Amortyzacja nieruchomosci (Polish Edition)

Wstęp

Na początku 2012 r., przez przypadek, natrafiłem na post opublikowany na pewnym forum na temat nieruchomości. Wypowiedź dotyczyła obniżenia podatku dzięki odpisom odsetek od kredytu oraz amortyzacji nieruchomości. Autor zasugerował nawet możliwość zupełnego niepłacenia podatku od wynajmu dzięki zastosowaniu indywidualnych stawek amortyzacyjnych.

Minęło kilka tygodni, a ja nie mogłem rozwinąć myśli autora ww postu. Przeważnie tak już jest, że gdy chcemy poznać szczegóły, to nigdzie nie możemy znaleźć dobrych informacji. Co dziwne, to w przypadku amortyzacji nieruchomości, w ogóle nie mogłem natrafić na konkretne informacje, dzięki którym mógłbym w pełni zrozumieć ten proces.

Informacji szukałem wśród koleżanek księgowych; ale jak każda z nich wiedziała, co to jest amortyzacja i jak ją liczyć do maszyn, samochodów, czy urządzeń biurowych, to żadna nie umiała wytłumaczyć mi, na czym polega amortyzacja w przypadku nieruchomości. Dzwoniłem również na infolinię podatkową, gdzie również nie otrzymałem istotnych dla mnie danych. Godzinami przetrząsałem czeluście Internetu, by ze zdziwieniem stwierdzić, że tam również nie można zdobyć potrzebnych interpretacji. Sam więc sięgnąłem do, obowiązujących w naszym kraju, ustaw podatkowych:

ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania, dalej PDOP

ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej PDOF

Analizując powyższe akty prawne doszedłem do wielu ciekawych przemyśleń i jeszcze większej ilości pytań. Jak pewnie wiesz, diabeł tkwi w szczegółach.

Jako ciekawostkę przytoczę pewne zdarzenie, w którym przecinek decyduje o życiu lub śmierci:

Król wydał pisemny rozkaz naczelnikowi więzienia, w którego celach znajdował się człowiek, którego rozkaz ten bezpośrednio dotyczył:

Zabić nie wolno wypuścić

Naczelnik otrzymawszy rozkaz nie wiedział, czy ma więźnia zabić, czy też wypuścić. Oto przykład na to, jak bardzo istotny dla sprawy jest sam zapis danego prawa.

Życie to jeden zagmatwany ciąg zdarzeń; pewnie bardziej zrozumiały, niż tekst przytoczonych ustaw. Posiadając już dość spore pojęcie o zarządzaniu nieruchomościami, a szczególnie zarządzaniu samymi lokalami na wynajem, potrzebowałem bardzo konkretnych interpretacji dotyczących konkretnych przypadków.

Z doświadczenia wiem, jak nieraz ciężko jest prawidłowo odczytać zapisy ustaw, dlatego też postanowiłem zwrócić się do Izby Skarbowej o interpretację przepisów podatkowych odnośnie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Ten poradnik, bo tak go można nazwać, powstał w dużej mierze na podstawie odpowiedzi, które otrzymałem na moje zapytania.

Stroniąc od prawniczego, czy też technicznego bełkotu postaram się wytłumaczyć Tobie, na czym praktycznie polega amortyzacja nieruchomości. Skupię się głównie na lokalach mieszkalnych i osobach fizycznych je wynajmujących. Aczkolwiek przyszli lub też aktualni przedsiębiorcy otrzymają wspaniały pakiet unikatowej wiedzy.

Musimy sobie również coś wyjaśnić: nie jestem doradcą podatkowym. Informacje zawarte w tym poradniku mają charakter edukacyjny i nie mogą być rozumiane jako doradztwo podatkowe, rachunkowe, inwestycyjne, itp. Wszelkie decyzje podjęte w oparciu o informacje zawarte w tym poradniku są podejmowane na odpowiedzialność Użytkownika/Czytelnika.

Ze swojej strony mogę jednak dodać, iż zadbałem o to, by przekazywana wiedza była najwyższej jakości i pochodziła ze sprawdzonych źródeł. Nie mogę jednak zagwarantować jej kompletności i aktualności w danym momencie. Mogą zaistnieć okoliczności szczególne, gdy postępowanie zgodnie z podanymi wskazówkami nie zagwarantuje uniknięcia błędu. Wyrażane poglądy i prezentowane schematy postępowania są wyrazem doświadczeń i przekonań autora, a nie prawdą obiektywną. Opieranie się na zamieszczonych opiniach, radach, czy też oświadczeniach stanowi działanie na własne ryzyko.

Inwestowanie w nieruchomości jest skomplikowanym procesem. Może doprowadzić do częściowej lub całkowitej straty zainwestowanego kapitału. Owe ryzyko maleje jednak wraz z posiadaną wiedzą i doświadczeniem.

Czym jest amortyzacja

Amortyzacja oznacza zmniejszenie się wartości dobra kapitałowego, w pewnym okresie czasu, w wyniku użytkowania lub starzenia się.

Wyobraź teraz sobie, że wg stanowiska rządu, środki trwałe - w tym też nieruchomości - tracą na wartości. Pewnie nie raz oglądałeś nowe auta w salonie samochodowym. I pewnie w pełni zdajesz sobie sprawę z faktu, iż 2-3 letnie auto jesteś w stanie nabyć za 60% ceny. W ciągu 2 lub 3 pierwszych lat używania samochodu, jego wartość spada nieraz aż o 40%. To bardzo dużo. Podyktowane jest to wieloma czynnikami, ale z księgowego podejścia - samochody mają kilka-kilkanaście lat życia, po czym ulegają całkowitemu zamortyzowaniu.

Zależy