A penhora no Registro de Imveis

Anlise baseada na jurisprudncia do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So Paulo

Luciano Lopes Passarelli

Quinta Editorial - Arisp So Paulo - 2009

A penhora no Registro de Imveis

Luciano Lopes Passarelli

Mestre e doutorando em direito civil (PUC-SP) Professor de ps-graduao em direito notarial e registral Oficial de Registro de Imveis de Batatais-SP.

Sumrio

Introduo ................................................................................................................................. 4 Provimento CG N 01/2009 ................................................................................................... 5 Qualificao de ttulos judiciais ................................................................................................. 9 Penhora e princpio da continuidade ...................................................................................... 10 Arresto e princpio da continuidade........................................................................................ 12 Penhora e princpio da especialidade ..................................................................................... 13 A indisponibilidade do artigo 53, pargrafo primeiro, da Lei Federal 8.212/91 ..................... 14 possvel o registro de Carta de Adjudicao de imvel penhorado na forma acima referida? .............................................................................................................................. 14 E na hiptese da penhora e/ou arrematao ter sido feita anteriormente averbao da penhora da Fazenda Nacional? ........................................................................................... 15 possvel ao menos penhorar imvel j penhorado pela Fazenda Nacional? ................... 15 E o arresto em favor da Fazenda Nacional? Tambm gera indisponibilidade? .................. 16 Afasta-se a indisponibilidade gerada pela penhora em favor da Fazenda Nacional? ........ 17 Indisponibilidade e a nova Lei de Recuperao de Empresas............................................. 18 Indisponibilidade e a Fazenda Estadual .............................................................................. 19 Cancelamento automtico da penhora ............................................................................... 19 Intimao do cnjuge .............................................................................................................. 20 A averbao premonitria ................................................................................................... 21 A fraude execuo: cancelamento do registro transmissivo ou ineficcia em face do exequente?.............................................................................................................................. 23 O princpio tempus regit actum ........................................................................................... 25 Prenotao anterior: o princpio da prioridade ...................................................................... 26 A penhora impede o registro de ato transmissivo na sua sequncia? ................................... 27 E o arresto? ......................................................................................................................... 28 Falecimento do proprietrio e penhora do imvel sem prvia partilha ................................. 28 Cancelamento de registro de penhora feito irregularmente.................................................. 30 Penhora de imvel objeto de promessa de venda e compra ................................................. 32 Penhora de imvel hipotecado cedularmente........................................................................ 33 Obrigaes propter rem .......................................................................................................... 44 possvel penhorar usufruto? ................................................................................................ 45 Penhora e falncia................................................................................................................... 46 Penhora: registro ou averbao? ............................................................................................ 47 Referncias bibliogrficas ....................................................................................................... 48

Introduo
Segundo a lio de LUIZ MANOEL GOMES JUNIOR, a penhora um ato processual cuja finalidade reservar ou apreender bens de propriedade do devedor visando satisfao daquilo que postulado pelo credor em sede de demanda executiva. [1] O Cdigo de Processo Civil, com a redao dada pela Lei 11.382/06, dispe em seu artigo 659, pargrafo quarto: 4 A penhora de bens imveis realizar-se- mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqente, sem prejuzo da imediata intimao do executado (art. 652, 4), providenciar, para presuno absoluta de conhecimento por terceiros, a respectiva averbao no ofcio imobilirio, mediante a apresentao de certido de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial. Comentando esse dispositivo, aduzem NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA ANDRADE NERY que:
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o exequente pode providenciar o registro da penhora de bens imveis, no cartrio do registro imobilirio, independentemente de autorizao ou de mandado judicial. O registro da penhora no registro de imveis caracteriza presuno absoluta (juris et de jure) de que o ato da penhora chegou ao conhecimento de terceiros, dada a publicidade dos registros imobilirios. Esse registro no condio para a existncia, validade e eficcia do ato da penhora. Sua finalidade dar conhecimento da penhora a terceiros. [2] Diz mais ARAKEN DE ASSIS: dessa disposio surge uma concluso firme: os efeitos que descendem da penhora, nesta classe de bens, inter partes decorrem da constrio em si; e, perante terceiros, dependem do complemento registral. [3] FRANCISCO ANTONIO DE OLIVEIRA, estudando o tema sob a tica do direito do trabalho, chegou mesma concluso, afirmando que: com a modificao legal, firmou-se em definitivo a doutrina e a jurisprudncia no sentido de que, sem o registro efetivo, no h efeito erga omnes e caber ao credor a prova de que o terceiro no era de boa-f. [4] A penhora sobre bens imveis deve, ento, como consta do preceptivo legal, ser levada a registro. A dico do texto revela tratar-se de obrigao do exequente para que a penhora seja oponvel erga omnes. Veja-se: obrigao do exequente, e no do juzo da execuo. Tanto assim que recente Provimento da Egrgia Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo alterou as Normas de Servio
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dos Ofcios Judiciais, disciplinando que, realizada a penhora, deve o escrivo do feito extrair certido do ato e entreg-lo ao exequente, para que este diligencie a obteno do registro da penhora. Trata-se de alterao relevante nas Normas, que demonstra que a providncia cabe ao exequente e, por isso, peo vnia para transcrever referido Provimento na ntegra:
Provimento CG N 01/2009

Altera a redao do item 48, Captulo IV, Tomo I, das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia. O Desembargador RUY PEREIRA CAMILO, Corregedor Geral da Justia do Estado de So Paulo, no uso de suas atribuies legais; CONSIDERANDO a atual redao do 4 do art. 659 do Cdigo de Processo Civil, a qual foi conferida pela Lei 11.382/06, CONSIDERANDO a necessidade de atualizao das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia, RESOLVE: Artigo 1 - O item 48, Captulo IV, Tomo I, das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia, passa a contar com a seguinte redao: 48. Realizada penhora de bem imvel, por termo ou auto, ser expedida pelo escrivo certido de inteiro teor do ato, cabendo ao exequente providenciar a averbao no Cartrio de Registro de Imveis respectivo. Artigo 2 - Este provimento entra em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio. So Paulo, 8 de janeiro de 2009. Assim, dispondo o exequente de meios eficazes para publicizar a penhora sobre bens imveis, em nome da boa-f objetiva e dos deveres de lealdade e de informao que permeiam as relaes jurdicas na atualidade, seu dever dar a conhecer coletividade a existncia da constrio. Embora eficaz intra autos, independentemente do registro, podendo o imvel ser levado praa normalmente, no gozar a penhora de eficcia erga omnes antes de adentrar no lbum imobilirio. Dessa forma, eventual terceiro adquirente de boa-f no poder ser prejudicado pela penhora, se a mesma no foi noticiada no flio real, pela desdia do credor. Esse aspecto ganhou maior relevncia ainda com a recente edio da Smula 375 do Superior Tribunal de Justia:
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O reconhecimento da fraude execuo depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de m-f do terceiro adquirente. Um dos acrdos-paradigma da referida Smula, proferido nos autos do Recurso Especial 865.974-RS, 1 Turma, relator o Ministro Teori Albino Zavascki, publicado no DJE de 10.09.2008, ficou consignado o seguinte: [...] Toda a controvrsia gira em torno de se saber se o registro da penhora ou no pressuposto indispensvel configurao de fraude na alienao do bem imvel penhorado. Em nossa lei processual, a determinao de registro da penhora de bem imvel surgiu, formalmente, com a incluso, pela Lei 8.953/94, do 4 ao art. 659. Entretanto, mesmo antes disso, a jurisprudncia j considerava que o registro constitua prova segura e suficiente para elidir a presuno de boa-f do adquirente do bem imvel penhorado. Nesse sentido, alis, dispunha o art. 245 da Lei 6.015/73 (a inscrio da penhora faz prova quanto fraude de qualquer transao posterior). A esse respeito, a jurisprudncia desta Corte consolidou-se no sentido de que, ante a ausncia do registro da penhora, para que seja caracterizada fraude execuo, impe-se ao credor o nus de provar que o adquirente tinha cincia da constrio que pesava sobre o imvel. Pois bem. Meu objetivo neste trabalho singelo. Trata-se apenas de reunir as decises do Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo que considero mais relevantes para a compreenso do tratamento que a matria vem recebendo no mbito desses rgos censriofiscalizatrios da atividade registral imobiliria, em ordem a elucidar algumas dvidas rotineiras na praxis diria. Citarei tambm algumas decises da Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo, cujo alcance, embora normativamente limitado comarca da Capital, acabam espraiando-se, notadamente pelo grande apuro tcnico-jurdico que pautam referidas decises. O interesse prtico desse estudo inegvel. Ocorre que as decises do CSM-SP e da Corregedoria Geral norteiam a atividade dos registradores imobilirios em todo o Estado, porque vinculam tal atividade. Ora, a Lei Federal 8.935/94, que verdadeiro estatuto dos notrios e registradores, j que traz a regulamentao legal da atividade, preceitua que dever dos registradores observar as normas tcnicas estabelecidas pelo juzo competente (artigo 30, inciso XIV). No Estado de So Paulo, o Decreto-Lei Complementar n 3/69 (Cdigo Judicirio) atribui essa competncia s corregedorias permanentes (artigos 50 e 52) e Geral (artigo 246), e no caso especfico do julgamento de procedimentos de dvida registrria, ao Conselho Superior da Magistratura (artigo 64).
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Essa obrigatoriedade de observncia das decises dos referidos rgos, por parte dos registradores, fica evidente quando a prpria deciso j consigna ter fora normativa, ou quando consta das conhecidas Normas de Servio editadas pelas corregedorias. Mas mesmo as decises que no consignam essa normatividade explicitamente, a meu aviso, tambm tm carga normativa. Refiro-me, nesse passo, aos acrdos proferidos pelo Conselho Superior da Magistratura nos julgamentos de procedimentos de dvida, regulados pelos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Pblicos. Essa vinculao foi implicitamente admitida pelo CSM-SP nas hipteses de julgamentos que envolviam apreciao de alegaes de inconstitucionalidades. Assim, v.g., na Apelao Cvel 588-6/4, comarca de So Joo da Boa Vista, publicada no DOJ de 29.01.2007, assentou-se que ... pacificou-se o entendimento de que a inconstitucionalidade no se reconhece nesta esfera administrativa, fora das formas jurisdicionais de controle. Com efeito, sedimentou-se a orientao, tanto no E. Conselho Superior da Magistratura (v.g. Ap. Civ. 3.346-0, 4.936-0 e 20.932-0/0), quanto na Corregedoria Geral (v.g. Procs. ns. 274/93, 2038/94, 2374/97 e 1522/99), que a inconstitucionalidade no pode ser reconhecida na esfera administrativa pela ultratividade normativa da deciso, que faria o papel de um controle concentrado que s a ao direta, na jurisdio, enseja. Em outras palavras, o efeito normativo que decorreria do reconhecimento, nesta seara, de inconstitucionalidade, feriria a restritiva forma de, por meio do controle concentrado e contraditrio das leis, se obter semelhante ultratividade da deliberao. Chamo a ateno para a expresso ultratividade normativa da deciso, que significa, a meu aviso, que a deciso deve ser observada pelos registradores em todo o territrio estadual, e faz assim as vezes de autntico controle concentrado de constitucionalidade. E, observe-se, de grande eficcia, j que os registradores imobilirios aplicam com rigor as decises do Conselho Superior da Magistratura. No recente parecer proferido pelo Dr. JOS ANTONIO DE PAULA SANTOS NETO, no Processo CG n 2005/370, ao ensejo do lanamento da Coletnea Kollemata5 no mbito do Programa Educartrio da Corregedoria Geral da Justia de So Paulo, o parecerista fixou a respeito das decises do CSM-SP, juntamente com as da Corregedoria Geral da Justia, que sabido e consabido que, crculo notarial e registral, ditos precedentes apresentam especial relevo, mesmo porque, por se navegar em guas administrativas, implicam balizamentos de observncia necessria. So tijolos da disciplina construda para regrar atividades e corrigir percursos (o destaque em itlico meu). J tive oportunidade de expressar que,
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No exerccio dessa competncia legal para fixar normas tcnicas, no Estado de So Paulo, os rgos censrio-fiscalizadores normalmente ditam normas de trs modalidades, segundo me parece: a) normas gerais e abstratas, normalmente condensadas nas conhecidas Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia; b) normas gerais e concretas, que so, segundo penso, aquelas emanadas da maioria das decises do Conselho Superior da Magistratura, quando julga procedimentos de dvida, e da Corregedoria Geral da Justia, quando julga procedimentos administrativos que tm por objeto bices opostos a ttulos que devam ser averbados. So concretas porque dirigidas a determinado destinatrio, e portanto, com todas as vicissitudes do caso concreto, mas so gerais porque, guardadas as peculiaridades do caso concreto, sero aplicadas em casos similares por todos os registradores paulistas, e da sua incrvel fora multiplicadora. Essa circunstncia ressaltada pelo CSM-SP, por exemplo, quando nega-se a apreciar questes de constitucionalidade, dada a ultratividade da deciso, que acabaria fazendo as vezes de verdadeiro controle concentrado. [...] Mas, de fato, no se pode olvidar que cada deciso do CSM-SP em procedimento de dvida, ou da Corregedoria em procedimentos administrativos comuns, julga um caso concreto com suas particularidades, e talvez seja por isso que parte da doutrina, citada por SRGIO JACOMINO, prefira falar em uma quase normatividade das decises do Conselho Superior da Magistratura.5a De minha parte, entendo essa quase normatividade como referida ao aspecto que citei: a deciso deve ser lida com suas singularidades oriundas do caso concreto. Mas, se presente situao similar que deu causa ao julgamento do CSM-SP, este deve ser aplicado, e nesse sentido que essas decises so, a meu aviso, construtoras de normas gerais e concretas. c) normas individuais e concretas: estas constituem a exceo. Claro que, no que diz respeito ao interessado imediato no caso sub judice, toda deciso individual no sentido de que reflete-se na sua esfera jurdica, mas no de aplicao geral por todos os registradores, justamente porque ocorre quando o CSM-SP expressamente consigna que a deciso em carter excepcional ou aplicada em face de peculiaridades especialssimas do caso concreto.[6] Postos esses pressupostos, penso haver evidenciado o grande interesse prtico de estudos como este. Claro que os utentes dos servios registrais imobilirios podem
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se insurgir contra a forma como as questes aqui abordadas restaram decididas, mas assim que os registros imobilirios trataro essas questes, devendo eventuais inconformismos serem deduzidos nas esferas competentes.

Qualificao de ttulos judiciais

A qualificao dos ttulos que lhe so apresentados para registro a prpria razo de existir do Registrador Imobilirio. A Corregedoria Geral da Justia de So Paulo j assentou no Processo CG 2007/28083, publicado no DOE de 25 de fevereiro de 2008, que ao Oficial de Registro de Imveis compete promover o processo de registro observando o disposto nos artigos 182 e seguintes da Lei de Registros Pblicos e sendo negativa a qualificao agir na forma prevista no artigo 198 da mesma Lei, para que o apresentante possa, a seu critrio, solicitar a suscitao de dvida. J na Apelao Cvel 373-6/3, comarca da Capital, publicada no DOE de 01.11.2005, o Conselho Superior da Magistratura decidiu assistir ao registrador o direito e dever de proceder qualificao dos ttulos levados a registro, seja ele judicial ou extrajudicial, dentro das normas e princpios registrrios. Assim determina o item 106, do Captulo XX, Tomo II, das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia tambm assegura que incumbe ao oficial impedir o registro de ttulo que no satisfaa os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento pblico ou particular, quer em atos judiciais. De incio, cumpre reafirmar, em conformidade com o entendimento tranqilo deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, que o fato de o ttulo apresentado a registro ter origem judicial no o torna imune qualificao registral pelo oficial registrador, no que concerne observncia dos princpios e regras prprias matria. O exame da legalidade, nesses casos, no promove a incurso sobre o mrito da deciso judicial, mas to-s relativamente apreciao das formalidades extrnsecas da ordem e conexo de seus dados com o registro e a sua formalizao instrumental (Apelao Cvel 537-6/2, comarca de So Bernardo do Campo, DOE de 20.10.2006). J se decidiu, por exemplo, que Cartas de Arrematao no podem vulnerar o princpio da continuidade (Apelao Cvel 283-6/2, comarca de Cotia, DOE de 11.03.2005). Alis, a qualificao dos ttulos que lhe so apresentados, inclusive os judiciais, obrigao normativa dos registradores, constando do item 106, captulo XX, do
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Provimento CG 58/89 (Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia de So Paulo). Ali se diz que incumbe ao oficial impedir o registro de ttulo que no satisfaa os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento pblico ou particular, quer em atos judiciais, lembrando que a Lei Federal 8.935/94 estabelece em seu artigo 30, inciso XIV, ser dever dos oficiais de registro observar as normas tcnicas estabelecidas pelo juzo competente. Destarte, o dever de qualificao de ttulos judiciais, por parte do registrador, encontra eco inclusive no Superior Tribunal de Justia, que j decidiu no seguinte sentido: Justia laboral e juiz corregedor de registros pblicos. Inscrio da penhora no registro imobilirio. Imvel alienado em fraude de execuo e registrado em nome de terceiro. Validade da penhora e prosseguimento da execuo. Atividade jurisdicional e administrativa. Conflito inexistente. I. O registro da penhora no lbum imobilirio ato de natureza administrativa, sujeito prvia verificao de legalidade pelo juiz corregedor de registros pblicos. II. Em face do princpio da continuidade, acertada a deciso que obsta a inscrio da penhora no registro de imvel no lanado no nome do executado. III. A ausncia de registro da penhora no interfere com a validade e a eficcia desse ato, podendo a execuo prosseguir normalmente em direo excusso do bem. IV. Inexiste conflito entre o juzo da execuo e o juzo correicional, quando o primeiro se encontra no exerccio pleno de sua funo jurisdicional e o segundo exercendo atividade administrativa.7 Por fim, consigne-se que o Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo fixou que a qualificao o procedimento administrativo atravs do qual o Oficial Registrador verifica se o ttulo que lhe foi apresentado rene os requisitos necessrios para adentrar no flio real. A qualificao registrria um exame objetivo, de confronto entre o contedo do flio real e o do ttulo causal8, mas no , contudo, um simples processo mecnico, chancelador de atos j praticados, mas parte, isso sim, de uma anlise lgica, voltada para a perquirio da compatibilidade entre os assentamentos registrrios e os ttulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita luz das normas cogentes em vigor9. Cabe ao Oficial Registrador qualificar inclusive ttulos judiciais, para apontar eventual hiptese de incompetncia absoluta da autoridade judiciria, aferir a congruncia do que se ordena, apurar a presena de formalidades documentais e, finalmente, analisar a existncia de eventuais obstculos registrrios10, sendo certo que se o Oficial no pode ingressar na anlise dos fundamentos das decises judicirias, por outro lado estas no podem compelir a que se torne efetiva a inscrio de ttulo no subordinado inscrio, ou que contenham defeitos em antinomia inscrio11.

Penhora e princpio da continuidade

A inobservncia do princpio da continuidade um dos bices mais comuns ao ingresso de penhoras no Registro Imobilirio. No objetivo deste trabalho discorrer
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longamente sobre esse princpio, mas anoto brevemente que, no dizer de AFRNIO DE CARVALHO, o princpio da continuidade, que se apia no de especialidade, quer dizer que, em relao a cada imvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular12. Isso significa afirmar, como o faz NARCISO ORLANDI NETO, que os registros tm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos tm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome j consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negcios: nemo dat quod non habet13. De se invocar, ainda, a lio de JOS MANOEL GARCA principio de tracto sucesivo significa que
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GARCIA, para quem o

para que se puede inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situacin jurdica inscribible, es necessrio que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija un procedimiento judicial o administrativo14. Esse princpio est positivado nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Pblicos. H constantes tentativas de tangenciar esse princpio, notadamente quando h pretenso de registro de penhoras e consequentes arremataes, no se encontrando o imvel em nome do executado. Olvidam aqueles que se levantam contra a observncia rigorosa desse princpio que ele a viga mestra do sistema que outorga segurana jurdica s transaes imobilirias. Desfigur-lo significaria destruir o prprio sistema, o que redundaria em consequncias funestas para toda a sociedade. O Conselho Superior da Magistratura tem atuado de forma firme com relao observncia do princpio da continuidade. Dentre vrios acrdos, cito o proferido na Apelao Cvel n 248-6/3, comarca da Capital, publicado em 20 de abril de 2005, em caso onde se pretendeu o registro de penhora sobre direitos de compromissrio comprador, relativo a contrato de promessa de venda e compra no registrado, sob o argumento, dentre outros, de que o juzo da execuo teria reconhecido a existncia do indigitado contrato. Mas, por bvio, no basta que o contrato exista, ele deve estar registrado, pois o registro que constitui o direito real inter vivos no nosso ordenamento jurdico, como se v do artigo 1.245 do Cdigo Civil.
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Da que o Conselho Superior da Magistratura manteve a negativa de ingresso da penhora no flio real, averbando que o prvio registro do contrato de compromisso de compra e venda requisito para o registro da penhora que recaiu sobre os direitos que so titulares os compromissrios compradores. E h que se verificar tambm a extenso dos direitos do executado. No adianta o executado figurar como titular de certo direito sobre o imvel e a penhora referir-se a direito de contedo diferente. Assim, por exemplo, na Apelao Cvel 283-6/2, comarca de Cotia, DOE de 11.03.2005, negou-se o registro de Carta de Arrematao que instrumentalizava a arrematao do imvel, quando na verdade o executado detinha apenas os direitos de compromissrio comprador, pertencendo o domnio a terceiro estranho execuo. Outra deciso bastante ilustrativa foi proferida nos autos da Apelao Cvel 373-6/3, comarca da Capital, publicada no DOE de 01.11.2005, onde o CSM-SP fixou a imprescindibilidade da averbao do nome do cnjuge e do bito do proprietrio, em face das evidentes repercusses patrimoniais desses eventos. Nessa mesma deciso, enfatizou o CSM-SP que o fato de a transmisso ser voluntria ou forada em nada altera o entendimento nela consignado.

Arresto e princpio da continuidade

Seria desnecessrio abrir este tpico especfico. Na verdade, nenhum ttulo que pretenda aceder ao registro imobilirio forra-se observncia do princpio da continuidade, com exceo dos ttulos ditos originrios, assim chamados porque inauguram nova cadeia filiatria, como ocorre, v.g., com a usucapio. Mas bom enfatizar esse aspecto, dada a frequncia com a qual essa questo bate s portas dos registradores imobilirios e dos rgos censrio-fiscalizatrios. Dessa forma, tambm o arresto e o sequestro, por extenso, no esto imunizados da observncia estrita ao trato sucessivo registral. Na j referida Apelao Cvel 373-6/3, comarca da Capital, publicada no DOE de 1.11.2005, e com relao especfica ao arresto, o CSM-SP assentou, por exemplo, a imprescindibilidade da averbao do nome do cnjuge do proprietrio, j que na vigncia da Lei 6.015/73 no possvel admitir o registro de certido de arresto em matrcula em que no figura o nome do cnjuge do executado quando este, por sua vez, est qualificado no registro imobilirio como sendo casado, por ofender o princpio da continuidade. Este Conselho j reconheceu em outra oportunidade a necessidade da averbao do nome do cnjuge na hiptese de constrio judicial: O princpio da continuidade registrria impe um encadeamento perfeito de titularidade, a medida em que somente possvel a inscrio de um direito se o transmitente constar do flio real, em momento
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imediatamente anterior, como seu titular. Nesse sentido, tornou- se pacfico o entendimento de que a prvia averbao do casamento e do bito indispensvel ao registro da transmisso feita por quem est qualificado simplesmente como "casado", sem qualquer outro dado qualificativo, porquanto tais fatos apresentam evidentes reflexos patrimoniais, cuja publicidade do interesse geral. (Ap. Cvel n. 40.0160/6, Comarca de Catanduva, rel. Des. Mrcio Martins Bonilha, j. 17.10.97).

Penhora e princpio da especialidade

Assim como se disse sobre a continuidade, tambm a inobservncia do princpio da especialidade causa comum de desqualificao de mandados ou certides de penhora. Em conceituao breve temporis e mais uma vez com auxlio do magistrio de AFRNIO DE CARVALHO, tem-se que o princpio da especialidade significa que toda inscrio deve recair sobre um objeto precisamente individuado15. No dizer de JOS MANOEL GARCA GARCA, trata-se do princpio en virtud del cual todos los elementos de la publicidad inmobiliaria, la finca, el derecho, el titular, el ttulo y el asiento, estn sujetos a la idea de claridad, de tal modo que han de estar perfectamente identificados y clarificados16. Esse princpio vem positivado no artigo 176 da Lei de Registros Pblicos, e o artigo 225 do mesmo diploma legal disciplina que sua observncia devida no s em escrituras pblicas ou instrumentos particulares, mas tambm em ttulos judiciais, prescrevendo in verbis: Art. 225. Os tabelies, escrives e juzes faro com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dos interessados certido do registro imobilirio. H diversos julgados do CSM-SP sobre esse tema. Assim, v.g., decidiu-se na Apelao Cvel 293-6/8, comarca de Cotia, publicada no DOJ de 11.03.2005, que o registro feito sem que haja certeza sobre a especializao do imvel traz insegurana e incerteza, incompatveis com os registros pblicos [...] Ensina Afrnio de Carvalho que o requisito registral da especializao do imvel, vertido no fraseado clssico do direito, significa a sua descrio como corpo certo, a sua representao escrita como individualidade autnoma, com o seu modo de ser fsico, que o torna inconfundvel e, portanto, heterogneo em relao a qualquer outro. O corpo certo imobilirio ocupa lugar determinado no espao, que
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abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor rea, contanto que no sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial (Registro de Imveis, 4 edio, Editora Forense). Aduziu referida deciso, logo na sequncia, que no basta que a descrio da parcela segregada seja feita, no ttulo, com o apuro tcnico e referncia a marcos fsicos; mas preciso que, confrontada com a descrio do registro anterior, referente a maior rea, desvele sua possibilidade de situao geogrfica. Se no se exigisse essa localizao, se fora bastante a mera descrio constante do ttulo, no haveria limites criao de novos imveis, margem da segurana imposta pela especialidade registral.

A indisponibilidade do artigo 53, pargrafo primeiro, da Lei Federal 8.212/91

A Lei Federal 8.212, de 24 de Julho de 1991, que regulamenta o custeio da Previdncia Social, dispe no seu artigo 53 que na execuo judicial da dvida ativa da Unio, suas autarquias e fundaes pblicas, ser facultado ao exeqente indicar bens penhora, a qual ser efetivada concomitantemente com a citao inicial do devedor. Para o que nos interessa mais de perto, o pargrafo primeiro do mesmo artigo vem acrescentar que os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponveis. A matria j foi objeto de vrias decises do Conselho Superior da Magistratura, e as questes mais frequentes referem-se a saber o seguinte.
possvel o registro de Carta de Adjudicao de imvel penhorado na forma acima referida?

Na Apelao Cvel n 743-6/2, comarca de Assis, publicada no DOE de 27 de novembro de 2007, o CSM-SP assentou que j de h muito sedimentado, diga-se em primeiro lugar, o entendimento de que enquanto no liberadas as constries impostas em decorrncia de penhoras concretizadas em execues fiscais movidas pela Fazendo Nacional, impossvel o acesso de Carta de Arrematao, aduzindo logo na sequncia que imveis penhorados em processo executivo ajuizado pela Fazenda Nacional17 ficam mesmo indisponveis. Isso porque a natureza jurdica da indisponibilidade uma forma especial de inalienabilidade. O fato de tratar-se de alienao forada em nada altera essa concluso, conforme fixou o CSM-SP no julgamento da Apelao Cvel 386-6/2, comarca da
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Capital, publicada no DOJ de 29.11.2005, asseverando que a lei no faz distino quanto abrangncia da indisponibilidade, que atinge tanto os atos voluntrios de alienao, quanto os de venda judicial forada.
E na hiptese da penhora e/ou arrematao ter sido feita anteriormente averbao da penhora da Fazenda Nacional?

No mesmo acrdo acima referido tambm se consignou que o fato da penhora e da arrematao serem anteriores averbao da penhora da Fazenda Nacional irrelevante. Quanto a isso, podemos acrescentar que o Registro de Imveis mesmo informado pelo princpio do tempus regit actum: prevalece a data do registro18. Alis, bom que se diga, esse princpio atua como sano ao adquirente e ao credor desidioso, que no cumpre com sua obrigao19 de registrar seus ttulos, e assim assume o risco de outro ttulo que lhe seja contraditrio adentrar primeiro no registro de imveis. Nessa esteira, fixou-se no acrdo sob comento que de outra parte, ante o sistema constitutivo que caracteriza o registro de imveis, alm disso marcado pelo princpio do encadeamento subjetivo e objetivo dos atos l assentados, importa, para verificao da disponibilidade e continuidade, que se apure a data do registro da penhora em relao ao ingresso da arrematao (destaque meu), acrescentando mais que se antes registrada a constrio, mesmo que depois da efetivao da data da alienao judicial, mas no levada oportunamente ao flio, no poder mais s-lo a posteriori. Alis, a bem da verdade, deve-se lembrar que no o registro da penhora que produz a indisponibilidade na hiptese de incidncia do artigo 53 da Lei 8.212/91: esse efeito decorre da realizao da penhora nos autos da ao de execuo, como chamou a ateno expressamente o CSM-SP na Apelao Cvel 558-6/8, comarca de Marlia, publicada no DOJ de 29.09.2006, aduzindo que pelo texto da lei (artigo 53, 1, da Lei n 8.212/91), o que gera a indisponibilidade dos bens a penhora (ato de constrio que se aperfeioa no processo de execuo fiscal), no seu registro, que tem efeito de mera notcia.
possvel ao menos penhorar imvel j penhorado pela Fazenda Nacional?

Quanto a essa questo, durante um longo tempo o CSM-SP posicionou-se pela impossibilidade de outra penhora recair sobre o imvel, entendendo que a indisponibilidade abrangia tanto a indisponibilidade quanto a impenhorabilidade. Contudo, e na esteira de decises do Superior Tribunal de Justia, o CSM-SP alterou essa posicionamento, a partir do julgamento da Apelao Cvel n 411-6/8, comarca de So Jos do Rio Preto, publicada no DOJ de 29.09.2006, para admitir nova penhora, ficando vedada ento apenas o registro da arrematao20.

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A Corregedoria Geral da Justia decidiu no mesmo sentido, em caso concreto envolvendo indisponibilidade decretada em sede de Ao Civil Pblica (Processo CG n 66.449/2008, publicada no DOJ de 28.01.2009), assim ementada: REGISTRO DE IMVEIS. Averbaes de penhoras de imveis Bens considerados indisponveis por fora de decises judiciais proferidas em aes civis pblicas Indisponibilidades que no impedem novas penhoras sobre os mesmos imveis Ressalva quanto impossibilidade de arremataes dos bens enquanto perdurarem as indisponibilidades Exigncia acertada, porm, quanto necessidade de intimao do cnjuge a respeito das penhoras, previamente s averbaes destas ltimas bice mantido Recurso no provido.
E o arresto em favor da Fazenda Nacional? Tambm gera indisponibilidade?

Assim como a penhora em favor da Fazenda Nacional impede a transmisso forada do imvel, o arresto tambm tem o condo de deixar o imvel indisponvel, como ficou consignado, v.g., na sentena proferida nos autos do processo n 583.00.2006.227640-2, da Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo, publicada no DOE de 27.04.2007, que assentou que ainda que no se confunda arresto e penhora, porquanto o arresto na execuo medida de carter cautelar, que antecede a citao do devedor e se destina a garantir a execuo, caso o devedor no encontrado e citado por edital no faa o pagamento no prazo legal, quando o arresto ser convertido em penhora, tal como est estatudo nos artigos 653 e 654, do Cdigo de Processo Civil, o certo que no caso dos autos, em se tratando de execuo fiscal por dvida ativa da Unio, aplica-se a disposio especial daquele referido diploma legal, quando a penhora e a conseqente indisponibilidade do bem penhorado ocorre desde logo, concomitantemente com a citao do devedor. Desse modo, indisponveis os imveis das matrculas referidas na dvida suscitada, a recusa de ser mantida, porque intransponvel o obstculo que se ope pretenso de registro. Contudo, na esteira do que se apontou no item anterior, e pelas mesmas razes, possvel o registro de novo arresto ou nova penhora em favor de outro credor, ficando vedado, apenas, o registro da arrematao ou adjudicao. Ressalte-se que s o arresto em favor da Fazenda Nacional tem o efeito descrito. Se for feito em favor de outro credor que no a Fazenda Nacional, o registro do arresto no impedir a alienao ou nova constrio do imvel. Assim, na Apelao Cvel n 641-6/7, comarca de So Jos dos Campos, publicada no DOE de 04.04.2007, discutiu-se a pertinncia da negativa do registro de uma escritura de venda e compra, pelo entendimento de que o arresto previamente averbado nas matrculas, por determinao judicial oriunda de medida cautelar atrelada ao civil pblica, acarretara a indisponibilidade dos bens.
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A dvida foi julgada improcedente, porque o arresto, em si, sem previso legal especfica ou provimento jurisdicional que amplie seus efeitos, no gera indisponibilidade. Com efeito, indisponibilidade de bens forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de ttulos de disposio ou onerao, ainda que formalizados anteriormente ordem de inalienabilidade (CSM, Ap. Cv. n 29.886-0/4 - SP, Rel. Des. Mrcio Bonilha). Logo, indisponibilidade, que excepciona a regra da disponibilidade, depende de lei ou de deciso judicial que a imponha: pressupe ato de imprio que lhe d suporte jurdico de exceo. Acrescentou o r. acrdo, logo na sequncia, que arresto medida cautelar que importa em constrio judicial de garantia e futura execuo por quantia certa, diante de hiptese de perigo eficcia do processo executivo prescrita em lei (artigo 813 do Cdigo de Processo Civil), que, alis, comporta ingresso no flio real por ato de registro (artigo 167, I, n 5, da Lei de Registros Pblicos), no por ato de averbao. Logo, tal como a penhora, o arresto no gera indisponibilidade e, assim, no bice ao registro de ttulo de transmisso do bem constrito.
Afasta-se a indisponibilidade gerada pela penhora em favor da Fazenda Nacional?

Embora o registrador deva qualificar os ttulos que lhe so apresentados, inclusive os judiciais, para verificar a observncia dos princpios informadores do registro imobilirio, a congruncia da ordem e os aspectos formais do ttulo, por bvio que no lhe cabe adentrar no mrito da deciso judicial. Assim, se lhe for apresentado, por exemplo, mandado determinando o registro de Carta de Arrematao ou Adjudicao em favor de outro credor, afastando a indisponibilidade referida no artigo 53 da Lei 8.212/91, por certo que o registrador dever cumprir o mandado. Mas a ordem dever ser expressa e isenta de dvidas sobre seu contedo e alcance. No havendo ordem judicial expressa, dever ser feito o cancelamento do registro da penhora, o que tambm se dar por mandado do juzo da execuo. Nesse sentido, na Apelao Cvel n 911-6/6, comarca da Capital, publicada no DOJ de 11.12.2008, v.g., restou decidido que enquanto no se der o levantamento da indisponibilidade referida, na esfera jurisdicional, mantm-se ntegro o bice oposto pelo Registrador (Ap. Cv. n. 80.106-0/0 rel. Des. Lus de Macedo). O empecilho, portanto, conforme se v, no diz respeito, propriamente, ao apontado privilgio
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da Unio e do INSS, que restaria superado com a sub-rogao de tais entes no produto da arrematao. O que impede o registro a indisponibilidade dos bens. A respeito, conferir tambm o acrdo proferido na Apelao Cvel 321-6/7, comarca de So Pedro, publicado no DOE de 25.05.2005, onde essa questo foi agitada. Enfatize-se que a ordem de cancelamento deve ser oriunda do prprio juzo que determinou a penhora do bem. No possvel o cancelamento administrativo da penhora, sendo ento equivocado requer-lo diretamente s Corregedorias Permanentes dos Registradores, como bem apontou a Corregedoria Geral da Justia de So Paulo, em deciso proferida nos autos do protocolo CG n 11.394/2006, publicada no DOJ de 29.01.2007, assim ementada: REGISTRO DE IMVEIS 1. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de penhoras, arrestos e seqestros anteriores, a partir do registro da arrematao ou adjudicao do bem constrito realizada em ao de execuo - Inadmissibilidade - Necessidade de ordem judicial expressa oriunda do juzo que determinou a constrio - Impossibilidade de desfazimento, pela via administrativa, de registro de ato constritivo determinado na esfera jurisdicional - Consulta conhecida, com resposta negativa. 2. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de indisponibilidade de bens imveis em virtude de arrematao ou adjudicao destes em ao de execuo - Inadmissibilidade Indisponibilidade que implica inalienabilidade, a obstar o ingresso no flio real da carta de arrematao ou de adjudicao e, por via de conseqncia, o cancelamento da restrio - Consulta conhecida, com resposta negativa.
Indisponibilidade e a nova Lei de Recuperao de Empresas

Em caso concreto que considero interessante houve pretenso de registro de carta de arrematao de imvel penhorado em favor da Fazenda Nacional sob o argumento de que a Lei Federal 11.101/05, que trata da recuperao judicial, extrajudicial e a falncia do empresrio e da sociedade empresria, teria superado a indisponibilidade da Lei 8.212/91, posto ter colocado o crdito tributrio apenas em terceiro lugar da ordem de preferncia. Na deciso, constante do r. acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel 3866/2, comarca da Capital, publicado no DOJ de 29.11.2005, o CSM-SP afastou esse entendimento expressamente, averbando que
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por fim, quanto alegao de que a preferncia do crdito tributrio no mais subsiste aps a gide da Lei n. 11.101/2005, razo assiste ao ilustre representante do Ministrio Pblico em seu parecer de fl. 112: a nova lei no afetou a preferncia legal, limitando-se a classificar os crditos na falncia (art. 83), o que no o caso.
Indisponibilidade e a Fazenda Estadual

A indisponibilidade gerada pela penhora da Fazenda Nacional oponvel inclusive em face da Fazenda Estadual, conforme decidido na Apelao Cvel 588-6/4, comarca de So Joo da Boa Vista, publicada no DOJ de 29.01.2007.

Cancelamento automtico da penhora

Uma questo que sempre surge nas lides dirias do registro imobilirio a pretenso de cancelamento automtico do registro da penhora, o que seria, segundo seus defensores, corolrio da arrematao do imvel em hasta pblica. A Corregedoria Geral da Justia j enfrentou o problema, concluindo pela inviabilidade desse cancelamento administrativo ao arrepio da necessria determinao do juzo da execuo que ordenou o registro. Com efeito, assentou aquele rgo censrio-fiscalizatrio, no Processo CG n 116/2007, publicado no DOE de 6 de agosto de 2007, que no se admite o cancelamento automtico ou por deciso administrativa do Juiz Corregedor, Permanente ou Geral, de penhoras, a partir de registro da arrematao ou adjudicao do bem constrito, havendo necessidade de ordem judicial expressa dos juzos que determinaram as constries em respeito ao princpio do paralelismo das formas: desfazimento de ato constritivo oriundo da via jurisdicional exige determinao igualmente jurisdicional, que no se pode suprir na via administrativa. A interessante deciso, na verdade, pontifica que o cancelamento do registro da penhora, havendo arrematao ou adjudicao, despiciendo. Citando as lies de AFRNIO DE CARVALHO, ficou fixado na deciso que so duas as espcies de cancelamento das inscries imobilirias: uma, direta, dependente de assento negativo; outra, indireta, consistente na ressonncia de inscries subsequentes sobre as anteriores. Assim, o registro da arrematao (para o caso, o da adjudicao) no reclama o cancelamento direto e autnomo dos registros das constries precedentes, porque ele se afeta negativamente pela inscrio mais nova [...] Observe-se, por fim, que, no cancelamento indireto, despicienda, em regra, a elaborao de assento negativo.

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Na sequncia, porm, estabelece ser possvel o cancelamento direto (rectius: o lanamento na matrcula de assento negativo), embora desnecessrio, para o fim de facilitar a leitura dos atos registrais para os leigos. Para tanto, porm, como se disse acima, necessria ordem expressa do respectivo juzo da execuo (mandado de cancelamento de registro). Essa impossibilidade de cancelamento automtico tambm se aplica, como desenvolvimento lgico da idia, aos arrestos e sequestros, conforme se v da deciso proferida no Protocolado CG n 11.394/06, publicado no DOE de 29.01.2007, assim ementado: 1. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de penhoras, arrestos e seqestros anteriores, a partir do registro da arrematao ou adjudicao do bem constrito realizada em ao de execuo - Inadmissibilidade - Necessidade de ordem judicial expressa oriunda do juzo que determinou a constrio - Impossibilidade de desfazimento, pela via administrativa, de registro de ato constritivo determinado na esfera jurisdicional - Consulta conhecida, com resposta negativa. 2. Cancelamento automtico ou por deciso administrativa da Corregedoria Permanente ou da Corregedoria Geral da Justia de indisponibilidade de bens imveis em virtude de arrematao ou adjudicao destes em ao de execuo - Inadmissibilidade Indisponibilidade que implica inalienabilidade, a obstar o ingresso no flio real da carta de arrematao ou de adjudicao e, por via de conseqncia, o cancelamento da restrio - Consulta conhecida, com resposta negativa. Protoc. CG n 11.394/2006. No mesmo sentido: Proc. CG 312/2006.

Intimao do cnjuge
O pargrafo segundo do artigo 655 do Cdigo de Processo Civil, com a redao dada pela Lei 11.382/02, disciplina que recaindo a penhora em bens imveis, ser intimado tambm o cnjuge do executado. vetusta tambm a posio do CSM-SP no sentido de que a intimao do cnjuge exigncia legal e que deve ser comprovada para permitir o acesso do ttulo ao flio real, pena de violao ao princpio da legalidade, cujo exame cabe ao registrador, conforme se verifica do r. acrdo proferido na Apelao Cvel 537-6/2, comarca de So Bernardo do Campo, publicado no DOE de 20.10.2006. No mesmo acrdo assentou mais o CSM que a ausncia da intimao do cnjuge vulnera ainda o princpio da continuidade registrria, da porque ser imprescindvel constar expressamente a intimao. A consignao da intimao da penhora no mandado requisito essencial do ttulo, e ainda que em obedincia ao princpio da legalidade e da continuidade, para que a penhora ingresse
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no flio real, se faz necessrio que antes o cnjuge seja intimado da constrio, medida sem a qual a mulher no se torna parte na execuo, e no se sujeita aos seus efeitos. digno de nota a nfase do CSM-SP para que a intimao do cnjuge deva constar expressamente do mandado levado a registro. Sobre esse tema bom ressaltar que o acrdo faz referncia ao artigo 669, pargrafo nico do Cdigo de Processo Civil, mas que a alterao promovida pela Lei 11.382/06, deslocando a previso da intimao do cnjuge para o artigo 655, pargrafo segundo, em nada alterou o quadro delineado no acrdo sob comento. Afora a mudana topogrfica, a nica alterao na redao foi a substituio de devedor por executado. A Egrgia Corregedoria Geral da Justia de So Paulo tambm secundou este entendimento, em deciso recente proferida no Processo CG n 66.449/2008, publicada no DOJ de 28.01.2009, assim ementada: REGISTRO DE IMVEIS. Averbaes de penhoras de imveis Bens considerados indisponveis por fora de decises judiciais proferidas em aes civis pblicas Indisponibilidades que no impedem novas penhoras sobre os mesmos imveis Ressalva quanto impossibilidade de arremataes dos bens enquanto perdurarem as indisponibilidades Exigncia acertada, porm, quanto necessidade de intimao do cnjuge a respeito das penhoras, previamente s averbaes destas ltimas bice mantido Recurso no provido.

A averbao premonitria
Introduzido no Cdigo de Processo Civil pela Lei Federal n 11.382/06, o novel artigo 615-A prev que o exeqente poder, no ato da distribuio, obter certido comprobatria o ajuizamento da execuo, com identificao das partes e valor da causa, para fins de averbao no registro de imveis, registro de veculos ou registro de outros bens sujeitos penhora ou arresto. Da leitura singela do dispositivo salta ictu oculi que a averbao nele referida restringe-se s execues (e tambm, por evidente, ao incio da fase de cumprimento de sentena). A Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo j enfrentou pretenso de averbao de ajuizamento de ao de conhecimento, na qual se discutia o contrato de compra e venda firmado entre as partes, decidindo, nos autos do processo n 583.00.2007.193644-7, conforme sentena publicada no DOE de 25 de maro de 2008, com relao aludida pretenso, que

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 certo que a Lei 11.382 de 2006 trouxe ao ordenamento jurdico a possibilidade de averbao da certido comprobatria do ajuizamento da execuo, contudo no se aplica ao caso concreto. O texto legal explicita que esta certido deve tratar de ao de execuo e no de outra qualquer, no cabendo, neste caso, interpretao por analogia, pelo princpio da legalidade. Note-se, inclusive, que este artigo foi acrescido ao ttulo II do Cdigo de Processo Civil que trata exclusivamente Das Diversas Espcies de Execuo. Portanto, no h vnculo processual entre as partes que merea registro tabular. Cabe ressaltar que a publicidade da ao ordinria se dar no prprio distribuidor forense. A sentena ressaltou ainda que a previso do artigo 167, I, alnea 21, da Lei de Registros Pblicos, que permite o registro das citaes de aes reais ou pessoais reipersecutrias, relativas a imveis, no comporta um alargamento hermenutico para incluir outras hipteses que no essas expressamente referidas no dispositivo legal.
Depositrio

Um dos requisitos que deve constar do registro da penhora a indicao do depositrio dos bens. De fato, prescreve o artigo 239 da Lei de Registros Pblicos que as penhoras, arrestos e sequestros de imveis sero registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou vista de certido do escrivo, de que constem, alm dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositrio, das partes e a natureza do processo. Acrescenta o artigo 665 do Cdigo de Processo Civil: Art. 665. O auto de penhora conter: [...] IV a nomeao do depositrio dos bens. Sendo assim, em ateno ao princpio da legalidade, no h como dispensar no registro a indicao do depositrio dos bens. Sua ausncia acarretar a devoluo do mandado ou certido para correo. Exatamente nesse sentido decidiu o Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelao Cvel n 396-6/8, da comarca de Campos do Jordo, publicada no DOE 23.09.2005, arribado na lio de ARAKEN DE ASSIS, afirmando que o

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depositrio representa elemento estrutural e funcional da penhora, sempre presente no processo de execuo. O depositrio exerce funo auxiliar ao Juzo, a partir de um negcio jurdico processual celebrado com o Estado-Juiz, passando a exercer a posse direta da coisa, o que o legitima para o emprego de interditos possessrios, para os atos de conservao e administrao da coisa penhorada. O nome do depositrio, nesse sentido, obrigatoriamente, deve constar do ttulo judicial lastreador do registro da penhora, o que encontra previso tanto na norma processual supra referida, quanto, tambm, expressamente, no artigo 239 da Lei 6.015/73. Interpretou o CSM-SP que a nova redao dos artigos 659 e 669 do Cdigo de Processo Civil na verdade vieram reforar a independncia da penhora e do registro, no sentido de que a penhora, mesmo sem o registro, vale inter partes no processo, de sorte que este ltimo segue seu curso normal aps a lavratura do termo ou auto de penhora, com o transcurso do prazo para embargos e ainda com a realizao dos atos expropriatrios, independentemente do registro da constrio. Destarte, nos termos do artigo 659, pargrafo quarto, do Cdigo de Processo Civil, com a redao dada pela Lei 11.382/06, o registro da penhora destina-se a tornla oponvel erga omnes, mas no requisito para o prosseguimento do curso normal da execuo. So aspectos independentes, portanto. Para o registro, embora j realizada nos autos e vlida inter partes, no possvel prescindir-se do atendimento dos requisitos exigidos pela Lei de Registros Pblicos, dentre eles a indicao do depositrio.

A fraude execuo: cancelamento do registro transmissivo ou ineficcia em face do exequente?

Uma situao cotidiana na prxis registral imobiliria a penhora recair sobre imvel que no mais se encontra registrado em nome do executado, o que, em observncia ao princpio da continuidade que informa o sistema, impede o registro do ato constritivo. Havendo, contudo, o reconhecimento de que a transmisso se deu com fraude execuo, o juiz da execuo poderia, em tese, decretar o cancelamento do respectivo registro, para que a titularidade do imvel retornasse ao estado anterior. Nada obstante, o CSM-SP alinha-se com a posio doutrinria de Candido Rangel Dinamarco, citada no acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel 748-6/5, comarca de Monte Azul Paulista, publicada no DOJ de 28.11.2007, onde apontou que quanto aos limites do reconhecimento da fraude execuo, explica Cndido Rangel Dinamarco que, em tal hiptese: no h anulao do negcio jurdico, pois no se trata de anulabilidade. A ineficcia no atinge o efeito central do negcio, como o de transmitir o domnio. O bem continuar constrito e poder ento ser alienado em hasta pblica, em que pese ser seu legtimo dono o terceiro adquirente (Execuo Civil, 8 edio, Editora Malheiros).
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Prossegue o acrdo assentando que reconhecida fraude execuo e, em conseqncia, a ineficcia da alienao em relao ao credor-exequente torna-se o terceiro adquirente responsvel patrimonial. Quer isto dizer que aquele seu patrimnio responde pelo cumprimento da obrigao inadimplida. Pois bem, como lembra o recorrente, no h nulidade a justificar o cancelamento daquele registro. Portanto, a decretao da ineficcia da alienao em face do credor-exequente medida menos gravosa ao terceiro adquirente, evitando-se assim o cancelamento e suas consequncias mais drsticas. Havendo a decretao da ineficcia, o imvel permanece na titularidade do terceiro adquirente, mas permite-se que a execuo prossiga tendo por objeto o imvel. So ntidas as vantagens sobre o cancelamento puro e simples: adimplida a dvida, basta cancelar a averbao de reconhecimento da ineficcia, ao passo que se o registro houvesse sido cancelado, seria necessrio promover novo registro ou, no dizer do acrdo acima referido, a medida atenta, ainda, princpio de ordem prtica. que eventualmente ocorrendo cumprimento da obrigao sem que o bem seja excutido (e o adquirente, responsvel patrimonial, pode at ter interesse para desonerar o bem), bastar singelo cancelamento do nus. Alm disso, retornando o imvel ao patrimnio do transmitente devedor, abrirse-ia a oportunidade para outros credores, mesmo por dvidas posteriores alienao e no necessariamente contradas com fraude contra credores, por exemplo, penhorassem o imvel, com ntido prejuzo ao terceiro adquirente. Ademais, continuando na titularidade do imvel, nada impediria que o terceiro adquirente, por exemplo, vendesse o imvel a terceiro, se as partes entendessem vantajoso pagar a dvida e contratar acerca do valor remanescente. Assim, importante entender que a ineficcia da alienao diz respeito apenas ao credor exequente. Como decidiu o CSM-SP na Apelao Cvel 609-6/1, comarca de Campinas, publicada no DOE de 18.01.2007, a averbao da ineficcia no acarreta o cancelamento do registro, pois esta averbao tem como finalidade dar publicidade a respeito da ineficcia do ato a eventuais terceiros interessados na aquisio do imvel, porque no afeta o negcio realizado nem o registro, ineficaz somente em relao ao credor exeqente. Ressalte-se, ento, que o terceiro adquirente continua proprietrio do bem e dele poder dispor, j que a alienao em fraude execuo ineficaz, no a terceiros genericamente, mas a um ou mais terceiros determinados, ou seja, somente
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ao que sofreu um prejuzo real ou em potencial, e na exata dimenso de seu crdito. Assim, no haver, ainda, necessidade de cancelamento do registro de eventual alienao fraudulenta. O negcio vlido, mas ineficaz. No se pode equiparar a invalidade do ato jurdico com sua ineficcia, institutos que se situam em planos diversos, gerando efeitos inconfundveis [...] O negcio jurdico que frauda a execuo gera plenos direitos entre adquirente e alienante. Apenas no pode ser oposto ao exeqente. Assim, a fora da execuo continuar a atingir o objeto da alienao ou onerao fraudulentas, como se estas no tivessem ocorrido. O bem ser de propriedade de terceiro, num autntico exemplo de responsabilidade sem dbito. De se apontar tambm a deciso proferida na Apelao Cvel n 748-6/5, da comarca de Monte Azul Paulista, publicada no DOJ de 28.11.2007, que averbou que a decretao de fraude execuo s d por ineficaz a alienao do bem em relao ao credor do feito na qual foi tal medida reconhecida, sem a produo de efeitos erga omnes.

O princpio tempus regit actum

A aquisio da propriedade imobiliria inter vivos no Brasil ato jurdico complexo: requer um ttulo causal e um modo, que o registro. Noutros termos, o contrato gera apenas efeitos jurdicos obrigacionais inter partes, no constituindo a propriedade, que efeito do registro. Essa a disciplina constante dos artigos 1.245 a 1.247 do vigente Cdigo Civil. Portanto, entre ns, no importa a data da confeco do ttulo causal, seja ele judicial, administrativo ou extrajudicial, mas sim a data em que este ttulo logrou acesso ao registro imobilirio. Isso porque a qualificao registral feita no levando em conta a data dos ttulos, mas sim a sequncia dos atos registrais lanados no flio real. Esse o chamado princpio do tempus regit actum, que quer significar que o que reger a qualificao o tempo do registro. Uma deciso bastante ilustrativa desse princpio foi proferida pelo CSM-SP nos autos da Apelao Cvel 854-6/9, comarca de Jundia, publicada no DOE de 04.09.2008. No caso concreto, o exequente havia obtido o registro da penhora e prosseguiu, ento, com a execuo. Quando obteve a adjudicao do imvel e pretendeu registr-la, o imvel havia sido penhorado, tambm, pelo INSS, o que o deixou indisponvel, a teor do disposto no artigo 53, pargrafo primeiro, da Lei Federal 8.212/91, que prescreve que os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponveis.

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O exequente insurgiu-se, alegando que seu ttulo era anterior ao registro da penhora do INSS. Mas o fato que o registrador deve levar em conta o estado atual da matrcula. O CSM-SP decidiu exatamente que atribuio e dever do Oficial Registrador proceder qualificao registrria do ttulo no instante de sua apresentao, independentemente da poca em que foi lavrado. Para fins de registro, no importa o momento da celebrao do contrato, pois na data da sua apresentao ao registro que ser analisado: o registro encontra disciplina no princpio tempus regit actum; sujeito lei vigente ao tempo da apresentao do ttulo, pouco importando a data do contrato. Embora haja referncia a contrato, o raciocnio o mesmo se tratar-se de ttulo judicial, assentando a deciso que no se sustenta, por esse motivo, a alegao do apelante no sentido de que os requisitos que devem ser observados para o registro so aqueles existentes no momento do julgamento da adjudicao do imvel em seu favor. Ao contrrio, a qualificao abrange a anlise dos requisitos de admissibilidade do registro no momento da apresentao do ttulo.

Prenotao anterior: o princpio da prioridade

Corolrio do item acima a questo de haver ttulo prenotado anteriormente ao que se quer agora registrar, j que o registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (artigo 1.246 do Cdigo Civil). A Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo j teve oportunidade de enfrentar o problema advindo dessa circunstncia, no processo 583.00.2008.165201-6, cuja sentena foi publicada no DOE de 07.08.2008. A soluo passa pela exata compreenso do princpio da prioridade, e na sentena cita-se o magistrio de Afrnio de Carvalho, para estabelecer que num concurso de direitos reais sobre um imvel, estes no ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relao de precedncia fundada na ordem cronolgica do seu aparecimento: prior tempore potior jure, e que essa precedncia firmada pela prenotao, isto , apresentao do ttulo no Registro de Imveis para qualificao. Dessa forma, o registrador deve qualificar o ttulo que primeiro logrou ingresso no seu protocolo, vigorando aqui o princpio prior tempore potior jure.
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Alis, bom ressaltar que se houver ttulo prenotado anteriormente, o segundo ttulo sequer poder ser qualificado, devendo aguardar a soluo do procedimento de registro daquele primeiro. Essa a orientao normativa da Corregedoria Geral da Justia de So Paulo, conforme se v do Provimento CG 32/97, publicado no DOJ de 29.12.1997, onde ficou estabelecido que pode ocorrer, finalmente, caso de prenotaes sucessivas, de ttulos contraditrios ou excludentes. A prenotao de um ttulo impede o exame e o registro de outro. H, por dizer, uma fila de precedncia: quem dela excludo e considerado inabilitado poder retornar, mas aps os outros, que nela j se encontravam no momento de sua desqualificao (cfr. Jos Roberto Gouva, ob. cit., pg. 02). No s o registro, mas tambm o exame do segundo ttulo subordina-se ao resultado do procedimento de registro do ttulo que goza da prioridade. Somente se inaugura novo procedimento registrrio, ao se esgotar o primeiro. Isso em vista do princpio da isonomia, com o fito de proporcionar s partes titulares de direitos contraditrios igual prazo para sanar eventuais falhas de seus ttulos. Essa matria foi objeto de normatizao, tendo sido disciplinada no item 29 do Captulo XX do Provimento CG 58/89 (Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia), nos seguintes termos: 29. No caso de prenotaes sucessivas de ttulos contraditrios ou excludentes, criar-se- uma fila de precedncia. Cessados os efeitos da prenotao, poder retornar fila, mas aps os outros, que nela j se encontravam no momento da cessao. 29.1. O exame do segundo ttulo subordina-se ao resultado do procedimento de registro do ttulo que goza da prioridade. Somente se inaugurar novo procedimento registrrio, ao cessarem os efeitos da prenotao do primeiro.

A penhora impede o registro de ato transmissivo na sua sequncia?

Um equvoco bastante comum acerca da penhora supor que ela torne automaticamente o imvel indisponvel, impedindo atos de disposio do mesmo. Na verdade, como j vimos acima, apenas a penhora em favor da Fazenda Nacional tem esse condo. As demais penhoras no tiram do proprietrio o poder de disposio. No j referido acrdo proferido na Apelao Cvel 641-6/7, comarca de So Jos dos Campos, publicado no DOE de 04.04.2007, o CSM-SP averbou expressamente que a penhora no gera indisponibilidade e, assim, no bice ao registro de ttulo de transmisso do bem constrito. Com arrimo nas lies de Afrnio de Carvalho, fixou mais que

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dada a eficcia relativa da inscrio preventiva, o executado continua titular do domnio e, nessa qualidade, pode alienar o imvel penhorado. Embora o adquirente fique sujeito a ver decretada ineficcia da alienao, no incumbe ao registrador antecip-la, pelo que h de praticar o ato registral. O imvel s se tornaria indisponvel se houvesse ordem judicial expressa nesse sentido, posto que a indisponibilidade, que excepciona a regra da disponibilidade, depende de lei ou de deciso judicial que a imponha: pressupe ato de imprio que lhe d suporte jurdico de exceo.
E o arresto?

Assim como se disse sobre a penhora, o arresto tambm no deixa por si s o imvel indisponvel. o que decidiu o CSM-SP na Apelao Cvel 647-6/4, comarca de So Bernardo do Campo, publicada no DOJ de 27.04.2007, estabelecendo que o arresto, em si, sem previso legal especfica ou provimento jurisdicional que amplie seus efeitos, no gera indisponibilidade, dado que indisponibilidade de bens forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de ttulos de disposio ou onerao, ainda que formalizados anteriormente ordem de inalienabilidade (CSM, Ap. Cv. n 29.886-0/4 - SP, Rel. Des. Mrcio Bonilha). Logo, indisponibilidade, que excepciona a regra da disponibilidade, depende de lei ou de deciso judicial que a imponha: pressupe ato de imprio que lhe d suporte jurdico de exceo. Nesse caso concreto, acrescentou o CSM-SP que no h lei prescrevendo indisponibilidade como conseqncia automtica de arresto nem houve deciso judicial que a tenha determinado, o que, contrario sensu, levaria a outra soluo. Portanto, em concluso, tal como a penhora, o arresto no gera indisponibilidade e, assim, no bice ao registro de ttulo de transmisso do bem constrito [...] Em suma, decreto exclusivo de arresto no comporta leitura extensiva para decreto de indisponibilidade, at porque medida cautelar constritiva, de exceo, deve ser interpretada restritivamente; logo, inadmissvel o bice ao registro de escritura de venda e compra de bem para o qual h to-somente arresto (no indisponibilidade) decretado judicialmente e inscrito.

Falecimento do proprietrio e penhora do imvel sem prvia partilha

Como se sabe, vigora no Brasil o princpio de saisine, estampado no artigo 1.784 do Cdigo Civil, que preceitua que aberta a sucesso, a herana transmite-se, desde logo, aos herdeiros legtimos e testamentrios.

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Alm disso, o falecimento tambm causa de extino do matrimnio, conforme se v do artigo 1.571, inciso I, do mesmo diploma legal. Quer isto significar que na hiptese de falecimento do proprietrio que consta da matrcula inaugura-se o estado de indiviso de seu patrimnio, consubstanciado na figura jurdica conhecida como esplio, de sorte que seu patrimnio passa a formar uma universitas juris at que essa forma peculiar de condomnio seja extinta pela partilha dos bens e recolhimento da meao do cnjuge suprstite. No possvel, assim, registrar penhora incidente sobre a herana ou sobre a meao antes de extremadas em regular processo sucessrio, que deve ser registrado (artigo 167, I, 24 e 25, combinado com o artigo 172 da Lei 6.015/73). Esse o entendimento do CSM-SP, conforme se v da deciso proferida nos autos da Apelao Cvel 280-6/9, comarca da Capital, publicada no DOJ de 23.02.2005, averbando que decorrendo do desfazimento do casamento pelo bito, o surgimento da figura do esplio e a conseqente necessidade da partilha de bens antes do registro da constrio. Tambm na Apelao Cvel 351-6/3, comarca de Franco da Rocha, publicada no DOJ de 01.11.2005, restou assentado que de fato, a comunho decorrente do casamento pro indiviso. Ou seja, a parcela ideal pertencente a cada cnjuge no pode ser destacada, o que somente ocorre quando dissolvida a sociedade conjugal. Em sendo a morte a causa da extino do casamento e da comunho, a metade s se extremar com a partilha, posto que indivisvel antes dela. Dessa forma, antes de se inscrever a penhora, deve antes se formalizar o registro da partilha dos bens do cnjuge da executada. Melhor explicitando o entendimento, restou assentado na Apelao Cvel n 425-6/1, comarca da Capital, publicada no DOJ de 29.11.2005, que o Egrgio Conselho Superior da Magistratura firmou o entendimento de que a herana uma universalidade em que todos os bens permanecem em indiviso at que pela partilha sejam individuados os que tocaro ao cnjuge suprstite e os que pertencero aos herdeiros, do que decorre a necessidade de levar ao inventrio tambm a metade ideal do cnjuge sobrevivente. Ademais, consistindo numa universalidade, nada impede que na partilha a meao do vivo e os quinhes dos herdeiros sejam individuados em bens determinados, de modo a evitar a formao de condomnio, hiptese em que no subsistir meao, nem metade ideal, do vivo sobre bem que, eventualmente, for atribudo com exclusividade a um ou mais herdeiros [...] O mandado judicial da penhora, que recaiu sobre a metade ideal de tal imvel pertencente a co-proprietria, revela sua viuvez. Nesse caso, malgrado no se desconhea que a metade ideal j pertencia a devedora antes do bito
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de seu esposo, no se pode deslembrar que, como bem entendeu o digno magistrado, a partilha dos bens decorrente do bito do marido da devedora recai sobre todo o patrimnio do casal para pr fim indiviso, separando dos bens havidos em comum aqueles que pertencero ao cnjuge meeiro suprstite dos outros que comporo os quinhes hereditrios dos sucessores do de cujus. possvel que a meao do cnjuge sobrevivente e os quinhes dos herdeiros recaiam sobre todos os bens pertencentes em comum pelo casal, que passaro a lhes pertencer em condomnio, mas, tambm, no se pode descartar a hiptese da meao e dos quinhes hereditrios se individualizaram em determinados bens. Nessa mesma esteira, na Apelao Cvel 381-6/0, comarca da Capital, publicada no DOJ de 23.08.2005, o CSM-SP enfrentou pretenso de penhora sobre imvel que o executado havia recebido por herana, mas ausente ainda o registro do respectivo Formal de Partilha, decidindo exatamente de ser imperioso que se traga o ttulo aquisitivo decorrente do direito hereditrio deste ltimo (o executado, nota minha), ou seja, o formal de partilha. S assim, com o registro e a transferncia do domnio ao indicado como devedor, caber o ingresso de penhora resultante de execuo contra ele promovida. Nesta mesma deciso constou aspecto que no pode, ento, ser olvidado: antes do registro da partilha, o registro da penhora s possvel se no plo passivo da ao figurar o Esplio do de cujus.

Cancelamento de registro de penhora feito irregularmente

No incomum na praxis registral a ocorrncia de devoluo de mandado de penhora em razo do mesmo no observar os princpios e regramentos da Lei de Registros Pblicos. Como se disse alhures, mesmo ttulos judiciais devem ser qualificados pelo Registrador, e se houver, por exemplo, inobservncia dos princpios da continuidade e da especialidade, a qualificao deve ser negativa. Isso no significa afronta ordem judicial, mas apenas cumprimento do dever legal do Registrador de qualificar os ttulos que lhe so apresentados. Infelizmente, por vezes v-se o registrador diante de ameaadores mandados determinando a penhora sob pena de priso, mesmo ao arrepio dos princpios informadores do registro imobilirio, o que, em ltima instncia, s viria a contribuir para o desmantelamento do sistema e o caos que se seguiria, com a incerteza e a insegurana jurdica reinando soberanas. E a matria j foi objeto de apreciao inclusive pelo Supremo Tribunal Federal, em caso concreto (HC 85.911-9-MG, j. em 25.10.2005, relator o Ministro Marco Aurlio de Melo) onde o Juiz Trabalhista provocou o Ministrio Pblico, considerando
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que a devoluo feita pelo Registrador de certo ttulo emanado daquela Justia Laboral subsumia-se ao tipo penal previsto no artigo 330 do Cdigo Penal desobedincia. O ttulo fora devolvido porque o Registrador considerou necessrio que ele contivesse certos requisitos, o que foi confirmado pela Vara de Registros Pblicos respectiva. Peo vnia para consignar aqui alguns trechos do r. acrdo porque so paradigmticos. Assentou o Ministro Marco Aurlio que dificil imaginar que se chegue necessidade de impetrao, no Supremo, de habeas para afastar constrangimento como o retratado neste processo [...] O paciente limitou-se a cumprir dever imposto por lei, pela Lei dos Registros Pblicos. Examinado ttulo emanado da jurisdio cvel especializada do trabalho carta de adjudicao percebeu que no se contaria, no instrumento, com informaes e peas exigidas por lei. Como lhe cumpria fazer e diante, ao que tudo indica, de resistncia da parte interessada, suscitou dvida e a, mediante pronunciamento que veio a se fazer coberto pela precluso maior, o Juzo da Vara dos Registros Pblicos disse do acerto da recusa em proceder de imediato ao registro, consignando, inclusive, que a observncia das exigncias legais, aps a dvida levantada, no seria de molde a obstaculizar a deciso. Assim, no dispensvel definir sobre a possibilidade de se ter, como agente do crime de desobedincia, pessoa que implemente atos a partir de funo pblica, valendo notar, de qualquer maneira, que se procedeu no na condio de particular, no considerado o crculo simplesmente privado, mas por fora de delegao do poder pblico, tal como previsto no artigo 236 da Constituio Federal. O que salta aos olhos a impropriedade da formalizao do procedimento criminal, provocado que foi por viso distorcida do rgo da Justia do Trabalho, como se do Direito no se submetesse organicidade. Concedo a ordem para fulminar, e essa a expresso mais adequada ao caso, o procedimento instaurado contra o paciente [...] (o ltimo destaque meu). Em So Paulo, quando h ordens deste jaez, deve o Registrador comunicar os rgos censrio-fiscalizatrios que, via de regra, determinam o cancelamento do registro feito irregularmente sob ameaa de priso por crime de desobedincia. No Processo CG n 898/2005, publicado no DOJ de 02.05.2006, a Corregedoria Geral da Justia de So Paulo enfrentou exatamente a situao em que a Registradora havia inicialmente devolvido o mandado, que afrontava o princpio da continuidade, posto que o executado no era o proprietrio que constava na matrcula do imvel, mas que ao depois terminou fazendo o registro porque reapresentado o mandado com ordem de cumprimento em vinte e quatro horas independentemente da regularizao das deficincias apontadas.

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Com fundamento no artigo 214 da Lei de Registros Pblicos, que disciplina as nulidades de pleno direito do prprio ato registral, determinou a Corregedoria o cancelamento daquele registro, averbando que diante desta situao, legtima a correo da ilegalidade reconhecidamente praticada, mediante cancelamento do registro indevido do mandado de penhora, assim considerado, sob o aspecto estritamente extrnseco, formal [...] Assim sendo e considerando que o registro se deu to somente para que no se descumprisse ordem judicial, conforme explicitado pela Oficiala, e que, de fato, no h coincidncia entre o titular do domnio e o executado, o que afronta o princpio da continuidade, o registro deve ser cancelado. A Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo tambm tem prestigiado esse procedimento. Na sentena proferida nos autos do processo n 583.00.2008.124924-2, publicada no DOJ de 21.05.2008, em que houve determinao de registro de Carta de Arrematao que feria o princpio da continuidade, sob pena de crime de desobedincia, depois de feito o registro aquele Juzo entendeu que o registro irregular no pode ser mantido vigente, porque ofende o princpio da continuidade registrria [...] Haveria sria e grave ofensa segurana jurdica, se se permitisse a infringncia do princpio disposto na lei especial [...] Caso haja determinao acompanhada de ordem de priso, como parece ter ocorrido no caso, ainda que o ato registro ou de averbao seja manifestamente violador da indisponibilidade legal determinada por outro Juzo, o registrador, ao cumprir a ordem, deve comunicar essa Corregedoria Permanente imediatamente, por meio de representao, para que sejam adotadas as providncias que venham a restaurar os basilares princpios sobre os quais se assentam os Registros Imobilirios, para a garantia do cumprimento da ordem judicial anterior e legal, assim como para proteger a segurana jurdica que o servio delegado de Registro de Imveis no pode prescindir, sob pena de grave prejuzo ao cumprimento da anterior ordem judicial legal, e com graves conseqncias para o direito de propriedade imvel, confiado constitucionalmente guarda do Oficial Registrador. O Registrador de Imveis exerce importante funo de garante das liberdades pblicas. E isso precisa ser aqui consignado. Se a desordem reinasse no registro predial, de modo que ele passasse a recepcionar ordens contraditrias, de qualquer contedo, com violao de todo o sistema, recairia a insegurana sobre o direito de propriedade privada, um dos pilares do regime democrtico [...] Diante do exposto, determino o cancelamento do registro [...].

Penhora de imvel objeto de promessa de venda e compra

Sendo o executado compromissrio comprador do imvel, em ateno ao princpio da continuidade no possvel penhorar o imvel, j que ele no
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proprietrio ainda. Assim, corretamente, devem ser penhorados os direitos de compromissrio comprador. Nesse sentido decidiu o CSM-SP no r. acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel n 283-6/2, comarca de Cotia, publicado no DOJ de 11.03.2005, em caso configurado na forma referida no pargrafo acima, aduzindo que no foram penhorados e, portanto, no foram arrematados, os direitos sobre o imvel objeto da matrcula 40.295, pertencentes ao executado e sua esposa, mas sim frao ideal do bem, concluindo-se que a constrio e a arrematao recaram sobre o domnio, o qual pertence pessoa estranha execuo. Permitir o ingresso da carta de arrematao nesses termos ofenderia o princpio da continuidade.

Penhora de imvel hipotecado cedularmente

Outra situao bastante comum nos registros imobilirios a penhora de imvel que se encontra hipotecado por cdula de crdito, na forma de legislao especfica. A posio dos rgos censrio-fiscalizatrios quanto impossibilidade da penhora nessa circunstncia vetusta. Esclarea-se que essa ideia aplica-se s Cdulas de Crdito Rural, por fora do artigo 69 do Decreto-Lei 167/67; s Cdulas de Crdito Industrial, por fora do artigo 57 do Decreto-Lei 413/69; s Cdulas de Crdito Comercial, por fora do artigo 5 da Lei 6.840/80; s Cdulas de Crdito Exportao, por fora do artigo 3 da Lei 6.313/75, e ainda s Cdulas de Produto Rural, nos termos do artigo 18 da Lei 8.929/94. Na Apelao Cvel 464-6/9, comarca de So Jos do Rio Preto, publicada no DOJ de 15.03.2006, o Conselho Superior da Magistratura decidiu que a restrio de impenhorabilidade est estatuda no Decreto-lei n 167/67 que regula a cdula de crdito rural. A norma, ainda em vigor, imperativa e cogente, ou seja, no admite a constrio [...] Este E. Conselho vem reiteradamente decidindo que, ante a impenhorabilidade do imvel vinculado cdula de crdito, a penhora no pode ingressar no flio real enquanto perdurar a hipoteca cedular. Na Ap. Cv. n 37.908-0/0, de Duartina, relatada pelo eminente Des. Mrcio Bonilha, este E. Conselho, apreciando hiptese similar, a saber, registro de carta de adjudicao expedida em execuo trabalhista de imvel j onerado por hipoteca cedular, manteve a recusa do ingresso do ttulo judicial no flio real, assim se posicionando sobre tal questo: No mais, a questo versada no presente recurso diz respeito amplitude da incidncia do art. 57 do Decreto-lei n. 413/69, aplicvel espcie, em se tratando de cdula de crdito comercial, por remisso ao art. 5 da lei n. 6.840/80. O dispositivo legal em referncia estabelece, claramente, a impenhorabilidade dos bens oferecidos em garantia hipotecria de
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cdula de crdito comercial, desde que efetivado o registro junto ao cadastro imobilirio, como forma de resguardar, pela criao de uma exclusividade, os direitos de crdito decorrentes de financiamento (Humberto Theodoro Jnior, Processo de Execuo, 3 ed., Universitria de Direito, So Paulo, 1976, p. 260). Tal predicado, conferido aos bens vinculados s cdulas rural, comercial e industrial, j foi reconhecido pelo Pretrio Excelso (RE n. 84.528-PR, 2 Turma, rel. Min. Cordeiro Guerra, j. 17.8.76, RDI 7/85; RE n. 107.790-SP, 2 Turma, rel. Min. Francisco Rezek, j. 30.5.86, RTJ 119/819) e, na atualidade, de acordo com os derradeiros julgamentos do Egrgio Superior Tribunal de Justia (RESP n. 3.227, rel. Min. Athos Gusmo, j. 22.4.91; RESP n. 13.703-SP, rel. Min. Antonio de Pdua Ribeiro, j. 20.9.93; RESP n. 36.080-MG, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j.17.8.94, pe.), sua abrangncia s vem conhecendo exceo diante de crditos fiscais. Recentemente a Suprema Corte reiterou tal posio, ao decidir que a penhora de bem alvo de cdula industrial viola o art. 5, inc. XXXVI, da Constituio Federal (cfr. RE 163.000-1, 2 Turma, rel. Min. Marco Aurlio, j. 19.5.98). E, conforme proclamou este E. Conselho ao julgar a Ap. Cv. n 33.1110/3, relatada pelo Des. Mrcio Bonilha: O legislador optou - bem ou mal - por dotar os rgos financiadores da economia rural e industrial no somente de uma garantia, mas de uma garantia exclusiva, que impede nova onerao ou alienao do bem gravado a terceiro (cfr. Ap. Cv. n 3.708-0 da Comarca de Adamantina, Rel. Des. Marcos Nogueira Garcez). A questo... no de mera preferncia da hipoteca anterior, mas de exclusividade do gravame, sem concorrncia de qualquer outro. Somente poderia obter o ttulo qualificao positiva no caso de expressa e inequvoca determinao judicial no sentido de ignorar a impenhorabilidade no caso concreto (cfr. RSTJ 7(67)/299, Resp. 9.328-0PE, Rel. Min. Amrico Luz). Ademais, segundo precedentes deste E. Conselho (cfr. Ap. Cv. n 46.412-0/7 e 50.253-0/5, relator Des. Nigro Conceio), no basta o vencimento da cdula para afastar a impenhorabilidade do imvel que a ela se vincula. Urge, a tanto, a averbao de seu cancelamento e isso porque, ex vi dos arts. 849 e 850 do Cdigo Civil, aplicveis subsidiariamente s hipotecas cedulares, a extino do mencionado direito real de garantia, qualquer que seja sua causa, s produz, em relao a terceiros, efeitos depois de averbada na tbua registral [...] Por sua vez, a Lei 8.929/94 que institui a Cdula de Produto Rural, em seu artigo 18, estabelece que os bens vinculados CPR no sero penhorados ou seqestrados por outras dvidas do emitente ou do terceiro prestador da garantia real, cumprindo a qualquer deles denunciar a existncia da cdula s autoridades incumbidas da diligncia, ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuzos resultantes de sua emisso. Assim sendo, a penhora no pode ser admitida. Em algumas situaes tem-se admitido certa mitigao desse rigor, como constou da sentena proferida pela Primeira Vara de Registros Pblicos nos autos do
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processo n 583.00.2008.146976-0, publicada no DOJ de 17.07.2008, ficando estabelecido no caso concreto que segundo consta dos autos o ttulo foi recusado porque o imvel tornou-se impenhorvel por fora do registro de cdula de crdito comercial. expressa a determinao contida no artigo 5 da Lei 6.840/1980 que se aplicam as normas do Decreto-Lei 413/1969 s cdulas de crdito comercial. Nos termos do referido Decreto-Lei os bens vinculados cdula de crdito industrial no sero penhorados ou seqestrados por outras dvidas do emitente ou de terceiro prestante da garantia real, cumprindo a qualquer deles denunciar a existncia da cdula s autoridades incumbidas da diligncia, ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuzos resultantes de sua omisso. Portanto, o dispositivo legal claro em determinar a impenhorabilidade do bem em que haja inscrio em sua matrcula de cdula de crdito. bem verdade que se tem mitigado tal entendimento, contudo para tanto h necessidade da co-existncia de dois requisitos, como bem lembrado pelo Oficial, vencimento da cdula de crdito e inexistncia de averbao de penhora promovida em ao de execuo da hipoteca. Acontece que o beneficirio da cdula, no caso o Banco do Brasil S/A, promoveu a execuo do ttulo, inclusive averbou a existncia de penhora, com isso foroso reconhecer ausente o segundo requisito. Nesse sentido, no r. acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel n 230-6/1, comarca da Capital, publicada no DOJ de 17.06.2005, constou que no presente caso, vencida a cdula de crdito comercial e no existindo registro de penhora promovida em ao de execuo da hipoteca, possvel admitir o registro da penhora efetuada na ao movida pelo credor no titular de garantia real. Isto, entretanto, no afasta a possibilidade do credor privilegiado discutir na via jurisdicional a extenso da garantia em seu favor constituda, visando desconstituir a penhora promovida pelo credor quirografrio, uma vez que a deciso da dvida tem natureza meramente administrativa (artigo 204 da Lei n 6.015/73) (o destaque meu). Outra exceo impenhorabilidade gerada pelo registro prvio de hipoteca cedular a execuo de dbitos condominiais, dada sua natureza jurdica de obrigaes propter rem. Tal foi a deciso contida no acrdo proferido na Apelao Cvel n 223-6/0, comarca da Capital, publicado no DOJ de 07.12.2004. Esse acrdo traz proposies muito relevantes para o entendimento da matria no mbito do registro imobilirio, de sorte que peo vnia para transcrever trechos um pouco mais longos dele. Acredito que os leitores consideraro tais transcries plenamente justificveis. Diz o acrdo que
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 possvel a penhora da unidade autnoma em ao de execuo de despesas de condomnio que dela se originaram, ainda que gravada por clusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade impostas por ato de liberalidade (Apelao Cvel n 138.6/1-0). O fundamento ento invocado foi, precisamente, o carter propter rem da obrigao [...] Estas despesas so as decorrentes da manuteno das coisas de propriedade comum dos condomnios, e o dever de custe-las se impe a todos porque, como ensina Caio Mrio da Silva Pereira: Interessando a todos a manuteno e conservao do edifcio, de princpio que a todos os condminos compete concorrer, na proporo de sua parte, para as respectivas despesas. (Condomnio e Incorporaes, 10 Edio, Ed. Forense, 1998, pg. 142). A manuteno do edifcio interessa e favorece a todos os condminos porque, ainda conforme a lio de Caio Mrio da Silva Pereira: No se pode esquecer que o edifcio um conjunto e que a deteriorao de uma parte atinge o conjunto. (obra citada, pg. 144). [...] A obrigao de contribuir com o pagamento das despesas condominiais, por outro lado, est vinculada unidade autnoma de que estas despesas se originaram e considerada como sendo propter rem. As obrigaes 'propter rem', como ensina Orlando Gomes, ...existem quando o titular de um direito real obrigado, devido a essa condio, a satisfazer determinada prestao. O direito de quem pode exigi-la subjetivamente real. Quem quer que seja o proprietrio da coisa, ou titular de outro direito real, , ipso facto, devedor da prestao. Pouco importa, assim, a pessoa em quem surgiu pela primeira vez. A obrigao est vinculada coisa. (Direitos Reais, 10 edio, Ed. Forense, 1988, pg. 13). Ainda conforme o mesmo autor: Dentre outras, so obrigaes ob rem ou propter rem as dos condminos de contribuir para a conservao da coisa comum... (Orlando Gomes, obra citada, pg. 13). [... ] , portanto, possvel a penhora da unidade autnoma em ao de execuo de despesas de condomnio que dela se originaram, mesmo estando gravada por clusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade impostas por ato de liberalidade [...] Portanto, luz da mesma lgica, mister se faz ter presente que a origem legal da vedao penhora de imveis atrelados s cdulas de crdito industrial e comercial no os imuniza, por fora dessa gnese peculiar, quando o objeto da execuo for dbito decorrente de despesas de condomnio. Por outro lado, certo que, como exaustivamente explanado, a prpria natureza da obrigao propter rem torna despicienda ressalva expressa, em lei, para que no prevalea a impenhorabilidade diante dela. A coonestar tal assertiva est o fato de que, como acima lembrado, ainda sob a gide do Cdigo Civil de 1916 (cujo art. 1.676 era categrico ao estabelecer que a clusula de inalienabilidade importando em impenhorabilidade no podia, "em caso algum", salvo desapropriao e dvida tributria oriunda do prprio bem, "ser invalidada ou dispensada por atos judiciais"), robusteceu-se o posicionamento pretoriano no sentido de que a vedao no tinha lugar em face de dvida condominial. [...] No
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atinente aos bens adstritos, a ttulo de garantia hipotecria, s cdulas de crdito industrial e comercial, ainda mais clara deve ser reputada a situao, uma vez que, ao invs de consagrar a peremptria vedao contida no art. 1.676 do Cdigo de 1916, o texto do dispositivo pertinente, constante da legislao especfica, se presta, por seus prprios termos, a interpretao consentnea com a orientao acima enunciada. Cogita-se neste caso concreto de cdula de crdito comercial e convm lembrar que, por remisso consignada no art. 5 da Lei n 6.840/80, aplicam-se as normas do Decreto-lei n 413/69, relativo s cdulas de crdito industrial. Destarte, segundo o art. 57 desse derradeiro diploma, os bens vinculados cdula de crdito industrial no sero penhorados ou seqestrados por outras dvidas do emitente ou do terceiro prestante da garantia real. Grifei. Na hiptese vertente, todavia, em que se focaliza obrigao condominial, a dvida, como est claro, no se vincula propriamente pessoa do emitente (ou desse terceiro). Acha-se o dbito, isto sim, intrinsecamente ligado ao imvel, tanto que, transferido este, acompanha-o, passando a onerar o novo titular. Nesse aspecto, h um vnculo de natureza real, que adere ao bem, independentemente de quem seja seu proprietrio. o que dimana da j estudada feio propter rem. Da se falar, sob tal prisma, em dvida prpria da coisa, distinta, pois, das dvidas do emitente ou do terceiro prestante da garantia real, apontadas na norma em tela como impeditivas da penhora. A impenhorabilidade aqui tratada tambm cede passo quando a penhora for oriunda de reclamao trabalhista. Esse tema inclusive deu azo a um procedimento de uniformizao dos procedimentos junto aos registros imobilirios paulistas, por parte da Corregedoria Geral da Justia, no Protocolo CG 27.125/98-Campinas. O Parecer, da lavra dos ento juzes auxiliares da Corregedoria, doutores Antonio Carlos Morais Pucci, Eduardo Moretzsohn de Castro, Luis Paulo Aliende Ribeiro, Marcelo Fortes Barbosa Filho e Mario Antonio Silveira, aprovado pelo Corregedor Geral da Justia, Desembargador Luis de Macedo, muito elucidativo, motivo pelo qual peo vnia para transcrev-lo aqui. Excelentssimo Senhor Corregedor Geral da Justia: O E. Conselho Superior da Magistratura, nestes autos iniciados por solicitao do ento Excelentssimo Senhor Corregedor do Egrgio Tribunal Regional do Trabalho da 15 Regio, que almejava uniformizar os procedimentos e evitar divergncia quanto ao registro de penhora, feita em execuo trabalhista, quando j incidente sobre o imvel constrito hipoteca cedular, reafirmou o entendimento da impenhorabilidade do bem arquivando o presente expediente. Posteriormente a esta manifestao do Colendo Conselho, no entanto, surgiram fatos e circunstncias novas que, salvo melhor juzo de Vossa
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Excelncia, autorizam e revelam a oportunidade e convenincia da reviso de tal tese para se permitir o registro de penhora, realizada em execuo trabalhista, sobre imvel vinculado cdula de crdito por hipoteca. Vossa Excelncia, atento aos inmeros problemas surgidos entre Juzes da Justia Trabalhista, de um lado, e Corregedores Permanentes e Oficiais de Registro de Imveis, de outro, versando sobre a recusa de registro da penhora trabalhista de imvel j onerado por hipoteca cedular, merecendo realar algumas ordens de priso de registradores determinadas, nesses casos, por aqueles magistrados, aprovou, em 24 de agosto de 2.000, com carter normativo, parecer conjunto de nossa lavra, lanado nos autos do Prot. CG n? 34.222/00, que permite o registro da penhora se o magistrado, no exerccio da funo jurisdicional, em deciso incidental, afastar, em prol do crdito trabalhista, a impenhorabilidade do imvel vinculado cdula de crdito, soluo, alis, j consignada em julgados do E. Conselho Superior da Magistratura, entre os quais mencionamos a Apelao Cvel n 33.111-0/3, relatada pelo Des. Mrcio Martins Bonilha e a Apelao Cvel n 51.442-0/5, relatada pelo Des. Srgio Augusto Nigro Conceio. Tal decisum j abrandou, e muito, as constrangedoras situaes envolvendo juzes trabalhistas e registradores de imveis, e diminui as dvidas atinentes a registro de mandado de penhora, extrado de execuo trabalhista, em imvel gravado por hipoteca cedular. Todavia, alguns outros casos de difcil soluo ainda tm surgido, as vezes com ordem de priso do registrador que, com fulcro nos precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura, se recusa a registrar a penhora. Tal questo, sabe-se, ainda no se pacificou nos pretrios, em especial no Egrgio Tribunal Superior do Trabalho. No sentido de ser inadmissvel a penhora de bem onerado por hipoteca cedular, calha lembrar o seguinte acrdo do E. Tribunal Superior do Trabalho proferido no Recurso de Revista 506.681/98-2, julgado em 1.06.99 por sua 2 Turma, relator Ministro Valdir Righetto: Tratando-se de imposio legal no condicionada, no h como se lhe opor a preferncia do crdito trabalhista. Nesse sentido a jurisprudncia desta Corte, consubstanciada nos seguintes precedentes: RR-21997/91, Ac. 4 T-471/91, Relator Designado Ministro Almir Pazzianotto, DJ 29.11.1991; RR-6130/86, Ac. 1 T-1123/87, Relator Designado Ministro Manoel Mendes de Freitas, DJ 30.10.1987; RR-5059/85, Ac. 2 T-5397/85, Relator Ministro Barata Silva,
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DJ 21.02.1986; RR-5917/84, Ac. 2 T-3470/85, Relator Ministro Nelson Tapajs, DJ 04.10.1985; RR-4304/82, Ac 2 T-2763/83, Relator Ministro Nelson Tapajs, DJ 09.12.1983; RR-3506/81, Ac. 3 T-1988/82, Relator Ministro Expedito Amorim, DJ 06.08.1982; RR-3514/81, Ac. 3 T3211/82, Relator Ministro Guimares Falco, DJ 19.11.1982. (...) Peo vnia, outrossim, para citar os seguintes precedentes do Excelso Supremo Tribunal Federal, verbis: RE-144984-5, Santa Catarina, Relator Ministro Marco Aurlio e RE-163000-1, Pernambuco, Relator Ministro Marco Aurlio (in Revista de Direito Imobilirio, RT, n. 47, julhodezembro de 1.999, pg. 300/302, nesse sentido: Embargos em Recurso de Revista n. 461.298/98-5, Subseo I Especializada em Dissdios Individuais TST -, julgados em 23.11.1.999, relator Ministro Rider de Brito, in Revista de Direito Imobilirio, RT, n. 48, janeiro-junho de 2.000, pg. 285/287; Recurso de Revista n. 527.754/99.4, 3 Turma, TST, julgado em 23.06.1.999, relator Ministro Carlos Alberto Reis de Paula, in Revista de Direito Imobilirio, RT, n. 48, janeiro-junho de 2.000, pg. 287/289). Em sentido contrrio, admitindo a penhora, lembramos estes julgados do E. Tribunal Superior do Trabalho: Embargos em Recurso de Revista n. 517.156, Subseo I Especializada em Dissdios Individuais, relator Ministro Carlos Alberto Reis de Paula, julgados em 25.09.00; Recurso de Revista n. 583.267/99, 2 Turma, julgado em 04.10.00, relator Ministro Vantuil Abdala; Embargos em Recurso de Revista n. 522.660, Subseo I Especializada em Dissdios Individuais, julgados em 02.10.00, relator Ministro Carlos Alberto Reis de Paula; Embargos em Recurso de Revista n. 509.688, Subseo I Especializada em Dissdios Individuais, julgados em 09.10.00, relator Ministro Vantuil Abdala. Parece-nos oportuno mencionar a motivao do acrdo proferido nos Recurso de Revista n. 583.267/99: Primeiramente de se notar que a execuo no processo do trabalho atende s disposies constantes do Captulo V do Ttulo X da Consolidao das Leis do Trabalho. O art. 889 da CLT dispe, ainda, que aos trmites e incidentes do processo de execuo so aplicveis, naquilo em que no contravierem ao presente Ttulo, os preceitos que regem o processo dos executivos fiscais para a cobrana judicial da dvida ativa da Fazenda Pblica Federal. Analisando a Lei n. 6.830/80, que trata exatamente da cobrana judicial da dvida ativa da Fazenda Pblica, e, portanto, aplicvel questo por fora do mencionado art. 889 da CLT, encontramos o seu art. 10, que preceitua o seguinte: No ocorrendo o pagamento, nem a garantia da execuo de que trata o art. 9, a penhora poder recair em qualquer bem do executado, exceto os que a lei declare absolutamente
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impenhorveis. Nesse mesmo sentido estabelece o art. 30 da Lei n. 6.830/80 que: Sem prejuzo dos privilgios especiais sobre determinados bens, que sejam previstos em lei, responde pelo pagamento da Dvida Ativa da Fazenda Pblica a totalidade dos bens e das rendas, de qualquer origem ou natureza, do sujeito passivo, seu esplio ou sua massa, inclusive os gravados por nus real ou clusula de inalienabilidade ou impenhorabilidade, seja qual for a data da constituio do nus ou da clusula, excetuados unicamente os bens e rendas que a lei declara absolutamente impenhorveis. Verifica-se, pois, que na execuo dos crditos trabalhistas so aplicveis, subsidiariamente, as normas pertinentes Lei de Executivo Fiscal, dentre as quais as acima transcritas e que asseguram a penhora sobre quaisquer bens do executado, exceto aquele que a lei declare a absoluta impenhorabilidade. Resta estabelecer, ento, se a hiptese em apreo envolve bens absolutamente impenhorveis. O Cdigo de Processo Civil arrola em seu art. 649 os bens absolutamente impenhorveis, sobre os quais nem mesmo o crdito trabalhista pode se sobrepor. Da leitura dos dispositivos retromencionados no se depreende que o bem gravado por cdula de crdito industrial seja absolutamente impenhorvel, quer pela anlise dos arts. 57 e 59 do Decreto-Lei n 413/69, que assim no estabelece, quer por no estar previsto dentre as hipteses de absoluta impenhorabilidade de que trata o art. 649 do Cdigo de Processo Civil. O crdito trabalhista privilegiado em face da sua prpria natureza alimentar, e, como tal, no poderia ser preterido em relao impenhorabilidade do bem dado em garantia por cdula de crdito industrial, que se destina a resguardar o interesse particular das instituies financeiras que financiam a atividade industrial. Esse privilgio do crdito trabalhista encontra-se assegurado, expressamente, pelo art. 186 do Cdigo Tributrio Nacional, ao dispor que: O crdito tributrio prefere a qualquer outro, seja qual for a natureza ou o tempo da constituio deste, ressalvados os crditos decorrentes da legislao do trabalho. Dessa forma, no se tratando de bem absolutamente impenhorvel, nos termos da legislao acima citada, o bem vinculado a cdula de crdito industrial perfeitamente penhorvel no processo de execuo
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trabalhista, dada a preferncia do crdito trabalhista, por sua natureza alimentar e em face das disposies legais anteriormente citadas. Cumpre ressaltar que o Excelso Supremo Tribunal Federal, nos autos dos recursos RE-144.984-5 e RE-144.940-0, publicados no DJ-01.07.96, adotou posicionamento no sentido de que os bens gravados por cdula de crdito industrial atravs de alienao fiduciria no podem ser alcanados por execuo trabalhista. No entanto, o caso dos autos difere totalmente daquele analisado pela Suprema Corte. O fundamento central do Excelso Supremo Tribunal Federal na referida hiptese o de que a alienao fiduciria em garantia transfere ao credor fiducirio o domnio da coisa alienada, independentemente da tradio efetiva do bem, razo pela qual no pode ser alcanado por execuo na qual no se revele como devedor. De fato, o art. 19, incisos I, II e III, do Decreto-Lei n 413/69 estabelece que a garantia instituda em cdula de crdito industrial pode se dar de trs formas, quais sejam, penhor, hipoteca ou alienao fiduciria. E, como j se disse, no caso especfico da alienao fiduciria, o domnio do bem dado em garantia real fica com o adquirente fiducirio, ou seja, integra o patrimnio do banco financiador. O mesmo, no entanto, no ocorre quanto hipoteca e ao penhor, pois nestes o domnio do bem permanece na pessoa do emitente da garantia real. O ilustre professor Caio Mrio da Silva Pereira, ao tratar da alienao fiduciria, no deixa dvidas quanto ao acima afirmado, ao dispor que: Ao contrrio do que ocorre na situao pignoratcia ou hipotecria, com a alienao fiduciria a coisa j est na propriedade e na posse (indireta embora) do credor. (...) No penhor, como na hipoteca, a coisa do devedor e do devedor continua sendo, gravada embora do nus real; na alienao fiduciria a coisa j passa titularidade do credor, descabendo a proibio de vir ele a ser seu dono. (in Instituies de Direito Civil, 12 ed., vol. IV , pg. 309). Dessa forma permanecendo o bem no domnio do tomador do emprstimo garantido por cdula de crdito industrial, no h que se falar em sua impenhorabilidade na execuo trabalhista, em face do privilgio do crdito trabalhista. Cabe transcrever o pensamento do eminente professor Cristovo Piragibe Tostes Malta, que em sua obra A execuo no processo trabalhista, pg. 126, posicionou-se, com propriedade, no sentido da prevalncia do crdito trabalhista sobre o bem hipotecado, verbis: A idia de que a hipoteca acompanha o bem penhorado, assim assegurando ao credor hipotecrio garantia maior que a do exeqente
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trabalhista incompatvel com o processo do trabalho, pelo menos partindo-se da premissa de que o crdito trabalhista de maior hierarquia que a de qualquer outro. Os bens hipotecados podem, como j se viu, ser penhorados para satisfao de crditos trabalhistas e, sendo alienados em praa, liberam-se da hipoteca. Mostra-se, assim, totalmente diverso do presente caso o posicionamento adotado pelo Excelso Supremo Tribunal Federal, que somente encampa a hiptese em que a cdula de crdito industrial encontra-se garantida por alienao fiduciria, e no quando a cdula industrial estiver garantida por penhor ou hipoteca. Alis, o Cdigo de Processo Civil, posterior edio do Decreto-Lei n 413/69, permite a penhora de bens gravados por hipoteca (artigo 615, II), o que afasta qualquer alegao de impossibilidade de penhora de bens vinculados cdula de crdito industrial. Tanto assim, que o artigo 1.047, II, do CPC autoriza que o credor com garantia real obste, por meio de embargos de terceiro, a alienao judicial do objeto da hipoteca, sendo que a jurisprudncia no sentido de que, intimado o credor hipotecrio da penhora, no poder impedir que se faa a arrematao, salvo se tiver alegado nos embargos e comprovado que o devedor possui outros bens disponveis sobre os quais poder incidir a penhora (RTJ 110/912 e STF-RT 593/277). A Suprema Corte, como bem realado na motivao do julgado supra transcrita, tem, certo, afastado a penhora realizada em execuo trabalhista quando o bem esteja vinculado a cdula de crdito por alienao fiduciria, porque, nesse caso, o bem alienado fiduciariamente no mais se encontra na propriedade do devedor. Transcrevemos, a propsito, a seguinte fundamentao do acrdo proferido no RE 114.940-0-PA, relator Ministro Nri da Silveira, que se reporta ao julgamento do RE 102.2999-0-PR, relator Ministro Rafael Mayer: No se trata, obviamente, de simples interpretao da legislao ordinria que regula a alienao fiduciria ou a cdula de crdito industrial, mas da realidade de um negcio jurdico, tido nos autos por incontroverso, do qual resulta ao recorrente a propriedade fiduciria dos bens, com todos os consectrios desse direito, mesmo que deles no tenha a posse direta. Por isso que se disse, com inteira pertinncia, em acrdo da E. 2 Turma, no RE 88.059, relatado pelo eminente Min. Cordeiro Guerra, que: O bem alienado fiduciariamente no pode ser penhorado, pois no propriedade do devedor e, sim, do credor. Muito embora seja proprietrio resolvel e possuidor indireto, dispe o credor das aes que tutelam a propriedade de coisas mveis e pode recorrer s aes
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possessrias entre os quais os embargos de terceiro (in RTJ 85/326). Assim se passa com a cdula de crdito industrial, quando a garantia escolhida se consubstancie em alienao fiduciria dos bens (art. 18 do Dec.-lei 413/69) Tal entendimento foi reiterado pela Excelsa Corte no julgamento dos Recursos Extraordinrios RE 163.000-1-PE e RE 114.490-0-PA. de se realar que tais precedentes do Supremo Tribunal Federal no versaram sobre penhora realizada em execuo trabalhista de imvel onerado por hipoteca cedular, mas, apenas, de tal penhora sobre bem vinculado cdula de crdito por outra garantia, a saber, alienao fiduciria. Por outro lado, os precedentes da Suprema Corte e do Egrgio Superior Tribunal de Justia, mencionados em julgados do E. Conselho Superior, que acentuam a impenhorabilidade do bem onerado por hipoteca cedular, no trataram de penhora realizada em execuo trabalhista mas, sim, de penhora feita em execuo civil, quando, sem dvida, a impenhorabilidade do bem dado em hipoteca ou penhor cedular prevalece. O Egrgio Superior Tribunal, por sua vez, j se pronunciou sobre o assunto ora enfocado afirmando que a impenhorabilidade dos bens vinculados cdula de crdito industrial, prevista no Dec.-lei 413/69, no pode ser oposta satisfao de crditos trabalhistas (cf. REsp. n. 55.196-0-RJ, relator Min. Cludio Santos, e REsp. n. 66.579-RS, relator Ministro Eduardo Ribeiro). Se os bens dados em garantia a crditos cedulares, ressalvada a hiptese de alienao fiduciria, cede aos crditos tributrios, entendimento, saliente-se, j pacificado na Suprema Corte (cf. RE n. 103.109, relator Ministro Soares Munhoz; RE 84.059, relator Ministro Moreira Alves) no Colendo Superior Tribunal de Justia (cf. REsp. n. 88.777-SP, relator Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira; REsp. n. 86.349-SP, relator Ministro Milton Luiz Pereira; REsp. n. 222.142-SP, relator Ministro Garcia Vieira; REsp. n. 100.578-SP, relator Ministro Humberto Gomes de Barros; REsp. n. 222.142-SP, relator Ministro Garcia Vieira) e no Egrgio Conselho Superior da Magistratura deste Estado (cf. Ap. Cv. n 45.179-0/5 e n 51.710-0/9) sob o argumento de que o 51.710-0/9, por ser diploma de hierarquia superior aos Decretoslei n 413/69 e 167/67, dada sua natureza de lei complementar, no foi modificado e nem revogado por tais decretos-lei e, portanto, ainda que legislador desejasse estatuir com a edio desses decretos um privilgio absoluto garantia do crdito cedular com relao a outros crditos, nisso no obteve xito total ante os artigos 184 e 186 do Cdigo
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Tributrio Nacional, pelos mesmos motivos tais bens dados em garantia a crdito cedulares, com exceo, frise-se, da alienao fiduciria, devem se sujeitar execuo trabalhista. E isso porque o art. 186 do Cdigo Tributrio Nacional, ao estatuir a preferncia do crdito tributrio em relao a qualquer outro, seja qual for a sua natureza ou o tempo de sua constituio, faz expressa ressalva queles decorrentes da legislao do trabalho. O E. Conselho Superior da Magistratura, alis, j proclamou que a indisponibilidade do bem penhorado em execuo fiscal por dvida do INSS ou da Fazenda Nacional, prevista na Lei n 8.212/91, no inviabiliza o registro de penhora feita em execuo trabalhista ante a preferncia do crdito trabalhista estatuda no art. 186 do Cdigo Tributrio Nacional, lei de hierarquia superior (cf. Ap. Cv. 60.118-0/8, 60.171-0/9 e 60.175-0/7, todas da Comarca de Rio Claro, relatadas pelo Des. Srgio Augusto Nigro Conceio). Finalmente, de se destacar, ainda, que conflitos de competncia versando sobre o registro da penhora trabalhista em imvel j hipotecado por cdula de crdito, envolvendo, de um lado Juzes da Justia do Trabalho que insistem no ingresso da penhora no flio real, e Juzes Corregedores Permanentes que, na esteira da tese albergada em vrios precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura, vm mantendo a recusa de registro do ttulo judicial, tm sido conhecidos e solucionados pelo E. Superior Tribunal de Justia com prestgio deciso jurisdicional que deferiu a penhora (cf. CComp. 21.413/SP, rel. Min. Barros Monteiro; CComp. 21.649, rel. Min. Eduardo Ribeiro; CComp. 29.377/SP, rel. Min. Nancy Andrighi; CComp. 30.178/SP, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito). Tais motivos levam-nos a sugerir se digne Vossa Excelncia propor ao E. Conselho Superior da Magistratura a reviso do entendimento acolhido em seus precedentes para permitir, doravante, o registro da penhora feita em execuo trabalhista sobre imvel gravado por hipoteca cedular ainda que inexista, no processo de execuo, deciso incidental afastando o bice da impenhorabilidade do bem vinculado cdula de crdito, sem prejuzo, porm, da providncia consistente na cincia do credor hipotecrio, pelo registrador, do registro da penhora, consignada no parecer conjunto que lanamos nos autos do Prot. CG n 34.222/00, j aprovado por Vossa Excelncia.

Obrigaes propter rem

J aludimos no tpico anterior acerca da possibilidade de penhora do imvel por inadimplemento das obrigaes condominiais, mesmo se o imvel estiver gravado com hipoteca cedular.
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Ainda sobre a questo das obrigaes propter rem constitudas pelo dever de adimplir as despesas condominiais, o CSM-SP j decidiu que tais obrigaes, por sua natureza real, podero ensejar a penhora do imvel ainda que este j tenha sido transferido a terceiro, conforme se v do r. acrdo proferido na Apelao Cvel n 645-6/5, comarca de So Vicente, publicado no DOJ de 27.11.2007, onde se aduziu que certo que, tambm em qualificao de mandados de registro de penhora referentes execuo de dbitos por despesas condominiais, o princpio de continuidade tem sido invocado para obstar o acesso do ttulo judicial s tbuas de inscrio predial (CSM, Apelaes Cveis ns 561-6/1, 294.6/2 e 248-6/3). No entanto, o caso destes autos no equivalente queles, pois aqui estamos diante de executada (Ana Maria Florido Sanchez) que tem seu ttulo de domnio registrado no flio real (R.06/ Mat.106.179), com transmisso real operada em favor de terceiro (Caixa Econmica Federal: R.09/Mat. 106.179), arrematante do imvel em execuo hipotecria extrajudicial, que continua responsvel pelo dbito decorrente das despesas condominiais em execuo, em virtude da natureza propter rem daquela obrigao. Ademais, at na esfera judicial do processo judicial relativo ao mandado em requalificao, foi expressamente consignada a viabilidade da penhora em pauta, nada obstante aquela transferncia do imvel Caixa Econmica Federal, em respeito natureza real da obrigao: Despesas de condomnio Execuo Obrigao propter rem Transferncia do imvel Irrelevncia Penhora Possibilidade Recurso parcialmente provido. (...). Uma outra caracterstica da obrigao propter rem a possibilidade de sua transmisso ao sucessor a ttulo particular. O sucessor a ttulo singular assume automaticamente as obrigaes do sucedido, ainda que no saiba da sua existncia. Ou seja, a obrigao acompanha a coisa, vinculando seu dono, seja ele quem for, a Ana Maria Florido Sanchez ou a Caixa Econmica Federal. A obrigao ambulat cum domino (2 TACivSP, Agravo de Instrumento n 758.210-0/0, j. 27.08.2002,rel. Juiz Neves Amorim). Destaque-se, ainda, que a Caixa Econmica Federal est ciente da constrio judicial (fl s. 15 e 62/63). Neste contexto, no se pode afirmar que o registro da penhora em foco importe em violao ao princpio da continuidade, diante da exceo, judicialmente reconhecida no processo executivo, acima apontada, que reflete na esfera jurdica da arrematante, ora proprietria do bem imvel.

possvel penhorar usufruto?

Equvoco tambm muito comum nas lides dirias registrais. Ignora-se por vezes que o direito real de usufruto inalienvel, como preceitua o artigo 1.393 do Cdigo Civil. E se inalienvel, no penhorvel, a teor do disposto no artigo 649, I, do Cdigo de Processo Civil.

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O que o artigo 1.393 do Cdigo Civil permite a cesso do exerccio do usufruto, no a transferncia do direito em si. Da ser possvel, tambm, penhorar esse exerccio do direito. Contudo, embora se admita a possibilidade de penhora do exerccio do direito, tal ato no tem ingresso no registro imobilirio, em razo do entendimento predominante de que os atos passveis de registro so elencados em numerus clausus pela lei (princpio da tipicidade), seja no artigo 167 da Lei de Registros Pblicos, seja em outra legislao esparsa. Nesse exato sentido decidiu a Primeira Vara de Registros Pblicos de So Paulo, nos autos do processo n 583.00.2007.205608-4, publicada no DOJ de 13 de maro de 2008, assentando que no se questiona aqui a possibilidade efetiva e processual da penhora do exerccio do direito pertinente ao usufruto, que se caracterizar pela possibilidade efetiva de usar o imvel e at mesmo se apropriar dos frutos civis que a coisa pode render. No entanto, a possibilidade processual da referida constrio no implica na viabilidade irrestrita ao acesso ao flio real. Os atos registrrios so pautados pela tipicidade no cabendo ao Oficial de Registro promover registro ou averbao de atos ou fatos no previstos especificamente em lei, mormente o artigo 167 da Lei 6.015/73. Com bem asseverado pelo Sr. Oficial de Registros e pelo membro do Ministrio Pblico o direito constrito no efetivamente um direito real e sim efeito deste, razo pela qual prescinde de registro para a sua eficcia. Isto quer dizer que o credor do ttulo executivo pode exercitar o direito constrito independentemente do registro, haja vista que de carter puramente obrigacional. Destarte, no obstante a expedio do termo de penhora expedida pelo DD. Juzo apontado, o ato processual no merece meno expressa na matrcula imobiliria.

Penhora e falncia
A par das disposies constantes da nova legislao falimentar [21], o estudo desse tema sob a tica registral no pode olvidar o artigo 215 da Lei de Registros Pblicos, que preceitua que so nulos os registros efetuados aps sentena de abertura de falncia, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentao tiver sido feita anteriormente. Em caso concreto que envolvia pretenso de inscrio de penhora sobre imvel em cuja matrcula j se encontrava averbada a arrecadao do mesmo em processo falimentar, decidiu o CSM-SP que de fato, se certo que a certido de penhora, como demonstrado, est sujeita qualificao registrria, mister se faz ter em mente que impera, quanto a isto, o princpio tempus regit actum, impondo ao Oficial que
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realize a anlise com base no estado de coisas reinante no momento da efetiva apresentao do ttulo. E, quando tal se verificou, a quebra j havia sido declarada e a arrecadao do bem averbada (fls. 46). No vingam, pois, os argumentos de que a ao que acabou por originar a penhora em foco foi distribuda antes da falncia e de que os apelantes no podem ser prejudicados pela demora na tramitao processual. So fatores inteiramente estranhos seara registrria e ao apertado alcance da atividade de qualificao a que obrigado o Oficial. O que importa no mbito tabular que, ao ser o ttulo apresentado ao registrador, a bancarrota j era fato consumado e a arrecadao do imvel se encontrava averbada. No houve prenotao anterior falncia e ao termo legal. Por isso mesmo, do julgado colao constou, peremptoriamente, que " na data da apresentao do ttulo ao registrador, que ser feita a sua qualificao (art. 534, do Cdigo Civil, combinado com os arts. 174, 182 e 186 da Lei de Registros Pblicos)". (Ap. Civ. 235-6/4). A remisso concerne ao Cdigo de 1916, ento vigente, com correspondncia no artigo 1.246 do novel diploma. Justificado o bice, enfim, diante da disciplina legal incidente. Lembre-se que, nos termos do artigo 23 do Decreto-lei n 7.661/45, ao juzo da falncia devem concorrer todos os credores do devedor comum, alegando e provando seus direitos. E, segundo seu artigo 24, as aes ou execues individuais dos credores ficam suspensas. No faltar quem invoque, ainda, o artigo 215 da Lei n 6.015/73. Observe-se, ainda, que a Lei 11.101/05 no alterou esse quadro, como se v no seu artigo 6.

Penhora: registro ou averbao?

Aps a alterao da redao do artigo 659, pargrafo quarto, do Cdigo de Processo Civil, levado a termo pela Lei 11.382/06, surgiu a dvida se a penhora passaria a ser objeto de registro ou de averbao. A distino no de somenos importncia. H reflexos, por exemplo, no que pertine a saber se a negativa de acesso ao flio real por parte do registrador dever ser desafiada atravs do procedimento de dvida, regrado pelos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Pblicos, ou se em procedimento administrativo inominado, sendo que para este ltimo no h previso de prorrogao da prenotao. Outros reflexos dizem respeito, em alguns Estados da Federao, diferena no valor das custas devidas pelo ato, diferena na competncia recursal ou, como querem alguns, uma qualificao mais ou menos rigorosa.
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Como este trabalho tem por objeto apenas investigar a posio jurisprudencial vigente nos rgos censrio-fiscalizatrios paulistas, limito-me a noticiar que o CSM-SP j decidiu que a partir da vigncia da Lei 11.382/06 as penhoras passaram a ser objeto de averbao. Tal o entendimento expresso no acrdo proferido nos autos da Apelao Cvel n 948-6/8, comarca de So Jos do Rio Preto, publicada no DOJ de 26.01.2009, onde constou que Na espcie, o que se discute o ingresso no registro imobilirio de certido de penhora de imvel, efetivada em processo jurisdicional. Embora pela Lei de Registros Pblicos tenha sido previsto o registro da penhora de imveis (art. 167, I, n. 5), no h como desconsiderar que, nos termos do art. 659, 4, do CPC, com as alteraes introduzidas pela Lei n. 11.382/2006, o ato em questo passou a comportar averbao. Assim, com a nova redao dada ao 4 do art. 659 do CPC, no se fala mais em registro da penhora de bens imveis, mas sim em averbao de tal constrio. Observe-se que a Lei n. 11.382/2006 teve vigncia a partir de 21.01.2007, cumprido perodo de vacatio legis de 45 dias, e o ttulo ora discutido foi apresentado na serventia em 01.02.2007, sujeitando-se, portanto, averbao. Como se pode perceber, no se est mais diante de dissenso relacionado a registro em sentido estrito, autorizador da instaurao da dvida registral disciplinada nos arts. 198 e seguintes da Lei n. 6.015/1973, mas sim de dissenso envolvendo ato de averbao, a ser solucionado pela via do processo administrativo comum.

Referncias bibliogrficas
ASSIS, Araken. Manual da Execuo, 11 ed. rev. ampl. e atual. com a Reforma Processual 2006/2007. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3 ed. rev. e atual. Forense: Rio de Janeiro, 1982. GARCIA, Jos Manoel Garca. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio, Tomo III. Madrid: Civitas, 2002. GOMES Junior, Luiz Manoel. A penhora necessidade de registro. Um novo direito real? A preferncia na hiptese de duas constries sobre um mesmo bem. Revista de Direito Privado n 8, out-dez 2001. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001.

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JACOMINO, Sergio. Donationes inter virum et uxorem. www.observatoriodoregistro.com.br (acesso em 12.01.2009).

Disponvel

em

___. Kollemata o nome e a coisa. Disponvel em http://registradores.files.wordpress.com/2009/08/kollematarevisado.pdf (acesso em 09.11.2009). NERY Junior, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo de Processo Civil Comentado, 10 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. OLIVEIRA, Francisco Antonio. Manual de penhora. Enfoques trabalhistas e jurisprudncia, 2 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do Registro de Imveis.So Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997. PASSARELLI, L. L. A auto-regulao da atividade registral-imobiliria: aplicao para suprir as deficincias do procedimento de dvida e a questo das qualificaes positivas. So Paulo: Boletim Eletrnico INR 3122, 2009 (disponvel em www.gruposerac.com.br). Notas [1] GOMES Junior, Luiz Manoel. A penhora necessidade de registro. Um novo direito real? A preferncia na hiptese de duas constries sobre um mesmo bem. Revista de Direito Privado n 8, out-dez 2001, p. 120-127. So Paulo: RT, 2001. [2] NERY Junior, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo de Processo Civil Comentado, 10 ed. So Paulo: RT, 2007, p. 1042. [3] ASSIS, Araken. Manual da Execuo, 11 ed. rev. ampl. e atual. com a Reforma Processual 2006/2007. So Paulo: RT, 2007, p. 592. [4] OLIVEIRA, Francisco Antonio. Manual de penhora. Enfoques trabalhistas e jurisprudncia, 2 ed. So Paulo: RT, 2005, p. 127. [5] Para maior aprofundamento sobre a origem dessa ferramenta, consulte JACOMINO, Sergio. Kollemata o nome e a coisa. Disponvel em http://registradores.files.wordpress.com/2009/08/kollematarevisado.pdf (acesso em 09.11.2009). [5a] JACOMINO, Sergio. Donationes inter virum et uxorem. Disponvel em www.observatoriodoregistro.com.br (acesso em 12.01.2009). [6] PASSARELLI, L. L. A auto-regulao da atividade registral-imobiliria: aplicao para suprir as deficincias do procedimento de dvida e a questo das qualificaes positivas. So Paulo: Boletim Eletrnico INR 3122, 2009.
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[7] STJ, 2 Se. Ccomp 2870-0-SP, rel. Min. Slvio de Figueiredo, j. 25.8.1993, v.u., DJU 4.10.1993. [8] (CSM-SP. Ap. Cvel n 100.745-0/9 18 Oficial de Registro de Imveis da Capital DOE de 30.06.2003). [9] (CSM-SP. Ap. Cvel n 55-6/2, comarca de Ibina. DOE de 17.10.2003). [10] (CSM-SP. Ap. Cvel n 79-6/1, comarca da Capital 8 Oficial de Registro de Imveis DOE de 07.11.2003). [11] (CSM-SP. Ap. Cvel n 101.259-0/8, comarca de So Paulo 9 Oficial de Registro de Imveis DOE de 07.11.03). [12] CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3 ed. rev. e atual. Forense: Rio de Janeiro, 1982, p. 304. [13] ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do Registro de Imveis.So Paulo: Editora Oliveira Mendes, 1997, p. 56. [14] GARCIA, Jos Manoel Garca. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio, Tomo III. Madrid: Civitas, 2002, p. 1235. [15] CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3 ed. rev. e atual. Forense: Rio de Janeiro, 1982, p. 243. [16] GARCIA, Jos Manoel Garca. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecrio, Tomo III. Madrid: Civitas, 2002, p. 1471. [17] E tambm pelas suas autarquias, como o INSS, e fundaes pblicas, no se deve esquecer. [18] Inclusive retroagindo data da prenotao (artigo 1.246 do Cdigo Civil). [19] Lembre-se que o registro obrigatrio, conforme consta expressamente do artigo 169 da Lei de Registros Pblicos. Defendemos que o adquirente e o credor que descumprem o comando legal esto por isso descumprindo a funo social da propriedade. [20] Por conseqncia, qualquer outra forma de transmisso do imvel, como adjudicao, alienao particular, etc. [21] Lei 11.101, de 09 de fevereiro de 2005.

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