Evaluarea Intreprinderii An 3 - Sem1

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII
1/105
UNIVERSITATEA HYPERION FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
Prof.Univ.Dr. ANCA GHEORGHIU

Asist. Univ. Drd. ANGELA VIDRASCU
EVALUAREA INTREPRINDERII (PARTEA 1-A)

CURS PENTRU INVATAMANTUL LA DISTANTA
BUCURESTI 2012
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de ter i cu precizarea sursei bibliografice: Anca Gheorghiu Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
2/105 T1 ASPECTE GENERALE LEGATE DE TEORIA VALORII T2 TIPOLOGIA VALORII ECONOMICE. DEFINI II I INTERPRETRI T3 SCOPUL I OBIECTUL EVALURII T4 METODE PATRIMONIALE T5 COMPARA IA DIRECT DE PIA A ACTIVELOR T6 METODE PROIECTIVE T7 SISTEMUL INTERNA IONAL DE INDICI T8 METODA MULTIPLILOR T9 PRINCIPII DEONTOLOGICE I DE ETIC N EVALUARE T10 STANDARDE I REGLEMENTRI PRIVIND EVALUAREA NTREPRINDERII. CON INUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE
3/105 Precizarile autorului Datorita evolutiilor financiare mondiale care au afectat indeosebi valoarea (mai ales valoarea proprietatilor imobiliare), standardele internationale de evaluare au fost amplu re-abordate si inca sunt supuse unei dezbateri publice. Prezentul curs a fost elaborat avand ca referinta editia 2007 a standardelor, iar scopul alegerii a fost din ratiuni didactice. In sensul respectului fata de mediu, testele au fost reluate intr-o sectiune distincta, finala (For print)
4/105
Unitatea de invatare nr. 1 Aspecte generale legate de teoria valorii

Cuvinte-cheie: CMBU, postulatele valorii, valoare, evaluator, cerere i ofert, pre , cost, schimb, concuren , substitu ie, propor ii variabile, contribu ia. Obiectivele specifice:
Dup parcurgerea acestei teme ve i fi capabili s identifica i i s deosebi i mai multe categorii de valoare. De asemenea, se vor descrie calit ile evaluatorului Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore Manuale recomandate: 1. Anca Gheorghiu Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor, Bucuresti, 2010 2. Stan, S. (coordonator) Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
IMPORTAN A EVALURII N ECONOMIE I N VIA A SOCIAL. ROLUL EVALUATORULUI.
Valoarea in Economie Filosofia valorii

Investiia ntr-un bun sau ntr-un serviciu este nsoit de risc i incertitudine. Valoarea reprezint un concept complex i subiectiv care este ataat de un bun (activ) sau de o prestaie (serviciu) i-i d msura monetar. Totodat valoarea reprezint o informaie asupra strii bunului sau serviciului respectiv. Prin caracterul su subiectiv, orice evaluare prelungete efectul riscului i al incertitudinii. Decizia de achiziie, respectiv, de vnzare
5/105 rmne la latitudinea viitorului potenial proprietar, respectiv proprietarului actual, dup cum i preul de perfectare a tranzaciei poate s difere de dimensiunea dat de raportul de evaluare din variate considerente. Sub aspect filosofic, valoarea unui bun sau a unui serviciu poate fi influenat de sentimente, de estetic, de o conjunctur social sau economic, de religie i n prea puin msur de valoarea de utilitate. Un tricou de marc va costa mai mult dect un tricou, dei i ntr-un caz i n cellalt are ca principal rol protejarea corpului (ca valoare de utilitate) i abia apoi intervin factorul estetic, moda, brand-ul etc.
Scopurile evalurii Evaluarea economic poate servi unei palete largi de activiti i aplicaii printre care pot fi enumerate: utilizarea evalurilor la ntocmirea situaiilor financiare, evaluare in vederea constituirii gajurilor, garaniilor sau ipotecilor pentru imprumuturi garantate cu proprieti (ex. credite ipotecare, imobiliare, pentru uz personal garantat cu ipoteca etc.), n determinarea asigurrii proprietii i a riscurilor probabile, precum i a limitei despgubirilor posibile, determinarea plajei de valori care pot sta la baza negocierilor unei tranzacii care implic transferul dreptului de proprietate baza de impozitare, n litigii care au ca subiect partajarea, deteminarea valorii i a pretului de pornire a licitaiilor, intrarea pe piata de capital, lichidarea intreprinderilor etc.
Atunci cnd avem ca prim preocupare evaluarea ntreprinderii, trebuie s-i cunoa tem principalele func ii. Acestea rezult din cele trei perspective importante, i anume: din perspectiv opera ional; din perspectiva ac ionariatului; din perspectiva creditorilor. Acestea sunt ilustrate sintetic n figura 1.1.
6/105
Figura 1.1. Cunoa terea ansamblului sistemului func ional al ntreprinderii este primul pas n determinarea valorii sale n tiin a aprecierii valorii, se practic a a numitele postulate ale valorii. Postulatele valorii: 1. Valoarea nu este o trstur intrinsec a unui bun, ci ea este creat pe baza percepiilor i aspiraiilor umane la un moment dat pe o anume pia; 2. Valoarea este format pe baza interaciunii a patru factori economici interdependeni, i anume: utilitatea, care reprezint capacitatea unui bun sau a unui serviciu de a satisface o anumit nevoie sau dorin; raritatea, pe baza creia oferta unui bun sau a unui serviciu prezent sau viitor i pot gsi la un anumit nivel o cerere rezonabil acceptat de majoritatea actorilor pieei, vnztorii i cumprtorii; dorina, care exprim intensitatea satisfaciei pe care un bun sau un serviciu o produce celui care nu posed, dar care are nevoie de respectivul bun sau serviciu; puterea de cumprare, sau msura n care un individ sau o companie au capacitatea de a achiziiona bunul sau serviciul oferit pe pia prin bani sau prin troc n urma unei negocieri.
7/105
Pentru ca un bun sau un serviciu sa fie valorizabil (evaluabil) trebuie ca s participe n actul de schimb pe o pia, n urma unei negocieri. Altfel, chiar dac are valoare de utilitate nu i se poate determina valoarea de schimb. Utilitatea, raritatea, dorina i puterea de cumprare alctuiesc i respect legile economiei de pia i anume: legea cererii i a ofertei. Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitatea sa i de solicitarea sa. Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitat de raritatea sa i de puterea efectiv de cumprare a potenialilor consumatori.
Cererea pentru un bun sau serviciu este creat de utilitatea sa, influenat de raritatea i de solicitarea sa i limitat de puterea de cumprare.
Conceptele de baz cu care se opereaz n domeniul evalurii i care dau dimensiunea valorii sunt: proprietatea; preul; postul; piaa; S analizm pe rnd semnificaia termenilor de mai sus. Proprietatea reflect drepturile personale de posesiune asupra unui lucru sau serviciu. In sfera juridic se face disjuncie ntre proprietatea real i proprietatea personal.
8/105 Preul1 este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun sau un serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost fcut public sau dac a fost confidenial. Datorit capacitii financiare, motivaiilor sau intereselor speciale ale unui vnztor sau cumprtor, preul pltit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi atribuit de ctre alii acelor bunuri sau servicii. Totui, preul constituie, n general, o indicaie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de ctre un anumit cumprtor i/sau vnztor, n anumite situaii particulare.
Costul2 reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de ctre productor. n momentul n care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preul pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint costul acestora pentru cumprtor.
O pia3 este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori. O pia poate fi local, regional, naional sau internaional iar nivelurile de referin ale preurilor pot fi diferite de la o perioad la alta i pe piee sau regiuni diferite.
Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care au ca finalitate, estimarea valorii.
IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare Standardele Internationale de Evaluare, ed. a 8a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), p.25 2 Ibidem, p.25 3 Ibidem, p.25
9/105 Principiile de baz ale evalurii sunt: Cererea i oferta valoarea de pia a unei proprieti este determinat de interaciunea dintre cererea i oferta existente la data evalurii. Fr existen a unei pie e, deci a schimburilor active, o entitate nu are valoare. 4 Schimbarea forele cererii i ofertei sunt ntr-o dinamic permanent i creaz n mod constant un nou mediu economic, asistnd astfel la fluctuaii ale preului i valorii. Concurena preurile sunt susnute i valorile sunt stabilite printr-o continu competiie i interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori i ali participani pe pia; Substituia un cumprator raional nu va plti mai mult pentru un bun sau un serviciu decat costul de achiziie al unuia asemenea lui, cu aceleai caracteristici. Proporii variabile proprietatea atinge maximum de productivitate sau cea mai bun utilizare, cand factorii de producie ( considerai de regul pentru cazul antreprenorial terenul, capitalul, munca i managementul), sunt n echilibru relativ. Contribuia (productivitatea marginal) valoarea oricarui factor de producie sau componenet a proprietii, depinde de msura n care prezena sa adaug ceva la valoarea global a proprietii. Cea mai bun utilizare (CMBU) n scopul evalurii pe pia, proprietatea ar trebui evaluat n ipoteza celei mai bune utilizri. Conformitatea o proprietate atinge valoarea maxim cnd este amplasat ntr-un mediu coerent fizic, economic i social sau de utilizarea compatibil i armonioas. Anticiparea valoarea de pia este egal cu valoarea actualizat a catigurilor sau satisfaciilor viitoare generate de proprietate, aa cum sunt percepute de vnztorii i cumprtorii tipici.
Principiul substituiei menioneaz o alternativ cu o utilitate sau productivitate egal, innd cont de factorul timp. n evaluare se presupune c un cumprtor are urmtoarele trei alternative: a) s cumpere o proprietate existent cu o utilitate egal cu cea n cauz. Aceasta reprezint abordarea prin comparaie pe pia cu tranzaciile anterioare pentru a estima valoarea de pia; b) s cumpere un teren i s construiasc pentru a avea o proprietate cu o utilitate egal cu cea n cauz. Aceasta constituie baz pentru abordarea prin costuri a estimrii valorii de pia; c) s cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeai mrime i cu aceleai riscuri ca i proprietatea n cauz. Aceasta este baza abordrii prin venituri n estimarea valorii de pia.
Principiul schimbrii cere ca evaluatorul s sesizeze cauzele i efectele forelor cererii i ofertei studiind tendinele lor i impactul lor asupra valorilor proprietilor imobiliare. Acest principiu oblig la specificarea datei evalurii.
pie ele au caracter oarecum subiectiv. Ele se bazeaz pe percep iile umane i pot fi nfiin ate, pot exista sau pot fi desfiin ate prin lege, prin consim mntul actorilor (trecerea modei) sau prin netranzac ionare spontan (modificri de cultur, de tendin , de gusturi etc.)
4
10/105 Principiul contribuiei poate fi interpretat i prin estimarea pierderii de valoare atunci cnd un factor de producie (sau un component al su) lipsete. Acest principiu permite efectuarea unor corecii n cazul comparaiei cu tranzaciile anterioare i totodat asigur o baz pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficiene) sau plusuri ale proprietii n abordarea prin costuri.
Principiul celei mai bune utilizri implic o utilizare legal, posibil i probabil aproprietii imobiliare care i va da cea mai mare valoare n prezent, pstrndu-i utilitatea.Acesta este cazul construciilor nepotrivite celei mai bune utilizri a terenului i careconstrucii nu reprezint o valoare adugat terenului.
Cine este interesat de valoare? Rspunsul generic ar fi oricine i oricnd.
Evaluatorul
Obiectivele de baz urmrite de asocia iile profesionale din sfera evaluarii sunt legate de5 Dezvoltarea i actualizarea unui bagaj comun de cuno tin e n domeniu; Stabilirea criteriilor minime de calificare i experien pentru cei care doresc s accead la aceast profesie; Elaborarea i adoptarea unui cod de comportament, de etic i practic profesional pentru membrii lor; Analizarea reclama iilor privind nclcarea standardelor profesionale i etice i adoptarea unor msuri disciplinare; Examinarea diferitelor aspecte profesionale i oferirea de recomandri practice privind mbunt irea metodelor i a tehnicilor de lucru; Oferirea de informa ii referitoare la serviciile pe care le furnizeaz membrii lor.
Sorin Stan (coordonator) Evaluarea ntreprinderii, Editura IROVAL, Bucure ti, 2003
11/105 Exist mai multe tipuri de evaluatori: Evaluator intern Evaluator extern Evaluator independent 6 Profesionalismul evaluatorului implic responsabilit i multiple, i n primul rnd responsabilitate profesional 7, responsabilitate civil 8, responsabilitate penal9 Subiecte de discu ie: 1. Pia perfect vs. Pia imperfect _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 2. Oligopol, monopol, monopson _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 3. Alege i un activ (cldire sau echipament) i ncerca i s scoate i n eviden calit ile i defectele _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________
Sorin Stan (ibidem), p.13; Un evaluator independent este un evaluator extern, care nu a avut n ultimele 24 luni i nici n prezent nici o rela ie pecuniar cu clientul, cu excep ia pl ii evalurii i a declarat n scris orice implicare trecut sau prezent cu proprietatea evaluat sau cu pr ile interesate sau legate de proprietate pentru ultimele 24 de luni. 7 modul n care evaluatorul cunoa te i aplic procedurile, metodele, tehnicile specifice ca i modul de aderare la codul de comportament etic 8 ia na tere cu ocazia contractului civil dintre evaluator i clientul su 9 atunci cnd se constat c n activitatea de evaluare, evaluatorul a nclcat
12/105
T1. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat: Durata testului 30 min. Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se completeaza in ultima rubrica. Fiecare item valoreaza 1 punct. Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu tria!
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) In raportul de evaluare termenul de valoare ar trebui utilizat fr alt atribut: a) ntotdeauna b) uneori c) niciodat d) la aprecierea evaluatorului Conceptul de valoare a unui bun: a) implic existena unei piee pentru acel bun b) implic o sum de bani asociat cu o tranzacie c) implic existena unor tranzacii anterioare cu bunuri similare d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste serviciile Principiul anticiprii arat c valoarea se bazeaz pe: a) percepiile evaluatorului asupra beneficiilor viitoare ale intreprinderii b) anticiparea de ctre evaluator a modificrilor economice favorabile investitorilor c) raportul cerere-ofert, evaluatorul anticipnd c preul variaz direct proporional cu cererea d) nici un rspuns corect Abordarea evalurii prin capitalizarea venitului se bazeaz pe principiul: a) raritii b) anticiprii c) contribuiei d) nici unul de mai sus Care NU este factor de producie: a) terenul b) munca c) contribuia d) capitalul Care dintre urmtoarele tipuri de valoare este utilizat n evaluarea ntreprinderii in scop de achiziii strategice: a) valoarea de pia b) valoarea de investiie c) valoarea justa d) costul de nlocuire net Un factor de risc sistematic este: a) riscul privind vocaia la credite b) modificarea ratelor dobnzii c) riscul pierderii oamenilor cheie d) riscul nerealizrii previziunilor
raspuns (3)
punctaj (4)
13/105
8 Sursele uzuale de informatii folosite n compararea ntreprinderilor sunt: a) pietele organizate de valori mobiliare b) piata de fuziuni si achizitii c) tranzactiile anterioare ale subiectului evaluat d) toate cele de mai sus Criteriile de stabilire a valorii finale sunt: a) precizia, calitatea informaiilor i raionamentul profesional al evaluatorului b) cantitatea informaiilor, data evalurii i tipul valorii estimate c) diferentele ntre rezultatele obinute d) competena evaluatorului, apropierea rezultatelor, valoarea real Raportul de evaluare este un document care inregistreaza: a) instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare b) tipul de valoare si scopul evaluarii c) rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea d) toate cele de mai sus Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
14/105
Unitatea de invatare nr. 2 Tipologia valorii economice. Definiii i interpretri

Cuvinte-cheie: valoare de pia , valoare de utilizare, valoare de investi ie, valoare subiectiv, valoare de impozitare, valoare rezidual, valoare de lichidare, valoare special, valoare de fuziune, valoare de exploatare continu, valoare de asigurare, valoare just, similar i relevant, CMBU Obiectivele cursului: Dup parcurgerea cursului, ve i dobndi competen e de diferen iere a unei variet i largi de tipuri de valori Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Tipuri de valori
Valoarea de pia 10 Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
10
Standardele interna ionale de evaluare, editia a 8-a, IVSC, 2007 (ed. lb. romn, ANEVAR, Bucure ti, 2007), p. 27
15/105 Valoarea de utilizare, reprezint valoarea cea mai probabil n generarea de venituri viitoare printr-o utilizare normal a activului. Valoarea de investi ie (sau subiectiv) suma pe care este dispus s o dea un investitor, respectiv valoarea bazat pe cerin ele investi ionale individuale, i deosebit de valoarea de pia , care este ceva impersonal i deta at. De regul, valoarea de investi ie este mai mare dect valoarea de pia , diferen a provenind din abordri diferite ale investitorului n ceea ce privesc: poten ialul ramurii economice, al regiunii geografice, asumarea riscurilor, interese n alte afaceri controlate de investitor etc.
Valoarea de impozitare valoarea asupra creia ia na tere faptul generator i exigibilitatea conform actelor normative continentale, regionale, na ionale sau locale. Valoarea rezidual este o expresie a valorii de pia pentru o investi ie, la sfr itul unei perioade de exploatare, considerate suficient i satisfctoare pentru investitor n recuperarea investi iei sale. Aceasta nu nseamn c afacerea sau activul nu pot func iona n continuare la parametri acceptabili. 11 Valoarea de recuperare sau valoarea de casare rezultat din dezmembrarea activului i ceeace ar putea rezulta din valorificarea materialelor. Valoarea de lichidare (sau de vnzare for at) este o situa ie premergtoare vnzrii activelor ct mai repede posibil, de obicei la o licita ie. 12 Valoarea special valoarea unui bun sau serviciu pentru care nu exist pia liber i este supus unor reglementri juridice speciale13 Valoarea de fuziune valoarea rezultat din fuziunea a dou sau mai multe companii, n care se fac corec iile aferente activelor i a resurselor redundante. Valoarea de exploatare continu se presupune c afacerea func ioneaz i c nu exist o inten ie iminent de lichidare sau de ncetare a activit ii. Valoarea de asigurare valoarea asupra creia planeaz un risc asigurabil i msurabil, pe baza crora se poate calcula o prim de asigurare. Valoarea contabil valoarea la care un activ este introdus n bilan (la cost istoric), dup deducerea unor amortizri cumulate i a oricror pierderi cumulate prin depreciere.
11 12
putem stabili valoare rezidual pentru o aplica ie software? Argumenta i. situa ia este ntlnit deseori la declararea unei companii ca fiind n situa ie de insolven (faliment), ocazie cu care crean ierii si doresc s- i recupereze ct mai repede prejudiciile create de compania n cauz. 13 Cum este cazul de eurilor radioactive (spre exemplu)
16/105 Valoarea just14, ca un concept de contabilitate, este definit n Standardele Internaionale de Raportare Financiar i n alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv. Valoarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea financiar, att a valorii de pia, ct i a valorilor nebazate pe pia. Cnd se poate stabili valoarea de pia a unui activ, aceast valoare va fi egal cu valoarea just. Proprietatea specializat este o proprietate care se vinde rar pe pia sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, din cauza unicitii ei rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici.
Procesul de creare a valorii Cea mai bun utilizare (CMBU) este cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia, folosina i dispoziia.
14
Standardele interna ionale de evaluare, editia a 8-a, IVSC, 2007 (ed. lb. romn, ANEVAR, Bucure ti, 2007), p. 30
17/105 Acestea includ dreptul : de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a nchiria, de a testa (a lsa motenire), de a dona sau de a alege de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. n anumite situaii, un anumit atribut poate fi separat i transferat, nchiriat sau nstrinat, n condiiile legii
Subiecte de dezvoltat: Un istoric al asocia iilor profesionale din lume i din Romnia care au ca obiect evaluarea. ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Tipuri de evaluare ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Comentati termenii: substitutie, contributia (productivitate marginala), cea mai buna utilizare (CMBU), conformitate, anticipare ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________
18/105 Identifica i CMBU al cldirii de lng casa dumneavoastr ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Aplica ii practice: Teme de cas: 1. Direc ia valorii terenurilor din periferia Municipiului Bucure ti din perioada 20002011 i estimarea unei prognoze pentru perioada 2012-2015. Alege i o zon pe care o cunoa teti cel mai bine. Opinia dumneavoastr conteaz. Alege i ntre urmatoarele op iuni: cre te, stagneaz, scade. Motivati raspunsul. ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ 2. Care ar fi CMBU pentru urmatoarele active:
Nr.crt Descriere CMBU propus a Un lot de teren de 15000 mp in Comuna Berceni, la periferia comunei
Un apartament de dou camere situat n Cartierul Pajura ntrun bloc de locuin e, et.5 din P+8, cu spa ii comerciale la parter
Un autoturism Logan, an de fabricatie 2009, carburant benzin
19/105 3. Identificai patru fore ce influeneaz valoarea real a proprietii i dai cte dou exemple din fiecare categorie. ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 4. Explicai cum principiul substituiei ajut la stabilirea valorii proprietii. ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 5. Cum explic principiul ofertei i cererii variaia valorii proprietii? ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ 6. Ipotetic, pieele eficiente sunt caracterizate n parte de bunurile economice i serviciile ce sunt comercializate la preuri ce sunt relativ uniforme, stabile i sczute. n aceste piee, un mare numr de cumprtori i vnztori sunt pui laolalt printr-un mecanism de pia ce rspunde cererii. Cum difer piaa imobiliar de pieele eficiente? ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________
20/105 Surse bibliografice de discu ii tematice: 1. Robu, V., Anghel,I., Serban, C., Tutui,D. Evaluarea ntreprinderii, Biblioteca online, www.ase.ro, 2005 2. Cotidianul Bursa, www.bursa.ro 3. Saptamanalul Saptamana financiara, www.sfin.ro 4. Saptamanalul Capital, www.capital.ro
T2.Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat: Durata testului 30 min. Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se completeaza in ultima rubrica. Fiecare item valoreaza 1 punct. Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu tria! Nr.crt (1) 1 Intrebare (2) Valoarea unei proprieti este dat de: a) utilitate b) raritate atractivitate c) dorin i putere real de cumprare d) toate cele de mai sus simultan Abordarea evalurii prin capitalizarea venitului se bazeaz pe principiul: a) raritii b) anticiprii c) contribuiei d) nici unul de mai sus Care este o conditie a definitiei valorii de piata: a) vocatia la credit b) cumparatorul si vanzatorul sunt perfect informati asupra detaliilor tuturor tranzactiilor din ultimii 3 ani c) cumparatorul si vanzatorul sunt doua persoane independente, nelegate intre ele prin relatii preferentiale d) cumparatorul este constient de stringenta vanzatorului de a vinde Pentru un anumit investitor, tipul de valoare adecvat este: a) valoarea de pia b) valoarea de impozitare c) valoarea de asigurare d) valoarea de investiie Care este un criteriu al celei mai bune utilizri: a) fezabil financiar b) cererea i oferta c) concurenta d) contribuia Alegerea metodelor de evaluare se face: a) conform caietului de sarcini b) n funcie de scopul evalurii c) conform indicaiilor proprietarului d) n funcie de conjunctura economic Care este caracteristica unei investiii imobiliare: a) genereaz profit pentru cel care o exploateaz b) este destinat nchirierii i/sau revnzrii la un pre mai mare c) va fi modernizat d) funcioneaz la capacitatea maxim raspuns (3) punctaj (4)
21/105
8 Standardele Internationale de Evaluare cuprind: a) definiii ale unor termeni specifici evalurii b) indici de actualizare c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare d) tabele de ncadrare Valoarea de pia vs. valoarea de investiie a unei ntreprinderi este: a) ntotdeauna egal b) niciodat nu este egal c) este ntotdeauna mai mare d) poate s fie i egal Standardele de evaluare sunt necesare: a) pentru o nelegere uniform a termenilor i procedurilor de evaluare b) pentru ralierea la standardele de contabilitate c) pentru a putea fi atestai evaluatorii d) pentru alinierea la cerinele integrrii n U.E. Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
22/105
Unitatea de invatare nr. 3 SCOPUL I OBIECTUL EVALURII

Cuvinte-cheie: metode patrimoniale, metode de compara ie, metode bazate pe perspective Obiectivele cursului: Dup parcurgerea acestui capitol ve i putea s delimita i principalele categorii de metode de evaluare Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore Manuale recomandate: 1. Anca Gheorghiu Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor, Bucuresti, 2010 2. Stan, S. (coordonator) Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007 Elementele principale i obligatorii cu care trebuie s nceap o evaluare, stipulabil att n contract, ct i n raportul de evaluare, le constituie scopul i obiectul evalurii. Din punctul de vedere al scopului pentru care este ntocmit un raport de evaluare, deosebim: - Evaluare pentru garantare mprumuturi sau credite ipotecare; - Evaluare pentru impozitare sau/ i raportare financiar; - Evaluare pentru vnzare-cumprare; - Evaluare pentru fuziuni sau lichidri; - Evaluare pentru asigurare; - Evaluare pentru rezolvarea litigiilor;
23/105 - Evaluare pentru expropriere; - Evaluare pentru emigrare; - Evaluare pentru aport in natur; - Evaluare pentru despgubiri etc.
Evaluare pentru vnzri-cumprri, fuziuni-achizi ii sau schimburi n condi iile unei evolu ii economice stabile, valoarea de investi ie pentru propriet ile imobiliare este apropiat de valoarea de pia . n aceste condi ii, din perspectiva cumprtorului sau vnztorului numai un specialist evaluator poate s eviden ieze att punctele tari, ct i pe cele slabe ale unei propriet i, venind astfel cu un suport material justificat n negocierile ce se poart pentru schimbarea proprietarului.
Evaluare pentru garantarea mprumuturilor Subiectul n evaluarea pentru credite este determinarea valorii de pia i perpectivele de risc pentru perioada de creditare. Evaluatorii interni sau externi agrea i de bnci au tendin a de a subevalua propriet ile depuse drept garan ie, fapt ce duce fie la dificult i n primirea creditului, fie la ob inerea unui credit mai mic decat cel solicitat (n care garan ia este mult subevaluat). Astfel c, n situa ia n care trebuie recuperat creditul prin vnzarea propriet ii cu care s-a garantat, banca risc o vnzare for at, n timp limitat, pretul ob inut fiind n cele mai dese situa ii mai mic dect valoarea de pia a propriet ii puse gaj15.
Evaluare pentru emigrare Raportul de evaluare a propriet ilor (de regul imobiliare) de inute de beneficiarul persoan fizic poten ial viitor emigrant, ntocmit de un evaluator autorizat, este perfect valabil n fa a autorit ilor rii n care beneficiarul dore te s emigreze, pentru a face dovada posibilit ilor financiare. Subiectul n evaluare n aceste cazuri este tot estimarea valorii de pia a propriet ilor imobiliare.
15
este bine ca pe lng evaluatorul agreeat de banc, clientul s apeleze la serviciile unui evaluator propriu care va determina valoarea de pia a propriet ii imobiliare, astfel nct clientul s poat purta o negociere argumentat cu evaluatorul bncii i cu ofi erul de credit.
24/105 Evaluare pentru rezolvarea litigiilor Justa compensare n caz de expropriere, cazuri de n eltorie dovedit a cumprtorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea propriet ii, partajri, sunt cteva din situa iile n care se impune efectuarea unei evaluri.
Evaluare pentru asigurari Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstruc ie (costul de refacere integral, identic, a propriet ii imobiliare dup distrugere). Valoarea de despgubire presupune acordarea de compensa ii n limita costurilor de reconstruc ie fr a fi preluate n aceste costuri mbunt irile sau extinderile construc iei sau ale dotrilor. Cel ce se asigur va ob ine o cot din suma asigurat, datorit faptului c n majoritatea cazurilor bunul nu se distruge n ntregime, ci par ial, situa ie n care este necesar s se fac o evaluare corect, pornind de la costul de nlocuire (care reprezinta costul estimat pentru a construi la pre urile curente, la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind acelea i materiale, normative de construc ie, arhitectur, planuri i calitate de manoper din care se scad toate deficien ele i deprecierea cldirii).
Evaluare pentru impozitarea global Pentru propriet ile imobiliare, aceasta se determin conform Codului Fiscal i a hotrrilor administra iilor locale, fie forfetar, fie la valoarea din cel mai recent raport de reevaluare, dup caz.
25/105 PRINCIPALELE TIPURI DE METODE UTILIZATE N EVALUAREA INTREPRINDERII
METODE PATRIMONIALE (BAZATE PE ACTIVE)

ACTIV NET CONTABIL ACTIV NET CORECTAT ACTIV NET DE LICHIDARE COST DE INLOCUIRE
METODE DE COMPARA IE
EVALURI PRIN MULTIPLI COMPARA II DIRECTE DE PIA PE ACTIVE SIMILARE I RELEVANTE
ANALIZA MEDIULUI INTERN

POTEN IALUL PE FUNC IUNI REZULTATELE CALITATEA ACTIVELOR STRUCTURA I CULTURA ORGANIZA IONAL SISTEMUL INFORMA IONAL I RELA IILE
ANALIZA MEDIULUI EXTERN

MEDIUL GENERAL MEDIUL SPECIFIC PIA A ACTIVELOR FIRMEI PRE UL AFACERILOR COMPARABILE ANALIZA DE COMPETITIVITATE
RECONCILIEREA REZULTATELOR16 OPORTUNIT I RISCURI
PUNCTE FORTE
PUNCTE SLABE
METODE BAZATE PE PERSPECTIVE (VENITURI VIITOARE)

METODA FLUXURILOR DE NUMERAR ACTUALIZATE (CASHFLOW) MODELUL ACTUALIZRII DIVIDENDELOR I DERIVATELOR ACESTORA METODA CAPITALIZRII VENITURILOR
ALTE METODE DE EVALUARE

GOODWILL CAPACITATE BENEFICIAR METODA EXPER ILOR METODA PRIN BONITARE
16
Dup Daniel Mana e, op.cit., p.93, modificat i adaptat de autoare

26/105 Subiecte de discu ie: 1. ncerca i s caracteriza i mediul extern al unei fabrici de lactate (Ex: Albalact, Prodlacta etc.) _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 2. Ce afecteaza mediul intern al unei companii? Structurati pe categorii _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________
T3. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat: Durata testului 30 min. Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se completeaza in ultima rubrica. Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu tria!
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Proprietatea imobiliar este un concept: a) non-fizic b) fizic c) tehnic d) influenat de poziia evaluatorului Conceptul de valoare a unui bun: a) implic existena unei piee pentru acel bun b) implic o sum de bani asociat cu o tranzacie c) implic existena unor tranzacii anterioare cu bunuri similare d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste serviciile Valoarea de garantare a creditului ipotecar: a) identific i elimin elementele speculative b) ia n considerare utilizrile alternative adecvate c) ine seama de aspectele mentenabile ntr-un viitor apropiat d) toate cele de mai sus Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins n definiia valorii de
raspuns (3)
punctaj (4)
27/105
pia: a) suma estimat b) tranzacie echilibrat c) proprietarul activului d) marketing adecvat Care dintre urmtoarele tipuri de valoare este cel mai utilizat n evaluarea pentru dispute maritale (conform Standardelor Internationale de Evaluare): a) valoarea de pia b) valoarea de lichidare c) valoarea intrinsec d) nu exist o baz specificat n acest scop Termenul activ din afara exploatrii se refer la: a) activul utilizat sub capacitatea proiectat b) activul supradimensionat c) activul nchiriat terilor d) activul supraevaluat n contabilitate Teoria valorii are un postulat care precizeaz c: a) manifestarea valorii este condiionat de transferabilitatea proprietii b) valoarea este o trstur intrinsec a unei proprieti i nu reprezentarea asupra utilitii sale c) valoarea este expresia monetar a utilitii proprietii pentru vnztori i cumprtori d) toate cele de mai sus n abordarea prin pia un principiu fundamental este principiul substituiei care spune c: a) un investitor nu va plti mai mult dect valoarea estimat prin ANC (activul net corectat) b) un investitor nu va plti mai mult dect costul unui bun de substituie c) un cumprtor va plti cel mult valoarea estimat prin DCF (exclusiv activele din afara exploatrii) d) n abordarea prin pia, primordial este principiul anticiprii Principiul substituiei cere ca ntreprinderile comparabile s fie: a) apropiate ca dimensiune i piaa de aprovizionare b) s acioneze n aceeai ramur c) similare i relevante d) a i b Principiul contribuiei arat c: a) valoarea unei pri a unei afaceri / ntreprinderi depinde de ponderea costurilor de reconstrucie n total cost de reconstrucie a ntregului b) valoarea unei pri a unei ntreprinderi depinde de ponderea valorii activelor din afara exploatrii n ANC c) valoarea unei pri a unei ntreprinderi/proprieti depinde de ct de mult contribuie la valoarea ntregului sau, n condiiile n care n-ar exista, ct de mult ar reduce valoarea ntregului d) valoarea unei pri a unei ntreprinderi depinde de ponderea valorii activelor din afara exploatrii n ANC (activul net corectat) i n DCF (flux de numerar actualizat) Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
28/105
29/105
Unitatea de invatare nr. 4 METODE PATRIMONIALE

Cuvinte-cheie: cost de inlocuire, activ contabil, activ net corectat Obiectivele cursului: in cadrul acestui capitol vom studia principalele teme ale evaluarilor patrimoniale (abordari bazate pe trecut) Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Metodele patrimoniale sau abordrile bazate pe trecut pornesc de la ideea c activitatea economic actual se bazeaz pe politica investi ional anterioar. Aceast zestre deja existent, asigur instrumentarul necesar, pe baza cruia ntreprinderea este capabil s func ioneze. Acest tip de metode nu men ioneaz nimic despre profituri, despre politica de contractri, despre perioada de emergen , maturitate sau declin a ntreprinderii. 17 n general, aceast categorie de metode apreciaz corect activele luate individual i scoate n eviden tocmai acest aspect: gradul de nzestrare al companiei 18.
17 18
aceasta poate fi dedus din perioada rmas pentru amortizare. Aceast categorie de metode nu spune nimic despre calitatea echipei companiei, despre capacitatea de nnoire a activelor i rennoire bazate pe regia proprie, despre profiturile viitoare etc.
30/105
Abordarea prin cost Se bazeaz pe n elegerea faptului c participan ii pe pia , rela ioneaz valoarea la cost. n abordarea prin cost valoarea unei propriet i este determinat prin adaugarea valorii estimate a terenului la costul curent de reconstruc ie sau de nlocuire al amenajrilor i construc iilor i apoi prin scderea sumei reprezentnd deprecierea construc iilor din toate cauzele. n determinarea valorii se poate include i profitul antreprenorului. Aceast abordare este util ndeosebi la evaluarea amenajrilor i construc iilor noi sau aproape noi sau a propriet iilor care nu se vnd des pe pia . Tehnicile abordrii prin cost pot fi utile i pentru ob inerea de date necesare abordrii prin compara ie direct i a abordrii prin venit, cum ar fi costurile de remediere a componentelor ca urmare a lucrrilor de ntre inere. Costurile curente ale amenajrilor i construc iilor noi pot fi ob inute de la speciali tii n devize, din manualele de devize, de la constructori si antrepenori, din revistele de specialitate19 etc. Deprecierea se cuantific prin studierea pie ei i prin aplicarea unor procedee specifice. n abordarea prin cost, valoarea terenului se estimeaz n mod distinct (de regul prin compara ie direct de pia i mai rar prin abordri de viitor20). Pentru fiecare activ, n parte, se determin valoarea ramas a cldirilor i construciilor speciale cu ajutorul rela iei: Vr = Vi x ( 1 Guz / 100 ) unde:
4.1
Vi = valoarea de nlocuire a cldirii sau construciei speciale evaluate i reprezint suma tuturor cheltuielilor care ar trebui fcute la data evalurii pentru a construi o cldire sau o construcie special cu caracteristici tehnice similare celei evaluate.
19 20
Bursa Construc iilor este o surs de asemenea informa ii Teren excedentar intravilan, cu multiple destina ii. n acest caz, CMBU este determinat de evaluator, n mod prudent i neutru.
31/105 Valoarea de nlocuire se determin, de regul cu relaia :
V = V0 x Ka unde: -
4.2
V0 este valoarea de nregistrare ini ial n contabilitate, actualizat la pre urile de la momentul evalurii; ka coeficientul de actualizare a valorii cladirii ca echivalent LEU/USD sau LEU/EURO21
Guz (%) - deprecierea global total, compuns din: deprecierea fizic = pierderea de valoare ca rezultat al utilizrii i uzurii unui activ n funciune i expunerea factorilor de mediu. deprecierea funcional = pierderea de valoare ca rezultat al progresului tehnologic, supradimensionrii cldirii, stilului arhitectonic sau al instalaiilor i echipamentelor ataate. deprecierea economic = const n pierderea de valoare datorat unor factori externi proprietii cum ar fi modificarea cererii, urbanismul, finanarea i reglementrile legale.
Pentru estimarea costului de nlocuire net (CIN) al construc iilor se apeleaz la formula CIN = CIB Dep , 4.3
unde CIB = costul de nlocuire brut al unui activ modern echivalent( aceea i utilitate) Dep = deprecierea total (fizic, func ional i extern) 22
Definiii Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz. Uzura fizic este evideniat prin trecerea timpului de rosturi, czturi, fisuri, infestri sau defecte de structur. Neadecvarea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate.
21
Romnia a trecut printr-o hiperinfla ie cronic n perioada 1991-2003, cu rate anuale ale infla iei de peste 10%, ceea ce impune stabilirea unui referen ial cvasistabil, respectiv o moned de circula ie interna ional considerat mult mai stabil. 22 Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire a construciilor, ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea construciei, chiar dac aceasta reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului.
32/105
Deprecierea economic (din cauze externe) este cauzat de factori externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale. Amortizarea este o noiune contabil. Amortizarea nu este o mrime dat de pia, ci este reglementat de autoritatea fiscal i se raporteaz la valoarea de intrare (de inventar). Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Durata de via fizic poate depi durata de via economic, dar reparaiile i modernizrile aduse proprietilor mai vechi pot extinde durata de via economic, care nu poate depi durata de via fizic. Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat, n care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Evaluatorul va estima durata de via economic rmas, interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprieti competitive. Vrsta scriptic, sau vrsta istoric sau calendaristic, este numrul de ani trecui de la terminarea construciei. Vrsta efectiv este vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic, n funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut.
Fie cazul unei cldiri cu destina ie de alimenta ie public (cantin uzinal) Calculul deprecierii fizice s-a facut pe baza analizei duratei de via , corelat cu constatrile evaluatorului cu ocazia inspec iei. Depreciere fizic = durata de via efectiv/durata de via normat = 10 ani/40 ani = 0,25 (25%) Depreciere func ional = 0 spa iul corespunde normelor tehnice de siguran alimentar n vigoare. Depreciere extern = 0 nu exista penalitti de mediu, administrative sau din cauze externe. CIB costul de nlocuire brut (costul de realizare a unei construc ii noi, moderne cu acea i utilitate). CIB = CIB unitar Scd Scd = suprafa a construit desf urat. CIB unitar cost de nlocuire unitar brut estimat din informa ii de pe pia a imobiliar, de la firme de construc ii sau de la antrepenori generali la data evalurii CIB unitar = 350 eur/mp23 + TVA (5%) Suprafata construitadesf urat = 710 mp conform documenta iei cadastrale i planurilor anexate. CIB = 350eur/mp1,054,5lei/euro710 mp 1.174.000 lei Costul de inlocuire net (CIN) al constructiei s-a estimat la: CIN = 1.174.000 lei (1-25%) = 880.500 lei (rotunjit 880.000 lei)
23
Exemplu de calcul depreciere
informatiile sunt din statisticile oferite periodic de ziarul Bursa

33/105
Exemplu de evaluare prin cost de inlocuire net

Date constructive: Regim de nl ime: cldire industrial mixt parter par ial etajat (hal i anexe administrative) Constructie tip haa etajat - structura din beton armat - compartimentri din zidrie - acoperi ul din chesoane de beton armat i izolatie hidrofug din carton asfaltat - pardoseli din mozaic la parter i etajul 1 mochetat Instala ii - instala ie sanitar ap- canal - instala ii electrice iluminat fluorescent - instala ie de nclzire cu central termic - instala ie de aer condi ionat i ventila ie - instala ii tehnologige i gaze naturale. Dimensiuni: Latimea:10,45 m parter si 10,40 m etaj1 Lungimea:6,00+38,80+10,40 m parter si 10,40 m etaj1 Inl imea nivelelor: parter: 5 m, etaj 1:5 m, Se au in vedere ponderile principalelor elemente de constructii din intregul constructiei si preturile medii practicate pe piata constructiilor la materiale, forta de munca, transport si utilaje. - fundatii -0,4 mc/mp - zidarie -0,1 mc/mp - structura de beton armat -0,6 mc/mp - tencuieli -2,0 mc/mp - pardoseli beton -0,2 mc/mp - tamplarie metalica -1,0 kg/mp - zugraveli si vopsitorii -2,0 mp/mp Preturile pe unitatea de masura sunt: - fundatii 739 lei/mc - zidarie 829 lei/mc - structura de beton armat 1451 lei/mc - tencuieli 43 lei/mp - pardoseli beton 51 lei/mp - tamplarie metalica 1.50 lei/mp - zugraveli si vopsitorii 111 lei/mp
34/105
METODA ACTIVULUI NET CORECTAT O alta metoda importanta in cadrul metodelor patrimoniale o constituie metoda activului net corectat. Activul net corectat reprezint valoarea actualizat a capitalurilor proprii deinute de societatea comercial. Pentru calculul Activului net corectat, se porne te de la transpunerea ntr-un formular de tip bilan a celei mai recente balane contabile de verificare. n cadrul bilan ului se corecteaz att elementele de activ ct i cele de pasiv (respectiv datoriile), pentru a se stabili valoarea lor actual. Activul Net Corectat = Activ total corectat Datorii totale corectate Se separ activele direct participante la activitatea opera ional de activele redundante. Spre exemplu, dac ntreprinderea ce urmeaz a fi evaluat este profilat pe produc ia de evi metalice, atunci ansamblul de garsoniere construit ce ntreprindere pentru angaja ii si este un activ din afara exploatrii, care nu va face parte din activul net corectat final al ntreprinderii n cauz.
35/105 Evaluarea activelor circulante Stocurile se pot evalua n funcie de urmtoarele criterii24: - stocurile fr micare sau cu micare lent au fost reevaluate la 30% din valoarea contabil; - stocurile cu o vechime sub 6 luni au fost luate in calcul la 70% din valoarea contabila; u.m.
Nr. crt. 1 2 3 Vechime creane Creane cu vechime cuprins ntre 0 6 luni Creane cu vechime cuprins ntre 6 12 luni Creane cu vechime mai mare de 1 an TOTAL Valoarea contabil la zz.ll.yyyy Coeficient corecie , K25 de Creane corectate
17.673 4.566 9.402 31.641
0,9 0,7 0,4 -
18.914 4.110 5.641 22.863
Evaluarea datoriilor Datoriile totale se preiau la valoarea lor contabil, incluznd penalitile i majorrile de ntrziere pentru neachitare la termen a obligaiilor (datorii ctre stat, bugete locale i alte fonduri). (u.m.)
Valoarea Nr. crt. Denumirea Contabila bilanier i extrabilanier 23.134 2.577 103 317 0 26.131 464 9.375 35.970 5.050 41.020 40.948 31.641 231 72.820 113.860 41.422 72.438 Corectata
A. ACTIVE IMOBILIZATE 1. Constructii 2. Masini, utilaje si instalatii de lucru 3. AMC-uri 4. Mijloace de transport 5. Unelte, accesorii, inventar gospodaresc Total mijloace fixe 6. Investitii in curs 7. Teren TOTAL (1-7) 8. Imobilizari financiare TOTAL A (ACTIVE IMOBILIZATE) B. ACTIVE CIRCULANTE 1. Stocuri 2. Creante 3. Disponibilitati TOTAL B (1-3) TOTAL ACTIVE (A+B) D. DATORII TOTAL ACTIV NET (A+B+C) - D
148.063 15.118 1.040 5.762 19 170.002 0 2.197 170.199 5.050 175.249 25.239 22.863 231 48.333 223.852 38.758 185.094
Asfel rezult valoarea activului net corectat de: VANC = 185.094 u.m.
24
aprecierea, de i are o component subiectiv, se aplic prin cutum n rapoartele de evaluare. Repet, nu este o lege, ci ine de ramura economic, de tehnologii, de perisabilit i etc. 25 Nivelul crean elor, respectiv scala de risc de recuperare este de natur cutumiar
36/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) n abordarea bazata pe active, mainile, utilajele i instalatiile de lucru se estimeaz ntotdeauna numai pe baza: a) valorii de pia b) valorii de nlocuire c) valorii de randament d) nici un raspuns corect Abordarea bazata pe active este prioritar: a) la ntreprinderile care i continu activitatea b) la ntreprinderile n dificultate financiar c) la evaluarea intreprinderii pe premisa lichidarii d) la ntreprinderile mici Cea mai adecvat metod de evaluare a unui program informatic de gestiune este: a) costul de recreare minus deprecierea b) comparaia de pia c) capitalizarea profitului net alocat programului d) toate cele trei metode de mai sus Un proiect nefinalizat de cercetare tiinific fundamental se evalueaz prin: a) cost b) capitalizare (actualizarea venitului) c) comparaia de pia d) nu se evalueaz La ce valoare se evalueaz producia n curs de execuie: a) costul de producie b) valoarea de pia c) valoarea de realizare net d) preul estimat de vnzare al produselor finite rezultate minus cheltuielile estimate de finalizare a produciei minus cheltuielile de vnzare minus un profit aferent efortului de completare i vnzare In evaluarea cldirii unui hotel, abordarea bazata pe costul de inlocuire net este relevant: a) n toate situaiile b) numai pentru hotelurile de categorie inferioar c) n cazul constructiilor recente i amplasate n zone n care pot fi construite hoteluri d) nu este o abordare convingtoare Deprecierea economic a unui bun mobil care are o greutate de 30 de tone, fa de un substitut care are o greutate de 27 de tone este: a) 10% b) 33,3% c) nu este o depreciere economic d) nici unul din cele de mai sus Existena unor obligatii de mediu ale unei firm petrochimice: a) influeneaz concluziile diagnosticului management-resurse umane b) implic unele corecii asupra activelor circulante i deci influeneaz
raspuns (3)
punctaj (4)
37/105
ANC c) implic anumite corecii asupra datoriilor i deci influeneaz ANC d) aceast problem nu face obiectul evalurii Un ANC negativ: a) evideniaz o greeal grav a evaluatorului b) poate fi compensat de un DCF pozitiv n metoda practicienilor c) poate evidenia existena unor credite obinute cu garanii (active imobilizate ale ntreprinderii) supraevaluate d) ANC nu poate fi negativ Abordarea bazata pe activa: a) nu ine cont de activele necorporale b) ia n calcul toate activele necorporale mobile c) estimeaz toate activele (corporale i necorporale) i obligaiile la valoarea justa d) estimeaz toate activele (corporale i necorporale) i toate obligaiile la valoarea de pia Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
38/105
Unitatea de invatare nr. 5 COMPARA IA DIRECT DE PIA

Cuvinte-cheie: comparabile, similar si relevant, informatie recenta Obiectivele specifice:
Dup parcurgerea acestei teme ve i fi capabili s identificati comparabile similare, relevante si recent tranzactionate. Veti putea realiza corectiile de aliniere in sensul determinarii nivelului coerent de valoare. Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore Manuale recomandate: 1. Anca Gheorghiu Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor, Bucuresti, 2010 2. Stan, S. (coordonator) Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007 Acest capitol se refer cu deosebire la aplicarea metodei compara iei directe de pia pe propriet i imobiliare sau echipamente pentru care exist pia format i se pot culege informa ii recente despre tranzac ii. Abordarea prin comparaia direct a vnzrilor Aceast metod este util atunci cnd pia a este activ i cnd exist suficient de multe informa ii cu referire la tranzac ii recente ale unor propriet i similare i relevante (adic propriet i cu caracteristici asemnatoare cu proprietatea analizat). Prin aceast abordare, evaluatorul i formeaz o opinie asupra valorii comparnd proprietatea supus analizei cu altele similare, numite vnzri comparabile. Pre urile de vnzare ale propriet ilor considerate a fi cele mai asemntoare, arat de obicei un interval valoric n care se va plasa i valoarea propriet ii n cauz. Evaluatorul apreciaz gradul de asemnare sau de diferen , dintre proprietea analizat i vnzrile comparabile, pe baza mai multor elemente de compara ie: - drepturile de proprietate imobiliar transmise; - condi iile de finan are; - condi iile de vanzare; - cheltuielile efectuate imediat dupa vnzare;
39/105 condi iile de pia ; localizarea(pozi ia); caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea/zonarea; componentele non-imobiliare ale valorii;
Dup aceea se fac corec ii, exprimate n sum de bani sau n procente, ale pre urilor de vnzare cunoscute ale fiecarei vnzari comparabile, pentru a ob ine un indicator de valoare pentru proprietatea analizat. Prin aceast procedur comparativ, evaluatorul elaboreaz o opinie asupra valorii de inute n enun ul temei, valabil la o anumit dat. Pentru pia a imobiliar, din ara noastr, sunt indentificate urmatoarele tipuri de pie e imobiliare: reziden iale (case de locuit, apartamente n bloc, etc.) ; comerciale (cldiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine, etc.); industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare); agricole (ferme, livezi,vii, p uni, pduri); speciale (propriet i cu design unic sau care limiteaz utilizarea numai n scopul ini ial,- coli, aeroporturi, cldiri publice, sli de conferin , parcuri de distrac ii, terenuri de golf, cimitire, case de rugciuni). O pia activ este o pia caracterizat prin cerere n cre tere, o ramnere n urm a ofertei i pre uri n cre tere; o pia activ este uneori numit pia a vnzrilor pentru c vnztorii pot ob ine pre uri mai mari pe propriet ile disponibile. O pia n cdere este o pia n care scderea cererii este nso it de o supra-ofert relativ i o scdere a pre urilor; aceast pia a se numeste i pia a cumparatorilor, pentru ca au avantaj cumprtorii. La aplicarea acestei metode se respect cteva reguli, i anume: comparabilele trebuie s fie similare, relevante i recent tranzac ionate dup fiecare corec ie se consider c metoda este aplicat ab initio (ca de la nceput, nu ne mai preocup pre urile anterioare sau istoricul corec iilor) comparabilele superioare se corecteaz n sens negativ comparabilele inferioare se corecteaz n sens pozitiv metoda se poate opri atunci cnd cel pu in dou comparabile devin egale26 se calculeaza suma corec iilor brute i nete ca numr i ca valoare i se selecteaz comparabila cu cele mai mici i cele mai pu ine corec ii brute i nete. In tabelul de mai jos sunt prezentate mai multe terenuri situate aproximativ n aceea i zon, recent tranzac ionate:
Elemente de comparatie Pret unitar de vanzare euro/mp Drepturi de proprietate transmise

26
De evaluat liber
Teren A 35 liber
Teren B 30 liber
Teren C 21 Liber
unii evaluatori, mai riguro i, prefer oprirea metodei atunci cnd toate comparabilele corectate devin egale
40/105
Corectie Restrictii legale Corectie pentru restrictii legale Conditii de finantare Corectie pentru finantare Conditii de vanzare Corectie pentru conditii de vanzare Echipare tehnico-edilitara a zonei Corectie Pret corectat Localizare Corectie pentru drum acces Pret corectat Corectie totala bruta Corectie totala (% pret de vanzare) Numar corectii Nu sunt 0 La piata 0 independent 0 DA 0 Nu sunt 0 La piata 0 independent 0 NU +5 40 Strada secundara 0 40 5 114% 2 0 Nu sunt 0 La piata 0 independent 0 DA 0 30 Strada secundara 0 30 0 1% 0 0 Nu sunt 0 La piata 0 Independent 0 NU +5 26 Strada Principala -11 15 16 176% 2
Strada secundara 0
Se alege proprietatea care are corectie bruta cea mai mica si cele mai putine corectii, respectiv terenul B, cu valoarea de 30 euro/mp. Se poate introduce i o opinie a evaluatorului, ca rezerv de negociere, a a cum se arat n metoda de mai jos:
41/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) n abordarea prin piata, ntreprinderile comparabile trebuie s fie: a) asemntoare i n aceeai localitate b) similare i relevante c) identice i n aceeai ar d) cu acelai profit net Sursele uzuale de informaii folosite n compararea ntreprinderilor sunt: a) pieele organizate de valori mobiliare b) piaa de fuziuni i achiziii c) tranzaciile anterioare ale subiectului evaluat d) toate cele de mai sus Abordarea prin comparaie folosete rata: a) pre / profit b) cifra de afaceri / numrul de salariai c) numrul de salariai / active imobilizate d) valoarea adugat / activ net Abordarea prin piata folosete ratele: a) pre / cifra de afaceri, pre / profit, pre / datorii b) pre / profit, pre / activ net, pre / imobilizri necorporale c) pre / cifra de afaceri, pre / profit, pre / activ net d) profit / cifra de afaceri, datorii / capital social Dac procentajul de ajustare a valorii de baz este o diminuare cu 15 %, calculul poate fi simplificat prin multiplicarea valorii de baz cu: a) 1,15 b) 0,15 c) 0,85 d) 0,085 n abordarea prin piata ntreprinderea relevant rspunde la: a) dorinele i ateptrile cumprtorului probabil b) caracteristicile medii ale ntreprinderilor din aceeai ramur c) caracteristicile ntreprinderilor cotate d) cerina existenei unei piee active pentru comparabilele similare selectate Investigarea tranzaciilor de pe pia se face prin: a) informaii de la vnztori i cumprtori b) analiza datelor statistice ale pieei c) informaii de la consultanii financiari d) toate cele de mai sus Abordarea prin piata: a) utilizeaza datelet tranzactiilor inregistrate de cabinetele notariale b) se bazeaza pe rationamentul ce corespunde modului de gandire al participantilor pe piata c) este recunoscuta de toate autoritatile publice, valorile de piata fiind cele inscrise in bilanturile contabile ale agentilor economici si institutiilor d) b si c n abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituiei
raspuns (3)
punctaj (4)
42/105
care spune c: a) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea unui flux de numerar net similar ca mrime i risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluat b) un investitor va plti cel mult ANC al firmei evaluate c) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea estimat prin DCF la o rata de 21% d) n abordarea prin piata primordial este principiul contribuiei n abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune (PER) este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare b) impozitarea venitului este aceeasi c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare d) toate raspunsurile de mai sus Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
43/105
Unitatea de invatare nr. 6 METODE PROIECTIVE

Cuvinte-cheie: rata de actualizare, rata de capitalizare, valoare reziduala, cash-flow, DCF Obiectivele specifice: Dup parcurgerea acestei teme ve i fi capabili s realizati planul afacerii pe un orizont de timp dat, precum si tintele de profit prudent espectate in mediu economic dat Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competen e interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore Manuale recomandate: 1. Anca Gheorghiu Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor, Bucuresti, 2010 2. Stan, S. (coordonator) Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007 Aceast categorie de metode ia n considera ie poten ialul companiei. Nu ntmpltor se mai numesc i abordri bazate pe viitor. Cu alte cuvinte se consider c ntreprinderea are capacitatea de a- i desf ura activitatea pe o perioad viitoare dat sau chiar perpetu. Chiar dac suma activelor nu este eviden iat distinct (pe care se bazeaz compania la momentul evalurii), se consider c a existat o politic investi ional anterioar. De asemenea, se consider c aceast preocupare investi ional exist i c se va continua, alturi de creativitatea uman, pentru c doar a a i poate continua activitatea i poate genera anual profituri. Acest tip de evaluare face distinc ia ntre categoriile de evolu ie ale companiei, respectiv: emergent, matur, n declin. Abordarea prin capitalizarea veniturilor n aceast abordare se estimeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare obinute din utilizarea proprietii. Ca i n cazul comparaiei directe, metoda capitalizrii necesit o serioas cercetare de pia. Cercetarea i analiza datelor se efectueaz pe baza relaiei cererii i ofertei care ofer informaii despre tendinele i previziunile pieei.
44/105 Datele specifice pe care le analizeaz evaluatorul n aceast metod sunt: - venitul brut anual previzionat obinut din exploatarea proprietii imobiliare; - diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare i a altor pierderi; - cheltuielile anuale previzionate de exploatare; - caracterul i durata fluxurilor de venituri; - valoarea previzionat de revnzare. Odat estimate veniturile i cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rat de capitalizare sau actualizat cu o rat de actualizare.
Figura 6.1. ntreprinderea eficient conserv patrimoniul i genereaz valoare Ratele utilizate la capitalizare sau actualizare sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile i ateptate de investitor, comparativ cu proprieti imobiliare similare.
(a) (b) (c) (d) Metoda presupune parcurgerea urmtoarelor etape: estimarea venitului anual normalizat i mentenabil pe termen lung; estimarea schemei de evoluie viitoare perpetu a venitului; determinarea ratei de capitalizare; calcularea valorii capitalului investit (CI) sau capitalului acionarilor (CA).
Venitul anual supus capitalizrii trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie un venit normalizat, respectiv corectat; s existe posibilitatea obinerii acestuia n viitor, deci s fie mentenabil pe termen lung; s fie de natura unei anuiti constante sau unei anuiti cresctoare cu o rat anual perpetu constant (g); n funcie de evoluia ntreprinderii, poate fi un venit mediu anual ponderat (de exemplu din ultimii 3 ani) sau un venit anual corectat al unui an reprezentativ, curent sau viitor.

Formele de venit care pot fi utilizate n aplicarea metodei capitalizrii sunt: profitul net din exploatare; profitul curent net; cash-flow-ul net disponibil pentru investitori (CFNI);
45/105
cash-flow-ul net disponibil pentru acionari (CFNA); dividende; etc. Pentru evaluarea ntreprinderii se recomand capitalizarea cash-flow-ului net, prin una din cele dou tipuri ale acestuia (CFNI sau CFNA), deoarece:

acest venit este mai reprezentativ pentru investitorii de capital, fa de relevena profitului; nivelul ratei de capitalizare se poate determina pornindu-se de la nivelul ratei de actualizare
(k). Schema de evoluie viitoare a venitului (CFN) trebuie s fie mai degrab de natura unei anuiti cresctoare, cu o rat anual perpetu constant, dect de natura unei anuiti constante. Creterea anual perpetu sperat a CFN, notat cu g, trebuie s fie egal sau uor mai mare, fa de rata anual previzionat a inflaiei. Dac, de exemplu, exist o previziune pe termen lung a deprecierii anuale a dolarului, de 2 % pe an, iar creterea previzionat n termeni reali a CFN din domeniul de activitate al ntreprinderii este 3%, rezult c gn = 2% + 3% = 5%. n literatura economic recent, referitoare la evaluarea ntreprinderii, nivelul recomandat al gn este de 3% - 5%. Trebuie reinut c g este o rat anual perpetu de cretere a CFN, ncepnd cu primul an dup cel de baz. Rata de capitalizare a CFN (c) este rata de actualizare (k), din care se scade rata anual de cretere perpetu, sperat a CFN. Ca i rata de actualizare (k) i rata de capitalizare (c) poate fi calculat n termeni nominali (cn) sau n termeni reali (cr). Dac evoluia viitoare a CFN este prevzut n termeni nominali (deci g n), atunci:
cn kn gn
Dac evoluia viitoare a CFN este prevzut n termeni reali (deci gr), atunci:
cr
kr
gr
Calcularea valorii capitalului (CI sau CA) se va face conform urmtoarelor formule:
CI
CFNI 1 k g
n care: k = cmpc
CA
CFNA1 k g
n care: k = ccp Aplica ie : Fie o ntreprindere al crei capital social este de 1000000 ron, cu rezerve de 200000 ron. Sunt emise 10.000.000 ac iuni, cotate pe burs cum-dividend27 la 0,1 lei. ntreprinderea a generat profit n valoare de 75000 lei i n urma sedin ei Adunrii Generale a Ac ionarilor s-a hotrt s se distribuie dividende n valoare de 20000 ron. Cunoscnd rata de actualizare, s se determine: 1. rata de cre tere anual a capitalului propriu 2. cursul ex-dividend 3. rata sperat de rentabilitate pentru ca un investitor s- i men in capitalul n afacere Rspuns:
27
cum-dividend pn la data de referin a repartizrii profitului ex-dividend dup data de referin a repartizrii profitului
46/105
1. Rata de cre tere a capitalului propriu se determin dup deducerea valorii contbile, care este:
Valoare contabila Capital social Rezerve Profit - Dividende Rezult rata de cre tere a capitalului propriu = =0,045833 Valoare contabila Valoare contabila 2. Cursul ex-dividend este dat de formula Capital pe actiune =0,12 Numar total de actiuni 20000ron i din reparti ia dividendelor pe ac iune, adic 0,002ron / actiune . 10000000 actiuni Din diferen a Capital pe actiune - Dividende pe actiune Curs tinta ex - dividend
=0,12-0,002=0,118 ron/ac iune. A a cum se poate sesiza, din datele problemei, cursul de pia cum-dividend este de 0,1 ron/ac iune. In aceste condi ii, extrgnd dividendul, cursul de pia coboar la nivelul 0,098, cu alte cuvinte ac iunea are posibilit i de cre tere , de la 0,098 la 0,118, adic cel pu in: 20,4% 3. Pentru determinarea ratei sperate de rentabilitate pentru ca un investitor s- i men in capitalul n afacere, se folose te rela ia Gordon-Shapiro:
Costcapital propriu
Dividend(1 rataactualizare ) Pr etactiuneexdividend
rataactualizare
i a rezultat valoarea de 15,9%, adic rata anual de randament, valoare minim. S nu uitm c rata de actualizare este de 14%, iar randamentul costului capitalului trebuie s dep easc aceast valoare. Pentru o rat de actualizare de 10%, costul capitalului propriu devine 11,86% Pentru o rat de actualizare de 4 %, costul capitalului propriu devine 5,76% ntrebare: n contextul regional, n care avem trei regiuni, cu rate de actualizare ca mai sus, care ar fi regiunea preferat de un investitor prudent?
ron Capital social 1000000 ron Rezerve 200000 ron Nr actiuni emise 10000000 buc curs de piata cum-dividend 0,1 ron/actiune Profit net 75000 ron Dividende 20000 ron Care este costul capitalului propriu=rata sperata de rentabilitate pentru ca un investitor sa-si mentina capitalul in afacere Rata de actualizare este costul capitalului propriu Val contabila Profit net/Valoarea contabila Rata de crestere a capitalului propriu Dividende pe actiune Capital pe actiune Curs ex-dividend Gordon-Shapiro 0,14 1200000 0,0625 0,045833 0,002 0,12 0,118 0,159322 ron
ron ron ron
La CI astfel calculat, trebuie apoi adunate sau sczute urmtoarele elemente, dac este cazul: se adaug valoarea realizabil net a activelor din afara exploatrii, exprimat de CFN din afara
47/105
exploatrii; se scade cheltuiala aferent unei infuzii de capital necesar pentru majorarea FRN, dac pe o astfel de ipotez s-a bazat previzionarea evoluiei CFN; se scade investiia de capital necesar pentru a fi generat nivelul reprezentativ al CFN;
se adaug o valoare suplimentar n cazul existenei unei subutilizri a capacitii de producie, dac se consider c n viitor va exista oportunitatea unei creteri a gradului de utilizare, care nu a fost luat n considerare n estimarea CFN reproductibil.
Exemplu de calcul a valorii unei cldiri care poate fi nchiriat ca spa ii de birouri Capitalizarea venitului (directa) este o metoda de randament folosita pentru imobile care se pot inchiria si prin capitalizarea venitului net efectiv anual, considerat constant, dintrun numr de ani28 , rezult valoarea imobilului. Transformarea se face prin divizarea venitului anual net efectiv estimat cu o rata de capiatalizare sau multiplicare cu un factor de multiplicare. S-a aplicat metoda capitalizarii veniturilor din chirii prin aplicarea tarifelor medii de inchiriere de pe piata pentru imobile similare. Vrand = VNE/a, unde, a = rata de capitalizare, determinata prin analize de pia pentru propriet i similare VNE = venitul net efectiv VNE = VBE Ch VBE = venitul brut efectiv Ch = cheltuielile proprietarului aferente imobilului inchiriat (impozite si taxe,asigurare,management) VBE = VPB x Go VPB = venitul potential brut Go = gradul de ocupare Rata de capitalizare =10% Suprafa a nchiriabil (SI)= 1000 mp Analizand piata imobiliara prin ofertele anexate s-a luat in calcul o chirie medie de 2,5 eur/mp. VPBlunar = SI2,5 euro/mp =1000mp2,5 euro/mp = 2500 euro/lun, la un grad de ocupare de Go = 70% VBElunar =VPBGo= 2500 0,7 = 1700 euro/lun, venituri pentru care se fac cheltuieli n valoare de: Chlunar = 0,5 euro/mp 1000 mp =500 euro/lun VNE=12luni (VBElunar Chlunar )= 12(1700 euro/lun 500 euro/lun) = 144000 euro/an, venitul anual estimat. Valoarea estimata prin metoda capitalizarii venitului este: Vrand = VNE/a= 144.000 / 0,1 =1.440.000 euro29
ntre 1 i 20 ani. Pe o pia imobiliar matur, 10 ani este o perioad rezonabil de recuperare prin chirii a investi iei ini iale 29 Calculele se refer la o pia imobiliar n care perioada medie de nchiriere este de un an (cazul actual al Romniei). Pentru perioade mai indelungate, se recomand metoda actualizrilor de venituri.
28
48/105
Modelul DCF Cash-flow-ul previzionat are sensul de cash-flow net ( free cash-flow). n cazul evalurii unor afaceri care nu vor recurge la finan are prin credite, deci nendatorate, se va utiliza metoda actualizarii cash-flow-ului net la dispozi ia ac ionarilor (free cash-flow to equity owners method), care are se deduce astfel: Cifra de afaceri neta (1) - Cheltuieli de exploatare directe (2) = Profit nainte de amortizare, dobnzi si impozit (PIADI) - Amortizare = Profit nainte de dobnzi si impozit (PIDI) - Impozit pe profit = Profit net + Amortizare = Cash-flow pentru exploatare - Investitii de capital - Modificarea anuala a fondului de rulment net (3) = Cash flow net pentru actionari (CFNA)
Aplica ie: Fie cazul unui hotel nchiriat de ctre o companie cu profil turistic, care inten ioneaz s duc o politic de fidelizare a clientelei astfel nct dinamica anual a turi tilor s se prezinte astfel: An 1 = 400 clien i An 2 = 600 clien i An 3 = 1000 clien i An 4 = 1800 clien i Fiecare client va genera venituri din cazare i din consuma ii, astfel: An 1 = 25 euro/zi de cazare si consuma ie n valoare de 10 euro/zi An 2 = 30 euro/zi de cazare si consuma ie n valoare de 13 euro/zi An 3 = 35 euro/zi de cazare si consuma ie n valoare de 15 euro/zi An 4 = 40 euro/zi de cazare si consuma ie n valoare de 20 euro/zi Numrul de zile turistice pe an: 100 zile turistice/an. Cheltuielile opera ionale sunt din veniturile opera ionale anuale. Cheltuielile generale i administrative sunt aproximativ constante, de 100.000 euro/an. Cheltuielile cu amortizarea: 10000 euro/an . Cota de impozit pe profit 25% Se aplic bonusuri de fidelizare conform urmtorului grafic: An 1 = 5000 euro/an An 2 = 4000 euro/an An 3 = 3000 euro/an
49/105 An 4 = 2000 euro/an Costurile cu sus inerea unor campanii de publicitate i de fidelizare a clientelei se deruleaz dup urmtorul gradic: An 1 = 12000 euro/an An 2 = 10000 euro/an An 3 = 8000 euro/an An 4 = 6000 euro/an S se determine: 1. Fluxul de numerar net; 2. Cunoscnd factorul de actualizare de 10%, determina i fluxul de numerar net actualizat din fiecare an; 3. Determina i valoarea companiei, tiind c valoarea rezidual este nul. Se determin veniturile, utiliznd formula: Nr.Clienti Contributia zilnica a turistuluiinclusiv consumatia estimata
Nr.zile turistice
Se determin suma cheltuielilor, care sunt alctuite din: Cheltuieli opera ionale ( din veniturile opera ionale) Cheltuieli generale i administrative: 100000 euro/an Cheltuieli cu amortizarea activelor tangibile: 10000 euro/an Se ob ine rezultatul inainte de impozitare, cruia i se aplic cota de impozit pe profit. Se trag bonusuri i costuri de publicitate i rezult fluxul net. Dac inem cont de faptul c se aplic factorul de actualizare, atunci fluxul net actualizat din anul n este:
CFNETACTUALIZAT
CFNETn (1 a ) n
Suma fluxurilor nete actualizate d valoarea afacerii30:

n
V
i 1
CFnet i (1 a ) i
bazat pe fidelizarea clien ilor
30
S re inem c valoarea rezidual este nul pentru o asemenea situa ie, altfel, formula general este :
n
V
i 1
CFneti (1 a ) i
Vreziduala (1 a) n
50/105
n cazul evaluarii unor afaceri care sunt finantate si cu credite, deci ndatorate, formula de calcul a CFNA este modificat prin includerea influen ei capitalului mprumutat att asupra profitului, ct i a cash-flow- ului. Cash-flow-ul net pentru investitorii n firm, care revine tuturor proprietarilor de capitaluri utilizate de o firma ndatorat (ac ionarii obi nui i, ac onarii de inatori ai ac iunilor privilegiate i creditorii) se calculeaza astfel: CFNA + Dobnzi platite x (1 x% ) ( x% cota impozitului pe profit) + Rate de rambursare credite - Intrari de credite + Dividende preferentiale = Cash flow net pentru investitori n firma (CFNF) Alt modalitate de calcul a CFNF este: Profit nainte de dobnzi i de impozit x (1 x%) + Amortizare - Investitii de capital - Modificarea anuala a fondului de rulment net = Cash flow net pentru investitorii n firm CFNF (debt free cash- flow) Astfel, putem sintetiza urmatoarele relatii de calcul: CF net la dispozi ia firmei = CF net pentru ac ionari n cazul ntreprinderilor nendatorate CF net la dispozi ia ac ionarilor unei firme ndatorate = CF net la dispozi ia firmei minus datoriile totale purttoare de dobnzi existente la data evaluarii (DPD) Aplica ie: Fie o ntreprindere care asigur servicii IT diverse, dup cum urmeaz: Conectare persoane fizice la internet cu abonament de 8 euro/lun; Conectare persoane juridice la internet cu abonament de 20 euro/luna; Dinamica a teptat pe ani a abona ilor, persoane fizice: An 1 = 200 abona i An 2 = 250 abona i An 3 = 300 abona i An 4 = 400 abona i An 1 = 50 abona An 2 = 60 abona An 3 = 70 abona An 4 = 80 abona i i i i
Se administreaz servicii integrate de internet, dup cum urmeaz: Persoane fizice: An 1 = 300 abona i An 2 = 500 abona i
51/105 An 3 = 750 abona i An 4 = 1050 abona i Persoane juridice An 1 =100 abona i An 2 =150 abona i An 3 =210 abona i An 4 =280 abona i De asemenea compania poate promova publicitar, contra unei taxe de 50 euro/luna companii, contractual, dup cum urmeaz: An 1 =10 companii An 2 =20 companii An 3 =30 companii An 4 =40 companii Numrul de luni active pentru publicitate contractat, estimat va fi: An 1 =11 luni An 2 =8 luni An 3 =10 luni An 4 =11 luni Totodat, compania asigur i consultan tehnic, pentru care solicit tax orar, astfel: An 1 = 10 euro/ora An 2 = 20 euro/ora An 3 = 25 euro/or An 4 =25 euro/ora Media de ore per client fiind An 1 =15 ore/client An 2 =16 ore/clent An 3 =15 ore/client An 4 =16 ore/clent Numrul de clien i care solicit asisten tehnic i consultan este urmtorul: An 1 =200 clien An 2 =250 clien An 3 =300 clien An 4 =350 clien i i i i
Sub aspectul cheltuielilor, dinamica angaja ilor se prezint astfel: An 1 = 5 angaja i An 2 = 7 angaja i An 3 = 9 angaja i An 4 =11 angaja i Salariul mediu acordat este de 300 euro per salariat Numrul de luni active prestate de salariatul mediu la nivel de companie sunt: An 1 =11 luni An 2 =12 luni An 3 =10 luni An 4 =11 luni Pentru manager este prevzut un salariu de 600 euro i un grad de incrcare anual de An 1 =11 luni An 2 =12 luni An 3 =11 luni An 4 =11 luni Chiriile prevzute anuale sunt de 4800 euro pe an. Costurile materiale se ridic la 30% din venitul total, redeven ele i licen ele cost 2% din veniturile totale iar amortizarea este 10% din cifra de afaceri. S se determine: 1. fluxul de numerar brut; 2. cunoscndu-se cota de impozit pe profit de 16%, s se determine fluxul de numerar net 3. pentru un factor de actualizare de 14%, s se determine fluxul de numerar net actualizat 4. determina i valoarea companiei pe baza metodei DCF, tiind c valoarea rezidual
52/105 este nul.

31
Modelul actualizrii dividendelor (Dividend Discount Model) Aceast metod se refer la evaluarea unei ac iuni i deci i a capitalului ac ionarilor pe baza fluxului de dividende sperate i/sau a plusvalorii (capital gain) obtinuta din vnzarea actiunilor la un curs superior celui de cumparare.
n
31
V
i 1
CFneti (1 a ) i
Vreziduala (1 a) n
53/105
Valoarea calculat prin aplicarea metodei actualizarii dividendelor este diferita de cea rezultata prin aplicarea tehnicilor cash-flow-ului actualizat din cel putin urmatoarele dou motive: - cash-flow-ul net nu se distribuie n ntregime sub forma de dividende ci o parte de obicei mai mica; n plus, aceasta inegalitate este fluctuant; - n metoda dividendelor actualizate nu se adaug n mod distinct valoarea de realizare net a activelor redundante, respectiv a celor care nu sunt necesare exploatrii (de care se ine seama n evaluare prin metoda capitalizrii profitului net i prin metoda DCF). Metoda actualizarii dividendelor este o particularizare a metodei DCF, deoarece punctul de plecare n calcule este profitul net - indicatorul principal care se previzioneaza n mod explicit, pe durata previziunii discrete. Aplicarea acestei metode este nsa extrem de sensibila la tipul de afacere si de management, respectiv la nivelul de profitabilitate viitoare a firmei si la politica de distributie a profitului net al firmei. Aplica ie: Se achizi ioneaz 1.000.000 ac iuni a cror valoare nominal n anul 0 este 0,1 lei. Se d rata de actualizare 0,12. se tie c dividendul anual este 0,03 lei. S se determine: 1. pre ul anual cu care se poate vinde ac iunea, considernd c dividendele anuale se reinvestesc n companie; 2. care este anul n care investi ia s-a amortizat complet? 3. investitorul dore te s se retrag din afacere n anul 15. care va fi valoarea corect a ac iunii i care va fi profitul total actualizat, realizat de acesta? Rspunsuri: n figura de mai jos s-a realizat o aplica ie Excel.
54/105
Se observ c in coloana J s-au trecut pre urile anuale la care se poate vinde ac iunea (presupunnd c nu exist influen e ale pie ei sau al i factori perturbatori) Dup al 5-lea an, investi ia este complet amortizat Pre ul din al 15-lea an va fi 0,2526 Tem: ncerca i s face i o aplica ie Excel care s rspund cerin elor problemei de mai sus.
Aplica ie: Se cunosc urmtoarele date despre companie: Capital propriu: 93.000 lei, datorii totale : 4000 lei, veniturile din exerci iul financiar curent: 30000 lei (rata de cre tere estimat a veniturilor 20%), cheltuielile anuale 25000 lei (rata de cre tere estimat 2,5%). Rata liber de risc este 6%, rata de risc a ramurii 10%, costul datoriei 14% i cota de impozit pe profit 25%. S se determine: 1. costul mediu ponderat al capitalului32 2. profitul net anual 3. profitul net actualizat 4. dac rata de cre tere perpetu este 6%, s se determine valoarea rezidual 5. care este valoarea companiei33? Rezolvarea aplica iei: S-a elaborat o aplica ie sub MS Excel la care sunt prezentate sub form de comentarii
32
cmpc
n
kD
datorii capital propriu datorii
1 impozit pe profit
kc
capital propriu capiatal propriu datorii
33
V
i 1
CFneti (1 a ) i
Vreziduala , Vreziduala (1 a) n
CFultimul an de proiectie explicita cmpc - rata de crestere perpetua
55/105 formulele utilizate pentru determinarea cerin elor problemei.
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Rata de capitalizare este mai mic dect rata de actualizare cnd: a) venitul va fi constant ca flux viitor b) venitul va crete cu o rat anual constant c) durata de previziune explicit este mare d) fluxul de numerar net (FNN) pentru acionari este n descretere Profitul net anual corectat i reprezentativ poate fi cel: a) dintr-un an anterior sau o medie a anilor anteriori b) din anul anterior c) dintr-un an viitor d) oricare din variantele de mai sus Investiiile previzionate n metoda DCF se refer la: a) active corporale b) active necorporale c) active financiare d) active corporale i necorporale Diferena de mrime dintre rata de actualizare i rata de capitalizare este: a) venit brut vs. venit net b) pachet de control vs. pachet minoritar c) creterea sperat a venitului d) profit net vs. flux de numerar actualizat n cazul evalurii unei ntreprinderi nendatorate, prin metoda DCF, rata
raspuns (3)
punctaj (4)
56/105
de actualizare reflect: a) rata rentabilitii exploatrii b) rata nominal a dobnzii c) rata de baz fr risc d) costul capitalului propriu (acionarilor) Valoarea unei ntreprinderi, calculat prin metoda DCF, se diminueaz cnd: a) investiiile se diminueaz b) viteza de rotaie a activelor circulante se diminueaz c) rata rentabilitii scade d) rata rentabilitii capitalului investit este mai mic dect rata de actualizare n cazul evalurii unei afaceri de tip joint-venture durata de previziune va fi: a) 5 ani b) 8 ani c) nu este necesar d) durata rmas a contractului Limitele metodelor nscrise n abordarea pe baz de venit sunt: a) se bazeaz pe previziuni care nu au o fundamentare controlabil b) nu sunt aplicabile ntreprinderilor neprofitabile c) necesit un aparat matematic complicat d) nu in cont de condiiile concrete ale economiei Cu ct durata de previziune explicit este mai mare, cu atat ponderea valorii terminale actualizate n valoarea ntreprinderii va fi: a) mai mic b) mai mare c) nu este influenat d) fie mai mic, fie mai mare Profitul extraordinar, n metoda DCF este inclus n: a) profitul total b) profitul curent c) nu este inclus i previzionat d) este inclus n mod distinct Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
57/105
Unitatea de invatare nr. 7 SISTEMUL INTERNA IONAL DE INDICATORI ECONOMICI UTILIZA I N EVALUARE
Cuvinte-cheie: IVSC, TEGOVA, ANEVAR, standarde, ghiduri de buna practica Obiectivele specifice:
Dup parcurgerea acestei teme ve i fi capabili s operati cu documente standardizate agreate de asociatii de profil Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore Manuale recomandate: 1. Anca Gheorghiu Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor, Bucuresti, 2010 2. Stan, S. (coordonator) Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007 Pentru o mai corect comensurare a performanelor companiei sau pentru a determina mai corect elemente de comparaie (la nivel de firm sau grup de firme), o serie de indicatori economico-financiari au fost preluai n forma original, fiind n bun msur asimilai att ca formul, ct i ca terminologie: Iat cteva exemple, pe baza crora vom regsi o parte din formulele din AnalizaDiagnostic: EBT Earnings before taxes profitul brut naintea deducerii impozitrii; EBIT Earnings before interests and taxes profitul naintea scderii dobnzilor aferente mprumuturilor contractate i a impozitului pe profit. Acest indicator scoate n eviden performana companiei independent de costurile de finanare i de specificul fiscal al rii n care este nregistrat. EBITDA Earnings before interests, taxes, depreciation and amortization profitul nainte de constituirea dobnzilor de plat sau de ncasat la creditele contractate, impozit pe profit, deprecieri (dac este cazul) i amortizarea mijloacelor fixe. Acest indicator indic att performana companiei n form nud, nelund n considerare influenele altor facturi, respectiv structura i costurile de finanare (cheltuielile cu dobnzile), politica fiscal local (prin impozitul pe profit i/sau alte taxe pe afacere) sau politicile contabile legate de sistemul de amortizare al mijloacelor fixe. Net Sales Operating Expenses Operating Profit (EBIT) + Depreciation Expenses
58/105 + Amortization Expenses EBITDA Indicatorii bilanieri (rate i multipli)

Indicatorii de profitabilitate: rata de profitabilitate, rentabilitate active (ROA), rentabilitatea capitalului propriu (RQ), rentabilitatea financiar (RQE) etc. Indicatori de solvabilitate: solvabilitatea, gradul de ndatorare. Ratele de cretere: profituri, venituri, active, capitaluri proprii, dividende, etc. Indicatori dividende: dividend net pe aciune, rata de distribuie dividende, randamentul dividendelor, etc.
Indicatorii de evaluare
Indici P/E (pre/profit pe aciune) PEG P/S (pre/vnzri) P/B (pre/valoarea contabil)
Indicatorii de profitabilitate sunt indicatori de rentabilitate. Cu ct valoarea acestora este mai mare, cu att compania este mai interesant att pentru investitori, ct i pentru finanare. Acestea arat care este randamentul obinut de companie n condiiile exploatrii resurselor aflate la dispoziia companiei. Reamintim c resursele pot fi proprii sau atrase. Aceste tipuri de rate permit comparabilitatea n cadrul ramurii economice. De asemenea, pot fi fcute corelaii cu indicatorii globali, cum ar fi rata inflaiei, rata dobnzilor la bonuri de tezaur, ritmul regional de cretere etc. ROA Return on Assets se refer la rentabilitatea activelor i este definit astfel: Net Income ROA Total Assets Acest indicator arat ct de profitabil este compania, profit generat din exploatarea activelor fixe. Cu alte cuvinte, ROA arat calitatea managementului n exploatarea activelor puse la dispoziie de companie. Dac se refer la starea de dinainte de impozitare, ROA devine: EBIT Pre - Tax ROA Total Assets indicator des ntlnit n situaiile trimestriale sau semestriale, deci nainte de a se ncheia exerciiul financiar. Un alt indicator important este ROIC Return on Invest Capital i arat randamentul generat de exploatarea capitalului investit. Este o msur important pentru investitori. Forma general este: Net Income - Dividends ROIC Total Capital Dac este comparat cu costul capitalului, ROIC d msura eficienei companiei, care poate alege ntre a atrage capital de la investitori (prin majorare de capital cu numerar) sau prin mprumut obligator (emisiunea de obligaiuni) sau prin mprumut bancar (obinerea unui credit). Astfel, se definete costul mediu ponderat al capitalului (n englez: Weighted Average Cost of Capital WACC) ca fiind: E D WACC Re RD (1 TC ) V V unde Re = costul aciunii Rd = costul datoriei E = valoarea de pia a aciunii
59/105 D = valoarea de pia a datoriei V = E + D (similar cu capitaluri permanente, la valoarea de pia) E/V = rata de finanare a capitalului D/V = rata de finanare a datoriei Tc = rata taxelor corporative (a impozitului pe profit i a taxelor pe afacere) Presupunnd c: Tc = 25%, D = 10.000 , E = 50.000 Re = 17%, Rd = 7,5%, V = D + E = 60.000 WACC = 50.000/ 60.000 x 0,17 + 10.000/60.000 x 0,075 x (1 0,25) = = 0,14 + 0,009375 = 01509 adic 15,09% Cu alte cuvinte randamentul mediu este mai apropiat de randamentul solicitat de acionari, dei costurile de mprumut sunt cu mult mai mici, ca de altfel i ponderea datoriei n totalul capitalurilor permanente. Dac, dimpotriv, D = 50.000 i E = 10.000 , atunci WACC devine: WACC = 10.000/60.000 x 0,17 + 50.000/60.000 x 0,075x (1 0,25) = = 0,0283 + 0,83 x 0,075 x 0,75 = 0,0283 + 0,0469 = 0,0752 adic 7,52%, o valoare mult mai convenabil pentru administratori n sensul capacitii de rambursare. ROE Return on Equity, este definit ca fiind: Net Income ROE Equity i reprezint profitul generat ce companie ca urmare a exploatrii eficiente a capitalului investit de acionari (capitalul propriu). ROE este util pentru a compara rentabilitatea unei societi cu cea a altor firme din acelai sector. Dac n formula ROE se scad dividendele, rezultatul se refer chiar la rentabilitatea companiei de a genera profituri reinvestibile sau de finanare din resurse proprii. Dac identificm ROIC cu rentabilitatea economic, atunci ROE este chiar rentabilitatea financiar: D NI IE(1 - t) D NI IE(1 - t) IE ROIC ( ROIC i(1 t )) (1 t ) . E D E E D E D unde: NI = Net Income IE = Interest Expenses t = Tax Rate Rezult: NI IE(1 - t) D IE 1 (1 t ) D E E E NI IE IE NI (1 t ) (1 t ) ROE E E E E n general, aceste rate ROA, ROIC, ROE sunt relevante la fine de exerciiu financiar, eliminndu-se astfel influenele factorilor sezonali. Valoarea contabil sau Book Value (BV) reprezint raportul ntre capitalurile proprii
60/105 ale companiei i numrul total de aciuni. Capitalurile proprii se pot determina din scderea datoriilor din capitalurile permanente ale firmei. Cu ajutorul BV se poate determina un indicator de evaluare important P/BV sau P/B sau Price/Book. P/B Se calculeaz mprind preul curent de tranzacionare al unei companii cotate la burs la valoarea contabil a aciunii (conform ultimelor raportri financiare). Din acest punct de vedere P/B este unul dintre indicatorii care permit compararea companiilor listate ntre ele, precum i un punct de referin n evaluarea comparativ a companiilor nelistate. Un P/B mare poate semnifica fie o supraevaluare a pieei, fie o valabilitate temporar, n schimb dac valoarea este sub unitar, compania este slab sesizat de pia. O valoare apropiat de 1 semnific o corect apreciere a pieei. Profitul net / Aciune (Earnings Per Share EPS) reprezint valoarea net generat de companie n decursul unei perioade (exerciiul financiar, de regul) pentru fiecare dintre aciunile sale. Acest indicator reflect valoarea teoretic ce ar reveni deintorului unei aciuni dac, ipotetic, s-ar distribui integral tot profitul net sub form de dividende, fr a se opri nimic pentru investiii prin rezerve de capital. Nu este aplicabil ntreprinderilor cu pierderi. PER Price Earnings Ratio Preul unei aciuni / Profitul unei aciuni exprim durata (n ani) de recuperare a investiiei ntr-o aciune (preul pltit pe aciune) din profitul anual, presupunnd c ntregul profit se distribuie acionarilor sub forma dividendelor. O rat rezonabil teoretic este considerat 10 ani. ns aceast mrime poate s difere de la o ramur economic la alta. O rat de 4-5 ani arat fie c amura economic este foarte dinamic, dar de cele mai multe ori este cazul companiilor rentabile, sub-cotate. Valori mai mari de 20-30, desigur, n funcie de ramur, arat fie o tehnologie care permite rentoarcerea sigur a investiiei (este adevrat n cuantum mai redus dect n alte ramuri), fie o aciune supraevaluat34. Ca i P/B, P/E (PER) este un indicator de evaluare care permite aplicarea metodelor de comparaie. Nu este aplicabil ntreprinderilor cu pierderi. PEG (Price Earning Growth) =
PER Rata de crestere a profitului /actiune
Dac PEG este supraunitar semnific o supraevaluare i permite ca s se compare mai nuanat companii al cror PER este similar. Nu este aplicabil ntreprinderilor cu pierderi. P/S sau Price/Sales sau P/Sales se calculeaz mprind preul curent (capitalizarea) la cifra de afaceri. Se folosete pentru comparaii ntre companii cu acelai specific de activitate sau din cadrul aceleiai ramuri economice, dar aflate n regiuni (chiar continente) diferite. EV/Sales = Enterprise Value/Sales reprezint valoarea de pia raportat la vnzri (cifra de afaceri). Enterprise Value se obine din suma dintre capitalizarea bursier i volumul datoriilor companiei. Randamentul dividendului este important din perspectiva investitorului, care accept s plaseze bani ntr-o companie care promite un nivel minim al rentoarcerii sale sub forma dividendelor un numr de ani (de regul ca angajament al managerului, ca i criteriu de
34
n perioada premergtoare spargerii bulei speculative Dot.com (2000-2003), unele companii de IT ajunseser la PER de peste 45 (ca medie), ceea ce raportat la viteza de inlocuire a tehnologiilor era enorm.
61/105 performan). Rata dividendului se compar cu alte rate de plasament (pe piaa monetar sau n obligaiuni); dac este superioar acestora, atunci plasamentul n asemenea aciuni devine o prim opiune (desigur, n funcie de apetitul/aversiunea la risc a investitorului). Nu este aplicabil ntreprinderii care are pierderi.
CAPM Capital Asset Pricing Model, reprezint un model care descrie relaia dintre risc i rentabilitatea preconizat i care este utilizat n preuri de valori mobiliare riscante.
Investitorii (acei indivizi care- i sacrific disponibilit ile de astzi pentru o rentoarcere mai lent n viitor a investi iei ini iale) trebuie s se compenseze n dou moduri: valoarea timp a banilor (erodarea n timp a valorii monedei de astzi) i de risc. Valoarea timp a banilor este reprezentat rata de liber de risc (rf ). Cealalt jumtate a formulei de risc a (rm r f ) , reprezint valoarea de compensare a investitorilor n condi iile n care afacerii i se aloc o cot de risc suplimentar (de ramur, de dimensiune a afacerii, de condi ii politice, de promovare a noului) . CAPM spune ca rentabilitatea unei garanii sau a unui portofoliu este egal cu rata pe o obliga iune (security) fr risc plus o prim de risc. Dac randamentul plasamentului este inferior CAPM, nu se investe te n respectivul activ. Investitorii caut randamente superioare CAPM. Utiliznd modelul CAPM i urmtoarele ipoteze, putem calcula randamentul ateptat al unei ac iuni: dac rata fr risc, rf, este de 3%, beta (msura de risc) a ac iunii este 235 i randamentul ateptat de pia pentru perioada dat este rm= 10%, ac iunea trebuie s genereze 17%= (3% +2 (10% -3%)) sub form de dividende.
35
La un asemenea beta,
, pia a este puternic speculativ. Cei cu aversiune la risc o vor evita, chiar dac se situeaza intre 0,5 i 1,5. Vezi lucrrile lui A.
c tigurile posibile sunt apreciabile. De regula , Damodaran.
62/105 Utilizarea acestei metode de evaluare a capitalului ac ionarilor este un caz particular al metodei DCF, rezultatele fiind egale numai dac: amortizarea este egal cu investi ia de capital; modificarea anual a FRN este zero; cash-flow-ul net este distribuit n ntregime sub form de divid ende. Aceste ipoteze sunt greu de realizat n practic i, deci, metoda este adecvat pentru firmele cu o politic strategic de plat a dividendelor relativ constant.
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Lichiditatea rapid (intermediar) se calculeaz prin raportul dintre: a) active totale / datorii totale b) stocuri plus creane / datorii curente c) stocuri plus creane / datorii nefinanciare d) disponibiliti / exigibilitati Rata autonomiei financiare este: a) capital permanent / capital propriu b) capital propriu / capital permanent c) capital propriu / capital social d) capital propriu / capital mprumutat Rata datoriilor este: a) datorii curente / active circulante b) datorii totale / active totale c) datorii totale / active imobilizate d) datorii totale / capital propriu Fondul de rulment net propriu este: a) active totale active circulante b) active totale datorii totale c) capital propriu active imobilizate d) active totale active imobilizate Rotaia activului total (n nr. de rotaii) este: a) active totale / cifra de afaceri b) cifra de afaceri / active totale c) active totale / capital propriu d) active totale / capital permanent Durata medie de recuperare a creanelor (n zile) se calculeaz prin formula: a) 360 zile / media creanelor totale b) media creanelor totale / 360 zile c) (media creanelor totale / cifra de afaceri) 360 zile d) (venituri totale / media creanelor totale) 360 zile Care indicator poate avea o mrime negativ: a) trezoreria net b) lichiditatea intermediar (rapid) c) a i b d) recuperarea creanelor Amortizarea imobilizrilor face parte din una din categoriile de cheltuieli
raspuns (3)
punctaj (4)
63/105
de mai jos: a) cheltuieli fixe b) cheltuieli variabile c) cheltuieli anticipate d) nici una din categoriile de mai sus Ce reprezint X i Y n formula de mai jos (formula Du Pont): Profit net / X = Y / Venituri x Venituri /Active x Active /Capital propriu a) ambii termeni reprezint capitaluri proprii b) X = capital propriu i Y = profit net c) X = venituri i Y = profit net d) X = capital propriu i Y = cifra de afaceri O brutrie are o capacitate de producie de 400 mii buci/an. Cheltuielile fixe sunt de 500 mii lei/an, cheltuielile variabile de 3 lei pe bucat, iar preul de vnzare este de 5 lei pe bucat. Punctul critic al rentabilitii va fi de: a) 800 mii buci b) 125 mii buci c) 25 mii buci d) 250 mii buci Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
64/105
Unitatea de invatare nr. 8 METODA MULTIPLILOR

Cuvinte-cheie: comparabile, similar si relevant, informatie recenta Obiectivele specifice:
Dup parcurgerea acestei teme ve i fi capabili s identificati comparabile similare, relevante si recent tranzactionate. Veti putea utiliza indicatori economico-financiari semnificativi, in baza carora veti determina valoarea intreprinderii, a actiunii sau a unei parti sociale Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
Pretul actiunii (sau valoareade piata a capitalului) Parametrul economic relevant Pe baza acestui multiplicator se determin valoarea companiei, astfel: ValoareaB ValoareaA X A XB n cazul comparaiei dintre o companie necotat (cea de evaluat) i o companie cotat, trebuie s se in seama de riscul de necotare (prin lipsa de lichiditate i de pia a unei asemenea companii). Notm riscul de necotare cu RN, atunci relaia anterioar devine: ValoareaB ValoareaA X A (1 R N ) XB 1 RN ajustare pentru necotare. Abordarea prin comparaie de pia se bazeaz pe principiul substituiei care spune c, n cazul existenei unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic pre, la riscuri egale. 36 n cazul companiilor noiunile de similar i relevant au o definire mai ampl dect n cazul activelor: Similar se refer la natura ntreprinderii. Multiplicator
Relevant este n comparaie cu principalii indicatori economici.
36
Srbu Stan, p.168

65/105
Procesul de evaluare prin comparaie a ntreprinderilor se realizeaz n mai multe trepte: Alegerea multiplicatorilor relevani n funcie de ramura economic, de tipul ntreprinderii i de scopul evalurii; Detectarea ntreprinderilor similare i relevante; Realizarea comparabilitii datelor (normalizarea); Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat; Corectarea multiplicatorului pentru diferena de risc de ar; Corectarea pentru riscul nesistematic (pachet minoritar, lips de pia).
Dac considerm multiplicatorul de tipul:
X
Atunci Numrtorul poate fi: Preul aciunii;
Numarator Numitor
Valoarea de pia a capitalului propriu (VPKpr); Valoarea de pia a capitalului investit (VPKi). Numitorul poate fi: Variabile legate de profitul contabil, de cifra de afaceri, de totalul veniturilor; Variabile legate de capitalurile proprii, active, sau costul de nlocuire net al activelor; Etc. Multiplicatorii profitului: Preul aciunii / Profitul net pe aciune (PER) PEG Preul aciunii / Profitul brut pe aciune; VPKi / EBIT VPKi /EBIDTA VPKi / Cash-Flow
66/105 Multiplicatorii cifrei de afaceri: Preul aciunii / Cifra de afaceri pe aciune VPKi / CA Multiplicatorii valorilor contabile (capital propriu, active) Preul aciunii / Activul net contabil pe aciune VPKPpr / CIN rata Tobin Q VPKi / AT n exemplul de mai jos s-a realizat evaluarea companiei Prodplast Imobiliare SA, companie ce urmeaz a fi listat pe pia a spot de BMFMS de la Sibiu. S-au extras date de la ultima raportare a exerci iului financiar (2009) din prospectul de emisiune i anume:
CAPITALURI PROPRII NR.ACTIUNI VAL.NOMINALA CP/S CIFRA DE AFACERI CA/S PROFIT NET (30.06.2009) EPS 39.941.409 20.774.895 1 1,923 1.043.484 0,050 952.421 0,046 lei buc lei lei/actiune lei lei/actiune lei lei/actiune
S-au ales urmtoarele perechi de multipli comparabili: P/B i Capitalurile proprii pe ac iune (CP/S) P/S i Cifra de afaceri pe ac iune (CA/S) PER i Profitul net pe ac iune (EPS) mpr ind Capitaluri proprii la Numrul de ac iuni, rezult Capitaluri proprii pe ac iune (CP/S) =1,923 lei/ac iune Rezult pre ul pe ac iune prin aceast metod ca fiind: Pre /ac iune1= (CP / S ) ( P / B) 1,92lei / actiune 0,72 1,923lei / actiune37 8.1 n mod similar s-a procedat cu pre ul rezultat din vnzri: Pre /ac iune2= (CA / S ) ( P / S ) 0,042lei / actiune 38 8.2 39 i din profit Pre /ac iune3= EPS PER 0,0027lei / actiune 8.3 Avnd n vedere dispersia mare a rezultatelor, evaluatorul poate ignora unele rezultate sau poate aplica o medie ponderat cu rate de confiden .
P/B=0,72 reprezint valoarea medie a companiilor similare i relevante din ramur valoarea P/S a companiei cu simbolul NORD a fost ignorat (ntruct este anormal de diferit fa de celelalte), media realizndu-se cu celelalte trei companii 39 Aceasta valoare nu s-a putut baza pe o medie, ci pe o valoare unic. n mod normal se face o medie a indicilor PER. Avnd, ns, specific imobiliar, n conjunctur de criz financiar, majoritatea unor asemenea companii au marcat pierderi. Avem latitudinea de a ignora un asemenea parametru sau nu. Deoarece este un proiect didactic, s-a aoptat pentru men inerea sa n aplica ie.
37 38
67/105 n cazul nostru, i innd seama de profilul companiei (imobiliare, activitate redus prin factori conjuncturali criza economic actual), apreciem c firma este bogat n active, dar cu slabe anse de a genera (n orizontul imediat) vnzri sau profituri din activitate opera ional. n consecin , pentru rela iile 8.2 i 8.3 s-a acordat rata 0,25, iar pentru 8.1, ponderea de 0,540. Rezult deci, dou abordri: Prima estimare sau Pre ul target, n cazul n care considerm c ntreprinderea este deja cotat pe o pia de capital i dorim s aflm pre ul corect sau poten ialul de cre tere, respectiv, scdere al acesteia: Ca formul general:
n n
T=
i 1
ki
M i ,unde
i 1
ki
8.4
T= 0,25( EPS PER) 0,25((CA / S ) ( P / S )) 0,5((CP / S ) ( P / B)) = = 0,25 0,002732 / actiune 0,25 0,04209lei / actiune 0,5 2,678555 / actiune lei lei 8.5 A doua estimare sau pre ul de pornire Avnd n vedere faptul c ntreprinderea analizat nu este cotat, apreciem c este afectat de vizibilitate redus, deci transformarea sa n lichidit i este problematic. Propunem un coeficient de risc de necotare RN=0,4 n aceste condi ii, valoarea de pornire ca prim pre de pornire, propus pentru tranzac ionare este dat de formula: V= T (1 R N ) 0,8151lei / actiune 8.6
40
Suma ponderilor trebuie sa fie 1

68/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Dac metoda de evaluare a unui pachet minoritar al unei ntreprinderi cotate este comparaia cu cursul recent de tranzacionare a unor pachete minoritare la ntreprinderi similare cotate NU se va aplica: a) prima de control b) discount pentru lipsa de lichiditate c) discount pentru pachet minoritar d) b i c Utilizarea ratei Pre / Profit: a) ncorporeaz ipotezele referitoare la riscul, creterea i rata de distributie a dividendelor b) este preferata ratei Pre / AN contabil pentru c apare mai frecvent n literatura de specialitate c) este util n fundamentarea coreciilor asupra activelor firmei d) este util doar n evaluarea ntreprinderilor mici In abordarea prin piata folosirea multiplului "curs/cifra de afaceri pe actiune" este adecvata cand: a) ponderea cheltuielilor de exploatare in CA este asemanatoare b) valoarea activelor corporale este mica c) vanzarile intreprinderii se fac cu plata in numerar d) toate raspunsurile de mai sus n abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituiei care spune c: a) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea unui flux de numerar net similar ca mrime i risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluat b) un investitor va plti cel mult ANC al firmei evaluate c) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea estimat prin DCF la o rata de 21% d) n abordarea prin piata primordial este principiul contribuiei Cnd impozitarea profitului firmei evaluate este diferit de impozitarea profitului comparabilelor, multiplul selectat va fi: a) pre / profit net pe aciune b) pre / profit brut pe aciune c) pre / (profit net pe aciune + amortizare pe aciune) d) pre / valoarea contabil a aciunii n abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune (PER) este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare b) impozitarea venitului este aceeasi c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare d) toate raspunsurile de mai sus n abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit brut pe actiune este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare b) cota de impozitare a venitului este diferita
raspuns (3)
punctaj (4)
69/105
c) profitul brut este foarte mic d) a si b Dac prima de control este 35%, valoarea estimat prin capitalizarea dividendelor se ajusteaz cu: a) 0,65 b) 0,75 c) 1,35 d) 1,25 n metoda comparaiei directe se ajusteaz ntotdeauna preul pentru: a) ntreprinderile comparabile fa de cea de evaluat b) ntreprinderea de evaluat c) ntreprinderile comparabile ntre ele d) nici unul din cele de mai sus Metoda capitalizrii economiei de costuri n evaluarea activelor necorporale este o variant a: a) metodei costului de nlocuire b) metodei contribuiei la profit c) metodei IRS (Internal Revenue Services) de calcul a fondului comercial d) metodei DCF Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
70/105
Unitatea de invatare nr. 9 PRINCIPII DEONTOLOGICE I DE ETIC N EVALUARE
PROCESUL DE EVALUARE. DEONTOLOGIE PROFESIONAL

Cuvinte-cheie: deontologic, ipoteze si conditii limitative, declaratie de interese Obiectivele specifice:
Dup parcurgerea acestei teme ve i putea sa identificati elementele de asigurare a probitatii profesionale in domeniul evaluarii Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
PROCESUL DE EVALUARE
Procesul de evaluare are ca principale obiective 41: Analiza diagnostic, pe baza crora se identific punctele forte, punctele slabe, oportunit ile i riscurile; Aprecierea fezabilit ii transferului de proprietate, respectiv a dreptului de proprietate
41
Sorin Stan (ibidem), p19

71/105 asupra ac iunilor sau a pr ilor sociale; Ob inerea informa iilor calitative necesare pentru a estima un interval rezonabil al valorii ntreprinderii. Stabilirea tipului valorii ce trebuie evaluate rezult din cerin ele clientului, care poate fi ntruna din pozi iile principale, cea de vnztor sau cumprtor. Atunci cnd clientul su nu-i furnizeaz scopul evalurii, evaluatorul trebuie s precizeze CMBU, din perspectiva sa. Diagnosticarea strii actuale este obligatorie att n situa ia evalurii ntreprinderii n ansamblul su, sau a unei pr i a acesteia, sau chiar doar a unui activ component al ntreprinderii. Ca i n cazul anamnezei medicale, diagnosticul corect nu poate fi pus de ctre evaluator, fr un ansamblu de informa ii sincere, detaliate din partea clientului su sau acesta din urm s permit teste i investiga ii pe baza crora s poat fi trase niste concluzii pertinente. Dup unii autori, aceast etap mai este denumit i etapa interviului.
Data inspec iei va fi ntotdeauna naintea datei de realizare a raportului de evaluare. Prognozele privitoare la viitorul companiei se fac pe baza elaborrii de scenarii (optimiste, pesimiste, prudente etc.).
Evaluatorul va alege acele metode care rspund tipului de valoare corespunztoare. Orice raport de evaluare va folosi dou metode (minimum). Valorile rezultate trebuie s fie apropiate. Alegerea valorii dintre cele dou sau mai multe metode se nume te reconcilierea rezultatelor i trebuie dat o motivare a alegerii respectivei valori.
72/105 Deontologie profesional n evaluare
n aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este esenial ca evalurile, realizate n conformitate cu acestea, s fie efectuate de evaluatori profesioniti, oneti i competeni, fr prejudeci i interese proprii, ale cror rapoarte sunt clare, nu induc n eroare i care prezint toate aspectele eseniale pentru nelegerea adecvat a evalurii. Evaluatorii vor promova i vor menine n permanen ncrederea publicului n profesiunea de evaluator42. Defini ii Ipotezele43 sunt supoziii considerate ca fiind adevrate. Ipotezele implic fapte, condiii, sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. Acestea sunt aspecte care, dup ce au fost declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii. Toate ipotezele, care stau la baza unei evaluri, trebuie s fie rezonabile. Toate evalurile depind, ntr-un anumit grad, de acceptarea ipotezelor. n mod deosebit, definiia valorii de pia include ipoteze care asigur consecvena abordrii i evaluatorul poate fi pus n situaia de a face i alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite.
Condiiile limitative44 sunt restricii impuse evalurilor. Condiiile limitative pot fi impuse: de clieni (de ex., atunci cnd evaluatorului nu i se permite s investigheze complet unul sau mai muli factori importani, care ar putea afecta evaluarea); de evaluator (de ex. atunci cnd clientul nu poate publica parial sau total raportul de evaluare sau certificatul de evaluare, fr acordul prealabil, n scris, al evaluatorului cu privire la forma i contextul n care poate s apar)45;sau de legislaia naional aferent.
42
IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare Standardele Internationale de Evaluare, ed. a 8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), Cod deontologic, Art.1.0, p.37 43 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare Standardele Internationale de Evaluare, ed. a 8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), Cod deontologic, Art.3.1, p.37 44 Ibidem, Art.3.2, p.38 45 Datele i informaiile cuprinse n prezentul raport de evaluare sunt confideniale i nu pot fi copiate sau transmise unor teri n parte sau n totalitate, fr acordul scris i prealabil al colectivului de evaluare
73/105
Evaluatorul trebuie s respecte cerin ele privind impar ialitatea, obiectivitatea profesional i transparen a. Evaluatorul va men ine un standard nalt de onestitate i integritate astfel nct s nu prejudicieze clien ii, publicul, profesia sau organismul na ional profesional de evaluare din care fac parte. Un evaluator care apr integritatea profesiei: Nu trebuie s ac ioneze n mod n eltor sau fraudulos. Nu trebuie s redacteze i s comunice n mod con tient un raport care con ine opinii i analize false, inexacte sau prtinitoare; Nu trebuie s contribuie sau s participe la un serviciu de evaluare pe care al i evaluatori l consider nejustificat; Nu va folosi reclame false, eronate sau exagerate cu inten ia de a i asigura lucrri de evaluare; Sub aspectul conflictelor de interese, un evaluator: Nu trebuie s ac ioneze pentru una sau mai multe pr i n aceea i problem, cu excep ia consim mntului scris al celor implica i; Posibilele conflicte de interese vor fi eviden iate n scris, nainte de acceptarea instruc iunilor clientului. Dac constatarea existen ei conflictelor de interese se sesizeaz n timpul efecturii lucrrii sau chiar dup finalizare, aceasta trebuie adus la cuno tin a clientului, ntr-o perioad de timp rezonabil.
Tot in capitolul destinat Codului Deontologic, paragrafele 4.2 si 4.3. dau o atentie deosebita asupra Conflictelor de interese, respectiv aspectelor generale privitoare la Confidentialitate. Sub aspectul Conflictelor de interese, se considera lipsit de etica situatia in care un evaluator ac ioneaz pentru dou sau mai multe pr i n aceea i problem, cu excep ia cazului n care exist un consim mnt scris din partea tuturor par ilor. Ca i n cazul medicului, evaluatorul trebuie s trateze problemele clientului cu discre ia i confiden ialitatea corespunztoare, cu excep ia cazului cnd se solicit acest lucru n mod legal, reglementat de organismul profesional de evaluare. Un evaluator trebuie s asigure independen a i impar ialitatea evalurilor sale i nu trebuie s accepte o misiune care presupune raportarea unor opinii i concluzii predeterminate. Onorariile nu trebuie s depind de rezultatul predeterminat, iar dac este condi ionat de finalizarea misiunii sale, acest fapt trebuie trecut n raportul final.
74/105 Cnd se solicit asisten din exterior, este necesar ob inerea acordului clientului iar identificarea persoanelor care ofer asisten i importan a rolului lor vor fi eviden iate n raportul evaluatorului. Prezentarea informa iilor din cadrul raportului de evaluare se bazeaza pe experien a i capacitatea de sintetizare a autorului acesteia. Subiecte de discu ii: Identifica i conflicte posibile de interese intr-o evaluare ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Dac evaluatorul are un interes n ntreprinderea de evaluat: a) trebuie s refuze lucrarea b) trebuie s declare acest lucru c) trebuie s menin confidenialitatea d) trebuie s acioneze neutru O deficien a lucrrii de evaluare este: a) neutilizarea datelor de la Bursa de Valori b) omisiunea includerii ipotezelor i condiiilor limitative c) omisiunea de a folosi instruciunile salariailor de la AVAS d) neluarea n considerare a opiniei acionarilor principali Expertul evaluator solicitat sa determine valoarea de piata: a) se va baza pe informaiile puse la dispoziie de client b) se va situa pe poziia investitorului mediu c) va respecta metodologia de evaluare dat de stat d) va face o medie ntre valoarea pentru vnztor i valoarea pentru cumprtor Este lipsit de etic i profesionalism: a) emiterea unei opinii asupra valorii fr o investigare i analiz complet a proprietii b) acceptarea unei lucrri a crei plat este exprimat n procente din valoarea rezultat c) colaborarea cu alt evaluator angajat independent pentru aceeai
raspuns (3)
punctaj (4)
75/105
evaluare d) toate cele de mai sus Verificarea unui raport de evaluare se poate face: a) la cererea clientului b) la cererea unei instane de judecat c) dac exist dubii asupra corectitudinii valorii estimate d) toate cele de mai sus Integritatea evaluatorului nseamn: a) s realizeze o lucrare integral b) s fie onest i serios n limitele confidenialitii c) s nu se bazeze pe colaboratori d) s accepte numai informaii complete Evaluatorul poate s lucreze n acelai timp pentru dou sau mai multe pri interesate de rezultatul evalurii: a) niciodat b) ntotdeauna c) numai cu acordul n scris al prilor d) este la latitudinea evaluatorului Prin transparen n raportul de evaluare se nelege: a) comunicarea permanent cu clientul b) dezvluirea surselor de informaii pe care a fost fundamentat valoarea c) dezvluirea etapelor parcurse pentru estimarea valorii ntreprinderii d) comunicarea limitelor de competen sau a conflictelor de interese ale evaluatorului Intr-un raport de evaluare, declaraia privind condiiile limitative se introduce pentru: a) a obine o prim de asigurare mai mic de la firma de asigurare profesional b) a fundamenta valoarea de pia c) a proteja evaluatorul, a informa i proteja clientul i ali utilizatori d) a permite reconcilierea rezultatelor Este lipsit de etic i profesionalism: a) acceptarea unei lucrri a crei plat este exprimat n numr de zile consultant x tarif / zi consultant b) lipsa de colaborare cu un alt evaluator membru ANEVAR, angajat independent pentru aceeai evaluare c) elaborarea n paralel a dou rapoarte de evaluare, unul pentru vnztor i cellalt pentru cumprtor d) nici un rspuns corect Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
76/105
Unitatea de invatare nr. 10 STANDARDE I REGLEMENTRI PRIVIND EVALUAREA NTREPRINDERII. CON INUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE
Cuvinte-cheie: valoare, raport de evaluare, reconcilierea valorilor, concluziile raportului Obiectivele specifice:
Dup parcurgerea acestei teme ve i putea sa schitati o structura a unui raport de evaluare, respectand criteriile minimale ale standardelor de evaluare Rezolvarea exerciiilor i raspunsul la ntrebrile de la finele acestui capitol precum i autotestatea v vor dezvolta competene interpersonale de evaluare i autoevaluare, studiul individual etc.
77/105
Evaluarea sau aprecierea valorii unui bun s-a practicat neindoielnic de la primele schimburi de obiecte ale lui Homo Sapiens. Ca stiinta cu toate rigorile ce le implica, se considera a fi o stiinta tanara, aglutinata in preajma anilor 70 ai mileniului trecut. Pe masura ce a intervenit globalizarea pietelor internationale investitionale, in cadrul stiintei evaluarii au evoluat si metodele comune de investigare si de recunoastere reciproca si profesionala a valorii bunurilor. In anul 1981 ia nastere Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare a Activelor (TIAVSC), schimbat ulterior (in anul 1994) in Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC). Obiectivele IVSC se mpart n dou categorii46: S elaboreze i s publice, n interesul public, standarde pentru evaluarea proprietii i s promoveze adoptarea lor la nivel global; i S armonizeze standardele de evaluare ntre rile* lumii, s identifice i s dezvluie, pe msur ce apar, diferenele n interpretarea i/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare. Definitii47 Un evaluator profesionist de proprieti este o persoan care are calificarea, abilitile i experiena necesare pentru a estima valoarea pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacii ce implic transferuri ale dreptului de proprietate, evaluri pentru garanii bancare imobiliare i ipotecare, evaluri de proprieti aflate n litigiu, evaluri de proprieti pentru stabilirea impozitelor datorate statului pentru acestea, evaluri de proprieti tratate ca active imobilizate n raportarea financiar. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea competena profesional pentru a realiza evaluri i pentru alte categorii de proprietate, cum sunt bunurile mobile, ntreprinderi i active financiare. Standardele Internaionale de Evaluare reprezint cea mai bun practic sau practica acceptat n evaluare, cunoscute i ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP General Accepted Valuation Principles) Evaluatorul se poate conforma cu Standardele Internaionale de Evaluare n mod voluntar, la impunerea lor prin lege sau printr-o reglementare sau la cererea clienilor, a utilizatorilor i/sau a organizaiilor sau asociaiilor naionale.
46
IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare Standardele Internationale de Evaluare, ed. a 8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), p. 3 47 Ibidem, p.8
78/105
Structurarea standardelor este alcatuita din 3 mari grupe, si anume 48: Standardele Internaionale de Evaluare, Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare.
48
Ibidem, p.12
79/105 Terenul Terenul este esenial pentru viaa i existena uman, el este sursa de hrana, suportul pentru constuc ii, obiect de tranzac ionare i schimb de proprietate. Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic si face referire la proprietatea imobiliar. Valoarea proprietii imobiliare este generat de unicitatea, durabilitatea, permanena locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui anumit amplasament 49. Activ Activele sunt resurse controlate de ctre ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru ntreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea nsi necorporal. Totui, activul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal50. Active curente (circulante). Active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu n activitile unei entiti. Exemple sunt: stocuri, creane, investiii pe termen scurt, disponibilul n banc i numerar. Dei, n mod normal, proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumite circumstane poate fi inclus i n activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentru vnzare51. Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale i necorporale care se mpart n dou categorii52: Imobilizri corporale. Active destinate utilizrii pe o baz continu (termen lung) n activitatea unei ntreprinderi, i anume teren i construcii, maini, utilaje i echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puin amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice. Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizrii pe o baz continu n activitatea unei ntreprinderi, dar este de ateptat s fie deinute pe termen lung cum sunt: investiiile pe termen lung, creanele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciii financiare, mrci de fabric i alte active. Aceast categorie de active include att active corporale (sau fizice) ct i active necorporale (nemateriale). Activele necorporale53 sunt considerate ca fiind componente ale proprietii mobiliare necorporale i pot include: abilitile de management i marketing, vocaia la credit, fondul comercial i alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenie, mrci de fabric, drepturi de autor, francize i contracte). Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normal de exploatare a ntreprinderii. Activele deinute ca investiii imobiliare sunt considerate ca fiind n surplus fa de necesitile de exploatare ale ntreprinderii proprietar a lor.
49 50
Ibidem, p.22 Ibidem, p.23 51 Ibidem, p.23 52 Ibidem, p.23 53 Ibidem, p.23
80/105
Raportul de evaluare trebuie s prezinte: O descriere clar i precis a sferei misiunii ntreprinse, Identificare si descrierea scopului i Identificarea destinaiei evalurii, Ipoteze, Scenarii ipotetice Condiii limitative care afecteaz n mod direct evalurile i, acolo unde este cazul, s se arate efectul lor asupra valorii. Continutul minim al raportului de evaluare 54 identitatea evaluatorului i data raportului; identitatea clientului; instruciunile, data efectiv a valorii estimate, scopul i utilizarea evalurii; baza evalurii, incluznd tipul i definiia valorii; identitatea, situaia juridic i locaia (locaiile) proprietii (proprietilor)care vor fi evaluate; data i amploarea inspeciilor; sfera i amploarea activitii n misiunea de evaluare; orice ipoteze i condiii limitative i orice ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare; o declaraie de conformitate prin care se arat c evaluarea a fost fcut prin respectarea standardelor i altor cerine de prezentare; calificarea profesional i semntura evaluatorului; i o certificare specific din partea evaluatorului, ntr-o form standard, aa cum se solicit n unele ri. Dosarul de lucru pentru fiecare misiune va fi re inut pentru o perioad de cel pu in cinci ani de la finalizarea misiunii. Structura unui raport de evaluare este: Sinteza rezultatelor Prezentarea evaluatorului (sau a echipei de evaluare) Prezentarea clientului Scopul evalurii Ipotezele i condi ii limitative55
Standardele Internationale de Evaluare, Ed.2007, Cod deontologic, 7.0 Raportarea valorilor, p.44 Fraze tipice ntr-un raport de avaluare la paragraful Ipoteze i condi ii limitative : Conform informatiilor si datelor la care evaluatorul a avut acces, rezulta ca proprietatea nu este supusa nici unor restrictii sau limitari deosebite (ipoteci, restrictii contractuale, servituti etc.) care ar putea ingradi sau limita dreptul de folosinta al proprietatii evaluate.
55 54
81/105 Moneda raportului de evaluare Data raportului de evaluare Standardele i defini iile aplicate Identitatea, situa ia juridic i loca ia (loca iile) propriet ii (propriet ilor) care vor fi evaluate CMBU Data i amploarea inspec iilor Alte rapoarte de evaluare sau auditare anterioare puse la dispozi ie de catre client Prezentarea ntreprinderii Analiza diagnostic pentru evaluare o Diagnosticul juridic o Diagnosticul opera ional o Diagnosticul comercial o Diagnosticul comercial o Diagnosticul resurselor umane o Diagnosticul promovrii progresului tehnic o Diagnosticul activit ii de management o Diagnosticul calit ii o Diagnosticul de mediu o Diagnosticul activit ii de audit o Diagnosticul economico-financiar Evaluare
In evaluarea prezentului raport de evaluare s-a tinut seama de urmatoarele ipoteze si conditii res-trictive, precum si a altora care apar in textul lucrarii: Acest Raport de evaluare a fost elaborat avand la baza informatiile puse la dispozitie de bene-ficiarul lucrarii si urmeaza a fi folosit in vederea reevalurii unor elemente de patrimoniu (hal de producie i terenul aferent). In elaborarea lucrarii au fost luati in calcul toti factorii care au influenta asupra valorii,nefiind omisa deliberat nici o informatie si dupa cunostinta evaluatorului toate acestea sunt corecte. Constructiile au fost vizionate si inspectate de evaluator, care a prezentat in raport elemente descriptive, planuri si fotografii, pentru a da o imagine mai completa asupra dimensiunilor si starii acesteia. Suprafetele construite si alte date necesare evaluarii au fost extrase din planurile puse la dispozitie de proprietarul activului. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate. Informatiile furnizate de terti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete. Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica si in consecinta nu a inspectat acele parti ale constructiilor inaccesibile si in consecinta aceste parti au fost considerate in stare tehnica foarte buna. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. In privinta situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate, se presupune titlul de proprietate detinut de beneficiar ca perfect valabil. Se presupune ca proprietatea este libera de orice sarcini sa ca va avea loc o administrare respon-sabila si competenta a sa(conform declaraiei administratorului anexat) . Aplicarea metodei de randament a fost facuta avand in vedere nivelul actual de chirie pe care proprietarii de asemenea imobile il percep in prezent in zone similare din Bucuresti. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in privinta proprietatii si nici o legatura cu partile interesate in utilizarea evaluarii. Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile proprii exprimate in acest raport de evaluare. Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data precizata in raport si respectiv atat timp cat conditiile specifice ale pietei imobiliare din vecinatatea proprietatii de evaluat nu sufera modificari de natura sa afecteze opiniile prezentate. Continutul acestui raport, in totalitate sau in parte, in special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat, nu va fi difuzata in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare,fara aprobarea scrisa in prealabil a evaluatorului.
82/105 o o o Metoda 1 Metoda 256 Metoda 3 (op ional) Concluzii i recomandri Reconcilierea valorilor Anexe
Referin e media: http://www.youtube.com/user/ixlcenter#p/c/642D1C1AFE941CCC/0/xc-muXxO81g http://video.google.com/videosearch?q=valuation+techniques&www_google_domain =www.google.com&emb=0&aq=8&oq=valua# http://www.dailymotion.com/video/xa2cqv_valuation-and-pricing-of-abusiness_news?from=rss
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Evaluarea mijoacelor fixe are o importan deosebit n evalurile prin metode: a. bazate pe venit, b. bazate pe cifra de afaceri, c. bazate pe active, d. bursiere, e. metoda multiplilor Cea mai adecvat metod de evaluare a unui hectar de teren intravilan, destinat construc iilor de locuin e individuale, este metoda: a.extrac iei, b.parcelrii i dezvoltrii, c.capitalizrii rentei funciare (chiriei), d.rezidual, e.produc iei agricole anuale Scopul analizei financiare n evaluare este s permit: a. calculul activelor, b. determinarea valorii de pia , c. impunerea just, d. diagnosticarea de dinamic a evolu iei n timp a echilibrelor i performan elor afacerii, e.metodologia evalurii n abordarea prin pia , ntreprinderile comparabile trebuie sa fie: a.asemntoare i n aceea i localitate, b.similare i relevante,
raspuns (3)
punctaj (4)
56
Dupa noua editie 2011 a Standardelor IVSC si a doua metoda devine optionala. Recomandam, totusi, a se realiza si o a doua metoda pentru demonstratia acuratetei evaluarii
83/105
c.identice i n aceea i ar, d.cu acela i profit net, e.identice intercontinental In metoda ANC, cheltuielile de constituire sunt tratate astfel: a.sunt preluate la valoarea contabil, b.sunt eliminate, c.sunt preluate la valoarea corectat, d.sunt actualizate prin indexare, e.sunt diminuate la cota alocat exerci iului financiar Pentru o ntreprindere care nu desf oar o activitate de export-import, un activ din afara exploatrii este: a.autoturismul utilizat de manager, b.valuta din contul de la banc, c.stocul produc iei neterminate, d.terenul din coproprietatea cu vecinul, aferent drumului de acces, e.centrala termic a ntreprinderii Un castel din proprietatea unei firme agricole, utilizat ca sediu administrativ, se va evalua: a.pe baza compara iei directe, b.pe baza costului de nlocuire net, c.pe baza costului de reconstruc ie, d.pe baza valorii de vnzare for at, e.prin valoarea de patrimoniu Ce tip de valoare se va estima n evaluarea pentru garantarea de credite, ipoteci i gajuri: a. valoarea de investi ie, b. valoarea de pia i riscurile ce o pot afecta la data evalurii, c. valoarea de casare, d. valoarea de utilizare n continuitate e. valoarea de asigurare n evaluarea pentru asigurare se va estima: a. valoarea de pia b. valoarea de investi ie c. valoarea de reconstruc ie d. valoarea contabil e. valoarea de lichidare Utilizarea speculativ nseamn: a. valoarea de investi ie minus cheltuielile de amenajare b. proprietate pstrat pentru vnzare ulterioar c. proprietate achizi ionat la un pre neobi nuit de mic d. proprietate achizi ionat la lichidarea tuturor activelor e. teren de inut de promotorii imobiliari Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
84/105 Bibliografie i referin e media: http://www.youtube.com/user/ixlcenter#p/c/642D1C1AFE941CCC/0/xc-muXxO81g http://video.google.com/videosearch?q=valuation+techniques&www_google_domain =www.google.com&emb=0&aq=8&oq=valua# http://www.dailymotion.com/video/xa2cqv_valuation-and-pricing-of-abusiness_news?from=rss John C. Miller, Ruben M. Serrato, Jose Miguel Represas-Cardenas, Griffith A. Kundahl - THE HANDBOOK OF NANOTECHNOLOGY, Business, Policy, and Intellectual Property Law, John Wiley & Sons, Inc., 2005 Martin Fahy, Jeremy Roche, Anastasia Weiner BEYOND GOVERNANCECreating Corporate Value through Performance, Conformance and Responsibility, John Wiley & Sons, Inc., 2005 IT Governance Institute-GOVERNANCE OF THE EXTENDED ENTERPRISE, Bridging Business and IT Strategies, John Wiley & Sons, Inc., 2005 GN 4, Evaluarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Cristian Silviu Banacu Active necorporale, proprietate intelectuala, Tribuna Economica, Bucuresti, 2005 Robert S. Kaplan and David P. Norton, Strategy Maps Converting Intangible Assetsinto Trangible Outcomes, Audiotech Business Book, Volume 13, No. 2 (2 sections). Section 2, February 2004 http://www.electronicappraiser.com/ Anson, Weston; Donna P. Suchy, Chaitali Ahya - Fundamentals of intellectual property valuation: a primer for identifying and determining value, American Bar Association, 2005 Lev, Baruch - Intangibles: management, measurement, and reporting, The Brookins Institutions, Washington , 2001 Andriessen, Daniel - Making sense of intellectual capital: designing a method for the valuation of intangibles, Elsevier, 2004 Fundamentals of intellectual property valuation, American Bar Association, 2005, Chicago (Halligan, R.M., Weyand, R.F The economic valuation of trade secrets, pp.84-94) Mana e Daniel Diagnosticul i evaluarea ntreprinderilor cotate i necotate, Ed. Enesis, Baia Mare, 2002 Gheorghiu Anca Econofizic investi ional, Ed. Victor, Bucure ti, 2007 Stan, S. (coordonator) Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007 *** Standardele international de evaluare, editia a 8-a, 2007, IVSC, IROVAL, Bucuresti, 2008 www.business-valuation.net/methods www.valuationresources.com www.accountingscholar.com www.exinfm.com/free_spredshets.html http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/home.htm www.econlib.org http://www.ssrn.com/ www.economagic.com Culegere de teste IROVAL, Bucuresti, 2007
T1 raspunsurile la testul grila R: 1- c, 2- d, 3- a, 4-b, 5-c, 6-b, 7-b, 8-d, 9-a, 10-d T2 raspunsurile la testul grila R: 1- d, 2-b, 3-c, 4-d, 5-a, 6-b, 7-b, 8-a, 9-d, 10-a T3 raspunsurile la testul grila R: 1- b, 2-d, 3-d, 4-c, 5-a, 6-c, 7-c, 8-b, 9-c, 10-c T4 raspunsurile la testul grila R: 1-d, 2-c, 3-d, 4-d, 5-d, 6-c, 7-c, 8-c, 9-c, 10-d T5 raspunsurile la testul grila R: 1-b, 2-d, 3-a, 4-c, 5-c, 6-d, 7-d, 8-b, 9-a, 10-d T6 raspunsurile la testul grila R: 1-b, 2-d, 3-d, 4-c, 5-d, 6-d, 7-d, 8-b, 9-a, 10-c T7 raspunsurile la testul grila R: 1-d, 2-b, 3-b, 4-c, 5-b, 6-c, 7-a, 8-a, 9-b, 10-d T8 raspunsurile la testul grila R: 1-b, 2-a, 3-d, 4-a, 5-b, 6-d, 7-d, 8-c, 9-a, 10-b REZOLVAREA TESTELOR
T9 raspunsurile la testul grila R: 1-b, 2-b, 3-b, 4-d, 5-d, 6-b, 7-c, 8-b, 9-c, 10-c T10 raspunsurile la testul grila R: 1-c, 2-b, 3-d, 4-b, 5-b, 6-b, 7-b, 8-b, 9-c, 10-b
85/105
86/105
FOR PRINT
Testele din fiecare capitol au fost reluate si trecute in aceasta sectiune. Va recomand sa le printati, le indosariati si le rezolvati pe masura ce parcurgeti materia. Utilizati fiecare verso al filei pentru rezolvarea problemelor din text, a subiectelor de discutii sau teme care necesita comentarii scrise. Mediul va multumeste! T1. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat: Durata testului 30 min. Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se completeaza in ultima rubrica. Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu tria!
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) In raportul de evaluare termenul de valoare ar trebui utilizat fr alt atribut: a) ntotdeauna b) uneori c) niciodat d) la aprecierea evaluatorului Conceptul de valoare a unui bun: a) implic existena unei piee pentru acel bun b) implic o sum de bani asociat cu o tranzacie c) implic existena unor tranzacii anterioare cu bunuri similare d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste serviciile Principiul anticiprii arat c valoarea se bazeaz pe: a) percepiile evaluatorului asupra beneficiilor viitoare ale intreprinderii b) anticiparea de ctre evaluator a modificrilor economice favorabile investitorilor c) raportul cerere-ofert, evaluatorul anticipnd c preul variaz direct proporional cu cererea d) nici un rspuns corect Abordarea evalurii prin capitalizarea venitului se bazeaz pe principiul: a) raritii b) anticiprii c) contribuiei d) nici unul de mai sus Care NU este factor de producie: a) terenul b) munca c) contribuia d) capitalul Care dintre urmtoarele tipuri de valoare este utilizat n evaluarea ntreprinderii in scop de achiziii strategice: a) valoarea de pia b) valoarea de investiie c) valoarea justa d) costul de nlocuire net Un factor de risc sistematic este: a) riscul privind vocaia la credite b) modificarea ratelor dobnzii c) riscul pierderii oamenilor cheie d) riscul nerealizrii previziunilor
raspuns (3)
punctaj (4)
87/105
8 Sursele uzuale de informatii folosite n compararea ntreprinderilor sunt: a) pietele organizate de valori mobiliare b) piata de fuziuni si achizitii c) tranzactiile anterioare ale subiectului evaluat d) toate cele de mai sus Criteriile de stabilire a valorii finale sunt: a) precizia, calitatea informaiilor i raionamentul profesional al evaluatorului b) cantitatea informaiilor, data evalurii i tipul valorii estimate c) diferentele ntre rezultatele obinute d) competena evaluatorului, apropierea rezultatelor, valoarea real Raportul de evaluare este un document care inregistreaza: a) instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare b) tipul de valoare si scopul evaluarii c) rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea d) toate cele de mai sus Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
88/105
T2.Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat: Durata testului 30 min. Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se completeaza in ultima rubrica. Fiecare item valoreaza 1 punct. Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu tria! Nr.crt (1) 1 Intrebare (2) Valoarea unei proprieti este dat de: a) utilitate b) raritate atractivitate c) dorin i putere real de cumprare d) toate cele de mai sus simultan Abordarea evalurii prin capitalizarea venitului se bazeaz pe principiul: a) raritii b) anticiprii c) contribuiei d) nici unul de mai sus Care este o conditie a definitiei valorii de piata: a) vocatia la credit b) cumparatorul si vanzatorul sunt perfect informati asupra detaliilor tuturor tranzactiilor din ultimii 3 ani c) cumparatorul si vanzatorul sunt doua persoane independente, nelegate intre ele prin relatii preferentiale d) cumparatorul este constient de stringenta vanzatorului de a vinde Pentru un anumit investitor, tipul de valoare adecvat este: a) valoarea de pia b) valoarea de impozitare c) valoarea de asigurare d) valoarea de investiie Care este un criteriu al celei mai bune utilizri: a) fezabil financiar b) cererea i oferta c) concurenta d) contribuia Alegerea metodelor de evaluare se face: a) conform caietului de sarcini b) n funcie de scopul evalurii c) conform indicaiilor proprietarului d) n funcie de conjunctura economic Care este caracteristica unei investiii imobiliare: a) genereaz profit pentru cel care o exploateaz b) este destinat nchirierii i/sau revnzrii la un pre mai mare c) va fi modernizat d) funcioneaz la capacitatea maxim Standardele Internationale de Evaluare cuprind: a) definiii ale unor termeni specifici evalurii b) indici de actualizare c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare d) tabele de ncadrare Valoarea de pia vs. valoarea de investiie a unei ntreprinderi este: a) ntotdeauna egal b) niciodat nu este egal c) este ntotdeauna mai mare d) poate s fie i egal raspuns (3) punctaj (4)
89/105
10 Standardele de evaluare sunt necesare: a) pentru o nelegere uniform a termenilor i procedurilor de evaluare b) pentru ralierea la standardele de contabilitate c) pentru a putea fi atestai evaluatorii d) pentru alinierea la cerinele integrrii n U.E. Punctaj final Punctaj final
Data 1 Data 2
90/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Proprietatea imobiliar este un concept: a) non-fizic b) fizic c) tehnic d) influenat de poziia evaluatorului Conceptul de valoare a unui bun: a) implic existena unei piee pentru acel bun b) implic o sum de bani asociat cu o tranzacie c) implic existena unor tranzacii anterioare cu bunuri similare d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste serviciile Valoarea de garantare a creditului ipotecar: a) identific i elimin elementele speculative b) ia n considerare utilizrile alternative adecvate c) ine seama de aspectele mentenabile ntr-un viitor apropiat d) toate cele de mai sus Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins n definiia valorii de pia: a) suma estimat b) tranzacie echilibrat c) proprietarul activului d) marketing adecvat Care dintre urmtoarele tipuri de valoare este cel mai utilizat n evaluarea pentru dispute maritale (conform Standardelor Internationale de Evaluare): a) valoarea de pia b) valoarea de lichidare c) valoarea intrinsec d) nu exist o baz specificat n acest scop Termenul activ din afara exploatrii se refer la: a) activul utilizat sub capacitatea proiectat b) activul supradimensionat c) activul nchiriat terilor d) activul supraevaluat n contabilitate Teoria valorii are un postulat care precizeaz c: a) manifestarea valorii este condiionat de transferabilitatea proprietii b) valoarea este o trstur intrinsec a unei proprieti i nu reprezentarea asupra utilitii sale c) valoarea este expresia monetar a utilitii proprietii pentru vnztori i cumprtori d) toate cele de mai sus n abordarea prin pia un principiu fundamental este principiul substituiei care spune c: a) un investitor nu va plti mai mult dect valoarea estimat prin ANC (activul net corectat) b) un investitor nu va plti mai mult dect costul unui bun de substituie c) un cumprtor va plti cel mult valoarea estimat prin DCF (exclusiv activele din afara exploatrii) d) n abordarea prin pia, primordial este principiul anticiprii
raspuns (3)
punctaj (4)
91/105
9 Principiul substituiei cere ca ntreprinderile comparabile s fie: a) apropiate ca dimensiune i piaa de aprovizionare b) s acioneze n aceeai ramur c) similare i relevante d) a i b Principiul contribuiei arat c: a) valoarea unei pri a unei afaceri / ntreprinderi depinde de ponderea costurilor de reconstrucie n total cost de reconstrucie a ntregului b) valoarea unei pri a unei ntreprinderi depinde de ponderea valorii activelor din afara exploatrii n ANC c) valoarea unei pri a unei ntreprinderi/proprieti depinde de ct de mult contribuie la valoarea ntregului sau, n condiiile n care n-ar exista, ct de mult ar reduce valoarea ntregului d) valoarea unei pri a unei ntreprinderi depinde de ponderea valorii activelor din afara exploatrii n ANC (activul net corectat) i n DCF (flux de numerar actualizat) Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
92/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) n abordarea bazata pe active, mainile, utilajele i instalatiile de lucru se estimeaz ntotdeauna numai pe baza: a) valorii de pia b) valorii de nlocuire c) valorii de randament d) nici un raspuns corect Abordarea bazata pe active este prioritar: a) la ntreprinderile care i continu activitatea b) la ntreprinderile n dificultate financiar c) la evaluarea intreprinderii pe premisa lichidarii d) la ntreprinderile mici Cea mai adecvat metod de evaluare a unui program informatic de gestiune este: a) costul de recreare minus deprecierea b) comparaia de pia c) capitalizarea profitului net alocat programului d) toate cele trei metode de mai sus Un proiect nefinalizat de cercetare tiinific fundamental se evalueaz prin: a) cost b) capitalizare (actualizarea venitului) c) comparaia de pia d) nu se evalueaz La ce valoare se evalueaz producia n curs de execuie: a) costul de producie b) valoarea de pia c) valoarea de realizare net d) preul estimat de vnzare al produselor finite rezultate minus cheltuielile estimate de finalizare a produciei minus cheltuielile de vnzare minus un profit aferent efortului de completare i vnzare In evaluarea cldirii unui hotel, abordarea bazata pe costul de inlocuire net este relevant: a) n toate situaiile b) numai pentru hotelurile de categorie inferioar c) n cazul constructiilor recente i amplasate n zone n care pot fi construite hoteluri d) nu este o abordare convingtoare Deprecierea economic a unui bun mobil care are o greutate de 30 de tone, fa de un substitut care are o greutate de 27 de tone este: a) 10% b) 33,3% c) nu este o depreciere economic d) nici unul din cele de mai sus Existena unor obligatii de mediu ale unei firm petrochimice: a) influeneaz concluziile diagnosticului management-resurse umane b) implic unele corecii asupra activelor circulante i deci influeneaz
raspuns (3)
punctaj (4)
93/105
ANC c) implic anumite corecii asupra datoriilor i deci influeneaz ANC d) aceast problem nu face obiectul evalurii Un ANC negativ: a) evideniaz o greeal grav a evaluatorului b) poate fi compensat de un DCF pozitiv n metoda practicienilor c) poate evidenia existena unor credite obinute cu garanii (active imobilizate ale ntreprinderii) supraevaluate d) ANC nu poate fi negativ Abordarea bazata pe activa: a) nu ine cont de activele necorporale b) ia n calcul toate activele necorporale mobile c) estimeaz toate activele (corporale i necorporale) i obligaiile la valoarea justa d) estimeaz toate activele (corporale i necorporale) i toate obligaiile la valoarea de pia Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
94/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) n abordarea prin piata, ntreprinderile comparabile trebuie s fie: a) asemntoare i n aceeai localitate b) similare i relevante c) identice i n aceeai ar d) cu acelai profit net Sursele uzuale de informaii folosite n compararea ntreprinderilor sunt: a) pieele organizate de valori mobiliare b) piaa de fuziuni i achiziii c) tranzaciile anterioare ale subiectului evaluat d) toate cele de mai sus Abordarea prin comparaie folosete rata: a) pre / profit b) cifra de afaceri / numrul de salariai c) numrul de salariai / active imobilizate d) valoarea adugat / activ net Abordarea prin piata folosete ratele: a) pre / cifra de afaceri, pre / profit, pre / datorii b) pre / profit, pre / activ net, pre / imobilizri necorporale c) pre / cifra de afaceri, pre / profit, pre / activ net d) profit / cifra de afaceri, datorii / capital social Dac procentajul de ajustare a valorii de baz este o diminuare cu 15 %, calculul poate fi simplificat prin multiplicarea valorii de baz cu: a) 1,15 b) 0,15 c) 0,85 d) 0,085 n abordarea prin piata ntreprinderea relevant rspunde la: a) dorinele i ateptrile cumprtorului probabil b) caracteristicile medii ale ntreprinderilor din aceeai ramur c) caracteristicile ntreprinderilor cotate d) cerina existenei unei piee active pentru comparabilele similare selectate Investigarea tranzaciilor de pe pia se face prin: a) informaii de la vnztori i cumprtori b) analiza datelor statistice ale pieei c) informaii de la consultanii financiari d) toate cele de mai sus Abordarea prin piata: a) utilizeaza datelet tranzactiilor inregistrate de cabinetele notariale b) se bazeaza pe rationamentul ce corespunde modului de gandire al participantilor pe piata c) este recunoscuta de toate autoritatile publice, valorile de piata fiind cele inscrise in bilanturile contabile ale agentilor economici si institutiilor d) b si c n abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituiei care spune c:
raspuns (3)
punctaj (4)
95/105
a) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea unui flux de numerar net similar ca mrime i risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluat b) un investitor va plti cel mult ANC al firmei evaluate c) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea estimat prin DCF la o rata de 21% d) n abordarea prin piata primordial este principiul contribuiei n abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune (PER) este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare b) impozitarea venitului este aceeasi c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare d) toate raspunsurile de mai sus Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
96/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Rata de capitalizare este mai mic dect rata de actualizare cnd: a) venitul va fi constant ca flux viitor b) venitul va crete cu o rat anual constant c) durata de previziune explicit este mare d) fluxul de numerar net (FNN) pentru acionari este n descretere Profitul net anual corectat i reprezentativ poate fi cel: a) dintr-un an anterior sau o medie a anilor anteriori b) din anul anterior c) dintr-un an viitor d) oricare din variantele de mai sus Investiiile previzionate n metoda DCF se refer la: a) active corporale b) active necorporale c) active financiare d) active corporale i necorporale Diferena de mrime dintre rata de actualizare i rata de capitalizare este: a) venit brut vs. venit net b) pachet de control vs. pachet minoritar c) creterea sperat a venitului d) profit net vs. flux de numerar actualizat n cazul evalurii unei ntreprinderi nendatorate, prin metoda DCF, rata de actualizare reflect: a) rata rentabilitii exploatrii b) rata nominal a dobnzii c) rata de baz fr risc d) costul capitalului propriu (acionarilor) Valoarea unei ntreprinderi, calculat prin metoda DCF, se diminueaz cnd: a) investiiile se diminueaz b) viteza de rotaie a activelor circulante se diminueaz c) rata rentabilitii scade d) rata rentabilitii capitalului investit este mai mic dect rata de actualizare n cazul evalurii unei afaceri de tip joint-venture durata de previziune va fi: a) 5 ani b) 8 ani c) nu este necesar d) durata rmas a contractului Limitele metodelor nscrise n abordarea pe baz de venit sunt: a) se bazeaz pe previziuni care nu au o fundamentare controlabil b) nu sunt aplicabile ntreprinderilor neprofitabile c) necesit un aparat matematic complicat d) nu in cont de condiiile concrete ale economiei Cu ct durata de previziune explicit este mai mare, cu atat ponderea valorii terminale actualizate n valoarea ntreprinderii va fi: a) mai mic b) mai mare
raspuns (3)
punctaj (4)
97/105
c) nu este influenat d) fie mai mic, fie mai mare Profitul extraordinar, n metoda DCF este inclus n: a) profitul total b) profitul curent c) nu este inclus i previzionat d) este inclus n mod distinct Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
98/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Lichiditatea rapid (intermediar) se calculeaz prin raportul dintre: a) active totale / datorii totale b) stocuri plus creane / datorii curente c) stocuri plus creane / datorii nefinanciare d) disponibiliti / exigibilitati Rata autonomiei financiare este: a) capital permanent / capital propriu b) capital propriu / capital permanent c) capital propriu / capital social d) capital propriu / capital mprumutat Rata datoriilor este: a) datorii curente / active circulante b) datorii totale / active totale c) datorii totale / active imobilizate d) datorii totale / capital propriu Fondul de rulment net propriu este: a) active totale active circulante b) active totale datorii totale c) capital propriu active imobilizate d) active totale active imobilizate Rotaia activului total (n nr. de rotaii) este: a) active totale / cifra de afaceri b) cifra de afaceri / active totale c) active totale / capital propriu d) active totale / capital permanent Durata medie de recuperare a creanelor (n zile) se calculeaz prin formula: a) 360 zile / media creanelor totale b) media creanelor totale / 360 zile c) (media creanelor totale / cifra de afaceri) 360 zile d) (venituri totale / media creanelor totale) 360 zile Care indicator poate avea o mrime negativ: a) trezoreria net b) lichiditatea intermediar (rapid) c) a i b d) recuperarea creanelor Amortizarea imobilizrilor face parte din una din categoriile de cheltuieli de mai jos: a) cheltuieli fixe b) cheltuieli variabile c) cheltuieli anticipate d) nici una din categoriile de mai sus Ce reprezint X i Y n formula de mai jos (formula Du Pont): Profit net / X = Y / Venituri x Venituri /Active x Active /Capital propriu a) ambii termeni reprezint capitaluri proprii b) X = capital propriu i Y = profit net c) X = venituri i Y = profit net d) X = capital propriu i Y = cifra de afaceri O brutrie are o capacitate de producie de 400 mii buci/an. Cheltuielile
raspuns (3)
punctaj (4)
10
99/105
fixe sunt de 500 mii lei/an, cheltuielile variabile de 3 lei pe bucat, iar preul de vnzare este de 5 lei pe bucat. Punctul critic al rentabilitii va fi de: a) 800 mii buci b) 125 mii buci c) 25 mii buci d) 250 mii buci Punctaj final Punctaj final
Data 1 Data 2
100/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Dac metoda de evaluare a unui pachet minoritar al unei ntreprinderi cotate este comparaia cu cursul recent de tranzacionare a unor pachete minoritare la ntreprinderi similare cotate NU se va aplica: a) prima de control b) discount pentru lipsa de lichiditate c) discount pentru pachet minoritar d) b i c Utilizarea ratei Pre / Profit: a) ncorporeaz ipotezele referitoare la riscul, creterea i rata de distributie a dividendelor b) este preferata ratei Pre / AN contabil pentru c apare mai frecvent n literatura de specialitate c) este util n fundamentarea coreciilor asupra activelor firmei d) este util doar n evaluarea ntreprinderilor mici In abordarea prin piata folosirea multiplului "curs/cifra de afaceri pe actiune" este adecvata cand: a) ponderea cheltuielilor de exploatare in CA este asemanatoare b) valoarea activelor corporale este mica c) vanzarile intreprinderii se fac cu plata in numerar d) toate raspunsurile de mai sus n abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituiei care spune c: a) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea unui flux de numerar net similar ca mrime i risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluat b) un investitor va plti cel mult ANC al firmei evaluate c) un cumprtor nu va plti mai mult dect valoarea estimat prin DCF la o rata de 21% d) n abordarea prin piata primordial este principiul contribuiei Cnd impozitarea profitului firmei evaluate este diferit de impozitarea profitului comparabilelor, multiplul selectat va fi: a) pre / profit net pe aciune b) pre / profit brut pe aciune c) pre / (profit net pe aciune + amortizare pe aciune) d) pre / valoarea contabil a aciunii n abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune (PER) este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare b) impozitarea venitului este aceeasi c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare d) toate raspunsurile de mai sus n abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit brut pe actiune este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare b) cota de impozitare a venitului este diferita
raspuns (3)
punctaj (4)
101/105
c) profitul brut este foarte mic d) a si b Dac prima de control este 35%, valoarea estimat prin capitalizarea dividendelor se ajusteaz cu: a) 0,65 b) 0,75 c) 1,35 d) 1,25 n metoda comparaiei directe se ajusteaz ntotdeauna preul pentru: a) ntreprinderile comparabile fa de cea de evaluat b) ntreprinderea de evaluat c) ntreprinderile comparabile ntre ele d) nici unul din cele de mai sus Metoda capitalizrii economiei de costuri n evaluarea activelor necorporale este o variant a: a) metodei costului de nlocuire b) metodei contribuiei la profit c) metodei IRS (Internal Revenue Services) de calcul a fondului comercial d) metodei DCF Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
102/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Dac evaluatorul are un interes n ntreprinderea de evaluat: a) trebuie s refuze lucrarea b) trebuie s declare acest lucru c) trebuie s menin confidenialitatea d) trebuie s acioneze neutru O deficien a lucrrii de evaluare este: a) neutilizarea datelor de la Bursa de Valori b) omisiunea includerii ipotezelor i condiiilor limitative c) omisiunea de a folosi instruciunile salariailor de la AVAS d) neluarea n considerare a opiniei acionarilor principali Expertul evaluator solicitat sa determine valoarea de piata: a) se va baza pe informaiile puse la dispoziie de client b) se va situa pe poziia investitorului mediu c) va respecta metodologia de evaluare dat de stat d) va face o medie ntre valoarea pentru vnztor i valoarea pentru cumprtor Este lipsit de etic i profesionalism: a) emiterea unei opinii asupra valorii fr o investigare i analiz complet a proprietii b) acceptarea unei lucrri a crei plat este exprimat n procente din valoarea rezultat c) colaborarea cu alt evaluator angajat independent pentru aceeai evaluare d) toate cele de mai sus Verificarea unui raport de evaluare se poate face: a) la cererea clientului b) la cererea unei instane de judecat c) dac exist dubii asupra corectitudinii valorii estimate d) toate cele de mai sus Integritatea evaluatorului nseamn: a) s realizeze o lucrare integral b) s fie onest i serios n limitele confidenialitii c) s nu se bazeze pe colaboratori d) s accepte numai informaii complete Evaluatorul poate s lucreze n acelai timp pentru dou sau mai multe pri interesate de rezultatul evalurii: a) niciodat b) ntotdeauna c) numai cu acordul n scris al prilor d) este la latitudinea evaluatorului Prin transparen n raportul de evaluare se nelege: a) comunicarea permanent cu clientul b) dezvluirea surselor de informaii pe care a fost fundamentat valoarea c) dezvluirea etapelor parcurse pentru estimarea valorii ntreprinderii d) comunicarea limitelor de competen sau a conflictelor de interese ale evaluatorului Intr-un raport de evaluare, declaraia privind condiiile limitative se introduce pentru:
raspuns (3)
punctaj (4)
103/105
a) a obine o prim de asigurare mai mic de la firma de asigurare profesional b) a fundamenta valoarea de pia c) a proteja evaluatorul, a informa i proteja clientul i ali utilizatori d) a permite reconcilierea rezultatelor Este lipsit de etic i profesionalism: a) acceptarea unei lucrri a crei plat este exprimat n numr de zile consultant x tarif / zi consultant b) lipsa de colaborare cu un alt evaluator membru ANEVAR, angajat independent pentru aceeai evaluare c) elaborarea n paralel a dou rapoarte de evaluare, unul pentru vnztor i cellalt pentru cumprtor d) nici un rspuns corect Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2
104/105
Nr.crt (1) 1
Intrebare (2) Evaluarea mijoacelor fixe are o importan deosebit n evalurile prin metode: a. bazate pe venit, b. bazate pe cifra de afaceri, c. bazate pe active, d. bursiere, e. metoda multiplilor Cea mai adecvat metod de evaluare a unui hectar de teren intravilan, destinat construc iilor de locuin e individuale, este metoda: a.extrac iei, b.parcelrii i dezvoltrii, c.capitalizrii rentei funciare (chiriei), d.rezidual, e.produc iei agricole anuale Scopul analizei financiare n evaluare este s permit: a. calculul activelor, b. determinarea valorii de pia , c. impunerea just, d. diagnosticarea de dinamic a evolu iei n timp a echilibrelor i performan elor afacerii, e.metodologia evalurii n abordarea prin pia , ntreprinderile comparabile trebuie sa fie: a.asemntoare i n aceea i localitate, b.similare i relevante, c.identice i n aceea i ar, d.cu acela i profit net, e.identice intercontinental In metoda ANC, cheltuielile de constituire sunt tratate astfel: a.sunt preluate la valoarea contabil, b.sunt eliminate, c.sunt preluate la valoarea corectat, d.sunt actualizate prin indexare, e.sunt diminuate la cota alocat exerci iului financiar Pentru o ntreprindere care nu desf oar o activitate de export-import, un activ din afara exploatrii este: a.autoturismul utilizat de manager, b.valuta din contul de la banc, c.stocul produc iei neterminate, d.terenul din coproprietatea cu vecinul, aferent drumului de acces, e.centrala termic a ntreprinderii Un castel din proprietatea unei firme agricole, utilizat ca sediu administrativ, se va evalua: a.pe baza compara iei directe, b.pe baza costului de nlocuire net, c.pe baza costului de reconstruc ie, d.pe baza valorii de vnzare for at, e.prin valoarea de patrimoniu Ce tip de valoare se va estima n evaluarea pentru garantarea de credite, ipoteci i gajuri: f. valoarea de investi ie,
raspuns (3)
punctaj (4)
105/105
g. valoarea de pia i riscurile ce o pot afecta la data evalurii, h. valoarea de casare, i. valoarea de utilizare n continuitate j. valoarea de asigurare n evaluarea pentru asigurare se va estima: f. valoarea de pia g. valoarea de investi ie h. valoarea de reconstruc ie i. valoarea contabil j. valoarea de lichidare Utilizarea speculativ nseamn: a. valoarea de investi ie minus cheltuielile de amenajare b. proprietate pstrat pentru vnzare ulterioar c. proprietate achizi ionat la un pre neobi nuit de mic d. proprietate achizi ionat la lichidarea tuturor activelor e. teren de inut de promotorii imobiliari Punctaj final Punctaj final
10
Data 1 Data 2

Evaluarea Intreprinderii An 3 - Sem1

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Evaluarea Intreprinderii An 3 - Sem1

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

UNIVERSITATEA HYPERION FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE

Prof.Univ.Dr. ANCA GHEORGHIU

EVALUAREA INTREPRINDERII (PARTEA 1-A)

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Unitatea de invatare nr. 1 Aspecte generale legate de teoria valorii

IMPORTAN A EVALURII N ECONOMIE I N VIA A SOCIAL. ROLUL EVALUATORULUI.

Valoarea in Economie Filosofia valorii

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Cine este interesat de valoare? Rspunsul generic ar fi oricine i oricnd.

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Unitatea de invatare nr. 2 Tipologia valorii economice. Definiii i interpretri

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia, folosina i dispoziia.

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Un autoturism Logan, an de fabricatie 2009, carburant benzin

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Unitatea de invatare nr. 3 SCOPUL I OBIECTUL EVALURII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

25/105 PRINCIPALELE TIPURI DE METODE UTILIZATE N EVALUAREA INTREPRINDERII

METODE PATRIMONIALE (BAZATE PE ACTIVE)

ANALIZA MEDIULUI INTERN

ANALIZA MEDIULUI EXTERN

RECONCILIEREA REZULTATELOR16 OPORTUNIT I RISCURI

METODE BAZATE PE PERSPECTIVE (VENITURI VIITOARE)

ALTE METODE DE EVALUARE

Dup Daniel Mana e, op.cit., p.93, modificat i adaptat de autoare

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Unitatea de invatare nr. 4 METODE PATRIMONIALE

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

31/105 Valoarea de nlocuire se determin, de regul cu relaia :

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Exemplu de calcul depreciere

informatiile sunt din statisticile oferite periodic de ziarul Bursa

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

Exemplu de evaluare prin cost de inlocuire net

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII

17.673 4.566 9.402 31.641

0,9 0,7 0,4 -

18.914 4.110 5.641 22.863

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA NTREPRINDERII