Avaluo y Peritaje de Bienes - Uned-D09

ANTOLOGIA
AVALUOS DE CONSTRUCCIONES URBANAS: PRINCIPIOS METODOLOGICOS APLICABLES EN COSTA RICA
ING. ROBERT LAURENT

Maestra de Valuacin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla
Ingeniero Civil Topgrafo Universidad de Costa Rica
AVALUO URBANOS :
PRINCIPIOS METODOLOGICOS
CAPITULO 1
ANTECEDENTES 1.1 HISTORIA DE LA VALUACIN EN COSTA RICA1 Desde el descubrimiento de Amrica y aproximadamente durante un perodo de tres siglos Costa Rica estuvo sumergida en pobreza, sin posibilidades de desarrollar su agricultura y por ende su economa. Dicha economa se basaba casi en su totalidad en actividades de subsistencia y actuando en un rea de accin muy reducida, bsicamente entre aldeas. En esas circunstancia cada quien valoraba sus bienes siguiendo bsicamente su criterio. Durante la administracin de Juan Rafael Mora y especficamente en el ao 1853 se promulga el Cdigo de Comercio, mismo que era prcticamente una reproduccin del Cdigo Espaol. Sin embargo en materia valuatoria tiene importancia pues sirvi de pauta para realizar avalos de bienes, al fijar valor a los mismos. Con las primeras exportaciones de caf hacia Europa el puerto de Puntarenas se empieza a desarrollar de forma importante y por ende se increment el nmero de construcciones. En ese momento empresas aseguradoras como Lloys de Londres empiezan a realizar su actividad en esa cuidad, por lo que se inicia en nuestro pas el uso del criterio de valor asegurable. En esas fechas era prctica comn que algunos propietarios aseguraban sus inmuebles para luego incendiarlos y as cobrar el seguro. El estado con el objeto de evitar se que continuara con esas actividades incendiarias crea el Banco de Seguros. En los primeros aos del siglo XX se dan en el pas una serie de sucesos que influyen en la valuacin de bienes. La promulgacin de la Ley de Seguros de 1924 tuvo influencia experiencia de valuadores de Estados Unidos y Europa. Cabe destacar que en esa poca exista una fuerte presencia de arquitectos, ingenieros y maestro de obras extranjeros (principalmente italianos) que favoreci el desarrollo de la construccin y por lo tanto la necesidad de conocer el valor de las mismas. En esos momentos se realizaban tres tipos de valoraciones: Con fines de aseguramiento contra incendios Con fines impositivos (Ley del aos 1916) Con fines crediticios (Banco Anglocostarricense, Banco de Costa Rica)
Alberto Gmez, La Valuacin en Costa Rica, UCR. 1989. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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Es por eso que se empieza hacer una distincin entre valor asegurable, y valor para fines impositivos (impuestos). El 2 de mayo de 1939 se promulga de Ley de Impuesto Territorial, la cual faculta a la Direccin General de Tributacin Directa a realizar valoraciones generales, parciales y particulares. En nuestro pas los primeros profesionales que empezaron a brindar el servicio de valoracin de una forma ms formal fueron los ingenieros agrnomos, ya que en un inicio la agricultura era la principal actividad que financiaban los bancos. En 1960 bajo el auspicio del Proyecto del Catastro Fiscal (financiado por el AID y el Gobierno de Costa Rica), la Direccin General de la Tributacin Directa emiti en primer Manual de Avalos. A partir de la dcada de los setentas diferentes Bancos Nacionales e instituciones pblicas se interesan en el tema de la valoracin creando departamentos de avalos. Entre esas instituciones podemos mencionar a el ICE, MOPT, IDA (ITCO), INS, CCSS, etc. Asimismo, las instituciones privadas (Bancos, Cajas de Ahorro, Asociaciones, Cooperativas, empresas y personas fsicas, etc.) solicitan los servicios de profesionales estimulando el ejercicio profesional en este campo. De esa forma en 1983 la Caja de Ahorro y Prstamo de la Asociacin Nacional de Educadores, encarg a un grupo ingenieros (Enrique Soto Montoya, Jos Pablo Solera y Ramn Herrera) la confeccin de un manual que sirviera de gua a los peritos que brindan sus servicios en valuacin. Posteriormente, algunos profesionales costarricenses empiezan a asistir a seminarios de Valuacin impartidos por la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV), introduciendo los conocimientos adquiridos en nuestro pas. Es en 1992, a raz del esfuerzo de varios ingenieros en distintas reas se crea el Instituto Costarricense de valuares (ICOVAL), organismo que en el ao 1992 se incorpora a la UPAV en el marco del XX Congreso Panamericano de Valuacin. En 1995 la Asamblea Legislativa aprueba la Ley de Impuestos sobre Bienes inmuebles (Ley No. 7509). En el artculo 10 bis de esta ley define el avalo como el conjunto de clculos, razonamientos y operaciones, que sirven para
determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Similar definicin se da en el artculo 1 del
Reglamento de esta ley.
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La necesidad actualizar conocimientos y especialmente uniformizar criterios en materia de valuacin ha obligado a muchos profesionales a fortalecer sus conocimientos, mediante cursos de actualizacin, seminarios, y cursos de especializacin o maestras.
1.2 ORGANISMOS RELACIONADOS VALUACIN EN COSTA RICA. En la actualidad no est claro el papel de los diferentes organismos que tienen alguna ingerencia en la valuacin en nuestro pas. De ah que usualmente se generan conflictos entre profesionales de distintos colegios, adems de los particulares (principalmente corredores de bienes races), que de alguna forma emiten criterio respecto a peritajes o avalos. El Colegio de Ingenieros Agrnomos, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la Cmara Costarricense de Corredores de Bienes Races, la Corte Suprema de Justicia (lista de peritos), las Municipalidades, Tributacin Directa, el Instituto Costarricense de Valuadores, y dems instituciones pblicas y privadas estn en la obligacin de normalizar el proceso de valuacin y peritajes, estableciendo pautas, lmites, obligaciones y responsabilidades. El artculo 14 de la Ley Orgnica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica establece: Los avalos y peritajes sobre asuntos y materiales relacionados con los
profesiones de Ingeniera y Arquitectura, que ordenen las oficinas pblicas, instituciones autnomas y semiautnomas y municipalidades deben ser realizadas por miembros activos del Colegio Federado de acuerdo a esta ley y sus reglamentos
En esas circunstancias, y dada la carencia de un rgano rector de la actividad valuatoria, recae sobre cada profesional actuar con tica y responsabilidad, de forma que el criterio que externe se fundamente en su conocimiento, experiencia y sentido comn. En busca de lo anterior se sugiere el siguiente cdigo2: a. El valuador deber cimentar su reputacin en la honradez, laboriosidad y capacidad tcnica profesional, observando las normas de tica ms elevadas en todos sus actos, as como el debido decoro en su vida social y profesional.
BANCOMER, Instructivo de Valoracin inmobiliaria, 1984. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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b. El valuador tendr la obligacin de contribuir al enaltecimiento de la profesin en la medida de sus posibilidades, actuando con probidad y buena fe, y cumpliendo con las normas del derecho vigentes. c. El valuador no deber aceptar la ejecucin de un avalo fuera de su especialidad donde no tenga los conocimientos y experiencia necesarios. En su defecto solicitar el asesoramiento necesario. d. El valuador deber sostener un criterio libre e imparcial, independientemente de los nexos de parentesco o beneficio personal. En su caso, deber declararlo as en el contenido del mismo. e. El valuador deber ser veraz con respecto a lo que ve y ha investigado, y no aceptar influencias extraas, o presiones o remuneraciones que hagan variar su criterio. f. El valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalos que le soliciten. g. El valuador respetar y guardar el secreto profesional. h. El valuador nunca deber perjudicar a un colega en reputacin o competencia, ni interferir en sus trabajos. i. El valuador fijar sus honorarios en forma justa y racional (Ver anexo 3)
Para sustentar los informes y comentarios el tasador debe tener un conocimiento mnimo de las distintas leyes, reglamentos y decretos que tiene relacin directa o indirecta con la valuacin y entre las que podemos mencionar: Constitucin poltica de la Repblica de Costa Rica Divisin Territorial Administrativa de la Repblica de Costa Rica Reglamento de Construcciones Reglamento de Zonificacin Ley de Construccin Ley General de Salud Reglamento de Higiene Industrial Ley General de Caminos Pblicos Ley de Ferrocarriles Ley General de Aviacin Civil Reglamento de Normas de presentacin, diseo y construccin para Urbanizaciones y Fraccionamientos Reglamento General de Servicios Elctricos Reglamento para Bvedas de Transformadores
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Ley General de Aguas Ley de Catastro y sus Reglamentos Ley Orgnica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos Reglamentos para el uso de Bitcoras. Ley de adquisiciones, expropiaciones y constitucin de servidumbres del Instituto Costarricense de Electricidad Declaraciones de ciudades y zonas urbanas Ley de Salud Ley que regula la zona costera de Mon Ley zona martimo-terrestre y su reglamento Ley de proyecto de desarrollo de Golfo de Papagayo Leyes sobre reservas indgenas Ley y decretos de parque nacionales Leyes que regulan la franjas de frontera (milla fronteriza) Ley de Aguas Reglamento para instalaciones telefnicas en urbanizaciones y su transitorio. Ley Forestal, su reglamento, y decretos complementarios Leyes y decretos constitutivos de la oficina nacional de Normas y Medidas Ley de Planificacin Urbana Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Reglamento de Zonificacin industrial Plan Regional para el Gran rea Metropolitana Planes Reguladores Ley de Propiedad Horizontal Ley General de Minera Decreto sobre obras martimo y pluviales y sus reglamentos Cdigo ssmico de Costa Rica Cdigo de Trabajo Ley de Riesgo de Trabajo Reglamento de Construccin y permisos de cada gobierno local Decreto sobre manglares Ley Creacin del SENARA
El artculo 3 de la Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles Competencia de las Municipalidades, establece que para efectos de impuestos las Municipalidades tendrn el carcter de administracin tributaria. Se encargar de realizar valoraciones de bienes inmuebles, facturar, recaudar y tramitar el cobro judicial y de administrar, en sus respectivos territorios, los tributos que genera la presente ley.
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El artculo 12 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, crea el rgano de Normalizacin Tcnica, y se sealan sus atribuciones: Establecer las disposiciones generales de valoracin para el uso comn de las municipalidades. Mantener la coordinacin estricta con las municipalidades y el catastro nacional para desarrollar en forma ptima la valoracin. Suministrar a las municipalidades los mtodos de depreciacin, las tasas de vida til totales y estimadas, los valores de las edificaciones segn los tipos, los mtodos para valorar terrenos, factores tcnicos y econmicos por considerar en cuanto a topografa, ubicacin, descripcin, agrupamiento urbano, y servicios pblicos del terreno. El detalle de los mtodos que emane del rgano de Normalizacin Tcnica se regular en el reglamento de la presente Ley. Analizar y recomendar la calidad de los avalos realizados por las municipalidades, con el objeto de aplicar las correcciones necesarias.
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CAPITULO 2
GENERALIDADES 2.1 NATURALEZA DE LA VALUACIN DE BIENES RAICES3 El Valor de la propiedad raz se crea, mantiene, modifica y destruye a travs de cuatro grandes fuerzas que motivan la actividad de los seres humanos. Estos son: los ideales y normas sociales (fuerzas sociales), los ajustes y cambios econmicos (fuerzas econmicas), los reglamentos polticos o gubernamentales (fuerzas polticas) y las condiciones fsicas y naturales (fuerzas fsicas). 2.1.1. FUERZAS QUE CREAN VALOR El carcter complejo de estas fuerzas es difcil de comprender ya que estn en constante cambio y a su vez se encuentran ntimamente ligadas entre si. Para una ligera comprensin se dan a continuacin algunos ejemplos. FUERZAS SOCIALES: Aumento o disminucin de la poblacin Cambio en la densidad de la poblacin Cambios en los elementos de las familias Distribucin geogrfica de grupos socioeconmicos Disposicin y niveles culturales FUERZAS ECONMICAS Recursos naturales, su cantidad, calidad, situacin y vida probable. Desarrollos comerciales e industriales Disponibilidad de empleos y niveles de sueldos Disponibilidad de dinero y crdito Nivel de precios, tipos de intereses e impuestos Depreciacin monetaria FUERZAS POLTICAS Leyes de planificacin y desarrollo Reglamentos de construccin Prstamos gubernamentales Polticas monetarias FUERZAS FSICAS Clima y topografa Fertilidad del suelo Recursos minerales
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BANCOMER, op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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2.2 NATURALEZA DEL BIEN RAIZ De acuerdo con el derecho romano, se entiende por bien todo lo que puede procurar una utilidad para el hombre, por lo tanto, la propiedad del bien raz tiene valor siempre y cuando sea posible que el hombre haga uso de la misma. Desde el punto de vista jurdico el bien raz tiene el siguiente concepto: El terreno no incluye solamente la tierra, sino todo lo que esta adentro del mismo, ya sea por naturaleza o lo realizado por la mano del hombre, incluyendo lo que esta sobre y debajo del terreno. As un lote especfico es en realidad una pirmide invertida que tiene un vrtice en el centro de la tierra, atraviesa el permetro del terreno y asciende hasta el firmamento. Por supuesto, este concepto legal de propiedad ha sido limitado por las leyes, especialmente lo relativo al espacio sobre y bajo la superficie del terreno. 2.3 LA PROPIEDAD4 El concepto de propiedad ha tenido a travs de la historia diferentes concepciones: En la poca antigua, los romanos definieron a la propiedad diciendo que es el derecho ms completo que se puede tener sobre una cosa corporal y por eso en esa poca slo se limit a estudiar los diversos beneficios que procura la propiedad que se resumen en el uso, el fruto y el abuso. El Cdigo Civil de diferentes pases nos da su punto de vista respecto del concepto de propiedad de cada nacin en particular y as tenemos que el trmino ha venido evolucionando a travs de la historia de cada pas. El Cdigo Napolenico de 1804, la defini la propiedad como el derecho de gozar y disponer de la cosa de la manera ms absoluta, con tal de que no se haga con ella un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos. El Cdigo Civil Espaol de 1889, en su artculo 348 define a la propiedad diciendo: Es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas por las leyes. Por lo que toca al Cdigo Ovil Alemn de 1896, establece: El propietario de una cosa puede proceder a su arbitrio con respecto a ella y excluir a los dems de toda injerencia, en tanto no se opongan la ley y los derechos de los terceros.
Ramrez y Gmez. El condominio una alternativa de vivienda. Puebla 1997 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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El Cdigo Civil Suizo de 1907, en su artculo 641, no formula definicin de la propiedad, sino que se limita a decir que el propietario de una cosa el que tiene el derecho de disponer libremente de ella dentro de los limites de la ley. Asimismo, prescindiendo de toda definicin, el Cdigo Civil italiano de 1942 en su artculo 832 se limita a establecer: El propietario tiene el derecho de gozar y disponer de la cosa de modo pleno y exclusivo, dentro de los lmites y con la observancia de las obligaciones establecidas por el ordenamiento jurdico. Algunos tratadistas como el mexicano Arturo Fernndez Aguirre han definido el concepto de propiedad de la siguiente forma: "la propiedad es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de manera absoluta y exclusiva a la accin y a la voluntad de una persona". Por su parte, Rafael Rogina Villegas manifiesta: "La propiedad se establece en el poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurdico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relacin que se origina entre el titular y dicho objeto ". Julin Bonnecase al respecto nos seala que: "la propiedad es el derecho real en virtud del cual, en un medio social dado y en el seno de una organizacin jurdica determinada, una persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse por medio de actos materiales o jurdicos toda la utilidad inherente a una cosa mueble o inmueble". Como conclusin, podemos decir que la propiedad representa la relacin de dependencia en que se encuentra el hombre respecto de las cosas que a este sirven para satisfacer sus necesidades. 2.3.1 ANTECEDENTES HISTRICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD5 La propiedad ha sido vrtice del sistema de vida de todos los pueblos, por lo que en gran medida es el reflejo de la evolucin histrica de la sociedad. ROMA: Las poblaciones que constituyeron a la Ciudad Romana demuestran que la propiedad atraviesa en general por tres etapas: primero en "la Comunidad Agraria: Se refiere cuando el terreno pertenece en colectividad a todos los miembros de una tribu o de una gens, despus la Propiedad Familiar: cuando
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Ramrez y Gmez. Op. cit
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cada familia llega a ser nica propietaria de cierta extensin de tierra que se transmite de varn en varn a los descendientes del jefe de familia y por ltimo la Propiedad Individual: cuando el terreno pertenece ya no a una tribu o a una familia, sino a cada ciudadano que puede disponer de las tierras, de las cuales es propietario exclusivo". En la antigua Roma se consideraba a la propiedad como el derecho de obtener de un objeto toda la satisfaccin que pudiera proporcionar. El carcter de derecho absoluto, exclusivo y perpetuo de usar, disfrutar y disponer de una cosa del que se invisti la propiedad romana, era acorde con el espritu que alentaba a su sistema de propiedad. En la ltima etapa del Imperio Romano de Occidente comienza la socializacin de las instituciones. De sta manera, la propiedad se concibe como una funcin social. En el rgimen medieval la autoridad otorg un poder absoluto a la propiedad, es decir, de dominio se extendi no slo sobre la tierra sino tambin sobre los que la habitaban: los vasallos. FRANCIA: Este concepto feudal llegara hasta la Revolucin Francesa, donde se da la declaracin de los derechos del hombre, etapa en la que se le dio un nuevo giro a la propiedad: el de retomar a la caracterizacin romana antigua. A principios de 1789, a partir de la revolucin francesa se dio al derecho de propiedad el significado y el aspecto civil que le corresponde, que le viene a establecer como un derecho real de carcter privado para usar y disponer de una cosa, que es adems un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo, como lo caracteriz el derecho romano. Magnifico exponerte de sta poca es el Cdigo Napolenico o Cdigo Civil, conocido muy pronto en el nuevo mundo, llevndose a cabo la abolicin de los privilegios feudales en 1804. Este documento no slo defendi las libertades del individuo en Francia, sino que fue una declaracin de la libertad humana universal.
COSTA RICA: La Constitucin Poltica de 1949 indica en su artculo 45: La propiedad es
inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por inters pblico legalmente comprobado, previa indemnizacin conforme a la ley.
En el mismo precepto constitucional se establece que las expropiaciones slo podrn hacerse por causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin.
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2.3.2 CARACTERSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD. Los signos caractersticos del derecho de propiedad son los siguientes: Es un derecho real y en forma ms concreta es el derecho real por excelencia, por que en l se renen los derechos que pueden tenerse sobre una cosa, ejercindose sin interferencia de otra persona. Es un derecho vitalicio, por cuanto la propiedad como derecho siempre existe, aun cuando su titular sea diferente. Es un derecho absoluto, en virtud de que el titular puede ejercitar ese derecho como mejor le convenga, siempre que no afecte a terceros ni vaya en contra de disposiciones legales. Es un derecho exclusivo por cuanto mientras una persona (fsica o jurdica) tiene ese derecho, ninguna otra persona podr tenerlo sobre ese misino bien. Es un derecho inviolable, en virtud de que su derecho de propiedad le debe ser respetado contra los ataques de cualquier persona, gozando a su vez de los medios que le otorgan las leyes para defenderlo.
2.3.3 DESCRIPCIN DE LOS DISTINTOS REGMENES DE PROPIEDAD. LA PROPIEDAD INDIVIDUAL. El rgimen de propiedad individual es la forma tradicional por medio de la cual una persona denominado propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.
LA COPROPIEDAD. Segn parece, en todos los pueblos, la propiedad en su origen ha sido colectiva: los bienes pertenecan a la tribu. Propiedad colectiva, propiedad familiar, propiedad individual; estas fueron las etapas de posesin de la propiedad, sin embargo la evolucin contina hoy en sentido inverso: la propiedad colectiva est reconquistando, en sus modernas concepciones, el lugar que haba perdido. La copropiedad de pisos o departamentos, ha adquirido un desarrollo considerable con la crisis de la vivienda en el mundo contemporneo. Para los juristas
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franceses la indivisin o copropiedad era una situacin excepcional, porque decan que era contraria a la naturaleza del derecho de propiedad. Para ello, expresaban, que un derecho de propiedad compartido es necesariamente un derecho debilitado. Antes de la Revolucin Francesa, la copropiedad por pisos no era usual, sino en Grenoble y en Remes. En Grenoble porque la ciudad, encerrada entre murallas, careca de espacio y obligaba a la construccin de varios pisos con un elevado costo. En Rennes, porque a consecuencia de un incendio, que devast la poblacin en el siglo XVIII, los propietarios urbanos afectados por el siniestro tuvieron que reunirse para construir mediante gastos en comn. En Alemania se le denomina "propiedad en mancomn", que es ms bien una propiedad colectiva que una indivisin; la cosa comn constituye una especie de patrimonio independiente de sus miembros y su enajenacin no puede efectuarse, sino por acuerdo de todos. LA COPROPIEDAD existe en aquellos casos en que dos o ms personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho. Es importante subrayar que en la copropiedad, todos y cada uno de los copropietarios son dueos de la totalidad del bien y no de una parte del mismo. En Reglamento de construcciones de Costa Rica establece como copropiedad: Rgimen existente en aquellos casos en que dos o ms personas adquieren la
propiedad sobre una misma cosa, o un derecho sobre la totalidad de un bien y no sobre una parte del mismo.
EL CONDOMINIO. El rgimen de propiedad en condominio existe cuando se combinan las dos formas de propiedad anteriores: la individual y la copropiedad. De ambos sistemas de propiedad antes mencionados, surge el rgimen de propiedad en condominio, distinto a los dems y con una fisonoma propia. El Reglamento de Construcciones de nuestro pas define condominio como: Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de los distintos propietarios, con elementos comunes de carcter indivisible.
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SIGNIFICADO DE VALOR6
El significado y la importancia del valor en la tasacin de bienes implica la necesidad de definirlo claramente. Sin embargo, dicha condicin ideal no existe, y su significado podr estar de acuerdo con infinidad de interpretaciones como se ver ms adelante. Las primeras aproximaciones sobre el concepto de valor, se remonta a pocas anteriores a la era cristiana. La antigua Grecia dej algunas ideas acerca del trabajo, la divisin del trabajo, el cambio y la moneda. Las escuelas de teora del valor (mercantilista, fisiocrtica, clsica, etc.) fueron modificando sus bases. Es Adam Smith, considerado el verdadero creador de la economa cientfica, quien public la teora del valor en su obra La Riqueza de las Naciones en 1776, en la que expresa que el trabajo anual de cada nacin constituye el fondo con el que originalmente se proporcionan todas las medidas de existencias y de comodidad que anualmente se consume, y consiste, o en el inmediato producto de ese trabajo, o en lo que se compra con ese producto a otras naciones. Para Smith el valor tiene dos significados: uno cuando se expresa en la utilidad de un objeto en particular y el otro el poder de compra de bienes que la posesin de ese objeto le confiere. De ah se deriva el valor de uso y el valor de cambio. David Ricardo, economista contemporneo de Smith, mejor la teora de este al marcar concretamente la diferencia entre cantidad de trabajo que cost producir la mercanca y la que con ello se puede comprar. Mejor la ley del Valor-Trabajo, analizando el valor desde el punto de vista de la oferta y en su libro Principios de la Economa Poltica, indic que: El valor de un artculo depende de la cantidad relativa de trabajo que requiere para su elaboracin. En otros trminos indica que el costo de produccin de un artculo, determina su valor. Otros economistas como el alemn J.H. Von Thunen analiz la disminucin de rendimientos e hizo la diferencia de la distribucin del capital y la tierra. Por su parte Carey emiti la teora del costo de produccin menos la depreciacin y en 1820 Thomas dio a conocer la teora del valor dominante y estudio el valor desde el punto de vista de la demanda. En ese conjunto de pensamientos se observa el desarrollo de nuevas ideas que evolucionan, y su esclarecimiento e interpretacin es el objetivo primordial de los economistas.
BANCOMER, op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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2.5 PRINCIPIOS BSICOS QUE DETERMINAN LOS VALORES DE LOS BIENES7 La valuacin se basa en normas, criterios, juicios, y poca, porque el avalo es la una tcnica y se recomienda seguir reglas establecidas en esta prctica para realizar una tasacin profesional. Criterios y juicios porque el valuador es un profesional que basa el resultado del avalo en el conocimiento y preceptos propios de esta actividad, y la poca, porque el avalo requiere de la indicacin de una fecha determinada en la que se realiza el estudio. 2.5.1 PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA El valor est influido por la utilidad caractersticas que poseen los objetos, tanto por el uso que se puede hacer de ellos y la satisfaccin que producen, como por la capacidad de provocar el deseo de posesin. El valor al mismo tiempo tiene influencia por la escasez o la relativa posibilidad de esta. Lo anterior afecta la oferta, mientras que la utilidad (uso) que pueda tener el producto afecta la demanda. La oferta depende del nmero de productos que existen en el mercado en un momento dado, en tanto que la demanda depende del deseo o necesidad que se tenga del producto y de la capacidad de compra que exista.
2.5.2 PRINCIPIO DEL CAMBIO Se debe prever lo que fue, lo que es y lo que ser, basndose en el principio de causa-efecto.
Horst Karl Dobner. La Valuacin de Predios Urbanos, 1983 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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En bienes hay que considerar que existen ciclos: desarrollo, equilibrio y transformacin. Por ejemplo algunos zonas que originalmente fueron residenciales se transforman con el paso del tiempo y por presiones circundantes, en zonas comerciales (Rohrmorser, Los Yoses), o bien es comn que los puntos comerciales de las ciudades empiecen a decaer por lo competencia con centros comerciales perifricos, pues disponen de mejores accesos, parqueos, variedad, etc. 2.5.3 PRINCIPIO DE REGRESIN Y PROGRESIN Establece que entre dos bienes el inferior aumentar su valor por asociarse con uno mejor. En el caso inverso el bien mejor puede perder valor por asociacin con uno de menor valor. 2.5.4 PRINCIPIO DE LOS PERIODOS DECLINANTES E INCLINATES Se deriva del principio del Cambio, en el que se anticipan los beneficios futuros de un bien, para obtener el uso ptimo, luego se estabiliza y posteriormente pasa a un perodo declinante. 2.5.5 PRINCIPIO DE LA CONTRIBUCIN Y NO CONTRIBUCIN. Sugiere que el cambio de valor de cualquier bien depende de que se agregue o no al bien analizado en conjunto y no en relacin con su costo individual. Por ejemplo, si se posee un cabina en una zona de playa y se tiene la posibilidad de construir una piscina, es posible que el valor agregado que le genere la piscina a toda la propiedad sea mayor que el de sumar cada inmueble (piscina, terreno y cabina) por aparte. Asimismo, si en la misma cabina de playa se tuviese la posibilidad de construir una chimenea o un sauna (con un costo similar a la piscina), es posible no genere una valor agregado superior que la piscina.
2.6 DEFINICIONES Es importante dentro de cualquier quehacer profesional poder establecer un adecuado mecanismo de comunicacin partiendo de la utilizacin de una base de conceptos y definiciones que todos compartan y entiendan de igual manera, siguiendo el esfuerzo comn de uniformizar criterios. En avalos y peritajes problemas de semntica pueden prestarse para confusiones respecto a lo que el valuador quiso comunicar y el interesado (lector)
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pueda interpretar, de modo que se suministran a continuacin una lista de trminos y sus definiciones que comnmente se aplican en valuacin, sin pretender que sean los nicos: Para empezar en el artculo 10 bis de la Ley de Impuesto Sobre Bienes inmuebles, menciona que las municipalidades deben valorar siguiendo criterios tcnicos del rgano de Normalizacin Tcnica y define el avalo como: AVALUO: El conjunto de clculos, razonamientos y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Por su parte el Reglamento para la contratacin de Servicios de Peritajes y avalos de Bienes muebles e inmuebles, del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos establece: AVALUO: Valoracin tcnica de un bien determinado o determinable lo que implica un peritaje, referido a una moneda de curso legal y a una fecha determinada. En el mismo Reglamento se indica: PERITAJE: Es el anlisis de factores y condiciones de un bien para establecer su estado actual y de sus partes, as como de posibles estados pasados o futuros debido al uso, o la influencia de factores externos, practicados por un perito valuador. Por lo tanto, es deseable que quede claro que todo avalo es un peritaje, pero no todo peritaje es un avalo. Desde una perspectiva menos purista el avalo es una relacin entre ciencia, experiencia y sentido comn. Continuando con las definiciones tenemos: BIEN: Objeto que satisface una necesidad humana, pueden ser tangibles (muebles e inmuebles), e intangibles (marcas, contratos, etc.) BIEN INMUEBLE: Es aquel que no se puede transportar de un lugar a otro, sin que sufra algn tipo de destruccin, dao, deterioro o deformacin permanente. Son susceptibles a hipoteca. BIENES MUEBLES: Son todos aquellos que se pueden transportar de un lugar a otro sin que sufran deterioro. Son susceptibles a prenda.
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Los conceptos de COSTO, VALOR y PRECIO requieren especial atencin, pues no en pocos casos sus definiciones son aplicadas de forma errnea. Por lo tanto en el contexto de avalos:
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PRECIO: Representa la cantidad de dinero que se deber pagar por un bien ya sea para adquirirlo o para comprarlo.-/ Es la cantidad de dinero pagada, pedida u ofrecida cuando se contempla la venta de un objeto8 -/ Precio es un trmino que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histrico, ya sea que se revele pblicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relacin con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios bajo circunstancias particularespor el comprador y el vendedor en cuestin bajo circunstancias particulares. 9 COSTO/COSTE: Es el gasto que se realiza para fabricar un bien.-/ Segn el Instituto Americano de Valuadores de Bienes Races el costo es la suma aritmtica que se incurre para la produccin de un bien, y dentro de un proceso productivo el costo se obtiene considerando todos los elementos directos e indirectos que inciden en la produccin de un bien.-/ Las Normas Internacionales de Valuacin indican que es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o servicio. Cuando se ha completado es un hecho histrico. El precio pagado por un bien o servicios se convierte en el costo para el comprador. VALOR: Es el monto expresado en trminos monetarios a una fecha determinada que tiene un bien para una persona que lo desea.-/ Las Normas Internacionales de Valuacin lo definen como el concepto econmico que se refiere a la relacin monetaria entre los bienes y los servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor. El concepto econmico de valor refleja la visin que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha afectiva de valuacin. Por lo anterior un PRECIO es un hecho, mientras que un valor es una estimacin de lo que el precio debera ser. 10
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Dobner, Karl. Valuacin de predios rurales. 1989 Normas Internacionales de Valuacin. 10 Profesor Hadley, citado por Santiago Porras. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
VALOR DE MERCADO: valor expresado en trminos monetarios a una fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como de las condiciones de mercado que lo rodean, estaran dispuestos a intercambio, estando ambos libres de presiones externas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable. Segn las Normas Internacionales de valuacin 2007: Valor de Mercado: Cuanta estimada por la que un bien podra intercambiarse a la fecha de valuacin, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transaccin libre tras una comercializacin adecuada, en la que las partes hayan actuado con la informacin suficiente, de manera prudente y sin coaccin. Cada elemento de la anterior definicin tiene su propio marco conceptual: la cuanta (cantidad) estimada:, se refiere a un precio expresado en trminos monetarios (normalmente en la moneda local) pagable por la propiedad en una transaccin mano a mano. El valor de mercado es considerado como el ms probable precio razonablemente obtenible en el mercado a la fecha del avalo, cumpliendo con lo trminos de la definicin de Valor de Mercado. Es el mejor precio razonablemente obtenible por el vendedor y el ms ventajoso precio razonablemente obtenible por el comprador. Este estimado, especficamente excluye un precio inflado o deflatado por trminos especiales o circunstancias tales como: financiamientos atpicos, arreglos extraordinarios de compra o arrendamientos, consideraciones o concesiones especiales dadas por cualquiera involucrado en la venta. por la que un bien podra intercambiarse..., se refiere al hecho que el valor de una propiedad es un monto estimado ms que un monto predeterminado o un precio actual de venta. Es el precio al cual el mercado espera que una transaccin que llena todos los otros elementos de la definicin del Valor de Mercado pueda ser completada a la fecha del avalo. En la fecha de valuacin, requiere que el Valor de Mercado estimado es especfico a una fecha dada. Porque los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en otro momento. El monto de la valoracin debe reflejar el estado actual del mercado y las circunstancias a la fecha efectiva del avalo, no a una fecha anterior o posterior. La definicin tambin asume intercambio simultneo, y cierre del contrato de venta sin ninguna variacin en el precio que podra darse bajo otras circunstancias.
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AVALUO URBANOS :
Entre un comparador dispuesto a comprar se refiere a un comprador que est motivado, pero no compulsivo para comprar. Este comprador es tambin uno que compra en concordancia con las realidades del mercado actual y con las expectativas del mercado actual, en lugar de, o en relacin con, un mercado imaginario o hipottico que no puede ser demostrado o anticipado. El comprador asumido no pagara un precio mayor al requerido por el mercado. El actual propietario es incluido entre aquellos que constituyen el mercado. Un valuador no debe hacer presunciones irreales acerca de las condiciones del mercado, ni asumir un nivel de mercado menor que aquel razonablemente obtenible. y un vendedor dispuesto a vender se refiere a uno que est motivado, pero no excesivamente ansioso, ni uno forzado, dispuesto para vender a cualquier precio, tampoco uno dispuesto a mantener un precio que no se considera razonable en el mercado del momento. El vendedor motivado est dispuesto a vender la propiedad en los trminos del mercado por el mejor precio obtenible en el mercado (abierto), despus de un periodo de exposicin del bien en el mercado. Las circunstancias particulares del propietario actual no son parte de las consideraciones, porque el vendedor motivado es un propietario hipottico. en una transaccin libre tras una comercializacin adecuada : significa que la propiedad se ha expuesto al mercado de la manera ms apropiada, para efectuar su venta al mejor precio razonablemente obtenible, en concordancia con la definicin de valor de mercado. La duracin del tiempo de exposicin puede variar con las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para permitir la atencin de un nmero adecuado de potenciales compradores de la propiedad a ser comprada. El periodo de exposicin ocurre con anterioridad a la fecha del avalo. en donde donde las partes hayan actuado con informacin suficiente presume que tanto el comprador motivado como el vendedor motivado estn razonablemente informados acerca de la naturaleza y caractersticas de la propiedad, su uso actual y potencial, y la situacin del mercado a la fecha del avalo. Cada uno adems, se presume que acta segn sus propios intereses con tal conocimiento y prudencia para buscar el mejor precio para sus respectivas posiciones en la transaccin. No es necesariamente imprudente para un vendedor, vender una propiedad en un mercado de precios a la baja en un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, as como en otras situaciones de compra y venta en mercados de precios cambiantes, el comprador o vendedor prudentes actuarn en concordancia con la mejor informacin disponible en el momento.
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AVALUO URBANOS :
... y sin coaccin.: establece que cada parte est motivada para llevar a cabo la transaccin, pero ninguno est forzado o indebidamente cohesionado para completarla. VALOR DE REPOSICIN NUEVO (VRN): valor del bien analizado al costo estimado de un bien nuevo equivalente, sin ser necesariamente idntico, que pueda prestar un servicio igual o similar al que presta el bien valorado, a precios de la fecha en que se elabore un dictamen o avalo. VALOR NETO DE REPOSICIN (VNR): valor que tiene un bien expresado en trminos monetarios a la fecha de un dictamen, en base a las condiciones en que se encuentre de acuerdo a la edad, estado de conservacin y grado de obsolescencia respecto a otros bienes similares ms avanzados. O sea luego de aplicarle los demritos correspondientes por concepto de depreciacin fsica y tecnolgica. VALOR DE CAPITALIZACIN: es el valor presente a la fecha del dictamen, expresado en trminos monetarios, de los beneficios futuros que se esperan recibir por la posesin de un bien durante la vida econmica productiva. VALOR MEJORADO: Valor del bien, incluyendo las mejoras realizadas VALOR PLOTTAGE: valor que puede ser aadido al acumulado por dos o ms lotes contiguos pertenecientes al mismo dueo. VALOR IMPOSITIVO: valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales VALOR DE RENTA: valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad de un bien. VALOR DE ESTIMACIN: valor que se establece sin tener estudio detallado del bien. VALOR SENTIMENTAL: el que se asigna por razones personales. VALOR DE CAPRICHO: valor que se aade al asignado por razones personales. VALOR DE SALVAMENTO: Es el valor neto que se espera obtener de un bien al final de su vida til.
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AVALUO URBANOS :
2.7 QUE ES VALUAR? La valoracin en un sentido general es aquella parte de la economa cuyo objetivo es la estimacin de un determinado valor o varios valores, con arreglo de unas determinadas hiptesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos de clculo basados en informacin de carcter tcnico. 11 Hay tres elementos que en mayor o menor medida le dan valor a un bien12: Que sea til Que sea escaso Que tenga poder adquisitivo Con ello en mente se puede decir que valuar es estimar el valor de un bien mueble o inmueble a una fecha determinada. Es por tanto estimar el valor de un bien dentro de rango razonable y justificable. 2.7.1 OBJETO Y PROPSITO DEL AVALUO13 El objeto del avalo es estimar el valor o valores mediante un estudio metodolgico, que est en funcin directa del propsito sealado por el solicitante o interesado. Son objeto de avalo: Estimar el valor comercial Estimar el valor asegurable Estimar el valor neto de reposicin Estimar el valor fiscal Estimar el valor de liquidacin Estimar el valor referido a una fecha determinada, etc. El propsito del avalo corresponde al uso que se le dar al estudio de valoracin, por ejemplo: Compra-venta Crdito hipotecario Seguros y fianzas Dacin de pago Fusin o liquidacin de sociedades Reexpresin de estados financieros Proyecto de inversin Valor fiscal, etc.
11 12
Caballer, Vicente. Valoracin agraria. 1985 Alfonso Morales. Curso de Valoracin de Terrenos. 2001 13 Alfonso Morales. Op. cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
2.8 LOS DISTINTOS ENFOQUES DE VALUACIN14 La prctica de la valuacin establece al menos tres enfoques: 2.8.1 ENFOQUE DE COSTOS: es la estimacin del valor por medio del anlisis de los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas caractersticas y condiciones del bien valuado. Este enfoque se baja en el principio de sustitucin que establece que ningn comprador enterado de las caractersticas generales de un bien estara dispuesto a pagar ms por l de lo que le constara sustituirlo por otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente. 2.8.2 ENFOQUE DE INGRESO: Es la estimacin del valor por medio del anlisis del valor presente de los posible ingresos o beneficios futuros de un bien (o de su posesin); y usualmente es medido mediante la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos o rentas. Se fundamenta bsicamente en un anlisis pormenorizado de la capacidad de un bien para producir utilidades, en funcin del grado de riesgo que la inversin represente en comparacin con otras alternativas posibles. 2.8.3 ENFOQUE DE MERCADO: Es la estimacin de valor por medio del anlisis y comparacin en el mercado de ventas recientes de un bien igual o similar al valuado, para concluir en el precio ms probable de venta. Segn las Normas Internacionales de valuacin los enfoques se definen como siguen Enfoque de Comparativo de Mercado. Este enfoque comparativo considera las ventas de propiedades similares o sustitutas, as como datos relativos del mercado, y establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparacin. En general, una propiedad que se vala (la propiedad sujeto) se compara con las ventas de propiedades similares que se comercializaron en el mercado abierto. Tambin pueden considerarse listas y ofertas. Enfoque de Capitalizacin de Ingreso. Este enfoque comparativo considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se est valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar relaciones directas (conocidas como tasas de capitalizacin),
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Rafael Marqus. Criterios para valoracin de inmuebles urbanos. 2001 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversin), o ambas. Por lo general, el principio de sustitucin sostiene que la corriente de ingreso que produce el mayor retorno proporcional a cierto nivel de riesgo, da lugar a la cifra de valor ms probable. Enfoque de costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que, como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podra construir otra propiedad que sea o una replica de la original o una que proporcionara una utilidad equivalente. En el contexto de los bienes races, generalmente no habra de justificarse pagar ms por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura alterna, a menos que el tiempo no sea el debido, que existan inconvenientes o riesgos. En la prctica, el enfoque tambin tiene que ver con la estimacin de depreciacin de propiedades ms antiguas y/o menos funcionales en donde el estimado de costo nuevo excede de manera poco usual, el precio probable que se pagara por la propiedad valuada. En algunos Estados, el Enfoque de Costo no se aplica necesariamente en las estimaciones de Valor de Mercado; por el contrario, el CRD, que es un mtodo sustituto aceptable para llegar a un valor relativo al mercado, se aplica en los avalos de propiedades especializadas y en lugares en donde no existen datos del mercado.
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AVALUO URBANOS :
CAPITULO 3
VALORACIN DE INMUEBLES URBANOS 3.0 GENERALIDADES VALUAR ES COMPARAR VALORACIN DE TERRENOS: Existen diferentes tcnicas para la valoracin de terrenos urbanos. Sin embargo, se parte del inters por dar valor a un lote (LOTE SUJETO), para lo cual se requiere de un estudio de las propiedades circundantes con el objeto de delimitar zonas homogneas. La zona homognea se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la componen en cuanto a: -caractersticas fsicas (pendiente, nivel, forma de lotes, tamao, etc.), -nivel socioeconmicas (concordancia del estrato social), -servicios, -accesibilidad, - explotacin y uso, etc. Una vez delimitada la zona homognea se procede a determinar sus caractersticas ms comunes y representativas que permitir definir y establecer lo que se denominar LOTE TIPO. Por lo tanto, el LOTE TIPO es lo que se podra definir como un lote modal cuyas particularidades representan la generalidad de los lotes que se ubican en la zona homognea. Las caractersticas del LOTE TIPO (que por definicin es medianero) se compararn con las del LOTE SUJETO, y mediante procedimientos adecuados se obtendr un factor de ajuste que se aplicar al VALOR ZONAL. El VALOR ZONAL es una cifra monetaria que se asocia al LOTE TIPO. Dicho valor se obtiene de un estudio de mercado. Si no se cuenta con referencias de ventas recientes se podr utilizar datos de tracciones de zonas con caractersticas similares a la zona donde se ubica el LOTE SUJETO uniformizando el valor mediante procesos de ajuste. Tanto la definicin de las caractersticas de LOTE TIPO, como el establecimiento del VALOR DE MERCADO, son muy importantes pues representan la base de donde se parte para aplicar algunas tcnicas de valoracin. Si el LOTE TIPO y/o el VALOR ZONAL se han asignado de forma errnea es muy posible que el resultado valuatorio tambin lo sea, a pesar de riguroso que resulte la aplicacin de un determinado proceso de tasacin sobre esos datos.
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AVALUO URBANOS :
3.0.1 INVESTIGACION DE MERCADO Para determinar el VALOR DE MERCADO requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homognea tanto en lo referente a las caractersticas fsicas (topografa, accesos, servicios, panormica, etc.), como por el nivel socioeconmico de los residentes (bajo, media-bajo, media, media-alta, alta), o bien por el uso que se le da a los inmuebles (industrial, comercial, residencial, mixto, rural, turstico, etc.) Para poder llegar a un resultado concluyente se debe recopilar la mayor cantidad de informacin posible recurriendo a diversas fuentes: VENTAS REALES ANTECEDENTES ANUNCIOS ENTIDADES FINANCIERAS INTERNET CORREDORES DE BIENES RAICES CONSULTA A COLEGAS VERIFICACION CON LUGAREOS BASE DE DATOS PROPIA DEL VALUADOR 3.0.2 LO QUE PARA ALGUNOS ES EL LOTE IDEAL Ciertas personas han definido lo que a su criterio (por cierto discutible) es un LOTE IDEAL, y algunas de las caractersticas que se le asocia son: RELACION FRENTE-FONDO 1:3: Posiblemente esta relacin sea adecuada para un lote de dimensiones medianas o pequeas, pues se argumenta que permite una distribucin arquitectnica aceptable, y por otro lado facilita el diseo urbanstico aprovechando al mximo el terreno. Sin embargo en estratos de clase alta no necesariamente se busca esa relacin puesto que generalmente se procura espacio libre entre residencias. TOPOGRAFIA PLANA: Una topografa plana facilita los movimientos de tierra y podra reducir los costos respecto a un terreno quebrad; sin embargo, nuevamente en estratos sociales altos los terrenos con pendiente pueden ser tener atractivo adicional para el desarrollos de trabajos arquitectnicos elaborados. NIVEL: El rgano de Normalizacin Tcnica castiga el sobre nivel o el bajo nivel, no obstante el mercado actual (independientemente del estrato social) prefiere lotes con una sobre nivel razonable a fin de evitar problemas de inundacin. Aunque puede ocurrir, NO siempre el LOTE TIPO tiene las mismas caractersticas del LOTE IDEAL. Por lo tanto: El LOTE SUJETO se compara contra el LOTE TIPO y no contra un LOTE IDEAL.
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AVALUO URBANOS :
3.1 METODOS COMPARATIVOS PARA TERRENOS 3.1.1 METODO GRAFICO Es un mtodo fundamentalmente didctico, donde se fracciona el lote SUJETO en secciones que corresponden al frente del lote TIPO y a cada una de ellas se le asigna un porcentaje de valor que disminuye conforme se aleja del frente. El demrito mximo por descenso de valor respecto al frente es de un 20% del valor de calle, siempre y cuando no existan otros demritos adicionales que afecten en todo o en parte al lote sujeto. Este mtodo es muy utilizado para lotes con frentes similares al lote tipo, pero con profundidades variables. EJEMPLO 1
80 F III
30
100
F II
120
FI
10 CALLE
VALOR DE CALLE LOTE TIPO
25000,00 / m2 AREA (m2) 300,00 300,00 / m2 25000,00 25000,00 25000,00 TOTAL 25000,00 / m
2
10,00 x 30,00
LOTE SUJETO 10,00 x 30,00
AREA (m2) FRACCION I FRACCION II FRACCION III 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 10,00 10,00 100,00 100,00 100,00 300,00
COEF. 1,20 1,00 0,80
VALOR 3000000,00 2500000,00 2000000,00 7500000,00
AREA
VALOR PROMEDIO =
27
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 2
40
F III
60
F II
50
80
100
FI
30
120
10 CALLE
VALOR DE CALLE LOTE TIPO LOTE SUJETO
25000,00 / m2 AREA (m2) 10,00 x 30,00 300,00 10,00 x 50,00 500,00 AREA (m2) COEF. 10,00 x 30,00 300,00 1,00 10,00 x 10,00 10,00 x 10,00 AREA 100,00 100,00 500,00 0,60 0,40 / m 2 25000,00 25000,00 25000,00 TOTAL VALOR 7500000,00 1500000,00 1000000,00 10000000,00
FRACCION I FRACCION II FRACCION III
VALOR PROMEDIO =
20000,00 / m2
28
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 3
F IV F III 40 20 20 10
FII
60
50
80
100 FI 120
10 CALLE
VALOR DE CALLE LOTE TIPO LOTE SUJETO
25000,00 /m2 AREA (m2) 300,00 700,00 / m2 25000,00 25000,00 25000,00 25000,00 TOTAL 15714,29 / m2
10,00 x 30,00
AREA (m2) FRACCION I FRACCION II FRACCION III FRACCION IV 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 x 30,00 10,00 10,00 20,00 300,00 100,00 100,00 200,00 700,00
COEF. 1,00 0,60 0,40 0,20
VALOR 7500000,00 1500000,00 1000000,00 1000000,00 11000000,00
AREA
VALOR PROMEDIO =
29
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 4
CALLE A 15000
20 F II 20
120
100
20 F IV 80 40 F III 60
80
60
40
80 FI 100
20
20
120 10 CALLE B
20
20000
valor calle A valor calle B
15.000.00 /m2 20.000.00 /m2
AREA (m2) LOTE TIPO 10,00 x 30,00 300,00 LOTE SUJETO 10,00 x 80,00 800,00 AREA (m2) COEF. 10,00 x 30,00 300,00 1,00 10,00 x 30,00 10,00 x 10,00 10,00 x 10,00 AREA 300,00 100,00 100,00 800,00 1,00 0,60 0,60 /m2 20000,00 15000,00 20000,00 VALOR 6000000,00 4500000,00 1200000,00
FRACCION I FRACCION II FRACCION III FRACCION IV
15000,00 900000,00 TOTAL 12600000,00
VALOR PROMEDIO =
15750,00 / m2
30
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 5
70.00 m 120 100 80 60 40 20 20
F VII F IV F II F III
7000
F VI FV
20
40
60 60.00 m 80
F I
100
120
9000 calle
VALOR DE CALLE A 9000,00 /m2 VALOR DE CALLE B 7000,00 /m2 LOTE TIPO 10,00 x LOTE SUJETO 60,00 x 30,00 70,00 AREA (m2) 300,00 4200,00 AREA (m2) 2100,00 900,00 400,00 200,00 300,00 200,00 100,00 4200,00 COEF. 1,00 1,00 0,60 0,60 0,40 0,20 0,40
/ m2
VALOR
FRACCION I FRACCION II FRACCION III FRACCION IV FRACCION V FRACCION VI FRACCION VII
10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00
x 30,00 x 30,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 AREA
x x x x x x x
7 3 4 2 3 2 1
9000,00 18900000,00 7000,00 6300000,00 9000,00 2160000,00 7000,00 840000,00 9000,00 1080000,00 9000,00 360000,00 7000,00 280000,00 TOTAL 29920000,00
VALOR PROMEDIO =
7123,81/ m2
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AVALUO URBANOS :
El mtodo anterior es especialmente til para lotes tipo a los que por alguna razn se le han realizado segregaciones (ver plano adjunto).
32
AVALUO URBANOS :
3.1.2 METODO DE FACTORES Se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparacin con otros inmuebles cuyos valores y caractersticas se conocen. Para ello, como en otros mtodos se requiere del establecimiento del denominado LOTE TIPO, que es un lote dentro de una zona homognea (zona de caractersticas similares en cuanto a uso, nivel socioeconmico, servicios, aspecto, etc.) y cuyas caractersticas son conocidas y el denominado LOTE SUJETO, al cual se desea conocer su valor estimado. El valor de un lote esta en funcin de una serie caractersticas particulares (variables independientes) cuya combinacin determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Dentro de las variables independientes que tiene ms importancia en la determinacin del valor de un terreno urbano encontramos: rea o extensin Frente y Fondo Forma Pendiente Nivel respecto a calle Tipo de va Servicios pblicos Ubicacin Capacidad de Uso de suelo
Adems se pueden considerar otras variables como vista panormica, nivel socioeconmico, seguridad, condiciones de contaminacin, etc. Para poder ajustar las caractersticas del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre s para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su rea total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores: Vls = Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs1 x Fs2 x Fu (1)
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AVALUO URBANOS :
Donde: Vls = valor unitario del lote a valorar (lote SUJETO) Vlt = valor lote tipo Fe = factor de extensin Ff = factor de frente FP = factor de fondo Fr = factor de regularidad Fpe = factor de pendiente Fn = factor de nivel Fq = factor de esquina Ftv = factor de tipo de va Fs1 = factor de servicios 1 Fs2 = factor de servicios 2 Fu = factor de ubicacin Fv= factor de vista Es importante recalcar que los factores anteriores solo producen algn efecto cuando se presenta diferencia de caractersticas entre el LOTE TIPO y el SUJETO, pues de ser iguales genera un factor con valor igual a uno (1) y por lo tanto no afecta el resultado. Asimismo, la utilizacin de factores tiene sentido en tanto su aplicacin realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es INDISPENSABLE conocer las variables que el mercado reconoce como prioritarias. Por ejemplo no necesariamente una pendiente fuerte es sinnimo de prdida de valor, o un lote esquinero no implica que su valor sea mayor con respecto a lotes medianeros en un mismo desarrollo. 15 Lamentablemente en nuestro pas no existe una normativa que permita a los peritos valuadores UNIFORMIDAD al momento de aplicar criterios. Debido a ello se propone exponer diferentes enfoques de modo que el valuador tenga una visin amplia del efecto de los factores sobre un inmueble, principalmente comparando los factores propuestos por el Ministerio de Hacienda (rgano de Normalizacin Tcnica) respecto a los utilizados en diferentes estados mexicanos (producto de la retroalimentacin del programa de Maestra en Valuacin UNED-BUAP) Ante tal diversidad de factores, y a falta de NORMATIVIDAD para su aplicacin, es indispensable que el profesional aplique: ETICA, CIENCIA, CONOCIMIENTO, CRITERIO PROFESIONAL y SENTIDO COMUN FACTOR DE EXTENSIN (Fe):
15
Laurent Robert. Op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
Se tiene por norma que al aumentar el rea de un terreno su valor unitario tiende a disminuir. Ello porque generalmente para adquirir un lote de gran superficie se requiere una inversin mayor y por lo tanto el nmero de potenciales compradores se reduce. a - Sugerido por Instructivo de valuacin del Estado de Mxico Fe = 0.25 (Alt / Als) + 0.75 Alt = Area de lote tipo Als = Area de lote sujeto Se considera que el Factor de extensin es aplicable en tanto: 0.75 Fe 3.0 b- Sugerido por rgano de Normalizacin Tcnica16: Fe = (Alt) / (Als) Alt = Area de lote tipo Als = Area de lote sujeto = Factor exponencial determinado a partir del lote a valorar = Factor exponencial determinado a partir del lote tipo Donde: CALCULO DE EXPONENCIALES y CASO INTERVALO DE AREA m2 y 1 < 30.000 0.33 2 0.364 (0.00000133 x rea) 30.000 y < 100.000 3 0.275 (0.00000025 x rea) 100.000
FACTOR DE FRENTE (Ff): Este factor considera la premisa que a mayor frente mayor ser el valor unitario del terreno, en tanto este frente sea aprovechable. El frente es especialmente importante para la actividad comercial. a- Instructivo de Valuacin del Estado de Mxico: Si el frente del lote SUJETO es menor que el lote TIPO se castiga:
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Organo de Normalizacin Tcnica. Ministerio de Hacienda. Mtodo de Valoracin. 1999. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
Ff = (Fls / Flt ) (1/2) Si el frente del lote SUJETO es mayor que el lote TIPO se premia: Ff = (Fls / Flt ) (1/3) Fls = Frente de lote sujeto Flt = Frente de lote tipo Algunos autores sugieren que su valor mximo es de 1.15 b- Organo de Normalizacin Tcnica: Ff = (Fls / Flt ) (y) y = coeficiente exponencial CALCULO DE COEFICIENTE y CASO FRENTE MAYOR ANTRE VALOR DE y AMBOS LOTES m 1 0.25 30 2 0.2585 (FRENTE x 0.0003) > 30, 200 3 0.215 (FRENTE x 0.000009) > 200, 480 4 > 480 0.17
FACTOR DE FONDO (FP): Se estima que la relacin frente-fondo de un lote urbano debe ser 1:3, de modo que: a Instructivo de Valuacin del Estado de Mxico Si el fondo del lote SUJETO es mayor que el lote TIPO se castiga: Fp = (Plt / Pls ) (1/2) Si el fondo del lote SUJETO es menor que el lote TIPO se premia: Fp = (Plt / Pls ) (1/3) Pls = Fondo de lote sujeto Plt = Fondo de lote tipo
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AVALUO URBANOS :
b- Mtodo de franjas Se secciona el lote en n franjas de profundidad igual a la del lote tipo, donde la primera no se castiga, a la segunda seccin se le aplica un factor de 0.7, a la tercera seccin 0.7x0.7. El coeficiente de la no debe ser menor a 0.2 (residual) residual 0.20 0.7x0.7x0.7x0.7 = 0.24 0.7x0.7x0.7 =0.34 0.7x0.7 = 0.49 0.70 1.00 calle FACTOR DE FORMA (REGULARIDAD) (Fr) Los lotes pueden presentar formas regulares o irregulares. En lotes urbanos la forma es importante pues su potencial aprovechamiento depende de ello. Se consideran predios regulares los cuadrilteros con un solo frente cuyos ngulos no difieren en ms de 10 del ngulo recto. Tambin los tringulos con dos o tres frentes, los cuadrilteros en esquina, o los pentgonos con dos frentes.17 No se consideran irregularidades las superficies entrantes o salientes (ancones), cuya dimensin mxima medida sobre la perpendicular al lindero respectivo no exceda de un metro. La figura siguiente BANCOMER propone lo que se pueden considerar como predios regulares.
17
BANCOMER, op. cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
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AVALUO URBANOS :
a- Instructivo de Valuacin del Estado de Mxico Fr = (AMRI / ALS ) (1/2) AMRI = Area del mayor rectngulo que pueda inscribirse ALS = Area total del lote sujeto Si las fracciones restantes tienen acceso a calle, se considerarn como lotes secundarios y se aplicar la frmula: Fr = (AMRI / ASEC ) (1/2) AMRI = Area del mayor rectngulo que pueda inscribirse ASEC = Area total del lote secundario b- rgano de Normalizacin Tcnica: Fr = (RLS) / (RTL) RLS = Regularidad del lote a valorar RTL = Regularidad del lote tipo = 1 , = Coeficientes RLS = ALS / AMRC AMRC = Area del mayor rectngulo que pueda circunscribirse ALS = Area total del lote sujeto CALCULO DE COEFICIENTES , RANGO DE AREA m2 EXPONENTES , < 500 0.50 0.33 500, < 1500 0.25 1500, < 50000 0.15 50000, < 200000 0.10 200000
CASO 1 2 3 4 5
FACTOR DE PENDIENTE (FPe): La pendiente indica el grado de inclinacin de un terreno y generalmente se expresa en trminos porcentuales. a Instructivo del Estado de Mxico
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AVALUO URBANOS :
Cuando la pendiente es hacia la parte posterior del lote FPe = 1 m / 2 (0.33 FPe 1.0) Si la pendiente es hacia la parte frontal del lote FPe = 1 m / 3 (0.5 FPe 1.0)
m = % pendiente en decimal: m = H / L (elevacin entre avance) b- Organo de Normalizacin Tcnica: Fpe = e ((Plt - Pls) / 78)) Plt = Pendiente del lote tipo Pls = Pendiente del lote sujeto 78 = constante.
FACTOR DE NIVEL (Fn) a- Organo de Normalizacin Tcnica El nivel es la diferencia de medida entre el nivel de la superficie del lote y la va frontal principal. El factor de nivel es importante pues de ello depende en muchos casos la accesibilidad al lote y la evacuacin de aguas pluviales y servidas. Se considera que un lote sobre nivel tiene ventaja y ms deseabilidad que uno bajo nivel. Fn = e ((k1 x Nls) (k2 x Nlt)) k1 = constante de nivel del lote a valorar k2 = constante del lote tipo Nls= nivel del lote sujeto Nlt = nivel del lote tipo Para bajo nivel k = -0.05 Para sobre nivel k = -0.03 Para nivel de va k = 0
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AVALUO URBANOS :
FACTOR DE TIPO DE VA (Ftv) a- rgano de normalizacin tcnica Segn el ONT:

Va 1: se localiza en los sectores ms valiosos y de mayor desarrollo comercial, con las mejores caractersticas en cuanto a materiales, estado, ancho, etc. Va 2: se ubican en las zonas comerciales de menor desarrollo. Similares a las anteriores en cuanto a caractersticas. Va 3: este tipo de va se localiza en zonas residenciales y de transicin residencial-comercial, y con caractersticas similares a las anteriores. Va 4: se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre fino y permiten circulacin a todo tipo de vehculos. En zonas urbanas, algunas servidumbres se clasifican en esta categora. Va 5: de lastre mezclado con material grueso tipo piedra de ro o material arenoso principalmente, y permiten la circulacin a todo tipo de vehculo. Va 6: de tierra y permiten circulacin durante todo el ao. Va 7: de tierra y permiten circulacin durante la poca seca Va 8: no permiten el paso a vehculos de cuatro ruedas, solo para carretas, bestias, peatones. Tambin se incluye la playa cuando es la nica va de acceso. Va 9: Son vas angostas que sirven de servidumbre o alameda. Va 10: son los ros, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuand0o son la nica va de acceso. Va 11: va frrea, cuando es el nico acceso al inmueble.
Esta clasificacin es en sentido decreciente, de modo que se estima que el tipo de va 1, es cualitativamente superior a los otros. Entonces: Ftv = e((Vft Vfs) * 0.0646) Vfs = va de finca a valorar Vft = va de finca tipo 0.0646 = constante FACTOR PARA SERVICIOS 1 a- rgano de Normalizacin Tcnica: En la utilizacin del programa comparativo esta variable debe ser aplicada nicamente en terrenos urbanos o rurales con desarrollo lineal, incluyen la presencia de acera y cordn cao. Se debe clasificar el lote a valorar utilizando la siguiente tabla:
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AVALUO URBANOS :
Clasificacin para servicios 1 DISPONIBILIDAD Acera Cordn y cao Clasificacin 0 0 1 0 1 2 1 0 3 1 1 4
0 = ausencia del servicio 1 = disponibilidad del servicio Para cuantificar dichos servicios se tiene: Fs1 = e ((S1ls S1lt) * 0.03) S1ls =clasificacin de servicios 1 de lote sujeto S1lt = clasificacin de servicios 1 del lote tipo 0.03 = constante
FACTOR PARA SERVICIOS 2 Segn el ONT dentro de los servicios 2, se consideran los servicios pblicos de caera, electricidad, telfono y alumbrado pblico. Se utilizan tanto en zonas urbanas como rurales. La clasificacin de los inmuebles para esta variable se realiza segn la siguiente matriz: Clasificacin para servicios 2 Alumbrado Telfono Electricidad Caera Clasificacin
0 1 0 0 0 1 1 1 0 0 0 1 1 1 0 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1 1 0 0 0 1 0 0 1 0 1 0 1 1 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 0 1 0 1 1 0 1 1 1 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Del mismo modo que con los servicios 1. El factor comparativo de la variable servicios 2 en el valor de los inmuebles, se estima con la siguiente frmula:
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AVALUO URBANOS :
Fs2 = e((S2ls) S2lt) * 0.03) S2ls =clasificacin de servicios 2 de la finca a valorar S2lt = clasificacin de servicios 2 de la finca tipo 0.03 = constante
FACTOR DE UBICACIN Se refiere a la ubicacin del inmueble en la manzana, cuadrante o en general en relacin con esquinas o las vas de comunicacin. Dobner18 sugiere en la figura siguiente una clasificacin de lotes por ubicacin.
18
Horst Karl Dobner. Op.cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
a- Instructivo de Valoracin del Estado de Mxico: FACTORES POR UBICACIN EN MANZANA Descripcin de Zona Zona ubicacin del lote residencial comercial Intermedio 1.00 1.00 Esquina 1.15 1.20 2 frentes 1.10 1.15 3 o ms frentes 1.15 1.20 Cabecero 1.25 1.25 Manzanero 4 frentes 1.30 1.40 Manzanero 3 frentes 1.25 1.35 Interior 0.70 0.75 b- Organo de Normalizacin tcnica: Ubicacin en manzana Descripcin de ubicacin del lote Cdigo de ubicacin Manzanero 1 Cabecero 2 Esquinero 3 Medianero con dos frentes 4 Medianero 5 Callejn lateral 6 Callejn fondo 7 Lote en servidumbre 8 Se considera que el lote tipo en las zonas homogneas es siempre un lote medianero (con un cdigo de identificacin de 5 de conformidad con la tabla anterior), por ser esta la condicin ms frecuente en todos los sectores. El factor de la ubicacin del inmueble en el valor est definido por la siguiente frmula: Fu = e((k * (Ulv 5)) Ulv =ubicacin del lote a valorar 5 = ubicacin del lote tipo k = constante de ubicacin La constante K est definida por la siguiente tabla:
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AVALUO URBANOS :
Definicin de la constante k Sector K Comercial -0.111 Residencial -0.0255 Para aplicar adecuadamente este factor debe tenerse cuidado en considerar la ubicacin y el rea ya que en las fincas a valorar (comercial o residencial) con reas mayores a la del lote tipo y cuya ubicacin es menor a cinco deben ser ajustadas, mediante la frmula, Factor de ubicacin ajustada (Fua), de no presentarse tal situacin se aplica exclusivamente la frmula (Fu), tal como se present anteriormente. Fua = ((Fu 1) * (Alt / Alv)) + 1 FACTOR DE IRREGULARIDAD / EXCESO DE FONDO Cuando un lote presenta muchas irregularidades, es usual fraccionar el lote en secciones. Cada una de estas secciones se deben analizar de manera individualizada considerando el exceso de fondo como una irregularidad, y medida desde la parte frontal del lote, hasta el punto ms alejado de la seccin en estudio. Fp = (Plt / ( Plt + i))
(1/2)
Plt = Fondo de lote tipo i = distancia desde el frente del lote hasta el punto ms alejado de la seccin
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AVALUO URBANOS :
UNA PROPUESTA DE PROCEDIMIENTO Definir lote tipo (estudio de zona homogenea) Definir valor zonal (estudio de mercado) Listar caractersticas de lote sujeto (regular irregular) Aplicar factores (aplicar criterio profesional):
a- FACTOR DE EXTENSIN (EXCESO DE AREA) Fe = 0.25 (Alt / Als) + 0.75 Alt = Area de lote tipo Als = Area de lote sujeto Se considera que el Factor de extensin es aplicable en tanto: 0.75 Fe 3.0 b- FACTOR DE REGULARIDAD (recomendable cuando se toma una fraccin integra) Fr = (AMR / ATL ) (1/2) AMR = Area del mayor rectngulo que pueda inscribirse ATL = Area total del lote sujeto c- FACTOR DE IRREGULARIDAD (recomendable cuando se fracciona el lote) Fp = (Plt / ( Plt + i))
(1/2)
Plt = Fondo de lote tipo i = distancias desde el frente del lote hasta el punto ms alejado de la seccin (en distancias perpendiculares y paralelas) d- FACTOR DE FRENTE (se usa para castigar lotes con frente menor al lote tipo) Ff = (Fls / Flt ) (1/2) Fls = Frente de lote sujeto Flt = Frente de lote tipo
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AVALUO URBANOS :
e- FACTOR DE FONDO (se castiga el exceso de fondo- se recomienda mtodo de franjas) Se secciona el lote en n franjas de profundidad igual a la del lote tipo, donde la primera no se castiga, a la segunda seccin se le aplica un factor de 0.7, a la tercera seccin 0.7x0.7. El coeficiente de la no debe ser menor a 0.2 (residual) residual 0.20 0.7x0.7x0.7x0.7 = 0.24 0.7x0.7x0.7 =0.34 0.7x0.7 = 0.49 0.70 1.00 calle f- FACTOR DE PENDIENTE Cuando la pendiente es hacia la parte posterior del lote FPe = 1 m / 2 (0.33 FPe 1.0) Si la pendiente es hacia la parte frontal del lote FPe = 1 m / 3 (0.5 FPe 1.0) m = % pendiente en decimal: m = H / L (elevacin entre avance)
g-APLICAR FACTORES ADICIONALES FACTOR DE NIVEL FACTOR DE TIPO DE VIA FACTOR DE SERVICIOS
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AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 1 FRACCION I II SUPERFICIE m 300,00 33,00 333,00

2
Lote tipo: Valor Zonal: VALOR / m 100,00 100,00

2
10 x 30 2 $ 100,00 /m COEFICIENTE 1,00 0,67 MOTIVO regular irregular VALOR PARCIAL $ 30000,00 2224,86 32224,86 Valor promedio / m = 96,77
2
FRACCION II factor de irregularidad Fi = [30/(30+36)]

0.5
= 0.6742
48
AVALUO URBANOS :
49
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 2 FRACCION I II III IV SUPERFICIE m 300,00 33,00 50,00 30,00 413,00

2
Lote Tipo Valor Zonal VALOR / m 100,00 100,00 100,00 100,00

2
10 x 30 2 $ 100 / m COEFICIENTE 1,00 0,67 0,70 0,46 MOTIVO regular irregular exceso de fondo irregular - exceso de fondo VALOR PARCIAL $ 30000,00 2224,86 3500,00 1380,00 37104,86 Valor promedio / m = 89,84
2
FRACCION II factor de irregularidad FRACCION III excesode fondo FRACCION III exceso de fondo irregularidad Fi = [30/(30+36)]
0.5
0,67
0,70
0,70 Fi = [30/(30+41)] = factor resultante

0.5
0,70 0,65 0,46
50
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 3 FRACCION I II III SUPERFICIE m 300,00 90,00 20,00 410,00

2
Lote tipo Valor zonal VALOR / m 100,00 100,00 100,00

2
10 x 30 2 $ 100 / m COEFICIENTE 1,00 0,67 0,70 MOTIVO regular irregular irregular VALOR PARCIAL $ 30000,00 6067,80 1400,00 37467,80 Valor promedio / m = 91,38
2
FRACCION II factor de irregularidad Fi = [30/(30+36)]

0.5
0,67
FRACCION III factor de irregularidad Fi = [30/(30+31)]

0.5
0,70
51
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 4 FRACCION I II III SUPERFICIE m 540,00 450,00 37,50 1027,50

2
Lote tipo Valor Zonal VALOR / m 100,00 100,00 100,00

2
10 x 30 2 $ 100,00 / m COEFICIENTE 0,89 0,53 0,56 MOTIVO exceso de area irregular - exceso de area irregular VALOR PARCIAL $ 48000,00 23815,70 2107,32 73923,02 Valor promedio / m = 71,94
2
FRACCION I factor de extensin
Fe = 0.25 (300/540) +0,75 =
0,89
FRACCION II factor de extensin Irregularidad
Fe = 0.25 (300/450) +0,75 = Fi = [30/(30+60)] = factor resultante =

0.5
0,92 0,58 0,53
FRACCION III Irregularidad Fi = [30/(30+65)]

0.5
0,56
52
AVALUO URBANOS :
Ejemplo 5 Lote tipo 30 x 90 Valor zonal $ 40,00 / m2
53
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 7 VALOR PARCIAL $ 135000,00 56000,00 8573,21 8573,21 4286,61 6589,50 219022,54 Valor promedio / m = 30,21 FRACCION I factor de extensin Fe = 0.25 (2700/3600) +0,75 = FRACCION II exceso de fondo FRACCION III exceso de fondo irregularidad FRACCION IV exceso de fondo irregularidad FRACCION V exceso de fondo irregularidad FRACCION VI exceso de fondo irregularidad Fi = [90/(90+170)] = factor resultante =
0.5 2
FRACCION I II III IV V VI
SUPERFICIE m 3600,00 2000,00 500,00 500,00 250,00 400,00 7250,00

2
VALOR / m 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00
COEFICIENTE 0,94 0,70 0,43 0,43 0,43 0,41
MOTIVO exceso de area exceso de fondo exceso de fondo - irregular exceso de fondo - irregular exceso de fondo - irregular exceso de fondo - irregular
0,94
0,70
0,70 Fi = [90/(90+150)] = factor resultante =

0.5
0,61 0,43 0,70
Fi = [90/(90+150)] = factor resultante =
0.5
0,61 0,43 0,70
Fi = [90/(90+150)] = factor resultante =
0.5
0,61 0,43 0,70 0,59 0,41
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AVALUO URBANOS :
55
AVALUO URBANOS :
3.2 ENFOQUE DEL COSTO Este mtodo es posiblemente el ms aplicado en nuestro medio. Consiste en estimar el valor de un inmueble a partir del costo de reposicin de otro igual o similar al bien evaluado, considerando adicionalmente el estado de conservacin en que se encuentre. Para ello lo usual es analizar separadamente el terreno y las construcciones que se encuentran sobre el. 3.2.1. CONSIDERACIONES RESPECTO A TERRENOS En el caso de terrenos se podra estimar el valor mediante el mtodo de costos partiendo del valor de un terreno en verde o brea y adicionando la inversin que signifique llevar ese terreno a condiciones urbanas (calles, alcantarillado, electrificacin, agua potable, etc.). Sin embargo, la prctica comn establece que para avalos fsicos el valor del terreno se estima mediante mtodos de mercado, aplicando luego factores de ajuste al LOTE SUJETO respecto a un LOTE TIPO para homologar el VALOR ZONAL. El procedimiento ya se ha analizado en los apartados anteriores. 3.2.2 CONSIDERARIONES RESPECTO A CONSTRUCCIONES Se pretende determinar el Valor Neto de Reposicin (VNR) de un bien a partir del Valor de Reposicin Nuevo (VRN) el cual es ajustado considerando el efecto de la edad, el estado de conservacin, obsolescencia, etc. 3.2.2.1 ALTERNATIVAS PARA EL VALOR DE REPOSICIN NUEVO Como se ha mencionado con anterioridad el Valor de Reposicin Nuevo (VRN) es el costo que representa sustituir un bien por otro nuevo equivalente, sin que necesariamente sea idntico, pero que pueda prestar los mismos servicios de forma igual o similar al que presta el bien valorado, a precios de la fecha en la que se elabora el dictamen. Existen varias alternativas para establecer el Valor de Reposicin Nuevo de un bien como lo es: a travs de un presupuesto detallado, por medio de parmetros generales (tablas de valores promedio), o bien algn mtodo intermedio (ley de pareto). A- PRESUPUESTO: los valores se obtienen a travs de un resumen detallado de costos de cada uno de los elementos que conforman el
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AVALUO URBANOS :
inmueble. En nuestro pas existe un formato de presupuesto global usualmente utilizado por las instituciones financieras donde se establecen la actividad o elemento, la cantidad y sus unidades, el costo unitario y el costo total. (ver modelo adjunto) Adicionalmente, se hace un clculo independiente de los costos directos y los costos indirectos, para finalmente generar el valor del inmueble, que dividido entre el rea total, se obtiene el valor por metro cuadrado. La ventaja de dicho mtodo es que es preciso, sin embargo puede resultar caro y lento.
EJEMPLO DE PRESENTACION DE PRESUPUESTO OBRA TERMINADA 1 TRABAJO PRELIMINAR 2 MOVIMIENTO DE TIERRA 3 CIMIENTOS LOSA FLOTANTE BASAS PLACA CORRIDA 4 MUROS DE CONTENCION CANTIDAD UNIDAD PRECIO TOTAL UNITARIO OBRA TERMINADA VIENEN 0 CANTIDAD UNIDAD PRECIO TOTAL UNITARIO
11 CIELOS EMPLANTILLADO DE TABLILLA MADERA LAMINADA (PLYWOOD) DE CARTON DE GYPSUM ARTESONADO CORRIENTE CORNISAS 12 REPELLOS AFINADO ESTUCO PRINGADO QUEMADO 13 PISOS ENCADENILLADO TABLONCILLO DE PARQUET CERAMICA MOSAICO DE TERRAZO TERRASIN BALDOSAS DE LUJADO
5 PAREDES Y TABIQUES DE BLOQUES DE LADRILLO PANELES PREFABRICADOS ARMAZON DE MADERA FORRO GYPSUM TAPICHELES DE 6 RELLENOS INTERNOS 7 CONTRAPISO 8 HORMIGON ARMADO VIGAS COLUMNAS
LIJADA PULIDA 14 ENCHAPES RODAPIE DE MADERA 15 AZULEJO
CERAMICA 9 ENTREPISO DE MADERA PRETENSADO LOSA DE 10 TECHOS CUBIERTA DE CERCHAS LOSAS 16 EVACUACION PLUVIAL CANOAS BAJANTES BOTAGUAS TUBERIA ENTERRADA CAJAS DE REGISTRO PRECINTA CUMBRERA
PASAN
PASAN
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AVALUO URBANOS :
OBRA TERMINADA 17 SANITARIA INODOROS LAVAMANOS TUBERIA DE TANQUE SEPTICO Y DRENAJE CAJAS DE REGISTRO CENICEROS 18 CAERIAS TANQUE CAPTACION TANQUE AGUA CALIENTE BOMBA FONTANERIA 19 ACCESORIO DE BAO
VIENEN CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO 28
OBRA TERMINADA
VIENEN CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO
PINTURA 29 ENZACATADO 30 ACERAS 31 ESCALERAS 32 TAPIAS 33 VERGAS O REJAS
SUBTOTAL COSTOS DIRECTOS 20 MARCOS Y PUERTAS CORRIENTES ELEMENTOS 21 MARCOS Y VENTANAS DE MADERA DE ALUMINIO CELOSIAS 22 VIDRIOS TRANSPARENTES ESCARCHADOS 34 RIEGOS PROFESIONALES 35 IMPREVISTOS 36 CARGAS SOCIALES 37 UTILIDAD CONTRATISTA 38 GASTOS DE FORMALIZACION 39 PLANOS Y COPIAS 40 23 ELECTRICIDAD TUBO CONDUIT ALAMBRADO ACCESORIOS 24 CERRAJERIA 25 CLOSET 26 MUEBLES DE COCINA 27 PILAS PASAN TOTAL DE LA OBRA PERMISOS DE CONSTRUCCION 41 FISCALIZACION 1.5% INDICAR %
SUBTOTAL COSTOS INDIRECTOS
Para elaborar el presupuesto se pueden usar listas de precios como la del CFIA donde suministran valores detallados de elementos que son parte de la obra. Para actualizar los valores y obtener el listado completo se puede visitar la pgina del colegio Federado de Ingeniero y Arquitectos www.cfia.or.cr
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AVALUO URBANOS :
B- PARMETROS: Este mtodo pretende establecer el valor de un inmueble mediante la identificacin de sus caractersticas generales. Para ellos existen varios parmetros que pueden ser usados para poder ubicar a un bien dentro de un determinado rango de valor. Lo primero que se debe hacer es identificar el tipo de construccin y separar, si existen, diferentes calidades o tipos constructivos en una misma obra (cocheras, construccin principal, pilas, ampliaciones, ticos, etc.). En nuestro pas la Direccin General de Tributacin tiene una propuesta donde clasifica distintos tipos de construcciones dependiendo de sus caractersticas (ver anexo 2). De igual manera en algn momento el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos realizaba una clasificacin que constantemente es ajustada segn la informacin que suministran sus agremiados. (ver tabla adjunta) Lo lamentable es que para efectos de normatividad en Costa Rica no existe una tipologa actualizada que responda de manera real a las caractersticas de los distintos tipos de construcciones, y por lo tanto algunos profesionales en virtud de su experiencia han establecido su propias clasificaciones tipolgicas, las cuales si bien es de reconocer el esfuerzo individual, lo cierto es que no contribuye a obtener resultados homogneos.
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AVALUO URBANOS :
La principal ventaja que presenta este mtodo es que es bastante rpido para obras que se ajusten a las categoras existentes, no obstante su precisin podra ser baja y no es aplicable a construcciones atpicas. Para efectos didcticos usaremos la tabla del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. (Se recuerda que dicha tablas tenan por objetivo establecer un valor preliminar de obra para calcular los honorarios profesionales y no necesariamente ser utilizada para valuacin). COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y DE ARQUITECTOS DE COSTA RICA SUBDIRECCIN DE FISCALA DEPARTAMENTO DE REGISTRO DE RESPONSABILIDAD PROFESIONAL TABLA DE ESTIMACIN VALORES POR M2 Elaborada en Septiembre 2001
Tipo de Proyecto: Ampliacin de vivienda. Rango rea de tasacin: 10 a 50 m2. Descripcin acabados Valor m2 en colones 41202 43255 65941 Valor m2 en dlares 124 130 198 200 243
Block 12x20x40, piso lujado, y servicio sanitario. Prefabricada, piso lujado, y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso cermica, cielo gypsum, pintura agua, repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso cermica, cielos gypsum, pintura agua, repello 66695 quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso cermica, cielos gypsum, pintura aceite, 80830 repello quemado, tanque sptico, servicio sanitario y sistema agua caliente.
Tipo de Proyecto: Vivienda de Inters Social. Descripcin acabados
Valor m2 en colones Prefabricada, piso lujado, tanque sptico y servicio sanitario. 57418 Muro seco (fibrolit), piso lujado, cielo durpanel, tanque sptico y 61154 servicio sanitario. Megablock, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, tanque 68959 sptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, 69164 tanque sptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, 74316 tanque sptico y servicio sanitario. Tipo de Proyecto: Vivienda. Descripcin acabados Muro seco (fibrolit), piso lujado, repello liso, cielo durpanel, tanque sptico y 1 servicio sanitario.
Valor m2 en dlares 172 184 207 208 223
Valor m2 en colones 62471
Valor m2 en dlares 188
60
AVALUO URBANOS :
Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso lujado, repello quemado, cielo durpanel, pintura agua, tanque sptico y servicio sanitario. Megablock, piso cermica, repello liso, pintura agua, cielos gypsum, tanque sptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso cermica, repello liso, cielos gypsum, pintura aceite, tanque sptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso cermica, cielo gypsum, pintura agua, repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Mampostera confinada, piso cermica, revestimiento, cielo gypsum, repello liso, tanque sptico, servicio sanitario, y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo tablilla, pintura aceite, repello liso, tanque sptico, servicio sanitario y sistema abastecimiento agua cal. Tipo de Proyecto: Vivienda de dos niveles. Descripcin acabados Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, escalera de madera, entrepiso RT, tanque sptico, servicio san. Block 12x20x40, piso cermica, cielos gypsum, escalera concreto, repello quemado, pintura agua, tanque sptico y servicio sanitario. Megablock, piso cermica, cielo gypsum, escalera de madera, entrepiso pretensado, repello quemado, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, cielo tablilla, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello pringado, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario especial y sistema abastecimiento agua caliente. Block, 15x20x40, piso alfombrado, cielo gypsum, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello martelinado, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario especial y sistema abastecimiento agua caliente. Tipo de Proyecto: Apartamentos. Descripcin acabados Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, pintura agua, repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, piso cermica, cielos gypsum, pintura agua, repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Block 15x20x40, piso cermica, cielos gypsum, pintura aceite,
74778 77853 87606 88215 89018 96249
224 234 263 265 267 289
102972
309
Valor m2 en colones 97942 100705
Valor m2 en dlares 294 302
106488
320
110783
333
138423
416
94371 99183 100301
283 298 301
61
AVALUO URBANOS :
repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo en tablilla, pintura aceite, repello martelinado, tanque sptico, servicio sanitario especial, sistema abastecimiento agua caliente y tapias. Tipo de Proyecto: Galerones. Descripcin acabados Cubierta HG28, y cercha de madera. Cubierta HG26, cercha de madera. Cubierta HG28, cercha de madera, tanque sptico y servicio sanitario. Cubierta HG26, cercha de madera, tanque sptico y servicio sanitario.
159647
479
Valor m2 en colones 25913 26910 28206 29203
Valor m2 en dlares 78 81 85 88
Tipo de Proyecto: Bodegas. Rango rea de tasacin: 50 a 150 m2. Descripcin acabados Prefabricad, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado, tanque sptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, pintura agua, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado, tanque sptico y servicio sanitario. Block 12x20x40, pintura aceite, cubierta HG26, cercha en Madera, y piso concreto 210 kg-cm2. Block 15x20x40, pintura aceite, cubierta ricalit, piso concreto 210 kg-cm2, tanque sptico y servicio sanitario. Concreto armado 210 kg-cm2, pintura aceite, cubierta HG26, cercha de madera, piso concreto 210 kg-cm2, tanque sptico y servicio sanitario. Tipo de Proyecto: Bodegas. Rango rea de tasacin: superior a 150 m2. Descripcin acabados Block 15x20x40, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado, pintura aceite, tanque sptico y servicio sanitario. Prefabricada, piso lastre, cubierta HG26, cercha madera, pintura aceite, tanque sptico y servicio sanitario. Prefabricada, cubierta ricalit, piso concreto 210 kg-cm2, tanque sptico, y servicio sanitario. Tipo de Proyecto: Edificios comerciales. Rango rea de tasacin: 300 a 1000 m2. Descripcin acabados Megablock, piso cermica, repello quemado, cielos gypsum,
Valor m2 en colones 25236 26869 66366 69876 71436
Valor m2 en dlares 76 81 199 210 215
Valor m2 en colones 31138 36799 72787
Valor m2 en dlares 94 111 219
62
AVALUO URBANOS :
tanque sptico, servicio sanitario pblico para mujeres y para hombres, sistema abastecimiento agua caliente. Megablock, piso terrazo, repello liso, cielos gypsum, tanque sptico, servicio sanitario publico para hombres y para mujeres, sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso alfombrado, repello quemado, cielos gypsum, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, sistema abastecimiento agua caliente. Block 12x20x40, piso cermica, repello quemado, cielo durpanel, tanque sptico, servicio sanitario pblico para mujeres y para hombres, sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, repello quemado, cielo tablilla, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente. Tipo de Proyecto: Edificio comercial. Rango rea de tasacin: superior a 1000 m2. Descripcin acabados Megablock, piso mosaico, repello quemado, cielos gypsum, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, repello liso, cielo gypsum, tanque sptico, servicio sanitario pblico para mujeres y para hombres y sistema abastecimiento agua caliente. Block 12x20x40, piso cermica, repello quemado, cielos gypsum, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente. Block 15x20x40, piso terrazo, repello pringado, cielo tablilla, tanque sptico, servicio sanitario pblico para mujeres y para hombres, y sistema abastecimiento agua caliente. Mampostera confinada, piso alfombrado, repello martelinado, cielo en tablilla, tanque sptico, servicio sanitario pblico para mujeres y para hombres, y sistema abastecimiento agua caliente.
83824
252
84760
254
85350
256
88216
265
75666
227
76610
230
81370
244
86239
259
Tipo de Proyecto: Edificio comercial de dos niveles. Descripcin acabados Block 12x20x40, piso cermica, entrepiso en concreto, repello quemado, cielos gypsum, escalera en concreto, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres. Megablock, piso lujado, entrepiso en RT, repello quemado, cielo en durpanel, escalera de madera, tanque sptico y servicio sanitario. Block 15x20x40, piso terrazo, entrepiso pretensado, repello liso, cielos gypsum, escalera en hierro, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres.
72128
217
78497
236
63
AVALUO URBANOS :
Block 15x20x40, piso alfombrado, entrepiso en concreto, repello liso, cielo en tablilla, escalera en concreto, tanque sptico, servicio sanitario para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente.
82629
248
Block 15x20x40, piso paladiana, entrepiso concreto, repello 116553 martelinado, cielo en tablilla, escalera en concreto, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente.
350
Tipo de Proyecto: Edificios industriales. Descripcin acabados Block 15x20x40, piso mosaico, pintura aceite. Block 15x20x40, piso lujado, pintura aceite. Prefabricada, piso lujado, cielos, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario especial. Concreto armado 210 kg-cm2, piso lujado, cubierta especial, pintura aceite, tanque sptico y servicio sanitario especial.
Valor m2 en colones 60088 62227 79359 80639
Valor m2 en dlares 179 185 236 240
Tipo de Proyecto: Hoteles. Descripcin acabados Prefabricada, piso cermica, cielos gypsum, pintura aceite, enchapes en azulejo, tanque sptico y servicio sanitario econmico por habitacin. De 10 a 25 camas. Prefabricada, piso cermica, cielos gypsum, pintura aceite, enchape en azulejo, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, servicio sanitario econmico por habitacin, y sistema abastecimiento agua caliente por habitacin. De 10 a 25 camas. Prefabricada, piso cermica, cielos gypsum, pintura aceite, enchape en azulejo, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, servicio sanitario econmico y sistema abastecimiento agua caliente por habitacin. De 25 a 50 camas. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo tablilla, pintura aceite, enchape en cermica, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, servicio sanitario especial y sistema abastecimiento agua caliente por habitacin. Piscina. De 50 a 150 camas. Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo tablilla, pintura aceite, enchape en cermica, tanque sptico, aceras en concreto, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, servicio sanitario especial por habitacin. Tres piscinas. De 150 a 300 camas.
105665
317
114985
345
165892
498
161608
485
64
AVALUO URBANOS :
Tipo de Proyecto: Urbanizaciones. Descripcin acabados
Alamedas. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras. Calles en lastre, ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras. Calle superficie bituminoso, ancho 7,5 mts. Sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras. Calle en asfalto, ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras. Calle en concreto. Ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras. Calle en lastre. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras. Calle en asfalto. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras. Calle en concreto. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras.
Valor ml de Valor ml de calle en colones calle en dlares 146809 441 125575 377
144310
433
158788
477
188748
567
125571
377
158784
477
188744
567
Observaciones importantes: 1. Esta informacin debe ser utilizada nicamente para efectos de estimacin del valor preliminar de la obra, el valor definitivo de la misma debe ser calculado por medio de presupuesto detallado, conforme lo establece el artculo 4 del Arancel de Servicios Profesionales de Consultora para Edificaciones (Decreto Ejecutivo No 16311-P del 4 de junio de 1985). 2. Las actividades que generan las estimaciones de valor de obra contemplan: 6% de acarreo, 50% cargas sociales, 5% imprevistos, 10% administracin y 10% utilidad del contratista. Adems de los correspondientes costos por mano de obra, materiales y equipo. 3. Las estimaciones efectuadas por cualquiera de las oficinas de tasacin pueden ser apeladas presentando presupuesto detallado, conforme lo establece el artculo 4 del Arancel de Servicios Profesionales de Consultora para Edificaciones (Decreto Ejecutivo No 16311-P del 4 de junio de 1985).
65
AVALUO URBANOS :
4. Previa a la tasacin, se puede solicitar una estimacin preliminar de la misma por medio del correo electrnico carguedas@cfia.or.cr, se enviar la respuesta por el mismo medio. 5. Considere e informe a su cliente de los siguientes pagos posteriores al proceso de visado del CFIA: Derechos CFIA: 0,265% del valor tasado de obra ms el valor del cuaderno de bitcora. Impuestos municipales: 1,0% del valor tasado de la obra por el CFIA o la Oficina de Permisos Municipales. Pliza de riesgos del INS: depende del proyecto, en la mayora de los casos es un monto similar al impuesto municipal.
C- METODO INTERMEDIO: La Ley de Pareto sugiere que un porcentaje reducido de elementos que conforman un bien, pueden representar un alto del valor de ese bien. Con ello en mente lo que se propone es identificar los componentes que represente el 80% del valor bien, para extrapolar los resultados. Esto presenta una solucin que equilibra precisin y rapidez.
3.2.2.2. VIDA UTIL DE LAS CONSTRUCCIONES Recordemos que la Vida Util (VU) se define como la vida que tendr un bien, antes de que sea necesario cambiarlo o arreglarlo. Naturalmente, la vida til de los bienes est en funcin de la calidad y caractersticas de los materiales que lo componen y de su mantenimiento. En nuestro pas, la mayora de los valuadores utilizan como vida til promedio 60 aos, sin embargo, lo ideal es que la vida til se obtenga mediante una ponderacin de la vida til de cada uno de los componentes del bien, en relacin con el porcentaje que cada elemento representa respecto al presupuesto total.
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AVALUO URBANOS :
CONCEPTO Cimientos, placas, columnas y vigas Paredes y tapicheles Contrapiso Entrepiso Pisos y rodapis Repellos, pintura y acabados Cielos y aleros Techos y pluviales Instalacin de pluviales y aguas negras Instalacin elctrica Puerta y muebles Ventanera Verjas Obras externas
% valor 11,25 9,64 3,19 14,69 11,27 4,86 6,38 11,34 7,93 1,62 7,54 2,32 0,72 7,25 100,00
VIDA UTIL 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 25,00 20,00 40,00 35,00 25,00 30,00 30,00 25,00 50,00 VUP
PONDERACION 11,25 9,64 3,19 14,69 5,64 1,22 1,28 4,54 2,78 0,41 2,26 0,70 0,18 3,63 61,38
Como referencia se incluye una tabla con vidas tiles de algunos diferentes tipos de viviendas:
Tipo de vivienda Provisional Madera y lmina Inters social Intermedia Residencial Residencial de lujo Vida til recomendada (aos) 5 15 50 60 65 70
Asimismo, se recuerda que el ONT establece vidas tiles asociadas a cada una de las tipologas por ellos establecidas. 3.2.2.3 VIDA UTIL REMANENTE (VUR) La vida til remanente no es simplemente la diferencia entre la vida til probable y la edad del inmueble. Para determinar la VUR hay que tomar de forma adicional factores como son las mejoras, reparaciones, o remodelaciones que de forma total o parcial se hayan realizado al inmueble. Tericamente se dice que la Vida Util Remanente se obtiene multiplicando la vida til total por el cociente que resulta entre el Valor Neto de Reposicin y el Valor de Reposicin Nuevo. VUR = VUT (VNR / VRN)
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AVALUO URBANOS :
3.2.2.4 CLCULO DE LA DEPRECIACIN La depreciacin definida como el descenso o prdida de valor de un bien, debido al uso, deterioro u obsolescencia, tiene gran importancia en la estimacin del Valor Neto de Reposicin de un inmueble por el enfoque del costo. Las causas de la depreciacin comnmente se clasifican en causas de origen fsico (desgaste, estado de conservacin) y causas funcionales (desaprovechamiento, obsolescencia, etc.) Existen varios mtodos utilizados para utilizados para calcular la depreciacin entre los que podemos mencionar: mtodo de la lnea recta, frmula de Kuentzle y el Mtodo de Ross. A-METODO DE LA LINEA RECTA La utilizacin de este mtodo supone que la depreciacin varia linealmente, y su utilizacin resulta muy cmoda pues la depreciacin anual es el resultado de la divisin del Valor de Reposicin Nuevo menos el Valor de Salvamento entre la Vida til Total. Dt = (VRN VS) e / VUT Donde: = Depreciacin acumulada para t aos de edad Dt VRN = Valor de reposicin nuevo VS = Valor de Salvamento o rescate VUT = Vida til total e = Edad Por lo tanto para un ao determinado VNRt = VRN Dt Donde: VNRt = Valor neto de reposicin para t aos. B- FORMULA DE KUENTZLE Usualmente el comportamiento de la depreciacin de cualquier bien no es lineal, sino que generalmente en los primero aos presenta una tendencia de depreciacin lenta, que se incrementa a mitad de su vida y se acelera al final.
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AVALUO URBANOS :
Con el objeto de tomar el cuenta el incremento progresivo de la depreciacin conforme pasan los aos el arquitecto Jorge Kuentzle desarrollo una frmula basada en una parbola de segundo grado y se expresa como sigue: Dt = (VRN VS) [e / VUT]2 C- METODO DE ROSS El mtodo de Ross representa la media aritmtica de los valores dados por la lnea recta y de Kuentzle, y est representado por la frmula: Dt = (VRN VS) x 0.5 [(e / VUT) + (e/VUT)2]
3.2.2.5 HEIDECKE: EFECTO DEL ESTADO DE CONSERVACIN Hasta este momento hemos considerado nicamente los efectos sobre los bienes producto de la edad, sin embargo el estado de conservacin es un factor muy importante que afecta el valor, pues un bien puede tener muchos aos de edad pero presentar un adecuado mantenimiento que amortigua el paso de los aos, o bien tener poca edad y mostrar un estado de franco deterioro. Heidecke propone una serie de factores dependiendo del estado de conservacin que presente el inmueble, los cuales se multiplicarn con las depreciaciones antes descritas para aumentar el producto de las depreciaciones. Se establecen cinco posibles estados a cada uno de los cuales se le asigna un porcentaje de sobredepreciacin C que es el ndice
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AVALUO URBANOS :
de depreciacin por estado de conservacin, que se resumen en la siguiente tabla. ESTADO 1 2 3 4 5 CONDICION Nuevo o muy bueno Medio con conservacin normal Reparaciones sencillas necesarias Reparaciones importante necesarias Estado de demolicin inservible DEPRECIACIN C 0.00 % 2.52 % 18.10 % 52.60 % 100.00 %
Con el objeto de tener un cuadro de calificaciones con un rango de calificaciones ms amplio que permita una apreciacin ms especfica se recomienda la siguiente tabla de calificacin, donde el factor Q = 1-C es el factor remanente por estado de conservacin. ESTADO Nuevo Bueno Medio Regular Reparaciones sencillas Reparaciones medias Reparaciones importantes Daos graves En desecho Inservibles CALIFICACIN 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 FACTOR Q 1.000 0.9968 0.9748 0.9191 0.8190 0.6680 0.4740 0.2480 0.1350 0.0000
Heidecke consider para la depreciacin de bienes inmuebles se debe utilizar el mtodo de Ross, en conjunto con los factores por estado que l introdujo. De esa forma: = 0.5 [ (e/ VUT) + (e/ VUT)2 ] La depreciacin se expresara como: D = (VRN VS) x K Donde K ={ + [ (1- ) x C ]} Asimismo el Valor Neto de Reposicin se expresara como: VNRt = (VRN VS) [ 1- (e / VUT) 1.4 ] x Q No obstante lo anterior surge la duda de cuales son las caractersticas que define a un bien como NUEVO, BUENO, REGULAR, etc.
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AVALUO URBANOS :
3.2.2.6 EFECTO DE LAS REMODELACIONES Otro aspecto a considerar es que las construcciones tambin estn sujetas a remodelaciones que podran generar cambios en su estado de conservacin y por lo tanto se hace necesario diferenciar entre la edad cronolgica y la edad efectiva. Edad Cronolgica (Ec): Tiempo transcurrido desde que la construccin se finaliza (en condiciones de habitabilidad) hasta el presente. Edad efectiva (Ee): Edad resultante producto de un incremento en la expectativa de duracin de un inmueble luego de una remodelacin. Ee = [(EC c EC r) x (1- % R)] + ECr Donde: Ee = Edad efectiva por remodelacin ECc = Edad cronolgica de la construccin ECr = Edad cronolgica de la remodelacin % R= Porcentaje de remodelacin Para poder ponderar cada uno de los componentes el ONT recomienda la siguiente tabla: COMPONENTE Cimientos Columnas Viga corona Paredes Cerchas y cubiertas Cielos Pisos y enchapes Instalacin elctrica TOTAL Ponderacion % 15 11 10 19 11 8 15 11 100
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AVALUO URBANOS :
Imagen del libro Dante Guerrero.
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AVALUO URBANOS :
EJEMPLO: Se nos ha solicitado realizar un avalo de una vivienda de presenta las siguientes caractersticas: Paredes de Bloques de concreto de 15x20x40 con repello fino, piso alfombrado en dormitorios y cermico en resto de la casa, cielo gypsum, techo de HG #28, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello martelinado, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario y elementos de baos del tipo especial y sistema abastecimiento agua caliente. No se han realizado remodelacin o cambio de usos en los aposentos y la arquitectura sigue siendo adecuada. Se pudo determinar que la vivienda tiene 10 aos de construida, y se ubica dentro de un residencial que ha mantenido sus caractersticas (no hay cambio de uso). Segn el Colegio Federado de Ingeniero y Arquitectos, el costo de construccin sera de 138.423,00 / m2. El mantenimiento que presenta la residencia es regular, pues existen elementos que se han deteriorado como: alfombras manchadas y desgastadas, no se ha pintado desde su construccin por lo que las paredes de cocina, baos y externas estn manchadas, algunas puertas del mueble de cocina estn con bisagras despegadas, y mantenimiento de zonas verdes es pobre. A partir de la informacin suministrada calcular el Valor Neto de Reposicin por metro cuadrado para ese inmueble. RESPUESTA: e = 10 aos VRN = 138.423,00 Q = 0.9191 VS =0 VUT = 60 aos Como VNR = (VRN VS) [ 1- (e / VUT) 1.4 ] x Q Entonces sustituyendo, tenemos: VNR = (138423 0) [ 1- (10 / 60) 1.4 ] x 0.9191 VNR = 116.869,36 / m2 PROBLEMA 1
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AVALUO URBANOS :
Determinar el VNR de una vivienda de dos niveles si las caractersticas constructivas son las siguientes: Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, escalera de madera, entrepiso de RT, y servicio sanitario con tanque sptico. El rea de la vivienda es de 115 m2 y adicionalmente presenta una cochera de 24 m2, la cual presenta acabados que podran presumirse con un valor cercano al 60% de los que presenta la residencia principal. La vivienda tiene 6 aos de construida y su vida til se estima en 60 aos. Con respecto al mantenimiento se puede indicar que es bueno, pues a pasar de su edad los elementos electromecnicos funcionan adecuadamente y la pintura, techos, cielos y pisos estn en buenas condiciones. Considere un valor de salvamento de cero.
Descripcin Area m2 VRN VUT Edad aos FE FD FC VNR Valor total ajustado Vida Util remanente
TOTAL Vunitario VRN VUT FE FD VNR Factor de estado Factor de depreciacin Valor Neto de Reposicin FC Factor de Comercializacin
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AVALUO URBANOS :
PROBLEMA 2 Al aumentar la calidad de los materiales utilizados en una residencia se tiende a aumentar la vida til de la misma, en ese sentido calcule la vida til de una residencia de clase medie alta segn la siguiente informacin:
CONCEPTO Cimientos, placas, columnas y vigas Paredes y tapicheles Contrapiso Entrepiso Pisos y rodapis Repellos Pintura y acabados Cielos y aleros Techos (teja) y pluviales Instalacin de pluviales y aguas negras Instalacin elctrica Puerta y muebles Ventanera Verjas Obras externas % valor 10.12 9.73 2.11 13.00 13.20 4.50 2.60 5.70 10.30 5.80 3.60 5.90 3.60 1.50 8.34 100.00 VIDA UTIL 100 100 100 100 60 70 20 25 60 35 30 35 35 35 50 VUP PONDERACION
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AVALUO URBANOS :
PROBLEMA 3 En un ejemplo anterior de solicit realizar un avalo de una vivienda de presentaba las siguientes caractersticas: Paredes de Bloques de concreto de 15x20x40 con repello fino, piso alfombrado en dormitorios y cermico en resto de la casa, cielo gypsum, techo de HG #28, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello martelinado, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario y elementos de baos del tipo especial y sistema abastecimiento agua caliente. Asimismo se indicaba que la vivienda tena 10 aos de construida y su mantenimiento era regular. Calcular el VNR considerando que adicionalmente se construy hace 3 aos una ampliacin con materiales similares a los de la vivienda original pero que afect la iluminacin y la ventilacin de varios aposentos. No obstante un adecuado trabajo de arquitectura podra mejorar la situacin y por lo tanto se determin un factor de funcionalidad de 0.85 para el conjunto. El mantenimiento de la ampliacin es medio. El rea de la ampliacin es de 40 m2 y el rea de la construccin principal es de 120 m2. A partir de la informacin suministrada calcular el Valor Neto de Reposicin por metro cuadrado para ese inmueble.
Descripcin Area m2 VRN VUT Edad aos FE FD FF VNR Valor total ajustado Vida Util remanente
TOTAL Vunitario VRN VUT FE FD VNR Factor de estado Factor de depreciacin Valor Neto de Reposicin FF Factor de Funcionalidad
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AVALUO URBANOS :
3.3 METODO DE MERCADO El mtodo de mercado es tal vez una de las tcnicas ms representativas para establecer el valor de un inmueble; sin embargo, se requiere de adecuadas fuentes de informacin que sean amplias y fiables. Inclusive algunos autores afirman que: cuando es factible encontrar el valor de un bien por el mtodo de mercado, en base a una investigacin completa, ste prevalecer sobre cualquier otro valor encontrado.19 La valoracin va mercado requiere considerar que: el dato que se manifiesta es una cifra (precio probable de venta) expresada en trminos monetarios, para una fecha y condiciones especficas de ese bien. Tanto el comprador como el vendedor conocen y aceptan las condiciones del inmueble y tambin las caractersticas del mercado. Por otro lado el intercambio se efecta libre de presiones o condiciones forzadas y se dispone de un tiempo razonable para efectuar la transaccin. Bajo las condiciones anteriores existen transacciones que podran no aplicar desde la perspectiva pura de mercado como por ejemplo: remate de bienes (pueden adquirirse a precios que difieren al de mercado) compra o venta de inmuebles a precios de capricho o necesidad transacciones donde ambas o algunas de las partes desconoce las condiciones o caractersticas de los bienes (ventas a distancias), o del mercado (transacciones con forneos). 3.3.1 INVESTIGACION DE MERCADO Todo avalo de mercado requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homognea, tanto en lo referente a las caractersticas fsicas (topografa, accesos, servicios, panormica, etc.), como por el nivel socioeconmico de los residentes (bajo, media-bajo, media, media-alta, alta), o bien por el uso que se le da a los inmuebles (industrial, comercial, residencial, mixto, rural, turstico, etc.) Para poder llegar a un resultado concluyente se debe recopilar la mayor cantidad de informacin posible recurriendo a diversas fuentes: VENTAS REALES: Es la fuente de informacin ms representativa, sin embargo sabemos que por lo general es de difcil acceso, pues es del conocimiento nicamente de las personas que intervienen directamente en la transaccin.
19
Mrquez, Mario. Op.cit ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
ANTECEDENTES: Es informacin que se puede extraer de notaras, el registro de la propiedad, municipalidades y otras fuentes oficiales. El inconveniente que tiene esa informacin es que la mayora de las veces las operaciones se reportan por debajo de su valor real a fin disminuir el pago de impuestos. No obstante, en el Registro Nacional se anota en monto de las hipotecas que tiene un bien, de modo que esta informacin se puede utilizar para sensibilizar nuestro trabajo. Por ejemplo: si se realiza un estudio de hipotecas de varios apartamentos en condominio cuya arquitectura y dimensiones son similares entre si, podemos de forma aproximada conocer los valores reportados por otros tasadores, sabiendo el porcentaje de prstamo que para fines hipotecarios tiene una determinada institucin financiera, naturalmente dejando de lado los datos que evidentemente no contribuyen de forma lgica a nuestra investigacin. ANUNCIOS: Son datos que deben tomarse con cautela, por lo general la informacin que se pueda extraer de avisos de peridicos y revistas son valores de oferta, que puede tener variaciones con respecto al precio que se paga una vez que se finiquita la transaccin. Tambin se puede recolectar informacin en Convenciones, ferias, etc. ENTIDADES FINANCIERAS: Es otra informacin que requiere de especial cuidado porque generalmente los remates de inmuebles tienen por objeto cubrir nicamente el monto de un prstamo otorgado, por lo que puede que el bien se este ofertado por debajo de su valor real. CORREDORES DE BIENES RAICES: Son personas que tienen conocimiento del mercado inmobiliario, sin embargo por lo general manejan la informacin con mucha reserva y no todos tiene las bases tcnicas para sustentar el valor de un bien. INTERNET: es una fuente IMPORTANTISIMA de informacin pues a travs de pginas de venta de bienes races se puede tener datos y valores de bienes especficos o zonales, prcticamente en cualquier parte del mundo. VERIFICACION CON LUGAREOS: Pueden brindar informacin valiosa, no obstante como cualquier otra se requiere un manejo adecuado. Es preferible hacerle creer a la persona que se encuesta que se tiene inters por algn inmueble de la zona. CONSULTA A COLEGAS: En virtud del conocimiento de ciertas zonas de colegas de los cuales reconocemos su calidad profesional y tica, no es criticable el exponer nuestros resultados para su consideracin.
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BASE DE DATOS PROPIA DEL VALUADOR: Debera ser la ltima en ser consultada, dado que cada avalo debe tener una investigacin de mercado independiente. Adems se debe disminuir la probabilidad de utilizar informacin desactualizada o errnea.
Es importante tambin comparar las ofertas de bienes contra el valor real de las mismas una vez que se realice la transaccin con el objeto de establecer las posibles variaciones entre el valor ofertado y el valor de venta real, ello permite hacer proyecciones de mercado. La investigacin de mercado requiere de una adecuada y amplia recoleccin de datos tratando de ser lo ms especfico posible, anotando: Fecha de operacin o de la oferta Caractersticas fsicas y constructivas Uso de suelo Edad Superficie construida Superficie del terreno Valor Referencia detallada de referente
3.3.2 COMO EXTRAER INFORMACION TELEFONICA Al llamar a una referencia algunas veces hay que mentir para obtener la verdad (sin que se malinterprete la idea) dado que posiblemente una persona que este vendiendo un bien no va a dar la misma informacin a alguien que se identifique como un valuador, que como un cliente. Es por eso que se recomienda entre otras cosas: Utilizar un nombre falso que sea comn para que fcilmente sea olvidado por la persona a la que se le desea encuestar, puesto que no sabemos si en el fututo tenemos que volver a llamar al mismo nmero. Preferiblemente se debe llamar a telfonos que no sean celulares para disminuir la posibilidad de que puedan identificar el nmero donde se genera la comunicacin. Generar una conversacin que sea creble, sin excederse en preguntar que hagan dudar al interlocutor que existe un inters real por el inmueble. No desaprovechar la oportunidad cuando nos indican la propiedad ya esta vendida ya que con habilidad se puede extraer un dato muy valioso.
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En resumen: El valuador INVESTIGA y ESTUDIA el mercado; no lo CREA, MODIFICA o INVENTA. 20:
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Laurent Robert. Op. cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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3.3.3 REGRECION LINEAL: 21 Al aplicar la regresin lineal a una muestra se puede obtener una recta de mejor ajuste para dos variables. En terrenos una de las variables (y) puede ser el precio de venta o el valor de mercado y la otra variable (x) puede ser el rea, la relacin frente-fondo, etc. La tcnica se basa en Mnimos cuadrados, o sea que para llegar a la ecuacin de regresin minimizando la suma de los cuadrados de las distancias verticales entre los verdaderos valores de y, y los valores pronosticados por medio de la recta. La forma general de la ecuacin de regresin es : y = a + bx donde, y = valor pronosticado de la variable Y (variable dependiente) para un valor seleccionado de X (variable independiente) a = intercepto con el eje Y. Valor de Y cuando X=0. b = pendiente de la recta, o sea es el cambio promedio de y por unidad de cambio en la variable independiente, es decir es la magnitud que cambia y al modificarse en una unidad X. Se denomina generalmente Coeficiente de Regresin. No se debe olvidar que la ecuacin de regresin lineal para una muestra es solo una estimacin de la relacin entre DOS VARIABLES en la poblacin. De esta forma, los valores de a y de b en la ecuacin de regresin son estimaciones para esa recta, por lo general se le denominan coeficientes estimados. Las frmulas para estimar b y a son: b = [nxy (x) (y)] / [nx2 (x)2] a = (y/n) b(x/n) = y bx
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Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes Modulo I: Terrenos Urbanos, agosto 2001. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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EJEMPLO: En una urbanizacin se tienen 10 investigaciones de mercado. De cada una la empresa vendedora a proporcionado el precio total de venta y el rea del terreno. Generar la frmula de la que se pueda derivar el valor de venta de un lote con un rea de 505 m2.
No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 N = 10 Area lote 2 m (x) 500 475 510 450 400 550 500 400 550 385 4720 Precio venta Miles Colones (y) 1300 1150 1250 1100 1000 1300 1250 950 1400 950 11650 (xy) 650000 546250 637500 495000 400000 715000 625000 380000 770000 365750 5584500 (x ) 250000 225625 260100 202500 160000 302500 250000 160000 302500 148225 2261450
2
Sustituyendo en b = [nxy (x) (y)] / [nx2 (x)2], y a = (y/n) b(x/n) = y bx
tenemos: b = [10* 5584500 (4720) (11650)] / [10* 2261450 (4720)2] b = 2.55 a = (11650/10) 2.55(4720/10) a = -38.6 Entonces: y = a + bx y = -38.6 + 2.55 (x) y para x = 505 y = -38.6+ 2.55 (505) y = 1249.15 O sea para un terreno con un rea de 505 m2, se estima que su valor ser de 1.249.150 colones. La variable independiente es el rea y por lo tanto se supone que todos los lotes tienen caractersticas semejantes en cuanto a frente, topografa, nivel de calle, servicios, etc.
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En los ltimos aos en nuestro pas se ha mostrado una tendencia haca desarrollo en condominio horizontal. Dichos proyectos por lo general presentan una gran similitud entre cada una de las unidades habitacionales tanto en rea como en arquitectura y distribucin, por esa razn es recomendable para su valoracin va mercado de modelos matemticos, y por lo tanto la regresin lineal es aceptable como se puede observar en el ejemplo siguiente: EJEMPLO: Condominio Guayabos presenta dieciocho apartamentos en condominio. Cada unidad habitacional es similar a las otras en diseo y distribucin espacial, sin embargo existen diferencias en rea y acabados que generan variaciones en el precio de venta. Los desarrolladores han proporcionado el precio de venta y rea de ocho unidades vendidas. Generar la frmula de la que se pueda derivar el valor de venta para dichos condominios en funcin del rea.
No. rea m (x) 125,00 128,00 125,50 126,70 125,00 126,00 129,00 125,50 1010,70
2
Precio Venta $ (y) 85000,00 87000,00 83500,00 85000,00 86000,00 86000,00 90000,00 85000,00
xy
x2
1 2 3 4 5 6 7 8 No = 8
10625000,00 11136000,00 10479250,00 10769500,00 10750000,00 10836000,00 11610000,00 10667500,00
15625,00 16384,00 15750,25 16052,89 15625,00 15876,00 16641,00 15750,25
687500,00 86873250,00 127704,39
Sustituyendo en b = [nxy (x) (y)] / [nx2 (x)2],
a = (y/n) b(x/n)
tenemos: b = [8 x 86873250 (1010,7) (687500)] / [8 x 127704,39 (1010,7)2] b = 1075,603, adems a = (687500/8) 1075,603 (1010,7/10) a = -49951,50 Entonces: y = a + bx y = -49951,5 + 1075,603 (x)
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3.3.4 REGRECIN MLTIPLE CON TRES VARIABLES22 Generalmente se establece un orden en el uso de las variables que es el que sigue: Y = Precio de venta o valor de mercado X = Superficie del terreno o rea de construccin. Z = Relacin Frente-Fondo, topografa, coeficiente de irregularidad, etc. o en construcciones coeficiente de copropiedad, rea de zonas comunes, etc. El sistema de ecuaciones es el siguiente: A (N) + B ( X) + C ( Z) =Y 2 A ( X) + B ( X ) + C ( XY) = XY A ( Z) + B ( XZ) + C ( Z2) = ZY De donde se genera Y = A + B (X) + C (Z) EJEMPLO:
Se tienen seis investigaciones de mercado para locales comerciales en una misma zona de estudio (mismo centro comercial) y que las caractersticas relacionadas con rea y relacin frente-fondo son las ms significativas, respecto a la variable valor. Determinar la ecuacin de modo que se pueda determinar el valor para un local con un rea de 80 m2 y una relacin frente-fondo de 2.
PRECIO VENTA (Y) 90000 80000 60000 80000 70000 60000 (X) 60 50 40 60 50 40 Z-2 Z 1 0 0 0 1 0 2 X
2
AREA
FRENTE FONDO (Z) 3 2 2 2 3 2
Entonces:
Y-60 N 1 2 3 4 5 6 SUMA
22
X-40 X 20 10 0 20 10 0 60
Y 30 20 0 20 10 0 80
XZ 20 0 0 0 10 0 30
XY 600 200 0 400 100 0 1300
YZ 30 0 0 0 10 0 40
400 100 0 400 100 0 1000
1 0 0 0 1 0 2
Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes Modulo II: Valuacin de Construcciones, setiembre 2001. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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Sustituyendo en el sistema de ecuaciones mltiples: A (N) + B ( X) + C ( Z) =Y
A ( X) + B ( X2) + C ( XY) = XY A ( Z) + B ( XZ) + C ( Z2) = ZY A (6) A (60) A (2) + B (60) + B (1000) + B (30) + C (2) + C (30) + C (2) = 80 = 1300 = 40
Resolviendo para el sistema de tres ecuaciones se tiene: A = 0.77 B = 1.23 C = 0.77 Y sustituyendo: Y-60 = 0.77 + 1.23 (X-40) + 0.77 (Z-2) Y = 60 + 0.77 + 1.23 (X) 49.2 + 0.77 (Z) 1.54 Y = 10.03 + 1.23 (X) + 0.77 (Z) Entonces para un rea de 80 m2 y relacin frente-fondo de 2 Y = 10.03 + 1.23 (80) + 0.77 (2), Y = 109.97 O sea que para esas caractersticas el valor del terreno debera ser 109.970.00 unidades. EJEMPLO Se tienen seis investigaciones de mercado de apartamentos dentro de un mismo condominio y las caractersticas relacionadas con rea de construccin y rea de terreno son las ms significativas, respecto a la variable valor. Derivar una ecuacin que permita determinar el valor para un condominio con un rea de construccin 120 m2 y 155 m2 de terreno.
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AVALUO URBANOS :
PRECIO VENTA (Y) 132000 135000 140000 140000 130000 135000
AREA CONSTRUCCION (X) 120 122 126 125 120 123
AREA TERRENO (Z) 150 150 155 155 145 145
Entonces:
N 1 2 3 4 5 6 SUMA Y 132000 135000 140000 140000 130000 135000 812000 X 120 122 126 125 120 123 736 Z 150 150 155 155 145 145 900 X2 14400 14884 15876 15625 14400 15129 90314 Z2 22500 22500 24025 24025 21025 21025 135100 XZ 18000 18300 19530 19375 17400 17835 110440 XY 15840000 16470000 17640000 17500000 15600000 16605000 99655000 YZ 19800000 20250000 21700000 21700000 18850000 19575000 121875000
Sustituyendo en el sistema de ecuaciones mltiples: A (N) + B ( X) + C ( Z) = Y A ( X) + B ( X2) + C ( XZ) = XY A ( Z) + B ( XZ) + C ( Z2) = ZY A (6) A (736) A (900) + B (736) + B (90314) + C (900) = 812000
+ C (110440) = 99655000
+ B (110440) + C (135100) = 121875000
Resolviendo para el sistema de tres ecuaciones se tiene: A = -57543,5 B = 1282,61 C = 236,96 Y sustituyendo: Y = A + B (X) + C (Z) Y = -57543,5 + 1282,61 (X) + 236,96 (Z)
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AVALUO URBANOS :
3.3.5 PROCESO DE HOMOLOGACIN La homologacin es aquel proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos o ms bienes que por sus caractersticas son parecidos pero no idnticos, para que con base en los datos de mercado, obtenidos respecto a uno de ellos (comparables), pueda llegar una conclusin respecto al valor del bien analizado (sujeto). Recordemos adems que el SUJETO es el trmino que se emplear para identificar el bien en estudio, para el que se realiza el dictamen valuatorio por el mtodo de mercado, mismo que se someter a comparaciones diversas con otros bienes. Asimismo el trmino COMPARABLES se emplear para identificar a los bienes que servirn de base para llegar a una conclusin en relacin al probable valor de mercado de un bien, a travs de un proceso de homologacin, y en ocasiones de una regresin mltiple o regresin lineal. Normalmente se agrupan en bases de datos que contienen informacin diversa en relacin a ellos. Es necesario tener claro que la homologacin se puede llevar a cabo siempre y cuando exista cierto grado de homogeneidad entre los bienes en estudio (caractersticas similares, ya sea en su aspecto fsico, nivel socioeconmico, uso predominante, etc.). 3.3.5.1 FACTORES DE HOMOLOGACIN Como resultado del proceso de homologacin, se generar el FACTOR DE HAMOLOGACION que es la cifra numrica que establece el grado de diferencia expresado en fraccin decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo gnero en base a sus caractersticas particulares, para hacerlos comparables entre s, de tal forma que la informacin obtenida respecto a uno de ellos (comparable) sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). En el caso de terrenos (sin construccin) el factor de homologacin se basa en el mtodo de Lao-Tse donde tenemos: FHt = [(Fs/Fc) x (Lc/Ls) x (Pc/Ps) x (Ac/As)0.5 ](1/6) FHt Fc Ls Ps As Donde: =Factor de homologacin de terreno =Frente lote comparable =Fondo lote sujeto =Permetro lote sujeto =Area lote sujeto Fs Lc Pc Ac =Frente de lote sujeto =Fondo lote comparable =Permetro lote comparable =Area lote compable
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AVALUO URBANOS :
Por otro lado, es usual que los valores de mercado que se obtienen para el conjunto terreno y construccin corresponde a un valor total, por lo que hay que tener presente que por lo general la relacin de valores entre terreno y construccin para viviendas urbanas es una relacin de 1 a 4, o sea que del valor total un 25% corresponde al terreno y un 75% a la construccin. Sin embargo pueden presentarse otras relaciones como 20% terreno y 80% construccin. Entre los principales factores de homologacin para construcciones encontramos: A- Factor de Homologacin por edad FHedad = PVT + { [(VUTs)1.4 (es) 1.4] / [(VUTc)1.4 (ec) 1.4] } x PVC
Donde: VUTs = Vida til total del sujeto VUTc = Vida til total del comparable es = Edad del sujeto ec = Edad del comparable PVT = Porcentaje Valor de terreno PVC = Porcentaje valor de construccin
B- Factor de Homologacin por CUS: El Coeficiente del uso del suelo es la relacin entre el rea de construccin y el rea del terreno. FHcus = PVT (CUSc /CUSs) + PVC Donde: CUSs =Coeficiente de uso del suelo del sujeto CUSc =Coeficiente de uso del suelo del comparable C- Factor de Homologacin por terreno (con construccin) FHt = PVT x [(Fs/Fc) x (Lc/Ls) x (Pc/Ps) x (Ac/As)0.5 ](1/6) + PVC D- Factor de Homologacin por superficie de construccin: FHsc = PVT + (SCs /SCc) x PVC Donde: SCs = Superficie construida del sujeto SCc = Superficie construida del comparable
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AVALUO URBANOS :
E- Factor de Homologacin por estado de conservacin FHes = PVT + (FDs /FDc) x PVC , con FD = [ 1- (e/VUT)1.4 ] x Q
Donde: e = edad VUT = Vida til total Q = Factor por estado de conservacin FDs = Factor de depreciacin del sujeto FDc = Factor de depreciacin del comparable ESTADO Nuevo Bueno Medio Regular Reparaciones sencillas Reparaciones medias Reparaciones importantes Daos graves En desecho Inservibles CALIFICACIN 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 FACTOR Q 1.000 0.9968 0.9748 0.9191 0.8190 0.6680 0.4740 0.2480 0.1350 0.0000
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AVALUO URBANOS : EJEMPLO DE HOMOLOGACION EJEMPLO 1. DETALLE Ubicacin Tipo inmueble Tipo zona Area terreno (m2) Frente lote (m) Fondo lote (m) Permetro (m) Area construccin (m2) Edad (aos) Vida util total (aos) CUS Conservacin Q Factor de depreciacin Fecha Valor total (colones) M. Unitario Total /u.c. Condiciones de Venta Referente Telfono SUJETO Urb. Real No. 807 Vivienda Habitacional Medio 130.60 7.35 17.77 50.24 136.00 2 60 1.0413 bueno 0.9968 0.9883 DICIEMBRE 01 ? ? Avalo 1 Urb. Real No. 335 Vivienda Habitacional Medio 129.50 7.00 18.50 51.00 132.00 4 60 1.0193 bueno 0.9968 0.9743 OCTUBRE 2001 17,500,000.00 132,575.76 Oferta
PRINCIPIOS METODOLOGICOS COMPARABLES 2 Urb, Real No. 184 Vivienda Habitacional Medio 176.00 8.00 22.00 60.00 140.00 3 60 0.7955 Bueno 0.9968 0.9818 SETIEMBRE 2001 18,000,000.00 128,571.43 Oferta 3 Urb. Real No. 166 Vivienda Habitacional Medio 116.00 6.50 17.85 48.69 130.00 0 60 1.1207 Nueva 1.0000 1.0000 NOVIEMBRE 2001 17,000,000.00 130,769.23 Oferta
PORCENTAJE DE VALOR Construccin= 80.0%
Terreno= 20.0% FACTORES PARCIALES DE HOMOLOGACIN 1 2 3 1.0034 1.0158 1.0012 1.0115 1.0053 0.9932 1.0242 0.9771 1.0369 1.0115 1.0053 0.9906 0.9958 0.9528 1.0152 1.0469 138,799.64 132,429.37 132,430.00 18,010,480.00 18,010,500.00 0.9558 122,882.31 1.0370 135,606.17
COMPARABLE Terreno Edad Superficie construida Estado de conservacin CUS FACTOR GLOBAL VALOR/ m2 HOMOLOGADO VALOR PROMEDIO/ m HOMOLOGADO VALOR/ m RECOMENDADO VALOR TOTAL HOMOLOGADO VALOR DE MERCADO RECOMENDADO
2 2
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AVALUO URBANOS :
3.4 ENFOQUE DE INGRESO El enfoque de Ingresos se basa en la estimacin del valor por medio del anlisis del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien y usualmente es medido por medio de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos o renta. 3.4.1 METODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS Es un mtodo basado en el ENFOQUE DE INGRESOS, cuyo principio es la estimacin del valor por medio del anlisis del valor presente de los posible ingresos o beneficios futuros de un bien (o de su posesin); y usualmente es medido mediante la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos o rentas. En ese sentido desde el punto de vista financiero, se puede estimar el valor de un inmueble analizndolo como una alternativa de inversin capaz de generar una renta. No obstante para aplicar este mtodo es necesario conocer de algunas definiciones bsicas de economa y finanzas. En algn momento hemos escuchado que El dinero hace dinero. Eso es una afirmacin muy cierta ya que si en efecto se invierte dinero hoy (en una institucin financiera estable), maana con seguridad se tendr ms dinero acumulado que el se haba invertido originalmente. Ese cambio en la cantidad de dinero durante un perodo dado de tiempo es lo que se llama VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO y constituye uno de los conceptos ms importante de la ingeniera econmica. 3.4.1.1 INTERES La manifestacin del valor del dinero en el tiempo se llama INTERES y es una medida del incremento entre la suma original (ya sea tomada en prstamo o invertida), y el monto final pagado o acumulado, entonces: INTERES = CANTIDAD TOTAL ACUMULADA INVERSIN ORIGINAL Asimismo, si se pidi dinero prestado en un tiempo pasado, el inters ser INTERES = CANTIDAD PRESENTE PAGADA PRESTAMO ORIGINAL El prstamo o la inversin original es lo que se llama PRINCIPAL.
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AVALUO URBANOS :
3.4.1.2 TASA DE INTERES Cuando el inters se expresa como un porcentaje de la cantidad original por unidad de tiempo, el resultado es TASA DE INTERES, entonces:
Tasa de inters = (inters acumulado por unidad de tiempo / cantidad original) x 100
El perodo de tiempo que ms comnmente se utiliza para expresar la tasa de inters es el ao. EJEMPLO: Una empresa invirti $100.000,00 el 1 de enero, y exactamente un ao ms tarde retir un total de $106.000,00. Calcular la tasa de inters. Inters = 106.000 100.000 = $ 6.000 Tasa inters porcentual = 6.000 / ao / 100.000 x 100 = 6% anual.
3.4.1.3 INTERES SIMPLE Y COMPUESTO El inters simple se calcula utilizando nicamente el principal e ignorado cualquier inters que hubiera podido acumularse en perodos de inters anteriores. Inters = (principal) ( tasa de inters) (nmero de periodos) Inters = P x i x t EJEMPLO: inters simple: Si se solicita un crdito de $ 1000 durante 3 aos a un inters simple del 6% anual, Cunto dinero se pagar al final de los 3 aos? Inters por ao = 1000 (0.06) = $60 Inters total = 1000 (3) (0.06) = $ 180 Entonces la cantidad adeudada al final de los 3 aos es 1000 + 180 = $ 1180,00
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AVALUO URBANOS :
Por su parte el inters compuesto es el correspondiente a un perodo al calculado en un perodo de inters, ms la cantidad total de intereses acumulados en perodos anteriores. En este caso aplica el inters sobre inters, o sea se refleja el valor del dinero en el tiempo. EJEMPLO: inters compuesto: Si se solicita un crdito de $ 1000 durante 3 aos a un inters del 6% anual. Calcular la cantidad adeudada despus de un perodo de 3 aos. Inters, ao 1 = 1000 (0.06) = $60 Cantidad adeudada al final del ao1 = 1000 + 60 = $1060,00 Inters, ao 2 = 1060 (0.06) = $63.60 Cantidad adeudada al final del ao 2 = 1060 + 63.60 = $1123,60 Inters, ao 3 = 1123,60 (0.06) = $67,42 Cantidad adeudada al final del ao1 = 1123,60 + 67,42 = $1191,02 3.4.1.4 DIAGRAMA DE FLUJO Toda persona o empresa tiene entradas de dinero (ingresos) y desembolso de dinero (egresos) que ocurren el un tiempo dado. Las entradas y salidas de dinero en un intervalo de tiempo constituye el FLUJO DE CAJA, donde usualmente los flujos positivos constituyen las entradas y los negativos los desembolsos. El diagrama de flujo es simplemente una representacin grfica de los flujos de caja dibujados a una escala de tiempo. Sobre el eje x (tiempo) se colocarn flechas que representan ingresos (direccin vertical y punta hacia arriba) y egresos (vertical punta hacia abajo).
Ingresos
0 Egresos
3.4.5 TASA PASIVA Es la tasa que los bancos pagan a sus clientes, y depende del plazo y del monto invertido. Informacin oficial de dicha tasa se puede encontrar en la pgina web del Banco Central de Costa Rica (www.bccr.fi.cr).
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AVALUO URBANOS :
3.4.1.6 TASA ACTIVA Es la tasa que las instituciones financieras cobran a sus clientes, y depende del tipo de crdito que se otorgue. Por ejemplo el Banco de Costa Rica en su pagina web www.bcr.fi.cr establece tasas diferentes cuando sus crditos son personales, residenciales, sobregiros, o de tarjeta, y tambin si es en dlares o colones.
3.4.1.7 TASA NOMINAL Es la tasa sin capitalizar. La tasa de inters nominal anual se define como la tasa del inters del perodo multiplicada por el nmero de perodos anuales, por ejemplo una tasa de inters de 1.5% mensual, puede expresarse como una tasa nominal del 18% anual (1.5 x 12 = 18). Evidentemente esta tasa ignora el valor del dinero en el tiempo.
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AVALUO URBANOS :
3.4.1.8 TASA EFECTIVA Cuando el valor del dinero en el tiempo se tiene en cuenta en el clculo de tasas de inters anuales a partir de tasas de inters peridicas, la tasa anual toma el nombre de tasa de inters efectiva. En otras palabras la tasa efectiva resulta de capitalizar la tasa nominal, y depende de los perodos de capitalizacin (diaria, semanal, mensual, semestral, anual, etc.) TE = [(1 + TN / n)n 1] x 100 Donde TE = tasa efectiva TN = tasa nominal n = nmero de perodos EJEMPLO: Obtener la tasa efectiva a partir de una tasa nominal 36% anual, capitalizado mensualmente. TN = 36% n = 12 Entonces: EJEMPLO: Obtener la tasa efectiva del 36% anual, capitalizado semanalmente. TN = 36% n = 52 Entonces:
TE = [(1 + 0.36 / 12)12 1] x 100 TE = 42.58% anual
TE = [(1 + 0.36 / 52)52 1] x 100 TE = 43.16% anual
3.4.1.9 TASA INFLACIONARIA La tasa inflacionaria es la tendencia generalizada que se tiene en la prdida adquisitiva. Se genera a partir de los ndices de Precios al Consumidor (IPC). El ndice de precios al consumidor se obtiene del consumo familiar, donde se pondera con los productos y servicios de la canasta bsica. En la pagina web del Banco Central de Costa Rica se pueden encontrar los IPC para nuestro pas, para un perodo de 1995 al 2001.
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AVALUO URBANOS :
Por medio de los ndices se pueden realizar actualizaciones de precios, para ellos se requiere saber el valor del bien al momento de su adquisicin. Luego se establece un factor de valor anterior (IPC actual / IPC anterior), y se multiplica por el precio de adquisicin, para obtener el Valor Actualizado. Sin embargo hay que recordar que los ndices de precio al consumidor se obtiene a partir de ponderaciones de productos, que podran no tener relacin con el bien analizado.
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AVALUO URBANOS :
3.4.1.10 TASA REAL La tasa real representa la tasa a la cual la moneda presente se transformar en moneda futura equivalente con el mismo poder de compra. La utilidad de esta tasa de inters es apropiada cuando se calcula el valor presente de una cantidad, cuando los efectos de la inflacin deben tenerse en cuenta. Esta tasa representa la utilidad neta de una inversin de capital en una institucin financiera, o de un inversionista. TR = [(TE-TI)/(1+TI)] Donde, TR = Tasa real TE = Tasa efectiva TI = Tasa inflacionaria
3.4.1.11 TASA DE CAPITALIZACIN Para Oscar Borrero23 la relacin entre la renta que produce un inmueble y el valor del mismo es lo que denomina Tasa de Capitalizacin. Por su parte Ricardo Castrilln24 establece que la Tasa de Capitacin es la relacin entre el ingreso neto anual y el valor de la propiedad en condiciones de mercado normales. Por lo tanto la Tasa de Capitalizacin es una relacin que expresa el potencial de ingreso que existe entre los ingresos generados (en un tiempo o llevados a infinito) y el valor comercial de ese mismo inmueble. TC = INA / VM Donde, INA: ingreso neto anual VM: Valor de mercado Para Castrilln los mtodos para estimar la tasa de capitalizacin se pueden agrupar en tres categoras:
23 24
Borrero, Oscar. Avalos de Inmuebles y Garantas. 2000 Castrilln, Ricardo. Mtodo de la Renta. 2000 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
Extradas del mercado Se basa en el hecho de que existe un mercado perfecto en el cual existen transacciones suficientes de las cuales se puede obtener fcilmente una muestra estudiando la frmula supraindicada. Construidas: cuando no existe informacin confiable del mercado, la tasa de capitalizacin se obtiene mediante la modelacin de escenarios que incluyen variables diversas. Estudio de anlisis de Inversin: Es cuando se realizan estudio en bolsas de valores, bancos de inversin, etc., donde analizan el comportamiento histrico de la rentabilidad inmobiliaria frente a inversiones realizadas en otros sectores.
La tasa de capitalizacin es una tasa de descuento que desde otro ngulo debe considerar la tasa que el potencial inversionista exige como rentabilidad de un negocio (en este caso el inmobiliario). En algunos pases las instituciones financieras establecen rangos para las tasas de capitalizacin dependiendo de la actividad o caractersticas del inmueble, dentro de esos rangos la seleccin de la tasa depender de: Tasas Altas: se utilizan para edificaciones con alto grado de deterioro, inmuebles con altos grado de rotacin en su ocupacin, inmuebles con usos muy especficos, inmuebles mal ubicados, etc. Tasa Bajas: inmueble con buen estado de conservacin, ubicaciones adecuadas, inquilinos estables, adaptabilidad del inmueble, depreciacin lenta.
Entre los mtodos para estimar de la Tasa de capitalizacin tenemos: A- Mtodo de Banda de Inversin aplicada a los componentes de capital y deuda: TC = (M x Rm ) + ( E x Re) Donde, M : Proporcin del crdito con relacin al valor total expresado en porcentaje Rm : Relacin entre el pago total en un ao entre el total de la deuda E : Proporcin del capital en relacin al valor total expresado en porcentaje Re : Relacin entre de capital de un ao y el capital total invertido
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B- Mtodo de Banda de Inversin aplicada a los componentes de terreno y mejoras: TC = (L x Rl ) + ( B x Rb) Donde, L : Valor del inmueble como proporcin del valor total del inmueble Rl : Tasa de capitalizacin atribuible al terreno nicamente B : Valor de edificacin o mejoras en proporcin al valor total del inmueble Rb : Tasa de capitalizacin atribuible a las edificaciones C- Mtodo cubrimiento de la deuda: TC = (INA / Im) x Rm X M Donde, INA : Ingreso Neto anual Im : Servicio anual a la deuda (incluye intereses al capital) M : Valor de edificacin o mejoras en proporcin al valor total del inmueble Rm : Tasa de capitalizacin atribuible al terreno nicamente
3.4.1.12 INGRESOS BRUTOS (IB) Son todos los ingresos que se reciben o acumulan durante un tiempo especfico. En renta este tiempo especfico es casi invariable que un mes. En terrenos los ingresos brutos mensuales estarn en funcin entre otras cosas de: Ubicacin Uso Topografa Forma del terreno Equipamientos y servicios
3.4.1.13 DEDUCCIONES (D) Usualmente las deducciones que se generan en un inmueble tienen relacin con Impuesto sobre la renta Impuesto de bienes inmuebles Patentes Gastos de mantenimiento Gastos de Administracin (agua, luz, limpieza, vigilancia, etc.) Seguros
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AVALUO URBANOS :
3.4.1.14 INGRESOS NETOS (IN) Al aplicar las deducciones a los ingresos brutos, se obtiene consecuentemente los ingresos netos. INM = IBM D, o tambin INM = IBM (1 - %D) 3.4.1.14 VALOR DE CAPITALIZACIN Una forma de obtener el Valor de Capitalizacin es dividir la Renta Neta Anual (RNA) o Ingreso Neto Anual (INA) entre la tasa de capitalizacin (TC) o sea: VC = RNA /TC
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AVALUO URBANOS :
EJEMPLO:25 Realizar la valoracin de una vivienda nueva mediante el mtodo de capitalizacin de rentas, si se tiene la siguiente informacin: Area de terreno: Area de construccin: 130.06 132.50
El avalo va costo indic que los valores por metro cuadrado para terreno y construccin son: Terreno: Construccin 25.000 / m2 90.000 / m2
La vivienda es nueva y se tienen referencias que permiten estimar que el alquiler mensual puede ser de 170.000,00. Se calcula que en promedio el tiempo que permanecer sin alquilar ser de un mes al ao (porcentaje de vacos). La institucin financiera ha recomendado una tasa de capitalizacin de 9.62% Las deducciones o sea los egresos producto de pago de servicios pblicos, municipales, seguros, etc., se estiman en un 27.462 % de los ingresos (ver cuadro de clculo de deducciones). Respuesta: PASO 1: Se debe realizar un estudio de rentas para viviendas similares para asegurar que el monto de arriendo es adecuado. Dicho estudio no es ms que un anlisis de mercado mediante el cual se pretende establecer para residencias similares, cual sera una renta razonable. Cabe recordar que cualquier alquiler que evidentemente este por debajo o por encima del promedio razonable no debera considerarse en el estudio.
25
Laurent, Robert. Trabajo final de curso Valoracin de inmuebles urbanos, octubre 2000. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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AVALUO URBANOS :
PASO 2: Clculo de deducciones

DETERMINACION DE DEDUCCIONES CONCEPTO Administracin Servicios Municipales Agua y Alcantarillado Mantenimiento Vacos (1 mes por ao) Seguros (0.3% de valor) Impuesto Bienes Inmuebles Total deducciones Impuesto sobre Bienes Inmuebles Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Valor fiscal Porcentaje de Valor Fiscal Tarifa anual Tarifa mensual % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Alcantarillado y Agua potable Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Tarifa de Alcantarillado mensual Tarifa bsica de Agua Potable Total mensual % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Mantenimiento Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Presupuesto de mantenimiento anual Gasto de mantenimiento mensual % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Servicios Municipales Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Tarifa de recoleccin de basura anual Tarifa de recoleccin de basura mensual Limpieza de calle por metro de frente Tarifa anual de limpieza de frente (8 m) Tarifa mensual de limpieza de frente (8m) Total de servicios municipales % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales Administracin Ingresos Brutos Mensuales (IBM) Administracin % respecto a los Ingresos Brutos Mensuales % 5.00 0.63 0.61 9.80 8.33 1.36 1.72 27.46 170,000.00 14,060,840.00 0.25% 35,152.10 2,929.34 1.72 170,000.00 320.00 717.60 1,037.60 0.61 170,000.00 200,000.00 16,666.67 9.80 170,000.00 8,380.00 698.33 570.00 4,560.00 380.00 1,078.33 0.63 170,000.00 8,500.00 5.00
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PASO 3: Clculo de la Tasa de Capitalizacin: como se haba indicado la tasa de capitalizacin depende de tres factores: la Tasa Real (TR), la Tasa de Depreciacin (TD) y el factor de riesgo (FR). TC = (TR + TC) FR TASA REAL: En este ejemplo para calcular la Tasa Real se tom la tasa bsica pasiva calculada por el Banco Central de Costa Rica de los aos 1994 hasta el 2000. De igual forma se hizo con el Indice de Precios al Consumidor (IPC). Con ambos datos se calcul la Tasa Real, cuyo promedio fue de 7.56% como se muestra en el cuadro adjunto:
AO 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 PROMEDIO PERIODO 1994-2000 T.B.P. % IPC % 24.38 19.85 31.28 22.56 23.95 13.89 20.66 11.20 20.41 12.36 21.77 10.11 17.34 9.77 TR % 3.78 7.11 8.84 8.50 7.17 10.59 6.90 7.56
TASA DE DEPRECIACIN: La Vida Util Remanente (VUR) es la relacin entre el Valor Neto de Reposicin y el Valor de Reposicin Nuevo (VRN), por la Vida Util Total (VUT), o sea: VUR = VUT x VNR / VRN Dado que la edad es cero (vivienda nueva), la vida til remanente es directamente la Vida Util Total (58.08) que se calcul como sigue:
CLAVE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 CONCEPTO Cimentacin, vigas, columnas Paredes Contrapiso Entrepiso Pisos y rodapis Repellos, pintura y acabados Cielos y aleros Techos y pluviales Instalacin potable y negras Instalacin elctrica Puertas y muebles Ventanera Verjas Obras externas % 11.25 9.64 3.19 14.69 11.27 4.86 6.38 11.34 7.93 1.62 7.54 2.32 0.72 7.25 VU 100 60 100 100 50 25 20 40 35 25 30 30 25 50 VIDA UTIL Ponderacin 12.09 6.22 3.43 15.79 6.06 1.31 1.37 4.87 2.98 0.44 2.43 0.75 0.19 0.16 58.08
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Por lo tanto la tasa de depreciacin es: TD = 100% / 58.08 TD = 1.72 % Sin embargo, como la tierra no se deprecia se debe ponderar la tasa de depreciacin con respecto a los valores porcentuales de terreno y construccin, entonces: INMUEBLE Construccin Terreno TOTAL VALOR 11.925.000,00 3.251.500,00 15.176.500,00 % 78,58 21,42 100,00 TD % 0 1.7218 TD. Pond. % 1.35 0
FACTOR DE RIESGO: En Costa Rica la mayora de entes financieros estiman un factor de riesgo de un 8% para viviendas de clase media. Entonces para el clculo de la Tasa de Capitalizacin se tiene: TC = (TR + TD ) x FR TC = (7.56% + 1.35 %) x 1.08 TC = 9.62% PASO 4 Clculo de ingresos netos Los ingresos netos corresponde a la resta de los ingresos brutos menos las deducciones: IBM = 170.000,00, y por lo tanto el IBA = 2.040.000,00 Deducciones = 27,46% Deducciones anuales = 560.184,00 INA = 2.040.000,00 560.184,00 = 1.479.816,00 PASO 6 Clculo del Valor de Capitalizacin VC = INA / TC VC = 1.479.816,00 / 9,62 VC = 15.382.702,70
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3.4.2 AVALUOS RESIDUALES El avalo residual es un mtodo que pretende dar mximo valor a un terreno a partir del mejor uso que podra explotarse en ese inmueble. En algunos casos este mtodo se usa cuando no existe un mercado activo, sin embargo, la principal aplicacin del mtodo lo encontramos ligado a estudios de factibilidad de inversin, donde con el adecuado suministro de la informacin financiera bsica de un posible proyecto es posible recomendar cual es el mximo valor que podra pagarse por la tierra. Para la aplicacin del mtodo es necesario: 26 Analizar si el uso propuesto es la mejor alternativa de inversin (Observar viabilidad tcnica, financiera y legal) Conocer el valor de mercado de los productos que generar el proyecto (viviendas, locales comerciales, lotes, etc.) Estimar el tiempo de absorcin del proyecto (perodo de venta) Conocer costo directos e indirectos Establecer la tasas financieras Determinar la utilidad mnima que debera generar el proyecto.
3.4.2.1 CONCEPTOS ADICIONALES Se pretende que a partir de la viabilidad de una alternativa propuesta, se pueda estimar cual es el mximo valor que tendr la tierra (debido a la influencia del proyecto). En ese sentido, se requieren de herramientas que nos permitan determinar si el proyecto a desarrollar ser una inversin rentable y viable. Una de dichas herramientas es el Valor Actual Neto (VAN). Valor Actual Neto (VAN): es el valor monetario que resulta de restar a la suma de los flujos de caja o entradas futuras descontadas del proyecto, la inversin inicial. VAN = j=1nFNEj(1+i)-j Io
26
Morales, Alfonso. Curso Valuacin de terrenos. 1999. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
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Donde, = Inversin Inicial realizada en el momento cero. Io i = tasa de inters (tasa de descuento) FNEj = Flujo neto efectivo del perodo j-simo Puesto que el VAN es siempre menor que el valor futuro de un desembolso o entrada cuando la tasa de inters es mayor a cero, la cantidad del valor presente neto se conoce como flujo de caja descontado. Asimismo, la tasa de inters utilizada en los clculos de valor presente neto se le llama tasa de descuento. Sin el VAN <0 indica una prdida neta a cierta tasa y si VAN>0 implica una ganancia neta mayor que la tasa establecida. La otra herramienta en es la: Tasa Interna de Retorno (TIR): es la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero o tambin, la tasa que iguala la suma de los flujos o entradas descontadas con la inversin inicial del proyecto o con el valor presente de los desembolsos netos. La tasa de retorno sobre la inversin, que es precisamente el TIR, no es, ni ms ni menos, que la tasa de inters promedio anual sobre el saldo no recuperado de la inversin o el valor presente de los desembolsos: TIR = j=1nFNEj(1+i)-j Io = 0 Los criterios de evaluacin son sencillos y se resumen como sigue: Si el VAN >= 0, se acepta el proyecto Si el VAN < 0, se rechaza el proyecto Si el TIR >= i, se acepta el proyecto Si el TIR < i, se rechaza el proyecto Ejemplo: Un gerente de una empresa de topografa presenta a la junta directiva una proyeccin muy cuidadosa de los beneficios o flujos de caja netos adicionales que obtendr su empresa durante los prximos aos, si se adquiere un software para clculo y cuyo valor es de 80.000 UM. Analice los resultados y tome la decisin de invertir o no en el programa, si se sabe que la tasa de costo del capital es de un 15%. AO 0 1 2 3 MONTO -80.000 (inversin) 20.000 (beneficios) 25.000(beneficios) 25.000(beneficios) AO 4 5 6 MONTO 30.000(beneficios) 35.000(beneficios) 40.000(beneficios)
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AVALUO URBANOS :
Diagrama de flujo:
20 25 25 30 35 40
Solucin: VAN = 20.000 (1.15) -1 + 25.000 (1.15) -2 + 25.000(1.15) -3 + 30.000(1.15) 4 + 35.000 (1.15) 5 + 40.000 (1.15) 6 80.000 = VAN = 24579,69 TIR = 20.000 (1 + i) -1 + 25.000 (1 + i) -2 + 25.000(1 +i) -3 + 30.000(1 + i) 4 + 35.000 (1 + i) 5 + 40.000 (1 + i) 6 80.000 = 0 Como se puede observar, se debe encontrar el cero de un polinomio de sexto grado, o lo que es lo mismo, debe encontrarse las races de una ecuacin de sexto grado, tarea muy difcil, si no se hace por prueba y error o aproximaciones sucesivas. De ah la necesidad de utilizar programas o calculadores cientficas o financieras: TIR = 24,54% Que decisin tomar? VAN = 24579,69 >=0 Se acepta, porque en dinero de hoy, con el mismo poder de adquisicin de lo que se invierte, el proyecto aportar o dejar a la empresa 24.779,69 UM TIR = 24,54% >= 15% Se acepta, porque los 80.000 UM invertidos reditan a la empresa un 24,54% mientras que tiene un costo del 15%. Qu sucede si el valor del programa fuese 150.000 UM, y la tasa y los ingresos permanecen iguales?
-80
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AVALUO URBANOS :
EJEMPLO: Obtener el valor residual de un terreno de 34.450 m2, susceptible de urbanizar ya que se dispone de facilidades y permisos preliminares para ello. Se ha estimado que se pueden obtener 200 lotes con un rea promedio de 100m2 (10mx20m). Una investigacin de mercado indica que los lotes de tamao similar en la zona tienen un precio de venta de 600,00 UM / m2. Por otro lado el programa de comercializacin considera la venta de lotes del mes 8 al mes 12. Se considera que el crdito necesario para desarrollar el proyecto debe ser al menos un 10% adicional al presupuesto de la urbanizacin. El programa de la obra indica que para desarrollar el proyecto se necesitarn 10 meses, y el presupuesto se calcula en 150 UM / m2 (del rea vendible) Los permisos del proyecto se estiman en un 2% del presupuesto del proyecto a pagar en el mes cero y los gastos administrativos en un 5% del mismo presupuesto (distribuidos durante todo el perodo). Se pretende pagar el crdito en los meses 11 y 12, y los gastos de formalizacin del crdito son de un 3% de monto prestado por la entidad financiera, los cuales se pagarn en el mes cero. La supervisin (fiscalizacin) del crdito se ha fijado en un 2% del crdito, durante el perodo que dura la construccin de la obra (10 meses). La tasa pasiva es de un 24% anual, la tasa de crdito de un 3.5% mensual, y para las ventas y publicidad del proyecto se piensa invertir un 5% del precio de venta. La utilidad proyectada es de un 20%. RESOLUCIN: DATOS AREA VENDIBLE PRECIO DE VENTA PRESUPUESTO DE OBRA (20.000 m2 x 150 UM) MONTO DE CREDITO SOLICITADO (10% adicional) DURACIN EJECUCIN DE LA OBRA DURACIN DEL PROYECTO PERMISOS GASTOS ADMINISTRATIVOS COMERCIALIZACION VENTAS Y PUBLICIDAD COMISIONES DE CREDITO COMISION DE SUPERVISION TASA CREDITO TASA PASIVA UTILIDAD 20.000 m2 600 UM/ m2 3.000.000,00 UM 3.300.000,00 UM 10 meses 12 meses 2 % presupuesto 5 % presupuesto De mes 8 a 12 6 % precio de venta 3 % crdito 2 % crdito 3.5 % mensual 24 % anual 20 % anual
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AVALUO URBANOS :
A- INGRESOS (miles de UM) Crdito = 3.300 UM/ 10 meses = 330,00 UM / mes (durante 10 meses) Venta = 20.000 m2 x 600 UM / m2 = 3.000.000 (miles UM) / 5 meses Ingreso mensual por venta = 2400 UM/ mes (del mes 8 al 12) B- EGRESOS (miles de UM) Costo de la obra (presupuesto) / 10 3.000 / 10 = Permisos (2% del presupuesto) mes cero 3.000 x 2% = Gastos Administrativos (5% presupuesto) 3.000 x 5%/ 12 = Crdito solicitado (presupuesto + 10%) Comisin del crdito (3% crdito) mes 0 3.300 X 3% = Fiscalizacin del crdito (2% crdito) 3.300 x 2 %/ 10 = Pago del crdito (meses 11 y 12) 3.300 / 2 = Ventas y publicidad (5% precio venta / 12) 12.000 x 5% / 12 = Tiempo de uso del crdito Base para inters mensual 3.300 / 10 = Tasa crdito (paga mes vencido) Mes 0 Mes 1 = 0 Mes 2 = 330 x 1 x 3.5% = 11.55 Mes 3 = 330 x 2 x 3.5 %= 23.10 Mes 4 = 330 x 3 x 3.5 %= 34.65 Mes 5 = 330 x 4 x 3.5 %= 46.20 Mes 6 = 330 x 5 x 3.5 %= 57.75 300,00M 60 UM 12,50 UM 3.300,00 UM 99,00 UM 6.6 UM 1.650,00 UM 50,00 UM 10 meses 330,00 UM 3.5% mensual
Mes 7 = 330 x 6 x 3.5% = 69,30 Mes 8 = 330 x 7 x 3.5 %= 80,85 Mes 9 = 330 x 8 x 3.5 %= 92,40 Mes 10 = 330 x 9 x 3.5 %= 103,95 Mes 11= 330 x 10x 3.5 %= 115,50 Mes 12= 1650 x 3.5% = 57,75
PROGRAMA DE INGRESOS
CONCEPTO CREDITO BANCARIO VENTA SUMA CONCEPTO PERMISOS CONSTRUCCION COMISION FISCALIZACION GASTOS ADM. VENTA Y PUBLICIDAD PAGO CREDITO INTERESES SUMA
7
330,00
10
11
2400,00 2400,00
12
2400,00 2400,00
total
3300,00 12000,00 15300,00
330,00 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00
330,00 330,00 330,00 2400,00 2400,00 2400,00 2730,00 2730,00 2730,00
0,00
330,00 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00
330,00
PROGRAMA DE EGRESOS 0
60,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 99,00 6,60 12,50 50,00 0,00 159,00 6,60 12,50 50,00 11,55 6,60 12,50 50,00 23,10 6,60 12,50 50,00 34,65 6,60 12,50 50,00 46,20 6,60 12,50 50,00 57,75 6,60 12,50 50,00 69,30 438,40 6,60 12,50 50,00 80,85 449,95 6,60 12,50 50,00 92,40 461,50 6,60 12,50 50,00 103,95 473,05 12,50 50,00 1650,00 115,50 1828,00 12,50 50,00 1650,00 57,75 1770,25 300,00 300,00 300,00 300,00
10
11
12
total
60,00 3000,00 99,00 66,00 150,00 600,00 3300,00 693,00 7968,00
369,10 380,65 392,20 403,75 415,30 426,85
MES
FLUJO DE CAJA
0
-159,00
1
-39,10
2
-50,65
3
-62,20
4
-73,75
5
-85,30
6
-96,85
10
11
572,00
12
629,75
-108,40 2280,05 2268,50 2256,95
110
AVALUO URBANOS :
DIAGRAMA DE FLUJO
2280.05
2268.50
2256.9
10
572
11
Con la informacin anterior y considerando una tasa nominal de un 24% anual (2% mensual) se tiene: TIR = 44.27 VAN = 6.021,87 UM VALOR RESIDUAL = VAN Utilidad VALOR RESIDUAL = 6021,97 (12.000,00 x 20%) = 3.621,87 UM (miles) Entonces el valor residual por metro cuadrado es: Valor por metro cuadrado = 3.621.870,00 / 34,450 m2 = 105,13 UM / m2 RESPUESTA : valor mximo a pagar por el terreno es 105,20 UM/ m2 NOTA IMPORTANTE: El ejemplo anterior y el siguiente tiene nicamente fines didcticos, pues no es razonable que un proyecto constructivo tenga flujos de caja negativos ya que implicara no tener recursos para trabajar.
-108.40
-39.10
-50.65
-73.75
-85.30
-96.85
-62.20
-159
629.75
12
111
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO: Obtener el valor residual de un terreno urbano de 2500 m2 ubicados en el centro de la cuidad, si se estima que el mayor y mejor uso del terreno es la construccin de locales comerciales de una planta. DATOS AREA VENDIBLE PRECIO DE VENTA MONTO DE CREDITO SOLICITADO PRESUPUESTO DE OBRA DURACIN DE LA OBRA CONSTRUCTIVA DURACIN DEL PROYECTO PERMISOS GASTOS ADMINISTRATIVOS VENTAS Y PUBLICIDAD COMISIONES DE CREDITO COMISION DE SUPERVICION (Fiscalizacin) TASA CREDITO TASA PASIVA UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 2000 m2 6500 UM/ m2 3.300.000,00 UM 3.000.000,00 UM 12 meses 15 meses 1 % presupuesto 5 % presupuesto 6 % precio de venta 2 % crdito 1 % crdito 48 % anual 36 % anual 20 % anual
El programa de comercializacin que se propone es el siguiente: 20% del mes 1 al mes 5 20% del mes 6 al mes 10 60% del mes 10 al mes 15 Los gastos de formalizacin y permisos se pagan en el mes 0 Los gastos administrativos se distribuyen desde el mes 1 al mes 15 Ventas y publicidad del mes 1 al mes 15 Intereses a partir del mes siguiente del primer pago Pago del crdito del mes 13 al mes 15 Area vendible 2000 m2 RESOLUCIN A-INGRESOS (miles de UM) Crdito = 3.300 / 12 = 275,00 UM Venta = 2.000 m2 x 6.500 UM / m2 = 13.000 (miles UM) Segn el cuadro de comercializacin 20% del mes 01 al mes 05= 13.000 x 20% entre 5= 520 UM/mes 20% del mes 06 al mes 10= 13.000 x 20% entre 5= 520 UM/mes 60% del mes 10 al mes 15= 13.000 x 60% entre 6= 1.300 UM/mes
112
AVALUO URBANOS :
A- EGRESOS (miles de UM) Costo de la obra (presupuesto) / 12 3.000 / 12 = Permisos (1% del presupuesto) 3.000 x 1% = Gastos Administrativos (5% presupuesto) 150 / 15 = Crdito solicitado Comisin del crdito (2% crdito) Supervisin del crdito (1% crdito) 3.300 x 1% /12 Pago del crdito 3.300 / 3 = Ventas y publicidad (6% precio venta / 15) 780 / 15 = Tiempo de uso del crdito Base para clculo inters mensual 3.300 / 12 = Tasa crdito 48% anual
250,00M 30,0 UM 10,00 UM 3.300,00 UM 66,00 UM 2,75 UM 1.100,00 UM 52,00 UM 12 meses 275,00 UM 4% mensual
Mes 0 Mes 7 = 275 x 6 x 4% = 66,00 Mes 1 = 0 Mes 8 = 275 x 7 x 4% = 77,00 Mes 2 = 275 x 1 x 4% = 11,00 Mes 9 = 275 x 8 x 4% = 88,00 Mes 3 = 275 x 2 x 4% = 22,00 Mes 10 = 275 x 9 x 4% = 99,00 Mes 4 = 275 x 3 x 4% = 33,00 Mes 11 = 275 x 10 x 4% = 110 Mes 5 = 275 x 4 x 4% = 44,00 Mes 12 = 275 x 11 x 4% = 121,00 Mes 6 = 275 x 5 x 4% = 55,00 Mes 13 = 275 x 12 x 4% = 132,00 Mes 14 = 2200 x 4% = 88, y Mes 15= 1100 x 4% = 44
PROGRAMA DE INGRESOS
CONCEPTO CREDITO BANCARIO VENTA 40 % VENTA 60 % SUMA 0,00
1
275,00 520,00
2
275,00 520,00
3
275,00 520,00
4
275,00 520,00
5
275,00 520,00
6
275,00 520,00
7
275,00 520,00
8
275,00 520,00
9
275,00 520,00
10
11
12
13
14
15
275,00 275,00 275,00 520,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00 2095,00 1575,00 1575,00 1300,00 1300,00 1300,00
PROGRAMA DE EGRESOS
CONCEPTO PERMISOS CONSTRUCCION COMISION FISCALIZACIN GASTOS ADM. VENTA Y PUBLICIDAD PAGO CREDITO INTERESES SUMA
0
30,00
10
11
12
13
14
15
250,00 66,00 2,75 10,00 52,00 0,00 96,00 314,75
250,00 2,75 10,00 52,00 11,00 325,75
250,00 2,75 10,00 52,00 22,00 336,75
250,00 2,75 10,00 52,00 33,00 347,75
250,00 2,75 10,00 52,00 44,00 358,75
250,00 2,75 10,00 52,00 55,00 369,75
250,00 2,75 10,00 52,00 66,00 380,75
250,00 2,75 10,00 52,00 77,00 391,75
250,00 2,75 10,00 52,00 88,00 402,75
250,00 2,75 10,00 52,00 99,00 413,75
250,00 2,75 10,00 52,00 110,00 424,75
250,00 2,75 10,00 52,00
10,00 10,00 10,00 52,00 52,00 52,00 1100,00 1100,00 1100,00 121,00 132,00 88,00 44,00 435,75 1294,00 1250,00 1206,00
MES
FLUJO DE CAJA
0
-96,00
1
480,25
2
469,25
3
458,25
4
447,25
5
436,25
6
425,25
7
414,25
8
403,25
10
11
12
13
6,00
14
50,00
15
94,00
392,25 1681,25 1150,25 1139,25
113
AVALUO URBANOS :
DIAGRAMA DE FLUJO
1681.25
1150.25
480.25
469.25
458.25
447.25
436.25
425.25
414.25
403.25
392.25
1139.2
10
11
12
6.0
13
50.0
14
Como la tasa pasiva es de un 36% anual, la tasa mensual ser de un 3%. Adems la utilidad es de un 20% por lo tanto: Utilidad = 13.000,00 UM x 20% = 2600,00 Finalmente con los datos del diagrama de flujo se puede obtener el TIR y en VAN: TIR = 49.795 VAN = 6296,00 UM VALOR RESIDUAL = VAN Utilidad VALOR RESIDUAL = 6296,00 2600,00 = 3696,00 UM (miles) Entonces el valor residual por metro cuadrado es: Valor por metro cuadrado = 3.696.000,00 / 2.500 = 1.478,00 UM / m2 RESPUESTA : valor mximo a pagar por el terreno es 1.478,00 UM/ m2
-96
94.0
15
114
AVALUO URBANOS :
CAPITULO 4
PROPUESTA DE APLICACIN DEL FACTOR DE COMERCIALIZACION EN COSTA RICA27 4.1 INTRODUCCIN/RESUMEN Tradicionalmente se ha definido en factor de comercializacin como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Mercado entre el Valor del Costo del un mismo inmueble. FC = Valor de Mercado / Costo de Reproduccin28 Para personas de otras latitudes el tema ha desarrollar no es nuevo, sin embargo si miramos apenas seis aos atrs observamos que en nuestro pas exista una fuerte influencia de la corriente valuatoria que recomendaba un valor nico para un bien tasado, inclusive en la actualidad no todos los valuadores tiene claro las diferencias conceptuales entre los distintos enfoques de valoracin. Como se ha indicado, histricamente en Costa Rica la metodologa que se ms ha aplicado para la valoracin de bienes inmuebles se fundamenta principalmente en el Enfoque del Costo. No obstante, gracias al esfuerzo individual de algunos tasadores, as como tambin por la apertura de programas especializados en valuacin, se ha empezado a entender el carcter multivalor que puede tener un bien, especialmente al introducir el enfoque de mercado. Dado que la aplicacin de cada enfoque puede generar valores distintos, se propone una forma alternativa de aplicacin del factor de comercializacin, donde se recomienda extraer el valor del terreno, de forma que el resultado sea un dato ms tangible y relacionado con la utilidad constructiva, sin que la misma se diluya como parte del valor del terreno. 4.2 APLICACIN Y RESULTADO DE LOS ENFOQUES La aplicacin del enfoque de mercado o del costo esta directamente relacionado con el objetivo del avalo, por ejemplo si lo que se pretende es establecer el valor de reposicin de un bien (con fines legales, de seguro, etc.) lo recomendable sera aplicar el mtodo del Costo. Sin embargo, si la finalidad es conocer el posible monto de transaccin de un bien (compra-venta, hipoteca, etc.) lo ideal es aplicar algn mtodo del enfoque de mercado.
27 28
Laurent Robert, ponencia en I Congreso Nacional de Valuacin, noviembre 2004 Borrero Oscar, Avalos de inmuebles y garantas. (Bogot : Bhandar Editores Ltda. 2002) ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
115
AVALUO URBANOS :
Generalmente en condiciones normales el valor de mercado se encuentra por encima del valor del costo, sobre todo cuando el bien tasado se ubica en una zona con una deseabilidad alta. (efecto oferta-demanda) No obstante lo anterior, se pueden presentar condiciones en las el valor de mercado sea igual al valor del costo, e inclusive inferior. Para ilustrar lo indicado se tiene el caso de inversiones constructivas de muy alto costo en zonas marginales (inversiones fuera de contexto de lo que establece el entorno), de modo que si por alguna razn se debe poner en venta el bien, es posible que el precio que finalmente se pague por dicho inmueble este por debajo del costo de edificacin. Una limitante del mtodo del costo es que deja por fuera problemas de diseo arquitectnico, o el efecto de los gustos y preferencias, pues una construccin nueva y en buenas condiciones no permite depreciacin por edad o estado de conservacin, sin embargo puede presentar limitantes en el diseo (problemas en la dimensin de los espacios, ventilacin e iluminacin inadecuadas, etc.), o bien carecer de elementos que limiten su funcionalidad para un nivel socioeconmico especfico (Disponibilidad de cochera, nmero de habitaciones, dormitorio de servicio, etc.) 4.3 FACTOR DE COMERCIALIZACION Como se indic tradicionalmente se ha establecido el Factor de Comercializacin como la relacin entre el Valor de Mercado y el Costo de reproduccin, para un mismo bien, o sea: FC = Valor de Mercado / Costo de Reproduccin 29 4.3.1 Utilidad del Factor de Comercializacin El uso del factor de comercializacin es recomendable cuando se ha solicitado el valor de mercado para un inmueble y no se dispone de un mercado activo. Entonces mediante la homologacin con inmuebles similares en otras zonas se puede establecer para ellas un factor de comercializacin y extrapolarlo a la zona en estudio. De esa forma se podra estimar el valor de mercado a partir del clculo de valor va costo (que la mayora de tasadores domina) el cual se multiplicara por el Factor de Comercializacin. Por otro lado, cada vez ms instituciones y tasadores reconocen la necesidad de valorar los bienes reconociendo el efecto del mercado, sin embargo, no en pocas oportunidades se comete el yerro de querer aproximar a un valor de mercado
29
Borrero Oscar, Op.cit. ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
116
AVALUO URBANOS :
aplicando la metodologa del costo, mediante la asignacin de valores de reposicin excesivamente altos. Para evitar lo anterior, las mismas instituciones financieras podran establecer a partir de estudios Factores de Comercializacin mximos o mnimos, evitando de esa forma la desinformacin que generan el inflar los costos de construccin. Asimismo, algunas instituciones pretenden obtener informes conservadores solicitando a sus tasadores la aplicacin nica del mtodo del costo, sin embargo existen casos donde no necesariamente dicho mtodo estar por debajo de un enfoque de mercado. 4.3.2 Elementos que inciden en el factor de comercializacin: Por involucrar al valor de mercado, el factor de comercializacin cambia con el tiempo de acuerdo a diversas circunstancias, entre ellas:
Caractersticas de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda) Condiciones socio-polticas y econmicas del pas. Relacin del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, rea, acabados, etc.) Nivel socioeconmico Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanizacin, etc.) Ubicacin y disponibilidad de servicios Uso y explotacin del inmueble Liquidez del bien y riesgo
Asimismo, el factor de comercializacin puede ser: SUPERIOR A LA UNIDAD: Se observa en la mayora de los casos, dado que por lo general el valor de mercado es superior al costo de reposicin. Es lgico pensar que en condiciones normales un desarrollador vender una vivienda en un monto superior a lo que le cost construirla. IGUAL O MUY CERCANO A LA UNIDAD: Las razones pueden ser varias por ejemplo: - Una situacin de crisis donde el desarrollador requiere vender lo antes posible sacrificando parte o la totalidad de su ganancia. - Viviendas viejas o con diseos o usos muy particulares. - Esa situacin se puede observar tambin en las zonas rurales, donde las viviendas no son edificadas necesariamente con el fin de ponerlas en venta, sino que ms bien la mayora son construidas para satisfacer la necesidad de techo, y donde la relacin clienteconstructor es muy cercana. INFERIOR A LA UNIDAD: Se puede observar esa situacin en pocas de crisis que afecten el mercado inmobiliario. Tambin puede responder a
117
AVALUO URBANOS :
viviendas con diseos muy particular o bien que se salen de lo que indica el entorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en una zona marginal.
4.3.3 Propuesta de Factor de Comercializacin aplicable a Costa Rica: Empezaramos indicando que el factor de comercializacin es ampliamente aplicado en otros pases a inmuebles que presentan CONSTRUCCION. Sin embargo, es posible establecer un Factor de Comercializacin nicamente para un lote urbanizado? La respuesta es afirmativa si consideramos que:
FC lote urbanizado = Valor de Mercado del Lote / ( Valor en verde + Costo de urbanizarlo)
Si bien es posible calcular el monto necesario para urbanizar un lote en relacin con los costos generales necesarios para construir la urbanizacin, sera una prdida de tiempo pues por lo general lo que se busca es determinar el valor de mercado del lote para lo cual se ajusta sus caractersticas particulares respecto a un lote tipo. Asimismo, cabe recordar que dependiendo del enfoque el valor total del inmueble implica: VIA COSTO = Valor del terreno + Valor Neto Reposicin de la construccin o VIA MERCADO = Valor del conjunto (terreno + construccin) homologados En ambos casos el valor del terreno responde a un valor de mercado, de modo que lo razonable sera establecer un factor de comercializacin que considere nicamente la construccin, y que en trminos generales respondera a la utilidad del desarrollador, entonces:
FC construccin = (Valor de mercado del conjunto valor del lote) / Valor Neto de Reposicin
118
AVALUO URBANOS :
4.3.4 Ventajas del mtodo propuesto: Al separar el valor del terreno, es ms fcil entender el margen de utilidad que se est aplicando por parte del desarrollador, y por lo tanto se tiene un mejor juicio para establecer si es racional o especulativo. Asimismo, las entidades crediticias podran tener rangos mximos y mnimos de modo que les permitan a partir de avalos va costo (metodologa es bastante conocida en nuestro pas) revisar el resultado de valores de mercado reportado, sobre todo cuando la contribucin de valor del terreno es importante respecto al aporte de valor que ofrece la construccin. 4.3.5 Ejemplos: Ubicacin del inmueble: Urbanizacin Yaranaba, casa No. 50, El Carmen de Guadalupe. Terreno: Area: 113.83 m2 Caractersticas: corresponde a las del lote tipo de la zona Construccin: Area total 73.98 m2 Caractersticas y Distribucin: La vivienda presenta cochera, tres dormitorios, un bao completo, salacomedor, cocina, y pilas. La vivienda es prefabricada (columnas y baldosas), pisos en cermica y alfombra en dormitorios, cielos en fibrocemento, marcos en madera, muebles de cocina en madera, closet en madera con puertas tipo celosa, cechas en RT, y cubierta metlica.
119
AVALUO URBANOS :
A- AVALUO VIA COSTO:

Nota: En todos los casos se utiliz hojas de clculo que reconocen una cantidad de dgitos mayor a los que se muestra en las celdas.
TERRENO
Seccin
Area terreno
Area (m2)
113,83 113,83
Valor (/m2)
40.500,00
Factor
1,0000
Causa
Lote tipo
Valor ajustado
4.610.115,00 4.610.115,00
TOTAL CONSTRUCCION
Descripcin Area m Principal Cochera Pilas y tendido
2
VUnitario/m2
VRN
VUT Edad aos
FE Q
FD
VNR
60,62 10,36 3,00
95.000,00 5.758.900,00 47.500,00 30.000,00 492.100,00 90.000,00
60 60 60
4 4 4
0,9968 0,9743 0,9968 0,9743 0,9968 0,9743
5.610.926,77 479.455,64 87.687,48
TOTAL
73,98
Vunitario VRN VUT Valor unitario de costo Valor de Reposicin Nuevo Vida til total FE FD VNR
6.178.069,89
Factor de estado Factor de depreciacin Valor Neto de Reposicin
TOTAL DE AVALUO:
Valor Rubro total en colones
TERRENOS CONSTRUCCIN TOTAL
4.610.115,00 6.178.069,89 10.788.184,89
120
AVALUO URBANOS :
B- AVALUO VIA MERCADO: En la urbanizacin existen viviendas en venta. De hecho las casas No. 49 y 47 son exactamente iguales a vivienda valorada, y se vendieron en agosto del 2004 en 12.300.000,00 (Doce millones de colones). Como existe un mercado activo, y los comparables son idnticos al sujeto se concluye que el valor de mercado para la casa No. 50 es de 12.300.000,00. C- FACTOR DE COMERCIALIZACION: c.1 - ENFOQUE TRADICIONAL: FC = Valor de mercado / Costo de reposicin FC = 12.300.000,00 / 10.788.184.89 FC = 1.14 c.2 - ENFOQUE PROPUESTO: FC construccin = (Valor de mercado valor lote) / Valor Neto de Reposicin
FC construccin = (12.300.000,00 4.610.115,00) / 6.178.069.89 FC construccin = 1.25
En este ejemplo la relacin de valores de mercado entre el terreno y la construccin es de aproximadamente 40% terreno y 60% construccin. En un ejemplo ficticio y nicamente para fines ilustrativos, donde el terreno contribuye al valor en un 80% (se asume un terreno de 762.72 m2), se tiene el siguiente resultado: INMUEBLE Terreno Construccin Valor Total va costo Valor Total va mercado FACTOR DE COMERCIALIZACION Mtodo tradicional FC= Mtodo propuesto FC construccin= Valor en colones 30.890.349,45 6.178.069,89 37.068.419,34 38.580.000,00 1.04 1.25
Lo anterior es para ilustrar que el mtodo propuesto permite de forma ms clara cuantificar el posible margen de utilidad sobre la construccin, sin que se diluya dentro del valor del terreno.
121
AVALUO URBANOS :
4.3.6 Errores usuales en la aplicacin del Factor de comercializacin ERROR DE FORMATO El siguiente ejemplo utiliza los mismos valores del inmueble de la casa No. 50 en urbanizacin Yaranaba, para trata de ilustrar el AJUSTE que algunos valuadores hacen al formato del costo, y especficamente al Valor de Reposicin Nuevo, para que sus reportes reflejen el Valor de Mercado. TERRENO
Seccin
Area terreno
Area (m2)
113,83 113,83
Valor (/m2)
40.500,00
Factor
1,0000
Causa
Lote tipo
Valor ajustado
4.610.115,00 4.610.115,00
TOTAL CONSTRUCCION
Descripcin Area m2 Principal Cochera Pilas y tendido 60,62 10,36 3,00
VUnitario/m2
VRN
VUT
Edad aos
FE
FD
VNR
118.500,00 59.250,00 35.000,00
7.183.470,00 613.830,00 105.000,00
60 60 60
4 4 4
0,9968 0,9968 0,9968
0,9743 0,9743 0,9743
6.998.892,87 598.057,82 102.302,06
TOTAL
73,98 Vunitario VRN VUT Valor unitario de costo Valor de Reposicin Nuevo Vida til total FE FD VNR
7.699.252,75
Factor de estado Factor de depreciacin Valor Neto de Reposicin
VALOR TOTAL
Valor al costo Rubro total en colones
4.610.115,00 7.699.252,75 12.309.367,75
El inflar los Valores de Reposicin Nuevos es una prctica altamente perjudicial para la actividad, y puede ir acompaada de alteracin en la edad de la vivienda, utilizacin de factores de estados (Heidecke) superiores a los que realmente muestra el inmueble, y cualquier otra alternativa poco profesional para tratar de llegar al valores de mercado.
122
AVALUO URBANOS :
ERROR CONCEPTUAL Para cerrar la brecha de valor entre los avalos va costo y los valores de mercado, se han buscado alternativas que no necesariamente son las ms recomendables. Por ejemplo, se han dado casos donde una institucin financiera estatal indic a sus tasadores incrementar en un 42% los costos de construccin, argumentando que corresponda a Gastos Indirectos. Ese porcentaje podra interpretarse como un pseudo Factor de Comercializacin, y no se duda de la buena intensin de la propuesta pero definitivamente el Factor de Comercializacin no es un MONTO FIJO que pueda aplicarse indistintamente a la generalidad de los proyectos, puesto que los valores de mercado atienden a muchos variables que deben ser analizadas individualmente. Para observar el efecto que podra conducir la aplicacin de ese incremento FIJO sobre los costos lo aplicaremos al ejemplo que hemos venido desarrollando:
Valor al costo Rubro total en colones Pseudo F.C Valor al mercado total en colones
4.610.115,00 6.178.069,89 10.788.184,89
1,00 1,42
4.610.115,00 8.772.859,24 13.382.974,24
Se haba indicado que el valor de mercado de la vivienda era de 12.300.000,00 de modo que queda claro que no siempre la aplicacin de ese monto fijo del 42% conduce al Valor de Mercado que pretenda la entidad financiera.
123
AVALUO URBANOS :
CAPITULO 5
FORMATO Y ELEMENTOS DEL AVALUO 5.1 PLANO CATASTRADO Como todos sabemos en nuestro pas contamos con un recurso muy importante en el proceso valuatorio como lo es el plano catastrado (se adjunta copia). El Reglamento de Construcciones en el Captulo I: Generalidades, define el plano catastrado como: plano oficial de un terreno, debidamente registrado en la Direccin de Catastro Nacional, que fija la forma, rea, deslindes y orientacin. De dicho documento debe estar actualizado, y se puede extraer informacin muy valiosa para el desarrollo del avalo entre la que podemos indicar: LOCALIZACIN DEL TERRENO: Referido a una hoja cartogrfica es posible con cierto grado de precisin determinar la ubicacin de un lote en una zona especfica. Toda oficina de valuadores debe contar con al menos las hojas cartogrficas de la regin donde realizan sus avalos (las hojas cartogrficas no son un adorno, deben ser UTILIZADAS, pues debemos estar seguros que el lote que se nos muestra es el que corresponde al plano catastrado, ver detalle adjunto) Posteriormente, dentro del cuerpo de plano se indica la ubicacin del lote respecto a un punto de referencia (distancia a esquina, bastin, etc.). En algunos casos para asegurarnos de la localizacin de un lote podemos utilizar recursos tecnolgicos de avanzada como los navegadores y GPSs. AREA Y FORMA: El plano catastrado nos suministra el rea del terreno, la forma (regular o irregular), y el derrotero de donde podemos deducir la relacin frentefondo. INFORMACIN GENERAL: Asimismo el plano nos indica su nmero, rea segn registro, datos de localizacin (distrito, cantn, provincia), citas o folio real, planos que han sido modificados, fecha de inscripcin, escalas, profesional que levant, etc. Adems se puede consignar propietario y colindantes (sin embargo esto ltimo es mejor cotejarlo con el estudio de registro)
Plano catastrado
124
AVALUO URBANOS :
125
AVALUO URBANOS :
Detalle de hoja Lindonra Escala 1: 10:000

126
AVALUO URBANOS :
5.2 INFORME REGISTRAL Es un documento emitido por el registro de la propiedad, donde a una fecha determinada podemos enterarnos de la situacin legal de un inmueble en lo relativo a: propietario, inscripciones, gravmenes, anotaciones; as como nmero de finca, colindantes y rea. Ante una discrepancia en rea entre lo indicado en el plano catastrado y el estudio de registro se recomienda seleccionar la menor (usar criterio profesional)
127
AVALUO URBANOS :
5.3 RECOLECCIN DE DATOS DE CAMPO Para toda visita de campo es necesario hacerse acompaar de algunas herramientas y elementos que facilitan la recoleccin de datos y verificacin de la informacin como por ejemplo: Hoja cartogrfica Plano catastrado Cinta mtrica de 30 50 metros Cinta mtrica de 5 8 metros Cmara fotogrfica Brjula GPS (preferible) Hoja de recoleccin de datos de campo Con respecto a este ltimo punto, cada perito valuador puede confeccionar su formato para recoleccin de datos de campo, de modo que se ajuste a sus necesidades. En las pginas adjuntas se muestran dos ejemplos de ellas. Durante la inspeccin de campo es necesario identificar las caractersticas fsicas del predio analizado, prestando atencin a sus condiciones de ubicacin, servicios, as como restricciones y problemas legales, y fsicos30. Legales: Se debe analizar si el uso del inmueble es consecuente con el permitido en la zona, derechos de paso no registrados, invasiones, etc. Fsicas: condiciones del subsuelo, arcillas expansivas, deslizamientos, reas inundables, ruido excesivo, humo, polvo, vapores, vibraciones, potencialidad de incendio, etc.
Con respecto a la construccin es indispensable describir con el mayor detalle posible cada uno de los aposentos que forman parte de la obra, as como los materiales utilizados haciendo nfasis en: Paredes, pisos, cielos, estructura de techo, cubierta metlica, sistemas electromecnicos, elementos sanitarios, enchapes, escaleras, etc. En caso de encontrar aposentos donde se utilizan materiales de diferentes tipos se deben describir por aparte.
30
Marqus, Mario. Curso Criterios Metodolgicos para Valuacin de bienes urbanos. 2000 ____________________________________________________________________________________ ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL-TOPOGRAFO) Marter en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED Telfono 2285-0010 Email: rlaurent@grupotecnocr.com
128
AVALUO URBANOS :
La edad es otro aspecto que se debe tener en consideracin, lo mismo que el estado de conservacin y factor de funcionalidad. Un ejemplo de formato para recoleccin de datos de campo es el siguiente:
FORMATO DE RECOLECCIN DE DATOS DE CAMPO TECNOINGENIERIA FECHA REALIZ
DATOS GENERALES Interesado Monto solicitado Monto venta/compra Edad Piso Pared Cielo
DATOS EDIFICACION
1 piso
2 piso
3 piso
Ampliacin
Estructura de techo DATOS ZONA Dist. Comercio Dist. Escuela Dist. Colegio Dist. Trans. Pblico Naturaleza Otro Cubierta techo Marcos No. Dormitorios No. Baos Estado Sistema elctrico Piscina Portn elctrico Chimenea DATOS TERRENO Topografa Relleno/corte Servidumbres Acera Cordn/ cao Agua Potable Alcantarillado Electrificacin Tipo calle Otro TELEFONO REFERENCIA MONTO CONTACTO Alarma Aire acondicionado BBQ
CROQUIS
En esta seccin se dibuja las construcciones
129
AVALUO URBANOS :
5.4 MEMORIA FOTOGRAFICA Es la evidencia visual de nuestra visita de inspeccin. Se recomienda que las fotografas muestren los diferentes aposentos de un inmueble, lo mismo que las fachadas anterior y posterior. Adems es aconsejable que la fotografa presente objetos fijos que permitan establecer una relacin de escala (postes, rboles, etc.) La posibilidad de contar con una cmara digital hace ms verstil la confeccin de los informes. 5.5 FORMATO DE PRESENTACIN DE AVALUOS Al igual que las bitcoras de recoleccin de datos de campo, cada profesional esta el capacidad de estructurar su propio formato de avalo, sin embargo la informacin mnima que debe contener el avalo es la siguiente: NOMBRE DEL SOLICITANTE NOMBRE DEL PROPIETARIO FECHA Y HORA DE LA INSPECCIN INSCRIPCIONES (FOLIO, No. PLANO, AREA) LINDEROS DETALLE DEL TERRENO (SERVICIOS) CONSIDERACIONES DE LA ZONA OBSERVACIONES GENERALES DEL TERRENO (CARACTERSTICAS, FORMA, PENDIENTE, ACCESIBILIDAD, ETC.) OBSERVACIONES GENERALES DE LAS CONSTRUCCIONES RESULTADO DEL AVALO (POR TRES ENFOQUES) DATOS DEL VALUADOR ANEXOS (PLANO, FOTOGRAFAS, MEMORIA DE CLCULO)
130
AVALUO URBANOS :
Ejemplo de formato AVALUO DE indicar
UBICADOS EN indicar
INTERESADO
indicar
ELABORADO POR: indicar
FECHA
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AVALUO URBANOS :
No. xxxxx A QUIEN INTERESE A solicitud , el da xx de xxxxx del xxxx, a las X:XX (a.m./ p.m.) se procedi a realizar el avalo de la propiedad con las siguientes caractersticas: 1. INTERESADO NOMBRE: CEDULA JUR.: 2. PROPIETARIO NOMBRE: CEDULA: 3. UBICACION DEL INMUEBLE PROVINCIA: CANTON: DISTRITO: OTRAS SEAS: 4. INSCRIPCIONES Es parte Folio Real: Plano catastrado No.: Area segn plano: en letras (en numero m2).
direccin exacta.
5.
LINDEROS NORTE: SUR: ESTE: OESTE:
132
AVALUO URBANOS :
6.
DETALLE DEL TERRENO ALUMBRADO: RED DE CLOACAS: CAERIA: TIPO DE CALLE: ELECTRICIDAD: ACERA: CORDON: TELEFONO:
7.
CONSIDERACIONES DE LA ZONA
Donde se ubica y sus condiciones de acceso Indicar las caractersticas de la zona y su vocacin.
8.
OBSERVACIONES GENERALES DEL TERRENO
Accesos Pendientes Relacin frente-fondo Condiciones del suelo Forma Mejoras, etc. 9. OBSERVACIONES GENERALES DE LA CONSTRUCCION
Uso actual. Areas: describir reas por uso (sala-comedor, cocina, dormitorios, baos, terrazas, pilas, etc.) para cada nivel, y por caractersticas o edad distintas a las generales. Edad aproximada Vida til total Estado de conservacin Detalle de : Cimientos Paredes Entrepisos Techos Cielos Repellos Pintura Enchapes Escaleras Puertas Muebles y guardarropas Instalaciones Cerrajera Grifera Vidriera
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AVALUO URBANOS :
10.
RESULTADO DEL AVALUO
A- AVALUO FSICO: TERRENO

Fraccin Area Valor Unitario Factor Concepto Valor resultante Valor Fraccin
TOTAL
CONSTRUCCIONES
Descripcin Area VRN DEM EDAD VUT VNR VALOR
TOTAL
Valor Resultante de Avalo Fsico: (en nmero y letras)
B- AVALUO CAPITALIZACIN DE RENTAS: ESTIMACIN DE LA RENTA MENSUAL

TIPO LOCALIZACION AREA RENTA
TOTAL
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AVALUO URBANOS :
Deducciones
Concepto Administracin Servicios Municipales Agua y Alcantarillado Mantenimiento Vacos Seguros Impuesto Bienes Inmuebles Otros TOTAL Deduccin porcentual Importe
RENTA NETA MENSUAL RENTA NETA ANUAL Capitalizando la Renta Anual con una tasa de Capitalizacin del x %, Valor de capitalizacin: (en nmero y letras)
C- AVALUO DE MERCADO:
Comparable Ubicacin Tipo Inmueble Tipo zona Area terreno Area construccin Edad Instalaciones CUS Estado conservacin Fecha Precio P. Unitario Condiciones de venta Referente telfono Sujeto 1 2 3
Valor de Mercado: (en nmero y letras)
135
AVALUO URBANOS :
11. RESUMEN VALOR FISICO VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS VALOR DE MERCADO
12. RESULTADO Con base en los anlisis desarrollados previamente, y de acuerdo con los resultados obtenidos, se estima que el valor comercial para el inmueble que mejor refleja esa condicin es el que se concluy por el mtodo de (costo, ingreso o mercado), por las siguientes razones XXXXX. Por lo tanto el Valor Comercial para el inmueble valuado se estima en (letras y nmeros)
NOTAS 1. No se verific en el presente avalo la posesin legal, ni la existencia de gravmenes sobre los bienes valuados, por lo que se recomienda realizar los estudios correspondientes. 2. El valuador no tiene inters actual, ni se contempla un inters futuro sobre los bienes sujeto del presente estudio. 3. El monto expresado en este avalo corresponde al valor de los inmuebles descritos segn su estado a la hora y fecha sealados. 4. No se consideraron pruebas fsicas de ingeniera y no se asume responsabilidad por la firmeza estructuras de las obras.
11. RECOMENDACIONES (OPCIONAL)

El inmueble es apto (o no) como: garanta hipotecaria, dacin de pago, apto para construccin, etc. En caso negativo especificar.
12.
DATOS DEL PROFESIONAL VALUADOR NOMBRE: PROFESION: CARNET:
136
AVALUO URBANOS :
Por su parte el Appraisal Intitute recomienda un formato para informe de avalo residencial ms ejecutivo como se muestra en la figura adjunta:
137
AVALUO URBANOS :
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AVALUO URBANOS :
CONCLUSIONES DEL CURSO Definitivamente la valuacin no es una actividad emprica, pues como se ha observado se dispone de metodologas que permiten su aplicacin dependiendo del problema al que nos enfrentamos. No obstante en nuestro pas se requiere de un proceso de NORMALIZACION, de modo que cada profesional pueda hacer uso de procedimientos similares para llegar a resultados consecuentes, disminuyendo las apreciaciones subjetivas. Asimismo, en muchos casos para desarrollar un avalo se requiere la participacin de profesionales en diferentes disciplinas, por lo que cada valuador debe ser consciente de sus conocimiento o limitaciones y apegado a la ms estricta tica, restringir su participacin a lo que su formacin y experiencia le permite, y solicitar opinin y participacin en aquellas reas que le resulta fuera de su dominio.
A MANERA DE REFLEXION Por desconocimiento se puede cometer un error. El pecado esta en darse cuenta del mismo, y seguir haciendo las cosas igual.
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AVALUO URBANOS :
ANEXO 1
LEGISLACIN RELATIVA A CONSTRUCCIONES
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AVALUO URBANOS :
LEGISLACIN RELATIVA A LA CONSTRUCCIN Y SU EFECTOS SOBRE LOS AVALUOS Todo valuador debe obligatoriamente tener un conocimiento mnimo sobre legislacin que se relacione directa o indirectamente con avalos, pues en muchos casos el resultado, conclusiones y recomendaciones estarn en funcin del cumplimiento de toda la normativa que tiene relacin con el caso. Queda claro que la funcin del tasador se debe limitar al ejercicio de su especialidad, sin embargo, un conocimiento adicional de otras materias fortalece las conclusiones a las que se pueda llegar, dependiendo del objeto del avalo. A continuacin se enumeran una serie de artculos relacionados extrados del Cdigo Urbano: LEY DE PLANIFICACIN URBANA: Artculo 58: Las municipalidades no permitirn obras de construccin: 1) Cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicacin, retiros, cobertura y dems condiciones de la zonificacin. 2) Si el predio de la edificacin se ha originado en fraccionamiento hecho sin el visado de ley. 3) Siempre que el interesado trate de utilizar fundos sin requisitos de urbanizacin o faltos de acceso adecuado a la va pblica. 4) Para impedir que se edifique ms de una vivienda en un lote de cabida o dimensiones equivalentes o menores a los mnimos establecidos. 5) En tanto lo vede alguna limitacin impuesta por reserva a uso pblico o una declaratoria formal de inhabilitacin del rea, motivada por renovacin urbana o proteccin contra inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes; y 6) En los dems casos que seala el reglamento, con base en las leyes aplicables y para la mejor proteccin de los intereses comunales. REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES CAPITULO. II. Fraccionamiento, punto II.2.1.5: ..Parcelas Agrcolas: La subdivisin de fincas en parcelas cuya dimensin est comprendida entre 1 y 5 ha, pueden considerarse agrcolas, siempre que el MAG con base al uso potencial del suelo, y la dimensin promedio de las parcelas de la zona, determine que la dimensin de las mismas corresponde a parcela mnima productiva. En estos casos los planos individuales deben indicar uso exclusivamente agrcola y la construccin de vivienda queda sujeta a un rea mxima de 150 m2, pudiendo existir otras construcciones afines al uso agropecuario que se dan en el lote, en cuyo caso tendrn una cobertura mxima del total de las estructuras del 10% del rea de la finca..., y contina ..Se considera que las parcelas entre 7.000 y 10.000 metros
141
AVALUO URBANOS :
tienen una condicin dual pudiendo ser urbanas o agrcolas dependiendo de su ubicacin y el uso potencial del suelo... REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES ARTICULO IV.10.- Vallas y verjas. En la lnea de propiedad y en el antejardn, no se podrn construir vallas slidas con una altura mayor de un metro (1,00 m) sobre el nivel de la acera. Por sobre esta altura, se podr continuar nicamente con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad a travs del 80% de su superficie, por lo menos. Se excluye de esta disposicin el caso de los muros de retencin, cuya altura mnima est en funcin de la diferencia de niveles entre el terreno de la va pblica y el de la propiedad privada. ARTICULO IV.11.- Cocheras en antejardn obligatorio. Las cocheras cubiertas en zonas de antejardn obligatorio se podrn construir siempre que lo elementos estructuras de apoyo o columnas guarden un retiro mnimo de dos metros (2.00 m) respecto a la lnea de propiedad; solo la cubierta podr, en estos casos, sobresalir hasta dicha lnea. La cochera en la zona de antejardn puede cerrarse con cualquier tipo de elemento slido hasta una altura de un metro (1.00 m) sobre nivel de la acera; sobre dicha altura, nicamente con elementos que permitan la visibilidad por lo menos del 80% de su superficie. ARTICULO IV.13.1- Elementos salientes o proyectados. Ningn elemento estructural o arquitectnico situado a una altura menor de dos metros, cincuenta centmetros (2.50 m) podr sobresalir de la lnea de construccin oficial. El que se construya un elemento o se efecte una instalacin area o subterrnea, fuera del alineamiento oficial, ser considerado como invasin de la va pblica y el propietario quedar obligado a la demolicin del elemento o a la remocin de la instalacin de la instalacin dentro del plazo que seale la Municipalidad... ARTICULO IV.13.4.- Sobre las colindancias laterales o posteriores. Se prohbe la construccin de cualquier elemento saliente o proyectado, salvo que la lnea de la fachada respectiva se retire una distancia igual al ancho del elemento saliente. ARTICULO IV.20.- Ventanas a colindancia. No se permite abrir ventanas a colindancia hacia el predio vecino, a menos que intervenga una distancia mnima de tres metros (3.00 m) medida entre el plano vertical de la lnea divisoria de los predios, en el punto en que dichas lneas se estrechen ms, si no son paralelas. Slo se autorizarn distancias menores cuando las ventanas abran a patios, con tapia construida en la lnea divisoria entre los predios, de acuerdo con las dimensiones sealadas en el artculo VI.3.7 de este Reglamento. ARTICULO. 26.- Escaleras de emergencia. Todo edificio con pisos cuya altura sobrepase los ocho metros del nivel de acceso al edificio, deber contar con una o varias escaleras de emergencia.
142
AVALUO URBANOS :
ARTICULO 28.1.- Todo edificio de ms de cuatro pisos, o con piezas habitables que estn a una altura de doce metros (12,00 m) o ms sobre el nivel de acera, deber contar con un ascensor capaz de transportar como mnimo, al doce por ciento (12%) de su poblacin en cinco minutos. CAPITULO VI: EDIFICIOS PARA HABITACIN UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR ARTICULO VI.1. Superficie libre. En todo edificio destinado a habitacin debern quedar libres las superficies destinadas a patios que sirvan para iluminacin y ventilacin a las distancias dependencias; dichas superficies no pueden ser cubiertas con voladizos, corredores, pasillos o escaleras; los aleros podrn cubrir un 25% de la superficie libre como mximo. ARTICULO VI.2.- Piezas habitables y no habitables. Se consideran piezas habitables los locales que se destinen a sala, despacho, estudio, comedor y dormitorio; no habitables, las destinadas a cocina, cuarto de bao, lavandera, bodega, garaje y pasillo. Para los efectos de este Reglamento, el Ministerio de Salud y el Municipio podrn considerar habitables piezas, aqullas cuyo uso por ubicacin y dimensiones, pueda presumirse razonable, aun cuando no aparezca as declarado en los planos. ARTICULO VI.3.- Dimensiones mnimas. A toda unidad de habitacin, con la excepcin de las viviendas de inters social regidas por disposiciones especiales, se aplicarn las siguientes dimensiones mnimas: VI3.1 rea por vivienda: Treinta metros cuadrados (30m2) para unidades de un dormitorio (hasta dos personas) y diez metros cuadrados (10m2) sobre los treinta mnimos, por cada dormitorio adicional. VI.3.2 Ancho de la entrada: En todos los proyectos de ms de una vivienda por lote, sean en uno o ms pisos, en forma aislada, o como edificio de apartamientos, la entrada al interior del lote deber tener un ancho mnimo, libre de obstculos, de tres metros (3,00 m). Cuando se trate de cuatro o cinco viviendas en el interior, el ancho de la entrada deber aumentarse a cinco metros (5,00 m); para seis viviendas o ms, el ancho ser de seis metros (6,00 m). VI.3.3 rea por pieza VI.3.3.1 Dormitorios: Un dormitorio medir como mnimo nueve metros cuadrados (9,00 m2); los dems podrn medir siete y medio metros cuadrados (7,50 m2), de rea como mnimo, con un ancho no menor de dos y medio metros (2,50m2). VI.3.3.2 Cocinas: Tendrn cinco metros cuadrados (5,00m2) de rea y dos metros (2,00m2) de ancho como mnimo, salvo si se utilizara para preparar o cocer alimentos un espacio integrado a la sala o comedor, caso en que puede ser menor.
143
AVALUO URBANOS :
VI.3.4
VI.3.5
VI.3.6.
VI.3.7.
Sala comedor: Medir diez metros cuadrados (10.00m2) de rea mnima y dos y medio metros (2,50m) de dimensin menor. Si se proyectan sala comedor independientes, tendrn una superficie no menor de seis y medio metros cuadrados (6,50 m2) y siete y medio metros cuadrados (7,50 m2) y siete y medio metros cuadrados (7,50 m2) respectivamente. Altura de piso a cielo: La altura mnima de piso a cielo ser de dos metros, cuarenta centmetros (2,40 m), siempre que exista cielo raso. Si no existiere y adems el material de techo no fuere suficientemente aislante desde el punto de vista trmico, la altura debe aumentarse a un mnimo de dos metros, setenta centmetros (2,60 m). Tamao de las puertas: La altura mnima de piso a cielo ser de dos metros (2,00 m); el ancho de noventa centmetros (0,90 m), salvo para piezas no habitables en cuyo caso podr ser de ochenta centmetros (0,80 m). rea de ventana: Las ventanas debern tener un rea no inferior a los porcentajes que a continuacin se indican. Calculados en relacin con la superficie de cada pieza o con rea de piso correspondiente: -Piezas habitables y cocina..................................................15% -Cuartos de bao..................................................................10% -Escaleras y corredores........................................................15% De las reas de ventana indicadas, por lo menos la mitad deber abrirse para efectos de ventilacin. La profundidad de cualquier pieza habitable no podr exceder del doble de la altura de piso a cargador de ventanas. Por cada metro o fraccin superior a medio metro de profundidad adicional, se deber aumentar el porcentaje total del mnimo requerido de rea de ventana, en un 1%. La dimensin menor de cada ventana, para efectos de ventilacin e iluminacin no podr ser inferior a treinta centmetros (0,30 m). Dimensiones de los patios: Los patios que sirvan para dar iluminacin y ventilacin, tendrn las siguientes dimensiones mnimas en relacin con el tipo de piezas y la altura de los muros que los limiten. PIEZAS HABITABLES Dimensin rea Mnima Menor 1,50 m 3,00 m2 2,00 m 5,00 m2 2,50 m 5,00 m2 3,00 m 9,00 m2 3,50 m 11,00 m2 PIEZAS NO HABITABLES Dimensin rea Mnima Menor 1,50 m 2,50 m2 1,80 m 3,50 m2 2,10 m 4,50 m2 2,40 m 6,00 m2 2,70 m 8,00 m2
VI.3.3.3
Altura Hasta 3,50 m Hasta 5,50 m Hasta 8,00 m Hasta 11,00 m Hasta 14,00 m
144
AVALUO URBANOS :
En el caso de alturas mayores de catorce metros (14,00 m), la dimensin mnima del patio deber ser de un cuarto (1/4) de la altura total de parmetro de muros. VI.3.8 Retiros mnimos: Salvo que el Plan Regulador lo indique de manera distinta o porque los retiros no sea exigibles por tratarse de obras que estn expresamente exentas de ellos, se exigirn los siguientes retiros mnimos: VI.3.8.1 Retiro frontal (antejardn): Dos metros (2,00 m). VI.3.8.2 Retiro posterior (patio): Tres metros (3,00 m). Estos patios pueden sustituirse por un espacio abierto interior se las paredes de la vivienda en la colindancia posterior con de material incombustible. Para viviendas de un piso y siempre que se contemple la construccin de la tapia (1,50 m). Si la edificacin es de dos pisos o ms, se aumentar el retiro posterior un metro por piso, pudiendo construirse los pisos en forma escalonada. VI.3.8.3 Retiro lateral: No se exigir cuando el material de la pared en la respectiva colindancia sea incombustible y no tenga ventana o linternilla. En caso contrario se exigir: -Uno y medio metros (1,50 m) para unidades, habitacionales de un piso. -Tres metros (3,00 m) para las de dos pisos. -Por cada piso adicional deber agregarse un metro (1,00 m) retiro lateral.
ARTICULO VI.4.- Nmero mximo de viviendas por lote. Si no hubiere colector de aguas negras en funcionamiento, el nmero mximo de viviendas que se podr construir en un lote estar sujeto al rea libre que requerida para ubicar el sistema de drenaje en la longitud y rea que resulten de la prueba de infiltracin, la cual deber realizarse de conformidad con el instructivo que al respecto tiene A y A. En todo cas el rea resultante no podr ser inferior a seis metros cuadrados por persona. Para definir el nmero de habitantes por vivienda se considerarn dos personas por dormitorio. En caso de existir duda sobre el uso indicado para un aposento se presumir que este puede tener carcter de dormitorio a los efectos del clculo del rea de drenaje. ARTICULO VI.5.- Iluminacin y ventilacin naturales. Las piezas habitables, las cocinas y los baos debern tener iluminacin y ventilacin por medio de ventanas, linternas o tragaluces abiertos directamente a patios o al espacio pblico. Esta norma se exigir tambin en escaleras, vestbulos y pasillos de uso publico, en caso de edificios de tres o ms viviendas. ARTICULO VI.6.- Iluminacin artificial. En cada pieza deber disearse iluminacin con la intensidad luminosa que fija el Cdigo Elctrico Nacional. En pasillos y escaleras que den salida a ms de diez viviendas, deber contarse con iluminacin de emergencia.
145
AVALUO URBANOS :
ARTICULO VI.7.- Espacio comunes de circulacin. Todas las viviendas de un edificio multifamiliar debern tener acceso a pasillos o corredores que conduzcan directamente a las puertas de salida o a las escaleras. El ancho de pasillos o corredores no ser menor de un metro, veinte centmetros (1,20 m); los barandales debern tener acceso cuando menos, noventa centmetros de altura (0,90 m). ARTICULO VI.8.- Paredes comunes. Los tabiques que separen uno apartamientos de los pasillos comunes, o de secciones destinadas a otros usos, debern ser de material con coeficiente retardatorio al fuego de un mnimo de una hora, hasta la altura de la cubierta de techo. ARTICULO VI.9.- Escaleras de uso comn. VI.9.1 Los edificios de ms de un piso tendrn escaleras que comuniquen todos los niveles, aunque se disponga de ascensores. VI.9.2 Cada escalera podr servir a veinte viviendas, como mximo, en cada piso. VI.9.3 Las escaleras interiores tendrn una anchura mnima libre de noventa centmetros (0,90 m) y de un metro, veinte centmetros (1,20 m) las de servicio general. VI.9.4 La huella no ser menor de veintiocho centmetros (0,28 m), ni la contrahuella mayor de dieciocho centmetros (0,18 m) debiendo construirse con materiales retardatorios al fuego un mnimo de una hora; tambin deben protegerse con barandales de una altura mnima de noventa centmetros (0,90 m). ARTICULO VI.10.- Escaleras y salidas de emergencia. Todos los edificios multifamiliares con pisos a ms de ocho metros medidos sobre el nivel de la acera, debern contar con escalera de emergencia que desemboque a espacio pblico, con arreglo a la normas del artculo IV.26. Las diferencias de niveles de piso en las salidas de emergencia debern ser salvadas por rompa. ARTICULO VI.11.- Instalaciones de agua. Todos los edificios destinados a vivienda estarn provistos de instalaciones de agua potable que tenga capacidad suficiente para abastecer ciento cincuenta (150) litros por habitante por da. Los tanques de almacenamiento debern ser construidos de tal forma que se evite la contaminacin y el derrame de agua. Tendrn acceso fcil para su limpieza interior. ARTICULO VI.12.- Fosas spticas. Cuando no fuere posible conducir las aguas negras a un alcantarillado sanitario, ser obligatorio disponer de ellas por medio de un tanque con sus drenajes, o por algn otro sistema sanitario aprobado por el Ministerio de Salud.
146
AVALUO URBANOS :
ARTICULO VI.13.- Servicios sanitarios. Cada vivienda deber contar con su propio servicio de bao, lavado, inodoro, fregadero y pila de ropa. En zonas rurales en donde el Ministerio de Salud acepte la construccin de letrina, sta deber estar alejada de la vivienda ocho metros (8,00 m) como mnimo; si existiera pozo o tanque de almacenamiento de agua potable subterrneo, la letrina estar por lo menor a treinta metros (30,00 m) de aquellos. ARTICULO VI.14.- Desages pluviales. Las aguas pluviales de techos, terrazas y patios, debern ser conducidas a sistemas de alcantarillado pluvial o a cursos de aguas naturales.
147
AVALUO URBANOS :
ANEXO 2
VALORES UNITARIOS POR TIPOLOGA CONSTRUCTIVA DIRECCION GENERAL DE TRIBUTACIN DIRECTA
148
AVALUO URBANOS :
149
AVALUO URBANOS :
150
AVALUO URBANOS :
151
AVALUO URBANOS :
152
AVALUO URBANOS :
153
AVALUO URBANOS :
154
AVALUO URBANOS :
155
AVALUO URBANOS :
156
AVALUO URBANOS :
157
AVALUO URBANOS :
158
AVALUO URBANOS :
159
AVALUO URBANOS :
160
AVALUO URBANOS :
161
AVALUO URBANOS :
ANEXO 3
HONORARIOS PREFESIONALES
162
AVALUO URBANOS :
BIBLIOGRAFA
Appraisal Institute, El avalo de Bienes Races, 12. ed. Chicago : Appraisal Institute, 2002 Alfaro, Dionisio (compilador). Cdigo Urbano, 3.ed. San Jos : Editorial Porvenir, 1996. BANCOMER, Instructivo de Valuacin Inmobiliaria. Sociedad Nacional de Crdito, Mxico, 1984. p. 290. Blanck, Leland y Tarquin, Anthony. Ingeniera Econmica. 2.ed. Mxico : McGrawHill, 1989. Borrero, Oscar. Avalos de inmuebles y garantas. 2.ed. Bogot : Bhandar editores Ltda., 2002. Brambila, Leodegario y otros. Anlisis del factor de comercializacin para la valoracin de inmuebles. Tesis de maestra en valuacin, Facultad de Ingeniera Civil y Tecnolgica : Benemrita Universidad Autnoma de Puebla, 1997. p. 144. Burguete, Mario. Valuacin de negocios en marcha. Tesis de maestra en valuacin, Facultad de Ingeniera Civil y Tecnolgica : Benemrita Universidad Autnoma de Puebla, 2000. p. 53. Caballer Mellado, Vicente. Valoracin agraria, Madrid : Ediciones Mundi-prensa, 1985. Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Ley Orgnica, Reglamento Interior General y Otros Reglamentos Especiales. San Jos. 1988. p.142. Comisin Nacional Bancaria y de Valores. Lineamientos Generales para la Valuacin Bancaria. Mxico. 2000. Chaves, Wanny y otros. Manual de Valores Base por tipologa constructiva. rgano de Normalizacin Tcnica, Ministerio de Hacienda, San Jos, 1999. Dobner, Horst Karl. La Valuacin de Predios Urbanos, Mxico : Editorial Concepto,1989. Garca, Maria Luisa. Valuacin industrial y negocios en marcha. Tesis de maestra en valuacin, Facultad de Ingeniera Civil y Tecnolgica : Benemrita Universidad Autnoma de Puebla, 1996. p. 214
163
AVALUO URBANOS :
Gmez, Alberto, La Valuacin en Costa Rica. Tesis de licenciatura en Ingeniera Civil, Facultad de Ingeniera : Universidad de Costa Rica, 1989. p. 171. Gmez, Moiss y Ramrez, Susana. El Condominio, una alternativa de vivienda econmica. Tesis de maestra en valuacin, Facultad de Ingeniera Civil y Tecnolgica : Benemrita Universidad Autnoma de Puebla, 1997. p. 130. Guerrero, Dante. Manual de Tasaciones : Propiedades Urbanas y Rurales, 2.ed. Buenos Aires : Editorial ALSINA, 1994. International Valuation Standards Committee. Valuacin 2007, 8.ed. Madrid : EFSA, 2007. Normas Internacionales de
Kennedy, John y Neville, Adam. Estadstica para ciencias e ingeniera. Tr. por Alicia Chu, Mxico : HARLA, 1982. Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes, Mdulo I: Terrenos Urbanos, Universidad de Costa Rica Colegio de Ingenieros Topgrafos, Agosto 2001. Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes, Mdulo II: Avalo de Construcciones. Universidad de Costa Rica Colegio de Ingenieros Topgrafos, Setiembre 2001. Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes, Mdulo IV: Avalo de Condominios. Universidad de Costa Rica Colegio de Ingenieros Topgrafos, Octubre 2001. Laurent, Robert. Propuesta del uso del Factor de Comercializacin en Costa Rica I Congreso Nacional de Valuacin, Noviembre 2004. Lora, Roberto. Tcnicas Modernas de Valuacin, folleto de curso. Universidad de Costa Rica, Centro de Transferencia de Tecnologa, San Jos, 1996. Marqus, Rafael. Curso: Criterios Metodolgicos para la Valuacin de Inmuebles Urbanos. Universidad Estatal a Distancia, San Jos, 2000. Morales, Alfonso. Curso: Valuacin de Terrenos. Universidad Estatal a Distancia, San Jos, 2000.
164

Avaluo y Peritaje de Bienes - Uned-D09

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ANTOLOGIA

AVALUOS DE CONSTRUCCIONES URBANAS: PRINCIPIOS METODOLOGICOS APLICABLES EN COSTA RICA

ING. ROBERT LAURENT

Ingeniero Civil Topgrafo Universidad de Costa Rica

Ramrez y Gmez. Op. cit

COSTA RICA: La Constitucin Poltica de 1949 indica en su artculo 45: La propiedad es

VALOR DE CALLE LOTE TIPO

LOTE SUJETO 10,00 x 30,00

COEF. 1,20 1,00 0,80

VALOR 3000000,00 2500000,00 2000000,00 7500000,00

VALOR DE CALLE LOTE TIPO LOTE SUJETO

FRACCION I FRACCION II FRACCION III

VALOR DE CALLE LOTE TIPO LOTE SUJETO

COEF. 1,00 0,60 0,40 0,20

VALOR 7500000,00 1500000,00 1000000,00 1000000,00 11000000,00

valor calle A valor calle B

15.000.00 /m2 20.000.00 /m2

FRACCION I FRACCION II FRACCION III FRACCION IV

15000,00 900000,00 TOTAL 12600000,00

FRACCION I FRACCION II FRACCION III FRACCION IV FRACCION V FRACCION VI FRACCION VII

10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00

x 30,00 x 30,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 x 10,00 AREA

FACTOR DE TIPO DE VA (Ftv) a- rgano de normalizacin tcnica Segn el ONT:

Clasificacin para servicios 1 DISPONIBILIDAD Acera Cordn y cao Clasificacin 0 0 1 0 1 2 1 0 3 1 1 4

EJEMPLO 1 FRACCION I II SUPERFICIE m 300,00 33,00 333,00

Lote tipo: Valor Zonal: VALOR / m 100,00 100,00

FRACCION II factor de irregularidad Fi = [30/(30+36)]

EJEMPLO 2 FRACCION I II III IV SUPERFICIE m 300,00 33,00 50,00 30,00 413,00

Lote Tipo Valor Zonal VALOR / m 100,00 100,00 100,00 100,00

0,70 Fi = [30/(30+41)] = factor resultante

0,70 0,65 0,46

EJEMPLO 3 FRACCION I II III SUPERFICIE m 300,00 90,00 20,00 410,00

Lote tipo Valor zonal VALOR / m 100,00 100,00 100,00

FRACCION II factor de irregularidad Fi = [30/(30+36)]

FRACCION III factor de irregularidad Fi = [30/(30+31)]

EJEMPLO 4 FRACCION I II III SUPERFICIE m 540,00 450,00 37,50 1027,50

Lote tipo Valor Zonal VALOR / m 100,00 100,00 100,00

FRACCION I factor de extensin

Fe = 0.25 (300/540) +0,75 =

FRACCION II factor de extensin Irregularidad

Fe = 0.25 (300/450) +0,75 = Fi = [30/(30+60)] = factor resultante =

0,92 0,58 0,53

FRACCION III Irregularidad Fi = [30/(30+65)]

Ejemplo 5 Lote tipo 30 x 90 Valor zonal $ 40,00 / m2

SUPERFICIE m 3600,00 2000,00 500,00 500,00 250,00 400,00 7250,00

VALOR / m 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00

COEFICIENTE 0,94 0,70 0,43 0,43 0,43 0,41

0,70 Fi = [90/(90+150)] = factor resultante =

0,61 0,43 0,70

Fi = [90/(90+150)] = factor resultante =

0,61 0,43 0,70

Fi = [90/(90+150)] = factor resultante =

0,61 0,43 0,70 0,59 0,41

LIJADA PULIDA 14 ENCHAPES RODAPIE DE MADERA 15 AZULEJO

VIENEN CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO 28

VIENEN CANTIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO

PINTURA 29 ENZACATADO 30 ACERAS 31 ESCALERAS 32 TAPIAS 33 VERGAS O REJAS

SUBTOTAL COSTOS INDIRECTOS

Tipo de Proyecto: Vivienda de Inters Social. Descripcin acabados

Valor m2 en dlares 172 184 207 208 223

Valor m2 en colones 62471

Valor m2 en dlares 188

74778 77853 87606 88215 89018 96249