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AVALUO COMERCIAL CORPORATIVO CENTRAL DE SAN FERNANDO SECTOR DE SAN FERNANDO MUNICIPIO DE GIRARDOT

AV-CP-065-10

Solicitado Por: EMPRESA DE TELECOMUNICACIONES DE BOGOT S.A.-E.S.P

Bogot DC, diciembre de 2010

CONTENIDO

PRIMERA SECCIN - PRESENTACIN EXTRACTO DEL COMIT DE AVALOS SEGUNDA SECCIN - PONENCIA I. INFORMACIN BSICA II. TITULACIN III. CARACTERSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIN IV. REGLAMENTACIN URBANSTICA V. CARACTERSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE VI. CONSIDERACIONES GENERALES VII. VIII. METODOLOGA RESULTADO DEL AVALO

TERCERA SECCIN ANEXOS CORPORATIVOS OFERTA INMOBILIARIA PROCESAMIENTO ESTADSTICO

I.

INFORMACIN BSICA I.1. TIPO DE INMUEBLE: I.2. TIPO DE AVALO: I.3. DIRECCIN: I.4. LOCALIZACIN: Predio Urbano, terreno y construcciones Avalo comercial. Kra 9 entre Cl 35 y 37 Central de San Fernando El predio a avaluar se localiza en la zona Urbana del Municipio de Girardot, sector San Antonio, Cerro las Cruces. Como punto de referencia tenemos al Hospital del Municipio. San Fernando Girardot Cundinamarca. estacin Central San

I.4.1. SECTOR: I.4.2. MUNICIPIO: I.4.3. DEPARTAMENTO:

I.5. DESTINACIN ECONMICA DEL INMUEBLE: Predio Urbano, Fernando.

I.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALO: I.7. Fe I.8. FECHA DE LA VISITA: Copia Escritura publica N 4821 del 31/08/2004 de la Notara sexta del circulo de Bogot, D. E. Certificado de Libertad y tradicin, impuesto predial SOLICITANTE DEL AVALO: Empresa de Telecomunicaciones de Santa de Bogot S.A. E.S.P 20 de Noviembre de 2010

I.9. FECHA DEL INFORME: II. TITULACIN

25 de Noviembre de 2010

NOTA: Este resumen no constituye un estudio Jurdico de los ttulos. II.1. II.2. PROPIETARIO: Bogot TITULO DE ADQUISICIN: II.3. Escritura publica N 4821 del 31/08/2004 de la Sexta o del circulo de Bogot, D. E. Empresa de Telecomunicaciones de

FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA: N 307-67822 REGISTRO CATASTRAL:01-04-0048-0030-000 GENERALES DEL SECTOR DE

II.4. III.

CARACTERSTICAS LOCALIZACIN

III.1. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: III.1.1. DEL SECTOR: El sector donde se localiza el predio a avaluar se caracteriza por estar en una zona urbana residencial, comercio tpico de barrio.

III.2. TIPOS DE EDIFICACIN: III.2.1. DEL SECTOR: III.3. ESTRATIFICACIN SOCIO ECONMICA: Consolidado zona residencial.

Estrato 3 y 4

III.4.

VAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: Va de acceso en recebo. El predio cuenta con fcil accesibilidad por ubicarse cerca de la va principal, la cual conduce al Municipio de La Mesa.

III.4.1. ENUMERACIN: III.5. CARACTERSTICAS GENERALES:

III.5.1. ESTADO DE CONSERVACIN: La va en recebo se encuentra en regular estado de conservacin. III.6. INFRAESTRUCTURA URBANSTICA: III.6.1. VAS: Vas tpicas de barrio en recebo y asfaltada la Va principal.

III.6.2. ALUMBRADO PUBLICO: si posee. III.6.3. REDES DE SERVICIOS PBLICOS: La zona, cuenta con todos los servicios pblicos. III.7. TRANSPORTE PUBLICO: Existen colectivos y taxis Municipales. IV. REGLAMENTACIN URBANSTICA: ARTICULO 26 .-USO RESIDENCIAL: El uso residencial debe ser el de mayor proporcin dentro del suelo urbano en las reas ya consolidadas y de consolidacin. Previa identificacin de los terrenos urbanizables o de actitud urbanstica. PARGRAFO 1: Las reas consolidadas identificadas con el presente acuerdo. Pueden recibir uso residencial por lo tanto pueden localizarse all proyectos puntuales para este fin.

PARGRAFO: 2 Toda actuacin urbanstica que se lleve a cabo en suelo Urbano deber tener en cuenta las diferentes afectaciones de los lotes as como tambin Las diferentes reas de sesin establecidas en el estatuto urbano municipal ; se debe evitar que los proyectos entren en contraposicin con los diseos globales del municipio. PARAGRAFO 3 .- Area para vivienda de inters social: Son reas dentro del municipio declaradas como aptas para el desarrollo de programas de vivienda de inters social (VIS) teniendo en cuenta como nicos beneficiados para estos programas las familias cuyos ingresos mensuales sean inferiores a cuatro salarios mnimos salvo otros criterios que expida la Ley. Estas reas quedarn plenamente identificadas en los planos nmeros 37 y 55 PARAGRAFO 4: El Estatuto urbano del municipio de Girardot contendr para los Programas de vivienda de inters social ya sean ejecutados por una inversin pblica o privada una normatizacin especfica tendiente al favorecimiento de la relacin del costo con el beneficio social. PARAGRAFO5 : Con el objeto de un mejor manejo administrativo y organizacional urbano espacial, la normativa para el municipio de Girardot contemplar las dimensiones mnimas y mximas de agrupaciones para las actuaciones urbansticas existentes como las futuras teniendo en cuenta las proyecciones de oferta y demanda de vivienda VIS para los prximos aos. ACUERDO NUMERO 029 DE 2000 DE GIRARDOT

V.

CARACTERSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE: V.1. DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALO:

El predio es de forma polgono regular, con va en recebo regular estado de conservacin, se ubica en la parte interna del barrio, cerca de la va principal, la cual conduce al Municipio de la Mesa. rea total lote: 524,9 documentacin suministrada. M2 segn Impuesto predial y

Linderos: Los linderos del inmueble a avaluar se encuentran en Escritura pblica N 4821 del 31/08/2004 de la Notara Sexta del circulo de Bogot, D. E.

Va de acceso

5.2. CONSTRUCCIONES: En el predio encontramos una construccin en altura de 326,35 m2 construidos. Fuente: Impuesto Predial y documentacin suministrada. Descripcin:
IT M E ET U T R SR C U A FCAA AHD M R SIN E N S U O TR O P O IS S C B RA U IE T C L RZ IE O A O B S A O P E T SIN E IO E U RA TR RS P E T SE T R R S U R A X E IO E M RO VNA A AC S E TNS DS R C N E C IP I Vig syC a olum s enC reto na onc reforza do la drillo prensa alavista do a una zona pa lg s s eta sypinta s da da el resta la nte drillo alavista . va rios, c m a, c reto a do, er ic onc fina ta bletade 3 x3 , g nito. 0 0 ra entrepiso enc reto, onc im perm biliza ea do. lig c estruc ero on turaen a inio lum a una zona c dry-wa lg s s on ll m urosenc pa ha dos, posee todos susa m dita entos. Alum inio Alum inio Alum inio

Dependencias: Stano 1: planta de emergencia, cuarto de basuras, cuarto de rectificadores, cuarto de bateras, almacn general o bodega, 1 bao, rea para parqueaderos. Stano 2: cuarto de motobombas, 1 bao, 2 bodegas, zona para parqueaderos. Piso 1: zona verde o antejardn, recepcin o portera, zona de baos, un local, un depsito, dos oficinas, un cuarto de transmicin, 1 cuarto de mquinas, una sala de conmutacin, una

sala de distribucin general, una terraza, cuarto con zona de cables. Piso 2: zona de baos, cocina, terraza, rea de atencin al pblico, una oficina, 1 bao, un archivo, cuarto de aire acondicionado. Piso 3: zona de baos, cocina, dos terrazas, una cuarto de 570 m2 aproximadamente.

VI.

CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las caractersticas ms relevantes de la unidad a avaluar, expuestas en el presente estudio, en la determinacin del justiprecio se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones generales:

1. Las caractersticas generales del sector 2. La ubicacin estratgica en los cerros, para el servicio de telecomunicaciones. 3. Las vas de acceso al sector y sus servicios generales de infraestructura 4. La edad y el actual estado de conservacin del inmueble (construcciones) 5. El grado de desarrollo, categora y homogeneidad del sector, usos del suelo. 6. El resultado corresponde al valor comercial del inmueble expresado en dinero, entendindose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estaran dispuestos a pagar y recibir de contado, por una propiedad, en un mercado competitivo y abierto con alternativas de negociacin y sin existencia de estmulos indebidos. 7. El avalo practicado no tiene aspectos de orden jurdico de ninguna ndole, tales como titulacin, tradicin, ni vicios ocultos de carcter legal 8. La inspeccin se hizo con carcter de observacin valuatria, esto significa que no es del objeto del avalo: mediciones, acotaciones, descripcin detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos, anlisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carcter fsico y/o tcnico existentes al momento de la inspeccin 9. Para efectos de la estimacin del valor del bien avaluado, adicionalmente se han tenido en cuenta los avalos recientes y las transacciones en sectores de similares caractersticas. 10. El avalo es un concepto de carcter exclusivamente econmico que busca estimar un valor a una fecha dada y bajo un contexto micro y macro econmico determinado. Es en esencia una herramienta para la toma de decisiones de carcter gerencial. VII. METODOLOGA PARA EL TERRENO:

El mtodo que se utiliz fue el de mercadeo de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia y alternativamente en sectores de alguna manera comparables. En la aplicacin del mtodo de comparacin de mercado se analizaron los indicadores de valor que se refieren a inmuebles similares al que se avala; en el anlisis y comparacin se tomaron en cuenta entre otros

factores: ubicacin especfica, extensin superficiaria, reglamentacin urbanstica, infraestructura de servicios, etc.

topografa,

VIII. FUENTES CONSULTADAS (COMERCIALES Y ARRIENDOS)


E M RA 2 DS R C N E C IP I L T 1 OE L T 2 OE L T 3 OE L C L A I O A IZ C N Mpio de G rdot, sec ira tor de S nFerna a ndo Mpio de G rdot, sec ira tor de S nFerna a ndo Mpio de G rdot, sec ira tor de S nFerna a ndo V L RM AO 2 C M R IA E O E C LS $ $ $ 20 0 5 .0 0 20 0 2 .0 0 20 0 3 .0 0

FET UNE G ilberto G rn ua G ilberto G rn ua G ilberto G rn ua

TLF N EE O O 31241 02570 31241 02570 31241 02570

30 5 10 5 20 2

E M RA 2 DS R C N E C IP I L T OE L T OE L C L A I O A IZ C N Munic ipio de G rdot ira sector de S nFerna a ndo Munic ipio de G rdot ira sector de S nFerna a ndo P R E T JE O CNA 40 5 60 0 0 % .7 0 % .6 FET UNE Inm obilia G ria olden Inm obilia ria C undina a m rquesa TLF N EE O O 4182 799 31794 14707

DATO 1 2 3 TOTALES

VALOR m2 $ 230.000 $ 220.000 $ 240.000 $ 690.000

DESVIACIN 0 -10.000 10.000

(DESVIACIN) 2 0 100.000.000 100.000.000 200.000.000

Promedio =

$ 230.000

200.000.000 3-1=2 (N) 10.000 + 10.000 = 10.000

/2 100.000.000

N= Numero de Datos-1 Desviacion Standard

240.000

Precio =

$ 230.000

220.000

COEFICIENTE DE DISPERSIN C.D. C.D. C.D. = = = S 10.000 4,35% IGAC. / media 100

230.000

Valores inferiores al 7,5 % se consideran fiables segn el

VALOR M2 DE TERRENO Valor Promedio: AVALO AVALO TERRENO DESCRIPCIN Terreno REA 524,90 m2 TOTAL TERRENO VALOR m2 $ 220.000 VALOR TOTAL $ 115.478.000 $ 115.478.000 $ 220.000 m2

IX. FUENTES INMOBILIARIAS


P R E T JE D O CNA S E A R N A IE T RE D M NO 0 % .7 0 % .6 0 % .6 0 % .6

FET UNE IngS io G rc erg a a Arq. C rlosB rrera a a Ing Juli C rdena . n s Ing Juli H . n errera

E P EA M RS IG AC G oberna inde c C undina arc m a G oberna inde c C undina arc m a G oberna inde c C undina arc m a

TLF N EE O O 30722 12974 34963 13368 37053 13306 30083 24299

El valor canon de arrendamiento, adoptado por los anteriores avaluadores, son para predios de ms de 200 m2 construidos, hay que tener en cuenta que el factor tamao, influye en el valor por m2.

X.

CONCLUSIONES FINALES

La construccin se encuentra en buen estado de conservacin, salvo a reparaciones de poca importancia. No se encontraron fisuras o grietas, en muros o estructuras, tampoco existen problemas de humedad o filtraciones, hay que recalcar que la cubierta se encuentra totalmente impermeabilizada. XI. METODOLOGA PARA EL AVALO DE LA CONSTRUCCIN Para obtener un valor real del inmueble (m2) se tiene en cuenta el estado de conservacin y se utilizar las Normas de tasacin Urbana de FITTO Y CORVINI Mtodo de Reposicin como nuevo Este mtodo de avalo busca establecer el valor comercial de un inmueble, partir de calcular cuanto cuesta, hoy, producir una construccin equiparable en trminos funcionales, y dems elementos que la conformen, con los materiales y tcnicas usuales en el momento de hacer el avalo y no necesariamente con las caractersticas que tenga el bien, por cuanto en muchas oportunidades en su fabricacin se emplearon materiales y tcnicas no disponibles en el momento. Pero como el inmueble objeto de avalo ya ha sido utilizado durante un perodo de tiempo es necesario descontarle este tiempo, aplicando un mtodo de depreciacin.

Calculo de la Construccin
bodega Vida recorida: Estado de conservacion: % de uso 19 326,35 19 m, Vida til 100 aos, costo de reposicion $ 1.200.000

aos Aproximadamente. 2,5

100

0,19

x100 = 18,48

19

Factor de Depreciacion: Depreciacion: 1.200.000

x 18,48

/ 100 =

221.760 - 221.760 = 978.240

Valores costos directos reales: Valor m Para el inmueble observado: TOTAL VALOR CONSTRUCCIN

1.200.000

$ 978.240 $ 319.248.624

XII. RESULTADO DEL AVALO: CENTRAL

SECTOR DE SAN ANTONIO MUNICIPIO DE GIRARDOT


AVALO FINAL DESCRIPCIN Predio bodega REA 524,90 M2 326,35 M2 VALOR M2 $ 220.000 $ 978.240 VALOR TOTAL $ 115.478.000 $ 319.248.624 $ 434.726.624

VALOR TOTAL INMUEBLE

CANON ARRIENDO LIMITE INFERIOR VALOR PROMEDIO LIMITE SUPERIOR $ 2.608.360 $ 3.043.086 $ 3.477.813

SON: CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS VEINTISIS MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO PESOS

XIMENA SAMPER DE NEU


JARA

EDWIN FERNANDO AYERBE

Representante Legal
Diciembre de 2010.

Arquitecto-Avaluador R.N.A. SIC 06090659