TAJUK KAJIAN KAEDAH OLEH : PER ROOM BASIS -SUATU PENDEKATAN PENILAIAN HOTEL YANG TEPAT?

PNG GAIK CHENG JPPH KEDAH WAN ZARIDA WAN OMAR JPPH KEDAH ABD. MANAF BIN ABU BAKAR JPPH LANGKAWI

Abstract: Hotel adalah bangunan binaan khas yang dibina untuk perniagaan hospitality. Oleh itu ia perlu dinilai as it is as a going concern dengan kedua- dua komponen, iaitu nilai harta tanah dan nilai perniagaan dapat dicerminkan dalam nilai pasarannya Penilaian hotel boleh dijalankan melalui beberapa kaedah penilaian, bergantung kepada maklumat yang diperolehi. Kertas penyelidikan ini adalah unruk mengkaji samada kaedah Per Room Basis atau kaedah yang lain adalah tepat untuk penilaian hotel. Kaedah Per Room Basis yang bersamaan dengan Nilai pasaran Hotel dibahagikan kepada jumlah bilik hotel, adalah merupakan kaedah perbandingan yang menggunakan kadar sebilik sabagai asas nilaian. Dari maklumat dan data yang diperolehi (Borang soal selidik dan kenyataan akaun untung rugi) melalui temu bual dengan pengusaha dan pemilik hotel di Langkawi, penemuan dan analisis dalam Kertas ini telah merangkumi semua pendapat dan faktor yang dinyatakan dalam semua ulasan literature bahawa Kaedah Pendapatan adalah kaedah penilaian yang paling sesuai untuk nilaian Hotel. Walau bagaimana pun penilaian melalui Kaedah Pendapatan tidak boleh bergantungkan semata-mata kepada maklumat dari kenyataan akaun untung rugi yang dibekalkan tanpa pelarasan yang sesuai dibuat berdsasarkan keadaan pasaran untuk membayangkan operasi hotel yang lebih berkesan Oleh kerana transaksi hotel jarang dilakukan dan bukti jual beli untuk hotel yang serupa susah diperolehi, kaedah perbandingan atau Per Room Basis adalah tidak sesuai digunakan. Sebab kedua ialah hotel adalah berlainan daripada harta tanah lain kerana binaan nya adalah khas untuk operasinya dan tidak dapat diubahsuaikan kepada kegunaan yang lain seperti kompleks pejabat atau kompleks perniagaan. Disamping itu terdapat banyak faktor yang mempengaruhi nilai hotel, iaitu faktor harta tanah fizikal, ekonomi, pasaran dan juga faktor perniagaan yang berkaitan dengan operasinya. Oleh itu penilaian bagi hotel tidak boleh dipermudahkan dengan membuat pelarasan secara

peratusan seperti melalui Kaedah Perbandingan. Sebaliknya hanya langkah-langkah dalam Kaedah Pendapatan dapat mengatasi masalah tersebut sekiranya ia dijalankan dengan baik Kertas ini juga menunjukkan bahawa Kaedah Per Room Basis yang merupakan pendekatan Rule of Thumb adalah kurang tepat untuk penilaian hotel kerana ia tidak dapat mengambil kira dengan sepenuhnya semua faktor yang mempengaruhi nilai hotel. Akibatnya nilai pasaran yang didapati melalui kaedah ini boleh dipersoalkan. Sebagai seorang penilai, pentaksir atau ejen harta tanah, kami perlu memberi pendapat nilaian yang sewajar dan setaraf dengan profesyen kami Hasil kajian kertas ini, kami berpendapat hanya penilaian melalui kaedah Pendapatan yang dapat mencerminkan keduadua komponen nilai Hotel, iaitu nilai harta tanah dan nilai perniagaan dan kaedah Per Room Basis masih boleh dikekalkan sebagai Rule of Thumb bagi maksud anggaran nilai sahaja.( Value estimate)

1.0

PENGENALAN Hotel adalah hartanah khas yang ujud kerana perniagaan hospitality. Hotel selalu dipindah milik berdasarkan keuntungan yang dijangkakan dan kebiasaaan nya pindah milik bagi harta tanah hotel merangkumi segala kelengkapan dan content perniagaan. Oleh itu nilai pasarannya perlu mencerminkan kedua-dua komponen berikut: i) Nilai hartanah termasuk perabut, peralatan dan kelengkapan serta kemudahan lain yang tersedia seperti kolam renang, sauna dan sebagainya; serta ii) Nilaian perniagaannya (bussiness value)

Namun demikian ianya perlu dinilai as it is as a going concern kecuali SEKIRANYA nilaian dijalankan bagi maksud gadaian, dimana kaedah kos atau kaedah brick and mortar digunakan. Pada amnya hotel boleh dinilai dengan berbagai kaedah penilaian bergantung kepada maklumat yang diperolehi. seperti berikut: a) b) c) d) Kaedah Kos (Depreciated Replacement Cost Method) Kaedah Perbandingan Method) Aliran Tunai Terdiskaun (Discounted Cash Flow) (Comparison Method) Kaedah Pendapatan/Keuntungan (Income Capitalisation or Profit Kaedah biasa yang digunakan adalah

Selain dari kaedah di atas penaksir dan penilai, terutama di Amerika Syarikat sentiasa menggunakan pendekatan Rule Of Thumbor a simplified Comparison Approach untuk mendapatkan anggaran kasar nilaian sebuah hotel melalui :a) b) c) Gross Room Revenue Multipler Approach Price Per Room Approach Room Rate Multipler Approach

Walau bagaimanapun Rule of Thumb tersebut diatas hanya digunakan sebagai ANGGARAN atau SEMAKAN Nilaian sahaja, dan tidak boleh

dijadikan asas untuk membuat keputusan pelaburan dalam harta tanah perhotelan. 1.1 Objektif Kajian Untuk mengkaji samada Kaedah Per Room Basis adalah sesuai sebagai kaedah penilaian hotel Atau terdapat kaedah penilaian lain yang lebih tepat dalam penilaian hotel? Sebelum kaedah penilaian yang sesuai dapat ditentukan, berikut perlu dikaji dengan teliti, iaitu i) Apakah faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sesebuah hotel? ii) Adakah amaun pelarasan bagi setiap faktor sama bagi semua hotel ( samada sama taraf atau berbeza)? 2.0 PENYATAAN MASALAH i) ii) iii) iv) v) Adakah nilaian bagi hotel sama seperti nilaian bagi harta tanah yang lain? Adakah kaedah-kaedah diatas termasuk kaedah Rule of Thumb sesuai dalam penilaian hotel? Apakah kaedah penilaian yang terbaik yang dapat mencerminkan kedua-dua komponen nilai bagi sebuah Hotel? Apakah faktor-faktor yang mempengaruhi nilaian hotel dan hubung kait diantara faktor-faktor tersebut? Adakah pelarasan bagi setiap faktor sama bagi semua taraf hotel dan bagaimana pelarasan faktor-faktor tersebut dapat dijalankan dengan tepat? perkara

vi)

Transaksi harta tanah hotel jarang di lakukan dan tiada harta sebanding di dalam pasaran. Oleh itu adalah menjadi kesukaran bagi penilai untuk mendapat bukti-bukti jual beli sebagai perbandingan. Apakah alternatif untuk mengatasi masalah ini?

3.0 ULASAN LITERATUR 3.1 What is hotel market study and valuation? Each time a hotel is bought, sold, develop, finance, refinance or assessed, parties to the transaction may require some type of market study and valuation to indicate its future financial performance. .. Market study and valuation of hotel involves the following steps: i) ii) iii) iv) v) vi) Evaluate the hotels site and locational characteristics. Quantify lodging demand Evaluate competitive lodging supply Measure property specific characteristics (for an existing hotel) Forecast revenue and expenses Estimate market value
Rushmore, S. (1990). The Computerised Income Approach To Hotel Motel Market Studies and Valuation

3.2

Faktor-faktor yang mempengaruhi nilaian hotel seperti dinyatakan dalam artikel Appraisal Facts, Mainline Funding.com dan Motel Broker Associates adalah seperti berikut:

Lokasi spesifik Keadaan pasaran di lokasi tersebut (ADR & OCC) Franchise semasa dan masa hadapan Umur dan keadaan harta tanah Susut nilai fungsi, ekonomi dan fizikal Kos pengubahsuai dan pembaikpulih

Reputasi pengurusan semasa dan sebelum Pembangunan hotel di kawasan tersebut Permintaan bilik Opsyen Kewangan Nilai tanah Halangan memasuki pasaran perhotelan (replacement cost)

Risiko dalam pelaburan hotel perlu di beri pertimbangkan berdasarkan faktor diatas. 3.3 Dalam artikel The Broker Vs The Appraiser : How To Value A Hotel yang menyatakan: Estimating the value of a hotel is one of the most difficult assignments. Transient lodging facilities represent not only real estate investments but going businesses as well. To qualify as an expert hotel valuer, the individual must possess both real estate knowledge and hotel operational expertise. Dalam artikel tersebut yang menyenaraikan faktor-faktor yang perlu di ambil kira dalam penilaian hotel termasuk : I) Fizikal a) Jumlah bilik, kadar penghunian dan ARR b) Star rating c) Rangkaian hotel atau individu d) Lokasi pantai atau bandar atau lapangan terbang e) Pembangunan kawasan sekitar f) Saiz tanah g) Rekabentuk bangunan h) Bila bermula operasi i) Kemudahan Bilik Restoren

 II)

Bilik mesyuarat/banquet Kolam renang luar atau dalam Kelab spa Kedai Kemudahan tempat letak kereta

Faktor ekonomi dan persaingan dalam industri hotel Persaingan - Kadar bilik - Kadar penghunian - ARR (Achieved Room Rate)

III)

Operasi hotel Perkara penting dalam Penyata Untung Rugi seperti: Jumlah pendapatan dan puncanya Jumlah perbelanjaan Kos membeli barang Kos operasi -Gaji, pentadbiaran, pemasaran, utiliti, penyenggaraan,Rezab penggantian, Kos overhead, fi pengurusan fi insentif cukai dll

Kedua-dua broker dan penaksir dalam artikel tersebut telah menggunakan pendekatan yang sama iaitu Pendekatan Pendapatan untuk menilai hotel. Mereka telah mengambil kira i) prestasi kewangan masa lalu hotel tersebut dengan mengambil kira keadaan pasaran dan environmen yang bersaing dengan memberi keutamaan kepada a) b) c) jumlah penawaran bilik di kawasan tersebut Pencapaian kadar bilik bagi hotel tersebut dan juga hotel yang bersaing kadar penghunian bagi subjek dan perbandingannya

ii)

mereka juga membuat pelarasan yang sesuai kepada semua perbelanjaan yang penting seperti kos membeli barang, terutama bagi makanan dan minuman, kos pentadbiran dan perbelanjaan umum, kos utiliti, kos pemasaran, cukai harta tanah, insuran dan rezab untuk penggantian., supaya operasi hotel tersebut dapat dijalankan dengan lebih berkesan.

iii)

Pendapatan bersih yang diperolehi dinilai modalkan dengan kadar pulangan yang mencerminkan perkiraan Mortgage-equity untuk Jumlah kos untuk kerja pembaikan hotel tersebut sebanyak RM 3 juta ditolak daripada nilai modal di (iii) diatas untuk mendapat Nilai Pasaran Hotel tersebut. mendapat nilai modal hotel tersebut.

Kedua-dua agen harta tanah dan penaksir tidak menggunakan kaedah yang biasa, iaitu kaedah perbandingan walaupun pada pengetahuan mereka terdapat bukti bukti transaksi terkini dan juga penjualan hotel yang lain, kerana mereka berpendapat pembeli harta tanah perhotelan hanya menitikberatkan kaedah pendapatan dan bukan kaedah penilaian yang lain. Mereka juga tidak menggunakan Kaedah Kos walaupun kedua-dua tahu kos pembangunan semula bagi hotel tersebut adalah tinggi, iaitu dalam lingkungan RM90,000 hingga RM100,000 sebilik, yang merupakan suatu halangan bagi persaingan yang ingin membina hotel baru yang setarafnya. Mereka juga tidak menggunakan kadar pulangan pasaran tetapi menggunakan kadar yang berdasarkan kiraan Mortgage dan equity 3.4 Dalam buku Principles into Practice Bab 18 telah menyatakan: In order to make a valuation of a hotel, it is important to inspect the balance sheet and trading accounts for the immediately preceding three

years.......... .......estimates have to be made of the future maintainable income and expenditure and in this connection the following matters require attention i) Income Gross turnover split between the various sources, eg. Rooms, food and beverages, bar takings, conferences/banqueting and sundry income from telephone, cleaning, rents for shop/kiosk etc ii) Expenditures This should be categorised as far as possible between cost of sales, payroll, administration, advertising, rent, rates repairs and approportion of head offices expenditure in the case of the group hotel Tenants capital (from the balance sheet) ie original cost where available, recently incurred in equipping the hotel......cash in hand and at bank..... iii) Dalam bab tersebut dinyatakan bahawa temu bual dengan pemilik atau operator maklumat adalah digalakkan seperti untuk sumber mendapatkan tambahan

perniagaan, profil penghuni hotel, diskaun yang diberi dan kadar penghunian dan ARR. iv) v) Prospek perniagaan masa hadapan Keadaan ekonomi yang akan mempengaruhi industri perhotelan vi) Kelebihan dan kelemahan dalam perniagaan hotel Dalam penilaian hotel (selain daripada maksud insuran atau apa-apa maksud lain yang tidak berkaitan dengan aktiviti perniagaan adalah wajar untuk 9

menentukan nilai tahunan atau nilai sewa terlebih dahulu melalui kaedah keuntungan atau perbandingan atau gabungan kedua-dua nya. Dengan itu nilai pasaran dapat ditentukan. 3.5 +Dari kajian lain yang dijalankan di United Kingdom, didapati juga Pendekatan Pendapatan merupakan kaedah yang terbaik didalam menilai hotel dan dilaksanakan oleh semua penilai. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) dan BAHA (British Association Of Hotel Accountants) mensyaratkan bahawa penilaian hotel mesti menggunakan Pendekatan Pendapatan kerana ianya mengambil kira potensi pendapatan yang akan didapati dimasa hadapan. Ini kerana hotel adalah satu entity business. 3.6 Seorang pembayar cukai dari USA telah membuat kenyataan bahawa jika beliau ingin mendapat pulangan dalam hartanah, dia akan membeli sebuah bangunan pejabat binaan khas; Walau bagaimana pun sekiranya matlamat beliau adalah mendapat pulangan dari perniagaan, beliau perlu membeli/melabur dalam bidang perhotelan. 4.0 HIPOTESIS Rumusan daripada ulasan literature diatas didapati penilai, penaksir, broker dan pengusaha Hotel sependapat bahawa: 4.1 Kaedah Pendapatan merupakan kaedah yang terbaik sebab: hotel adalah berlainan daripada harta tanah yang lain. Pembinaan hotel adalah unik kerana ia dibina khusus untuk perhotelan dan tidak dapat diubahsuaikan bagi kegunaan lain seperti kompleks pejabat atau perniagaan. Hotel telah dibina Oleh khasnya yang untuk menjalankan nilai perniagaan perlu Hospitality,. demikian pasarannya

10

mencerminkan 2 komponen, iaitu elemen nilai harta tanah dan nilai perniagaan. Kaedah-kaedah biasa seperti Kaedah Kos, Kaedah Perbandingan dan pendekatan Rule of Thumb seperti Gross Room Multipler, Price Per Room dan Room Rate Multipler, adalah tidak tepat atau sesuai digunakan untuk penilaian hotel. Ini adalah kerana semua Kaedah tersebut tidak dapat mencerminkan kedua-dua komponen nilai harta tanah dan nilai pernigaan. Hanya Kaedah Pendapatan yang mengambil kira kedua-dua komponen tersebut. Walau bagaimana pun melalui Kaedah Pendapatan, penilaian tidak boleh berdasarkan semata-mata keatas maklumat dari akaun untung rugi bagi hotel berkenaan. Amalan untuk menggunakan maklumat yang disediakan oleh pengurusan hotel secara terus adalah tidak digalakan. Ini adalah kerana kemungkinan penyediaan akaun untung rugi telah di ubah suai (creative accounting) bagi maksud tertentu. Sebab kedua ialah sekiranya akaun untung rugi menunjukkan kerugian yang berterusan, adakah bermakna harta tanah hotel tersebut tidak mempunyai sebarang nilai? Berdasarkan kajian pasaran, pelarasan yang sesuai perlu di buat bagi penentuan kadar bilik, kadar penghunian yang berpatutan dan kos operasi yang lebih efisyen dan efektif., untuk mendapat nilai pasaran yang munasabah. 4.2 Mengikut ulasan literature diatas seorang penilai atau penaksir menggunakan Kaedah Pendapatan kawasan sekitar. yang

perlu membuat pelarasan yang

berpatutan berdasarkan kepada pasaran perhotelan yang sebanding di Pada masa yang sama variable dan faktor yang mempengaruhi nilai hotel perlu diberi pertimbangan. 4.3 Antara faktor yang dikenal pasti mengikut ulasan literature diatas

11

ialah :i) pendapatan kasar daripada: ii) Bilik Makanan dan minuman Lain-lain pendapatan (Telefon, sewa, spa dan sebagai)

Perbelanjaan (kos) membeli barangan Bilik Makanan dan minuman Pentadbiran Lain-lain perbelanjaan Utiliti Pengiklanan dan pemasaran Fi Pengurusan Fi insentif

iii)

Penyelenggaraan dan pembaikan Premis dan jentera Perabut , kemasan dan perkakasan. Pengubahsuaian utama (upgrading)

iv) -

Faktor Harta tanah Jenis hotel (Bandar atau resort atau lapangan terbang) Lokasi ( Pantai/pekan /tanah tinggi) kebolehsampaian Keluasan tanah Jumlah dan jenis bilik Kemudahan dalam bilik

12

Kemudahan lain seperti dewan, restoran dan rekreasi seperti kolam renang, spa gelanggan tennis, pemainan pantai dan sebagainya

v)

Pemasaran Kadar bilik, kadar promosi dan diskaun Achieved Room Rate (ARR) Kadar penghunian Jumlah hari operasi

vi)

Kumpulan sasaran Domestik/Antarabangsa bagi a) Pakej percutian/persidangan/mesyuarat/perniagaan b) Walk in guest/internet/agensi pelancungan c) Tempahan melalui laman web

vii)

Temu bual dengan pengusaha hotel untuk memahami operasi perniagaan hotel denganlebih teliti sebelum penilaian dapat dijalankan dengan lebih professional

5.0

BATASAN PENYELIDIKAN a) Penyelidikan yang dijalankan adalah khas di Pulau Langkawi sahaja keatas hotel bertaraf 3, 4 dan 5 bintang kerana kesuntukan masa. b) Tempoh yang diberi adalah singkat, diantara bulan March hingga September disamping menjalankan tugas-tugas harian utama. c) Kerja-kerja lawat periksa memerlukan masa yang lebih panjang kerana kedudukan diPulau Langkawi.

13

d) Sebagai seorang penilai yang tidak mempunyai pengetahuan yang cukup dalam industri perhotelan, temu bual dengan pengusaha hotel perlu dijalankan bagi memahami operasi hotel dengan lebih baik supaya dapat membuat penilaian hotel yang lebih professional. Kesukaran menjalankan temu bual kerana kekurangan kepakaran untuk mendapat maklumat yang sesuai. e) Keengganan pihak pengusaha hotel untuk mendedahkan maklumat sepenuhnya adalah merupakan salah halangan dalam kajian. f) Penelitian yang lebih perlu diberi terhadap maklumat yang diberi seperti pemahaman dan interpretasi penyata untung rugi yang di kemukakan kepada penilai. Penilai perlu mempunyai pengetahuan perakauan asas untuk menggunakan maklumat yang diperolehi. g) kekurangan maklumat akaun untung rugi adalah sukar untuk

mengenalpasti hubungkait diantara faktor yang mempengaruhi nilai dan juga peratusan.. h) Kesukaran mendapatkan pengesahan yang tepat daripada pengusaha hotel mengenai faktor yang mempengaruhi kadar bilik, kadar penghunian, perbelanjaan dan hubungkait diantara satu sama lain. 6.0 DEFINISI ISTILAH a) Hotel dapat diklasifikasi mengikut Binaan dan lokasi nya Bagi maksud kertas kajian ini, hanya k;lasifikasi mengikut lokasi di kenal pasti , iaitu City dan Resort. b) Star Rating berdasarkan kepada criteria yang ditetapkan oleh Kementerian Pelancungan (TDC). dalam hard copy) 14 Senarai kriteria adalah seperti di Lampiran A. (tidak dikepilkan kerana 16 muka surat akan disediakan

c)

Achieved Room Rate or ARR: purata kadar bilik yang didapati bagi setahun

d) Kadar penghunian (Occupancy rate): jumlah bilik diduduki X 100% jumlah bilik e) Kadar kekosongan (Void) atau (ii) (i) jumlah bilik yang tidak diduduki X100% jumlah bilik 100% - kadar penghunian

f) Fi pengurusan upah yang dibayar kepada syarikat pengurusan, biasanya disetuju @ 2% -3.5% daripada jumlah pendapatan kasar h) Fi insentif Insentif yang dibayar kepada syarikat pengurusan , disetuju @ 5% hingga 10% daripada keuntungan operasi kasar (GOP) i) Pendapatan kasar: jumlah pendapatan dari i) bilik, ii) makanan,minuman dan iii) lain lain j) Rezab penggantian: Amaun yang direzabkan untuk penggantian kelengkapan perabut dan sebagainya( soft & hard furnishing) 7.0 METODOLOGI DAN PROSEDUR PUNGUTAN DATA Pungutan data dilakukan melalui: A) Temu bual dengan pengusaha Hotel yang respons melalui Borang Soal Selidik yang disediakan. B) Data yang diperolehi daripada : Hotel - Akaun Untung Rugi

15

 7.1

NAPIC senarai hotel dan klasifikasi bintang dan kadar penghunian Majlis Perbandaran Langkawi pelan bangunan dan maklumat hakmilik.

Primary Data Temu bual yang dijalankan dengan hotel di Langkawi adalah berpandu kepada: i) senarai Hotel dari NAPIC/TDC dan kerjasama daripada Puan Jamilah Bt Hanafiah (Ketua Unit Penilaian dari Majlis Senarai Hotel dari Napic dan Perbandaran Langkawi) untuk membuat perjanajian temu bual dengan pihak pengusaha hotel. bilangan Hotel yang memberi respons, iaitu persetujuan temu janji dan pembekalan penyata akaun untung rugi bersama tarikh temu janji dijalankan adalah seperti dikepilkan di Lampiran B. ii) Soalan di Borang Soal Selidik yang ditanya pada masa temu bual adalah seperti dikepilkan di Lampiran C.

7.2

Persampelan Temu bual Jumlah sampel temu bual yang dapat di jalankan dengan hotel yang bersetuju adalah seperti berikut: Kadar Bintang Jumlah 8 6 7 Berjaya ditemu bual 4 2 4 Peratus (%) 50 33.33 57

(Star Rating) Hotel Bertaraf 5 Bintang Hotel Bertaraf 4 Bintang Hotel Bertaraf 3 Bintang

Kesimpulan jawapan kepada soalan dari temu bual adalah seperti di Lampiran D. 7.3 Persampelan Penyata akaun

16

Jumlah sampel maklumat (Penyata Akaun Untung Rugi) yang ` diperolehi adalah seperti berikut:

Kadar Bintang (Star Rating) Hotel Bertaraf 5 Bintang Hotel Bertaraf 4 Bintang Hotel Bertaraf 3 Bintang

Jumlah 8 6 7

Akaun untung rugi diperolehi 4 1 2

Peratus (%) 50 17 28

Kesimpulan Penyata Akaun untung rugi yang diperolehi adalah seperti di Lampiran E. 8.0 PERSEMBAHAN DATA 8.1 8.1.1 Analisis data akaun untung rugi Hotel bertaraf 3 Bintang

Dari maklumat penyata akaun untung rugi yang diperolehi daripada 2 Hotel dan hasil temu bual dari 2 hotel yang lain, rumusan purata pendapatan adalah seperti jadual di bawah:NAMA HOTEL/ PERKARA BILIK F&B LAIN-LAIN COST OF SALES GAJI PENTADBIRAN *AWANA PORTO MALAI 50 40 10 13.6 Tidak diberikan BELLA VISTA 75-80 20-25 30 68.9 -289.9 LANGKAWI SEAVIEW 43.78 41.30 14.92 19.82 6.43 9.23 63.17 33.97 2.86 9.77 16.08 24.13 FRANGIPANI

17

PEMASARAN PENYELENGGARAAN TENAGA & LAIN FI PENGURUSAN FI INSENTIF KEUNTUNGAN BERSIH Susut nilai bagi harta

Oleh pemilik ( rugi)

Oleh pemilik (33.3)

0.24 49.22 Oleh pemilik 21.89

18.39 Oleh pemilik 27.08

tanah * maklumat daripada pengusaha hotel kerana penyata akaun untung rugi tidak diberikan. 8.1.2 Pemerhatian Fakta

Dari maklumat diatas, didapati:i) Hanya satu hotel iaitu Awana Porto Malai merupakan hotel berangkaian (Chain hotels) dan yang baki adalah dimiliki oleh individu ii) Perbezaan ketara diantara keempat hotel ini ialah Awana Porto Malai dan Frangipani terletak di tepi pantai dan merupakan hotel resort dengan kebanyakan sasaran tetamunya daripada pelancung antarabangsa, manakala Bella Vista dan Langkawi Seaview pula terletak di Pekan Kuah yang meunmpukan sasarannya kepada pakej mesyuarat terutama daripada staf kerajaan dan syarikat swasta dari ejen pelancungan iii) Kesemua 4 hotel tersebut diuruskan oleh pemilik masing-masing. iv) Bilangan bilik, kadar penghunian dan kadar bilik (ARR) adalah berbeza seperti dalam jadual di bawah:-

18

NAMA HOTEL

BILANGAN BILIK

KADAR PENGHUNIAN (%)

KADAR BILIK Twinsharing (RM) seorang (AAR) 65.00 85.00 #230.00 60.00--85.00

Awana Porto Malai Bella Vista Frangipani Langkawi Seaview * baru beroperasi

208 227 101 146

51 *25 56 60

# kadar untuk bilik sahaja v) Kadar bilik bagi hotel yang menumpukan sasaran kepada pakej mesyuarat bagi sta kerajaan adalah kompetitif, berdasarkan kepada kelayakan pegawai kerajaan, ditetapkan @ RM 60 hingga RM 85 seorang bagi twinsharing basis vi) Agihan jumlah pendapatan 2 daripada 4 hotel tersebut (Awana Porto Malai dan Langkawi Seaview mempunyai tren yang sama, iaitu 50% pendapatan dari bilik dan 50% daripada makanan, minuman dan lain lain, manakala Bella Vista menunjukkan pendapatan yang lebih tinggi bagi bilik iaitu sebanyak 75% - 80%. Fenomena tersebut adalah luar biasa nemandangkan Hotel tersebut juga menumpukan kepada jualan pakej mesyuarat (90% kepada staf kerajaan) Malai vii) Kos membeli barang (cost of sales) bagi kedua-dua hotel tersebut adalah diantara 14% -20%, manakala bagi Bella Vista, tercatat perbelanjaan yang lebih sebanyak pada kadar 30%. viii) Penyata akaun untung rugi dan temu bual telah menunjukkan operasi bagi kesemua hotel telah mengalami kerugian. Walaupun Hotel Langkawi Seaview memperolehi keuntungan dari pendapatan bersih , begitu juga dengan Langkawi Seaview dan Awana Porto

19

tetapi setelah mengambil kira susut nilai harta tanah, hotel tersebut juga mengalami kerugian bagi tahun. ix) Adakah kerugian tersebut memberikan nilai modal yang negatif bagi keempat-empat hotel tersebut sekiranya Kaedah Pendapatan digunakan? Fakta ini telah mengukuhkan amalan yang di sebutkan dalam Ulasan Literatur bahawa penilaian melalui kaedah pendapatan tidak boleh berdasarkan semata-mata kepada semua data yang diperolehi daripada penyata akaun untung rugi yang dibekalkan oleh pihak hotel berkenaan. Disebaliknya pelarasan yang sesuai perlu dibuat untuk mencerminkan pengurusan hotel yang lebih berkesan, seperti diamalkan oleh kedua-dua penaksir dan ejen harta tanah dalam Ulasan Literatur yang dibincang diatas. 8.2 Hotel bertaraf 4 Bintang

Rumusan akaun untung rugi adalah seperti berikut:NAMA HOTEL/ PERKARA PENDAPATAN (%) BILIK F&B LAIN-LAIN PERBELANJAAN (%) COST OF SALES GAJI PENTADBIRAN PEMASARAN PENYELENGGARAAN TENAGA & LAIN INSURAN CUKAI HARTA TANAH FI PENGURUSAN FI INSENTIF KEUNTUNGAN BERSIH HOLIDAY VILLA CITY BAYVIEW

66.74 31.02 2.24 9.60 19.4 7.0 8.50 15.44 1 1 3 (REV) 5 (GOP) 30.25 20

67.07 32.42 0.52 58.00 32.49 6.07 Oleh HQ 31.67 1 1 Oleh pemilik4.29

8.2.1 i)

Pemerhatian Fakta Kedua-dua Holiday Villa dan City Bayview merupakan hotel berangkaian (Chain hotels)

ii)

Perbezaan ketara diantara kedua hotel ini ialah Holiday Villa terletak di tepi pantai dan merupakan hotel resort dengan kebanyakan sasaran tetamunya daripada pelancung antarabangsa, manakala City Bayview pula terletak di Pekan Kuah yang meunmpukan sasarannya kepada pakej mesyuarat terutama daripada staf kerajaan dan dari ejen pelancungan.

iii)

Holiday Villa diuruskan oleh syarikat pengurusan swasta tetapi City Bayview ditadbirkan oleh pemilik nya

iv)

Bilangan bilik, kadar penghunian dan kadar bilik (ARR) adalah berlaianan seperti dalam jadual di bawah:-

NAMA HOTEL

BILANGAN BILIK

KADAR PENGHUNIAN (%) 56 74

KADAR BILIK (RM) (AAR) 195 111.00

Holiday Villa City Bayview

238 282

v)

Walaupun kedua-dua hotel adalah sama taraf, perbedzaan kadar biliknya adalah ketara sehingga 57%. Kadar bagi City Bayview yang rendah ( boleh dipersoalkan) kerana kadar bilik bagi pegawai kerajaan dengan diskaun adalah RM 125 semalam

vi)

Agihan jumlah pendapatan dari bilik bagi kedua-dua hotel bertaraf 4

21

bintang adalah sama, iaitu lebih kurang 67% daripada jumlah pendapatan, dan bagi makanan, minuman dan lain-lain adalah lebih kurang 33% daripada jumlah. vii) tetapi Kos membeli barang (cost of sales) adalah berbedza, iaitu hanya 9.6% bagi Holiday Villa dan 18.80% bagi City Bayview, kerana sasaran City Bayview lebih bertumpu kepada pakej mesyuarat yang memerlukan perbelanjaan lebih bagi makanan dan minuman. viii) Perbelanjaan mengikut perkara terperinci bagi kedua-dua hotel adalah berbeza. Jumlah bagi Holiday Villa adalah sebanyak l.k. 70% daripada jumlah pendapatannya, tetapi bagi City Bayview adalah lebih tinggi sebanyak l.k. 96%. Inilah menunjukkan: perbezaan pentadbiran dan operasi diantara Hotel yang diuruskan oleh pemilik daripada yang ditadbirkan oleh syarikat pengurusan yang professional, dan cara penyediaan akaun oleh pemilik (creative accounting) adalah berlainan daripada yang disediakan pihak independent. ix) Akibatnya jumlah keuntungan adalah berbeza bagi kedua-dua hotel yang sama taraf, ia-itu 32.47% bagi Holiday Villa dan hanya 4.29% bagi City Bayview. Selepas diberi susutnilai bagi harta tanah, City Bayview juga menglami kerugian mengikut penyata Balance Sheetnya!

8.3

Hotel bertaraf 5 Bintang

Rumusan akaun untung rugi adalah seperti berikut:NAMA HOTEL/ PERKARA PENDAPATAN (%) 22 DATAI SHERATON PERDANA ANDAMAN

BILIK F&B LAIN-LAIN PERBELANJAAN (%) COST OF SALES GAJI PENTADBIRAN PEMASARAN PENYELENGGARAAN TENAGA & LAIN FI PENGURUSAN (drp REV) FI INSENTIF (drp GOP) KEUNTUNGAN (GOP) KEUNTUNGAN BERSIH

61 30 9 9 16 7 2 5 2 2 7.6 55 44.91

62 32 6 18 25 8 5.7 5-10 14.2 2.5 7 28.60 21.60

60 40 12 18 11 3 9 10 2 10 37.49 28.71

8.3.1 i)

Pemerhatian Fakta

Ketiga-tiga hotel merupakan hotel berangkaian (Chain hotels). Datai dan Andaman adalah rangkaian yang sama (syarikat berhubungan)

ii)

Ketiga-tiga hotel ini terletak di tepi pantai dilokasi yang eksklusif (kedudukan Datai dalam environment semula jadi dan bersebelahan dengan Andaman. Kedua-dua hotel mempunyai pandangan lautan Andaman yang menarik dan Sheraton menghadap kelautan Cina Selatan dan juga Jeti Langkawi) , dan merupakan hotel resort dengan kebanyakan sasaran, iaitu melebihi 95% ,daripada pelancung antarabangsa. Kedudukan yang eksklusif itu telah memberi kelebihan kepada hotel tersebut, yang dapat dicerminkan dalam kadar bilik yang agar tinggi (an edge over their competitors)

iv) iv)

Hotel ini diuruskan oleh syarikat pengurusan swasta. Jumlah bilangan dan kadar bilik serta kadar penghunian adalah juga berbedza seperti berikut:

23

NAMA HOTEL

BILANGAN BILIK

KADAR PENGHUNIAN (%)

KADAR BILIK (RM) (AAR)

Datai Andaman Sheraton Perdana v)

106 (Chalet & Bilik) 187 200 71.7 55 - 60 69 1,199/700 460

Kadar bilik bagi Sheraton akan dipinda kepada RM740/- hingga RM1,170/- pada hujung tahun ini apabila ia di naik taraf kepada WEST INN. Kerja menaik taraf yang bernilai juta-juta ringgit untuk restoran, bar dan biliknya kini sedang dijalankan.

vi)

Agihan jumlah pendapatan pendapatan dari bilik bagi ketiga-tiga hotel bertaraf 5 bintang adalah lebih kurang sama, iaitu 60% - 62% untuk bilik dan 38% - 40% untuk makanan minuman dan lain-lain.

vii)

Kos membeli barang (cost of sales) adalah berbedza, iaitu hanya 9% bagi Datai, 18% bagi Sheraton Perdana dan 12% bagi Andaman.

viii)

Perbelanjaan mengikut perkara terperinci bagi ketiga-tiga hotel adalah berbeza. Jumlah bagi Datai dan Andaman adalah sebanyak 45% dan 62% masing-masing daripada jumlah pendapatannya, tetapi bagi Sheraton Perdana adalah lebih tinggi sebanyak 72%. Perbezaan yang ketara mungkin disebabkan kadar bilik yang ketara dan kos operasi/ pentadbiran yang berbedza kerana bilangan staf dan kos penyenggaraan bagi struktur yang berlainan.

ix)

Akibatnya jumlah keuntungan adalah berbeza bagi ketiga-tiga hotel yang sama taraf iaitu 45% bagi Datai, 28.71% bagi Andaman dan 21.60% bagi Sheraton Perdana.

24

Walau bagaimanapun kos meminjam bagi pelaburan yang melibatkan ratusan juta bagi pembinaan hotel iaitu lebih kurang RM200,000,000 bagi Datai, Andaman dan Sheraton Perdana perlu diambilkira dalam penilaian hotel tersebut. Kos binaan bagi hotel bertaraf 5 bintang adalah tinggi kerana struktur dan bahan binaan serta kelengkapan perabut dan kemudahan yang disediakan adalah bermutu tinggi, untuk menarik sasaran pengunjung atau pelancung dari kelas elit serta untuk menjaga goodwill dan imej hotel yang bertaraf 5 bintang. Kos pengubahsuaian juga tinggi, contohnya bagi satu blok (95 bilik) untuk Andaman dianggarkan pada harga RM 5,000,000/-atau RM52,632 sebilik

8.4

Analisis Data Soal Selidik Rumusan daripada analisis jawapan daripada soal selidik adalah seperti berikut: i) Kesemua hotel 4 buah hotel bertaraf 5 bintang yang menghadap pantai sependapat bahawa faktor lokasi adalah penting bagi tarikan kepada pengunjung. Ia merupakan pengaruh yang mustahak dalam penentuan kadar bilik dan penghunian. ii) Dari segi pemarasan, hotel yang menghadap pantai dan alam semulajadi mempunyai kelebihan berbanding hotel lain, yang telah dibuktikan dalam kadar bilik yang tinggi seperti melebihi RM1,000 bagi Datai dan WEST INN. Ini menunjukkan faktor lokasi adalah penting dan perlu diberi pertimbangan utama. iii) Terdapat berbagai kaedah pemasaran yang dijalankan

bergantung kepada taraf hotel. Diantaranya ialah melalui agen pelancungan, ibu pejabat bagi hotel rangkaian, promosi dalam dan luar negeri serta laman web.

25

iv)

Jenis hotel seperti hotel dalam Bandar (city hotel) atau resort akan menarik minat dari kumpulan sasaran yang berbeza. Kemudahan seperti bilangan restoran, bar, kolam renang, dewan, spa aktiviti rekreasi dan kemudahan dalam bilik serta pengurusan sesebuah hotel dapat menentukan taraf bintang dan kadar dapat ditentukan.

v)

Kadar bilik tiada tren yang tetap bagi kadar bilik,kecuali bagi hotel bertaraf 3 bintang didapati:Kebanyakkan hotel telah menentukan Kadar biliknya mengikut kelayakan staf kerajaan, terutama bagi hotel yang menumukan kepada pakej mesyuarat, dan kadar tersebut adalah sangat bersaing (competitive) Disebaliknya terdapat perbezaan yang ketara bagi purata kadar bilik untuk hotel bertaraf 4 dan 5 bintang, iaitu diantara RM111 hingga RM 195 bagi hotel 4 bintang, manakala bagi hotel 5 bintang, perbedzaan adalah ketara, seperti RM460 bagi Sherton Perdana yang akan naik kadarnya kepada RM700-RM 1170 pada hujung tahun ini apabila ia menaik taraf kepada Hotel WEST INN), RM700/- (Andaman), RM1177/- (Datai) dan RM1,300/-. (Four Season) Dari kajian yang dijalakan , didapati keuntungan bersih adalah lebih tinggi bagi Hotel yang mengenakan kadar bilik yang tinggi seperti Datai, dibandingkan dengan Andaman dan Sheraton, begitu juga dengan Holiday Villa dan City Bayview

vi)

Kadar penghunian adalah juga berlaianbagi hotela yang sama taraf. Hotel bertaraf 5 bintang telah mencapai kadar yang lebih

26

tinggi, diantara 69% hingga 72% (kecuali bagiAndaman @ 5560% rendah kerana ia sedang menjalankan kerja pengubahsuaian bagi 95 biliknya ), dibandingkan dengan hotel 3 dan 4 bintang, yang capai hanya 50% - 60% Rumusan kajian telah menunjukkan bahawa Hotel dipantai dan menghadap laut mempunyai kelebihan yang dapat dicerminkan dalam kadar penghunian yang tinggi seperti Datai, Sheraton. vii) Bilangan bilik bagi semua hotel adalah berlaian juga, iaitu diantara 101 hingga 208 bagi 3 bintang, 238 hingga 282 bagi 4 bintang dan 90 himgga 200 bilik bagi 5 bintang viii) Jumlah staf juga berlainan, diantara 368 420 orang. Piawai ratio staf sebilik bagi hotel 5 bintang ialah 4 orang bagi sebilik. Hasil soal selidik didapati hanya Four Season yang mencapai kadar tersebut iaitu 4.67 manakala 3 hotel lain hanya mencapai ratio sebanyak 1.84, 2.2 dan 3.77 masing-masing. Faktor ini akan mempengaruhi pemasaran hotel dimana perkhidmatan yang lebih baik dapat dicapai tetapi ia akan melibatkan kos pentadbiran yang lebih tinggi contoh gaji dang sebagainya ix) Pengusaha hotel berpendapat bahawa pelaburan dalam industri hotel adalah pelaburan yang memerlukan modal permulaan yang tinggi untuk pembelian harta tanah dan kelengkapan serta perabut dan juga melibatkan risiko yang tinggi . Kos binaan hotel adalah berbedza bagi setiap hotel bergantung kepada corak dan kelengkapan, kemudahan yang disediakan. Contohnya kos binaan bagi hotel bertaraf 3 bintang adalah dalam lingkungan RM 50,000 hingga RM 150,000 sebilik, manakala bagi Hotel 5 bintang, ia boleh mencapai RM 450,000 hingga RM1,000,000 sebilik.

27

x)

Kemudahan yang disediakan seperti bilik, dewan, restoran dan sebagainya perlu di naik taraf mengikut tren semasa dan keusangan sekurang-kurangnya dalam tempoh 10 tahun sekali. Ini akan melibatkan kos yang tinggi dan berlaianan bagi setiap hotel bergantung kepada piawan imej dan perkhidmatan yang disediakan. Anggaran kos pengubahsuaian yang diberi adalah berbeza bagi mengikut taraf bintang; contohnya bagi hotel bertaraf 3 bintang, anggaran kos sebanyak RM20,000/- hingga RM30,000/setiap bilik. Untuk hotel bertaraf 5 bintang anggaran kos boleh mencapai sehingga RM100,000/- hingga RM250,000/-

xi)

Menurut pengusaha hotel, Operasi hotel adalah sangat sensitive kepada kejadian semula jadi seperti Tsunami, SARS dan sebagainya, yang terbukti dalam kejatuhan kadar penhunian yang ketara bagi semua hotel (semua taraf) pada tahun 2002 dan 2003.

xii)

Kadar pulangan dari pelaburan adlah juga berbedza mengikut pegusaha yang di temu bual, iaitu diantara 5%-10% daripada keuntungan bersih , 35-40% daripada modalnya dan 25% -30% dari GOP

xiii)

Rumusan bagi soalan kebaikan dan kelemahan mengusaha industri perhotelan di Langkawi :

Kebaikan Kedudukan unik iaitu dipulau dan terletak di persekitan yang eksklusif. Pelancung antarabangsa amat berminat untuk meneroka pulaupulau yang terdapat di sekeliling Pulau Langkawi.

28

Jabatan kerajaan dan syarikat swasta memilih Pulau Langkawi sebagai tempat mesyuarat atau persidangan as a break from the office. Pulau ini yang merupakan pulau bebas cukai dimana dapat menarik ramai pelancungan yang ingin berbelanja disamping menjalankan tugas rasmi.

Perlepasan cukai jualan merupakan satu insentif bagi pengusaha hotel.

Keburukan Persaingan hebat terutama bagi hotel bertaraf 3 bintang bagi pakej mesyuarat jabatan kerajaan dan syarikat swasta. Industri perhotelan juga adalah sensitive kepada bencana alam seperti tsunami dan SARS mengakibatkan penurunan kadar penghuian yang ketara. Kekurangan jumlah penerbangan terus dari Kuala Lumpur ke Pulau Langkawi menjejaskan kedatangan pelancung luar.

9.0

PENDAPAT DARI KAJIAN Hasil dari penemuan kajian didapati : a) b) terdapat banyak faktor yang mempengaruhi nilai hotel. Faktor yang mempengaruhi nilai Hotel adalah sama seperti faktor yang dibangkitkan dalam semua artikel dalam ulasan literatur, seperti : Kedudukannya Jenis hotel Resort /Bandar/Lapangan terbang Rekabentuk dan kos binaan Jumlah dan jenis bilik Kelengkapan (furnishing dan fixtures) 29

Kemudahan termasuk dewan bankuet, bilik mesyuarat,restoren, Rekreasi seperti kolam renang, spa, karaoke gelanggang tennis dan sebagainya Faktor yang mempengaruhi perniagaanya: Permintaan Pakej : : sasaran tetamu domestic/antarabangsa Pelancung bercuti mesyuarat business

Penawaran Kewangan

: :

jumlah bilik yang ada disesuatu lokasi jumlah pendapatan perbelanjaan, kos meminjam

(pelaburan asal dan kos penyenggaraan dan naiktaraf) adalah bergantung kepada cara pengurusan. Persaingan dari hotel setaraf dan hotel yang lebih murah. Perkhidmatan yang disediakan seperti banquet, restoran, coffe house, bar, pub, discoteque dan sebagai nya. Kadar bilik dan penghunian adalah bergantung kepada faktor diatas. c) Hasil temu bual dengan pengusaha hotel telah mengesahkan perkara yang penting dan perlu diambil kira dalam penilaian hotel adalah sama seperti yang diulaskan di ulasan literatur, iaitu: 1) item yang menyumbangkan jumlah pendapatan hotel adalah daripada: 2) a) bilik dan makanan dan minuman serta pendapatan lain. Bagi hotel bertaraf 5 bintang, terdapat tren agihan jumlah pendapatan untuk bilik sebanyak 60% -62%; dan 38% 40% bagi pendapatan makanan dan minuman serta pendapatan lain. Ini mungkin kerana kebanyakkan hotel bertaraf 5 bintang terletaknya dilokasi yang eksklusif dan tersendiri (isolated) dan

30

kebanyakkan tetamunya adalah daipada orang asing yang akan mengambil sarapan harian dalam hotel. b) Bagi hotel bertaraf 4 bintang, pengagihan tersebut adalah 66%67% bagi bilik dan 33%-34% bagi makanan, minuman dan lainlain c) pendapatan lain.

Bagi hotel bertaraf 3 bintang, pengagihan pendapatan makanan dan minuman adalah lebih besar kerana tumpuan pemasaranya kepada pakej mesyuarat dimana makanan dan minuman disediakan bersekali, oleh itu agihan adalah lebih kurang 50% 50% diantara bilik dan makanan da minuman dan lain-lain pendapatan.

3)

Pengurusan boleh dikategorikan kepada: a) Semua hotel bertaraf 5 bintang dan juga setengah hotel bertaraf 4 bintang diuruskan oleh syarikat pengurusan professional. Dengan menandatangani kontrak selama 10 tahun pada biasanya, Fi pentadbiran adalah 2% hingga 3% daripada jumlah pendapatan hotel, disamping itu pemilik juga perlu membayar fi insentif kepadanya yang di kira sebanyak 7% hingga 10% daripada jumlah keuntungan operasi kasar atau Gross Operating Profit b) 4) Bagi hotel 3 bintang kesemua diusahakan oleh pemilik sendiri.

Terdapat perbezaan ketara dalam ciri hotel yang sama taraf, seperti hotel 4 dan 5 bintang dari segi kedudukannya, bilangan bilik, kadar bilik dan kadar penghunian, kemudahan dan kelengkapan yang disediakan, bilangan staf dan corak pengurusan yang akan mengakibatkan jumlah perdapatan dan perbelanjaan yang berbeza. Contohnya ialah kadar bilik yang tinggi akan memberi keuntungan bersih yang tinggi sekiranya

31

dinilaimodalkan tanpa mengambil kira jumlah pelaburan asal yang banyak. Ini akan memberi nilai pasaran yang juga tinggi. 5) Operasi hotel melibatkan perbelanjaan tetap dan perbelanjaan tidak tetap. Adalah tidak wajar dan tidak tepat untuk menetapkan satu peratus yang sama bagi semua item perbelanjaan. Walau pun perkara terperinci dibawah kos perbelanjaan (samada kos tetap atau tidak tetap) bagi semua hotel adalah sama seperti kos membeli barang, pentadbiran dan umum, pemasaran, penyelenggaraan bangunan insuran, rezab penggantian dan sebagainya. Terdapat perbezaan bagi jumlah perbelanjaan untuk semua hotel yang dikaji kerana ia bergantung kepada kadar bilk dan kadar penghunian yang tercapai bagi sesuatu hotel dan cara pengurusan nya. Boleh dirumuskan disini bahawa tiada tren yang sama bagi penentuan ratusan perbelanjaan sebuah hotel. Amalan yang betul ialah meneliti sejarah pengurusan bagi hotel yang dinilai dengan membuat pelarasan yang sesuai, untuk mencapai operasi yang lebih berkesan, seperti yang dicadangkan dalam ulasan literatur yang terbincang diatas. Mengikut semua pengusaha dan pemilik hotel, menaik taraf bilik dan kemudahan lain adalah wajib bagi industri perhotelan mengikut citarasa tetamu dan teknologi yang berubah disamping menjaga imej hotel, kerja menaik taraf perlu dibuat pada sekurang-kurangnya 10 tahun sekali, dan akan melibatkan kos yang tinggi. Kos tersebut perlu diambil kira dalam pendapat nilaian Hotel (jumlah kos tersebut boleh ditolak kemudian nilai pasaran yang didapati daripada kaedah pendapatan) 10.0 RUMUSAN tahunan, utiliti, cukai harta tanah, kos ubahsuai dan menaik taraf, kos meminjam,

Hasil kajian dan analisis daripada data yang dikumpul dan juga temu bual dengan pengusaha hotel yang dijalankan, adalah dirumuskan bahawa : 32

Penemuan kajian adalah sama seperti yang diulas dalam semua artikel yang diulas literatur yang terbincang dipara 3.0 diatas, terutamanya bagi pendapat berikut:a) Penilaian hotel adalah berbeza daripada nilaian bagi harta tanah lain sebab ia merupakan harta tanah yang menjalankan perniagaan hospitality yang perlu mencerminkan kedua-dua komponen nilai, iaitu nilai harta tanah dan nilai perniagaan. b) Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi nilai hotel, selain daripada faktor berkaitan dengan harta tanah, ia terlibat faktor yang mempengaruhi perniagaan operasi hotel c) i) Penemuan kajian telah menunjukkan bahawa terdapat trn pengagihan Hotel 3 bintang 4 bintang 5 bintang pendapatan bilik 50 % 66-67% 60-62% makanan & minuman & lain-lain 50% 33-34% 38-40% jumlah pendapatan hotel seperti berikut:

Maklumat tersebut boleh digunakan sebagai semakan bagi Jumlah pendapatan bagi hotel yang dinilai dan juga perbandingannya Agihan diantara bilik dan makanan minuman adalah bergantung kepada jenis hotel dan sasarannya. d) Kadar bilik bagi hotel 3 bintang adalah kompetitif, dan ditetapkan

berdasarkan kelayakan pegawai kerajaan kerana sasaran nya adalah bertumpu kepada pakej mesyuarat . e) Hotel 4 dan 5 bintang pada biasanya diuruskan oleh syarikat

pengurusan profesional yang mengenakan fi pentadbiran dan fi insentif, yang dianggap sebagai suatu peatusan daripada jumlah pendapatan atau GOP . f) Kajian tersebut telah juga menunjukkan : Tiada tren yang sama bagi hotel yang sama taraf dari segi:

33

kadar bilik yang ditetapkan, Kadar penghunian yang tercapai kos binaan, kemudahan dan kelengkapan yang disediakan adalah unik bagi setiap hotel, kumpulan sasaran tetamu kos operasi terutama kuantum perbelanjaan dan keuntungan bersih. Penyata akaun untung rugi yang disediakan adalah berbeza terutama hotel yang diuruskan oleh pemilik sendiri Kesemua faktor tersebut amat bergantung kepada imej, gaya pentadbiran dan perkhidmatan yang disediakan oleh setiap hotel.

Perbedzaan yang banyak itu mengakibatkan pelarasan yang dibuat sebagai suatu peratusan yang tetap subjektif, tidak professional dan mudah dipertikaikan. g) Oleh itu Kaedah yang terbaik bagi penilaian hotel adalah KAEDAH

PENDAPATAN kerana perniagaan hotel perlu mengambilkira jumlah pendapatan dan perbelanjaannya supaya keuntungan bersih (sewa dan Goodwill) dapat dinilai modalkan dengan kadar pulangan yang sesuai untuk mendapat nilai pasaran hotel tersebut . Hanya keadah pendapatan yang dapat mencerminkan nilai perniagaan hotel, manakala kaedah lain seperti kaedah kos, kaedah perbandingan tidak dapat mengambil kira faktor tersebut. h) Begitu juga dengan kaedah Per Room Basis,( yang merupakan pendekatan

Perbandingan yang menggunakan nilai sebilik sebagai asas nilaian ), pelarasan bagi faktor perniagaan sebuah hotel seperti perbelanjaan yang merangkumi banyak item adalah susah dikuantifikan melalui satu peratusan yang boleh diselaraskan bagi subjek dan perbandingan. Ini adalah kerana cara pengurusan setiap hotel adalah berbeza dan ia bergantung kepada banyak faktor yang telah dibinacangkan diatas.

34

Seorang penilai seharusnya meneliti sejarah pengurusan bagi hotel yang dinilai sebelum membuat pelarasan yang sesuai untuk mencapai operasi yang lebih berkesan, disamping mengambil kira faktor pasaran seperti permintaan dan penawaran, seperti yang dicadangkan dalam ulasan literatur yang dibincang diatas. Sebab kedua mengapa kaedah perbandingan atau Per Room Basis adalah kurang sesuai ialah sekiranya terlalu banyak pelarasan perlu dibuat (untuk semua factor yang mempengaruhi nilai hotel yang dibincang diatas), perbandingan tersebut adalah tidak sesuai dan nilai pasaran yang diperolehi adalah tidak munasabah. i)_ Kajian ini telah membuktikan bahawa HANYA KAEDAH

PENDAPATAN yang merupakan kaedah penilaian yang sesuai untuk mencerminkan nilai pasaran yang munasabah bagi Hotel. Contoh penilaian bagi Holiday Villa Langkawi melalui kaedah Pendapatan dan Kaedah Per room Basis telah dikepilkan di Lampiran F1 dan F2 Dari LAMPIRAN 2, kelemahan dan ketidak sesuaian pendekatan Per Room Basis telah terjelas. Akhir ini kami berpendapat sebagai seorang professional, semua penilai, pentaksir atau pun ejen harta tanah sepatutnya tidak digalakkan untuk mengguna kaedah penilaian selain daripada KAEDAH PENDAPATAN dalam penilaian HOTEL.

11.0

CADANGAN Penemuan kertas penyelidikan ini bukan muktamad tetapi ia tertakluk kepada batasan dan persampelan yang kecil seperti yang dibincangkan. Oleh yang demikian untuk mendapatkan analisis yang lebih konklusif dan berkesan, dicadangkan bahawa kajian lanjutan keatas semua hotel di Langkawi 35

dan juga di pulau peranginan lain seperti Pulau Pangkor, Tioman dan sebagainya dijalankan. Kajian juga boleh dibuat keatas hotel di bandaraya Kuala Lumpur, Pulau Pinang, Johor, Kuching, Kota Kinabalu untuk penyediaan pengkalan data atau sumber maklumat yang akan memudahkan analisis dan penilaian bagi profesyen ini.

Disediakan oleh: JPPH KEDAH September 2006

Rujukan Buku Rees W. H. (1992). Valuation : Principles into Practice. London : The Estates Gazette Limited. Ismail Omar (1992). Penilaian Harta Tanah: Dewan Bahasa dan Pustaka, Kuala Lumpur. Rushmore, S. (1990). The Computerised Income Approach To Hotel Motel Market Studies and Valuation

36

Journal Marie Nilsson, Peter Harris dan Russell Kett . Valuing hotels as business entities, Journal of Leisure Property, Vol. 2 No. 1 (2001) :pp 17 -28 Rushmore, S. How Land Cost Impacts Value, Hotel Journal, April 2005: pp 20 Rushmore, S. The Valuation of Hotels and Motels For Assessment Purposes, The Appraisal Journal, April 1984: pp 270-288 Rushmore, S dan Arasi, T. Adjusting Comparable Sales for Hotel Assessment Appeals, The Appraisal Journal, July 1986: pp 356-366 Rushmore, S. Seven Current Hotel Valuation Techniques. Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly, August 1992: pp 49 -56 Rushmore, S. Forecasting Revenues and Expenses, Lodging Hospitality Journal, April 1989: pp 112-113 Rushmore, S. dan Elliot M. W. The Broker vs. The Appraiser: How To Value A Hotel, The Real Estate Finance Journal, Spring 1997: pp 15-23

37