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Relatrio de avaliao de um terreno urbano Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng. Civil
NDICE
Capa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 ndice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1 - Elementos de identificao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.1 - Perito avaliador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.2 Objectivo da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.3 - Destinatrio da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.4 - Imvel objecto da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.5 - Data a que se reporta a presente avaliao . . . . . . . . . . . 4 2 - Elementos para a avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2.1 Caractersticas da propriedade em avaliao . . . . . . . . . . . 4 2.2 Caractersticas da localizao. . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2.3 Imagens da localizao. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2.4 Fotografias do terreno e zonas circundantes . . . . . . . . . . . 6 3 - Avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3.1 Pressupostos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 . . . . . . . . . . . . . . 11 . . . . . . . . . . . 13 3.2 rea do terreno . .
3.4 Metodologias seguidas na avaliao . . . . . . . . . . . . . . 13 3.4.1 Mtodo do Custo Involutivo e Esttico 3.4.2 Mtodo Comparativo ou de Mercado . . . . . . . . . . . . 14 4 Concluses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 5 Elementos de responsabilizao. . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 5.1 - Reservas ao valor proposto para o imvel. . . . . . . . . . . . . 15 5.2 Declarao de responsabilidade. . . . . . . . . . . . . . . . 16 6 Anexos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 6.1 Levantamento topogrfico e plantas 6.2 Prospeco 6.3 Folha de clculo do Mtodo do Custo Involutivo e Esttico 6.4 Elementos do PDM
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1 ELEMENTOS DE IDENTIFICAO
1.1 - Perito avaliador A avaliao que se segue da autoria de Jos Manuel Ruivo Pimentel, eng. Civil, inscrito na Ordem dos Engenheiros com o nmero 37989 e registado na CMVM com o nmero AVFII/10/071/001.
1.2 Objectivo da avaliao O objectivo deste trabalho a avaliao imobiliria de um terreno urbano.
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2.1 Caractersticas da propriedade em avaliao Trata-se de um terreno urbano, com forma irregular, no qual esto implantadas vrias construes que do apoio a uma serrao. Estas construes compreendem num pequeno edifcio, antigo, algo degradado, de forma rectangular, com paredes em alvenaria de granito e cobertura em estrutura de madeira revestida com telhas cermicas que funciona como armazm de madeiras. A par deste edifcio existem ainda vrias estruturas leves, em madeira ou metal, revestidos com chapa metlica, constituindo cobertos, cujo objectivo proteger as vrias actividades de armazenagem / laborao da serrao. Existe ainda um pequeno anexo, em alvenaria de tijolo, onde funcionam as instalaes sanitrias. O arruamento que confronta com o terreno (Rua Cndido dos Reis) est dotado de infra-estruturas de saneamento, abastecimento de gua, electricidade, e
telecomunicaes. Existe um posto de transformao do canto Sudoeste do terreno, face da Rua Cndido dos Reis, entre o terreno e a junta de freguesia de Santa Marinha.
2.2 Caractersticas da localizao O terreno situa-se no Centro Histrico de Vila Nova de Gaia, prximo da Avenida General Torres e da Avenida da Repblica. bem servido de transportes pblicos, tais como, comboio, metro e autocarros. A envolvente caracterizada, essencialmente, por
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Rua de Monsanto, 512, 2 - sala F, 4250-288 Porto Telf./Fax: 228.301.315 / Telm.: 960.223.701 E-mail: geral@geometriafractal.pt / Web: www.geometriafractal.pt NIPC: 508.245.265
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zona habitacional e de comrcio de Vinho do Porto. Existem nas imediaes algumas superfcies comerciais, nomeadamente, o El Corte Ingls.
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RELATRIO FOTOGRFICO
1
1 2 Relatrio Tcnico
Confrontao Sul
Confrontao Nascente 7 8
Confrontao Norte
Fachada principal
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RELATRIO FOTOGRFICO
2
9 10 Relatrio Tcnico
Logradouro frontal
Instalaes sanitrias
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RELATRIO FOTOGRFICO
3
17 18 Relatrio Tcnico
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RELATRIO FOTOGRFICO
4
25 26 Relatrio Tcnico
Logradouro lateral 29 30
Logradouro lateral
Logradouro posterior 31 32
Logradouro posterior
Logradouro posterior
Logradouro posterior
Pgina 10
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3 Avaliao
3.1 Pressupostos Tendo em ateno o diminuto valor das construes existentes no terreno, esta avaliao ser orientada no sentido de estimar o valor do terreno, tendo em ateno a sua capacidade construtiva. Ou seja, ser realizada uma anlise das condicionantes legais e procurar-se- estimar qual a rea de construo permitida para o terreno, sendo o valor deste funo dessa capacidade construtiva.
3.3 Condicionantes legais A anlise das Plantas de Ordenamento e da Planta de Condicionantes do PDM de Vila Nova de Gaia permite concluir o seguinte: - todo o terreno encontra-se em rea Urbanizada de Uso Geral (Solo Urbano), concretamente na zona do Centro Histrico reas de Usos Mistos do Tipo I; - est localizado numa zona com Valores Patrimoniais, ou seja, trata-se de patrimnio Arquitectnico com nvel de Proteco Integral (I), em rea Complementar. - est enquadrado numa Unidade Operativa de planeamento e Gesto, ou seja, na UPGO SM2 Cndido dos Reis; - est inserido na rea Critica de Recuperao e Reconverso Urbanstica do centro Histrico.
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Dadas as condicionantes legais apresentadas pelo terreno, podemos tecer as seguintes consideraes: - a implantao da edificao deve respeitar o alinhamento dominante do arruamento; - a rea de implantao mxima 75% da rea do terreno. No entanto, deve-se manter o alinhamento anterior e posterior das construes adjacentes; - a crcea permitida, de acordo com a envolvente (Junta de Freguesia de Santa Marinha, a Sul, e Viaduto da linha de caminho-de-ferro, a Norte) ser de aproximadamente 10 metros, o que equivale a R/C + 2 andares; - a mancha de implantao deve-se situar-se dentro de uma faixa de 35 metros, confinante com o espao pblico; - a profundidade mxima de construo, ao nvel do R/C, 35 metros e os restantes pisos, acima do R/C, 17,50 metros. No entanto, deve-se ter em conta que a profundidade da nova construo deve realizar a articulao entre as duas profundidades confinantes.
Para alm das condicionantes legais acima descritas, tendo em conta que o PDM de Vila Nova de Gaia omisso em determinados parmetros, considerou-se que: - o limite Sul da futura construo poder coincidir com o limite do lote; - assume-se uma faixa de proteco ao viaduto do caminho de ferro, a Norte, com uma largura de 10 metros.
Posto isto, possvel concluir, que ser vivel a construo de um edifcio de R/C + 2 andares, sendo que o R/C ter uma rea de, aproximadamente, 830 m, tendo os pisos 1 e 2, cada um, uma rea de, aproximadamente, 556 m, totalizando assim uma rea
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de Construo Bruta, de 1942 m (ver planta anexa), qual corresponde um ndice de Construo Bruto de 0.97 m/m.
3.4.1 Mtodo do Custo Involutivo Esttico Este mtodo pretende chegar ao valor do terreno a partir da sua capacidade construtiva. A partir do valor do bem acabado (terreno mais construo), obtm-se o valor do bem por acabar, ou seja, o valor do terreno em bruto (ver o resultado da aplicao do mtodo em anexo). Tendo presente a rea de construo estimada atrs, fez-se uma prospeco de mercado de valores de venda para comrcio e habitao, tendo-se obtido os valores (ver em anexo). Assumindo que no R/C haver apenas reas comerciais e que os pisos superiores sero destinados a habitao, teremos, ao nvel do R/C uma rea comercial passvel de ser transaccionada de 830m 0.70 = 581m (aps descontar reas destinadas a acessos) e, ao nvel dos pisos 1 e 2, uma rea habitacional passvel de ser transaccionada de 556m 2 0.85 = 945.2m. Aos valores obtidos na prospeco de habitaes foram deduzidos os valores correspondentes s reas acessrias (garagens, arrumos, etc) resultando assim um valor unitrio para a rea bruta privativa habitacional de 1300/m. A prospeco de espaos comerciais aponta para um valor de venda de, aproximadamente, 1600/m. Com base nos valores atrs apresentados, podemos estimar um valor de venda total da futura construo de, aproximadamente, 1300/m 945.2m + 1600/m 581m = 2.158.360,00.
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Rua de Monsanto, 512, 2 - sala F, 4250-288 Porto Telf./Fax: 228.301.315 / Telm.: 960.223.701 E-mail: geral@geometriafractal.pt / Web: www.geometriafractal.pt NIPC: 508.245.265
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Com base naquele valor aplicou-se o Mtodo do Custo Involutivo Esttico (ver folha de clculo em anexo), que resultou num valor (lquido) para o terreno de 270.000, que corresponde a um valor unitrio de 136/m
3.4.2 Mtodo Comparativo ou de mercado Este mtodo pretende chegar ao valor do bem avaliado por comparao com outros semelhantes. Para tal, realizou-se uma prospeco de mercado, prximo de Cndido dos Reis, procurando terrenos em condies semelhantes ao terreno em avaliao. A partir dos valores da prospeco, estima-se que o valor unitrio do terreno ser, aproximadamente, 150/m, o que resulta num valor para o terreno de, 150/m 1.993,00m = 298.950
4 Concluses A aplicao dos dois mtodos levou aos seguintes valores: Mtodo do Custo Involutivo Esttico Mtodo Comparativo
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5 - Elementos de responsabilizao
a) O valor indicado pressupe o imvel livre de quaisquer nus ou encargos, ou quaisquer servides ou restries de utilidade pblica.
b) O valor do imvel fica condicionado obteno dos documentos em falta, nomeadamente, da Caderneta Predial e do Registo na Conservatria Predial.
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b) O texto constante neste relatrio e as afirmaes nele contidas so correctas e traduzem a verdade de acordo com o meu conhecimento e conforme consta nas consideraes atrs expostas.
c) De acordo com meu conhecimento, no foi omitida ou deturpada qualquer informao que possa ser relevante para a determinao do valor da avaliao.
e) No recebo nenhuma compensao, resultado da anlise, opinies, concluses ou utilizao deste relatrio.
f) As opinies, concluses e anlise constantes deste relatrio foram desenvolvidas de acordo com as exigncias do Regulamento da CMVM n 8/2002 e alteraes introduzidas posteriormente, que rege os Critrios de Avaliao e Peritos Avaliadores de Imveis de Fundos Imobilirios.
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6 ANEXOS
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6.2 PROSPECO
Prospeco de apartamentos
Ref. Designao Morada Casa Sapo Apartamento T2 com varanda e Continente - Santa Marinha, Ref: dag2224 garagem individual. Vila Nova de Gaia Casa Sapo Apartamento T2 com garagem Ref: dag2650 individual. Apartamento T2 em condomnio fechado, de luxo (sala de condomnio c/ ginsio, SPA e balnerios). Tem varandas e garagem individual. Candal - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Fonte e contacto Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Chave Nova - Sociedade de Mediao Imobiliria, Lda, 223.773.360 A Predial Liz - Porto, 226.175.689 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 Directriz Absoluta Mediao Imobiliria, Lda., 229.427.707 A Predial Liz - Porto, 226.175.689 rea 123,00 Idade 2011 145.000,00 /m2 1.178,86
102,00
2011
145.000,00
1.421,57
Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Avenida - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Arrbida - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Candal - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia
130,00
2011
185.000,00
1.423,08
Casa Sapo Apartamento T2 com lugar Ref: 11310-p garagem e arrumo. Casa Sapo Apartamento T2+1 com Ref: dag2651 garagem individual. Casa Sapo Apartamento T3 com garagem Ref: dag2652 individual.
90,00 105,00
2011 2011
150.000,00 147.500,00
1.666,67 1.404,76
125,00
2011
177.500,00
1.420,00
Casa Sapo Apartamento T3 com varanda e Santa Marinha, Vila Nova de Ref: dag2225 garagem individual. Gaia Casa Sapo Apartamento T3 com 2 lugares Ref: 11311-p de garagem e arrumo. Avenida - Santa Marinha, Vila Nova de Gaia
164,00
2011
190.000,00
1.158,54
144,00
2011
235.000,00
1.631,94
ID: 12093108313
100,00
2003
130.000,00
1.300,00
ID: 120931054321 ID: 120931089159 Casa Sapo Ref: 1925/F Casa Sapo Ref: 2056/F Casa Sapo Ref: 4982 Casa Sapo Ref: 1926/F
145,00
150.000,00
1.034,48
144,00
2007
175.000,00
1.215,28
300,00
2008
304.500,00
1.015,00
100,00
2008
150.000,00
1.500,00
121,00
2010
250.000,00
2.066,12
90,00
2008
131.250,00
1.458,33
Loja com wc privado, com Casa Sapo possibilidade de dividir em Ref: 11311-p vrias lojas e escritrios.
197,00
2010
350.000,00
1.776,65
Prospeco de terrenos
Ref. Designao
Terreno para construo, rea de construo acima do solo: 4890 m2, para 4 T2 + 22 T3 + 6 T4, com duas caves, rea de implantao: 1200 m2. Est localizado na 2 linha do mar, junto ao Hotel Solverde. Tem projecto aprovado. Terreno com casa devoluta e anexos.
Morada
Fonte e contacto
rea
Idade
/m2
Manuel Poas - Mediao Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Imobiliria, Lda., 227.118.078
7306,00
1.500.000,00
205,31
854,00
95.000,00
111,24
Terreno muito bem localizado. Ideal para construo de infantrio Chave Nova - Sociedade de Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Mediao Imobiliria, Lda, ou outro equipamento do gnero. 223.773.360 rea urbanizada em transformao de tipologia mista. Terreno para construo de equipamento no centro de Vila Nova de Gaia. Em loteamento. rea urbanizada consolidada de tipologia mista. Terreno com muita visibilidade
2139,00
330.000,00
154,28
Chave Nova - Sociedade de Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Mediao Imobiliria, Lda, 223.773.360
2567,00
450.000,00
175,30
Terreno muito bem localizado, com frente para duas ruas diferentes. Coimbres - Santa Marinha, Vila Pode ser para construir em altura Nova de Gaia ou para instalar uma grande superfcie comercial.
10000,00
1.315.790,00
131,58
Manuel Poas - Mediao Terreno com previso para R/C + 4 Santa Marinha, Vila Nova de Gaia Imobiliria, Lda., pisos. 227.118.078
1000,00
250.000,00
250,00
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Total reas principais (a) Designao Cave - reas acessrias reas dependentes / reas acessrias rea (m2) C. unitrio (/m2) 830,00 300,00
rea logradouro reas no registadas Total reas acessrias (b) Custo construo (Cc) = (a) + (b) 2.2 - Encargos com a construo (Ec) Designao Custos com taxas e licenas Custos administrativos Custos com projectos Custos com fiscalizao Total encargos com a construo (Ec) Total construo (Cc+Ec) 3 - Encargos financeiros (Efin) Designao Encargos financeiros (Efin) 4 - Margem de promoo (M) Designao
Custos totais, excl. terreno (C = Cc + Ec + Efin)
1163,00
C. total() 249.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 20,00 23.260,00 0,00 272.260,00 1.298.860,00
Valor () 25.977,20 32.471,50 51.954,40 19.482,90 129.886,00 1.428.746,00 Valor () 85.724,76 Valor () 1.514.470,76 Valor () 270.697,32 Valor () 83.013,85
% (Cc+Ec) 6,0%
Margem de promoo (M) 5 - Encargos comercializao (Ecom) Designao Encargos comercializao (Ecom) 6 - Valor de venda (V) Designao V = (T+Et+Cc+Ec+Efin+M+Ecom)
V. unit. merc. (/m2) rea construo (m2) V. mercado() 1.414,21 1.526,20 2.158.360,00
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32479
Os usos compatveis identificados para cada subcategoria das reas Florestais que coincidam com usos compatveis das reas Agrcolas e das reas Agro-florestais regem-se pelas normas estabelecidas nessas categorias de espao.
32480
3 Para efeitos exclusivos de aplicao do Regulamento Geral do Rudo ao licenciamento de novos edifcios habitacionais, integram a Zona Urbana Consolidada as reas Urbanizadas de Uso Geral, com excepo dos Ncleos Empresariais a transformar. Artigo 36. Alinhamentos 1 Nas reas construdas, estruturadas por acessos existentes, sejam arruamentos, estradas ou caminhos municipais, e para os quais no existam planos de pormenor com definio de alinhamentos, a implantao das edificaes deve respeitar o alinhamento dominante do arruamento onde se inserem, salvo por razes de integrao urbanstica, desde que devidamente fundamentadas. 2 Quando no exista alinhamento dominante, o alinhamento tem que ser definido por instrumento urbanstico adequado, incluindo loteamento. Artigo 37. Espaos pblicos O municpio pode determinar a cedncia, nos casos legalmente previstos, de reas necessrias rectificao de arruamentos, nomeadamente para beneficiao ou ampliao da faixa de rodagem, estacionamentos, passeios ou espaos verdes. Artigo 38. Ocupao mxima do prdio 1 No permitida a ocupao integral do prdio, com construes, mesmo que em cave, sendo o limite mximo de rea de implantao, 75 % da rea daquele, no contando as reas de cedncia ao domnio pblico para efeito do clculo desta percentagem. 2 Exceptuam-se do nmero anterior, desde que devidamente fundamentados por motivos de enquadramento urbanstico: a) Interveno sobre imveis isolados ou integrados em conjuntos com valor patrimonial inventariados neste Plano ou situados no Centro Histrico; b) Situaes de insuficiente dimenso ou de configurao irregular do prdio, e situaes de gaveto nomeadamente quando tal no permitir a implantao de uma construo que garanta uma soluo adequada para o local; c) Ampliao de edifcios existentes, desde que para satisfao das condies mnimas de salubridade das unidades funcionais pr-existentes, e sem prejuzo das normas regulamentares aplicveis; d) Situaes em que tal seja fundamental para garantir a continuidade morfolgica das construes adjacentes, com vista manuteno do alinhamento anterior e posterior; e) Situaes em que tal seja imprescindvel para o cumprimento das dotaes mnimas de estacionamento no interior do prdio, legal ou regulamentarmente exigveis; f) Loteamentos. Artigo 39. Novos Arruamentos Os novos arruamentos devem ter um traado que permita a adequao do cadastro soluo urbanstica adoptada, devendo ainda estabelecer ou prever a ligao a arruamento ou entre arruamentos j existentes de forma a: a) Evitar a criao de culs-de-sac; b) Facilitar a circulao de pees, bicicletas e permitir a arborizao dos espaos de circulao.
Disposies comuns
Artigo 40. Subcategorias As reas Urbanizadas de Uso Geral abrangem as seguintes subcategorias de espao: 1 Centro Histrico; 2 reas Urbanizadas de Tipologia Mista;
32481
Centro Histrico
Artigo 44. Identificao e Caracterizao As reas de Centro Histrico correspondem aos tecidos consolidados mais antigos da cidade de Gaia e compreendem: a) As reas de Usos Mistos do Tipo 1; b) As reas de Usos Mistos do Tipo 2. Artigo 45. Usos 1 Nas reas de Centro Histrico pretende-se a potenciao da vertente ldica e turstica ancorada na natureza singular do patrimnio em presena, o reforo da componente habitacional e a instalao de equipamentos de escala local, municipal e metropolitana. 2 So usos dominantes nas reas de Centro Histrico, a habitao, o comrcio, os servios e os equipamentos. 3 So usos complementares os pr-existentes e ainda os estabelecimentos hoteleiros, os estabelecimentos de restaurao ou de bebidas, os armazns e a indstria, desde que no contrariem o disposto no artigo 12. e contribuam para potenciar os objectivos gerais estabelecidos para o Centro Histrico. Artigo 46. Regras gerais de edificabilidade 1 Nos edifcios existentes as intervenes a levar a efeito deve privilegiar a reabilitao dos mesmos. 2 Por razes de articulao com os edifcios adjacentes pode dispensar-se nestas reas a aplicao do disposto no n. 1 do artigo 43. 3 possvel a edificao nova em prdios livres, admitindo-se uma linguagem arquitectnica contempornea devendo ter-se em conta a crcea e o alinhamento da envolvente, a integrao da cobertura bem como do ritmo e dimenso dos vos. 4 Salvo impedimento legal, nas operaes urbansticas de reconstruo e conservao de edifcios admitida a manuteno do p-direito pr-existente. 5 As operaes urbansticas que resultem em obras nas coberturas tero como regra a expresso dominante da pr-existncia, nomeadamente o uso da telha de barro vermelho, admitindo-se solues especiais devidamente fundamentadas desde que no afectem a composio geral e tenham impacto visual compatvel com as pr-existncias. 6 As pretenses a concretizar nesta rea devem promover e salvaguardar a defesa da imagem panormica do Centro Histrico. Artigo 47. Edificabilidade nas reas de Usos Mistos Tipo 1 1 Nestas reas admitem-se novas edificaes ou ampliao da crcea das existentes, desde que devidamente enquadradas na envolvente, nomeadamente no que diz respeito ao cumprimento do alinhamento, da integrao da cobertura e do ritmo e dimenso dos vos. 2 Salvaguardadas as disposies regulamentares aplicveis so sempre admissveis as obras que se destinem satisfao das condies mnimas de salubridade das unidades funcionais pr-existentes. Artigo 48. Edificabilidade nas reas de Usos Mistos Tipo 2 1 Nestas reas so permitidas alteraes, desde que em simultneo, da altura da cumeeira e das paredes exteriores at ao limite mximo de 10 % das alturas das edificaes pr-existentes. 2 So permitidas ampliaes da rea bruta de construo que sejam possveis de realizar dentro do volume edificado pr-existente ou do que resultar da aplicao do nmero anterior. 3 Nas novas edificaes em prdios parcelas ou logradouros livres deve ter-se em conta a crcea e o alinhamento da envolvente, admitindo-se uma crcea mxima at 4 pisos. Artigo 49. Demolies 1 Admitem-se demolies totais ou parciais nos casos seguintes: a) Por razes de runa que ponham em causa a segurana de pessoas e bens;
b) Quando tenham como objectivo obras de edificao nova, cujo projecto represente uma mais valia programtica, formal e funcional comparativamente com as caractersticas da edificao pr-existente; c) Quando se destinem ao alargamento do espao pblico, criao de corredores verdes ou eixos de acessibilidade constantes em estudo ou plano municipal. 2 Admitem-se demolies parciais na rea de Usos Mistos Tipo 2 quando se destinem introduo de novos usos desde que se respeite a mtrica estrutural da pr-existncia. 3 Na rea de usos mistos Tipo 2, em caso de demolio total no destinada a reconstruo e em situaes de alterao ou ampliao, aplica-se o n. 3 do artigo anterior desde que o projecto represente uma mais valia programtica, formal e funcional comparativamente com as caractersticas da edificao pr-existente. Artigo 50. Estacionamento No Centro Histrico aplicam-se as regras gerais de dotao de estacionamento previstas neste Plano, podendo a Cmara Municipal dispens-las nas situaes expressamente referidas no mesmo ou ainda com o objectivo de evitar sobrecargas de trfego incomportveis para a rede viria local. SUBSECO III
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ou em espaos prprios, edificados ou no, que sirvam o respectivo loteamento. 2 Quando as operaes de loteamento se situam face de uma via pblica existente e no criem novos arruamentos, podem ser dispensadas de estacionamento externo, sempre que tal se torne manifestamente desadequado ao perfil dos mesmos. 3 Os parmetros de dimensionamento do estacionamento externo pblico a criar em loteamentos ou obras de urbanizao de acordo com o n. 1 so estabelecidos por tipos de uso no Anexo I a este Regulamento. 4 Sem prejuzo de legislao prpria, os parmetros referidos no nmero anterior devem ser tomados como referencial para o dimensionamento do estacionamento mnimo a exigir em aldeamentos e conjuntos tursticos. Artigo 126. Critrios de projecto 1 As dimenses mnimas para cada lugar de estacionamento disposto de forma longitudinal e ao longo dos passeios devem ser de 2 m de largura e de 5 m de comprimento excepto nos casos de aparcamento especialmente criado e autorizado para veculos pesados, em que a largura mnima dos lugares de 2,5 m, exigindo-se em qualquer caso que a via rodoviria adjacente faixa de estacionamento possua uma largura mnima de 3 m. 2 As dimenses mnimas para cada lugar de estacionamento nas situaes de estacionamento oblquo ou perpendicular devem ser de 2,3 m de largura e de 5 m de comprimento, variando a largura da via rodoviria adjacente faixa de estacionamento entre 3 m e 6 m em funo do ngulo de posicionamento das viaturas. 3 Em casos de estacionamento, em que o ngulo formado pelo eixo longitudinal do lugar e o passeio adjacente seja superior a 30 graus, a largura base do passeio deve ser acrescida de mais 0,3 m. 4 No caso de eixos virios inseridos em reas industriais, o estacionamento longitudinal deve ser de 2,5 m de largura.
TTULO V
Salvaguardas
CAPTULO I Valores geomorfolgicos
Artigo 127. Zonas de Valor Geomorfolgico As Zonas de Valor Geomorfolgico, inventariadas no Anexo II, esto delimitadas na Carta de Salvaguardas da Planta de Ordenamento e descritas em base de dados prpria Fichas de Patrimnio. Artigo 128. Regime 1 Nas reas definidas no artigo anterior, so interditas as operaes urbansticas e quaisquer aces que possam destruir ou prejudicar as formaes geolgicas em causa. 2 Com vista salvaguarda dos valores geomorfolgicos, podem ser impostas medidas de minimizao de impactes negativos ou de conservao desse patrimnio que se mostrem adequadas.
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2 A zona urbanizada constituda pelas seguintes categorias de espao, tal como identificadas na Planta de Ordenamento Qualificao do Solo: a) reas urbanizadas de uso geral; b) reas de comrcio e servios; c) reas industriais existentes; d) reas de verde urbano, reas para equipamentos, reas para infra-estruturas e instalaes especiais, reas verdes de enquadramento e reas naturais, existentes ou previstas, que se encontrem plenamente inseridas em solo urbano infra-estruturado. 3 A zona de urbanizao programada constituda pelas seguintes categorias de espao, tal como identificadas na Planta de Ordenamento Qualificao do Solo: a) reas de expanso urbana de uso geral; b) reas industriais previstas; c) reas tursticas; d) reas de verde urbano, reas para equipamentos, reas para infra-estruturas e instalaes especiais, reas verdes de enquadramento e reas naturais, existentes ou previstas, que no se encontrem inseridas em solo urbano infra-estruturado. Artigo 138. Execuo em zona urbanizada 1 Na zona urbanizada, a execuo do Plano processa-se, dominantemente, atravs da realizao avulsa das operaes urbansticas previstas no Regime Jurdico de Urbanizao e Edificao. 2 Exceptuam-se do nmero anterior: a) As situaes correspondentes a reas que venham a ser delimitadas como tal em planos de urbanizao ou planos de pormenor b) Outras situaes para as quais o municpio venha a condicionar o aproveitamento urbanstico atravs de delimitao de unidades de execuo, por se justificar que as intervenes sejam suportadas por uma soluo integrada de conjunto. Artigo 139. Execuo em zona de urbanizao programada 1 Em zona de urbanizao programada, a execuo do Plano processa-se dominantemente atravs de planos de pormenor ou de unidades de execuo a delimitar pelo municpio, enquadradas ou no em UOPG. 2 Desde que considere que as solues propostas asseguram uma correcta articulao formal e funcional com a zona urbanizada e no prejudicam o ordenamento urbanstico da rea envolvente, o municpio pode autorizar, em zona de urbanizao programada, operaes urbansticas avulsas, que digam respeito a prdios situados em contiguidade com a zona urbanizada ou com reas que tenham adquirido caractersticas semelhantes quela atravs de aces de urbanizao ou edificao. 3 O disposto no nmero anterior pode ainda aplicar-se a prdios que no estejam na situao referida, desde que o municpio considere que fica assegurada a adequada articulao funcional com a rea urbanizada e que no so postos em causa os termos de referncia de UOPG.
CAPTULO II PROGRAMAO
SECO I Orgnica
Artigo 140. Programao estratgica das intervenes urbansticas 1 A programao estratgica de execuo do Plano ser estabelecida pela Cmara Municipal atravs da aprovao peridica de programas gerais de concretizao das opes e prioridades de desenvolvimento urbanstico do territrio. 2 No mbito destes programas, a Cmara Municipal estabelece as prioridades de concretizao das UOPG delimitadas pelo presente Plano, e identifica as reas territoriais de urbanizao prioritria, privilegiando as seguintes intervenes: a) As de consolidao e qualificao da zona urbanizada; b) As que, contribuindo para a concretizao dos objectivos do Plano, possuam carcter estruturante no ordenamento do territrio e sejam catalisadoras do seu desenvolvimento;
TTULO VI
Programao e execuo do plano
CAPTULO I Execuo do plano
Artigo 137. Zonamento operacional 1 Para efeitos de execuo do Plano, o solo urbano dividido em duas zonas diferenciadas quanto existncia de uma estrutura de suporte ocupao urbana do solo: a) Zona urbanizada; b) Zona de urbanizao programada.
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67 UOPG SF5 Complexo Desportivo de So Flix da Marinha 67.1 Objectivos: a) Requalificar o complexo desportivo do Futebol Clube de S. Flix de acordo com as novas directrizes das Entidades reguladoras; b) Disciplinar o processo de urbanizao da rea envolvente com vista sua correcta integrao paisagstica e funcional com a envolvente. 67.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 67.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 68 UOPG SM1 Campo de Treino Militar 68.1 Objectivos: Mudar o uso de Campo de Treino Militar para uma rea mista de habitao, comrcio e servios representativa da nova entrada rodoviria da cidade de Vila Nova de Gaia atravs da Ponte do Infante. 68.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 68.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 69 UOPG SM2 Cndido dos Reis 69.1 Objectivos: a) Integrar urbanisticamente o antigo tnel da Real Companhia Velha na perspectiva da sua reutilizao; b) Estruturar urbanisticamente o interior do quarteiro; c) Reconverter os armazns existentes com frente para a Rua General Torres. 69.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 69.3 Forma de execuo: Esta UOPG dever ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 70 UOPG SM3 Choupelo / Bairro da CP 70.1 Objectivos: a) Permitir a conservao de alguns espaos verdes importantes na rea central de cidade, estabelecendo continuidades apontadas na estratgia da Estrutura Ecolgica Municipal em espao urbano; b) Criar um percurso pedonal de ligao entre a cota alta e o centro histrico, enquadrando a linha de gua e reas verdes; c) Preservar o macio arbreo existente na parte norte da UOPG e prever a sua correcta integrao com a nova edificao; d) Transformaar os usos das unidades fabris existentes dentro do limite da UOPG para reas mistas de habitao, comrcio e servios, com libertao de rea para espao pblico. 70.2 Parmetros urbansticos: Os parmetros urbansticos a adoptar para esta rea so os constantes da Carta de Qualificao do Solo. 70.3 Forma de execuo: Esta UOPG deve ser concretizada atravs de Plano(s) de Pormenor ou Unidade(s) de Execuo. 71 UOPG SN1 rea central de Sermonde e envolvente VL5 71.1 Objectivos: a) Implementar a VL5 entre a rotunda da Rua de Sirgueiros e a articulao com a A1/IP1;