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MEMORIAL DE INCORPORAO REAS E CUSTOS DA NBR-12.721/92

MEMORIAL DE INCORPORAO REAS E CUSTOS DA NBR-12.721/92 PROCESSO DE CLCULO E SUAS INTERFERNCIAS JURDICAS E ECONMICAS
PAULO ROBERTO DOS SANTOS

Orientador: Flavio de Queiroz Costa

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MEMORIAL DE INCORPORAO REAS E CUSTOS DA NBR-12.721/92

Introduo
Apresentao Lei 4.591/64 PNB-140/64 NBR-12.721/92 Quadros I a VIII (planilhas) Preenchidos e assinados pelo Incorporador e pelo engenheiro responsvel pela obra (o que, neste caso, representado por um engenheiro civil) Clculo das reas de construo (privativa, comum e total) Clculo do oramento estimativo global da construo

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Apresentao
CUB rea equivalente Indefinio da nomenclatura Novo Cdigo Civil brasileiro - condomnio edilcio condomnio sobre edificao. Influncia Jurdica dos Quadros (Secretaria da Fazenda (IPTU / TLP), CND do INSS reas de acordo com a ABNT (expresses como "rea til", "rea de vassoura", "rea de piso" e outras)

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Objetivo
Objetivo

Geral

Indicar as principais consideraes a serem tomadas no

processo de clculo dos quadros de reas e custos da NBR-12.721/92 visando atingir influncias harmoniosas nos aspectos jurdicos e econmicos nos memoriais de incorporao

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Objetivos
12.721/92

Especficos

Evidenciar os mais importantes conceitos, luz da NBRProporcionar ajuda a quem busca o mnimo de
esclarecimento a cerca das questes relacionadas com a NBR-12.721/92

Destacar as principais diferenas de Braslia e demais

estados da Federao

Mostrar que o preenchimento dos Quadros uma

montagem trabalhosa e privilgio de poucos profissionais

Apresentar uma modelo de planilha

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Principais conceitos
Definies/conceitos Unidades autnomas Dependncias e instalaes de uso privativo Dependncias e instalaes de uso comum a) de diviso proporcional

(NBR-12.721/92)

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Definies/conceitos

(NBR-12.721/92)

b) de diviso no proporcional

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Definies/conceitos

(NBR-12.721/92)

rea coberta-padro rea coberta de padro diferente reas de diviso no-proporcional rea de diviso proporcional rea equivalente de construo

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- Custo Unitrio Bsico

CUB

CUB-Custo Unitrio Bsico

Para representar os diferentes tipos de edificao, usualmente objeto de incorporaes, so considerados nesta Norma os projetos adiante definidos por suas caractersticas principais e especificaes de acabamento, conforme a tabela 1, respectivamente.

PADRO NMERO DEPENDNCIAS DE USO PRIVATIVO DA REA DE REA DE DESIGNA DE DE UNIDADE AUTNOMA CONSTRUO CONSTRUO NAO ACABAMENTO PAVIMENTOS QUARTOS SALAS BANHEIROS QUARTOS DE GLOBAL PRIVATIVA DA E W.C. EMPREGADA UNID. AUTNOMA H1/2B BAIXO 1 2 1 2 1 62,00 H1/2N NORMAL 1 2 1 2 1 62 62,00 H1/2A ALTO 1 2 1 2 1 62,00 H1/3B BAIXO 1 3 1 3 1 104,00 H1/3N NORMAL 1 3 1 3 1 104 104,00 H1/3A ALTO 1 3 1 3 1 104,00 H4/2B BAIXO 4 2 1 2 1 60,00 H4/2N NORMAL 4 2 1 2 1 1203 60,00 H4/2A ALTO 4 2 1 2 1 60,00 H4/3B BAIXO 4 3 1 3 1 100,00 H4/3N NORMAL 4 3 1 3 1 1925 100,00 H4/3A ALTO 4 3 1 3 1 100,00 H8/2B BAIXO 8 2 1 2 1 60,00 H8/2N NORMAL 8 2 1 2 1 2231 60,00 H8/2A ALTO 8 2 1 2 1 60,00 H8/3B BAIXO 8 3 1 3 1 100,00 H8/3N NORMAL 8 3 1 3 1 3592 100,00 H8/3A ALTO 8 3 1 3 1 100,00 H12/2B BAIXO 12 2 1 2 1 60,00 H12/2N NORMAL 12 2 1 2 1 3259 60,00 H12/2A ALTO 12 2 1 2 1 60,00 H12/3B BAIXO 12 3 1 3 1 100,00 H12/3N NORMAL 12 3 1 3 1 5259 100,00 H12/3A ALTO 12 3 1 3 1 100,00 Nota: Nas notaes adotadas para designao dos projetos-padro, a letra H significa habitacional Os Nmeros 1, 4, 8, e 12 referem-se ao nmero de pavimentos; Os Nmeros 2 e 3 indicam o nmero de quartos de unidades autnoma, excludo o de empregados, - As letras B, N, e A, os padres de acabamento da construo: "Baixo", "Normal" e "Alto".

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CUB

- Custo Unitrio Bsico

A comisso de reviso da norma se reuniu em 99 para

elaborar nova emenda, para entrar em vigor em 29/02/00. A emenda incluiu 4 novos projetos construtivos, assim identificados: a) CS - prdios de escritrios comerciais (C), com os andares divididos em salas (S) b) CL - prdios de escritrios comerciais (C), com os andares corridos livres (L) c) CG - prdios comerciais (C), em forma de galpo industrial (G) d) CP -1Q - casa (C) popular (P), com 1 dormitrio

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CUB

- Custo Unitrio Bsico

UNIDADE DA FEDERAO
AMAZONAS, CEAR, GOIS, MATO GROSSO, MATO GROSSO DO SUL, MINAS GERAIS, PAR, PARABA, PARAN, RIO DE JANEIRO, SO PAULO BAHIA, MARANHO ALAGOAS DISTRITO FEDERAL, ESPRITO SANTO, RIO GRANDE DO SUL, SANTA CATARINA PERNAMBUCO ACRE, RONDONIA SERGIPE

CUB PADRO ADOTADO

H8-2N

H1-3N H8-3N MDIO

H4-2N H1-2N H1-2B

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Coeficiente de proporcionalidadeDespesas condominiais-Frao ideal

Coeficiente

de proporcionalidade, Despesas condominiais e Frao ideal

Coeficiente de proporcionalidade 3.29.COEFICIENTE DE CONSTRUO DA UNIDADE AUTNOMA: Quociente da diviso da rea de construo de unidade autnoma construda pela rea de construo global Despesas condominiais Salvo disposto em contrrio na conveno do condomnio a fixao da quota parte do rateio corresponder a frao ideal no terreno e nas coisas de uso comum da cada unidade )

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Coeficiente

de proporcionalidade, Despesas condominiais e Frao ideal

Frao ideal cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. (Lei 10.931/04)

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Particularidades do DF no tocante s incorporaes imobilirias

Avano de espao areo/Avano de subsolo rea do pavimento pilotis Diferena de reas

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O preenchimento dos quadros de reas

Critrios de classificao de reas
A NBR-12.721/92 definiu critrios genricos para classificao das reas entre privativas e reas comuns, deixando grandes lacunas a serem completadas a critrio exclusivo do engenheiro responsvel pelos Quadros de reas

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Critrios de classificao de reas

Caso tpico de terrao descoberto no
1 pavimento, que pode apresentar inmeras variantes: a) Privativa das unidades do 1 pavimento b) C.d.n.p. das unidades do 1 pavimento c) Comum de todas as unidades(residenciais) d) Comum de todas as unidades e) Etc.

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Caixa dgua

Neste caso conta como rea real

Clculo das reas reais

Terrao rea real Casa de Mquinas Caixa dgua Cobertura Fechada rea real Neste caso a rea da caixa dgua est inclusa na rea do mesmo pavimento da casa de mquinas

Piscina rea real

Apartamento rea real

Varanda rea real

Caixa de Escada rea real

Poo do Elevador (no rea de construo)

Trreo Aberto

Trreo Fechado

1 Sub-Solo rea real 2 Sub-Solo rea real

caixa inferior

Neste caso a rea est inclusa na rea do subsolo

A B C D

3 Sub-Solo rea real Jardins e Gramados: No de se r re a (coisa comum); caixa Piscina: No de se r re a (coisa comum); inferior Play-Ground: No de se r re a (coisa comum); Circulao de ve culos e e stacioname nto: No de se r re a (coisa comum);

Neste caso conta como rea real

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Consideraes para reas reais

Shafts Visitveis: rea Real (Privativa); (Se < 1,00m2) Dutos de Fumaa: rea Real (uso comum) - (Se < 1,00m2) Shafts Visitveis Comuns: rea Real (uso comum) (Se < 1,00m2) Elevadores: rea Real (apenas no nascedouro, uso comum) Poos de Ventilao/Iluminao: No rea Real Dutos de Churrasqueiras: rea Real (privativa). (Quando < 1, 00m2).

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Sugestes equivalncias de reas

COEF.

ITEM

21

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Mezanino

Com garagem Interno fechado Interno aberto Externo aberto

0,70 0,70 0,70 0,40 1,00 0,50 1,00 0,50 1,00 0,70 0,70

PAVIMENTOS
Sub-Solo 3 Piso 2 Piso 1 Piso Trreo Externo (PUC) Interno aberto Interno fechado Com garagem sob Pilotis Com garagem fora Pilotis coberta Com garagem fora Pilotis aberta - Trreo Fechado - Trreo Aberto Coberto - Externo Trreo - Poos Diversos - Jardins Gramados - PlayGround - Cirlaes de veculos - Piscinas no Trreo = 1,10 (06) = 0,70 (05, 07 e 08) = 0,40 (04 e 09) = 0,50 = 0,10 = 0,25 = 0,40 = 0,40

20

01
15 17 16 18

1,00 0,80 0,70 0,25 0,70 1,10 0,70 0,40 0,25

02 03 04 05 06

Tipo Cobertura Privativa Cobertura Servios

Privativa e Comuns Externa Interna fechada Externa Escadaria(conforme pavimento) Casa de mquinas Caixa d'gua (inferior e superior)

de Uso Comum Interna fechada

14

07 08 09

- Casa de bombas, central de gs e casa de aquecimento = 0,70 - As escadas tero os pesos dos pavimentos onde estejam contidas - Na cobertura externa (privativa ou comum) quando piscina = 1,00 - Garagem fora do pilotis com cobertura sem laje = 0,40 - Garagem fora do pilotis com laje = 0,70 - No item 11: - Quando for apartamento o coeficiente = 1,00 - Quando for garagem (todo o pavimento) = 0,70 - Quando lojas = 1,00 - NoTrreo interno fechado: - Se galeria = 0,50 em obras mistas - Sem em obras comerciais = 1,00

No considerar como rea (se comum) No considerar como rea (se comum)

- Nas escadas os pesos sero os do pavimentos

10 12 11 13

- Medidor/ lixo/depsitos se fora do Tipo = 0,70 - Mezanino sem cobertura com laje imper. = 0,40 (13)

05 08 04 07

06

09

03

02

01

21

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Sugestes para vagas de garagens

Definir se coberta, ou se descoberta. Indicando o tipo de acabamento (telha aparente ou laje), em caso de vagas cobertas, se para o acesso at o prdio for necessrio passar por reas descobertas Fraes ideais para as vagas de garagens descobertas menores que para as vagas de garagens cobertas Vagas bem definidas quanto sua localizao, compatibilizaes entre os Projetos e Prospectos de Venda (fazer pr-lanamento estrutural, casa de gs, bombas e outros, evitar alapes de reservatrios, portas, poos etc.) Evitar que existam vagas como unidades autnomas Vagas de gaveta devem ser de uma s unidade autnoma Escaninho sozinho no pode ser unidade autnoma, no entanto uma vaga autnoma pode ter um escaninho a ela vinculada.

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Modelo de planilha para medio das reas

Preenchimento dos
quadras de reas

MEDIES
N M edida 1

CONSTRUTORA VILLELA LTDA. - RUA 21 SUL- LOTE 9-BRASLIA-DF

M edida 2 rea Repet. Total

5/6/2006

Priv. 100% Priv. 75% Priv. 50% CDNP50% Total

15 PAVIMENTO (COBERTURA) Apartamentos 1501 e 1503 (x2) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 16 17 5 18 19 11,3600 1,8000 1,6400 1,8600 1,4325 1,7650 2,0300 2,9700 0,8400 3,4000 4,0448 3,6000 3,3400 1,6400 0,9900 0,8550 13,0350 3,6050 1,0500 5,2300 0,6650 0,9400 1,7800 3,5100 4,8750 1,9250 1,0000 8,1500 4,8750 1,0500 1,2600 0,8300 148,08 6,49 1,72 9,73 0,95 1,66 3,61 10,42 4,10 6,55 4,04 29,34 16,28 1,72 1,25 0,71 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 148,08 6,49 1,72 9,73 0,95 1,66 3,61 10,42 4,10 6,55 4,04 29,34 16,28 1,72 1,25 0,71 6,55 4,04 29,34 16,28 -1,72 1,25 0,71 56,45 112,89 148,08 6,49 -1,72 -9,73 -0,95 -1,66 -3,61 -10,42 -4,10 -6,55 -4,04 -29,34 -16,28 1,72 -1,25 -0,71 65,92 131,85 122,37 244,74

Demais quadros da
NBR-12.721/92

TOTAL Unitrio TOTAL Apartamentos 1501 e 1503 (x2)

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Concluses finais
Introduo
O presente trabalho abordou um tema pouco explorado na engenharia civil brasileira; muito menos durante os cursos de formao profissional de engenharia civil Muitos so os empreendimentos imobilirios que vivem, e vivero em condomnio, ou seja, so e sero regidos pela Lei 4.591/64, e, portanto, NBR-12.721/92, v-se que isto o bastante para mostrar que tal tema deveria ser bem mais explorado Sob o ponto de vista da Reviso Bibliogrfica, viu-se que o tema muito amplo, portanto no se pretendeu, no mbito deste Trabalho, tla como principal foco ou mesmo com ela, a pretenso de esgotar o assunto que to pouco explorado

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Concluso
A maioria das empresas de construo e/ou incorporao no tm pessoal especializado para elaborao dos quadros da NBR12.721/92 (contratam parceiros e/ou profissionais autnomos muitas vezes so tcnicos de nvel mdio, e os engenheiros destas empresas assinam os quadros, passando serem responsveis pelos mesmos, arcando com as conseqncias que por muitas vezes podem ser desastrosas pelo lado jurdicofinanceiro Isto mostra que o preenchimento dos quadros bastante trabalhoso e um privilgio de poucos profissionais

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Concluso
Conclui-se que a combinao de todos os assuntos apresentados se mostraram bastante eficientes no cumprimento dos objetivos propostos, sobretudo no que diz respeito aos preenchimentos dos quadros e a apresentao da planilha para auxiliar a medio das reas. De igual modo, foi possvel verificar as principais diferenas, no que tange s incorporaes imobilirias, existentes no Distrito federal, em comparao com os demais estados brasileiros

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Sugestes para futuras pesquisas

Complementao dos estudos at aqui realizados, com maior nfase nos quadros III ao Quadro VIII, custo global da obra, custo por unidade autnoma, informaes gerais, memoriais dos equipamentos e acabamentos da obra Devido a crescente demanda pela automatizao de tarefas na rea de engenharia, buscar um software para montagem dos quadros da NBR12.721/92, que torne vivel e atenda as mais diversas necessidades dos profissionais dessas reas Buscar uma maneira de registrar a memria de clculo que tenha interface com o programa AutoCAD, ou outro software anlogo para que se possa efetuar a transferncia direta das reas reais das unidades autnomas e dos pavimentos para os quadros efetuando a montagem automatizada dos mesmos

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Muito Obrigado!!!