‫الجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية‬

‫وزارة العــدل‬

‫مجلس قضاء برج بوعريريج‬

‫بالتنسيق مع‬
‫الغرفة الجهوية للشرق للمحضرين القضائيين‬

‫محاضرة حول الحجز التنفيذي‬

‫على العقارات والبيوع‬
‫العقارية على ضوء قانون‬
‫الجراءات المدنية والدارية‬
‫من إعــداد ‪ /‬حماني رابح‬
‫رئيس محكمة برج بوعريريج‬

‫‪1‬‬
 ‫الفهـرس‬
‫مقدمــة‬
‫الحجز التنفيذي على العقارات ‪.‬‬ ‫الفصل الول‪:‬‬
‫المبحـث الول ‪:‬شروط استصدار أمر الحجز ‪.‬‬
‫المبحـث الثاني ‪:‬البيانات الواجب ذكرها في أمر‬
‫الحجز ‪.‬‬
‫المبحـث الثالث ‪ :‬التبليغ الرسمي لمر الحجز ‪.‬‬
‫المبحـث الرابع ‪ :‬قيد أمر الحجز وآثاره) محاضرة‬
‫مستقلة يلقيها السيد بلعياضي جمال مفتش‬
‫مركزي لملك الدولة (‬
‫الفصل الثاني ‪ :‬البيع بالمزايدة العلنية للعقارات و الحقوق‬
‫العينية العقارية ‪.‬‬
‫المبحـث الول ‪ :‬إعداد و تحضير العقار و الحقوق‬
‫العينية العقارية المحجوزة للبيع ‪.‬‬
‫أول ‪ :‬ضبط قائمة شروط البيع ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬التبليغ الرسمي لقائمة شروط‬
‫البيع ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬العتراضات على قائمة شروط‬
‫البيع و دعاوى وقف البيع ‪.‬‬
‫المبحـث الثاني ‪:‬جلسة البيع بالمزايدة ‪.‬‬
‫أول‪:‬مكان وزمان البيع بالمزايدة‪. .‬‬
‫ثانيا ‪:‬العلن عن البيع ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬طوارئ ما قبل جلسة البيع ‪.‬‬
‫رابعا ‪:‬شروط إعادة البيع ‪.‬‬
‫خامسا ‪ :‬حكم رسو المزاد و حجيته ‪.‬‬
‫المبحـث الثالث ‪ :‬البيوع العقارية الخاصة ‪.‬‬
‫أول‪ :‬بيع عقار المفقود و ناقص‬
‫الهلية و المفلس ‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬بيع عقار مملوك على‬
‫‪.‬‬ ‫الشياع‬
‫‪2‬‬
 ‫ثالثا ‪ :‬بيع عقار مثقل بتأمين‬
‫عيني ‪.‬‬
‫الخاتمة ‪.‬‬

‫مقدمة ‪:‬‬

‫لقد تناول المشرع من خلل قانون الجراءات المدنية‬

‫والدارية المعدل عددا من القواعد القانونية المتعلقة‬
‫بالحجز العقاري والبيع بالمزايدة العلنية ‪ ،‬ولجل‬
‫تبسيط هذه القواعد القانونية وإثرائها بهدف تفعيل‬
‫الجراءات لتكون كفيلة بضمان حقوق المتقاضي‬
‫أضاف نصوصا لم تكن واردة في ظل القانون القديم ‪،‬‬
‫من بين هذه النصوص أجاز للدائن المرتهن أي الذي‬
‫رتب رهنا على عقارات مدينه سواء كان رهنا رسميا أو‬
‫حيازيا أو قانونيا ‪ ،‬ورغم ما يتقرر لهذا الدائن من حق‬
‫الولوية والتقدم على باقي الدائنين ومع ذلك خول له‬
‫توقيع حجز على عقارات مدينه بمعنى أن الدائن تكون‬
‫له صفة المرتهن والحاجز في آن واحد ‪ ،‬وإذا كان‬
‫القانون القديم قد حصر الحجز في العقار المشتمل‬
‫على حق الرقبة والنتفاع معا فان القانون المعدل قد‬
‫فصل أكثر إذ نص على إمكانية توقيع الحجز على‬
‫الحقوق العينية العقارية مستقلة عن حق الرقبة ‪،‬‬
‫كالحجز على حق النتفاع ‪ ،‬في ظل القانون ‪87/19‬‬
‫المتعلق باستغلل الراضي الفلحية ‪ ،‬كما أصبح الدائن‬
‫المتحصل على أمر واحد بالحجز على العقارات‬
‫‪3‬‬
 ‫والحقوق العقارية العينية من محكمة معينة توقيع‬
‫حجوز على عقارات مدينه واقعة في دوائر اختصاص‬
‫محاكم أخرى كما أو ستحدث الحجز التحفظي على‬
‫العقارات بعد أن كان منحصرا في المنقولت ‪ ،‬أما‬
‫بخصوص العقارات غير المشهرة فقد أصبحت في ظل‬
‫هذا القانون من الموال التي يجوز الحجز عليها ‪ ،‬أما‬
‫عن البيوع العقارية للحقوق العقارية العينية فقد‬
‫فصلت الجراءات المتبعة فيها إذ أصبح من حق الدائن‬
‫الشتراك في المزايدة ‪ ،‬مع إمكانية رسو المزاد عليه‬
‫بالثمن الساسي المحدد من طرف الخبير العقاري ‪،‬‬
‫هذا وتجدر الشارة إلى أن المشرع قد وظف‬
‫مصطلحات منها حائز العقار أي الشخص الذي تنتقل‬
‫إليه ملكية العقار المرهون قبل حلول اجل الدين‬
‫والشريك المتقاسم في العقار أي الذي له حق امتياز‬
‫على حصته المفرزة في رجوعه على الشركاء وبائع‬
‫العقار الذي له حق امتياز خاص على ثمن العقار أو‬
‫الباقي وكذلك المبالغ المستحقة للمهندس والمقاول‬
‫أو المعماري لها امتياز على البناء ‪.‬‬

‫الفصل الول‪:‬‬
‫الحجز التنفيذي على العقارات ‪.‬‬
‫يقصد بالحجز وضع العقــار تحــت ســلطة القضــاء بهــدف‬
‫منع المدين من التصرف فيه إضرارا بدائنه‬
‫و الصل أن الحجز على عقار يشمل الملكيــة كاملــة أي‬
‫الرقبة و النتفــاع غيــر أن المشــرع الجــزائري فــي ظــل‬
‫التعــديلت أجــاز الحجــز علــى حــق الســتعمال أو حــق‬
‫الســكنى أو حــق الرتفــاق أو الحقــوق العينيــة التبعيــة‬
‫كــالرهن و المتيــاز وحــدها دون حــق الرقبــة كمــا أجــاز‬
‫الحجــز علــى العقــار بالتخصــيص رغــم أنــه منقــول لكــن‬
‫حجزه مع العقار المخصص لخــدمته ‪ ,‬ومــن أبــرز المثلــة‬
‫التي يجوز فيها للدائن الحجز على حق النتفاع دون حق‬
‫الرقبــة مــا نــص عليــه القــانون ‪ 87/19‬المتعلــق بضــبط‬
‫كيفيـــة إســـتغلل الراضـــي الفلحيـــة التابعـــة للملك‬
‫‪4‬‬
‫الوطنية و تحديد حقــوق المنتجيــن و واجبــاتهم ) المــادة‬
‫‪ 08‬تنص علــى أنــه يجــوز حجــز حــق النتفــاع كمــا يجــوز‬
‫التنازل عنه ‪.( .‬‬
‫لقد عزر المشرع الجزائري حــق الــدائن فــي اســتيفاء‬
‫دينــه اذ رغــم ان الــدائن المرتهــن " أي أن الــدائن لــه‬
‫عقد رهن رسـمي علــى عقــار مـدينه أو رهــن حيــازي‬
‫على عقار مدينه ‪....‬الخ "‬
‫و الذي من حقــه علــى أســاس هــذا الرهــن تتبــع العقــار‬
‫المرهون في يد أي شخص ومع ذلك أجاز له توقيع حجــز‬
‫على عقار مــدينه أي انــه فــي وقـت واحــد يكــون عقــار‬
‫المدين مرهونا لفائدة الدائن‬
‫و محجوزا بموجب أمر ) مضمون المادة ‪ 721‬من قــانون‬
‫الجراءات المدنية و الدارية(‪.‬‬
‫يقصــد بالعقــارات القابلــة للحجــز فــي ظــل قــانون‬
‫الجــراءات المدنيــة و الداريــة تلــك العقــارات الــتي لهــا‬
‫ســندات مشــهرة و العقــارات الــتي لهــا ســندات غيــر‬
‫مشهرة ‪ ,‬وذلك مــا نصــت عليــه المــادة ‪ 766‬مــن قــانون‬
‫الجراءات المدنية و الدارية التي أجازت للــدائن الحجــز‬
‫على عقارات مــدينه غيــر المشــهرة إذا كــان لهــا مقــرر‬
‫إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ وفقا لحكـام القـانون‬
‫المدني ‪ ,‬وعليه فإن الحجز على العقارات غير المشهرة‬
‫ينحصر في حالتين ‪:‬‬
‫‪ .1‬العقارات التي لها عقود عرفيـة ثابتـة التاريـخ‬
‫قبل ‪ ,. 01/03/1961‬هــذه العقــارات قــد اكتســبت‬
‫الشـــرعية بمـــوجب المرســـوم ‪ 80/210‬المعـــدل‬
‫للمرســــوم ‪ 76/63‬المــــؤرخ فــــي ‪25/03/1976‬‬
‫المتعلق بتأســيس الســجل العقــاري ‪ ,‬وعلــى ضــوء‬
‫ذلك أعفيت هذه العقارات من الشهار ‪.‬‬
‫‪ .2‬العقارات التي لها عقود عرفية ثابتــة التاريــخ مــن‬
‫‪ 01/03/1961‬إلى غاية ‪ , 01/01/1971‬هذه العقــود‬
‫العرفيــة هــي الخــرى إكتســب الصــيغة الرســمية‬
‫بمـــوجب المرســـوم رقـــم ‪ 93/123‬المـــؤرخ فـــي‬
‫‪ 19/05/1993‬المعــدل و المتتــم للمرســوم ‪63/ 76‬‬
‫هــذا المرســوم مــدد الفــترة مــن ‪ 01/03/1963‬إلــى‬
‫غاية ‪. 01/01/1971‬‬
‫‪5‬‬
‫المقرارات الدارية ‪ :‬رغم أن عددا معتــبرا مــن‬ ‫‪.3‬‬
‫المقررات الدارية غير المشهرة تعــد ســندات لــذلك‬
‫أجاز المشرع الحجز علــى العقـارات الــتي تتضــمنها‬
‫هــذه المقــررات الداريــة ومــن أبــرز المثلــة علــى‬
‫ذلــك ‪:‬المقــررات الداريــة المتضــمنة التنــازل عــن‬
‫الملك العقارية التابعة للقطاع العام تنفيذا لحكام‬
‫المـــادة ‪ 02‬مـــن القـــانون ‪ 03-86‬المـــؤرخ فـــي‬
‫‪ " 04/02/1986‬القطــع الرضــية غيــر ثــابت أصــل‬
‫ملكيتها أما البناية أي الجدران ثابتــة ملكيتهــا ‪ ,‬هــذه‬
‫العقارات التي بيعت يجوز الحجز عليها ‪.‬‬
‫المبحـث الول ‪:‬شروط الحصول على أمر‬
‫الحجز ‪.‬‬
‫حتى يتحصل الدائن على أمر بوضع العقار أو الحق‬
‫العقاري العيني تحت تصرف القضاء يتعين عليه ‪:‬‬
‫‪ -‬تقديم طلب الى رئيس المحكمة التي يقع في‬
‫دائرة اختصاصها القليمي العقار او الحق العقاري‬
‫العيني ‪ ,‬هذا الطلب يتضمن ‪:‬‬
‫أ‪ -‬اسم ولقب الدائن و موطنه ‪.‬‬
‫ب ‪ -‬اسم ولقب المدين و موطنه ‪.‬‬
‫ج‪ -‬وصــف العقــار أو الحــق العينــي العقــاري المطلــوب‬
‫حجزه حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية يرفق هــذا‬
‫الطلب بالوثائق التي تحديدها ‪:‬‬
‫نســـخة مـــن الســـند التنفيـــذي ‪ ,‬و الســـندات‬ ‫‪.1‬‬
‫التنفيذية في ظل القانون الجراءات المدنية‬
‫و الدارية المعدل ذكرت في المادة ‪. 600‬‬
‫‪ .2‬محضر التبليغ الرسمي لمر الحجــز لنــه مــن حـق‬
‫المدين تسديد الدين العالق فــي ذمتــه بمجــرد تبليغــه‬
‫حتى يتخلص من إجــراء قيــد أمــر الحجــز بالمحافظــة‬
‫العقاريــة لنــه بعــد القيــد يمنــع مــن التصــرف فــي‬
‫العقار ‪.‬‬
‫‪ .3‬محضر التكليف بالوفــاء ‪ :‬يتضــمن مطالبــة المــدين‬
‫بتسديد مبلغ الدين خلل ‪ 15‬يوما ‪.‬‬
‫‪ .4‬محضر عدم كفاية الموال المنقولة أو عدم‬
‫وجودها بالنسبة للدائن العادي ذلك أن الدائن‬
‫المرتهن ) من له رهن على عقار المدين (يوقع‬
‫‪6‬‬
 ‫الحجز على العقار المرهون دون اللجوء الى‬
‫الحجز على منقولت المدين ‪ ,‬لذلك فالدائن‬
‫المرتهن يستوجب عليه إرفاق‪.‬‬
‫طلب الحصول على أمر الحجز بمستخرج من عقد‬
‫الرهن أو أمر التخصيص على عقار أو مستخرج‬
‫حق المتياز بالنسبة لصحاب التأمينات العينية ‪.‬‬
‫‪ -‬مستخرج من سند ملكية العقار ‪.‬‬
‫‪ -‬شهادة عقارية ‪.‬‬
‫يتعيــن توقيــع الحجــز علــى العقــار أو الحــق العينــي‬
‫العقاري بموجب أمــر رئيــس المحكمــة خلل ‪ 08‬أيـام‬
‫من تاريخ إيداع الطلب ‪ ,‬ويجوز للدائن استصــدار أمــر‬
‫واحد بالحجز على عــدة عقــارات متواجــدة فــي دوائر‬
‫اختصاص مختلفة ) المادة ‪ 724‬من قانون الجراءات‬
‫المدنية و الدارية (‪.‬‬
‫ان هذه المادة قــد أجــازت للــدائن ضــرب حجــز بـأمر‬
‫واحــد علــى عقــارات المــدين المتواجــدة خــارج دائرة‬
‫الختصــاص القليمــي لرئيــس المحكمــة مصــدر أمــر‬
‫الحجز شريطة أن يوقــع رئيــس المحكمــة حجــز علــى‬
‫إحدى عقارات المدين المتواجدة في دائرة اختصاصه‬
‫القليمي ‪.‬‬
‫المبحـث الثاني ‪:‬البيانات الواجب ذكرها‬
‫في أمر الحجز ‪.‬‬
‫لقد رتب المشرع الجزائري في ظل قانون‬
‫الجراءات المدنية و الدارية بطلن أمر الحجز‬
‫العقاري أو الحقوق العقارية العينية في حالة خلو‬
‫هذا المر من إحدى البيانات الثلثة التي ذكرها ‪:‬‬
‫– نوع السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز‬ ‫‪(1‬‬
‫)حكم قضائي ‪ ,‬قرار قضائي ‪ ,‬عقد اعتراف بدين‬
‫توثيقي ‪ ,‬أمر الداء ‪......‬الخ ( هذه السندات‬
‫التنفيذية ذكرت على سبيل الحصر في المادة ‪600‬‬
‫من هذا القانون بالضافة إلى السندات التنفيذية‬
‫المذكورة في قوانين خاصة ‪.‬‬
‫– تاريخ التبليغ الرسمي للسند التنفيذي و تاريخ‬ ‫‪(2‬‬
‫تكليف المدين بتسديد مقدار الدين المترتب في‬
‫ذمته ‪ ,‬و الغاية من التبليغ الرسمي تنبيه المدين إلى‬
‫‪7‬‬
 ‫إحتمال نزع ملكيته بعد أن وضعت هذه الملكية تحت‬
‫سلطة القضاء ‪.‬‬
‫– تعيين العقار أو الحق العيني العقاري‬ ‫‪(3‬‬
‫المحجوز تعيينا دقيقا من حيث الموقع‬
‫و المساحة ورقم القطعة الرضية ‪ ,‬مفرزة أو‬
‫مشاعة ‪ ,‬بناية ‪ ,‬الرقم أجزاء العقار ‪.‬‬

‫المبحـث الثالث ‪:‬التبليغ الرسمي لمر‬

‫الحجز ‪.‬‬
‫نتناول مفهوم التبليغ الرسمي و الشخاص المعنيين‬
‫بأن يبلغوا بأمر الحجز العقاري أو الحقوق العينية‬
‫العقارية ‪ ,‬فالتبليغ الرسمي يتم بموجب محضر يعده‬
‫المحضر القضائي و يتحقق التبليغ الرسمي بإشارة و‬
‫ذكر المحضر القضائي إلى انه سلم الوثيقة موضوع‬
‫التبليغ إلى المبلغ له و يعتبر التبليغ الرسمي شخصيا‬
‫في الحالت التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬إذا سلم المحضر القضائي محضر التبليغ و الوثيقة‬
‫المتمثلة في نسخة أمر الحجز إلى الشخص المحجوز‬
‫عليه المراد تبليغه في محضره ونوه عن ذلك ‪.‬‬
‫‪ -‬إذا رفض المحجوز عليه استلم محضر التبلغ‬
‫الرسمي أو رفض التوقيع عليه على أن يدون‬
‫المحضر القضائي في محضره ما يفيد رفض‬
‫الستلم و التوقيع ‪.‬‬
‫‪ -‬إذا رفض الشخاص الدين لهم صفة تلقي التبليغ‬
‫الرسمي إستلم محضر التبليغ ‪.‬‬
‫و نسخة أمر الحجز العقاري ينشر مضمون التبليغ‬
‫بأمر على ذيل عريضته صادر عن رئيس المحكمة في‬
‫جريدة يومية وطنية ‪.‬‬
‫‪ -‬إذا سلم المحضر القضائي محضر التبليغ و أمر‬
‫الحجز لشخص المحبوس في مكان حبسه ‪ ,‬أما في‬
‫الحالت الغير مذكورة أعله يعد التبليغ صحيحا و‬
‫ليس شخصيا و التبليغ الرسمي يجوز القيام به في‬
‫‪8‬‬
 ‫الفترة الممتدة من الساعة ‪ 08‬صباحا إلى غاية‬
‫الثانية مساءا إل في حالة الضرورة و بناء على إذن‬
‫قضائي أما الشخاص الذين يتعين تبليغهم بأمــر‬
‫الحجز العقاري‬
‫و الحقوق العينية العقارية فان التبليغ يسلم إلى‬
‫المدين والى الكفيل العيني هذا الخير شخص يقدم‬
‫عقاره لضمان الوفاء بدين غيره ‪ 725 ) ,‬من قانون‬
‫الجراءات المدنية و الدارية (‬
‫إن التبليغ الرسمي لمر الحجز العقاري معناه إعلن و‬
‫تنبيه المدين المحجوز عليه إلى أن عقاره أو حقه‬
‫العيني العقاري تحت سلطة القضاء ولكن هذا العقار أو‬
‫الحق العيني العقاري يظل مملوكا للمدين المحجوز‬
‫عليه إذ يجوز له التصرف فيه بالبيع أو الهبة في هذه‬
‫المرحلة لكن بعد تقييد هذا الحجز بالمحافظة العقارية‬
‫كما سيوضح لحقا السيد" بلعياضي جمال مفتش مركزي‬
‫لملك الدولة ‪" .‬والعبرة في نفاذ أو عدم نفاذ التصرف‬
‫فيه بوقت تقييد الحجز ‪ ,‬وعليه فإذا تم تصرف المدين‬
‫أو الحائز و شهر قبل القيد كان نافذا في حق الحاجز و‬
‫العكس بالعكس ‪.‬‬
‫في الواقع العملي كثيرا من المدينين يهبون عقاراتهم‬
‫إلى الزواج قبل تقييد الحجز لكن هذه الهبات ترفع‬
‫دعاوى لجل عدم نفاذ هذه الهبات في حق الدائن‬
‫) دعوى عدم نفاذ التصرف ‪. (.‬‬
‫‪ :‬قيد الحجز وأثاره‬ ‫المبحـث الرابع‬
‫) محاضرة تلقى من طرف السيد بلعياضي جمال‬
‫مفتش مركزي لملك الدولة (‬
‫الفصل الثاني ‪ :‬البيع بالمزايدة للعقارات أو‬
‫الحقوق العينية العقارية ‪.‬‬
‫البيع بالمزايدة يعد مــن بيــن الثــار المترتبــة عــن وضــع‬
‫العقار أو الحــق العينــي العقــاري تحــت ســلطة القضــاء‬
‫بسبب امتناع المدين عــن تســديد الــدين لمــدة ‪ 30‬يومــا‬
‫رغم تبليغه رسميا بأمر الحجز ‪.‬‬
‫المبحـث الول‪:‬إعداد و تحضير العقار أو الحق العيني العقار‬
‫المحجوز للبيع بالمزايدة ‪.‬‬
‫‪9‬‬
 ‫قبل بيع العقار أو الحق العيني العقاري بالمزايدة العلنية‬
‫سن المشرع الجزائري من خلل قانون الجراءات المدنية‬
‫و الدارية المعدل مجموعة من النصوص الجرائية تمكن‬
‫كل ذي مصلحة من تقديم ملحظات في شان العقار أو‬
‫الحق العيني العقاري المراد بيعه ‪.‬‬
‫أول ‪ :‬ضبط المحضر القضائي لقائمة شروط البيع ‪.‬‬
‫يتولى المحضر القضائي إعداد قائمة شروط البيع هذه‬
‫القائمة التي تعد ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي‬
‫إلى التعريف بالعقار تعريفا دقيقا ‪ ,‬هذه القائمة‬
‫تتضمن البيانات التالية ‪:‬‬
‫اسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين‬ ‫‪-1‬‬
‫المحجوز عليه و الدائنيين المقيدين و موطنهم ‪.‬‬
‫بيان السند التنفيذي الذي تــم بمــوجبه الحجــز و‬ ‫‪-2‬‬
‫مبلغ الدين ‪.‬‬
‫أمر الحجز و تاريــخ تبليغــه الرســمي و قيــده و تاريــخ‬ ‫‪-3‬‬
‫إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد ‪.‬‬
‫تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجــوز‬ ‫‪-4‬‬
‫تعيينــا دقيقــا ) بنايــة ‪ ,‬مفــرز ‪,‬مشــاع ‪ ,‬المســاحة ‪,‬‬
‫الحدود ‪ ,‬الشارع ‪ ,‬الرقم ‪.(.‬‬
‫‪ -5‬تحديد شاغل العقار و صــفته و ســبب الشــغل ‪,‬‬
‫الشغور ‪.‬‬
‫شروط البيع و الثمن الساسي ‪. .‬‬ ‫‪-6‬‬
‫تجزئة العقار إلى أجزاء إن كان ذلك أفضل عند‬ ‫‪-7‬‬
‫البيع مع تحديد ترتيب البيع ‪.‬‬
‫بيان المحكمة التي يتم أمامها البيع ‪.‬‬ ‫‪-8‬‬
‫أما بخصوص تحديــد الثمــن الساســي الــواجب ذكــره‬
‫ضمن قائمة شروط البيع فان ذلك يتــم بمــوجب أمــر‬
‫على ذيل عريضة محررة من طرف المحضر القضائي‬
‫أو الدائن على أساســها يتعيــن خــبير عقــاري لتحديــد‬
‫الثمن الساسي على أن يودع تقرير الخبرة خلل ‪10‬‬
‫أيام من تاريخ تعيين الخبير العقاري وفي حالة ما إذا‬
‫تعذر عليه انجاز المهمة المسندة إليه يســتبدل بخــبير‬
‫عقاري أخر ‪.‬‬

‫‪10‬‬
‫هذا الجراء وضــع حــد للــدعاوى القضــائية الــتي كــانت‬
‫ترفع أمام القاضي العقــاري لتحديــد الثمــن الساســي‬
‫للعقار المراد بيعه ) المادة ‪ 737‬من قــانون الجــراءات‬
‫المدنية و الدارية (‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع ‪.‬‬
‫يتــولى رئيــس المحكمــة إعــداد محضــر إيــداع قائمــة‬
‫شــروط الــبيع ‪ ,‬هــذا المحضــر يحــدد فيــه جلســة‬
‫العتراضات على قائمــة شــروط الــبيع و تاريــخ عقــد‬
‫جلسة البيع خلل ‪ 15‬يوما مــن تاريــخ إيــداع المحضــر‬
‫القضائي لقائمة شروط البيع بأمانة ضــبط المحكمــة‬
‫و يتعين على الدائن إخبــار بواســطة محضــر قضــائي‬
‫الشخاص المعنيين بقائمة شروط البيع على أســاس‬
‫أن التبليــغ فــي ظــل قــانون الجــراءات المدنيــة و‬
‫الداريــة المعــدل ل يكــون رســميا إل إذا بلــغ مــن لــه‬
‫صفة و إستلم أو إمتنع عــن إســتلم الوثيقــة المــراد‬
‫تبليغها ‪ ,‬وعليه فان الشخاص الــذين يتعيــن تبليغهــم‬
‫رسميا بقائمة شروط البيع هم ‪:‬‬
‫‪ -1‬المدين المحجوز عليه ‪.‬‬
‫الكفيل العيني و حــائز العقــار أو الحــق العينــي‬ ‫‪-2‬‬
‫العقاري إن وجد ) ستوضح لحقا (‪.‬‬
‫‪ -3‬المالك على الشياع ) ستوضح لحقا (‪.‬‬
‫الـــدانيين المقيـــدين كـــل بمفـــرده ) ستوضـــح‬ ‫‪-4‬‬
‫لحقا (‪.‬‬
‫بـــائع العقـــار أو مقـــرض ثمنـــه أو الشـــريك‬ ‫‪-5‬‬
‫المتقاسم أو المقايض به إن وجد ‪.‬‬
‫هذا و تجدر الشارة إلى أن محضــر التبليــغ الرســمي‬
‫يجب أن يتضمن ما يلي ‪:‬‬
‫تاريخ إيداع قائمة شروط البيع ‪.‬‬ ‫‪-1‬‬
‫تعييــن العقــارات أو الحقــوق العقاريــة العينيــة‬ ‫‪-2‬‬
‫المحجوزة ‪.‬‬
‫الثمن الساسي ‪.‬‬ ‫‪-3‬‬
‫‪ -4‬تاريخ و ساعة جلسة البيع بالمزاد العلني ‪.‬‬
‫إنذار المبلغ لهم للطلع على قائمة شروط البيع‬ ‫‪-5‬‬
‫حتى يتسنى لهم تقديم إعتراضاتهم ‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫ثالثا ‪:‬العتراضات على قائمة شروط البيع و‬
‫دعاوى وقف البيع ‪:‬‬
‫إن طلب العتراض علــى قائمــة شــروط الــبيع يقــدم‬
‫من طرف الشخص الذي يرى بأن شروط بيــع العقــار‬
‫أو الحقوق العقارية العينية الواردة في القائمــة مــن‬
‫شانها إلحاق أضرار به ‪ ,‬وعليه فــان صــفة المعــترض‬
‫تثبت للمدين المــراد بيــع عقــاره المحجــوز و الكفيــل‬
‫العينــي باعتبــار أن عقــاره الضــامن للــدين قــد يبــاع‬
‫بالمزايدة و المالكين علــى الشــيوع علــى أســاس أن‬
‫أنصبتهم غيــر مفــرزة ممــا يجعــل الجميــع متضــررا و‬
‫الدائنيين المقيدين و بائع العقــار أو مقــرض ثمنــه أو‬
‫الشريك المقاسم أو المقايض به باعتبارهم من ذوي‬
‫حقوق المتياز الخاصــة الواقعــة علــى عقــار )المــواد‬
‫من ‪ 999‬إلى ‪ 1003‬من القانون المدني ‪.( .‬‬
‫من بين العتراضات التي يمكن تصورها‬ ‫‪(1‬‬
‫العتراض على الثمن الساسي للعقار أو الحق‬
‫العقاري العيني على إعتبار أن الثمن الساسي‬
‫المحدد من طرف الخبير العقاري أقل من تكلفة‬
‫إنجاز هذا العقار مما قد ينجر عنه بيع العقار عن‬
‫المزايدة لكن بثمن بخس ‪.‬‬
‫العتراض على بيع العقار بعد تجزئته على‬ ‫‪(2‬‬
‫أساس أن الشرط الوارد في القائمة الذي نص على‬
‫بيعه غير مجزأ يجعل المزايدين ل يقبلون على‬
‫المزايدة لضخامة العقار الذي يتطلب من الراسي‬
‫عليه المزاد تسديد مبلغ مهم ‪.‬‬
‫وعليه فإن العتراضات عبارة عن ملحظات و نقد‬
‫موجه إلى شروط البيع الهدف من هذه العتراضات‬
‫تعديل عدد من الشروط أو إضافة شروط أخرى أو‬
‫حذف بعضها ‪.‬‬
‫أما بخصوص إجراءات العتراض فتتمثل فيما يلي ‪:‬‬
‫قبل ثلثة أيام من تاريخ عقد جلسة العتراضات‬ ‫‪-1‬‬
‫المذكورة فـي قائمـة شـروط الـبيع يجـوز لكـل مـن‬
‫المدين و الكفيل العينــي و المـالكين علــى الشـياع و‬
‫‪12‬‬
‫الدائنيين المقيدين و بائع العقــار أو مقــرض ثمنــه أو‬
‫الشــريك المتقاســم أو المقــايض بــه تقــديم طلــب‬
‫إعتراض إلى رئيس المحكمة هذا الطلب يســجل فــي‬
‫سجل خاص بعــد دفــع الرســوم و تعقــد الجلســة فــي‬
‫غرفة المشورة بحضور المعترض و الحائز و المحضــر‬
‫القضائي ‪,‬ويصدر رئيس المحكمة أمرا في شــأن هــذا‬
‫العتراض غير قابل لي طعن ‪ ,‬هذا المر يصدر خلل‬
‫‪ 08‬أيــام ‪ ,‬وفــي حالــة مــا إذا لــم يقــدم أي إعــتراض‬
‫يؤشــر أميــن الضــبط فــي الســجل الخــاص بـه بعـدها‬
‫يشرع المحضــر القضــائي فــي إجــراءات العلن عــن‬
‫البيع ‪.‬‬

‫وعليــه فــان العــتراض ل يتــم بــدعوى عاديــة وفقــا‬

‫للوضاع المعتــادة لرفــع الــدعوى ومــن ثمــة ل تحــدد‬
‫جلسة لنظر العتراض لن هذه الجلسة سبق تحديدها‬
‫عند إيداع قائمة شروط البيع‬
‫و عدم تسجيل طلب العتراض بثلثة أيام على القل‬
‫سابقة علــى تاريــخ جلســة العتراضــات المحــدد فــي‬
‫قائمــة شــروط الــبيع يــؤدي إلــى ســقوط الحــق فــي‬
‫العتراض ‪.‬‬
‫دعاوى وقف البيع أو تأجيله ‪:‬‬
‫لتصفية كل منازاعات التنفيذ قبل البيع نص المشرع‬
‫على دعاوى موضوعها وقف إجراءات التنفيذ أو‬
‫تأجيلها ‪:‬‬
‫دعوى الستعجال الرامية إلى إقتصار البيع على‬ ‫‪(1‬‬
‫بعض العقارات المحجوزة ‪.‬‬
‫يجــوز لكــل مــن المــدين المحجــوز عليــه أو الحــائز أو‬
‫الكفيل العيني رفع دعوى إستعجالية مــن أجــل جعــل‬
‫الــبيع بالمزايــدة يقتصــر علــى عقــار أو حــق عينــي‬
‫عقاري بشرط أن يثبت المدين أن قيمــة هــذا العقــار‬
‫تكفي للوفاء بحقوق الدائنين ‪.‬‬
‫و يحدد فــي المــر الســتعجالي العقــار الــذي ل يبــاع‬
‫مؤقتا ‪ ,‬ومع ذلك يحق للدائن بعــد رســو المزايــدة أن‬
‫يستمر في بيع العقارات التي اؤســتثنيت مــن الــبيع‬
‫إذا لم يكف ثمن مــا بيــع للوفــاء بحقــه ‪ ,‬إمــا إذا كــان‬
‫‪13‬‬
 ‫حاصل البيع كافيا للوفاء لجميع الحاجزين فإن الحجز‬
‫يزول بالنسبة للعقار الموقوف بيعه )المادة ‪ 743‬من‬
‫قانون الجراءات المدنية و الدارية (‬
‫دعوى الستعجال الرامية إلى تأجيــل الــبيع لمــدة‬ ‫‪(2‬‬
‫ســنة لتســديد الـدين مــن اليــرادات الســنوية للعقـار إذ‬
‫يجوز للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العينــي‬
‫رفع دعوى إستعجالية بهدف تأجيل بيع العقــار أو الحــق‬
‫العيني العقاري على أن يثبت المــدين أن مــردود ســنة‬
‫واحدة يكفي للوفاء بحقــوق الحــاجزين ‪ ,‬و عنــد إصــدار‬
‫المر بتأجيل بيع العقار أو الحق العينــي العقـاري يحـدد‬
‫رئيس المحكمة الجل الذي تبدأ فيه إجراءات البيع فــي‬
‫حالة عدم الوفاء ‪ ,‬هذا الجل ل يتجــاوز الســنة ) المــادة‬
‫‪ 744‬من قانون الجراءات المدنية و الدارية (‪.‬‬

‫دعوى الفسخ ‪:‬‬

‫هــذه الــدعوى تقــدم مــن ذوي المصــلحة فــي شــكل‬
‫اعتراض على قائمة شروط البيع ‪ ,‬إذا كان المــدين لــم‬
‫يكن قد وفى بثمن العقار المباع له من طرف البائع أو‬
‫لم يكن قــد دفــع فــارق المقايضــة فــان هــذا البــائع أو‬
‫المقــايض مــن حقــه رفــع دعــوى فســخ عقــد الــبيع أو‬
‫المقايضة لن له إمتياز على ثمن البيع أو الفــارق يــرد‬
‫على العقار المحجوز ‪ ,‬ومن شأن هذه الدعوى توقيــف‬
‫إجراءات البيع بالمزايدة ‪.‬‬
‫‪:‬جلسة البيع بالمزاد‬ ‫المبحـث الثاني‬
‫العلني ‪.‬‬
‫أول ‪:‬زمان و مكان البيع ‪.‬‬
‫يحدد تاريخ عقد جلسة بيع العقــار أو الحقــوق العقاريــة‬
‫العينية في محضــر إيــداع قائمــة الشــروط المعــدة مــن‬
‫طرف رئيس المحكمــة قاضــي الــبيوع العقاريــة إذا لــم‬
‫تقدم إعتراضات علــى القائمــة فــإذا قــدمت إعتراضــات‬
‫‪14‬‬
 ‫فإن التحديد المتقدم لتاريــخ إنعقــاد الجلســة يســقط و‬
‫يكون للدائن أو المحضــر القضــائي الحصــول علــى أمــر‬
‫على ذيل عريضة يتضمن منطوقه تاريخ و مكــان جلســة‬
‫الــبيع بالمزايــدة بنــاء علــى طلــب الــدائن أو المحضــر‬
‫القضائي ‪ ,‬عندها يتولى المحضر القضائي إخطار جميع‬
‫الدائنيين المقيدين‬
‫و المدين المحجوز عليــه و الحــائز و الكفيــل العينــي إن‬
‫وجد بتاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة قبل الجلســة‬
‫ب ‪ 08‬أيام على القل ‪.‬‬
‫‪ -‬الصل أن يتم بيع العقار أو الحقــوق العقاريــة العينيــة‬
‫في المحكمة غيــر أنــه يجــوز عقــد جلســة المزايــدة فــي‬
‫مكان أخر إذا إرتأى الدائن أو المدين أو الحائز أو الكفيل‬
‫العيني وكل ذي مصلحة ضرورة إجــراء الــبيع فــي مكــان‬
‫أخر )المادة ‪ 749‬من قانون الجراءات المدنية و الدارية‬
‫( غير أن المشرع لم ينص صــراحه علــى أن إجــراء الــبيع‬
‫في مكان أخر يتطلب استصدار إذن من رئيس المحكمــة‬
‫على غرار قانون المرافعات اللبناني غيــر أنــه يستشــف‬
‫من خلل مختلف النصوص أن إجراء البيع في مكان أخــر‬
‫غير المحكمة يجب ذكــره كشــرط مــن الشــروط الــواجب‬
‫ذكرها في قائمة شروط البيع ‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬العلن عن جلسة البيع ‪.‬‬

‫بعد أن يبلغ ذوي الشأن بتاريــخ و مكــان الــبيع يجــب أن‬
‫يتم العلن عن البيع أمام الراغــبين فــي الشــراء لكــي‬
‫يقع التنافس ‪ ,‬وقد حدد المشرع طرق و ميعــاد العلن‬
‫و كيفيته وراعى أل تطول الفــترة بيــن العلن و الــبيع‬
‫كما راعى أن ل تقصــر هــذه الفــترة فل تكفــي لحاطــة‬
‫أكبر عدد من المزايدين بيوم ومكــان الــبيع ويتــم العلن‬
‫عن طريق النشر في الصحف و اللصق فــي المــاكن المحــددة‬
‫قانونــا ويجــب أن يشــتمل العلن عــن الــبيع علــى البيانــات‬
‫التالية ‪:‬‬
‫‪15‬‬
 ‫اسم الدائن و المدين و الحائز و الكفيل العيني و‬ ‫‪-1‬‬
‫لقبه و مهنته و موطنه الصلي ‪.‬‬
‫بيان العقار كما ورد في قائمة شروط البيع ‪.‬‬ ‫‪-2‬‬
‫الثمن الساسي لكل عقار ‪ ,‬فإذا كان مجزأ فيذكر‬ ‫‪-3‬‬
‫الثمن الساسي لكل جزء ‪.‬‬
‫بيان المحكمة أو المكان الذي يحصل فيه البيع و بيان‬ ‫‪-4‬‬
‫يوم المزايدة ‪.‬‬
‫ويتعين أن يتم العلن قبل اليوم المحدد للبيع بثلثين يوما‬
‫على الكثر ول تقل عن عشريين يوما أما مصاريف النشر و‬
‫العلن فيتحملها الدائن )المادة ‪ 749‬من قانون الجراءات‬
‫المدنية و الدارية ( ‪ ,‬هذا وقع وسع المشرع من نشر‬
‫العلن عن البيع بتعليق العلن بأبواب العقار المراد بيعه و‬
‫بلوحة العلنات للمحكمة والتي يتم أمامها البيع وفي لوحة‬
‫العلنات بقباضة الضرائب و البلدية و الساحات و الماكن‬
‫العمومية ‪.‬‬
‫دعوى إلغاء إجراءات النشر و التعليق ‪.‬‬
‫يجوز للدائن الحاجز و المدين المحجوز عليــه و الحــائز و‬
‫الكفيل العيني تقديم عريضة إلى رئيــس المحكمــة قبــل‬
‫‪ 03‬أيام من تاريخ عقد جلسة البيع بالمزايدة لجل إلغاء‬
‫إجراءات النشر و التعليق لوجود عيب في النشر مثال ‪):‬‬
‫العلن جعل العقــار المــراد بيعــه قطعــة أرضــية صــالحة‬
‫للبناء في حين أن هذا العقار بناية ( ‪ ,‬فــي هــذه الحالــة‬
‫إذا أصدر رئيس المحكمــة أمــرا بإلغــاء و بطلن إجــراءات‬
‫النشر‬
‫و التعليــق أؤجــل الــبيع لحقــا و تكــون مصــاريف إعــادة‬
‫العلن على عاتق المتســبب فــي ذلــك وإذا صــدر المــر‬
‫برفض طلب إلغاء النشر و التعليق أمر رئيــس المحكمــة‬
‫بإجراء المزايدة على الفور ‪ ,‬هــذا و يجــدر الشــارة إلــى‬
‫المــر الصــادر غيــر قابــل لي طعــن )المــادة ‪ 751‬مــن‬
‫قانون الجراءات المدنية‬
‫و الدارية (‪.‬‬

‫‪:‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬طوارئ ما قبل جلسة البيع‬

‫‪16‬‬
 ‫تجــري المزايــدة فــي جلســة علنيــة برئاســة رئيــس‬
‫المحكمة أو قاض البيوع العقارية بمقر المحكمة التي‬
‫أودعت فيها قائمة شروط البيع في اليوم و الســاعة‬
‫المحددين لذلك ويكون بحضور‪:‬‬
‫المحضر القضائي ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أمين الضبط ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الــدائنين المقيــدين ‪ ,‬المــدين المحجــوز عليــه ‪,‬‬ ‫‪‬‬
‫الحــائز ‪ ,‬الكفيــل العينــي إن وجــد أو بعــد تبليغهــم‬
‫بالحضور بثمانية أيام على القل قبل تاريخ الجلسة ‪.‬‬
‫المزايدين الذين ل يقل عددهم عن ‪ 03‬أشخاص‬ ‫‪‬‬
‫‪.‬‬
‫تأجيل البيع ‪:‬‬
‫قد تحدث ظروف يوم البيع تقتضــي تــأجيله علــى أن‬
‫يتحمل مصـاريف النشـر و التعليـق طـالب التأجيـل و‬
‫حســبما يستشــف مــن مختلــف النصــوص و المــواد‬
‫المتعلقة بجلسة البيع بالمزايدة فــان المشــرع قلــص‬
‫من عدد التأجيلت تفاديــا للمصــاريف الباهضــة الــذي‬
‫تتطلبها إعــادة النشــر فــي الجــرائد و تكــاليف تنقــل‬
‫المزايدين من منطقة إلى أخرى و عليه جعل التأجيل‬
‫لسباب جدية كقلة المزايدين الذي قد ينجر عنــه بيــع‬
‫العقار أو الحق العقاري العيني بثمن ل يغطى مقدار‬
‫الدين أو قلــة العــروض كمــا جعــل مبلــغ التــدرج فــي‬
‫المزايدة بين مزايد وأخر ل يقل عن ‪10.000‬دج ‪.‬‬
‫الجلسة الولى ‪:‬تؤجل بسبب عدد المزايدين الــذي يقــل‬
‫عن ‪ 03‬أو أن العرض أقل من الثمن الساسي ‪.‬‬
‫الجلسة الثانية ‪ :‬بغــض النظــر عــن عــدد المزايــدين إذا‬
‫كــان العــرض أقــل مــن الثمــن الساســي وغيــر كــاف‬
‫لتغطيــة الــدين و المصــاريف يؤجــل الــبيع مــع إنقــاص‬
‫‪ 1/10‬الثمن الساسي و إعادة النشر‬
‫و التعليق ‪.‬‬
‫الجلسة الموالية ‪ :‬يباع العقار أو الحق العينــي العقــاري‬
‫ولوكان أقــل مــن الثمــن الساســي إل إذا قبــل الــدائن‬
‫إستيفاء الدين عينــا بالعقــار أو الحــق العينــي العقــاري‬
‫بالثمن الساسي المحدد له ‪.‬‬

‫‪17‬‬
‫يؤجل البيع لمدة ل تقل عن ‪ 30‬يوما و ل تزيــد عــن ‪45‬‬
‫يوما ليفسخ المجال للنشر و التعليق )المــادة ‪ 755‬مــن‬
‫قانون الجراءات المدنية و الدارية ‪.( .‬‬

‫و مــادام انــه يجــوز بواســطة أمــر واحــد بــالحجز علــى‬

‫عقــارات المــدين الواقعــة فــي دوائر اختصــاص محــاكم‬
‫مختلفة )المادة ‪ 724‬مــن قــانون الجــراءات المدنيــة و‬
‫الداريــة ( فــإنه يجــوز بيــع عقــارات أو حقــوق عينيــة‬
‫عقارية واقعة في دوائر اختصــاص محــاكم مختلفــة مــع‬
‫مراعاة تتابع الحجز )المادة ‪ 756‬مــن قــانون الجــراءات‬
‫المدنية و الدارية ‪.( .‬‬
‫إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني ‪:‬‬
‫تفتتح جلسة البيع بالتأكــد مــن حضــور أطــراف المزايــدة‬
‫إلى جانب المحضر القضائي و المزايدين وبعــد الوصــول‬
‫إلى أعلى سعر )أو عرض ( ل يزاد عليه بعـد النـداء عليـه‬
‫ثلث مرات متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحــدة ‪ ,‬و‬
‫يتعين على الراســي عليــه المــزاد أن يــودع حــال إنعقــاد‬
‫الجلسة بأمانة ضبط المحكمة ‪ 1/5‬مبلغ رسو المزاد على‬
‫أن يدفع الباقي في أجل ثمانية أيام ‪.‬‬
‫إذا لم يودع باقي الثمــن فــي المهلــة المحــددة لــه يعــذر‬
‫بالدفع خلل ‪ 05‬أيام و إل أعيدت المزايدة على ذمته ‪.‬‬
‫إذا أعيد بيع العقار بثمن أقل من الثمن الساسي بسبب‬
‫تخلف الراسي عليه المزاد عن دفع الثمن فــان الراســي‬
‫عليه المزاد المتخلف ملزم بدفع فارق الثمن ‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬الشروط إعادة البيع بالمزايدة ‪:‬‬
‫إذا بيع العقار أو الحق العيني العقاري بثمن‬ ‫‪-1‬‬
‫أقل من الثمن الساسي ‪.‬‬
‫خلل ‪ 8‬أيام التالية لرسو المزاد الول يحق لكل‬ ‫‪-2‬‬
‫شخص تقديم عريضة يلتمس من خللها إعادة البيع‬
‫بالمزايدة مع تعهده الكتابي بإيداع مقدار الثمن‬
‫الراسي به المزاد يضاف إليه ‪ 1/6‬هذا المقدار و‬
‫مختلف المصاريف ‪.‬‬
‫إيداع طالب إعادة المزايــدة بأمانــة ضــبط المحكمــة‬ ‫‪-3‬‬
‫مقدار الثمــن الراســي بــه المــزاد و ‪ 1/6‬هــذا المقــدار و‬

‫‪18‬‬
‫مختلــف المصــاريف مقابــل حصــوله علــى وصــل يثبــت‬
‫إيداعه لهذه المبالغ ‪.‬‬
‫تعاد المزايدة بنفس الكيفيات المذكورة في المــواد‬ ‫‪-4‬‬
‫مــن ‪ 749‬إلــى ‪ 757‬مــن قــانون الجــراءات المدنيــة و‬
‫الدارية ‪ ,‬كما يحق للمزايــد الجديــد طلــب إيقـاف إعـادة‬
‫البيع المقرر على ذمته قبل الحكم برسو المــزاد الجديــد‬
‫إذا قام بإيداع المصاريف الضافية المترتبة عــن تراجعــه‬
‫بأمانــة ضــبط المحكمــة ‪ ,‬هــذا الطلــب يبــث فيــه رئيــس‬
‫المحكمة بموجب أمر غير قابل للطعن ‪.‬‬

‫خامسا ‪:‬الحكم برسو المزاد و حجيته ‪.‬‬

‫يعد الحكم برسو المزاد من بين السندات التنفيذية‬
‫المنصوص عليها في المادة ‪ 600‬من قانون‬
‫الجراءات المدنية و الدارية والواقع أن إيقاع البيع‬
‫الراسي عليه المزاد بيع عادي ينعقد تحت إشراف‬
‫القضاء ‪ ،‬وأهم البيانات الواجب ذكرها في هذا الحكم‬
‫بالضافة إلى هوية الطراف السند التنفيذي الذي‬
‫بموجبه تم الحجز والتبليغ الرسمي والتكليف بالوفاء‬
‫وإعلن البيع وتعيين العقار أو الحق العيني العقار‬
‫المباع ومشتملته وتحديد الثمن الساسي وكذلك‬
‫إجراءات المزايدة ‪ ،‬والهوية الكاملة للراسي عليه‬
‫المزاد وتاريخ الدفع مع ملحظة أنه جرى العمل في‬
‫ظل القانون القديم على أن الراسي عليه المزاد‬
‫يرفع دعوى إستعجالية من ساعة إلى ساعة لخلء‬
‫العقار الذي بيع بالمزاد العلني على إعتبار أن‬
‫الراسي عليه بالمزاد أصبح بيده سند تنفيذي وأن‬
‫إستمرار نقل العقار الذي بيع ول زال محتكرا لفائدة‬
‫الشاغل دون حق من شأنه إلحاق أضرار بهذا العقار‬
‫يتعذر جبر أثارها ‪,‬غير أن القانون الجديد نص في‬
‫المادة ‪ 763‬على ضرورة النص في منطوق الحكم‬
‫على إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني‬
‫أو الحارس حسب الحوال بتسليم العقار أو الحق‬
‫العيني العقاري لمن رسى عليه المزاد ‪.‬‬
‫‪19‬‬
 ‫خلل فترة شهرين من تاريخ صدور الحكم بالمزاد‬
‫يتعين على المحضر القضائي قيد هذا الحكم الغير‬
‫قابل لي طعن)المادة ‪ (765‬بالمحافظة العقارية‬
‫التي يقع في دائرة اختصاصها العقار ويقصد بالقيد‬
‫تسجيل كل المعلومات والبيانات الواردة في الحكم‬
‫في السجل المعد لهذا الغرض ‪ ،‬وبعد القيد يطهر‬
‫العقار من كافة حقوق الرهن والختصاص والمتياز‬
‫التي قد يكون محمل بها ‪.‬‬

‫المبحث الثالث‪:‬البيوع العقارية الخاصة ‪.‬‬

‫أول‪ :‬بيع عقار المفقود وناقص الهلية و‬
‫المفلس ‪:‬‬
‫المفقود طبقا لنص المادة ‪ 109‬من القانون ‪84/11‬‬
‫المتضمن قانون السرة هو الشخص الغائب الذي ل‬
‫يعرف إن كان حيا أو ميتا ويتعين إصدار حكم‬
‫بالفقدان ‪.‬‬
‫ناقص الهلية طبقا لنص‬ ‫‪-‬‬
‫المادة ‪ 43‬من القانون المدني ذلك الشخص الذي‬
‫بلغ ‪ 13‬من عمره ولم يبلغ سن الرشد أو بلغ سن‬
‫الرشد وكان سفيها أو ذا غفلة ‪.‬‬
‫المفلس طبقا لحكام المادة‬ ‫‪-‬‬
‫‪ 215‬وما بعدها القانون التجاري هو التاجر الذي‬
‫توقف عن الوفاء بديونه وصدر في شأن ذلك حكم ‪.‬‬
‫استنادا إلى الذن ببيع‬ ‫‪-‬‬
‫عقارات الشخاص المذكورين أعله يتولى المحضر‬
‫القضائي إعداد قائمة لشروط البيع بناء على طلب‬
‫الوصي أو الولي أو المقدم ‪ ،‬وتتضمن هذه القائمة‬
‫‪ -1‬الذن بالبيع‪.‬‬
‫‪20‬‬
 ‫‪ -2‬تعيين العقار تعيينا دقيقا‪.‬‬
‫‪ -3‬شروط البيع والثمن الساسي‪.‬‬
‫‪ -4‬تجزئة العقار إن اقتضت الضرورة ‪.‬‬
‫‪ -5‬بيان سندات الملكية‪.‬‬
‫هذه القائمة ترفق بمستخرج الضريبة لتحديد إن‬
‫وجدت ديون عالقة بهذا العقار‪.‬‬
‫مستخرج عقد الملكية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫الشهادة العقارية ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫يتولى المحضر القضائي التبليغ الرسمي عن إيداع‬
‫قائمة شروط البيع إلى الدائنين أصحاب التأمينات‬
‫العينية وإخطار النيابة العامة ‪ ،‬ولهؤلء حق طلب‬
‫إلغاء قائمة شروط البيع عن طريق العتراض ‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬بيع عقار مملوك على الشياع‪.‬‬
‫لقد نصت المادة ‪ 728‬من القانون المدني على أنه‬
‫إذا تعذرت القسمة عينا ‪ ،‬أو كان من شأنها إحداث‬
‫نقص كبير في قيمة العقار المراد قسمته بيع‬
‫بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون الجراءات‬
‫المدنية ‪ ،‬وتقتصر المزايدة على الشركاء وحدهم إذا‬
‫طلبوا هذا بالجماع ‪.‬‬

‫في هذه الحالة يعد المحضر القضائي قائمة شروط‬

‫البيع بناء على طلب أحد المالكين على الشياع ‪ ،‬هذه‬
‫القائمة تودع بأمانة ضبط المحكمة التي يوجد فيها‬
‫العقار ويذكر فيها البيانات المذكورة أعله في‬
‫المادة ‪ 783‬من قانون الجراءات المدنية والدارية‬
‫بالضافة إلى إرفاق هذه القائمة بنسخة من الحكم‬
‫أو القرار المتضمن رسو المزاد ومستخرج الضريبة‬
‫العقارية وعقد الملكية والشهادة العقارية ‪.‬‬
‫يتولى المحضر القضائي التبليغ الرسمي عن إيداع‬
‫قائمة شروط البيع إلى الدائنين أصحاب التأمينات‬
‫العينية وجميع المالكين على الشياع الذين لهم حق‬
‫طلب إلغاء قائمة شروط البيع عن طريق العتراض‬
‫على القائمة ‪.‬‬
‫‪:‬‬ ‫ثالثا ‪:‬بيع عقار مثقل بتأمين عيني‬
‫‪21‬‬
‫من حق المدين مالك العقار أو الحق العيني العقاري‬
‫المثقل بتأمين عيني إذا تقاعس الدائن في طلب‬
‫ديونه ‪ ،‬أن يطلب من المحضر القضائي إعداد قائمة‬
‫لشروط بيع هذا العقار أو الحق العقاري العيني‬
‫بالمزايدة العلنية ‪ ،‬هذه القائمة تودع بأمانة ضبط‬
‫المحكمة وتبلغ رسميا إلى الدائنين أصحاب التأمينات‬
‫العينية الذي من حقهم تقديم اعتراضاتهم حول‬
‫الشروط الواردة في هذه القائمة ‪.‬‬

‫خاتمــــة‪:‬‬

‫إن حكم رسو المزاد يضع حدا لحقوق الرهن‬

‫والختصاص والمتياز التي قد يكون محمل بها العقار‬
‫‪ ،‬وبالتالي تنتقل ملكيته خالصة من هذه الحقوق إلى‬
‫الراسي عليه المزاد وذلك من لحظة إشهار هذا‬
‫الحكم الذي ينجر عنه تطهير العقار بقوة القانون‬
‫من كافة الحقوق العينية المقيدة عليه ‪.‬‬
‫إن حكم رسو المزاد ل يعتبر حكما بأتم معنى‬
‫الكلمة ‪ ،‬إنما عبارة عن قرار يصدره رئيس المحكمة‬
‫أو قاضي البيوع العقارية لما له من سلطة ولئية ‪,‬‬
‫وبالتالي يعد محضرا يبين من خلله إجراءات جلسة‬
‫البيع وإن كان يصدر بديباجة الحكام ومن ثمة فانه‬
‫حسب رأينا يجوز التظلم منه لن التظلم يبقى‬
‫‪22‬‬
‫الجراء الوحيد الذي بمكن بواسطة تصحيح أي خطأ‬
‫قد يلحق بهذا الحكم ‪.‬‬

‫‪23‬‬