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GERALDO ALCKMIN
PRODUO EQUIPE DE ESTUDOS E PUBLICAES DA DIRETORIA DE ESTUDOS E PESQUISAS PROJETO GRFICO E DIAGRAMAO CARLOS ALBERTO DAMIANO COLABORAO RICARDO LIMA CAMILO NEIDE AYOUB DIRETORIAS TCNICAS DO PROCON COLABORAO ESPECIAL Prof. MARCELO DE ANDRADE TAPAI
So Paulo 2012
1 Impedimento, proibio, obstculo. 2 Documento emitido pela Prefeitura que certifica obedincia Lei de Zoneamento local.
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IMVEIS NA PLANTA
NDICE
COMO FAZER UMA BOA ANLISE DA OFERTA 3 VERIFIQUE E ANALISE OUTROS EMPREENDIMENTOS DA MESMA CONSTRUTORA 3 ANALISE O MEMORIAL DESCRITIVO 3 PLANTA DO IMVEL 4 VISITA A APARTAMENTOS DECORADOS 4 CERTIFIQUE-SE DE QUAL O REGIME DE CONSTRUO 5 VISITE O LOCAL DO EMPREENDIMENTO 5 ACESSO AO LOCAL 5 PATRIMNIO DE AFETAO 6 MEMORIAL DE INCORPORAO 6 CONTAMINAO AMBIENTAL DO TERRENO 7 CONTRATO DE COMPRA E VENDA 8 PRAZO DE CARNCIA 9 NO CUMPRIMENTO DO PRAZO DE INCIO E ENTREGA DA OBRA 9 FOLHETOS, PUBLICIDADES, ANOTAES, FOTOGRAFIAS 10 CORRETAGEM DE IMVEL TAXA SATI OU ATI 10 CONDIES DE PAGAMENTO E PROGRAMAO PESSOAL QUADRO RESUMO FINANCIAMENTO CONVENCIONAL REAJUSTE JUROS CRDITO ASSOCIATIVO PARCELA DAS CHAVES E OUTRAS PARCELAS INTERMEDIRIAS FINANCIAMENTO BANCRIO HABITE-SE ENFATIZANDO AS RECOMENDAES MAIS IMPORTANTES 11 11 12 13 14 14 15 16 16 17
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FRAO IDEAL
a parte indivisvel e indeterminvel das reas comuns e de terreno, correspondente a cada unidade autnoma do condomnio. Para calcular a frao ideal, divida a rea privativa (de cada unidade) pela rea total do empreendimento: se a garagem constar na escritura do apartamento, ela deve ser somada rea privativa; se a garagem no constar na escritura do apartamento, ela deve ser somada rea comum.
PLANTA DO IMVEL
Estude a planta de edificao para verificar a localizao da unidade de seu interesse, em relao claridade, ventilao, rudos externos, proximidade da rua, etc.. Imveis com frente voltada para o norte (face norte) geralmente recebem maior incidncia de sol durante o ano.
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ACESSO AO LOCAL
Avalie as condies de transporte publico e vias de acesso da regio em relao aos deslocamentos para o trabalho, escolas, hospitais etc. s vezes, a diferena no preo entre as regies pode no compensar o gasto com locomoo.
PATRIMNIO DE AFETAO
uma garantia para o comprador em caso de falncia da construtora.
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Quando h patrimnio de afetao significa que cada empreendimento da construtora/incorporadora tem sua contabilidade prpria. Na prtica, formada uma comisso de representantes que participa da fiscalizao da obra e tem acesso a todas as informaes do empreendimento (comerciais, tributrias, balanos contas) e repassa aos compradores. Em caso de falncia da construtora, os compradores podero instituir o condomnio da construo que decidir sobre a liquidao do patrimnio de afetao ou a continuao da obra.
MEMORIAL DE INCORPORAO
Para poder iniciar a venda de unidades, a construtora ou incorporadora dever antes registrar o Memorial de Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis da regio em que o empreendimento ser construdo. O Memorial de Incorporao inclui: prova de propriedade do terreno; alvars de autorizao do projeto emitidos pelas autoridades competentes (Prefeitura e divises administrativas); certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais; clculo da rea de edificao; c omprovao de pagamento de outorga onerosa junto Prefeitura (dependendo do Municpio); Memorial Descritivo, com detalhamento de todas as especificaes do empreendimento. O Memorial de Incorporao deve ficar disponvel para consulta pblica e, por isso, seu nmero de Registro e a indicao do Cartrio em que se encontra devem ser informados tanto na publicidade quanto na oferta. Algumas publicidades descumprem a lei e no trazem esta informao, mas apenas outros nmeros, como registro do terreno, Conveno de Condomnio, protocolos diversos, que podem confundir o consumidor. proibido, antes do lanamento, fazer reserva de unidade pelo pagamento de sinal ou assinatura em pr-contrato ou documento
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equivalente.
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7 - os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imvel; 8 - a indicao da unidade privativa (localizao, confrontao, metragem total, rea privativa, rea comum) e da garagem (localizao, confrontao, metragem); 9 - os prazos para incio e entrega da obra, com as penalidades em caso de no cumprimento (veja quadro abaixo); 10 - o prazo de carncia (se houver) e respectiva multa (veja quadro abaixo); 11 - todas as demais condies prometidas pelo vendedor (que podem tambm constar em papel timbrado da empresa, com a identificao e assinatura de quem fez a oferta) por exemplo, se for prometido um refrigerador; 12 - os casos possveis de resciso e se esto fixadas as condies para a devoluo dos valores, no caso de inadimplncia do adquirente.
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PRAZO DE CARNCIA
um perodo em que o incorporador poder desistir do empreendimento. Por meio de uma declarao que registrada em Cartrio antes do incio das vendas das unidades, o incorporador define o prazo e as condies que o autorizaro a desistir do empreendimento.
clusula que estipule prazo de prorrogao para a entrega do imvel, que pode variar de 120/180 dias, no aceite. O Procon-SP considera essa prtica abusiva, porque permite a variao unilateral das condies contratuais.
Deve estar anexado ao contrato de compra e venda o Memorial Descritivo do imvel informando tudo que o imvel apresentar depois de pronto. Ao assinar o contrato: cerifique-se de que as clusulas so as mesmas da proposta ou minuta; risque todos os espaos em branco.
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Havendo a necessidade do empreendedor/vendedor contratar um profissional para prestar essas informaes ao consumidor, este deve arcar com os custos desta contratao. direito de o comprador receber todas as informaes relacionadas ao imvel que est adquirindo e tambm com relao ao contrato, ter suas dvidas sanadas e esclarecidas pelo fornecedor. Caso seja de seu interesse a contratao dos servios de assessoria jurdica, esta poder ser prestada, desde que seja fornecido ao consumidor um oramento prvio com a descrio de todos os servios, no podendo limitar-se to somente a informaes contratuais, por estar inserida na obrigao da vendedora a prestao das informaes.
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FINANCIAMENTO CONVENCIONAL
No financiamento convencional, o comprador paga as parcelas para a construtora durante a obra e somente quando o imvel est pronto assina o contrato com o banco. Sabe-se que as parcelas mensais durante a construo so corrigidas pelo INCC (ndice Nacional da Construo Civil), que mede a inflao do setor, mas desconhece-se muitas vezes que o saldo total do preo at o momento do financiamento, tambm corrigido por esse ndice, e mesmo que a obra atrase as incorporadoras continuam cobrando o reajuste. Por isso, comum o consumidor perceber que, depois de pagar as parcelas por 2 ou 3 anos, continua devendo empresa muito mais do que o valor inicial do contrato, surpresa que ainda mais comum quando as parcelas durante a obra so pequenas. s vezes, inviabiliza-se at a continuidade do contrato quando o imvel fica pronto, obrigando o comprador a desistir do negcio e amargar um enorme prejuzo. Tambm pode acontecer de se inviabilizar o financiamento se na data da venda, o clculo com base no salrio do consumidor foi realizado de forma muito apertada: provavelmente ele no conseguir crdito no momento de receber o imvel, j que foi alterada a proporo dvida/ salrio. Assim, poder ser compelido a desistir do negcio e devolver o imvel, correndo ainda o risco de a empresa querer reter, de forma ilegal, parte substancial dos valores pagos. A situao piora se as obras atrasarem, pois a empresa continua a aplicar as correes mensais. Um detalhe importante: a correo pelo INCC muito maior do que o ndice de inflao utilizado para a correo dos salrios. Como no se tem o ndice futuro, uma soluo simular uma compra em data anterior e aplicar os ndices j registrados desse perodo. Outro ponto fundamental considerar que a compra de um imvel um negcio que vai comprometer parte do salrio por muitos anos. Portanto, se o oramento estiver muito justo, provavelmente o consumidor ter problemas para cumprir seus compromissos at o final.
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preciso tambm contar com imprevistos como, por exemplo, questes de sade, pois os gastos com financiamentos curtos podem ser conciliados, o que no acontece com os financiamentos longos, gerando at a perda do imvel. Aps a construo e entrega das chaves o ndice de reajuste ser o estabelecido pela construtora ou pelo agente financeiro, o que deve ser informado previamente. Ressaltamos que durante a construo e antes da entrega das chaves, no poder haver cobrana de juros pela construtora. importante que consumidor se informe sobre as modalidades de amortizao do saldo devedor do financiamento (SAC sistema amortizao constante, SACRE - amortizao do valor emprestado reduzindo, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor, PRICE amortizao inicial menor, parcelas e saldo corrigidos pela TR), analisando qual o melhor modelo se ajusta ao seu caso. A construtora/incorporadora no pode impedir o consumidor de quitar o preo do imvel com financiamento habitacional obtido em instituio financeira de sua livre escolha, sendo nula a clusula contratual que obrigue o consumidor a contratar com agente financeiro estipulado por ela.
REAJUSTE
A lei permite reajustes mensais das prestaes apenas para contratos com prazo igual ou superior a 36 meses. Contratos com prazo inferior podem estipular somente reajustes anuais para as parcelas mensais ou intermedirias. Aprovado o financiamento bancrio, a dvida passa a ter como credor a instituio financeira. Para burlar tal determinao legal e cobrar a correo mensal sobre todas as parcelas e sobre o valor devido, algumas empresas inserem nos contratos com prazo inferior a 36 meses uma parcela com vencimento posterior a esses 36 meses, de valor at irrisrio. E mesmo que tal parcela seja quitada antecipadamente, a questo da correo no alterada, pois o fluxo de pagamento foi calculadamente planejado para um perodo maior.
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JUROS
Embora durante a construo o consumidor seja de fato o credor da construtora ou da incorporadora, algumas dessas empresas aplicam juros de 1% ao ms sobre o saldo devedor apurado mensalmente, no perodo entre a data do contrato e a data da entrega das chaves, e nesse momento elas cobram todo o valor acumulado, surpreendendo o consumidor. Tal prtica abusiva, denominada juros no p, j havia sido abolida do mercado, mas foi considerada vlida, recentemente (junho de 2012), pelo Superior Tribunal de Justia um grande retrocesso. Porm, a Justia ainda no firmou um entendimento definitivo sobre a questo.
CRDITO ASSOCIATIVO
Trata-se de um tipo especial de financiamento para famlias de baixa renda, que dever ser mencionado nos compromissos de compra e venda. Na prtica, forma-se um grupo mnimo de compradores e o contrato com a Caixa Econmica Federal assinado antes do incio ou durante a realizao da obra. preciso ateno, pois o prazo para a entrega do imvel somente comea a ser contado depois da formao do grupo de compradores e da aprovao dos contratos pela CEF. O ideal que nesse tipo de contrato seja estabelecido um prazo mximo para a empresa reunir o grupo caso no consiga, dever devolver integralmente, e corrigidos, os valores recebidos do consumidor. Para os consumidores, as vantagens principais so a possibilidade de utilizao do FGTS logo no incio da construo e a garantia de j terem o financiamento contratado e aprovado quando o imvel ficar pronto. As desvantagens so o pagamento de juros durante todo o perodo das obras e a continuidade da correo do saldo final. O ponto principal que diferencia este financiamento do convencional que, no convencional, o cliente paga as parcelas para a construtora durante a obra e somente quando o imvel estiver pronto assinar o contrato com o banco; enquanto no crdito associativo a empresa inIMVEIS NA PLANTA
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forma que o cliente dever aguardar a formao do grupo para assinar o contrato com o banco, antes do incio ou durante a execuo da obra, havendo clusula expressa na qual o vendedor d ao comprador plena quitao do imvel vendido. Ocorre que muitas incorporadoras que comercializam por meio do crdito associativo incluem nos documentos uma confisso de dvida, na qual o consumidor se compromete a pagar o resduo do INCC no momento da entrega do imvel, o que ilegal e no dever ser aceito pelo consumidor.
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FINANCIAMENTO BANCRIO
Ao optar por financiar parte do preo, o comprador poder contratar a construtora, se houver essa possibilidade, ou a instituio bancria de sua preferncia. Obrigar o comprador a recorrer a determinado banco caracteriza a prtica ilegal conhecida por venda casada. Optando por financiamento bancrio, o comprador dever ficar atento s exigncias, como percentual mximo de comprometimento de renda, nmero de pessoas que integraro a renda, parentesco etc. No clculo do comprometimento da renda, devem ser consideradas as parcelas intermedirias, trimestrais, semestrais, anuais e das chaves. To logo a construtora entregue os ltimos documentos referentes obra, habite-se e especificao de condomnio, o comprador pode dar entrada no pedido de financiamento.
HABITE-SE
Concluda a obra, a construtora dever solicitar um auto de concluso de obra junto ao rgo competente da Prefeitura, no qual dever constar que a construo corresponde ao projeto aprovado. Devero ser emitidos atestados das concessionrias de gua e energia eltrica e do Corpo de Bombeiros. Havendo exigncias, a certido s ser liberada aps sua soluo. Ocorre que em muitos casos o habite-se expedido antes das obras de acabamento do imvel, que podem demorar meses para serem concludas. Os contratos de incorporao, porm, normalmente trazem uma clusula pela qual consideram o imvel finalizado e, portanto, concluda a obrigao com a mera expedio do habite-se. A lei, porm, determina que a responsabilidade da incorporadora perante o comprador s se encerra com a individualizao da matrcula do imvel, e, portanto, a empresa no pode exigir o pagamento da parcela final nem cobrar juros incidentes enquanto no providenciar todos os documentos necessrios para o financiamento do imvel. A liberao do financiamento ao consumidor tambm depende da expedio do habite-se.
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INTERNET
www.procon.sp.gov.br
OUTROS ATENDIMENTOS
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OUVIDORIA - Criticas, elogios e sugestes ao PROCON-SP Rua Barra Funda, 930, Sala 401 Barra Funda, Cep 01152-000, So Paulo-SP Telefone: 0800 377 6266 Email: ouvidoria@procon.sp.gov.br NCLEOS REGIONAIS fiscalizao, cursos, palestras e suporte aos Procons municipais Bauru, Campinas, Presidente Prudente, Santos, So Jos dos Campos e Sorocaba OUTROS MUNICPIOS Consulte a prefeitura de sua cidade ou o site do Procon-SP