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EUGeNIA AUMOND KUHN LUIS PORTellA PeReIRA PATRCIA De FReITAS NeRBAS

AVaLIaO DE IMVEIS

E PERCIaS
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Eugenia Aumond Kuhn Luis Portella Pereira Patrcia de Freitas Nerbas

Avaliao de Imveis e Percias

Edio revisada

IESDE Brasil S.A. Curitiba 2012


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2007 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor dos direitos autorais.

CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTE SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ __________________________________________________________________________________ K98a Kuhn, Eugenia Aumond Avaliao de imveis e percias / Eugenia Aumond Kuhn, Luis Portela Pereira, Patricia de Freitas Nerbas. - 1.ed., rev.. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 146p. : 28 cm Inclui bibliografia ISBN 978-85-387-3000-2 1. Direito imobilirio - Brasil. 2. Bens imveis - Brasil. I. Pereira, Lus Portella. II. Nerbas, Patrcia de Freitas. III. Ttulo. 12-5274. CDU: 347.23(81) 25.07.12 03.08.12 __________________________________________________________________________________

Capa: IESDE Brasil S.A. Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.

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Sumrio
Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias | 7
A relao entre o homem, os bens e a avaliao | 7 Conceitos | 8 Mercado imobilirio: particularidades | 11 Avaliaes e percias: questes gerais | 11

Aspectos legais da atividade de avaliador | 15


Legislao referente avaliao imobiliria | 16 Exerccio prossional | 16 O perito judicial | 18 Normas de avaliao | 18 Aquisio de leis, resolues e normas | 19

Produto imobilirio | 21
Etapas de desenvolvimento do produto imobilirio | 22 Aspectos especcos da etapa de planejamento | 23 Projetos tcnicos | 24 Requisitos a serem atendidos pelas edicaes | 26

Construo e sistemas constituintes do produto imobilirio | 29


Etapas da execuo (sntese) | 30 Especicaes tcnicas dos materiais de acabamento | 34

CUB e projetos-padro pela NBR 12.721 | 39


Custo Unitrio Bsico (CUB) | 39 Projeto-padro | 40 Tipos de reas dos imveis segundo a NBR 12.721 | 41 Tipos de oramentos | 44

Denies e conceitos da norma de avaliao de imveis | 47


Histrico da avaliao de imveis no Brasil: evoluo das normas | 47 Constituio da NBR 14.653 | 48 Objetivo da NBR 14.653 | 49 Classicao dos bens | 49 Denies teis para as avaliaes de imveis | 50 Documentos | 53

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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis | 55


Atividades bsicas | 55 Especicaes das avaliaes | 59 Laudo de avaliao | 60 Procedimentos de excelncia | 60

Vistoria para imveis urbanos | 65


Modelo bsico de vistoria | 66

Mtodos de avaliao de imveis | 75


Mtodos de avaliao de imveis | 75 Consideraes nais | 81 Reviso | 81

Coleta de dados | 85
Coleta de dados de mercado | 85 Trabalho de campo: fontes de dados | 86 Vistorias de imveis que compem a amostra | 90 Instrumentos para coleta de dados | 90

Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos | 95


Caractersticas dos terrenos | 95 Como avaliar um terreno | 96 Homogeneizao | 97 Consideraes nais | 102

Fundamentos para a avaliao de edicaes | 105


Anlises necessrias na avaliao de uma edicao | 105 Concluso | 112

Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental | 115


Planejamento e gesto urbano-ambiental | 115 Planta de valores | 118

Fundamentos para avaliao de imveis rurais | 123


Norma e particularidades | 123 Classicao dos bens rurais | 124 Vistoria | 127 Concluso | 129

Laudo de avaliaes | 133


Tipos de laudo | 133 Itens que devem constar no laudo de avaliao | 134 Estrutura de apresentao do laudo | 138 Redao do laudo | 139 Consideraes gerais sobre a elaborao de laudos | 139

Referncias | 143
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Apresentao
Esta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobilirio uma viso geral sobre a avaliao de imveis e percias, proporcionando aos iniciantes os fundamentos para o estudo do tema. O mercado imobilirio um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa complexidade so as caractersticas de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os imveis, entre outras particularidades, so compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.); alm disso, seu planejamento, sua construo e sua comercializao envolvem uma grande variedade de profissionais. Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatrias e, por isso, so necessrios conhecimentos bsicos ao se pretender avaliar um imvel. Assim, para que o estudante consiga apreender todos os aspectos relacionados s atividades de avaliao propriamente ditas, os mdulos iniciais da disciplina apresentam subsdios gerais relacionados avaliao de imveis e percias: o desenvolvimento do produto imobilirio, suas etapas de construo, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitrio Bsico e os projetos-padro definidos pela NBR 12.721. Ao longo das demais unidades, so apresentados definies e conceitos da norma vigente, procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis, mtodos de avaliao disponveis e fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos, de edificaes urbanas e de imveis rurais. Tambm exposta a relao entre o valor dos imveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como apresentado um roteiro bsico para a elaborao de um laudo de avaliao. Como as atividades de avaliao de imveis e percias necessitam de embasamento legal, tambm foi adicionado um mdulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pereira, expondo aspectos legais da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuio, e tambm as outras ao longo do desenvolvimento deste material didtico, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um todo. Pelos assuntos apresentados, fcil concluir que o tema das avaliaes de imveis bastante extenso. Sendo assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No entanto, buscamos apresentar aqui os fundamentos para o seu desenvolvimento, focando nos aspectos os gerais e mais importantes.
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Ressaltamos tambm que todas as recomendaes apresentadas so baseadas nas definies da Norma Brasileira para Avaliao de Bens (a NBR 14.653), nas partes correspondentes a imveis. Contudo, em cada trabalho avaliatrio diferentes particularidades estaro envolvidas, fazendo com que o avaliador busque informaes e conhecimentos especficos. Nesse sentido, o empenho e as experincias adquiridas ao longo da atividade profissional tambm contribuiro progressivamente para a qualidade dos trabalhos. Temos certeza de que a sua participao ser fundamental para o bom desempenho profissional de todo o ramo imobilirio, pois a partir da qualificao dos atuantes no setor que os servios e produtos oferecidos podem ser aprimorados. Contamos com a sua participao e esperamos que este material contribua para despertar em voc o interesse pelo estudo! Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas

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Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias


Eugenia Aumond Kuhn* Patrcia de Freitas Nerbas**
Esta aula abrange aspectos gerais relacionados avaliao de imveis e percias. Inicialmente, apresenta-se a relao entre o homem, os bens e a avaliao. A partir desses esclarecimentos ser possvel compreender os conceitos de valor, de preo e de mercado. Em seguida, so abordadas as particularidades do mercado imobilirio e, por m, busca-se elucidar trs questes gerais relacionadas avaliao de imveis e percias: :: O que so avaliaes de imveis e percias? :: Quais so os conhecimentos bsicos necessrios para a realizao de avaliaes? :: Que operaes podem ser subsidiadas por avaliaes imobilirias?

A relao entre o homem, os bens e a avaliao


Segundo Dantas (1998, p. 13), o mercado formado pelos componentes bsicos: homem e bens. O homem, nesse mercado, assume dois papis: o de ofertante e o de comprador, enquanto os bens correspondem s coisas que possuem valor.

* Mestre em Engenharia Civil pelo Ncleo Orientado para a Inovao da Edicao (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS. ** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na rea de Meio Ambiente. Arquiteta e Urbanista pela
Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).

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Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias

O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experincia trivial. Geralmente, essa avaliao apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos, as coisas e at mesmo as pessoas. No entanto, apenas compreendendo as necessidades e aspiraes humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor s coisas. Como de conhecimento, a vida humana s pode se sustentar e se desenvolver a partir de um contexto em que se encontrem todos os meios necessrios sobrevivncia. Por isso, os homens so levados a valorizar os elementos da natureza que so necessrios s suas vidas, como a gua, a terra, as plantas, os animais. Alm destes, os homens tambm valorizam outros elementos pertencentes e criados pela tecnologia, pela cincia e pela cultura. A partir desse raciocnio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se que os bens so compostos por diversos atributos que por si s no tm nem deixam de ter valor, simplesmente so, esto ali. No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um signicado e, ento, passam tambm a ter valor. Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuio de valor aos bens pelos homens est relacionada com as necessidades fsicas bsicas que precisam ser supridas. No entanto, o ser humano tem necessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavras, pode-se dizer que o homem necessita do ldico. Essa necessidade faz com que outros atributos, alm dos prticos, passem a ser considerados no processo de atribuio de valor, como, por exemplo, aspectos estticos, de bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que tambm so subjetivos, mas que possuem signicado para os homens em geral ou para alguns homens em especco. Esse processo de atribuir valor a um bem uma ao conhecida como valorar. O ato de valorar, de determinar o valor, conhecido como valorao (DICIONRIO AURLIO ELETRNICO, 1999).

Conceitos
A partir das explanaes da seo anterior, ca mais fcil compreender alguns conceitos fundamentais avaliao de imveis: os conceitos de valor, de preo e de mercado.

Valor
O primeiro conceito a ser apreendido o de valor, que, como ser visto adiante, justamente o que se busca em uma avaliao. A determinao do valor de um bem bastante complexa. Existem diversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valor contbil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13), o valor que deve ser adotado o valor de mercado, pois esse o nico valor que ser determinado em uma avaliao. A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte denio de valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente. Em outras palavras, e como indica
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Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias

Gonzlez (1997, p. 33), valor de mercado o resultante de uma transao entre um vendedor que quer vender, mas no est sendo forado a fazer isso e um comprador que quer comprar, mas tambm no est sendo forado , ambos tendo pleno conhecimento das condies de compra e venda e da utilidade da propriedade.

Preo
importante ter claro que valor e preo no so sinnimos. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5), preo a quantia pela qual se efetua, ou se propem a efetuar, uma transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Isto , preo o valor efetivo da transao, a quantia trocada pelo bem, que, no nosso foco de interesse, um imvel. O preo obtido pode se diferenciar do valor de mercado porque as partes tm liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transao (GONZLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas presses para a realizao dos negcios. Alguns agentes tm dvidas, outros tm negcios esperando por recursos para poderem se concretizar; enm, existem muitos motivos e presses que fazem com que sejam realizados negcios fora dos valores de mercado.

Mercado
Antes de se buscar denir esse termo, importante compreend-lo. Tratando-se do mercado imobilirio, sua existncia depende dos trs componentes mencionados no incio desta unidade: dos bens levados a mercado, das partes desejosas de vend-los e das partes interessadas em adquiri-los. Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vrios segmentos, como mercado de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos podem ser subdivididos; por exemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos esto os submercados de apartamentos de 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados no so exclusivos, sempre existem interaes entre eles, basta imaginar a situao de uma famlia que busca um novo apartamento. Se a famlia for composta de um casal e dois lhos, provavelmente ser suciente para eles um apartamento com 2 dormitrios, mas certamente um outro com 3 dormitrios seria mais confortvel. Assim, provvel que a famlia considere as duas possibilidades, ponderando os benefcios da aquisio de cada imvel e os recursos disponveis para isso.

Concorrncia perfeita
Os trs componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores), so determinantes na formao dos preos. A situao ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) aquela na qual existem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponveis equilibrada com o potencial do mercado. Uma situao como essa faz com que os compradores ou os vendedores no possam ou no consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo com seus interesses, nos preos do mercado. Alm disso, nessa situao, o preo a ser pago por um bem o preo justo, o preo de equilbrio do mercado. Esse tipo de mercado, ento, denominado mercado perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrncia perfeita.
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Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias

No entanto, como o prprio nome sugere, uma situao ideal, mas intangvel, principalmente no mercado imobilirio, como indica Gonzlez (1997, p. 35). Segundo o autor, os principais fatores dessa imperfeio do mercado imobilirio devem-se decincia de informaes e desigualdade dos agentes. Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preos em funo da quantidade de bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados?

Lei da Oferta e da Procura


O preo e a quantidade de bens ofertados esto intimamente relacionados. Por exemplo: suponha-se uma situao na qual determinado bem tem um preo no mercado. Imagine-se agora que os preos nesse mercado so elevados. Sendo esses preos elevados, a quantidade de bens que so ofertados tambm aumenta, isto , passam a haver mais ofertantes interessados em vender, porque os preos esto favorveis a eles. E, estando esses preos em nveis elevados, h tambm uma maior propenso produo de novos bens, com o objetivo de serem disponibilizados no mercado. Paralelamente, nessa situao em que os preos esto elevados, existe uma menor demanda pelos bens, ou seja, existem poucos compradores interessados, j que os preos no esto favorveis a eles. Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que, quando os preos esto altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em comprar. Assim, gera-se uma presso para que os preos desam, j que h um nmero grande de vendedores precisando vender. Para que os compradores se interessem em comprar, passa a ser necessrio reduzir os preos. Assim, os preos comeam a decair. Dessa forma, possvel concluir que, quanto menor for o nmero de compradores interessados, mais baixos sero os preos. Imagine-se agora a situao inversa. Se os preos decarem bastante, existiro muitos compradores interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situao desfavorvel aos vendedores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do mercado. Assim, estando o produto escasso, os preos voltam a subir. Pode-se comparar essa situao dos preos com uma gangorra. Quanto mais produtos forem ofertados, mais baixos estaro os preos, e quanto menos produtos, mais altos estaro os preos. Nessa gangorra, sempre haver um momento, chamado de ponto de equilbrio (gura 1), em que os preos e a quantidade de bens ofertada estaro equilibrados.

preciso ter em mente que, em uma situao real, esse ponto de equilbrio pode ser alterado a qualquer momento. Essa alterao pode ocorrer por diversas razes, por exemplo: se um grupo potencialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras, se esse grupo passar a possuir maiores recursos para comprar, ele estimular certo segmento de mercado. Esses compradores podem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda por apartamentos por
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parte dos compradores aumenta, a quantidade de bens no mercado, em princpio, mantm-se constante. Pode-se dizer, ento, que passa a haver poucos bens disponveis nesse segmento, se comparados ao nmero de compradores interessados. Retornando analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa, os preos, conseqentemente, sobem. Quando acontece de os preos oscilarem constantemente, qual ser o valor de mercado? Na prtica, segundo Dantas (1998, p. 11) e Gonzlez (1997, p. 35), o valor de mercado estimado, ento, pela mdia dos preos praticados nesse mercado ou pelo valor mais provvel a ser atingido em transaes normais. Assim, reforada a diferena entre preo e valor de mercado. Retomando, o preo a quantia que se paga em uma determinada transao, podendo ser inferior ou superior ao valor de mercado.

Mercado imobilirio: particularidades


Os bens imobilirios tm o valor de mercado difcil de ser entendido. O mercado imobilirio ou de imveis, especicamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais complexos da economia e por ter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As principais diculdades em analisar esse mercado acontecem por causa das caractersticas especiais dos produtos oferecidos. Imveis no so bens homogneos, ao contrrio, so compostos por um conjunto de atributos, e envolvem diversos materiais, sistemas e produtos (GONZLEZ, 1997, p. 17-19). No entanto, outros fatores tambm diferenciam os imveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciao, os mais importantes so: :: longa vida til edicaes geralmente possuem vida til entre 40 e 60 anos, dependendo da sua constituio; :: fixao espacial imveis, salvo raras excees, no podem ter sua localizao alterada; :: singularidade jamais sero encontrados dois imveis exatamente iguais. Edicaes at podem ser reproduzidas com a mesma composio de materiais e tcnicas, mas ainda assim no ocuparo exatamente a mesma posio; :: alto valor das unidades especicamente quanto s edicaes, so produtos de alto custo de produo, o que implica um alto valor de comercializao; :: grande nmero de agentes no mercado, trabalhando com o desenvolvimento e a comercializao desses bens. Todas essas caractersticas dos produtos imobilirios tornam difcil ou at mesmo impedem a comparao direta entre as diferentes unidades analisadas.

Avaliaes e percias: questes gerais


Depois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns aspectos acerca das questes levantadas no incio da aula. Essas questes apresentam uma sntese, no cronolgica, do contedo a ser desenvolvido nas aulas seguintes.
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Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias

Em que consistem a avaliao de imveis e a percia?


Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imvel um bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em funo da sua localizao, uso ou vocao. Pela definio, um imvel um bem e, sendo assim, a definio da mesma norma para avaliao de bens aplicvel para a avaliao de imveis: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para uma determinada finalidade, situao e data (ABNT, 2001, p. 3). Em outras palavras, considerando o que foi apresentado at agora, realizar a avaliao de um imvel implica buscar o seu valor, que representado essencialmente pelo valor atribudo pelo mercado em que ele est sendo transacionado (GONZLEZ, 1997, p. 20). A prxima questo a ser esclarecida o signicado de percia. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) percia denida como a atividade tcnica realizada por prossional com qualicao especca, para averiguar e esclarecer fatos, vericar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos. Como se percebe, percia uma atividade tcnica, mas nem todos os tipos de percia fazem parte da atribuio prossional do gestor imobilirio. Como ser visto adiante, apenas a percia para avaliar bens pertence ao exerccio prossional desse.

Quais so os conhecimentos bsicos necessrios?


Diversos conhecimentos bsicos so necessrios fundamentao do trabalho avaliatrio, entre eles os das reas de: direito imobilirio, matemtica nanceira, engenharia, arquitetura, topograa e informtica. Essas noes auxiliam o gestor imobilirio a prestar boa assessoria a seus clientes nas intermediaes imobilirias, mas especicamente para esta disciplina, ser preciso estudar tambm aspectos legais da atividade de avaliador e aspectos gerais relacionados a sistemas construtivos e a projetos arquitetnicos.

Que operaes podem ser subsidiadas por avaliaes imobilirias?


Entre os diversos servios que podem ser realizados, as avaliaes de imveis podem subsidiar: :: vendas em leiles; :: partilhas amigveis ou judiciais; :: determinao do valor de imveis para atualizao de ativos; :: denio do valor de mercado de bens em processos judiciais; :: extino de condomnios; :: determinao do valor justo do imvel para ns de desapropriao; :: composio da planta de valores municipal.

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Atividades
1. A partir das explanaes desta unidade, explique com suas palavras por que o homem d valor s coisas.

2.

Relacione exemplos de elementos valorizados pelo homem e que so pertencentes ou criados pela tecnologia, pela cincia e pela cultura.

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Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias

3.

Qual a diferena entre preo e valor de mercado? Por que eles no so, necessariamente, coincidentes?

4.

Explique com suas palavras quais so os componentes formadores do mercado, e como eles interferem na formao dos preos em um mercado de concorrncia perfeita.

Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o site do Conselho Federal de Corretores, no endereo eletrnico <http://www.cofeci.gov.br>, e os sites dos Conselhos Regionais de Corretores de Imveis (Creci), para se ter contato com as notcias da rea imobiliria.

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Aspectos legais da atividade de avaliador


Luis Portella Pereira*
Considerando que as avaliaes e percias de bens mveis e imveis bem como de suas partes integrantes e acessrios, como mquinas e instalaes industriais, obras, servios, bens e direitos , matria essencialmente tcnica e exige qualicao especca, de suma importncia entender as leis e competncias envolvidas nesses procedimentos. A atividade mercadolgica impe aos bens imveis a avaliao de seu valor de mercado, tendo como fundamento a compra e a venda, que praticada na gesto imobiliria por seu prossional, o gestor imobilirio. No decorrer do tema, ser visto que diversas prosses praticam a chamada reserva de mercado, que consiste na regulamentao do seu exerccio por meio de leis federais. As prosses liberais so representadas por seus respectivos rgos de classe: os corretores de imveis e os gestores imobilirios pela Confederao Nacional de Corretores de Imveis (Cofeci), os advogados pela Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), os engenheiros, os arquitetos e os agrnomos pelo Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (Confea), os administradores pelo Conselho Federal de Administradores (Confa), os mdicos pelo Conselho Federal de Medicina (Cofem), e assim por diante. Sendo assim, existem conitos de competncia entre prosses cujas atividades se aproximam; por exemplo, no caso de mdicos, enfermeiros e demais prossionais de sade, a grande discusso atual que somente o mdico pode prescrever. Com relao aos advogados e corretores de imveis, uma das questes diz respeito assessoria imobiliria, que de acordo com o Estatuto da OAB ato privativo do advogado; na prtica, porm, quem elabora os contratos de promessa de compra e venda e demais instrumentos relacionados ao negcio jurdico o corretor de imveis. Todas essas nuances sero analisadas no desenvolvimento da aula, alm de esclarecer as dvidas relativas a quem efetivamente pode avaliar um bem imvel, determinando-lhe um valor de mercado para a venda.
* Formado em Direito pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos), advogado nas reas de Direito Imobilirio e Urbanstico. Consultor jurdico e professor do Curso Tecnolgico de Gesto Imobiliria da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA). Escritor de livros e artigos.
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Aspectos legais da atividade de avaliador

Legislao referente avaliao imobiliria


Qual a legislao de que o gestor imobilirio precisa conhecer para conduzir uma avaliao? O avaliador deve conhecer a legislao e as normas especcas para cada tipo de trabalho a ser realizado; para isso, existem leis municipais, estaduais e federais, alm de normas e regulamentos de diversas entidades. Contudo, o conhecimento principal est ligado s normas tcnicas brasileiras, editadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), alm do conhecimento da legislao especca de cada prosso.

Exerccio profissional
Quem possui atribuio para realizar avaliaes e percias de imveis? O exerccio prossional o primeiro cuidado que se deve ter em relao s avaliaes imobilirias. Para um melhor entendimento do assunto, deve-se estar baseado na seguinte premissa: qual a qualicao prossional que se deve ter para proceder a um parecer tcnico-mercadolgico? O gestor imobilirio est habilitado para avaliar o valor de mercado de um imvel, mas, quando esse procedimento envolver tcnicas e sistemas construtivos e suas implicaes nas edicaes, car a cargo de um prossional habilitado para tal, inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Assim, devem ser observadas as leis e resolues a seguir.

Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966


Essa lei regulamenta o exerccio das prosses de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrnomo (os inscritos no CREA), e d outras providncias. As competncias desses prossionais esto previstas no artigo 7. da lei; entre elas, est a de proceder a avaliaes, vistorias e percias, in verbis:
Art. 7. As atividades e atribuies prossionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em: [...] c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica;

Como se nota, aqui h uma reserva mercadolgica feita para engenheiros e arquitetos; essa matria foi regulamentada pela Resoluo 345/90 do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (Confea), que ser analisada a seguir.

Resoluo 345, de 27 de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea)
Essa resoluo dispe sobre o exerccio do prossional de nvel superior das atividades de engenharia de avaliaes e percias de engenharia. Cabem aqui alguns comentrios sobre essa resoluo do Confea; seu artigo 2. assim dispe:
Art. 2. Compreende-se como a atribuio privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrnomos, dos Gelogos, dos Gegrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, percias, avaliaes
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Aspectos legais da atividade de avaliador

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e arbitramentos relativos a bens mveis e imveis, suas partes integrantes e pertences, mquinas e instalaes industriais, obras e servios de utilidade pblica, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existncia ou utilizao, sejam atribuies destas prosses.

Assim, o Confea, em sua atribuio legtima, determina uma reserva de mercado para os prossionais inscritos no sistema que compe os CREAs, ao tratar como competncia exclusiva destes prossionais as atividades relativas a avaliaes, vistorias e percias. Alm disso, a resoluo em estudo dispe em seu artigo 3. sobre a nulidade de laudos feitos por outros prossionais que no os inscritos no CREA, in verbis:
Art. 3. Sero nulas de pleno direito as percias e avaliaes e demais procedimentos indicados no art. 2., quando efetivados por pessoas fsicas ou jurdicas no registradas nos CREAs.

No entanto, essa nulidade somente poder ser estabelecida se for declarada judicialmente. Isso no exerce uma funo terminativa quanto atividade de avaliao; como se armou, a atividade de avaliador est restrita habilidade e competncia desenvolvidas pelo prossional.

Lei 6.530, de 12 maio de 1978


Essa lei d nova regulamentao prosso de corretor de imveis, disciplina o funcionamento de seus rgos de scalizao e d outras providncias; seu artigo 3. determina, in verbis:
Art. 3. Compete ao Corretor de Imveis exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria.

A competncia do corretor de imveis restrita intermediao da compra e venda, da permuta e da locao de imveis; quanto comercializao imobiliria, a ele cabe apenas opinar. Essa lei de 1978, quando a prosso de corretor de imveis encontrava-se regulada de forma incipiente; na poca, a regulamentao da prosso com a criao do Cofeci e dos Conselhos Regionais de Corretores de Imveis consistiu em um grande avano. Atualmente, no entanto, essa matria encontra-se disciplinada pela novssima Resoluo 957/06, que ser analisada a seguir.

Resoluo n. 957, de 2006, do Conselho Federal de Corretores de Imveis (Cofeci)


Essa resoluo dispe sobre a competncia do corretor de imveis para a elaborao de pareceres tcnicos de avaliao imobiliria e d outras providncias; seu artigo 2. determina, in verbis:
Art. 2. competente para elaborao de parecer tcnico de avaliao mercadolgica o Corretor de Imveis, pessoa fsica, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imveis e com inscrio vlida no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobilirios que seja, cumulativa ou alternativamente: I possuidor de diploma de curso superior em gesto imobiliria ou equivalente; II possuidor de certicado de especialista em avaliao imobiliria.

Como se viu, quem possui diploma de curso superior em Gesto Imobiliria competente para a elaborao de pareceres tcnicos de avaliao. Assim, neste momento h um conito de regulamentao entre o Confea e o Cofeci, pois ambos atribuem a seus prossionais inscritos a capacidade de avaliar imveis.
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Aspectos legais da atividade de avaliador

O perito judicial
O chamado perito judicial aquele nomeado para realizar avaliaes e percias em juzo, ou seja, em processos que correm na Justia. Segundo disposio do artigo 145 do Cdigo de Processo Civil (CPC), cabe ao juiz escolher seus auxiliares, de acordo com os requisitos ditados pela lei processual em vigor, in verbis:
Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou cientco, o juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no art. 421. 1. Os peritos sero escolhidos entre prossionais de nvel universitrio, devidamente inscritos no rgo de classe competente, respeitado o disposto no Cap. VI, seo VIII, deste Cdigo.

Entende-se que a permisso legal do CPC afasta as hipteses das resolues dos Conselhos de Classe, e atribui ao juiz a prerrogativa de escolher seus auxiliares. Como a peritagem uma atividade auxiliar da Justia, compete ao juiz escolher o perito dentre os profissionais que preencham os requisitos do pargrafo primeiro transcrito acima. importante destacar que o profissional deve ter nvel universitrio e estar inscrito em seu Conselho de Classe. Outro aspecto que o juiz deve levar em conta na hora da nomeao do perito o conhecimento tcnico e cientfico deste; assim sendo, o curso de Gesto Imobiliria fornece o conhecimento necessrio para a avaliao de bens imveis.

Normas de avaliao
Como devem ser realizadas as avaliaes imobilirias? O segundo cuidado que se deve tomar em um trabalho avaliatrio diz respeito aos mtodos a serem adotados. Nesse sentido, as avaliaes devem ser realizadas com base em normas tcnicas editadas pela ABNT, com a aplicao de metodologia apropriada. Aqui, uma explicao indispensvel para a compreenso do assunto: o que signica ABNT? Essa a sigla da Associao Brasileira de Normas Tcnicas; fundada em 1940, o rgo responsvel pela normatizao (ou normalizao) tcnica no pas, fornecendo a base necessria para o desenvolvimento tecnolgico do Brasil. uma entidade privada, sem ns lucrativos, reconhecida como Frum Nacional de Normalizao; e, como determina a Resoluo 7 do Conmetro, de 24 de agosto de 1992, essa a nica entidade brasileira responsvel por normatizaes. Quem o responsvel, e como elaborado o contedo dessas normas tcnicas? Seu contedo responsabilidade dos Comits Brasileiros e dos Organismos de Normalizao Setorial, sendo elaborado por Comisses de Estudo, formadas por representantes dos setores envolvidos, ou seja, produtores, consumidores e neutros (exemplos de neutros so as universidades e os laboratrios, entre outros). Quais so as normas que podem subsidiar os trabalhos avaliatrios? As principais normas tcnicas relacionadas avaliao imobiliria so descritas a seguir.

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Aspectos legais da atividade de avaliador

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NBR 14.653
A avaliao de bens possui fundamento na Norma Tcnica NBR 14.653; aqui, sero analisadas suas partes 1, 2, 3 e 4, que se relacionam estritamente avaliao de bens imveis e suas respectivas etapas. A NBR 14.563 se divide em cadernos, os quais so assim identicados: a)  NBR 14.653-1 (Parte 1) Procedimentos Gerais: trata de procedimentos gerais, aplicados a todos os tipos de imveis e empreendimentos sujeitos ao processo de avaliao; b) N  BR 14.653-2 (Parte 2) Imveis Urbanos: estabelece as regras a serem seguidas na avaliao de bens imveis urbanos; c)  NBR 14.653-3 (Parte 3) Imveis Rurais: relaciona os procedimentos utilizados para a avaliao de imveis rurais; d)  NBR 14.653-4 (Parte 4) Empreendimentos: dispe sobre os procedimentos tcnicos para a avaliao de empreendimentos.

NBR 12.721
Para se realizar avaliaes imobilirias, tambm preciso conhecimento sobre a Norma Tcnica NBR 12.721, de 1999, que possui o seguinte ttulo: Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramento de Construo para Incorporao de Edifcios em Condomnio Procedimento. Essa norma da ABNT trata da classicao das edicaes de acordo com o seu padro de construo; assim, quanto ao sistema construtivo, os imveis classicam-se em padro normal, baixo e alto. A classicao do padro construtivo de um imvel fundamental para o estabelecimento de um projeto-padro, com a nalidade de se avaliar aquele imvel. O conhecimento dessa classicao, denida pela norma, necessrio para se identicar o sistema construtivo utilizado em um determinado bem. A aplicao adequada dos mtodos indicados pelas Normas Tcnicas exige que se tenha, alm de conhecimento sobre os mesmos, informaes de outras reas, como arquitetura, engenharia, economia etc.

Aquisio de leis, resolues e normas


Onde podem ser encontradas as leis referidas acima? A busca de leis federais pode ser feita pelo site <www.planalto.gov.br>. Aps a entrada no site, deve-se seguir o caminho: Legislao; Leis; Lei Ordinrias; ento, procura-se a lei desejada por seu nmero ou ano de publicao. As normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de atendimento, nos postos de intermediao de produtos ABNT, ou pelo endereo eletrnico <www.abnt.org.br/home_new.asp>. Ao entrar no site, deve-se clicar no link Adquira sua Norma, depois em Vendas On-Line, e ento digitar a especicao da norma desejada no campo: Cdigo/Nmero.

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Aspectos legais da atividade de avaliador

Atividades
1. Escreva, com suas palavras e de maneira sinttica, o que voc entende por reserva de mercado.

2.

Faa uma pequena dissertao falando sobre os motivos pelos quais o gestor imobilirio no pode avaliar um imvel que apresente defeitos construtivos, tendo como base as posies do CREA e do Cofeci.

Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo, recomenda-se o contato com a NBR 12.721 e com a NBR 14.653, para que se entenda melhor a fonte e a base do processo avaliatrio. Boa leitura.

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Produto imobilirio
Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
O mercado imobilirio opera em um ambiente de riscos, com inmeras variveis, em uma situao de mudanas constantes. Alm disso, o aumento da concorrncia assim como acontece nas outras reas comerciais , um fator que deve ser considerado no lanamento de um novo produto no ramo imobilirio. O mercado imobilirio um dos setores econmicos que apresentam maior complexidade, devido especialmente s caractersticas dos imveis, que possuem um conjunto diversicado de atributos (GONZLEZ, 2003, p. 13). Os produtos do mercado imobilirio apresentam caractersticas diferenciadas em relao aos demais bens de consumo; entre elas, pode-se citar: :: elevada vida til; :: localizao geogrca especca; :: singularidade (variaes de acabamento, tipologias, sistemas construtivos, entre outros); :: elevado prazo de maturao (planejamento e produo demorados); :: alto custo das unidades a serem comercializadas. Gonzlez (2003, p. 55) alerta que essa heterogeneidade prpria aos imveis pode gerar conitos, dicultando a comparao direta entre diferentes unidades. A m de aumentar a compreenso sobre as diversas caractersticas dos imveis, necessrio que se entendam as etapas do processo de desenvolvimento do produto imobilirio.

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Produto imobilirio

Etapas de desenvolvimento do produto imobilirio


Todo e qualquer produto passa por etapas de planejamento, operao e/ou execuo e lanamento no mercado (gura abaixo). Planejamento Execuo Comercializao O produto imobilirio tambm passa por estas etapas de desenvolvimento, que sero analisadas separadamente a seguir.

Planejamento
Nesta etapa, feita a previso de todas as demais fases necessrias para a materializao e o sucesso do empreendimento. Para isso, so essenciais diversas informaes que antecedem a execuo, como informaes tcnicas, humanas, econmicas e legais. A etapa de planejamento envolve, resumidamente: :: planejamento fsico estudo da viabilidade tcnica do empreendimento (anlises qualitativas quantitativas dos terrenos; projetos tcnicos etc.); :: planejamento econmico estudo de viabilidade econmica e oramentos; :: planejamento legal contratos e obrigaes.

Execuo
Esta a etapa de materializao do que foi planejado. Ao longo de seu desenvolvimento, comum surgirem problemas referentes exequibilidade dos projetos propostos. Alm disso, o momento em que o empreendimento se torna visvel para muitos clientes, principalmente aqueles que tm diculdade em visualiz-lo por meio de desenhos tcnicos ou ilustrativos. A qualidade da execuo ir depender, entre outros fatores, da etapa de planejamento e da quantidade e qualidade das informaes fornecidas pelos projetos tcnicos. Por isso, tem-se dedicado cada vez mais tempo elaborao de projetos e ao planejamento do empreendimento. Nesse sentido, tambm importante a implantao de um sistema de gesto da qualidade em todas as etapas de desenvolvimento do produto imobilirio.

Comercializao
A etapa de comercializao pode se iniciar antes mesmo de a execuo da edicao ou o parcelamento do solo estarem nalizados, ou seja, antes de os produtos que sero comercializados estarem
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Produto imobilirio

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prontos para o uso. Essa tem sido uma tendncia observada e que possibilita um retorno anterior dos investimentos, visto que a produo de imveis usualmente exige grandes recursos nanceiros e longos prazos de maturao (planejamento e execuo).

Aspectos especficos da etapa de planejamento


Antes do incio de qualquer obra seja uma edicao, a construo de benfeitorias ou um parcelamento do solo , necessria a realizao de diferentes estudos, a m de assegurar a qualidade de todo o processo de execuo e comercializao do imvel. Para a gesto de um empreendimento imobilirio, necessria uma viso sistmica das diversas etapas de desenvolvimento, das condicionantes e dos requisitos de mercado, entre outros aspectos. O planejamento do produto imobilirio pode incluir tanto o espao urbano quanto a edicao. De acordo com Fabrcio e Melhado (2003, p. 8), na construo civil existem diferentes maneiras de organizar, gerenciar e integrar o processo de projeto. Nesse contexto, importante vericar que cada tipo de produto lanado no mercado imobilirio ter suas peculiaridades. A seguir, sero apresentadas as etapas bsicas do planejamento de um empreendimento imobilirio. Essas etapas no so necessariamente lineares, podendo acontecer simultaneamente. Alm disso, nem todas as etapas so indispensveis ou iro ocorrer em todos os empreendimentos. :: Anlise de mercado: percepo de uma oportunidade de mercado (pblico-alvo, oferta e demanda, concorrncia). :: Anlises qualitativas e quantitativas do local de implantao: vericao da situao do mercado, da acessibilidade e do conforto ambiental, entre outras variveis. :: Estudos preliminares do projeto arquitetnico: elaborao de um esboo da forma fsica do empreendimento. Desenvolvem-se esquematicamente os desenhos tcnicos bsicos referentes ao tipo de edicao ou parcelamento do solo que se pretende construir. :: Estudo de viabilidade econmica: a partir da anlise de mercado, contrapem-se estes dados com os oramentos que utilizam o CUB (custo unitrio bsico de construo por m2) como referncia. Nesta etapa, sinteticamente, feita uma estimativa do custo nal do empreendimento. Para estimar o custo da construo, pode-se realizar um oramento baseado no CUB, o oramento paramtrico. Obtido esse valor, ele comparado com o potencial valor de venda do imvel e as demais condies nanceiras relacionadas, buscando-se conrmar a viabilidade do empreendimento. :: Desenvolvimento de projetos: o projeto uma atividade em parte de tcnica e em parte de criatividade, cuja funo denir a forma fsica do produto para melhor atender s necessidades dos clientes (LEITE, 2005, p. 46). Os projetos tambm tm diferentes etapas, que dependem do objeto projetado. Outra nalidade dos projetos descrever a obra, antecipando a execuo. :: Desenvolvimento do cronograma fsico-financeiro da execuo: todos os materiais, equipamentos e servios so estimados, a partir de um oramento discriminado, a m de se programar o andamento das atividades e seus respectivos custos.
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Produto imobilirio

:: Desenvolvimento do manual de qualidade referente etapa de planejamento e de execuo do empreendimento imobilirio: o mais indicado que as empresas j tenham desenvolvido os seus processos de qualidade; porm, se estes no existirem, quanto antes forem feitos melhor ser o processo de planejamento, execuo e comercializao. Essas etapas do desenvolvimento do produto imobilirio possuem variaes, de acordo com o tipo de produto que se pretende construir. Alm disso, interessante destacar que cada etapa se relaciona com as demais. Na seo seguinte enfoca-se a etapa de projetos, e so apresentados os principais documentos tcnicos que so gerados a partir dos diferentes projetos.

Projetos tcnicos
De acordo com a NBR 13.531 (ABNT, 1995), os projetos so denidos como: a determinao e representao prvias dos atributos funcionais, formais e tcnicos de elementos da edicao a construir, a pr-fabricar, a montar, a ampliar [...], abrangendo os ambientes exteriores e interiores e os projetos de elementos da edicao e das instalaes prediais. no projeto que os requisitos so transformados em solues; nele, so denidos os principais atributos que conferem valor ao imvel. Em outras palavras, um bom projeto pode agregar valor ao produto nal, sem envolver necessariamente maiores custos de produo; pelo contrrio, um bom projeto pode minimizar custos tanto de produo, como de utilizao do imvel. Por isso, importante a qualidade tcnica dos prossionais selecionados para o desenvolvimento dos projetos, j que eles determinam a qualidade dos espaos planejados. Em um projeto, deve-se buscar a equao ideal entre os diversos fatores que denem o valor nal do produto. Esse valor est associado satisfao dos clientes, e depender de duas variveis antagnicas: os benefcios fornecidos pelo produto e os sacrifcios decorrentes da aquisio e do uso do mesmo. Adicionalmente, os projetos de empreendimentos imobilirios devem proporcionar a melhor relao custo-benefcio, no s para os clientes nais, mas para todos os envolvidos no processo: investidores, construtores e a sociedade em geral. Os projetos so desenvolvidos a partir de tcnicas grcas e representados por desenhos tcnicos. As plantas baixas, cortes, fachadas e perspectivas so exemplos de desenhos tcnicos relacionados s edicaes. Contudo, os projetos no so representados apenas por desenhos, pois h diversas informaes que no podem ser expressas gracamente. Dessa maneira, existem tambm documentos tcnicos escritos, que so complementares aos desenhos tcnicos e possuem diferentes nalidades. Segundo Gonzlez (2006, p. 6-9), os documentos tcnicos escritos que integram a etapa de planejamento do empreendimento imobilirio podem ser divididos basicamente em: :: oramentos; :: especicaes tcnicas; :: caderno de encargos;
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:: memorial descritivo; :: manual do proprietrio. Nos tpicos a seguir, esses documentos so apresentados separadamente.

Oramentos
Na construo civil, o oramento tem a nalidade de realizar o clculo do custo de construo, considerando o fator lucro e as despesas diretas e indiretas relacionadas execuo de um determinado empreendimento imobilirio. Segundo Gonzlez (2006, p. 3-5), existem vrios tipos de oramento, como o paramtrico, o normalizado ou normatizado pela NBR 12.721, o operacional e os discriminados e/ou detalhados. Todo oramento deve ser devidamente documentado, pois apresenta dados de grande valia para o desenvolvimento do produto imobilirio. A partir do oramento, pode-se vericar a viabilidade econmica, as possibilidades de execuo e a prpria comercializao, alm de ser este um procedimento envolvido nos mtodos de avaliao de imveis.

Especificaes tcnicas
As especicaes tcnicas so descries precisas de todos os insumos (mo de obra, materiais e equipamentos) relacionados obra; todas as obras necessitam de uma descrio precisa e completa dos materiais e procedimentos a serem utilizados na construo. Essas especicaes so documentos escritos complementares aos projetos das edicaes. Segundo Gonzlez (2006, p. 7-8), as especicaes tcnicas podem ser mais ou menos detalhadas, conforme a sua destinao. Constituem um texto geral e completo que descreve a maioria dos servios da obra, sendo complementados por servios ou materiais especcos. As nalidades desses documentos so complementar a parte grca dos projetos e facilitar o gerenciamento dos processos durante a obra, evitando confuses e mudanas de critrios. Alguns dados usualmente descritos so: qualidade, tipo e marca dos materiais empregados, assim como a forma de execuo dos servios.

Caderno de encargos
o conjunto de especicaes tcnicas, critrios, condies e procedimentos estabelecidos como referncia ao executor e/ou ao scalizador da obra. O caderno de encargos se assemelha s especicaes tcnicas, sendo, porm, mais geral. Sua nalidade otimizar o controle de servios do empreendimento, funcionando como uma referncia (GONZLEZ, 2006, p. 8).

Memorial descritivo
O memorial descritivo um documento bastante usual no ramo imobilirio, haja vista suas diferentes nalidades, tais como venda, propaganda, registro do imvel ou aprovao de projetos na municipalidade (GONZLEZ, 2006, p. 8).
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Produto imobilirio

Assim, esse documento tcnico necessrio para a aprovao de projetos junto aos rgos competentes, e tambm um veculo de comunicao entre os tcnicos envolvidos no processo.

Manual do proprietrio
O manual do proprietrio um resumo das especicaes tcnicas, destinado ao usurio nal. Certas construtoras j o adotam desde a dcada de 1960, mas sua importncia cresceu apenas com o advento do Cdigo de Defesa do Consumidor (GONZLEZ, 2006, p. 7). Esse manual traz orientaes sobre a operao dos diversos sistemas incorporados aos imveis (como esquadrias, sistema de ar-condicionado etc.), sobre os procedimentos para manuteno e sobre o posicionamento das instalaes eltricas e hidrossanitrias. Adicionalmente, apresenta a lista dos fornecedores de todos os sistemas e materiais individuais utilizados na execuo da obra.

Requisitos a serem atendidos pelas edificaes


Os requisitos correspondem s funes, aos atributos e s demais caractersticas do produto, que devem ser observadas sob o ponto de vista dos clientes; traduzem as necessidades e expectativas do usurio nal. Por isso, desde a concepo de um empreendimento, deve-se tentar captar essas necessidades e expectativas, interpret-las e traduzi-las em especicaes de projeto que, por m, sero materializadas na etapa da construo (LEITE, 2005, p. 55). A construo civil trabalha basicamente com trs ndices de satisfao: o prazo de entrega, o preo e a qualidade (tcnica, ambiental e social, entre outras) do produto. Existem tantas variveis no desenvolvimento de produtos imobilirios que, durante esse processo, comum surgirem diculdades inesperadas. So vrios os requisitos que os produtos imobilirios devem satisfazer. Especicamente para edicaes habitacionais de at cinco pavimentos, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT, 2006) desenvolve um projeto de norma estabelecendo requisitos gerais de desempenho a serem atingidos. Esses requisitos so apresentados, sinteticamente, abaixo: :: segurana estrutural: garantir a estabilidade das estruturas ao longo da vida til do imvel. Para isso, devem-se prever, quando necessrio, as protees pertinentes estrutura e s suas partes. Seguir normas nos projetos e procedimentos construtivos, visando segurana dos usurios; :: segurana contra incndio: adotar medidas de segurana para dicultar o princpio de incndio (projetar instalaes eltricas, de gs e reas de risco de acordo com as normas especcas); dicultar a propagao do incndio (relacionada escolha de materiais); facilitar a remoo das pessoas (por meio de projeto adequado de circulao e sinalizao de emergncia) e a extino do fogo em caso de incndio; :: segurana no uso e na operao: este requisito dependente do projeto e dos sistemas e materiais especicados. Deve-se reduzir a probabilidade de queda de pessoas em funo de pisos irregulares, nas rampas e nas escadas, e de pisos escorregadios, com caimento excessivo
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ou com possibilidade de empoamento de gua (de lavagem ou de chuva). Tambm se devem evitar ferimentos provocados pela ruptura de elementos ou componentes que resultem em partes cortantes ou perfurantes, bem como ferimentos ou contuses ocasionados pela operao das partes mveis de componentes como janelas, portas e alapes. Adicionalmente, deve-se evitar a ocorrncia de ferimentos ou danos aos usurios, em condies normais de uso, como choques em instalaes eltricas; :: estanqueidade: gua, ao vento, aos gases e s poeiras. Esse um requisito fundamental para as edicaes, j que estas tm funo de abrigo contra as intempries e as agresses do meio exterior; :: conforto: est relacionado a diversos aspectos. O conforto trmico pode ser obtido por meios passivos, como ventilao, sombreamento, exposio radiao solar, controle da umidade do ambiente, ou por meios articiais, como a utilizao de ar-condicionado. O conforto lumnico tambm pode ser natural ou articial, e est relacionado s cores empregadas nas superfcies, s dimenses e orientao das aberturas, bem como ao projeto de iluminao. O conforto acstico deve considerar tanto os rudos externos como os produzidos em diferentes ambientes internos. Tambm se pode falar em conforto ttil e ergonmico; o primeiro diz respeito principalmente s caractersticas dos materiais empregados, e o segundo, relao entre as dimenses humanas e os diversos elementos usados e manipulados pelo homem; :: durabilidade e manutenabilidade: esse requisito est ligado agressividade do meio ambiente, s propriedades inerentes aos elementos e componentes da edicao, bem como interao de ambos ao longo do tempo. O projeto de norma (ABNT, 2006) nessa seo tem o intuito de estimular a cultura de manuteno e preservao do imvel e de suas partes; :: sade, higiene e qualidade do ar: est relacionado a diversos fatores, entre eles a renovao do ar nos espaos interiores, o abastecimento de gua e a remoo de resduos (esgoto, lixo), entre outros; :: funcionalidade e acessibilidade: depende das dimenses adequadas aos espaos, da geometria e das relaes entre os mesmos, bem como da possibilidade de implantao e distribuio dos equipamentos e mveis necessrios a cada ambiente; :: adequao ambiental: tcnicas de avaliao do impacto ambiental resultante das atividades da cadeia produtiva da construo tm se tornado cada vez mais objeto de estudo. Embora ainda no estejam denidos critrios precisos para a avaliao do desempenho ambiental, o projeto de norma (ABNT, 2006) j estabelece que os empreendimentos e sua infraestrutura devem ser projetados, construdos e mantidos de forma a minimizar as alteraes no ambiente. Cada empreendimento desenvolvido a partir de uma necessidade do mercado e dos requisitos dos usurios. Assim, o perl do usurio poder determinar certos diferenciais nos empreendimentos imobilirios, de acordo com suas especicidades. Por isso, necessrio estudar os sistemas construtivos e os materiais de construo integrantes do produto que est sendo desenvolvido. O projeto dos subsistemas visa tornar o desempenho tcnico da edicao o mais eciente possvel; alm disso, de suma importncia o desenvolvimento integrado de todas as etapas, a partir de um sistema de qualidade. Dessa forma, o cenrio de desenvolvimento do produto imobilirio pode apresentar menos riscos frente a tantas incertezas.
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Atividades
1. Questione vrias pessoas sobre seus principais requisitos ao comprar um imvel para morar ou trabalhar. Analise as respostas e discuta com seu grupo de colegas.

2.

Analise o conjunto de documentos tcnicos desenvolvidos para a execuo e a comercializao de um empreendimento. Descreva as principais caractersticas e a importncia de cada documento.

3.

Relacione e faa uma sntese das principais etapas de desenvolvimento do produto imobilirio.

Ampliando conhecimentos
Como complemento ao assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura das seguintes obras: Tecnologia, Gerenciamento e Qualidade na Construo, de rcio Thomaz, e Incorporao Imobiliria: roteiro para avaliao de projetos, de Ageu da Costa Ramos Neto (ver referncias). Boa leitura.

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Construo e sistemas constituintes do produto imobilirio


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Os temas desta aula so a construo e os sistemas constituintes do produto imobilirio. A construo a etapa de materializao do produto imobilirio; ela se inicia aps a etapa de planejamento e envolve diversos elementos, entre eles: :: equipe tcnica; :: materiais de diversas naturezas; :: processos construtivos. A construo das edicaes um processo bastante complexo, devido s diferentes atividades que devem ser integradas e diversidade de insumos necessrios sua execuo. A essa complexidade somam-se as exigncias dos clientes, que a cada dia se tornam maiores. Kern (2005) ressalta que os requisitos dos clientes se modicaram nos ltimos anos devido ao acesso s informaes; assim, eles passam a exigir produtos diferenciados sob o enfoque da qualidade, do prazo de entrega e do custo nal. A complexidade do processo de construo de um empreendimento imobilirio faz com que ele possua diferentes fases, as quais sero apresentadas a seguir; essas fases, bem como os sistemas constituintes da edicao, sero os focos desta aula.

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Construo e sistemas constituintes do produto imobilirio

Etapas da execuo (sntese)


Aps o desenvolvimento da etapa de planejamento, estando todos os projetos devidamente aprovados e o projeto executivo concludo, inicia-se a execuo da obra. Toda construo necessita de um tcnico responsvel (engenheiro ou arquiteto), que ir acompanhar a execuo e orientar a mo de obra. Dependendo do porte da obra, ele poder ser auxiliado por outros prossionais do setor de execuo. Durante a execuo da obra, diversos processos se integram. Em alguns casos percebe-se uma clara diviso das etapas, enquanto que em outros as atividades se desenvolvem de maneira quase simultnea. Apresentam-se a seguir as principais atividades envolvidas na construo, embora elas no se desenvolvam necessariamente de maneira linear, como foi dito.

Programao da execuo e organizao do canteiro de obras


A programao pode ser realizada fora do canteiro de obras, ou at mesmo constituir-se como uma etapa do planejamento. Na programao da obra feita uma integrao entre o tempo de execuo dos servios, a mo de obra, os materiais e os equipamentos necessrios. Nessa fase tambm devem ser administrados aspectos referentes ao controle tcnico, que de suma importncia para todos os processos, pois por meio de seus instrumentos que a qualidade do produto poder ser testada, evitando-se assim possveis transtornos. No manual de qualidade das empresas devem ser indicados os requisitos de qualidade e as instrues de trabalho. Alm disso, devem ser programados ensaios tcnicos (qualidade dos materiais, resistncia, traos etc.). Quanto aos custos, devem ser feitos o controle e a estimativa relativos ao consumo de materiais, ao emprego de mo de obra e ao uso de equipamentos. A utilizao de todos esses recursos deve ser planejada de forma integrada, o mais detalhadamente possvel.

Servios preliminares
Os servios preliminares envolvem as preparaes e as atividades prvias e necessrias construo propriamente dita. Podem ser divididas basicamente em: :: ajuste do terreno consiste fundamentalmente no preparo da superfcie do terreno. Para tanto, so feitos a remoo dos elementos indesejados para a execuo da obra (como a vegetao no preservada legalmente) e os ajustes nos nveis do terreno. Esses ajustes envolvem a planicao e a criao de plats e taludes, entre outras modicaes menos agressivas; :: organizao do canteiro de obras tem a nalidade de facilitar a execuo, embora possa dicultar os processos, se for mal planejada. A instalao do canteiro consiste em realizar as ligaes provisrias ou denitivas de abastecimento de gua e luz, por exemplo. Alm disso, so executados espaos especcos para armazenamento de materiais, refeitrio e vestirio dos trabalhadores, e venda no local (planto de vendas). Nessa etapa feita a instalao de equipamentos (como elevadores e guindastes) e so construdos os tapumes para a obra. Um dos aspectos mais delicados da organizao do canteiro de obras talvez se rera locao da edicao.
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Construo e sistemas constituintes do produto imobilirio

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Construo
A construo da edicao propriamente dita envolve diversos sistemas, elementos e componentes. Os mais comuns sero descritos a seguir.

Sistema estrutural
O sistema estrutural das edicaes constitudo, basicamente, por elementos de fundaes, vigas, lajes e pilares. A estrutura de uma edicao pode ser feita de concreto armado (moldada in loco ou pr-fabricada), de metal (pr-fabricada) ou de madeira (usualmente para construes de menor porte).

Fundaes
As fundaes das edicaes so os elementos estruturais responsveis por transferir as cargas da edicao para o solo. Esses elementos so a subestrutura da edicao, ou seja, correspondem parte da estrutura que ca abaixo do solo. As caractersticas da edicao (altura, peso, dimenses) e o local onde ser construda sero determinantes para o tipo de fundao a ser utilizada. Quanto ao local, a principal observao a ser feita diz respeito ao solo. Para se conhecer suas propriedades, a realizao de sondagem fundamental; para isso, deve-se contratar uma empresa especializada em geotecnia. Por meio da sondagem pode-se determinar, por exemplo, em que profundidade se encontra o solo adequado para as fundaes, se o lenol fretico supercial, ou se o solo rochoso. Assim, evitam-se surpresas no incio da execuo e tambm se pode otimizar o projeto, reduzindo custos.

Vigas, lajes e pilares


O sistema estrutural de uma edicao, alm das fundaes, geralmente composto por vigas, lajes e pilares, com exceo dos sistemas autoportantes, como so os blocos estruturais que na maioria dos casos no necessitam de pilares e vigas independentes.

Vedaes verticais
As vedaes verticais das edicaes so responsveis por proteger os ambientes internos das intempries (vento, sol, chuva) e prover a segurana e a privacidade. Essas vedaes so planos verticais que delimitam os espaos, podendo ser internas ou externas. So divididas basicamente em: :: paredes podem ser estruturais ou portantes. Os materiais mais utilizados nelas so os blocos, tanto cermicos quanto de concreto. Porm, o gesso acartonado e os painis pr-fabricados tm tido demanda crescente para esse m, tambm no Brasil; :: esquadrias dividem-se em portas e janelas, e possuem diversos tipos. As esquadrias podem ser fabricadas em madeira, em PVC e em metal (especialmente alumnio).

Cobertura
A cobertura o plano ou os planos superiores horizontais ou inclinados da edicao. o subsistema mais intensamente sujeito s intempries, tais como radiao solar, chuva e neve. Sua
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Construo e sistemas constituintes do produto imobilirio

forma e seus materiais variam substancialmente de acordo com o clima de cada regio. As coberturas podem ser: :: inclinadas apresentam usualmente, como material de recobrimento, telhas de barro, de pedra, de madeira ou de concreto. A estrutura do telhado inclinado pode ser de concreto, de madeira e/ou metlico; :: planas ou semi-inclinadas podem ser constitudas por laje de concreto impermeabilizada e/ou por telhas com baixa inclinao (metlicas ou de bra1).

Instalaes
Existem diferentes tipos de instalaes, que podem ser implantadas conforme as necessidades especcas de cada edicao. As instalaes hidrossanitrias correspondem a um conjunto de equipamentos, tubulaes e sistemas que tm por funo abastecer as edicaes com gua, e coletar, tratar e encaminhar os esgotos. Dentro desse conjunto, h os seguintes elementos: :: instalaes de gua fria e quente responsveis pelo abastecimento dos pontos de utilizao de gua nas edicaes, devem garantir quantidade suciente e manter a qualidade da gua fornecida pelo sistema de abastecimento pblico. Para isso, contam com uma srie de equipamentos, tubulaes, reservatrios e dispositivos situados a partir do ramal predial; :: sistemas de esgoto cloacal responsveis pela coleta, pelo transporte e pelo tratamento dos esgotos provenientes das edicaes, utilizando-se de tubulaes para o transporte desses lquidos e de equipamentos para o seu tratamento. O esgoto pode ser de origem domstica despejo de lquidos de casas, edifcios e estabelecimentos comerciais ou industrial decorrente do uso da gua em processos fabris; :: sistemas de esgoto pluvial esgoto pluvial o proveniente das guas da chuva, as quais podem ser aproveitadas por meio de dispositivos e equipamentos para a lavagem de ptios e de roupa, para bacias sanitrias, entre outros. As instalaes eltricas tm como nalidade distribuir entre as edicaes a energia proveniente das concessionrias, com qualidade e de forma segura, dividindo-se em: :: de baixa tenso encontradas normalmente em edicaes de pequeno porte e com baixo consumo energtico; :: de alta tenso utilizadas no fornecimento para grandes condomnios ou em edicaes que tenham alto consumo energtico.

Tratamentos
Diversos tipos de tratamento podem ser necessrios em uma edicao. Apresentam-se a seguir dois dos mais comuns:
1 Utilizado em telhas, tubulaes e caixas dgua, entre outros, o amianto ou asbesto j foi banido de trs estados (RJ, RS e PE) e mais de 20
cidades brasileiras, alm de ser totalmente proibido em 42 pases. Seu banimento no Brasil defendido pela Associao Brasileira dos Expostos ao Amianto (Abrea), formada em parte por trabalhadores que esto morrendo de cncer e/ou asbestose devido ao seu trabalho em fbricas que utilizam o material. Mais informaes em: http://www.abrea.com.br.

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:: impermeabilizao um tratamento que exige cuidados na execuo, podendo ser aplicado em piscinas, terraos, beirais, platibandas, marquises, vigas e paredes. A impermeabilizao tem como funo proteger as estruturas contra a umidade e a percolao das guas, bem como criar ambientes estanques, com o objetivo de reserva. Os materiais mais usados nesse tratamento so: :: manta asfltica muito utilizada em terraos, piscinas e marquises; :: concreto e argamassas impermeveis (com aditivos impermeabilizantes) empregados normalmente em cortinas e subsolos; :: pinturas impermeveis tm seu emprego em reservatrios. :: proteo trmica e acstica so sistemas que tm como objetivo garantir a qualidade ambiental da edicao, proporcionando ambientes agradveis e com baixo custo energtico de manuteno. Entre os materiais com propriedades de isolamento trmico e/ou acstico, destacam-se: :: bra de rocha ou mineral; :: espuma de poliuretano.

Acabamentos
Os acabamentos tm funo esttica e de proteo, devendo garantir segurana e durabilidade obra. Sua execuo deve ser realizada com muitos cuidados. Os acabamentos utilizados em grande quantidade so os revestimentos, que podem ser de diversos tipos, entre eles: :: reboco revestimento de argamassa; tem a nalidade de proteger as paredes das edicaes; :: plaquetas cermicas podem ser aplicadas em pisos e paredes, sobre o emboo rstico (argamassa) ou com argamassa colante (cimento cola); :: gesso os acabamentos em gesso tm nalidade esttica e funcional, pois criam, por exemplo, nichos para ocultar as redes de distribuio e permitem a implantao de detalhes na iluminao. :: pedras podem ser utilizadas em diferentes situaes, e ter diversas caractersticas e tipos (mrmore, granito, basalto, arenito etc.); :: madeiras podem ser naturais ou processadas, como frmica, MDF e OSB. Hoje em dia, a utilizao de madeira na construo civil tem gerado polmica, devido tanto ameaa de extino de espcies nativas quanto aos riscos decorrentes das reas de reorestamento com espcies exticas. O adequado que, independentemente do tipo, se utilize madeira com certicao de manejo sustentvel. Os acabamentos tambm envolvem pinturas, que podem ser aplicadas sobre reboco, madeira e metal. Dessa maneira, o tipo de tinta deve ser adequado base a qual ser aplicada. Muitas vezes tambm so necessrios materiais de acabamento para os forros, que so elementos horizontais inseridos abaixo das lajes ou coberturas, geralmente com nalidade trmica, acstica e esttica. Os forros podem ser de madeira, PVC ou gesso. Existem ainda os acabamentos entre as paredes e o piso (rodap), e entre as paredes e o forro (rodaforro). Os materiais utilizados neles so tambm madeira, PVC e gesso.
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Execuo do projeto de paisagismo


Sinteticamente, envolve o tratamento do espao aberto e, como o prprio nome indica, assim como os outros projetos, exige que seja elaborado por um especialista. importante que a execuo do projeto de paisagismo acontea no nal da obra, para evitar possveis conitos entre as exigncias vitais das plantas e os processos construtivos.

Limpeza da obra e testes finais de funcionamento


Essa a etapa nal da execuo das edicaes, e tem importncia fundamental para o bom funcionamento e uso dos sistemas empregados. Alm dos testes realizados ao longo da execuo, nessa etapa todas as instalaes devem ser revistas, a m de se apontar qualquer anormalidade nos sistemas. Quanto limpeza, deve ser feito o recolhimento dos restos de materiais e entulho, assim como a remoo de poeira e manchas de derramamento de tintas ou de outros lquidos. Alm disso, os dispositivos hidrossanitrios de coleta e de inspeo como caixa de passagem, graxeiras e ralos das redes de esgotos devem ser limpos e desobstrudos para que possam ser utilizados com total ecincia.

Entrega da obra e do manual do proprietrio


Depois de nalizados os procedimentos relativos execuo das edicaes, estas so devidamente entregues a seus proprietrios, juntamente com todos os documentos legais e tcnicos. Entre os ltimos, encontra-se o manual do proprietrio, documento de grande importncia que apresenta indicaes de uso do imvel, facilitando inclusive os procedimentos de manuteno e de reforma.

Especificaes tcnicas dos materiais de acabamento


Durante as etapas de planejamento e execuo dos empreendimentos imobilirios, deve-se estar atento s especicaes dos materiais de acabamento, pois este um dos critrios que indicam a faixa de mercado na qual o imvel est inserido. Alm disso, os materiais de acabamento so uma das grandes preocupaes dos usurios das edicaes. Os materiais utilizados na execuo contribuem para a denio do preo do imvel e so elementos de suma importncia para a avaliao da qualidade da edicao. Os fatores que devem ser observados na escolha dos materiais so de carter tcnico; contudo, alm de se observar o desempenho tcnico, importante estar atento aos requisitos dos clientes. Identicar os requisitos dos clientes uma tarefa complexa. Segundo Miron (2002), o processo de gerao de valor na construo civil envolve: a compreenso das necessidades dos clientes, a transformao dessas necessidades em solues de projeto e a criao de sistemas que viabilizem a materializao das solues propostas. Segundo Thomaz (2001, p. 27), ao se projetar uma edicao preciso

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analisar as caractersticas inerentes ao processo e s tcnicas de projeto e de execuo, a m de que os requisitos de segurana, esttica, salubridade, economia e durabilidade sejam atendidos. A anlise desses requisitos deve seguir diversos critrios, entre eles: :: esttica no mede somente a aparncia bela ou feia, mas tambm a forma de expresso; o signicado dos ambientes na vida das pessoas o fundamento da esttica do lugar. Alm disso, importante que a esttica dos materiais de acabamento esteja de acordo com o conceito do empreendimento e com a faixa de valor de mercado do imvel; :: durabilidade requisito fundamental dos materiais que so utilizados na construo, a m de se evitarem gastos posteriores com manuteno. Como exemplo, toma-se a escolha de piso cermico para uma edicao que dever apresentar um PEI elevado, em corredores de trfego intenso de pedestres; :: segurana esse requisito no se refere apenas a elementos que inibem invases e assaltos, como fechaduras resistentes, alarmes e cmeras; tambm devem ser avaliadas a funcionalidade e a segurana dos elementos e materiais corriqueiramente utilizados pelos usurios, a m de evitar quedas e leses. Um exemplo relaciona-se aos vidros de segurana para o guarda-corpo em sacadas; a escolha dos vidros para sacadas deve seguir critrios determinados em normas tcnicas. Alm disso, deve-se estar atento para a relao custo-benefcio dos gastos com materiais. O tipo de material de acabamento utilizado na obra deve ser adequado faixa de mercado do imvel. necessrio ter uma viso sistmica da obra para a escolha dos materiais, a m de se analisar as possibilidades existentes e sua adequao ao uso. As polticas de padronizao para aplicao de materiais na construo so interessantes, pois minimizam gastos na compra por meio de fornecedores , e aumentam a produtividade nos processos de construo. Alm disso, a padronizao pode facilitar o controle desses materiais, desde a estocagem at a instalao. Entretanto, a padronizao tambm apresenta inconvenientes. A desvantagem de uma poltica de padronizao pode estar em limitar as escolhas dos usurios, tornando o acabamento previsvel por no possibilitar a personalizao dos ambientes. Dessa forma, a padronizao pode criar insatisfao nos usurios por excessiva repetio. Todos os elementos e sistemas construtivos usados na execuo de edicaes esto relacionados direta ou indiretamente com a satisfao dos clientes. Desse modo, de suma importncia estar atento aos requisitos destes, alm de analisar e identicar os riscos possveis durante a construo de um novo empreendimento imobilirio. Para minimizar os problemas na produo de um produto imobilirio, importante que os prossionais inseridos no contexto do mercado tenham conhecimento sobre todos os processos envolvidos nas etapas de desenvolvimento de seus produtos. A reexo acerca desses processos pode contribuir para a elaborao de produtos com maior valor, sob os pontos de vista comercial, ambiental e social. O que foi apresentado nesta aula apenas uma sntese das etapas de construo e dos diversos sistemas e materiais constituintes dos produtos imobilirios, as edicaes. Assim, esse apenas um ponto de partida para a compreenso do processo de execuo e dos sistemas tcnicos nele envolvidos.

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Construo e sistemas constituintes do produto imobilirio

Atividades
1. Visite o canteiro de uma obra e analise as etapas que esto sendo desenvolvidas. Procure visitar esse mesmo canteiro uma vez por semana, para que voc possa acompanhar a evoluo dos processos construtivos na execuo de uma obra.

2.

Compare os projetos de um determinado empreendimento com a edicao j pronta. Relacione as principais diferenas e procure os motivos que causaram as mudanas no projeto original.

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3.

Quais so os principais sistemas construtivos ou conjuntos de elementos que, usualmente, compem as edicaes?

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Ampliando conhecimentos
Recomenda-se a leitura dos seguintes textos, para complementar o tema tratado nesta aula: Anlise Econmica de Sistemas Construtivos: um estudo de caso, de Eliane Moneti e Giglio Pecoraro, e Planejamento de Canteiros de Obra e Gesto de Processos, de Tarcsio Abreu Saurin e Carlos Torres Formoso. Suas referncias encontram-se no nal do livro. Boa leitura.

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CUB e projetos-padro pela NBR 12.721


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Para a avaliao de imveis preciso entender a composio de preos do Custo Unitrio Bsico (CUB), assim como os tipos de projeto-padro especicados pela norma NBR 12.721, que trata da incorporao imobiliria. O principal objetivo desta aula fornecer subsdios para avaliaes imobilirias de qualquer natureza.

Custo Unitrio Bsico (CUB)


O CUB pode ser considerado um ndice: representa o custo unitrio bsico por metro quadrado de construo, sendo calculado pelo mtodo indicado na NBR 12.721. Segundo essa norma, o custo unitrio bsico
parte do custo por metro quadrado e da construo do projeto-padro considerado, calculado de acordo com esta norma (NBR 12.721), pelo Sindicato Estadual da Construo Civil, para divulgao at o dia 5 de cada ms, e que serve de base para a avaliao dos custos de construo das edicaes, que deve ser arquivado no Registro Geral de Imveis (ABNT, 1999, p. 4).

Os valores de cada CUB-padro formam a base para a avaliao dos custos de construo das edicaes. A cada ms, o Sindicato das Indstrias para a Construo (Sinduscon) de cada estado coleta dados dos insumos-padro denidos na NBR 12.721, para realizar o clculo que determina o valor do CUB mensal. Os insumos da construo civil so todos os elementos necessrios para a execuo de uma obra; em uma construo, os insumos dividem-se basicamente em: mo de obra, materiais e equipamentos.

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CUB e projetos-padro pela NBR 12.721

Os procedimentos para o clculo do CUB seguem um modelo matemtico baseado no preo de uma amostra pequena de insumos (aproximadamente 500), considerando-se o leque existente no mercado da construo civil. A coleta de preos para clculo do CUB deve ser realizada mensalmente, e os preos dos materiais devem incluir os custos com o frete e tributos.

Critrios considerados para o clculo do CUB


No clculo do custo unitrio de construo referente aos padres de acabamento determinados pela NBR 12.721, devem ser seguidos critrios especcos para se evitar discrepncias. Dessa forma, os preos devem ser coletados e submetidos aos procedimentos estatsticos necessrios. A NBR 12.721 determina o clculo da mdia de cada insumo; depois de realizados os procedimentos estatsticos, aplica-se o coeciente fsico correspondente ao insumo no lote bsico de cada projeto-padro. recomendvel que a amostra de cada insumo tenha no mnimo 20 informaes, para aumentar a conabilidade dos dados. Existem vrios elementos que compem os empreendimentos imobilirios, mas que no so includos no clculo do custo unitrio de construo para cada padro (CANTANHEDE; SCHMITT, 2003, p. 5-7). Eles no integram o valor do CUB, e por isso devem ser considerados separadamente no clculo do custo de construo das edicaes. So exemplos de elementos que no fazem parte do clculo bsico do CUB: :: fundaes especiais; :: elevadores; :: equipamentos de instalao especiais: foges, bombas de recalque, ventilao; :: obras e servios complementares; :: honorrios prossionais. Cada padro construtivo de edicao possui um valor de CUB correspondente. Nesse contexto, importante saber identicar as diferenas entre projetos-padro; essa uma das exigncias de alguns mtodos de clculo para a avaliao de imveis.

Projeto-padro
At o incio da dcada de 1960, o mercado imobilirio era visto com desconana, pela falta de padres numricos para a composio dos custos. Por isso, em 1965 entrou em vigor a NB 140: Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramento de Construo para Incorporao de Edifcios e Condomnios. Essa norma se propunha a determinar o valor do custo unitrio bsico por metro quadrado de construo para projetos-padro, com o objetivo de desmisticar os preos dos imveis e tornar sua comercializao mais transparente. Em 1992, a NB 140 foi substituda pela NBR 12.721 (CANTANHEDE; SCHMITT, 2003, p. 1-2).
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CUB e projetos-padro pela NBR 12.721

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Os projetos-padro so divididos em algumas tipologias bsicas. Os critrios e parmetros que denem cada tipologia tm como base justamente as caractersticas fsicas dos imveis. As principais caractersticas que denem os padres so as seguintes: :: nmero de pavimentos; :: padro de acabamento da construo (baixo, normal e alto); :: nmero de dependncias (ambientes ou cmodos) por unidade dormitrios e banheiros, por exemplo; :: nmero total de unidades; :: rea privativa das unidades autnomas. Outros aspectos tambm so determinantes para o estabelecimento do tipo de padro, como a qualidade dos materiais de acabamento que iro determinar se aquele baixo, normal ou alto. Igualmente, ao se falar em faixa de mercado dos imveis, precisam ser consideradas variveis adicionais como a localizao da edicao e a quantidade, a qualidade e a diversidade dos equipamentos comerciais, culturais e de lazer disponveis. Alm dos valores de CUB para projetos-padro de edicaes residenciais, so especicados valores para projetos comerciais, industriais e de carter popular. O Sinduscon de cada estado tambm responsvel pela publicao do valor mdio do CUB de cada ms, conhecido como CUB ponderado. Apesar de se estabelecerem padres, percebe-se que a multiplicidade das possibilidades construtivas acaba no sendo contemplada em sua totalidade nas denies de projeto-padro, pois so muitas as variveis existentes. Dessa forma, deve-se estar atento aos diferentes tipos de construo e aos diversos padres de acabamento que existem no mercado. Assim, parece bvio que o modelo matemtico proposto para o clculo do CUB no consegue contemplar todas as variveis possveis. Por isso, ele apenas uma referncia para o clculo do valor do custo de construo, no sendo recomendado o seu uso exclusivo para essa determinao. O CUB muito usado para se estimar o valor de construo na fase de planejamento e no registro da incorporao. Assim, antes de se realizar o registro da incorporao de imveis, deve-se realizar o oramento proposto na NBR 12.721, que se baseia nos valores do CUB publicados mensalmente. Mas qual a relao entre o oramento proposto pela NBR 12.721 e a avaliao imobiliria? Existe um mtodo de avaliao do valor de um imvel baseado no custo de reedio da edicao. Por isso, preciso saber identicar as variveis que integram o custo unitrio de construo das edicaes. Por exemplo, ao se realizar a avaliao de uma sala comercial, preciso saber a metragem quadrada total da unidade privada e o seu custo de construo por metro quadrado, bem como os percentuais de reas de uso comum que esto atreladas unidade privada da sala.

Tipos de reas dos imveis segundo a NBR 12.721


Para se avaliar o custo de construo de um edifcio, necessrio identicar os tipos de rea que nele existem, como a rea privativa da unidade e o percentual da rea de uso comum pertencente
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CUB e projetos-padro pela NBR 12.721

unidade privada. Assim, importante saber discriminar todos os tipos de rea para se poder calcular o custo de construo do metro quadrado do imvel. Com essas recomendaes em mente, observa-se que um nico imvel pode conter diversos tipos de reas, dependendo de sua natureza. Imagine-se o exemplo de um edifcio de apartamentos residenciais de quatro pavimentos-tipo, e pavimento trreo sob pilotis com a nalidade de estacionamento e rea de lazer. A rea de construo global desse edifcio, segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4) corresponde soma das reas de construo de todas as unidades autnomas da edicao. Tambm preciso identicar a rea privativa da unidade autnoma. Essa rea possui um somatrio real que corresponde rea real da unidade e um somatrio para efeito de clculo do custo de construo da edicao. Segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4), para efeito de clculo do custo, a rea privativa da unidade autnoma a soma das reas cobertas-padro e das reas equivalentes de construo, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade autnoma considerada. Deve-se ainda considerar que, no edifcio exemplicado, existem reas de uso comum. Assim como a rea privativa, a rea de uso comum tambm pode ser considerada a partir da rea real ou a partir do somatrio para efeito de clculo do custo de construo. Segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4), a rea de uso comum a soma das reas cobertas-padro e das reas equivalentes de construo situadas fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autnoma, nos diversos pavimentos da edicao. Tanto as reas de uso privado como as reas de uso comum podem ser denidas como reas cobertas-padro e/ou reas descobertas. A rea coberta possui denio bastante clara, pois representa o somatrio das reas de projeo de cobertura; de forma semelhante, a rea descoberta corresponde ao somatrio da rea dos ambientes descobertos. Nas reas descobertas incluem-se as reas de projeo das paredes, como os muros, por exemplo. Segundo a NBR 12.721, a rea que apresenta caractersticas semelhantes ao padro de acabamento especicado na norma denominada de rea coberta-padro; porm, na mesma edicao podem existir reas com padro de acabamento diferente. Essas reas podem ter um tipo de acabamento com custo inferior ou superior ao determinado para os projetos-padro. Assim, esse tipo de rea chamada de rea coberta-padro diferente.

Definies de reas: aplicao


As vrias denies de rea tm a nalidade de tornar mais eciente a comunicao em um processo de transao imobiliria. Alm disso, especicar as reas de forma correta contribui para que o custo de construo da edicao que se pretende calcular a partir do valor do CUB padro que o mais prximo possvel do custo real; dessa forma, podem ser evitados prejuzos para as partes envolvidas. Por isso, a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 3) dene outro tipo de rea para o clculo do custo, a rea equivalente de construo, como sendo a rea estimada, ctcia, que, ao Custo Unitrio Bsico, tenha o mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para rea real correspondente, descoberta ou coberta de padro diferente.

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INFORMAES PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE IMVEIS [LEI 4.391-16/18/84 - ART. 32 E HD. 148]
QUADRO II - CLCULO DAS REAS DAS UNIDADES AUTNOMAS COLUNAS 19 A 90 FOLHA N. ADOTAR NUMERAO SEGUIDA DO QUADRO I AO VIII TOTAL FLS. PROFISSIONAL RESPONSVEL PELO CLCULO NOME: ASSINATURA: DATA: REGISTRO CREA: REA DE DIVISO PROPORCIONAL REA DE USO COMUM
COBERTA PADRO COBERTA PADRO 31C12

OBRA: LOCAL DO IMVEL:

NOME: ASSINATURA: DATA:

INCORPORADOR

REA DE DIVISO NO PROPORCIONAL

REA DA UNIDADE REAL [9299] TOTAIS


DE CONSTRUO [98-96]

REA PRIVATIVA TOTAIS


TOTAL REA DE CONSTRUO [24-23] DE CONSTRUO [25-27]

REA DE USO COMUM

UNIDADE

COBERTA PADRO

TOTAIS

COBERTA DE PADRO DIFERENTE OU DESCOBERTA


DE CONSTRUO [28-22] REAL EQUIVALENTE CONSTRUO

COBERTA DE PADRO DIFERENTE OU DESCOBERTA REAL [2326] -28-29-30-31-

REAL

EQUIVALENTE CONSTRUO

REAL [28-21]

COEFICIENTE DE PROPORCIO NALIDADE 38/290

COBERTA DE PADRO DIFERENTE OU DESCOBERTA REAL [31C12]


EQUIV. CONST. 31C14

OBS.

REAL [31C12]

DE CONSTRUO [92-94]

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-24-25-26-27-32-33-34-35REA DE CONSTRUO GLOBAL: m
2

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-20-

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-37-

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TOTAIS

REA REAL GLOBAL:

Exemplo de planilha de reas que compem um edifcio que ser submetido legislao especca: a norma NBR 12.721, que dispe sobre incorporao imobiliria.

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CUB e projetos-padro pela NBR 12.721

Quando se trabalha com uma edicao que contm mais de uma unidade autnoma, necessrio compreender ainda como ocorre a diviso de reas entre essas unidades. A rea de diviso proporcional, segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 3), a rea de uso comum cuja construo da responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autnomas que compem a edicao na proporo das respectivas reas de construo de diviso no-proporcional. Pode-se considerar uma rea de diviso proporcional, por exemplo, o apartamento do zelador em um edifcio. A rea de diviso no-proporcional a rea privativa ou rea de uso comum que por sua nalidade tenha sua construo atribuda responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autnomas, independente de qualquer relao de proporcionalidade com as respectivas reas privativas de construo (ABNT, 1999, p. 3). Uma vaga de garagem, por exemplo, pode ser considerada rea de diviso no-proporcional, pois se destina ao uso exclusivo de um determinado proprietrio; j as reas de uso comum para circulao e lazer podem ser consideradas reas de diviso proporcional entre os proprietrios de cada apartamento. Essas reas so denidas e calculadas previamente por meio dos projetos tcnicos de arquitetura da edicao, e descritas em diferentes quadros da prpria NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 50). Como exemplo, segue abaixo o Quadro II da NBR 12.721, que representa a planilha de reas das unidades autnomas de uma edicao. As denies de tipos de reas das edicaes so necessrias para efeito de clculo de construo, bem como para a formatao de diversos documentos tcnicos indispensveis aos empreendimentos imobilirios.

Tipos de oramentos
Os oramentos para efeito de clculo do custo de construo por metro quadrado e de registro da incorporao imobiliria possuem a seguinte propriedade: quanto maior sua preciso, maior sua complexidade. Sabe-se que os oramentos so previses metodolgicas dos gastos nanceiros no decorrer de uma obra. Na construo civil existem diferentes tipos de oramento, de modo que cada um deles utilizado conforme sua nalidade (GONZLEZ, 2006, p. 3-5): :: oramento paramtrico utilizado para consultas rpidas e para estudos de viabilidade econmica dos empreendimentos; :: oramento pela NBR 12.721 usado para registro da incorporao em condomnio; :: oramento discriminado ou detalhado o que discrimina todos os insumos e despesas que integram a obra; :: oramento operacional tem como objetivo efetuar o planejamento fsico-nanceiro durante a execuo da obra. A partir dos esclarecimentos desta aula, pode-se perceber a complexidade presente no contexto da avaliao imobiliria, a qual exige subsdios e conhecimentos dos diversos aspectos relacionados ao desenvolvimento de seus produtos: os imveis. Aqui foram apresentadas apenas algumas alternativas para a determinao do custo de construo que , como mencionado, um dos procedimentos envolvidos em certos mtodos de avaliao.
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CUB e projetos-padro pela NBR 12.721

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Atividades
1. Analise a planilha de reas que integra os documentos tcnicos referentes incorporao de um empreendimento. Verique os tipos de rea constantes nessa planilha e contraponha-os com as reas indicadas nos projetos tcnicos dessa edicao.

2.

Verique o estudo de viabilidade econmica de uma edicao e compare os dados iniciais com o custo real consumido durante a obra. Avalie as discrepncias encontradas, assim como os possveis motivos destas.

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CUB e projetos-padro pela NBR 12.721

3.

Selecione um imvel de edifcio em condomnio e compare-o com os projetos-padro denidos pela NBR 12.721. Identique aquele ao qual ele mais se assemelha, bem como quais so suas principais diferenas.

Ampliando conhecimentos
Como dica de estudo para esta aula, sugere-se o acesso ao site do Sinduscon do estado onde o aluno pretende atuar. Dentro do site, deve-se buscar o link que traz informaes sobre o CUB mensal e tentar identicar os valores e as diferenas entre os projetos-padro. Uma segunda sugesto a aquisio ou consulta norma NBR 12.721: Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramento de Construo para Incorporao de Edifcio em Condomnio (ver referncias).

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Denies e conceitos da norma de avaliao de imveis


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Os conceitos e denies empregados na avaliao de imveis so fundamentais para que se mantenha uma comunicao adequada com os outros prossionais da rea, e para que as informaes possam ser transmitidas de forma correta. Ao se utilizar uma linguagem adequada evitam-se conitos que podem ocorrer na transmisso de informaes e no desenvolvimento dos documentos, nas atividades relacionadas avaliao imobiliria. Todos esses conceitos, assim como os mtodos e procedimentos de avaliao, so apresentados na Norma Brasileira para Avaliao e Bens. Como os imveis so espcies de bens, tambm se ver como estes se classicam. Para a familiarizao com essa norma cujo contedo essencial para a disciplina como um todo , inicialmente sero apresentadas a sua evoluo e as partes em que ela se divide.

Histrico da avaliao de imveis no Brasil: evoluo das normas


Os primeiros artigos sobre avaliao de imveis no Brasil datam do incio do sculo XX mais precisamente de 1918 , e foram publicados em revistas tcnicas de engenharia do estado de So Paulo (FIKER, 1990, p. 15). No entanto, foi somente na dcada de 1950 que surgiram as primeiras normas de avaliao de imveis, organizadas por entidades pblicas e institutos voltados para a engenharia de avaliaes.
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Definies e conceitos da norma de avaliao de imveis

Em 1952, o departamento de engenharia da Caixa Econmica Federal elaborou sua primeira norma sobre o tema (DANTAS, 1998). Cinco anos depois, em 1957, foi lanado o primeiro anteprojeto de norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas a ABNT , sendo sucedido por outros, elaborados por institutos do ramo (ABNT, 2001, p. 2). A avaliao de imveis ganhou importncia com o surto de desapropriaes ocorrido na dcada de 1960, quando passaram a ser feitos estudos por comisses de prossionais dedicados a percias e avaliaes judiciais (ABNT, 2001, p. 2). Mas foi a partir da dcada de 1970 que a engenharia de avaliaes comeou a despertar maior ateno dos prossionais, o que se reetiu na realizao dos primeiros congressos nacionais sobre o tema (DANTAS, 1998). Os estudos continuaram, enfocando as percias e avaliaes judiciais, sendo que em 1977 surgiu a primeira norma brasileira especca para avaliao de imveis urbanos, a NBR 5.676 (NB-502) da ABNT. A principal novidade dessa norma, em relao primeira, foi a denio de diferentes nveis de preciso para as avaliaes. Nesse mesmo perodo, a ABNT comeou a produzir outras normas para avaliaes, entre elas as relativas a imveis rurais, unidades padronizadas e glebas urbanizveis (ABNT, 2001, p. 2). No nal da dcada de 1980, a norma brasileira para avaliao de imveis urbanos foi revista, assumindo a nomenclatura NBR 5.676/90 (ABNT, 2001, p. 2). Desde ento, os estudos na rea de avaliaes evoluram no Brasil e, em 2001, foi lanada a primeira parte da Norma Brasileira para Avaliaes de Bens, a NBR 14.653. Essa norma e suas partes substituram a NBR 5.676/90 (Avaliao de Imveis Urbanos), a NBR 8.799/85 (Avaliaes de Imveis Rurais), a NBR 8.951/1985 (Avaliao de Glebas Urbanizveis) e outras normas no-especcas para bens imveis.

Constituio da NBR 14.653


A NBR 14.653 constituda por sete partes, sob o ttulo geral de Avaliao de Bens. Para o presente estudo, so de interesse especco as partes de 1 a 4: :: a NBR 14.653-1 a parte 1 da norma, apresentando os procedimentos gerais para avaliao de bens; essa parte da norma exigvel em todas as manifestaes tcnicas escritas, vinculadas engenharia de avaliaes; :: a NBR 14.653-2 corresponde parte 2, relativa a imveis urbanos e publicada em 2004; a norma dene esse tipo de imvel como o imvel situado dentro do permetro urbano denido por lei (ABNT, 2004a, p. 3); :: a NBR 14.653-3, a parte 3 da norma, tambm publicada em 2004, porm enfocando imveis rurais; imvel rural denido como imvel com vocao para a explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao (ABNT, 2004b, p. 2); :: a NBR 14.653-4, de 2002, corresponde parte 4, e trata dos empreendimentos; estes so o conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercializao ou explorao econmica. Pode[m] ser imobilirio[s] ou de base imobiliria (ABNT, 2002, p. 2). Essas divises da norma referem-se aos diferentes tipos de imveis e empreendimentos imobilirios, e indicam as particularidades relativas avaliao de cada um desses bens.

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Definies e conceitos da norma de avaliao de imveis

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Objetivo da NBR 14.653


O principal objetivo da norma xar diretrizes para a avaliao quanto: :: classicao da natureza dos bens; :: instituio da terminologia, denies, smbolos e abreviaturas; :: descrio das atividades bsicas; :: denio da metodologia bsica; :: especicao das avaliaes; :: aos requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

Classificao dos bens


Bem tudo o que passa a ter valor ao se relacionar com o homem. Os bens abrangidos pela NBR 14.653 a norma brasileira que xa as diretrizes para a avaliao de bens , so divididos em duas classes: tangveis e intangveis. Os bens tangveis so aqueles que podem ser tocados, ou seja, so bens materiais; j os bens intangveis so aqueles que no podem ser tocados, sendo, portanto, imateriais (ABNT, 2001, p. 5-6; DANTAS, 1998).

Bens intangveis
Quanto aos bens intangveis, so destacados os seguintes exemplos: fundos de comrcio, marcas, patentes e empreendimentos de base imobiliria. Estes ltimos podem ser shopping centers, hotis, cinemas, parque temticos, estabelecimentos de ensino, entre outros; so empreendimentos que geram receitas a partir de sua explorao econmica.

Bens tangveis
A NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 5-6) destaca os seguintes exemplos de bens classicados como tangveis: :: imveis; :: infraestruturas; :: instalaes; :: equipamentos; :: veculos; :: semoventes;
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Definies e conceitos da norma de avaliao de imveis

:: mobilirio e utenslios; :: acessrios; :: recursos naturais; :: recursos ambientais; :: culturas agrcolas. Entre os bens tangveis, os que so de interesse especco so os imveis. Mas o que um imvel? Como pode ser denido?

Definies teis para as avaliaes de imveis


Para se responder questo como podem ser denidos os imveis?, preciso referir-se s denies estabelecidas pela Norma Brasileira 14.653, em suas partes relacionadas avaliao de imveis. A nomenclatura empregada pela norma composta por termos tcnicos, que muitas vezes so utilizados erroneamente. Sero esclarecidos aqui os termos mais utilizados e que, com frequncia, so mal empregados ou geram dvidas para os avaliadores iniciantes. Inicia-se, ento, por uma denio fundamental, a de imvel. Segundo a referida norma (ABNT, 2001, p. 4), imvel o bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classicado como urbano ou rural, em funo da sua localizao, uso ou vocao. Analisando essa denio, verica-se que os imveis podem ser terrenos ou terrenos com benfeitorias. De acordo com sua localizao e explorao, podem ser classicados como urbanos ou rurais. Os terrenos e as benfeitorias tambm recebem uma subclassicao, como se ver a seguir.

Terreno
O terreno, do ponto de vista da avaliao, um espao de terra capaz de produzir renda por seu aproveitamento adequado. Nos terrenos urbanos, na maioria dos casos, o aproveitamento feito por construes para ns habitacionais, comerciais ou industriais, com predomnio das primeiras (FIKER, 1990, p. 21). J nos terrenos rurais, o aproveitamento se d pelos mais variados ns, entre eles a agricultura, a pecuria e as plantaes orestais. Conforme suas caractersticas, os terrenos podem ser classicados em glebas urbanizveis e lotes. Mas qual a diferena entre gleba e lote? Segundo a NBR 14.653 (ABNT, 2004a, p. 3), a gleba urbanizvel o terreno passvel de receber obras de infraestrutura urbana, visando seu aproveitamento eciente, atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento, enquanto o lote a poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. Como se percebe, o lote o resultado de um parcelamento do solo, ou seja, do loteamento ou desmembramento de uma gleba, sendo que tambm existem diferenas entre esses dois conceitos. O loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edicaes, com abertura de novas vias de circulao,
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de logradouros pblicos ou prolongamento, modicao ou ampliao das vias existentes (ABNT, 2004a, p. 3). J o desmembramento a subdiviso de um terreno em lotes destinados edicao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modicao ou ampliao dos j existentes (ABNT, 2004a, p. 2). A partir dessas denies, conclui-se que a diferena bsica entre loteamento e desmembramento que no primeiro o proprietrio precisa realizar investimentos em sistema virio e em infraestrutura, enquanto no segundo o proprietrio aproveita os recursos que existem, que j esto implantados na rea.

Benfeitorias
Quando foi apresentada anteriormente a denio de imveis, mostrou-se que estes so compostos de terrenos e benfeitorias. At agora, foi esclarecido apenas o que so terrenos; mas o que so benfeitorias? A benfeitoria o resultado de obra ou servio em um bem que no pode ser retirado sem destruio, fratura ou dano (ABNT, 2001, p. 3). Pelo que foi exposto, pode-se interpretar que as benfeitorias sobre um terreno so, por exemplo, edicaes ou mesmo obras de infraestrutura. Embora no se encontre na norma, o conceito de edicao de fcil entendimento: em geral, uma construo para abrigo ou para a realizao de atividades. Por outro lado, a infraestrutura um conjunto de obras ou servios que d suporte s atividades econmicas, sociais ou de utilizao de um bem (ABNT, 2001, p. 4); por essa denio, a infraestrutura tambm pode estar associada a edicaes. Alis, benfeitorias tambm podem ser obras e servios sobre edicaes, como por exemplo, qualquer reforma ou melhoramento feito em uma casa, em uma sala comercial ou em outro espao construdo; pode incluir a substituio de pisos, o fechamento de sacadas, o tratamento acstico ou trmico em paredes ou coberturas, entre outros. As benfeitorias recebem diferentes classicaes conforme sua utilidade, sendo ento denominadas de teis ou volupturias. A benfeitoria til a benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora dispensvel; j a benfeitoria volupturia a benfeitoria que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem (ABNT, 2001, p. 3). Por meio dessas denies, podem-se extrair as principais diferenas entre os dois tipos de benfeitorias. Como o prprio nome diz, a benfeitoria til traz uma utilidade para o bem no caso, o imvel , mesmo no sendo indispensvel para seu uso. Enquanto isso, a benfeitoria volupturia possui apenas uma funo suprua, no aumentado o desempenho do imvel em uso. Seja qual for o tipo da benfeitoria implantada em um imvel (til ou volupturia), ela tende a atribuir valor ao imvel, ou seja, aumentar o seu valor. Por outro lado, existem aes que tendem a reduzir seu valor, como a depreciao.

Depreciao
A depreciao corresponde perda do valor de um bem, devido a modicaes no seu estado ou qualidade (ABNT, 2001, p. 4), e pode resultar de diferentes causas, cada uma delas com uma denominao especca. So fatores que causam depreciao (ABNT, 2001, p. 4):
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:: decrepitude corresponde ao desgaste das partes construtivas; normalmente est relacionada a fatores intrnsecos ao imvel, como a idade e o desgaste natural sofrido ao longo de sua existncia; :: deteriorao ocorre devido ao mau uso e/ou inadequada manuteno do imvel; no caso de depreciao, a responsabilidade normalmente do proprietrio do imvel; :: mutilao corresponde retirada de sistemas ou de componentes que originalmente existiam no imvel; como na deteriorao, os responsveis pela mutilao tambm so seres humanos; :: obsoletismo um tipo diferente de depreciao, que corresponde superao tecnolgica ou funcional do bem; ocorre quando o mesmo se torna inadequado para atender sua funo na sociedade atual, seja por aspectos tcnicos ou funcionais. Entre esses aspectos, a decrepitude, especialmente em benfeitorias, pode ser retardada por projetos ecientes que considerem a relao entre as especicaes tcnicas, suas condies de uso e a agressividade do meio no qual elas esto inseridas. Todos esses fatores de depreciao interferem nas condies de vida de um bem.

Vida de um bem
Quando se fala em vida de um bem, pode-se estar fazendo referncia (ABNT, 2001, p. 5): :: vida til o prazo de utilizao funcional de um bem; ou :: vida remanescente a vida til que resta a um bem. A diferena entre vida til e vida remanescente de um imvel pode ser entendida pelo seguinte exemplo: um imvel novo ter uma vida til integral, mas ao se avaliar um imvel existente, parte do seu prazo de vida j se passou, e o tempo que resta corresponde justamente vida remanescente. A expresso vida til frequentemente usada como sinnimo de durabilidade. No entanto, a durabilidade est fundamentalmente associada aos aspectos fsicos do bem, enquanto que vida til engloba tanto os aspectos fsicos quanto os funcionais. J a expresso vida econmica incorpora um terceiro aspecto relacionado ao prazo de utilizao, e corresponde ao prazo econmico operacional de um bem; ou seja, relaciona-se ao seu tempo de operao econmica. preciso estar atento s denies e aos termos empregados em qualquer atividade da rea imobiliria, pois a utilizao correta de cada palavra ou expresso fundamental, tanto em documentos como em especicaes tcnicas. Deve-se lembrar tambm que uma palavra mal usada em um contrato, por exemplo, pode gerar grandes prejuzos para uma das partes. comum a utilizao de termos como sinnimos; por exemplo, frequentemente se ouve falar em entrega do empreendimento para se referir entrega de um edifcio aos compradores ou futuros proprietrios. Contudo, existe uma diferena bsica entre esses termos: o que distingue um edifcio de um empreendimento?

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Um edifcio , segundo a norma (ABNT, 2004a, p. 2), uma construo com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitaes multifamiliares. J um empreendimento, como se viu, um conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio da comercializao ou da explorao econmica. Um empreendimento pode ser imobilirio, como um edifcio; no entanto, para o comprador, este no produzir receitas.

Documentos
Como foi dito anteriormente, o uso correto da terminologia fundamental para os prossionais do mercado imobilirio. Normalmente, podem-se perceber confuses feitas em documentos e anncios escritos, por exemplo; alm disso, o uso incorreto dos termos diculta a comunicao entre os prossionais. Por isso, o avaliador deve estar atento principalmente s manifestaes escritas na documentao relativa a imveis. A compreenso dos documentos envolvidos no procedimento de avaliao imobiliria tambm deve ser clara. Os principais documentos relacionados avaliao de imveis so: :: parecer tcnico por determinao da NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 5), o relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico emitido por um prossional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade; :: laudo de avaliao conforme a mesma norma (ABNT, 2001, p. 5), definido como o relatrio tcnico elaborado por engenheiro de avaliaes em conformidade com esta parte da NBR 14.653, para avaliar o bem. Na engenharia legal, o laudo de avaliao um termo reservado ao trabalho do perito, ou seja, esse o documento que apresenta o resultado da percia; no laudo de avaliao deve constar o maior nmero possvel de informaes sobre o imvel; :: laudo de vistoria o documento que descreve e aponta as caractersticas, em diferentes escalas, do imvel que est sendo avaliado. Esse relatrio resultado da vistoria, e no obrigatrio pela norma. Deve-se estar atento importncia desse documento, o qual pode minimizar e at mesmo evitar conitos. O laudo pode ser utilizado para diferentes nalidades, como o aluguel, a desapropriao e a avaliao imobiliria. A partir desses apontamentos bsicos, percebe-se que ao utilizar as denies das normas, podem-se fazer outras especicaes com seus devidos signicados relacionados. Dessa maneira, muitos conitos podem ser evitados durante um processo de avaliao de bens; alguns desses problemas so as formulaes inadequadas de documentos e os enganos em contratos e nas especicaes tcnicas, por exemplo.

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Definies e conceitos da norma de avaliao de imveis

Atividades
1. Analise alguns modelos de contrato utilizados na construo civil e verique as palavras mais frequentes e suas respectivas denies. Avalie se o documento bem fundamentado a partir do uso de palavras tcnicas relacionadas aos imveis.

2.

Discuta com seu grupo de colegas a importncia das denies e relacione as mais usuais no dia a dia do desenvolvimento de um produto imobilirio.

3.

Quais so os principais objetivos da NBR 14.653?

Ampliando conhecimentos
Para esta aula, sugere-se a consulta a dois sites interessantes para se entender a dinmica do mercado imobilirio: <http://www.cofeci.gov.br>, do Conselho Federal de Corretores de Imveis; e <http://www.ecivilnet.com/dicionario>, que traz outras denies sobre elementos construtivos que envolvem os imveis.
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Esta aula trata das tcnicas e atividades relacionadas avaliao de imveis. importante ter em mente que essas avaliaes devem ser realizadas com base nas regras da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, a ABNT. Como os imveis so bens, sujeitam-se s diretrizes xadas pela Norma Brasileira, a NBR 14.653 e suas partes. Por isso, os procedimentos apresentados nesta aula so baseados na referida norma, mas enfocando aspectos especcos relacionados avaliao de imveis. Inicialmente, sero analisadas as atividades bsicas que compem a avaliao. Depois, sero estudadas as especicaes das avaliaes e os aspectos introdutrios relativos elaborao dos laudos de avaliao. Por m, sero vistos os procedimentos que o avaliador deve adotar para realizar suas atividades com excelncia.

Atividades bsicas
O processo de avaliao de um imvel envolve seis atividades indicadas pela Norma Brasileira 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 6-7); so elas: :: requisio e conhecimento da documentao; :: vistoria do bem avaliando;
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

:: coleta de dados; :: escolha da metodologia de avaliao; :: tratamento dos dados; :: identicao do valor de mercado. Nas sees seguintes buscar-se- compreender a que correspondem essas atividades, por meio da descrio detalhada de cada uma delas.

Requisio e conhecimento da documentao


Quando se inicia uma avaliao, a primeira providncia a ser tomada o conhecimento a respeito da documentao disponvel. Nesse momento, deve-se buscar elementos que forneam dados do imvel, tais como: :: documentos legais entre eles a escritura, o registro do imvel e certides; :: documentos tcnicos que podem ser de dois tipos: :: textuais: como o memorial descritivo, que fornece informaes quanto ao tipo e qualidade dos materiais e servios utilizados; :: grficos: como os desenhos tcnicos na forma de plantas baixas e plantas de localizao e situao , que permitem a identicao das reas de distribuio dos espaos e da relao do imvel na quadra ou, no caso de edicaes, no prprio terreno. Cabe ao avaliador solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentao relativa ao bem e necessria elaborao do trabalho. Quando a totalidade dessas informaes no estiver disponvel, o avaliador deve ponderar se h a possibilidade de se realizar a avaliao. Em caso armativo, devem ser expressas claramente as ressalvas e limitaes decorrentes da insucincia ou incoerncia das informaes disponibilizadas (ABNT, 2001, p. 6). Para que as informaes fornecidas pelos documentos sejam confrontadas com a realidade, torna-se necessria a vistoria do bem avaliando.

Vistoria do bem avaliando


Para avaliar preciso conhecer. No caso das avaliaes de imveis, para conhecer necessrio realizar sua vistoria. Inicialmente, devem ser observados aspectos intrnsecos ao imvel: as reas, os limites e as formas geomtricas, os recuos, a invaso dos limites dos terrenos, entre outros. Deve-se vericar especialmente a orientao solar e a diviso interna para benfeitorias. Em seguida, deve-se observar a rua onde o imvel se localiza: se nela existe vegetao o que proporciona um microclima mais agradvel , infraestrutura bsica (como iluminao) e segurana, entre outros aspectos. Por m, deve-se percorrer a regio no entorno do imvel, vericando a existncia de polos de inuncia (como centros comerciais ou a implantao de novos empreendimentos) e de equipamentos urbanos de educao, sade e lazer, entre outros.
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

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recomendvel o registro das caractersticas fsicas e de utilizao do imvel, entre outros aspectos relevantes para a formao de seu valor. Esse registro pode ser feito por meio de fotograas ou anotaes escritas, por exemplo. A importncia da vistoria tal que, segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 7), nenhuma avaliao poder prescindir dessa atividade. Em casos excepcionais, quando o acesso ao bem for impossvel, a norma permite a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Da vistoria resultam as condies para orientar a coleta de dados.

Coleta de dados
a terceira etapa, sendo fundamental para a avaliao, principalmente quando so utilizados mtodos baseados na comparao de preos. interessante que a coleta seja planejada com antecedncia; esse planejamento deve considerar todos os aspectos relevantes e limitadores para a avaliao, entre eles (ABNT, 2001, p. 7): :: as caractersticas do bem avaliando, que determinaro os tipos de dados de mercado que precisam ser obtidos; :: as condies estabelecidas para a realizao do trabalho, como a disponibilidade dos recursos para avaliao e o prazo para a execuo dos servios. Considerando-se esses fatores, o ideal que se busque seguir as recomendaes feitas pela NBR 14.653-1 para a coleta de dados (ABNT, 2001, p. 7); so elas: :: buscar a maior quantidade de dados de mercado, com atributos comparveis ou os mais semelhantes ao bem avaliando; :: buscar dados de mercado preferencialmente contemporneos data de referncia da avaliao; :: identicar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados; :: identicar e diversicar as fontes de informao tanto quanto possvel , com o objetivo de aumentar a conabilidade dos dados de mercado. Quanto aos dados de mercado com a maior quantidade de atributos comparveis, deve-se considerar que estes incluiro aspectos quantitativos e qualitativos. Entre os aspectos quantitativos, encontram-se aqueles que podem ser mensurados, como as dimenses e a rea do imvel. No caso especco de terrenos, tem-se a declividade, as taxas de ocupao e os ndices de aproveitamento; e no caso de edicaes, tem-se o nmero de andares, as reas construdas padro e equivalente e a idade do imvel. Entre os aspectos qualitativos, destacam-se aqueles no mensurveis, como a localizao, o padro da regio considerando-se os principais polos de inuncia , a orientao solar, o conforto trmico e lumnico, a infraestrutura disponvel e os equipamentos comunitrios existentes no entorno do imvel, entre outros. No caso da coleta de dados sobre imveis ofertados, recomendvel buscar informaes quanto ao tempo de exposio do imvel no mercado, ou seja, o perodo decorrido desde que o imvel foi
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

levado venda; no caso de transaes realizadas, deve-se vericar a forma de pagamento praticada e a data em que aquelas ocorreram. No que diz respeito adequao dos dados, as tcnicas de amostragem utilizadas em outros tipos de pesquisa como a cientca no se aplicam coleta de dados no mercado imobilirio. No h, por exemplo, aleatoriedade na escolha das informaes; assim, as amostras so sempre julgadas, ou seja, o avaliador escolhe os dados de modo a obter a melhor amostra possvel. No entanto, no so empregados critrios cientcos rigorosos (GONZLEZ, 1997, p. 55). Conforme a primeira recomendao da norma, deve-se apenas buscar a maior quantidade de dados possvel, dentro da mesma regio e com as mesmas caractersticas do imvel avaliado. As fontes de dados utilizadas sempre devem ser indicadas no resultado da avaliao, para que possam ser conferidas se necessrio. Alm disso, como indica a prpria norma, a utilizao de mais de uma fonte sempre recomendvel; assim, evita-se que os dados coletados estejam sujeitos a inuncias determinadas. As fontes mais comuns para se procurar dados de mercado so: :: agentes e intermedirios de transaes (corretores de imveis e imobilirias); :: classicados de jornais; :: cartrios de registro de imveis; :: prefeituras municipais; :: agentes nanciadores. Cada uma dessas fontes fornece dados sobre imveis de maneira diferenciada, com mais ou menos detalhes. Alm disso, o acesso s fontes possui graus diferentes de diculdade; algumas so facilitadas apenas para peritos. Assim, todos esses condicionantes devem ser considerados no planejamento da pesquisa.

Escolha da metodologia da avaliao


A metodologia escolhida dever ser compatvel com: :: a natureza do bem avaliando (tipo, caractersticas); :: a nalidade da avaliao; e :: a disponibilidade, a qualidade e a quantidade de dados de mercado. Deve-se ter em mente que o mtodo adequado depender do tipo de imvel e da nalidade da avaliao. A escolha dever ser justicada e se limitar s formas estabelecidas pela Norma Brasileira 14.653, em todas as suas partes. Excepcionalmente, em situaes onde car comprovada a impossibilidade de se utilizar as metodologias previstas na norma, esta permite o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justicado. As partes 2 e 3 da NBR 14.653 indicam os mtodos que devem ser utilizados para a avaliao de imveis urbanos e de imveis rurais. Os mtodos que podem ser utilizados para identicar o valor de um bem, seus frutos e direitos, so:
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

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:: mtodo comparativo direto de dados de mercado; :: mtodo involutivo; :: mtodo evolutivo; :: mtodo de capitalizao da renda. Quando o objetivo da avaliao for determinar o valor de mercado de um imvel, a Norma Brasileira indica que seja adotado, sempre que possvel, o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Para se calcular os custos de um bem, podem-se usar os seguintes mtodos (a norma no d preferncia de utilizao entre os dois): :: mtodo comparativo direto de custo; :: mtodo de quanticao do custo. Alm dos mtodos para determinao do valor e do custo de bens, a norma aponta mtodos especiais para se determinar os indicadores de viabilidade de um empreendimento. Isto , so mtodos especcos para empreendimentos, aprofundados apenas na parte 4 da NBR 14.653 de avaliao de bens (ABNT, 2002).

Tratamento dos dados


Levantados os dados e denida a metodologia da avaliao, pode-se partir para o tratamento daqueles dados. Esse tratamento envolve procedimentos variados, em funo da metodologia aplicada, dentre as que foram mencionadas acima.

Identificao do valor de mercado


A determinao do valor de mercado obtida por meio da metodologia adotada e do tratamento dos dados. No entanto, permitido que (ABNT, 2001, p. 7): :: o valor resultante da avaliao seja arredondado, desde que esse ajuste no seja maior que 1% (um por cento) do valor estimado; :: se indique a variao de preos de mercado admitida como tolervel em relao ao valor nal, desde que indicada a probabilidade associada.

Especificaes das avaliaes


As especicaes das avaliaes esto relacionadas sua fundamentao e sua preciso. Ambas podem ser classicadas em nveis, de acordo com critrios denidos pela NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 8); tais critrios diferem de acordo com o mtodo adotado e com o tipo de imvel avaliado.
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

A fundamentao est relacionada ao empenho e ao aprofundamento do trabalho avaliatrio, e qualidade e quantidade dos dados amostrais disponveis ou a serem coletados. Por isso, o contratante pode estabelecer inicialmente o grau de fundamentao desejado para a avaliao a ser realizada. J a preciso s ser determinada quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro tolervel para a avaliao. No entanto, por depender exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada, o grau de preciso no pode ser estabelecido inicialmente pelo contratante. Independente do mtodo utilizado ou do bem avaliado, os graus de fundamentao e de preciso das avaliaes variam de I a III, sendo I o grau mais baixo e III o grau superior.

Laudo de avaliao
O resultado da avaliao deve ser apresentado em um laudo. Esse laudo de avaliao o relatrio tcnico elaborado em conformidade com a NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 9). Na engenharia legal, esse termo reservado ao trabalho de perito, ou seja, o laudo o documento resultante da atividade de perito. O laudo de avaliao pode ser apresentado em duas modalidades: simplicado ou completo. O laudo simplificado contm de forma resumida as informaes essenciais para seu entendimento; j o laudo completo contm todas as informaes necessrias e sucientes para ser autoexplicvel. As informaes que devem constar em cada um desses laudos dependem do tipo de imvel avaliado. Para imveis urbanos, esses requisitos so encontrados no item 10 da parte 2 da NBR 14.653 (ABNT, 2004a, p. 23-24), e para imveis rurais, no item 11 da parte 3 da mesma norma (ABNT, 2004b, p. 19-20). Em determinados casos, o laudo de avaliao pode no obedecer a esses requisitos mnimos, sendo ento chamado de laudo de avaliao de uso restrito. Nessa situao, o laudo obedecer a condies especcas combinadas pelo avaliador e pelo contratante, e no ter validade para outros usos ou para exibio a terceiros.

Procedimentos de excelncia
O prossional, em uma avaliao de imveis, alm de possuir os conhecimentos necessrios, deve observar certos procedimentos de excelncia. Tais procedimentos, a serem seguidos corriqueiramente e em situaes especcas, so analisados a seguir.

Quanto capacitao profissional


A NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 6) estabelece que o avaliador deve manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar o encargo para o qual esteja especicamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas quando necessrio.
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

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importante para o prossional manter-se atualizado quanto aos avanos nas tcnicas de avaliao e quanto aos debates e inovaes na rea. Alm disso, fundamental possuir informao a respeito dos aspectos legais relacionados atividade de avaliador, principalmente quanto s atribuies da prosso. Nesse sentido, deve-se ter bem claro at onde vo os limites das funes do gestor imobilirio, e a partir de que ponto passa a ser necessrio o auxlio de outros prossionais, como arquitetos, engenheiros e advogados, entre outros.

Quanto ao sigilo
A respeito do sigilo prossional, a norma (ABNT, 2001, p. 6) diz que se deve considerar como condencial o resultado do trabalho realizado e toda informao tcnica, nanceira ou de outra natureza recebida do cliente. Aqui ca claro que as informaes obtidas para a realizao dos trabalhos, bem como os resultados nais, no devem ser comunicados a terceiros sem o consentimento do cliente contratante.

Quanto propriedade intelectual


A Norma Brasileira tambm estabelece restries quanto propriedade intelectual; so elas (ABNT, 2001, p. 6): Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos no publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Ao reproduzi-lo, faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas. A norma esclarece que no se devem reproduzir trabalhos que no tenham sido elaborados pelo prprio prossional, sem se fazer referncia ao autor original; ou seja, sempre que se utilizar trabalho alheio, deve-se mencionar de onde ele foi extrado, para que seja possvel a terceiros localiz-lo. Alm disso, importante que ao se fazer referncia a esses trabalhos no se deturpe o seu sentido original, muito menos para interesse prprio.

Quanto ao conflito de interesses


Outro aspecto a ser observado est relacionado ao conito de interesses. Nesse caso, a norma (ABNT, 2001, p. 6) indica que o prossional pode declinar da sua contratao e informar as razes ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeio em decorrncia de conito de interesse. Nesses casos, o avaliador pode se afastar do trabalho, devendo ento informar seus motivos ao cliente.

Quanto independncia na atuao profissional


Quanto independncia prossional, a norma (ABNT, 2001, p. 6) diz que o avaliador deve assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade. Ao se realizar uma avaliao, est-se prestando uma assessoria ao cliente; portanto, ao se aceitar tal funo, deve-se estar capacitado para realizar tal tarefa com autonomia.
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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

Quanto competio por preos


No que diz respeito competio por preos, o avaliador deve evitar a participao em competies que aviltem honorrios prossionais (ABNT, 2001, p. 6). Isso quer dizer que, em uma situao de competio de preos por trabalhos de avaliao, deve-se ter o cuidado de no aceitar honorrios que rebaixem o valor dos servios da categoria como um todo.

Quanto difuso do conhecimento tcnico


A norma tambm estabelece procedimentos quanto difuso do conhecimento tcnico. Nesse sentido, os prossionais devem envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos tcnicos e assuntos relativos ao exerccio prossional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos somente quando devidamente capacitado para tal (ABNT, 2001, p. 6). fundamental que os prossionais empenhem esforos na propagao do conhecimento dentro da rea de avaliao, qualicando e aumentando o prestgio da categoria como um todo. Alm disso, jamais se deve manifestar publicamente a respeito de assuntos sobre os quais no se tem atribuio ou conhecimento.

Atividades
1. Identique os procedimentos bsicos para a avaliao de imveis propostos pela NBR 14.653-1, e faa uma discusso em mesa-redonda sobre o assunto com seus colegas.

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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

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2.

Relacione as fontes de dados mais usuais na avaliao de imveis.

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Procedimentos e atividades relacionados avaliao de imveis

3.

Indique os procedimentos de excelncia, segundo a NBR 14.653-1, a serem seguidos na conduo adequada de uma avaliao de imveis.

Ampliando conhecimentos
Para reviso e obteno de mais informaes sobre as atividades bsicas e os procedimentos de excelncia abordados nesta aula, recomenda-se o acesso direto s determinaes da NBR 14.653-1, ou seja, a parte 1 da Norma Brasileira que indica procedimentos gerais para a avaliao de bens (ver referncias).

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Vistoria para imveis urbanos


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
O principal objetivo desta aula mostrar a importncia da vistoria no processo de avaliao imobiliria. Alm disso, apresenta-se uma sntese sobre como desenvolver a vistoria para diferentes nalidades, como a venda, o aluguel ou a feitura de laudo para a desapropriao de um imvel. Em geral, a nalidade da vistoria na avaliao caracterizar os aspectos qualitativos e quantitativos dos imveis e de seu contexto urbano, a m de determinar seu valor. Se a vistoria no for feita, podem surgir conitos desnecessrios, prejudicando as partes envolvidas. Um exemplo de conito que pode ocorrer pela falta de vistoria a reduo dos nveis de fundamentao; nesse contexto, a anlise nal no representar a totalidade das caractersticas do imvel. Durante a avaliao de um imvel, podem ocorrer situaes especiais relacionadas vistoria: :: impossibilidade de vistoria pode ocorrer por falta de possibilidade de acesso ao bem ou por outro motivo justicado. Nesse caso, as informaes sero fornecidas pelo proprietrio do imvel. Embora seja possvel, essa uma situao muito difcil de ocorrer; :: vistoria por amostragem quando o nmero de unidades a ser vistoriadas for elevado ou as caractersticas das mesmas forem semelhantes, pode-se adotar algum modelo matemtico de amostragem; o mais indicado a Amostragem Aleatria Probabilstica Sistemtica, pois possibilita que todos os membros da amostra tenham a mesma chance de ser selecionados. A seleo das amostras realizada a partir de listas e/ou mapas que contenham o universo, ou seja, todos os imveis que devem ser avaliados. A amostragem mnima, definida pela parte 2 da NBR 14.653, de 10% do universo total de amostras (ABNT, 2004, p. 8). Para que uma avaliao seja eciente, importante que ela contenha o maior nmero possvel de informaes sobre o imvel e sobre a regio onde este se localiza, ou seja, o contexto urbano do imvel. Por isso, interessante que se crie um banco de dados na imobiliria ou na rea de trabalho, a m de integrar o maior nmero de informaes para a avaliao de imveis.

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Vistoria para imveis urbanos

At aqui se apresentou a importncia, os objetivos e a nalidade da vistoria; mas como se transmitem os dados levantados durante uma vistoria de imvel? Durante a vistoria, o avaliador deve estar atento para as tcnicas de coleta de dados, especialmente para como esses dados sero transmitidos. A coleta realizada a partir de observaes diretas e indiretas feitas no imvel; j a descrio deste feita por meio de um documento escrito e de levantamentos grcos, como croquis e fotograas. Sobre a transmisso de dados, importante ressaltar que quanto mais inteligveis e coerentes forem as informaes, mais fcil ser sua compreenso. Por isso, recomenda-se disponibilizar as informaes por meio de grcos e mapas, os quais facilitam a visualizao dos dados. As anlises realizadas devem ser transcritas em um documento que integrar diferentes informaes, descrevendo caractersticas fsicas, tcnicas, funcionais e humanas relacionadas ao imvel. Para facilitar a compreenso, exemplicam-se a seguir elementos que podem compor o documento resultante de uma vistoria. Segue-se um roteiro mnimo de variveis, indicando as anlises qualitativas e quantitativas elementares a serem feitas e as informaes a serem documentadas durante uma vistoria; este roteiro est em conformidade com os requisitos exigidos pela parte 2 da NBR 14.653 (ABNT, 2004, p. 7-8). Contudo, vale lembrar que esses so elementos mnimos, pois cada imvel ter caractersticas prprias, com maior ou menor relevncia para a avaliao.

Modelo bsico de vistoria


O modelo aqui apresentado para a elaborao de uma vistoria um instrumento que pode ser usado como roteiro para as anlises que devem ser feitas no imvel avaliando. Salienta-se novamente que este apenas um modelo bsico, j que cada imvel e logo, cada avaliao ter suas peculiaridades.

Informaes gerais
As primeiras informaes devem conter os dados gerais sobre o imvel vistoriado e sobre o contratante do servio: :: solicitante a pessoa ou empresa que solicita a prestao do servio, ou seja, a realizao da vistoria ou avaliao do imvel; :: endereo do imvel deve-se relacionar todas as informaes necessrias, e que permitam a localizao do imvel; :: classificao do imvel deve-se indicar a classicao do imvel quanto ao uso, quanto ao tipo e quanto ao agrupamento, conforme a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 5-6); :: objetivos da vistoria a vistoria pode ser realizada com diferentes nalidades, como subsidiar a avaliao do imvel e compor seu laudo, ou vericar o estado de conservao de um imvel que ser alugado;

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Vistoria para imveis urbanos

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:: exame da documentao no se pode deixar de conferir todos os documentos legais e tcnicos pertinentes ao imvel: sua conformidade em relao Legislao Federal, Estadual e Municipal; sua documentao no cartrio de Registro de Imveis; e por m a situao dos projetos tcnicos (edicaes ou loteamentos), que devem estar devidamente aprovados junto aos rgos responsveis. Depois de se levantar os dados bsicos do imvel vistoriado, preciso realizar anlises qualitativas e quantitativas das caractersticas da regio onde ele se localiza, das caractersticas do terreno e, se for o caso, das caractersticas das edificaes.

Caractersticas da regio
Na coleta de informaes sobre as caractersticas da regio onde o imvel est localizado, importante visit-la e observar variveis de crescimento e de valorizao ou desvalorizao; ou seja, durante essas visitas deve-se relacionar os potenciais e as restries da rea. Para se caracterizar a regio, tambm importante analisar mapas com informaes adicionais como a populao, a densidade, os potenciais construtivos e as zonas urbanas.

Aspectos gerais
Neste item, necessrio considerar as condies econmicas, polticas e sociais da regio, se estas forem relevantes para a formao do valor do imvel. Deve-se tambm vericar a compatibilidade entre o padro construtivo do imvel vistoriado e o da zona na qual ele se insere.

Aspectos fsicos da regio


Devem ser descritas as caractersticas planialtimtricas da rea onde se localiza o terreno, analisando-a tanto in loco, quanto por meio de mapas que mostrem a topograa da regio como um todo. Tambm preciso analisar outros aspectos, como o conforto ambiental da regio: as condies climticas (insolao, ventilao), as condies visuais, a presena de zonas poludas, e as condies e cobertura do solo. Esses fatores iro caracterizar situaes propcias ou no eroso, a deslizamentos e a alagamentos, entre outros.

Localizao da rea
Neste item, importante indicar os principais plos de inuncia da regio, a m de se analisar as possibilidades para o desenvolvimento local.

Uso e ocupao do solo


A anlise sobre o uso e a ocupao do solo da regio onde o imvel se localiza necessria para se realizar prospeces em diferentes escalas de tempo, considerando as tendncias para curto, mdio e longo prazo. Ainda neste item, importante:

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Vistoria para imveis urbanos

:: analisar as possibilidades construtivas da regio do imvel; :: estudar as atividades existentes (comerciais, industriais, residenciais etc.) e compreender as tendncias de ocupao da rea e os tipos de atividades que podero coexistir na regio, analisando a situao dos usos predominantes e dos usos permissveis; :: vericar a densidade demogrca da regio e confront-la com a infraestrutura e com os equipamentos urbanos existentes no local.

Infraestrutura da regio
Deve-se observar os elementos que compem a infraestrutura existente na regio em qualidade e quantidade , pois esse um fator determinante para a avaliao de imveis. Por isso, necessrio considerar os seguintes itens: :: condies do sistema virio examinar a largura das vias, sua nalidade e o tipo de pavimentao, bem como os uxos de trnsito e sua intensidade. preciso tambm avaliar as possibilidades de acesso ao imvel vistoriado, identicando possveis conitos; :: situao do transporte coletivo observar como o sistema de transporte pblico no local, a quantidade e a qualidade do servio, assim como seu preo; :: condies da coleta de resduos slidos vericar a periodicidade e os horrios da coleta de lixo, e se existe coleta seletiva. Observar se a cidade possui aterro sanitrio e sua localizao, pois o problema do lixo torna-se mais grave a cada dia, especialmente para as cidades que dependem de outros municpios para fazer o depsito. Essa situao onera o poder pblico e a sociedade como um todo, que devem suportar o nus; :: sistema de tratamento de efluentes lquidos urbanos analisar as possibilidades para implantao de diferentes sistemas de tratamento dos euentes lquidos provenientes do esgoto cloacal dos imveis. Vericar as hipteses de incentivo para solues que minimizem a poluio do solo e dos recursos hdricos do municpio; :: sistema de drenagem urbana averiguar como o escoamento da gua da chuva na regio onde o imvel se localiza e os locais com potencial de alagamento, pois estes so ambientes prprios para o desenvolvimento de epidemias e de vetores de doenas; :: rede de gua potvel vericar as condies de abastecimento de gua potvel, a companhia de abastecimento, os valores a serem pagos e a disponibilidade de gua; :: rede de energia eltrica observar as condies da rede de distribuio de energia e os tipos de cabos utilizados, se protegidos possibilitando a arborizao com maior segurana ou no; :: rede de telefonia analisar as possibilidades de acesso s companhias telefnicas e a qualidade do servio; :: redes de comunicao observar a existncia de redes de TV, de transmisso de dados etc.; :: redes especiais vericar se h, por exemplo, rede de gs canalizado.

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Equipamentos comunitrios
Os equipamentos comunitrios, como escolas, postos de sade, postos de polcia militar, locais culturais e ambientes para lazer ao ar livre, so essenciais para o desenvolvimento sustentvel da regio e para incentivar o convvio social e as trocas de informaes entre as pessoas. Desse modo, tais equipamentos tendem a ser fatores de valorizao da localidade. Alm de se analisar a quantidade e a qualidade dos equipamentos comunitrios, importante observar sua distribuio pela regio, a m de identicar os potenciais e as diculdades que nela se encontram.

Caractersticas do terreno
Depois de nalizadas as anlises qualitativas e quantitativas da regio onde se localiza o imvel vistoriado, parte-se para a observao das caractersticas do terreno objeto da avaliao. Esse terreno pode estar vazio ou conter uma ou mais edicaes e benfeitorias.

Localizao do terreno
A localizao do terreno inclui sua situao na regio e em relao via pblica que d acesso ao imvel. Para facilitar seu entendimento, importante desenvolver um mapa com informaes-sntese sobre os pontos referenciais da regio. Tambm importante analisar o alinhamento predial informado pelo rgo municipal local e as informaes que integram o levantamento topogrco do terreno, como os limites e as confrontaes.

Aspectos fsicos do terreno


Devem ser observadas as condies de relevo do terreno, vericando-se sua inclinao (situao de declive, aclive ou plano), suas condies ambientais (solo, ar e clima) e os elementos naturais existentes, como as reas de Preservao Permanente (APPs), que segundo o Cdigo Florestal brasileiro devem permanecer intactas. Deve-se vericar tambm a forma do terreno, as condies fsicas de seus limites e suas respectivas dimenses.

Possibilidades para o regime volumtrico da edificao


Nesse contexto importante ressaltar que, se o bem vistoriado um terreno sem edicao, esse tipo de anlise contribui para vericar a tipologia, a forma e a rea mxima que a futura construo poder ter. Se no terreno j existir uma edicao, deve-se comparar o existente com o permitido, para vericar a conformidade do imvel com a legislao incidente. Algumas vezes essa anlise muito til tambm para vericar a possibilidade de ampliao, de mudana de investimento ou de implantao de novas construes na rea do terreno.

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Vistoria para imveis urbanos

fundamental saber que informaes como os potenciais construtivos do terreno (ndice de aproveitamento e taxas de ocupao), bem como os recuos que devem ser observados e a altura mxima permitida, so elementos que compem o regime volumtrico ao qual est sujeita a edicao a ser erguida no terreno. Para determinar os potenciais construtivos e o regime volumtrico, necessrio levantar certos dados na Secretaria de Planejamento Urbano do municpio onde o imvel se localiza ou estudar o Plano Diretor local. Por m, deve-se tambm analisar as atividades permitidas e a atividade que est sendo desenvolvida atualmente na rea.

Conforto ambiental do local


Quanto ao conforto ambiental, deve-se vericar a orientao solar de cada face do terreno, bem como identicar as vistas interessantes e as que podem desqualicar o empreendimento. Tambm importante realizar anlises das condies de conforto acstico, trmico e lumnico do terreno, entre outras.

Infraestrutura local
Deve-se averiguar que elementos de infra-estrutura da regio esto disponveis para o terreno vistoriado; caso algum desses elementos ainda no esteja disponvel, preciso levantar a hiptese de ampliao da infraestrutura at o terreno.

Condies de acessibilidade do terreno em si


necessrio considerar o acesso ao terreno, tanto de veculos quanto de pessoas, inclusive as possibilidades de acesso universal (para decientes fsicos). Deve-se analisar o tipo de pavimento das vias e dos calamentos, o dimensionamento e as condies de passagem e uso.

Concluso da etapa
Aps ser feito o levantamento de dados sobre as caractersticas do terreno onde se localiza o imvel, deve-se contextualiz-lo no seu meio urbano e identicar suas restries fsicas e legais, a m de cruz-las com as informaes sobre os potenciais existentes no local. Como a atividade de vistoria trabalha com inmeros fatores sendo que muitos destes podem ser considerados como variveis qualitativas, ou seja, no possuem um valor exato de avaliao , quanto mais anlises forem realizadas, mais eciente ser a vistoria.

Caractersticas das edificaes e benfeitorias


Se o imvel vistoriado contiver uma edicao, suas caractersticas tambm sero decisivas para a avaliao que se pretende desenvolver, pois entraro no clculo do valor do imvel.
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Para facilitar o entendimento sobre quais informaes sobre a edicao devem ser coletadas, imagine-se a situao hipottica de se estar ao mesmo tempo como proprietrio do imvel e como possvel comprador deste. Quais sero os requisitos de desempenho para o imvel? Obviamente, os requisitos de desempenho de um imvel iro variar conforme a sua nalidade e o perl do futuro usurio; entretanto, existem tambm requisitos gerais de desempenho que qualquer edicao deve preencher. Para edifcios habitacionais de at cinco pavimentos j existe um projeto de norma que procura estabelecer esses requisitos mnimos (ABNT, 2006). As anlises das edicaes contemplam a observao de aspectos tcnico-construtivos, funcionais, de conforto e de ocupao. Logicamente, grande parte desses aspectos de caracterizao subjetiva; por exemplo, como denir quantitativamente a funcionalidade de um imvel ou seu estado de conservao? Essas subjetividades exigiro que o avaliador possua, ao realizar a vistoria, critrios prvios sobre como classicar os imveis de acordo com suas vrias caractersticas. No entanto, para poder estabelecer critrios, necessrio saber o que deve ser vistoriado; por isso, a seguir apresentada uma srie de aspectos que devem ser observados, baseados na indicao da prpria NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 7-8).

Aspectos construtivos
Quanto construo, deve-se analisar os aspectos qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, e compar-los com as informaes registradas nos documentos tcnicos. Dentro dos aspectos construtivos, devem ser observadas as caractersticas a seguir.

Durabilidade
Os materiais e solues construtivas propostas devem ter capacidade de manter seu desempenho aceitvel (em termos de segurana, funcionalidade e aparncia), durante certo perodo de tempo, sob as condies ambientais normalmente esperadas para a regio do imvel. Assim, devem ser feitas observaes sobre o que foi projetado, sobre como foi construdo e sobre como esses materiais esto sendo operados.

Acabamentos
Deve-se vericar se os acabamentos esto em harmonia com o padro-construtivo do imvel, se os materiais empregados so de boa qualidade, se tm boa aparncia e qual a sua durabilidade. Os acabamentos esto entre os elementos mais observados pelos usurios; por isso, necessrio registrar: :: o tipo de piso (cermico, madeira, carpete ou pedra, por exemplo); :: os revestimentos das paredes (pintura, papel de parede, cermica); :: a existncia de forros com diferentes detalhes (como rodaforro e rodapiso); :: as condies e materiais das esquadrias, entre outros.

Patologias da construo
Patologia a rea da engenharia que estuda os sintomas, o mecanismo, as causas e as origens das decincias nas construes. As patologias podem ser consideradas como enfermidades das edicaes, que desqualicam e prejudicam seu bom uso e sua habitabilidade.
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Vistoria para imveis urbanos

O problema patolgico acontece no momento em que o nvel de desempenho de determinado componente ou da edicao como um todo est abaixo do mnimo especicado (THOMAZ, 2001). As patologias mais usuais nas edicaes podem decorrer de: :: fatores tcnicos como falhas no desenvolvimento dos projetos, caractersticas inadequadas dos materiais, mau dimensionamento da estrutura, execuo deciente dos revestimentos e do sistema de impermeabilizao; :: fatores atmosfricos como chuvas e ventos fortes e excesso de umidade; :: fatores biolgicos como a proliferao de microorganismos (fungos e bactrias); :: mau uso como colocar excesso de peso em uma sacada, causando rachaduras na estrutura. Existem diferentes tipos de patologias, assim como de fontes geradoras. As patologias mais comuns nas edicaes so: :: umidade um exemplo de patologia que desvaloriza o imvel, provoca desconforto entre os usurios e afeta sua sade, ao causar a proliferao de micro-organismos e doenas. A umidade tambm afeta os materiais e componentes das edicaes de diversas maneiras, causando danos a mveis e equipamentos, corroso, eorescncias, descolamentos, ssuras, diminuio da durabilidade, da capacidade de isolamento trmico e da resistncia mecnica, entre outros; :: problemas no sistema de pintura os principais problemas que ocorrem nesse sistema so devidos ao preparo inadequado do substrato e m seleo, diluio excessiva para aplicao e formulao inadequada da tinta. As principais manifestaes patolgicas no sistema de pintura so o descolamento (perda de aderncia e escamao da pelcula) e defeitos na pelcula (ssuras, trincas e formao de bolhas); :: problemas no sistema estrutural esses problemas se manifestam frequentemente por meio de ssuras, que podem ocorrer por motivos como movimentao trmica, sobrecarga estrutural e incompatibilidade entre a estrutura, os elementos de fundao e o tipo de solo local; :: problemas nas alvenarias de vedaes as alvenarias de vedaes podem apresentar problemas, devidos principalmente s sobrecargas estruturais, incompatibilidade entre as propriedades da alvenaria e do concreto, expanso da argamassa, a juntas de assentamento muito pequenas e a decincias na argamassa, entre outros motivos. As patologias apresentadas anteriormente so apenas algumas que podem ocorrer; no entanto, demonstrou-se que as anlises dos aspectos construtivos devem ser muito criteriosas. A causa e o risco das patologias evidenciadas na vistoria s podem ser identicados pela observao de um tcnico responsvel na rea da construo civil, como um engenheiro ou arquiteto especializado. Assim, o avaliador que no possuir tais atribuies deve solicitar o auxlio de um prossional qualicado, e no deve emitir opinies acerca desses aspectos tcnicos.

Aspectos funcionais
Os aspectos funcionais so determinantes para a formao do valor do imvel, pois podem dicultar ou mesmo impossibilitar o uso adequado dos espaos. Pode-se falar de aspectos funcionais considerando:
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Vistoria para imveis urbanos

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:: dimensionamento nessa anlise, verica-se se os espaos possuem dimenses proporcionais e compatveis aos mveis, aos equipamentos e ao nmero de usurios que devem comportar; :: forma as anlises referentes forma do imvel tanto podem ser realizadas sobre o formato dos ambientes internos, como sobre a volumetria da edicao. Formas mais suaves (como curvas), proporcionam continuidade visual e so aprazveis aos usurios, mas tendem a ser mais difceis de se executar e mobiliar; :: distribuio uma distribuio adequada dos ambientes em zonas funcionais que denem tipos de usos comuns (como a zona de servio, social e ntima, em apartamentos residenciais), possibilita melhor ocupao do espao pelos usurios e minimiza problemas de acessibilidade e funcionalidade.

Conforto ambiental da edificao


O conforto ambiental da edicao refere-se, basicamente, s condies trmicas, acsticas e visuais presentes no interior dos ambientes do edifcio.

Condies de manuteno do imvel


As condies de manuteno do imvel so atividades previstas j na etapa de projeto, visando garantir que a vida til prevista para a edicao seja atingida. Ao se analisar as condies de manuteno, necessrio vericar quais so as necessidades para a recuperao do imvel. A recuperao refere-se s atividades necessrias para o restabelecimento parcial ou total do desempenho perdido ao longo da vida til de um componente ou da edicao como um todo.

Atividades
1. Descreva resumidamente as principais caractersticas que o avaliador deve observar e descrever durante a vistoria de um imvel.

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Vistoria para imveis urbanos

2.

Visite um imvel com um grupo de trs pessoas. Cada integrante do grupo deve relatar suas observaes sobre as caractersticas da regio, do terreno e da edicao. Compare os resultados de cada uma das vistorias realizadas no imvel.

3.

Qual a alternativa a ser utilizada em uma situao na qual o nmero de unidades a ser vistoriada for muito elevado, ou as caractersticas das mesmas forem semelhantes?

Ampliando conhecimentos
Para aprofundamento do assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura do livro Incorporao Imobiliria: roteiro para avaliao de projetos, de Ageu Ramos (ver referncias). Bons estudos!
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Mtodos de avaliao de imveis


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Esta aula apresenta uma viso geral sobre os mtodos para avaliao de imveis que se encontram normatizados. A escolha da metodologia fundamental para a realizao do trabalho avaliatrio; por isso, pretende-se identicar a aplicao de cada um desses mtodos, seus procedimentos bsicos e suas principais limitaes.

Mtodos de avaliao de imveis


Inicialmente, preciso lembrar que a principal funo da avaliao obter uma estimativa tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada dentro e fora do mbito judicial em vrias situaes. Assim, diversos mtodos esto disponveis para se calcular esse valor; cada um desses mtodos possui uma abordagem distinta, com suas peculiaridades e limitaes. Para se procurar o valor de mercado de um imvel, a melhor alternativa a comparao com os dados de transaes de imveis semelhantes, e efetuadas na mesma poca. Por isso, a NBR 14.653-1 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT, 2001, p. 7) indica que seja adotado, sempre que possvel, o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Contudo, isso nem sempre possvel, principalmente quando se trata de imveis singulares, dos quais dicilmente se encontram similares no mercado. Por esse e outros motivos, a Norma Brasileira para Avaliao de Bens estabelece quatro espcies de mtodos para se identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos que podem ser adotados, tanto para a avaliao de imveis urbanos quanto de imveis rurais. So eles:
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Mtodos de avaliao de imveis

:: mtodo comparativo direto de dados de mercado; :: mtodo da capitalizao da renda; :: mtodo involutivo; :: mtodo evolutivo. Adicionalmente, a norma estabelece dois mtodos para identificar o custo de um bem, sendo estes tambm aplicveis a imveis urbanos e rurais: :: mtodo comparativo direto de custo; :: mtodo de quanticao do custo. Alm desses, a referida norma aponta mtodos especficos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao de um empreendimento. A escolha da metodologia dever ser justicada e se limitar s hipteses estabelecidas pela NBR 14.653, em todas as suas partes (ABNT, 2001, 2002, 2004a, 2004b). Excepcionalmente, em situaes nas quais for comprovada a impossibilidade de utilizao das metodologias previstas, a norma permite o uso de outro procedimento, desde que devidamente justicado. Nas sees seguintes sero analisados separadamente os principais procedimentos, aplicaes e limitaes de cada um dos mtodos de avaliao de imveis indicados pela Norma.

Mtodos para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos


Em primeiro lugar, deve-se analisar o mtodo indicado pela NBR 14.653-1 como prefervel.

Mtodo comparativo direto de dados de mercado


Esse mtodo comumente o mais utilizado. Consiste, como o prprio nome diz, em se fazer uma comparao direta com os preos pagos no mercado para imveis similares, quando existirem substitutos semelhantes transacionados com relativa frequncia (GONZLEZ, 1997, p. 36). Assim, com esse mtodo possvel avaliar qualquer tipo de imvel ou bem, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa do mercado (DANTAS, 1998, p. 15). A principal diculdade na utilizao desse mtodo decorre do fato de que nunca existiro dois imveis idnticos, pois h diferenas de localizao, de rea construda, de padro de acabamento e de estado de conservao, entre outras. Alm disso, os preos variam consideravelmente em espaos de tempo relativamente curtos (GONZLEZ, 1997, p. 36). Para se obter o valor de um imvel por esse mtodo, preciso que se faa a coleta de dados de mercado. Esses dados devem conter esclarecimentos sobre as transaes feitas com imveis de caractersticas semelhantes, em nmero e com informaes sucientes, para que sejam obtidos resultados conveis. Escolhida uma amostra signicativa de dados de mercado, o avaliador geralmente se depara com informaes sobre imveis com caractersticas distintas entre si e em relao quele que est sendo avaliado, o que se deve s particularidades de cada unidade.
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Mtodos de avaliao de imveis

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Com isso, torna-se necessrio transformar ou homogeneizar os valores para que os diferentes imveis possam ser comparados. A homogeneizao desses dados ser feita em relao ao imvel avaliando ou a um paradigma adotado (DANTAS, 1998, p. 16). Assim, inicia-se o tratamento dos dados coletados, e para isso dois procedimentos so indicados pela NBR 14.653 em suas partes 2 e 3 (ABNT, 2004a, p. 10-11; ABNT, 2004b, p. 9-10): o tratamento por fatores e o tratamento cientco. Ambos so formas de ponderao de valores, ou seja, servem para retirar as vantagens e desvantagens que existem nos dados de referncia, em relao ao bem avaliando ou ao paradigma. No tratamento por fatores, os elementos da amostra so alterados por fatores ou coecientes corretivos e, posteriormente, os resultados homogeneizados so submetidos anlise estatstica. Na bibliograa nacional existem diversas tabelas e frmulas para calcular os fatores de homogeneizao; essas tabelas so geralmente obtidas pela experincia dos prossionais ou por comparao de determinadas amostras (GONZLEZ, 1997, p. 64). O ponto fraco desse procedimento, apontado por diversos autores (GONZLEZ, 1997, p. 36; DANTAS, 1998, p. 17), justamente a adoo dos fatores, que confere subjetividade avaliao. No tratamento cientfico, a homogeneizao dos valores feita pela adoo de modelos resultantes de mtodos cientcos, baseados essencialmente na inferncia estatstica (DANTAS, 1998, p. 17). A ressalva quanto a esse procedimento, como indica a prpria NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 10), que qualquer modelo sempre uma simplicao do mercado, uma vez que no considera todas as suas informaes. Seja qual for o procedimento adotado, deve-se ter em mente que o mtodo comparativo direto de dados de mercado s ter um resultado satisfatrio e srio se houver uma boa amostra de dados, que a base para o seu desenvolvimento.

Mtodo da capitalizao da renda


Esse mtodo utilizado quando o valor de um bem depende essencialmente de sua capacidade de produzir renda. Logo, ele muito til para a avaliao de imveis que (DANTAS, 1998, p. 31): :: no se encontram corriqueiramente venda no mercado, no podendo assim ser comparados e avaliados pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado; :: apresentam diculdades para a reproduo, e por isso tambm excluem a possibilidade de serem avaliados por outros mtodos, como o evolutivo ou o involutivo; :: possuem potencial para a gerao de renda; nesse caso, pode haver pessoas interessadas em adquirir o bem para ter direito sobre seus rendimentos. Em sntese, todo bem que produza rendimentos pode ser avaliado pelo mtodo da renda. Por isso, ele frequentemente utilizado para a avaliao de empreendimentos de base imobiliria, como shopping centers, hotis, clubes e cinemas, bem como imveis rurais. No entanto, o mtodo da renda tambm pode ser usado para outros imveis, na estimativa de seu aluguel, por exemplo. A essncia do mtodo de capitalizao da renda consiste em estimar o valor do bem ou de suas partes , pela capitalizao de sua renda real ou prevista, a uma taxa de juros compatvel com o mercado (GONZLEZ, 1997, p. 45). Essa estimativa representa o valor atual dos benefcios que sero obtidos no futuro por meio do usufruto do bem.
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Mtodos de avaliao de imveis

Segundo Gonzlez (1997, p. 45), a abordagem usual estimar o rendimento bruto que se ter no futuro e subtrair dele os custos de trabalho e juros sobre o capital. Para isso, so levantadas todas as despesas sejam elas necessrias para a implantao ou manuteno do bem , e todas as receitas provenientes da explorao do imvel, segundo os respectivos prazos. Esses dados so geralmente obtidos junto a especialistas ou mesmo com o proprietrio do bem avaliando. Aqui se encontra uma das questes-chave do mtodo, pois fundamental que as informaes obtidas sejam completas e conveis; caso contrrio, o resultado da avaliao pode no representar a realidade. Na opinio de certos autores, as despesas e receitas de uso podem ser determinadas baseando-se nas informaes do passado, e a diferena entre elas projetada para a vida til restante do imvel. No entanto, s se podem usar informaes do passado se existirem razes para acreditar que essa tendncia vericada se manter (GONZLEZ, 1997, p. 45). Um aspecto essencial do mtodo a determinao do perodo de capitalizao e da taxa de desconto a ser utilizada. Por isso, Gonzlez (1997, p. 46) arma que h autores que consideram esse um mtodo muito arriscado para o avaliador, j que pequenas variaes no perodo e nas taxas denidas iro implicar grandes diferenas no valor nal do bem. Especicamente quanto a imveis, deve-se ter em mente que as alteraes nas cidades so imprevisveis; por exemplo, modicaes no Plano Diretor de uma cidade podem alterar signicativamente as tendncias entre suas diferentes reas, gerando tambm utuaes econmicas.

Mtodo involutivo
Esse mtodo muito utilizado para a avaliao de glebas urbanizveis, onde o empreendimento considerado um loteamento; no entanto, pode ser usado tambm para qualquer terreno (gleba ou lote), desde que se considere o seu melhor e mximo aproveitamento. Alm disso, utiliza-se esse mtodo para a avaliao de obras inacabadas, projetos aprovados ou prdios obsoletos que necessitam de reforma para serem incorporados ao mercado (DANTAS, 1998, p. 41). O mtodo involutivo parte do pressuposto de que um imvel principalmente um terreno pode ser avaliado a partir do seu aproveitamento potencial. O avaliador deve investigar todos os tipos possveis de utilizao, e identicar os melhores para o imvel avaliado, em quantidade e qualidade. O prximo passo ser a realizao do anteprojeto, que pode ser de um loteamento ou de edicaes, por exemplo. Devem-se levar em conta as utilizaes permitidas pelos planos diretores e a demanda do mercado na regio. Nesse momento, muitas vezes pode ser necessria tambm a assessoria de um prossional projetista, que identique o melhor aproveitamento funcional e espacial do imvel. Depois de denida a utilizao e elaborado o anteprojeto, realizam-se os oramentos e a pesquisa de dados de mercado. A partir dessa pesquisa, verica-se a viabilidade, os frutos (como aluguis e lucros na venda) e as despesas esperadas (como taxas, custos de publicidade e corretagem, entre outros) (GONZLEZ, 1997, p. 46). Por m, o valor do imvel a diferena entre o valor de mercado da unidade ou unidades a serem construdas e o total dos custos envolvidos na sua produo. O valor de mercado deve ser obtido pela comparao com imveis semelhantes, e os custos a partir dos oramentos e de outras despesas, como taxas e publicidade (GONZLEZ, 1997, p. 46).

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Mtodo evolutivo
Esse mtodo pode ser empregado na avaliao de imveis singulares, quando no existirem dados de mercado em nmero suciente para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado (ABNT, 2004a, p. 13). Tambm pode ser usado para avaliar edicaes que dicilmente mudam de dono, como hospitais, escolas e prdios industriais singulares (GONZLEZ, 1997, p. 37). O mtodo evolutivo na verdade uma conjugao de mtodos, sendo que o valor total do imvel avaliado obtido por meio do valor do terreno e da estimativa do custo de reproduo das benfeitorias geralmente edicaes ou infraestrutura nele incorporadas. Alm disso, deve-se levar em conta o fator de comercializao. Logo, trs elementos precisam ser determinados para se estimar o preo nal do imvel; so eles (ABNT, 2004a, p. 13): :: valor do terreno obtido pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, quando no for possvel a utilizao deste, pelo mtodo involutivo mencionado anteriormente; :: valor das benfeitorias obtido pela estimativa do custo para se reproduzir os elementos tais como eles esto no local. Devem ser considerados todos os custos, desde os de materiais e mo de obra, passando pelos de projetos, taxas e impostos, incluindo-se at o lucro do construtor. Para se identicar esses custos, deve-se utilizar o mtodo comparativo direto de custo ou o mtodo de quanticao do custo; como foi dito inicialmente, esses dois mtodos, tambm descritos pela NBR 14.653, sero apresentados a seguir. No entanto, outra coisa que deve ser levada em conta ao se aplicar o custo de reproduo, que essa estimativa est relacionada a imveis novos; logo, deve-se considerar a depreciao ocorrida nos imveis antigos ao longo de sua vida til. O valor dessa depreciao tambm dever ser estimado e subtrado (ou descontado) do custo de reproduo, obtendo-se assim o valor nal das benfeitorias; :: fator de comercializao a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) dene esse fator como a razo entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedio ou de substituio, que pode ser maior ou menor do que um. Para entender essa denio, deve-se considerar que existem vantagens e desvantagens na construo pronta em relao quela ainda em projeto (GONZLEZ, 1997, p. 41): :: por um lado, os imveis j construdos no esto mais sujeitos a riscos, como taxas, multas, greves, desperdcios, erros de projeto e execuo, entre outros. Assim, os imveis prontos apresentam vantagens que devem ser computadas e acrescidas ao custo de reproduo estimado. Nesse caso, o fator de comercializao ser positivo; :: por outro lado, o aproveitamento do terreno pode no ser o mais eciente e a construo pode ser obsoleta, sendo ambos inadequados s necessidades da sociedade atual. Assim, seria mais til se o terreno no tivesse edicaes, pois a demolio das mesmas envolver custos adicionais. Nessa situao, o fator de comercializao ser negativo. Compreendidos os fatores envolvidos no mtodo evolutivo, sero estudados os mtodos para identificar o custo de um bem, que so recomendados para a utilizao daquele mtodo.

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Mtodos de avaliao de imveis

Mtodos para identificar o custo de um bem


So dois os mtodos possveis de serem utilizados para determinar o custo de um bem. As respectivas explicaes encontram-se a seguir.

Mtodo comparativo direto de custo


Esse mtodo considera uma amostra de dados composta por imveis com projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos do primeiro mtodo mencionado acima, o comparativo direto de dados de mercado (ABNT, 2004a, p. 15).

Mtodo de quantificao do custo


Esse mtodo determina o custo de uma benfeitoria por meio do oramento para sua reedio; isto , seu valor atual calculado pelo custo necessrio para que seja reproduzida, descontada a perda de valor devido depreciao ao longo de sua vida til (ABNT, 2004a, p. 15). O clculo da depreciao fsica pode ser realizado por meio de oramento necessrio recomposio do imvel na condio de novo, ou por meio da aplicao de coeciente de depreciao, que leve em conta a idade e o estado de depreciao (ABNT, 2004a, p. 15). J o oramento para a reedio pode ser feito de duas maneiras: a partir do custo unitrio bsico ou a partir de um oramento detalhado; esses dois tipos devem estar em consonncia com a NBR 12.721 e possuem os procedimentos indicados a seguir.

Identificao do custo pelo custo unitrio bsico


Para se determinar o custo por esse mtodo, preciso inicialmente realizar uma vistoria. Nessa vistoria devem-se examinar as especicaes dos materiais aplicados, para estimao (palavra usada pela norma) do padro construtivo, da tipologia, do estado de conservao e da idade aparente. Posteriormente, faz-se a estimao do custo de construo a partir do Custo Unitrio Bsico (CUB), que fornecido mensalmente pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil, o Sinduscon de cada estado. Para os casos de prdios em condomnio, as frmulas adotadas para o clculo so as previstas pela NBR 14.653-2 e pela NBR 12.721.

Identificao do custo pelo oramento detalhado


Esse mtodo exige uma vistoria mais detalhada do que a realizada para a identicao do custo pelo CUB. Examinam-se as especicaes dos materiais aplicados na benfeitoria, o seu estado

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Mtodos de avaliao de imveis

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de conservao e sua idade aparente. Tambm necessria a quanticao de todos os materiais e servios aplicados na obra (ABNT, 2004a, p. 15). Assim, de acordo com esses materiais e servios, coletam-se os respectivos custos em fontes de consulta especializadas como livros e programas de oramento , e preenchem-se as planilhas oramentrias que seguem o modelo sugerido pela NBR 12.721 (ABNT, 2004a, p. 15). Como se pode observar, a estimativa do custo do imvel pelo CUB exige menos esforo do que a estimativa por meio do oramento detalhado; no entanto, a escolha entre os dois procedimentos depende do grau de fundamentao que se deseja com a avaliao.

Consideraes finais
Deve-se ressaltar que o visto nesta aula foi apenas uma introduo conceitual aos mtodos de avaliao existentes, para a identicao tanto do valor quanto dos custos dos imveis. Como se percebe, a avaliao de um imvel no tarefa simples. Muitos avaliadores dedicam-se por anos ao estudo dos mtodos e aquisio de experincia; isso porque a conduo de avaliaes um trabalho de muita responsabilidade, j que seus resultados tm reexos sobre muitos envolvidos. Por isso, so necessrios estudos contnuos e atualizaes constantes para o aprofundamento nesses mtodos, j que os procedimentos e tcnicas tambm so aprimorados com o passar do tempo. Alm disso, diferentes particularidades estaro envolvidas em cada avaliao, necessitando que o avaliador busque novas informaes e conhecimentos.

Reviso
Nesta aula foi apresentada uma viso geral sobre os mtodos normatizados para avaliao de imveis; tendo em vista que a escolha da metodologia fundamental para a realizao do trabalho avaliatrio, buscou-se identicar tambm: :: a aplicao de cada um desses mtodos; :: suas principais limitaes; e :: os procedimentos bsicos envolvidos.

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Mtodos de avaliao de imveis

Atividades
1. Explique com suas palavras o que fator de comercializao.

2.

Relacione os mtodos existentes para determinar o valor de um bem, seus frutos e direitos. Descreva brevemente os procedimentos envolvidos em cada um, assim como suas principais aplicaes.

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Mtodos de avaliao de imveis

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3.

Quais so os mtodos normatizados usados na determinao do custo de um bem? Quais so as diferenas bsicas entre os dois mtodos?

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Mtodos de avaliao de imveis

4.

O que deve ser feito em situaes atpicas, quando car comprovada a impossibilidade de se utilizar os mtodos previstos pela Norma Brasileira para avaliao de bens?

Ampliando conhecimentos
Para esta aula, sugere-se a leitura de livros que apresentem maiores detalhes e exemplos prticos da aplicao dos mtodos expostos. Diversos ttulos de autores nacionais podem ser utilizados, entre eles Engenharia das Avaliaes: uma introduo metodologia cientfica, de Rubens Alves Dantas, e A Engenharia de Avaliaes na Viso Inferencial, de Marco Aurlio Gonzlez (ver referncias). Bons estudos.

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Coleta de dados
Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Esta aula traz uma viso geral sobre a etapa da avaliao correspondente coleta de dados; para isso, sero apresentadas algumas das fontes disponveis e suas particularidades. O foco da aula ser a obteno de informaes para a utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

Coleta de dados de mercado


Ao se analisar os mtodos de avaliao existentes, verica-se que a base para qualquer trabalho avaliatrio a informao, especicamente as informaes sobre o mercado e nele obtidas. Isso vlido principalmente para os mtodos baseados na comparao de preos, como o mtodo comparativo direto de dados de mercado. O objetivo deste estudo orientar o avaliador sobre a escolha das informaes de interesse, as fontes onde devem ser buscadas e a forma de colet-las. No existem normas rgidas para a realizao de uma pesquisa, pois cada avaliao apresenta suas particularidades. As recomendaes aqui apresentadas constituem um roteiro bsico; no so regras absolutas. Em princpio, o que se pretende com a coleta de dados em uma pesquisa imobiliria a composio de uma amostra representativa de dados de mercado, que contenha imveis com caractersticas as mais semelhantes possveis em relao ao bem que est sendo avaliado; para isso, devem ser usadas todas as evidncias disponveis. A amostra recolhida deve ser formada pelos preos praticados no mercado, e pelos aspectos fsicos, locacionais e econmicos dos imveis. Os dados coletados devem apresentar essas caractersticas para que possam ser considerados representativos do mercado imobilirio da regio do bem avaliando ou seja, do bem que est sendo avaliado (DANTAS, 1998, p. 49).

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Coleta de dados

Mas o que se considera um dado representativo do mercado? So representativos do mercado, por exemplo, os dados de imveis transacionados ou ofertados pelos valores de mercado. A NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) dene valor de mercado como a quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente. Em outras palavras simplicando a denio de Gonzlez (1997, p. 33) , valor de mercado o resultante de uma transao entre um vendedor desejoso de vender e um comprador que tambm quer comprar, sem serem forados e tendo pleno conhecimento das condies de compra e venda e de utilidade da propriedade. Assim, no devem fazer parte da amostra, a princpio, preos possivelmente praticados fora do valor de mercado, entre eles (DANTAS, 1998, p. 50): :: transaes entre parentes ou scios de uma empresa; :: desapropriaes amigveis ou judiciais; :: transmisses de bens de doaes de parentes ou por morte. Ao se colher uma amostra, o ideal seria que todos os dados existentes no mercado tivessem a mesma chance de serem selecionados: esse seria o caso de uma amostra coletada aleatoriamente; contudo, essa uma situao difcil de ser atingida no mercado imobilirio. Por outro lado, para que as avaliaes tenham fundamento, importante que cada dado de mercado tenha uma probabilidade diferente de zero pelo menos de fazer parte da amostra; ou seja, mesmo que a probabilidade de ele ser coletado seja inferior dos demais dados, deve haver alguma chance de que isso ocorra.

Trabalho de campo: fontes de dados


O trabalho de campo essencial na atividade avaliatria; por meio dele que o avaliador investiga o mercado imobilirio e coleta dados para fundamentar a avaliao. Os dados fundamentais so os que dizem respeito aos preos dos imveis em oferta ou efetivamente transacionados na poca em que se faz a avaliao. Devem ser observadas as principais caractersticas fsicas do imvel, sua localizao e suas condies econmicas; alm disso, importante que as fontes de informao sejam identicadas e devidamente registradas. Sejam quais forem as fontes de dados utilizadas, o avaliador deve ser cauteloso quanto veracidade das informaes obtidas. Devem-se observar tanto aspectos relacionados aos preos quanto s caractersticas fsicas do imvel. Quanto aos preos, essencial que se veriquem os valores efetivamente transacionados; para isso, importante sempre que possvel cruzar as informaes, aumentando a conabilidade dos dados utilizados. Quanto s caractersticas fsicas, as diculdades esto relacionadas no apenas veracidade das informaes, mas tambm subjetividade na denio ou na classicao de certos aspectos dos imveis. Por exemplo, ao se indagar um informante quanto ao padro construtivo de uma edicao que ir compor a amostra, ele dar informaes baseadas na sua opinio pessoal, de acordo com critrios prprios de julgamento, que provavelmente no sero os mesmos adotados pelo avaliador. Esse tipo de confuso tambm ocorre quando se procura determinar o estado de conservao ou a idade aparente de uma construo.
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Coleta de dados

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As fontes de dados comumente utilizadas so vrias: empresas imobilirias, corretores especializados, anncios de jornais, cartrios de registro de imveis, prefeituras municipais, agentes nanceiros, bancos de dados existentes, visitas de campo, construtores e/ou incorporadores, investidores, compradores e vendedores, companhias de habitao e rgos de planejamento urbano, entre outros (GONZLEZ, 2006; DANTAS, 1998, p. 59). Esses so apenas alguns exemplos de fontes de dados que podem ser utilizadas. No entanto, deve-se ter em mente que cada uma dessas fontes fornece dados sobre imveis de maneira diferenciada, com mais ou menos detalhes. Alm disso, o acesso s fontes possui graus diferentes de diculdade; algumas so facilitadas apenas para peritos. A partir de agora, sero analisadas as particularidades da obteno de dados por meio de cada uma dessas fontes.

Empresas imobilirias e corretores especializados


O grau de acesso s informaes por meio dessas fontes varia bastante, dependendo essencialmente da postura dos agentes. Algumas imobilirias e corretores tendem a restringir a disponibilidade desses dados e, ao colocar anncios, omitem informaes como a rea e o preo nal do imvel. Assim, obrigam o interessado ou provvel comprador a entrar em contato direto. Esse um meio de dicultar a transmisso de dados, devido concorrncia do mercado; no entanto, outras empresas e corretores tm postura diferente, ao disponibilizar aquelas informaes sem obstculos (GONZLEZ, 2006; MOREIRA, 1997, p. 148).

Anncios em geral e classificados de jornal


Alm dos preos praticados em transaes, podem ser utilizados dados de ofertas de imveis, desde que devidamente identicados; no entanto, esse tipo de informao tende a ser menos consistente que os dados de transaes. Primeiramente porque, segundo Dantas (1998, p. 50), um dado de oferta pode ser considerado incompleto. Lembrando-se da denio, o valor de mercado obtido em uma transao onde o comprador e o vendedor entram em acordo quanto ao preo do imvel e s condies de pagamento; sendo assim, em uma oferta ainda falta a inuncia da parte compradora. Isso signica que o preo da oferta pode ser considerado o limite superior que se pagaria por um bem no mercado, o que se explica pelo fato de que ningum com o juzo perfeito e sem segundas intenes pagaria pelo bem um valor mais alto do que o ofertado. Tambm comum ocorrer uma superestimativa dos preos em imveis ofertados, o que produz uma razovel margem para negociao (GONZLEZ, 2006). Quando os dados de anncio so obtidos em classicados de jornal, comum no trazerem todos os dados necessrios; assim, normalmente deve-se entrar em contato com os vendedores (FIKER, 1990, p. 39; GONZLEZ, 2006). Outro problema relacionado a imveis classicados em jornal que, algumas vezes, eles podem estar anunciados mais de uma vez por pessoas diferentes; dessa forma, no raro que as informaes de um mesmo imvel sejam conitantes (DANTAS, 1998, p. 50). Esses anncios tendem a ser mais completos no caso de locaes, necessitando apenas que se conra o valor nal contratado. Quando h pouca oferta no mercado, comum que os preos nais se mantenham prximos dos valores anunciados; j quando existem muitos imveis ofertados, geralmente so observadas variaes apreciveis nos preos acertados nas transaes (GONZLEZ, 1997, p. 52-53).
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Coleta de dados

Cartrios de registro de imveis


O interesse sobre esse tipo de fonte deve-se ao fato de que o registro em cartrio representa a transferncia efetiva ou concreta do bem, decorrente da venda (GONZLEZ, 1997, p. 54). Nos registros, as informaes sobre as caractersticas fsicas do bem geralmente so razoveis; no entanto, o valor do imvel constante nas escrituras de compra e venda nem sempre convel. Isso porque, devido a razes tributrias, pode ser conveniente para ambas as partes comprador e vendedor que o imvel que registrado por um valor inferior ou superior ao efetivamente praticado na transao. Por isso, preciso vericar junto aos participantes o valor real da negociao. Com o cruzamento de informaes, aumenta a conabilidade dos dados obtidos (FIKER, 1990, p. 39; GONZLEZ, 1997, p. 54). O acesso s informaes dessas fontes no simples: geralmente os dados de cartrio apresentam um custo e exigem permisso especial para consulta. Alm disso, a identicao de dados teis no to fcil, pela maneira como eles so armazenados, o que diculta a busca por palavras ou informaes-chave como datas e endereos (GONZLEZ, 2006).

Prefeituras
As administraes municipais coletam diversos dados sobre imveis, os quais podem ser teis para avaliaes. Podem ser obtidas informaes por meio dos cadastros de impostos, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis (ITBI). Quanto ao cadastro de IPTU, as diculdades esto relacionadas tanto s restries de acesso quanto usual desatualizao dos imveis e dos valores registrados (GONZLEZ, 1997, p. 53). J o cadastro de ITBI apresenta um grande volume de informaes arquivadas de todos os tipos de imveis, alm de possuir uma grande abrangncia temporal e espacial. O principal limitador dessa fonte de dados relaciona-se diculdade de acesso, devido ao sigilo scal; por isso, em geral apenas pesquisadores acadmicos tm acesso a esses dados (GONZLEZ, 1997, p. 53-54). Alm dos cadastros de impostos, os registros de projetos aprovados e de habite-se do valiosos indicativos das atividades imobilirias por regies, embora no forneam dados sobre o valor dos imveis.

Agentes financeiros
Essas fontes apresentam restries por estarem relacionadas principalmente a imveis novos destinados s classes econmicas mais baixas, excluindo assim grande parcela do mercado, que so os imveis usados e voltados para todos os segmentos econmicos. Outra restrio dessa fonte que o nanciamento de imveis comerciais no to comum (GONZLEZ, 2006).

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Bancos de dados
O banco de dados tem como objetivo acumular informaes discriminadas sobre diferentes imveis. Os benefcios dessa fonte relacionam-se sua capacidade de organizar informaes, facilitando o acesso s mesmas sem ou a baixo custo. Bancos de dados informatizados podem ser especialmente teis, ao possibilitar buscas por diferentes referncias como data, bairro, tipo de imvel, idade e padro construtivo. Uma restrio a essa espcie de fonte que alguns autores (DANTAS, 1998, p. 50) armam no ser prudente trabalhar com bancos de dados sem uma investigao do mercado no momento em que se realiza a avaliao. Isso porque, ainda que o banco seja extenso, novos dados podem ter entrado no mercado, e estes devem ter chances de entrar na amostra, pois do contrrio essa amostra seria tendenciosa. Uma vantagem da utilizao de um banco de dados que as informaes armazenadas podem integrar as caractersticas bsicas de cada zona. Assim, com as informaes contidas no banco, a anlise sobre o entorno do imvel avaliado pode ser aprofundada; essa anlise de suma importncia, tendo em vista que as caractersticas do contexto do imvel podem valorizar ou desvalorizar o ambiente como um todo. Nesse sentido, deve-se ter em mente que determinadas caractersticas do entorno podem ser negativas para imveis de certos usos, mas positivas para imveis com outras utilizaes. Por exemplo, uma rua com grande movimento de automveis pode ter baixo valor para a implantao de residncias, devido ao rudo e poluio proveniente dos gases liberados; no entanto, esses aspectos podem ser irrelevantes se o objetivo for a implantao de imveis comerciais, para os quais os fatores mais importantes so a acessibilidade e o grande trfego de pessoas.

Visita de campo
Visitando-se a regio onde se localiza o imvel avaliado, muitas vezes se obtm boas referncias sobre outros imveis, para compor a amostra de dados (DANTAS, 1998, p. 59). Essas referncias podem ser obtidas por meio de conversas com os moradores da regio ou pela identicao de placas de venda, posicionadas geralmente na frente dos imveis ofertados. Especicamente em cidades interioranas, comum conseguir informaes com a prpria populao local, j que nesses lugares o mercado imobilirio pequeno e as transaes so freqentemente conhecidas por todos (GONZLEZ, 1997, p. 51).

Compradores e vendedores
O principal cuidado que se deve tomar na coleta de dados diretamente com compradores e vendedores relaciona-se vericao da correspondncia entre os preos da transao e os preos anunciados. Ao se questionar um comprador, ele pode querer demonstrar que um bom negociante e que realizou um negcio proveitoso, ou pode achar que pagou caro pelo imvel e se sentir mal por isso; nesse caso, h grandes chances de ele dizer que o preo pago foi mais baixo do que na realidade. Tambm

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Coleta de dados

pode acontecer a situao oposta, ou seja, o entrevistado tem interesse em vender um imvel adquirido recentemente; nesse caso, ele provavelmente dir que pagou uma quantia superior efetivamente paga, como forma de valorizao do imvel.

Vistorias de imveis que compem a amostra


Assim como a vistoria do imvel avaliado, a vistoria dos imveis que iro compor a amostra tambm de grande importncia, fornecendo vrios dados fsicos. Como foi dito anteriormente, a determinao das caractersticas do imvel por meio de informaes de terceiros muito subjetiva. Sendo assim, fundamental que o avaliador realize uma visita a cada imvel que compe a amostra, pois s assim ser possvel vericar as informaes fsicas de interesse. Como toda vistoria, esta no tarefa para qualquer um, exigindo conhecimentos sobre aspectos construtivos, especialmente no caso de edicaes. Alm disso, a execuo de vistorias, principalmente quando incluir um grande nmero de unidades, deve ser bem gerenciada, para que se possa reduzir os gastos com tempo e com outros recursos (GONZLEZ, 1997, p. 55-56). Primeiramente, devem estar bem denidos os imveis que iro compor a amostra e que, consequentemente, sero vistoriados. O prximo passo vericar os endereos dos imveis e determinar sua localizao em um mapa. A partir da, pode-se montar um roteiro com a ordem das visitas (GONZLEZ, 1997, p. 55-56). Com o objetivo de otimizar o tempo das vistorias, tambm importante denir previamente os aspectos que devem ser observados e as escalas que sero utilizadas para a quanticao de cada um deles. Nesse sentido, antes da coleta dos dados e mesmo antes da realizao da vistoria, ideal que se preparem chas, planilhas e outros instrumentos que facilitem e racionalizem o processo de coleta de informaes.

Instrumentos para coleta de dados


A importncia da elaborao de chas e planilhas, previamente coleta de dados, relaciona-se com a garantia de que nenhum dado ser esquecido. Alm disso, esses instrumentos facilitam e conferem imparcialidade aos procedimentos, principalmente realizao de entrevistas. Na avaliao de um imvel, frequentemente h a necessidade de se realizar entrevistas com corretores, com incorporadores e com pessoas que participam das transaes, entre outros. Para que se possa extrair desses informantes dados claros e confiveis, necessria a elaborao de perguntas de forma adequada; dessa forma, as fichas so boas guias. Planejando as entrevistas previamente, pode-se elaborar as perguntas com objetividade e organizar seu desencadeamento (DANTAS, 1998, p. 61).

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Coleta de dados

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Informaes indispensveis coleta de dados


Como referido inicialmente, as informaes necessrias avaliao dependem do tipo de imvel a ser avaliado, bem como da metodologia adotada. No entanto, Fiker (1990, p. 40-41) aponta certos elementos que no geral devem estar presentes em uma coleta de dados e no registro dos mesmos; so eles: :: data da transao, do compromisso ou do anncio; :: fontes de informao no caso de dados sobre transaes ou compromissos, deve-se mencionar de onde aqueles foram extrados, se de tabelionato, cartrio ou registro de imveis, por exemplo; nesses casos, deve ser identicado tambm o nmero do registro ou qualquer outro cdigo dos documentos. No caso de anncios em impressos, deve-se mencionar o nome do jornal ou da publicao, e a respectiva pgina. Devem ser apresentados o nome, o endereo e o telefone do informante; quando os dados de oferta forem obtidos diretamente, essas informaes tambm devem ser expostas; :: endereo do imvel pesquisado incluindo o nome da rua e o nmero; ou seja, tanto no caso de imveis urbanos quanto no de imveis rurais, devem ser fornecidos dados sucientes que possibilitem sua localizao; :: preo e condies de venda; :: dimenses tais como testada, profundidade e rea; no caso de benfeitorias, pode ser necessria a identicao de diversos tipos de reas, como rea til e rea padro, entre outras. Ressalta-se novamente que essas informaes so apenas as bsicas, que sero necessrias para qualquer tipo de imvel. No entanto, cada imvel ter suas particularidades, fazendo com que os aspectos essenciais para a composio de seu valor de mercado e, portanto, as informaes indispensveis a serem coletadas, tambm variem em cada situao.

Atividades
1. Acesse algumas das fontes de dados apontadas nesta unidade e indique as restries e diculdades encontradas. Observe tambm as informaes disponveis e ausentes sobre os imveis.

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Coleta de dados

2.

Qual o principal cuidado que se deve tomar ao coletar dados diretamente com compradores e vendedores?

3.

Como foi apresentado nesta unidade, no devem fazer parte da amostragem, em princpio, preos possivelmente praticados fora do valor de mercado. D exemplos de transaes ou situaes em que isso pode ocorrer.

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Coleta de dados

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4.

Em uma coleta de dados, alm dos preos praticados em transaes, podem ser utilizados dados de ofertas de imveis, desde que devidamente identicados; no entanto, esses dados tendem a ser menos consistentes que os dados das transaes. Explique, com suas palavras, por que isso ocorre.

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Coleta de dados

Ampliando conhecimentos
Para adquirir familiaridade com o valor dos imveis, com os fatores que compem esse valor e com as fontes existentes, sugere-se ao estudante que pesquise fontes de dados acessveis, como sites de imobilirias e classicados de jornais de sua cidade.

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Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Nesta aula sero apresentados os fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos; o objetivo identicar os principais aspectos determinantes para a formao do seu valor. Inicialmente, sero expostas as caractersticas dos terrenos que podem inuenciar na avaliao desse tipo de imvel.

Caractersticas dos terrenos


A localizao do terreno considerada uma das principais referncias para a avaliao que ser desenvolvida (MEYER, 2003, p. 1). Outro aspecto importante a planialtimetria, que consiste em medir as altitudes e a projeo horizontal dos pontos signicativos da rea levantada; de modo simplicado, esse procedimento se destina a reconhecer se o terreno plano, se est em aclive ou em declive, sua congurao geomtrica etc. Por meio da planialtimetria, pode-se identicar: :: as dimenses do terreno incluem a dimenso da frente e das demais faces do terreno, bem como os alinhamentos estipulados para construo e outras determinaes do rgo responsvel. As dimenses so representadas em metros, visto que a unidade mais comum para o clculo de reas o metro quadrado; :: a forma do terreno nem sempre ser retangular, podendo assumir outras conguraes geomtricas; por isso, importante vericar os ngulos ou curvas que existirem; :: a rea total do terreno descrita em metros quadrados, sendo essa a unidade usual na avaliao de imveis.

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Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos

Alm da localizao e da planialtimetria, deve-se observar as benfeitorias e os recursos naturais existentes no terreno. Nas benfeitorias, incluem-se tanto as edicaes quanto a infraestrutura e os melhoramentos. Essas so as caractersticas principais de um terreno; alm delas, existem outras que tambm so relevantes. A partir de agora, ser visto como se avalia um terreno nesse contexto de diversidade de fatores a serem mensurados.

Como avaliar um terreno


A Norma Brasileira para avaliaes de bens estabelece procedimentos bsicos para todos os tipos de trabalho avaliatrio. Segundo a norma, diversas etapas devem ser planejadas e executadas no desenvolvimento de uma avaliao, como exames, requisio de documentos, vistoria, coleta de dados, escolha da metodologia etc. (ABNT, 2001; 2004a; 2004b). Entre essas etapas, uma das essenciais para o delineamento do escopo da atividade a denio do mtodo de avaliao, isto , deve-se reconhecer o mais adequado para cada caso. Como j se sabe, a escolha do mtodo est restrita aos xados pela NBR 14.653 (ABNT, 2004a; 2004b). Alm disso, ao deni-lo, preciso saber as caractersticas fundamentais dos mtodos existentes, bem como identicar os limitadores para a utilizao de cada um deles, como as restries de disponibilidade de dados.

Mtodos para avaliao de terrenos


J sabido que existem diversos tipos de mtodos para a avaliao de imveis em geral: o comparativo direto de dados de mercado, o de capitalizao da renda, o involutivo e o evolutivo. Quando se busca o valor de mercado em uma avaliao de terrenos, o mtodo mais comumente usado o comparativo direto de dados de mercado, sendo tambm o indicado pela NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 7). Como foi visto, a aplicao desse mtodo depende da existncia de dados representativos da realidade do mercado local, ou seja, de se saber o valor de outros terrenos com caractersticas semelhantes ao que est sendo avaliado. Para isso, necessria uma pesquisa de dados para se levantar uma amostra representativa da regio onde o terreno se localiza; ento, deve-se analisar essa amostra e identicar as caractersticaspadro dos terrenos da regio. Esses padres certamente no sero muito rgidos; tomando-se um exemplo relacionado rea, haver um padro ou uma rea mdia dos lotes em uma determinada localidade. Admita-se uma situao hipottica em que essa rea padro varie entre 45 e 60m; nesse caso, o limite mnimo para que a rea de um lote seja considerada padro ser 45m, e o limite mximo 60m. Dessa forma, a cada avaliao o prossional deve identicar os limites mnimos e mximos, para os quais determinada caracterstica considerada padro. Essa identicao ser feita por meio da anlise dos dados coletados, devendo-se lembrar que os limites tambm tm que ser estabelecidos para as outras caractersticas do terreno, como a frente e a profundidade.

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necessrio perceber que, alm de ser difcil existirem terrenos com caractersticas idnticas, ocorrem frequentes mudanas no mercado de imveis, o que faz com que os preos oscilem constantemente. Dessa maneira, no se pode fazer uma comparao direta entre os valores dos imveis tomados como referncia, sendo necessrio ento homogeneiz-los.

Homogeneizao
Para que se entenda em que consiste a homogeneizao, apresenta-se um exemplo: durante a avaliao de um determinado terreno, so colhidos dados sobre seus aspectos legais e fsicos. Na anlise destes, observa-se que a testada (frente) do terreno de 15 metros; j na anlise de dados sobre os terrenos semelhantes para comparao, constata-se que estes possuem testadas de 10 metros. Como essa disparidade de dimenses provavelmente ter inuncia no valor do imvel avaliado, preciso realizar a homogeneizao dos dados. Para isso, deve-se identicar o fator que representa a diferena de valor ocasionada pela diferena de 5 metros de frente entre os terrenos em questo. A frente do terreno avaliado corresponde a uma dimenso fora do padro de comparao, e provavelmente ser considerada um fator de valorizao, pois sua medida superior convencional, o que tende a ser visto como positivo; por outro lado, se a testada do terreno avaliado fosse menor que a dos demais, isso provavelmente seria considerado um fator de desvalorizao. importante destacar que esse fator exemplicado se refere apenas diferena entre as dimenses das testadas; ou seja, esses terrenos podem apresentar diferentes testadas, mas podem ter as mesmas reas totais. Determinar a inuncia causada por essas diferenas no valor nal do imvel avaliado no uma tarefa simples. Tradicionalmente, pode ocorrer de duas maneiras; a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004a, p. 10) estabelece que a homogeneizao dos dados pode ser feita pelo tratamento por fatores ou pelo tratamento cientfico. O primeiro utiliza fatores pr-estabelecidos, indicados por autores e prossionais do ramo da avaliao de imveis, baseados em sua experincia particular. J o segundo utiliza modelos baseados em inferncia estatstica; essa alternativa considerada mais precisa, pois procura extrair do prprio mercado local a denio da inuncia de cada caracterstica diferenciada nos preos nais (DANTAS, 1998, p. 17). Entretanto, certos autores da rea salientam que em ambos os casos imprescindvel se ter uma boa amostra e o conhecimento do mercado e de suas oscilaes. Nesse contexto, deve-se destacar que vrios elementos iro inuenciar no valor do terreno; sendo assim, todos os terrenos que possurem caractersticas diferentes necessitaro ser homogeneizados para que seus preos possam ser comparados.

Fatores para homogeneizao de dados


Os elementos considerados como determinantes na variao do valor em avaliaes de terrenos dependem de cada contexto de avaliao, e cabe ao avaliador, ao analisar o mercado local, fazer esse julgamento. Abaixo so apresentados exemplos de fatores normalmente considerados na homogeneizao de terrenos:

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Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos

:: condies de pagamento; :: localizao; :: rea; :: forma; :: nmero de frentes; :: dimenso da frente (ou testada); :: profundidade; :: topograa; :: caractersticas do solo; :: acesso infraestrutura urbana; :: restries legais; :: entre outros. Foi visto anteriormente que existem diversos mtodos de avaliao, e que os preos dependem das variaes do mercado imobilirio e das caractersticas dos terrenos; viu-se tambm que tais caractersticas podem ser semelhantes s de outros terrenos ou peculiares apenas ao terreno avaliado. Nesse sentido, deve-se ressaltar que os aspectos semelhantes no so elementos signicativos para homogeneizao; por exemplo, se algum dado do terreno avaliado (como a testada) comum aos demais terrenos da amostra, ele no ser um diferenciador de importncia, e assim no precisa ser homogeneizado. Por outro lado, as caractersticas diferenciadas so elementos que precisam ser homogeneizados. Suponha-se que um avaliador deva analisar e determinar o valor de um terreno com 15 metros de testada, e os dados coletados no mercado demonstram a predominncia na regio de lotes com 10 metros; se o avaliador considerar o metro quadrado dos terrenos com frente de 10 metros e simplesmente utilizar esse valor para avaliar o terreno com 15 metros, ele poder obter um resultado muito distante da realidade. Isso ocorre porque, dependendo do local e do tipo de atividade predominante na regio, o fator testada pode ser considerado importante; por exemplo, se a zona for comercial, o fator testada provavelmente ser essencial, j que com uma frente maior pode-se construir mais lojas voltadas para a rua ou vitrines mais amplas. Nesse contexto, o fator testada deve ser considerado como elemento de valorizao. Esse fator tende a ser maior que 1 quando a dimenso da testada do terreno avaliado for superior dos terrenos que compem a amostra. No entanto, o fator testada pode no ser considerado importante para a formao do valor, ou seja, na regio do bem avaliado um terreno com testada grande pode no ser visto como vantajoso em relao a um com frente menor. Em uma situao como essa, mesmo que as caractersticas entre os terrenos sejam desiguais, elas no precisariam ser homogeneizadas, j que esses diferenciais no so signicativos para a formao do valor do imvel.

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Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos

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Pode ocorrer ainda uma situao negativa; a ttulo de exemplo, imagine-se que determinada caracterstica seja considerada uma desvantagem do terreno avaliado em relao aos demais. No caso, esse ser um elemento de desvalorizao, e o fator correspondente ser menor que 1, tendendo a zero quanto maior for a desvantagem. Para facilitar a compreenso sobre os elementos de valorizao e de desvalorizao dos terrenos urbanos, sero analisados os que so considerados representativos para a formao do seu valor. Tambm sero apresentados fatores utilizados quando for adotada a homogeneizao por fatores.

Fator testada
O fator testada utilizado para a avaliao de terrenos, podendo ser uma vantagem ou uma desvantagem, de acordo com os parmetros do mercado local. Alm de sua dimenso (tamanho), deve-se considerar que o terreno nem sempre apresenta uma nica testada; assim, ele pode ter mltiplas testadas, ou seja, mais de uma face voltada para a via de acesso. Um terreno de esquina um exemplo de duas testadas, e na avaliao desse tipo de lote dever ser levado em conta esse diferencial. Para facilitar o entendimento de como esse aspecto importante, apresentam-se, como exemplo, alguns fatores apontados na Instruo Normativa da Secretaria do Patrimnio da Unio, publicada em 1994:
(Meyer, 2003, p. 21. Adaptado.)

Nmero de testadas
Terreno com duas testadas Terreno com trs testadas Terreno com quatro ou mais testadas

Fator
1,15 1,25 1,30

Esse documento deixa claro que os terrenos com mais de uma testada tendem a ser mais valorizados do que os com apenas uma.

Fator profundidade
Para que se entenda o fator de correspondncia da profundidade dos terrenos, necessrio entender tambm que em cada regio da cidade existe um lote denido como padro; esse lote com a profundidade-padro da regio ser a referncia para a homogeneizao dos valores. Se o terreno que est sendo avaliado possuir uma profundidade maior do que a do lote-padro, aquele terreno tende a uma valorizao em relao a esse elemento. Contudo, considerando que sua frente permanece a mesma, existe um limite de profundidade dentro do qual o valor do terreno aumentar; por exemplo, terrenos muito profundos podem no ser to vantajosos, devido s diculdades de acesso s reas mais distantes da via de acesso. Nesse contexto, a maior profundidade torna-se um elemento que pode inclusive desvalorizar o terreno. Assim, necessrio encontrar o lote-padro da localidade e identicar os limites mnimo e mximo para a variao da profundidade do terreno em relao quele padro. Os terrenos que apresentam uma profundidade dentro dos limites estabelecidos para a regio possuem fator de correspondncia igual a 1. Isso quer dizer que esse fator no tem inuncia positiva ou negativa sobre o valor do terreno avaliado, ou seja, tem o mesmo valor dos demais terrenos da regio nesse aspecto.

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Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos

Fator rea quadrada


Segundo Maciel Corra Meyer (2003, p. 28), o fator a ser considerado em relao rea do terreno deve car restrito ao seguinte intervalo:

rea
Cerca de 30% inferior ao terreno-padro Cerca de 30% superior ao terreno-padro

Fator
0,70 1,30

No entanto, deve-se lembrar que o acrscimo da rea quadrada, por si s, aumenta o valor do terreno, visto que esse parmetro utilizado para o clculo do custo total do terreno.

Fator topografia
Com relao a esse fator, quanto mais plano for o terreno, mais prximo de 1 ser seu valor, e quanto mais inclinado, mais prximo de zero ser aquele; por isso, sob esse aspecto, quanto mais ngremes forem os terrenos, mais desvalorizados eles tendem a ser. Os terrenos em declive, ou seja, onde a inclinao natural tem como ponto mais baixo os fundos do lote, tendem a ser menos valorizados que os terrenos em aclive, ou seja, aqueles que so mais baixos na frente e sobem em direo aos fundos; porm, em ambas as situaes, quanto maior for a inclinao, menor ser o fator de homogeneizao. Apresentam-se abaixo alguns fatores indicados pela Instruo Normativa da Secretaria do Patrimnio da Unio quanto situao topogrca do terreno, ilustrando o que foi dito.

Situao topogrfica do terreno


Terrenos em aclive: at 15 entre 15 e 30 mais de 30 Terrenos em declive: at 15 entre 15 e 30 mais de 30

Fator recomendado
0,90 0,80 0,70 0,80 0,70 0,60

Verica-se na tabela que os fatores diminuem conforme aumenta a inclinao do terreno; percebe-se tambm que os valores diminuem ainda mais se a situao topogrca for de declive isso pode ser observado ao se comparar os fatores de declive com os de aclive. Assim, percebe-se que os terrenos em declive so mais desvalorizados que os terrenos em aclive. Para se entender o porqu dessa diferena entre terrenos em aclive e em declive, suponha-se a situao de haver necessidade de se implantar um sistema de drenagem nos dois terrenos. No terreno

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(Meyer, 2003, p. 23. Adaptado.)

(Meyer, 2003, p. 28. Adaptado.)

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em aclive, a gua pode escoar naturalmente para a frente, e ser coletada pela rede pluvial urbana; j no caso de declive, a gua escoar para o fundo do terreno, exigindo que se utilizem estratgias de projeto ou outras mais delicadas e trabalhosas para resolver o problema. Os fatores tambm levam em conta a necessidade de movimentao de terra, para tornar mais eciente o aproveitamento do terreno; desse modo, pode ser necessria a criao de plats, taludes ou a sua planicao completa. Alm disso, deve-se considerar a acessibilidade ao terreno; para isso, pode ser necessria a construo de escadas, rampas, ou at a implantao de elevadores. Em sntese, conforme a situao, sero necessrios menores ou maiores investimentos.

Fator restrio legal


A anlise da legislao incidente em cada terreno imprescindvel para qualquer processo de avaliao, visto que, dependendo da restrio legal, a construo de benfeitorias pode at mesmo ser inviabilizada, o que logicamente ir inuenciar o valor do terreno. As restries legais podem ser de diversas ordens; abaixo so apresentados alguns exemplos com seus respectivos fatores.

Restrio legal incidente


reas que no podem ser construdas, por qualquer motivo. reas de preservao permanente. Unidade de conservao da natureza e todos os tipos de reservas naturais pr-determinadas em lei. reas midas, alagadias: banhados e manguezais. Necessidade de construir a partir de um recuo pr-estipulado. Imveis tombados.

Fator
0,10 0,10 0,10 0,10 0,30 0,30-0,70

Como se observa, o fator depende do tipo de restrio legal. Essas restries podem inviabilizar certos usos e atividades para o terreno; alm disso, elas podem impedir a construo de benfeitorias.

Fator melhoramentos
Esse fator est relacionado s caractersticas de cada terreno em relao ao seu acesso infraestrutura. Dessa maneira, terrenos que possuem acesso apenas rede de gua e de energia, por exemplo, tendem a ter valor inferior queles que tem acesso a um maior nmero de servios e outras infraestruturas urbanas, como redes de esgoto pluvial e cloacal, iluminao pblica, arborizao e telefonia. por isso que, ao avaliar um terreno, deve-se identicar os melhoramentos existentes na sua via de acesso. Cada tipo de melhoramento tem um peso, como se pode observar na tabela a seguir, elaborada a partir das referncias de alguns autores.

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(Meyer, 2003, p. 25. Adaptado.)

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Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos

Melhoramento
Pavimentao gua Energia eltrica Esgoto Iluminao pblica Telefone Arborizao

Fator
0,30 0,15 0,15 0,10 0,05 0,05 0,01

Como se pode ver, o fator pavimentao considerado o de maior representatividade, seguido pelos fatores gua e energia eltrica.

Fator pedologia
A pedologia o campo da cincia que estuda os tipos de solo e indica os usos mais adequados para cada tipo identicado. A importncia das anlises de solo est em vericar se este ou no prprio para determinados usos do terreno. No caso de solos imprprios para a construo, considera-se como base o fator de 0,90, segundo o autor Maciel Corra Meyer (2003, p. 25).

Fator tipo de superfcie do terreno


O fator superfcie do terreno est relacionado quantidade de gua presente em sua superfcie. Considerando-se esse aspecto, os terrenos podem ser classicados da seguinte forma:

(DANTAS, 1998; Meyer, 2003, p. 25. Adaptado.)

rea
Terreno seco Terreno alagadio (com gua apenas em perodos de chuvas intensas) Terreno pantanoso (com gua praticamente constante em sua superfcie)

Fator
10,00 0,70 0,60

Consideraes finais
Nesta aula foram apresentados exemplos de fatores utilizados na avaliao de um terreno urbano. importante lembrar que essas so apenas algumas variveis, mas existem outras que tambm devem ser observadas. Os fatores apresentados aqui so descritos por autores e prossionais na rea da engenharia de avaliao de imveis. No entanto, outras referncias a fatores, adaptados a cada mercado especco, podem e devem ser buscadas. Alm disso, no se pode esquecer que o uso de fatores apenas uma das alternativas para a homogeneizao e que, ao se utilizar modelos baseados na inferncia estatstica, tende-se a obter maior preciso na determinao da inuncia de cada aspecto na formao do valor do terreno avaliado.

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(Meyer, 2003, p. 25. Adaptado.)

Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos

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Atividades
1. Quais so as principais caractersticas dos terrenos urbanos? Visite um bairro de sua cidade e analise os aspectos de no mnimo cinco terrenos localizados nesse bairro, identicando os fatores que diferenciam cada terreno.

2.

Descreva os elementos considerados determinantes na variao do valor em avaliaes de terrenos, e usualmente considerados para sua homogeneizao.

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Fundamentos para a avaliao de terrenos urbanos

3.

Indique exemplos de restries legais que podem incidir em um terreno.

Ampliando conhecimentos
Como sugesto para aprofundar os conhecimentos, no livro Avaliao de Imveis: uma anlise no campo da engenharia legal, de Maciel Corra Meyer (ver referncias), encontram-se exemplos de clculos de fatorao. Esses exemplos facilitam a compreenso de como as diferentes variveis inuenciam na avaliao dos imveis. Boa leitura.

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Fundamentos para a avaliao de edicaes


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
J se sabe que a avaliao de imveis pode envolver terrenos, glebas de terra e benfeitorias existentes em lotes; ao se avaliar qualquer um desses bens, necessrio seguir uma srie de critrios e procedimentos. Nesse contexto, as caractersticas que determinam o valor de um imvel so diversicadas e dependem de diferentes fatores, conforme sua natureza. Por isso, de suma importncia analisar as variveis a serem consideradas na avaliao de edicaes urbanas, colocando nfase nas que so necessrias para a determinao do valor, por meio do seu custo de reedio. Mas o que custo de reedio? o gasto necessrio para se reproduzir um bem descontada a sua depreciao, tendo em vista o estado em que o mesmo se encontra.

Anlises necessrias na avaliao de uma edificao


Para identicar as variveis que inuenciam o valor da edicao a ser avaliada, necessrio analisar todas as partes, os sistemas construtivos e os materiais que a compem; tudo isso com a nalidade de se obter o custo de construo dos elementos integrantes da edicao. Esse custo pode ser corrigido mensalmente, utilizando-se como referncia o CUB (Custo Unitrio Bsico, publicado mensalmente nos estados). Somando-se o custo de construo aos benefcios e despesas indiretas (conhecidas como BDI), obtm-se o custo de reproduo da edicao.

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Fundamentos para a avaliao de edificaes

Mas como se obtm esse custo? O custo de reproduo da edicao pode ser obtido por meio de tcnicas e ferramentas propostas pelos oramentos da construo civil. J sabido que existem diversos tipos de oramento: o paramtrico, o normatizado pela NBR 12.721, o discriminado ou detalhado, e o operacional (GONZLEZ, 2006, p. 3-5). Cada um desses oramentos possui uma nalidade e um determinado grau de preciso. Eles so desenvolvidos basicamente para estabelecer a previso de gastos durante a execuo da edicao, tanto que so elaborados a partir dos projetos tcnicos existentes; apenas o oramento operacional desenvolvido durante a execuo da obra. No caso da avaliao de uma edicao, o procedimento um pouco diferente, pois o imvel j est construdo, e o que se faz uma previso do que foi gasto. Por isso, em uma avaliao deve ser considerado outro fator importante, que diz respeito ao valor do imvel: a depreciao. Mas como so consideradas essas variveis na prtica da avaliao de edicaes urbanas? Primeiramente, apresenta-se o que denido como o custo de reedio da construo que ser avaliada.

Custo de reedio
Para se determinar o custo de construo do imvel, necessrio realizar (1) sua vistoria, com a nalidade de observar as caractersticas do mesmo. Tambm necessrio realizar (2) o clculo do custo de reproduo da edicao, considerando-se os custos diretos e indiretos de construo; alm disso, fundamental realizar (3) o clculo da depreciao. A seguir, so apresentados os procedimentos bsicos referentes s etapas mencionadas.

Vistoria da edificao
Durante a vistoria, o avaliador deve estar atento s caractersticas da edicao, como os materiais utilizados nos acabamentos, a tipologia e o padro construtivos, a conservao e a exibilidade, entre outras. Lembra-se: cada imvel apresenta suas peculiaridades, e os aspectos que agregam ou no valor a ele so diferenciados. As anlises sobre a edicao podem ser realizadas a partir de observaes indiretas (desenhos e documentos tcnicos que descrevem as caractersticas fsicas e tcnicas do imvel) e de observaes diretas (anlise visual do local). Para facilitar as anlises posteriores, interessante documentar as observaes realizadas; por isso, muito importante planejar a vistoria, utilizando-se instrumentos para a coleta de dados. Por meio da vistoria e das observaes indiretas nos documentos da edicao, determinam-se alguns parmetros para sua avaliao.

O CUB como referncia


Como mencionado anteriormente, utiliza-se o valor do Custo Unitrio Bsico de construo (CUB) como referncia para a determinao do custo de construo das edicaes. No entanto, antes de se iniciar qualquer clculo para avaliar as reas construdas e o respectivo custo de construo, preciso examinar de qual padro construtivo normatizado pela NBR 12.721 a edicao avaliada mais se aproxima.
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Fundamentos para a avaliao de edificaes

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Assim, o avaliador precisa fazer uma comparao entre o imvel objeto da avaliao e os padres denidos na norma. Depois de se constatar o padro construtivo ao qual a edicao mais se assemelha, necessrio vericar o valor do CUB para o padro identicado nas publicaes mensais do Sindicato da Indstria da Construo Civil (Sinduscon) do estado do imvel. A partir disso, o avaliador poder determinar o custo de construo por metro quadrado da rea padro da edicao avaliada. Depois, ser preciso identicar a rea total de construo da edicao; para fazer isso, deve-se estar atento s diferenas que podem ocorrer em relao ao custo bsico estipulado para o padro pr-determinado e o custo das reas com padro construtivo diferente do identicado na edicao. Por isso, a m de tornar essa estimativa de custo mais adequada realidade, no se pode simplesmente multiplicar a rea total de construo do imvel pelo CUB padro estipulado. Sendo assim, como se calcula o custo de construo dessa edicao?

Custos diretos e indiretos


Para se calcular o custo global da edicao avaliada, preciso saber que existem custos diretos e custos indiretos de construo (KERN, 2005).

Custos diretos de construo


Os custos diretos de construo so considerados no clculo de valor para o CUB; so custos oriundos dos insumos (mo de obra, materiais e equipamentos) utilizados na execuo da edicao. O somatrio dos gastos com esses insumos integra a composio de preos unitrios (CPU) para cada tipo de servio; por exemplo, o custo para construir 1m de parede inclui os gastos com materiais, equipamentos e o valor pago mo de obra. Salienta-se novamente que alguns custos tais como de paisagismo, dos elevadores e das fundaes especiais no so considerados no clculo do custo de construo por meio do CUB. Por isso, necessrio reconhecer os custos que no fazem parte do projeto padro determinado pela NBR 12.721, para que tambm possam ser computados no custo global de construo. Alm dos custos diretos, pr-estipulados no valor do CUB, e determinados conforme o padro construtivo da edicao, preciso identicar os custos indiretos de construo.

Custos indiretos de construo


Os custos indiretos correspondem s despesas ou aos gastos indiretos da construo. Esses gastos se referem, por exemplo, implantao e administrao do canteiro de obras, s contas de gua e de luz, s fotocpias etc.; em suma, so os gastos existentes, mas que no podem ser observados diretamente no produto nal da edicao. Assim, somam-se s despesas diretas as taxas dos benefcios e despesas indiretas (BDI) de construo; a taxa de BDI corresponde aos custos estimados a partir da incidncia de outros custos na edicao, ou seja, a partir do somatrio dos custos diretos e indiretos. A taxa de BDI tambm tem como

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Fundamentos para a avaliao de edificaes

nalidade adicionar o lucro desejado, considerando todas as despesas no relacionadas explicitamente no oramento. Dessa forma, o valor correspondente aos custos indiretos no ser sempre o mesmo, e depender da natureza das benfeitorias que sero realizadas no imvel, ou seja, dos elementos a serem executados, mas que no esto contidos no padro convencional da edicao. Conforme Meyer (2003, p. 55-57), o valor do BDI (benefcios e despesas indiretas) varia entre 45% e 63% do custo da construo por meio do CUB; so exemplos de elementos que integram o BDI: :: lucro do construtor ou da construtora; :: despesas administrativas (taxas de administrao da obra); :: despesas nanceiras (custos nanceiros durante o perodo de construo). Visto que em uma construo existem custos diretos e indiretos, apresenta-se como esses conceitos so utilizados na prtica; para isso, necessrio determinar como ser executado o clculo do custo de construo. Esse clculo pode ser realizado de duas formas, segundo a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 14-15): :: identificao do custo pelo Custo Unitrio Bsico (NBR 12.721) para tal oramento, utilizam-se como referncia o CUB e a rea total da edicao; esse oramento apenas uma aproximao do custo de construo; :: identificao do custo pelo oramento detalhado nesse oramento, discriminam-se todos os elementos que compem a edicao, sendo mais preciso que o anterior.

Custo de construo a partir do CUB e da rea total da edificao


Para se calcular o custo de construo tomando como referncia o CUB, utiliza-se o mtodo proposto pela NBR 12.721; assim, por meio desse mtodo o custo da obra determinado pela rea da edificao e pelo valor do CUB. Entretanto, nesse oramento utilizam-se ponderaes para determinar o padro de construo das reas construdas, buscando-se a maior proximidade possvel com a realidade. Para que se entenda melhor, esse tipo de oramento tem como nalidade o registro em cartrio. Para o clculo do custo de construo, deve-se estar atento s denies de reas privadas e reas teis; isso porque, para efeitos desse clculo, as reas correspondentes s paredes devem ser computadas, j que para constru-las tambm h um custo. Alm disso, necessrio determinar quais so as reas totais de construo que se assemelham ao padro pr-estipulado na NBR 12.721, e quais reas possuem um padro inferior ou superior a ele. Essa medida tem a nalidade de aproximar a estimativa de custo do custo real de construo do imvel. Relembrando, as reas de padro inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados pela NBR 12.721 so denominadas de reas de padro diferente. Ento, essas reas devem ser convertidas em uma rea estimada (ctcia) que, ao Custo Unitrio Bsico anteriormente identicado, tenha o mesmo valor que o estimado para a rea real descoberta ou coberta , de padro diferente. Para facilitar o entendimento, apresenta-se o seguinte exemplo: em um apartamento de padro normal, a rea ntima e social tem um custo de construo por metro quadrado superior ao da rea da sacada descoberta. Aqui, para se fazer uma comparao de custos, no se utilizam os custos referentes
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s reas totais, mas sim os custos de construo por metro quadrado de cada um desses ambientes. Admita-se que o custo de construo por m da sacada seja 50% do custo das demais reas, conforme as recomendaes de certos autores da rea feitas a partir da experincia prossional; assim, o fator de equivalncia para essa situao de 0,5. Para esse exemplo, considera-se hipoteticamente: :: rea das zonas ntimas e sociais do apartamento 80,00m; :: rea da sacada 8,00m; :: valor do CUB R$800,00/m; e :: coeciente de equivalncia 0,5. A partir das reas, pode-se calcular a rea equivalente de construo pela frmula indicada na prpria NBR 14.653-2 (ABNT, 2004, p. 14): sendo a rea das zonas ntimas e sociais do apartamento considerada dentro do padro construtivo, o valor do CUB correspondente de R$800,00 por metro quadrado construdo. Assim, simplesmente multiplica-se a rea construda das zonas ntimas e sociais do apartamento pelo valor do CUB padro correspondente, ou seja, no existe equivalncia de rea: rea das zonas ntimas e sociais do apartamento x CUB = 80m2 x R$800,00 = R$64 000,00, que o custo de construo das zonas ntimas e sociais do referido apartamento. No caso da sacada, no se pode simplesmente considerar esse modelo, visto que j se determinou que seu custo de construo inferior ao padro da edicao. Dessa maneira, utiliza-se o conceito de rea equivalente para calcular o custo de construo aproximado da sacada do apartamento; para isso, deve-se multiplicar a rea da sacada por seu coeciente de equivalncia que, conforme o exemplo, igual a 0,5. Sendo assim, a rea equivalente da sacada, para efeitos de clculo do custo de construo, igual a: rea da sacada x coeciente de equivalncia = 8m2 x 0,5 = 4m2, que a rea equivalente da sacada para clculo do custo de construo. Para determinar o custo de construo desse ambiente, deve-se multiplicar a rea equivalente pelo CUB: rea equivalente da sacada x CUB = 4m2 x R$800,00 = R$1.600,00. Agora j se sabe como calcular, a partir de suas reas, o valor aproximado do custo de construo por metro quadrado de uma edicao. Contudo, cabe lembrar que esses valores so apenas estimativos, mesmo que sejam prximos da realidade do padro construtivo da edicao avaliada; claro que no exemplo foram utilizados apenas alguns dados hipotticos, para ilustrar o conceito de rea equivalente. A seguir, apresenta-se a frmula para o clculo direto da rea equivalente de uma edicao; esta corresponde ao total das reas-padro construdas, somadas ao total das reas de padro diferente, que devem ser multiplicadas por seu coeciente de equivalncia: S = Ap + (Aq . P)
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Em que: S a rea equivalente de construo; Ap a rea construda padro; Aq a rea construda de padro diferente; e P o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 12.721, ou seja, o coeciente de correspondncia de rea equivalente. Substituindo os valores do exemplo na frmula, tem-se: S = 80,00 + 8,00 x 0,50 2 S = 84,00m Ressalta-se que o valor das reas equivalentes, encontrado por meio dessa frmula, serve apenas para o clculo do custo de construo, uma vez que aquelas no representam as reas reais da edicao. Alm disso, importante saber que o valor do coeciente de correspondncia varia conforme as caractersticas construtivas das reas de padro diferente; contudo, esse valor no pode ser inferior a 0,5 se a rea for coberta, nem inferior a 0,25 se a rea for descoberta, segundo as recomendaes da NBR 12.721. Depois de se obter o valor da rea equivalente de construo ou seja, da rea para efeitos de clculo do custo de construo da edicao , deve-se realizar um novo clculo, o clculo do custo de construo por metro quadrado. Logo, preciso multiplicar as reas equivalentes pelo custo do CUB padro, a m de se obter o custo de construo da edicao. Contudo, esse valor apenas no corresponde ao custo global, visto que existem outras despesas que no so includas no CUB padro; a ele deve-se acrescentar o custo dos demais elementos especiais da edicao, como os elevadores, as instalaes de ar-condicionado, o paisagismo, as fundaes especiais etc. Por isso, preciso somar ao custo global da edicao todos os elementos que a constituem, e que no estejam includos no valor do CUB padro determinado pela NBR 12.721. Alm disso, necessrio acrescentar o valor do BDI (benefcios e despesas indiretas), como os custos de administrao e os custos nanceiros. A NBR 12.721 indica uma frmula para o avaliador poder estimar o clculo do custo de construo. No presente tpico foram explicados, sinteticamente, os procedimentos bsicos que devem ser adotados para o clculo do custo de construo a partir dos oramentos que utilizam como referncia o valor do CUB. A seguir, passa-se ao estudo dos conceitos bsicos para a determinao do custo de construo, utilizando-se como referncia o oramento detalhado.

Custo de construo a partir do oramento detalhado


O clculo a partir do oramento detalhado tambm chamado de discriminado , possibilita uma estimativa mais precisa do custo de construo do que o realizado a partir dos parmetros do CUB e da rea total da edicao. Mas, por que ele pode ser considerado mais prximo da realidade?
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Em primeiro lugar, deve-se ter a conscincia de que no h oramentos exatos, ou seja, qualquer quanticao de custos ser uma estimativa da realidade. Em uma avaliao, existe a vantagem de a obra estar concluda, e se pode ter acesso a todos os elementos que representaram gastos discriminados, quanticados e com o respectivo preo atrelado. No entanto, o fator tempo de construo deve ser considerado, ou seja, o perodo passado desde que as compras dos materiais e a execuo dos servios foram realizadas, j que as oscilaes de preos no mercado so constantes. Determinar o custo de construo por meio do oramento discriminado exige do prossional conhecimento tcnico especco de todas as partes que integram a edicao. O avaliador deve entender sobre a composio dos custos de cada tipo de servio executado; nessas composies devem estar discriminados todos os materiais e equipamentos, bem como a mo-de-obra necessria execuo do servio. No clculo para determinar o preo unitrio do servio, relacionam-se as quantidades de cada insumo (materiais, equipamentos e mo de obra) com seus respectivos preos unitrios; o avaliador poder medir a quantidade dos servios executados in loco ou seja, na prpria obra , ou por meio dos projetos tcnicos da edicao. Deve-se lembrar que, em cada composio de servio, necessrio acrescentar os custos com transporte, encargos sociais e outros gastos no computados diretamente. Os oramentos detalhados so subdivididos em servios ou grupos de servios, o que facilita a determinao de seus custos parciais. O detalhamento dos servios baseado em uma lista denominada discriminao oramentria, que pode auxiliar na separao dos elementos que devem ser considerados; por outro lado, as quantidades a serem executadas so medidas seguindo um conjunto determinado de critrios. A lista de discriminao oramentria utilizada como referncia , normalmente, a recomendada pela NBR 12.721. A preciso da estimativa do custo de construo, determinada por esse tipo de oramento, depende: :: dos critrios utilizados para a medio de cada servio; :: da formulao de composies de servios adequadas realidade; :: dos preos unitrios coletados no mercado. Por isso, interessante utilizar software que facilitem o trabalho e permitam um tratamento de dados mais aproximado da realidade; embora um bom sistema informatizado reduza o tempo despendido, ele sozinho no pode fazer nada. Assim, fundamental que o avaliador tenha total domnio sobre os procedimentos desenvolvidos. At agora, foram apresentadas duas maneiras de se calcular o custo de reproduo de uma edicao. No entanto, para edicaes que no so novas que so a maioria , preciso ter em mente que o custo de reedio diferente do custo de reproduo, porque tambm se deve considerar o envelhecimento das mesmas; tal envelhecimento quanticado por meio do clculo da depreciao.

Depreciao da edificao
Relembrando, a depreciao o resultado de uma modicao no estado ou na qualidade de um imvel, e pode ser de duas espcies:
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:: depreciao fsica deve-se decrepitude (desgaste das partes construtivas), deteriorao (mau uso ou manuteno inadequada) ou mutilao (retirada de componentes originais do imvel); :: depreciao funcional deve-se ao obsoletismo, isto , superao tecnolgica ou funcional do imvel. Todos esses fatores interferem nas condies de vida do imvel que ser objeto de avaliao. A depreciao fsica pode ser determinada pela elaborao de um oramento das modicaes necessrias para que o imvel recupere seu estado original; j a depreciao funcional tem carter basicamente subjetivo, e por isso mais difcil de se identicar seu custo ou o valor correspondente sua desvalorizao.

Mtodos para o clculo da depreciao fsica da edificao


Entre os mtodos mais utilizados para o clculo do valor da depreciao de um imvel, est o composto de Roos e Heidecke, conhecido como Roos-Heidecke. Esse mtodo considera como principal fator a conservao do imvel; para se calcular o custo de depreciao por meio desse mtodo, preciso saber sobre o imvel: :: sua idade real ou aparente; :: sua vida til; :: suas condies fsicas; :: seu valor residual. A partir dessas informaes, consultam-se as tabelas disponveis em vrios livros de avaliao, determinando-se o percentual de depreciao. Identicado o valor correspondente depreciao, calcula-se o custo atual da edicao, a partir daquele e do custo de reproduo: Custo atual = Custo global Depreciao O custo atual da edicao ser estimado, assim, subtraindo-se do custo de reproduo o valor correspondente depreciao.

Concluso
Por meio das explanaes desta aula, percebe-se a variedade de procedimentos envolvidos na avaliao de edicaes; assim, ca claro que preciso ter subsdios para desenvolv-los. Esses subsdios esto relacionados principalmente ao conhecimento sobre as diversas etapas de desenvolvimento do produto imobilirio e sua composio fsica, pois existem diversas variveis envolvidas, e cada caso deve ser cuidadosamente analisado.

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Atividades
1. Os alunos devem se dividir em grupos de quatro componentes, para avaliar os custos de reedio de uma edicao qualquer. Os resultados e as diculdades do estudo devem ser apresentados para todos os colegas, a m de se trocar experincias.

2.

Quais so os principais parmetros para se determinar o custo de construo de uma edicao? A partir do custo de construo, o avaliador poder determinar o valor dessa edicao, ou so necessrias anlises de outros elementos?

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3.

Explique com suas palavras a que se referem as taxas BDI.

Ampliando conhecimentos
Recomenda-se a pesquisa na Revista de Avaliaes e Percias de Engenharia, publicao tcnica ocial do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia (IBAPE), pelo acesso ao site <www. ibape.org.br/publicacoes.htm>.

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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Em uma avaliao imobiliria, devem ser analisados diferentes fatores relacionados ao imvel; esses fatores dizem respeito no s ao terreno em si e s eventuais edicaes e benfeitorias a ele incorporadas, mas tambm s caractersticas do seu entorno. preciso considerar que uma boa ocupao do solo tanto no terreno propriamente dito como na regio em que este se insere , depender de um planejamento e de uma gesto urbano-ambiental integrada e eciente. Dessa forma, o valor de um imvel urbano est diretamente relacionado ao planejamento e gesto urbano-ambiental da cidade na qual ele se situa. Por isso, de suma importncia que o prossional amplie seus conhecimentos sobre o entorno dos imveis, que podem ser considerados fatores de valorizao ou de desvalorizao na avaliao imobiliria.

Planejamento e gesto urbano-ambiental


Por que o planejamento e a gesto urbano-ambiental esto relacionados avaliao de imveis? bvio que todo imvel urbano possui um entorno, estando inserido em um determinado contexto na cidade; assim, a valorizao imobiliria depende fortemente das condies desse contexto. No caso de dois imveis exatamente iguais (com as mesmas caractersticas fsicas), um ou outro pode ser mais valorizado, dependendo do contexto urbano em que estiver inserido.
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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

Assim, percebe-se que a avaliao imobiliria tambm depende da localizao do imvel e do contexto urbano no qual ele est inserido. Para se determinar o valor desse contexto, deve-se estar atento a todas as variveis existentes na cidade, tanto sob o aspecto dos benefcios proporcionados como sob o aspecto de desvalorizao, que podem estar relacionados a uma determinada situao. As cidades que possuem um desenvolvimento planejado e uma gesto eciente dos servios, normalmente so mais valorizadas e procuradas, tanto por moradores como por turistas e empresas; no entanto, o planejamento e a gesto das cidades apresentam um custo s prefeituras e a todos os seus habitantes.

Custos do planejamento e gesto urbano-ambiental


Sabe-se que qualquer processo de urbanizao exige investimentos elevados, tanto em recursos nanceiros quanto humanos. Isso porque, alm de o planejamento ter que ser global levando em conta as relaes da cidade como um todo para a implantao dos elementos urbanos , de suma importncia que se desenvolva um sistema de gesto eciente para todos os processos. Ento, pode-se dizer que os seguintes custos esto atrelados aos sistemas urbanos: :: custos de planejamento; :: custos de construo ou implantao; :: custos de operao; :: custos de manuteno. Tais custos so indispensveis para a existncia dos diferentes elementos e sistemas nas cidades; mas quais so esses elementos e sistemas de urbanizao?

Sistemas e elementos de urbanizao


Nas cidades, os elementos de urbanizao compem diferentes sistemas urbanos; esses sistemas correspondem integrao de servios e equipamentos, que so o suporte para a vida do homem nos meios urbanos. Como se sabe, para manter os atuais padres de vida existentes nas cidades, so necessrios diversos elementos articiais, ou seja, construdos pelo homem; para isso tambm so imprescindveis certos recursos naturais, que so a base para o desenvolvimento de qualquer comunidade urbana, como gua, energia e a prpria terra. So alguns elementos de urbanizao: rede de gua, de drenagem e de coleta de esgoto, pavimentao das vias, arborizao, iluminao pblica e mobilirio urbano (como postes, paradas de nibus, bancos, lixeiras), entre outros. Nesse contexto, as ruas pavimentadas, a iluminao, o mobilirio e a vegetao, em seu conjunto, integram o sistema virio da cidade, por exemplo. Assim, conclui-se que a infra-estrutura a integrao de diferentes elementos urbanos. Outro ponto importante a ser entendido que a urbanizao no responsabilidade nica e exclusiva do Poder Pblico; por exemplo, ao se lotear uma gleba privada, todos os custos de urbanizao cam a cargo de quem implanta esse loteamento, que deve seguir os requisitos mnimos necessrios urbanizao da rea, conforme as exigncias legais em mbito federal, estadual e municipal. Por isso, para aprovar um loteamento, o proprietrio das terras e/ou o incorporador dever investir na
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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

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urbanizao de toda a rea. claro que esses custos sero computados no valor de comercializao dos lotes para os consumidores; e quanto maiores forem os custos, maiores sero os preos. Certos autores (LEAL, 2002, apud INOUYE; SOUZA, 2004, p. 82) armam que os maiores custos incidentes na implantao de um loteamento promovido pela iniciativa privada so os do terreno e das obras de urbanizao. O custo das obras pode corresponder a 23% dos custos totais; isso considerando as exigncias mnimas para a urbanizao, conforme a Lei Federal 6.766, de 1979. No entanto, esse percentual considerado apenas como um parmetro, pois o custo de urbanizao depende: das condies topogrcas, dos recursos naturais existentes na gleba que ser loteada, da acessibilidade ao terreno, da distncia dos centros de distribuio de infraestrutura urbana e do prprio desenho do loteamento, alm de outros fatores que podem inuenciar de diferentes maneiras o custo de urbanizao. Por isso, importante estar atento para os indicadores de custos dos diversos padres de loteamento que existem no mercado.

Indicador de custo de urbanizao


Segundo Bennett (2004, p. 3), um indicador, como o prprio nome diz, indica a relao entre determinados fenmenos e suas diversas inuncias; basicamente, um indicador simplica, quantica e comunica os dados pesquisados. A anlise de custos a partir de indicadores apenas uma das formas de se realizar estudos preliminares sobre os fatores que inuenciam o custo de urbanizao. Em um estudo de custos, Inouye e Souza (2004, p. 82-88) levantaram dados sobre o custo de urbanizao de um conjunto habitacional popular. Nessa pesquisa, os autores analisaram o custo de urbanizao a partir de indicadores que procuraram relacionar a quantidade da rede de infraestrutura com as variveis do projeto, tais como as reas dos lotes, suas testadas e a distribuio dos lotes no terreno. Os autores identicaram que o desenho do sistema virio um dos aspectos de maior inuncia no custo dos elementos de infra-estrutura, entre eles os custos das redes de gua e de eletricidade. Pelo que foi apresentado at aqui, conclui-se que o planejamento e a gesto urbana englobam altos custos de construo, operao e manuteno, o que inuencia diretamente o valor da terra urbana. Por isso, as reas mais urbanizadas, ou seja, as reas com maior nmero de elementos de urbanizao, geralmente apresentam um valor por metro quadrado mais elevado, se comparado a terrenos que se encontram em reas menos urbanizadas. No entanto, a infraestrutura apenas um dos fatores de valorizao ou desvalorizao, relacionados ao planejamento e gesto das cidades.

Planejamento e gesto urbano-ambiental: valorizao das cidades


Os sistemas de urbanizao tm um custo que ir reetir no valor das reas e dos terrenos das cidades. Contudo, o planejamento urbano no pode ser realizado apenas sob o enfoque econmico imediatista, uma vez que existem fatores que no podem ser mensurados e, por isso, normalmente no so considerados; os aspectos sociais e ambientais so exemplos desses fatores. Um exemplo polmico relativo aos aspectos ambientais refere-se importncia das reas de Preservao Permanente nas cidades, conhecidas como APPs e determinadas pelo Cdigo Florestal brasileiro. Algumas vezes, elas so vistas como reas perdidas dentro de um empreendimento imobilirio, j que existem restries sua explorao; isso ocorre porque o valor dos recursos preservados nessas reas difcil de ser estimado.
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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

As questes referentes importncia da preservao dessas reas so multidisciplinares, pois envolvem diversas reas de conhecimento; desse modo, a discusso sobre o valor de uma APP est longe de ter soluo nica e exclusiva. No entanto, considerando a ameaa cada vez maior do esgotamento de certos recursos naturais indispensveis vida humana, atualmente surge a conscientizao da necessidade de se repensar o desenvolvimento das cidades. Alm disso, preciso compreender os meios de sustentao dos centros urbanos. Toda cidade precisa alm de ar, de gua e de espao de terra para construir de certos recursos, como solo para cultivar alimentos e espao para gerar energia, entre outros que normalmente so explorados em grandes reas fora dos limites urbanos; tudo isso para que seja possvel manter o padro de vida e satisfazer os anseios crescentes de seus habitantes. Nesse contexto, indispensvel colocar em prtica um modelo de gerenciamento dos recursos ambientais locais que seja mais coerente com os potenciais existentes. O que pode ser visto como uma restrio legal referente preservao de um determinado recurso natural, por exemplo, logo pode se tornar indispensvel prpria vida nas cidades, j que cada vez mais se constata a ameaa de escassez desses recursos, devido a sua superexplorao e ao superpovoamento global. Em relao ao valor dos imveis, tambm no se pode deixar de considerar os benefcios ambientais de certas reas (como as reas verdes) no entorno do imvel avaliado. Isso porque as paisagens naturais, alm de proporcionarem maior qualidade de vida e conforto trmico, geralmente so consideradas mais agradveis e, por isso, so mais valorizadas pelas pessoas. Por outro lado, os imveis podem ser desvalorizados devido poluio (sonora ou visual) e s ms condies de conforto trmico, entre outras variveis relacionadas sade humana e ao conforto ambiental. Por todos esses aspectos, os empreendimentos que investem na rea socioambiental tendem a ter grande receptividade entre os consumidores, alm de serem bem vistos por toda a comunidade, o que ocasiona uma melhoria na imagem empresarial do grupo responsvel. Em muitos casos, investimentos na rea socioambiental so considerados um diferencial de valorizao do empreendimento. Por exemplo, ao se realizar um condomnio residencial em um terreno com determinada rea de preservao ambiental, pode haver algumas desvantagens, como a impossibilidade de implantao de um grande nmero de unidades. Por outro lado, essa baixa ocupao, bem como a existncia da rea verde, podem contribuir para um aumento significativo no valor de cada unidade, desde que essas vantagens sejam exploradas de maneira inteligente e cuidadosa; dessa forma, podem ser obtidos inclusive lucros maiores do que se no houvesse a rea de preservao.

Planta de valores
At aqui, viu-se que a quantidade e a qualidade dos elementos e sistemas urbanos, bem como dos recursos naturais existentes, inuenciam o valor dos imveis. Contudo, o que ainda no foi visto que a avaliao de imveis tambm pode ser uma importante fonte de dados para subsidiar o planejamento e a gesto do meio urbano. Para que se entenda como isso ocorre, explica-se o que a planta de valores.
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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

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A planta de valores tambm chamada de planta de valores genricos ou planta genrica de valores , como o prprio nome diz, um indicador de valores para os imveis localizados nas diferentes regies das cidades. A partir dessas plantas, calcula-se o Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU. No entanto, como indica Mller (2006), a planta de valores genricos tambm possui outras contribuies; so elas: :: reduzir iniquidades scais; :: facilitar o planejamento urbano; :: retratar o mercado imobilirio local. Se a planta genrica de valores do municpio seguir critrios e tcnicas adequados, e for desenvolvida por prossionais competentes na rea, poder ser uma excelente fonte de dados para o mercado imobilirio. Esse documento pode contribuir, por exemplo, para que o mercado trabalhe com valores mais uniformes para imveis de uma mesma regio; assim, segundo Mller (2006), ao se utilizar a planta genrica de valores como fonte de dados para a avaliao, as inuncias da especulao imobiliria so menores.

Planta genrica de valores e o IPTU


O IPTU, como apresentado anteriormente, calculado a partir da planta genrica de valores da cidade; sendo um imposto sobre as riquezas do cidado e sempre proporcional rea do imvel. Deve-se ter em mente que o Poder Pblico possui a misso e a responsabilidade de desenvolver sistemas urbanos justos e ecientes, sob as ticas social, cultural, ambiental, espacial e econmica. Nesse sentido, quanto mais adequada realidade for a distribuio das zonas homogneas de valor, ou seja, quanto maior a exatido do mapa de valores em retratar a cidade, mais otimizada e justa ser a aplicao do IPTU sobre o solo urbano. Do mesmo modo, esse cadastro facilita a gesto urbana, evitando e minimizando conitos que resultam justamente da m caracterizao da realidade local. Dessa maneira, as prefeituras que investirem em plantas genricas de valores a partir de procedimentos tcnicos adequados avaliao , podero atingir maior equidade na carga scal; alm disso, tero mais facilidade no desenvolvimento e na implantao de projetos e polticas de preservao ambiental e de expanso e melhoramento da infraestrutura urbana.

Desenvolvimento da Planta Genrica de Valores (PGV)


O desenvolvimento de uma Planta Genrica de Valores deve contemplar o maior nmero de elementos presentes na cidade, alm de seguir os procedimentos tcnicos e cientcos consagrados pela engenharia de avaliaes (MLLER, 2006). Deve-se realizar um exaustivo levantamento de dados sobre o meio urbano, pois a quantidade e a qualidade dos elementos e recursos naturais contribuem para a valorizao diferenciada das reas da cidade; assim, so levantados:

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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

:: dados fsicos onde tambm analisada a existncia de elementos de desvalorizao, como aterros sanitrios e assentamentos espontneos; :: leis pertinentes cidade nos mbitos federal, estadual e municipal; :: caractersticas dos imveis incluindo padres construtivos e aspectos funcionais das edicaes. A Planta Genrica de Valores elaborada a partir dessas informaes, sendo representada por um mapa que incorpora os valores por metro quadrado da terra urbana; tais valores so distribudos em zonas homogneas que, em seu conjunto, conguram essa planta da cidade. guisa de ilustrao, apresenta-se a seguir um exemplo de planta de valores urbanos:

Valor por metro quadrado 100,00 80,00 60,00 20,00

Representao de uma planta de valores hipottica.

Nesse mapa, percebe-se que as reas da cidade esto distribudas em diferentes zonas de valorizao, que esto relacionadas s caractersticas de cada rea; percebe-se tambm que certas zonas possuem um valor por metro quadrado superior ao de outras. No exemplo, a zona em vermelho apresenta o maior valor por metro quadrado da regio, sendo que as zonas mais distantes tm valorizao menor, como o caso da rea em cinza, por exemplo. Essa uma situao que tambm ilustra a inuncia do aspecto acessibilidade aos plos de valorizao no valor da terra urbana.

Polos de valorizao urbana


De acordo com Mller (1995, p. 27), os polos de valorizao so pontos ou linhas que servem de referncia para a valorizao imobiliria. Entende-se a inuncia desses polos por meio de um exemplo citado pelo mesmo autor: so pontos de valorizao os centros das cidades e determinados ncleos comerciais; assim, quanto maior for a distncia de um imvel em relao a um ponto de valorizao tomado como referncia, menor tende a ser o seu valor. Em situaes reais, considerando-se uma mesma cidade, podem existir diversos polos de valorizao. Desse modo, constata-se uma situao de inter-relao entre os diferentes polos: nas proximidades de um determinado polo, os imveis possuem valores altos; ao se distanciarem daquele, os imveis tendem a se desvalorizar. Contudo, essa desvalorizao tem um limite: a rea de inuncia de outro polo. A partir desse limite, passa a haver novamente a valorizao dos imveis, que atinge o pice junto a esse outro polo.
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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

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Outro exemplo o crescimento de reas urbanas no entorno de uma via principal, como uma rodovia que faz a ligao entre estados. No decorrer da histria, muitas cidades se desenvolveram e ainda se desenvolvem a partir de determinados pontos de uma estrada. Nesse caso, ao invs de polo de valorizao, pode-se falar em linha de valorizao; isso signica que, ao longo dessa via e por certa extenso , os imveis tero maior valor e, ao se distanciarem dela, passam a ter valor menor. Os polos de valorizao so fatores que tm grande inuncia no valor do imvel; alm disso, como foi explicado, a valorizao dessas reas determinada tambm pela quantidade de seus elementos urbanos e por sua qualidade ambiental. Todos esses so aspectos relacionados ao planejamento urbano-ambiental.

Atividades
1. Explique a denio de planta de valores da cidade e indique suas principais nalidades e aplicaes.

2.

Procure a planta de valores da sua cidade na prefeitura municipal. Analise as diferenas entre as zonas homogneas de valor, apontando as principais caractersticas do entorno dessas zonas. Por m, apresente suas concluses a seus colegas.

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Valor dos imveis urbanos e planejamento urbano-ambiental

3.

Explique como a quantidade e a qualidade dos elementos e sistemas urbanos, bem como dos recursos naturais, inuenciam o valor dos imveis nas cidades.

Ampliando conhecimentos
Para o aprofundamento nos assuntos discutidos nesta aula, recomenda-se a leitura de dois textos: Determinao de Planta de Valores Utilizando Tcnicas de Inteligncia Artificial, de Marco Aurlio Stumpf Gonzlez e Carlos Torres Formoso, e Os Sistemas de Cadastro e Planta de Valores no Municpio: prejuzos da desatualizao, de Carlos Etor Averbeck (ver referncias). Bons estudos.

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Fundamentos para avaliao de imveis rurais


Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Nesta aula sero apresentados os fundamentos para a avaliao de imveis rurais. Primeiramente, sero expostas a norma qual ela est submetida e suas particularidades; em um segundo momento, ser vista a classicao dos bens rurais, ou seja, tanto dos imveis propriamente ditos quanto de seus componentes. Por m, sero mostrados os principais aspectos que devem ser observados ao se realizar a vistoria de um imvel rural.

Norma e particularidades
Como j foi visto, a avaliao de imveis rurais est sujeita Parte 3 da Norma Brasileira para Avaliao de Bens, a NBR 14.653-3 (ABNT, 2004). Essa parte da norma assim como a parte sobre imveis urbanos est em vigor desde 2004. Relembra-se a denio de imvel rural segundo a referida norma: imvel com vocao para a explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao (ABNT, 2004). Com base nessa denio, entende-se que um imvel rural corresponde a terras no urbanas e passveis de explorao; somam-se s terras as benfeitorias, os recursos naturais e demais componentes que, em conjunto, caracterizam os bens rurais. Na avaliao dessas propriedades, devem ser observados elementos e regras que no so usuais no procedimento para imveis urbanos. Nesse tipo de trabalho avaliatrio, so necessrios no apenas conhecimentos especcos na rea de avaliaes, mas tambm informaes bsicas sobre agropecuria e engenharia orestal. Em alguns casos, tambm pode ser necessrio pedir o auxlio de prossionais com formao nessas reas, como o engenheiro agrnomo e o engenheiro orestal (MOREIRA, 1997, p. 243).
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Fundamentos para avaliao de imveis rurais

Alm disso, o prossional que pretende trabalhar com imveis rurais deve conhecer as particularidades dos diversos tipos de explorao que podem ser realizados na rea em avaliao. Tambm indispensvel possuir familiaridade com a legislao aplicvel aos imveis rurais, bem como com as perspectivas agrcolas nacionais e at mesmo internacionais (MOREIRA, 1997, p. 243). Na avaliao de imveis rurais, aplicam-se tambm os mtodos usados na avaliao de imveis urbanos: comparativo direto de dados de mercado, de capitalizao da renda, involutivo e evolutivo; no entanto, devem ser feitas adaptaes para os diferentes casos. Segundo certos autores (ABUNAHMAN, 1999, p. 218), o tema da avaliao de imveis rurais to extenso por si s que seu conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo; contudo, sero apresentados aqui os fundamentos para a sua realizao, enfocando os aspectos gerais e mais importantes.

Classificao dos bens rurais


Ao se falar em classicao dos bens rurais, faz-se referncia tanto aos imveis propriamente ditos quanto aos componentes que fazem parte deles. Inicialmente, ser visto como se classicam os imveis rurais em si.

Classificao dos imveis rurais


Os imveis rurais podem ser classicados quanto a suas dimenses e quanto ao tipo de explorao que neles praticada.

Dimenso
Em relao s dimenses, um imvel rural pode ser classicado em: a) pequeno: imvel rural com rea entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos scais; b) mdio: imvel rural com rea entre 4 (quatro) e 15 (quinze) mdulos scais; c) grande: imvel rural com rea superior a 15 (quinze) mdulos scais. Essas so as trs classes existentes, segundo a Norma Brasileira para avaliao de imveis rurais (ABNT, 2004, p. 3); entretanto, o Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra) denomina de minifndios os imveis rurais com rea inferior a um mdulo scal (INCRA, 2006). Desse modo, percebe-se que a classicao quanto s dimenses dos imveis rurais tem como referncia o nmero de mdulos scais; mas que medida essa, o mdulo scal? O mdulo fiscal foi criado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504, de 1964), em seu artigo 50, que trata do clculo do Imposto Territorial Rural (ITR) (WIKIRIB, 2007). O mdulo scal uma unidade de medida ou rea, expressa em hectares , determinada pelo Incra para cada municpio e utilizada para efeitos de tributao; a xao do mdulo leva em conta os seguintes fatores (INCRA, 2006):
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:: tipo de explorao predominante no municpio; :: renda obtida com a explorao predominante; :: outras exploraes existentes no municpio que, embora no predominantes, sejam signicativas em funo da renda e da rea utilizada; :: o conceito de propriedade familiar. Esses so os fatores considerados para a xao do mdulo scal; mas quais so os procedimentos utilizados para se determinar o nmero de mdulos da propriedade que est sendo avaliada? O pargrafo 3. do artigo 50 do Estatuto da Terra prev que o nmero de mdulos scais de um imvel rural ser obtido dividindo-se sua rea aproveitvel total pelo mdulo scal do municpio. (WIKIRIB, 2007) Mas o que se entende por rea aproveitvel? O pargrafo 4. do mesmo artigo estabelece que constitui rea aproveitvel do imvel rural a que for passvel de explorao agrcola, pecuria ou orestal; em seguida, o artigo diz que no se considera aproveitvel: a) a rea ocupada por benfeitoria; b) a rea ocupada por oresta ou mata de efetiva preservao permanente ou reorestada com essncias nativas; c) a rea comprovadamente imprestvel para qualquer explorao agrcola, pecuria ou orestal. (WIKIRIB, 2007) At aqui foi visto o conceito e o modo de se calcular o nmero de mdulos scais de um imvel rural; mas onde se encontra o mdulo fiscal do municpio para se fazer tal clculo? Essa informao encontrada no site do Incra: <www.incra.gov.br>.

Explorao
Um imvel rural tambm pode ser classicado quanto ao tipo de explorao nele realizada. Nesse sentido, preciso lembrar que os imveis podem ser constitudos de reas exploradas, de reas no exploradas ou de ambas. As reas exploradas podem ter diversas nalidades, como: a) lazer e turismo; b) agricultura; c) pecuria; d)  silvicultura (cultura de rvores orestais ou cincia que tem por nalidade o estudo e a explorao das orestas); e) agroindustrial (industrializao de produtos agrcolas). Alm disso, comum um nico imvel ser explorado de mais de uma forma, ocorrendo assim uma explorao mista. Como se viu, os imveis rurais propriamente ditos classicam-se quanto a suas dimenses e quanto ao tipo de explorao. No entanto, deve-se lembrar que fazem parte desses imveis diversos componentes, os quais tambm possuem classicaes.

Classificao dos componentes dos imveis rurais


Os componentes dos imveis rurais so as terras, os recursos naturais, as benfeitorias, as mquinas e equipamentos, os veculos e os semoventes.
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Fundamentos para avaliao de imveis rurais

Terras
As terras podem ser classicadas quanto capacidade de uso e quanto ao estgio de explorao. Em relao capacidade de uso, as terras so classicadas segundo o sistema de classicao da capacidade de uso das terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ABNT, 2004, p. 3). J o estgio de explorao est relacionado produo sobre as terras e alterao das mesmas; nesse sentido, elas podem ser classicadas como: a)  terra bruta: a terra no trabalhada ou no cultivada, podendo conter ou no vegetao natural; b)  terra nua: a terra sem vegetao natural, nem explorao vegetal; c)  terra cultivada: assim denominada a terra na qual realizada alguma espcie de cultivo agrcola.

Recursos naturais
Os recursos naturais podem ser de trs tipos (ABNT, 2004, p. 4): a) orestais; b) hdricos; e c) minerais.

Benfeitorias
As benfeitorias so melhoramentos, obras ou servios realizados em um bem, que no podem ser transportados ou retirados sem dano; nos imveis rurais, as benfeitorias podem ser dos seguintes tipos (ABNT, 2004, p. 3-4): a) produo vegetal (culturas agrcolas); b) construes (como casas, galpes e cercas); c) instalaes (como redes de energia eltrica e de distribuio de gua); d)  obras e trabalhos de melhorias das terras (como planicaes, e procedimentos de neutralizao do pH e de adubao do solo). Esses so os tipos de benfeitorias que podem ser encontradas em um imvel rural; no entanto, alm das terras, dos recursos naturais e das benfeitorias, tambm so considerados componentes dos imveis rurais (ABNT, 2004, p. 4): :: as mquinas e equipamentos (xos ou removveis); :: os veculos; e :: os semoventes (constitudos por animais selvagens, domesticados ou domsticos).

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Classificao dos frutos dos imveis rurais


Assim como seus componentes, os frutos dos imveis rurais tambm podem ser diversos. Ressalta-se a capacidade que esses imveis possuem de gerar renda com sua explorao direta, o que pode se dar por diversos meios, como agricultura, pecuria, lazer e turismo, entre outros. Alm disso, como ocorre com os imveis urbanos, os imveis rurais podem ser alugados por uma certa quantia em dinheiro; eles tambm podem ser arrendados ou explorados por meio de parcerias (ABNT, 2004, p. 4). Como tambm acontece nos terrenos urbanos, o valor das terras rurais formado a partir de sua capacidade de gerar renda (ABUNAHMAN, 1999, p. 218). Assim, o potencial de explorao da terra um aspecto determinante, embora envolva diversos fatores; por esse motivo, a identicao de tais fatores deve ser feita assim como nos imveis urbanos , por meio da vistoria.

Vistoria
Quando se trata de avaliaes de imveis rurais, indispensvel que o avaliador faa pessoalmente o exame da propriedade e de seu entorno. A vistoria permitir observar no apenas as caractersticas fsicas do local, mas tambm obter informaes socioeconmicas sobre a explorao do imvel, por meio de entrevistas com seus proprietrios e/ou administradores (MOREIRA, 1997, p. 244). Para que o avaliador se localize com maior facilidade dentro do imvel, recomendvel que ele realize a vistoria em posse de fotograas areas, plantas ou mapas do local (MOREIRA, 1997, p. 244). Porm, o que deve ser observado ao se realizar a vistoria de um imvel rural? A seguir, so apresentados alguns dos principais aspectos relevantes para a composio do valor desse tipo de imvel. Esses aspectos so mencionados pela NBR 14.653-3 (ABNT, 2004), e relacionam-se caracterizao tanto da regio quanto do imvel propriamente dito.

Caracterizao da regio
Como acontece na avaliao de imveis urbanos, a anlise da regio no entorno do imvel rural tambm fornece dados importantes para a formao do valor nal deste; dessa forma, a anlise deve abranger os seguintes elementos: a)  aspectos fsicos como o clima, o relevo, as classes de solo e os recursos hdricos disponveis na regio. Tambm deve ser observada sua ocupao, bem como as tendncias de modicao a curto, mdio e longo prazo; b)  possibilidades de desenvolvimento local que dependem, entre outros fatores, das posturas legais para uso e ocupao do solo e das restries fsicas e ambientais condicionantes de seu aproveitamento;

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Fundamentos para avaliao de imveis rurais

c)  estrutura fundiria a forma como se organiza o espao rural. Nesse sentido, tambm devem ser observadas a vocao econmica da regio e a disponibilidade de mo de obra para o tipo de explorao que se pretende; d)  infraestrutura pblica disponvel nesse aspecto, deve-se vericar a existncia de canais de irrigao e de redes de energia eltrica e telefonia, entre outras. Alm disso, um dos elementos fundamentais na determinao do valor de um imvel rural o sistema virio; a importncia desse sistema depender da distncia do imvel sede municipal, aos mercados consumidores de seus produtos e, no caso de propriedades com explorao turstica, aos potenciais visitantes. Contudo, Moreira (1997, p. 251) diz que, em geral, um imvel rural localizado a grande distncia de algum desses pontos, mas que possua boas estradas de acesso, ser mais valorizado que outro imvel a uma menor distncia, mas que apresente estradas de difcil circulao, normalmente ou em perodos chuvosos, por exemplo; e)  equipamentos urbanos como escolas, rede bancria, cooperativas, assistncia tcnica agrcola, entre outros.

Caracterizao do imvel
Ao se caracterizar um imvel rural, deve-se levar em conta os aspectos gerais relacionados ao imvel propriamente dito, bem como aos componentes que o constituem. Antes de qualquer coisa, preciso descobrir a denominao da propriedade; a partir de ento, deve ser requerida a documentao com informaes relativas s dimenses, aos limites e s conformaes da rea. Nesse sentido, importante saber que, com a Lei 10.267, de 2001, tornou-se obrigatrio o georreferenciamento do imvel rural na escritura para a alterao das matrculas; ou seja, o georreferenciamento ser exigido para quaisquer alteraes, como mudana de titularidade, remembramento, desmembramento, parcelamento, modicao de rea e alteraes relativas a aspectos ambientais (IRIB, 2004, p. 12-46). Para o registro do imvel no Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR), tambm necessria a planta georreferenciada; isto , no basta uma imagem de satlite: deve-se contratar uma empresa credenciada que faa o georreferenciamento por meio de equipamentos de preciso, como o Sistema de Posicionamento Global (GPS) (IRIB, 2004, p. 12-46). Mas em que consiste esse procedimento? O georreferenciamento a associao de pontos, objetos ou fatos a um lugar geogrco, usando suas coordenadas. Ele realizado por meio de mtodos e equipamentos que tomam como referncia o sistema geodsico ocial de um pas; no caso do Brasil, utiliza-se o Sistema Geodsico Brasileiro (SGB) (IRIB, 2004, p. 12-46). Uma grande contribuio do georreferenciamento permitir referncias precisas quanto demarcao das terras. No entanto, os limites e as dimenses do imvel so apenas dois dos aspectos a serem considerados. Outro fator de suma importncia a situao do imvel em relao a plos importantes, ou seja, o acesso a outras localidades; todavia, no se deve ter em vista somente as distncias, mas tambm as caractersticas do sistema virio da regio, sobre o qual se comentou acima. Sobre o sistema virio, deve-se considerar que as propriedades rurais geralmente possuem dimenses bem maiores que as urbanas; assim, muitas vezes necessria a implantao de sistemas virios internos, que liguem diferentes reas de produo, facilitando os processos. A existncia de redes de
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energia eltrica e telefonia dentro da rea do imvel rural tambm pode ser um fator importante; como diversas mquinas e equipamentos dependem de energia, pelo menos em algumas reas da propriedade essa rede ser indispensvel. Tudo isso deve ser observado na caracterizao de um imvel rural, pois so fatores determinantes para a formao de seu valor. Tambm fundamental a vericao dos recursos naturais existentes, pois eles fornecem bons indcios dos potenciais de explorao das terras. Um recurso particularmente importante no presente e no futuro a gua, essencial para a agricultura. No entanto, como indica Moreira (1997, p. 249-250), com o crescimento da populao mundial e o aumento da poluio nos reservatrios naturais, h sinais claros de que em breve a falta de gua ser um problema a ser enfrentado. Por isso, a existncia de recursos hdricos no interior das propriedades , sem dvida, um fator de valorizao das terras cultivveis. Alm disso, devem-se considerar os condicionantes legais, como a reserva legal, que so reas que no podem ser exploradas, garantindo que parte da terra preserve parte do meio ambiente natural; o percentual correspondente reserva legal de 20% (LIMA, 2004, p. 49-52). Quanto caracterizao das terras, um dos principais aspectos a serem observados a topografia do terreno; deve-se vericar no apenas se ele plano, ondulado ou acidentado, mas tambm a relao de sua topograa com outras caractersticas do local. Por exemplo, na anlise sobre o escoamento das guas, observa-se se existem reas mais baixas no terreno para onde a gua escorre (onde se concentram nutrientes), se existem locais ngremes e sem vegetao onde ocorre eroso, e em que direes esto voltadas as superfcies ngremes, a m de se estabelecer se recebero muita ou pouca radiao solar. Ou seja, como indica Moreira (1997, p. 245), embora um terreno plano tenda a ser mais valorizado pois facilita a mecanizao da agricultura , o bom aproveitamento de um terreno depende essencialmente de se identificar sua vocao, e de se tirar o melhor proveito das possibilidades oferecidas. Nesse sentido, o conhecimento da pedologia (cincia que estuda os solos) do terreno tambm fundamental para se identificar seus usos potenciais. Como se sabe, diferentes culturas se adaptam a diferentes condies, sendo por isso importante verificar as caractersticas fsico-qumicas do solo, como seu pH e o teor dos fertilizantes. No caso de as condies no serem favorveis cultura que se pretende realizar, possvel fazer alteraes artificialmente depois de se identificar as caractersticas originais do terreno, por meio da coleta de amostras e da realizao de ensaios em laboratrio (MOREIRA, 1997, p. 247).

Concluso
Nesta aula, foram expostos alguns dos principais fatores a serem observados ao se realizar a avaliao de um imvel rural. Pelas informaes apresentadas, percebe-se que necessrio o conhecimento sobre diversas reas, pois, geralmente, ao se avaliar um terreno rural, sero considerados elementos muito distintos entre si: desde mquinas e equipamentos at as caractersticas do solo local. Assim, o prossional que se dedica avaliao desses imveis deve estar familiarizado com informaes de diversas reas: sobre a legislao aplicvel, sobre as particularidades e perspectivas econmicas do tipo de explorao que se deseja, entre outras. Assim, muitas vezes ser indispensvel o auxlio de prossionais de reas especcas, bem como bastante dedicao e atualizao constante.
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Fundamentos para avaliao de imveis rurais

Atividades
1. Explique com suas palavras como se determina o nmero de mdulos scais de um terreno rural.

2.

Quais so os tipos possveis de explorao em um terreno rural, segundo a NBR 14.653-3?

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3.

Qual a diferena entre terra nua, terra bruta e terra cultivada?

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Fundamentos para avaliao de imveis rurais

4.

Um dos elementos fundamentais na formao do valor de um imvel rural o sistema virio de conexo com outros locais. Explique por qu.

Ampliando conhecimentos
Como os procedimentos para avaliao de imveis rurais so xados pela parte 3 da Norma Brasileira 14.653, recomenda-se seu estudo aprofundado para se avaliar esse tipo de imvel. Boa leitura.

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Laudo de avaliaes
Eugenia Aumond Kuhn Patrcia de Freitas Nerbas
Esta aula trata da elaborao do laudo de avaliao: inicialmente sero vistos os tipos de laudo existentes; depois, sero apresentados os itens que devem constar em um laudo de avaliao, segundo as normas existentes. Por fim, sero fornecidas algumas sugestes sobre como elaborar com qualidade esse laudo, enfocando sua estrutura de apresentao e aspectos relacionados redao do texto. No entanto, ressalta-se que o presente material traz apenas um roteiro bsico, feito com base nas indicaes das normas. Essa restrio ocorre porque nas vrias avaliaes estaro presentes diferentes particularidades, que tero inuncia no modo como as informaes sero expostas no laudo. Alm disso, cada avaliador, no decorrer de sua vida prossional, ir adquirir experincia e desenvolver um estilo prprio de apresentao.

Tipos de laudo
O resultado do trabalho avaliatrio deve ser apresentado na forma de laudo; assim, sua elaborao a etapa nal da avaliao, e tambm uma das mais importantes. De maneira simplicada, o laudo um parecer realizado por um perito ou tcnico em determinado assunto; o prossional chamado para fornecer esclarecimentos sobre a matria, que pode ser uma questo controversa ou que precisa ser conhecida mais a fundo. Sendo assim, a apresentao dos resultados desse parecer deve ser feita com cuidado, para que o laudo atinja seu objetivo, que informar total e claramente a autoridade ou o cliente que o solicitou (MOREIRA, 1997, p. 369). Os itens que devem constar nos laudos de avaliao, bem como os demais procedimentos e diretrizes para a avaliao de bens, so xados pela Norma Brasileira 14.653 em suas respectivas partes. A mesma norma (ABNT, 2001, p. 4) dene laudo de avaliao como o relatrio tcnico elaborado por engenheiro de avaliaes em conformidade com esta parte da NBR 14.653, para avaliar o bem. Por outro lado,
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Laudo de avaliaes

na prpria NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 4) h a ressalva de que, na engenharia legal, o termo laudo de avaliao reservado ao trabalho do perito; ou seja, o laudo apontado como o documento resultante do trabalho de perito. Nesse sentido, como indica Moreira (1997, p. 369), os laudos de avaliao podem ser classicados em judiciais e extrajudiciais (ou particulares), sendo que o modelo de apresentao ser diferente em cada caso: :: para laudos judiciais no possvel estabelecer normas rgidas, j que existe uma innidade de aes e, alm disso, as questes a serem respondidas variam em quantidade e espcie. Nesse tipo de laudo, o perito deve ter uma srie de cuidados, desde a utilizao do papel padronizado pela Justia, at a maneira pela qual deve se referir a quem for dirigido o laudo (por exemplo, um juiz); :: j para laudos extrajudiciais, o prossional encontra-se um pouco mais livre, considerando o rigor formal dos laudos judiciais. Nos laudos extrajudiciais pode-se estabelecer uma forma prpria de apresentao, desde que as exigncias da norma no sejam desrespeitadas. Os laudos de avaliao alm de serem classicados quanto a seu destino , de acordo com a Norma Brasileira para Avaliao de Bens (ABNT, 2001, p. 9), podem ser apresentados em duas modalidades, simplicado e completo: :: o laudo simplificado o que contm as informaes necessrias para o seu entendimento; :: j o laudo completo contm todas as informaes necessrias e sucientes para ser autoexplicvel. Em certos casos, o laudo de avaliao pode no seguir os requisitos mnimos estabelecidos pela norma, sendo ento chamado de laudo de avaliao de uso restrito. Nessa situao, o laudo obedecer a condies especcas, combinadas pelo avaliador e pelo contratante, e no ter validade para outros usos ou para exibio a terceiros (ABNT, 2001, p. 9). Outro relatrio tcnico, semelhante ao laudo de avaliao, o parecer tcnico, denido pela norma (ABNT, 2001, p. 5) como um relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico emitido por um prossional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. Segundo Fiker (1989, p. 59), nas avaliaes judiciais, parecer tcnico o documento emitido por assistentes tcnicos e poder ser concordante ou discordante do laudo do perito ocial. Ainda segundo o autor, o objetivo do parecer vericar todos os pontos do laudo ocial, e deve sempre se ater a seus possveis enganos e omisses.

Itens que devem constar no laudo de avaliao


Como j foi visto, os procedimentos de uma avaliao de imveis devem seguir as diretrizes da Norma Brasileira para Avaliao de Bens, em suas partes 1, 2 e 3 (ABNT, 2001; 2004a; 2004b), e o mesmo vale para a elaborao do laudo de avaliao. A NBR 14.653 indica os itens-padro que devem constar em cada tipo de laudo. As informaes mnimas estabelecidas como obrigatrias so um pouco diferentes no caso de imveis urbanos e no de
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imveis rurais; para imveis urbanos, os requisitos encontram-se no item 10 da parte 2 da NBR 14.653 (ABNT, 2004a, p. 23), e para imveis rurais, no item 11 da parte 3 da mesma norma (ABNT, 2004b, p. 19). Com base no que estabelece a norma, sero feitos esclarecimentos para que sua interpretao seja mais fcil. No entanto, importante lembrar que, dependendo do tipo do imvel avaliado e da nalidade da avaliao, determinados elementos devero ser mais detalhados. Assim, sero analisados os itens mnimos estabelecidos pela NBR 14.653, que devem constar em um laudo de avaliao completo para bens imveis.

Identificao do solicitante
O solicitante a pessoa fsica ou jurdica (ou seu representante legal) que encomenda o trabalho avaliatrio.

Motivo do laudo, quando informado pelo solicitante


Ao solicitar uma avaliao de imvel, o contratante geralmente menciona o motivo de sua realizao, que pode ser, por exemplo, a venda, a compra, a utilizao do bem como garantia ou a dao em pagamento, entre outros.

Objetivo da avaliao
O objetivo da avaliao consiste no que se busca identicar, no que se procura obter como resultado da avaliao; usualmente, o objetivo a determinao do valor de mercado ou de outro valor do imvel.

Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes


Este item se refere s limitaes da avaliao, decorrentes da incoerncia, da insucincia ou da falta de informaes disponveis sobre o imvel avaliando. Como j se sabe, a documentao relativa ao bem deve ser fornecida pelo contratante; logo, nesses casos, as limitaes devem-se a motivos que esto fora do alcance do avaliador e, por isso, importante que todas as ressalvas sejam devidamente registradas.

Identificao e caracterizao do imvel avaliando


Neste item, apresenta-se o imvel que est sendo avaliado; inicialmente, deve-se indicar seu endereo, com todas as informaes necessrias para que possa ser localizado. Adicionalmente, o imvel deve ser classicado como urbano ou rural, sendo que, se for urbano, deve-se mencionar tambm o tipo de uso e a forma de agrupamento; no caso de imvel rural, deve-se indicar sua classicao quanto s dimenses e quanto ao tipo de explorao. Para imveis rurais, a parte 3 da Norma Brasileira para
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Laudo de avaliaes

Avaliao de Bens (ABNT, 2004b, p. 19) estabelece que deve ser anexada uma planta esquemtica de localizao, com um roteiro de acesso ao imvel; tambm deve ser descrito o tipo de imvel, se terreno ou terreno com benfeitorias. Em sntese, devem ser descritos todos os aspectos fsicos e de utilizao do bem observados durante a etapa de vistoria e que sejam relevantes para a formao do valor. Tambm devem ser registrados quaisquer outros aspectos que no estejam relacionados ao imvel em si, mas que tenham inuncia em seu valor; assim, frequentemente necessrio que se faa uma descrio do entorno do imvel avaliando. Conforme estabelece a parte 3 da Norma Brasileira 14.653 (ABNT, 2004b, p. 19), a descrio da regio dos imveis rurais um tpico que deve constar obrigatoriamente no laudo. Para estes imveis, outros subitens tambm so fundamentais; so eles: :: data da vistoria; :: descrio detalhada das terras, construes, instalaes e produes vegetais; :: descrio detalhada das mquinas e equipamentos, obras e trabalhos de melhoria das terras.

Diagnstico do mercado
Neste tpico, feita a exposio das concluses a que o avaliador chegou ao fazer a anlise do mercado onde se situa o bem avaliando; deve-se relatar, tanto quanto possvel, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. Segundo Dantas (1998, p. 9), devem constar os seguintes aspectos de cada um desses itens: :: estrutura do mercado: :: concentrao dos vendedores; :: perl dos compradores; :: diferenciao do produto; :: identicao da facilidade de insero do produto no mercado; :: conduta do mercado: :: como os vendedores estabelecem preos; :: como atuam (isoladamente, em cartel ou das duas formas); :: quais formas de pagamento adotam; :: quais os novos produtos que oferecem; :: desempenho do mercado: :: tendncias; :: velocidade de vendas (liquidez); :: velocidade de ocupao do solo urbano; :: modicaes no mercado decorrentes de: :: implantao de novos empreendimentos; :: implementao de infraestrutura ou novos equipamentos urbanos.
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Indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s)


Nesta seo, deve-se registrar qual ou quais foram os mtodos e procedimentos utilizados para a obteno do resultado da avaliao. Como j se sabe, o uso dos mtodos deve ser justicado, e estes devem se restringir aos estabelecidos pela Norma Brasileira que regula as avaliaes de imveis (ABNT, 2001; 2004a; 2004b). Para justicar a escolha do mtodo, deve-se mencionar basicamente a natureza do bem avaliando, a nalidade da avaliao, a disponibilidade, a quantidade e a qualidade de informaes no mercado.

Especificao da avaliao
Em um laudo completo, deve-se indicar o grau de especicao atingido pela avaliao, em relao sua preciso e sua fundamentao. Alm disso, quando solicitado pelo contratante e previamente acordado , deve tambm ser apresentado um demonstrativo de como a pontuao foi atingida.

Tratamento dos dados e identificao do resultado


Aqui, deve ser apresentada a memria de clculo do tratamento dos dados; em outras palavras, deve-se descrever passo a passo todos os clculos efetuados, os quais, como se sabe, dependem da metodologia adotada. Deve-se explicitar tambm o campo de arbtrio e as justicativas para o resultado obtido; nesse sentido, importante lembrar que a Norma Brasileira para Avaliao de Bens (ABNT, 2001, p. 7) permite que: :: o valor resultante da avaliao seja arredondado, desde que esse ajuste no seja maior do que 1% do valor estimado; :: se indique a variao de preos do mercado admitida como tolervel em relao ao valor nal, desde que indicada a probabilidade associada. No caso de se utilizar o mtodo comparativo de dados de mercado, deve-se apresentar tambm uma descrio dos imveis que compem a amostra, bem como os preos observados (ABNT, 2004a, p. 23; ABNT, 2004b, p. 20).

Resultado da avaliao e data de referncia


Neste penltimo item, apresenta-se o resultado da avaliao para a respectiva data de referncia. Como se sabe, o valor de um bem nico, e vlido apenas para o momento da avaliao; isso acontece porque, com o tempo, determinados acontecimentos podem alterar de maneira signicativa as condies do mercado, o que consequentemente ir alterar o valor do imvel.

Qualificao legal e assinatura


O ltimo item a constar em um laudo de avaliao a qualicao legal completa e a assinatura do(s) prossional(is) responsvel(is) pela avaliao.
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Laudo de avaliaes

Este item e os acima descritos so os bsicos que um laudo de avaliao completo deve ter. J em um laudo simplicado devem constar, de forma resumida, apenas alguns desses itens; um dos itens no obrigatrios, por exemplo, o relativo apresentao dos clculos efetuados para o tratamento dos dados.

Estrutura de apresentao do laudo


At aqui, foram vistos os itens que devem constar em um laudo de avaliao; agora se ver como deve ser a estrutura de apresentao do laudo. No existe uma estrutura normatizada para a apresentao do laudo, ou de como os itens obrigatrios devem ser apresentados; no entanto, a organizao e a boa apresentao so fundamentais para a fcil compreenso do contedo do laudo. Nesse sentido, alguns modelos podem ser encontrados na bibliograa sobre o assunto, ou obtidos com prossionais do ramo. Ser apresentada, de modo simplicado, a estrutura bsica proposta por Dantas (1998, p. 225). Em seu estudo, o autor sugere que o laudo de avaliao seja dividido em quatro partes principais: :: capa; :: sumrio; :: corpo do laudo; :: anexos. A capa corresponde primeira pgina que deve haver em um laudo; nela devem constar a identicao, a nalidade da avaliao e a data de referncia. Na pgina seguinte, deve ser apresentado o sumrio da estrutura do laudo, que tem como objetivo fornecer uma ideia geral do que ser encontrado em sua leitura. As pginas posteriores trazem o corpo do laudo propriamente dito. Nessas pginas, deve-se expor basicamente a descrio detalhada do bem, do mercado, da metodologia adotada e as concluses devidamente fundamentadas; ou seja, no corpo do laudo esto presentes as principais informaes sobre a avaliao. Concludo o corpo, a ltima parte do laudo constitui-se nos anexos. Nestes esto inclusos todos os dados e documentos que so dispensveis para a compreenso da avaliao, mas que ao mesmo tempo comprovam o que est descrito no corpo do laudo; esses dados e documentos podem ser: :: demonstrativos de clculo; :: fotograas; :: identicao dos dados de referncia; :: plantas e demais desenhos tcnicos; :: escrituras; :: memoriais descritivos, entre outros documentos.
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Redao do laudo
Ao se redigir o texto de um laudo de avaliao, deve-se dar ateno linguagem utilizada; nesse sentido, devem ser observadas as mesmas recomendaes feitas para textos tcnicos e cientcos. Nesta seo, sero vistas algumas recomendaes formuladas com base nos estudos de Fiker (1989, p. 93-95) e de Richardson (1999). Em primeiro lugar, deve-se manter uma linguagem formal e um tom impessoal no texto, sem contudo cometer exageros ao tentar mostrar conhecimento sobre a linguagem escrita. Tambm de fundamental importncia usar corretamente o idioma, no caso usual, o portugus; assim, devem ser observadas as regras gramaticais referentes forma das palavras e composio das frases. A segunda recomendao relaciona-se clareza: um texto claro o que expressa as ideias de modo fcil e compreensvel. Nesse sentido, deve-se ter cuidado em no utilizar expresses com signicado subjetivo, que possam deixar dvidas ou dar margem para interpretao diferente da que se pretende mostrar. Outra recomendao est relacionada conciso do texto. Esse atributo diz respeito capacidade de comunicao do pensamento com o menor nmero de palavras, sem que, no entanto, se deixe de expressar o seu sentido completo. Para se obter conciso, uma boa idia reler o texto e procurar eliminar as palavras supruas ou dispensveis; deve-se tambm preferir frases curtas e simples. Pode-se falar tambm em preciso no uso das palavras; nesse sentido, o cuidado que se deve tomar em utilizar a construo, a palavra, o termo ou a denio mais exata possvel para o que se est fazendo referncia. Enm, deve-se dar a devida importncia a cada palavra utilizada, e conhecer o signicado dos termos especcos da rea; a utilizao de um termo inapropriado em um laudo coloca prova a capacitao do prossional. Ainda com relao ao uso das palavras, deve-se evitar o nome vulgar ou popular de objetos ou coisas; alm disso, nunca se deve utilizar grias. Outro aspecto a ser observado a harmonia, obtida por meio de uma cadncia agradvel do texto. Para isso, deve-se procurar variar a extenso das frases, intercalando frases curtas com outras mais longas; deve-se tambm ter cuidado no uso das palavras, para que a seqncia de sons no seja desagradvel para quem l. A originalidade do texto tambm um aspecto que atribui qualidade ao mesmo; isso no signica que se deva buscar palavras, expresses ou comparaes inusitadas. Para ser original, preciso evitar lugares-comuns, bem como o abuso de adjetivos; devem ser evitados tambm aumentativos, diminutivos e superlativos. O ideal que, ao se fazer comparaes ou expressar grandezas, sejam apresentados os valores exatos. Para desenvolver um estilo prprio de redao, que manifeste a capacidade de expresso do prossional, fundamental ler bons autores, observando a linguagem adotada por cada um deles.

Consideraes gerais sobre a elaborao de laudos


O que se pretendeu nesta aula foi apresentar um roteiro bsico, abordando os aspectos fundamentais e buscando esclarecer as determinaes da norma. Contudo, importante saber que qualquer
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Laudo de avaliaes

um pode estabelecer seu prprio roteiro para elaborar laudos de avaliao, desde que sejam seguidas as exigncias da Norma Brasileira para Avaliao de Bens e de suas respectivas partes. possvel alterar a ordem de apresentao aqui exposta, assim como incluir informaes, como um breve currculo do autor do laudo ou outros dados relevantes avaliao. Na elaborao de laudos, bem como no campo de percias e avaliaes como um todo, preciso experincia, que apenas se adquire com o tempo, com o estudo e com o contato frequente com o tema. Nesse sentido, no se deve esquecer que a responsabilidade do avaliador muito grande, especialmente em casos judiciais, j que o que estiver escrito no laudo ser determinante para a deciso da Justia.

Atividades
1. Explique com suas palavras o que um laudo de avaliao e qual a sua nalidade.

2.

Quais so as duas modalidades de laudo de avaliao indicadas pela NBR 14.653 e qual a diferena entre elas?

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3.

Relacione os itens mnimos, estabelecidos pela NBR 14.653, que devem constar em um laudo de avaliao completo.

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Laudo de avaliaes

4.

Aponte algumas recomendaes a serem seguidas na redao de laudos de avaliao.

Ampliando conhecimentos
Informaes detalhadas sobre a elaborao de laudos judiciais podem ser obtidas no livro Avaliao de Imveis: manual de redao de laudos, de Jos Fiker (ver referncias); esse livro tambm mostra exemplos, tanto de laudos quanto de pareceres tcnicos, que reproduzem casos reais.

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Referncias
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AVaLIaO DE IMVEIS

E PERCIaS
Fundao Biblioteca Nacional ISBN 978-85-387-3000-2

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