1.

MIX USE DEVELOPMENT

a. PENGERTIAN MIX USE DEVELOPMENT
Setiap pembangunan perkotaan, pinggiran kota atau desa, atau bahkan bangunan
tunggal, yang memadukan kombinasi perumahan, penggunaan komersial, budaya,
kelembagaan, atau industri, di mana fungsi-fungsi secara fisik dan fungsional terintegrasi ,
dan yang menyediakan koneksi pejalan kaki disebut Mix Use Development. Lebih spesifik
untuk merujuk pada sebuah proyek mix use development real estate, yakni bangunan,
kompleks bangunan, atau distrik kota atau kota yang dikembangkan secara mix use oleh
pengembang swasta, lembaga pemerintah, atau kombinasinya. Mix Use Development terbagi
atas dua yaitu, Mix Use Building dan Mix Land Use
Secara tradisional, pemukiman manusia telah dikembangkan dengan pola mix use.
Namun, dengan industrialisasi serta penemuan pencakar langit, peraturan zonasi pemerintah
diperkenalkan untuk memisahkan fungsi yang berbeda, seperti manufaktur, dari daerah
pemukiman. Di Amerika Serikat, penggunaan zonasi dilakukan setelah Perang Dunia II,
namun sejak tahun 1990-an, penggunaan campuran zonasi sekali lagi menjadi diinginkan
sebagai imbalan tersebut diakui.
Komponen dan konsep perencanaaan Mixed Use (TIBBALDS, 1997)
Fungsi lahan mix use
Intensitas perkembangan
Kepadatan bangunan
Transit dan parker
Walkability dan ramah lingkungan
Type perumaan variatif
RTH

b. SEJARAH SINGKAT MIX USE
Berkembang di Amerika, yang lebih dikenal dengan istilah superblock, yaitu proyek-
proyek berskala besar di tengah kota mulai dibangun setelah berakhirnya PD II. Kot-kota
Amerika Serikat umumnya ditata oleh jaringan jalan berbentuk grid. Petak-petak lahan itu
kemudian disebut blok. Bangunan besar yang dibangun meliputi beberapa blok untuk
mewadahi berbagi fungsi dan aktivitas itu kemudian disebut superblock. Rangkaian
bangunan antar blok yang dirancang secara integrasi ini menimbulkan citra suatu blok
imajiner yang besar dan oleh karenanya disebut superblock. Besarnya skala proyek ini
selalu mengandung berbagai fungsi yang saling terkait atau saling melengkapi satu
dnegan yang lainnya. Rangkaian multifungsi ini erat kaitannya dengan tingkat persaingan
bisnis property yang terjadi di kota. Setiap pengembangn berusaha menawarkan sarana
yang lebih lengkap agar lebih menarik, misalnya gabungan gedung kantor, pertokoan, dan
apartement, atau gabungan hotel, pertokoan , dan kantor. Kesemuanya pada dasarnya
menawarkan kepraktisan dan kenyamanan.

c. CIRI-CIRI MIX USE DEVELOPMENT
Mewadahi 2 fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail, perkantorang,
hunian, hotel, dan entertainment.
Terjadi integrasi dan sinergi fungsional
Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang
memperkuat sinergi dan integrasi antarfungsi tersebut.

d. MANFAAT MIX USE DEVELOPMENT
Memberikan kelengkapan dan kemudahan fasilitas pada bengunan hunian dan
bagi pengunjungnya.
Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam
suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan bagi pengguna bangunan
tersebut.
Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada salah satu
bagian kota berpotensial meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai
respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan tersebut.
Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam
satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana pembangunan.
Menghambat perluasan kota. Superblock dapat diasumsikan sebagai pertumbuhan
kota secara vertical, karenanya pembangunan superblock dapat menimalkan
perluasan kota secara horizontal.
Integrasi system-sistem. Sesuai persyaratan ssebuah superblock, pengembangan
fungsi-fungsi di dalamnya harus dirancang secara terintegrasi, saling
menguntungkan antar fungsi.
Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapann fasilitas yang dirancang
denan matanng dapat memperbaiki kualitas lingkungan.

e. DAMPAK NEGATIF MIX USE DEVELOPMENT
Terjadinya skala usaha, donimasi kegiatan. Pemusatan berbagai fungsi dalam
kawasan menimbulkan donimasi kegiatan dalam bangunan skala besar bagi
investor yang mempunyai dana besar.
Pembangunan Mix Use berpotensi untuk menumbuhkan bangunan dengan skala
yang sangat besar sehingga dapat menimbulkan ketidaseimbangan dengan skala
bangunan lainnya di dalm kota.
Terjadinya ruang-ruang mati. Berkembanganya bangunan mix use dapat
mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan
berbagi fungsi, aktivitas, dan fasilitas.
Penggusuran beberapa pemukiman secara terpaksa untuk mendapatkan luasan
lahan yang luas agar cukup untuk membangun Mixed Use.
Menghilangkan sensi of identity karena hilangnya ruang-ruang kota yang
merupakan pentas dari aktivitas dan budaya masyarakat kota tersebut.
Masalah pembebanan kota terutama infrastrukturnya karena pemusatan berbagai
fungsi mengakibatkan ketdakseimbangan beban bagi infrastruktur kota.

2. MIX USE BUILDING
Mixed Used Building adalah penggabungan dua massa bangunan atau lebih ke dalam
satu wadah dengan cara terkoordinasi dan saling terkait satu sama lain, seperti: kantor, tempat
perbelanjaan, hotel, atau perumahan.
(sumber: R. michelael Hampton, One Dozen Apartement & Town house: A Cost Analysis,
NAHB Builders Show 1997)
Tujuannya untuk mengurangi ruang-ruang yang tidak berfungsi, menjadikan
penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, membuat pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan
lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas ini dalam
satu bangunan atau kompleks bangunan besar sehingga sering disebut superblock.
Proyek real estate yang relative besar (dengan rasio area lantai terdiri dari tiga atau
lebih) yang karateristiknya oleh tiga atau lebih penggunaan bangunan revenue (seperti
perbelanjaan, kantor, hunian, hotel, dan rekreasi dalam satu proyek perencanaannya saling
berhubungan dan bergantung satu sama lain). Dengan fungsi dan bentuk fisik yang
terintegrasi dari komponen proyek, termasuk jalur pedestrian yang tidak terpotong.
Maksud dan tujuan mix use building
Efisien dan ekonomis dalam pengadaan infrastruktur dan utilitasnya
Perbaikan sistem transportasi
Memberikan kerangka yang fleksibel untuk perancangan bangunan dan
lingkungannya.

Menurut Danisworo (1996) keuntungan dari konsep mix use building :
Mendorong tumbunhnya kegiatan yang beragam secara terpadu dalam suatu wadah
secara memadai.
Menghasilkan sisteam sarana dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis
Memperbaiki sistem sirkulasi
Mendorong pemisahan yanh jelas antara sistem transportasi
Memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan lingkungan

3. MIX LAND USE
Mix land use adalah keberadaan variasi kegiatan yang berbeda seperti tinggal,
bekerja, belanja, dan bermain yang jaraknya berdekatan dan dapat dicapai melalui
berjalan kaki.
Kareteristik Mix Land Use adalah
Terdapat tiga fungsi bangunan atau lebih yang terdapat dalam kawasan tersebut.
Terdapat pengintegrasian secara fisik dan fungsional terhadap fungsi-fungsi yang
terdapat di dalamnya.
Hubungan yang relative dekat antara satu bangunan dengan bangunan lainnya dengan
hubungann interkoneksi antar bangunan di dalamnya.
Kehadiran pedestrian sebagai penghubung antar bangunan.

a. KONFIGURASI TATA LETAK BANGUNAN DALAM KAWASAN MIX USE
Menurut Sumargo (2003:58), konfigurasi tata letak bangunan dalam kawasan mix use
ada empat, yaitu:


Mix use Tower
Mix use tower merupakan struktur tunggal
baik massa maupun ketinggian, di mana fungsi-
fungsi ditempatkan dalam lapisan-lapisan. Bangunan
dapat berupa hig rise tower dengan fungsi
menumpuk atau dengan struktur bawah yang
diperbesar.






Multitowered Megastructure
Multitowered Megastructure merupakan podium dengan tower-tower yang
secara arsitektur dilebur dengan atrium atau kompleks perbelanjaan. Secara struktur
hal ini mengintegrasikan semua komponen pada lantai bawah sebagai common base.

gambar 2 Marina Bay Sand, Singapura



gambar 1 Marina City, Chicago
Freestanding Structure with Pedestrian Connections
Freestanding Structure with Pedestrian Connections, yaitu bangunan-
bangunan tunggal yang distukan oleh jalur pedestrian.

gambar 3 Hafencity, Hamburg, Jerman
Combination
Merupakan gabungan dari ketiga bentuk di atas. Berkaitan dengan pembauran
antarkegiatan.

gambar 4 Singapura




LAMPIRAN
PERTANYAAN DISKUSI
1. Apa yang dimaksud dengan vitalitas dan generator pertumbuhan dari manfaat mix use?
(Pratiwi Lumowa)
2. Apa yang dimaksud dengan ruang-ruang mati yang menjadi dampak dari mix use dan
bagaimana cara mengatasi hal tersebut? (Wenni)
3. Bagaimana mengurangi dampak buruk dari mix use? (Andika)
4. Bagaimana mix use building berubah menjadi mix land use? (Wita Kusumasari)




















VERTICAL HOUSING
MIX USE





SIFRA ELIANA MISI
D511 10 299
SRY NOVYTASARY
D511 10 308



JURUSAN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS HASANUDDIN
2013