Laudo Parque Chico Mendes Definitivo

Percias e Avaliaes
Laerte Moreira de Souza Jr.

Engenheiro Civil CREARJ !""#!$%&'!
EXMO. SR. DR. JUZ DE DRETO DA 7 VARA CVEL DO FRUM
REGONAL DA BARRA DA TJUCA COMARCA DA CAPTAL - RJ
PROCESSO: 2007.209.000724-5
AO: PRODUO ANTECPADA DE PROVAS
AUTOR: CONDOMNO RESDENCAL PARQUE CHCO MENDES
RU: KREMER ENGENHARA LTDA
Laerte Moreira de Souza Jr., Perito do Juzo no
processo supra, apresenta Vossa Excelncia o Laudo Pericial e, ao
mesmo tempo, requer o levantamento dos respectivos honorrios que
se acham depositados conforme guias de fls. 121, 125, 128, 130 e
133, totalizando o valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais)
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
Rio de Janeiro, 20 de novembro de 2008.
Perito do Juzo
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Percias e Avaliaes
ESTE LAUDO COMPOSTO DE 07 (SETE) PARTES e 12 (DOZE)
DOCUMENTOS FOTOGRFCOS:
PARTE RESSALVAS E PRNCPOS.
PARTE OBJETVO.
PARTE CONSDERAES GERAS
PARTE V HSTRCO PROCESSUAL.
PARTE V VSTORA.
PARTE V RESPOSTA AOS QUESTOS.
PARTE V CONCLUSO.
PARTE V TERMO DE ENCERRAMENTO.
PARTE I RESSALVAS E PRINCPIOS:
O Laudo Pericial observou criteriosamente os seguintes
princpios fundamentais:
O Laudo Pericial foi elaborado com estrita observncia dos
postulados constantes do Cdigo de tica Profissional;
Os honorrios profissionais do Perito no esto, de forma alguma,
sujeitos s concluses deste laudo;
O Perito no tem nenhuma inclinao pessoal em relao matria
envolvida neste laudo, nem contempla, tanto no momento atual,
quanto no futuro, qualquer interesse nos bens relativos a esta percia;
No melhor conhecimento e crdito do Perito, as anlises, opinies e
concluses expressadas no presente trabalho so baseadas em
dados, diligncias e levantamentos verdadeiros e corretos, de acordo
com os padres normalmente aceitos.
PARTE II O!ETIVO
nspecionar o imvel do condomnio Autor visando constatar ou no
possveis falhas no projeto e vcios de construo e atender os
quesitos formulados pelas partes.
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Percias e Avaliaes
PARTE III CONSI"ERA#$ES %ERAIS
A percia foi realizada no dia 08/11/08 com incio s 9:30 hs.
Participaram da diligncia o Sr. Sndico, Leonardo Bugarin, o
advogado do Autor, Dr. Adriano Coelho, o assistente tcnico do Autor,
Dr. Jos Carlos Barros, o advogado da R, Dr. Carlos Florian, o
assistente tcnico da R, Dr. Maurcio Ferreira, alm do Engenheiro
Roberto Loreto, que atuou na construo do edifcio.
A localidade dotada de infra-estrutura urbana e de servios pblicos,
tais como: iluminao, redes de gua, esgoto, telefone, coleta de lixo,
etc. O logradouro possui pavimentao asfltica. Nas proximidades, a
ocupao eminentemente residencial.
O Condomnio, objeto desta Ao, est localizado na Rua Joaquim
Moreira neves, 355, Recreio dos Bandeirantes. Trata-se de residncia
multifamiliar com 02 pavimentos mais pavimento de cobertura, sobre
pavimento trreo com acesso, uso comum e estacionamento com 36
vagas com rea total de 3.785,23 m. Os reservatrios de gua do
condomnio localizam-se junto garagem inferior, no havendo
reservatrios superiores de gua. O prdio tem aproximadamente 04
anos de existncia, tendo sido entregue em fevereiro de 2005.
PARTE IV &IST'RICO PROCESS(AL
s fls 32 foi deferida a produo de prova pericial;
De fls. 46 a 50 so apresentados o Assistente Tcnico e Quesitao
do Autor;
De fls. 52 a 62 so apresentados o Assistente Tcnico e Quesitao
da R;
De fls. 67 a 74 a R apresenta Ata de Reunio e tabela e solicitaes,
observaes, deliberaes e aceites;
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De fls. 75 a 78 a R apresenta Licenas da SMU, Laudo de
Exigncias do Corpo de Bombeiros e Certificado de Aprovao do
Corpo de Bombeiros;
De fls 79 a 85 a R apresenta Ata da Assemblia Geral Extraordinria;
s fls 86 e 87 a R apresenta a Lista de Pendncias elaborada pelo
Autor em decorrncia da AGO.
PARTE V VISTORIA
Este Perito realizou vistoria no imvel no dia 08 de novembro de 2008,
s 9:30hs, estando presentes o Assistente Tcnico do Autor, Sr.
Maurcio Passos Ferreira, o Assistente Tcnico da R, Sr. Jos Carlos
Correia Barros, o Advogado do Autor, Sr. Adriano Coelho, o Advogado
da R, Sr. Carlos Florian, o Sndico, Sr. Leonardo Bugarin e o
engenheiro Roberto Loreto da Kreimer Engenharia.
No local, tiramos vrias fotografias com o intuito de agregar valor s
informaes dos documentos constantes nos autos.
Tendo como guia a lista de pendncias da Construtora Kreimer,
encaminhada pelo condomnio autor empresa r, acostada aos
Autos em fls.86, foram vistoriadas as reas comuns do prdio e
verificada a existncia de diversos danos causados por vcios
construtivos, os quais apresentamos, enumerados, atravs do
relatrio fotogrfico que se segue.
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Vista da fachada do prdio;
Vista da fachada do prdio;
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Fachada do prdio;
Danos encontrados:
Garagem:
1- Trincas e fissuras nas paredes da garagem;
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2- Fissura e soltura de reboco na fachada;
3- Empolamento na pintura no acesso de deficientes;
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4- Processo de recalque no piso junto ao muro lateral;
5- Falta de pingadeira causando desgaste precoce da pintura por
escorrimento de gua;
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6- Ondulaes no piso com afundamento dos blocos;
7- Tampa de visita do cabeamento de entrada de energia trincada
e piso intertravado afundando;
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8- Soltura do rodap no acesso para os "home offices.
9- Reparo feito pela construtora sem acabamento final;
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10- Trinca junto ao quadro de telefonia;
11 - nfiltraes dentro da caixa de telefonia, feita com fundo em
compensado;
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12 - Trinca na escada da portaria;
13 Afundamento do piso intertravado junto escada de acesso;
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14 Tampa de visita do cabeamento de energia quebrada;
15 Piso intertravado afundando;
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16 Piso intertravado afundando;
17 Pintura estufada e soltando na fachada, agravado pela falta de
pingadeira na varanda;
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18 Tratamento feito pela Construtora R na interseo do pilar com
alvenaria faltando acabamento;
19 Na mesma parede da foto anterior, porm no lado interno, h
fissurao na interseo da parede com pilar e trinca horizontal;
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20 Ondulaes no piso da rampa de acesso garagem inferior;
21 Detalhe do local onde encontram-se os reservatrios de gua do
condomnio, junto garagem inferior;
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22 Vazamento encontrado junto conexo de entrada de gua no
reservatrio;
23 Detalhe do vazamento no momento de sua ocorrncia;
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24 Vazamento tambm junto sada de incndio do reservatrio e
detalhe do acmulo de gua no piso;
25 - Afundamento do piso intertravado no estacionamento inferior, nos
fundos;
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26 - Detalhe da mureta dos fundos e muro divisrio do vizinho;
27 - Foco de esgoto aberto causando mau cheiro e ocorrncia de
baratas;
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28 - Constatada a existncia da tampa de concreto feita pela
construtora dentro do fosso;
29 - Detalhe da porta de acesso ao fosso de esgoto e ao fundo o
abrigo dos reservatrios de gua (reservatrio com cor azul);
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30 - Afundamento do piso na garagem dos fundos;
31 - Detalhe do local onde o prisma termina onde h um vazamento
junto ao ralo;
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32 - Tubulao instalada visando amortecer a chegada do lixo na
lixeira;
33 - Detalhe da tubulao quebrada pelo impacto do lixo;
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34 - Detalhe da pintura danificada e soltando e da falta de pingadeira
em cima. Onde h pingadeira em baixo a pintura est conservada;
35 - Afundamento do piso prximo aos "home offices;
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36 - O acesso de deficientes ocupado por vagas;
37 - Local onde foi verificado por percusso que o piso no est
perfeitamente aderido ao substrato;
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PARTE VI )(ESITA#*O
)ue+i,o+ do Au,or
1. Queira o D. Perito informar ao Juzo, se a edificao est
RGOROSAMENTE dentro dos padres do Memorial descritivo,
observados desde a Edificao aos acessrios de acabamento.
Excetuando-se a mureta dos fundos, que, por se considerar rea de
manobra do parqueamento, tem previso de acabamento com
emassamento e pintura no memorial descritivo, sim.
2. Queira o D. Perito informar ao Juzo, se o sistema de
abastecimento de gua do prdio, atende aos requisitos de:
eficincia; qualidade; economia; segurana; garantia de no
infiltrao nas paredes das partes comuns e interiores das
unidades.
O sistema de abastecimento de gua com reservatrio inferior
menos econmico que o sistema de reservatrio superior. Quanto aos
requisitos de qualidade e segurana, o sistema atende as normas
vigentes. Quanto a vazamentos, o nico constatado foi na conexo
junto ao reservatrio e no em paredes.
3. Queira o D. Perito informar se, em caso de falta de energia
eltrica, o prdio ficar sem fornecimento de gua.
Sim, pois o prdio no possui reservatrio superior.
Confirmar com Gustavo
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Percias e Avaliaes
PORTARA:
4. Queira o D. Perito informar e oferecer parecer, quanto ao circuito
eltrico unificado com a Portaria, banheiro, depsitos, garagens e
bebedouros, se esse o previsto no projeto original.
O projeto original no prev um circuito eltrico unificado para os
locais citados. Esto previstos 05 circuitos oriundos do QD-Trreo,
denominados S1, S2, S3, S4 e S5; e 07 circuitos no QD-Zelador,
denominados 1, 2, 3, 4, 5, 6 e CH1.
Do que se tratam as denominaes S1, S2... e 1, 2, 3...e CH1?
H um circuito comum para a Portaria, banheiro, depsitos, garagens e
bebedouros.
5. Se natural a ausncia de ralos e tomadas eltricas nos banheiros
e cozinha da portaria.
Nas normas de engenharia, no h obrigatoriedade para instalaes
de ralos em banheiros sem chuveiro, como os da portaria. Com
relao instalao de tomadas eltricas, a NBR 5410/97 requisita a
instalao em banheiros de pelo menos 01 tomada de uso geral e,
em cozinhas, 01 tomada de uso geral a cada 3,5m ou frao de
permetro.
6. Se as tampas dos circuitos eltricos e suas tampas esto
afundando.
Sim.
7. Se so naturais as rachaduras existentes nas escadas e prximo
aos corrimos.
No.
8. Se h deficincia nas instalaes eltricas dos jardins (em curto).
No foi constatado curto.
9. Se as rachaduras nas paredes laterais e da fachada, so naturais
ou deficincia de edificao?
Tratam-se de vcios construtivos.
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Percias e Avaliaes
10. Se h normalidade na textura interna, diante do fato de que
essas esto com mofo e caractersticas de infiltraes.
A pintura interna encontra-se deteriorada precocemente, principalmente
por falta de pingadeiras, como se pode ver na foto n. 35.
11.Se as juntas de dilatao esto atendendo os requisitos tcnicos e
o projeto original.
No foram constatadas irregularidades ou no conformidades quanto s
juntas de dilatao com relao aos requisitos tcnicos ou ao projeto
original.
12. Se a rampa lateral de acesso est acabada.
No verificado servio inacabado ou qualquer no conformidade.
13. Se pode o D. Perito esclarecer quais as razes dos
afundamentos dos pisos das garagens internas.
Trata-se de vcio construtivo, possivelmente em funo de resistncia da
base, subleito ou solo insuficientes para o fim que a pavimentao se
destina ou eroso da base de areia decorrente por drenagem
inadequada.
14. Se as rachaduras da entrda de gs rachadas, implicam em
riscos de vazamentos ou acidentes.
No.
15. Se os canos expostos nas laterais das garagens so parte
efetiva do projeto e, se tal fato regular e natural.
Sem irregularidades.
16. Queira o D. Perito informar ao juzo, se os muros laterais que
demarcam os terrenos vizinhos, esto acabados e possuem
beirais adequados.
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Percias e Avaliaes
nternamente os muros tiveram seus acabamentos finalizados e
externamente foi verificada falta de acabamento, conforme foto n.18, no
lado voltado para o terreno vizinho. No se observam beirais no muro.
17. Se os vergalhes e fios exposto, geram riscos fsicos
materiais ao condomnio.
No foram verificados fios e vergalhes expostos causando riscos fsicos
e materiais ao condomnio.
18. Se quando chove, natural a inundao do corredor
existente em frente aos "home offices 204, 205 2 206. Qual a
utilidade do batente existente? Se no, qual a soluo?
No foi verificado durante na vistoria.
19. Se so naturais e quais as razes das infiltraes e umidade
permannte no interior dos "home offices sediados na parte inferior.
No foi verificado durante a vistoria.
20. Se as garagens dos fundos esto acabadas, com pinturas e
demais requisitos naturais para que se entenda como regular a
entrega do prdio para regular habitabilidade.
A mureta dos fundos no foi pintada. Preciso do memorial descritivo ou
plantas de revestimentos.
21. Se os batentes nas proximidades dos elevadores so parte
natural do projeto original.
No verificados no projeto original.
22. Pode o D. Perito estabelecer como regulares e eficientes as
bombas d'gua, inclusive a qualidade do ambiente para
manuteno.
No h irregularidades, com exceo do vazamento encontrado.
23. Se os dois tonis de ferro que armazenam gua so seguros
e esto dispostos com condies de sofrerem manutenes
adequadas e circulao a toda sua volta. Se no, quais as
solues a serem ministradas?
No constatada qualquer irregularidade quanto segurana ou quanto o
acesso para as manutenes necessrias, apesar de no haver
condies de circular em volta dos reservatrios.
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Percias e Avaliaes
24. Queira, ainda, o D. Perito esclarecer ao Juzo, se o sistema de
esgoto est prximo demasiadamente do sistema de alimentao
de gua potvel. Em qualquer situao, de "sim ou no, queira o
D. Perito apresentar, se merecemos e de Direito for, um croquis da
situao "in loco?
No. Vide foto n. 29.
25. Queira o D. Perito informar se o muro dos fundos est
completado?
Alm dos projetos de arquitetura e memorial descritivo, no fornecerem
informaes sobre a altura do muro dos fundos ou seu acabamento, a
mureta e o jardim existentes no local tambm no constam nos projetos
de arquitetura. Contudo, o memorial descritivo detalha para a rea de
parqueamento a execuo de emassamento e pintura ltex e a mureta
citada parte da rea de circulao e manobra do estacionamento.
26. Queira o D. Perito informar se a locao da construo no
terreno est nos padres ou se houve falha que resultou numa
violao de rea de terreno alheio.
No foi constatada qualquer irregularidade.
27. Queira o D. Perito esclarecer ao Juzo se natural o foco de
esgoto permanecer aberto? (prximo s caixas d gua?).
No natural. Entretanto, a tampa foi encontrada no interior do
compartimento do fosso de esgoto, quebrada.
28. Se natural a ausncia de circuitos eltricos independentes nos
quartos de utilidades?
No.
29. Se o sistema de coleta de lixo (tubo coletor e seu terminal),
atendem aos requisitos bsicos de segurana e higiene.
No. O tubo de PVC empregado como soluo na sada do lixo, no
subsolo, no resiste fora dos impactos dos despejos de lixo e
encontrava-se quebrado.
30. Se o prisma da edificao est violado com fechamento no
primeiro andar e se os danos de fachada e pintura destes, so por
desgaste ou m qualidade do material empregado..
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Percias e Avaliaes
O prisma tem fechamento na laje de piso do primeiro andar, porm, no
foi constatada qualquer violao no mesmo. O vazamento junto ao ralo
decorrente de m qualidade do material empregado ou m execuo dos
servios.
31. Se h soltura de pisos nos corredores e, ainda, se esto
adequadamente instalados.
Sim. No.
32. Se as paredes dos corredores esto rigorosamente
aprumadas ou, se as deficincias de fechamento de portas por
desalinhamento ou, ainda, esclarecer quais as razes desses
distrbios.
No verificado na vistoria.
33. Queira o D. Perito informar ao Juzo, se em caso de incndio
no prdio, havendo o corte de energia eltrica, se o sistema de
defesa de incndio funcionar ou no.
Sim, observando-se o cumprimento de todas as medidas de segurana,
conforme fls.78, incluindo-se exigncias dos Arts. 43 e 44 do COSCP.
Queira o D. Perito informar ao Juzo quais aspectos tcnicos esto
violados, se que esto, na construo objeto da presente percia e se
pode trazer, ainda, outras informaes que s aos D. Peritos dados
conhecer.
Respondido na concluso.
)ue+i,o+ da R-
1. Queira o Dr. Perito confirmar se na referida lista de supostas
pendncias, apresentada pelo Autor R em outubro de 2006, a
grande maioria se refere a situaes que no eram de
responsabilidade da construtora R ou resultaram de falta de
conservao , danos causados por terceiros ou simplesmente no
procediam de forma alguma?
No.

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Percias e Avaliaes
2. - Confirmar que, mesmo no sendo da responsabilidade da
Construtora R, diversos itens foram atendidos pela mesma?
No.
3. A referida lista continha, conforme o requerente, as "pendncias
da construtora Kreimer com o Condomnio Residencial Parque
Chico Mendes. Queira o Dr. Perito informar se TODOS os itens,
antes da petio do autor datada de20/04/07, foram considerados
como atendidos ou, na maioria, como no sendo de
responsabilidade da R?
No. No.
4. Esclarecer se h algum problema construtivo de modo a gerar
uma situao em que "no haver como o Condomnio Autor
suportar o consumo de gua?
Encontrado vazamento na tubulao junto aos reservatrios.
5. nformar se a R, para atender todos os requisitos necessrios
para recebimento do "habite-se, obteve, entre outros certificados,
o de Aprovao do Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de
Janeiro? Se para esta aprovao o referido rgo examina o
projeto de proteo e combate a ncndio, vistoria e testa toda a
instalao executada conforme o projeto?
Sim. Sim.
6. Esclarecer se as instalaes eltricas se encontram em situao
irregular, de modo a possibilitar risco de incndio? Em caso
positivo de quem a responsabilidade? Se h "fios soltos e
desencapados por todo o condomnio?
No. No.
7. nformar se h "fosso de esgoto aberto em conseqncia de
alguma pendncia por parte da R?
Verificamos a existncia da tampa do fosso de esgoto dentro do mesmo
compartimento, quebrada, mas no se pode afirmar quem o
responsvel.
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Percias e Avaliaes
8. nformar se h risco de queda de reboco? Em caso positivo,
esclarecer o local e a extenso do problema.
Em um ponto na fachada, prximo varanda de uma das coberturas, em
virtude da falta de pingadeira, verifica-se que a umidade vem causando a
soltura do revestimento da parede.
9. nformar se h desnivelamento significativo em parada de
elevador? Em caso positivo, se este problema decorre de falta de
manuteno do equipamento ou de falha construtiva?
No constatado durante a vistoria.
10. nformar se aps a reunio condominial realizada em
19/03/2007 o condomnio autor comunicou a R sobre a
existncia de algum tipo de problema no prdio?
No consta nos Autos.
11.Houve alguma solicitao feita pelo Condomnio Autor R antes
de 20/04/07?
Sim.
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Percias e Avaliaes
PARTE VII CONCL(S*O
De todo o exposto, resta ao Perito concluir que o imvel objeto da lide
apresenta diversos danos em funo de vcios construtivos, relacionados
na Parte V deste Laudo, fotos de n. 01 a 37, cuja responsabilidade de
reparo da empresa R.
PARTE VIII ENCERRA.ENTO
Damos por encerrado o presente LAUDO em 33 (trinta e trs) folhas
de papel formatos A4 digitados de um s lado.
Acredita o Perito haver abordado todos os aspectos tcnicos da
questo, deixando V. Exa. na sua plena convico e sabedoria
determinar o que for de direito; porm, continuamos disposio do
MM. Juiz para qualquer novo esclarecimento que se fizer necessrio.
Rio de Janeiro, 10 de maio de 2009.
Eng. Laerte Moreira de Souza Jr.
Perito do Juzo
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