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COMENTARIOS

A LA
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Consejo de Redaccin
JAVIER MOSCOSO DEL PRADO MUOZ
Presidente
Fiscal
LUIS MARA CAZORLA PRIETO
Vicepresidente
Catedrtico de Derecho Financiero y Tributario. Abogado
Acadmico de Nmero de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislacin
AMALIA IRABURU ALLEGUE
Directora Editorial
MNICA NICOLS HARO
Secretaria. Editora
MANUEL RAMN ALARCN CARACUEL
Magistrado de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo
Catedrtico de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social
JOS MARA LVAREZ-CIENFUEGOS SUREZ
Magistrado de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo
ALBERTO BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO
Catedrtico de Derecho Mercantil. Abogado
FRANCESC DE PAULA CAMINAL BADA
Abogado
FAUSTINO CORDN MORENO
Catedrtico de Derecho Procesal. Abogado
EUGENIO GAY MONTALVO
Abogado. Ex-Magistrado del Tribunal Constitucional
JUAN MARTN QUERALT
Catedrtico de Derecho Financiero y Tributario. Abogado
LUIS MARTN REBOLLO
Catedrtico de Derecho Administrativo
JULIO MUERZA ESPARZA
Catedrtico de Derecho Procesal
GONZALO QUINTERO OLIVARES
Catedrtico de Derecho Penal
ENRIQUE RUBIO TORRANO
Catedrtico de Derecho Civil
ANTONIO V. SEMPERE NAVARRO
Catedrtico de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social
Magistrado del Tribunal Supremo
EUGENIO SIMN ACOSTA
Catedrtico de Derecho Financiero y Tributario. Abogado
RODRIGO BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO
(Coordinador)
COMENTARIOS
A LA
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
QUINTA EDICIN
Autores
PILAR LVAREZ OLALLA FRANCISCO M. ECHEVERRA SUMMERS
GERMN BERCOVITZ LVAREZ M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
RODRIGO BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO JUAN FRANCISCO HERRERO PEREZAGUA
NGEL CARRASCO PERERA LUIS-FELIPE RAGEL SNCHEZ
ANA DAZ MARTNEZ M DE LOS NGELES ZURILLA CARIANA
Primera edicin, 1999
Segunda edicin, 2002
Tercera edicin, 2007
Cuarta edicin, 2010
Quinta edicin, 2014
El editor no se hace responsable de las opiniones recogidas, comentarios y manifestaciones
vertidas por los autores. La presente obra recoge exclusivamente la opinin de su autor como
manifestacin de su derecho de libertad de expresin.
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2014 [Thomson Reuters (Legal) Limited / Rodrigo Bercovitz Rodrguez-Cano y otros]
Editorial Aranzadi, SA
Camino de Galar, 15
31190 Cizur Menor (Navarra)
ISBN: 978-84-9059-496-4
Depsito Legal: NA 902/2014
Printed in Spain. Impreso en Espaa
Fotocomposicin: Editorial Aranzadi, SA
Impresin: Rodona Industria Grca, SL
Polgono Agustinos, Calle A, Nave D-11
31013 - Pamplona
Sumario
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ABREVIATURAS.......................................................................................... 11
PRLOGO ................................................................................................... 15
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPTULO I
Disposiciones generales
Artculo 1...................................................................................................... 23
RODRIGO BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO
Artculo 2...................................................................................................... 31
RODRIGO BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO
CAPTULO II
Del rgimen de la propiedad por pisos o locales
Artculo 3...................................................................................................... 47
ANA DAZ MARTNEZ
Artculo 4...................................................................................................... 105
GERMN BERCOVITZ LVAREZ
Artculo 5...................................................................................................... 143
FRANCISCO M. ECHEVERRA SUMMERS
Artculo 6...................................................................................................... 179
FRANCISCO M. ECHEVERRA SUMMERS
Artculo 7.1................................................................................................... 195
GERMN BERCOVITZ LVAREZ
7
Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal
Pgina
Artculo 7.2................................................................................................... 219
PILAR LVAREZ OLALLA
Artculo 8...................................................................................................... 271
Artculo 9...................................................................................................... 273
MARA DE LOS NGELES ZURILLA CARIANA
Artculo 10.................................................................................................... 353
FRANCISCO M. ECHEVERRA SUMMERS
Artculo 11.................................................................................................... 423
Artculo 12.................................................................................................... 425
Artculo 13.................................................................................................... 427
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 14.................................................................................................... 501
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 15.................................................................................................... 527
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 16.................................................................................................... 561
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 17.................................................................................................... 581
NGEL CARRASCO PERERA
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 18.................................................................................................... 681
NGEL CARRASCO PERERA
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 19.................................................................................................... 775
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 20.................................................................................................... 787
M DEL CARMEN GONZLEZ CARRASCO
Artculo 21.................................................................................................... 803
8
Sumario
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JUAN FRANCISCO HERRERO PEREZAGUA
Artculo 22.................................................................................................... 879
ANA DAZ MARTNEZ
Artculo 23.................................................................................................... 901
ANA DAZ MARTNEZ
CAPTULO III
Del rgimen de los complejos inmobiliarios privados
Artculo 24.................................................................................................... 921
LUIS FELIPE RAGEL SNCHEZ
Disposicin adicional nica ........................................................................ 963
MARA DE LOS NGELES ZURILLA CARIANA
Disposiciones transitorias ........................................................................... 971
Disposicin nal .......................................................................................... 973
Disposicin adicional nica de la Ley 8/1999.......................................... 975
ANA DAZ MARTNEZ
Disposicin transitoria nica de la Ley 8/1999........................................ 1099
JUAN FRANCISCO HERRERO PEREZAGUA
Disposicin nal nica de la Ley 8/1999.................................................. 1101
ANA DAZ MARTNEZ
APNDICE LEGISLATIVO
1. Ley 49/1960, de 21 julio. Normas reguladoras de la Propiedad Horizontal
(texto a fecha 25-6-2013, antes de la reforma de la Ley 8/2013)........................ 1111
2. Ley 8/2013, de 26 junio. Ley de rehabilitacin, regeneracin y renovacin
urbanas ...................................................................................................................... 1131
3. Ley 49/1960, de 21 julio. Propiedad Horizontal (Texto consolidado, con la
reforma de la Ley 8/2013 incluido) ....................................................................... 1149
9
Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal
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I

NDICE DE SENTENCIAS Y RESOLUCIONES


Tribunal Constitucional............................................................................... 1171
Tribunal Supremo........................................................................................ 1172
Tribunal Superior De Justicia..................................................................... 1189
Audiencia Provincial.................................................................................... 1189
Juzgado De Primera Instancia.................................................................... 1222
Direccin General De Los Registros Y Del Notariado ............................ 1223
BIBLIOGRAFA ........................................................................................... 1227
10
Abreviaturas
AA VV = Autores Varios
AAP = Auto de la Audiencia Provincial
AC = Aranzadi Civil
Act. Civ. = Actualidad Civil
ADC = Anuario de Derecho Civil
AP = Audiencia Provincial
APIS = Administradores de la Propiedad Inmobiliaria
ARP = Sentencias de la Audiencia Provincial, Audiencia Nacional
y Tribunal Superior de Justicia en materia penal
BB OO = Boletines Ociales
BCNR = Boletn del Colegio Nacional de Registradores
BCRPE = Boletn del Colegio de Registradores de la Propiedad de
Espaa
BJC = Boletn de Jurisprudencia Constitucional
BOA = Boletn Ocial de Aragn
BOC = Boletn Ocial de Cantabria
BOCAIB = Boletn Ocial de la Comunidad Autnoma de las Islas
Baleares
BOCAN = Boletn Ocial de Canarias
BOCG = Boletn Ocial de las Cortes Generales
BOCM = Boletn Ocial de la Comunidad de Madrid
BOCyL = Boletn Ocial de Castilla y Len
BOE = Boletn Ocial del Estado
BIMJ = Boletn de Informacin del Ministerio de Justicia
BOJA = Boletn Ocial de la Junta de Andaluca
BON = Boletn Ocial de Navarra
BOPA = Boletn Ocial del Principado de Asturias
BOPV = Boletn Ocial del Pas Vasco
BOR = Boletn Ocial de La Rioja
BORM = Boletn Ocial de la Regin de Murcia
CC = Cdigo Civil
CC AA = Comunidades Autnomas
CCJC = Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil
CE = Constitucin Espaola
CEE = Comunidad Econmica Europea
11
Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal
CGPJ = Consejo General del Poder Judicial
CP = Cdigo Penal
CTE = RD 314/2006, por el que aprueba el Cdigo Tcnico de
la Edicacin
D. = Decreto
DGRN = Direccin General de los Registros y del Notariado
disp. adic. = disposicin adicional
disp. nal = disposicin nal
disp. transit. = disposicin transitoria
DOCM = Diario Ocial de Castilla-La Mancha
DOE = Diario Ocial de Extremadura
DOG = Diario Ocial de Galicia
DOGC = Diario Ocial de la Generalidad de Catalua
DOGV = Diario Ocial de la Generalidad Valenciana
DOL = Diario Ocial de las Comunidades Europeas, Serie Legis-
lacin
DSCD = Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados
ET = Estatuto de los Trabajadores
G. = Gaceta de Madrid
IMSERSO = Instituto de Migraciones y Servicios Sociales
INSS = Instituto Nacional de la Seguridad Social
JUR = Documento de Jurisprudencia disponible en http://Wes-
tlaw.es y, en su caso, en productos CD/DVD
LAN = Legislacin de Andaluca Aranzadi
LARG = Legislacin de Aragn Aranzadi
LAU = Ley de Arrendamientos Urbanos
LCAN = Legislacin de Canarias Aranzadi
LCAT = Legislacin de Catalua Aranzadi
LCEur = Legislacin de las Comunidades Europeas Aranzadi
LCGC = Ley de Condiciones Generales de Contratacin
LCLM = Legislacin de Castilla-La Mancha Aranzadi
LCM = Legislacin de la Comunidad de Madrid Aranzadi
LCTB = Legislacin de Cantabria Aranzadi
LCyL = Legislacin de Castilla y Len Aranzadi
LECiv/1881 = Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881
LECiv = Ley de Enjuiciamiento Civil
LEXT = Legislacin de Extremadura Aranzadi
LG = Legislacin de Galicia Aranzadi
LGDCU = Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios
LGTel = Ley General de Telecomunicaciones
LCV = Legislacin de la Comunidad Valenciana Aranzadi
12
Abreviaturas
LH = Ley Hipotecaria
LIB = Legislacin de las Islas Baleares Aranzadi
LLR = Legislacin de La Rioja Aranzadi
LNA = Legislacin de Navarra Aranzadi
LOE = Ley de Ordenacin de la Edicacin
LOPJ = Ley Orgnica del Poder Judicial
LPAS = Legislacin del Principado de Asturias Aranzadi
LPH = Ley de Propiedad Horizontal
LPV = Legislacin del Pas Vasco Aranzadi
LRJAE = Ley de Rgimen Jurdico de la Administracin del Estado
LRJ-PAC = Ley de Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas
y del Procedimiento Administrativo Comn
LRM = Legislacin de la Regin de Murcia Aranzadi
LSA = Ley de Sociedades Annimas
LSRL = Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada
NCRH = Normas Complementarias al Reglamentario Hipotecario
(RD 1093/1997, de 4 de julio)
PGOUM = Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid
PLECiv = Proyecto de Ley de Enjuiciamiento Civil
PJ = Poder Judicial
RCDI = Revista Crtica de Derecho Inmobiliario
RCL = Repertorio Cronolgico de Legislacin Aranzadi
RD = Real Decreto
RDGRN = Resolucin de la Direccin General de los Registros y el
Notariado
RDLeg = Real Decreto Legislativo
RDley = Real Decreto-ley
RdS = Revista de Derecho de Sociedades
RDM = Revista de Derecho Mercantil
RDN = Revista de Derecho Notarial
RDP = Revista de Derecho Privado
RDR = Revista de Derecho Registral
RDU = Revista de Derecho Urbanstico
rect. = Recticacin
RGD = Revista General de Derecho
RGLJ = Revista General de Legislacin y Jurisprudencia
RH = Reglamento Hipotecario
RIDPr = Revista Iberoamericana de Derecho Procesal
RJ = Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi
RJA = Revista Jurdica de Andaluca
RJC = Revista Jurdica de Catalua
13
Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal
RJCLM = Revista Jurdica de Castilla-La Mancha
RJN = Revista Jurdica del Notariado
RN = Reglamento Notarial
RRM = Reglamento del Registro Mercantil
RTC = Repertorio del Tribunal Constitucional
SAAP = Sentencias en Apelacin de las Audiencias Provinciales
s. r. = sin referencia
SAP(SSAP) = Sentencia(s) de Audiencia Provincial
SAT = Sentencia de Audiencia Territorial
SEPIN = Servicio de la Propiedad Inmobiliaria
SJPI = Sentencia del Juzgado de Primera Instancia
STC = Sentencia del Tribunal Constitucional
STS(SSTS) = Sentencia(s) del Tribunal Supremo
STSJ = Sentencia del Tribunal Superior de Justicia
TC = Tribunal Constitucional
TRLS = Texto Refundido de la Ley del Suelo
TRLSA = Texto Refundido de la Ley de Sociedades Annimas
TS = Tribunal Supremo
14
Prlogo
Esta nueva edicin de los Comentarios a la Ley de Propiedad Intelectual
tiene la oportunidad de abordar las modicaciones introducidas en la misma
por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renova-
cin urbanas, publicada en el BOE de 27 de junio, y que entr en vigor
al da siguiente (disposicin nal vigsima), como curiosamente tiene que
recordar la Direccin General de los Registros y del Notariado a la registra-
dora y al notario respectivos en su Resolucin de 15 de enero de 2014 (BOE
de 13 de febrero).
Previamente hay que resear otras modicaciones de la Ley desde la
anterior (cuarta) edicin del ao 2010 de estos Comentarios. Se trata de la
introducida indirectamente en la misma por el artculo 111 de la Ley 2/
2011, de Economa Sostenible con respecto a las obras necesarias que las
Administraciones competentes pueden imponer a las comunidades de pro-
piedad horizontal, ahora derogado por esta Ley 8/2013, que al mismo
tiempo incorpora parte de su contenido en diversos artculos de la LPH,
especialmente en los nuevos artculos 10 y 17. Se trata tambin de la modi-
cacin por el artculo 15 de la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptacin
normativa a la Convencin Internacional sobre los Derechos de las Personas
con Discapacidad (BOE de 2 de agosto), con respecto a los artculos 10.2 y
11.3, con el n de facilitar las obras de accesibilidad necesarias para las perso-
nas con discapacidad, as como la instalacin de dispositivos mecnicos y
electrnicos que favorezcan su comunicacin con el exterior. Lo que se
dice en la Exposicin de Motivos de dicha Ley (prrafo 9) encuentra su
fundamento en el artculo 4 de la Convencin [raticada por Espaa, junto
con su Protocolo Facultativo, el 21 de abril de 2008], en virtud del cual
los Estados Partes se comprometen a adoptar todas las medidas legislativas,
administrativas y de otra ndole que sean pertinentes para asegurar el pleno
ejercicio de todos los derechos humanos y las libertades fundamentales de
las personas con discapacidad sin discriminacin alguna por motivos de dis-
capacidad. Modicacin sta a favor de las personas con discapacidad, que
lgicamente se mantiene en la nueva redaccin dada a los artculos 10 y 17
por la Ley 8/2013.
La Ley 8/2013 pretende establecer el marco normativo idneo para faci-
litar la reactivacin del sector de la construccin en un momento de pro-
15
Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal
funda crisis econmica, que afecta especialmente a dicho sector, el cual no
puede seguir basndose en la construccin de vivienda nueva. Hay que tener
en cuenta se dice en la Exposicin de Motivos (apartado I, prrafo 3) que
Espaa posee actualmente, si no se reactiva la demanda, suelo capaz de
acoger nuevos crecimientos urbansticos para los prximos cuarenta y cinco
aos y que contamos con 723.043 viviendas nuevas vacas. De ah la oportu-
nidad de volcar todos los esfuerzos en las actuaciones contempladas directa-
mente en el ttulo de la propia Ley rehabilitacin, regeneracin y renova-
cin para conseguir esa reactivacin del sector. Y es que el parque edicado
espaol necesita de tales intervenciones. Aproximadamente el 55%
(13.759.266) de dicho parque edicado, que asciende a 25.208.622 viviendas,
es anterior al ao 1980 y casi el 21% (5.226.133) cuentan con ms de 50
aos. Adems, el porcentaje que representa la rehabilitacin en Espaa en
relacin con el total de la construccin es, asimismo, uno de los ms bajos
de la zona euro, situndose trece puntos por debajo de la media europea,
que alcanza un entorno del 41,7% del sector de la construccin (apartado
II, prrafos 1 y 4, de la Exposicin de Motivos).
Otro captulo importante a la hora de propiciar las mencionadas activi-
dades de mejora de nuestro parque de viviendas es el relacionado con las
exigencias europeas relativa a la eciencia energtica de los edicios, que
incluyen una intervencin sobre el mismo en cuanto sector en el que es
posible un ahorro energtico considerable, y en el que hay que incidir tam-
bin desde el punto de vista de la lucha contra el cambio climtico, inducido
por los gases de efecto invernadero (apartado III, prrafo 3, de la Exposi-
cin de Motivos). Espaa debe reducir en el ao 2020, un 10% de las emi-
siones de los sectores difusos, con respecto al ao 2005. Dentro de estos
sectores, denidos como aquellos no incluidos en el comercio de derecho
de emisin, se encuentra el residencial, el cual, conjuntamente con el sector
comercial e institucional representa un 22% de las emisiones difusas, siendo
asimismo responsable de emisiones indirectas, por consumo elctrico. Las
emisiones de los sectores difusos representan el 2/3 de las totales (apartado
II, prrafo 2, de la Exposicin de Motivos).
Para la consecucin de estos objetivos la Ley contiene una regulacin
bsica del Informe de Evaluacin de los Edicios para asegurar la calidad y
sostenibilidad del parque edicado, as como obtener informacin indis-
pensable para orientar las polticas de las Administraciones competentes, y
fuente de obligaciones para las comunidades de propiedad horizontal y para
sus propietarios. Contiene tambin una regulacin de las actuaciones sobre
el medio urbano, de los sujetos legitimados para participar en ellas y de los
cauces de colaboracin entre Administraciones, propietarios y dems sujetos
intervinientes.
16
Prlogo
En las disposiciones nales, un total de veinte, se aborda las modica-
ciones introducidas sobre normas anteriores vigentes, entre otras, la Ley del
Suelo, la Ley de Ordenacin de la Edicacin, el Cdigo Tcnico de la Edi-
cacin y la Ley de Propiedad Horizontal.
As se glosan en la Exposicin de Motivos las modicaciones introduci-
das en los artculos 2, 3, 9, 10 y 17 de esta ltima por la disposicin nal
primera, junto con la derogacin de los artculos 8, 11 y 12 por la disposicin
derogatoria nica.1:
La disposicin nal primera contiene modicaciones... con el objeto
de evitar que los actuales regmenes de mayoras establecidas impidan la
realizacin de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer
depender algunos de sus ms importantes efectos de que las comunidades
de propietarios adopten dicha decisin por unanimidad o por mayoras muy
cualicadas, mxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al ttulo
constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administracin ac-
tuante autorizar o, en algunos casos, exigir (apartado IX, prrafo 2).
Se trata pues bsicamente de ampliar, por un lado, el elenco de obras
necesarias, impuestas por las Administraciones competentes, y de facilitar,
por otro lado, el rgimen de mayoras exigibles para que se puedan aprobar
por la junta de propietarios actuaciones relacionadas con la rehabilitacin,
regeneracin y renovacin urbanas. Es decir, se trata de facilitar la realizacin
de obras. Y se aprovecha la oportunidad para introducir algunas otras modi-
caciones, y para reordenar sistemticamente la Ley.
De ah la derogacin de los artculos 8, 11 y 12, relacionados con la
divisin, segregacin o agregacin de elementos privativos, con nuevas insta-
laciones o servicios o mejoras, y con la alteracin de cosas comunes, respecti-
vamente. Sus contenidos se trasladan a los artculos 10 y 17 con los cambios
correspondientes.
De ah la modicacin del artculo 2 para ampliar el mbito de aplica-
cin de la Ley; del artculo 3 para facilitar la variacin de la cuota de partici-
pacin de cada propietario; del artculo 9 para reforzar los crditos de la
comunidad frente a cada propietario y para ampliar el destino del fondo de
reserva a las obras de rehabilitacin; del artculo 10 (junto con la adecuacin
al mismo del apartado 2 de la disposicin adicional) para aclarar las actuacio-
nes que por ser obligatorias no requieren de acuerdo alguno de la junta
de propietarios, establecer la obligacin de costearlas que recae sobre los
propietarios y determinar las actuaciones que requieren en todo caso de
autorizacin administrativa; del artculo 17 para sistematizar en l toda la
17
Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal
regulacin de los acuerdos de la junta de propietarios (salvo los contempla-
dos en el art. 10.3), que tiende a rebajar las mayoras exigibles.
Rodrigo BERCOVITZ RODRGUEZ-CANO
18