SISTEMAS REGISTRALES

Sistema registral francs:

La evolucin del sistema registral francs es contradictoria, plagada de vueltas y
replanteamientos, como la propia historia de Francia.
El sistema de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por la revolucin
francesa de 1789 que puso en vigor el cdigo hipotecario de 1795 que estaba
plagado de innovaciones que favorecan el desarrollo de la disciplina como fue: la
inscripcin de todas las hipotecas y de las mutaciones sobre el dominio, as como
fortaleci el derecho de los acreedores hipotecarios, avances que se consolidaron
con la Ley 11 de 1798 de fuerte influencia germana, que fueron desdibujados
posteriormente por el Cdigo Napolenico de 1804, que reinstal una serie de
limitaciones que ya haban sido rebasadas en cuanto a las trasmisiones del
dominio y la inscripcin de las hipotecas. Los revolucionarios se haban convertido
en conservadores.
Con posterioridad sucesivas reformas fueron introduciendo paulatinamente
cambios, hasta que la reforma sustancial de 1955-1959 sent las bases que
permitieron definir los rasgos fundamentales de dicho sistema.
Es (consensual) teora del ttulo y del modo (traditio). Los franceses prescinden de
la traditio, slo basta convenio, contrato sobre un bien. La traditio trasciende al
sistema registral francs, ya que la inscripcin es declarativa y tiene eficacia la
transmisin de los Derechos reales extrajudicial frente a 3ros sin inscripcin. Es
un sistema de acto, lo que reinscribe es el acto y no el derecho real, se sigue el
sistema del folio personal, por lo que se inscribe es el ttulo registral y no la finca,
contiene el tracto sucesivo, se exige que el transmitente sea titular inscripto para
que el adquiriente adquiera la propiedad registral, oponibilidad frente a 3ros, solo
aquellos derechos que estn inscriptos, el registrador de la propiedad nicamente
verifica la forma en que se realiza el acto no la legalidad del mismo.

Sistema registral alemn

Los pases que practicaron el derecho germnico fueron en rigor los primeros en
desarrollar la publicidad registral y en adoptar como organizacin en los libros de
inscripcin el folio real, que no es ms que reservar una pgina particular de los
libros para el historial de cada inmueble finca, mtodo adoptado por el sistema
espaol antecedente del nuestro. Despus de un lento avance en el
perfeccionamiento de su sistema que dur varios aos e incluy la promulgacin
de varias legislaciones, la Ley Prusiana de 1872, el Cdigo Civil de 1896 y las
Ordenanzas regstrales de 1900 definieron las caractersticas fundamentales
dicho sistema que son las siguientes:

a) El registro se encuentra desde el punto de vista tcnico, bajo la salvaguarda de

un magistrado judicial (juez inmobiliario), a fin de establecer un riguroso control
de la legalidad.
b) Es un sistema de folio real.
c) La inscripcin tiene un carcter constitutivo
d) Se respeta el principio del tracto sucesivo
e) El funcionario a cargo (el juez inmobiliario) califica los ttulos en cuanto a su
validez legal
En el sistema alemn a diferencia de otros que estudiaremos, el registrador es un
juez inmobiliario, funcionario del sistema judicial, se practica como ya dijimos el
folio particular de la finca real, que significa que cada inmueble y sus sucesivas
trasmisiones tienen un nmero inicial de finca que no se pierde a menos que se
cancele o se produzcan modificaciones que la hagan desaparecer, o sea se inscribe
la finca con sus caractersticas, para efectiva transmisin se requiere la
inscripcin, de ah su carcter constitutivo, existiendo con ello mayor coincidencia
entre la realidad y el registro, lo que significa que toda transmisin del dominio
declaracin del derechos es nula si no consta su inscripcin en los registros
pblicos, publica derechos no actos., el registrador aqu busca la calificacin del
acto y tiene prioridad, que est determinado por el tiempo de inscripcin,
excluyendo a otros derechos.

Sistema registral torrens (sistema australiano)

El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho
anglosajn, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios
inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurdica que sera de desear. Tanto
es as, que en los pases que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de
ttulos para dotar de cierta garanta la propiedad de los bienes inmuebles.
Si bien el propietario que figura en la inscripcin no tendr que probar una
cadena de transmisiones con ttulo suficiente del bien inmueble en cuestin,
existe, como dijimos, la posibilidad de fciles estafas y defraudaciones que obligan
a los seguros mencionados. Este sistema se contrapone al sistema registral
existente en los pases ms desarrollados jurdicamente hablando, como es el caso
de Espaa, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino. En estos
sistemas, la persona de un funcionario imparcial acta en la confeccin del acto o
negocio jurdico, garantizando as la libre voluntad de los contratantes y la
posibilidad de volver sobre las causas de adquisicin y analizarlas respecto a su
vala y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas anglosajones.

El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la

implementacin realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en1858. Hasta
entonces, existan dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos
propietarios cuyo derecho provena directamente de la Corona tenan una
propiedad de especial solidez. No as aquellos que haban obtenido la propiedad
mediante transmisin (compraventa, sucesin, donacin, etc), quienes podan
sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no
propietarios, evicciones y dems.
La llegada del sistema Torrens unificara los tipos de propiedad en Australia, pero
ms tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se
extendera a otros pases, cuyos derechos no evolucionados admitieron el sistema
sin advertir la inseguridad que genera. An hoy las grandes aseguradoras
procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los frutos de sus
servicios.

Sistema registral espaol

El sistema registral espaol es un registro de fincas. Las fincas(los pisos, las
casas, las concesiones administrativas) que son susceptibles de propiedad, abren
lo que se denomina su folio registral. Una ficha en lenguaje vulgar, como ya
explique en su momento. Evidentemente uno puede comprar y vender fincas que
estn fuera del Registro, y las transacciones ser vlidas (los tpicos prados entre
vecinos mayores en un pueblo), pero la ley, determina una serie de ventajas para
quien confa en el Registro. Son estmulos que llevan a la gente a inmatricular sus
fincas, es decir, a introducirlas en el Registro de la Propiedad. El principal
estimulo es que aquel tercero, que adquiera onerosamente una finca de buena fe,
findose de lo que pone en el Registro tiene una posicin inatacable. Ya le
coment en aquel post, pero quizs lo veamos mejor conunejemplo.
Supongamos que A le compra a B un piso. B figura en el Registro de la propiedad
como propietario con pleno dominio sobre esa finca., sin cargas, sin anotaciones de
ninguna demanda, nada... A posteriori, y a travs del correspondiente juicio, otro,
llammosle C demuestra que el piso le perteneca realmente a l, a C y no a B.
Pues a A le importa un pito. Eso es un problema entre B y C. C deber solicitar la
correspondiente indemnizacin de B, pero a A no le tocan un pelo siempre que
rena esos requisitos que he indicado, y que dan lugar a lo que se denomina como
Tercero
Hipotecario
de
Buena
Fe.
Evidentemente con un sistema as puedes dormir tranquilo. Sabes que si confas
en el Registro tienes un altsimo grado de seguridad. La Ley presume que lo que
dice el Registro es cierto, y que lo que no dice, no existe.

Veamos el caso norteamericano. No existe un Registro de Propiedades como en

Espaa. Existe un Archivo o Registro de Documentos, de Contratos, de
Donaciones, etc...A travs de los cuales, y con la ayuda de una empresa de
servicios jurdicos se llega a la conclusin de que, posiblemente, quien te lo venda
est facultado para ello. El problema estriba en que no se dan certezas. Si ocurre
lo mismo que en el caso anterior, C podr poner a A de de patitas en la calle. Este
deber reclamarle la correspondiente indemnizacin a su vendedor, A.
Evidentemente el sistema es muy inseguro (seguramente B derive en insolvente).
Es por ello, que se hace de obligada contratacin un Seguro del Ttulo.

Sistema registral italiano

El sistema de publicidad inmobiliaria italiano se ajusta plenamente al que puede
denominarse modelo latino, diseado por la ley francesa del 11 Brumario.
Concepto:
Los Registros Inmobiliarios en Italia cumplen una funcin doble: por una parte
tienen encomendado colaborar con el trfico de bienes inmuebles proporcionando un
medio de publicidad inmobiliaria, y, por otra, son los encargados de percibir el
Impuesto de Registros, que grava las transmisiones de bienes y derechos reales.
Esta doble funcin de los Registros ha sido duramente criticada por la doctrina; as
Anna Mara Bianco considera que el ejercicio de la funcin fiscal redunda, muy a
menudo,
en
detrimento
de
la
funcin
civil.
El sistema de publicidad inmobiliaria se trata, debido a su carcter latino, de un
sistema basado en la transcripcin del ttulo y no en la inscripcin de derechos. El
negocio jurdico existe independientemente de su inscripcin en el Registro , y la
transcripcin del ttulo sirve nicamente para darlo a conocer a terceros y dar la
proteccin registral al ttulo inscrito ( la transcripcin no afecta a su validez ni
supone una garanta de sta ltima) . La nica inscripcin que tiene efecto
constitutivo es la de la hipoteca, lo cual es lgico si se tiene en cuenta que supone la
creacin de un derecho de prelacin frente a terceros , lo cual no podra alcanzarse
sin publicidad.