Gesto da manuteno de

edifcios
Por:
Jos Paulo Saraiva Cabral,
Navaltik Management Lda

Temas da apresentao
Recapitular conceitos bsicos de manuteno e gesto
Indicadores de manuteno: funo e forma de os obter
Manuteno de edifcios
Discusso sobre os requisitos do RSECE
Indicadores para a gesto de edifcios
Plano de manuteno de um edifcio passo a passo com o

programa InnWinWin
Exemplificao da gesto, histrico e anlises
Referncia base: livro Gesto da Manuteno de Equipamentos,
Instalaes e Edifcios, Lidel 2009.

Definies de manuteno

Manuteno, combinao de todas as aces

tcnicas, administrativas e de gesto, durante o
ciclo de vida de um bem, destinadas a mant-lo
ou rep-lo num estado em que possa
desempenhar a funo requerida (Fonte: EN 13306)
Funo requerida, funo ou combinao de
funes de um bem consideradas como
necessrias para fornecer um dado servio.
(Fonte: EN 13306).

definies de manuteno

Plano de manuteno, conjunto estruturado de

tarefas que compreendem as actividades, os
procedimentos, os recursos e a durao
necessrios para executar a manuteno. (Fonte:
EN 13306)

Preparao de trabalhos, descrio do modo

operatrio a utilizar, a sequncia das operaes,
materiais e peas a aplicar, ferramentas e
aparelhagem de medida a utilizar,
especializao, qualificao e quantidade de
executantes, normas de segurana e tempos
previstos de execuo.

Plano de manuteno:

Especifica, de forma estruturada, a manuteno que deve ser realizada no

bem ao longo do seu ciclo de vida, incluindo a durao e recursos necessrios

Preparao
de
trabalhos
Descrio
telegrfica e
sequencial
das operaes
a realizar,
materiais e
ferramentas a
utilizar,
especialidade
dos tcnicos,
esforo HH,
durao e
normas de
segurana a
observar.

 definies

Estado de disponibilidade, estado do bem que

pode cumprir a funo requerida, assumindo que
lhe so assegurados os meios externos
eventualmente necessrios (energia, operador,
etc.)
Estado de indisponibilidade, estado do bem
caracterizado por uma avaria ou incapacidade de
cumprir a funo requerida durante a
manuteno preventiva.
Origina o tempo de indisponibilidade relacionado com
manuteno TIM e, se for uma avaria, tambm o tempo de
indisponibilidade por avaria TIA

Tipos de manuteno
Sistemtica
Preventiva
Condicionada
Manuteno

Correctiva

Avaria intrnseca
pondicionada
Avaria extrnseca
eextrnsecaCondicionada

Melhoria

Manuteno preventiva
A que realizada com o objectivo de evitar avarias, perda ou
reduo de funo. sempre um objectivo da gesto.

Quanto oportunidade com que desencadeada pode ser:

Sistemtica, quando determinada cegamente a partir de
intervalos pr-definidos de tempo de calendrio ou outra unidade
conveniente (horas, quilmetros, ciclos, etc.)
Condicionada, quando determinada a partir de sintomas
apreendidos em inspeco ou controlo de funcionamento antes
de ter ocorrido perda de funo.

Manuteno correctiva
A que realizada na sequncia de uma avaria ou perda de
funo, a qual poder ter ocorrido em resultado de:
Avaria intrnseca, a perda de funo por causa intrnseca ao
prprio equipamento: equipamento inoperacionalizou, rolamento
gripou, retentor gasto, tubo rompeu, etc.
Avaria extrnseca, a perda de funo por causa exterior ao
equipamento: acidente, coliso, m operao, etc.. que, embora
penalizando a disponibilidade operacional do equipamento, no
contribui para os seus indicadores tericos e a fiabilidade
intrnseca do equipamento: coliso de viatura, erro do operador.

Manuteno de melhoria
A manuteno que realizada para melhorar as caractersticas
do bem no seu contexto.

Um estilo de manuteno cada vez mais assumido e estimulado

nos tempos de hoje.
Um passo em frente em relao manuteno condicionada:
melhorar desempenho, consumo energtico ou manutibilidade.
Algumas melhorias cabem na acepo de preveno de
manuteno, quando destinadas a reduzir a quantidade de
manuteno necessria no bem.

Exemplos: instalao de equipamento adicional de monitorizao, controlo,

automao, economizador de energia, acessos para a manuteno, etc.

Gesto da manuteno

Todas as tarefas da gesto que determinam os

objectivos, a estratgia e as responsabilidades
respeitantes manuteno e que os
implementam por meios tais como o
planeamento, o controlo e superviso da
manuteno e a melhoria de mtodos na
organizao, incluindo os aspectos econmicos
(Fonte: EN 13306)

Gesto da manuteno e os custos

Gerir a manuteno NO :
Computar custos

Controlar custos
Optimizar custos

Gerir a manuteno :
Um empenhamento da tcnica e da engenharia para
assegurar o bom funcionamento das instalaes
de que decorre a optimizao dos custos relacionados
com a manuteno.

Objectivos e metas

Objectivo, expresso coloquial do que se

pretende:

Fbrica: funcionamento eficiente, rendimentos prximos

dos nominais, mnimo produtos defeituosos, poucas avarias,
etc.
Edifcio: mxima disponibilidade, consumos energticos
mnimos, qualidade ambiental, reduo de avarias e sua
resoluo rpida, conforto, boa imagem.

Meta, expresso analtica de um objectivo:

Exemplos: no mais que 1 avaria / ms; tempo mdio de
reparaes no superior a 2 horas; esforo em manuteno
preventiva 85 % do total; disponibilidade no inferior a 95
%; custos de manuteno inferiores a 4 % da facturao.

Factos e nmeros

Equipamento bem mantido dura 30/40% mais

Manuteno proactiva reduz energia 5 - 11%.

Custos: 50 % mo de obra / 50 % materiais.

Manuteno preventiva reduz tempos de

indisponibilidade e aumenta o rendimento.

Manuteno correctiva custa 2 / 4 vezes mais.

Meta: Preventiva / Correctiva 80 % ou mais.

Implementao: 3 a 5 anos. (Apontar para menos!)

Algumas normas de manuteno teis

EN 13306, Maintenance terminology, CEN April 2001.

EN 13460, Maintenance Documentation for maintenance,

CEN

EN 15341:2007, Maintenance Key Performance Indicators

EN 13269:2006, Maintenance Guideline on preparation of

maintenance contracts

Para edifcios:
UNE 100004 IN, Mantenimiento preventivo de instalaciones
trmicas, AENOR

Indicadores de manuteno

Definio (EN 15341):

Caracterstica medida (ou conjunto de caractersticas) de
determinado fenmeno, estabelecido por uma frmula, que
avalia a sua evoluo

Para que servem?

S se gere o que se mede
Avaliar a evoluo dos fenmenos relevantes para a gesto
Constituir um quadro de bordo (Balanced Score Card) que
exprima e permita controlar os objectivos estratgicos
EN 15341 atingir a excelncia na manuteno dos activos
tcnicos.

Alguns indicadores de manuteno

Taxa de avarias:
= Nmero de avarias / Tempo de calendrio

Exemplo
Tivmos o ano passado em toda a instalao uma taxa mdia de
avaias de 3,83 avarias/ms. Estamos este ano com 4,6.

Serve para:
Sentir o pulsar da organizao
Se existirem desvios identificar onde e porqu
Meta: estabelecer por analogia com anos bons

Tempo Mdio de Funcionamento

entre Avarias - MTBF
MTBF = Tempo de funcionamento / Nmero de avarias

Exemplos
Este sistema est com um MTBF de 1,366 horas
No ano passado o MTBF do sistema foi 930 horas
NB: s tem significado para perodos longos e expressivos

Serve para:
Dar indicao sobre a fiabilidade do bem ou equipamento
Se existirem tendncias crescentes identificar onde e porqu
Meta: por analogia com equipamentos bons ou outros idnticos

Tempo Mdio de Reparao MTTR

MTTR = Tempos de reparao / Nmero de avarias

Exemplos
Este equipamento est com um MTTR de 1,366 horas
No ano passado foi 0 horas (i.e. no houve avarias)

Serve para:
Dar indicao sobre a manutibilidade do bem ou equipamento
Se existirem tendncias crescentes identificar onde e porqu
Meta: por analogia com equipamentos idnticos

Indicador de Tempo de
Indisponibilidade por Avaria - ITIA
ITIA = Tempo Indisponibilidade por Avaria / N Avarias

Exemplos
ITIA do ano passado 3,44 horas
NB: difere do MTTR na medida em que utiliza o tempo de
indisponibilidade e no apenas o tempo de reparao

Serve para:
Dar indicao sobre a manutibilidade do bem ou equipamento E da
eficincia da resposta da manuteno s situaes de avaria
Se existirem tendncias crescentes identificar onde e porqu
Meta: por analogia com equipamentos bons ou outros idnticos

Tempo Mdio de Espera MWT

MWT = Tempos de espera / Nmero de avarias

Exemplos
O MWT do ano passado foi 7,81 horas
Este ano estamos com 3,30 horas

Serve para:
Dar indicao sobre a eficincia do atendidmento da manuteno
Se existirem tendncias crescentes identificar porqu (mais avarias?
menos pessoas?)
Se tendncias decrescentes: parabns!

Meta: por analogia com equipamentos idnticos

Como se calculam os indicadores?

RESPOSTA: Atravs das frmulas.
MAS:

O mais difcil obter os factores para incluir nas frmulas

O sistema de gesto tem que ser configurado para o efeito

Os utilizadores formados

O processo disciplinado

e duradouro, para identificar tendncias e interaces

Factores relacionados com o tempo ...

Tempo requerido (TRQ) - tempo durante o qual o Utilizador

requer o bem disponvel

Tempo de funcionamento (TF) - tempo durante o qual o bem

desempenha a funo requerida

Tempo de manuteno (TM) - tempo durante o qual se realiza

manuteno (incluindo tempos tcnicos e logsticos)

Tempo de reparao (TR) - Tempo durante o qual se realiza

uma reparao (manuteno correctiva, excluindo tempos
tcnicos e logsticos)

Tempo de espera de atendimento (TDE) - Tempo entre data

hora para que se pede o trabalho e data hora a que se inicia.

Tempo de manuteno - TM
Tempo de reparao - TR
Tempos de espera TDE
Tempo de indisponibilidade por avaria - TIA

... relacionados com tempo (cont.)

Tempo de Indisponibilidade relacionado com Manuteno

(TIM) - tempo durante o qual o bem est indisponvel, a realizar,
ou espera, de manuteno

Tempo de Indisponibilidade por avaria (TIA) - tempo

durante o qual o bem est indisponvel devido a uma avaria =
diferena entre a data/hora a que avariou e data/hora a que reentregue para operao

Tempo de Disponibilidade em Tempo Requerido (TDTR) tempo em que est disponvel em periodo requerido

Tempo de Indisponibilidade em Tempo Requerido (TITR) tempo em que est indisponvel em tempo requerido =
complemento do TDTR = TRQ TDTR

Tempo requerido -TRQ

Tempo de funcionamento - TF
Tempos de indisponibilidade TIM / TITR / TDTR

Como incorporar no sistema de gesto a

informao sobre os tempos?
Resposta:

Dispondo de um sistema de gesto que permita registar

(ou que calcule automaticamente) os tempos relevantes
para a manuteno

Introduzindo uma parametrizao, ao nvel dos tipos de

manuteno e dos tipos de trabalho, consistente com os
conceitos de trabalho programado, no programado,
correctivo e de urgncia.

Factores relacionados com esforo

Esforo HH total (HHT) esforo HH total do pessoal interno

(directo e indirecto de manuteno e de operao a realizar
manuteno) e externo

Esforo HH pessoal interno (HHI) esforo HH total do

pessoal interno

Esforo HH pessoal externo (HHE) esforo HH total do

pessoal externo. HHT = HHI + HHE

Esforo HH em horas extraordinrias (HHX) esforo HH do

pessoal interno realizado em horas extraordinrias

HHs perdidos por acidentes (HHAC) nmero total de HHs

perdidos por acidentes em pessoal interno que os iniba de
trabalhar durante um ou mais dias.

Periodo de interveno - PDI

Esforo mo-de-obra - HH

Como incorporar no sistema de gesto a

informao sobre esforo HH?
Resposta:

Sistema de gesto que permita registar HH do pessoal

Parametrizao que permita distribuir o esforo segundo as

vertentes:
Parque de objectos de manuteno
Tipos de manuteno e tipos de trabalho, consistente com os conceitos
de trabalho programado, no programado, correctivo e de urgncia
Pessoal interno, de manuteno e de produo, envolvido em tarefas
de manuteno, e externo

Disciplina no processo e formao do pessoal

Factores relacionados com eventos

Nmero de OTs (NOT) Nmero de OTs programadas

realizadas no perodo

Nmero de avarias (NAV) Nmero de OTs correctivas

realizadas no perodo

Nmero de pedidos de trabalho (NPT) Nmero de pedidos

de trabalho realizados no perodo

Nmero de OTs realizadas conforme programado (NOTCF)

Nmero de OTs programadas terminadas dentro de uma
tolerncia pr-determinada

Factores relacionados com custos

Custo total de manuteno (CM) custo total das actividades

de manuteno que inclui:
MO-DE-OBRA
Custo total do pessoal prprio incluindo encargos
Custo proporcional do pessoal da operao a realizar manuteno
Custo do pessoal externo gerido pela Organizao

MATERIAIS
Peas e materiais aplicados (sadas de armazm ou aplicao directa,
incluindo despesas e taxas de importao) e ferramentas

SERVIOS
Prestaes de servios e contratos

Custo total de manuteno (CM) ...cont ...

ADMINISTRAO
Estrutura do departamento, energia, fluidos, despesas
administrativas, formao do pessoal, etc.
Sistemas informticos e documentao tcnica

Amortizao do equipamento e infraestruturas de manuteno

EXCLUSES:
Custos de mudana de produto ou ferramenta
Amortizao de sobressalentes estratgicos
Custos de indisponibilidade

Componentes dos custos de manuteno

Custo de pessoal de manuteno (CP) custo completo do

pessoal interno de manuteno e de produo na proporo da
sua realizao de manuteno, e do pessoal externo envolvido:
Custo do Pessoal Interno (CPI)
Custo do Pessoal Externo (CPE)

Custo da logstica de materiais (CLM) - custo total dos

materiais, sejam sados de armazm sejam de compra directa

Custo dos Servios Exteriores (CSE) - custo dos servios

contratados tarefa ou em contratos de manuteno

Custo total de manuteno, CM = CPI + CPE + CLM + CSE

Como incoporar no sistema de gesto os custos

relacionados com manuteno?
Resposta: criando uma estrutura de rubricas que cubram as
componentes necessrias para apurar os custos segundo
as vertentes pretendidas:

Mo de obra via custo analitico completo do HH padro (ver

livro GMEIE # 5.1.2.)

Materiais do armazm custo unitrio / imputar sadas s OTs

Materiais compra directa procedimentos que facultem

Manuteno os valores unitrios dos materiais aplicados

Servios - procedimentos que facultem Manuteno os valores

dos servios aplicados em manuteno

Concluso: PARECE simples e simples.

A gesto da manuteno do
edifcio interage com:

Disponibilidade e rendimento dos equipamentos

Segurana das pessoas

Conforto humano e QAI

Racionalizao energtica

Economia da operao

Imagem

Directiva da UE 2002/91/CE
(RSECE) requisitos manuteno

Manuteno de acordo com as boas prticas

Gestor tcnico certificado (TRF) & pessoal de

interveno certificado (TIM)

Cobertura da QAI, gesto energtica e auditorias

Monitorizao e anlise dos consumos

energticos

Exemplo de um quadro de objectivos

para a gesto de um edifcio
I.

Cumprimento do exigido pelo RSECE

II.

Controlo e optimizao do consumo energtico

III.

Eficincia da preventiva = poucas avarias

IV.

Resposta rpida a avarias

V.

Melhoria na manutibilidade e rendimento

VI.

Custos de manuteno e operao optimizados

VII. Boa

imagem comercial

Sugesto de metas ANO 1

a)

Implementar plano de manuteno = X equipamentos

registados; Y planos manuteno; Z Ots planeadas a funcionar

b)

Cumprir exigncias tcnico-administrativas RSECE = tudo

conforme, auditorias limpas

c)

Capacitar-se para produzir informao e indicadores de

manuteno consistentes = estamos em condies de
conhecer razoavelmte custos, esforo HH e produzir os
indicadores E1, E3, T17, T21,

d)

Implementar sistema de controlo energtico IEE =

calculamos o primeiro IEE

Concluso: cumprimos os objectivos I e II (RSECE e energia). E

crimos as condies para estabelecer metas para os restantes

Sugesto de metas ANO 2

a)

Para objectivo III poucas avarias

Indicador O18 = HH Preventiva / HH Total 80 %

empenhados em evitar avarias (NB: 80 % um benchmark comum)

b)

Objectivo IV resposta rpida:

c)

Objectivo V melhoria manutibilidade:

Deixemos para mais tarde,

depois de termos implementado um sistema de Pedidos Manuteno

Indicador E19 = C. Manut.melhoria / Custo Total 20 %

Estamos empenhados em investir na melhoria (NB: meta tentativa)
d)

Objectivo VI custos optimizados:

Indicador E3 = C. Manut. / rea til ( ?? / m2).

Calcula o

primeiro para estabelecer metas realistas para os prximos

e)

Objectivo VII - Imagem:

concluses.

Obtenha do DG informao e tire

Sugesto de metas em velocidade cruzeiro

a)

Consolidar um Quadro de Bordo

b)

Partilhar experincias e olhar para o vizinho

Melhorar, melhorar sempre

Agora que j sei o

que preciso, toca
a trabalhar

Implementar a gesto da
manuteno

Implementar gesto ao melhor nvel costuma demorar 3 a 5

anos

mas os resultados devem comear a perceber-se ao fim de

1 ms

As ilustraes que seguem utilizam o programa InnWinWin da:

Passo 1
Organizar o sistema de gesto

Definir:
Centros de custo e/ou Clientes
rea de Interveno Tcnica

Estabelecer:
Regra de codificao e desenho das Fichas Tcnicas
Organizao funcional / sistemas do Edifcio
Tipos de trabalho

Passo 2
Registar os equipamentos

Comear com os indiscutveis:

Contadores de energia (elctrica, gs, etc.)
AVAC

mas no esquecer:
Equipamentos de segurana
Elevadores, escadas rolantes
Salas, gabinetes, divisrias, lojas, corredores

Registo dos equipmentos

Passo 3
Materiais e sobressalentes

Estabelecer uma norma de codificao

apropriada

Sugesto para comear:

Classe G - Genricos

- especifica-se o que mas sem precisar

especificaes, ex. Filtro de ar, manta filtrante, correia, contactor, etc..

Incluem-se lubrificantes e produtos

leo motor, leo

compressor, fluidos frigogneos, etc.

Progressivamente at ao destino final:

Norma estruturada bem desenvolvida

para onde se vo
progressivamente transferindo as peas e materiais mais importantes
com as suas especificaes completas.

Comear com materiais genricos

Mais tarde desenvolve uma norma e transfere progressivamente

Passo 4
Planos individuais de manuteno

Comear com preparaes padro

O sistema GMAC traz algumas

Progressivamente, obter literatura tcnica (ex. ref. 6), afinar e

desenvolver

Progressivamente:
Estudar manuais equipamentos e ajustar ao equipamento
Ajustar periodicidades ao cenrio operacional real

No esquecer: Planear as auditorias energia e QAI

Prepare Fichas de Manuteno detalhadas

Posso sempre copiar

trabalho que j esteja
bem feito! Assim

rpido!

Passo 5 Implementar as OTs e o

reporte dos trabalhos

Recordar que:
Todo trabalho de manuteno precisa de um OT
No h gesto sem OTs e sem o reporte do trabalho
O pessoal de manuteno no gosta de escrever
(Exemplo InnWinWin: WO 000135)

Portanto:
Implemente as OTs e forme o pessoal
Mantenha simples mas disciplinado

Programa de trabalhos: gesto das OTs

Este ano j vou ter

histrico dos
equipamentos e
indicadores

Passo 6 Implementar as leituras

dos contadores

Electricidade, gs, gua, combustveis

Garantir no mnimo UMA leitura mensal
Prefervel no fim de cada ms
a gua, talvez, diariamente, no v existir uma fuga no detectada

E no esquecer outros equipamentos, tais como:

Chillers, caldeiras, compressores
Todos precisam de ter registos dos contadores para fazer as
previses das datas para manuteno.

Registos do contador de energia

Passo 7 Olhe criticamente para

os consumos
Como posso conseguir
economizar energia?
Melhoro o
rendimentos dos
equipamentos?
Escolhos tarifas mais
baixas?

Energia

gua

Custos

Avalie interaces possveis:

Consumos x figurino de operao
Custos x tipos de manuteno, etc.
(exemplo InnWinWin: anlise IEE)

Analise a composio dos consumos de energia elctrica

 e o perfil dos custos energticos

Excelente. Estou
DENTRO do
mnimo do RSECE!

Analise a evoluo do IEE e compare com os limites legais

Reflexes finais

Plano de manuteno = gesto da manuteno

Implementar passo a passo. Assumir meta, por

exemplo: ano 3 em velocidade de cruzeiro

Consumo energtico - alvo n 1 da gesto:

Manuteno preventiva economia 10 % kW
Manuteno de melhoria economia + 10 %
Gesto do tarifrio economia + 10 % e/ou kW.h (?)

Investir na manuteno tem retorno muito

rpido e induz sustentabilidade.

120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%

% IEE requerido

Hoje

M. Preventiva

Alvo n 1: economia energtica

M.Melhoria

Gesto mix.

Bibliografia
1.

CABRAL, Jos Paulo Saraiva Organizao e Gesto da Manuteno, dos

conceitos prtica ..., 6 Edio, Lidel Edies Tcnicas, Julho 2008.

2.

CABRAL, Jos Paulo Saraiva Gesto da Manuteno de Equipamentos,

Instalaes e Edifcios, Lidel Edies Tcnicas, Abril 2009

3.

EN 13306, Maintenance terminology, CEN April 2001.

4.

EN 13460, Maintenance Documentation for maintenance, CEN

5.

EN 15341:2007, Maintenance Maintenance Key Performance

Indicators, CEN (BS 26Apr2007)

6.

UNE 100004 IN, Mantenimiento preventivo de instalaciones trmicas,

AENOR Associacin Espaola de Normalizacin y Certificacin, 2006.

7.

WIREMAN, Terry , Industrial Press, Inc, New York 2005. Developing

Performance Indicators for Managing Maintenance

FIM DA APRESENTAO
Agradecidos pela leitura!
Benvindos os comentrios e sugestes:
scabral@navaltik.com

Pode obter mais informao sobre este assunto em:

www.manwinwin.com