TRATAMENTO POR FATORES NA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS

O tratamento por fatores tem por objetivo tornar comparveis os dados coletados
na pesquisa. a parte mais trabalhosa da avaliao. O tratamento se processa com
o

auxlio

de

fatores

de

homogeneizao,

que

podem

ser

calculados

matematicamente ou coletados diretamente em campo. seguir so expostos os

principais fatores de homogeneizao utilizados em avaliaes de imveis urbanos :

Fator de oferta ou fonte (Fo)

Faz a correo da elasticidade da informao, pois usualmente os imveis so

ofertados em valor superior ao que so efetivamente transacionados. tomado em
geral como 0,9 para imveis ofertados podendo chegar a 0,8. Para dados
transacionados, em razo da ausncia de elasticidade tomado como igual 1,0.

Fator de atualizao (Fa)

Utilizado para atualizar o valor de uma transao vista, ocorrida em passado

recente, para a data de ocorrncia da avaliao. comum tambm o uso do fator
de reduo de preo (Fv), onde se obtm o valor vista de um imvel comprado
prazo, inclusive atravs de srie uniforme de prestaes. Em ambos os casos, os
fatores so obtidos atravs de clculos de matemtica financeira.

Fator de localizao ou transposio (Fl)

Refere-se s diferenas de valores entre imveis situados em locais distintos, ou

seja, corrige as variaes decorrentes da localizao mais ou menos valiosa da
amostra em relao ao imvel avaliando. Pode ser obtido pela planta genrica de
valores do municpio, lanamentos fiscais, informaes imobilirias, ou mais
comumente atravs da experincia profissional..

Fator de frente ou testada (Ff )

Aplicado para retirar as vantagens ou desvantagens de um lote com relao outro

possuidor de uma frente de referncia. Aceita-se que o imvel de maior frente seja
mais valorizado.

Fator de profundidade (Fp)

Utilizado para considerar a desvantagem do imvel possuir profundidades fora da

faixa recomendvel para a regio

Fator de topografia (Fg)

Aplicado quando o perfil topogrfico do imvel difere da situao paradigma de um

terreno plano (Fg = 1,0)

Fator de esquina ou frentes mltiplas (Fe)

Fator que considera o fato de que lotes situados em esquinas ou que tenham
frentes mltiplas tem maior possibilidade de serem utilizados para negcios e maior
permetro de vitrines, sendo portanto mais valorizados.

Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz)

Considera o zoneamento e os coeficientes de aproveitamento impostos pela

legislao. Para avali-lo basta que se faa uma relao matemtica entre o
coeficiente de aproveitamento do imvel avaliando e pesquisado.

Fator de padro de acabamento (Fd)

um fator que tem o objetivo de eliminar as diferenas relativas s variaes nos

detalhes de acabamento entre diferentes imveis. Sua aplicao muito importante
no caso de imveis residenciais, tem importncia relativa no caso de escritrios e
pouca importncia no caso de lojas.

Fator de idade e conservao (Fi)

aplicado na correo de diferenas entre a idade aparente e estado de

conservao entre o imvel avaliando e os imveis pesquisados.

Fator de arquitetura (Fq)

Refere-se s condies arquitetnicas dos imveis em estudo, considerando

diferenas entre caractersticas

tais

como nmero de vagas de garagem,

posicionamento na edificao, presena de rea de lazer, etc. Sua variao ocorre

normalmente entre 0,70 e 1,30.

CONCEITOS DE MATEMTICA FINANCEIRA

1. INTRODUO

Na prtica da Engenharia de Avaliaes o profissional depara com questes

ligadas financiamento, juros e outras matrias ligadas matemtica
financeira.

A matemtica financeira um suporte para a Engenharia de Avaliaes.

2. REGIMES DE CAPITALIZAO

Quando se deposita uma determinada quantia em uma entidade financeira,

aps certo perodo a quantia inicial sofre um acrscimo

O benefcio razo direta da soma depositada, do tempo de depsito, da taxa

de juro e da maneira como calculado o juro, que o regime de capitalizao.

A capitalizao pode ser simples ou composta

3. CAPITALIZAO SIMPLES

aquela onde os juros, ao final de determinado perodo, so produzidos

unicamente pelo capital inicial, no se somando a este para produzir juros no
perodo seguinte.

Matematicamente,
M = C.( 1 + i.n ) , onde,
M : Montante final
i : Taxa de juros

C : Capital inicial
n = Nmero de perodos

Exemplo :

Qual o montante produzido pelos juros de um capital de R$ 200.000,00 aplicados

um taxa de 20 % ao ano durante dois anos ?

M = C.( 1 + i.n ) = 200.000,00 ( 1 + 0,2. 2 )

M = R$ 280.000,00
4. CAPITALIZAO COMPOSTA

aquela onde os juros, ao final de determinado perodo, se incorporam ao

capital inicial, produzindo juros sobre a soma e assim por diante, gerando os
juros compostos.

Matematicamente,
M = C.( 1 + i )
M : Montante final
i : Taxa de juros

, onde,

C : Capital inicial
n = Nmero de perodos

Exemplo :

Qual o montante produzido por um capital de R$ 200.000,00 aplicado um taxa

de 20 % ao ano durante dois anos ?
M = C.( 1 + i )

= 200.000,00 ( 1 + 0,2 )

M = R$ 288.000,00

5.TAXAS PROPORCIONAIS TAXAS E EQUI-VALENTES

Duas taxas so proporcionais quando guardam a mesma relao dos perodos de
tempo a que se referem.Exemplo :
0,5 %
------------------------

6,0 %

1 ms
=

---------------------

12 meses

Duas taxas so equivalentes quando, referindo-se a perodos diferentes, fazem

com que um mesmo capital, rendendo juros compostos, produza o mesmo
montante no mesmo tempo.Ou seja :

= ( 1 + i ) 1/k - 1,
i

onde

: taxa equivalente

i : taxa conhecida
k : relao entre o perodo conhecido e o perodo procurado
Exemplos :
(1) Qual a taxa mensal equivalente taxa de 25 % ao ano ?
k = 12 meses / 1 ms = 12
i

= ( 1 + i ) 1/k -1 = ( 1 + 0,25 ) 1/12 - 1

= 0,01877 = 1,877 % ao ms

(2) Qual a taxa anual equivalente taxa de 1,3 % ao ms ?

k = 1 mes / 12 meses = 1/12
i

= ( 1 + i ) 1/k -1 = ( 1 + 0,013 ) 12 - 1

= 0,1676 = 16,76 % ao ano

6. VALORES PASSADO E FUTURO

O valor passado expresso matematicamente para a poca atual pela seguinte
frmula:
Va = Vp.( 1 + i )n
Va : Valor atual
i : Taxa de juros

Exemplo :

onde ,
Vp.: Valor passado
n = Nmero de perodos

Um terreno comprado em fevereiro de 2004 por R$ 40.000,00 quanto dever ser

expresso em fevereiro de 2007 supondo-se que a desvalorizao monetria no
perodo foi de 15 % ao ano ?
Va = Vp.( 1 + i )n = 40.000,00. (1 + 0,15)3
Va = R$ 60.835,00
Da mesma forma, um valor futuro ser transposto matematicamente para a
poca atual pela seguinte frmula:
Va = Vf / ( 1 + i )n onde,

Va : Valor atual

i : Taxa de juros

Vf.: Valor futuro

n = Nmero de perodos

7. SRIE UNIFORME DE PAGAMENTOS

Denomina-se srie uniforme distribuio do pagamento ou fluxo monetrio, ao

longo de um perodo determinado e com uma taxa de juros.
0.----1.----2.----3.----4.----n-1.----n.

O Valor atual vista expresso por :

Va = P.[( 1+i )n -1] / i(1+i )n onde, Va : Valor atual P : Prestaes futuras
i : Taxa de juros

n = Nmero de perodos

Exemplo :

Um automvel de valor vista R$ 20.000,00 foi adquirido em 24 parcelas mensais

sem entrada, com uma taxa de juros de 2% ao ms. Qual ser o valor das
prestaes a serem pagas pelo comprador?
20.000 = P.[( 1+0,02 )
P = R$ 1057,42

24

-1] / 0,02.( 1+0,02 )

24