TEMA 1.

INTRODUCCIN
I.

CONCEPTO: son derechos absolutos sobre un bien que conceden un poder directo e
inmediato al titular sobre dicho bien. El contenido es la facultad de poder utilizar el
bien de manera concreta, para ciertos fines o resultados.
- Se rigen de acuerdo con su naturaleza, prior tempore potier iure
-Tiene ciertos lmites como el del art 33.3 CE: expropiacin.

II.
III.

CARACTERSTICAS
CLASIFICACIN

1. Derechos absolutos: por antonomasia es la propiedad, aunque esto habra que

cuestionarlo (ms adelante).
2. Derechos limitados:
a. De adquisicin preferente: su objeto puede ser distinto al derecho de propiedad
- Tanteo: se le da el derecho al arrendatario de adquirir el inmueble cuando el
arrendador decida enajenarlo.
- Retracto: se dirige contra el tercero comprador de un inmueble arrendado para
retraer el bien.
- Opcin de compra: tiene un rgimen jurdico diferente a pesar de ser un derecho
similar a los anteriores puesto que tiene siempre origen negocial o voluntario, no
se impone en ningn supuesto legal.
b. Derechos de garanta: otorgan al titular una garanta de cumplimiento de la
obligacin
- Hipoteca (Art 1876 CC): es generalmente sobre bienes inmuebles aunque hay
excepciones fijadas por ley.
- Prenda (Arts 1863- 1873 CC): se realiza nicamente sobre bienes inmuebles y
generalmente hay desplazamiento posesorio hacia al acreedor pignortico
(diferencias con la hipoteca)
- Anticresis (Art 1881 CC): ha cado en de uso. Tiene como objeto los frutos de
todo tipo derivados de un inmueble.
c. Derechos de uso y disfrute:
- Usufurcto: es el principal y supone uso y disfrute de un bien (Art 467 CC).
Uso: obtener frutos
Habitacin: por necesidad
- Vuelo, subsuelo, superficie
- Enfiteusis
- Aprovechamiento por turno: puede configurarse como un derecho real o no
(como un arrendamiento o alquiler vacacional)
- Servidumbre
IV.

DIFERENCIAS CON LOS DERECHOS DE CRDITO:

No es necesaria la intervencin de terceros. Es un derecho directo e
inmediato.
Necesaria existencia de objeto
Constitucin conforme a la ley o requisito de entrega (Art 609 CC)
Forma (Art 1280 CC): escritura o documento pblico
Autonoma de la voluntad: no siempre. Se desarrollar ms adelante
Usucapin como forma de constitucin del derecho
Inscripcin en el Registro de Propiedad
Plazos de prescripcin, competencia judicial

PAPEL DE LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD EN LOS DERECHOS REALES:

V.

ESTRICTURA DE LA RELACIN JURDICO REAL: SUJETOS Y OBJETOS

A) Sujetos: personas fsicas y jurdicas. Excepcin: derecho de uso y habitacin
nicamente personas fsicas.

B) Objeto: bienes o cosas susceptibles de apropiacin que se encuentren dentro del

mbito del comercio de los hombres. Nuestro CC distingue entre bienes
inmuebles (los cuales enumera), y bienes muebles, a los que se aplica distinto
rgimen jurdico.
TEMA 2. DINMICA DE LOS DERECHOS REALES.
1. MODOS DE ADQUISICN: son aquellos hechos jurdicos que reconoce el ordenamiento
jurdico y que posibilitan que una persona adquiera un derecho real.
ART 609 CC:
- Ocupacin (slo propiedad, aunque hay debate)
- Ley, donacin, sucesin testada e intestada, y por ciertos contratos mediante la
tradicin
- Prescripcin adquisitiva (usucapin)
Clasificacin:
Oneroso
Gratuito

A ttulo universal: no es algo concreto (ej: herencia)

A ttulo particular: bien/ derecho determinado

Inter vivos: no requieren fallecimiento

Mortis causa: requieren fallecimiento

Originarios: producen su efecto independientemente de la existencia de un derecho

anterior de otra persona. El derecho queda libre de cargas y puede ser ms amplio
(menos limitaciones). Ocupacin, hallazgo, accesin, usucapin y adquisicin non
dominio.
Derivativos: se basan en un derecho anterior, y consiste en establecer una relacin
jurdica entre el que quiere transmitir y el que quiere recibir. Pesan las cargas y
limitaciones anteriores. Sucesin mortis causa, donacin y contratos. Dentro de los
derivativos se distingue entre:
o Traslativos: cuando es el mismo derecho el adquirido
o Constitutivo: titular constituye un derecho en cosa ajena a favor del adquiriente,
manteniendo el derecho real.

2. TEORA DEL TTULO Y EL MODO: nos referimos a los requisitos que nuestro
ordenamiento exige para la transmisin del dominio a travs de ciertos contratos.
a) Ttulo: es el contrato orientado a la transmisin del derecho, es decir, la causa de la
tradicin.
- La nulidad, inexistencia, anulacin, rescisin o resolucin del contrato, provoca la
ineficacia de la adquisicin (aunque hay proteccin de terceros y habr que
considerar plazos).
o Si hubiese habido entrega sera una tradicin sin causa.
- La titularidad real puede haberse consolidado a travs de reglas distintas propias
de las adquisiciones originarias: adquisicin a non dominio o usucapin.
- El ttulo es condicin necesaria debido al sistema causal (no hay contrato sin
causa), pero no condicin suficiente.
b) Modo o tradicin (entrega): en derecho romano era la entrega, pero nuestro CC acepta
nuevas formas (ARTS 1462- 1464 CC):
i.
Tradicin real
ii.
Tradicin instrumental: especial inters en los inmuebles y la conexin con el
Registro de la Propiedad y la escritura pblica
iii.
Tradicin simblica: bienes muebles. Entrega de las llaves del lugar donde estn
guardadas

iv.

Traditio solo consensu: acuerdo de los contratantes cuando no puede haber

traslado o si el comprador ya lo tena en su poder.
v.
Constituto posesorio: propietario vendedor pasa a ser arrendatario del
comprador propietario.
La tradicin debe apoyarse en justa causa. Si sta no exista slo se podr ser propietario a
travs de la usucapin extraordinaria.
c) Propiedad del tradens. Esto es necesario para la transmisin de la propiedad, sin
embargo no lo es para la validez de un contrato como por ejemplo el de la
compraventa.

*Regla general del art 1278 libertad de forma

Excepcin del art 1280 escritura pblica para derechos reales sobre bienes inmuebles.
SLO TIENE VALOR PROBATORIO
3. LA OCUPACION. HALLAZGO Y TESORO:
Concepto (Art 610): se trata de un modo originario de adquirir la propiedad de determinados
bienes que por su naturaleza son apropiables y carecen de dueo. El CC nombra los animales
objeto de la caza y la pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
- Animales: enjambre de abejas (art 612), palomas, conejos o peces que se trasladen a otro
criadero siempre y cuando no hayan sido atrados mediante algn artificio.
-Tesoro oculto (art 613 + 351): el tesoro oculto pertenece al dueo del terreno donde se
encuentre. Sin embargo, cuando el descubrimiento se haga en propiedad ajena o del Estado,
y por casualidad, la mitad corresponder al descubridor.
-Bienes muebles encontrados pertenecen al propietario a no ser que en dos aos no se
presente y entonces sern propiedad del que los encontr. Si se han hecho gastos en el bien
durante su custodia, propietario o descubridor estn obligados a abonar los gastos. En caso
de que se presente el propietario, deber retribuir al que lo encontr.
-Objetos arrojados al mar: se regirn por leyes especiales.
4. EXTINCION DE LA RELACIN JURDICA. CAUSAS GENERALES: muestra diferencias con
los derechos de crdito
- Prdida del objeto: una prdida parcial supondra la modificacin de la relacin
jurdica, pero no su extincin
- Consolidacin: cuando coinciden sujeto activo y pasivo. Por ejemplo, el titular de
un derecho de usufructo es titular de la propiedad del mismo objeto
- Renuncia (coincide con la condonacin): supone renunciar a un derecho real. Sin
embargo tiene un lmite que no perjudique a terceros no renunciantes.
- Expropiacin forzosa: regulacin administrativa. Estado despoja al titular de su
derecho con la indemnizacin correspondiente y cumpliendo los requisitos
legales.
- Revocaciones: suelen producirse cuando sobrevienen causas legalmente
tipificadas, dado que se realizan de forma unilateral

TEMA 3. LA POSESIN
1. CONCEPTO Y TIPOS: el Art 430 CP no contiene una definicin muy til, puesto que es
muy general y slo hace referencia a algunos tipos de posesin.
Se suele definir como el poder o seoro de hecho, con contacto o sin l.
El Derecho Romano distingua entre:
Ius possessionis: tenencia material del objeto
Ius possidendi: tiene un facultad para ejercer un poder de hecho
Los elementos bsicos para diferenciar los tipos de posesin son dos:
Corpus: tenencia material

Animus: intencin de tener el objeto como propio (como consecuencia de tener un

derecho)

Tipos:
a) Posesin natural y civil (art 430): posesin natural es la mera tenencia de una cosa o el
disfrute de un derecho, mientras que la posesin civil es esa misma tenencia y la
intencin de tener la cosa o el derecho como suyos.
b) Posesin en concepto de dueo o en concepto distinto de dueo (art 432): en el primer
caso la posesin se manifiesta hacia la sociedad, en el segundo el dominio pertenece a
otra persona. Es el primer tipo el que se exige para la usucapin, por lo que esta
clasificacin es importante.
- Algunos autores defienden que las dos clasificaciones anteriores son iguales. Por
otra parte, hay autores que marcan la diferencia con respecto a la manifestacin
hacia terceros.
- Es especialmente importante para la usucapin.
c) Posesin mediata o inmediata (art 431): la posesin mediata consiste en tener la
titularidad pero el disfrute lo tiene otro en su nombre, y la inmediata cuando se tiene
tanto la titularidad como el disfrute.
- Tiene especial importancia en la transmisin de la propiedad, puesto que es
necesario que la persona que transmite tenga la posesin.
d) Posesin de buena o mala fe (art 433): es poseedor de buena fe el que ignora que en
su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
e) Posesin justa e injusta (art 441 y 444 y 446): la posesin es injusta en caso de que
exista violencia o clandestinidad. Sin embargo el titular legtimo de la posesin
tampoco puede actuar de forma violenta ante una posesin aunque sea injusta, sino
que tendr que acudir a la autoridad pertinente.
f) Posesin civilsima (art 440): transmisin mortis causa de la posesin. Se transmite la
posesin desde la muerte del causante, siempre y cuando el heredero acepte la
herencia.
2. OBJETO:
-

Bienes: muebles o inmuebles as como individuales o colectivos (comunidad de

bienes)
Derechos. Todos aquellos que por su naturaleza se puedan poseer. Se exceptan
la hipoteca o los derechos de adquisicin prferente.

3. SUJETOS: personas fsicas y jurdicas

Puede suceder que haya varios poseedores en los casos en los que la ley
lo permita. Estaremos entonces ante una comunidad de bienes. Sin
embargo, en los casos no previstos por ley y cuando hablemos de un
objeto indivisible estaremos en una situacin de conflicto concurrencia
contradictoria de posesiones. El problema lo soluciona el ART 445 CC:
- EL poseedor actual
- El poseedor ms antiguo
- El poseedor que presente ttulo
- Depsito judicial hasta que se solucione la controversia
Capacidad para poseer: Depende del tipo de posesin de la que se hable
En el caso de una posesin natural nicamente se requiere la capacidad fsica, mientras que
si estamos ante una posesin civil se requerir la capacidad jurdica. En el caso del poseedor
en concepto de dueo se requiere la capacidad de obrar. Esta ltima tambin se requerir
para muchos de los actos de disposicin.
4. ADQUISICIN Y CONSERVACIN:
Las formas de adquisicin son las siguientes:

Ocupacin material (art 438): la posesin se adquiere por la ocupacin material

de la cosa, o por el hecho de que quede sujeta a la accin de nuestra voluntad, o
por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal
derecho.
Por traditio o entrega (art 609)
Mortis causa (art 440 CC)
Transmisin en virtud de resolucin judicial. En estos casos, sin embargo, el
poseedor despojado todava puede reclamar mediante interdicto.

La forma de conservacin est relacionada con la extincin pero a la inversa. Art 460.4:
mantener la posesin aunque no sea la inmediata, durante el plazo de un ao, que es el plazo
que se le da a una persona para reclamar la posesin. Si en el plazo de 1 ao no ha habido
reclamaciones mediante interdicto, se conserva la posesin.
5. EFECTOS DE LA POSESION: a pesar de que la posesin otorga menos capacidades
que otros derechos reales, existen ciertos privilegios.
Tutela judicial sumaria: existen procedimientos ms rpidos para la defensa de un
derecho de posesin. La reclamacin puede ser:
- Judicial (art 150 LEC): aunque ya no se denomine as se sigue utilizando el
trmino interdictos de retener o de recobrar sujetos a plazo de caducidad de 1
ao. Esto no quiere decir que se transcurre el plazo ya no haya otras opciones.
Existen acciones ms complejas pero con mayor pazo que dependern del
derecho especfico que se tenga. Tambin interdictos de obra nueva u obra
ruinosa.
- Extrajudicial: que haya una reclamacin extrajudicial no significa que pueda
hacerse de forma violenta o mediante autotutela.
Funcin legitimadora/ presunciones posesorias:
- Presuncin de buena fe (art 434): la buena fe se presume siempre, y al que
afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.
- Presuncin de continuidad posesoria (art 436): se presume que la posesin se
sigue disfrutando en el mismo concepto en el que se adquiri, mientras no se
pruebe lo contrario. Especialmente importante en la usucapin. EJ: propietario de
una finca se marcha al extranjero y nombra un administrador. Se presume que se
queda en concepto de administrador a no ser que pruebe otra cosa.
- Presuncin de continuidad en el tiempo (art 459): el poseedor actual que
demuestre su posesin en poca anterior, se presume que ha posedo tambin
durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.
- Art 449: la posesin de una cosa raz supone la de los muebles y objetos que se
hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.
Usucapin se estudiar en el siguiente tema.
6. EXTINCIN DE LA POSESIN. LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO
Causas de extincin (art 460):
- Abandono de la cosa
- Cesin a ttulo oneroso o gratuito
- Destruccin o prdida total de la cosa. En caso de que sea parcial
modificacin.
- Por la posesin de otro, an en contra de la voluntad del antiguo poseedor, si la
nueva posesin hubiese durado ms de un ao.
- Renuncia siempre y cuando no perjudique a terceros
Liquidacin del estado posesorio: cuando se obliga a dar el bien o derecho al legtimo
poseedor, habr responsabilidades y derechos que dependern de las reglas de
liquidacin posesoria.
Estas reglas se encuentran en los arts 451- 459 y tienen dos funciones principales:
- Aplicacin subsidiaria cuando no exista regulacin especfica
- Suplir lagunas de las regulaciones especficas
Fundamentos que explican las reglas:

Principio de accesin: el propietario del bien es el propietario de lo incorporado

por accesin
Principio de buena fe
Principio de enriquecimiento injusto

ART 151: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea
interrumpida legalmente la posesin.
ART 453: los gastos necesarios extraordinarios (que se realizan de forma excepcional),
se abonan a todo poseedor, pero slo el de buena fe podr retener la cosa hasta que se
le satisfagan. Las mejoras tiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo
derecho de retencin, pudiendo optar el poseedor legtimo por abonar el aumento de
valor o los gastos que se realizasen para las mejoras.
ART 455: el poseedor de mala fe abonar los frutos percibidos y los que el poseedor
legtimo hubiera podido percibir, y tendr derecho a que se le reintegren los gastos
necesarios ordinarios de produccin puesto que sino habra enriquecimiento injusto por
parte del nuevo poseedor.
Mejoras de lujo o recreo: no se reintegran a no ser que el poseedor vencedor desee
quedarse con la cosa que en otro caso se llevara el poseedor venido, por el importe
(buena fe) o por el valor de la cosa en ese momento (mala fe). Considerando los casos
en los que la mejora se podra revalorar jurisprudencia entiende que en caso de los
poseedores de mala fe, el poseedor vencedor podr decidir si entregar el importe o el
valor.
TEMA 4. PRESCRIPCIN ADQUISITVA/ USUCAPIN

1. CONCEPTO:
El Cdigo Civil en el artculo 609 define la prescripcin como la forma de adquirir el dominio y
los dems derechos sobre un bien. Sin embargo hay que distinguir este tipo de prescripcin
denominada adquisitiva o usucapin, de la prescripcin extintiva (extincin de derechos y
acciones).
Es un medio originario de adquisicin de la propiedad (junto con otras figuras como la
ocupacin).
Finalidad: seguridad jurdica en el trfico. Se basa en la idea que tiene el legislador de
que si un sujeto lleva mucho tiempo sin ejercitar una cosa, no parece normal que
despus de muchos aos el sujeto pueda recuperar la cosa.
2. SUJETOS Y OBJETO
- Sujetos: el artculo 1931 CC determina que puede ser sujeto de usucapin
aquellos que tengan la capacidad para adquirir la propiedad por el resto de
modos que prev el CC.
-

Objeto:

bienes muebles e inmuebles siempre y cuando cumplan con los requisitos.

Adems deben de estar dentro del comercio de los hombres. Quedan
excluidos los bienes de dominio pblico.
los derechos reales que puedan ser objeto, esto es, aquellos que sean
susceptibles de posesin. Quedan excluidos por ejemplo la hipoteca o los
derechos de adquisicin preferente. Tambin quedan excluidos los
derechos de crdito.

Capacidad para usucapir: debido a que esta figura est estrechamente

relacionada con la posesin, se requiere capacidad jurdica. Ahora bien, hay
ciertos actos de disposicin para los cuales hay que tener capacidad de obrar.

3. CLASES Y REQUISITOS:

Clases:
a) Usucapin ordinaria y extraordinaria: en el primer caso en el usucapiente
concurren buena fe en la adquisicin y justo ttulo, y en el segundo caso no
hay ni buena fe ni justo ttulo, sino que se funda en la mera posesin.
Justo ttulo: tiene que existir un ttulo vlido y adecuado para la
transmisin de propiedad (compraventa, permuta)
Buena fe (1950): ser ignorante de que su transmitente no es el
verdadero dueo
Estos plazos permiten que se acorte el plazo requerido para la usucapin.
b) Usucapin mobiliaria e inmobiliaria: se distingue entre bienes muebles e
inmuebles a los que se aplica distinto rgimen jurdico. La gran diferencia
est en los plazos, que suelen ser menores para los bienes muebles.

Requisitos:
i.
Posesin en concepto de dueo: el sujeto hacia el exterior hace
ejercicios de propietario
ii.
Posesin pblica: manifestacin exterior de que se est poseyendo
iii.
Posesin pacfica: que no existan terceros litigantes por la posesin
iv.
Posesin no interrumpida: que los plazos de tiempo que exige el CC se
cumplan ininterrumpidamente.

Causas de interrupcin de la posesin:

Interrupcin natural (art 1944): cuando la posesin cesa por ms de 1 ao por
cualquier causa
Interrupcin civil (art 1945): se produce por la citacin del juez aunque sea juez
incompetente
Art 1947: se interrumpre por el acto de conciliacin siempre y cuando en los dos meses
siguientes se interponga demanda.
Art 1948: cualquier reconocimiento expreso a tcito que el poseedor hiciere del
derecho del dueo
Los efectos de la interrupcin contador a cero y se inicia el tiempo desde el principio.
El artculo 1946 contiene una serie de situaciones por las que no se interrumpe la posesin
por citacin judicial cuando esta fuese nula por falta de solemnidades legales, si el actor
desistiere de la demanda, si el poseedor fuese absuelto.
El otro requisito esencial es el paso del tiempo. PLAZOS:
- Bienes muebles por va ordinaria 3 aos, por va extraordinaria 6 aos.
- Bienes inmuebles por va ordinaria 10 aos entre presentes y 20 entre ausentes,
por va extraordinaria 30 aos. Ausente ser aquel que resida en el extranjero.
En caso de que se est parte presente y parte ausente, dos aos de ausencia se
reputarn como 1 para completar los 10 aos.
Excepcin (art 1956): cosas muebles hurtada y robadas no podrn ser objeto si no ha
prescrito el delito o falta, o su pena, o la accin para exigir responsabilidad civil derivada del
delito o falta.
Cuando existen varios poseedores el legislador optara por un tipo de usucapin solidaria que
ha de ser alegada ante los tribunales en forma de excepcin. Si uno de los poseedores
cumple los requisitos, todos podrn beneficiarse.
4. EFECTOS:
- Efectos retroactivos: esto implica que se entender otorgada la propiedad desde
el momento del inicio de posesin
- La usucapin no es apreciable de oficio, sino que ha de ser alegada por la parte
interesada
- Se puede renunciar a alegar la excepcin de usucapin ante la accin
reivindicatoria, siempre y cuando no perjudique a terceros.

Se considerar el tiempo que una persona fallecida ha posedo si heredan sus

hijos.
5. USUCAPIN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD (se tratar en los temas correspondientes al
Registro)
TEMA 5. LA PROPIEDAD
1. CONCEPTO Y CARACTERSTICAS:
ART 348 CC: se define como el derecho a gozar, disponer y reivindicar una cosa sin ms
limitaciones que las que disponga la ley. A partir de aqu el CC no dice mucho mas, puesto
que trata este derecho como: marcado carcter agrario, carcter liberal individual (rechaza la
copropiedad), carcter absoluto, y carcter esttico.
Sin embargo, esta definicin y caractersticas del derecho de propiedad han de entenderse en
el contexto en el que se promulg el cdigo. La definicin ha sido matizada por la CE (norma
superior en rango) que introduce un lmite fundamental como es la funcin social (aparece
casi en todos los preceptos).
En primer lugar hay que distinguir entre tres trminos:
Lmite: son los que nos ayudan a conocer el contenido esencial de un derecho
Limitaciones: han de ser recogidas especficamente en la ley y se aplican de forma
general a todos los individuos que se encuentren en la misma situacin jurdica. Son
restricciones al uso y disfrute.
Gravmenes: tambin son restricciones, pero en este caso se aplican a un individuo o
un grupo de individuos concretos. (Ej: servidumbre de paso)
- Lmites al derecho de propiedad:
- FUNCIN SOCIAL EN LA CE: la Constitucin declara que Espaa es un pas social y
democrtico. Este principio queda recogido posteriormente en muchos de los artculos (el que
reconoce el derecho de propiedad, el de vivienda, proteccin de la salud). Todos estos
artculos quedan integrados de alguna manera en la regulacin civil del derecho de
propiedad.
La funcin social tambin aparece como lmite en la Ley del Suelo (2008).
- LOS QUE PREVEE EL CC CON CARCTER GENERAL (buena fe, evitar enriquecimiento
injusto)
2. LIMITACIONES LEGALES DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
ART 590 CC: est mal situado y no se trata de un gravamen, sino como una limitacin
derivada de las relaciones de vecindad. En su literalidad, de nuevo, hay que entenderlo en el
contexto de promulgacin. Enumera de forma ejemplificativa actividades que no se pueden
realizar en base a que causan perjuicios a terceros.
Fundamentos:
Buena fe
Evitar enriquecimiento injusto
fundamentos y finalidad
Accesin

jurisprudencia matiza en base a

Estas actividades ilegtimas se denominan INMISIONES: injerencia en la esfera jurdica

ajena que proviene de un titular de uso y disfrute, que se propaga de forma reiterada e
indirecta causando dao a un vecino, y que es fruto del uso normal o anormal de un derecho
que supera los lmites de la normal tolerancia que dependen de las circunstancias de tiempo y
lugar.
Caractersticas:

Carcter material: fsicamente apreciables o cientficamente demostrables. Es

necesario probar los daos
- Carcter positivo: debe vulnerar derechos de un tercero. Se excluyen injerencias
ticas
- Carcter indirecto: deben propagarse de forma indirecta
Requisitos:
- Actividad que provenga del titular de un derecho de uso y disfrute
- Finca prxima o vecina
- Provocar un dao al titular de un derecho de uso y disfrute
- Actividad de carcter reiterado. Si fuese puntual supondra responsabilidad civil
extracontractual que cuenta con un plazo de 1 ao, y que es slo una accin
defensiva.
Defensa:
a) Va contencioso- administrativa
b) Va civil: accin negatoria e interdicto de retener
c) Va constitucional: se puede recurrir en amparo al TC con base en el artculo 18 CE
que declara la inviolabilidad del domicilio. TC determina que sta se extiende
tambin a medios indirectos de violacin.
d) TEDH con base al artculo 8
e) Art 7 LPH. Accin de cesacin.

3. ACCESIN: arts 353- 383

El artculo 609 CC determina que la propiedad se adquiere por ley. La accesin es uno de los
supuestos a travs de los cuales la ley otorga la propiedad a un sujeto.
La accesin tiene dos funciones esenciales:
a. Principio informativo de todo el ordenamiento
b. Figura jurdica concreta
El artculo 353 se aplica de forma general y determina que aquel que es propietario de un
bien tiene derecho por accesin a todo lo que produce o incorpora de forma natural o
artificial.
FRUTOS: pertenecen al propietario los frutos naturales (los que dan la tierra y los animales),
industriales (los que producen el cultivo o el trabajo) y los civiles (alquileres, rentas).
BIENES INMUEBLES:
Construcciones en suelo ajeno: se rigen principalmente por los principios de
accesin (lo accesorio sigue a lo principal) y de la buena fe:
- Buena fe (art 361): accesin previo pago de la indemnizacin de acuerdo con las
reglas de liquidacin del estado posesorio.
- Mala fe: accesin sin indemnizacin (art 362) o devolucin a la situacin anterior
(derrumbe, arranque) art 363.
- Mala fe de ambos (dueo tambin). Art 364: se considera que ambos han
actuado de buena fe y se aplicarn las normas del artculo 361.
Construcciones extralimitadas: el propietario de la finca A construye un edificio en
su finca pero traspasa parcialmente a la finca colindante propiedad de B. Esta situacin
no est regulada en nuestro ordenamiento, pero la jurisprudencia le ha dado solucin
ACCESIN INVERSA
- Mala fe por parte de A: derribo o que B se quede con la edificacin (incluso
completa si no es divisible)
- Buena fe: permite a A adquirir el terreno que ha ocupado de la finca de B.
Circunstancias naturales:
- Aluvin (art 366): pequeas porciones de la tierra que las corrientes de agua
desplazan a una finca, pertenecern al propietario de la finca.
- Avulsin (368): cuando la porcin ya sea conocida (grande), el dueo de la finca
al que pertenezca la parte segregada mantiene la propiedad.
- Movimientos temporales de agua (art 367): los dueos de terrenos confinantes
con estanques o lagunas no adquieren la propiedad de la tierra las mareas dejen

a la vista, ni perdern la propiedad de la parte de sus terrenos que pueda quedar

cubierta por el agua.
rboles (art 369): el dueo de una finca donde un rbol haya sido arrancado por
corrientes de agua podr reclamar en el plazo de un mes y abonar los gatos
necesarios extraordinarios, sino sern propiedad del dueo de la finca donde
hayan ido a parar.
Art 370: los cauces de ros que queden abandonados por el curso de las aguas,
sern propiedad de de los dueos de los terrenos ribereos.
Art 371: islas que se formen en los mares adyacentes a las costas y en los ros
navegables y flotables pertenecen al Estado.
Art 372: cuando de un ro se habr un nuevo cauce en terreno privado ser de
dominio pblico, a no ser que las aguas vuelvan a dejarlo seco o por trabajos
legalmente autorizados que corrern a cuenta del propietario del terreno.
Art 373: las islas que se forman por los desprendimientos de tierra en los ros
pertenecen al dueo de la orilla ms cercana. Si son dos se divide la isla por la
mitad de manera longitudinal.

Bienes muebles:
Artculo 375: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal
adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueo.
Artculo 376: Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aqulla a que se ha unido otra
por adorno, o para su uso o perfeccin.
Artculo 377: Si no puede determinarse por la regla del artculo anterior cul de las dos cosas
incorporadas es la principal, se reputar tal el objeto de ms valor, y entre dos objetos de igual
valor, el de mayor volumen.

En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografas, se considerar

accesoria la tabla, el metal, la
piedra, el lienzo, el papel o el pergamino.
Artculo 378: Cuando las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, los dueos respectivos pueden
exigir la separacin.
Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfeccin de otra, es mucho ms
preciosa que la cosa principal, el dueo de aqulla puede exigir su separacin, aunque sufra algn
detrimento la otra a que se incorpor.
Artculo 379 : Cuando el dueo de la cosa accesoria ha hecho su incorporacin de mala fe, pierde la
cosa incorporada y tiene la obligacin de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que
haya sufrido.
Si el que ha procedido de mala fe es el dueo de la cosa principal, el que lo sea de la accesoria tendr
derecho a optar entre que aqul le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe, aunque
para ello haya que destruir la principal; y en ambos casos, adems, habr lugar a la indemnizacin de
daos y perjuicios.
Si cualquiera de los dueos ha hecho la incorporacin a vista, ciencia y paciencia y sin oposicin del
otro, se determinarn los derechos respectivos en la forma dispuesta para el caso de haber obrado de
buena fe.
Artculo 380: Siempre que el dueo de la materia empleada sin su consentimiento tenga derecho a
indemnizacin, puede exigir que sta consista en la entrega de una cosa igual en especie y valor, y en
todas sus circunstancias, a la empleada, o bien en el precio de ella, segn tasacin pericial.
Artculo 381: Si por voluntad de sus dueos se mezclan dos cosas de igual o diferente especie o si la
mezcla se verifica por casualidad, y en este ltimo caso las cosas no son separables sin detrimento,
cada propietario adquirir un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de
las cosas mezcladas o confundidas.

Artculo 382: Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de
igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se determinarn por lo dispuesto en el
artculo anterior.
Si el que hizo la mezcla o confusin obr de mala fe, perder la cosa de su pertenencia mezclada o
confundida, adems de quedar obligado a la indemnizacin de los perjuicios causados al dueo de la
cosa con que hizo la mezcla.
Artculo 383: El que de buena fe emple materia ajena en todo o en parte para formar una obra de
nueva especie, har suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueo de sta.
Si sta es ms preciosa que la obra en que se emple o superior en valor, el dueo de ella podr, a su
eleccin, quedarse con la nueva especie, previa indemnizacin del valor de la obra, o pedir
indemnizacin de la materia.
Si en la formacin de la nueva especie intervino mala fe, el dueo de la materia tiene el derecho de
quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de ste que le indemnice el valor de la
materia y los perjuicios que se le hayan seguido.

4. DEFENSA DE LA PROPIEDAD
i.
Accin reivindicatoria (art 348) es la ms amplia
Requisitos:
- Dominio del actor (hay que demostrarlo)
- Posesin del demandado. El que reclama la titularidad ha tenido que ser
despojado de la posesin
- Identificacin del objeto. En caso de duda existe una accin denominada de
exhibicin, y que puede lugar a una indemnizacin por obstruccin del proceso.
Finalidad: restitutoria
ii.

Accin declarativa: se interpone ante quien se niega a reconocer el derecho de

propiedad, y tiene la pretensin de que reconozca el derecho y se abstenga de
cualquier perturbacin. No se requiere el requisito de posesin del demandado.
Accin negatoria: se interpone frente a quien pretende ejercitar una facultad
sobre un bien de nuestra propiedad que consideramos, no tiene. La finalidad es
la negacin de un derecho real distinto al de propiedad.

iii.

Es la que se aplica tambin ante las inmisiones, ya que estas se consideran como una especie
de uso sobre otra propiedad. Es tanto una accin defensiva (cuando ya se ha producido el
dao), como preventiva (sin que se requiera que el dao ya se haya producido). Conlleva la
reparacin del dao, y tiene un plazo de prescripcin de 30 aos.
iv.
-

Interdictos (son procedimientos ms breves recogidos en el art 250 LEC):

De obra nueva: suspensin de una obra nueva porque causa perjuicios a una
finca vecina. Propietario propone este interdicto que supone la suspensin de la
obra y posteriormente su cese definitivo y su derribo, o su continuacin.
De obra ruinosa: una situacin/objeto en estado de ruina que ocasiona o puede
ocasionar u8n dao a la propiedad vecina. Se pretende reparacin o derribo
controlado.

ACCIN REIVINDICATORIA MOBILIARIA. ART 464 CC.

La posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo. Sin embargo, el que
hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr reivindicarla de
quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en venta
pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podr el dueo de cosas empeadas en los Montes de Piedad establecidos con autorizacin
del Gobierno obtener la restitucin, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeado, sin
reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeo y los intereses vencidos.

En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y

dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a lo que dispone el Cdigo de
Comercio.

Su interpretacin ha sido muy debatida:

- Posesin en el sentido amplio de buena fe de bienes muebles
- Dicha posesin equivale a ttulo, pero qu significa esto? Teoras:
i.
Germanista: la posesin otorga ttulo
ii.
Romanista: es una presuncin de que eres justo titular para poder
proceder a la usucapin
iii.
TS: se presume que tienes ttulo hasta que alguien pruebe lo contrario
- Sin embargo se puede reivindicar en caso de:
Prdida
Privacin ilegal, pero qu implica?
i.
Germanista: hurto o robo porque as lo determina el CC francs del cual se ha
tomado este precepto
ii.
Romanista: el legislador ha querido excluir el empleo de los trminos hurtos y
robos porque le quiere dar a privacin ilegal un sentido ms amplio
iii.
TS: en su mayora acepta la teora romanista
- Si poseedor de cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido en venta
pblica (pblica subasta), no podr reivindicar el propietario a no ser que se
reembolse el precio que se pag por ella.
- En caso de que se haya adquirido en establecimiento abierto al pblico el CCo
establece que no se puede reivindicar.
5. La propiedad territorial y el TRLS 2/2008
Los artculos 8 y 9 de esta Ley determinan el contenido esencial del Derecho de Propiedad.

Clasificacin: la Ley de Suelo en su artculo 12 distingue entresuelo rural y suelo

urbanizado.
- Suelo urbanizado: es el integrado de forma legal y efectiva en la red de
dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin, entendindose que
as ocurre cuando las parcelas cuenten con las dotaciones y servicios requeridos
por la legislacin urbanstica.
- Suelo rstico:
En cuanto a los artculos 1,2, 4,5,36,37 y 49 determinan la funcin social como lmite al
derecho de la propiedad, as como esta funcin social unida a las inmisiones (art 49 se
asemeja al artculo 590 CC pero actualizado).
TEMA 6. LA COMUNIDAD DE BIENES

I.

CONCEPTO Y PRINICPIO JURDICOS RECTORES

Concepto (art 392): cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro
indiviso a varias personas. Se determina en este artculo adems es carcter
dispositivo de la comunidad de bienes (a falta de contratos o disposiciones
especiales).

La comunidad puede surgir por voluntad de las partes o por requisito legal (ej: herencia o la
comunidad de gananciales si no se dispone lo contrario). Podemos pensar tambin en un
edificio de varios pisos con zonas comunes que puede regirse por la comunidad de bienes o
por el rgimen de propiedad horizontal.

Regulacin: arts 392- 406 CC.

 Modelos de comunidad de bienes. Hay dos modelos principales:

1. Romanista (o por cuotas): es el modelo que sigue nuestro CC. En este caso existe un
objeto propiedad de varias personas y cada sujeto tiene una cuota de participacin
sobre el objeto. Las cuotas pueden ser iguales o desiguales segn la voluntad de las
partes.
Este modelo se entiende adoptado por el legislador en el contexto de promulgacin del CC. El
legislador tiende a individualizar la propiedad y para ello pone a disposicin numerosas
formas de disolucin de la comunidad (ej: aplicacin del rgimen jurdico de la propiedad
horizontal).
2. Modelo germanista o de mano comn: no existen cuotas, sino que cada uno es
propietario de todo. Esto conduce a que las decisin de enajenacin de la cuota no se
puede tomar unilateralmente. Al no existir cuotas la concrecin de qu le corresponde
a cada uno de los propietarios, no se va a poder determinar hasta que no se extinga la
comunidad.
- Principios rectores de la comunidad de bienes:
i.
Principio de autonoma de la voluntad: la mayora de normas tienen carcter
dispositivo. En caso de que no haya acuerdo entrarn en juego las normas previstas en
el CC.
ii.
Principio de proporcionalidad (art 393 CC): los comuneros tendrn beneficios y cargas
en funcin a la cuota que tengan. Adems dice este precepto que a no ser que exista
acuerdo, se presume que las cuotas de los comuneros son iguales.
iii.
Principio democrtico: hace referencia a que si consideramos los artculos sobre la
toma de decisiones, nos daremos cuenta que se suelen basar en mayoras. La mayora
no se refiere al nmero de partcipes, sino al porcentaje de cuotas. Esto supone que en
ocasiones puede haber injusticias si hay un participante que tiene una cuota muy alta,
por ello hay posibilidad de acudir ante el juez si se estn produciendo abusos.
iv.
Principio de libertad individual (art 400, 401 CC): se refiere a la posibilidad de venta de
la cuota unilateralmente o a la divisin de la cosa comn, si la simple venta de la cuota
fuese inservible (ej: no tuviese valor).
Sin embargo es cierto que el propio art 400 prev la posibilidad de pacto para la
indivisin de la cosa por tiempo determinado que no supere los 10 aos y puede
prorrogarse. Se discute cuantas prorrogas pueden pactarse.
II.

EL CONTENIDO DE LA SITUACIN DE LA COMUNIDAD:

Uso, disfrute y posesin (art 394 CC): cada partcipe podr servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los copartcipes utilizarlas segn su
derecho.
Puede haber cualquier tipo de pacto, el problema viene cuando hay silencio. En ese
caso habr que considerar este precepto en una interpretacin bastante amplia.

Conservacin y mejora (art 395 CC): todo copropietario tiene derecho para obligar a los
partcipes a contribuir a los gestos de conservacin de la cosa o derecho comn.
Hay una posibilidad de renuncia al pago y a la cuota que le pertenece. Excepcin:
perjuicio a tercero.

Actos de administracin, alteracin y disposicin

Alteracin (art 397 CC): se necesita el acuerdo de los dems propietarios, incluso si las
alteraciones resultasen beneficiosas.
Administracin (art 398 CC): para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn
los acuerdos se deben adoptar por mayora en base al % de cuotas y no al nmero de
participantes. Si no hay mayora o la decisin resultase perjudicial, se puede acudir al
Juez. En el caso de que una cosa sea en parte privada en parte comn, slo se aplica a
la parte comn.

III.

Disposicin (art 399 CC): todo condueo tiene plena propiedad de su parte y la de los
frutos que le correspondan pudiendo enajenarlo, hipotecarlo Sin embargo necesitar
la unanimidad para todo lo que suponga un gravamen o una alteracin del rgimen
jurdico (ej: servidumbre)
EXTINCIN DE LA COMUNIDAD. DIVISIN DE LA COSA COMN: ARTS 400- 406.

-Objeto divisible: puede hacerse por las propias partes o por rbitros nombrados por las
partes. En el segundo de los casos la divisin tendr que ser proporcional a la cuota.
El art 401 determina que en caso de que sea horizontal: la divisin se puede hacer
adjudicando pisos o locales con sus zonas comunes anexas.
Se pueden aplicar las normas de divisin de herencia.
- Objeto esencialmente indivisible (art 404): se adjudica a uno y este indemniza a los dems,
o se vende a tercero y se reparte el precio.
Adems el CC establece que los acreedores de los partcipes pueden acudir a la divisin de la
cosa comn para proteger sus intereses, pero que no habr impugnacin de la divisin a no
ser que haya fraude.
Finalmente, se establece que la divisin no puede perjudicar a un tercero, por lo que en caso
de haber hipoteca, servidumbre, el tercero la conservar. Tambin los derechos personales de
un tercero contra la comunidad.
TEMAS 19. REGISTRO DE LA PROPIEDAD
1. La publicidad de los derechos reales:
- Registro de la Propiedad: se trata de una institucin de carcter administrativo
que tiene por objeto dar publicidad oficial de la situacin jurdico- real de bienes
inmuebles.
Esta definicin podra aplicarse a una situacin anterior, sin embargo la situacin ha
variado en:
Objeto: inscripcin de determinados bienes muebles numerus clausus tipificados
por la ley
Funcin: inscripcin de determinadas situaciones jurdico- obligacionales como el
arrendamiento
En la actualidad el Registro de Propiedad tiene ms funciones que cuando se cre:
i.
Publicidad sobre constitucin, modificacin, extincin de los bienes y derechos que
se pueden inscribir en el registro. Sin embargo se da publicidad a otro tipo de cosas
como las anotaciones preventivas que no constituyen un derecho real.
ii.
Dar seguridad jurdica a determinadas situaciones. Convertir algo aparentemente
jurdico en una realidad jurdica cuando se cumplen determinados requisitos. ART
34 LH: el tercero de buena fe que adquiera a ttulo oneroso algn derecho inscrito
en el Registro, ser mantenido cuando lo haya inscrito aunque se anule a no ser que
conociese la inexactitud del Registro (mala fe).
Caractersticas:
Documentos que sern clasificados y verificados. Siempre se requiere la presentacin
del documento original, sin embargo la fecha y hora de inscripcin ser la de la primera
copia que llegue (incluso online), lo que tiene relevancia por el principio del primero en
el tiempo.
Folio real: se abrir un folio para cada bien. Un folio no es lo que en el lenguaje comn
se denomina as, sino un nmero que se otorga.
Eficacia positiva: sirve para informar y proteger a terceros que confan en lo que se
inscribe el en Registro.

Pblico: esto en teora no significa que todos puedan acceder as. Sin embargo, en la
prctica es lo que sucede puesto que lo nico que se exige es rellenar una solicitud en
la que se pregunta entre otras cosas los motivos por los que se quiere acceder.

Normativa:
CC- escasa regulacin porque aunque el legislador considera que debe ser regulado
civilmente aunque sea una institucin administrativa, por la incidencia que tiene en el
mbito civil, es una materia inabarcable para el CC.
LH y RH: se hacen necesarios para poder abarcar la regulacin de esta institucin. Han
sufrido modificaciones aunque no en el contenido esencial.
2. La finca registral:
Concepto legal de finca: se trata de la unidad bsica de la tcnica registral. Podemos
definir finca en dos sentidos
i.
En sentido material: superficie delimitada de terreno que incluye sus partes
integrantes y pertenencias que el legislador identifica como unidad.
ii.
En sentido formal: todo lo que la ley permite que abra folio en el Registro, y que
lleve un registro individualizado.
El RH recoge tipos de finca esenciales:
a. Fincas colindantes rsticas aunque no estn edificadas, y fincas colindantes urbanas
que fsicamente constituyen un solo edificio o casa- habitacin, podrn ser registradas
como unidad si se solicita.
b. Fincas no colindantes agrcolas pero destinadas a una misma funcin. ART 44.3 RH
c. Concesiones administrativas excepto las que sean accesorias de otra finca o concesin.
ART 44.6 RH
d. Transmisin de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de
vehculos. ART 68 RH
e. Elementos privativos en rgimen de propiedad horizontal
f. Aguas de dominio privado. ART 66 RH
Inmatriculacin: es la primera inscripcin en el Registro, la que abre el folio y contiene la
titularidad dominical (derecho de propiedad) sobre la finca de quien la quiere registrar. El fallo
de inscribir un ttulo falso puede tener consecuencias muy importantes, por lo que la ley
tipifica de forma estricta los medios de inmatriculacin.
1) Expediente de dominio. ART 201 LH: procedimiento judicial en el que la autoridad
verifica la veracidad de la propiedad. Coincide en cierta manera con la accin
declarativa (aunque no tiene por qu existir nadie que discuta el derecho.
- Tienen un gran nmero de requisitos (juez competente, escrito castral) aunque
lo relevante son los documentos que se aportan para probar la veracidad del
ttulo dominical.
2) Ttulo pblico de adquisicin. ART 205 LH: evita el juicio. Hay que acreditar que el
ttulo se adquiri bien, retrocediendo todos los pasos de la transmisin, usucapin
para comprobar que se ha hecho correctamente. Hay que acreditar haber adquirido el
derecho con anterioridad a la fecha de los ttulos, siempre que no estuviera inscrito
anteriormente a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tabln de anuncios
del ayuntamiento.
3) Certificados. ART 206 LH: es una va excepcional para casos muy concretos que se
prevn en la ley. El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho
Pblico o servicios organizados que formen parte de la estructura poltica de aqul y las
de la Iglesia Catlica cuando carezcan de ttulo escrito de dominio, podrn inscribir
mediante certificado realizado por el funcionario al cargo de la administracin de los
bienes.
Doble inmatriculacin: cuando una finca se encuentra inscrita en dos folios distintos por
error registral, el ART 313 RH prev tres posibles soluciones dependiendo de la situacin que
se d:

 Dos inscripciones a favor de la misma persona: se cierra el registro ms moderno en el

que se incluir anotacin marginal redirigiendo a la inscripcin antigua que es la que
permanece abierta. La situacin se complica si existen derechos reales sobre la finca y
por tanto se necesitar confirmacin de los otros titulares implicados.
Dos inscripciones a favor de personas distintas pero que se ponen de acuerdo. Se cierra
la inscripcin acordada y de nuevo anotacin marginal.
A favor de personas distintas que no se ponen de acuerdo: habr que recurrir a la
accin declarativa acudir al juez de primera instancia del lugar en el que radique la
finca que deber citar a los interesantes y siempre que se compruebe la identidad de la
finca dicte auto.
Modificaciones de las fincas:
a. Agrupacin de fincas: dos o ms fincas se renen para formar una sola. Se cerrarn las
inscripciones y tendrn nota marginal y se inscribir la finca nueva en un folio que
contenga las descripciones, informacin anterior.
b. Agregacin de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen a
otra finca, podr ser inscrita siempre que sta tenga una extensin que represente por
lo menos el quntuplo de la suma de la superficie que se le agregue. La inscripcin se
har en la finca ms grande pero realizando una nueva descripcin. Como en todos los
casos se harn adems las correspondientes notas marginales.
c. Segregacin: aunque pueda parecer igual es distinto que la agrupacin. En este caso se
segrega una parte de una finca no para agruparse a otra, sino para formar una finca
nueva. Se inscribir en un folio nuevo determinando de donde proviene, posibles
gravmenes
d. Divisin: formacin de fincas independientes que abren todas un folio nuevo, y se
cierra el folio de la finca matriz.
e. Obra nueva: actualizacin de datos porque la titularidad de obra nueva en una finca
puede ser distinta a la titularidad de la finca.
f. Exceso de cabida: como en el caso anterior, es tambin una correccin de errores;
cuando no hay descripcin correcta de linderos.
3. Objeto de la inscripcin: como principio general se pueden inscribir derechos
reales sobre bienes inmuebles. Sin embargo, mediante leyes especiales, el legislador
ha determinado que tambin se pueden inscribir derechos reales sobre determinados
bienes muebles (hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento), derechos reales
sobre derechos reales, determinados derechos de crdito como el derecho de
arrendamiento y tambin el derecho de opcin (derecho de adquisicin preferente) en
este ltimo caso siempre que se cumplan algunos requisitos adicionales (convenio
expreso de las partes para que se inscriba, precio y plazo para ejecucin que no puede
exceder los cuatro aos).
En cuanto a los documentos inscribibles, como regla general nicamente pueden ser
documentos pblicos en sentido amplio (art 3 LH), incluso los que provengan de estados
extranjeros (art 4).
4. Principios rectores:
a. Principio de rogacin: la inscripcin no se aplica de oficio sino que tiene que
solicitarse. El art 6 LH enumera los legitimados para dicha solicitud: el que adquiere
el derecho, el que lo transmite, el que tenga un inters en que se inscriba el
derecho, o el representante de cualquiera de los individuos anteriores.
b. Principio de legalidad. Calificacin registral. Subsanacin de defectos.
Recursos:
Nuestro ordenamiento se rige por el principio de legalidad (art 1 LH) que determina que
la inexactitud de los
datos inscritos solo puede determinarla un juez, no el registrador o
los particulares. Si consideramos que hay
un dato errneo es necesario acudir a la va
judicial.

Tambin se rige por el principio de calificacin registral (art 18 LH): este artculo lo que
determina son las funciones del registrador, que deber realizar una investigacin jurdica
(calificacin) sobre los documentos que se pretendan inscribir en el Registro. En la
investigacin habr que considerar si hay capacidad de obrar, libertad de disposicin
Adems ha de asegurarse de que la inscripcin se puede y se realiza mediante los
procedimientos previstos en las leyes.
La calificacin se realiza sobre:
Documentos (ttulos en sentido formal)
Negocios jurdicos (ttulos en sentido material)
La calificacin puede ser positiva (entonces se practicara el asiento) o negativa y entonces se
suspende (si los errores son subsanables) o se anula. En caso de negativa la LH ofrece al
interesado posibilidades de recurso de la calificacin:
i.

Calificacin sustitutoria: se pide una nueva calificacin ante otro Registrador que
est en el cuadro de registradores. El plazo es de 15 das desde que se recibe la
notificacin de la negativa. Si la segunda calificacin es positivainscripcin, si es
negativa hay otras posibilidades:
- Recurso de la primera calificacin ante la Direccin General de Registradores y
Notarios en el plazo de 1 mes.
- En caso de que se desestime este recurso puede acudir a la jurisdiccin civil en
el plazo de 2 meses.

ii.

Recurso gubernativo: supone recurrir directamente a la Direccion General de

Registradores y Notarios. Es un recurso administrativo, no judicial. El plazo es 1 mes
y si se desestima el recurso se puede acudir a la jurisdiccin civil en el plazo de 2
meses.

iii.

Acudir directamente a la jurisdiccin civil en el plazo de 2 meses para la celebracin

de un juicio verbal.

iv.

En el ltimo caso tambin encontramos la va judicial pero los litigantes sern los
que se disputan la titularidad del bien que se pretende inscribir y no la
Administracin del Estado.
c. Principio de tracto sucesivo: es el principio por el cual para transmitir, modificar,
gravar cualquier derecho debe estar previamente inscrito. Se pretende que la
historia jurdica de una finca sea continuada. As, cuando uno o varios titulares no
inscriban su derecho se rompe el tracto sucesivo. En estas situaciones existe la
posibilidad de Reanudacin del tracto sucesivo para lo que hay que cumplir ciertos
requisitos:
- si el que quiere realizar la reanudacin puede presentar en escritura pblica la
titularidad de los sucesivos dueos anteriores
- si no se puede aportar la LH prev los mecanismos excepcionales de: expediente
de dominio y acta de notoriedad (que ya estudiamos con la inmatriculacin).
TEMA 20. REGISTRO DE LA PROPIEDAD II

1. Efectos de la inscripcin:

Publicidad formal: se da a conocer a los terceros la situacin jurdico- real de un bien

inmueble. Es formal porque es meramente declarativa y no material (esta segunda
convalida, da validez). La regulacin se encuentra en la RH (232 ss) y LH (221 y ss). En
resumen, el contenido de los artculos determina que los datos inscritos en el Registro
podrn ser consultados por terceros que tengan un inters legtimo. Esto en la prctica
se traduce en la necesidad de rellenar una solicitud en la que se especifique el motivo
de la consulta (sin necesidad de probarlo). La LH en el art 222 recoge tres vas de
consulta:

a) Manifestacin de los libros: se entrega el libro al que lo quiere consultar sin

poder sacarlo del Registro y cumpliendo con otros requisitos por seguridad y
para evitar deterioros. Es una va que ya slo se emplea en partidos judiciales
pequeos.
b) Nota simple informativa: tiene valor informativo. El registrador o uno de sus
ayudantes informa sobre los datos esenciales de la finca, o sobre
determinados datos relevantes dependiendo del motivo que se alague para la
consulta. En la prctica se realiza mediante la entrega de fotocopia de los
datos relevantes.
c) Certificacin: es similar a la va anterior pero su validez es mayor porque se
puede presentar como prueba documental en juicio. Por esto, slo puede
realizarlo el registrador personalmente.
El resto de efectos del Registro se identifican con la publicidad material, tienen determinados
efectos jurdicos. Son presunciones semejantes a las que estudiamos en el tema de la
posesin.
Legitimacin registral: aparece mencionada bsicamente en el artculo 38 LH que
determina que a todos los efectos legales se presumir que los derechos reales
inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma prevista en el asiento. La
legitimacin registral se relaciona con:
- La accin de defensa del art 41 LH: es una accin se recuperacin de la posesin
a favor del titular que aparece inscrito (legitimidad registral), siempre que no
exista prueba en contra y se acredite la vigencia del asiento. Permite una tutela
sumaria mediante juicio declarativo (como los interdictos de la posesin del art
250 de la LEC). Tambin es similar en procedimiento a la accin hipotecaria.
Presuncin posesoria: se encuentra en el mismo artculo que dice que de igual modo se
presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene
la posesin de los mismos. La relevancia de esta presuncin est relacionada con la
usucapin.
Presuncin de exactitud: los datos inscritos en el Registro se presumen como exactos.
Los artculos 35 y 36 LH regulan dos tipos de usucapin:
A favor del titular del registral (secundum tabulas): la inscripcin supone presumir justo
ttulo y la posesin pblica, pacfica, ininterrumpida y de buena fe, esto es, que se
cumplen los requisitos de la usucapin ordinaria a excepcin del tiempo.
Usucapin en contra de un tercero titular registral: usucapin slo perjudica a titular
registral cuando ya se haya consumado o cuando se consuma dentro del primero ao
despus de la adquisicin en dos situaciones:
o Cuando se demuestre que el titular registral conoci o tuvo medios racionales
para conocer antes de la adquisicin que la finca estaba poseda de hecho y en
concepto de dueo por otro que no era el transmitente.
o Cuando el titular registral consienta expresa o tcitamente, en este segundo
caso dejando pasar el ao que prev este mismo artculo sin emprender ninguna
accin.
2. Inoponibilidad y fe pblica registral:
ART 32 LH: los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero.
ART 34 LH: requisitos que exige este artculo
- Tercero de buena fe
- Adquirir a ttulo oneroso (causa onerosa del contrato)
- Adquirir de titular que aparezca inscrito en el Registro
- Inscripcin en el Registro
Se mantiene como adquiriente aunque finalmente se demuestre que el transmitente no
era titular, siempre
y cuando no conste esta situacin en el Registro.
Este artculo tambin permite subsanar los defectos de dominio del tradens y facultad
de disposicin que exige la teora del ttulo y el modo.

ART 33 LH: la inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes.

Existe debate acerca de la relacin entre estos preceptos. Dos teoras.

i.
Dualista: defiende que el tercero al que se refiere el art 32 y el del art 34 no son el
mismo
ii.
Monista: defiende que el art 34 es el desarrollo del artculo 32
No podemos decir cual es la teora mayoritaria; doctrina y jurisprudencia estn
divididas.
Hay dos cuestiones ms que tratar:
- Prioridad registral: hace referencia al principio de primero en el tiempo, primero
para el derecho. Si nosotros logramos la inscripcin, nuestro derecho tendr
preferencia salvo que en juicio declarativo se diga otra cosa. Especial mencin
para la hipoteca (se tratar en el tema de la hipoteca).
- Anotaciones preventivas (art 42 LH y ss): asientos practicados por el registrador
para avisar de la provisionalidad de un derecho que se esta constituyendo. Es
una figura situada a medio camino entre el derecho de crdito y un derecho real.
Hay muchos tipos:
De litigio
De embargo
De sentencia ejecutoria etc
TEMA 9. USUFRUCTO
1. Concepto y constitucin:
El concepto de usufructo se encuentra en al artculo 467 CC que determina que es usufructo
da derecho a disfruta der los bienes ajenos con la obligacin de conservarlos es un forma y
sustancia, a no ser que el ttulo de constitucin o la ley determinen otra cosa.
- Caractersticas: son las propias de los derechos reales
Derecho subjetivo que otorga facultad de uso y disfrute ms amplia dentro de los
derechos reales limitados
Inmediatividad: se supone que el titular de un derecho de usufructo es tambin
poseedor en concepto de dueo del derecho de usufructo. Esto quiere decir que
podr realizar una defensa mediante los interdictos pertinentes (retener y
recobrar), o reclamando al propietario del bien para que este interponga las
acciones de defensa de la propiedad.
Absolutividad, esto es, eficacia erga omnes.
-

Regulacin: rgimen dispositivo regido por el titulo constitutivo en el caso de los

usufructos de origen negocial o voluntario. Sin embargo, los de origen legal (incluidos
los de prescripcin) se regirn por las disposiciones legales.

Constitucin: CC en el artculo 468 reconoce tres vas de constitucin, que en realidad

se pueden agrupar en dos:
iOrigen voluntario: puede ser inter vivos o morits causa, o a ttulo oneroso o
gratuito. Depende de la autonoma de la voluntad.
iiOrigen legal: la ley en ocasiones determina la obligatoriedad de un usufructo
especialmente en casos de herencia.
iiiPrescripcin adquisitiva: el tercer caso es la usucapin a la que se aplican las
reglas generales. Sin embargo, parte de la doctrina determina que en realidad
esta es una forma de legal de constitucin del usufructo.

2. Los sujetos:
- Nudo propietario: es el nombre que el legislador otorga al propietario del bien objeto
del derecho de usufructo. Desde su punto de vista la creacin de un usufructo es un
gravamen, por lo que ha de tener facultad de disposicin sobre el bien al tiempo de
consagrar el usufructo.

Usufructuario: no hay reglas especficas sobre la capacidad, por lo que se considera

que hay que tener capacidad jurdica suficiente para poder celebrar el negocio jurdico.
Pueden serlo tanto personas fsicas como jurdicas. Con respecto a las segundas el art
515 establece una limitacin en el plazo de duracin del usufructo de 30 aos. Si se
realiza un acuerdo superior a este tiempo, ser nulo en lo que exceda. Razn: para que
el usufructo no pueda prolongarse indefinidamente en el tiempo.
Pluralidad de usufructuarios:
Se rige por la comunidad de bienes en el plano interno
Actan como una nica persona en el plano externo
3. Objeto y contenido:
-

Objeto: bienes materiales muebles o inmuebles siempre que sean susceptibles de

apropiacin y que estn permitidos por la ley (no estn fuera del comercio de los
hombres). Tambin bienes inmateriales. Tambin derechos siempre y cuando sean
susceptibles de ser posedo de forma mediata, por lo que quedan excluidos los
derechos personalsimos.
Puede recaer sobre la totalidad, una parte o incluso una cuota en caso de que
haya pluralidad de propietarios sobre el bien objeto del usufructo.

Contenido: son las obligaciones y derechos del usufructuario determinadas en el ttulo

constitutivo o subsidiariamente por la regulacin legal (art 470).

4. Derechos y deberes del usufructuario:

-

Derechos:
i.
Percibir frutos naturales, civiles e industriales (arts 471 y ss): los pendientes al
comienzo del usufructo corresponden al usufructuario que no deber abonar
gastos, mientras que los pendientes cuando se extinga el usufructo
corresponden al propietario que debe abonar los gastos de produccin al
usufructuario.
ii.
Derecho a disfrutar del aumento que reciba por accesin la cosa usufructuada o
de las servidumbres y todo en general. Art 479.
iii.
Derecho a arrendar o enajenar su derecho de usufructo, aunque no el objeto del
mismo. Los contratos se resolvern al mismo tiempo que se extinga el usufructo
a excepcin de las fincas rsticas sobre las que continuarn durante un ao
agrcola.

Obligaciones:
Previas al inicio: inventario de bienes y prestar fianza (art 491). Excepciones a la
fianza: donantes o vendedores reservndose el derecho de usufructo, padres
sobre los bienes de sus hijos y cnyuge sobre la cuota legal. La excepcin de la
excepcin son los dos ltimos casos si se produce un ulterior matrimonial.
Durante el ejercicio:
i.
Uso y disfrute de un buen padre de familia: esto coincide con la idea de
conservacin en su forma y estado (467) y el abono de gastos de
conservacin (497).
ii.
Responde del menoscabo que sufra el bien en manos de un tercero al que
haya enajenado o arrendado su derecho de usufructo (art 498)
Al final del ejercicio: reglas de liquidacin
Art 500: determina que los gastos ordinarios (los que procedan del uso natural de la
cosa y sean indispensables para su conservacin), corrern a cargo del usufructuario.
Si no las hiciera despus de requerido podr hacerlas el nudo propietario a costa del
usufructuario.
Art 501: como regla general los gastos extraordinarios corresponden al nudo
propietario.
Art 502: propietario podr exigir el inters legal de la cantidad invertida en ellas
mientras dure el usufructo. Si quien realiza el gasto sea el usufructuario despus

de la negacin del propietario, tendr derecho a exigir el aumento de valor al

tiempo de terminar el usufructo. Si hay una nueva negacinposibilidad de
retener hasta pagarse a s mismo con los frutos.

Este precepto choca con el artculo 487 que determina que el

usufructuario puede realizar mejoras tiles y de recreo si lo considera pero
no podr exigir indemnizacin. Podr llevrselas si no se produce
menoscabo de la cosa, o podr compensar los desperfectos ocasionados.
Arts 504 y 505: hace referencia a las cargas y contribuciones que se consideran gastos
necesarios y debern ser satisfechos por el poseedor usufructuario.
Situacin jurdica del nudo propietario: tiene la facultad de enajenar, aunque el nuevo
propietario tendr que respetar el usufructo. Por el contrario, no tiene facultad de uso y
disfrute, de la cual queda despojado, convirtindose as en poseedor inmediato. No
podr realizar alteraciones en el objeto que perjudiquen al usufructuario (art 489).

5. Extincin: art 513

Muerte del usufructuario. Esta causa puede suponer la extincin incluso si no ha
transcurrido el plazo determinado.
Expiracin del plazo o cumplimiento de condicin. Como sabemos el plazo
mximo para personas jurdicas es de 30 aos.
Consolidacin
Renuncia que no perjudique a terceros
Prdida total. Si es parcial habr una modificacin pero se mantendr
Resolucin del derecho de constituyente: si se extingue la propiedad del nudo
propietario, se extingue el usufructo.
Prescripcin
Tambin la expropiacin forzosa prevista en art 519 aunque no siempre tiene por qu. El
propietario en este caso podr optar por mantener el usufructo subrogando un nuevo objeto
de naturaleza y esencia semejantes, o indemnizacin por todo el tiempo que deba durar el
usufructo.
-

Art 516 contiene una figura especial: usufructo cedido por tiempo que tarde en llegar
un tercero a una edad, se mantiene aunque el tercero muera antes, salvo que el
usufructo se hubiese constituido slo en atencin a la existencia de dicha persona.
Aunque pueda parecer que s, la verdad es que no es una excepcin a la
muerte del usufructuario porque hablamos de un tercero.

6. Derechos de uso y habitacin (524)

Diferencias:
Objeto y contenido limitado
Razones personalsimas (prohibicin de enajenacin del derecho)
De nuevo prima el carcter dispositivo con excepcin de la prohibicin de enajenacin (arts
523 y 525).
I.
II.

USO: da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena que sean necesarios para el
usuario y su familia
HABITACIN: necesidad de techo. Facultad de ocupar en un casa ajena las piezas
necesarias para l y su familia.

Aplicacin subsidiaria de las normas del usufructo que no sean contrarias. Se aaden a las
causas de extincin la de un abuso del derecho, que en caso de usufructo no se da (art 520).

TEMA 11. EL DERECHO DE SUPERFICIE

Se trata de un derecho real, y por tanto tiene todas las caractersticas propias de los derechos
reales (inmediatividad, absolutividad). Atribuye a su titular la facultad de construir en
terreno ajeno, hacindose titular de lo edificado por un perodo de tiempo determinado. Esto
supone una divisin entre la propiedad del suelo que se mantiene como la misma, y la
propiedad de lo construido que pertenece al titular del derecho de superficie. Por tanto, se
trata de un derecho real con una peculiaridad importante a pesar de ser un derecho real
limitado otorga la propiedad.
Encontramos dos sujetos:
- Sujeto pasivo: es el propietario del suelo y quien otorga el derecho de superficie
- Sujeto activo: es el propietario de aquello que se construya por el tiempo que dure el
contrato, y a favor de quien se otorga el derecho de superficie.
Dos orgenes:
- Voluntario: aunque hablemos de que se adquiere la propiedad no podr adquirirse el
derecho mediante la ocupacin. Con respecto a la teora del ttulo y el modo, el
legislador incluye un requisito adicional que es la inscripcin en el Registro de la
Propiedad con la necesaria elevacin a escritura pblica del contrato (en el Registro
slo se pueden inscribir documentos pblicos). Por tanto, hasta que no haya inscripcin
no surge el derecho real oponible ante terceros. S que surge una relacin contractual
que obliga a las partes. Es lo mismo que sucede con la hipoteca o con el derecho de
aprovechamiento por turnos para su constitucin como rgimen.
- Legal (normalmente de carcter administrativo)
Las facultades son las ms amplias, la que se derivan del derecho de propiedad. Por tanto, se
puede enajenar, gravar, hipotecar, pero todo ello se extinguir al tiempo que se extingue el
derecho de superficie, a no ser que se acuerde otra cosa entre las partes. Este hecho afecta
igualmente a terceros, lo que el legislador exige ya que el derecho se encuentra inscrito en el
Registro y por tanto se le da publicidad oficial.
Modos de extincin:
- Transcurso del plazo del tiempo previsto por las partes. La Ley del suelo prev un
tiempo mximo de 99 aos. Los pactos que excedan este tiempo, sern nulos en el
exceso.
- Incumplimiento por parte del titular del derecho de superficie de las condiciones del
contrato. Suele ser usual que como condicin se establezca la necesidad de realizar la
construccin dentro de un plazo mximo de tiempo. En caso de que no se realiza,
podr extinguirse el contrato.
- Consolidacin y otras causas generales.
Despus de la extincin viene la liquidacin. La liquidacin se har de acuerdo con las normas
generales previstas en el CC (liquidacin del estado posesorio) que se basan en el principio de
accesin para las mejoras tiles, por lo que por lo general lo construido corresponder al
propietario del suelo. Todo esto tiene carcter dispositivo permitiendo a las partes pactar
cualquier otra cosa.
La regulacin del derecho de superficie se encuentra en el CC y en los artculos 40 y 41 de la
Ley del suelo de 2008.
Artculo 40. Contenido, constitucin y rgimen.
1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones
o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la
propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. Tambin puede
constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre

viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al

superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del
titular del suelo.
2. Para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido se requiere su
formalizacin en escritura pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la Propiedad. En la
escritura deber fijarse necesariamente el plazo de duracin del derecho de superficie, que
no podr exceder de noventa y nueve aos.
El derecho de superficie slo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea pblico o
privado.
3. El derecho de superficie puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el primer caso, la
contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o de un
canon peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de
unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin
perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el
derecho de superficie.
4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Captulo, por la legislacin
civil en lo no previsto por l y por el ttulo constitutivo del derecho.
Artculo 41. Transmisin, gravamen y extincin.
1. El derecho de superficie es susceptible de transmisin y gravamen con las limitaciones
fijadas al constituirlo.
2. Cuando las caractersticas de la construccin o edificacin lo permitan, el superficiario
podr constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propiedad horizontal con separacin
del terreno correspondiente al propietario, y podr transmitir y gravar como fincas
independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad
horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del
propietario del suelo.
3. En la constitucin del derecho de superficie se podrn incluir clusulas y pactos relativos a
derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de
las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos
apartados anteriores.
4. El propietario del suelo podr transmitir y gravar su derecho con separacin del derecho del
superficiario y sin necesidad de consentimiento de ste. El subsuelo corresponder al
propietario del suelo y ser objeto de transmisin y gravamen juntamente con ste, salvo que
haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenacin
territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duracin del derecho.
A la extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin, el
propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer
indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se hubiera constituido el
derecho. No obstante, podrn pactarse normas sobre la liquidacin del rgimen del derecho
de superficie.
La extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin determina la
de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del
superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

DERECHOS REALES DE GARANTA

1. INTRODUCCIN: son derechos (especialmente el de la hipoteca) de repercusin
importante en el debate social. Por ello, la legislacin vigente hay que estudiarla
considerando las reformas introducidas. La regulacin se encuentra en el Cdigo Civil y
en la Ley Hipotecaria, todas normas imperativas.
-

Definicin: son derechos que atribuyen a su titular la facultad de garantizar el

cumplimiento de una obligacin o poder realizar el valor del bien en caso de
incumplimiento. Tienen las caractersticas de todos los derechos reales, aunque quizs
con dos especialidades:
Absolutividad de refuerza
Inmediatividad es difcil de aplicar especialmente en la hipoteca inmobiliaria
puesto que no hay desplazamiento. La mayora de autores lo resuelven
determinando que la inmediatividad aparece en el momento de incumplimiento
de la obligacin.
Adems es necesario apuntar que son derechos accesorios (dependen de una obligacin
principal), lo que tiene repercusin por ejemplo en el caso de extincin. Requisito esencial de
validez inscripcin en el Registro de la Propiedad.
-

Objeto: bienes materiales e inmateriales (derechos). Cuidado con las excepciones en el

caso de la hipoteca.
Sujetos: en el caso de la prenda son deudor y acreedor pignoraticios, mientras que en
la hipoteca adems del deudor y el acreedor puede haber un tercer sujeto que es el
titular del bien objeto de la hipoteca. No es obligatorio que el objeto de la hipoteca sea
propiedad del deudor.

Normas generales del CC (arts 1857- 1862):

Requisitos esenciales del art 1857 CC:
Accesoriedad (que se constituya para asegurar el cumplimiento de una
obligacin principal)
Que el bien o derecho sea propiedad de la persona que lo hipoteca (en el caso de
la hipoteca puede no ser el deudor)
Dado que es un acto de disposicin porque en caso de incumplimiento hay
ejecucin inmediata, se requiere libertad de disposicin y no solo propiedad
El objeto debe ser adems ejecutable (art 1858)
La hipoteca es indivisible aunque se vaya satisfaciendo la deuda. No se extingue
hasta que no se haya satisfecho la totalidad de la deuda.
Prohibicin de pacto comisorio o de dacin en pago (art 1859): el acreedor no puede
quedarse con el bien para saldar la deuda porque puede suceder que el bien sea de
mayor valor que la deuda (enriquecimiento injusto). Sin embargo, una vez que haya
incumplimiento ya no existe esta prohibicin.

La obligacin a la que garantiza puede ser pura o sujeta a condicin.

Los contratos privados que se realizan son promesas de constitucin de derechos
reales de garanta, que requieren inscripcin para crear el derecho real. El
incumplimiento de la promesa traer consecuencias obligacionales.

2. PRENDA: entrega de un bien mueble (dentro del comercio de los hombres y susceptible
de posesin) como garanta. Hay un requisito esencial extra que es el desplazamiento
posesorio a favor del acreedor o tercero (que acta como representante).
Ha surgido una polmica relativa al art 1865 que determina que la prenda no tiene efectos
hacia terceros si no consta en documento pblico. Hay un debate de si la inscripcin es un
requisito de validez o de eficacia. Nosotros consideraremos que es un requisito de validez.
-

Clases: regular e irregular

Facultades: acreedor puede ejecutar en caso de incumplimiento o retener la prenda.

Se mantiene vigente la prenda para garantizar tanto la deuda principal como las que
vencen antes y no se han pagado para pagar aquella con la que te quitas la prenda.
Debe cuidarla con diligencia y se le podrn abonar los gastos de conservacin, y
responder por prdida o deterioro
No puede apropiarse de los frutos, sino que los debe emplear en satisfacer los intereses
de la prenda (en caso de que haya), o en satisfacer la deuda en s.
Tampoco tiene derecho a usarla sin autorizacin del deudor, y este lo podr reclamar
que se declare depsito.
Aunque el deudor mantiene la propiedad hasta el incumplimiento, podr el acreedor
realizar acciones de defensa contra terceros o para reclamarla.

- Procedimiento de ejecucin: art 1872. Cuando haya incumplimiento de la obligacin se

proceder a la enajenacin de la prenda. Se realizar en subasta pblica. En caso de que no
se lograse enajenar, podr volverse a realizar subasta, y si aun as no fuese posible, podr el
acreedor hacerse duelo.
3. HIPOTECA: faculta a su titular a obtener garanta del cumplimiento de una obligacin
mediante la posibilidad de ejecutar el valor del bien inmueble del derecho de garanta.
o Hay dos elementos: objeto de la hipoteca y obligacin que se garantiza.
- Objeto (arts 106- 108 LH): bienes inmuebles y derechos reales que se puedan constituir
sobre bienes inmuebles (ej: hipoteca sobre hipoteca). Tambin sobre concesiones
administrativas puesto que permiten que abran folio en el R.P. Adems no hay ningn lmite
sobre el nmero de hipotecas que se puedan constituir sobre un mismo bien, sino que ser
decisin del acreedor.
No se pueden hipotecar:
Servidumbres a no ser que se hipotequen junto al premio dominante
Uso y habitacin (personalsimos)
Usufructos legales excepto el del cnyuge viudo
- Sujetos: ya los hemos mencionado antes. La gran caracterstica es que son tres porque
puede existir un tercero titular del bien hipotecado.
Extensin objetiva de la hipoteca: hace referencia a la posibilidad de extender la hipoteca
no slo al inmueble si no a determinados elementos que se consideran accesorios. Puede
haber acuerdos al respecto, pero en caso de que no existan se aplicarn las normas previstas
en la LH, donde se distingue entre:
Finca en posesin del deudor: en este caso se podr extender a las accesiones
naturales, mejoras (siempre que no se produzca agregacin de terreno o que este se
produzca por accesin o edificacin nueva), e indemnizaciones por perjuicio producido
antes de la constitucin de la hipoteca (incluye la expropiacin forzosa).

No se extender en ningn caso a:

- bienes muebles a no ser que no se puedan desprender si menoscabo de la cosa
- frutos
- rentas vencidas y no satisfechas
Finca en posesin de tercero: no se podr extender la hipoteca a a los muebles, ni a las
mejoras que no consistan en obras de reparacin o seguridad, ni a los frutos no a las
rentas vencidas. El dueo podr exigir su importe, o si se pudiese sin menoscabo
retenerlas.

Los intereses: salvo pacto en contrario la hipoteca tambin podr extenderse a los
intereses de los dos ltimos aos y a la parte vencida de la anualidad corriente. En
ningn caso podr extenderse para asegurar intereses por plazo superior a 5 aos.
1. Constitucin: elevacin a escritura pblica + inscripcin en el Registro de la Propiedad.
Se trata de un requisito constitutivo. La promesa de constitucin de hipoteca no es un
derecho real, sino obligacional, sin perjuicio de la responsabilidad criminal y de la
accin personal para hacer cumplir dicha promesa, es decir la constitucin de la
hipoteca.
2. Derechos del acreedor hipotecario: no tiene derecho ni a poseer, ni a apropiarse, ni a
usar ni disfrutar, ni a disponer del inmueble hipotecado.
i.

Conservacin del valor del bien hipotecado: en el caso de la hipoteca inmobiliaria

no existe desplazamiento posesorio, por lo que el acreedor corre el riesgo de que
el deudor realice acciones que perjudiquen el valor del bien. Por ello, la LH
contiene acciones judiciales para cuando por culpa, dolo o decisin del deudor se
disminuya el valor del bien. Se podr pedir al juez que obligue a cesar en esos
actos al deudor, o incluso reparar el dao.

ii.

Realizacin del valor (ius distrahendi): es la principal facultad que otorga el

derecho de hipoteca. Ante el incumplimiento de la obligacin principal, se puede
pedir la realizacin del valor.
Va judicial: se emplea la accin hipotecario para enajenar el bien hipotecado. Se puede
realizar mediante:
- Convenio de realizacin: intentar obtener mediante acuerdo el precio mximo
mediante la publicidad a ese bien (internet)
- Realizacin del valor por persona o entidad especializada (para obras de arte)
- Subasta pblica, seguida de la adjudicacin.

El procedimiento principal viene regulado tanto en la LH como en la LEC, y no podemos

obligar las recientes reformas que flexibilizan la situacin del deudor hipotecario introducidas
por el gobierno. Adems se ha introducido la posibilidad del juez de entrar a valorar si existen
abusos en los intereses, pudiendo suspender la ejecucin, o incluso anulando el contrato El
procedimiento de ejecucin hipotecaria es rpido e inmediato. Se inicia con un requerimiento
de pago y si no se realiza se interpone demanda. El juez entonces comprueba el estado de la
finca y realiza las notificaciones correspondientes (incluso al propietario que no sea
hipotecador para que pueda interponer tercera de dominio). Finalmente se celebra la subasta
pblica, la adjudicacin, y el acreedor cobra.
Como hemos dicho se han introducido elementos de proteccin del deudor en una serie de
reales decretos que culminan en la denominada Ley antidesahucios.
i.
Reestructuracin de la deuda: con medidas como que durante 4 aos slo se
paguen intereses y no capital, ampliacin del plazo a 40 aos, bajada de intereses
ii.
Intentar condonacin o quita
iii.
Dacin en pago: se puede solicitar 1 ao despus de la reestructuracin y puede ir
acompaada de una moratoria de 2 aos para permanecer en la vivienda pagando
una renta del 3% del importe total de la deuda al tiempo de la dacin.

Sin embargo los requisitos que se exigen (arts 1 y ss) son muy rgidos y slo se cumplen en el
1% de los casos aproximadamente. Adems se prev un alquiler social para quien no cumpla
los requisitos que an no se ha aplicado, o se ha aplicado residualmente.

Venta extrajudicial: dos supuestos

- Si en el proceso judicial se acuerda que la compre una persona que abona un
importe que se predice es mayor que el que se hubiese obtenido en subasta
pblica
- Si en la escritura de constitucin se hubiese acordado la venta extrajudicial
iii.

Rango hipotecario: no hay un lmite a las veces que se hipoteca un mismo bien,
pero ello tiene tanta importancia el rango que se adjudica a la hipoteca, ya que
supondr la preferencia para el cobro. El rango viene determinado por el
principio prioridad registrar, esto es el primero que se inscribe, es el primero
que se cobra.

Esto no excluye la posibilidad de realizacin de negocios sobre el rango hipotecario:

Permutacin: supone cambiar de orden los rangos y se requiere el consentimiento del
acreedor del medio en caso de que lo haya.
Postposicin: con consentimiento del deudor se acuerda con un acreedor que
posponga su rango a favor de una hipoteca que se va a constituir
Reserva: el deudor negocia con un acreedor establecer la hipoteca en el segundo
rango, reservando as el primero para una hipoteca futura.
3. Tercero poseedor de la finca. Venta de la finca hipotecada: la hipoteca no priva a su
propietario de la propiedad, por lo que puede realizar todas las facultades de
propietario; enajenar, gravar Sin embargo el tercero que adquiera habr de respetar
la hipoteca aunque no se convertir en obligado principal a no ser que se acuerde con
el acreedor. Entonces ya no sera tercero poseedor.
Adems tambin se considera tercero poseedor el que adquiera el inmueble en subasta
pblica, y estar obligado a respetar los derechos reales constituidos con anterioridad a la
hipoteca que se ha extinguido con dicho procedimiento de subasta pblica. Si no inscribe su
derecho deber respetar todos los derechos (incluso los no inscritos) ya que no estar
protegido por el ART 34 LH.
4. Modificacin de la hipoteca:
a. Cesin del crdito hipotecario: el crdito o prstamo garantizado podr cederse en
su totalidad o parcialmente, pero cumpliendo los requisitos de escritura pblica e
inscripcin en el Registro de la Propiedad (art 149 LH).
b. Ampliacin de la hipoteca: se puede ampliar la hipoteca para garantizar los
intereses vencidos y no satisfechos. Sin embargo, no se podr hacer si el inmueble
pertenece a un tercero. S se podr ampliar mediante la inclusin de otros bienes
que integren el patrimonio del deudor.
c. Divisin del bien hipotecado: no puede hacerse si perjudica al acreedor, por lo que
ste puede oponerse. Si la finca se divide el acreedor podr dirigirse para pedir el
completo del crdito contra uno o contra todos a la vez.
5. Extincin: por extincin de la obligacin principal, o cualquier otra causa general. Sin
embargo para que la extincin sea oponible frente a terceros (especialmente el
adquiriente del crdito garantizado), es necesario cumplir con un requisito recogido en
varios preceptos de la LH habr de constar en el Registro la cancelacin total o
parcial mediante nueva inscripcin o nota marginal segn los casos.
- En el caso de las hipotecas legales: subsistirn hasta que se extingan los derechos para cuya
seguridad se hubieran constituidos, y ser cancelarn en los mismos trminos que las
voluntarias.