DETERMINACION DE LA POLITICA DE PRECIOS

DEL SUELO PARA LA VEREDA “LA CONEJERA”

BOGOTA

1. RESUMEN DEL PROYECTO

Se buscará a través de la investigación encontrar el mejor método para calcular

el precio del suelo de un sector determinado de la ciudad. Esta búsqueda esta
enfocada a ver cuales son las implicaciones futuras para la administración
distrital y los efectos sobre los propietarios en caso de modificaciones del uso
de la tierra.

Se espera con el tiempo encontrar respuestas claras para tener un precio

óptimo para este sector a demás de los efectos en plusvalías y diversos
escenarios futuros. La investigación que puede ser multidisciplinaria requiere
de cálculos en el área de la econometría y las diversas ciencias económicas y
también algunos estudios ambientales que ayuden a encontrar una respuesta
clara para la tendencia de dicho lugar.

Junto a todo esto también se espera tener respuestas que ayuden a dilucidar
que incentivos debe crear la administración distrital para resolver problemas de
la escasez de la tierra, para uso de construcción, y los usos de los linderos
urbanizables de la ciudad.

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Se espera encontrar de manera adecuada un precio, es decir un valor

cuantificable del valor del metro cuadrado, para el sector especifico de la
vereda La conejera en la localidad de Suba en Bogotá. También se buscan los
futuros impactos que puedan cambiar políticas de urbanización en la última
frontera urbanizable de Bogotá que son los terrenos rurales aledaños a la gran
urbe.

Actualmente existen muchos predios cercanos al área de protección que

impuso el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), muchos de estos terrenos
no encuentran un uso especifico y muchos de los dueños plantean convertir
esta zona a un área de expansión urbana, para lo cual se planean hacer
proyectos en los cuales se puedan aprovechar los últimos márgenes de una
ciudad que tiene un gran déficit habitacional.

3. MARCO TEÓRICO / ESTADO DEL ARTE DE LA INVESTIGACIÓN, LA

INNOVACIÓN Y EL DESARROLLO

Los avances del estudio del sector de la construcción se ha convertido en un

tema técnico a medida que en los países se ha fortalecido el sector
inmobiliario, ya que diversos eventos han convertido este estudio en un tema
muy rentable para diversos nichos de mercado. Actualmente se han publicado
diversas revistas especializadas en el estudio del “Real Estate” que es la rama
internacional donde se hacen los estudios del sector inmobiliario donde se
determinan los factores que hacen importante esta materia.

El estudio del costo de la tierra tiene connotaciones importantes desde el

comienzo del estudio de la economía clásica y por lo tanto existen varias
observaciones desde el tema de la microeconomía.

El cuerpo teórico del trabajo esta basado en los estudios nacionales e

internacionales de los modelos que ayuden a calcular el precio de la tierra. En
este caso se usaran fuentes como el estudio “PRECIOS INMOBILIARIOS Y
METODO RESIDUAL DE ESTIMACION DEL PRECIO DEL SUELO” realizado
por Samuel Jaramillo de la Universidad de los Andes, dentro este estudio es
claro uno de los muchos métodos que se usa en el sector inmobiliario para el
calculo del precio del suelo.

También hay que tener en cuenta los estudios que ha realizado la

administración distrital para describir el problema de los costos de tierra en
sectores de expansión como por el ejemplo el estudio llamado “Los precios del
suelo urbano en Santa Fe de Bogota 2001 – 2010: Las plusvalías después del
POT” esta exposición tiene la virtud de usar técnicas econométricas para el
estudio de casos reales y cercanos al área que se esta estudiando dentro de
esta tesis.

4. OBJETIVO DEL PROYECTO

General

Encontrar una aproximación general del precio de la tierra en la vereda de “La

Conejera” en Bogotá y sus posibles impactos ante la presión de proyectos de
urbanización, viendo los escenarios posibles del impacto en un plazo cercano.

Específicos

• Encontrar el precio de la tierra en la vereda “La Conejera” Bogotá, la

cual se aproxime a la realidad y a los estudios realizados por la administración
distrital. También examinar los impactos dentro del precio con los diferentes
escenarios posibles.
• Examinar los escenarios y sus posibles causas, también examinar estos
mismos como casos económicos para ver cual es el impacto en otros lugares
que se encuentren bajo las mismas condiciones.
• Experimentar con las posibles eventualidades para tener un testimonio
de ocurrencia y que pueda ser usado en otros lugares con las mismas
características.

5. HIPÓTESIS
Es posible que los precios de la tierra logren cambiar las políticas de
administración dentro de una ciudad para salvaguardar el patrimonio ecológico,
social, económico y humano de un sector.

6. METODOLOGIA DEL PROYECTO

I Fase: Observación

En esta etapa del proyecto se ubicará geográficamente el lugar de estudio con

sus diferentes condiciones sociales, económicas, climáticas y ecológicas.

II Fase: Recolección de datos

Durante esta etapa se busca recolectar todos los datos estadísticos

provenientes de las diversas fuentes que contribuyan al proyecto. La
recolección incluye también mantener una base de datos de los predios
dispuestos en el área estudiada y sus condiciones para entender cuales son los
diversos usos actuales.

III Fase: Construcción teórica y pruebas estadísticas

En este paso se hacen todos los estudios estadísticos y se demuestra cual es

el modelo ideal para plantear el problema. Se hacen las pruebas
correspondientes y los análisis del caso.

IV Fase: Conclusiones y aplicaciones

Se determinan las conclusiones del modelo y se hacen las nuevas bases

teóricas para terminar de cumplir los objetivos buscados por el proyecto.

7. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDADES PARA EL DESARROLLO

DEL PROYECTO

El proyecto básico estará a cargo en su totalidad del estudiante responsable

pero se fortalecerá el trabajo en la monitoria que será la base de
retroalimentación para tener mejores resultados y poder focalizar cada
conclusión sobre una base objetiva. La universidad por su parte brinda al
estudiante las asesorias necesarias para focalizar el esfuerzo del estudiante en
contenidos importantes para realizar el proyecto.

8. TRAYECTORIA Y CAPACIDAD EN INVESTIGACION, DESARROLLO

TECNOLÓGICO E INNOVACIÓN DE LAS INSTITUCIONES PARTICIPANTES
EN EL PROYECTO (BENEFICIARIAS Y EJECUTORAS)

Participantes:
• Investigador del proyecto
• Universidad Sergio Arboleda

9. CONTRIBUCIÓN DEL PROYECTO A LA INVESTIGACION, EL

DESARROLLO TECNOLÓGICO O LA INNOVACIÓN

Con este proyecto se pretenden crear un estudio económico para nuevos

estudios en el campo del Real Estate ya que existen pocos documentos
técnicos que ayuden a dilucidar el problema del cambio del uso de la tierra en
un sector post urbano. Es por esto que el estudio ayudará a entender el
comportamiento de las políticas distritales y los efectos (positivos y negativos)
de los cambios de uso comercial de los terrenos y los lotes de una ciudad.

Este estudio ayudará a crear procesos de administración y pretende observar

las implicancias de los escenarios de creación de vivienda en una ciudad.
También colaborará en futuros proyectos no solo en la ciudad de Bogotá sino
en las ciudades que tienen fronteras de urbanización y muchos problemas en el
Ordenamiento Territorial.

El valor agregado de este proyecto consiste en la generación de procesos para

modelar escenarios urbanísticos dentro de una ciudad que dispone de poco
espacio para la construcción y el desarrollo de conceptos para la valoración de
la tierra con métodos más precisos, consistentes y usados a nivel internacional.

10. EVALUACIÓN DEL MERCADO PARA LA INNOVACIÓN PROPUESTA

Actualmente muchas de las urbes del mundo tienen tasas de crecimiento

bastante grandes y en respuesta a esta acción han tenido de mejorar los
patrones de construcción y ordenamiento territorial. Es por esto que
encontramos ciudades como Bogotá, Lima, Caracas, Río de Janeiro entre otras
ciudades en América Latina las cuales tienden a crecer de manera poco
sistemática y donde se plantean problemas de escasez alrededor de uno de los
bienes más importante para la construcción de nuevas viviendas. El terreno de
construcción se ha convertido en uno de los bienes más importantes para el
desarrollo como lo presenta el caso Asiático, especialmente el caso de Tokio,
donde este bien ha llegado a tomar precios exorbitantes.

Con este método de crecimiento cada vez son más los estudios que buscan
dilucidar las soluciones alrededor de la escasez de los predios para la
construcción y cuales deben ser las políticas de precios que permitan incentivar
el mercado, evitando que se creen burbujas especulativas que conviertan a la
ciudad en un lugar en caos y si una debida planificación. Con esto mostramos
que los clientes potenciales de este estudio son las todas las administraciones
distritales y las personas que están enfocadas a invertir en este mercado.

En este momento los que han aportado al avance de este estudio son los
teóricos de Japón que han convertido sus estudios en pilares importantes para
conocer este tema. Muchos
11. IMPACTOS ESPERADOS DEL PROYECTO

• Impactos científicos y tecnológicos del proyecto en las entidades participantes

La universidad Sergio Arboleda como una de las entidades participantes se

beneficiará en el aspecto del avance científico en el área del estudio de la
economía regional y el estudio del Real Estate. También se podrán hacer
modelos que ayuden a otros estudiantes a entender el uso de la economía en
otros campos, como la administración de los recursos naturales y otros bienes
escasos (en este caso los terrenos para construcción de vivienda).

Se entenderá el actual problema que existe al crear incentivos de mercado

para un problema social como es el déficit de unidades habitacionales en una
ciudad en expansión. Y aparte se podrán hacer futuros estudios que aborden
este problema desde muchas perspectivas y se creara un aporte para que más
estudiantes creen modelos para la valoración de bienes que estén dentro de
mercados con sesgos en sus supuestos básicos.

• Impactos sobre la productividad y competitividad de la entidad beneficiaria o

el sector relacionado

La universidad como entidad beneficiaria de este proyecto aumenta su

productividad en el uso de nuevos métodos para la valoración de sectores
importantes de la economía como es el sector inmobiliario que es uno de los
fragmentos más activos del patrimonio colombiano. Este nuevo conocimiento
proporcionará la oportunidad de incentivar a otros estudiantes en el
conocimientos de todos los mercados donde las ciencias económicas se
pueden desempeñar con un gran interés en las nuevas inversiones y
capitalización de nuevas formas de negocio.

• Impactos sobre el medio ambiente y la sociedad

Como muchos de los estudios relacionados en el estudio están dirigidos a

solucionar problemas sociales como es el caso del déficit habitacional. Este
proyecto puede dar un avance importante para solucionar problemas de este
tipo y también puede ayudar a conocer nuevas metodologías para el
conocimiento de nuevas soluciones a los problemas ahora existentes. También
nos enseña el equilibrio que debe existir entre los problemas medio
ambientales y los problemas sociales que vive la ciudad de Bogotá.