Manual de Derechos Reales, Mariani de Vidal, ToMO III

BJA - BIBLIOTECA JURIDICA ARGENTINA - Copia Privada para uso Didctico y Cientfico
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Marina Mariani de Vida
DERECHOS REALES
"i.rrya"
7a edicin actualizada
Copyright 2004, by Vctor P. de Zavala S.A.
Alberti 835, 1223 Buenos Aires
Queda hecho el depsito que marca la ley 11,723
Impreso en la Argentina
ISBN: 950-572-661-0 (rstica)
950-572-662-7 (encuadernado)
Captulo 1
Usufructo, uso y habitacin
SUMARIO. Parte Primera: Usufructo. I. Usufructo: A) Concepto. B) Caracteres. Anlisis de la nota al art. 2807 Cd. Cv.: 1. Derecho real; 2.
Uso y goce; 3. Propiedad ajena; 4. Salva rerum substantia. C) Objeto
del usufructo. II. Cuasiusufructo: A) Concepto: 1. Nacimiento circunstancial en Roma. B) Caracteres: 1. Objeto del cuasiusufructo; 2. Desaparicin del salva rerum substantia; 3. Es en verdad un derecho real
sobre cosa ajena?. C) Clasificacin del cuasiusufructo conforme a su
objeto: 1. De cosas consumibles y fungibles; 2. De crditos; 3. De un
patrimonio. III. Usufructo peri^cto: A) Constitucin: diversos medios:
1. Por contrato; 2. Por actos de ultime: voluntad; 3. Casos que la ley
designa: a) De los padres. Naturaleza jurdica. Facultades. Jurisprudencia, b) Del cnyuge bnubo: nociones. La Reforma; 4. Por prescripcin; 5. La inscripcin en el Registro de la Propiedad. B) Capacidad.
C) Modalidades. Supuestos. D) Duracin. E) Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa: 1. Inventario; 2.
Fianza. IV. Derechos d.' usufructuario: A) Normas generales. B) Poderes materiales: 1. En orden a los frutos; 2. Productos y situaciones
especiales: a) Canteras y minas. Nociones, b) Accesorios y aluvin, c)
Tesoros, d) Usufructo universal, e) Cosas que se gastan y deterioran
sensiblemente con el tiempo, f) Usufructo de un monte, g) Usufructo
de crditos. C) Facultades jurdicas. Constitucin de derechos reales y
personales. Proteccin del usufructo. V. Obligaciones del usuhuci.ua
rio: A) Implicancia del destino. B) Reparaciones y mejoras. C) Impuestos, contribuciones y cargas. D) Usufructo de animales. E) Usufructo
de crditos. F) Caso especial de usufructo a ttulo gratuito. VI. De las
obligaciones y derechos del nudo propietario: A) Concepto del trmino
obligacin. B) Obligacin de entregar la cosa. C) Obligacin de no cambiar el estado de la cosa. D) Obligacin de garanta. E) Actos jurdicos
que puede realizar. F) Actos materiales que puede realizar. VIL Extincin del usufructo: A) Enumeracin de los distintos casos: 1. Causas generales de extincin de los derechos reales; 2. Revocacin.
Resolucin; 3. Muerte del usufructuario; 4. Caso de persona de existencia ideal; 5. Expiracin del trmino; 6. No uso de usufructo y caso
de prescripcin; 7. Cumplimiento de la condicin resolutoria; 8. Consolidacin; 9. Enajenacin o renuncia; 10. Prdida o deterioro de la cosa.
B) Efectos de la extincin. C) Formalizacin de 3a extincin. Parte Segunda: Uso y habitacin. A) Concepto. B) Objeto. C) Constitucin. D)
Normas aplicables. E) Concepto de familia. F) Cesin y locacin. G)
Derecho de los acreedores. H) Posibilidad de suprimir como derechos
autnomos al uso y a la habitacin. I) Nociones del uso y la habitacin
en el Derecho romano y en el Derecho comparado. J) Un supuesto especial: derecho real de habitacin del cnyuge suprstite. Art. 3573
bis, Cdigo Civil.
DERECHOS REALES
Parte primera: Usufructo

I.
Usufructo
A)
Concepto
Conforme al a r t . 2807 Cd. Civ. "el usufructo es el derecho

real de u s a r y gozar de u n a cosa cuya propiedad p e r t e n e c e a
otro, con tal que no se a l t e r e su sustancia".
Y de acuerdo con el art. 2808:
"Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto y usufructo imperfecto o cuasiusufructo. El usufructo perfecto es e! de las cosas que el
usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque
puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasiusufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etctera."
De ello r e s u l t a que la definicin del 2807 peca por defecto
ya que slo r e s u l t a aplicable al usufructo perfecto que, segn
veremos d e s p u s , es el nico y verdadero usufructo.
Este mtodo es criticable, pues lo lgico h u b i e r a sido que
las especies m e n c i o n a d a s en el 2808 e s t u v i e r a n c o m p r e n d i d a s
en lo que t e n d r a que ser definicin de carcter general del artculo a n t e r i o r , lo que n o ocurre, y es m s , la institucin del
cuasiusufructo es casi el reverso del usufructo perfecto, debindose el acoplamiento de estas dos figuras t a n dispares, a u n accidente histrico que luego e s t u d i a r e m o s .
E s t a m a r c a d a diferencia - n t r e ambos derechos, que deriva
p r i n c i p a l m e n t e de s u objeto, y que hace inaplicable al usufructo imperfecto el principio del salva rerum substantia,
fundamental en el usufructo perfecto, t r a s como r e s u l t a d o que v a r i a s
n o r m a s que en este captulo p r e t e n d e n t e n e r carcter g e n e r a l ,
se apliquen n i c a m e n t e al usufructo perfecto que es, al fin de
cuentas, el nico usufructo verdadero.
B)
C a r a c t e r e s . Anlisis de la nota al art. 2807 Cd. Civil
Los c a r a c t e r e s del usufructo s u r g e n del art. 2807 Cd. Civ.

o de su nota, y los e x a m i n a r e m o s bajo los siguientes acpites:
derecho real, uso y goce, objeto, propiedad ajena y principio del
salva rerum
substantia.
1.
Derecho real
Que se t r a t a de u n aerecho real r e s u l t a de la e n u m e r a c i n

del art. 2503 y de la definicin del 2807. Y a su vez, de las no-
USUFRUCTO, uso Y HABITACIN
t a s a los a r t s . 2970 y 2807, s u r g e n los motivos por los que h a

sido considerado tal por el Codificador.
2.
Uso y goce
N u e s t r o Cdigo sigui la tradicin, que y a vena del Derecho romano, incluyendo en la definicin de usufructo los conc e p t o s d e u s o y goce d e l a c o s a (us utendi y ius
fruendi),
q u e d a n d o el usufructuario, de las facultades que corresponden
a u n propietario, slo excluido del ius abutendi. Por otra p a r t e ,
ambos conceptos ius utendi y ius fruendi r e s p o n d e n a la
etimologa del propio derecho real q u e t r a t a m o s .
Este disfrute de la cosa es amplio, h a s t a tal punto, que el
propietario toma el n o m b r e de "nudo propietario", es decir, que
se t r a t a de u n a propiedad d e s n u d a , vaca de contenido.
3.
Propiedad ajena
Es el principio de nemini res sua seruit n a d i e puc.de ten e r u n a servidumbre sobre la cosa propia.
Dice la n o t a al art. 2971 Cd. Civ. que "toda d e s m e m b r a cin del derecho de p r o p i e d a d c o n s t i t u y e u n a s e r v i d u m b r e " ;
luego, si al derecho de propiedad le a g r e g a m o s las facultades
de u s a r y gozar de la cosa, en v e r d a d no le a g r e g a m o s n a d a ,
pues ellas ya e s t a b a n incluidas en el dominio. Tal como deca
Molitor 1 "la propiedad e n c i e r r a al usufructo, n a t u r a l m e n t e " .
La cosa, pues, sobre la que recae el usufructo debe, necesar i a m e n t e , pertenecer a otra persona.
4.
"Salva r e r u m s u b s t a n t i a "
El usufructuario tiene derecho de u s a r y gozar de la cosa sometida al usufructo "con tal que no se altere su sustancia" art.
2807, que est conforme a la p r i m e r a p a r t e del art. 2808.
E s t e es el principio del salva rerum substantia,
que proviene del Derecho r o m a n o . M a s este principio es slo aplicable al usufructo perfecto, p u e s , a u n q u e ello no se diga en el
a r t . 2807, as r e s u l t a del a r t . 2S08 y de la n o t a al propio art.
2807, al final de su t e r c e r a p a r t e d o n d e , siguiendo al art. 525
del Cdigo de L u i s i a n a se dice que "la obligacin de no a l t e r a r
la sustancia de la cosa sujeta al usufructo slo tiene lugar en el
usufructo perfecto".
Molitor, op. cit., pg. 366. ed. 1863.
DERECHOS REAI.ES
10
E n el salva rerum substantia

e n c o n t r a m o s dos a s p e c t o s ,
dos situaciones d i s t i n t a s .
El p r i m e r aspecto se relaciona especialmente con la "materia": la s u s t a n c i a o m a t e r i a de la cosa, debe conservarse.
Qu es lo que debe e n t e n d e r s e por s u s t a n c i a de la cosa res u l t a de la n o t a al a r t . 2807:
"Para los jurisconsultos, dice Demo'ombe, ia sustancia es el conjunto de las cualidades esencialmente constitutivas de los cuerpos, de
esas cualidades que hacen que las cosas tengan una cierta forma y un
cierto nombre: que adquieren bajo esa forma y bajo ese nombre una especie de personificacin: que pertenezcan bajo ese nombre y bajo esa
forma a un gnero determinado que se designa por un sustantivo caracterstico, como una casa, un reloj; y que sean, en fin, bajo esa forma
y bajo ese nombre, especialmente propias a llenar tal o cual destino o a
hacer tal o cual servicio en el orden de las necesidades del hombre."
Y nosotros podemos c o m p l e t a r el p e n s a m i e n t o de Demolombe, a quien sigue la nota:
"Algunas cualidades accesorias o accidentales pueden aadirse
en bien o en mal, a las cosas as consideradas; y. en efecto, por medio
de los adjetivos, la gramtica nos ensea a riiarcar las diferentes cualidades del sujeto. Se producen, de esta manera, las diferentes especies que se distinguen en cada gnero; pero no afectan la forma
sustancial de la cosa, ni el nombre ni el destino." 2
E n el p r r a f o tercero de la n o t a al 2807 se e x p r e s a que,
conforme al principio que e s t a m o s comentando, el uso y goce de
la cosa "no debe t r a e r el consumo inmediato de ella".
De modo que, e n principio, el usufructo no debe ocasionar
el consumo total de la cosa, pero a veces sta se va d e t e r i o r a n do l e n t a m e n t e por el uso de u n modo que implica u n cierto consumo. E s por ello que el 2872 dispone:
"El usufructuario tiene derecho a servirse de las cosas que se gastan y deterioran lentamente en los usos a que estn destinadas, y slo
est obligado a devolverlas, al extinguirse el usufructo, en el estado en
que se hallen, salvo si se deterioran o consumen por su culpa."
T e n e r t a m b i n en c u e n t a la n o t a al art. 2872, el a r t . 2937
y la t e r c e r a p a r t e de la n o t a al 2807.
Todo lo expuesto aqu g u a r d a estrecha relacin con el Ttulo II, Captulo IV, del Libro III. "De las obligaciones y derechos
Demolombe, t. X, pg. 224.
USUFRUCTO, USO Y HABITACIN
11
el poseedor de b u e n a o m a l a fe." Y t a m b i n en a r m o n a , la nota al a r t . 2444 donde, siguiendo a Demolombe, Vlez distingue

e n t r e frutos que no a l t e r a n la s u s t a n c i a de la cosa y productos porcin d e s p r e n d i d a de la s u s t a n c i a m i s m a de la cosa.
El segundo aspecto se r e l a c i o n a con el destino de la cosa,
q u e tampoco se puede cambiar. E s t e aspecto relativo al destino
de la cosa e s t c o m p r e n d i d o e n el principio del salva
rerum
substantia desde el Derecho r o m a n o .
La aplicacin de este m a t i z lo d a el a r t . 2878:
Segundo
as ecto
P
"E! usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo de

ella y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes dei
usufructo."
Y t a m b i n en la l t i m a p a r t e del a r t . 2892:
"Tampoco puede (el usufructuario) cambiar el cestino de !a cosa,
an cuando aumentase en mucho la utilidad que ella pudiere producir."
Lo dispuesto en la l t i m a n o r m a t r a n s c r i p t a es demasiado
t e r m i n a n t e ; parece no h a b e r sido la sr-acin del Digesto y no
e r a la de F r e i t a s . Los i n c o n v e n i e n t e s de ella r e s u l t a r n del sig u i e n t e ejemplo:
A en s u t e s t a m e n t o , deja a B la n u d a propiedad de u n a finca d e s t i n a d a a pastoreo y a C s u usufructo. La d u r a c i n de ese
usufructo, conforme al a r t . 2822 es la vida de C. Si C es, supongamos, u n a p e r s o n a joven, con u n t r m i n o de vida, digamos de
t r e i n t a aos, y luego de m u e r t o A c a m b i a n las condiciones del
suelo de t a l m a n e r a que ste r e s u l t a i n a d e c u a d o p a r a el pastoreo (por ej. a raz de u n a p e s t e q u e h a invadido la zona), si conforme a e s t a s razones se q u i s i e r a c a m b i a r el destino del fundo,
B podra n e g a r s e con xito, invocando la l t i m a p a r t e del art.
2892. Claro es que podra j u g a r la disposicin del a r t . 1071 reformado del Cd. Civil.
E s de h a c e r n o t a r que, t a n t o Bibiloni, como el Proyecto de
1936 y el Anteproyecto
de 1954, m a n t i e n e n la disposicin del
a r t . 2892.
C)
Objeto del usufructo
Respecto del objeto del usufructo h a n de t e n e r s e en c u e n t a

los a r t s . 2807, 2808, 2843, 2838 al 2845 y 2 8 3 1 .
Dijimos que el art. 2808 clasifica al usufructo en perfecto e
imperfecto o cuasiusufructo. T a m b i n que a m b a s figuras son
Usufructo
usufructo:
distincin
12
DERECHOS REALES
t o t a l m e n t e d i s t i n t a s , derivando ello p r i n c i p a l m e n t e de su objeto: el usufructo perfecto r e c a e sobre cosas que p u e d e n gozarse

sin cambiar su s u s t a n c i a ; el cuasiusufructo, sobre cosas consumibles o fungibles (art. 2831).
En consecuencia: el objeto del usufructo, tanto perfecto como
imperfecto es siempre u n a cosa (art. 2311) lo que, por lo d e m s ,
es caracterstica esencial de todos los derechos reales como h e mos visto 3 . Pero el usufructo perfecto slo p u e d e recaer sobre cos a s no fungibles o n o c o n s u m i b l e s , p u e s de o t r a m a n e r a no
cabra el salva rerum substantia, esencial, conforme a la l t i m a
p a r t e del art. 2807; en t a n t o el usufructo imperfecto o cuasiusufructo recae precisamente, sobre cosas fungibles o consumibles.
Con lo que podemos concluir que el objeto del usufructo lato sensu son las cosas (art. 2311 Cd. Civ.), muebles o inmuebles, fungibles o consumibles, y no fungibles o no consumibles.
A su vez y por su p a r t e el a r t . 2834 establece:
Art. 2834
i
"El objeto del usufructo puede ser de las mismas especies de que
pueden ser lo legados, excepto, nicamente, los que en est Ttulo se
prohiben."
Y el art. 3751 dispone:
"Pueden legarse todas las cosas y derechos que e^tn en el comercio, aun las que no existen todava, pero que existir r. despus."
Como se ve, la remisin que se hace al art, 2834 debera suprimirse, ya que no importa ventaja alguna, desde que el objeto
de los legados es mucho m s amplio, que el del usufructo.
Art. 2838
Prrafo a p a r t e merece el art. 2S38 que se refiere t a m b i n

al objeto del usufructo, pero que contiene errores y dificultades.
Ello se deriva, p r i n c i p a l m e n t e , ele la diversidad de fuentes que
inspiraron al Codificador: el Cdigo francs y sus comentadores, e s p e c i a l m e n t e A u b r y y Rau (recordar el distinto alcance
del t r m i n o "cosa" en el Derecho francs) y F r e i t a s .
Al referirse el 2838 a "toda especie de bienes", como posibles objetos del usufructo, i n c u r r e en u n a incorreccin, p u e s t o
que aquellos bienes que no sean "cosas" e s t n fuera de la rbita, no slo del usufructo, sino en principio, ele todos los derechos reales. Por la m i s m a razn es e r r n e a la frase "corporales
o incorporales", error i m p u t a b l e al art. 581 del Cdigo francs.
Nota al Ttulo IV. Libro III del Cdigo Civil.
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Cuando dice "y todos los que p u e d a n ser dejados por disposicin de l t i m a v o l u n t a d " , t a m b i n i n c u r r e e n incorreccin,
puesto que, conforme a lo explicado, el objeto de los legados es
mucho m s amplio que el del usufructo.
La p a r t e s i g u i e n t e t i e n e como f u e n t e a los a r t s . 4546 y
4547 del Esbogo de F r e i t a s .
Dice el a r t . 4546 del Esbogo:
"Los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual del
usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos".
Y el art. 4547:
"Cuando estuvieren representados por instrumentos, sern estos
el objeto actual del usufructo; y su objeto futuro lo sern las cosas que
en virtud de los instrumentos vinieren a poder del usufructuario."
F s conforme a stos dos artculos que debemos i n t e r p r e t a r
n u e s t r o 2838 cuando dice que "los bienes que no son cosas slo
p u e d e n ser objeto a c t u a l del usufructo c u a n d o e s t u v i e r e n rep r e s e n t a d o s por s u s respectivos i n s t r u m e n t o s " .
Ejemplo: A t i e n e u n crdito contra B que consta en instrum e n t o pblico o privado, por el q u e B se obliga a e n t r e g a r
a A u n caballo. Luego A d a en usufructo a C dicho crdito, entregndole el i n s t r u m e n t o en que consta la obligacin de B. Este usufructo tiene u n objeto actual, que es el i n s t r u m e n t o y un
objeto futuro, que es el caballo.
La ltima p a r t e del art. 2838 la que h a b l a azi "objeto fut u r o " del usufructo es francamente ininteligible, pues el objeto de los derechos r e a l e s es siempre u n a cosa existente, como lo
dice la propia n o t a al Ttulo IV del Libro III, que ya hemos explicado o p o r t u n a m e n t e .
A fin de h a c e r u n a interpretacin racional de la n o r m a , no
h a y m s remedio que r e c u r r i r a su fuente, que es el art. 4548
del Estoco de F r e i t a s , y que dice:
"Cuando no estuvieren representados por instrumentos, el usufructo no tiene objeto actual y so objeto futuro sern las cosas que en
virtud de los instrumentos vinieran a poder del usufructuario."
Ahora d a r e m o s u n ejemplo, p a r a que se vea el uncionamiY.nfo de la disposicin conforme a la i n t e r p r e t a c i n que, a
n u e s t r o juicio, es la que cuadra:
DERECHOS REALES
14
A t:c un crdito contra B por el que ste se obliga a entregar un caballo. Dicho crdito no consta por escrito. Luego A
da en usufructo dicho crdito a C. Este usufructo no tiene objeto
actual (su objeto futuro es el caballo), que recin lo tendr
cuando B entregue a C el caballo.
Pero vimos que, conforme al ltimo prrafo del art. 4548
del Esbogo que nos brinda la interpretacin que armoniza
con ios principios que gobiernan la materia de los derechos reales mientras no haya objeto actual no hay usufructo, el que
slo existir cuando el deudor entregue a C la cosa a que se
oblig. Mientras tanto, no es usufructuario, sino slo titular de
un derecho personal de crdito, que se regir conforme a las
disposiciones de los arts. 1434 y siguientes Cd. Civ., referentes a cesin de crditos.
Es decir que, cronolgicamente, las figuras aparecern as:
contrato de usufructo, derecho personal de cesin de crditos y,
por ltimo, derecho real de usufructo.
No pueden
L a s c o s a s q U e n 0 pueden ser objeto del usufructo las determinan los arts. 2839, 2840, 2841 y 2842.
Casos
especiales
A su vez, contemplan casos especiales relativos al objeto

del usufructo, ios arts. 2843, 2844 y 2845.
El art. 2843 puede dar lugar a situaciones difciles, pues se
obliga a un condmino, a compartir el uso y goce de la cosa con
un iercero, mucho ms si se tiene en cuenta lo dispuesto por el
art. 1512 Cd. Civil.
Con respecto al art. 2845 pensamos que un inmueble absolutamente improductivo no puede existir, puesto que siempre
ha de dar, cuanto ms no sea arena o piedras.
II.
Cuasiusufructo
A) Concepto
El art. 2808, que ya transcribimos, establece que el usufructo imperfecto o cuasiusufructo es "el de las cosas que seran
intiles al usufructuario si no las consumiere o cambiase su
sustancia, como los granos, el dinero, etctera".
Basta su simple lectura para deducir que el cuasiusufructo
poco tiene de comn con el usufructo perfecto, pues el principio
del salva rerum substantia, esencial en el usufructo conforme al
art. 2807, no juega aqu ningn papel, dada la ndole diferente
de las cosas que constituyen el objeto de uno y otro derecho.
Y tal es as que, mientras que en el usufructo perfecto el
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usufructuaria tiene el uso y goce de ia cosa, que debe devolver

acabado ei usufructo, debiendo conservar su sustancia, en el
cuasiusufructo, conforme al art. 2808, 2 a parte, el cuasiusufructuario puede consumirla y cambiar su sustancia; en una palabra, este ltimo derecho t r a n s f i e r e al u s u f r u c t u a r i o "la
propiedad de las cosas sujetas al usufructo, y puede consumirlas, venderlas o disponer de ellas como mejor le parezca" (art.
2811 Cd. Civ.), limitndose su obligacin a "restituir otro tanto de la misma especie y calidad o el valor estimativo que se les
haya dado en el inventario" (art. 2871) .
Es decir que el cuasiusufructuario adquiere la propiedad
de la cosa sometida al usufructo, vale decir que este derecho ya
no lo ser sobre cosa ajena, sino sobre cosa propia y teniendo
sobre ella, el cuasiusufructuario, naturalmente, todas las facultades del verdadero propietario.
Y as, dice Vlez en la nota al art. 2871:
"El propietario no conserva ningn derecho real sobre el objeto
del cuasiusufructo. No tiene sino un derecho de obligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo, cuya eficiencia est asegurada por una fianza. El cuasiusufructo es, por naturaleza, un verdadero
prstamo de consumo, un mutuo con fianza. Hay, sin embarga algunas diferencias entre el cuasiusufructo y el prstamo de consumo. Pero ninguna de las particularidades del cuasiusufructo es contraria a la
esencia del prstamo de consumo."
De acu.-.rdo a lo expuesto, podemos definir al cuasiusufructo, como ei derecho real sobre cosa propia en virtud del cual
una parte entrega a la otra (cuasiusufructuario) una cosa fungible (o consumible) que se le trasmite en propiedad, teniendo
sobre ella todas las facultades inherentes al dominio, pudiendo
por tanto, disponer de ella en la forma ms amplia, con la obligacin de que, terminado el usufructo, debe devolver a la otra
parte una cosa de la misma especie o calidad o el valor estimaJ;ivo que se le hubiere adjudicado en el inventario.
De lo que llevamos expuesto resulta que el usufructo y el
cuasiusufructo slo se asemejan en el nombre, lo cual hace ilgico legislarlas conjuntamente, pues casi nada tienen de comn, a
pesar de lo cual aparecen siempre juntos, lo que se debi a un
accidente que origin el nacimiento del cuasiusufructo.
1.
Nacimiento circunstancial en Roma
El cuasiusufructo no apareci naturalmente, cumpliendo

una necesidad social, sino como producto exclusivo de una ley
dictada para remediar una imperfeccin de otra ley.
Definicin
16
DERECHOS REALES
En efecto, poco antes del emperador Octavio, slo exista

en Roma el usufructo perfecto. Pero en el ao 736 de Roma fue
dictada la ley lidia y poco despus la Papia Poppaea, las cuales
restringan las liberalidades entre esposos por causa de muerte
al usufructo de una cuota parte de los bienes que componen la
herencia.
La ratio legis era que el cnyuge suprstite pudiera beneficiarse con una parte de la herencia, sin distinguir la naturaleza
de los bienes. Mas, al hablarse de "usufructo", realmente se restringa mucho el derecho del cnyuge sobreviviente, por esta deficiencia tcnica, puesto que slo poda beneficiarse con las cosas
no consumibles, nicas que podan ser objeto de usufructo.
Para remediar esta situacin y armonizar la letra de la ley
con la intencin del legislador, se dict en fecha incierta, pero
no mucho ms all del ao 15 de nuestra era, un Senado Consulto por el cual se ampli la rbita del usufructo a toda especie
de bienes, pudiendo recaer, en adelante, sobre cosas corporales,
consumibles o no, y tambin sobre cosas incorporales.
De ello resulta que el nacimiento del cuasiusufructo, debido a este error de las leyes que sealamos, demuestra que ^ste
nada tiene que ver con el usufructo perfecto (que nuestro Cdigo define en el art. 2807), sino que es casi su reverso.
A pesar de ello, a lo largo del tiempo, el cuasiusufructo
aparece siemr-ie acoplado a su cuasicontrario, el usufructo perfecto, incorreccin que ha pasado tambin a nuestro Cdigo.
B)
Caracteres
1.
Objeto del cuasiusufructo
En cuanto a su objeto, conforme a los arts. 2808 y 2871, lo

son las cosas consumibles y aqu, tambin, es necesario tener
en cuenta el art. 2325 Cd. Civil.
Pero los arts. 2831 y 2832 Cd. Civ., al determinar la capacidad para constituir usufructo, distinguen segn que la cosa
sea o no fungible (art. 2324 y nota al art. 2811 Cd. Civil). De
donde resultar que el objeto del cuasiusufructo sern las cosas
consumibles y tambin las fungibles4.
En cuanto a la distincin entre cosas consumibles y fungibles vase

Aende, Tratado de las servidumbres, ed. cit, pg. 87 y sigs. y Mariani de Vidal. Marina, Derechos de disfrute..., pg. 86.
2.
17
Desaparicin del "salva rerum substantia"
De todo lo expuesto precedentemente podemos deducir que

el principio del salva rerum substantia no juega en el cuasiusufructo (nota al art. 2807, 3 a parte in fine, art. 2808 y art. 2811 y
nota), ya que slo resulta aplicable al usufructo perfecto.
3.
Es en verdad un derecho real sobre cosa ajena?
Como tambin dijimos, este derecho lo es en verdad sobre

cosa propia, ya que se le trasmite al cuasiusufructuario la propiedad de ella, sobre la que tiene todos los poderes inherentes al
dominio (art. 2811 y nota al art. 2871) debiendo slo restituir
acabado su derecho, otra cosa de la misma especie y calidad o el
valor estimativo de la cosa entregada (art. 2871 Cd. Civil).
C) Clasificacin del cuasiusufructo conforme a su objeto
En el Ttulo X Vlez legisla sobre las siguientes categoras
cuasiusufructo: 1) de cosas consumibles y fungibles; 2) de crdi-'<
tos, y 3) de un patrimonio.
1.
De cosas consumibles y fungibles

Esta categora configura el prototipo de cuasiusufructo.
El cuasiusufructo de mercaderas constituye un caso especial del cuasiusufructo de cosas fungibles, al cual se refiere el
art. 2809.
Aclaremos que las "mercaderas" de que habla el artculo
son, dentro del gnero de "cosas muebles", las que se tienen para lucrar con su enajenacin, correspondiendo principalmente
su estudio al derecho comercial.
El art. 2809 dice que el usufructuario puede enajenar las
mercaderas, pero agrega que ste es un "puro y simple usufructo", lo que es incorrecto, pues en el "puro y simple usufructo" (o usufructo perfecto o verdadero, que define el 2807 Cd.
Civ.) el usufructuario no tiene el derecho de disposicin. Este
error queda subsanado puesto que la ltima parte del 2809
aplica a esta figura las reglas del cuasiusufructo, lo que es conforme con el art. 2871 y su nota.
2.
De crditos
Ya tratamos en parte este acpite, al referirnos al objeto del

usufructo y comentar el art. 2838. Completaremos dichas nociones.
Caso
especial
18
DERECHOS REALES
Dice el a r t . 284?. Cd. Civil:

"No pueden ser objeto del usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, a
anticresis, la prenda, separada de los crditos garantizados con ella y
los crditos que fuesen intrasmisibles."
Por ejemplo, no p o d r ser objeto de u n cuasiusufructo, la
pensin por a l i m e n t o s .
Q u e d a por considerar el aspecto relativo al cobro del crdito objeto del cuasiusufructo, a cuyo fin h a y que d i s t i n g u i r dos
momentos: A) Antes del cobro del crdito, donde debemos distinguir si se t r a t a de cobro judicial o extrajudicial y B) D e s p u s
del cobro.
Supuesto A: P u e d e el c u a s i u s u f r u c t u a r i o cobrar el crdito
extra judicialmente,
pero p a r a hacerlo en forma judicial necesit a el concurso del n u d o propietario, conforme al art. 2875 Cd.
Civ.; lo cual no e s t m u y conforme con el art. 2906 q u e h a c e
responsable al c u a s i u s u f r u c t u a r i o si "por su negligencia dejare
de cobrarlos y de ejercer todos los actos judiciales a ese objeto".
Supuesto B: Lo l e g i s l a el a r t . 2904 Cd. Civ., s i e n d o s u
fuente el art. 4656 del Esbogo de F r e i t a s . H a y en la n o r m a u n a
ligera incorreccin, p u e s d e b e r a decir "a las que fuesen cobradas", dado que se r e f e r e a "cosas semejantes".
La frase "estn o n o r e p r e s e n t a d o s por i n s t r u m e n t o s " se
relaciona con el a r t . 2838, y a explicado.
S e g n la l t i m a p a r t e del a r t . 2904 Cd. Civ. el derecho
real slo t o m a r formas definitivas c u a n d o se h a y a cumplido
con la obligacin. O sea que si el deudor debe e n t r e g a r u n a cosa
no fungible, el cuasiusufructo se convertir en usufructo perfecto y si debe e n t r e g a r u n a cosa fungible, s e r definitivamente
cuasiusufructuario de esa cosa fungible.
3.
De u n p a t r i m o n i o
Lo define el a r t . 2827:
"El usufructo es universal cuando comprende una universalidad

de bienes o una parte alcuota de la universalidad."
Recordemos que la n o t a al a r t . 2312 Cd. Civ. d i s t i n g u e
dos clases de u n i v e r s a l i d a d e s de bienes: de derecho y de hecho.
El p a t r i m o n i o es de la p r i m e r a especie; y e n t e n d e m o s q u e en
19
este aspecto el Cdigo se refiere a una universalidad iuris,

pues el usufructo sobre una universalidad de hecho no se diferencia del usufructo a ttulo singular.
Quizs la nica fuente de este cuasiusufructo sean el testamento y la ley, y a pesar de que nuestro Cdigo admite su
constitucin por contrato, es muy difcil imaginar la constitucin de un usufructo de un patrimonio o de una parte alcuota
de l por ese medio, ya que en verdad, lo que podra hacerse
por contrato es constituir un usufructo sobre determinados bienes, sin perjuicio de que ellos constituyan todos los que posea
el nudo propietario, pero en este caso se tratara de un usufructo particular. Slo debera permitirse la constitucin de estos
usufructos universales por testamento o por ley.
El ejemplo tpico de un cuasiusufructo sobre un patrimonio
lo da el art. 2816: usufructo de los padres sobre los bienes de
los hijos menores y el de los bienes sujetos a reserva por parte
del cnyuge bnubo, este ltimo supuesto suprimido por la Reforma de 1968.
Fuente
Los derechos, en este tipo de cuasiusufructo son mayores

que en el que lo es a ttulo singular, pero tambin las obligaciones son ms estrictas.
As, por ejemplo, surge de lo dispuesto por los arts. 2898,
2900 y 2901.
Tambin aqu debemos estudiar el art. 2869:
Derecho?
y obligaciones
"Al usufructuario universal o de una parte alcuota de los bienes

corresponde todo lo que pueda provenir de las cosas dadas en usufructo,
aunque no sean frutos, en proporcin a la parte de bienes que gozare."
Segn esta disposicin al usufructuario "corresponde todo"
lo que provenga de las cosas dadas en usufructo, pero no se
aclara en qu calidad (propiedad o usufructo), ni en el artculo
ni en su nota.
Si interpretamos la disposicin conforme a su fuente los
arts. 4569 y 4570 del Esbogo de Freitas concluiremos en que
lo que provenga de las cosas dadas en usufructo corresponder
al usufructuario en calidad de usufructo o de cuasiusufructo,
segn sea la naturaleza de la cosa proveniente.
Ejemplo: A, nudo propietario de una finca. B, usufructuario singular. C, halla un tesoro. Conforme al art. 2556 a A le
corresponde la mitad y a C la otra mitad y B no recibe nada.
Si B fuera usufructuario universal, en cambio la propiedad
del tesoro se distribuira igual que en la hiptesis anterior, pero a B le correspondera el usufructo del tesoro.
20
DERECHOS REALES
La nota al art. 2869 nos da un ejemplo en el cual el usufructuario universal devendra cuasiusufructuario:
"Un vecino, por ejemplo, del inmueble tenido en usufructo, pag
un precio por adquirir la medianera de una pared divisoria: tal precio
corresponde al usufructuario universal."
III. Usufructo perfecto
Ya hemos dado su concepto al comienzo de este Captulo.
A) Constitucin: diversos medios
Segn el art. 2812 Cd. Civ., el usufructo puede constituirse: por contrato, por actos de ltima voluntad, por prescripcin
y por la propia ley.
El usufructo puede ser establecido "...conjunta o simultneamente a favor de muchas persogo?, pnr partes separadas0 o
indivisas..." (art. 2321, Cdigo Civilj. Se tratara entonces de
un cousufructo. Entre los cousufructuarios no existe el derecho
de acrecer, "a menos que en el instrumento constitutivo del usufructo se estipulare o dispusiere expresamente lo contrario" (art.
2823).
1.
Por contrato
El contrato de constitucin del usufructo puede ser oneroso

o gratuito art. 2812 inc. 10 Cd. C i v ^ presumindose oneroso en caso de duda art. 2819 y producindose la adquisicin del usufructo "por la tradicin de las cosas, como en el caso
del dominio art. 2820.
Oneroso
La hiptesis del contrato oneroso est legislada por el art.

2813. A pesar de lo que parecera desprenderse de la norma,
no estaramos aqu frente a una venta, una permuta, una transaccin, una particin 6 , etc., sino a un contrato au'pico de cons-
3
Alterini, J.H., su disertacin en la Mesa Redonda n 4, Tema: Derechos
reales. Objeto de los derechos reales, Facultad de Derecho de la Universidad de
Buenos Aires, Ciclo de Mesas Redondas del ao 2000, en Anuario Departamentos de Derecho Privado 1-11, ed. Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos
Aires, 2001, pg. 89 y ss, deduce que al referirse a partes separadas el Cdigo
est autorizando.J,a constitucin de usufructo sobre partes materialmente determinadas de una cosa.
6
Recordar, en cuanto a particin, lo dispuesto por el art 2815.
21
titucin de usufructo, al que se le aplican, en cada caso, las reglas de la institucin con la que guarde mayor semejanza. 7
Ei art. 2814 se refiere a la constitucin del usufructo por
contrato gratuito. Tambin aqu se tratara de un contrato atpico, al que se le aplicaran las reglas de la donacin.
Gratuito
Los enumera el 2814 y juegan para ambos tipos de constitucin, a pesar de que la norma se refiere slo al contrato gratuito:
Supuestos
1) El propietario enajena la nuda propiedad reservndose

el uso y goce.
2) El propietario enajena el uso y goce reservndose la nuda propiedad.
3) El propietario enajena a una persona la nuda propiedad
y a otra el uso y goce.
El contrato de constitucin de usufructo debe instrumentarse en escritura pblica cuando se trata del usufructo de cosas inmuebles (arg. art. 1184, inc. 1, Cdigo Civil).
2.
Por actos de ltima voluntad
A esta forma de constitucin se refieren los arts. 2812 inc.

2 y 2815. Segn el 2819 en caso de duda se presume gratuito
el usufructo constituido por testamento.
Los distintos supuestos los contempla el 2815:
1) El testado lega el uso y goce reservando al heredero la
nuda propiedad.
2) El testador lega la nuda propiedad al legatario, reservando al heredero el uso y goce.
3) El testador lega a una persona la nuda propiedad y a
otra el uso y goce.
Segn el art. 2820 el usufructo constituido por testamento
se adquiere a la muerte del testador.
3.
Casos que la ley designa
Segn el art. 2816 los casos de usufructo legal son dos: a)

ei de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria
potestad, y b) el del cnyuge binubo.
7
Conf. CNCiv., sala I, 5.2.98, LL, fallo 98.439, supl.diario del 9.3.99, fallo
en el que se aplic a un usufructo gratuito las normas sobre donacin relativas
a la revocacin por ingratitud-:*M donatario, citndose el fallo de la sala C,
13.12.94. in re "Soberano, G. d Ovington, J.".
22
D E R E C H O S REALES
a) De los padres.
Jurisvrudencia
Naturaleza
jurv.
Facultades.
Origen
Esta institucin tiene su origen en el peculium

adventitium
del Derecho romano (bienes que por va hereditaria venan al
hijo de la madre teniendo el padre la facultad de disfrutarlos 8 ) y
en la institucin de le bail o elgardien de la Edad Media 9 .
Fundamento
Tiene su fundamento en la unidad del ncleo familiar: as

como los padres deben alimentar y educar a sus hijos, an
cuando stos no posean ningn bien, es justo que se beneficien cuando suceda lo contrario.
Naturaleza
En cuanto a la naturaleza jurdica, se opina que no se trata de un usufructo, sino de una "institucin de familia", regida
por normas propias.
Para nosotros se trata de u~ usufructo comn. Razones:
1) Las fuentes tenidas en cuenta por Vlez en la materia,
consideran que se trata de un usufructo: art. 579 Cdigo francs y art. 4531 inc. 4o del Esbogo de Freitas.
2) El mismo Vlez dice que es un usufructo, y lo considera una especie, dentro del gnero "usufructo legal";
arts. 2812 inc. 3 o y 2816; tambin al legislar expresamente la institucin, en los arts. 287, 289, 291 y 292.
3) Esta figura rene, por lo dems, todos los caracteres
detcrrr.ir.udos en el ari. 2807: derecho de uso y goce
(segn surge del art. 287, que determina cules son los
bienes sujetos a este usufructo) de una cosa ajena (no
cabe ninguna duda acerca de que la nuda propiedad
pertenece al hijo y el uso y goce al padre), no pudiendo
alterar su sustancia.
Metodologa
jurdica
del Cdigo
Vlez nombra a esta figura como un caso especial de usufructo legal, pero no la reglamenta especialmente en el Ttulo
dedicado al usufructo, sino que all se remite a "los trminos
dispuestos en el Ttulo 'De la patria potestad'" (art. 2816), es
decir, que lo legisla en el Libro I: en los arts. 287 a 292 se refie-
As lo dispona el Digesto, Libro VII, Ley 3, Tt. I, leyes 29, 34 y 43.

Sabemos ya que en esta poca el seor tena el dominio directo y el vasallo el til, que implicaba ciertas obligaciones para con el seor, especialmente la de servirlo en la guerra; si el vasallo al morir dejaba un heredero menor,
el seor le daba un "gardien" para que se ocupara del mantenimiento y educacin de! menor y sirviera al seor en la guerra; beneficindose con los frutos,
primeramente slo del fundo del menor; luego, de todos sus bienes.
9
23
re a este usufructo y, separadamente, a. ja- administracin de

los bienes de los hijos por los padres (arts. 293 a 305).
En ambos casos, la metodologa es errnea, puesto que, como veremos, las facultades y deberes mentados en los arts. 287
a 292 son sustancialmente iguales a los de un usufructuario comn, o sea que hubiera sido suficiente con lo dispuesto en el Ttu lo relativo al usufructo en general el cual, como derecho real,
comprende poderes que incluyen la administracin de la cosa, a
fin de obtener de ella sus frutos, salva rerum substantia.
De lo dicho tenemos que, si los poderes de administracin
de la cosa legislados por los arts. 293/305 fueren distintos (en
ms o en menos) a los que son inherentes al usufructo comn,
estaramos frente a una figura completa y autnoma; pero aqu
ocurre lo contrario: recorriendo el articulado se advierte que los
poderes de administracin dados al padre sobre los bienes no
fnngibles de sus hijos, coinciden exactamente o en gran medida
Cut los poderes comunes que tiene el usufructuario, por lo que
las normas especiales que se elaboran en el Libro I estn prcticamente de ms, pues repiten las contenidas en el Libro III 10 .
Quedara por salvar un ltimo escollo para concluir en la
equiparacin de este usufructo y el legislado en el Libro III, y
son los casos en que el padre es "usufructuario" pero no administrador, de donde resultara que el beneficio no lo extraera
directamente el titular del derecho el padre y, en consecuencia, no habra relacin directa e inmediata con la cosa.
.Pero estos casos son tan excepcionales arts. 304, 294, 295,
296, 301 y 303- - qu-- no h?.cen sino conhinar la regla de que el
usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a patria potestad, es un verdadero usufructo, una especie dentro del
gnero "usufructo legal", legislado por Vlez en el Libro III.
Y al as disponerlo, nuestro Cdigo est de acuerdo a las
legislaciones ms modernas y avanzadas: Cdigo alemn, Cdi10
As, por ejemplo el art. 297 que determina que "Los padres no pueden
enajenar sin autorizacin del juez... los bienes inmuebles de sus hijos"; est de
ms, pues ningn usufructuario puede enajenar, disponer de la cosa. Tampoco
segn esta norma podra "constituir derechos reales sobre dichos bienes". Aqu
hay una mnima diferencia art. 3242 pero ella carece de importancia, pues
todos los contratos que celebre el usufructuario quedarn sin efecto al terminar
el usufructo. Tampoco puede "transferir derechos reales que pertenezcan a los
hijos sobre los bienes de otros"; lo cual tambin est de ms, pues ningn usufructuario puede hacerlo. A su vez el art. 298 contiene una simple remisin a las
normas del usufructo comn, en tanto el art. 300 es una norma exactamente
igual al art. 2870, y, por tanto, es sobreabundante. En cuanto a las cargas, el
art. 291 determina que son "las que pesan sobre todo usufructuario, salvo la de
afianzar". Ello es repeticin de lo nombrado por el art. 2858, a lo que debemos
agregar que las cargas no dan a esta figura una fisonoma particular, sino que,
simplemente, lo hacen respecto del usufructo oneroso.
Facultades:
^fruc"
tuario
comn
Caso
es eciaI
P
24
DERECHOS REALES
go italiano de 1942, Cdigo Civil portugus de 1966 y tambin

Anteproyecto Bibiloni y Proyecto de 1936.
Problemas
Debemos considerar ahora, dentro de esta figura, dos problemas, los que han originado serias dudas, tanto doctrinarias
como jurisprudenciales: 1) facultades de los padres sobre el dinero y ttulos del menor, y 2) obligaciones previas a la entrega
de la cosa, que se imponen a toda persona que pasa a ser usufructuario: inventario y fianza.
Facultades
sobraadre
el dinero
y ttulos
del menor
El Cdigo reconoce a los padres el usufructo sobre los bie^ e * o s n y s sujetos a patria potestad, y restringe expresa-'
mente los poderes del padre sobre esos bienes, conforme a los
arts. 297, 298 y 300 que como vimos, estn prcticamente de
m a g p e r o n a a - ^ a c e r c a e i a s facultades del padre respecto al dinero y ttulos del menor, salvo para los ttulos de la
deuda pblica, la previsin del art. 297.
En principio, entonces, conforme a lo dispuesto por el art.
.2871 .y su neta, el dinero y los ttulos cosas fungiles pasaran a ser propiedad del padre, sin tener siquiera que dar fianza,
de la que es dispensado por el art. 2858, con la sola obligacin de
que, acabado el usufructo, tiene que restituir al hijo la misma
suma que usufructu.
Esto es sumamente peligroso, puesto que si el padre cae en
insolvencia, nada devolver al hijo.
Pensamos que este involuntario olvido de Vlez respecto a
este problema se debi a que, al legislar sobre este usufructo
en el Libro I, tuvo presente nada ms que al usufructo perfecto
que recae sobre cosas no fungibles olvidndose de la figura
que le adosa en el Litro III: el cuasiusufructo. En consecuencia, al faltar normas, le ser-n aplicables por analoga las del
usufructo perfecto.
Para nosotros, la solucin sera la siguiente: como Vlez al
legislar este usufructo slo tuvo in mente al usufructo perfecto y
no al imperfecto, como en esta ltima figura se le trasmite al padre no el usufructo sino el dominio, los jueces son aqu soberanos
en la apreciacin de las circunstancias que permiten al padre
aumentar su patrimonio y convertirse en deudor de sus hijos. Es
ms, inclusive el juez, ante un pedido de extraccin de fondos
por parte del padre, y aplicando por analoga el art. 2860, podra
requerirle todas las explicaciones necesarias y an exigir la fianza que considere prudente, a pesar de la dispensa del art. 2858,
dispensa limitada, as como la del art. 2859, por lo dispuesto en
el art. 2860, que el art. 2861 no hace sino confirmar.
jurispriidencia
La jurisprudencia fue vacilante: en un principio, el dinero

y i o s ttulos los libr al absoluto arbitrio del padre, pero luego,
nes
25
por el contraste que ofrecan las restricciones del Cdigo cuando se trataba de inmuebles, aunque fueran de poco valor y la
falta absoluta de ellas cuando se trataba de sumas de dinero,
que podan ser cuantiosas, fue evolucionando 11 .
En cuanto al segundo problema, que se refiere al inventario
y la fianza que debe prestarse antes de entrar en el ejercicio del
usufructo y en relacin al inventario, se aplican las mismas disposiciones que para el usufructo comn, pues nada especficamente se determina en el Libro I, salvo lo prescripto por el art.
296 que agrava la obligacin de hacer inventario, a fin de asegurar el patrimonio del menor contra todo acto contrario a su integridad: la norma consagra la prdida del usufructo para el caso
de incumplimiento; la jurisprudencia no es tan terminante 12 .
Relativamente a la fianza los arts. 2858 y 291 inc. I o dispensan de esta obligacin al padre.
Pero como ya dijimos, el art. 2860 resulta aplicable por
analoga a este usufructo especial. En efecto, los arts. 2858 y
2859 hablar, de dispensa de la fianza, el art. 2860 se refiere a
las limitaciones de tal dispensa. Tambin resulta aplicable por
analoga el art. 2861.
En resumen: la dispensa de la obligacin de dar fianza no es
absoluta, apareciendo las restricciones en los arts. 2860 y 2861.
b) Del cnyuge binubo. Nociones. La Refor?na
Este supuesto se encontraba legislado en los arts. 2812 inc.
3 o , 2816 y 3590 del Cdigo y en los arts. 115 y 116 de la ley
2393, de matrimonio civil.
11
As, la Cm. Civ. I a Cap., aplicaba las normas del cuasiusufructo;
mientras la Cm. Civ. 2a Cap., estaba en posicin vacilante. A ello puso fin un
fallo plenario de las Cmaras Civiles del 9.10.1933 (JA, 43-1141), donde se
sent la siguiente doctrina: "Ni el usufructo legal ni la facultad de administrar
que los arts. 287 y 293 Cd. Civ. acuerdan a los padres, excluyen la intervencin del Ministerio de Menores y el contralor de los jueces cuando se trata de
disponer de los fondos de propiedad de los hijos". Sin embargo, esta doctrina no
se impuso; as, la Cm. Com., en fallo del 3.5.50 (JA, 1950, III-283), se inclina
por las normas del cuasiusufructo. A su vez la jurisprudencia de Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires es vacilante, aunque predomina el ltimo
criterio indicado (JA, 35-770). Vase asimismo, Salas, Acdeel, Cdigo Civil
Anotado, I a ed., comentario al art. 287, (t. I).
12
Fallo de la S.C.Bs.As. del 23.12.1947 (JA, 1948, 1-204). En el sentido
que consideramos adecuado: C. Fed. Bs. As., fallo del 28.11.1947 (JA, 1948, I545). Criterio que podra aceptarse, como una variante de la interpretacin que
consideramos corresponde, es el de que bastara con haber iniciado el inventario dentro del plazo de tres meses, con voluntad de concluirlo lo antes posible.
En este sentido: S.C.Bs.As., fallo del 16.7.1920, (JA, 4-543).
inventare
y fianza
26
DERECHOS REALES
Ejemplo
Se dara en el siguiente caso: A contrae matriu-ox'o.ô B,

de ese matrimonio nacen por lo menos dos hijos (C y D). Muere
B. Despus de un tiempo A vuelve a casarse nuevamente, con
E, y tiene o no hijos de este segundo matrimonio. Antes o despus de este nuevo matrimonio, muere C. Pues bien, si falleci
antes del nuevo matrimonio, a partir de su celebracin, y si falleci despus, desde la muerte, A debe "reservar" para D los
bienes que haya heredado de C, conservando dice la ley slo durante su vida el usufructo de dichos bienes.
A diferencia de su fuente (Concordancias, de Garca Goyena) la reserva de nuestra legislacin slo se aplicaba a los bienes que el cnyuge binubo heredara de los hijos del primer
matrimonio debiendo "reservarlos" para los otros hijos de ese
primer matrimonio y no a los bienes que por herencia recibiere el binubo del cnyuge premuerte. En el ejemplo dado, la
reserva se a p i l a r a a los bienes que A heredara de C, pero no a
los que heredara de B.
Naturaleza
jurdica
El problema se present respecto de esta figura, para determinar su naturaleza jurdica, vale decir, qu derecho tena
el padre sobre los bienes sujetos a reserva.
Para algunos, se trataba de un dominio fiduciario (art.
2662 Cd. Civil) 13 .
Para nosotros, se trataba de un usufructo legal, donde el
padre sera el usufructuario y los otros hijos del primer matrimonio los nudos propietarios. Razones: arts. 2816, crrafo 6o,
237,238 y 3590.
En cuanto al trmino "reserva" que utilizaba la ley y que
sirve a los sostenedores de la tesis de que se trataba de un dominio fiduciario, para afirmar que no hay aqu usufructo, sino
esa otra figura, tal trmino no es contrario a la naturaleza jurdica que pensamos tiene esta institucin, pues en el propio Derecho espaol fuente de las normas que a ella se refiere
era comn decir que el usufructuario deba "reservar" la propiedad al nudo propietario.
La
Reforma
La Reforma de 1968 suprimi la institucin de los bienes

reservados, derogando los arts. que a ella se refieren. Lo ha hecho con buen criterio, a nuestro juicio, pues el fundamento de
ella era impedir las segundas nupcias, lo que es extrao al sentir de nuestra sociedad y, por otra parte, creaba una verdadera
13
Rebora, estudio en LL, 9-908 y Derecho de las sucesiones, t. II, pg. 66 y
sigs.
27
vinculacin de los bienes, precisamente prohibidas por el ? r t

2614, por sus consecuencias antieconmicas.
4.
Por prescripcin
El usufructo es un derecho que prcticamente muy pocas

veces se habr adquirido por prescripcin, pues si una persona
est en un fundo durante el tiempo necesario para la prescripcin, lo lgico y normal ser que adquiera el dominio y no
el usufructo.
Sin embargo, el Cdigo admite este medio de adquisicin
del usufructo en el art. 2812 inc. 4o, remitindose el art. 2817 a
lo dispuesto en el Libro IV respecto de la prescripcin adquisitiva captulo III del Libro I.
Resultan aplicables a la adquisicin del usufructo, tanto la
prescripcin bieve como la larga (art. 3999 y nota al 2942 y art.
4015 Cd. Civil. En xnbos casos, el usufructo se adquirira por
vida (art. 282f. Cd. Civil).
Daremos ahora un ejemplo de adquisicin del usufructo por
prescripcin breve y otro de adquisicin por prescripcin larga.
Ejemplos
A cree que B es propietario de un inmueble y adquiere de

l el usufructo, por ejemplo, por un contrato oneroso, con las
formalidades legales, hacindosele tradicin. Resultando luego
que 5,no era propietario del fundo, sera aplicable el art. 3999,
es decir, sera necesaria la prescripcin breve para perfeccionar
el derecho de A. (Aunque el 3999 Cd. Civ. habla solamente de
"propiedad", en verdad se refiere a todos los derechos reales;
conf. art. 2817 Cd. Civil.)
Art 3999
Ejemplo de prescripcin larga: A toma posesin de un fundo de B y acta en l como si fuera un usufructuario, pasados
veinte aos adquirir el usufructo del inmueble y B pasar a
ser nudo propietario.
Art 4015
5.
La inscripcin en el Registro
de la Propiedad
Siendo el usufructo un derecho real, queda comprendido en

las previsiones del art. 2505 Cd. Civ. reformado y arts. 1 y 2
de la ley 17.801, sobre rgimen nacional de los Registros de la
Propiedad Inmueble, por lo que deber inscribirse para poder
oponerse a terceros.
28
B)
DERECHOS REALES
Capacidad
Debemos distinguir entre capacidad para constituir usufructo y para adquirirlo.

Por
contrato
Capacidad para constituir el usufructo por contratos: el

art. 2831 dice que si ste es oneroso se requiere la capacidad
para vender y si es gratuito, la capacidad para donar. Y para
constituir el cuasiusufructo, tambin por contrato, es requerida
la capacidad para "prestar por mutuo" (art. 2832).
Pero en ninguna parte, en el Cdigo se indica cul es la ca~
pacidad para "prestar por mutuo". Creemos que el vaco legal
debe llenarse aplicando por analoga el art. 2831, dado que ste
determina que la capacidad para constituir usufructo es la exigida para trasmitir el dominio y justamente en el caso del cuasiusufructo, el dominio es lo que se traspasa al usufructuario 14 .
Por
testamento
En cuanto a la constitucin por testamento, el art. 2833 requiere la necesaria para "hacer testamento". De tornos, por tanto, tener presente el Ttulo X de la seccin I a del Libro IV (arts.
3606, 3613, 3614 y sus notas, especialmente).
Relativamente a la capacidad para adquirir usufructo por
"contrato oneroso o por disposicin onerosa de ltima voluntad"
e. art. 2836 exige la necesaria para comprar, muebles o inmuebles, segn el caso.
Pero el Cdigo nada determina acerca de la capacidad para
adquirir un usufructo por ttulo gratuito.
Esta omisin debe cubrirse recurriendo a las normas del
contrato de donacin si se trata de un contrato, y si la
constitucin fuera por testamento, a los arts. 3733 a 3743
"De la capacidad para recibir pos testamento".
Tal es, por lo dems, la solucin del Esbogo de Freitas, de
cuyo art. 4543 es copia exacta nuestro art. 2836.
C) Modalidades. Supuestos
Debemos tratar aqu dos supuestos:
A favor
de varias
personas
1) El contemplado por los arts. 2821, 2823 y 2824.

Ejemplos: A, nudo propietario, puede constituir sobre su
campo un usufructo a favor de B y C en forma conjunta y si-
Segovia, op. cit., nota ai art. 2834.
29
multnea. Si B muere, el usufructo retorna a A, salvo que en el

contrato se haya establecido expresamente el derecho de acrecer, en cuyo nico caso pasa a C.
Pero A no puede constituir el usufructo a favor de B, y para la muerte de ste a favor de C, o por veinte aos a favor de
B y luego por veinte aos a favor de C. Las razones las da la
nota al art. 2824, y la principal es la de evitar la separacin indefinida del dominio directo y til.
2) El otro supuesto es el del art. 2829.
De l se desprende que el usufructo no puede ser constituido por contrato bajo condicin o plazo suspensivo. La razn es
que si el propietario sabe que dentro de un cierto tiempo o
cumplida una condicin deber entregar la cosa, no la explotar racionalmente, pues tal explotacin es posible que no le
aproveche a l sino al usufructuario.
Podra ser constituido con tales modalidades por testamento, con la restriccin que el artculo indica.
Aqu, por un error material, se desliz una incorreccin en la
fuente del artculo (art. 4557 del Esbogo de Freitas) y donda deba
decir "antes" dice "despus" del fallecimiento del testador.
Esta incorreccin es repetida por Vlez. Luego, a pesar de militar
igual razn que la del supuesto de constitucin por contrato, en
nuestro Cdigo es permitida la constitucin por testamento de un
usufructo hajo condicin o plazo suspensivo, slo cuando su cumplimiento tenga lugar despus de fallecido el testador.
Usufructo
"onai
D) Duracin
Debemos distinguir si se constituye: 1) a favor de una persona fsica, y 2) a favor de una persona jurdica.
En el primer caso pueden presentarse dos supuestos:
a) Si no se estableci plazo: se entiende que es por la vida
del usufructuario (art. 2822). Recordemos que el usufructo no
puede constituirse para durar despus de la vida del usufructuario ni pasa a sus herederos (art. 2825). 15
15
Se ha resuelto que el usufructo pactado a favor de ms de un beneficiario conjunta y simultneamente dura hasta que muera el ltimo usufructuario,
dado que si el usufructo concluyera siempre con la muerte del primer cousufructuario, sera nula la operatividad del derecho de acrecer que la ley civil autoriza en determinados supuestos: conf. CNCiv., sala J, 29.6.2000, IX, fallo
101.061, supl.diario del 19.10.2000.
A favor
p * rsonag
fsicas
30
b) Si se estableci plazo, el usufructo durar hasta que expira el plazo (luego del cual el usufructuario se convierte en tenedor: art. 2462 inc. 4o) salvo que antes del vencimiento de tal
plazo ocurra la muerte del usufructuario, en cuyo caso, expira
a su fallecimiento (art. 2921).
-. Si el plazo establecido es "hasta que una persona llegue a
una edad determinada", rige el art. 2923.
A favor
de
personas
jurdicas
En el segundo caso a favor de una persona jurdica el

trmino mximo que puede establecerse es el de 20 aosarts.
2828, 2920 y 2929puesto que la vida de estas personas no est supeditada a un plazo fatal.
Pero, cualquiera sea el tiempo por el que se constituy el
usufructo a favor de una persona de existencia ideal, termina
con la existencia de esa persona arts. 2920 y 2929.
E) Obligaciones de' usufructuario antes de entrar
en el uso y goce de la cosa
As titulp el Cdigo al Captulo II del Ttulo X del Libro III,
con psima terminologa, pues, en efecto, cmo puede hablarse
de "usufructuario" antes de la tradicin de la cosa, en los usufructos contractuales?
Vlez incurre aqu en la incorreccin que tan severamente
critic en la nota al art. 577, y que ya estudiamos; y ms, ello
va contra lo dispuesto por el propio art. 57 7 , art. 2601, art.
3265, y concordantes, que erigen a la tradicin en requisito ineludible para adquirir los derechos reales.
En cambio, esta terminologa s es adecuada para el usufructo testamentario, pues el art. 577 slo es aplicable a la
constitucin contractual de los derechos reales (conf. arts. 3265
y 3766, Cd. Civ.)16.
Aclarados estos aspectos, pasaremos a tratar las dos obligaciones que el Cdigo impone antes de entrar en el uso y goce
de la cosa.
1.
Inventario
De esta obligacin se ocupan los arts. 2846 al 2850.
16
La norma del art. 3766 resulta extensiva a todos los derechos reales y
no slo al dominio. Como ya hemos visto Volumen I el trmino "propiedad"
a veces est tomado en sentido amplio por el Cdigo, como comprensivo de todos los derechos reales.
31
El inventario de los m u e b l e s consiste e n la enumeracin y

descripcin de cada uno de ellos; el "estado" de los inmuebles
debe contener la descripcin del estado fsico en que se encuent r a n (por ej.: e s t a d o de l a s p a r e d e s , p u e r t a s , i n s t a l a c i o n e s ,
etc.), y a que su d e t e r m i n a c i n r e s u l t a s i m p l e m e n t e de detallar
su ubicacin.
El fin del inventario es la d e t e r m i n a c i n de la cosa d a d a en
usufructo (no hay derecho real sin objeto cierto y determinado)
y a d e m s p a r a el usufructuario, constituye la constatacin de lo
q u e recibe y debe restituir. As, el a r t . 2848 dispone que la falta
de i n v e n t a r i o c a u s a la p r e s u n c i n de h a l l a r s e los b i e n e s en
b u e n estado cuando los recibi (tal p r e s u n c i n es iuris
tantum).
La forma de r e a l i z a r el i n v e n t a r i o y la obligacin de p a g a r
los gastos que origine, e s t n r e g i d a s por los a r t s . 2846 y 2847.
Concepto
El art. 2850 dispone q i > :

"Aun cuando el testador hubiese dispensado al usufructuario de
la obligacin de hacer invent;.:io, y aunque hubiera dispuesto que si
se le quisiese obligar a formarlo, el legado de usufructo se converta en
legado de plena propiedad, de la cosa, tales clusulas se tendrn por
no puestas, cualquiera que sea la clase de herederos."
Dispensa:
usufructo
testamentario
La razn de este artculo? es_ e v i t a r q u e el t e s t a d o r viole la

legtima.
Se discute si la sancin de n u l i d a d p a r a las clusulas test a m e n t a r i a s que d i s p e n s a n la obligacin de h a c e r rovcr.tiirio,
p u e d e h a c e r s e extensiva a igual c l u s u l a c o n t r a c t u a l .
Lafaille 1 7 e s t por la n e g a t i v a , p u e s considera excesiva la
sancin de n u l i d a d , dado q u e p a r a l n o e s t n en juego m s
que los i n t e r e s e s p a r t i c u l a r e s del u s u f r u c t u a r i o y del n u d o propietario, salvo circunstancias especiales q u e q u e d a r a n cubiert a s por el art. 19 del Cdigo; m u c h o m s , t e n i e n d o en c u e n t a lo
d i s p u e s t o por el a r t . 2849.
Nosotros consideramos q u e la obligacin de h a c e r inventario es de orden pblico, p u e s n o se concibe la existencia de u n
derecho r e a l sin objeto d e t e r m i n a d o . E l a r t . 2849 no h a c e sino
r e a f i r m a r t a l concepto, f a c u l t a n d o al p r o p i e t a r i o a exigir su
realizacin en cualquier t i e m p o , si no se lo hizo a n t e s de e n t r a r
en el uso y goce de la cosa.
Por eso, p e n s a m o s que t a m p o c o la realizacin del inventario p u e d e ser d i s p e n s a d a c o n t r a c t u a l m e n t e , y si existiese u n a
c l u s u l a en tal sentido, sera n u l a .
17
Tratado, ed. cit., t. II, n 1371.
Dispensa:
usufructo
contractual
32
Consecuencias
de su no
realizacin
DERECHOS REALES
Pero si el usufructuario tom posesin de la cosa sin realizarlo, no pierde por ello su derecho, mas el nudo propietario
puede exigir en cualquier tiempo la confeccin del inventario
(arts. 2848 y 2849).
Fianza
La fianza tiene por fin asegurar: 1) que el uso y goce de la
cosa y su conservacin se hagan conforme a las leyes; 2) la ejecucin de todas las obligaciones impuestas al usufructuario, ya
sea por la ley o por el acto constitutivo, y 3) la devolucin de Ja
cosa acabado el usufructo.
El valor de la fianza se determinar en el acto constitutivo
o posteriormente, de comn acuerdo por las partes; a falta de
acuerdo, la fija el juez art. 2855 in fine, dando el mismo artculo las pautas para determinar su monto.
La fianza puede ser reemplazada por el usufructuario por
prendas o depsitos en bancos pblicos, pero no por hipotecas,
ya que la duracin de stas es limitada art. 2854 y su nota.
Consecuencias
del incumplimiento
Las consecuencias de no cumplir con la obligacin de dar

fianza son diferentes segn que el incumplimiento tenga lugar
antes de la entrega de la cosa, despus de la entrega de la cosa
o si el juez otorg trmino para dar fianza.
Antes de
la entrega
de la cosa
Antes de la entrega de la cosa el incumplimiento de esta

obligacin da derecho al propietario a negar la entrega art.
2852, I a partesalvo que el "usufructuario" reclamare bajo caucin juratoria la entrega de los muebles necesarios para su uso,
en cuyo caso, el juez podr acceder a tal solicitud art. 857.
Despus
de
entregada
Entregada la cosa sin dar fianza, el nudo propietario puede

exigirla en cualquier tiempo art. 2852, 2 a parte sin que la
tardanza en darla prive al usufructuario de sus derechos a los
frutos, desde el momento en que ellos le son debidos.
Si eijuez
dio
trmino
Crtica
Si el juez dio trmino para dar fianza, el incumplimiento

dentro del trmino hace aplicable lo dispuesto en el art. 2856.
Este artculo 2856 merece una severa crtica, pues mientras el mal llamado usufructuario no tenga la cosa en su poder,
ni es usufructuario, ni hay derecho real de usufructo y, en consecuencia, slo se estar frente a un derecho personal, debiendo regirse la situacin, por lo tanto, por las disposiciones
generales del Libro II y no por estas normas particulares que
consagran'ihjusticias, pues, en efecto, por qu el propietario de-
33
be dar las cosas en arriendo, etc., o esperar que el usufructuario le plazca dar fianza? Si hay mora en el cumplimiento de la
obligacin por una de las partes, debe resolverse la cuestin
conforme a las normas comunes.
La fianza puede dispensarse art. 2851 in fine. Es ms,
la propia ley dispensa a ciertos usufructuarios de esta obligacin: arts. 2858 y 2859.
Las limitaciones a tal dispensa surge de los arts. 2860 y 2861.
Dispensa
IV. Derechos del usufructuario 1 8

A) Normas generales
Los derechos del usufructuario estn legislados en el Captulo III del Ttulo X, cuyos artculos tienen como fuente al Esboco de Freitas 19 , los autores franceses y el Cdigo de Chile.
Tanto los derechos como los deberes riel usufructuarle y
tambin los del nudo propietario, como despus veremos no
son sino derivaciones ms o menos necesarias del principio del
salva rerum substantia.
Vale decir que la mayor parte de las normas del captulo
de referencia no son sino sus aclaraciones 20 o supuestos especiales 21 , aunque algunas configuran verdaderas excepciones22.
Para ordenar la exposicin nos ocuparemos primero de los
poderes materiales del usufructuario lo que fsicamente puede hacer con la cosa, para luego hacerlo relativamente a sus
facultades jurdicas qu actos jurdicos puede realizar y las
defensas que le competen para proteger su derecho.
B) Poderes materiales
1.
En orden a los frutos

Ante todo debemos determinar qu son frutos, revistiendo
Concepto
do frutos
18
Nos referiremos aqu a los derechos y deberes del usufructuario en el
usufructo perfecto, pues lo referente al imperfecto o cuasiusufructo lo hemos
desarrollado en el punto II de este Captulo.
19
El cual a su vez se inspir en el Digesto y en el Cdigo Civil francs.
20
As, el art. 2878.
21
V.g. el art. 2864, ya que, sin contravenir el principio del salva rerum
substantia pudo disponer or* :-csa.
22
.As, el art. 2866 relativo a canteras y minas.
34
DERECHOS REALES
ello i m p o r t a n c i a f u n d a m e n t a l , p u e s el u s u f r u c t u a r i o se h a c e
propietario de los frutos, m a s no de los productos 2 3 .
Segn u n a definicin, el fruto es "una p a r t e de la cosa, u n a
p a r t e que se p u e d e d e s p r e n d e r de la cosa sin d a o o con dao
mnimo de ella" 2 4 .
Viez, en la n o t a ai a r t . 2444, l t i m a p a r t e , glosa as la distincin e n t r e frutos y productos:
"...llaman frutos los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia; los que estn destinados a producir por su naturaleza misma, o
por voluntad del propietario. Los productos son, al contrario, lo que la
cosa no est destinada a producir y cuya produccin no es peridica ni
tiene regularidad alguna. Los productos no son sino una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa, tales como las piedras extradas de canteras que no se explotan."
T a m b i n debemos recordar aqu la clasificacin t r i p a r t i t a
ele los frutos c o n t e n i d a en el a r t . 2424 que los d i s t i n g u e en nat u r a l e s , i n d u s t r i a l e s y civiles.
lS
Los derechos del u s u f r u c t u a r i o sobre los frutos e s t n legislados en el a r t . 2863:

"El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles y gozar de los objetos sobre los que se establece el usufructo, como el propietario mismo."
Ahora bien, desde cundo y h a s t a cundo adquiere los frutos el usufructuario? La contestacin la dan los a r t s . 2864 y 2865.
N o t a m o s que e n e s t a s disposiciones se omite la reglamentacin r e l a t i v a a los frutos i n d u s t r i a l e s y ello se debe a que al
clasificar los frutos a r t . 2444 Vlez sigui al Cdigo francs, q u e d i s t i n g u e e n t r e frutos n a t u r a l e s , i n d u s t r i a l e s y civiles;
pero al r e g u l a r la existencia de ellos sigui casi exclusivamente
a F r e i t a s , quien a d m i t e slo u n a clasificacin b i p a r t i t a , en frutos n a t u r a l e s y civiles, q u e d a n d o los i n d u s t r i a l e s comprendidos
dentro de los n a t u r a l e s . E s decir, que cuanto se dice en n u e s t r o
art. 2864 acerca de los frutos n a t u r a l e s , es aplicable a los industriales.
23
As, dice la nota al art. 2863: "El derecho del usufructuario es, sin duda, el derecho de gozar de los bienes como el propietario mismo: es decir, con
las mismas prerrogativas y con las mismas cargas, pero nicamente en lo que
concierne al uso o a la percepcin de los frutos, pues l no podra recoger los
productos".
24
Winscheid, t. V, pg 252, nota de Bonfante.
35
En c u a n t o al alcance de los t r m i n o s "pendientes", "percibidos" y "consumidos", utilizados por las n o r m a s citadas, n a d a

mejor que r e c u r r i r al Esbogo de F r e i t a s , cuyo a r t . 374 dice:
"Los frutos naturales tienen el nombre de frutos pendientes
mientras estn adheridos a la cosa principal que los ha producido; de
frutos percibidos, desde el da en que son separados de la cosa principal que los ha producido; de frutos consumidos si se han consumido
hacindose uso de ellos o si fueran enajenados"' 5 .
C o m p a r a n d o las soluciones que se b r i n d a n aqu con las reglas r e l a t i v a s al poseedor de b u e n a fe l e g i s l a d a s en los a r t s .
2425 y 2426, n o t a m o s que la situacin del u s u f r u c t u a r i o es m s
favorable, y es j u s t o que as sea, p u e s t o que el u s u f r u c t u a r i o es
u n poseedor legtimo a r t s . 2 3 5 1 y 2355, Cd. Civil.
2.
Productos y situaciones especiales

a) Canteras y minas:
nociones26
Al respecto l l a m a la a t e n c i n lo d i s p u e s t o por el a r t . 2866,

ya que si e x t r a e m o s de u n a m i n a s u oro. p l a t a , m r m o l , etc., es
evidente que su s u s t a n c i a se a l t e r a , qu---: d i s m i n u y e , cmo, entonces, p u e d e d a r s e en usufructo, dado que, m s que de frutos,
se t r a t a r a de productos?
E s t e problema h a dado l u g a r a g r a n d e s controversias, m a s
a p e s a r de esa seria dificultad, d e s d e el D e r e c h o r o m a n o las
m i n a s h a n sido objeto de u s u f r u c t o , h a b i e n d o facilitado, tal
vez, en la a n t i g e d a d la existencia de e s t a clase de usufructo,
el concepto cientfico equivocado q u e se t e n a sobre las m i n a s ,
p u e s se s u p o n a que s t a s se r e p r o d u c a n .
Posteriormente ai Cdigo Civil fue sancionado el Cdigo de
Minera ao 1886 en el cual se t r a t a sobre el usufructo de las
minas en el captulo 16 a r t . 365 y sigs.. El art. 365 del Cdigo
de Minera, t r a e u n a disposicin contraria al art. 2866, Cd. Civ.,
por lo que ste, en consecuencia, h a quedado derogado, y dice:
"El usufructo debe comprender toda la mina, aunque se haya
constituido a favor de diferentes personas. El usufructuario tiene derecho a aprovechar los productos y beneficios de la mina, como puede
aprovecharlos el propietario. Pero el usufructuario de un fundo comn
25
La nota al art. 2864, cuya lectura recomendamos, nos dice de la preocupacin de Vlez por los problemas e injusticias que podra originar la solucin
que adopta, mas denota tambin su comprensin de las dificultades que otra
solucin podra acarrear.
26
Las canteras no son sino una especie dentro del gnero de las minas.
36
DERECHOS REALES
no podr explotar las minas que en s u s lmites se comprendan, aunque se encuentren en actual trabajo."
Y el a r t . 366:
"Cuando la industria principal del fundo fructuario sea la explotacin de canteras o de cualquier sustancia perteneciente a la tercera
categora, el usufructuario podr explotarlas, estn o no en actual trabajo, salvo clusula en contrario. En todo caso, podr tomar los materiales necesarios para las reparaciones que exija el fundo y para las
obras que est obligado a ejecutar."
b) Accesorios y
aluvin
Al respecto dice el art. 2867:

"Corresponde al usufructuario el goce del aumento que reciban
las cosas por accesin, as como tambin el terreno de aluvin" 27 .
c) Tesoros
Principio
B<nCHa
Excepcin
L a hiptesis r e g i d a por los a r t s . 2868 y 2550 al 2566.

R e l a t i v a m e n t e a los tesoros, la posicin del usufructuario
es s e m e j a n t e a la de c u a l q u i e r o t r a p e r s o n a , es decir, q u e s u
derecho r e a l no le otorga n i n g u n a v e n t a j a : si es d e s c u b r i d o r
tiene los derechos de tal, pero si no lo es, como u s u f r u c t u a r i o ,
no tiene n i n g u n a atribucin, o sea, q u e no tiene derecho al u s u fructo de ese tesoro.
Pero esa r e g l a reconoce u n a excepcin, contemplada por el
art. 2552. D a r e m o s u n ejemplo p a r a a c l a r a r la n o r m a :
A, u s u f r u c t u a r i o de u n i n m u e b l e , se propone b u s c a r u n tesoro y lo e n c u e n t r a ; en ese caso, le corresponde la m i t a d de l.
Si A, en igual situacin, n o fuera usufructuario, sino simple tenedor de la cosa, o sin derecho alguno sobre ella, no t e n d r a
n i n g u n a atribucin sobre el tesoro, conforme al art. 2 5 6 1 2 8 .
d) Usufructo
universal
A n t e r i o r m e n t e , al referirnos al cuasiusufructo de u n p a t r i monio, t r a t a m o s este s u p u e s t o , y all nos remitimos.
27
El trmino "accesin" es genrico y comprensivo no slo del aluvin sino de otros acrecentamientos v.g. la avulsin; por ello es incorrecto que a
continuacin del gnero accesin se mencione una sola especie (aluvin) como
si las dems no estuvieran incluidas.
28
Vase el Volumen I de esta obra, Cap. 7, ap. E.
e) Cosas que se gastan y deterioran

con el tiempo
37
sensiblemente
La situacin, legislada en el art. 2872.

Se trata aqu de cosas cuyo uso y goce ms o menos prolongado, conforme a su naturaleza, puede llegar a quitarle gran
parte o todo su valor econmico por ej., vestidos o ropas.
En realidad, el usufructo perfecto no debe acarrear nunca
el consumo de la cosa, mas hay casos en los cuales ella se va
deteriorando lentamente, de forma que implica un cierto consumo, a punto tal que podra dudarse si puede o no dicha cosa
ser objeto de un usufructo perfecto o si no lo sera ms bien de
un cuasiusufructo. La ley se resuelve por la primera alternativa vase tambin la tercera parte de la nota al art. 2807: "El
salva rerum substania... expresa que el goce y uso de la cosa no
debe traer el consumo inmediato de ella."
Pudiendo, en consecuencia, este tipo de cosas, ser objeto de
usufructo perfecto, al fin del mismo, el usufructuario debe devolverlas en el estado en que se encuentren, salvo que se hubieran deteriorado o consumido por su culpa 29 .
Sin embargo, ellas (este tipo de cosas) pueden entregarse como fungibles, y lo seran, entonces, en calidad de cuasiusufructo,
resultando de aplicacin el art. 2871; pero en este caso el acto
constitutivo del derecho de cuasiusufructo debe sr expreso.
f) Usufructo de un monte30
Ya en el Derecho romano existan leyes especiales para el
usufructo de montes, pues a veces ofrecen particularidades que
exigen tratamiento especfico.
Ej.: si el monte es de durazneros, no habr ningn problema, pues el usufructuario har suyos los frutos, es decir, los
duraznos. Pero si se da en usufructo un inmueble donde hay un
monte de eucaliptus, tiene derecho el usufructuario a cortar
esos rboles que se utilizan para la construccin? El tronco es
fruto o puede ser asimilado a un fruto, o es sustancia y caera
dentro del principio del salva rerum substantia?
29
La ratio de esta solucin la encontramos en la nota al art. 2872: "...El
propietario cediendo el usufructo de muebles que se deterioran por el uso, permite al usufructuario servirse de ellos, sin lo cual la cesin no tendra objeto.
Sabe que el uso los va a deteriorar. As, reservndose la propiedad de esos
muebles, se la reserva tal como estn al fin del usufructo, o como estaran si l
mismo se hubiese servido de los muebles, pues que pone al usufructuario en su
lugar para gozar de ellos, como l mismo lo habra hecho."
30
Monte, en la acepcin que nos interesa, es "tierra cubierta de rboles,
arbustos o montes, tomando el nombre de bosque cuando es leoso".
38
DERECHOS REALES
A.; .ms, debemos aclarar que un rbol de un monte no posee individualidad, que slo la tendra el monte: se tratara de
una universalidad facti.
El Cdigo legisla este supuesto en el art. 2873 y tambin
en el art. 2913, sobre deberes del nudo propietario.
En cuanto a qu debe entenderse por monte tallar, nada
mejor que recurrir al Digesto, el cual, citando a Gayo y a Servio, lo define as:
"Bosque tallar es... el que se tiene para ser cortado. Servio dice
que es el que cortado por el pie renace otra vez de los troncos o de las
races"31.
A veces el monte tallar y el de madera de construccin
pueden coincidir, pero, en uno y otro caso, el usufructuario tiene el derecho de hacer los cortes conforme a lo determinado por
el art. 2873.
As, por ej., en el supuesto que contemplramos, monte de
eucaliptus, el usufructuario podra talar los troncos y hacerlos
suyos, puesto que aqu se tratara de un monte tallar, ya que,
cortado su tronco ste renace: por lo tanto, es un fruto y, adems, de madera de construccin.
La crtica que merece el art. 2873 es que hubiera sido mejor, en lugar de legislar acerca de los montes tallares o de macera de construccin, determinar que el monte debe utilizarse
conforme a su naturaleza, teniendo en cuenta el fin econmico
a que responde, "acomodndose en el modo, porcin y pocas a
las costumbres del pas", pues la explotacin de los montes, en
lneas generales, interesa marcadamente a la sociedad 32 .
g) Usufructo de crditos
Nos remitimos a cuanto dijimos en relacin al cuasiusufructo de crditos (ap. II, C. 2).
31
Digesto, 50, 16, 30.

Al respecto no debe olvidarse que la ley 13.273 sobre bosques y tierras
forestales, determina en su art. 13: "Queda prohibida la devastacin de bosques y tierras forestales y la utilizacin irracional de productos forestales." Y el
art. 14: "Los propietarios, arrendatarios, usufructuarios o poseedores a cualquier ttulo de bosques, no podrn iniciar trabajos de explotacin de los mismos
sin la conformidad de la autoridad forestal competente, que debern solicitar
acompaando el plan de trabajo."
32
C)
39
,'B.iurdicas
Teniendo en cuenta el principio del art. 3270, el usufructuario no puede constituir derechos reales de dominio y condominio.
De
constituir
derechos
reales
Una situacin especial se da en el caso de usufructo de cosa mueble, pues como el usufructuario es poseedor de cosa
mueble, no robada ni perdida, si enajena la cosa a un tercero
de buena fe, el adquirente deviene propietario.
Dominio
y condominio
La constitucin de usufructo aparece vedada por el 2842.

La generalidad de nuestra doctrina est por la posibilidad
de la constitucin del uso y la habitacin por el usufructuario,
basndose en el art. 2870.
Confesamos que no encontramos nada en este artculo a
favor de esta facultad. Mas, teniendo en cuenta que el Cdigo
prohibe la constitucin de usufructo al usufructuario, y sabiendo que en el Derecho moderno el uso y la habitacin son ms o
menos lo mismo que el usufructo llegando a veces a confundirse con l si se permitiera la constitucin de los derechos
de uso y habitacin por el usufructuario, prcticamente-, quedara inoperante la prohibicin de la primera parte del art. 2842.
La razn que movi a Vlez a prohibir el usufructo de un
usufructo, a nuestro juicio, es tambin vlida para estos dos
derechos reales.
Usufructo
Uso
Las .-arvidumbres pueden constituirse por el usufructuario,

tanto sobre el fundo como a favor del fundo dado en usufructo.
Servidumbres
Los arts. 2980 y 2982 legislan la posibilidad de constituir

una servidumbre sobre el predio dado en usufructo, el cual pasar a ser sirviente, pero como tal servidumbre no puede perjudicar al nudo propietario, durar lo que dure el usufructo.
Si el usufructuario llega a ser propietario del inmueble, entonces la servidumbre "ser vlida sin restriccin alguna"
art. 2982. Y ser vlida siempre que no medie estipulacin
en contrario; opinamos contra cierta doctrina que este no
es un supuesto especial del principio legislado en el art. 2504,
pues esta disposicin, que es de orden pblico y que, en consecuencia no puede ser dejada de lado por estipulacin privada,
se refiere al caso de constitucin de derechos reales por quien
no tiene derecho a constituirlos, y aqu, conforme al art. 2980,
lo sera por una persona que tiene derecho a hacerlo. En consecuencia, mientras que en un caso es norma imperativa que el
acuerdo privado no puede derogar, no habra, en la hiptesis
que nos ocupa, inconveniente en que se pactara lo contrario.
Sobre
el predio
dado en
usufructo
habitacii
40
DERECHOS REALES
A favor
del predio
dado en
usufructo
Los arts. 2984 y 3016 legislan la posibilidad de constituir

servidumbres a favor del predio dado en usufructo, y aqu pueden darse dos casos:
1. Si "anuncia" que la estipula tanto en su calidad de
usufructuario como en favor del nudo propietario y ste
acepta tal estipulacin, la servidumbre ser una activa real.
Si el propietario no acepta la estipulacin, ser una servidumbre activa personal y no un derecho personal, como
indebidamente lo llama el Cdigo. Los supuestos, legislados en el 2984.
2. Si la servidumbre se constituye a favor del fundo dado"
en usufructo, pero sin mencionar para nada al nudo propietario, la servidumbre es tambin vlida, pero se extingue con el
usufructo art. 3016.
Hipoteca
y prenda
No tiene facultad de constituir derechos de hipoteca y pren-.

da, pues slo la tiene el que es propietario de la cosa arts.
3019 y 3213. Sin embargo, es menester sealar una diferencia entre ambos derechos: si el usufructuario llega a .cr propietario, la hipoteca no se convalida, por aplicacin de: art. 3126,
en cambio, en el supuesto de la prenda s, porque entra a jugar
el principio general del art. 2504.
Adems, respecto de la prenda, es aplicable el art. 3213:
"...El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del
cual ste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario."
Antfcresis
Relativamente a la anticresis, juegan los arts. 3241 y

3242. Puede constituirla, pero, naturalmente, supeditada a la
duracin del usufructo: ello se desprende del principio del art.
3270, y tambin del art. 2947.
Facultad
de
constituir
derechos
personales
El usufructuario puede celebrar toda clase de contratos

que produzcan efectos personales, llevando implcita la condicin de su extincin al trmino del usufructo. Esta situacin, si
bien es conforme a una lgica rigurosa art. 3270 y conc, Cd.
Civ. no lo es a la realidad econmica, pues quedando el contrato supeditado en su duracin a la del usufructo, muy pocas
veces habr quien quiera celebrar un contrato de plazo tan incierto (como que puede terminar en cualquier momento por la
muerte repentina del usufructuario).
Cesin
Trataremos especialmente la cesin y la locacin.

Respecto de la cesin, el art. 1449 la prohibo respecto del
uso y la habitacin; luego, sera posible ceder el usufructo.
41
P e r o el a r t . 2870 l i m i t a t a l principio al d i s p o n e r q u e en
r e a l i d a d lo que se cede es el ejercicio del derecho y no el derecho mismo, dado que el c e d e n t e u s u f r u c t u a r i o signe siendo
r e s p o n s a b l e a n t e el n u d o propietario.
E n cuanto a la locacin, conforme al a r t . 2870 el usufruct u a r i o "puede d a r en a r r i e n d o el usufructo". L a terminologa es
incorrecta, p u e s en v e r d a d lo que se a r r i e n d a es la cosa sometid a al usufructo a r t . 1493.
La nica excepcin a esta facultad del usufructuario que
posee t a n t o si la cosa es m u e b l e como i n m u e b l e la constituyen los animales: art. 2903.
Locacin
T r e s son los remedios con que c u e n t a el u s u f r u c t u a r i o p a r a

defender su derecho: la defensa extrajudicial del a r t . 2470, las
acciones posesorias y l a s acciones r e a l e s .
Como y a s a b e m o s , el u s u f r u c t u a r i o es p o s e e d o r legtimo
( a r t s . 2351 y 2355, Cd. Civil).
Proteccin
usufructo
Siendo poseedor, t e n d r la defensa extrajudicial en los casos y circunstancias especficas e n el a r t . 2470, Cd. Civil.
Defensa
Judicial
E n cuanto a las acciones posesorias, siendo poseedor legitimo, las t e n d r t a m b i n , t a n t o las posesorias en sentido estricto
como l a s policiaks, y a u n los interdictos, otorgndoselas en form a explcita el a r t . 2876 3 3 , p a r a defenderse, t a n t o de la t u r b a cin cuanto del despojo.
Acciones
posesorias
R e l a t i v a m e n t e a las acciones r e a l e s , siendo t i t u l a r de u n

derecho real de los que se ejercen por la posesin, t e n d r a su
m a n o , p a r a el caso de desposesin, la accin reivindicatora, y
p a r a el caso de turbacin, la negatoria.
No podra i n t e n t a r la accin confesoria en su carcter de
usufructuario p r o p i a m e n t e dicho, pero podra hacerlo si el fundo sobre el cual recae el usufructo reconoce a su favor u n a serv i d u m b r e y le fuera impedido o dificultado por el propietario
del fundo sirviente o u n tercero, el ejercicio de tal servidumbre,
a fin de que ese derecho se h a g a efectivo.
Acciones
reales
Las consecuencias de los juicios seguidos por el usufructario, en relacin al n u d o propietario, legisladas por el art. 2877.
ConseCuencias
para el
nudo
propietario
"La sentencia que el usufructuario hubiese obtenido, tanto en el

juicio petitorio como en el posesorio, aprovecha al nudo propietario pavase tambin al respecto cuanto dijimos en el Volumen I de esta obra.
42
DERECHOS REALES
ra la conservacin tfcn-xi rschos sobre los cuales debe velar; mas las
sentencias dadas contra el usufructuario no pueden ser opuestas al
nudo propietario."
V. Obligaciones del usufructuario

A)
Implicancia del destino
Las disposiciones contenidas en el captulo "De las obligaciones del u s u f r u c t u a r i o " no son sino consecuencias del principio del salva rerum substantia,
contenido en el a r t . 2807 slo
aplicable, como es obvio, al usufructo perfecto.
Los a r t s . 2878 y 2879, que se refieren al destino de la cosa,
a l u d e n a uno de los m a t i c e s de este principio, que y a t r a t a m o s
detalladamente.
B)
Reparaciones y mejoras
Legisladas por los a r t s . 2874, 2881 al 2892, 2894 al 2897,

2912y291734.
Fuentes
E n e s t e aspecto Vlez sigue u n a doble fuente: F r e i t a s y el

Cdigo francs, a m b o s con posiciones t o t a l m e n t e c o n t r a r i a s ,
r-v lo que se not> u n a cierta d e s a r m o n a en n u e s t r a ley.
Clasificacin de las
mejoras
Previo al estudio de este t e m a , es m e n e s t e r r e c o r d a r el a r t .

_<-*.. _
"Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra
ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las indispensables para la
conservacin de la cosa sino tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de
mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo" 3 5 .
34
Pueden tratarse, las reparaciones y mejoras, conjuntamente, dado que
no hay diferencias sustanciales entre ellas y, por el contrario, una reparacin
ser en la mayora de los casos una mejora necesaria.
35
En el artculo hay un grueso error; "Son mejoras tiles no slo las indispensables para la conservacin de la cosa...", dice la disposicin, cuando en
realidad estas mejoras son necesarias, no tiles. La confusin deriva de una
mala traduccin del Esbogo, que en su art. 905 dice que "son mejoras tiles las
que no siendo indispensables para la conservacin de la cosa...".
43
Las obligaciones del u s u f r u c t u a r i o r e s p e c t o de las r e p a r a ciones y mejoras comienzan desde que e n t r en posesin de la
cosa; a n t e s no h a y u s u f r u c t u a r i o n i usufructo, n i n u d o propietario a r t . 577 y c o n c , Cd. Civ., a p e s a r de la incorrecta
terminologa utilizada por el Cdigo, y q u e y a criticramos. As
lo dispone el art. 2891 y lo ratifican los a r t s . 2883 y 2886.
Mejoras facultativas:
a r t s . 2874, 2883 y 2888. Principio gen e r a l es que el u s u f r u c t u a r i o "puede h a c e r mejoras en las cos a s que s e a n objeto del u s u f r u c t o , con t a l que no a l t e r e n su
s u s t a n c i a ni su forma p r i n c i p a l " a r t . 2874.
El art. 2874, l t i m a p a r t e , dice que el usufructuario..." pod r t a m b i n c o m p e n s a r las mejoras f a c u l t a t i v a s , con el valor
de los deterioros que est obligado a pagar".
La reseada es u n a solucin injusta, p u e s esta clase de mejor a s p u e d e ser de exclusiva u t i l i d a d p a r a el usufructuario (art.
591) y no se ve por qu el n u d o propietario h a de cargar con ellas.
Mejoras
tfv','sta"
Mejoras
a r t . 2881:
Mejoras

obligatorias:
el principio g e n e r a l lo establece el
"El usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones

necesarias para la conservacin de la cosa."
Cules son esas mejoras, lo indica el a r t . 2884, que est en
a r m o n a con el a r t . 5 9 1 , s o b r e m e j o r a s n e c e s a r i a s . D i r e m o s
aqu iiue esta obligacin Jal u s u f r u c t u a r i o es m s a m p l i a que
la r e g l a d a en el art. 1573 con relacin al locatario.
El principio e n u n c i a d o a r t . 2 8 8 1 reconoce limitaciones,
que son:
U n a pseudolimitacin, l a del a r t . 2 8 8 3 , I a p a r t e :
"La obligacin de proveer a las reparaciones de conservacin no
concierne sino a aqullas que se han hecho necesarias despus de entrar en el goce de las cosas."
Decimos "pseudolimitacin", p u e s como y a vimos, a n t e s de
e n t r a r en posesin de la cosa no h a y usufructo, ni usufructuario, ni n u d o propietario.
La otra limitacin, p r o v i e n e del a r t . 2883, 2 a p a r t e :
"El usufructuario no est obligado respecto de lo que se hubiere
arruinado por vejez a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce."
LimUaciones
44
DERECHOS REALES
Otra limitacin, la del art. 2884:

"Las reparaciones de conservacin a cargo del usufructuario son
slo las ordinarias para la conservacin de los bienes..."
Recordar aqu lo dispuesto por el art. 2881 y por el 2885.
La ltima, la del art. 2884:
"Las reparaciones de conservacin a cargo del usufructuario son
slo las ordinarias para la conservacin de los bienes que no excedan
la cuarta parte de la renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso
o las tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito."
~
Para las reparaciones que excedan las sumas establecidas,
el Cdigo no determina a cargo de quin estn, siguiendo una
posicin de Demante que nadie ha adoptado, "porque la cosa se
desintegra sin que el propietario ni el usufructuario estn obligados a repararla" 36 .
Liberacin
obligacin
gj usufructuario puede liberarse !- la obligacin de pagar

^ a s mejoras, pero con la limitacin del art. 2882: "devolviendo
los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones o el valor de ellos".
Esta solucin es sumamente criticable, confusa y poco equitativa: es difcil determinar los frutos percibidos o su valor, y como
estos frutos dependen en gran parte de la actividad del usufructuario, poco inters tendr ste en hacerla producir, ante la perspectiva de tener que devolver los frutos al nudo propietario.
Ampliacion de la
La obligacin respecto de las mejoras puede ampliarse por

convencin, o por la misma ley 37 .
obligacin
'
C) Impuestos, contribuciones y cargas

A cargo
deusu"
fructuario
A cargo exclusivo del usufructuario estn los impuestos en

sentido comprensivo de tasas y similares ordinarios normales
que gravan la cosa (v.g. contribucin territorial, alumbrado,
etc.), y todos los que graven los frutos, ya sean ordinarios o extraordinarios (art. 2894 ).
El art. 2894 regula las relaciones entre el nudo propietario
y el usufructuario, pero no determina la persona obligada frente al acreedor 38 .
36
37
38
Bibiloni, Ai... .,.; "co, nota al art. 2637.

Arts. 2862, 2881,'ltima parte, y 2891, ltimo prrafo.
Conf. Highton, E., Propiedad horizontal y prehorizontalidad,
pg. 433,
45
A cargo del p r o p i e t a r i o y del u s u f r u c t u a r i o e s t n los impuestos extraordinarios que graven la h e r e d a d pues si gravan
los frutos, ya vimos que e s t n a cargo exclusivo del usufructuario; es lo que d e t e r m i n a el a r t . 2897.
P e r o dicha disposicin no especifica en q u proporcin h a
de contribuir el u s u f r u c t u a r i o al pago de t a l e s cargas. Parecier a que la solucin a este p r o b l e m a la d a el a r t . 2897, pero s u lt i m a p a r t e la limita a los casos de usufructo t e s t a m e n t a r i o , y,
por lo d e m s , se t r a t a de u n a situacin complicada y confusa:
A cargo
del usufructuario
y del
propietario
"En todos los casos en que el usufructuario est obligado a contribuir con el nudo propietario para satisfacer las cargas de la propiedad,
ser en proporcin del valor de los bienes sujetos a usufructo y de los
que queden al heredero del propietario."
Un a u t o r que se h a ocupado de la cuestin 3 9 , lo resuelve
as: si los bienes comprendidos en el usufructo v a l e n 1.500 y los
d e m s 500, el usufructuario p a g a t r e s c u a r t a s p a r t e s y el nudo
propietario, u n cuarto.
Sobre la base del m i s m o eje-ripio, dice Maciado:
"A mi juicio debe estimarse el valor del usufructo, el de la nuda
propiedad y el de los otros bienes; as, en el ejemplo propuesto, si la nuda propiedad vale 1.000, el usufructo 500 y los otros bienes 500, el usufructuario pagar una cuarta parte y el heredero las tres cuartas partes
restantes; si no hubiere otros bienes, el usufructuario pagara una tercera parte y las dos terceras restantes, el heredero o nudo propietario."
Pero, si no se t r a t a de usufructo t e s t a m e n t a r i o , cmo se rep a r t i r n las cargas e n t r e usufructuario y n u d o propietario? Nad a d i c e el C d i g o ; n o s o t r o s p e n s a m o s q u e l a s o l u c i n se
e n c u e n t r a recurriendo a las fuentes de l a n o r m a que son los
a r t s . 607 del Cdigo francs y 507 del Cdigo italiano de 1865
y sera la siguiente: el propietario debe p a g a r t a l e s cargas, y el
usufructuario debe abonarle los i n t e r e s e s de tal pago d u r a n t e el
lapso de tiempo que d u r e el usufructo.
Aqu debemos a c l a r a r que el Fisco es ajeno a la situacin
que r e s u l t a de la aplicacin de los artculos comentados:
"Los arts. 2894 y 2895 Cd. Civ., legislan sobre las relaciones del
usufructuario y del nudo propietario entre s como una cuestin de
a c p i t e " R e s p o n s a b i l i d a d del n u d o p r o p i e t a r i o y del u s u f r u c t u a r i o " y j u r i s p r u d e n c i a q u e cita,

-.t . ,
39
M a c h a d o , ob. cit., t. VIII, pg. 3 5 3 .
Sujeto
pasivo
frente
al Fisco
46
DERECHOS REALES
derecho privado, pero en modo algn,. _. .-reinan la persona obligada al pago de los impuestos frente al Fisco, problema regido por el derecho pblico .
D)
Usufructo d e a n i m a l e s
Supuestos
Debemos d i s t i n g u i r dos s u p u e s t o s : usufructo de a n i m a l e s

i n d i v i d u a l m e n t e considerados (art. 2903) y usufructo de ganado u n i v e r s a l i d a d de hecho (art. 2902).
L cra
es .Hito
T a m b i n debemos a c l a r a r que la cra de los a n i m a l e s es u n

tpico fruto, solucin y a i m p e r a n t e en el Derecho r o m a n o .
Animales
mentedUal"
considerados
R e l a t i v a m e n t e a los a n i m a l e s i n d i v i d u a l m e n t e consideraôs, r * 5 e e ^ a r ^ - 2903: el usufructuario p u e d e hacerlos t r a b a j a r ,

m a s t e n i e n d o e n c u e n t a la clase d e trabajo a q u e lo d e s t i n a s u
propietario y s u b s i d i a r i a m e n t e , y como regla d e i n t e r p r e t a c i n
en caso de d u d a , "en los usos propios de s u n a t u r a l e z a " (arts.
2878 y 2879).
El u s u f r u c t u a r i o se hace propietario de l a s cras, q u e son
los frutos del a n i m a l , y como se t r a t a de frutos n a t u r a l e s , es
aplicable el a r t . 2864.
Como excepcin al principio del art. 2870. el u s u f r u c t u a r i o
de los a n i m a l e s no p u e d e a r r e n d a r l o s , salvo q u e ste fuera s u
destino a r t . 2903.
Si m u e r e el ar.imal, el usufructo se e x t i n g u e a r t . 2903,
l t i m a p a r t e , conforme con lo dispuesto por el a r t . 2934.
Usufructo
rebao
R e s p e c t o a l u s u f r u c t o de u n r e b a o , a p l i c a b l e s los a r t s .
2902
> 2934 y 2935'

Ante todo notamos una vacilacin terminolgica en el art.
2902, pues se habla de "ganado", luego de "rebao" y despus
de "piara", lo que es incorrecto.
En efecto: "ganado" esta bien empleado, as como "rebao",
que es su sinnimo, siendo ambos trminos genricos e indicativos de un "conjunto de animales domsticos de una misma especie"; pero es criticable que en una misma disposicin se
utilicen dos trminos distintos, aun cuando se trate de sinnimos. Por ltimo, est mal empleado el trmino "piara", pues l
alude a una especie: el rebao de cerdos.
40
C.S.N., fallo del 4.6.49, JA, 1949-IV-216. Salvat ob. cit., t. III, n 1634,
opina que en el caso del art. 2894 el Fisco puede reclamar el pago del usufructuario, quien est personalmente obligado.
47
La vacilacin de Vlez creemos se d?.;;;V;t,f a;;e en Amrica

y especialmente en nuestro pas, el trmino "ganado" tiene un
sentido restringido, aplicable slo a los vacunos.
Respecto de la opcin consagrada por el art. 2902, ltima
parte, pensamos que es difcil que se d. En efecto: supongamos
que A es usufructuario de un rebao de 50 ovejas; mueren sin
su culpa, 30. (Si quiere continuar con el usufructo debe adquirir 30 ovejas.) Es obvio que en la mayora de los casos !e ser
muy gravoso, por lo que la opcin, prcticamente, no existir.
E) Usufructo de crditos
Este supuesto lo tratamos al ocuparnos del cuasiusufructo
de crditos.
F)
Caso especial de usufructo a ttulo gratuito
Contemplan este supuesto los arts. 2884 y 2896, que ya explicamos.

A ellos debemos agregar el art. 2909, que slo trae normas
aplicables al pago de los gastos del juicio; segn que ste se haya referido slo al goce de la cosa, a la plena propiedad, o que
exclusivamente se relacione con la nuda propiedad.
De ello se ocupan, respectivamente, }<-,<; prrafos 2o, 3 o y 4o
del art. 2009.
VI. De las obligaciones y derechos del n u d o propietario
A) Concepto del trmino "obligacin"
En realidad, debera hablarse de "deberes", ya que el trmino "obligacin" es propio de los derechos personales y est
radiado del campo de los derechos reales art. 497, Cd. Civ41.
La posicin del nudo propietario es esencialmente pasiva
de respetar el derecho real del usufructuario y hace a la
esencia del derecho real, por lo que las partes no podran modificarla sino en reducida medida, ya que lo contrario importara
desnaturalizar el derecho.
41
Vase al respecto el Volumen I de esta obra.
Posicin
pasn 1
'
48
DERECHOS REALES
Diferente es la situacin relativamente a los derechos del

usufructuario, que pueden modificarse por acuerdo de partes,'
ya que as lo admite el art. 2862, no existiendo disposicin semejante en relacin a los deberes del nudo propietario. As, por
ej., no podran las partes establecer una obligacin de hacer a
cargo del nudo propietario.
En definitiva, podramos resumir los deberes y las facultades del nudo propietario as: nada puede hacer que dae el goce del usufructo o restrinja su derecho; s lo dems. Es, por otra
parte, lo que dispone el art. 2914.
B) Obligacin de entregar la cosa
Legislada por el art. 2910 42 .
Cras
.
ya nac as
No debe entregar las cras ya nacidas, si se trata de anima- ^ p U g s g e ^ ^ frutos percibidos (arg. arts. 2902, 2903 y 583).
TtJiosde
propie a
L o s ttulos de propiedad no son accesorios del derecho de

disfrute, sino de la propiedad, mas podran ser necesarios al
usufructuario en caso de acciones reales. En esta hiptesis,
entendemos que el usufructuario tendr derecho a exigirlos al
nudo propietario, sin perjuicio del derecho a solicitar testimonio al Archivo General de los Tribunales (a>t. 305 de la Ley
Orgnica).
C) Obligacin de no cambiar el astado de la cosa
Se refiere a ella el art. 2914 43 , as como el art. 2913 44 .
D) Obligacin de garanta
Comprende la garanta de eviccin y la garanta por vicios
redhibitorios.
42
Aqu salta a la vista una radical distincin con la locacin art. 1514.
Es concordante con la posicin pasiva que debe asumir el propietario
frente al derecho real de usufructo.
44
Aqu hay un error, pues parecera que el nudo propietario puede cortar
los rboles chicos, lo que no es exacto. Lo que pasa es que Vlez tom mal la solucin del Digesto leyes 10 y 11 que no se refera a lo que no puede hacer el
nudo propietario, sino a lo que no puede hacer el usufructuario.
43
49
Se refiere a la eviccin el art. 2915, que distingue dos supuestos:

1) Si el usufructo es constituido por ttulo oneroso, rigen
las normas relativas a la eviccin entre comprador y vendedor.
2) Si es constituido por ttulo gratuito, no se responde por
eviccin arts. 2145, 2146, 2152 y 2153 los que resultan aplicables al usufructo y que no son modificados por el art. 2909
que, como vimos, slo se refiere al pago de los gastos del juicio.
Un caso especial del usufructo a ttulo gratuito es el de cosas fungibles, que contempla el art. 2915, ltima parte, el que
dispone que no hay responsabilidad por eviccin, haciendo con
ello una excepcin al art. 2153.
Eviccin
Rige la situacin de los vicios redhibitorios el art. 2164, del

cual se desprende que existe esta garanta si el usufructo se
constituy por ttulo oneroso.
Y, aqu un interrogante: qu accin tendra el usufructuario: slo la redhibitoria o tambin la quanti minoris?
Pensamos que anu juega el art. 2172, por lo que, si el usufructo se constituy por un contrato semejante al de compraventa,
tendr el usufructuario ambas acciones; no, en los dems casos40.
Vicios
redhibitorios
E) Actos jurdicos que puede realizar

El nudo propietario conserva todas las facultades jurdicas
del propietario, con las limitaciones que surgen de los arts.
2914 y 2916, que contiene una enumeracin enunciativa.
Prrafo aparte merece la posibilidad relativa a las servidumbres.
Principio
general
Si se trata de servidumbres activas el nudo propietario no

puede remitirlas art. 2912, pero puede constituirlas con las
siguientes salvedades: a) si el usufructuario las acepta expresa
o tcitamente (v.g. usando de ellas), rige el art. 2893, y b) si el
usufructuario no las acepta, no resulta aplicable el art. 2893
conf. art. 2983, es decir, que tendran efecto para despus de
acabado el usufructo.
Servidumbres
activas
Si se trata de servidumbres pasivas, el nudo propietario no

puede imponerlas salvo para que tengan efecto despus del
usufructo arts. 2912 v 2916.
Servidumbres
pasivas
?w,v;./. 4f Tener presente lo expuesto al comenzar el art. 2813 sobre constitucin

del usufructo.
50
F) Actos materiales que puede realizar

Rige este aspecto el art. 2917.
Se trata de reparaciones ms importantes que el usufructuario no est obligado a realizar, ni tampoco el nudo propietario, mas si este ltimo quisiera hacerlas, tiene derecho a ello.
Corresponde por estas reparaciones alguna indemnizacin al usufructuario, si se le acusa alguna incomodidad o disminucin del goce? Entendemos que no, pues la ley no se la
acuerda, y no resultan aqu de aplicacin los principios vigentes para la locacin (arts. 1519 y 1522), ya que una gran distancia senara a estos derechos.
VII. E x t i n c i n del u s u f r u c t o
Es t i legislada en el Captulo VI del Ttulo X, con gran carlismo y sobreabundancia de disposiciones 40 , incurrindose a
veces en contradicciones que derivan de la diversidad de fuentes de que se sirvi el Codificador47.
A) Enumeracin de los distintos casos
1.
Contradiccin entre
el antiguo
art. 2505 y
el art. 2918
Causas generales de extincin de los derechos reales
Segn la ltima parte del art. 2918 "el usufructo se extin,

"
i
i ' - ' l l l
g u e P o r l a s causas generales de extincin ae Los derechos
reales".
Pero, como lo pusimos ya de relieve 48 , el art. 2505 anterior a
la Reforma de 1968, se manifestaba contrario a la fijacin de tales reglas generales, ponindose de relieve en su nota que, de
conformidad con la posicin de Maynz con la que Vlez da
muestra de acuerdo resulta intil tratar de establecer reglas
generales de adquisicin y prdida de los derechos reales:
"Mejor ser que al tratar de cada uno de los derechos reales se
dispona sobre el modo de adquirirlos, y las causas porque se pierden."
Este pensamiento es evidentemente inarmnico con lo que
se dispone en la ltima parte del art. 2918. Esta incorreccin se
46
As, v.g. se legislan como causas de extincin del usufructo las que lo
son de los actos jurdicos en general. Ej.: art. 2926, equivalente al art. 553.
47
Principalmente los autores franceses (sobre todo Aubry y Rau) y Freitas.
48
Vase el Volumen I de esta obra, Captulo 2, ap. VIII, B.
51
debe a que, mientras que el art. 2505 y su nota se inspirara- n

Maynz, el art. 2918 fue tomado de Freitas, en cuyo Esbogo s se
establecan causas generales de adquisicin y prdida de los derechos reales.
La mencin, pues, de la ltima norma, en nuestro Cdigo
cae en el vaco.
2.
Revocacin. Resolucin
La revocacin prevista en el art. 2918, puede ser directa o

demandada por ios acreedores del dueo del fundo.
Kevoca-
La revocacin directa se da cuando el constituyente lo deja

sin efecto, atenindose a las causas legales o a las del acto
constitutivo. 49
Una aplicacin de este supuesto lo brinda el art. 2919 50 .
Directa
Impo- tando la constitucin del usufructo una verdadera

enajenacin pues implica desgajar el dominio cuanto l tiene
de til, como lo' explica la nota al 2919, es natural que los
acreedores del nudo propietario estn autorizados a demandar
su .'evocacin a travs de la accin pauliana, a la que sern
aplicables las normas generales de sta.
Por accin
de los
acreedores
del mido
propietario
El usufructo tambin se extingue "por la resoucin de los

derechos del constituyente del usufructo" art. 2918 que se
presenta cuando el dominio del ccriStit-.^'nte se resue^/e con
efecto retroactivoarts. 2669, 2670 y 3270, Cd. Civ.
Esta causal no juega cuando el dominio no se resuelve con
efecto retroactivo (arts. 2669 y 2672), ni en materia de cosas
muebles (arts. 2671, 2412 y 3271, Cd. Civ.).
Resolucin
3.
Muerte del usufructuario 51
49
Ha sido decidido que las normas relativas a la revocacin de las donaciones son aplicables, por analoga, al usufructo gratuito; en consecuencia, sera posible que el nudo propietario revocara el usufructo gratuito concedido
debido a la ingratitud del donatario: conf. C.N.Civ., sala C, 13.12.94, causa "Soberano, G.H. c/Ovington", J.E.; sala I, 5.2.98, IX, f. 98.439, supl. diario del
9.3.99. En el mismo sentido Borda, G., Tratado de derecho civil argentino, Derechos Reales, Buenos Aires, 1985, t. II, n 944.
50
En esta norma, donde dice "usufructuario" debe leerse "nudo propietario", ya que de lo contrario carecera de sentido la disposicin.
51
La extincin se opera de pleno derecho: "Dispone el art. 2920 del Cdigo
Civil que el usufructo se extingue en ese caso (muerte del usufructuario; en la
hiptesis los padres de la actora) y, agrega el 2921, ello ocurre cualquiera fuera
52
DERECHOS REALES
4.
Caso de p e r s o n a de existencia ideal
5.
Expiracin del t r m i n o
E s t a s causales h a n sido desarrolladas al t r a t a r sobre la duracin del usufructo, y all nos remitimos, en honor a la brevedad.
6.
No uso de usufructo y caso de prescripcin
E n el usufructo j u e g a n t a n t o la prescripcin adquisitiva como_

la liberatoria, tanto en sentido estricto, como en el de "no uso".
Ya h e m o s h a b l a d o de la prescripcin adquisitiva.
Prescripliberatoria
Respecto de la prescripcin liberatoria p r o p i a m e n t e dicha,

justificamos e s t a d e n o m i n a c i n q u e en principio es slo aplicable en m a t e r i a de derechos creditorios en el hecho de q u e '
los supuestos que p o d r a m o s encasillar aqu se refieren al caso
en que todava no h a y usufructo, p u e s el beneficiario no h a entrado en posesin de la cosa.
Al respecto, rige el a r t . 4026:
"La accin del usufructuario para entrar en el goce del usufructo,
se prescrib ;.' por diez aos por el propietario de la cosa, sin necesidad
de ttulo y buena fe."
E s t a disposicin, q u e t e n a su r a z n de ser en el Cdigo,
pues era u n a excepcin al a r t . 4023, que distingua e n t r e presentes y a u s e n t e s , h a dejado de t e n e r sentido luego de la Reform a de 1968, que s u p r i m e a q u e l l a distincin.
En m a t e r i a de usufructo testamentario tenemos el art. 3767:
"El legatario no puede tomar la cosa legada sin pedirla al heredero o albacea, encargado de cumplir los legados. Los gastos de la entrega del legado son a cargo de la sucesin."
Se p r e s e n t a , entonces, el problema de saber si esta accin
o derecho del legatario p a r a pedir la e n t r e g a de la cosa, prescri-
el plazo de duracin del usufructo. Queda, segn el art. 2929, consolidado el

dominio en cabeza del nudo propietario. Ahora bien, la consolidacin en la persona del nudo propietario tiene por efecto directo e inmediato hacerlo entrar en
el derecho de goce del cual haba sido temporalmente privado (art. 2493, Cdigo citado). De ah que la pretensin de que previamente se obtenga la declaratoria de herederos no tenga apoyo normativo a tos efectos que a-r- v. trata"-.
C.N.Civ., sala C, 4.4.92, LL, f. 90.529, supl. diario del 14.7.92.
53
be. Entendemos que tambin en este supuesto es aplicable el

art. 4026 (conf. art. 4023).
El art. 2942 dice:
anos
No uso
"El usufructo se pierde por el no uso durante el trmino de diez

.
Ej.: A usufructuario de un inmueble y B nudo propietario.

Durante diez aos A no usa del inmueble, entonces B tendr el
dominio perfecto de la cosa.
Interesante resulta el siguiente supuesto: A y B son usufructuarios en comn (cousufructuarios). Si B durante diez
aos no usa de su derecho, ste se extingue para l, pero, vuelve al propietario o A se convierte en el nico usufructuario,
acreciendo su derecho?
Si bien del art. 2408 53 parecera desprenderse lo contrario,
pensamos que vuelve al propietario, pues en la duda debemos
estar en su favor. En efecto, no debemos olvidar el art. 2823
que, si bien regla otra situacin, apoya esta interpretacin favorable a los derechos del propietario.
Sabemos que la prescripcin extingue la accin, pero no el
derecho; ahora bien, subsistira en el caso del usufructo una
obligacin natural jor parte del propietario? Pensamos que no,
porque no slo el art. 515, que enumera los supuestos de obligaciones naturales, para nada se refiere a los derechos reales,
ni al usufructo en particular, sino porque ningn deber de conciencia (fundamento de las obligaciones naturales) puede tener
el nudo propietario frente a un usufructuario que durante tanto tiempo ha hecho abandono de su derecho.
Vimos oportunamente el art. 2924. A su vez, dispone el
i r f 9949an. zaiz.
Empleo
Caso
del cousufructo
Diferencia
ntrelos
arts. 2924
y 2942
"E usufructo se e x t i n g u e t a m b i n por prescripcin."
52
La nota aclara perfectamente la naturaleza jurdica de esta situacin:
"Este modo de extincin no es en el fondo ms que una prescripcin. As, no se
exige en l que de ella se prevale ninguna condicin de posesin... Siendo el
usufructo verdaderamente una deuda impuesta sobre los bienes en que se establece, la ley declara que por el no uso del derecho del usufructo, se pierda sin
necesidad de acto alguno del propietario. O sea, que al 'no uso' especie dentro
del gnero 'prescripcin liberatoria', en principio, le son aplicables las normas relativas a la prescripcin en general."
53
Art. 2408, Cd. Civ.: "Cuando la cosa es indivisible, la posesin de una
parte importa la posesin del todo."
54
Pareciera que ambos dicen lo mismo. Sin embargo, la nota

al art. 2942 en la que se transcribe a Marcada aclara el
pensamiento de Vlez, a pesar de su confusa redaccin.
Ejemplos
Con ejemplos demostraremos la diferencia entre los supuestos contemplados por una y otra disposicin.
Del
art. 2924
Art. 2924: A, usufructuario; B, nudo propietario. A no usa

^g g u e r e c n 0 ; a ] c a D 0 e \Q aos, B pasa a t e n e r el dominio
perfecto, p u e s el usufructo se extingui por el no uso.
Del
art. 2942
Art. 2942: aqu intervienen no dos sino tres p a r t e s : A, usufructuario; B, nudo propietario, y C, u n tercero. Si C comienza
a usufructuar el fundo de B, sin importarle la existencia de A,
que no defiende su derecho (no interesa la razn), al cabo del
tiempo m a r c a d o por la ley 20 aos C adquirir el usufructo, en desmedro de A, q u e ! J p e r d e r por la prescripcin adquisitiva que se h a cumplido en favor de C.
Aclaremos que C podr adquirir el usufructo por prescripcin breve o larga, segn el caso. E n efecto, la nota al a r t . 2942
ejemplifica ambos supuestos.
Pensara o'; que de todas m a n e r a s , el art. 2942 podra suprimirse, ya que si el usufructo se puede adquirir por prescripcin, es natural que el anterior usufructo quede extinguido.
7.
Cumplimiento de la condicin resolutoria

Legisla este supuesto el art. 2926:
"Se extingue igualmente el usufructo por cumplirse la condicin

resolutiva impuesta en el ttulo, para la cesacin de su derecho."
La diferencia con la extincin por vencimiento del plazo, la
marca el art. 2927:
"El usufructuario que goza de la cosa despus de cumplida la condicin, hace suyos los frutos hasta
que se demanda la resolucin de su
ttulo y la entrega del fundo"54.
La solucin que da el art. 2927 en cuanto a los frutos, es
sumamente criticada, puesto que es contraria a la teora general de la condicin resolutoria, cuyo cumplimiento afecta el acto retroactivamente al da de su constitucin y que el propio
Cdigo aplica al dominio (arts. 2668, 2669 y 2670).
La razn de esta disposicin, la da su nota.
8.
55
Consolidacin
Conforme con el principio d e q u e n a d i e p u e d e t e n e r u n a

s e r v i d u m b r e sobre su propia cosa, c u a n d o la n u d a propiedad y
el usufructo se concentran en cabeza de u n a m i s m a persona, el
usufructo se extingue. As lo dispone, en general, p a r a las serv i d u m b r e s , el a r t . 3055.
A h o r a bien, la c o n c e n t r a c i n de q u e h a b l a m o s , se p u e d e
llevar a cabo de las siguientes m a n e r a s : usufructo y n u d a propiedad se r e n e n en cabeza del u s u f r u c t u a r i o ; a m b o s en cabeza
del n u d o propietario o ambos en cabeza de u n tercero.
P a r a d e n o m i n a r e s t a s t r e s f o r m a s , el Cdigo i n c u r r e en
criticables vacilaciones t e r m i n o l g i c a s , q u e se o r i g i n a n en el
hecho de q u e Vlez sigui a q u u n a doble fuente cuyas conclusiones son e n c o n t r a d a s : Derecho r o m a n o y Cdigo francs.
Casos
P a r a el Derecho r o m a n o , ' a consolidacin es la r e u n i n del

usufructo y de la n u d a propiedad e n cabeza del usufructuario^.
Derechos
roman
J
r
. . . .
P a r a el Cdigo francs, consolidacin e x i s t i r c u a n d o se

r e n a n en la m i s m a cabeza l a s dos cualidades de u s u f r u c t u a r i o
y propietario (art. 617, a p a r t a d o 3).
A h o r a bien, conforme al a r t . 2928 n u e s t r o Cdigo sigue al
Derecho r o m a n o : nico caso de consolidacin, r e u n i n en cabeza del u s u f r u c t u a r i o del u s u f r u c t o y d e la n u d a propiedad; y
a u n en la n o t a a dicha disposicin se critica la solucin del Cdigo francs, p o r q u e "ha q u e r i d o c r e a r u n modo p a r t i c u l a r de
extincin del usufructo de la r e u n i n del usufructo en la person a del propietario, siendo as q u e e s a r e u n i n es la consecuencia n e c e s a r i a de todos los modos d e extincin del usufructo".
Pero el a r t . 2929 t o m a , p r e c i s a m e n t e , u n a posicin contrar i a al Derecho r o m a n o y afn con el francs:
"El dominio de la cosa dada en usufructo, ser consolidado en la
persona del nudo propietario por el fallecimiento del usufructuario,
aunque no est cumplida la condicin o vencido el plazo a que fue subordinada la duracin del usufructo, y por la extincin de la persona
jurdica que adquiri el usufructo o por el vencimiento del plazo legal
de veinte aos fijado al usufructo de las personas jurdicas."
El a r t . 2 9 3 1 contempla el t e r c e r s u p u e s t o de concentracin
de que h a b l r a m o s : r e u n i n del usufructo y de la n u d a propied a d en cabeza de u n a t e r c e r a p e r s o n a .
55
Instituas,
I, 2, 4, 3.
y francs
56
Nuestra
opmion
DERECHOS REALES
Nosotros nos inclinamos por la posicin romana: consolida^

c n gjjjg^j.^^ c o m o modo particular de extincin del usufructo,slo en el caso de que se renan (por cualquier causa) la nuda
propiedad y el usufructo en cabeza del usufructuario.
La reunin de ambos derechos en cabeza del nudo propietario, no es un modo particular de extincin del usufructo, sino
la consecuencia necesaria de todos los modos de extincin art.
2943, Cd. Civil. 56
Preferimos llamar a este ltimo caso de mal denominada
consolidacin, "reversin", puesto que este vocablo implica tanto como decir "restitucin de una cosa a su primer estado", y tal
es lo que ocurre cuando el usufructo vuelve al nudo propietario.
A su vez, llamaremos al supuesto del art. 2931 "doble enajenacin", pues como lo dice la nota a este artculo, la enajenacin a terceras personas de sus respectivos derechos, en nada
modifica su posicin; y englobaremos todos estos casos de concentracin de usufructo y nuda propiedad en una sola persona,
bajo la denominacin de "confusin".
Tendramos as:
Confusin
(art 3055)
9.
P o r consolidacin (arts. 2928 y 2930)

1 Por reversin (arts. 2929 y 2930)
l Por doble enajenacin (art. 2931)
Enajenacin o renuncia
En la nota al art. 2931 el Cdigo dice que se llama "renuncia" al supuesto de extincin que all se considera, y que nosotros denominramos "doble enajenacin". Claramente se ve que
este no es un caso de renuncia, a pesar de lo que all se expresa.
No est
egis a a
Normas
aphcab es
Esta causal de extincin renuncia no est legislada especialmente, pues el caso del art. 2931, como ya vimos, no es
renuncia, y el art. 2933 slo la considera en relacin a los
acreedores del usufructuario.
Creemos que son de aplicacin los principios adoptados por
Q^g0 e n m a t e r i a de renuncia de las servidumbres: art.
3047, Cd. Civil.
ej
56
Salvat, ob. cit., t. III, n 1708, ve una aplicacin de este tipo de consolidacin en caso de que el usufructo lo reasuma el propietario, no en virtud de
uno cualquiera de"feCv"zrl~.$- de extincin del usufructo, sino como podra adquirir el usufructo un tercero, por ejemplo, por venta, cesin, etctera.
57
La ltima parte de la disposicin no tiene aplicacin aqu,

pues en el usufructo no hay, como sabemos, fundo dominante.
En cuanto a la forma, para las servidumbres s es de rigor
la escritura pblica, pues siempre recaen sobre inmuebles (art.
2970, Cd. Civ.), no as para el usufructo, que puede recaer sobre cosas muebles (conf. art. 2932, Cd. Civil).
10. Prdida o deterioro de la cosa
Debemos distinguir entre prdida o destruccin total y prdida o destruccin parcial o deterioro de la cosa sometida al
usufructo.
En ambos casos el usufructo se extingue por falta de objeto: prdida y destruccin son situaciones que no merecen normas separadas para su reglamentacin. As, los arts. 2934 y
2937 podran haberse subsumido en uno solo.
La nota al art. 2934 explica qu debe entenderse por prdida de la cosa: no slo la prdida fsica, que nada deja despus
de ella, sino tambin la prdica que consiste en ei aniquilamiento de las funciones a que la cosa estaba destinada en la
poca de constitucin del usufructo.
Prdida
o destruccin total
Supongamos que el objeto del usufructo es un,reloj y ste

cae al mar: prdida de la cosa.
Supongamos que se trata de una casa habitacin y un incendio la destruye: destruccin de la cosa.
Ambos supuestos son semejantes: aniquilamiento fsico de
la cosa.
Supongamos ahora que se trata del usufructo sobre un inmueble destinado a servir de bodega; y luego una resolucin de
la autoridad competente prohibe tener bodegas en esos lugares:
aqu tambin hay prdida de la cosa pues, como dice la nota al
art. 2934, la cosa ha perecido en su aptitud de prestar los servicios que el usufructuario tena derecho a gozar, ya que no puede llenar el destino en el cual nicamente el usufructuario
poda emplearla. Aqu, entonces, la prdida no afecta la parte
fsica sino el destino de la cosa.
Ejemplos
Ahora analizaremos brevemente los arts. 2934, 2937, I a

parte y 2936.
De los dos primeros citados nos interesan dos problemas:
1) El art. 2934 se refiere al caso de que la prdida sea por
caso fortuito. Y si no es por caso fortuito?
Entendemos que igualmepte se extingue el usufructo, por
falta de objeto. Naturalmente que las consecuencias de la ex-
Arts 2934,
2937,
I a parte,
y 2936:
problemas
que
plantean
58
DERECHOS REALES
tincin sern distintas en orden a la responsabilidad de las

partes, pero ello no impide la extincin del usufructo.
2) Dice tambin el art. 2934 que se aplica al usufructo de
cosas no fungibles. Y es natural que as lo haga, puesto que si
se tratara de cosas fungibles, ya no se estara frente a un usufructo sino a un cuasiusufructo, que por ser un derecho real sobre cosa propia y no ajena si la cosa se pierde totalmente,
se extinguir el dominio que sobre ella adquiri el cuasiusufructuario.
Veamos ahora el art. 2936:
"Si el usufructuario hubiese hecho asegurar un edificio consumido en un incendio, el usufructo contina sobre la indemnizacin que
se le hubiese pagado."
Es esta una solucin especial, pues cambia el objeto del
usufructo, que es u n a cosa no fungible, y que pasa a ser
una cosa fungible (el dinero); y ms an, cambia la n a t u r a leza misma del derecho, que de usufructo, pasa a ser cuasiusufructo.
El art. 2936 prev slo el caso de que el seguro lo hubiese
constituido el usufructuario. Si lo constituy el nudo propietario entendemos que no rige el art. 2936, que da una solucin excepcional, y por tanto, de interpretacin restrictiva,
sino los principios generales: en consecuencia, el usufructo se
extinguir.
Prdida
parcial.
Deterioro
El supuesto de prdida parcial est mal legislado, especialmente por la evidente contradiccin entre los arts. 2935 y 2937.
Pensamos, obligados a encontrar una solucin, que el artculo fundamental es el 2935, cuya nota ejemplifica bien claramente que en el caso de un edificio destruido por un incendio
el usufructuario no tiene derecho a gozar ni del suelo ni de los
materiales.
Es decir que para que no se extinga el usufructo es esencial
que la cosa pueda seguir sirviendo para el uso que se tuvo en
cuenta al constituir el usufructo, de lo contrario, ste termina.
En consecuencia, segn nuestra opinin, si la extincin es
parcial, pero la cosa sigue sirviendo para el uso que se tuvo en
cuenta al constituir el usufructo, ste contina, tanto sobre la
cosa como sobre los accesorios; de lo contrario, tal usufructo se
extinguir, a pesar del art. 2937.
Los efectos de este modo de extincin aparecen en los arts.
2935 a 2941.
B)
59
Efectos de la extincin
Disposicin bsica es la del axt. 2943. L a s excepciones, son

fciles de a p r e h e n d e r . Las consecuencias de la extincin: a r t s .
2944, 2945, 2946 y 2947.
E n c u a n t o a los frutos, d e b e m o s r e c o r d a r los a r t s . 2 8 6 4 y
2 8 6 5 , p a r a d e t e r m i n a r c u l e s c o r r e s p o n d e n al u s u f r u c t u a r i o
y cules al n u d o propietario. H a y dos disposiciones relativas a
ios frutos e n este captulo VI q u e se ocupa de la extincin del
usufructo: el art. 2922 ( c o n t e m p l a el caso de que el usufructo se
extinga por vencimiento del plazo y s u razn es que el usufruct u a r i o conoce el t r m i n o de s u derecho) y el art. 2927 (que se
refiere a la hiptesis del c u m p l i m i e n t o de la condicin resolutoria, y del q u e y a nos ocupamos).
C)
Formalizacin de la extincin
La extincin debe ser f o r m a l i z a d a e n i n s t r u m e n t o pblico

(arg. a r t . 1184, incs. 1 y 10, Cdigo Civil), y d e b i d a m e n t e regist r a d a (arg. a r t s . 2505, Cdigo Civil y 2, ley 17.801). 5 7
Al efecto dispone el a r t . 36 de l a ley 17.801:
"Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin
de solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del
derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio
o derecho real inscripto a favor de otra persona, o por confusin; o por
sentencia judicial; o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, ste deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose
de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial, segn resulte de los respectivos documentos y se practicar en la forma
determinada por la reglamentacin local" 5S .
57
Conf. CNCiv., sala H, 30.5.2003, LL, fallo 105.693, supl.diario del
24.6.2003, fallo en el que se resolvi que "la renuncia al usufructo instrumentada mediante telegrama recibido y aceptado por el titular del dominio del inmueble gravado no extingue el citado gravamen, pues para ello se requiere la
escritura pblica arts. 1184, inc. 1 y 2932, Cdigo Civil-, pero hace surgir a
favor de aqul el derecho de exigir que se otorgue dicha escritura, por aplicacin del art. 1185 del Cdigo Civil".
58
En un caso en que haba operado la extincin del usufructo por muerte
de los usufructuarios, padres de la actora, se resolvi que: "En el instrumento
(escritura pblica que se haba acompaado a los autos) se dej constancia de
la muerte de los usufructuarios, padres del actor, el ltimo de los cuales falleci en..., segn los certificados de defuncin que el notario agreg al folio... del
60
DERECHOS REALES
Parte Secunda: Uso y habitacin

A) Concepto
El Cdigo, considerando al uso y a la habitacin como derechos autnomos, los legisla separadamente del usufructo, en el
Ttulo XI del Libro III, teniendo como fuentes las mismas que
sirvieron para regular aquel derecho 59 .
Concepto.
El concepto de ambos derechos surge del art. 2948 Cd. Civil._

El derecho de uso es casi igual al de usufructo. Consiste en
la facultad de servirse de la cosa ajena ius utendi sin alterar su sustancia 60 , pero mientras que el usufructuario tiene el
ius utendi en toda su extensin al usuario le pertenece slo en
aquello que sea necesario a l y a su familia, conforme a su
condicin social ( art. 2953 ) .
El derecho de uso, ademas del us utendi, otorga al usuario
"el derecho de tomar de los frutos de un fundo ajeno lo que sea
necesario para las necesidades del usuario y su familia", vale
decir, que comprende tambin, como el usufructo, el derecho a
los frutos ius fruendi61, slo que, mientras que en el usufructo
el us fruendi lo tiene el usufructuario en toda su extensin, el
usuario slo lo tiene restringido a los frutos que fueran menester para satisfacer sus necesidades personales y las de su f? nilia, segn su condicin social (art. 2953).
Desa ,a
i -
recela
distincin
con el
usufructo
Pero la distincin entre usufructo y uso se borra en el caso

, ,
u e idIu
.
^ D I.
protocolo... En la escritura, ai haberse extinguido por muerte el usufructo vitalicio, se dispuso instrumentar la cancelacin a tenor de lo establecido en el art.
36 de la ley 17.801. Dispone el art. 2920, Cdigo Civil, que el usufructo se extingue en ese caso y, agrega el 2921, ello ocurre cualquiera fuera el plazo de
duracin del usufructo. Queda, segn el art. 2929, consolidado el dominio en
cabeza de! nudo propietario. Ahora bien, ia consolidacin en la persona del nudo propietario, tiene por efecto directo e inmediato hacerlo entrar en el derecho
de goce, del cual haba sido temporalmente privado (art. 2943, Cdigo citado).
De ah que la pretensin de que previamente se obtenga la declaratoria de herederos no tenga apoyo normativo, a los efectos que aqu se trata: C.N. Civ., sala C, 4.4.92, LL, f. 90-529, sup!. diario del 14.7.92.
59
Salvo que entre los comentaristas del Cdigo francs, tuvo especialmente en cuenta a Demante.
60
Vale decir que son aqu de aplicacin todas las reglas relativas al principio del salua rerum su.bstan.tia que explicamos a estudiar el usufructo.
.-'.M.-if/i Con lo que la diferencia entre el derecho de usufructo que comprenda el ius utendi y el ius fruendi y el derecho de uso, que se refera solamente
al ius utendi, prcticamente se borra.
61
Puede desaparecer tambin debido a la siguiente circunstancia: el uso y la habitacin, segn el art. 2952, "son regidos
por los ttulos que los han constituido y, en su defecto, por las
disposiciones siguientes". Ahora bien, si tenemos en cuenta que
los derechos del usufructuario, por su parte, pueden ser de mayor o menor amplitud segn el acto jurdico que le dio nacimiento al derecho, nos encontraremos con que muchas veces el
uso y el usufructo se asemejarn hasta tal punto, que se tratar de uno u otro, no por el distinto contenido de cada uno sino
por el nombre que se les haya dado en el contrato, lo cual resulta sumamente criticable.
Cuando el derecho de uso se refiere a una casa y a la utilidad
de morar en ella, recibe el nombre de "derecho de habitacin".
Vale decir que cuanto se diga respecto del uso es aplicable
a la habitacin 62 .
La nica diferencia resultara de que segn el art. 2955
"no se comprenden en las necesidades el usuario las que slo
fuesen relativas a la industria que ejerciere, o al comercio de
que se ocupe", siendo esta limitacin inaplicable al habitador,
conforme lo dispone el art. 2963 63 .
B)
Habitacin
Objeto
El objeto del uso contemplado por el art. 2951.

De l se desprende que pueden ser objeto del uso las mismas cosas que pueden serlo del usufructo perfecto; no puede
concebirse, ni existe en este caso, una figura semejante al cuasiusufructo pues, como lo dice la nota al art. 2951, si el "so se
estableciera sobre cosas fungibles, "degenerara en usufructo".
Del uso
El objeto del derecho de habitacin, naturalmente, como se

desprende de la propia definicin, es una casa.
Be la
El principio establecido por el art. 2951 sufre una crisis en

tos supuestos contemplados por los arts. 2958 y 2967.
Estas normas implican no slo una crisis en el derecho de
uso sino en el concepto mismo del derecho real, pues el objeto
aqu no es una cosa, sino una prestacin del propietario de la
ExcepSupuestos
62
Conf. nota al art. 2956.

La restriccin contenida en la frase "sino fuere impropio de su destino"
carece de sentido, pues est comprendida dentro de la restriccin que implica
el deber de 'oB'tnv.arJ.a sustancia, uno de cuyos aspectos, como ya vimos, es
Drecisamente el de no cambiar el destino de la cosa.
63
habitacin
anmalos
: uso
deI
62
DERECHOS REALES
cosa; es dor':~ que se configurara una obligacin de hacer, lo

que es una gravsima anomala, por lo que denominaremos a
estos casos (como ya lo hicimos en el Volumen I), "supuestos
anmalos del uso".
Un ejemplo del funcionamiento de estas hiptesis lo da el
propio Cdigo en la nota al art. 2958:
"...ios frutos que l puede tomar son los destinados a su consumo...
As, tomar del trigo, por ejemplo, lo que pueda consumir en trigo, y
no podr exigir ms porque tuviese necesidad de vino o lea que la heredad no produca en cantidad suficiente."
Vemos pues, que el objeto de este extrao derecho de uso no
es el fundo, ni el trigo, sino que lo es la prestacin que debe efectuar el propietario del fundo: se agrieta la concepcin misma de
los derechos reales, sin que en ello se perciba ventaja alguna.
C)
Constitucin
Regida por el art. 2949. En su consecuencia, resulta de

aplicacin el art. 2812 y su doctrina, con exclusin del ; nc. 3 o ,
referido a los usufructos legales.
D) Normas aplicables
Las determina el art. 2952. Tambin resultan aplicables a
estos derechos las normas relativas al usufructo en los casos de
constitucin (art. 2949), obligaciones y derechos del usuario
(arts. 2957, 2966 y 2967, I a parte 2968 y 2969 Cd. Civil).
E) Concepto de familia
Ya que los derechos del usuario y del habitador se limitan
a las necesidades de l y su familia, segn su condicin social,
es importante determinar qu es lo que debe entenderse, a sus
efectos, por familia; esta determinacin surge del art. 2953, 2 a
parte, de cuya lectura se desprende que se adopta un concepto
amplio de familia.
El Cdigo habla de "hijos legtimos y naturales". Ahora
bien, de acuerdo a lo dispuesto por el art. Io de la ley 14.367
han desaparecido las distintas categoras de hijos ilegtimos
(naturales, adulterinos, e incestuosos, ya que los sacrilegos haban sido eliminados por la ley 2393, de matrimonio civil), que-
63
dando slo redu:;c:-r-: - hijos a dos clases: matrimoniales y extramatrimoniales. O sea que luego de la ley 14.367 en el concepto de familia, para el derecho de uso, quedan comprendidos
todos los hijos: matrimoniales y extramatrimoniales.
Estn comprendidos tambin los hijos adoptivos, que se
consideran hijos legtimos.
Oportuno resulta aqu recordar lo dispuesto por los arts.
2955 y 2954.
F)
Cesin y locacin
El principio general parecera estar contenido en el art.

1499 que dispone que la cesin del uso y la habitacin estn
prohibidos.
Pero luego, al legislar especficamente sobre estos derechos, Vlez parece haber olvidado tan t e r m i n a n t e disposicin. Estudiaremos separadamente el caso del usuario y el
del habitador.
Respecto del usuario, para la cesin juegan los arts. 2959,
2964 y 2965. De su interpretacin coordinada surge que el
usuario no puede ceder el ejercicio de su derecho, si lo adquiri
a ttulo gratuito; tampoco si lo adquiri a ttulo oneroso y recae
sobre cosas muebles: s puede hacerlo, en cambio, si lo adquiri
a ttulo oneroso y recae sobre inmuebles.
Para la locacin, rige el art. 2965, por el cual puede alquilar el fundo sobre el que se ha constituido el derecho.
Usuario
Respecto del habitador, juegan los arts. 1449, 2963 y 2965,

conforme a los cuales no puede, en ningn caso, ceder el ejercicio de su derecho, ni alquilar el inmueble objeto del mismo, ya
lo haya adquirido a ttulo gratuito u oneroso.
En este aspecto se diferencian estos dos derechos del usufructo, segn lo que surge del art. 2870, que ya explicamos.
Habitador
G) Derecho de los acreedores

Contemplados en el art. 2969
Segn dicha disposicin, los acreedores no pueden intentar
la accin revocatoria. La razn la ven ciertos 64 en que el legislador considera a estos derechos como inherentes a la persona del
Salvat, op. oi., t. III, n 1708.
64
DERECHOS REALES
usuario o habitador y, como tales, fuera del patrimonio del

deudor.
Nosotros pensamos que esta limitacin a los derechos de
los acreedores slo se aplicara a los casos en que su titular no
pudiera cederlos; cuando s pudiera hacerlo (adquisicin a ttulo oneroso de cosas inmuebles), los derechos de los acreedores
no sufriran esta restriccin, pues en este supuesto el derecho
de uso formara parte de la prenda comn de los acreedores.
Igual es el caso de los frutos ya percibidos 65 .
H) Posibilidad de suprimir como derechos autnomos
al uso y a la habitacin
Por todo lo dicho, esa supresin es viable. En efecto, la
distincin tuvo razn de ser en el Derecho romano en la poca
del nacimiento de estos derechos, en la cual las facultades del
usuario estaban limitadas al ius utendi solamente. Mas cuando esos derechos fueron invadiendo el ius fruendi, primero tmidamente y luego con ms fuerza, las diferencias se fueron
borrando, hasta casi desaparecer, por lo que su mantencin como derechos independientes resulta injustificada.
I)
Derecho
romano
Nociones del uso y la habitacin en el Derecho romano

y en el Derecho comparado
Al nacer estos derechos en el Derecho romano, se diferenciaân netamente del usufructo, pues slo recaan sobre el ius utendi, en tanto que el usufructo comprenda tambin el ius fruendi.
Pero luego el uso fue invadiendo en forma cada vez ms
amplia el ius fruendi, h a s t a que las facultades del usuario
prcticamente se confundieron con las del usufructuario, con la
limitacin que se encuentra en nuestro derecho: el ius fruendi
lo tiene slo en cuanto sea preciso para las necesidades de l y
su familia.
Si nos atenemos al Digesto (7, 8, 12, 1) esta ampliacin de
facultades ya se habra producido en la poca de las grandes
escuelas, o sea en el perodo anterior al clsico.
La ampliacin de los derechos del usuario se debi a que el
criterio restrictivo resultaba a veces injusto. As, si en un testamento se legaba el uso de un fundo cuyo nico destino era el de
Conf. Salvat, op. cit., loe. cit.
65
p l a n t a r trigo, con el concepto p r i m i t i v o , el u s u a r i o prcticam e n t e no t e n d r a n i n g n derecho sobre el fundo, con todos los
i n c o n v e n i e n t e s i n d i v i d u a l e s y sociales i n h e r e n t e s , que no es
necesario explicar.
E n el Derecho comparado se legislan s i n t t i c a m e n t e estos
derechos.
"
No h a tenido xito e n la legislacin c o m p a r a d a l a extensin
al goce de los frutos propiciada por n u e s t r o art. 2948. Asimismo,
en cuanto al objeto, g e n e r a l m e n t e se lo limita a los inmuebles.
Los derechos del t i t u l a r t a m b i n se r e s t r i n g e n a lo necesario p a r a l y s u familia segn su condicin social, y pudiendo
v a r i a r , conforme lo indica n u e s t r o a r t . 2954.
G e n e r a l m e n t e se consagra la i n t r a s m i s i b i l i d a d de estos derechos.
J)
U n s u p u e s t o especial: derecho r e a l de h a b i t a c i n del

cnyuge s u p r s t i t e . Art. 3573 bis del Cdigo Civil
L a ley 20.798 s a n c i o n a d a el 27 de s e t i e m b r e de 1974,

p r o m u l g a d a el 11 de octubre del m i s m o ao y p u b l i c a d a en el
Boletn Oficial del da 18 de ese m e s incorpor al Cdigo Civil, en el captulo d e s t i n a d o a r e g l a r la sucesin del cnyuge
y como a r t . 3573 bis, u n a i n s t i t u c i n n o v e d o s a : el denom i n a d o "derecho r e a l de h a b i t a c i n del cnyuge s u p r s - tite".
T r a n s c u r r i d o s algunos aos desde la e n t r a d a en vigor de la
n o r m a , r e s u l t a r provechoso el estudio de las cuestiones que su
aplicacin gener y la forma en que ellas se h a n ido resolviendo
por la j u r i s p r u d e n c i a y la doctrina.
Dice el a r t . 3573 bis:
"Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el
hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el
cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias".
Fundamento:
E s t e derecho real de h a b i t a c i n conferido al
cnyuge sobreviviente persigue u n propsito asistencial que res u l t a c i e r t a m e n t e loable, p u e s r e s p o n d e a s e n t i m i e n t o s de j u s t i c i a el t r a t a r d e q u e el c n y u g e s o b r e v i v i e n t e n o se v e a
privado de h a b i t a r el nico i n m u e b l e que, en vida, h a y a consti-
Derecho
compara
66
DERECHOS REALES
tuido la sede del hogi uVi'/ogal, frente a requerimientos de

particin en especie o por venta de coherederos o legatarios. El propsito de la ley es asegurar su casa al cnyuge sobreviviente 6 6 , aunque sin impedir la adjudicacin del bien
como medio de concluir con la indivisin hereditaria: quien resulte adjudicatario quedar como nudo propietario correspondiendo el dominio til al cnyuge 67 .
Una institacin similar ha sido incorporada al art. 540 del
Cdigo Civil y Comercial Italiano de 1942 (ley 151 de mayo de
1975). La consagra tambin el art. 1611 (texto segn reforma
de la ley 4121 del ao 1962) del Cdigo Civil de Brasil; el art.
851 del Cdigo Civil de Ecuador del ao 1981; el art. 731 del
Cdigo Civil de Per del ao 1984.
mbito de aplicacin: Slo resulta jugar en caso de sucesiones abiertas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley
20.798 arg. arts. 3 y 3282 Cdigo Civil, porque el derecho
de sucesin es regido por la ley vigente al momento de su apertura de manera que, si aqulla fue anterior a la ley 20.789, no
puede gravar al dominio adquirido por los herederos una desmembracin que no exista al momento de la muerte del causante 68 .
Naturaleza jurdica: aunque con ciertas caractersticas peculiares, constituye un derecho real de habitacin plasma
una exf-epcin al art 2949, porque se trata de un derecho de
uso legal 9 , al que le sern aplicables, por tanto, las normas
propias del derecho real de habitacin legislado en los arts.
2948 y siguientes, salvo los aspectos especficamente regulados
por el art. 3573 bis 70 , inclusive en lo relativo al cumplimiento
66
Conf. C.N.Civ., sala A, 30.11.87, causa "Solucci, S."; sala B, 21.3.88,
causa "Moreira, R."; sala D, 7.5.81, ED, f. 34.634; id., 29.2.84, ED, f. 37.890; sala E, 2.7.86, causa "Antiqueira"; sala F, 1.10.87, causa "Caruso, F."; C.l a Baha
Blanca, 10.1.76, JA-1976-111,91; Zanonni, E. El derecho real de habitacin conferido al cnyuge suprstite por el art. 3573 bis del Cdigo Civil, JA-1976-III95; Cafferata, J. I., El derecho real de habitacin del cnyuge suprstite, LL del
11.4.77; Mariani de Vidal, M., Ley 20.798. Derecho real de habitacin del cnyuge sobreviviente, LL del 7.7.76.
67
Conf. Zannonni, E., Derecho de las sucesiones, ed. 1982, I, n 615.
68
Conf. C.N.Civ., en pleno, 15.8.79, causa "Falland, F"; S.C. Bs.As.,
23.9.86, causa "Berdote, A."; Zannoni, E., Derecho de las sucesiones, ed. cit., t.
I, n 628. Contra: C. Civ. y Com.Rosario, sala 4a, JA-1978-IV-570.
69
Las personas a las que haya sido adjudicado el inmueble en la sucesin
tendrn un dominio imperfecto o nuda propiedad si el cnyuge sobreviviente
ejercita el derecho conferido por el art. 3573 bis, Cdigo Civil.
70
Conf. C.N.Civ., sala A, 2.8.2000, 12.4.2000, LL, fallo 100.684, supl. dia-
67
de las obligaciones de inventario 'fianza que impone el art.

2967 71 , a las limitaciones de su derecho de uso (debe conservar
la sustancia de la cosa, tanto en su aspecto material como en lo
referido al destino), en lo relativo a reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa (debe hacerlas a su costa art.
2881, sin que pueda exigrselas al nudo propietario arg.
arts. 2889 y 2914, Cdigo Civil) y a la defensa de su derecho a
travs de acciones posesorias y reales 72 .
Se discute 73 acerca de si se trata de un derecho concedido
al cnyuge "ure hereditatis"14; o "iure proprio"75 y tambin ha
sido sostenido que, aunque la atribucin patrimonial es "iure
sucessionis", sta le es conferida al cnyuge aunque no asuma
ei carcter de heredero y como carga comn de la herencia 76 .
Las consecuencias de adoptar una u otra postura son relevantes en orden a determinar si el valor del derecho debe ser
incluido en la masa hereditaria e integrar el clculo de la legtima, si se halla gravado con el impuesto a la transmisin gratuita de bienes, si los acreedores hereditarios pueden ejecutar
sus crditos sobre el inmueble (dominio directo y til) o solamente sobre el valor correspondiente a la nuda propiedad (dominio directo), etc. 77
rio del 8.8.2000; sala D, 29.2.84, causa T)e la Mela, M.*, ED, f. 37.890; id.,
25.4.89, causa "Uballes de Detel; E."; Barrionuevo, H., Derecho real de habitacin del cnyuge, LL del 7.3.77; Cafferat. J. I., ob. cit., loe. cit.; Borda, G. El
derecho de hab'tacin del cnyuge surx-r.,tite, ED-57-755; Mariani de Vidal,
M., estudio cit. en LL del 7.7.76; Andorno, L., El derecho de habitacin del cnyuge suprstite. c/A-Serie Contempornea-1975-29-625; Molinario, A., Estudio
del art. 3573 bis del Cdigo Civil, LL-1975-B-1040; Barbero, O., El derecho de
habitacin del cnyuge suprstite, pg. 62, ap. 43, ed. 1977; Zannoni, E., Derecho de las sucesiones, I, n 616.
71
Aunque respecto de la fianza debi mediar una dispensa por parte de Sa
ley, ya que la hiptesis no est lejos de las contempladas en los arts. 2858 y
2859, Cdigo Civil; conf. Mariani de Vidal, M., ob. cit., loe. cit.; Borda, G. El derecho de habitacin del cnyuge suprstite, ED-57-755.
72
Conf. Cafferata, J., ob. cit., loe. cit.; Mariani de Vidal, M., ob. cit., loe. cit.
73
A punto tal que la Comisin que se ocup del asunto en las IV Jornadas
Sanrafaeljnas de Derecho Civil, dada la heterogeneidad de criterios se abstuvo
de pronunciarse al respecto.
74
O sea que para invocarlo debe revestir calidad de heredero. Conf. Molinario, A., ob. cit., loe. cit.
75
Es decir, que le asistira independientemente de su calidad de heredero. Conf. Borda, G., estudio citado en ED-57-755 y Acerca de la naturaleza del
derecho de habitacin creado por el art. 3573 bis del Cdigo Civil, .RD-60-883;
Cafferata, J., ob. cit., loe. cit.
76
Conf. Zannoni, E., Derecho de las sucesiones, I, N 620; Barbero, O.,
Nuevamente sobre el derecho de habitacin viudal, Doctrina Judicial, rev. del
11.9.91.
77
Ver sobre el punto Mariani de Vidal, M., ob. cit., en.LL del 7.7.76.
68
DERECHOS REALES
Nacimiento. Peticin. Registro: A fin de que opere este derecho es necesario que el cnyuge sobreviviente lo invoque en
el juicio sucesorio 78 porque el cnyuge puede o no hacer uso
del derecho que le confiere el art. 3573 bis. Una vez reconocido judicialmente el derecho, previa comprobacin de que se hallan reunidos los requisitos legales, se dispondr su inscripcin
en el Registro de la Propiedad Inmueble arg. arts. 2505, Cdigo Civil y 2, ley 17.801, 79
En cuanto a la oportunidad de su invocacin, el cnyuge
sobreviviente podr formular el pertinente pedido antes de
consentir en el proceso sucesorio cualquier acto que suponga
incompatibilidad con su conservacin; normalmente antes de
consentir la particin o venta del inmueble o su adquisicin en
plena propiedad a todos o a alguno de los herederos arg. arts.
3475 bis y 3503. 80
Requisitos: Constituyen requisitos para que este derecho
funcione:
a) Un solo inmueble habitable com integrante del liubei
hereditario81
Cmo cabe interpretar esta frase? En el sentido de que el
derecho funcionar slo en el supuesto de que el inmueble fuera el nico bien relicto? O bastara que se tratara de un solo inmueble habitable, aunque existieran integrando la herencia
otros bienes, que podran ser muy valiosos v.g., ganado, automotores, fondos de comercio, etc.?
78
Conf. C.N.Civ., sala C, 5.6.85, causa "Aitra, R.".; sala K, 23.6.95: LL,
supl. diario del 27.5.96. No obstante, resultara posible que, sin necesidad de
esperar la apertura del juicio sucesorio, el cnyuge sobreviviente hiciera constar en escritura pblica su voluntad de acogerse al beneficio y procediera al registro del documento, comportamiento que aventara el peligro de constitucin
mientras se tramita el juicio sucesorio de derechos a favor de terceros que
pudieran frustrar el del cnyuge; Conf. Farini, M.B., Sucesin. Derecho de habitacin de la cnyuge suprstite. Art. 3573 bis Cdigo Civil. Improcedencia,
Revista Notarial, n 827, pg. 905.
79
Conf. C.N.Civ., sala A, 31.3.87, causa "Baamonde, A."; sala F, 21.8.78,
ED, f. 31.720; Mariani de Vidal, M., estudio cit. en LL del 7.7.76; Cafferata, J.
I., ob. cit., loe. cit.; Barrionuevo, H., ob. cit., loe. cit. Contra: Barbero, O., Nuevamente..., loe. cit.
80
Conf. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 28.3.85, causa "Castaares de Romn"; C.N.Civ., sala A, 21.3.87, causa "Baamonde, A."; sala B, causa
"Moreira, R."; sala F, 3.6.82: JA-1983-11-116; id., 1.10.87, causa "Caruso, r.".
81
Se considera que el inmueble integra el acervo tanto si se trata de un
bien propio como si fuera ganancial o de copropiedad propia o ganancial de
los dos cnyuges. Conf. Zannoni, E., Derecho de as sucesiones, I, n 622.
69
En el dictamen de la Comisin de Legislacin General de

la Cmara de Diputados que firma slo su Presidente, A.
Ruiz Villanueva se pone de resalto que el derecho en cuestin se otorga siempre que el inmueble "integre con carcter
exclusivo el haber hereditario" 82 , mas lo cierto es que el texto de
la ley no contiene tal limitacin, por donde da pie a que, partiendo de que la norma procura que el cnyuge no tenga que
abandonar el hogar conyugal, se llegue a la conclusin de que el
derecho no funciona slo en caso de existencia de otro inmueble
en el acervo, pero en cambio"s jugara aun cuando existieran
otros bienes siempre que no fueran inmuebles o aun cuando
existiera otro inmueble, si ste no reuniese condiciones de habitabilidad; aunque podra pensarse que en estas ltimas hiptesis el cnyuge no habra menester de tutela, atento que la
porcin que le corresponder en los dems bienes impedir que
caiga en el desamparo 83 .
Suscita dudas el supuesto de que, aun cuando el acervo sucesorio est integrado por un nico inmueble habitable, el cnyuge sobreviviente resulte propietario de otros bienes propios
que le permitan subvenir sus necesidades de habitacin. Borda, G.,84 afirma que en tal situacin el derecho no existe por carecer de objeto, entonces, la funcin tuitiva de la ley, opinin
que resulta compartible 85 .
82
Diario de Sesiones Cmara de Diputados, 1974, pgs. 3326/3327. Hace
notar Molinario, A., Estudio..., Z.L-1975-B-1040, que esta situacin es casi imposible de darse en la prctica, ya que el difunto algn otro bien ha de tener
aparte del inmueble, aunque ms no sea los muebles que componen su ajuar,
por lo cual el dispositivo jams llegara a aplicarse en caso de interpretrselo
en forma restrictiva, proponiendo entonces conferirle la siguiente inteligencia:
"debe considerarse que el acervo debe estar constituido sustancialmente por un
solo inmueble, razn por la cual los otros bienes que puedan existir no deben
llegar nunca a tener un monto igual al del nico inmueble", poniendo la tnica
sobre el carcter alimentario del derecho real de habitacin. Borda, G., ob. cit.,
en ED-57-755 sostiene que queda vedada la existencia del derecho si hay otro
inmueble que forme parte de la hijuela que corresponda al cnyuge suprstite
como consecuencia de la particin.
83
Conf. C.N.Civ., sala D, 29.2.84, ED, f. 37.890; sala F, 1.10.87, causa "Caruso"; Mariani de Vidal, M., ob. cit., en LL del 7.7.76; Zannoni, E., Derecho de
las cuestiones, I, n 621, a) y 622, sostiene que quedan excluidos los casos en que
el acervo estuviese integrado por otros bienes que permitan al cnyuge resolver
los requerimientos habitacionales, no en caso contrario. Conf., Barbero, O., Nuevamente..., loe. cit.; tambin IV Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil.
84
ED-51-T55.
85
Conf. C.N.Civ., sala B, 28.11.75, JA-1976-11-300; sala C, 8.4.88, causa
"Javam, E."; sala D, 24.2.84, ED, f. 37.890; Zannoni, E., ob. cit., n 624; Mariani
de Vidal, M., en LL del 7.7.76. Contra: Molinario, A., ob. cit., loe. cit.; Cafferata,
J. L, ob. cit., loe. cit.; Barbero, O., Nuevamente..., loe. cit.
70
DERECHOS REALES
Se h a sostenido q u e el derecho del crtvsp'e se extiende a los

muebles que constituyen el ajuar de la cash b , pero que si los cnyuges o c u p a b a n slo u n a p a r t e del inmueble, conviviendo con
otros i n t e g r a n t e s del grupo familiar o habiendo locado o dado en
comodato los d e m s mbitos, el derecho de habitacin queda limitado a la p a r t e efectivamente ocupada por los esposos 8 7 , porque, en definitiva, el propsito de la ley es que el cnyuge quede
en las m i s m a s condiciones no peores, pero tampoco mejores
que t e n a al fallecimiento de su consorte.
E n ese sentido, se h a decidido que:
"...si bien el art. 3573 bis confiere al cnyuge suprstite el derecho
de habitar el bien que fuera sede del hogar conyugal, no resulta de
su texto que l pueda ser ejercido con exclusin de los restantes
miembros del grupo familiar que convivan en el inmueble al tiempo
del fallecimiento del causante, pues el precepto no hace referencia
crguna a una limitacin de tal naturaleza. Cuando se da la hiptesis
aludida la facultad de que se trata debe ser utilizada en concordancia con lo previsto en el art. 2953 del Cdigo Civil, que permite el
ejercicio del derecho all regulado a todo el grupo familiar, del cual el
suprstite es integrante; otra solucin implicara que quien convivi
con el "de cujus" hasta su muerte, por ese solo hecho debe retirarse
de la casa perdiendo u n a prerrogativa de la que. antes gozaba, lo que
aparece como injustificado. La finalidad de la ley se respeta al conferir al cnyuge el derecho a vivir en la que fuera sede del hogar conyugal con las mismas particularidades que imperaban durante la
vida del causante" 8 8 .
Si en el acervo existe otro inmueble en condiciones de habitabilidad fsica, pero ocupado (ya sea por u n locatario, comodatario,
etc.), no se lo debe computar a los efectos de denegar el derecho,
porque el cnyuge no podra habitarlo inmediatamente 8 9 .
b) Que hubiera
constituido
el hogar
conyugal:
R e s u l t a a d e c u a d o i n t e r p r e t a r q u e el "hogar conyugal" referido es el ltimo, es decir, donde h u b i e r a n convivido cnyuge y

c a u s a n t e al m o m e n t o del fallecimiento de ste 9 0 , p o r q u e de lo
que se t r a t a es de q u e por efecto de l a t r a n s m i s i n h e r e d i t a r i a
el cnyuge no se v e a arrojado de lo que h a s t a entonces fue su
86
Conf. Cafferata, J., I, ob. cit., loe. cit.

Conf. Barrionuevo, H., ob. cit., loe. cit.
88
C.N.Civ., sala B, 18.3.86, causa "Soriano de Garca, M."
89
Conf. Zannoni, E., ob. cit., I, n 643; Barrionuevo, H., ob. cit., loe. cit.
90
Conf. Zannoni, E., ob. cit., pg. 643; Borda, G., ob. cit., ED 57-755. Contra: Cafferata, J. I o. cit., loe. cit.
87
71
vivienda. Con e s t a i n t e r p r e t a c i n q u e d a r a de;: -"^-r'- el caso

e n que m e d i a r a divorcio o s e p a r a c i n de hecho a n t e r i o r al deceso porque, en esos casos y al m o m e n t o de la m u e r t e no existira
hogar conyugal; situacin que p u e d e p a r e c e r i n j u s t a e n la hiptesis de cnyuge inocente" 1 .
c) Valor del
inmueble:
No puede s o b r e p a s a r el indicado como lmite m x i m o a la

vivienda p a r a ser d e c l a r a d a b i e n de familia.
Respecto del bien de familia, las provincias t i e n e n la facult a d de fijar a estos efectos los topes p a r a los i n m u e b l e s ubicados
en s u s jurisdicciones, de conformidad con el nivel econmico local (art. 9, dec. 2513/60, r e g l a m e n t a r i o de los a r t s . 32 a 49, ley
14.394).
E n la Capital F e d e r a l , h a b i d a c u e n t a de lo dispuesto en el
a r t . 168 del dec. 2080/80, se h a decidido q u e "como tal tope valorcavo no existe en la actualidad,
a mrito de lo establecido en
el dec. 2080180, corresponde remitir a las normas propias reguladoras del derecho de habitacin del Cdigo Civil, de donde se
extrae que la habitacin se limita a las necesidades
personales
del habitador
y su familia,
segn su condicin
social art.
2953, Cdigo
Civil"92.
El valor computable del i n m u e b l e es el q u e corresponde al
m o m e n t o del fallecimiento del c a u s a n t e 9 3 .
d) La ocupacin
ser
grazuic.
Tal g r a t u i d a d slo a p u n t a a q u e no p o d r exigrsele al cnyuge sobreviviente compensacin a l g u n a por la ocupacin, pero

n o relevarlo d e l a s obligaciones q u e i m p o n e n al h a b i t a d o r los
a r t s . 2957 y 2968. Lo c o n t r a r i o s e r a injusto p a r a con los otros
h e r e d e r o s y legatarios: si el cnyuge absorbe la faz til del dominio del inmueble, p a r e c e lgico q u e c o n t r i b u y a a s u conservacin y al pago de las c a r g a s q u e sobre l p e s a n , so p e n a de
i n c u r r i r en perjudicial sobreproteccin: los bienes se deteriorar a n p u e s t o que los n u d o s p r o p i e t a r i o s no t e n d r a n p r c t i c a m e n t e i n t e r s en conservarlos y s u circulacin se p a r a l i z a r a ,
p u e s n a d i e q u e r r a a d q u i r i r l o s con s e m e j a n t e carga.
91
Zannoni, E. ob. cii-, I, pgs. 643/644, considera que en este ltimo supuesto asiste al cnyuge inocente el derecho del art. 3573 bis del Cdigo Civil;
conf. Barbero, O., Nuevamente..., toe. cit.
92
C.N.Civ., sala D, 25.4.89, causa "balles de Dotes".
93
C.N.Civ., sala B, 21.3.88, causa "Moreira, R."
72
DERECHOS REALES
ES decir que estarn a cargo del cnyuge supstite que se

acoja al beneficio las cargas que graven el uso, sean ordinarias o
extraordinarias iv.g. gastos de gas, telfono, luz, etc.), as como
los impuestos, cargas y contribuciones ordinarios normales que
graven la cosa (v.g., contribucin territorial, alumbrado, Obras
Sanitarias, etc.). En cuanto a los extraordinarios, debe contribuir a su pago con los nudos propietarios art. 2895, Cdigo Civil en la proporcin establecida en el art. 2897, ya que se
trata de un supuesto similar al usufructo testamentario que
contempla esta norma.
Asimismo, el beneficiario debe contribuir con los nudos
propietarios en la medida indicada a los gastos de cerramiento forzoso, deslinde, apertura de calles y otros semejantes
(art. 2896) y a los "gastos de los pleitos relativos al goce solo o
sea a la plena propiedad", en la forma establecida en el art.
2909, Cdigo Civil.
e) Hiptesis de condominio:
En la hiptesis de que el cnyuge premuerto slo hubiera
sido condmino y no dueo exclusivo del inmueble con terceros extraos a la relacin sucesoria nacida con el fallecimiento sean stos terceros parientes o no 94 , aun cuando se
tratara del nico inmueble habitable, el derecho no funcionara
sobre l, pues de lo contrario se estara incorporando a ese tercero, arbitrariamente, a una relacin jurdica a la que es extrao lesionndose su derecho de propiedad 95 . Ello salvo que el
otro (u otros) condmino(s) preste(n) conformidad, no importando entonces la oposicin de otro coheredero 96 .
94
Por ejemplo, si a raz del fallecimiento el cnyuge sobreviviente viene a
resultar condmino en el 50% con los hijos de un anterior matrimonio del causante; C.N.Civ., sala C, 27.6.78, Rep. 73-12-846, n 78.
93
Conf. C.N.Espec.Civ.y Com., sala I, 10.8.88, causa "Risso, G"; S.C.
Bs.As., 6.3.90, causa "Molodovsky, J." si el condominio es anterior al fallecimiento; id., 9.6.81, JA-1982-I-589 porque esta institucin no puede comprender !a parte del bien que no es objeto de transmisin hereditaria;
Zannoni, E., ob. cit., I, pg. 642; Cafferata, J. I., ob. cit., loe. cit.; Barbero, O.,
Nuevamente..., loe. cit.. Contra: Crdenas, E. J., El derecho de habitacin del
art. 3573 bis existe y opera aun cuando el inmueble no sea del dominio exclusivo de los herederos, ED del 13.5.82, para quien se tratara de un derecho de
habitacin del cnyuge compartido con los otros condminos del inmueble, en
las mismas condiciones y coa el mismo alcance respecto de los otros comuneros que el correspondiente al causante. El derecho de habitacin en los trminos del art. 3573 bis lo tendra el cnyuge frente a los coherederos; respecto
de los condminos no herederos del inmueble, su situacin sera idntica en
cuanta u! -trecho de habitacin a la del causante copropietario.
96
C.N.Civ., sala E, 19.4.79, ED, f. 31.977.
Oponibilidad
te distincin:
73
del derecho: al respecto se formula la siguien-
1) Respecto de los a c r e e d o r e s de la sucesin (acreedores

hereditarios), se h a sostenido que r e s u l t a inoponible, e n t a n t o
p a r a ellos la h e r e n c i a como u n i v e r s a l i d a d es la g a r a n t a del pago de s u s crditos y de ella deben s e p a r a r s e , a n t e s de la particin, bienes suficientes p a r a el c u m p l i m i e n t o de las cargas que
la g r a v a n a r t . 3474 9 1 .
2) Respecto de los acreedores de los h e r e d e r o s , es plenam e n t e oponible en t a n t o al p a t r i m o n i o del h e r e d e r o slo ingres a r la n u d a propiedad del i n m u e b l e afectado por el derecho.
El bien, pues, luego de r e g i s t r a d o el derecho, p o d r ser embargado y ejecutado slo respecto de la n u d a p r o p i e d a d 9 8 .
E n ese sentido, se h a decidido que:
"...el derecho de habitacin del cnyuge suprstite es oponible al acreedor de uno de los herederos, porque de lo contrario los coherederos que
no quieran respetarlo tendran un recurso muy simple para desalojarlo.
De ello no se desprendo que el bien ser inejecutable; lo es, pero el comprador deber respetar- el derecho de habitacin, lo que sin duda disminuye considerablemente el valor venal del inmueble. Es que la opcin
efectuada por el cnyuge que importa la desmembracin del dominio,
confiriendo a ste el derecho de habitacin y a aqullos slo la nuda propiedad es plenamente oponible; la particin slo comprender esa nuda propiedad para los herederos y, por ende, los acreedores no pueden
embargar el derecho de habitacin que se ha desmembrado" 99 .
3) R e s p e c t o de los a c r e e d o r e s d e l c n y u g e beneficiario,
m e d i a n d o prohibicin a b s o l u t a de ceder el d e r e c h o r e a l de habitacin (art. 2063), l e s t fuera del comercio, por lo cual los
mencionados acreedores n o p o d r a n e m b a r g a r l o n i ejecutarlo,
as como tampoco i n t e n t a r la accin r e v o c a t o r i a o p a u l i a n a en
caso de r e n u n c i a del derecho por el cnyuge a r t . 2969, Cdigo Civil 1 0 0 .
Extincin: las causales son las propias de la extincin del
usufructo (art. 2969, Cdigo Civil) que se acomoden a la n a t u raleza de este derecho 1 0 1 , cabiendo r e c o r d a r q u e se extingue in97
Conf. C.N.Civ., sala C, 16.12.85, causa "Manzano, A."; Zannoni, E., ob.
cit., I, pgs. 646/647; Borda, G., estudio en ED-57-755; Cafferata, J. I., ob. cit.,
loe. cit., pero slo una ve?, que el derecho se halle inscripto.
98
Conf. C.N.Civ., sala C, 16.12.85, causa "Manzano", A.".
99
C.N.Civ,, sala D, 30.12.86, causa "Cobos, J.".
100
Conf. Mariiipi'Ae Vj4a-1, M., ob. cit., loe. cit.
101
Conf. Mariani de Vida!, M., estudio en LL del 7.7.76.
74
defectiblemente con la m u e r t e del h a b i t a d o r , en v i r t u d de lo

dispuesto en los a r t s . 2969 y 2920, Cdigo Civil, p u e s , ai igual
que el usufructo, no p a s a a los herederos 1 0 2 .
A d e m s , el artculo incorpora otra causal: el nuevo m a t r i monio del cnyuge beneficiario. Se h a sostenido que es lgico
que as sea, p u e s e n t a l caso los interesados en la sucesin del
otro cnyuge que debieron soportar la carga, que reviste carcter asistencial, no t i e n e n por qu c o n t i n u a r sujetos a ella, toda
vez que ese deber asistencial h a nacido e n t r e los nuevos esposos, que se deben m u t u a m e n t e alimentos 1 0 3 . Otros, e n cambio,
critican la solucin, en especial si el beneficiario es el viudo y
no la viuda, p u e s las necesidades a u m e n t a r a n con el m a t r i m o nio, a d e m s de que se contribuye as a fomentar l a s u n i o n e s
concubinarias 1 0 4 .
Desde otro ngulo, se s e a l a que si de acuerdo con la ley el
nuevo m a t r i m o n i o c a u s a la extincin del derecho, debera t e n e r
igual consecuencia la u n i n concubinaria arg. a r t . 3574, segunda parte--105.
F r e n t e a u n s u p u e s t o en el cual el cnyuge que se h a b a
acogido al beneficio dej de vivir en el inmueble, se decidi q u e :
"...la circunstancia de que el cnyuge suprstite beneficiado con el derecho real de habitacin consagrado por el art. 3573 bis haya dejado
de vivir en el nico inmueble relicto, no implica el cese de la existencia de dicho derecho, porque su no ejercicio recin provoca su prdida
al cabo de diez aos (arts. 2924 y 2969, Cdigo Civil), pudindose perder antes de ese lapso por renuncia de la habitadora o por intimacin
a reintegrarse al hogar en un plazo daterminao y bajo apercibimiento
de prdida del derecho, si el reintegro no se produce"-106.
Cesado el derecho de h a b i t a c i n del cnyuge, su obligacin
de r e s t i t u i r el i n m u e b l e t e n d r la extensin p r e v i s t a en el art.
2946 del Cdigo Civil.
102
Conf. C.N.Civ., sala D, 3.9.87, LL, f 87.025, suplemento del 25.11.88.

Conf. Caerata, J.I., ob. cit., loe. cit.; Molinario, A., ob. cit., en LL del
24.3.75, la justifica sosteniendo que si el cnyuge sobreviviente desea contraer
nuevo matrimonio es de suponer que est en condiciones de constituir econmicamente un nuevo hogar.
104
Zannoni, E., ob. cit., t. II, pg. 646; Borda, G., ob. cit., ED-57-755.
105
Mariani de Vidal, M., ob. cit., en LL del 7.7.76.
106
C.N.Civ.; sala D, 3.9.87, causa "Bermejo, O. c/Arcuri, H.", LL, f.
87.025, suplemento el 25.11.88.
103
Captulo 2
De las servidumbres y de las servidumbres
en particular
SUMARIO. Parte Primera: De las servidumbres. I. Concepto y caracteres: A) Clasificacin. II. Servidumbres reales: A) Clasificacin: 1, Continuas y discontinuas; 2. Aparentes y no aparentes; 3. Afirmativas y
negativas; 4. Ejemplos. B) Extensin de esta clasificacin a las servidumbres personales activas. C) Cmo se establecen y se adquieren: 1.
Por contrato; 2. Por disposicin de ltima voluntad; 3. Por destino del
padre de familia y servidumbre que revive: a) Caso especial del art.
3073. Jurisprudencia; 4. Por ley; 5. Por prescripcin. D) Personas que
pueden establecer servidumbres y personas que pueden adquirir servidumbres. E) Modalidades: 1. Presunciones relativas a las servidumbres. F) Indivisibilidad y divisibilidad. III. De los derechos del
propietario del predio dominante: A) Nociones generales: 1. Anlisis
de los arts. 3018 y 3019; 2. Divisin de la heredad dominante y sirviente. B) Acciones Teaies y posesorias. C) Defensa extTajndiciai. IV.
De las obligaciones del propietario de la heredad sirviente: A) Anlisis
especial de los C'ls. 3041 y 3023. B) Trabajos contrarios al ejercicio de
la servidumbre. V. Facultades del propietario de la heredad sirviente.
VI. De la extincin de las servidumbres: A) Examen de los casos comunes a la extincin de toda clase de derechos: 1. Resolucin de los derechos del constituyente; 2. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la
condicin resolutoria; 3. Renuncia. B) Casos propios: 1. Imposibilidad
de uso de la servidumbre; 2. Confusin; 3. No uso: art. 3059 y su nota:
a) Caso de condominio, b) Uso incompleto o restringido, c) Ejercicio de
la servidumbre por un lugar diferente al asignado. 4. Muerte de titular del fundo dominante. Parte Segunda: De la servidumbre en particular. I. Fuentes del Cdigo. II. De las servidumbres de trnsito: A)
Diversas clasificaciones. Presunciones: 1. Legal o convencional; 2.
Real o personal; 3. Discontinua; 4. Aparente o inaparente. B) Personas que pueden constituir esta servidumbre. C) Anlisis crtico del
art. 3072. D) Fundo sirviente. Fundos exceptuados. E) Ejercicio de la
servidumbre. F) Precio de la servidumbre. G) Extincin de la servidumbre. III. De la servidumbre de acueducto: A) Diversas clasificaciones: 1. Legal o convencional; 2. Real o personal; 3. Continua; 4.
Aparente o no aparente. B) Personas que pueden constituir esta servidumbre. C) Anlisis del art. 3088. Comparacin con la solucin del
art. 3072. D) Fundo sirviente. E) Ejercicio de la servidumbre. F) Precio de la servidumbre. IV. De la servidumbre de recibir agua de los
predios ajenos: 1. Servidumbre de goteraje; 2. Servidumbre de desage; 3. Servidumbre de avenamiento. V. Servidumbre de sacar agua.
VI. Presunciones en materia de servidumbres. VIL Servidumbres fuera
del Cdigo Civil: A) Nociones generales. B) Servidumbres administrativas: concepto. C) De las servidumbres motivadas por los ferrocarriles.
76
DERECHOS REALES
D) Servidumbres del Cdigo de Minera. E) Servidumbres del Cdigo

Aeronutico. F) Servidumbres de los Cdigos Rurales. G) Servidumbre
resultante de los lagos no navegables.
Parte Primera: De las servidumbres

I.
Concepto y caracteres
Definicin
L a s s e r v i d u m b r e s , legisladas en el Ttulo XII del Libro III,"

e s t n definidas en el a r t . 2970.
Caracteres
Conforme a tal definicin, podemos s e a l a r los siguientes

caracteres:
inmueble
\) Recaen sobre i n m u e b l e s n i c a m e n t e , n u n c a sobre m u e bles. T a l e s i n m u e b l e s deben ser ajenos, p u e s siendo la servid u m b r e u n a d e s m e m b r a c i n del derecho de dominio n o t a al
a r t . 2 9 7 1 r e s u l t a casi inconcebible u n a s e r v i d u m b r e sobre cosa propia y de all el principio nulli enim res sua servit contenido ya en el Digesto.
Debemos recordar, sin embargo, que las legislaciones mod e r n a s , si bien a d o p t a n este principio, no lo h a c e n en forma absoluta. B a s t e m e n c i o n a r al respecto la " s e r v i d u m b r e predial del
propietario" a d o p t a d a por el Derecho a l e m n , y de la que y a algo h a b l a m o s .
ajeno
"N.o n
faciendo 1
patiendo"
2) Los derechos que la s e r v i d u m b r e a t r i b u y e sobre el inmueble ajeno p u e d e n consistir en " u s a r de l" o "impedir que
el p r o p i e t a r i o ejerza a l g u n o s de s u s d e r e c h o s de p r o p i e d a d "
(art. 2970).
Vale decir que, desde e otro p u n t o de v i s t a el fundo sirviente y como lo dice la n o t a al art. 2 9 7 1 , p u e d e n consistir en
u n no hacer non faciendo
(ej.: s e r v i d u m b r e de altius non
tollendi) o en u n dejar h a c e r in patiendo
(como, por ejemplo en 3a s e r v i d u m b r e de paso) por p a r t e del t i t u l a r de dicho
fundo sirviente.
Ya vimos que u n a s e r v i d u m b r e nunca p u e d e implicar u n a
obligacin de h a c e r in faciendo
p a r a el t i t u l a r del i n m u e ble que soporta la carga.
El a r t . 2970 a g r e g a que el t i t u l a r de la s e r v i d u m b r e p u e d e
"ejercer ciertos derechos de disposicin", pero este perodo del
artculo es errneo, p u e s en verdad, como r e s u l t a no slo de la
n o t a al a r t . 2 9 7 1 , sino de todo el a r t i c u l a d o del Ttulo XII y
a d e m s , de la esencia m i s m a de este derecho, los actos de dis-
D E LAS SERVIDUMBRES
77
posicin le estn vedados, a menos que se quiera ver la aplicacin de tal afirmacin relativamente a los frutos de los que el
usufructuario (en sentido lato, titular de una servidumbre) se
hace propietario, o respecto del cuasiusufructuario. Pero nosotros pensamos que Vlez no tuvo en cuenta a este anmalo ltimo derecho al redactar el 2970.
3) La servidumbre constituye un derecho real.
As resulta no slo del art. 2503 incs. 2, 3 y 4 (entendiendo
aqu el vocablo "servidumbre" en sentido lato, es decir comprensivo tambin del usufructo, el uso y la habitacin), sino de
la nota al art. 2970, en la que se dan distintas razones para corroborar tal aserto:
Derecho
rca
"El objeto de una servidumbre es atribuir a quien ella pertenece

un derecho real sobre el fundo gravado.
"La mutacin de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recprocas de las heredades.
"El que por un ttulo cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre, puede usar de ella, aunque no fuese indicada
en el contrato de venta 1 .
"El nuevo propietario de Una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla aun cuando hubiese adquirido la heredad sin cargas
(esta es una consecuencia lgica del ius persequenii inherente a todos
los derechos reales).
"La muerte del que ha motivado una servidumbre no la extingue,
lo que demuestra que la servidumbre, en su constitucin no es una
obligacin personal de hacer o de no hacer 2 .
"Si el dueo del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre,
el derecho del dueo del predio dominante no se resuelve en obtener
daos y perjuicios. Puede exigir que los tribunales le hagan dar el goce efectivo de la servidumbre. Todo esto demuestra que la servidumbre es un derecho real."
4) Constituye u n derecho p e r p e t u o o t e m p o r a r i o .
Las prediales, en principio, son s i e m p r e p e r p e t u a s art.
3029; l a s p e r s o n a l e s se extinguen s i e m p r e con la m u e r t e del
t i t u l a r del fundo d o m i n a n t e a r t . 2 9 7 2 , o p a s a d o s v e i n t e
aos si se t r a t a de u n a p e r s o n a j u r d i c a a r t . 3004.
3006.
Esta razn no juega si se trata de una servidumbre personal. Vase art.
Esta razn es de aplicacin general si el que muere es el titular del fundo

sirviente; si lo es el del dominante, slo si se trata de servidumbres prediales.
Perpetuo o
temporario
78
A)
DERECHOS REALES
Clasificacin
Ya nos ocupamos en el Volumen II (Captulo 10, parte segunda, apartado V, B.2) de la clasificacin de las.servidumbres
en reales y personales, as como de la distincin entre activas,
pasivas y no activas. All nos remitimos.
II. S e r v i d u m b r e s r e a l e s
A)
Clasificacin
1.
Continuas y discontinuas
El concepto de esta categora lo da el art. 2975 y su nota.

Recalcamos la importancia de la exigencia del hecho actual
del hombre, porque puede b>xber habido un hecho anterior, como resulta de la tercera parte de 5a nota al art. 2975, cuya lectura recomendamos ntegra, y no por ello la servidumbre deja
de ser continua.
importancia
Esta clasificacin, de origen medieval, fue tomada por Vj e z del Cdigo francs, y tiene importancia en cuanto se refiere
a la adquisicin de las servidumbres por prescripcin, por destino del padre de familia y, para algunos no para nosotros,
en el caso de servidumbre que revive.
2.
Aparentes y no aparentes
Surge esta distincin del art. 2976.

Fue el Cdigo francs el que separ esta categora de la anterior, que hasta ese momento aparecan confundidas.
Que una servidumbre sea aparente o no, no depende de la
naturaleza de la servidumbre como la clasificacin anterior (salvo casos excepcionales como sera v.g. la servidumbre
de altius non tollendi), sino de una situacin de hecho. 3
As, una servidumbre de acueducto es siempre continua y
una de paso, siempre discontinua; mientras que una y otra pueden ser aparentes o no aparentes. En la de paso, por ejemplo, sera aparente si hubiera una tranquera, un empedrado, etctera.
imporancia
Esta clasificacin tambin reviste importancia para la adquisicin de las servidumbres por prescripcin, por destino del
padre de familia y en el caso de servidumbre que revive.
3
SCMendoza, sala I, 30.10.2000, ED, fallo 50.913, supl. diario del 24.7.2001.
3.
79
Afirmativas y negativas
La clasificacin aparece en la nota al art. 2971: es afirmativa cuando consiste en un dejar hacer in patiendo por
parte del titular del futido sirviente, y negativa cuando consisten en un no hacer non faciendo por parte de la misma
persona.
Vlez parece deshechar esta distincin en la nota al art.
2976, apartndose as de Freitas, mas ella reaparece en el
art. 3036, en forma expresa 4 .
4.
Ejemplos
Daremos ahora algunos ejemplos combinados de todas estas servidumbres:

a) Servidumbre continua y apaicnte: servidumbre de vista.
b) Continua y no aparente: altius non tcllendi.
c) Discontinua y aparente: servidumbre de paso cuyo camino se encuentra empedrado.
d) Discontinua y no aparente: la anterior, pero cuya senda
no se encuentra empedrada, ni tampoco existe otro signo exterior que revele su existencia. :
e) Positiva: la de paso.
f) Negativa: altius non tollendi.
B) Extensin de esta clasificacin a las servidumbres
personales activas
Siendo igual la naturaleza de las servidumbres personales
activas a la de las reales activas, las clasificaciones que desarrollramos precedentemente resultan tambin aplicables a las
servidumbres personales activas, cuyo concepto explicamos
oportunamente.
C) Cmo se establecen y se adquieren
Antes de entrar propiamente al estudio del tema, es menester decir dos palabras acerca de la tipicidad de las servidumbres.
4
Es que esta clasificacin hace a la esencia del contenido de las servidumbres por lo que no es posible negarlas.
Atipicidad
vfdumbres
80
DERECHOS REALES
Conforme al Derecho romano clsico, no se podan constituir otras servidumbres ms que las expresamente autorizadas: principio de la tipicidad de las servidumbres.
En cambio, de acuerdo al art. 3000 de nuestro Cdigo Civil, se consagra el principio de la atipicidad, ya que podran
constituirse cualquier clase de servidumbres, con la nica limitacin de que no pueden consistir en un hacer y que deben reportar alguna ventaja al titular, aunque sea de mero recreo.
Quiere decir, entonces, que a pesar de que en el Ttulo XIII
el Cdigo legisla especialmente sobre ciertas servidumbres
"De las servidumbres en particular" stas no son las nicas,
que pueden establecerse.
Hacemos notar que tal atipicidad de las servidumbres
atenta en cierto modo contra el principio del numerus clausus
de los derechos reales, con lo que va dicha la crtica que tal posicin nos merece.
1.
Por contrato
Nos remitimos a cuanto dijimos al respecto sobre el usufructo.

"Relativamente a la tradicin, sucede que en las servidumbre:.' activas por lo menos en algunas de ellas no hay propiamente tradicin de la cosa, sino uso de la misma, por eso el
art. 2977 establece que "el uso que el propietario de la heredad
a quien la servidumbre es concedida haga de ese derecho, tiene
lugar de tradicin".
Formalidades
En cuanto a las formalidades, estn establecidas por el art.

2992.
Siendo, adems, el objeto de todas las servidumbres activas un inmueble, el contrato debe ser hecho en escritura pblica art. 1184 inc. I o Cd. Civ. e inscripto en el Registro de la
Propiedad para ser oponible a terceros art. 2505 Cd. Civ. y
art. 2, ley 17.801.
2.
Por disposicin de ltima voluntad
Tambin nos remitimos a cuanto dijimos al tratar del usufructo.

Pero aqu, naturalmente, no es necesaria la tradicin: arts.
3265, 3410, 3412, 3766 y asimismo, el art. 57 7 y su nota.
DE LAS SERVIDUMBRES
3.
81
Por destino del padre de familia y servidumbre que revive
Estos dos supuestos estn contemplados por los arts. 2994

y 2995.
Los artculos estn tomados de los arts. 292/693 (el art.
2994) y 694 (el art. 2995) del Cdigo francs, el cual, bebiendo
en las viejas costumbres de Francia, reconoce una doble fuente: los arts. 692 y 693 se inspiran en el Derecho romano; el 694
recibe la influencia del Derecho germnico en el cual el principio del nemini res sua servit no era tan absoluto y que, a diferencia del Derecho romano, admita que una vez extinguida la
servidumbre por confusin es decir por reunirse en una misma persona las calidades de titular del fundo dominante y del
sirviente pudiera revivir cuando los fundos volvan a pertenecer a distintas personas.
La disgresin que antecede ha sido indispensable para clarificar el problema que presentan los arts. 2994 y 2995.
En efecto: leyendo atentamente estas normas se ve que
mientras que el primero exige para tener por constituida ia
servidumbre, que sta sea contin.ua y aparente, el siguiente se
refiere slo a la apariencia. Debe primar uno u otro?
En Francia se han dado numerosas soluciones a este problema 5 , pero todas ellas, as como nuestra doctrina han considerado los supuestos de ambos artculos como uno solo cuando,
a nuestro entender, contemplan situaciones absolutamente diferentes: de all que no tiene sentido hablar de primaca o combinacin de uno y otro, puesto que cada cual se mueve dentro
de una rbita distinta y determinada.
As: el art. 2994 y sus similares del Cdigo francs
contempla el supuesto de la constitucin de una servidumbre
por destino del padre de familia, siendo su fuente mediata el
Derecho romano.
El art. 2995 lo hace respecto de una situacin totalmente
diversa: servidumbre que revive, inspirndose en el Derecho
germnico, puesto que en el Derecho romano, una servidumbre
extinguida no poda revivir jams.
Lgico es, entonces que, contemplando por completo diferentes situaciones, se exijan requisitos distintos para cada una.
La constitucin de servidumbres por destino del padre de
familia art. 2994 se fundamenta en la voluntad presunta
5
Estudiadas en Aubry y Rau, op. cit., pgs. 557 a 559, t. III; vase Allende, Tratado de las servidumbres, pgs. 324-25, ed. 1963.
Arts. 2994
c c i v .
el
problema
Pordestmo
de familia
82
DERECHOS REALES
del propietario y por ello, mejor podramos llamarla "servidumbre del propietario".
Conforme al principio nemini res sua servit en el supuesto
del art. 2994 no podra hablarse propiamente de servidumbres,
puesto que ambos fundos pertenecen a la misma persona: es el
propietario de ambos quien constituye esa dependencia de un
fundo respecto del otro. Pero si ese estado de dependencia fuera
tal que en el caso de pertenecer los inmuebles a personas distintas existira una servidumbre continua y aparente, entonces,
cuando el propietario de ambos enajena a un tercero uno de los
fundos, aun cuando en el ttulo nada se diga acerca de esta servidumbre, se entiende que existe, constituida como si fuera por
ttulo, pues tal ha sido la voluntad tcita del propietario.
Naturalmente que si el ttulo contiene una mencin expresa acerca de la servidumbre, sta existir, pero su fuente ser
el contrato; as como tambin, si contuviere ote una mencin
contraria, el art. 2994 dejara de ser aplicable y no Ii&bra servidumbre.
Un caso tpico de este supuesto de constitucin de servidumbre lo encontramos en el art. 3073.
Servidumbre
que revive
El supuesto contemplado por el art. 2995 es el de la servidumbre que revive. Aqu la servidumbre exista, pero se extingui por confusin; si las heredades vuelven a quedar en
manos de diferentes propietarios, la servidumbre renace, aunque en el ttulo no se diga nada.
Lgicamente, si el contrato contuviera mencin expresa
respecto de la existencia de la servidumbre, su fuente sera el
contrato, y si la mencin fuera en contra, la servidumbre no
existira, como en el caso anterior.
Ahora bien, en este caso de servidumbre que revive, slo se
requiere que esa primitiva servidumbre haya sido aparente.
Razn
de la
diferencia
Por qu se exige en una hiptesis continuidad y apariencia y en el otro slo apariencia?

Porque no habiendo servidumbre en la constitucin por
destino del padre de familia (nemini res sua servit), hay que
crearla, mientras que en el caso de la servidumbre que revive
sta ha existido y slo hay que insuflarle nueva vida.
Esta manera de interpretar los arts. 2994 y 2995 est corroborada por el art. 3057, que se refiere a la extincin de una
servidumbre por confusin y que fue reformado por la Ley de Fe
de Erratas, la que agreg el siguiente prrafo: "...que, sin haber
declaracin en sentido contrario existiesen entre aquellos signos
aparentes de servidumbre al tiempo de la enajenacin".
83
Es-!/. a r t. 3057 se refiere, sin duda alguna, al supuesto

contemplado por el art. 2995, o sea el caso de la servidumbre
que revive.
El error de Vlez que enmend la Ley de Fe de Erratas se debi a que al redactarlo copi el art. 4825 del Esbogo
de Freitas, sin reparar en que ste, dentro de la concepcin del
Derecho romano, no admita que una servidumbre pudiera revivir una vez extinguida, lo que s haba admitido Vlez en el
art. 2995.
Conforme con esta nuestra interpretacin, el art. 2997.
Esta disposicin ratifica la necesidad de que, para el caso
de constitucin de servidumbres por destino del padre de familia, es necesario que se renan los requisitos exigidos por el
art. 2994: continuidad y apariencia.
a) Caso especial del art. 3073
La servidumbre constituida por destino del padre de familia nacer al pasar el o los fundos a manos de personas distintas, por cualquier causa que sea art. 2996.
De all que el caso contemplado por el art. 3073, aunque legislado en forma separada al normar a la serridumbre de
trnsito configura un tpico supuesto de constitucin de servidumbre por destino del padre de familia.
Sin embargo, este es un caso especial, puesto que no se requieren ni la continuidad ni la apariencia como en el caso del
art. 2994 para que la servidumbre quede constituida y ms
an, la servidumbre de paso, a la que se refiere el art. 3073 6 , es
discontinua por naturaleza y puede o no ser aparente. Lo nico
que exige el artculo en estudio es que el paso sea imprescindible para llegar al camino pblico.
Ejemplos: A es propietario de un fundo. Vende una parte
de l a B. La parte enajenada tiene un camino que da directamente a una ruta y tiene adems otro camino que atraviesa el
fundo del vendedor y que da a otra ruta. Conforme al art. 2994,
quedara si nada dice el contrato constituida la servidumbre por destino del propietario? No, puesto que la servidumbre
es discontinua. Y conforme al art. 3073? Tampoco, pues el pa-
6
"Si se vende o permuta alguna parte de un predio o si es adjudicado a
cualquiera de los que lo posean pro indiviso, y, en consecuencia, esta parte viene a quedar separada del camino pblico, se entender concedida a favor de
ella una servidumbre de trnsito, sin indemnizacin alguna."
No se
exige
contir.ui-
dad ni
apariencia
EI
debe ser
indispensable
Ejemplos
84
DERECHOS REALES
so no es i n d i s p e n s a b l e p a r a llegar al c a m i n o pblico: no es u n
fundo e n c e r r a d o .
Pero s u p o n g a m o s que en el ejemplo a n t e r i o r la p a r t e enaj e n a d a t i e n e slo comunicacin con el camino pblico a t r a v s
del fundo del vendedor. Tendramos a q u u n caso de constitucin de s e r v i d u m b r e por destino del propietario? Segn el a r t .
2994 no, p u e s t o que la s e r v i d u m b r e de p a s o es discontinua. Pero por el a r t . 3073 s, p u e s t o que ella es i n d i s p e n s a b l e p a r a llegar al camino pblico.
Jurisprudencia
Recoge l a hiptesis especial del a r t . 3073 u n fallo de la Cm a r a I a de L a P l a t a , s a l a 2 a , a u t o s "Groni M a r a Lafont de

c/Vinagre M a n u e l " (fallo del 13.3.59) 7 . Dijo el doctor Bergez en
su voto, al cual a d h i r i e r o n los d e m s c a m a r i s t a s :
"I o El enclavamiento es la situacin de un fundo que no tiene sa-
lida a la va pblica o que tiene una salida insuficiente para su utilizacin... La situacin es intolerable y le quita todo o casi todo su valor
si no interviene el 'egislador para m-j".rar^, para hacer cesar el 'embotellamiento' que sufre: y esto es precisamente lo que se ha hecho al
instituir la servidumbre de paso en caso de encerramiento; el propietario del fundo enclavado podra exigir, mediante indemnizacin, del
propietario o propietarios de los fundos que le encierran un paso suficiente hasta la va pblica. La servidumbre establecida en estas condiciones es siempre establecida por el hombre, pero en el caso la
concesin de ella es legalmente obligatoria...
"2 El art. 3073 Cd. Civ. prev una hiptesis especial. El legislador supone que la antigua heredad no necesitaba la servidumbre de
trnsito sobre los vecinos, por tener ella una salida sobre la va pblica; si despus del fraccionamiento o la divisin, una de las heredades
ha quedado sin salida a la va pblica, la servidumbre de trnsito no
puede ser reclamada sobre las 'antiguas propiedades linderas' porque
el encerramiento ha tenido origen en un acto voluntario del dueo de
la heredad encerrada. Pero como no es posible que esta heredad quede
inutilizada y sin poder ser explotada porque ello sera contrario al inters pblico, la ley acepta que la voluntad tcita de las partes ha sido
establecer la servidumbre sobre las 'otras heredades derivadas del
fraccionamiento', aun cuando el camino resultara ms largo o costoso.
Esta servidumbre reposa sobre la voluntad presunta de las partes, lo
cual explica que existe sin indemnizacin alguna."
4.
Por ley
Nos r e m i t i m o s a c u a n t o diremos al t r a t a r de las servidumbres en p a r t i c u l a r .
JA, rev. del 22.6.59.
DE LAS SERVIDUMBRES
5.
85
Por prescripcin
Supuesto regido por el art. 3017, afectado por la Reforma

de 1968.
Conforme al mismo, cualquier servidumbre puede adquirirse por ttulo, pero slo las continuas y aparentes pueden serlo por prescripcin.
As, una servidumbre de paso nunca podra adquirirse por
este modo, puesto que jams sera continua; s podra serlo una
de acueducto cuando fuera aparente, puesto que siempre es
continua.
La prescripcin que juega es la de veinte aos nicamente.
D) Personas que pueden establecer servidumbres y personas
que pueden adquirir servidumbres
Son bsicos los arts. 2979 y 3012, los cuales se refieren al ,
titular del fundo dominante.
El art. 2989 contempla el caso de que una persona quiera
gravar un fundo con una servidumbre.
Adems en el Captulo I el Cdigo se refiere, con sobreabundancia de disposiciones, lo que conspira contra la claridad
de las soluciones, a las servidumbres que pueden constituir el
propietario de la heredad gravada, el copropietario y el usufructuario, lo cual estudiaremos seguidamente.
El problema de la constitucin por el propietario est contemplado por los arts. 2989, 2981 y 2983, estos ltimos referdos al caso en que el fundo reconoce un usufructo a favor de un
tercero. A su vez los arts. 2990 y 2999 tratan la hiptesis de
que las servidumbres recaigan sobre una heredad gravada con
hipoteca.
A la adquisicin de servidumbres, se refieren especialmente los arts. 3031 y 3014.
Relativamente a las servidumbres y el condominio se presentan tres problemas:
a) Puede una servidumbre ser establecida a favor de uno
de los copropietarios de un fundo sobre dicho fundo?
Ej.: A, B y C copropietarios del fundo "X". A, por su parte,
propietario del fundo *!/-". ;.S.i posible que sobre "X" se constituya una servidumbre a favor de "Y"?
Para
a quirir
Para
gravar
Constie"pop^-
tario
Servidumcondominio:
problemas
86
DERECHOS REALES
Paru aig:.Dss la respuesta debe ser negativa por aplicacin del principio nemini res sua servit.
Nosotros consideramos, por el contrario, que ello es posible, porque, como dice Demolombe 9 , "son ellas... heredades distintas del todo y pertenecientes a dueos diferentes".
Lo mismo parece surgir de la nota al art. 2985, mucho ms
frente a lo dispuesto por los arts. 3055 y 3058.
b) Puede una servidumbre ser establecida por uno de los
copropietarios sobre su porcin indivisa?
No, puesto que ello se opondra al principio de indivisibilidad de las servidumbres, que luego desarrollaremos.
c) Puede uno de los copropietarios constituir una servidumbre a favor de un tercero sobre el fundo comn?
La respuesta la dan los arts. 2985, 2987 y 3015. Confor
mes los arts. 2680, 2682 y 2683.
Caso del
usufructuario
El caso del usufructuario est legislado por los arts. 2980 y

2982, que contemplan el supuesto de constitucin por el usufructuario a favor del fundo tenido en usufructo. A ambos nos hemos
referido al explicar el tema de los derechos del usufructuario.
E)
Modalidades
Conforme al art. 2988 las servidumbres pueden constituirse someti is a condiciono plazo suspensivo o resolutorio.
La razn de la diferencia entre el art. 2988 y el 2829 referente al usufructo es que las servidumbres activas implican un
uso bastante limitado de la cosa, por lo que el propietario que
tenga un fundo sujeto a una servidumbre bajo condicin suspensiva o plazo suspensivo, no va por ello a dejar de explotarlo
racionalmente. Pero si lo tuviera sujeto a la constitucin de un
usufructo en los mismos casos, probablemente no lo explotara
adecuadamente, ya que el disfrute, o gran parte de l, favorecer, en definitiva, al usufructuario.
1.
Presunciones relativas a las servidumbres
Diremos ahora dos palabras en materia de presunciones

referidas a las servidumbres. Las mismas se aplican en caso de
duda y versan sobre los siguientes puntos:
8
9
Salvat, op. cit, t. III, pg. 477.

Demolombe, op. cit., t. XII, n 696
DE LAS SERVIDUMBRES
87
a) Si se trata de un derecho personal o de una servidumbre

se presume que s lia constituido un derecho personal: arts.
3011 y 3044.
b) Si se trata de una servidumbre activa personal o real
hay un doble juego de presunciones, segn se trate de servidumbres atpicas o tpicas. Para las primeras rigen los arts.
3003 y 3011. Para las segundas, cada una tiene su propia presuncin: la servidumbre de paso, en el art. 3078, la de acueducto en el art. 3038; la de recibir aguas de predios ajenos, la del
art. 3093 y la de sacar agua, en el art. 3104.
c) Respecto de la extensin de la servidumbre, los arts.
3011 y 3044 brindan principios generales. Disposiciones particulares en los arts. 3021, 3079, 3094 y 3117.
d) Duracin de las servidumbres: se establecen distintas
presunciones, segn que la servidumbre sea real o personal.
Para las reales, el art. 3009 (perpetuas), para las personales, el
art. 3004 (por la vida del titular o por 20 aos si ste fuera una
persona jurdica).
F)
Indivisibilidad y divisibilidad
Los principios generales relativos a la indivisibilidad estn

establecidos en los arts. 667 al 689, Cd. Civ., cuya fuente es
Freitas. Especficamente referidos al tema de las servidumbres, los arts. 683, 3007, 3008, 3028 al 3033. Importante es la
lectura de la nota a,3 art. 3007. Tambin deben tenerse en cuenta ios artculos pertinentes de la Secc. 3 a , Tt. I del Libro IV
("De la suspensin de la prescripcin" y "De la interrupcin de
la prescripcin").
Aqu se hace necesario distinguir dos aspectos: la servidumbre considerada como carga y como derecho, por una parte,
y la servidumbre considerada en u n ejercicio, por la otra.
El primer aspecto lo contempla el art. 3007, para el cual
las servidumbres reales son "indivisibles como cargas y como
derechos, y no puede adquirirse o perderse por partes alcuotas
o ideales...", lo cual es concordante con el art. 679, Cd. Civ.,
puesto que en los casos de servidumbre (en sentido lato, incluyendo al usufructo, al uso y a la habitacin), se trata de entregar un cuerpo cierto.
Este principio de la indivisibilidad se funda en la naturaleza misma de las servidumbres.
As, cuando tengo un derecho de paso por una heredad ajena, no se concibe que este derecho pudiera existir slo por mi-
Dos
a s p e c os
La servi
C0 o
re
derecho
ycomo
carga
88
DERECHOS REALES
tad; cuando u n vecino t i e n e sobre mi fundo u n a s e r v i d u m b r e

que me impide edificar a m s de veinte m e t r o s de a l t u r a , t a m poco se concibe que e s t a s e r v i d u m b r e exista en u n a m i t a d , o en
u n a p a r t e alcuota.
En r e s u m e n , t o d a s l a s s e r v i d u m b r e s tienen, como derecho
y como carga, u n c a r c t e r indivisible que impide su fraccionamiento.
Veremos a h o r a l a s consecuencias prcticas de la indivisibilidad en los s i g u i e n t e s ejemplos:
1) A y B son copropietarios de u n fundo sobre el que pesa
u n a s e r v i d u m b r e de p a s o . S e procede a la particin del condo-minio y A y B reciben u n lote cada uno.
La s e r v i d u m b r e de p a s o sigue p e s a n d o como carga sobre
a m b a s fracciones. L g i c a m e n t e que si la s e r v i d u m b r e e s t a b a lim i t a d a a u n a p a r t e del fundo y esa p a r t e toca en lote a u n solo
condmino, ella slo s u b s i s t i r sobre esa fraccin.
2) S u p o n g a m o s a h o r a q u e A y B son copropietarios de u n
fundo a cuyo favor existe u n a s e r v i d u m b r e de paso. P r o d u c i d a
la divisin del condominio, la s e r v i d u m b r e seguir existiendo a
favor de cada u n a de l a s fracciones, siempre que no se " a g r a v e
la condicin de la h e r e d a d sirviente", lo que ocurrira si, por
ejemplo, se m u l t i p l i c a r a n los l u g a r e s por donde deba ejercerse
el derecho de p a s a r .
E n c u a n t o al ejercicio de l a s e r v i d u m b r e , aqu s, p u e d e ser
divisible o indivisible, s e g n q u e la ventaja que p r o c u r a n p u e da o no d i s t r i b u i r s e e n t r e v a r i a s p e r s o n a s .
As, dice Vlez e n la n o t a al a r t . 3007:
"Por lo dems, una servidumbre es como todo otro derecho, divisible o indivisible segn que el hecho que la constituye es susceptible o
no de divisin. Si este hecho es tal que pueda ser ejercido en parte por
una persona y en parte por otra; si consiste en tomar, por ejemplo, un
nmero de fanegas de tierra de un fundo o de hacer pasar un nmero
destinado de animales, siendo ambas cosas divisibles, la servidumbre
lo es igualmente. Es al contrario indivisible si este hecho es tal que no
pueda ser ejercido en paite por uno y en parte por otro, tal sera el derecho de paso para ir a un punto determinado."
El hecho en los ejemplos que t r a e la nota t r a n s c r i p t a
de t o m a r u n cierto n m e r o de fanegas de t i e r r a es t a n indivisible como el de p a s a r de u n p u n t o a otro: ambos deben cumplirse
por entero; es en su modo de ejercicio donde p u e d e n ser divisibles (en el caso de l a s f a n e g a s de tierra, pues, puedo t o m a r la
mitad de aquellas a l a s q u e t e n g a derecho) o indivisible (como
sera la hiptesis del p a s o p a r a ir a u n p u n t o determinado).
E n concordancia con estos principios, lo dispuesto por los
a r t s . 3029, 3030 y 3 0 0 8 .
DE LAS SERVIDUMBRES
89
Existe en nuestro Derecho una diferencia con el Derecho

romano, puesto que all las servidumbres eran indivisibles,
tanto en un aspecto como en otros. Mas ello no se debe a un diferente concepto sobre la indivisibilidad en el Derecho romano
y en el nuestro, sino a que en el Derecho romano las servidumbres (como ya vimos) eran tpicas y las permitidas, casi todas
resultaban indivisibles tambin en su ejercicio.
En nuestro Derecho, tambin las servidumbres expresamente legisladas son indivisibles en su ejercicio. Pero como
pueden crearse otras (art. 3000) habr que considerar cada caso particular para determinar si en su ejercicio resultan divisibles o indivisibles.
III. De los derechos del propietario del predio
dominante
A) Nociones generales
1.
Anlisis de los arts. 3018 y 3019
El art. 3019 determina que los derechos del propietario del

fundo dominante estn fijados por el ttulo que dio origen a la
servidumbre y que la ley recin ser aplicable en su defecto.
Sin embargo, la extensin de la servidumbre resultante del ttulo puede encontrarse modificada por el efecto de la prescripcin (art. 3017, Cd. Civ.) o del no uso (arts. 3063 y 3064), como
luego veremos.
Importantes tambin los arts. 3020, 3021, 3022, 3024,
3025, 3026 y 3027.
El art. 3018, igualmente, se refiere a la extensin de los
derechos del propietario del predio dominante; y dice que la
servidumbre comprende las servidumbres accesorias que sean
indispensables para el ejercicio de la servidumbre principal.
Ejemplo: si se concede una servidumbre de sacar agua, se
entiende concedida una servidumbre de paso, necesaria e indispensable para poder ir a sacar agua. Pero si, en cambio, se
concede una servidumbre de acueducto, no se entiende concedida una de paso, que no es indispensable para su ejercicio, sino
que slo aumenta la comodidad de la primera.
Claro est que estas servidumbres accesorias que se entienden concedidas por ser necesarias e indispensables a la
principal, slo pueden ser ejercidas para el uso de esta ltima.
As, en el primer ejemplo dado, podra pasarse solamente, para
sacar agua y no para otros fines.
90
2.
DERECHOS REALES
Divisin de l a h e r e d a d dur~Li~.iic
y sirviente
El s u p u e s t o del a c p i t e se refiere a los casos en que por

m u e r t e del t i t u l a r , y a sea del fundo d o m i n a n t e o sirviente, o
por enajenacin que dichos titulares realicen, los fundos vienen
a pertenecer a varios copropietarios y al efecto que tal pluralizacin de t i t u l a r e s (activos o pasivos) tiene sobre las servidumbres.
Al respecto, el Cdigo siente el principio g e n e r a l en el art.
3028:
"Si la heredad dominante pasa de un propietario nico a muchos
propietarios en comn o separados cada uno de stos tiene derecho a
ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar
de ella de manera que no agrave la condicin del fundo sirviente. ...
Recprocamente, la divisin del fundo sirviente no modificar los derechos y deberes de los dos inmuebles."
Especficamente, luego el Cdigo contempla d i s t i n t a s hiptesis q u e p a s a r e m o s a e x a m i n a r .
Constitucin de
condominio
sobre la
heredad
dominante
E n el s u p u e s t o de constitucin de condominio sobre l a her e d a d d o m i n a n t e , p e r o sin divisin m a t e r i a l del fundo, si la

s e r v i d u m b r e es divisible en s u ejercicio, segn el a r t . 3029 "cada uno de los d u e o s del predio d o m i n a n t e p u e d e ejercerla en
todo o en p a r t e con t a l q u e no exceda la cantidad s e a l a d a a l a s
necesidades del i n m u e b l e d o m i n a n t e " .
Y si es indivisible en s u ejercicio, rige el a r t . 3030:
"...cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la
servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble sirviente no tendr derecho a indemnizacin alguna por el aumento del gravamen."
Al s u p u e s t o de q u e la h e r e d a d d o m i n a n t e sea dividida en
d i s t i n t a s fracciones q u e p a s a n a m a n o s de distintos p r o p i e t a rios se refieren los a r t s . 3032 y 3 0 3 3 1 0 , conforme con los cuales
est el a r t . 3 0 3 1 .
10
Al decir el art. 3033 que "cada condmino tendr derecho a ejercerla (la
servidumbre) en la cantidad que le hubiese correspondido", se refiere al supuesto de que los condminos hubieran reglado entre s la medida en que cada
cual aprovechar de la servidumbre. Cuando ia misma disposicin dice "pero
no entre esos propietarios, uno respecto de los otros", quiere establecer lo siguiente: supongamos que A tiene un derecho de paso por el fundo de B. Si el
fundo de A se divide en dos fracciones que van a manos de propietarios diferen-
DE LAS SERVIDUMBRES
91
Respecto de la h e r e d a d sirviente, establece el art. 3043:

"Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella,
las otras partes quedan libres."
kicm s
<>bre
a heredad
sirviente
Ello es conforme con el principio s e n t a d o e n el art. 3006,

de que las s e r v i d u m b r e s son i n h e r e n t e s al fundo, y con lo dispuesto en el art. 3028.
B)
Acciones reales y posesorias
Conforme con el a r t . 3 0 3 4 el t i t u l a r de u n a s e r v i d u m b r e
tiene t a n t o acciones r e a l e s como posesorias y t a m b i n la defensa extrajudicial.
La accin real nace del dominio o de otro derecho real; no se
ve, entonces, por qu el art. 3034 se refiere slo a los "dueos''.
Si al propietario de u n i n m u e b l e d o m i n a n t e no se le permite el uso de u n a s e r v i d u m b r e a a que tiene derecho, su situacin est e x p r e s a m e n t e c o n t e m p l a d a por el artculo. Pero si en
cambio de ser propietario fuera u s u f r u c t u a r i o , la situacin no
se e n c u e n t r a prevista aqu, y p a r e c e r a que no tiene accin.
Pero esta deficiencia es s a l v a d a por el a r t . 2796. En efecto,
al t i t u l a r de u n a s e r v i d u m b r e r e a l o p e r s o n a l se le otorga
p a r a defenderla la accin r e a l confesoria, y ella es concedida
por el a r t 2796 "a es p ' ^ e e d o r e s de i r m u e b l e s con derecho de
poseer..." 1 1 . Y confirmando lo s u s t e n t a d o , el a r t . 2798 agrega
que "le b a s t a al actor p r o b a r s u derecho de poseedor del i n m u e ble dominante..." 1 2 .
El art. 3034 t a m b i n h a b l a de "excepciones reales". Conform e con lo sostenido por Segovia 1 3 e n t e n d e m o s que el artculo
contempla a la accin confesoria o p u e s t a por va de excepcin a
la accin negatoria del p r o p i e t a r i o .
tes, de tal forma que solamente una de las fracciones queda en condiciones de
usar de la servidumbre, entonces, slo a esa fraccin corresponder la servidumbre y la otra no tiene derecho a establecer, a su vez, una servidumbre sobre la primera fraccin, a fin de poder usar de la servidumbre originaria.
11
Vale decir, a los poseedores legtimos.
12
Es claro que los poseedores legtimos tendran la accin confesoria para
defender el derecho de servidumbre establecido a favor del fundo sobre el que
ellos ejercen su derecho real, y no para hacerlo respecto de su propio derecho
real mismo.
13
Segovia, ob. cit., comentario al art. 3036, n 163.
Acciones
reales: la
confesoria
Exceprea""
92
Efectos
de la
accin
real
en el caso
de sujeto
plural
DERECHOS REALES
En cuanto a los efectos de la accin en el caso en que los titulares de la servidumbre o los que deben soportarla sean varios,
estn contemplados por los arts. 3035 y 2799, que establecen
conclusiones diferentes. Pensamos que debe prevalecer esta ltima disposicin, que es especfica de las acciones reales:
"Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la accin confesoria compete a cada uno
de ellos, en los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien perjudicarn o aprovecharn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la
indemnizacin del dao."
En realidad, no se ve por qu, habiendo tratado este problema en el captulo destinado a la accin confesoria, vuelve sobre l al legislar sobre las servidumbres, mxime cuando se
nota una cierta desarmona entre ambas disposiciones.
Acciones
posesorias
El art. 3044 tambin otorga en forma genrica a todo tipo

de servidumbres, sin hacer distincin alguna, las acciones posesorias.
Distincin
de la jurisprudencia
Pero una parte de la doctrina 14 y la jurisprudencia establecen la siguiente distincin: si la servidumbre es continua y
aparente, se pueden ejercer las acciones posesorias sin necesidad de presentar ttulo alguno, demostrando nicamente el
ejercicio de la servidumbre y el despojo o turbacin. En cambio,
si la servidumbre no es continua y aparente, no podran ejercer
las acciones posesorias, a menos que el actor acompaara el
pertinente ttulo del que surgiera que tiene derecho a la servidumbre.
Esta posicin se sustenta en el hecho de que conforme con
el art. 3017 slo las servidumbres continuas y aparentes pueden
adquirirse por prescripcin. De tal modo, slo estas servidumbres pueden defenderse por acciones posesorias sin acompaar
ttulo, porque son las nicas que pueden adquirirse o existir en
defecto de ste.
La doctrina francesa es la inspiradora de esta opinin restrictiva. En el Cdigo francs no existe una disposicin general
como la del nuestro 3034, y la doctrina partiendo el der. 691,
fuente de nuestro art. 3017 concluye en que en el caso de tratarse de servidumbres que no son continuas y aparentes, la ley
presume que los presuntos actos de ejercicio no son sino actos
' V.g., Salvat, ob. cit., t. III, n 1592 y sig
93
DE LAS SERVIDUMBRES
de mera tolerancia por parte del propietario de la heredad presuntamente gravada, por lo que no se le otorga el carcter de
derecho real, ni se toman como base para la usucapin. La razn de ello es que tales actos no pueden tener las condiciones de
publicidad y continuidad necesarios para determinar que se trata de actos realizados en carcter de titular de una servidumbre
y no de simples actos de tolerancia, siendo necesario destruir
esta presuncin de la ley, presentando el respectivo ttulo.
Estos argumentos son los que mutatis mutandi ha dado la
jurisprudencia 15 para establecer la doctrina restrictiva, que se
apoya, adems, en la nota al art. 2975, donde se dice que:
"...las servidumbres que son a la vez continuas y aparentes, pueden
establecerse por prescripcin y llegar a ser desde entonces, objeto de
una accin posesoria, mientras que otra cosa se dispone para aquellas
a las cuales les falta uno o el otro de estos dos caracteres."
La crtica que nos merece esta posicin doctrinaria y jurisprudencial es que de los trminos genricos del art. 3034 cuya
fuente son los arts. 4778 al 4781 del Esbogo de Freitas no se
desprende la distincin que se pretende establecer y donde la
ley no distingue, no debemos distinguir, a pesar de lo que parece ser terminante conclusin de la nota al art. 2975, que debe
ceder su lugar ante los trminos claros del art. 3034.
Adems, si bie ; i es cierto que slo las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripcin, ello nada
tiene que ver con el ejercicio de acciones posesorias, pues al
ejercicio de un derecho real, repose o no en un ttulo, no se le
otorga la proteccin posesoria porque lleve a la usucapin.
Tampoco deben asimilarse los requisitos para intentar las
acciones posesorias possessio ad interdicta con los necesarios para usucapir possessio ad usucapionem: aqu se trata
simplemente de determinar si el que intenta la accin posesoria ha procedido como si fuera titular del derecho de servidumbre 16 lo que excluira la existencia de una mera tolerancia.
Tambin debemos tener en cuenta la restringida importancia del ttulo en el posesorio, a la que ya nos hemos referido.
Nuestra
En conclusin: no negamos que haya dicultades, v.g. en
Nuestra
una servidumbre de paso que siempre es discontinua y puede

15
Existe un leading case al respecto del fallo del juez de seccin de Crdoba, Dr. Rafael Garca, del 9.12.1833, confirmado por la C.S.N. el 19.2.1885: Fallos: 27:461.
16
Y no que sea titular de ella.
conclusi
94
DERECHOS REALES
o no ser aparente para determinar si ha existido o no uso del

camino; mas igual dificultad se presentar iilnuchas servidumbres continuas y aparentes, como por ejemplo, la de acueducto.
Entendemos que al intrprete no le queda otra solucin
que aplicar la letra clara de la ley, sin hacer distinciones entre
las distintas categoras de servidumbres, interpretacin que,
por lo dems, est de acuerdo con la fuente directa del art.
3034 el Esbogo de Freitas, como dijimos y con gran parte
de la ms alta doctrina romanista.
C) Defensa extrajudicial
Segn los trminos expresos del art. 3034, el titular del
fundo dominante tiene la defensa extrajudicial; lgicamente que
en la extensin y con los requisitos del art. 2470, Cd. Civil.
IV. De las obligaciones del propietario de la
heredad sirviente
A) Anlisis especial de los arts. 3042 y 3023
Estas disposiciones fueron oportunamente analizadas al
referirnos a las obligaciones de hacer y las servidumbres. All
nos remitimos.
B) Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre:
Constituida la servidumbre, el dueo del predio sirviente
no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre
constituida art. 3037, I a parte y si lo hiciera, el titular de
sta tiene a su disposicin la defensa extrajudicial del art. 2470,
como as tambin las acciones posesorias y, adems, la accin
real confesoria, todo conforme al criterio que hemos sostenido.
Cambio
de ugar
Pero puede requerir, en algunos casos, el cambio del lugar

por donde se ejercita la servidumbre, y, al respecto, son bsicos
los arts. 3037 y 3041.
Entendemos que no habiendo aceptacin por parte del dominante en lo que respecta al cambio del lugar, el dueo del predio
sirviente debe recurrir al juez, por cuanto no podra hacer el
cambio por s mismo, ya que si as lo hiciera, el titular de la servidumbre tendra a su disposicin la respectiva accin posesoria
y aun la defensa extrajudicial, adems de la accin confesoria.
DE LAS SERVIDUMBRES
95
Sin embargo, algn fallo h a sostenido lo contraria, J:..qe

j u z g a m o s errneo 1 7 .
Refirindonos p r o p i a m e n t e a los t r a b a j o s c o n t r a r i o s a la
s e r v i d u m b r e , dice el art. 3038:
"El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a restablecer a
su costa las cosas a su antiguo estado, y en su caso a ser condenado a satisfacer daos y perjuicios. Si la heredad sirviente hubiese pasado a manos de un sucesor p a r t i c u l a r , ste e s t obligado a sufrir el
restablecimiento del antiguo estado de cosas; pero no podr ser condenado a hacerlo a su costa, salvo el derecho del propietario de la heredad dominante para recuperar los gastos y los daos y perjuicios del autor de
los trabajos que forman obstculo al ejercicio de la seividumbre."
La fuente del artculo es la obra de A u b r y y R a u y su nota,
asimismo, es transcripcin de la p r i m e r a p a r t e de la n o t a de tales a u t o r e s 1 8 .
Ejemplo: A, propietario del fundo sirviente, h a construido
u n a zanja p a r a que corra el agua, la que atraviesa u n camino por
el que B, titular del fundo d o m i n a n t e , ejercita u n a servidumbre
de trnsito. Evidentemente aqu, todos de acuerdo: B tiene derecho a que se restablezca el estado de cosas a costa de A, el cual,
adems, podr ser condenado al pago de los daos y perjuicio.
Pero si A, despus de h a b e r hecho e s a s construcciones vende el inmueble a C, este sucesor p a r t i c u l a r slo e s t oDligado a
soportar los trabajos necesarios a que a l u d i m o s a n t e r i o r m e n t e
y n a d a m s . El pago de los g a s t o s p a r a efectuarlos, como los
daos y perjuicios, B slo p o d r r e c l a m a r l o s al a n t e r i o r propietario, o sea, a A.
V.
Facultades del propietario de la h e r e d a d sirviente
P u e d e n s i n t e t i z a r s e diciendo q u e el p r o p i e t a r i o conserva
las facultades comunes al dominio, m e n o s a q u e l l a s que perju-
17
"El hecho de que el propietario del fundo sirviente clausure el lugar por
donde daba salida al fundo encerrado, sealando al mismo tiempo otro camino
a tal efecto, no puede servir de fundamento a la accin confesoria por la que se
persigue el restablecimiento del paso clausurado, por lo menos mientras no se
alegue y demuestre la inconveniencia del nuevo camino": C. de La Plata, JA,
1949-1-652.
18
T. III, pgs. 568-9.
Trabajos
con
rArl
96
DERECHOS REALES
dicaren el ejercicio de la servidumbre. Es lo que dispone el art.

3039, que agrega:
"As, puede hacer construcciones sobre el suelo que debe la servidumbre de paso, con condicin de dejar la altura, el ancho, la luz y el
aire necesarios a su ejercicio."
El art. 3040 no es sino consecuencia del anterior: el Codificador da all un caso particular que despeja cualquier duda sobre el alcance del a r t . 3039. De todas formas, si a l g u n a
vacilacin quedara, sera de aplicacin el art. 3044.
VI. De la e x t i n c i n d e las s e r v i d u m b r e s
En el Captulo IV del Ttulo XII, el Cdigo trata las siguientes causas de extincin de las servidumbres, que son comunes a todos los derechos, por lo que se ha propiciado su
supresin 19 y que son: resolucin del derecho del constituyente
de la servidumbre, vencimiento del r-l^zc e cumplimiento de la
condicin resolutori.3 y renuncia.
Por su parte, tambin se refiere a los supuestos de extincin propiamente referidos a las servidumbres: imposibilidad
de usarla, confusin y no uso.
A) Examen de los casos comunes a la extincin de toda clase
de derechos
1.
Resolucin de los derechos del constituyente
Esta hiptesis est contemplada por el art. 3045.

Quedan comprendidos aqu todos los casos en que el constituyente de la servidumbre viera extinguido su derecho con
efecto retroactivo, por cualquier motivo legal. Como el derecho
del constituyente es lo que sirve de basamento a la servidumbre, al revocarse ste con efecto retroactivo, cae tambin la servidumbre art. 2670, Cd. Civil.
2.
Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin

resolutoria
Supuesto contemplado por el art. 3046.
19
Lafale, Tratado, t. II, n 1552.
DE LAS SERVIDUMBRES
97
Recordemos que u n a s e r v i d u m b r e p u e d e constituirse bajo

condicin resolutoria o sujeta a plazo resolutorio. Aqu t a m b i n
r e s u l t a n de aplicacin los principios g e n e r a l e s .
3.
Renuncia
Si bien e s t a t a m b i n es u n a c a u s a de extincin comn a

otros derechos, p r e s e n t a , en m a t e r i a de s e r v i d u m b r e s , ciertas
particularidades.
Artculo bsico es el 3047. T a m b i n d e b e n t e n e r s e en cuent a los a r t s . 3048, 3049, 4052 y 868 y s i g u i e n t e s , referentes a la
r e n u n c i a de los derechos del acreedor.
Gomo vemos, en principio, la r e n u n c i a d e la s e r v i d u m b r e
configura u n acto unilateral, pues no necesita ser aceptado por el
favorecido: slo ser bilateral el caso de r e n u n c i a tcita, pues conforme al art. 3047 necesita de la colaboracin de a m b a s partes.
L a r e n u n c i a expresa debe ser h e c h a e n e s c r i t u r a pblica
a r t . 1184, inc. I o y su doctrina i n t e r p r e t a t i v a e inscripto
en el Registro de la Propiedad p a r a r e s u l t a r oponible a terceros
a r t . 2505, Cd. Civ. y a r t . 2, ley 1 7 8 0 1 .
E s t o s principios generales se modifican e n relacin con la
s e r v i d u m b r e de paso, respecto de la c u a l el Cdigo t r a e u n a
disposicin especial relativa a la r e n u n c i a t c i t a : el art. 3080,
q u e dice:
"Habr renuncia tcita del derecho de trnsito si el dominante
consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar del
paso, sin reservar de algn modo su derecho."
Por aplicacin de los principios g e n e r a l e s , el s u p u e s t o cont e m p l a d o en el a r t . 3080 no d a r a l u g a r a la r e n u n c i a tcita, si
e s t a disposicin no existiera. Ello h a sido criticado, propicindose la vuelta a los principios g e n e r a l e s . 2 0
B)
Casos propios
1.
Imposibilidad de uso de la s e r v i d u m b r e
E n esta hiptesis q u e d a n comprendidos aquellos casos en

que no es posible u s a r de la s e r v i d u m b r e ; y a sea 1) por h a b e r
perdido toda utilidad p a r a la h e r e d a d d o m i n a n t e , o 2) por rui-
Bibiloni, Anteproyecto, nota al art. 2738.
DERECHOS REALES
98
n a o cambios sobrevenidos en la h e r e d a d d o m i n a n t e o sirviente

que h a g a n a b s o l u t a m e n t e imposible su ejercicio.
P r i m e r s u p u e s t o : regido por el a r t . 3050. Debido a que la
ventaja p a r a el t i t u l a r del fundo d o m i n a n t e es la r a z n de ser
de la s e r v i d u m b r e , c u a n d o ella deja de existir, se extingue la
s e r v i d u m b r e : a r t s . 2 9 7 1 , 2972, 2973, 3000, 3 0 0 1 , 3003 y 3015.
U n ejemplo b r i n d a el propio Codificador en la n o t a al a r t .
3051.
Segundo s u p u e s t o : j u e g a el art. 3051 y el a r t . 3052. T a m bin aqu cesa la u t i l i d a d que la s e r v i d u m b r e p u e d e r e p o r t a r .
P e r o e n estos casos la extincin no es definitiva, p u e s la
s e r v i d u m b r e p u e d e revivir, de a c u e r d o a lo d i s p u e s t o por el
a r t . 3053.
Con relacin a la s e r v i d u m b r e de paso, deben t a m b i n ten e r s e p r e s e n t e s los a r t s . 3076 y 3 0 8 1 .
2.
Confusin
Dice el a r t . 3055:
"Las servidumbres se extinguen por la reunin en la misma persona, cea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que
la haya motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, sta ha llegado a ser propietaria del fundo sirviente."
No es sino la aplicacin del principio nemini res sua servit.
Aqu debemos r e m i t i r n o s a lo que dijimos al t r a t a r idn;ica
causa en el usufructo.
No constituyen excepcin al principio del a r t . 3055 los sup u e s t o s contemplados en el a r t . 3058, cuya razn de ser la da
la n o t a al a r t . 3055:
"Para causar la confusin es preciso que las dos heredades pertenezcan en su totalidad al mismo propietario."
Los efectos de la confusin e s t n contemplados e n los a r t s .
3056 y 3057.
3.
No uso: a r t . 3059 y su n o t a
Aqu el artculo bsico es el 3059. Su l a r g a n o t a se ocupa

especialmente de la usucapi libertatis, institucin del Derecho
romano.
E n este Derecho, el no uso t a m b i n extingua las servidumbres, con excepcin de l a s s e r v i d u m b r e s de paso que conducen a
DE LAS SERVIDUMBRES
99
u n sepulcro. Pero es grave cuestin la de s a b e r si el simple no

uso por u n tiempo d e t e r m i n a d o es c a u s a l de extincin o de si
era preciso, al menos en algunos s u p u e s t o s , que el t i t u l a r del
fundo sirviente efectuara actos contrarios a la servidumbre, que
es lo que se conoce bajo el n o m b r e d e usucapi
libertatis.
Los r o m a n i s t a s , en g e n e r a l , s o s t i e n e n que ella era necesar i a en las servidumbres u r b a n a s , no en l a s r s t i c a s .
La usucapi libertatis j u e g a e n l a s s e r v i d u m b r e s non faciendo (v.g. altius non tollendi). p u e s a q u la prescripcin recin comenzara a correr d e s d e el m o m e n t o en que el t i t u l a r
del fundo sirviente r e a l i z a r a u n acto contrario a la servidumbre (en el ejemplo, que edificara m s alto).
En cambio, en las servidumbres in patiendo (por ej., la de paso) el desuso comienza a contarse desde la l t i m a vez que se pas.
Conforme al art. 3059 de n u e s t r o Cd. Civ., en las servid u m b r e s discontinuas la prescripcin comienza a correr desde
el da "en que se h a y a dejado de u s a r de ellas". No j u e g a p a r a
n a d a la usucapi libertatis. Ej.: s e r v i d u m b r e de paso, donde el
desuso comienza desde la l t i m a vez que se pas.
E n cambio, ,n las c o n t i n u a s , c o m i e n z a a correr "desde el
da en que se h a y a hecho u n acto contrario a su ejercicio". El
acto contrario p u e d e s e r h e c h o t a n t o por el t i t u l a r del fundo
sirviente como por el del fundo d o m i n a n t e . No o t r a cosa se desp r e n d e del art. 3053, a p e s a r de q u e s e g n M a y n z citado en
la n o t a por Vlez el acto c o n t r a r i o deba p r o v e n i r del t i t u l a r
del fundo sirviente s o l a m e n t e .
El artculo no p l a n t e a el s u p u e s t o de l a s s e r v i d u m b r e s neg a t i v a s si bien h a b l a de l a s c o n t i n u a s . S e r a el caso, v.g. de
la s e r v i d u m b r e de altius non tollendi. E n t e n d e m o s que aqu la
prescripcin comienza a correr c u a n d o el p r o p i e t a r i o del fundo
s i r v i e n t e h a edificado a m a y o r a l t u r a d e l a p e r m i t i d a por la
s e r v i d u m b r e ; j u g a r a la usucapi
libertatis.
a) Caso de
condominio
Dice el art. 3061:

"Si la heredad en favor de la cual la servidumbre est establecida
pertenece a muchos pro indiviso, el goce de uno impide la prescripcin
respecto de los otros."
Y el art. 3062:
"Si entre los propietarios se encuentra alguno contra el cual el
tiempo de la prescripcin no ha podido correr, habr ste conservado
el derecho de los otros."
â
libertatis"
er, nuestro
Cod
'g
100
DERECHOS REALES
La ratio de e s t a s disposiciones es que c a d a u n o de los copropietarios obra en i n t e r s del fundo d o m i n a n t e , y, en consecuencia, conserva los derechos de los otros vase l a n o t a al
art. 3 1 6 1 .
b) Uso incompleto
restringido
Son artculos bsicos: 3064, 3065 y 3 0 6 6 ; ' a d e m s , debe ten e r s e m u y e n c u e n t a la n o t a al a r t . 3 0 6 5 2 1 .

Dice el art. 3064:
"El uso incompleto o restringido de una servidumbre durante el
tiempo sealado para la prescripcin trae la extincin parcial de ella y
la reduce a los lmites en que h a sido usada."
La n o r m a no d i s t i n g u e , por lo que corresponde su aplicacin, a t o d a clase de s e r v i d u m b r e s confirmando ello el n m e ro 2 de la n o t a al a r t . 3065.
Pero s e g u i d a m e n t e leemos e n el art. 3065:
"Cuando el propietario de la heredad dominante ha usado la
servidumbre conforme a su ttulo en la medida de sus necesidades o
conveniencias, debe juzgarse que la ha conservado ntegra, aunque
no haya hecho todo lo que estaba autorizado a hacer. As, aqul a
quien su ttulo le confiere el derecho de pas.-jr a pie, a caballo o en
carro, conserva ntegro su derecho cuando se ha limitado a ejercer el
paso a pie."
E n la l a r g a n o t a a la disposicin e n c o n t r a m o s u n prrafo
que aclara m u c h o l a s vacik ciones a q u e p o d r a n d a r l u g a r los
a r t s . 3064 y 3065:
"Nosotros decimos, pues, que el derecho de servidumbre puede
restringirse por la prescripcin, pero que no ser necesariamente restringido porque no se hayan ejercido todos los actos que autorizaba.
Nuestra frmula es: que el derecho se conserva ntegro siempre que la
posesin est conforme con el ttulo y no haya encontrado limitacin
sino en la voluntad, las necesidades o conveniencias de! propietario
del fundo dominante."
Ejemplos
Pondremos dos ejemplos p a r a ver j u g a r a m b a s disposiciones:

A, t i t u l a r del fundo d o m i n a n t e ; B, del s i r v i e n t e . A t i e n e
21
La fuente de estas disposiciones es Aubry y Rau, aunque Vlez no los
sigui fielmente.
DE LAS SERVIDUMBRES
101
derecho a p a s a r por el fundo de B a pie, en coche y automvil.

P e r o como A vendi su coche, slo p a s a a pie. Se restringe la
s e r v i d u m b r e ? No, por aplicacin del a r t . 3065 y p a r t e de su nota ya transcriptos.
S u p o n g a m o s e n el m i s m o ejemplo que A deja de p a s a r con
vehculos por cuanto B h a s e m b r a d o el predio en cuestin, dej a n d o slo u n a s e n d a por la que n i c a m e n t e se p u e d e p a s a r a
pie. Se extingue la s e r v i d u m b r e p a r c i a l m e n t e ? S, por aplicacin del a r t . 3064 y n o t a del a r t . 3 0 6 5 .
El a r t . 3065 r e s u l t a innecesario, p u e s no es sino u n a repeticin del a r t . 3 0 6 3 , q u e dice q u e "la modificacin de la servid u m b r e , o sea, el modo de u s a r l a , se p r e s c r i b e de la m i s m a
m a n e r a que la servidumbre".
c) Ejercicio de la servidumbre
asignado
por un lugar diferente
al
C o n t e m p l a el c?.so el a r t . 3067, cuya fuente es la obra de

A u b r y y Rau.
Pondremos u n ejemplo de la m i s m a .
"A ha celebrado un contrato de constitucin de servidumbre con
B, por el que establece a favor de su fundo un paso por el campo de B
y lgicamente se determina el lugar. Ahora bien, A, en lugar de pasar
por ese lugar lo hace por otro, siempre dentro del fundo de B".
Con respecto al p a s o primitivo, e n t r a a regir el art. 3059,
respecto de l a extincin de las s e r v i d u m b r e s por el no uso.
Pero c o r r e l a t i v a m e n t e con e s t a extincin, n a c e otro derecho de s e r v i d u m b r e , o si se quiere, el derecho es el mismo, pero
el l u g a r es diferente.
E s t e nuevo paso e s t condicionado. E n efecto, B puede prohibir a A la utilizacin del nuevo camino, pero en este caso debe p e r m i t i r l e p a s a r por el p r i m e r o ello r e s u l t a de la l t i m a
p a r t e del a r t . 3067, de no m u y feliz redaccin
U n a limitacin surge de las siguientes palabras del art. 3067:
"A no ser que la designacin debiera considerarse como inherente
a la constitucin de la servidumbre."
As, si en el contrato de constitucin se h u b i e s e establecido
u n a clusula que fijara el l u g a r elegido, ste no podra variarse.
No e s t a m o s de a c u e r d o con e s t a l i m i t a c i n t o m a d a de
A u b r y y Raupor c u a n t o el ejercicio d e la s e r v i d u m b r e d u r a n t e t a n t o tiempo por otro l u g a r , e s t a r a indicando por s mismo
102
DERECHOS REALES
que el l u g a r elegido no era " i n h e r e n t e a la constitucin de la

servidumbre".
E n t e n d e m o s q u e Aubry y Rau, con razn, se refieren slo a
a las s e r v i d u m b r e s discontinuas, p u e s l a s c o n t i n u a s y a p a r e n tes, se a d q u i e r e n por prescripcin, y entonces no n e c e s i t a n de
esta disposicin especial.
E n efecto, si t e n e m o s , por ejemplo, u n a s e r v i d u m b r e de
acueducto (que es continua) y dejramos de u s a r u n acueducto
y se h i c i e r a p a s a r el a g u a por otro lado, e s t e n u e v o paso de
a g u a se a d q u i r i r a por prescripcin, con la v e n t a j a de no t e n e r
la limitacin p r o p i a del art. 3067, que ya c o m e n t a m o s .
H a c e m o s n o t a r al respecto que, si bien se m i r a , por el art.
3067, se introducira, en cierto modo, la adquisicin de servid u m b r e s d i s c o n t i n u a s por prescripcin.
Pero lo q u e e s t bien en Aubry v R a u y en el Derecho francs, e s t m a l e n el n u e s t r o . E n efecto: en el Derecho francs la
s e r v i d u m b r e se extingue poi el no uso d u r a n t e t r e i n t a aos y a
su vez las s e r v i d u m b r e s c o n t i n u a s y a p a r e n t e s se a d q u i e r e n
por la prescripcin de t r e i n t a aos.
E n cambio en n u e s t r o Derecho, conforme al a r t . 3059, en
el ejemplo d a d o de 1 s e r v i d u m b r e de a c u e d u c t o , el acueducto
p r i m i t i v o se e x t i n g u e a los diez aos; pero como conforme al
a r t . 3017 l a s s e r v i d u m b r e s c o n t i n u a s y a p a r e n t e s se a d q u i e r e n
por la prescripcin de veinte aos, r e s u l t a q u e u n a servidumbre se h a extinguido y p a r a que nazca u n a n u e v a faltaran a n
diez aos.
S e r a este el fin no querido por la ley, pero los textos expresos s e r a n de aplicacin obligatoria p a r a el j u e z .
4.
M u e r t e del t i t u l a r del fundo d o m i n a n t e
E v i d e n t e m e n t e , n o es c a u s a l de extincin p a r a l a s servid u m b r e s p r e d i a l e s , m a s s p a r a l a s p e r s o n a l e s , siendo de aplicacin el a r t . 3004:

"Cuando el derecho concedido no es ms que una facultad personal del individuo, se extingue por la muerte de ese individuo y slo dura veinte aos si el titular fuere persona jurdica. Es prohibida toda
estipulacin en contrario."
C o m p a r a r e s t a n o r m a con el a r t . 2920, r e f e r e n t e al u s u fructo, y, a d e m s , t n g a s e p r e s e n t e cuanto expusimos con relacin a ese derecho.
DE LAS SERVIDUMBRES
103
Parte Segunda: De las servidumbres en particular

I.
Fuentes del cdigo
El Ttulo XIII lleva la leyenda "De las servidumbres en

particular"; igual designacin que la del Esbogo de Freitas,
fuente primigenia del Cdigo al tratar estas servidumbres.
Freitas
El Cdigo francs habla "De las servidumbres establecidas

por la ley". A pesar de la diferencia en el ttulo, Vlez tuvo bien
presente a este Cdigo, aunque en menor medida que el proyecto de Freitas.
Cdigo
francs
El Derecho romano sirvi de base tanto a la obra del brasileo como al Cdigo Napolen y con ello va dicha su influencia
indirecta. Pero no termina aqu la importancia de este Derecho,
ya que adems fue consultado directamente por el Codificador.
A lo largo de este estudio se vern las fuentes con mayor
detencin.
Derecho
romano
II. De la servidumbre de trnsito

Es el derecho que el propietario de un fundo o titular de
otro derecho real sobre l, tiene para pasar por un inmueble
ajeno.
Se trata de una servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos.
Tiene muy antigua data, pues ya era legislada y en detalle en la Ley de las Doce Tablas.
Concepto
A) Diversas clasificaciones. Presunciones

Veremos las siguientes clasificaciones: 1) legal o convencional; 2) real o personal; 3) discontinua; 4) aparente o no aparente.
1.
Legal o convencional
La diferencia es la siguiente: la servidumbre legal puede

ser exigida por el titular de un fundo al titular de otro fundo;
la servidumbre convencional no puede ser exigida, pero si hay
acuerdo puede crearse.
Es fundamental el art. 3068 y el art. siguiente 3069
aclara y ampla la disposicin anterior.
Diferencia
104
DERECHOS REALES
De ellos surge que la servidumbre es legal y puede ser exigida al titular del otro fundo que ser fundo sirviente cuando el dominante sea u n fundo cerrado, es decir, cuando carezca
de comunicacin con el camino pblico, o cuando teniendo una
cierta comunicacin, no sea suficiente para su explotacin.
De lo dicho se deduce en qu casos la servidumbre es convencional. En efecto, si el fundo dominante no rene los requisitos de "encerramiento" o "enclavamientp" a que nos hemos
referido, puede de todas maneras su titular convenir con el titular de otro fundo la constitucin de una servidumbre de trnsito.
Al referirnos a las servidumbres reales y personales a con^.
tinuacin, tendremos muy presente esta clasificacin.
2.
Real o personal
Las servidumbres reales coinciden muchas veces con las legales, pero no siempre; las personales son siempre convencionales.
La servidumbre de trnsito ser real cuando su existencia
responda a una necesidad del fundo dominante; y ser personal cuando su constitucin responda a un motivo particular del
titular del fundo dominante.
Cuando esa necesidad del fundo dominante consista en
que se encuentra "encerrado", entonces la servidumbre real ser tambin legal.
3.
Disco.'tinua
La servidumbre de trnsito o paso siempre ser discontinua, como lo dice expresamente el art. 3078. Tngase presente,
adems, el art. 2975 y su nota, en la que se lee:
"Una servidumbre de paso o de tomar agua de Ja fuente ajena, es
discontinua pues su ejercicio no dura sino mientras el hombre pasa o
saca agua."
4.
Presun-
Aparente o inaparente
El art. 3078 dice que "es discontinua y no aparente cuando

no haya signo exterior permanente del trnsito".
Luego, en caso contrario, ser aparente. As, si el camino
est bien marcado, v.g. por estar empedrado, ser aparente.
Recordar que la clasificacin en discontinuas y aparentes e
inaparentes tiene importancia para la constitucin de las servidumbres por prescripcin, por destino del padre de familia y en
el supuesto de la servidumbre que revive.
En cuanto a las presunciones, las analizaremos despus,
en relacin a todas las servidumbres tpicas.
105
B) Personas que pueden constituir esta servidumbre

En primer lugar, el propietario art. 2977, que es comn
a todas las servidumbres. Sin perjuicio de esto, luego el Cdigo vuelve a nombrar al propietario, al tratar de las servidumbres en particular. Tambin tenemos otro artculo de carcter
general, refirindose a otros los titulares de derechos reales en
el art. 2984 22 .
Ya expresamente en relacin a a servidumbre de paso, debemos tener en cuenta el art. 3068, ya transcripto. La diferencia sustancial entre esta norma y el art. 2984 es que aqu se
est siempre mentando a la servidumbre legal que por ello
ser siempre real.
Ahora bien, cuando se trata de la servidumbre legal art.
3068 no aparece nombrado el acreedor anticresista. La ratio
de esta omisin es la siguiente: la anticresis es un derecho
real de garanta; el acreedor anticresista aceptar o no la garanta segn le convenga. En cambio, el usufructuario, v.g.,
puede resultar de un testamento, y si el fundo se encuentra
"encerrado", cmo podra ejercer su derecho?
Vemos que el poseedor posesin que no resulte de un derecho realno figura. Como crtica al Cdigo, entendemos que
el "poseedor" debi haber sido tenido en cuenta 23 .
C) Anlisis crtico del art. 3072
Con un ejemplo pondremos en evidencia lo inadecuado y
antieconmico de la norma en cuestin. Supongamos que se haya establecido al comienzo de este siglo una pequea industria
y que en relacin a las necesidades resultantes de la misma se
haya creado una servidumbre de paso. Transcurre el tiempo y
se est en condiciones de acrecentar la industria, pero para ello
ser necesario el paso de camiones, por ejemplo; para ello ser
necesario, a su vez, aumentar el ancho del paso. Aparecer entonces el art. 3072 con sus graves inconvenientes.
Bibiloni, el Proyecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954 eliminan la norma.
22
Este artculo contempla el supuesto de constitucin de las servidumbres por contrato, por eso emplea el trmino "que estipulan", "estipulacin".
23
Para un estudio ms amplio, vase Allende, Tratado de las servidumbres, pg. 379
106
D) Fundo sirviente. Fundos exceptuados

Servidumbre convencional
Con respecto a las servidumbres convencionales, fundo sirviente puede ser cualquiera, pues si las partes estn de acuerdo, no existe problema.
Servidumbre legal
En cambio, interesa la cuestin en el caso de servidumbre

legal. Norma bsica, la del art. 3074, que establece como principio general que slo pueden imponerse estas servidumbres a
los fundos "contiguos que presenten el trayecto ms corto"; los
dems estn, en principio, exceptuados.
E) Ejercicio de la servidumbre
Rige el tpico, bsicamente, el art. 30 7 9, siendo tambin
importante el art. 3075. Este ltimo complementa al art. 3079,
sobre todo en la parte que dice "segn la naturaleza y destino
del inmueble al cual se dirige el paso.
F)
Precio de la servidumbre
Servidumbre convencionaJ
Si la servidumbre es meramente convencional, no hay cuestin: si las partes se ponen de acuerdo sobre el precio habr
constitucin de servidumbre, caso contrario no se constituir.
CP-O del
a.t. 3073
Tampoco hay problema si la servidumbre resulta de la aplicacin del art. 3073, ya que no hay indemnizacin alguna, pues, como ya hemos visto, se trata de una servidumbre del propietario.
Servidumbre legal
S debe analizarse, entonces, el caso de las servidumbres

legales.
Resuelve la cuestin el art. 3068 que dice que debe satisfacerse "el valor del terreno necesario para ello" y resarcirse "todo perjuicio".
Dos son los ingredientes: a) valor del terreno, y 6) todo otro
perjuicio.
Entendemos que el Cdigo se refiere al valor del terreno,
cual si se fuera a adquirir el dominio sobre l. 24
Adems, debe indemnizarse cualquier perjuicio que tal
24
Se explica esta manera de legislar teniendo en cuenta el antecedente
del Derecho romano primitivo, en el cual quizs la imposicin de una servidumbre de paso implicaba la transferencia de la propiedad del terreno necesario. Vase Allende, 06. ci., en nota 102, pg. 385.
DE LAS SERVIDUMBRES
107
.'."r.-"lumbre pueda ocasionar al fundo sirviente, ya que a nadie

ie conviene tener un predio dividido en dos partes por una
franja de terreno que debe quedar libre de todo obstculo.
G) Extincin de la servidumbre
Rigen los principios generales, a los que nos remitimos: si
es activa personal se extingue con la muerte del propietario del
fundo dominante, como duracin mxima; si es activa real, en
principio se presume perpetua si no hay convencin que las
limite a tiempo cierto, conforme al art. 3009.
Analizaremos aqu brevemente algunas disposiciones especiales para esta clase de servidumbres arts. 3076 y 3081
que se refieren al supuesto de servidumbre que deja de ser indispensable o necesaria.
El primer prrafo del art. 3076 se ocupa de la servidum'iv e
legal de trnsito y aqu, si el paso deja de ser indispensable, es
facultad del titular del fundo sirviente pedir la extincin de la
servidumbre, ajustndose al requisito del artculo.
El art. 3081 tiene en cuenta la servidumbre convencional y
aqu tal facultad del titular del fundo sirviente no se da, es decir, que la servidumbre subsiste.
Volvamos ahora al art. 3076, ltima parte: se trata de una
servidumbre, no legal, sino del propietario, es decir que es un
caso especial de la servidumbre "por destino del padre de familia"; no se extingue a pesar de no ser indispensable su uso. Es
decir que se adopta el mismo criterio que para la servidumbre
meramente convencional.
III. De la servidumbre de acueducto
Es una servidumbre de agua, muy antigua, y ya conocida
por los primitivos romanos. El Cdigo la define en el art. 3082:
"Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las
aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas."
A) Diversas clasificaciones
Veremos las siguientes: 1) legal o convencional; 2) real o
personal; 3) continua; 4) aparente o no aparente.
La diferencia con la clasificacin de las servidumbres de
paso aparece en el punto 3).
Concepto
108
1.
DEKECHOS REALES
Legal o convencional
El art. 3082 nos indica cundo puede ser exigida, o sea,

cundo es legal;
Le al
Convencona
a) Cuando uno de los fundos carece de aguas necesarias

para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos.
b) Cuando el agua sea necesaria para un pueblo. Esta es
una servidumbre administrativa.
c) Cuando el agua.se necesite para un establecimiento industrial.
Fuera de estos tres supuestos, la servidumbre no puede ser
exigida, y su constitucin slo nace del acuerdo de las partes:
ser convencional.
2.
Real o personal
Tener presente lo expuesto relativamente a la servidumbre

de paso.
El art. 3083 dice qud en caso de duda, a servidumbre de
acueducto se reputa constituida como real.
Advertimos, sin embargo, que si la servidumbre es legal,
siempre ser real.
3.
Continua
Esta servidumbre es continua, como resulta de la definicin del art. 2975. Adems, debe tenerse presente la nota a esta disposicin. Por otro lado, el art. 3083 expresamente dice
que nos enfrentamos a una servidumbre "continua y aparente".
4.
Aparente o no aparente
Del art. 3083 resultara que esta servidumbre es siempre

aparente.
Pero el acueducto bien puede ser subterrneo as, caeras que llevan el agua, dnde estara aqu la apariencia de
la servidumbre?
Evidentemente, el 3083 se halla, en este punto, en contradiccin con el art. 2978. Consideramos, no sin vacilacin, que
debe primar el art. 2978, admitindose as la posibilidad de
que la servidumbre en cuestin pueda o no ser aparente.
B) Personas que pueden constituir esta servidumbre
Aqu el Cdigo no establece disposicin especial alguna. Re-
DE LAS SERVIDUMBRES
109
s u l t a , en consecuencia, de aplicacin el a r t . 2984, con las aclaraciones que hemos hecho al t r a t a r de la s e r v i d u m b r e de paso.
Qu criterio a d o p t a r a m o s si se t r a t a de u n a servidumbre
legal?
Creemos que la solucin no p u e d e s e r o t r a que la dispuesta
en el a r t . 3068, cuyo comentario y a h e m o s hecho.
C)
Anlisis del art. 3088. Comparacin con la solucin

del art. 3072
El a r t . 3088 dispone algo s e m e j a n t e al a r t . 3072 en m a t e r i a de s e r v i d u m b r e de p a s o . Pero aqu la solucin la consideramos a c e r t a d a .

E n t e n d e m o s que la disposicin t r a n s c r i p t a es de aplicacin
p a r a las s e r v i d u m b r e s legales como p a r a l a s convencionales.
D)
F u n d o sirviente
El art. 3082, I a p a r t e , establece que "toda h e r e d a d est suj e t a a la servidumbre de acueducto".

Existe u n a i m p o r t a n t e excepcin, r e s u l t a n t e del art. 3084:
"Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependen de
ellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados
no estn sujetas a la servidumbre de acueducto."
La n o r m a t i e n e u n a r e d a c c i n d e f e c t u o s a , d a d o q u e no
q u e d a claro si la limitacin de los diez mil m e t r o s cuadrados
slo se refiere a las h u e r t a s y, por lo t a n t o , ' l o s corrales, patios
y j a r d i n e s " e s t a r a n exceptuados, c u a l q u i e r a fuera su extensin
o ella se referira a todo lo que en el artculo se e n u m e r a .
Nosotros creemos q u e como no h a y u n a coma a n t e s de la
conjuncin "y", la restriccin de los diez m i l m e t r o s cuadrados
es comn a las d e m s e n u m e r a c i o n e s del artculo.
As, u.g., d e n t r o de n u e s t r a i n t e r p r e t a c i n , p a r a que u n
j a r d n se e n c u e n t r e exceptuado, debe t e n e r u n a superficie de
m e n o s de 10.000 m 2 .
E)
Ejercicio de la s e r v i d u m b r e
E n p r i m e r lugar d e b e r t e n e r s e e n c u e n t a lo dispuesto en
el acto constitutivo a r t . 3019.
El art. 3086 dispone que:
110
DERECHOS REALES
"1 .V-ISO del predio sirviente est obligado a permitir la entrada

de trabajadores para la limpieza y reparacin del acueducto, como
tambin la de un inspector o cuidador; pero slo de tiempo en tiempo o
con la frecuencia que el juez determine, atendidas las circunstancias."
E n v e r d a d , no es m s que la aplicacin a este caso particular, de la n o r m a g e n e r a l del a r t . 3022.
F)
Precio de la s e r v i d u m b r e
Esencial es el a r t . 3085.
De l se d e s p r e n d e que t r e s son los i n g r e d i e n t e s que deben
t e n e r s e en cuenta:
1) Precio por el uso del t e r r e n o que ocupa el acueducto. Recordar aqu que en el caso de la s e r v i d u m b r e de p a s o , era el valor del t e r r e n o ; en este supuesto se t r a t a del valor de uso.
2) Precio por el uso de u n a franja de t e r r e n o de u n motro
de ancho como mnimo, a cada lado del acueducto.
3) E n 10 % sobre la s u m a total del valor del t e r r e n o ; o sea
del t e r r e n o que ocupa el acueducto, m s el t e r r e n o a que alude
el p u n t o 2).
-i
IV. D e l a s e r v i d u m b r e d e r e c i b i r a g u a d e l o s
predios ajenos
Co. cepio
y especies
Como su mismo nombre lo indica, se t r a t a de servidumbres

^ e a r u a s gi[ ftmdo que recibe el agua es el fundo sirviente.
I n t e g r a n e s t a categora:
1) S e r v i d u m b r e de goteraje: a r t s . 3094, 3095 y 3096.
2) S e r v i d u m b r e de desage: a r t s . 3097, 3098 y 3099.
3) S e r v i d u m b r e de drenaje o a v e n a m i e n t o : a r t . 3100, 3 1 0 1 ,
3102 y 3103.
El art. 3093 es disposicin comn y dice:
"La servidumbre pasiva de recibir aguas de otro predio, se reputa
servidumbre real si no hubiese convencin en contrario. Ella es siempre continua y aparente, si hubiese alguna seal exterior permanente
de la salida de las aguas por el inmueble sirviente."
De la n o r m a t r a n s c r i p t a se desprende:
a) Se r e p u t a a la s e r v i d u m b r e real, salvo convencin en
contrario.
b) S e r s i e m p r e c o n t i n u a .
c) S e r o no a p a r e n t e .
DE LAS SERVIDUMBRES
1.
111
ServidumL-v. L = o b r a j e
Bsico es el art. 3094 c u y a fuente es el a r t . 4884 y sig u i e n t e s del Esbogo de F r e i t a s :

"Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir aguas de
los techos vecinos, el dueo del predio no podr hacer salir o caer aguas de
otro inmueble, aunque stas se renan a las del primero; u otras aguas
que al tiempo de la constitucin de la servidumbre, caan o salan por otra
parte, ni hacer salir o caer aguas seriadas en vez de aguas pluviales."
E s u n a s e r v i d u m b r e de "recibir a g u a s de los techos vecinos", o s e r v i d u m b r e de stillicidium,
como t a m b i n se la conoce.
No d e s c a r t a , sin e m b a r g o , q u e se p u e d a n r e c i b i r o t r a s
a g u a s , conforme al a r t . 3095.
2.
S e r v i d u m b r e de d e s a g e
Es f u n d a m e n t a l el a r t . 3 0 9 7 :
"Los propietarios de los fundos inferiores estn sujetos a recibir no

slo las aguas naturales sino tambin las aguas artificiales que corr n
de los terrenos superiores a los cuales hubiesen sido llevadas o sacadas de all por las necesidades de riego o de establecimientos industriales, salvo la indemnizacin debida a los predios inferiores, teniendo en
consideracin los beneficios que pueda obtener de sus aguas."
E s u n a s e r v i d u m b r e de "recibir a g u a s artificiales". Bien
que el artculo se refiere t a m b i n a " a g u a s n a t u r a l e s " , pero tien e n que h a b e r sido l l e v a d a s all por la accin del h o m b r e , porque de lo contrario, r e s u l t a r a aplicable el a r t . 2647.
P u e d e ser legal, es decir, p u e d e i m p o n e r s e s u existencia al
fundo sirviente. E n este caso la i n d e m n i z a c i n se fija conforme
a la l t i m a p a r t e del a r t . 3097, q u e h e m o s t r a n s c r i p t o .
C u a n d o sea m e r a m e n t e convencional, l a s p a r t e s determin a r n el precio de la s e r v i d u m b r e .
El a r t . 3099 especifica q u i n m u e b l e s q u e d a n exentos de
esta s e r v i d u m b r e :
"Los edificios, patios, jardines y huertas en extensin de diez mil
metros cuadrados, quedan libres de esta servidumbre."
3.
S e r v i d u m b r e de a v e n a m i e n t o
La p a l a b r a " a v e n a m i e n t o " es castiza, a u n q u e m s se emplea, p a r a d e s i g n a r a e s t a s e r v i d u m b r e , la denominacin "drenaje", que es u n galicismo.
112
DERECHOS REALES
Bsico es el art. 3100:

"Todo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas que le
perjudiquen o para evitar que se inunde o que deje de ser baado para
la explotacin agrcola, o para extraer piedras, arcillas o minerales,
puede, previa una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales
subterrneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su
fundo de una corriente de agua, o de toda otra va pblica."
Tiene u n a c i e r t a s e m e j a n z a con la a n t e r i o r , p o r q u e t a m bin es de d e s a g e . Pero e s p e c i a l m e n t e tiene su aplicacin en
los t e r r e n o s que n a t u r a l m e n t e se i n u n d a n , y el a g u a es conducida por canales, por propiedades vecinas aqu las servidumbres h a c i a u n a corriente de a g u a .
De e s t a s e r v i d u m b r e q u e d a n e x c e p t u a d a s l a s m i s m a s heredades que en la s e r v i d u m b r e anterior, por imperio del art. 3102.
V.
Concepto
Servidumbre de sacar agua

El art. 3104. p r i m e r a p a r t e dice:
"La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe o pozo de un

inmueble ajeno, se reputa personal en caso de duda."
P a r a q u e se configure e s t a s e r v i d u m b r e e? necesario que
u n a persona del fundo d o m i n a n t e , v a y a a b u s c a r agua y la lleve del fundo sirviente al suyo.
S e g n la n o r m a m e n c i o n a d a , l t i m a p a r t e , "es s i e m p r e
discontinua y no a p a r e n t e , y s u p o n e el derecho de p a s a r p a r a
sacar agua".
En c u a n t o a que es discontinua es evidente, porque se necesita del hecho actual del h o m b r e p a r a si1, ejercicio.
E n c u a n t o a q u e no es a p a r e n t e , nos parece inexacto: a veces puede ser a p a r e n t e . As, v.g., si p a r a ir a buscar el a g u a se
debe p a s a r por u n sendero o camino q u e t e n g a "algn signo exterior p e r m a n e n t e del t r n s i t o " a r t . 3078.
N u n c a es legal, es decir, no p u e d e ser i m p u e s t a contra la
v o l u n t a d del t i t u l a r del fundo sirviente.
Puede establecerse como s e r v i d u m b r e real; pero en caso de
duda, es decir, si el contrato por el cual se constituy no es suficientemente claro, se p r e s u m e p e r s o n a l a r t . 3104.
VI. P r e s u n c i o n e s e n m a t e r i a d e s e r v i d u m b r e s
A lo largo de este estudio hemos visto en parte cmo juegan las
presunciones; aqu m s que todo sistematizaremos su contenido.
DE LAS SERVIDUMBRES
113
Las presunciones juegan en relacin a la clasificacin de

las servidumbres activas en reales o personales.
Cuando la servidumbre activa es legal, no hay cuestin,
ella es real.
La vacilacin slo se presenta cuando la servidumbre se
constituye por testamento o por contrato.
Legales
En relacin a la servidumbre de paso, debe tenerse presente el art. 3078 conforme al cual se juzgar personal en caso de
duda, si fuera constituida a favor de una heredad no cerrada.
De
En la servidumbre de acueducto, la presuncin juega en

forma contraria, pues segn el art. 3083, en caso de duda se reputa constituida como real.
De
Con respecto a las servidumbres de recibir agua de los predios ajenos, el art. 3093 comienza diciendo que "se reputa real
si no hubiese convencin en contrario". Dentro de esta presuncin quedan comprendidas las tres servidumbres que se engloban dentro de la de recibir agua.
De
Relativamente a la servidumbre de sacar agua, el art. 3104

dice que "se reputa personal en caso de duda".
Sintetizando:
La servidumbre de acueducto y las servidumbres de recibir
aguas se presumen reales.
La servidumbre de trnsito y la de sacar agua, se presumen personales.
De sa< ar
VII.Servidumbres fuera del Cdigo Civil

A) Nociones generales
Diversos cdigos y leyes de nuestro pas, ya sea nacionales
o provinciales, establecen servidumbres de distinto tipo. Si no
todas ellas, al menos la gran mayora son del derecho administrativo, pues el "uso pblico" tiene principal papel.
B) Servidumbres administrativas: concepto
Las definiremos conforme a Bielsa 20 como "un derecho pBielsa, Restricciones y seruidumbres administrativas,
pg. 108.
Convencionales
Pas
acueducto
recibir
a uas
agua
114
DERECHOS REALES
blico real constituido pa^K*cSE.;dad pblica Estado, provincia, comunasobre un bien privado con el objeto de que sta
sirva al uso pblico, como una extensin o dependencia del dominio pblico".
El fundo sirviente es el fundo afectado; as, no hay diferencia alguna con las servidumbres de derecho civil. En cambio, el
fundo dominante suele no aparecer muy claro y puede no existir.
A su vez como por otra parte, la diferencia esencial entre
las servidumbres reales y las limitaciones al dominio consiste
en que en las primeras hay dos fundos dominante y sirviente y en las limitaciones no, como lo dice el Codificador en la
nota al art. 2611, va con lo dicho en el prrafo anterior que
aqu, en el campo del derecho administrativo tampoco aparece
ntida la separacin entre ambos institutos.
C) De las servidumbres motivadas por los ferrocarriles
Tal es la leyenda del Ttulo Tercero, captulo III de la Ley
General de Ferrocarriles Nacionales n 2873, que comprende
los arts. 54 a 63.
Veremos algunas de sus disposiciones:
Art. 54: "Los propietarios de terrenos linderos a las vas frreas no podrn arrojar basuras, ni obstruir de manera alguna
las cuentas laterales, ni servirse de ellas como desaguaderos,
con excepcin de aquellos cuyas propiedades, por inclinacin
natural, tu/iesen un desage en la va"
Art. 56: "Est prohibido a menor distancia de 20 metros de
la va: 1) abrir zanjas, hacer excavaciones, explotar canteras o
minas y, en general, ejecutar cualquier obra anloga que pueda
perjudicar la solidez de la va. 2) Construir edificios de paja o
de otras materias combustibles. 3) Hacer cercos, sementeras,
depsitos o acopios de materias inflamables o combustibles."
Art. 58: "Est prohibido igualmente: 1) Construir muros o
cierres a menor distancia de 2 metros de la va. 2) Hacer plantaciones de rboles a menos de 12 metros de la va."
D) Servidumbres del Cdigo de Minera
El art. 42 del Cdigo de Minera establece:
"La concesin de una mina comprende el derecho de exigir la venta del terreno correspondiente. Mientras tanto se sujetar a lo dispuesto en el prrafo de las servidumbres."
DE LAS SERVIDUMBRES
115
Y el art. 48:
"Verificada la concesin, los fundos superficiales y los inmediatos
en su caso, quedan sujetos a las servidumbres siguientes, previa indemnizacin:
"I o La de ser ocupados, en la extensin conveniente, con habitaciones, oficinas, hornos de fundicin, depsitos, mquinas de extraccin, m q u i n a s de beneficio p a r a los productos de la mina, con
canchas, terrenos y escoriales.
"2o La ocupacin del terreno para la apertura de vas de comunicacin y transporte, sea por los medios ordinarios, sea por tranvas, ferrocarriles, canales u otros, h a s t a a r r i b a r a las estaciones,
embarcaderos, depsitos, caminos pblicos o particulares ms prximos o ms convenientes y a los abrevaderos, aguadas y pastos.
"3 o El uso de las aguas naturales para las necesidades de la explotacin, para la bebida de las personas y animales ocupadas en la
faena y para el movimiento y servicio de las mquinas. Este derecho
comprende el de practicar los trabajos necesarios para la provisin y
conduccin de las aguas.
"4o El uso de los pastos naturales en terrenos no cercados."
E s t a s s e r v i d u m b r e s se constituyen previa indemnizacin,
conforme al art. 54. El artculo siguiente establece ciertas excepciones a la ''previa indemnizacin", b a s t a n d o "fianza suficiente".
E)
S e r v i d u m b r e s del Cdigo Aeronutico
T e n d r e m o s p r e s e n t e el nuevo Cdigo A e r o n u t i c o d e c ley 17.285/67 veremos a l g u n a s de sus disposiciones.

As, en el art. 6 se lee:
"Libre circulacin: Nadie puede en razn de un derecho de propiedad oponerse al paso de una aeronave. Si le produjese perjuicio,
tendr derecho a indemnizacin."
Luego de este artculo nos i n t e r e s a e s p e c i a l m e n t e el Ttulo
Tercero, Captulo II, "Limitaciones al dominio", q u e c o m p r e n d e
los a r t s . 30 a 35.
Dice el art. 30:
"Superficie de despeje: A los fines de este Cdigo denomnase
superficie de despeje de obstculos, a las reas imaginarias, oblicuas
y horizontales que se extienden sobre cada aerdromo y sus inmediaciones, tendientes a limitar la altura de los obstculos a la circulacin area."
116
DERECHOS REALES
Y el a r t . 3 1 :
"Obstculos: alturas prohibidas: En las reas cubiertas por la
proyeccin vertical de las superficies de despeje de obstculos de los
aerdromos pblicos y sus inmediaciones, las construcciones, plantaciones, estructuras e instalaciones de cualquier naturaleza, no podrn
tener una altura mayor que la limitada por dichas superficies, ni constituir un peligro para la circulacin area."
Y el a r t . 35:
"Sealamiento de obstculos: Es obligatorio en todo el territorio
de la Repblica el sealamiento de los obstculos que constituyan peligro para la circulacin area, estando a cargo del propietario los gastos de instalacin y funcionamiento de las marcas, seales o luces que
correspondan. El sealamiento se har de acuerdo a la reglamentacin respectiva."
F)
S e r v i d u m b r e s de los Cdigos Rurales
Los Cdigos R u r a l e s e s t a b l e c e n d i s t i n t a s s e r v i d u m b r e s
que e s t n n t i m a m e n t e r e l a c i o n a d a s con las exigencias p r o p i a s
de n u e s t r o medio r u r a l .
As, el a r t . 184 de] Cdigo R u r a l de B u e n o s Aires, del ao
1970 dice que "el p r o p i e t a r i o de u n establecimiento r u r a l a t r a vesado por o con frente a u n camino pblico e s t obligado a
permitir que se s u e l t e n e n l, p a r a descanso o p a r a d a , los animales que se lleven en t r n s i t o , salvo que de ello derive u n dao irreparable".
Dicha p a r a d a no p o d r exceder de 12 h o r a s , salvo fuerza
mayor (art. 185).
El Cdigo R u r a l de la Pcia. de J u j u y ley 1896 del a o
1948, en su a r t . 100 dice:
"El propietario de un establecimiento rural atravesado por un camino pblico, estar obligado a permitir que se suelten en l, para
descanso o parada los animales que se lleven en trnsito, salvo que de
ello le derive un dao grave."
G)
S e r v i d u m b r e r e s u l t a n t e de los lagos no navegables
La existencia de e s t a clase de s e r v i d u m b r e s r e s u l t a de la
interpretacin q u e la Corte S u p r e m a de J u s t i c i a de la Nacin
volc en el "leading case" "Frederking, Gustavo c/Provincia de
DE LAS SERVIDUMBRES
117
Buenos Aires s/uso y goce de la laguna Mar Chiquita" 26 , respecto del art. 2349 Cd. Civil.
Declar la Corte que los lagos y lagunas no navegables son
de propiedad del dueo del suelo donde se encuentran, sea el
Estado o los particulares.
Ahora bien, en el caso, la laguna Mar Chiquita, por no haberse vendido la tierra en la cual estaba la laguna, perteneca
a la Provincia de Buenos Aires, pero los propietarios ribereos
tienen "una mera servidumbre establecida por la ley en beneficio de los fundos linderos y que se justifica como una compensacin por los perjuicios que ocasiona a dichas propiedades la
vecindad de los lagos, por los frecuentes desbordes de sus
aguas. Es, en efecto, una servidumbre predial...".
En cuanto al alcance de dicha servidumbre establecida a
favor de los fundos colindantes, lo es "en la medida de sus necesidades".
26
Fao del 17.2.1923, Fallos: 135:295.
Captulo 2 bis
Derecho de naturaleza mixta:
el derecho de superficie forestal
SUMARIO: I. Introduccin. II. Concepto. Modalidades. Objeto. Naturaleza Jurdica. Plazo (arts. 1, 2 y 6 de la ley 25.509). III. Constitucin, del
derecho. Quines pueden constituirlo. Formalidades. Ttulo suficiente
y modo suficiente. Inscripcin (art. 5 de la ley 25.509). IV. Derechos y
deberes del superficiario. Uso, goce y disposicin. Trasmisibilidad. Deberes. Gravmenes. Acciones posesorias y petitorias (arts. 2 y 4 de la
ey 25.509). V. El nudo propietario (arts. 3 y 4 de la ley 25.509). VI. Extincin del derecho. Destruccin. Causales de extincin: renuncia expresa, venci-t iento del plazo convenido, cumplimiento de la condicin
resolutoria, consolidacin, no uso, abandono, expropiacin, muerte del
superficiario. Efectos de la extincin. Respecto del superficiario. Respecto del nuuo propietario. Suerte de los derechos constituidos por el
superficiario (arts. 7, 8, 9, 10 y 11 de la ley 25.509).
I. Introduccin
Ya hemos visto que la ley 25.509 1 agreg a la lista de derechos reales admitidos por nuestra legislacin uno nuevo: el derecho real de superficie forestal.
He de ocuparme ahora con detalle de su regulacin, no sin
aclarar que la ubicacin que a su comentario le doy en esta
obra deriva de la circunstancia de que lo considero un derecho
que admite una categorizacin doble, segn la modalidad que
adopte.
Y aun cuando tambin hubiera podido tratarlo luego de
considerar al dominio, al condominio y a la propiedad horizontal
(derechos sobre cosa propia) y antes de estudiar los derechos de
disfrute sobre cosa ajena, me inclino por esta metodologa, ya
que si bien la propiedad superficiaria es un derecho real sobre
cosa propia, el derecho a forestar es un derecho de disfrute sobre cosa ajena. Adems de que creo que el conocimiento integral de los derechos que he desarrollado hasta aqu contribuir
a una mejor comprensin del instituto.
1
Acerca de los antecedentes de la ley, puede consultarse De Reina Tartire,
G., Derecho de superficie forestal, Buenos Aires, 2003, pg. 41 y sig.
120
II. Concepto. Modalidades. Objeto. Naturaleza jurdica.

Plazo (arts. 1, 2 y 6 de la l e y 25.509)
Concepto
Criterio
Concepto. El derecho real de superficie forestal que se crea

es descripto como "un derecho real autnomo sobre cosa propia
temporario" (art. 2), constituido "sobre un inmueble susceptible
de forestacin o silvicultura"2 (art. 1). El art. 1 de la ley determina que el derecho creado lo es "de conformidad al rgimen
previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados (n
24.080, modificada por la 25.080), y a lo establecido en la presente ley".
Sealo, en primer lugar, que es de lamentar que el derecho
de superficie aparezca limitado slo a la actividad forestal, esto
es, a las plantaciones de bosques y no se haya extendido a todo
tipo de plantaciones 3 . No obstante advierto que existe una corriente sustentada por caracterizada doctrina que se inclina por considerar que el derecho consagrado lo ha sido en
sentido amplio. Luego me referir a esta importante opinin.
Reitero que el art. 1 del nuevo ordenamiento establece que
"el derecho real de superficie forestal, constituido ... sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura, de conformidad al rgimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados y a lo
establecido en la presente ley".
El nuevo derecho que ingresa a la constelacin de los derechos reales autorizados no podra, entonces, ser constituido sino en el marco de las previsiones de la Ley de Inversiones para
Bosques Cultivados (ley 25.080) y sobre inmuebles susceptibles
de forestacin o silvicultura, cabiendo observar a ese efecto las
prescripciones de la Ley de Defensa Forestal (n 13.273 y sus
modificatorias: conf. texto ordenado aprobado por dec. 710/95)4.
Me referir brevemente a continuacin a la ley 25.080.
2
Silvicultura es el cultivo de los bosques o montes (conf. Diccionario de la
Real Academia Espaola, vigsimo segunda edicin).
3
V.gr. plantaciones de nogales, olivos, vides, higueras, etc. Conf. Taiana
de Brandi, N.; Brandi Taiana, M., "Derecho de superficie foresta!", Revista del
Notariado, n 868, pg. 17 y ss. Incluso podra haber sido extendido a todo tipo
de explotaciones agropecuarias en general. La doctrina prohija el establecimiento del derecho de superficie con carcter amplio, para plantaciones y construcciones. El Proyecto de Unificacin de 1998 lo establece respecto de
construcciones o forestaciones (art. 2018).
4
Conf. Mariani de Vidal, M., "Derecho de sui.c "icie-forestal. Ley 25.509",
La Ley, supl. diario del 13.11.2002; Slemenson, H., ""Un nuevo derecho real: el
DERECHO DE NATURALEZA MIXTA
121
Ley de Inversiones para Bosques Cultivados.La

ley 25.080
i n s t i t u y e u n r g i m e n de promocin de l a s i n v e r s i o n e s que se
efecten en n u e v o s e m p r e n d i m i e n t o s forestales y e n las ampliaciones de los b o s q u e s e x i s t e n t e s , r g i m e n del que se pod r n , asimismo, beneficiar l a s instalaciones de nuevos proyectos
forestoindustriales y las ampliaciones de los existentes, siempre que se a u m e n t e la oferta m a d e r e r a a t r a v s de la i m p l a n t a cin de n u e v o s bosques ( a r t . 1). P o d r n s e r beneficiarlas las
p e r s o n a s fsicas o j u r d i c a s que realicen efectivas inversiones
en l a s actividades objeto de l a ley (art. 2).
L a s actividades c o m p r e n d i d a s e n el r g i m e n de la ley son:
la i m p l a n t a c i n de bosques, su m a n t e n i m i e n t o , el manejo, el
riego, la proteccin y cosecha de ellos, incluyendo l a s actividades de investigacin y desarrollo, as como l a s de industrializacin de l a m a d e r a , c u a n d o el conjunto d e t o d a s ellas forme
p a r t e de u n e m p r e n d i m i e n t o forestal o forestoindustrial integrado (art. 3).
El art. 4 de la ley 25.080 d e t e r m i n a que:
"entindese por bosque implantado o cultivado, a los efectos de esta
ley, el obtenido mediante siembra o plantacin de especies maderables, nativas y/o exticas adaptadas ecolgicamente al sitio, con fines
principalmente comerciales o industriales, en tierras que por sus condiciones naturales y aptitud sean susceptibles de forestacin o reforestacin .vque al momento de la sancin de la presente ley no estn
cubiertas por masas arbreas nativas o por bosques permanentes o
protectores, estos ltimos definidos previamente como tales por las
autoridades provinciales, salvo la existencia de un plan de manejo
sustentable para bosques degradados a fin de enriquecerlos, aprobado
por la provincia respectiva".
La ley 25.080 r e s u l t a r de aplicacin en las provincias que
a d h i e r a n e x p r e s a m e n t e a s u rgimen, m e d i a n t e el dictado de
las p e r t i n e n t e s n o r m a s provinciales (art. 6) .
Los beneficios de la ley se otorgan "a los titulares de emprendimientos
inscriptos en un registro habilitado a tales efectos y cuyo proyecto de inversin,
avalado por
profesionales
competentes,
haya sido aprobado por la Autoridad
de Aplicacin " (art. 24). P u e d e t r a t a r s e de p e r s o n a s fsicas o j u r d i c a s
"que realicen efectivas inversiones en las actividades
objeto de
la presente ley" (art. 2).
derecho real de superficie forestal", La Ley, supl.diario del 18.9.2002; De Reina
Tartire, G., Derecho real de superficie forestal, Buenos Aires, 2003, pgs. 49/50;
Calegari de Grosso, L., "El derecho real de superficie forestal. Un microsisteroa
dentro de la legislacin forestal", LexisNexis, Jurisprudencia Argeutina-2003III, fascculo 1.9.
122
P r e v i e n e el a r t . 5 de la ley 25.080 que:

"los bosques debern desarrollarse mediante el uso de prcticas enmarcadas en criterios de sustentabilidad de los recursos naturales renovables" a cuyo fin "todo emprendimiento forestal forestoindustrial,
para ser contemplado dentro del presente rgimen, deber incluir un
estudio de impacto ambiental y adoptar las medidas adecuadas que
aseguren la mxima proteccin forestal, ias que sern determinadas
por la Autoridad de Aplicacin, que evaluar anualmente estos aspectos con la Secretara de Recursos Naturales y Desarrollo Sustentable,
con el objetivo de asegurar el uso racional de los recursos".
Con el propsito de promover las inversiones e n el m b i t o
c u b i e r t o por l a ley se ofrece u n tratamiento
fiscal
favorable
(art. 7), c o n s i s t e n t e en u n r g i m e n de estabilidad s c a l de h a s ta t r e i n t a aos a p a r t i r de la fecha de aprobacin del proyecto
respectivo 5 ( a r t s . 8 y 9), t m r g i m e n especial de r e i n t e g r o del
I m p u e s t o al Valor Agregado aplicable "exclusivamente
a la parte forestal" y t a m b i n u n r g i m e n especial de amortizacin del
i m p u e s t o a las g a n a n c i a s y de avalo de r e s e r v a s ( a r t s . 11 a
13). Asimismo, la aprobacin de estatutos e i n s t r u m e n t o s constitutivos y su inscripcin e s t a r n exentos de todo i m p u e s t o nacional q<i-; g r a v e el acto, incluido el impuesto de sellos, t a n t o
p a r a el o t o r g a n t e como p a r a el receptor, debiendo l a s provincias q u e a d h i e r a n al r g i m e n de la ley establecer n o r m a s a n logas en el m b i t o d e s u s respectivas jurisdiciones (art. 14).
El otro medio d e promocin, siempre que se t r a t e d e extensiones inferiores a las q u i n i e n t a s hectreas, consiste e n la posib i l i d a d de r e c i b i r u n apoyo econmico no reintegrable,
cuyo
alcance r e g u l a los a r t s . 17 a 20 inclusive de la ley 25.080.
No o b s t a n t e lo expuesto, u n a i m p o r t a n t e doctrina 6 sostien e que es posible i n t e r p r e t a r la ley 25.509 en el sentido de que
5
La estabilidad fiscal significa que quienes se sujeten el marco del rgimen de la ley 25.080 "no podrn ver incrementada la carga tributaria total, determinada al momento de La presentacin, como consecuencia de aumentos en
los impuestos y tasas ...".
6
Alterini, J. H., Superficie forestal, en Revista del Notariado n 873, n
121 y sig.; su ponencia presentada a las XIX Jornadas Nacionales de Derecho
Civil (Rosario, 25 al 27.9.2003),en colaboracin con Corna, P. M.; Vzquez, G.
A. y Alterini, M.E. En esas Jornadas y en el seno de la Comisin 4, se concluy
por unanimidad en que "la remisin a la ley 25.080 de Inversiones para Bosques Cultivados no excluye que la ley 25.509 tenga un mbito propio. Por ello,
entre otras consecuencias, el cumplimiento de los requisitos establecidos por la
ley 25.080 no es presupuesto necesario para la constitucin del derecho real de
superficie forestal" (III) y, por mayora, respecto de la finalidad del derecho, en
que "corresponde una interpretacin amplia del vocablo 'forestal', comprensiva
123
admite el derecho de superficie para todo tipo de plantaciones y

no slo relativamente a las especies maderables.
Voy a tratar de brindar sintticamente los fundamentos de
esta opinin, cuyo estudio debo lealmente reconocer me ha suscitado vacilaciones en torno del criterio restrictivo que desarrollara antes, ya que no es posible desconocer que sus conclusiones
resultan valiosas.
Como vimos, segn los arts. 1 y 2 de la ley 25.509 el derecho ha de recaer sobre un inmueble "susceptible de forestacin
o silvicultura", otorgando "la facultad de realizar forestacin o
silvicultura". La postura amplia sostiene que "con la alusin a
lo forestal se denota a las diferentes plantas".
Ello en tanto, segn el Diccionario de la Real Academia
Espaola, la voz "forestal" apunta a lo relativo a los bosques y
a los aprovechamientos de leas, pastos, etc., el trmino "bosque" alude a un sitio poblado d. rboles y "matas", siendo la
"mata" una planta de poco tamao (as, por ejemplo, "mata de
tomates, mata de clvele^").
Respecto de la "silvicultura" siempre segn la Real Academia Espaola, importa el cultivo de bosques o montes. Y
si, como se dijo, los bosques llevan a las matas, sucede lo propio
con el "monte", qtie es una tierra cubierta por rboles, arbustos
o matas. Pues si el rbol es un planta de cierto porte, el arbusto es indudablemente una planta y tambin las matas, aunque
de poco tamao. En sntesis, tambin la silvicultura conduce a
comprender a las diversas plantas.
Por otra parte, y adems de este argumento gramatical, el
criterio amplio hace notar que, aunque el art. 1 de la ley 25.509
postula que el derecho real de superficie forestal "lo ser de conformidad con la ley 25.080", tambin invoca en su expresin final su ajuste "a lo establecido en la presente ley", es decir, la
misma ley 25.509. Con lo que quedara dicho que, junto al mbito vinculado con la ley 25.080, la ley 25.509 contiene otro marco
propio de comprensin, determinado por "la presente ley", con lo
que se revela el propsito de involucrar en su rgimen no slo a
la actividad maderera (ley 25.080) sino a toda explotacin forestal, apreciada con elasticidad, esto es, extendiendo su rgimen a
las distintas actividades de la vida rural conectadas con la explotacin de todo tipo de plantas, y tambin incluso a las especies maderables nativas o exticas y a los bosques que no
fueran fruto de la labor humana de siembra o plantacin y que,
de distintas plantaciones. No cabe circunscribir este derecho real a las especies

arbreas. Ello en aras de la utilidad socio-econmica de la figura y el principio
de igualdad de raigambre constitucional".
124
DERECHOS REALES
por ello, no caen en el mbito de la ley 25.080 (as, la figura

creada por la ley 25.509 podra ser aplicada respecto de la explotacin de trigo, maz, lino, sorgo, soja, algodn, yerba mate,
vid, tabaco, frutas, etc.).
Desde otro ngulo, se afirma que si el criterio de la ley hubiera sido verdaderamente restrictivo, no se explicaran las modificaciones a los arts. 2503 y 2614, sino que hubiera bastado
con regular el derecho creado como un captulo de la Ley de Inversin para Bosques Cultivados n 25.080 y mediante u n a
simple reforma de sta. En cambio, el inc. 8 agregado al art.
2503 del Cdigo Civil menta a la "superficie forestal" sin limitaciones y se suprime en su art. 2614 la prohibicin relativa al
derecho de superficie, tambin sin limitaciones.
Se sostiene que la circunstancia de que se haya querido estimular la produccin maderera con la ley 25.080, a travs de un
rgimen especial de promocin, no implica que queden descartadas las explotaciones realizadas a solo riesgo del emprendedor y
que no requieran la aplicacin del rgimen de promocin previsto en la ley 25.080, o que incumban a bosques naturales o nativos que ne" fueran fruto de la labor h u m a n a de siembra o
plantacin, o las explotaciones vinculadas con otras plantas; y
entender lo contrario importara consagrar un privilegio para
unos pocos lo que incluso conspirara con la garanta constitucional de la igualdad y no una herramienta al alcance de
los ms, que resultara lo ms adecuado.
Slo me resta advertir que desde luego, en la hiptesis de
prohijarse este criterio amplio, no podra dejar de.contemplarse
que, para todas las actividades que no fueren las aprehendidas
por la ley 25.030 (que conlleva controles por parte de la autoridad de aplicacin), la constitucin del derecho de superficie forestal con la posibilidad de explotacin de diversas especies
(aun de bosques naturales o exticos que no derivaran de la labor humana) tendra que sujetarse a las reglamentaciones y
controles que las correspondientes autoridades nacionales o
provinciales hayan impuesto o consideraran conveniente imponer.
Modalidades
Modalidades. La ley aprehende las dos modalidades del

derecho de superficie a las que antes nos refiriramos: al superficiario puede concedrsele la facultad de realizar sobre la
superficie de un inmueble ajeno 7 forestacin o silvicultura y
7
ni --;.;:--'"'? seguir perteneciendo al dominio del nudo propietario, por
eso se dice que la forestacin o silvicultura se realizar sobre un inmueble ajeno.
D E R E C H O DE NATURALEZA MIXTA
125
hacer propio lo plantado 8 esta es una modalidad o "adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes" esta es la otra
modalidad.
En mi parecer ambas modalidades resultan beneficiosas,
pues si la primera fomentar la forestacin, la segunda promover la explotacin de plantaciones ya existentes que el propietario del suelo no quiera o no pueda trabajar, lo cual tambin
acarrear resultados positivos para la comunidad 9 .
Naturaleza jurdica. Objeto. Los artculos 1 y 2 de la ley
caracterizan al derecho creado como derecho real autnomo10
sobre cosa propia11.
Que se trata de un derecho real autnomo implica que cualquiera de las dos modalidades que se adopte, siempre existir
un derecho real desde su constitucin, dotado de un rgimen
especfico, con sus reglas particulares para resolver las diversas vicisitudes por las que pueda transitar.
No slo habr derecho real cuando ya en el inicio exista
una propiedad superfciaria as suceder cuando el derecho
se conceda respecto de plantaciones existentes.
Tambin existir derecho real ab initio cuando se conceda
el derecho de plantar con la facultad, u n a vez realizada la
plantacin, de hacer propio lo plantado. En este caso el "derecho de plantar" antes de llevarse a cabo la plantacin no
ser derecho personal sino real 12 . Esta determinacin resulta
acertada, por un doble orden de motivos: primero, en tanto de
otra manera sera difcil de explicar por qu una vez realizada la forestacin el derecho se transforma automticamente,
8
Lo plantado ser propiedad del superficiario: se tratar de una propiedad superfciaria y, en ese sentido, ser cosa propia; pero el inmueble sobre el
que se realiza la plantacin, desde que permanece en el dominio del nudo propietario, ser un inmueble ajeno para el superficiario.
9
No parece opinar lo mismo respecto de la segunda alternativa, Daz
Reyna, E., "Derecho real de superficie forestal (comentario con motivo de un
proyecto de ley)", LL, supl.diario del 29.4.93.
10
No asimilable a ninguno de los otros derechos reales ya existentes. Por
ser autnomo, ser de la propia ley 25.509 y no de los correspondientes a institutos anlogos, nicamente aplicables en subsidio que habr de extraerse
los principios que lo gobiernan.
11
Mas no debe perderse de vista que el inmueble sobre el que se constituya
la superficie ser "ajeno" para el superficiario, ya que el dominio de ese inmueble
permanecer en cabeza de su dueo, que pasar a ser "nudo propietario", titular
de un dominio imperfecto por hallarse desmembrado en virtud del derecho de superficie constituido a favor de un tercero (arg. arts. 2507, ltima parte, y 2661,
ltima parte, Cdigo Civil).
12
Y como t a i efertdao real, sujeto a la pertinente inscripcin en los registros inmobiliarios, como luego veremos, al comentar el art. 5 de la ley.
Naturaleza
jurdica.
Objeto
DERECHOS REALES
126
de derecho personal en derecho real; y segundo, porque si se

tratara de un derecho personal (siempre de alcance relativo),
podra llegar a ser ineficaz en caso de enajenacin del inmueble
por el nudo propietario 13 . En esta modalidad, una vez realizada
la forestacin, nacer la propiedad superficiaria.
Reitero que, toda vez que se trata de un derecho real, tanto
en una como en otra modalidad, existir desde la constitucin
un poder autnomo, actual y oponible erga omnes (incluso frente al nudo propietario y sus sucesores).
En el caso de la concesin del derecho a plantar, se dice
que en esa facultad reside una propiedad superficiaria in fieri,
el germen de una propiedad superficiaria y, si la forestacin no
se lleva a cabo, no habr existido propiedad superficiaria, pero
s derecho real de superficie 14 .
La ley considera que el derecho que crea es siempre un derecho real sobre cosa propia, lo cual en mi opinin no es del todo exacto 15 .
El tema se vincula con el objeto del derecho de superficie,
el cual involucra por ejemplo el muy relevante del "derecho
real de garanta" que el superficiario est autorizado a constituir, segn lo dispuesto en el art. 2 de la ley, cuestin a la que
me referir en otro captulo de este trabajo.
Si el derecho de superficie se constituye respecto de plantaciones existentes, aparecer la propiedad superficiaria desde
el origen, por lo que parece claro que se estar desde el origen
frente a un derecho real sobre cosa propia. Su objeto ser la
plantacin existente, pasible de categorizai como cosa con arreglo al art. 2311 del Cdigo Civil; ese objeto tendr existencia
actual no futura, que es uno de los requisitos que debe reunir el objeto de los derechos reales 16 .
La cuestin no es tan simple en el caso de la otra modalidad que puede adoptar el derecho de superficie segn la ley.
En efecto, ya hemos visto que cuando el derecho no se concede sobre plantaciones ya existentes, hasta que la forestacin
no sea realizada el derecho del superficiario a forestar aunque lleva en s mismo el germen de una propiedad superficia-
13
Conf. Messineo, F., op. cit., t. III, pgs. 422/423.

Conf. Messineo, F op. cit., loe, t. III, pg. 422; Kemelmajer de Carlucci,
A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pg. 12.
15
Ya puse de manifiesto que, en las XIX Jornadas Nacionales de Derecho
Civil (Rosario, 25 al 27.9.2003), la mayora se pronunci en el sentido de que
"el derecho real de superficie forestal es mixto. Admite en su desarrollo una categorizacin dual, tanto como derecho real sobre cosa propia cuanto como derecho real sobre cosa ajena".
16
Conf. nota al Ttulo 4: De los derechos reales (*), Cdigo Civil.
14
127
ria pareciera que no recae sobre u n a cosa propia, ya que la

plantacin no existe al momento de constituirse el derecho y el
inmueble que se forestar ser ajeno por hiptesis.
Tal circunstancia ha llevado a algunos a sostener que el
objeto de esta modalidad del derecho real de superficie forestal,
mientras la forestacin no se materialice, es el espacio, que sera en este supuesto el objeto propio, de existencia actual 17 .
No comparto esta posicin. Porque, como dice Messineo 18 ,
el espacio ms all del concepto filosfico que acerca de l se
pueda tener "es una 'no-cosa', ya que desde el punto de vista
jurdico es el vaco" y no constituye objeto de relaciones jurdicas, aun cuando el espacio sea el ambiente o lugar en el que se
encuentran las cosas y se desarrolla la actividad humana.
En nuestro rgimen jurdico las cosas son slo los objetos
materiales susceptibles de tener un valor (art. 2311, Cdigo Civil) y nicamente las cosas pueden ser objeto de los derechos
reales. Mientras la ley no declare aplicable? al espacio las disposiciones referentes a las cosas como lo hizo la ley 17.711
respecto de la energa el espacio no puede ser considerado
una cosa.
Pero, si el espacio no es e] objeto del derecho real de superficie, en este caso, cul ser ?-u objeto mientras la plantacin
no se realice? Entiendo que su objeto ser el inmueble ajeno
donde se llevar a cabo la plantacin 19 , naciendo la propiedad
superficiaria (objeto propio: la forestacin realizada) cuando sta se concrete y a medida que se concrete 20 , teniendo lugar la
transformacin automticamente 21 .
La ley 25.509 no descarta esta conceptuaizacin, pues
otorga al superficiario el derecho de "uso, goce y disposicin de
la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar
17
Conf. Linares de Urrutigoit, M., Pujol de Zizzias, I, "Objeto del derecho
real de superficie, con especial referencia al derecho de superficie proyectado y
a la superficie forestal de la ley 25.509", Revista del Notariado n" 867, enero/febrero/marzo 2002, pg. 41 y ss.
18
Messineo, F., op. cit., pg. 424.
19
Se tratara de un derecho real de goce del inmueble ajeno, de grado menor al de usufructo, pues slo faculta para realizar la forestacin: conf. Cornejo, A., "El derecho real de superficie en el proyecto de unificacin legislativa
civil y comercial", LL-1987-D-1200 y ss.
20
Por eso Alterini, J.H., op. cit., loe. cit., captulo D-a), habla de los dos
planos que en esta hiptesis presenta el derecho de superficie: en un primer
plano se tratar de un derecho sobre la cosa ajena asiento de la construccin
(en la ley 25.509 se tratara de la forestacin), que se convertir en un derecho
sobre cosa propia cuando la construccin (o forestacin) se concrete (segundo
plano). Conf, asimismo, Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op.
cit, pgs. 15 y 31.
21
Conf Messineo, F., op. cit., pg. 422; Cornejo, A., op. cit., loe. cit.
128
forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir

la propiedad de plantaciones ya existentes" (art. 2).
De todos modos, habida cuenta de que la regulacin es nica en la ley 25.509 para las dos modalidades que el derecho
puede adoptar, no se presentarn inconvenientes, en principio,
respecto de las normas aplicables 22 : siempre la ley 25.509.
Recae
sobrecosa
Cabe recalcar que, en sus dos manifestaciones, el derecho

e superficie forestal recae sobre cosa inmueble puesto que las
plantaciones son cosas inmuebles por su naturaleza, segn lo
dispuesto en el art. 2314 del Cdigo Civil23. Esta conclusin re.sulta particularmente importante para dilucidar el problema
relativo a determinar cul es el gravamen que el art. 2 de la ley
autoriza a constituir al superficiario: si se considera que las
plantaciones son cosas inmuebles, el gravamen ser la hipoteca;
si se las considera cosas muebles, el gravamen ser la prenda.
Finalizando con este tema del objeto dir que, aunque la
ley no lo prevea expresamente 24 , el derecho de superficie podra comprender una extensin, del inmueble mayor que la estrictamente necesaria para la forestacin (v.gr,. con el objeto de
emplazar la maquinaria dedicada a la siembra o explotacin,
etc.). Esta extensin habr menester de una clusula expresa
en el ttulo constitutivo 20 .
p|azo
Plazo. Se trata de un derecho temporario y no perpetuo. El

legislador ha estimado inconveniente que se prolongue en forma indefinida la desmembracin del dominio, que podra esterilizarlo, y por eso le ha fijado un trmino.
El plazo mximo admitido de constitucin es el de cincuenta aos, que el legislador juzga adecuado p?.ra que las inversiones del superficiario se amorticen y rindan sus frutos (art. 6) 26 .
,nmue
22
El Proyecto de Unificacin de 1998, en cambio, contiene una doble regulacin: una, referida al derecho de construir o forestar (arts. 2024/2026) y
otra, relativa a la propiedad superficiaria, a la que aplica las normas del dominio revocable. Esta duplicidad de regmenes no cuenta con el beneplcito de todos: conf., v.gr., Linares de Urrutigoity, M., Pujol de Zizias, L, op. cit., loe cit.
23
Conf. voto de la mayora en las XIX Jornadas Nacionales de Derecho
Civil, Rosario, 25 al 27.9.2003.
24
S lo hace el Proyecto de Unificacin de 1993 art. 2025, segundo prrafo.
25
Recuerda Alterini, J.H., op. cit., loe. cit., que la legislacin boliviana
presume la extensin mayor, a menos que el ttulo constitutivo disponga lo
contrario.
26
El mismo plazo consagra el Proyecto de Unificacin de los Cdigos Civil
y de Comercio de 1998 art. 2018, acogiendo as conclusiones de las X Jori :.-'.!i_. i-.'acionales de Derecho Civil de Corrientes. Gurfinkel de Wendy, L. op.
129
La ley no distingue, de modo que el plazo mximo de 50

aos resultar aplicable para ambas modalidades, aun cuando,
en la hiptesis de la primera modalidad, el superficiario no podr comenzar la explotacin hasta que la forestacin sea llevada a cabo.
La propia ley establece que "en caso de convenirse plazos
superiores, el excedente no valdr a los efectos de esta ley"; es
decir que se considerar que la superficie ha sido constituida
por el plazo mximo autorizado, en caso de que se hubiera pactado uno superior.
El plazo de 50 aos podra ser prorrogado o renovado por
acuerdo de partes?
A mi juicio y aunque no existe norma en la ley que contemple el interrogante no existiran inconvenientes para que
as se procediera, pues con ello no se lesionara la finalidad de
la norma, que es la de evitar el desmembramiento del dominio
a perpetuidad. Mas esto ser siempre que se respete el mximo
legal, contado a partir de la constfiacin originaria e incluida
la renovacin'"'; de lo contrario me parece que la posibilidad de
renovacin puede llegar a convertirse en una clusula de estilo
en el contrato originario, con lo que el derecho pasara a extenderse por el trmino de cien aos o aun llegar a ser perpetuo,
consecuencia que no impresiona como querida por la ley, que
establece que el "plazo mximo de duracin" del derecho real
de superficie forestal es de "cincuenta aos", sin haber contemplado la posibilidad de prrroga de aqul.
Empero, si vencido el plazo mximo convenido y recuperado el dominio su carcter pleno, el propietario quisiera constituir un nuevo derecho de superficie, incluso a favor del misrrc
cif., toe. cit. lo considera exiguo y propone 70 aos "teniendo en cuenta el

tiempo de crecimiento de las especies cuya explotacin resulta productiva y la
ecuacin costo-beneficio". El criterio de la perpetuidad ha sido abandonado,
salvo en el Cdigo de Portugal y en el de Qubec; en cuanto al plazo mximo
admitido, se observa variedad de criterios en el derecho comparado, que van
desde los 20 aos Japn hasta los 100 aos legislacin suiza de 1965
pasando por los 30, 50, 70, 75, 80 y 99 aos. Para un estudio del derecho
comparado, conf. Alterini, J.H., op. cit., loe. cit. y Kemelmajer de Carlucci, A.,
Puerta de Chacn, A., op. cit., pgs. 55/56.
27
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A.; Puerta de Chacn, A., op. cit., pg.
56. El Proyecto de Unificacin de los Cdigos Civil y de Comercio de 1998 establece que "Podr convenirse la renovacin del plazo en forma expresa por un
lapso que no exceda de cincuenta (50) aos, contados desde su celebracin"
(art. 2018, ltimo prrafo); y en la Exposicin de Motivos del Proyecto se explcita la posibiiiJ u. i-:; prorrogar la superficie por un lapso que no exceda de cincuenta aos "contados desde la renovacin".
Eenovaclon
130
superfciario, no parece que exista inconveniente para que as

proceda 28 , ya que lo que se ha querido evitar es que el propietario desmembre de una vez y desde el origen su dominio sine
die, sin posibilidad de reflexionar acerca de la continuidad de
ese estado, que prcticamente lo privara del dominio en su
contenido til.
En esa hiptesis, y en defecto de previsin legal, es mi opinin que el antiguo superfciario no podra esgrimir derecha de
preferencia alguno para que a l le sea concedido el nuevo derecho de superficie, salvo que esa preferencia se hubiera pactado. Esta convencin sera vlida, desde que no se advierte que
conspire contra el espritu y finalidades de la ley, ni vulnere el
estatuto legal del derecho de superficie 29 .
La ley no establece un plazo mnimo de duracin, lo que
hubiera resultado conveniente, a fin de posibilitar la recuperacin de las inversiones que deber realizar r superfciario, sobre todo en la primera de las modalidades que es susceptible de
presentar la superficie 30 .
III. Constitucin del derecho. Quines pueden
constituirlo. Ttulo suficiente y modo suficiente.
Formalidades. Inscripcin (art. 5 de la ley 25.509)
Quines
con.e"
tui-'j
Legitimacin. La ley determina quines pueden constituir

^ derecho: slo el propietario del inmueble o sus copropietarios
(respecto de estos ltimos se requerir el consentimiento de todos ellos, por tratarse de un acto de disposicin que desmembrar su derecho: arts. 2680, 2682 y 2683, Cdigo Civil).
Aunque no lo prevea la ley expresamente, por el juego de
los principios generales, el derecho de superficie podr constituirse a favor de personas fsicas o de existencia ideal 31 , ya sea
una o varias (cosuperficie), resultando aplicables en esta ltima hiptesis las normas y principios que gobiernan el cousufructo (arg. art. 16, Cdigo Civil).
28
En el mismo sentido, Kemelmajer de Carlucc, A.; Puerta de Chacn, A.,
op. cit., pgs. 56/57.
29
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A; Puerta de Chacn, A., op. cit., pg. 57.
30
En el mismo sentido, Daz Reyna, E., op. cit., loe. cit., quien propone un
plazo mnimo de quince aos.
31
El art. 2 de la ley 25.080 de inversiones para bosques cultivados,
en cuyo marco segn vimos se inscribe el derecho de superficie de la ley 25.080,
dispone que "podrn ser beneficiarios las personas fsicas o jurdicas que realicen efectivas inversiones en las actividades objeto de la presente ley".
131
Constitucin. Dice el art. 5 de la ley que "el derecho real de Constivp--'-'- ie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito,
'-uci0n
instrumentado por escritura pblica y tradicin de posesin".
En virtud del citado precepto surge recibida por la ley adquisicin derivada del derecho, no as la originaria 32 , de manera que
la superficie constituira 33 un derecho real de origen nicamente
convencional. Quedara descartada de tal modo la usucapin ya
sea breve o larga. De todas formas, la doctrina se ha encargado
de resaltar que sera muy difcil que se presentara en la prctica
una adquisicin del derecho de superficie por va de usucapin34.
Segn alguna doctrina 35 , el derecho podra adquirirse tambin por particin judicial (art. 1184, inc. 2, Cdigo Civil)"para el supuesto de que presentadas las operaciones de particin
el juez las aprobara, a los fines de que el Registro inscriba el derecho real de superficie nacido del acuerdo de todos los herederos"36 y subasta judicial "en cuyo caso quien as adquiere
sabe que solamente incorpora una propiedad superficial i.a sobre
las plantaciones correspondientes" 37 . No existe derecho de superficie forestal legal.
Un supuesto singular de constitucin se presentara en el
caso de que, en el momento de enajenar el inmueble y en forma
concomitante, se constituyera un derecho de superficie forestal
a favor del enajenante o de un tercero. Respecto de esta
constitucin que implicara instrumentaciones simultneas
sobre el mismo inmueble y que tendra que contar, por cierto,
con la conformidad del adquirente no hallo reparos, aunque
la mera reserva no bastara 38 .
32
En el Proyecto de Unificacin de 1998 se prev que el derecho de construir o forestar "slo se origina por adquisicin derivada" (art. 2026), mientras
que a la propiedad superficiaria le resultan aplicables las normas del dominio
revocable (art. 2027).
33
Lo mismo que la hipoteca: art. 3115, Cdigo Civil.
34
Segn Andorno, L., El derecho real de superficie forestal. En el ordenamiento jurdico positivo argentino, DJ-2002-2-145 y ss. la propiedad superfi"" ciara podra ser adquirida por usucapin breve. Recordemos que la usucapin
breve se endereza a consolidar ttulos defectuosos por falta de titularidad o capacidad del trasmitente, es decir, en caso de mediar un justo ttulo, de donde
resultara la conveniencia de admitir este modo de adquisicin.Ver tambin
Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pgs. 52/55.
35
Andorno, L., op. cit, loe. cit. en nota anterior.
36
Debera agregarse "o condminos", ya que la particin del condominio
se rige por las reglas de la "divisin de las sucesiones": art. 2698, Cdigo Civil.
37
Pienso que el derecho de plantar y hacer propio lo plantado, tambin
sera como principio susceptible de ejecucin y consiguiente subasta judicial,
aun cuando no haya nacido an la propiedad superficiaria.
38
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op cit., pgs.
15/16.
132
DERECHOS REALES
Las disposiciones de ltima voluntad no aparecen mencionadas a los efectos de la constitucin del derecho. Podra argumentarse, a favor de la afirmativa, que estaramos en presencia
de una adquisicin derivada y que no pareciera conspirar contra
el espritu de la ley la adquisicin por esta va, mxime que el
art. 5 no dice que el derecho slo se adquiere por contrato 39 . No
obstante, contra esta conclusin conspira el carcter de orden
pblico que revisten las normas que conforman el estatuto de
los derechos reales, una de las cuales sera sta.
Ttulo
y U mod<> n e
suficiente
inscnp-
El ttulo suficiente para adquirir el derecho ser entonces el

contrato "oneroso o gratuito" segn la ley, con lo que va dicho que el canon no constituir elemento esencial del contrato 40 .
La ley exige que el contrato de constitucin del derecho
conste en escritura pblica, lo cual es lgico, porque se trata de
un derecho real que recae sobre inmuebles (conc. art. 1184, inc.
1, Cdigo Civil).
AI ttulo suficiente deber acompaarlo el modo suficiente,
que es la tradicin 41 , a cumplirse con arreglo a los principios comunes (ars. 2377/2380, 2383, 2384, 2601/2603, Cdigo Civil).
La ley tambin exige que el contrato sea inscripto,
cin
"a los efectos de la oponibilidad a terceros interesados, en el Registro de

la Propiedad Inmueble de la jurisdicci^ coi-respondiente, el que abrir
un nuevo folio correlacionado con la in-; :ripcin dominial antecedente".
Queda claro, entonces, que la inscripcin no es constitutiva
del derecho real 42 , sino meramente declarativa (como lo es para
todos los derechos reales regulados en el Cdigo Civil: art. 2505
de ste y art. 2, ley 17.801), esto es, slo para que la superficie
resulte oponible a terceros Interesados; tales son los terceros
asistidos de un derecho subjetivo y, por tanto, de un inters legtimo (v.gr. titulares de otros derechos reales, sucesores particulares, masa del concurso, acreedores privilegiados, retentor,
acreedores quirografarios) 43 .
39
E Proyecto de Unificacin de 1998, art. 2026, establece que el derecho
de construir o forestar slo se origina por adquisicin derivada.
'10 Si se pacta el pago de un canon, ste podr ser peridico o abonado en
una nica vez, quedando ello librado a la voluntad de los contratantes.
41
La referencia a la tradicin "de posesin" es superfiua, pues tratndose
de un derecho rea!, es claro que la tradicin alumbrar la posesin de la cosa
sobre la cual recae (arg. arts. 2351 y 2355, Cdigo Civil).
42
En sentido diferente, la legislacin espaola exige la inscripcin registra! "como requisito constitutivo de su eficacia" (art. 172 de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobada por Real decreto 1346/76).
43
Recordar que tercero interesado no es cualquier tercero. En efecto, debe
133
Recordar que, segn lo dispuesto en el art. 20 de la ley 17.901,

"las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en
su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de
ellos el derecho documentado se considerar registrado".
A mi juicio, la inscripcin a la que se refiere la ley no result a convalidatoria de los defectos de que p u d i e r a adolecer el ttulo (arg. art. 4, ley 17.801).
En cuanto a la tcnica registral, dispone la ley que la inscripcin se realizar en el "Registro de la Propiedad
Inmueble
de la jurisdiccin
correspondiente,
el que abrir un nuevo folio
correlacionado con la inscripcin dominial
antecedente"'.
Es claro que la ley h a t r a t a d o de que el folio del inmueble
no se complique con la inscripcin del cortejo de derechos (incluso gravmenes) que podra constituir el superficiario y por eso
h a adoptado esta solucin (conc. art. 13 de la ley 17.801 en
funcin 'le lo preceptuado por su art. 11). La doctrina se inclina por la a p e r t u r a de s u b m a t r c u l a s 4 4 .
Teniendo en cuenta el s i s t e m a observado por n u e s t r o pas
en p u n t o a publicidad inmobiliaria, se n e c e s i t a r el dictado de
las correspondientes n o r m a s tcnico r e g s t r a l e s en la Capital
F e d e r a l y en cada provincia.
W . D e r e c h o s y deberes del superficiario.

Uso, goce y disposicin. Trasmisibilidad. Deberes.
Gravmenes. Acciones posesorias y petitorias
( a r t s . 2 y 4 d e la l e y 25.509)
Segn el art. 2 de la ley 25.509, el derecho real autnomo
temporario sobre cosa propia que configura el derecho de superficie forestal creado por la ley, confiere al superficiario
distinguirse entre ios simples terceros, para quienes el ttulo an no inscripto

resultara oponible ("poenitus extranei" o terceros no legitimados) por ejemplo,
un usurpador y terceros con inters legtimo (seran los terceros interesados),
como por ejemplo, titulares de otros derechos reales, sucesores particulares, masa del concurso, acreedores privilegiados, retentar, acreedores quirografarios
o sea, en general, titulares de derechos subjetivos. Conf. Alterini, J.H., Gravitacin de la reforma al art. 2505 del Cdigo Civil, ED, supl. diario del 11.7.72; mi
Curso de derechos reales, ed. 1998, t. 3, pgs. 101/102, especialmente nota 97; CNCiv.yCom.Fed., sala II, causa "Ferrocarriles Argentinos el Acosta, R." del 24.5.90.
44
Es la solucin propiciada por las X Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Corrientes, 1985) y por la doctrina: conf. Kemelmajer de Carlucci, A.,
Puerta de Chacn, A., op. cit., pgs. 34/35; Daz Reyna, E., op. cit., captulo XIX.
134
DERECHOS REALES
"el uso, goce y disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno, con ic. ''aeafc''-le realizar forestacin o silvicultura y hacer propio
lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta".
Uso,
dispsicin
Uso, goce y disposicin.

Si la superficie consiste en la modalidad q u e otorga el derecho de p l a n t a r en u n i n m u e b l e ajeno
y h a c e r propio lo p l a n t a d o , asisten al s u p e r c i a n o "el uso. goce
y disposicin jurdica
de la superficie del inmueble ajeno". El
uso y goce es s i m i l a r al que corresponde al u s u f r u c t u a r i o , slo
que limitado al r e q u e r i d o p a r a llevar a cabo las plantaciones;
la disposicin, o b v i a m e n t e , sera relativa al derecho de forestar
que le i n c u m b e . U n a vez realizadas stas y n a c i d a la propiedad
superficiaria, el superficiario t e n d r el uso, goce y disposicin
jurdica y m a t e r i a l de las plantaciones, lo m i s m o que en el supuesto q u e e x a m i n a r e m o s a continuacin.
Si la superficie recae sobre plantaciones ya e x i s t e n t e s (propiedad superficiaria), su t i t u l a r tiene el uso y goce y la disposicin j u r d i c a y t a m b i n m a t e r i a l del objeto de su derecho, es
decir, de las p l a n t a c i o n e s .
El superficiario debe ejercer sus facultades sujetndose a
la ley y a las disposiciones contractuales que son las q u e precisan los contornos de su derecho y, a mi juicio, debe hacerlo
en forma racional y no abusiva, de modo de no d e g r a d a r el inmueble n i las p l a n t a c i o n e s , conducta que le r e s u l t a r particul a r m e n t e exigible en las l t i m a s e t a p a s , c u a n d o se avecine la
extincin dr la superficie, ya que el n u d o p r o p i e t a r i o p u e d e asp i r a r a ce;vtinuar la explotacin (arg. a r t s . 1071, 2 5 1 3 , 2514,
2878, 2879, Cdigo Civil). Esto es as, a d e m s , a t e n t o la finalid a d l t i m a de beneficio social que la superficie se e n c u e n t r a
e n d e r e z a d a a satisfacer 4 5 .
Cabe a d v e r t i r que los actos celebrados por el superficiario,
en ejercicio de la facultad de disponer j u r d i c a m e n t e de su derecho, se e x t i n g u i r n con la superficie, no r e s u l t a n d o oponibles
al n u d o p r o p i e t a r i o . E s t a conclusin me p a r e c e e v i d e n t e , e n
t a n t o la ley slo establece que subsisten los derechos y obligaciones del superficiario y del propietario p a r a el s u p u e s t o de
que la superficie se extinga por consolidacin (art. 10).
Trasmisi-
El derecho de superficie es trasmisible, t a n t o por actos entre

vivos como mortis causa46. Ello, a u n q u e la ley no lo diga en for45
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pgs.
67/68; Daz Reyna, E., op. cit., captulo III.
46
Marca esto una gran diferencia con el usufructo, que se extingue a la
muerte del usufructuario: art. 2920, Cdigo Civil. En las XIX Jornadas Naci-
D E R E C H O D E NATURALEZA MIXTA
135
ma expresa, desde que estamos frente a un derecho del que su titular tiene la facuii.:! disponer jurdicamente y porque no se
consagra un dispositivo como el del art. 2920 del Cdigo Civil.
En mi opinin debe ser admitido el pacto expreso en contrario 47 , al menos para las trasmisiones entre vivos, pues no
parece que la trasmisibilidad haga a la esencia del derecho de
superficie 48 y toda vez que el nudo propietario puede haber tenido en cuenta las calidades personales del superficiario para
contratar. Por eso tambin creo que podra recortarse dicha
trasmisibilidad mediante clusula contractual que exigiera la
conformidad del nudo propietario a esos efectos.
Resultando trasmisible la superficie y tratndose de un derecho patrimonial, el derecho podr ser embargado y ejecutado
por los acreedores del superficiario. Es claro que esos actos recaern sobre el derecho de superficie y no sobre la nuda propiedad y quien lo adquiera en la eventual subasta judicial
adquirir un derecho confinado a los lmites que tena el del
superficiario originario, pues pasar a ocupar el lugar de ste
(arg. art. 3270, Cdigo Civil).
En caso de ejecucin judicial y respecto de las obligaciones
pendientes (v.gr. deuda derivada de la falta de pago del canon),
atento la falta de previsin legal y la circunstancia de que la
transferencia realizada en subasta pblica tiene el carcter y
alcance de un acto de atribucin de derechos autnomos a favor
del adquirente, pensamos que aquellas obligaciones no se trasmiten a ste 49 .
Embargo y
ejecucin
por los
acreedores
del superficiario
Deberes. El superficiario puede haber asumido en el contrato de creacin distintas obligaciones relativas, por ejemplo, a
Deberes
nales de Derecho Civil (Rosario, 25 al 27 setiembre 2003) se concluy por unanimidad en que "lo dispuesto en el art. 51 de la ley 25.509 no obsta a la trasmisin del derecho real de superficie forestal por causa de muerte".
47
As lo establece la ley del suelo y ordenacin urbana espaola art.
174, inc. 2.
48
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pgs.
36/37; Alterini, J.H., op. cit., loe. cit. Contra. Daz Reyna, E., op. cit., captulo
VIII, quien sostiene que el convenio de no transferibilidad convertira prcticamente a la superficie en una forma de derecho de usufructo o de uso.
49
Conf. doctrina del fallo plenario de la CNCivil, del 18.2.99, in re "Servicios Eficientes SA el Yabra, R. s/ ejecucin hipotecaria". Ver al respecto, Mariani de Vidal, M., "Definicin en fallo plenario de la C m a r a Nacional de
Apelaciones en lo Civil del problema relativo a la venta judicial de una unidad
perteneciente a un inmueble sometido a propiedad horizontal y las deudas por
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes", Revista de Derecho Privado y Comunitario, Ed. Rubinzai-Culzoni, 2002-2, pgs. 329 y ss.
136
la clase de especies a plantar, modo de explotacin, etc., que fijarn los contornos de su derecho. Y como el contrato puede
ser "oneroso o gratuito'"' segn la ley, tambin puede haberse
obligado a pagar un precio o canon (denominado solarium en el
Derecho Romano), ya sea de una vez al constituirse el derecho o a travs de pagos peridicos 50 . Asimismo, el nudo propietario o el superficiario, o ambos, pueden haberse reservado
en el contrato el derecho de ser preferidos si ofrecen colocarse
en igualdad de condiciones, para el caso de que uno u otro decidieran enajenar su derecho {derecho de tanteo51).
Estas obligaciones plantean algunos problemas de gran
importancia, que la ley ha contemplado slo de manera parcial,
lo que resulta ciertamente criticable. Pues habida cuenta el
propsito de fomento de la actividad de forestacin que la ley
persigue, no debi omitir la regulacin de aspectos que involucran a la claridad y seguridad del vnculo.
En primer lugar, el incumplimiento de las obligaciones,
permitir el ejercicio del pacto comisorio tcito previsto en el
art. 1204 del Cdigo Civil? Podr ese pacto ser expreso?
Recuerdan Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn,
A.52 que en Alemania ese pacto encontr tenaz oposicin y fue
en definitiva prohibido en la Ordenanza de 1919, por considerarse una amenaza a los derechos del superficiario y porque
conducira, asin'smo, a anular la garanta de los acreedores y a
destruir el valor hipotecable del derecho 53 .
Empero, ante la ausencia de regulacin especfica en la
ley 25.509, y tratndose de un derecho disponible, la respuesta afirmativa a ambos interrogantes parece que se impone.
Nos confirma en esta conclusin el hecho de que la ley regule
c orno una de las causales de extincin del derecho de superficie al "cumplimiento de la condicin resolutoria pactada" (art.
8), ya que justamente la "condicin resolutoria pactada" podr ser la no satisfaccin por parte del superficiario de las
obligaciones asumidas en el contrato (v.gr., falta de pago del
canon, etc.).
50
La ley no regula especialmente lo relativo al canon, siendo de lamentar
que no confiera privilegio al respectivo crdito, lo cual hubiera sido conveniente
ponderando las finalidades que el derecho de superficie forestal se endereza a
satisfacer. A falta de norma expresa, entonces, el crdito revestir el carcter
de quirografario (arg. art. 3876, Cdigo Civil).
51
El "derecho de tanteo" no est contemplado expresamente y, por lo tanto, no integra el estatuto del derecho que la ley 25.509 crea.
52
Op. cit., pgs. 77/8.
5,3
En ese sentido, Daz Reyna, E., op. cit., captulo XV.
137
Cul ser la suerte de las obligaciones asumidas por el superfciario en caso de que trasmita su derecho (v.gr. deuda pendiente derivada de la falta de pago del canon)?
La ley no se ocupa del tema en forma puntual.
Empero, como el art. 9 dispone que la renuncia del derecho
por el superficiario o su abandono no lo liberan de sus obligaciones, podra aplicarse respecto del superficiario que trasmite
su derecho el mismo razonamiento que, en materia de propiedad horizontal (art. 9, in fine, ley 13.512), ha conducido a la
conclusin de que la enajenacin de la unidad no libera al anterior propietario de la deuda por expensas comunes devengada
durante su titularidad, porque en el "abandono" mencionado
por la ley podra entenderse comprendido cualquier acto de abdicacin de su derecho por parte del copropietario 54 . Ello salvo
el caso de liberacin expresa emanado del nudo propietario
(arg. art. 814, Cdigo Civil).
Mas, qu decir respecto del adquirente del derecho?
El asunto es delicado30, puesto que en nuestro derecho positivo, no hay obligacin que corresponda a derechos reales
(art. 497 del Cdigo Civil), y las obligaciones que fueran pactadas como accesorias de un derecho real afectarn slo a quien
las acord y a sus herederos (doctrina de los arts. 3010, 3023 y
2042 del Cdigo Civil)56. Asimismo, slo una disposicin expresa de la ley podra convert? a esas obligaciones en ambulatorias o propter rem5'.
Es de lamentar que la ley no siguiera las aguas del Proyecto de Unificacin de 1998, el que por su art. 2021 establece que
"la trasmisin del de'echo comprende las obligaciones del superficiario". Con tan breve precepto se hubieran aventado innumerables discusiones e inseguridades.
Tal vez los problemas podran diluirse en la prctica incorporando en el contrato de constitucin una clusula que subordine la trasmisin del derecho al consentimiento del nudo
propietario, para posibilitar que ste, antes de autorizarla, exija la asuncin de las referidas obligaciones por el adquirente. O
"si el superficiario tiene el cuidado de vincular a sus obligacio-
54
Ver sobre el punto rni obra Curso de derechos reales, ed. 1997, vol. 2,
pg. 306.
5a
Ver al respecto Messineo, F., op, cit., pgs. 428/429; Kemelmajer de
Carlucci, A.-Puerta de Chacn, A., op. cit., pgs. 40/41.
56
Ver Gatti, E.-Alterini, J.H., El derecho real. Elementos para una teora
general, Buenos Aires, 1974, pgs. 65/68; mi obra Curso de derechos reales, ed.
1997, vol. 2, pgs. 380/382.
57
Conf.GNCiv. en pleno, causa "Servicios Eficientes S.A. d Yabra, R. s/
ejecucin hipotecaria" del 18.2.99, voto de la mayora.
Trasmigac"0nes"
pendientes
138
nes al propio sucesor particular en virtud del ttulo de transferencia"*8.

Cabe acotar aqu aunque no se trata, desde luego, de '
obligaciones que el superfciario deber respetar las restricciones y lmites impuestos por la ley al propietario (arts. 2611 y
ss. Cdigo Civil)09.
Gravmenes .Con arreglo al art. 2 de la ley 25.509, el superfciario queda autorizado a constituir "derecho real de garanta".
La ley dice "pudiendo gravarla con derecho real de garanta". Y estas expresiones suscitan algunos interrogantes.
Primero, de qu derecho real de garanta se trata? Pues la
ley no lo individualiza, ni lo regula, de manera que mentando el principio del numerus clausus que preside el rgimen de
los derechos reales en nuestro Cdigo Civil, deber entenderse aludido alguno de los derechos reales de garanta que nuestro ordenamiento admite. Pero, cul ser ste?
Ms all de que resulta inexplicable y lamentable esta referencia genrica de la ley que observa la costumbre bastante difundida de prescindir, al legislar, del uso de un lenguaje
tcnico cuidado y preciso, tan necesario para conjurar dificultades interpretativas, a mi entender este "derecho real de garanta" no puede ser otro que la hipoteca60, tal como aparece
especficamente consignado en el Proyecto de Unificacin de
1998 art. 202S r>ara el derecho ie forestar y art. 2027 para la
propiedad superficiaria, en cuanto declara que ie son de aplicacin las normas sobre el dominio revocable).
Y a esta altura cabe una acotacin. Desde que el superfciario tiene el derecho de disposicin jurdica, no se advierte por
qu la ley menciona al derecho real de garanta en singular, ya
que el superfciario podra tambin echar mano del derecho real
de anticresis, al menos cuando haya nacido la propiedad superficiaria61.
;8
' Messineo, F., op. cit., pg. 429. En el sentido de que no se trasmiten las
deudas pendientes, conf. De Reina Tartire, G , op. cit., pg. 82.
69
Con. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pg. 84.
60
Conf. Andorno, L., op. cit. en DJ-2002.2.145 y ss., aunque sin mayores
explicaciones al respecto. En igual sentido, Taiana de Brandi, N., Brandi de
Taiana, M., op. cit.y loe. cit.
61
Conf. Exposicin de Motivos del Proyecto de Unificacin de 1998, en cuyo comentario a la regulacin del derecho de superficie leemos que "el envo de
las normas especiales para la propiedad superficiaria al rgimen del dominio
revocable sobre cosas inmuebles, implica la posibilidad de que ella tambin sea
gravada con anticresis".
139
Sigue ahora otro interrogante: qu es Lo que se puede gravar, atento que al decir "pudiendo gravarla" la ley pareciera involucrar slo a la propiedad superfciaria a la que se refiri
inmediatamente antes? 5 ' Podra el superficiario gravar la superficie del inmueble ajeno, sobre la cual adquiere el derecho
de plantar y hacer propio lo plantado? O la propiedad que adquiera de plantaciones ya existentes? O la "cosa propia" a la
que se refiere la norma cuando califica a la superficie de "derecho real autnomo sobre cosa propia temporario?
Creo que la interpretacin ms razonable es la que conduce a concluir que el superficiario tiene la facultad de constituir
la garanta real que menciona la ley, sea una u otra de las dos
modalidades con las que se haya dado nacimiento a la superficie; en otras palabras: le compete la facultad de constituir la
garanta desde el nacimiento de la superficie, tanto si la superficie consiste en el derecho de plantar y hacer propio lo plantado como si consiste en adquirir la propiedad de plantaciones ya
existentes 63 .
Puede impresionar un poco esta solucin ya que, si bien no
habra inconvenientes en aceptar que la hipoteca pueda constituirse sobre las plantaciones sean existentes o ya realizadas
por el superficiario, puesto que contaramos con una cosa sobre la cual la garanta ha de recaer, el asunto se complica
cuando la superficie consista en la facultad de plantar y "hacer
suyo lo plantado", mientras no sea efectuada la forestacin.
Ello ponderando la doctrina que emana de lo dispuesto en el
art. 3120 del Cdigo Civil, aunque la lectura de su nota nos
convence de que las objeciones que all plantea Vlez Srsfield
no resultaran predicables respecto de la superficie forestal.
Negar al superficiario la facultad de constituir el gravamen en este ltimo supuesto es privarlo de la posibilidad de
conseguir fondos a travs del crdito o al menos dificultarle
su logro en el momento que ms los necesita y en el que con
mayor facilidad podr obtener financiacin, por tratarse del
,62 Reitero que, segn el art. 2 de la ley, el derecho de superficie puede

consistir en la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo
plantado "o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta".
63
Conf. mi estudio, en La Ley del 13.11.2002. En las X K Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Rosario, 25 al 27.9.2003) la mayora concluy en que
"la superficie forestal, en sus dos manifestaciones, puede ser objeto de hipoteca".
En el mismo sentido, De Reina Tartire, G., op. cit., pgs. 87/96. Conf., sin embargo, las fundadas dudas que plantea Andorno, L., op. cit., en DJ-2002.2.145 y
ss., pronuncindose en definitiva por negar la posibilidad de que se hipoteque
el derecho a forestar.
140
DERECHOS REALES
momento inicial de la explotacin emprendida y en virtud del

largo plazo por el que puede ser constituida la superficie. Es
por eso que, aunque la ley no es del todo clara o tal vez porque no lo es, entiendo que esta interpretacin ms valiosa
puede ser sostenida.
Y no debemos escandalizarnos en tanto, si bien se mira,
aparecera configurada una hipoteca sobre un derecho: el derecho del superficiario que en el caso que estoy considerando
consistir en plantar y hacer suya la plantacin, de donde se
ser el sustrato de la garanta y lo que deber ejecutarse si se
produjera un incumplimiento. Porque, como antes dijimos,
el principio del numerus clausus va dirigido a los contratantes
y no al legislador, que puede regular el estatuto de los derechos reales que admita del modo que mejor lo considere conveniente 64 .
Queda un ltimo interrogante a considerar para el caso de
que el gravamen recayera sobre el derecho de plantar: qu sucedera una vez realizada la forestacin? A mi entender, surgiendo la propiedad superficiaria en ese case como desarrollo
del derecho de forestar, parece claro que el gravamen pasara a
afectar a la forestacin una vez realizada sta. Ello sin necesidad de acto alguno, ni del nudo propietario ni del superficiario,
pues la transformacin del derecho de plantar en derecho sobre
lo plantado opera automticamente. No obstante, siempre resultara prudente que a fin de evitar conflictos interpretativos los n o t a r i o s e x p l i c i t a r a n en el i n s t r u m e n t o de la
constitucin que el gravamen constituido respecto del derecho
de forestar pasar a afectar automticamente y sin solucin de
continuidad a las plantaciones cuando stas se realicen.
Otro tema es el de si la hipoteca para ambas modalidades del derecho de superficie resultar aceptable para las entidades financieras60, puesto que se extinguir con la extincin
de la superficie, salvo que lo fuera por consolidacin, nico supuesto para el cual la ley dispone que los derechos y obligaciones de propietario y superficiario continuarn con sus mismos
alcances y efectos (art. 10), como luego veremos. Empero, todo
depender de la poca en que se constituya el gravamen, atento la larga vida por la que puede ser convenido el derecho de
superficie.
64
En ese sentido, ya hemos visto, al tratar el objeto de los derechos reales
en el Tomo 1 de esta obra, que el Proyecto de Unificacin de los Cdigos Civil y
de Comercio de 1998, en su art. 1816, dispone que "son objeto de los derechos
reales: a) las cosas que estn en el comercio...; b) los derechos en los casos previstos especialmente".
65
Conf. Daz Reyna, E., op. cit.. captulo X.
141
Queda una ltima duda: puede mediar pacto en contrario

relativamente a la facultad de gravar conferida por la ley?
Siendo la posibilidad de gravar una manifestacin del poder
de disposicin jurdica que asiste al supernciario, parecera que
una tal clusula no ha ser tolerada 66 , aunque s debera serlo la
que sujetara la constitucin del gravamen al previo consentimiento del propietario, porque en este caso la resistencia injustificada del nudo propieario podra ser superada va judicial.
Acciones posesorias y petitorias.Como el supernciario es
poseedor legtimo (arg. art. 5 de la ley 25.509 y 2355 del Cdigo
Civil) y titular de un derecho real (art. 2 de la ley 25.509), le
asisten las acciones posesorias y petitorias contempladas en el
Cdigo Civil, as como los interdictos regulados en las leyes
procesales, tanto contra el nudo propietario como respecto de
terceros.
Esto es as por aplicacin de los principios comunes, aun
cuando la ley 25.509 en el art. 4 in fine slo contempla la
posibilidad de que el supernciario demande el cese de t u r b i o nes provenientes del nudo propietario.
V. El nudo propietario (arts. 3 y 4 de la ley 25.509)
Como principio, y en su calidad de titular de un dominio
desmembrado, quien haya consentido la constitucin de un derecho de superficie forestal sobre su inmueble, nada podr hacer que atente contra el goce del supernciario o restrinja u
derecho, aun cuando conserve el ejercicio de todas los facultades compatibles con sus deberes 67 . As lo dispone el Cdigo Civil al regular el derecho real de usufructo en los arts. 22914 y
2916, aplicables por analoga al derecho de superficie 68 .
Por esa razn es que el art. 4 de la ley 25.509 determina que
el propietario no "puede perturbar los derechos del superficiario;
si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbacin".
El propietario conservar as sus derechos sobre el subsuelo, en la medida en que no perturbe al superficiario, teniendo
en cuenta adems que las races de las plantaciones penetrarn en el subsuelo.
66
El art. 171 de la legislacin espaola Ley del suelo y ordenacin urbana establece que " inc. 2. El derecho de superficie ser trasmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo ...".
07
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., ogs.
84/36.
'
68
Conf. Andorno, L., op. cit., en DJ-2002-2-145 y ss.
Acciones
y^titl^
ras
142
Establece el art. 3 de la ley que:

"el propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el
derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido".
Esta norma no es ms que la reiteracin de los principios
comunes que gobiernan la figura del nudo propietario cuando
de derechos de disfrute sobre cosa ajena se trata. En cuanto a
que el adquirente debe respetar la superficie constituida, configura un corolario de la circunstancia de que la superficie es un
derecho real, oponible por lo tanto erga omites.
Dice el art. 4 que el nudo propietario no podr constituir
sobre el inmueble "ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato".
Si tal limitacin parece razonable respecto de otros derechos reales de disfrute ya que ellos podran dificultar el
ejercicio del derecho de superficie y aun en relacin con la
anticresis por las propias caractersticas de sta, resulta
menos comprensible la prohibicin de hipotecar que se proyecta de este modo sobre el nudo propietario 69 , lo que al vedarle que obtenga crdito ofreciendo en garanta el inmueble
afectado por la superficie seguramente har que el propietario exija un canon elevado al superficiario. Y es que la hipoteca constituida por ste no parece que pueda perturbar el
ejercicio del derecho de1 superficiario, aun cuando el inmueble fuera ejecutado por incumplimiento del nudo propietario,
desde que el adquirente en la subasta tendra que respetar la
superficie constituida, pues se enfrentara a un derecho real,
oponible por subsiguiente erga omnes.
La ley no menciona a los derechos personales y, al no hacerlo, podra concluirse en que admite su constitucin por el
nudo propietario 70 . Mas toda vez que ello sera as en tanto que
aqullos no perturbaran o restringieran el ejercicio del derecho
del superficiario, impresiona como muy difcil que el nudo propietario pueda, en trminos prcticos, v.gr. alquilar o dar en
comodato el inmueble. Siempre resultara viable la clusula
contractual que, en forma expresa, autorizara al nudo propietario a constituirlos o le vedara hacerlo.
Conf. Andorao, L., op. cit., en DJ-2002-2-145 y ss.

As opina Andorno, L., op. cit., en DJ-2002.2.145 y ss.
143
VI. Extincin del derecho. Destruccin. Causales t

extincin: renuncia expresa, vencimiento del plazo
convenido, cumplimiento de la condicin resolutoria,
consolidacin, no uso, abandono, expropiacin, muerte
del superficiario. Efectos de la extincin. Respecto del
superficiario. Respecto del nuevo propietario. Suerte de
los derechos constituidos por el superficiario (arts. 7, 8,
9, 10 y 11 de la ley 25.509)
Destruccin. El art. 7 de la ley 25.509 dispone que:
"el derecho real de superficie forestal no se extingue por la destruccin
total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que
el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres
aos".
El proposito de la ley, como se ve, es mantener el inmueble
productivo,_.de ah que otorgue al superficiario la oportunidad
de realizar nuevas plantaciones y evitar as la extincin de su
derecho.
La norma es clara al establecer que el derecho de superficie no se extingue por destruccin de lo plantado, sea esta destruccin total o parcial y sea que resulte ella imputable o no
imputable al superficiario 71 .
No extinguindose en este caso el derecho de superficie,
continan en vigor y ser exigble el cumplimiento H& las obligaciones que hubieren asumid'.' el propietario y el superficiario
(v.gr., el pago del canon).
La ley nada determina acerca de la posibilidad de que en
el contrato se convenga que el derecho se extinguir si se destruyera lo plantado, o si se destruyera por una causa imputable al superficiario' 2 .
Sin embargo, parece que la norma es terminante en establecer que el derecho no se extinguir, de modo que es muy dudoso que pactos tales como los sealados resulten admisibles al
no autorizarlos la ley expresamente, porque se hallara involucrado el estatuto regulador del derecho real de superficie.
Tampoco se refiere la ley a la posibilidad de que se conven-
71
Nuestra ley coincide en este punto con la posicin adoptada por las legislaciones ms modernas'. Cdigo Civil y Comercial Italiano de 1942 (art, 954,
prrafo tercero); Cdigo Civil de Per (art. 1033); ver Kemelmajer de Carlucci,
A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pg. 62.
72
El Proyecto de Unificacin de 1998 autoriza expresamente el pacto en
contrario (art. 2028). Tambin el Cdigo Civil y Comercial Italiano de 1942
(art. 954, prrafo tercero).
Destruccin
144
DERECHOS REALES
ga un plazo inferior a los tres aos para la realizacin de nuevas plantaciones 73 . La respuesta negativa obedecera al mismo
razonamiento vertido en el prrafo inmediato anterior.
Bastar con que el superficiario comience a realizar las
nuevas plantaciones dentro de los tres aos para que el derecho
no se extinga; correspondiendo a la apreciacin judicial el dilucidar, en cada caso y en el supuesto de discrepancia entre las
partes, si ese "comienzo" ha obedecido a un verdadero propsito
de llevar a cabo las nuevas plantaciones que la ley exige o si se
trata slo de un pretexto para eludir la extincin del derecho.
Causales
Causales de extincin. La ley enumera las siguientes: renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condicin resolutoria pactada, consolidacin y
no uso. El mutuo disenso sera otra causal extintiva del derecho de superficie.
Una vez extinguido el derecho de superficie, el superficiario deber desprenderse de la posesin para restituirla al propietario; si continuara en la detentacin del irunueb"!^, su
calidad ser la de teneaor (arg.art. 24b, inc. 4, Cdigo Civil).
Consumada la extincin, el nudo propietario recuperar automticamente la plenitud de su derecho, por imperio del principio de accesin.
Importa advertir que la ley no distingue en cuanto a las
causales de extincin entre el derecho de forestar y la propiedad superficiaria de lo forestado. Por consiguiente, todas las
causales juegan respecto de ambas modalidades del derecho de
superficie.
Renuncia
expresa
La renuncia expresa del derecho por parte del superficiario

deber ser formalizada en escritura pblica e inscripta en el
Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad a terceros (arg. arts. 2, inc. a) y 3, ley 17.801). Resultan de aplicacin las mismas reglas que rigen el abandono del derecho de
dominio, porque tambin aqu se trata de la abdicacin de su
derecho por parte del titular' 4 , por lo que no ser necesaria la
conformidad del nudo propietario.
v< nc
El vencimiento del plazo convenido operar automticamente la extincin del derecho, sin necesidad del cumplimiento
de ninguna formalidad, desde que el trmino aparecer pacta-
de extn
cin
; >dtTpazo
73
EL Proyecto de Unificacin de 1993 acepta ese pacto (art. 2028 in fine).

Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A , op. cit., pg.
60; Daz Reyna, E., op. cit., captulo XIII. Ver sobre el abandono del derecho de
dominio, mi obra, Curso'd'j:'r.c^-y .-cales, ed. 1995, vol. 2, pg. 34.
74
145
do en el acto constitutivo y ser asentado al inscribrselo. Lo

mismo cabe predicar para la hiptesis en que no mediara pacto
acerca de la duracin del derecho de superficie, porque entonces regir el trmino de cincuenta aos establecido en el art. 6.
Respecto del cumplimiento de la "condicin resolutoria pactada", las formalidades de escritura pblica e inscripcin resultarn a mi juicio exigibles (arg. arts. 2, inc. a) y 3, ley 17.801)
pues, aunque la condicin figurar en el acto constitutivo y por
ello aparecer inscripta, de no satisfacerse los requisitos mencionados, no ser posible que se conozca el acaecimiento de la
condicin resolutoria que provoca el aniquilamiento (v.gr., la
falta de pago del canon).
Cumplimiento
de la
condicin
resolutoria
El derecho tambin se extingue por la reunin, en una

misma persona, de las calidades de nudo propietario y superlciario 73 , causal que la ley denomina consolidacin76 y que resulta una lgica consecuencia del principio "nemini res sua
servit" nadie puede tener una servidumbre sob CO3. propia que adopta nuestro Cdigo C:v (arts. 2928, 2929, 2931,
3055). Quedan comprendidos en esta causal de extincin los diferentes supuestos que se pueden presentar: reunin de ambas
calidades en cabeza del superficiario, en cabeza del nudo propietario 7 ' o en cabeza de un tercero.
A los efectos de lo dispuesto en los arts. 2505 del Cdigo
Civil y 2 de la ley 17.801 y para que la extincin resulte oponible a terceros, se deber inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble el documento que i n s t r u m e n t e el acto que
provoc la extincin, salvo el supuesto de extincin debida al
vencimiento del plazo, por motivos obvios78.
Consolidacin
15
V.gr. por enajenacin, sucesin, ejercicio del derecho de tanteo, etc.

Acerca de los equvocos terminolgicos suscitados, en torno del derecho
de usufructo, por los arts. 2928, 2929 y 2931 del Cdigo Civil, y los conceptos
de "confusin", "consolidacin", "reversin", y "doble enajenacin", ver mi obra,
Curso de derechos reales, ed. 1995, vo!. 2, pgs. 54/55.
77
La conjuncin de ambas calidades en cabeza del nudo propietario no es,
en realidad, sino la consecuencia necesaria de todos los modos de extincin del
derecho de superficie y no una causal independiente de extincin (arg. art.
2943, Cdigo Civil).
78
Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A. op. cit., pg. 65
expresan que, cuando la consolidacin opera por causa de muerte, no es necesaria la inscripcin registral para su oponibilidad a terceros, pues el Cdigo Civi!
establece un rgimen especfico para la adquisicin mortis causa. Aunque resultar inscribible la hijuela que instrur-.E:-'' !n. ijudicacin efectuada a favor del
heredero en el proceso sucesorio; conf. SCMendoza, sala 1*, 17.9.84, JA-1985-I76
146
El no uso (o desuso) durante tres aos lo contempla icf

como supuesto de extincin del derecho en los arts. 8 y 9 79 . No
distingue en relacin con las dos modalidades que el derecho
puede asumir (derecho de forestar y hacer propia la forestacin
y derecho sobre plantaciones ya existentes) 80 , de manera que
resulta jugar para ambas. El no uso se producir, para la primera modalidad, en caso de que el superficiario no lleve a cabo
la forestacin o no la explote una vez realizada; para la segunda, en el caso de que no ejerza su derecho por el mismo lapso,
esto es, que no explote las plantaciones existentes. Naturalmente que el nudo propietario no podr exigir al superficiario
que lleve a cabo la forestacin o que explote la forestacin existente: sus facultades quedan acotadas a la posibilidad de considerar extinguido el derecho una vez consumido el plazo de tres
aos de desuso.
El contemplar .-I "no uso" o "desuso" como causal de extincin y para ambas modalidades del derecho de superficie se
compadece con la finalidad de fomento perseguida por la ley,
en aras del inters comunitario, al que no favorecera la existencia de desmembraciones estriles del dominio 81 .
A 'ii de tener por operado el "no uso" extintivo habrn de
pondeiarse las circunstancias de cada hiptesis particular y
concreta, en funcin de una explotacin racional ya nos refe496; Zannoni, E., "Son ejecutables los bienes ganndole 1 ; adquiridos por el rqnyuge suprstite por las deudas que l contrajo despus de la disolucin de la sociedad conyugal?", comentario al fallo citado en JA.1985-I-501. En el mismo
sentido, Lpez de Zavala, F., Curso introductorio al derecho registral, Buenos
Aires, 1983, pg. 271 y ss. Cabe sealar que el art. 2156 del Proyecto de Unificacin de 1998 erige a la inscripcin registral en requisito para la oponibilidad a
terceros interesados nicamente respecto de la adquisicin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre inmuebles por actos entre vivos.
79
El "no uso" est previsto en el Cdigo Civil como causa de extincin para los derechos reales de usufructo (art. 2924), de uso y habitacin (art. 2969) y
de servidumbre (art. 3059).
80
El Proyecto de Unificacin de 1998 slo dispone que se extingue por el
no uso durante diez aos "el derecho de construir o forestar" (en igual sentido, art. 954, ltimo prrafo, Cdigo Civil y Comercial Italiano de 1942). En
cuanto a la propiedad superficiaria, declara aplicables las normas del dominio
revocable (arts. 2026 y 2027); y como, segn el Proyecto, el dominio no se extingue por su no ejercicio (art. 1885), el no ejercicio carecer de efectos extintivos
de la propiedad superficiaria, salvo pacto expreso en contrario, que podra funcionar como condicin resolutoria.
81
Es contra stas que se pronuncia Vlez Srsfeld en la nota a los arts.
2502 y 2503 del Cdigo Civil, al decir que la multiplicidad de derechos reales sobre un mismo bien "puede perjudicar mucho a la explotacin de esos bienes" y
los desmejorara. Vena el Codificador del ocaso de la enfiteusis rivadaviana,
tericamente conveniente pero con un desenvolvimiento prctico equivocado,
que haba "demostrado que las tierras enfituticas no se cultivan ni mejoran ...".
147
rimos antes a la racionalidad de la explotacin. Porque podra suceder, por ejemplo, que debido a la naturaleza propia de
las plantaciones efectuadas, el superficiario se vea obligado a
esperar el crecimiento de los ejemplares sin realizar trabajo alguno durante un perodo superior a los tres aos, inactividad
sta que, es obvio, no acarrear la extincin de su derecho 82 . A
la inversa, no cualquier plantacin sustancialmente distinta a
la convenida o carente de significacin podr ser calificada de
explotacin, al efecto de descartar la posibilidad de que la superficie se extinga por desuso 83 .
La extincin deber documentarse mediante la respectiva
escritura pblica otorgada por superficiario y nudo propietario
conjuntamente desde que no podr surtir efecto extintivo la
declaracin unilateral del nudo propietario; ello si es que no
mediara al respecto un jitigio y la correspondiente decisin judicial, como se plantear en la hiptesis de que superficiario y nudo propietario no concordaran sobre la existencia del no uso o
desuso 84 . La inscripcin tambin resultar necesaria a los efectos de la oponibilidad a terceros (arts. 2 inc. a) y 3, ley 17.801).
Es verdad que, en sentido contrario, calificada doctrina ha
sostenido que los terceros conocen o deberan conocer que la superficie est sujeta a extincin por desuso y que ese desuso puede
ser verificado en los hechos (publicidad material), con lo que se
soslayara el concierto fraudulento entre el propietario del suelo y
el superficiario para burlar a los acreedores del primero 85 . No
obstante, pienso que si los acreedores del superficiario verificaran
el desuso, ante la pasividad del nudo propietario, podran ejercer
por va oblicua o subrogatoria la accin enderezada a que se declare extinguido el derecho por desuso (art. 1196, Cdigo Civil).
Ciertamente que se tratar de un procedimiento ms pesado; empero, la seguridad jurdica ganar con l, ya que de lo contrario es
indudable que se generarn interminables conflictos entre los interesados acerca de la existencia o inexistencia de desuso.
El art. 9 de la ley 86 plantea alguna duda al m e n c i o n a r el
"abandono". Se tratar el "abandono" de una causal autnoma
82
Conf. Daz Reyna, E., op. cit., captulo XIV.

Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pg. 46.
84
Para Daz Keyna, E. op. cit., captulo XIV la decisin judicial es el
nico modo en que puede operar esta causal de extincin, pues no podr surtir
efecto extmtivo la mera declaracin unilateral del propietario y, si el superficiario
admite expresamente el desuso, se tratara para el autor de renuncia o abandono.
85
Kemelmajer de Carlucci, A-, Puerta de Chacn, A., op. cit., pgs. 48/49.
86
"La renuncia de! derecho por el superficiario, o su desuso o abandono,
no lo liberan de sus obligaciones".
83
Abandono
148
de extincin, no nombrada en el art. 8 y que deber ser aadida a las que ste enumera? O el vocablo ''abandono" habr sido empleado por el legislador como sinnimo de "no uso"?
Ahora bien, el abandono podr manifestarse de dos maneras: como un abandono expreso, en cuyo caso nos hallaremos en
verdad ante una renuncia expresa al derecho de superficie
(causal ya contemplada en el art. 8) o podr tratarse de un
abandono de hecho, que se evidenciar en la falta de ejercicio
del derecho, en un "no uso" o "desuso", pero entonces la extincin se producir slo si este desuso se extendiera por el trmino de tres aos acuado por el art. 8.
Con lo que parecera que el abandono no configura una
causal autnoma de extincin del derecho de superficie, y que
la norma hubiera utilizado los vocablos como sinnimos ("desuso o abandono") 87 .
Empero, la referencia en el art. 9 al "abandono" no resulta
a la postre desafortunada, en tanto se establece que "...el abandono no libera (al superficiario) de sus obligaciones". Porque
as rerultar posible rIihcar de '"abandono" a cualquier supuesto en que el superficiario abdique de su derecho, del mismo modo que la mencin del "abandono" en el art. 8, ltimo
prrafo de la ley 13.512, ha permitido interpretar que la enajenacin de la unidad no libera al anterior propietario de la obligacin de pagar las expensas devengadas durante el lapso >or
el que se extendi su dominio 88 .
Ex ,r
f piacion
Para finalizar, diremos que la expropiacin del inmueble

; r a mencionada como causal de extincii; del derecho de superficie, pero obviamente lo ser, yer imperio de lo
dispuesto en el art. 28 de la ley 21.499. El monto de la indemnizacin se distribuir entre nudo propietario y superficiario
con arreglo al valor de sus respectivos derechos al tiempo de la
expropiacin89.
Si lo expropiado fuera el derecho de superficie, los acreedores del superficiario podrn recaer sobre la indemnizacin que
ste perciba (arg. art. 28, ley 21.499).
nQ ge e n c u e n
87
En el Proyecto de Unificacin de 1998 el desuso se refiere al derecho de
construir o forestar, mientras que el abandono se vincula con la propiedad superficiaria (art. 2021), diferencindose ambas causales de extincin, en sintona
con la diversidad de regmenes previstos para ambas modalidades del derecho
de superficie (derecho de construir o forestar y propiedad superficiara).
88
Ver sobre el punto mi obra Curso de derechos reales, ed. 1997, vo!. 2.
"' Conf. Kemelmajer de Carlueci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pg. 60.
149
La muerte del superficiario si el derecho se hubiera cons- Muerte

tituido a favor de una persona fsica no acarrea la extincin ficlario^
del derecho de superficie, porque ste es trasmisible (art. 2) y
porque esa causal no est prevista entre las que generan la extincin del derecho como en ese sentido s lo dispone el Cdigo Civil para los derechos reales de usufructo, uso y habitacin
(arts. 2920 y 2969, Cdigo Civil).
Si el superficiario fallece, su derecho pasar a sus herederos y, si carece de ellos, resultarn aplicables las normas de las
sucesiones vacantes 90 .
En el supuesto de que el derecho de superficie hubiera sido
constituido a favor de una persona jurdica, la "cesacin de la
existencia legal de esa persona" traer como consecuencia la extincin de la superficie, por motivos obvios (arg. art. 2920, segunda parte, del Cdigo Civil).
Efectos de la extincin
Estudiaremos los efectos de la extincin respecto del superficiario (art. 9), el caso especial de la consolidacin (art. 10)
y respecto de nudo propietario (art. .11). Habr de considerarse
tambin aunque no media previsin expresa en la ley las
consecuencias que la extincin del derecho de superficie proyecta sobre los derechos constituidos por el superficiario,
cuando la extincin provenga de causales distintas a la consolidacin.
Respecto del superficiario. El art. 9 establece enfticamente que "la renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso
o abandono, no lo liberan de sus obligaciones"91. Es sta una
disposicin que despejar toda duda al respecto. Como dijimos
hace poco, el empleo de la expresin "abandono" permitir
considerar que, si el superficiario enajena su derecho (como
puede hacerlo con arreglo al art. 2), no por ello quedar liberado de las obligaciones que hubiera asumido en su carcter de
titular del derecho de superficie (v.gr. obligacin de pagar el
canon).
90
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A.; Puerta de Chacn, A., op. cit., pg.
50. Para Taiana de Brandi, N.-Erandi Taiana, M., op. cit., loe. cit., en este caso
del derecho de superficie se extinguira por consolidacin.
91
En ei riHa:5i.'tido, art. 2021, prrafo primero, det Proyecto de Unificacin de 1998.
Efectos
t '^ i n
Respecto
fiîario"
150
Caso especial de la consolidacin. Establece el art. 10 que:

especial:
consolidacin
"en ei supuesto de extincin del derecho real de superficie forestal por

consolidacin, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarn con sus mismos alcances y efectos".
La norma contempla especialmente las obligaciones que ei
nudo propietario o el superficiario hubieran asumido respecto
de terceros (se trate de derechos personales o reales), al efecto
de declararlas subsistentes con el alcance convenido aun
frente a la extincin del derecho de superficie. Consecuentemente, los planes que se hubiera comprometido a cumplir el
superficiario en el marco de la ley 25.080, continuarn pesando
sobre quien se hubiera convertido en propietario pleno del inmueble por virtud de la consolidacin operada. De este modo,
tambin, los gravmenes que hubiera constituido el superficiario recordemos que, segn lo dispuesto en el art. 4, el nudo
propietario no puede someter al inmueble sujeto a superficie a
ningn otro derecho real de disfrute o garanta continuarn
con sus alcances propios, por lo que no se extendern al suelo 92 . Lo mismo los otros derecru; s reales o personales que se hubieran constituido 93 .
Respecto
del nudo
propieta-
Respecto del nudo propietario. Segn el art. 11 de la ley,

"producida la extincin del derecho real de superficie forestal, el
propietario del inmueble afectado extiende su dominio a las
plantaciones que subsistan...". Se trata sta de una consecuencia lgica de la extincin de la desmembracin: el dominio
readquiere su carcter de pleno o perfecto y abraza las plantaciones existentes al momento de la extincin como consecuencia del principio de accesin, esto es, el propietario del suelo
hace suyas las plantaciones.
El dispositivo impone al nudo propietario el deber de "indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento"94; elo impedir que el superficiario,
92
En ei mismo sentido, art. 2022, Proyecto de Unificacin de 1998; art.
2S16, Cdigo Civil y Comercial Italiano de 1942.
93
En as XIX J o r n a d a s Nacionales de Derecho Civil (Rosario, 25 al
27.9.2003) se concluy por unanimidad en que: "La solucin prevista en el art.
10 de la ley 25.509 en materia de extincin de la superficie forestal por consolidacin, es aplicable, en lo pertinente, a los otros supuestos de extincin (art. 8),
salvo la causal de extincin por vencimiento del plazo" (IX).
94
Coincide con este aspecto el art. 2023 del Proyecto de Unificacin de
1998, que la ley 25.509 reproduce. Tambin, art. 1538' inc. 2, Cdigo Civil de
151
CU el tramo final de su derecho, se desinterese de la conservacin de las plantaciones. Empero, se deja librado el punto a la
voluntad de los contratantes, a fin de que regulen ellos mismos
sus intereses.
Determinar la medida del enriquecimiento depender de
las circunstancias de cada caso y, si los interesados no coinciden en su valuacin, habr de ser fijada por el juez. Es por ese
motivo que el pacto en contrario se convertir, casi con seguridad, en clusula de estilo; asimismo, de no mediar tal pacto, resultar aconsejable que los contratantes establezcan en forma
concreta el modo de llevar a cabo el justiprecio, a fin de evitar
conflictos a la hora de la extincin.
En tanto la indemnizacin no sea saldada, ai superficiario
le asistir el derecho de retencin (arg. arts. 3939 y ss., Cdigo
Civil) 95 .
Suerte de los derechos constituidos
por el superficiario
Acaecida la extincin de la superficie y salvo el caso de
consolidacin la ley no regula
la suerte de los derechos consD
Derechos
constitu-
tituidos por el superficiario (el supuesto ms relevante ser el

cie la hipoteca) 96 .
Mas parece lgico que la extincin del derecho de superficie importe la extincin de los derechos que hubiere constituido
el superficiario pues ste nunca habra podido constituirlos
con un alcance mayor al del que a l mismo le compete y que
el propietario recupere su derecho pleno, libre de cualquier
e i superficiario
Portugal de 1967. En sentido contrario, art. 173, inc. 2,legislacin espaola de!
suelo de 1992 ('sin que deba satisfacer indemnizacin alguna"). Conf. Messineo, F., op. cit., pg. 427, con remisin al art. 2816 del Cdigo Civil y Comercial
de 1942. Daz Reyna, E., op. cit., captulo XVIII, se manifiesta partidario de
que la norma supletoria sea la de la adquisicin gratuita por el propietario,
pues "si el origen de la constitucin de la superficie estuvo en la falta de capital
del propietario para explotar el inmueble, presumiblemente su situacin ser
la misma al momento del reintegro y, de obligrselo a pagar esa plusvala, correra e! riesgo de perder el inmueble despus de no haber podido disfrutarlo
durante muchos aos".
95
Conf. Daz Reyna, E., op. cit., captulo XVIII; Andorno, L., op. cit., captulo X.
96
El Proyecto de Unificacin de 1998 declara aplicables a la extincin de
la propiedad superficiaria las normas del dominio revocable. La extincin aparece dispuesta salvo para la hiptesis de consolidacin por el Cdigo Civil
y Comercial Italiano de 1942, con algn matiz especial respecto de la locacin
arts. 954 y 2816: conf. Messineo, F., op. cit, pg. 427.
dos por
152
gravamen 97 . Ello ya se trate de derechos reales o personales,

en tanto el art. 10 de la ley 25.509 slo admite considerarlos
subsistentes en caso de consolidacin, de donde, si la regla fuera la inversa, carecera de sentido la previsin expresa contenida en el art. 10.
Subroga-
Respecto de las hipotecas que hubiere constituido el superficiario, si bien se extinguirn como gravamen sobre el inmueble al extinguirse el derecho de ste, podrn resolverse sobre la
compensacin debida al superficiario segn lo establecido en el
art. 11 (arg. art. 3110, Cdigo Civil) 98 .
En caso de consolidacin, los derechos constituidos por el superficiario seguirn vigentes, con el mismo alcance originariamente convenido. Es decir que, si se tratara por ejemplo de una
hipoteca, ella no se extender al suelo producida la consolidacin
y discurrir por los carriles normales del respectivo contrato.
97
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit,, pgs.
91/92; Gurfmkel de Wendy, L., op. cit., loe. cit. En e! mismo sentido, De ios Mozos, J.L., El derecho de superficie en general y en relacin con la planificacin
urbanstica, Madrid, 1974, pgs. 341/342, quien expresa que no existe razn alguna para establecer diferencias entre los derechos reales y personales.
98
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., Puerta de Chacn, A., op. cit., pg.
92. Contra: De Reina Tartire, G., op. cit., pgs. 120/123, por considerar que ia
subrogacin real no se producira, atento la falta de previsin legal al respecto.
Captulo 3
Garantas personales y reales.
Hipoteca
SUMARIO. Parte Primera: Nociones generales acerca de las garantas

I. Garantas: Principios comunes y Clasificacin. II. Desenvolvimiento histrico: A) Roma. Parte Segunda: Hipoteca. I. Antecedentes histricos: A) Derecho romano. B) Derecho espaol e hispanoamericano.
C) Legislacin patria. II. Cdigo Civil: Definicin y caracteres: A)
Caracteres: 1. Derecho real; 2. Accesorio; 3. Convencional; 4. Publicidad; 5. Especialidad: a) Especialidad en cuanto al inmueble. El caso
"Estancia Victoria", b) Especialidad en cuanto al crdito. Mutuo en
oro o en moneda extranjera. La cuestin antes de la sancin de las
leyes 21.309 y 23.928. La cuestin luego de ser sancionadas las leyes
21.309 y / A ! 2B: Hipoteca dada en garanta de crditos reajustables.
Panorama anterior a la Ley de Convertibilidad (n 23.928). Ley de
convertibilidad del austral y ley 21.309; 6. Indivisibilidad: a) Consecuencias, b) No afecta la divisibilidad del crdito, c) Es un carcter
natural, d) Prorrateo de saldos en caso de segundos acreedores, e) La
ley 11.725. Motivos de su sancin, f) Derecho de opcin del acreedor.
Facultad del juez. B) Objeto de la hipoteca. Anlis : i detenido del art.
3110 Cd. Civ. El art. 3120. C) Crditos que garantiza. Hipoteca dada en garanta de crditos eventuales. Crditos indeterminados. Hipotecas en garanta del saldo de u n a cuenta corriente bancaria.
Extensin del crdito garantizado. D) Modalidades. E) Constitucin:
1. Contrato hipotecario: Caracteres, formalidades. Promesa de hipoteca; 2. Hipoteca constituida en otra jurisdiccin o en el extranjero:
a) Hipoteca constituida en el extranjero, b) Hipotecas constituidas
en otra jurisdiccin; 3. Clusulas de estilo; 4. Condiciones de fondo.
F) Publicidad hipotecaria: 1. Inscripcin. Plazo para inscribir. Duracin de la inscripcin. Renovacin de la inscripcin. Procedimiento.
Influencia de la Reforma. G) Relaciones que la hipoteca establece entre el constituyente y el acreedor. H) Relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores
propietarios: 1. Adquirente responsable personal y adquirente responsable por la cosa: 1. Ejecucin contra el tercer poseedor. Vas por
las que puede optar. Excepciones: a) El tercer poseedor paga, b) El
tercer poseedor abandona, c) El tercer poseedor opone excepciones. I)
Extincin de la hipoteca. Diversos supuestos. J) Cancelacin de la
hipoteca. K) Juicio hipotecario. L) Nuevo rgimen de las ejecuciones
hipotecarias: 1. Rgimen especial de ejecucin de hipotecas. 2. Modificaciones al Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin. 3. Agregado al art. 3936 del Cdigo Civil. 4. Agregado al art. 173 del Cdigo
Penal). LL) Breve anlisis del privilegio del acreedor hipotecario: 1.
Rango de las hipotecas. Agregado de la Reforma al art. 3135 Cd. Ci-
154
DERECHOS REALES
VI, . Permuta de rango. Posposicin de rango. Rango compartido.

La ley 24.441. Reforma del art. 3876 del Cdigo Civil. M) Pagars hipotecarios: 1. Naturalera jurdica; 2. Formalidades; 3. Trasmisin; 4.
Clusulas de la escritura hipotecaria. Protesto; 5. Prescripcin; 6.
Ejecucin. Competencia civil o comercial?; 7. Cancelacin. N) La ley
24.441. Letras hipotecarias: 1. Concepto y caracteres. Finalidad.
Normas aplicables. 2. Distintos tipos de letras: instrumentales y escritrales; letras hipotecarias con cupones y sin cupones. 3. Forma
de emisin y enunciaciones que deben contener. 4. Efectos. Novacin. 5. Transmisin de la letra. Consecuencias del endoso. 6. Ejecucin. 7. Prescripcin. 8. Cancelacin. 9. Reforma al art. 173 del
Cdigo Penal. O) Preanotacin hipotecaria. Anotacin hipotecaria.
P) La ley 24.441. Ttulo IV. "De los crditos hipotecarios para la vivienda": 1. Art. 50: gastos y honorarios; 2. Art. 51. Particularidades
referidas al plazo.
Parte Primera: Nociones Generales

acerca de las Garantas
I.
Principios
comunes
Garantas: principios comunes

y clasificacin
El deudor r e s p o n d e del cumplimiento de l a s obligaciones

^ 1 ? e n a y a c o n t r a d o con todos s u s bienes p r e s e n t e s y futuros 1 ,
lo cual se concreta u s u a l m e n t e con el adagio "el p a t r i m o n i o es
la p r e n d a c o m n de los acreedores", que no significa q u e nos
e n f r e n t e m o s al d e r e c h o r e a l d e p r e n d a , sino q u e se t r a t a d e
u n a simple expresin p a r a d e n o t a r que todos los b i e n e s que int e g r a n el p a t r i m o n i o del deudor e s t n afectados al c u m p l i m i e n to de s u s obligaciones 2 .
Como todos los acreedores gozan de este derecho de p r e n d a
q u e por ello es "comn" e s t n en u n pie de i g u a l d a d p a r s
conditio creditorum
p a r a cobrarse sus crditos con los bienes
que i n t e g r a n el p a t r i m o n i o del deudor.
1
Expresamente consagran este principio: arts. 2092/93 Cd. francs;
2740 Cd. Civ. y Com. italiano de 1942; 601 Cd. Civ. portugus de 1966; 577
del Proyecto de Cdigo Civil para nuestro pas del ao 1936 y 864 del Anteproyecto de 1954.
2
En nuestro Cdigo Civil, tal axioma resulta de la coordinacin de varias
disposiciones: arts. 3473, 3875, 3922 y especialmente 505. Vase Spota,Tratado de Derecho civil, t. I, V, 35, pgs. 681 y sigs., ed. 1953.
GARANTAS PERSONALES Y REALES. HIPOTECA
155
Mie.r^j I.,: bienes de ste sean suficientes para responder a todos sus acreedores, no existe problema alguno, mas l
se genera en caso de insolvencia 3 , ya que por el principio de la
igualdad al que ya nos referimos, debern cobrar a prorrata y
vern reducidas proporcionalmente sus acreencias 4 .
Es por eso que se ha tratado siempre de idear instrumentos jurdicos que brinden a los acreedores una cierta seguridad
de cobro, que tambin redundan en beneficio del propio deudor,
por cuanto, existiendo, le permitirn obtener crdito con mayor
facilidad, y que reciben el nombre genrico de garantas.
Estas garantas, a raz del principio depars conditio creditorum, surgen siempre de la ley, aunque a veces se necesita de
la voluntad de las partes para concretar esta herramienta de
seguridad 0 .
ciasittca-
Apuntando a este mdulo suele dividirse a las garantas er

legales y dentro de ellas podemos encasillar a las judiciales,
a las que luego nos referiremos y convencionales.
Legales
"anales""
Desde otro ngulo, pueden separarse segn: a^ que se

agregue al deudor otro deudor que se obligue por igual o subsidiariamente con l, o b) que se afecte al pago algn o algunos de los bienes del deudor. De all surge la clasificacin en
personalc-, y reales, pudiendo recaer estas ltimas sobre bienes determinados o sobre la generalidad de los del deudor 6 ,
naciendo as la distincin entre garantas reales generales y
especiales, las que a su vez pueden ser legales (o judiciales) o
convencionales.
Concretaremos la clasificacin de las garantas en el sentido
amplio que hemos adoptado 7 en el siguiente cuadro sinptico:
Reales y
pe rsonal s
3
Es claro que se otorgan a los acreedores acciones en defensa de la integridad del patrimonio de su deudor: la oblicua, la pauliana y la de simulacin;
pero fuera de estos casos, y careciendo del derecho de persecucin, slo pueden cobrarse sobre los bienes que se encuentran actualmente en el patrimonio
de aqul.
4
A r t . 3922 Cd. Civ.
5
Pero ellas no pueden crear otras garantas distintas de las admitidas
por la ley ni modificar el estatuto de stas, sino en la medida que la propia ley
lo permita.
6
Tngase en cuenta que estamos hablando en trminos latos, sin referencia a ningn rgimen positivo en especial.
7
Vase nuestro Derecho hipotecario, Cap.l, 1972, ed. Zavala.
clones
156
Generales: Sobre muebles e inmuebles

Especiales: Sobre muebles o sobre inmuebles determinados
Privilegios
Derecho de retencin
Hipotecas generales legales o judiciales 8
Legal (ej.: art. 2851 de nuestro Cd. Civ.)
Legales
Fianza
I
j
j
[
Judicial (ej.: a que exige el juez para decretar un embargo preventivo; art. 199Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin y art.
2000 Cd. Civ.)
Solidaridad (art. 699 y sigs. Cd. Civ.)

Delegacin imperfecta (ej.: art. 814 de nuestro Cd. Civ.)
\, Indivisibilidad
Personales: Fianza
Convencionales
Reales: Otorgan un derecho real sobre j

la cosa afectada a la garanta 9 .
-!
Son siempre especiales
[
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Estrictamente, de garantas slo podra hablarse en el caso

de la fianza garanta personal que puede ser legal, judicial o
convencioi '1 y de los derechos reales de hipoteca, prenda y
ant : _-esis garantas reales que, segn los distintos regmenes jdrdir;."? pueden ser legales o judiciales (generales o especiales) o convencionales (siempre especiales).
8
Fj.; la que recae sobre los bienes del autor o curador para garantizar las
obligaciones emergentes de la tutela o cratela (vase al respecto nota al art.
3115 de nuestro Cd. Civ.); o tambin las concedidas a favor de las mujeres casadas para garantizar la restitucin de los bienes propios, y que recaen sobre
todos los bienes del marido. Este tipo de hipotecas, radiadas por Vlez de
nuestro Cd. Civ., subsisten u.g. en el Derecho francs. Vase a! respecto Mazeaud, Lecciones de Derecho civil, parte 3 a , V, I, "Garantas", pg. 390, ed.
1962. Planiol-Ripert, Tratado prctico de Dereclio civil, c. X, pgs. 437 y sigs.,
ed. 1942; para el Derecho romano: Maynz, Curso de Derecho romano, trad. de
Pou y Ord'inas, t. I, pg. 951, ed. 1892.
9
A os derechos reales de garanta de hipoteca y de prenda, la ley les
otorga, adems, un privilegio. Sobre la diferencia, para nosotros inexiaU'.u.',
entre los privilegios y a preferencia que resulta de los derechos de prenda e hipoteca, como especies integrativ as del genero comn "causas legales de preferencia", vase mi estudio "Apuntes sobre privilegios", en LL, 137-932.
GARANTAS PERSONALES Y R E A L E S . H I P O T E C A
157
Las garantas reales representan una seguridad ms fuerte

para el acreedor, ya que afectan y recaen directamente sobre la
cosa o cosas cuyo valor pudo apreciar el acreedor en el momento de la constitucin, permitiendo su persecucin 10 y otorgando, adems (salvo la anticresis, como ya vimos) un derecho
de preferencia en el cobro (privilegio).
En cambio, las garantas personales presentan la desventaja
de que, si el deudor es de solvencia dudosa, le ser difcil conseguir quien se obligue con o junto a l, ya que la accin de repeticin podra resultar ilusoria y por lo dems, respecto del fiador, el
acreedor corre el albur de que tambin caiga en insolvencia.
II. Desenvolvimiento histrico
Histricamente, las garantas personales aparecieron mucho
antes que las reales y su origen se pierde en pocas remotas 11 .
Esto fue as por dos razones fundamentales: 1) la cohesin
del grupo familiar, que permita al deudor encontrar fcilmente otros corresponsables, y 2) los muebles carecan prcticam e n t e de valor y los i n m u e b l e s e r a n considerados como
pertenecientes al grupo ^miliar, del cual el deudor no era ms
que un integrante que, por tanto, no poda afectarlos al cumplimiento de sus propias deudas.
Fueron la relajacin de los vnculos familiares, la individualizacin de la uropiedad inmueble y el incremento de la riqueza mobiliaria los que produjeron el auge de las garantas
reales que, como dijimos, brindan una seguridad ms perfecta
de cobro al acreedor.
A) Roma
En Roma, este fenmeno se dio con mucha fuerza, ya que
las tierras estaban en manos de unas pocas familias, enriquecidas por el disfrute abusivo del ager publicas, y cuando la mayo-
10
El acreedor no puede quedarse con la cosa gravada, sino que debe hacerla vender para cobrarse con su producido: arg. arts. 3169, 3222 y 3252 de
nuestro Cd. Civ.
11
Por ej., el Cdigo de Man, el Cdigo de Hamurabi, la legislacin egipcia. En la propia Odisea, se encuentran ya vestigios de las primeras", vanse citas de Lafaille, Tratado de derechos reales, t. III, pg. 6, ed. 1945, especialmente
nota 2, y Prayones-Dassen-Laquis, Tratado de Derecho Hipotecario, 3 a ed., pg.
11, nota 4. Vase tambin el aspecto histrico en Windscheid, Diritto delle Pandette, 1.1, 224, nota 2; Planiol-Ripert, oh. ct., t. XII, nms. 1 y 2.
Diferencias
158
ra de la poblacin, coi" *j.vjra-'.''-e labradores y pastores, deba

recurrir al crdito, le era mucho ms fcil conseguir una ms
eficaz garanta solicitando la intervencin de amigos o parientes que volvindose hacia sus mseros elementos de trabajo o a
sus tierras de escaso valor 12 .
Existen as, varias garantas personales empleadas en el
procedimiento: el vindex de la mcrnus injectio, los vales quienes en el procedimiento de las legis actiones garantizaban la
comparencia del deudor 13 y los praedes, que intervenan sobre todo para garanta de los crditos del Estado todos los
cuales parecen ser en su origen los nicos que quedaban sometidos a la ejecucin forzosa, ya que el deudor no poda responder ms que por la deuda.
Tambin en el derecho privado, nos encontramos con la figura de los adpromissores los que se comprometan accesoriamente con el promitente principal, para garantizar el riesgo
de la insolvencia del deudor bajo cuya designacin general se
comprendan tres especies: los sponsoi-es, los fideipromissores y
los fidejussores.
En un principio, los adpromissores estaban sometidos a reglas rigurosas inclusive la ejecucin sobre su propia persona que se fueron suavizando sobre todo hacia fines de la
Repblica, mejorando su condicin, en especial a travs de los
beneficios de excusin y divisin, que los convirtieron en obligados accesorios, pero tamoin disminuyendo as la seguridad
que it,precintaban para el acreedor.
Mientras tanto, se fueron perfeccionando las garantas
reales, lo que hizo que, aunque siempre practicadas las personales an hasta Justiniano no lo fueran en una forma tan
exclusiva.
En materia de garantas reales existieron en Roma, principalmente, tres:
1. La "enajenacin con pacto de fiducia", utilizada sobre todo en materia de inmuebles, en virtud de la cual el deudor, para
garantizar su obligacin, trasmita la propiedad de la cosa al
12
As, ya Aulio Gelio, en sus Noches ticas, 1959, cap. X, pg. 194, ed.
Ejea, expresa que en la Ley de las Doce Tablas est escrito: "Que el asiduo
ofrezca por fiador a un asiduo, que el proletario, a quien quiera." Los asiduos,
en la mencionada ley, son los ciudadanos ms ricos, mientras que los proletarios, por carecer de bienes, tenian como funcin dar hijos prole al Estado, y
de all su nombre.
13
Vase Rigaud, Luis, El Derecho real, trad. de J. R. Xirau, pg. 64, nota
3, ed. 1928.
159
acreedor por manpatio o in jurat''s.y--y era una especie de

venta con pacto de retroventa: si el deudor no pagaba, el acreedor estaba autorizado para quedarse con la cosa; de lo contrario,
deba retrasmitrsela al deudor, por otra mancipatio o in jure
cessio, obligacin emergente de la convencin de fiducia (a menos que el deudor la hubiera posedo durante un ao, en cuyo
caso adquira la cosa por usureceptio), de carcter meramente
personal, lo cual resultaba sumamente peligroso, porque impeda la persecucin de la cosa por el deudor que haba pagado la
deuda, cuando su acreedor la haba enajenado a un tercero 14 .
Este tipo de garanta desapareci antes de Justiniano 1 5 , en
el curso de los siglos IV y v.
2. La prenda o pignus: la propiedad de la cosa quedaba en
poder del deudor, pero ste la entregaba al acreedor, quien no
adquira ningn derecho sobre ella.
Se aplicaba especialmente a las cosas muebles, y el acreedor contaba, en un principio, slo con la seguridad de que, teniendo la cosa en su poder, el deudor no poda distraerla.
Luego se le atribuy una verdadera posesin, permitindosele vender la cosa en caso de falta de pago, teniendo que restituir
el excedente al deudor, el que, por otra parte, una vez pagada la
deuda, poda reclamar la cosa no slo de manos del acreedor, sino
de cualquier tercero en cuyo poder se encontrara 16 .
3. La hipoteca, acerca de cuyi, origen y desenvolvimiento
hablaremos luego, que viene a representar una enorme ventaja
sobre las dos seguridades anteriores: a) sobre la primera, porque el deudor quedaba librado a la fe (fiducia) de su acreedor, y
b) sobre la segunda, porque ella implicaba la desposesin de la
cosa, lo cual en ciertos casos por ejemplo, en el de los labriegos cuya nica propiedad mueble la constituan los tiles de labranza entraaba un gravsimo inconveniente para el deudor.
En resumen, las garantas personales subsistieron siempre
al lado de las reales, aunque stas, sobre todo luego de los procedimientos ideados para su publicidad, tomaron un gran auge,
por la mayor eficacia que representaban y que ya hemos puesto
de manifiesto 1 '.
14
Vase Maynz, ob. cit., t. I, pg. 933 y sigs.

Vase Jrs-Kunke!. Derecho privado romano, pg. 219, ed. 1965.
16
Vase Maynz, ob. cit., loe. cit.; Jors-Kunkel, ob. cit., pg. 222 y sigs.
17
Planiol-Ripert, ob. cit., t. XII, pg. 3, nota 2, recuerdan al respecto varios adagios del antiguo Derecho francs: "Ms vale prenda en arca que fianza
prestada"; "Fianza, pleitea; prenda rinde" y "De la fianza, pleito; de prenda, refuerzo"; conf. Mazeaud, ob. cit., t. I, pg. 12.
15
160
Parte Segunda: Hipoteca

I.
Antecedentes histricos
A) Derecho romano
La hipoteca fue conocida en Grecia antes que en Roma y
quizs haya gravitado algo en la institucin romana por lo
menos le debe su nombre, ya que hipoteca es un vocablo de origen griego 18 pero sustancialmente este derecho de garanta
es romano, tanto por su nacimiento como por la forma en que
fue evolucionando 19 .
Refirindonos precisamente a este desenvolvimiento, distinguiremos cuatro etapas:
a) Primera etapa: la prenda, ideada como modo de garantizar el cumplimiento de una obligacin, como ya vimos, demostr pronto que traa graves inconvenientes, sobre todo en
el caso de que \ colono quisiera garantizar con sus tiles y ganado frecuentemente su nica propiedad el pago del
arriendo, puesto que como la prenda llevaba implcita la trasmisin de la posesin al acreedor, el colono quedaba privado,
justamente, de sus elementos de trabajo, que le permitiran
cumplir con su obligacin.
Para remediar tal situacin, se permiti que los ganados y objetos muebles llevados al fundo por el colono invecta e Mata
ls
El trmino "hypoteca", sin embargo, se comento a usar recin por los
postclsicos, y no antes, aunque debido a las interpolaciones justinianas aparece tal vocablo con mucha anterioridad. En el libro 13, tt. 7, prr. 9, encontramos en el Digesto este texto, atribuido a Ulpiano: "Propiamente llamamos
prenda lo que pasa al acreedor, e hipoteca, cuando no pasa, ni aun la posesin,
al acreedor." Es evidente que hasta el propio Ulpiano se hubiese sorprendido del
trmino "hipoteca", que por cierto no emplea y que, quiz, ni siquiera conoca.
19
Guglielmo Ferrero, en Grandeza y decadencia de Roma., t. I, cap. X,
pg. 222, ed. Siglo Veinte, en relacin con la poca de Pompeyo, nos da el siguiente cuadro: "Pero como no posean suficientes capitales y la institucin
griega de la hipoteca, recientemente introducida, haca ms fciles las operaciones de crdito, no se tard en abusar de ella. El que haba comprado un
campo, lo hipotecaba para comprar esclavos y plantar vias. E! que posea un
terreno en la ciudad, lo hipotecaba para obtener dinero, y construir una casa."
Con la transcripcin de este prrafo queremos advertir que para el autor citado, la hipoteca sera una institucin griega, introducida en Roma casi sbitamente, lo que es un error porque, sin negar que quiz cierta influencia fornea
existi, fundamentalmente la hipoteca naci y se desenvolvi en Roma, como
brevemente lo decimos en el texto. Vase Elguera-Russomanno, Curso de derechos reales en el Derecho romano, cap. VII, ed. 1969.
GARANTAS PERSONALES Y REALES. H I P O T E C A
161
quedaran afectados por simple convencin al pago del arriendo,

sin que tuvieran que entregarse al locador; slo cuando no se
pagaba el alquiler, el arrendador se apoderaba de los muebles
introducidos en la finca. Pero el derecho civil, no otorgaba a ste garanta alguna para ello, sino que slo dispona de una accin privada.
b) Segunda etapa: algn tiempo despus, un pretor de fines de la Repblica, llamado Salvio, del que nada se sabe, dio
al arrendador un interdicto por el cual poda reclamar ser
puesto en posesin de las cosas introducidas en el fundo arrendado: nace as el "interdicto salviano", que es adispiscendae
possessionis, o sea, de adquirir la posesin 20 . Pero su naturaleza era slo personal, ya que no podan perseguirse las cosas en
manos de terceros, es decir, cuando no se encontraban ya en poder del arrendatario.
c) Tercera, etapa: luego otro pretor, del que tampoco nada
sabemos, y cuyo nombro f>ra Servio, din al arrendador una accin in "m actio serviana con alcances frente a terceros 21 .
Terminara as la evolucin, ya que la accin real configurara la hipoteca, mas anotamos que hasta aqu la institucin
se mueve slo en el marco del arrendamiento; se necesita, por
lo tanto, un nuevo paso, a fin de comprender no slo al s e c t ^
aludido, sino a todos los dems crditos.
d) Cuarta etapa: llegamos as a la ltima etapa, y le corresponde a Salvio Juliano, al codificar el Edicto de Adriano o
Edicto Perpetuo, de fecha incierta, pero que podemos ubicar alrededor del ao 135. Aqu la actio serviana s 1 extiende a los
distintos casos en los que se quera garantizar un crdjvo.
En esta breve resea nos hemos referido exclusivamente a
la hipoteca convencional, pero advertimos que el Derecho romano conoci, adems, las hipotecas legales, como la del pupilo y la
del fisco; as como tambin las hipotecas judiciales: pignus praetorium, en los casos en los que el acreedor es puesto en posesin
de los bienes del deudor, y el pignus in causa judicatura captura,
por el cual, a raz de una sentencia favorable, el acreedor embargaba bienes del deudor para responder al pago de su crdito, etc.
20
Del que nos habla el Digesto, 43, 33 y Gayo, IV, 147: "Tambin sirve para obtener la posesin el interdicto llamado Salviano, que tiene el dueo del
fundo respecto de los utensilios del colono que ste pact que quedaran en
prenda para responder al pago de la merced."
-' Instituas de Justiniano, Lib. IV, Tt: 6, a" 7, trad. de Prez de Anaya y
Prez Rivas, pgs. 313-14, ed. Omeba, 1964.
162
DERECHOS REALES
Como Vlez elimin este tipo de hipotecas, a c e p t a n d o slo

la convencional (art. 3115 Cd. Civ. y s a :..t,>;...'Junos i n t e r e s a
m a y o r m e n t e ei estudio histrico pormenorizado de este tipo de
h i p o t e c a s , b a s t n d o n o s s e a l a r su existencia.
B)
Derecho espaol e h i s p a n o a m e r i c a n o
S e g n l a s Leyes de Partidas, e s t a b a c o m p r e n d i d a d e n t r o
de la genrica institucin de "peo". As, dice Vlez en la n o t a
al a r t . 3108 Cd. Civ., 2 a p a r t e :
"Las Leyes de Partida que tanto tomaron del Derecho romano, no
aceptaron de l la palabra hipoteca y la comprendieron en la palabra
peo, que significaron tanto las cosas muebles como las inmuebles,
que se daban en seguridad de un crdito. Peo es propiamente, dice la
Ley 1, Ttulo 13, Partida 5a, 'aquella cosa que un orne empea a otro
apod' rndole de ella e mayormente cuando es mueble'. Ms segn el
largo entendimiento de la ley, toda cosa ya sea mueble o raz, que sea
empeada a otro, puede ser dicho peo, 'maguer no fuese entregado de
ella aquel a quien la empeasen'. Se ve, pues, que poda constituirse
prenda sobre bienes inmuebles, cuya posesin material pasara al
acreedor, es decir, el anticresis."
P r e c i s a m e n t e esta legislacin fue la que rigi en n u e s t r o
pas h a s t a la sancin del Cdigo Civil, P a r t i d a 5 a , especialmente Ttulo 13: "De los peos". All se contemplan, el peo volunt a r i o 2 2 , derivado de u n contrato o t e s t a m e n t r, el "peo tcito o
legal", que s u r g a de la ley vpor cj., hipoteca sobre los biene s del
m a r i d o p a r a r e s p o n d e r por los bienes dtales; o sobre los bien e s de los p a d r e s por las enajenaciones de bienes de los hijos
h e r e d a d o s de la m a d r e , etc.); y los "peos judiciales", que e r a n
m a s bien simples m e d i d a s de seguridad, consistentes en el apod e r a m i e n t o de ciertas cosas que slo producan efectos contra
t e r c e r o s d e s d e ese m o m e n t o , y e r a n los m a n d a d o s c o n s t i t u i r
por los j u e c e s , en caso de rebelda, o por sentencia.
Los p e o s tcitos o legales e r a n v e r d a d e r a s h i p o t e c a s gen e r a l e s , que p e r m a n e c a n ocultas, t r a b a n d o el trfico jurdico
de los b i en es y el crdito, y a q u e n a d i e poda e s t a r seguro de su
privilegio, que poda a p a r e c e r vencido por u n a h i p o t e c a cland e s t i n a y de objeto i n d e t e r m i n a d o , dado que afectaba todos los
b i ene s del obligado.
22
Sabemos que el trmino "peo" es genrico, o sea comprensivo de las

garantas reales, tanto sobre muebles como sobre inmuebles.
163
A pesar de ello, el legislador espaol siempre se preocup

por dar a publicidad las hipotecas salvo las generales organizando regmenes destinados a tal fin. As, el Fuero Juzgo,
Tt. 6, Libro V; Ley 4, Tt. 20. Libro III del Fuero Real, donde se
dice que "la prenda debe estar manifiestamente y no escondida"; Tt. 18 del Ordenamiento de Alcal; Tt. 12, Libro V de las
Ordenanzas de Castilla; Ley 2, Tt. 16, Libro X de la Novsima
Recopilacin, etc.
En la Legislacin de Indias, las Ordenanzas Reales, del 9
de mayo de 1778 y del 16 de abril de 1783 extendieron las normas sobre hipotecas inclusive las relativas a publicidad vigentes en la metrpoli y las colonias americanas.
La Real Cdula del 25 de agosto de 1802 tendi a organizar los Registros en forma definitiva, suprimiendo entre las
inscripciones aquellas relativas a las hipotecas generales.
C) Legislacin patria
El sistema imperante en la metrpoli fue el vigente hasta
la sancin del Cdigo Civil, y aunque no se llegaron a organiar registros inmobiliarios, el de hipotecas funcion desde
* 796, organizndose definitivamente, como ya lo pusimos de
relieve, en 1802 23 .
Las provincias dictaron normas aisladas, como por ejemplo,
la de Buenos Aires, que por ley del 22 de junio de 1822, sobre privilegios del Banco de Descuentos, confera al Banco de la Provincia una hipoteca tcita o legal sobre J^S bienes de sus d-adores 24 ,
o la de Santa Fe, que por ley del 22 de julio de 1869 reglamentaba en forma ms o menos orgnica el rgimen hipotecario, inclusive en lo referente a la ejecucin; pero careci de eficacia prctica
debido a la casi inmediata sancin del Cdigo Civil25.
II. Cdigo Civil: definicin y caracteres
Segn el art. 3108 Cdigo Civil:
Definicin
legal
"La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un

crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder
del deudor."
23
Alvarez, Instituciones de Derecho real de Espaa, con notas de Vlez
Sarseid, pgs. 354-55, ed. 1834; Escriche, Joaqun, Diccionario razonado de
legislacin y jurisprudencia, voz "Oficio de hipotecas", n 1.
24
Vase Salvat, Derechos reales, t. IV, n 2188, a).
25
Vase Savat, ob. cit., loe. cit.; Lafaille, ob. cit., t. III, pg. 14.
164
Crtica
E s t a definicin h a sido criticada: a) como vaga, y a que no

indica cmo se r e a l i z a la s e g u r i d a d que confiere al crdito a
t r a v s del derecho d e persecucin y el privilegio 2 6 ; b) p o r q u e
no contempla el s u p u e s t o d e que el c o n s t i t u y e n t e no sea el deudor sino u n t e r c e r o 2 7 h i p t e s i s recogida por el art. 3 1 2 1 y c)
p o r q u e debi referirse a " i n m u e b l e s " o a "cosas i n m u e b l e s " y n o
a "bienes i n m u e b l e s " , y a q u e slo las cosas son susceptibles de
clasificarse en m u e b l e s o i n m u e b l e s , y t a m b i n slo ellas, y no
los derechos, p u e d e n s e r objeto de la hipoteca 2 8 .
Proyectos
El Anteproyecto Bibiloni reproduce el art. 3108 Cd. Civ. _

El Proyecto de 1936 dice en su a r t . 1715:
"La hipoteca es el derecho real establecido en seguridad de un
crdito cierto en dinero, sobre inmuebles determinados, que continan
en poder del constituyente. Cuando alguien lo hiciera en garanta de
una deuda ajena, no por ello se obligar personalmente como deudor
directo o subsidiario."
Y el Anteproyecto
de 1954:
"La hipoteca es el derecho constituido en garanta de una deuda

cierta en dinero, propia o ajena, sobre algut.a cosa inmueble que contina en poder del constituyente."
A)
Esenciales
naturaies
Caracteres
L O S c a r a c t e r e s de la h i p o t e c a suelen clasificarse en esencales y n a t u r a l e s . Los p r i m e o s son aquellos sin los cuales la
26
As, Fernndez, R., Tratado de la hipoteca, la prenda y dems privilegios, t. I, pg. 211, ed. 1941.
27
Lafaille, ob. cit., t. III, pg. 65.
28
En nuestra obra Derecho hipotecario, citada en nota 7, pgs. 24-25, dimos la siguiente definicin analtica de la hipoteca: "La hipoteca es el derecho
real, convencionalrnente constituido, sobre uno o varios inmuebles especial y
expresamente determinados, para garantizar previa publicidad para hacerla
oponible a terceros por medio del ius perseqaendi (que permite caer sobre la
o las cosas afectadas en cualquier mano que se encuentren) y del ius praeferendi (derecho a cobrarse con privilegio sobre el precio obtenido en la ejecucin
forzada de la o las mismas), un crdito cierto y determinado en dinero, del cual
resulta accesorio, permaneciendo el o los inmuebles que salvo pacto en contrario quedan afectados en su totalidad y en cada una de sus partes al pago de
todo y de cada una de las partes del crdito en poder del propietario constituyente, que puede ser el deudor del crdito garantizado, o un tercero, que afecta
su inmueble sin obligarse personalmente, conservando dicho constituyente las
facultades inherentes a su derecho de propiedad sobre la cosa, siempre y cuando su ejercicio no redunde en perjuicio de la garanta que lo afecta.'*
165
hipoteca no sera t a l y en s u defecto, la constitucin hipotecaria

e s t a r a afectada de n u l i d a d . Los s e g u n d o s , aquellos de cuya ausencia no deriva la inexistencia de la i n s t i t u c i n ; en consecuencia, l a s p a r t e s p u e d e n dejar de lado estos l t i m o s caracteres,
a u n q u e si n a d a dijeran e n s u s pactos, l a figura g o z a r de ellos
(vase n o t a al art. 3112, Cd. Civ.).
Los caracteres esenciales de la hipoteca son: q u e es u n derecho real, accesorio y convencional, que debe s e r inscripto par a r e s u l t a r oponible a terceros y que goza de especialidad.
El carcter natural es la indivisibilidad.
Los e x a m i n a r e m o s u n o a uno.
1.
Derecho r e a l
T a l c a r c t e r surge de lo dispuesto e x p r e s a m e n t e en el art.

3108 y en el art. 2503, inc. 5 o , Cdigo Civil.
E n c u a n t o a la polmica terica, a t e n t o lo d i s p u e s t o en
las n o r m a s i n d i c a d a s acerca de la n a t u r a l e z a j u r d i c a de la
h i p o t e c a derecho real, o personal, o m e r a m e n t e procesa!?
nos r e m i t i m o s a cuanto dijimos en el V o l u m e n I de esta obra
(Cap. 2, P u n t o V, a p . C).
2.
Accesorio
L a h i p o t e c a es u n d e r e c h o r e a l accesorio de u n d e r e c h o
p e r s o n a l que debe consistir en u n crdito cierto y d e t e r m i n a d o
en dinero.
As, dispone el a r t . 524, Cd. Civ.:
"Accesorios de la obligacin vienen a Sfv no slo todas las obligaciones accesorias, sino tambin ios derechos accesorios del acreedor,
como la prenda o la hipoteca" 29 .
Debe dejarse aclarado que la h i p o t e c a lo m i s m o que la
p r e n d a es "accesorio de la obligacin", pero no "obligacin accesoria", p u e s t o que se t r a t a de u n derecho r e a l al que no cor r e s p o n d e obligacin a l g u n a 3 0 .
29
Esta norma reconoce su fuente en los arts. 873 y 874 del Esbogo de
Freitas.
30
Vase el art. 497 y su nota, donde leemos: "Nosotros decimos que el derecho puede ser un derecho real, como la hipoteca; pero la obligacin del deudor
es meramente personal, con el accesorio de la hipoteca; pero sta no es una obligacin accesoria..." . Conf. nota al art. 3112, nota al art. 675, n 5, 2o prrafo y
nota al 1445 in fine. Vase, asimismo, nota al art. 874 del Esbogo de Freitas.
166
DERECHOS REALES
J u s t a m e n t e por esa calidad de derecho accesorio de u n a

obligacin, es q u e el a r t . 2317 Cd. Civ. dispone q u e "son inm u e b l e s por s u c a r c t e r r e p r e s e n t a t i v o los i n s t r u m e n t o s pblicos de donde c o n s t a r e la adquisicin de derechos r e a l e s sobre
bienes i n m u e b l e s , con exclusin de los derechos r e a l e s de hipoteca y anticresis", los cuales q u e d a n ubicados d e n t r o de la categora de cosas m u e b l e s a r t . 2319.
E s t e c a r c t e r de accesoriedad que reviste la hipoteca t r a e
como consecuencia q u e en n u e s t r a legislacin no p u e d e existir
hipoteca sin crdito al cual garantice. Y es por ello que el a r t .
3187 Cd. Civ. establece:
"La hipoteca se extingue por la extincin total de la obligacin
principal, sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones "
3.
Convencional
E s t c a t e g r i c a m e n t e d e t e r m i n a d o por el art. 3115 q u e "no

h a y o t r a hipoteca que la convencional constituida por el deudor
de u n a obligacin en la forma prescripta en este ttulo".
E n la n o t a a dicha disposicin Vlez se explaya l a r g a m e n t e
sobre los s i s t e m a s que a d m i t a n y que como vimos, a n hoy
a d m i t e n las hipotecas legales o judiciales, t c i t a s o g e n e r a les. T a m b i n en la n o t a al art. 3202 nos dice que:
"Creemos que deba hacerse lo ms indispensable: reglar de una
manera precisa los derechos hipotecarios y concluir con las hipotecas
legales..."
Al h a b l a r de l a s g a r a n t a s en general y de los a n t e c e d e n t e s
histricos de la hipoteca, ya nos referimos en detalle a e s t e tipo
de hipotecas, y all nos remitimos, por razones de b r e v e d a d .
4.
Publicidad
Como todos los derechos reales, debe ser inscripta e n el Registro de la Propiedad I n m u e b l e , a fin de que p u e d a ser o p u e s t a
a terceros (art. 2505 Cd. Civ. y art. 2 ley 17.801).
A n t e s de s a n c i o n a r s e la Reforma del Cdigo Civil, e n el
s i s t e m a de Vlez, ste e r a el nico derecho real q u e se publicit a b a a t r a v s de la inscripcin registral a r t s . 3134 y sigs. y
e s p e c i a l m e n t e a r t . 3 1 3 5 estatuyndose como s i s t e m a de publicidad p a r a los d e m s la tradicin (art. 577 y su n o t a y nota
al a r t . 3202 Cd. Civ.).
167
La sustitucin de la tradicin por la inscripcin en el caso

de la hipoteca aparece obvia, puesto que en este derecho real
no hay entrega de la cosa al acreedor hipotecario.
5.
Especialidad
Dice el art. 3109 Cd. Civ.:
"No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin
cierta y determinada..."
Esta norma nos enfrenta a otro carcter esencial de la hipoteca, la especialidad, que tiene un doble aspecto: a) en
cuanto al inmueble, o sea, al objeto de la hipoteca ("sobre cosas inmuebles especial y expresamente determinadas") y b)
en cuanto al crdito ("por una suma de dinero tambin cierta
y determinada"):
a) Especialidad en cuanto al inmueble
En verdad todos los derechos reales gozan de esta caracterstica, pues el objeto del derecho real es siempre una cosa ciert a e i n d i v i d u a l m e n t e d e t e r m i n a d a , segn estudiamos ya
(Volumen I, Cap. 1, de esta obra).
Parecera, pues, sobreabundante la disposicin del art. Rar.n
. 3109, sobre todo si se tiene en cuenta lo dicho en la nota al T- exgen
tulo IV del Libro III. Mas si se repara en que Vlez se mova
dentro de una tradicin jurdica permisiva de las hipotecas generales, tcitas, legales y judiciales 31 , se comprende su preocupacin que resulta patente de la nota al art. 3202 por
concluir categricamente con tal clase de garantas que, tras
"ser inconveniente para los intereses del deudor, lo eran y
son para el inters de los terceros adquirentes y acreedores
del constituyente y aun de la sociedad, a la que conviene la
circulacin de la riqueza y la movilidad del trfico jurdico, contra los cuales, evidentemente conspira tal tipo de hipotecas.
Este principio es reproducido por el Anteproyecto Bibiloni
(art. 2, cap. I, Tt. XII, Libro III), por el Proyecto de 1936 (art.
1716 inc. Io) y por el Anteproyecto de 1954 (art. 1717).
31
Que subsistan y an subsisten. As: Cd. francs, arts. 2121-2123;
Cd. italiano 1942, arts. 2817-2818; Cd. Civ. portugus, arts. 704-710.
168
Concordantemente con el art. 3109, dispone el art. 3131:

"El acto constitutivo de la hipoteca debe contener... 3o La situacin
de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece y
si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre...".
Y el art. 3132:
"Una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la
especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble."
As, por ejemplo, no bastara con establecer en la escritura
constitutiva que "se hipoteca el inmueble" del cual "Juan, es
propietario en la ciudad de Buenos Aires", o "todos los inmuebles de los que Pablo es propietario en la ciudad de Santa Rosa,
provincia de La Pampa, Repblica Argentina", sino que es menester "para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin
esencial de la especialidad del inmueble gravado" la designacin separada e individual de la situacin de cada finca, sus
linderos, con los requisitos exigidos segn que fuere rural o urbana art. 3131, 3 o y, adems, la naturaleza de ellos: si se
trata de edificios/tierras de cultivo, vias, prados, establecimientos agrcologanaderos, chacras, etc 32 .
A su vez el art. 3139 al referirse a la inscripcin de la hipoteca, indica que ha de referirse "a los bienes races... en la misma forma que exprese el instrumento...", vale decir que las
omi piones del acto constitutivo no pueden suplirse por una designacin a mpleta hecha en la inscripcin, ya que sta debe,
ineludiblemente, basarse en el acto constitutivo.
La sancin para el incumplimiento del requisito de la especialidad es la nulidad de la hipoteca arts. 3133 y 3148 Gd.
Civ. pudiendo tal nulidad ser alegada por los terceros (adquirentes del inmueble o acreedores del propietario) y aun por el
deudor (art. 3148 Cd. Civ.).
Sin embargo, luego de determinarse en los arts. 3131 y
3132, las enunciaciones que debe contener el acto constitutivo
de la hipoteca, para cumplir con el carcter de especialidad, establece el art. 3133:
32
Conf. Aubry y Ray, Cours..., t. III, 266, ap. 3o, pg. 728 y sigs, 3 a ed.,
que es la fuente de las normas que comentamos.
169
"La constitucin de la hipoteca no se anular por falta de alguna

de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falta. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones
del acto constitutivo."
El problema que plantea esta norma es el siguiente: para
llegar a la determinacin del inmueble hipotecado, es lcito recurrir a elementos "extra acto constitutivo"?
Nosotros creemos que no. En efecto, el art. 3133 es copia casi
textual de un prrafo de Aubry y Rau 33 , con la diferencia de que
nuestro Cdigo, en el art. 3131 enumera con detalle los requisitos
que debe contener el acto constitutivo y en el art. 3133 se elimina
lo referente a 'las circunstancias de la causa", a las que puede recurrirse segn los autores citados; lo que nos lleva a la conclusin
de que son pura y exclusivamente el conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca, las que han de apreciarse
para determinar si est o no cumplido el requisito de la especialidad, y nuda ajeno a ellas puede tenerse en cuenta 34 .
El caso "Estancia Victoria"
Este famoso caso fue fallado por la Corte Suprema de Justicia de la Nacin el 17.7.1r-8435, relativamente a una tercera
de mejor derecho intentad;.' por Mariano Alvarado contra Carlos Treacher y el Banco Provincial de Santa Fe.
En 1883 Mariano Alvarado se present deduciendo tercera de mejor derecho 3n las ejecuciones que contra Carlos Treacher haba iniciado el Banco Provincial de Santa Fe y el Banco
de la Nacin de Rosario.
33
Ob. cit, 266, pg. 731.

Conf. con esta postura: Salvat, ob. cit., t. IV, n 2309; Cammarota, Tratado de Derecho hipotecario, ed. 1942, n 172; Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit.,
pg. 94, da el siguiente ejemplo: "Si se dijese el lote 5, manzana A, con frente a la
plaza 11 de Septiembre, sin indicar la calle. Como frente a la plaza hay varias
calles, la indicacin del nmero del lote y de la manzana, como de la extensin y
linderos, permitiran que el Tribunal pudiera decidir con exactitud cul es el inmueble hipotecado"; Lafaille, ob. cit., t. III, pgs. 84-85, aps. a) y b), quien en la
nota 107 pone especialmente de relieve que el esclarecimiento deber surgir del
propio acto constitutivo. As opina tambin Fernndez, R., ob. cit., pg. 238, :i
343: "Slo podrn tomarse como elementos de juicio las enunciaciones de la escritura." Conf. Anteproyecto Bibiloni, Proyecto de 1936 (art. 1725) y Anteproyecto de
1954 (art. 1717) se ha resuelto que "los recaudos esenciales deben surgir de la
propia escritura constitutiva, no pudindose recurrir a documentos extraos para suplir la omisin": S.C.Mendoza, sala I, 27.5.83, D-122-662; id., 5.4.84, ED109-640; conf. C.Apel. C.C.Rosano, sala IV, ED-107-214.
35
Fallos, 27:69.
34
Siocabe
tacto *
constitutivo
170
DERECHOS REALES
Dichas ejecuciones se basaron en un pagar, no levantado

a su vencimiento, firmado por Carlos Treacher y una sociedad
"Edowes y Ca" mancomunadamente, y en dicho juicio se
decret el embargo que se trab sobre la parte del terreno y ganado que el deudor Treacher tena en el establecimiento que
posea en sociedad con Juan B. Yeha, llamado "Victoria", ubicado en la provincia de Santa Fe.
Para fundar su tercera Alvarado se apoy en a "escritura
hipotecaria" suscripta por "Edowes y Ca." a su favor, sobre tierras existentes en la provincia de Crdoba, en la cual se asent,
adems: "Presente en este acto Carlos Treacher... dijo que... en
inters de que se lleve a cabo la negociacin... entre Mariano
Alvarado y "Edowes y Ca."... vena a afectar su responsabilidad personal y muy especialmente con sus intereses rurales
que posee por mitad en la sociedad < on Juan B. Yeha en la estancia denominada "Victoria", departamei'tj de San Gernimo,
en esta provincia, la ejecucin... de todo lo estipulado... siendo
la responsabilidad que asume... solidaria".
Se transcribi, adems, luego, el contrato de sociedad formalizado entre Treacher y Yeha, especialmente las clusulas
I a y 3 a , la que se dedica a Is "explotacin de una estancia de
ambos comparecientes conocida con el nombre de "Victoria",
situada en el departamento de San Gernimo de esta provincia". Se enuncia luego el capital social, constituido por el campo donde est la "estancia de cuatro y media leguas, edificios,
corrales y potreros de los cuales se hace una estimacin en
dinero y animales".
Como vemos, Treacher para nada menciona la palabra "hipoteca", ni tampoco designa el bien raz a hipotecar, adems de
que no se especifica ste en la forma requerida por el art. 3131
Cd. Civ., por lo que parecera que en verdad no se habra
constituido tal derecho real.
Esta fue, precisamente, la defensa del Banco de Santa Fe,
adunndose a ello que ni siquiera se haban presentado los ttulos de propiedad para que en ellos se anotara el gravamen y
sin que se hubiera consentido en que de ese gravamen se tomara razn.
En la sentencia del Juez Federal de Rosario, Dr. Feneln
Zuvira, que la Corte en breve fallo confirm por sus fundamentos, leemos:
"... Siendo la constitucin de hipoteca hecha como corresponde en Derecho, carece de los vicios con que se la ataca... Esa omisin en la fijacin de los linderos, ni apareja un vicio de nulidad por ninguna ley,
debiendo las leyes determinar expresamente, ni tiene importancia alguna para el caso, desde que siendo efectiva la existencia y ubicacin
171
uc la finca vinculada, pues el mismo ejecutante ha pedido y se ha efectuado su embargo, pudindose venir en conocimiento positivo de esa
designacin, estando expresamente determinado para estos casos por
el art. 26 del Ttulo de Hipotecas 'la constitucin no se anular por falta de algunas (y se trata de una sola) de las designaciones prevenidas...' siendo indudable que en el caso, por las escrituras de la finca
total, puede venirse en conocimiento de sus linderos. A que se agrega
que estando la finca indivisa y siendo slo la mitad perteneciente a
Treacher la hipotecada, era imposible la fijacin de los linderos (!) de
esa parte antes que la divisin tuviese lugar, pues bien se comprende
que debiera ser muy distinto segn la ubicacin que se le diere... a cada uno de los condominos... llegando el caso de que el Tribunal aprecie y decida por el cmputo de las circunstancias del acto a favor de la
validez de ttulo hipotecario, que como se ha visto, reviste las dems
exigencias del Derecho."
Aqu existen como vemos dos problemas: 1) Liebi dilucidarse si existi v e r d a d e r a m e n t e u n a constitucin de hipoteca, lo
que no se hizo en forma clara a p e s a r de ser - : sta u n a de las
principales defensas del Banco. 2) Y si ella existi, si tena validez, a e s t a r a lo dispuesto por los a r t s . 3131 a 3133 Cd. Civ.
Porque segn surge del fallo t r a n s c r i p t o pareciera que los linderos p o d r a n llegar a i n d i v i d u a l i z a r s e "per l a s e s c r i t u r a s de la
finca total". Y no sera esto r e c u r r i r a "circunstancias" ajenas a
la causa, c o n t r a r i a n d o as lo dispuesto por el art. 3133, que en
este aspecto se a p a r t de su fuente, al disponer que los tribunales (deben) decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las
enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca? 3 6
b) Especialidad
en cuanto al
crdito
E s el otro aspecto de la especialidad y al respecto dice el 3109:

"No puede constituirse hipoteca... sino por una suma de dinero
tambin cierta y determinada."
Y el a r t . 3131:
.
"El acto constitutivo de la hipoteca debe contener... 4 o La cantidad cierta de la deuda."
36
Y tanto es as que el caso que aqu se present est resuelto expresamente en Aubry y Rau. ob. cit., quienes en el 266, pgs. 729-30 expresan: "'A
pesar de ello nulidad por falta de determinacin del inmueble hipotecado
si se trata de hipotecar un dominio, por ejemplo, una alquera, conocida bajo
una denominacin especial, ser suficiente que se la designe con ese nombre,
con indicacin de la comuna donde est situada."
Determinacin
en el actc
constitutivo
172
DERECHOS REALES
Todo ello indica q u e fuera o por e n c i m a d e esa s u m a , q u e

debe d e t e r m i n a r s e c i e r t a m e n t e en el acto constitutivo, la gar a n t a no existe 3 7 .
As, por ejemplo, si se t r a t a r a de u n a obligacin de hacer
g a r a n t i z a d a con h i p o t e c a , como p o d r a ser, p o n g a m o s por caso, la de l e v a n t a r u n edificio e n u n t i e m p o d e t e r m i n a d o ; o si
se t r a t a r a de u n a obligacin de r e p a r a r d a o s c a u s a d o s , pero
cuyo m o n t o a n no e s t calculado; e n el acto c o n s t i t u t i v o d e
la hipoteca d e b e r a i n d i c a r s e u n a c i e r t a s u m a de d i n e r o u.g.
$ 10.000 y esa sola suma, ese solo "mximum"
sera el r e s paldado por la g a r a n t a h i p o t e c a r i a . Por el resto, nos encontra-._
riamos frente a u n s i m p l e crdito quirografario. Y as, si en el
caso de los d a o s stos a l c a n z a r a n a $ 15.000-. $ 10.000 g o z a r n
de privilegio, no as los $ 5.000 r e s t a n t e s .
El codificador se h a p r e o c u p a d o de dejar bien s e n t a d o este
esencial requisito q u e lo es j u s t a m e n t e p o r q u e se r e p u d i a n
las h i p o t e c a s g e n e r a l e s , t c i t a s , legales y j u d i c i a l e s disponiendo a d e m s en el 3152:
"La hipoteca garantiza tanto el principal d;l crdito como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren
determinados
en la obligacin. Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los
intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en
suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses
atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno."
Intereses
que go/.an
de
privilegio
Y cuando, al d e t e r m i n a r el alcance del privilegio del acreedor hipotecario, dice el a r t . 3936 que:
"La hipoteca garantiza a ms del principal, los intereses o rentas
debidas de dos aos y los que corran durante el juicio de ejecucin
hasta el efectivo pago."
La finalidad de la e s p e c i a l i d a d en c u a n t o al crdito es la
m i s m a que c u a n d o s t a se refiere al inmueble: se justifica t a n to por el i n t e r s de los t e r c e r o s futuros a d q u i r e n t e s del inmueble hipotecado o a c r e e d o r e s de su propietario cuanto por
el del propio c o n s t i t u y e n t e :
"Toda hipoteca que garantice un crdito ilimitado en cuanto a su
importe, arruina el crdito de la persona a quien grava, aun cuando
esa persona posea un inmueble de subido valor: un nuevo acreedor
tendr siempre el temor de ver aumentar inopinadamente la deuda
37
Y tal defecto de determinacin no puede subsanarse posteriormente en
la inscripcin, a diferencia, u.g., del sistema francs.
173
asegurada por la hipoteca que la precede en rango; por otra parte, las
hipotecas indeterminadas impiden conocer exactamente en un momento cualquiera el pasivo hipotecario del deudor 38 ."
Mutuo en oro o en moneda
extranjera
La cuestin de la sancin de las leyes 21.309 y
23.928
P o r aplicacin de lo que dispona el a r t . 619 Cd. Civ. en su

redaccin originaria, si se h a b a convenido u n m u t u o en pesos
oro, el d e u d o r poda l i b e r a r s e de s u obligacin e n t r e g a n d o al
acreedor la c a n t i d a d de pesos papel que fueran necesarios p a r a
a d q u i r i r en el mercado, a la fecha del v e n c i m i e n t o " u n a m o n e d a
de oro que t e n g a la c a n t i d a d de ese m e t a l q u e e n t r e en el peso
oro, establecido como u n i d a d m o n e t a r i a por la ley 1130 vale
decir, 1,6129 g r a m o s de oro de 900 milsimos de fino 3 9 dado
q u e el peso papel tiene curso forzoso, vale decir, poder cancelatorio de todo tipo de d e u d a s , siendo, en consecuencia, su recibo
obligatorio p a r a el acreedor" 4 0 .
E n c u a n t o al m u t u o e n m o n e d a e x t r a n j e r a deb i oonsider a r s e corno u n a obligacin de d a r c a n t i d a d e s de cosas (art. 617
Cd. Civil), en su redaccin originaria.
M a s t e n i e n d o la m o n e d a de n u e s t r o p a s curso legal y forzoso, t a m b i n en este caso el deudor p o d a l i b e r a r s e e n t r e g a n do a l a c r e e d o r el e q u i v a l e n t e de l a m o n e d a e x t r a n j e r a e n
m o n e d a nacional, vale decir, la c a n t i d a d de e s t a m o n e d a que
fuera n e c e s a r i a p a r a a d q u i r i r en el m e r c a d o la c a n t i d a d de moneda extranjera pactada.
En cuanto al tipo de cambio, resultaba aplicable el art. 619 Cd.
O'v. siempre en su redaccin originaria, o sea que ser "el que corra en el lugar el da del vencimiento de la obligacin" que podr ser
el oficialmente determinado o no, segn que rija o no el rgimen de
mercado libre de cambios en el pas 41 .
38
Planiol-Ripert, oh. cit., t. XII, n 416.

Al respecto, as como para una evolucin de la legislacin y una resea
de la doctrina y jurisprudencia actuales, vase mi Derecho hipotecario, ed. cit.,
pg. 89 y sigs.
4(1
Para el caso de mora, se discute si el tipo de cambio debe ser el del vencimiento o el del pago, habiendo quienes se inclinan por el que resulte ms favorable a! acreedor. Vase Llambas, Obligaciones..., 1" ed., t. II, n 899; Savat,
Obligaciones, t. I, n 449; Busso, Cd. Civ. comentado, ed. 1958, t. IV, pg. 263
y sigs.; C.N.Civ., sala A, ED, 7-50; id., sala C, LL, 126-813; id., sala F, ED, 28,
fallo 14.616. Conf. art. 44 dec. ley 5965/63 y art. 520 dec. ley 17.454.
41
Conf. Llambas, oh. cit., t. II, n 900, y jurisprudencia all citada;
C.Com.Cap., JA, 1952, IV, fallo 14.501; C.N.Civ., sala F, ED, 24. ^ Jr-s 11.965 y
11.966. Vase tambin mi Derecho hipotecario, loe. cit.
49
Mutuo
en oro
Ml!
""
t"*
174
Corno se desprende de lo expuesto, la cantidad de pesos argentinos necesarios para adquirir las monedas oro o extranjeras
puede variar entre la fecha de constitucin de la obligacin y la
del vencimiento o pago, de donde el monto de la obligacin no
ser determinado, sino determinable.
Sobre la licitud de estas obligaciones en el mbito de los derechos creditorios nadie duda. Veremos qu sucede desde el punto de vista del derecho real de hipoteca, que puede garantizarlas.
siIas
.
una"' " a
hipoteca
Segn el art. 3109 la hipoteca slo puede constituirse "por

de dinero... cierta y determinada".
Y caba preguntarse, hay "cantidad cierta" cuando las hipotecas son "en oro" o "en moneda extranjera", cuyo valor slo
se determinar recin en el momento del vencimiento o del pago; que parten, precisamente, de la base de que la deuda on pesos papel se reajustar conforme a las fluctuaciones del tipo de
cambio del mercado oficial o no y que se pactan, justamente, teniendo en mira tales fluctuaciones, es decir, que al traducirse en pesos papel nacionales se supone que, casi con
seguridad, el monto entregado ser distinto en pesos nacionales al monto a restituir 42 ?
Conforme al art. 3109 parecera suficiente con indicar en
el acto constitutivo de la hipoteca el "valor estimativo en dinero", lo que dara pie a suponer que esta estimacin es provisoria y reajustable a la poca del vencimiento. Sin embargo, como
ya explicamos, muy otro es el alcance que debe darse a esta
fras-, atento la terminante disposicin del art. 3131 Cd. Civ.
que exige que en el momento de constitucin se indique la cantidad cierta de la deuda que se garantiza.
En resumen, que una hipoteca que, pongamos por caso, garantizaba una obligacin de cien mil pesos papel, si se le agregaba una de las denominadas "clusulas oro", o si se trataba de
una obligacin en moneda extranjera a la que en el momento
de constitucin de la garanta se le daba un valor estimativo de
cien mil pesos papel, y que por tal cantidad se hubiera anotado
en el Registro de la Propiedad Inmueble (arg. art. 3134 Cd.
Civ.), poda ser que, por los vaivenes de los tipos de cambio
viniera, en definitiva, a respaldar una obligacin de una cantidad muy superior a los cien mil pesos papel indicados.
una suma
42
Un problema similar es el que presentan las "clusulas de reajuste" de capital e intereses de los mutuos garantizados con hipoteca: vase mi estudio "Sobre
las clusulas de reajuste en los contratos hipotecarios: mutuos hipotecarios en oro
o en moneda extranjera. Vuelta a las hipotecas tcitas?", en LL, 144^55.
175
Con lo cuai VJU-J el a n d a m i a j e p l a n e a d o c u i d a d o s a m e n t e

por Vlez caa e s t r e p i t o s a m e n t e , y el fin p e r s e g u i d o al exigir
el r e q u i s i t o de la e s p e c i a l i d a d de la hipoteca se p r e c i p i t a b a en
el vaco. E n efecto: el c o n s t i t u y e n t e de la h i p o t e c a no s a b a
e x a c t a m e n t e por q u m o n t o e s t a b a afectado el i n m u e b l e ; t a m poco lo s a b a n los t e r c e r o s a d q u i r e n t e s de dicho i n m u e b l e , ni
los s e g u n d o s a c r e e d o r e s h i p o t e c a r i o s , o los a c r e e d o r e s comunes del c o n s t i t u y e n t e , y a q u e el m o n t o poda v a r i a r , y v a r i a b a
generalmente.
E n n u e s t r a opinin, p u e s , e s t a s hipotecas e r a n n u l a s 4 3 , por
defecto de especialidad en c u a n t o al crdito a r t . 3148 Cd.
Civ. siendo los a u t o r i z a d o s a i m p e t r a r t a l n u l i d a d , t a n t o los
terceros c u a n t o el d e u d o r m i s m o , segn la citada disposicin.
Pero entindase bien que decimos "nulidad de la hipoteca" y no
n u l i d a d del crdito, sobre c u y a validez no cabe discutir, porque
u n a cosa es el crdito y o t r a l a hipoteca que lo g a r a n t i z a , y que
p u e d e d e s a p a r e c e r sin q u e d e s a p a r e z c a aqul.
De la conclusin a la que a r r i b a m o s s u r g e n dos p r o b l e m a s :
a) Tal hipoteca n u l a podra significar u n a p r o m e s a de hipoteca y p e r m i t i r al acreedor constreir a su deudor a la constitucin de u n a n u e v a h i p o t e c a vlida 4 4 ?
b) Tal n u l i d a d afectara la totalidad del acto constitutivo,
o el valor en m o n e d a n a c i o n a l consignado en ese acto a c t u a r a
como u n " m a x i m u n " y por lo m e n o s h a s t a ese m o n t o subsistira
la hipoteca, y , or e n d e , el privilegio que ella e n g e n d r a 4 5 ?
M a s este p a n o r a m a h a sufrido u n fuerte cambio a raz de la
e n t r a d a en vigor de las leyes 21.309, primero, y 23.928, despus.
La cuestin
luego de ser sancionadas
las leyes 21.309 y
Nuestra
opinion
23.928
La sancin de la ley 21.309 a la que nos referiremos con

m a y o r detalle u n poco m s a d e l a n t e , con su e n o r m e proyec-
43
Contra, y por la validez, aunque a nuestro juicio equivocando el planteamiento: C.Civ. I a Cap., fallo del 26.12.39, LL, 17-630 o JA, 69-158.
44
Por la afirmativa: Planiol-Ripert, 06. cit., t. XIII, pg. 401; entre nosotros:
Fernndez, ob. cit, t. I, n 344, 97, 98 y 262. Contra: Lafaille, ob. cit, t. III, n 1682;
Salvat, ob. cit., t. IV, n 2292, quienes argumentan con que a nadie podra culpar el
acreedor ms que a s mismo por la inobservancia de las normas impuestas.
45
Por la validez hasta la cantidad originariamente consignada, se pronunci la Cm. 41* C.C. Crdoba, en fallo del 22.10.68, autos "Mart c/Barboza y
otros": LL, 134-1001. Vase, asimismo, Quesada Zapiola, Hctor "La clusula
oro en la hipoteca", LL, 110-738; asimismo, mi Derecho hipotecario, loe. cit, especialmente pg. 94 y sigs., y mi estudio citado en nota 42.
Pryeccir
Ley 21.309
176
cin sobre el principio de especialidad, repercuti tambin en

materia de constitucin de hipotecas en moneda extranjera 46 .
Si, como estudiaremos luego, la ley 21.309 autoriza (ms
bien autorizaba) a adoptar cualquier patrn a los efectos de
ajustar la deuda garantizada con hipoteca entre ellos la sujecin al "valor dlar" o de otra moneda extranjera, resultando
suficiente para cumplir con el requisito de especialidad dejar
constancia en el ttulo constitutivo de la hipoteca de la clusula
de actualizacin adoptada (art. I o , ley 21.309), no se habra advertido razn sustancial luego de su sancin que obstara la
constitucin de una hipoteca directamente en moneda extran :
jera 4 7 . Ello as ya que pudiendo ser conocida por todos la cotizacin de la moneda extranjera en el mercado, en cualquier
momento cualquier persona se hallara en condiciones de establecer la relacin hipoteca-inmueble, esto es, la porcin del valor del bien hipotecado afectada por la garanta, siendo sta, en
definitiva, la finalidad que persigue el principio de especialidad, con la particular inteligencia que se impona adoptar frente a la sancin de la ley 21.309 48 .
Ciertas dudas podan p l a t e a r s e en tanto los arts. 3108 y
3109, Cdigo Civil, exigen que la hipoteca se constituya por
una suma cierta y determinada en dinero, pues cabra preguntarse si la moneda extranjera es o no dinero a los efectos de la
fijacin de la responsabilidad hipotecaria, o, en otras palabras,
si la suma de dinero cierta y determinada a la que se refieren
aquellas normas puede ser expresada en moneda extranjera 49 .
4R
No debe perderse de vista, para evitar confusiones, que el problema
que aqu se trata no es el de la validez de las obligaciones en moneda extranjera vinculado con el carcter de accesoriedad de la hipoteca, que es por todos admitida, sino de la posibilidad de que la expresin de la cantidad cierta en
dinero que necesariamente debe contener e! acto constitutivo de la hipoteca
y que ser el tope por el cual el inmueble "responder hipotecariamente" (carcter de especialidad) pueda ser concretada en moneda extranjera.
47
No olvidar que debe hacerse la distincin conceptual entre hipotecas
constituidas en seguridad de obligaciones sujetas a clusulas de estabilizacin
que adopten a la moneda extranjera como mdulo de reajuste (moneda de
cuenta) y, por otro lado, hipotecas constituidas en moneda extranjera, es decir,
para garantizar obligaciones en las cuales la moneda extranjera aparezca convenida como medio o moneda de pago.
48
Con, C.N.Civ., sala A, 11.8.88, LL-1988-E-500; sala C, 3.12.90, JA, supl.
diario del 17.7.91; sala F, 3.8.90, LL, f. 89.345. Contra: Highton, E., Hipoteca en
moneda extranjera (que es moneda pero no es dinero), JA, supl. diario de! 5.10.88.
49
Una respuesta negativa al interrogante apareca plasmada en el art.
125 del dec. 2080/80 sobre aplicacin de la ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble en la Capital Federal y Territorios Nacionales que dispona:
"no se registrar documentu qaer&jnstituya derecho real de hipoteca si no se
consignare su valor en pesos argentinos". Cabe sealar que esta norma hoy
177
La realidad negocial imperante a fines de la dcada del 80

y principios de la del 90 (de este siglo xx) llev a que la doctrina se fuera inclinando por apartarse del esquema clsico que
calificaba de dinero slo a la moneda nacional 50 para concluir
considerando dinero tambin a la moneda extranjera 5 1 o a rescatar para las obligaciones en moneda extranjera la aplicacin
de las normas propias de las obligaciones de dar cantidades de
cosas arts. 606 y sigs., Cdigo Civil, entre ellas los arts.
derogada, como veremos luego mereci ser declarada inconstitucional por un fallo de la C.N.Civ., sala A, 11.8.88, causa "Santamarina, M.A.", LL-1988-E-488, sobre la base de estimar que "la condicin impuesta por el art. 3109, Cdigo Civil,
para constituir hipoteca, se cumple satisfactoriamente por medio de una suma
cierta en moneda extranjera, desde que ello confiere la apuntada premisa de seguridad que el principio de especialidad persigue, tanto respecto de las partes como a la comunidad toda, desde que el valor estimativo que su entidad representa,
es fcilmente determinable, y no se justifica una restriccin que, a esta altura de
los tiempos, deviene absolutamente formal y alejada de una realidad negocial que
no puede ser ignorada por el tribunal" y razonando con que la conversin a moneda
nacional exigida por la norma a fin de acceder al registro de la hipoteca "impondra
un injustificado distanciamiento entre el crdito y la garanta, irrogando una relevante inseguridad jurdica ai acreedor, quien vera coa desconfianza e! hecho de no
estar reflejada la especie convenida en la garanta, lo cual demuestra que, en aras
de una ceida interpretacin de la ley, paradjicamente se arribara a una solucin desvirtuante de los recordados postulados que justifican la vigencia de la especialidad". La doctrina de este precedente fue seguida despus por diversas salas
del mismo Tribunal: conf. sala A, 18.8.89, LL-1989-E-80; id., 30.8.89, ED-135-606;
sala C, 18.8.89, 4-1990-1-154; id., 20.3.90, JA-1990-II-174; sala E, 5.9.89, JA1990-11-19; sala F, 9.4.90, ED-138-320; id., 16.10.90, LL, f. 89.433; sala G, 22.5.90,
-1990-D-515; sala K, 14.3.89, JA-1990-I-96. Corresponde sealar que el dec.
628/91 posterior a la ley 23.928 ("Ley de convertibilidad del austral"), sobre la
que luego nos detendremos, modific el art. 125 del dec. 2080/91, posibilitando el
registro de hipotecas constituidas en moneda extranjera, sin necesidad de que se
haga constar la conversin en moneda nacional.
50
Conf. Llambas, J.J., Tratado de derecho civil, Obligaciones, t. II-A,
pgs. 183/185, ed. 1975; Borda, G., Tratado de derecho civil. Obligaciones, t. I,
n480, 4 a ed.
51
As, Alterini, J.H., entusiasta sostenedor de esta postura, en .X-1987E-877, "Obligaciones en moneda extranjera y la hipoteca", estudio en el que argument que la ubicacin metodolgica de las obligaciones en moneda
extranjera dentro del captulo dedicado a las obligaciones de dar sumas de dinero las coloca como una especia de ellas; a lo que no obsta que se las considere
como obligaciones de cantidad (art. 617, Cdigo Civil), porque ello remite a los
arts. 607 y 608, que imponen el cumplimiento especfico y, adems, el dinero es
cosa y a las obligaciones en dinero se les aplica las normas sobre obligaciones
de dar cantidades de cosas (art. 616). En sentido coincidente: Trigo Represas,
F., Obligaciones en moneda extranjera, LL, supl. del 15.4.91; Orelle, J.M., Contratacin en dlares, .ED-132-920; Otaegui, J., El mutuo hipotecario en moneda
extranjera, JA-1964-I sec. doctr. 29/32; Causse, J.R., Mutuo en moneda extranjera especialidad crediticia y registracin, 7X-1988-E-492; Kemelmajer de
Carlucci, A., Chacn, A.P. de, Hipoteca en moneda extranjera, JA, supl.
14.8.91; Papao, R., Hipoteca en moneda exs.rajera. Incidencia de la llamada
ley de convertibilidad del austral, LL, supl. diario del 3.7.91.
178
607 y 608, que impc.t,. al deudor la restitucin de una cantidad igual de cosas de la misma especie y calidad, quedando diferido slo a la voluntad del deudor la posibilidad de optar por
su valor 02 .
Desde esa ptica se arrib a la conclusin de que el Cdigo
Civil, al exigir la determinacin del monto hipotecario en una
suma de dinero, no impide que sta se fije en moneda extranjera y que debe estimarse cumplido el requisito de especialidad
del crdito en la constitucin hipotecaria para el caso de expresarse en moneda extranjera.
Ley de
convertdei austral
El 27 de marzo de 1991 fue sancionada y promulgada la

] e y 23.928 "Convertibilidad del austral" publicada en el Boletn Oficial del 28.3.91, que implic una profunda reforma de
nuestro rgimen monetario. Su art. 13 modific los arts. 617,
619 y 623 del Cdigo Civil. Aqu nos interesa la reforma a los
dos primeros, que han quedado redactados como sigue:
Art. 617: "Si por el acto por el que se ha constituido la obligacin se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso
legal en la Repblica, la obligacin debe considerarse como de
dar sumas de dinero".
Art. 619: "Si la obligacin del deudor fuese de entregar una
suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la
obligacin dando la especie designada, el da de su vencimiento".
El art. 619, Cdigo Civil actual, impone el cumplimiento
especfico de la obligacia pactada en moneda extranjera.
Y como el art. 617 precepta que las obligaciones en moneda que no sea de curso legal en el pas sern consideradas como
de dar sumas de dinero, no podrn ya caber dudas acerca de
que la cantidad de dinero cuya determinacin exige el art.
3109, Cdigo Civil (tambin el art. 3131, inc. 4o), puede ser expresada directamente en moneda extranjera, sin necesidad de
consignar el valor en moneda nacional 53 . De all la modificacin concordante del art. 125 del dec. 2080/80 por el dec. 628/91
w
Conf. C.N.Civ, sala G, ZM 17-483.

Conf. Alterini, A.A., Desindexacin. El retorno al nominalismo, 2a reimpresin, n 60, pgs. 124/125; Papao, R.J., Hipotecas en moneda extranjera. Incidencia de la llamada ley de convertibilidad, LL, supl. del 3.7.91; Kemelmajer
de Carlucci, A., Chacn, A.P. de, Hipoteca en moneda extranjera, JA, supl. del
14.8.91, sostienen que es ilegtima toda incorporacin contractual de una moneda extranjera que no sea el dlar estadounidense (la legitimidad de la adopcin
de ste deriva de la circunstancia de que constituye el parmetro de convertibilidad del austral segn el art. I o de la ley 23.928) si no tiene otra justificacin
que prevalerse de los efectos de la depreciacin del austral o de la divisa norteamericana, pues ello implicara violar lo dispuesto en el art. 7 de la ley 23.928.
63
179
(al que ya nos referimos) sobre reg-v. ^ .<; hipotecas constituidas d i r e c t a m e n t e en m o n e d a e x t r a n j e r a .

Volveremos luego sobre la "Ley de Convertibilidad del austral".
Cabe s e a l a r que la ley 25.561 de "Emergencia pblica y
reforma del r g i m e n cambiario", q u e entr en vigor el 6.1.2002
y derog el r g i m e n de la convertibilidad, m a n t u v o la redaccin
d i s p u e s t a en el a r t . 11 de la ley 23.928 p a r a los a r t s . 617 y 619
del Cdigo Civil (conf. su a r t . 4).
Hipote.ca dada en garanta de crditos
reajustables.
Ley 21.309 - Panorama anterior a la Ley de
Convertibilidad
(Ley 23.928)
La irrupcin en el campo de los negocios jurdicos del flagelo
de la inflacin, as como el principio nominalista consagrado en el
art. 619 Cd. Ciy., el cual impide reajustar las obligaciones dinerarias en funcin del fenmeno de la desvalorizacin que, a raz
de aqulla, aqueja a n u e s t r o signo monetario 5 4 , h a originado la
proliferacin de clusulas de reajuste en las mencionadas obligaciones las que, incidiendo y a sobre el capital, ya sobre los intereses o a u n sobre ambos, a t r a v s de la sujecin a diversos ndices
de precios ma3'oristas, al consumidor, costo de la construccin,
etc. p e r m i t e n al acreedor ponerse a cubierto de la prdida del
valor adquisitivo del objeto de la prestacin que le es debida.
De modo tal c<<i-- por v i r t u d de las m e n c i o n a d a s clusulas,
el monto de la obligacin p u e d e d e t e r m i n a r s e recin al momento del c u m p l i m i e n t o , a r a z del j u e g o del ndice elegido como
p a u t a p a r a el r e a j u s t e .
E n el c a m p o de los d e r e c h o s creditorios la posibilidad de
existencia de obligaciones de m o n t o d e t e r m i n a b l e no p r e s e n t a
n i n g n i n c o n v e n i e n t e r e s p e c t o d e s u admisibilidad, por e s t a r
l i b r a d a ella al campo e n q u e se m u e v e , con m s o menos libertad la v o l u n t a d de los p a r t i c u l a r e s 5 5 .
Pero s u p o n g a m o s a h o r a q u e u n a obligacin d i n e r a r i a con
clusula de r e a j u s t e se g a r a n t i z a con u n a hipoteca. P a r a ello ser m e n e s t e r d e c l a r a r e n el acto constitutivo la c a n t i d a d
cierta y d e t e r m i n a d a del crdito, t a l como a n t e r i o r m e n t e hemos
visto. Y esa d e t e r m i n a c i n es inamovible desde el p u n t o de vista
hipotecario, p o r q u e as lo exige el requisito de la especialidad en
54
Vase al respecto, Alterini, Atilio, "Improcedencia del reajuste de deudas dineradas" en JA, rev. del 1.10.75, y doctrina y jurisprudencia all citadas.
55
Conf. Llambas, Obligaciones, ed. 1967, 11, n 19; Colmo, Obligaciones,
ed. 1920, n 27; Borda, Obligaciones, ed. 1971, t. I, n477; etctera.
Ley25.56i
180
DERECHOS REALES
cuanto al crdito, cuyo incumplimiento acarrea la nulidad de la

hipoteca (art. 3148 Cd. Civ.).
Para tratar de conjugar la realidad del fenmeno inflacionario con el principio de especialidad aludido, y tal como se exp l c i t a en su Exposicin de Motivos, fue s a n c i o n a d a y
promulgada el 7 de mayo de 1976 la ley 21.309 publicada en
el Boletn Oficial del 10 de mayo de 1976, cuyas disposiciones
se califican de "aclaratorias y complementarias" de las pertinentes del Cdigo Civil, de la ley de Prenda con Registro instituto
al que tambin se refiere y del Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de la Nacin (art. 7).
Haremos un somero anlisis de esta ley, que tiene u n a
gran proyeccin en el rgimen de la hipoteca 56 :
1) La ley juega nicamente respecto de hipotecas (y prendas con registro) a constituirse a partir de su entrada en vigencia art. 1, p a r a cuya determinacin h a de estarse a lo
dispuesto por el art. 2 del Cdigo Civil. Respecto de las hipotecas anteriores, el monto d p l reajuste, a menos que se le haya
dado en A contrato hipotecario una expresin monetaria determinada y en tal supuesto, exclusivamente hasta tal monto,
no estara cubierto por la hipoteca, con sus dos beneficios: el
ius persequendi y el privilegio y revistiendo, en principio, el carcter de crdito meramente quirografario.
2) Para "considerarse cumplido" el requisito de la especialidad, se exige que se consigne en el acto constitutivo la cantidad cierta de la deuda originaria, as como "la clusula de
estabilizacin o reajuste, con expresa mencin de los numerosos ndices de actualizacin adoptados, los perodos por los que
se efectuar el reajuste y el tipo de inters pactado" (ar*\ 1).
Esta exigencia se funda en la necesidad de contar con las
pautas que permitan conocer, aunque sea de una manera aproximada, la porcin del valor del inmueble que ha de ser absorbido por la hipoteca.
3) En la correspondiente inscripcin de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, ha de dejarse constancia de que "los respectivos importes cubiertos por la garanta se encuentran sujetos
a la clusula de estabilizacin o reajuste pactada" (art. 2).
Obviamente, el asiento registral deber referirse tambin
al nmero ndice adoptado en cada caso, as como al tipo de inters, a los efectos de una adecuada publicidad.
' i3.ri iiu examen detallado, vase mi estudio, "Hipoteca y crditos reajustabas. Ley 21.309", en ED, del 4 y 5.8.76.
181
En las certificaciones que expida el Registro, de conformidad a lo dispuesto por los arts. 21, 22 y sig. de la ley 17.801,
tambin debern consignarse dichas especificaciones (art. 2).
El art. 3 es sobreabundante, ya que se limita a enunciar
los efectos de la inscripcin registral oponibilidad a terceros los cuales ya se encuentran regulados por las leyes especficas en la materia, especialmente en la ley nacional 17.801,
que luego examinaremos en detalle.
4) En la escritura de constitucin deben consignarse, con
"expresa mencin" art. 1 el tipo de intereses pactados, disponiendo el art. 6 que 'los intereses que se pacten, siempre que
los acreedores sean personas fsicas o jurdicas no incluidas
dentro del mbito de la ley de entidades financieras, no podrn
ser superiores en ms de un tercio al que cobren los bancos oficiales en prstamos concedidos con idnticas clusulas de reajuste a la fecha del contrato", y que "carecern de validez legal
en la medida que excedan el mximo antes indicado".
En esta materia de los intereses creo que la. nueva ley no innova respecto de los iguientes puntos: a) no se legaliza el reajuste de intereses repito, a los efectos de la garanta hipotecaria y
el requisito de especialidad que le es inherente, ya que la referencia al ajuste se hace en funcin de la "deuda originaria"; b) el
lmite de los intereses que gozan de privilegio dos aos, que
fija el art. 3936 Cd. Civ. no ha sido alterado, toda vez que ninguna referencia al respecto trae el art. 6 ni el art. 4 de la ley, al que
aqul se remite, y porque siendo la 21.309 simplemente "aclaratoria y complementaria" de las disposiciones del Cdigo Civil, de
dejarse de lado el aludido principio limitativo, debi haberse derogado el mencionado art. 3936 Cd. Civ. en forma expresa.
5) Segn el art. 4 de la ley "se considera ttulo que trae aparejada ejecucin... a la constancia del saldo deudor adicional a
la fecha del vencimiento de la obligacin, como consecuencia de
la aplicacin de la clusula de reajuste, con independencia de la
accin ejecutiva que confiera el ttulo en que se hubiese instrumentado la obligacin originaria".
Vale decir que el saldo adicional resultante de la aplicacin
de las clusulas de reajuste pactadas y computados, asimismo,
los intereses que correspondan sobre dicho monto adicional
(arts. 4 y 6), consignado todo ello en la constancia a la que se
refiere el ltimo prrafo del art. 4 57 constituye ttulo que trae
57
"...si se trata de entidades financieras la constancia deber ser otorgada
con las firmas conjui'.ts del gerente y contador y en los dems casos, deber
ser certificada por contador pblico nacional" (art. 4).
182
DERECHOS REALES
a p a r e j a d a ejecucin, que permite s u cOt-VO'jj'r- va del juicio ejec u t i v o e j e c u c i n h i p o t e c a r i a i n d e p e n d i e n t e m e n t e d e la

fuerza ejecutiva q u e , s e g n p u e d e r e v e s t i r o no el t t u l o q u e
i n s t r u m e n t a la obligacin originaria.
C u a n d o dicho ttulo t r a e a p a r e j a d a ejecucin, y se procede
a h a c e r l a efectiva tomndolo como base, m a n d a el art. 5 que se
p r o m u e v a "por la s u m a que en definitiva arroje s u i m p o r t e como consecuencia de la aplicacin de la clusula de estabilizacin
o reajuste, a la fecha de iniciacin, sin perjuicio de la ampliacin o
reajuste que p u d i e r a corresponder al da del pago".
E n estos supuestos, es natural que no debe acompaarse la
certificacin regulada por el art. 4, que se refiere a los casos en que
se ejecuta nicamente el saldo adicional resultante del juego de la
clusula de estabilizacin, en relacin con la deuda originaria.
R e s u l t a i n t e r e s a n t e s e a l a r que en u n caso en el cual par a u n a hipoteca constituida luego de la e n t r a d a e n vigor de la
ley 21.309 las p a r t e s no se h a b a n sujetado a s u s disposicion e s , esto es, no h a b a n pactado reajuste alguno de la obligacin
g a r a n t i z a d a con la hipoteca, la Corte S u p r e m a de J u s t i c i a de la
Nacin en d o c t r i n a q u e cabe compartir resolvi"Al no haber ejercido el accionante la facultad emergente de la ley
21.309, cuyas disposiciones son de orden pblico, debe distinguirse entre el crdito principal y el derecho real que lo garantiza y que goza de
privilegio; la actualizacin monetaria que procede es la del crdito
principal, siempre que no se pretenda hacer valer sobre ella el privilegio que concede la hipoteca pues en ese supuesto no se encuentra satisfecho el principio ue especialidad. Vale decir que la cantidad
adicional que se reconoce en concepto de depreciacin monetaria si
bien integra el crdito del acreedor, no goza de privilegio hipotecario.
De admitirse el privilegio hipotecario sobre las sumas adicionales derivadas de la actualizacin monetaria del crdito principal, cuando el
acreedor no ejerci las facultades que le brinda la ley 21.309 que
exige el cumplimiento de determinados requisitos para que las clusulas de estabilizacin hipotecarias puedan ser garantizadas con hipotecas sin atentar contra el principio de especialidad se llegara a
neutralizar el sentido de la sancin de la citada ley, toda vez que quienes no se acogieran a su rgimen, podran invocar sus beneficios" .
Asimismo, y r e l a t i v a m e n t e al privilegio que por el monto de
la depreciacin monetaria asiste al acreedor hipotecario en las
quiebras, la Corte S u p r e m a de Justicia de la Nacin se h a pron u n c i a d o por la a f i r m a t i v a , excluyendo al acreedor hipotecario
53
C.S., 2.8.88, causa "Caja Nacional de Ahorro y Seguro c/Asociacin Cooperadora de Permisionarios 'Congreso' Feria Municipal Model n 77", ED, f.
41.454; con nota de Llovers, N.L.
183
del r g i m e n de la ley 21.488 s o b r e ajuste de crdiv/n ..;-. quieb r a s y concursos civiles 5 9 .

E n igual sentido se p r o n u n c i el Alto T r i b u n a l respecto de
los crditos p r e n d a r i o s 6 0 .
Ley de convertibilidad
del austral y ley 21.309
El a r t . 7o de la ley 23.928 dispone "el deudor de una obligacin de dar una suma determinada de australes cumple su obligacin dando el da de su vencimiento la cantidad
nominalmente
expresada. En ningn caso se admitir la actualizacin
monetaria, indexacin por precios, variacin de costos o repotenciacin
de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con posterioridad al Io del mes de abril de 1991, en que entra en vigencia la convertibilidad del austral".
E s t a n r r m a y s u s c o n c o r d a n t e s , a r t s . 8 y 10 h a implicado la v i r t u a l derogacin de la ley 21.309 6 1 , p o r q u e la v u e l t a
al n o m i n a l i s m o q u e d e r i v a de la reforma por a q u e l l a ley del
art. 619 del Cdigo Civil y la prohibicin de q u e las obligacion e s lleven c l u s u l a s de r e a j u s t e a r t . 7 o , ley 23.928 h a privado de sentido al s i s t e m a r e g u l a d o por la ley 21.309.
Cabe s e a l a r q u e , e n t a n t o n o p o d r p a c t a r s e r e a j u s t e alguno en hipotecas c o n t r a t a d a s con p o s t e r i o r i d a d a la e n t r a d a
en vigor de la ley 2 3 . 9 2 8 6 2 r e s p e c t o de las a n t e r i o r e s el reajuste
59
Corte Suprema, 12.11.81, causa "Marrone, R. c/Egom SCA s/quiebra
s/ejecucin hipotecaria".
60
C.S., 20.5.82, causa "Copaca SA".
61
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A_, Chacn, A.P. de, ob. cit., en JA, supl.
14.8.91.
62
No obstante, y en mrito a la modificacin que la ley 23.928 introdujo
al art. 623 del Cdigo Civil mantenida por la ley 25.561, que derog el rgimen de convertibilidad (conf. su art. 4) las partes podrn acordar intereses
a tasas variables y capitalizables, con los lmites que la jurisprudencia tradicionalmente impuso a las t a s a s u s u r a r i a s , como mecanismo para corregir
mermas en el poder adquisitivo del capital. Conf. Kemelmajer de Carlucci,
A., Chacn, A.P. de, ob. cit., en JA del 14.S.91; Alterini, A.A., Desindexacin.
El retorno al nominalismo, segunda reimpresin, n 67. Pero debe advertirse
que, atento el fin al que apunta el principio de especialidad que cualquier
persona, en cualquier momento pueda determinar la porcin del valor del inmueble afectada al pago del crdito hipotecario, en caso de que se haya
pactado intereses variables, debe interpretarse que la clusula respeta dicho
principio si el conocimiento de la tasa elegida resulta de fcil acceso para
deudores y acreedores v.g. la que cobra el Banco de la Nacin Argentina
para determinada lnea de operaciones, pero no en caso contrario v. g., si
la tasa convenida es "la que el mismo acreedor cobre para determinada lnea
de operaciones": conf Kemelmajer de Carlucci, A., Chacn, A.P. de, ob. cit.,
en JA del 14.8.91.
184
pactado sea cual fuere la pauta elegida operar hasta el I o

de abril de 1991, fecha lmite adoptada por la ley 23.928 (arts.
7, 8 y 10) 63 .
Ley 25.561
Como ya hemos dicho, el 6 de enero de 2002 entr en vigor
la ley 25.561 de "Emergencia econmica y reforma del rgimen cambiario" que dej sin efecto la convertibilidad consagrada por la ley 23.928 64 .
Esta ley mantiene, con carcter general, la prohibicin de
indexar cualquier tipo de crdito (conf. su art. 4, modificacin a
los arts. 7 y 10 de la ley 23.928).
6.
Indivisibilidad
Este carcter se concreta diciendo conforme al clsico

aforismo de Dumoulin que en su virtud "cada una de las cos.'.G riipotecadas a una deuda y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella" art. 3112
Cd. Civ.65.
Tiene lugar tanto activa (desde el punto de vista del acreedor) como pasivamente (desde el punto de vista del deudor): nota al art. 3112.
a) Consecuencias
Del principio aludido derivan las siguientes consecuencias:
1. Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad oe la cosa o cosas hipotecadas,
de modo que puede ejecutarse toda(s) la(s) cosa(s) gravada(s),
para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque "toda la cosa hipotecada est afectada a! pago de cada parte de la deuda".
Por eso es que el art. 3188 Cd. Civ. dispone en su primera
parte que "el codeudor o coheredero del deudor que hubiese pa63
Kemelmajer de Carlucci, A., Chacn, A.P. de, ob. cit., en JA del 14.8.91,
opinan que la clusula de reajuste segn valor dlar estadounidense permitir
su conversin an con posterioridad a esa fecha y hasta ei pago, porque sta es
la moneda que el legislador eligi como de plena convertibilidad.
64
El art. 3 de la ley 25.561 derog los arts. 1, 2, 8, 9, 12 y 13 de la ley
23.928 y modific sus arts. 3, 4, 5, 6, 7 y 10.
65
La norma se coloca en la hiptesis de que sean varias las cosas hipotecadas, pero casi dems est decirlo, esta caracterstica de la hipoteca aparece
tambin en el caso de que sea una sola la cosa afectada.
185
gado su cuota en la hipoteca no podr exigir la cancelacin de

la hipoteca, mientras la deuda no est totalmente pagada".
2. Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada
en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda,
aunque ofrezca pagar su parte, porque "toda la cosa hipotecada est afectada al pago de la deuda" (conf. arts. 686 y 2689
Cd. Civ.) 66 .
3. Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crdito, el
acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda, porque "cada parte de la cosa est afectada al pago de toda
la deuda" (art. 3113, que despus examinaremos en detalle).
4. Como la indivisibilidad tiene lugar no slo pasiva, sino
tambin activamente (nota al 3112), si existen varios coacreedores hipotecarios en relacin a un inmueble, el pago de la porcin de uno deja subsistente la garanta en favor de los otros
que, si bien no pueden demandar ms que su parte en el crdito, por esa parte pueden ejecutar todo el inmueble gravado,
pues "toda la cosa est afectada a cada parte de la deuda".
Por eso el art. 3188, 2 a parte dice:
"El coacreedor o coheredero del acreedor a quien se le hubiese pagado su cuota tampoco podr hacer cancelar su hipoteca mientras los
otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados, sin
perjuicio de las liberaciones y cancelaciones parciales autorizadas por
el art. 3112."
b) No afecta la divisibilidad
del crdito
Como la hipoteca es un acceso/io de crdito, su indivisibilidad no influye sobre la divisibilidad de ste, que siempre revista tal carcter, ya que se trata de una obligacin de dar sumas
de dinero. 67
De all resultan los siguientes corolarios:
1. Si ejercida la accin hipotecaria por el todo, y ejecutado
el inmueble(s), el precio obtenido no alcanzara a satisfacer la
66
De esta ltima disposicin ya nos hemos ocupado en e! Volumen II al
examinar el tema de las cargas reales en el condominio (Captulo 4).
67
Conf. C.N Civ., sala A, 17.4.95, JA, supl. del 27.12.95. En ese fallo se
aclar que la apuntada divisibilidad de la deuda, que autoriza las cancelaciones parciales de sta, no faculta a cancelar parcialmente el derecho real de hipoteca, que subsiste en toda su integridad h a s t a la extincin de la deuda
garantizada, segn lo dispuesto en el art. 3188, Cd. Civ.
Corolarios
186
totalidad del crdito y quedara un saldo deudor, como ya i a garanta se habra extinguido 68 y dado que el crdito es divisible,
a cada codeudor slo se le puede reclamar su parte 6 9 .
2. Segn el art. 3993: "la demanda entablada contra uno
de los coherederos no interrumpe la prescripcin respecto de
los otros, aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la
demanda no se ha dirigido contra el tenedor del inmueble hipotecado".
3. Existiendo varios acreedores, cada uno puede demandar
al deudor slo por la parte que a l le corresponde en el crdito
y no por el todo aunque para lograr el pago de esa parte
del crdito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada 70 .
c) Es un carcter natural
La indivisibilidad es un carcter natural de la hipoteca,
que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser 'Tejado de lado por las partes, que estn autorizadas a convenir,
por ejemplo, lotear el inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca si sta recae sobre un solo inmueble o que la hipoteca afecte proporcionalmente cada uno
de los inmuebles hipotecados si stos son varios (v.g. si son dos,
que cada uno soporte el 50% o de la hipoteca, o que al pago de
la mitad de la deuda la hipoteca se extinga, o que en caso de
morir el deudor, el acreedor no podr reclamar con accin hipotecaria a cada uno de los coherederos ms que lo que le corresponda segn su porcin hereditaria, etctera).
d) Prorrateo de saldos en caso de segundos acreedores
si
jrobiema
Supongamos que existen varios inmuebles gravados con

hipoteca en primer'grado en favor de un determinado
acreedor. Por su parte cada uno de esos inmuebles reconoce
una
68
Y era en razn de la garanta que a cualquiera de los deudores que tuvieran en su poder la cosa hipotecada se le poda reclamar el todo de la deuda;
vase el ap. a), prrafo 2, anterior.
69
Art. 2689 y su doctrina interpretativa, que ya desarrollamos en el Volumen II.
70
C.N.Civ., sala D, LL, 109-977, sum. 8732; id., sala B, LL, 112-805, sum.
9758; id., sala C, ED, 37-685 y 192. Se ha resuelto que "si bien la hipoteca es
indivisible, no lo es la obligacin principal a la que accede, por lo que alguno de
los acreedores puede reclamar su parte, sin que el deudor pueda exigir que el
pago le sea reclamado por todos los acreedores, cuyos crditos surgen y estn
discriminados en la escritura pblica base de la ejecucin": C.N.Civ., sala B,
ED, 45-598.
187
una hipoteca en segundo (y an en ulteriores) grado, a favor de

otro(s) acreedor(es) y que la(s) grava(n) individualmente.
Si el acreedor hipotecario en primer grado ejecuta todos los
inmuebles para cobrarse su crdito y una vez pagado resta un
sobrante, cmo se distribuye entre los distintos acreedores hipotecarios de grados posteriores?
La jurisprudencia aplicando por analoga el art. 3171 Cd.
Civ. 71 ha resuelto que debe considerarse que la hipoteca que
grava a todos los inmuebles se distribuye entre todos ellos, de
manera que incida en cada uno en proporcin a su valor, como
si cada uno sufriese una disminucin proporcional de ese valor,
para luego proceder a la distribucin del saldo restante 7 2 .
Ejemplo: Hay dos lotes A y B gravados ambos con una
hipoteca en primer grado por la suma de $ 300.
Por su parte, el fundo A reconoce una hipoteca en segundo
grado por $ 60 y una en tercer grado por $ 40. A su vez el inmueble B tiene una hipoteca en segundo grado por $ 30.
El acreedor en primer grado ejecuta ambos inmuebles y se
obtienen en la subasta $ 200 por el lote A y $ 400 por el lote B:
en total $ 600. A ese total obtenido ha contribuido el lote A con
un tercio y el lote B con dos tercios.
Pagado aquel crdito $ 300 73 sobran $ 300.
En virtud de la doctrina arriba citada, de esos $ 300 correspondern $ 100 al lote A y $ 200 al lote B dos tercios, para
distribuirse entre los acreedores hipotecarios de grado ulterior.
En cambio, si se hiciera incidir por partes iguales la hipoteca sobre ambos inmuebles, cada uno debera soportar $ 150
de la hipoteca general, y entonces no podran cobrar ntegramente los acreedores en segundo y tercer grado del lote A.
Ejemplo
e) Ley 11.725. Motivos de su sancin

Si una hipoteca grava varios inmuebles o uno de gran ex- El
tensin, podra el constituyente exigir que los inmuebles se P r o b l e m
71
El art. 3171 dice: "El tercer poseedor, si se opone al pago o al abandono
del inmueble, est autorizado para hacer citar al juicio a los terceros poseedores de otros inmuebles hipotecados al mismo crdito con el fin de hacerles condenar por va de indemnizacin, a contribuir al pago de la deuda en proporcin
al valor de los inmuebles que cada uno poseyere."
72
Conf. C.Civ. I a Cap., 21.4.38, LL, 10-339; Cammarota, ob. cit. pg. 75;
Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit., pg. 44 y sigs.
73
Hacemos abstraccin de los intereses y costas para no complicar el
ejemplo.
188
v e n d a n s e p a r a d a m e n t e o q u e el nico se divida en lotes, a los

efectos de l o g r a r mejores condiciones en la s u b a s t a ?
jurisprudencia:
pierio
Las C m a r a s Civiles en pleno, con fecha 15.9.1914 7 4 resolvieron q u e la indivisibilidad de la h i p o t e c a establecida por el
Cdigo Civil se opona al fraccionamiento e n lotes, a los efectos
de s u v e n t a en la ejecucin h i p o t e c a r i a , c o n t r a la v o l u n t a d del
acreedor, p o r q u e donde l a ley deca que ste no poda ser obligado a r e a l i z a r cancelaciones parciales, la a u t o r i d a d judicial no
poda i m p o n e r l e la obligacin de hacerlo en la m e d i d a en que
los lotes se v e n d i e r a n .
Se trajo en apoyo de la solucin lo dispuesto por el art. 3157 Cd.
Civ. en cuya nota se lee que los acreedores tendran derecho a deducir
oposicin respecto de actos jurdicos realizados por el deudor que, sin
disminuir el valor del bien hipotecado, tornasen ms difcil o dispendiosa su realizacin. Y se dijo: "Esto tendr lugar, por ejemplo, cuando
el propietario enajena una parte o todo el inmueble a personas diferentes que es... el resultado a que se llegara si el acreedor accediera a
las pretensiones del deudor."
Fallos
>-?'!!e"
riores
Segundo
pienario
Fallos p o s t e r i o r e s , sin e m b a r g o , se a p a r t a r o n de ese plena> a ^ decidir q u e los a r t s . 3112 y 3114 no se oponan a la divisin en lotes, d a d o q u e l a divisin m a t e r i a l del i n m u e b l e n o
implicaba la divijn del derecho hipotecario y que, por el hecho de a u t o r i z a r s e por el j u e z la v e n t a en lotes, d e c l a r n d o s e
que no q u e d a r a dividida la hipoteca, no se a c a r r e a b a perjuicio
alguno al acreedor 7 5 .
.\ raz de fallos contradictorios de las C m a r a s Civil I a y
2" de la C a p i t a l , s t a s volvieron a r e u n i r s e e n t r i b u n a l pleno,
p r o n u n c i n d o s e con fecha 2 4 . 4 . 1 9 3 3 7 6 , r e i t e r a n d o el c r i t e r i o
s e n t a d o e n la p r i m e r a s e n t e n c i a p l e n a r i a 7 7 .
74
JA, 5-32.
Y aun en un recordado fallo del juez Mariano de Vedia y Mitre confirmado por la C.Civ. 2o Cap., G. del F., 64-54, se dijo que el inters de un pas extenso como el nuestro est en que la tierra se subdivida; conf. C.Civ. 2a Cap.,
JA, 22-352; C.Civ. I o Cap., JA, 41-783 (vase JA, 27-946; 30-149 y 36-1965);
C.Fed. Cap., JA, 2-374; C.Com. Cap., Jurispr. de los Trib. Nac, citado por Lafaille, ob. cit., t. III, pg. 76, nota 67.
76
JA, 41-783.
11
La minora integrada por Figueroa Alcorta, Senillosa, Lagos y Tobal,
sostuvo que la divisin en lotes no tiene otro fin que permitir una liquidacin
ms cmoda de la garanta, lo cual no afecta el principio de indivisibil-l^n
la hipoteca. Formaron parte de la mayora: Salvat, Tezanos Pinto, Coronaao,
Grandoli, Sauze y Barraquero.
75
189
A poco de dictarse el ltimo fallo plenario, y receptando la

desfavorable acogida que se brind a aqul porque si bien "se
sujetaba estrictamente a la ley, comprometa los ms grandes
intereses" 78 , ya que las ventas en bloque atraen a pocos interesados, tanto por el gran capital necesario para las adquisiciones, cuanto por las dificultades de la explotacin de grandes
extensiones, lo que traa como consecuencia que los deudores
cayeran en manos de especuladores y que frecuentemente el
acreedor hipotecario se quedara con el bien por el monto de su
crdito, sin desembolso alguno de su parte, fue sancionada la
ley 11.725, en setiembre de 1933.
Por ella se modifican los arts. 682, 3112 y 3188 Cd. Civ.
Ley 11.725
Artculos
que
modifica
Al art. 3112 se le agreg el siguiente prrafo:

"Sin embargo, en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea
posible a divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados,
los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes y cancelacin parcial
de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor .
Aclaremos que si se trata de un edificio que rena los pertinentes requisitos, en lugar de la divisin en lotes, podra requerirse el sometimiento al r;.dmen de la propiedad horizontal,
porque las razones son las mismas y las unidades reemplazan a
los lotes.
Ante el nuevo texto legal cabe preguntarse: quin puede
pedir la divisin en lotes? Cules son los extremos que deben
reunirse para que sta sea procedente? y cul es la oportunidad procesal adecuada para acogerse al beneficio?
Normalmente ser el deudor quien solicite la divisin en
lotes, pero nada se opone a que sea pedida por el mismo aereedor y aun por acreedor hipotecario de grado ulterior o por un
acreedorjmirografario 80 .
78
Salvat, ob. ct., t. IV, n 2210.

A1 682 se le agreg el siguiente prrafo: "Salvo el caso de obligaciones
divisibles garantidas con hipoteca en cuya ejecucin los jueces declaren procedente la divisin del bien hipotecado, para la enajenacin y la cancelacin parcial de la hipoteca." Y al 3188, el siguiente: "Sin perjuicio de las liberaciones y
cancelaciones parciales autorizadas por el art. 3112."
80
Conf. Lafaille, ob. cit., t. III, n 1677; Prayones, Dassen y Laquis, ob.
cit., pg. 54; C.N.Civ., sala A, LL, 112-797, sum. 9683; Borda, Derechos Reales,
a
I ed., t. II, n1132.
79
Problemas
iê
plantea
Quin
"*fre
e\ i0teo?
190
Requisitos:
Posible
No ha
de haber
lesin al
acreedor
La divisin en lotes ha de ser posible tanto desde el punto

de vista material como econmico resultara de aplicacin el
criterio del nuevo art. 2326 Cd. Civ. posibilidad que determinar el juzgador previo acopio de pruebas, entre las que es
fundamental el dictamen pericial 81 .
La divisin tambin puede ser hecha en propiedad horizontal,
si en lugar de tratarse de un bien susceptible de dividirse en lotes,
lo es edificado y rene los requisitos de la le}713.512, art. I 82 .
De dicha divisin no se ha de seguir lesin al acreedor, lo
cual, de acuerdo con las circunstancias de hecho, determinarn
los jueces en cada caso.
As, se resolvi que:
"No procede a divisin en propiedad horizontal del bien gravado,
si el tiempo que insumira el diligenciamiento de los trmites necesarios lesiona los derechos e intereses del acreedor"83.
Oportunidad
procesa)
para
pedirla
En cuanto a la oportunidad procesal para solicitar la divisin en lotes, se han sostenido diversas posiciones que van desde las ms restrictivas hasta las ms amplias:
a) Una vez notificada la intimacin de pago o al citarse de
remate al deudor 84 .
b) Antes que quede consentido el auto que orden la venta
en bloque 80 .
c) An despus de quedar firme el auto que ordena ic venia
en bloque, pero antes que ste tenga comienzo de ejecucinS6.
d) Fracasada la primera subasta en bloque, antes de quedar ejecutoriado el auto que ordena la segunda 87 .
Jurisprudencia
La jurisprudencia se inclina por el criterio anunciado en el

apartado b), que consideramos el ms adecuado, ya que una
81
Conf. Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit., pg. 52; Cammarota, ob. cit,,
c u a s . 62 y 63; Lafaille, ob. cit, t. III, n 1677; C.N.Civ., sala C, LL, 97-227; id.,
sala B, ED, 38-603; C.N.Com., sala B, LL, 99-492.
82
Conf. C.N.Civ., sala A, ED, 49-196; id., sala C, ED, 43-711; id., sala B,
ED, 38-603; Borda, Derechos Reales, t. II, n 1130.
83
C.N.Civ., sala F, 22.4.71, ED, 38-604; id., sala C, 4.5.72, ED, 43-711;
id., id., ED, 49-196 y 51-692; id., sala A, ED, 49-196.
84
Cammarota, ob. cit., n 62.
85
Lafaille, ob. cit, t. III, pg. 78; Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit, pg. 53.
86
Fernndez, ob. cit, t. I, n 327; Daz de Guijarro, nota a fallo en JA,
27-1205.
8
' S.T.San Luis, LL, 24-441; conf. Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit,
pg. 54.
191
vez firme el auto que o r d e n a la v e n t a en bloque, no puede n u e v a m e n t e volverse sobre la decisin, que reviste los alcances de
la cosa j u z g a d a y ia experiencia e n s e a que slo m a n i o b r a s dil a t o r i a s p u e d e n llevar al d e u d o r a peticionar la divisin m s
all del estadio mencionado 8 8 .
f) Derecho de opcin del acreedor. Facultad
del juez
L a indivisibilidad de l a h i p o t e c a no slo j u e g a c u a n d o el
bien afectado es uno, sino t a m b i n en caso de que los i n m u e bles hipotecados s e a n m s de uno. E n consecuencia, como todos
los i n m u e b l e s e s t n afectados al pago de todo y cada p a r t e del
crdito y t a m b i n e s t afectado cada i n m u e b l e "el acreedor...
podr a su eleccin perseguirlos a todos s i m u l t n e a m e n t e o a
uno solo de ellos, a u n q u e h u b i e r e n pertenecido o p a s a d o al dominio de diferentes p e r s o n a s o existiesen o t r a s hipotecas".
El tercero que haya adquirido un bien hipotecado junto con
otros "est autorizado para hacer citar al juicio a los terceros poseedores de otros inmuebles hipotecados al mismo crdito; con el fin de
hacerles condenar por va de indemnizacin, a contribuir al pago de la
deuda en proporcin al valor de los inmuebles que cada uno poseyere"art. 3171 8 9 .
P u e d e suceder que, hipotecados a u n m i s m o crdito dos inm u e b l e s , se h i p o t e q u e e n s e g u n d o y tercer grado u n o solo de
ellos, y el acreedor en p r i m e r grado, en l u g a r de dirigirse cont r a el i n m u e b l e que no reconoce otras hipotecas lo h a g a contra
el otro, o ejecute los dos; o q u e h a b i e n d o sido enajenado uno de
los i n m u e b l e s y p e r m a n e c i e n d o el otro e n el p a t r i m o n i o del
deudor, el acreedor se dirija j u s t a m e n t e c o n t r a el que est en
m a n o s de u n tercero 9 0 .
88
C.N.Civ., sala A, LL, sum. 200; id., sala C, LL, sum. 3256 (rev. del
27.12.59); id... sala D, JA, 1960, 1-441; id., sala B, LL, 112-788 (sum. 9605);
C.N.Com., sala C, LL, 108-401; C.N.Civ., sala B, ED, 47-467.
89
Bibiloni, en su Anteproyecto, propone en sustitucin del precitado artculo, el siguiente: "Los terceros poseedores o los acreedores de cualquier especie que hubieran padecido perjuicios por el ejercicio de la accin de un
acreedor hipotecario, que no habran sufrido si la accin de ste se hubiera dirigido sobre todos los bienes afectados por la hipoteca, pueden exigir de los beneficiados por tal circunstancia una indemnizacin por el valor del dao
experimentado, proporcional al beneficio obtenido. Los terceros quedan subrogados de pleno derecho en la accin hipotecaria del acreedor ejecutado, hasta
la concurrencia de su derecho de indemnizacin", Anteproyecto, t. III, pg. 519,
ed. Abeledo, 1930.
90
Al cual no protege integralmente el art. 3171, como surge de su simple
lectura, ya que se coloca slo en el caso de que todos los inmuebles hubieran sido enajenados.
Art. 3113
192
En estos supuestos podra recibir aplicacin la doctrina del

abuso del derecho, que pondra coto a esta facultad aparentemente soberana del acreedor hipotecario 91 .
Reforma
de 1968
Teniendo en cuenta tales posibilidades es que, refundiendo

art. 3113 l a s hiptesis de los arts. 3113
y 3114 Cd. Civ., la Reforma de 1968 agreg que:
en u n a soia n o r m a
"... ello no obstante, el juez podr, por causa fundada, fijar un orden
para la venta de los bienes afectados"92.
La Reforma omiti derogar el art. 3114, que aparece, sobreabundantemente, contemplando una situacin ya resuelta
por el nuevo art. 3113.
B) Objeto de la hipoteca. Anlisis detenido del art. 3110
Cdigo Civil. El art. 3120.
La extensin de la hipoteca en relacin a si. objeto est establecida por ei art. 3110, que determina lo que debe considerarse comprendido en la garanta, y que examinaremos con
cierto detalle:
Accesorios
''Se extiende a todos los accesorios mientras estn unidos al

principal"
Juegan los arts. 2315 inmuebles por accesin fsica, el
2316 inmuebles por accesin moral y tambin el art. 2322.
Importante la nota al art. 2316.
Respecto de las denominadas "unidades complementarias"
en la propiedad horizontal por ejemplo, cocheras o bauleras se ha decidido que:
"No cabe a d m i t i r . . . q u e u n acto de disposicin como es la c o n s t i t u cin del derecho r e a l de h i p o t e c a sobre la u n i d a d principal no incluya
a l g u n a de las u n i d a d e s c o m p l e m e n t a r i a s q u e la acceden, ya que co-
91
As piensa Cammarota, ob. cit., pg. 77, nota 44. Contra: Bibiloni, Anteproyecto, t. III, ed. cit., pg. 518 y sigs, nota al art. 10.
92
Una facultad semejante a la otorgada por el actual 3113 se encuentra
en la ley 17.454 (Cd. Proc. Civ. y Coca, de la Nacin), sancionada con anterio
ridad a la ley 17.711, cuyo art. 574, ubicado en el captulo relativo al "cumplimiento de la sentencia de remate" dispone: "Subasta progresiva. Si se hubiere
dispuesto la venta de varios inmuebles, el juez podr, ordenar !a subasta en
distintas fechas. En este caso, se suspender el o los reu.aces cuando el precio
obtenido alcanzare a cubrir el crdito, intereses y costas reclamados".
193
mo es sabido lo accesorio sigue la s u e r t e de lo p r i n c i p a l , con las cons e c u e n c i a s que de ello d e r i v a n " . 9 3
El determinar cundo una cosa mueble entra en la categora de inmueble por accesin fsica o moral (arts. 2315 y 2316
Cd. Civ.) es cuestin de hecho y muchas veces los casos que se
presentan sern de no muy clara solucin.
Por eso existe gran casuismo en la jurisprudencia y los autores, ya que en esta materia no pueden sentarse principios generales absolutos y la solucin depender de cada caso concreto.
As, v.g., parece evidente que entraran en la categora de
inmuebles por accesin fsica las caeras e instalaciones de gas,
electricidad o agua, las calderas de calefaccin y radiadores, los
artefactos de un cuarto de bao adheridos al suelo, las estatuas
igualmente adheridas 94 .
Pero se han presentado serios problemas respecto, sobre
todo, de las instalaciones y maquinarias introducidas en un inmueble en vista de la actividad, ya sea comercial, industrial,
agrcola, ganadera, minera, etc., que en l se desenvuelva, iobre todo teniendo en cuenta la no muy precisa caracterizacin
de los arts. 2316 y 2322 Cd. Civ.
Se han dado distintas soluciones.
Y en t a l se.itido, algunos c o n s i d e r a n q u e si el suelo y el edificio
son i n d i s p e n s a b l e s p a r a la explotacin, d e b e c o n s i d e r a r s e q u e las inst a l a c i o n e s y m a q u i n a r i a s e s t n p u e s t a s p a r a servicio del fundo y, por
e n d e , c o m p r e n d i d a s en la g a r a n t a ; de lo c o n t r a r i o , t e n d r a n en m i r a
slo l a profesin del p r o p i e t a r i o y no a p a r e c e r a n a f e c t a d a s por s t a 9 .
O t r o s p i e n s a n q u e son accesorios i n c l u i d o s t o d o s a q u l l o s cuya
.difraccin signifique u n a destruccin o d e t e r i o r o del i n m u e b l e , y a que
si b i e n p u e d e n s e p a r a r s e aquellos m u e b l e s afectados a la i n d u s t r i a del
p r o p i e t a r i o , e s t a facultad reconoce u n l m i t e : no p u e d e n r e t i r a r s e accesorios c u y a extraccin i m p o r t e u n d e t r i m e n t o d e los d e r e c h o s del
a c r e e d o r hipotecario, por aplicacin del a r t . 3157 Cd. C i v . 9 6 .
P a r a otros la distincin e s t a r a e n el h e c h o de q u e los m u e b l e s
h a y a n sido puestos p a r a la explotacin del fundo m i s m o o t e n i e n d o en
m i r a la profesin del p r o p i e t a r i o 9 7 , 9 8 .
93
C.N.Civ., sala B, 10.6.94, JA, supl. del 19.7.95.

Conf. Salvat, ob. cit., t. IV, n 2223; Cammarota, ob. cit., n 236; Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit., pg. 141.
95
Salvat, ob. cit., t. IV, n 2224.
96
Cammarota, ob. cit., n 237, a).
97
Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit., pg. 141 y sigs.
98
Se ha resuelto: "Estn comprendidas las instalaciones de un cinematgrafo butacas, etc. que funcionaba en la finca hipotecada, av-o.cn.ie, no se
hubieran mencionado en la escritura (C.Civ. 2 o Cap., LL, 12-1204), "las vasijas
y maquinarias de una bodega" (C.Com. Mendoza, JA, 54-307), "las maquina94
194
DERECHOS KEAL.ES
Nuestra
opinin
Para nosotros la pauta para realizar a determinacin sena

la siguiente: si el inmueble, cualquiera fuese el propietario, por
su misma naturaleza tuviera un destino determinado --por ej.:
bodega, usina, etc. todos los muebles afectados a su cumplimiento quedaran comprendidos en la garanta, por caer dentro
de la previsin del art. 2316 Cd. Civ. Si ello no ocurre, debe considerarse que los muebles han sido colocados teniendo en mira la
profesin del propietario y, por consiguiente, exentos de la garanta, por aplicacin del art. 2322 Cd. Civ.
Vjilor
Cabe agregar que las convenciones de las partes, incluyendo o excluyendo determinados bienes de la garanta, carecen de
valor, puesto que tanto los privilegios como los derechos reales,
reposan en plexos normativos de orden pblico, que las convenciones particulares no pueden modificar, a menos que la ley lo
autorice expresamente, lo que aqu no sucede.
Por ello, el problema no radicara en determinar si conforme al contrato los muebles estn afectados o no a la garanta,
sino en establecer, con prescindencia de aqul, si una cosa determinada encuadra en los arts. 2315 y 2316 Cd. Civ. en cuyo caso estara incluida en la garanta o en el art. 2322 no
Ociara afectada".
re las conparticuUu-es
ras de un molino harinero : (C.Com. Cap., JA, 14-559), "las instalaciones y

maquinarias destinadas a la explotacin de una fbrica de hielo instalada en
el inmueble" (C.Civ. 1" Cap., JA, 3-1103); "si el edificio tiene un destino industrial (frigorfico), las mquinas indispensables para su explotacin estn comprendidas en la hipoteca y si se permitiera al propietario disponer de ellas, el
inmueble quedara incompleto, dado que el caso encuadra en el art. 2316 y no
en el art. 2322, Cdigo Civil... porque la explotacin tiene en vista determinadas caractersticas y accesorios y no la profesin del propietario" (C. Ap. Concepcin del Uruguay, Sala Civ. y Com., 22.5.97, JA, suplemento diario del
1.4.9S). En cambio, se consider excluidas: "las maquinarias de una cantera
de granito, porque en la escritura no se las haba mencionado" (C.Civ. 2a Cap.,
G. del F.. 24-151, "las mquinas de una fbrica de sebo" (C.Com. Cap., JA. 62478), "las mquinas e instalaciones de una panadera" (C.Com. Cap., JA. 59263), "las mquinas e instalaciones de un aserradero, pues no slo no se las
mencionaba en la escritura, sino que. adems, se trataba de una industria
no adherente al suelo" (C.Civ. I o Cap., G. del F., 47-230), y se dijo que "no son
inmuebles por accesin los muebles de una casa, pues no estn al servicio de
la casa sino de la familia que en ella mora" (C.N.Civ., sala A, LL, rev. del
8.3.72, t. 145).
99
Conf. Cammarota. ob. cit., nms. 238 y 239. Recordar que los frutos naturales de! inmueble, mientras estn unidos a l, estn afectados por la garanta, pero no a ttulo de accesorios, sino porque forman parte de la cosa ( art.
2329 Cd. Civ.). Vase tambin su nota, y las notas a los arts. 2571 y 3239. Si
los frutos se separan, entraran a jugar los arts. 3158 y siguientes.
195
Los accesorios del i n m u e b l e hipotecado e s t n afectados a NV.

la g a r a n t a m i e n t r a s conserven su carcter de tales, es decir, " , c "
cuando
" m i e n t r a s estn unidos al principal".
se separan
E n caso de separacin de los accesorios por el propietario,
el a c r e e d o r p o d r a ejercer la f a c u l t a d c o n s a g r a d a en el a r t .
3158, de solicitar "las m e d i d a s correspondientes" contra los actos de aqul, porque ellos e n c u a d r a r a n dentro de los mencionados en ei art. 3157 1 0 0 .
Y a u n , llegado el caso, p o n e r en movimiento lo que disponen los a r t s . 3159 p a r a el caso de deterioros consumados y
3160 hiptesis de enajenacin a terceros de b u e n a fe de los
m u e b l e s accesorios del i n m u e b l e hipotecado requiriendo la
estimacin de dichos deterioros y el deposito de su importe o
u n s u p l e m e n t o de hipoteca.
Debe t e n e r s e pregunte que, conforme al art. 2566 Cd. Civ.
"el tesoro h a l l a d o en u n i n m u e b l e hipotecado... no e s t comprendido en la hipoteca".
Tesoros
"A todas las mejoras sobrevinentes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales,
aunque sean el lecho
de un tercero"
Mejoras
En rigor de verdad, las mejoras, sean n a t u r a l e s como el

caso de u n acrecentamiento del t e r r e n o por aluvin o avulsin
o artificiales construcciones, instalaciones, etc. 1 0 1 , e n t r a n en
el concepto de "accesorios" y, en consecuencia, e s t n comprendidos en la p r i m e r a p a r t e de artculo (arg. a r t s . 2571, Zo2G v 2331
Cd. Civil).
"A las construcciones
hechas en un terreno vaco"
Quedan incluidas dentro de la categora de inmuebles por accesin fsica (art. 2315) y, por lo tanto, su mencin es superflua,
ya que caeran dentro de la p r i m e r a p a r t e del artculo "accesorios" o de !a segunda "mejoras".
100
Actos de disposicin material o jurdica que directamente tienen por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
101
Para algunos, las mejoras naturales y accidentales deben englobarse
en una misma categora, as: Salvat, ob. cit.. t. IV, nms. 66-67. Para nosotros,
las naturales seran las debidas a la obra de la naturaleza, mientras que entre las
accidentales revistaran todas aquellas que, no significando una incorporacin
de elementos materiales al inmueble, tienen, sin embargo, por efecto su valorizacin {v.g., construccin, en las inmediaciones del bien, de una carretera, de
una estacin ferroviaria, de una plaza, etc.). Conf. Cammarota, ob. cit, n 245;
Pravones, Dassen y Laquis, ob. cit, pgs. 142-3. Para ios autores citados en
primer trmino, las nombradas no seran mejoras.
Construcciones
196
Si b i e n la n o r m a h a b l a de c o n s t r u c c i o n e s e n u n t e r r e n o vaco,
q u e d a n c o m p r e n d i d a s t a m b i n las que se h i c i e r a n en u n fundo y a edificado ej.: a m p l i a c i o n e s , etc. p u e s t o q u e si no se l a s c o n s i d e r a r a
"construcciones" i g u a l m e n t e c a e r a n d e n t r o de l a rbita de la p r i m e r a
p a r t e del artculo 3110, a ttulo de "accesorios" (art. 2315 Cd. Civ.).
Segn el art. 3195:

"Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la
hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo."
Extincin
de cargas
"A las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o

servidumbres que deba el inmueble"
o servdumbres
Alquileres-
Cuando una carga o servidumbre que pesaba sobre el inmueble hipotecado se extingue, el dominio vuelve a ser pleno o
perfecto y, en consecuencia, aumenta el valor del mismo.
Ello, aun cuando la servidumbre faera anterior a la constitucin de la hipoteca, aun cuando nada se hubiera previsto en
el contrato y aun cuando existiera previsin en contrario, ya
que la extensin del privilegio conferido al acreedor hipotecario
como ya vimos es materia de orden pblico 102 .
"A los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios"
no
perci
'
os
Tiene que tratarse de alquileres 103 adeudados, pues siendo

estos frutos civiles art 2330 Cd. Civ. una vez que el propietario los percibe facultad que conserva, atento lo dispuesto por el art. 3158 los hace suyos y sobre ellos no puede caer
el acreedor hipotecario.
-
Vale decir que, para que la garanta pueda hacerse valer
sobre los alquileres, stos deben embargarse, a fin de evitar su
percepcin por el propietario, habiendo admitido la jurisprudencia en ciertos casos el nombramiento de un interventor judicial a los efectos del cobro de los alquileres 104 .
lu2
Vase mi estudio "Apuntes sobre privilegios", en LL, 137-932.

Slo los "alquileres", y no otras ganancias estn afectados a la garanta, teniendo en cuenta el carcter restrictivo de los privilegios, al que reiteradamente aludimos. Asimismo, si la finca hipotecada no est alquilada, sino que
la habita su propietario, consideramos improcedente la fijacin de una renta a
abonarse por este a ttulo de compensacin, porque si el inmueble no produce
frutos civiles, en el caso la garanta ser menos amplia, pero tambin lo ser, v.g-, si no hay construcciones en el inmueble. Adems, es clusula de estilo
en los contratos hipotecarios la prohibicin de arrendar, por lo menos sin el
consentimiento del acreedor hipotecario.
104
C.Civ. I a Cap., JA, 60-437; C.Cv. 2a Cap., JA, 1942, IV-7; id., LL, 13-89.
103
GARANTAS PERSONALES Y REALES. HIPOTECA .
197
Resultan aqu de aplicacin los principios comunes relativos al

pago adelantado de los arriendos (arts. 1574 y 1575 Cd. Civ.).
P a r a proceder en la forma indicada sobre los alquileres, el
acreedor hipotecario debe d e m o s t r a r que el valor del i n m u e b l e
n o alcanza a cubrir el crdito?
As es p a r a algunos a u t o r e s 1 0 5 . Pero e s t a m o s por la negativa, y a que la ley no h a c e distincin a l g u n a y coloca a los alquileres j u n t o a los otros accesorios cuya afectacin por la hipoteca
no se h a p e n s a d o n u n c a en s u b o r d i n a r a requisitos del tipo que
examinamos.
E s claro q u e si luego r e s u l t a r e que al solicitarse las respect i v a s m e d i d a s p r e c a u t o r i a s se incurri en abuso, proceder el
p e r t i n e n t e reclamo de d a o s y perjuicios (art. 1071 Cd. Civ. y
a r t s . 199 y 208, ley 17.454).
Debe
probarse
que
el valor del
inmueble
es insuficiente?
Si los a l q u i l e r e s son debidos, pero h a n sido e m b a r g a d o s

por otro acreedor, cesa el derecho del hipotecario?
A n u e s t r o juicio no, p o r q u e el embargo no otorga privilegio
a l g u n o , y como la hipoteca s lo tiene, al concurrir sobre los alquileres, la preferencia no se decide por la fecha de los embargos, sino por el rango de los privilegios de los crditos en cuya
v i r t u d se
inmovilizaron106.
Conflicto
con otros
embargantes
C o n c o r d a n t e m e n t e , dispone el art. 218, del Cdigo Procesal

Civil y Comercial de la Nacin:
"El acreedor que ha obtenido el embargo de bienes de su deudor,
no afectados a crditos privilegiados, tendr derecho a cobrar ntegramente su crdito, intereses y costas, con preferencia a otros acreedores, salvo en el caso de concurso. Los embargos posteriores afectarn
nicamente el sobrante que quedare despus de pagados los crditos
que hayan obtenido embargos anteriores."
"Al importe de la indemnizacin
aseguradores del
inmueble"101
concedida
o debida por los
ios p o r e j em plo: Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit., pg. 147; Cammarota,
ob. cit., es algo ambiguo, ya que en el n" 253 a) nos habla de la "encomiable restriccin" de la jurisprudencia, y en el n 253 c) sostiene que "pruebas de su naturaleza seran impropias"; C.Civ. Ia Cap., LL, 16-711. Contra: Salvat, ob. cit.,
t. IV, n 2238; C.Civ. 2a Cap., LL, 8-665; C. I a Ap. La Plata, sala I, DJBA, 947XX-174.
106
Conf. Cammarota, ob. cit., n 277. Contra: Argaaraz, en Salvat, t. IV,
n 2237 a); C.Civ. 2a Ap., LL, 24-691.
l/
Aunque la legislacin no la impone, suele pactarse en los contratos la
obligacin de asegurar el inmueble contra determinados riesgos.
Seguros
198
DERECHOS REALES
E s u n s u p u e s t o de subrogacin real en el c u a l la i n d e m n i zacin t o m a el l u g a r del inmueble y sobre ella se ejercen los derechos que confiere la g a r a n t a .
Aqu t a m b i n , como en el caso de los a l q u i l e r e s , el acreedor
hipotecario p u e d e caer sobre la indemnizacin s i e m p r e que sta no h a y a sido p a g a d a , ya que luego r e s u l t a imposible su indiv i d u a l i z a c i n . De t a l modo q u e d e b e r e m b a r g a r s e a q u l l a
p a r a evitar s u percepcin por el propietario.
Expropiacin
Similar es la hiptesis de expropiacin, a cuyo respecto establece el art, 26 de la ley 13.264:

"Ninguna accin de terceros podr impedir la expropiacin ni sus
efectos. Los derechos del reclamante se considerarn transferidos de
la cosa a su precio o a la indemnizacin, quedando aqulla libre de todo gravamen."
Nuevas
adquisi-
"Pero las adquisiciones

hechas por el propietario de inmuebles contiguos, para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn
sujetas a la hipoteca
La previsin es acorde con la especialidad de l a hipoteca en
c u a n t o a su objeto; po io d e m s , los i n m u e b l e s q u e el propietario a d q u i e r a d e s p u s de constituida la hipoteca, no cabe consid e r a r l o s accesorios, ni p a r t e i n t e g r a n t e del hipotecado, y a que
j u r d i c a m e n t e son d i s t i n t o s , a u n q u e f s i c a m e n t e p u e d a n ser
t r a t a d o s por el propietario como u n a u n i d a d . 'Al respecto Bibiloni 108 propici una solucin contraria, al establecer que "cuando un inmueble es reunido a otro para formar una unidad en el Registro de la Propiedad, las hipotecas que existan sobre
ste se extienden al agregado. Los derechos que gravaban al inmueble
reunido tienen, sin embargo, preferencia sobre los dems".
Explicando en su nota que "si no se extiende al fundo agregado,
ser imposible obtener un resultado que no sea desastroso para el propietario. Se vender una parte del edificio asentado sobre las dos fracciones o el terreno de una separada de la que da salida, o frente a la
calle, o la fbrica desorganizada o mutilada. El deudor sufre doble dao: con la venta de una fraccin de edificio cuyo valor se menoscaba y
con la conservacin de otra fraccin intil por la separacin".
Nosotros nos p r e g u n t a m o s si, en el ejemplo de Bibiloni, el
acreedor hipotecario no se h a l l a r a autorizado a solicitar en
los t r m i n o s del art. 3159, Cd. Civil (que m s a d e l a n t e estudiaremos) u n s u p l e m e n t o de hipoteca que se e x t i e n d a sobre
Tomo III, pg. 5J.4 y sigs., ed. cit.
199
el lote a n e x a d o , p u e s u n a situacin como la descripta en aqul

p a r e c e claro que d i s m i n u i r a el valor del i n m u e b l e hipotecado
originariamente.
Anlisis
del art. 3120
"Los derechos reales de usufructo, servidumbre, de uso y habitacin y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse."
E s n a t u r a l que si slo los inmuebles p u e d e n ser objeto de
la hipoteca, si slo las cosas son susceptibles de calificarse como i n m u e b l e s (arts. 2313 al 2317 Cd. Civ.) y si cosas son los
"objetos m a t e r i a l e s susceptibles de tener u n valor", los objetos
i n m a t e r i a l e s o bienes vale decir, los derechos n o p u e d e n
ser hipotecados.
Vlez, en la nota a la norma transcripta, agrega or.-'as razones en
apoyo de su solucin: respecto del uso y la habitacin, como no pueden
cederse (arts. 2963 y 2964 Cd. Civ.) no puede negarse a la concrecin
del derecho del acreedor hipotecario, que es ejecutar la cosa para cobrarse con su producido; en relacin al usufructo, si bien como hemos
visto 1 0 9 puede cederse su ejercicio, resaltara siempre incierto su valor, puesto que depende de la vida c<=- una persona (art. 2920 Cd.
Civ.), en cuanto a las servidumbres, no podran ser vendidas en remate, porque ste supone que todos pueden pujar, mientras que la servidumbre slo es til a los fundos vecinos, y no puede ser enajenada
independientemente del fundo dominante nico al que se debe y
sin consentimiento del propietario de ste.
C)
Crditos q u e g a r a n t i z a
S e g n el a r t . 3108 la hipoteca se constituye en s e g u r i d a d

de u n "crdito cierto en dinero" (conf. art. 3109, I a p a r t e ) .
Pareciera, pues, q u e otro tipo de obligaciones no p o d r a n s e r
g a r a n t i z a d a s . Sin embargo, la s e g u n d a p a r t e del a r t . 3109 Cd.
Civ. p e r m i t e que lo sean las obligaciones condicionales, o de valor i n d e t e r m i n a d o , o eventuales, de hacer, de no h a c e r o a u n de
d a r cosas ciertas o c a n t i d a d e s de cosas que no fueran dinero, con
u n solo requisito: "que se declare el valor estimativo en dinero en
el acto constitutivo" (conf. art. 3116, l t i m a parte).
Obiigaonesd,
0 n o h ac ,
As, si contraigo la obligacin de escribir una determinada obra

en el trmino de un ao, y quiero garantizar con una hipoteca esa
Ejemplo
109
Captulo 1 de este Volumen.
200
DERECHOS REALES
obligacin, al formalizarse el respectivo contrato deber indicarse la

suma cierta de dinero hasta la cual se responde hipotecariamente en
relacin con aquella obligacin, es decir, por la cual se grava el inmueble 1 1 0 .
Ahora bien, si incurro en incumplimiento y resulta probado que
los perjuicios irrogados al acreedor superan la suma indicada en el
contrato hipotecario 1 1 1 , al ejecutar el inmueble gravado, podr cobrarse ste con todas las ventajas que otorga la hipoteca derecho de
persecucin y privilegio el total de los perjuicios o solamente la suma indicada en el contrato hipotecario 112 ?
Teniendo en cuenta el carcter de especialidad en cuanto al crdito
que reviste la hipoteca, la solucin la brinda la ltima alternativa: slo
puede cobrarse "hipotecariamente" la suma indicada en el contrato
constitutivo , por el resto, reviste la calidad de acreedor quirografario.
Obligaciernes condicionales
o a plazo
E n c u a n t o a las obligaciones condicionales o a plazo, dice el

art. 3 1 5 3 1 1 4 :
'"La hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales o
eventuales rif una manera tan completa como los crditos puros y
simples."
P o r q u e como lo dice s u nota:
"... Si (la condicin) es suspensiva, el efecto de la hipoteca se suspende
como la obligacin misma; pero una vez cumplida la condicin, tiene
efecto retroactivo para una y para otra; y si falta, falta tambin para
una y para otra; si... es resolutoria, suspende el efecto de la obligacin
y de la hipoteca; pero si se realiza, todo est concluido, la obligacin y
la hipoteca, y las cosas vuelven al estado que antes tenan."
C o n c o r d a n t e e s el a r t . 3116, l t i m a p a r t e :
"... Si la hipoteca fuese por una obligacin condicional y la condicin
se cumpliese, tendr un efecto retroactivo al da de la convencin hipotecaria."
110
Ms o menos en los siguientes trminos, luego de individualizada la
obligacin a garantizar: "Grava con hipoteca en... grado y por la suma de 10.000
pesos un inmueble de su propiedad... (sigue la determinacin, de ste, etc.)."
111
Por ej.; si alcanzaran a $15.000.
112
Es decir se cobra $15.000 o slo $10.000. En este ltimo caso, se entiende que por el resto cobra como acreedor quirografario, y ya no podra caer
sobre el inmueble si ste fue transferido a terceros.
ir? p 0 , , r ; a r c u a n j ; 0 dijimos al tratar la especialidad de la hipoteca en
cuanto a! crdito.
114
En igual sentido, el art. 3109.
201
E n este s u p u e s t o no h a b r a perjuicio a t e r c e r o s , p u e s t o que

a t r a v s del Registro h a n debido t e n e r n o t i c i a s d e la posibilid a d de q u e se produjera t a l efecto retroactivo.
E n caso de q u e se ejecute por otro a c r e e d o r el i n m u e b l e hipotecado y h u b i e r e de h a c e r s e u n a d i s t r i b u c i n del precio del
i n m u e b l e "el t i t u l a r de u n crdito a t r m i n o p u e d e . . . pedir u n a
colocacin como el a c r e e d o r cuyo c r d i t o e s t u v i e s e vencido"
(art. 3154 Cd. Civ. 1 1 5 ).
S e g n el a r t . 3 1 5 5 Cd. Civ.:
"Si el crdito estuviere sometido a una condicin resolutoria, el
acreedor puede pedir una colocacin actual, dando fianza de restituir
la suma que se le asigne, en el caso de cumplimiento de la condicin."
Y si la condicin es s u s p e n s i v a
Si se
efecta
la
ejecucin
del
inmueble
por otro
acreedor
Condicin
resolutoria
Suspen
"... el acreedor puede ped> que los fondos se depositen, si los acreedores posteriores no prefirieren darle una fianza hipotecaria de restituir
el dinero recibido por ellos; en el caso que la condicin llegue a cumplirse" (art. 3156).
La posibilidad q u e b r i n d a el a r t . 3109, Cdigo Civil, de que
s e a n c o n s t i t u i d a s h i p o t e c a s e n g a r a n t a de c r d i t o s e v e n t u a
l e s 1 1 6 no tolera q u e lo s e a n p a r a a s e g u r a r crditos i n d e t e r m i
n a d o s 1 1 7 porque entonces a p a r e c e r a conculcado el principio de
Hipotecas
garantia
de crditos
eventuales
eim'tterminados
115
Recordar lo dispuesto por los arts. 3158 y 3131 Cd. Civ.

Sobre qu debe entenderse por crditos eventuales se han sostenido
dos posiciones: a) que se trata de toda obligacin futura cuya existencia no es
necesaria. Es la opinin generalizada: conf. Salvat, R.; Argaars, M., Tratado
de derecho civil argentino, Derechos reales, 6a ed., t. IV, n 2255; Capn Filas,
M.; Barbero, O., Hipoteca constituida en garanta de obligaciones eventuales,
JA-1974-22-559; Cammarotta, A., Tratado de derecho hipotecario, pg. 173, ed.
1942; Rivera, J.C., Contratos bancarios con garanta real, LL-1980-B-854; y b)
que se trata de obligaciones bajo condicin suspensiva; conf. Lafaille, H., Tratado de los derechos reales, t. III, pg. 82, nota 97, ed. 1945.
117
Tal sera, por ejemplo, una hipoteca constituida "en garanta de todas
o algunas operaciones que se haya celebrado o se realice en el futuro entre deudor y acreedor" o de "todas y cualesquiera de las deudas que tenga al presente
pendientes o llegue a tener en adelante por todas las operaciones y contratos
que por cualquier concepto, inclusive compraventas, consignaciones o cualquier'
otra celebren las partes, ya sea al contado, en cuenta comn o corriente, con o
sin documentos o de cualquier otra forma, plazo, condiciones o modalidades";
las transcriptas son clusulas usuales configurativas de lo que se ha dado
en lmar "hipoteca abierta".
116
202
especialidad, segn quieren algunos 118 , o el de accesoriedad,

segn opinan otros 1 1 9 y, como agudamente seala Rivera.
J.C. 120 tendramos entonces que la hipoteca no garantizara ya
crditos determinados, sino a un determinado acreedor, cualquiera que fuera la fuente de su acreencia, lo cual resulta inadmisible en nuestro sistema hipotecario. Ello as aun cuando se
indique en el contrato el monto mximo por el que se responder hipotecariamente.
Hipotecas
L 0 expuesto se vincula con el tema de lo que se ha denominado "hipotecas abiertas"1-1 y su validez en el estado actual de
nuestra legislacin.
Si bien nadie discute acerca de la validez del rango compartido o de la reserva de rango en materia hipotecaria (art. 19, ley
17.801 y art. 3135, Cdigo Civil), discrepa la doctrina y la jurisprudencia en torno a la posibilidad de que se contraten hipotecas
en garanta de crditos indeterminados, sin indicacin concreta
de la causa fuente de la obligacin (presente o futura) a la cual
accede la hipoteca: de un lado, los que pensamos que, en el derecho vigente, est vedada la constitucin de hipotecas en garanta
de crditos indeterminados y del otro, los que sostienen que actualmente resulta suficiente para tener por satisfecho el requisito esencial de la especialidad con la mencin del "techo" o suma
mxima de dinero que la hipoteca garantiza ("fijacin de la responsabilidad hipotecaria del inmueble"), sin necesidad de que,
118
As, Alterini, J.H., Pagars hipotecarios e hipotecas cambiaras, Revista del Notariado, n 726, Bs.As., 1972; Rivera, J . C , ob. cit, en Z,L-1980-B-854.
119
As, Highton, E., La especialidad y la accesoriedad de la hipoteca, con
particular referencia a las hipotecas abiertas, JA, supl. del 4.3.81. Empero,
cualquiera sea el criterio, aunque pueda discutirse si la relacin entre el crdito
y la hipoteca tiene que ver con la especialidad o con la accesoriedad, o aun con
ambas, es lo cierto que esa relacin no se limita al deber de expresarlo en una
suma de dinero, sino que requiere la constancia de la causa, entidad y magnitud
de la obligacin garantizada: conf. Mosset Iturraspe, J., "Especialidad, accesoriedad y abertura en materia de hipotecas", Zeus, 26-1982-D-12 y ss.
120
Ob.cit.,loc.cit.
121
La denominacin de "hipotecas abiertas" se suele utilizar en dos sentidos: 1) referido al supuesto de rango compartido (art. 19, ley 17.801) o de "reserva de rango" (art. 3135, Cdigo Civil). Este tipo de hipotecas se encuentra
autorizado por nuestro derecho positivo; y 2) referido a las "hipotecas abiertas
propiamente dichas", que son las que garantizan crditos indeterminados, de
todas o algunas obligaciones que se haya convenido o convenga en el futuro entre deudor y acreedor: conf. Highton, E., Hipoteca: la especialidad en cuanto al
crdito, 2 a . ed., pgs. 171/172; Rivera, J . C , Boretto, M,, "La especialidad en la
hipoteca y el proceso concursar, en LL, Suplemento de Concursos y Quiebras,
15.3.2004, pg. 34 y ss. Es este tipo de hipotecas el que genera desarmonas en
la doctrina y la jurisprudencia.
203
adems uei moaio de la garanta, se individualice concretamente

el crdito y su causa, inclinndose por considerar vlidas las llamadas "hipotecas abiertas" o "hipotecas de mximo*'122, argumentando: a) que ellas no conspiran contra la seguridad jurdica,
pues los terceros tomarn conocimiento del monto exacto del
gravamen real a travs de la publicidad registral, pudiendo de
este modo evaluar qu porcin del valor del inmueble est libre
de gravamen; b) que el art. 3109 del Cdigo Civil autoriza que la
hipoteca garantice obligaciones eventuales; y c) que las hipotecas
abiertas no impiden el rango de avance, pues al constituyente de
la hipoteca le bastar con cancelar las obligaciones contradas
abonando el monto cierto y determinado en el instrumento constitutivo para liberar al bien del gravamen.
La justificacin que se esgrime a favor de la validez de las
hipotecas abiertas o hipotecas de mximo sobre todo desde el
mbito bancano es sustancialmente econmica: ellas evitaran, para cada una de las operaciones futuras alcanzadas por
el gravamen, sucesivas constituciones de hipotecas o ampliaciones de la primera, redundando ello en una celeridad y simplificacin de trmites que, por el contrario, demandara la
constitucin y cancelacin de las garantas singularos sucesivas y en el consiguiente abaratamiento de los costos r ' ; . Son estos motivos los que h a n llevado a que autores que estiman
invlidas afectadas de nulidad absoluta y manifiesta este
tipo de hipotecas en el estado actual de nuestro derecho, se
pronuncien a favor de una reforma de las normas que regulan
el rgimen de las garantas, en el sentido de su admisin 124 .
El Proyecto de Cdigo Civil de 1998 admite la constitucin
de hipotecas en garanta de crditos indeterminados, refirindose a ellas como "hipotecas de mximo", bien que limitando su
plazo a diez aos 125 .
122
Para un estudio de las distintas posiciones, ver Rivera, J.C., Boretto,
M., "La especialidad en la hipoteca y el proceso concursar, en LL, Suplemento
de Concursos y Quiebras, 15.3.2004, pg. 34 y ss.
123
Conf. Chiaramonte, J.P., "Hipoteca abierta con garanta de fianza.
Banco extranjero-ley aplicable y pesificacin", en ED, suplemento diario del
17.3.2004.
124
As, Rivera, J.C., Boretto, M., op. cit., loe. cit.; Highton, E., "Hipotecala especialidad en cuanto al crdito", 2" ed., pgs. 180 y 222.
125
El art. 2093 del citado Proyecto de 1998, que regula la "especialidad en
cuanto al crdito", establece que: "...Se considera satisfecho el principio de especialidad si la garanta se constituye en seguridad de crditos indeterminados, sea
que su causa exista al tiempo de su constitucin o posteriormente, siempre que el
instrumento contenga la indicacin del monto mximo garantizado en todo concepto, de que la garantid- que se constituya es de mximo y del plazo al que se sujeta, el que no puede exceder de diez aos. La garanta subsiste no obstante el
vencimiento del plazo en seguridad de los crditos nacidos durante su vigencia".
204
DERECHOS REALES
Personalmente considero que, en nuestro derecho vigente,

no aparece admitida la constitucin de hipotecas abiertas o de
mximo, atento la forma en que se regula los principios de especialidad (art. 3131, 2 a y 4, Cdigo Civil) y accesoriedad (art.
3109, Cdigo Civil).
En efecto, a fin de respetar aquellos principios no basta
con expresar en el contrato hipotecario la determinacin del
monto mximo hasta el cual el valor del inmueble aparecer
comprometido por la hipoteca, sino que, adems, resulta indispensable que se mencione o describa la causa fuente de la obligacin garantizada 1 2 6 . Y aunque la obligacin puede haber o n a
nacido al momento de la constitucin, la causa fuente de la
obligacin presente o futura hecho o acto jurdico que sirva
de fuente o del cual haya surgido o vaya a surgir la obligacin
garantizada con hipoteca debe inexorablemente existir y ser
mencionada al constituirse la hipoteca, a fin de dar cumplimiento a los requisitos de especialidad y accesoriedad 127 .
126
Por eso las denominadas "hipotecas de mximo" que son las que garantizan el pago de una suma de dinero hasta una cantidad mxima preestablecida cuya precisa determinacin ser efectuada ulteriormente: conf.
Adrogu, M., Reserva de rango hipotecario, LL-137-962, en su mayora utilizadas para garantizar crditos condicionales o futuros, cuya cuanta est por
determinar y que derivan de relaciones obligatorias duratl iras; conf. Rivera,
J.C., oh. cit., en LL-1980-B-854, slo tienen validez en nuestro derecho en la
medida en que aparezca individualizada en el contrato hipotecario la causa
fuente de la obligacin de pago, obligacin que debe obviamente existir en el
momento de la ejecucin del bien, a los efectos de que el acreedor hipotecario
logre una colocacin respecto del precio, ya que son ajenas a nuestro derecho
instituciones como la hipoteca del propietaria del Derecho alemn. En un criterio de mayor flexibilidad, conf. CNCv., saia H, 12.4.2002, causa "Aguas Danone de Argentina SA c/ Pensiero, A.E." se admiti la validez de una hipoteca
constituida para garantizar "hasta el monto de la suma de u$s ..., las deudas
que registre y/o que resulten por suministro de mercaderas en las condiciones
de prctica por parte de..., as como de su financiacin, gastos que devengue la
cobranza, intereses, pagars, letras de cambio..."; Juzg. de Procesos Concrsales y Registros n 3, Mendoza cargo del Dr. Guillermo Mozo 9.4.2001,
LL, fallo 105.192, supl.diario del 12.3.3003, con nota de Boretto, M., "Un tema
siempre vigente: la hipoteca abierta".
127
Con un criterio amplio, que no nos parece compartible porque implicara admitir la existencia de hipoteca sin crdito, Capn Filas, M.; Barbero, O.,
ob. cit., en JA-1974-22-559, a travs de una interpretacin extensiva del concepto de obligacin eventual, concluyen en la validez de hipotecas constituidas
anticipadamente a la concrecin de cualquier negocio jurdico. Tambin Gmez, J.A., "La hipoteca abierta como garanta de las operaciones bancarias", en
LL, supl. diario del 15.11.99. En el mismo sentido que los autores citados, admitiendo la constitucin de hipotecas abiertas y de mximo: CNCiv., sala I,
18.3.2003, LL, fallo 106.012, supldiario del 20.8.2003; sala K, 27.11.2001, LL,
fallo 103.061, supldiario del 18.12.2001; id., 7.10.2003, ED, fallo 52.593, supl.
diario de! 17.3.2004; CNCom., sala A, 8.6.88, JA-1989-1-232; sala E, 27.8.2003,
LL, Suplemento de Concursos y Quiebras, 15.3.2004, pg. 33; STNeuqun,
205
En sntesis: la indeterminacin de las obligaciones garantizadas o la constitucin anticipada de hipotecas para cubrir operaciones futuras, sin precisin de una causa fuente anterior o
simultnea a la hipoteca, conspira contra aquellos caracteres
esenciales del instituto especialidad y accesoriedad 128 y aun
contra el "rango de avance" que adopta nuestro Derecho en materia hipotecaria; porque si se admitiera que cada vez que el
deudor vaya cancelando las obligaciones garantizadas se incorporen otras nuevas a la misma hipoteca, las de rango inferior
nunca avanzaran, pues la primera se renueva a s misma constantemente, aumentada con los nuevos crditos que van a quedar cubiertos por la garanta constituida con anticipacin 129 .
Este tema se vincula con la posibilidad de constituir hipotecas en garanta de operaciones bancarias y especialmente
si puede constituirse hipotecas en garanta del saldo de una
,
cuenta corriente bancaria.
^P teca
garanta
deI saldo
de una
cuenta
corriente
bancaria
30.9.2003, ED, fallo 52.604, supl. diario del 23.3.2004, con nota de Wetzler
Malbrn, R., "La 'causa fuente' en las hipotecas 'abiertas'".
128
Conf. Highton, E., o6. cit., en JA, supl. del 4.3.81.
129
Conf. Rivera, J.C., ob. cit., en L-1980-B>854; ver tambin Rivera, J.C.,
"Hipoteca: conveniencia de admitir las hipotecas abiertas"; en Revista de D i ?.cho
Privado y Comunitario, n 2 Garantas, pg. 175 y ss.; Rivera, J.C., Eoretto,
M., op. cit., loe. cit. No obstante, los autores recomiendan la modernizacin de
nuestro derecho en materia de garantas, atendiendo a las modalidades actuales del crdito. Va dicho, entonces, que no resulta satisfactoria para nosotros la
solucin a que se llegara respecto del derecho real de prenda con registro el criterio all propiciado podra trasladarse a la hipoteca en el fallo de la C.N.Com.,
sala D. 11.5.90, ED, f. 43.423, con nota crtica de Truffat, E.D. Y ello aun cuando en dicho precedente se haya recurrido a la distincin entre c u s a fuente "inm e d i a t a " y "remota", porque e s t a l t i m a debi m e n c i o n a r s e en el acto
constitutivo de la hipoteca. Dijo en su sentencia el Tribunal mencionado que "la
prenda denominada 'abierta' est permitida en nuestra legislacin... si bien es
admisible la constitucin de prenda con registro para garantizar obligaciones
eventuales (art. 3109, Cdigo Civil), ha de entenderse que al tiempo de su constitucin debe existir la causa de la cual pueda emanar dicha obligacin, y tal causa
fuente debe estar precisamente descripta en el acto constitutivo del derecho real,
conforme lo exige el art. 3131, inc. 2o, Cdigo Civil. Si el certificado de prenda expresa que 'la garanta hasta un cierto monto determinado se da por toda deuda
presente o futura que tengamos con el acreedor, emergente de los crditos otorgados o a otorgarse, saldos deudores en cuenta corriente...', y el crdito proviene
del saldo deudor de una cuenta corriente bancaria, la causa fuente de ese crdito
est descripta con precisin en el certificado prendario que, en consecuencia, respeta la exigencia de identificacin del crdito garantizado. Si ese dbito en la
cuenta corriente responde, a su vez, a un crdito de prefinanciacin de exportaciones que no est expresamente mencionado en el certificado prendario, no obsl..'?'':-. ;:; jausa inmediata es la descripta en el contrato y ello parece suficiente,
desde que no se ha negado la existencia de aquella fuente 'remota' ni tampoco
la facultad que el Banco tena para debitar aquel crdito en la cuenta".
206
DERECHOS REALES
La reput.-Jt& ai interrogante depende de la opinin que se

sustente respecto de la naturaleza jurdica de la cuenta corriente bancaria:
a) si se opina que es un contrato autnomo, como l mismo
constituira la causa fuente cuya mencin exige el art. 3131,
inc. 2o, Cdigo Civil, la contestacin sera afirmativa 130 ;
b) si se piensa que la cuenta corriente bancaria carece de
autonoma y es slo recolectora de todas las operaciones de crdito activas o pasivas que el cliente tiene con la institucin
bancaria, cumpliendo la funcin de mero reflejo contable de
esas operaciones, sin novar la naturaleza de ellas, entonces se
impone la contestacin negativa, salvo el caso de que hayan sido descriptos especficamente en el acto constitutivo de la hipoteca los contratos fuente de las obligaciones asentadas en la
cuenta corriente 131 .
Importa advertir que la hipoteca "abierta" entendida como la que garantiza crditos indeterminados, o todos los crditos presentes y futuros, sin precisin especfica de su causa
fuente resulta perjudicial para el crdito del constituyente de
la garanta, porque los terceros nunca podran conocer con certeza el alcance de la responsabilidad hipotecaria que afecta al
130
En esa corriente, se ha resuelto que "puede vlidamente constituirse
una hipoteca por un crdito emergente de una relacin general derivada de la
operatoria bancaria financiera entre las partes contratantes, aunque se omita
precisar concre^mente cules puedan ser esas operaciones y aun cuando el
crdito provenga ue operaciones posteriores a la constitucin de la hipoteca":
C.N.Com., sala A, ED-123-505; sala B, ED-109-137. En el mismo sentido, CNCiv., sala K, 27.11.2001, LL, fallo 103.061, supl. diario del 18.12.2001.
131
En ese sentido, se ha decidido que como los recaudos esenciales deben
surgir de la propia escritura constitutiva de la hipoteca, no pudindose recurrir
a documentos extraos para suplir la omisin, la indeterminacin de las obligaciones garantizadas, sin precisar la causa fuente anterior o de constitucin
simultnea, vulnera el principio de especialidad. La obligacin puede ser futura, pero lo que debe inexorablemente existir a la poca de la constitucin de la
hipoteca es el contrato u otra causa fuente de obligaciones a travs de una descripcin detallada en el acto constitutivo. No cumplen ese recaudo las frmulas
genricas usualmente utilizadas por entidades financieras para constituir garantas hipotecarias por operaciones de intermediacin monetaria"; conf. S.C.
Mendoza, sala I, 27.5.83, .0-122-662; id., 5.4.84, >-109-640; C.Apel.C.C.Rosario, sala IV, ED-107-214. Y tambin se ha resuelto que "resulta nula, por
afectar el principio de individualizacin del crdito, la hipoteca abierta constituida para garantizar indeterminadamente todas las obligaciones que se lleguen a concertar en el futuro, hasta un importe mximo y por un lapso de
tiempo; esa garanta impide el rango de avance y compromete indebidamente
el inmueble del deudor": SCMendoza, sala I, 29.5.98,con voto de la Dra. Kemelmajer de Caralucci, en JA 8.11.2000, n 6219, pg. 15, con nota de Arraga
Penido, M., "La hipoteca abierta por crditos indeterminados y el Proyecto de
Cdigo Civil de 1998". En el mismo sentido, CNCiv., sala B, 17.6.93, JA-1994H-31; sala D, 27.6.97, LL-1997-B-187; sala L, 24.8.94, JA-1995-11-458.
207
inmueble y, por lo tanto, *:M.v- ";''da en que ste se halla libre de

gravmenes 132 . Situacin particularmente peligrosa en caso de
un deudor concursado o quebrado.
Respecto de las obligaciones naturales, debemos distinguir Obligaciones
dos situaciones 133 :
naturales:
a) Una deuda ya proscripta que, luego de ocurrida tal cir- supuestos
cunstancia, es garantizada con una hipoteca por un tercero posibilidad que, sin lugar a dudas, surge de los arts. 518 y 3122
Cd. Civ. o por el mismo deudor dndose en este supuesto,
segn algunos, una novacin admitida por el art. 802 Cd. Civ.
Es decir que la garanta se constituye cuando la obligacin
es ya natural. Aqu, sin duda, la hipoteca es exigible 134 .
b) Una hipoteca dada en garanta de una deuda: la deuda
prescribe, pero subsiste la inscripcin hipotecaria. Es decir que
la hipoteca comenz por garantizar una obligacin civil que
luego devino natural.
Resultar tambin aqu exigible la hipoteca, tal como lo
sostiene Cammarota 135 ?
Pensamos que no. Y ponemos de resalto que la solucin de
este problema tiene ahora gran trascendencia prctica, teniendo en cuenta que conforme al nuevo art. 3151 Cd. Civ. "los
>
efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino
de veinte aos, si antes no se renovare" (conf. art. 3197). De
modo tal que, prescripta la deuda garantizada a los diez aos,
por aplicacin del art. 40?3 Cd. Civ., puede subsistir la inscripcin hipotecaria por diez aos ms.
Si ha transcurrido el trmino de prescripcin del crdito y
el acreedor demanda a travs del procedimiento de la ejecucin
hipotecaria a su deudor, constituyente de la hipoteca, porque la
inscripcin de sta subsiste por diez aos ms, podr ste oponerle con xito la excepcin de prescripcin de la deuda?
A nuestro juicio s, sin duda alguna. Lo que el acreedor reclama es el pago de la deuda, que tiene como accesorio la hipo-
132
Conf. Messineo, F., Manual de derecho civil y comercial, t. IV, pg.
100, ed. 1971.
133 p a r a u n examen detallado de la cuestin, vase mi Derecho hipotecario, pg. 57 y sigs.
134
No habra aqu, pues, una deuda propiamente dicha, pero s, responsabilidad: estaramos frente a un supuesto en el que se pone de relieve la distincin entre el concepto de "deuda" y el de "responsabilidad".
135
Ob. cit., pg. 56, quien se pronuncia en igual sentido respecto de los
intereses luego de transcurrido el trmino del art. 4027, inc. 3o, pg. 297 y siguientes.
S se
ej e ut
,f i
208
DERECHOS REALES
teca. Si la excepcin de prescripcin de la deuda es declarada

procedente, ya no hay deuda alguna que garantizar y, en consecuencia, la hipoteca tampoco resulta exigible, porque ha cado el basamento que la sustentaba 1 3 6 .
Este criterio surge, a nuestro juicio claramente del art. 597
de la ley 17.454, cuando dispone que
"... el deudor podr oponer nicamente las (excepciones) de prescripcin, pago total o parcial, quita, espera y remisin..."
Naturalmente que la "prescripcin" a la que se refiere aqu
la norma es la de la deuda 1 3 7 y no la de la hipoteca.
Adems, debe tenerse en cuenta^que cuando el cuerpo legal aludido quiere referirse a la hipoteca y no a la deuda garantizada, lo hace en prrafo aparte el ltimo del art. 597
citado:
"Dentro del plazo para oponer excepciones podr invocarse tambin la caducidad de la inscripcin hipotecaria, con los efectos que determina el Cdigo Civil."
contra el
adquirente
Ahora bien, si la ejecucin se sigue contra un tercero a

quien se haya trasmitido la cosa hipotecada y que tambin hayo asumido la deuda art. 3172 Cd. Civ.la solucin sera la
misma, pues lo que se reclama es el pago de la deuda.
Ejecucin
contra el
poseedor
no asumi
Ejecucin
Pero si el inmueble ha pasado a manos de un tercero que

la deuda, o si se da la situacin del art. 3121 Cd.
Civ., y el acreedor dirige contra ellos su accin, conforme la facultad otorgada jor el art. 3162 Cd. Civ.; si este tercero no paga ni abandona el inm ieble (todo lo cual luego estudiaremos),
debe afrontar la ejecucin, "pero es admitido a excepcionar...
alegando la no existencia, o la extincin del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razn o la nenajenabilidad
(inexigibilidad) de la deuda" (art. 3166).
Y para determinar la "no existencia" de la deuda, debemos
recurrir, en nuestro supuesto, al art. 3187, segn el cual:
136
Conf. Salvat, t. IV, n 2200 a); Prayones, Dassen y Laquis, pg. 37. Se
ha dicho que "nuestra hipoteca se. caracteriza por ser un verdadero derecho
real, esencialmente accesorio y presupone necesariamente la existencia del crdito al que accede, y consecuencia de ello es que sigue la suerte y la condicin
jurdica de ste, extinguindose por va de consecuencia por el pago, y dems
modos de extincin del crdito accedido", S.T. Santa Fe, LL, 98-681.
137
Tngase en cuenta que la "prescripcin" figura all al lado de otras
causales extintivas de la obligacin y no de la hipoteca.
209
"La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin, sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones."
La "extincin total" de la obligacin 138 determina su "no
existencia" y uno de los modos de extincin de las obligaciones
como tales, es decir, como obligaciones civiles, es justamente, la
prescripcin; de modo tal que el tercer poseedor podra alegarla
con xito, atento que la garanta carecera ya de basamento
(vase art. 599 ley 17.454).
Extensin del crdito
garantizado
Juegan los arts. 3111, 3152, 3936 y 3937 Cd. Civ., los cuales se refieren a costas y gastos, daos e intereses 3111, a
intereses anteriores y posteriores a la constitucin de la hipoteca art. 3152, a intereses anteriores y posteriores a la ejecucin art. 3936 y a las costas de la ejecucin art. 3937.
Aqu es menester distinguir dos aspectos: los arts. 3111 y
3112 rigen las relaciones entre las partes contratantes y sus
sucesores universales o particulares 1 3 9 ; m i e n t r a s que los
arts. 3936 y 3937 colocan al acreedor hipotecario frente a otros
acreedores del constituyente para reglar el privilegio que le corresponde cuando concurren sobre el preo del inmueble hipotecado, obtenido en su ejecucin forzada.
As, los "costos y gastos" a que alude el art. 3111 y que
comprende todos aquellos aue fueron originados por la hipoteca
v.g. derechos de inscripcin, pago del instrumentoconstitutivo, etc. 1 4 0 estn garantizados, pero carecen de privilegio, ya
que no aparecen contemplados por los arts. 3936 y 3937, cuya
interpretacin como toda norma que estatuye un privilegio
debe ser restrictiva.
En cambio, estaran garantizados art. 3111 y, adems,
tendran privilegio, por as disponerlo expresamente los arts.
138
La palabra "totalmente" que podra llevarnos a opinar que en el caso
de la prescripcin liberatoria la obligacin no se extingue "totalmente", ya que
subsiste como natural, tiene que ver, no con este problema, sino con el carcter
de "indivisibilidad" de la hipoteca.
139
Contra: Salvat, t. IV, n 2439, para quien no juegan estas normas respecto del tercer poseedor, sino los arts. 3936 y 3937.
140
Conf. Salvat, t. IV, n2367; Pryones, Dassen y Laquis, pg. 154.
Costos
y gastos
Costas
.
.
d tla
DERECHOS REALES
210
o
3937 y 3879 inc. I Cd. Civ. las eostag^y costos de la ejecucin

judicial de la hipoteca 1 4 1 .
Lo misino los "daos e i n t e r e s e s " a que se refiere el a r t .
3111, carecen de privilegio 1 4 2 .
Intereses
E n c u a n t o a los i n t e r e s e s es m e n e s t e r d i s t i n g u i r los siguientes supuestos:

a) u n a d e u d a existente que h a devengado i n t e r e s e s que perm a n e c e n impagos, d e u d a que luego se g a r a n t i z a con hipoteca;
b) i n t e r e s e s devengados por el capital desde la la constitucin de la hipoteca h a s t a la ejecucin o pago;
c) intereses que corren d u r a n t e la tramitacin de la ejecucin
hipotecaria.
P a r a el s u p u e s t o a) dispone el art. 3152:
Intereses
abasados
"... Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses

atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es sin efecto alguno."
No es necesario q u e se indique el monto exacto, si se d a n
las b a s e s p a r a su clculo y ste r e s u l t a de u n a simple operacin a r i t m t i c a ; p u e s t o que lo que busca el precepto es que se
r e s p e t e el requisito de la especialidad.
E s t o s i n t e r e s e s cuya s u m a se indica, se convierten por ese
solo hecho en capital, susceptible de devengar i n t e r e s e s ?
C r e e m o s q u e no, ya que el a r t . S23 Cd. Civ. exige u n a
convencin p o s t ^ r k " ' e n t r e d e u d o r y acreedor, a u t o r i z a n d o la
capitalizacin, y a q u si no se lo e s t a b l e c i e r a e x p r e s a m e n t e lo nico q u e i m p l i c a la indicacin de la s u m a d e i n t e r e s e s
a d e u d a d o s es el c u m p l i m i e n t o de la exigencia del a r t . 3152, a
los efectos de q u e p u e d a n t a m b i n gozar de la g a r a n t a 1 4 3 .
P a r a el s u p u e s t o b) dice el mismo art. 3152, I a p a r t e :
intereses
hasta la
"La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren determinados
ejecucin
e n
,a
obligacion.
141
Trataremos este tpico con ms detencin al referirnos al privilegio
de! acreedor hipotecario.
142
Los daos derivados del incumplimiento de la obligacin son los intereses (art. 622 Cd. Civ.), pero la hipoteca garantiza tambin todos los que deriven del incorrecto proceder del constituyente. As: separacin y disposicin de
cosas muebles por accesin moral, deterioros en el inmueble, etctera.
143
Cammarota, n 263, dice que los intereses atrasados se capitalizan,
mas no se pronuncia respecto del problema que examinamos. Lo mismo Argaaraz, en Salvat, IV, pg. 187, nota 386 b).
211
El Cdigo se refiere aqu a los intereses co.t._-..--itrios

que, si no constan en el instrumento constitutivo, no estn cubiertos por la hipoteca (conf. art. 621 Cd. Civ.).
En cuanto a los moratorios. aunque no se especifique, caen
dentro de la previsin del art. 3111 ("daos e intereses causados por la ejecucin de la obligacin") y en tal caso, sern los
"legales que las leyes especiales hubiesen determinado" art.
623 Cd. Civ.
Relativamente al "quantum", pese a la que parece terminante disposicin del art. 621 Cd. Civ., la jurisprudencia ha
aplicado un criterio morigerador, admitiendo determinados topes, por encima de los cuales los intereses son considerados
usurarios, contrarios a la moral y buenas costumbres (arg. art.
953 Cd. Civ.) 144 .
La hiptesis c) cae dentro de la previsin de los arts. 3111
y 312, as como tambin en la del art. 3936.
J
Tasa de
ereses
lnt
intereses
Partir
de la
ejecucin
"La h i p o t e c a g a r a n t i z a . . . los i n t e r e s e s . . . q u e c o r r a n d u r a n t e el
juicio h a s t a el efectivo pago."
Si bien todos los intereses indicados "supra" estn garantiz a d o s p o r l a h i p o t e c a , c o m o v i m o s , no todos gozan
de privilegio.
Por as disponerlo el art. 3936 volvemos a repetir que es

de interpretacin restrictiva, puesto que estatuye un privilegio
slo lo tienen los intereses adeudados por dos a j s , contados
desde la iniciacin del "juicio de ejecucin" hacia atrs y todos
los que corran durante ese juicio, "hasta el efectivo pago" (cualquiera fuera el nmero de aos que demorara su tramitacin).
Si la hipoteca se hace valer en una ejecucin colectiva, la
Ley de Concursos nG 24.522 establece que el privilegio se extiende a "todos los intereses por dos aos anteriores a la quiebra
y los compensatorios posteriores, con la limitacin establecida
en el art. 126. 145 En este caso se percibirn las costas, los intereses anteriores a la quiebra, el capital y los intereses compensatorios posteriores a la quiebra, en ese orden".
144
Esta cuestin gira en el campo del derecho de las obligaciones.

En realidad se tratara del art. 129, segn el cual "la declaracin de
quiebra produce la suspensin del curso de los intereses de todo tipo. Sin embargo, os compensatorios devengados con posterioridad que correspondan a
crditos amparados por garantas reales pueden ser percibidos hasta el lmite
del producido del bien gravado, despus de pagadas las costas, los intereses
preferidos anteriores a la quiebra y el capital". En sentido concordante, el art.
19, para el concurso preventivo.
145
i ntereses
Pri"iegiados
212
D)
DERECHOS REALES
Modalidades
La h i p o t e c a p u e d e e s t a r sujeta a condicin o plazo; en a m bos s u p u e s t o s , s u s p e n s i v o o resolutorio, a u n q u e g a r a n t i c e u n a

obligacin p u r a y simple.
E s lo q u e a u t o r i z a el a r t . 3116 Cd. Civ.:
"La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condicin, y desde
un da cierto o hasta un da cierto... Otorgada bajo condicin suspensiva o desde da cierto, no tendr valor sino desde que se cumpla la condicin o desde que llegue el da; pero cumplida la condicin o llegado
el da, ser su fecha la misma en que se hubiese tomado razn de ella
en el oficio de hipotecas."
Por su p a r t e d e t e r m i n a el a r t . 3125:
"El que no tiene sobre un inmueble ms que derecho sujeto a condicin, rescisin o resolucin, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque as no se exprese."
R e c o r d a r c u a n t o dijimos respecto a las obligaciones condicionales o sujetas a plazo, las cuales p u e d e n ser g a r a n t i z a d a s
con hipoteca.
E)
Constitucin
1.
C o n t r a t o h i p o t e c a r i o : c a r a c t e r e s , formalidades.
P r o m e s a de hipoteca
Por
contrato
Como s a b e m o s , la hipoteca slo p u e d e constituirse por cont r a t o , y a que Vlez r a d i de n u e s t r o d e r e c h o positivo l a s hipotecas legales y j u d i c i a l e s a r t . 3115 y n o t a .
P o d r c e l e b r a r s e e n u n m i s m o acto la constitucin de l a hipoteca y la de la obligacin a q u e s t a accede a r t . 3128 in fine146 o p u e d e a c o r d a r s e u n a h i p o t e c a en g a r a n t a de u n a
deuda preexistente, o formalizada separadamente.
Aceptacin
T o d a c o n s t i t u c i n h i p o t e c a r i a d e b e s e r a c e p t a d a p o r el
acreedor, dice el a r t . 3130, lo cual r e s u l t a obvio, desde q u e se
!Jf!
V.g. si se realiza una escritura de compravc;;.: a phus y el saldo de
precio se garantiza con una hipoteca.
213
trata de un contrato cuyas partes son el constituyente de la

hipoteca y el acreedor uno de cuyos elementos esenciales es
el consentimiento.
La aceptacin puede ser hecha p o s t e r i o r m e n t e por el
acreedor art. 3130, 2 a parte. En cuanto a las formalidades
que debe revestir la aceptacin, las examinaremos al tratar de
las formas de la hipoteca.
La aceptacin, si es posterior al acto en que la hipoteca
se otorga, opera retroactivamente "al da mismo de su constitucin".
No se presentaran problemas respecto de los terceros, por
cuanto para que la hipoteca les sea oponible se requiere que se
la inscriba, y una hipoteca no aceptada, no se inscribir.
En cuanto a los terceros como el escribano, los testigos, y
otros que hayan intervenido en el acto (art. 3135) y los que tengan noticias de la mencionada constitucin (art. 3136) respecto de los cuales no es necesaria la inscripcin para que
pueda serles opuesta, la retroactividad consagrada por el Cdigo no engendra peligro alguno, pues ellos estn anoticiados de
la voluntad del constituyente y del eventual efecto retr: activo
que se producir en la hiptesis de mediar aceptacin.
Respecto de la forma que debe revestir el contrato de
constitucij de la hipoteca, el art. 3128 determina que "slo"
podr serlo por escritura pblica o "por documentos que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos
por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por
'147
s i Msmos
Furnia.
Escritura
pblica
Segn algunos autores, estableciendo el Cdigo que "la hipoteca slo podr ser constituida por escritura pblica" o por
los sucedneos que indica, esta formalidad se exigira ad solemnitatem, de modo tal que no sera admisible la promesa de
hipoteca, ni tampoco compeler a la firma de la escritura, si
aquella se concretara en instrumento privado 148 .
Forma
"ad solemnitatem"?
Promesa
de
hipoteca
14
' En la nota se brindan ejemplos de estos supuestos: "...a esa clase pertenecen entre otros, la concesin que trasmita derechos reales". Como !o reconoce nuestra doctrina, esta disposicin ha perdido actualidad con la creacin
de las Escribanas de Gobierno. Conf. Salvat, IV, n 2297; Lafaille, ob. cit., t.
III, pg. 100; Cammarota, n 182. En el caso de subasta judicial recordemos
que no es necesaria la escritura pblica (art. 1184) de donde el auto aprobatorio y sus antecedentes sirven como ttulo suficiente de dominio, y podran encuadrar en el supuesto que comentamos.
148
As, Salvat, IV, n 2297.
214
Otros autores 149 , en cambio, sostienen que la formalidad

de la escritura pblica es meramente ad probationem, de modo
tal que la hipoteca o la promesa de hipoteca que constare en un
instrumento privado, dara accin para compeler al renuente al
otorgamiento de la escritura pblica, por va judicial, y an, en
caso de que el condenado no la suscribiera, podra hacerlo el
juez en su nombre y a su costa 150 .
Problema
En caso de aceptarse la validez de la promesa de hipoteca,

cuando las partes nada han pactado en aqulla respecto de las
clusulas a que se sujetara la garanta, podra condenarse al
incumplidor a suscribir la escritura bajo apercibimiento de hacerlo el juez en su nombre y a su costa?
La hiptesis no es nada bizantina, ya que podra darse y
se da ccn frecuencia cuando se suscriben boletos de compraventa de inmuebles con precio pagadero en cuotas, y en ellos
se pacte que al escriturarse la venta el adquirente otorgar sobre el inmueble enajenado, una hipoteca a favor del vendedor
por el saldo de precio.
S la escritura tiene que ser suscripta por el juez, y nada dice el boleto de compraventa, a qu clusulas se sujetar la hipoteca? Puede el juez convertirse en parte contratante activa?
Por esa razn es que se ha resuelto que:
"El juez que debe firmar la escritura traslativa de dc.rainio, en
virtud de lo dispuesto por el art. 512 0<i. i'zoc, no est facultado por
ley alguna para suscribir un contrato de mutuo garantizado con hipoteca, para
cubrir el saldo del precio, el cual debe ser celebrado por las
partes" 151 .
149
V.g. Prayones, Dassen y Laquis, pg. 98, nota 2; Lafaille, t. III, n
1665; Cammarota, n 181, especialmente nota 2, aunque no muy claramente;
Fernndez, R., ob. cit., 1.1, nms. 302-3.
130
La problemtica es la misma que se presenta con los boletos de compraventa de inmuebles y por el juego de los arts. 1184-87 Cd. Civ.
15!
C.N.Civ., sala F, ED, 37-181. Creemos que podra obviarse este inconveniente oficiando a los Colegios de Escribanos para que informaran sobre las clusulas usuales en los contratos hipotecarios, ya que si las partes nada han
establecido expresamente, sera lcito pensar que han entendido sujetarse a lo
que es de prctica en el lugar, arg. art. 218 Cd. Com. El art. 512, ley 17.454 no
sera obstculo a esta conclusin, desde que se refiere a "la sentencia que condenare al otorgamiento de escritura pblica", en general; y no especficamente a la
de compraventa. Bibiloni (Anteproyecto, t. III, pg. 536, art. 16, ed. cit.) establece
que: "La promesa de constitucin de hipoteca hecha e documento privado no seguida de constitucin efectiva, no puede ser realizada por medio de la sentencia."
215
El art. 3131 indica las enunciaciones que obligatoriamente

debe contener el acto constitutivo de la hipoteca: y que se refieren a la individualizacin de las partes contratantes, de la obligacin garantizada y del inmueble afectado.
El art. 3132. por su parte, descalifica la designacin colectiva de los inmuebles que se hipotequen, como existentes en un
lugar determinado, exigiendo la individualizacin separada de
cada uno, debiendo indicarse, asimismo, su naturaleza. Ello
hace a la especialidad de la hipoteca en cuanto al objeto.
La falta de alguna de las enunciaciones mencionadas acarrea la nulidad de la constitucin hipotecaria, salvo "que se
pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falta. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de
la hipoteca" art. 3133 152 .
Ocioso resulta agregar que adems de estos especficos,
juegan todos los requisitos que las normas comunes exigen en
punto a instrumentos pblicos en general arts. 980 y sig.
Cd. Civ. y a escrituras pblicas en particular art. 997 y
sig. Cd. Civil.
2.
Sancin
por su
inobservancia
Hipoteca constituida en otra jurisdiccin o en el extranjero

a) Hipoteca constituida en el extranjero
El Cdigo acepta la posibilidad de que se constituya una

hipoteca en el extranjero sobre un inmueble ubicado en el pas.
Las normas enjuego son los arts. 3129, 1211, 1207 y 1209
Cd. Civil.
Relativamente a las formalidades que debe cumplirse, los
arts. 3129 y 1211 determinan que el acto constitutivo debe
constar en instrumento pblico 153 , el cual ha de ser legaliza-
152
De este problema ya nos hemos ocupado al tratar el carcter de especialidad de la hipoteca, y all nos remitimos.
153
En la nota se explica por qu, a diferencia de los contratos constitutivos de hipotecas en el pas, no se exige que se trate de escrituras pblicas, hechas con intervencin de un escribano: hay naciones donde "los jueces son los
nicos que dan autenticidad a los actos, y los notarios se limitan a protestas de
letras, o a recibir los contratos de las personas que no saben escribir". Respecto
de los contratos hechos en estas naciones (como Austria, Prusia, etc.), aunque los instrumentos no sean hechos ante escribanos, debe ser comprendidos
entre os que el artculo llama instrumento pblico.
Formalidades
216
lon
cr>Pn
do 154 , y luego presentado al juez de primera instancia en lo civil, a fin de que ste, previa vista al agente fiscal y pago del impuesto de sellos correspondiente ordene su protocolizacin 155 ,
en el protocolo de un escribano de la jurisdiccin del lugar donde se encuentre el inmueble afectado.
"La hipoteca as constituida debe inscribirse en el Registro de la
Propiedad a fin de hacerla oponible a terceros. Dicha inscripcin debe

cumplirse, segn el art. 3129 'en el trmino de seis das contados desde que el juez ordene la protocolizacin...' Pasado ese trmino la hipoteca no perjudica a tercero."
Cul es el alcance de esta ltima sancin?
A nuestro juicio no se trata de un plazo fatal, vencido el
cual la hipoteca no puede ya inscribirse, sino que, siendo la situacin anloga a la contemplada por los arts. 3137 y 3149/50
Cd. Civ., ha de considerarse que el plazo juega a los efectos de
hacer la inscripcin retroactiva al momento del decreto judicial
ordenando la protocolizacin. Fuera de dicho termino, la hipoteca an podr inscribirse, pero sera oponible a terceros a partir de la fecha de inscripcin 106 .
Es de hacer notar que la ley 20.089, que ampli el plazo
para inscribir la constitucin hipotecaria, elevndolo a 45
das 157 , no modific el establecido en el art. 3129, que permanece invariable.
"i"es,
Asimismo, la hipoteca ha de tener una causa lcita segn

las leyes del pas 158 .
l>4
Ante las autoridades consulares de nuestro pas en el lugar del otorgamiento, y aqu, por el Ministerio de Relaciones Exteriores.
VM
Esta consiste en ia incorporacin del acto constitutivo extranjero en el
protocolo del escribano designado, el cual se agrega como cabeza de la escritura
que dicho notario debe otorgar, transcribindolo en su totalidad, previa traduccin, en su caso. La protocolizacin no es necesaria para las hipotecas constituidas en alguno de los pases signatarios del Tratado de Derecho procesal de
Montevideo (arts. 3 y 4 del de 1940).
156
Conf. Lafaille, t. III, n 1989.
157
Mediante la reforma de los arts. 3137 y 3149 Cd. Civ. y art. 5 de la
ley 17.801.
l8
Dice la nota al 3129: "Supngase que el origen de la obligacin hipotecaria fuese la introduccin de contrabando en la Repblica, para asegurar
una cantidad de pesos debida a uno de los partcipes en esos actos, o de juego, en un Estado en vu.. ...;> ilcitos los juegos de suerte y azar, y que en virtud
de compromiso, el jugador, para asegurar el pago de una suma perdida al
217
Tampoco, por el juego de los arts. 1207, 1209, 10 y conc.

Cd. Cv., podran establecerse hipotecas en violacin de los caracteres esenciales que la institucin reviste en nuestro derecho positivo v.g., garantizar crditos de monto indeterminado
o gravar un conjunto indeterminado de inmuebles; ni podra
tratarse de hipotecas legales o judiciales ya que esos requisitos no hacen a las formas, sino a la validez intrnseca y sustancial de la hipoteca.
b) Hipotecas constituidas en otra jurisdiccin
El acpite se refiere a la hiptesis de u n a escritura de
constitucin de hipoteca otorgada en una provincia, sobre un
inmueble ubicado en otra, escritura que es necesario inscribir
en el Registro del lugar de situacin del bien a fin de oponer la
constitucin a terceros.
Y el problema a dilucidar es, si a estos instrumentos les es
aplicable lo dispuesto en el art. 3129, que exige la previa protocolizacin de ellos en el Registro de un notario de la jurisdiccin, ordenada por juez competente.
Problema
Segn el art. 7 de la Constitucin Nacional:

"Los actos pblicos y procedimientos judiciales de una provincia
gozan de entera fe en las dems; y el Congreso puede por leyes generales determinar cul ser la forma probatoria de estos actos y procedimientos, y los efectos legales que producirn."
Y de acuerdo a la ley nacional n 44 que reglamenta el
citado texto constitucional se reconoce "entera fe" a los actos
pblicos y procedimientos judiciales de una provincia, mediante el simple requisito de la autenticacin de las firmas.
Ahora bien, algunas provincias establecieron, en las leyes
organizativas de los Registros de la Propiedad, la imposibilidad
de inscribir en dichos registros los ttulos otorgados en otra
provincia sin previa protocolizacin ante un escribano local.
Podra considerarse tal exigencia como emanada del poder
de polica, no delegado por las provincias al gobierno central 159 ?
juego, hipoteca una casa que tiene en este pas. Escrituras de tales origenes
no producirn ningn efecto en la Repblica Argentina, por fundarse en una
causa ilcita segn nuestras leyes, y no podr tomarse razn de ellas en la
oficina de hipotecas."
ia9 por a afirmativa: Salvat,'.'TV7,' " 2360; Prayones, Dassen y Laquis,
pgs. 102-103.
Art. 7
Constitucin
Nacional
218
La Corte
Suprema
DERECHOS REALES
E n a n t i g u o s fallos, dictados e n el ao 1 8 7 3 1 6 0 la Corte Sup r e m a Nacional aplicaba por analoga, al tipo de i n s t r u m e n t o

que e s t a m o s c o n s i d e r a n d o , lo d i s p u e s t o en el a r t . 1 2 1 1 Cd.
Civ., p o r q u e se consideraba que las provincias c o n s t i t u a n verd a d e r o s estados i n d e p e n d i e n t e s e n t r e s.
P e r o a p a r t i r del ao 1900 el S u p r e m o T r i b u n a l estableci
que:
"Aunque el art. 3129 Cd. Civ. previene la protocolizacin de la
obligacin hipotecaria cuando se trata de hipoteca sobre bienes inmuebles existentes en el territorio de la Repblica, por instrumentos hechos en pases extranjeros, es fuera de toda duda que esa disposicin
carece de aplicacin cuando el instrumento no se ha otorgado en el extranjero, porque el Congreso no ha dictado ley que requiera para el registro de la hipoteca constituida sobre bienes situados en territorios
nacionales, a protocolizacin preriu del instrumento de constitucin hipotecaria extendido en una provincia"161.
Caso
'jorha'
E s t a doctrina fue r e i t e r a d a en la sentencia d i c t a d a en aut o s " J o r b a , J o s c / B a m b i c h a , F r a n c i s c o y o t r o " , con f e c h a

25.11.1935 1 6 2 , dor.de se declar la inconstitucionalidad del art.
9 1 de la ley de Registro de la Propiedad I n m u e b l e de l a Provincia de C a t a m a r c a , q u e exiga la protocolizacin de todo acto
otorgado en ajena jurisdiccin p a r a poder inscribirlo en el m e n cionado r e g i s t r o , y h a c a de la inscripcin u n r e q u i s i t o indisp e n s a b l e p a r a la oponibilidad a terceros del derecho rea 1
Dijo la Corte, en lo q u e a n u e s t r o p u n t o m t e r e s a , q u e 1 6 3
"Es contraria al art. 7 de la Constitucin Nacional sobre autenticacin de los actos pblicos y procedimientos judiciales de cada provincia, la exigencia de la previa protocolizacin e inscripcin en el
Registro de la Propiedad de una provincia del testamento otorgado en
otra, para acreditar el dominio sobre un inmueble ubicado en la primera... El respeto debido a los preceptos contenidos en el art. 7 de la
Constitucin Nacional y en la ley federal 44 exige, no slo que se d
entera fe y crdito en una provincia a los actos y procedimientos judiciales de otra, debidamente autenticados, sino que impone se le atribuyan los mismos efectos que hubieran de producir en la provincia
160
Fallos, 13:456 y 14:18.

Fallos, 87:159; 90:226; 136:359; 142:37.
162
JA, 52-359.
163
La necesidad de la inscripcin para la oponibilidad del derecho real a
terceros se consider contraria al art. 67 inc. l de la Constitucin Nacional,
porque "al prescribir una condicin nueva para que tenga eficacia un acto jurdico que las leyes de fondo declaran completo, lleva una invasin ai terreno
propio de la legislacin nacional".
161
219
donde han tenido lugar... Dentro de los poderes no delegados pueden

ser valederas las leyes llamadas de 'Registro de la Propiedad' vigentes
en muchas provincias, siempre que no alteren ni modifiquen las que
ha dictado la Nacin en viso de su potestad soberana (arts. 7 y 31 de la
Constitucin Nacional) y que las sanciones establecidas para hacerlas
efectivas no invadan el campo propio de aquellas."
A n u e s t r o juicio este fallo establece la b u e n a doctrina, p u e s
a m n de lo expuesto, el propsito fiscalista que a n i m a a las legislaciones locales, p u e d e i g u a l m e n t e c u m p l i r s e exigiendo el
pago de los i m p u e s t o s a n t e s de la inscripcin, sin necesidad de
protocolizacin a l g u n a .
A d e m s de t o d a s las r a z o n e s invocadas, i m p o n e r l a implicara que u n a e s c r i t u r a otorgada, v.g. en U r u g u a y , e s t a r a en
mejores condiciones que u n a p a s a d a en c u a l q u i e r provincia de
la Repblica como lo h a c e n o t a r I e z a n a 1 6 4 p o r q u e respecto
de los pases s i g n a t a r i o s del T r a t a d o de Montevideo, no es necesaria la protocolizacin, sino q u e b a s t a la simple legalizacin
(arts. 3 y 4 del T r a t a d o de Derecho Procesal).
E n ese sentido, el a r t . 68, de la ley 24.441 de financiam i e n t o de la vivienda y de la construccin, agreg 'como seg u n d o prrafo del a r t . 980, c'el Cdigo Civil, el siguiente:
"Los instrumentos pblicos extendidos de acuerdo a lo que establece este Cdigo gozan de entera fe y producen idnticos efectos en
todo el territorio de la Repblica Argentina, cualquiera fuere la jurisdiccin donde se hubieren otorgado".
E s t e a g r e g a d o q u e r e d u n d a en u n a b a r a t a m i e n t o de los
costos de la formalizacin de l a s operaciones h a b r a venido a
descalificar l a s n o r m a s locales que, a los efectos de la inscripcin r e g i s t r a l d e los i n s t r u m e n t o s pblicos otorgados en otra
provincia, exigen la intervencin p a r a peticionar dicho regist r o de u n funcionario o escribano pblico de la propia j u r i s diccin. 1 6 5
Se ubica en la m i s m a lnea el art. 69, de la citada ley 24.441,
que incorpor como prrafo final del a r t . 997, del Cdigo Civil,
el siguiente:
"Cuando un acto fuere otorgado en un territorio para producir
efectos en otro, las leyes locales no podrn imponer cargas tributarias
164
Vase nota a fallo "Inconstitucionalidad de las leyes de protocolizacin
y de registro de propiedades", en JA, 52-359.
165
Conf. Highton, E., Mosset Iturraspe, J., Paolantonio, M., Rivera, J.C.,
Reformas al derecho privado. Ley 24.441, ed. 1995, p. 417.
220
DERECHOS REALES
ni tasas retributivas que establezcan diferencias de tratamiento, fundadas en el domicilio de las partes, en el lugar de cumplimiento de las
obligaciones o en el funcionario interviniente".
3.
C l u s u l a s de estilo
E s u s u a l que en los c o n t r a t o s de constitucin de hipoteca

a p a r e z c a n ciertas c l u s u l a s que, a r a z de s u r e i t e r a d a inclusin, h a n llegado a ser de estilo. As:
a) Hace algn t i e m p o y a n a veces todava hoy aparece
la r e n u n c i a a los t r m i t e s del juicio ejecutivo h a s t a la sentencia,
de t r a n c e y r e m a t e (algunas e s c r i t u r a s a g r e g a n "inclusive").
La j u r i s p r u d e n c i a n o fue uniforme, y a q u e si bien a c e p t a b a
e s t a previsin, l a c o n s i d e r a b a ineficaz respecto de l a s excepcion e s de pago o prescripcin.
F i n a l m e n t e , la ley 14.237, de Reformas al Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la C a p i t a l F e d e r a l , declar i r r e n u n c i a b l e s
la intimacin de pago, la citacin p a r a oponer excepciones y la
s e n t e n c i a ( a r t . 58), disposicin q u e r e p r o d u c e el a r t . 543 del
Coa. iYoc. Civ. y Com. de l a Nacin.
b) La m o r a a u t o m t i c a por el solo v e n c i m i e n t o de los plazos
acordados p a r a el pago, sin necesidad de interpelacin alguna.
E s t a previsin es hoy i n n e c e s a r i a frente a lo dispuesto por
el a r t . 509 Cd. Civ., d e s p u s de la Reforme de 1968.
c) Que en caso de falta de pago de u n a cuota de capital cuando la devolucin d e b a h a c e r s e por c u o t a s o de u n o o u n n m e ro d e t e r m i n a d o ( g e n e r a l m e n t e dos o tres) perodos de i n t e r e s e s ,
el acreedor p o d r exigir la totalidad de lo a d e u d a d o , y proceder
a la ejecucin del i n m u e b l e , como si l a d e u d a fuera de plazo
vencido 1 6 6 .
d) Imposibilidad por p a r t e del p r o p i e t a r i o c o n s t i t u y e n t e de
a r r e n d a r el i n m u e b l e h i p o t e c a d o o de a r r e n d a r l o por m a y o r
t r m i n o que el del establecido p a r a la obligacin g a r a n t i z a d a , o
de darlo en comodato, sin c o n s e n t i m i e n t o escrito del acreedor
hipotecario, p u d i e n d o ste, en caso de violarse tal convenio, solicitar la v e n t a del bien libre de o c u p a n t e s .
e) La constitucin en l a e s c r i t u r a de u n domicilio especial
donde se c o n s i d e r a r n v l i d a s l a s notificaciones a p r a c t i c a r s e ,
a u n q u e de hecho el c o n s t i t u y e n t e n o se e n c u e n t r e all 1 6 7 .
166
Respecto de esta clusula debe tenerse presente lo dispuesto por el actual art. 1071 Cd. Civ.
167
La validez de las notificacionesaun de la demandapracticadas en
el domicilio constituido en un instrumento pblico, en razn de la autenticidad
de ste, ha sido admitida por la jurisprudencia. As: C.N.Civ., sala C, ED, 36536; Id., id., ED, 38-840.
GARANTAS PERSONALES Y RELES. HIPOTECA
221
f) La sumisin a los tribunales ordinarios, con exclusin

del fuero federal 168 .
g) Que en caso de falta de pago la subasta del bien se realizar por el martiliero que designe el acreedor y la base de
aqulla ser el capital o el capital e intereses, o el capital, intereses y costasadeudado.
h) La obligacin por parte del constituyente de asegurar el
inmueble contra determinados riesgos especialmente incendio y de transferir la pliza a favor del acreedor, quedando
autorizado ste a contratar el seguro a costa de aqul en defecto de cumplimiento.
4.
Condiciones de fondo
Propiedad de la cosa hipotecada
Segn el art. 3119 para constituir hipoteca es necesario ser

propietario del inmueble que se hipoteca.
Constituyendo la hipoteca una "manera de enajenacin"
del bien vase nota al art. 3119 es necesario tener capacidad de enajenar bienes inmuebles. Y agrega el art. 3118: "Los
que no pueden vlidamente obligarse, no pueden hipotecar sus
bienes". Pero es menester aclarar que aunque puedan vlidamente obligarse, si no tienen aptitud de disponer d sus bienes
inmuebles, no pueden constituir hipoteca.
En el caso de falta de capacidad el acto ser nulo de nulidad relativa y la situacin se regir por los principios generales arts. 1040 y conc. Cd. Civ.
Si el derecho del propietario est sujeto a condicin, rescisin o resolucin, la hipoteca aunque nc je lo diga expresam e n t e en el contrato estar sujeta a iguales condiciones
art. 3125,
Capacidad
La hipoteca de un inmueble ajeno es nula art. 3126

nulidad que puede ser alegada por el propietario del inmueble,
"por aquellos a quienes el constituyente hubiese vendido el inmueble despus de ser dueo de l y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe" art. 3127.
Hipoteca
de un
inmueble
ajeno
Recordemos que en materia de hipotecas no rige el principio de la convalidacin establecido como regla general para los
No rige el
principio
del art.
2504
168 g fuero federal por razn de la persona es renunciable", C.S.J.N., LL,

154, jurisprud. agrupada, n 81 (rev. del 6.5.74).
222
DERECHOS REALES
d e m s derechos r e a l e s en el art. 2504, excepcin criticable a la

que ya nos h e m o s referido 1 6 9 .
Hipoteca
dada por
La hipoteca p u e d e constituirse no slo por el deudor, sino

t a m b i n or u n tercero, quien puede obligarse p e r s o n a l m e n t e
u
urr''iTi
unn rtercero
i "A
t a m b i n por el pago de la deuda, o no hacerlo*' .

E n el p r i m e r caso e s t a r a m o s frente a u n a situacin simil a r a la del l l a m a d o "tercer a d q u i r e n t e " y en el s e g u n d o a la del
d e n o m i n a d o "tercer poseedor" 1 7 1 , figuras a las que nos referiremos m s a d e l a n t e .
Hipoteca
del
condomino
E n cuanto a la hipoteca del condmino, ya nos h e m o s detenido a su respecto en el Volumen II de esta obra (Captulo 1).
F)
Publicidad hipotecaria
La hipoteca fue el nico derecho real respecto del cual, no

p u d i e n d o j u g a r l a tradicin, Vlez acept que s u publicidad deba c u m p l i r s e a t r a v s de su inscripcin registral.
La Reforma de 1968, que hizo necesaria la inscripcin de
los actos de constitucin, modificacin, t r a n s f e r e n c i a o extincin de todos los derechos reales, a los efectos de su oponibilid a d a t e r c e r o s , a s como l a s l e y e s 1 7 . 8 0 1 * s o b r e r g i m e n
n a c i o n a l de los Registros de la Propiedad I n m u e b l e y 20.089
q u e reform los a r t s . 3137 y 3149 Cd. Civ. y el a r t . 5 de la
ley 17.801, en p u n t o a los plazos de inscripcin r e p e r c u t i e r o n
sobre l a s n o r m a s que al respecto contiene el Cdigo Civil.
Nos referiremos a h o r a a la forma en que se c u m p l e la p u blicidad hipotecara, sin perjuicio de a h o n d a r el a n l i s i s al t r a t a r de la publicidad de los derechos reales en g e n e r a l .
1.
Inscripcin
Dice el art. 3134:
Pa
ra
pubhcidad
"La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico destinado a la
constitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial" 1 .
169 Volumen I de esta obra, Captulo 2.

170
Si se limita a constituir la hipoteca para garantizar una deuda ajena,
no queda obligado personalmente.
171
Conf. C.N.Civ., sala F, ED, 37-185; id., sala C, ED, 51-691.
172
Para extender la escritura de constitucin el escribano debe solicitar
223
L a inscripcin es r e q u e r i d a a los efectos de que la hipoteca

p u e d a ser o p u e s t a a terceros, es decir, con fines de publicidad
(art. 3135, I a p a r t e ) .
J u s t a m e n t e por el conocimiento que t i e n e n de la constitucin, q u e d a obviado el requisito de la inscripcin en ciertos ca-
No es
sos. Por eso dice el 3135:
inscripcin
"...Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano, y testigos, no pueden prevalerse del
defecto de inscripcin; y respecto de ellos la hipoteca constituida por
escritura pblica se considera r e g i s t r a d a " .
T a m b i n la h i p o t e c a se c o n s i d e r a r e g i s t r a d a respecto de
u n acreedor a cuyo favor se h a y a otorgado u n a hipoteca, si habindose constituido a n t e s otra a favor de otro acreedor, la qoe
se e n c u e n t r a p e n d i e n t e de inscripcin y teniendo conocimiento
aqul de e s t a s circunstancias, la h a c e inscribir primero. Aunque m a t e r i a l m e n t e sea i n s c r i p t a p r i m e r o la que se constituy
d e s p u s , en r a z n de la m a l a fe del acreedor, s t a s e r posp u e s t a por la que se constituy a n t e s , a u n q u e se inscriba con
posterioridad.
E s lo q u e r e s u l t a del a r t . 3136. E n cuanto a la responsabilidad del c o n s t i t u y e n t e en estos s u p u e s t o s , aparece r e g l a d a por
el art. 3142.
P o r q u e en este caso, como el acreedor a cuyo favor se constituy la s e g u n d a hipoteca ignora la constitucin de la p r i m e r a ,
ya no r e s u l t a r aplicable el art. 3135, y este ltimo ser pos-
previamente y tener a la vista un certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble, que debe estar vigente, y en el cual se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas: de all
surgir que el constituyente es propietario del inmueble y que no existen trabas para la concrecin de la garanta (arts. 22-23, ley 17.801). La escritura,
pues, debe ser otorgada dentro del plazo de validez del certificado aludido, el
cual variar segn las reglamentaciones locales (art. 24, ley citada). Si el certificado ha vencido, debe solicitarse uno nuevo para poder escriturar; claro que
en ese supuesto puede haber variado la situacin jurdica del inmueble o de su
propietario, todo lo cual examinaremos ms adelante.
173
Que la hipoteca "se considera registrada" quiere decir que en los supuestos mencionados podr ejecutarse como tal en la correspondiente ejecucin
hipotecaria, y no como un crdito quirografario en una ejecucin comn, porque aunque materialmente no Jo est, la ley la considera como si estuviera inscripta. Ej.: Ejecucin intentada por el acreedor contra el deudor constituyente
de la garanta. Vase la nota al art. 3274 Cd. Civ., que dice: "Por el art. 3135
hemos establecido que la hipoteca aunque no se registre, obliga como tal al que
la constituy, auque no obligue a terceros."
j1aecesaria
224
DERECHOS REALES
puesto, ya que la prioridad de las hipotecas se determina por el

orden de su registro art. 3934 Cd. Civ. 174
Plazo para
inscribir
Segn el art. 3137:

"El registro debe hacerse en los seis das siguientes al otorgamiento de la escritura hipotecaria, para que la hipoteca tenga efecto
contra terceros...".
Esta norma fue reformada por la ley 20.089, que ampli el
plazo de 6 a 45 das.
Parecera que una vez transcurrido tal lapso la hipoteca ya
no podra ser inscripta 175 .
Sin embargo, los arts. 3149 y 3150 determinan la significacin del plazo para inscribir: si toma razn de la hipoteca dentro del trmino legal ahora de 45 das sta tendr efecto
contra terceros desde la fecha de su constitucin, ''ale decir,
que la inscripcin operar retroactivamente a tal da; en cambio, si sta se efecta despus de transcurrido el aludido trmino, la garanta ser oponible a terceros a partir de l fecha de
la inscripcin: el efecto retroactivo es un "premio" para las hipotecas inscriptas dentro del plazo legal.
En'cuanto a las formalidades a cumplirse a los efectos de
la inscripcin, las examinaremos al tratar de la publicidad en
general. Juegan especialmente los arts. 3138/39/41/44/45 y 47.
Quines
puedo:
inscripcin
Relativamente a quines pueden pedir la toma de razn,

j c e e\ a r 3140 que pueden hacerlo:
1) El que trasmite el derecho o su representante (constituyente de la hipoteca).
2) El que lo adquiere, o su representante (acreedor hipotecario).
3) El que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario
(v.g. un acreedor del acreedor hipotecario).
Con este art. 3140 del Cdigo guarda coherencia el art. 6,
de la ley 17.801 que dice:
174
Vase al respecto mi estudio "Algunos aspectos del privilegio del
acreedor hipotecario", enLL, 139-1023.
17D
En el Derecho espaol, esto era lo que se dispona en' iz.JoUl>i.a recopilacin, Leyes I y II, Tt. XVI, Libro X.
225
"La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar o su reemplazante
legal; b) Quien tuviera inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieran asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada
con su intervencin".
Respecto del ltimo p r r a f o de e s t a n o r m a , a l g u n o s o p i n a n
q u e h a sido d e r o g a d o t c i t a m e n t e p o r el a r t . 8 1 , d e l a l e y
24.441 ubicado en el Ttulo 10 "Modificaciones al r g i m e n reg i s t r a r y que se inscribe e n l a l n e a de s u s a r t s . 68 y 69, q u e y a
c o m e n t r a m o s 1 7 6 , que r e p r o d u c e e x a c t a m e n t e el a r t . 6, de la
ley 17.801, pero sin el l t i m o p r r a f o . 1 7 7
Duracin
de la
inscripcin
Al respecto j u e g a n los a r t s . 3151 y 3197 Cd. Civ., los que

d e t e r m i n a n que los efectos del r e g i s t r o de la h i p o t e c a se cons e r v a n por el t r m i n o de v e i n t e a o s , si a n t e s n o se r e n o v a r a 1 7 8 , v a l e decir q u e , t r a n s c u r r i d o e s t e p l a z o y e n defecto de
renovacin, los efectos de la inscripcin se e x t i n g u e n o desapar e c e n , a u n q u e l a hipoteca sigue s u b s i s t i e n d o y q u e d a con los
alcances de u n a hipoteca no i n s c r i p t a .
Los arts. 3151 y 3197 fueron afectados por'la Reforma de 1968
que termin con la vieja polmica existente en doctrina y jurisprudencia acerca de si lo que se extingua pasados los diez aos establecidos
por el Cdigo de Vlez era la inscripcin de la hipoteca subsistiendo
sta mientras viviera el crdito o el propio derecho de hipoteca; habindose llegado a la conclusin de que lo que se extingua era la primera y no el segundo 179 .
Personalmente, estbamos por la opinin minoritaria que, no slo
se desprenda, a nuestro juicio, de la categrica disposicin del art. 3197
Cd. Civ., para lo que nada empeca el art. 3151, pues la frase "si antes
176
Captulo III, Parte segunda, ap. II, E., 2, b, "Hipotecas constituidas en

otra jurisdiccin".
177
Con lo cual se tendra una norma posterior, referida a idntica materia e incompatible con la anterior. Conf. Highton, E., Mosset Iturraspe, J., Paolantonio, M., Rivera, J. C , ob. cit., p. 519/21.
178
La renovacin de la inscripcin antes del vencimiento del trmino de
la primera registracin, es a todas luces conveniente, porque prolongar sin intervalo la oponibilidad a terceros de la hipoteca. Los efectos de la reinscripcin
comenzarn a partir de la fecha en que sta se efecte, es decir que desde ese
momento empezar a correr el nuevo plazo de 20 aos, y no a partir del vencimiento de la primera inscripcin.
179
Vase Lafaille, t. III, n 1771; Salvat, t. IV, n 2358. Contra: Caiv./.,aro-,
ta, n 336.
Cdigo
de vlez:
discusin
226
DERECHOS REALES
no se re ';;- <-", se poda referir perfectamente al derecho de hipoteca,

que para ser oponible a algunos terceros (arts. 3135 y 3136) deba ser
registrada materialmente, considerndose, en otros casos registrada por
voluntad de la ley; sino porque tambin ello surga del art. 4023 hoy
tambin reformado que deca que "toda accin personal por deuda
exigible se prescribe a los diez aos entre presentes y veinte entre ausentes, aunque la deuda est garantizada con hipoteca". Su nota es categrica al respecto: "En contra: L. 5, Tt. 8, Lib. 11: Nov. Recop., que
seal 20 aos y 30 cuando haba hipoteca. La hipoteca no es sino un
accesorio de la obligacin. Cmo, pues, desnaturalizar lo principal? Sobre todo, ha quedado establecido que toda hipoteca queda concluida a
los diez aos." En la nota al art. 3197 se muestra (adems de que tal fue
la posicin sostenida por Vlez en su polmica con Alberdi lSo ) que lo
que se extingua a los 10 aos, conforme a la tesitura de nuestro Cdigo,
era el derecho hipotecario pues, apartndose del Derecho francs art.
2180, inc. 4 Cd. Civ. y del Derecho romano, Vlez no estableci la
prescripcin
como medio de extincin de las hipotecas; puesto que el
derecho slo duraba diez aos, el adquirente por usucapin lo adquira
libre del gravamen. Es claro que aqu podra debatirse si la adquisicin
de la prescripcin opera o no retroactivamente al momento en que se comenz a poseer, lo que es harina de otro costal.
E s t o que h a s t a aqu h e m o s expuesto es h i s t o r i a a n t i g u a ,
a n t e l a s t e r m i n a n t e s disposiciones de los a c t u a l e s ai t i . 3151 y
3197; p a s a d o s los 20 consabidos aos, se e x t i n g u e la inscripcin s o l a m e n t e y subsiste el derecho hipotecario, q u e acompa a al crdito t a n t o cuanto este vive.
Renovacin de la inscripcin.
Influencia de la Reforma
,Se
requiere
consentde! deudor
u orden
ju icia .
Procedimiento.
A n t e s de la Reforma de 1968 podan q u e d a r d u d a s t e niendo e n c u e n t a que como vimos, no s u r g a m u y c l a r a m e n t e

e i a s disposiciones legales si la extincin era la del propio derecho de hipoteca acerca de si p a r a proceder a reinscribir la
hipoteca, y a fuese a n t e s o d e s p u s de vencido el t r m i n o de los
^ e z a ^ o s reinscripcin a u t o r i z a d a por los a r t s . 3 1 5 1 in fine y
3935 Cd. Civ. era m e n e s t e r contar con el c o n s e n t i m i e n t o del
deudor, y a u n si se necesitaba orden judicial p a r a ello. Por ltimo, era discutible quines podan solicitar tal reinscripcin 1 8 2 .
180
Vase Alberdi, Escritos postumos, t VII, pg. 249 y sigs.

Se refiere aqu a la adquisitiva, especialmente a la corta, y al problema de saber si el que adquiere por usucapin, adquiere el inmueble hipotecado
libre o con la carga que lo gravaba. Vase Maynz, ob. cit., t. I, pgs. 988-989.
182
Salvat, t. IV, n 2355, expresa que a pesar de que en la prctica se ha
introducido la costumbre de recabar orden judicial, no existe disposicin algu181
227
Creemos que aOV-MA-'-nte ya no puede discutirse la subsistencia del derecho hipotecario; pasados los 20 aos de los arts.
3151 y 3197 Cd. Civ., la reinscripcin de tal derecho ya sea
antes o despus de vencido tal plazo puede ser solicitada por
cualquiera de las personas enumeradas en el art. 3140 del mismo cuerpo legal.
No se necesita la conformidad del deudor puesto que la
hipoteca subsiste y se considera para l registrada: art. 3135
Cd. Civ. ni menos, orden judicial, sino que el acreedor que
en la prctica ser quien ms inters tenga en la oponibilidad
erga omnes de la hipoteca puede directamente solicitar la renovacin de la inscripcin en el Registro de la Propiedad, aunque hubiera vencido el trmino de la primera inscripcin.
El deudor no puede oponerse a la reinscripcin, aun a la
pedida pasados los primeros 20 aos, as como no puede oponerse a la inscripcin primera. Si considera lesiva a sus derechos la reinscripcin u.g., porque hubiera pagado la deuda,
etc. deber solicitar su nulidad (y esto vale tambin para la
primera registracin) art. 3200 Cd. Civ. u oponer las excepciones a que se considere con derecho al ser ejecutado.
Por supuesto que los efectos de la reinscripcin efectuada
ya vencidos los 20 aos primeros, no podrn perjudicar los derechos de terceros, adquiridos en el nterin, porque la inscripcin operar para el futuro.
En la conclusin de que tampoco es necesaria la orden ju. dicial al respecto, nos refirma la disposicin del art. 320 de la
ley 17.454, cuyo inc. 1) determina que tramitarn por juicio sumario los pedidos de "cancelacin" de hipotecas, sin referirse
para nada al supuesto de reinscripcin de las mismas 183 .
na que la haga necesaria, as como tampoco es necesaria la conformidad ni la

^notificacin del deudor; conf. Lafaille, t. III, pg. 332; Fernndez, ob. cit., t. I,
n 384 y sigs., especialmente pgs. 271-212; Prayones, Dassen y Laquis, n 58.
Naturalmente, estos autores estn enrolados en la postura que sostiene que los
10 aos extinguen la inscripcin y no el derecho hipotecario y que, por tanto,
todos os que pueden solicitar la inscripcin de a hipoteca (art. 3140 Cd.
Civ.) pueden pedir tambin su reinscripcin, ya sea antes o despus de vencidos los 10 aos. Obvio resulta recalcar que en este ltimo supuesto quedan a
salvo los derechos de los terceros constituidos en el perodo que va desde el
vencimiento de los 10 aos hasta la nueva registracin. Contra: C.Civ. I a Cap.,
LL, 21-356; id., JA, 74-289, donde se expresa que si la inscripcin de la hipoteca ha caducado, es menester la conformidad del deudor o ia orden judicial, dictada enjuicio contradictorio. Conforme con ello, Cammarota, nms. 340-341.
183
El art. 1 de la "Disposicin tcnico-registral n" 3" del 22.2.67 emanada del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, determina
que a los efectos de la reinscripcin de las hipotecas, "a toma de razn que se
228
DERECHOS REALES
G) Relaciones que la hipoteca establece entre

el constituyente y el acreedor
Conforme al art. 3157 Cd. Civ.; "el deudor propietario del
inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad".
Constitu-
yente
Si bien la norma se refiere al "deudor propietario", ella tambien resulta aplicable en el supuesto de que la hipoteca segn
la facultad concedida por el art. 3121 sea constituida no por el
deudor, sino por un tercero sin obligarse personalmente.
El artculo contiene un error tipogrfico, que se encuentra
en las ediciones, tanto de Nueva York como en la de la imprenta de La Pampa; donde dice "desposesin" debe leerse "disposicin", porque slo as, como lo reconoce uniformemente la
doctrina, la norma tiene sentido, amn de que ese es el trmino
empleado por su fuente 1S4 .
La hipoteca no restringe, en principio, las facultades del
propietario, e incluso por ello se ha llegado a afirmar que no estamos en presencia de un derecho real. As, puede enajenar el
inmueble y/o sus frutos, rea2ar construcciones o reformas, etc.
Mas est impedido de realizar respecto del bien, cualquier
acto material o jurdico cuya consecuencia sea la disminucin
del valor del inmueble, sobre el cual, en definitiva, ha de hacerse efectiva la acreencia del titular de la garanta.
Actos
materiales
As, por ejemplo, no podra demoler las edificaciones existentes en el inmueble, ni cortar los rboles de un "bosque tallar" antes de la poca indicada, ni aun realizar construcciones
o separar las cosas muebles accesorias al bien, siempre y
cuando dichos actos tengan como efecto la disminucin de]
har a rogacin directa del acreedor, deudor, sus representantes o quienes tuvieran inters en asegurar el derecho hipotecario".
Cabe aqu hacer notar que el art. 2, ap. 2o, inc. f), ley 18.525, sobre tasas
judiciales que deben abonarse en juicios que tramiten en lugares sometidos a
jurisdiccin nacional y en el fuero federal, establece la tasa que ha de abonarse
en los "procedimientos judiciales sobre reinscripciones de hipotecas..." Pero
ello, naturalmente, no empece el criterio que sostenemos en el texto, puesto
que esta norma no impone el trmite judicial, sino que solamente se limita a
determinar la tasa a abonar en caso de que se requiera la orden judicial y
nuestra tesis, por su parte, se limita a determinar que no es necesario trmite
alguno, sin perjuicio dt- H.-2 s-3 ! siga, si as lo quiere el solicitante.
184
Aubry y Rau, ob. cit., n 125.
229
valor del inmueble hipotecado 185 , ya que entonces peligrara

la garanta.
Tambin los actos jurdicos deben ser examinados desde Actos
ese ngulo: el lmite de las facultades del propietario est dado jurdicos
por la disminucin del valor del bien. Y as: el propietario po- venta
dra enajenar el inmueble, ya que dicha enajenacin prima
facie no perjudica al acreedor hipotecario, que puede perseguir la cosa y ejecutarla, aunque la encuentre en manos de terceros, sea que stos hayan asumido o no la deuda arts. 3113,
3114 y 3162.
Pero como lo recuerda la nota al art. 3157, los acreedores
hipotecarios tendrn derecho a oponerse a la ejecucin de la
venta cuando "el propietario del inmueble gravado ejerce actos
de disposicin jurdica que, sin disminuir el valor del inmueble
tiene, sin embargo, por resultado hacer ms difcil o dispendiosa la realizacin de la garanta hipotecaria. Esto tendra lugar,
por ejemplo, cuando el propietario enajena una parte o todo el
inmueble a personas diferentes, ~<:\es una enajenacin parcial
entre muchos, pondra al acreedor en la necesidad de perseguir
separadamente a varios terceros poseedores, y de recibir por
partes lo que le era debido".
Respecto de la constitucin de servidumbres, el propietario
puede gravar con ellas el inmueble hipotecado, "pero el acreedor puede usar de los derechos acordados contra el deudor que
disminuye la garanta de la deuda" art. 2990.
Si no usara de esos derechos podr ampararse, en el momento de la ejecucin, en lo dispuesto en el art. 2999, segn el
cual tales servidumbres "no puede(n) oponerse a los acreedores
hipotecarios anteriores a su establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se venda como libre de
toda servidumbre".
Anloga solucindada la similitud de situacionesse
aplica a los supuestos de constitucin de un usufructo, uso o
habitacin sobre el inmueble hipotecado.
Servidumbres
El inmueble hipotecado puede darse en arrendamiento 186 ?

Aqu habra que hacer una distincin, segn que medie o no
prohibicin de locar en el contrato constitutivo de la hipoteca.
Locacin
185
Circunstancia que debe probar el acreedor hipotecario.

Si el contrato de locacin tiene fecha cierta anterior a la de la hipoteca, ser oponible al acreedor, pues &.;:* dfbi haber tenido en cuenta su existencia a los efectos del otorgamiento de la garanta.
188
230
DERECHOS REALES
En la primera hipeiis :que es la corriente, pues esta es

una clusula de estilo en los contratos hipotecarios si el instrumento del arriendo no tiene fecha cierta anterior a la de la
hipoteca, es izioponible al acreedor, quien puede solicitar la venta del inmueble libre de ocupantes, ya que se considera que la
inscripcin del contrato constitutivo de la garanta es suficiente publicidad de la prohibicin, cuya ignorancia no podran alegar, por ser consecuencia de una negligencia culpable 187 .
Si, en cambio, no existe prohibicin de arrendar, habra
que examinar volviendo al principio anteriormente enunciado si la existencia del contrato redunda o no en perjuicio del
acreedor hipotecario, pudiendo los jueces autorizar la venta libre de ocupantes en caso afirmativo, aunque no se den los requisitos para hacer procedente la accin pauliana o de fraude,
por la simple aplicacin del art. 3157 Cd. Civ.
As por ejemplo, si el plazo del arrendamiento fuera inusualmente prolongado, o el alquiler irrisorio, o se hubiera percibido anticipadamente, o si el contrato hubiera sido celebrado
con posterioridad a la iniciacin de la ejecucin hipotecaria 188 .
Desocu-
pacin:
procesai
El art. 590, ley 17.454 Cdigo de Procedimientos Civiles

y Comerciales de la Nacinreceptando la jurisprudencia predominante en la materia dispona en el captulo destinado a regular el "cumplimiento de la sentencia de remate", que
"...las cuestiones que se suscitaren con. motivo de la desocupacin del
inmurflle se sustanciaran por el trmite de ios incidentes."
El Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin ley
22.434 establece actualmente: "art. 589 Desocupacin de
inmuebles: no proceder el desahucio de los ocupantes del inmueble subastado hasta tanto no se hubiere pagado el saldo del
precio y hecho la tradicin. Las cuestiones que se suscitaren con
motivo de la desocupacin del inmueble se sustanciarn por el
trmite de los incidentes 189 , cuando la ilegitimidad de la ocupacin apareciere manifiesta, o no requiriere la dilucidacin de
187
G.N.Civ., sala A, ED, supl. del 3.7.90; id., 23.12.96, Doctrina Judicial1997-2-172; sala C, L-84-334; sala F, ED-83-207.
188
Conf. Salvat, t. IV, n 2377; Prayones, Dassen y Laquis, pg. 13 y sigs.
y jurisprudencia all citada; Lafaille, t. III, n 1716; C.N.Civ., sala C. LL, 94-18;
id., sala E, LL, fallo 43.622; S.C. Mendoza, sala 1, 29.12.92, del voto de la Dra.
Kememajer de Carlucci, LL, f. 91.534, etctera.
189
En este incidente debe ser odo el ocupante: conf. Quintana Tern, G.,
Otra vez sobre el tema de las clusulas de desocupacin, LL-116-902; Kememajer de Carlucci, A., su voto en fallo citado en nota 188.
231
controversias que por su naturaleza y conipiejidad deban, a criterio del Juez, ser sometidas a otra clase de proceso."
Esta solucin es valiosa desde que la necesidad de proteccin del crdito hipctecario impone que la declaracin de noponibilidad no requiera tramitar por va de la accin ordinaria o
a travs de una de simulacin o fraude 190 .
El propietario puede constituir otras hipotecas sobre el mismo inmueble; como ellas cobrarn segn la fecha de su inscripcin, la que determina su rango o "grado" prior tempore, potior
iure y no a prorrata art. 3934 Cd. Civ. estas constituciones no perjudicarn al acreedor hipotecario de grado anterior.
Hipotecas
Cules son las facultades del acreedor en caso de que el

propietario viole lo dispuesto por el art. 3157?
Si los deterioros o actos perjudiciales no han sido consuma- Actos
dos 191 el art. 3158 autoriza al acreedor, aunque su crdito sea a n o nsu '
trmino sujeto a una condicin, a asegurar su crdito solicitando las pertinentes medidas cautelares embargo preventivo,
prohibicin de innovar, etc. previa demostracin de que se encuentran reunidos los presupuestos comunes que las hagan procedentes verosimilitud del derecho y peligro en la demora.
Cuando las medidas cautelares carezcan de sentido, por Actos
haberse consumado los deterioros -material o jurdicamente consuhablando "ai trmino de no dar plena y entera seguridad a mados
los acreedores hipotecarios" 192 , stos, aunque sus crditos estn sujetos a plazo o condicin, tienen estas opciones, segn el
art. 3159:
a) pedir la estimacin de los deterioros y el depsito de lo
que importen;
b) demandar un suplemento de hipoteca.
El art. 3160, por su parte, establece:
190
188.
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., su voto en el fallo citado en nota
191
Por el propietario o las personas por quienes deba responder, ya que

en el supuesto de caso fortuito no pueden imputarse las consecuencias perjudiciales a ste. Conf. Salvat, t. IV, n 2391.
192
Pero "consumada la demolicin del edificio sin haberse disminuido la
garanta, sino por el contrario, el valor aument, es abusiva la conducta del
acreedor que pide la caducidad de los plazos": C.N.Civ., sala D, LL, 114, fallo
51.801.
232
Enajenacin de
muebles
accesorios
DERECHOS REALES
"Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario del fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios a l
y los entrega a un adquirente de buena fe."
Y el a r t . 3 1 6 1 :
Crditos
a plazo
"En los casos de los tres artculos anteriores, los acreedores hipotecarios podrn, aunque sus crditos no estn vencidos, demandar
que el deudor sea privado del beneficio del trmino que el contrato le
daba" 193 .
H) Relaciones q u e la hipoteca establece e n t r e los acreedores

hipotecarios y los t e r c e r o s poseedores propietarios
Pueden
ser perseguidos
"Si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o lucrativo, el todo o

una parte de la cosa o una desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el
dcucr Pero bi la cosa enajenada fuera mueble, que slo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podr perseguirla en manos del tercero poseedor" (art. 3162
Cd. Civ.).
C u a n d o la n o r m a se refiere a "des i-embraciones" de la cosa, no e s t a l u d i e n d o al p u n t o de vista jurdico v.g. u n u s u f r u c t o , u n a s e r v i d u m b r e , e t c . s i n o al m a t e r i a l , c o m o lo
d e m u e s t r a la l t i m a p a r t e .
Muebles
accesorios
C u a n d o l a s cosas m u e b l e s que e r a n accesorias del i n m u e ble hipotecado, y como t a l e s c o m p r e n d i d a s e n la h i p o t e c a

art. 3110, h u b i e r a n sido s e p a r a d a s y e n a j e n a d a s a t e r c e r o s
de b u e n a fe, el a c r e e d o r h i p o t e c a r i o no podra e j e c u t a r l a s , porque el t e r c e r o se h a b r a h e c h o p r o p i e t a r i o por aplicacin del
art. 2412 Cd. Civ., y s i e n d o su adquisicin o r i g i n a r i a como
vimos o p o r t u n a m e n t e i n g r e s a n a s u p a t r i m o n i o l i b r e s d e
cargas.
Recordar t a m b i n al respecto lo dispuesto por el art. 3158
p a r a el caso de q u e los m u e b l e s h u b i e r a n sido e n a j e n a d o s
y por el 3160, q u e j u e g a c u a n d o la enajenacin se h u b i e r a consumado.
193
La misma facultad en el supuesto del art. 754 Cd. Civ.: "Cuando se
rematase el inmueble hipotecado en ejecucin seguida por otro acreedor hipotecario."
1.
233
Adquirente responsable personal y adquirente responsable

por la cosa
Si el deudor que ha hipotecado un inmueble de su propiedad a fin de garantizar su deuda lo enajena, el tercero que lo
adquiere tiene dos opciones: asumir la deuda o no hacerlo.
1) Si asume la deuda, l mismo se convierte en deudor del
crdito, el cual tiene como accesorio a la hipoteca 194 , de modo
que responde por aqul con todo su patrimonio, y no puede
abandonar el inmueble para liberarse.
Para que el adquirente del inmueble que asume la deuda
se convierta en deudor frente al acreedor hipotecario, es necesario que ste lo acepte como tal, pues no se puede imponer al
acreedor otro deudor si no quiere (nota al art. 3172 Cd. Civ.).
En este caso al ser aceptado como deudor el tercero recibe
el nombre de tercer adquirente195.
Si el tercero no es aceptado como deudor por el acreedor hipotecario, responder frente a ste como si no hubiera asumido
la deuda slo con el inmueble y como propietario del mismo sin perjuicio de la validez de las convenciones que pudieran existir entre l y el anterior propietario deudor (vase nota
al art. 3172).
Tercer
q"rente
ad
Debe ser
aceptado
deudor
Si no es
Ptad"
ace
Mas la simple aceptacin del acreedor respecto del nuevo

deudor que adquiri el inmueble hipotecado, no implica la liberacin del anterior deudor, si el acreedor no se la acuerda en
forma expresa art. 814 Cd. Civ. 19S , de modo que en tal supuesto de no liberacin expresa, el acreedor tendr dos deudores: el primitivo y el nuevo que, adems, por ser propietario de
la cosa hipotecada, tendr que soportar la ejecucin de sta.
Delegacin
"perfecta
En cambio, si el anterior deudor es liberado expresamente

por el acreedor, se operar una delegacin perfecta o novacin
por cambio de deudor (art. 814 Cd. Civ.) y el acreedor tendr
Delegacin
P rlecta
subjetiva
194
Lafaille, t. III, n 1742, dice que "sera tan deudor como el primitivo".
Conf. C.Civ. V Cap., JA, 94-638.
1<j5
Conf. Lafaille, t. III, pg. 128 y sigs. La aceptacin puede ser expresa o
tcita y puede tener lugar por el solo hecho de que el acreedor demande el pago de
la deuda al tercero que la asumi. Conf. Lafaille, t. III, pg. 133, C.Civ. 24 Cap.,
JA, 12-585; C.Apel. Rosario, sala III, LL, 2 6 ^ 7 1 ; C. 2a Ap. Crdoba, LL, 42-245.
196
Conf. C.N.Civ., sala D, LL, 143-254; id., sala E, LL, 146-676 (sum.
28.771); id., Sala C, LL, 75-69; id., sala A, LL, 108-918 (sum. 8331).
234
DERECHOS REALES
as un solo deudor, que, a su ver ;=> ;_ r.jetario del inmueble

afectado por la garanta: ejecutar el crdito con el accesorio de
la hipoteca 197 .
Tercer
poseedor
2) Si el adquirente no asume la deuda, o si la asume pero

no lo acepta como deudor, o si se trata de una persona que ha hipotecado un inmueble propio para garantizar
una deuda ajena, pero sin obligarse personalmente caso del
art. 3121 19S , entonces no reviste el carcter de deudor del
crdito, pero como propietario de la cosa hipotecada tiene que
soportar que el acreedor ejerza sobre ella su derecho real, que
por ser erga ornnes le permite perseguirla en manos de quien
se encuentre art. 3162.
e\ aCT eedor
Pero como este adquirente no es deudor, una vez agotado

el asiento de la hipoteca, no puede ser perseguido en otros bienes de su patrimonio si quedara un saldo impago, puesto que l
responde slo con la cosa hipotecada y como propietario de ella
art. 3165.
Este adquirente recibe el nombre de tercer poseedor, no
porque el llamado "tercer adquirente" no sea tambin poseedor,
ni porque el "tercer poseedor" no sea adquirente, sino para denotar con ms fuerza que slo es responsable por su relacin
con la cosa y en la medida de sta 199 .
Para revestir la calidad de tercer poseedor o tercer adquirente, es menester haber adquirido el derecho de dominio sobre
el inmueble. Por eso so ha decidido que:
"No es un tercer poseedor en los trminos del art. 599 Cd. Proc.
quien slo tiene a su favor un boleto de compraventa, subsistiendo la titularidad del dominio en cabeza de la ejecutada. Por lo tanto, no puede
intervenir aqul en el juicio hipotecario, sin perjuicio de las dems acciones a que se crea con derecho en el proceso correspondiente"200.
197
C.N.Civ., sala A, IX, 89-133; Fornieles, Cuestiones de Derecho civil, 2*
parte, pg. 16, ed. 1945.
198
Anota diferentes consecuencias de la situacin jurdica de quien adquiere un inmueble hipotecado sin asumir la deuda y el tercero que hipoteca
un inmueble propio en garanta de una deuda ajena, Arraga Penido, M., Hipoteca: relaciones entre el hipotecante no deudor y el tercer poseedor en el Cdigo
Civil ante la reforma de la ley 24.441, JA, sup!. del 12.3.97.
193
Conf. Lafaille, t. III, n 1740.
200
C.N.Civ. sala F, LL, 152-513 (sum. 30.610); id., sala F. ED, 54, fallo
24.519; id., id., sentencia del 15.4.74, JA, fallo 23.484; id., sala A, ED, 33-607;
id., sala B, ED, 36-467; id., sala C, ED, 43-973; id., 29.9.94, JA, supl. del 19.7.95;
id., sala D, ED, 43-693. Contra: S.C.Bs. As., 12.3.74, ED, 54, fallo 24.518, donde se
resolvi: "Procede hacer lugar a la tercera de dominio deducida en la ejecucin
235
T a m b i n j u e g a respecto de los terceros i : s.s\r. , i.~ v 'tss" o

"poseedores" lo d i s p u e s t o por el art. 3157 Cd. Civ.
E x p r e s a m e n t e establece el a r t . 3179:
"Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus
crditos estn autorizados a ejercer contra e! tercer poseedor todas
las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para
impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble
hipotecado."
Y el a r t . 3180:
"Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser
anulados cuando no hubieran adquirido una fecha cierta antes de la intimacin del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieran una
fecha cierta p.ites de la intimacin del pago, deben ser mantenidos."
Respecto de los c o n t r a t o s de locacin con fecha cierta anterior a la de la i n t i m a c i n de pago, no s i e m p r e d e b e r n s e r
m a n t e n i d o s , p o r q u e p u e d e n d a r s e c i r c u n s t a n c i a s que a u t o r i cen s u anulacin. R e s u l t a a q u e n t e r a m e n t e aplicable c u a n d o
dijimos al t r a t a r sobre el efecto de los a r r e n d a m i e n t o s celebrados por el p r o p i e t a r i o , refirindonos a l a s relaciones que la hipoteca establece e n t r e el c o n s t i t u y e n t e y el acreedor ( a p a r t a d o
G de este Captulo).
C o n c o r d e m e n t e a u n q u e en relacin a o t r a s cargas dice
el 3183:
"Los acreedores pueden demandar que el inmueble hipotecado se
venda libre de las servidumbres que le hubiere impuesto el tercer poseedor."
1. Ejecucin contra el tercer poseedor.
Vas por las que puede optar.
Excepciones
Dijimos q u e el acreedor p u e d e ejecutar el i n m u e b l e contra
el t e r c e r poseedor tercero q u e adquiri el bien pero que no es
deudor del crdito.
P e r o ste n o p u e d e ser ejecutado d i r e c t a m e n t e , y a que el
a r t . 3163 d e t e r m i n a :
hipotecaria por el adquirente de buena fe que cuenta con un boleto de compraventa, se encuentra en posesin del inmueble y ha pagado parte del precio." En
este caso se hizo aplicacin de los arts. 2355 ltima parte, 1185 bis y 1071 Cd.
Civ. Ver, en el tomo I de este curso, cuanto decimos al comentar esta norma.
236
Intimacin
previa
al deudor
DERECHOS REALES
"...antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe

hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en
el trmino de tercero da, y si ste no lo verificare, cualquiera que fuese
la excusa que alegare, podr recunir al tercer poseedor, exigindole el
pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce."
Se h a decidido que:
"constituye un requisito previo para poder ejecutar un inmueble hipotecado por un tercero en garanta de una deuda ajena (cuya situacin
se asemeja a la del tercer poseedor),que el acreedor intime al deudor
principal al pago de la deuda exigible, de lo contrario queda cerrada
toda accin contra el tercero garante, desde que no hay accin directa
o autnoma en su contra, pues l slo se ve afectado en la etapa ejecutoria despus de dictada la sentencia de trance y remate contra el
deudor principal" 201 .
Por su p a r t e , el a r t . 599 del Cdigo P r o c e s a l Civil y Comercial de la N a c i n establece:
"Tercer poseedor. Si del informe o de la denuncia a que se enere el
artculo anterior 202 , resultare que el deudor transfiri el inmueble hipotecado, dictada la sentencia de trance y remate contra aqul, se intimar
al tercer poseedor para que dentro del plazo de cinco das pague la deuda
o haga abandono del inmueble, bajo apercibimiento de que la ejecucin
se seguir tambin contra l. En este ltimo supuesto, se observarn las
reglas establecidas en los arte. 3165 y siguientes del Cdigo Civil."
Vale decir que, i n t i m a d o , el t e r c e r poseedor, p u e d e o p t a r
por los s i g u i e n t e s c a m i n o s : a) p a g a r ; b) a b a n d o n a r el i n m u e b l e ;
c) excepcionar ( a r t s . 3163 y 3166 Cd. Civ.).
Mas "no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo crdito que se hallen en poder del deudor originario,
ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que
no alcanzan a pagarse con su valor" (art. 3167).
E s la aplicacin de los a r t s . 3113 y 3114 Cd. Civ.
Tampoco puede exigir "la retencin del inmueble, hipotecado, para ser pagado de las expensas necesarias o tiles que hubiese hecho, y
su derecho se limita, aun respecto de las expensas necesarias, al ma201
CNCiv., sala H, 8.5.2002, DJ-2002-3-532 (fallo 18.813); id., sala K,
23.12.2003, LL, fallo 107.111, supl.diario del 22.3.2004.
202
El informe es el requerido al Registro de la Propiedad Inmueble acerca
de nombre y domicilio de los adquirentes del inmueble luego de 1 '" "-vyntit.ucin
de la hipoteca y la denuncia es la que puede hacer el mismo deudor que enajen el bien.
237
yor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el
acreedor y los gastos de la ejecucin" (art. 3168).
a) El tercer poseedor
paga
Con respecto al pago, el tercer poseedor t a m b i n el tercer

a d q u i r e n t e goza de los t r m i n o s y plazos concedidos al deudor
por el contrato o por u n acto de gracia pero no de los q u e se le
o t o r g a n a ste e n caso de concordato preventivo o resolutorio
y, en consecuencia, la d e u d a hipotecaria no p u e d e serle d e m a n d a d a sino c u a n d o fuese exigible al d e u d o r a r t . 3164.
Si el t e r c e r poseedor p a g a el crdito hipotecario, "queda subrogado e n las hipotecas que el acreedor a q u i e n h u b i e r e pagado t e m a por s u crdito, no slo sobre el i n m u e b l e librado, sino
t a m b i n sobre otros i n m u e b l e s h i p o t e c a d o s al m i s m o crdito,
s i n necesidad de q u e el acreedor hipotecario le ceda s u s accion e s " (art. 3185).
Pago
La subrogacin en las hipotecas "sobre el inmueble librado", que

es de su propiedad, no significa que el tercero poseedor podr ejecutarse a s mismo, sino que en caso de ejecucin del inmueble por otros
acreedores hipotecarios o no l mantendr sobre el precio la colocacin y la preferencia que tena el acreedor hipotecario a quien desinteres, as como la mantendr en la hiptesis de enajenacin de la
cosa a un tercero.
b) El tercer poseedor
abandona
El a b a n d o n o es u n a de l a s facultades de q u e goza el tercer

poseedor no as el tercer a d q u i r e n t e : a r t . 3172, en razn de
q u e su r e s p o n s a b i l i d a d e s t l i m i t a d a a la cosa y le corresponde
e n r a z n de la m i s m a .
Abandono
E s t e a b a n d o n o no lo es de la p r o p i e d a d , sino slo de la posesin a r t s . 3175 y 3184. Slo p u e d e ser h e c h o por los que
t e n g a n capacidad p a r a e n a j e n a r sus bienes a r t . 3 1 7 3 .
No lo es
de,
|.
Como este a b a n d o n o no a u t o r i z a al a c r e e d o r hipotecario a

a p r o p i a r s e del i n m u e b l e , sino slo a hacerlo v e n d e r y a cobrarse con s u producido a r t . 3 1 6 3 el j u e z debe n o m b r a r l e u n
c u r a d o r contra quien se siga la ejecucin (art. 3174).
Curador
A p e s a r del abandono, el tercer poseedor p u e d e conservar el

i n m u e b l e , "pagando los capitales y los i n t e r e s e s exigibles, aunque no posea sino u n a p a r t e del i n m u e b l e hipotecado, o a u n q u e
l a s u m a debida sea m s considerable que el valor del i n m u e b l e "
(art. 3176).
Puede
* ?f
vo v r
238
DERECHOS REALES
E n ciertos casos, esta facultad se t r a n s f o r m a en obligacin:

"El vendedor del inmueble hipotecado puede obligar, antes de la
adjudicacin, al tercero poseedor que lo hubiera abandonado, a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de venta, cuando l hubiese satisfecho a los acreedores hipotecarios" (art. 3173).
P o r q u e ese vendedor podr oponerse al a b a n d o n o "cuando
la ejecucin p u r a y simple del contrato de v e n t a , p u e d a d a r la
s u m a suficiente p a r a el pago de los crditos" (art. 3177).
Si ejecutado el i n m u e b l e y satisfecha la d e u d a del acreedor
hipotecario a n q u e d a r a u n saldo favorable, ste p e r t e n e c e al
tercer poseedor, "con exclusin del p r e c e d e n t e p r o p i e t a r i o y de
los a c r e e d o r e s quirografarios" a r t . 3184; ello es debido a
que el a b a n d o n o lo es slo de la posesin y no de la propiedad.
El tercer poseedor que a b a n d o n a r e el i n m u e b l e , s e r "plen a m e n t e i n d e m n i z a d o " por el deudor, a n de las mejoras que
h u b i e s e hecho en ste (art. 3170).
c) El tercer poseedor
opone
excepciones
Excepcuma
El t e r c e r p o s e e d o r i n t i m a d o p a r a q u e p a g u e l a d e u d a o
a b a n d o n e el i n m u e b l e a r t : 3 1 6 3 Cd. Civ.; a r t . 5 9 9 , ley
17.454 p u e d e no o p t a r por n i n g u n a de e s t a s soluciones.
Pero como l no es deudor, sino que slo r e s p o n d e con la cosa hipotecada, no p u e d e n pronunciarse contra l condenaciones
p e r s o n a l e s , sino que n i c a m e n t e puede p e : seguirse la ejecucin
del bien a r t . 3165 Cd. Civ.; art. 599 del Cdigo Procesal Civil
y Comercial de la Nacin 2 0 3 a cuyo efecto "es a d m i t i d o a excepc i o n a l art. 3166 Cd. Civ.; art. 599, 2 a p a r t e Cd. Proc. Civ.
Trmino
L a s excepciones d e b e n ser o p u e s t a s d e n t r o del t r m i n o

q u e se le otorga p a r a p a g a r o a b a n d o n a r , sin q u e s e a n e c e s a rio q u e se lo cite de r e m a t e , toda vez que la i n t i m a c i n q u e se
le dirige es u n a v e r d a d e r a intimacin de pago, q u e implica la
citacin p a r a oponer excepciones 2 0 4 .
As, se h a resuelto que:
203 E s t a l t i m a disposicin establece: "Si del informe o de la d e n u n c i a a

que se refiere el artculo anterior, resultare que el deudor transfiri el inmueble hipotecado, dictada la sentencia de remate contra aqul, se intimar al tercer poseedor para que dentro del plazo de cinco das pague la deuda o haga
abandono del inmueble, bajo apercibimiento de que la ejecucin se seguir
tambin contra l. En este ltimo supuesto, se observarn las reglas establecidas en los arts. 3165 y sigs. del Cdigo Civil."
204
Conf. Borda, Derechos Reales, t. II, n 1242.
239
"Es suficiente que la citacin de r e m a t e se efecte respecto al deudor de la obligacin, no siendo necesaria la del tercer poseedor, a quien
la intimacin cumplida en los trminos del art. 3163 Cd. Civ., da oport u n i d a d de ejercer las defensas a u t o r i z a d a s en el art. 3166 Cd. Civ."~ 05 .
E n c u a n t o a l a s e x c e p c i o n e s q u e p u e d e o p o n e r el t e r c e r p o s e e d o r , d i c e el a r t . 3 1 6 6 q u e l a 2 a p a r t e d e l a r t . 5 9 9 d e l C d i go r i t u a l i n d i v i d u a l i z a d o " s u p r a " d e c l a r a a p l i c a b l e s o n :
Excep
t?"Zl
que puede
oponer
a) la no existencia del derecho hipotecario; b) la extincin

de l; c) la nulidad de la toma de razn; d) la inexigibilidad de
la deuda 206 .
Encuadrada en la "no existencia del derecho hipotecario",
hemos sostenido que el tercer poseedor podra oponer la excepcin de inhabilidad de ttulo, que el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin suprime respecto del deudor 207 .
inexis-
Relativamente a la extincin del derecho hipotecario, p u e de oponer todas las causales, menos las que fuesen personales
al deudor. As, por ej.: el pago, la prescripcin, etc.
Extincin
tenc,a
La "nulidad de la toma de razn" solamente puede oponer- Nulidad o

la el tercero poseedor, no as el deudor, por cuanto la inscrip- caducidad
cin de la hipoteca no es necesaria para las partes, el escribano
y los testigos que intervinieron en el acto de constitucin de la inscripcin
hipoteca, as como respecto de los terceros de mala f--. art.
3135 y 3136 Cd. Civ., ya que respecto de ellos, la hipoteca
"constituida por escritura pblica se considera registrada".
205
C.N.Civ., sala F, LL, 110-929 (sum. 8854).

Si bien la norma dice "inenajenabilidad de la deuda" se entiende que,
tal como su fuente Aubry y Rau, ob. clt., t. III, n 287, 2 la ley se ha referido a la "inexigibilidad" de aqulla, pues de lo contrario, la disposicin carecera
de sentido. Conf. Salvat, ob. cit., t. IV, n 2428; Prayones, Dassen y Laquis, ob.
cit., pg. 180: Cammarota, 06. cit., n 283; Fernndez, R., ob. cit., t. I, n 555.
207
Vase Derecho hipotecario, pg. 106, aunque respecto del deudor, debe
tenerse presente la orientacin actual de la jurisprudencia, que sostiene que "si
bien no es admisible en las ejecuciones hipotecarias la excepcin de inhabilidad
de ttulo, que no est contemplada en la enumeracin limitativa del art. 597
Cd. Proc, al dictar sentencia, puede reverse si el ttulo en base al cual se despach la ejecucin rene la condicin de tal, es decir si est contemplado efectivamente en la enumeracin del art. 523 Cd. Proc. o en otra disposicin legal
as como tambin si se encuentran reunidos los presupuestos procesales del caso", C.N.Civ., sala A, ED, rev. del 16.6.71, pg. 4, n 42; id., sala C, fallo del
19.5.70, ED, rev. del 21.10.70; id., sala F, ED, rev. del 21.10.70, pg. 5, n 53;
C.N.Paz, sala IV, LL, rev. del 17.7.71, pg. 4, entre otros.
206
240
Inexigiblidad de
la deuda.
Otras
excepciones
DERECHOS REALES
T a m b i n p o d r a oponer la c a d u c i d a d de la inscripcin h i p o tecaria por el t r a n s c u r s o del t i e m p o a r t s . 3151 y 3197 Cd.

Civ. lo cual, por l a s r a z o n e s a l u d i d a s a n t e s , no podra h a c e r
el deudor 2 0 8 .
Lo dispuesto en p u n t o a la "inexigibilidad de la deuda" concuerda con la n o r m a del a r t . 3164 Cd. Civ.
A p a r t e de las excepciones m e n c i o n a d a s en el art. 3166 Cd.
Civ., podra el t e r c e r p o s e e d o r oponer o t r a s , puramente
procesales, que no fueran p e r s o n a l e s del deudor, tales como incompetencia, falta de p e r s o n e r a , l i t i s p e n d e n c i a o cosa j u z g a d a ?
P a r e c e obvio que la r e s p u e s t a debe ser afirmativa, p u e s J o
contrario i m p o r t a r a la violacin de la g a r a n t a de la defensa
en juicio a r t . 18 d e l a Constitucin Nacional si se lo p r i v a r a de solicitar el r e c h a z o d e u n a ejecucin i r r e g u l a r m e n t e e m p r e n d i d a c o n t r a l, y p o r q u e s t a s le c o r r e s p o n d e n e n s u
calidad de e j e c u t a d o y p o r d e r e c h o propio, m i e n t r a s q u e l a s
e n u n c i a d a s en el a r t . 3166 Cd. Civ., en su carcter de sucesor
s i n g u l a r del i n m u e b l e h i p o t e c a d o 2 0 9 .
U n a vez ejecutado el : .amueble, dispone el 5 J 8 1 :
"Las servidumbres personales o reales que el tercer poseedor tena sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisicin que haba hecho, y que se haban extinguido por la consolidacin o confusin,
renacen despus de la expropiacin; y recprocamente, la expropiacin
hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble expropiado,
por otro inmueble perteneciente al tercer poseedor."
S e g n el a r t . 3 1 7 1 :
Citacin
de otros
terceros
poseedores
de
inmuebles
hipotecados
"El tercer poseedor, si se opone al pago o al abandono del inmueble, est autorizado para hacer citar al juicio a los terceros poseedores
de otros inmuebles hipotecados al mismo crdito; con el fin de hacerles
condenar por va de indemnizacin, a contribuir al pago de la deuda
en proporcin al valor de los inmuebles que cada uno poseyere."
E s t a citacin se p r a c t i c a , n o p a r a obligar al acreedor hipotecario respecto del c u a l s i e m p r e j u e g a n los a r t s . 3112, 3113
y 3114 Cd. Civ. a s e g u i r la ejecucin contra todos los propie-
208 p o r e | j 0 consideramos errneo el ltimo prrafo del art. 597 de la ley

17.454, que establece, refirindose a las excepciones que puede oponer el deudor:
"Dentro del plazo para oponer excepciones podr invocarse tambin la caducidad
de la inscripcin hipotecaria, con los efectos que determina el Cdigo Civil."
209
Conf. C.N.Civ., sala F, LL, 140-798 (sum. 24.925); id., sala E, LL, rev.
del 20.12.59. Salvat; t. IV, n 2436; Prayones, Dassen y Laquis, pg. 181, nota
17; Fernndez, R., ob. cii.l ?'"?;';" SS2; Colombo, Co!. Voc. Civ. y Com. de la
Nacin Anot. y Com., t. IV, pg. 320, ed. 1969.
241
t a r i o s d e los inmuebles h i p o t e c a d o s al m i s m o crdito, sino a los

efectos de e v i t a r el r e c u r s o q u e t e n d r a el t e r c e r p o s e e d o r
c o n t r a ellos en caso de ser ejecutados y, a t e n o r de lo dispuesto
e n el a r t . 3185 Cd. Civ., a u t o r i z n d o s e l e s u citacin a los efect o s de que contribuyan al pago.
Al respecto, rigen los a r t s . 94 y sig. del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin.
I)
Extincin de la hipoteca. Diversos s u p u e s t o s
Siendo la hipoteca u n derecho accesorio, t o d a s las causales

q u e originen la extincin de la d e u d a q u e g a r a n t i z a , a c a r r e a r n
s u propia extincin u.g. pago, prescripcin, transaccin, etc.
n o as a la inversa, con lo cual v a dicho q u e existen c a u s a s prop i a s de extincin de la hipoteca q u e no afectan al crdito y
casos en los que la hipoteca se extingue por va de consecuencia.
S e g n el art. 3187 ' l a hipoteca se a c a b a por la extincin tot a l de la obligacin principal sucedidc por alguno de le mudos
designados p a r a la extincin de las obligaciones".
L a alusin a que la extincin de l a d e u d a debe ser "total",
h a c e a la indivisibilidad d e la hipoteca, p o r q u e en principio, como vimos, m i e n t r a s q u e d e u n saldo de d e u d a p e n d i e n t e la hip o t e c a s i g u e g r a v i t a n d o s o b r e t o d o ( s ) el (los) i n m u e b l e ( s )
afectado(s) y, por t a n t o , no se e x t i n g u i r .
E s t a m b i n lo que r e s u l t a del a r t . 3188, q u e deja a salvo
las cancelaciones parciales a u t o r i z a d a s por el 3112.
Respecto del pago, a c l a r a el 3189:
Por va
',<y""-"-" .
Pago
"El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la deuda."
y el art. 3192, r e l a t i v a m e n t e al p a g o p o r consignacin:
"La consignacin de la cantidad debida, hecha por el deudor a la
orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese
dado fuerza de pago."
Por su p a r t e , el 3190, en concordancia con los a r t s . 803 y
804 Cd. Civ., establece:
"Si el acreedor, novando la primera obligacin con su deudor, se
hubiere reservado la hipoteca que ..estaba, constituida en seguridad de
su crdito, la hipoteca contina garantizando la nueva obligacin."
Novacin
242
Hipoteca
del fiador
DERECHOS REALES
S e g n el art. 3191:
"La hipoteca dada por el fiador subsiste an cuando la fianza se
extinga por la confusin."
bausas
propias
A d e m s de las m e n c i o n a d a s , el Cdigo establece d i s t i n t a s

c a u s a s de extincin de la propia hipoteca, las cuales, a p e s a r de
producir el a n i q u i l a m i e n t o de la g a r a n t a , dejan s u b s i s t e n t e el
crdito al cual s t a accede.
Renuncia
E n p r i m e r t r m i n o se e n u m e r a a la renuncia, q u e debe ser

e x p r e s a ''y c o n s t a n t e e n e s c r i t u r a pblica", c o n s i n t i e n d o el
acreedor la cancelacin de la hipoteca art. 3 1 9 3 .
Destruccin de
edificios
El a r t . 3195 d e t e r m i n a que i el inmueble hipotecado tiene

edificios y stos se d e s t r u y e n , la hipoteca subsiste slo sobre el
suelo, pero no sobre los m a t e r i a l e s que xormaban el edificio. "Si
ste es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo" 2 1 0 .
Dice el art. 3194:
Resolucin
da l o s
"La extincin de la hipoteca tiene lugar cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri
se encuentra resuelto" 211 .
Plazo
de la
inscripcin
El art. 3197, al que ya hemos desarrollado, estableca anii

g u a m e n t e a n u e s t r o juicio u n a causa de extincin del derecho de
hipoteca por el t r a n s c u r s o de diez aos; ver asimismo, su termin a n t e nota. Con la Reforma, segn ya dijimos, el t r a n s c u r s o del
plazo indicado en la n o r m a ahora 20 aos opera como u n a
causal ipso ure de cancelacin de la hipoteca, afectando slo su
inscripcin en el Registro, pero no al derecho, que contina viviendo m i e n t r a s no se opere a l g u n a de las causales de extincin.
ifus
O t r a de las causales propias de extincin de la hipoteca es

la r e u n i n en u n a m i s m a persona, de las cualidades de propietario irrevocable del inmueble y acreedor hipotecario (art. 3198).
L a p r o p i e d a d t i e n e q u e a d q u i r i r s e en f o r m a i r r e v o c a b l e ,
p u e s si lo es sujeta a plazo o condicin r e s o l u t o r i a s , n a t u r a l -
derechos
del consti
t.nvente
210
Sin perjuicio de que si la destruccin del edificio da lugar a una indemnizacin por parte del asegurador, la hipoteca puede hacerse efectiva sobre
ella (art. 3110).
211
Esta norma es concordante con lo dispuesto por el art. 3125.
243
mente ella pasa al titular sujeta al transcurso del plazo o

acaecimiento de la condicin y tal adquisicin interina del dominio no causa la extincin de la hipoteca.
En la nota al 3198 se hace referencia al pago por entrega Dacin
de bienes dacin en pago y all se afirma que "cuando la e n p a g o
obligacin se extingue por la dacin en pago y con ella la hipoteca, sta debe revivir si el acreedor es vencido en el dominio
de la cosa recibida en pago". "La dacin en pago... no extingue
el crdito antiguo y sus accesorios, sino cuando hay una traslacin irrevocable del dominio."
Lo dicho, aparece contradictorio con el art. 783, que dispone:
"Si el acreedor fuese vencido enjuicio sobre la propiedad de la cosa dada en pago, tendr derecho para ser indemnizado como comprador, pero no podr hacer revivir la obligacin primitiva."
De all que existan dos corrientes:
a) Una que sostiene la prevalencia del 3198, por ser especfico en materia de hipotecas, frente a la norma genrica del
art. 783 212 .
b) Otra que da prevalencia al art. 783, que sienta un principio aplicable al supuesto especial de dacin en pago y que est en consonancia con lo dispuesto por el art. 2050 que regula
el caso del fiador, solo por va de ejemplo 213 .
Caso del art. 3196
Otro supuesto especial de extincin de la hipoteca regula el Remate
art. 3196.
judicial
En este caso, la hipoteca se extingue respecto del comprador del inmueble en remate judicial, quien lo adquiere libre de
hipotecas, si se hubieren cumplido las condiciones del artculo.
El remate puede ordenarse en cualquier clase de juicios y En
no necesariamente debe t r a t a r s e de una ejecucin hipoteca- cual<iu>er
ria 214 . Una vez dictado el auto de venta, ste debe notificarse a
212
As. Prayones, Dassen y Laquis, pgs. 206-7; Cammarota, n 325;
C.S.J.N., Fallos, 20:465; id., id., 24-177.
213
As!, Salvat, t. IV, n 2492; Lafaille, t. III, n 1761.
214
C.Civ. I a Cap., G. del F., 8S-27.
244
Debe
notificarse
a los
acreedores
el auto
de venta
Carcter
de su
intervencin
DERECHOS REALES
los acreedores 215 que a esa fecha tenan registradas hipotecas a

su favor 216 .
La intervencin que les cabe a los acreedores as citados lo
es nicamente a los efectos de la base y condiciones de venta,
regulaciones de honorarios, liquidacin de intereses, y en la
distribucin final del precio, porque todo ello se relaciona con
la percepcin de sus crditos. Pero la susodicha citacin no implica hacerlos parte en el juicio, sino slo permitirles vigilar la
operacin de remate 2 1 7 .
Desde
cundo
se
extingue
La extincin de la hipoteca o hipotecas, si hubiere varias se producir desde que el comprador consigne el precio a
la orden del juez, y slo respecto de l y sus sucesores universales o particulares porque seguir gravitando sobre el precio, al cual se trasladan las hipotecas de las que el inmueble
qued liberado, aun cuando existieran saldos impagos.
S no ': ay
citacin
Si >> so cunple con la citacin establecida en la'norma que

comentamos, la (o las) hipoteca(s) sigue(n) gravitando sobre el
inmueble subastado, el cual adquirir el comprador con dichas
218
cargas
J)
Concepto
Cancelacin de la hipoteca
La cancelacin de la hipoteca es el acto jurdico por el cual

se deja sin efecto la inscripcin del gravamen en el Registro de
la Propiedad.
210
En el domicilio constituido en la escritura de constitucin del gravamen o en el real, y en caso de ignorancia del domicilio, por edictos, C.N. Com.,
LL, 78-586.
216
El art. 570, ley 17.454 exige como recaudo que antes de decretarse la
subasta de un inmueble, el juez requiera informes: "...3 o Sobre las condiciones
de dominio...", del cual resultar la existencia de las hipotecas aludidas. En
igual sentido actual art. 576, inc. 3 o , ley 22.434.
217
C.Civ. I a Cap., LL, 2-1030- id., JA, 24-421; id., JA, 41-359; C.Civ. 2a
Gap., LL, 5-253; id., LL, 6-839; C.Com. Cap., JA, 29-89; C.N.Civ., sala B, LL,
91-510; id., sala E, LL, 101-995 (sum. 6.126), S.C Bs. As., ,4c. y Sent., 12/X/31;
C.Ape!. Rosario, JA, 76-573.
218
En ese caso el comprador puede optar por soportar las hipotecas que
no se han extinguido por falta de citacin de los acreedores, o por impetrar la
resolucin de la compra, atento el incumplimiento del requisito aludido. Conf.
C.Civ. I a Cap., JA, 30-116; C.Civ. 2a Cap., JA, 51-157; id., JA, 2-444. Contra,
considerando nula la subasta: C.Civ. I a Cap., LL, 51-209; C.Com. Cap., JA, 46393; C. 2 Ap. La Plata, JA, 13-609.
245
No debe confundirse la cancelacin que hace a la inscripcin con la extincin de la hipoteca que hace al derecho
mismo si bien en algunos supuestos la cancelacin ser una
consecuencia de la extincin.
Pero puede darse perfectamente el supuesto de una hipoteca cuya inscripcin se haya cancelado y que, sin embargo, no
se haya extinguido, quedando entonces como hipoteca no inscripta, oponible slo contra las personas individualizadas en el
art. 3135 Cd. Civ. As como a la inversa, puede haberse extinguido la hipoteca u.g. por el pago de la obligacin principal
y subsistir la inscripcin por no haberse efectuado la pertinente cancelacin 219 .
Diferencia
con la
extincin
La cancelacin puede ser voluntaria o judicial

Cd. Civil.
Especies
-art. 3199
La cancelacin voluntaria tiene lugar cuando, ya sea por

acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario, o por acto
voluntario y unilateral Je este ltimo 2 2 0 actos que deben
constar en escritura pblica (art. 3201) el Registro procede a
dejar sin efecto la inscripcin 221 .
Cancelacin
voluntaria
La capacidad exigida en el acreedor para consentir la cancelacin, es la de enajenar sus bienes art. 3199 a22 .
Si el acreedor hipotecario no quisiere o no pudiere 223 prestar
su consentimiento a los efectos de la cancelacin, sta puede solicitarla el constituyente de la hipoteca o sus sucesores universales o p a r t i c u l a r e s por va judicial, d e m o s t r a n d o que se
encuentra configurada cualquiera de las hiplesis previstas en el
art. 3200 la nulidad de la hipoteca por vicios de fondo o forma,
la extincin de la hipoteca o la del crdito que la garantiza 224 , etc.
219
E s claro que si esa h i p o t e c a se ejecuta, el d e u d o r o t e r c e r a d q u i r e n t e
p o d r n o p o n e r ia excepcin de p a g o , y si se t r a t a de u n t e r c e r p o s e e d o r , la extincin del d e r e c h o h i p o t e c a r i o ( a r t . 3166 Cd. Civ.) y p r o c e d e r el r e c h a z o de
la ejecucin, a u n q u e la h i p o t e c a no e s t c a n c e l a d a .
220
Como la inscripcin de la hipoteca beneficia al a c r e e d o r hipotecario, otorgndole a su derecho oponibilidad frente a terceros, l solo, sin necesidad del concurso de la v o l u n t a d del deudor o constituyente, p u e d e r e n u n c i a r a e s t e beneficio.
221 Volvemos a r e p e t i r q u e e s t e a c u e r d o r e l a t i v o a la i n s c r i p c i n p u e d e no
i n c i d i r sobre el d e r e c h o de h i p o t e c a en s.
222
U n i f o r m e d o c t r i n a s o s t i e n e que e s t a c a p a c i d a d no es e x i g i d a e n el prop i e t a r i o del i n m u e b l e g r a v a d o , a q u i e n , o b v i a m e n t e , beneficia la cancelacin.
As. S a l v a t , t. IV, n 2528; Lafaille, t. III, n 1780; F e r n n d e z , R., t. I, n 6 5 8 .
:^ ~': E s el s u p u e s t o del a r t . 3 2 0 3 Cd. Civ.: a c r e e d o r a u s e n t e .
224
V.g. por p a g o , prescripcin, e t c t e r a .
Cancelacin
judicial
246
DERECHOS REALES
ajuicio de cancelacin, que segn el art. 320, inc. rn) ley

22.434 se tramita por va sumaria, debe proseguirse contra el
acreedor hipotecario. Si ste estuviere ausente 225 , debe seguirse el procedimiento establecido por el art. 3203 Cd. Civ.
Una vez que la sentencia que ordena la cancelacin pase
en autoridad de cosa juzgada, el Registro procede, ante su presentacin, a la cancelacin de la hipoteca, vale decir, a dejar
sin efecto su inscripcin (arts. 3201 y 3199 in fine Cd. Civ.).
De pleno
derecho
Segn los arts. 3151 y 3197, los efectos de la inscripcin de

la hipoteca se extinguen pasados 20 aos desde el registro, si
sta no se renovare.
En consecuencia, pasado dicho trmino, la inscripcin queda sin efecto, sin necesidad de peticin alguna; es este pues, un
supuesto en que la cancelacin se opera de pleno derecho. 226
K) Juicio hipotecario
Naturaleza: tesis
Para el caso de tener que hacer valer judicialmente los derechos emergentes de la hipoteca, suelen distinguirse dos supuestos:
Distincin
segTn se
demande
a) Si lo que se persigue es el cobro de la deuda que lleva

como anexo la hipoteca nos encontraramos frente a una acCA,, personal. 227
ia deuda
o ye
ejercite
el derecho
real
b) Si lo que se ejecuta no es ya la deuda (con su accesorio,

la hipoteca), sino que se pone directamente en movimiento el
derecho real hipotecario, que permite perseguir la cosa contra
terceros, este derecho real pasa a primer plano y la accin respectiva es una accin real, tal como sera el caso de la ejecucin
225
Pensamos que si se trata de ausentes declarados tales en juicio, de conformidad a lo dispuesto por los arts. 15 a 21 de la ley 14.394, el trmite de cancelacin se realizar con el curador que se le haya designado. En cuanto a ios
ausentes con presuncin de fallecimiento, el juicio se seguir con el curador (art.
25, ley 14.394) o sus herederos (art. 28 de la ley cit.). La citacin por edictos proceder en los supuestos de ignorancia del domicilio del acreedor.
226
Sin perjuicio de su renovacin posterior, en su caso.
22
' La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha resuelto que la ejecucin
hipotecaria no es una accin real en los trminos del art. 2756 del Cdigo Civil,
sino que se trata de una accin personal por cobro de un crdito, carcter que no
desaparece por la garanta hipotecaria, la cual constituye un accesorio que puede existir o no existir y que no altera aquel carcter: sentencia del 21.3.2000,
LL-2000-D-346.
247
s e g u i d a c o n U . : : v-.'-'icro p o s e e d o r , o l o s s u p u e s t o s d e l o s a r t s .
3 1 5 7 a l 3 1 6 1 , p o r q u e a q u s e h a c e v a l e r el d e r e c h o r e a l d e h i p o teca y no la deuda.228
O t r o s s o s t i e n e n que en t o d a s las hiptesis se t r a t a r a de
u n a a c c i n real, p u e s e n t o d o s l o s c a s o s el a c r e e d o r h a c e v a l e r
el d e r e c h o real q u e l e c o m p e t e s o b r e l a c o s a h i p o t e c a d a . 2 2 9
R e r i n d o s e al fuero de a t r a c c i n del sucesorio y l a accin
del acreedor hipotecario p r o b l e m a que luego e x a m i n a r e m o s h a dicho nuestro m s alto Tribunal:
Siempre
accion real
La Corte
Suprema
" C u a l q u i e r a sea la n a t u r a l e z a de la accin del acreedor hipotecario c u a n d o p e r s i g u e la cosa h i p o t e c a d a de m a n o s de su d e u d o r y no de

las de u n tercero a q u i e n h a y a sido e n a j e n a d a por ttulo oneroso o lucrativo, en todo o e n p a r t e , es manifiesto que el Codificador no h a ent e n d i d o i n c l u i r l a en el concepto de 'acciones p e r s o n a l e s ' del a r t . 3284
Cd. Cv.". 2 3 0
C u a n t o a c a b a m o s de decir, c o m o es obvio, a d q u i e r e e n o r m e
i m p o r t a n c i a e n o r d e n a l a d e t e r m i n a c i n del j u e z c o m p e t e n t e
e n c a d a c a s o , y a q u e s o n d i f e r e n t e s los p r i n c i p i o s q u e r e g u l a n
la c o m p e t e n c i a de las acciones r e a l e s y p e r s o n a l e s . 2 3 1
228
Con es^fc. riterio distintivo, conf. Quintana Tern, El fuero de atraccin del juicio sucesorio y las ejecuciones hipotecarias, en LL, 118-1072; Prez
Delgado, "La competencia en las ejecuciones de prstamos garantizados con hipoteca", Rev. del Notariado, n 679, enero-febrero 1965, pg. 40; Cazeaux-Trigo
Represas, Derecho de las obligacione, t. II, vol. I, pg. 299, ed. 1971: C.N. Civ.,
sala A, LL, 89-136; id., id., LL, 123-962 (sum. 13.833); id., id., LL, 134-708; id.,
sala C, LL, 153 (sum. 31.160); id., id., ED, 26-461; id., id., LL, 135-1131 (sum.
21.048); id., id., LL, 125-795; id., sala B, LL, 135-1109 (sum. 20.903), id., id.,
LL, 137-774 (sum. 22.913) id., id., LL, 135-1208; id., sala F, causa 130.690, del
28.11.67; id., id. ED, 45-239; id. sala E, ED, 37, fallo 18.264; S.C.Bs. As., LL,
138-142; Fernndez, ob. cit., t. I, pg. 447, sostiene que siempre se trata del
ejercicio de una accin personal, pues slo est en juego la expropiacin forzada de bienes del deudor en primer trmino el hipotecado facultad que es
comn a todos los acreedores, aun a los quirografarios, y no se discute la existencia, plenitud o libertad de un derecho real.
229
Conf. Maynz, ob. cit., t. I, pg. 975; Allende, Panorama de derechos
reales, I a ed., pg. 294. Arraga Penido, M., Hipoteca. La ejecucin judicial clsica ante las reformas al Cdigo Civil y al Cdigo Procesal Civil y Comercial de
la Nacin por la Ley 24.441, en JA, supl. del 13.11.96.
230
C.S.J.N., JA, 12, 1971, 244. En contra de esta posicin de la Corte militan cuantos formulan la distincin a que aludimos en el texto. Ai respecto,
vase mi Derecho hipotecario, pg. 53 y sigs.
231
Vase el art. 5 ines. 1 y 3, Cdigo Procesal Civil. La jurisprudencia
no es coincidente acerca de si la ejecucin hipotecaria debe deducirse ante el
juez en lo civil o ante el juez de comercio. La Corte Suprema se ha pronun-
Competenc,a
248
Fuero de
atraccin
Sucesin
DERECHOS REALES
Asimismo, en cuanto al fuero de atraccin en materia suceya que segn el art. 3284 Cd. Civ.:
SOria,
"La jurisdiccin sobre la sucesin corresponde a los jueces del lugar del ltimo domicilio del difunto. Ante los jueces de ese lugar deben
entablarse:...4o Las acciones personales de los acreedores del difunto,
antes de la divisin de la herencia."
De esta norma podemos deducir que, si se considera que la
accin por la que se pretende ejecutar la hipoteca tiene naturaleza personal, el fuero de atraccin procede por imperio d e j o
dispuesto en el art. 3284, inc. 4, del Cdigo Civil; lo contrario si
se opina que es una accin real, porque la citada norma slo
aprehende las acciones personales y no las reales.
Es necesario recordar, entonces, que la hipoteca es un derecho real siempre accesorio de otro derecho personal cuyo
cobro garantiza, de modo que se impone distinguir: a) si la
pretensin se endereza al cobro de la deuda que lleva como
accesorio la hipoteca-, al tratarse de una accin personal (pone
en movimiento un derecho personal o creditorio, que es lo principal y que, por consiguiente, determina la competencia) existe
fuero de atraccin del juicio sucesorio; tal el supuesto de que el
reclamo se dirija contra el deudor o contra el tercero adquirente; b) si la accin pretende poner en juego el derecho real de hipoteca, ser r;jal e inexistente el fuero de atraccin por
ejemplo, si el reclamo se dirije contra el tercer poseedor en sentido estricto o contra quien hipotec un inmueble propio en garanta de una deuda ajena 232
ciado por la competencia civil; causas "Sarquis, P. c/Alcntara SA", del

15.10.91; "Banco Exterior SA Uruguay c/ Carlos Damm SA" del 6.10.92. Algunas Salas de !a Cmara Nacional en lo Civil juzgan que la competencia es
siempre civil, mientras que otras optan a ese efecto por el anlisis de la naturaleza civil o comercial del negocio principal al que accede la hipoteca. La
jurisprudencia comercial, luego de la reforma de la ley 23.637, se orienta en
general en el sentido de la competencia civil para este tipo de procesos. Sobre
este aspecto, ver Lactancio, La competencia civil o comercial en las ejecuciones hipotecarias, Estado del asunto en la justicia nacional en lo Civil, y Maur i , M. S., La c o m p e t e n c i a e n l a s e j e c u c i o n e s h i p o t e c a r i a s s e g n la
jurisprudencia de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, ambos
enED, s u p l del 26.12.95.
232
Conf. C.N. Civ., sala C, 11.6.96, DJ, f. 11.618, 1997-1-802, supl. del
2.4.97. Quintana Tern, G., ob. cit. en nota 220, se pronuncia por el fuero de
atraccin en todos los casos. En contra, no existe fuero de atraccin ni aun en
el caso de que la ejecucin hipotecaria se dirija contra el deudor. Corte -Sunrema de Justicia de la Nacin, Fallos: 98:359; 123:145; 139:239; 138:258; 197:39;
246:170; entre muchos otros.
249
L u e g o d e s e a l a r q u e el a c r e e d o r h i p o t e c a r i o c o m o
c u a l q u i e r acreedor d e b e solicitar la verificacin de s u crdito a n t e el j u e z del concurso a r t . 32, ley 2 4 . 5 2 2 , d i r e m o s
q u e el fuero de atraccin de los concursos preventivos,
regulado e n el a r t . 2 1 de la ley 2 4 . 5 2 2 , h a d e s a t a d o p o l m i c a s e n
p u n t o a su existencia e n caso d e ejecuciones h i p o t e c a r i a s (y
prendarias).
Ello porque dicho a r t . 2 1 dispone que:
"La apertura del concurso preventivo produce: 1) La radicacin
ante el Juez del concurso de todos los juicios de contenido patrimonial
contra el concursado"
y el inc. 2, del mismo a r t . 2 1 , establece que:
"quedan excluidos de la radicacin ante el Juez del concurso los
procesos de expropiacin y los que se funden en relaciones de familia. Las ejecuciones de garantas reales se suspenden o no podrn
deducirse hasta tanto se haya presentado el pedido de verificacin
respectivo".
A su t u r n o , el art. 57 establece que:
"... Los acreedores privilegiados (recordar que la hipoteca confiere
privilegio especial al aeree': or garantizado con ella) que no estuviesen
comprendidos en el acuerdo preventivo podrn ejecutar la sentencia
de verificacin ante el juez que corresponda, de acuerdo con la naturaleza de sus crditos".
Sobre la base de e s t a s n o r m a s se h a n elaborado dos posiciones:
a) Una, que se p r o n u n c i a en el sentido de la existencia del
fuero de atraccin del concurso p r e v e n t i v o respecto de las ejecuciones h i p o t e c a r i a s , con el a r g u m e n t o de q u e el inc. I o del
a r t . 21 fija el principio g e n e r a l p a r a los juicios de contenido pat r i m o n i a l (radicacin a n t e el j u e z del concurso), del cual slo
r e s u l t a n excluidos los d e expropiacin y aquellos que involucren relaciones de familia, m e n c i o n a d o s e n el p r i m e r p r r a f o
del inc. 2 o ; no obstando a esa conclusin la c i r c u n s t a n c i a de que
el m i s m o inc. 2" se refiera e n s u s e g u n d o prrafo a las ejecucion e s de g a r a n t a s r e a l e s , q u e c a e r a n e n el principio general. E n
apoyo de e s t a conclusin se a d u c e q u e a v e n t a r a "las potenciales colisiones de criterios q u e p u d i e r a n s u s c i t a r s e en el caso de
q u e diferentes m a g i s t r a d o s se p r o n u n c i a r a n sobre u n a m i s m a
m a t e r i a (uno, a t r a v s del t r m i t e verificatorio y el otro en el
proceso de ejecucin)", por lo q u e a p a r e c e r a aconsejada por "razones de seguridad y conveniencia n s i t a s en el principio con-
Concurso
preventivo
yquie
250
cursal de la univfoaliai'd y en los procesales de inmediacin y

concentracin de trmites". 233
b) Otra, que sostiene la inexistencia del fuero de atraccin razonando que, mientras que el inc. I o . del art. 21, de la
ley 24.522 sienta el principio general de la radicacin ante el
juez del concurso, el inc. 2 contiene las excepciones a esa regla, entre las cuales se hallan las ejecuciones de garantas
reales, por aparecer mencionadas en ese inciso y porque respecto de stas expresa que se suspenden o no podrn deducirse
hasta tanto no se presente el pedido de verificacin, circunstancia esta ltima que estara excluyendo la radicacin ante
el juez del concurso. A lo cual se aade el precepto del art. 57
de la ley, segn el cual los acreedores privilegiados que no estuviesen comprendidos en el acuerdo preventivo podrn ejecutar la sentencia de verificacin ante el juez que corresponda
de acuerdo a la naturaleza de sus crditos (el subrayado es
mo), disposicin que quedara privada de sentido si existiera
fuero de atraccin. 234
En este ltimo sentido se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia de la Nacin. 235
Respecto de las quiebras, el art. 132, de la ley 24.522, es
claro en punto a que este proceso concursal ejerce fuero de
atraccin de las ejecuciones de garantas reales, ya que comprende a "todas las acciones judiciales iniciadas contra el fallido por las que se redamen derechos patrimoniales, salvo los
juicios de expropiacin y los fundados en relaciones de familia".
Por su parte, el art. 126 impone a todos los acreedores del
fallido la carga de verificar sus crditos y establece, en su prrafo segundo, que:
233
De la sentencia del Juez Nacional de Comercio Dr. Bargallo, M. F
ED, f. 47.902, supl. del 19.5.97; conf. C.N.Com., sala B, 12.12.96, ED, f. 47.902
cit.; Mosso, G., Concurso preventivo y ejecucin de garantas reales, ED-1681147; Sosa, T. E., Efectos del fuero de atraccin en la nueva ley de concursos,
LL, supl. del 11.3.96.
234
Conf. CNCiv., sala A, 11.11.2003, ED, fallo 52.535, supl. diario del
19.2.2004; C.N.Com., sala A, 28.6.96, "Banco de la Provincia de Buenos Aires
c/Qumica Sudamericana"; sala C, 24.11.95, #-165-570; sala E, 19.11.96, ED,
f. 47.965, supl. del 18.6.97; sala B, 12.12.96, voto en disidencia de la Dra. Piaggi; Cap. Civ. y Com. San Isidro, en pleno, 3.9.96, causa "S. Alexis SA c/I!vento
SA"; Rivera, J.C., Instituciones de Derecho Concursal, t. 1. p. 232, 6; Vitlo, D.,
Comentarios a la ley de concursos y quiebras 24.522, la. ed., p. 115, n 2.3.8.
235
Causa "Casasa SA s/quiebra c/Saiegh, S. y otro", del 2.4.96, LL-1996C-245 DJ, 1996-2-681, f. 11.032.
251
"sin perjuicio del cumplimiento oportuno de esa carga ios acreedores con hipoteca... pueden reclamar e cualquier tiempo el pago mediante la realizacin de la cosa sobre la que recae el privilegio, previa
comprobacin de sus ttulos en la forma indicada por el art. 209 (el artculo regula el trmite de este "concurso especial", al que ms adelante nos referiremos) y fianza de acreedor de mejor derecho". 236
El Cdigo Procesal Civil y Comercial de l a Nacin reglam e n t a a la accin h i p o t e c a r a como u n a ejecucin especial, bajo
el acpite de "ejecucin h i p o t e c a r i a " (arts. 597/99).
Generalmente nos enfrentaremos a un juicio ejecutivo, porque es
lo normal que la escritura que instrumenta la hipoteca, instrumente
tambin el crdito garantizado, y entonces proceder aquella va procesal, dado que el ttulo que documenta el crdito traer aparejada
ejecucin, por tratarse de un instrumento pblico (arts. 520 y 523 inc.
I o , Cdigo Procesal Civil).
Mas no en todos los casos suceder as, porque en ciertas hiptesis, la prueba del crdito habr que rendirla en un juicio de conocimiento, por no constar en un documento que por s tenga fuerza
ejecutiva a tenor de las leyes rituales.
As, cuando la hipoteca se constituye para garantizar una obligacin de hacer, cuyo incumplimiento dar origen al nacimiento del crdito por indemnizacin de los perjuicios, que estar respaldado por la
garanta. O cuando se constituye para seguridad de crditos eventuales o futuros, posibilidad admitida en los arts. 3109 y 3153 Cd. Civ. 237
L)
Nuevy vc-giman de las ejecuciones hipotecarias
1.
R g i m e n especial de ejecucin de hipotecas
E n congruencia con l a finalidad que persigue la reiteramos: es la de i n c r e m e n t a r y f o m e n t a r las inversiones en m a t e -
236
Respecto del concurso especial en los concursos preventivos se ha resuelto que es "improcedente la pretensin del acreedor hipotecario de iniciar
un concurso especial si el deudor hipotecario se halla concursado preventivamente y no fallido, no slo porque en el caso media ausencia de previsin normativa en supuesto de concurso preventivo del deudor, sino que tampoco
concurren en dicha hiptesis los extremos que justifican su admisin por cuanto ...la ley 24.522, art. 21, inc. 1 contempla la facultad del acreedor hipotecario
de iniciar o proseguir la ejecucin luego de solicitada la verificacin de su
acreencia": C.N.Com., sala E, 14.3.96, "Skiff SA s/concurso s/concurso especial";
Conf. sala B, 7.5.90, "Carniglio del Zoto SA s/conc. esp. por Vitorero, E."; sala
D, 10.5.89, "Nazar y Ca. c/Varela, C. s/conc. especial".
237
Vase al respecto nota a fallo de Capn Filas, Mario, y Barbero, Ornar,
"Hipoteca constituida en garanta de obligaciones eventuales", JA, rev. del
14.6.74.
Siempre
iu,ci _
eje u
'
252
DERECHOS REALES
ra de construccin y de vivienda, aunque luego tal finalidad

aparezca desbordada la ley 24.441 crea, por su Ttulo V, un
rgimen especial de ejecucin de las hipotecas, tendiendo de este modo a facilitar la recuperacin gil de aquellas inversiones
garantizadas con ese derecho real, inclusive en el caso de libramiento de letras hipotecarias.
Destacaremos, en primer trmino y como nota de relieve, que
este rgimen238 solamente resultar aplicable en los casos en que
las partes as lo hayan convenido expresamente en el acto de constitucin de la garanta. Es lo que dispone el art. 52 de la nueva
ley. A falta de tal pacto expreso, el cobro de la acreencia hipotecaria discurrir a travs de los carriles que en cada jurisdiccin
hayan establecido las leyes procesales (sobre este punto nos detendremos luego en el estudio de los arts. 75 y 79 de la ley).
Por cierto, no hallo inconveniente en que la clausula por la
que se pacta la ejecucin "extrajudicial" de la hipoteca "autorice" pero no obligue al acreedor a acogerse a este rgimen
especial; de manera que, al momento de promover la ejecucin,
pueda encontrarse en sus maner la posibilidad de optar por la
va especial convenida o por la ;,umn prevista en la pertinente
ley procesal.
La novedad fundamental de este rgimen especial (veremos luego que la reforma del art. 598 del Cdigo Procesal Civil
y Comercial de la Nacin establece, con carcter imperativo, un
sistema bastante similar) consiste en lo que Morelio, A. 239 denomina con humor "privatizacin de las ejecuciones hipotecarias" 240 . Esto es, se deriva a manos del acreedor hipotecario
(quien ejercer sus facultades a travs de los profesionales que
l designe: el escribano y el martiliero) la mayora de los trmites propios de la ejecucin hipotecaria de all que se la haya
denominado "ejecucin extrajudicial", aunque esta va no se
emancipa totalmente de la intervencin del juez. 241
238
En el que la actuacin del escribano tiene una importancia fundamental.

Ob. cit., loe. ct.
Recuerda Highton, E., "Rgimen especial de ejecucin de hipotecas y
modificaciones al Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin", en Revista
del Notariado, Colegio de Abogados de la Capital Federal, Nmero extraordinario-Mayo 1995, que el sistema proviene del derecho espaol, en el que existen otras formas de ejecucin hipotecaria, no siendo nunca empleada la va extrajudicial. Sobre el rgimen especial de ejecucin de hipotecas, ver Highton,
E., Mosset Iturraspe, J., Paolantonio, N., Rivera, J., Reformas al derecho privado. Ley 24.441, la. ed., p. 309 y sig.; Arraga Penido, M., oh. cit. en nota 229;
Castro Hernndez, M. H., Consideraciones sobre el rgimen hipotecario previsto en la Ley 24.441, ED, suplemento del .16.9.96.
241
Morello, A., ob. cit., loe. ci., canuca a esta ltima nota como el "taln
de Aquiles" del ordenamiento, en tanto opina que la intervencin judicial
239
240
253
Como primera medida dispone el art. 53 que, transcurridos

sesenta das contados a partir de la mora en el pago del servicio
de amortizacin o intereses de la deuda, el acreedor deber intimar el pago al deudor en forma fehaciente, advirtindole que, si
dentro de los quince das no saldare ntegramente la cantidad
cuyo pago se le reclama, el inmueble ser rematado por la va
extrajudicial. "En el mismo acto se le intimar a denunciar el
nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes
y ocupantes del inmueble hipotecado".
Etapa
preparatoria
Observo que no figura entre las personas a denunciar el

"tercer poseedor", pues bien pudo garantizarse la deuda con un
inmueble ajeno o haberse vendido el hipotecado por el deudor
constituyente de la garanta. De todos modos, la existencia de un
"tercer poseedor" habr de surgir del informe que deber acompaar el acreedor en la presentacin judicial. Empero, de concurrir tal circunstancia existencia de un tercer poseedor del
inmueble hipotecado, parece que la intimacin de pago habr
de cursarse tambin contra l (arg. arts. 3162 al 3164, del Cdigo Civil), a fin de que tenga la posibilidad de cancelar la deuda
que le brinda el art. 3164 de dicho cuerpo legal, y tambin la de
abandonar el inmueble o intervenir en el trmite (arg. arts. 3165
y sig.. del Cdigo Civil). De lo contrario, estimo que no podr procederse a su lanzamiento extrajudicial, so pena de lesionar la garanta de la defensa que brinda al deudor el primer prrafo del
art. 54 de la ley. Aparte de que las normas del Cdigo Civil que
acabo de citar no han sido dejadas expresamente sin efecto por
la ley 24.441 y no creo que puedan caer en la derogacin genrica de su art. 97, sobre todo si se repara en que el art. 79 sustituye al art. 598 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin,
pero deja subsistente su art. 599, que remite en forma expresa a
los arts. 3165 y siguientes del Cdigo Civil.
El tercer
poseedor
debe ser
notificado?
Dispone el art. 54 que, vencido el plazo de la intimacin Sin

que se hubiera hecho efectivo el pago, el acreedor podr 242 presentarse ante el juez competente 243 con la letra hipotecaria o los
permitir al deudor cobijarse aun en las limitadas oportunidades que la ley
le brinda en sus "pliegues y repliegues", para aprovecharlas a efecto de retardar el trmite.
242
La presentacin "deber" hacerla si es que quiere lograr a inmediata
desocupacin del bien. Mas como no es ste un trmite obligatorio, sino un beneficio que se concede al acreedor, "podr" o no solicitarlo.
243
Las disposiciones locales determinarn si es necesario el patrocinio letrado. En las jurisdicciones sujetas al Cdigo Procesal Civil y Comercial de la
Nacin, creo que se impone la solucin afirmativa, frente a los trminos generales en que est concebido su art. 57.
Oesocu-
pacin
inmediata
254
cupones exigibles si stos hubiesen' L :'j,,.i-:-s44 y un certificado 245 a fin de obtener (que el Juez ordene) la verificacin del estado de ocupacin del bien y le entregue (al acreedor) su tenencia.
El juez dar traslado de la presentacin por cinco das al deudor
a los efectos de las excepciones previstas en el art. G4.246
Las excepciones en esta etapa del procedimiento son
exclusivamente las siguientes, y debern ser sumariamente
acreditadas por el deudor: a) que no est en mora; b) que no ha
sido intimado de pago; c) que no se hubiera pactado la va elegida (art. 64, de la ley). 247
Opuestas las excepciones el juez dispondr la suspensin
cautelar del lanzamiento. De estas excepciones deber correrse traslado al acreedor, aunque as no lo disponga expresamente la ley, pues en el tercer prrafo, establece el art. 64 que
"'si el acreedor controvierte las afirmaciones del ejecutado la
cuestin se sustanciar por el procedimiento ms abreviado
que consienta la ley local. Si el contrario reconociese la exis-
244
La ley se coloca en el supuesto de que se hubiera librado letras hipotecarias; no obstante la falta de referencia a otras hipotecas en las que se hubiese
convenido expresamente la sumisin al trmite especial, no impide que en caso
de hipotecas sin emisin de letras se efecte la presentacin en los trminos de
la ley, pues el art. 52 las comprende tambin. En ese caso deber acompaarse
el ttulo constitutivo de la hipoteca.
245
Debi decir "informe", pues no parece que con este "certificado" al que
alude a ley se desencadene el "bloqueo registrar ;<. e regula la ley 17.801salvo
disposicin local en contrario y que ms adelante estudiaremos, as como la diferencia entre "certificados" e "informes" emanados del Registro de la Propiedad.
Conf. Lpez de Zavala, F., Fideicomiso, leasing, letras hipotecarias, ejecucin,
hipotecaria, contratos de consumicin, Ed. Zavala, 1996, p. 388.
246
Subrayo el prrafo porque sta es una de las limitadas oportunidades
de defensa que se le brinda al constituyente de la hipoteca. Advierto, adems,
que me parece obvio que las actuaciones judiciales, por limitadas que sean, deben tributar tasa de justicia, segn lo prescribe el art. I o de la ley 23.898 para
la justicia nacional; es claro que el intrprete deber tratar de determinar cul
es la que deber ingresarse en estos supuestos, en los que el trmite judicial,
aparentemente, es muy limitado. Y digo "aparentemente" porque, en caso de
que se plantee por el deudor las defensas e impugnaciones a la liquidacin, el
trmite judicial dejar de ser tan sencillo como a primera vista se presenta. Y
las intervenciones del juez en el trmite no son tan escasas como se imagina
{sobre el particular nos detendremos ms adelante).
247
Sostiene Morello, A., ob. cit., loe. cit., que "sin embargo, no dejar de
aducirse las de fuerza enervante anlogas: inhabilidad de ttulo, toda vez que la
jurisprudencia contempla y admite de manera frecuente defensas sustanciales sustentadas casi siempre (es de anticipar), en la falsedad o inhabilidad
del ttulo... Tal la inexistencia o falsedad de la intervencin del Registro de la
Propiedad Inmueble (art. 38) o no corresponder (las letras emitidas) a hipotecas
de primer grado (art. 36) o faltar las enunciaciones que exige el art. 36, etc. Las
defensas de fondo (compensacin, novacin, conciliacin, compromiso y transaccin) quedarn en principio o por regla excluidas.
255
tencia de ios supuestos invocados por el ejecutado. .l.j.v:;?.. dejar sin efecto lo actuado por el acreedor y dispondr el archivo
de las actuaciones".
Resueltas las excepciones o, accediendo a lo pedido si no
media oposicin, el juez ordenar verificar el estado fsico y de
ocupacin, designando a tal fin al escribano que proponga el
acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto el escribano intimar su desocupacin en el plazo de diez das, bajo apercibimiento de
lanzamiento por la fuerza pblica. El lanzamiento no podr
suspenderse salvo que lo haga el juez en forma cautelar, segn
ya se ha visto.
Si la desocupacin no se realiza en el plazo intimado, ei escribano proceder sin ms trmite al lanzamiento a cuyo fin
puede requerir el auxilio de la fuerza pblica, allanar domicilio
y violentar cerraduras y poner en depsito oneroso los bienes
que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Es claro
que para llevar a cabo estos actos el notario deber contar con
la autorizacin judicial (normalmente se hallar contenida en
la resolucin que ordena la verificacin del estado de ocupacin
del bien y el lanzamiento) que lo faculte a allanar, recurrir a la
fuerza pblica, etc. y, en cada caso, resultar conveniente que
exhiba el testimonio o copia certificada de la pertinente resolucin, con el fin de facilitar su tarea.
La ley no resuelve el supuesto de que el inmueble est
ocupado por persona que tenga un derecho preferente al del
acreedor ejecutante (v. gr., aciêdor hipotecario de ". ango anterior que no existir para el caso de haberse librado letras hipotecarias, segn lo establecido en el art. 36, pero que puede
presentarse para las hipotecas comunes; titular de un derecho de retencin que haya comenzado a ser ejercido con anterioridad a la constitucin de la hipoteca ejecutada art. 3946,
Cdigo Civil etc.) o por un tercero totalmente ajeno al nego_cio hipotecario: podr ser lanzado sin ms trmite por la va
del art. 54 de la ley o slo podr serlo a travs del correspondiente juicio de desalojo?248
Dice el art. 54 in fine que "todo este procedimiento tramitar "in audita parte", y ser de aplicacin supletoria lo establecido en los cdigos de forma". La disposicin de la norma no
es del todo correcta, porque el deudor ya habr conocido la
existencia del trmite a travs del traslado que se le ordena correr por el juez en el primer prrafo del artculo.
248
Conf. Highton, E., 06. cit loe. cit.
/
256
Subasta
DERECHOS REALES
Los arts. 55 y 56 permiten al acreedor llenar con su actividad directa u n a serie de requisitos necesarios a los efectos de
la concrecin de la subasta (conf. arts. 575 y 576, Cdigo Procesal Civ. y Com. de la Nacin): a) solicitar un informe al Registro de la Propiedad Inmueble sobre las condiciones de dominio
y gravmenes del bien (art. 55). Aunque la ley omite referirse a
ellos, la solicitud tambin debera versar sobre embargos, inhibiciones y cualquier tipo de medida que afecte al inmueble; b)
requerir en el registro 2 4 9 correspondiente la expedicin de un
segundo testimonio del ttulo de propiedad (art. 56, inc. a). A
fin de acotar gastos, el traslado que se le corriere al deudor por
el juez, de conformidad con lo dispuesto en el primer prrafo
del art. 54, podra contener la intimacin al ejecutado a que
presentara el ttulo de propiedad, bajo apercibimiento de que
ser obtenido un segundo testimonio a su costa en caso contrario (arg. art. 576, ltimo prrafo, Cod. Proc. Civ. y Com. de la
Nacin); y c) requerir certificado de deuda por expensas comunes (en caso de tratarse de un edificio sometido al rgimen de
la propiedad horizontal), impuestos, tasas y dems contribuciones que se adeude respecto del bien, bajo apercibimiento de
que, de no emitirse el informe dentro del dcimo da, la subasta
se llevar a cabo igualmente. 2 5 0
La ley no exige al menos expresamente en esta "ejecucin extrajudicial" la traba de embargo sobre el ir-mueble a subastar. Pero aunque no estoy muy segura de que resulte un
trmite indispensable 251 , de lo que s lo estoy es de que tal traba resulta muy conveniente que la pida el acreedor, pues de esta m a n e r a d a r trascendencia registral al procedimiento,
pudiendo de este modo soslayar algunas de las cuestiones que
por intuicin presentimos todos que ha de suscitar este ordenamiento.
249
Se entiende, registro notarial o el pertinente Archivo Notarial.

Recordar aqu las disposiciones de la ley 22.427.
251
La exigencia de su traba podra deducirse de la remisin a las normas
locales de procedimiento juicio ejecutivo, ejecucin de la sentencia de trance
y remate que la ley efecta en diversas normas, segn ya lo hemos ido viendo a lo largo de este estudio de la ley 24.441. Sealo que el mismo argumento
podra caber relativamente a la indisponibilidad de fondos y a la prohibicin
de la compra en comisin: la ley no las menciona para nada al regular esta
"ejecucin extrajudicial" lo que podra apoyar el argumento de que ambas
son admitidas; pero el art. 598 reformado del Cod. Proc. Civ. y Com. de la
Nacin, las excluye categricamente por su inc. 7o, ayudara a sustentar el criterio de que tampoco resultan admisibles en la ejecucin extrajudicial que, por
principio, se supone ms favorable para el acreedor. Aparte de las remisiones a
la ley procesal comn que, ya lo dije, formula !a ley.
2o0
257
Verificado el estado del inmueble 252 , el acreedor ordenar

por s mismo y sin intervencin judicial (el subrayado es mo)
la venta del inmueble en remate pblico, por intermedio del
martiliero que l designe y segn las condiciones usuales de
plaza (el subrayado es tambin mo). La realizacin de la publicidad ordenada por la ley estar tambin a su cargo arts. 57
y 58 253 , as como la notificacin a cursarse de modo fehaciente al deudor, al propietario y a las dems personas que
resulten de los informes requeridos, con u n a anticipacin de
siete das, excluido el de la subasta art. 59-254.
La base de la subasta ser el monto de la deuda a la fecha
de precederse al remate (art. 58)255.
En el remate estar presente el escribano (normalmente
ser el designado para practicar la verificacin y el lanzamiento), quien levantar el acta pertinente (art. 57, in fine), debidamente circunstanciada.
El art. 61 se coloca en el supuesto de fracaso del primer remate, permitiendo la posibilidad de realizar otro con una base
disminuica en un 25% y otro ms sin base; no procede el cobro
de honorarios por remates fracasados (lo que se denomina "falsa
comisin" y que en los casos comunes se endereza a remunerar
los trabajos llevados a cabo por el martiliero, que tiene derecho
a cobrar aun cuando el remate haya fracasado, es claro que sin
su culpa) y el art. 77 de la ley que modifica el rgimen de corretaje especifica que si se trata de corretaje inmobihario de
viviendas nuevas slo se recibir comisin del comitente y en
las restantes operaciones la comisin al comprador no podr exceder del 1,5 del valor de compra.
252
Reitero que la entrega de la tenencia puede o no impetrarla el acreedor; en cambio, la verificacin no puede ser obviada.
253
Como con acierto lo destaca Highton, E., ob. cit., loe. cit., la ley incurre
en un error en el art. 57, primer prrafo, al determinar con qu anticipacin
deber ser publicado el ltimo aviso. En realidad debe leerse que el ltimo aviso habr de tener lugar con una anticipacin no menor (y no "mayor", como lo
expresa la ley) de dos das.
254
La ley no seala el alcance de la intervencin que les cabr a estos citados en la ejecucin, ni siquiera prev que tienen derecho a intervenir. Aunque si se los cita, por lo menos tendrn la posibilidad de vigilar los trmites de
la ejecucin y defender en la subasta su regularidad y el precio de venta del inmueble, pudiendo inclusive pujar en aqulla.
255
Destaca Highton, E., ob. cit., loe. cit., que la sea no debe ser fijada en
un porcentaje muy bajo del precio total, para impedir que el comprador siga
ocupara e! inmueble y lo adquiera en la subasta a travs de un prestanombre,
para hacer fracasar el remate adoptando la postura tipificada en el art. 62
y logrando, de esta manera, un alongamiento del trmite.
258
A pesar de que el art. 64 de la ley establece que ei ejecutado

podr oponerse a la realizacin de la subasta esgrimiendo las
causales que all se enumeran, estimo que la nica que podr
plantear (la oportunidad no la marca la ley, pero creo que, como
principio, se debera efectuar la impugnacin al recibir la notificacin a la que se refiere el art. 59) es la mencionada en el inc. d)
("que existieran vicios graves en la publicidad"). Ello as en tanto
ya habr tenido posibilidad de oponer las otras al corrrsele traslado de la presentacin originaria del acreedor, en los trminos
del art. 54. Si no lo hizo, me parece que la facultad de deducir
aquellas defensas no es posible que resucite, al efecto de impugnar la realizacin de la subasta para lograr su suspensin, pues
no ser sta sino una consecuencia de su propia conducta discrecional, respecto de la cual no puede agraviarse 236 . Y lo mismo
cabra concluir por obvias razones en la hiptesis de que,
habiendo opuerto las defensas, stas le hubieren sido rechazadas.
Si el comprador en el remate no abonare las sumas convenidas, se efectuar nuevo remate y aqul ser responsable de
la disminucin real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, ms sus intereses y gastos ocasionados (art. 62).
Cabe advertir que, si se da el caso de ejecuciones paralelas
(por ejemplo, una "extrajudicial" y otra judicial, o dos "extrajudiciales"), intentadas por otros acreedores hipotecarios o no, la
ley nada prev sobre cul gozar de prioridad. Parece que, por
analoga, deber aplicarse el art. 568, del Cdigo Procesal, que
da prevalencia a la que se encontrare ms adelantada, o sea a
la primera en que se ha llegado a decretar la subasta.^ 0 '
Trmites
posteriores
subasta
Realizada la subasta, el acreedor debe presentar liquidacin

e \0 adeudado segn el contrato, ms los gastos correspondientes a la ejecucin, los que no podrn exceder del 3% del crdito. 258
Como el acreedor puede resultar adquirente en la subasta,
se halla autorizado para compensar su crdito con las sumas que
le corresponda abonar a ttulo de comprador (art. 61, in fine).
a) Si el ejecutante fuera el nico acreedor, dice la ley que
recibir el precio directamente, se cobrar la suma liquidada de
la obtenida en el remate y proceder a depositar el remanente
256
Arg. art. 1111, Cdigo Civil. Conf. Corte Suprema de Justicia de la
Nacin, doctrina de Fallos: 275: 218; 277: 251; 280: 395; 298: 220; 302: 475, entre otros.
257
Conf. Highton, E., ob. cit., loe. cit.
258
Este porcentaje difcilmente alcanzar para cubrir los distintos gastos
que devengar la ejecucin, debiendo el remanente de ellos absorberlos el
acreedor, lo que es posible que desaliente este tipo de ejecuciones; conf. Highton, E., ob. cit., loe. cit.
259
a la orden del juez (salvo que no medie objecin del ejecutado,

ni oposicin de terceros, en cuyo caso el remanente ser entregado a l sin necesidad de depositarlo), ante quien tambin
presentar la correspondiente rendicin de cuentas documentadas (arts. 60 y 63, primer prrafo, in fine y segundo prrafo).
De esa presentacin deber darse traslado al ejecutado,
quien tendr cinco das para impugnarla o aceptarla. Esta es
otra de las oportunidades que la ley (art. 60) otorga al ejecutado para intervenir en el trmite; pero su impugnacin de la
rendicin de cuentas no paralizar su avance, enderezado ahora al perfeccionamiento de la venta resultado del remate.
b) Si hubiere otros acreedores el pago no se har directamente al acreedor, sino al martiliero interviniente, quien descontar su comisin (recordar lo dispuesto por el art. 77 de la
ley) y depositar el saldo a la orden del juez para que ste cite a
todos los acreedores para distribuir la suma obtenida (art. 63).
La subasta quedar perfeccionada una vez pagado el preci por el comprador y hecha la entrega de la cosa a ste.
Si el acreedor hubiere obtenido la tenencia a travs del
procedimiento reglado en el art. 54, podr practicarla directamente; de le contrario, la entrega deber ser realizada con intervencin del juez, aplicndose en lo pertinente lo dispuesto
en el art. 54 (art. 63). 259
La protocolizacin de las actuaciones ser extendida por intermedio del escribano designado por el acreedor, sin necesidad
de la comparecencia del ejecutado; el art. 63, prrafo cuarto se
reere a las constancias que deber contener, agregndose al
protocolo los documentos correspondientes. 260
Con el fin de realizar la protocolizacin el juez interviniente
levantar los embargos e inhibiciones con citacin de los jueces
que hubieren trabado medidas cautelares, segn las normas
procesales de cada jurisdiccin (art. 63, ltimo prrafo).
259
La terminologa de la ley es descuidada, ya que el art. 54 caracteriza
como "tenedor" al adquirente que ha pedido la desocupacin anticipada y la entrega del inmueble que all se autoriza; a su turno el art. 63, en un mismo prrafo el tercero califica al acreedor en tal situacin como "tenedor" primero
y como "poseedor" despus. Esta imprecisin no resulta balad, puesto que es
bien sabido que son distintas las consecuencias de ser encuadrado en una u
otra figura. Highton, E., oh. cit., loe. cit., sostiene que "all hay una gran confusin entre posesin y tenencia. Habr que entender que el acreedor tiene la tenencia a nombre del deudor y entonces hacer la tradicin como una especie de
"constituto posesorio".
260 Advirtase que queda obviada de este modo la escritura pblica, a pesar de que no se trata de la subasta judicial que tiene en cuenta el art. 1184,
primera parte, de) Cdigo Civil.
Perfecci-
namiento
de la venta
260
DERECHOS REALES/
El testimonio respectivo d e b e r s e r inscripto en el Registro

de la P r o p i e d a d I n m u e b l e , p a r a t o r n a r oponible la t r a n s m i s i n
a terceros (art. 6 3 , p r i m e r p r r a f o ; a r g . a r t . 2505 y a r t . 2, ley
17.801).
Sobreîento
ejecucin
U n a i n s t i t u c i n a n l o g a al s o b r e s e i m i e n t o del juicio r e g u lado por el a r t . 583 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de l a
Nacin, c o n s a g r a el a r t . 66 de l a ley:
"Dentro de los treinta das corridos de efectuada la ejecucin extrajudicial, el deudor podr recuperar la propiedad del nmuebl~~(e\
subrayado es mo) si pagara al adquirente el precio obtenido en la subasta, ms el 3% previsto en el art. 60".
Obsrvese q u e el a r t . 66 p r e s u p o n e q u e el dominio del inm u e b l e y a se h a t r a n s m i t i d o ( e s t a facultad del ejecutado, entonces, es m s a m p l i a q u e la o t o r g a d a por el a r t . 583 del Cod.
Proc. Civ. y Com. de la N a c i n , q u e a u t o r i z a el s o b r e s e i m i e n t o
m i e n t r a s la v e n t a no se h a y a perfeccionado), es decir, p a g a d o
el precio, h e c h a la e n t r e g a del bien, protocolizado las actuacion e s e inscripto el r e s p e c t i v o t e s t i m o n i o (porque slo en ese mom e n t o el c o m p r a d o r se t r a n s f o r m a r e n p r o p i e t a r i o ) . Qu
g r a n d e s s e r n los t r a s t o r n o s q u e el ejercicio de e s t a f a c u l t a d
provocar! P u e s d e i t r n s e r c u m p l i d o s todos los t r m i t e s n e cesarios p a r a q u e ei dominio r e t o r n e a la cabeza del ejecutado.
Juicio
posterior
a la
subasta
El art. 65 autoriza al d e u d o r u n a vez realizada la s u b a s t a

y cancelado el crdito ejecutado a i m p u g n a r por la va j u d i cial, por el procedimiento
ms abreviado que solicite el deudor261
a i m p u g n a r el procedimiento respecto de los siguientes p u n t o s :
a) la no concurrencia de los hechos q u e h a b i l i t a n la v e n t a 2 6 2 ; b)
la liquidacin p r a c t i c a d a por el acreedor 2 6 3 ; c) el incumplimiento
de los recaudos establecidos en el p r e s e n t e ttulo por p a r t e del
ejecutante 2 6 4 .
261
No se tratar, por consiguiente, del procedimiento ordinario posterior
que regada el art. 553 del Cod. Proc. Civ. y Com. de la Nacin, sino que se recurrir a un procedimiento abreviado que tampoco favorecer la amplitud de defensa y prueba del ejecutado. Cabiendo interrogarse acerca de si, luego de
recorrida esta rpida va, sera posible intentar un juicio ordinario...
262
Otra vez? Ya pudo y debi oponer esas defensas que no son otras
que las contenidas en el art. 64, al contestar el traslado dispuesto en el art.
54, prrafo primero.
263
Cabe idntica observacin a la vertida en la nota anterior.
264
Se tratara sta de la nica cuestin que el ejecutado no habra tenido
261
De resultar triunfante el ejecutado en este procedimiento

posterior, "el acreedor deber indemnizar los daos causados,
sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas a que
se hiciere pasible" (art. 66, ltimo prrafo).
Dispone el art. 67 que "si el precio obtenido en la subasta no
cubriera la totalidad del crdito garantizado con la hipoteca, el
acreedor practicar liquidacin ante el juez competente (?)26 por
el proceso de conocimiento ms breve que prevea la legislacin
local. La liquidacin se sustanciar con el deudor, quien podr
pedir la reduccin equitativa del saldo que permaneciere insatisfecho despus de la subasta, cuando el precio obtenido en ella
fuera sustancialmente inferior al de plaza, teniendo en cuenta
las condiciones de ocupacin y mantenimiento del inmueble".
Nuevos trmites, nuevos gastos... Y a esta altura me pregunto si resultar provechoso acogerse a este procedimiento
"semiprivatizado", que suscita tantos interrogantes que la ley
deja sin respuesta.
Esta posibilidad ha sido declarada constitucionalmente vlida por la Corte Suprema de Justicia de la Nacin en reiterados
precedentes, al decidir que "las disposiciones reglamentarias que
dicte el Congreso cuando considere del caso prescribir formalidades especiales para el ejercicio d.= determinados derechos establecidos en los cdigos fundamentales que le incumbe dictar",
resulta "innegable atribucin del Congreso Nacional". 266
El estudio siquiera suscinto de este trmite que se ha
dado en denominar "ejecucin extrajudicial de la hipoteca" 267
convence acerca de que la ejecucin no es "tan extrajudicial" como se la considera.
As, el juez ha de intervenir, al menos: a) para emitir la orden de verificacin del estado del bien y, en su caso, para ordenar su desocupacin inmediata (art. 54) o su suspensin cautelar
(art. 64); tambin para recibir la aceptacin del cargo conferido
por parte del notario designado, aceptacin que juzgo necesaria
aunque pueden caber vacilaciones al respecto atento las re-
oportunidad de invocar en !a ejecucin extrajudicial, aunque me caben algunas

dudas sobre el particular.
265
Creo que no podr ser otro que el que intervino en el trmite; aunque
ms no sea por va de conexidad.
266
Fallos: 138: 157; 162: 376; 190: 124; 211: 240; entre otras.
267
Adems de que el acreedor, a cambio de los "beneficios" que sta le reportara, tendra que hacerse cargo de los gastos que superaran el porcentaje
fijado por el art. 60 de la ley.
Precio
insufi
-
Ley de
iue
trmites
procesales?
fondo
Reflexin
fmal
262
DERECHOS REALES
levantes tareas que ha de cumplir en el trmite; b) eventualente para resolver sobre las defensas opuestas por el ejecutado en
la etapa regulada por el art. 54; c) para, en su caso, decretar la
suspensin cautelar de la subasta y zanjar las controversias que
pudieran suscitarse entre ejecutante y ejecutado (art. 64, ltimo
prrafo); d) para aprobar la liquidacin presentada por el acreedor en la oportunidad del art. 60; e) en la entrega del inmueble
al comprador en el remate cuando el acreedor no haya ejercido el
derecho de obtener la tenencia anticipada de aqul; f) para decidir las cuestiones que se plantee respecto de la distribucin de
los fondos entre los acreedores que se hubieran "insinuado" en la
ejecucin (art. 63, ltimo prrafo); g) para levantar los embargos
e inhibiciones que pudieren existir sobre ei inmueble, a los efectos de poder arribarse a la protocolizacin de las pertinentes actuaciones protocolizacin que sear de ttulo inscribible de
adquisicin del dominio por el -..omprador en el remate (art. 63,
cuarto prrafo); h) en fin, para intervenir por va de conexidad, la que me parece evidente, post-perfeccionamiento de la
venta, en los trmites a que se refieren los arts. 65 y 67 de la ley.
2.
Modificaciones al Cdigo Procesal Civil

y Comercial c*.e la Nacin
Las contiene el art. 79 de la ley; consisten en la sustitucin

(y no simple modificacin) del art. 598 del Cdigo citado por la
norma plasmada en dicho art. 79. 268
Basta su mera lectura para concluir en la Similitud existente entre el trmite previsto en el art. 598 actual y el rgimen de la ejecucin extrajudicial. Van por ello reproducidos los
comentarios vertidos al estudiar este ltimo procedimiento.
Slo me parece importante precisar las siguientes cuestiones: a) que la ley 24.441 no ha derogado (expresamente, al menos) el art. 577 del Cdigo Procesal, con lo que se crean serias
dudas sobre su vigencia, a pesar de lo dispuesto en su art. 97 y
lo terminante del inc. 5o, del nuevo art. 598; b) habremos de
tener por tcitamente derogado el art. 597 sobre las defensas
que puede oponer el ejecutado, teniendo presente lo determinado por el art. 598, inc 5o actual?; c) El art. 599 del Cdigo Pro-
268
Se ha decidido que "la nueva redaccin del art. 598, del Cdigo Procesa!
no es inconstitucional, pues no crea un nuevo derecho real pues el acreedor slo
detenta la mera tenencia del inmueble hasta la subasta, ni contraviene al art.
2513, del Cdigo Civil, toda vez que el derecho a disponer de una propiedad no
es absoluto": CNCiv., sala E, 30.5.2001, ED, fallo 51.069, supl.diario del
10.10.2001.
263
cesal en d a n z a tampoco h a sido derogado especficamente: es la

n o r m a que r e g u l a la intervencin del tercer poseedor en la ejecucin hipotecaria. 2 6 9
La n u e v a ley en t a n t o modifica (o sustituye) el art. 598
del Cdigo Procesal Civ. y Com. de la Nacin resulta inmediatamente aplicable a las ejecuciones hipotecarias comunes en trmite,
salvo en lo que se refiere a procedimentos cumplidos (su aplicacin es i n m e d i a t a y no retroactiva; conf. art. 3 o , Cdigo Civil). 270
As, tiene decidido la Corte S u p r e m a de Justicia de la Nacin
que "los procesos en trmite pueden ser alcanzados por la ley procesal nueva, la cual es de aplicacin inmediata, siempre que ello
no importe afectar la validez de los actos procesales cumplidos y
que han quedado firmes bajo la vigencia de la ley anterior".211
3.
Agregado al art. 3936 del Cdigo Civil.

Imposicin a las provincias
El a r t . 75 de la ley 24.441 dispone:
''Agrgase como segundo prrafo del art. 3936 del Cdigo Civil, el
siguiente:
Las legislaciones locales dispondrn el rgimen procesal de la ejecucin judicial de la garanta hipotecaria, conforme con las siguientes
pautas: a) El procedimiento ser el del juicio ejecutivo; b) El trmite informativo sobre las condiciones de dominio y sobre impuestos, tasas,
contribuciones y expensas podr tramitarse de manera extrajudicial, y
el estado de ocupacin podr constatarse por acta notarial: c) No proceder la compra en comisin; d) En ningn caso podr declararse la indisponibilidad de los fondos producidos en el remate, si bien el juez
podr exigir caucin suficiente al acreedor; e) Si fuera solicitado por el
acreedor, el juez decretar el desalojo del inmueble antes del remate".
269
Ha sido decidida la inconstitucionalidad del art. 598 del Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la Nacin, en cuanto establece el lanzamiento del ejecutado
previo a la subasta. Ello porque "... no se advierte seriamente circunstancia alguna que permita interpretar coherentemente el lanzamiento previsto en los
arts. 3936, parte 2a, del Cdigo Civil y 598 del Cdigo Procesal, frente a la facultad que otorga el art. 583 del Cdigo Procesal... de sobreseer el juicio, afectando
gravemente el derecho de propiedad del ejecutado (doctr. art. 17, Constitucin
Nacional) quien, aun cuando conserva la facultad en cuestin, se ve echado de su
inmueble, dificultndole la posibilidad de acceder al crdito para saldar la deuda
y generndole los perjuicios evidentes que suponen la mudanza en doble sentido": C.N.Cv., sala D, 23.12.98, LL, i. 99.692; supl. diario del 17.12.99; id.,
30.11.2001, DJ-2002-1-1033.
270
Conf. C.N.Civ., sala D. 19.9.96, LL, f. 95.385, suplemento del 21.5.97;
sala F, 2.2.96, DJ, fs. 10.730, 1996-1-1293.
271
Fallos: 215: 467; 220: 30; 221: 589; 231: 32; 264: 238, entre otros.
Causas
a las que
se aplica
el nuevo
art. 598,
Cd. Proc.
Los juicios
en t r m i t e
264
DERECHOS REALES
E s t a d i s p o s i c i n s u s c i t a por lo m e n o s n u e s t r o a s o m b r o ,
frente a lo d i s p u e s t o por el a r t . 75, inc. 12 a n t e r i o r a r t . 67,
inc. 1 1 de la a c t u a l Constitucin Nacional.
Ello p o r q u e c o n t i e n e u n " m a n d a t o " a las provincias, e n mat e r i a cuya r e g u l a c i n ellas se h a n r e s e r v a d o p a r a s; p o r q u e n o
se ja plazo a l g u n o p a r a el cumplimiento del t a l " m a n d a t o " , ni
tampoco sancin p a r a s u i n c u m p l i m i e n t o .
El tiempo dir la s u e r t e que h a de correr semejante precepto, que p l a n t e a s e r i a s d u d a s acerca de s u constitucionalidad. 2 7 2
4.
Agregado al a r t c u l o 173 del Cdigo P e n a l
L a ley 24.441 agreg al artculo 173 del Cdigo P e n a l , como inciso 13, el s i g u i e n t e texto:
El que encontrndose autorizado para ejecutar extrajudicialmente
un inmueble lo ejecutare en perjuicio del deudor, a sabiendas de que el
mismo no se encuentra en mora, o maliciosamente omitiera cumplimentar los recaudos establecidos para la subasta mediante dicho procedimiento especial.
LL) Breve a n l i s i s del privilegio 2 7 3 del acreedor hipotecario
S e g n el art. 3875 Cd. Civ., privilegio "es el derecho dado
por la ley a u n acreedor p a r a ser p a g a d o con preferencia a otro".
Clasificaciones
Los privilegios p u e d e n clasificarse, s e g n su asiento, en: a)

privilegios sobre m u e b l e s o sobre i n m u e b l e s , y b) privilegios gen e r a l e s o especiales. 2 7 4
Privilegio
fe'^
El del acreedor hipotecario es u n privilegio especial que recae sobre u n i n m u e b l e (o varios), e s t a n d o la extensin de su
asiento d a d a por el a r t . 3110 Cd. Civ., que y a h e m o s estudiado.
hipoteca
asiento
272
Conf. Highton, E., ob. cit., loe. cit.; Guastavino, E., ob cit., loe. cit., afirma que "cabe abstenerse de una apreciacin sobre la constitucionalidad de la
norma por requerir el planteo una mayor consideracin''.
273
Para algunos (u.g. Molinario, Los privilegios en el Derecho civil argentino, pgs. 12-27, ed. 1941; Corts, Hernn, Los privilegios en el Derecho civil
argentino, pg. 22, ed. 1936); la preferencia en el cobro que le corresponde al
acreedor hipotecario, dado que la hipoteca siempre nace de un contrato (art.
3135 Cd. Civ.), no puede considerarse un privilegio que tiene origen legal
sino que sera una especie otra de las cuales seran los privilegios del gnero "causas legtimas de preferencia". En mi estudio "Apuntes sobre privilegios",
LL, 137-932, se realiza un examen pormenorizado del problema, llegndose a
la conclusin de que se trata de un privilegio.
274
Vanse estos aspectos en mi estudio citado en nota anterior y en
Allende-Mariani de Vidal, Los privilegios en la Ley de Concursos y en el Cdigo
Civil, pg. 34 y sigs., ed. Zavala.
265
Segn el art. 3936 Cd. Civ., el privilegio de la hipoteca

cubre las sumas debidas por capital, por intereses adeudados
de dos aos a contar de la iniciacin de la ejecucin hacia
atrs y los intereses "que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago" todo lo cual ya desarrollamos
oportunamente. 2 7 5
Sumas que
san de
Conforme al art. 3934 "el privilegio se cuenta desde el da

que se tom razn de la hipoteca. Las inscripciones del mismo
da concurren a prorrata".
Debemos aqu recordar, a los nes del nacimiento del privilegio, que si la hipoteca se inscribe dentro de los 45 das de
su otorgamiento, la inscripcin tiene efecto retroactivo al da
de su constitucin; en cambio, si se inscribe luego de ese plazo,
la inscripcin carece de retroactividad y tiene valor para lo futuro (arts. 3137 y 3149 Cd. Civ. y art. 5, ley 17.801, con las
modificaciones introducidas por ley 20.089).
Cundo
nace
Tambin debemos tener presente que para ciertas personas, la hipoteca "se considera registrada", aunque no est maierialmente inscripta en el Registro, y respecto de ellas el privilegio se cuenta desde la
constitucin de la hipoteca: partes contratantes, sus herederos y los que
han intervenido en el acto, como el escribano y los testigos (art. 3135, Ia
parte, Cd. Civ.), as como los terceros de mala fe a que alude el art.
? 436 Cd. Civ.
Encontrndose el privilegio relacionado con la inscripcin
art. 3934 ste dura tanto cuanto dura la inscripcin en el
Registro de la Propiedad Inmueble; esto es, veinte aos a
contar desde el momento en que se considere inscripta la hipoteca, que son renovables, de acuerdo a lo dispuesto por el art.
3151 y por el 3197 Cd. Civ.
La renovacin de la inscripcin realizada antes del vencimiento del trmino indicado conserva el privilegio por otros
veinte aos ms, a contar de la renovacin, y as sucesivamente. Si se deja vencer el plazo y luego se vuelve a inscribir la hipoteca posibilidad claramente autorizada, como ya vimos
275
Vase, asimismo, art. 265 inc. 7o y art. 266 ley 19.551 (Ley de Concursos). El art. 242, inc. 2o, de la nueva ley de concursos n 24.522 limita la extensin del privilegio del acreedor hipotecario al capital, los intereses por dos
aos anteriores a la quiebra y los compensatorios posteriores a ella hasta el
efectivo pago. Respecto de estos ltimos slo podrn ser percibidos hasta el lmite del producido del bien gravado "despus de pagadas las costas, los intereses preferidos anteriores a la quiebra y el capital", . :n lo establece el art.
129 de la misma ley.
Cunto
dura
266
DERECHOS REALES
1 privilegio volver a nacer a partir de ese momento, y durar,

asimismo, 20 aos.
Concurso
especiai
Como todo privilegio especial el del hipotecario puede hacerse valer tanto en una ejecucin individual como en una colectiva (concurso).
En caso de concurso, los acreedores con privilegio general
estn obligados a esperar los resultados del mismo, es decir,
deben esperar la graduacin de los crditos, y en la distribucin general que se efecte, cobrarn segn el rango que les corresponda.
Pero el acreedor hipotecario no est obligado a "esperar las
resultas de tal concurso general para proceder a ejercer sus acciones contra las respectivas fincas: bastar que consignen o
afiancen una cantidad que se juzgue suficiente para el pago de
los crditos que sean privilegiados a los de ellos, y qvc restituyan a la masa concursada, lo que sobrare despvs de cubiertas
sus acciones".
En sentido concordante, el art. 209, de la Ley de Concursos
n 24.522 autoriza a los acreedores hipotecarios a requerir la
venta a que se refiere su art. 126, segur. Ja parte mediante peticin en el concurso, que tramita por expediente separado. 276
Es claro que el remanente del concurso especial, en caso de
existir una vez pagado el acreedor hipotecario, ingresa a la masa y si, por el contrario, liquidado el bien quedara todava un
saldo a favor del acreedor, por ese saldo concurre a prorrata
con los acreedores quirografarios.
Ventajas
Caso de no optar el acreedor hipotecario por el concurso

particular o especial, las consecuencias sern:
a) El acreedor hipotecario debe seguir el trmite del concurso general, por cierto ms lento.
b) Debe soportar las costas del concurso general, obviamente ms gravosas que las del particular. 277
278
Antes hemos transcripto esta norma, referida al concurso especial que
tiene derecho a formar el acreedor hipotecario en las quiebras; tambin nos hemos referido a la jurisprudencia que considera improcedente el pedido de concurso especial en los concursos preventivos.
277
En cuanto al orden del privilegio del acreedor hipotecario, desborda el
marco de esta obra. Al efecto, nos remitimos a nuestros estudios "Hipoteca vs.
Fisco", en LL, 138-1249, y "Algunos aspectos del privilegio del acreedor hipotecario", en LL, 139-1023, y a la obra Los privilegios en la Ley de Concursos y en
el Cdigo Civil, escrita en colaboracin con el doctor Guillermo L. Allende, ed.
Zavala, 1974, ya citada, pg. 142 y sigs.
1.
267
Rango de ias hipotecas. Agregado de la Reforma

al art. 3135 Cd. Civ.
E n principio, el r a n g o o p u e s t o de las hipotecas se d e t e r m i n a por la fecha de inscripcin 2 7 8 , por aplicacin del viejo aforistyiQt
rao prior in tempore, potior in iure.'y

Ahora bien, si h a b i e n d o sido inscriptas dos hipotecas sobre
u n mismo inmueble, u n a a n t e s que la otra, de modo que les corresponde el primero y segundo grado o rango, respectivamente,
la de p r i m e r grado caduca por cualquier causa, la de segundo
r a n g o p a s a r a u t o m t i c a m e n t e a ocupar su lugar y se convertir, as, en hipoteca de p r i m e r grado, es decir, que h a b r avanzado en su colocacin respecto del valor del inmueble.
Lo expuesto nos lleva a la conclusin de que en nuestro sis rom a impera el principio del "rango de avance" o "rango progresivo".
E n otros s i s t e m a s jurdicos donde, a d e m s la hipoteca no
reviste el carcter de accesorio de u n crdito, no j u e g a el principi enunciado a r r i b a .
As, el art. 1163 del Cdigo Civil a l e m n dispone-, i
"Si el crdito por el cual la hipoteca se ha constituido no se hubiese efectuado, la hipoteca pertenecer al propietario. Si el crdito se extingue, la hipoteca la adquiere el propietario."
El i n s t i t u t o aqu c o n s a g r a d o recibe el n o m b r e de "hipoteca
del propietario" y e n t r a en el p a t r i m o n i o de ste, en el que se
m a n t i e n e en forma l a t e n t e h a s t a la aparicin de u n nuevo deudor. Vale decir que, a u n c u a n d o se extinga la hipoteca de prim e r grado p o n g a m o s por caso la de segundo grado no p a s a
a ser de p r i m e r o y p e r m a n e c e e n s u puesto; en u n a p a l a b r a , el
rango es fijo y no de a v a n c e . 2 8 0
278
Recordar otra vez que respecto de algunas personas se considera registrada desde el da de su constitucin, aunque no est materialmente inscripta en el Registro (arts. 3135 y 3136 Cd. Civ.) y que si la hipoteca se inscribe
dentro de los 45 das de su otorgamiento, la inscripcin se tiene por efectuada y
produce sus efectos desde ese otorgamiento.
279
Allende, en LL, 100-805, propone reemplazarlo por otro, ms acorde
con la "era de los registros" (prior loco, potior iure).
280
Sobre la "hipoteca del propietario" y otros institutos anlogos (v.g., la
llamada "deuda inmobiliaria del propietario") legislada en los arts. 1177 y 1191
Cd. Civ. alemn, vase estudio de Allende, "La hipoteca del propietario e institutos anlogos", en LL, 100-804. Tambin Anteproyecto Bibiloni, nota al art.
2755, donde el autor se muestra contrario a la "hipoteca sin deudor", por con-
Se
determina
por
inscripcin
Rango
de avance
Rango
'J
268
Reforma
del art. 3135 Cd.
Civ.
L a ley 17.711 a g r e g como s e g u n d a p a r t e del a r t . 3 1 3 5

Cd. Civ., el s i g u i e n t e p r r a f o :
"Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento
del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de
grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar". 281
La institucin a h o r a incorporada a n u e s t r o derecho positivo
tiene origen en el Derecho a l e m n , y s u razn de ser en el hecho
de que el propietario de u n i n m u e b l e e x p e r i m e n t a con frecuencia
la necesidad de g r a v a r s u finca con m s de u n a hipoteca.
Por ejemplo:
"Juan, propietario de una casa de un valor de un milln de pesos... en un momento determinado necesita una suma relativamente
chica, $ 50.000. La obtiene mediante una hipoteca que pasa a ser primera hipoteca. Tiempo despus, necesita $300.000. Recurre tambin
a; crdito hipotecaiu. Pero por este prstamo, teniendo en cuenta su
monto y sobre todo porque su garanta real lo ser una hipoteca en segundo grado, se le exigir un inters relativamente elevado. Tal vez le
hubiera convenido a Juan que esta segunda hipoteca fuera preferida a
la primera, pero como es posterior en el tiempo, cede ante la primera.
Evidentemente, sale al paso el segundo prrafo del art. 3^34... La
conveniencia de J u a n residira en que una cosa muy distinta es cargar
con una segunda hipoteca de $ 50.000 que con una de $ 300.000". 282
El a g r e g a d o al a r t . 3135 Cd. Civ. no h a recogido ni m u cho m e n o s la i n s t i t u c i n de la hipoteca de r a n g o fijo ni la hipoteca del p r o p i e t a r i o del Derecho g e r m n i c o .
De lo que se t r a t a es de q u e en el acto constitutivo de la hipoteca, a c r e e d o r y c o n s t i t u y e n t e p r o p i e t a r i o p u e d e n a c o r d a r
que la h i p o t e c a q u e c o n s t i t u y e n t e n g a u n a colocacin r e g i s t r a l q u e en definitiva es lo que d e t e r m i n a r la fuerza de s u
privilegio que p o d r ceder a n t e otra hipoteca que t e n d r as
u n rango o colocacin p r e f e r e n t e y que el propietario se r e s e r v a
el derecho de c o n s t i t u i r p o s t e r i o r m e n t e , indicndose el m o n t o a
que tal hipoteca p o d r a l c a n z a r . 2 8 3
siderar que se prestara a abusos, constituida por personas que no tuvieran

responsabilidad alguna fuera del bien hipotecado.
2S1
Tambin tener presente lo dispuesto por el art. 19, ley 17.801. Tambin importante, el art. 17.
.. .. . 282 Allende, estudio citado en LL, 100-806.
233
Ennecerus, Kipp y Wolff, Derecho de las cosos, ed. 1936 (trad. de Prez Gonzlez y Alguer), vol. I, pg. 234, nota 4, dan el siguiente ejemplo: "10.000
269
Creemos que este monto funciona como mximo, esto es,

que nada impide al propietario constituir una hipoteca por una
suma menor a la indicada en la reserva.
Grave omisin ha sido la de no haber exigido tambin se
indique el inters mximo que puede alcanzar, y hasta es de
preguntarse si en el supuesto de no habrselos explicitado en
la reserva, los intereses de esa hipoteca, cuyo derecho a constituir "ulteriormente" se reserva el propietario, gozarn tambin
de preferencia en el cobro frente a la hipoteca "voluntariamente pospuesta". 284
Problemas:
monto
mximo
Intereses
Queremos dejar sentado que, segn se desprende de la

norma en cuestin la posibilidad es de constituir una sola hipoteca, de cualquier monto que sea hasta el mximo consentido
por el acreedor. Pero si el propietario constituye una de monto
inferior, no podra luego "completar" la "parcela de valor" reservada con otra u otras hipotecas, hasta el mximo consentido, porque la ley permite constituir otra y no otras hipotecas, y
al constituir k; primera se ag fc su derecho. 235
Cuntas
hipotecas?
Y aqu surge otro interrogante: si se cancela la hipoteca

por cualquier circunstancia, es posible constituir una nueva
hipoteca que absorba el monto pactado en la reserva, mientras
siga vigente la hipoteca que acept ser pospuesta, si nada dice
el contrato por el que se autoriz la reserva, e independientemente del consentimiento del acreedor?
Pensamos que no, nuevamente porque la norma autoriza a
constituir slo una hipoteca. 286
Cuntas
veces*
puede
utilizarse
\c reserva?
R.M. por precio de compra, ms 4 y medio por ciento de intereses para 'A',
etc., se reserva el rango preferente para una hipoteca a inscribir ms adelante
de 8.000 R.M., ms el 4 por 100 de inters." Obsrvese que en el ejemplo citado, la reserva de rango indica el inters que devengar el crdito hipotecario a
constituirse.
284
Vase al respecto, Molinario, Alberto, estudio en JA, rev. del 1.7.71,
pg. 2, ap. I, nota 1; tambin Adrogu, Manuel, "Reserva de rango hipotecario",
en LL, rev. del 19.3.70, pg. 9, ap. VII, donde responde negativamente al interrogante que nos planteamos.
285
Conf. Molinario, ob. cit. en nota anterior, especialmente ap. IV y sigs.
Contra: Gutirrez Zaldvar, Alvaro, "Reserva, permuta y posposicin de rango",
en LL, t. 154, rev. del 22.4.74, quien se manifiesta en favor de las hipotecas
"abiertas"; Adrogu, ob. cit., toe. cit., nota anterior.
286
Conf. Molinario, ob. cit., loe. cit. Vase tambin Alterini, Jorge, estudio
en Reo. del Notariado, n 720, pg. 1977. Contra: Adrogu, ob. cit. en nota 284,
donde se pronuncia por la afirmativa, sin necesidad de contar con el consentimiento del acreedor.
270
La
h p0t C
' d sd
ia" reserva?
DERECHOS REALES
Por otra parte, esta posibilidad que se autoriza, no implica

desde e* momento de la reserva exista una hipoteca derec
^ r e a l s n l 0 (lue s l n a v un derecho personal a constituir
una hipoteca, y esto resulta a nuestro entender ntidamente de
la norma en cuestin que dice "reservarse el derecho a constituir ulteriormente otra hipoteca" .2S1
Por ello es que, si el propietario no utiliza tal derecho "a
constituir otra hipoteca", si el titular de la hipoteca voluntaria y
euentualmente pospuesta el evento es, precisamente, la constitucin de esa otra hipoteca llega a ejecutar su crdito, cobrar con preferencia, sin que deba dejar "libre" el monto de la
reserva, pues no existira derecho real alguno "ulteriormente
constituido" que respetar, ya que al propietario le habra caducado su derecho a crearlo, por el simple no uso de la facultad en
tiempo oportuno. 288
Consecuencia de ello es, obviamente, que los otros acreedores del propietario no podrn ir sobre la parcela de valor indicada o "reservada", a menos que tengan un privilegio ms fuerte
que el del hipotecario, y entonces cobrarn primero por su privilegio de mejor grado, y no por existir la "reserva".
Ocurrira lo contrario en los sistemas que admiten la hipoteca de "rango fijo", o la "hipoteca del propietario" o la "deuda
inmobiliaria del propietario", como ya vimos.
El ltimo prrafo del art. 3135 Cd. Civ. admitira, pues,
una reserva de rango: "el propietario atribuye a su actual acreedor una primea hipoteca, pero se reservp. el derecho de inscribir
despus otra de determinado alcance con rango anterior al de dicha hipoteca... se constituye, pues, como primera hipoteca, pero
dispuesta a retroceder si se hace uso del derecho reservado". 289
C)ue
2.
Permuta de rango
La permuta de rango se da cuando las hipotecas permutan

o cambian sus rangos entre s.
Ejemplo: Una hipoteca de primer grado cambia su rango con
una de segundo grado, que en tal virtud pasa a ser de primer
287
En contra: Spota, Sobre las reformas al Cdigo Civil, ed. 1969, n 16,
para quien el agregado al art. 3135 rompe con el principio del Cdigo Civil de
que no hay hipoteca sin crdito, determinando la inmediata existencia de una
hipoteca a la espera de un acreedor que aproveche del rango preferente.
288
No existen en nuestro Derecho, ni las hipotecas del propietario que
tiene como corolario el rango fijo en las hipotecas ni se ha destruido el principio del rango de avance en materia hipotecara. Conf. Adrogu, ob. cit., ap. XI.
289
Conf. Ennecerus, Kipp y Wolff, ob. cit, pg. 235.
271
grado. O u n a de p r i m e r giu.^ c^nijia su ubicacin con u n a de

tercer g r a d o , p a s a n d o la de p r i m e r grado a t e r c e r grado y la
de tercero a p r i m e r grado.
E n el primer caso cuando los rangos p e r m u t a d o s son inmediatos, no es necesario el consentimiento de los otros acreedores, ni el del propietario, p o r q u e a nadie afecta la p e r m u t a .
E n el segundo s u p u e s t o cuando los rangos que se permut a n no son i n m e d i a t o s debera pedirse el consentimiento del o
de los acreedores hipotecarios i n t e r m e d i o s , y a q u e este intercambio de puestos podra perjudicarlos, porque casi seguramente las hipotecas s e r n d i s t i n t a s , en cuanto a monto garantizado,
intereses, plazo, etctera. 2 9 0
Posposicin
de
rango
Se produce cuando existe v.g. u n a hipoteca inscripta sobre

u n i n m u e b l e y luego se h a c e u n c o n t r a t o c o n s t i t u y e n d o u n a
n u e v a hipoteca; en el cual el acreedor de p r i m e r grado consiente en ser p o s p u e s t o por e s t a hipoteca que se constituy desp u s , la cual t e n d r u n mejor g r a d o que la a n t i g u a .
E s obvio que p a r a poder posponer a u n a hipoteca inscripta,
es necesario el c o n s e n t i m i e n t o del acreedor pospuesto y, si h a y
v a r i a s hipotecas sobre el i n m u e b l e , de todos los t i t u l a r e s de hipotecas de r a n g o inferior a l a pospuesta, y a que al descender
de r a n g o sta, descienden t o d a s las que e s t n d e t r s de ella.
Rango
compartido
S u r g e cuando dos o m s hipotecas sobre u n mismo inmueble

aceptan compartir el rango, de modo tal que a u n q u e cronolgic a m e n t e u n a s se h a y a n inscripto a n t e s y otras despus a todas
les corresponder el m i s m o puesto, y en caso de ejecutarse el inmueble, c o b r a r n a p r o r r a t a .
Creemos que debe r e q u e r i r s e el consentimiento de los acreedores hipotecarios de grado posterior al que se va a compartir, si
existieren, porque e s t a figura p u e d e perjudicar s u s derechos.
La posibilidad del rango compartido est admitida por el art. 19,
ley 17.801, sobre rgimen nacional de Registros de la Propiedad Inmueble.
290
Conf. Gutirrez Zaldvar, Alvaro, estudio ya citado, en LL. t. 154, rev.
del 22.4.14, quien deja a salvo el caso en el cual la hipoteca que sube fuera notoriamente menos gravosa que la que baja. Contra: Spota, Sobre las reformas..., n 16, quien considera que no es necesario el consentimiento del
acreedor intermedio.
272
DERECHOS REALES
La ley 24.441. Reforma del art. 3876 del Cdigo Civil

Dispone el art. 76 de la ley 24.441:
"Agrgase como ltimo prrafo del art. 3876 del Cdigo Civil el
siguiente:
Puede convenirse la postergacin de los derechos del acreedor
hasta el pago total o parcial de otras deudas presentes o futuras del
deudor".
Este agregado tiene cierto parentesco con los arts. 3135 del
Cdigo Civil y 19, de la ley 17.801 pues, como los institutos que
estas normas recogen (reserva de rango y rango compartido),
responde al mismo objetivo de permitir mayor amplitud y disposicin crediticia al deudor 2 9 1 .
La posibilidad que el agregado al art. 3976 del Cdigo Civil
introduce, de que se celebren convenios de subordinacin crediticia, suscita el interrogante de si ha quedado abolido el principio de legalidad de los privilegios que consagra la primera
parte del art. 3976 citado, lo que no parece ser as, desde que
este prrafo no ha sido derogado.
La ley de Concursos n" 24.522, art. 250.
Crditos subordinados
En las mismas aguas que el art. 76 de la ley 24.441, navega
el art. 250 de la ley 24.522, con el que se cierra el capiti.ro dedicado a regular el rgimen de los privilegios en los concursos. A
travs de esta norma se introduce al ordenamiento positivo falencia! el instituto de los "crditos subordinados", que se inspira
en el derecho estadounidense. 2 9 2 La norma establpce que:
"(Crditos subordinados). Si los acreedores hubiesen convenido
con su deudor la postergacin de sus derechos respecto Je otras deudas
presentes o futuras de ste, sus crditos se regirn por las condiciones
de su subordinacin".
291
Por ejemplo, a travs de la emisin de obligaciones o debentures con alto
rendimiento, pero que tienen que subordinarse a otras deudas de la emisora; o
cuando acreedores financieros reclaman como condicin de la extensin de
nuevas lneas de crdito al deudor la subordinacin o postergacin de ciertos
pasivos existentes o futuros a 3a preferente satisfaccin del crdito de la entidad financiera; o en caso de prstamos internacionales provenientes de organism o s m u l t i l a t e r a l e s o e s t a t a l e s de c r d i t o , que exigen u n a c l u s u l a de
subordinacin para los nuevos endeudamientos; ete. Conf. Alegra, H., Buey Fernndez, \ , "Negocios jurdicos de subordinacin crediticia", en X-1991-D-1040.
292
Conf. Iglesias, J. A., Concursos y quiebran. Ley 24.522, p. 266 y ss.).
GARANTAS PERSONALES Y REALESVIPOTECA
273
La subordinacin crediticia especialmente desarrollada

en el derecho concursal norteamericano es un convenio mediante el cual un acreedor (denominado "jnior" o "subordinado") c o n v i e n e que otro a c r e e d o r ( d e n o m i n a d o "snior" o
"primario" o "subordinante") tenga mayores derechos p a r a el cobro de sus crditos respecto del deudor que les es comn a ambos 293 . Puede tratarse de una subordinacin ab initio (el crdito
nace ya como subordinado a otro) o subsiguiente, asumiendo el
crdito existente el carcter de subordinado como consecuencia
de una posterior negociacin especial a ese efecto).
A modo de ejemplos, selase que la subordinacin podra
concretarse: 1) en la convencin que determine que todo pago
de cualquier naturaleza que reciba el acreedor subordinado antes que el snior hubiera sido satisfecho ntegramente, ser
considerado como recibido en depsito para beneficio del crdito
superior, a quien deber serle entregado a la primera demanda; 2) tambin en el convenio a travs del cual el subordinado
presta su consentimiento para que todo pago que por cualquier
causa le correspondiera recibir del deudor sea efectuado directamente al acreedor snior, hasta la ntegra satisfaccin de su
acreencia 294 .
Los comentaristas de la ley 24.522 sostienen que los convenios de subordinacin slo resultan admisibles si postergan
el pago de u n a acreencia, pero no si p r e t e n d e n mejorarla,
pues ello implicara la creacin de un privilegio por va convencional 2 9 5 .
Pues, en efecto, si el crdito "jnior" se subordina al "snior", querr esto decir que el "jnior" acepta "descender" a cobrar como acreedor quirografario, aun cuando originariamente
haya revestido la calidad de privilegiado? 296
O estos convenios a cuyos trminos cabe atender segn
lo dispone el art. 250, de la ley 24.522 podran admitir la pos-
293
Conf. Vrela, F., Concursos y quiebras. Anlisis y comentario de la ley
24.522, p. 604, citando a la ponencia presentada por Alegra, H. y Buey Fern n d e z F-, al Congreso de Derecha Comercial de 1990.
294
Ver al respecto, Alegra, H., Buey Fernndez P., "Negocios jurdicos de
subordinacin crediticia", loe. cit., estudio del que hemos extrado los ejemplos.
295
Rivera, J.C., Roitman, H., Vitlo, D., Concursos quiebras. Ley 24.522,
p. 386; Fassi, S., Gebhardt, M., Concursos y quiebras. Comentario exegtico de
la ley 24.522. Jurisprudencia aplicable, 5a. ed., p. 486.
296
E s lo que parece opinar Vrela, F., ob. cit., loe. cit., porque expresa que:
"La opcin resulta poco probable en la realidad, ya que es difcil pensar que un
acreedor con garanta real renuncie al privilegio y pase a ocupar el ltimo lugar a la hora de! cobro". En el mismo sentido, Rouillon, A., Rgimen de concursos y quiebras. Ley 24.522, p. 282.
274
DERECHOS REALES
tergacin n i c a m e n t e respecto dei crdito "snior'", pero no r e s pecto de los otros crditos del deudor? 2 9 7
Si nos inclinamos por este ltimo criterio t e n d r a m o s adm i t i d a la posibilidad de crear privilegios por va convencional
p u e s la subordinacin o el retroceso del "jnior" llevara a u n
retroceso de todos los crditos ubicados d e s p u s de l en el orden de cobro, sin intervencin a l g u n a de sus t i t u l a r e s .
No p a r e c e posible d e s c a r t a r el principio d e l e g a l i d a d (los
privilegios slo p u e d e n ser creados por ley y no por la v o l u n t a d
de los p a r t i c u l a r e s ) consagrado en el a r t . 3876 del Cdigo Civil,
pues es uno de los pilares sobre los que se edifica el r g i m e n de
los privilegios; reitero que as parece e n t e n d e r l o el propio a r t .
76 de la ley 2 4 4 1 , que introduce el agregado q u e involucra a los
crditos s u b o r d i n a d o s precisamente en el a r t . 3876 del Cdigo
Civil, sin derogar su redaccin originaria.
C o n s e c u e n t e m e n t e , al instituto A? los crditos s u b o r d i n a dos slo se lo podra e n t e n d e r en el sentido de q u e los conven i o s de s u b o r d i n a c i n n i c a m e n t e t e n d r n efecto e n t r e los
c o n t r a t a n t e s , p e r m a n e c i e n d o i n a l t e r a d a la situacin de los r e s t a n t e s acreedores, sin beneficio n i perjuicio p a r a ellos 2 9 8 . De lo
contrario, r e s u l t a r a n i m p o n i b l e s a s t o s ^ a r g . a r t s . 1195, ltim a p a r t e y 3876, primer prrafo, Cdigo Civil).
El Proyecto de Unificacin de los Cdigos Civil y Comercial
de 1998 recoge la figura de la subordinacin crediticia al regul a r los privilegios, en el art. 2515 2 9 9 .
M) P a g a r s hipotecarios
El a r t . 3202 del Cd. Civ. dispone:
Art. 3202
Cd. Civil
"Si la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada, debe pagarse

en diferentes plazos, y se han dado al efecto letras o pagars, estos
documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de
hipotecas para ser tomados en cuenta del crdito hipotecario; y con
ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, puede solicitar la cancelacin de la hipoteca. El anotador de hi297
Esta parece ser la opinin de Grispo, J.D., Orden de prelacin de los
privilegios concrsales (En la nueva ley de concursos y quiebras), Captulo LX,
LL, suplemento del 24.4.96.
298
Conf. Alegra, H., Buey Fernndez P., op. cit., loe. cit.
299
Art.2515. Renuncia y postergacin. El acreedor y el deudor pueden
convenir la postergacin de los derechos del acreedor respecto de otras deudas
presentes o futuras; en tal caso, los crditos subordinados se rigen por las clusulas convenidas, siempre que no afecten la posicin de otros acreedores" (el resaltado es mo).
275
potecas debe mencionar la fecha del acto de donde se derivan esos

instrumentos."
Esta norma constituye la nica referencia del mencionado
cuerpo legal al instituto de los pagars hipotecarios, los cuales
aparecen cuando, para garantizar el saldo de precio de una compraventa, un mutuo, o cualquier acto que haga hacer un crdito
en dinero, se afecta un inmueble del deudor o de un tercero
a travs de la constitucin de una hipoteca y, adems, el crdito
se documenta en pagars.
Las ventajas que ofrece esta documentacin son: la ms rpida movilizacin del crdito hipotecario, la cual se logra a travs de la negociacin de los pagars, y que aparece con mayor
evidencia cuando estos son varios producindose as el fraccionamiento de la acreencia, lo que facilita su negociacin; y la
posibilidad de lograr la cancelacin de la hipoteca sin depender
de la voluntad del acreedor, y sin tener que recurrir a la va judicial, mediante el simple expediente de la presentacin de todos
los pagars, que acrediten el pago de la deuda, al Registro de la
Propiedad donde se estuviere inscripta el gravamen. 300
La problemtica surgida en tomo de los pagars hipotecarios cuya utilizacin se ha incrementado ltimamente es
frondosa, y su tratamiento detallado excede los lmites que nos
hemos impuesto en esta obra. Slo nos reduciremos a brindar
los principios fundamentales que gobiernan el instituto y a esbozar algunos de los mltiples interrogantes que se plantean a
su respecto.
1.
Naturaleza jurdica
El pagar hipotecario es un pagar, vale decir un ttulo de

crdito cuya posesin es necesaria y suficiente para ejercer el
derecho de crdito literal y autnomo incorporado al mismo, estando ese derecho de crdito garantizado por un derecho real
de hipoteca.
Para algunos, se trata de un simple pagar, pues "la anotacin de la existencia de la hipoteca en el mismo, tal cual lo
requiere el art. 3202 Cd. Civ., no hace al documento accesorio
de la obligacin fundamental originariamente garantizada, si-
30o vase Pelosi, Estudios jurdicos notariales, ed. 1965, pg. 47; Zannoni,
estudio en LL, rev. del 3.5.72; Alterini, Jorge, Pagars hipotecarios e hipotecas
cambiaras, pg. 5 y sigs., ed. 1972; C.N. Civ., sala D, ED, 9-327. Lpez de Zavala, F., ob. cit. en nota 245, Cap. III, p. 253 y sg.
Ventajas
276
DERECHOS REALES
no solamente est orientada a que esos documentos puedan ser

tomados en cuenta de la obligacin, para la eventual cancelacin de la hipoteca. 301
En sentido opuesto, se sostiene que "revisten el carcter de
accesorios" respecto de la obligacin instrumentada en la escritura
de constitucin de la hipoteca, desde que no hacen sino establecer
una modalidad a los efectos del pago de la deuda 302 ; y aunque tienen "un carcter doblemente accesorio", porque lo son de la hipoteca, la cual, a su vez, tiene carcter accesorio respecto del crdito,
y la ley quiere que esa dependencia quede estampada en el documento bajo la firma de un funcionario pblico. 303
Tambin se alude a un "pagar calificado" 304 o a "un ttulo
circulatorio con notas tpicas" 305 o a "un ttulo complejo compuesto por la escritura pblica y los pagars, que no puede desarticularse al ingresar al trafico jurdico". 306
2.
Formalidades
Como pagar, debe reunir los requisitos formales propios

de estos ttulos de crdito (arts. 101 y 102 del dec. ley 5965/63),
exigiendo el art. 3202 Cd. Civ. que "sea firmado el pagar y
sus renovaciones por el anotador de hipotecas, para ser tomados en cuenta del crdito hipotecario", siendo este un requisito esencial para la existencia de 1;. pagars hipotecarios. 307
Estar
a t a dos
" e I .
Registro
dla
Propiedad
Esa intervencin del Registro de la Propiedad Inmueble

en los pagars destinada a relacionarlos con la hipoteca, no
puede ser salvada con las certificaciones usualmente puestas
al dorso de ellos por A escribano autorizante de la escritura,
j a g ÛQ n Q g o n O D U v a t 0 r i a s 3 0 8 , y en defecto de aquella intervencin, el pagar no reviste el carcter de hipotecario, sino de
pagar simple. 309
301
Alegra, Hctor, fallo dictado como juez de I a instancia el 26.11.64 confirmado por la C.N.Com., sala A, el 17.5.65, ED, 32, fallo 16.185.
302
C.N.Civ., sala D, ED, 9-328.
303
C.N.Civ., sala D, ED. 9-327.
304
Richard, Efran, estudio en ED, 31-1094.
300
Alterini, Jorge, ob. ct., pg. 13.
306
C.N.Esp.Civ. y Cora, sala 3 a , fallo del 21.2.74, JA, fallo 22.898.
307
Conf. Richard, ob. cit., loe. cit; Pelossi, ob. ct., loe. cit.; Salvat, t. IV, n
2542; Cammarota, ob. cit., n 350; Alterini, Jorge, oh. cit., pg. 51; C.N.Civ., sala D, ED, 9-328; id., sala A, ED, 32, fallo 16.183; id., sala B, ED, 9-331.
308
Contra: Bendersky, estudio en JA, 1966, IV-125.
309
Conf. C.N.Civ., sala A, ED, 32, fallo 16.183; C.N.Com., sala C, fallo del
1.8.74, LL, 156 (sum. 31.969); Alterini, Jorge, ob. cit., pgs. 52-3.
277
Por otra parte, la emisin de los pagars debe constar en la

escritura de constitucin de hipoteca, porque, de lo contrario,
no apareceran garantizados por derecho real alguno. 310
En el caso de que no exista esta mencin, o cuando se constituy una hipoteca y despus de un tiempo la deuda se docum e n t a en pagars, para que stos revistan la categora de
hipotecario, ser menester una nueva escritura pblica, incorporando los pagars a la garanta hipotecaria. 311
La inscripcin de los pagars hipotecarios puede ser solicitada por las personas mencionadas en el art. 3140 Cd. Civ.
Por ello es que esta facultad corresponde a cualquiera de los
endosatarios, "por estar incluida en el crdito trasmitido y no
constituir una cuestin personalsima de la primitiva acreedora" 312 , no perdiendo de vista, claro est, que mientras la inscripcin no se materialice, no estaramos frente a un pagar
hipotecario, sino a uno simple.
Quines
pueden
pedir la
anotacin
Y a H u un interrogante: cabra documentar la deuda hipotecaria ntegra en un solo pagar?

La negativa parecera resultar del art. 3202 Cd. Civ., que
se refiere a "diferentes plazos". Sin embargo, creemos con Alterini 3 1 3 que la afirmativa no se opone a la esencia de la institucin y es ventajosa, asimismo, a los efectos <~.t la movilizacin
del crdito. 314
Trasmisin
Una de las ventajas resultpjites de la institucin que estudiamos, es la posibilidad de movilizar.fcilmente el crdito hipotecario, pues los pagars que documentan fracciones del
crdito con su accesorio: la hipoteca si estn concebidos a la
orden, se trasmiten por el simple endoso, sin necesidad de notificar al deudor tal traspaso. 3 1 5
310
Conf. Argaaraz, en Salvat, Derechos reales, t. IV, pg. 320, nota 697,
a); Alterini, Jorge, ob. cit., pgs. 55 y 94-97, quien vincula la necesidad de esta
constancia con el carcter esencial de la especialidad de la hipoteca, en cuanto
al crdito que garantiza.
311
Conf. Alterini, Jorge, ob. cit., pg. 97.
312
C.N.Com., sala D, ED, 16-708; conf. Alterini, Jorge, ob. cit, pg. 56 y sigs.
313
Ob. cit., pgs. 96-97.
314
Conf. Salvat, t. IV, n 2541.
315
Son aisladas las opiniones que se inclinan por exigir, a los efectos de la
trasmisin de la hipoteca y con fundamento en el art. 1184 ines. 1, 9 y 10 Cd.
Civ., una cesin instrumentada en escritura pblica. As, Baldana, Derecho notarial argentino, t. IV, pgs. 322-323, 2a ed.
Endoso
278
R e s u l t a o b v i o d e s t a c a r q u e p a r a q u e el e n d o s a t a r i o d e l p a g a r s e b e n e f i c i e c o n l a h i p o t e c a q u e g a r a n t i z a el c r d i t o i n c o r p o r a d o al d o c u m e n t o , es m e n e s t e r que se t r a t e de u n p a g a r
hipotecario, revestido de las formalidades a q u e h e m o s hecho
referencia arriba: mencin en la escritura de constitucin de la
h i p o t e c a y e s t a r " f i r m a d o s p o r el a n o t a d o r d e h i p o t e c a s " .
S i el p a g a r n o e s t c o n c e b i d o a l a o r d e n , s e t r a s m i t e a t r a v s d e u n a c e s i n o r d i n a r i a ( a r t s . 1 0 3 y 12 d e c . l e y 5 9 6 5 / 6 3 ) .
As, se h a dicho que:
"El endoso del p a g a r hipotecario t r a s m i t e no slo el crdito en el
d o c u m e n t a d o , sino t a m b i n la g a r a n t a de la hipoteca, i n s t i t u c i n que
posibilita la fcil negociabilidad de esos crditos privilegiados. El end o s a t a r i o a d q u i e r e la hipoteca con todos sus efectos frente a terceros,
sin n e c e s i d a d de u n a n u e v a e s c r i t u r a pblica... en t r m i t e t a n sencillo
y prctico que p e r m i t e u n a movilidad econmica r p i d a " .
,-.EI
endoso
debe
inscribirse?
Como n a d a dice e x p r e s a m e n t e el a r t . 3 2 0 2 Cd. Civ., n i

tampoco existe disposicin especial en la legislacin especfica
del dec. ley 5965/63, acerca de la anotacin de los endosos en el
Registro de la Propiedad, la doctrina y j u r i s p r u d e n c i a mayorit a r i a s e n t i e n d e n que tal inscripcin no es r e q u e r i d a . 3 1 7
Conveniencia
de esa
inscripcin
A u n p r o n u n c i n d o s e contra la obligatoriedad de la inscripcin del endoso, no deja de advertirse la utilidad de ella 3 1 8 : si el
316
C.N.Civ., sala B, ED, 16-707; conf. C.N.Com., sala A, ED, 32, fallo
16.185; S.C. Bs. As., ED, 32-561 (sum. 33).
317
As, C.N.Com., sala A, LL, 120-911; C.N.Civ., sala B, ED, 16-707; S.C.
Mendoza, Digesto La Ley, t. III, pg. 1673 (sum. 77); Richard, E., 06. cit. en ED,
31-1094; Alterini Jorge, ob. cit., pg. 77. Lpez de Zavala, F., ob. cit. en nota 245,
p. 300; Fernndez, R., Pagar o letra con garanta real (hipoteca o prenda), ap.
12, a), LL, supl. diario del 8.10.80; este autor sostiene, empero, que tal anotacin
es aconsejable para evitar posibles inconvenientes al tenedor, que con ella adquiere el derecho a ser notificado de cualquier evento que pueda afectar su derecho como acreedor hipotecario, permitindole y facilitndole la defensa de sus
intereses. Sin embargo en fallo relativamente reciente 23.2.73 dijo la C.N.Com., por su sala C, que "de la vinculacin de los arts. 3202 y 2505 Cd. Civ. resulta que la titularidad del derecho hipotecario frente a terceros slo puede
ostentarse mediante la inscripcin que exigen esas normas". "No se ve la razn para exigir tal inscripcin con respecto al pagar y no considerarla necesaria para
los endosos posteriores, porque en uno y otro caso se trata de la adquisicin o
trasmisin de un derecho real. Es cierto que el pagar como tal ha de regirse por
las disposiciones del Cdigo de Comercio, pero en tanto ... aquel importe la trasmisin de un derecho real, han de regir tambin las especficas disposiciones del
Cdigo Civil ... La razn de la ley art. 3202 Cd. Civ. indica que los endosos
deben considerarse incluidos en dicha exigencia (anotacin en el Registro) como
corolario necesario de la inscripcin del documento...", LL, 151, fallo 69.337.
318
Aunque debe tambin acotarse que ello retardara la circulacin.
279
deudor u . iwic-jr adquirente quieren pagar antes del plazo y

cancelar anticipadamente la hipoteca; o en caso de necesidad
de citar judicialmente a los endosatarios, la inscripcin obviara el problema de su localizacin.
4.
Clusulas de la escritura hipotecaria.

Protesto
El pagar hipotecario, como pagar, es un ttulo literal 319 ,

autnomo 320 y abstracto. 321
Pero a pesar de revestir todas estas calidades, el pagar
hipotecario es un ttulo incompleto lo que no excluye la literalidad 322 , ni la autonoma, ni la abstraccin en el sentido de
que la anotacin practicada en l por el Registro de la Propiedad, y que lo vincula con la garanta hipotecaria, importa tanlo
como integrar el ttulo "con una referencia extracartuiar de
simple acceso por estar contenida en un instrumento pbLYo
inscripto en el Registro". 323
Si admitimos que el pagar hipotecario es un ttulo incompleto, que se integra con las constancias de la escritura hipote-
319
W e decir que el derecho existe en la medida y trminos consagrados

en el doii".ento.
320
0 sea que cada tenedor del documento adquiere un derecho que nace
originariamente en su propia cabeza, independiente de las relaciones que pudieron existir entre los anteriores tenedores y el deudor.
321
0 sea desvinculado de la causa que le dio origen mutuo, compraventa, etctera.
322
Porque la relacin extracartuiar en el caso, acto de constitucin de
la hipoteca incide sobre la suerte del pagar slo en la extensin que surja
del documento y, precisamente, porque surge del documento.
323
Alterini, Jorge, ob. cit, pg. 64. Explica con claridad Lpez de Zavala,
F., ob. cit. en nota 245, p. 292 que: "Para la ejecucin hipotecaria no ser
suficiente con la nota de correlacin que traiga el pagar garantizado (el autor
denomina as al caso en que la hipoteca slo garantice la obligacin cartular o
cambiara) o el de doble garanta (para el autor aparecera esta figura en el supuesto de que la hipoteca garantice la obligacin cartular y tambin la obligacin extracartuiar). Ella dice simplemente que hay por separado una
hipoteca que garantiza la relacin cartular, pero la hipoteca est fuera del pagar, no se ha incorporado al pagar y vive en el mundo extracartuiar... tales
pagars, solos, no sern suficientes para la ejecucin hipotecaria... ser necesario presentar la escritura de constitucin de hipoteca". Contra, considerndolo
completo: Richard, Efran, ob. cit., loe. cit; Pelossi, ob. cit., loe. cit., para quien
resultaran de aplicacin las clusulas de la escritura hipotecaria que hicieran
a la garanta en s (u.g., base del remate, designacin de martiliero, etc.), mas
no al derecho personal que respalda. En igual sentido: Bendersky, estudio citado en JA, 1966, VI-125.
280
DERECHOS REALES
caria, j u g a r n respecto al crdito q u e l i n s t r u m e n t a , las clus u l a s que aquella e s c r i t u r a c o n s a g r a , p o r ejemplo caducidad de

los plazos, o m o r a a u t o m t i c a .
Jurisprudencia
E s t a es la orientacin de l a j u r i s p r u d e n c i a . As se h a r e suelto que:

"El endosatario de los pagars hipotecarios puede prevalerse de
la clusula de la escritura hipotecaria que estipula la caducidad de los
plazos acordados en caso de falta de pago de una cuota" 324 ;
y que:
"El endoso de los pagars hipotecarios no slo importa la transferencia del crdito documentado, sino tambin de todos los derechos
de garanta y las modalidades que acompaan la obligacin, entre
ellas la clusula de caducidad de plazos pactada en la escritura de hipoteca, que faculta al acreedor a reclamar la totalidad del saldo impago para el supuesto en que el deudor no satisfaga a su vencimiento
alguna de las cuotas documentadas de la obligacin, '.a circunstancia
de que el o los pagars que posee el endosatario r.o hayan vencido
conforme a sus fechas de pago, no constituye obstculo para que ste
se prevalga de la clusula de caducidad del plazo y reclame el pago
de su crdito. Ello, no slo en el supuesto de que el poseedor del pagar cuya falta de pago ha ocasionado la caducidad del plazo de los posteriores, no haya demandado judicialmente al deudor, sino tambin
cuando lo haya hecho". 325
Protesto
E n c u a n t o a la m o r a a u t o m t i c a sin i n t e r p e l a c i n en
caso de h a b e r s e p a c t a d o e n l a e s c r i t u r a de constitucin de la
hipoteca (que i n t e g r a el p a g a r ) , ello o b v i a r a el requisito del
p r o t e s t o de los d o c u m e n t o s a fin de dejar e x p e d i t a la va ejecutiva c o n t r a l a b r a d o r y e n d o s a n t e s 3 2 6 , c u m p l i e n d o igual funcin
q u e la c l u s u l a "sin p r o t e s t o " o " r e t o r n o s i n g a s t o s " que, sin
e m b a r g o , conviene i n s e r t a r t a m b i n e n el p a g a r p a r a a v e n t a r
c u a l q u i e r duda. , ! 2 7
324
C.N.Civ., sala B, ED, 32-586.

S.C. Mendoza, sala I, LL, 127-879.
326
No es el caso entrar a discurrir aqu en torno a la innecesariedad del
protesto cuando se acciona contra el librador del pagar comn. Al respecto,
vase C. 1" Apel. Baha Blanca, LL, 156, fallo 70.448; Bergel, S.D., estudio en
LL, 123-1036; Fernndez, Raymundo, estudios en LL, 143-831 y en LL, rev. del
23.9.74, t. 156.
327
Conf. Alterini, Jorge, ob. cit., pg. 68 y sigs. LSp:.? Jo Zavah'a, F., ob.
cit. en nota 245, p. 304. Contra, exigiendo al protesto: Richard, ob. cit., loe. cit.;
Cmara, estudio en Reuista Notarial, sept.-octubre 1969, pg. 1570 y sigs.
325
281
L a j u r i s p r u d e n c i a n a v e g a en e s t a s a g u a s . As s e dijo:
"El endosatario de los pagars hipotecarios no necesita protestarlos, pudiendo prevalerse de la clusula de la escritura hipotecaria que
estipula la mora automtica". 328
E n cambio, en sentido algo distinto, se resolvi q u e :
"Los pagars hipotecarios emitidos a la orden y, por lo tanto,
trasmitidos por endoso, necesitan indispensablemente el protesto para
conservar la accin cartular correspondiente, mas no para entablar la
accin ejecutiva directa contra el deudor librador, puesto que el endosatario se prevale de las clusulas de la escritura, ya que ocupa el lugar del acreedor cedente". 329
5.
Prescripcin
T e n i e n d o en c u e n t a q u e respecto de los p a g a r s hipotecarios e n t r a n en j u e g o n o r m a s c o r r e s p o n d i e n t e s a dos i n s t i t u t o s

l a h i p o t e c a y el p a g a r e s t e l t i m o con u n r g i m e n especial
e n relacin a la prescripcin, contenido e n el a r t . 96 del dec. ley
5 9 6 5 / 6 3 3 3 0 , se p l a n t e a el p r o b l e m a de s a b e r cul h a de ser el
plazo de prescripcin aplicable, c u a n d o la ejecucin se b a s a en
el p a g a r : >{i el propio de s t e o el c o r r e s p o n d i e n t e a la obligacin q u e la nipoteca g a r a n t i z a (relacin c a u s a l ) .
P a r e c e obvio que en caso de ejecutarse l a hipoteca e n s mismaaccin hipotecaria y no los p a g a r s accin cambiara,
la prescripcin s e r la de la respectiva relacin causal, y el prob l e m a del plazo aplicable slo a p a r e c e r c u a n d o se ejecutan los
p a g a r s 3 3 1 , habindose sostenido al respecto dos posiciones:
a) Q u e la prescripcin es la p r o p i a del p a g a r 3 3 2 , p u e s t o
q u e el c a r c t e r subsidiario de la g a r a n t a h i p o t e c a r i a no p u e d e
modificar la n a t u r a l e z a comercial de s t e . 3 3 3
328
C.N.Civ., sala B, ED, 32-5S6, la misma conclusin puede extraerse del
fallo de la sala F, LL, 105-458, y de la sala A, ED, 32-567.
329
C. 1" Apel. Mar del Plata, LL, 122-647.
330
Segn el cual la prescripcin de la accin directa contra el librador, se
cumple a los 3 aos del vencimiento; la de la accin contra los otros obligados,
al ao desde el protesto o desde el vencimiento, si el pagar contuviera la clusula "sin protesto", y la accin de reembolso del endosante que pag o fue demandado, contra los endosantes anteriores, a los 6 meses desde el pago o desde
la notificacin de la demanda.
331
Conf. Pelossi, ob. cit., loe. cit.; Alterini, Jorge, ob. cit., pg. 82, y fallos
que cita en nota 309.
332
C.Com. Cap., G. del F., n 1945 (23.9.22), pg. 152.
333
Conf. Alterini, Jorge, ob. cit., loe. cit.; Pelossi, ob. cit., loe. cit.
Jurispmdencia
282
b) Que la prescripcin es la propia de la relacin causal,

puesto que "el otorgamiento de los pagars hipotecarios no
cambia la causa sustancial del acto, que contina siendo la
misma, con lo que no puede haberse operado la transformacin
de una obligacin en otra". 334
6.
Ejecucin
La ejecucin de la deuda en el caso de haberse librado pagars hipotecarios, puede intentarse con base en el o los pagars segn que se sea tenedor de uno o de varios de ellos o
en el ttulo hipotecario, vale decir, que "los acreedores pueden
ejecutar, a su arbitrio, la hipoteca o el pagar". 330
Pero en el caso de que se ejecute el ttulo hipotecario, es indispensable acompaar junto con ste los pagars, para demostrar que no fueron negociados, de modo tal que si con el ttulo
se adjuntan slo algunos de los pagars, la ejecucin slo prosperar por el monto de stos.
Lo contrario implicara dejar librado al deudor al riesgo de
tener que pagar dos veces: al ejecutante en virtud del ttulo hi
potecario, y a los tenedores de los pagars, a quienes no podra
oponer el pago hecho al primero. 336 ' 33 '
Competencia civil o comercial1?
Existen discrepancias acerca del juez competente para entender en la ejecucin en caso de haberse librado pagars hipotecarios y al respecto se sostuvo: que lo era el comercial, debido
334
C.N.Civ. 2" Cap., ED, 32-562-563 (en nota), habindose decidido all
que los pagars que instrumentan el saldo de precio de una compraventa inmobiliaria, se prescriben en el plazo del art. 4023 Cd. Civ. Segn Lpez de Zavala, F., ob. cit. en nota 245, p. 303 "como lo normal ser que lo garantizado
sea la responsabilidad del suscrptor, el plazo ser de tres aos, pero si lo garantizado fuera la obligacin de un endosante, se aplicar el de un ao ...Y si
estn garantizadas ambas relaciones se aplicar el plazo que corresponda a la
accin que se intente".
335
C.N.Civ., sala B, ED, 9-331. Segn Alterini, J., ob. cit, pg. 86, la accin
nacida del crdito extracartular asegurado con la hipoteca es causal aunque se
intente por el procedimiento propio de la accin hipotecaria y, en consecuencia,
cabe solamente entre los obligados inmediatos (tomador originario contra suscrptor), pero no juega en favor de un endosatario contra el suscrptor, por no
haberse entablado entre ellos ninguna relacin extracartular.
336
Es claro que en tal caso tendra una accin de repeticin contra ste.
337
C.N.Civ., sala A, ED, 9-332; id., sala B, LL, 125-762 (sum 14.769); id,, id.,
ED, 9-331; id., sala A, ED, 32-561 (sum. 25); C.N.Civ., sala A, ED, 61, fallo 26.935.
283
a la existencia de p a g a r a _, ;:.: aplicacin del art, 8 inc. 4 o Cd.

Comercio 3 3 8 ; que lo e r a el civil, poniendo el acento en la hipoteca 3 3 9 ; y a u n que era m e n e s t e r d i s t i n g u i r si se ejecutaba el t t u lo hipotecario civil o los p a g a r s comercial. 3 4 0
E n el m b i t o de la Capital F e d e r a l la ley 16.732 promulg a d a el 4.10.65 puso fin a la controversia en favor del fuero
civil, al disponer en su art. I o :
"Los juzgados nacionales de primera instancia en lo civil de la
Capital Federal conocern en primera instancia en los asuntos regidos
por las leyes chales cuya competencia no est atribuida por la ley a los
jueces de otro fuero. Conocern adems, siempre que el monto del
asunto supere el lmite mnimo de su competencia, en: a) los juicios
por cobro de crditos garantizados con hipoteca, aunque tales crditos
fueren de naturaleza comercial...".
La posterior ley 23.637 de unificacin de la J u s t i c i a Nacion a l Especial en lo Civil y Comercial con la Civil de la Capital
F e d e r a l dispone en su art. 4 3 , q u e "los juzgados nacionales de
p r i m e r a i n s t a n c i a en lo civil de la C a p i t a l F e d e r a l , conocern
en t o d a s l a s cuestiones regidos por las leyes civiles cuyo conocim i e n t o n o h a y a sido e x p r e s a m e n t e a t r i b u i d o a los j u e c e s de
otro fuero".
Luego de la sancin de e s t a ley el estado de la j u r i s p r u d e n cia no es pacfico, como lo h e m o s s e a l a d o al e s t u d i a r el juicio
hipotecario ( P u n t o K, del a p a r t a d o II, de la P a r t e S e g u n d a de
este Capitulo 3).
7.
Cancelacin
A p a r t e de los medios c o m u n e s de cancelacin de la hipoteca, que y a e s t u d i a m o s al referirnos a la cancelacin v o l u n t a r i a

o judicial de ste, la existencia de p a g a r s hipotecarios p e r m i t e
que se solicite la cancelacin d i r e c t a m e n t e a n t e el Registro de
la P r o p i e d a d , a c o m p a a n d o los respectivos p a g a r s , de conform i d a d al a r t . 3202 Cd. Civ.342
338
C.N.Com., sala A, ED, 32-569.

C.N.Civ., sala D, LL, 115-545.
340
C.N.Civ. 2a Cap. (28.2.926), ED, 32-566 (sum. 63).
341
Conf. C.N.Civ., sala B, ED, 32, fallo 13.184; C.N.Com., sala C, ED, 18544; id., sala A, LL, 157 (sum. 32.183).
342
Conf. Salvat, t. IV, n 2543; Pelossi, ob. cit., pgs. 47-48; Lpez de Zavala, F., ob. cit. en nota 245, p. 263; Fernndez, R., Pagar o letra..., ap. 16. Richard E., ob. cit., pg. 1099; Alterini, J., ob. cit., pg. 102; C.Ap. Cap., JA,
339
284
DERECHOS REALES
Segn algunos, la presentacin no de todos, sino de algunos

pagars, autorizara la cancelacin parcial del gravamen. 3 4 3
N) La ley 24.441. Letras hipotecarias
1.
Concepto
y
Concepto y caracteres. Finalidad.

Normas aplicables
El Ttulo 3 de la ley 24.441 a la que ya hemos tenido

oportunidad de referirnos 344 regula la figura de las letras hipotecarias, definindolas como "ttulos valores con garanta hipotecaria" (art. 35). Es por ello que nos pareci adecuado su
tratamiento a continuacin del estudio de los pagars hipotecarios regulados en el art. 3202 del Cdigo Civil, los cuales tambin son ttulos valores con garanta hipotecaria.
La letra hipotecaria, como todos los ttulos valores, es el
documento cuya posesin resulta necesaria y suficiente para el
ejercicio del derecho literal (es decir, que el derecho slo existe
en la medida y coi los alcances que surgen de la letra) y autnomo (es decir, independiente del negocio causal) incorporado a
ella. 345 Tambin son requisitos especiales indispensables que
se deben cumplir en el supuesto de la letra hipotecaria creada
por la ley 24.441: la formalidad (la letra debe ajustarse estrictamente a las formas indicadas en la ley porque, como despus
veremos, al emitrsela se extingue por novacin el negocio causal que le dio origen y nace otro, que tiene la medida consignada en la letra); la completividad (la letra se basta a s misma,
sin que pueda recurrirse a elementos extracartulares para determinar el alcance del derecho incorporado a ella) 346 ; y la abs-
3-204; C.Com. Cap., JA, 1-919. Contra, exigiendo escritura pblica o sentencia,
Prayones, Dassen y Laquis, ob. cit., pg. 323.
343
Pelossi, ob. cit., pg. 50. Contra: Alterini, J., ob. cit., pgs. 104-105, argumentando con el carcter de indivisible de la hipoteca. Fernndez, R., Pagar o letra..., ap. 14, aunque concuerda en que para obtener la cancelacin es
menester presentar al Registro de la Propiedad Inmueble la totalidad de los
documentos, opina que es lcita la anotacin marginal del pago parcial efectuado, con lo cual quedara reducido el monto garantizado con la hipoteca, no obstante que ste contine gravitando sobre la totalidad del inmueble o inmuebles
afectados.
Ver Volumen 2, y cuanto dijimos al momento de tratar la propiedad fideicomisaria.
345
Segn la clsica definicin de Vivante, C , Tratado de derecho mercantil, Madrid, 1936, t. III, p P . 136/137. Conf. Gmez Leo, O., Ttulos de crdito,
ed. 1976, p. 85 y sig-346
Segn Rivera, J. C , "Letras hipotecarias", Revista del Notariado, Co-
285
traccin (la relacin que nace con la emisin de la letra se independiza de la relacin causal en cuya virtud se emiti y el derecho existe, como ya dije, en la medida en que se halle contenido
en la letra. Esta caracterstica adquiere mayor relieve en las
letras hipotecarias creadas por la ley 24.441, en virtud de la
novacin que provocan y que estudiaremos al t r a t a r los efectos
derivados de la emisin de estas cambiales, al comentar el art.
37 de la ley).
Como caracterstica relevante de estas letras, debe sealarse que ellas nicamente pueden ser emitidas respecto
de las hipotecas de primer grado y consentirse expresamente su emisin (al igual que para el supuesto de los pagars
hipotecarios) en el acto de constitucin de la hipoteca (art.
36 de la ley).
Segn Rivera, J . C 3 4 7 autor del proyecto originario de la
ley en este aspecto la finalidad que se persegua era la de
crear un ttulo valor con un derecho real que lo garantizara y
que permitiera la rpida circulacin del crdito hipotecario incorporado, posibilitando ce este modo dar liquidez a la inversin (facilitando el otorgamiento e instrumentacin de crditos
genuinos y accesibles destinados a la construccin y a la vivienda), al autorizarse una expeditiva transmisin del crdito med i a n t e el simple endoso del documento c a r t u l a r al que se
encontrare incorporado. 348 Recurdese que la ley 24.441 persigue o persegua, pues su objetivo primigenio aparece desbordado, por ser las instituciones que crea aplicables a cualquier
tipo de negocio y no slo al financiamiento de la vivienda y de
la construccin, precisamente, el financiamiento de la vivienda y la construccin, constituyendo la letra hipotecaria un mecanismo adecuado de financiacin para ello.
legio de Escribanos de la Capital Federal, mayo de 1995 - Nmero extraordinario, p. 18, la nica excepcin a esta exigencia podra ser la determinacin de la
tasa de inters, cuando las partes han querido someterse a una tasa variable,
porque entonces se deber recurrir a elementos extra-letra para conocer cul
es la tasa de inters vigente.
347
06. ct.,p. 16.
348
Conf. Highton, E., Mosset Iturraspe, J., Paolantonio, M., Rivera, J.,
Reforman al derecho privado. Ley 24.441..., pp. 198/199. Seala Rivera que en
el proyecto originario y como modo de reforzar sus ventajas la letra poda, adems y sin necesidad de previsin contractual expresa en ese sentido, ser ejecutada a travs del denominado "procedimiento extrajudicial"
que poco antes hemos estudiado, posibilidad que qued eliminada en la
redaccin final de la ley; 'e'dcir'que la facultad de ejecutar "extrajudicialm e n t e " la letra debe ser ahora pactada especialmente.
Finalidad
286
DERECHOS REALES
La finalidad enunciadagi.: , ji''\;;.alariamente de lo que establece el art. 49 de la ley: "Las personas autorizadas a hacer
oferta pblica como fiduciarios o a administrar fondos comunes de inversin 349 podr emitir ttulos de participacin que
tengan como garanta letras hipotecarias o constituir fondos
comunes con ellos, conforme con las disposiciones reglamentarias que se dicte".
Norma
apiicabies
Por cierto que, como principio y en primer trmino, resultaran aplicables a los instrumentos de los que nos estamos ocupando las normas de la ley 24.441; pero adems, su art. 44
dispone que "el derecho real de hipoteca incorporado al ttulo
se rige por las disposiciones del Cdigo Civil en materia de hipoteca"; y el art. 46 establece que "al ttulo valor son subsidiariamente aplicables, en cuanto resulten compatibles, las reglas
previstas por el dec. ley 5965/63".
Los ordenamientos mencionados debern, pues, ser tenidos muy presentes al momento de solucionar los problemas que
puedan originarse en derredor de este ttulo valor.
2.
Letras
documentales
y escritrales
Distintos tipos de letras: instrumentales y escritrales;

letras hipotecarias con cupones y sin cupones
El art. 38 de la ley indica las previsiones que deber contener la letra hipotecaria (a ellas nos referiremos luego) cuando
se emita er> fcrira de documen J, o sea que el derecho se materialice en un ttulo valor.
Pero la ley tambin admite las "letras hipotecarias escritrales" (art. 38, in fine).
Se denomina obligaciones negociables escritrales (tambin pueden existir acciones escritrales de una sociedad annima: art. 215, ley 19.550 de sociedades comerciales) las
obligaciones que no se materializan en un ttulo valor sino que
ste es reemplazado por la inscripcin en un registro. As, el
art. 31 de la ley 23.576 de "Obligaciones Negociables" 350 establece que "en las condiciones de emisin de las obligaciones ne-
349
Acerca de los Fondos Comunes de Inversin, ver Ttulo VIII de la ley.

Las sociedades por acciones, las cooperativas y las asociaciones civiles
pueden contraer emprstitos mediante la emisin de obligaciones negociables,
que pueden tener garanta flotante, especial o comn o garantizadas por otro
medio y que pueden o no ser representadas en ttulos; esta ltima posibilidad
es la que constituye lo que se denomina "obligaciones escritrales": arts. 1, 3
y 31, ley 23.576 cabe advertir que esta ley fue reformada por la le}' 23.962,
pero no en os puntos que nos interesa aqu resaltar.
350
287
gociables se puede prever que las mismas n. .;.=>.-"pr.esenten en

ttulos. En tal caso, deben inscribirse en cuentas llevadas a
nombre de sus titulares en un registro de obligaciones negociables por la emisora... La emisora... debe otorgar al "obligacionista" (denominacin que equivale a la de acreedor de la
obligacin escritural) comprobante de la apertura de su cuenta
y de todo movimiento que inscriban en ella. Todo "obligacionista" tiene adems derecho a que se le entregue, en todo tiempo,
"constancia del movimiento de su cuenta, a su costa".
La distincin surge del art. 41 de la ley, que dispone que
"las letras hipotecarias tendrn cupones para instrumentar las
,
,, ,
. .
carias
cuotas de capital o servicios de intereses .

En el caso de que las letras tengan cupones los que,
desde ya, deben contener las menciones necesarias como para
J
'
Letras
P -
h ote
"
que j ueaan ser correlacionados con la respectiva letra, establece el art. 41 que "quien haga el pago tendr derecho a
que se le entregue el cupn correspondiente como nico instrumento vlido acreditativo" (del pago, se entiende). A su
turno el art. 38, inc. i), determina como una de las clusulas
que debe contener la letra hipotecaria "la indicacin expresa
de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su pago y... el acreedor se halla obligado a entregarlos y
el deudor a requerirlos".
Contina diciendo el art. 41 que "si la letra fuera susceptible de amortizacin en cuotas variables, 351 podr omitirse la
emisin de caponas; en ese jaso el de la letra sin cupones
el deudor tendr derecho a que los pagos parciales se anoten en
el cuerpo de la letra, sin perjuicio de lo cual sern oponibles
aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se
hubieran inscripto de esa manera".
Esta ltima previsin aadida al proyecto originario, segn parece, debido a la preocupacin de algunas instituciones
que requirieron se morigerara la severidad del rgimen adoptando una mayor flexibilidad respecto del deudor 352 , resulta obviamente peligrosa para el tenedor de una letra, puesto que podr
serle opuesto un pago que no conste en la cambial, lesionando
351
Aparece este supuesto cuando, por ejemplo, los crditos pueden ser
cancelados en periodos extensos y se acuerda que el pago debe alcanzar un porcentaje anual pagadero en cuotas bimestrales, trimestrales, semestrales, etc.;
dichas cuotas pueden ser variables (una del 2,5%, otra del 4%, otra del 5%,
etc.), bastando que dentro del ao se salde el porcentaje pactado. He tomado
los ejemplos de Rivera, J. C . ob. cit., p. 32.
352
Conf. Rivera, J. C , ob. cit., p. 28.
con
cupones y
sm
cupones
288
DERECHOS REALES
los principios de completividad y literalidad antes enunciados.

Esta sobreproteccin frenar la circulacin del documento, con lo
cual resultar frustrada una de las finalidades de la ley: justamente, la fcil circulacin del crdito. 353
3.
Forma de emisin y enunciaciones

que deben contener
Antes que nada debe dejarse aclarado que puede emitirse

una 3 5 4 o varias letras (con cupones o sin ellos), respecto de un
mismo crdito hipotecario 355 , constituyendo cada una de ellas
instrumentos cartulares independientes que se regirn cada
una por los principios que hemos enunciado. Con lo cual va dicho que cada una tendr su propio sistema de vencimiento y
caducidad del plazo por falta de pago de alguna(s) cuota(s),
sistema que deber constar en cada letra que, en s misma,
constituir reitero u n ttulo autnomo, habindose producido la novacin regulada por el art. 37, por lo que las letras
no permanecen vinculadas al negocio causal (el contrato de
constitucin de la hipoteca, que se habr extinguido por mandato del art. 37).
Forma
de emisioQ
Knuncia-
La determina el art. 39, al preceptuar que "las letras hipotecarias son emitidas por el deudor e : itervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdiccin
donde se encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano
(ser el otorgante de la escritura de constitucin de la hipoteca,
en la que se deber autorizar la emisin de la(s) letra(s) conforme lo establecido en el art. 36, segn ya se dijo) y un funcionario autorizado del Registro, dejndose constancia de su emisin
en el mismo asiento de la hipoteca".
Es un rgimen anlogo al de los pagars hipotecarios, relativamente a la intervencin que le cabe al "anotador de hipotecas".
Las prev el mismo art. 39 y son:
ciones
353
Conf. con la crtica, Highton, E., Mosset Iturraspe, J., Paolantonio, M.,
Rivera, J., oh. cit, pp. 277/278.
354
Aun cuando se t r a t a r a de una sola letra, ella satisfara el propsito
perseguido por la ley de agilizar la circulacin gil del crdito hipotecario.
355
Conf. Rivera, J. C , ob. cit., p. 33; Guastavino, E., "Fideicomisos, 'leasings', letras hipotecarias y otros aspectos de la ley 24.441", LL, supl. diario del
18.4.95.
289
a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado. 356 Habr que tener en cuenta qu carcter
asume en cada caso el tercero: si se trata de un "tercer poseedor"
o de un "tercer adquirente". La distincin entre "tercer poseedor"
y "tercer adquirente" en materia hipotecaria la hemos estudiado
en la Parte Segunda, Punto 2, ap. H) de este Captulo 3.
b) Nombre del acreedor.
c) Monto de la obligacin incorporada a la letra, expresado
en una cantidad determinada en moneda nacional o extranjera.
Se satisface as el requisito esencial de la especialidad en cuanto al crdito que rige en materia hipotecaria arts. 3109 y
3131, ap. 4o, Cdigo Civil357, pues de lo contrario debera recurrirse a elementos extracartulares para establecer el monto
garantizado (por ej. si se garantiza con hipoteca el cumplimiento de una obligacin de hacer escribir un libro, pintar un edificio, etc., habr de verificarse fuera de la letra el alcance
del perjuicio sufrido por el acreedor, perjuicio que puede ser
menor, igual o mayor a la cantidad establecida en el contrato
hipotecario; salvu que se tasara contractualmente, sin posibilidad de probar un mayor o menor perjuicio, el menoscabo que se
entender como derivado del incumplimiento de la obligacin
de hacer). Esta circunstancia conspirara contra los principios
de autonoma, abstraccin, completividad y literalidad a los
que hemos hecho referencia: conf. Rivera, J. C. ---ob. cit., pgs.
20/21, quien menciona a Highton, E. como participando de este
criterio. El mismo autor ob. cit., pg. 25 aconseja dejar
claramente asentado en la letra la moneda (nacional o extranjera) que obligatoriamente deber entregar el deudor para desobligarse pues, de lo contrario, y en m r i t o a la remisin
subsidiaria que contiene el art. 46 de la ley 24.441, entrara a
regir lo prescripto en el art. 44 del dec. ley 5965/63, que autoriza al deudor de letras emitidas en moneda extranjera a desobligarse abonando en moneda nacional).
d) Plazos 358 y dems estipulaciones respecto del pago, con
los respectivos cupones, salvo lo previsto en el art. 41 para las
letras susceptibles de amortizaciones variables.
356
Recordar que un tercero puede garantizar un deuda ajena con hipoteca sobre un inmueble propio (art. 3121, Cdigo Civil).
357
Esta disposicin lleva a sostener que las letras hipotecarias han de ser
emitidas por una suma cierta y determinada de dinero (tener presente, adems, lo dispuesto en el art. 1, inc. 2o, del dec. ley 5965/63, aplicable en subsidio
con arreglo al art. 46 de la ley 24.441 "la letra de cambio debe contener... la
promesa incondicionada de pagar una suma determinada de dinero".
358
Tener en cuenta lo que decimos en el acpite K, p. 2, relativamente al
plazo en los crditos hipotecarios para la vivienda.
290
e) El lugar en el cual debe hacerse el pago. 3 9

El art. 42 dispone, a su turno, que "el pago se har en el
lugar indicado en la letra. El lugar de pago podr ser cambiado
dentro de la misma ciudad, y slo tendr efecto a partir de su
notificacin al deudor'. 360
La falta de notificacin del cambio de domicilio, as como la
transmisin de la letra con posterioridad a la notificacin del
domicilio, sin aviso al deudor (con lo cual el lugar de pago volver a ser el mismo consignado en la letra, segn diremos seguidamente), obstar a la mora automtica que regula el art.
43 y le permitir al deudor recurrir al procedimiento de consignacin normado en el art. 45 del dec. ley 5965/63.
El cambio de domicilio notificado al deudor vale a mi entender y por indudables razones de seguridad jurdica que imponen sujetarse a las prescripciones de la letra e interpretar
restrlc't' /ament las excepciones al principio de literalidad
slo relativamente al tenedor de la letra o el cupn que ha cursado dicha notificacin y para el caso del pago de la cuota especfica respecto de la cual ha sido efectuado el cambio de domicilio;
o sea que los futuros pagos mientras no medie notificacin en
contrario habr de hacerlos el deudor en el domicilio que figure en la letra, salvo cuando se trate del mismo tenedor. Empero, mueve a alguna duda la disposicin del art. 40 de la ley,
en tanto dispone que el deudor "no podr oponer al portador o
endosatario las defensas que tuviere contra anteriores endosatarios o portadores del ttulo, .Îvo lo dispuest". en el art. 42 in
fine"; en efecto, esta frase podra ser interpretada con criterio menos valioso en el sentido de que, una vez notificado el
deudor del cambio de domicilio, el nuevo se mantiene y resulta
el domicilio vlido para el pago aun respecto de los futuros tenedores legitimados de la(s) letra(s) o cupn(es) y a pesar de
que resulte de un elemento extracartular que dichos terceros
pueden no conocer. 361
359
Segn Lpez de Zavala, F. Fideicomiso, ..., p. 329 la letra hipotecaria deber indicar el lugar de pago en el sentido de localidad (por ej. San
Carlos de Bariloche) y la direccin (calle, nmero, piso, departamento, etc.).
360
Seala Rivera, J., ob. cit., p. 33, que esta facultad excepcional de variacin de domicilio que se otorga en el art. 42, involucra a "la finalidad ...de
que las carteras o paquetes de crditos hipotecarios puedan ser transmitidos libremente y con toda facilidad.
361
Lpez de Zavala, F., Fideicomiso..., pp. 348/349, en nota 33, entiende
que corresponde aplicar la letra del art. 40 (salvo lo dispuesto en el art. 42 "in
fine") que sacrifica al endosatario posterior porque, a su juicio, las dificultades
que presenta la combinacin de los arts. 40, 41 y 43 son insuperables y fatalmente se producir un resultado disvalioso y alguien quedar sacrificado, al
291
f) Tasa de inters compensatorio y punitorio (recordar aqm in

dicho respecto del pacto de pago de una tasa variable de inters).
g) Ubicacin dei inmueble hipotecado y sus datos regstrales catastrales (se satisface de este modo el principio esencial
de especialidad en cuanto al inmueble hipotecado: art. 3109 y
3131, ap. 3 o , Cdigo Civil).
h) Deber prever la anotacin de pago de servicios de capital o renta o pagos parciales (rescatar, no obstante, lo dispuesto en el art. 41, ltima parte, cuya crtica hicimos ms arriba).
i) La indicacin expresa de que la tenencia de os cupones
de capital e intereses acredita su pago y que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos.
j) Los dems que fijen las reglamentaciones que se dicte.
Concluye el art. 39 estableciendo que "tambin se dejar
constancia en 12s letras de las modificaciones (respecto del contrato originario de constitucin de la hipoteca) que se convenga
respecto del crdito, como las relativas a plazos de pago, tasas
de inters, etctera.
4.
Efectos. Novacin
Ya hemos dicho que uno de los ms importantes efectos de

la letra hipotecaria en el sentido de los propsitos que persigue el rgimen es el permitir la ms gil circulacin del crdito hipotecario incorporado al documento, posibilitando as
dar liquidez a la inversin.
El efecto ms importante y diferente del que consagran Novacin
las normas comunes (art. 813 del Cdigo Civil y su nota) es
el de que su emisin produce la novacin, es decir, la extincin
del negocio causal que sustentara esa emisin y de las obligaciones emanadas de ese negocio causal (arg. art. 801, Cdigo
Civil) y su transformacin en otra obligacin totalmente independiente, que es la obligacin cartular que nace del ttulo valor al que se traslada, por mandato de la ley y sin necesidad de
reserva expresa por parte del acreedor (contrariamente a lo establecido en los arts. 803 y 804, Cdigo Civil), la hipoteca constituida en el contrato originario, cuyas obligaciones quedarn
extinguidas con motivo de la emisin del documento.
Al extinguirse el negocio causal originario con motivo del
libramiento de la(s) letra(s), tanto entre las partes intervi-
haber dos lugares de pago en tela de juicio: el primitivo (consignado en la letra)

y el nuevo (notificado).
292
DERECHOS REALES
nientes en dicho negocio causal como respecto de terceros, nacen las nuevas obligaciones, que son nicamente las que eman a n de la letra. En o t r a s p a l a b r a s : ni siquiera las p a r t e s
podrn invocar facultad alguna del negocio causal ni accionar
sobre la base de l porque ste se extingui al librarse la letra hipotecaria y slo cuentan en adelante las partes y los
terceros exclusivamente con las facultades y acciones que
resultaran de la letra. 3 6 2 De all el cuidado fundamental que
debe tenerse al redactar sta.
Tal es lo que dispone el art. 37 de la ley 24.441, inspirado
en el Cdigo Civil suizo: "La emisin de letras hipotecarias êxtingue por novacin la obligacin que era garantizada por la
hipoteca".
Nulidad
de la
letra
La nulidad de la letra hipotecaria, por cualquier causa que

fuere, provoca el renacimiento de la relacin causal originaria. 363 Esto es as porque, sencillamente, si la nueva obligacin
carece de validez no hay novacin y la primitiva contina intacta. Al respecto se aplicarn los principios comunes que, en
materia de nulidades, establece el Cdigo Civil.
Otros
efectos
El art. 38 de la ley regula otros efectos de la emisin: "La

emisin de letras hipotecarias no impide al deudor (sealamos
que i i norma debi decir "constituyente de la hipoteca", porque
ya sabemos que la hipoteca puede ser dada por un tercero distinto del deudor: art. 3121, Cdigo Civil) no impide al deudor
transmitir el dominio del inmueble (recordar aqu lo dispuesto,
en igual sentido, en los a r t s . 3157 y 3162, Cdigo Civil); el
nuevo propietario tendr los derechos y obligaciones del tercer
poseedor de cosa hipotecada (estn reguladas en los arts. 3162
al 3186, Cdigo Civil). La locacin convenida con posterioridad
a la constitucin de la hipoteca ser inoponible a quienes adquieran derechos sobre la letra y sus cupones. 364 El deudor o
el tercero poseedor tienen la obligacin de mantener la cosa
asegurada contra incendio en las condiciones usuales de plaza,
362
Conf. Rivera, J. C. , ob. cit, pgs. 18, 21 y 22. Lpez de Zavala, F., Fideicomiso..., pp. 350/351; Highton, E., Mosset Iturraspe, i., Paolantonio, M.,
Rivera, J., Reformas..., p. 241.
363
Arg. arts. 807 y 808 y su nota, Cdigo Civil. Conf. Llambas, J. i., Tratado de derecho civil, Obligaciones, 2a. ed., t. 3, n 1772; Borda, G., Tratado de
derecho civil, Obligaciones, 4a. ed. t. 1, n 887; Rivera, ob. cit., p. 22.
364
Naturalmente que resultar opomble slo el corana'">,de locacin con
fecha cierta anterior, segn lo establecido en el art. 1035 y su doctrina interpretativa.
293
el incumplimiento causa la caducidad de los plazos previstos en

la letra". 365
Satisfechos todos los requisitos impuestos por la ley y no
slo el relativo a la notificacin al deudor del cambio del lugar de
pago, como restrictivamente la disposicin pareciera indicar al
referirse exclusivamente a 'los recaudos previstos en el artculo
precedente", el art. 43 dispone que "...la mora se producir
en forma automtica al solo vencimiento, sin necesidad de interpelacin alguna". 366
Con lo que va dicho que el obligado deber tener buen cuidado de presentarse al domicilio indicado en la letra, a fin de
efectuar el pago de ella y, si ste no le es recibido, realizar comprobacin fehaciente de esta negativa para evitar caer en mora,
pudiendo recurrir al procedimiento de consignacin que regula
el art. 45, del dec. ley 5965/63.
365
Se tratara sta de una obligacin personal impuesta no slo al deudor
sino tambin al tercer poseedor (propietario del inmueble hipotecado) que, como principio, no se encuentra comprometido ms all del valor del inmueble. El
incumplimiento de esta obligacin permitira agredir su patrimonio todo en la
hiptesis en que de 5i;al derivarn perjuicios al acreedor.
366
La ley 24.441 se aparta as del rgimen comn de las letras de cambio, eliminando en forma implcita el requisito de la presentacin al pago por
parte del acreedor ni qu decir del protesto de la letra cuando, segn
aquellos principios, "la letra de cambio, as como el pagar son ttulos de presentacin... la mora automtica del deudor por vencimiento del plazo pactado
no es aplicable lisa y llanamente, debiendo hacerse constar la negativa por
acto autntico, o sea que se exige una actividad del acreedor cuya omisin es
impedimento de las consecuencias de la mora": C.N. Com., Sala A, 6.4.81, LL,
f. 79.976. Ese ha sido, por otra parte, el criterio que inform la doctrina sentada en el fallo plenario de la C.N. Com., in re, "La Docta Cooperativa de Seguros Limitada c/Garca Freir, J.", del 28.4.75: "La mora del art. 509 del
Cdigo Civil, referente a que en las obligaciones a plazo la mora se produce
por su solo vencimiento, no es aplicable a las obligaciones instrumentadas en
pagars". Elo as pues, pudindose haber transmitido la letra, es necesario
que el tenedor legitimado por una cadena regular de endosos surja a la luz
mediante la presentacin, a fin de que el obligado cambiario pueda saldar la
deuda. Recuerdo que los intereses se devengan desde el vencimiento de la letra extremo que generara una especie de responsabilidad objetiva del obligado d e r i v a d a del mero r e t a r d o por p a r t e de s t e , a u n q u e no le fuera
imputable e independientemente de toda presentacin o protesto o reclamo
para los obligados de regreso, o en caso de que se trate de la obligacin de
reembolso que da origen a una accin extracambiaria, que existe entre
los colibradores o coavalistas, o sea entre los coobligados cambanos (arts. 52,
inc. 2 o y 53, inc. 2o, dec. ley 5965/63). No obstante, tener en cuenta la evolucin jurisprudencial: C.N. Com., en pleno, in re "Kairuz, J. c/ Romero H" H el
17.6.81; ver sobre el punto Lettieri, C. A., "Responsabilidad objetiva cambiara del suscriptor de un pagar", en ED, t. 105.
Mora
automtica
294
Si en la hiptesis de libramiento de varias letras (con o sin

cupones) se hubiera fijado la caducidad de los plazos para la hiptesis de mora del obligado, la caducidad se producir respecto de cada una de las letras, que constituye un ttulo valor en s
misma y un crdito en s misma que no tiene por qu estar vinculado a las otras letras recordemos que el negocio causal se
habr extinguido por novacin. Es decir que, si se desea fraccionar el crdito en varias letras, con caducidad de los plazos
por falta de pago, habr de fraccionarse el crdito hipotecario
en distintos vencimientos. 367
5.
Transmisin de la letra. Consecuencias del endoso
Dice el art. 40 de la ley 24.441 que "las letras hipotecarias

se transmiten por endoso nominativo que se har en el lugar
habilitado para ello en el ttulo, o en su prolongacin; deber
constar el nombre del endosatario, quien podr volver a transmitir el ttulo bajo las mismas formas y la fecha del endoso. No
es necesaria notificacin al deudor 368 , y ste no podr oponer al
portado o endosatario las defensas que tuviere contra posteriores f idosatarios o portadores del ttulo, salvo lo dispuesto
en el art. 42 in fine , 369 El endoso de la letra hipotecaria es sin
responsabilidad del endosatario".
Va de suyo, entonces, que al tenedor de la letra le asiste
la accin directa, pero no la de regreso.370 Cabiendo observcr
que, aun cuando la ley 24.441 proceda a regular lo que denomina "letras hipotecarias", ellas responden a la estructura bil a t e r a l (librador-beneficiario) propia del p a g a r y no a la
trilateral (librador, aceptante, beneficiario) propia de la letra
de cambio. 371 De all que al librador de la letra hipotecaria le
son aplicables las consecuencias inherentes a la calidad de
aceptante de la letra de cambio, por lo cual la accin directa la
posee el tenedor legitimado contra quien emiti la letra hipotecaria o su avalista.
367
Conf. Rivera, J., ob. cit., pg. 33.

Tambin es totalmente innecesaria la inscripcin del endoso, sobre todo porque conforme se ver enseguida los endosos son sin responsabilidad
para el endosatario, de donde la falta de registro resultara inocua.
369
Se refiere a la notificacin al deudor del cambio del lugar de pago.
370
Sobre accin directa contra el aceptante o sus avalistas y accin
de regreso contra los dems obligados cambiarlos, ver arts. 46/47, dec.
ley 5965/63; conf. Cmara, H., Letra de cambio y vale o pagar, ed. 1970, t. 3,
pg. 160.
371
Conf. Rivera, ob. cit., pg. 26. Lpez de Zavala, F., Fideicomiso..., p. 306.
368
295
El tenedor legitimado de la letra posee accin cartular contra el librador, pero no contra los endosantes. Esta constituye
una diferencia fundamental respecto del rgimen comn de los
ttulos circulatorios regulado por el dec. ley 5965/63 en sus
arts. 16, 17 y 51372
Por consiguiente, reitero que no podr el tenedor de la letra
ejecutar a ninguno de los endosatarios; slo le restan las acciones extracambiarias, esto es, la de reembolso entre coobligados: colibradores o coavalistas; art. 53, dec. ley 5965/63 y la
de enriquecimiento prevista en el art. 62 del mismo ordenamiento. Carece, en cambio, de la accin causal, en virtud de la
extincin por novacin del negocio causal que resulta del art. 37
de la ley 24.441. 373
6.
Ejecucin
Como ttulo ejecutivo que es, la letra hipotecaria confiere

al tenedor legitimado una accin ejecutiva para perseguir su
cobro (arg. art. 60, dec. ley 5965/63, aplicable en funcin de lo
dispuesto en el art. 46 de la ley 24.441). 374
Cabe destacar especialmente que, a diferencia del proyecto
originario, la ley 24.441 establece en su art. 45 que "el portador
de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el ttulo por el procedimiento de ejecucin especial previsto
en el tt. IV (la referencia al ttulo IV es equivocada, pues este
ttulo nada tiene que ver con la ejecucin especial al que se refiere la norma que estamos estudiando; debi decir t'.'vl V. El
error pudo obedecer a que, en el proyecto originario, el actual
Ttulo IV no exista y, entonces, el hoy ttulo V era ttulo IV) de
esta ley 375 , cuando as se hubiera convenido en el acto de constitucin de la hipoteca. De ello deber dejarse constancia en la
letra y en sus cupones" (el subrayado es mo).
3(2 y e r s o bre el punto Cmara, H., Letra de cambio y vale o pagar, de
1970, t. 1, pg. 569 y sig.; Legn, F., Letra de cambio y pagar, de 1966, p. 91/92.
373
Conf. Rivera, J., ob. cit., pg. 26. Lpez de Zavala, F., Fideicomiso...,
pp. 345/346. Contra Highton, E. Mosset Iturraspe, J., Paolantonio, M., Rivera,
J., Reformas..., p. 224, nota 8. Sobre las acciones extracambiarias, ver Cmara,
H., ob. cit., t. 3, pg. 411 y sig.
374
Ensea Lpez de Zavala, F. Fideicomiso..., pp. 350/351 que "Basta... con la letra hipotecaria para que el portador quede legitimado en la ejecucin hipotecaria sin necesidad de acompaar la escritura... (pues) el derecho
rea! est "incorporado" al ttulo... como est definido en a letra, sujeto a la literalidad y abstrado de la escritura de constitucin, regido, nicamente, por las
disposiciones del Cdigo Civil".
375
Este procedimiento especial es el de la ejecucin hipotecaria denominada "extrajudicial", que en el proyecto originario era la regla, sin necesidad de
pacto expreso.
296
DERECHOS REALES
Si no se hubiera hecho constar tal sometimiento, la letra

hipotecaria deber ser ejecutada segn el procedimiento que,
relativamente a las ejecuciones hipotecarias, se encuentre previsto en las leyes procesales de cada jurisdiccin. Ya nos hemos
referido al tema de las modificaciones introducidas por la ley
24.441 al procedimiento de ejecucin de las hipotecas; all nos
remitimos.
7.
Prescripcin
Dispone el art. 47 de la ley 24.441 que 'las acciones emanadas de las letras hipotecarias prescriben a los tres aos contados
desde la fecha del vencimiento de cada cuota de capital o inters".
Como acota Rivera, J. C. 376 , la ley no resuelve el problema
relativo a si resultan aplicables o no a esta prescripcin las
causales de suspensin e interrupcin previstas en el Cdigo
Civil (recordar la remisin que a dicho ordenamiento surge del
art. 37 de la ley); si el curso de aqulla est regido nicamente
por el sistema que rgidamente parf-cc Li'-utuir el art. 845 del
Cdigo de Comercio o se debe atender a la remisin general
prevista en su art. 844. 377
8.
Cancelacin
Dice el art. 48 de la ley 24.441 que "la cancelacin de la

emisin de las letras y por ende de la hipoteca, se podr hacer
a pedido del deudor mediante la presentacin de las letras y
cupones en su caso, con constancia de haberse efectuado todos
los pagos de capital e intereses. El certificado extendido por el
juez tendr el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de su presentacin para la cancelacin de la hipoteca".
Resultan aplicables en la especie los arts. 3199 y 3202 del Cdigo Civil. Nos remitimos, pues, a los captulos en los que hemos
estudiado la interpretacin que cabe otorgar a dichos preceptos.
9.
Reforma al art. 173 del Cdigo Penal
La ley 24.441 dispone, por su art. 82, agregar como inciso

14 del art. 173, del Cdigo Penal 378 , el siguiente texto: "14. El
376
Ob. cit., pg. 29.

Ver sobre el punto y en este ltimo sentido, Corte Suprema de Justicia
de la Nacin, causa "Comes, G., c/Massuh SA - Divisin Aduanas", fallada el
3.12.91.
,; .,...
378
Norma referida a estafas y otras defraudaciones y que contiene una
enumeracin de casos especiales de defraudacin.
377
297
tenedor de letras hipotecarias que, en perjuicio del deudor o de

terceros omitiera consignar en el ttulo los pagos recibidos".
O) Preanotacin hipotecaria. Anotacin hipotecaria
En nuestro Derecho puede incluirse en el estudio de las hipotecas, las instituciones de la "preanotacin hipotecaria" o
"anotacin prehipotecaria" y de la "anotacin hipotecaria" de la
ley 18.307.
La primera, establecida por el dec. ley 15.347/46, ratificado Prepor ley 12.962, que determin que los Bancos Hipotecario Na- |*not
,p
cional, de la Nacin Argentina y de Crdito Industrial (hoy
Banco Nacional de Desarrollo) todos bancos nacionales al

efectuar operaciones con garanta hipotecaria podrn "disponer
directamente su preanotacin por oficio a los Registros Inmobiliarios a fin de conceder anticipos a sus clientes una vez acordado el prstamo y comprobado el dominio y la libertad de
disposicin de la finca ofrecida". v art. 1).
Esta preanotacin originar "una carga real sobre el inmueble, con privilegio especial sobre ste por el importe del anticipo, sus intereses y gastos, que durar 45 das corridos desde
la inscripcin y ser prorrogable a pedido del banco acreedor,
por el mismo lapso y en la misma forma, cuantas veces sea necesario", (art. 2) .
En el art. 3 se dispone: "La preanotacin caducar en cualquiera de los siguientes casos: a) por el mero vencimiento del
trmino fijado en el artculo anterior; b) por el pago del anticipo y de sus intereses y gastos, que comunicar el acreedor por
oficio directo; c) por la inscripcin de la escritura pblica de la
hipoteca que garantice el crdito total".
Y en el art. 4: "Si por incumplimiento del contrato, por fallecimiento o por cualquier otra causa no se formalizara la escritura pblica de hipoteca, el Directorio del Banco podr disponer
la inmediata ejecucin del inmueble, como si se tratara de una
deuda de plazo vencido garantizada con derecho real de hipoteca en el grado en que se halla preanotada y conforme a sus procedimientos especiales de ejecucin, si los hubiere, con la base
del anticipo, ms los intereses, impuestos, tasas y gastos".
Y en el art. 5: "Las inscripciones en los Registros de la Propiedad de estas preanotaciones pagarn los derechos correspondientes a la hipoteca, sobre la base del anticipo acordado,
debiendo deducirse posteriormente, al realizarse la hipoteca,
del monto de impuesto correspondiente a ste, el importe ya
pagado".
298
DERECHOS REALES
La potestad que concede la "preanotacin hipotecaria" es,

como vemos, igual a la que otorga la hipoteca comn constituida de conformidad a los preceptos del Cdigo Civil y debidamente inscripta. 379
Anotacin
hipotecaria
La "anotacin hipotecaria" es otro tipo de garanta, tambin

hipotecaria, concedida al Banco Hipotecario Nacional por ley
18.307, que da lugar a una carga real sobre el inmueble por el
importe del prstamo, intereses y gastos, que tiene igual naturaleza y efectos que la hipoteca comn, que se inscribe mediante
simple oficio del Banco y cuya duracin es de 2 aos, prorrogables; todo ello a fin de garantizar al Banco los prstamos que
acuerde a empresas promotoras de construcciones destinadas a
viviendas, mientras realiza la obra; ya que cuando las unidades
son escrituradas individualmente, la deuda se divide y cada
una de ellas es hipotecada conforme al derecho comn.
P)
La ley 24.441. Ttulo IV: "De los crditos hipotecarios

para las viviendas"
1.
Art. 50: gastos y honorarios
El art. 50 de la ley 24.441 establece que "en los crditos hipotecarios para la vivienda otorgados de conformidad con las
disposiciones de esta ley, los gastos de escrituracin por la traslacin de dominio e hipoteca a cargo del cliente, por todo CQ.nr.cp
to, excluidos los impuestos e incluido el honorario profesional,
no podrn superar el dos por ciento (2%) del precio de venta o
valuacin del inmueble; cuando deba otorgarse hipoteca, el honorario podr convenirse libremente. Los aportes a los regmenes de previsin para profesionales si correspondiere y
otras contribuciones, exceptuadas las tasas retributivas de ser-
379
Vase ai respecto, interesantes estudios de Zavaleta, Arturo, "La preanotacin hipotecara. Su extensin a los bancos oficiales y mixtos de la provincia", en LL, rev. del 10.5.71 y de Molinario, Alberto: "La preanotacin
hipotecaria", en Anales de la Facultad de Ciencias Jurid. y Soc. de la Univ.
Nac. de La Plata, t. 24, pgs. 317-318, y "La preanotacin hipotecaria y la ley
15.283", en ED, rev. del 24.8.71, donde sostiene la tesis de que la ley 15.283 del
ao 1960, al extender a los bancos provinciales oficiales o mixtos que realicen operaciones similares a las del Banco Hipotecario Nacional las disposiciones relativas a crditos reales con garanta hipotecaria, dictadas o a dictarse,
en lo que se refiere a privilegios y ejecucin especial, consignados en la ley orgnica de dicha institucin, ha otorgado a los bancos provinciales el beneficio
de la "preanotacin hipotecaria", comprendido en el trmino genrico de "privilegios", utilizado por el art. I o de la ley citada.
299
vicio de naturaleza local, sern proporcionales a los honorarios

efectivamente percibidos por los profesionales intervinientes".
Dejando de lado la ltima parte del artculo que no se
vincula especficamente con nuestra materia, pero que pone de
manifiesto la finalidad perseguida por la ley, de promover la
construccin destinada a la vivienda, abaratando los costos de
los crditos destinados a ese propsito, ios dos primeros prrafos separados por un punto y coma y que tambin aparecen orientados a la m i s m a finalidad impresionan como
contradictorios.
As, el primero limita los honorarios profesionales a una
cantidad que, sumada a los dems desembolsos o gastos que
menciona la ley y referidos a la escrituracin por la traslacin
del dominio e hipoteca, que deban ser abonados por el cliente,
no puede superar el 2% del precio de venta o valuacin del inmueble, en el supuesto de que se trate de "crditos hipotecarios
para la vivienda otorgados de conformidad con las disposiciones
de esta ley". En cambio, el segundo prrafo difiere a la libre voluntad de las partes el monto de los honorarios que hayan de
ser abonados por el cliente en caso de constitucin de hipoteca.
La nica armonizacin posible d ~ estos prrafos habida
cuenta de la finalidad que orienta a la ley 24.441 es la siguiente: el primero se refiere a gastos de adquisicin de la vivienda y a la constitucin de hipoteca por saldo de precio; el
segundo se vinculara con los crditos hipotecarios otorgados
para ampliaciones, refacciones, etc., de una vivienda de la cual
ya es propietario el cliente. 380 Tal distincin no resultara desacertada atento que es de mayor importancia en una escala de
valores acorde con la finalidad de la ley la adquisicin de la
vivienda que las modificaciones que pudieren serle hechas,
cuando la vivienda ya est adquirida.
2.
Art. 51. Particularidades referidas al plazo
Dice el art. 51 que "en los crditos hipotecarios para la vivienda, el plazo se presume establecido en beneficio del deudor,
salvo estipulacin en contrario. Es inderogable por pacto en
contrario la facultad del deudor de cancelar el crdito antes de
380
No quiero pasar por alto, al respecto, que tal armonizacin no fue una
idea de mi exclusiva produccin, sino que a ella se arrib en un curso para graduados que durante los meses de mayo y junio de 1995 dict en el Colegio
de Abogados de San Isidro (Provincia de Buenos Aires), en el que se generaron
interesantsimas discusiones sobre la base de un examen artculo por artculo
de la ley. Vaya para quienes a l asistieron mi reconocimiento.
300
DERECHOS REALES
su vencimiento cuando el pago fuere de la totalidad del capital

adeudado; el contrato podr prever una compensacin razonable cuando la cancelacin anticipada se hiciera antes de que se
hubiere cumplido la cuarta parte del plazo total estipulado".
Esta disposicin, que se aparta de las reglas del derecho
comn (art. 570, Cdigo Civil), y que en el proyecto originario
tena un alcance mayor, comprensivo de todos los casos, favorece al deudor hipotecario. Empero, fue objeto de observaciones
provenientes de sectores burstiles y de los interesados en los
mecanismos de "securitizacin" de crditos 381 , quienes advirtieron que la posibilidad de cancelacin anticipada constituira un
obstculo a la "securitizacin" ya que, al menos tericamente
"quien va a emitir un ttulo pblico destinado a la oferta pblica con fundamento en una masa de crditos hipotecarios, tiene
previsto su flujo de fondos de acuerdo con los plazos estipulados. El derecho del deudor hipotecario de precancelar altera
esos mecanismos... estimula la competencia entre las entidades financieras para que el crdito se abarate". 3 8 2 Y de esta forme, qued acorado el derecho del deudor a cancelar el crdito
anticipadamente (pudiera ser que para tomar otro ms ventajoso) a los supuestos previstos en la ley.
Parece evidente que el destino del prstamo hipotecario
para vivienda deber figurar en el contrato de constitucin de la hipoteca, ya que ello compromete en cierto modo los
principios de accesoriedad y especialidad en cuanto al crdito,
que son caracteres esenciales de la hipoteca. Ni qu decir si se
emite letras hipotecarias, teniendo en cuenta la novacin que
se produce en esos casos y las notas especficas de los ttulos
valores a los que nos heme; referido en el apartado N.
381
Sobre "Securitizacin de crditos" ver Lisoprawski, S., ''La securitizacin. Necesidad de una legislacin de fideicomiso financiero" en LL-1994-BSec. doctrina, pg. 1071.
382
Conf. Rivera, J., ob. cit., pg. 30.
Captulo 4
P r e n d a y anticresis
SUMARIO. Parte Primera: Prenda con desplazamiento. I. Contrato de

prenda y derecho real de prenda: A) Contrato de prenda. B) Derecho
real de prenda: 1. Objeto; 2. Derechos y responsabilidades del acreedor prendario respecto de la cosa: a) Derechos por falta de pago; 3.
Concurso de varias prendas sobre el mismo objeto; 4. Prenda tcita:
a) Naturaleza del derecho de retencin que confiere. C) Extincin de
la prenda. Parte Segunda: Anticresis. I. Contrato de anticresis y derecho real de anticresis: A) Contrato de anticresis: concepto, caracteres,
forma. Pactos prohibidos. B) Derecho real de anticresis: 1. Derechos y
obligaciones de las partes: a) Derechos; b) Obligaciones; 2. Anticresis tcita; 3. Extincin de la anticresis.
Parte Primera: Prenda con desplazamiento
I.
Contrato de prenda y derecho real de pre.ida

La palabra "prenda" es utilizada en diversos sentidos:
Prenda:
acepciones
a) Como sinnimo del derecho real que afecta u n a cosa

mueble para garantizar un crdito (as, arts. 3203 y 3235 Cd.
Civ.).
b) Para mencionar al contrato de prenda, esto es, al convenio que da nacimiento al derecho real de prenda (as, art. 3217
Cd. Civ.).
c) Para denotar el objeto sobre el que recae el derecho real,
vale decir, la cosa mueble afectada al pago de la deuda (as,
arts. 3220/22 Cd. Civ.).
El Cdigo Civil, en su Ttulo XV, del Libro III, contiene
disposiciones que se refieren tanto al derecho real de prenda
cuanto al contrato de prenda, es decir, a la causa fuente de
aqul.
Esta metodologa puede ser pasible de crticas, ya que lo
lgico hubiera sido tratar acerca del contrato de prenda al legislar sobre los contratos reales (arts. 1140/42). Sin embargo,
encuentra su justificacin en el hecho de que ambas institucio-
êtodo-
302
DERECHOS REALES
nes contrato y derecho real estn tan ntimamente ligadas,

que resulta conveniente un tratamiento conjunto. 1
A) Contrato de prenda
Concepto
Caracteres
Est definido por el art. 3204 Cd. Civ.

E S u n contrato real (art. 1142 Cd. Civ.), vale decir, que
no queda concluido para producir sus efectos propios, sino
cuando una de las partes naya hecho a la otra entrega de la
cosa, sobre la que ha de recaer el derecho real de prenda (art.
1141 Cd. Civ.). 2
Es unilateral (art. 1138 Cd. Civ.) porque pone a cargo
slo del acreedor la obligacin de restituir y oneroso ( art.
1139 Cd. Civ.).
Forma
Respecto de la forma que debe revestir el contrato de prenda, es menester distinguir segn se trate de las relaciones entre las partes o frente a terceros.
Entre
partes
Entre las partes, no se exige formalidad alguna y la prueba del contrato puede rendirse por cualquier medio, es decir,
que se rige por los principios comunes (arts. 1190 y sig. Cd.
Civ.), resultando aplicable, respecto a la testimonial, la limitacin del art. 1193 Cd. Civ.
I* -jspecto
de
terceros
Frente a terceros, es decir, para que pueda oponerse a stos, y segn lo dispuesto por el art. 3127 Cd. Civ., es necesario
que el contrato conste en instrumento pblico (escritura pblica, acta judicial que v.g. formalice una transaccin, etc.) o por
instrumento privado de fecha cierta 3 , el que debe contener las
siguientes menciones: a) importe del crdito garantizado; b) designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en p r e n d a , y su calidad, su peso y m e d i d a , si fuera
necesario para la individualizacin de la cosa (art. 3217 Cd.
Civ.). En defecto de cumplimiento de la formalidad indicada, el
acreedor prendario carece de privilegio oponible a terceros
(vase nota al art. 3217 Cd. Civ.).
^ o n f . Salvat, t. IV, n 2551; Lafaille, t. III, n1807.
Segn Salvat, t. IV, n" 2560, pendiente la entrega de la cosa existira
una promesa de prenda a cuyo cumplimiento podra ser compelido el deudor en
virtud de lo dispuesto por el art. 1197 Cd. Civ. Conf. Fernndez, ob. cit., t. I,
nms. 116 y 118.
3
A los efectos de la fecha cierta, resultan aplicables los arts. 1034 y 1035
Cd. Civ.
2
PRENDA Y ANTICRESIS
303
iLi are. 580 Cd. Com. dice:

"El contrato de prenda comercial es aquel por el cual el deudor o
un tercero a su nombre, entrega al acreedor una cosa mueble, en seguridad y garanta de una operacin comercial."
Prenda
comercial:
art. 580
Cd.
Comercio
y el art. 581:
"La falta de documento escrito en la constitucin de la prenda, no
puede oponerse por e! deudor, cuando ha mediado entrega de la cosa,
pero s por sus acreedores."
Formalidades de
su constitucin
Esta norma ha planteado el problema de saber si el "documento

escrito" que menciona debe, para poder oponerse a terceros, tener fecha cierta en los trminos del art. 1035 Cd. Civ.
A respecto existen dos corrientes:
a) Una que se pronuncia por la aplicacin subsidiaria, a la prenda comercial, con desplazamiento, de las normas del Cdigo Civil, por
el juego del art. 207 Cd. Com. Y, en consecuencia, considera que el
documento escrito a que se refiere el art. 581 Cd. Com. slo adquiere
fecha cierta en los casos mencionados por el art. 1035 Cd. Civ.4
b) Otra que considera que los arts. 581 y sigs. Cd Com. son autosuficientes y de ellos resulta que no se exige sino "documento escrito", que puede ser pblico o privado, pero en este ltimo caso, no es
menester que el instrumento tenga fecha cierta, ya que sta es innecesaria en materia comercial, porque existen "la contabilidad, la documentacin y el orden regular de las anotaciones en los libros, que
permiten seguir, a travs de constancias serias, la marcha, el desarrollo y cumplimiento de una operacin, resultando difcil no dejar rastros del fraude para perjudicar a terceros". 5
Esta es la posicin de la jurisprudencia, a partir del fallo de la
Cmara Comercial, dictado en los autos "Foussadier c/Tresca y Ca.",
con fecha 23.11.916, donde se dijo que la formalidad de la fecha cierta
era innecesaria en materia de prenda comercial, porque "puede ser
reemplazada con ventaja indiscutible por la prueba de los libros de los
comerciantes" y perjudicial, "porque no tiene en cuenta la celeridad
del trfico comercial que se resiste a todo formulismo". 6
Jurisprudencia
El art. 3222 Cd. Civ. dispone, respecto de los pactos prohibidos en el contrato de prenda, que acarrean la nulidad
Pactos
prohibidos
4
As, Malagarriga, Derecho comercial, t. II, pg. 331 y sigs., nota 22 y jurisprudencia all citada.
5
Zavala Rodrguez, Cdigo de Comercio comentado, t. III, pg. 161, ed. 1967.
6
Del voto del Dr. Castillo; conf. Zavala Rodrguez, ob. cit., t. II, pg. 47;
Gar, Compraventa, t. III, pg. 626, etctera.
304
DERECHOS REALES
p a r c i a l de l a s c l u s u l a s en cuestin, p e r o n o de todo el contrato7:

"Es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse de la
prenda, aun cuando sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer
de ella fuera de los modos establecidos en este ttulo. Es igualmente
nula la clusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa."
Sin e m b a r g o , el d e u d o r p u e d e convenir: " Q u e la p r e n d a le
p e r t e n e c e r por la e s t i m a c i n q u e de ella se h a g a a l t i e m p o del
vencimiento de la d e u d a , p e r o n o al t i e m p o del c o n t r a t o " (art.
3223 Cd. Civ.).
B)
Derecho r e a l de p r e n d a
Concepto
E s e i d e r e c h o r e a l de g a r a n t a q u e r e c a e sobre u n a cosa
m u e b l e o u n crdito q u e e n t r e g a el c o n s t i t u y e n t e al acreedor o
a u n t e r c e r o d e s i g n a d o p o r a m b o s de c o m n a c u e r d o ( a r t s .
3206/7 Cd. Civ.), en s e g u r i d a d de u n a d e u d a .
Caracteres
Al i g u a l q u e l a h i p o t e c a s u s c a r a c t e r e s son: accesoriedad
(art. 524 Cd. Civ.), c o n v e n c i o n a l i d a d (art. 3 2 0 4 Cd. Civ.), especialidad en c u a n t o al objeto y en c u a n t o al crdito, cuyo imp o r t e c i e r t o y d e t e r m i n a d o e n d i n e r o , d e b e c o n s t a r e n el
i n s t r u m e n t o constitutivo del d e r e c h o (art. 3217 Cd. Civ.) e indivisibilidad. 8
La publicidad de la p r e n d a se c u m p l e a t r a v s de la t r a d i cin a r t . 3205 Cd. Civ.
L a posesin de l a cosa, r e s p e c t o del d e r e c h o de p r e n d a , r e giste f u n d a m e n t a l i m p o r t a n c i a , y a q u e "los derechos que da al
acreedor la constitucin de l a p r e n d a slo s u b s i s t e n m i e n t r a s
e s t en p o s e s i n de la cosa o u n t e r c e r o convenido e n t r e l a s
p a r t e s " (art. 3206 Cd. Civ.).
C o n c o r d e m e n t e el a r t . 3 2 0 7 d i s p o n e q u e c u a n d o es u n tercero q u i e n e s t en p o s e s i n d e l a cosa p r e n d a d a , "es preciso
que ste h a y a recibido de a m b a s p a r t e s el cargo de g u a r d a r l a
en el i n t e r s del acreedor".
Y dice el 3208 Cd. Civ.:
"Se juzga que el acreedor contina en la posesin de la prenda,
7
8
Conf. C.S. San J u a n (3.5.65), Rep. LL, XX, VII-1324 (sum. 3).
Al respecto, vase o dispuesto por los arts. 3233, 3234 y 3235 Cdigo Civil.
305
PRENDA Y ANTICRESIS
cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un tercero que se obligase a devolverla."
C a s i e s t d e m s decir q u e el a c r e e d o r p r e n d a r i o es poseed o r legtimo (art. 2355 Cd. Civ.).
1.
Objeto
L a p r e n d a p u e d e r e c a e r sobre c u a l q u i e r cosa m u e b l e o crd i t o q u e se e n c u e n t r e e n el comercio. A s lo e s t a b l e c e el a r t .

3 2 1 1 Cd. Civ.
Al igual que la hipoteca, el derecho que d a la p r e n d a al acreedor, s e extiende a los accesorios de la cosa y a s u s a u m e n t o s ; correspondiendo como es obvio su propiedad, al constituyente.
Respecto de los crditos, rige la l i m i t a c i n del a r t . 3212:
Crditos
"No puede darse en prenda el crdito que no conste de un ttulo

por escrito."
P o r q u e en el s u p u e s t o de p r e n d a de c r d i t o s la cosa elem e n t o corporal de todo derecho r e a l se e n c u e n t r a c o n c r e t a d a
e n el t t u l o escrito que d o c u m e n t a el crdito.
A los efectos de su constitucin, dice el a r t . 3209:
i
"Si el objeto dado en prenda fuese un crdito, o acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, el contrato,
para que la prenda quede constituida, debe ser notificado al deudor
del crdito dado en prenda, y entregarse el ttulo al acreedor, o a un
tercero aunque l sea superior a la deuda."
Notfica-
cn al
deudor
E n el caso de d o c u m e n t o s al p o r t a d o r o t r a s m s i b l e s por
e n d o s o , l a notificacin al d e u d o r n o es n e c e s a r i a , b a s t a n d o
c u m p l i r con los requisitos propios de l a ley d e circulacin de cad a t t u l o : endoso o simple e n t r e g a de s t e .
Del crdito p r e n d a d o sigue siendo t i t u l a r el c o n s t i t u y e n t e ,
de m o d o t a l q u e si el a c r e e d o r p r e n d a r i o c o b r a r a el crdito y
con el i m p o r t e "se c u b r i e r a la t o t a l i d a d d e l a d e u d a q u e l a
p r e n d a g a r a n t i z a , y q u e d a r a u n e x c e d e n t e , s t e le corresponder , c o n t r a r i a m e n t e a lo q u e s u c e d e r a si h u b i e r a m e d i a d o cesin d e crditos". 9
P a r a c o n s t i t u i r p r e n d a es n e c e s a r i o s e r p r o p i e t a r i o de la
cosa o t i t u l a r del crdito a r t . 3 2 1 3 , I a p a r t e Cd. Civ. y
C.N.Fed., sala Civ. y Com. (28.4.64), LL, 116-333.
Propiedad
d e l a cosa
306
DERECHOS REALES
exist..- ;>ij;.ciad de enajenar en el constituyente y de contratar en el que recibe la cosa en prenda.

Cosa ajena
L O S efectos de la prenda de una cosa ajena los establecen

los arts. 3213, 3214, 3215 y 3216. 10
Constitucin por
un tercero
La prenda puede ser constituida al igual que la hipoteca por el deudor o por un tercero (que aparecera garantizando una deuda ajena) (arg. art. 3221 Cd. Civ.).
Si el tercero no asume la deuda garantizada, su posicin sera
anloga a la del "tercer poseedor" de la cosa hipotecada. Lo mismo, si adquiere la cosa prendada, tambin sin asumir la deuda.
Caso de hacerse cargo de sta, su responsabilidad la tendra como dueo de la cosa afectada por un derecho real, y como
deudor (semejante a la del "tercer adqurente" del inmueble hipotecado).
Segn el art. 3204, pueden garantizarse con prenda las obligaciones ciertas o condicionales, presentes o futuras 11 . Tambin
pueden garantizarse las obligaciones de hacer o no hacer y aun
las obligaciones naturales art. 518 Cd. Civ. siendo aplicable
en tal sentido cuanto dijimos, al referirnos a la hipoteca
En todos los casos, es menester consignar en el contrato de
prenda el importe en dinero del crdito garantizado (art. 3217).
Derechos y responsabilidades del acreedor prendario
respecto de la cosa
Derechos
Acciones
reales
La prenda otorga al acreedor un derecho real sobre la cosa

que, como todos los de su especie, tiene carcter absoluto y le
permite reclamarla en manos de quien se encuentresi ha sido privado de la posesin de ella contra su voluntada travs
de la accin reivindicatora (arts. 3227 y 2772 Cd. Civ.) 12 , y si
10
"El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual
ste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su
entrega al verdadero propietario" (art. 3213), porque en estos supuestos las cosas dadas en prenda estn sometidas al principio del art. 2412 Cd. Civ. La
norma del art. 3214 es concordante con lo dispuesto por el art. 2768 Cd. Civ.
11
As, revisten el carcter de prenda los depsitos en dinero que era de
estilo exigir al locatario al comienzo de la locacin, en garanta de posibles incumplimientos de su parte. Actualmente, dispone al respecto el art. 38 de la
ley 20.625 de locaciones urbanas: "Queda prohibida en toda convencin arrendaticia posterior a la vigencia del sistema de seguro (que establece el art. 37) la
exigencia de depsito de garanta." Otro supuesto sera la prenda constituida
en garanta del saldo eventual de una cuenta corriente.
12
Esta accin prescribe a los tres aos (art. 3890 Cd. Civ.).
PRENDA Y ANTICRESIS
307
es t u r b a d o en dicha" p'6s"s=i'n, d e f e n d e r s e por medio de la accin n e g a t o r i a (art. 2800 Cd. Civ. y su n o t a ) . 1 3

Le da, a d e m s , el derecho d e r e t e n e r la cosa h a s t a ser pagado de la deuda, sus i n t e r e s e s y l a s expensas que h u b i e r a hecho y que e s t n a cargo del p r o p i e t a r i o (arts. 3229 y 3234).
Pero debe recordarse que e s t e derecho de retencin de la
cosa, no impide que otros a c r e e d o r e s h a g a n uso de la facultad
de h a c e r l a vender, sin e s t a r obligados a satisfacer a n t e s la deuda, y el derecho del acreedor p r e n d a r i o se limita a ejercer su
privilegio sobre el precio de la cosa (art. 3234), vale decir, que
si el precie no alcanza a cubrir la d e u d a g a r a n t i z a d a , por el excedente p a s a a ser acreedor quirografario.
De lo expuesto se deriva q u e el derecho de retencin del
acreedor p r e n d a r i o , v e n d r a a s e r oponible slo contra el constit u y e n t e , y no contra terceros.
Derecho
retencin
Aqu existira una diferencia con el derecho de retencin genrico, legislado en los arts. 3939 y sigs. Cd. Civ. (vase especialmente
art. 3942), que ha llevado a algunos a sostener que no se tratara de
un verdadero derecho de retencin, sino de uno de los efectos propios
del derecho real de garanta. 14
El acreedor p r e n d a r i o t i e n e derecho a cobrar al deudor las
expensas necesarias, que h u b i e r e hecho p a r a la conservacin de
la cosa, a u n q u e s t a d e s p u s pereciere (art. 3228) y h a s t a no
ser p a g a d o de ella p u e d e r e t e n e r la cosa (art. 3229), pero "no
puede r e c l a m a r los gastos t i l e s o de mejoras, sino aqullos que
hubiesen dado mayor valor a l a cosa (art. 3228, 2 a parte). T a m bin en e s t a ltima hiptesis goza del derecho de retencin.
Gastos
El acreedor p r e n d a r i o , a u n q u e t i e n e la posesin de la cosa,

no p u e d e servirse de ella s i n c o n s e n t i m i e n t o del deudor (art.
3226), y si lo hace, el c o n s t i t u y e n t e p u e d e pedir que la cosa "se
ponga e n secuestro" (art. 3230).
Posibilidad
de fa cosa
E n c u a n t o a las responsabilidades
que competen al aereedor p r e n d a r i o respecto de la cosa, la principal es conservarla, a
Responsa-
13
Es claro que el alcance de la accin reivindicatora del acreedor prendario sufrira as limitaciones que surgen del juego del art. 2412 y conc. Cd. Civ.
14
As, Vzquez, Derecho de retencin, nms. 72 y 75. Contra: Llambas,
Obligaciones, t. I, n 710, ap. ), ed. cit., para quien en la especie se dara un
efectivo derecho de retencin en cuanto a los gastos de conservacin y mejoras
tiles, el que le corresponde en relacin con el capital y los intereses, lo considera como efecto del derecho real de prenda.
308
DERECHOS REALES
fin de r e s t i t u i r l a a su d u e o a l a extincin de l a p r e n d a 1 5 , y si
a s n o lo h i c i e r a el p r o p i e t a r i o p u e d e p e d i r q u e l a cosa s e a
p u e s t a en s e c u e s t r o (art. 3230)
R e s p o n d e por la p r d i d a o deterioro de l a cosa debidos a su
culpa o negligencia ( a r t . 3225) o a la de s u s d e p e n d i e n t e s ( a r t .
1113 Cd. Civ.).
Prenda
anticrtica
Si la cosa p r e n d a d a p r o d u c e frutos o i n t e r e s e s , el acreedor

los percibe por c u e n t a del d e u d o r y los i m p u t a r a los i n t e r e s e s
de la d e u d a , si se d e b i e s e n o al c a p i t a l e n caso c o n t r a r i o ( a r t .
3231). E s t e s u p u e s t o recibe el n o m b r e de " p r e n d a anticrtica",por s u s e m e j a n z a con el d e r e c h o r e a l de a n t i c r e s i s .
a) Derechos por falta de pago
Derecho
de hacer
vender
la cosa
"No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempo convenido, el acreedor, para ser pagado de su crdito con el privilegio
que la ley le acuerda sobre el precio de la cosa, puede pedir que se haga la venta de la prenda en remate pblico, con citacin del deudor.
Si la prenda no pasa del valor de doscientos pesos, el juez puede ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede adquirir la prenda
por la compra que haga en el remate, o por la venta privada o por su
adjudicacin" (art. 3224). 1G
Privilegio
Del precio obtenido en la ejecucin de la cosa, a u n c u a n d o

fuere r e a l i z a d a a pedido de otro acreedor (art. 3234), el acreedor p r e n d a r i o se cobra con el privilegio c o r r e s p o n d i e n t e ( a r t .
3889 Cd. Civ. y a r t s . 265 inc. 7 o y 266 de la l l a m a d a "Ley de
Concursos") .
S e g n n u e s t r a opinin, el privilegio del acreedor p r e n d a r i o
slo a l c a n z a al capital, no as a los i n t e r e s e s , por n o e s t a r ello
e x p r e s a m e n t e d i s p u e s t o e n l a ley como lo e s t respecto de l a
hipoteca en el 3 9 3 6 y por s e r l a s n o r m a s r e g u l a d o r a s de los
privilegios de i n t e r p r e t a c i n r e s t r i c t i v a . 1 7 - 1 8
10
Al respecto, dice la nota al 3235: "Aunque el acreedor pignoraticio pueda ser considerado, bajo ciertos respectos, como un depositario, sin embargo su
responsabilidad es ms extensa que la del depositario, porque ste hace un servicio a otro, mientras que el acreedor pignoraticio se sirve a s mismo."
16
Recordar respecto de la adjudicacin, lo dispuesto por el artculo 3223
Cd. Civ.
17
Vase mis estudios "Apuntes sobre privilegios", LL, 137-932, y "El privilegio de los intereses y los gastos causdicos en la Ley de Concursos", El), 45,
rev. del 13.11.72; Allende-Mariani de Vidal, Los privilegios en la Ley de Concursos y en el Cdigo Cwil, y;gs 24 y sigs. y 113 y siguientes, ed. 1974.
13
En la obra escrita en colaboracin con el Dr. Allende y citada en la nota
anterior, se estudia con mayor detalle el privilegio del acreedor prendario, al
PRENDA Y ANTICRESIS
3.
309
C o n c u r s o de v a r i a s p r e n d a s sobre el m i s m o objeto
C o n t e m p l a el s u p u e s t o el a r t . 3210;
"Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa con tal
que el segundo acreedor obtenga juntamente con el primero la posesin de la cosa empeada 1 9 o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta comn."
E n c u a n t o al orden de las p r e n d a s , si se constituyen conjunt a m e n t e c o b r a r n a p r o r r a t a (arg. a r t s . 3 9 3 4 , l t i m a p a r t e y
3920 Cd. Civ.) 2 0 , y si lo son s u c e s i v a m e n t e , s e g n la fecha de su
constitucin (art. 3210); t e n i e n d o en c u e n t a q u e ella s e r la del
m o m e n t o en q u e se r e n a n los dos r e q u i s i t o s n e c e s a r i o s p a r a
que n a z c a la p r e n d a : ttulo suficiente (contrato a r t . 3204 form a l i z a d o de acuerdo con lo prescripto por el a r t . 3217) y modo
suficiente (tradicin: a r t s . 3205 al 3207, 577 y conc. Cd. Civ.).
4.
Orden
pandas
Prenda tcita
Seg'n el a r t . 3218:
"Si existiera, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra
deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser
exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a
devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque
no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda."
Concepto
Y dice el 3219:
"La disposicin del artculo anterior no tiene lugar si la nueva
deuda, aunque debida por el mismo deudor y exigible antes del pago
que aquella por la que la prenda se haba constituido, perteneciese al
mismo acreedor, por haberla recibido de un tercero, por cesin, subrogacin o sucesin."
"El derecho del acreedor sobre la prenda por la segunda deuda
est limitado al derecho de retencin, pero, no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya expresamente
que, entre los privilegios sobre cosas muebles se le otorga el dcimo lugar, segn el ordenamiento del Cdigo Civil (arts. 3884, 3913 y 3904 Cdigo Civil).
19
Como sera, v.g., el caso de que la cosa quedara en poder de uno de los
dos acreedores prendarios con consentimiento del otro y del deudor, el cual
revestira el carcter de poseedor respecto de su derecho de prenda y de tenedor en relacin con el derecho real del otro acreedor garantizado.
20
Conf. Salvat, ob. cit., t. IV, n 2654.
Derechos
q e
"
.tencin
310
DERECHOS REALES
la cosa en prenda' Vcuu 3220), el cual derecho de retencin "no tiene

lugar cuando la prenda ha sido constituida por un tercero" (art. 3221).
a) Naturaleza
del derecho de retencin que
confiere
C o n t e m p l a la situacin el art. 3218. 2 1

La cuestin que p r e s e n t a e s t a disposicin es l a siguiente:
el derecho de retencin r e s u l t a n t e de la p r e n d a t c i t a p u e d e
h a c e r s e valer frente a terceros o es de efectos m s r e s t r i n g i d o s ,
produciendo slo consecuencias frente al deudor?
Aqu hay discrepancia manifiesta entre las dos principales fuentes de nuestro Cdigo, o sea entre Martou y Mourlon.
Martou 22 se inclina por el criterio restringido, y as, sostiene: "Pero este derecho no puede ejercerlo sino en sus relaciones con el deudor
mismo y no cuando su derecho entra en conflicto con el de terceros". 23
Luego, el mismo comentador belga se detiene en el pensamiento
de Mourlon, "quien se pronuncia de una manera general, por el carcter real de este derecho, y por su eficacia frente a terceros". 24
A u n q u e el artculo 3218 no es suficientemente claro, nos inclinamos por la posicin restrictiva 2 5 por los siguientes motivos:
1) Toda ventaja a c o r d a d a a u n acreedor sobre el p a t r i m o nio del deudor debe i n t e r p r e t a r s e en sentido restrictivo, por ser
de c a r c t e r excepcicnal.
2) La citada fuente n o t a 2 6 3 del Cdigo J u s t i n i a n o .
3) El artculo dice "no est obligado a devolver l a p r e n d a " ,
por lo t a n t o slo c o n t e m p l a la relacin e n t r e a c r e e d o r y deu-
21
Lo que decimos en relacin a la prenda tcita corresponde repetirlo en
a anticresis tcita: al respecto es claro el art. 3261.
22
Des priuileges et hypothequ.es otl conunentaire de la loi du 16 dcembre
1851, ed. 1863, n452.
li
El mismo Martou agrega que la causa de la distincin es explicada por
los intrpretes del rescripto del Emperador Gordiano y donde se encuentra establecido la diferente posicin del acreedor prendario, segn que su relacin sea
con el deudor o con otro acreedor. La importancia de este rescripto es manifiesta
para la interpretacin de nuestro artculo, pues figura como fuente del mismo.
Expresamente en la nota, Vlez dice: Ley nica, Tt. 27, Lib. 8, Cd. romano.
24
Mourlon, n 227, que lleva como leyenda: "Del derecho de retencin establecido en beneficio del acreedor prendario previsto por el 2 pargrafo del
art. 2802."
25
Dentro de la doctrina nacional, vase el estudio de Colombo, Leonardo:
"La prenda tcita", en LL, 120, quien acepta la interpretacin que hemos llamado restrictiva, pero desde el punto de vista terico preconiza la otra posicin.
P R E N D A Y ANTICRESIS
311
dor 26 , por lo que las relaciones entre el acreedor y los dems

terceros se regiran por el derecho comn.
4) La prenda comn, para que tenga efectos contra terceros exige el cumplimiento de determinados requisitos en cuanto a formas y publicidad (art. 3217), no exigibles en la prenda
tcita, lo que implicara, caso de aceptarse el criterio amplio,
una desarmona en el Cdigo. 2 '
C) Extincin de la prenda
Al igual que la hipoteca, y dado su carcter de derecho accesorio, la prenda se extingue por va de consecuencia cuando se extingue el crdito garantizado art. 3236 Cd. Civ.28
o por va principal si la cosa se extingue o es puesta fuera
del comercio 29 , o en los casos de confusin, si la propiedad de
sta pasa al. acreedor (art. 3237) o de renuncia por parte de ste (art. 872 Cd. Civ.).
Si la cosa se vende en una ejecucin forzada, a travs de una
subasta judicial, como el comprador la adquiere libre de gravmenes, los derechos del acreedor pignoraticio se trasladan sobre el precio (arg. art. 3234 Cd. Civ.). Pero si la venta se hace
privadamente, creemos que la cosa se trasmite con el derecho
real que la grava que, como todos los de esa clase, resulta oponible erga omnes.
Modos
"Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda30, el

acreedor est obligado a restituir al deudor la cosa empeada, con to-
Efectos
26
Ntese la diferencia con el art. 3939 Cd. Civ., que dice, "para conservar la posesin"
27
Conf. Vzquez, ob. cit., nms. 75 y 78.
28
Una situacin especial se presenta respecto a la extincin de la deuda
por prescripcin. Transcurrido el trmino de prescripcin de la deuda, podra
el constituyente de la prenda que la garantiza reclamar la devolucin de la cosa basndose en que, en tal caso, y por haberse extinguido el crdito principal,
se extingue tambin el derecho accesorio? Algunos autores franceses a quienes entre nosotros sigue Salvat, t. IV, n 2666 se pronuncian por la negativa,
opinando que la posesin de la cosa por el acreedor prendario implicara un reconocimiento tcito continuado de la obligacin, que impedira el juego de la
prescripcin liberatoria, por aplicacin del art. 3989 Cd. Civ. Nosotros estamos por la afirmativa, ya que lo contrario llevara a convertir en imprescriptible un crdito garantizado con prenda, en contra de lo dispuesto por los axts.
4019, 1 e r prrafo, y 4023, I a parte, Cd. Civ.
29
Si es expropiada, los derechos se trasladan sobre el precio (art. 26, ley
13.264).
30
O por cualquier otra causa, naturalmente.
312
DERECHOS REALES
dos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, y las
accesiones que despus hubiese recibido" (art. 3238 Cd. Civ.).
Recordar que, segn el art. 4021:
"La accin del deudor para pedir la restitucin de la prenda dada
en seguridad del crdito despus de hecho el pago, se prescribe a los
veinte aos si la cosa ha permanecido en poder del acreedor o de sus
herederos."
Si la cosa se encuentra en poder de terceros, rigen los principios comunes en materia de cosa muebles (art. 2412 y conc.
Cd. Civ.).
Parte Segunda: Anticresis

I.
Contrato de anticresis y derecho real de anticresis
Lo mismo que en la prenda, suelen designarse con el mismo nombre al contrato que da origen o sirve de fuente al derecho real de anticresis, y al propio derecho real.
A) Contrato de anticresis: concepto, caracteies, forma.
Pactos prohibidos
El Cdigo legisla sobre el contrato de anticresis al regular
este derecho real, en el Ttulo XVI del Libro III, y no al tratar
de los contratos Libro II. Tal metodologa obedece al hecho de que contrato y derecho real estn ntimamente enlazados, por lo que resulta conveniente su tratamiento conjunto.
Concepto
caracteres
El contrato de anticresis es el contrato real (arts. 1142 y

3240), unilateral (art. 1138) y oneroso (art. 1139) que sirve de
fuente al derecho real de anticresis.
Forma
De acuerdo al art. 1184 inc. I o Cd. Civ., debe ser formalizado en escritura pblica, mas tal requisito slo es exigido cid
probationem, de modo tal que r e s u l t a r a n de aplicacin los
arts. 1185 y sig. Cd. Civ. y toda su doctrina interpretativa. Refirman esta posicin el art. 3240 y su nota.
Respecto de terceros, para que les sea oponible el derecho
real de anticresis, el acto que lo constituye debe ser inscripto
en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 2505 Cd. Civ. y
art. inc. a), ley 17.801).
PKENTJ& Y ANTICRESIS
313
Al igual que en la prenda, es prohibida en el contrato de

anticresis toda clusula que "autorice al acreedor a tomar la
propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si sta no
se pagare a su vencimiento, como tambin toda clusula que lo
hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen peritos
elegidos por las partes o de oficio" (art. 3252 Cd. Civ.).
Estas prohibiciones que acarrean la nulidad de la clusula
en cuestin, pero no la de todo el contrato tienen por finalidad
evitar que el deudor, acuciado por sus necesidades, consienta en
desprenderse de la propiedad del inmueble por precio vil.
Por no jugar dicha razn, en la hiptesis que contempla,
dispone el 3253:
Pactos
'
pro 1
os
"El deudor puede, sin embargo, vender al acreedor el inmueble

dado en anticresis, antes o despus del vencimiento de la deuda."
B)
D e r e c h o r e a l de anticresis
El concepto del derecho r e a l de a n t i c r e s i s lo b r i n d a el a r t .

3239,
Son s u s c a r a c t e r e s :
Concepto
a) S e t r a t a de u n derecho real. As lo dice e x p r e s a m e n t e l a

n o r m a recin c i t a d a y como t a l lo e n u m e r a el a r t . 2 5 0 3 , e n s u
inc. 7 o .
Caracteres
Como da cuenta la nota al art. 3239, se ha puesto en duda el carcter de derecho real de la anticresis, sobre la base de que se trata de
un derecho sobre los frutos de la cosa, pero que no afecta a sta. El Codificador combate esta posicin31, diciendo que quienes as opinan parten de la concepcin de que los frutos de la cosa son accesorios de]
inmueble, "cuando en verdad los frutos y el terreno forman una sola cosa" 32 , de manera que al afectar a sus frutos, el derecho afecta al propio
inmueble, el cual, adems, es entregado al acreedor anticresista que
asume la calidad de poseedor legtimo: art. 2355 implicando las facultades que este derecho otorga sobre la cosa, u n a verdadera desmembracin del dominio de su propietario, p r i n c i p a l m e n t e porque se
encuentra privado del derecho de percibir los frutos. 33
31
Desarrollada principalmente por los autores franceses ante la falta de

texto expreso en el respectivo Cdigo.
32
En igual sentido, notas a los arts. 2329 y 2571.
33
Vase cuanto dijimos al respecto en el Volumen I de esta obra, Cap. 2,
ap. V, D).
DERECHOS REALES
314
b) Como todos los derechos reales de garanta, slo puede

nacer de un contrato, figura a la que ya hicimos referencia.
c) Se trata de un derecho accesorio (arg. arts. 524, 3245,
3248, 3251, y 3261, I a parte).
d) Es indivisible, vale decir que el titular no est obligado
a restituir el inmueble mientras no se le haya pagado enteramente el crdito: "el derecho de retencin del acreedor es indivisible, como en la prenda" (art. 3245).
e) Tambin puede sealarse la especialidad en cuanto al
objeto y en cuanto al crdito como uno de los caracteres de la
anticresis. Nos remitimos a cuanto dijimos al tratar igual carcter de la hipoteca,
f) La publicidad que acarrea la oponibilidad a terceros
se cumple mediante la inscripcin del acto constitutivo en el
Registro de la Propiedad Inmueble (arts. 2505 Cd. Civ. y 2
inc. a), ley 17.801).
Capacidad
E n cuanto a la capacidad requerida para constituir la anticresis, es necesario ser propietario del inmueble o tener derecho a los frutos (art. 3241). As el usufructuario puede dar en
anticresis el inmueble que posee en usufructo, naturalmente
con la limitacin del art. 2870, ltima parte.
Recordar, asimismo, que es aplicable aqu el principio general del art. 2504 Cd. Civil.
Teniendo en cuenta que estamos en presencia de una desmembracin del dominio, para constituirla es menester tener
capacidad ce disponer (art. 3241 y art. 3244 Cd. Civ.).
Lo dispuesto en el art. 3243 debe estimarse modificado por
la ley 11.357, de derechos civiles de la mujer, y el art. 1276
nuevo del Cdigo Civil.
1.
Derechos y obligaciones de las partes

a) Derechos
Percmir
los frutos
El anticresista tiene el derecho, en primer trmino, de percibir los frutos del inmueble ya sea gozando personalmente
del inmueble o arrendndolo, pues su derecho se concreta,
precisamente, en dicha percepcin, a los efectos de imputarlos
sobre los intereses de la deuda, si se debiesen y de lo contrario,
directamente al capital, segn lo determinado en el art. 3239.
Los arts. 3246, 3247, 3248 y 3249, no son sino explicitaciones
de tal principio.
Mejoras
Si hiciese mejoras que no sean necesarias, deben serle satisfechas por el constituyente en proporcin al mayor valor que hu-
P R E N D A Y ANTICRESIS
315
biese adquirido la cosa, siempre que ste r :.:^--.?re la suma

gastada, en cuyo caso, slo debe restituirse hasta ese importe.
En cuanto a las mejoras necesarias, dispone el art. 3258
que "est autorizado a descontar del valor de los frutos los gastos que hiciere en la conservacin del inmueble, y en el caso de
insuficiencia de los frutos, puede cobrarlos del deudor, a menos
que no se haya convenido que los frutos en su totalidad se compensen con los intereses. En ese caso, slo podr repetir del
deudor aquellas expensas que el usufructuario est autorizado
a repetir del nudo propietario."
El acreedor anticresista tiene derecho de retener el inmueble hasta ser pagado ntegramente de "su crdito principal y
accesorio", siendo este derecho de retencin indivisible, como
ya vimos (arts. 3245 y 3257, I a parte); aunque puede voluntar i a s ante restituirlo (art. 3257, 2 a parte), extinguindose en este caso el derecho de retencin (art. 3943, I a parte Cd. Civ.), a
pesar de que el acreedor puede "perseguir el pago de su crdito
por los medios legales" art. 3257, pero en tal caso cobrar
sin privilegio alguno.
Derecho
retencin
"El acreedor puede hacer valer sus derechos constituidos por el

anticresis contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra
los acreedores quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al
establecimiento del anticresis" (art. 3254).34
Vale decir que su derecho de retencir. es oponible frente a
todos los que ejecuten el inmueble, a diferencia del acreedor
prendario, cuyo derecho de retencin no priva a los dems
acreedores de la facultad de hacer vender la cosa, sin estar
obligados a satisfacer antes la deuda garantizada (art. 3234).
"Pero si l solicitare la venta del inmueble, no tiene el privilegio
de prenda sobre el precio de venta" (art. 3255 Cd. Civ.).
En resumen: si otros acreedores ejecutan el inmueble, rige
el art. 3942; si es el propio acreedor anticresista quien hace
vender el inmueble, en uso de la facultad que le confiere el art.
3251 para el supuesto de falta de pago, al cobrarse sobre el precio que se obtenga lo hace como acreedor quirografario, pues
expresamente la ley le niega privilegio alguno.
34
Esto ltimo es armnico con lo dispuesto por el art. 3946 nuevo Cdigo
Civil. Sobre la norma del art. 3936, del Cdigo Civil, ver mi estudio "Nueva ley
de concursos y el derecho de retencin", en Plenario, revista de la Asociacin de
Abogados de Buenos Aires, Ao 3, n 29, p. 29 y sig.
Carece d
p r l v l eg1
316
Acciones
P
reaSies'aS
DERECHOS REALES
Como poseedor legtimo que es, el acreedor anticresista go^ e ^ a s a c c i n e s posesorias y policiales que corresponden al
poseedor desposedo o t u r b a d o (coc. a r t . 3944 Cd. Civ.)- Asimismo, y s e g n luego veremos al t r a t a r de l a s acciones r e a l e s ,
tiene derecho a ejercer la accin r e a l reivindicatora en el caso
de ser desposedo y la n e g a t o r i a p a r a l a hiptesis de t u r b a c i n
(arts. 2758, 2772, 2800 y su n o t a Cd. Civ.).
za
b)
Obligaciones
El acreedor a n t i c r e s i s t a e s t obligado a cuidar del i n m u e c

ble y a proveer a s u conservacin. "Si por su culpa o negligencia el i n m u e b l e sufriere algn d e t r i m e n t o , debe l r e p a r a r l o y
si a b u s a r e de s u s facultades, p u e d e ser condenado a restituirlo
a n a n t e s de ser p a g a d o del crdito" (art. 3258).
T a m b i n e s t obligado a p a g a r "las contribuciones y carg a s del i n m u e b l e , q u e d a n d o a u t o r i z a d o a d e s c o n t a r dichos
gastos de los frutos q u e p e r c i b a o a r e p e t i r l o s del propietario"
(art. 3259).
Debe, a d e m s , conservar los derechos q u e t e n a t 1 fundo
cuando lo recibi, y de los que t e n g a conocimiento, respondiendo en caso contrario a r t . 3260 v.g., si deja extinguir por el
no uso u n a s e r v i d u m b r e establecida a favor del i n m u e b l e dado
en anticresis.
Le er,'; v e d a d o i n t r o d u c i r cambios e n el i n m u e b l e , y no
p u e d e " a l t e r a r el g n e r o de explotacin q u e a c o s t u m b r a b a el
propietario, c u a n d o de ello r e s u l t a r e que el deudor, despus de
p a g a d a la d e u d a , no p u d i e s e explotar el i n m u e b l e de la m a n e r a
que a n t e s lo haca" (art. 3249).
E s t obligado a r e s t i t u i r el i n m u e b l e u n a vez extinguida la
de-ida (art. 3 2 6 1 , l t i m a p a r t e ) .
2.
Anticresis t c i t a
Segn el a r t . 3 2 6 1 :
"Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito,

debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con
el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la
cosa dada en prenda."
La l t i m a p a r t e de la n o r m a implica u n a consagracin de la
anticresis tcita, a la que se aplican los principios de la p r e n d a
tcita.
PRENDA Y ANTICRESIS
317
Pensamos que el derecho de retencin que otorga la anticresis tcita que nace en los mismos supuestos que dan origen a la prenda
de igual carcter es oponible, como en sta, slo al deudor, pero no a
los terceros, por el juego de iguales argumentos. Ello, a nuestro juicio,
aparece refirmado frente a las actuales exigencias de la publicidad registral (art. 2505 Cd. Civ. y art. 2 ley 17.801).
E s obvio q u e el t i t u l a r de l a anticresis t c i t a t i e n e , lo mismo que en la expresa, la facultad de percibir los frutos del inm u e b l e , a los efectos d e i m p u t a r l o s a i n t e r e s e s y c a p i t a l o
d i r e c t a m e n t e a capital.
3.
Extincin de la anticresis
La anticresis se extingue por va principal o por va de consecuencia, al extinguirse el crdito que g a r a n t i z a .

Respecto de la prescripcin del crdito se presenta un problema
similar al de la prenda y que ya examinamos (vase nota 28); aunque
aqu la solucin sera diferente, pues el hecho de que el acreedor anticresista perciba los frutos, a los efectos de imputarlos al pago de la
deuda, tornara inexistente la inaccin del acreedor, que es uno de ios
presupuestos de la prescripcin (art. 3849 Cd. Civ.).
Captulo 5
Prescripcin adquisitiva
SUMARIO. I. La prescripcin en el Derecho romano: A) La "usucapi":

nociones. B) La longi temporis praescriptio. C) El Derecho Justinianeo.
II. Prescripcin adquisitiva y liberatoria. Concepto. Diferencias. Semejanzas: A) Metodologa del Cdigo. III. Prescripcin adquisitiva: A)
Concepto y fundamento. B) Elementos: 1. La posesin; 2. El tiempo. C)
Sujetos: legitimacin activa y pasiva: 1. Quines pueden adquirir. Capacidad; 2. Contra quines se puede prescribir: o) Dominio de los particulares; b) Dominio del Estado; c) Caso especial de las islas. D) Objeto.
E) Renuncia de la prescripcin. Efectos. Forma. F) Suspensin de la
prescripcin. Distintos supuestos: 1. Minoridad y dems incapaces; 2.
Matrimonio; 3. Aceptacin (V la herencia con beneficio de inventario; 4.
Tutela y cratela; 5 Dificultades e imposibilidad de hecho. Anlisis de
la norma del art. 3980; 6. Ley 24.573. Rgimen de mediacin obligatoria.G) Interrupcin: 1. Interrupcin natural; 2. Interrupcin civil: a)
Demanda. Desde cundo comienza. En qu casos queda sin efecto, b)
Reconocimie \to, c) Compromiso arbitral; 3. A favor de quines se produce la intei rupcin. IV. Prescripcin breve. Conceptos y requisitos: A)
Justo ttulo. B) Buena fe. C) Tiempo. D) La prescripcin breve y los
arts. 1051 y 2778 Cd. Civ. V. Prescripcin larga: A) Formas procesales
de hacer valer la prescripcin. B) Oportunidad para oponerla. C) Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales de la Nacin. D) Anlisis
del art. 24 de la ley 14.159: 1. Especialmente la Drueba: a) Prueba testimonial, b) Pago de impuestos. E) Ley 20.440: "Ley Nacional de Catas tro". F) Suerte de los derechos reales constituidos por el anterior
propietario y por el usucapiente: 1. Usufructo; 2. Uso y habitacin; 3.
Servidumbre; 4. Anticresis. Derechos reales constituidos por el poseedor con justo ttulo y buena fe: supuesto del derecho real de hipoteca:
a) Prescripcin breve, b) Prescripcin larga. G) La prescripcin adquisitiva y el Registro de la Propiedad Inmueble. VI. Ley 24.374, denomina-. da de "regularizacin dominial": Reforma de la ley 23.374. A) Objeto.
B) Requisitos. Posesin: caracteres que debe reunir. C) Sujetos. D)
Gastos. E) Autoridad de aplicacin. F) Procedimiento: 1. Solicitud; 2.
Verificacin de la autoridad administrativa; 3. Citacin del propietario:
a) Inexistencia de oposicin; b) Existencia de oposicin; c) Consentimiento del propietario a la transmisin del dominio. G) Efectos de la
escrituracin e inscripcin dispuestas por el art. 6, inc. e) de la ley. La
ley 24.374. La ley 25.797, Facultades que incumben al actual propietario y al beneficiario inscripto. VIL La prescripcin en relacin a los
dems derechos reales. Diversos casos: A) La prescripcin y el usufructo: 1. Prescripcin liberatoria propiamente dicha; 2. Prescripcin adquisitiva; 3. No uso; 4. No uso y usucapin. B) Derechos de uso y
habitacin. C) La prescripcin y las servidumbres.
320
I.
DERECHOS REALES
La prescripcin en el Derecho romano
A) La "usucapi": nociones
Conforme a la Ley de las Doce Tablas, la posesin usus
continuada por el trmino de dos o un ao segn fueran las
cosas inmuebles o muebles, respectivamente, otorgaba la propiedad al poseedor. 2
De este beneficio quedaban excluidas las cosas hurtadas y
las obtenidas con violencia, las que no podan ser usucapidas ni
por el ladrn ni por cualesquiera otro poseedor posterior, a menos que la cosa hubiera vuelto a manos del despojado, es decir,
del propietario, en cuyo caso recin el vicio quedaba purgado. 3
De aqu arranca la "usucapi", institucin que se desarroll en el Derecho romano clsico.
Para que pudiera adquirirse el dominio por usucapin con
la que slo podan beneficiarse los ciudadanos romanos y los latinos, y siempre que se tratara de cosas susceptibles de propiedad quiritaria 4 eran necesarios los siguientes requisitos:
a) El iustus titulus :, iusta causa u3Ui.api.onis, o sea que la
posesin se hubiera adquirido por alguno de los ttulos reconocidos por el derecho civil.
b) La buena fe, es decir que al adquirirse la posesin, el poseedor deba estar convencido de que adquira del legtimo propietario y de que ste tena capacidad legal para enajenar la cosa.0
c) La posesin continuada por el trmino de dos aos (inmuebles) o de un ao (muebles).
B) La "longi temporis praescriptio"
Este modo de adquirir la propiedad surgi en la poca im1
El Derecho romano conoci ia prescripcin como uno de los modos deadquisicin del dominio, a travs del cual, quien en los hechos se comportaba coa
la cosa como un dueo posesin por el transcurso riel tiempo se transformaba en propietario de ella tambin de derecho; pero no regul la prescripcin liberatoria, destinada a privar de eficacia a las acciones, tambin por el transcurso
del tiempo y la pasividad del titular. Sin embargo, como lo hace notar Jrs-Kunkel, Derecho privado romano, pg. 191, ed. 1965, nota 1, muchas acciones del Derecho pretoriano t e n a n u n a duracin limitada, casi siempre de un ao.
Finalmente, el Cdigo Teodosiano del cual hablaremos luego fij en treinta
aos el lmite temporal de las acciones, que hasta entonces carecan de l.
2l
Tab. VI, 3.
3
Conf. Jors-Kunkel, ob. cit., pg. 192.
4
Excluidas, en consecuencia, las cosas fuera del comercio y los fundos
provinciales.
5
Conf. Maynz, ob. c> . r^z "95; Jors-Kunkel, ob. cit-, n 75; Viollet, ffistoire du roit civil francais, pg. 577, ed. 1893.
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
321
perial y con relacin a los fundos provinciales, a favor de los

ciudadanos romanos y para los peregrinos, aunque luego se hizo extensiva a los muebles en este ltimo caso, como derecho de los peregrinos, ya que en las provincias y respecto a los
muebles, para los ciudadanos romanos eran aplicables las reglas de la "usucapi".6
Ella fue en su origen simplemente una excepcin praescriptio longi temporis exceptio que el pretor otorgaba a los poseedores para defenderse contra una demanda reivindicatora.
Requisitos:
a) Deba fundarse en una iusta causa, igual que la "usucapi".
b) Deba haberse adquirido la posesin de buena fe.
c) Posesin continua durante diez aos entre presentes es
decir si tanto el prescribiente como el propietario tenan su domicilio en el mismo Municipio y veinte aos entre ausentes. 7
C) El Derecho Justinianeo
Se realiza la fusin entre la "usucapi" y la longi temporis
praescriptio, dando como consecuencia la prescripcin ordinaria."8
Sus exigencias eran:
a) Justo ttulo (iusta causa) y buena fe.
b) Posesin durante el trmino de diez aos entre presente
y veinte entre ausente, si la cosa era inmueble 9 y durante tres
aos si la cosa era mueble. 10
Ahora bien, el emperador Teodosio II perodo posclsico:
ao 424 d.C. estableci un lmite temporario para las acciones que hasta entonces tenan una eficacia ilimitada, el cual
fue fijado en treinta aos. 11
Esta prescripcin de la accin, referida a la reivindicacin,
fue dotada por Justiniano 12 de fuerza adquisitiva, denominndosela praescriptio longissimi temporis o prescripcin extraordinari.
Para ella se requeran:
a) Posesin adquirida de buena fe. No se exiga la iusta causa13
b) Por el tiempo de treinta aos. 14
Resultaba aplicable tanto a muebles como a inmuebles.
6
Conf. Jors-Kunkel, pg. 798.

Vase Maynz, pg. 798.
Por una Constitucin del ao 531: C, 7, 31.
9
Justiniano suprimi la diferencia entre fundo sitlicos y provinciales.
10
Vase Maynz, pg. 113
11
Cd. teodosiano, 4, 14, 1.
12
C. 7, 39, 8, 1; ao 528.
13
Contra: Viollet, o. cit., pg. 577, especialmente nota 3.
14
Jors-Kunkel, ob. cit., n 77; Maynz, ob. cit., pgs. 114 y 818.
7
8
322
DERECHOS REALES
II. P r e s c r i p c i n a d q u i s i t i v a y l i b e r a t o r i a . C o n c e p t o .
Diferencias. Semejanzas
S e g n el art. 3947 Cd. Civ.:
"Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por
la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un derecho o
de libertarse de una obligacin por el transcurso del tiempo."
Adquisitiva:
concepto
El art. 3948 define a la prescripcin a d q u i s i t i v a como "un

derecho por el cual el poseedor de u n a cosa i n m u e b l e , a d q u i e r e
la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, d u r a n t e
el tiempo fijado por la ley".
Y el a r t . 3949 h a c e lo propio respecto de la prescripcin liberatoria:
Liberatoria:
concepto
"La prescripcin liberatoria es'una excepcin para repeler una accin por el solo hecho de que l que la entabla ha dejado durante un lapso
de tiempo de intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere."10
Diferencias
Semejanzas
P a r e c e r a que se t r a t a de dos i n s t i t u t o s diferentes:

a) La prescripcin a d q u i s i t i v a j u e g a e n m a t e r i a de d e r e chos realeses u n modo de adquirirlos; la l i b e r a t o r i a opera
en el campo de los derechos personales.
b) La prescripcin adquisitiva provoca el nacimiento de u n
derecho por el t r a n s c u r s o del tiempo; la l i b e r a t o r i a c a u s a la extincin d e all que t a m b i n se la d e n o m i n e " e ^ t i n t h v " , si
no de u n derecho en atencin a lo dispuesto por el art. 515
inc. 2 Cd. Civ. por lo menos de la accin que lo defiende.
c) M i e n t r a s que la prescripcin liberatoria se funda en la
inaccin del t i t u l a r , la adquisitiva supone la actividad de aqul
a cuyo favor se cumple, puesto que reposa en la posesin que,
como sabemos, se concreta a t r a v s de la realizacin de actos
m a t e r i a l e s sobre la cosa.
Sin e m b a r g o , a poco que se medite, se observa que en verd a d nos e n f r e n t a m o s a aplicaciones d i f e r e n t e s , p e r o de u n a
m i s m a institucin, que es la prescripcin, a la m a n e r a de las
c a r a s de u n a m i s m a moneda.
E n efecto, j u e g a n en a m b a s los mismos principios en cuanto al cmputo del t r m i n o y su curso, c a u s a s de i n t e r r u p c i n y
15
Concordemente, dice el art. 4017 Cd. Civ.: "Por el solo silencio o inaccin del acreedor, por el tiempo designado por la ley, queda el deudor libre de toda obligacin. Para esta prescripcin no es preciso justo ttulo ni buena fe."
323
suspensin, personas respecto de las cuales resulta aplicable,

momento y modo de invocarla, convenciones prohibidas, renuncia de la prescripcin.
Y an podra decirse que la prescripcin liberatoria tambin tiene relevancia respecto de los derechos reales, ya que algunos de ellos usufructo (art. 2924), uso y habitacin (art.
2969) y servidumbres (art. 3059) se extinguen por la inaccin
del titular "no uso".
Obsrvese, adems, lo dispuesto por los arts. 4026 16 y
2942 17 en relacin al derecho real de usufructo.
A) Metodologa del Cdigo
Atento lo expuesto, aparece acertada la metodologa de
nuestro Cdigo Civil, que legisla conjuntamente ambos tipos
de prescripciones, en el Libro IV, Seccin Tercera, bajo el acpite "De la adquisicin y prdida de los derechos reales y personales por el transcurso del tiempo", estableciendo principios
comunes aplicables a las dos arts. 3950 al 3965 y causales
de interrupcin y suspensin.
Al hacerlo, pareciera que el Cdigo queda al margen de las
ms modernas legislaciones, que regulan la prescripcin adquisitiva entre los modos de adquirir el dominio y la liberatoria, al
referirse a la extincin de las obligaciones. 18
No obstante, dicho apartamiento es ms aparente que real,
puesto que las mencionadas legislaciones, al regular la usucapin, se ven obligadas a efectuar remisiones a las disposiciones
establecidas respecto de la prescripcin liberatoria. 19
16
"La accin del usufructuario para entrar en el goce del usufructo se

prescribe por diez aos por el propietario de la cosa, sin necesidad de ttulo y
buena fe."
17
"El usufructo se extingue tambin por la prescripcin." Aqu aparece
bien claro que la prescripcin que es adquisitiva para el nuevo usufructuario,
es extntiva para el usufructuario anterior.
18
As, Cd. alemn (arts. 194-225, 927 y 937-945); Cd. Fed. suizo de las
Obligaciones (arts. 127-142, 661-663 y 728); Cd. Civ. y Com. italiano de 1942,
que legisla sobre usucapin en el Libro 3 o , "De la propiedad", y sobre la prescripcin liberatoria en el Libro IV, "De la tutela de los derechos". En igual sentido, el Proyecto de 1936 (la liberatoria la legisla en el Libro I y la adquisitiva
en el Libro IV) y Anteproyecto de 1954 (legisla la prescripcin liberatoria en el
Libro I, Secc. 4a, "Tutela de los derechos" (Tt. XVII], y la adquisitiva en el Libro V, en el ttulo destinado al "Dominio") .
19
Por ejemplo, el art. 1165 del Cd. Civ. y Com. italiano de 1942 dice:
"Las disposiciones generales sobre la prescripcin, las relativas a las causas de
suspensin y de interrupcin y al cmputo de los trminos, se observan en
Derecho
com ard
P
324
DERECHOS REALES
III. Prescripcin adquisitiva

A) Concepto y fundamento
La define el art. 3948, que antes transcribimos. 20
Como diremos ms adelante, este tipo de prescripcin es
un modo, no slo para adquirir el dominio, sino tambin otros
derechos reales.
El fundamento de la prescripcin adquisitiva al igual
que el de la liberatoria es consolidar situaciones fcticas, como medio de favorecer la seguridad jurdica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo~en
claro la composicin del patrimonio, con lo cual se propende a
la paz y el orden social.
Se le agrega tambin un profundo contenido social, puesto
que, frente al no uso de las cosas por parte del propietario, se le
hace perder el derecho, confirindoselo al que realmente las
hace producir (art. 2510 Cd. Civ.).
En la nota al art. 3965 el Codificador afirma que la prescripcin es una institucin de orden pblico que brinda "firme
apoyo a la sociedad".
Dentro de la prescripcin adquisitiva pueden sealarse dos
clases: la corta y la larga, designaciones que aluden al menor
tiempo que se requiere para su cumplim-nto en la primera,
frente al ms prolongado necesario a la segunda.
Exigiendo menos tiempo slo diez aos de posesin lgico es que la prescripcin adquisitiva corta tenga ms exigencias que la larga que se cumple, luego de la Reforma de 1968,
a los veinte aos. En efecto^ para la primera es necesario que
se posea con justo ttulo y buena fe; para la segunda basta "la
posesin continua de 20 aos con nimo de tener la cosa para
s, sin necesidad de ttulo y buena fe" (art. 4015 Cd. Civ.).
B) Elementos
De lo que acabamos de ver resulta que los elementos de la
prescripcin adquisitiva ya sea corta o larga son dos: la posesin y el tiempo.
cuanto sean aplicables, respecto de la usucapin." En igual sentido, art. 1555
del Proyecto de 1936 y art. 1555 del Anteproyecto de 1954.
20
La nota aclara el por qu de la limitacin a las cosas inmuebles: para
ios muebles juega el sistema presidido por el art. 2412. Luego veremos en detalle si esta afirmacin es o no correcta, as como la incorporacin del art. 4016 b , s
por la ley 17.711.
1.
325
La posesin
La posesin requerida a los efectos de usucapir es la posesin del art. 2351 Cd. Civ., vale decir, con sus dos elementos
corpus y animus domini, o sea "con nimo de tener la cosa
para s", como reza el art. 4015. 21
Debe tenerse presente tanto en relacin con este requisito como con el del tiempo, que luego veremos que:
"La c o m p r o b a c i n de los e x t r e m o s exigidos p a r a la adquisicin
del dominio por usucapin debe efectuarse de m a n e r a insospechable,
clara y convincente... P a r a la adquisicin del dominio por u s u c a p i n
no b a s t a q u e se a c r e d i t e u n relativo d e s i n t e r s p o r el i n m u e b l e por
p a r t e de la d e m a n d a d a , sino que es necesario q u e el a c t o r d e m u e s t r e
c u l e s son los actos posesorios realizados por l y si se m a n t u v o en la
posesin en forma c o n t i n u a d u r a n t e veinte aos... T e n i e n d o en c u e n t a
que la posesin es u n hecho q u e alega el p r e s c r i b i e n t e p a r a f u n d a r su
d e r e c h o a la p r o p i e d a d de la cosa, incompatible con el q u e p r e t e n d e
extinguido, a l le corresponde p r o b a r su existencia de modo i n d u b i t a ble, siguiendo la r e g l a de que quien afirma la e x i s t e n c i a de u n a relacin j u r d i c a d a d a d e o e a p o r t a r p r u e b a a c a b a d a d e los h e c h o s q u e
n e c e s a r i a m e n t e d e b e n concurrir p a r a su n a c i m i e n t o " . 2 2
Habindose resuelto que:
"si los actos posesorios no a p a r e c e n como inequvocos, esto es, - orno
propios de q u i e n posee p a r a s, l a p r u e b a del corpus no h a c e prei.uro.ir
l a del
animus.23
y tambin que:
" T r a t n d o s e de u n a finca u r b a n a , no es posible exigir la realizacin de actos posesorios t a l e s como a l a m b r a d o s , v a l l a s , cercos, p l a n t a c i o n e s , como ocurre en los i n m u e b l e s r u r a l e s . E n t a l caso, aquellos
actos e s t n r e p r e s e n t a d o s por la ocupacin pacfica del i n m u e b l e . Si
el a c t o r h a tenido d u r a n t e m s de veinte a o s su h o g a r f a m i l i a r en el
21
En verdad resulta redundante y hasta equvoco hablar de posesin "con
nimo" o "a ttulo de dueo", puesto que toda posesin requiere "la intencin de
someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad" animus domini y
si el poseedor no tiene "nimo de dueo", no es poseedor. Esta incorreccin terminolgica proviene del Derecho francs, donde se distingue errneamente,
como ya lo explicamos en nuestro Volumen I en posesin a ttulo de propietario y posesin precaria que sera una posesin viciosacuando esta ltima
no es en realidad posesin sino tenencia, es decir, una institucin diferente.
22
C.S.J.N., 10.3.75: ED, 60, fallo 26.690. Fallos: 300:651; 308:1699; causa
"Glastra SAC el c/ Estado Nacional", del 7.9.93, en ED, suplemento del 26.9.94,
con nota de Alterini, J. H., "La usucapin y la divisibilidad de la posesin".
Ccn^.O.N.Civ., sala D, 4.5.84, 0-111-540; sala B, 14.6.83, ED-107-120.
2a
Conf. S.C., Bs.As., 5.10.82, ED-120-688.
Requisitos
posesin
326
DERECHOS REALES
inmueble, es posible presumir la realizacin de diversos actos que implican comportarse como dueo, tales como eventuales mejoras y las
inevitables reparaciones que en tan largo lapso han de haberse efectuado". 24
A ttulo
de dueo
La posesin, como sabemos, se exterioriza a t r a v s de la

realizacin de actos m a t e r i a l e s sobre la cosa 2 5 , pero esos actos
posesorios que llevan a la prescripcin deben d i s t i n g u i r s e cuid a d o s a m e n t e de los l l a m a d o s "actos de m e r a f a c u l t a d o "de
simple tolerancia'' que, a p e s a r de ser actos m a t e r i a l e s sobre la
cosa, no conducen a su adquisicin por prescripcin, a u n q u e se
r e i t e r e n d u r a n t e largo tiempo.
Actos
A u n q u e se discrepa sobre su caracterizacin, los actos de

mera facultad
s e r a n aquellos que el p r o p i e t a r i o p u e d e o no
r e a l i z a r en lo suyo, pero si no los realiza y de ello r e s u l t a u n beneficio p a r a otro, esto no podra invocarse p a r a fundar la p r e s cripcin adquisitiva a favor del beneficiado 2 6 , salvo que la ley
le otorgue ese efecto.
fe'Ra'd
Ejemplo: Es el que surge del art 2514 tanto en su versin original como en la actual: En m i do puedo o no edificar. Si no lo
hago y con ello permito que mi vecino goce de una hermosa vista, aunque esa situacin se prolongue largo tiempo, l no habr adquirido el
derecho a que yo no edifique.
Actos
tolerancia
Los actos de mera o simple tolerancia son a q u e l l o s cuyo

ejercicio p e r m i t e v o l u n t a r i a m e n t e el propietario, con nimo de
favorecer a otro y en a r a s de la b u e n a vecindad. Tampoco sirven de f u n d a m e n t o a la prescripcin a d q u i s i t i v a , a u n q u e se
r e i t e r e n d u r a n t e u n largo lapso.
Ejemplo: Si permito que mi vecino eche sus animales a pastar o
beber en mi campo, o pasar por mi fundo, como una manera de facilitarle el acceso a determinada va, etctera. 2 '
24
Conf. C.N., Civ., sala F, 27.8.91, LL, f. 89.896, supl. diario del 13.11.91.
Se ha decidido, por eso, que el pago de impuestos "no es acto posesorio
propiamente dicho, no obstante que exterioriza el animas domini; C.N.Civ., sala G, 24.2.88, t/A-1989-III-141. Volveremos sobre el tema al estudiar las disposiciones de la ley 14.159, arts. 24 y 25.
26
El Cdigo de Chile art. 2499 los define diciendo que: "Se llaman actos de mera facultad los que cada cual puede ejecutar en lo suyo sin necesidad
del consentimiento de otro."
27
Es la idea que gua a Vlez cuando admite que slo las servidumbres
continuas y aparentes se adquieren por prescripcin.
25
327
M rumen: p a r a u s u c a p i r es i n d i s p e n s a b l e u n avance sobre el derecho ajeno; " m i e n t r a s c a d a cual ejerza el suyo o deje
de hacerlo, lo mismo que c u a n d o se proceda con a n u e n c i a del
t i t u l a r , n a d a podr adquirirse con el t r a n s c u r s o del tiempo". 2 8
La posesin til p a r a prescribir, a d e m s , no debe ser viciosa. As r e s u l t a del art. 3959 Cd. Civ.
Sin vicios
Ya nos referimos a los vicios de la posesin y a s u purga, j " ^ 3

de los
en el V o l u m e n I de esta obra, y all nos r e m i t i m o s .
vicios
T a m b i n se exige que sea "continua" y "no i n t e r r u m p i d a "
a r t s . 4015 y 4016. Velez explica, en la n o t a ai 2 4 8 1 , la diferencia e n t r e discontinuidad e i n t e r r u p c i n :
"Es preciso no confundir la discontinuidad de la posesin, con la
interrupcin de la posesin. Sin duda que una posesin es discontinua
cuando ha sido interrumpida, pero una posesin puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La discontinuidad tiene por causa la
omisin del que posee, mientras que la interrupcin supone un hecho
positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo, el reconocimiento que
hiciese del derecho del propietario, sea el hecho de un tercero, como
una desposesin o una citacin ajuicio."
E n u n a p a l a b r a : la d i s c o n t i n u i d a d supone u n a omisin del
poseedor, m i e n t r a s que la i n t e r r u p c i n s u p o n e u n hecho positivo del poseedor o de u n tercero.
La i n t e r r u p c i n h a c e c o n s i d e r a r a la posesin anterior al
acto i n t e r r u p t i v o como si n u n c a h u b i e r a existido (arts. 3998 y
n o t a al a r t . 2 4 8 1 , l t i m a p a r t e ) , p e r o debe t e n e r s e en c u e n t a
q u e "la p o s e s i n q u e h a d u r a d o u n a o n o p u e d e s e r i n t e r r u m p i d a p o r actos aislados: p u e d e serlo s o l a m e n t e por u n a
posesin de u n ao i g u a l m e n t e n o i n t e r r u m p i d a . La posesin
que no c u e n t a u n ao es i n t e r r u m p i d a , al contrario, por actos que
i m p i d a n al poseedor gozar de la cosa, y que son ejecutados con
esa intencin" (nota al a r t . 2 4 8 1 , 2 o prrafo). 2 9
28
Planiol-Ripert, Traite elementaire, t. I, n 2957. La Corte Suprema de
Justicia de la Nacin ha resuelto, en ese sentido, que "La condicin de los actores ha sido la de meros ocupantes que reconocieron en la Administracin de
Parques Nacionales el dominio de los predios que pretenden usucapir, si pagaron los cnones de pastaje y efectuaron manifestaciones reveladoras de actos
que abdican de toda pretensin posesoria y el ente estatal hizo ejercicio constante de su jurisdiccin y del poder de polica que de ella emana"; C.S.J.N.,
29.12.88, causa "Fernndez Cancio de Gamarra, J. y otra c/Administracin Nacional de Parques y otra".
29
En sentido concordante, los arts. 3984 y 3985 Cd. Civ.
Continua
rrunTpfda
328
DERECHOS REALES
Debe t e n e r s e p r e s e n t e que, a fin de a p r e c i a r la continuidad

de la posesin, h a de considerarse la n a t u r a l e z a de la cosa poseda, y no es necesario el ejercicio c o n s t a n t e de actos posesorios siempre que ello r e s p o n d a a la n a t u r a l e z a y destino de la
cosa, y no a u n a omisin v o l u n t a r i a del poseedor.
As, respecto de i n m u e b l e s a los que slo p u e d e accederse
en d e t e r m i n a d a poca del ao, b a s t a r que se realicen actos
posesorios d u r a n t e esas pocas.
2.
El tiempo
A los efectos de l l e n a r el requisito del tiempo, el poseedor

no necesita a c r e d i t a r el n m e r o de aos de posesin r e q u e r i d o s
en su propia cabeza, sino que p u e d e aprovecharse de la posesin de s u s a n t e c e s o r e s , siempre que se r e n a n los requisitos
propios de la accesin de posesiones.
Como ya h e m o s e s t u d i a d o este t e m a en otro lugar 3 0 , r e m i timos all.
El i n t e r r o g a n t e relativo al m o m e n t o a p a r t i r del cual comienza a prescribirse, lo responde el art. 3 9 6 1 .
Desde
cund
corre
El Cdigo s i e n t a aqu u n principio opuesto al consagrado

en m a t e r i a do prescripcin liberatoria a r t . 3957 ya que la
usucapin r e p o s a en l a posesin, y el tercero puede ignorar
al contrario del s u p u e s t o del deudor las condiciones o plazos
a que p u e d a h a l l a r s e sujeto el derecho del t i t u l a r .
Ejemplo: Es clsico el siguiente: Juan es legatario de un inmueble bajo condicin suspensiva. Pablo usurpa ese inmueble antes de
cumpbda la condicin. La prescripcin a favor de Pablo y correlativamente en contra de Juan empezar a correr desde que Pablo adquiri la posesin y no desde el cumplimiento de la condicin.
C)
Sujetos: legitimacin activa y p a s i v a
1.
Quines p u e d e n a d q u i r i r . Capacidad
Los partic
,wes^
Segn el a r t . 3950 "todos los que p u e d a n adquirir p u e d e n

prescribir".
y el Estado
"
Volumen , Captulo 3, Punto XI.
329
Por lo t a n t o , la prescripcin j u e g a a favor de t o d a s las pers o n a s p a r t i c u l a r e s sean fsicas o de existencia ideal y a u n

a favor del E s t a d o , "en cuanto a sus bienes o derechos susceptibles de ser propiedad privada" a r t . 3 9 5 1 .
Siendo la posesin el elemento p r e p o n d e r a n t e de la prescripcin adquisitiva, deben t e n e r s e p r e s e n t e s t o d a s las reglas
r e l a t i v a s a la adquisicin de la posesin a r t . 2 3 9 2 y conc.
Cd. Civ. as como la j u r i s p r u d e n c i a i n t e r p r e t a t i v a de tales
preceptos.31
2.
C o n t r a quines se puede prescribir

a) Dominio
de los
particulares
E s t o s e s t n sujetos a la prescripcin de las cosas que integ r a n su patrimonio, salvo los casos de s u s p e n s i n q u e la ley exp r e s a m e n t e consagra a r t s . 3966 y sig. Cd. Civ.
b) Dominio
del
Estado
"El Estado general o provincial y todas las personas jurdicas, estn sometidas a las mismas prescripciones que los particulares, en
cuanto a sus bienes o derechos s isceptibles de ser propiedad privada,
y pueden igualmente oponer la prescripcin."
Vale decir que es necesario hacer u n a distincin: si los bienes son del dominio pblico, no p u e d e n poseerse, porque e s t n
fuera del comercio a r t . 2400 Cd. Civ., por lo t a n t o , t a m p o co p o d r n ser objeto de la prescripcin. E n cambio, si se t r a t a
de cosas del dominio privado del E s t a d o , les s e r n aplicables
las m i s m a s reglas que al dominio de los p a r t i c u l a r e s . 3 2
c) Caso especial de las islas
Ya h e m o s t r a t a d o e s t a cuestin en el V o l u m e n I de e s t a
obra, y all nos remitimos, en honor a la b r e v e d a d - 3 3
31
Vase Volumen I, Captulo 4, ap. I, C , Io, 2 o y 3 o .

En cuanto a la distincin y caracteres del dominio pblico y privado,
vase Volumen I, Captulo 6, ap. III, B), 1.
33
Volumen I, Captulo 6, ap. III, B, 1, c). Vase tambin nuestro estudio:
"Islas. La Reforma al art. 2340 del Cdigo Civil. Una oportunidad desperdiciada", en ED, t. 48 (rev. del 14.6.73).
32
330
D)
ic/L~:
Conforme al art. 3952:

"Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser objeto de una adquisicin".34
Las cosas que no son susceptibles de posesin ni de apropiacin privada, tampoco pueden prescribirse, porque uno de
los elementos de la prescripcin es la posesin, y porque ella
lleva a la adquisicin de la propiedad.
Cosas
inmueble
Objeto de la prescripcin adquisitiva en el Cdigo de Vlez

lo eran solamente los inmuebles, puesto que, segn lo pona de
manifiesto la nota al art. 3948 los muebles se encontraban amparados por la disposicin del art. 2412, valiendo la posesin
como ttulo de propiedad, no era menester el transcurso de
tiempo alguno para tenerla por adquirida. 33
Cosas
deforma
Sin embargo, la razn apuntada en la referida nota, no era

del todo exacta, puesto que no en todos los casos la posesin de
una cosa mueble "vale ttulo". En efecto, debe recordarse que el
art. 2412 establece que jugar "si la cosa no hubiese sido robada o perdida". Por lo que esta clase de cosas, aun mediando
trasmisiones a ttulo oneroso a favor de adquirentes de buena
fe, estaban indefinidamente sujetas a la reivindicacin del propietario 36 , lo que creaba un grave inconveniente al comercio jurdico, en parte solucionado por el art. 477 Cd. Comercio, al
que ya nos hemos referido. 37
Siguiendo esta tesitura, la ley 17.711, incorpor como art.
4016 bis Cd. Civ., el siguiente:
34
Interesante hiptesis relativa al objeto de la usucapin fue contemplada

en un precedente de la C.N.Civ., sala F, que decidi: "Puede ocurrir que un edificio no afectado al rgimen de propiedad horizontal tenga caractersticas fsicas
que permitan posesiones independientes sobre distintas partes de l (por ejemplo, pisos o departamentos) y, en ese caso, desconocer la posesin de parte de ese
inmueble importara desconocer la realidad" (se admiti la usucapin de una
porcin del inmueble que reuna las caractersticas fsicas de "unidad" aun cuando no era todava jurdicamente tal): C.N.Civ., sala F, 23.12.87, JA-19S9-I-580.
35
Vase en el Volumen II, Captulo 1, I a parte, ap. I, B, 4) la tesis que
sostiene que en relacin a los muebles, el dispositivo del art. 2412 importa instituir una "prescripcin instantnea" y las crticas que se le han formulado.
36
Aun cuando algn autor Salvat, II, n 983/84 sostena que la prescripcin larga jugaba tambin respecto de muebles, atento los trminos genricos del art. 4015, que se refiere a "los dems derechos reales", sin ninguna
distincin.
37
Volumen II, Captulo 1, I a parte, ap. I, B, 2, c).
P R E S C R I P C I N ADQUISITIVA
331
"El q u e d u r a n t e t r e s H V .'ir.-ooêdo con b u e n a fe u n a cosa m u e ble r o b a d a o p e r d i d a , a d q u i e r e el dominio por prescripcin. Si se t r a t a

de cosis m u e b l e s c u y a t r a n s f e r e n c i a exija inscripcin e n r e g i s t r o s
creados o a c r e a r s e , el plazo p a r a a d q u i r i r su dominio es de dos aos
en el m i s m o s u p u e s t o de t r a t a r s e de cosas r o b a d a s o p e r d i d a s . E n a m bos casos la posesin debe ser de b u e n a fe y continua."
No obstante, las dificultados no aparecen superadas del todo con esta norma, porque todava quedan hiptesis que no encuadran ni en el art. 2412 ni en el art. 4016 bis del Cdigo Civil.
Para plantear con mayor claridad los problemas debemos
volver un poco atrs, a fin de determinar cules son esos supuestos no contemplados expresamente y su eventual solucin. I m p o r t a precisar que, en caso de t r a t a r s e de cosas
muebles cuya transferencia exija la inscripcin registral con
carcter constitutivo (v.g. automotores, caballos de pura sangre de carrera), la falta de registro hace que el poseedor sea
considerado de mala fe, porque la ignorancia o el error acerca
de su verdadera situacin de "no propietario" provendra de ignorancia o error de derecho, que no es como principio excusable en nuestro Derecho.
Un cuadro sinptico servir para visualizar los problemas:
a) Posesin de buena fe -adquisicin
a ttulo oneroso: juega el art. 2412,
Cdigo Civil.
1) Ni robadas
ni perdidas
b) Posesin de buena fe -adquisicin a

ttulo gratuito: ? (primer interrogante)
c) Posesin de mala fe-adquisicin a
ttulo oneroso: ? (segundo interrogante).
Cosas
muebles
d) Posesin de mala fe -adquisicin a

ttulo gratuito: ? (segundo interrogante)
a) Cuya transferencia no exija inscripcin

registral -posesin de buena fe por tres
aos: art. 4016 bis 38
2) Robadas o
perdidas
b) Cuya transferencia exija inscripcin registral -posesin de buena fe por dos aos a
contar de la inscripcin: art. 4016 bis.
c) Cuya transferencia exija o no inscripcin
registral -posesin de mala fe: ? (tercer interrogante)
38
La norma del art. 4016 bis no hace distincin entre poseedor adquirente a ttulo oneroso o gratuito, no obstante lo cual algunos consideran que el t-
332
DERECHOS REALES
Antes de e n t r a r c o n c r e t a m e n t e a la consideracin de los int e r r o g a n t e s dir que la prescriptibilidad del dominio de las cos a s m u e b l e s se j u s t i f i c a por r a z o n e s d e s e g u r i d a d j u r d i c a ,
cabiendo r e s c a t a r que si los i n m u e b l e s son susceptibles de usucapin, cmo no h a b r a n de serlo las cosas m u e b l e s , cuya circulacin no debe, en principio, s a t i s f a c e r las exigencias q u e
rodean la t r a n s f e r e n c i a de las i n m u e b l e s ?
Ahora s, a los i n t e r r o g a n t e s .
Primer interrogante:
Cosa no r o b a d a ni p e r d i d a 3 9 - Poseedor de buena fe Adquisicin
a ttulo
gratuito:
El problema a d m i t e diversas soluciones:
1) Se p u e d e r e s o l v e r a t r a v s de lo d i s p u e s t o en el a r t .
2778 y concluirse en la imposibilidad
de usucapir c u a l q u i e r a
fuere el tiempo de la posesin.
2) T a m b i n podra r e c u r p r s e a los a r t s 4OH 5 y 401& q u e
no d i s t i n g u e n e n t r e el ttulo oneroso y el g r a t u i t o y as r e s u l t a r a j u g a r la u s u c a p i n de veinte aos. Ello a r g u m e n t a n d o con
que las cosas m u e b l e s caen en la frase "y d e m s derechos reales" del art. 4015, Cdigo Civil, y p o r q u e el art. 4016 al m e n o s
en su letra, no a p a r t a de su s i s t e m a a las cosas muebles.
3) U n a tercera posicin a la que adherimos recurre al art.
4016 bis, Cdigo Civil. Como esta n o r m a no distingue entre adquirentes a ttulo oneroso y gratuito y admite la usucapin cuando se
t r a t a de cosas robadas o perdidas supuesto m s grave que el
que consideramos (abuso de confianza) resulta apropiado aplicarla por analoga al supuesto de cosas no robadas ni perdidas (posedas de buena fe y mediando adquisicin a ttulo gratuito).
Segundo i n t e r r o g a n t e :
Cosa no r o b a d a n i p e r d i d a - Poseedor de mala fe Adquisicin
a ttulo oneroso o gratuito.
tulo gratuito queda excluido de la posibilidad de ampararse en el art. 4016 bis,

resultando de aplicacin el art. 2778, segunda parte, Cdigo Civil. Ver sobre el
punto, Moisset de Espans, L., Dominio de automotores y publicidad registral,
ed. 1981, pgs. 114/117, quien se pronuncia por la posibilidad de que el supuesto
de adquirente a ttulo gratuito de buena fe de cosa mueble robada o perdida lo
aprehende el art. 4016 bis, que no distingue entre el ttulo oneroso y el gratuito.
39
Es decir, como ya sabemos, cosas de las que el propietario se ha desprendido voluntariamente --transfiriendo el corpas a otro, habiendo perdido
luego su posesin en virtud de un abuso de confianza.
333
L a s posibles soluciones son dos:

1) Improcedencia de la prescripcin.
2) La r e s p u e s t a afirmativa se apoya en los art. 4015 y 4016.
E s t e es el criterio que nos parece m s adecuado, p o r q u e tal es el
r g i m e n de los i n m u e b l e s cuyos poseedores, a u n cuando h a y a n
a r r i b a d o a la posesin a t r a v s de u n h e c h o delictuoso (u.g.
u s u r p a c i n ) , p u e d e n a d q u i r i r el dominio por el t r a n s c u r s o de
veinte aos. 4 0
Tercer interrogante:
Cosas robadas o perdidas: (se exija o no para su
transferencia inscripcin registral) y posesin de mala fe.
L a s soluciones son l a s m i s m a s que p a r a el "segundo i n t e rrogante".
El Proyecto de Ley de Unificacin de la Legislacin Civil y
Comercial de la Nacin se refiere a la usucapin de cosas m u e bles en el art. 3931, cuyo texto es el siguiente:
"Para la adquisicin del dominio de cosas muebles se exigen veinte aos de posesin continua si: 1. La cosa ha sido recibida a ttulo
gratuito. 2. La cosa ha sido poseda de mala fe, an con vicios. 3. La
cosa registrable no ha sido registrada a nombre del poseedor".
Respecto de la u s u c a p i n de a u t o m o t o r e s , y a n o s h e m o s
ocupado de ella al e s t u d i a r el r g i m e n j u r d i c o de l a s cosas
m u e b l e s y en el acpite especialmente dedicado a los automotores, en el Volumen II de e s t a obra.
E)
R e n u n c i a de la prescripcin. Efectos. F o r m a
La r e n u n c i a a la prescripcin est c o n t e m p l a d a por el art.

3965, que p e r m i t e la r e m i s i n de "la prescripcin ya g a n a d a ,
pero no el derecho de prescribir p a r a lo sucesivo".
E n la nota se pone de manifiesto el motivo por el cual se
p u e d e r e n u n c i a r a u n a prescripcin ya g a n a d a , pero no a l a posibilidad de prescribir p a r a lo sucesivo:
"Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto
mismo que la prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente, puede
hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con anticipacin a la prescripcin, es derogar por pactos una ley que interesa
al orden pblico... Si se permitiesen tales renuncias, vendran a ser de
Conf. Moisset de Espans, I., Dominio de automotores..., pgs. 117/121.
334
DERECHOS REALES
estilo en ios contratos y la sociedad quedara desarmada, desde que se

!e quitaba su ms firme apoyo."
L a r e n u n c i a a l a prescripcin g a n a d a es la r e n u n c i a a u n
d e r e c h o i n c o r p o r a d o al p a t r i m o n i o el de h a c e r l a v a l e r p a r a
a d q u i r i r l a p r o p i e d a d , donde slo existe i n t e r s p r i v a d o comp r o m e t i d o a r t . 8 7 2 Cd. Civ.; la r e n u n c i a a p r e s c r i b i r p a r a
lo futuro c o m p r o m e t e r a u n a i n s t i t u c i n en la q u e e s t i n t e r e sado el o r d e n pblico y que escapa, por io t a n t o , a la esfera de
la a u t o n o m a de la voluntad.
La r e n u n c i a p u e d e ser e x p r e s a o tcita a r g . a r t . 3 9 6 3 ,
pero los actos que i n d u z c a n a p r o b a r tal r e n u n c i a d e b e n ser int e r p r e t a d o s r e s t r i c t i v a m e n t e a r t . 874. 4 1
L a r e n u n c i a p u e d e ser a t a c a d a en caso de fraude a los acreedores, por medio de la accin revocatoria (arg. art. 3963).*~
Renuncia
a la
posibilidad
de
prescribir
Si bien la r e n u n c i a a prescribir p a r a lo futuro e s t a r a vedada, a t r a v s del reconocimiento por p a r t e del poseedor, del derecho de la p e r s o n a c o n t r a la cual se prescribe - q u e es u n o de
los c a s o s de i n t e r r u p c i n de la p r e s c r i p c i n : a r t . 3 9 8 9 Cd.
Civ. se a r r i b a r a al m i s m o r e s u l t a d o , y a q u e e s e reconocim i e n t o e l i m i n a r a el animus domini, el poseedor p a s a r a a ser
t e n e d o r y, e n consecuencia, e s t a r a imposibilitado p a r a p r e s c r i bir, ya q u e n o podra d a r s e el elemento f u n d a m e n t a l de l a p r e s cripcin: l a posesin a ttulo de dueo. Salvo q u e m e d i a r a u n a
i n t e r v e r s i n de t t u l o que lo erigiera en poseedor y le p e r m i t i e r a , a p a r t i r de ese m o m e n t o , c o m e n z a r a prescribir. 4 3
F)
S u s p e n s i n de l a prescripcin. Distintos s u p u e s t o s
E n su curso, la prescripcin p u e d e e s t a r sujeta a s u s p e n siones o i n t e r r u p c i o n e s q u e p r o d u c e n sobre ella d i s t i n t a s consecuencias a r t . 3 9 8 3 y su n o t a .

Es que la suspensin simplemente paraliza m o m e n t n e a m e n t e y m i e n t r a s s u b s i s t e la c a u s a l el curso de l a p r e s c r i p cin, sin d e s t r u i r los efectos de la posesin a n t e r i o r y p o s t e r i o r
a dicha c a u s a l ; m i e n t r a s que la i n t e r r u p c i n a n i q u i l a los efectos de la posesin a n t e r i o r a la c a u s a que la produjo, d e modo
t a l q u e , d e s a p a r e c i d a s t a , debe c o m e n z a r a c o m p u t a r s e u n a
n u e v a posesin, como si la a n t e r i o r n u n c a h u b i e r a existido.
41
Para el caso de que se efecte por representante son necesarios poderes
especiales (art. 1881 inc. 3 o Cd. Civ.).
42
Conf. Trigo Represas, Obligaciones, t. II, vol. 2, pg. 520, ed. 1972.
HJ
A partir de ese momento porque el reconocimiento, como acto interruptivo de la prescripcin habra inutilizado toda la posesin anterior: art. 399S.
Distintos
335
supuestos
El Cdigo contempla los siguientes s u p u e s t o s de suspensin

de la prescripcin: incapacidad de hecho, m a t r i m o n i o , t u t e l a y
c r a t e l a y aceptacin de la herencia con beneficio de inventario.
L a R e f o r m a s u p r i m i la p r i m e r a de e l l a s , y a g r e g dos
m s , q u e no d e s a r r o l l a r e m o s por referirse a la prescripcin lib e r a t o r i a , y q u e son: l a deduccin de q u e r e l l a c r i m i n a l , q u e
s u s p e n d e el curso de la prescripcin de la accin civil por ind e m n i z a c i n (art. 39S2) y la constitucin en m o r a del deudor,
en f o r m a a u t n t i c a , q u e s u s p e n d e , por u n a sola vez y por el trm i n o de u n a o o el m e n o r que p u d i e r a c o r r e s p o n d e r a la prescripcin de la accin (art. 3986). 4 4
Debe t e n e r s e p r e s e n t e que, s e g n el a r t . 3 9 8 1 :
"El beneficio de la suspensin de la prescripcin no puede ser invocado sino por las personas o contra las personas, en perjuicio o a beneficio de las cuales ella est establecida, y no por sus cointeresados o
contra sus cointeresados."
pero, dice el a r t . 3982:
"La disposicin del artculo anterior no comprende las obligaciones o cosas reales indivisibles."
E n v e r d a d , d o n d e dice "cosas r e a l e s i n d i v i s i b l e s " , d e b e
l e e r s e "derechos r e a l e s indivisibles", como p o d r a ser, por ejemplo, u n a s e r v i d u m b r e . Si existe u n a c a u s a de s u s p e n s i n r e s pecto de u n o de los t i t u l a r e s , ella beneficia a los d e m s . 4 5
1.
M i n o r i d a d y d e m s incapaces
A p e s a r de q u e en el a r t . 58 Vlez s i g u i e n d o a F r e i t a s
(art. 43 del Esbogo) h a b a establecido que
"Este Cdigo protege a los incapaces, pero slo para el efecto de
suprimir los impedimentos de su incapacidad, dndoles a la represen-
44
Ejemplo: en el caso de la accin por daos y perjuicios causados por un
hecho ilcito que tiene una prescripcin bienal (art. 4037) la intimacin
causa la suspensin por e trmino de un ao. En cambio, en el supuesto de la
"accin redhibitoria", cuya prescripcin es de 3 meses (art. 4041), la intimacin
suspende la prescripcin slo por 3 meses. Esta norma en e texto originario de
la ley 17.711 consideraba a sta como una causal de "interrupcin". El dec. ley
17.940/68 de fe de erratas de la ley 17.711 la instituy como causal de suspensin de la prescripcin.
45
Conf. Salvat, t. II, n 998.
E1
Cdigo
336
tacin que en l se d e t e r m i n a , y sin q u e se les conceda el beneficio de

restitucin, ni n i n g n otro beneficio o privilegio";
en el art. 3966 se dispona que la prescripcin no corra contra

los menores de edad, fueran emancipados o no, ni contra los
que se hallasen bajo cratela.
Crtica
Esta disposicin fue sumamente criticada, porque implicaba una grave perturbacin al rgimen de la prescripcin, atentando contra la seguridad jurdica que sta tiende a favorecer,
ya que nadie estaba a cubierto de acciones reivindicatoras cuya
subsistencia podra deberse a un sucesivo encadenamiento de .
suspensiones originadas en esta causal y que podan alargar indefinidamente el trmino de la prescripcin.
La
La Reforma de 1968 reemplaz el viejo art. 3966, por el si. ,

f
J
f
guente:
"La prescripcin corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales. Si carecieren de representacin, se aplicar lo dispuesto en el articule 3900."
Es decir que: a) si el incapaz tiene representante, la prescripcin corre contra l como contra cualquier persona; b) si el
incapaz no tiene representante, la prescripcin corre igualmente contra l, pero si el plazo diez o veinte aos, segn el supuesto llegara a cumplirse en el momento en que . arece de
representacin, continuando la incapacidad, resulta aplicable
el art. 3980, es decir, que el juez est autorizado a dispensar de
los efectos de la prescripcin cumplida, siempre que se ejerciere la accin real correspondiente dentro del trmino de tres
meses desde que se le nombr representante o desde que ces
su incapacidad, si no tuviere representante, e sea, desde que
"ces el impedimento", a estar a los trminos del art. 3980. 46
Reforma
2.
Matrimonio
Contemplan esta causal los art. 3969 y 3970. 47
4(5
A raz de la reforma de! art. 3966 han quedado faltos de sentido los
arts. 3967 y 3938, que constituan excepciones al principio general de la suspensin, hoy derogado.
4
' Ejemplo: N ha adquirido un inmueble, que era de propiedad de A, a
travs de una informacin posesoria y luego lo ha vendido a B. Muere A y resulta heredera la mujer de N S quien podra reivindicar de B el inmueble
en cuestin, ya que la informacin posesoria, como luego veremos, no le es oponible. Pero como dicha accin hara responsable a V por eviccin respecto de B,
el curso de la prescripcin adquisitiva a favor de B se suspende por la causal
M.:-'l::riatrimomo entre N y S.
337
El motivo por el cual se consagra al matrimonio como cau- Nota

sal de suspensin de la prescripcin lo da Vlez en la nota al al a r t ' 3 9 6 9
art. 3969: respecto del marido, porque "debiendo reposar la
mujer en los cuidados del marido" ste habra "sin duda abdicado el pensamiento de adquirir un inmueble con perjuicio de
su mujer, si hubiese sabido que le perteneca"; respecto de la
mujer, porque "retenida por el amor, por el respeto o por el temor a su marido, la mujer dejara perecer estos derechos".
Las enojosas cuestiones que se suscitaran entre marido y
mujer, en el caso de que tuvieran que demandarse uno a otro, a
fin de evitar la consumacin de la prescripcin, perturbaran la
paz conyugal, en cuya preservacin est comprometido el inters social.
Estas razones subsisten an en el caso de divorcio que,
.
, .
, !.
i * !
separacin
segn nuestro rgimen jurdico no rompe el vinculo, aunque se

produzca la disolucin de la sociedad conyugal o separacin
de bienes sin divorcio hiptesis en la que tampoco se destruye el ligamen matrimonial: arts. 1292 y sig. Cd. Civ., porque
"el marido tiene regularmente sobre la mujer un ascendiente
que una separacin de bienes o un divorcio no tienen el poder
de borrar. 48
A fortiori la suspensin tendra lugar en caso de separacin de hecho, donde no media divorcio.49
Es justamente porque no subsiste el matrimonio, que esta
causal no juega mediando divorcio vincular o nulidad de matriAtento la plena capacidad de la que goza actualmente y sin
ninguna duda luego de la Reforma de 1968, la mujer casada, la
prescripcin del art. 3971, es inoperante.
3.
Aceptacin de la herencia con beneficio de inventario
Divorcio y
51
Esta causal tiene en la actualidad gran importancia, aten-
48
Debe tenerse presente que a Reforma ha transformado la administracin de la sociedad conyugal en bicfala, a diferencia del Cdigo de Vlez, que
la atribua al marido, segn lo dispuesto en el art. 1276 Cd. Civ.
49
Conf. Trigo Represas, ob. cit., pg. 462.
50
Conf. Salvat, Obligaciones (actualizado por Galli), t. III n 2104, b)
Borda, Obligaciones, t. II, n 1031; Trigo Represas, ob. cit., pgs. 462-463
Llambas, estudio en JA, rev. del 5.8.68; Mosset de Espans, Reformas al Cdi
go Civil, ed. 1968, pg. 50; Garrido y Andorno, Reformas al Cdigo Civil Co
mentadas, 2a ed., pgs. 558-559.
51
Le- '-1-"J i -- la aceptacin beneficiara estn contenidos en el art. 3371.
de
hecho
Livorcio
"ida'd
de matrimonio
338
DERECHOS REALES
to la presunri' ;' blecida por el art. 3363 Cd. Civ., reformado por ley 17.711, segn el cual:
"Toda aceptacin de herencia se presume efectuada bajo beneficio
de inventario, cualquiera sea el tiempo en que se haga."
Prescripcion a
favor de
ia sucesin
R e l a t i v a m e n t e a la prescripcin a favor de la. sucesin,

a r t . 3972, d e t e r m i n a que:
el
"La prescripcin no corre contra el heredero que ha aceptado la

herencia con beneficio de inventario, resoecto de sus crditos contra la
Pero en la n o t a se aclara que:

"El artculo habla de los crditos del heredero, y por consiguiente, la
suspensin establecida no comprende los derechos reales cuyo ejercicio
tendra por resultado disminuir el activo hereditario. No quedan, pues,
suspendidas las acciones reivindicatoras o confesuras de servidumbres,
que el heredero beneficiario habra podido ejercer contra la sucesin."
Vale decir q u e en este supuesto, el curso de la prescripcir
adquisitiva no se
suspende.52
Prescripcin a
heredero
E n c a m b i o , si se t r a t a de u n a prescripcin q u e e s t correndo a favor del heredero beneficiario, y en c o n t r a de la sucesin, rige el a r t . 3974 el cual, sin formular
formular distincin nineûna
e n t r e derechos r e a l e s o personales, dispone:
"El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin
que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesin que administra."
Y dice su n o t a :
"Porque l debe efectuar todos los actos conservatorios en inters
de los acreedores."
O sea que en este s u p u e s t o la prescripcin se
suspende.53
"La prescripcin corre a favor y en contra de la sucesin, durante

el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar sobre su
aceptacin."
52
Si entre los bienes de la sucesin existe alguno de propiedad del heredero
beneficiario y ste no lo reivindica, la prescripcin sigue corriendo y aprovecha a
la sucesin, porque se considera que l sigue poseyendo en nombre de sta.
53
Conf. Salvat, t. II, n 995.
339
En cuanto al m o m e n t o w - 'v-f .'a prescripcin se s u s p e n d e ,

dispona ei art. 3978
Mas ste e s t a b a p e n s a d o p a r a u n a aceptacin beneficiara
con r e q u i s i t o s q u e e n l a a c t u a l i d a d p o r o b r a d e l a l e y
17.711 no t i e n e n el m i s m o sentido anterior, ya que la obligacin de h a c e r i n v e n t a r i o slo existe si el h e r e d e r o es i n t i m a d o
j u d i c i a l m e n t e a practicarlo por p a r t e i n t e r e s a d a , segn lo establecido por el a r t . 3366. 5 4
Por ello parece juicioso concluir que frente al rgimen actual,
la suspensin se produce en el momento de la a p e r t u r a de la sucesin, o sea desde la m u e r t e del c a u s a n t e art. 3287 y nota. 5 5
4.
Tutela y cratela
Dice el a r t . 3973
"La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra

ios menores y las personas que estn bajo cratela, como tambin las
acciones de stos contra los tutores y curadores, no corren durante Ja
tutela y cratela."
Explicndose en su nota: que dicha suspensin "tiene fund a m e n t o s iguales a los de la prescripcin e n t r e m a r i d o y mujer".
5.
Dificultades e imposibilidad de hecho
E s t a caur.al aparece ccr,.;agrada por el art. 3980, reformado por la ley 17.711, y que es concrecin del principio r o m a n o :
contra non valente agere non currit
praescriptio.
Anlisis
de la norma del art.
3980
Comienza diciendo:
"Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho se
hubiese impedido temporalmente el ejercicio de una accin."
Debe t r a t a r s e de i m p e d i m e n t o s imprevisibles o i n s u p e r a -
Carcter
insuperable
54
Que dice: "El heredero perder el beneficio si no hiciese el inventario
dentro del plazo de tres meses contados desde que hubiese sido judicialmente
intimado por parte interesada. Luego de hecho ei inventario, el heredero gozar de un plazo de 30 das para renunciar a la herencia, vencido el cual se lo
considera aceptante beneficiario."
55
Conf. Trigo Represas, ob. cit., pg. 466.
340
DERECHOS REALES
bles, cuya apreciacin debe ser juzgada con la misma vara que
se utiliza para tener por configurada la fuerza mayor. 06
Impedimento
colectivo?
Si bien algunos sostienen que el impedimento debe tener

carcter colectivo v.g. guerras, inundaciones, etc. que afecten por igual a la generalidad de los individuos 57 , estamos con
quienes admiten que aunque el impedimento afecte slo a la
persona contra la cual est corriendo la prescripcin, siempre
que sea insuperable v.g. secuestro, enfermedad que lo mantenga inconsciente y se haya originado en causas extraas a
su voluntad, es igualmente idneo para el juego de este precepto, que no establece al respecto ninguna exigencia del tipo de la
antes mencionada. 58
Imposibilidad
jurdica
La norma comprende no slo la imposibilidad de hecho, sino tambin la jurdica, porque ello constituye un obstculo an
ms insuperable. As se desprende de la nota al art. 3980. 59
"Los jueces estn autorizados a liberar al acreedor o al propietaio, de las consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento..."
Dispensa
de la
prescripcin
cumplida
En verdad, el curso de la prescripcin no se suspende, en

razn del impedimento, sino que ella contina corriendo. Es en
56
Conf. Llambas, Par-: General, t. II, n 2130; Colmo, Obligaciones, n
926; Trigo Represas, ob. cit, pg. 475; C.N.Civ., sala D, LL. 100-661; id. sala F,
LL, 114-817; id., sala C, LL, 138-937 (sum. 23.627).
37
As, Salvat, Obligaciones, t. III, n 2119; C.N.Civ., sala E, LL, 116-547;
id., sala D, LL, 100-75 652; id., LL, 88-332; C.N.Com., sala A, LL, 73-513; S.C.
Bs. As., LL 2-376; id., JA, 1951, II, 44; Cd. Civ., 1 e r Cap., JA, 30-396; Cd.
Civ., 2o Cap.' JA, 1942, II, 473. Vase distintos supuesto en Salas, Ac. del Cd.
Civ. Anot., t. III, pg. 1865, n 2 (I a ed.).
nS
Conf. Trigo Represas, ob. cit., pgs. 476-477; Borda, Obligaciones, t. II,
n 1042. La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha resuelto que "el art.
3980, Cdigo Civil, requiere para su aplicacin que, por razn de dificultades o
imposibilidad de hecho, se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de la
accin, circunstancias stas que deben ser apreciadas concretamente en relacin con la persona del demandante y no por meras consideraciones de ndole
general"; C.S.J.N., causas "Olivares, J.A., c/Estado Nacional"; "Di Cola, S. c/Estado Nacional" y "Troiani, P. c/Ford Motor Argentina", todas del 16.8.88;
2.8.2000, causa "Columbia Ca Financiera c/ Ministerio de Economa", LL, fallo
101.302, supl.diario de! 6.12.2000. En el sentido; C.N. Civ. y Com. Federal, sala II, causas 6374 del 21.2.89; 7043 del 15.5.39; fallo del 31.10.90; 0-140-766.
Tambin se ha resuelto que "la imposibilidad de hecho puede basarse tanto en
un hecho general o colectivo como en uno personal o individual, pero en este
supuesto debe tener la condicin de casus: Corte Suprema, 6.3.90, causa "Botana, H. y otros c/Cadepsa y otros"; conf. C.N. Civ., sala C, 6.5.86, 73-119-2650.
D9
"En tiempos de guerra, los casos de impedimento por fuerza mayor se
han presentado muy de continuo. Algunos gobiernos han privado a sus tribunales recibir demandas de los subditos enemigos contra los nacionales."
341
la hiptesis de que la prescripcin se cumpla durante el impedimento, que la norma entra a funcionar.
Ejemplo: tomemos el mismo de la nota al art. 3980.
A, subdito del pas X, que habita en Y, es propietario de un
inmueble en dicho pas, el cual esta poseyendo B, subdito y habitante de Y. El trmino de la prescripcin es de 20 aos.
Transcurren 15 aos y entre X e Y estalla una guerra. En
Y se dicta una ley por la que se prohibe a los naturales de X
iniciar demandas contra los naturales de Y.
La guerra dura 4 aos, al cabo de los cuales se deroga esa
ley. Juega en esta hiptesis el art. 3980?
No, porque la prescripcin no se cumpli durante el impedimento.
Se suspende durante ese impedimento el curso de la prescripcin? No, signe corriendo, de modo tal que el poseedor ha
acumulado 15 aos que tena, ms 4 aos, en total 19 aos, necesitando un ao ms para cumplir los 20 aos requeridos, dur a n t e el cual el p r o p i e t a r i o (A), p o d r d e m a n d a r l o por
reivindicacin.
Ahora supongamos que en el mismo ejemplo la guerra dura 8 aos, al cabo de los cuales recin se deroga la ley prohibitiva mencionada.
El curso de la prescripcin se suspendi? No, ella sigui
corriendo, de modo que a los 20 m;.os se consum.
Juega el art. 3980? S, porque la prescripcin se cumpli
durante el impedimento al quinto ao de la guerra, que continu tres ms.
En este caso, si el piopietario se presentara a accionar
dentro del trmino indicado de 3 meses a contar de la derogacin de la ley que le impeda demandar, ser dispensado de los
efectos de la prescripcin cumplida.
Es justamente por lo expuesto que puede sostenerse que
en verdad no se tratara la presente de una suspensin de la
prescripcin porque su curso no se paraliza como hemos visto sino en realidad, de una dispensa de los efectos de la prescripcin cumplida. 60
Ejemplo
Si bien es cierto que el art. 3980 dice que "el juez est au- Kacuita<
e JU
torizado a liberar... de los efectos de la prescripcin cumplida",
ello no quiere decir que la dispensa queda sujeta al arbitrio ju60
Conf. Llambas, Obligaciones, t. II, n 2130; Trigo Represas, ob. cit.,
pg. 474; Borda, Obligaciones, t. II, n 1040; C.N.Civ., sala A, LL, 97-692; id.,
sala D, LL, 100-652.
342
DERECHOS REALES
dicial, sino que, r e u n i d o s los 1 . ^ ^ . 3 legales, s t e debe otorgar la d i s p e n s a . 6 1

"Si despus de su cesacin el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses."
Como h e m o s visto, la d e m a n d a debe i n t e r p o n e r s e d e n t r o
de los t r e s meses de cesado el impedimento, p a r a que la disp e n s a p u e d a funcionar.
La Reforma de 1968 concret el plazo que en Velez e r a vago " i n m e d i a t a m e n t e " , deca la anterior disposicin.
Otro
ci,so o e
"Si el acreedor no hubiere deducido la demanda interruptiva de

la prescripcin por maniobras dolosas del deudor, tendientes a postergar aqulla, los jueces podrn aplicar lo dispuesto en este artculo."
Como en el prrafo primero, la prescripcin tuvo que cumplirse d u r a n t e la realizacin de las m a n i o b r a s dolosas, p u e s slo as p u e d e funcionar la dispensa.
La carga de p r o b a r la concurrencia de la imposibilidad de
hecho i n c u m b e a quien invoca la dispensa. 6 2
6.
Ley 24.573. R g i m e n de mediacin obligatoria
La ley 2 4 . 5 7 3 6 3 instituy en el mbito nacional, con carcter obligatorio, la mediacin previa a todo juicio. 6 4
A fin de c u m p l i r con el p r o c e d i m i e n t o previo d e m e d i a cin el r e c l a m a n t e debe f o r m a z i r su p r e t e n s i n en u n form u l a r i o que p r e s e n t a r a n t e la m e s a general de recepcin de
e x p e d i e n t e s q u e c o r r e s p o n d a . Se p r o c e d e r e n t o n c e s al sorteo
del m e d i a d o r y a l a a s i g n a c i n del J u z g a d o q u e e n t e n d e r
e v e n t u a l m e n t e en la litis (art. 4, de la ley), dndose as comienzo al t r m i t e aludido.
El art. 29 de la ley establece, que "la mediacin s u s p e n d e
el plazo de la prescripcin desde que se formalice la p r e s e n t a cin a q u e se refiere el a r t . 4".
A u n q u e n i n g u n a n o r m a lo establece p a r e c e claro q u e la
s u s p e n s i n de la prescripcin se e x t e n d e r por todo el l a p s o
61
Conf. Llambias, Obligaciones, t. II, n 2130; Trigo Represas, 06. c/'.,
pgs. 479-480.
62
Conf. C.N. Civ. y Com. Fed., sala II, 26.6.84, 0-112-399.
63
Promulgada el 25.10.95 y publicada en el Boletn Oficial del 27.10.95.
64
Con las excepciones contempladas en su artculo 2: causas penales, las
derivadas del derecho de familia, causas en que sean partes e! Estado nacional
o sus entidades descentralizadas, amparos, "habeas corpus", interdictos, medidas cautelares, diligencias preliminares y de prueba anticipada, concursos preventivos y quiebras y causas que tramiten ante la Justicia Nacional del Trabajo.
343
que i n s u m a el procedimiento de mediacin, r e a n u d n d o s e s u

curso c u a n d o ste se agote y concluya por aiguVA>'.Ii los modos
contemplados en los a r t s . 12 y 14 de la ley 24.573. 6 5
El decreto 91/98. r e g l a m e n t a r i o de la ley de mediacin n"
24.573, establece en su art. 28, r e l a t i v a m e n t e a la s u s p e n s i n
de l a prescripcin, que:
"En las mediaciones oficiales, la suspensin de la prescripcin liberatoria se cuenta desde que el reclamante formaliza su pretensin ante
la mesa general de entradas del fuero que corresponda y opera contra todos los requeridos. En las mediaciones privadas, la prescripcin liberatoria se suspende por una sola vez desde la fecha del instrumento
autntico mediante el cual se intenta notificar fehacientemente al requerido la audiencia de mediacin y opera slo contra quien va dirigido.
El cmputo del trmino de suspensin se reanuda despus de
veinte das corridos desde la fecha del acta de finalizacin de la mediacin."
G) I n t e r r u p c i n
El Cdigo contempla los s i g u i e n t e s s u p u e s t o s de i n t e r r u p cin: privacin de la posesin por el t r m i n o de u n ao, d e m a n da, reconocimiento y compromiso a r b i t r a l .
E s t a s c a u s a l e s se d i s t i n g u e n en dos g r u p o s : i n t e r r u p c i n
natural la p r i m e r a e i n t e r r u p c i n civil las o t r a s t r e s ,
pudiendo s i n t e t i z a r s e as:
65
Conf. C. N. Civ., Sala B, 24.4.97, JA, suplemento diario del 13.5.98; id.,
Sala M, 30.4.98, ED-t 48.763, suplemento diario del 1.9.98. En distinto sentido,
Fleitas Ortiz de Rozas, A., Incidencia de la mediacin en los plazos de prescripcin y caducidad, ED, suplemento diario del 28.11.98, distingue el supuesto en
que la mediacin concluya por acuerdo conciliatorio en cuyo caso ello implicara la interrupcin del curso de la prescripcin y por lo tanto no se reanuda, porque el acuerdo constituira un nuevo ttulo generador de derechos y obligaciones
que tienen carcter ejecutivo en forma similar a una sentencia, sujeto a un nuevo y propio plazo de prescripcin- y el caso en que la mediacin fracase- en cuya hiptesis el curso de la prescripcin se reanudara en la fecha del acta que se
labrare con motivo de ello. El autor, asimismo, considera que la mediacin suspende tambin el curso de los plazos de caducidad. Maris, C. A., La suspensin
de la prescripcin en la ley de mediacin conforme lo estipulado por el art. 29,
de la ley 24.573, LL, Suplemento de Resolucin de Conflictos (R. D.), n setiembre 1997, p. 24, opina que la solucin debe elaborarse a partir de las normas de!
Cdigo Civil que se inclinan a favor de la subsistencia del derecho y concluye
que debe atribuirse al inicio del trmite de la mediacin los efectos suspensivos
previstos en el art. 3986, segundo prrafo, del Cdigo Civil suspensin por un
ao para conjurar la situacin que se presentara en el caso de que el acreedor
promoviera el trmite de mediacin el ltimo da del plazo de prescripcin. Esta
solucin no me parece del todo apropiada, en tanto la exigidad del plazo con
que contara el acreedor para iniciar el juicio en tal supuesto si no alegara caso
fortuito o fuerza mayor- derivara de su propia conducta discrecional.
344
DERECHOS REALES
Natural (slo juega para la

prescripcin adquisitiva)
a
Privacin de la posesin por un ao,

por parte del propietario o un tercero
f Por demanda (acto del propietario o
acreedor)
Civil (juega respecto de la

prescripcin adquisitiva
y liberatoria)
Por reconocimiento (acto del poseedor

o deudor)
Por compromiso arbitral (acto del
propietario o acreedor y del poseedor
o deudor)
1.
Interrupcin n a t u r a l
Art. 3984
As llamada porque lo que r e s u l t a i n t e r r u m p i d o es el hecho

mismo de la posesin despojo ya sea por el propietario cont r a el cual se est prescribiendo o por u n tercero, m a n t e n i n d o s e
el despojante en el goce de la cosa d u r a n t e el t r m i n o de u n ao,
no interesando los vicios de que su posesin p u e d a adolecer. 6 0
Art. 3985
Pero si la posesin del despojante no d u r a u n ao, o a u n que sobrepase el ao ella m i s m a h a sido i n t e r r u m p i d a por alg u n a otra c a u s a l d e m a n d a , reconocimiento, etc. a n t e s de
t r a n s c u r r i d o el ao, la i n t e r r u p c i n se t i e n e por no sucedida y
el poseedor p u e d e a p r o v e c h a r s e de la posesin del u s u r p a d o r . 6 7
Ejemplos
Ejemplo: Juan est prescribiendo un inmueble contra su propietario, Pedro. Al cuarto ao de la posesin de Juan, Pedro (o un tercero,
v.g. Diego), lo despoja del inmueble.
Si Pedro (o Diego) se mantiene en la posesin durante un ao, sin
que dentro de ese ao haya sido interrumpida por demanda de J u a n
defensas posesorias, reconocimiento (emanado de l mismo) o compromiso arbitral (emanado de ambos), la prescripcin de Juan queda
interrumpida y aunque l recupere la cosa posteriormente, el lapso
por el que anteriormente posey queda interrumpido y el plazo de
prescripcin tendra que comenzar a contarse nuevamente.
En cambio, si luego de ser despojado por Pedro (o Diego), Juan, a
los 6 meses lo despoja a su vez, o queda interrumpida por demanda,
etc., la posesin de Pedro (o Diego), al recuperar Juan la posesin 03
puede computar a su favor el lapso por el que estuvo privado del goce
de la cosa.
66
Al ao, el nuevo poseedor gana las acciones posesorias propiamente dichas y el anterior que era quien estaba prescribiendo las pierde: art. 403S
Cd. Civ.
67
Conf. Troplong, ob. cit, t. 2, n 545.
63
En el caso de demanda, aunque la recupere luego de un ao, debido al
efecto interruptivo de sta, que luego estucnSu-emos.
2.
345
I n t e r r u p c i n civil
a)
Demanda
"La prescripcin se interrumpe por demanda contra el poseedor o

deudor, aunque sea interpuesta ante juez incompetente o fuera defectuosa y aunque el demandante no haya tenido capacidad legal para
presentarse enjuicio..." (art. 3986).
Por d e m a n d a , a los efectos de i n t e r r u m p i r l a prescripcin,
se e n t i e n d e toda peticin judicial del p r o p i e t a r i o o deudor
q u e t i e n d a a m a n t e n e r vivo su derecho y r e v e l a d o r de que no lo
h a a b a n d o n a d o 6 9 , vale decir que se a c u e r d a al t r m i n o u n sentido amplio.
As, el pedido de embargo 7 0 , el pedido de beneficio de litig a r sin gastos, a efectos de e n t a b l a r la d e m a n d a 7 1 , el pedido de
a p e r t u r a de la sucesin del deudor o poseedor 7 2 , etctera.
La a p t i t u d i n t e r r u p t i v a de estos actos p e r v i v e exclusivam e n t e h a s t a el agotamiento del acto productor 7 3 (v.g. la solicit u d de beneficio de litigar sin gastos i n t e r r u m p e la prescripcin;
los efectos de esa interrupcin se e x t i e n d e n h^sLa que la sentencia que all se dicte quede firme, comenzando desde ese momento a correr el nuevo plazo de prescripcin).
Qu se
entiende
por
demanda
No c a u s a n interrupcin las gestiones a d m i n i s t r a t i v a s , por- Gestiones

< q u e no constituyen peticin judicial d e m a n d a , a u n q u e ellas administrativas
revelen el nimo de m a n t e n e r vivo el derecho. 7 4
No o b s t a n t e , dbese s e a l a r q u e a u n c u a n d o se opine
q u e carece de efecto i n t e r r u p t i v o de l a prescripcin el recla69
Conf. Trigo Represas, ob. cit., pg. 482; Rezznico, Obligaciones, ed. 1957,
pg. 552; Salvat, Obligaciones, n 2129; Garrido y Andorno, ob. cit., pg. 668.
Conf. S.C.Bs.As., 16.2.88, 5-128-584; C.N.Civ. y Com. Fed., sala II, 28.9.84, ED115-678; C.N.Civ., sala A, 30.10.84, D-112-366; salaB, 19.4.83, D-105-449.
70
C.N.Civ., sala B, LL, 135-1209 (sum. 21.603); id., sala D, LL, 74-385;
S.C.Bs. As., JA, 1946,1, 190.
71
C.N.Civ., sala E, LL, 110-301; C.N.Fed., sala Civ. y Com., JA, 1970,
396, n 5; S.C.Bs. As., LL, 27-036.
72
C.N.Civ., sala D, ED, 25-643.
73
Conf. C.N. Civ. y Com. Fed., sala I, causa 8843 del 26.1.81; sala III,
causa 1051 del 23.2.82.
74
Conf. Salvat, Obligaciones, t. III, n 2157; Llambas, Parte General, t. II,
n 2134; Rezznico, ob. cit, pg. 552; Trigo Represas, ob. cit., pg. 485. Es la jurisprudencia de la C.S.J.N.: LL, 81-500; id., Fallos, 254:259; ni aun cuando se
trate de los que debieron preceder a la demanda, C.S.J.N.: LL, 68-496; LL, rev.,
del 15.4.71 (t. 142); Corte.Suprema de Justicia de la Nacin, Fallos: 277:373;
293:427; 295:420; C.N. Civ. y Com. Fed., sala III,.3.5.84, LL, f. 83.722. Contra:
Por el efecto interruptivo del reclamo administrativo: S.C. Bs.As., 8.5.84, ED110-636; C.N.Civ., sala F, LL, 128-454; id., sala E, LL, 99-690; id., sala D, LL,
125-621; C.N.Com,. sala A, LL, 84-49; id., sala B, LL, 2-254, etctera.
346
DERECHOS REALES
mo a d m i n i s t r a t i v o e s t i n v e s t i d o del efecto .;:r...>i.v,uJ.'ivo p r e v i s t o

e n el a r t . 3 9 8 6 , s e g u n d o p r r a f o , Cdigo Civil, en t a n t o constit u y e en m o r a al E s t a d o . ' 5
Sin e m b a r g o , e s t a m o s con q u i e n e s sostienen q u e c u a n d o las
g e s t i o n e s a d m i n i s t r a t i v a s son u n t r m i t e l e g a l m e n t e establecido como n e c e s a r i a m e n t e previo a la d e m a n d a j u d i c i a l , ellas t i e n e n efecto i n t e r r u p t i v o , p o r q u e c o n f i g u r a n u n a u n i d a d con
s t a , i m p u e s t a p o r la p r o p i a l e y . 6
Reclamos
privados
T a m b i n c a r e c e n de efectos i n t e r r u p t i v o s los r e c l a m o s privados.'7

L a d e m a n d a d e b e e s t a r d i r i g i d a c o n t r a el p o s e e d o r o
d e u d o r s e g n lo establecido en el a r t . 3986 Cd. Civ.
No o b s t a n t e , se h a decidido que:
Demanda
dmgida
contra
un tercero
"...la demanda dirigida contra un tercero, cuando ha mediado un error

e hecl-*) jxcusable, tiene valor interruptivo". 78
15
Conf. C.N.Civ. y Com.Fed., sala I, 28.9.84, causa "Lavarello, R. c/Ferrocarriles Argentinos"; sala II, causa 2344 del 12.6.84; causa 6943 del 9.2.90;
causa 8248 del 3.9.91.
76
Trigo Represas, ob. cit, pgs. 485-486; Llambas, Parte General, t. II, n
2134; C.N.Trab., en pleno: LL, 95-82; C.N.Civ., sala B, LL, 72-111; id., sala C,
LL, 127-649; id., sala D, LL, 111-285; S.C. Bs.As., LL, 95-364; id., JA, 1950, 2,
592. Por su parte, el art. 281 de la Ley de Contrato de Tra )ajo dispone: "Las
actuaciones administrativa:- o la constitucin en mora del empleador, efectuada en forma autntica, suspender el curso de la prescripcin por el plazo de
un ao. La suspensin proveniente de esta ltima forma podr operarse por
una sola vez." El art. I o , inc. e), ap. 9), de la ley 19.549, de Procedimientos Administrativos, establece en su parte final que "las actuaciones practicadas con
intervencin del rgano competente producirn la suspensin de plazos legales
y reglamentarios, inclusive los relativos a la prescripcin, los que se reiniciarn a partir de la fecha.en que quedare firme el auto declaratorio de la caducidad" (se refiere a la caducidad de dichos procedimientos administrativos).
77
Nota al art. 3986, 2" parte. Tener presente, sin embargo, la suspensin
que stos pueden producir respecto de la prescripcin liberatoria, segn la 2 a
parte del nuevo art. 3986 Cd. Civ. Por su parte, el art. 282, parr. 3 o de la Ley
de Contrato de Trabajo establece: "Se suspende la prescripcin por el plazo sealado en el artculo anterior (un ao) en virtud de las gestiones o reclamos hechos por la asociacin profesional con personera gremial, en representacin
del trabajador o del personal de uno o varios establecimientos o empresas determinados, aun cuando no contase con mandato expreso al respecto."
78
C.N.Civ., sala E, fallo del 24.2.70, LL, rev. del 1.12.70; id., id., LL, 136145; id., sala C, LL, 109-679, id., id., ED, 33-23; id., sala D, JA, 1970. 874 fallo
18.345. C.N.Civ., sala A, 30.10.84, 11-112-367. Por su parte, el art. 282 parr.
I o de la Ley de Contrato de Trabajo dice: "Se suspender el curso de la prescripcin por demanda promovida contra un tercero al que el trabajador atribuya errneamente la calidad de empleador, en tanto el error resulte excusable y
aun cuando por ello fuese desistida la accin."
347
El efecto interruptivo de la prescripcin tiene lugar aun

cuando la demanda fuere interpuesta ante juez incom^ : :"
art. 3986 y subsiste hasta que pase en autoridad de cosa juzgada la sentencia que declare tal incompetencia. 79
Y aqu se plantea un interrogante: qu efectos tiene el desistimiento de la demanda promovida ante juez incompetente,
a los fines de iniciarla ante el juez que corresponda?
Se sostiene que en tal caso la demanda conserva su eficacia interruptiva 80 , ya que el actor no se habra sino anticipado
a la decisin judicial.
Juez
incompe-
Tambin goza de efecto interruptivo la demanda aunque

fuese defectuosa 31 o la haya interpuesto quien careciere de "capacidad legal para presentarse enjuicio". 82, S3
Asimismo, asiste el derecho de interponer la demanda interruptiva de la prescripcin no slo a quien es titular del derecho
sino tambin a cculquier gestor de negocios o tercero interesado, ya sea ~ue acte a nombre propio o a nombre de dicho titular, pero en su propio inters. 84
Demanda
defectuosa
o interpuesta por
incapaz
79
Conf. C.Fed. Cap., LL, 24-853; S.C. Bs. As., LL, 140-777 (sum. 24.759);
Trigo Represas, oh. cit., pg. 488.
80
C.N.Civ., sala A, LL, 120-220; C.N.Com., sala B, LL, 133-437; id., sala
C, LL, 98-242; Salvat, Obligaciones, t. III, n 2139; Trigo Represas, ob. cit., pg.
488; Moisset de Espans, ob. cit, val. I, pg. 51 y sigs.; Rezznico, ob. cit., ed.
1960, t. II, pg. 1146. Contra.: Colombo, estudio en LL, 101-1044; C.N>""a., sala
Civ. y Com., LL, 133-224, aplicando aqu las consecuencias del desistiir. imto.
81
Porque igualmente "prueba la diligencia del que la interpone" (nota al
art. 3986). El anterior texto estableca: "Aunque fuere nula por defectos de forma." El cambio se debi al propsito de dar una mayor amplitud al supuesto
contemplado. Vase Garrido y Andorno, ob. cit., pg. 567.
82
Creemos, no obstante, que si bien no es necesaria la plena capacidad
para que la interposicin de la demanda cause la interrupcin, s lo es el discernimiento, sin el cual no existir acto voluntario que pueda producir consecuencias jurdicas (arts. 921 y 900 Cd. Civ.), salvo las previstas expresamente
por la ley (art. 907 Cd. Civ.).
83
Tener presente que conforme al art. 48 del Cd. Proc. Civ. y Com. de la
Nacin: "En casos urgentes podr admitirse la comparencia en juicio sin los
instrumentos que acrediten la personalidad, pero si no fueren presentados o no
se ratificase la gestin dentro del plazo de 60 das, ser nulo todo lo actuada
por el gestor." La inminencia del cumplimiento de la prescripcin sera uno de
los casos "urgentes" aludido por la norma. Fuera de este supuesto invocacin
del art. 48 citado el representante debe tener poder suficiente. Conf. Trigo
Represas, ob. cit., pg. 494 y jurisprudencia all citada.
84
Conf. C.N. Civ. y Com. Fed., sala I, 28.7.78, causa 7927; 8.8.83, ED106-602; sala II, causas 6930 del 6.6.78; 1640 del 26.11.82; Spota, A.G., Tratado de derecho civil, t. I, Parte General, pg. 367, ed. 1968; Segovia, L., El
Cdigo Civil de la Repblica Argentina con la exposicin y crtica bajo la forma
de notas, t. II, pg. 717, ed. 1881.
348
DERECHOS REALES
Desde cundo
comienza
Se h a p l a n t e a d o la d u d a de si la i n t e r r u p c i n se produce
con la simple interposicin de la d e m a n d a , o si es necesario que
ella sea notificada.
No es
necesaria
su notificacin
Atento a que la notificacin no es exigida por el art. 3986

Cd. Civ.que slo dice que la prescripcin se i n t e r r u m p e por
d e m a n d a 8 5 , y que la interposicin p o n d r a de manifiesto la
voluntad de no dejar m o r i r el derecho, doctrina y j u r i s p r u d e n cia m a y o r i t a r i a s se p r o n u n c i a n por la p r i m e r a a l t e r n a t i v a . 8 6
Pero tambin se ha decidido que carece de efecto interruptivo la
demanda iniciada con la nica finalidad de mantener viva la accin, y
que luego se abandona, para iniciar una nueva demanda, luego de
vencido el trmino de la prescripcin. 87
Se h a r e s u e l t o que:
Otros
problemas
"Si el da del vencimiento de la prescripcin era inhbil, la demanda iniciada el da hbil inmediato posterior, es vlida para interrump -Ifi, pues sta se prolonga hasta el vencimiento del perodo en
el que medi imposibilidad de hecho para demandar. 8 8
T a m b i n que:
"La presentacin de la demanda a la Mesa de Entradas de la Cmara, para la designacin de juzgado, no tiene efecto interruptivo de
la prescripcin, si no se la lleva al juzgado, pues dicha adjudicacin no
es un cargo judicial. 89
I n t e r e s a n t e cuestin se h a suscitado a raz de lo dispuesto
por el art. 124 del Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin 9 0 La de83
Y no por la "notificacin de la demanda".

C.S.J.N., Fallos, 192:399, 188:101; Salvat, Obligaciones, t. III, nms.
2133-2134; Llambas, Parte General, t. II, n 2135; Rezznico, Obligaciones,
pg. 553; Trigo Represas, 06. cit., pgs. 491-492 y abundante jurisprudencia
ali citada. Contra: Colmo, Obligaciones, n 936; Moisset de Espans, ob. cit.,
pgs. 71-72.
87
C.Fed. La Plata, Doctrina Jurdica, rev. del 17.9.71, fallo del 22.6.71.
Couf. Trigo Represas, 06. cit., pg. 492.
S8
C.N.Civ., sala A, fallo del 21.12.71, LL, 147 (san. 29.209). No compartimos este argumento, pues aunque impresiona a primera vista, lo cierto es que,
de aplicarse en todo su rigor, autorizara a los efectos de la interrupcin de la
prescripcin a demandar dentro de los 3 meses prescriptos por el art. 39S0
Cd. Civ.
89
C.N.Civ., sala C, fallo del 17.12.70, JA, rev. del 9.8.71, pg. 13. C.N.
Com.. sala A, 6.8.84, 0-112-120; id., 14.9.88, JA-1989-I-427.
90
Que dispone que "el escrito no presentado dentro del horario judicial
u.-! J' ; i qu venciere un plazo, slo podr ser entregado vlidamente en la
Sfi
349
m a n d a i n t e r p u e s t a d e n t r o de las dos p r i m e r a s h o r a s del da

hbil s u b s i g u i e n t e al del vencimiento del t r m i n o de prescripcin, tiene efecto interruptivo?
A favor de la afirmativa se sostiene:
"Si bien es cierto que los plazos impuestos por la ley de fondo no
pueden ser alterados por las disposiciones procesales en cuanto a su
extensin, tambin lo es que el Cdigo Civil supedita la interrupcin
del curso de la prescripcin a la interposicin de la demanda (art.
3986); lo concerniente a la forma y oportunidad de su presentacin por
tratarse de materia procesal, debe regularse, entonces, por las disposiciones especficas pertinentes, y entonces cabe concluir que el art. 124
Cd. Procesal, no vulnera la ley de fondo en cuanto reglamenta materia que le es propia."
"Si al tiempo de vencer la prescripcin el da era inhbil para
promover cualquier demanda judicial, la iniciada el inmediato da hbil posterior ha sido suficiente para interrumpir la prescripcin pendiente, que se prolonga hasta el vencimiento del perodo durante el
cual medi imposibilidad de hecho para el ejercicio de la accin." 91
La n e g a t i v a se funda en que. r-nr aplicacin de u n a ley de
forma no p u e d e modificarse u n plazo de prescripcin establecido por la ley de fondo. 9 2
En qu casos queda sin efecto
S e g n el a r t . 3987 Cd. Civ., la i n t e r r u p c i n por d e m a n d a
se t e n d r por no sucedida en caso de d e s i s t i m i e n t o , desercin
de i n s t a n c i a o si el d e m a n d a d o es absuelto definitivamente. E n
t a l e s hiptesis el efecto i n t e r r u p t i v o de la d e m a n d a se b o r r a y
el plazo de prescripcin se computa como si n u n c a h u b i e r a sido
interrumpido.
Parece obvio que el supuesto desistimiento q u e contempla la
n o r m a es el del procedimiento, nico que p e r m i t i r a luego intent a r u n nuevo juicio, ya que el desistimiento del derecho implica-
secretara que corresponda, el da hbil inmediato y dentro de las dos primeras

horas del despacho". En igual sentido, art. 124 Cd. Proc. Civ. y Com. Prov. Bs.
As.; art. 70 Cd. Proc. Santa Fe; art. 82 Cd. Proc. Crdoba.
91
C.N.Civ., sala F, fallo del 9.4.74, LL, 156 (sum. 31.669); id., sala D,
LL, 141-643 o ED, 32-714; id., sala C, LL, 136-940. Tambin, Corte Suprema
de Justicia de la Nacin, 12.10.76. Fallos: 296: 92 (causa "FATA c/Prov. de
Buenos Aires"); C.N.Civ., en pleno, 28.9.76, causa "Bernardno Rivadavia Soc.
Coop. de Seguros Ltda. c/Tossounian, C", D-69-333; C.N.Civ.y.Com.Fed., sala I, 10.3.86, 0-121-114; sala II, 10.5.85, causa 3645; S.C.Bs.As., 30.8.83,
SO-109-343.
92
C.N.Civ., sala E, ED, 32-712; C.N.Fed., sala I Civ. y Com., LL, 141-531;
S.C. Bs. As., Ly4,3-266.
Desistnnenl
350
ra un reconocimiento, que brindara al poseedor una defensa

mucho ms fuerte e inmediata que la prescripcin.93
Perencin
AJ referirse a la desercin de la instancia, segn las disposiciones de los Cdigos de Procedimientos, el Cdigo alude a la perencin o caducidad de la instancia, legislada en los Cdigos de
forma como uno de los modos anormales de terminacin del proceso, que se produce cuando no se insta su curso dentro de los
plazos que en dichos cuerpos legales se determinan.
La perencin no mata el derecho, que puede hacerse valer
en otro proceso, pero como la interrupcin causada por la demanda intentada en el proceso que perimi, se tiene por no sucedida, y til a los efectos de la prescripcin todo el tiempo que
dur a tramitacin de aqul, puede haberse consumado sta,
perdiendo el dominio el propietario y producindose la correlativa adquisicin por parte del poseedor. 94
Mientras no se hubiere declarado p^r resolucin firme la
perencin, esto es, mientras el proceso estuviere pendiente, la
prescripcin no corre, aun cuando las actuaciones hubieran permanecido paralizadas por inaccin del actor y por un lapso igual
al trmino de prescripcin.9-
Absolucin
del demandado
La absolucin a que se refiere el art. 3987 y que tambin

hace que se tenga por no sucedida la interrupcin, o sea que
debe computarse a los efectos de la prescripcin todo el tiempo
que dur el juicio, ser la absolucin dictada luego de un juicio
en el que se haya debatido el fondo del asunto y que, en consecuencia, impida replantear la cuestin en ulterior litigio?
As se ha sostenido, siguiendo los lineamientos de la fuente
del art. 3987 96 y, en consecuencia, se ha considerado que no
93
Conf. Llambas, Parte General, t. II, n 2138; Borda, Obligaciones, t. II,
n 1055; Trigo Represas, ob. cit.; Salvat, Obligaciones, t. III, n 2138; S.C. Bs.
As,, JA, 1947, IV-203; C.N.Com., sala N, LL, 123-956 (sum. 13.799).
94
Que podr hacerse valer, como luego veremos, por va de accin o de excepcin, en este ltimo caso, en el momento establecido por el artculo 3962
Cd. Civ. Vase, asimismo, art. 318 Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin.
95
Es lo que se resolvi en los autos "Mulhall c/Nougier", fallo plenario de la
Cm. Civ. y Com. Cap., del 12.3.1924, JA, 12-863; conf. Trigo Represas, pg. 498;
Salvat, Obligaciones, t. III n 2140, a); Moisset de Espans, pg. 79. Contra: Spota, nota a fallo en JA, 1954, III-244, aunque teniendo en cuenta la ley nacional
14.191, que estableca que la perencin se produca de pleno derecho, por el mero
transcurso de los plazos legales. Vase arts. 315 y 316 Cd. Proc. Civ. y Com. de la
Nacin. Y tambin el art. 282, 2a parte, de la Ley de Contrato de Trabajo, que dice: "La inactividad procesal no puede afectar, por va de prescripcin, derechos indisponibles para el trabajador, debiendo los jueces suplir aqulla, sin perjuicio de
la responsabilidad que las leyes les asignen a sus representantes o apoderados."
96
Troplong, De la prescription, t. II, n 610, citado en la nota a dicha dis-
351
c o n s t i t u y e absolucin definitiva la s e n t e n c i a dictada en juicio

ejecutivo, por carecer el i n s t r u m e n t o de fuerza ejecutiva 9 7 , o
cuando l a d e m a n d a se r e c h a z a por incompetencia o por falta de
accin 9 8 y que, por lo tanto, en t a l e s hiptesis p e r d u r a el efecto
i n t e r r u p t i v o de la d e m a n d a h a s t a la sentencia, e m p e z a n d o desde all a correr u n nuevo plazo de prescripcin.
O t r o s o p i n a n que no p a r e c e t a l la conclusin m s lgica,
p u e s t o q u e e n caso de rechazo de l a d e m a n d a , luego de debatirse el fondo del a s u n t o y por motivos i n h e r e n t e s a l, el d e m a n d a d o p o s e e d o r t e n d r u n a d e f e n s a m s eficaz c o n t r a el
actor q u e la prescripcin: la cosa j u z g a d a ; y que la absolucin a
que se refiere la n o r m a es la provisoria, que no impide el rep l a n t e o en otro juicioP a r a e s t a l t i m a t e s i t u r a , los s u p u e s t o s e n u m e r a d o s "sup r a " s e r a n de "absolucin definitiva" y, por ende, la i n t e r r u p cin se t e n d r por no sucedida y s e r a t i l -t los efectos de la
prescripcin el lapso de t r a m i t a c i n del proceso. 9 9
b)
Reconocimiento
"La prescripcin es interrumpida po- reconocimiento, expreso o
tcito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aqul contra
quien prescriba."
E n e s t a hiptesis la i n t e r r u p c i n p r o v e n d r a de u n acto del
poseedor que lo priva del animus domini y lo convierte en t e n e dor. P a r a q u e p u e d a comenzar a prescribir n u e v a m e n t e , t e n d r
que producirse u n a i n t e r v e r s i n de ttulo.
Al respecto se h a r e s u e l t o que:
"Si el comprador tiene la posesin del inmueble, ello traduce de
parte del vendedor un asentimiento continuo y repetido de respetar el
derecho adquirido por el comprador, e importa un reconocimiento interruptivo de la prescripcin de la accin de escrituracin". 100
posicin, quien expresa que el rechazo de la demanda tienen igual valor que el
desistimiento. En esta posicin, Salvat, Obligaciones, t. III, n 2145; Trigo Represas, pg. 500; Moisset de Espans, oh. ci., pg. 82, quien expresa que de
opinarse lo contrario, la interrupcin por demanda no se producira nunca, porque quedara sin efecto si es rechazada; a fortiori si se hace lugar a la demanda,
y tambin si se desiste, para evitar que sea rechazada; e igualmente si se declara la perencin. Este argumento resulta sumamente convincente.
97
C.S.J.N., Fallos, 87:193; C.N.Paz. LL, 89-555; S.C. Bs. As., LL, 49-41.
98
C. 3 a Ap. Rosario, LL, 66-782; C. 1" Civ. y Com. Tucumn, LL, 109-476.
99
Llambas, Parte General, t. II, nms. 2140-2141; S.C. Bs. As., LL, 138-105.
100
C.N.Civ., sala E, fallo del 20.8.70, ED, rev. del 26.7.71; id., id., LL, 144
(sum. 27.532); id., sala B, LL, 152, fallo 69.496.
352
c) Compromiso
arbitral
Dice el art. 3988:

"El compromiso hecho en escritura pblica, sujetando la cuestin
de la posesin o propiedad a juicio de arbitros, interrumpe la prescripcin."
La interrupcin aqu provendra de un acto del poseedor y
del propietario.
No slo estn comprendidos los arbitros propiamente dichos arbitros iuris sino tambin los arbitros arbitradores o
amigables componedores arts. 763/99 Cd. Proc. Civ. y Com.
de la Nacin.
Es
necesaria
escritura
pblica?
Interpretando exegticamente la norma transcripta, el

nico compromiso arbitral que interrumpira la prescripcin
sera el que constare en escritura pblica. 101
Una comprensin ms elstica lleva a sostener a algunos
que la determinacin de las formas que debe revestir el compromiso arbitral, est reservada a los cdigos de forma 10 - y
que, adems, el compromiso formalizado en instrumento privado valdra como obligacin de otorgar la pertinente escritura
pblica arg. arts. 1185/87 Cd. Civ. 103
3.
A favor de quines se produce la interrupcin
Debe distinguirse al respecto entre interrupcin natural e

interrupcin civil.
Interrupcin
natural
En el primer caso, si un tercero priva de la posesin al poseedor en vas de usucapir, por ms de un ao, la interrupcin
de la posesin causada por tal motivo aprovecha al propietario,
porque la posesin no ha existido efectivamente durante ese
lapso art. 3990 Cd. Civ.; en igual sentido lo dispuesto por el
art. 3984. La interrupcin, pues, tiene efectos absolutos erga omnes.
101
As opina Salvat, Obligaciones, t. III, n" 2148.

V.g., art. 766 Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin, que admite el instrumento privado y el acta judicial.
103
Trigo Represas, ob. cit., pg 505; Borda, Obligaciones, t. II, nmero
1063.
102
353
El principio aplicable a la i n t e r r u p c i n civil es inverso: su

efecto es relativo. As r e s u l t a del a r t . 3 9 9 1 , 1 0 4 del cual no son
sino aplicaciones los a r t s . 3992 y 3993, con la excepcin conten i d a en el art. 3996.
inten-up<=in civil
TV. P r e s c r i p c i n b r e v e . C o n c e p t o y r e q u i s i t o s
Ya dijimos que este tipo de prescripcin es el que consolida
la adquisicin del dominio luego de diez aos de posesin.
T a m b i n vimos que tiene de comn con l a l a r g a las calidades que debe revestir la posesin pblica, pacfica, continua e
i n i n t e r r u m p i d a y que ella debe s u b s i s t i r d u r a n t e u n cierto
t i e m p o m s breve en la que estamos e x a m i n a n d o , y de all su
nombre.
Pero a d e m s de los requisitos que son i n h e r e n t e s a ambos tipos de prescripciones posesin y tiempo a e s t a r del art. 3999
Cd. Civ., la corta requiere la existencia de otros dos elementos
que la caracterizan, que justifican el menor lapso necesario p a r a
su consumacin, y que son: el justo ttulo y la b u e n a fe. 1 0 5
El efecto de la prescripcin breve al que ya volveremos a referirnos al tratar de la prueba en la accin reivindicatora es "consolidar
la adquisicin hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda
accin de reivindicacin"; por lo tanto, 'la prescripcin breve no es rigurosamente de adquirir: la cosa ya est adquirida con justo ttulo 3' buena fe" (nota al artculo 3999 Cd. Civ. ).
Vale decir que en la hiptesis de que una persona haya adquirido
la cosa con justo ttulo y buena fe, de quien no era dueo de ella, existen dos propietarios: el verdadero, qus lo es frente a todos, y el usucapiente, que lo es frente a todos menos frente al anterior propietario,
quien puede reivindicarle la cosa hasta que se cumpla el trmino de
la prescripcin. 106 Ambos tienen la accin reivindicatora: el propietario contra todos; el usucapiente contra todos menos contra el propietario.
104
En la nota a la disposicin se explica que ello es as porque "la interrupcin es una especie de ficcin respecto a la posesin, que en realidad no
impide su continuacin. Los actos de esta especie no aprovechan sino al que los
ejecuta".
105
"Si el justo ttulo y la buena fe son dos condiciones distintas, no son,
sin embargo, dos condiciones independientes. El que quiera prescribir, debe
probar su justo ttulo, pero el mismo justo ttulo har presumir la buena fe"
(nota al art. 3999 Cd. Civ.).
106 ^y r e specto, vase Allende, Guillermo, Panorama...,
pg. 54, quien
sostiene que "por este supuesto tiene entrada en nuestro Cdigo la accin publiciana del Derecho romano, en uno de sus aspectos (Digesto, 6, 2, 1)".
Concepto
354
A)
DERECHOS REALES
Justo ttulo
Lo define el a r t . 4010 Cd. Civ.:
"...es todo ttulo que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez,
sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana."
Qu se
entiende
P
'"
Por t t u l o debe e n t e n d e r s e a estos efectos 1 0 7 no el i n s t r u m e n t d o n d e consta la adquisicin de u n derecho, sino el acto

jurdico q u e h a sido c a u s a de esa adquisicin: es lo que e x p r e s a
la n o t a a dicha disposicin.
As, por ejemplo, u n a c o m p r a v e n t a 1 0 8 , u n a donacin, aporte e n sociedad, dacin en pago, legado, etctera.
Tiene
P"f objeta
ia *
propiedad
El acto debe, en consecuencia, t e n e r por objero t r a n s f e r i r la

propiedad. No r e v e s t i r n la calidad de j u s t o ttulo, por "Lo, v.g.
la locacin, el comodato, el depsito (porque slo t i e n e n por objeto t r a n s f e r i r la tenencia), la particin en el condominio o de
la h e r e n c i a ( p o r q u e carecen de tal consecuencia: a r t s . 2 6 9 5 ,
2696 y 3503 Cd. Civ.).
Validez
formai
P a r a q u e el ttulo sea "justo" es m e n e s t e r q u e e s t "revesti0 j e j a s formalidades exigidas p a r a su validez". S e g n lo dispone el art. 4012: "el ttulo nulo por defecto de forma, no p u e d e
servir de b a s e p a r a la prescripcin". 1 0 9
L a r a z n la d a la nota al art. 4012:
"La existencia del ttulo es una condicin sustancial de la prescripcin. Un ttulo destituido de las formas esenciales no es ttulo y
nada puede probar. El tenedor de un ttulo tal no puede tener en su
derecho una confianza firme y completa, sobre la cual repose la prescripcin y por eso hemos establecido que un ttulo nulo por vicio en la
forma no puede crear la buena fe del poseedor."
P o r ello se h a r e s u e l t o que:
107
Porque en otra acepcin la denominacin de "justo ttulo" en sentido
lato comprende al ttulo legtimo y al justo ttulo propiamente dicho (vase
Allende, G., Panorama..., pg. 53, nota 32).
108
De la cual, si se trata de un inmueble, la escritura pblica configurar
la forma idnea para que se opere la trasmisin del dominio, pero no constituir por s misma el justo ttulo. Ella documenta un acto que tiene por objeto la
trasmisin de la propiedad, y ese acto es lo que constituye el ttulo.
109
Como veremos luego, el defecto de forma tambin es obstativo de la
buena fe (art. 4009 Cd. Civ.), de manera que impedira tambin el cumplimiento del otro requisito de la prescripcin breve.
355
"No gu.<.a ..... j...--'o ttulo quien tiene una promesa de venta otorgada por quien no era propietario". 110
De lo que h a s t a aqu l l e v a m o s expuesto p a r e c i e r a que el
"justo ttulo" coincide con el "ttulo suficiente".
Calidades
del trasmtente
Sin embargo, m i e n t r a s el t t u l o suficiente c a u s a la adquisicin del dominio, al j u s t o ttulo debe a a d r s e l e la posesin de

b u e n a fe por diez a o s p a r a que se produzca tal adquisicin.
Cules son, pues, los defectos que hacen que u n ttulo no
sea suficiente, sino justo, defectos que necesitan ser cubiertos por
la prescripcin?
El art. 4010 Cd. Civ. se refiere a ellos al decir que a los
efectos del ttulo suficiente "no d e b e considerarse l a p e r s o n a de
quien e m a n a " .
Aubry y Rau citados en la n o t a lo expresan con claridad:
"Se denomina justo ttulo un ttulo que considerado en s, es decir,
con abstraccin de si emana del verdadero propietario y de una persona capaz de enajenar, es apto para conferir un derecho de dominio". 111
Y esos son, p r e c i s a m e n t e , los defectos del t t u l o q u e la
prescripcin e s t l l a m a d a a purificar: el ttulo vale decir el
acto jurdico que c a u s a la adquisicin a u n q u e apto o idneo
en s m i s m o p a r a t r a n s f e r i r la p r o p i e d a d al poseedor, y revestido de l a s formas que l a ley exige p a r a lo cual h a b r que examinar cada supuesto:
a) no h a e m a n a d o del propietario 1 1 2 ; o
b) e m a n a n d o del v e r d a d e r o propietario, ste no es capaz de
enajenar. 1 1 3
110
C.N.Civ., sala F, fallo del 10.3.70 (vase mi estudio "El poseedor en
virtud de boleto de compraventa", LL, 141-941). Es lo que, por otra parte, Vlez
manifiesta en la ltima parte de la nota al art. 4012 Cd. Civ.: "La nulidad del
acto por su forma es un obstculo invencible para que sea un justo ttulo; tal
sera la venta de un inmueble por un documento privado." Por lo dems, el boleto de compraventa, si bien puede ser un contrato perfecto y producir efectos
en el campo de los derechos creditorios, carece de eficacia a los fines de transferir el dominio, como resulta del art. 2609 Cd. Civ. Vase sobre el problema mi
estudio recin citado.
111
Aubry y Rau, ob. cit., t. II, 218.
112
Dice la nota al 4010, 2 prrafo: "Cuando se exige un justo ttulo no es
un acto que emane del verdadero propietario, puesto que es contra l que la ley
autoriza la prescripcin. Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la trasmisin, es lo que la prescripcin tiene
por objeto cubrir."
113
Aunque no mencionado, este defecto por la norma, las fuentes que cita
en la nota, tambin incluyen este supuesto. Se ha resuelto que justo ttulo es el
Defectos
que hacen
al ttulo
justo
356
Ttulo
putativo
El ttulo putativo 1 1 4 no es considerado "justo ttulo" y no

puede servir de apoyo a una prescripcin breve (art. 4011 Cd).
Ttulos
condicionales
Recordar tambin, respecto de los ttulos sujetos a condicin

suspensiva o resolutoria lo dispuesto por el art. 4014 Cd.
B) Buena fe
Es necesario adems del "justo ttulo", que exista buena fe
en el poseedor.
Sobre el concepto de buena fe, as como las presunciones
establecidas por el Cdigo al respecto, nos remitimos a cuanto
dijimos en el Volumen I, Captulo 3 de esta obra, al estudiar
las distintas clasificaciones de la posesin.
O
Tiempo
La posesin con justo ttulo y buena fs ha de durar 10 anos

en forma pblica, pacfica, continua e ininterrumpida.
Presentes
yla ausentes:
Reforirr^
La ley 17.711 derog o modific las disposiciones que en el

Cdigo de Vlez establecan distinciones a los efectos del
cmputo del tiempo entre los denominados "presentes" y "ausentes" (arts. 3999, 4000 y 4002). 115
Presuncin
El art. 4003 establece la siguiente presuncin, en cuanto a

la antigedad de la posesin:
"Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su
ttulo en el sentido de causa fuente que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad sin consideracin de la persona de quien emana, esto es, sin
tener en cuenta si la persona que hizo a enajenacin era o no propietario de a
cosa trasmitida o tena o no capacidad para disponer de ella y trasmitirla; C.N.
Civ. y Com. Fed., sala III, 10.6.82, 0-102-454.
114
Cuyo examen realizamos en el Volumen I, Captulo 3 de esta obra,
adonde nos remitimos.
115
Se derog tambin el art. 4001, que no se refera a esta distincin, sino
que permita al adquirente prescribir independientemente de la causa, naturaleza y vicios de la posesin de su trasmitente. Es claro que para el supuesto de
accesin de posesiones, los principios son distintos, como hemos visto. De todas
formas, el art. 3273 an vigente establece una disposicin semejante al derogado 4001: "Se puede adquirir por prescripcin la propiedad de un inmueble,
aunque el carcter de aqul de quien se tiene, no 1? permitiese adquirirla de
esa manera."
357
posesin un ttulo traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha

del ttulo, si no se probare lo contrario."
Puede jugar aqu, desde luego, a los efectos del cmputo
del trmino, el instituto de la accesin de posesiones, al cual se
refieren, en esta parte, especficamente los arts. 4004 y 4005.
Al respecto nos remitimos a cuanto hemos expuesto al desarrollar el tema en el Volumen I, Captulo 3 de esta obra.
D) La prescripcin breve y los arts. 1051 y 2778 Cd. Civ.
El juego de los artculos citados puede influir y seriamente sobre el instituto de la prescripcin breve.
En efecto, cuando se renan las condiciones de aplicacin
de aqullos, el adquirente no tendr necesidad de prescribir.
As:
a) Si el acto de trasmisin es nulo v.g. por falta de capacidad en el enajenante o anulable, el adquirente con buena fe
y justo ttulo requerir la prescripcin breve.
b) Si habindose trasmitido la cosa por acto nulo o anulable,
el adquirente la trasmite a un tercero de buena fe y a ttulo oneroso, ese tercero podr escudarse en lo dispuesto por el art. 1051
in fine, si*i que tenga que recurrir a la prescripcin, an siendo
el enajenante de mala fe.
c) En cambio, si el subadquirente lo es a ttulo gratuito, s
jugar la prescripcin breve. Sobreentendido, si hay justo ttulo
y buena fe.
d) Si el acto es inoponible al propietario porque l no intervino en absoluto en la celebracin del acto de trasmisin ni en
sus antecedentes 116 , si el enajenante es de buena fe y el adquirente tambin es de buena fe y, adems, a ttulo oneroso, segn
la interpretacin que propiciamos de los arts. 2777 y 2778 Cd.
Civ., al subadquirente no le ser menester prescribir, pues estar, por la aplicacin de dichas normas, a cubierto de la reivindicacin del propietario.
e) Si, en cambio, en el supuesto anterior, el enajenante es
de mala fe o la trasmisin lo ha sido a ttulo gratuito, el subadquirente obvio, con justo ttulo y buena fe tendr que esperar el transcurso de diez aos para poder repeler con xito la
116
Casos de no autora del propietario, que estudiaremos
alcance de la reivindicacin inmobiliaria.
oi
"orientar el
Accesin
,
de
358
DERECHOS REALES
reivindicacin del propietario que, al cabo de ese larjso habra

dejado de serlo. 117
V. P r e s c r i p c i n l a r g a
Arts. 4015
v 4ui
Es la que se cumple luego de veinte aos de posesin pblipacfica, continua e ininterrumpida. No es necesario el ttuJo vlido, ni buena fe 118 (arts. 4015 y 4016 Cd. Civ.).
La
Reforma
La ley 17.711 suprimi la referencia a los ausentes acorde c o n \a derogacin de los artculos que prevean su distincin
con los presentes: 3999, 4000 y 4002 y disminuy en diez
aos el plazo requerido para su cumplimiento, que anteriormente era de 30 aos.
Art. 2
ley 17.940
ca>
Teniendo en cuenta los problemas que podan presentarse

atencin al menor trmino requerido a raz de la ltima de
las modificaciones citadas, el art. 2, ley 17.940, dispuso:
en
"Si los plazos de prescripcin que fija la ley 17.711 fueren ms

breves que los del Cdigo y hubieran vencido o vencieren antes del 30
de junio de 1970, se considerar operada la prescripcin en esta fecha."
Interpretando dicha norma, es1 mayoritaria la jurisprudencia que considera que, si al entrar en vigencia la ley 17.711 estaba corriendo el T>:azo de prescripcin y sta todava no se
haba cumplido, resulta aplicable el trmino fijado en las nuevas disposiciones sea ms largo (caso u.g. del art. 4037) o
ms breve (precisamente, el art. 4015) ya que el art. 2 arriba
transcripto "presupone que la prescripcin de la ley 17.711 se
aplica cuando el plazo an no se cumpli". 119
La aplicacin de los nuevos plazos sera, pues, inmediata,
a las prescripciones en curso, de conformidad a la Reforma del
art. 3 del Cd. Civil.
Art. 4051
Cod. Civil
Mas teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 4051 Cd.

Civ. 120 , i a jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires, se
enrola en una posicin distinta a la enunciada:
117
Examinaremos con mayor detalle estas cuestiones al tratar sobre el
alcance de la reivindicacin de inmuebles.
118
De modo que la adquisicin por este modo puede tener como base un
delito. As, el usurpador, purgado el vicio de su posesin, se har propietario al
cabo de 20 aos.
119
C.N.Civ., sala E, ED, 47, fallo 22.204; id., sala F, ED, 39-555.
120
Dice el 4051 Cd. Civ.: "Las prescripciones comenzadas antes de regir
359
"Las prescripciones comenzr?o = p->es de regir el nuevo Cdigo,

quedan sujetas a las leyes anteriores, salvedad hecha de lo dispuesto
por el art. 2 ley 17.940, para la hiptesis de que los nuevos plazos fuesen ms breves que los del Cdigo de Vlez, porque el art. 4051 Cd.
Civ. consagra una disposicin permanente de derecho transitorio que,
por su especificidad, debe privar sobre el principio de aplicacin inmediata receptado por el art. 3 de ese cuerpo legal". 121
O t r a j u r i s p r u d e n c i a a d o p t a u n a posicin eclctica:
"La ley 17.711 modific el trmino de prescripcin de las acciones
y dej subsistente el art. 4051 Cd. Civ., porque mediante esta disposicin de derecho transitorio solucionaba los problemas derivados de los
plazos de prescripcin que ampli; y en cuanto a los que redujo, se complement la citada disposicin con la del art. 2, ley 17.940. La exgesis
del art. 3 Cd. Civ. actual, permite concluir que no ha derogado el art.
4051 del mismo cuerpo legal, por no existir divergencia entre ellos".122
A)
F o r m a s procesales de h a c e r valer la prescripcin
La p r e s c r i p c i n t a n t o la a d q u i s i t i v a como la l i b e r a t o ria 1 2 3 p u e d e h a c e r s e valer t a n t o como excepcin como a t r a vs de u n a accin. 1 2 4

P a r a la adquisitiva, e s t a doble va r e s u l t a indiscutible de
la s e g u n d a p a r t e del a r t . 24 de la ley 14.159 que establece:
"Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin
del dominio por p r e s i n treintaal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa."
Al h a c e r s e valer por va de accin, r e s u l t a r aplicable lo
dispuesto por los a r t s . 24 y 25 de la ley 14.159, r e f o r m a d a por
el dec. 5756/58.
el nuevo Cdigo estn sujetas a las leyes anteriores; pero si por esas leyes se
requiriese mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedarn sin embargo
cumplidas desde que haya pasado el tiempo designado por las nuevas leyes,
contado desde el da en que rija el nuevo Cdigo."
121
C. I a C.C. La Plata, sala I, LL, 144 (sum. 27.351); S.C. Bs. As., ED, 37400; Id., ED, 47, fallo 22.213.
122
C.N.Fed., sala II Civ. y Com., ED, 36-756. Naturalmente que si la prescripcin ya estaba cumplida segn la ley vigente en ese momento, las modificaciones a los plazos que entraron en vigencia luego, no podran afectarla, aun
cuando los hubieran ampliado (C.N.Civ., sala F, ED, 39-555; C.N.Fed., sala II
Civ. y Com., ED, 36-756).
123
A pesar de que para esta ltima, el art. 3949 Cd. Civ., al definirla como "excepcin", parecera limitar la posibilidad de alegarla salvo por dicha va.
124
Conf. Colmo, Obligaciones, n 903; Salvat, Obligaciones, t. III n 2051;
Trigo Represas, pg. 511 y jurisprudencia all citada.
Como
accir
360
Como
excepcin
DERECHOS REALES
Si no se ejercita como accin, la prescripcin no puede ser

suplida de oficio por el juez, sino que debe ser opuesta como defensa, al ser demandado por reivindicacin de la cosa quien est poseyendo art. 3964 Cd. Civ.. Las razones de esta
solucin las da la nota a dicha norma: el cumplimiento de la
prescripcin depende de la posesin que, por su parte, reposa
sobre hechos que deben ser probados y porque el demandado
puede tener reparos morales en oponer esta defensa.
B) Oportunidad para oponerla
Art. 3962
reformado
En cuanto a la oportunidad para plantear la defensa de

prescripcin, dice el art. 3962 reformado por la ley 17.711, que
deber serlo al contestarse la demanda o en la primera presentacin en el juicio que haga quien la oponga. 125
Si hasta el momento de contestar la demanda no ha habido
presentacin alguna del demandado, no existe problema: al hacerlo deber oponer la prescripcin.
Si no ha contestado la demanda y aun si ha sido declarado
rebelde } se presenta posteriormente, siendo esa la primera
presentacin, podr oponer la defensa en ese momento. 126
Problema
Pero si se presenta antes de la contestacin de demanda,

por cualquier motivo que sea 127 , deber en esa presentacin
que sera la primera oponer la prescripcin, o estar todava
autorizado a hacerlo al contestar la demanda?
Algunos se pronuncian por la negativa, sosteniendo que se
habra perdido la oportunidad, pues el art. 3962 Cd. Civ. alude a la primera presentacin, sin distinguir si es anterior o
posterior a la contestacin de demanda. 128
r2
La norma derogada permita oponerla en cualquier momento hasta
que la sentencia hubiera pasado en autoridad de cosa juzgada, con a imitacin, respecto de la segunda instancia, de que ella deba resultar de hechos alegados y probados en la instancia inferior.
126
Conf. Borda, estudio en ED, 29-749; Trigo Represas, ob. cit., pg. 515;
C.N.Com., sala B, LL, 134-464.
127
V.g, para pedir levantamiento o sustitucin de una medida cautelar,
solicitar la nulidad de actuaciones o an para presentarse por parte y retirar
copias, etctera.
123
Conf. C.N.Civ., sala C, ED, 39-596; id., Sala A, ED, 32-730; Colombo,
Carlos, Cd. Proc. Com., 1* ed., t. III, pg. 224. La Cm. Nac. Civ. en pleno, con fecha 14.4.76, resolvi que: "La primera presentacin en que se puede oponer la excepcin de prescripcin, conforme al acta! art. 3962 Cd. Civ. es en los
procesos de conocimiento la realizada por el demandado antes de contestar la
demanda; quien no compareci al proceso en el momento oportuno, no puede articulara'eu dpresentacin posterior": LL, supl. diario del 21.5.76, fallo 73.038.
361
P a r a otros, la alusin a la "primera presentacin" se refiere a

los supuestos en los que no h a habido contestacin de d e m a n d a y
el accionado se presenta posteriormente; pero si la primera presentacin es anterior a la contestacin de d e m a n d a , todava puede
oponerse la defensa en el momento de hacerlo, p u e s de lo contrario, la referencia a la "contestacin de d e m a n d a " que hace la norm a carecera de sentido y sera superflua, y a que h u b i e r a bastado
con establecer que deba oponerse en la p r i m e r a presentacin. 1 2 9
Respecto de los juicios en los que ya se hubiera trabado la litis al
entrar en vigencia la ley 17.711, la prescripcin debi oponerse en la
primera presentacin posterior a la entrada en vigencia del citado
cuerpo legal.
Y as se resolvi que:
"Corresponde desestimar por haber sido planteada tardamente,
la prescripcin deducida al alegar, an tratndose de un juicio iniciado con anterioridad al Io de julio de 1988, si la interesada, antes de dicho alegato, present un escrito sin oponer la cjxei.cin". 130
C)
Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales
de la Nacin
El art. 346, ley 17.454, sancionado con anterioridad a la 17.711, que
reform el art. 3962 Cd. Civ., al legislar sobre las excepciones previas,
dice que debern oponerse dentro de los diez primeros das del plazo para contestar la demanda o reconvencin, en su caso y establece:
"En la misma forma y plazo podr oponerse a excepcin de prescripcin, cuando pudiere resolverse como de puro derecho."
Y aqu se plantea el siguiente problema: cuando la prescripcin
pueda resolverse como de puro derecho, debe plantearse como excepcin previa, en forma obligatoria, y si as no se hace, hay que considerar perdida la oportunidad de hacerlo al contestar la demanda?
El cual puede presentar esta otra variante: si se oponen otras excepciones previas v.g. arraigo, falta de personera, etc. puede luego, al contestarse la demanda, oponerse la prescripcin?
Al respecto, se ha resuelto que la oposicin de la prescripcin como excepcin previa no es obligatoria, y si no se plante como tal puede luego hacerse valer al contestar la demanda 1 3 1 , porque "el art. 346
Cd. Proc. debe considerarse parcialmente modificado por el art.
129
Borda, estudio en ED, 29-749; Trigo Represas, ob. cit., pg. 515; Garrido y Andorno, pg. 556; Moisset de Espartes, "La oportunidad para hacer valer
la prescripcin y el derecho transitorio", en JA, supl diario del 15.7.75.
130
C.S.J.N., ED, 39-597; conf. C.N.Fed., sala Contencioso Administrativa,
ED, 34-558; C.N.Civ., .</,!..'<?,vTD, 39-597.
131
C.N.Civ., sala C, LL, 139-776.
362
DERECHOS REALES
3962 Cd. Civ., texto segn ley 17.Til 1 3 -, correspondiendo constitucionalmente la preeminencia a esta ltima norma". 133
Pero el demandado que opone excepciones previas, debe ineludiblemente plantear junto con ellas la de prescripcin, porque de lo contrario, pierde el derecho de hacerlo al contestar la demanda. 134
S e g n la reforma de la ley 22.434, el art. 346 del Cdigo
Procesal Civil y Comercial de la Nacin h a q u e d a d o r e d a c t a d o
como sigue en lo que aqu i n t e r e s a :
"...La prescripcin podr oponerse hasta el vencimiento del plazo para
contestar la demanda o la reconvencin. El rebelde slo podr hacerlo
con posterioridad siempre que justifique haber incurrido en rebelda
por causas que no haya estado a su alcance superar. En los casos en
que la obligacin de comparecer surgiere con posterioridad al plazo
acordado al demandado o reconvenido para contestar, podr oponerla
en su primera presentacin". 135
La reforma procesal que entr a regir el 22 de mayo de 2002
ley 25.488, de reformas al Cdigo Procesal Civil y Comercial
de la Nacin suprimi, en la redaccin del art. 346, el prrafo
que estableca que "la prescripcin podr oponerse h a s t a el vencimiento del plazo p a r a contestar la d e m a n d a o la reconvencin",
con lo cual el punto h a venido a q u e d a r exclusivamente regido
por el art. 3962 del Cdigo Civil, al que ya nos referimos.
132
C.N.Cv., sala C, ED, 34-321.

Conf. Trigo Represas, o. cit., pg. 516.
C.N.Civ., sala C, ED, 34-322. Contra: Borda, estudio en ED, 29-749;
Garrido y Andorno, ob. cit, pg. 556, y podramos considerar como enrolados en
esta posicin a quienes sostienen que la primera presentacin a la que se refiere el art. 3962 Cd. Civ. actual es la posterior al momento en que debi contestarse la demanda.
135
Esta norma sigue las aguas del fallo de la C.N. Civ. en pleno, 14.4.76
ED, f.28.193 que haba fijado la siguiente doctrina: "La primera presentacin en que se puede oponer la excepcin de prescripcin, conforme al actual
art. 3962, Cdigo Civil, es en los procesos de conocimiento (ordinario y sumario) la realizada por el demandado antes de contestar la demanda; quien no
compareci al proceso en el momento oportuno no puede articularla en su presentacin posterior".
136
Esta ley contiene las normas a las que deber sujetarse el catastro
geomtrico parcelario "de todo el territorio de jurisdiccin nacional", y en su
art. 24 establece el rgimen correspondiente a los "juicios de adquisicin de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (art. 4015 y conc. Cd.
Civ.)", determinando el art. 25: "El precedente artculo se tendr por incorporado al Cdigo Civil y se aplicar de inmediato a todos los juicios de adquisicin
de inmuebles por prescripcin en los que an no se haya dictado sentencia con
autoridad de cosa juzgada."
133
134
363
D) Anlisis del art. 24 de la ley 14.159

Para los casos en que la prescripcin se hace valer por va
de accin, la ley 14.159 estableci una serie de normas a las
que es necesario ajustarse 136 , hacindose eco de las crticas formuladas contra la inorgnica e incompleta reglamentacin que
a esos efectos contenan las leyes procesales locales que haban
dado lugar a una proliferacin de falsas informaciones posesorias, que movieron a Bibiloni a decir que "se ha extendido la industria de la usurpacin de inmuebles en las principales
ciudades de la Repblica, en nmero cada vez mayor". 137
Motivos
de su
sancin
En efecto: ante a necesidad de contar con un "ttulo de prescripcin", que permitiera la comercializacin de los inmuebles,
era usual ya porque los cdigos procesales los reglamentaban
o porque sus reglas haban sido elaboradas por la jurisprudencia, all donde no existan normas rituales (v.g. Capital Federal) recurrir a un procedimiento informativo informacin
sumaria (juicio de jurisdiccin voluntaria), donde el presentante acreditaba la posesin durante el trmino exigido por la
ioy, obteniendo as se lo declarara propietario, en "cuanto hubie- e lugar por derecho".
La prueba que se renda en tales procedimientos informativos admitindose cualquier medio de prueba- lo era sin
contralor de aqul contra quien se prescriba, el que no era parte en el juicio, dada la ndole de ste que, como ya vimos, era
una mera informacin sumaria. 1 3 8
Informaciones
posesorias
Justamente porque el propietario no haba sido parte en el

juicio de "informacin treintaal" por lo cual la sentencia se
dictaba "en cuanto hubiere lugar por derecho" el ttulo que
en l se obtena no poda serle opuesto (arg. art. 18 de la Constitucin Nacional: garanta del debido proceso) y, en consecuencia, dicho ttulo no era perfecto, porque no converta al
titular en propietario erga omnes de la cosa. 139
Valor
de dichos
ttulos
137
Anteproyecto, ed. cit:, t. VII, pg. 79.

De all que pudiera ste ser terreno proclive a la mendacidad de los
testigos, consumndose as las usurpaciones a que aluda Bibiloni.
139
Conf. Salvat, t. II, n 1019; Lafaille, t. III, n 800; Allende, Panorama..., pg. 58, quien sostiene que en este caso "nos hallamos... con dos propietarios, con todas las consecuencias inherentes a tal calidad: el primitivo, que lo
es frente a todos y el que ha producido la informacin, que lo es frente a todos,
menos en relacin al propietario primitivo, a quien no puede oponerle la sentencia dictada en un juicio en el que no fue parte. Conf. Morello, El proceso de
usucapin, ed. 1960, pgs. 80-81.
138
364
DERECHOS REALES
Vale decir que en caso de ser d e m a n d a d o por revindicacin

por el v e r d a d e r o propietario, quien h a b a obtenido el ttulo a
t r a v s de u n a informacin posesoria, no poda oponer a aqul
dicho ttulo, p o r q u e la s e n t e n c i a d i c t a d a en la informacin en
que no h a b a sido p a r t e , no t e n a p a r a l los efectos de la cosa
j u z g a d a y, por ende, deban p r o b a r s e n u e v a m e n t e en el juicio
reivindicatoro, los requisitos de posesin y tiempo, a fin de que
se d e c l a r a r a o p e r a d a la u s u c a p i n a favor del poseedor.
Esta situacin se mantiene actualmente para aquellos ttulos que
reposan inmediata o mediatamente en un proceso de la naturaleza del
que reseamos.
La ley 14.159 y reformas
Ejercida
como
del dec. ley
5756/58
E s t a ley vino a satisfacer u n a n h e l o de la doctrina y j u r i s prudencia, estableciendo las r e g l a s a l a s que debe sujetarse el
juicio de usucapin t r e i n t a a l (hoy v e i n t e a n a l ) , cuando se h a c e
valer sta como accin.
Expresamente se excluye, como vimos, el supuesto de la excepcin de prescripcin, porque sta se opondr en el juicio de reivindicacin que inicie contra el propietario, quedando entonces sujeta su
tramitacin a las reglas de dicho juicio.
E n p r i m e r l u g a r se d e t e r m i n a que:
Juicio
contenc,os
"
"a) El juicio ser contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro,
Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del
inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompaarse
con la demanda. Si iui pudiera establecerse con precisin quin figura
como titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la
forma que los Cdigos de Procedimientos sealan para la citacin de
personas desconocidas." 140
El procedimiento deja as de ser informativo p a r a convertirse en contencioso: se sigue con el propietario que figure como
tal en el Registro de la Propiedad, C a t a s t r o u otro registro oficial del l u g a r de situacin del i n m u e b l e , y si no se lo p u d i e r a
individualizar se procede en la forma que los Cdigos r i t u a l e s
d e t e r m i n e n p a r a la citacin de p e r s o n a s desconocidas, todo ello
p a r a g a r a n t i z a r la b i l a t e r a l i d a d del proceso.
140
La ley determinaba slo el carcter contencioso del juicio; las restantes prescripciones fueron agregadas por el dec. ley 5756/58, que la reform parcialmente.
365
E n consecuencia, habiendo sido p a r t e en el juicio, la sentencia d i c t a d a e n el m i s m o t e n d r efectos de cosa j u z g a d a en

su contra: el valor del ttulo es absoluto, oponible erga omnes141
y por ello no afectado de la imperfeccin de q u e adolecen los obtenidos a t r a v s de las r e l a t a d a s informaciones posesorias. 1 4 2
Su tramitacin se realiza por el procedimiento del juicio ordinario, en t a n t o no se h u b i e r a previsto otro por las leyes locales 1 4 3
y juez competente es el del lugar de situacin del inmueble. 1 4 4
Valor
del ttu!o
Segn el inc. d) del art. 24 de la ley 14.159 "ser parte en el juicio

el funcionario encargado de la defensa fiscal...", porque, por el juego
del art. 2342 incs I o y 3o Cd. Civ.:
"Considerando que el Estado siempre asume la condicin de titular
de los inmuebles, sobre la base de que en todos los casos puede llegar a
ser el propietario por causa de abandono, razn que ante esa expectativa, constituye evidentemente, un inters legtimo y justifica, ampliamente, su legitimacin en el proceso como parte accionada necesaria". 140
El dec. ley 576/58 reform este inciso, el que qued redactado as:
"d) En caso de haber inters fiscal comprometido el juicio se entender con el representante legal de la Nacin, de la Provincia o de la
Municipalidad a quien afecte la demanda."
Interpretando esta norma se ha decidido que:
"Siempre es necesario dar intervencin en esta clase de juicios al
agente fiscal, el cual tendr carcter de parte en caso de haber inters
fiscal comprometido". 146
intervencin
AMa?6"'"
I n d e p e n d i e n t e m e n t e de la regulacin locai acerca del ofrecimiento y produccin de la p r u e b a d o c u m e n t a l , la ley 14.159

establece que con la d e m a n d a se deber a c o m p a a r :
1) C e r t i f i c a d o del R e g i s t r o de la P r o p i e d a d , C a t a s t r o o
c u a l q u i e r otro r e g i s t r o oficial del l u g a r donde e s t s i t u a d o el
i n m u e b l e . Ello, p a r a individualizar la p e r s o n a del d e m a n d a d o .
2) "Plano de m e n s u r a , suscripto por profesional autorizado
y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la h u b i e r e en la
jurisdiccin".
Deben
a^mPac ' on i a
demanda
141
Conf. Morello, oh. cit., pg. 89; C.N.Civ., sala D, LL, 7-754.
Este valor absoluto se ve restringido para el caso de que quien figure
en los registros como propietario no lo sea en realidad. V.g., supuestos de no
autora del propietario, etc., en cuyo caso, pensamos que la sentencia no le es
oponible al verdadero propietario que no fue parte en el juicio. Conf. Allende,
Panorama..., pg. 59, nota 38. Contra: Spota, estudio en JA, 1953, 1-373.
143
Conf. Morello, El proceso de usucapin, ed. 1960, pgs. 26-27.
144
Se aplican iguales reglas que para las acciones reales sobre inmuebles
(art. 5 inc. Io, 2a parte, Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin)
145
C.C. I a , sala I a , La Plata, D.J.B.A., 51-255.
146
C.N.Civ., sala D, fallo del 8.4.74, causa n 185.935, LL, rev. del 2.5.74,
pg. 7.
142
366
DERECHOS REALES
E s t a exigencia lo es a los efectos de determin'i ei objeto

posedo y respecto del cual se d e c l a r a r a propietario al actor.
E s t e plano se protocolizar o p o r t u n a m e n t e en el Registro
de ia Propiedad I n m u e b l e , al inscribirse la sentencia respectiva.
Cabe s e a l a r que la falta de presentacin del plano de m e n s u r a no obsta al progreso de la d e m a n d a de u s u c a p i n c u a n d o
la determinacin del i n m u e b l e se h a logrado de modo i n d u b i t a ble a t r a v s de la constancia de inscripcin registral y otras certificaciones de e n t e s p b l i c o s 1 4 7 , p o r q u e en t a l s u p u e s t o la
finalidad perseguida (determinacin del objeto posedo cuyo dominio se p r e t e n d e ) se e n c u e n t r a satisfecha.
1)
E s p e c i a l m e n t e , la p r u e b a
P a r a r e m e d i a r los m a l e s que a c a r r e a b a n los a b u s o s de declaraciones de t e s t i g o s complacientes, la ley 14.159 dispona,

en el inc. b) de su a r t . 24:
"Se admitir toda clase de prueba, pero el fallo no podr basarse
exclusivamente en la testimonial."
Y a su vez, en el inc. c) d e t e r m i n a b a que:
"La demanda deber acompaarse de... certificados emitidos por
las oficinas recaudadoras, de los que resulte que el actor o quienes le
han trasmitido el derecho, abonaron a su respectivo nombre el impuesto por todo el lapso de la posesin."
E s t a l t i m a exigencia fue objeto de severas crticas, a n t e la
imposibilidad de que el poseedor p a g a r a a su nombre los impuestos correspondientes al inmueble y d u r a n t e todo el lapso de la
posesin, puesto que ese poseedor por el hecho de carecer de ttulo, no poda figurar en los registros fiscales.
El dec. ley 5756/58 s u s t i t u y los ines. b) y c) del a r t . 24, ley
14.159 por el siguiente:
"c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse
exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble,
aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin."
E s decir que la ley y su reforma hacen referencia a dos m e dios de p r u e b a en especiallo que no implica, como s u r g e de
s u s propios t r m i n o s , la descalificacin de otros 1 4 8 q u e son:
147
Conf. C.N. Civ., sala F, 27.8.91, LL, f. 89.896, supl. diario del 13.11.91.
148 y_gm absolucin d e posiciones, p r e s u n c i o n e s , pericias (por ej. sobre a n t i g e d a d de plantaciones, edificaciones, etc.), informes a e n t i d a d e s p b l i c a s o pri-
a) Prueba testimonial.
clusivamente
en ella, pero
La s e n t e n c i a no puede
367
basarse
ex-
"No significa ello que la prueba testifical sufra menoscabo; de hecho y en la generalidad de los casos el proceso de reconstruccin de los
hechos habra de tener su principal sustento en dicha prueba, de donde
es preciso que a travs de ella y de manera inequvoca puedan apoyarse consideraciones que demuestren: a) la existencia de actos posesorios; b) la continuidad de esa posesin; c) la inexistencia de actos
turbatorios; d) el carcter pblico de la conducta desplegada, y e) la antigedad de la posesin que exceda el lapso exigido por la ley, el que,
tambin es sabido, ha sido reducido de treinta a veinte aos por la ley
17.711. Acreditados estos extremos el juez podr integrar su conviccin
merituando cualesquiera otro elemento de juicio que tenga valor probatorio 3' que no sea otra mera constancia testifical. Y como la ley no
exige que la prueba c .aplementaria acompae cronolgicamente a la
testifical, ha sido admitido en la generalidad de los casos, que pueden
tratarse de constancias probatorias que no calen hondo en el pasado,
siempre que sean demostrativas del animus posidendi. Desde luego, la
pretensin actora quedar mejor demostrada cuando dicha prueba de
complemento posibilite enlazar las referencias testificales penetrando
en el pasado". 1 9
b) Pago de impuestos: Si bien no se t r a t a de u n acto posesorio 1 5 0 sino jurdico como y a vimos o p o r t u n a m e n t e p u e s t o
que no r e c a e m a t e r i a l m e n t e sobre la cosa. Tampoco es indisp e n s a b l e s u concrecin, sino que s e r "especialmente considerado" 1 5 1 .
"El pago de impuestos realizado en distintas oportunidades y con
mucha antelacin a la iniciacin del proceso por usucapin, constituye
un insuperable elemento objetivo de conviccin acerca de la exteriorizacin del animus domini.r'2
R e p e t i m o s que el pago de i m p u e s t o s no constituye u n requisito sine qua non p a r a a d m i t i r la usucapin, sino slo u n a
vadas, como municipalidad, compaas de electricidad, gas, telfono, etc., acerca de permisos de edificacin, solicitudes de servicio, etc., inspeccin ocular; y
todos aquellos que tiendan a acreditar el animus domini del actor, o sea la realizacin de actos posesorios sobre el inmueble.
149
C. I a C.C. La Plata, sala III, fallo del 26.3.74; ED, 56, fallo 25.185.
150
Conf. C.N. Civ., sala D, 10.4.84, ED-110-565.
151
Conf. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 3.4.86, causa "Club Comunicaciones c/Universidad de Buenos Aires"; C.N.Civ., sala D, 10.4.84, ED110-565; sala G, 15.4.83, ED-106-259; S.C. Bs.As., 26.4.88, ED-130-442.
152
C. I a C.C La Plata, sala III, ED, 56, fallo 25.186.
368
p a u t a que, j u n t o con las d e m s y con las p a r t i c u l a r i d a d e s del

caso, h a b r de ser a p r e c i a d a por el j u e z a los efectos de t e n e r
por justificada la existencia del lapso necesario de posesin. 1 5 3
Pero:
"El pago de los impuestos y tasas no puede tenerse en cuenta como prueba complementaria de la posesin, si el vinculado con los tributos atrasados se satisfizo en un solo acto". 154
Ello es as p o r q u e , p a r a que el pago de i m p u e s t o s a d q u i e r a
fuerza considerable se r e q u i e r e la o p o r t u n i d a d en la erogacin,
la periodicidad r e g u l a r , e l e m e n t o s stos q u e v a n acreditando el
animus rem sibi habendi o animus
domini.155
E m p e r o , se h a r e s u e l t o que:
"No es necesario que las evidencias presentadas en el expediente
abarquen todo el plazo de prescripcin, pues basta que exterioricen la
existencia de la posesin durante una buena parte u> ese lapso, al
igual que en materia de pago de impuestos" 11 ' 6
La Corte S u p r e m a de J u s t i c i a Nacional h a resuelto que:
"El art. 24 inc. c) de la ley 14.159, al establecer que 'ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble', impide declarar operada la usucapin
cuando, faltando la demostracin de ese extremo, la restante prueba
que, por exigencia legal debe ser compuesta, no es lo suficientemente
asertiva para demostrar que los actos posesorios fueron realizados claramente con el nimo de dueo y durante trmino legal". 107
No obstante, volvemos a r e p e t i r que el pago de i m p u e s t o s
no es requisito i n d i s p e n s a b l e p a r a la u s u c a p i n , sino u n impor-
1D3
Conf. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 3.4.86, causa "Club Comunicaciones c/Universidad de Buenos Aires; C.N.Civ., sala G, 15.4.83, ED106-259, CNCiv., sala H, 2.6.2002. DJ, fallo 17.209.
154
C.S.J.N., ED, 34-393; conf. C.N.Civ., sala C, ED, 36-13; conf. voto del
doctor Risola en el fallo de la C.S.J.N. del 9.10.70, en ED, 34-393; CNCiv., sala
H, 2.6.2002, DJ, fallo 17.209.
155
Conf. C.N.Civ., sala B, 1.8.91, LL, f. 91.886, suplemento del 14.1.94;
sala D, 4.5.84, /D-lll-540; C.N.Civ., sala F, 10.3.92, Doctrina Judicial-1992-2350 (f. 6738); C.Apel. Civ. y Com. San Martn, sala II, .0-109-638.
156
S.C.Bs.As., 2S. 12.76, EDA4-545; en el mismo sentido: C.N.Civ., sala
E, 4.9.96, Doctrina Judicial. 1997, 2-397, f. 11.859.
157
Sentencia del 10.3.75, ED, 60, fallo 26.690.
369
tante elemento de prueba a tener en cuenta; ello no obsta a que

se considere consumada aun sin mediar dicho pago si los elementos de juicio aportados conducen a la existencia de la posesin durante el trmino exigido por la ley.
En ese sentido, se ha resuelto que "la circunstancia de que
el art. 24, ley 14.159 establezca que ser especialmente considerada la prueba del pago de impuestos y tasas, no obsta a
que, mediante otras pruebas se pueda declarar operada la
prescripcin". laS
Finalmente, cabe recalcar que "toda vez que la usucapin
es un medio excepcional de adquisicin del dominio y la comprobacin de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de
manera insospechable, el juez debe ser muy estricto en la apreciacin de la prueba; en otras palabras, que la posesin debe
probarse por la realizacin efectiva de hechos que demuestren
la voluntad de tener la cosa para s. Y en este orden de ideas,
la prueba de la posesin debe ser clara e indubitable, no siendo
suficientes las declaraciones de testigos en las cuales no se concreta con precisin la realizacin de actos posesorios" 150 .
E) Ley 20.440. "Ley Nacional de Catastro"
Este cuerpo legal establece normas generales a las que debern sujetarse'los catastros territoriales de cada provincia,
Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida Argentina e Islas del Atlntico Sur (art. I o ), debiendo la
Nacin y las Provincias, dentro de los 12 meses de publicacin
de la ley que lo fue el 5/6/73 dictar o adaptar a ella las leyes y reglamentos de orden local.
Una de estas leyes locales que si bien fue dictada por el
Congreso Nacional, regula el Catastro de los territorios sometidos a jurisdiccin nacional solamente (Capital Federal y Territorio Nacional de T. del Fuego, etc.), es la 14.159, que no ha
sido derogada.
Por lo tanto, y a pesar de la sancin de la ley 20.440/73, la
norma del art. 24 de la ley 14.159, cuyo art. 25 la declara incorporada al Cdigo Civil, no ha quedado sin efecto, y contina en
plena vigencia.
158
Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 3.4.86, causa "Club Comunicaciones c/Universidad de Buenos Aires".
159
CNCiv., sala C, 22.6.2000, ED, fallo 50.614, supl. diario del 23.2.2G0i.
370
F)
DERECHOS REALES
Suerte de los Derechos Reales constituidos por el anterior

propietario y por el usucapiente
El tratamiento del tema del acpite involucra el vinculado

con el alcance que corresponde otorgar a la usucapin consumada, es decir, si cuando la usucapin se ha cumplido ella tiene o no
efecto retroactivo a la fecha en que comenz su curso y si desde
ese momento el poseedor usucapiente ha de ser considerado propietario o si, por el contrario, la adquisicin tiene efectos ex tune,
de modo que el dominio anterior no se extingue y el nuevo no nace sino luego del cumplimiento de los respectivos plazos. 160
El considerar que la usucapin tiene efecto retroactivo constituye una ficcin, cuyos sostenedores justifican haciendo mrito
de los resultados injustos a los que conducira el principio de no
retroactividad, especialmente en los siguientes supuestos: suerte
de los frutos percibidos hasta el cumplimiento del respectivo plazo de prescripcin, si el usucapiente que los percibi era de mala
fe; suerte de los derechos reales constituidos por el anterior propietario hasta la consumacin de la prescripcin y suerte de los
derechos reales constituidos por el usucapiente en el lapso que
va desde el comienzo de la posesin hasta dicha consumacin.
Hemos dicho con anterioridad que en nuestro derecho estos
son problemas ms aparentes que reales, que pueden recibir solucin adecuada por vas distintas a la de la aludida ficcin.161
En efecto, relativamente a los frutos percibidos por el poseedor de mala fe, los arts. 2438 y 2439, Cdigo O'vil, regulan
las obligaciones y derechos del poseedor de buena fe "sucediendo la reivindicacin de la cosa", esto es, en caso de accin rei-
160
El art. 1288 del Cdigo Civil de Portugal de 1966, prev expresamente
la retroactividad; tambin por la retroactividad, Planiol, M.; Ripert, G., Tratado
prctico de derecho civil, La Habana, 1940, t. III, pgs. 44, 746 y 748; Mazeaud,
H. y L. y J., Lecciones de derecho civil, ed. 1960, vol. IV, n 1508/1509; entre nosotros: Salvat, R., Argaars, M., Tratado de derecho civil argentino, Derechos
Reales, 5 a ed., t. II, n 1014; Fernndez, R., Tratado terico prctico de la hipoteca, la prenda y dems privilegios, ed. 1941, t. I, n 530; Borda, G., Tratado de
derecho civil, Derechos reales, ed. 1975, t. I, n 407. Tanto el Anteproyecto Bibiloni Anteproyecto de Reformas al Cdigo Civil Argentino, ed. 1921, vol. VII,
pg. 72, art. 21 como el Proyecto de Reformas al Cdigo Civil de 1936 art.
1543, inc. 8y el Anteproyecto de Cdigo Civil del ao 1954 arts. 1546, 1547
y 11.553 y su nota consagran el principio de que la inscripcin de la sentencia
que declara adquirido el dominio por usucapin no produce efectos en dao de
los terceros que hubieran registrado derechos constituidos por el propietario
inscripto durante el perodo de la posesin necesaria para la prescripcin.
161
Conf. Mariani de Vidal, M, Goldenberg, A., Kiper, C.M., Efectos de la
adquisicin del dominio por prescripcin respecto de los derechos reales constituidos por el anterior propietario y por el usucapiente, LL-1978-C-942.
371
vindicatoria triunfante, supuesto que obviamente no es el

que aqu se trata.
En cuanto a los derechos reales constituidos por el anterior
propietario y por el usucapiente, no resulta conveniente sentar
reglas generales, ya que los derechos reales sobre cosa ajena
presentan distintas modalidades en su ejercicio. Sucintamente
nos referiremos a cada uno de ellos. 162
Caso de la usucapin larga
1.
Usufructo:
Constituido antes de comenzada la posesin del usucapiente: La adquisicin del dominio por usucapin provoca la extincin del usufructo, por virtud de lo dispuesto en el art. 2942
(tambin, arg. notas a esta misma norma y al art. 2924) que,
aunque se refiere al caso de que un tercero adouiera el usufructo por prescripcin, corresponde hacer extensivo a fortiori
a la hiptesis en que el tercero adquiera el dominio, en virtud
de la absoluta incompatibilidad entre la actividad del usucapiente y el ejercicio del derecho de usufructo (art. arts. 2401;
2807; 2878; 2880).
Para que opere la extincin el usufructuario debe ser citado al juicio, a fin de no comprometer su derecho de defensa; la
sentencia que declare adquirido el dominio por la usucapin y
extinguido el usufructo debe inscribirse en el Registro de la
Propiedad Inmueble (arg.. arts. 2505, Cdigo Civil, y 2, inc. a),
ley 17.801.
Constituido despus de comenzada la posesin del usucapiente: Si el usufructo es contratado por el propietario con posterioridad al comienzo de la posesin del usucapiente, para
efectuar la tradicin "vacua" de la cosa (requisito indispensable
a los efectos de la adquisicin del derecho, segn los arts. 577,
2609 y 3265, Cdigo Civil), debera ser intentada una accin
" reivindicatora o posesoria contra el usucapiente, que provocara la interrupcin de la prescripcin (art. 3986, Cdigo Civil).
Pero si la posesin del usucapiente no es interrumpida (por demanda o por alguna otra causa, inclusiva la que contempla el
art. 3984, Cdigo Civil interrupcin natural), la tradicin
al usufructuario (en verdad, futuro usufructuario) no podr
cumplirse y la prescripcin adquisitiva consumada impedir
162 p a r a u n estudio ms profundo del tema, nos remitimos a! estudio que

hemos publicado junto con Goldenberg, A. y Kiper, M. en LL-1987-C-942, el
que antes hemos citado.
372
DERECHOS REALES
definitivamente el nacimiento del usufructo contratado por el

anterior propietario.
2.
Uso y habitacin
Resultan aplicables los mismos principios que al usufructo

(arg. nota al art. 2948 y arts. 2966 y 2969, Cdigo Civil).163
3.
Servidumbre
La usucapin cumplida no causa, por s sola, la extincin

de las servidumbres que hayan sido constituidas sobre el inmueble que se est prescribiendo, sea antes o despus de comenzado
el curso de aqulla, ya que el ejercicio de la servidumbre por el
titular del fundo dominante no resulta incompatible con la
posesin de quien est prescribiendo el fundo sirviente 164 , de
manera que puede nacer en la medida en que el titular haya podido usar de la servidumbre (art. 2977, Cdigo Civil) y
puede subsistir a pesar de que la usucapin se halle en curso.
Ello en tanto la servidumbre que grtlva el inmueble posedo
por el usucapiente no puede extinguirse por la actividad de
ste sino por el no uso de ella durante el plazo de diez aos
(arg. arts. 3051/3052).
4.
Anticresis
La solucin es la misma en mrito a los mismos principios que la sealada respecto del usufructo pues, al igual que
ste, el derecho real de anticresis se ejerce por la posesin de la
cosa sobre la cual recae.
Derechos reales constituidos por el poseedor con justo ttulo
y buena fe
Hemos ya dicho que quien est poseyendo de buena fe y
con justo ttulo es ya propietario frente a todos, menos frente al
verdadero dueo. En consecuencia, al tener su ttulo inscripto
(de conformidad con lo dispuesto en los arts. 2505, Cdigo Civil
y 2, inc. a), ley 17.801), podr gravar el inmueble con derechos
163 p a r a ] a hiptesis especial de que el objeto del derecho de uso o de habitacin fuese slo una parte del inmueble ocupado por el usucapiente, ver Mariani de Vida!, M , Goldenberg, A., Kiper, A., estudio citado, ZX-1987-C-942.
164
Recordar que las servidumbres constituyen derechos reales que no se
ejercen por la pSwioi''' '
373
reales de disfrute o garanta (arts. 22 y 23, ley 17.801), los que

sern vlidos sin restriccin alguna.
Y si antes de cumplido el plazo de diez aos el inmueble
fuera reivindicado por su verdadero dueo, los terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso no se perjudicarn (arg.
arts. 2777 y 2778, Cdigo Civil).
Supuesto del derecho real de hipoteca
Al respecto corresponde separar las hiptesis de usucapin
breve y larga y contemplar las siguientes situaciones: a) hipoteca constituida por el propietario antes de comenzar la posesin que llev a la usucapin; b) hipoteca constituida por el
propietario luego de comenzada dicha posesin pero antes de
cumplirse el trmino para prescribir o antes del registro de la
sentencia que declar operada la usucapin; c) hipoteca constituida por el poseedor durante el tiempo de su posesin que lo
condujo a adquirir el dominio; d) hipoteca constituida por el poseedor luego de haberse cumplido el trmino para prescribir,
pero sin contar con la sentencia dictada en el juoceso que regala la ley 14.159 (arts. 24 y 25), o sin su inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Relativamente al supuesto del apartado a), no es menester
distinguir entre usucapin breve o larga, ya que el usucapiente
adquiere el dominio tal como ste se encuentra, con las cargas
que tena mientras se hallaba en cabeza del propietario, de modo que la hipoteca constituida contina en vigor, por tratarse
de un derecho absoluto, oponible erga omnes. Y esto es as aun
cuando se considere que la usucapin es un modo originario de
adquisicin, ya que este calificativo denota que los defectos del
ttulo del anterior propietario no pueden ser opuestos a quien
adquiri por usucapin, pero no que adquiere la propiedad libre de los derechos reales que le hubiera impuesto dicho anterior propietario, porque stos son erga omnes.165
a) Prescripcin breve:
Ya dijimos que en este caso el usucapiente resulta propietario frente a todos menos frente al "anterior" propietario, de modo que en los supuestos contemplados en los apartados c) y d),
las hipotecas que l constituya sern vlidas luego de consuma165
Conf. Lafaille, H., Tratado de los derechos reales, ed. 1943, vol. I, n
570; Fernndez, R., Trata.do terico prctico de la hipoteca... ed. cit., loe. cit.;
Mariani de Vidal, M , Goldenbe.y, --..] "Ippr, C, oh. cit., en-1937-C-942.
374
DERECHOS REALES
da la usucapin. Y si antes de ello el inmueble es reivindicado,

la hipoteca subsistir por el juego de los arts. 2777 y 2778, Cdigo Civil, si se trata de un acreedor hipotecario de buena fe.
En cuanto al supuesto contemplado en el apartado b), no
ser posible que se materialice toda vez que, encontrndose
inscripto el inmueble a nombre del usucapiente, ningn escribano podr otorgar la pertinente escritura de hipoteca, en virtud de lo establecido en los art. 22 y 23, ley 17.801.
b) Prescripcin larga
Los supuestos contemplados en los apartados c) y d) no podrn presentarse, por el juego de las normas regstrales antes
mencionadas (arts. 22 y 23, ley 17.801).
En cuanto al del apartado b), la hipoteca ser vlida por
esa misma razn (tambin, arg. arts. 2505, Cdigo Civil y 2, ley
17.801). Siempre salvo conocimiento efectivo del acreedor hipotecario sobre la existencia del usucapiente. 166
G) La prescripcin adquisitiva y el Registro de la Propiedad
Inmueble
Sentencia dictada en el juicio promovido de
con la ley 14.159 (arts. 24 y 25).
conformidad
La sentencia recada en el juicio de usucapin promovido de

conformidad a la ley 14.159 (arts. 24 y 25) es declarativa o, ms
bien, declarativo-constitutiva de la adquisicin y correlativa extincin del derecho real de dominio, resultando idnea como ttulo de dominio en sentido instrumental, debiendo inscribirse
en el Registro de la Propiedad Inmueble, en orden a lo dispuesto en el art. 2505, Cdigo Civil, y art. 2o, ley 17.801, para poder
ser opuesta a los terceros interesados desde el momento en que
se registr; ello as excepto en las hiptesis en que el prescribiente haya solicitado al iniciar la demanda o con carcter
previo la traba de alguna medida cautelar que anoticie a dichos terceros de la situacin extraregistral existente, en cuyo
caso stos ya no podran invocar posteriormente su buena fe para pretender la validez de sus derechos frente al adquirente por
usucapin.
166
Recordar que resulta controvertido el deber del acreedor hipotecario
de constatar el estado de ocupacin del inmueble con carcter previo a la contratacin de la hipoteca.
375
La sentencia que se dicte en este tipo de juicio debe mencionar expresamente la fecha de adquisicin del dominio (que ser
la del cumplimiento del plazo de la prescripcin veinteaal). 167
Asimismo, creemos que la aludida sentencia tiene efectos
ex tune, es decir, que carece de proyeccin retroactiva al momento en que el usucapiente comenz a poseer. 168
Sentencia que en el juicio de reivindicacin
acoge la excepcin de prescripcin adquisitiva
Si frente a la accin reivindicatora promovida en su contra
el poseedor usucapiente reconvierte por adquisicin del dominio
por prescripcin 169 resultaran aplicables los mismos principios
expuestos en los prrafos anteriores.
Pero, si el poseedor usucapiente demandado por accin reivindicatora se limita a oponer la excepcin de prescripcin adquisitiva, en el caso de serle la sentencia favorable, ella tenada
que limitarse a rechazar la demanda de reivindicacin, pero no
podr declarar adquirido el dominio por prescripcin, porque
implicara una decisin ultra petita, ya que el demandado no
ha pretendido la formacin de un ttulo en sentido instrumental al oponer la excepcin sino tan slo evitar ser desposedo (arg. art. 34, inc. 4o y 163, inc. 6o, Cdigo Procesal). Y si el
poseedor triunfante pretendiera arribar a tal declaracin 170 ,
debera promover a su vez el juicio de la ley 14.159, con la posibilidad de que se produzca un escndalo jurdico en caso de que
esta accin resulte desestimada.
Hemos sostenido antes 1 7 1 que, empero, si con posterioridad al dictado de la sentencia definitiva que hace lugar a la
excepcin de la prescripcin adquisitiva y rechaza la reivindicacin, habiendo sta pasado en autoridad de cosa juzgada y
en la etapa de ejecucin de sentencia, el excepcionante vencedor peticiona ante el mismo juez que la pronunci una decla167
Conf. Mariani de Vidal, M., Goldenberg, A., Kiper, M., Registro, excepcin de prescripcin adquisitiva y juicio de usucapin, LL, supl. del 17.11.89.
Es la norma contenida en el art. 3932 del Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial de la Nacin.
168
Conf. Mariani de Vidal, M., Goldenberg, A., Kiper, C , ob. cit., en la nota anterior.
169
Posibilidad que no es admitida unnimemente; conf. Mariani de Vidal,
M., Goldenberg, A., Kiper, M., ob. cit., en la nota anterior.
170
Que le resultar til a los efectos de )a obtencin del instrumento que
le permitir acreditar su derecho de dominio frente a terceros; con Couture, E.,
La accin declarativa de prescripcin, LL-1-62.
171
Mariani de Vidal, M., Goldenberg, A., Kiper, C , estudio citado en LL
del 17.11.89.
376
DERECHOS REALES
racin judicial concreta acerca de la adquisicin del dominio

por prescripcin y acompaa un plano de mensura del inmueble objeto del p r o n u n c i a m i e n t o (arg. a r t . 24, inc. b), ley
14.159), el juzgador, previa sustanciacin con la contraria, podr declarar adquirido el dominio por el excepcionante, indicando la fecha con la cual se ha operado la adquisicin. La
resolucin, que deber adecuarse a los principios tcnico-registrales pertinentes, deber tambin disponer su inscripcin en
el Registro de la Propiedad Inmueble y la cancelacin del
asiento dominial anterior.
La solucin que propiciamos se conforma con el principio"
de economa procesal, al tiempo que conjura la posibilidad de
que se produzca el escndalo jurdico al que antes hicimos referencia.
VI. Ley 24.374, denominada de "regularizacin
dominial". Reforma de la ley 25.797
La ley 24.374 fue sancionada el 7.9.94, promulgada parcialmente el 22.9.94 (el Poder Ejecutivo vet el art. T, referido
a inmuebles del Estado) y publicada en el Boletn Oficial del
27.9.94. Se autotitula "un rgimen de regularizacin dominial
en favor de ocupantes que acrediten la posesin pblica, pacfica y continua durante 3 aos, con anterioridad al I o . 1.92 y su
causa lcita, de inmuebles urbanos que tengan como destino
principal el de casa habitacin nica y permanente" 172 y se declara de orden pblico (art. 10).
Me decid a incluir su estudio en el Captulo referido a la
prescripcin adquisitiva, porque me pareci el ms adecuado,
en tanto su juego puede llevar a la adquisicin del dominio de
inmuebles (constituyndose as en un nuevo modo de adquisicin del dominio) por el transcurso del tiempo, ya que su art. 8"
determina que la escrituracin prevista en su art. 6, inc. e) y su
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble instalan al
favorecido en el "inicio del cmputo del plazo de prescripcin
del art. 3999 del Cdigo Civil. 173
ll2
Sobre los antecedentes de la ley, ver Adrogu, M., "La atribucin de la
propiedad de la vivienda econmica en la ley 24.374", en LL, supl. diario del
3.4.95.
173
Fazio de Bello, M., "Comentario a la ley 24.374", en J.A., supl. diario
de! 26.7.95, sostiene que se tratara de una "afectacin voluntaria a un rgimen de titulacin especial de inmuebles urbanos, de una afectacin a un trmite administrativo, de titulacin autntica por medio de escritura pblica con
inscripcin registra!".
377
A) Objeto
Segn el art. Io, debe tratarse de inmuebles urbanos que
tengan como destino principal el de casa habitacin nica y
permanente y renan las caractersticas previstas en la reglamentacin. 174
Aunque la calificacin de un inmueble como "urbano" desde el punto de vista tcnico puede tener dos significados diferentes (uno, que lo vincula con inmuebles edificados; otro, que
atiende al lugar donde se encuentran y que los separa de los
ubicados en el campo), parece que en la ley la calificacin de
"urbanos" se refiere a que el inmueble debe estar situado en las
ciudades o sus suburbios. 175
Asimismo es necesario que el inmueble se halle edificado,
cualquiera sea la entidad de la edificacin176, puesto que el art.
I o tambin alude al "destino principal" de casa habitacin nica y permanente y ste slo puede apreciarse si existe tal edificacin 177 ; cabiendo advertir que no podra la ley aplicarse a
lotes vacos, sin edificar, porque habida cuenta de que el rgimen establecido por la ley resulta muy singular sus disposiciones debern interpretarse con criterio restrictivo.
El destino de vivienda debe ser "principal", es decir que no
obsta a ser incluidas las viviendas en las que se ejerza algn ti174
El dec. 18S4/94 (Boletn Oficial del 31.10.94), dictado por el Poder
Ejecutivo Nacional como reglamentacin de la ley, "en lo que fuese de su competencia", determina en su art. I o que "las viviendas comprendidas en este rgimen, debern reunir las caractersticas contempladas para las viviendas
econmicas a los efectos de la aplicacin de planes originados en el Fondo Nacional de la Vivienda, atendiendo, en todos los casos, a la composicin del grupo familiar conviviente". El decreto reglamentario d ; ctado por la provincia de
Buenos Aires n 3991 del 20.12.94 determina que quedan comprendidos
"aquellos inmuebles que, de conformidad a lo establecido en las normas legales
y r e g l a m e n t a r i a s vigentes, sean considerados como pertenecientes a las
reas o plantas urbanas de los respectivos municipios" (art. 2). Las caractersticas de las viviendas alcanzadas por este rgimen no podrn exceder las
establecidas en los programas habitacionales construidos y/o aprobados por
el Instituto de la Vivienda de la provincia de Buenos Aires, atendiendo en todos los casos a la composicin del grupo familiar conviviente (art. 3). El rgano de aplicacin sern las "Casas de Tierras", que se crearn a tal fin en cada
jurisdiccin local (art. 6).
175
Conf. art. 2, dec. 3991/94 de la Prov. de Buenos Aires.

Creo que corresponde descartar las casas "prefabricadas", al no revestir el carcter de "permanentes" exigido por la ley.
177
Conf. Adrogu, M., ob. cit., loe. cit.; Kemelmajer de Carlucci, A., "Usucapin administrativa? (Mucho ruido y pocas nueces)", en JA, supl. diario del
23.3.94. La autora critica la exclusin de los lotes ubicados fuera de los ejidos
urbanos, en detrimento de nuestros esforzados hombres de campo, crtica que
comparto plenamente.
176
DERECHOS REALES
378
po de comercio, pequea industria o profesin (kiosco, taller

mecnico atendido por el dueo; ejercicio de su profesin por
ste). En cada caso habr que determinar si sus circunstancias
son indicativas del destino de vivienda como principal.
B) Requisitos. Posesin: caracteres que debe reunir
Posesin
pblica,
pacfica y
continua
La ley establece en su art. I o que "gozarn de los beneficios

de esta ley los ocupantes que acrediten la posesin pblica, pacfica y continua, durante tres aos con anterioridad al 1.1.92 y
su causa lcita".
De entrada se advierte que la ley no menciona como uno de
los requisitos de la posesin del ocupante que sta sea tambin
"ininterrumpida", a pesar de que desde el punto de vista tcnico ambos calificativos apuntan a diferentes caractersticas de
la posesin, como ya ha sido estudiado. 1 ' 8 No se sabe si la exclusin de la caracterstica ha sido deliberada o por simple descuido del legislador 1 ' 9 , lo cierto es que la ley no lo exige, de
manera que no ser computada la existencia de alguna de las
causales de interrupcin de la prescripcin sean naturales o
civiles: desposesin por un ao, promocin de una demanda
reivindicatora, etc. producidas con anterioridad al 1.1.92,
causales que no son, al fin de cuentas, ms que interruptivas
de la posesin misma. 180
La fecha de corte elegida por la ley (tres aos anteriores al
1.1.92) C rece de explicaciones e inclusive suscita la crtica severa de Borda, G.181, quien entiende que este efecto retroactivo
que se otorga a la ley la hace caer bajo el vicio de inconstitucionalidad.
Causa
lcita
Tambin exige el art. I o que la posesin (debe entenderse,

\a posesin originaria mencionada en el art. 2o, inc. a), pues las
dems personas mencionadas en esa misma norma no sern,
en definitiva, sino continuadores de tal posesin originaria) debe derivar de una "causa lcita" y accedern su posesin a la
del adquirente originario.
En parte alguna del ordenamiento se explcita en qu consiste la "causa lcita" a la que se alude.
178
Conf. art. 2481 del Cdigo Civil y su nota.

Para nada nos ayuda la lectura del debate parlamentario, ms poltico
que jurdico.
180
La omisin es calificada de "feliz" por Adrogu, M., ob. cit., loe. cit.
181
Conf. su estudio "Un grave avance sobre la propiedad privada", en LL,
supl. diario del 2.5.94.
179
379
Los autores coir"'-V;: -y comparto este criterio en que

generalmente se t r a t a r de adquirentes (por compraventa,
permuta, dacin en pago) en loteos que nunca h a n podido
arribar al ttulo de propiedad (por desconocimiento del domicilio del propietario, por su quiebra, fallecimiento, sucesiones
inconclusas y mltiples, transmisiones de derechos deficientemente documentadas o no documentadas, etc.), que no lo
constituye ni el boleto de compraventa (segn ya lo desarrollamos en el Volumen 1), ni los recibos o libretas de pago de
las cuotas. 182
Empero, si han entrado en posesin del inmueble por tradicin hecha con intervencin del propietario o sus derechohabientes y presentan algunos de los documentos a los que hemos
hecho referencia, no quedarn dudas acerca de que se trata de
una posesin con "causa lcita" en los trminos de la ley que
fundamentalmente ha querido amparar a los adquirentes por
boletos de compraventa con tradicin del inmueble que, por falta de escrituracin, no se han convertido en propietarios, con
los inconvenientes que de ello se derivan (no poderlo enajenar,
no poderlo ofrecer como garanta de un crdito, etc.). ls3
Con lo que va dicho que la ley tiene un carcter eminentemente tuitivo de esas situaciones y responde a la finalidad social
de que los innumerables y generalmente humildes adquirentes
que sobre todo en el Gran Buenos Aires se encuentran en
las condiciones que hemos mencionado, arriben a la propiedad
de la vivienda, que muchas veces habrn adquirido y construido
con grandes sacrificios.
Entiendo que la exigencia de "causa lcita" excluye por
completo a los usurpadores tan de moda en estos ltimos
tiempos, que se instalan en el inmueble sin la conformidad ni
tolerancia del propietario y cuya ocupacin reposa sobre un acto ilcito; es decir, que su posesin no responde en absoluto a
una "causa lcita". 184
182
Lpez de Zavala, F., como integrante de la Cmara de Diputados de
a Nacin, en el debate que tuvo lugar el 2.12.93, dijo que "Existe sin duda un
problema social, que todos ustedes conocen: la gran cantidad de poseedores de
inmuebles urbanos destinados a vivienda que se ven obligados a vivir en la
clandestinidad y que son dignos de proteccin".
183
Conf. Adrogu, M., ob. cit., loe. cit.; Kemelmajer de Carlucci, A., ob.
cit, loe. cit.
154
Conf. Kemelmajer de Carlucci, A., ob. cit, loe. cit.; Adrogu, M., ob.
cit., loe. cit.; Fazio de Bello, M., ob. cit., loe. cit., quien sostiene que se descartara tambin la posibilidad de la purga de los vicios, cuando la posesin se ha tomado en forma viciosa, ya que ste es un rgimen especial.
380
C)
DERECHOS REALES
Sujetos
Sujetos
incluidos
Los enumera el art. 2, estableciendo que el orden en que

i o s enumera el artculo determina el orden en que pueden cobijarse en los beneficios de la ley (conf. su primer prrafo).
En primer lugar menciona a "las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trata" (inc. a); luego b) el
cnyuge suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble (el
subrayado es mo); c) las personas que, sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar por un lapso no menor de dos aos anteriores a la fecha
establecida en el art. I o y que hayan continuado en la ocupacin del inmueble" (el subrayado tambin es mo). Cabra en este inciso el caso de los concubinos, pero tambin el de cualquier
persona que, siendo o no pariente del ocupante originario, satisfaga las exigencias del precepto, lo cual llevara a preguntarnos si la enumeracin de la ley no vendra a alterar el rgimen
sucesorio establecido en el Cdigo Civil; d) los que, mediante
acto legtimo, fuesen continuadores de dicha posesin (por ej.,
cesionarios del boleto de compraventa originario en caso de
que ste admitiera la cesin a quien el primer adquirente les
haya hecho tradicin del bien).
Sujetos
excluidos
El a.t. 4 excluye de los beneficios de la ley: "a) a los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda 185 ; b) los inmuebles cuyas
caractersticas excedan las fijadas en la reglamentacin".
Dj Gastos
El procedimiento fijado por la ley es gratuito (salvo la contribucin nica del 1% del valor fiscal del inmueble, que se instituye para el financiamiento del sistema) y no constituir
impedimento para su prosecucin la existencia de deudas por
expensas y tributos que recaigan sobre el inmueble, de jurisdiccin nacional, provincial o municipal (art. 3).
183
Resctese que estas personas podran carecer de inmuebles en ias condiciones de la ley y, en cambio, ser propietarios de importantes c<7T,;v~>*>s o industrias. Podran acogerse al procedimiento de la ley?
E)
381
Autoridad de aplicacin
L a d e t e r m i n a r n las provincias en s u s r e s p e c t i v a s jurisdicciones. E n la Capital F e d e r a l lo es la Municipalidad de la ciud a d de B u e n o s A i r e s . E n l a P r o v i n c i a de B u e n o s A i r e s , l a s

" C a s a s de T i e r r a s " q u e se c r e a r n e n c a d a j u r i s d i c c i n local
(dec. 3991/94).
F)
Procedimiento: art. 6 de la ley
1.
Solicitud
Debe p r e s e n t a r l a el peticionario a n t e la a u t o r i d a d de aplicacin, con sus datos p e r s o n a l e s y de ubicacin del bien, especificando medidas, linderos, superficie, datos dominiales y
c a t a s t r a l e s si los t u v i e r a el p r e s e n t a n t e y todo otro documento
que o b r a r e en su poder.
La solicitud se a c o m p a a r con u n a declaracin jurada en
la que conste la calidad de poseedor que se invoca de conformid a d con los requisitos exigidos (me refiero a los vinculados con
la posesin).
2.
Verificacin de ja a u t o r i d a d a d m i n i s t r a t i v a
L a a u t o r i d a d a d m i n i s t r a t i v a p r a c t i c a r las verificaciones
respectivas (sobre la v e r a c i d a d de los datos contenidos en la
declaracin j u r a d a ? ) , u n r e l e v a m i e n t o social y d e m s circunst a n c i a s que exija la reglamentacin.
Si se comprobase falseamiento de los d a t o s declarados se
r e c h a z a r la peticin sin m s t r m i t e .
3.
Citacin del propietario
E n c o n t r n d o s e la solicitud en regla, s t a se r e m i t i r con

todos s u s a n t e c e d e n t e s a la E s c r i b a n a de Gobierno o la
que indicara la reglamentacin, la que r e q u e r i r los anteced e n t e s dominiales y c a t a s t r a l e s del i n m u e b l e y, en su defecto,
se d i s p o n d r la confeccin de los planos correspondientes y su
inscripcin.
Asimismo, la E s c r i b a n a proceder a citar y e m p l a z a r al tit u l a r del dominio (el que surja de los a n t e c e d e n t e s dominiales?) de m a n e r a fehaciente e n el ltimo domicilio conocido (por
quin?) y t a m b i n efectuar publicacin de edictos en la forma
382
DERECHOS REALES
determinada en ei inc. d) del art. o. 186 Ello para que, en el plazo de 30 das, comparezca a hacer valer sus derechos.
a) Inexistencia de oposicin
No existiendo oposicin tempornea la escribana labrar
una escritura con relacin a lo actuado, la que ser suscripta
por el interesado y la autoridad de aplicacin, procediendo a su
inscripcin ante el registro respectivo (de la Propiedad Inmueble) hacindose constar que ello corresponde a la presente ley (el
subrayado, tambin es mo).
Esta especificacin nos indica que la ley no considera a esta escritura no suscripta por el propietario ni ordenada por
un juez como directamente traslativa del dominio del inmueble, sino que solamente emplaza al beneficiario en el sistema de
la ley, cuyos efectos estn previstos en el art. 8 y, de ningn modo, constituyen ttulo de propiedad "ipso iure" para aqul. Refuerza esta interpretacin lo establecido en el inc. h) del mismo
art. 6, en tanto nicamente en caso de consentimiento del propietario la escritura se realizar de acuerdo a las normas de
derecho comn, es decir, ser traslativa de dominio. 187
b) Existencia de oposicin
Si se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, se interrumpir el procedimiento (art. 6, inc. f).
La oposicin al avance del trmite no podr basarse en el
incumplimiento del pago del saldo de precio o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley (art. 6, inc. g).
Ello, sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que
pudieren ejercer (art. 6, inc. g, in fine). Las acciones podrn ser
las de cumplimiento de contrato (exigiendo el pago del saldo de
precio) o una accin reivindicatora (no posesoria porque, por
hiptesis, se hallara prescripta: conf. art. 4038, Cdigo Civil).
c) Consentimiento del propietario a la
del dominio
transmisin
Si el titular del dominio prestase su consentimiento para

la transmisin a favor del beneficiario, la escrituracin (con las
186
El dea 3991/94 de la provincia de Buenos Aires agrega como medio de
publicidad la publicacin de edictos en "un diario local o por radiodifusora oficial o privada local".
187
Conf. Fazio de Bello, M., ob. cit. loe. cit.
383
exenciones y beneficios establecidos en el art. 3) se sujetar a

las normas del derecho comn
Slo en este caso la escrituracin y posterior registro
resultar apta para la transferencia del dominio y para convertir en propietario al solicitante.
G) Efectos de la escrituracin e inscripcin dispuestas
por el art. 6o, inc. e) de la ley. La ley 24.374
Dicha escrituracin no es inmediatamente "traslativa del
dominio" del inmueble, como ya lo hemos puesto de manifiesto.
En efecto, el art. 8 de la originaria ley 24.374 dispona que
"La inscripcin registral a que se refiere el inc. e) del art. 6
producir los efectos de inscripcin de ttulo a los fines del inicio del cmputo del plazo de prescripcin del art. 3999 del Cdigo Civil. Quedan a salvo todas las acciones que correspondan a
los actuales titulares de dominio, en su caso, la de expropiacin
inversa"1138.
Queda claro, entonces, que en la redaccin originaria de la
ley 24.374 la escrituracin e inscripcin a la que se refiere el
art. 6o inc. e) que claramente establece que en el registro respectivo se har constar que la inscripcin corresponde a la presente ley colocaba a los beneficiarios, no en el estado de
propietarios, sino que "producir los efectos de inscripcin de
ttulo a los fines del inicio del cmputo del plazo de prescripcin del art. 3999 del Cdigo Civil"
Los beneficiarios, entonces, quedaban a mi entender en las
condiciones de prescribientes por prescripcin breve: si los entendiera propietarios "ipso facto" del inmueble no requerira el
cmputo del plazo previsto en el art. 3999, del Cdigo Civil.
Ello, independientemente de entrar a considerar si los beneficiarios se hallan investidos o no del justo ttulo que el Cdigo
Civil exige como requisito de la usucapin breve. 189
188
Lpez de Zavala, F., en la intervencin parlamentaria que antes citramos expres: "Finalmente, para cerrar el broche de seguridad, hay un texto
expreso que dice que quedan a salvo todas las acciones que correspondan a los
actores escritrales del dominio e inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa. Esto significa un llamado de atencin a la autoridad administrativa si es
demasiado ligera en otorgar este ttulo inscribible sin constatar que se ha cumplido el requisito del art. I o en el sentido de que debe haber una causa lcita
de la posesin, responder el Estado por va de expropiacin inversa".
189
En el sentido de que no se trata de un justo ttulo: Fazio de Bello, M.,
ob. cit., loe. cit.; Adrogu, M., ob. cit., loe. cit. Contra: Lpez de Zavala, F., en
384
DERECHOS REALES
Sintetizando: deban transcurrir diez aos a partir de la

inscripcin prevista en el art. 6, inc. e), no importando para
este cmputo el mnimo de tres aos que deber haber corrido hasta el 1.1.92
Durante esos diez aos, habida cuenta de que "quedan a
salvo todas las acciones que correspondan a los actuales titulares del dominio" (aqu aparece reafirmado el criterio de que los
beneficiarios del procedimiento no son actuales propietarios, o
no son propietarios todava), los propietarios actuales podrn
intentar la accin reivindicatora que les compete contra el poseedor (arg. art. 2758, Cdigo Civil) o hasta despojarlo por el
trmino de un ao (arg. art. 3984, Cdigo Civil); con lo que el
plazo que estuviere corriendo a favor del beneficiario de la ley
quedara interrumpido (arg. arts. 3984 y 3986), es decir, inutilizado, respecto de quienes tuvieran la escritura del art. 6o, inc.
e), otorgada e inscripta (arg. art. 3998, Cdigo Civil). Y el problema al que la ley pretendidamente ha querido poner punto final, volvera a renacer...
Pero all no termina todo.
En efecto, supongamos siempre d-atro del esquema de
la originaria ley 24.374 (luego estudiaremos su reforma por la
ley 25.797) que el plazo de diez aos transcurra y se consume
sin sobresaltos: cabe aun preguntarse en qu condicin se encuentran los beneficiarios? Se convierten automticamente en
propietarios? 190 Tendrn que solicitar la correspondiente mutacin registral, de conformidad con lo dispuesto en el art. 6,
ley 17.801? En ese caso, dicha peticin podrn formularla directamente ante el Registro de la Propiedad Inmueble 191 o tensu carcter de integrante de la Cmara de Diputados de la Nacin, en el debate al que hemos hecho referencia antes, expres que: "Se trata de un procedimiento administrativo, en el que no interviene el juez. Cabra preguntarse por
qu no interviene el juez. Pero hay una contrapartida: la administracin no le
dar lo que un magistrado podra darle: el ttulo perfecto. Lo que le dar es un
ttulo inscribible, un justo titulo (el subrayado es mo)", encuadrado segn su
parecer en el art. 4010, del Cdigo Civil, "...una escritura pblica suscrptapor quien no es dueo es justo ttulo. Y este justo ttulo habilita para la prescripcin corta del mismo Cdigo. Precisamente es el caso del Estado en las
hiptesis que nos preocupan. Quien no es dueo va a entregar la escritura sobre bienes a particulares, pero como justo ttulo."
190
As piensa Adrogu, M., ob. cit., loe. cit,; tambin Fazio de Bello, M ,
ob. cit., loe. cit.; Lpez de Zavala, F., en su intervencin en el debate parlamentario que ya hemos mencionado, se inclina.
191
Como lo hace notar Kemelmajer de Carlucci, A., ob. cit., loe. cit., esta
tesitura resulta harto peligrosa, en tanto el registrado no podr tener noticias
de la existencia de alguna accin intentada por el propietario hasta ese momento, interruptiva de la prescripcin. De all que resulta prcticamente indisp e n s a b l e que los *'a*>;;*!n p r o p i e t a r i o s " que p r o m u e v a n la accin
385
drn que recurrir a alguna especie de trmite para lograr la

transformacin judicial del asiento registral lo que dara mayor seguridad jurdica al instituto, pero que la ley para nada
regula? O, en la hiptesis ms extrema, debern promover
una accin declarativa de adquisicin del dominio por usucapin breve, en los trminos de la ley 24.374? Pero si esto es as,
para qu habr servido el procedimiento administrativo y la
inscripcin registral del art. 6, si los beneficiarios vendran a
encontrarse sometidos a un procedimiento judicial que aparentemente se les ha querido evitar?
Porque, creo que no puede dudarse de que la intencin del
legislador ha sido la de que los beneficiarios del art. 6, inc. e)
de la ley, se conviertan automticamente en propietarios al
cumplirse los diez aos desde la inscripcin de la escritura labrada con motivo del trmite administrativo cumplido.
Empero, no se lo ha establecido as claramente, de manera
que el problema no ha quedado ms que provisionalmente solucionado, sin que se sepa a ciencia cierta porque la ley no incorpora una regulacin para el supuesto, que hubo sin duda
alguna de incluir qu actitud debe; n adoptar los "beneficianos . '
Y a lo expuesto corresponde agregar otra cuestin: podr
un trmite administrativo privar de su dominio al propietario
originario, sin intervencin judicial, lesionando as la garanta
consagrada en el art. 17 de la Constitucin Nacional, en tanto
establece que: "La propiedad es inviolable y ningn habitante
de la Nacin podr ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley"? 193
Cuntos problemas sin solucin clara, en una materia nada menos que el dominio de la casahabitacin nica y permanente en la que hubiera correspondido una regulacin sencilla,
sin complicaciones (teniendo presente el ncleo social al que se
halla indudablemente dirigido el ordenamiento), pues se necesita rodearla de la mayor seguridad jurdica!
reivindicatora contra el beneficiario la hagan trascender, mediante la inscripcin de la medida cautelar que corresponda podra tratarse de una simple
"anotacin de litis", de un embargo del inmueble, etc.
192
Ver sobre el punto, Kemelmajer de Carlucc, A., ob. cit., loe. cit. y la solucin que propone.
193
Es as que Borda, G., ob. cit., loe. cit., proclama la incoastitucionalidad
de la ley; conf. Iturbide de Brusco, G., ''Ev':"}tj"'24'.374 sobre regularizacin del
dominio", en LL, supl. diario del 14.3.95.
386
DERECHOS REALES
La ley
25.797
L a ley 25.797 fue sancionada el 29.10.2003, p r o m u l g a d a el

17.11.2003 y p u b l i c a d a en el Boletn Oficial del 18.11.2003.
E n su art. 1 (el art. 2 es de forma), dispone s u s t i t u i r el texto del art. 8 de la ley 24.384 por el siguiente:
" Art. 8. La inscripcin registra! a que se refiere el inc. e) del art. 6
se convertir de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de-su registracin. Los titulares de
dominio, o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que
resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que
se cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarn las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regstrales pertinentes para la
obtencin de la escritura de dominio o ttulo".
E s t a ley viene a contestar alguno de los i n t e r r o g a n t e s que
p l a n t e r a m o s al c o m e n t a r la ley 24.374 y coincide con el criterio que e n u n c i r a m o s , esto es, que el registro de la e s c r i t u r a a
la q u e se refiere el art. 6, inc. e) de la ley no converta, ni convierte, en d u e o s a los beneficiarios.
Dicha inscripcin slo provoca el a r r a n q u e del cmputo del
plazo de diez aos que m a r c a la ley y n i c a m e n t e entonces el
beneficiario inscripto se convertir en propietario perfecto del
i n m u e b l e . T a l conversin se producir automticamente;
salvo,
como es lgico, q u e nuSf. b-.biera deducido c o n t r a a q u l n i n g n
reclamo.
D e b e r otorgarse u n a n u e v a escritura (independientemente de la que se h a y a labrado con relacin a lo a c t u a d o en el respectivo procedimiento administrativo, con arreglo a lo dispuesto
en el art. 6, inc. e). A ese fin, las provincias t e n d r n q u e dictar
las p e r t i n e n t e s disposiciones catastrales y r e g s t r a l e s .
Como lo dice la ley, reiterando el criterio del a n t e r i o r art. 8,
"los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho
sobre los inmuebles..., podrn ejercer las acciones que correspondan
inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta qu-e se cumpla
el plazo aludido" (el resaltado es mo).
Facultades que incumben al actual
y al beneficiario
inscripto
propietario
El a c t u a l p r o p i e t a r i o conserva, como p r i n c i p i o y desde el

p u n t o de v i s t a j u r d i c o (no as m a t e r i a l , p u e s p o r h i p t e s i s el
bien se h a l l a r en posesin del beneficiario), t o d a s l a s facult a d e s q u e le i n c u m b e n sobre el i n m u e b l e i n c l u s i v e enaje-
387
narlo o hipotecarlo. Pero, como la inscripcin har que el

inmueble quede afectado a la situacin prevista t u u, ley
24.374, los derechos que transmita o constituya lo sern en
esa medida, o sea, con la misma afectacin, que resulta operable erga omnes.
En cuanto al beneficiario inscripto ningn acto jurdico podr realizar respecto del inmueble, puesto que no es todava
propietario. 194
Con lo que, como tambin dice Adrogu, M.195, el inmueble
permanecer durante el transcurso de los diez aos a partir del
registro de la escritura, prcticamente fuera del trfico jurdico.
VII. La prescripcin en relacin a los dems derechos
reales. Diversos casos
Al respe -t j , simplemente mencionaremos los artculos implicados, por cuanto el tpico respectivo lo hemos desarrollado
al tratar cada uno de los derechos reales en particular, en el
Volumen II de esta obra.
A) La prescripcin y el usufructo
1. Prescripcin liberatoria propiamente dicha: Es la normada por el art. 4026 Cd. Civ.
2. Prescripcin adquisitiva: Arts. 2812 inc. 4o y 2817. Juegan tanto la breve como la larga.
3. No uso: Art. 2924
4. No uso y usucapin: Art. 2942.
B) Derechos de uso y habitacin: Arts. 2949 y 2969.
C) La prescripcin y las servidumbres: Art. 3017 y Cd. Civ.
194
Sostiene Adrogu, M., ob. cit., loe. cit., que el beneficiario no podr
ceder sus derechos, pues se trata de derechos "intuitu rei et personae", o sea que
le han sido conferidos al beneficiario o beneficiarios con la sola finalidad de que
accediera a la propiedad de su lote con destino a vivienda.
195
Ob. cit., loe. cit.
Captulo 6
Acciones Reales
SUMARIO: I. Nociones previas: concepto de accin y clasificacin. II.

Las acciones reales en el Cdigo Civil: A) Fuentes. B) Metodologa del
Cdigo. C) Son acciones declarativas y de condena. D) Daos y perjuicios. E) mbito de aplicacin de las acciones reales: 1. mbito de la accin reivindicatoria; 2. mbito de la accin negatoria; 3. mbito de la
accin confesoria; 4. Criterio de Bibiloni, del Proyecto de 1936 y del
Anteproyecto de 1954. F) Casos especiales: 1. Caso del cesionario; 2.
Comprador a quien no se le hizo tradicin de la cosa; 3. Caso del heredero; 4. Caso del legatario de cosa cierta; 5. Caso del condmino.
I.
Nociones previas: concepto de accin y clasificacin
E n t r m i n o s gene "toa p u e d e c o n s i d e r a r s e a la accin como la facultad de r e c l a m a r la intervencin del r g a n o jurisdiccional del E s t a d o , cuando se considera que u n derecho h a sido
lesionado. 1
Concepto
Desde el p u n t o de vista del derecho que la accin protege,

vale decir, de acuerdo con la ndole de la p r e t e n s i n que se deduce la accin, las acciones de carcter p a t r i m o n i a l suelen clasificarse en reales, personales o mixtas. E s t a es, e n t r e l a s m u c h a s
existentes, la clasificacin que aqu nos interesa.
Vna clasi"
de tas
acciones
Accin real ser la que est d e s t i n a d a a p r o t e g e r u n derecho real, y personal la que satisface el m i s m o fin respecto de u n
derecho p e r s o n a l u obligacional.
De all deriva la siguiente consecuencia, q u e y a h a b a sido
e n u n c i a d a por los r o m a n o s 2 : como el derecho r e a l es oponible
erga omnes, la accin real se dirige contra el q u e posee la cosa
o c o n t r a c u a l q u i e r a que lo viole, m i e n t r a s q u e siendo el derecho p e r s o n a l relativo, la accin que lo p r o t e g e slo p o d r ejer-
Reales y
Pet-sonaIes
1
Naturalmente no es este el lugar apropiado para t r a t a r el interesante
problema relativo a a identidad o independencia entre derecho lesionado y
accin, para cuyo examen nos remitimos a las obras especializadas de Derecho procesal.
2
Digesto, Libro 25, el. act., transcripto por Vlez en la nota al Ttulo IV,
L>>rcjJv*Htnio prrafo.
390
c i t a r s e c o n t r a q u i e n se oblig al cumplimiento de l a prestacin

q u e se r e c l a m a . 3
Mixtas
T a m b i n s u e l e h a b l a r s e de acciones m i x t a s "de r e a l e s y
p e r s o n a l e s " como dice la nota al art. 4023 in fine Cd. Civ. y
que seran a q u l l a s en las cuales "el actor tiene u n derecho real
y u n derecho p e r s o n a l que puede ejercitar simultneamente'''.
Las
acciones
mixtas y el
Derecho
romano
E n el Derecho r o m a n o se a d m i t a la existencia de l a s acciones m i x t a s . As, leemos en las Instituas de

Justiniano:
"Ciertas acciones parecen tener una naturaleza mixta, tanto real
como personal; tales son la familiae ersiscundae (particin de herencia)..., la accin communi dwidundo (divisin de condominio)... en fin, la
accin finium regundorum (deslinde) ... En estas tres acciones el juez tiene derecho de adjudicar cualquier cosa a una de las partes segn las reglas de la equidad 4 y de condenar a la que entre ellas ha sido beneficiada
con la adjudicacin a ppâ' a ia otra una cierta suma".0
E n estas acciones todas, como se ve, relativas a la divisin
de la cosa comn la frmula constaba a d e m s de la demostrado, la intentio y la condemnatio, de u n a c u a r t a p a r t e : la adjudicado, que p e r m i t a al juez hacer atribuciones de propiedad.
El Cdigo
N u e s t r o Cdigo Civil parece r e p u d i a r la categora de acciones m i x t a s , en la n o t a al art. 4023 ya citada, d o n d e leemos:

"En este Cdigo no reconocemos acciones m i x t a s de r e a l e s
y personales"; y en el a r t . 2757 e n u m e r a como r e a l e s a las acciones reivindicatora, confec-oria y negat^-ia.
P e r o f u e r a d e e l l a s q u e son acciones r e a l e s t p i c a s ,
existen o t r a s de la m i s m a n a t u r a l e z a ?
Acciones
de
carcter
controvertido
El p r o b l e m a se p l a n t e a , al igi>al que en el Derecho r o m a n o ,

respecto de las acciones p a r a dividir la cosa comn: divisin de
condominio, particin de herencia (regidas a m b a s por las mism a s n o r m a s , de a c u e r d o a lo dispuesto por el a r t . 2698 Cd.
Civ.) y deslinde, as como respecto de la accin h i p o t e c a r i a 6 y
Es por eso que en el procedimiento formulario romano la intentio se redactaba en la forma que ponemos de manifiesto en nuestro Volumen I, Captulo 1, Parte I a , Pargrafo II; all no figuraba el nombre del demandado, sino
solamente se describa la afirmacin que haca el presunto propietario actor de su propiedad. Vase Jbrs-Kunkel, ob. cit., pg. 198. Vase, asimismo,
nota al art. 2773 de nuestro Cdigo Civil.
4
De all surgira el carcter real.
5
De all surgira el carcter personal.
6
De la cual ya nos hemos ocupado en el Captulo 3, al referirnos al "Juicio hipotecario".
A C C I O N E S REALES
391
de la peticin de herencia: si no estn enumeradas como reales,

sern acciones personales?
Al respecto no existe uniformidad de criterios. Para algunos 7 se tratara de acciones reales, pues el juez est facultado
para hacer atribuciones de propiedad y porque ponen en movimiento derechos reales de dominio o condominio. Otros sostienen que son acciones personales, ya que tienden a efectivizar la
obligacin que tiene todo comunero de concurrir a la particin
de las cosas comunes, 8 aparte de que en ellas se mira a la reparticin proporcional de los frutos, gastos de mantenimiento,
etctera. 9
E n fallo q u e decidi u n a cuestin de competencia s u s c i t a d a en relacin a u n juicio de divisin de condominio, dijo n u e s t r o m s Alto Tribunal:
"...el hecho de q u e la sucesin s e . . . t, a'iiite en la C a p i t a l , no a l t e r a la
competencia de los jueces del l u g a r de ubicacin del i n m u e b l e p a r a conocer de la accin real promovida, e n t r e otros, c o n t r a los sucesores"
( a r t s . 5 me. 1 Cd. Proc. y 3284 Cd. Civ.). 1 0
La Corte
Suprema
La importancia del problema radica principalmente en la

determinacin de 1?. competencia, que es distinta en las acciones reales y personales, 1 1 y justamente algunos Cdigos, teniendo en cuenta las discrepancias apuntadas, mencionan
expresamente a estas acciones de carcter controvertido, para
sujetarlas a las mismas reglas de competencia que a las acciones reales. 12
Importancia del
problema
E n c u a n t o a la peticin de h e r e n c i a a la q u e se refieren los a r t s .

3421 y sigs. Cd. Civ. se h a n sostenido respecto de s u n a t u r a l e z a las
m s d i v e r s a s posiciones:
a) Q u e es r e a l , "tal como la reivindicatora, a la cual se a s e m e j a y
p r e s u p o n e el c a r c t e r de h e r e d e r o e n q u i e n la i n t e n t e " . 1 3
Peticin
de
herencia
As, Salvat, t. III, n 1294.

As, Maynz, ob. cit., t. II, 353.
9
Arangio Ruiz, Las acciones en el Derecho privado romano, pg. 123.
10
C.S.J.N., fallo del 4.6.74, "Paggi de Larocca, Claudia", ED, 55, fallo
24.850. Sin ningn argumento, como enunciando una verdad axiomtica, la
Corte acepta el carcter real de la accin de divisin de condominio.
11
Vid v.g., art. 5 incs. I o , 2o y 3 o de la ley 17.454; conf. art. 5, incs. I o , 2o y
3 o , ley 22.434.
12
As, art. 5 inc. I o , 2" parte, ley 17.454, respecto del deslinde y divisin
de condominio; conf. art. 5, inc. 2, segundo prrafo, ley 22.434; art. 7 Cd.
Proc. Santa Fe, arts. 617 y 633 Cd. Proc. Crdoba. En relacin a la indivisin
hereditaria y juez competente, nos remitimos a nuestro Volumen II, Captulo
4, Ap. III, 5o.
13
C.N.Civ.. sala A, LL, 90 173.
8
392
DERECHOS REALES
b) Que es personal. Y as, se ha dicho:

"La accin de peticin de herencia es una de las acciones personales que deben acumularse al juicio universal". 14
y que:
"La accin de peticin de herencia tiene por fundamental objeto
el reconocimiento del ttulo hereditario del accionante y slo por va de
consecuencia la entrega de los bienes sucesorios. De ello se desprende
que dicha accin es primordialmente personal, pues el aspecto real no
es sino la consecuencia de aqul". 10
c) Que tiene un doble carcter: "Es personal en cuanto quien la
entabla lo hace fundndose en su carcter de heredero; es real en
cuanto se basa en el dominio de los bienes hereditarios". 15
d) Y aun que "es un caso de aglutinacin de acciones dispuesta
por la ley".17
En cuanto a la accin hipotecaria, remitimos a lo expuesto en el
Captulo 3.
II. L a s a c c i o n e s r e a l e s e n e l C d i g o C i v i l
A)
Fuentes
El Codificador t u v o a la m a n o en e s t a m a t e r i a d i v e r s a s
fuentes, de k- cual r e s u l t a a veces algo compleja la solucin de
los problemas que se p l a n t e a .
Tuvo p r i n c i p a l m e n t e en c u e n t a al Esbogo de F r e i t a s v.g.
en lo >:elativo al mbito de las acciones y la obra de Pothier
as, la m a t e r i a de la p r u e b a ; t a m b i n la de Aubry y R a u
por ejemplo: a r t s . 2804 y 2805, r e f e r e n t e s a la accin negatoria.
l Derecho r o m a n o h a c e s e n t i r s u influencia, ya directam e n t e , ya a t r a v s de los a u t o r e s citados, a u n q u e en oportunidades, conscientemente, Vlez se a p a r t de l.
Asimismo, a l g u n a s n o r m a s beben en o t r a s fuentes doctrin a r i a s (como Molitor, M a y n z , Troplong, Merlin, etc.) o legales
(Cdigo francs, austraco, italiano de 1865, etctera).
Al e x a m i n a r las disposiciones en p a r t i c u l a r de este Ttulo
iremos indicando en c a d a caso la influencia de las fuentes, la
cual debe tenerse m u y p r e s e n t e a los efectos de no errar en la interpretacin.
14
15
16
17
C.S.J.N., ED, 21-1.

C. I a Apel. Crdoba, LL, 42-575; S.C. Tucumn, LL, 41-868.
C.Civ. V Cap., JA, 66-456: id , JA, 68-493; id., LL, 31-182.
C I a Apel. Crdoba, LL, 12-1018.
ACCIONES REALES
393
B) Metodologa del Cdigo

El Cdigo trata de las acciones reales en el Ttulo IX del
Libro III, luego de legislar sobre los derechos reales de dominio
y condominio, y antes de ocuparse de los dems (usufructo, uso,
habitacin, servidumbres y los de garanta).
Esta metodologa se hace pasible de crtica ms si tenemos en cuenta que el art. 2767 dice que las acciones reales "nacen del derecho de propiedad", por cuanto pareciera as que
las acciones reales slo protegen a los dos derechos que le anteceden. Si bien el propio articulado se ocupa despus de disipar
la idea nacida de su ubicacin inadecuada v.g. arts. 2772,
2795, 2800 18 lo correcto hubiera sido legislarlas antes de los
derechos reales as, el Esbogo de Freitas o despus de todos
ellos como el Anteproyecto Bibiloni, el Proyecto de 1936 y el
Anteproyecto de 1954.
C) Son acciones declarativas y de condena
El art. 2756 Cd. Civ. reza:
"Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado."
Mas el fin perseguido por quien intenta una accin real no
es slo que se declare su derecho, sino que se condene al demandado a poner punto final al ataque inferido contra aqul.
En caso de desposesin, por ejemplo, flaco servicio prestara
una accin reivindicatora que se limitara a declarar el derecho
de propiedad del actor, si al mismo tiempo no se ordenara la
restitucin de la cosa.
Felizmente, el propio Cdigo se encarga de disipar ms
adelante el estrecho concepto del art. 2756. As, en el art. 2758
se establece que la reivindicatora es la accin por la cual el
propietario de la cosa "la reclama y reivindica contra aqul que
se encuentre en posesin de ella", hablndose de la "condena a
restituir" al demandado, en los arts. 2793 y 2794. Igualmente,
el art. 2795 dice que el fin de la accin confesoria es que los derechos y las servidumbres se restablezcan y el art. 2800, que el
de la negatoria es el de que la libertad del ejercicio de esos derechos se restablezca.
18
De las que se desprende que el trmino "propiedad" utilizado por el art.
2757 Cd. Civ. debe ser entendido como sinnimo de "derecho real."
394
D)
Daos y perjuicios
El a r t . 2 7 5 6 t a m b i n d e t e r m i n a que l a s acciones r e a l e s
p u e d e n t e n e r como "efecto accesorio la indemnizacin del d a o
causado, cuando h u b i e r e lugar".
E s t a disposicin es u n corolario de los principios g e n e r a l e s
que gobiernan la responsabilidad.
El vencido, si fuere de m a l a fe, t a m b i n s e r condenado en
forma accesoria a r e s t i t u i r los frutos percibidos ( a r t s . 2438 y
conc. Cd. Civ.).
P e r o en a l g u n o s s u p u e s t o s , la i n d e m n i z a c i n de d a o s y
perjuicios es la nica posibilidad que le queda al lesionado, y y a
no sera, p u e s , consecuencia accesoria. Son las hiptesis en las
cuales la ley pone lmite al alcance de las acciones reales, como
luego veremos.
EJEMPLO: A entrega en comodato a 3 un anillo. B, aknisando de la
confianza en l depositada, lo vende a C, quien lo adquiere con el convencimiento de que B es su propietario. A ya no puede reivindicar el
anillo de manos de C, pues ste podra oponer a su reclamo lo establecido por los arts. 2412 y 2767 Cd. Civ. En cambio, podra intentar
una accin personal de daos y perjuicios contra B, y en tal caso la indemnizacin sera subsidiaria y no accesoria de la accin real (vase
tambin art. 2779 Cd. Civ.). 19
E)
Existencia,
plenitud,
libertad
mbito de aplicacin de l a s acciones reales
H e m o s visto que s e g n el art. 2757 Cd. Civ. las accionas

reales son: la reivindicatora, la confesoria y la n e g a t o r i a , h a biendo establecido el artculo 2756 que ellas t i e n d e n a hacer declarar la existencia, p l e n i t u d y libertad de los derechos r e a l e s .
P o r a h o r a d i r e m o s y ello r e s u l t a r m s claro luego de
completado el estudio de l a s t r e s acciones que la accin reivindicatora t i e n d e a la existencia del derecho r e a l 2 0 ; la accin
confesoria a s u p l e n i t u d 2 1 y la accin n e g a t o r i a a su l i b e r t a d
(vase a r t s . 2795 y 2800). 2 2
19
Como en este caso se tratara de una accin personal por indemnizacin de daos, ia prescripcin aplicable sera la propia de las acciones personales: Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 9.9.89, causa "Roco, J.C. y otro
c/Prov. de Santa Fe".
20
V.g., cuando nos despojan de una cosa que nos pertenece, el n de la accin
es que se declare la existencia de nuestro derecho sobre la cosa y su consecuente
restitucin, ya que sin la posesin, desaparece el ejercicio del derecho de propiedad.
21
As, si soy titular de una servidumbre y se me impide su ejercicio.
22
Por ejemplo, si alguien pretende ejercer una servidumbre sobre un inmueble que me pertenece, la accin negatoria permitir restablecerme en el libre ejercicio de mi dominio.
ACCIONES REALES
395
D e t e r m i n a r el mbito de l a s acciones reales es establecer a

qu derechos protege cada accin y en qu supuestos. Al hacerlo,
debemos t e n e r en cuenta que c a d a accin h a de tener lgicamente su mbito propio, de modo q u e no se superpongan u n a s con
otras, y que entre las t r e s y a r m n i c a m e n t e , cubran todos los derechos reales, a fin de que n i n g n derecho quede sin proteccin.
De ello d e r i v a r la s i g u i e n t e consecuencia: d e t e r m i n a d o el
m b i t o de u n a c u a l q u i e r a d e l a s acciones, a u t o m t i c a m e n t e
q u e d a r fijado el mbito de las o t r a s dos.
Principios:
^m'"
de las tres
acciones
A d e m s , debe t e n e r s e p r e s e n t e porque es de capital imp o r t a n c i a q u e la reivindicatora

y la negatoria, cualquiera sea
la tesis por la que optemos (y de las que h a b l a r e m o s despus)
protegen a los mismos derechos, radicando la diferencia e n t r e
ellas en la g r a v e d a d de la lesin: cuando la priacin del ejercici del derecho es absoluta, compete la reivindicatora, cuando
slo h a y u n a turbacin e n dicho ejercicio, r e s u l t a procedente la
negatoria.
Ello s u r g e de la n o t a al a r t . 2800:
J;1 mbito
reivindicatori
yde,a
coinciden
"Esta accin23, dice Maynz, no difiera de la reivindicatora, sino

por la extensin de la lesin que nuestro derecho de propiedad ha sufrido
de parte del demandado. Para que podamos intentar la reivindicacin, es
preciso que se nos haya impedido enteramente usar de nuestra cosa, es decir, que seamos privados de la posesin. Todo ataque de una importancia
menos grave, basta para darnos la accin negatoria."
1.
mbito de la accin reivindicatora
Aqu Vlez h a tenido p r i n c i p a l m e n t e en c u e n t a a F r e i t a s y

a Pothier, a p a r t n d o s e del Derecho r o m a n o .
En el sistema romano, la accin reivindicatora estaba reservada
a la defensa de los derechos de dominio y condominio, para la hiptesis de desposesin, correspondiendo la negatoria en caso de lesin de
esos mismos derechos, que no alcanzara a llegar a la desposesin.
Por consiguiente, la accin confesoria estaba destinada a la proteccin de los dems derechos reales, distintos del dominio y del condominio tanto en caso de privacin absoluta cuanto de lesin menor.
Cuando se alude al hecho de que en Roma la accin confesoria se
otorgaba a los titulares de servidumbres, no ha de perderse de vista
que, como ya lo pusimos de manifiesto oportunamente 24 , en el Derecho
23
24
Se est refiriendo a la negatoria.

Captulo 10 del Volumen II.
Derecho
romano
396
DERECHOS REALES
romano Justinianeo 25 se consideraba a las servidumbres como clasificabies en personales y reales, estando integrado el grupo de las primeras
por los derechos de usufructo, uso y habitacin, y el segundo, por aquellas servidumbres definidas por nuestro Cdigo Civil en el art. 2971.
De esta manera, los titulares de los derechos de usufructo, uso y
habitacin naturalmente, tambin los titulares de servidumbres
reales estaban legitimados para intentar la accin confesoria que
defenda a las servidumbres ya que ellos eran considerados como titulares de servidumbres.
La concepcin romanista es seguida entre nosotros, como.,

mdulo interpretativo de las normas de nuestro Cdigo, por
cierta corriente 26 que se apoya en el art. 2758 Cd. Civ., que establece que la accin reivindicatora "nace del dominio", y tambin en la conceptualizacin del usufructo, uso y habitacin,
como servidumbres personales.
Freitas
Segn el Esbogo de Freitas, tanto la accin reivindicatora

como la negatoria, se otorgan para proteger a los derechos reales
que se ejercen por la posesin: la una en caso de despojo, la otra
para las hiptesis de turbacin arts. 3866 y 4004. Al aludir a
los "derechos reales que se ejercen por la posesin" en ambas disposiciones, el Esboce se remite a los arts. 3794 y 3705 n 1, 2, 3, 6
y 7, que se refieren a los siguientes derechos: dominio, condominio, usufructo, uso y habitacin, prenda y anticresis.
En resumen, que los derechos que quedaran fuera de la rbita de la accin reivindicatora seran: las servidumbres y la
hipoteca, por ser derechos que no se ejercen por la posesin de
la cosa sobre la cual recae el derecho real 27 teniendo presente
que para Freitas los derechos de usufructo, uso y habitacin no
son servidumbres, como ya explicamos.2,0
EI
Ahora bien, como al legislar sobre accin confesoria Vlez

sigui casi a la letra a Freitas, el mbito de aplicacin de esa
accin en nuestro Cdigo ser el mismo que le corresponde en
Cdigo
20
Vale decir el Derecho clsico sometido a las interpolaciones introducidas por los redactores del Corpus Iuris.
26
Vase Salvat, t. III, riiims. 2030, 2050 y 2051; Molinada, Alberto, De
las relaciones reales, pg. 129, nota 248, ed. 1965. Parece tambin desprenderse tal conclusin de la sentencia de la G.N.Civ., sala D, del 21.9.67, donde se dice que "todos los derechos de aso constituyen verdaderas servidumbres", LL,
131-88, con nota de Alterini, Jorge H.
27
As, en una servidumbre de paso, por ejemplo, su titular no ejerce la posesin sobre el fundo sirviente (posesin que corresponde al propietario de este ltimo), que es la cosa sobre la que i -a el derecho real; en la hipoteca, ello es obvio.
28
Volumen II, Captulo 10, Parte 2a.
ACCIONES REALES
397
el Esbogo; en consecuencia, por esa armonizacin que existe entre las tres acciones y de la que recin hablamos, el mbito de
la reivindicatora y, por ende, de la negatoria, quedara automticamente tambin determinado, brindando un sistema semejante al del proyecto de Freitas.
Es decir que en nuestro Cdigo la legitimacin activa para
intentar la accin reivindicatora la tendran los titulares de
los derechos reales que se ejercen por la posesin, o sea aquelos que tienen cualquiera de los siguientes derechos: dominio,
condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis, para el supuesto de desposesin o despojo. 29,30
Derechos
ejercen
poria
posesin
El art. 2758, que al definir a la reivindicatora dice que es

la accin que nace del dominio, no constituira bice a la interpretacin enunciada, porque:
a) tambin Pothier, fuente importante de Vlez en esta
materia y citado expresamente como tal en la nota al art. 2758,
suele utilizar el trmino "dominio" en sentido amplio, y as,
cuando se refiere a nuestro derecho de dominio, habla de domaine de propriet, y nombra v.g. al derecho del usufructuario
como "dominio del usufructuario", etc. (de donde dominio sera
un trmino genrico comprensivo de la propiedad).
Por otra parte, en Pothier, el mbito de la reivindicatora
es tambin amplio, y as, dice:
Art 2758
"...no es necesario tampoco en el Derecho francs, que para que nosotros tengamos la reivindicacin de una cosa estemos en posesin del
dominio directo; es suficiente el dominio til".31
Y ejemplifica con el usufructo 32
b) Porque el art. 2758 no es una norma aislada, sino que
debe armonizarse con las dems que integran el captulo de la
accin reivindicatora, y en l nos encontramos con el art. 2772,
que establece:
29
Luego diremos que los mismos derechos, para la hiptesis de turbacin,

estaran protegidos por la accin negatoria.
30
Conf. Allende, Panorama..., pg. 327 y sigs.; Laaille, t. III nms. 2042
y 2044; Alterini, Jorge, "Legitimacin en las acciones reales", LL, 131-88.
C.N.Civ., sala C, 12.7.S4, ED-112-548; C.Ap. Concepcin Uruguay, sala II Civ.
y Com., 12.5.89, Doctrina Judicial-1990-I-372.
31
Oeuures, t. IX, pg. 199.
32
En nuestro Volumen I ya nos referimos a la extensin de los trminos
"dominio" y "propiedad", as como al sigrucuii-- j e ios expresiones "dominio directo" y "dominio til."
Art. 2772
398
"La accin de reivindicacin puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre sta un derecho real perfecto o imperfecto."
Se h a sostenido 3 3 que dichos trminos e s t a r a n aludiendo
al dominio perfecto o imperfecto, con lo cual e s t a n o r m a dira
e x a c t a m e n t e lo mismo que el art. 2758: la reivindicacin protege slo al dominio (y, obviamente, al condominio).
No lo creemos as, pues el a r t . 2772 h a b l a de derechos reales perfectos o imperfectos y no slo de dominio.
La fuente de esta disposicin es el art. 3713 del Esboco de
F r e i t a s , que dice:
"La posesin es perfecta o imperfecta. Es perfecta, cuando el poseedor tuviere la intencin de ser dueo o condomino perfe^/.o de la cosa. Es imperfecta, cuando slo tuviere la intencin de ser dueo o
condmino imperfecto de ella, o de ejercer sobre cosa ajena algn derecho real que pueda ejercerse por la posesin."
Parece lgico sostener que Vlez, al redactar el art. 2772 se
inspir en el 3713 del Esboco, y relacion la posesin perfecta con
los derechos reales perfectos y la imperfecta- con ios derechos reales imperfectos 3 4 , terminologa y distincin que ya aparece en el
Cdigo al d e t e r m i n a r las personas que tienen derecho a buscar
tesoros (arts. 2558 y 2559 Cd. Civ., en el primero de los cuales se
dice: "si es poseedor imperfecto, como usufructuario, usuario, con
derecho real de habitacin o acreedor anticresista...").
c) Diversos artculos del Cdigo, fuera del captulo destinado a r e g l a r e s t a accin, a m p l a n l a rbita de ella; as, los a r t s .
2963 y 2876, p a r a el usufructo; art. 2950 p a r a el uso; a r t s . 3227
y 3890 p a r a la p r e n d a y 3254 p a r a la anticresis.
Y a d e m s , en la n o t a al Ttulo IV del Libro III, a), prrafo
tercero, leemos:
"La persona a la cual pertenece un derecho real puede reivindicar
el objeto contra todo poseedor". 35
2.
mbito de la accin negatoria
Luego de lo expuesto en p u n t o a accin r e i v i n d i c a t o r a y

t e n i e n d o e n c u e n t a lo expresado e n la n o t a al a r t . 2800, q u e ya
33
S a l v a t , t . III, n 2051.
Conf. Allende, Panorama..., pg. 340.
35
Allende, Panorama..., pg. 339.
34
ACCIONES REALES
399
t r a n s c r i b i m o s , fcil s e r deducir el mbito de e s t a accin, puesto que la legitimacin activa s e r idntica a la de la reivindicat o r a , p e r o p a r a l a s h i p t e s i s d e l e s i o n e s q u e n o l l e g u e n al
despojo, es decir, p a r a la t u r b a c i n 3 6 , cuyo concepto podemos
e x t r a e r de los a r t s . 2496 y 2806 Cd. Civ. 3 7 y cuyo estudio hicimos al referirnos a las acciones posesorias. 3 8
"La accin negatoria es la que se acuerda al poseedor de un inmueble contra cualquiera que intente menoscabarlo con un derecho
real igual o distinto, con tal que no sea el de dueo. La lesin necesaria para que proceda la negatoria, puede ser insignificante, pero no a
tal punto que se reduzca a pretensiones que slo autoricen a temer
una lesin, sin importar un atentado real al derecho del accionante". 39
El caso tpico de viabilidad de la accin n e g a t o r i a lo brind a r a el s u p u e s t o en que a l g u i e n pretendiese ejercer sobre mi
fundo u n a s e r v i d u m b r e de la que no es t i t u l a r , afectando as el
libre ejercicio de mi derecho. 4 0
Como t a m b i n e s t a r a afectndose la l i b e r t a d del derecho
real, el Cdigo consagra, en el a r t . 2804 otro s u p u e s t o en que
t a m b i n cabra la accin n e g a t o r i a :
"Puede tambin tener por objeto reducir a sus lmites veraaderos
el ejercicio de un derecho real". 41
E n esta hiptesis el derecho r e a l a favor de u n tercero existe sobre mi .tindo, pero su t i t u l a r lo ejerce e x t r a l i m i t n d o s e en
36
No coincide con este pensamiento Salvat, t. III, n 2162, para quien la
accin negatoria se concede en caso de turbacin de cualquier derecho real: dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin y an de las servidumbres.
37
Los actos realizados por el turbador han de implicar arrogarse el ejercicio de un derecho real cualquiera que no traiga aparejado como consecuencia la
desposesin del turbado, pues a pesar de que el art. 2803 habla de "servidumbres" el 2806 se refiere a "un derecho real", con lo que su rbita se ampla en el
sentido indicado. Conf. Alterini, Jorge, ob. cit., en nota 26.
38
Al igual que en el caso de la turbacin de la posesin a los efectos de las
acciones posesorias, si los actos del demandado no se realizan con intencin de
poseer (art. 2496), vale decir, no importan el ejercicio de derecho real (art.
2S06), no sera procedente la accin real negatoria por no existir turbacin de
la posesin, sino, en todo caso, una personal de daos y perjuicios.
39
C.S.J.N., JA, 68-645.
40
Conf. C.N.Civ., sala D, ED-23-337, decidi que tambin puede ser intentada la accin negatoria toda vez que alguien impida obrar como propietario
en la extensin permitida por el derecho, con tal que la lesin inferida no sea
demasiado grave.
41
Aqu Vlez ampla la solucin de su modelo: Aubry y Rau, ob. cit., t. 2,
pg. 356.
Ejemplos
Art 2804
400
DERECHOS REALES
s u s facultades. As, si u n a p e r s o n a t i e n e u n a s e r v i d u m b r e de
paso que la autoriza a p a s a r s o l a m e n t e por d e t e r m i n a d o sector
de mi inmueble, y ella p a s a por otro sitio q u e el designado, la
defensa se ejerce a t r a v s de la accin n e g a t o r i a .
E n c u a n t o al a c r e e d o r h i p o t e c a r i o , el Cdigo t a m b i n le
otorga la accin n e g a t o r i a , c u a n d o se afecte la l i b e r t a d del derecho del fundo sobre el cual r e c a e la hipoteca. 4 2
EJEMPLO: A es acreedor hipotecario, recayendo su hipoteca sobre
el inmueble X. B pretende tener una servidumbre de paso sobre ese
fundo X, manifestndose su pretensin a travs de actos materiales. A puede intentar contra B la accin negatoria, a los efectos de impedir
ese ilegtimo ejercicio por parte de este ltimo.
La posicin que s u s t e n t a m o s en relacin con el mbito de la
accin negatoria e n c u e n t r a s u apoyo en la fuente casi literal de
los arts. 2800 al 2806, que no es otra que el Esbogo de F r e i t a s
(art. 4004 p a r a el 2800; 4005 incs. I o , 2" y 3 p a r a el art. 2801 y
p a r a el 2802; 4007 p a r a el 2803: 4008 p a r a el 2805 y 4009, ap.
3 o p a r a el 2806; especialmente el art. 4004 que a su vez remite a
los a r t s . 3704 que se refiere a los derechos de dominio y condominio y el art. 3705 n 1, 2, 3, 6 y 7 que menciona a la enfiteusis, usufructo, uso y habitacin, anticresis y p r e n d a . 4 3
3.
mbito de la accin confesoria
Ya hemos visto q u e conforme a la tesis r o m a n i s t a la accin

confesoria se da p a r a la defensa de l a s s e r v i d u m b r e s , teniendo
en cuenta el sentido amplio de este t r m i n o , comprensivo del
usufructo, del uso y de la habitacin. 4 4
La posicin que vuelve los ojos al Esbogo le F r e i t a s , y en la
cual no e n r o l a m o s , s o s t i e n e q u e el m b i t o de n u e s t r a accin
confesoria coincide con el de la m i s m a defensa del Esbogo, por
cuanto n u e s t r o s a r t s . 2795, 2796, 2797, 2798 y 2799 son prcti-
42
El art. 2801 est casi literalmente basado en el Esbogo de Freitas cuyo
art. 4005 inc. 2 aclara ms la hiptesis que en nuestro Cdigo se presenta algo
oscura, cuando dice "y a los acreedores hipotecarios de inmuebles cuyos propietarios fueren impedidos por otro de ejercer libremente su derecho de poseer".
43
Vid. Allende, Panorama..., pg. 329 y sigs.; Alterini, Jorge, ob. cit. en
nota 26.
44
Conf. Jrs-Kunkel, ob. cit., pg. 213, 88. Para Salvat, t. III nms. 2030
y 2151-2152 la accin confesoria se otorga en caso de que se impida absolutamente el ejercicio de las servidumbres o de los derechos derivados de las relav'ri^-es de vecindad.
ACCIONES REALES
401
c a m e n t e copia de los a r t s . 3993 incs. 1 a 3; 3993 inc. 4 o ; 3994

inc. 1 y 2 y 4003, respectivamente, de aqul.
A n u e s t r o juicio, y a los efectos de d e t e r m i n a r el m b i t o de
la accin confesoria, la piedra de toque la b r i n d a el a r t . 2796,
cuyo e x a m e n h a r e m o s s e g u i d a m e n t e , dividindolo e n t r e s partes, p a r a su mejor comprensin:
"Compete la accin confesoria:
"1) A los poseedores de inmuebles con derecho de poseer cuando
fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin que
se determinan en este Cdigo."
Cules son estos "derechos i n h e r e n t e s a la posesin", que
cuando se impide ejercerlos tornan procedente la accin confesoria?
E n el Esbogo de Freitas, estn especificados en el art. 3852:
"Los derechos inherentes a la posesin de inmuebles sern nicamente: I o Los correspondientes a las restricciones legales indicadas en
el art. 3850 n" 13 45 ; 2 Las servidumbres reales activas."
Y en n u e s t r o Cdigo Civil? Debemos buscarlos en el Captulo III, Ttulo II del Libro III, "De las obligaciones y derechos
i n h e r e n t e s a la posesin", cuyo art. 2420, dice:
"Son derechos inherentes a la posesin, sean reales o personales,
los que no competen a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada."
y su a r t . 2 4 2 1 :
"Son derechos inherentes a la posesin de los i n m u e b l e las servidumbres activas."
L a s servidumbres activas, pues, son los derechos inherentes
a la posesin del fundo dominante. Recordar el alcance que hemos otorgado oportunamente al trmino "servidumbre" y a la clasificacin de stas en reales y personales y en activas y pasivas.
Q u e d a r a n , p u e s , r a d i a d a s de esta defensa a diferencia
del modelo las restricciones a la propiedad?
C r e e m o s que no, pues a poco que e x a m i n e m o s el Captulo
citado t r o p e z a m o s con el art. 2418:
45
Que dice: "Las obligaciones inherentes a la posesin de inmuebles sern nicamente: ... 13) Las restricciones legales designadas en la Seccin 2o de
este libro .-.",<:., . tsiricciones del dominio."
Art 2796
402
DERECHOS REALES
"El que tuviere posesin de cosas inmuebles, tendr para con sus vecinos o terceri,.,, U-1.1 obligaciones impuestas en el Ttulo VI de este libro."
Y s a b e m o s q u e en este ttulo se r e g l a m e n t a n las "restricciones al dominio privado, en m i r a de s a l v a r otros derechos de
las p r o p i e d a d e s contiguas", que "son r e c p r o c a m e n t e i m p u e s t a s
a los p r o p i e t a r i o s vecinos por su i n t e r s r e s p e c t i v o " (nota al
art. 2611 Cd. Civil).
Vale decir que e s t a s restricciones obligaciones lato sensuimplican
otros t a n t o s derechos, r e l a t i v a m e n t e a los fundos
vecinos, o s e a i n h e r e n t e s a su posesin.
E n r e s u m e n , que a p a r t e de las s e r v i d u m b r e s activas, son
derechos i n h e r e n t e s a la posesin, los que r e s u l t a n del Ttulo
"De las restricciones y lmites del dominio", p u e s implican las
recprocas obligaciones de que h a b l a el art. 2 4 1 8 . 4 6
Con lo cual el contenido de este a p a r t a d o viene a coincidir
con el de la n o r m a del Esbogo la nica diferencia es que comp r e n d e a t o d a s las s e r v i d u m b r e s , m i e n t r a s q u e e n F r e i t a s slo
a las r e a l e s , 4 7
Del p r r a f o que e x a m i n a m o s resulta, por t a n t o , que cuando n o se c u m p l a con u n a restriccin al dominio, o se i m p i d a el
ejercicio de u n a s e r v i d u m b r e , la va a p t a p a r a l o g r a r r e s t a ..rar
en s u p l e n i t u d l a s facultades que de ellas e m e r g e n es la accin
confesoria. 4 8
Ejemplos
As, la accin a los efectos de poner en movimiento el precepto contenido en el art. 2618 Cd. Civ. es, precisamente, la accin confesoria.
O si mi fundo tiene constituida a su favor una servidumbre real
de paso y el derecho del inmueble sirviente realiza obras que me impidan o dificulten el paso. Puede intentar la accin confesoria, para que
se me restablezca en el pleno ejercicio de tal servidumbre.
2) "A los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas cuando fuesen impedidos de ejercerlas". 49
E n este prrafo e n c u e n t r a n su f u n d a m e n t o q u i e n e s sostie46
Conf. CNCiv., sala C, 27.12.2002, LL, S-46.758 (supl. diario del

26.8.2003); Alterini, J.H., Acciones reales, Buenos Aires, 2000, pg. 129.
4
' Ya veremos luego las consecuencias de esta diferencia.
48
Cabe hacer notar aqu que segn el art. 320 inc. g) ley 17.454, las
"cuestiones relacionadas con restricciones y lmites al dominio" tramitan por
juicio sumario. dem, art. 320, inc. g), ley 22.434. La ley 25.488 de reformas al
Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin (que entr a regir el 22.5.2002)
derog el art. 320 referido a los juicios sumarios, de manera que los procesos a
los que nos referimos tramitan por la va de! juicio ordinario.
49
Tan fuerte es la influencia de Freitas que Vlez copia aqu el n 2 del
art. 3993 del Estoco, sin advertir que l no haba establecido a diferencia
del modelo, la clasificacin de los derechos reales en verdaderos o putativos.
ACCIONES REALES
403
n e n que el usufructo, el uso y ia h a b i t a c i n c a e n d e n t r o de la

rbita de la accin confesoria, y a que consideran a esos derechos como "servidumbres personales".
P a r a nosotros este p r r a f o de la n o r m a q u e c o m e n t a m o s
alude como en el Esbogo a las servidumbres por las que se
establece u n beneficio a favor del propietario del fundo dominante, es decir, a aqullas que, necesitando p a r a su existencia de
dos fundos, tienen en mira d i r e c t a m e n t e las necesidades del propietario del fundo dominante, m s bien que las del fundo mismo
y, en consecuencia, no son el usufructo, el uso y la habitacin. 5 0
Y aqu existe u n a r e d u n d a n c i a e n n u e s t r o Cdigo, pues al
m e n c i o n a r el p r i m e r prrafo del a r t . 2796 a los derechos i n h e r e n t e s a la posesin, y a q u e d a b a n i n v o l u c r a d a s t o d a s las servid u m b r e s , t a n t o reales como p e r s o n a l e s , puesto que el art. 2421
alude a "las s e r v i d u m b r e s activas", sin distincin en cuanto a
las r e a l e s o p e r s o n a l e s , de donde no era m e n e s t e r volver y referirse a las p e r s o n a l e s en a p a r t a d o especial.
La explicacin de esta redundancia es, a nuestro juicio, la siguiente: como ya dijimos, al copiar a Freitas en esta parte, Vlez no
advirti que en el Esbogo los derechos inherentes a la posesin son
adems de las restricciones al dominio las servidumbres reales (art.
3852), de donde, al legislar la accin confesoria, tena que referirse expresamente a las servidumbres personales, por no quedar incluidas en
el campo de los derechos inherentes a la posesin.
Ejemplos:
A los efectos de cultivar ciertas flores que tengo en mi fundo, para
lo que necesito gran cantidad de agua, contrato con el propietario de un
fundo vecino una servidumbre de sacar agua, pues no me es suficiente
con la que cuento en mi inmueble. Pasado un tiempo, el dueo del fundo
vecino me impide sacar agua v.g. segando de intento el pozo en el que
me provea. All estara yo facultada para iniciar la accin confesoria,
~a efectos de que se me restableciera en el ejercicio de mi servidumbre.
"2) A los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin."
El s u p u e s t o es fcil de a p r e h e n d e r : el acreedor hipotecario
t e n d r la accin confesoria c u a n d o , respecto del propietario del
i n m u e b l e g r a v a d o con hipoteca, no se r e s p e t e n los derechos que
e m a n a n d e las restricciones del Ttulo VI o las s e r v i d u m b r e s
c o n s t i t u i d a s a su favor.
50
Ya nos referimos a estas categoras de servidumbres en el Volumen II,
Captulo 10, Segunda Parte, Ap. V, B, 2 y 4.
Ejemplos
404
Ejemplos
DERECHOS REALES
EJEMPLO: El inmueble X sufre los efectos de fuertes olores emanados de una curtiembre vecina. Ese inmueble est hipotecado a favor
de A. A puede, si se renen las condiciones de la norma, ejercer la accin que emana del art. 2618 Cd. Civ.
OTRO EJEMPLO: El fundo X tiene constituida a su favor una servidumbre de paso sobre el fundo de A. Sobre X existe una hipoteca a
favor de B. Si A impide el ejercicio de la servidumbre, B tiene el derecho de ejercer la accin confesoria a efectos de que este ejercicio
sea restablecido.
La razn de esta disposicin es que estos actos lesivos de la
plenitud del derecho del propietario del fundo r e d u n d a r a n en
u n a disminucin del valor de la g a r a n t a del acreedor hipotecario.
4.
Bibiloni
Criterio de Bibiloni, del Proyecto de 1936 y del

Anteproyecto de 1954
El Anteproyecto Bibiloni se refiere a las acciones reales en

los a r t s . 2547 y siguientes.
Respecto de la accin reivindicatora, dice el a r t . 2548:
"El propietario puede exigir del poseedor la restitucin de la cosa.
Compete asimismo la accin a todos los titulares de derechos reales
que se ejercen por la posesin."
Vale decir, que e s t d e n t r o de la concepcin de F r e i t a s .
E n cuanto a l a s acciones n e g a t o r i a y confesoria, Bibiloni
reproduce los artculos p e r t i n e n t e s del Cdigo Civil.
Y aqu cate sealar una incorreccin respecto de la accin confesoria en el art. 2593 , ya que al referirse a a legitimacin activa,
la otorga a los titulares de servidumbres personales, cuando esta categora de servidumbres la suprimi expresamente, al no admitir otras
servidumbres que las prediales vase nota al art. 2697, de donde
la mencin aludida del 2593 cae en el vaco.
Proyecto
1936 y
Anteproyecto 1954
E n c u a n t o al Proyecto de 1 9 3 6 , n a v e g a en l a s m i s m a s
a g u a s que el Anteproyecto de Bibiloni, lo mismo que el Anteproyecto de 1954.
F)
Casos especiales
1.
Caso del cesionario
Segn lo disponen los a r t s . 1444 y 1445 Cd. Civ., toda accin sobre u n a cosa en el comercio es cesible salvo prohib-
ACCIONES REALES
405
cin de l a ley o del ttulo del crdito, o que se t r a t e de acciones

f u n d a d a s en derechos i n h e r e n t e s a la persona; y en la n o t a a
la l t i m a disposicin citada leemos:
"En cuanto a los derechos reales, diremos que la reivindicacin
fundada sobre un derecho de propiedad, es cesible."
P a r e c e i n d i s c u t i b l e , p u e s , q u e la accin r e i v i n d i c a t o r a
p u e d e c e d e r s e , p e r o p a r a q u e el cesionario p u e d a i n t e n t a r l a ,
s e r n e c e s a r i o que se le h a y a hecho a ste t r a d i c i n de la cosa a r e i v i n d i c a r , a t e n t o lo q u e p r e s c r i b e n los a r t s . 577 y 3 2 6 5
Cd. Civil?
Si el cesionario se coloca en el l u g a r del c e d e n t e a r t s .
1434, 1457 y conc. Cd. Civ. a fin de ejercer el m i s m o derecho
que a ste competa, los requisitos p a r a iniciar l a accin reivindicatora en la hiptesis: la tradicin h a n de c u m p l i r s e en
cabeza del cedente, de modo t a l que a u n q u e no se h a y a hecho
n u n c a e n t r e g a de la cosa al cesionario 5 1 ste e s t h a b i l i t a d o
p a r a reivindicar, s i e m p r e que su antecesor h a y a tenido la posesin de l a cosa. 0 2
Es
necesaria
la
tradicin?
En la hiptesis del art. 2790, como luego estudiaremos, si el cesionario presenta un ttulo anterior a la posesin del poseedor demandado y ste no presenta ttulo algunose presume la posesin y
propiedad en el autor de aqul.
2.
C o m p r a d o r a quien no se le hizo tradicin de la cosa
Respecto del comprador a quien no se h a hecho tradicin

de la cosa, es m e n e s t e r distinguir dos situaciones: a) que la cosa est en m a n o s del vendedor y b) que la cosa est en m a n o s
de u n tercero.
a) E n el primer supuesto no h a y duda alguna que el comprador p u e d e i n t e n t a r l a accin q u e n a c e del c o n t r a t o de comp r a v e n t a , en cuya v i r t u d el vendedor se oblig a entregarle la cosa vendida (art. 1409 y conc. Cd. Civ.) y que esta es u n a de las
"vas legales" p a r a t o m a r la posesin, a que alude el art. 2468
Cd. Civil.
P a r a cierta lnea de p e n s a m i e n t o , t a m b i n p o d r a e c h a r
m a n o del interdicto de adquirir. Ya nos h e m o s referido en pro-
t>1
Y
52
ser muy difcil aue haya mediado esta entrega.

Conf. Laaille, t. ll, n" 2047; Salvat, t. III. n 2049.
La cosa en
manos del
vendedor
DERECHOS REALES
406
fundidad a esta figura y su conexin con la compraventa, en el

Volumen I de esta obra 5 3 y all nos remitimos.
La cosa
de uiT"*
tercero
b) Si la cosa se encuentra en poder de un tercero, podr el

comprador intentar contra ste la accin reivindicatora, a fin
de obtener la posesin de la cosa materia de la compraventa y evitar as un doble juego de acciones y entregas del
vendedor contra el tercero, para que se la restituya, a fin de poder a su vez hacer tradicin de la misma al adquirente?
Este problema fue objeto de un conocido fallo plenario de
la Cmara Nacional en lo Civil, dictado en los autos "Arcadini,
Roque (suc.) c/Maleca, Carlos" con fecha 11.11.58 o4 y cuyo thema decidendi fue el siguiente:
"Puede ejercer la accin reivindicatoria el comprador de
un inmueble antes de habrsele hecho tradicin de la cosa?".55
ni-untas
posiciones
En el voto del Dr. Cichero se recuerdan las tres tesis que

i
se han expuesto al respecto:

I o Segn la primera tesis, cuyo rigor lgico es inobjetable,
el adquirente de un inmueble, a cuyo favor se otorg la pertinente escritura traslativa, carece del derecho de intentar la accin reivindicatoria contra un tercero, antes de que se le haya
hecho tradicin de la cosa, porque dicha accin "nace del dominio que cada uno tiene sobre cosas particulares" (art. 2758) y
"antes de la tradicin de la cosa el acreedor no adquiere sobre
ella ningn derecho real" (art. ',77 y art. 3265 Cd. Civ.). 56
2 Para otra posicin, si bien el comprador no puede reivindicar antes de la tradicin, porque no tiene el dominio, podra
hacerlo en nombre del vendedor pero en su inters propio (procurator in rem suam) o bien subrogndose en los derechos de
ste (art. 1196 Cd. Civ.). 57
3 o Otros sostienen que el comprador, en la situacin aludida, podra reivindicar en la hiptesis de los arts. 2789 y 2790
53
Captulo 5, Ap. B.
LL, 92-463.
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha decidido que la doctrina
segn la cual es posible intentar la accin reivindicatoria a pesar de no haberse
obtenido la posesin de la cosa, en carcter de cesionario implcito o explcito
de dicha accin, slo juega cuando el objeto cuya posesin se pretende se encuentra en poder de terceros pero no cuando es tenido por el enajenante del
bien; en tal hiptesis el accionante slo ostenta un derecho personal a obtener
la entrega de la cosa en virtud de su ttulo: causa "Club Comunicaciones c/Universidad de Buenos Aires", resuelta el 3.4.86.
56
Tal es el pensamiento de Salvat, t. III, n 2035, ap. a).
57
Vase Lafaille, t. III, n 2047 y nota 87.
54
55
ACCIONES REALES
407
Cd. Civ., vale decir, cuando el demandado no presente ttulo,

a menos que ste pruebe que no slo ai reivu::-:lu".rtte (comprador), sino tampoco a sus antecesores, les fue hecha la tradicin
de la cosa, y en defecto de tal prueba, su accin se declarar
procedente.
La solucin del fallo se bas en la independencia existente
entre derecho real (que slo pasa al adqurente por la tradicin) y
accin real (que, como toda accin, no necesita de la tradicin, para ser cedida): "por eso la trasmisin de las acciones reales es independiente de la de los derechos reales y la cesin de una accin
real no implica necesariamente la enajenacin del derecho real
correspondiente, bien que pueda tener ese alcance".
Partiendo de esta concepcin, se sostiene que para resolver
el problema es menester armonizar las disposiciones relativas
a los derechos reales con las propias de los contratos, especialmente las atinentes a la cesin de crditos.
Al respecto, el art. 1444 Cd. Civ. declara cesibles a todos
los derechos y todas las acciones sobre una cosa que se encuentra en el comercio: "En los trminos amplios de ese precepto est comprendida... la accin reivindicatora., a la que no
alcanzan las limitaciones establecidas por los arts. 1445/49 y
1450/ 53". Esta conclusin aparece confirmada por la nota al
art. 1445, donde se lee que 'la reivindicacin fundada sobre el
derecho de propiedad es cesible" y "en tal caso, el cesionario
puede requerir el reconocimiento del us possidendi y la entrega de la cosa, aunque nunca la haya posedc".
Admitida ia posibilidad de reivindicar por parte del cesionario, "no se advierten razones fundamentales que obsten al
ejercicio de igual facultad por parte del comprador o de cualquier adquirente a quien no se le haya hecho tradicin de la
cosa, pues son notorias las afinidades entre la compraventa y la
cesin de crditos, cuando sta se hace por un precio en dinero".
Si al enajenar la cosa el vendedor no se reserva sobre ella
ningn derecho, debe entenderse que se desprende, a favor del
comprador, de todas las acciones que tena a su respecto 5 8 ,
aunque no lo diga expresamente, porque se entiende que, al no
58
En la nota a! art. 2109, que regla la eviccin en caso de trasmisiones sucesivas, se lee, precisamente: "El acreedor puede ejercer todos los derechos y acciones, con la sola excepcin de los que sean inherentes a su persona. Se juzga
que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente cum omni sua causa, es decir, con todos los derechos que le competan. El ltimo adquirente es
pues, tcita y necesariamente subrogado en todos los derechos de garanta de
los que han posedo la cosa antes que l y rene esos derechos en su persona."
p pienario
C*/Maieca"
408
DERECHOS REALES
m e d i a r reserva, t r a s m i t i todos los derechos y acciones que le

competan sobre la cosa.
"Por obra de este t r a s p a s o implcito de los derechos y acciones de los antecesores a los sucesores, p u e d e n stos a m p a r a r s e
en la posesin de su c a u s a n t e , a d q u i r i e n d o de tal modo la posibilidad jurdica de reivindicar. No sera r a z o n a b l e que el comp r a d o r estuviera facultado p a r a r e c l a m a r del v e r d a d e r o d u e o
la e n t r e g a de la cosa que ste le h a vendido y no p u d i e r a hacerlo contra u n tercero que la posee o d e t e n t a sin derecho". 0 9
E n cuanto a los a r t s . 577 y 3265 Cd. Civ., no se oponen a
e s t a solucin, por c u a n t o ellos se refieren al t r a s p a s o del derecho real p a r a el cual s es n e c e s a r i a la tradicin y no a la
accin real respectiva, que p a s a al a d q u i r e n t e por el solo efecto
del contrato.
En su voto, el doctor Llambas sostuvo que deba considerarse a la
accin reivindicatora como un accesorio del inmueble, por lo cual se
entiende que se trasmite del comprador al vendedor (arg. art. 3268
Cd. Civ.), cesin que se encuentra corroborada por el art. 1409 Cd.
Civ., que obliga a la entrega de todos los accesorios de la cosa vendida,
"entre los cuales estn comprendidos, ansiosamente, los medios jurdicos enderezados a la defensa del derecho que se trasmite". Si el vendedor debe la garanta de eviccin y est obligado a salir en defensa del
adquirente (arts. 2089, 2097 y 2108 Cd. Civ.), no podra explicarse
que el vendedor retuviera en su poder la accin reivindicatora despus
de celebrada la venta, "privando as al comprador de tan importante
medio de hacer valer el derecho que est en trance de desplazamiento".
La Corte S u p r e m a de J u s t i c i a de la Nacin h a resuelto que
"la doctrina segn la cual la accin reivindicatora p u e d e ser
i n t e n t a d a por el a d q u i r e n t e a p e s a r de no h a b e r obtenido la posesin de la cosa, en el carcter de cesionario implcito o expreso de dicha accin, slo j u e g a cuando el objeto cuya posesin se
p r e t e n d e se e n c u e n t r a en poder de terceros, pero no cuando es
tenido por el enajenante... (pues en este l t i m o caso) el actor
slo o s t e n t a u n derecho p e r s o n a l a obtener la e n t r e g a de la cosa en virtud de su ttulo, de modo que contra (el enajenante)
n i c a m e n t e podra dirigir la accin d e r i v a d a de ese ttulo". 6 0
69
Conf. C.Fed. La Plata, sala I, 13.10.83, JA-21.12.83 con nota de Kiper,
C.M., Accin reivindicatora: legitimacin activa y prueba; tambin Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 3.4.86, causa "Club Comunicaciones c/Universidad de Buenos Aires"; C.N.Civ. y Com.Fed., sala II, 2.8.88, causa "Ventrucci,
E. c/Banco de la Nacin Argentina"; C.l a C.C.Crdoba, 20.3.90, ZX-1990-C-705.
60
Causa "Club Comunicaciones c/Universidad de Buenos Aires", sentencia del 3.4.86.
ACCIONES REALES
3.
409
Caso del heredero
Segn la tesis adoptada por nuestro Cdigo, el heredero es

continuador de la persona del causante y lo sucede tanto en la
propiedad como en la posesin de los bienes relictos, sin necesidad de acto material alguno de su parte sobre ellos (arts. 3417
y 3418 Cd. Civ.).
Pero si bien no es necesaria la posesin por parte del heredero para ejercer la accin reivindicatoria, por la razn aludida,
s es menester que, para poner en movimiento las facultades
emergentes del carcter de heredero, haya sido investido con tal
calidad, investidura que se logra a travs de la posesin hereditaria, 6 1 que a algunos herederos se la confiere directamente la
ley art. 3410: ascendientes, descendientes y cnyuge y otros
deben solicitarla judicialmente cualquier otro heredero y los
instituidos en un testamento: arts. 3412/13.
Slo luego de contar con tal investidura pueden los herederos ejercer las "acciones que dependen de la sucesin" y "demandar a los detentadores de los bienes hereditarios", aunque
luego de obtenida "se juzga que los herederos han' sucedido inmediatamente al difunto, sin ningn intervalo y con efecto retroactivo al da de la muerte".
La accin reivindicatora pueden, pues, intentarla los herederos investidos como tales a travs de la posesin hereditaria
(arts. 3410/12/13), sin que deban acreditar que tuvieron posesin de las cosas reivindicadas, por aplicacin de lo dispuesto
en los arts. 3417 y 3418 Cd. Civ.62 Las condiciones necesarias
para la procedencia de la accin deben estar reunidas en cabeza del de cujus.
4.
Caso del legatario de cosa cierta

Dispone el art. 3775 Cd. Civ.:
"Cuando el legado sea de un objeto determinado en su individualidad, el legatario est autorizado a reivindicarlo de terceros detentadores, con citacin del heredero."
La razn es que, conforme lo establecido por el art. 3766,
"el legatario de cosas determinadas, es propietario de ellas desde la muerte del testador", y siendo as, puede reivindicar la co61
Sobre el concepto de posesin hereditaria, supuestos y su relacin con
los derechos reales, vase cuanto dijimos en nuestro Volumen 1, Captulo 2,
Apartado VIII, D.
"
.......
62
Conf. C.N.Civ., sala G, 15.8.85, LL, f. 84.595.
410
DERECHOS REALES
sa en poder de terceros, sin necesidad de acreditar que tuvo la

posesin de ella.
La citacin del heredero exigida por el art. 3775 armoniza
con la necesidad de que los legatarios pidan la entrega de la cosa legada a los herederos (art. 3768 Cd. Civ.): como aqu los herederos no podran entregarla, porque por hiptesis no la
tienen, ya que est en manos de un tercer detentador, aquel requisito se cumple a travs de la mencionada citacin, respondiendo a la cual dice la nota al art. 3775 que el heredero "puede
excepcionar sobre la validez del legado o incapacidad del legatario, y puede tambin aparecer si el heredero ha enajenado o no
la cosa legada".
5.
Caso del condmino
La accin reivindicatora del condmino tiene caractersticas particulares, que derivan de la especial naturaleza de su
derecho sobre la cosa, que pertenece a todos los condminos por
una parte indivisa (art. 2673 Cd. Civ.).
Supuestos
^ n (j e proceder a su estudio, es menester distinguir los

dos supuestos que pueden presentarse: a) cuando el ataque
proviene de los dems condminos y la accin se dirige contra
ellos, y b) cuando el despojo lo realiza un tercero, quien ser
sujeto pasivo de la reivindicacin.
Primer supuesto
Reivindicacin
contra
otros condminos:
medida de
la accin
Segn el art. 2684 Cd. Civil.

"Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular."
Cuando alguno o algunos o todos los dems condminos
impiden a otro el ejercicio de ese goce, dispone el art. 2761:
"Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o
inmuebles por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores."
La medida, pues, de la accin reivindicatora del condmino
contra otro u otros condminos, esta dada por su parte indivisa.
Es una
verdadera
reivindicacin?
Algunos autores opinan que en esta hiptesis no estamos en

presencia de una verdadera accin reivindicatora, ya que no hay
prdida de la posesin de la cosa, ni se reclama la entrega de s-
ACCIONES REALES
411
t a , ni de n i n g u n a p a r t e m a t e r i a l de ella a los d e m s condminos;

sino que slo persigue el reconocimiento del mencionado dece >o
de uso y goce del condmmo por p a r t e de los consortes que se lo
h u b i e s e n desconocido; o sea que se t r a t a r a de u n a situacin int e r n a e n t r e condminos, por lo cual l a s e n t e n c i a n o conduce a
la r e c u p e r a c i n del bien, sino s i m p l e m e n t e al reconocimiento
de la coposesin de la que el actor h u b i e s e sido excluido. 6 3
Segundo
supuesto
Si u n t e r c e r o despoja a los condminos de la cosa, todos

ellos c o n j u n t a m e n t e p u e d e n ejercer la accin reivindicatora, a
efectos de q u e se les r e s t i t u y a la posesin de la cosa.
P e r o e s t a reivindicacin, podr i n t e n t a r l a u n o solo de los
condminos? y e n s u caso, en qu m e d i d a ?
N o r m a s bsicas son: el art. 2679 y el 3450 ubicado este
ltimo en el Libro IV- - ai t r a t a r del estado de indivisin heredit a r i a , cuya semejanza con el condominio y a h e m o s examinado.
Dice la p r i m e r a de ellas:
Reivindicacin
contra un
tercero:
medirla de
la accin
"Cada uno de los condminos puede reivindicar contra un tercer

detentad or, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindici una parte material y determinada de ella."
Y la s e g u n d a :
"Cada heredero, en el estado de indivisin, puede reivindicar contra terceros detentadores los inmuebles de lo herencia, y ejercer ha ;ta
la concurrencia de su parte, todas las acciones que tengan por fin conservar sus derechos en los bienes hereditarios, sujeto todo al resultado
de la particin."
E n t o r n o de e s t a s n o r m a s se h a n g e n e r a d o dos corrientes
de p e n s a m i e n t o :
Distintas
tesis
U n a 6 4 s e g n la cual t a m b i n e n el s u p u e s t o de que el condmino r e i v i n d i q u e contra u n tercero d e t e n t a d o r , la m e d i d a de

su accin e s t d a d a por su p a r t e ideal, con b a s e en los siguient e s motivos:
S,
63
As, Fornieles, Tratado de las sucesiones, t. I, Apndice, pg. 464, 4a ed.;
Lafaille, t. III, n 2048; Greco, Roberto, "El condmino y la accin de reivindicacin", LL, 118-941; Argaars, en Salvat, t. III, pg. 658, nota 56, ed. 1959.
64
Sostenida entre otros por Salvat, t. III, nms. 2055-2058; Machado, Exposicin y comentario del Cdigo Civil Argentino, t. 7, pg. 85, ed. 1900; Llerena, Concordancias.... t. 7, pgs. 487-489, 3a ed.; y alguna antigua jurisprudencia
(C.Civ. 2a Cap., G. del F., 162-79, C.Com. Cap., JA, 1942,1-961).
a^T
412
Razones
Tesi
-\ _
tdaia'
acosa.
mUnto."
DERECHOS REALES
Porque es sobre dicha parte que recae su derecho de propiedad exclusiva (arts. 2676 y sig. Cd. Civ.) y fuera de ella carece de inters.
Porque si bien de la lectura de la primera parte del art. 2679
parece surgir la posibilidad de reivindicar la cosa, su segunda
parte le prohibe reivindicar una parte material de ella, y si no
puede reivindicar una parte, a fortiori no puede reivindicarla toda. Lo mismo surge del art. 3450, y especialmente de su nota.
Porque el art. 3992 al referirse a la interrupcin de la prescripcin, dispone que la "hecha por uno de los copropietarios...
cuando no hay privacin de la posesin, no aprovecha a los
otros"; de donde no se concibe que puede reivindicar en beneficio de todos cuando la ley dice que la interrupcin que causa tal
demanda slo a l aprovecha.
Porque la ley no regula los efectos de la reivindicacin amplia del condmino, como lo hace en el art. 2799 respecto de la
accin confesoria: si su sistema hubiera sido el de la accin por
el todo, no hubiera dejado de resolver tan delicada cuestin.
Esta omisin estara indicando que la accin del condmino
contra el tercero slo tiene1 =>. a hacer reconocer por el poseedor
el derecho do ste como copropietario de la cosa.
Por fin, a esta misma idea responden las fuentes del Codificador en esta materia citadas en las notas a los arts. 2679 y 3450.
Otra posicin est por la posibilidad de la reivindicacin de
toda la cosa, partiendo de la letra de las ya citadas disposiciones: el 2679, que establece que el condmino puede reivindicar
"â c o s a e n c ' u e tenga s u P a r t e indivisa", y el 3450 que determina que "cada heredero... puede reivindicar contra terceros detentadores los inmuebles de la herencia", sin que pueda torcerse
la letra clara de estas normas, argumentndose coi' base en sus
notas, que carecen de fuerza vinculante.
La diferencia entre el art. 2761 y el art. 2679 es obvia, por
cuanto el condmino no puede exigir de los otros comuneros la
entrega de la cosa como puede hacerlo respecto del tercero
detentador, por lo que la accin en el primer supuesto debe
limitarse a su parte alcuota.
Si se prohibe que el condmino reivindique una parte material determinada, es porque su seoro se extiende al todo y
lo es por una parte ideal y no material.
No es exacto que el condmino carezca de inters ms all
de su parte indivisa, puesto que su derecho de uso y goce se extiende al todo de la cosa art. 2684, la nica manera de hacerlo efectivo, en la hiptesis de que ella est en poder de un
tercero, es reivindicndola en su totalidad. De modo tal que al
ejercerla.por el todo, el condmino satisface un inters propio.
ACCIONES REALES
413
En cuanto al art. 3992, cierto es que parcializa los efectos

de la interrupcin de la prescripcin causada por uno de los copropietarios, pero tambin lo es que ello es as, por expresa disposicin de la norma, cuando "no hay privacin de la posesin";
si el condmino acciona por el todo, y logra por esta va el desapoderamiento del tercero, existe la "privacin de la posesin"
que hace que el efecto de la interrupcin beneficie a todos los
comuneros.
Si bien es exacto que no se prevn expresamente los efectos de la sentencia, en el supuesto de reivindicacin por un condmino, como respecto de la accin confesoria, ellos pueden
extraerse del juego de los principios generales y de las normas
indicadas arts. 2679 y 3450 Cd. Civ. que no existen, en
cambio, en materia de accin confesoria, lo que impone un precepto especfico.
Y aun el argumento de las fuentes no es decisivo, porque
todas ellas formulan la limitacin mencionando especialmente
a la parte ideal, lo que no hace nuestro Cdigo que, por el contrario, se refiere a "la cosa" y a los "inmuebles" y no a sus partes ideales.
Por lo dems, la tes;c amplia es la que ms se acomoda a
los fines prcticos, ya que de admitirse la reivindicacin slo en
la medida de la parte ideal se estara dando lugar al nacimiento de un derecho real anmalo o hbrido, formado por el dominio del condmino reivindicante triunfante y la posesin del
tercero, que subsistira sobre las partes de los comuneros que
no fueron parte en el juicio. 65
La jurisprudencia actual se inclina por esta ltima postura. 66
65 p o r eS (- a tesis se inclinan: Lafaille, t. III, n 2051; Argaars, en Saivat,

t. III, n 2058, a); Greco, ob. cit., loe. cit.; Frmeles, Tratado de la sucesiones, t.
I, pg. 522, ed. cit.; Anteproyecto Bibiloni, art. 2508; Proyecto de 1936, art.
1581, y Anteproyecto de 1954, art. 1500, 2a parte; Alterini, J.H., Acciones reales, Buenos Aires, 2000, pg. 35.
66
As, S.C. Bs. As., JA, 1954, IV-262; id., A. y S., 1960, IV-544; C.Civ.
2" Cap., JA, 1943, 1-625; C.Fed. Baha Blanca, LL, 66-203; S.C. Tucumn,
JA, 1952, 111-51; S.C. Catamarca, JA, 1948, 11-724; C. I a Civ. y Com. Tucumn, LL, 152 (sum. 30.736). Se ha dicho que "la reivindicacin del condmino contra extraos se ejerce por la totalidad del bien posedo por stos y no
por la cuota parte indivisa perteneciente al reivindicante, y a la procedencia
de la accin no se opone el art. 2679 Cd. Civ. in fine, ya que no se persigue
dividir la cosa con los terceros, concretando su cuota sobre una parte material y determinada, sino que est destinada a excluir a los terceros de la nt e g r a posesin de la cosa", C.N.Civ., sala A, fallo del 20.7.71, causa n
156.597. Conf. C.N.Civ., sala D, LL, 125-621; C. 2 a C.C. La Plata, sala I, LL,
151-542. Conf. C.N.Civ., -MK V BD-83-524.
414
DERECHOS REALES
Efectos de la sentencia en caso

de reivindicacin por el todo
s t'1
f"*'10
Si el condmino triunfa en la accin y obtiene el reintegro

d e la cosa, ello beneficia a los otros comuneros.
Si la
demanda
se rechaza
Si su d e m a n d a es r e c h a z a d a , ello no p u e d e perjudicar a los

d e m s condminos, quienes no fueron p a r t e en el juicio y p a r a
los cuales, por ende, la sentencia carecer de los efectos de la
cosa j u z g a d a . 6 7
El Cdigo r e g l a m e n t a en sentido similar los efectos de la
cosa j u z g a d a e n r e l a c i n con la accin confesoria en el a r t .
2799, q u e dispone:
Art. 2799
"...cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, a accin confesoria compete a cada uno de
ellos y contra cada uno de ellos e r los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien, perjudicarn o
aprovecharn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto
al efecto accesorio de la indemnizacin del dao."
67
As, Anteproyecto Bibiloni, art. 2509; Proyecto de 1936, axt. 1581 inc. 5o
y Anteproyecto de 1954, art. 1801 para la accin confesoria. Conf. Lafale, t.
IIJ, n" 2053; Greco, R. ob. cit., loe. cit.
Captulo 7
Accin -eivinaleatoria
SUMARIO: I. Legitimacin pasiva: A) El poseedor: 1. Caso comn: el despojo; 2. Si el reivindicante entreg voluntariamente la posesin; 3. Caso particular del art. 2783: el poseedor que niega serlo. B) El tenedor:
1. Tenedor que posee en nombre del reivindicante; 2. Poseedor a nombre de un tercero: a) Pseudo reivindicacin: supuestos de "ficta
possessio". C) Otros supuestos: 1. Venta de un inmueble al contado; 2.
Accin persecutoria del locador. 3. Accin persecutoria del dependiente;
4. Caso de los privilegios martimos sobre buques. D) Heredero del poseedor. E) Sera conveniente otorgar la accin reivindicatora al acreedor hipotecario? II. Objeto de la accin rc.:vindicatoria: A) Anlisis de
la accin reivindicatora. B) Cosas no reivindicables. C) Reemplazo por
acciones personales. III. Alcance de la accin reivindicatora: A) Materia inmobiliaria: 1. Los arts. 2777 y 2773: a) Concepcin clsica, f>)
Concepcin "a contrario", c) Concepcin taxativa; 2. Las nulidades y la
accin reivindicatora. Anlisis del art. 1051, Cd. Civ.: a) El requisito
de la buena fe y los actos nulos, b) La buena fe y el Registro de Propiedad; 3. El art. 1051 y los arts. 27.7 y 2778, Cdigo Civil.
I.
Legitimacin pasiva
A)
El poseedor
S e g n el art. 2758 Cd. Civ. la accin reivindicatora se int e n t a contra el poseedor de la cosa, a fin de r e c u p e r a r la posesin de ella. E n p r i m e r t r m i n o , p u e s , p u e d e ser d e m a n d a d o el
poseedor.
D e m a n d n d o s e a ste p u e d e n p r e s e n t a r s e t r e s h i p t e s i s :
la c o m n , esto es, la del despojo; la de la e n t r e g a v o l u n t a r i a
de la posesin y la p a r t i c u l a r del a r t . 2783 Cd. Civ.
1.
Caso comn: el despojo
Aparece c u a n d o el p r o p i e t a r i o 1 desposedo contra su volunt a d de cualquier modo (violencia, clandestinidad, abuso de con-
1
Este trmino abarcando slo al dominio y condominio o posicin en las
que nos enrolamos, como dijimos en el Captulo anterior a todos los derechos
reales que se ejercen por la posesin.
416
fianza, h u r t o , estelionato), acciona c o n t r a q u i e n se e n c u e n t r a

en posesin de la cosa, vale decir, c o n t r a quien la d e t e n t a animus domini (art. 2 3 5 1 Cd. Civ.).
Poseedor demandado puede ser aqu t a n t o el despojante como
sus sucesores, t a n t o universales como particulares, a cuyas manos
hubiere ido a p a r a r l a cosa, con las limitaciones que surgen, par a estos l t i m o s , d e la aplicacin de l a s n o r m a s que protegen
la b u e n a fe y el t t u l o oneroso, y que m s a d e l a n t e veremos al
e s t u d i a r el alcance d e l a accin reivindicatora. 2
2.
Si el r e i v i n d i c a n t e e n t r e g v o l u n t a r i a m e n t e la posesin
En todos los supuestos en los cuales u n a persona se desprendi voluntariamente de la posesin de la cosa, no puede volver sobre esta trasmisin, a menos que a t a q u e el acto en cuya virtud
realiz la entrega ya por e s t a r afectado de nulidad o por configurarse u n a causa de rescisin, legal o convencional y cado ste, reivindique la cosa, que se d e t e n t a r a y a sin causa alguna. 3
Ej-rr.plo
As, si Juan suscribe a favor de Pablo un boleto de compraventa

de un inmueble y en razn de dicho boleto le transfiere la posesin de
aqul, hacindole tradicin, no podra despus pretender recuperar la
cosa iniciando la accin reivindicatoria contra Pablo, a menos que ataque el boleto mismo.
En ese sentido se h a r e s u e l t o que:
Jurispruciencia
"Habindose desprendido el propietario de su posesin sobre el

bien raz por acto voluntario no viciado, no procede la accin reivindicatora contra quien obtuvo y continu la posesin".4
y que:
'Tara la procedencia de la accin reivindicatoria es presupuesto
indispensable que el actor haya sido desposedo contra su voluntad del
bien que se pretende reivindicar". 5
y que:
"Si bien el contrato privado de compraventa (art. 1184 inc. 1"
Cd. Civ.) por no haberse formalizado en escritura pblica es ineficaz
- Especialmente, arts. 1051, 2777 y 2778 para los inmuebles y art. 2412 y
conc. para los muebles
J
Conf. Messineo, Manual de Derecho civil y comercia!, t. III, pg. 365, ed.
1954.
4
C.N.Civ. I a Cap., Rep. LL, VIII, pg. 1020 (sum. 26).
5
C.N.Civ. 1* Cap., Rep. LL, 42-229, fallo 20.545.
ACCIN REIVINDICATORA
417
para trasmitir el dominio, ello no obstante, no es posible admitir en el

sistema de nuestra ley que pueda ampararse al contratante... que faltando a lo estipulado y a pesar de haber recibido la totalidad del precio, pretende derivar derechos de lo que es su propio incumplimiento,
y demandar la restitucin del inmueble por va reivindicatoria". 6
y que:
"La trasmisin de los derechos y acciones sobre un inmueble, importa desprenderse de todas las acciones correspondientes al bien, inclusive la de reivindicacin, pues es presupuesto para obtener la
reivindicacin, pedir la nulidad de los actos que impiden recuperar dicho bien". 7
y que:
"La accin reivindicatoria se acuerda al propietario que ha perdido la posesin y no a quien voluntariamente la ha transferido al formalizar la promesa de compraventa". 8
3.
Caso p a r t i c u l a r del art. 2783 Cd. Civ.:

el poseedor que niega serlo
Dispone el art. 2783 Cd. Civ.:
"El demandado que niega a ser el poseedor de la cosa, debe ser

condenado a transferirla al demandante, desde que ste probare que
se halla en poder de aqul."
Como aqu el poseedor simplemente n i e g a serlo, pero sin
discutir el derecho del reivindicante, ste no d e b e r a a c r e d i t a r
la t i t u l a r i d a d que alega sobre la cosa, sino s o l a m e n t e la posesin del d e m a n d a d o y, probado tal extremo, la accin debera
p r o s p e r a r , a u n q u e f a l t a r a la demostracin de a q u e l l a t i t u l a r i dad, porque no h a sido negado su derecho y como m e d i d a ejemp l a r i z a d o r a contra la m a l a fe del poseedor. 9
6
C. 2a Apel. C.C. Crdoba, JC, 2-11.

C.N.Civ., sala A, LL, 131-882.
8
S.C. Bs. As., D.J.B.A., 1945, XII-305; conf. C. I a Sgo. del Estero, LL,
107-961.
9
As opinan Salvat, t. III, pg. 679; Lafaille, t. III, pg. 419; Segovia, oh,
cit., t. II, pg. 189, nota 74; Machado, ob. cit, t. 7, pg. 220; Frmeles, Cuestiones..., 2a parte, ed. 1946, pg. 59 y sigs.; en cambio, no menciona este supuesto
como uno de aqullos en que el actor queda relevado de probar su derecho; Bibilon, Anteproyecto, t. III, pg. 3331 y sigs., nota a los arts. 9 y 10, ed. 1930, va
ms all, pues an dice que el actor no debe probar la posesin en el demandado,
7
EI actor
probar su
derecho de
propiedad?
418
DERECHOS REALES
Tal es, por lo d e m s , la doctrina qut, ^--'Ge de la fuente, la

Ley 80, Ttulo I, Libro G del Digesto, que dice:
"Se puede rehusar defenderse de una accin reivindicatora alegando que no se posee la cosa; pero si el demandante puede probar
que el demandado est en posesin de la cosa, el juez debe transferrsela sin obligarle a probar su propiedad."
Nosotros h e m o s sostenido 1 0 que e n este s u p u e s t o el actor
no q u e d a liberado de la necesidad de acreditar su ttulo y que
j u e g a n l a s r e g l a s probatorias de los a r t s . 2789 al 2792 Cd. Civ.;
a) P o r q u e Vlez no reproduce la expresin de la fuente, en
el sentido de la no exigencia de dicha p r u e b a .
b) P o r q u e este supuesto es anlogo al de los a r t s . 2784 (el
d e m a n d a d o alega ser poseedor y no lo es) y 2785 (el d e m a n d a do h a dejado de poseer por acto propio, p a r a dificultar o imposib i ' i t a r l a reivindicacin). Y en estos casos a p e s a r de existir
m a l a fe en la contraria, nadie p i e n s a que el actor no debe acreditar su titularidad.
c) P o r q u e el poseedor est incurso en u n a situacin de hecho del que n i c a m e n t e puede ser privado a favor de quien acredite u n m e j o r derecho: in par causa potior causa
possessoris11,
aforismo que corrobora n u e s t r o art. 2363. Por ello se h a dicho:
"El art. 2363 Cd. Civ. protege al poseedor contra cualquier reclamacin o ataque de quien no acredite el derecho que invoque sobre la
cosa. Para poder reivindicar es menester un 'ncers fundado en el derecho de de propiedad (doctrina del art. 2417 Cd. Civ.). Para modificar un status no basta acreditar un derecho, ni siquiera un derecho
igual: es necesario que sea mejor (doctrina del art. 2792 Cd. Civ.)".12
d) P a r a el l i t i g a n t e malicioso existen otros r e m e d i o s ; v.g.
el estatuido por el art. 45, ley 22.434 o el art. 622 Cd. Civ., en el
agregado de la ley 17.711.
N a t u r a l m e n t e que, acreditado el dominio del actor, el poseedor del a r t . 2783 s e r condenado a r e s t i t u i r , p u e s t o que no
se h a defendido alegando u n mejor derecho sobre la cosa que el
del reivindicante.
argumentando con que si el poseedor alega que no posee queda fuera de juicio.
Exige, en cambio, la prueba de tal posesin, C.S.J.N., Fallos, 125:48.
10
Cuestiones acerca de la legitimacin pasiva en la accin reivindicatora, LL, t. 143.
11
Porque, como dice Pothier, Oeuvres, t. IX, pg. 203, n 294, ed. 1861:
"En caso de igual condicin, el poseedor actual debe ser preferido", que es lo
que, por otra parte, resulta de los arts. 2789 y 2791 de nuestro Cd. Civ.; conf.
Messineo, t. III, pg. 366.
12
S.C. Bs. As., LL, 85-602.
419
Tanto el Anteproyecto Bibiloni, como el Proyecte , 1'3S y

el Anteproyecto de 1954, suprimen la disposicin en estudio,
quedando, en consecuencia el caso, subsumido en los principios
comunes.
B) El tenedor
Pareciera surgir de los trminos literales del art. 2758
Cd. Civ., que nicamente el poseedor puede ser sujeto pasivo
de la accin reivindicatora. Pero, podr serlo tambin el tenedor? Esto es lo que vamos a estudiar.
Previamente debemos aclarar que el tenedor puede estar Distintas
frente 1 reivindicante en dos situaciones diferentes: a) poseer la "iones
cosa en nomh-. >' del propio reivindicante, como se dara en todos
los casos en los que ste hubiera trasmitido el uso y goce de la
cosa o el poder efectivo sobre ella, aunque sin derecho de uso y
goce, en virtud de un derecho personal: locacin, mandato, depsito, comodato, etc. (arts. 2461 y 2462 ines. I o y 2o); o b) poseerla
?. nombre de un tercero. Ejemplo: Juan despoja de un inmueble
a Pablo y luego lo da en comodato a Diego: Diego sera tenedor y
representante de la posesin de Juan (art. 2452 Cd. Civ.).
1.
Tenedor que posee a nombre del reivindicante
A primera vista parecera que en este supuesto la accin

reivindicatora no puede resultar procedente, ya que segn el
art. 2758 quien puede reivindicar es el propietario que ha perdido la posesin, y si el propietario acciona contra su propio tenedor, que posee para l y representa su posesin, mal podemos
decir que ha perdido la posesin.
Naturalmente que, si colocndose en la hiptesis del art.
2458 Cd. Civ., el tenedor intervierte su ttulo, ello hara perder la posesin al propietario, erigindolo a l mismo en poseedor y quedando, en consecuencia, este supuesto, incluido en el
caso comn al que nos referimos al principio. 13
El Cdigo no legisla expresamente la hiptesis de la que
nos estamos ocupando, como lo hace con la del tenedor que representa la posesin de un tercero distinto del reivindicante.
13
Conf. Lafaille, t. Ht, pg. 417; Maynz, ob. cit., pg. 834, nota 43.
420
DERECHOS REALES
Sin embargo, leemos en la n o t a al a r t . 2758:

Nota
al art. 27a8
"La palabra 'poseer', 'poseedor' se aplica en el caso del artculo y

respecto al demandado, tanto al que posee como dueo de la cosa, como
al que meramente la tiene: puede hacerse, pues la excepcin de la ley
romana (Inst., Libro 4, Tt. 6, 2) en la que la accin sea intentada por
e propietario contra el simple tenedor que la posee a su nombre. Supngase que una cosa ha sido depositada; el depositante tiene dos acciones: la del depsito y la de reivindicacin; puede suceder que le sea
ms difcil probar el depsito que la propiedad y prefiera intentar la
reivindicacin. Puede suceder tambin que el propietario, verdadero
poseedor, no tenga otra accin contra el tenedor de la cosa, que la ac^
cin de reivindicacin. Tal sera el caso del nudo propietario que al fin
del usufructo reivindica la cosa. Se ve, pues, que si por regla general el
que posee la cosa no puede intentar la reivindicacin, lo puede cuando
la posesin le es disputada. Por lo tanto no se puede hacer de la prdida de la posesin, una condicin absoluta de la reivindicacin".14
P o t h i e r 1 5 , citado como fuente en la n o t a , p a r a n a d a nos
a y u d a a dilucidar este p u n t o , p u e s solo se refiere al tenedor en
la hiptesis de que posea en n o m b r e de u n tercero.
E s en Molitor, t a m b i n citado como fuente 5 0 , donde encont r a m o s la v e r d a d e r a inspiracin de e s t a n o t a , que Vlez copia
casi l i t e r a l m e n t e .
Conforme a su l n e a de p e n s a m i e n t o , el caso que e s t a m o s
considerando sera factible, y el t e n e d o r q u e posee a n o m b r e
tiel reivindicante podra, en consecuencia, ser sujeto pasivo de
la reivindicacin.
Institutas
de
Justiniano
Esto ya haba sido mencionado en las Instituas de Justiniano, en

el Libro IV, Ttulo 6, donde, despus de distinguir 1 a las acciones reales de las personales, y referirse en el 2 a las acciones
confesoria y negativa, termina con estas palabras: "Slo hay un caso
en que el poseedor desempea el papel de demandante, como puede
verse con ms oportunidad en los extensos libros de! Digesto."
Pero "en los extensos libros del Digesto" para nada se menciona
ni trata esta situacin, por lo que se han expuesto innumerables teo17
ras para tratar de descifrar cul era este caso nico (unus casas).
14
Si bien es cierto que el valor de las notas en la interpretacin del Cdigo ha sido muchas veces echado en menos, constituyen un excelente auxiliar de
la comprensin de la ley. Al respecto, vase Rebora, Derecho Civil y Cdigo Civil, pg. 221, ed. 1960.
15
Las citas, en adelante, las haremos de Oeuvres, ed. 1861 (12), actualizada por M. Bugnet.
16
La possesion, la revendication, la publicienne et les servitudes en Droit
romain, 12* ed., pg. 236, n 5.
17
Algunas de ellas examinadas y criticadas x-r el oropio Molitor, en el
lugar y obra citados en la nota anterior.
421
La que acoge Molitor es la del glosador Accursio, segn la

cual, el unus casus es aqul que se da c u a n d o la reivindicacin
es i n t e n t a d a por el propietario contra u n d e t e n t a d o r que posee
en su n o m b r e , es decir, cuando reivindicamos n u e s t r a cosa de
m a n o s de u n a p e r s o n a que p a r a nosotros la d e t e n t a . Por ejemplo: u n locatario, u n comodatario, u n m a n d a t a r i o , etctera.
Posicin
d e Molltc
Esta solucin tambin cuenta con la adhesin de Maynz 18 , aunque limitada a la hiptesis de reivindicacin intentada por el nudo
propietario contra el usufructuario que no presta la caucin impuesta
por la ley.
L a m i s m a p o s t u r a que surge de la n o t a al a r t . 2758 Cd.
Civ., est v e r t i d a en la n o t a al art. 2 2 6 1 , en el ttulo referente
al comodato, donde leemos:
"Anulado el contrato, el prestador, como propietario de la cosa,
puede reivindicarla del que la recibi en prstamo, cuando detiene sin
causa una cosa que no le pertenece. Al que ha restado la cosa le queda, pues, la accin de dominio para recuperarla."
E inclusive, en el art. 2194 depsito t e n e m o s nombrad a in terminis a la accin reivindicatora en el s u p u e s t o que
consideramos:
"Si el depsito ha sido hecho por una persona capaz en otra que
no lo era, el depositante slo tendr accin a reivindicar la cosa depositada, mientras exista en poder del depositario...".
E n r e s u m e n , parece que la posicin de Vlez h a sido la sig u e n t e : el t e n e d o r debe r e s t i t u i r la cosa al p o s e e d o r a cuyo
n o m b r e posee, luego que la restitucin le sea exigida conforme
a la causa que le hizo tenedor de la cosa (art. 2465 Cd. Civ.).
E s t a restitucin puede d e m a n d a r s e por dos vas distintas:
la accin e m e r g e n t e del contrato en cuya virtud se t r a s m i t i la
t e n e n c i a accin personal; o la accin reivindicatora, emergente del derecho de propiedad. 1 9
13
Ob. cit., pg. 834.

Conf. Salvat, t. III, pg. 676; Segovia, nota n" 11 al art. 2760 (que es el
275S actual); Llerena, ob. cit., nota al art. 2758, aunque es algo oscuro ya que
determinando que para reivindicar es necesario haber perdido la posesin, a
veces, con esta ltima expresin, alude tambin al tenedor; C.S.J.N., Fallos,
79, pg. 430; id., id., 78:18'; C.Civ. 2a Cap.; d.,LL, 27-395, fallo 13.929; id., id.,
46-487, fallo 22.423; C.N.Civ., sala A, 3.11.99, DJ-2000-3-100; S.T. Santa Fe,
sala I, C.C.; id., LL, 99-271, fallo 45.012; C.Apel.C.C. Ro Cuarto, IX,. 111-222,
fallo 50.603; C 2a C.C. La Plata, Rep. LL, IH-1599 Csum. 74.757); id. sala i, LL,
19
Sntesis
422
DERECHOS REALES
En el caso de intentarse la reivindicacin, sera el .eheiur"-'-'

quien estara obligado a probar que "conforme a la causa que lo
hizo tenedor de la cosa", no debe restituir; de lo contrario, sera
condenado a hacerlo. 20
Obviamente, si el propietario hace uso de la reivindicacin
contra su tenedor, las consecuencias de a accin relativas a
frutos, riesgos, mejoras, etc.. sern juzgadas tambin de acuerdo con las normas relativas a la "causa que lo hizo tenedor" 21 y
lo dispuesto por los arts. 584 al 91 Cd. Civ.22
S el tenedor no puede probar esa causa 23 y el actor lo titula poseedor, entonces se aplicarn las disposiciones comunes de
los arts. 2422 y sig.
La utilidad prctica de conceder no solamente la accin
personal de restitucin fundada en el contrato, sino tambin la
reivindicacin, est indicada en la nota al art. 2758:
118-340, fallo 53.529; S.C. Bs. As., LL, 81-386, fallo 38.355; id., LL, 14-421, fallo 86.911; S.T. Tucumn, LL, 6-322, fallo 2284; C.Apel Rosario, sala III, Rep.
LL, IX-; 350 (sum. 9); C.N. Com, sala A, Rep. LL, XVII-760 (sum. 9); C.N.Civ.,
sala F, 0 - 8 3 - 5 2 4 ; id., ED-85-478; C.Apel, C.C. Baha Blanca, sala II,
29.12.82, >-108-160.Conra: Lafaille, ob. cit., t. III, pg. 417; Salas, "El tenedor frente a la accin reivindicatora", nota a fallo, en JA, 71-162; Messineo, ob.
cit, t. III, pg. 365; C.N.Com., sala B, LL, 86-613, fallo 40.591; C.Civ. 1* Cap.,
JA, 33-981. Tambin los arts. 3882 y 3889 inc. 3 o del Esbogo de Freitas.
M
Conf. Salvat, t. III, pgs. 677-678, especialmente nota 92; C.S.J.N . Fallos, 93-270; C.N. Fed. Civ. y Com., Sala i, 2.8.88: -1989-A-107; S.C. Bs. As.,
LL, 181-383. En el fallo dictado por la C.N. Com., sala B (LL, 86-613), aunque
se sostiene enfticamente por el Dr. Zavala Rodrguez miembro preopinante
que la demanda reivindicatora no es procedente contra el tenedor, en realidad, se hace aplicacin de la doctrina del texto. Lo mismo ya encontramos expuesto con claridad en Maynz, ob. cit. pg. 834, nota 43. El Anteproyecto
Bibiloni dispone en el art. 7 del captulo destinado a las acciones reales: "El poseedor puede rehusar la entrega de la cosa cuando l o el poseedor mediato de
quien emana su derecho, tiene contra el reivindicante, el de poseerla, sea derecho real, sea personal."
21
De all que nos parece inexistente el peligro que seala Salas, Acdeel,
en su nota a fallo ya citado en nota 19, acerca de que quedara al arbitrio del
demandante el rgimen de las restituciones que deben hacerse las partes.
22
Sobre a aplicacin de estas disposiciones a los supuestos en que medie
una relacin contractual precedente y la no aplicabilidad, en cambio, del art.
2422 y sigs. Cd. Civ., que se refiere a los casos en que dicha relacin no ha
existido, vase Llambas, Obligaciones, t. II, pg. 123; Busso, ob. cit., t. IV, pg.
148, n 15. Contra: Salvat, Obligaciones, t. I, n 386; Colmo, Obligaciones, n
324: se pronuncian por la unidad del rgimen. Esta unificacin, expresamente
establecida en el Anteproyecto Bibiloni y el Proyecto de 1936.
23
Lo que ser muy difcil puesto que algn rastro ha de haber dejado el
contrato. Recordemos, de paso, que el contrato de comodato est exceptuado de
la limitacin de la prueba testimonial del art. 1193, en virtud de lo dispuesto
por el art. 2263 Cd. Civ.
423
a) P u e d e s u c e d e r q u e el p r o p i e t a r i o no p u e d a p r o b a r el
contrato, o le sea m s fcil p r o b a r la propiedad que aqul. En
este caso, si el tenedor i n t e n t a p e r m a n e c e r en la tenencia, debe
c a r g a r con la p r u e b a de que as e s t autorizado a hacerlo conforme a la c a u s a que lo hizo t e n e d o r .
>) P u e d e suceder que la accin contractual e s t p r e s c r i p t a ,
m i e n t r a s que es principio recibido que la accin reivindicatoria
no prescribe, salvo disposicin e x p r e s a de la ley. 24
Tanto el Anteproyecto Bibiloni como el Proyecto de 1936 otorgan
la reivindicacin en este supuesto, considerando al tenedor "poseedor
inmediato". En contra, el Anteproyecto de 1954 art. 1787 en cuya
nota leemos:
"La accin slo procede contra el poseedor, pese a lo que expresa
la nota del art. 2758 del Cdigo vigente. Si se tratase de un tenedor, la
situacin se resolvera por e1 juego de las acciones emergentes de su
ttulo (p. ej.: locacin, depsito, etc.). Cuando el tenedor se alza contra
el propietario, se produce la interversin del ttulo y estamos en el caso del texto proyectado."
2.
Poseedor a n o m b r e de u n tercero
Se refieren al p u n t o los a r t s . 2782 y 2464 Cd. Civ., cuya

a t e n t a l e c t u r a as como el conocimiento de sus fuentes, nos h a ce c o m p r e n d e r que se refieren a la hiptesis en estudio, y no a
. la c o n t e m p l a d a en el a p a r t a d o a n t e r i o r .
El t e n e d o r d e m a n d a d o por reivindicacin, en este caso, tien e el derecho y el deber, conforme las disposiciones citadas, de
n o m b r a r al poseedor cuya posesin r e p r e s e n t a esto es lo que
se l l a m a nominatio auctoris o laudatio auctoris. La oportuni~ d a d e n la cual debe hacerlo, es m a t e r i a que d e t e r m i n a r n las
leyes procesales. 2 5
24
Conf. Salvat, Obligaciones, t. II, nms. 2058-2061; C.N.Civ., sala B, LL,
125-629, donde se dijo que "es imprescriptible la accin reivindicatoria porque
la perpetuidad del dominio es independiente de su ejercicio. Slo puede extinguirse indirectamente, no por va liberatoria, sino por medio de la prescripcin
adquisitiva a favor del poseedor"; Messineo, t. III, pg. 370. Este principio est
establecido con meridiana claridad en el Cd. Civ. portugus de 1966, cuyo art.
1313 dispone: "Sin perjuicio de los derechos adquiridos por usucapin, la accin
de reivindicacin no prescribe por el transcurso del tiempo." Lo mismo, el art.
948 del Cd. Civ. italiano de 1942.
25
Conf. Lafaiile, t. III, pg. 418, n 2055, quien estima que la 2 parte del
art. 2782 consagra de un modo implcito que ha entendido referirse a la traba
El tenedor
nombra al
poseedor
424
El Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin r e g l a m e n t a este supuesto en el captulo d e s t i n a d o a "intervencin de terceros", como
u n caso de "intervencin obligada". 2 6
Segn algunos, nos encontraramos aqu frente a una hiptesis de "intervencin excluyente" 27 , dado que una vez nombrado el poseedor e indicado su domicilio, la demanda deber
dirigirse contra l, siendo nulas las actuaciones seguidas con
posterioridad solamente contra el primitivo demandado 2 8 , a
menos que luego de hecha la manifestacin, el actor insistiera
en que el demandado originariamente es el verdadero poseedor
y pudiera probar su aserto 29 , en cuyo caso nos encontraramos
dentro del caso comn.
Ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nacin que
"no es aplicable al caso el art. 2782 del Cdigo Civil, sino su
art. 2783, si formulada la declaracin del nombre y residencia
de la persona a cuyo nombre se tena la cosa al contestar la demanda, y a pesar del reconocimiento de la situacin por parte
del tercero citado al juicio, la actora no dirigi su demanda contra el indicado r>ino que insisti un atribuirle tal carcter al primitivo demandado". 30
Tambin conforme a la ley 22.434, el que quiera reivindicar, puede forzar dichao manifestacin del tenedor, segn lo dispuesto por el
art. 323, inc.
6 , y como medida preparatoria o diligencia preliminar
del juicio.31
Una vez nombrado el poseedor, el tenedor queda desvinculado del proceso?
de la litis o al perodo anterior a ella, pues de lo contrario, se construira el procedimiento, haciendo incurrir en la penalidad del art. 2784; Alsina, Tratado de
Derecho procesal, t. I, pg. 602, ed. 1958. Contra: Salvat, t. III, n 2064, para
quien la frase del art. 27S2 "desde que as lo haga. . ." no autoriza al tenedor a
formular la declaracin como una "simple manifestacin, en cualquier estado
del juicio".
26
En su art. 94.
2/
Vase Alsina, ob. cit., t. I, pgs. 591-593.
28
Conf. Salvat, t. I, pg. 675, S.C. Bs. As., LL, 79-442; C. 2o Ap. C.C. Crdoba, JC, VII-358.
29
Conf. Argaaraz, en Salvat, t. III, pg. 675, nota 80; S.C. Bs. As., A y
&'., ser. 16, t. 10, pg. 11. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 8.4.86, ED118-358.
30
C.S., 8.4.86, causa "Club Comunicaciones e/Universidad de Buenos Aires".
31
Con ello concluye en su mbito con una discusin acerca de si poda solicitarse-.<<>! c e d i d a no obstante no encontrarse enumerada expresamente entre las preparatorias de! juicio ordinario. Vase Salvat, t. III, pg. 675.
425
As lo entienden algunos, sosteniendo que la cuestin del

dominio no puede discutirse con un tenedor 32 . Para otros, la
sentencia tambin afectara al tenedor. 33
Esto ltimo es lo que se desprendera del art. 96 de la ley Proyectos
22.43434 y lo que establecen el Anteproyecto Bibiloni30, el Proyecto de
1936 36 y el Anteproyecto de 195437.
De cualquier forma, la demanda intentada contra el tenedor, interrumpe la prescripcin adquisitiva del poseedor. 38
Ahora bien, supongamos que el tenedor no nombre a aqul E1 tenedor
cuya posesin representa. La accin, proseguir contra l, es aiposee-ra
decir, podra llegarse a una sentencia condenatoria? Y en tal dor
caso, cules sern los efectos de ella?
Parece indudable que el pleito reivindicatoro puede ser
proseguido contra el tenedor que no nombra al poseedor. Ello se
desprende del propio art. 2782, que determina que 'la reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro", estableciendo seguidamente lf hiptesis en que no est obligado a
responder de la accin; a contrario sensu, si no se coloca en tal
supuesto, mediante la laudatio auctoris, debe responder. 39
Observemos que este caso debe distinguirse claramente
del contemplado en el art. 2784, desde que all nos encontramos frente a quien maliciosamente responde a la demanda,
dndose por poseedor sin serlo, pero sin ser tampoco tenedor. 40
32
Maynz, pg. 830, especialmente nota 21; Lafaille, t. III, pg. 418; Salvat, t. II!, pg. 675; Pothier, t. IX, n 298, pg. 205; Moh'tor, ob. cit., pg. 242, n
9; Messineo, t. III, pg. 366, el Esboco de Freitas determina en su art. 3889 que
no compete la reivindicacin: "Inc. 3o: Contra el simple tenedor de la misma si
nombr a la persona a cuyo nombre posea", de conformidad a lo dispuesto por
el art. 3620 inc. 2o, similar a nuestro art. 2464 Cd. Civ., mientras que el art.
3903 dice: "Nombrando el simple tenedor o el poseedor imperfecto la persona a
cuyo nombre poseen, no proseguir la reivindicacin contra ellos, y el actor slo
podr intentarla contra el poseedor nombrado..."
33
Planiol-Ripert, t. III, pg. 303, n 355, aunque no muy claramente;
Aubry y Rau, t. III, pg. 348.
34
"En todos los supuestos la sentencia dictada despus de la intervencin
del tercero o su citacin, en su caso, lo afectar como a los litigantes principales..."
35
Arts. 2555 y 2556.
36
Los arts. 1833 y 1834 reproducen los arts. 2555 y 2556 de Bibiloni.
31
En su art. 1794 contiene una disposicin similar al art. 2555 de Bibiloni.
38
Conf. Aubry y Rau, ob. cit., pgs. 348-349, nota 4; Lafaille, t. III, pg.
418; Salvat, t. III, pg. 676.
39
Conf. Maynz, pg. S30, especialmente nota 21; Molitor, n 9; Pothier, t.
IX, n 298. Conf. C.N. Civ. y Com.Fed., sala II, causa 7371, "'Ferrocarriles Ariii
!:-...
40
. A ' ..-.!.!.
1;
. ' :
.'.
' " i
Conf. Maynz, pg. 881, nota 23; Molitor, pg. 243, n 9.
426
DERECHOS REALES
Pero, no nombrando el tenedor a aqul cuya posesin represente, ser condenado a restituir?
As era en el Derecho romano. La Ley 9, Tt. I, Libro VI del
Digesto, citada como fuente por la nota al art. 2782, dispona
tal restitucin. Con ello tambin de acuerdo los autores utilizados por Vlez en la materia: Maynz 41 , Molitor 42 y Pothier. 43
Teniendo en cuenta que el tenedor demandado tiene la cosa bajo su poder, pensamos que debe ser condenado a restituir,
y la sentencia debe cumplirse. 44
Sin embargo, en qu posicin se encontrar el poseedor
cuyo tenedor y representante de su posesin no lo nombr?
Tendr la sentencia efecto de cosa juzgada en su contra?
Evidentemente no, puesto que el poseedor no ha podido ser
condenado sin ser odo.45
Es precisamente por ello que podra inclusive llegarse a la
conclusin de que no puede condenarse al tenedor a restituir,
so pena de despojar al poseedor que no intervino en la controversia 46 , pues se violara as la garanta de la libre defensa en
juicio (art. 18, Constitucin Nacional).
Sin embargo, veamos cuales seran las consecuencias practicas de esta ltima solucin:
El demandante tendra que localizar al poseedor, lo cual
las ms de las veces le resultar prcticamente imposible.
Mientras tanto, con su sola manifestacin, el tenedor quedar
liberado del proceso. 47 Y aunque es cierto que se desposeera al
poseedor sin haberle dado oportunidad de defenderse, en realidad no se hara ms que imputarle las consecuencias de un hecho cumplido con su propio representante (arg. art. 2455 Cd.
Civ.) a quien l pudo elegir libremente, mientras que el reivindicante ha permanecido completamente ajeno a tal situacin.
41
Ob. cit., pg. 830, especialmente nota 21.

Ob. cit, pgs. 241-242, nms.7 y 9.
43
Ob. i., t. LX, pg. 205.
44
El modo de liberarse es, precisamente, la nominatio auctoris. Conf. Salvat, t. III, pg. 676; Messineo, t. III, pg. 365; Bibiloni, t. III, nota a los arts. 9 y
10. En el Esbogo de Freitas, previendo especialmente la hiptesis de que el tenedor o poseedor imperfecto no nombre a la persona a cuyo nombre posee, el art.
2903 determina que "sern responsables para con el actor en la misma forma
que el mismo o nico poseedor de la cosa reivindicada. Sern tambin responsables para con el poseedor o para con el otro poseedor si por falta del nombramiento les resultare algn perjuicio".
45
As lo determina expresamente el art. 3903 del Esbogo; conf. Molitor,
ob. cit., n 9; Maynz, ob. cit., pg. 831, nota 22; Salvat, t. III, pg. 676.
46
Lafaille, t. III, pg. 418.
47
Y ello casi ira contra la propia letra del art. 2782 que lo autoriza a no
responder solamente en el caso de que nombre al poseedor.
42
427
Por otra parte, admitir tal postura sera un medio de favorecer las maniobras dilatorias, ya que mientras el actor no pudiera ubicar al poseedor, la accin quedara paralizada, pues
no habra inters alguno en seguirla contra el tenedor en su objeto principal, que es la restitucin
Y lo que es ms importante, el poseedor que as haya perdido la posesin, no queda desprotegido, sino que tendr no slo a su favor la accin reivindicatora que podr intentar contra
el demandante originario, sin que lo decidido en el pleito contra su tenedor pueda afectarle con los alcances de la cosa juzgada, como ya dijimos, sino que tambin y esto es muy
importante para el supuesto de que carezca de derecho real
podr intentar la accin de despojo, que reglamentan los arts.
2490 y conc. Cd. Civ.48
Reintegrado en la posesin el poseedor a travs de la accin de despojo; el reivindicante originario podr a <?u vez intentar un nuevo pleito reivindicatoro, pero en este caso, ya el
demandado estar perfectamente determinado y ubicado.
Aunque no estamos seguros de que esta solucin se ajuste
a los principios ms puros, no podemos dejar de reconocer que
es la que presenta mayores ventajas desde el punto de vista
prctico, y por eso la adoptamos.
Naturalmente que el tenedor ser responsable ante su poseedor por los perjuicios que su actitud haya ocasionado.
a) Pseudo reivindicacin: supuestos de "ficta possessio"
Los casos contemplados por los arts. 2784 y 2785 Cd. Civ.,
denominados de ficta possessio, no son, en verdad, supuestos
de verdaderas acciones reivindicatoras. 49
En efecto, la reivindicacin se da contra el poseedor o contra el tenedor de la cosa (art. 2782), pero aqu estamos frente a
quienes no son ni lo uno ni lo otro.
Adems, la reivindicacin persigue la restitucin de la cosa; y en estas hiptesis en verdad se llega a una indemnizacin
de daos y perjuicios solamente.
En ninguno de los supuestos contemplados por los artculos citados el demandado tiene la cosa en su poder ya sea en
su propio nombre o en el de un tercero.
48
La accin de despojo como hemos visto en el Volumen I ha sido admitida contra actos de ejecucin de resoluciones judiciales dictadas sin intervencin ni audiencia del poseedor.
49
Porque se considera ficticiamente al demandado poseedor, aun cuando
la cosa no se encuentre en su poder, precisamente, para hacerlo pasible de la
"reivindicacin".
428
DERECHOS REALES
El art. 2784 regla la situacin de quien a s a b i e n d a s los

s u p u e s t o s de error q u e d a n d e s c a r t a d o s 5 0 se ofrece al litigio
como poseedor, pero sin serlo.
Aqu, como no es poseedor n i r e p r e s e n t a n t e de posesin alguna, no podr ser condenado a r e s t i t u i r algo sobre lo que no
t i e n e p o d e r efectivo. M i e n t r a s t a n t o , s u m a l a fe p u d o h a b e r
conducido a que el actor no d e m a n d a r a al verdadero poseedor,
quien p u d o h a b e r a d q u i r i d o en el n t e r i n el dominio de la cosa
por usucapin.
Es por eso que el a r t . 2784 condena a la indemnizacin de
cualquier perjuicio que de su a c t i t u d r e s u l t a r a al reivindicant e 3 1 , a m e n o s que d e m u e s t r e que l a situacin le e r a perfectam e n t e conocida a ste. 5 2
El a r t . 2785 se refiere a quien no posee ni tiene la cosa, pero que, a n t e s o d e s p u s de la d e m a n d a 5 3 se h a colocado en t a l
situacin, ya sea e n a j e n n d o l a , d e s t r u y n d o l a o a b a n d o n n d o la, a fin de dificultar o imposibilitar la reivindicacin.
Pothior 5 4 ejemplifica as este caso:
"Supongamos que usted haya encontrado en la calle un anillo que
se me ha cado de la mano sin que yo me haya apercibido. Habiendo
yo sido puesto en conocimiento por cierta persona que visit su casa,
de que el anillo est en su poder, yo me propongo reivindicarlo contra
usted; entonces, usted, para sustraerse r. la reivindicacin, lo vende a
un desconocido por la mitad de su valor.'
E n las hiptesis de los a r t s . 2784 y 2785, entonces, i n t e n t a d a la reivindicacin, la s e n t e n c i a q u e o r d e n a r e s t i t u i r slo
podr ser cumplida si el d e m a n d a d o se procura o r e c u p e r a la
cosa; de lo contrario, se resolver en el pago de la p e r t i n e n t e
indemnizacin. 5 0
Por eso es que h a b l a m o s al comienzo de "pseudo reivindicacin" 56 . E n r e a l i d a d , la condena a r e s t i t u i r no p u e d e vlida-
:j0
As lo dispone expresamente el art. 3902 del Esbozo.

Ello tambin por aplicacin de los arts. 1071 y 1077 Cd. Civ.
Conf. Molitor, pg. 244, ap. a).
:3
' Nuestro Cdigo es ms amplio, en este sentido, que el italiano de 1942,
que en el art. 948 castiga esta actitud si es posterior a la demanda.
54
Ob. al., pg. 207, n 306.
55
C.N.Civ., sala F, LL, 132-238.
56
Maynz, ob. cit., pg. 831, nota 27, quien expresa que se podra decir
que es ficticia no slo la posesin del demandado, sino la propia reivindicacin.
Cun. Bibiloni, quien modifica el art. 2785, "porque es de evidencia que la restitucin, esencial en la reivindicacin, no puede obtenerse de quien dej de poseer. Se trata solamente de la accin de dao derivada de su mala fe; esa
accin es personal...", Anteproyecto, t. III, pg. 335, nota al art. 11.
l
52
A C C I N REIVINDICATORA
429
m e n t e ejecutarse por quien no tiene en los hechos, la posibilid a d de restituir 5 7 ; debe ser, entonces, obligado a r e p a r a r los daos y perjuicios que su proceder h u b i e r a c a u s a d o (arts. 2756,
2779 y conc. Cd. Civ.).
Q u e d a r a salvo la accin reivindicatora c o n t r a el verdadero poseedor, a fin de conseguir la r e s t i t u c i n , salvo que se
h a y a obtenido u n a "completa indemnizacin", comprensiva inclusive del valor ntegro de la cosa, por lo q u e se e n t i e n d e que
se r e n u n c i a a dicha cosa: los otros d a o s y perjuicios siempre
seran indemnizables.58
Bibiloni reproduce el art. 2784 Cd. Civ., en su art. 2557,
a g r e g n d o l e como segundo prrafo el siguiente, que reemplaza,
a s u vez, al art. 2785:
Proyectos
"Esta disposicin se aplica al que por dolo o hecho suyo ha dejado

de poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicacin." 09
El art. 1835 del Proyecto de 1936 reproduce la disposicin
del Antepioyecto Bibiloni, as como tambin lo hace el art. 1795 del
Anteproyecto de 1954, con una ligera v a r i a n t e . 6 0
C)
Otros supuestos
1.
V e n t a de u n i n m u e b l e al contado
Al referirse a la v e n t a de los i n m u e b l e s , en el captulo relativo al privilegio sobre estos bienes, el Cdigo c o n t e m p l a dos
posibilidades: caso de v e n t a al contado y caso de que se h a y a
d a d o u n plazo p a r a el pago.
La l t i m a situacin e s t c o n t e m p l a d a por el art. 3924 6 1 y
la p r i m e r a por el art. 3923, que establece:
"El vendedor de cosas inmuebles que no ha dado trmino para el
pago, puede reivindicarlos del comprador, o de terceros poseedores."
' Aunque siempre podra obtener la cosa a fin de cumplir con la sentencia.
Conf. Salvat, t. III, pg. 682; Lafaille, t. III, n 2057; art. 948 del Cd.
Civ. italiano de 1942; arts. 3893-3894 del Esboco de Freitas, que son fuente
aunque no citadade nuestro art. 2779 Cd. Civ., calificando a su vez ios arts.
3889, 3900 y 3902 a esta accin como "accin subsidiaria para la indemnizacin del dao".
a9
La razn de esta disposicin ya la indicamos en la nota 56.
60
Elimina el perodo: "Al que por dolo o hecho suyo".
61
Que le otorga un privilegio especial sobre el inmueble "mientras se halle en poder del deudor" y "por el precio que le es debido".
5S
A r t S923
430
DERECHOS REALES
Crtica
E s t a disposicin h a sido s u m a m e n t e criticada, t a n t o por su

ubicacin p u e s se dice q u e debera figurar en el captulo destinado a la accin reivindicatora 6 2 cuanto p o r q u e r o m p e r a
con todo el e s q u e m a del Cdigo, por el cual b a s t a el ttulo y el
modo p a r a o p e r a r la t r a s m i s i n del dominio, sin q u e s e a necesario el pago del precio. 5 3
Origen
Ta.n e x t r a a n o r m a , q u e no a r m o n i z a con el s i s t e m a de
t r a s m i s i n del dominio e s t a t u i d o por Vlez, fue t o m a d a inadv e r t i d a m e n t e por ste del Derecho r o m a n o , s e g n el cual, si l a
v e n t a h a b a sido al contado, pero no se h a b a p a g a d o el precio,
a p e s a r de h a b e r s e hecho l a tradicin, se c o n s i d e r a b a q u e la
propiedad n o se h a b a t r a s m i t i d o al comprador, por io cual e r a
procedente la reivindicacin por p a r t e del v e n d e d o r , que todava segua siendo t i t u l a r del dominio. 6 4
2.
Privilegio
del
locador
Accin persecutoria del locador
El locador tiene u n privilegio por a l q u i l e r e s a d e u d a d o s

de dos aos vencidos, si se t r a t a de u n a casa, oor t r e s aos si se
t r a t a de u n a "hacienda de campo" sobre " ; o d o s los m u e b l e s
q u e se e n c u e n t r e n e n la c a s a o q u e sirven p a r a la explotacin
del campo, a u n q u e no p e r t e n e z c a n al l o c a t a r i o , i n t r o d u c i d o s
all de u n a m a n e r a p e r m a n e n t e o p a r a ser vendidos o consumidos" (art. 3883, I a p a r t e ) . 6 5
Y dice el a r t . 3885:
Art. 3885
"Si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustrados de a casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes,
hacerlos embargar para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe."
" Conf. Liambas, Obligaciones, t. I, n 611.

Conf. Lafaille, Contratos, t. I, pg. 658; Cordeiro Alvarez, Tratado de
los privilegios, ed. 1941, n 126.
64
"Pero las cosas vendidas y entregadas no las adquiere el comprador sino cuando ha pagado el precio al vendedor, o satisfecho a este ltimo de cualquier manera como por ejemplo, dndole expromisor o u n a prenda. Este
principio se halla sancionado por la Ley de las Doce Tablas, lo que no impide
que con razn se diga que procede dei derecho de gentes, esto es del derecho
natural. Mas si el vendedor ha seguido la fe del comprador, es preciso decidir
que la cosa la adquiere inmediatamente el comprador", lnstitutas de Justiniano, Libro II, Tt. I, Ley 41. Tener presente tambin la 3 a parte de la nota al art.
3895 Cd. Civ. y la cita de Pothier que all se hace.
65
En el 2 prrafo se establecen las excepciones.
63
431
Conforme ;. a disposicin t r a n s c r i p t a , el locador t i e n e u n a

accin r e i v i n d i c a t o r a q u e le p e r m i t e p e r s e g u i r los m u e b l e s
afectados por el privilegio de m a n o s de terceros, sin que importe m e n e s t e r es recalcarlo q u e los terceros s e a n de b u e n a o
m a l a fe.
El breve lapso en que caduca e s t a accin u n mes desde
que los m u e b l e s h u b i e s e n sido s u s t r a d o s de la finca a r r e n d a da d i s m i n u y e en p a r t e la g r a v e d a d de ella.
3.
Accin p e r s e c u t o r i a del d e p e n d i e n t e
E n caso de crditos laborales munidos del privilegio especial q u e a c u e r d a el a r t . 2 6 8 de la ley 20.744 de C o n t r a t o de

Trabajo sobre mercaderas, m a t e r i a s primas y m a q u i n a r i a s
que i n t e g r e n el establecimiento donde h a y a p r e s t a d o sus servicios (el d e p e n d i e n t e ) o q u e s i r v a n p a r a la explotacin de que
aqul forma p a r t e , el a r t . 269 del mismo cuerpo legal concede
al acreedor laboral u n a accin persecutoria s i m i l a r a la del locador q u e a c a b a m o s de t r a t a r ; la diferencia estriba en el m a y o r
plazo de la accin de este ltimo (un ao), que en el caso del
acreedor laboral es de seis m e s e s .
Dice el a r t . 279, ley 20.744:
"Si los bienes afectados por el privilegio hubiesen sido retirados
del establecimiento, el trabajador podr requerir su. embargo para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe.
Este derecho caducar a los seis meses de su retiro y queda limitado a
las maquinarias muebles u otros enseres que hubiesen integrado el
establecimiento o explotacin".
4.
Caso de los privilegios m a r t i m o s sobre b u q u e s
Los crditos que gocen de privilegio sobre el b u q u e (art.

476, ley 20.094) se h a l l a n d o t a d o s de u n limitado derecho de
persecucin, p u e s p r e c e p t a el a r t . 484 de esa m i s m a Ley de
Navegacin que
"Los privilegios sobre el buque se extinguen ...c) por el transcurso
del plazo de tres meses en caso de enajenacin voluntaria. Este plazo
comienza a correr desde la fecha de inscripcin del documento traslativo de la propiedad en el Registro Nacional de Buques. Si en esta fecha el buque se encuentra fuera de jurisdiccin nacional, el trmino se
cuenta a partir de su regreso a puerto argentino. La inscripcin en el
Registro Nacional de Buques se realiza previa publicacin de edictos
por tres das en el Boletn Oficial, anunciando la transferencia".
432
D)
DERECHOS REALES
Heredero del poseedor

Al respecto deben c o n t e m p l a r s e dos hiptesis:
Antes
de la
particin
1. Antes de la particin d e la h e r e n c i a c u a l q u i e r a de los herederos puede ser d e m a n d a d o por la reivindicacin de t o d a la

cosa, a t e n t o lo que disponen los a r t s . 3415 al 3418 Cd. Civ.,
que los hace responsables a todos.
Despus
de la
particin
2. Despus de la particin, t e n i e n d o en c u e n t a el efecto declarativo de sta, cada h e r e d e r o slo p u e d e ser d e m a n d a d o por_

la reivindicacin de l a s cosas o p a r t e s de las cosas que le h a y a
o h a y a n sido adjudicadas y de las cuales t e n g a la posesin, no
por las d e m s , respecto de l a s cuales se j u z g a que j a m s tuvo
vinculacin alguna.
Es lo que dispone el a r t . 2 7 7 3 . 6 6
E)
Bibiloni
Sera conveniente otorgar la accin reivindicatora

al acreedor hipotecario?
En su Anteproyecto Bibiloni se m u e s t r a p a r t i d a r i o de otorgar la accin reivindicatora al acreedor hipotecario 6 '', a fin de

que p u e d a h a c e r efectiva la accin h i p o t e c a r i a sobre el bien,
contra el tercero que p r e t e n d e que es suyo o que tiene sobre l
derecho de poseer en cualquier medida, arrogndose sobre la cosa hipotecada derechos limitativos (si por ejemplo, se dice u s u fructuario, usuario, acreedor anticresista, etc.) o excluyentes (si
se titula propietario) de la plena posesin del bien gravado.
La accin reivindicatora del acreedor hipotecario e s t a r a
e n c a m i n a d a a conseguir "el uso sin obstculos de la accin hipotecaria, esto es, la v e n t a del bien libre de toda otra posesin",
y as, establece en el art. 2 o del Ttulo VII, d e s t i n a d o a las acciones reales:
"El propietario puede exigir del poseedor la restitucin de la cosa.
Compete, asimismo la accin, a todos los titulares de derechos reales que
se ejercen por la posesin. Puede intentarla el acreedor hipotecario."
Proyecto
19 36
y Anteprovecto 1954
E n igual sentido el Proyecto

proyecto de 1954 (art. 1786).
de 1936 (art. 1820) y el Ante-
66
Que la norma se refiere al supuesto de que ya se haya efectuado la particin, resulta de la fuente: Pothier, t. IX, n 302 individualizada en su nota.
67
Anteproyecto, t. III, pg. 326, ed. Abeledo, 1930.
II.
433
Objeto de la accin reivindicatora
A) Anlisis de la accin reivindicatora

El objeto de la accin reivindicatora, son las "cosas particulares", segn rezan los arts. 2758 y 2759 Cd. Civ.
Por "cosas particulares" debemos entender objetos materales susceptibles de valor, actualmente existentes, ciertos y
determinados en su individualidad y, adems, susceptibles de
ser posedos, vale decir, que se encuentren en el comercio (art.
2400 Cd. Civ.)68, puesto que si una cosa no puede ser poseda,
no se la puede reclamar "contra aqul que se encuentra en posesin de ella."
Las cosas que no renan los caracteres antedichos carecen
de idoneidad para ser objeto de derechos reales que se ejercen
por la posesin, y por ende, son insusceptibles de ser reivindicadas, porque a travs de esta accin se ponen en movimiento
precisamente, como ya hemos visto, derechos reales que se
ejercen por la posesin.
En consecuencia, el reivindicante debe limitar con toda
exactitud el objeto de reivindicar 69 : si se trata de un inmueble,
indicando su ubicacin, superficie, linderos, etc.; si se trata de
una cosa mueble, consignando con el mayor detalle posible todas las circunstancias que hacen a su individualizacin.' 0
Las normas que trae el Cdigo en materia de objetos que
pueden ser o no reivindicados, no son sino corolarios de los
principios que acabamos de enunciar.
Pueden
Cosas partlculares
reivindicarse:
a) Las cosas particulares, sean muebles o inmuebles, y aun

las que revistan esta calidad por su carcter representativo
(arts. 2759, 2317 y 2319 Cd. Civ.).
b) Ttulos de crdito que son, en definitiva, cosas muebles
por su carcter representativo siempre que fueran nominati-
68
Sobre el concepto de cosas en el comercio, vase el Volumen I de esta
obra, Capitulo 1, nota 13.
69
As, el art. 323 inc. 2o Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin permite que
como diligencia preliminar o preparatoria de la accin reivindicatora se exija
la exhibicin de la cosa mueble que se ha de demandar por esa va.
70
Al respecto, dice el art. 2762 que "no pueden reivindicarse !."" cosas
muebles cuya identidad no puede ser reconocida"
Pueden
carse
434
DERECHOS REALES
vos o a la orden v a u n cuando se t e n g a n cedidos, si lo fueren sin

t r a s m i s i n dei dominio, v.g., cuando se t r a s m i t e n "en g a r a n ta", 7 1 o a los efectos de gestionar su cobro, s i e m p r e que se enc o n t r a r e n en m a n o s de los cesionarios a aquellos efectos, p u e s
de lo contrario, r e s u l t a r a n aplicables las n o r m a s comunes sobre reivindicacin de cosas muebles (art. 2760 Cd. C i v j .
c) Las p a r t e s ideales de las cosas en condominio por cada
u n o de los condminos contra los dems. Ya nos h e m o s referido
a n t e r i o r m e n t e a este tpico.
d) Si u n a cosa h a perecido en todo o en p a r t e , se puede reivindicar s u s r e s t o s o accesorios art. 2763, s i e m p r e que se
d e t e r m i n e de u n m o d o cierto lo que se q u i e r e r e i v i n d i c a r , y
siempre t a m b i n , que el derecho que se ejercite a t r a v s de la
reivindicacin, contine sobre dichos restos o accesorios, de conformidad con las n o r m a s correspondientes. 7 2
e) U n i v e r s a l i d a d e s de cosas, tales como u n r e b a o , u n a biblioteca 7 3 a r t . 2764, 2 parte. Aqu p a r e c e r a que el Cdigo
se a p a r t a r a del principio general, puesto que y a no se t r a t a r a
de "cosas particulares"; pero aclarando el concepto, leemos e n
la n o t a a la disposicin citada:
"Las universalidades de cosas como un rebao, una biblioteca,
son siempre consideradas como cosas particulares y no como universalidades... Las cantidades que hemos llamado cantidades de cosas,
no podran ser objeto de una reivindicacin, porque no se puede tener sobre una cantidad, sino un derecho de crdito y no un derecho
de propiedad."
Vale decir que, en definitiva, se reivindican l a s u n i d a d e s
que componen la u n i v e r s a l i d a d de cosas biblioteca, r e b a o ,
etc. y respecto de cada u n a de ellas d e b e r n r e u n i r s e los requisitos necesarios p a r a reivindicar, de modo t a l q u e la accin
p o d r p r o s p e r a r respecto de algunos elementos i n t e g r a n t e s del
conjunto y no respecto de otros. 7 4
71
Al respecto, dice el art. 20 del dec. ley 5965/63: "Si el endoso llevara la
clusula Valor en garanta', 'valor en prenda' o cualquier otra que implique
una caucin, el portador puede ejercitar todos los derechos que derivan de la
letra de cambio, pero el endoso que l hiciese vale slo como endoso a ttulo de
mandato."
72
Vase, por ej., arts. 2935, 2937 y 2938 Cd.Civ.
73
La permisin se refiere a las universalidades de hecho universitas
facti ya que ella no juega para las de derechouniversitas iuris.
74
As, si en la biblioteca hay libros que no son propiedad del reivindicante, no por encontrarse formando parte de la universalidad de hecho, se har lugar a la reivindicacin de ellos.
B)
435
Cosas no reivindicable"
No son reivindicables (art, 2762 Cd. Civ.):
a) Los bienes que no s e a n cosas, en el sentido a r r i b a expuesto. R e s u l t a obvia esta conclusin, ya que los bienes en sentido estricto (art. 2312, 1 e r prrafo Cd. Civ.), no p u e d e n ni ser
posedos (art. 2400 Cd. Civ.) ni ser objeto de derechos r e a l e s
(nota al Tt. IV del Libro III).
b) L a s cosas futuras, porque t a l e s cosas no p u e d e n , t a m p o co, ser objeto ni de posesin n i de derechos r e a l e s . 7 5
P a r a algunos a u t o r e s aqu se e s t a r a aludiendo a l a s cosas
m u e b l e s f u t u r a s de que h a b l a el art. 2376 Cd. Civ., es decir, a
a q u l l a s q u e d e b a n s e p a r a r s e de los i n m u e b l e s , como t i e r r a ,
m a d e r a , frutos p e n d i e n t e s , etc., los que, a n t e s de la separacin,
carecen de individualidad, ya que constituyen p a r t e i n t e g r a n t e
de los i n m u e b l e s a r t s . 2314 y 2329 Cd. Civ. 7 6
c) "Las cosas accesorias, a u n q u e lleguen a s e p a r a r s e de las
p r i n c i p a l e s , a no ser s t a s reivindicadas".
Como las cosas accesorias siguen la s u e r t e de l a s principales (art. 2328) y como la propiedad de u n a cosa se extiende a
s u s accesorios (art. 2520), estos objetos no p u e d e n ser reivindicados s e p a r a d a m e n t e de la cosa principal a l a que acceden. 7 7
La fuente de e s t a n o r m a es el art. 3905 inc. 4 o del Esbogo
de F r e i t a s , el que con m s propiedad, d e t e r m i n a :
"No son reivindicables... 4o) I <*a cosas accesorias, aunque separables
de las principales, siempre que no fueran reivindicadas con stas."
ya que si la separacin se h a operado efectivamente, l a s cosas,
a n t e s accesorias, se t r a n s f o r m a r n en principales, y p o d r n ser
objeto de la reivindicacin (tener p r e s e n t e t a m b i n lo dispuesto
por el a r t . 2415 Cd. Civ.).
d) L a s cosas m u e b l e s cuya i d e n t i d a d no p u e d e ser reconoci_ da, y a que, como vimos, slo las cosas ciertas e i n d i v i d u a l m e n te d e t e r m i n a d a s p u e d e n ser m a t e r i a de reivindicacin.
La n o r m a pone como ejemplo el dinero, los ttulos al portador
y las cosas fungibles, salvo que estuvieren en u n sitio tal que permitiera su identificacin. Ej.: el trigo envasado en u n a bolsa. 7 8
75
En la nota al Tit. IV del Libro III, antes citada, se dice: "El derecho real
supone necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual se aplica, pues que
la cosa es el objeto directo e inmediato y no puede haber un derecho sin objeto."
76
Conf. Salvat, t. III, n 2045; Lafaille, t. III, n 2062.
77
En caso de triunfarse en la reivindicacin de una cosa principal, el demandado est obligado a restituirla con todos sus accesorios cum omni sua causa.
78
Recordar tambin el supuesto contemplado por el art. 2188 inc. 2o.
No
pueden
ca'rvSendl"
436
DERECHOS REALES
e) Las universalidades de bienes. Estas, como lo dice la nota al art. 2312 forman un todo jurdico, compuesto de derechos
reales y personales, que "no pueden ser divididas sino en partes alcuotas", pero no en partes que puedan ser separadamente determinadas. No hay, pues, objeto a reivindicar, porque no
hay cosa individualmente determinada que pueda constituir
materia de la accin.
En cambio, podran reivindicarse cosas particulares res
singula que se encuentren formando parte de una universalidad; as, si el heredero reivindica un objeto material determinado de propiedad del causante y del cual hubiera sido despojado
por un tercero, que se encuentra en posesin del mismo.
C) Reemplazo por acciones personales

Segn el art. 2756 las acciones reales pueden tener como
efecto accesorio la obligacin de indemnizar el dao causado.
Pero ya hemos visto qv>"i la indemnizacin \r. '.ede tomar carcter de principal y sustituir la reclamacin de la cosa misma
(u.g., en el supuesto del art. 2779).
Tambin ya dijimos que la accin reivindicatoria se detiene frente a los terceros adquirentes: respecto de cosas muebles
por el juego del principio del art. 2412 Cd. Civ.; en materia inmobiliaria, por el del que desarrollaremos enseguida. En esos
supuestos, la accin personal por la que se impetra la indemnizacin del dao causado contra el responsable, sustituye a la
accin real.
Es lo que se desprende del art. 1057 Cd. Civ. Recordar,
adems, lo dispuesto por el art. 2780.
III. Alcance d e la accin r e i v i n d i c a t o r i a

Siendo el derecho real absoluto, en principio, el alcance de
la reivindicacin sera amplsimo, y no habra lmite alguno a la
posibilidad de persecucin por parte de su titular, la que podra
ejercer contra cualquiera que tuviera la cosa en su poder.
Sin embargo, al primer golpe de vista se impone una distincin, segn se trate de cosas muebles o inmuebles, porque
respecto de las primeras entra a jugar el sistema que preside el
art. 2412, el cual convierte en propietario al poseedor de buena
fe, otorgndole el poder de repeler la accin reivindicatoria del
propietario cuando hubiere adquirido la cosa a ttulo oneroso
(art. 2767 Cd. Civ.).
437
Al e s t u d i a r el rgimen de las cosas m u e b l e s y a h e m o s desarrollado este aspecto, y all nos r e m i t i m o s .
A)
M a t e r i a inmobiliaria
A b o r d a r e m o s ahora el alcance de la reivindicacin respecto

de los i n m u e b l e s , t e m a que desat a r d u a s polmicas, que no h a
logrado acallar la Reforma de 1968.
Prima facie pareciera que el ius persequendi
en m a t e r i a inmobiliaria no t e n d r a m s limitaciones que el c u m p l i m i e n t o de
la prescripcin adquisitiva corta o larga, por imperio de lo
d i s p u e s t o en el a r t . 3270 Cd. Civ., que incorpora a n u e s t r o Derecho el principio del nemo plus iuris del Derecho r o m a n o . 7 9
E s t e principio tiene diversas aplicaciones en el articulado
del Cdigo as, a r t s . 3277, 2603, 787, 1487, 2422, t o m a d o s del
Derecho r o m a n o y de los comentadores del Cdigo francs, como D u r a n t o n , Aubry y Rau, Z a c h a r i a e y otros; y t i e n d e a la
proteccin del derecho de propiedad, el cual es p e r p e t u o y no se
pierde sino por enajenacin v o l u n t a r i a , sin vicios ni defectos, a
favor de otro que lo adquiere de conformidad a las p a u t a s m a r cadas por la ley (seguridad
esttica).
Seguridad
M a s frente a la necesidad de rodear de g a r a n t a s a la propiedad, se yergue otra necesidad, t a m b i n de f u n d a m e n t a l import a n c i a : l a de p r o t e g e r la seguridad

dinmica,
e s t o e s , la
seguridad de las transacciones jurdicas, cuando se d a n los requisitos de b u e n a fe 80 y ttulo oneroso 8 1 en los terceros adquirentes.
Seguridad
Si A trasmite a B un inmueble vctima de la violencia de que ste

le hace objeto, y luego B vende el mismo inmueble a C, que ignora el vicio que invalidaba la trasmisin originaria; lograda la declaracin de
nulidad de sta, podr A reivindicar la cosa de manos de C?
Ejemplo
Sin vacilar debemos c o n t e s t a r a f i r m a t i v a m e n t e si aplicamos el principio consagrado en el art. 3270 Cd. Civ., porque si
el ttulo de B estaba viciado, no pudo purificarse por el t r a s p a s o
a C. La propiedad y la seguridad esttica s a l d r n gananciosas.
79
Enunciado por Ulpiano y recogido por el Digesto, 50,17-59 nemo plus
iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet.
80
Porque es obvio que la mala fe no puede ser amparada.
81
Porque en el ttulo gratuito hay ij.njvim.ple "dejar de enriquecerse", pero
debido a la falta de contraprestacin, no existe desmedro patrimonial.
estt,ca
438
DERECHOS REALES
Pero, no debera optarse, eu c:._. p u n t o , por favorecer la

s e g u r i d a d d i n m i c a , m e d i a n d o b u e n a fe y ttulo oneroso en el
s u b a d q u i r e n t e (C), a u n cuando no se h u b i e r a cumplido a su favor la prescripcin adquisitiva, teniendo en c u e n t a que, como lo
dice la n o t a al a r t . 2508 Cd. Civ.:
"Cuando establecemos que el dominio es exclusivo, es con la reserva de que no existe con este carcter, sino en los lmites y bajo las
condiciones determinadas por la ley, por una consideracin esencial a
la sociedad: el predominio, para el mayor bien de todos y de cada uno,
del inters general y colectivo, sobre el inters individual."
N u e s t r o Codificador h a sentido el llamado de este otro valor, 8 2 y es por eso que, sin establecer u n a n o r m a g e n e r a l , en varios artculos sienta u n principio contrario al establecido en el
a r t . 3270 y s u s corolarios.
As: a r t s . 3430, 732, 960, 968, 970, 1967, 2130 que reconocen s u fuente i n s p i r a d o r a en la o b r a de F r e i t a s , q u e p r o t e g e
siempre a los terceros adquirentes de b u e n a fe y a ttulo oneroso.
Vacilado"e*.
ca'dr-'
ejemplos
Bastaran dos ejemplos para poner de relieve las vacilaciones de

Vlez al respecto, originadas en la diversidad de fuentes en las que beî; e ' Derecho romano y el francs, a travs de la obra de sus comentadores por un lado y por otro el Esbogo de Freitas.
Va u n ejemplo:
Art. 1489
vs.
art. 2130
En el art. 1489 tomado de Aubry y Rau y Duranton leemos:

"La anulacin del contrato de permutacin tiene efecto contra los
terceros poseedores de la cosa inmueble entregada a la parte contra la
cual la nulidad se hubiese pronunciado."
Pero ms adelante, dispone el art. 2130, cuya fuente es Freitas
(artculos 3548/52):
"Si la cosa fue enajenada por ttulo oneroso por el copermutante,
o constituy sobre ella algn derecho real, el permutante no tendr
derecho alguno contra los terceros adquirentes: pero si hubiese sido
enajenada por ttulo gratuito, el permutante puede exigir del adquirente, o el valor de la cosa o la restitucin de ella."
Otro ejemplo:
82
Dice en la nota al art. 3968: "Es preciso que los actos jurdicos por los
cuales se han trasmitido derechos, tengan la firmeza posible y den seguridad
de los derechos trasmitidos...".
439
En la n o t a al a r t . 787 se dice:
Nota
al art. 787
"...el poseedor de buena fe, que verdaderamente no es dueo de la cosa,

no trasmite la propiedad de ella cuando la enajena y puede reivindicarla el verdadero propietario. En las herencias, si el heredero aparente
enajena las cosas hereditarias, pueden ser stas reivindicadas por los
verdaderos herederos cuando ha sido vencido en juicio, pues no se le
considera sino como poseedor de buena fe. No se pueden transferir
otros derechos que los propios y la enajenacin hecha por el que no es
propietario, no hace propietario al que la adquiere."
Pero al reglamentar el punto, dice el art. 3430, al que trascribiremos segn estaba redactado antes de )a Reforma de 1968:
"Los actos de enajenacin de bienes inmuebles a ttulo oneroso
que hubiese hecho el poseedor de la herencia, tenga o no buena fe, son
igualmente vlidos respecto al heredero, cuando el poseedor es pariente del difunto en grado susceptible y ha tomado la herencia en esta calidad por ausencia o inaccin de los parientes ms prximos, y cuando
la posesi'W pblica y pacfica de la herencia ha debido hacerle considera"- como heredero, siempre que el tercero con quien hubiese contratado hubiera tenido buena fe..." 83
1.
a r t.
3430
Los a r t s . 2777 y 2778
E n el captulo d e s t i n a d o a legislar sobre accin reivindicatoria, e s t n ubicados los dos artculos acerca de cuya i n t e r p r e tacin se h a n d e s a t a d o l a s p o l m i c a s , dando origen a tesis q u e
los p r e t e n d e n concordar con el principio del art. 3270 y a o t r a s ,
d i a m e t r a l m e n t e o p u e s t a s , que c u i e r e n hacerrv3 j u g a r a favor
de los terceros a d q u i r e n t e s de b u e n a fe y a ttulo oneroso.
Estos artculos legislan sobre casos en que resulta procedente la accin reivindicatora c o n t r a el tercer poseedor. 8 4
S e g n el a r t . 2777:
"Compete... contra el actual poseedor de buena fe que por ttulo
ôneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe. "85
83
La fuente de esta norma es Demolombe, nms. 242-250, t. 14.

Entre las partes intervinientes en un acto viciado o en el supuesto del
desalojo, la viabilidad de la reivindicacin resulta indudable (arts. 2775, 2776,
2778, 1052 Cd. Civ.), por lo que aqu nos enfrentaramos al caso comn de la
accin reivindicatoria. Repetimos que la hiptesis en discusin se presenta
cuando media una subadquisicin.
85
El ejemplo del comodatario que trae la disposicin no es acertado, porque ste no es "sucesor". Por otra parte, como lo hace notar Salvat, t. III, n
2081, las normas regulatorias del Registro de la Propiedad Inmobiliaria impedirn que se efecte la trasmisin por quien es simple comodatario, tal cual veremos ms adelante.
84
Art. 2777
440
Ejemplo
Art. 2778
DERECHOS REALES
As: Pablo es propietario de un inmueble que aparece inscripto a

su nombre en el Registro de la Propiedad. Juan, hacindose pasar por
Pablo, exhibiendo documentos falsificados al escribano, lo vende a
Diego, quien tiene conocimiento del fraude (mala fe). Luego Diego vende el inmueble a Ricardo, que ignora las maniobras anteriores.
Por imperio del art. 2777, Pablo podra reivindicar el inmueble de
manos de Ricardo, no obstante la buena fe de ste y que su adquisicin
fue a ttulo oneroso, ya que quien se lo enajen era de mala fe {Diego).
Dispone el art. 2778, 2 a p a r t e 8 6 :
"...y contra el actual poseedor, aunque de buena fe... si la hubo por ttulo gratuito."
Ejemplo
As, continuando con el ejemplo anterior, si Ricardo donara el inmueble a Enrique, quien tambin ignorara el fraude cometido, Pablo
podra reivindicarlo de manos de este ltimo, puesto que, a pesar de
que su enajenante era de buena fe (Ricardo) y l reviste la misma calidad, la trasmisin que se le efectuara es a ttulo gratuito.
De la lectura de a m b a s disposiciones r e s u l t a que hay un
supuesto no contemplado
por n i n g u n a de las dos n o r m a s : es el
del e n a j e n a n t e de b u e n a fe, a u n a d q u i r e n t e de b u e n a fe y siendo la trasmisin a ttulo oneroso.
Ejemplo
E n el ejemplo, si Ricardo ( b u e n a fe) en luga- de donar el

inmueble a Enrique ( b u e n a fe) se lo v e n d e (ttulo ojeroso).
En este caso, que no e s t e x p r e s a m e n t e mencionado como
uno de los cuales en los que "compete" la reivindicacin, ser
ella procedente?
Distintas
P a r a la contestacin de este i n t e r r o g a n t e se h a n generado

t r e s corrientes, que podemos d e s i g n a r como: a) teora clsica;
b) concepcin "a contrario", y c) concepcin t a x a t i v a . Las examinaremos seguidamente:
esl!>
a) Concepcin
clsica
El principio g e n e r a l en m a t e r i a de t r a s m i s i n de los derechos r e a l e s sobre i n m u e b l e s e s t d a d o por el a r t . 3270 Cd.

Cv., segn el cual n a d i e p u e d e a d q u i r i r sobre u n a cosa dere-
86
La primera se refiere a las partes intervinientes en un acto nulo o anulado, por tanto no se plantea el problema de los subadquirentes que es, repetimos,
el que se trata de resolver y la hiptesis se rige por el art. 1052 Cd. Civ..
441
chos mejores que los que tena quien se la trasmiti, manifestaciones de cuyo principio encontramos en diversas normas del
Cdigo arts. 2603, 787, 1487, 2422, 3277, etc. aunque tambin reconoce excepciones v.g. art. 732 8 7 , 2130 8 8 , 960 8 9 ,
3309 90 , 3430 91 , 1967 92 , pero que como todas las excepciones,
son de interpretacin restrictiva.
En consecuencia todos los casos que no estn expresamente contemplados, caen dentro del rgimen general, presidido
por el art. 3270.
Los arts. 2777 y 2778 se limitan a brindar meros ejemplos
de supuestos en los que procede la accin reivindicatora, que,
n a t u r a l m e n t e y por su carcter de tales, no la excluyen en
otras hiptesis no designadas expresamente, porque son abarcadas por la disposicin genrica.
De todo lo cual resulta que aun cuando medie trasmisin
a ttulo oneroso de un inmueble por parte de un enajenante de
buena fe a un adquirente tambin de buena fe, si el primero
careca de ttulos perfectos, el ltimo no est a cubierto de la
accin reivindicatora del verdadero propietario (art. 3270
Cd. Civil).
Porque de haber querido el Codificador excluir este supuesto de entre aquellos en los que la reivindicacin resulta
viable, lo hubiera hecho en forma expresa, como respecto de los
contemplados en los arts. 732, 960, 1967, 3430, 2130, etc., y como lo haca la fuente que sigui 93 . Si no lo estableci as, fue
porque consider a este caso regido por el principio general. 94
87
Este es ei supuesto de pago por error.

Que contempla el supuesto de eviccin en caso de permuta.
89
Caso de simulacin.
90
Que se refiere a la validez de los actos del indigno.
91
Actos del heredero aparente, debindose tener en cuenta la ampliacin
concretada por la Reforma de 1968, que considera herederos aparentes no slo
a los "parientes en grado sucesible" que han obtenido declaratoria de "herederos a su favor", sino tambin a los que hayan logrado la "aprobacin judicial de
un testamento" que los instituye herederos, aunque no sean parientes del testador, concluyendo as con una polmica de antigua raigambre.
92
Caso del mandatario que contrata luego de la cesacin del mandato.
93
Freitas, art. 3882, inc. I o del Esbogo.
94
Participan de esta posicin, de lege. lata: Salvat, t. III, n 2082; Lafaille,
t. III, n 2091, aunque sostiene que los "funestos" efectos de las acciones reales
podran reducirse mediante la aplicacin del "principio de la apariencia", que
recoge por ej., ei art. 343 Cd. Civ., "erigiendo ei principio del ttulo aparente
del que trasmiti, en base firme para validar la adquisicin"; Molinario, ED, 7179: Alsina Atienza, estudios en JA, 1950, II Sec. Doc. 3; id., 1954, IV-281 y en
Efectos jurdicos de la buena fe, ed. 1935; Segovia, nota a! art. 2779.
88
442
DERECHOS REALES
b) Concepcin
"a
contrario"
Art.2777
Segn el a r t . 2777, procede la accin reivindicatora en el

caso de que m e d i e u n a adquisicin a ttulo oneroso y de b u e n a
fe, pero de un enajenante de mala fe. A contrario sensu si m e d i a
u n a adquisicin a ttulo oneroso por u n a d q u i r e n t e de b u e n a fe
de u n e n a j e n a n t e t a m b i n de b u e n a fe, la reivindicacin no es
procedente.
Art. 2778
Segn el a r t . 2778, 2 a p a r t e , es procedente la accin reivindicatora, si m e d i a t r a s m i s i n a ttulo gratuito de u n e n a j e n a n t e

de b u e n a fe a u n a d q u i r e n t e tambin de b u e n a fe. A contrario
sensu, si media u n a adquisicin a titulo oneroso por u n adquir e n t e de b u e n a fe de u n enajenante t a m b i n de b u e n a fe, la reivindicacin no es procedente.
Ambos artculos i n t e r p r e t a d o s a contrario nos h a c e n a r r i b a r a la m i s m a solucin: la reivindicacin no procede en caso
de t r a s m i s i n a ttulo oneroso de u n e n a j e n a n t e de b u e n a fe a
u n a d q u i r e n t e t a m b i n de b u e n a fe, contra este ltimo.
Funda-
~i cierto q u e la i n t e r p r e t a c i n "a contrario" es pasible de

crticj";, pero aqu sera de rigor, porque si se resolviera q u e la
reivindicacin procede en el caso a n t e s mencionado, q u i e r e decir q u e p r o c e d e r s i e m p r e , y los a r t s . 2777 y 2 7 7 8 e s t a r a n
d e m s , por r e i t e r a t i v o s , "con lo cual no se los i n t e r p r e t a , sino
que se los s u p r i m e "puesto que la ley h a cuidado de especificar
los casos en que la accin reivindicatora q u e d a e x p e d i t a , es
n a t u r a l suponer que slo se refiere a esos casos, p o r q u e si a b a r c a r a a todos, h u e l g a n las distinciones". 9 5
La fuente
L a fuente literal de los a r t s . 2777 y 2778 es el Esbogo de

F r e i t a s a r t s . 3877 inc. 2 o y 3878 en el cual artculos m s
a d e l a n t e en el 3882 inc. I o se dispone que la reivindicacin
no procede "contra el poseedor de b u e n a fe que la h u b o por ttulo oneroso de e n a j e n a n t e de b u e n a fe."
Si Vlez no reprodujo el 3882 inc. I o del Esbogo fue p o r q u e
le pareci s o b r e a b u n d a n t e a t e n t o lo que ya d i s p o n a n los a r t s .
2777 y 2778 en los cuales la m i s m a conclusin iba implcita.
Arts. 2779
y 2780
E n e s t a posicin r e f i r m a n los a r t s . 2779 y 2780 9 6 , siendo
95
Fornieles, Cuestiones..., V parte, pg. 55.

Porque disponen, el primero: en los casos en que "segn los artculos
anteriores procede la reivindicacin", y el segundo: "sea o no posible la reivindicacin contra el nuevo poseedor".
96
443
los arts. 3270 y 3277 la consagracin de principios generales

que deben ceder frente a lo particular, representado, precisamente, por los arts. 2777 y 2778.
Los autores que militan en esta lnea sostienen que esta es la
solucin ms justa y que da satisfaccin a una necesidad imperiosa, porque "no es posible que el intrprete maneje los artculos
del Cdigo en un estado de indiferencia por los resultados." 97 ' 98
c) Concepcin taxativa
Segn esta posicin, la enumeracin que realiza el Cdigo
en este captulo respecto de los casos en que procede la accin
reivindicatora arts. 2775 a 2778 es taxativa. De donde,
fuera de los supuestos enumerados, la reivindicacin no procede y la "posesin se alza victoriosa e inconmovible". 99
El fundamento de ezla tesis se encontrara en el art. 2779,
que comienza diciendo:
"En los casos en que segn los artculos anteriores corresponde la
accin de reivindicacin contra el nuevo poseedor..."100
luego, "en los casis" no contemplados expresamente, la reivindic cicion no coiXd sponde". La conclusin contribuye a reafirmarla en el art. 2780 al decir:
"sea o no posible la reivindicacin contra el nuevo poseedor..." que presv.pone la existencia de hiptesis en las que a
reivindicacin no procede, que seran las no enumeradas en las
disposiciones anteriores. 101
9
' Fornieles, loe. cit., quien cita por su parte a Rayces, Alejandro, en su
estudio en Rev. Jurd., t. 33, ao 1916, pg. 369; Tezanos Pinto, David de, citado por Lafaille, como el precursor de esta tesis; Llambas, Parte General, ed.
1961, t. II, N 2033; Borda, Parte General, ed, 1970, n 1277; Fernndez Gianotti, estudio en LL, 50-69; C. Civ. Cap., in re "Barilan c/Arrague, suc", Calece.
Fallos C. Civ. Cap., t. 69, pg. 229; C. Civ. 2a Cap., LL, 50-69, donde se dijo: "El
principio de proteccin de la buena fe de los terceros y la prohibicin de transferir un derecho ms extenso, opera armnicamente, no siendo uno excepcin
del otro. El Cdigo Civil ha aceptado una teora de la apariencia del derecho de
la que hace mltiples aplicaciones."
98
Conf. S.T. Santa Fe, JA.1946, III-524.
99
Es lo que sostiene Allende, Panorama..., pg. 306.
100
"...queda al arbitrio del reivindicante, intentarla directamente o intentar
una accin subsidiaria contra el enajenante o sus herederos, por indemnizacin del
dao causado por la enajenacin; y si obtiene de ellos completa indemnizacin
del dao, cesa e! derecho de reivindicar la cosa" concluye la norma.
101
Se cita en apoyo de esta tesis, la fuente de los arts. 2775-2778, que es
el Esboco de Freitas (arts. 3877 y 3878) respecto del cual "no cabe hesitacin
alguna ... que los supuesos en que procede la accin reivindicatora son taxativos", Allende, Panorama..., pg. 306, nota 9.
444
DERECHOS REALES
E n r e s u m e n : la reivindicacin no procedera en el caso que

nos i n t e r e s a e n a j e n a n t e de b u e n a fe a u n a d q u i r e n t e de buen a fe, por ttulo oneroso, por la sencilla r a z n d e que ste no
est contemplado en a e n u m e r a c i n que t a x a t i v a m e n t e formula el Cdigo respecto de los casos de procedencia de la accin
reivindicatora.
2.
Entre
partes
Las n u l i d a d e s y la accin reivindicatora.

Anlisis del art. 1051 Cd. Civ.
"La n u l i d a d p r o n u n c i a d a por los jueces vuelve l a s cosas al

m i s m o estado... en que se h a l l a b a n a n t e s del acto a n u l a d o "
a r t . 1050, anulacin que "obliga a las partes a r e s t i t u i r s e mut u a m e n t e lo que h a n recibido o percibido... en virtud... del acto
anulado" (art. 1052).
Concordemente, dispone el art. 2778, la p a r t e :
"Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra
el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del
reivindicante, por un acto nulo o anulado..."
Frente
a terceros
El problema se p r e s e n t a en relacin a terceros que h a y a n

adquirido el i n m u e b l e de q u i e n h a llegado a ser propietario e n
v i r t u d de u n acto a n u l a d o : sern sujetos pasivos de la reivindicacin?
Ejemplo
As: Pablo, contra el cual Juan ejerce violencia fsica, le vende un

inmueble de su propiedad. Luego Juan vende el mismo inmueble a
Diego, quien ignora la violencia de que fue vctima Pablo.
Obtenida la declaracin de nulidad de la venta efectuada a Juan
por Pablo, puede ste reivindicar la cosa de manos de Diego?
Art. 1051
El art. 1051 Cd. Civ. dispona:

"Todos los derechos reales o personales trasmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en
virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual";
La
Reforma
habiendo agregado la ley 17.711, el siguiente prrafo:

"...salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo
oneroso, sea el acto nulo o anulable". 102
102
Sobre la interpretacin de la norma, tal como estaba redactada antes
de la Reforma, vase Arauz Castex-Llambas, Parte General, t. 11, nrns.lSPG1709, ed. 1955.
445
R e i t e r a m o s q u e el p r o b l e m a aqu involucrado es el de los

s u b a d q u i r e n t e s de b u e n a fe y a ttulo oneroso y no el de las p a r t e s del acto invlido, pues respecto de s t a s l t i m a s j u e g a lo disp u e s t o en los a r t s . 1050, 1052 y 2778, I a p a r t e , Cdigo Civil,
a u n cuando el a d q u i r e n t e sea de b u e n a fe y a ttulo oneroso. 1 0 3
P a r e c e evidente que la Reforma se h a p r o n u n c i a d o por la
prevalencia de la seguridad d i n m i c a frente a la propiedad. Sin
e m b a r g o , como el agregado no es s u f i c i e n t e m e n t e claro, a su
respecto se h a n generado v a r i a s i n t e r p r e t a c i o n e s :
a) La que siguiendo las a g u a s de la doctrina clsica en
relacin a la interpretacin de los a r t s . 2777 y 2 7 7 8 sostiene
Distintas
>nterPret
concs
que si bien se lee, el agregado del 1051 se limita a dejar a salvo

os derechos de los terceros a d q u i r e n t e s de b u e n a fe y a ttulo
oneroso, pero no e x p r e s a m e n t e los derechos r e a l e s o p e r s o n a l e s
constituidos a favor de dichos terceros, de donde esa salvedad
no empecera
el ejercicio de la reivindicacin q u e a u t o r i z a la
p r i m e r a p a r t e del artculo, p u e s t o que al no existir excepcin
e x p r e s a , el s u p u e s t o s e g u i r e s t a n d o sujeto al dispositivo del
a r t . 3270 y conc. Cd. Civ.
El aludido agregado i m p o r t a r a , p u e s , u n a simple r e m i s i n
a los derechos de carcter resarcitorio o compensatorio que el
Cdigo reconoce a favor de los terceros a d q u i r e n t e s : a r t s . 2422,
1489, 2089, y siguientes. 1 0 4
6) P a r a otros 1 0 5 lo "salvad.-." por el a r t . 1051 in fine es el
derecho p e r s o n a l 1 0 6 o real en s mismo, p u e s no p u e d e a t r i b u i r se al agregado el propsito de r e i t e r a r u n a proteccin que y a
o t o r g a b a el Cdigo en otras n o r m a s .
De tal guisa, en el ejemplo que antes diramos, la accin de Pablo
se paralizara frente a Diego, pues l adquiri de buena fe y a ttulo
oneroso el dominio, de una persona (Juan) que lleg a ser propietaria
en virtud de un acto anulado y por aplicacin de la ltima parte del
art. 1051 Cd. Civ., su derecho real quedara "a salvo" de la accin reivindicatora del propietario que, en realidad, sera ex propietario,
pues en virtud de la norma aludida, el dominio se habra consolidado en
cabeza de Diego, tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y,
en consecuencia Pablo lo habra perdido, por ser el dominio exclusivo.
103
Ejemplo: si el acto de adquisicin del primer adquirente aparece viciado por dolo de un tercero al que aqul resulta ajeno.
104
Es !a postura de Molinario, Alberto D., ponencia en las "Quintas Jornadas de Derecho Civil".
105
V.g., Alterini, Jorge, estudio en JA, Doctrina, 1971, 634; Guastavino,
estudio en JA, rev. del 21.8.72. Conf. C. 2a C.C. La Plata, sala III, LL, 131-1105
(sum. 17.716); CNCiv., sala C, 11.9.2001, ED, fallo 51.301, supl. diario del
28.2.2002.
otj p o r e j o s derivados de la locacin.
446
D e modo t a l que si Diego realiza u n a t r a s m i s i n a t t u l o g r a t u i t o

o a u n a d q u i r e n t e q u e conozca el vicio q u e i n v a l i d a b a el t t u l o de
Juan, s t e n o s e r pasible tampoco de la. accin r e i v i n d i c a t o r a por
p a r t e de Pablo, p u e s h a b r a recibido la cosa del v e r d a d e r o propietario
(Diego), q u i e n lo s e r a , no en virtud de la t r a s m i s i n q u e le efectu
Juan, sino por aplicacin del art. 1051 {ex-lege).1(!1
Ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nacin

que la reivindicacin contra quien adquiri la cosa en virtud de
un acto viciado de nulidad hace indispensable la anulacin
de ese acto que, si bien puede ser requerida en el mismo juicio
donde se ejercita aquella accin real, resulta ser su presupuesto indispensable. 108
a) El requisito de la buena fe y los actos nulos
Relacionado con el requisito de la bu 3na fe y la proteccin
que el art. 1051 dispensa al tercer adquirente a ttulo oneroso,
sea el acto nulo o anulable, ha de tenerse presente que en el
sistema del Cdigo en punto a nulidades, la clasificacin de los
actos en nulos y anulables. arts. 1040/44 y la de nulidades
en manifiestas y no manifiestas art. 1038 no es coincidente, de donde podra darse id hiptesis de un acto nulo, pero cuya nulidad no fuera manifiesta. 109
En tales hiptesis actos nulos de nulidad no manifiesta no cabe descartar la buena fe del adquirente de all que
el art. 1051 in fine se refiera tanto al acto nulo como anulable,
segn sus trminos expresos.
b) La buena fe y el Registro de la Propiedad
Tambin debe tenerse en cuenta que, como segn nuestro
sistema registral "la inscripcin no convalida el ttulo nulo ni
107
La prdida de la propiedad por parte de Pablo se habra producido al
mediar una adquisicin de buena fe y a ttulo oneroso. Algo semejante a lo que
en materia de cosas muebles, resulta del juego armnico de los arts. 2412 y
2767 Cd. Civ.
108
Causa "Ochoa de Sobrn, E. y otras c/Provincia de Buenos Aires", del
1.12.88. En sentido no coincidente, Zannoni, E., Ineficacia y nulidad de los actos
jurdicos, ed. 1986, pg. 196 y 200, sostiene que el acto de transferencia a non
domino es nulo, pero que la nulidad es consecuencia de la reivindicacin lograda
por el verdadero propietario, la que provoca dicha nulidad y no la precede.
109
Como en los casos de falta de capacidad, As, en el clsico ejemplo de
la escritura pblica otorgada por un demente declarado, pero cuya interdiccin
no ha sido inscripta en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas
y que oculta su insania al momento de la transmisin.
447
subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes" (art. 4,

ley 17.801), aunque la falta de inscripcin como titular del
trasmitente no permitira considerar al adquirente como de
buena fe 110 , dicha inscripcin no significa tener por acreditada
de modo irrefragable y sin distincin alguna la existencia de
buena fe 111 ni, por consiguiente, excluira la mala fe si pudiera
probarse que conoca la inexactitud registral (es decir que conoca la realidad extraregistral no coincidente con las constancias
regstrales), toda vez que la inscripcin no convalida los defectos del ttulo de conformidad con lo dispuesto en el art. 4, de la
ley 17.801 112 o que debi conocer, pues como el error de hecho
en cuya virtud el poseedor de buena fe sustenta su creencia de
ser legtimo titular de la cosa ha de ser excusable, debe observarse una conducta cuidadosa y diligente adecuada a las circunstancias del negocio jurdico 1 1 3 y no meramente pasiva,
asumiendo fundamental importancia el anlisis de los antecedentes de los ttulos, con lo que se llega a la conchar'n de que
una diligencia razonable aconseja la realizacin de un estudio
de ttulos 114 cuidadoso, que pudiera revelar la existencia de vicios en la cadena de trasmisiones 115 pues aun cuando no exista
norma expresa que lo imponga, la exigencia surge de conjugar
lo dispuesto en los arts. 512, 902 y ll! : )8, Cdigo Civil, ponderando que nuestro rgimen jurdico no recoge el principio de la
fe pblica registral (art. 4, ley 17.801).
En otras palabras, la omisin de dicho estudio de ttulos
hara presumir la mala fe (negligencia) del adquirente. 116 Ello
110
Vale decir que la inscripcin resulta un requisito necesario a los efectos de la buena fe del adquirente.
111
Conf. CN.Civ., sala F, LL-1980-D-290, con nota de Highton, E., Solucin a algunos problemas que plantea el art. 1051 del Cdigo Civil.
112
En la nota al art. 3136, Cdigo Civil, dice Vlez que "sera un deshonor
de la ley que los jueces cerrasen los ojos ante una conducta fraudulenta y permitieran que sta triunfara". Conf. Andorno, L., El principio registral de inscripcin, JA del 24.3.82; Llovers, N , Coghlan, A., El artculo 1051 del Cdigo Civil:
fe pblica registral o estudio de ttulos, ED del 24.5.83, quienes citan la opinin
concordante de Alterini, J.H., La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral
y extrarregistral (con una armonizacin entre la tradicin y la inscripcin registral), aporte de la Delegacin Argentina al II Congreso Internacional de Derecho Registral, Madrid, 30 de setiembre al 5 de octubre de 1974.
113
Conf. Martnez Ruiz, R., La reforma del Cdigo Civil y la seguridad jurdica, Revista del Notariado, n 702, pg. 1396.
114
Examen de los antecedentes del derecho trasmitido.
115
Conf. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 18.12.84, causa "Compaa Financiera Universal c/Prov. de Buenos Aires".
116
Conf. CN.Civ., sala F, .0-83-525; id, D-87-2552; Alterini, J.H., ob.
cit. en nota 105; Highton, E., ob. cit., loe. cit.; Carneiro, J.J., Rgimen de las
nulidades en la reforma del Cdigo Civil, Revista del Notariado, n 702, pg.
448
s i e m p r e que los vicios del t t u l o del t r a s m i t e n t e h u b i e s e n qued a d o e n evidencia al l l e v a r s e a cabo el e s t u d i o de t t u l o s 1 1 7 , pero no en caso de que los vicios no f u e r a n ostensibles de modo
que ni s i q u i e r a u n cuidadoso e s t u d i o de t t u l o s los h u b i e r a podido r e v e l a r 1 1 8 . E n e s t a l t i m a h i p t e s i s de vicios no ostensibles, la falta del e s t u d i o de t t u l o s no d e s c a r t a r a la b u e n a fe
del a d q u i r e n t e 1 1 9 .
Reitero que a u n c u a n d o el vicio n o fuera ostensible, si se
a c r e d i t a que el s u b a d q u i r e n t e lo conoca, r e s u l t a imposible q u e
se lo considere de b u e n a fe.
E n el sentido de q u e , p a r a s e r calificado como de b u e n a fe,
el a d q u i r e n t e debe o b s e r v a r u n a c o n d u c t a diligente, se h a decidido que:
"el futuro adquirente no debe ser negligente, contratando con
quien exhibe un ttulo de propiedad sin averiguar si este potencial
transmitente de un derecho en su favor posee o no la cosa y, en su caso, si la prometi en venta con anterioridad" 120 .
1431; Llovers, N., Coghlan, A., ob. cit., loe. cit. Contra: Spota, A.G., Sobre las
reforman al Cdigo Civil, ed. 1969, pg. 85, considera que la adquisicin de un
enajenante inscripto pone al adquirente a cubierto de la accin reivindicatora.
117
Ejemplos: subadquirente que recibiera su derecho de quien, siendo
mandatario del propietario compr el inmueble que el mandante le encarg
vender, porque la existencia del mandato surgira del propio ttulo del trasmitente; o si de la escritura resultara que en la cadena de trasmitentes existe un
incapaz.
118
Ejemplos: si algn trasmitente de la cadena hubiera sido vctima de
violencia o dolo, pues estos vicios no constarn en el ttulo; o si algn trasmitente fuera incapaz, pero esa incapacidad no apareciera manifiesta en el ttulo:
as, un menor de edad que, con documentos falsos, se hubiera hecho pasar por
mayor de edad; conf. C.N.Civ., sala F, LL-1980-D-290.
119
Conf. Llovers, N., Coghlan, A., El art. 1051 del Cdigo Civil..., en ED
del 24.5.83. Sostiene Scotti, E., Estudio de ttulos y responsabilidad estatal por
errores regstrales, LL, Actualidad, pg. 1, supl. del 23.4.92, que "el estudio de
ttulos, en el contexto de la legislacin vigente, slo podr considerarse un recaudo aconsejable o necesario, susceptible de encuadrar en la prudencia exigida por el art. 902, Cdigo Civil, "cuando la consulta del testimonio inscripto
que el notario tuvo o debi tener a la vista exhiba circunstancias que aconsejen
tal estudio completo de los antecedentes dominiales. Por lo tanto, entendemos
que la doctrina actual de la Corte Nacional (se refiere a los precedentes "Ca
Financiera Universal c/Prov. Santiago del Estero" del 18.12.84 e "Inverfn SA
c/Prov. de Buenos Aires" del 11.12.86) circunscribe la exigibilidad del estudio
de ttulos a supuestos excepcionales y concretos, en los cuales compaas financieras (o quienes por su condicin deben obrar con mayor prudencia y pleno conocimiento de las cosas) tuvieron la ocasin de detectar anomalas, apreciables
o deducibles a partir de los ttulos exhibidos por el titular y que debi tener a
la vista el escribano autorizante".
... ..
120
CNCiv., sala H, 6.2.2001, DJ-2ul-3-pg. 171, fallo 17.209.
3.
449
El art. 1051 y los arts. 2777 y 2778 Cdigo Civil
Si se examinan los requisitos exigidos por el art. 1051 y

por los arts. 2777 y 2778 a los efectos de paralizar la reivindicacin, se percibe la siguiente diferencia:
Mientras que el art. 1051 exige slo ttulo oneroso y buena
fe en el adquirente, la interpretacin "a contrario" o "taxativa"
de los arts. 2777 y 2778 requiere buena fe no slo en el adquirente sino tambin en el enajenante, ademas del ttulo oneroso.
Entonces, cules son, en definitiva, los requisitos necesarios?
Pueden darse y se ha propiciado las siguientes soluciones:
Problema:
distintas
soluciones
a) Buena fe slo en el adquirente (obviamente, y ttulo oneroso), porque el agregado al art. 1051, por haber sido sancionado con posterioridad, deroga las previsiones anteriores del
Cdigo Civil al respecto. 121
Prevalece
el art. 1051
b) Buena fe en el adquirente y en el enajenante (obvio, ms

ttulo oneroso), porque el art. 1051 debe arm -tuzarse con ios
arts. 2777 y 2778, que no han sido derogados y que lo complementan, configurando entre todos el cuadro de los requisitos
necesarios para enervar la reivindicacin. 122
Art. 1051
c) Los arts. 1051 y 2777 y 2778, que no han sido derogados y

de cuya vigencia, en consecuencia, no cabe dudar, regulan hiptesis distintas y, por lo tanto, no debe darse prevalencia a unos
sobre otros, porque cada uno juega dentro de su propia rbita.
Aplicables
a hiptesis
distintas
En efecto, el art. 1051 acta en el caso de trasmisiones precedentes nulas o anulables, es decir, cuando el propietario ha
intervenido efectivamente en el acto, aunque dicha intervencin
pueda estar viciada (por violencia, error, dolo, falta de capaci-
Art. 1051:
actos
nulos
o anuables
121
Spota, Curso so6re temas de Derecho Civil, ed. 1971, pgs. 24 y 400;
tambin en "El art. 1051 del Cdigo Civil comprende al denominado acto inexistente", 0-106-657; Mosset Iturraspe, J., en Temas de derecho civil, ed.
1980, pg. 69; AJsina Atienza, D., Los derechos reales en la reforma al Cdigo
Civil, JA-Doctrina-1969-457; Guastavino, ob.cit., Loc.cit., quien sostiene que el
requisito de la buena fe en el enajenante no concuerda con el actual texto del
art. 1051, por lo que resulta excesivo dicho recaudo, ms si se piensa que el art.
3430 Cd. Civ. no lo exige, lo cual no obstara a que la comprobacin de la mala
fe del enajenante pueda abrir sospechas sobre la posible connivencia con el tercer adquirente, segn las circunstancias de cada situacin.
122
AJsina Atienza, estudio citado en JA, Doctrina, 1969, 457, donde seala
que en la mayora de los casos, cuando el enajenante." 1 ; de mala fe, el tercer adquirente que se dice vctima, es en realidad un cmplice o encubridor de aqul.
arts. 2777/8
450
DERECHOS REALES
zj-, ;"x 5. E n tales casos, b a s t a la adquisicin a ttulo oneroso y

la b u e n a fe en el a d q u i r e n t e , p a r a p a r a l i z a r la accin reivindicatora del propietario, a u n q u e h a y a m a l a fe en el e n a j e n a n t e . 1 2 3
rts.
2777/78:
casos
de no
antora
del propietario
Los a r t s . 2777 y 2778 i n t e r p r e t a d o s "a c o n t r a r i o " o s e g n

la tesis "taxativa", r e s u l t a r a n de aplicacin en los casos en los
cuales en los actos de enajenacin o t r a s m i s i n de derechos sobre i n m u e b l e s no h a mediado autora del p r o p i e t a r i o , s u p u e s t o
m s g r a v e que el de los actos nulos o a n u l a b l e s ; p o r q u e en stos el p r o p i e t a r i o intervino, a u n q u e en forma viciosa, m i e n t r a s
que en a q u e l l a s hiptesis no media intervencin o participacin
a l g u n a del p r o p i e t a r i o por lo cual se suele r e p u t a r a estos actos como i n e x i s t e n t e s 1 2 4 o, por lo menos, inoponibles al verdadero propietario 1 2 5 . P a r a algunos autores se t r a t a de u n supuesto
de actos nulos de nulidad absoluta 1 2 6 , mientras otros sostienen
que el acto de "transferencia a non domino es nulo, pero la nu3idad es consecuencia de la reivindicacin lograda por el verdadero
propietario y no la precede. 1 2 '
Ejemplo
As, por ejemplo, si el enajenante exhibe documentos de identidad falsos que lo acrediten como el propietario de la cosa, o falsos poderes, o cuando media complicidad del escribano a <*"hctos de simular
la calidad de propietario.
De esta forma el inmueble puede trasmitirse e inscribirse inclusive la trasmisin sin que el verdadero propietario tenga noticia alguna
de ello.
123
Borda, ED, 29-735, sostiene que el art. 1051 se aplica en el supuesto
de actos nulos o anulables, pero no en el caso de transmisiones inexistentes, como sera el de las escrituras inexistentes, que luego veremos; pero sin vincular
el problema con los arts. 2777 y 2778. En las "Quintas Jornadas de Derecho Civil", ao 1971, se declar que "el principio que inspira el art. 1051 in fine no debe cubrir aquellos supuestos en los que no medie un acto que emane del titular
del derecho de que se trate, sino slo una falsedad instrumental..., a menos
que se arbitre una compensacin para dicho titular" y que "el art. 1051 in fine
debe ser interpretado en el sentido de que su salvedad es inaplicable cuando no
existe ttulo que emana del titular del derecho, como en el caso de falsedad de
escritura pblica".
124
Conf. Llambas, J.J., Diferencia especfica entre la nulidad y la inexistencia de los actos jurdicos, IX-50-876; Borda, G., Tratado de derecho civil.
Derechos reales, t. II, pg. 494, I a ed.
125
Conf. Allende, G., La reforma del Cdigo Civil. La ley 17.711, LL-U6979, nota 9; Alterini, J.H., El art. 1051 del Cdigo Civil y el acto inoponible,
JA-Doctrina-1971-634; Highton, E., ob. cit., loe. cit.
126
Conf. Corts, H., Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos
jurdicos y la reforma de la ley 17.711, en LL-139-906.
127
Conf. Zannoni, E., Ineficacia y nulidad de los actos jurdicos, ed. 1986,
pgs. 196 y 200.
451
En estos a>J*, v:i si el adquirente es de buena fe y a ttulo oneroso, si adquiere del falsificador soporta la accin reivindicatora, porque la situacin no cae en la rbita del art.
1051, Cdigo Civil, sino en la de sus arts. 2777 y 2778, por lo
que el acto no resulta nulo sino inoponible al verdadero propietario que no particip en su celebracin 128 . Dicha accin
slo se paralizara si este adquirente de buena fe enajenara
por ttulo oneroso a otro subadquirente de buena fe y la accin se dirigiera contra ste o sus sucesores, pues entonces se
presentara la hiptesis no contemplada en los arts. 2777 y
2778, Cdigo Civil, como de procedencia de la reivindicacin
(enajenante de buena fe, subadquirente de buena fe y transmisin a ttulo oneroso).
Cabe sealar que una vez que la cosa haya pasado por ttulo oneroso de manos de un enajenante de buena fe a las de
un adquirente de buena fe, este ltimo se convierte en propietario del inmueble, de manera que los adquirentes en virtud de
trasmisiones realizadas por l, aunque fueran a ttulo gratuito
o de mala fe, en tanto adquirentes del ahora verdadero propietario, se hallan a cubierto de la accin reivindicatora del antes
"verdadero propietario" que ahora se habra transformado .:n
"anterior propietario" 129 .
El tercero de buena fe y a ttulo oneroso, en estos casos de
no autora del propietario, que adquiri de un enajenante no
propietario, d c mala fe, no quedara totalmente desprotegido,
puesto que, basndose su posesin en un justo ttulo 1 3 0 y teniendo buena fe por hiptesis, al cabo de diez aos se operara
a su favor la prescripcin adquisitiva corta regulada por los
arts. 3999 al 4014 Cd. Civ., sin que fuera menester esperar el
128
Conf. C.N.Civ., sala A, 23.6.83, ED-W6-657; sala C, 26.3.85, LL, f.
84.037; sala D, 8.2.83, D-105-418; sala E, 20.3.96, JA, suplemento del 9.7.97,
sala F, 27.8.79, LL-1980-D-290 -con nota aprobatoria de Highton, E., Solucin
a algunos problemas que plantea el art. 1050 del Cdigo Civil; id., 5.3.86, ED121-309; sala G, 27.3.95, LL, f. 93.754, suplemento del 17.11.95, con nota de
Xanthos, La transmisin de la propiedad hipotecada a "non domino" deja sin
proteccin a los terceros de buena fe; SCBs.As., 17.11.92, LL, f. 91.327, suplemento del 14.5.93.
129
La accin reivindicatora la habra perdido este anterior propietario,
al haberla ganado el subadquirente de buena fe a ttulo oneroso que hubiera
recibido la cosa de un enajenante de buena fe, al convertirse en verdadero propietario de ella.
130
Sobre el concepto de justo ttulo, vase cuanto dijimos en el captulo
destinado a la "Prescripcin adquisitiva". Recordar el art. 4010 y su nota, donde se expresa: "Es, pues, justo ttulo, todo acontecimiento que hubiese investido de derecho al poseedor, si el que lo ha dado hubiese sido seor de la cosa."
No autora
y enajenante de
mala fe:
prescripcin
adquisitiva
breve
452
transcurso de los veinte anos reaueridos por los arts. 4015 y

4016 Cd. Civil. 131
Esta ltima tesitura tiene la ventaja de hacer jugar a todas las normas vigentes del Cdigo, sin sacrificio de ninguna y
por ella nos inclinamos.
n
' Vase sobre esta tesis: Aiterini, Jorge, estudio citado en JA, Doctrina,
1971, pg. 634; tambin en Acciones reales, Buenos Aires, 2000, pg. 70 y ss.
Captulo 8
Juicio de reivindicacin
SUMARIO: I. Medidas de seguridad: A) Anotacin de litis. B) Embargo

preventivo. C) Exhibicin de cosa mueble. D) Secuestro. E) Art. 2788
Cd. Civ. II. Prueba: A) Ttulo solamente presentado por el actor: 1.
Hiptesis del art. 2789: ttulo de fecha posterior a la posesin del demandado; 2. Hiptesis del art. 2790: ttulo de fecha anterior a la posesin del demandado. B) Ttulos presentados por actor y demandado: 1.
Hiptesis del art. 2791: ttulos emanados del mismo autor; 2. Hiptesis del art. 2792: ttulos emanados de autores distintos. C) Situacin
del Estado cuando demanda por accin reivindicatora. III. La prueba
en la accin negatoria. IV. La prueba en la accin confesoria.
I.
Medidas de seguridad
A los efectos le g a r a n t i z a r que, recada la sentencia en el

juicio reivindicatoro, p u e d a cumplirse el fin principal que persigue, se autoriza la adopcin de diversas m e d i d a s de segurid a d d u r a n t e la t r a m i t a c i n de ste, t a n t o por el Cdigo Civil
a r t s . 2786/88cuanto por las leyes r i t u a l e s , exigindose en
todos los s u p u e s t o s a m n de los requisitos especficos de cada m e d i d a la verosimilitud en el derecho y la individualizacin del objeto 1 . Cabran las siguientes m e d i d a s de seguridad:
A)
Anotacin de litis
P r e v i s t a por el art. 229 Cdigo Procesal Civil y Comercial

de la Nacin, s i e m p r e q u e se t r a t e de i n m u e b l e s o de cosas
m u e b l e s registrables, ya que dicha anotacin se p r a c t i c a en los
Registros de la Propiedad, a los efectos de h a c e r s a b e r a los terceros la existencia del pleito, p u e s la p r e t e n s i n deducida en el
juicio reivindicatoro p u e d e t e n e r como consecuencia la modificacin de u n a inscripcin en ellos.
B)
E m b a r g o preventivo
Dice el a r t . 210 Cdigo Procesal Civil y Comercial de la

Nacin:
1
Conf. Lafaille, t. III, n 2101; Salvat, t. III, nras. 2111 y 2143.
454
DERECHOS REALES
"Podrn igualmente pedir el embargo preventivo: ...4 o La persona

que haya de demandar por accin reivindicatoria, ...respecto de la cosa demandada, mientras dure el juicio, y siempre que se presentaren
documentos que hagan verosmil la pretensin deducida."
junspru-
\i respecto, es m e n e s t e r destacar que es doctrina jurisprudencial que el embargo en tales casos slo debe afectar la cosa,
pero no s u s frutos, pues de lo contrario se producira u n ataque
ilegtimo al derecho de propiedad que garantiza la constitucin. 2
La excepcin a la i n e m b a r g a b i l i d a d de los frutos la constit u y e el s u p u e s t o de existencia de u n a sentencia que condenara
a la r e s t i t u c i n de cosa y frutos, a u n q u e no se e n c o n t r a r a firme, en cuyo caso r e s u l t a r a procedente por aplicacin de lo dispuesto en el art. 212 inc. 3 o Cdigo Procesal Civil y Comercial
de la Nacin y similares.
C)
Exhibicin de cosa mueble
La a u t o r i z a el art. 323 inc. 2 o Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, como m e d i d a p r e p a r a t o r i a o p r e l i m i n a r

del juicio reivindicatoro.
D)
Secuestro
La legisla el a u . 2786 Cd. Civ.:
"Si la cosa sobre que versa la reivindicacin fuere mueble, y hubiese motivos para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor,
el reivindicante puede pedir el secuestro de ella, o que el poseedor le d
suficiente seguridad de restituir la cosa en caso de ser condenado."
Al q u e c o m p l e m e n t a el art. 221 Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin 3 :
2
As lo resolvi la S.C. Bs. As., declarando la inconstitucionalidad de una
norma del antiguo Cdigo Procesal de la provincia, que autorizaba el embargo
de los frutos, A. y S., VI, 9-363. Conf. C.Civ. Ia Cap., JA, 51-594; C.Civ., 2a
Cap., JA, 54-168; Lafaille, t. III, n 2101; Salvat, t. III, n 2113.
3
"Proceder el secuestro de los bienes muebles o semovientes, objeto del
juicio, cundo el embargo no asegurare por s solo el derecho invocado por el solicitante, siempre que se presenten instrumentos que hagan verosmil el derecho
cuya efectividad se quiere garantizar. Proceder, asimismo, con igual condicin,
toda vez que sea indispensable proveer a la guarda o conservacin de cosas para
asegurar el resultado de la sentencia definitiva. El juez designar depositario a
la institucin oficial o persona que mejor convenga, fijar su remuneracin y
ordenar el inventario, si fuese indispensable."
J U I C I O DE REIVINDICACIN
E)
455
Art. 2788 Cd. Civ.

Establece:
"El que ejerce la accin de reivindicacin puede, durante el juicio,

impedir que el poseedor haga deterioros en la cosa que se reivindica."
P a r a las cosas muebles su secuestro, y designacin de u n
depositario sera el modo de concretar la facultad contenida en
esta disposicin. 4
Respecto de los inmuebles, se cumplira m e d i a n t e la designacin de u n a persona encargada de su custodia, sustrayndola
de la posesin del demandado, o decretando la prohibicin de innovar, m e d i d a s que caeran d e n t r o del concepto de "medidas
cautelares genricas" que contempla el art. 232 Cdigo Procesal
Civil y Comercial de la Nacin. 5
II.
Prueba
Quien d e m a n d a por accin reivindicatoria la restitucin de

la cosa contra el poseedor, debe justificar la t i t u l a r i d a d del derecho respectivo, porque la reivindicacin es u n a accin que nace del dominio 6 sobre cosas p a r t i c u l a r e s a r t . 2758 Cd. Civ.
y p o r q u e el poseedor no est obligado a producir ttulo alguno
en apoyo de su posesin posee p o r q u e posee: a r t . 2363 Cd.
Civ. de donde, en el caso de que el actor no justifique s u derecho sobre la cosa, si el poseedor no invoca t t u l o o justifique
uno mejor, en el caso de que ste t a m b i n lo invoque, r e s u l t a r
perdidoso, p u e s t o que in par causa condictio, possidentis
mellior est: en i g u a l d a d de condiciones, t r i u n f a el poseedor.
La carga de la p r u e b a , p u e s , r e p o s a en el reivindicante.
Por eso se dice que en el Derecho romano, el procedimiento interdictual vase nuestro Volumen I, Captulo 5, ap. I, A) era un paso
previo al reivindicatoro y serva para determinar el carcter de poseedor, y por lo tanto, de demandado en ste; papel sumamente cmodo,
4
El Cdigo Civil lo autoriza cuando "hubiese motivos para temer que le pierda o deteriore en manos del poseedor" y, concordemente el Cdigo Procesal, "cuando el embargo no asegurare por s solo el derecho invocado por el solicitante".
5
"Fuera de los casos previstos en los artculos precedentes, quien tuviere
fundado motivo para temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su derechos, ste pudiere sufrir un perjuicio inminente o irreparable podr solicitar las medidas urgentes que, segn las circunstancias, fuesen ms
aptas para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la sentencia."
6
O de alguno de los derechos reales que se ejercen por la posesin (art.
2772 Cd. Civ.) segn la concepcin que estudiamos oportunamente.
Carga
pr ueb-
456
pues e s t a b a limitado a e s p e r a r q u e el actorsobre quien r e c a a el peso de la p r u e b a d e m o s t r a r a su derecho sobre la cosa: si no lo haca,

el poseedor r e s u l t a b a vencedor, a u n q u e no h u b i e r a , no ya d e m o s t r a d o ,
sino ni siquiera alegado t e n e r derecho sobre la cosa.
Se debe recordar tambin que, conforme al art. 2774 Cd.

Civil:
"La accin no compete al que no tenga el derecho de poseer la cosa al tiempo de la demanda, aunque viniese a tenerlo al tiempo de la
sentencia, ni al que no tenga al tiempo de la sentencia derecho de poseer, aunque lo hubiese tenido al comenzar la accin".7
El reivindicante debe acreditar, pues, que tiene ttulo sobre la cosa, entendindose por ttulo el antecedente jurdico del
cual resulta el derecho ejercitado, o sea todo acto que acredite
la existencia de l (compraventa, donacin, permuta, particin,
sentencia judicial, etc.). 8
Dejando de lado las cosas muebles, respecto de las cuales la
posesin de buena fe y ambos requisitos se presumen iuris
tantumotorga ttulo bastante para reivindicar art. 2412 Cd.
Civ. y toda su doctrina interpretativa, que oportunamente estudiamos, en materia inmobiliaria, y por imperio del art. 3270
Cd. Civ., no bastara con acreditar la existencia de un ttulo a
su favor por parte del actor, sino que tambin es menester demostrar la titularidad del trasntente, y la del trasmitente del
trasmitente, y as sucesivamente remontando la cadena de antecesores hasta llegar al origen del dominio.
La nica valla a este retroceso sera el cumplimiento del trmino necesario para que se consume la prescripcin adquisitiva
larga que no requiere ttulo es decir, que la demostracin debera remontarse por lo menos hasta los veinte aos anteriores. 9
7
El derecho de poseer debe asistir al actor al momento de la demanda y
subsistir al tiempo de la sentencia, pues de lo contrario faltara el fundamento
de ia accin y el objeto con ella perseguido: C.N.Civ., sala C, 12.7.84, ED-XYl548; S.T.Jujuy. sala II, 11.4.84, -0-111-449; C.Ap.C.C. San Martn, sala I,
22.12.83, ED-109-301; C.Apel. Baha Blanca, sala I, 24.3.83, BD-115-662.
8
Para Pothier, Oeuvres, t. IV, n 323, fuente de nuestro Codificador en esta materia: "Se llama ttulo de propiedad, todo ttulo que sea de naturaleza a
hacer pasar de una persona a otra la propiedad del dominio: cusar idonae ad
transferendum dominium". Y proporciona los siguientes ejemplos: venta, donacin, permuta y an el acto de particin. Se ha dicho que en esta materia "el ttulo se refiere a la causa en que funda su domino el reivindicante y no al ttulo
en sentido documental", S.C. Bs. As., ED, 35-210.
9
Que tampoco garantizara un derecho libre de ataques, puesto que podran existir causales de suspensin de la prescripcin que no se manifiesten
ante un estudio de ttulos.
JUICIO DE REIVINDICACIN
457
E s por eso que a l g u n a doctrina 1 0 afirma que, a menos de

existir prescripcin, es necesaria la acreditacin p l e n a del derecho, en la forma indicada.
E s t o t r a n s f o r m a r a a la p r u e b a en el juicio reivindicatoro
en v e r d a d e r a m e n t e diablica, por lo cual, otros a u t o r e s 1 1 consid e r a n que el aludido retroceso es innecesario, sobre la b a s e del
j u e g o de d e t e r m i n a d a s p r e s u n c i o n e s , q u e l l e v a n a reconocer
q u e , e n principio, los ttulos de propiedad, a u n q u e no aparezcan a p o y a d o s por la prescripcin, p u e d e n h a c e r p r u e b a suficiente a los efectos de la procedencia de la reivindicacin.
Pothier
E s t a ltima es la concepcin de n u e s t r o Cdigo, que se insp i r a en la obra de Pothier, razn por la cual el conocimiento de
este autor r e s u l t a r u n valioso antecedente interpretativo de sus
normas.
E1
A s e m e j a n z a del modelo, se c o n t e m p l a n dos situaciones:

a) Que slo el reivindicante (actor) alegue ttulo p a r a fund a r s u reclamo, en cuyo caso ste puede ser posterior o anterior
a la fecha en que el d e m a n d a d o comenz a poseer.
b) Que a m b a s p a r t e s aleguen ttulo, p u d i e n d o a q u p r e s e n t a r s e , por su p a r t e , dos hiptesis: que el ttulo e m a n e del mismo antecesor, o de antecesores distintos.
C a d a subcaso est previsto por ui.i i iiorms. d i s t i n t a : a r t s .
2789 al 2792 Cd. Civ.
Supuestos
piado"'
Es menester puntualizar que en nuestro rgimen positivo, la inscripcin en el Registro de la Propiedad no hace a la perfeccin del ttu1
t.
i l im
J J
lo como en otros: v.g. en el alemn o ei iorrens desde que, segn
el art. 4 del de la ley 17.801 "la inscripcin no convalida el ttulo nulo
u subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes".
Registro
. , ,
Propiedad
A)
Ttulo solamente p r e s e n t a d o por el actor
1.
Hiptesis del art. 2789: ttulo de fecha posterior a la

posesin del d e m a n d a d o
Dice el art. 2789:
10
Laurent, t. VI, nms. 159 y 169; vase resena en Baudry Lacantinierie

y Chauveaud, nms. 237-241.
11
Siguiendo a Pothier, Oeuvres, t. IX, nms. 323-327; Aubry y Rau, oh,
cit., 319 y nota 6.
Cdigo
458
"Si el ttulo del reivindicante que pTobse su derecho a poseer la

cosa fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste
no presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda."
E s obvia la solucin de la n o r m a , por c u a n t o si el ttulo del
reivindicante es posterior a la posesin del d e m a n d a d o , ello implica que no pudo hacrsele tradicin de la cosa, por inexistencia de "posesin v a c u a " en los trminos del a r t . 2 3 8 3 Cd. Civ.,
y por c o n s i g u i e n t e , que no adquiri el d e r e c h o r e a l (art. 577
Cd. Civ.), y a que no p u e d e n coexistir dos posesiones iguales
sobre u n a m i s m a cosa (art. 2401 Cd. Civ.).
Sin e m b a r g o , el artculo no establece que el actor en tal situacin pierde i r r e m i s i b l e m e n t e el juicio, sino t a n solo que su
ttulo "no es suficiente p a r a fundar la d e m a n d a . "
Pothier:
ttu'ns
de
los
anteesores
P a r a la exacta comprensin del dispositivo, es m e n e s t e r rec u r r i r a la f u e n t e 1 2 que a n t e el s u p u e s t o , c o n s i d e r a el t t u l o

p r e s e n t a d o insuficiente por s mismo, p a r a f u n d a r la accin, y
agrega:
"...a menos que no agregue otros ms antiguos capaces de justificar que el vendedor o el donante de quien recib la heredad segn el
contrato invocado era efectivamente dueo de ella."
De modo t a l que el pleito lo p e r d e r el r e i v i n d i c a n t e con ttulo posterior a la posesin si invoca solamente s u t t u l o 1 3 , pero
no si agrega Jos ttulos de los su. asivos a n t e c e s o r e s h a s t a llegar a alguno q u e sea de fecha anterior a la posesin del d e m a n dado, en cuyo caso, el s u p u e s t o caer dentro de la previsin del
artculo siguiente, el 2790, que luego e s t u d i a r e m o s .
La agregacin de q u e h a b l a m o s aparece a u t o r i z a d a por el
a r t . 2790, q u e h a b l a de "ttulos de propiedad" a n t e r i o r , utilizando la expresin "ttulos en plural" 1 4 , i n t e r p r e t a d o a la luz de
12
Pothier, ob. cit., loe. cit.

Hiptesis difcil de presentarse porque, como dice Frmeles, Cuestiones..., 2a parte, pg. 67, "en la prctica nadie ser tan descuidado que no agregue a su ttulo los de todos aqullos que le precedieron, hasta dar con uno
anterior a la posesin del demandado, y en donde, por lo tanto, la persona que
all figura como adquirente, habr podido reivindicar." Para confirmar que la
realidad supera a cualquier teorizacin, este caso de inconcebible descuido se
ha presentado: fue resuelto por la C.N.Civ., Sala C, el 23.3.93, Doctrina Judicial-1994-483 (f. 8181) o JA, suplemento del 23.2.94.
w
Creemos que no puede sostenerse que el actor est autorizado slo a
agregar el ttulo de su antecesor inmediato, y no los de los anteriores, hasta
llegar a uno de fecha anterior a la posesin del demandado, con base en las palabras del art. 2790 Cd. Civ., que habla de ttulo de propiedad "anterior" y alude
13
459
s u fuente, y en la cesbilidad d e la accin r e i v i n d i c a t o r a , q u e

y a e x a m i n a m o s a r t . 1444 y n o t a s a los arts."T44'6 y 2109 Cd.
Civ. de modo q u e e n t a l s u p u e s t o , el a c t o r h a c e suyo el derecho a r e i v i n d i c a r que c o m p e t a al a n t e c e s o r con t t u l o a n t e r i o r
a la p o s e s i n del d e m a n d a d o , y p u e d e accionar, ya s e a a nomb r e del a n t i g u o p r o p i e t a r i o como procurator
in rem suam o
a n o m b r e p r o p i o , como c e s i o n a r i o , p u e s t o q u e , como dijimos
o p o r t u n a m e n t e , en cada u n a de l a s s u c e s i v a s t r a s m i s i o n e s , se
h a t r a s m i t i d o el derecho de r e i v i n d i c a r . 1 0
2.
H i p t e s i s de a r t . 2790: t t u l o de fecha a n t e r i o r a la
p o s e s i n del d e m a n d a d o
Dice el a r t . 2790:
"Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin 16 , y e!

demanuado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del
dtulo era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica."
al "autor" del ttulo, ya que la palabra "ttulos" est empleada en plural, lo que
torna inexistente la limitacin que, por otra parte, no est contenida en la
fuente. Debe considerarse un simple error gramatical el haber empleado el
trmino "anterior" en lugar de "anteriores". Conf. Lafaille, t. III, pgs. 476-477;
Frmeles, Cuestiones..., 2" parte, pgs. 67-68. C.N.Civ., Sala C, 23.3.93, Doctrina Judicial-1994-1-483 (f. 8181) o JA, suplemento del 23.2.94. Contra: Salvat,
t. III, n 2102. C.Fed. La Plata, sala I a , 13.10.83, JA-1983 IV-324, con nota de
Kiper, C.M., Accin reivindicatora, legitimacin activa y uasiva.
15
Conf. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, doctrina de Fallos: 310:
892; id., causa "Franco, S. y otros c/Mario Billordo y otros" del 5.5.87; C.N.Civ.,
en pleno, 20.4.23, JA-21-961; C.N.Civ., sala D, ED-71-245, decidi que no es indispensable acompaar las distintas y sucesivas escrituras traslativas de dominio que constituyen los antecedentes del ttulo del reivindicante, siendo
suficiente las constancias asentadas por el escribano, en la escritura ltima, de
las anteriores trasmisiones, si se las individualiza debidamente. Tambin, S.C.
Bs.As., 11.8.81, ED-98-151; id., 20.6.89, LL, f. 88.504; C.Fed. La Plata, sala I a ,
~ 13.10.83, JA del 21.12.83. En ese orden de cosas se ha resuelto que: "El actor
que presente con su ttulo de propiedad los de aqullos que le precedieron, hasta remontarse a uno que sea anterior a la posesin del demandado, ganar la
accin de reivindicacin, aunque l no haya sido nunca poseedor, pues las escrituras que acrediten el domino de sus antecesores hacen presumir que stos
tuvieron la posesin y lo autorizan para accionar en su propio inters, aunque
no medie cesin expresa, porque ella va implcita en cada acto de enajenacin",
S.C. Bs. As., Ac. n 17.185, "Peral c/Piacentino", Doctrina Judicial, rev. del
15.10.71, pg. 6, id., ED, 35-254. Y que "no es indispensable acompaar las diversas y sucesivas escrituras traslativas de dominio que constituyen los antecedentes del ttulo del reivindicante, siendo suficientes las constancias
asentadas por el escribano en la escritura ltima, de las anteriores trasmisiones, si se las individualiza debidamente", S.C. Bs. As., ED, 35-263.
16
El texto originario deca "demanda", palabra que privaba de sentido a
la norma y que fue sustituida por la de "posesin" por la Ley de Fe de Erratas.
460
DERECHOS REALES
Es decir que si el actor presenta ttulos de fecha anterior a

la posesin del reivindicado 17 y ste no presenta ttulo alguno,
juega a favor del actor la presuncin de que el autor de dicho
ttulo anterior, era poseedor y propietario de la heredad reclamada; y no le es menester remontarse ms atrs en la investigacin de su derecho.
Es
necesario
a"tor
pruebe su
En la fuente de la norma 18 se establece que en la hiptesis

q u e contemplamos, el autor "es suficientemente presumido haber sido el propietario y el poseedor y haberle hecho pasar la
posesin y la propiedad."
posesin?
~~
Como nuestro Cdigo no menciona expresamente el traspaso como tambin presumido, se ha sostenido que el reivindicante debe probar su propia posesin, vale decir que se le ha
hecho tradicin de la cosa, sin la cual, en nuestro Derecho, no
hay trasmisin posible del derecho real. 19
A esto se ha refutado diciendo que, si Vlez no transcribi
la ltima frase de Pothier, fue porque la consider sobreabundante, atento que anteriormente ya haba sealado la cesibilidad de la accin reivindicatora art. 1444 y notas a los arts.
1445 y 2109 Cd. Civ.la cual se considera tcita en los actos
de trasmisin y no requiere de la tradicin para operarse.
O sea que puede no haberse trasmitido la propiedad y poesin al reivindicante, por no existir tradicin, pero como en la
enajenacin se considera tcitamente cedida la accin reivindicatora cesin para la cual no es necesaria la tradicin
aqul puede ejercerla en nombre propio, aunque no demostrara
su propia posesin. 20
'resuncin 'iuris
tantum"
o "iuris et
La presuncin de propiedad y posesin que el art. 2790 21

establece a favor del autor del ttulo anterior a la posesin del
demandado, es iuris tautum o iuris et de iuris?
de iure?
17
Como ya vimos, el plural no est indicando que este ttulo anterior puede
ser el propio del reivindicaxite o el de alguno de sus antecesores, aunque no sea el
inmediato, que han sido agregados por ste a los efectos de fundar su derecho.
18
Pothier, ob. cit., n 324, 2.
19
As, Salvat, t. III, n 2101.
20
Conf. S.C.Bs.As.. 20.6.89, con cita de diversos precedentes, LL, f.
88.504 (supl. del 18.5.90); C.Fed. La Plata, sala I a 13.10.83, JA-19S3-IV-324, ya
citado, con nota de Kiper, C.M. Conf. Lafaille, t. III, n 2109; Fornieles, Cuestiones..., loe. cit.; C.S.J.N., Fallos, 36-372, 83-223, 123-285, 142-273; C.Civ. en
pleno, JA, 10-397.
21
Este art. 2790 resuelve el caso que constituy el tkenw ecidendi del
plenario "Arcadini c/Maleca", que ya reseamos,v.ift ,?'."' se trataba de un
reivindicante que nunca posey.
J U I C I O DE REIVINDICACIN
461
Los autores 2 2 y la jurisprudencia 2 3 se pronuncian por la

posibilidad de que se rinda prueba en contra acerca de la propiedad y posesin del autor.
En Pothier la presuncin es iuris et de iure y se dice que lo
es debido a la vigencia en Francia en el momento en que l escriba, de \a publciana in rem actio a travs de la cual se otorg a b a u n defensa r e a l al poseedor en v a s de u s u c a p i r ,
considerndolo propietario en virtud de una ficcin, accin inexistente en nuestro derecho.
Pothier
Creemos, siguiendo a Pothier, que por el juego de los principios establecidos en materia de usucapin corta por nuestro
Cdigo, la nica prueba que permitira destruir la presuncin
establecida por el 2790 sera la de que el autor no era poseedor
o no lo era de buena fe.
Porque presumida la posesin por el art. 2790, se presume
la buena fe art. 2362 Cd. Civ.24 y si el poseedor de buena
fe tiene ttulo (como lo tiene por hiptesis en el supuest que
consideramos), que dicho ttulo emane de un no propietario a
non domino (justo ttulo) es una circunstancia que no le puede oponer el reivindicado que tambin, por hiptesis, carece de
ttulo, porque como lo dice la nota al art. 3999, refirindose a la
prescripcin corta:
Nuestra
P inion
"La prescripcin que determina el artculo no es rigurosamente de

adquirir: la cosa est ya adquirida con ttulo y buena fe. La prescripcin en tal caso no hace ms que consolidar la adquisicin hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda accin de reivindicacin."
El poseedor con justo ttulo es, en verdad, propietario frente a todas las personas, menos frente al anterior propietario,
que es slo respecto del cual debe cumplirse la prescripcin. 20
22
As, Salvat, t. III, n 2100; Lafaille, t. III, n 2109.

As, C.N.Civ., sala A, LL, 88-530; id., sala B, LL, 81-36; id., sala D, LL,
66-460; id., sala E, ED, 4-739; id., id., LL, 150-276; S.C. Bs. As., ED, 14-339; C.
a
2 C.C. La Plata, sala II, LL, 129-1078.
24
Es claro que inris tantum.
23
En este caso, al igual que en el que resulta del juego de los artculos
2412 y 2767, existiran dos propietarios: uno lo sera frente a todo el mundo, el
otro frente a todos menos en relacin con el anterior propietario, que podra, en
consecuencia, reivindicrsela. Ambos propietarios, por su parte, munidos de
accin reivindicatora: uno contra todos, el otro tambin contra t*"^'": -V'yo ei
anterior propietario.
23
462
DERECHOS REALES
Por ello, el poseedor d e m a n d a d o que carece d t ttulo, no

p u e d e oponerle al reivindicante con ttulo anterior, que su autor
h a y a adquirido de u n no propietario; en consecuencia, no puede
p r o b a r que adquiri non domino porque el nico q u e p u e d e alegar tal circunstancia es el propietario con t t u l o y el reivindicado no p r e s e n t a ttulo en este supuesto, de modo que no es
propietario.
E n r e s u m e n : al d e m a n d a d o que no p r e s e n t a t t u l o y no log r a p r o b a r que el reivindicante con ttulo a n t e r i o r no e r a poseedor de b u e n a fe, le est vedado d e m o s t r a r q u e el a u t o r del
ttulo a n t e r i o r a su posesin que se le opone, n o e r a propietario. De all se deduce que no podr resistir con xito la accin
reivindicatora que le competa, en su carcter de propietario.'- 6
B)
Ttulos p r e s e n t a d o s por actor y d e m a n d a d o
1.
Hiptesis del art. 2791 Cd. Civ.: ttulos e m a n a d o s

del mismo a u t o r
Dice el a r t . 2 7 9 1 :
"Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma
persona, el primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que
se reivindica se reputa ser el propietario."
P o t h i e r a g r e g a : " a u n c u a n d o no se h a y a e s t a b l e c i d o q u e
esa p e r s o n a es el v e r d a d e r o propietario" 2 7 ; n i n g u n a de las partes e s t a r i n t e r e s a d a en d e m o s t r a r que el a u t o r c o m n no era
propietario, j u s t a m e n t e porque es t a m b i n s u propio antecesor.
La disposicin del a r t c u l o es a r m n i c a con el principio
consagrado en el art. 577 y con la solucin que b r i n d a n los a r t s .
3269 2 8 y 594 2 9 : se h a c e propietario el primero q u e r e u n i en su
26
En una posicin similar, Fornieles, Cuestiones..., loe. cit.

Ob. cit., n 326.
28
"Cuando una persona ha contratado en diversas pocas con varias personas la obligacin de trasmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en posesin de la cosa, es preferida en la
ejecucin del contrato a las otras, aunque su ttulo sea ms reciente, con tal
que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada."
29
"Si a cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro
con el n de transferirle el dominio, el acreedor no tendr derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor; pero s contra los
que sabindola hubiesen tomado posesin de la cosa."
27
463
cabeza los requisitos de ttulo y modo, sin i n t e r e s a r la fecha de

su t t u l o . 3 0
Teniendo en c u e n t a las disposiciones citadas, p a r a t r i u n f a r
e n la reivindicacin sera m e n e s t e r contar con tradicin a n t e rior y, a d e m s , no h a b e r l a recibido conociendo q u e el enajenant e se h a b a o b l i g a d o p r e v i a m e n t e a t r a s m i t i r la cosa a u n
tercero: la m a l a fe descalifica al a d q u i r e n t e frente al otro acreedor de la obligacin de t r a s m i t i r , y ste r e s u l t a r a vencedor. 3 1
2.
Hiptesis del art. 2792: ttulos e m a n a d o s

de a u t o r e s distintos
Dice el art. 2792:
"Cuando el deni.'.dado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos l.u'iiesen hecho de diferentes personas, sin
que pueda establecerse cul de ellos 32 era el verdadero propietario, se
presume serio el que tiene la posesin."
Conforme a la t r a s c r i p t a disposicin, cuando los ttulos en
que se fundvii las p a r t e s fueren e m a n a d o s de diferentes a n t e cesores, es necesario e x a m i n a r cul de esos a n t e c e s o r e s t e n a
mejor derecho, ya q u e si el t r a s m i t e n t e t e n a mejor derecho,
t a m b i n lo t e n d r mejor el sucesor.
E n u n a p a l a b r a , debe h a c e r s e un estudio de los ttulos de
los a n t e c e s o r e s del r e i v i n d i c a n t e y reivindicado, " t r a s l a d a n d o
la gestin sobre el dominio a los a u t o r e s de] deu'.y ^ d a n t e y del
d e m a n d a d o , y procediendo como si la contienda acerca del mismo se h u b i e r a l e v a n t a d o e n t r e ellos". 3 3
Relativamente a la prueba, que debe rendirse a los efectos de
acreditar cul de los autores tena mejor ttulo, juega lo dispuesto
30 P o r q u e debe t e n e r s e p r e s e n t e q u e el a n t e c e s o r p u d o h a b e r h e c h o t r a d i cin a a m b a s p a r t e s . L a h i p t e s i s s e r a la s i g u i e n t e : A v e n d e u n i n m u e b l e el
1.1.72 a y e l 1.4.72 s e Jo v e n d e a C, que ignora la operacin a n t e r i o r . El 1.7.72
le h a c e tradicin a C, pero luego lo despoja y se lo e n t r e g a a B el 1.9.72. Si C
inicia accin r e i v i n d i c a t o r a c o n t r a B r e s u l t a r t r i u n f a n t e , p o r q u e a u n q u e s u
ttulo es de fecha posterior al de B, fue p u e s t o p r i m e r o en posesin, es decir se
le hizo t r a d i c i n con a n t e r i o r i d a d .
31
Conf. Salvat, t. III, n 2109; Lafaille, t. III, n 2113.

Concuerda toda la doctrina en que en lugar de "ellos" debe leerse
"ellas". En el modelo Pothier, Oeuvres, t. IX, n 327 la referencia est hecha en relacin a ios antecesores y no a las partes directamente contendientes,
y as debe entenderse tambin nuestra norma, que padece de un defecto de traduccin, so pena de incurrir en un sinsentido.
33
Del voto del camarista Dr. Repetto, en el fallo plenario de la C.Civ. del
20.4.1923, JA, 10-397. Conf. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, Fallos;
310:892.
32
464
DERECHOS REALES
por los arts. 2789 y 2790, vale decir que son de aplicacin las presunciones establecidas en dichas n o r m a s : triunfar aqul cuyo autor h a y a o s t e n t a d o t t u l o mejor o m s p r o b a b l e 3 4 , a u n q u e n o
acredite que se le h a hecho a l mismo tradicin de la cosa, ya que,
como dijimos al ocuparnos de aquellas n o r m a s , el acto de trasmisin implica la cesin implcita de la accin reivindicatora. 3 5
Informaciones
posesorias
Debe recordarse al realizarse la apreciacin de los ttulos de ambas partes y para el caso de reposar alguno de ellos en una informacin posesoria treintaal, que las sentencias dictadas en dichos juicios lo
son "en cuando hubiere lugar por derecho" es decir, sin perjuicio de
los derechos del propietario que no fue odo 36 , lo que no obsta a qu
en el mismo juicio el demandado se excepcione alegando el cumplimiento de la prescripcin adquisitiva y rindiendo la prueba pertinente, bajo el control del reivindicante, todo lo cual ya estudiamos en el
Captulo 5.
Lo dicho no resulta aplicable cuando el juicio de prescripcin adquisitiva se ha seguido de conformidad a lo dispuesto por la ley 14.159
y sus modificatorias, puesto que, como explicamos en su momento, dado el carcter contencioso que dicha lev impone al juicio en estos supuestos, el ttulo obtenido en l resulta inatacable.
Si luego de practicado el e x a m e n de los ttulos de los a n t e cesores, no se puede a r r i b a r a la conclusin de cul de dichos
a n t e c e s o r e s o s t e n t a b a u n mejor t t u l o , y p o r aplicacin del
principio in par causa melior est condictio possidentis,
triunfa
el "poseedor actual", vale decir, el reivindicado.
Excepcin
de prescripcin
Jurisprudencia
Reiteramos que en todos los casos de accin reivindicatora, el d e m a n d a d o p u e d e oponer excepcin de prescripcin adq u i s i t i v a c o r t a o l a r g a d e b i e n d o r e n d i r s e en el juicio la
p r u e b a de los extremos exigidos p a r a su consumacin (arg. art.
1, ap. 6 o , dec. ley 5756/58, modif. de la ley 14.159, art. 24).
Por aplicacin de lo expuesto se h a resuelto:
"Aunque el reivindicante no pruebe la posesin de sus antecesores, las escrituras que acreditan el dominio de aqullos crean la presuncin de que tuvieron dicha posesin, por lo cual debe hacerse lugar
34
Es lo que surge del voto aludido en la nota anterior, inspirado en Aubry
y Rau, ob. cit., 219, nota 6, autores que resuelven todas las cuestiones que
pueden presentarse en la especie a favor del ttulo mejor o ms probable, sin
exigir la demostracin de un derecho absolutamente perfecto. Conf. Fornieles,
Cuestiones..., 2a parte, pg. 73.
33
Contra: Salvat, t. III, n 2110, acorde con su interpretacin de los arts.
2780-2783:---- -<
3(
> Vase Allende, Panorama..., pg. 56 y sigs.
465
a la accin reivindicatora si el ttulo del demandado simplemente deriva de una informacin posesoria."
La presuncin de que es propietario quien tiene la posesin (art.
2792 Cd. Civ.) slo juega en la hiptesis subsidiaria de que reivindicante y reivindicado no puedan demostrar que la persona de quien, respectivamente, han adquirido el inmueble, fuera su verdadero dueo.
Corresponde r e c h a z a r la prescripcin d e c e n a l a l e g a d a por
el d e m a n d a d o , en v i r t u d de lo dispuesto por el a r t . 3999 Cd.
Civ., si la p r e s u n c i n de b u e n a fe c o n t e n i d a e n el a r t . 4008
Cd. Civ. se desvanece en el caso, con slo c o n s i d e r a r que m a l
h a podido ella existir en el m o m e n t o de l a adquisicin, en pres e n c i a de la informacin t r e i n t a a l p r o d u c i d a por u n o de los
a n t e c e s o r e s en el ttulo de propiedad del accionado. 3 7
E n sentido contrario, que:
"El que adquiere un inmueble conociendo que su antecesor obtuvo la titularidad de aqul por un ttulo informativo de posesin treintaal, no tiene por qu no estar persuadido de que es el verdadero
seor de la cosa, bastando para esa buena fe con haberla tenido en el
momento de adquirir, porqic no puede soste.icr.se al mismo tiempo la
legitimidad del dominio adquirido por prescripcin mediante un proceso informativo y la existencia de mala fe en quien adquiere por compra del dominio as constituido por su antecesor". 38
C)
Situacin del E s t a d o cuando d e m a n d a

por accin reivindicatora
H e m o s visto que quien d e m a n d a por accin reivindicatora

debe p r o b a r su ttulo o su mejor ttulo a poseer, p o r q u e de lo
contrario in par causa melior est condictio
possidentis.
M a s tal principio no se aplica al caso de q u e sea el E s t a d o
quien reivindique, ya que segn lo d i s p u e s t o por el art. 2342
Cd. Civil:
"Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares: 1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites
territoriales de la Repblica, carecen de otro dueo... 3 Los bienes vacantes o mostrencos..."
El ttulo del Estado, pues, r e p o s a en la ley, y n a d a tiene
que p r o b a r . E s el d e m a n d a d o , que p r e t e n d e q u e lo reivindicado
"tiene otro dueo", quien debe a c r e d i t a r tal circunstancia, dem o s t r a n d o que el bien sali del dominio originario del E s t a d o
37
38
C.Civ. Cap. er. ;j'<>r.<\ "O 4.1923, JA, 10-397.

S.C. Bs. As., Ac. y Seat., 1969, pag. 731, fallo del 21.10.69.
466
m e d i a n t e e n a j e n a c i n 3 9 o q u e s e h a c u m p l i d o a s u favor la p r e s cripcin adquisitiva".40

La C o r t e S u p r e m a Nacional h a decidido q u e ello no es contrario a
la i g u a l d a d de as p a r t e s , ni al principio establecido e n el a r t . 2363
Cd. Civ., porque en este caso nos h a l l a m o s trente al petitorio. 4 1
III.
La p r u e b a e n la accin negatoria
S e g n el a r t . 2 8 0 5 :
"Al d e m a n d a n t e le b a s t a p r o b a r su derecho de poseer o su d e r e cho de hipoteca, sin necesidad de p r o b a r que ei i n m u e b l e no est sujeto a la s e r v i d u m b r e q u e se le q u i e r e imponer."
L a r a z n d e e s t a i n v e r s i n d e l W I S probaridL
la da su nota:
"Porque la p r o p i e d a d es por su n a t u r a l e z a u n d e r e c h o libre, absoluto y exclusivo, y el d e m a n d a d o es el que debe p r o b a r la c a r g a o serv i d u m b r e que reconozca el inmueble."
I V . L a p r u e b a e n & a c c i n c o n f e s o r i a
D i c e el a r t . 2 7 9 8 :
"Le b a s t a al actor p r o b a r su derecho de poseer el i n m u e b l e domin a n t e , cuando el derecho impedido no fuese s e r v i d u m b r e s 4 2 y su a e r e
cho de poseer el i n m u e b l e d o m i n a n t e y su s e r v i d u m b r e activa 4 , 3 o su
derecho de hipoteca c u a n d o fuere t a l el derecho impedido." 4 4
39
Como lo hace notar Fornieles, Cuestiones..., pag. 72, la prueba en estos
casos se ve facilitada por la existencia en la Nacin y Provincias de Escribanas de Gobierno por ante las cuales pasan las enajenaciones de tierras que
hace el Estado, por lo que la bsqueda queda reducida a sus archivos.
40
Conf. C.S.J.N., Fallos, 140:120; id., id., 1890:345; id., id., 113:204; id.,
id., 137:146.
41
Fallos, 119:28.
42
As, en el caso de que se quiera lograr la efectivizacin de una restriccin al dominio, se deber probar el derecho de propiedad por parte del actor,
pues la restriccin surge de la ley.
43
Cuando se reclama el respeto de una servidumbre por parte de! titular,
ste debe probar la existencia de la servidumbre a favor del fundo y la propiedad de ese fundo, al cual la servidumbre es inherente (art. 3006 Cd. Civ.).
44
Situndonos en la ltima parte del art. 2796, es necesario al acreedor
hipotecario probar su derecho de hipoteca y adems el que le compete a titular
del fundo sobre el que recae la hipoteca sea servidumbre activa, sea un "derecho inherente a la posesin", como vimos al tratar sobre el mbito de la accin confesoria.
Captulo 9
Yublicid-n
A ~ les " c r a c h o s R
SUMARIO: I. Distintas clases de publicidad: A) Sistemas no regstrales. B) Sistemas regstrales: 1. Inscripcin y transcripcin; 2. Declarativos y constitutivos; 3. Personales y reales; 4. Validan o no los
ttulos. II. Breves nociones de la publicidad en la historia del Derecho
y en la legislacin comparada: A) La publicidad en Roma. B) La publicidad en el Derecho germnico. C) Sistema Torrens. III. Breves nociones de la publicidad en nuestro pas antes de la sancin de la ley
17.801. IV. Anlisis del rgimen nacional: Ley 17.801: A) Principios
regstrales: 1. Principio de rogacin.; 2. Principio de la inscripcin; 3.
Principio de especialidad; 4. Principio de tracto sucesivo; 5. Principio
de legalidad; 6. Principio de prioridad; 7. Principio de presuncin registral; 8. Principio de publicidad; 9. Principio de presuncin de completividad o integridad. B) Anlisis del Captulo I: 1. mbito de
aplicacin de la ley; 2. Documentos que deben inscribirse; 3. Efecto
declarativo de la inscripcin. C) Anlisis del Captulo II: 1. La inscripcin salva los defectos de! ttulo?; 2. Efecto retroactivo de la inscripcin; 3. Examen de la legalidad del t t u l o . D) Anlisis del
Captulo III: 1. Matriculacin. E) Anlisis del Captulo IV: 1. Tracto
sucesivo. Tracto abreviado; 2. Prioridad. F) Anlisis del Captulo V:
Publicidad registral. 1. Alcance de la publicidad del Registro; 2. Obligacin de los escribanos; 3. Anotacin preventiva y publicidad del negocio jurdico en gestin; 4. Valor del asiento registral. G) Anlisis
del Captulo VI. Registro de anotaciones personales. H) Captulo VIL
Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias. I) Captulo VIII. Rectificacin de asientos. J) Captulo IX.
Cancelacin de inscripciones y anotaciones. K) Captulo X. Organizacin de los registros. L) Captulo XI. Disposiciones complementarias y
transitorias. V. Responsabilidad del Estado por informes errneos: A)
El Cdigo. La Reforma. B) Jurisprudencia.
Revistiendo los derechos r e a l e s el c a r c t e r de absolutos, es

decir, d e b i e n d o r e s p e t a r s e p o r t o d o s , es m e n e s t e r q u e ellos
s e a n conocidos, y ese conocimiento se cumple a t r a v s de su publicidad.
1
La materia de este captulo es, por s sola, una rama especializada de
los Derechos reales el Derecho Registral merecedora de un obra ntegra.
Dada la ndole de este trabajo, slo nos limitaremos a brindar los principios
fundamentales, remitiendo, para las cuestiones de detalle, a la bibliografa especializada. Monario, A. D., Del Derecho registral y del Derecho registral inmobiliario, en "Curso de Derecho registra! inmobiliario", organizado por A. D.
Concepto
y fundamento
468
DERECHOS REALES
As, dice Vlez e n l a n o t a al a r t . 577, 2 a p a r t e ; c i t a n d o a

Freitas:
"Por la naturaleza de las cosas... se comprende desde el primer
momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres,
por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos
deben ser tan visibles y tan pblicos como sea posible. No se concibe
que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce."
L a p u b l i c i d a d c u m p l e , a d e m s , u n a i m p o r t a n t e funcin en
o r d e n a l comercio j u r d i c o y al d e s a r r o l l o del crdito, d a d o q u e
p e r m i t e conocer el e s t a d o p a t r i m o n i a l del t i t u l a r , beneficiando
de t a l modo, n o slo a s t e sino a t o d a la sociedad.
I.
Distintas clases de publicidad
Al efecto, p o d e m o s clasificar a los d i s t i n t o s o r d e n a m i e n t o s

que e x i s t e n al r e s p e c t o de la s i g u i e n t e forma:
No registrles
SISTEMAS DE PUBLICIDAD
De transcripcin
De inscripcin
<
Declarativos
Constitutivos
Regstrales'2
Registros reales
Registros personales
Validan los ttulos
No validan los ttulos
Molinario, ed. del Registro de la Propiedad Inmueble de la Cap. Federal, 1971,

pg. 15, define al Derecho Registral como el conjunto de principios y normas
que tienen por objeto reglar: los organismos estatales encargados de registrar
personas, hechos, actos, documentos o derechos; as como tambin la forma como han de practicarse tales registraciones, los efectos y consecuencias jurdicas
que derivan de stos, considerando que en nuestro derecho positivo integran el
Derecho Registral no slo las normas que se vinculan al Registro de la Propiedad Inmueble, sino tambin de la mueble (automotores, aeronaves, buques,
etc.), del Estado Civil y Capacidad de las personas, del Registro Pblico de Comercio, del Registro de Personas y Asociaciones Jurdicas, del Registro de la
Propiedad Industrial, de la Propiedad Intelectual, etctera.
2
La clasificacin que aqu formulamos tiene un nico fin didctico de ordenar la exposicin. Vase, por ejemplo, la que formula Nunez Lagos, El Registro de la Propiedad espaol, pg. 9 y sigs., ed. 1949.
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
469
A) Sistemas no regstrales
Aqu la publicidad se cumple no a travs de la inscripcin
en registros sino por otros medios.
As, en el sistema francs originario del Cdigo Civil anterior a la ley de 1855 el derecho real se trasmita por la sola
fuerza del contrato, y la celebracin de ste, en consecuencia,
constitua suficiente publicidad.
Los inconvenientes derivados de este sistema absolutamente imperfecto puestos de manifiesto por nuestro Codificador en la nota al art. 577, especialmente en su 3 a parte se
hicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde en
1855 hubo de sancionarse una ley que determin que "el propietario no es propietario respecto de terceros sino hace transcribir sus ttulos en un registro especial y pblico establecido
para ese efecto."
Debido a ello es justamente que Vlez adopta a la tradicin
como medio de publicidad, que saca a su entender de las sombras en que se encontraba sumida la creacin de los derechos
reales segn el Derecho francs, y los pone de manifiesto a toda la sociedad, a travs de la realizacin de actos materiales
sobre la cosa, que son necesarios a los efectos de la consumacin de aqulla. 3
B) Sistemas regstrales
Si bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad
en comunidades pequeas, se torna totalmente ineficaz cuando
no media tal circunstancia, puesto que la tradicin queda en estos casos prcticamente oculta, como la celebracin del contrato.
Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio de
poner en conocimiento de los terceros la existencia del derecho
real, y este medio son los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, as como su
trasmisin y extincin.
Ello, en un primer momento, slo funcion para los inmuebles. Mas el incremento cada vez mayor de la riqueza mobiliaria oblig a que aparecieran tambin registros destinados a las
3
Recordar que entre nosotros, y en orden a la adquisicin de derechos
reales, la tradicin desempea no slo una funcin de publicidad hacerlos
oponibles a terceros, sino que es, adems, constitutiva de ellos, porque "antes
de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho
real" (arts. 577 y 3269 Cd. Civ.).
470
DERECHOS REALES
cosas muebles, originndose la categora de las "cosas muebles

registrables", teniendo en cuenta la gran importancia econmicojurdica que muchos de ellos revisten v.g. automotores, aeronaves, buques, etctera.
Existen diversos medios de llevar esos registros, de los que
daremos una idea esquemtica:
1.
Inscripcin y transcripcin
'Vftnscnpuon
E n algunos se exige la transcripcin ntegra y literal de los

actos relativos a los derechos reales (constitucin, trasmisin,
extincin) stos son los denominados "de transcripcin" (por
ej. el sistema de la ley francesa de 1855).
in.wri>
En otros los ttulos se inscriben haciende ana sntesis de

ellos son los de "inscripcin" (v.g., el nuestro actual r
2.
Declarat,vos
Cons,.it' twos
Declarativos y constitutivos
En los primeros la inscripcin se f-.xige solamente a los

efectos de oponer el derecho a terceros, es decir, que sirve para
"declarar" a stos un derecho real ya existente entre Jas partes
es un mero medio de publicidad (v.g. el nuestro actual para
inmuebles).
En los segundos, la inscripcin es una condicin del nacimiento del derecho real, el cual no existe, ni entre las partes
menos frente a terceros si no media la pertinente inscripcin
(ej.: sistema germnico y Torrens; nuestro Registro de la Propiedad del Automotor).
3.
Personales y Reales
Personales
En algunos sistemas los ttulos se asientan por orden cronolgico, confeccionndose luego ndices alfabticos con el nombre de las partes. De all que la bsqueda se realice por el
nombre de las personas titulares y de all la designacin como "registros personales" o sea que, conociendo el nombre
del titular, puede conocerse si los derechos reales figuran inscriptos a su favor (ej.: el sistema de la Capital Federal anterior
a la ley 17.801).
Reales
Como el sistema mencionado no permite obtener un informe rpido y claro acerca del estado jurdico de cada inmueble,
471
se ha iuoactv.- otro que se lleva tomando como base, no la persona del titular, sino la cosa sobre la que recaen los derechos
de all su nombre de "registros reales" (de "res": cosa).
i ; or este bLûr. ""A~ irmuieb1'3 est matriculado con su correspondiente nmero de orden, asignndosele una hoja especial 4 llamada "folio real" donde se asientan toda constitucin,
trasmisin o extincin de los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que le corresponde dicho folio, bastando con
el estudio del mismo, a los efectos de conocer el estatuto jurdico-real del inmueble 5 . (Ej.: nuestro sistema actual y el alemn).
4.
Validan o no los ttulos
Conforme ciertos sistemas, la inscripcin purifica a los ttulos de los vicios de los que pudieran estar afectados (u.g. el
rgimen gcrminicc). 6
En otros "la inscripcin no convalida el ttulo ni subsana

los defectos de que adoleciere segn las leyes" (as dice el tantas veces citado art. 4 de nuestra ley 17.801, sobre rgimen nacional de Registros de la Propiedad Inmueble). 7
No los
validan
II. Breves nociones de la publicidad en la historia del

cl<trecho y en la legislacin comparada
A) La publicidad en Roma
En Roma los modos de adquirir el derecho de propiedad se
cumplan a travs de la realizacin de determinadas formalidades as, la mancipatio (en presencia de cinco testigos y el "li brepens") o la in iure cesio (un proceso de reivindicacin ficticio
que se llevaba a cabo delante del magistrado) o por la posesin durante un tiempo establecido as, la usucapi o como
consecuencia de la particin de cosas comunes as, la adjudi4
Que naturalmente pueden ser varas en caso de requerirlo as el nmero
de actos celebrados en relacin con ia cosa que deban inscribirse.
5
Esta forma de llevar el registro no empece la confeccin de ndices personales.
6
Es decir que propietario es quien figura en el Registro como tal. Ya veremos luego la aplicacin de esta premisa al estudiar el sistema alemn.
7
El Registro se limita, pues, a hacer pblicos los actos tal y como stos
son sin quitarles ni agregarles nada.
472
DERECHOS REALES
cato o por la entrega efectiva de la cosa la traditio, que era

el modo ms importante de adquirir el derecho de gentes, y que
termin por reemplazar totalmente a los otros procedimientos.
Vale decir que la publicidad se realizaba en estos casos, a
travs del cumplimiento de las formalidades requeridas para la
consumacin de cada uno de los distintos modos de adquisicin.
Posteriormente y a semejanza de las provincias griegas y
egipcias, se tom la costumbre de transcribir las trasmisiones
en los registros pblicos insinuatio, siendo esta transcripcin obligatoria para los actos a ttulo gratuito y facultativa para los celebrados a ttulos oneroso.
B) La publicidad en el Derecho germnico 8
Daremos una visin esquemtica del sistema del Cdigo
Civil alemn, que plasm una larga evolucin que arranc de
pocas primitivas y sobrevivi a la recepcin del Derecho romano con su sistema de la traditio para llegar a ser uno de los
sistemas regstrales ms perfectos que se conocen.
Se sigue el sistema del "folio real" y deben inscribirse los inmuebles que no tengan naturaleza jurdico-pblica (as, los del
Estado, las propiedades del Fisco, los caminos, las aguas, las
fincas de las empresas ferroviarias destinadas al trnsito pblico, etctera.;.
Folio real
ConstituPrincipio
nstancia
Tracto
sucesivo
Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales

constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los personales,
inclusive la locacin; y la inscripcin reviste carcter constitutivo de esos derechos.
El Registro slo acta en relacin a las mutaciones registrales, a pedido de parte interesada (principio de la instancia),
y slo puede solicitar tal mutacin quien figura inscripto como
titular del derecho (principio del tracto sucesivo).
La inscripcin debe estar consentida por el que en el Registro aparece como titular, a travs de un documento autntico
8
Al respecto vase Alsina Atienza, Dalmiro, El principio de la buena fe en
el Proyecto de Reforma de 1936, t. I. pg. 222 y sigs.; Dassen, Julio, estudio en
rev. Lecciones y Ensayos, de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Buenos Aires, n 7, pg. 101; Chavarri, ngel, "La pubiidd;..* i. ...^biliaria en ei Derecho comparado", ob. cit. en nota 1, pg. 119 y sigs.
473
(principio del consentimiento formal), vale decir que lo que se

inscribe propiamente no es el acto jurdico causal {v.g., compraventa, donacin, etc.), sino el acuerdo mediante el cual quien figura en el Registro como titular, conviene con otra persona en
que determinado derecho se inscriba a su nombre, y ese acuerdo para inscribir (auflassung) es lo que recepta el Registro.
Dicho acuerdo es independiente del acto jurdico causal y
sus vicios no lo afectan (por eso se denomina "acto abstracto de
enajenacin"), de modo tal que, a pesar de la existencia de tales
vicios, la trasmisin operada por la inscripcin del acto abstracto permanece vlida y no habr lugar a accin reivindicatora alguna fundada en la nulidad del acto antecedente; aunque
es claro que ello no empece la procedencia de las acciones personales basadas en el enriquecimiento sin causa. 9
Cuando una persona tiene un derecho inscripto a su favor
en el Registro se presume que l le corresponde, as como si existe anotada su cancelacin, se presume que el derecho no existe
(presuncin de exactitud del Registro).
Esto nos lleva de la mano al "principio de la fe pblica registral", segn el cual las inscripciones del registro se reputan
verdaderas aun cuando no lo sean en la realidad y sin admitirse prueba en contrario, para todo aqul que de buena fe y
por acto voluntario, aunque sea a ttulo gratuito, adquiera derechos reales sobre determinado inmueble, ponindolo a cubierto de acciones reivindicatoras. 10
9
Sin embargo, alguna jurisprudencia admite que cuando el acto jurdico
causal se anula por estar preado de inmoralidad ej.: donaciones entre concubinos esa inmoralidad tie tambin el acto abstracto y acarrea su cada y,
en consecuencia, la de la inscripcin, abriendo la posibilidad de reivindicar.
10
Dice el art. 891 del Cd. Civ. alemn: "Las constancias del Libro Inmobiliario son reputadas exactas en provecho de quien obtiene por acto jurdico
un derecho sobre un inmueble o un derecho que grave a otro de ese gnero, a
menos que exista oposicin inscripta o que la inexactitud de aqul sea conocida
por el adquirente..." Adopta tambin el principio de la fe pblica registral la
Ley Hipotecaria Espaola, cuyo art. 34 dice: "El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparezca
con facultades para trasmitirlo ser mantenido en su adquisicin una vez que
haya inscripto su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena te del tercero se presume siempre que no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral de
la que tuviese su causante o transferente". Conf., asimismo, su art. 32: "Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estn debidamente inscriptos o anotados en el Registro de la Propiedad no
perjudican a terceros".
Acto
abstracto
de enajenacin
'*'- obiica
" ra
ltgl
DERECHOS REALES
474
A quien s^ V 'L n.-rjudicado por ello quien tenga derechos

no inscriptosle quedan a salvo, como dijimos, las acciones de
enriquecimiento sin causa que revisten carcter personal. 11
El Estado es responsable por los errores en las inscripciones.
Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste la
inscripcin registral: es constitutiva 12 y convalida plenamente
el acto, purificando al ttulo causal de cualquier vicio, e impidiendo la reivindicacin contra quien adquiri de buena fe conforme a sus constancias.
G) Sistema Torrens
As llamado por haber sido ideado por Roberto Torrens para Australia del Sur donde entr a regir por la "Real Property Act" o 'Torrens
Act", el 2 de julio de 1853, extendindose desde all a otros pases.13
El registro para el que se sigue el sistema del "folio
real" es obligatorio para los inmuebles de propiedad del Estado y facultativo para los particulares 14 . Una vez practicada
la matriculacin, slo la inscripcin confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble.
A fin de procederse a la anotacin, el propietario acompaa
la solicitud de matriculacin, con un plano confeccionado por
agrimensor autorizado, y detalles sobre las circunstancias del inmueble (ubicacin, naturaleza, superficie, linderos, gravmenes,
numero de catastro, etc.), as como la filiacin de su derecho, con
todos los ttulos en que se origina y la prueba fehaciente de ste.
Se realiza luego un doble examen de legalidad: estudio topogrfico acerca del plano anexo, realizado por agrimensores,
para determinar si los lmites son claros y no existe superposi-
11
En caso de enajenaciones a ttulo gratuito, dichas acciones, si bien
siempre personales, se hacen efectivas sobre la cosa, si sta existe in natura en
el patrimonio del demandado adquirente o subadquirente a ttulo gratuito
ponindose de relieve el mencionado carcter personal en el supuesto de quiebra de ste o de trasmisin a ttulo oneroso.
12
Dice el art. 873 del Cd. Civ. alemn: "Para la trasmisin del dominio
sobre una finca, para gravar una finca con un derecho, as como para la trasmisin o gravamen de tal derecho, son necesarios el convenio del titular con la
otra parte acerca de la produccin de la modificacin jurdica y la inscripcin
de esa modificacin en el Registro, siempre que la ley no disponga otra cosa."
13
Toda Australia, Wanda, diversos Estados de Norteamrica y Canad,
Brasil, pases del norte de frica, etc. (vase Lafaille, t. I, pg. 568, nota 77).
14
Ello no present inconvenientes pues en la poca en que se adopt era
nfimo el nmero de estos ltimos.
475
cin con terrenos vecinos; y --~ .:\rli.q de los antecedentes jurdicos, por letrados. Puede completarse este examen llamando a
las partes, a los colindantes, a testigos, requiriendo informes
oficiales, etc., y finalmente se cita por edictos a quienes quisieran oponer cualquier reparo y a falta de ello, o previo su rechazo, se procede a la inscripcin.
De dicha inscripcin se otorga un "certificado de ttulo", en
dos ejemplares, uno de los cuales queda archivado y el otro se
entrega al solicitante.
Ese certificado es trasmisible por simple endoso, con la nica
formalidad de que esta trasmisin debe inscribirse en el Registro.
El certificado reproduce el folio real y aun lleva el plano
del inmueble, y toda mutacin jurdico-real deber inscribirse
en el Registro y en el certificado. Este hace fe de que la persona
designada est investida de los derechos en l especificados.
El valor probatorio del registro es amplio, pero a pesar de
textos categricos y de la existencia del fondo de garanta, del que
luego hablaremos, se llega a la conclusin de que es menester adquirir de buena fe y a ttulo oneroso para quedar a salvo de acciones petitorias y ser slo sujeto pasivo de acciones personales. 15
La inscripcin es constitutiva y juega tambin el principio
de la instancia y del tracto sucesivo, que vimos al tratar del
Derecho alemn.
Es rasgo caracterstico la existencia de un fondo de garanta del E&cado, que responde no slo por los errores materiales
del Registro, sino tambin por los riesgos de la insolvencia
cuando deben intentarse acciones personales, por haber desaparecido las petitorias a raz de la aplicacin del sistema registral.
Certificado
en osa
Fondo
garanta
III. Breves nociones de la publicidad e n nuestro pas

antes de la sancin de la Ley 17.801
Antes de la sancin del Cdigo Civil existan en nuestro
pas, desde la poca de la colonia, registros de hipotecas, y aun
de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llegados en forma bastante defectuosa, y el principal medio de publicidad lo
constitua la tradicin.
Al redactar el Cdigo Civil Vlez adopta como medio de publicidad a 3a tradicin, con excepcin del derecho real de hipo15
Vase Alsina Atienza, ob. cit., t. I, n 276.
Antes
deVeiez
476
DERECHOS REALES
teca 1 6 respecto del cual, no m e d i a n d o e n t r e g a de la cosa, por la

n a t u r a l e z a m i s m a del derecho, h u b o de r e c u r r i r a la registracin, como nico modo de publicitario.
Vlez:
nota al
art. 577
"Dla
cancelacin de las
hipotecas"
Pero s u r g e c l a r a m e n t e de l a s n o t a s al a r t . 577 y especialm e n t e al captulo "De la cancelacin de l a s hipotecas", que el

Codificador e r a d e c i d i d a m e n t e contrario a los Registros, y no
solamente por el motivo c i r c u n s t a n c i a l de que "hoy en las div e r s a s provincias de la Repblica sera difcil e n c o n t r a r person a s c a p a c e s d e l l e v a r e s o s r e g i s t r o s " , s i n o p o r q u e "lo q u e
prescriben las leyes de los E s t a d o s que h a n creado los Registros de las P r o p i e d a d e s , p a r a salvar la ilegitimidad de los ttulos, a t a c a en s u s f u n d a m e n t o s el m i s m o derecho de propiedad."
E n efecto, Vlez critica all el s i s t e m a de l a transcripcin,
por s u s obvios i n c o n v e n i e n t e s prcticos, y t a m b i n el de inscripcin, p o r q u e podra h a c e r caer en i n e x a c t i t u d e s ; a aqullos
q u e no convalidan los t t u l o s , por s u i n u t i l i d a d , y t a m b i n a
los que los convalidan, p o r q u e ello i m p l i c a r a t e n e r que confiar
a u n a m a g i s t r a t u r a el e x a m e n de los ttulos a inscribirse.
"Si el oficial pblico se niega a registrar un ttulo por hallarlo incompleto, puede el interesado ocurrir al juez ordinario y comenzar
ante l un verdadero juicio sobre la propiedad? Pero con quin litiga
el propietario que est en pacfica posesin de su derecho, aunque sea
por un ttulo que no est bajo las formas debidas, o que aparezca con
un vicio, por ejemplo la incapacidad para adquirir o trasmitir derechos reales? Qu gnero de pleito ser se que no tiene contradictor
alguno a la propiedad? Cmo obrar el Poder Judicial, sin que el inters de las partes venga a solicitar su intervencin? Entretanto, el ttulo no podr registrarse, ni se podr imponer una hipoteca en esa
propiedad, an cuando lo quieran acreedor y deudor."
A n t e tales manifestaciones se desdibuja u n poco la peque a p u e r t a que deja a b i e r t a p a r a cuando se regularicen los ttulos de p r o p i e d a d y e x i s t a n " p e r s o n a s c a p a c e s " de llevar esos
registros" (ltima p a r t e de la n o t a citada).
Leyes
locales
F r e n t e a lo e s t a t u i d o por el Cdigo Civil p r o n t o se hizo

sentir la insuficiencia de la tradicin que l i n s t i t u a como medio de publicidad, y las l e g i s l a t u r a s locales fueron adoptando
en sus leyes el s i s t e m a del registro.
' Y, debemos agregj'Viv. irj'tla situacin es la misma, del censo consignativo.
477
As, en la Capital Federal, la ley 1893 (ao 1886) de "Organizacin

de Tribunales de la Capital" inclua un ttulo el XIV dedicado al
"Registro de la Propiedad, de Hipotecas, de Embargos e Inhibiciones"17,
sobre cuya base las distintas provincias fueron creando sus registros. 18
S e g n sta, la inscripcin no produca l a "revalidacin" de
los actos afectados de nulidad "segn l a s leyes" (art. 244).
Pero el a r t . 239 en concepcin seguida al respecto por l a s
leyes provinciales plante u n grave p r o b l e m a constitucional,
al disponer:
"Sin perjuicio de lo dispuesto en el Cdigo Civil, respecto de las
hipotecas, los actos o contratos a que se refiere la presente ley, slo
tendr efecto contra terceros desde la fecha de su inscripcin en el registro correspondiente."
E n efecto, si segn el Cdigo Civil nico que p u e d e legislar acerca de la adquisicin, t r a s m i s i n y p r d i d a de la propied a d , p o r i m p e r a t i v o del a r t . 67 i n c . 11 d e l a C o n s t i t u c i n
N a c i o n a l 1 9 a esos efectos era b a s t a r d e el ttulo suficiente y la
tradicin (modo suficiente) p a r a h a c e r n a c e r el derecho real ent r e las p a r t e s y a n p a r a oponerlo a terceros, cmo podan las
provincias exigir que, a d e m s de estos dos r e q u i s i t o s , a estos
l t i m o s efectos oponibilidad a terceros se c u m p l i e r a con la
inscripcin registral?
P o r m s q u e en ocasiones se quiso justificar t a l e s disposiciones 2 0 e n el poder de polica de las provincias 2 1 , y a n en re-
17
El sistema registral que institua, al igual que la antigua ley 1276 de la
Pcia. de Bs. As. y otras que siguen sus aguas, tuvieron como fuente de inspiracin a la Ley Hipotecaria espaola de 1861. El Registro de la Capital Federal,
que en un principio era privado, se oficializ a partir del 1.1.1903, segn ley
4087, art. 3 inc. d).
18
En la Prov. de Bs. As., la vieja ley 2378 fue reemplazada en el ao 1963
por el dec. ley 11.643 que adopta los ms modernos adelantos en materia registral
v.g., el folio real. Sin embargo, no debe dejar de recordarse que, como lo hace
notar Lpez del Carril, Nelson, en Publicidad de los derechos reales, ed. 1965,
pgs 71, la Ley de Organizacin de Tribunales de la Capital n 1893estableca el sistema de publicidad real pues su art. 267 determinaba que "el Registro
... se llevar abriendo uno particular a cada finca", norma que no se cumpli jams, ya que as inscripciones se llevaban por el nombre del propietario, "sin que
a nadie se le ocurriera ... poner punto final a la ilegalidad". Bibiloni lo atribuye
a "negligencia inconcebible", Anteproyecto, t. VIII, pg. 127, ed. Abeledo, 1932.
19
Luego de la Reforma del ao 1994, art. 75, inc. 12, de la Constitucin
Nacional.
20
Entindase bien, no por la exigencia del Registro en s, sino en cuanto sta requera a ios efectos de operar la aqi:>rVf:,'ya del derecho real frente a terceros.
21
As, Salvat, ob. cit., n2740, C..Corn., , 99-777.
Problema
coostitu-
478
DERECHOS REALES
ferencias que a los Registros forii.-vi ">:':;-. leyes de c a r c t e r nacional 2 2 , lo cierto es que r e s u l t a b a p a t e n t e s u ineonstitucionalidad, p o r el motivo a p u n t a d o .
La Corte
y tal es lo que resolvi la Corte S u p r e m a de J u s t i c i a Nacional, al pronunciarse respecto de disposiciones similares de las leyes de Registro de C a t a m a r c a a r t . 9 1 2 3 y de Mendoza art.
289 de la ley orgnica de los Tribunales 2 4 casos en los que lleg a s u conocimiento u n a cuestin de la ndole d e la a p u n t a d a .
A p e s a r de ello, los Registros locales c o n t i n u a r o n en pleno
funcionamiento, y p r e s t a n d o enormes servicios, por lo que se
los lleg a calificar como "feliz anomala institucional". 2 0
Proyectos
de
leforma
Prcticamente casi desde la sancin del Cdigo Civil se sucedieron los proyectos de sancin de una ley nacional de registro que obviara el inconveniente indicado. As, el de Eleodoro Lobos (ao 1899), el
de Julin Barraquero (1902), el de Jos Galiano que intent introducir el Sistema Torrens (1904), pasando por el Anteproyecto Bbiloni,
el Proyecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954.
Debe acotarse que para la Capital Federal, poco antes de la ley
17.711 fue sancionada la ley 17.414, que organiz su registro sobre la
base del dec. ley 11.643/63 de la provincia de Buenos Aires, que sirvi
de fuente al actual rgimen nacional instituido por la ley 17.801.
Reforma
cd. Civil
p u e r e c i n en el ao 1968 y por obra de la ley 17.711

q u e s e produjo la "constitucionalizacin" de los r e g i s t r o s de la
propiedad i n m u e b l e , r. t r a v s de la reforma del a r t . 2505, que
ya hemos examinado.
Como ya dijimos, este art. 2505 nuevo no signific la derogacin
de la tradicin como modo constitutivo de los derechos reales.
Vale decir q u e el derecho real se constituye por ttulo y modo (tradicin) 2 6 y as s e r vlido como tal e n t r e las p a r t e s y el limitado crculo de p e r s o n a s e n u m e r a d o en los a r t s . 3135 y 3136
22
Por ej., la 14.394 (arts. 35 y 54); Ley 13.512 de Propiedad Horizontal
(art. 9); art. 24 inc. a) de la ley 14.159 (reglas aplicables al juicio de prescripcin treintaal), etctera.
23
En autos "Jorba, Juan y otra c/Bambicha, F. y otro", del 25.11.35, JA,
52-359.
24
En autos "Papa, Jos, administrador definitivo de la testamentaria
Susso c/Sociedad Compagno Hnos.", del 25.11.35, LL, 9-528.
25
Bielsa, Derecho administrativo, 5* ed., t. 4, pg. 169 y sigs.
26
Algunos lo denominan derecho real de grado menor.
PUBLICIDAD D E LOS D E R E C H O S REALES
479
Cd. Civ. Mas para resultar oponible a terceros^? deber inscribirse en el respectivo registro.
Casi enseguida de su sancin el 28.6.68 fue dictada la
ley 17.801 sobre "rgimen a que quedan sujetos los registros de
la propiedad inmueble existentes en la Capital Federal y provincias" publicada en el Boletn Oficial del 10.7.68 cuyas
disposiciones analizaremos seguidamente, y que brinda el esqueleto a que debern sujetarse dichos registros, sin perjuicio
de las disposiciones reglamentarias que en cada caso hubieren
dictado o dictaren las legislaturas locales (v.g. el dec. 2080/80
para la Capital Federal). La ley 17.801 entr a regir conjuntamente con las Reformas al Cdigo Civil el 1.7.68 (art. 42), del
cual la declara complementaria.
Le
J' 17 - 801
Fue modificado por ley 20.089, relativa a plazos de inscripcin.28
Le
y 2-089
Todo lo dicho se refiere a la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles. Respecto de las cosas muebles, nos remitimos a cuanto
hemos dicho al tratar sobre rgimen jurdico de las cosas muebles.
Cosas
muebles
IV. Anlisis del rgimen nacional: Ley 17.801

Esta ley sobre rgimen al que debern sujetarse los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en
la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego,
Antrtida e Islas dei Atlntico Sur (art. 1), se inspir en el proyecto de ley nacional elaborado por Edgardo Scotti y Miguel
Falbo que, segn ellos mismos, se redact sobre las bases establecidas en la Primera Reunin de Directores de Registros de
la Propiedad, celebrada en el ao 1964 en La Plata y Buenos
A r e s , y aprobado en la Segunda y Tercera reuniones de dichos
funcionarios, de los aos 1965 (Tucumn) y 1966 (Santa Fe).
A) Principios regstrales
Daremos ahora una idea somera de los denominados prin-
27
Derecho real de grado mayor. Tener en cuenta cuanto dijimos en el Captulo 2 del Volumen I sobre la distincin entre terceros interesados y no interesados {poenitus extranei).
28
El rgimen registral de la ley 17.801 ha sido aplaudido en foros internacionales y adoptado en Per, Costa Rica y Mxico; conf. Garca Coni, R., La
retroprioridad registral y su reserva, LL, supl. del 14.6.84.
480
DERECHOSREALES
cipios regstrales, debiendo entenderse por tales segn Roca

Sastre 29 el resultado de la sistematizacin o coordinacin tcnica del ordenamiento jurdico registral, en una serie sistemtica
de bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices del sistema.
1.
Principio de rogacin
El Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia

de partes interesadas de all que este principio se denomine
tambin "de la instancia". La intervencin del Registro es
siempre "rogada", peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral. 30
En la ley 17.801, los arts. 6 y 7 se relacionan con este principio,
mencionando las personas que pueden formular la peticin de variacin
de la situacin registral (art. 6)31 y la forma que debe revestir (art. 7).
Aunque la intervencin del Registro es, como principio,
"rogada", existen algunas excepciones:
a) la inscripcin de la hipoteca caduca de pleno derecho y
sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo legal (o sea a los veinte aos a contar de la toma de razn, de
conformidad a lo dispuesto en los arts. 3191 y 3197, Cdigo Civil) si antes no se renovare (conf. tambin, art. 3 7, ley 17.801);
b) las anotaciones de embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares tambin caducan de pleno derecho y sin
necesidad de solicitud alguna, a los cinco aos de la toma de
razn, salvo disposicin en contrario de las leves (arts. 2, inc. b)
y 37, ley 17.801)32;
c) las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9,
inc. b) (caso de documentos observados por el Registro que se
inscriben provisoriamente, en principio por ciento ochenta das
renovables, contados desde la fecha de presentacin del documento) y 18, inc. a) (caso de documentos rechazados por el Re-
29
Derecho hipotecario, t. I, pg. 145, ed. 1954.

Conf., en ese sentido, art. 3140, Cdigo Civil.
Recordar cuando dijimos en el Captulo III, Parte segunda, ap. II, F. 1,
acerca de la vigencia actual del ltimo prrafo de esta norma frente a lo dispuesto en el art. 81, de la ley 24.441.
32
El art, 207, Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, precepta
en su segundo prrafo: "Las inhibiciones y embargos se extinguirn a los cinco
aos de la fecha de su anotacin en el Registro que corresponda, salvo que a peticin de porte se reinscribieran antes del vencimiento del plazo, por orden del
juez que entendi en el proceso".
30
31
481
gistro, de cuya p r e s e n t a c i n se deja constancia, p o r el m i s m o

plazo q u e el de las inscripciones previsionales);
d) l a s anotaciones sobre expedicin de certificados ( a r t s . 23
y 24, ley 17.801), cuyos efectos se extienden p o r el plazo de validez del certificado m s el q u e otorga el a r t . 5 p a r a inscribir el
t t u l o (ver c u a n t o m s a d e l a n t e explicamos e n t o r n o al denomin a d o "bloqueo registral" a r t . 25, ley 17.801).
2.
Principio de la inscripcin
Se vincula con la necesidad de la inscripcin (que es oblig a t o r i a ) y s u s efectos (declarativa en n u e s t r o r g i m e n , constit u t i v a en otros).
Este principio aparece en los arts. 2 y 3 de la ley 17.801, donde se
detallan los documentos que debern inscribirse para su publicidad y
oponibilidad a terceros (art. 2) y los requisitos que deben reunir (art.
3). Tambin en el art. 23, ya que "ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de trasmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sin tener a la vista el ttulo
inscripto en el Registro".
3.
Principio de especialidad
S e refiere al inmueble, que debe s e r p e r f e c t a m e n t e determ i n a d o , y que constituye el objeto de los derechos r e a l e s a insc r i b i r s e , r e s p e c t o de los c u a l e s t a m b i n h a d e p r e c i s a r s e s u
valor (proporcin, monto de los g r a v m e n e s , etc.): en la inscripcin debe constar con exactitud el i n m u e b l e sobre el que recae
el derecho y quin es su t i t u l a r , as como en el caso de gravm e n e s , el monto a que alcanzan.
L a ley 17.801 entronca con este principio todo el Captulo
Tercero, relativo a "Matriculacin."
4.
Principio de t r a c t o sucesivo
T i e n e p o r fin conservar el orden r e g u l a r de los sucesivos tit u l a r e s regstrales, de modo t a l que todos los actos dispositivos
forman u n e n c a d e n a m i e n t o perfecto y a p a r e c e n r e g i s t r a d o s como si d e r i v a r a n u n o s de otros, sin solucin de c o n t i n u i d a d : 3 3
"cada n u e v a inscripcin se apoya en o t r a anterior, q u e r e s u l t a
ser s u a n t e c e d e n t e legtimo."
33
Conf. Roca Sastre, 06. cit., t. I, pg. 796 .
DERECHOS REALES
482
H a sido r e s u e l t o que:
"La imposicin de una escrupulosa observancia del tracto sucesivo registral persigue el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los derechos registrados, as como la correlacin entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones, como
presupuesto de un ejercicio eficiente de la funcin publicitaria encomendada al Registro". 34
El requisito de que cada n u e v a inscripcin se s u s t e n t e en
u n acto otorgado por el t i t u l a r inscripto no j u e g a en el caso de
matriculacin de u n i n m u e b l e no m a t r i c u l a d o o c u a n d o se produce la adquisicin de u n i n m u e b l e m a t r i c u l a d o p o r usucapin.
Las excepciones a este principio conforman el "Tracto abreviado". 3 5
El principio del tracto sucesivo aparece consagrado en el art. I o
de la ley 17.8v,I; y el tracto abreviado, en el art. 16.
5.
Principio de legalidad
Consiste en la facultad que t i e n e el registro de e x a m i n a r el

ttulo cuya t o m a de razn se solicita, p a r a verificar si r e n e los
requisitos exigidos p a r a poder s e r inscripto, y q u e se efectiviz a n a t r a v s de la l l a m a d a "calificacin registral", q u e p u e d e
a c e p t a r el ttulo o rechazarlo, y en este ltimo caso, provisional
o definitivamente.
La facultad de calificacin q u e compete al r e g i s t r a d o tend r m a y o r o m e n o r a m p l i t u d segn los alcances q u e cada orden
jurdico otorgue a la inscripcin convalidatoria o no de los del
ttulo, respecto de terceros.
El principio de legalidad impone que los ttulos q u e p r e t e n d a n su inscripcin s e a n sometidos p r e v i a m e n t e a u n e x a m e n ,
verificacin o calificacin a fin de que, como principio, slo teng a n acceso los q u e fueran vlidos y perfectos. S e h a c e efectivo a
t r a v s de la funcin calificadora q u e se asigna al r e g i s t r a d o r . 3 6
En la ley 17.801 este principio surge de los arts. 8 y 9.
34
C.N.Civ., sala D, 14.2.85, LL, f. 83.930, supl. del 9.5.85.

Para Moisset de Espans, L., Dominio de automotores..., pg. 229/230,
las hiptesis de tracto abreviado han sido establecidas por razones de economa
inscriptoria y no configuran verdaderas excepciones al tracto sucesivo; conf.
C.N.Civ., sala D, 14.3.85, LL, f. 83.930, supl. del 9.5.85.
36
Conf. Andorno, L., La proteccin registral de los negocios inmobiliarios,
Jurisprudencia Argentina, supl. del 6.5.92.
35
6.
483
Principio de prioridad
La prioridad de los derechos se establece segn el orden de

su inscripcin, siguiendo la mxima de qui prior est tempore, potior est ure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe.
En la ley 17.801, aparece en los arts. 17, 18 y 19.
7.
Principio de presuncin registral
Tambin llamado "de legitimidad", segn el cual los asientos regstrales se presumen veraces el derecho real inscripto
se presume que existe hasta que se demuestre que ellos no
coinciden con la realidad jurdica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancia0, del registro.
Este principio se enlaza con el denominado "de fe pblica
registral", que garantiza la validez de las disposiciones sobre un
derecho real inscripto 37 : el registro se presume exacto para el
tercero de buena fe que adquiera del titular registral, pero aqu
sin admitirse: prueba en contrario, es decir, sin que quepa demostracin Je que la persona que figura como titular en el Registro no es, en la realidad jurdica, la verdadera propietaria.
Con ms exactitud: la nica realidad jurdica es la que surge de las constancias regstrales. 38
El principio de legitimidad aparece receptado en el art. 22 de la
ley 17.801, no as el de la fe pblica registral, atento a O que dispone
el art. 4 acerca de que la inscripcin no convalida los vicios de que
pueda adolecer el ttulo.39
8.
Principio de publicidad
Si la finalidad del Registro es dar a publicidad las situaciones jurdicas existentes, es lgico que los interesados puedan
37
Conf. Wolff, Martn, Derecho de cosas, trad. de Prez Gonzlez y Alguer, t. I, pg. 248, ed. 1936.
38
Conf. Falbo.
39
Scotti y Falbo, en los fundamentos de su Proyecto de Ley Nacional, ed.
Universidad Notarial Argentina, 1966, "Fundamentos", ap. IV, pg. 4 y siga.,
dicen que no sera posible la implantacin en nuestro pas de un sistema semejante al australiano, porque se carece de una perfecta identificacin de los inmuebles, t a n t o urbanos como r u r a l e s , muchos ttulos provienen de una
posesin originaria dudosa que motiva titularidades dudosas o falsas, otros ttulos no tienen asiento fsico determinado y hay casos de superposiciones parciales o totales sobre el mismo terreno.
484
tener acceso a las constancias regstrales, ya sea directamente

a travs de la consulta de sus archivos o mediante la expedicin de informes y certificados.
La ley 17.801 consagra el principio de publicidad en los art. 22,
23 y 25.
9.
Principio de presuncin de completividad o integridad
Como resultan inoponibles a los terceros interesados de

buena fe los derechos no inscriptos, ello conduce a suponer que
todos los ttulos relativos a derechos reales sobre inmuebles
han tenido acceso al registro y, consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros (proteccin negativa).
El principio aparece en los arts. 2, 20 y 22 de la ley 17.801
(conf. art. 2505, Cdigo Civil).
B) Anlisis del Captulo I
1. mbito de aplicacin de la ley
Es una ley nacional, para todo el pas, a cuyo rgimen debern sujetarse lo.-. Registros de la Propiedad existentes 40 en
cada provincia, Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra
del Fuego, Antrtida e Islas del Atlntico Sur art. 1.
Mas queda librado a la reglamentacin local, dentro del esquema nacional, lo concerniente a la organizacin administrativa, funcionamiento y nmero de los registros, procedimiento
de registracin, plazos, recursos e impugnaciones, modo de expedicin de certificados y su plazo de validez, etc., as, art. 6
lt. prrafo, art. 9, 2 prr., 24, 27, 28, 33, 38, 40, 43, 44 determinndose que "las normas y plazos establecidos por las leyes locales, en cuanto sean compatibles con la presente ley,
conservan plena vigencia" art. 45.
2.
Documentos que deben inscribirse

Nuestro rgimen registra! instaura, en principio, el siste-
40
A la fecha de sancin de la ley 17.801 en todas las provincias y en los
territorios dependientes de la Nacin se encontraban, como hemos visto, organizados Registros de la Propiedad inmueble a travs de leyes locales. Estas leyes, al advenir el nuevo rgimen que estamos considerando, deben adecuarse a
cuanto l prescribe.
485-
ma de registro de "ttulos", segn la celebre clasificacin de

Nuez Lagos, 41 vale decir, que el Registro recoge como hecho
un acto o contrato autorizado por otro funcionario, y lo examina a los efectos de determinar si es inscribible desde el punto
de vista de la ley registral.
Deben ser anotados o inscriptos, segn el art. 2 los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles (inc. a).42
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares (inc. 6). 43
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales (inc. c).
Los requisitos que deben reunir esos documentos para poder acceder al Registro son:
Instrumentos
pblicos
" E s t a r constituidos por e s c r i t u r a n o t a r i a l o resolucin judicial o

a d m i n i s t r a t i v a , s e g n l e g a l m e n t e corresponda" [art. 3 inc. a)].
" T e n e r las formalidades establecidas p o r l a s leyes y e s t a r a u t o r i zados s u s originales o copias p o r q u i e n e s t facultado p a r a hacerlo"
[art. 3 inc. >)].
"Revestir el c a r c t e r de a u t n t i c o s y h a c e r fe por s m i s m o s o con
otros c o m p l e m e n t a r i o s en c u a n t o al contenido q u e sea objeto de la reg i s t r a c i n , s i r v i e n d o i n m e d i a t t n a e n t e de t t u l o al d o m i n i o , d e r e c h o
r e a l o a s i e n t o practicable" [art. 3 inc. c)].
En cuanto a los instrumentos privados, ellos no pueden ser

registrados, salvo los casos excepcionales y expresos que establezcan las leyes, a cuyo fin "la firma de sus otorgantes debe
aparecer certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente" art. 3 lt. prrafo.
Un ejemplo de inscripcin de instrumentos privados lo
brinda el art. 12 del dec. ley 19.724, sobre "rgimen de la prehorizontalidad".
41
El Registro de la Propiedad espaol, ed. cit., pg. 9 y sgs., para quien
los otros sistemas son: registro de derechos (sistema alemn del "acuerdo para
inscribir"), de hechos (sistema de los registros de estado civil donde se receptan
nacimientos, muertes, etc.), de actos y contratos (las declaraciones de voluntad
de las partes se efectan directamente ante el registrador, u.g., constitucin de
bien de familia) y de documentos (el Registro recoge el documento como hecho
y lo incorpora a los libros oficiales). As, Registro Pblico de Comercio.
42
Este inciso es concordante con lo que disponen los arts. 2505 y 3135
Cd. Civ.
43
V.g., anotacin de litis, interdicciones de fallidos y concursados, de los
dementes y sordomudos incapaces, de los inhabilitados conforme al art. 152bis.
Instrumentos
privados
486
3.
DERECHOS REALES
Efecto declarativo de la inscripcin
Como y a lo h e m o s repetido m u c h a s veces, s e g n la primer a p a r t e del a r t . 2, la inscripcin corresponde a los efectos de la

publicidad y oponibilidad a terceros de los t t u l o s que se inscriben. Vale decir q u e tiene u n a funcin DECLARATIVA y no constit u t i v a del derecho rea!.
Esta norma vino a aclarar la algo oscura redaccin del nuevo art.
2505 Cd. Civ., cuya primera parte se refera a una presunta funcin
"perfeccionadora" de la inscripcin, mientras que a continuacin se determinaba que "no seran oponibles a terceros antes de ser registradas", todo lo cual tambin ya examinamos en el Volumen . Con el art.
2 citado, qued el sistema en armona con lo dispuesto en el art. 3135
Cd. Civ.
C)
Anlisis del Captulo II
1.
La inscripcin salva los defectos del ttulo?
Ya h e m o s dicho q-.'ie este i n t e r r o g a n t e debe s e r contestado

n e g a t i v a m e n t e , a tenor de lo dispuesto por el a r t . 4, as como
t a m b i n nos h e m o s referido a otros s i s t e m a s r e g s t r a l e s en los
cuales la inscripcin tiene fuerza convalidante (principio de la
fe pblica registral).
Al respecto, se h a resuelto que:
"Las anotaciones e informes que sobre ellas expida el Registro
hacen plena fe; pero esa fe pblica registral slo cabe en el aspecto formal: la inscripcin no subsana los vicios del ttulo y puede ser dejada
sin efecto si la anotacin no concuerda con la realidad jurdica extrarregistral". 44
y que:
"la inscripcin registral carece de carcter constitutivo y slo es
un medio de obtener oponibilidad a terceros del derecho real adquirido
(arts. 2505 y 3135 del Cdigo Civil y 2 de la ley 17.801), por lo que no
44
C.N.Civ., sala D, ED, 48, fallo 22.308. En el caso, se registr una cancelacin de hipoteca no firmada, resolvindose que el adquirente posterior debe
cargar con la hipoteca, aunque el Registro haya informado que la hipoteca estaba cancelada.
487
excusa al acreedor hipotecario de cumplir los recaudos necesarios para reconocer la situacin jurdica del bien de que se trata" 45 .
2.
Efecto retroactivo de l a inscripcin
A los efectos de p e r m i t i r la realizacin de t o d a s las diligencias n e c e s a r i a s p a r a concretar la inscripcin de los ttulos, sin
que ello r e s u l t e perjudicial, y recogiendo u n a idea que el Cdigo Civil p l a s m a r a en m a t e r i a hipotecaria a r t . 3149, dispone el art. 5:
"Las escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se
presenten dentro del plazo de 45 das contado desde su otorgamiento,
se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin."
E s t a n o r m a fue r e f o r m a d a p o r ley 20.089. o u e s u p r i m i
el p r r a f o "con excepcin de l a s de h i p o t e c a " , u n i f o r m a n d o
as el p l a z o otorgado p a r a la inscripcin de t o d a s l a s e s c r i t u r a s a n l a s c o n s t i t u t i v a s de h i p o t e c a s en 45 d a s a p a r t i r
de la fecha en q u e f u e r a n a u t o r i z a d a s .
No e s t , n a t u r a l m e n t e , v e d a c u la inscripcin p o s t e r i o r a
ese plazo, m a s ella carecer de retroactividad y p r o d u c i r efectos recin desde que se efecte ex-tunc. H a resuelto la Corte
S u p r e m a de Justicia de la Nacin que "la inscripcin t a r d a de
u n a e s c r i t u r a priva al acto de efecto contra terceros h a s t a que
ella t i e n e lugar (art. 2505, Cdigo Civil; a r t s . 2 o y 5 o , ley 17.801),
pero no existe n i n g n plazo legal mximo p a r a que la inscripcin se realice, lo que impide d e n e g a r l a por la sola circunstancia
de que se p r e t e n d a inscribir u n a escritura de a n t i g u a data". 4 6
3.
E x a m e n de la legalidad del ttulo
Solicitada la inscripcin de u n documento, el registro procede a e x a m i n a r la "legalidad de las formas extrnsecas", atenindose "a lo que r e s u l t a r e de ellos y de los asientos respectivos"
a r t . 8, que consagra el "principio de legalidad".
E s t e e x a m e n constituye la "calificacin r e g i s t r a l " de los doc u m e n t o s que p r e t e n d e n ser inscriptos, u n a de l a s m s import a n t e s e t a p a s que debe c u m p l i r el registrador.
46
Corte Suprema de Justicia de la Nacin, causa "Martnez, H. d Prov.
de Buenos Aires.
46
Causa "Rodrguez, M. y otro c/Prov. de Buenos Aires", resuelta el 7.3.85.
488
Alcance
<?e l!*s
calificadoras del
Registro
DERECHOS REALES
Discrepase acerca de los alcances de la funcin calificadora

que incumbe al Registro.
El problema se centra en la interpretacin de los arts. 8 y
9 de la ley 17.801: en tanto que el primero menciona a las for47
mas
exr>secas , el segundo alude a "documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta" (inc. a) y de "defectos subsanables" (inc. b). Adems, estas normas deben ser conjugadas con
lo dispuesto en el art. 4 de la ley, de acuerdo al cual "la inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere segn las leyes".
Los preceptos mencionados suscitan el siguiente interrogante: la funcin calificadora del Registro se limita nicamente a la forma de los documentos que se presente para su
inscripcin, es decir, al instrumento en s mismo 48 , o el examen
tambin puede y debe referirse al contenido del documento?49
Segn una corriente, el Registro slo puede examinar las
formas del documento. Se hace prevalecer el art. 8 de la ley
que menciona a las "formas extrnsecas" y a l se subordina
el art. 9, de modo que las nulidades absolutas y manifiestas o
los defectos subsanabies a los qê este ltimo se refiere seran
las vinculadas con las formas del documento 50 . Se argumenta
47
Con agudeza seala Moisset de Espanes, L.( Rgimen de automotores..., pg. 324 que se trata de un pleonasmo destinado a reforzar el sentido
del vocablo "forma", porque la forma es siempre extrnseca y no existen formas
intrnsecas.
48
V. g. si constan las firmas de las partes y del oficial pblico; si aparecen
salvados los interlineados, raspaduras o enmiendas, etc. art. 973, Cdigo Civil; la calidad de escribano de registro del profesional otorgante o la autenticidad de su firma, etc.; conf. Corte Suprema de Justicia de la Nacin, Fallos: 296:
308; 302: 238; 303: 851; o la competencia del escribano otorgante en relacin a
la materia o territorio asignado por las leyes reguladoras de la profesin; si se
han cumplido los requisitos de legalizacin de las copias presentadas; determinar la inexistencia de prioridades incompatibles con la registracin pretendida
a la luz de asientos existentes en el mismo Registro; asegurar la vigencia del
principio de tracto sucesivo; conf. Andorno, L., ob. cit.r en JA, supl. del 6.5.92.
49
V. gr., capacidad de las partes.
50
Conf. C.N.Civ., sala A. &D-35-320; sala C, IL-156, f. 71.002 (estas decisiones son anteriores al fallo plenario de la Cm.Nac.Civ., in re "Feidman,
Mauricio", del 2.8.77, al que luego nos referiremos). En esa postura, tambin,
Garca Coni, R., Derecho registral aplicado, ed. 1972, pg. 217/36, y Calificacin del registrador y consentimiento del cnyuge, en Revista Notarial, n 793,
pg. 19S7 y sig.; Pelosi, C , El requisito del art. 1277 del Cdigo Civil no pertenece a la forma extrnseca de la escritura, Revista del Notariado, n 726, pg.
2334 y sig.; Gutirrez Saldvar, A., Sobre las facultades del Registro de la Propiedad Inmueble y las donaciones de padres e hijos, en LL-1956-369 y sig. Con
un particular criterio Zannoni, E., La funcin calificadora del Registro de la
Propiedad y el asentimiento con-y-u--..:.;, 7^^-76-833 y sig., opina que la calificacin registral se detiene, en principio en las formas extrnsecas del ttulo, pero
489
que otorgar un mayor alcance que avance sobre el fondo a

la funcin calificadora del Registro importara otorgarle facultades impropias de un organismo administrativo.
No obstante, parece indudable que, como el art. 8 manda
examinar las "formas extrnsecas" de los documentos "atenindose a lo que resultare de ellos (vale decir, de los documentos) y
de los asientos respectivos", el Registro debe constatar el cumplimiento del tracto sucesivo (o si se trata de algn supuesto de
tracto abreviado), no pudiendo tampoco admitir a la inscripcin
actos otorgados por personas sobre las que pesaren inhibiciones,
interdicciones o inhabilitaciones inscriptas en el propio Registro
(seccin de Anotaciones Personales, arts. 30/32).
Y estos extremos se vinculan ms bien con el contenido del
documento que con sus "formas extrnsecas". 51
Partiendo de esa base se ha plasmado un criterio que confiere mayor amplitud a la facultad calificadora del Registro, autorizando a ste el examen del contenido del documento. Ello es
as porque de lo contrario el Registro estara reducido a ser un
mero buzn receptor de documentos, sin reparar en que interesa a a comunidad que el funcionario encargado del Registro
realice un anlisis del ttulo, para que no accedan documentos
que presenten fallas o defectos groseros, habida cuenta de que
si se los admitiese se contribuira a crear una apariencia jurdica por va de la publicidad registral que no coincide con la
realidad, redundando ello en evidente perjuicio para todos. 02
Cabiendo advertir que, en definitiva, el Registro no juzga sobre
la validez del acto sino que slo declara inadmisible al documento a los efectos de su registro.
Los fundamentos de esta postura que ahora comparto
luego de una nueva reflexin sobre el tema y porque me parece
que sus resultados son ms valiosos son, en lneas generales
y en apretada sntesis, los siguientes:
El art. 8, ley 17.801, expresa que el Registro examinar la
legalidad de las "formas extrnsecas" del documento, pero no dice que examinar slo la legalidad de las formas extrnsecas. Y
an autoriza al Registro a avanzar sobre el contenido del acto
admite que se extienda al examen de los aspectos a que se refieren los arts. 15,
30 a 32 y, especialmente, el art. 9, porque la nulidad a la que esta norma se refiere no es slo la nulidad instrumental sino la nulidad sustancial del acto.
51
Conf. Moisset de Espans, L., Dominio de automotores..., pg. 226.
Conf. con este criterio ms amplio, Falbo, M.N., Calificacin registral y recursos, en Revista del Notariado, n 776, pg. 499 y sig.; Villaro, F., Elementos de
derecho registral inmobiliario, pg. 34, ed. 1930.
52
Conf. Moisset de Espans, L., Dominio de automotores..., pg. 320.
490
DERECHOS REALES
ruando manda atenerse a lo que resulte del documento y de los

asientos respectivos, segn hemos visto (examen vinculado con
el tracto sucesivo y la inexistencia de anotaciones personales
que restrinjan la capacidad de disposicin de los otorgantes).
El art. 9 de la ley no menciona a las formas del documento,
sino que discurre sobre nulidad absoluta y manifiesta y defectos subsanables; y estas circunstancias independientemente
de las formas a las que alude el art. 8 pueden muy bien referirse a la validez del acto mismo contenido, plasmado o formalizado en el documento que se lleva a inscribir.
El Registro, entonces, debera examinar el contenido del
acto, procediendo a rechazar el documento cuando ste instrumente un acto viciado de nulidad absoluta (porque resulta
inconfirmable) y manifiesta (porque se pondra en evidencia a
primera vista) y el documento no sera anotado ni siquiera
provisionalmente. En cambio, si el acto adoleciera de nulidad
relativa (susceptible de confirmacin) y manifiesta (surgir a
simple vista), como el defecto sera subsanable, ei Registro
observar el documento y lo devolver al presentante para su
rectificacin, pero "lo inscribir o anotar provisionalmente
por el plazo de ciento ochenta das, contado d>sde la fecha de
presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados a peticin fundada del requirente" (art. 9, inc. b), ley
17.801). 53
53
Conf. C.N.Civ. en pleno, 2.8.77, causa "Feidman, Mauricio", que adopt por mayora la siguiente doctrina: "El Registro de la Propiedad Inmueble, al examinar los instrumentos presentados para su registracin puede
controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al poder de disposicin de
las partes impuestos por el Cdigo Civil, art. 1277. A esos efectos, podr requerir que en el documento inscribible conste la expresin del asentimiento
del cnyuge no disponente, o de la autorizacin judicial; si se tratare de bienes
propios de uno de los cnyuges, deber prescindirse del asentimiento siempre
que el disponente manifieste que no se dan los supuestos de radicacin del hogar conyugal y de la existencia de menores o incapaces". Con cita de este plenario se ha resuelto que: "el art. 14 de la ley 17.801 importa que al Registro de
la Propiedad Inmueble deben ingresar la mayor cantidad de datos posibles para que luego pueda autoabastecerse en el orden a la informacin requerida y
ejercer el control de legalidad que le impone el art. 8 de la ley... La escritura
en la que se instrumenta la constitucin de una hipoteca debe contener el estado civil del acreedor, pues de tal modo se acuerda al Registro la posibilidad
de cumplir su funcin para que en el caso, por ejemplo, que el titular del derecho real quiera transferirlo, pueda el Registro controlar tal acto de disposicin
a la luz de lo normado por el art. 1277 del Cdigo Civil... Si con respecto al
constituyente, quien grava su propiedad con el derecho real de hipoteca, debe
consignarse su estado marital y el nombre de su cnyuge, no cabe duda que la
misma designacin ha de ser efectuada respecto de la acreedora": CNCiv., sala F, 14.9.95, Doctrina Judicial-1996-2-22 (f. 10.762).Conf. Moisset de Espa-
491
Es clare q:>: a;, esta funcin calificadora el Registro deber

atenerse a lo que resulte de los documentos y de las constancias
regstrales, sin que le sea permitido realizar investigaciones de
ningn tipo sobre vicios ocultos o hechos ajenos al registro vinculados con la validez del acto (por eso insistimos que deber
tratarse de vicios manifiestos). Pues, como grficamente lo seala Moisset de Espans, L.54 el reconocimiento de aquellas facultades al Registro no implica erigirlo "en censor implacable
dedicado a fisgonear cualquier posible falla oculta, en actitud
que terminara conviertindose en una valla insalvable para las
inscripciones, con evidente desmedro para la propia funcin publicitaria del Registro y grave dao para los usuarios".
Prrafo aparte merece la funcin calificadora del Registro
de la Propiedad Inmueble en cuanto se vincula con las decisiones judiciales353.
Aunque el tratamiento de la cuestin desborda los lmites
de esta obra 56 , diremos sintticamente que, frente a un document judicial, el registrador examinar la posibilidad material
(existencia registral de la finca)57, luego las formas extrnsecas
y la compatibilidad con otros asientos regstrales; en cuanto a la
ns, L., Dominio de automotores..., pg. 279 y sig. y Publicidad registral, 3"
edicin, pg. 209 y ss.; Lezana, J., Los actos de disposicin de los inmuebles
gananciales y o., inscripcin, LL-141-946; Andorno, L., ob. cit., en JA, supl. del
G.5.92; Andornc, L., Marcolin de Andorno, M., Ley Nacional Registral Inrnobiliaria-17.801, pg. 130, ed. 1989. Respecto del examen de los documentos de
origen judicial, se ha resuelto que "el registrador no puede ingresar ni calificar el contenido de la resolucin judicial que se ordena inscribir (en el caso el
Registro calific como derecho real el derecho de uso de un inmueble atribuido
a la cnyuge a quien se haba dado la tenencia de los hijos hasta que stos
llegaran a la mayora de edad, derivado de un convenio y de la resolucin judicial homologatoria, instrumentos que en ningn momento haban hecho referencia a un derecho real. El Tribunal revoc la resolucin registral: S.C.
Mendoza, sala III, 23.6.96, L, f. 95.028, suplemento del 27.12.96, En el mismo
sentido, Cornejo, A. A., Derecho Registral, ed. 1994, p. 217, opina que son aspectos no calificables por el registrador el contenido de la sentencia y la congruencia del mandato judicial con el procedimiento en el que se dict. Conf.
Andorno, L. O., Publicidad registral de! uso de la vivienda acordado en juicio
de divorcio, DJ-1997-2-637.
64
Dominio de automotores..., pg. 300.
55
Ver facultades que al registrador confiere el art. 32, de la ley 17.801, en
cuanto se refiere a inscripcin de las inhibiciones e interdicciones de las personas fsicas ordenadas por los jueces.
56
AI respecto, ver Moisset de Espans, L., Publicidad registral, 3* ed,
pg. 225 y ss.
57
Por ejemplo, si el juez ordena anotar un embargo en la unidad 16 de un
inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal, siendo que el edificio
slo consta de 10 unidades.
Funcin
califl
--gistrai y
decisin,
J udicia| t
492
DERECHOS REALES
competencia del m a g i s t r a d o , como principio r e s u l t a inobservable p a r a el registrador 5 8 . El contenido del acto judicial no p u e d e
ser revisado por el registrador, tampoco el t r m i t e del proceso,
ni la posible incongruencia e n t r e lo solicitado y lo resuelto, pudiendo s s e a l a r el registrador como defecto s u b s a n a b l e las
incongruencias que no p e r m i t a n advertir con claridad cul es el
v e r d a d e r o alcance del m a n d a t o judicial contenido en el documento 5 9 .
Recurso
de
's
lares:
Si el r e q u i r e n t e de la inscripcin no e s t u v i e r a de acuerdo
con la observacin formulada, e n el caso de los defectos s u b s a n a b l e s o con el rechazo en las hiptesis del inc. a) del art. 9:
recalifi-
cacion
' " "
deber solicitar al registro que rectifique la decisin. Esta solicitud

implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si
antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada
podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la
ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional" [art. 9 inc. b), dec. ley 17.801.]
Este es el denominado "recurso de recalificacin r e g i s t r a r , a
cuyo respecto, establece el 2 o prrafo del inc. b) del art. 9, citado:
"La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de ios
cuales deben sustanciarse los recursos". 60
El art. 9 concluye estableciendo que:
"Las inscripciones o anotaciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando se conviertan en definitivas o transcurra el plazo de
su vigencia."
D) Anlisis del captulo III
1.
Matriculacin
A los fines de cumplir con el principio de especialidad, det e r m i n a el art. 10 que
58
Segn Moisset de Espaus, L., op. cit., pg. 252, el examen de la competencia del juez por el registrador proceder en los casos en que la incompetencia sea manifiesta y no exista posibilidad de prorrogarla.
59
Conf. Mosset de Espans, op. cit., pgs. 250/252.
60
El dec. 2080/80, que reglamenta la aplicacin de la ley 17.801 en la
.Capital Federal, Antrtida e Islas del Atlntico Sur, regula los recursos regstrales en los arts. 43 a 59.
493
"Los i n m u e b l e s respecto de los cuales d e b a n i n s c r i b i r s e o a n o t a r se los d o c u m e n t o s a q u e se refiere el a r t . 2 s e r n p r e v i a m e n t e m a t r i c u l a d o s en el Registro correspondiente a s u ubicacin...",
c o m p l e m e n t a d o por el art. 44 de derecho t r a n s i t o r i o , que

establece que todos los inmuebles, y a inscriptos o no e n los Registros, d e b e r n ser m a t r i c u l a d o s de conformidad con l a s disposiciones de la ley 17.801 "en el tiempo y forma que d e t e r m i n e
la r e g l a m e n t a c i n local."
Q u e d a n excluidos de la matriculacin los i n m u e b l e s del dominio pblico; puesto que, por t r a t a r s e de cosas fuera del coj
- i j j - ,
-i
m e r c i o , n o p u e d e n s e r objeto de d e r e c h o s r e a l e s , a s i como
t a m b i n r e v i s t e n la categora de bienes i n e m b a r g a b l e s .
L a m a t r i c u l a c i n se cumple d e s t i n a n d o a c a d a i n m u e b l e
lan folio especial con u n a caracterstica de o r d e n a m i e n t o , que
s e r v i r p a r a designarlo a r t . 11.
El folio real 6 1 se abre con el asiento de matriculacin, el cual
"...llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la
base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando
exista, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el
plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias
de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras pblicas... Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar
y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin.
Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro" (art. 12).
61
Que no necesariamente debe ser uno, sino que puede tratarse de un librillo con varias hojas, atento a la gran cantidad de aspectos que est destinado a contener o an adoptarse un sistema de fichas, como en la Capital
Federal. En el Registro de esta ciudad, asimismo, el folio real est dividido
en 8 sectores, que corresponden a los siguientes rubros: 1) nmero de matrcula; 2) nomenclatura catastral (circunscripcin, manzana y parcela); 3) ubicacin (calle, nmero y entre calles); 4) medidas y linderos; 5) antecedente
dominal (destinado a consignar ios antecedentes del dominio y otros derechos
reales existentes en el perodo transitorio que medi hasta la etapa final de la
implantacin del folio real); 6) titularidad sobre el dominio; 7) gravmenes, restricciones e interdicciones; 8) cancelaciones. Vase al respecto, Scotti, Edgardo,
Vis,j-:.V.7='-i,ri del Registro de la Propiedad Organizado por la ley 17.417 en
Curso de Derecho Registral Inmobiliario, citado en nota 1, pg. 287 y sigs.
inmuebles
del
dominio
pblico
Matriculacin
Folio real
y asiento
de
matriculacin
494
DERECHOS REALES
U n a vez m a t r i n u l a d o el i n m u e b l e , en los l u g a r e s corresp o n d i e n t e s del folio se r e g i s t r a r n :

"a) Las posteriores trasmisiones de dominio; b) las hipotecas,
otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio; c) las cancelaciones o extinciones que corresponda; d) las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en
los arts. 22, 24 y concordantes" (art. 14).
Los a s i e n t o s mencionados se llevarn por orden cronolgico que i m p i d a intercalaciones e n t r e los de s u m i s m a especie,
con la debida especificacin de las circunstancias p a r t i c u l a r e s
que r e s u l t e n de los respectivos documentos a r t . 14, 2 a p a r t e .
El art. 13, por su p a r t e , contempla el caso de u n i n m u e b l e
que se dividiera 6 2 y el de varios inmuebles que se a n e x a r a n o
unificaran. 6 3
E)
Anlisis del captulo IV
1.
Tracto sucesivo. Tracto abreviado
Al referirnos al principio del tracto sucesivo, y a dimos el

concepto de ste, as como que estaba incorporado a n u e s t r o ord e n a m i e n t o a t r a v s del art. 15 de la ley 17.801.
Tracto
abreviado
Casos especiales en relacin con el e n c a d e n a m i e n t o en que

consiste el t r a c t o sucesivo, lo constituyen los d e n o m i n a d o s sup u e s t o s de "tracto abreviado", r e l a t i v a m e n t e a los c u a l e s , dispone el a r t . 16:
"No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos
de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue,
en los siguientes casos:
"a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u
obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre
bienes registrados a su nombre. 64
62
En cuyo caso se confeccionarn nuevas matrculas para cada parte,
anotndose la desmembracin en el folio originario.
63
En cuyo caso se har una nueva y nica matrcula de las anteriores,
ponindose nota de correlacin.
64
A suscribe a favor de B un boleto de compraventa de un inmueble anotado en el Reg. de la Propiedad a su nombre. Antes de la escrituracin muere A
y abierto el respectivo juicio sucesorio, son declarados sus herederos N y M, los
cuales debern dado su carcter de herederos firmar la escritura traslativa de dominio a favor de B. Pero en esa escritura aparecern N y M trasmi-
PUBLICIDAD DE LOS D E R E C H O S REALES
495
"b) C u a n d o los h e r e d e r o s d-, '-. ! '^s o s u s sucesores t r a s m i t i e r e n

o cedieren bienes h e r e d i t a r i o s i n s c r i p t o s a n o m b r e del c a u s a n t e o de
su cnyuge. 6 5
"c) C u a n d o el mismo s e a c o n s e c u e n c i a de actos relativos a la particin de b i e n e s h e r e d i t a r i o s . 6 6
"d) C u a n d o se t r a t e de i n s t r u m e n t a c i o n e s q u e se o t o r g u e n en form a s i m u l t n e a y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el
m i s m o i n m u e b l e , a u n q u e e n l a s r e s p e c t i v a s autorizaciones h a y a n int e r v e n i d o distintos funcionarios''. 6 7
Se h a resuelto que:
"El d e n o m i n a d o t r a c t o r e g i s t r a l comprimido o a b r e v i a d o (art. 16,
ley 17.801) no constituye u n a excepcin al e x t r e m o de sucesividad del
m i s m o que custodia el a r t . 15 de d i c h a ley, como se evidencia en el h e cho de q u e a q u e l l a m o d a l i d a d se e s t a b l e c e 'a los efectos de la continuid a d del t r a c t o ' . ...por lo q u e l a e n u m e r a c i n de h i p t e s i s de t r a c t o
a b r e v i a d o c o n t e n i d a en el a r t . 16 de la ley 17.801 no es t a x a t i v a sino
m e r a m e n t e enunciativa... El t r a c t o r e g i s t r a l comprimido o a b r e v i a d o
es u n t r a c t o sucesivo, pero d o t a d o de u n m e c a n i s m o especial de i m p l e m e n t a c i n r e g i s t r a l , dirigido a r e d u c i r el n m e r o de a s i e n t o s s i n res e n t i r la completividad de conjunto del contenido r e g i s t r a d o . La
abreviacin del t r a c t o no significa a f e c t a r l a progresin de l a secuencia o r d e n a d a e i n i n t e r r u m p i d a de actos t r a s m i s i v o s y ni s i q u i e r a s u
reflejo r e g i s t r a l p r o p i a m e n t e dicho, sino que slo se t r a d u c e en la concrecin r e s u m i d a del e m p l a z a m i e n t o de los p r i m e r o s . ...Puesto q u e se
t r a t a del t r a c t o registral, es decir, e s e n c i a l m e n t e formal, y no del t r a c to m a t e r i a l o de los negocios j u r d i c o s en s... se c o m p r e n d e q u e el pri-
tiendo el dominio, mientras que en el Registro de la Propiedad ellos no figuran

como propietarios y, en consecuencia, conforme al principio de tracto sucesivo
esa escritura no podra inscribirse, sino que previamente habra de anotarse la
declaratoria de herederos a favor de iV y Ai, en el folio del inmueble, mantenindose as el encadenamiento de los titulares. Justamente esta disposicin
permite obviar un eslabn de la cadena tracto abreviado y, en consecuencia, no sera necesaria a los efectos de inscribir la venta, la inscripcin previa
de la declaratoria de herederos. Es claro que en el documento deber expresarse la relacin de antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto
A tal como lo precepta el ltimo prrafo del art. 16.
65
El inmueble "x" aparece anotado como de propiedad de A. Muerto ste,
son declarados herederos N y M, quienes venden a C dicho inmueble. Para
anotar la escritura de venta no ser necesaria la inscripcin previa de la declaratoria de herederos, sino que bastar la relacin de antecedentes consignada
en la misma escritura.
66
Muere A a cuyo nombre est anotado el inmueble V . Declarados herederos N y M, y producida la particin, en ella le es adjudicado a TV el inmueble
"x* y a M otros bienes relictos no inmuebles. Se anota directamente la cuenta
particionaria, con la respectiva relacin de antecedentes.
67
A vende a B un inmueble "x" anotado a nombre de A, por el saldo de
precio y en la misma escritura se constituye una hipoteca, por B a favor de A.
Para respetar un estricto encadenamiento tendra que inscribirse el inmueble
a nombre de B y luego recin la hipoteca constituida por ste a favor de A,
496
m e r o a d q u i e r e sentido en la m e d i d a e n q u e s e a reflejo del l t i m o y no

p u e d e h a b e r a m p a r o formal de r e g i s t r o q u e e n e r v e el t r a c t o s u s t a n c i a l
c o r r e c t a m e n t e observado s i n d e s m e d r o o s t e n s i b l e a terceros". 6 8
N a t u r a l m e n t e , "en todos los casos el d o c u m e n t o d e b e r e x p r e s a r
la relacin de los a n t e c e d e n t e s del d o m i n i o o de los derechos motivo de
la t r a s m i s i n o adjudicacin, a p a r t i r del q u e figure inscripto en el Registro, c i r c u n s t a n c i a que se c o n s i g n a r e n el folio respectivo" (art. 16,
lt. parte).
2.
Prioridad
Ya dijimos que la prioridad est dada por la inscripcin:

quien primero se inscribe, es ms fuerte en el derecho. As, dice
el art. 19:
"La prioridad entre dos o m s inscripciones o anotaciones relativas
al mismo inmueble se establecer por la fecha y n m e r o de presentacin
asignado a los documentos en el o r d e n a m i e n t o a q u e se refiere el art.
40 6 9 . Con respecto a los documentos que p r o v e n g a n de actos, otorgados
en forma simultnea, la prioridad d e b e r r e s u l t a r de los mismos. No
obstante, las p a r t e s podrn, m e d i a n t e declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, s u s t r a e r s e a los efectos del principio que
68
C.N.Civ., sala D, 14.2.85, LL, f. 83.930, supl. 9.5.85. Justamente por
entender que el tracto abreviado constituye nada ms que un tracto sucesivo
dotado de un mecanismo especial de implementacin registra!, por lo que la
enumeracin de las hiptesis de tracto abreviado contenida en el art. 16, ley
17.801, no sera taxativa, el Tribunal declar procedente la inscripcin de
una escrituracin de parte indivisa de un inmueble y, por el rgimen registral del tracto abreviado, tambin el registro de la adjudicacin previa del
bien al enajenante en la respectiva liquidacin de sociedad conyugal por divorcio, a pesar de no tratarse de ninguno de los supuestos mencionados en el
art. 16, ley 17.801. Otro supuesto sera el de escrituras de protocolizacin de
subastas pblicas en las que se transcribiera la parte pertinente de la resolucin judicial que ordenara el levantamiento de medidas precautorias o la cancelacin de hipotecas, no resultando entonces necesario el oficio judicial de
prctica, bastando el requerimiento del notario en la solicitud de inscripcin del levantamiento o cancelacin de que se trate: arg. arts. 100, 101 y
161, dec. 2080/80; Disposiciones Tcnico Regstrales n" 2/86 y 9/87, Provincia
de Buenos Aires.
69
El art. 34 del dec. 2080/80 dispone que "La Direccin del Registro queda facultada para disponer el procedimiento tcnico con el que se llevar el ordenamiento diario a. que se refiere el art. 40, ley 17.801 sobre la base del asiento
correlativo y cronolgico de los documentos. Dicho ordenamiento deber contener un balance diario, coincidiendo su cierre final con el ltimo da del ao calendario".
70
As, por ejemplo si en una misma escritura se constituyen dos hipotecas sobre un determinado inmueble, de esa escritura''debe resultar cul de lasdos es de mejor rango, vale decir, tiene prioridad sobre la otra.
497
antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos 71 , compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida". 72
El a r t . 20 consagra con carcter g e n e r a l el principio que el
Cdigo Civil h a a d o p t a d o en m a t e r i a d e h i p o t e c a s e n s u a r t .
3135: p a r a las p a r t e s , s u s herederos y los q u e h a n intervenido
en la formalizacin del documento, como el funcionario autoriz a n t e y los testigos en s u caso, el derecho d o c u m e n t a d o se considerar registrado.
Aqu se r e v e l a u n a vez m s en c o n s o n a n c i a con lo disp u e s t o por el a r t . 2 el carcter m e r a m e n t e declarativo a los
efectos de la oponibilidad a terceros de la inscripcin.
En cuanto al estudio del art. 17, ubicado en este Captulo IV de la
ley, lo haremos al desarrollar el mecanismo de las certificaciones e informes, hacindolo jugar tambin con el carcter retroactivo de la inscripcin en determinados supuestos.
Sintetizando tenemos:
a) Como principio, la prioridad e n t r e l a s inscripciones se
d e t e r m i n a por la fecha y n m e r o de la p r e s e n t a c i n al Registro
(art. 19, p r i m e r a p a r t e , ley 17.801). 7 3
b) No o b s t a n t e , los actos que se p r e s e n t e n p a r a ser inscriptos d e n t r o de los c u a r e n t a y cinô das de su o t o r g a m i e n t o , se
los considera r e g i s t r a d o s a la fecha de la i n s t r u m e n t a c i n (art.
5, ley 17.801). 7 4
c) A d e m s , la ley 17.801 establece u n a " r e s e r v a de prioridad", d e n o m i n a d a "reserva de prioridad indirecta", por el trmino de validez del certificado al que se refieren los a r t s . 23 a
25, p a r a los actos q u e se i n s t r u m e n t e n d u r a n t e ese lapso y se
inscriban en el plazo del art. 5. "Esta certificacin p r o d u c i r los
efectos de anotacin preventiva a favor de quien r e q u i e r a en el
71
Es el supuesto del agregado al art. 3135 Cd. Civ.: reserva de rango.

Ya nos hemos referido al rango compartido en el Captulo 3.
Este criterio de valerse del nmero de entrada para determinar la prioridad de las solicitudes de inscripcin otro sistema (tal el que utiliza el Registro Nacional de Buques, a r t . 504, ley 20.094), sera el de aplicar la
cronologa por medio de la hora (o fraccin de hora) estampada en cada documento por relojes impresores puede presentar inconvenientes en caso de que
el Registro tenga ms de una boca receptora de documentos. Lo critica Garca
Coni, R., La retroprioridad registra! y su reserva, LL, supl. del 14.6.84.
74
Garca Coni, R., Registracin inmobiliaria argentina, ed. 1983, pg. 70,
considera que esta norma es uno de los mayores logros de la ley, pues protege
al ttulo en su marcha hacia el registro (tutela in Hiriere o retroprioridad),
siempre que se trate de una escritura pblica cuya fecha indubitada se garantiza con el art. 1005, Cdigo Civil.
72
73
498
plazo legal la inscripcin del t;-:~.:U a i ) para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado " (art. 25, ltimo prrafo).
d) Las partes pueden acordar introducir variaciones en el
orden de preferencia que resulta de lo expuesto en los apartados
anteriores. A ello las autoriza el art. 3135, ltimo prrafo, Cdigo Civil (agregado por la ley 17.711), que ya hemos estudiado, y
tambin el art. 19, ltima parte, ley 17.SOI, antes transcripto.
Es decir que la ley admite que las partes establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales con independencia de
la fecha de constitucin, siempre que se respete el principio de
especialidad y se brinde la debida publicidad a este acuerdo de
partes. 75
Remitimos al desarrollo efectuado en el Captulo 3, acpite
"Rango de hipotecas".
Inters
legtimo
F)
Anlisis del captulo V. Publicidad registral
1.
Alcance de la publicidad del Registro
El Registro es pblico, pero slo para que puedan obtener

informacin de l quienes tengan "inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones
o interdicciones inscriptas" art. 2L
El art. 60 del dec. 2080/80 presume que tienen inters legtimo <=n conocer los asientos regstrales, adems de sus titulares, las siguientes personas: a) los organismos del Estado
Nacional, Provincial y de las Municipalidades; b) el Poder Judicial de la Nacin y de las Provincias; c) los que ejerzan las profesiones de abogados, escribanos, procurador, ingeniero o
agrimensor; d) los martilieros pblicos, los gestores de asuntos
judiciales y administrativos reconocidos como tales ante el Registro y las personas debidamente autorizadas por los profesionales mencionados en el apartado anterior.
La informacin mencionada puede obtenerse, ya sea mediante la consulta de los asientos por los interesados a quienes les sern exhibidos o a travs de las certificaciones o
informes que sobre dichos asientos expida el Registro.
Consulta
Segn el art. 21 de la ley. 17.801:
directa
75
Conf. Moisset de Espans, L., Dominio de Automotores...,
pg. 215.
499
"... las disposiciones locales determinarn la.forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de aditetacin, prdida o
deterioro."
El a r t . 7 3 , dec. 2080/80 establece que
"...la documentacin registral podr ser consultada en el lugar y forma que fije la Direccin del Registro, quedando prohibido el uso de
elementos que hagan posible su alteracin, prdida, deterioro o sustraccin. La consulta directa de los asientos podr ser reemplazada total o parcialmente por la entrega de copias o por otros medios tcnicos
de reproduccin. En cada caso, quien efecte la consulta deber acreditar el carcter que invoca o justificar el inters relacionado con ella".
A d e m s de las certificaciones de l a s que h a b l a r e m o s en
s e g u i d a el Registro "expedir copia a u t e n t i c a d a de la docum u t a c i n registral, y los informes que se le solicite, de conform i d a d a la r e g l a m e n t a c i n local" (artculo 27). 7 6
Los informes a diferencia de los certificados y a u n q u e
t a m b i n son i n s t r u m e n t o s pblicos y j u e g a a su respecto lo que
dispone el a r t . 22, ley 17.801 no e n g e n d r a n r e s e r v a de prioridad, ni g a r a n t i z a n la i n m u t a b i l i d a d de los d a t o s q u e consignan
("bloqueo"), as como carecen de a p t i t u d a los efectos del a r t . 23
de la ley 17.801 (constitucin, t r a s m i s i n , modificacin o cesin
de derechos reales). 7 7
Ello es as porque slo c u m p l e n la funcin de d a r noticia
sobre c u a l q u i e r a de s u s constancias, pero r.o g a r a n t i z a n la inm u t a b i l i d a d dr. los daos que h a c e n conoce:.-. Por eso carecen de
plazo de vigencia. 7 8
Copias
E n c u a n t o a las certificaciones aqu el t r m i n o comprende a los certificados p r o p i a m e n t e dichos y a los informes, dice
el a r t . 22:
Certificados
"La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y

la libertad de disposicin slo podr acreditarse con relacin a terceros 79 , por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes."
76
Vase arts. 70, 71 y 72, dec. 2080/80.

Conf. art. 71, dec. 2080/80.
78
Conf. Moisset de Espans, L., Dominio de automotores..., pg. 371. La
C.N.Civ., sala C, 26.10.73; ED, supl. 29.2.72, decidi que "el plazo del art. 24,
ley 17.801 no se refiere a los certificados (en realidad "informes") que deben pedirse antes de la subasta de inmuebles; el plazo de stos lo fija prudencialmente el juez.
79
Tener en cuenta el concepto de "tercero registral" que dimos en el Volumen I, Captulo 2, ap. VIII, c), nota 87.
77
einforti
500
DERECHOS REALES
E s t o s certificados son v e r d a d e r o s i n s t r u m e n t o s pblicos

que tiene el m i s m o valor q u e el asiento original, siendo responsable quien los expide, e n caso de inexactitud.
Embargo
?
jurispru-
J u s t a m e n t e , a raz del valor que se le a t r i b u y e a los certificados del registro, como nico medio de a c r e d i t a r frente a terceros el estado jurdico del i n m u e b l e , es que se h a resuelto:
dencia
"La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el

Registro de la Propiedad pero omitido en el certificado en virtud del
cual actu el escribano al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la inscripcin de este acto". 80
Es decir que la informacin omitida en el certificado no r e sulta oponible a los terceros de b u e n a fe que h u b i e r a n escritur a d o con b a s e en esa certificacin.
La C m a r a Nacional en lo Comercial s a l a C 8 1 tuvo oport u n i d a d de decidir la curiosa situacin del comprador de u n inmueble cuyo ttulo no h a b a sido inscripto en el Registro de la
Propiedad Inmueble, a p e s a r de que en el testimonio de su escrit u r a o b r a b a c o n s t a n c i a p u e s t a por el p r o p i o R e g i s t r o d a n d o
cuenta de la anotacin del ttulo, y el conflicto suscitado e n t r e ste y el adquirente del i n m u e b l e en s u b a s t a judicial ordenada en
u n a ejecucin i n t e n t a d a por u n acreedor (el vendedor a n figur a b a como propietario en el folio real correspondiente al inmueble subastado). El T r i b u n a l se pronunci a favor del acreedor
ejecutante y del adquirente, sobre la base de a r g u m e n t a r que
"...la oponibilidad a terceros del dueo inscripto requiere inexcusablemente que la informacin modificatoria sea volcada y asentada efectivamente en el legajo o folio real de la matrcula, p a r a permitir su
cognoscibilidad por los terceros. Si el conocimiento potencial derivado de
la rcgistracin no se da, sea por error, omisin o dolo del Registro o sus
dependientes o cualquier otra causa atribuible al escribano, al propio interesado o, inclusive, a caso fortuito o fuerza mayor, no habr perfeccionamiento de la trasmisin frente a los terceros, quienes podrn actuar
como si la venta nunca hubiese existido. Resulta justo hacer prevalecer
los derechos resultantes de la apariencia jurdica y la buena fe registral,
que son los que mejor se compadecen con la seguridad del trfico y la finalidad de publicidad que tienen los registros inmobiliarios".
80
C.N.Civ., en pleno, 21.4.76; LL-1976-C-47 o ED-66-f. 28.161. C. Civ. y
Com. Rosario, Sala I, 26.8.96, DJ-1988-1, con nota laudatoria de Andorno, L.
O., Funcin de las certificaciones regstrales en relacin a terceros.
81
24.11.89, LL, f. 89.597; con nota de Adrogu, M., Lago, D., El adquirente en subasta, beneficiario indirecto del triunfo del embargante sobre el propietario cuyo titulo, pese a la constancia -!-_! K-stiwronio, no fu* efectivamente
inscripto.
501
Expedido u n certificado, debe t o m a r s e n o t a de esa expedicin en el folio correspondiente al i n m u e b l e a r t . 25; quedando r e s e r v a d o a la reglamentacin local la forma en que se h a de
solicitar y producir la certificacin, as como p o d r establecer
plazos m s amplios de validez de la m i s m a a r t . 24, 2 a parte. 8 2
Los certificados, a diferencia de los informes, producen res e r v a de prioridad y g a r a n t i z a n l a i n m u t a b i l i d a d de los datos
q u e h a c e n conocer. Por eso tienen u n d e t e r m i n a d o plazo de vigencia, t r a n s c u r r i d o el cual caducan a u t o m t i c a m e n t e .
U n poco m s adelante, al e s t u d i a r l a a n o t a c i n p r e v e n t i v a
y publicidad del negocio jurdico en gestin, nos referiremos a
los efectos que derivan de la expedicin de u n certificado.
2.
Obligacin de los escribanos

Dice el art. 23 de la ley 17.801:
"Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de trasmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales
sobre inmuebles sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as
como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias regstrales. Los documentos que se otorguen debern consignar el
nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin".83'M
El art. 24 fija el plazo de validez del certificado en 15, 25
30 das, "segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal
en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
82
Conf. arts. 63 a 69, dec. 2080/80.

Pero "la nueva ley registral 17.801 no ha establecido como requisito de
validez o de oponibilidad del certificado del Registro de la Propiedad Inmueble
en que se consigna el estado jurdico de los bienes y de las personas, con reserva de prioridad indirecta, que deba ser solicitado por el mismo funcionario o escribano que el que, en definitiva, autorice la escritura a inscribir", C.N.Civ.,
sa\aC,ED, 34-526.
84
Vase art. 757 Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin anterior a la reforma de la ley 22.434, respecto del cual se lleg a la conclusin de que tratndose de inmuebles situados en ajena jurisdiccin no corresponde requerir los
certificados a que en esta norma se hace referencia antes de ordenar el exhorto
para la inscripcin de la declaratoria de herederos o testamento, bastando con
que se haga constar en l que la inscripcin queda supeditada al previo cumplimiento del art. 23 de la ley 17.801, C.N.Civ., sala C, ED, 40, fallo 19.397; id.,
sala B, ED, 41, fallo 19.551; id., sala D, ED, 43,-fei'-- a.464.Es lo que dispone
el art. 730 actual (ley 22.434).
83
Plazo de
validez del
certificado
502
DERECHOS REALES
territorio o fuera del mbito de la provincia, o u-iJ-;.-.' -, t- Capital

'ederal."
D e n t r o d e e s t e plazo de validez del certicado, debe otorg a r s e la r e s p e c t i v a escritura; si el certificado vence, el escribano debe solicitar otro, a fin de cumplir con la obligacin que le
impone el t r a n s c r i p t o a r t . 2 3 .
El plazo d e validez del certificado comienza a correr desde
"la cero h o r a del da de su expedicin'"' y no desde el de la presentacin del pedido a r t . 24, ley 17.801.
De all q u e :
"Todo pedido de inscripcin que se hubiere formalizado presentado al Registro de la Propiedad dentro del plazo que se extiende desde
el momento en que se presenta la solicitud de certificacin, a la fecha
de su expedicin, tiene vigencia a los fines de su informacin". 85
O b v i u m e n t e , u n a vez otorgada la e s c r i t u r a , es d e b e r del
escribano que la autoriz p r e s e n t a r l a al Registro de la Propied a d I n m u e b l e p a r a s u inscripcin d e n t r o del t r m i n o de 45
das fijado en el a r t . 5 o , de la ley 17.801; ello a fin d e a s e g u r a r
la r e t r o a c t i v i d a d d e l a inscripcin a l a fecha de o t o r g a m i e n t o .
El i n c u m p l i m i e n t o d e e s t e d e b e r h a c e p a s i b l e al n o t a r i o de
r e s p o n s a b i l i d a d por i n d e m n i z a c i n de los daos q u e p u d i e r a n
d e r i v a r de su omisin en caso de p r d i d a de la r e s e r v a de prior i d a d por ingreso de o t r a enajenacin. 8 6
3.
Anotacin p r e v e n t i v a y publicidad del negocio jurdico

en gestin
E s t a b l e c e el a r t . 25 de la ley 17.801:
"Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos

anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el
plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de
quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado."
85
C.N.Civ., sala F, ED, 36-224.

C. 2a. Paran, sala 2a., 12.4.93, ED, f. 46.270, suplemento del 10.3.95,
con nota de Cifuentes, S., El incumplimiento del escribano del deber de inscribir la escritura de compra en el Registro de la Propiedad.
86
503
Con la anotacin de ia expedicin de la certificacin y su objeto en el folio correspondiente al inmueble, se lleva a conocimiento de los terceros que un negocio jurdico determinado se
est gestando, en relacin a dicho inmueble; negocio que podra
concretarse dentro del plazo de validez del certificado e inscribirse dentro de los 45 das de su celebracin que puede ocurrir en
el ltimo da del plazo de validez aludido, naturalmente.
De modo tal que si luego de expedido un certificado, y dentro de su plazo de validez ms el plazo de 45 das que se otorga
para inscribir el acto a fin de que la ixiscripcin goce de efecto
retroactivo (art. 5 ley 17.801 reformado por el dec. ley. 20.089),
se pidiere otro sobre el mismo inmueble, este se expedir, pero
con la constancia de la anterior certificacin despachada.
As es como se publicita el negocio jurdico en gestin.
Publicidad
Por otra parte, la anotacin en el correspondiente folio del

inmueble, de la expedicin de un certificado para la realizacin
de un determinado acto, produce los efectos de una anotacin
preventiva, que causa una reserva de prioridad para el derecho
que resulte de aquel acto, siempre que ste se instrumentara e
inscribiera dentro de los plazos a que hemos aludido.
Prioridad
El despacho de un certificado se dice que produce un "cierre"

o "bloqueo registral", que favorece a quien solicit el certificado,
el cual tiene de esta forma garantizado que la situacin registral
no variar y permanecer para l, tal cual era a la fecha de expedicin del certificado, durante todo el alazo .-stablecido.
Mas debe entenderse que esta expresin "bloqueo" o "cierre", slo significa que quien solicit y obtuvo a su favor el certificado, tiene asegurada prioridad a su favor, pero no que el
Registro quede paralizado durante el lapso indicado. Pueden expedirse otros certificados e ingresar anotaciones preventivas u.g.,
embargosaunque en forma condicional, ya que, de concertarse
" e inscribirse en el plazo legal el negocio jurdico en gestin as
publicitado tendr prioridad sobre dichas certificaciones y anotaciones. 87
87
Vase Moisset de Espans, estudio en Rev. del Colegio de Escribanosde Crdoba, 1971, n 21; Scotti, E., Certificacin registral con reserva de
prioridad. La proteccin del negocio jurdico en gestacin, ED, suplemento del
27.5.96.C.N.Civ., sala F, ED, 56, fallo 25.165. , seala Moisset de Espans, L.,
ob. cit., loe. cit., que el bloqueo registral es una consecuencia que la ley adjudica no slo al plazo de vigencia del certificado sino tambin al plazo de inscripcin de la escritura y aun al periodo que se otorga para subsanar vicios del
documento cuando slo fuera anotado previsionalmente de conformidad con lo
dispuesto en el art. 9, ley 17.801.
Bloqueo
registral
504
DERECHOS REALES
La i m p o r t a n c i a del c u m p l i m i e n t o de los t r m i n o s legales

en c u a n t o al otorgamiento e inscripcin de los documentos, res u l t a t a m b i n del art. 17:
"Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de
igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante
el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos
22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el
artculo 5o o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el art.
3137 del Cdigo Civil."
Estableciendo el art. 18:
"No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que
hubiere lugar por derecho, el Registro proceder de la siguiente forma:
"a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando
constancia de su presentacin, tanto en el Registro como en
el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta
anotacin sern loz que rigen respecto de la inscripcin provisional. 88
") Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de
carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5,
aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia q..e
la condiciona.89
"c)
Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informar la variacin producida. 90
"La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer
la situacin registral, mediante notificacin fehaciente."
Ejemplo:
va a celebrar con B u n contrato de c o m p r a v e n t a respecto
del i n m u e b l e X, situado en la Capital F e d e r a l , y respecto del
cual h a n suscripto u n boleto.
E n consecuencia, el escribano que v a a a u t o r i z a r dicho cont r a t o , solicita u n certificado de dominio y g r a v m e n e s en rela-
88
Es decir, 180 das conforme el art. 9 inc. b).

Esta es la concrecin del denominado "bloqueo registral".
""" ''"rKiedatamente veremos algunos supuestos en los cuales la segunda 4
anotacin obtiene prioridad respecto de la primera.
89
505
o
cin con dicho i n m u e b l e , el cual se expide el I de m a r z o , tom n d o s e n o t a en el folio del inmueble, del despacho de ese certificado.
El certificado t i e n e u n plazo de validez de 15 d a s , y d e n t r o
de esos 15 das debe otorgarse la respectiva e s c r i t u r a pblica.
S u p o n g a m o s q u e este o t o r g a m i e n t o ocurri el 10 de m a r zo. A partir de esa fecha d e celebracin del a c t o , y n o del
v e n c i m i e n t o del certificado se c u e n t a n los 45 d a s , y d e n t r o
de ese plazo debe inscribirse la v e n t a , p a r a q u e dicha inscripcin t e n g a efecto retroactivo, es decir, se considere p r a c t i c a d a
el 10 de m a r z o .
Luego del vencimiento del certificado, la escritura no puede otorgarse sin obtenerse otra certificacin; pero si se presenta a la inscripcin pasados los 45 das, ella igualmente se practicar, aunque ya
carecer de efecto retroactivo a la fecha de celebracin del acto, y la
producir ex-nunc.
La desventaja que esto acarrea deriva del hecho de que B el adquirente ya no tendr la garanta de que el estado jurdico-registral
del inmueble permanecer para l idiiti"rv al del momento en que se
expidi el primer certificado. La anotacin preventiva o reserva de
prioridad, consagrada por el art. 2 ley 17.801, tiene lugar nicamente
a favor de quien instrumenta e inscribe dentro de los plazos legales
pertinentes.
S u p o n g a m o s a h o r a que A p r e t e n d e h i p o t e c a r el m i s m o inm u e b l e a C a p e s a r del compromiso conB.
El escribano q u e va a e s c r i t u r a r la h i p o t e c a q u e p u e d e
m u y bien ignorar dicho compromiso tiene que solicitar el correspondiente certificado al Registro de la Propiedad, por imperio
del art. 23, ley 17.801. Este certificado se le expedir, pongamos
por caso el 2 de marzo, pero con la constancia de que y a h a y otro
despachado a fin de escriturar u n a venta a favor de B.
A pesar de ello, se escritura la hipoteca de A a favor de " C ,
s u p o n g a m o s el 8 de m a r z o , y se p r e s e n t a a inscribir el 20 de
marzo. E n tanto, la escritura de venta a B se otorga el 10 de marzo como dijimos (es decir, dentro del plazo de validez del certificado) y se p r e s e n t a p a r a su inscripcin el 10 de abril (es decir,
dentro de los 45 das de su otorgamiento).
H a b i e n d o cumplido B con los t r m i n o s de ley, funciona a
su favor el bloqueo de la situacin r e g i s t r a l a la fecha de expedicin del certificado I o de marzo y la v e n t a p r e v a l e c e r sob r e la hipoteca; p o r q u e a raz de la expedicin se produjo la
r e s e r v a de dicha prioridad a su favor. ( E s t a solucin es concord a n t e con lo dispuesto en el art. 3136 Cd. Cv.).
Ahora;-p.!;%r\teraonos e s t a s otras hiptesis:
506
a ) E x p e d i d o el certificado p a r a B el I o de m a r z o , el S del
m i s m o m e s i n g r e s a al Registro u n oficio judicial o r d e n a n d o la
inscripcin d e u n e m b a r g o a favor del acreedor N q u e lo es
de A.
E s t e e m b a r g o se anota, pero con la a d v e r t e n c i a de que se
h a d e s p a c h a d o el certificado de B. Si la v e n t a a B se celebra e
inscribe en los plazos legales, no h a y problema p a r a B, p u e s el
e m b a r g o le es inoponible.
Lo m i s m o , si el e m b a r g o se h u b i e r a i n g r e s a d o f u e r a del
plazo de validez del certificado, pero dentro de los 45 das de su
celebracin.
fe) Pero, s u p o n g a m o s a h o r a , la e s c r i t u r a a B por cualquier
motivo n o se celebra d e n t r o del plazo de validez del certificado,
y debe solicitarse ctro a los efectos de a u t o r i z a r l a , p o n g a m o s
por caso, el 12 de marzo El nuevo certificado y a i n f o r m a r el
e m b a r g o a favor de N, que produce la indisponibilidad del bien
como libre, p o r q u e ia r e s e r v a de prioridad a favor de B caduc
por no h a b e r s e celebrado la escrituracin en t r m i n o , y el embargo a n o t a d o condicionalmente, se convertir en definitivo.
c) L a e s c r i t u r a de B se celebra el 8 de m a r z o , pero no se
inscribe d e n t r o de los 45 das, sino despus v.g. el 5 de mayo: a d q u i e r e p r e e m i n e n c i a el e m b a r g o a n t e s condicional,
a h o r a firmefrente a la v e n t a , por h a b e r caducado, debido al
i n c u m p l i m i e n t o de los t r m i n o s legales la r e s e r v a de prioridad
a favor de B.
Refirindose a los efectos del bloqueo r e g i s t r a l h a dicho la
Corte S u p r e m a de J u s t i c i a de la Nacin 9 1 que
"...el sistema implementado por la ley 17.801, que consagra lo que se
denomina reserva de prioridad indirecta, otorga al certificado de dominio expedido por el Registro Inmobiliario, el carcter de una anotacin preventiva que cubre el lapso entre su emisin y el otorgamiento
del acto jurdico para el cual es requerido. Dicha reserva tiende a proteger los intereses de sus participantes de modo que toda modificacin
que en el nterin se suscite no les sea oponible y se produce, de esa
manera, lo que se denomina "bloqueo registral" cuya consecuencia es
que, satisfecha en los plazos legales la inscripcin del documento constitutivo del derecho real, ste desplaza, en razn de aquella prioridad,
a los posteriores".
91
Sentencia del 25.6.85, causa "Amparo, Ca de Seguros c/Provincia de
Buenos Aires".
4.
507
Valor del asiento registral

S e g n el art. 29, ley 17.801:
"El asiento registral servir como prueba de la existencia de la

documentacin que lo originara, en los casos a que se refiere el art.
1011 del Cdigo Civil."
Sin e m b a r g o , se h a r e s u e l t o que dicho asiento no sirve como p r u e b a
"...para otros supuestos excepcionales que no sean los del art. 1011
Cd. Civ., pues el art. 2505 Cd. Civ. (segn la reforma de la 17.711)
se ha limitado a regular la publicidad de ios derechos reales, pero para nada modific lo relativo a la adquisicin y prueba de los derechos
reales... por lo que a los efectos probatorios, la simple certificacin del
Registro, no puede suplir la presentacin de los instrumentos que
acrediten autnticamente la titularidad del derecho real." 92
G)
Anlisis del captulo VI. Registro de anotaciones personales
A d e m s de los fc dos o fichas c o r r e s p o n d i e n t e s a c a d a inmueble, el Registro deber t e n e r secciones donde se t o m a r nota

de inhibiciones e interdicciones de las personas p a r a disponer lib r e m e n t e d e s u s bienes, y t o d a s las c i r c u n s t a n c i a s p e r s o n a l e s
que de acuerdo con las leyes i n c i d a n sobre la disponibilidad j u rdica de los i n m u e b l e s a r t . 30 y a r t . 2 inc. b).
E s t a s anotaciones de tipo p e r s o n a l d e b e r n ser relacionadas, si fuera procedente, con el folio del i n m u e b l e que corresponda art. 31.
El a r t . 32 se refiere a los r e q u i s i t o s q u e d e b e n r e u n i r los
oficios que ordenen la inscripcin de inhibiciones e interdiccion e s , a los efectos de u n a completa individualizacin de l a s per~ sonas, p a r a conjurar el riesgo de los h o m n i m o s .
H)
C a p t u l o VIL Inscripciones y anotaciones provisionales,

preventivas y notas aclaratorias
T a m b i n deben a n o t a r s e en el Registro y en el folio corresp o n d i e n t e al i n m u e b l e , l a s m e d i d a s p r e v e n t i v a s o r d e n a d a s por

los j u e c e s t a l e s como e m b a r g o s , anotaciones de litis, etc., a r t .
33 y a r t . 2 inc. b).
92
S.C.Bs. As., 13.4.71, Doctrina Judicial del 28.5.71.
508
DERECHOS REALES
E n cuanto a las anotaciones provisionales a l a s que t a m bin hace referencia el a r t . 3 3 , son las r e g l a d a s por los a r t s . 99
inc. b) y 18 inc. a) y de l a s q u e y a nos o c u p r a m o s .
Cuando se lo solicite, en el folio respectivo y a t r a v s de not a s aclaratorias, se t o m a r r a z n del cumplimiento de las condiciones suspensivas o r e s o l u t i v a s q u e deriven de los documentos
inscriptos.
E n igual forma, l a s modificaciones o a c l a r a c i o n e s q u e se
i n s t r u m e n t e n en relacin a dichos documentos.
I)
Concepto
de inexactitud del
Registro
y su rectificacin
Captulo VIII. Rectificacin de asientos
Segn el a r t . 34 se e n t i e n d e por i n e x a c t i t u d del Registro

todo desacuerdo que exista e n t r e lo r e g i s t r a d o y la realidad jurdica extraregistral:
La inexactitud p u e d e deberse:
a) A error u omisin en el d o c u m e n t o inscripto v.g. si se
menciona en la e s c r i t u r a de c o m p r a v e n t a que se h a anotado en
el Registro que el c o m p r a d o r es soltero, siendo casado en cuyo caso el asiento r e g i s t r a l se rectificar s i e m p r e que se acomp a e con la p e r t i n e n t e solicitud d o c u m e n t o de igual n a t u r a l e z a
que el que la motiv o resolucin judicial con los elementos necesarios a los efectos de la rectificacin.
6) A error u omisin m a t e r i a l en la inscripcin m i s m a con
respecto al documento i n g r e s a d o . E n tal caso, se proceder a su
rectificacin, teniendo a l a v i s t a el mencionado documento.
J)
Captulo IX. Cancelacin de inscripciones y anotaciones
La cancelacin es el acto negativo por el cual se deja sin

efecto u n a inscripcin r e g i s t r a l .
Las inscripciones se cancelan a peticin de p a r t e , o caducan de pleno derecho.
A peticin
de parte
El art. 36 se refiere a l a s inscripciones que deben requerirse:

"Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del
dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de la ley.
"Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o represen-
509
tantes legtimos. Tratndose de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los respectivos documentos y se
practicar en la forma determinada por la reglamentacin local."
Segrn el a r t . 37 sin necesidad de peticin a l g u n a , c a d u c a n
de pleno derecho:
a) La inscripcin de l a hipoteca, si a n t e s no se r e n o v a r e , al
v e n c i m i e n t o del plazo legal que, como s a b e m o s , es de 20 aos
a r t s . 3151 y 3197 Cd. Civ.
b) L a s q u e se refieran a m e d i d a s c a u t e l a r e s , t a l e s como
e m b a r g o s e inhibiciones, a los 5 aos, salvo disposicin contrar i a a las leyes. 9 3
Los plazos se c u e n t a n a p a r t i r de la t o m a de razn.
K)
Captulo X. Organizacin de los registros
Ya h e m o s dicho que s t a se deja l i b r a d a a l a s leyes y reglam e n t a c i o n e s locales, que obviamente, d e b e r n a j u s t a r s e al rg i m e n nacional 9 4 , contenindose en el a r t . 4 1 u n a i m p o r t a n t e
restriccin a esta p o t e s t a d reglamenta- la:
"No podr restringirse o limitarse la inmediata inscripcin de los
ttulos en el Registro mediante normas de carcter administrativo o
tributario."
L)
Captulo XI. Disposiciones c o m p l e m e n t a r i a s

y transitorias
Las n o r m a s de la ley 17.801 se d e c l a r a n c o m p l e m e n t a r i a s

del Cdigo Civil, disponindose su e n t r a d a en vigencia a p a r t i r
del 1/7/68 a r t . 42.
El a r t . 43 d e t e r m i n a que las leyes locales p o d r n reducir
los plazos fijados e n el r g i m e n nacional y, por su p a r t e , el art.
45, q u e los plazos fijados por las leyes locales c o n s e r v a n su vigencia en t a n t o r e s u l t e n compatibles con aqul.
93
El art. 207 Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin establece el mismo plazo para la extincin, aunque deja a salvo la posibilidad de su reinscripcin antes del vencimiento del trmino indicado, ordenada por el juez que entendi en
el proceso en que se decretaron, a peticin de parte interesada.
94
Conf. art. 45, que consrvala vigencia de las normas locales, en cuanto
no fueran incompatibles con ste.
De pleno
derecho
510
Ya hemos visto lo que el art. 44 dispone relativamente a la

matriculacin de los inmuebles, al analizar el Capitulo 5.
V. Responsabilidad del Estado por informes errneos

A) El cdigo - La reforma
El
problema
Hemos visto cmo la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles se concreta a travs de las certificaciones e informes que expide el Registro de la Propiedad Inmueble art.
22 de la ley 17.801, los cuales deben tener a la vista los escribanos o funcionarios, para poder autorizar los actos de trasmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales
sobre inmuebles art. 23 de la misma ley.
Si a raz de un informe errneo del Registro se produce un
perjuicio en el patrimonio de un particular, podr ste demandar al Estado, del cual depende el Registro, por indemnizacin
del dao sufrido?
Ejemplos
Supongamos que un inirueble se encuentra embargado y

anotada la medida en el Registro. Posteriormente se solicita un
certificado a fin de escriturar una venta, y el Registro informa
equivocadamente que el inmueble est libre de embargos.
Formalizada la escritura en forma legal, sta se anota en el Registro pues ya hemos estudiado la jurisprudencia que decidi
que el embargo no informado es inoponible al comprador. a5
La frustracin de la garanta causa al acreedor embargante
un perjuicio: puede pedirse la indemnizacin de l al Estado?
Situmonos en esta otra hiptesis: se solicita un certificado
para escriturar una venta. Se informa que no pesan sobre el inmueble hipotecas ni otros gravmenes. Escriturada la venta, se
anota ella, y pasado un tiempo, un acreedor garantizado con
una hipoteca sobre el inmueble, que no fue informada, promueve la pertinente ejecucin y priva al comprador del bien adquirido: este perjuicio debe ser resarcido por el Estado?
95
La Cmara Nacional en lo Civil en pleno decidi el 21.4.76, en los autos
"A. de Malbin, Gladys", que: "La existencia de un embargo sobre el inmueble,
anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud
del cual actu el escribano al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la
inscripcin de este acto", ED, 66, fallo 28.161 LL, fallo 73.121, con nota de J.
Lezama.
51.1
Al respecto, el Cdigo Civil dispone en su art. 3147 que el

responsable en estos casos es el "oficial encargado de las hipotecas".
Mas esta responsabilidad que recae personalmente sobre
el funcionario, tropieza con el riesgo de su insolvencia, de all
que resulte mucho ms conveniente trasladar al Estado el deber de indemnizar.
Art. 3147
Cd. Civil
En un principio, esta ltima postura se vio obstaculizada

por un grave inconveniente: lo dispuesto por el art. 43 Cd. Civil:
Antes de la
Reforma
"No se puede ejercer contra las personas jurdicas, acciones criminales o civiles por indemnizacin de daos, aunque sus miembros en
comn, o sus administradores individualmente, hubiesen cometido delitos que redunden en beneficio de ellas."
Segn la letra de este precepto, no poda nacerse efectiva
contra el Estado persona jurdica de existencia necesaria, a estar a la terminologa del antiguo art. 32 Cd. Civil ningn tipo
de responsabilidad extracontractual (delictual ni cuasidelictual).
Mltiples teoras fueron ensayadas a fin de evadir tan categrico precepto negativo. 96
As, se consider procedente la indemnizacin en caso de que
a raz del acto ilcito de un miembro se hubiere enriquecido la
persona jurdica 97 , se argument con un error de traduccin de
Vlez... 98 ; se dijo que la exencin de responsabilidad se refera
nicamente a los delitos civiles y penales, no a los cuasidelitos 99 ,
o an slo a los delitos penales pero no a los delitos o cuasidelitos
civiles, basndose en la fuente de la norma, como vimos, el art.
300 del Esbogo de Freitas 100 , y finalmente se reput que en el caso de tratarse de actos de los dependientes, subordinados a las di-
96
Fundamentado en la tesis de a ficcin, en cuanto a naturaleza de las
personas ideales, porque la capacidad de ellas, "no excede el objeto de su institucin" y "los que creen que los delitos pueden ser imputables a las personas
jurdicas, les atribuyen una capacidad que realmente no tienen", nota al art. 43
Cd. Civ.
97
La nota a! art. 43 Cd. Civ., prr. 6o admite tal posibilidad, siguiendo a
Savigny, campen de la teora de la ficcin, Sistema de Derecho romano actual,
t. II, 947.
98
El "aunque" de su art. 43 era en el modelo art. 300 del Esbogo de
Freitas un "cuando" sendo que seus membros... con !o cual variaba totalmente el sentido de la norma, ya que reemplazando "aunque" por "cuando", la
responsabilidad extracontractual resulta admisible, en principio, salvo el caso
de delitos. As: Rivarola, Instituciones del Derecho Civil argentino, 1.1, pg. 67.
99
Llerena, ob. cit., t. I, pg. 111.
100
Rivarola, ob. cit., loe. cit., en nota 89.
512
rectivas de los rganos de la persona jurdica, r e s u l t a b a de aplicacin el art. 1113, relativo a la responsabilidad indirecta por el hecho del dependiente. 1 0 1
La Corte
Suprema
E n u n principio, la Corte S u p r e m a N a c i o n a l , estuvo enro\ada en la tesis n e g a t i v a de la r e s p o n s a b i l i d a d e x t r a c o n t r a c t u a l del E s t a d o , f u n d a m e n t a d a e n l a disposicin g e n r i c a y

t e r m i n a n t e del a r t . 43 Cd. Civ., en q u e los m a n d a t a r i o s de
las personas jurdicas no pueden tener su representacin p a r a
cometer actos ilcitos a r g u m e n t o tpico de la t e o r a de la ficcin y en el hecho de q u e c u a n d o el E s t a d o a c t a como poder
pblico no e s t sometido a las r e g l a s c o m u n e s sobre r e s p o n s a bilidad. 1 0 2
P e r o en el fallo dictado en los a u t o s "Devoto c/Gobierno
N a c i o n a l " , con fecha 2 2 / 9 / 3 3 1 0 3 l a C o r t e , i n v o c a n d o los a r t s .
1109 y 1113 Cd. Civ., prescindiendo de los f u n d a m e n t o s que
h a b a sostenido e n s u a n t e r i o r i n t e r p r e t a c i n a l a q u e n i siquiera se refiri, resolvi que el E s t a d o e r a r e s p o n s a b l e por los
d a o s derivados de u n incendio originado por l a r e p a r a c i n negligente de u n a lnea telegrfica nacional.
E s t a doctrina aparece n u e v a m e n t e en fallos posteriores 1 0 4
h a s t a que finalmente c u l m i n a la evolucin en el caso "Ferrocarril Oeste c/Pcia. de Bs. As.", donde se declar r e s p o n s a b l e al
E s t a d o por los daos ocasionados por u n informe errneo del
Pegistro de la Propiedad, a l u d i n d o s e a que el E s t a d o debe responder por i r r e g u l a r i d a d e s en el servicio que monopoliza y a lo
dispuesto por los a r t s . 625 y 630 Cd. Civ.
E s t a es la p o s t u r a actual.
La Reforma sustituy el texto del art. 43, que tantas dificultades
interpretativas haba originado, por el siguiente, que ya no deja lugar
a dudas acerca de la responsabilidad amplia del Estado en las hiptesis que estamos considerando:
"Las personas jurdicas responden por los daos que causen quienes las dirijan o administren, en ejercicio o con ocasin de sus funciones. Responden tambin por los daos que causen sus dependientes o
las cosas, en las condiciones establecidas en el ttulo: 'De las obligaciones que nacen de los hechos ilcitos que no son delitos'."
101
Acua Anzorena, estudio en JA, 52-428. Vase estudio de Alterini,
Jorge; Llovers, Nstor, "Responsabilidad por inexactitudes regstrales", en
ED, 61, supl. diario del 15 y 18.8.75.
102
C.S.J.N., Fallos: 95:48, 95:190; 96:39; 124:316; 119:414; 157:102;
158:176, etctera.
103
Fallos, 169:111.
..,_.. ... ,..-.
104
Fallos, 177:314; LL, 9-177.
513
A partir del caso "Vadell, J. F. c/ Prov. de Buenos Aires" 105 ,

la Corte Suprema de Justicia de la Nacin decidi modificar su
anterior doctrina respecto del fundamento de la responsabilidad del Estado en hiptesis de certificaciones errneas emanadas del Registro de la Propiedad Inmueble, entendiendo que:
"...quien contrae la obligacin de prestar un servicio lo debe realizar
en condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido, siendo responsable de los perjuicios que causare su incumplimiento o su irregular ejecucin. Esa idea objetiva de la falta de
servicio encuentra fundamento en la aplicacin por va subsidiaria del
art. 1112, Cdigo Civil, que establece un rgimen de responsabilidad
'por los hechos y las omisiones de los funcionarios pblicos en el ejercicio de sus funciones, por no cumplir sino de una manera irregular las
obligaciones legales que les estn impuestas'."
"Que ello pone en juego la responsabilidad extracontractual del
Estado en el mbito del derecho pblico que no requiere, como fundamento de derecho positivo, recurrir al art. 1113 del Cdigo Civil al que
han remitido desde antiguo, exclusiva o concurrentemente, sentencias
anteriores de esta Corte en doctrina que sus actuales integrantes no
comparten (ver Fallos: 259: 261; 270: 404; 278: 224; 288: 362; 2.'0: 71;
300: 867). En efecto, no se txata de una responsabilidad indirecta la
que en el caso se compromete, toda vez que la actividad de los rganos
o funcionarios del Estado realizada para el desenvolvimiento de los fines de las entidades de las que dependen, ha de ser considerada propia de stas, ,;ue deben responder de modo principal y directo por sus
consecuencias daosas". 106
E n cambio, la responsabilidad del E s t a d o por e r r o r e s regst r a l e s qued d e s c a r t a d a en u n supuesto en el cual los perjuicios
de la actora por la frustracin de u n a g a r a n t a h i p o t e c a r i a h a ban d e r i v a d o de s u p r o p i a conducta n e g l i g e n t e . Dijo el Alto
T r i b u n a l que:
"...a las empresas que como la actora actan como entidades financieras les son aplicables los principios establecidos en el art. 902 del Cdigo Civil y un grado de diligencia razonable les hace necesario
efectuar o hacer efectuar un estudio de ttulos para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe creencia que consiste en la impecable conviccin de estar obrando con arreglo a derecho y
que constituye presupuesto indispensable para obtener la proteccin
105
Sentencia del 18.12.84: LL, f. 83.736.

En el mismo sentido, estableciendo la responsabilidad directa del Estado
por la actividad irregular del rgano respectivo Registro de la Propiedad Inmueble, causa "Etcheberry, O. y otros c/Provincia de Buenos Aires", del 27.8.85.
Tambin, causa "Vicente, A. E. c/ Provincia de Buenos Aires''-de! S9.S 2003
{LL, fallo 106.882, supl. diario del 17.2.2004).
106
514
DERECHOS REALES
de la ley. Que, al margen de esta omisin, existen otras directamente

imputables a la parte actora: por ejemplo, la de tomar conocimiento
directo del inmueble que se le ofreca en garanta como elemental recaudo a cumplir en el marco del recordado art. 902 del Cdigo Civil...
es evidente, por lo expuesto, que la actora omiti recaudos indispensables para la proteccin de su patrimonio. Como se ha visto, no concurri a reconocer el campo ni efectu una tasacin por su cuenta pese a
contar con los medios para hacerlo y personal capacitado. En esas condiciones, el hecho daoso tiene ese carcter por faltas imputables a la
actora y no a la demandada (art. 1111, Cdigo Civil)". 10 '
E n el m i s m o sentido, fue decidido que:
"... la irregularidad de la que se quejan los actores pudo y debi ser advertida por ellos con motivo de la compra realizada si la escribana que
autoriz la escritura no hubiera incumplido su obligacin legal de tener
a la vista el ttulo antecedente y el certificado registral, y las irregularidades de la escritura antecedente fueron de conocimiento de dicha escribana y los actores, de manera que stos asumieron voluntariamente los
riesgos de la operacin, circunstancia suficiente para excluir el derecho
a indemnizacin motivada por la efectivizacin de esos riesgos".108
B)
Jurisprudencia
Se h a r e s u e l t o que:
"El Estado, al imponer la obligacin de muirse de un certificado

d-l Registro de la Propiedad, cobrando un derecho especial por ese
servicio, debe prestarlo en forma regular, que responda a las garantas que ha querido asegurar" 109 ,
por lo q u e h a sido:
"reiteradamente declarada la responsabilidad de las provincias por los
errores o falsedades incurridas en el despacho de los certificados de
escribano expedidos por los respectivos registros de la propiedad, as
como tambin por mal funcionamiento del servicio a cuyo cargo se encuentra esa tarea" 110 ;
107
Corte Suprema, 11.12.86, causa "Inverfin Ca Financiera SA c/Provincia de Buenos Aires".
108
Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 7.3.85, causa "Rodrguez, M.
y otro c/Provincia de Buenos Aires".
109
C.S.J.N., LL, 24-291.
110
C.S.J.N., ED, 54-403, consid. 2o; Fallos, 182:8; id., 200:360; id., 270:404;
id., causa "Vicente, a. c/ Provincia de Buenos Aires" del 30.9.2003 {LL, fallo
106.882, supl. diario del 17.2.2004).
515
pero p a r a que sea procedente la indemnizacin

"debe acreditarse la existencia de nexo de causalidad entre el dao y
las irregularidades cometidas por el Registro de la Propiedad." 111
E n t a l sentido se h a decidido que:
"La Provincia es responsable por los daos causados a un acreedor
por el mal funcionamiento del Registro de la Propiedad, que posibilit
que el deudor enajenase un inmueble, pese a encontrarse embargado:
la sola frustracin de la garanta individualizada en el embargo burlado, constituye de por s un dao jurdico cierto, no eventual, que debe
indemnizarse, lo que nicamente puede destruirse por la Provincia mediante la prueba de la existencia de otros bienes suficientes embargables que neutralicen, anulen o disminuyan ese dao, o demostrando
que el valor venal del bien embargado no alcanza a cubrir el monto del
crdito en seguridad de cuyo cobro se decret el embargo" 112 ;
y que:
"la Provincia es responsable de los perjuicios derivados para el acreedor, de la prdida de la garanta hipotecaria determinante del p; estarci y la incobrabilidad de su crdito, si el Registro expidi el certincado
pertinente para constituir el gravamen sobre la base de una constancia
de dominio falsa y no adopt las medidas a su alcance para evitar esa
falsificacin"113'
y que:
"el Estado provincial es responsable ante el acreedor que haba obtenido la inhibicin de su deudor, si por un error del Registro dicho deudor pudo enajenar el inmueble" 114 ;
_ y que:
"el Estado es responsable por los daos ocasionados a quien obtuvo el
embargo de un inmueble, si por omisin del Registro, el deudor pudo,
111
C.S.J.N., LL, 57-745; C.N.Civ., sala D, ED, 54, fallo 24.263; S.C.Bs.
As., ED, 22:790.
112
C.S.J.N., ED, 54-397. Causa "Romero, G., c/Provincia de Santa Fe", resuelta el 6.8.85; causa "Vicente, A. d Prov. de Buenos Aires" del 30.9.2003 (LL,
fallo 106.882, supl.diario del 17.2.2004.
113
C.S.J.N., ED, 22-787. Causa "Etcheverry, O., y otros c/Provincia de
Buenos Aires", resuelta el 27.8.85.
114
C.S.J.N., Fallos, 278:224; conf. C.N. Civ., sala D, LL, 139 (sum. 24.140).
516
DERECHOS REALES
con posterioridad a la fecha en que se solicit la inscripcin de la medida cautelar, enajenar el bien gravado". 115
En su actual composicin la Corte h a resuelto que:

"La Provincia es responsable por los daos derivados de la conducta culpable o dolosa de los empleados del Registro de la Propiedad,
que posibilit que se constituyese una garanta hipotecaria sobre un
inmueble cuyo dominio no corresponda al deudor; el error en que incurri el escribano acerca de la identidad del deudor, no releva de responsabilidad a la Provincia. Ha mediado en el caso una conducta
culpable o dolosa del personal de la demandada en el desempeo de
sus funciones y obrando bajo dependencia del Estado provincial, ha
causado el dao de que se trata, lo que torna aplicables los arts. 1112
y 1113 Cd. Civ."116
E n c u a n t o a la m e d i d a del d a o r e s a r c i b l e , dijo la Corte
S u p r e m a que:
"...la circunstancia de que la responsabilidad de la Provincia sea extracontractual o significa que el dao no est configurado por el crdito que la parte actora se vio impedida de cobrar por culpa de la
demandada 117 , que incluye el capital y los intereses pactados y las sumas adeudadas debern ser reajustadas para compensar la prdida de
valor del signo monetario". 118
y que:
"La responsabilidad del Estado por errores regstrales se limita
al importe debidamente actualizado y con sus accesorios legales
por el que se trab la medida cautelar al tiempo de la vent-, efectuada
sobre la base del informe omisivo, pues por ese importe habra respondido a su vez el adquirente en caso de que el certificado se hubiera librado con constancia del embargo subsistente. Ello siempre que no
fuese superior al crdito del embargante y sus accesorios segn las
115
C.S.J.N., LL, 24-290; ED, 22-5; id., causa "Vicente, A. d Prov.de Buenos Aires" del 30.9.2003 (LL, fallo 106.882, supl. diario del 17.2.2004).
116
C.S.J.N., 15.10.74; ED, 57, fallo 25.811.
117
En el caso se trataba de los daos sufridos por los actores a raz de que
el registro inmobiliario local inscribi una falsa escritura de constitucin de
una hipoteca pese a que el escribano que apareca como interviniente haba sido destituido en sus funciones por el Juzgado Notarial siete aos antes, cancelndose la matrcula, que no haba autorizado el acto, que por lo tanto las
firmas que aparecan en la escritura eran falsas y que el registro notarial que
se mencionara era inexistente, a consecuencia de lo cual el crdito hipotecario
que otorgaron los demandantes al aparente propietario fue declarado nulo.
118
Causa tTcheuerry, O. y otros c/Provincia de Buenos Aires" del 27.8.85
(advirtase que la sentencia es anterior a la ley de convertibilidad n 23.928).
517
p a u t a s fijadas en la s e n t e n c i a q u e p u s o fin al juicio en el q u e se disp u s o el e m b a r g o y q u e el valor del bien e m b a r g a d o h u b i e r a sido sufic i e n t e p a r a cubrirlo 1 1 9 ".
En cuanto a la prescripcin de la accin resarcitoria, ha dicho la Corte Suprema de Justicia Nacional en reciente fallo:120
Prescnp-
c i n d e la
accin
"Que conforme con lo resuelto a fs.... corresponde t r a t a r previam e n t e la prescripcin o p u e s t a por la provincia de B u e n o s Aires ya que
de s u decisin d e p e n d e r , en definitiva, la resolucin de la accin principal. Al respecto, cabe s e a l a r que la d e m a n d a se funda en l a s disposiciones sobre actos ilcitos del Cdigo Civil y en la conocida
j u r i s p r u d e n c i a del T r i b u n a l , q u e , en v i r t u d de lo d i s p u e s t o por los
a r t s . 1112 y 1113 del m i s m o Cdigo, h a declarado la r e s p o n s a b i l i d a d
de los E s t a d o s provinciales por los d a o s c a u s a d o s por e r r o r e s en los
informes de los Registros de la Propiedad. Es aplicable la
prescripcin
bienal del art. 4037 Cd. Civ.... Que con relacin al p u n t o de p a r t i d a
del plazo de prescripcin de dos aos que p r e v el citado a r t . 4037, par a la accin de r e s p o n s a b i l i d a d civil e x t r a c o n t r a c t u a l , e s t a Corte h a
t e n i d o o p o r t u n i d a d de d e c i d i r , en c a s o s :jr>!o;os al p r e s e n t e , q u e
c u a n d o se t r a t a de u n a vndemnizacin de d a o s y perjuicios proven i e n t e s de u n informe e r r n e o expedido p o r el Registro d e la Propied a d , el referido plazo corre desde la fecha en que el hecho y el dao
consecuente han sido conocidos por el interesado" .2
As,
" . . . t r a t n d o s e de los perjuicios derivados de defectos en la inscripcin
r e g i s t r a l de u n i n m u e b l e , el curso de la prescripcin comienza desde
q u e el actor tom conocimiento del hecho daoso, y ello no r e q u i e r e
n o t i c i a s u b j e t i v a y r i g u r o s a , sino que t a l exigencia se satisface con
u n a r a z o n a b l e posibilidad de informacin, t o d a vez que ese plazo no
p u e d e s u j e t a r s e a la discrecin del a c r e e d o r s u p l i e n d o , inclusive, su
p r o p i a inactividad". 1 2 2
E n e s a l n e a fue r e s u e l t o q u e :
119
CSJN, 27.8.93, causa "Magar SCAc/Prov. de Buenos Aires"; id., causa
"Vicente, A. d Prov.de Buenos Aires" del 30.9.2003 (LL, fallo 106.882, supl. diario del 17.2.2004).
120
Fallos del 20.8.74, "Rongvaux y otra c/Pcia. de Bs. As.", ED, 56, fallo
25.382. En igual sentido, sentencia del 4.11.75, "Banco Nacin Argentina
c/Prov. de Mendoza", LL, fallo 73.164 (supl. diario del 16.7.76).
121
Conf. Fallos, 215:346; 259:261; 273:75; id., causa "Vicente, A. d Prov.
de Buenos Aires" del 30.9.2003 (LL, fallo 106.882, supl.dario del 17.2.2004),
entre otros.
122
Corte Suprema ele juscia de la Nacin, 19.12.91, causa "Investors
S.A. c/Provincia de Buenos Aires").
518
DERECHOS REALES
"El comienzo de ia pi-ui-r;pcin debe contarse desde el momento

en que el actor toma conocimiento de que la accin indemnizatoria
-motivada por los informes inexactos del Registro de la Propiedadqued expedita a su favor, hecho que se produce con la notificacin de
la sentencia que decidi la oponibiiidad de una hipoteca al derecho de
aqul derivado de un ttulo de compraventa". 123
123
Corte Suprema de Justicia de la Nacin, 25.11.97, causa "Casanova,
M. R. c/ Provincia de Buenos Aires".
Captulo 10
Catastro
I. Concepto e importancia. II. Ley 14.159. III. Rgimen Nacional de Catastro: Ley 20.440.
SUMARIO.
I.
Concepto e importancia
El catastro es el censo o padrn de las fincas urbanas y

rsticas de un pas. Dicho padrn se realiza con variados fines:
tributarios, estadsticos, jurdicos, etctera.
Concepto
La importancia que el padrn de las fincas reviste a los

efectos de asegurar la propiedad raz y los derechos reales que
la modifican ha sido puesto de manifiesto con su vehemencia
acostumbrada por Bibiloni, quien, describiendo un cuadro
desalentador, expresa que la falta de catastro hace que proliferen los robos de inmuebles y la evasin fiscal, por no contarse
con un registro grfico de las fincas. As, los ttulos pueden referirse a inmuebles que no existen, o darse superposicin total
o parcial de ttulos sobre un mismo inmueble. 1
impor-
Teniendo en cuenta que los Registros de la Propiedad tienden a otorgar estabilidad a los ttulos sobre inmuebles, resulta
que la eficacia de dichos Registros est relacionada con la exactitud de los datos fsicos que surjan del catastro, siendo la inversa tambin cierta: el catastro ha menester de los datos que
pueda proporcionarle el Registro de la Propiedad. "Debemos llegar a la conclusin de que entre catastro fsico y los registros de
la propiedad locales, debe existir una estrecha correlacin, a
efectos que el intercambio de los datos entre uno y otro se produzca en forma simultnea con las registraciones y anotaciones
que cada uno de ellos practiquen con relacin a las fincas".2
Catastro
Registros
de a
Propiedad
Anteproyecto, t. VII, pg. 83 y sig., ed. Abeledo, 1932.

Molinario, estudio citado en nota 1, Captulo 9, pg. 33. Resaltando la importancia de la correlacin aludida en el texto, se ha resuelto: "Los registros de
folio real, como es el instrumentado por la ley 17.801, exigen, conforme la moderna doctrina y jurisprudencia, la necesaria correlacin entre registro y catastro... Los autores espaoles dicen que el registro puede inventar un derecho que
no existe en cabeza de un titular, pero no pueden inventar que existe un pedazo
de tierra que fsicamente no tiene existencia. Cuando la correlacin falta los re2
520
DERECHOS REALES
II. L e y 14.159
E n el ao 1952 fue s a n c i o n a d a la ley 14.159, cuyo a r t . 1
dispone:
"Procdase a la ejecucin del catastro geomtrico parcelario de todo el territorio de jurisdiccin nacional, en sus dos aspectos fundamentales, el fsico y el jurdico, con el propsito determinante de
obtener la correcta localizacin de los bienes inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza intrnseca, su nomenclatura y dems caractersticas y sanear los respectivos ttulos de
propiedad."
Se refiere, p u e s , a la organizacin del C a t a s t r o de la Capit a l F e d e r a l y Territorios Nacionales. 3
En lo relativo al catastro fsico Ttulo II establece que se llevar a cabo separada o simultneamente, para obtener: a) el catastro
preparatorio y b) el catastro geomtrico parcelario definitivo (art. 3),
"que permitir obtener, con carcter definitivo, la correcta localizacin
y descripcin fsica de los inmuebles" (art. 7).
En cuanto al catastro jurdico Ttulo IV las tareas inherentes
a su realizacin "debern concurrir al establecimiento fehaciente del
derecho real de dominio sobre los inmuebles" (art. 14).
El art. 15 establece:
"El cotejo entre las situaciones de hecho surgidas como resultado de la ejecucin del catastro fsico y las de derecho originadas en
las constancias del catastro jurdico, servirn para establecer las diferencias existentes, tanto en la correcta localizacin de los inmuebles, como en las medidas lineales y de superficie correspondientes y
para obtener con ello el paulatino saneamiento de los ttulos de propiedad". 4
gistros no ofrecen seguridad, pues no se sabe si lo publicitado existe materialmente... Las leyes provinciales que imponen la exigencia del plano de mensura
y el certificado catastral a los fines de autorizar las pertinentes escrituras traslativas de dominio y su ulterior inscripcin, establecen una restriccin a la propiedad privada en inters pblico y, consecuentemente, estn regidas por el
derecho administrativo conforme lo dispone el art. 2611 del Cdigo Civil (el Tribunal declar la constitucionalidad de las leyes que establecan la exigencia aludida): S.C. Mendoza, sala III, 15.5.92, Doctrina Judicial-1993-1-229; id. 20.5.92,
JA, suplemento del 5.5.93.
3
En su art. 24 legisla sobre la accin de prescripcin adquisitiva larga, el
cual el art. 25 declara incorporado ai Cdigo Civil. Ya nos ocupamos de l.
4
Interesantes los arts. 16, 17 y 18, relativos a los excedentes que resulten
dentro de las superficies de los terrenos particulares cubiertos que sean sus legtimos ttulos y siempre que sobrepasen las tolerancias tcnicamente admiti-
CATASTRO
521
S e g n el a r t . 2 0 , l t i m a p a r t e , el c a t a s t r o
" . . . d e b e r t a m b i n e s t a b l e c e r u n a conexin p e r m a n e n t e e n t r e el cat a s t r o y los r e g i s t r o s de la propiedad i n m u e b l e . "
L a ley 14.159 t a m b i n se refiere al " r g i m e n de m e n s u r a s "
T t u l o I I I d i s p o n i e n d o q u e la Direccin N a c i o n a l d e C a t a s t r o
" p a r a u n a mejor coordinacin de los trabajos c a t a s t r a l e s , i n t e r v e n d r
en t o d a s l a s operaciones de m e n s u r a que se realicen, s e a n s t a s j u d i ciales, a d m i n i s t r a t i v a s o p a r t i c u l a r e s , con a p r o b a c i n judicial o a d m i n i s t r a t i v a " (art. 12).
III. R g i m e n n a c i o n a l d e c a t a s t r o : L e y 2 0 . 4 4 0
C o n fecha 22 de m a y o de 1973 fue s a n c i o n a d a l a ley 24.440
p u b l i c a d a e n el B o l e t n Oficial d e l 5 d e j u n i o d e 1 9 7 3 p o r l a
c u a l " s e e s t a b l e c e n l a s n o r m a s a l a s q u e d e b e r a j u s t a r s e el
f u n c i o n a m i e n t o d e los c a t a s t r o s t e r r i t o r i a l e s p e r t e n e c i e n t e s a
l a s d i v e r s a s j u r i s d i c c i o n e s del pas", de s P r o v i n c i a s , de la
C a p i t a l F e d e r a l y del Territorio N a c i o n a l de T i e r r a del Fuego,
A n t r t i d a e Islas del Atlntico Sur.5
mbito
L a s a n c i n de este r g i m e n nacional se j u s t i c a "en el dictado de

n o r m a s r e l a t i v a s a los r e g i s t r o s de la p r o p i e d a d i.uiiueble" t a m b i n
de a l c a n c e n a c i o n a l , p o r q u e a los efectos del folio r e a i q u e e s t a s ltim a s e s t a t u y e n , se r e q u i e r e la precisa identificacin y ubicacin del
i n m u e b l e , y d a d o que "los c a t a s t r o s c o m p l e m e n t a n los r e g i s t r o s prop o r c i o n n d o l e s la constancia de la e x i s t e n c i a r e a l y e s t a d o de poses i n d e los i n m u e b l e s q u e son objeto d e los a c t o s j u r d i c o s y los
r e g i s t r o s c o m p l e m e n t a n ios c a t a s t r o s , i n f o r m n d o l e s de los derechos
r e a l e s q u e p u e d a n llegar a invocarse sobre l a s cosas i n m u e b l e s cuya
e x i s t e n c i a s u r g e de las m e n s u r a s inscriptas". 6
Motivos
de su
sancin
S e g n el a r t . 1, l a i n f o r m a c i n r e l a t i v a a l o s i n m u e b l e s q u e
das en la materia, que se declaran de propiedad fiscal, nacional o municipal

(art. 16), reconocindose "a favor del propietario el derecho de ubicar el excedente, siempre que sea sobre un costado del terreno y en superficie continua.
En caso de que el propietario no ejerciere su derecho la ubicacin del excedente
se efectuar por la Direccin Nacional del Catastro" (art. 17), teniendo el propietario "a su favor el derecho de preferencia en la compra del excedente, y en
caso de no hacerlo igual derecho se reconoce al lindero de mayor extensin lineal" (art. 18), reglamentndose tambin lo relativo a la determinacin del precio del citado excedente.
5
De la Exposicin de Motivos de la ley citada.
6
De la Exposicin de Motivos citada.
Finalidad
de los
catastros
522
DERECHOS REALES
registren y ordenen los catastros de cada jri.->>b-:cin, tendrn

como finalidad: la correcta ubicacin y delimitacin de los inmuebles y el establecimiento del estado parcelario de stos, en
funcin del conocimiento de la riqueza territorial y su distribucin y la elaboracin de datos que sirvan de base a la legislacin
tributaria y a la accin de los poderes pblicos nacionales y
locales.
Estado
parcelario
En cuanto a la determinacin del estado parcelario, el art. 5

establece que se denomina parcela "la cosa inmueble de extensin territorial continua, deslindada por un polgono de lmites,
perteneciente a un propietario o a varios... o poseda por una
persona o varias... cuya existencia y elementos esenciales 7 consten en el documento cartogrfico de un acto de levantamiento
territorial inscripto en el organismo catastral".
Actos
de levantamiento
territorial
Los actos de levantamiento territorial pueden practicarse a

instancia de parte interesada, por orden judicial o de oficio por el
organismo catastral (arts. 10 y 11) y debern estar autorizados
por agrimensor pblico inscripto en matrcula especial cuya regulacin se reserva a las leyes locales (art. 8), determinndose en
los artculos siguientes el procedimiento a seguir a su respecto.
Dichos actos de levantamiento territorial se registrarn a
pedido del agrimensor autorizante, de quien tenga inters legtimo o de oficio (art. 24), registracin que no convalidar los documentos nulos ni subsanar sus defectos (;>rt. 26).
Folio
catastral
Conforme al art. 31 "las parcelas cuya existencia resulte de

los documentos inscriptos se matricularn habilitando para cada una un folio catastral, con una caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo"; y el art. 33 establece:
"Cuando con relacin a un mismo inmueble se presentaren a registracin diferentes actos de levantamiento parcelario fundados en
distintos ttulos jurdicos o uno en ttulos y otro en posesin, se habilitarn sendos folios catastrales, con asiento de referencia recproca."
Elementos
En cuanto a los elementos que debe contener el folio catastral, los determina el art. 37: caracterstica de ordenamiento de
la parcela, ubicacin, linderos y medidas, datos de inscripcin
del inmueble en el Registro de la Propiedad y la identidad y domicilio de su titular o, en su caso, las del poseedor, la afectacin
7
Ubicacin y linderos, lmites del inmueble en relacin con el ttulo o la
posesin y las medidas lales, angulares y de superficie de aqul, art. 6.
CATASTRO
523
a expropiacin, mejoras p e r m a n e n t e s existentes en l, valuaciones a d m i n i s t r a t i v a s de que h u b i e r e sido objeto, etctera.' "' ''~El a r t . 45 deja librado a las l e g i s l a t u r a s locales la d e t e r m i n a c i n de los p r o c e d i m i e n t o s n e c e s a r i o s a fin de a s e g u r a r la
coordinacin recproca de los c a t a s t r o s territoriales y los Registros de la Propiedad.
Art. 45
El a r t . 46 establece que l a s constancias c a t a s t r a l e s s e r n

pblicas, remitiendo a las l e g i s l a t u r a s locales la d e t e r m i n a c i n
de l a s c a u s a s por las que p o d r n r e q u e r i r s e los p e r t i n e n t e s informes.
Art. 4R
El Captulo IV regula el r g i m e n de a "certificacin c a t a s tral", q u e acredita el estado parcelario de los i n m u e b l e s .

D i ' a o certificado debe t e n e r s e a la vista por el a g r i m e n s o r
al a u t o r i z a r KT acto de l e v a n t a m i e n t o territorial (art. 49).
CertScados
Asimismo, dispone el a r t . 4 8 :
"Los escribanos pblicos no autorizarn escrituras por las que se
-onstituyan, transmitan, declaren o modifiquen derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista la certificacin catastral y relacionar su
contenido en el cuerpo de la escritura. Los jueces y dems autoridades
no ordenarn inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble los documentos que surtan los efectos mencionados en el prrafo anterior,
sin tener a la vista la certificacin catastral y relacionar su contenido
en los oficios o testimonios pertinentes. Rxceptanse les escrituras
que tengan por objeto cancelar derechos reales de uso, usufructo, servidumbres o gravmenes, y las sentencias que pronuncien nulidades."
El a r t . 53 declara i n c o r p o r a d a la ley al Cdigo Civil, ent r a n d o a r e g i r a p a r t i r de su publicacin, debiendo d e n t r o de
los 12 m e s e s siguientes a su publicacin, la Nacin y las Provincias, d i c t a r o a d a p t a r los r e g l a m e n t o s c o r r e s p o n d i e n t e s de
o r d e n local, "los cuales e s t a b l e c e r n la aplicacin p r o g r e s i v a
de los a r t s . 48 a 50 8 , a p a r t i r del m o m e n t o en que el o r g a n i s m o
c a t a s t r a l d e c l a r e h a b i l i t a d a la z o n a r e s p e c t i v a , no p u d i e n d o
exceder de cinco aos a p a r t i r de a q u e l l a fecha, la p l e n a vigencia de esos artculos en todo el t e r r i t o r i o del pas".
Los documentos r e g i s t r a d o s con anterioridad, s e r n t r a s l a dados a los folios c a t a s t r a l e s , de acuerdo a lo que d i s p o n g a n las
leyes locales.
Relativos a certificaciones.
Dispospiones
ras
n d i c e alfabtico*
(El primer nmero corresponde al tomo, el segundo a la pgina.)
Abandono 1, 31; 2, 39; 2, 40; 2,

357-2, 359
Abuso del derecho 1, 301-1, 306
Accesin de animales 1, 337; 1, 338
Accesin de posesiones 1, 163-1,
165
Accesin: concepto 1, 326
Accesorios 1, 308
Accesorios de un inmueble
reivindicado 1, 361; 1, 362
Accin interrogatoria 1, 331; 1, 332
Accin reivindicatora 1, 218; 1,
350-1, 353
Acciones posesorias: accin de
dao temido 1, 249 y sigs.
Acciones posesorias: accin de
obra nueva 1, 247; 1, 248
Acciones posesorias: despojo 1,
238; 1, 243 y sigs.
Acciones posesorias: manutencin
1, 239
Acciones posesorias: restitucin 1,
240
Acciones posesorias: turbacin 1,
231 y sigs.
Acciones reales 1, 29
Adjuncin, mezcla y confusin 1,
336; 1, 337
Administracin: Consejo de
Administracin 2, 289
Administrador: concepto y naturaleza jurdica 2, 287-2, 288
Administrador: designacin 2, 289
Administrador: designacin
judicial 2, 291
Administrador: facultades y
obligaciones 2, 294 y sigs.
Administrador: facultades y
obligaciones, libros del
consorcio 2, 294
Administrador: inscripcin en el
Registro de la Propiedad 2, 293
Administrador: normas
aplicables 2, 288
Administrador: protocolizacin de
actas 2, 292; 2, 293
Administrador: remocin judicial
2, 290; 2, 291
Administrador: remocin y
mayoras 2, 290
Administrador: su personera
para actuar ante la justicia 2,
299
Aeronaves 1, 364; 1, 365
Afectacin 1, 283; 1, 284; 1, 285
Agua: naturaleza jurdica 1, 388
Aguas 1, 388 y sigs.
Aguas dormidas 1, 404 y sigs.
Aguas martimas 1, 390; 1, 391
Aguas pluviales 1, 391-1, 393
Aguas servidas 2, 33
Aguas subterrneas 1, 408
Aguas termales o minerales 1,
403;1, 404
Aguas: legislacin 1, 388; 1, 390
Aguas: obligacin de recibirlas: 2,
33; 2, 34
Aluvin 1, 327-1, 330
Animales domesticados 1, 337; 1,
338
Animales domsticos 1, 337
Animales salvajes 1, 337; 1, 338
Animus domini 1, 114; 1, 115
Anticresis 1, 90; 1, 91
Anticresis 2, 385
Aprehensin 1, 174
Apropiacin: concepto 1, 313
Asambleas: concepto 2, 304
Asambleas: decisiones,
convocatoria 2, 305; 2, 306
Asambleas: decisiones,
exteriorizacin 2, 314; 2, 315
Asambleas: decisiones, mayoras
2, 309; 2, 310
* Confeccionado por Angeles Lausi.
526
DERECHOS REALES
Asambleas: decisiones, orden del

da 2, 302
Asambleas: decisiones, quorum 2,
307-2, 309
Asambleas: funciones 2, 304
Asambleas: imposibilidad de
reunin de las mayoras
necesarias 2, 312-2, 314
Asambleas: nulidad 2, 310-2, 312
Asambleas: tipos 2, 305
Automotores: rgimen jurdico 1,
365 y sigs.
Automotores: usucapin 1, 374-1,
378
Avulsin 1, 331; 1, 332
Barrios cerrados 2, 59; 2, 60
Bien de familia: 2, 99 y sigs.
Bien de familia: concepto de
familia 2, 103-2, 105
Bien de familia: concepto y naturaleza jurdica 2, 100; 2, 101
Bien de familia: concurso del
propietario 2, 113; 2, 114
Bien de f amilia: constitucin,
efect'.s 2, 108-2, 115
Bien de familia: constitucin,
requisitos 2, 105-2, 108
Bien de familia: desafectacin 2,
115-2, 120
Bien de familia: deudas
anteriores 2, 111-2, 113
Bien de familia: frutos y
productos del inmueble 2, 113
Bien de familia: objeto 2, 101-2,
103
Bien de familia: tratamiento impositivo favorable 2, 114; 2, 115
Bienes 1, 9; 1, 10
Bienes del dominio privado 1, 361
Bienes del dominio pblico 1,
360; 1, 285 y sigs.
Boleto de compraventa de
inmuebles 1, 143-1, 159
Buena fe 1, 159-1, 161
Buques 1, 363; 1, 364
Caballos de carrera 1, 384-1, 387
Camino de sirga 1, 398 y sigs.
Caza 1,319-1, 321
Cementerios de comunidades
extranjeras 2, 61
Cementerios privados 2, 60 y sir ; \

Cementerios privados: corno
derecho personal 2, 64
Cementerios privados: como
derecho real 2, 65 y sigs.
Cementerios privados; comodato
2, 64
Cementerios privados:
condominio 2, 65; 2, 66
Cementerios privados: contrato
atpico 2, 64
Cementerios privados: derecho
real autnomo 2, 71
Cementerios privados: derecho
real de uso 2, 70; 2, 71
Cementerios privados: dominio
2,65
Cementerios privados: locacin
2,64
Cementerios privados:
naturaleza jurdica 2, 63
Cementerios privados: problemas
que suscitan 2, 62; 2, 63
Cementerios privados: propiedad
horizontal 2, 66-2, 69
Cementerios privados: regulacin
de la Pcia. de Buenos Aires 2,
62
Cementerios privados: sociedad
2,64
Cementerios pblicos 2, 60
Censos o rentas: concepto y
clasificacin 2, 399; 2, 400
Clusula de no enajenar 2, 19
Clusulas de inalienabilidad
2, 13
Clusulas de indivisin 2, 20
Clubes de campo 2, 50 y sigs.
Clubes de canapo: caracterizacin
2, 50; 2, 51
Clubes de campo: como derecho
personal 2, 52
Clubes de campo: como derecho
real 2, 52; 2, 53 y sigs.
Clubes de campo: derecho real
autnomo 2, 59
Clubes de campo: dominio 2, 53;
2,54
Clubes de campo: dominio
revocable 2, 54
NDICE ALFABTICO
Ciubes de campo: dominio y

condominio 2, 54; 2, 55
Clubes de campo: propiedad
horizontal 2, 56-2, 58
Clubes de campo: rgimen
jurdico 2, 51-2, 60
Clubes de campo: servidumbre
2, 59
Clubes de campo: usufructo, uso
y habitacin 2, 58; 2, 59
Comodato: cementerios privados
2, 64
Condominio con indivisin forzosa 2, .139-2, 142: 2, 181 y sigs.
Condominio con indivisin
forzosa: accesorios
indispensables 2, 182-*, 185
forzosa: facultades, lmites y
obligaciones 2, 183-2, 185
Condominio con indivisin forzosa:
origen contractual 2, 185
Condominio con ii: divisin forzosa:
origen legal 2 < 31-2, 185
forzosa: origen testamentario
2, 185-2, 187
Condominio de cercos y fosos en
la campaa 2, 235-2, 237
la campaa: abandono 2, 237
la campaa: rboles
medianeros 2, 237
la campaa: cerramiento
forzoso 2, 236
la campaa: Cdigos rurales
la campaa: concepto 2, 235-2,
236
la campaa: derechos y
obligaciones 2, 237
la campaa: presuncin de
medianera 2, 236; 2, 237
Condominio de muros, cercos y
fosos 2, 196 y sigs.
527

fosos: muro contiguo 2, 196
fosos: muro encaballado 2, 196
fosos: pared "prxima" 2, 197;
2, 198
fosos: pared de encerramiento
forzoso 2, 201-2, 203
fosos: pared medianera 2, 1992,201
fosos: pared privativa 2, 198;
2, 199
fosos: rgimen de dominio 2,
203 y sigs.
Condominio por confusin de
lmites 2, 187-2, 196
lmites: concepto 2, 188; 2, 189
lmites: deslinde extrajudicial
2, 193; 2, 194
lmites: deslinde judicial 2,
194; 2, 195
Condominio por contusin de
lmites: diferencia con la
reivindicacin 2, 191-2, 193
Condominio por confusin
de lmites: requisitos 2,
189-2, 193
Condominio sin indivisin forzosa
2, 139; 2, 142 y sigs.
Condominio sin indivisin
forzosa: condminos, derechos
de sus acreedores 2, 158-2, 162
forzosa: condminos,
facultades sobre la cosa 2, 1542, 158
forzosa: condminos,
obligaciones y responsabilidades 2, 162-2, 169
forzosa: facultades de los
528
DERECHOS REALES
condminos sobre la parte

indivisa 2, 142-2, 154
forzosa: facultades de los
condminos: 2,142-2, 162
Condominio: cementerios
privados 2, 65; 2, 66
Condominio: clases 2, 139-2, 142
Condominio: comparacin con
comunidad de bienes 2, 128
dominio 2, 125
indivisin hereditaria 2, 129-2,
131
Condominio', comparacin con
propiedad horizontal 2, 131; 2,
132
servidumbres 2, 127; 2, 128
sociedad 2, 125-2, 127
Condominio: concepto, caracteres
y naturaleza jurdica 2, 123-2,
125
Condominio: conclusin 2, 169-2,
179
Condominio: conclusin, divisin
de la cosa comn 2, 170-2, 173
Condominio: conclusin, particin
2, 173-2, 179
Condominio: constitucin 2, 132;
2, 139
Condominio: derecho germnico
2, 122; 2, 123
Condominio', derecho romano 2,
121; 2, 122
Condominio: el Cdigo alemn 2,
123
Condominio: el Cdigo Civil
argentino 2, 123
Condominio: origen contractual
2, 132
Condominio: origen legal 2, 132;
2, 133
Condominio: origen
testamentario 2, 132
Confusin 2, 353
Conjuntos habitacionales
reducidos 2, 303
Consorcio de hecho 2, 268; 2, 302

Consorcio de propietarios:
asambleas 2, 304 y sigs.
concepto y naturaleza jurdica
2, 277-2, 287
Consorcio de propietarios: fondo
de reserva 2, 280
Consorcio de propietarios: libros
del consorcio 2, 294
Consorcio de propietarios: patrimonio del consorcio 2, 280
personalidad 2, 300
Constituto posesorio 1, 182-1, 185
Contrato atpico: cementerios
privados 2, 64
Convalidacin 1, 99; 1, 100; 1, 101
Coposesin: concepto 1, 140; 1,
141; 1, 142
Corpus 1, 114
Cosas 1, 11
Cosas muebles 1, 348 y sigs.
Cosas muebles: del Estado
general o de los estados
particulares 1, 360; 1, 361
Cosas muebles: efectos de la
posesin, fuentes y requisitos
1, 349; 1, 350
Cosas muebles: efectos de la
posesin, historia y legislacin
comparada 1, 348; 1, 349
Cosas muebles: naturaleza
jurdica de la adquisicin 1,
353-1, 356
Cosas perdidas 1, 316-1, 319; 1,
356 y sigs.
Cosas robadas 1, 356 y sigs.
Cosas sin dueo y abandonadas
1, 314; 1, 315
Cosas susceptibles de apropiacin
1,315
Cosas: clasificacin 1, 15; 1, 16
Cosas: derecho romano 1, 12; 1, 13
Cosas: el problema del valor 1, 15
Cosas: objetos corporales o
materiales 1, 13; 1, 14; 1, 15
Countries 2, 50 y sigs.
Countries: derecho real autnomo
2,59
NDICE ALFABTICO
Countries: dominio 2, 53; 2, 54

Countries: dominio revocable 2,
54
Countries: dominio y condominio
2, 54; 2, 55
Countries: propiedad horizontal
2, 56-2, 58
Countries: servidumbre 2, 59
Countries: usufructo, uso y
habitacin 2, 58; 2, 59
Cuasiposesin 1, 118; 1, 119
Cursos de agua 1, 393 y sigs.
Cursos de agua: clasificacin 1,
393; 1, 394
Cursos de agua: elementos
constitutivos 1, 394; 1, 395
Cursos de agua: propiedad 1,
395-1, 397
Cursos de agua: uso y goce 1, 397;
1, 398
Debentures 1, 75; 1, 76; 1, 77
Defensa posesoria: Cdigo Civil 1,
217 y sigs.
Defensa posesoria: en el Derecho
espaol 1, 213; 1, 214
francs 1, 212; 1, 213
patrio 1, 214-216
romano 1, 206-1, 210
Defensa posesoria: en el Esbogo
de Freitas 1, 216
Defensa posesoria: en la Edad
Media 1, 210-1, 212
Defensa posesoria: judicial 1, 229
y sigs.
Defensa posesoria: privada 1,
227-1, 229
Defensas contra la turbacin y la
desposesin: cuadro sinptico
1,247
Defensas posesorias: cuadro
sinptico 1, 241
Derecho de abandono 2, 234; 2,
235; 2, 237
Derecho de retencin 1, 92; 1, 93;
1, 94
Derecho real: concepcin clsica
1, 30 y sigs.
529
Derecho real: concepciones no

clsicas 1, 33 y sigs.
Derecho real: concepto 1, 20; 1,
21; 1, 22; 1, 23
Derecho real: definicin 1, 23 a 1,
30
Derecho real: naturaleza jurdica
de sus normas 1, 24; 1, 25
Derecho real: objeto 1, 25
Derecho real: objeto, excepciones
1, 26; 1, 27; 1, 28
Derecho real: objeto, situaciones
especiales 1, 4 3 - 1 , 56
Derecho real: publicidad 1, 28; 1,
29
Derecho real: relacin inmediata
1,28
Derecho real: sujeto activo 1, 25
Derecho real: sujeto pasivo 1, 29
Derecho real: teoras realistas 1,
37; i, 38
Derecho real: tesis
institucionalista 1, 36; 1, 37
Derecho real: tesis personalista 1,
33; 1, 34; 1, 35; 1, 36
Derecho sucesorio 2, 18; 2, 19
Derechos absolutos 1, 17; 1, 18; 1,
24
Derechos de disfrute sobre la cosa
ajena 2, 383 y sigs.
Derechos de disfrute: concepto 2,
383
Derechos de disfrute: ubicacin y
enumeracin 2, 384
Derechos extrapatrimoniales
1, 19
Derechos intelectuales 1, 94
Derechos patrimoniales 1, 19; 1, 24
Derechos reales no enumerados
1, 83-1, 87
Derechos reales y personales:
diferencias 1, 30; 1,31; 1, 32
Derechos reales y personales:
vinculaciones 1, 32; 1, 33
Derechos reales: adquisicin 1,
101-1, 107
Derechos reales: clasificacin 1,
80; 1,81; 1,82; 1,83
Derechos reales: enumeracin 1,
o7 y sigs.
530
DERECHOS REALES
Derechos reales: enumeracin,

derechos extra Cdigo Civil 1,
69-1, 79
Derechos reales: prdida 1, 103-1,
107
Derechos reales: transmisin 1,
107-1, 109
Derechos relativos 1, 18
Desafectacin 1, 283; 1, 284; 1,
285
Desmembracin del derecho de
propiedad 1, 79
Desmembraciones del derecho de
propiedad: Cdigo Civil
argentino 2, 385; 2, 386
propiedad: Derecho romano 2,
387
propiedad: Edad Media 2, 387;
2, 388
Dominio del Estado: pblico y
privado 1, 281 y sigs.
Dominio desmembrado 1, 28.)
Dominio desmembrado 2, 75; 2,
76
Dominio desmembrado: casos 2,
75
Dominio desmembrado: poltica
legislativa 2, 75
Dominio eminente 1, 297; 1, 298
Dominio eminente 2, 73
Dominio fiduciario 1, 280
Dominio fiduciario 2, 76 y sigs.
Dominio imperfecto 1, 280
Dominio imperfecto 2, 73
Dominio internacional 1, 297; 1,
298
Dominio internacional 2, 74
Dominio natural 2, 74
Dominio perfecto 1, 280
Dominio pblico: natural y
artificial 1, 282 y sigs.
Dominio revocable 1, 280; 2, 54
Dominio revocable 2, 97 y sigs.
Dominio revocable: clubes de
campo 2, 54
Dominio revocable: concepto y
casos 2, 97
Dominio revocable: countries 2, 54
Dominio revocable: forma en que

se opera la revocacin 2. 97-2,
99
Dominio revocable: inmuebles 2.
98
Dominio revocable: muebles 2,
98; 2, 99
Dominio revocable: rgimen
de los frutos 2, 99
Dominio y condominio: clubes
de campo 2, 54; 2, 55
Dominio y condominio: countries
2, 54; 2, 55
Dominio: carcter absoluto 1,
298; 1,300 y sigs.
Dominio: carcter exclusivo 1,
298; 1, 299
Dominu: carcter perpetuo 1,
299; 1, 300
Dominio: caracteres 1, 298 y sigs.
Dominio: caracteres esenciales y
naturales 1, 300
Dominio: cementerios privados 2,
65
Dominio: clasificacin 1, 279; 1,
280
Dominio: clubes de campo 2, 53;
2,54
Dominio: concepto y definicin,
Cdigo Civil 1, 277 y sigs.
Dominio: countries 2, 53; 2, 54
Dominio: extensin 1, 308; 1, 309
Dominio: extincin 2, 38-2, 40
Dominio: funcin social en
algunas constituciones
extranjeras 1, 306; 1, 307
Dominio: funcin social en
algunas constituciones
provinciales 1, 308
Dominio: modos de adquisicin 1,
311 y sigs.
Dominio: restricciones en inters
de los vecinos 2, 21
Dominio: restricciones fundadas
en el inters pblico 2, 11-2, 21
Dominio: restricciones
provenientes del Cd.
Aeronutico 2, 21
Dominio: restricciones y lmites
2, 7 y sigs.
NDICE ALFABTICO
Dominio: restricciones y lmites,

clasificacin 2, 9
Edificacin v plantacin 1, 332-1,
336
Energa y Derecho Penal: 1, 42;
1,43
Energa: legislacin comparada 1,
42
Energa: naturaleza fsica 1, 39
Energa: naturaleza jurdica 1,
39; 1, 40; 1, 41; 1, 42
Enfiteusis: resurgimiento en el
Derecho comparado 2, 393; 2,
394
Enfiteusis: concepto 2, 389
Enfiteusis: constitucin 2, 3S0
Enfiteusis: Derecho argentino,
Rivadavia 2, 391-2, 393
Enfiteusis: Derecho argentino,
situacin actual 2, 393
Enfiteusis: Derecho espaol 2, 391
Enfiteusis: Derecho romano 2,
390; 2, 391
Enfiteusis: nudo propietario,
derechos y deberes 2, 390
Enfiteuta: derechos y deberes 2,
389
Especificacin 1, 325; 1, 326
Expensas necesarias 2, 354
Expropiacin 2, 41 y sigs.
Frutos y productos 1, 309
Fundos colindantes 2, 189
Fundos contiguos 2, 189
Fundos rsticos 2, 190
Gestin de negocios 1, 186
Goteraje 2, 32; 2, 33
Habitacin: concepto, Derecho
romano 2, 406
Hipoteca 1, 89; 1, 90
Hipoteca aeronutica 1, 75
Hipoteca naval 1, 73; 1, 74; 1, 75
Hipotecas con caracteres
especiales 1, 71; 1, 72; 1, 73
Inscripcin: efectos 1, 345
Interdicto de adquirir 1, 218-1, 226
Interversin del ttulo 1, 166-1,
171; 1, 175
Islas 1, 294 y sigs.
Ius persequendi 1, 29
Ius praeferendi 1, 29; 1, 30
531
Ius utend, Ius fruendi, Ius

abutendi 1, 79; 1, 80; 1, 278; 1,
300; 1,301; 2, 406
Lagos navegables 1, 405; 1, 406
Lagos no navegables 1, 406;1, 407
Lagos y lagunas 1, 404
Locacin 1, 88; 1, 89
Locacin: cementerios privados
2,64
Luces y vistas: 2, 34-2, 38
Mala fe 1, 161-1, 163
Mandato 1, 186
Mar territorial 1, 285 y sigs.
Medianera: derecho de abandono
2, 234; 2, 235; 2, 237
Medianera: derechos y cargas 2,
229 y sigs.
Medianera: facultad y obligacin
de adquinrla 2. 204- 2, 207
Medianera: luceras 2, 230
Medianera: pago del precio de la
pared 2, 219-2, 224
Medianera: prescripcin
adquisitiva 2, 207
Medianera: prescripcin
liberatoria 2, 207-2, 209
Medianera: prueba,
presunciones 2, 224-2,229
Medianera: reconstruccin del
muro 2, 231-2, 233
Medianera: renuncia 2, 233-2, 235
Medianera: requerimiento previo
a la construccin 2, 209
Modo suficiente 1, 101; 1, 102
Muros: muro contiguo 2, 196; 2,
204-2, 209; 2, 230; 2, 231
Muros: muro encaballado 2, 196;
2, 209-2, 216; 2, 230
Muros: pared "prxima" 2, 197; 2,
198
Muros: pared de encerramiento
forzoso 2, 201-2, 203
Muros: pared medianera 2, 199-2.
201; 2, 232
Muros: pared privativa 2, 198; 2,
199; 2, 232
Muros: punto de vista fsico 2,
196-2, 198
Muros: punto de vista jurdico 2,
198-2, 203
532
DERECHOS REALES
Muros: rgimen de dominio 2,

203 y sigs.
Nurnerus clausus: concepto e
importancia 1, 66; 1, 67; 1, 68;
1,69
Obligaciones reales: casos 1, 98;
1,99
Obligaciones reales: Cdigo Civil
1, 95 y sigs.
Obligaciones reales: concepto 1,
94; 1, 95
Ocupacin 1, 175
Orden del da 2, 302
Paredes medianeras o divisorias:
obligacin de tolerar su uso 2,
29; 2, 30
Pesca 1, 321-1, 323
Petitorio y posesorio 1, 260; 1, 261
Plantacin de rboles:
prohibicin 2, 30-2, 32
Plataforma continental 1, 288 y
sigs.
Playas del mar 1, 291
Posesin 1, 88; 1, 233
Posesin de cosas muebles:
efectos 1, 196
Posesin derivada 1, 120
Posesin hereditaria 1, 108; 1, 109
Posesin ilegtima 1, 159-1, 163
Posesin legtima: 1, 142-1, 159
Posesin vacua 1, 178
Posesin: adquisicin 1, 173 y sigs.
Posesin: adquisicin por
representante 1, 185-1, 187
Posesin: capacidad 1, 187-1, 190
Posesin: clasificacin 1, 142 y
sigs.
Posesin: concepto y definicin 1,
112; 1, 113, 1, 114
Posesin: conservacin y prdida
1, 190-1, 192
Posesin: efectos 1, 193
Posesin: elementos 1, 114
Posesin: etimologa 1, 127- 1, 131
Posesin: naturaleza jurdica 1.
131-1, 133
Posesin: polmica SavignyIheing 1, 119-1, 124
Posesin: presunciones 1, 135-1,
140
Prehorizontalidad:
administracin del inmueble
2,372
Prehorizontalidad: afectacin 2,
364; 2, 365
Prehorizontalidad:
comercializacin de las
unidades 2, 367-2, 369
Prehorizontalidad: concepto 2,
361; 2, 362
Prehorizontalidad: desafectacin
2, 365-2, 367
Prehorizontalidad: disposiciones
transitorias 2, 374
Prehorizontalidad: ejecucin del
inmueble por un acreedor
comn 2, 371
Prehorizontalidad: hipoteca del
inmueble afectado 2, 369-2, 371
Prehorizontalidad:
jurisprudencia 2, 374-2, 382
Prehorizontalidad: obras por
administracin 2, 372; 2, 373
Prehorizontalidad: penalidades 2,
O I
Prehorizontalidad: supuestos
comprendido?. 2, 362-2, 364
Prenda 2, 385
Prenda anticrtica 2, 385
Prenda con registro 1, 77; 1, 78;
1, 79
Privilegios 1, 91; 1, 92
Piopiedad e Iglesia Catlica 1,
267; 1, 268; 1, 269
Propiedad fiduciaria: causas
fuente 2, 89
Propiedad fiduciaria: derechos y
deberes de los sujetos 2, 92-2,
96
Propiedad fiduciaria: duracin
2,88
Propiedad fiduciaria: ejemplos 2,
87
Propiedad fiduciaria: extincin 2,
96
Propiedad fiduciaria: objeto 2, 90
Propiedad fiduciaria: sujetos 2,
90-2, 92
Propiedad horizontal 1, 69; 1, 70;
2, 56-2, 58
NDICE ALFABTICO
Propiedad horizontal 2, 239 y

sigs.
Propiedad horizontal: adquisicin
del derecho, modos 2, 256; 2,
257
del derecho, particin en el
condominio y en la comunidad
hereditaria 2, 257-2, 260
del derecho, reglamento de
copropiedad y administracin
2, 260 y sigs.
Propiedad horizontal: alteracin
de la fachada 2, 346
Propiedad horizontal: breves
antecedentes histricos 2, 2402,242
Propiedad horizontal: cementerios privados 2, 66-2, 69
Propiedad horizontal: clubes de
campo 2, 56; 2, 5 7
Propiedad horizontal: Cdigo
Civil argentino 2, 242; 2, 243
Propiedad horizontal: Cdigo
francs 2, 242
Propiedad horizontal: consorcio
de propietarios, asambleas 2,
304 y sigs.
Propiedad horizontal: consorcio
de propietarios, concepto y
naturaleza jurdica 2, 277-2,
287
Propiedad horizontal: countries
2, 56; 2, 57
Propiedad horizontal: Derecho
romano 2, 240; 2, 241
Propiedad horizontal: Edad
Media 2, 241
Propiedad horizontal: el
administrador 2, 283 y sigs.
Propiedad horizontal: estado de
propiedad horizontal 2, 256; 2,
257
Propiedad horizontal: extincin 2,
354-2, 359
Propiedad horizontal: extincin,
abandono 2, 357-2, 359
- -.-r>fusin 2, 357
533

destruccin total o parcial 2,
355; 2, 356
vetustez 2, 356; 2, 357
Propiedad horizontal: naturaleza
jurdica 2, 245- 2, 247
Propiedad horizontal: nocin,
terminologa 2, 239; 2, 240
Propiedad horizontal: objeto del
derecho 2, 247 y sigs.
derecho, conversin de partes
comunes a privativas y de
privativas a comunes 2, 255;
2, 256
derecho, cosas y partes
comunes 2, 249-2, 253
derecho, derechos de los copropietarios sobre las partes
privativas y comunes 2, 253; 2,
254
derecho, partes exclusivas o
privativas 2, 248; 2, 240
Propiedad horizontal:
obligaciones de los
propietarios por las expensas y
gastos comunes 2, 317 y sigs.
Propiedad horizontal: obra nueva
en partos comunes 2, 346 y sigs.
Propiedad horizontal: obra nueva
en partes exclusivas 2, 345; 2,
346
Propiedad horizontal: obras
nuevas, innovaciones y
mejoras 2, 345 y sigs.
prohibiciones impuestas a los
propietarios 2, 340-2, 345
Propiedad y dominio 1, 272 y
sigs.
Propiedad y liberalismo 1, 266; 1,
267
Propiedad: en el Derecho romano
1, 264; 1, 265
Propiedad: en la Edad Media 1,
265: l, 266
534
DERECHOS REALES
Propiedad: en los pases comunistas 1, 270; 1, 271; 1, 272

Propiedad: funcin social 1, 269;
1,270
Propiedad: origen y evolucin
histrica 1, 263; 1, 264
Proteccin posesoria 1, 134; 1,
135
Proteccin posesoria 1, 205 y sigs.
Relaciones entre persona y cosa
1, 125; 1, 126; 1, 127
Ruidos de las aeronaves 2, 29
Ruidos molestos 2, 22-2, 29
Ruidos molestos: la autorizacin
administrativa 2, 28
Ruidos molestos: rgimen de la
prescripcin 2, 27
Semovientes 1, 378 y sigs.
Servidumbre: clubes de campo 2,
59
Servidumbre: countries 2, 59
Servidumbres 1, 346
Servidumbres activas 2, 408
Servidumbres in patiendo 2, 410
Servidumbres no activas 2, 408;
2, 409
Servidumbres non faciendo 2, 410
Servidumbres personales 2, 409
Servidumbres reales 2, 409
Servidumbres: clasificacin 2,
408 y sigs.
Servidumbres: Cdigo Civil
argentino 2, 407; 2, 408
Servidumbres: Derecho francs
2,406
Servidumbres: Derecho romano
2,404
Servidumbres: diferencias con las
restricciones al dominio 2, 9; 2,
10
Servidumbres: Edad Media 2, 406
Servidumbres: Esbogo de Freitas
2, 407
Sociedad: cementerios privados 2,
64
Subconsorcios de propietarios 2,
302; 2, 303
Suelo 1, 308
Superficie forestal 1, 70
Superficie: concepto 2, 394; 2, 395
Superficie: Derecho argentino 2,

398; 2, 399
Superficie: Derecho comparado 2.
396-2, 398
Superficie: origen y evolucin 2,
395; 2, 396
Tenedor: obligaciones 1, 203
Tenencia: 1, 115; 1, 196- 1, 233
Tenencia: absoluta 1, 199-1, 202
Tenencia: casos 1, 203
Tenencia: clasificacin 1, 199
Tenencia: relativa 1, 202; 1, 203
Tesoros 1, 323-1, 325
Tiempo compartido 2, 45 y sigs.
Tiempo compartido:
caracterizacin 2, 45; 2, 46
Tiempo compartido:
denominacin 2, 4.G
Tiempo compartido: objeto 2, 46
Tiempo compaztido: rgimen
jurdico 2, 46-2, 50
Ttulo putativo 1, 159; 1, 160
Ttulo suficiente 1, 102; 1, 103; 1,
343
Tradicin 1, 175 y sigs.
Tradicin cosas inmuebles 1, 178
Tradicin traslativa de dominio
1,338 y sigs.
Tradicin traslativa de dominio:
requisitos 1, 340 y sigs.
Tradicin: Cdigo de Comercio 1,
179
Tradicin: cosas muebles 1, 179
Tradicin: efectos 1, 344
Tradicin: importancia 1, 177
Tradicin: naturaleza jurdica 1,
177
Traditio brevi manu 1, 180-1, 182
Uso: concepto, Derecho romano 2,
402
Usucapin 1, 359; 1, 360
Usufructo, uso y habitacin:
clubes de campo 2, 58; 2, 59
Usufructo, uso y habitacin:
countries 2, 58; 2, 59
Usufructo: concepto, Derecho
romano 2, 402
Vertientes o manantiales 1, 402 y
sigs.
Vetustez 2, 352; 2, 353
NDICE ALFABTICO
Via& ue colio: prohibicin 1, 234

y sigs
Vicios 1, 161; 1, 162; 1, 163
Vicios: purga 1, 163
Vinculaciones: caracteres 2, 400:
2,401
Vinculaciones: clases, capellanas
2, 401-2, 404
535
Vinculaciones: clases,
mayorazgos 2, 401
Vinculaciones: concepto 2, 400
Warrants 1, 70; 1, 71
Zona contigua 1, 287 y sigs.
Zona econmica exclusiva 1, 291
y sigs.
ndice de normas*
Cdigo Aeronutico
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
6: 3, 115
30: 3, 115
115; 3, 116
31
115
32
115
33
115
34
115; 3, 116
35
144: 2 ,87
145: 2, 87
155: 2, 29
Cdigo Civil
Art. x: i, 69
Art. 2 : 3 , 180
Art. 3: 1, 83; 1, 85; 2, 359; 3, 358;
3 359
Art. 5: 1, 83; 1, 84; 1, 86
Art. 10:3 217
Art. 16:2 269; 3, 130
Art. 17: 1 386
Art. 19:3 31
Art. 20: 1 69; 1, 386
Art. 21: 1 24
Art. 22: 379
Art. 30: 25
Art. 31: 1 25
Art. 32: 1 25
Art. 33: 2 52; 2, 279; 2, 281; 2,
o
O 22
Art. 35
190
Art. 36
190
Art. 37
190
Art. 39
320
Art. 41
190
Art. 43
511; 3, 512
Art. 51: 1 25
Art. 53: 1 187
Art. 54: 1 187; 1, 188
Art. 55: 1 187
Art. 56: 1 187

Art. 57: 1 187
Art. 58: 3 335
Art. 140: 188
Art. 141: 189
Art. 153: 188
Art. 237: 77; 3, 26
Art. 238: 77; 3, 26
Art. 287: 22; 3, 23
Art. 288: 22; 2, 23
Art. 289: 22; 2, 23
Art. 290: 22; 2, 23
Art. 291: 22; 2, 23 3,25
Art. 292: 22; 2, 23
Art. 293: 23
Art. 294: 23
Art. 295: 23
Art. 296: 23; 3, 25
Art. 297: 23; 3, 24
Art. 298: 23; 3, 24
Art. 299: 23
Art. 300:
Art. 301: 23; 3, 24
Art. 302: 23
Art. 303: 23
Art. 304: 23
Art. 305: 23
Art. 325: 23
Art. 411: 112; 1, 128
Art. 468: 186; 1, 187
Art. 497: 186
95; 1, 96; 1, 194; 2,
408; 3 , 47; 3, 137
Art. 508: 1, 218; 2, 380
Art. 509: 3,220
Art. 510: 2, 379; 2, 380
Art. 512: 1,371; 2, 28; 3, 447
Art. 513: 380
Art. 515: 3, 53; 3, 322
Art. 518: 3, 207; 3, 306
Art. 522: 1, 19
Art. 524: 1,81; 3, 165; 3, 304; 3,
314
Art. 570: 3,300
* Confeccionado por ngeles Lausi.
538
DERECHOS REALES
7. 101; 1, 107;
Art. 685: 3, 87
ut. 5'
144; 1, 177; 1, 180; 1, 181
Art. 686: 2, 153; 3, 87; 3, 185
183; 1, 193; 1, 217; 1, 338
Art. 687: 3, 87
339; 1, 340; 1, 345; 1, 346
Art. 688: 3, 87
89; 2, 267; 3, 30; 3, 43; 3, 80; 3, Art. 689: 2, 165; 3, 87
166; 3, 262; 3. 309; 3, 371
Art. 694; 2, 165
405; 3, 406; 3, 408; 3, 458
Art. 699; 2, 159
462
Art. 717: 2, 165
Art. 583: 3, 48
Art. 732: 1, 112; 1, 128; 1, 272; 3,
Art. 584: 3, 422
438
Art. 585: 3, 422
Art. 783: 3. 243
Art. 586: 3, 422
Art. 787:3, 437; 3, 441
Art. 587: 3. 422
Art. 801: 3, 291
Art. 588: 3. 422
Art. 802: 3, 207
Art.. 589: 3, 422
Art. 803: 3, 241; 3, 291
Art. 590: 2, 99; 3. 422
Art. 804: 3, 241; 3, 291
Art. 591: 3, 42; 3, 43; 422
3,
Art. 813: 3, 291
Art. 592: 1, 148
Art. 814; 3, 137; 3, 233
Art. 594: 1, 148; 3, 462
Art. 868: 3, 97
Art. 596: 1, 148
Art. 872: 3, 311; 3, 334
Art. 597: 1, 352
Art. 874: 3, 334
Art. 606: 3, 177
Art. 902: 3, 447; 3, 513; 3, 514
Art. 607: 3, 178
Art. 921: 1, 187; 1, 188; 2, 190
Art. 608: 3, 178
Art. 923: 1, 69; 1, 159; 1, 386
Art. 617: 3, 173; 3, 178;
3, 179
Art. 924: 1, 159
Art. 619: 3, 173; 3, 178;
3, 179; 3 Art. 925: 1, 159
183
Art. 926: 1, 159
Art. 621: 3. 211
Art. 927; 1, 159
Art. 622- 3 418
Art. 928: 1, 159
Art. 623: S, 178; 3, 210;
3,211
Art. 929: 1, 148; 1, 159; 1, 371; 1,
Art. 625:3,512
386; 2, 28
Art. 630; 3, 512
Art. 944: 1, 102; 1, 177
Art. 667: 3, 87
Art. 946: 1, 177
Art. 668: 2, 161; 3, 87
Art. 953: 1, 44; 1, 53; 2, 14; 2. 17;
Art. 669: 3, 87
2, 272; 3, 211
Art. 670: 3, 87
Art. 960: 3, 438; 3, 441
Art. 671: 3, 87
Art. 968: 3, 438
Art. 672: 3, 87
Art. 970: 3, 438
Art. 673: 3, 87
Art. 979: 2, 275
Art. 674: 3, 87
Art. 980: 3, 215; 3, 219
Art. 675: 3, 87
Art. 984: 2, 292
Art. 676: 3, 87
Art. 997: 3, 215; 3, 219
Art. 677: 3, 87
Art. 1003: 2, 292
Art. 678: 3, 87
Art. 1034: 1, 157
Art. 679: 3, 87
Art. 1035: 1, 157; 3, 303
Art. 680: 3, 87
Art. 1038; 3, 446
Art. 681: 3, 87
Art. 1039: 2, 93
Art. 682: 3, 87; 3, 189
Art. 1040: 1, 187; 3, 221; 3, 446
Art. 683: 3, 87
Art. 1041: 1, 188
Art. 684: 3, 87
Art. 1043: 2, 158
NDICE DE NORMAS
539
Art. 1044: 1. 63; 2, 14, ^ I/; 3, Art. 1190: 3, 302

153; 3, 446
Art. 1193: 1, 31; 3, 302
Art. 1045: 1, 188
Art. 1195: 1, 18; 1, 31; 2, 266; 2,
Art. 1047: 1, 69; 2, 292
324; 2, 376
Art, 1049: 2, 158
Art. 1196: 1, 153; 3, 147; 3, 406
Art. 1050: 1, 69; 3, 444; 3, 445
Art. 1197: 1, 25: 1,32; 1, 66; 2,
Art. 1051: 1,29; 1, 69; 1, 102; 1,
64; 2, 261; 2, 339; 2, 342; 2,
159; 1, 341; 1. 342; 2, .99; 3, 357;
3; 444-3, 446; 3, 449; 3, 451
Art. 1198: 2, 3 8 0 : 3 , 447
Art. 1052: 1, 69; 3, 444; 3, 445
Art. 1199: 1, 18
Art. 1053: 1, 69
Art. 1201: 1, 378
Art. 1054: 1, 69
Art. 1204: 3, 136
Art. 1057: 3, 436
Art, 1207: 3, 215; 3 ,217; 3, 217
Art. 1071: 1, 301; 1, 302; 2, 22; 2. Art. 1209: 3. 215; 3 ,217; 3,217
31; 2, 156; 2, 173; 2, 198; 3, 11;
Art. 1211; 3, 215; 3 ,218
3, 134; 3, 197
Art. 1217: 2, 133
Art. 1078: 1, 19; 2, 26
Art. 1276: 3, 314
Art. 1095: 1, 128
Art. 1277: 2, 105
Art. 1109: 1, 200; 1, 202; 3, 512 Art. 1292: 3, 337
Art. 1110: 1, 128
Art. 1323: 1, 217
Art. 1111:3,514
Art. 1324: 1, 143; 2 , 42; 2, 178; 2,
Art. 1112: 3, 513; 3, 516; 3, 517
204; 2, 259
Art. 1113: 1, 200; 1, 202; 1, 253; Art. 1331: 2, 156
2, 87; 3, 308; 3, 512; 3, 513; 3,Art. 1364: 2, 14; 2, 15
Art. 1371: 2, 15
516; 3. 517
Art. 1132: 1, 249; 1, 250; 1, 254; Art. 1409: 1, 218; 3 ,405; 3,408
Art. 1412: 1, 143
1,255; 2, 22
Art. 1414: 1, 218
Art. 1135: 1, 253
Art. 1137: 2, 137; ;. 261; 2, 263 Art. 1420: 1, 218
Art. 1421: 1, 218
Art. 1138:3, 302; 3, 312
Art. 1428: 1, 143
Art. 1139:3, 302; 3, 312
Art. 1434: 2, 90; 3, 14; 3, 405
Art. 1140:3,301
Art. 1444: 2, 96; 3, 404; 3, 407; 3,
Art. 1141: 1, 177; 3, 302
459; 3, 460
Art. 1142: 1, 177; 3, 301; 3, 302;
Art. 1445: 2, 96; 3, -404; ,407
3,312
Art. 1449: 2, 49; 2, 71; 3, 40; 3,
Art. 1145: 2, 137
63; 3, 407
Art. 1179: 1, 106
Art. 1184: 1, 103; 1, 143; 1, 144; Art. 1450: 3, 407
1, 217; 1. 220; 1, 345; 2, 39; 2, Art. 1453: 3, 407
89; 2, 134; 2, 179; 2, 257; 2, Art. 1457: 1, 272; 3.,405
267; 3, 21; 3, 59; 3, 80; 3, 97; 3,
Art. 1459: 1, 272; 2 ,90
Art. 1487: 3, 437; 3.,441
131; 3, 132; 3, 312; 3, 416
Art. 1185: 1, 103; 1, 143; 1, 144; Art. 1489: 3, 438; 3.,445
1, 345; 2, 268; 3, 312; 3, 352 Art. 1493: 3, 41
Art. 1185 bis: 1, 143; 1, 151; 1, Art. 1498: 1, 97; 1,:98
154; 1, 156; 1, 157; 1, 158; 1, Art. 1505: 1, 68; 2, 48;
2, 64
Art. 1507: 1, 305
345; 2, 267; 2, 362; 2, 371
Art. 1186: 1, 345
Art. 1512: 2, 143; 2 , 157; 3, 14
Art. 1187: 1, 103; 1, 143; 1, 345; Art. 1514: 1, 128
3,352
Art. 1515: 1, 68
540
Art. 1516: 1 68
Art. 1519: 3 50
Art. 1522: 3 50
Art. 1554: 1 68
Art. 1555: 1 68
Art. 1561: 1 33
Art. 1573: 3 43
Art. 1574: 3 197
Art. 1575: 3 197
Art. 1597: 2 201
Art. 1613: 2 169
Art. 1648: 2 52
Art. 1673: 2 126
Art. 1713: 2 318
Art. 1747: 2 318
Art. 1758: 2 127
Art. 1817: 1 136
Art. 1842: 2 90
Art. 1869: 2 288
Art. 1870: 1 190;
Art. 1881: 2 302
Art. 1904: 2 295
Art. 1909: 2 296;
Art. 1934: 2 94
Art. 1945: 2 167
Art. 1949: 2 167
Art. 1963: 2 290
Art. 1967: 3 438;
Art. 1970: 2 290
Art. 2042: 3 137
Art. 2050: 3 243
Art. 2063: 3 73
Art. 2070: 1 60
Art. 2089: 2 296;
Art. 2091: 1 106
Art. 2097: 3 408
Art. 2103: 1 105;
Art. 2105: 1 105
Art. 2106: 1 105;
Art. 2108: 1 106;
Art. 2110: 1204
Art. 2130: 3 438;
Art. 2140: 2 176
Art. 2144: 2 176
Art. 2145: 3 49
Art. 2146: 3 49
Art. 2152: 3 49
Art. 2153: 3 49
Art. 2164: 3 49
Art. 2172: 3 49
2 94; 2, 288
2,298
3,441
3,408; 3, 44
1,106
1,106
3,408
3,441
Art. 2180: 3, 226

Art. 2194: 3, 421
Art. 2255: 1, 103
Art. 2262: 1, 359
Art. 2265: 1, 128
Art. 2279: 1, 359
Art. 2289: 1, 406
Art. 2302: 2, 167
Art. 2311: 1, 10; 1, 11; 1, 12;1, 13;
1, 14; 1, 15; 1, 39; 1, 40; 1, 42;
1, 52; 1, 94; 1, 119; 1, 388; 2,
89; 2, 129; 3, 12; 3, 126; 3, 127
Art. 2312: 1, 9; 1, 10; 1, 19; 1, 24;
1, 55; 1, 251; 3, 18; 3, 435; 3,
436
Art. 2313: 3, 199
Art. 2314: 1, 16; 1, 388; 3, 128; 3,
199; 3, 435
Art. 2315: 1, 16; 1, 362; 1, 388; 2,
204; 3, 192-3, 196; 3, 199
Art. 2316: 1, 16, 1, 362, 3, 192-3,
194; 3, 199
Art. 2317: 1, 16; 1, 194; 3, 166; 3,
199; 3, 433
Art. 2318: 1, 16; 1, 388
Art. 2319: 1, 16; 1, 26;1, 27; 1,
194; 1,323; 1, 388; 3, 166; 3.
433
Art. 2320: 1, 16; 1, 362
Art. 2321: 1, 16; 1, 362
Art. 2322: 1, 16; 3, 192-3, 194
Art. 2323: 1, 16
Art. 2324: 1, 16; 1, 388; 3, 16
Art. 2325: 1, 16; 1, 388; 3, 16
Art. 2326: 1, 16; 1, 141; 1, 388; 2,
177; 2, 258; 3, 190
Art. 2327: 1, 16; 1,361
Art. 2328: 1, 16; 1, 361; 1, 362; 3,
435
Art. 2329: 1, 16; 1, 309; 2, 87; 3,
435
Art. 2330: 1, 16; 1, 309; 2, 87; 3,
196
Art. 2331: 1, 16; 2, 210; 3, 195
Art. 2332: 1, 16
Art. 2333: 1, 16
Art. 2334: 1, 16
Art. 2335: 1, 16
<\rt. 2336: 1, 16
Art. 2337: 1, 16; 2, 14; 2, 38
NDICE DE NORMAS
541
Art. 2338: 1, 16
Art. 2363 1, 136; 1, 158; 1, 161;
1, 194; 1, 230; 1, 350; 1,
Art. 2339: 1, 16; 1, 280; 1, 285
1, 162;
418; 3, 455; 3, 466
Art 2340: 1, 16; 1, 281; 1, 282; 1,
355; 3,
283; 1, 285; 1, 286; 1, 287; 1,
Art. 23641. 161; 1, 233; 1, 236
291; 1, 294; 1, 295; 1, 296; 1,
Art. 2365 161
319; 1, 321; 1, 327; 1, 328; 1,
Art. 2366: 161
330; 1, 391; 1, 393-1, 396; 1,
Art. 2367 161
401; 1, 402; 1, 403; 1, 405; 1,
Art. 2368 161;1, 236
406; 1, 408; 2, 13; 2, 60
Art. 2369: 1 161
Art. 2341: 1, 16; 1, 392
Art. 2370
70: 1 161
Art. 2342: 1, 16; 1, 175; 1, 221; 1,
Art. 2371:
1 161; 1, 236
225; 1, 281; 1, 289; 1, 314; 1,
Art. 2372:
1 161; 1, 236
370; 1, 407; 2, 40; 2, 163; 3,
Art. 2373: 107; 1, 174; 1, 233
465
Art. 2374:
114; 1, 174; 1, 313
Art. 2343: 1, 16; 1, 174; 1, 315; 1,
Art. 2375:
164; 1, 188; 1, 221;
321; 1, 322; 1, 323; 1, 324; 1,
1, 225
176; 1, 179; 3, 435
398
Art. 2376:
Art. 2344: 1, 16; 2, 61
Art. 2377: 176; 1, 346; 3, 132
176; 1, 180; 1, 183;
Art. 2345: 1, 16
Art. 2378:
Art. 2346: 1, 16
1, 184; 185
Art. 2347: 1, 16; 1, 407
Art. 237=: 107; 1, 178: 1. 18C
Art. 2348: 1, 16
Art. 23S0: 107; 1, 176; 1, 178;
Art. 2349: 1, 16; 1, 405; 1, 406; 1,
3, 132
407; 3, 117
Art. 2381: 179: 1, 180
Art. 2350: 1, 16; 1, 395; 1, 396; 1,
Art. 2382: 164; 1, 175; 1, 188
402; 1, 403; 1, 404
Art. 2383: 178; 3, 132; 3, 458
Art. 2351: 1, 108; 1, 109; 1, 113;
Art. 2384: 136; 1, 137; 1, 138;
140; 1, 173; 1, 178; 3,
1, 114; 1, 115; 1, 116; 1, 117; 1,
1, 139;
118; 1, 128; 1, 131; 1, 174; 1,
132
1, 114; 1, 176; 1, 179
233; 1, 236; 1, 237; 1, 239; 1,
Art. 2385:
1, 176; 1, 179
242; 1, 272; 1, 345; 1, 350; 3,
Art. 2386:
101; 1, 171; 1, 178;
35; 3, 41; 3, 325; 3, 416
Art. 2387:
183
Art. 2352: 1, 113; 1, 115; 1, 116;
1, 181;
179
1, 117; 1, 128; 1, 196; 1, 202; 1, Art. 2388:
179
233; 1, 236; 1, 237
Art. 2389: 179
Art. 2353: 1, 136; 1, 167; 1. 168;
Art. 2390: 179
1, 169
Art. 2391: 121; 1, 126; 1, 187;
Art. 2354: 1, 136; 1, 163
Art. 2392:
1, 189; 1, 190; 1, 313; 1,
Art. 2355: 1, 116; 1, 117; 1, 119;
1, 188;
329
1, 128; 1, 131; 1, 142; 1, 145; 1,
343; 3, 190
147; 1, 153; 1, 158; 1, 159; 1,
Art. 2393: 137; 1, 186
220; 1, 233; 1, 345; 2, 267; 2,
Art. 2394: 186
268; 3, 35; 3, 41; 3, 141; 3, 313
Art. 2395: 186; 1, 187; 2, 154
Art. 2356: 1, 161; 1, 233; 1, 350;
Art. 2396 186; 1, 187
186
1, 371; 3, 305
Art. 2397:
186
Art. 2357: 1, 159; 1, 361; 2, 195
Art. 2398
114; 1, 118; 1, 119;
Art. 2358: 1, 160; 1, 164; 1, 171
Art. 2399 1, 199; 1, 200; 1, 360; 2,
Art. 2361: 1, 164
Art. 2400:329; 3, 433; 3, 435
Art. 2362: 1, 136; 1, 160; 1, 350;
1, 131;
1, 355; 3, 461
lui); 3,
DERECHOS REALES
542
Art. 2401: 1, 119; 1. 11
Art. 2448: 1, 191
Art. 2449: 1, 164; 1, 191

1, 142; 1, 175: 1, 178; 1, 192; 3,
Art. 2450: 1, 191
371; 3, 458
Art. 2451: 1, 191
Art. 2403: 1, 137
Art. 2452: 1, 191; 3, 419
Art. 2405: 1, 140; 1, 141
Art. 2453: 1, 192
Art. 2407: 1, 140; 1, 141
Art. 2454: 1, 192; 1, 315
Art. 2408: 1, 140; 1, 141; 3, 53
Art. 2409: 1, 140: 1, 141
Art. 2455: 1, 161; 1, 191; 1, 192;
Art. 2410: 1, 140; 1, 141; 1, 174
3,426
Art. 2411: 1, 137
Art. 2456: 1, 192; 1, 228; 1, 235
Art. 2412: 1, 29; 1, 102; 1, 137; 1,Art. 2457: 1, 191
193; 1, 196; 1, 220; 1, 230; 1, Art. 2458: 1, 136; 1, 167; 1, 168;
312; 1, 325: 1, 337; 1, 349; 1,
1, 171; 1, 175; 1, 191; 3, 409
351-1, 357; 1. 359-1, 365; 1,
Art. 2459: 1. 191; 1, 199; 1, 360
368; 1, 379; 1, 382; 1, 385; 1, Art. 2460: 1, 177
386; 2, 76; 2, 93; 2, 97; 2, 98; 3,
Art. 2461: 1, 196; 1, 202; 1, 203;
51; 3. 232; 3,312; 3, 330; 3,
3,419
331; 3, 394; 3, 436; 3, 456
Art. 2462: 1, 102; 1, 171; 1, 182;
Art. 2413: 1. 354; 1, 356; 2, 99
1, 183; 1, 184; 1, 185; 1, 202; 1,
Art. 2414: 1,354; 1,356
203; 1,224; 3, 30; 3, 144; 3,
419
Art. 2415: 1, 354; 1, 360; 1, 361;
Art. 2463: 1, 203
3,435
Art. 2416: 1, 99; 1, 194; 2, 326
Art. 2464: 1, 202; 1, 204; 3, 423
Art. 2417: 1, 98; 1, 194; 2, 330; 3,Art. 2465: 1, 202; 3, 421
418
Art. 2466: 1, 202
Art. 2418: 1, 99; 1, 194; 1, 346; 2,Art, 2467: 1,202
330; 3, 401; 3, 402
Art. 2468: 1, 217; 1, 221; 1, 234;
Art. 2419: 1, 97; 1, 99; 1, 194; 1,
1, 245; 3, 405
195; 2, 326
Art. 2469: 1, 194; 1, 204; 1, 217;
Art. 2420: 1, 97; 1, 99; 1, 194; 2,
1, 234; 1, 235; 1, 237; 1, 238; 1,
330; 3, 401
241; 1, 242; 1, 243; 1, 244; 1,
Art. 2421: 1, 99; 1, 195; 2, 330; 3, 248; 1,251; 1,252; 1,257; 1,
401; 3, 403
258: 1, 259
Art. 2422: 1, 358; 1, 359; 3, 422; Art. 2470: 1, 133; 1, 206; 1, 227;
3, 437; 3, 441; 3, 445
1, 229; 1, 234; 1, 235; 1, 237; 3,
Art. 2423: 2, 99
41; 3, 94
Art. 2424: 3, 34
Art. 2471: 1, 137; 1, 229; 1, 260
Art. 2425: 3, 35
Art. 2472: 1, 146; 1, 229; 1, 235;
Art. 2426: 3, 35
1, 244; 1, 260
Art. 2433: 1, 160; 1, 161
Art. 2473: 1, 163; 1, 164; 1, 192;
Art. 2434: 1, 160
1, 204; 1. 230; 1, 233; 1, 234; 1,
Art. 2435: 1, 161
235; 1, 238; 1, 239; 1, 240; 1,
Art. 2438: 3, 370; 3, 394
242; 1, 243; 1, 257; 1, 258; 1,
Art. 2439: 1, 161; 3, 370
259
Art. 2443: 1, 137; 1, 160
Art. 2474: 1, 164; 1, 233; 1, 238;
Art. 2444: 1, 309; 3, 11; 3, 34
1, 239; 1, 240; 1. 242; 1, 243; 1,
Art. 2445: 1, 137; 1, 173; 1, 190;
257; 1, 258; 1, 259
1. 191
Art. 2475: 1, 146; 1, 164; 1, 233;
Art. 2446: 1, 191
1, 238; 1, 239; 1, 240; 1, 242; 1,
Art. 2447: 1, 167; 1, 191
243; 1, 257; 1, 258; 1, 259
NDICE DE NORMAS
543
Art. 2476: 1. 164; 1, 174; 1, 233; . Art. 2502: 1, 24; 1, 32; 1, 58; 1.
1, 238: 1,239; 1.240; 1,242; 1,
bi;:I,66; 1,67; 1,68; 1,69; 1,
243; 1,257; 1,258; 1,259
80; 1, 87; 2, 9; 2. 20; 2, 75; 2,
Art. 2477: 1, 164; 1, 230; 1. 233:
242; 2, 267; 2, 386; 2, 402
1, 238; 1, 239; 1, 240; 1, 242; 1.
Art. 2503: 1,57; 1,58; 1,61; 1,
243; 1, 257; 1, 258; 1, 259
62; 1, 63; 1, 66; 1, 67; 1. 68; 1,
Art. 2478: 1, 164; 1, 233; 1, 238;
69; 1, 80; 1, 81; 1, 87; 1. 89; 1,
1, 239; 1, 240; 1, 242; 1, 243; 1, 90; 1, 92; 1, 93; 1, 133; 2, 20; 2,
75; 2, 124; 2. 242; 2, 358; 2,
257; 1, 258; 1, 259
384; 2, 386; 2, 402; 2, 406; 2,
Art. 2479: 1, 161; 1, 164; 1, 233;
1, 238; 1, 239; 1, 240; 1, 242: 1, 414; 2, 415; 3, 8; 3, 77; 3, 124;
3, 165; 3, 313
243; 1, 257; 1, 258; 1, 259
Art. 2480: 1, 119; 1, 164; 1, 233; 3, Art. 2504: 1, 100; 3, 39; 3, 40; 3,
236: 1. 238; 1, 239; 1, 240; 1,
222:3, 314
Art. 2505: 1, 29; 1, 103; 1, 104; 1,
242; 1, 243: 1, 257; 1, 258: 1, 259
106; 1, 144; 1, 177; 1, 218; 1,
Art. 2481: 1, 164; 1, 204; 1, 233;
1,238; 1,239; 1,240; 1,242; 1,
344; 1, 345; 2, 89; 2, 99; 2, 194;
2, 257; 2, 267; 2, 362; 3, 27; 3,
243; 1, 257; 1, 258: 1, 259
50; 3, 51; 3, 59; 3, 68; 3, 80; 3,
Art. 2482: 1, 203; 1, 260; 1, 261
97; 3, 132; 3. 145; 3, 166; 3,
Art. 2484: 1,261"
260; 3, 312; 3, 314; 3, 317; 3,
Art. 2485: 1, 261
371; 3, 372; 3, 374; 3, 478; 3,
Art. 2486: 1, 261
484; 3, 486; 3, 487; 3, 507
Art. 2487: 1, 164; 1, 204; 1, 234;
1, 238; 1, 239; 1, 240; 1, 242; 1,Art. 2506: 1, 58; 1, 116; 1, 133; 1,
243; 1,251; 1,257; 1,258; 1,
275; 1,277; 1,279
259
Art. 2507: 1, 90; 1, 279; 1, 280; 1,
Art. 2488: 1, 231; 1, 258
297; 2, 41; 2, 73
Art. 2489: 1, 141; 1, 252; 2, 152
Art. 2508: 1, 30; 1, 31: 1, 140; 1,
Art. 2490: 1, 204; 1, 232; 1, 234;
250; 1, 277; 1, 279; 1, 298; 1,
1, 238; 1, 233, 1, 240; 1, 243;1 , 299; 1, 353; 2, 125
244; 1, 257; 1, 258; 1, 259; 3, Art. 2509: 1, 277
Art. 2510: 1, 300; 2, 39; 3, 324
427
Art. 2491: 1, 239; 1, 245; 1, 246; Art. 2511: 1, 312; 2, 9
Art. 2512: 2, 9
1,258; 1,406
Art. 2513: 1, 18; 1, 278; 1, 300; 1,
Art. 2493: 1, 231
301; 1,305; 1, 324; 2, 22; 2, 31;
Art. 2494: 1, 231
2, 173; 3, 134
Art. 2495: 1, 164; 1, 204; 1, 234;
1, 238; 1, 239; 1, 242; 1, 243; 1,
Art. 2514: 1, 300; 1, 301; 2, 204;
3, 134; 3, 326
251; 1, 258; 1, 259
Art. 2496: 1, 164; 1, 231; 1, 238; Art. 2515: 1, 302; 2, 13; 3, 274
1, 239; 1, 242; 1, 243; 1, 257; 1,Art. 2516: 1, 298; 1, 332; 2, 201
Art. 2517: 1, 298
258; 1, 259; 3, 399
Art. 2497: 1, 164; 1, 204; 1, 232; Art. 2518: 1, 64; 1, 308; 1, 407; 1,
408; 2, 239; 2, 242
1,238
Art. 2519: 1, 16; 1, 64; 1, 308; 1,
Art. 2498: 1, 164: 1, 248
332; 2, 227
Art. 2499: 1, 164; 1, 248; 1, 250;
1, 252; 1, 254; 1, 255; 2, 22; 2,Art. 2520: 1, 16; 1, 308; 1, 309; 1,
326; 1, 361; 2, 204; 2, 210; 3,
351
195; 3, 435
Art. 2500: 1, 248
Art. 2521: 1, 308
Art. 2501: 1, 243; 1, 257
544
DERECHOS REALES
Art. 2523: 1, 298 2, 10

Art. 2524: 1, 144; 1, 189;1,311;
1,312; 1,313; 2, 256
Art. 2525: 1, 102; 1, 194;
1,225;
1, 315; 2, 39
Art. 2526: 1,314; 1,315;2, 39
Art. 2527: 1, 174; 1, 175;
1, 194;
1,289; 1,315; 1,322
Art. 2530: 1, 316
Art. 2531: 1, 316
Art. 2532: 1, 316
Art. 2533: 1, 31; 1, 97; 1,
316; 1,
317; 1, 319
Art. 2534: 1, 316
Art. 2535: 1, 316
Art. 2536: 1, 316
Art. 2540: 1, 319; 1, 320
Art. 2541: 1, 320; 1, 321
Art. 2542: 1, 320
Art. 2543: 1, 320
Art. 2545: 1, 315
Ait. 2546: 1, 321
Art. 2547: 1, 321 1,398
Art. 2548: 1, 321 1,398
Art. 2549: 1, 321 1,398
Art. 2550: 1, 324 3,36
Art. 2551: 1, 323 1,324
Art. 2552: 1. 128 1, 324;3 36
Art. 2554: 1, 324 1,325
Art. 2555: 1, 324
Art. 2556: 1, 324; 3, 19
Art. 2557: 1,325
Art. 2558: 1, 128; 1, 325;3 398
Art. 2559: 1, 324; 3, 398
Art. 2560: 1, 325
Art. 2561: 1, 324; 3, 36
Ait. 2562: 1, 324
Art. 2563: 1, 324
Art. 2565: 1, 323
Art. 2566: 1, 325; 3, 36;> 195
Art. 2567: 1, 102; 1, 325
Art. 2568: 1, 326; 2, 37
Art. 2569: 1, 326; 2, 37
Art. 2570: 1, 326; 2, 37
2 37; 3,
Art. 2571: 1, 309; 1, 326;
195
Art. 2574: 1, 327 1,393; 2, 37; 2
210
Art. 2575: 1, 329; 2, 37
Art. 2576: 1, 327; 1, 328; 2, 37
Art. 2577: 1, 327; 1, 328; 1, 394;
1, 395; 1, 401; 2, 37
Art. 2578: 1, 327; 1, 407; 2, 37
Art. 2579: 1, 328; 2, 37
Art. 2580: 1, 328; 2, 37
Art. 2581: 1, 328; 2, 37
Art. 2582: 1, 329; 2, 37
Art. 2583: 1, 331; 1, 393; 2, 37
Art. 2584: 1, 331; 2, 37
Art. 2585: 1, 332; 2, 37
Art. 2586: 2, 37
Art. 2587: 1, 102; 1, 332; 2, 37; 2
210
Art. 2588: 1, 333; 1, 335; 2, 37
Art. 2589: 1, 332; 1, 333; 2, 37
Art. 2590: 1, 333; 2, 37
Art. 2591: 1, 333; 2, 37
Art. 2592: 1, 338; 2, 37; 2, 39
Art. 2593: 1, 338; 2, 37; 2, 39
Art. 2594: 1, 337; 2, 37
Art. 2595: 2, 37
Art. 2596: 1, 337 2,37
Ait. 2597: 1, 337 f^ ~?>n
Art. 2598: 1, 337 2, 37
Art. 2599: 1, 337 2,37
Art. 2600: 1, 337 2, 37; 2, 133
Art. 2601: 1, 144 1, 341; 1, 343;
1, 352; 3, 30; 3, 132
Art 2602: 1, 102; 1, 344; 2, 257;
2, 267
Art. 2603: 1, 144; 1, 341; 1, 342;
1,352; 3, 132; 3, 437; 3, 441
Art. 2604: 2, 38; 2, 169; 2, 170; 2
350
Art. 2605: 1, 319; 1, 338; 2, 38; 2
170
Art. 2606: 2, 38; 2, 39; 2, 170; 2,
351
Art. 2607: 1, 314; 1, 315, 2, 39; 2
170
Art. 2608: 2, 40; 2, 163; 2,
170
Art. 2572: 1, 328; 1, 329;1 393;

2, 37
Art. 2573: 1, 328; 1, 329;
1 330;
2,37
Art. 2609: 1, 144; 1, 149; 1, 217;

1, 221; 1, 312; 1, 345; 2, 39; 2,
170; 2, 257; 2, 267; 2, 351; 2,
362; 3, 371
NDICE DE NORMAS
545
Art. 2610: 1, 312; 2, 38; 2, 39; 2, Art. 2655: 2, 35; 2, 36; 2, 230
Art. 2656: 2, 230
170; 2, 351
Art. 2657: 2, 37
Art. 2611: 2, 7-2, 9; 3, 138
Art. 2612: 2, 9; 2, 14; 2, 15
Art. 2658: 2, 37
Art. 2613: 2, 9; 2, 17-2, 19
Art. 2659: 2, 37
Art. 2614: 1, 57; 1, 59; 1, 61; 1,
Art. 2661: 1, 280; 2, 73; 2, 74
62; 1, 63; 1, 67; 1, 68; 1, 69; 1, Art. 2662: 1, 280; 2, 78; 2, 81; 2,
93; 1, 133; 1, 297; 2, 20; 2, 204;
82; 2, 83; 2, 85; 3, 26
2, 210; 2, 242; 2, 386; 2, 389; 2, Art. 2663: 2, 15; 2, 97; 2, 98
393; 2, 398; 2, 400; 2, 402; 3,
Art. 2664: 2, 98
17; 3, 124
Art. 2668: 2, 54; 2, 97; 3, 54
Art. 2615: 2, 10; 2, 22
Art. 2669: 1, 25; 2, 93; 2, 98; 3,
Art. 2616: 1 250; 2, 10
51; 3, 54
Art. 2617: 2 131; 2, 242; 2,244;
Art. 2670: 2, 76; 2, 77; 2, 81; 2,
2, 246; 2, 259; 2, 358
82; 2, 83; 2, 93; 2, 98; 3, 51; 3,
Art. 2618: 2 10; 2, 23-2, 26; 3,
54; 3, 96
402; 3, 404
Art. 2671: 1, 350; 1, 352; 2, 93; 2,
23; 2, 29
Art. 2619
98; 3, 51
22
Art. 2620
Art. 2672: 1, 25; 1, 280; 2, 98; 3, 51
22
Art. 2621
Art. 2673: 1, 58; 1, 133; 2, 123; 2,
10; 2, 22
124; 2, 130; 2, 135; 2, 136; 2,
Art. 2622
10; 2, 22
Art. 2623
259; 3, 410
22
Art. 2624
Art. 2674: 2, 128; 2, 129
22
Art. 2625
Art. 2675: 2, 132; 2, 133; 2, 134;
10; 2, 29; 2, 231-2,
Art. 2626
2, 137; 2, 138
233
Art. 2676: 2, 124; 2, 142; 3, 412
Art. 2627: 1 298; 2, 22
Art. 2677: 2, 124; 2, 126; 2, 127;
2, 143; 2, 144; 2, 145; 2, 147; 2,
Art. 2628: 2 10; 2, 30; 2, 31
158
Art. 2629: 2 30
Art. 2678: 1, 100; 1, 101; 2, 143;
Art. 2630: 2 32; 2, 33
2, 144; 2, 146; 2, 147; 2, 149; 2,
Art. 2631: 2 10
247
Art. 2632: 2
Art. 2679: 2, 153; 3, 411-3. 413
Art. 2633: 2 10; 2, 33; 2, 34
Art. 2680: 2, 65; 2, 105; 2, 125; 2,
Art. 2634: 1 392; 2, 34
128; 2, 155; 2, 156; 2, 157; 3,
Art. 2635: 1 391; 1, 392
86; 3, 130
Art. 2636: 1 392
Art. 2681: 2, 125; 2, 155
Art. 2637: 1 392; 1, 396; 1, 402;
Art. 2682: 1, 100; 2, 105: 2, 125;
1, 403; 1,404
2, 128; 2, 156; 2, 157; 3, 86; 3,
Art. 2638: 1 392; 2, 34
130
Art. 2639: 1 393; 1, 398; 1, 400;
Art. 2683: 2, 125; 2, 12S; 2, 156;
1, 401; 1,404
2, 157; 2, 158; 3, 86; 3, 130
Art. 2640: 1 398; 1, 400
Art. 2684: 2, 49; 2, 65; 2, 125; 2,
Art. 2642: 1 398
154; 2, 155; 2. 170; 3, 410; 3,
Art. 2647: 1 392; 2, 33; 3, 111
412
Art. 2648: 2 34; 2, 190
Art. 2685: 1, 31; 1, 97; 2, 54; 2,
Art. 2649: 1 392; 2, 34
66; 2, 127; 2, 131; 2, 162; 2,
Art. 2650: 2 34
163; 2, 164; 2, 170; 2, 184; 2,
Art. 2652; 2 34
237; 2, 244; 2, 325; 2, 328; 2,
Art. '2o53: 2 34
Art. 2654: 2 35; 2, 229
336; 2, 358
546
DERECHOS REALES
Art. 2686: 2, 162; 2, 163;2, 244;

2.326; 2, 336; 2,338
Art. 2687: 2, 164, 2, 165
Art. 2688: 2, 159- 2, 160;2, 165;
2,321
Art. 2689: 2, 159, 2, 160;2, 161;
o , 185
Art. 2690: 2, 165
Art. 2692 2, 55: I2,66; 2, 126: 2.
139; 2,154; 2,170:2, 171
.Art. 2693. 2, 20;
2,66; 2, 126; 2,
131; 2, 141: 2, 186; 2, 244; 2,
245
Art. 2694 2, 17; 2. 18
Art. 2695 1, 101 2. 143;2, 151;
2, 175;2, 176; 3, 354
.Art. 2696 i_ 101 2, 143;2, 151;
2, 175:2,'176; 2, 178;3, 354
Art. 2697 1, 101 2. 143;2, 176
Art. 2698 2, 129 2, 171;2, 177;
3,390
Art. 2699 2, 49; 2, 54; 2,65; 2,
129; 2, 155; 2, 156; 2,166; 2,
170; 2. 184
Art. 2700 2, 129 2, 166
Art. 2701 2, 167
Art. 2702 2, 167 2, 168
Art. 2703 2, 166 2, :67
Art. 2704 2, 167
Art. 2705 2^ 167
Art. 2706 2, 117 2, 167
Art. 2708 1, 142 2, 167
Art. 2710 2, 55:.2, 131; 2, 139; 2,
140; 2, 182; 2. 245; 2, 254
Art. 2711 2. 183 2,254
Art. 2712 2, 170 2, 183;2, 184;
2,254
Art. 2713 2, 55; 2, 184; 2, 254
Art. 2714 2, 184 2,254
Art. 2715 2, 49;'2,55:2, 66; 2,
126; 2, 139-2, 141; 2,172; 2,
173
Art. 2716- 2, 140- 2, 200;2,201
Art. 2717 2, 133, 2, 140;2, 199;
2,200; 2, 201; 2, 209;2, 224; 2,
227
Art.
Art.
Art.
Art.
2718
2719
2720
2721
2, 140
2, 140
2, 140
2, 140
2, 224-2, 227
2, 224,2,226
2,227
2,229
Art. 2722: 2, 140; 2, 200; 2. 233

Art. 2723: 2, 140; 2, 200; 2. 203;
2, 234: 2. 235
Art. 2724: 2, 140: 2, 164; 2. 200;
2, 203; 2, 235; 2, 237
Art. 2725: 2. 140; 2, 202; 2, 209-2,
213; 2, 217
Art. 2726: 2, 140; 2, 202; 2. 203;
2, 209; 2. 211-2, 213; 2, 215-2,
217; 2, 219; 2, 228
Art. 2727: 2, 140: 2, 202; 2, 203;
2, 209: 2, 213: 2. 220; 2, 235; 2.
237
Art. 2728: 2. 140; 2. 203-2, 207; 2,
211; 2. 213; 2. 214; 2, 217-2. 19
Art. 2729: 2. 140; 2, 202; 2, 230
Art. 2730: 2, 30; 2, 140; 2, 200; 2,
229
.Art. 2731: 2, 30: 2, 140; 2, 215; 2,
229
Art. 2732: 2, 30; 2, 140; 2, 231
Art. 2733: 2, 29; 2, 140; 2, 231; 2,
232
Art. 2734: 2, 140; 2. 200; 2, 231;
2,232
Art. 2735: 2, 140; 2, 200; 2, 231;
2,232
Art. 2/33: 2, 140; 2, 200; 2, 202-2,
205; 2, 207-2, 209; 2, 215; 2,
217-2, 223
Art. 2737: 2, 35; 2, 140; 2, 200; 2,
229
Art. 2738: 2, 140; 2, 200
Art. 2739: 2, 140; 2, 200; 2, 220;
2.235
Art. 2740: 2, 35; 2, 37; 2, 140; 2,
200; 2, 229; 2, 230
Art. 2741: 2, 140
Art. 2742: 2, 140; 2, 201; 2, 236
Art. 2743: 2, 140; 2, 236
Art. 2744: 2, 140; 2, 201; 2, 237
Art. 2745: 2, 133; 2, 140; 2, 237
Art. 2746: 1, 97; 2, 133; 2, 188: 2,
189; 2, 191; 2, 192
Art. 2747: 2, 192
Art. 2748: 2, 189; 2, 191
Art. 2749: 2. 190; 2, 193
Art. 2750: 1, 395; 2, 189; 2, 190
Art. 2751: 2, 195
Art. 2752: 2. 195
NDICE DE NORMAS
547
Art. 2753: 2, 194

Art. 2788: 3, 453: ? 455
Art. 2754: 2, 194; 2, 195
Art. 2789: 3, 406; 3, 418; 3, 457;
Art. 2755: 2, 133; 2. 192
3, 464
Art. 2756: 3, 393; 3, 394; 3, 429; Art. 2790: 1, 137; 3, 405; 3, 406;
3,436
3, 418; 3, 457-3, 461; 3, 464
Art. 2757: 1, 272; 3, 390; 3, 394
Art. 2791: 1, 137; 1, 148; 3, 418;
Art. 2758: 1, 272; 1, 342; 3, 316;
3, 457; 3, 462
3, 384; 3, 393; 3, 396-3, 398; 3.Art. 2792: 1, 137; 3, 418; 3, 457;
406; 3, 415; 3, 419; 3, 433; 3,
3, 463; 3, 465
455
Art. 2793: 3. 393
Art. 2759: 3, 433
Art. 2794: 3, 393
Art. 2760: 2, 94; 3, 434
Art. 2795: 2, 404; 3, 393; 3, 394;
Art. 2761: 2, 152; 3, 410; 3, 412
3,400
Art. 2762: 1, 362; 3. 435
Art. 2796: 2, 404; 2, 411; 3, 91; 3,
Art. 2763: 3, 434
400; 3, 401; 3, 403
Art. 2764: 1, 56; 3, 434
Art. 2797: 2, 404; 3, 400
Art 2765: 1, 357
Art. 2798: 2, 404; 3, 91; 3, 400; 3,
Art. 2766: . 357; 1, 362
466
Art. 2767: 1, 196; 1, 350; 1, 351;
Art. 2799: 2, 152: 3, 92; 3, 400; 3,
1, 352; 1, 353; 1, 359; 3, 393; 3, 412; 3, 414
Art. 2800: 3, 307; 3, 316; 3, 393-3,
394; 3, 436
395; 3, 398; 3, 400
Art. 2768: 1, 357; 1, 358
Art. 2801:3,400
Art. 2769: 1, 358
Art. 2802: 3, 400
Art. 2770: 1, 137; 1, 160
Art 2771: 1, 137; 1, 160; 1, 161 Art. 2803: 3, 400
Art. 2772: 1, 82; 3, 306; 3, 316; 3, Art. 2804: 3, 392; 3, 399; 3, 400
Art. 2805: 1, 298; 1, 299; 2, 10: 3,
393; 3, 397; 3, 398
392; 3, 400; 3, 466
Art. 2773: 3, 432
Art. 2806: 3, 399: 3. 400
Art. 2774: 3, 456
Art. 2807: 1, 58; 1, 133; 1, 225; 3,
Art. 2775: 1, 220, 3, 443
8-3, 12; 3, 14; 3, 16; 3, 17; 3,
Art. 2776: 1, 159; 3, 443
22; 3, 42; 3, 371
Art. 2777: 1, 29; 1, 102; 3, 357; 3,
373; 3, 374; 3, 439-3, 443; 3, Art. 2808: 1, 58; 3, 8; 3, 9; 3, 11;
3, 14; 3, 15; 3, 16; 3, 17
445; 3, 449-3, 451
Art. 2778: 1, 29; 1, 102; 1, 159; 1, Art. 2809: 3, 17
220; 1,351; 1, 352; 3, 357; 3,
Art. 2811: 3, 15; 3, 16; 3, 17
373; 3, 374; 3, 439-3, 445; 3,
Art. 2812: 1, 32; 1, 66; 2, 77; 3,
20-3, 22; 3, 25; 3, 27; 3, 62; 3,
449-3, 451
Art. 2779: 1, 342; 1, 353; 3, 394;
387
3, 429; 3, 436; 3, 442; 3, 443 Art. 2813: 3, 20
Art. 2780: 1, 353; 3, 436; 3, 442; Art. 2814: 3, 21
Art. 2815: 3, 21
3,443
Art. 2782: 1, 204; 3, 423; 3, 424; Art. 2816: 1, 28; 2, 77; 3, 19; 3,
21; 3, 22; 3, 25; 3, 26
3, 425; 3, 427
Art. 2783: 3, 415; 3, 417; 3, 418; Art. 2817: 3, 27; 3, 387
Art. 2819: 3, 20; 3, 21
3,424
Art. 2784: 1, 204; 3, 418; 3, 425; Art. 2820: 3, 20; 3, 21
Art. 2821: 1, 25; 2, 125; 3, 20; 3,
3, 427; 3, 428
28
Art. 2785: 3, 418; 3, 427; 3, 428
Art. 2822: 2, 70; 3, 11; 3, 27; 3, 29
Art. 2786: 3, 453; 3, 454
548
DERECHOS REALES
Art. 2823: 1, 25; 2, 164; 3, 20; 3,

28; 3, 53
Art. 2824: 3, 28; 3, 29
Art. 2825: 2, 70; 3, 29
Art. 2827: 1, 27; 1, 56; 3, 18
Art. 2828: 1, 66; 3, 30
Art. 2829: 3, 29; 3, 86
Art. 2831: 3, 11; 3, 12; 3, 16;28
3,
Art. 2832: 3, 16; 3, 28
Art. 2833: 3, 28
Art. 2834: 3, 12
Art. 2836: 3, 28
Art. 2838: 1, 27; 3, 11-3, 13; 3,
17;
3, 18
Art. 2839: 3, 11; 3, 14
Art. 2840: 3, 11; 3, 14
Art. 2841: 2, 76; 2, 78; 3, 11; 14
3,
Art. 2842: 3, 11; 3, 14; 3, 18; 3,39
Art. 2843: 2, 143; 3, 11; 3, 14
Art. 2844: 1, 15; 3, 11; 3, 14
Art. 2845: 1, 15; 3, 11; 3, 14
Art. 2846:2, 94; 3, 30; 3, 31
Art. 2847: 2, 94; 3, 30; 3, 31
Art. 2848: 2, 94; 3, 30; 3, 31; 3 32
Art. 2849: 1, 97; 2, 94; 3, 30; 3
31; 3, 32
Art. 2850: 2, 94; 3, 30: ?,, 31
Art. 2851: 1, 25; 3, 33
Art. 2852: 1, 97; 3, 32
Art. 2854: 3, 32
Art. 2855: 3, 32
Art. 2856: 3, 32
Art. 2857: 3, 32
Art. 2858: 3, 24; 3, 25; 3, 33
Art. 2859: 3, 24; 3, 25; 3, 33
Art. 2860: 3, 24; 3, 25; 3, 33
Art. 2861: 3, 24; 3, 25; 3, 33
Art. 2862: 1, 25; 3, 48
Art. 2863: 1, 225; 3, 34
Art. 2864: 3, 34; 3, 46; 3, 59
Art. 2865: 2, 97; 3, 34; 3, 59
Art. 2866: 3, 35
Art. 2867: 3, 36
Art. 2869: 1, 56; 3, 19; 3, 20
Art. 2870: 2, 49; 3, 39; 3, 41; 3
46; 3, 63; 3, 314
Art. 2871: 3, 15-3, 17; 3, 24; 3,
37
Art. 2872: 3, 10; 3, 37
Art. 2873: 3, 38
Art. 2874: 3, 42; 3, 43
Art. 2875: 3, 18
Art. 2876: 1,117; 3, 41; 3, 398
Art. 2877: 1, 101; 1, 117; 3, 41
Art. 2878: 3, 11; 3, 42; 3, 46; 3,
134; 3, 371
Art. 2879: 3, 42; 3, 46; 3, 134
Art. 2880: 3, 371
Art. 2881: 3, 42; 3, 43; 3, 44; 3, 67
Art. 2882: 3, 42; 3, 44
Art. 2883: 3, 42; 3, 43
Art. 2884: 3, 42; 3, 43; 3, 44; 3, 47
Art. 2885: 3, 42; 3, 44
Art. 2886: 3, 42; 3, 43
Art. 2887: 3, 42
Art. 2888: 3, 42; 3, 43
Art. 2889: 3, 42; 3, 67
Art. 2890: 3, 42
Art. 2891: 3, 42; 3, 43
Art. 2892: 3, 11; 3, 42
Art. 2893: 3, 49
Art. 2894: 3, 42; 3, 44; 3, 45
Art. 2895: 3, 42; 3, 45; 3, 72
Art. 2896: 3, 42; 3, 47; 3, 72
Art. 2897: 3. 42; 3, 45; 3, 72
Art. 2898: 1, 56: 3, 19
Art. 2900: 1, 56; 3, 19
Art. 2901: 1, 56; 3, 19
Art. 2902: 3, 46; 3, 47; 3, 48
Art. 2903: 3, 41; 3, 46; 3, 48
Art. 2904: 3, 18
Art. 2906: 3. 18
Art. 2909: 3, 47; 3, 49; 3, 72
Art. 2910: 3, 48
Art. 2912: 3, 42; 3, 49
Art. 2913: 3, 38: 3, 48
Art. 2914: 3, 48; 3, 49; 3, 67; 3,
141
Art. 2915: 3, 49
Art. 2916: 3, 49; 3, 141
Art. 2917: 3, 42; 3, 50
Art. 2918: 1, 104; 3, 50; 3, 51
Art. 2919:3, 51
Art. 2920: 2, 49; 2, 58; 2, 70; 3,
30; 3, 74; 3, 102; 3, 135; 3, 149;
3, 199
Art. 2921 2, 49; 3, 30
Art. 2922 3,59
Art. 2923 3, 30
Art. 2924 1, 300; 3, 53; 3, 54; 3,
74; 3, C23; 3, 387
NDICE DE NORMAS
549
Art. 2971: 2, 10; 2, 409; 2, 410; 2,

Art. 2926: 3, 54
412; 3, 9; 3, 76; 3, 79; 3, 98; 3,
Art. 2927: 3, 54; 3, 59
396
Art. 2928: 3, 55; 3, 56; 3, 145
Art. 2972: 2, 409; 2, 412; 2, 414;
Art. 2929: 3, 30; 3, 55; 3, 56; 3, 145
2, 415; 3, 77; 3, 98
Art. 2930: 3, 56
Art. 2973: 2, 127; 2, 409; 3, 98
Art. 2931: 3, 55; 3, 56; 3, 145
Art. 2974: 2, 127; 2, 409
Art. 2932: 3, 57
Art. 2975: 3, 74; 3, 93; 3, 104; 3,
Art. 2933: 3, 56
108
Art. 2934: 3, 46-3, 58
Art.
2976: 3, 74; 3, 75
Art. 2935: 3, 46; 3, 58
Art. 2977: 1, 32; 1, 66; 1, 102; 1,
Art. 2936: 3, 57; 3, 58
338; 1, 346; 2, 10; 2, 36; 3, 80;
Art. 2937: 3, 10; 3, 57; 3, 58
Art. 2938: 3, 58
Art. 2978: 3 108
Art. 2939: 3, 58
Art. 2979: 2 76; 3 85
Art. 2940: 3, 58
Art. 2980: 3 39; 3 86
Art. 2941: 3, 58
Art. 2981: 3 85
Art. 2942: 3, 53; 3, 54; 3, 323; 3. Art. 2982: 3 39; 3 86
371; 3, 387
Art. 2983: 3 85
Art. 2943: 3, 56; 3, 59
Art. 2984: 3 40; 3 105; 3, 109
Art. 2944: 3, 59
Art. 2985: 2 128; 2, 156,3,86
Art. 2945: 3, 59
Art. 2986: 2 128; 2, 156
Art. 2946: 3, 59; 3, 74
Art. 2987: 2 128; 3,86
Art. 2947: 3, 40; 3, 59
Art. 2988: 3 86
Art. 2948: 1, 58; 2, 402; 3, 60; 3, Art. 2989: 3 85
65; 3, 66; 3, 372
Art. 2990: 3 85; 3 229
Art. 2949: 1, 32; 1, 66; 2, 76; 2, Art. 2992: 3 80
143; 3, 62; 3, 66; 3, 387
Art. 2994: 3 81-3, 84
Art. 2950: 1, 117; 3, 398
Art. 2995: 3 81-3, 83
Art. 2951: 3, 61
Art. 2996: 3 83
Art. 2952: 1,25; 1, 67; 2, 70; 3,
Art. 2997: 3 83
61; 3, 62
Art. 2999: 3 85; 3,229
Art. 2953: 2, 103; 2, 105; 3, 60; 3, Art. 3000: 1 15; 1, 25; 1,67; 2, 36
62; 3, 70; 3, 71
3,80; 3 ,E>8; 3, 98
Art. 2954: 3, 63; 3, 65
Art. 3001- 3 98
Art. 2955: 3, 61; 3, 63
Art. 3003: 2 415; 3,87; 3,98
Art. 2957: 3, 60; 3, 62; 3, 71
Art. 3004. 2 415; 3,77; 3, 87; 3,
Art. 2958: 1, 28; 3, 61
102
Art. 2959: 3, 63
Art. 2963: 3, 61; 3, 63; 3, 199; 3, Art. 3006: 1 195; 2,415 3,91
Art. 3007. 2 152; 2, 153 3, 87; 3,
398
88
Art. 2964: 3, 63; 3, 199
Art. 3008: 3 87; 3 ,88
Art. 2965: 3, 63
Art. 3009- 3 87; 3 , 107
Art. 2966: 3, 62; 3, 372
Art. 2967: 1, 28; 3, 61; 3, 62; 3, 67 Art. 3010 1 68; 2, 10; 2 408; 3,
137
Art. 2968: 3, 62; 3, 71
Art. 2969: 1, 300; 2. 49; 2, 58; 2, Art. 3011 2 10; 2,415; 3,87
Art. 3012 3 85
70; 3, 62; 3, 63; 3, 73; 3, 74; 3,
Art. 3014 3 85
149; 3, 323; 3, 372; 3, 387
128; 2, 157 3, 86; 3,
Art. 2970: 1, 58; 1, 133; 2, 127; 2, Art. 3015
98
410; 3, 9; 3, 57; 3, 76; 3, 77
550
DERECHOS KEALES
Art. 3016: 3, 40
Art. 3063:3, 89; 3, 101
Art. 3017: 2, 32; 2, 183; 3, 85; 3, Art. 3064: 3. 89; 3, 100
89; 3, 92; 3, 102; 3, 387
Art. 3065: 3, 100
Art. 3066: 3, 100
Art. 3018: 3, 89
Art. 3019: 3, 40; 3, 89; 3, 108
Art. 3067: 3. 101: 3, 102
Art. 3020: 3, 89
Art. 3068: 1, 299; 2, 10; 2, 182; 2.
Art. 3021: 3, 87; 3, 89
249; 3, 10.3; 3, 105; 3. 106; 3,
Art. 3022: 2, 408; 3, 89; 3, 110
109
Art. 3023: 2, 10; 2, 412; 2. 413; 3. Art. 3069: 3, 103
94: 3, 137
Art. 3072: 3, 105; 3, 109
Art. 3024: 1, 195; 3, 89
Art. 3073: 3, 82-3, 84; 3, 106
Art. 3025: 3, 89
Art. 3074: 3, 106
Art. 3026: 3, 89
Art. 3075: 3, 106
Art. 3027: 3, 89
Art. 3076: 2, 249; 3, 98; 3, 107
Art. 3028:3, 87; 3. 90; 3, 91
Art. 3077: 1, 298; 2, 22
Art. 3029: 3, 77; 3, 88; 3. 90
Art. 3078: 3, 87; 3, 104; 3, 112; 3.
Art. 3030:3,87,3, 88; 3, 90
113
Art. 3031: 2, 415; 3, S5;'J. 90
Art. 3079: 3, 87; 3, 106
Art. 3032: 3, 87; 3, 90
Art. 3080: 3, 97
Art. 3033: 3, 87; 3, 90
Art. 3081: 3, 98; 3, 107
Art. 3034: 3, 91-3, 94
Art. 3082: 2, 10; 3, 107-3, 109
Art. 3035: 3, 92
Art. 3083: 2, 415; 3, 108; 3, 113
Art. 303i: 3, 79
Art. 3084: 3, 109
Art. 30? .'.3, 94
Art. 3085: 3, 110
Art. 3038: 3. 87; 3, 95
Art. 3086: 3, 109
Art. 3039: 3, 96
Art.3088: 3, 109
Art. 3040: 3, 96
Art. 3093: 2, 415; 3, 87; 3, 110; 3,
Art. 3041: 3, 92
113
Art. 3042: 2, 10; 2, 412; 2, 413: 3, Art. 3094: 2. 3-\ 3, 87; 3, 110; 3,
94
111
Art. 3043: 3, 91
Art. 3044: 3, 87; 3, 92; 3, 96
Art. 3045: 3, 96
Art. 3046: 3, 96
Art. 3047: 3, 56; 3, 97
Art. 3048: 3, 97
Art. 3049: 3, 97
Art. 3050: 3, 98
Art. 3051: 3, 98; 3, 372
Art. 3052: 3, 98; 3, 372
Art. 3053: 3, 98; 3, 99
Art. 3055: 2, 128; 3, 55; 3, 56; 3,
86; 3, 98; 3, 145
Art. 3056: 3, 98
Art. 3057: 3, 82; 3, 83; 3, 98
Art. 3058: 2, 128; 3, 86; 3, 98
Art. 3059: 1, 300; 2, 183; 3, 98; 3,
99; 3, 101; 3, 102; 3, 323
Art. 3061: 3, 99
Art. 3062: 3, 99
Art. 3095: 2, 33; 3, 110; 3, 111

Art. 3096: 2, 33; 3, 110
Art. 3097: 2,10; 2, 33; 3,110; 3,111
Art. 3098: 2, 33; 3, 110
Art. 3099: 2, 33; 3, 110; 3, 111
Art. 3100: 2, 33; 3, 110; 3, 112
Art. 3101: 2, 33; 3, 110
Art. 3102: 2, 33; 3, 110; 3, 112
Art. 3103: 2, 33; 3, 110
Art. 3104: 2, 415; 3, 87; 3, 112; 3.
113
Art. 3108: 1, 58; 1, 89; 1, 102; 1,
133; 3,163; 3, 165; 3, 176; 3,199
Art. 3109: 3, 167; 3, 168; 3, 171;
3, 174; 3, 176; 3, 178; 3, 199; 3,
201; 3, 203; 3, 204; 3, 251; 3,
289; 3, 291
Art. 3110: 2, 150; 3, 152; 3, 192;
3, 196; 3, 232; 3, 264
Art. 3111: 3. 209; 3, 210; 3, 211
NDICE DE NORMAS
551
Art. 3112: 3, 165; 3, 184; 3, 185; Art. 3141: 3, 224

Art. 3142: 1, 106; 3. 223
3, 188; 3, 189; 3, 209; 3, 240; 3,
Art. 3144: 3, 224
241
Art. 3113: 3, 185; 3, 191; 3, 192; Art. 3145: 3, 224
Art. 3147: 3, 224; 3, 511
3, 229: 3, 236; 3. 240
Art. 3114: 3, 1S8; 3, 192; 3, 229; Art. 3148: 3, 168; 3, 175; 3, 180
Art. 3149: 2, 303; 3, 216; 3, 222;
3, 236; 3, 240
Art. 3115: 1, 66: 2, 303: 3, 166; 3, 3, 224; 3, 265; 3, 487
212
Art. 3150: 2, 303; 3, 216: 3, 224
Art. 3116: 1, 100; 3, 199; 3, 200; Art. 3151: 3, 207; 3, 225-3, 227; 3,
3,212
240:3, 246; 3, 265; 3, 509
Art. 3117:3,87
Art. 3152: 3, 172; 3, 209-3, 211
Art. 3118:2, 161; 3. 221
Art. 3153: 3, 200; 3. 251
Art. 3119: 1, 90; 1, 100: 1, 149; 3, Art. 3154: 3, 201
221
Art. 3155: 3, 201
Art. 3120: 3, 139; 3, 192; 3, 199 Art. 3156: 3, 201
Art. 3121: 3, 164; 3, 208; 3, 228; Art. 3157: 1, 90; 2, 145: 2, 148; 3
3, 234; 3, 292
188; 3, 193; 3, 195; 3, 228-3.
Art. 3122: 3, 207
231; 3, 235; 3, 247; 3. 292
Art. 3123: 1, 25; 1, 100; 2, 143; 2,Art. 3158: 2, 145; 2, 148; 3, 195;
149; 2, 157
3, 196; 3, 231: 3, 232;, 3, 24?'
Art. 3124: 1, 100: 2, 143; 2, 158 Art. 3159: 2, 145; 3, 195; 3, 198;
Art. 3125: 2, 76; 2, M5; 3, 212; 3, 3, 231; 3, 247
221
Art. 3160: 1, 362; 2, 145; 3, 195;
Art. 3126: 3, 40; 3, 221
3, 231; 3, 232; 3, 247
Art. 3127: 3, 221; 3, 302
Art. 3161: 2, 145; 3, 232; 3, 247
Art. 3128: 3, 212; 3. 213
Art. 3162: 1, 362; 3, 208; 3, 229:
Art. 3129: 3, 215; 3, 216; 3, 217;
3, 232; 3, 234; 3, 253; 3, 292 '
3,218
Art.. 3163: 3. 235; 3, 286--., 239; 3,
Art. 3130: 3, 212; 3, 213
253
Art. 3131: 3, 168; 3, 169-3, 171; 3, Art. 3164: 3, 237; 3, 240; 3, 253
174; 3, 178: 3, 204; 3, 206; 3, Art. 3165: 3, 234; 3, 236; 3, 238;
215; 3, 289; 3, 291
3,253
Art. 3132: 3, 168; 3, 171; 3, 215 Art. 3166: 3, 208; 3, 236; 3, 238-3,
Art. 3133: 3, 166; 3, 168; 3, 169;
240
3, 171; 3, 215
Art. 3167: 3, 236
Art. 3134: 3, 166; 3, 174; 3, 222 Art. 3168: 3, 237
Art. 3135: 1, 105; 3, 166; 3, 202; Art. 3170: 3, 238
3, 212; 3, 223; 3, 226; 3. 227; 3,
Art. 3171: 3, 187; 3, 191; 3, 240
239; 3, 245; 3, 265; 3, 267; 3, Art. 3172: 3, 208; 3, 237
268; 3, 270; 3, 272; 3, 478; 3, Art. 3173: 3, 237
Art. 3174: 3, 237
486
Art. 3136: 1, 105; 1, 106; 2, 303; Art. 3175: 3, 237
Art. 3177: 3, 238
3, 213; 3, 223; 3, 226; 3, 239; 3,
Art. 3178: 3, 238
265; 3, 478; 3, 497; 3, 505
Art. 3137: 3, 216; 3, 222; 3. 224; Art. 3179: 3, 235
Art. 3180: 3, 235
3,265
Art. 3181: 3, 240
Art. 3138: 3, 224
Art. 3183: 3, 235
Art. 3139: 3, 168; 3, 224
Art. 3140: 3, 224; 3, 227; 3, 277 Art. 3184: 3, 237; 3, 238
552
DERECHOS REALES
Art. 3229: 3, 307

Art. 3185: 3, 237; 3, 241
Art. 3230: 3, 307; 3, 308
Art. 3186: 3, 292
Art. 3187: 3, 166; 3, 208; 3, 241 Art. 3231: 1, 81; 2, 385; 3, 308
Art. 3188: 3, 184; 3, 185; 3, 189; Art. 3234: 3, 307; 3, 308; 3, 311;
3,315
3, 241
Art. 3235: 3, 301
Art. 3189: 3, 241
Art. 3236: 3, 311
Art. 3190: 3, 241
Art. 3237: 3, 311
Art. 3191:3, 242; 3, 480
Art. 3238: 3,312
Art. 3192: 3, 241
Art. 3239: 1, 58; 1, 82; 1, 90; 1,
Art. 3193: 3, 242
91; 1, 117; 1, 133; 1, 309; 2,
Art. 3194: 2, 145; 3, 242
385; 3, 313; 3, 314
Art. 3195: 3, 196; 3, 242
Art. 3240: 3, 312
Art. 3196: 2, 335; 3, 243
Art. 3197: 3, 207; 3, 225-3, 227; 3, Art. 3241: 3, 40; 3, 314
240; 3, 242; 3, 246; 3, 265; 3, Art. 3242: 3, 40
Art. 3243: 3, 314
480; 3, 509
Art. 3244: 3, 314
Art. 3198: 3, 242; 3, 243
Art. 3199: 3, 245; 3, 246; 3, 296 Art. 3245: 1, 91; 3, 314; 3, 315
Art. 3246: 1, 25; 3, 314
Art. 3200: 3, 227; 3, 245
Art. 3247: 1, 25; 3, 314
Art. 3201: 3, 245; 3, 246
Art. 3202: 1, 71; 3, 274-3, 278; 3, Art. 3248: 3,314
Art. 3249: 3, 314; 3, 316
283; 3, 284; 3, 296
Art. 3251:3, 314; 3, 315
Art. 3203: 3, 246; 3, 301
Art. 3204: 1, 26; 1, 58; 3, 302; 3, Art. 3252:3, 313
Art. 3253: 3, 313
304; 3, 306; 3, 309
Art. 3254: 1, 91; 3, 315; 3, 398
Art. 3205: 3, 304; 3, 309
Art. 3255: 1, 91; 3, 315
Art. 3206: 3, 304; 3, 309
Art. 3257: 3, 315
Art. 3207: 3, 304; 3, 309
Art. 3258: 1, 33; 3, 315; 3, 316
Art. 3208: 3, 304
Art. 3259: 3, 316 --"
Art. 3209: 1, 27; 3, 305
Art.. 3260:3, 316
Art. 3210: 3,309
Art. 3261: 3, 314; 3, 316
Art. 3211: 3, 305
Art. 3264: 2, 130
Art. 3212: 1, 26; 3, 305
Art. 3265: 1, 183; 3, 30; 3, 80; 3,
Art. 3213:3, 40; 3, 305; 3, 306
371; 3, 405; 3, 406; 3, 408
Art. 3214: 3, 306
Art. 3266: 1, 25; 1, 96; 1, 99; 2,
Art. 3215: 3, 306
244; 2, 322; 2, 323; 2, 325; 2,
Art. 3216: 3, 306
326; 2, 408
Art. 3217: 3, 301; 3, 302; 3, 304;
Art. 3268: 3, 408
3, 306; 3, 309; 3, 311
Art. 3269: 1, 148; 3, 462
Art. 3218:3, 309; 3, 310
Art. 3270: 1, 99; 1, 102; 1, 312; 1,
Art. 3219: 3, 309
341; 1, 342: 1. 354; 3, 39; 3, 40;
Art. 3220: 3, 301; 3, 310
3, 51; 3, 134; 3, 437; 3, 438; 3,
Ait. 3221: 3, 306; 3, 310
440; 3, 441; 3, 443; 3, 444; 3,
Art. 3222: 3, 301; 3, 303
456 .
Art. 3223: 3, 304
Art. 3271: 1, 354; 3, 51 .
Art. 3224: 3, 308
Art. 3277: 3, 437; 3, 441; 3, 443
Art. 3225: 3, 308
Art. 3279: 2, 129
Art. 3226: 1, 81; 2, 385; 3, 307
Art. 3227: 1, 117; 3, 306; 3, 398, .-... Art. 3282: 1, 107; 3, 66
Art. 3228: 3, 307
Art. 3283: 1,219
NDICE DE NORMAS
553
Art. 3284: 2, 129; 2, 133; 2, 135;

Art. 3513: 2, 143
2, 138; 3, 247; 3, 248; 3, 391 Art. 3573 bis: 3, 65; 3, 66; 3, 68;
3, 70; 3, 74
Art. 3287: 3, 339
Art. 3309: 3, 441
Art. 3574: 1, 54; 3, 74
Art. 3314: 1, 107
Art. 3590: 2 77; 3, 25; 3, 26
Art. 3341: 1, 107
Art. 3598: 2 18; 2, 185
Art. 3363: 3, 338
Art. 3606: 3 28
Art. 3366: 3, 339
Art. 3613: 3 28
Art. 3410: 1, 108; 3, 80; 3, 409
Art. 3614: 3 28
Art. 3412: 1, 108; 1, 109; 3, 80; 3,Art. 3617: 1 183
409
Art. 3642: 2 177
Art. 3413: 1, 109; 3, 409
Art. 3724: 2 76; 2, 78; 2, 90
Art. 3414: 1, 108
Art. 3731: 2 76; 2, 78
Art. 3415: 1, 174; 3, 432
Art. 3732: 2 18; 2, 185
Art. 3416: 2, 135; 3, 432
Art. 3733: 3 28
Art. 3417: 1, 108; 1, 164; 1, 174; Art. 3734: 3 28
Art. 3735: 3 28
1,219; 2, 330; 3, 409; 3, 432
Art. 3418: 1, 107; 1, 108; 1, 109; Art. 3736: 3 28
1, 164; 1, 174; 1, 219; 3, 409; 3,Art. 3737: 3 28
432
Art. 3738: 3 28
Art. 3419: 1, 107; 1,219
Art. 3739: 3 28
Art. 3420: 1, 107; 1, 109; 1, 174;
Art. 3740 3 28
1,219
Art. 3741: 3 28
Art. 3421: 3, 391
Art. 3742: 3 28
Art. 3430: 3, 438; 3, 43.9; 3, 441 Art. 3743: 3 28
Art. 3449:2, 131
Art. 3751: 3 12
Art. 3450: 2, 153; 3, 411-3, 413
Art. 3766: 1 272; 3, 30; 3, 80; 3,
Art. 3451: 2, 129
409
Art. 3452: 2, 171; 2, 187
Art. 3767: 3 52
Art. 3460:2, 171; 2, 172
Art. 3768: 3 410
Art. 3461:2, 171
Art. 3775: 3 409; 3, 410
Art. 3462: 2, 178
Art. 3781: 2 19
Art. 3464: 2, 170
Art. 3810: 2 164
Art. 3465: 2, 149; 2, 179
Art. 3849: 3 317
Art. 3467: 2, 178
Art. 3875: 1 29; 1, 91; 3, 264
Art. 3474: 3, 73
Art. 3876: 3 272; 3, 274
Art. 3475 bis 2, 154; 2, 177; 2,
Art. 3877: 3 442
178; 2, 258; 3, 68
Art. 3878: 1 92; 3, 442
Art. 3478: 2, 140
Art. 3879: 1 92; 3, 210
Art. 3503: 2, 143; 2, 151; 2, 176;
Art. 3880: 1 92
3, 68; 3, 354
Art. 3881: 1 92
Art. 3882: 3 442
Art. 3504: 2, 143; 2, 151; 2. 158
Art. 3883: 1 362; 3, 430
Art. 3505: 2, 143
Art. 3884: 1 362
Art. 3506: 2, 143
Art. 3507: 2, 143
Art. 3885: 1 92; 1,362; 3, 430
Art. 3508: 2, 143
Art. 3889: 3 308
Art. 3509: 2, 143
Art. 3890: 3 398
Art. 3895: 1 92
Art. 3510: 2, 143
Art. 3511: 2, 143
Art. 3901: 2 244; 2, 326; 2, 331;
2, -335-2,338
Art. 3512: 2, 143
554
Art. 3974: 3, 338

Art. 3915: 1,92
Art. 3916: 2, 331; 2, 335; 2. 339 Art. 3976: 3, 274
Art. 3978: 3. 339
Art. 3920: 3, 309
Art. 3980: 3. 336; 3, 339-3. 341
Art. 3922: 1. 91
Art. 3981: 3, 335
Art. 3923: 1, 92; 3, 429
Art. 3982: 3, 335
Art. 3924: 3, 429
Art. 3983: 3, 334
Art. 3928: 2. 176
Art. 3984: 1, 235; 3, 344; 3, 352;
Art. 3929: 2, 176
Art. 3931: 2, 335; 2, 338; 3. 333 3, 371; 3, 3S4
Art. 3934: 3. 224; 3, 231; 3. 265;Art. 3985: 3, 344
Art. 3986: 3, 335; 3, 345-3, 349; 3.
3, 268; 3, 309
371:3,384
Art. 3935: 3, 226
Art. 3987: 3, 349; 3, 350

Art. 3936: 2, 331; 3, 172; 3. 181;
8, 209; 3. 211; 3, 263; 3, 265; 3. Art, 3988: 3, 352
Art. 3989: 3, 334; 3, 351
308
Art. 3990: 3, 352
Art. 3937: 3. 209; 3, 210
Art
3991:3,353
Art. 3939: 1, 93; 1, 128; 1, 231; 3,
Art. 3992: y, 153; 3, 353; 3, 412;
151; 3, 307
3,413
Art. 3942: 1, 93; 3, 307; 3, 315
Art.
3993: 3, 186; 3, 353
Art. 3943: 3, 315
Art. 3996: 3, 353
Art. 3944: 1, 93; 1, 231; 3, 316
Art. 3998: 3, 327; 3, 384
Art. 3945: 1, 231
Art. 3999: 1, 194; 1, 204; 2, 195; 2,
Art. 3946: 3, 255
207; 3, 27; 3, 353; 3, 356; 3, 358;
Art. 3947: 3. 322
3, 383; 3, 451; 3, 461; 3, 465
Art. 3948: 1, 359; 3, 322; 3, 324;
Art. 4000: 3, 356; 3, 358; 3, 451
3,330
Art. 4002: 3, 356; 3, 358; 3, 451
Art. 3949: 3, 322
Art. 4003: 1, 137; 3, 356; 3, 451
Art. 3950: 3, 323: 3, 328
Art. 4004: 1, 164; 3, 357; 3, 451
Art. 3951: 3, 323; 3, 329
Art.
4005: 1, 164: i, 165; 3, 357;
Art. 3952: 3, 323; 3, 330
3,451
Art. 3953: 3, 323
Art. 4006: 1, 159; 1, 350; 3, 451
Art. 3954: 3, 323
Art. 4007: 3, 451
Art. 3955: 3. 323
Art. 4008: 1, 137; 3, 451; 3, 465
Art. 3956: 3, 323
Art. 4009: 1, 137; 1, 146; 1, 160;
Art. 3957: 3, 323; 3, 328
3,451
Art. 3958: 2, 27; 3, 323
Art.
4010: 1, 146; 1, 153; 3, 354;
Art. 3959: 1, 163; 3, 323; 3, 327
3, 355; 3, 451
Art. 3960: 3, 323
Art. 4011: 1, 160; 2, 195; 3, 356;
Art. 3961: 1, 119: 1, 128; 2, 207:
3,451
3, 323; 3, 328
Art. 4012: 3, 354; 3, 451
Art. 3962: 3, 323; 3, 360-3, 362
Art. 4013: 3, 451
Art. 3963: 3, 323; 3, 334
Art. 4014:3, 356; 3, 451
Art. 3964: 1, 231; 3, 323; 3, 360
Art. 4015: 1, 146; 1, 153; 1, 165;
Art. 3965: 3, 323; 3, 324
1, 194; 1, 204; 1, 375; 1, 376; 1,
Art. 3966: 3, 329; 3, 336
387:2, 195; 2, 207; 3, 27; 3,
Art. 3969: 3, 336
324; 3, 325; 3, 327; 3, 332; 3,
Art. 3970: 3, 336
333; 3, 358; 3, 452
Art. 3971: 3, 337
Art. 4016: 1, 153; 1, 165; 1, 189;
Art. 3972: 3, 338
1, 204; 1, 235; 1, 375; 1, 376; 1,
Art. 3973: 3, 339
NDICE DE NORMAS
387; 2, 195; 3. 327; 3. 332; 3,
333; 3, 358: 3, 452
Art. 4016 bis: 1. 194; 1, 204; 1,
360; 1, 376: 1, 387; 3, 330-3,
332
Art. 4021: 3, 312
Art. 4022: 2, 210; 2, 214; 2, 217-2,
219
Art. 4023: 2, 27; 2, 174; 2, 207; 2,
211; 2,212; 2. 215; 2, 299; 3,
52; 3, 53; 3, 207; 3, 226
Art. 4026: 3, 52; 3, 53; 3, 323; 3,
387
Art. 4037: 2, 27; 3, 358; 3, 517
Art. 4038: 1, 163; 1, 192; 1, 231;
3,382
Art. 4039: 1,331
Art. 4044: 1,83; 1,86
Art. 4045: 1, 83; 1, 86
Art. 4048: 1, 83
Art. 4051: 3, 358; 3, 359
Art. 4052: 3, 97
555
Art. 1356: 1, 73
Art. 1357: 1, 73
Art. 1358: 1, 73
Art. 1359: 1, 73
Art. 1360: 1, 73
Art. 1361: 1, 73
Art. 1362: 1, 73
Art. 136.3: 1, 73
Art. 1364: 1, 73
Art. 1365: 1, 73
Art. 1366: 1, 73' 1,74
Art. 1367: 1, 67; 1, 73
Art. 1377: 1, 74
Cdigo de Minera
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
42: 3, 114
48: ;1, 390- !, 115
49: :L, 390
54: 3, 115
365: 3,35
356: 3,36
Cdigo de Comercio
Cd ligo:P e n a l
Art. 8: 3, 283
Art. 43: 2, 294
Art. 70: 2, 298
Art. 73: 2, 298
Art. 179: 2, 87
Art. 207: 3, 303
Art. 245: 2, 296
Art. 477: 1, 359; 3, 330
Art. 491: 1, 179
Art. 492: 1, 179
Art. 493: 1, 179
Art. 580: 1, 67; 3, 303
Art. 581: 3, 303
Art. 844: 3. 296
Art. 845: 3, 296
Art. 856: 1, 363
Art. 857: 1, 363
Art. 859: 1, 363
Art. 867: 1, 363
Art. 1351: 1, 67; 1, 73:
1,363
Art. 1352: 1, 73; 1, 74
Art. 1353: 1, 73
Art. 1354: 1, 73
Art. 1355: 1, 73; 1, 74
Art.
34; :L, 228

Art. 162: 1,43
Art. 171: 1,55
Art. 173: 1, 149; 3, 264; 3,296
Art. 182: 1,390
Art. 184: 1,390
Art. 187: 1,390
Cdigo P r o c e s a l Civil
yC s m e r c i a l
Art. 5:2, 129; 2, 134; 2, j174; 3,
391
Art. 34: 3, 375
Art. 73: 2, 294
Art. 94: 3, 241
Art. 124: 3. 348; 3,349
Art. 163: 3, 375
Art. 210: 3,453
Art. 212: 3,454
Art. 218: 1, 151; 3, 197
Art. 221: 3,454
556
Art. 229:
Art. 232:
Art. 233:
Art. 320:
Art. 323:
Art. 346:
Art. 486:
Art. 497:
Art. 498:
Art. 512:
Art. 520:
Art. 523:
Art. 524:
Art. 525:
Art. 531:
Art. 543:
Art. 564:
Art. 566:
Art. 568:
Art. 575:
Art. 576:
A-. 583:
Art. 589:
Art. 590:
Art. 597:
Art. 598:
263
Art. 599:
239; 3
Art. 606:
Art. 607:
226
Art. 608:
Art. 610:
Art. 613:
Art. 614:
Art. 619:
Art. 621:
Art. 623:
Art. 673:
Art. 674:
Art. 675:
Art. 676:
Art. 677:
Art. 678:
Art. 679:
Art. 680:
Art. 752:
Art. 763:
;. ''', 'io-
DERECHOS REALES
Constitucin Nacional
453
253; 3, 455
253
Art. 7: 3, 217; 3, 218; 3, 219
Art. 12: 1, 389
226
340
194
454
Art. 14: 1, 86; 1, 273; 1, 276; 1,
356
365; 3, 366
277; 1,304; 1,305; 1,306; 1,
344
389; 1, 398; 2, 12
344
Art. 14 bis: 1, 156; 1, 273; 2, 100
Art. 17: 1, 86; 1, 94; 1, 201; 1,
245
215
253; 1, 259; 1, 273; 1, 274; 1,
251
275; 1, 276; 1, 277; 1, 303; 1,
251
304; 1,305; 1,306; 1,312; 1,
324 2, 325
401; 1, 408; 2, 12; 2, 43; 2, 270;
325
2, 379; 3, 385
324
Art. 18: 1, 253; 1, 255; 1, 261; 3,
220
240; 3, 363; 3, 426
221
Art. 20: 1, 389
Art. 26: 1, 389; 1, 396
332
Art. 28: 1, 274; 1, 306
258
Art. 31:3, 219
256
Art. 67; 9: 1,389; 1,396
332; 3, 256
Art. 67; 11: 1, 255; 2, 62; 2, 403;
260
3,477
230
Art. 67; 12: 1, 389; 1, 396
230
Art. 67; 14: 1, 396
251; 3,262
252; 3, 253; 3, 262; 3, Art. 67; 16: 1, 389;1,396
Art. 67; 27: 1, 396
234; 3, 236; 3, 238; 3, Art. 75; 12: 1, 274;
1, 380; 2, 51;
3,264
51; 3, 253; 3, 262
Art. 75; 18: 1, 274
224
Art. 75; 22: 1, 259.
221; 1,223-1,
1,274
Art. 75; 27: 1, 274
Art. 75; 32: 1, 274
222; 1, 225; 1, 226
Art. 104: 1, 397
204
Art. 107: 1, 389; 1,
253
396
Art. 108: 1, 389; 1,
204
396
Art. 109: 1, 397
204; 2, 346; 2, 347
231
258; 1, 259
194
Leyes, decretos y resoluciones
194
194
Ley 44
3, 217; 3, 218
179
Ley 50 derogada 1, 250; 1252
179
Ley 928
1, 67; 1, 70
179
Ley 1130
3, 173
223
62
Ley 2393
2, 77; 3, 25; 3
245
Ley 2797
1, 390
178
Ley 2873
3, 114
352
Ley 4124
1, 84
352
Ley 4128
2, 140; 2, 402
557
NDICE DE NORMAS
1,390
2,55
1, 67; 1, 70
1,67
2,302
1,275
1,276
1,276
3,314
3, 187; 3, 189
1,305
1,303
1, 58; 1, 67; 1, 72; 1,
79; 3, 297
Ley 13.264 3,198
Ley 13.273 3, 120
Ley 13.512 1, 58; 1, 67; 1, 69; 1,
98; 1, 99; 1, 155; 2,
49; 2, 56; 2, 60; 2, 66
2, 68; 2, 131; 2, 182;
2, 248 y sigs.; 2, 277
v sigs.; 2, 362; 2, 363
2, 375; 2, 381; 3, 137.
3, 148; 3, 190
Ley 13.577 1,390
Ley 14.005 1, 149; 1, 157
Ley 14.159 3, 349; 3, 363 y sigs.;
3, 373 y sigs.; 3, 464;
3, 520 y sigs.
Ley 14.237
3, 220
Ley 14.367
3, 62; 3, 63
Ley 14.394
1, 67; 2, 18; 2, 20; 2,
100 y sigs.; 2, 141; 2,
159; 2, 185 y sigs.; 2,
338; 3, 71
Ley 17.094
1, 286; 1, 288; 1, 289:
1, 290; 1, 292
Ley 17.285 1,75; 2, 21
Ley 17.454
1, 219; 1, 224; 1, 243
1, 252; 1, 253; 1. 256
1, 257; 1, 258; 2, 325
3, 197; 3, 208; 3, 209
3, 227; 3, 230; 3, 238
3,361
Ley 17.500 1, 289: 1, 290; 1, 322
Ley 17.624 1,223
Ley 17.711 1, 11; 1, 39; 1, 83; 1,
85; 1, 86; 1, 102; 1,
103; 1, 104; 1, 142; 1,
'147; 1, 177; 1,204; 1,
Ley 6546
Ley 8912
Ley 9643
Ley 9644
Ley 10.996
Ley 11.157
Ley 11.231
Ley 11.318
Ley 11.357
Ley 11.725
Ley 11.741
Ley 11.757
Ley 12.962
Ley 17.801
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
17.825
17.901
17.940
18.307
18.502
19.063
19.550
Ley 19.551
Ley 19.724
Ley 20.089
Ley 20.094
Ley 20.216
Ley 20.276
Ley 20.337
Ley 20.378
Ley 20.440
Ley 20.744
Ley 20.798
Ley 21.309
220; 1, 241; 1, 244; 1,

254; 2, 24; 3, 127; 3,
358 y sigs.; 3, 418
1, 29; 1, 105; 1, 106;
1,148; 1, 158; 1, 177;
1, 344; 1, 345; 2, 40;
2, 137; 2, 194; 2, 257;
2, 267; 2, 362; 3, 27;
3, 59; 3, 68; 3, 80; 3,
97; 3, 132; 3, 133; 3,
144; 3, 145; 3, 147; 3,
181; 3, 202; 3, 222; 3,
224; 3, 225; 3, 260; 3,
265; 3, 271; 3, 312; 3,
314; 3, 317; 3, 371-3,
374; 3, 384; 3, 447; 3,
457; 3, 475 y sigs.
1,364
3, 133
3, 358; 3, 359
3, 297; 3, 298
1, 290; 1, 322
1,72
1, 67; 1, 75; 1, 76; 2,
52; 2, 78; 2, 126; 2,
127; 2, 269; 2, 378; 3,
286; 3, 308
1,91; 1,151; 1, 152;
1, 154; 1, 156; 1, 158;
1, 180; 2, 78; 2, 150;
2, 176; 2, 337; 2. 366;
2,375
1, 149; 1, 157; 2, 56;
2, 362 y sigs.; 3, 489
3, 216; 3, 222; 3, 224;
3, 265; 3, 487; 3, 503
1, 74; 1, 92; 1, 363; 1,
375; 2, 87; 2, 90; 3, 431
2,363
2, 362; 2, 363; 2, 3752,377
2,52
1, 382; 1, 383; 1, 386;
1, 387; 2, 90
3, 369 y sigs.; 3,521
y sigs.
1,92; 1,363; 3, 431
3, 65; 3, 66
3, 173; 3, 175; 3, 176;
3, 179-3, 183
DERECHOS REALES
558
Ley 21.488
L^.- 21.499
Ley 21.541
Ley 22.434
Ley 22.903
Ley 22.939
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
22.990
23.464
23.576
23.637
23.696
23.885
23.928
Ley 23.968
Lev
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
24.004
24.032
24.080
24.193
24.283
24.307
24.374
24.441
Ley 24.522
Ley 24.573
Ley 24.815
Ley 24.922
Ley 25.080
Ley 25.488
Ley 25.509
Ley 25.561
Ley 25.797
3, 183
2, 43; 3. 148
1, 44; 1, 45; 1, 46; 1, 53
1. 204; 1, 224; 1, 254;
1, 256; 1, 259; 2, 324;
2, 356; 3, 230; 3, 246;
3, 362; 3, 418: 3, 424;
3, 425
2,269
1, 382; 1, 383; 1, 384;
1, 386; 1, 387
1,46
1, 44; 1, 45; 1, 46
3,286
3,283
1.78
1,46
2, 223: 2, 224; 3, 173;
3, 175; 3, 178; 3, 179;
3, 183; 3, 184
1. 292; 1, 293; 1, 294;
1,322
1,77; 1,78
2,29
3, 120
1,46; 1,51; 1,52
2,340
1,78
3, 376 y sigs.
2, 8 0 y s i g s . ; 3 , 219:
3, 225; 3, 252; 3, 253
y sigs.; 3, 272; 3, 284
y sigs.
1, 151; 1, 152; 1, 154;
1, 156; 2. 113; 2, 337;
3, 249; 3, 250; 3, 266;
3, 272; 3, 273
3, 342 y sigs.
1.294
1, 290; 1, 291
3, 120 y sigs.; 3, 150
1, 260; 3, 362
1, 26; 1, 28; 1, 58; 1,
59: 1, 62; 1, 70; 1, 81;
2, 384; 2, 386; 2, 399;
3, 119 y sigs.
2, 224; 3, 179; 3, 184
3, 376 y sigs.
Dec. Ley 490/60
1, 75
Dec. Ley
Dec. Ley
Dec. Ley
Dec. Ley
Dec. Ley
1018/57
1285/58
2623/91
3115/58
5756/58
Dec. Ley 5965/63
Dec. Ley 6582/58

Dec.
Dec.
Dec.
Dec.
Dec.
Ley
Ley
Ley
Ley
Ley
6767/45
8912/77
9032/63
13.128/57
15.347/46
Dec. Ley 15.348/46

Dec. Ley 17.285/67
Dec. 93798
Dec. 145/94
Dec. 271/91
Dec. 335/88
Dec. 512
Dec. 628/91
Dec. 710/95
Dec. 897/95
Dec. 2080/80
Dec. 2284/91
Dec. 2513/60
Dec. 2977/59
Dec. 3011777
Dec. 4970/59
Dec. 9404
Dec. 10.712/54
Dec. 18.734/49
2, 194
1, 223
1, 292; 1, 293
1,75
3, 359: 3, 364
y sigs.; 3, 464
3, 276; 3, 278;
3, 281; 3, 286;
3, 289; 3, 290:
3, 293; 3, 295
1, 365-1, 378:
2,90
1,397
2,60
2.362
1,72
1,72; 1,73;
3, 297
1, 77; 1, 78
b, 115
3, 343
1,78
2,29
1,371
1,51
3, 178
3, 120
1, 77; 1, 78; 1,
79
2, 103; 2, 106;
3, 71; 3, 178;
3. 498; 3, 499
1, 78
2, 100; 2, 105;
3, 71
2,362
1,44
2,274
2,60
2,274
1, 155; 2, 243;
2, 253; 2, 257;
2. 262; 2, 264;
2, 267; 2, 271;
2, 289; 2, 294;
2. 295; 2, 302;
2, 314; 2, 315
Resolucin 347/95 1, 51
ndlc
Accin de dao temido

Cmara Federal, Capital. JA, 11974 1, 250
Cmara Nacional Civil y
Comercial Federal, sala I. JA,
1979-11-385 1, 255
Cmara Nacional Civil, sala I,
24.6.97 1, 252
Accin d e despojo
Corte Suprema de Justicia de la
Nacin, causa "Urtubey",
Fallos, 15:274 1, 243
Cmara Nacional Civil, sala D,
12.3.91, f. 5876 1, 244
Cmara Nacional en lo Criminal
y Correccional, causa
"Contarino, Mario" 1, 244
S.C Mendoza, sala I. 18.4.97 1,
240
Cmara Criminal, Capital, LL,
113-33 1, 244
LL, 61-702 1, 244
JA, 195411-507 1,244
LL, 82 -..93 1,244
LL, 61-702 1, 245
LL, 82-692 1, 245
Accin de obra nvieva
ED, 15-471 1, 248
sala A, 30.4.93, f. 91.612 1, 249
sala A, 2.7.93 1, 249
Aeronaves
Comercial Federal, sala II,
4.12.87, causa 5511 1, 365
sala II, 12.5.89, causa 6449 1,
365
sala II, 20.4.90, causa 7238 1,
365
Accin reivindicatora
Nacin, Fallos, 125:48 3, 418
Fallos, 79 3, 421
Fallos. 78:18 3, 421
Fallos, 93:270 3, 422
8.4.86 3, 424
18.12.84, causa "Compaa
Financiera Universal d
Provincia de Bs. As." 3, 447
causa "Compaa Financiera
Universal c/ Provincia de
Santiago del Estero" 3, 449
11.12.84, causa "Inverfin S.A.
d Provincia de Bs. As." 3, 2?8
Cmara Nacional Federal Civil y
Comercial, sala II, 2.8.88, 3, "
422
sala II, 24.5.90, cau/.a 7371,
"Ferrocarriles A r g e l i n o s c/
Acosta, R.E." 3, 425
Cmara Nacional de Apelaciones
en lo Civil, LL, 92-463 1,218
Cmara Nacional Civil I o ,
Capital, sum. 26 3, 416
Cmara Nacional Civil Io,
Capital, f. 20.545 3, 416
Cmara Nacional Civil, sala A,
LL, 131-882 3, 417
sala A, 3.11.99 3, 421
sala F, ED, 83-524 3, 422
sala F, ED, 85-478 3, 422
sala B, LL, 125-629 3, 423
sala F, LL, 132-238 3, 428
sala C, 11.9.2001, f. 51.301 3.
445
sala F, LL, 1980-D-290 3, 447
sala F, ED, 83-525 3, 447
sala F, ED, 87-2552 3, 447
sala F, LL, 1980-D-290 3, 448
sala H, 6.2.2001, f. 17.209 3,
448
sala A, 23.6.83 3, 451
* Confeccionado por ngeles Lausi.
560
DERECHOS REALES
sala C, 26.3.85, f. 84.037 3,

451
sala D, 8.2.83 3, 451
s a l a E , 20.3.96 3, 451
s a l a F , 27.8.79 3, 451
sala F, 5.3.86 3, 451
sala F, 27.8.79 3, 451
sala G, 27.3.95 3, 451
Cmara Nacional Comercial, sala
A, sum. 9 3, 422
sala B, f. 40.591 3, 422
sala B, LL, 86-613 3, 422
S.C. Bs. As., D.J.B.A., 1945-XII305 3,417
LL, 85-602 3, 418
f. 38.355 3, 422
f. 86.9113, 422
LL, 181-383 3, 422
A. y S. ser. 16, t.10, pg. 113,
424
LL, 79-442 3, 424
17.11.92, f. 91.327 3,451
S.T. Santa Fe, sala I, f. 45.012 3,
421
S.T. Santa Fe, JA, 1946-III-524 3,
443
S.T. Tucumn, f. 2284 3, 42
Cmara de Apelaciones C.C.,
Baha Blanca, sala II, 29.12.82
3,422
Cmara 2" de Apelaciones C.C.,
Crdoba, JC, 2-113, 417
Cmara 2 'le Apelaciones C.C.,
Crdoba, JC, VFI-358 3, 424
Cmara de Apelaciones C.C., Ro
Cuarto, f. 50.603 3, 421
Cmara de Apelaciones, Rosario,
sala III, sum. 9 3, 422
Cmara Civil 2", Capital,
f. 13.929 3, 421
Capital,!'. 22.423 3,421
Cmara Civil 1, Capital, JA, 339813,422
Cmara Civil, Capital, causa
"Barilan d Arrague, suc." 3,
443
Cmara Civil 2o, Capital, LL, 5069 3, 443
Cmara 2o C.C., La Plata, sum.
74.757 3,421
Cmara 2o C.C., La Plata, sala I,

f. 53.529 3, 422
Cmara 2o C.C., La Plata, sala
III, sum. 17.716 3,445
Cmara I o , Santiago del Estero,
LL, 107-961 3, 417
Acciones reales
Nacin, 4.6.74, f. 24.850, causa
"Pagg de Larocca, Claudia" 3,
391
ED, 21-13,392
9.9.89, causa "Roco, J.C. y
otro d Provincia de Santa Fe"
3,394
JA, 68-645 3, 399
3.4.86, causa "Club
Comunicaciones c/
Universidad de Bs. As." 3, 406;
3,408
Comercial Federal, sala, I,
2.8.88, causa "Ventrucci, E. d
Banco de la Nacin Argentina"
3,408
Cmara Federal, Baha Blanca,
LL, 66-203 3, 413
Cmara Federal, La Plata, sala I,
13.10.83 3,408
LL, 90-173 3,391
s a l a D , 21.9.67 3, 396
s a l a C , 12.7.84 3,397
s a l a D , ED, 23-337 3,399
sala C, 27.12.2002, S-46.758
3,402
11.11.58, causa "Arcadini,
Roque (suc.) d Maleca, Carlos"
3,406
sala G, 15.8.85, f. 84.595 3,
409
sala A, 20.7.71, causa 156.597
3,413
sala D, LL, 125-621 3, 413
s a l a F , ED, 83-524 3, 413
S.C. Bs. As., JA, 1954-IV-262 3,
413
S.C. Bs. As., A. y S., 1960-IV-544
3,413
NDICE DE FALLOS
S.C. Catamarca, JA, 1948-11-724

3,413
S.C. Tucumn, LL, 41-868 3, 392
S.C. Tucumn, JA, 1952-111-51 3,
413
Cmara de Apelaciones,
Concepcin del Uruguay, sala
II, C.C., 12.5.89 3,397
Cmara I o de Apelaciones,
Crdoba, LL, 42-575 3, 392
Crdoba, LL, 12-1018 3, 392
Cmara Civil I o , Capital, JA, 66456 3, 392
Cmara Civil I o , Capital, JA, 68493 3,392
Cmara Civil I o , Capital, LL, 31182 2, 392
Cmara Civil 2o, Capital, G. del
F., 162-79 3,411
Cmara Civil 2o, Capital, JA,
1943-1-625 3,413
Cmara Comercial, Capital, JA,
1942-1-9613,411
Cmara I o , Civil y Comercial,
Crdoba, 20.3.90 3, 408
Cmara 2o, Civil y Comercia!, La
Plata, sala I, LL, 151-542 3, 413
Cmara I o , Civil y Comercial,
Tucumn, sum. 30.736 3, 413
Aguas subterrneas
Nacin, Fallos, 140:282 1, 408
Aluvin
Nacin, Fallos, 175:183, causa
"Provincia de Buenos Aires c/
Crdito Ferroviario
Inmobiliario S.A." 1, 329
A p r o p i a c i n : cosas p e r d i d a s
Nacin., Fallos, 254:240 1, 317;
1,318
19.6.79, f. 77.526 1, 318
561
sala II, 14.7.98, causa

11.069/96 1,318; 1,319
ED-6-335 1, 316
s a l a C , 12.11.65 1,316
sala F, 30.5.90, causa
"Mascali, E. c/ La Nueva Coop.
de Seguros Ltda." 1, 316; 1,
317
sala B, 29.3.68 1,317
sala B, 3.8.71 1, 317
sala C, f. 23.136 1, 317
sala D, 12.9.78 1, 317
sala E, 13.6.80 1, 317
sala F, 16.3.81, f. 34.468 1,
317-1,319
sala H, 21.6.90, f. 89.148 1,
317
D, S. 32.188 1,317
Cmara Nacional Civil, sala B,
16.7.98, f. 49.644 1, 318
Cmara Civil I o , Capital, LL 47150 1, 316
Cmara Civil I o , Capital, JA,
1947,111, 109 1,316
Cmara Civil 2o, Capital, JA, 64256 1,316
A p r o p i a c i n : c o s a s sin d u e o
y abandonadas
Cmara Nacional Civil, sala F,
7.8.72, f. 21.477 1, 314
sala E, " caso Dvoli", LL1977-B-531 1, 315
Cmara Nacional Especial Civil y
Comercial, sala V, 13.4.82, f.
81.320, "caso Niemi" 1, 315
Cmara Nacional Paz, sala I,
7.8.1956 1,314
Automotores
Cmara Federal, Rosario, sala A,
1979, A, 567, sumario 34.975
1,367
Civil y Comercial Federal,
Capital Federal, sala II,
12.11.91, causa 7618 1, 366; 1,
373
562
DERECHOS REALES
sala II, 10.2.93, ,:

366
sala II, 16.4.93, causa 1581/93
1,366
sala I. 14.11.89, causa 567 1,
366
sala I, 19.3.91. causa 1770 1.
366
sala III, 14.8.91, causa 7845 1,
366; 1, 376
17.8.93, causa 9349, "Acosta,
A. d Direccin Nac. Reg.
Automotor s/ recurso contra
resolucin" 1, 367
sala II, 27.3.90. causa "Pisnoy.
D. C/ Estado Nacional" 1, 371
sala II, 19.2.93, causa 231"Fernndez Iriarte, M. I. d
Registro Nacional de la
Propiedad Automotor s/ accin
meramente declarativa"
1,373
Comercial Federal, sala I,
14.11.89, causa 567 1, 373
Civil, sala J, 26.5.92, i, 370
h<iU C, 28.3.95, S. 3y.042 1,
373
sala F, 2.5.96, f. 94.874 1, 373
sala C, 28.3.95, f. 39.042 1,
373; 1, 375
Cmara Nacional Civil, sala C,
18.6.81, f. 34.848, causa "De
Stefano c/Banasa Automotores
C.I.F.I." 1, 369
sala D, ED, 40-428 1, 367
sala C, 8.9.98, f. 49.340 1, 368
salaC, LL-198-B-542 1, 371
sala G, LL-1985-E-370 1, 372
sala H, 21.2.91, causa "Veloso
s/inscripcin" 1, 372
C, 31.8.93, f. 92.207 1, 372
Comercial, sala I, 8.2.77,
causa "Santin, H. c/ Filipelli,
A." 1, 367
Juzgado Nacional I o instancia en

lo Civil, 8.1991, causa "Del
Campo, J.A. d Lanzieri, J.R. y
otro" -expte. 18.618/89-. 1, 369;
1,370
Morn, sala II, 13.4.93, f.
45.535 1, 372
Cmara Io, Baha Blanca, sala I.
JA, 1981-III-306 1, 367
Automotores: usucapin
Civil, sala C, 28.3.95, S.
39.042 1, 373; 1, 375
sala F, 18.4.94 1, 374
sala G, 29.5.91 1, 376
Cmara Civil y Comercial Minas,
de Paz y Trabajo San Rafael,
5.10.93 1,376
Bien de Familia
Nacin, 28.7.55 2, 100
31.3.92, causa "Pastrana
Gmez, G. s/ quiebra" 2, 100
1.9.81, causa "Magnasco de
Bicchi M. d Lavagnino
Tschirch de Magnasco" 2, 102,
2, 103
19.9.85, causa "Rodrguez, A.
d Carrizo, J." 2, 106; 2, 107
Cmara Nacional ContenciosoAdministrativa Federal, sala
I, 12.2.85 2, 100
6.8.86 2, 100
sala B, 24.10.85 2, 100
sala C, 5.8.86 2, 100
sala D, 29.2.84, causa "De
Mela, M. s/ suc." 2, 100; 2, 103
sala G, 1.10.81 2, 100
sala C, 13.8.81, f. 35.123 2, 102
sala E, 5.10.81, causa
"Martorelli, A. s/ suc." 2, 103
sala A, 11.7.2000, f. 50.482 2,
104
sala F, 28.6.93 2, 104
sala B, 25.8.81 2, 105
sala A, 20.12.60 2, 105
NDICE DE FALLOS
sala D, 27.12.60 2, 105

sala A, JA, 1962-IV-93 2, 106
sala B, 29.10.90 2. 106
sala F, 30.11.87 2. 106
sala I, 21.5.92 2, 108
sala C, 27.6.78, f. 76.498 2, 108
sala G, 8.10.87 2, 108
sala C. 21.10.87, causa "Luzzi.
J. d Talner, Y." 2, 109
sala E, 10.5.83 2, 109
sala D, 18.8.83 2, 109
sala A, 17.9.84, causa "Camino
Agr, A. s/suc."2, 110
sala A, 21.6.88 2, 111
sala A, 26.3.912, 111
sala D,22.4.912, 111
sala A. 26.6.92, f. 90.778 2, 111
sala A, 21.10.74 2, 111
sala A, 26.9.2000, f. 50.946 2,
111
sala B, 30.5.72 2, 111
s a l a E , 14.10.76, causa
"Consorcio de Propietarios
Obligado 2566 c/ Dvila
Cecilia" 2, 111
sala E, 23.8.95, f. 94.061 2, 111
sala B, 28.1.89 2, 111
salaD, 1.7.912, 111
s a l a F . 6.8.7r2. 112
sala C, 7.4.94 2, 112
sala D, ED, 107-637 2, 113
sala E, 21.9.93 2, 113
sala E, 9.4.91 2, 116; 2, 117
sala E, 23.2.99, f. 50.087 2, 116
sala B, 9.12.86 2, 116
"Destefanis, R. s/ suc." 2, 117
sala A, 10.3.86 2, 118
sala B, 24.10.85, f. 39.961 2, 118
sala E, 7.6.88 2, 118
sala G, 1.10.81, f. 35.126 2, 118
sala C, 31.3.86 2, 118; 2, 119
sala C, 8.8.86 2, 119
sala D, JA, 1984-11-136 2, 119
sala E, 31.3.99, f. 50.440 2, 119
A, 23.3.90 2, 103
sala B, 14.3.88, causa "Bell, L.
c/ Dhers, E." 2, 103
sala B, 28.9.83 2, 106
563
'":-.::IaB, 15.11.94 2, 106

sala A, 24.5.85 2, 107
sala D, 13.8.84, f. 83.828,
causa "Burokas, R. c/ Gnale,
R." 2, 108
sala B, 14.3.88 2, 108
sala A, 23.3.90 2, 109
sala A, 18.5.72, causa
"Arraus. L. c/ Manolio, O." 2,
111
sala B, 30.8.67 2, 111
sala E, 9.10.84, "Banco de
Londres y Amrica del Sud d
Chaves, J." 2, 111
sala A, 29.2.96, f. 94.572 2, 111
sala A, 22.1.85 2, 111
sala B, 29.12.95 2, 112
sala A, 14.4.2000 2, 112
sala A, 27.6.95, 39.033 S. 2, 112
sala A, 22.2.912, 112
sala B, 29.12.95 2, 112
sala E, 12.11.2002, f. 105.702
2, 112
sala A, 13.7.90, causa "Banco
Cooperativo de caseros c/
Petito, C." 2, 112
sala A, 8.6.2000, f. 101.351 2,
112
sala A, 31.3.87, f. 40.196 2, 113
sala A, 31.3.87 2, 114
sala A, 23.9.2002, f. 105.219 2,
114
sala A, 12.3.20012, 114
sala B, 31.3.87, f. 40.196 2, 114
sala D, 5.3.79 2, 114
sala C, 18.7.75 2, 114
sala C, 22.8.2003 2, 114
sala C, f. 38.091 2, 116
sala E, 28.2.2000, f. 50.440 2,
119
Comercial, Mar del Plata, sala
I, JA, 1997-111-76 2, 112
Comercial, sala 3 o , 10.7.74 2,
111
sala V, 4.7.84 2, 111
S.C. Bs. As., 11.3.57 2, 100
S.C. Bs. As., 27.12.66 2, 107; 2,
110
564
DERECHOS REALES
S.C. Bs. As., 10.5.2000, f. 50.434

2, 112
S.C. Mendoza, 22.2.85, f. 84.617
2, 104; 2, 109; 2, 116; 2, 117
S.C. Mendoza, sala I, 28.9.2001 f.
103.294 2, 107
Cmara de Apelaciones C.C.
Azul, ED, 166-155 2, 112
Cmara Civil y Comercial, Azul,
22.2.95 2, 112
Cmara I o Civil y Comercial, Mar
del Plata, sala 2o, JA, 1978-IV768 2, 111
Cmara Civil y Comercial,
Rosario, sala IV, 28.6.78 2, 100
Rosario, sala IV, 30.3.87 2, 108
Cmara Civil y Comercial, San
Isidro, sala I, 3.2.97 2, 108
Caballos de carrera
Nacin, 30.10.60 1, 386
10.3.70 1, 386
11.3.70 1, 386
C, 20.9.70, S. 26.016 1,385
sala D, 20.9.73, f. 23.978 1,
385
Cadver
18.9.69, f. 14.582 1, 52-1, 54
sala E, 4.4.2001 1,52
sala F, f. 14.568 1, 53; 1, 54
sala D, JA, 1953, II, 127 1, 54
S.T. La Rioja, L.A., 1947/1/9 1, 53
sala I, LL, 35-322 1, 54
Cmara 4 o CC Crdoba, 31.7.97
1,53
Cmara 4 o CC Crdoba, 31.7.98,
S. 41.125 1,53
Camino de sirga
Nacin, Fallos, 111:179 1, 400
Fallos, 185:105 1, 400
Fallos, 101:263 1, 400

Fallos, 43:400 1, 400
Fallos, 101:264 1, 400
Catastro
S.C. Mendoza, sala III, 15.5.92 3,
520
sala III, 20.5.92 3, 520
Cementerios privados
Nacin, Fallos, 48:200 2, 61
Fallos, 145:308, causa "Bourdieu
c/ Municipalidad de la Capital"
2,61
Nacin, causa "Correa c/
Municipalidad de la Capital"
2,61
16.7.96 2, 61
sala A, LL 124-826 2, 63
salaD, ED, 44-3012, 63
sala A, LL, 124-822 2, 68
sala A, ED, 27-404 2, 68
sala C, ED, 27-707 2, 68
s a l a C , ED, 15-179 2,68
sala C, ED, 17-673 2, 68; 2, 69
sala C, ED, 55-267 2, 68
sala D, ED, 17-673 2, 68
sala E, 4.9.96 2, 68
sala H, 13.6.97 2, 68
sala I, 25.4.2002, f. 104.383 2,
68
21.8.42, causa "Viana, Mara
Anglica y otros" 2, 69
sala C, ED, 15-179 2, 69
sala F, 26/358 S. 2, 69
sala C, 22.6.93, f. 45.723 2, 69
Cmara Civil 2o, Capital, LL, 14312,63
Cmara Civil 2o, Marzo 1962,
causa "Mohorade, Ana c/
Mohorade, Bernardo" 2, 68
Clubes d e campo
.Nacin, 18.9.90 2, 56
fNDICE DE FALLOS

2.6.89, causa "Mapuche,
Country Club c/ Lpez de
Marsetti, H." 2, 56
20.11.86, causa "Lencina,
Ramn y otro c/ Las
Casuarinas s/ consignacin y
escrituracin" 2, 57
Comercial, 22.9.84, causa
"Derrigo c/ Costa del Sol S.A."
2,57
forzosa
S.C. Tucumn, LL, 40-194 2, 193
Cmara 2o de Apelaciones C.C.,
Crdoba, JC, 2-191 2, 191
Cmara 2o de Apelaciones, La
Plata, sala I, LL, 27-432 2,
191; 2, 193
Cmara I o Civil y Comercial, Crdoba, LL, 1-587 2, 190; 2, 193
Cmara 3 o Civil y Comercial,
Crdoba, C.J., XVI-46 2, 193
Cmara Paz Letrada, sala II, G.
de Paz, 81-177 2, 192
Condominio de muros, cercos
y fosos
Cmara Nacional Federal, sala
Civil y Comercial, LL, 140-773
en lo Civil, 6.7.55, causa
"Gagero de Simonetti c/
Bogopolsky" 2, 214; 2, 218
sala D, 22.12.70, causa
156.588 2, 223
sala F, LL, 147-730 2, 223
causa "Paleico Szacha d
Sabatini, Oreste" 2, 198
"Lpez Cabana c/ Propietarios
Necochea 1232/4" 2, 223
Cmara Nacional Civil, causa
"Gagero de Simonetti c/
Bogopolsky" 2, 199; 2, 208; 2,
210
565
sala F, 15.11.2000, f. 50.740 2,

219
sala G, 19.9.80 2, 219; 2, 220
salaC, 2.8.79 2, 220
sala D, ED, 77-389 2, 220
sala A, ED, 87-717 2, 220
sala J, 28.2.89, f. 4143 2, 221
sala E, LL, 127-230 2, 221
s a l a C , 24.598-S. 2, 221
sala C, LL, 145-7 2, 221
sala A, LL, 145-6 2, 221
166.355 2, 222
sala D, 25.3.69 2, 222
sala F, 8.7.71, causa 163.708
2,222
sala A, 11.2.69, expte. 140.377
2 222
sala B, LL, 139-104 2, 222
sala C, LL, 135-1047 2, 222
sala D, LL, 133-1024 2, 222
sala F, 10.9.70, causa 157.479
2,222
sala B, LL, 136-1101 2, 222
sala E, LL, 137-130 2, 222
sala C, LL, 139-66 2, 222
109.199 2, 222
sala A, 28.8.79, causa 153.303
2,222
sala C, 19.6.70, causa 152.528
2, 222
sala E, 8.7.71, causa 162.528
2,222
sala F, LL, 140-777 2, 222
s a l a F , LL, 138-1512,222
sala C, LL, 75-293 2, 225
sala D, LL, 79-55 2, 228
sala B, LL, 73-645 2, 228
Cmara Nacional de Paz, sala II,
1956-IV-312, 212
sala III, G.P., 91-406 2, 225
sala III, LL, 95-129 2, 231
sala I, LL, 68-17 2, 235
sala III, G.P., 109-200 2, 235
S.C. Bs. As., JA, 1957-IV-12 2,
210
S.C. Bs. As., LL, 88-200 2, 210
S.T. San Luis, JA, 1944-11-598 2,
21')
566
DERECHOS REALES
S.T. San Luis, JA, 1942-IV-755 2,

236
S.C. Tucumn, JA, 1956-111-43 2,
199
Plata, sala I, LL, 42-724 2,
231
sala II, C.C, Juris., 15-145 2,
214
Cmara Civil Io, Capital, JA,
38-1074 2, 203
Cmara Civil 2", Capital, JA,
42-1117 2,203
58-157 2,203
Cmara Civil Io, JA, 36-1419 2,
205
1942-1-889 2, 206
Cmara Civil Io, Capital, JA, 59795 2, 225
Cmara Civil I o . Capital, JA, 44610 2, 225
Cmara Civil I o , JA, 25-40 2, 226
Cmara Civil 2o, JA, 23-880 2, 226
Cmara Civil Io, JA, 18-535 2, 226
Cmara Civil 2o, Capital, 29-236
2,230
Cmara Civil 2o, Capital, LL, 449 2,231
Cmara Civil Io, Capital, LL, 22393 2, 231
Cmara Civil, 6.5.1935, causa
"Raffo Bartolom c/ moles
Aniceto y otros" 2, 232
Cmara Civi; 0 ^ u J t a l , G.F.,

182-264 2, 234
Cmara Civil 2o, Capital. LL,
7-446 2, 235
Cmara Civil I o , Capital, LL.
9-478 2, 235
1943-111-395 2, 236
Cmara Civil 2o, La Plata, JA,
1952-IV-193 2, 236
Cmara 3o Civil y Comercial,
Crdoba, C.J., XII-92 2, 199
Cmara I o Civil y Comercial, La
Plata, sala III. D.J.B.A, 571812,201
Cmara 1 Civil y Comercial, La
Plata, sala I, JA, 1951-11-270
2, 206; 2, 231
Cmara 2o Civil y Comercial, La
Plata, sala I, JA, 1952-IV-193
2,210
Cmara de Paz Letrada, sala IV,
JA, 72-1019 2, 203
sala II, JA, 76-349 2,203
4.6.1948, causa "Patrone c/
Daneri de Devoto" 2, 204; 2,
210; 213
sala II, C.P., 65-145 2, 206
sala II, JA, 16-59 2, 206
sala III, JA, 72-674 2,231
Cmara de Paz, JA, 1948-11-439
2,236
forzosa
Nacin, 24.5.88, causa "Cobec
S.C.A. c/ provincia de
Mendoza" 2, 145
Fallos, 235:724 2, 146
31.9.56 2, 146
9.6.88, causa "Russo, F. y otro
c/ Municipalidad de Bs. As." 2,
153
Cmara Federal, Baha Blanca,
LL, 66-203 2, 153
Cmara Federal, Paran, LL, 43475 2, 144
Paran, LL, 43-73 2, 149
NDICE DE FALLOS
o
Cmara Civil 2 de Apelaciones,

G. del F., 162-79 2, 153
20.8.59, f. 58.536 2, 144
sala F, 5998-S. 2, 144; 2, 149
sala D, ED, 7-45 2, 148
sala D, LL, 77-471 2, 148
sala C, LL, 87-272 2, 151
sala A, 20.7.712, 153
sala F, ED, 118-193 2, 154
sala C, ED, 37-520 2, 155
salaC, ED, 32-337 2, 155
sala B. Ed, 32-410 2, 155
sala E. ED, 18-743 2. 155
sala A, LL, 124-390 2, 155
sala D, LL, 102-183 2, 155
sala O, 13.8.81, causa
"Passeron. Ti s/sucesin" 2,
155
sala E, 18.4.86 2, 155
sala D, 22.2.73. f. 22.369 2,
156
sala D, JA, 1958-11-380 2, 161
sala C, f. 88.762 2, 161
sala E, ED, 102-506 2, 161
D, ED, 121-122 2, 161
sala D, 11-1986-A-242 2, 161
Comercial, sala IV, 9.5.83 2.
146; 2, 148
s a l a l . E D , 102-182 2, 148
S.C. Bs. As., A. y S.. 1960-IV-544
2, 153
S.C. Bs. As., JA, 1954-IV-262 2,
153
S.C. Bs. As., A. y S., 21 a , t. VIII,
pg. 399 2, 158
S.C. Bs. As., JA, 1946-III-593 2,
161
S.C. Catamarca, JA, 1948-11-724
2, 153
S.T. Santa Fe, sala I o C.C. , LL.
109-153 2, 144; 2, 145
S.T. Santa Fe, sala II, LL, 22-679
2, 155
S.C. Tucumn. LL, 12-1168 2,
145
S.C. Tucumn, JA, 1952-111-51 2,
153
567
S.C. Tucumn, LL, 7-1.135 2. 161

Crdoba, LL, 5-354 2, 162
Mercedes. JA, 1943-VI-200 2,
145
1943-1-625 2, 153
Cmara Civil, Capital, causa
"Bancalari c/ dottesio de Rosa
y otro" 2, 161
Cmara Civil Io, Capital, JA, 567612,161
Cmara Civil Io, Capital, LL, 25115 2,161
Cmara Civil 2o, Capital, JA, 76512 2, 161
Cmara Civil I o , JA, 15-245 2,
162
Cmara Civil 2o, JA, 23-306 2,
162
Cmara Civil 2o, JA, 30-729 2,
162
Cu;r.ara Comercial, Capital, JA,
1942-1-961 2, 153
Cmara I o Civil y Comercial,
Tucumn, 29.6.73, sum.
30.736 2, 153
Condominio: conclusin
Nacin, Fallos, 95:217 2, 174
Cmara Federal, La Plata, JA,
54-730 2, 174
Cmara Nacional Civil, sala E,
13.5.96, f. 95.240 2, 170
sala S, 12.4.2000, f. 15.835 2,
172
sala D, LL, 109-978 2, 174
sala C, LL, 87-272 2, 177
568
DERECHOS REALES
o
Cmara I , La Plata, JA, 15-1089

2, 173
Condominio: el Cdigo
Corte Suprema de Justicia de a
Nacin, Fallos, 187:586 2, 130;
2, 136
9.4.40 2, 130
29.4.82 2, 130
Fallos, 191:58 2, 136
Fallos, 304:571 2, 136
29.4.82, causa "Bengolea, S. d
LL, 124-390 2, 129
sala C, ED, 60-284 2, 129
sala H, 4.9.2000, f. 102.353 2,
129
s a l a C , ED, 17-8 2, 130
sala A, ED, 24-503 2, 130
sala A, LL, 124-390 2, 131
sal i F, LL, 85-473 2, 134
sala B, JA, 1962-IV-66 2, 134
sala A, LL, 94-365 2, 134
sala A, LL, 96-324 2, 134; 2,
135
sala C, LL, 122-298 2, 134
sala F, 20.2.2004, f. 52.596 2,
134
sala B, LL, 85-473 2, 136
sala E, 8846-S. 2, 136
s a l a F LL, 118-769 2, 136
sala A, LL, 94-365 2, 137
sala C, LL-1975-A-525 2, 138
sala C, LL-1978-D-356 2, 138
sala C, f. 87.608 2, 138
Tribunal de Superintendencia,
4.12.97, f. 98.095, causa
"Municipalidad de Bs. As. c/
Lacchio, J . " 2 , 138
Cmara Nacional Civil, sala D, f.
68.389 2,141
sala A, LL, 124-821 2, 141
sala B, JA, 1952-11-478 2, 141
"Silva, D. y otro d Silva, R." 2,
137
S.C. Bs. As., LL, 21-215
S.T -fhubut, 25.267-S. 2, 126
C.J. Salta, ED, 48-320 2, 128

S.T. Santa Fe, R.S.F., 11-12 2,
134
S.T. Tucumn, LL, 40-1942 2,
128
Cmara de Apelaciones C.C, San
Martn, sala II, f. 39.716 2,
137
Cmara Civil I o , Capital, LL,
4-387 2, 131
Cmara Civil 2o, Capital,
14.3.1912, causa "Mohorade,
Ana d Mohorade, Bernardo"
2, 141
Plata, sala III, LL, 117-779 2,
130; 2, 134
Plata, sala 1, LL, 65-149 2, 134
Plata, sala I, LL, 70-396 2, 134
Plata, JA, 35-778 2, 141
Plata, JA, 1948-1-462 2, 141
C o n d o m i n i o : obligaciones y
r e s p o n s a b i l i d a d e s de los
condminos
LL, 11-527 2, 164
s a l a E , LL, 121-126 2,166
sala C, f. 21.866 2, 168
sala C, LL, 71-761 2, 168
salaA, LL, 91-409 2, 168
sala B, LL, 81-594 2, 168
sala B, f. 14.673 2, 168
sala D, LL, 66-676 2, 168
sala E, 21.6.59 2, 168
sala F, LL, 99-424 2, 168
sala D, LL, 87-766 2, 169
B, LL, 97-567 2, 165
S.C. Bs. As., Ac. y Sent., 1956-V89 2, 168
S.C. Bs. As., 9.2.73 2, 168
S.C. Bs. As., Ac. y Sent., 1961-III268 2, 169
S.C. Bs. As., JA, 1963-1-45 2,
169
NDICE DE FALLOS
o
Cmara I de Apelaciones, Crdoba, LL, 5-354 2, 162; 2, 163

Cmara de Apelaciones, sala II,
LL, 17-281 2, 169
Baha Blanca, JA, 1962-11-162
2, 168
Cmara 2 Civil y Comercial, La
Plata, sala 2o, D.J.B.A., 55-94
2, 163
Plata, JA, 1952-11-124 2, 169
Plata, sala II, LL, 65-129 2, 169
Plata, sala III, D.J.B.A., 53-58
2,169
Constituto posesorio
Nacin, 3X.S6, causa "Club
Comunicaciones c/
Universidad de Buenos Aires"
1, 184
22.11.79 1, 184
D, 7.9.82 1, 183
JA, 1964-1-308 1, 184
sala D, LL, 86-232 1, 184
S.C. Bs. As., 24.8.76, causa
"Brondolo de Bo c/ Cabrera, J."
1, 184
LL, 24-132 1, 184
LL, 62-814 1, 184
2.12.68 1, 185
S.C. Mendoza, sala I, 17.3.89, f.
41.753 1, 184; 1, 185
S.T. Santa Fe, LL, 27-332 1, 185
sala I, LL, 13-563 1, 184
Plata, 25.9.1951 1, 183
Cmara 3o C.C., Crdoba, C. J.,
VIII-599 1, 184
Countries
Corte Sunêma de Justicia de la
Nacin,' 18^9.90 2, 56
569

2.6.89, causa "Mapuche,
Country Club d Lpez de
Marsetti, H." 2, 56
20.11.86, causa "Lencina,
Ramn y otro c/ Las
Casuarinas s/ consignacin y
escrituracin" 2, 57
"Derrigo c/ Costa del Sol S.A."
2,57
Cuerpo h u m a n o
Nacin, 6.11.80 1, 45
causa "Leiva, M. c/ Entre Ros,
Provincia de", 19.5.95 1, 46
4.9.80, f. 78.963 1, 45
sala II, causa n 43.803,
21.4.89 1,45
I o Instancia, Juez Dr. Jos L. J.
Tresguerras, causa "R. M., A.
c/ Ministerio de salud y accin
social de la Nacin, s/
sumarsimo. Ley 24.193",
19.10.94 1,48
Cmara Civil 2, Capital, LL, 48123 1,44
Juzgado de 1 Instancia en lo
Criminal y Correccional n 3
de Mar del Plata, 8.6.95 1, 48
1 Instancia, Juzgado Civil y
Comercial de 13, Nominacin
de Rosario, 9.5.83 1, 45
Derecho de retencin
LL, 64-51 1,94
S.C. Bs. As., JA, 1958-IV-517
1,94
S.C. Tucumn, JA, 1945-1V194 1, 94
Derechos reales no
enumerados
Nacin, Fallos, 138:47 1, 85
Fallos, 172:21 1, 85
570
DERECHOS REALES
Fallos, 180:17 1,85

Fallos, 145:307, causa
"Bourdieu c/ Municipalidad de
la Capital" 1, 86
Cmara Nacional Civil, sala G,
31.7.84, causa "Cincotta de
Rebagliati, A. y otros c/
Arzobispado de la Ciudad de
Buenos Aires" 1, 86
D e r e c h o s r e a l e s : adquisicin,
transmisin y prdida
en lo Civil y Comercial
Federal, sala II, causa 7371"Ferrocarriles Argentinos c/
Acosta. R.", 24.5.90 1, 105
Cmara Nacional Civ, sala D,
12.3.91, f. 89.737 1, 102; 1, 106
sala C, 23.5.83, f. 36.590 1, 108
sala C, 28.9.2001, fallo
103.489 1, 109
Derechos reales:
emimer acin
Cmara Civil I o Capital, 27.2.31
1,62
Cmara 2o La Plata, 26.12.30 1, 62
Dominio: carcter absoluto
Nacin, 24.4.22, Fallos,
136:161, causa "Ercolano c/
Lanteri de Reshaw s/
consignacin" 1, 303
136:59, causa "Horta c/
Harguindeguy s/ consignacin"
1, 305
172:29, causa "Avico c/ De la
Pesa s/ consignacin" 1, 305
Dominio: extincin
25.8.72, f. 21.477 2, 39
Cmara Civil 2 o , Capital, JA, 6c249 2, 39

Dominio: restricciones a la
libre disposicin jurdica
de la propiedad
7.7.72, f. 21.885 2, 14
S.C. Bs. As., JA, 1960-III-229, 2, 16
Cmara Civil 1, 14.12.32 2, 18
Cmara Civil I o , Capital,
28.12.38 2,19
Cmara Civil I o , Capital, JA.
47-184 2, 19
Dominio: restricciones
establecidas en el inters
recproco de los vecinos
Nacin, f. 12.936, causa
"Piaggi, A. I. c/ Embajada de
la Repblica de Irn" 2, 25
Fallos, 256:87 2, 28
Fallos, 259:261 2, 28
Fallos, 290:77 2, 28
Fallos, 297:338 2, 28
Fallos, 293:347 2, 28
15.7.97, causa "Constructor 3
B a r c i a 3.A c/ Banco Centr.-n"
2,28
27.10.84, causa "Sociedad
Cooperativa Transporte
Automotor Litoral Ltda. d
Nacin, 22.5.97, causa "Cooper
Oil Tool S.A. c/ Provincia de
Bs. As." 2, 28
12.4.94 2, 26, 2, 27
sala II, LL, 145-335 2, 26
sala II, 12.4.94, f. 92.550 2, 26
C.C., Morn, sala I, 23.5.95 2,
25
Cmara Nacional, Baha Blanca,
JA, 1952, II, 19 2, 32
6.3.2001, f. 103.169 2,24
NDICE DE FALLOS
sala A, f. 76.2612, 24
sala B, 30.6.60, causa
"Pegullo, E. d Sesin e Hijos" 2.
24, 2, 25
sala B, ED, 36-782 2, 24
sala D. ED. f. 29.296 2, 25
sala C, 12.9.96, DJ, 1997-3-35
2,25
sala C, 12.9.96 2, 26
sala A, 6.3.2001, f. 103.169 2,
26
10.5.35, causa "Raffo
Bartolom d Moles. Aniceto"
2,30
s a l a C , 13.12.65 2,31; 2,32
sala B, 2.6.69 2,32
sala A, 28.12.67 2,3".
sala C, 25.10.89. f. 42-206 2,38
sala F, 25.8.72, f. 21.477 2, 39
Cmara Nacional Paz, sala II,
LL, 10-893 2, 24
sala II, 62-228 2, 24
S.C. Bs. As., J A 1946-III-820 2,
31
S.C. Bs. As.. 7.7.70 2, 32
S.T. Entre Ros, JA, 1943-1-171 2,
30
S.C. La Rioja, JA, 1952-1-552 2,
24
S.T. Santa Fe, sala I, C.C.,
18.7.612.31
S.T. Santa Fe, LL, 108-33 2, 32
Cmara de Apelaciones, La
Plata, sala I, D.J.B.A., 945XIV-966 2 , 3 1
Plata, sala I, f. 68.398 2, 31
Plata, sala I, LL, 42-724 2, 37
Cmara de Apelaciones C.C., Mar
del Plata, sala II, 18.11.97, f.
48.721 2, 32
LL, 39-167 2, 25
Cmara Civil 1, Capital, JA, 52104 2, 23
Cmara Civil 2 o , Capital, JA, 43646 2, 23
Cmara Civil 2 o , Capital, JA. 6314 2, 24; 2, 25
571
Cmara Civil 2 o , Capital, JA,

1944-11-437 2, 24
Cmara Civil 2 o , Capital, LL, 351120 2,25
Cmara Civil 1, Capital, JA, 665412,25
Cmara Civil I o , Capital, LL, 848 2, 35; 2, 36
Cmara Civil 2 o , Capital, JA, 4310912,36
290-236 2, 37
Cmara Civil 1, La Plata, JA,
1946-1-277 2, 32
Cmara Civil 2, La Plata, LL,
51-388 2,32
Cmara Civil y Comercial, Mar
del Plata, sala II, 18.11.99 2, 26
E'uminio: r e s t r i c c i o n e s
establecidas por el Derecho
Administrativo
Nacin, Fallos, 102-175 2, 12
Cmara Nacional Federal
Contenciosoadmin., sala II,
7.11.94 2,12
Cmara Federal, Rosario, ED,
35-76 2, 12
Cmara Nacional Civil, sala L,
15.12.2000, f. 51.250 2, 11; 2,
12
Cmara Nacional Civil, sala H,
22.10.92 2,12
S.C.Bs. As. 29.12.59 2, 13
Cmara Civil I o , LL, 31-718 2. 12
Cmara Civil I o , G. del F., 21-4 2,
12
Cmara Civil I o , Fallos de la
Cmara Civil, 159:384 2, 12
572
DERECHOS REALES
Dominio: restricciones y
lmites, concepto y
caracteres
Cmara Federal, Capital, LL, 16907 2, 8
27.11.58 2 , 8
Cmara Civil I o , LL, 3-698 2, 8
Cmara Civil 2 o , Capital, LL,
46-520 2, 8
Dominio: restricciones y
lmites, diferencias con las
servidumbres
Cmara Nacional Civil, sala L,
15.12.2000, f. 51.250 2, 10
Edificacin y plantacin
Cmara Nacional Civil, sala Y,
16.6.98, S. 42.182 1,334
sala C, 10.7.59, 1, 335
Cmara Civil Paz, sala IV, JA,
1947, 1-240 1, 335
R.S.F., 1-291 1, 335
Cmara Civil 2o, 12.9.40 1, 335
1947, 1-117 1, 335
50-519 1,335
01-138 1,335
Cmara I o , La : j 'ata, JA, 1947,
1-106 1, 335
Energa
Cmara Federal de La Plata, LL,
110-913 1, 40
LL, 110-913 1, 43
Cmara Federal de Rosario, sala
B, 9.5.88: Juris-noviembre/
diciembre, 1, 1988, Boletn
8487 1, 40
LL, 84-401 1,43
Cmara C. Federal, sala II,
21.12.84, causa n 4218 1,
40
Cmara de Apelaciones Penal de
Rosario, sala II, 20.3.89, Zeus;
Julio, 14-1989 1, 40

en lo Criminal y Correccional,
sala I, 31.8.89, causa "Godoy,
Carlos A." 1, 41
Ced. Tucumn, LL, 123-145 1,
40
Juzgado Nacional de 1 Instancia
de Instruccin n 19, -firme22.3.91 1,40
S.T. Entre Ros, LL, 25-691 1, 42
Cmara C. Capital, JA, 1964, III611 1,43
Expropiacin
"Provincia de Santa Fe c/
Sociedad Puerto de Rosario"
2,42
Fallos, 180:48 2, 42
Fallos, 182:15 2,42
f. 26.818, causa "Provincia de
La Rioja c/ Azzalini, Luis" 2, 43
5.12.73, f. 23.7612, 43
Fallos, 241:73 2, 43
Fallos, 278:253 2, 43
Fallos, 284:23 2, 43
Fallos, 287:387 2, 44
Fallos, 291:290 2, 44
Fallos, 296:55 2, 44
Fallos, 303:1596 2, 44
Fallos, 305:407 2, 44
9.5.89, causa "Motor Once S.A.
dMunicipalidad de Bs. As." 2,
44
19.12.89, causa "Estado
Nacional c/ Textil Escalada
S.A." 2, 44
9.5.88, causa "Russo, F. d
Municipalidad de Bs. As."
2,44
Hipoteca
27:69 3, 169
2.8.88, f. 41.454, causa "Caja
Nacional de Ahorro y Seguro d
Asociacin Cooperadora de
Pe-misionarios 'Congreso'
NDICE DE FALLOS
Feria Municipal Model n" 77"

3, 182
12.11.81, causa "Marrone, R. d
Egom SCA s/ quiebra s/
ejecucin hipotecaria" 3,
183
20.5.82, causa "Copaca SA" 3,
183
25.11.35, causa "Jorba, Jos
c/ Bambicha, Francisco y otro"
3, 218
Fallos, 13 456 3,218
Fallos, 14 18 3,218
Fallos, 87 159 3, 218
Fallos, 90 226 3, 218
Fallos, 136:359 3,218
Fallos, 142:37 3, 218
LL, 154 3, 221
Fallos, 20:465 3, 243
Fallos, 24:177 3, 243
21.3.2000 3,246
JA, 12-1971-244 3, 247
15.10.91, causa "Sarquis, P. c/
Alcntara SA" 3, 248
6.10.92, causa "Banco Exterior
SA. Uruguay d Carlos Damm
SA." 3, 248
Fallos, 98:359 3, 248
Fallos, 123:145 3, 248
Fallos, 139:239 3, 248
Fallos, 138:258 3, 248
Fallos, 197:39 3, 248
Fallos, 246:170 3, 248
2.4.96, f. 11.032, causa
"Casasa SA s/ quiebra Saiegh,
S. y otro" 3, 250
Fallos, 275:218 3, 258
Fallos, 277:251 3, 258
Fallos, 280:395 3, 258
Fallos, 298:220 3, 258
Fallos, 302:475 3, 258
Fallos, 138:157 3,261
Fallos, 162:376 3, 261
Fallos, 190:124 3, 261
Fallos, 211:240 3, 261
Fallos, 215:467 3, 263
Fallos, 220:30 3, 263
Fallos, 221:589 3, 263
Fallos, 231:32 3, 263
Fallos, 26-1:238 3,263
573
2.12.91, causa "Comes, G.

c/Massuh S.A. - Divisin
Aduanas" 3, 296
Cmara Federal, Capital, JA, 2374 3, 188
ED, 7-50 3, 173
sala C, LL, 126-813 3, 173
sala F, f. 14.616 3, 173
sala F, f. 11.965 3, 173
sala F, f. 11.966 3, 173
"Santa marina, IV
176; 3,
177
sala C, 3.12.90 3, 176
sala F, 3.8.90, f. 89.345 3 176
sala A, 18.8.89 3, 177
sala A, 30.8.89 3, 177
sala C, 18.8.89 3, 177
sala C, 20.3.90 3, 177
sala E, 5.9.89 3,177
sala F, 9.4.90 3, 177
sala F, 16.10.90, f. 89.433 3
177
sala G, 22.5.90 3, 177
r a l a K , 14.3.89 3, 177
sala G, ED, 117-483 3, 178
sala A, 17.4.95 3, 185
sala D, sum. 8732 3, 186
sala B, sum. 9758 3, 186
sala C, ED, 37-685 3, 186
sala B, ED, 45-598 3, 186
sala A, sum. 9683 3, 189
sala C, LL, 97-227 3, 190
sala B, ED, 38-603 3, 190
sala A, 49-196 3, 190
sala C, ED, 43-7113,
,190
sala B, ED, 38, 603 3,
190
sala F, 22.4.71 3, 190
sala C, 4.5.72 3, 190
sala C, ED, 49-196 3, 190
sala C, ED, 51-692 3, 190 ,
sala A, sum. 200 3, 191
sala B, sum. 9605 3, 191
sala C, sum. 3256 3, 191
sala D, JA, 1960-1-441 3, 191
ED, 47-467 3, 191
sala B,
10.6.94 3, 193
sala B, LL, rev. del 8.3.72 3,
sala A,
194
574
DERECHOS REALES
sala H, 12.4.2002, causa

"Aguas Danone de Argentina
SA d Pensiero, A.E." 3, 204
sala I, 18.3.2003, f. 106.012 3,
204
sala K, 27.11.2001, f. 103.061
3. 204; 3, 206
sala K, 7.10.2003, f. 52.593 3,
204
sala B, 17.6.93 3, 206
salaD, 27.6.97 3. 206
sala L. 24.8.94 3. 206
sala F, ED, 37-181 3, 214
sala C, ED, 36-536 3, 220
sala C, ED, 38-840 3, 220
sala F, ED, 37-185 3, 222
sala C, ED, 51-691 3, 222
sala A, 3.7.90 3, 230
sala A, 23.12.96 3,230
sala C, LL. 84-334 3, 230
sala F, ED, 83-207
sala C. LL, 94-18 3, 230
sala E, f. 43.622 3, 230
salaD, f. 51.8013,231
sala D, LL, 143-254 3, 233
s a l a E . s u m . 28.7713, 233
sala C, LL, 75-69 3, 233
sala A, sum. 83313,233
sala A, LL, 89-133 3, 234
sala F, sum. 30.610 3, 234
sala F, f. 24.519 3, 234
sala F, 15.4.74, f. 23.484 3, 234
sala A, ED, 33-607 3, 234
sala B, ED, 36-467 3, 234
sala C, ED, 43-973 3, 234
sala C, 29.9.94 3, 234
sala D, ED, 43-693 3, 234
sala H, 8.5.2002, f. 18.813 3,
236
sala K, 23.12.2003, f. 107.111
3,236
sala F, sum. 8854 3, 239
sala C, 19.5.70 3, 239
sala F, sum. 24.925 3, 240
salaB, LL, 91-510 3, 244
sala E, sum. 6.126 3, 244
sala A, LL, 89-136 3, 247
sala A, sum. 13.833 3,247
sala A, LL, 134-708 3, 247
salaC, sum. 31.160 3, 247
sala C, ED, 26-461 3, 247

sala C, sum. 21.048 3, 247
sala C, LL, 125-795 3, 247
sala B, sum. 20.903 3, 247
sala B, sum. 22.913 3, 247
sala B, LL, 135-1208 3, 247
sala F, 28.11.67, causa
130.690 3, 247
sala F, ED, 45-239 3. 247
sala E, f. 18.264 3, 247
salaC, 11.6.96, f. 11.618 3,
248
sala A, 11.11.2003, f. 52.535 3,
250
sala E, 30.5.2001, f. 51.069 3.
262
sala D 23.12.98, f. 99.692 3,
263
salaD, 30.11.20013, 263
salaD, 19.9.96, f. 95.385 3,
263
sala F, 2.2.96, f. 10.730 3, 263
sala D, ED, 9-327 3, 275; 3, 276
sala D, ED. 9-328 3, 276
sala A, f. 16.183 3,276
salaB, 9-3313, 276
sala B, ED, 16-707 3, 278
sala B, ED, 32-586 3, 280; 3,
281
sala F, LL, 105-458 3, 281
sala A, ED, 32-567 3, 281
sala B,ED, 9-3313, 282
sala A, ED, 9-332 3, 282
sala A, ED, 32-5613,282
sala A, f. 26.985 3, 282
sala B, sum. 14.769 3, 282
sala D, LL, 115-545 3, 283
sala B, f. 13.184 3, 283
B, LL, 99-492 3, 190
sala C, LL, 108-401 3, 191
sala A, 8.6.88 3, 204
sala E, 27.8.2003 3, 204
sala D, 11.5.90, f. 43.423 3,
205
sala A, ED, 123-505 3, 206
sala B, ED, 109-137 3, 206
LL, 78-586 3, 244
salaB, 12.12.96, f. 47.902 3,
250
NDICE DE FALLOS
sala A, 28.6.96, causa "Banco

de la Provincia Bs. As. c/
Qumica Sudamericana" 3,
250
sala G, 24.11.95 3, 250
s a l a E , 19.11.96, f. 47.965 3,
250
s a l a B , 12.12.96 3,250
sala E, 14.3.96, causa "Skiff
SA s/ concurso especial" 3, 251
"Carniglio del Zoto SA s/
concurso especial por Vitorero,
E."3, 251
sala D, 10.5.89, "Mazar y Cia.
d Vrela, C. s/ concurso
especial" 3, 251
sala A, 17.5.65, f. 16.185 3,
276; 3, 278
sala C, 1.8.74, sum. 31.969 3,
276
sala D, ED, 16-708 3, 277
sala A, LL, 120-9113,278
sala C, 23.2.73 3, 278
sala C, ED, 18-544 3, 283
sala A, sum. 32.183 3, 283
sala A, ED, 32-569 3, 283
sala A, 6.4.81, f. 79.976 3, 293
28.4.75, causa "La Docta
Cooperativa de Seguros
Limitada c/ Garca Freir, J."
3,293
17.6.81, causa "Kairuz, J. c/
Romero, H." 3, 293
Comercia], sala III, 21.2.74, f.
22.898 3,276
S.C. Bs. As., 12.3.74, f. 24.518 3,
234
S.C. Bs. As., Ac. y Sent., 12/X/31
3,244
S.C. Bs. As., LL, 138-142 3, 247
S.C. Bs. As., sum. 33 3, 278
S.C. Mendoza, sala I, 27.5.83 3,
169; 3, 206
S.C. Mendoza, sala I, 5.4.84 3,
169; 3, 206
S.C. Mendoza, sala I, 29.5.98 3, 206
S.C. Mendoza, sala I, 29.12.92, f.
91.534 3,230
575
S.C. Mendoza, sum. 77 3, 278

S.C. Mendoza, sala I, LL, 127-879
3, 280
S.T. Neuqun, 30.9.2003, f.
52.604 3,205
S.T. San Luis, LL, 24-441 3, 190
S.T. Santa Fe, LL, 98-681 3, 208
Cmara I o de Apelaciones, Baha
Blanca, f. 70.448 3, 280
Cmara de Apelaciones, Capital,
JA, 3-204 3, 284
Cmara de Apelaciones,
Concepcin del Uruguay, sala
Civ. y Com., 22.5.97 3, 194
Cmara 2o de Apelaciones,
Crdoba, LL, 42-245 3, 233
Cmara i de Apelaciones, La
Plata, sala 1,'l/JBA, 947-XX174 3, 197
Plata, JA, 13-609 3, 244
Cmara I o de Apelaciones, Mar
del Plata, LL, 122-647 3, 281
Cmara 2 de Apelaciones, LL,
24-691 3, 197
Rosario, sala IV, ED, 107-214
3, 169; 3, 206
Rosario, sala III, LL, 26-471 3,
233
Rosario, JA, 76-573 3, 244
Cmara Civil I o , Capital, f.
26.12.39 3, 175
Cmara Civil I o , Capital, 21.4.38
3, 187
Cmara Civil, 15.5.14 3, 188
Cmara Civil 2o, Capital, G. del.
F., 64-54 3, 188
576
DERECHOS REALES

Cmara Civil 2o, Capital, G. del
F., 24-15 3, 194
Cmara Civil I o , Capital, G. del
F., 47-230 3, 194
1942-IV-7 3, 196
Cmara Civil Io, Capital, G. del
F., 88-27 3, 243
Cmara Civil Io, Capital, LL, 21030 3,244
Cmara Civil 2, Capital, LL, 6839 3, 244
Cmara Civil 2o, Capital, sum. 63
3, 283
Cmara Civil 2o, Capital, ED, 32562-563 3, 282
Cmara Comercial, Capital, f.
14.5013,173
JA, 14-559 3, 194
JA, 62-478 3, 194
JA, 59-268 3, 194

JA, 29-89 3, 244
JA, 46-393 3, 244
23.9.22 3,281
Capital, JA, 1-919 3, 284
Cmara Comercial, Mendoza, JA,
54-307 3, 193
Cmara 4o Civil y Comercial,
Crdoba, 22.10.68, causa
"Mari c/ Barboza y otros" 3,
175
Cmara Civil y Comercial, San
Isidro, 3.9.96, causa "S. Alexis
Sac/ Ilvento SA" 3, 250
Juzgado de Procesos Concrsales
y Registros n 3, Mendoza,
9.4.2001, f. 105.192 3,204
Interdicto de adquirir
Nacin, JA, 28-538 1, 222
Cmara Nacional Civil de
Apelaciones, LL, 90-629 1, 224
LL, 89-556 1, 220
salaD, 12.3.91 1,221
sala C, LL, 89-556 1, 223
sala A, LL, 95-25 1, 226
sala C, ED, 9-315 1,226
Cmara Civil Io, Capital, LL. 57649 1, 220
Cmara Civil 2o, Capital, LL, 593611,220
1951-IV-3 1, 220
Cmara Civil I o , Capital, 9.9.45,
causa "Gallo c/ Martorell." 1,
221
Cmara Civil 2 o , Capital, 5.5.50,
causa "Plastiversal S.A. d
Wella Sudamericana S.A." 1,
222
1951-IV-12 1, 223
Cmara Civil I o , Capital, JA,
1948-11-715 1, 223; 1, 226
577
NDICE DE FALLOS

Interdictos procesales
24.10.95, f. 47.086 1, 258
sala A, 10.3.97 1, 258
B, 6.6.97 1, 258
Interversin de ttulo
Corte Suprema de Justicia
de la Nacin, 11.6.62 1, 168
30.6.89, f. 4483 1, 169
14.2.95 1, 168
sala H, 5.12.94, f. 9772 1, 169;
1, 171
sala F, 9.3.99 1, 170
sala G, 15.4.83, f. 37.251 1, 171
y Correccional, sala II,
16.5.90, f. 4970 1, 169
sala III, 3.5.90, f. 88.914 1, 170
sal:. III, 16.5.89, causa
"Balent, A." 1, 170
"Friedlander, L.", f. 40.891 1,
170
sala IV, 4.4.91, causa "Gentile,
H.", f. 39.299 1, 170
sala VII, 23.11.92, causa
"Consorcio Propietarios
Guayaquil", f. 18.118 1, 170
sala I, 11.7.80, "Insfran de
Gonzlez" 1, 170
"Kerekes, J." 1, 170
13.8.64, causa "Contarino, M.
S.C.Bs. As., 25.7.19 1,169
C. 5 o C.C. Crdoba, 10.11.97, f.
48.877 1, 167; 1, 169; 1. 171
Cmara 2o de La Plata, LL, 2-309
1, 168
Cmara I de La Plata, DJBA,

1946-33 1, 168
Cmara 2o de La Plata, JA, 73398 1, 169
Juicio de reivindicacin
Nacin, 5.5.87, causa "Franco,
S. y otros c/ Mario Billordo y
otros" 3, 459
Fallos, 36:372 3, 460
Fallos, 83:223 3, 460
Fallos, 123:285 3, 460
Fallos, 142:273 3, 460
Fallos, 140:120 3,466
Fallos, 1890:345 3, 466
Fallos, 113:204 3, 466
Fallos, 137:146 3,466
Fallos, 119:28 3, 466
Fallos, 310:892 3, 459; 3, 463
Cmara Federal, La Plata, sala I,
13.10.83 3, 459; 3, 50
12.7.84 3,456
sala C, 23.3.93, f. 8181 3, 458;
3, 459
sala D, ED, 71-245 3, 459
20.4.23 3, 459 ..
JA, 10-397 3, 460
salaA, LL, 88-530 3, 461
sala B, LL, 81-36 3, 461
sala D, LL, 66-460 3, 461
sala E, ED, 4-739 3, 461
sala E, LL, 150-276 3, 461
20.4.23 3, 463
S.C. Bs. As., A. y S. VI, 9-363 3,
454
S.C. Bs. As., ED, 35-210 3, 456
11.8.813,459
20.6.89 3, 459
causa "Peral c/ Piacentino" 3,
459
ED, 35-263 3, 459
20.6.89, f. 88.504 3, 460
ED, 14-339 3,461
A. y S., 21.10.69 3/465
S.T. Jujuy, sala II, 11.4.84 3, 456
Cmara de Apelaciones C.C,
Baha Blanca, sala I, 24.3.83
3, 456
578
DERECHOS REALES
Or.~-.?-a de Apelaciones C.C., San

Martn, sala I, 22.12.83 3, 456
Cmara Civil, Capital, 20.4.23 3,
465
Cmara 2o C.C., La Plata, sala II,
LL, 129-1078 3, 461
Lagos n o n a v e g a b l e s
Nacin, 17.8.23, causa
"Frederking, Gustavo c/ Pcia.
de Buenos Aires, sobre uso y
goce de la Laguna Mar
Chiquita", Fallos, 138:295 1,
407
Luces
28.12.67 2,36
Plata, sala I, LL, 42-724 2, 37
Cmara Civil 1, Capital, LL, 17553 2, 36
Cmara Civil 2 o , Capital, JA, 4310912,36
Cmara Civil 2, Capital, JA,
290-236 2, 37
Numerus
Clausus
Cmara Civil, causa "Arzobispo
de Buenos Aires Patrono del
Carmen c/Astoul Eduardo y
otro" 1, 69
Obligaciones reales
Cmara Nacional Civil, 11.5.77,
causa "Dodero, Hiplito c/
Consorcio Neuqun 566/88/90"
1, 95
fallo plenario, causa "Servicios
Eficientes S.A. c/Yabra,
Roberto J.", 18.2.99 1, 98
P a g a r s Hipotecarios
LL, 115-532 1, 71
sala F, ED, 2-27 1, 72

sala D, ED, 9-327 1, 72
sala B, ED, 16-707 1, 72
A, ED, 17-965 1, 71
Petitorio y posesorio
Nacin, Fallos, 22:273 1, 261
Fallos, 87:92 1, 261
Fallos, 182:317 1, 261
Fallos, 183:414 1, 261
Fallos, 131:400 1, 261
Fallos, 128:417 1, 261
Fallos, 121:285 1, 261 .
2.5.81 1,261
Fallos, 43:140 1,262
Fallos, 119:288 1, 262
Fallos, 129:75 1, 262
Fallos, 131:423 1, 262
Fallos, 199:372 1, 262
Fallos, 25:443 1, 262
Fallos, 27:334 1, 262
Fallos, 35:339 1, 262
Fallos, 49:405 1, 262
Fallos, 102:95 1, 262
Fallos, 115:299 1, 262
Fallos, 145:367 1, 262
Fallos, 144:286 1, 262
Fallos, 121:39 1, 262
Fallos, 118:331 1, 262
28.5.82, f. 35.955 1, 261
Cmara de Apelaciones Quilmes,
sala II, 26.5.98, f. 49.010 1,
261
Cmara Civil 2 o , Capital, Gaceta
del Foro, 48-276 1, 261
Cmara Civil 1, Capital, Gaceta
del Foro, 32-62 1, 261
Cmara Civil 2 o Capital, JA, 13153 1, 261
efectos
Cmara Nacional Civil, sala H,
21.8.98 1,353
sala C, LL, 82-474 1, 354
B, 20.12.82, f. 36.743 1,354
NDICE DE FALLOS
Cmara Comercial, Gaceta del

Foro, 53-147 1, 354
E. 31.5.91, f. 91.506 1,355
sala , 22.5.92. f. 91.479 1,
355
S.C. Bs. As.. JA, 1953,11-15 1,
354
21.4.63 1. 354
S.T. Santa Fe, LL, 31-337 1, 354
S.T. Santa Fe, LL, 99-278 1, 354
Cmara I o Apelaciones, La Plata,
sala 3 o , JA. 1959, 11-552 1. 354
Cmara I o C.C., La Plata, sala II.
LL. 65-517 1, 354
excepciones al principio
del artculo 2412 Cd. Civ.
Cmara Nacional Federal, sala
Civil y Comercial, LL. 132-741
1,361
20.3.92 1, 356
Cmara Civil, sala C, LL, 67-14
1, 357
LL, 717 1, 359
S.C. Bs. As., Ac. y Sent., sec.l6,
t. 5, pg. 434 1, 358
S.T. Santa Fe. salall, C.C.:,
Juris., 19-18 1, 357
sala I, C.C.:, JA, 1959, 11-629
1,357
sala II, C.C, Juris., 17-230 1, '
362
Cmara Civil 1, La Plata, JA,
1954,111-53 1, 358
Cmara Nacional, Paran, LL,
64-555 1, 361
Posesin hereditaria
23.5.83, S. 36.590 1, 108
sala C, 28.9.2001, fallo 103.489 1,
109
579
P o s e s i n legtima y boleto de
compraventa de inmuebles
Nacin, 13.5.82, causa "Jos
Chanza y Ca. S.A. d Cairatti
y Casaux S.R.L." 1, 144; 1, 156
causa "Compaa Financiera
Universal d Provincia de
Santiago del Estero", 18.12.84
1, 149
causa "Inverfin S.A. d
Provincia de Buenos Aires",
11.12.86 1,149
Cmara Federal de Baha
Blanca, sala Io, 28.8.98 1, 151
Comercial Federal, sala 3 o .
10.5.90 1, 145
6.2.76, f. 73.065 1, 143
sala C, 17.5.77, f. 75.234 1,
143
sala C, 7.9.76, f. 29.353 1, 143
sala A, LL, 101-666 1, 145
sala E, LL, 96-544 1, 145
sala C, 24.9.81, f. 80.836 1,
146
sala D, 4.8.82, f. 36.241 1, 148
salaC, 7.9.76 1, 148
sala C, LL, 1978-A-79 1, 148
sala F, 18.3.86 1, 148
sala F, 16.8.88, f. 87.086 1, 148
s a l a F , 13.11.90, f. 89.516 1,
148
sala C, 21.11.78 1, 149
sala C, 17.6.88, f. 88.098 1,
150
sala I, 18.8.93 1, 151
sala E, LL, 96-544 1, 153
A, 23.2.88, f. 87.650 1, 143
sala A, 17.10.88 1, 143
sala A, 9.9.83 1, 145
sala A, 30.12.98, f. 49.748 1,
145; 1, 152
sala B, 24.4.89, f. 42.232 1,
145
sala C, 8.3.99, f. 49.749 1, 145
sala A, 15.12.77 1, 151
sala C, 21.5.93 1, 151
580
DERECHOS REALES
sala B, 24.4.89, f. 42.232 1,

151
sala A, 30.12.98, f. 49.748 1,
152
sala B, 8.3.99, f. 49.749 1, 152
salaE, 4.9.97, f. 96.921 1, 152
sala B, Rep. LL-XXXVII, J-Z,
pg. 1280, n 75 1, 154
sala C, LL, 1975. A, 193 1,
154; 1, 155
sala D, LL, 1980-D-487 1, 155
sala B, 26.5.92, f. 92.218 1,
155
salaC, 17.2.86, f. 84.906 1,
155
sala C. 9.4.81, causa "Aguirre
d Egom" 1, 157
salaB, 8.3.99, f. 49.749 1, 157
en pleno, 8.7.81, causa "Arturo
de Zaguir, M. c/ Concepcin
Arenal S.C.A." 1, 157; 1, 152
y Correccional, sala III,
28.10.90,1.43.318 1, 149
S.C. Bs. As., causa "Club
Personal Banco Ro Negro y
Neuqun Baha Blanca en
Gaucci, R. c/ Graetz, R.",
9.2.93 1, 144
S.C. Bs. As., causa "Gonzlez
Escandan, I. En: Banco
Oddone S.A. c/ Graetz, R.",
3.8.93, f. 92.172 1, 144; 1, 145
A. y S., 1985-III-296 1, 145
24.6.86, causa "Penas de
Auzmendia d Urban." 1, 145
30.5.89, f. 40.839 1, 145
4.7.89, 1, 145
causa "Noceti d Zorzi" 1, 149
26.10.93, causa "Caamao, F.
d Garalda, G." 1, 158
9.2.93 1, 151
LL, 1986-E-425 1, 151
3.8.93, f. 92.172 1, 150; 1, 151
26.10.93, f. 8374 1, 150; 1, 151
LL, 26.10.93 1, 158
S.C. Mendoza en pleno, 6.12.91 1,
145; 1, 146; 1, 148-1, 154
30.5 0 \ .150 1, 152; 1, 157; 1,
158
C.S. de Tucumn , sala Civil y

Penal, 23.4.92, f. 92.042 1,
144; 1, 145; 1, 151
Cmara de Apelaciones, Mar del
Plata, LL, 79-429 1, 145
Cmara de Apelaciones CC. de
San Martn, sala II, 28.9.95, f.
47.281 1, 151
C.C.C. Baha Blanca, sala I,
1.3.89 1, 145
Cmara Civil de a Capital, causa_
"Administracin Autnoma de
Propiedades Municipales d
Blanco, M.", 24.12.40 1, 142
Cmara 2o Civil y Comercial
Crdoba, 28.4.92 1, 154
Cmara Civil y Comercial de
Mercedes, sala Io, causa
"Rando, J. d Rocha, A.",
30.6.92 1, 144
sala Io, 30.6.92 1, 150; 1, 151
Comercial de Ro Cuarto,
20.11.88 1, 146
Cla.C.C. Baha Blanca, sala I,
21.6.83, f. 83.953 1, 156
Posesin ilegtima: m a l a fe,
vicios
25.2.97, f. 98.175 i, 162
Posesin: a d q u i s i c i n p o r
representante
LL, 109-229 1, 188
sala F, 6.9.60 1, 189
S.C. Bs. As., LL, 117-336 1, 190
Posesin: c o n s e r v a c i n y
prdida
S.C. Bs. As., LL, 36-725 1, 190
Cmara 1" C C , Baha Blanca,
JA, 1959-11-561 1, 190
Posesin: defensa
extrajudicial
LL, 106-322 1, 227
NDICE DE FALLOS
S.C. Bs. As., LL, 119-315 1, 227

Cmara I o , La Plata, JA, 1949-141 1, 227
Cmara 2o, Mercedes, San Luis,
JA, 14-1972-750 1, 227
Posesin: defensa judicial
27.12.94 1, 229
sala B, 19.8.94 1, 229
sala D, 8.9.81, f. 35.084 1, 231
sala E, 26.6.92, f. 91.842 1, 231
y Correccional, sala V,
20.11.2001, f. 103.542 1,231
Posesin: efectos,
obligaciones y derechos
S.C. Bs. As., 8.8.72, f. 68.341 1,
196
Cmara Civil, La Plata, D.J.B.A.
1956-XLVII-105 1, 195
Posesin: elementos
28.10.85, f. 84.637 1, 115
Posesin: naturaleza jurdica
Nacin, 2.2.20 1, 133
I o instancia, causa "Bollini d
Ferrocarril Central
Argentino", 19.11.36 1, 133
Cmara Federal, JA, 4, 10 1, 133
Posesin: presunciones
19.2.93, causa "Kovacs, M. c/
Estado nacional" 1, 137
14.2.95, f. 93.786 1, 138
sala E, 13.2.95 1, 138
sala H, 6.2.2002, f. 17.209,
causa "Casanovas de Kelly, A.
c/ Compaa Sanor S.A." 1,
138
C.S. Bs. As., 2AM"lS
581
C.S. Bs. As., A. y S., 1956-IV-385

1, 139
JA, 1964-IV-162 1, 139
5.10.71 1, 139
22.1.48 1, 139
26.4.88 1, 139
Suprema Corte de Mendoza, sala
I o , causa Tecnicagua S.A. d
Guie, G.", 2.2.93 1,138; 1, 139
JA, 1945-IV-142 1, 139
Posesin: relaciones basadas
e n vnculos de
dependencia, hospedaje u
hospitalidad
Criminal y Correccional,
13.8.64, causa "Contarino,
Mario." 1, 126
Cmc-ra Na-.-ional Civil, sala E,
ED, 9-196 1, 126
Posesin: vas legales para
su proteccin (accin
reivindicatora)
Cmara Civil de Apelaciones, LL,
92-463 1, 218
Posesin: vas legales para su
proteccin (interdicto de
adquirir)
Nacin, JA, 28-538 1, 222
Cmara Nacional Civil de
Apelaciones, LL, 90-629 1, 224
LL, 89-556 1, 220
salaD, 12.3.91 1,221
sala C, LL, 89-556 1, 223
sala A, LL, 95-25 1, 226
sala C, ED, 9-315 1, 226
Cmara Civil 2", Capital, LL, 59361 1, 220
1951-IV-3 1, 220
582
DERECHOS REALES
Cmara Civil I o Owirr;l LL. 198 1. 220

Cmara Civil I o , Capital, 9.9.45,
causa "Gallo c/Martorell." 1,
221
Cmara Civil 2 o , Capital, 5.5.50,
causa "Plastiversal S.A. vi
Wella Sudamericana S.A." 1.
222
Cmara Civil 2, Capital. JA.
1951-IV-12 1, 223
Cmara Civil 1. Capital, JA,
1948-11-715 1,223; 1,226
Cmara Civil 1, Capital. LL. 5364 1, 223
Prehorizontalidad
29.12.88, causa 6275 2, 376
"Cotton, M. y otros o'
Tutundjian, S." 2, 374; 2, 375
26.3.85, causa "Alvear SRL d
Taub, L." 2, 374
23.8.79, causa "Arcuschin d
Gregorio Perelmu*:?r SA." 2,
37}.; 2,379
sala C, ED, 92-222 2, 375
s a l a C , E D , 110-664 2,375
sala E. 10.5.82, causa 279.936
2. 375
sala E, 4.6.86,
causa"Sandonati, A. d Alvarez
Crisorio, M." 2, 375
sala F, 24.4.85, causa "Resano,
A. y otro d Lacarra
Construcciones Asoc." 2, 375;
2,379
s a l a F , 31.3.89, causa
"Cntale, C. y otro d
Slavinsky, L." 2, 376
sala G, 9.4.81, causa
"Mongelos, M. c/ Promotora
Campia SRL" 2, 376; 2, 377
sala A, 20.3.85, f. 83.968 2, 377
"Montero, L. y otro d Pelaez
de Basavilbaso, E. y otro" 2,
378
"Antognini, F. c/ Progress SA"
2,378
sala F, 7.4.87, causa "Ciale, R.
y otra d Begerman, J. y otros"
2, 378
s a l a F , 24.9.82. causa L.
283.049 2, 379
"Tcholakian, A. y otro d
Constructora Samarco y otro"
2, 379
sala G, 9.4.81. ED, 94-328 2,
379
salaE, 10.12.82, f. 36.258 2,
379

"Guglielminetti de Gallego, H.
d Gallego H. y otro" 2, 380
sala C, 11-1980-C-419 2, 380
sala C, LL, 1978-D-214 2, 380
sala C, LL, 1979-B-555 2, 380
sala C, 25.3.86, causa "Olmos.
D. c/A.N.I. SRL" 2, 380
"Mangua, A. c/ V.A. Tuells y
Ca." 2, 381
A, 14.4.88, causa "Juan Vulpes
d Alvar y Thomas SRL" 2, 376
sala C, 6.8.93, f. 8139 2, 381
S.C. Bs. As. 21.12.84, causa
"Stosic, S. d Arquitex
Constructora SRL" 2, 381; 2,
382
Prenda
Cmara Nacional Federal, Civil y
Comercial, 28.4.64 3, 305
C.S. San Juan, 3.5.65 3, 304
Prenda con registro
Cmara 2'de Apelaciones de La
Plata, 14.3.95, f. 47.427 1, 79
Prescripcin adquisitiva
Nacin, 10.3.75, f. 26.690 3, 325
NDICE DE FALLOS
Fallos, 300:651 3, 325

Fallos, 308:1699 3, 325
7.9.93, causa "Giastra SAC d
Estado Nacional" 3, 325
29.12.88, causa ''Fernndez
cancio de Gamarra, .1. y otra d
Administracin Nacional de
Parques y otra" 3, 327
16.8.88, causa "Olivares, J.A.,
c/ Estado nacional" 3, 340
16.8.88, causa "Di Cola, S. d
Estado Nacional" 3, 340
16.8.88, causa "Troiani, P. d
Ford Motor Argentina" 3, 340
2.8.2000, f. 10.302 causa
"Columbia Ca. Financiera d
Ministerio de Economa" 3,
340
6.3.90, causa "Botana, H. y
otros d Cadepsa y otros" 3,
340
LL, 81-500 3, 345
Fallos, 254:259 3, 345
LL, 68-496 3, 345
Fallos, 277:373 3, 345
Fallos, 293:427 3, 345
Fallos, 295:420 3, 345
Fallos, 192:399 3, 348
Fallos. 188:2013,348
12.10.76, Fallos, 296:92 3, 349
Fallos, 87:193 3, 351
ED, 39-597 3, 361
3.4.86, causa "Club
Comunicaciones d
Universidad de Bs. As." 3, 367;
3,369
ED, 34-393 3, 368
10.3.75, f. 26.690 3, 368
amara Federal, Capital, LL, 24853 3, 347
amara Federal, La Plata,
22.6.713,348
amara Nacional Civil y
21.2.89, causa 6374 3, 340
sala 11,15.5.89, causa 7043 3,
340
sala II, 31.10.90 3, 340
sala II, 26.6.84 3, 342
sala II, 28.9.84 3,345
583
JA, 1970-396, n 5 3, 345

sala I, 26.1.81, causa 8843 3.
345
sala III, 23.2.82, causa 1051 3,
345
sala III, 3.5.84, f. 83.722 3, 345
sala I, 28.9.84, causa
"Lavarello, R. d Ferrocarriles
Argentinos 3, 346
sala II, 12,6.84, causa 2344 3,
346
sala II, 9.2.90, causa 6943 3,
346
sala II, 3.9.91, causa 8248 3,
346
LL, 133-224 3, 347
sala I, 28.7.78, causa 7927 3.
347
sala II, 6.6.78, causa 6930 3,
347
sala II, 26.11.82, causa 1640 3,
347
sala I, 10.3.86 3, 349
sala II, 10.5.85, causa 3645 3,
349
sala I, LL, 141-5313,349
sala II, 10.6.82 3, 356
sala II, ED, 36-756 3, 359
Contencioso-Administrativa,
ED, 34-558 3, 361
4.5.84 3, 325
sala B, 14.6.83 3, 325
sala F, 27.8.91, f. 89.896 3, 326
sala G, 24.2.88 3, 326
s a l a F , 23.12.87 3, 330
sala D, LL, 100-661 3, 340
sala F, LL, 114-817 3, 340
sala C, sum. 23.627 3, 340
sala E, LL, 116-547 3, 340
sala D, LL, 100-75-652 3, 340
sala D, LL, 88-332 3, 340
sala C, 6.5.86 3, 340
sala A,LL, 97-692 3, 341
sala D, LL, 100-652 3, 341
sala B, 24.4.97 3, 343
sala M, 30.4.98, f. 48.763 3, 343
sala A, 30.10.84 3, 345
sala B, 19.4.83 3, 345
584
DERECHOS REALES
sala B, sum. 21.603 3, 345

sala D, LL, 74-385 3, 345
sala E, LL, 110-301 3, 345
sala D, 25-643 3, 345
sala F, LL, 128-454 3, 345
sala E, LL, 99-690 3, 345
salaD, 125-6213,345
salaB, LL, 72-1113, 346
sala C, LL, 127-649 3, 346
salaD, LL, 111-285 3,346
sala E, 24.2.70 3, 346
sala D, f. 18.345 3, 346
sala E, LL, 136-145 3, 346
sala C, LL, 109-679 3, 346
sala C, ED, 33-23 3, 346
sala A, 30.10.84 3, 346
sala A, LL, 120-220
sala A, 21.12.71, sum. 29.209
3,348
salaC, 17.12.70 3,348
sala F, 9.4.74, sum. 31.669 3,
349
sala D, LL, 141-643 3, 349
sala C, LL, 136-940 3, 349
28.9.76, causa "Bernardino
Rivadavia Soc.Coop. de
Seguros LTDA. c/ Tossounian,
C." 3,349
sala E, ED, 32-712 3, 349
sala E, 28.8.70 3, 351
salaE, LL, 144 3,351
sala B, f. 69.496 3, 351
salaF, 10.3.70 3,355
sala E, f. 22.204 3, 358
sala F, ED, 39-555 3, 358; 3, 359
sala C, ED, 39-596 3, 360
sala A, ED, 32-730 3, 360
f. 73.038 3, 360
salaC, ED, 39-597 3,361
salaC, LL, 139-776 3,361
sala C, ED, 34-321 3, 362
sala C, ED, 34-322 3, 362
14.4.76, f. 28.193 3, 362
sala D, LL, 7-754 3, 365
sala D, 8.4.74, causa 185.935
3,365
salaD, 10.4.84 3, 367
sala G, 15.4.83 3,367
sala H, 2.6.2002, f. 17.209 3,
368
sala C, ED, 36-13 3, 368

sala B, 1.8.91, f. 91.886 3,
368
sala D, 4.5.84 3, 368
sala F, 10.3.92 3, 368
sala E, 4.9.96, f. 11.859 3, 368
sala C, 22.6.2000, f. 50.614 3,
369
sala A, LL, 73-513 3, 340
sala A, LL, 84-49 3, 345
sala B, LL, 82-254 3, 345
sala B, LL, 133-437 3, 347
sala C, LL, 98-242 3, 347
sala A, 6.8.84 3, 348
sala A, 14.9.88 3, 348
sala N, LL, 123-956 3, 350
sala B, LL, 134-464 3, 360
Con tenci oso-Administrativa,
ED, 34-558 3, 361
Cmara Nacional de Paz, LL, 89555 3, 351
Cmara Nacional del Trabajo,
LL, 95-82 3, 346
S.C.Bs. As., 5.10.82 3,325
LL, 52-376 3, 340
;JA, 1951-11-44 3,340
16.2.88, 3, 345
JA, 1946-1-190 3, 345
LL, 27-036 3, 345
8.5.84 3, 345
LL, 95-364 3, 346
JA, 1950-2-592 3, 346
sum. 24.759 3, 347
30.8.83 3, 349
ED, 43-266 3, 349
JA, 1947-IV-203 3, 350
LL, 138-105 3, 351
LL, 49-41 3, 351
ED, 37-400 3, 359
f. 22.213 3, 359
26.4.88 3,367
28.12.76 3,368
Cmara 3 o , Apelaciones, Rosario,
LL, 66-782 3, 351
Cmara de Apelaciones Civil y
Comercial, San Martn, sala
II, ED, 109-638 3,368
Cmara Civil Io, sala I, La Plata,
D.J.B.A., 51-255 3, 365
585
NDICE DE FALLOS
Cmara Civil Io, sala III,

La Plata, 26.3.74 3, 367
Cmara Civil Io, sala III,
La Plata, f. 25.185 3, 367
Cmara Civil I o , sala I, La Plata,
f. 25.186 3, 367
Capital, 12.3.24, causa
"Mulhall c/ Nougier" 3, 350
Plata, sala I, sum. 27.351 3, 359
Tucumn, LL, 109-476 3, 351
Privilegios
Nacin, Fallos 20:181 1, 92
Propiedad horizontal
"Andrs, E. d Cavipla SRL" 2,
248
LL, 113-633 2, 246
sala D, LL, 99-124 2, 246
sala C, 16.7.54 2, 246
sala A, ED, 120-408 2, 246
sala A, LL, 88-355 2, 246
sala C, sum. 4660 2, 247
sala F, ED, 9-432 2, 249
sala E, ED, 11-388 2, 250
sala D, ED, 11-383 2, 250
sala A, 16.9.80 2, 250
sala E, 8.3.91, f. 89.821 2, 250
sala C, ED, 5-245 2, 251
s a l a F , LL, 137-266 2,251
sala F, f. 18.934 2, 251
sala D, 23.509-S. 2, 251
sala D, ED, 23-338 2, 251
sala G, ED, 100-155 2, 252
sala D, LL, 151-81 2, 252
sala D, ED, 5-254 2, 252
sala C, ED, 9-315 2, 252
sala B, ED, 6-589 2, 252
sala C, LL, 94-427 2, 252
sala E, ED, 11-371 2, 253
sala F, f. 18.929 2, 253
sala F, ED, 22-761 2, 253; 2,
254
sala
sala
sala
sala
sala
sala
sala
sala
sala
sala
sala
sala
sala
259
E, ED, 22-765 2, 254

B, LL, 91-560 2, 254
F, LL, 125-776 2, 254
B, ED, 26-103 2, 254
A, LL, 1131-1197 2, 254
F, 23.3.72 2, 255
D, JA, 1966-11-590 2, 256
D, ED, 16-351 2, 256
D, LL, 125-683 2, 256
B, LL, 104-507 2, 256
E, JA, 1962-V-345 2, 256
A, LL, 64-316 2, 258
A, LL, 88-355 2, 258; 2,
sala B, LL, 71-52 2, 258

sala D, LL, 77-72 2, 258
sala B, LL, 93-113 2, 259
sala C, 14.10.99, f. 100.488 2,
259
sala E, LL, 94-668 2, 260
Comercial, sala I, ED, Rep. 17,
pg.790, n 84 2, 250
sala IV, ED, 101-434 2, 250; 2,
251
sala IV, '-,0.12.88, causa
"Nuez, M. c! Martinuzzi,
Nora" 2, 251
sala III, ED, 92-334 2, 251
sala VI, ED, 101-4412,251
Cmara Nacional de Paz. sala II,
f. 18.938 2, 251
Juzgado de I o Instancia Especial
Civil y Comercial, n 22, firme,
ED, 122-668 2, 247
Cmara Io, La Plata, JA, 1948-1612 2, 258
asambleas
7.2.64 2, 305; 2, 307
sala C, ED, 27-428 2, 305
sala C, 20.6.95, f. 94.632 2,
305
sala E, 29.383-S 2, 305
sala C, ED, 23-397 2, 306
sala F, ED, 38-536 2, 306
sala D, ED, 16-343 2, 306
sala B, f. 66.208 2, 309
586
DERECHOS REALES
sala E, ED, 35-965 2, 309

sala D,ED, 39-295 2, 310
sala L, 6.3.2002, f. 51.829 2,
310
sala D, ED, 39-295 2,311
sala L, 18.5.2002, causa
"Biltmore SA c/ Consorcio
Propietarios Hiplito Irigoyen"
2,311
salaD, LL. 105-132 2,311
s a l a E , 29.323-S2, 311
salaC, ED, 11-365 2,311
sala I, 19.11.92, f. 92.152 2.
311
sala L, 6.3.2002, f. 51.829 2,
311
salaD, 17.668-S 2, 311
-,ala E, ED, 4-23 2, 311
sala F. 17.5.73. f. 22.087 2. 311
salaD, ED, 26-93 2, 311; 2,
312; 2, 313
salaA, ED, 8-562 2, 312
salaA, ED, 21-228 2, 312
sala A, JA, 1965-1-607 2, 312
sala A, LL, 16-338 2, 312; 2,
313
salaA, 12.4.94 2,313
sala B, 24.4.95, f. 47.028 2,
313
sala B, 7.11.95, f. 94.909 2, 313
sala F, 31.5.85, f. 94.738 2, 313
sala J, 27.4.95, f. 93.577 2, 313
salaA, ED, 16-338 2,313
salaA, LL, 118-905 2,313
salaA, ED, 20-103 2. 313
s a l a E , LL, 118-876 2,313
salaB,LL, 133-993 2,313
s a l a B . LL, 119-989 2,313
salaA, ED, 8-536 2, 313
s a l a F , 10.697-S 2, 313
salaC, LL, 99-6312, 313; 2,
314
sala C, LL, 88-47 2, 313
salaD, LL, 83-125 2, 314
s a l a E , 7035-S2, 314
sala A, 31.10.95, f. 93.524 2,
314
Comercial, sala II, ED, 117633 2, 313
Propifctuia i. j r i z o n t a l :
consorcio de p r o p i e t a r i o s
Cmara Nacional Civil, sala B.
ED, 110-5612, 277
sala A, 8.3.90, f. 42.328 2, 278
sala F, 28.4.2004, f. 52.758 2,
281
sala B, 18.9.90 2, 284
sala D, 20.2.73 2, 285
salaA, 16.10.69 2, 285
salaB, 19.8.712.285
salaC, ED, 1-2112.285
salaE, ED, 27-458 2. 285
sala F, 9.4.90, f. 89.245 2, 285
sala B, ED, 6-110 2. 285
sala B, ED, 32-504 2, 285
salaA, f. 18.938 2, 285
salaA, 5.6.84 2, 285
sala E, ED. 27-438 2, 285
sala C. ED, 20-106 2, 285
sala A, ED, 8-534 2, 285
salaA, ED, 28-224 2, 285
sala A, ED, 5-230 2, 286
sala A, ED, 28-526 2, 286
sala D, ED, 32-504 2, 286
sala C. ED. 20-105 2, 286
salaF, ED, 39-314 2, 286
sala C, 23.12.92 2, 286
salaA, i'. 10.70 2, 286
sala C, 23.12.96, f. 100.052 2,
286
sala H, 29.5.2002, f. 103.418 2
286
salaA, 6.10.70 2, 287
sala G, 26.3.97 2, 287
C, LL, 141-621 2, 285
sala A, ED, 5-230 2, 285
Cmara Nacional de Trabajo,
2.12.65, causa "Nogueira,
Seoana Jos d C. de P.
Tucumn 1639" 2, 279
S.C. Bs. As., 10.8.712,285
Propiedad horizontal: el
administrador
24.5.94, causa 2457/93 2, 291
NDICE DE FALLOS

18.9.90 2, 287; 2, 288
f. 18.939 2, 288
ED, 32-494 2, 288
9.4.90, f. 89.245 2. 288
ED, 26-93 2, 290
ED, 23-396 2, 290
f. 16.157 2. 290
ED, 20-103 2, 291
JA, 1961-11-389 2, 291
LL, 121-692 2, 291
LL, 114-45 2. 291
ED, 32-949 2, 291
LL. 137-787 2, 291
29.550-S2, 291:2, 294
f. 15.568 2. 292
ED. 122-6387 2, 292
ED 27-415 2, 292
28.9.95, f. 47.509 2
30.3.93 2, 293
19.7.95, f. 93.704 2
ED, 26-93 2, 293
LL, 116-921 2. 293
LL, 120-536 2, 293
f. 16.157 2, 294
ED, 8-535 2, 294
LL, 110-528 2,298
13.8.96, 39.202-S 2
20.3.95, f. 94.267 2,
LL, 84-554 2, 301
LL, 83-336 2, 301
LL, 114-851 2, 301
9.4.90, f. 89.245 2, 301
16.7.92 2, 302
9048-S 2, 302
A, ED, 5-230 2, 288
Cmara Nacional de Trabajo,
sala III, f. 20.300 2, 290
sala III, LL, 147-707 2, 292; 2,
293
sala IV, causa "Uriarte de
Scots c/ Consorcio Pinzn
1238" 2, 292
sala IV, 20.8.73, f. 36.999,
causa "Carral, Ramn c/
587
Consorcio Santa Fe i ./*/?" 3,

292
Cmara de Apelaciones C.C., Mar
del Plata, sala II, ED, 120-346
2, 288
Plata, 28.6.55 2, 288'
Mar del Plata, LL, 79-429 2, 291
Tribunal de Trabajo, Mar del
Plata, LL, 68-166 2, 299
obligaciones de los
p r o p i e t a r i o s p o r las
e x p e n s a s y gastos c o m u n e s
causa YPF c/ Kon, M. y otro
s/ ejecucin hipotecaria" 2,
332
en lo Civil, sala B, 30.5.72, f.
20.567 2,338
ED, 11-3712, 318
sala B, ED, 19-139 2, 318
s a l a F ED, 39-316 2, 318
sala A ED, 39-314?, 318
sala B^ ED, 39-303 2, 318
sala B LL, 136-1062 2, 319
sala F; ED, 39-18.196 2, 319
sala A. ED, 2-823 2, 319
sala D ED, 16-346 2, 319
sala E f. 19.099 2,319
sala D , JA, 1961-IV-203 2, 319
sala F. LL, 133-1015 2, 319
ED, 5-250 2, 319
sala E
ED, 16-333 2, 319
sala E
ED, 32-519 2, 319
sala C JA, 1961-IV-203 2, 319
sala D ED, 6-110 2, 319
sala B; 18.9.90 2, 322
sala B 22.3.91, f.
sala L. ,31.5.68 2, 5979 2, 323
sala C
324
sala F 17.5.73, f. 22.807 2, 324
s a l a B LL, 115-814 2, 324
sala E LL, 111-903 2, 324
s a l a F LL, 116-794 2,324
sala D LL, 104-755 2, 324
sala D LL, 116-722 2, 324
588
DERECHOS REALES
sala C, 27.6.73, f. 22.902 2,

324
sala C, ED, 44-233 2, 324
sala C, f. 22.376 2, 324
sala A, ED, 39-330 2, 324
sala D, ED, 44-327 2, 324
sala F, ED, f. 22. 375 2, 324
sala C, 29.12.94, 38.429-S. 2,
324
sala F, 31.10.95, 38.669-S. 2,
325
sala A, 21.3.95, f. 10.557 2,
325
salaC, 22.8.95, f. 94.536 2,
325
sala A, f. 20.570 2, 325
sala D, 29.9.90, f. 5670 2, 325
sala A, 29.749-S 2, 325
sala C, 22.8.95, f. 94.536 2,
325
sala F, f. 22.375 2, 326
sala F, f. 382 2, 326
sala C, ED, 16-313 2, 326
sala A, f. 18.942 2, 326
sala A, f. 23.407 2, 326
salaC, ED, 11-376 2,327
sala D, ED, 15-408 2, 327
sala D, Ed, 16-346 2, 328
sala C, 28.2.73, f. 22.377 2,
332
sala C, 5.12.96, causa "Cegla
de Singer, S. c/ Crcano, L. s/
ejecucin hipotecaria" 2, 333
sala F, 1.4.97 2, 333
sala G, 13.11.96, causa
37.376/92 2,333
salaM, 12.11.96, causa
"Scarcella de Bevaqua c/
Gurnik Blanco" 2, 333
salaK, 12.12.95, causa
"Frigerio, N. d Novas, H." 2,
333
sala A, 20.6.97, f. 96.965 2,
333
salaD, ED, 15-408 2,337
salaC, ED, 23-871 2, 337
salaC, ED, 31-777 2, 337
sala D, ED, 15-408 2, 338
sala C, ED, 23-871 2, 338
salaC, ED, 31-777 2, 338
s a l a C , LL, 121-689 2,339

s a l a C , LL, 212-689 2, 340
sala A, ED, 8-566 2, 340
sala B, ED, 23-396 2, 340
s a l a F , 14.12.72, f. 69.273 2,
340
sala E, 14.8.95, f. 93.694 2,
340
sala A, 20.3.95, f. 93.974 2,
340
salaG, 10.7.96, f. 11.665 2,
340
sala B, 22.5.96, f. 94.853 2,
340
sala F, 6.6.96, f. 94.883 2, 340
sala A, 15.2.95 2, 340
A, ED, 5-230 2, 319
salaA, ED, 23-1912, 337
salaA, ED, 23-1912, 337
salaB, ED, 21 -i88 2,337
salaA, ED, 2,',-i91 2, 338
sala B, ED, 21-488
Cmara Nacional de Paz, sala IV,
LL, 110-48 2, 318
sala III, ED, 1-158 2,319
sala II, LL, 95-140 2. 319
sala IV, LL, 100-222 2, 319
sala IV, ED, 17-520, n" 104 2,
337
S.C. Bs. As., 13.7.99 2,332
Cmara de Apelaciones Civil y
Comercial, Mar del Plata, sala
II, 25.9.97, f. 48.678 2, 337
Cmara Civil, Baha Blanca, LL,
1988-B-213 2, 333
Cmara Civil y Comercia!, San
Isidro, sala I, 9.11.96 2, 332
sala I, 7.11.96 2, 333
Cmara I o Civil y Comercial, San
Isidro, sala Y, 7.11.96, f.
47.762 2,333
Propiedad horizontal: obras
nuevas, innovaciones y
mejoras
24.4.91, f. 5917 2,345
sala F, 32 ; 523 2, 346
sala F, ED, 26-97 2, 346
NDICE DE FALLOS
sala B, ED, 32-555 2, 346

sala F, ED, 7-536 2, 346
sala C, LL, 144-657 2, 346
sala D, ED, 32-508 2, 346
sala B, LL, 134-1028 2, 346
sala B, ED, 5-244 2, 346
sala B, LL, 112-437 2, 346
sala B, ED, 6-229 2, 346
sala B, ED, 16-336 2, 346
sala C, 23.11.89, f. 88.970 2,
346
sala F, f. 22.670 2, 347
sala C, ED, 8-565 2, 347
sala F, ED, 32-523 2, 347
sala F, f. 22.679 2, 347
sala C, ED, 8-536 2, 347
sala A, LL, 110-339 2,347
sala A, ED, 36-723 2, 347
sala E, 13.3.95 2, 347
salaC, 21.12.93, f. 92.541 2,
348
sala K, 13.8.91, f. 6458 2, 349;
2, 350; 2, 351
salaC, 28.3.89, f. 89.018 2,
349
sala C, 30 7.91, f. 6234 2. 349
sala A, f. /1.031 2, 350
sala B, 28.12.2001, f. 51.395 2,
350
sala C, 21.8.2001, f. 51.257 2,
350
sala D, 22.10.2001 2, 350
sala K, 18.6.2002, f. 51.668 2,
350
sala L, 6.3.2002, f. 51.829 2, 350
sala M, 5.2.2001, f. 50.902 2,
350
sala C, 30.7.91, f. 6234 2, 350
sala F, JA, 1976-1-231 2, 351
salaC, LL, 154-270 2, 351
sala K, causa "Pedace de
Capriotti, M. c/ Botta, L. y otro
s/ interdicto" 2, 351
sala J, 22.12.98, f. 99.4812,
352
sala E, LL, 104-756 2, 352
sala D, ED, 6-986 2, 352
sala D, 16-326 2, 352
sala D, 22-758 2, 352
salaB, ED, 14-27 2, 352
589
sala B, LL, 134-1028 2, 352

sala F, ED, 22-761 2, 352
sala E, 13.3.95 2, 353
sala F, 15.4.93, f. 92.621 2, 353
sala M, 28.3.94 2, 353
Comercial, sala V, 3.4.87, f.
40.260 2, 349; 2, 352
JA-Re, 1976-704, n 11 2, 351
Cmara Nacional de Paz, I o , JA,
1963-V-285 2, 353
prohibiciones impuestas a
los propietarios
LL, 95-591 2, 341
sala A, LL, 116-259 2, 341
sala D, ED, 16-233 2, 341
sala D, ED, 22-758 2, 341
sala D,ED, 33-660 2,341
sala D, ED, 250-673 2, 341
sala E, 22-765 2, 341
sala B, LL, 91-560 2, 341
sala F, LL, 125-776 2, 341
sala B, ED, 16-339 2, 341
sala A, ED, 11-363 2,341
sala D, LL, 88-182 2, 342
sala F, ED, 9-136 2, 343
sala B, ED, 35-689 2, 343
sala A, ED, 9-134 2, 343
sala A, f. 22.680 2, 343
sala B, LL, 136-1098 2, 343
sala B, ED, 32-551 2, 343
sala C, ED, 109-406 2, 343
sala D, ED, 6-985 2, 343
sala D, ED, 16-323 2, 343
sala D, ED, 22-758 2, 343
sala D, ED, 25-643 2, 343
sala D, ED, 26-100 2, 343
salaD, ED, 39-319 2, 343
sala D, LL, 149-45 2, 343
s a l a E , 16.5.2001, f. 51.078 2,
343
sala F, ED, 32-549 2, 343
s a l a F , ED, 39-310 2, 343
saia F, ED, 38-128 2, 343
sala F, 20.7.2002 2,343
sala C, 30.7.91, f, 89.983 2.
343
590
DERECHOS REALES
sala D, 28.6.60 2, 343

sala B. ED, 42-276 2. 343
sala D, 23.4.57 2, 344
sala B, ED, 32-551 2, 344
sala A, LL, 88-493 2, 344
sala A, LL, 94 2, 344
sala D, LL, 102-450 2, 344
Cmara Nacional Penal, 19.8.55,
causa "De Santis, Nio y
otros" 2, 344
Reglamento de
copropiedad y
administracin
Comercial, Federal, sala II,
17.2.78, causa 5VJ 2, 269
sala II, 20.8.93, causa 9260 2,
269
sala II, 25.3.94, causa 9187,
"Irusta, D. c/ Consorcio
Coronel Daz 2257/87" 2, 269
Cn:,ra Nacional Civil, sala F, f.
20.572 2, 261
s a l a D , ED, 2-216 2,261
sala B ED, 32-509 2, 261
sala E 24.687-S. 2, 261
sala A ED, 26-177 2. 261
sala E LL, 150-716 2,261
sala C LL, 150-302 2, 261
sala G 24.4.91, f. 5917 2, 261
sala B ED, 35-689 2, 261
sala C. ED, 27-570 2, 261
sala G ED, 124-586 2, 261
sala A f. 18.917 2, 261
sala D ED, 38-136 2, 261
sala D ED, 16-323 2, 261
sala G , 2.3.95, f. 46.943 2, 261
sala C LL, 106-469 2, 163
sala E ED, 11-3712,263-2,
265
sala C ED, 2-722 2, 263
sala E. ED, 5-250 2, 263
sala B ED, 19-138 2, 264
sala D LL, 88-182 2, 264
sala E 24.687-S. 2, 264
sala A LL, 91-228 2, 265
sala A 29.723-S 2, 265
sala D ED, 19-126 2, 265
sala F, ED 21-390 2,266 : '" :

sala B, ED 35-689 2, 266
sala D ED 39-324 2, 266
sala A, ED 8-23 2, 266
sala C, LL, 150-302 2, 266
sala E, LL, 122-13 2, 266
sala D 25-643 2. 266
sala E ED 16-355 2. 266
sala C, LL, 122-713 2, 268
sala E, ED 42-373 2, 268
sala D ED 16-346 2, 268
salaD LL, 83-125 2, 269
sala D f. 22.371 2, 269
sala B, LL, 104-507 2, 270
sala B. f. 66.208 2, 270; 2, 271
sala D ED 16-3512,270
sala E, ED 11-371 2,270
sala F, ED, 28-532 2, 270
sala F, 16.9.91, f. 89.947 2,
270; 2, 272 2,274
sala F, f. 2C1.724 2,271
sala D JA, 1966-11-590 2, 271
sala A, LL, 121-638 2, 272
sala A, LL, 91-228 2,273
sala A, f. 19.094 2, 273
sala E, LL, 118-324 2, 273; 3,
375
sala D ED 16-315 2,273
sp.la B, T T 104-507 2,273
sala B LL^ 136-332 2, 273
sala C, ED, 28-954 2, 273
sala C, ED, 32-510 2, 273
sala F, f. 64.681 2, 273
sala D, f. 65.128 2, 273
sala A, LL, 91-227 2, 275
sala E, ED, 11-371 2, 275
sala C, LL, 100-12 2, 275
sala A, ED, 39-748 2, 275
sala D, ED, 38-137 2, 275
sala C, 12.12.89 2,275
B, 26.12.58 , causa "Dolinsky
de Edelman d Wacholder" 2,
267
sala A, 26.463-S. 2, 268
sala B, LL, 138-996 2, 268
Comercial, sala IV, ED, 92-498
2,261
sala IV, ED , 105-620 2, 261
NDICE DE FALLOS
sala V, ED, 92-253 2, 261; 2,

264
sala V, 3.4.89 2, 261
sala VI, ED, 93-783 2, 270
S.C. Bs. As., 6.6.61 2, 263
ED, 16-333 2. 266
D. 39-306 2, 269
Plata, JA, 1955-IV-45 2, 269
Rosario, sala II, 20.846-S. 2,
26S
Cmara Civil 3' Comercial, Mar del
Plata, sala Io, 18.8.92 2, 269
Propiedad y dominio del
Estado: afeetacii.. y
desafectacin
Club Mar del Plata s/
reivindicado- " 1, 283; 1, 285
Estado: dominio pblico
natura] y artificial
Nacin, Fallos, 140:282 1, 282
Fallos, 146:288, causa
Club Mar de! Plata s/
reivindicacin." 1, 283
Estado: islas
Nacin, Fallos, 151:272 1, 295
Fallos, 184:691 1, 295
JA, 1942,1, 1015 1, 295
Estado: los bienes del
dominio pblico y las
provincias
Nacin. Fallos, 126:82 1, 285
Fallos, 120:165 1, 285
Fallos, 134:292 1, 285
Fallos, 153:317 1, 285
591

Estado: mar territorial
Nacin, 6.4.93, causa "heog
Yang Fiseries Co. Ltd. y otro d
Prefectura Naval Argentina'
1, 287
Cmara Nacional Contencioso
Adm. Federal, sala I, 8.9.98 1,
290
Estado: playas del mar
Nacin, Fallos, 1.12.92,
45.614, causa "Pose, J. d
Provincia del Chubut y otra"
1,291
Propiedad y dominio:
garantas constitucionales
Nacin, Fallos, 136:59, 21.8.22
1, 275
Fallos, 144:220, 20.8.25 1, 275
Fallos, 145:307, 16.12.55 1, 276
Publicidad de los Derechos
Reales
"Jorba, Juan y otra c/
Bambicha, F. y otro" 3, 478
25.11.35, causa "Papa, Jos,
administrador definitivo de la
testamentaria Susso d
Sociedad Compagno Hnos." 3,
478
causa "Martnez, H. c/
7.3.85, causa "Rodrguez, M. y
otro d Provincia de Bs. As." 3,
487; 3, 514
25.6.85, causa "Amparo, Ca.
de Seguros d Provincia de Bs.
As." 3, 506
18.12.84, f. 83.736, causa
"Vadell, J.F. d Provincia de
Bs. As." 3, 513
592
DERECHOS REALES
27.8.85, causa "Etcheberry, O.

y otros c/ Provincia de Bs. As."
3, 513; 3, 515; 3, 516
30.9.2003, f. 83.736, causa
"Vicente, A.E. c/ Provincia de
Bs. As." 3, 513-3, 517
Fallos, 95:48 3, 512
Fallos, 95:190 3, 512
Fallos, 96:39 3, 512
Fallos, 124:316 3, 512
Fallos, 119:414 3,512
Fallos, 157:102 3, 512
Fallos, 158:176 3,512
22.9.33, causa "Devoto c/
Gobierno Nacional", Fallos,
169:1113,512
causa "Ferrocarril Oeste c/
Provincia de Bs. As.", Fallos,
177:314 3, 514
11.12.84, causa "Inverfm S.A.
c/ Provincia de Bs. As." 3, 514
LL, 24-291 3, 514
ED, 54-403 3, 514
Fallos, 182:8 3, 514
Fallos, 200:360 3, 514
Fallos, 270:404 3, 514
LL, 57-745 3, 515
causa "Romero, G. c/ Provincia
de Bs. As." 3, 515
Fallos, 278:224 3, 515
15.10.74, f. 25.8113,516
27.8.93, causa "Magar SCA d
Fallos, 215:346 3, 517
Fallos, 259:261 3, 517
Fallos, 273:75 3, 517
19.12.91, causa "Investors SA
c/ Provincia de Bs.As." 3, 517
20.8.74, f. 25.382, causa
"Rongvaux y otra c/ Provincia
de Bs. As." 3, 517
4.11.75, f. 73.164, causa
"Banco Nacin Argentina c/
Provincia de Mendoza" 3, 517
25.11.97, causa "Casanova,
M.R. c/ Provincia de Bs. As." 3,
518
14.2.85, f. 83.930 3, 482
sala D, f. 22.ot.-S3, 43o
sala A, ED, 35-320 3, 488

sala C,f. 71.002 3,488
2.8.77, causa "Feidman,
Mauricio" 3, 488; 3, 490
sala F, 14.9.95 3, 490
sala D, 14.2.85, f. 83.930 3,
496
sala C, 26.10.71 3, 499
21.4.76 3,500
sala C, ED, 34-526 3, 501
sala C, f. 19.397 3, 501
sala B, f. 19551 3, 501
sala D, f. 20.464 3, 501
sala F, ED, 36-224 3, 502
s a l a F , f. 25.165 3, 503
21.4.76, f. 28.161, causa "A. de
Malbin, Gladys" 3, 510
sala D, f. 24.263 3, 515
s a l a D , sum. 24.140 3,515
Cmara Nacional Comercial, LL,
99-777 3, 477
Cmara Nacional Comercial,
sala C, 24.11.89, f. 89.597 3,
500
S.C. Bs.As., 13.4.713,507
S.C. Bs. As., ED, 22-790 3, 515
S.C. Mendoza, sala III, 23.6.96, f.
95.028 3,491
Cmara 2o, Paran, sala II,
12.4.93, f. 46.270 3, 502
Rosario, sala I, 26.8.96 3, 500
Ruidos molestos
Nacin, f. 12.936, causa
"Piaggi, A. I. c/ Embajada de
la Repblica de Irn" 2, 25
Fallos, 256:87 2, 28
Fallos, 259:261 2, 28
Fallos, 290:77 2, 28
Fallos, 297:338 2, 28
Fallos, 293:347 2, 28
15.7.97, causa "Constructora
Barcal S.A. c/ Banco Central"
2,28
27.10.84, causa "Sociedad
Cooperativa Transporte
Automotor Litoral Ltda. c/
NDICE DE FALLOS
22.5.97, causa "Cooper Oil

Tool S.A. c/ Provincia de Bs.
As." 2, 28
12.4.94 2, 26, 2, 27
sala II, LL, 145-335 2, 26
sala II, 12.4.94, f. 92.550 2, 26
C.C., Morn, sala I, 23.5.95 2,
25
6.3.2001, f. 103.169 2, 24
sala A, f. 76.261 2, 24
"Pegullo, E. c/ Sesin e Hijos" 2,
24; 2, 25
sala B, ED, 36-782 2, 24
sala D, ED, f. 29.296 2, 25
sala C, 12.9.96, DJ, 1997-3-35
2,25
sala C, 12.9.96 2, 26
sala A, 6.3.2001, f. 103.169 2,
26
Cmara Nacional Paz, sala II,
LL, 10-893 2, 24
sala II, 62-228 2, 24
S.C. La Rioja, JA, 1952-1-552 2, 24
LL, 39-167 2, 25
Cmara Civil 2 o , Capital, JA, 43646 2, 23
Cmara Civil 2 o , Capital, JA, 6314 2, 24; 2, 25
1944-11-437 2, 24
Cmara Civil 2 o , Capital, LL, 351120 2,25
Cmara Civil I o , Capital, JA, 665412,25
Cmara Civil y Comercial, Mar
del Plata, sala II, 18.11.99 2, 26
Semovientes
B, 20.12.82, f. 36.743 1, 381; 1,
382
sala D, LL-1986-583 i, 0i3
593
Servidumbres
27:461 3, 93
17.2.23, Fallos, 135:295, causa
"Frederking, Gustavo c/
Provincia de Bs. As. s/ uso y
goce de la laguna Mar
Chiquita" 3, 117
S.C. Mendoza, sala I, 30.10.2000,
f. 50.913 3, 78
Cmara I o , La Plata, sala II,
13.3.59, causa "Groni, Mara
Lafont de c/ Vinagre Manuel"
3,84
Cmara, La Plata, JA, 1949-1-652
3,95
Superficie forestal
24.5.90, causa "Ferrocarriles
Argentinos c/Acosta, R." 3, 133
Cmara Nacional Civil, 18.2.99,
causa "Servicios Encientes SA
c/ Yabra, R. s/ ejecucin
hipotecaria" 3, 135; 3, 137
S.C. Mendoza, sala I, 17.9.84 3, 145
T e n e n c i a : clasificacin
Nacin, Fallos, 16:264 1, 200
Fallos, 145:327 1, 200
12.9.96, f. 11.656, causa "Vera
Gonzlez, A. c/ Provincia de
Catamarca y otro" 1, 201
Fallos, 186:52 1, 201
Fallos, 176:382 1, 201
Fallos, 158:278 1, 201
29.12.98, f. 4178/97 1, 200
7.5.85 1, 200
sala F, 1.4.97, f. 96.260 1, 201
Tenencia: concepto
22.10.92 1, 199
594
DERECHOS REALES
Tradicin
Cmara Federal, CaDtal. JA, 6669 1, 176
JA, 1962-V-248 1, 176
sala C, JA, 1985-111-309 1, 176
sala H, 17.4.97, f. 96.223 1,
178; 1, 182
Cmara Nacional Comercia!, sala
A. 22.5.70 1, 176
S.C. Bs. As., A. y S.. 1957-V-47 1,
176
S.C. Bs. As., A. y S., 1962-111-358
1, 176
S.C. Bs. As.. A. y S., 164-IH-218
1, 176
S.C. Bs. As., LL, 136-404 1, 176
Plata, sala II, JA, 1950-11-164
1, 176
Cmara Civil 2o, Capital. JA, 7185 1, 176
Tradicin traslativa de
dominio: requisitos,
capacidad
6.9.60, causa "Pulido, Angela
Prez de y otro s/ sucesin" 1,
343
S.C. Bs. As., 22.9.64 1, 343
Tradicin y ttulo
6.2.76, f. 73.065 1,345
Cmara Civil, 24.12.40, causa
"Administracin autnoma de
propiedades municipales c/
Blanco, Mercedes P. de" 1, 346
LL, 117-521 1, 346
Traditio brevi manu
Nacin, 11.6.62, causa "Cornet
D'Hunval, M. d Provincia de
Santa Cruz" 1, 181
LL, 97-453 1, 181
sala H, 17.4.97, f. 96.223 1, 182
saia H, 17.4.97, f. 96.223 1,

178; 1. 182
sala 3 , 26.5.94, f. 9296 1. 180
salaC, ED, 76-427 1, 180
sala C, 26.5.77 1, 181
Comercial, sala II. 2.8.88, f.
5930 1, 181
Cmara de Apelaciones C.C. de
Junn, 5.6.90 1, 181
Turbacin
Cmara Nacional Civil, sala D.
8.9.81, f. 35.084 1, 231
sala E, 26.6.92, f. 91.842 1, 231
y Correccional, sala V,
20.11.2J01, f. 103.542 1, 231
Uso y habitacin
"Castaares de Romn" 3, 68
4.4.92, f. 90.529 3, 60
"Solucci, S." 3, 66
"Moreira, R." 3. 66: 3, 68; 3. 7}
sala D, 7.5.81, f. 34.634 3, 66
sala D, 29.2.84, f. 37.890 3, 66
"Antiqueira" 3, 66
sala F, 1.10.87, causa "Caruso,
F." 3. 66; 3, 68; 3, 69
15.8.79, causa "Falland, F."
3,66
sala A, 2.8.2000 3, 66
sala A, 12.4.2000, f. 100.684
3,66
sala D, 29.2.84, f. 37.890,
causa "De la Mela, M." 3, 67
sala D, 25.4.89, causa "Uballes
de Dotes, E." 3, 67; 3, 71
sala C, 5.6.85, causa "Aitra,
R." 3, 68
sala K, 23.6.95 3, 68
"Baamonde, A" 3, 68
sala F, 21.8.78, f. 31.720 3, 68
NDICE DE FALLOS
sala D, 29.2.84, f. 37.890 3. 69

sala B, 28.11.75 3,69
sala C, 8.4.88. causa "Javam.
E." 3, 69
sala B, 18.3.86, causa "Suriano
de Garca, M." 3, 70
s a l a E , 19.4.79, f. 31.977 3, 72
s a l a C , 27.6.78 3.72
sala C, 16.12.85, causa
"Manzano, A." 3, 73
sala D, 30.12.86, causa "Cobos,
J" 3, 73
sala D, 3.9.87, f. 87.025, causa
"Bermejo, O. c/Arcuri, H." 3, 74
Comercial, sala I, 10.8.88,
causa "Risso, C." 3, 72
S.C. Bs. As.. 23.9.86, causa
"Berdote, A." 3, 66
S.C. Bs. As., 6.3.90, causa
"Molodovsky, J." 3, 72
S.C. Bs.As., 9.6.81 3, 72
Cmara Io, Baha Blanca,
10.1.76, JA, 1976411-91 3, 66
Rosario, sala IV, JA, 1978-IV570 3,66
Usufructo perfecto
Cmara Federal, Bs. As.,
28.11.47 3,25
5.2.98, f. 98.439 3, 21
595

13.12.94, causa "Soberano, G.
c/Ovington, J." 3, 21
Cmara Nacional Civil, sala J,
29.6.2000, f. 101.061 3, 29
S.C. Bs.As., 23.12.47 3,25
S.C. Bs.As., 16.7.20 3, 25
Cmara Civil, Capital, 9.10.33 3.
25
Cmara Comercial, 3.5.50 3, 25
Usufructo: extincin
13.12.94, causa "Soberano, G.
c/ Ovington, J." 3, 51
4.4.92, f. 90.529 3, 52
Cmara Nacional Civil, sala H.
30.5.2003, f. 105.693 3, 59
Usufructo: obligaciones del
usufructuario
O.'.ite Suprema de Justicia de la
Nacin, 4.6.49 3, 46
Vertientes o manantiales
Nacin, Fallos, 140:282 1, 402;
1, 404
Vistas
25.10.89, f. 42-206 2,38
ndice
Captulo 1: Usufructo, uso y habitacin
Parte Primera: Usufructo 8

I. Usufructo 8
A) Concepto 8
B) Caracteres. Anlisis de la nota al art. 2807 Cd. Civ.
1. Derecho real 8
2. Uso y goce 9
3. Propiedad ajena 9
4. Salva rerum substantia
9
C) Objeto del usufructo 11
II. Cuasiusufructo 14
A) Concepto 14
1. Nacimiento circunstancial en Roma 15
B) Caracteres 16
1. Obieto del cuasiusufructo 16
2. Desaparicin del salva rerum substantia
17
3. Es en verdad un derecho real sobre cosa ajena? 17
C) Clasificacin del cuasiusufructo conforme a su objeto 1
1. De cosas consumibles y fungiles 17
2. De crditos 17
3. De un patrimonio 18
III. Usufructo perfecto 20
A) Constitucin: diversos medios 20
1. Por contrato 20
2. Por actos de ltima voluntad 21
3. Casos que la ley designa 21
a) De los padres. Naturaleza jurdica. Facultades.
Jurisprudencia. 22
b) Del cnyuge bnubo: nociones. La Reforma 25
4. Por prescripcin 27
5. La inscripcin en el Registro de la Propiedad 27
B) Capacidad 28
C) Modalidades. Supuestos 28
D) Duracin 29
E) Obligaciones del usufructuario antes
de entrar en el uso y goce de la cosa 30
1. Inventario 30
2. Fianza 32
IV. Derechos del usufructuario 33
A) Normas generales 33
B) Poderes materiales 33
1. En orden a los frutos 33
2. Productos y situaciones especiales 35
a) Canteras y minas. Nociones 35
598
v Accesorios y aluvin 36
c) Tesoros
36
d) U s u f r u c t o u n i v e r s a l 36
e) Cosas que se g a s t a n y d e t e r i o r a n s e n s i b l e m e n t e
con el t i e m p o 37
f) U s u f r u c t o de u n m o n t e 37
g) Usufructo de crditos 38
C) F a c u l t a d e s j u r d i c a s . Constitucin de derechos
r e a l e s y p e r s o n a l e s . Proteccin del usufructo
39
V. Obligaciones del u s u f r u c t u a r i o
42
A) I m p l i c a n c i a del destino 42
B) R e p a r a c i o n e s y mejoras
42
C) I m p u e s t o s , contribuciones y cargas 44
D) Usufructo de a n i m a l e s 46
E) Usufructo de crditos 47
F) Caso especial de usufructo a ttulo g r a t u i t o 47
Vi. De las obligaciones y derechos dei nudo propietario
47
A) Concepto del t r m i n o obligacin 47
B) Obligacin de e n t r e g a r la cosa 48
C) Obligacin de no c a m b i a r el estado de la cosa 48
D) Obligacin de g a r a n t a
48
E) Actos j u r d i c o s q u e p u e d e r e a l i z a r 49
F) Actos m a t e r i a l e s que p u e d e realizar 50
i
VIL Extincin de! usufructo
50
A) E n u m e r a c i n de los distintos casos 50
1. C a u s a s generales de extincin de los derechos reales 50
2. Revocacin. Resolucin
51
3. M u e r t e del u s u f r u c t u a r i o
51
1. Caso de p e r s o n a de existencia ideal 52
5. E x p i r a c i n del t r m i n o 52
6. No uso de usufructo y caso de prescripcin
52
7. C u m p l i m i e n t o de la condicin resolutoria
54
8. Consolidacin
55
9. E n a j e n a c i n o r e n u n c i a
56
10. P r d i d a o deterioro de la cosa 57
B) Efectos de la extincin
59
C) Formalizacin de la extincin
59
P a r t e S e g u n d a : U s o y h a b i t a c i n 60
A) Concepto
60
B) Objeto
61
C) C o n s t i t u c i n
62
D) N o r m a s aplicables
62
E) Concepto de familia
62
F) Cesin y locacin
63
G) Derecho de los acreedores 63
H) Posibilidad de s u p r i m i r como derechos a u t n o m o s
al uso y a la habitacin
64
I) Nociones del uso y la habitacin en el Derecho r o m a n o
y en el D e r e c h o c o m p a r a d o 64
NDICE GENERA!.
I) L'i ; ;- ;:' especial: derecho real de habitacin

del cnyuge suprstite. Art. 3573 bis, Cdigo Civil 65
Captulo 2: De las servidumbres y de las servidumbres
en particular 75
Parte Primera: De as servidumbres 76
I. Concepto y caracteres 76
A) Clasificacin 78
II. Servidumbres reales 78
A) Clasificacin 78
1. Continuas y discontinuas 78
2. Aparentes y no aparentes 78
3. Afirmativas y negativas 79
4. Ejemplos 79
B) Extensin de esta clasificacin a las servidumbres
personales activas 79
C) C'imo se establecen y se adquieren 79
1. Por contrato 80
2. Por disposicin de ltima voluntad 80
3. Por destino de! padre de familia y servidumbre
que revive 81
a) Caso especial del art. 3073. Jurisprudencia 83
4. Por ley 84
5. Por prescripcin 85
D) Personas que pueden establecer servidumbres
y personas que pueden adquirir servidumbres 85
E) Mao alidades 86
1. Presunciones relativas a las servidumbres 86
F) Indivisibilidad y divisibilidad 87
III. De los derechos del propietario del predio dominante
A) Nociones generales 89
1. Anlisis de los arts. 3018 y 3019 89
2. Divisin de la heredad dominante y sirviente 90
B) Acciones reales y posesorias 91
C) Defensa extrajudicial 94
IV. De las obligaciones del propietario de la heredad
sirviente 94
A) Anlisis especial de los arts. 3041 y 3023 94
B) Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre
V. Facultades del propietario de la heredad sirviente 95
VI. De la extincin de las servidumbres 96
A) Examen de los casos comunes a la
extincin de toda clase de derechos 96
1. Resolucin de los derechos del constituyente 96
2. Vencimiento del plazo o cumplimiento
de la condicin resolutoria 96
3. Renuncia 97
B) Casos propios 97
600
DERECHOS REALES
1. Imposibilidad de uso de la servidumbre 97

2. Confusin 98
3. No uso: art. 3059 y su nota 98
a) Caso de condominio 99
b) Uso incompleto o restringido 100
c) Ejercicio de la servidumbre por un lugar diferente
al asignado 101
4. Muerte de titular del fundo dominante 102
Parte Segunda: De las servidumbres en particular 103
I. Fuentes del Cdigo 103
II. De la servidumbre de trnsito 103
A) Diversas clasificaciones. Presunciones 103
1. Legal o convencional 103
2. Real o personal 104
3. Discontinua 104
4. Aparente o inaparente 104
B) Personas que pueden constituir esta
servidumbre 105
C) Anlisis crtico del art. 3072 105
D) Fundo sirviente. Fundos exceptuados 106
E) Ejercicio de la servidumbre 106
F) Precio de la servidumbre 106
G) Extincin de la servidumbre 107
III. De la servidumbre de acueducto 107
A) Diversas clasificaciones 107
3. Legal o convencional 108
1'. Real o personal 108
3. Continua 108
4. Aparente o no aparente 108
B) Personas que pueden constituir esta servidumbre 108
C) Anlisis del art. 3088. Comparacin
con la solucin del art. 3072 109
D) Fundo sirviente 109
E) Ejercicio de la servidumbre 109
F) Precio de la servidumbre 110
IV. De la servidumbre de recibir agua de los predios
ajenos 110
1. Servidumbre de goteraje 111
2. Servidumbre de desage 111
3. Servidumbre de avenamiento 111
V. Servidumbre de sacar agua 112
VI. Presunciones en materia de servidumbres 112
VIL Servidumbres fuera del Cdigo Civil 113
A) Nociones generales 113
B) Servidumbres administrativas: concepto 113
C) De las servidumbres motivadas por los
ferrocarriles 114
D) Servidumbres del Cdigo de Minera 114
E) Servidumbres del Cdigo Aeronutico l l ' v --
601
NDICE GENERAL
F) Servidumbres de los Cdigos Rurales 116

G) Servidumbre resultante de los lagos no navegables
116
Captulo 2 bis: Derecho de naturaleza mixta: el derecho

de superficie forestal 119
I.
II.
Introduccin 119
Concepto. Modalidades. Objeto. Naturaleza jurdica. Plazo
(arts. 1, 2 y 6 de la ley 25.509) 120
III. Constitucin del derecho. Quines pueden constituirlo.
Ttulo suficiente y modo suficiente. Formalidades.
Inscripcin (art. 5 de la ley 25.509) 130
IV. Derechos y deberes del superficiario. Uso, goce y disposicin.
Trasmisibilidad. Deberes. Gravmenes. Acciones posesorias
y petitorias (arts. 2 y 4 de la ley 25.509) 133
V. El nudo propietario (arts. 3 y 4 de la ley 25.509) 141
VI. Extincin del derecho. Destruccin. Causales de extincin:
renuncia expresa, vencimiento del plazo convenido, cumplimiento
de la condicin resolutoria, consolidacin, no uso, abandono,
expropiacin, muerte del superficiario. Efectos de la extincin.
Respecto del superficiario. Respecto del nuevo propietario.
Suerte de los derechos constituidos por el superficiario (arts. 7, 8,
9, 10 y 11 de la ley 25.509) 143
Efectos de la extincin 149
Suerte de los derechos constituidos por el superficiario 151
Captulo 3: Garantas personales y reales. Hipoteca
153
Parte Primera: Nociones generales acerca de las garantas

I. Garantas: Principios comunes y clasificacin 153
II. Desenvolvimiento histrico 157
A) Roma 157
153
Parte Segunda: Hipoteca 160

I. Antecedentes histricos 160
A) Derecho romano 160
B) Derecho espaol e hispanoamericano 162
C) Legislacin patria 163
II. Cdigo Civil: Definicin y caracteres 163
A) Caracteres 164
1. Derecho real 165
2. Accesorio 165
3. Convencional 166
4. Publicidad 166
5. Especialidad 167
a) Especialidad en cuanto a! inmueble. El caso
"Estancia Victoria" 167
b) Especialidad en cuanto al crdito. Mutuo en oro o en ;;
602
DERECHOS REALES
extranjt. ^ J : . - . - o s t i n antes de la sancin de las leyes 21.309 y

23.928. La cuestin luego de ser sancionadas las leyes 21.309
y 23.928. Hipoteca dada en garanta de crditos reajustables.
Panorama anterior a la Ley de Convertibilidad (23.928).
Ley de convertibilidad del austral y ley 21.309 171
6. Indivisibilidad 184
a) Consecuencias 184
b) No afecta la divisibilidad del crdito 185
c) Es un carcter natural 186
d) Prorrateo de saldos en caso de segundos acreedores 186
e) La ley 11.725. Motivos de su sancin 187
f) Derecho de opcin del acreedor. Facultad del juez 191
B) Objeto de la hipoteca. Anlisis detenido del
art. 3110 Cd. Civ. El art. 3120 192
C) Crditos que garantiza. Hipoteca dada en garanta de
crditos eventuales. Crditos indeterminados. Hipotecas en
garanta del saldo de una cuenta corriente bancaria.
Extensin del crdito garantizado 199
D) Modalidades 212
E) Constitucin 212
1. Contrato hipotecario: Caracteres, formalidades.
Promesa de hipoteca 212
2. Hipoteca constituida en otra jurisdiccin o en el
extranjero 215
a) Hipoteca constituida en el extranjero 215
b) Hipotecas constituidas en otra jurisdiccin 217
3. Clusulas de estilo 220
4. Condiciones de fondo 221
F) Publicidad hipotecaria 222
1. Inscripcin. Plazo para inscribir. Duracin de la
inscripcin. Renovacin de la inscripcin.
Procedimiento. Influencia de la Reforma 222
G) Relaciones que la hipoteca establece
entre el constituyente y el acreedor 228
H) Relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores
hipotecarios y los terceros poseedores propietarios 232
1. Adquirente responsable personal y adquirente
responsable por la cosa 233
1. Ejecucin contra el tercer poseedor. Vas por las
que puede optar. Excepciones 235
a) El tercer poseedor paga 237
b) El tercer poseedor abandona 237
c) El tercer poseedor opone excepciones 238
I) Extincin de la hipoteca. Diversos supuestos 241
J) Cancelacin de la hipoteca 244
K) Juicio hipotecario 246
L) Nuevo rgimen de las ejecuciones hipotecarias 251
1) Rgimen especial de ejecucin de hipotecas 251
2) Modificaciones al Cdigo Procesal Civil
y Comercial de la Nacin 262
NDICE GENERAL
3) Agregado al a a . .,.,;:wi Cdigo Civil.

Imposicin a las provincias 263
4) Agregado al art. 173 del Cdigo Penal 264
LL) Breve anlisis del privilegio del acreedor
hipotecario 264
1. Rango de las hipotecas. Agregado de la
Reforma al art. 3135 Cd. Civil 267
2. Permuta de rango. Posposicin de rango. Rango
compartido 270
M) Pagars hipotecarios 274
1. Naturaleza jurdica 275
2. Formalidades 276
3. Trasmisin 277
4. Clusulas ele la escritura hipotecaria. Protesto 279
5. Prescripcin 281
6. Ejecucin. Competencia civil o comercial? 282
7. Cancelacin 283
N) La ley 24.441. Letras hipotecarias 284
1) Concepto y caracteres. Finalidad.
Normas aplicables 284
2) Distintos tipos de letras: instrumentales y escritrales;
letras hipotecarias con cupones y sin cupones 286
3) Forma de emisin y enunciaciones que deben tener 288
4) Efectos. Novacin 291
5) Transmisin de la letra. Consecuencias del endoso 294
6) Ejecucin 295
7) Prescripcin 296
8) Cancelacin 296
R'i Reforma al an. .'.73 del Cdigo Penal 296
0) Preanotacin hipotecaria. Anotacin hipotecaria 297
P) La ley 24.441. Ttulo IV: "De los crditos hipotecarios
para las viviendas" 298
1) Art. 50: Gastos y honorarios 298
2) Art. 51: Particularidades referidas al plazo 299
Captulo 4: Prenda y anticress
301
Parte Primera: Prenda con desplazamiento 301

I. Contrato de prenda y derecho real de prenda 301
A) Contrato de prenda 302
B) Derecho real de prenda 304
1. Objeto 305
2. Derechos y responsabilidades del acreedor
prendario respecto de la cosa 306
a) Derechos por falta de pago 308
3. Concurso de varias prendas sobre el mismo objeto 309
4. Prenda tcita 309
a) Naturaleza del derecho de retencin que confiere 310
C) Extincin de la prenda 311
603
604
DERECHOS REALES
Parte Segunda: Anticresis 312

I. Contrato de anticresis y derecho real de anticresis
A) Contrato de anticresis: concepto, caracteres,
forma. Pactos prohibidos 312
B) Derecho real de anticresis 313
1. Derechos y obligaciones de las partes 314
a) Derechos 314
b) Obligaciones 316
2. Anticresis tcita 316
3. Extincin de la anticresis 317
Captulo 5: Prescripcin adquisitiva
312
319
I.
La prescripcin en el Derecho romano 320

A) La "usucapi": nociones 320
B) La longi temporis praescriptio
320
C) El Derecho Justinianeo 321
II. Prescripcin adquisitiva y liberatoria. Concepto.
Diferencias. Semejanzas 322
A) Metodologa del Cdigo 323
III. Prescripcin adquisitiva 324
A) Concepto y fundamento 324
B) Elementos 324
1. La posesin 325
2. El tiempo 328
O Sujetos: legitimacin activa y pasiva 328
1. Quines pueden adquirir. Capacidad 328
2. Contra quines se puede prescribir 329
a) Dominio de los particulares 329
b) Dominio del Estado 329
c) Caso especial de las islas 329
D) Objeto 330
E) Renuncia de la prescripcin. Efectos. Forma 333
F) Suspensin de la prescripcin. Distintos supuestos 334
1. Minoridad y dems incapaces 335
2. Matrimonio 336
3. Aceptacin de la herencia con beneficio de inventario 337
4. Tutela y cratela 339
5. Dificultades e imposibilidad de hecho. Anlisis
de la norma del art. 3980 339
6. Ley 24.573. Rgimen de mediacin obligatoria 342
G) Interrupcin 343
1. Interrupcin natural 344
2. Interrupcin civil 345
a) Demanda. Desde cundo comienza. En qu
casos queda sin efecto 345
b) Reconocimiento 351
c) Compromiso arbitral 352
3. A favor de quienes se produce la interrupcin 352
NDICE GENERAL
IV. Prescripcin breve. Concepto y requisitos 353

A) Justo ttulo 354
B) Buena fe 356
C) Tiempo 356
D) La prescripcin breve y los arts. 1051 y 2778
Cd. Civ 357
V. Prescripcin larga 358
A) Formas procesales de hacer valer a prescripcin 359
B) Oportunidad para oponerla 360
C) Cdigo de Procedimientos Civiles y Comerciales
de la Nacin 361
D) Anlisis del art. 24 de la ley 14.159 363
1. Especialmente, la prueba 366
a) Prueba testimonial 367
b) Pago de impuestos 367
E) Ley 20.440: "Ley Nacional de Catastro" 369
F) Suerte de los derechos reales constituidos
por el anterior propietario y por el usucapiente 370
1. Usufructo 371
2. Uso y habitacin 372
3. Servidumbre 372
4. Anticresis. Derechos reales constituidos por el poseedor con
justo ttulo y buena fe: supuesto del derecho real
de hipoteca 372
a) Prescripcin breve 373
b) Prescripcin larga 374
G) La prescripcin adquisitiva y el Registro
de la Propiedad Inmueble 374
VI. Ley 24.374, denominada de "regularizacin dominia!" 376
A) Objeto 377
B) Requisitos. Posesin: caracteres que debe reunir 378
C) Sujetos 380
D) Gastos 380
E) Autoridad de aplicacin 381
F) Procedimiento: art. 6 de la ley 381
1) Solicitud 381
2) Verificacin de la autoridad administrativa 381
3) Citacin del propietario 381
a) Inexistencia de oposicin 382
b) Existencia de oposicin 382
c) Consentimiento del propietario a la transmisin
del dominio 382
G) Efectos de la escrituracin e inscripcin dispuestas
por el art. 6, inc. e) de la ley 383
VIL La prescripcin en relacin a los dems
derechos reales. Diversos casos 387
A) La prescripcin y el usufructo 387
1. Prescripcin liberatoria propiamente dicha 387
2. Prescripcin adoaisitiva 387
3. No uso 387 ' "
605
606
DERECHOS REALES
4. No uso y usucapin 387

B) Derechos de uso y habitacin 387
C) La prescripcin y las servidumbres
Captulo 6: Acciones Reales
387
389
I. Nociones previas: concepto de accin y clasificacin 389

II. Las acciones reales en el Cdigo Civil 392
A) Fuentes 392
B) Metodologa del Cdigo 393
C) Son acciones declarativas y de condena 393
D) Daos y perjuicios 394
E) mbito de aplicacin de las acciones reales 394
1. mbito de la accin reivindicatora 395
2. mbito de la accin negatoria 398
3. mbito de la accin confesoria 400
4. Criterio de Bibiloni, del Proyecto de 1936
y del Anteproyecto de 1954 404
F) Casos especiales 404
1. Caso del cesionario 404
2. Comprador a quien no se le hizo tradicin de la cosa 405
3. Caso del heredero 409
4. Caso del legatario de cosa cierta 409
5. Caso del condomino 410
Captulo 7: Accin reivindicatora
415
I.
Legitimacin pasiva 415

A) El poseedor 415
1. Caso comn: el despojo 415
2. Si el reivindicante entreg voluntariamente
la posesin 416
3. Caso particular del art. 2783: el poseedor
que niega serlo 417
B) El tenedor 419
1. Tenedor que posee a nombre del reivindicante 419
2. Poseedor a nombre de un tercero 423
a) Pseudo reivindicacin: supuestos de "ficta possessio" 427
C) Otros supuestos 429
1. Venta de un inmueble al contado 429
2. Accin persecutoria del locador 430
3. Accin persecutoria del dependiente 431
4. Caso de los privilegios martimos sobre buques 431
D) Heredero del poseedor 432
E) Sera conveniente otorgar la accin reivindicatora
al acreedor hipotecario? 432
II. Objeto de la accin reivindicatora 433
A) Anlisis de la accin reivindicatora 433
607
NDICE GENERAL
B) Cosas no reivindicables 435

C) Reemplazo por acciones p e r s o n a l e s 436
111. Alcance de l a accin r e i v i n d i c a t o r a 436
A) M a t e r i a i n m o b i l i a r i a 437
1. Los a r t s . 2777 y 2778 439
a) Concepcin clsica 4 4 0
k) Concepcin "a c o n t r a r i o " 442
c) Concepcin t a x a t i v a 443
2. L a s n u l i d a d e s y la accin reivindicatora.
Anlisis del a r t . 1 0 5 1 , Cd. Civ 444
f.>) El r e q u i s i t o de la b u e n a fe y los actos nulos 446
b) L a b u e n a fe y el Registro de l a Propiedad 446
3. El a r t . 1051 y los a r t s . 2777 y 2778, Cdigo Civil 449
Captulo 8: Juicio de reivindicacin
453
I.
M e d i d a s de s e g u r i d a d 453
A) Anotacin de litis 453
B) E m b a r g o preventivo 453
C) Exhibicin de cosa m u e b l e 454
D) S e c u e s t r o 454
E) Art. 2788 Cd. Civ 4 5 5
II. P r u e b a 455
A) T t u l o s o l a m e n t e p r e s e n t a d o por el actor 457
1. Hiptesis del a r t . 2789: ttulo de fecha
p o s t e r i o r a la posesin del d e m a n d a d o 457
2. Hiptesis del a r t . 2790: ttulo de fecha
a n t e r i o r a la posesin J e l d e m a n d a d o / ;59
B) Ttulos p r e s e n t a d o s por actor y d e m a n d a d o 4 6 2
1. Hiptesis del a r t . 2 7 9 1 : ttulos e m a n a d o s del m i s m o a u t o r
2. Hiptesis del a r t . 2792: ttulos e m a n a d o s de a u t o r e s
d i s t i n t o s 463
C) Situacin del E s t a d o c u a n d o d e m a n d a
por accin r e i v i n d i c a t o r a 4 6 5
III. La p r u e b a en la accin n e g a t o r i a 466
IV. La p r u e b a e n la accin confesoria 466
C a p t u l o 9: Publicidad de los Derechos Reales

I.
II.
467
D i s t i n t a s clases de publicidad 468

A) S i s t e m a s no r e g s t r a l e s 469
B) S i s t e m a s r e g s t r a l e s 4 6 9
1. Inscripcin y t r a n s c r i p c i n 470
2. D e c l a r a t i v o s y constitutivos 470
3. P e r s o n a l e s y r e a l e s 470
4. V a l i d a n o no los t t u l o s 4 7 1
B r e v e s nociones de la publicidad en la h i s t o r i a
del Derecho y en la legislacin c o m p a r a d a 4 7 1
462
608
DKRECHOS REALES
A) La publicidad en Roma 471

B) La publicidad en el Derecho germnico 472
C) Sistema Torrens 474
III. Breves nociones de la publicidad en nuestro pas
antes de la sancin de la ley 17.801 475
IV. Anlisis del rgimen nacional: Ley 17.801 479
A) Principios regstrales 479
1. Principio de rogacin 480
2. Principio de la inscripcin 481
3. Principio de especialidad 481
4. Principio de tracto sucesivo 481
5. Principio de legalidad 482
6. Principio de prioridad 483
7. Principio de presuncin registral 483
8. Principio de publicidad 483
9. Principio de presuncin de completividad
o integridad 484
B) Anlisis del Captulo I 484
1. mbito de aplicacin de a ley 484
2. Documentos que deben inscribirse 484
3. Efecto declarativo de la inscripcin 486
C) Anlisis del Captulo II 486
1. La inscripcin salva los defectos del ttulo? 486
2. Efecto retroactivo de la inscripcin 487
3. Examen de la legalidad del ttulo 487
D) Anlisis del Captulo III 492
1. Matriculacin 492
E) Anlisis del Captulo IV 4.94
1. Tracto sucesivo. Tracto abreviado 494
2. Prioridad 496
F) Anlisis del Captulo V. P u b l i c a d registral 498
1. Alcance de !a publicidad del Registro 498
2. Obligacin de los escribanos 501
3. Anotacin preventiva y publiciuad del negocio jurdico
en gestin 502
4. Valor del asiento registral 507
G) Anlisis del Captulo VI. Registro de anotaciones
personales 507
H) Captulo VIL Inscripciones y anotaciones provisionales,
preventivas y notas aclaratorias 507
I) Captulo VIH. Rectificacin de asientos 508
J) Captulo IX. Cancelacin de inscripciones
y anotaciones 508
K) Captulo X. Organizacin de los registros 509
L) Captulo XI. Disposiciones complementarias
y transitorias 509
V. Responsabilidad del Estado por informes errneos 510
A) fil Cdigo. La Reforma 510
B) Jurisprudencia 514
NDICE GENERAL
Captulo 10: Catastro
519
I. Concepto e importancia 519

II. Ley 14.159 520
III. Rgimen Nacional de Catastro: Ley 20.440 521
ndice
ndice
ndice
ndice
alfabtico
525
de normas
537
de fallos
559
general 597
609

Manual de Derechos Reales, Mariani de Vidal, ToMO III

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BJA - BIBLIOTECA JURIDICA ARGENTINA - Copia Privada para uso Didctico y Cientfico

Marina Mariani de Vida

Parte primera: Usufructo

Conforme al a r t . 2807 Cd. Civ. "el usufructo es el derecho

C a r a c t e r e s . Anlisis de la nota al art. 2807 Cd. Civil

Los c a r a c t e r e s del usufructo s u r g e n del art. 2807 Cd. Civ.

Que se t r a t a de u n aerecho real r e s u l t a de la e n u m e r a c i n

USUFRUCTO, uso Y HABITACIN

t a s a los a r t s . 2970 y 2807, s u r g e n los motivos por los que h a

Molitor, op. cit., pg. 366. ed. 1863.

E n el salva rerum substantia

Demolombe, t. X, pg. 224.

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

el poseedor de b u e n a o m a l a fe." Y t a m b i n en a r m o n a , la nota al a r t . 2444 donde, siguiendo a Demolombe, Vlez distingue

"E! usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo de

Objeto del usufructo

Respecto del objeto del usufructo h a n de t e n e r s e en c u e n t a

t o t a l m e n t e d i s t i n t a s , derivando ello p r i n c i p a l m e n t e de su objeto: el usufructo perfecto r e c a e sobre cosas que p u e d e n gozarse

Prrafo a p a r t e merece el art. 2S38 que se refiere t a m b i n

Nota al Ttulo IV. Libro III del Cdigo Civil.

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

A su vez, contemplan casos especiales relativos al objeto

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

usufructuaria tiene el uso y goce de ia cosa, que debe devolver

Nacimiento circunstancial en Roma

El cuasiusufructo no apareci naturalmente, cumpliendo

En efecto, poco antes del emperador Octavio, slo exista

Objeto del cuasiusufructo

En cuanto a su objeto, conforme a los arts. 2808 y 2871, lo

En cuanto a la distincin entre cosas consumibles y fungibles vase

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

Desaparicin del "salva rerum substantia"

De todo lo expuesto precedentemente podemos deducir que

Es en verdad un derecho real sobre cosa ajena?

Como tambin dijimos, este derecho lo es en verdad sobre

De cosas consumibles y fungibles

Ya tratamos en parte este acpite, al referirnos al objeto del

Dice el a r t . 284?. Cd. Civil:

"El usufructo es universal cuando comprende una universalidad

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

este aspecto el Cdigo se refiere a una universalidad iuris,

Los derechos, en este tipo de cuasiusufructo son mayores

"Al usufructuario universal o de una parte alcuota de los bienes

El contrato de constitucin del usufructo puede ser oneroso

La hiptesis del contrato oneroso est legislada por el art.

USUFRUCTO, uso Y HABITACIN

1) El propietario enajena la nuda propiedad reservndose

Por actos de ltima voluntad

A esta forma de constitucin se refieren los arts. 2812 inc.

Casos que la ley designa

Segn el art. 2816 los casos de usufructo legal son dos: a)

Esta institucin tiene su origen en el peculium

Tiene su fundamento en la unidad del ncleo familiar: as

As lo dispona el Digesto, Libro VII, Ley 3, Tt. I, leyes 29, 34 y 43.

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

re a este usufructo y, separadamente, a. ja- administracin de

go italiano de 1942, Cdigo Civil portugus de 1966 y tambin

La jurisprudencia fue vacilante: en un principio, el dinero

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

Se dara en el siguiente caso: A contrae matriu-ox'o.^o B,

La Reforma de 1968 suprimi la institucin de los bienes

Rebora, estudio en LL, 9-908 y Derecho de las sucesiones, t. II, pg. 66 y

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

vinculacin de los bienes, precisamente prohibidas por el ? r t