QU DERECHO PREVALECE?

Cuando existe un conflicto entre un

derecho real y uno personal
Tema relevante:

El segundo prrafo del artculo dos mil veintids del Cdigo Civil establece
una excepcin al principio de prioridad; en tal sentido, en caso que concurran
un derecho real con otro de naturaleza distinta, como es el caso del embargo,
prevalece el derecho real, aun este no haya sido debidamente inscrito

Jurisprudencia:

Casacin N 2674-2003-Arequipa
Demandantes : Francisco Carbajal Gorvenia y otro
Demandado : Servi Autos S.A.
Asunto
: Tercera de propiedad
Fecha
: 24 de agosto de 2004 (El Peruano, 31/01/2005)

CAS. N 2674-2003 AREQUIPA. TERCERA DE PROPIEDAD. Lima,

veinticuatro de agosto de dos mil cuatro.- SALA CIVILTRANSITORIA DE LA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: VISTOS; Con el acompaado, la causa
nmero dos mil seiscientos setenticuatro guion dos mil tres, en Audiencia
Pblica de la fecha, y producida la votacin con arreglo a ley, emite la siguiente
sentencia: MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casacin
interpuesto a fojas trescientos trece, por Servi Autos Sociedad Annima, contra
la sentencia de vista de fojas doscientos cuarentitrs, expedida por la Tercera
Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa, su fecha treintiuno de
enero de dos mil tres, que resuelve revocar la sentencia nmero ciento treintados mil dos, de fecha diez de setiembre del dos mil dos, que corre a fojas
ciento setenta a ciento setenticuatro, que declar infundada la demanda;
reformndola, declararon fundada, en consecuencia, ordenaron la
desafectacin del inmueble ubicado en la avenida Bolognesi nmero ciento
diez, Yanahuara, de propiedad de los demandantes, del embargo que el pesa
sobre este; y los devolvieron; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: El recurso de
casacin ha sido declarado procedente por este Supremo Tribunal, mediante
resolucin de fecha veintisis de noviembre de dos mil tres, obrante a fojas
veinticinco del cuadernillo formado en esta Sala Suprema por la causal
contemplada en el inciso segundo del artculo trescientos ochentisis del
Cdigo Procesal Civil, esto es, la inaplicacin de los artculos dos mil doce y
dos mil catorce del Cdigo Civil, denunciando: a) que no se ha aplicado lo
establecido por el artculo dos mil doce del Cdigo Civil que recoge los
principios de publicidad y presuncin jure et de jure, que ampara el derecho de

la empresa recurrente y que rige los Registros Pblicos, y por lo que todos los
miembros de la comunidad conocen y saben de los actos jurdicos registrados
en l, y en base a ellos realizan sus actos en vida social, siendo as, la
aplicacin de esta norma determina que la empresa recurrente, actu de
acuerdo a lo que apareca en el registro; b) igualmente expresa que se ha
inaplicado el artculo dos mil catorce del Cdigo Civil, que recoge el principio de
la buena fe registral de quienes celebran actos jurdicos, al amparo de los
antecedentes que obran en registros pblicos, principio que es congruente con
la necesidad de seguridad jurdica. En el caso de autos, la empresa actu de
buena fe de acuerdo a la informacin que apareca en el registro;
CONSIDERANDOS: Primero.- Que, la sola concurrencia de la voluntad de
enajenar un bien inmueble mediante un documento cierto, hace al acreedor
propietario del bien, la inscripcin en los Registros Pblicos solamente produce
efectos declarativos mas no constitutivos del derecho mismo de propiedad, por
lo que no se exige dicha inscripcin para que la transferencia quede
perfeccionada, desprendindose de autos que la adquisicin de la propiedad
por parte de los demandantes, est constituido en un documento pblico de
fecha cierta, cual es la escritura pblica del nueve de junio de mil novecientos
noventitrs; Segundo.- Que, el artculo dos mil catorce se refiere a los
derechos adquiridos por terceros de buena fe y a ttulo oneroso de quien
aparece en el registro con facultades para otorgarlo, supuesto distinto al caso
de la inscripcin de la medida cautelar trabada por Servi Autos Sociedad
Annima; pues en sta no concurre la voluntad de los codemandados, y el
conocimiento, respecto de la libre disposicin que estos hayan tenido sobre
dicho bien, sin que se afecte derechos de terceros, como es el caso de los
demandantes; que si bien no cuentan con el amparo del principio de publicidad,
han demostrado la adquisicin del derecho de propiedad anterior al del
embargo trabado; Tercero.- Que, asimismo el principio de prioridad, derivado
del principio estipulado en el artculo dos mil doce del Cdigo Civil, se aplica
cuando se trata de derechos inscritos de la misma naturaleza, en tal sentido
dicho principio no rige cuando se tratan de derechos de distinta naturaleza; tal
es el caso del crdito asegurado con embargo, ante el derecho real de
propiedad adquirido por los demandantes, lo que se constata al concordar la
norma citada con el segundo prrafo del artculo dos mil veintids del Cdigo
Civil, que establece una excepcin al principio de prioridad; en tal sentido, en
caso que concurran un derecho real con otro de naturaleza distinta, como es el
caso del embargo, prevalece el derecho real, aun este no haya sido
debidamente inscrito; DECISIN: Estando a los considerandos anteriores y de
conformidad con lo previsto por el artculo trescientos noventisiete del Cdigo
Procesal Civil: Declararon INFUNDADO el recurso de casacin de fojas
trescientos trece, interpuesto por Servi Autos Sociedad Annima, en
consecuencia NO CASARON la sentencia de vista de fojas doscientos
cuarentitrs, su fecha treintiuno de enero del dos mil tres, CONDENARON a la
recurrente al pago de las costas costos del recurso, as como a la multa de una
Unidad de Referencia Procesal; DISPUSIERON la publicacin de la presente
resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos
por Francisco Carbajal Gorvenia y otro contra Servi Autos Sociedad Annima y
otros
sobre
Tercera
de
propiedad;
y
los
devolvieron.

SS. VSQUEZ VEJARANO, ROMN SANTISTEBAN, LAZARTE HUACO, RODRGUEZ

ESQUECHE,
EGSQUIZA
ROCA.

COMENTARIO

I. INTRODUCCIN

La empresa Servi Autos S.A. interpone recurso de casacin contra la

Sentencia de vista expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Arequipa, con la finalidad de que la Sala Suprema declare nula esta
resolucin y, por consiguiente, se declare infundada la demanda de tercera. La
causal en que sustenta su recurso es la inaplicacin de los artculos 2012 y
2014
del
Cdigo
Procesal
Civil.

Debido a lo cuestionable que resultan los argumentos expedidos por la Sala

Suprema, el presente comentario estar dividido de acuerdo a cada
considerando
de
la
sentencia.

II. PRIMER CONSIDERANDO: TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE

UN BIEN INMUEBLE

La Sala Suprema seala que (...) la sola concurrencia de la voluntad de

enajenar un bien inmueble mediante un documento cierto, hace al acreedor
propietario del bien (...). Esta afirmacin se puede interpretar de dos maneras:
la primera, es que la sola voluntad de enajenar un bien, o para ser ms
precisos, el solo acuerdo de voluntades transmite la propiedad; ello al parecer
no reviste mayor discusin toda vez que as lo establece el artculo 949 del
Cdigo
Civil(1).

La segunda interpretacin (y la que nos causa asombro) se refiere a la frase

mediante un documento cierto; de una interpretacin literal de la frase
entrecomillada en el prrafo anterior, se infiere que para la Sala, la
transferencia de la propiedad inmobiliaria se produce no con el solo acuerdo de
voluntades, sino que es necesario que el mismo conste en un documento de
fecha cierta (?). Tal afirmacin carecera de todo sustento jurdico, pues no
existe norma, mucho menos jurisprudencia ni doctrina que sostenga tal
afirmacin. Por lo que quisiramos pensar que ha sido solo un error de
expresin y que la Sala, en realidad, ha querido referirse a lo dispuesto por el
artculo 949, esto es, que el contrato transfiere la propiedad, sin alguna
formalidad
adicional,
como
el
documento
de
fecha
cierta.

En el mismo considerando primero, la Sala ms adelante seala que: La

inscripcin en los Registros Pblicos solamente produce efectos declarativos,
mas no constitutivos del derecho mismo de propiedad, por lo que no se exige
dicha inscripcin para que la transferencia quede perfeccionada (...). Respecto
de este extremo, concordamos con lo afirmado por la Sala, pues es cierto que
al ser consensual nuestro sistema de transferencia de propiedad inmobiliaria, la
inscripcin en el registro solo declara algo que para el Derecho ya se haba
constituido
con
anterioridad:
el
derecho
de
propiedad.

Como ya hemos sealado, el contrato transfiere la propiedad y no se

requiere de algo ms para que tal efecto se produzca; sin embargo, quien
adquiere en estas condiciones, adquiere solo una propiedad relativa, es decir,
su titular podr oponerlo solo ante su vendedor (inter partes) y no frente a
terceros (oponibilidad erga omnes); para que el derecho sea oponible ser
imperativo otorgarle un signo de publicidad, que en el caso de bienes
inmuebles, es la inscripcin en el registro. Es fcil percibir que tener una
propiedad relativa, es como no tener este derecho, pues una de las facultades
que le dotan de importancia a la propiedad (como a todo derecho real) es su
oponibilidad. Entonces de nada sirve que el artculo 949 diga que tengo un
derecho llamado propiedad, si el mismo no me otorga la facultad de
exclusin(2).

Ahora bien, cuando el escenario de la transferencia de propiedad, se

presentan otros sujetos con derechos incompatibles sobre el mismo bien, la
vigencia del artculo 949 pasa a un segundo plano, pues en este caso se
aplican las reglas previstas para el concurso de acreedores (arts. 1135 y 1136
del CC). Una aplicacin conjunta del 949 y de las normas sobre concurso de
acreedores podra resultar contraria a la lgica; as, por ejemplo, si A vende su
casa a B y luego la arrienda a C, entonces diramos que C no pudo haber
adquirido nada, pues en ese momento A ya no era propietario, y quien nada
tiene, nada puede transferir. Sin embargo, esta regla de la lgica se ve
afectada si C inscribi su derecho en los registros, pues, en ese caso, en
aplicacin
del
artculo
1135,
C
ser
preferido.

Este escenario descrito es el mismo en que se desenvuelve el caso bajo

anlisis, por lo que, como hemos dicho, hacer referencia al artculo 949 cuando
estamos frente a un concurso de acreedores, es errneo y es justamente lo
que
hizo
la
Sala(3).

III. SEGUNDO CONSIDERANDO: BUENA FE REGISTRAL

En el segundo considerando, la Sala describe el Principio de buena fe

registral contenido en el artculo 2014, sealando que el mismo: (...) se refiere
a los derechos adquiridos por terceros de buena fe y a ttulo oneroso de quien
aparece en el registro con facultades para otorgarlo (...); ms adelante seala

que este principio no es de aplicacin al presente caso, pues no se cumplen

dos de los elementos que lo constituyen: i) La concurrencia de la voluntad de
los transferentes, y ii) El conocimiento de la libre disposicin de quienes
vendieron
el
inmueble.

Respecto del primer punto, al parecer la Sala restringe los alcances del
Principio de buena fe registral al considerar que para la aplicacin del mismo,
es necesario que se exprese la voluntad de transferir el inmueble, y al no darse
este supuesto en la medida cautelar (pues el propietario no consiente que
traben sus bienes), no sera procedente la aplicacin de este principio. Este
razonamiento no puede ser compartido toda vez que la voluntad del deudor se
expresa de manera tcita al momento de constituirse la obligacin, as, cuando
una persona contrae una obligacin est consintiendo tcitamente que el
acreedor afecte sus bienes en caso de incumplimiento, pues por el principio de
responsabilidad patrimonial el patrimonio del deudor es garanta del
cumplimiento
de
sus
obligaciones
(prenda
genrica).

Respecto del segundo argumento, la Sala no menciona algn elemento

probatorio que demuestre que la empresa Servi Autos S.A. haya conocido que
el real titular del bien no era su deudor. Sin embargo, constituye una muestra
clara de negligencia por parte del propietario, el no haber inscrito su derecho,
de donde se presume que la empresa Servi Autos S.A. no tuvo cmo saber que
el tercerista era el propietario, ms an si en los registros constaba como
propietario una persona distinta al tercerista; adems esto ltimo es tambin
reconocido por la Sala cuando hace referencia, en la parte final del segundo
considerando,
al
Principio
de
publicidad.

IV. TERCER CONSIDERANDO: DERECHOS REALES VS. DERECHOS

PERSONALES

El ltimo considerando de la Sala, se inicia haciendo referencia al principio

de prioridad registral, sobre el cual nos referiremos ms adelante. Lo ms
interesante de este considerando (y de toda la sentencia en general) se
encuentra en la ltima parte que se refiere al ya tradicional conflicto de
derechos
de
distinta
naturaleza(4).

Al respecto, la Sala seala: (...) en caso concurran un derecho real con otro
de naturaleza distinta, como es el caso del embargo, prevalece el derecho real,
aun este no haya sido debidamente inscrito (subrayado agregado).

El referido conflicto encuentra su origen en el segundo prrafo del artculo

2022, este artculo seala que para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aquel a quien se

opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las

disposiciones
del
derecho
comn
(subrayado
agregado).

El legislador ha sealado que derechos de distinta naturaleza son reales y

personales, y como los primeros gozan de oponibilidad erga omnes y de
energa persecutoria y los segundos carecen de estas facultades, entonces en
caso se suscite conflicto entre ellos deben ser preferidos los primeros (sic et
simpliciter)(5). Adems de que esta aseveracin no est establecida en ningn
dispositivo legal, tal razonamiento revela un grave desconocimiento de las
categoras fundamentales y bsicas del Derecho, ya que la oponibilidad no est
en funcin a la naturaleza del derecho, sino al signo de recognoscibilidad social
que se le otorgue al mismo. As, en el ejemplo anterior, no resultara lgico
preferir a B, pues no ha sido diligente en inscribir su derecho, mientras que s lo
sera preferir a C, quien s lo ha hecho. Por dems, esta es la solucin que
brinda nuestro Cdigo en materia de concurso de acreedores.

Entonces, el trmino disposiciones del derecho comn debe significar una

remisin al artculo 1135, con lo cual el problema encuentra, a nuestro parecer,
una
solucin
adecuada.

De seguir un razonamiento igual al realizado en la sentencia bajo

comentario, sera comn apreciar situaciones como la siguiente: A ofrece en
arrendamiento un inmueble a B, este, luego de verificar en los registros que A
aparece como propietario y que sobre el bien no existe ninguna carga o
gravamen, celebra el contrato inscribiendo su derecho en los registros;
pasados unos das, aparece C quien solicita la desocupacin del bien, pues
afirma ser el propietario del mismo, ya que lo adquiri por documento privado
de fecha anterior al contrato de arrendamiento. Conforme al razonamiento de
nuestra sentencia, esta solicitud sera fundada y el arrendador deber
abandonar el bien. Cabe sealar que lo mismo puede suceder con un medida
cautelar (como en nuestro caso), complicndose esta situacin en sociedades
como la nuestra, en donde la falsificacin de documentos es algo muy usual.

Los resultados de razonamientos, como el que estamos comentando,

generan consecuencias fciles de predecir: las transacciones econmicas se
realizarn de manera insegura y en condiciones ms onerosas, pues uno
nunca sabr con quin contratar, ya que un tercero puede luego decir que ha
adquirido con anticipacin el mismo bien y en una tercera saldr vencedor;
ante ello no podr hacer nada, pues mi derecho es menor, es personal,
mientras
que
el
del
otro
es
todopoderoso,
es
real.

Esta distorsin en el mercado producida por el criterio citado hacen perder

eficacia a las medidas cautelares y en general a todos los derechos personales
que sobre el bien se adquieran, lo cual aminora su importancia.

Para evitar tal consecuencia, es recomendable que exista un criterio

jurisprudencial establecido, aun si el mismo sea errado; es mejor ello, a que no
exista un criterio uniforme. De esa manera, las personas tendrn la seguridad
de cmo se resolver su caso, y si no les conviene tomarn vas alternativas
para realizar sus operaciones econmicas, as por ejemplo, si s que el trabar
un embargo ser riesgoso, ya que podra ser que llegado el momento de
ejecutar el mismo, se presente otra persona con un documento de fecha cierta
y diga que es el propietario, entonces procurar asegurar mi crdito a travs de
otros
mecanismos
alternativos.

Finalmente, a nuestro parecer, en aras de la seguridad jurdica y del fluido intercambio de

bienes, el principio de prioridad registral debe ser aplicado para todo tipo derechos sin
distincin de su naturaleza, pues la norma no hace sino dar prioridad a la persona diligente
(quien
inscribi
primero
su
derecho)
y
castigar
a
quien
no
lo
hizo.

MODELO
DEMANDA DE TERCERA DE PROPIEDAD
Sec. : ....................
Exp. : ....................
Cdo. : Principal
Esc. : N 01
Sum. : Interpone demanda
de tercera de
propiedad
AL JUZGADO CIVIL DE .................
AAA AAA, identificado con DNI ........, con direccin domiciliaria en Av. ................. y con domicilio procesal en .....................; a Ud.
atentamente, digo:
I. PETITORIO:
Que, en va de proceso abreviado interpongo demanda de tercera de propiedad contra don BBB BBB a quien se le deber notificar en
..............., y contra don CCC CCC, domiciliado en ......................., a fin de que se suspenda o deje sin efecto la medida cautelar en forma de
inscripcin ordenada sobre un bien de mi propiedad, y tambin para que paguen las costas y costos que se deriven del presente proceso.
II. COMPETENCIA:
Es competente el Juzgado Civil de .............:
- Por superar el monto del petitorio las cincuenta Unidades de Referencia Procesal; de conformidad con lo establecido en el artculo
488 del Cdigo Procesal Civil.
- Por domiciliar uno de los codemandados, el Sr. ...................., dentro de la competencia territorial del Juzgado; conforme a lo previsto
en el artculo 15 del Cdigo Procesal Civil.
III. FUNDAMENTOS DE HECHO:
1.- Que, segn consta en el documento de fecha cierta, el codemandado, Sr. ..........., vendi al demandante el siguiente bien ubicado en
................
2.- Que, con fecha posterior a dicha venta, el codemandado, Sr. ................, demand en va ejecutiva al otro codemandado, Sr.
............................., el cumplimiento de una obligacin de dar suma de dinero, afectndose el bien de mi propiedad descrito en el punto
precedente con la medida de embargo en forma de inscripcin, ordenada en el Cuaderno cautelar de dicho proceso, seguido ante el ......
Juzgado Civil de ........, expediente Nro. .....
3.- Que, por consiguiente, se ha ordenado y ejecutado una medida cautelar sobre un bien que no es de propiedad del codemandado
......................., sino del demandante, habiendo adquirido el dominio, en fecha anterior a la decisin cautelar,
4.- Que, debido a ello es que interpongo la presente demanda de tercera de propiedad a fin de que se suspenda o deje sin efecto la
medida cautelar trabada sobre un bien que pertenece al demandante, segn consta en el documento de fecha cierta aludido en el punto 1.
IV. FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Amparo mi pretensin en lo previsto en las siguientes normas legales:
-

Artculo 923 del Cdigo Civil, segn el cual la propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un

bien.
- Artculo 100 del Cdigo Procesal Civil, del cual se desprende: a) que puede intervenir en un proceso quien pretende se le reconozca
su derecho en oposicin a los litigantes, como consecuencia de alguna medida cautelar ejecutada sobre un bien de su propiedad; y b) que la
aludida intervencin se tramita de acuerdo a lo dispuesto en el Subcaptulo 5, del Captulo II, del Ttulo II de la Seccin Quinta del Cdigo
Procesal Civil.
- Artculo 533 del Cdigo Procesal Civil, que prescribe que la tercera se entiende con el demandante y el demandado, y que puede
fundarse en la propiedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecucin.
- Artculo 536 del Cdigo Procesal Civil, que seala en su primer prrafo que, admitida la tercera de propiedad, se suspender el
proceso si estuviera en la etapa de ejecucin, aunque est consentida o ejecutoriada la resolucin que ordena la venta de los bienes.
- Artculo 624 primer prrafo del Cdigo Procesal Civil, segn el cual, cuando se acredite fehacientemente que el bien afectado con
la demanda (lase solicitud de medida cautelar) pertenece a persona distinta del demandado, el Juez ordenar su desafectacin inmediata,
incluso si la medida no se hubiera formalizado. Adems, en la parte final del primer prrafo del numeral citado, se seala que el peticionante
pagar las costas y costos del proceso cautelar y en atencin a las circunstancias perder la contracautela en favor del propietario.
V. VA PROCEDIMENTAL:
De conformidad con lo establecido por el art. 486 inc. 5) del Cdigo Procesal Civil, la va procedimental que corresponde en el presente
caso es la del PROCESO ABREVIADO.
VI. MEDIOS PROBATORIOS:
1.-

Testimonio de la escritura pblica de compraventa de fecha

2.- Copias certificadas de la solicitud de medida cautelar y sus anexos, de fecha ..........., planteada en el Cuaderno cautelar del proceso
que sobre obligacin de dar suma de dinero es seguido ante el .......... Juzgado Civil de .........., expediente Nro. .........., Secretario (a) ............;
con las que se acredita que se ha peticionado una medida cautelar en forma de .................... sobre el bien de mi propiedad descrito en el punto
1 de los fundamentos de hecho de la presente demanda.
3.- Copia certificada de la resolucin, de fecha ........., que admite la medida cautelar a que se hace referencia en el punto anterior, con la
que se demuestra precisamente que el ...... Juzgado Civil de ......... ha admitido tal medida precautoria.
4.- Copia certificada del acta de ejecucin de la medida de ..................... (indicar la clase de medida cautelar de que se trate) aludida
en el punto 2, de fecha ..........; con la que se prueba que ha sido ejecutada dicha medida contra el bien de mi propiedad sealado en el punto 1
de los fundamentos de hecho de la presente demanda.
POR TANTO:
A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su naturaleza y en su oportunidad declararla fundada
PRIMER OTROS DIGO: Que, de conformidad con el art. 80 del Cdigo Procesal Civil, otorgo al abogado que me patrocina, Dr. ........,
las facultades generales de representacin del art. 74 del acotado Cdigo.
SEGUNDO OTROS DIGO: Que, de conformidad a lo establecido en el primer prrafo del artculo 536 del Cdigo Procesal Civil,
solicito al Juzgado se sirva oficiar al ...... Juzgado Civil de ........, a fin de que tome conocimiento del presente proceso y adopte las medidas
tendientes a evitar la disposicin del bien de mi propiedad afectado indebidamente con la medida de embargo en forma de inscripcin, hasta
tanto no se resuelva definitivamente el proceso de tercera de propiedad iniciado.
TERCER OTROS DIGO: Que, acompao los siguientes anexos:
1.A

Tasa judicial por concepto de ofrecimiento de pruebas.

1.B

Fotocopia del DNI del recurrente.

1.C

Documento ........... (que acredite la propiedad del bien del tercerista afectado indebidamente con medida cautelar).

1.D Copias certificadas de la solicitud de medida cautelar y sus anexos, de fecha ......., planteada en el Cuaderno cautelar del proceso
que sobre obligacin de dar suma de dinero es seguido ante el ...... Juzgado Civil de ........, expediente Nro. .........., Secretario ...................
1.E

Copia certificada de la resolucin, de fecha ........., que admite la medida cautelar a que se hace referencia en el punto anterior.

1.F

Copia certificada del acta de ejecucin de la medida cautelar aludida precedentemente, de fecha ..............

Lima, ........................

SELLO Y FIRMA DEL ABOGADO

FIRMA DEL DEMANDANTE

NOTA:
(1)
Aunque el referido artculo se refiera a la sola obligacin, en realidad, ello no es
tcnicamente correcto, toda vez que un elemento consustancial a la obligacin es la prestacin,
la cual consiste en un comportamiento del deudor de dar, hacer, no hacer (o no dar) a favor de
su acreedor; como es fcil de percibir, en la transferencia de la propiedad inmobiliaria no existe
ningn comportamiento que deba realizar el deudor para que opere dicha transferencia, ya que
el efecto es automtico, basta el solo acuerdo para que la transmisin se produzca; entonces,
una vez comprobado que no existe prestacin, se concluye que no estamos frente a una
obligacin en sentido tcnico, por lo que es preferible decir que la transferencia de la propiedad
se produce con la sola celebracin del contrato.

(2)
Sobre la importancia de la exclusin en el derecho de propiedad, puede
consultarse: BULLARD GONZALES, Alfredo. Un mundo sin propiedad. Por qu
algunos deben excluir a otros? En: Derecho y Economa. El anlisis econmico de las
instituciones
legales.
Palestra,
Lima,
2003.
Pgs.
139
y
sgtes.

(3)
Cabe sealar que es un error usual el considerar que las normas sobre concurrencia
de acreedores determinan la transferencia de la propiedad, dichas normas nada tienen que ver
con la transmisin de la propiedad, lo nico que hacen es determinar la preferencia para
efectos de saber a quin se le har entrega del bien en caso existan varios acreedores que
solicitan su entrega. La preferencia obedece a razones de diligencia, as, quien haya adquirido
el bien en fecha anterior y haya publicitado adecuadamente su derecho, ser preferido.

(4)
Decimos ya tradicional, pues el razonamiento de esta sentencia, como de muchas
otras, ha sido objeto de efusivas crticas, entre ellas se pueden citar: CANTUARIAS
SALAVERRY, Fernando. La funcin econmica del Derecho: A propsito de los derechos de
prenda e hipoteca. En: El Derecho Civil Peruano, perspectivas y problemas actuales, PUCP,
Lima, pg. 84; AVENDAO ARANA, Francisco. Tercera: entre el derecho de propiedad y el
embargo. En: El Peruano (01/09/2003), Pg. 18; DAZ DAZ, Jorge Ismael. Las terceras:
prioridad de derechos e inseguridad jurdica. En: Revista Jurdica del Per, N 36, Pgs. 217 y
sgtes.

(5)
As se establece en la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil Registros
Pblicos
publicado
en
El
Peruano
(19/11/1990).
Pg.
120.