VALUACION DE UN INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL

MERCADO
I.

DATOS GENERALES
I.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS
OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuacin es determinar el valor comercial y el valor
de realizacin en el mercado del inmueble de acuerdo a la
Resolucin S.B.S. N 880-97.
Se cont con la documentacin mnima necesaria. (Legal Copia
Literal y otros)
I.2 UBICACIN DEL INMUEBLE
DIRECCION
SAN LUIS
DEPARTAMENTO
PROVINCIA
DISTRITO
:

C.P. HUANCAPI MZ U LOTE 18 SECTOR

:
AYACUCHO
:
VICTOR FAJARDO
HUANCAPI

I.3 DESCRIPCION DETALLADA

DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
Se trata de un predio urbano, constituido por un lote de terreno, en
el que se ha construido dos edificaciones, la edificacin N 1 de
material noble de un piso, emplazado hacia el frente del predio y la
edificacin N 2, de material de adobe de dos pisos, emplazada hacia
el fondo del predio, el inmueble es utilizado como vivienda; con
reas de construccin y/o techado, segn se detalla a continuacin:
EDIFICACION N 1
-

Primer Nivel
rea Techada

120.90 m2

75.30 m2.

75.30 m2.

EDIFICACION N 2
-

Primer Nivel
rea Techada
- Segundo Nivel
rea Techada
DISTRIBUCION:
EDIFICACION N 1

Esta infraestructura consta de cuatro ambientes: una tienda, dos

dormitorios, una sala o recibidor, distribuidos a los lados de la sala la
parte central, con un bao exterior debajo de las gradas, que
conecta con la azotea por el margen izquierdo.
EDIFICACION N 2

Esta construccin est en la parte interior cuenta con dos niveles de

seis ambientes ceidas en una distribucin similar, la construccin
est hecha bsicamente de adobe y maderas gruesas como soporte:
Primer nivel
Este nivel cuenta con tres ambientes de iguales medidas que son
usados como dormitorios, cada ambiente cuenta con una ventana
hacia el patio y con una gradera que conecta al segundo nivel.
Segundo nivel
La distribucin de este nivel es similar al primero, cuenta con un
pasadizo con su respectiva baranda de madera.
I.4 INFORME DE LA LABOR REALIZADA
Se efectu la valuacin sin contratiempos.
I.5 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
A solicitud del interesado.
I.6 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
10 de abril de 2015.
I.7 POLIZA DE SEGUROS
No cuenta con Pliza de Seguros.
II.

VERIFICACIONES EFECTUADAS
II.1
INSPECCION OCULAR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El entorno, en donde se ubica el predio; cuenta con obras de
infraestructura urbana tales como: pistas y veredas, redes de agua,
redes de desage, redes de alumbrado pblico, domiciliarias, redes
telefnicas y de internet.
En la zona existe generalmente inmuebles del tipo viviendas, casas,
restaurantes, hostales, tiendas, comercio en general su rea de
estructuracin es URBANA.
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
Considerando el frente la Calle 03:
Frente : Con el Jr. Lima, con una longitud de 14.60 mt.
Derecha
: Con los lotes 14, 16 y 14, con medidas de: 4.45,
0.85, 8.70, 0.50 y 13.80 mt. respectivamente.
- Izquierda
: Con el lote 19, con una longitud de 26.20 mt.
- Fondo : Con los lotes 19 y 13, con una longitud de 13.00 mt.
-

AREAS
El rea del terreno, encerrado dentro de los linderos y medidas
perimtricas sealadas, es de:

AT =
PERIMETRO
El permetro del terreno, encerrada dentro de los linderos y medidas
perimtricas sealadas, es de 82.10 mt.
EDIFICACIONES
Las edificaciones, han sido construidas con las siguientes
caractersticas tcnicas:
-

Cimentos y Sobrecimientos: Concreto ciclpeo y sobre

cimiento de concreto simple, zapatas de concreto armado/piedra
y barro.
Muros y Columnas: ladrillo de arcilla KK en aparejo de soga y
cabeza, columnas de concreto armado/adobe.
Techos: horizontal de concreto armado aligerado, con vigas
soleras, de amarre y estructurales de concreto armado/teja.
Pisos: cemento pulido
Puertas: metlicas, madera
Ventanas: metlicas, madera
Revestimientos: mortero cemento arena, muros pintados/
empastado de yeso muro pintado.
Aparatos sanitarios: de color
Instalacin Sanitaria: empotrada, con tubera de PVC
Instalacin Elctrica: Empotrada/area, suministro elctrico
monofsico.

ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

Las edificaciones, tienen una antigedad estimada de 20 aos; el
estado de conservacin y mantenimiento de las edificaciones, es
BUENO Y REGULAR
DEPRECIACION
De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Per
tabla N 2.4.01 (casas) le corresponde a las edificaciones 17 % y
45% de depreciacin, siendo el factor de ajuste en el valor unitario
de edificaciones: 0.83 y 0.55.
EDIFICACIONES
Las edificaciones, han sido construidas con las siguientes
caractersticas tcnicas:
II.2
VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMEN EN
REGISTROS PUBLICOS
INSCRIPCION
El predio, se encuentra registrado en la SUNARP, oficina del
registro Predial Urbano, bajo cdigo de predio N P11048029.
GRAVMENES

De la copia literal de dominio, a la fecha 10 de marzo de 2015, se

desprende que el inmueble se encuentra libre de cargas y/o
gravmenes.
SERVIDUMBRE
Las inherentes al predio.
III.

METODOLOGA APLICADA
III.1
BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y la vez al
entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales de
compra y venta de terreno con caractersticas similares.
III.2
DESCRIPCION DE LA METODOLOGA UTILIZADA
La valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el
Reglamento General de Tasaciones del Per, R.M. N 370-85-VC9300 aplicando el mtodo de valuacin directa y para hallar el
valor de realizacin en el mercado, del terreno la resolucin S.B.
N 880-97
III.3
INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE
REFERENCIA
CONCLUSION
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la
ubicacin y tipo de inmueble es de una mayor demanda que
oferta; el entorno es adecuado, para sectores altos y medios.
La evaluacin de precios de terrenos, considerando que se
aprecian muchos compradores a la fecha, nos permite determinar
razonablemente el precio para el terreno de:

S/. 200.00 /
m2

III.4
DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de realizacin del inmueble consideramos las
siguientes deducciones: gastos por prdidas y deterioro, gastos
de valuacin para realizacin depreciacin durante la ejecucin,
mantenimiento en un 4% y para realizar el terreno en un plazo
prudencial de 60 das y estableciendo que la fecha en el mercado
la oferta es mayor que la demanda para este tipo de terrenos,
consideramos un ajuste en el valor para poder vender el bien en
ese plazo de: 16%.
TOTAL DEDUCCIONES: 20% DEL VALOR COMERCIAL
Nota:
Las
entidades
financieras,
consideran
las
deducciones de su conocimiento, para as obtener un valor
de realizacin final.
III.5
ANLISIS DEL MEJOR Y MS INTENSIVO USO POSIBLE
DEL BIEN

Dada su ubicacin y dimensiones, el inmueble se puede utilizar

como:
- Vivienda
III.6
SUSTENTACION
El anlisis efectuado sobre el terreno, nos permite indicar que las
depreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar
el valor del predio.

IV.

CALCULOS EFECTUADOS
IV.1
DESARROLLO
VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)
a. Valor del Terreno (VR)
Del anlisis de los valores comerciales del mercado
inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en
ubicacin y entorno urbano, a la fecha; el perito asigna como
Valor Comercial Unitario:

S/. 200.00 /
m2

Luego:
VT=
rea
que
corresponde x Costo /
m2

AREA
VALOR / m2
(m2)
S/.
384.40
200.00
VALOR
DEL
TERRENO (VT)
OCHOCIENTOS OCHENTA Y 00/100 NUEVOS SOLES
SON:
SETENTA Y
SEIS
MIL

SUB TOTAL
S/.
76,880.00
76,880.00

b. Valor de Edificacin (VE)

De acuerdo a las caractersticas y materiales que han sido
utilizados para la edificacin, el perito asigna un Valor
Comercial Unitario de Edificacin igual al valor calculado
segn detalle en los cuadros siguientes de costos por m2, de
construccin para la zona de Sierra:
EDIFICACION N 1
VE 1
Primer Nivel
DESCRIPCION

CATEGORIA

COSTO S/. /

Muros y Columnas

M2
209.38

Techos

121.35

Pisos
Puestas y Ventanas
Revestimientos
Baos
Instalaciones Elctricas y
Sanitarias

H
F
F
F

21.61
42.83
60.60
10.19

27.39

VALOR DE EDIFICACION POR M2

493.35

SON: CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES Y 35/ 100

NUEVOS SOLES
EDIFICACION N 2
VE 2, 3
Primer y Segundo Nivel

DESCRIPCION

CATEGORIA

Muros y Columnas

Techos

Pisos

Puestas y Ventanas

Revestimientos

Baos

Instalaciones Elctricas y
Sanitarias

COSTO S/. /
M2
1
51.84
30.13
21.61
25.23
45.02
10.19
16.14

VALOR DE EDIFICACION POR M2

300.16
SON: TRECIENTOS Y 16/ 100 NUEVOS SOLES
* Luego el Valor de Edificacin (VE), total es:
VE = VE 1 + VE 2 + VE3
VE
VE 1

AREAS
m2
1
20.90

COSTO /
m2
S/.

DEDUCCI
ON F.D.

SUB
TOTAL
US$
49,506.1
9

493.35

0.83

300.16

0.55

12,431.1
3

300.16

0.55

12,431.1
3

7
VE 2

5.30
7

VE 3

5.30

VALOR DE EDIFICACION TOTAL

VE

74,368.
45

SON: SETENTA
Y CUATRO MIL
TRESCIENTOS
SESENTA
Y
OCHO Y 45/100
NUEVOS SOLES

c. Valor de Reposicin de Inmueble (VR)

VR = VT + VE
VT
S/.

VE
SUB
S/.
TOTAL S/.
74,3
76,880.00
68.45
151,248.45
VALOR DE
151,248.4
REPOSICION (VR)
5
SON: CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS
CUARENTA Y OCHO Y45/100 NUEVOS SOLES
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, el perito
considerada que le valor de reposicin calculado refleja en
valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el
mercado; por lo tanto:

VC= S/. 151,248.45

SON:
CIENTO
CINCUENTA
Y
UN
MIL
DOSCIENTOS
CUARENTA
Y
OCHO Y45/100
NUEVOS SOLES
IV.2
VALOR DE REALIZACION RESULTANTE
VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO
(VRM) (RESOLUCION S.B.S. N 880-97)
El valor de Realizacin en el mercado, es el Valor Neto del
Inmueble, que se esperara recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, en la situacin como est descontando
los castigos y cargos por los conceptos indicados en el punto 3.4.
Las deducciones aplicables son: 20% del valor comercial:
Luego:
VRM = 0.80 x VC
*Luego el VRM recomendado es:
VC
S/.
151,248.45

Factor de
Reduccin
0.80

VALOR DE REALIZACION EN
EL MERCADO (VRM)

SUB
TOTAL
US$
120,998.76
120,998.7
6

SON: CIENTO VEITE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y

OCHO Y 76/100 NUEVOS SOLES

IV.3
Anlisis de Consistencia
La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los
sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para la
obtencin del valor de Realizacin.
V.

OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

V.1 La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de
criterios aplicando las normas vigentes.
V.2 Vigencia de la valuacin: si no varan las condiciones de mercado,
econmicas y otras, as como de no surgir imponderables. La
valuacin podra tener una vigencia de 90 das.

VI.

DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
- Se cont con la informacin de carcter legal de la propiedad.
- La informacin de precios se obtuvo del campo y se comprob
con datos de nuestra base de datos

10 de abril de 2015.

INFORME DE VALUACION DE
INMUEBLE A VALOR DE VENTA
EN EL MERCADO
PROPIETARIOS

:
SR. TEOFILO AROTINCO ROJAS
SRA. MACEDONIA QUISPE MENDOZA

LOCALIZACION

DIRECCION
SAN LUIS
DEPARTAMENTO
PROVINCIA
DISTRITO

C.P. HUANCAPI MZ U LOTE 18 SECTOR

:
:
:

AYACUCHO
VICTOR FAJARDO
HUANCAPI

FECHA DE VALUACION

10 DE ABRIL DE 2015

VALOR COMERCIAL

S/. 151,248.45

VALOR DE REALIZACION EN EL
MERCADO A LA FECHA

S/. 120,998.76

VALORIZACION REALIZADA POR :

ALARCON

ING. JHONE CISNEROS