Hukum Perjanjian Bagi Bangun

Pemegang hak atas tanah sekarang banyak melakukan menjual haknya

kepada developer untuk secara bagi bangun. Hal ini dianggap cara mudah dan
murah bagi pemegang hak atas tanah untuk mendapatkan bangunan (baru) tanpa
harus mengeluarkan biaya.
Dalam Bagi Bangun, pada umumnya dilakukan perjanjian yang dibuat di
hadapan Notaris antara pemegang hak atas tanah dengan developer. Pada
prinsipnya, pemegang hak atas tanah menukar sebagian luas tanahnya untuk
membayar bangunan yang dibangunkan oleh developer dan sebaliknya developer
melakukan pembangunan gedung untuk pemegang hak atas tanah sebagai
pembayaran pemberian sebagian hak atas tanah dari pemegang hak atas tanah.
Secara de facto, pemegang hak atas tanah juga dapat meminta sejumlah
pembayaran tidak seluruhnya dengan bangunan, tetapi dikombinasikan dengan
sejumlah uang. Hal ini sesuai kesepakatan (pasal 1338 Kitab Undang-undang
Hukum Perdata) yang tertuang dalam akta notaris.
Atas dasar perjanjian bagi bangun, developer berhak atas sebagian tanah
yang menjadi hak pemegang hak atas tanah. Dalam hal ini jual beli antara developer
dan pemegang hak atas tanah telah terjadi meskipun harga belum dibayar (pasal
1458 Kitab Undang-undang Hukum Perdata).
Oleh karena telah terjadi jual beli meskipun belum dibayar maka pemegang
hak atas tanah memberikan kuasa menjual untuk sebagian tanah yang menjadi
bagian developer. Pemberian kuasa tidak dilakukan dalam bentuk kuasa tersendiri
yang dibuat di hadapan notaris yang bukan membuat perjanjian bagi bangun. Hal ini
menyiratkan bahwa pemberian kuasa merupakan perbuatan hukum yang berdiri
sendiri dan bukan satu kesatuan dalam pelaksanaan perjanjian bagi bangun yang
pernah dibuat sebelumnya. Atas dasar kuasa menjual tersebut, developer dapat
menjual bagiannya yang belum dibayarkan kepada pemegang hak atas tanah dalam
bentuk bangunan yang menjadi bagian pemegang hak atas tanah bahkan sejumlah
uang sisa.
Baik perjanjian bagi bangun maupun kuasa menjual tentunya tidak hanya
mengikat untuk semua hal-hal yang dinyatakan dalam akta-akta tersebut, akan
tetapi juga segala sesuatu yang diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-

undang (pasal 1339 Kitab Undang-undang Hukum Perdata). Perbuatan menjual

developer yang belum melaksanakan pembayaran adalah suatu hal yang tidak
patut. Sepatutnya, pembeli yang membeli benda melakukan pembayaran kepada
penjual dan sebaliknya penjual akan menyerahkan benda yang telah dibayar kepada
pembeli. Hak kebendaan telah beralih kepada pembeli apabila penyerahan benda
telah dilakukan oleh penjual (pasal 1459 Kitab Undang-undang Hukum Perdata).
Pada prinsipnya, hak pemegang hak atas tanah (pihak III yang membeli
berdasarkan kuasa menjual yang digunakan oleh developer), dapat dibatalkan
apabila ternyata pembelian hak tersebut bertentangan dengan undang-undang,
kepatutan dan kebiasaan (pasal 32 ayat [2] Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997). Sebelum sampai jalur yudikatif, tentunya dapat dilakukan pelaksanaan
mediasi atas perjanjian bagi bangun yang dilakukan bersama notaris yang membuat
perjanjian bagi bangun dengan notaris yang membuat kuasa menjualnya.
Kedudukan notaris sebagai mediator ini adalah kedudukannya sebagai penyuluh
hukum (pasal 15 ayat [2] Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004). Notaris dapat
menjadi penyeimbang hubungan ekonomi dan sosial antara developer dan
pemegang hak atas tanah.
Untuk meminimalisir resiko yang mungkin terjadi, sebaiknya kuasa jual dibuat
dalam satu ketentuan dalam perjanjian bagi bangun. Kuasa jual merupakan satu
kesatuan yang tidak dapat terpisahkan dengan perjanjian bagi bangun. Kuasa jual
dapat diperjanjikan dapat dilaksanakan jika telah dilaksanakan penyerahan benda
yang menjadi hak pemegang hak atas tanah dan pelaksanaan semua kewajiban dari
developer. Pejabat Pembuat Akta Tanah akan melaksanakan jual beli tidak serta
merta melaksanakan kuasa jual akan tetapi juga terikat dengan segala syarat dan
ketentuan yang dinyatakan dalam perjanjian bagi bangun.
Apabila dalam perjanjian bagi bangun tidak mencantumkan kuasa menjual,
maka diperlukan peran aktif dari pemberi kuasa untuk melindungi kepentingannya
tersebut. Notaris juga dapat aktif mengali maksud dari pemberian kuasa jual
tersebut. Jika ternyata terdapat perjanjian bagi bangun maka sebaiknya dibuatkan
juga ketentuan tentang pembatasan kuasa seperti pelaksanaan kuasa dapat
dilakukan jika telah dilaksanakan penyerahan benda yang menjadi hak pemegang
hak atas tanah dari developer dan/atau pembayaran sejumlah uang dari developer.
Pada prinsipnya perjanjian bagi bangun dilaksanakan dalam perjanjian yang
mengikat para pihak yang beritikad baik. Dalam pelaksanaannya juga wajib sejalan

dengan kepatutan, kebiasan dan undang-undang. Para pihak seharusnya dapat

membentengi kepentingannya sendiri agar tercipta kepastian dari perbuatan hukum
bagi bangun tersebut. Notaris sebagai penyuluh hukum dapat berdiri sebagai
penyeimbang dari kepentingan para pihak agar bermanfaat bagi para pihak. at bagi
para pihak.