PENILAIAN RINGKAS KE ATAS PRODUK PEMBIAYAAN RUMAH YANG

DITAWARKAN OLEH SISTEM PERBANKAN DI MALAYSIA

Oleh: Ezry Fahmy Eddy Yusof
1.0

Rumahku Syurgaku

2.0

Perbezaan pinjaman perumahan dan pembiayaan perumahan

2.1
Pinjaman perumahan (produk perbankan konvensional)
2.2
Ketidak pastian (gharar) dalam harga sebenar pinjaman konvensional

3.0

Pembiayaan Perumahan (produk perbankan Islam)

3.1
Konsep Shariah Bai Bithaman Ajil (BBA)
3.1.1 Modus Operasi BBA
3.1.2 Dokumen berkaitan produk BBA
3.1.3 Perbezaan BBA Kadar Tetap dan Kadar Boleh Ubah
3.1.4 Kiraan Bayaran Ansuran BBA

4.0

Isu Shariah dalam produk BBA

4.1
Penggunaan Bay al-Inah yang dimuatkan dalam produk BBA
4.2
Hak manfaat (Beneficial Ownership)

5.0

Konsep Shariah Musyarakah Mutanaqisah (MM)

5.1
Modus Operasi MM
5.2
Dokumen / Kontrak MM
5.3
Perbezaan ringkas antara produk berkonsepkan BBA dan MM
5.4
Contoh Jadual Pembayaran Produk Musharakah Mutanaqisah
5.4.1 Penerangan jadual Pembayaran Produk Musharakah Mutanaqisah
5.6
Perbezaan ringkas antara pinjaman konvensional dan produk MM

1.0

Rumahku Syurgaku

Sebagai salah satu daripada keperluan asas, setiap orang menganggap kediaman atau
rumah selaku tempat tinggal merupakan satu aset penting yang menelan belanja yang tinggi.
Kediaman juga menjadi kayu ukur kualiti hidup seseorang. Mempunyai kediaman milik sendiri
semestinya merupakan hasrat dan impian setiap orang, buktinya, pasti ada mata yang tidak
berhenti berkedip ketika melihat kediaman besar yang tersergam indah, dengan harapan
menginginkan kediaman seumpamanya.
Suatu ketika dahulu, ketika perbankan Islam masih belum wujud, semua operasi
perbankan adalah berteraskan sistem faedah. Maka pemilikan atau pembelian rumah hanya boleh
dilakukan oleh orang ramai sama ada secara tunai atau membuat pinjaman melalui perbankan
konvensional yang menggunakan kaedah mudah, yakni pinjaman berserta faedah (riba).
Justeru jika difikirkan sejenak, bukankah kewujudan perbankan Islam yang ada kini
member peluang kepada orang ramai untuk berurusan dengan satu-satunya alternative yang ada
dalam pembelian rumah melalui cara yang mematuhi Shariah, berbanding membuat pinjaman
berasaskan sistem riba melalui perbankan konvensional.
Di Malaysia khususnya, kita dapat melihat dalam industri perbankan menawarkan
beberapa cara untuk memiliki rumah melalui sistem perbankan. Seperti yang disebutkan sebelum
ini, sistem pinjaman yang ditawarkan oleh bank konvensional, dan juga dua cara lain melalui
perbankan Islam, melalui konsep Bai Bithaman Ajil (BBA) atau Musyarakah Mutanaqisah
(MMP).

2.0

Perbezaan pinjaman perumahan dan pembiayaan perumahan

Pinjaman perumahan merupakan produk bank konvensional, hal ini adalah kerana
perbankan konvensional berteraskan sistem faedah (riba). Kebanyakan mereka yang mengambil
pinjaman perumahan daripada bank melalui tawaran pakej yang pelbagai mengikut kesesuaian
pelanggan. Kita mampu membuat perbandingan
daripada pinjaman yang ditawarkan
berdasarkan bentuk pakejnya, upah serta kualiti perkhidmatan yang ditawarkan oleh institusi
yang bersesuaian dengan keperluan dan kemampuan membayar pelanggan. Namun secara
umumnya, pinjaman perumahan boleh menjanngkau sehingga 30 tahun atau sehingga pelanggan
menjangkau usia 65 tahun, yang mana lebih dahulu dari salah satu yang disebutkan. Adapun jika
bicara tentang formula bank konvensional dan cara operasinya, sistemnya hanya satu, iaitu
pinjaman berasaskan riba.
Setiap pinjaman atau pembiayaan perumahan adalah berbeza pakejnya daripada suatu
institusi berbanding institusi yang lain, maka para pelanggan dinasihatkan untuk tidak hanya
bergantung pada satu bentuk tawaran sahaja. Umpamanya, para pelanggan selalu mencari pakej
yang menawarkan tempoh pembayaran fleksibel bagi menyesuaikan kemampuan membayar
tanpa mengambil kira faktor-faktor lain. Bayaran bulanan untuk pinjaman perumahan adalah
bersifat tetap tempohnya berdasarkan apa yang dipilih oleh pelanggan, ianya berdasarkan jumlah
pinjaman berserta kadar faedah atas pinjaman. Maka tiada apa lagi yang boleh kita katakan
berkenaan praktis bank konvensional melalui pinjaman perumahannya yang mengamalkan

sistem riba yang dilarang keras di dalam Islam. Mari kita melihat perbezaan operasi kedua-dua
sistem perbankan berikut.
2.1

Pinjaman perumahan (produk perbankan konvensional)

1. Pelanggan yang berminat membeli sesuatu aset seperti rumah atau banggunan akan
menandatangani kontrak perjanjian jual beli (Sale and Purchase Agreement;S&P) dengan
pemaju atau penjual aset, ini menunjukkan komitmen kedua-dua pihak untuk untuk
menjual dan membeli dan pelanggan pada umumnya dikehendaki membayar 10% deposit
kepada pemaju atau penjual. Contohnya jika rumah itu berharga RM200,000, maka
deposit yang perlu dibayar ialah RM20,000.
2. Setelah itu, pelanggan akan menemui bank dan memohon pinjaman daripda bank untuk
memperoleh baki 90% (RM180,000) daripada harga jualan yang ditawarkan oleh pemaju
atau penjual. Sekiranya permohonan pinjaman diluluskan bank, pihak pelanggan dan
bank akan menandatangani kontrak pinjaman (loan contract) yang mana pihak bank
bersetuju akan meminjamkan baki 90% untuk melangsaikan baki harga jualan berserta
faedah (riba) yang dikenakan ke atas pelanggan. Maka pihak pelanggan kini berhutang
dengan bank pinjaman 90% yang diberikan berserta faedah (riba).
Deeds of Assignment secara ringkasnya ialah suatu perjanjian yang mana pelanggan
memberikan kuasa (power of attorney) kepada pihak bank untuk bertindak bagi pihak
pelanggan sekiranya terjadi beberapa perkara yang tidak diingini seperti pelanggan gagal
melunasi hutang. Charge pula merupakan persetujuan daripada kedua pihak, fokus
kepada pihak pelanggan kerana melalui perjanjian yang telah dibuat menandakan bahawa
pihak pelanggan bersetuju untuk memindahkan hak ke atas aset tersebut kepada bank
sebagai cagaran atas pembiayaan yang diberikan. Pelanggan harus ingat bahawa
sekiranya gagal melunasi hutang atas pembiayaan yang diberikan, pihak bank berhak
untuk melelong aset atau rumah yang dibiaya untuk menanggung hutang yang masih
tertangguh dan berbaki.Sekiranya lelongan rumah atau aset itu tidak cukup bagi melunasi
hutang yang tertunggak, bakinya merupakan hutang pelanggan kepada bank. Contohnya,

sekiranya pelanggan berhutang dengan bank RM180,000, pihak bank berhak untuk
melelong rumah tersebut dan sekiranya hasil lelongan rumah atau aset ialah RM130,000.
Maka pelanggan masih berhutang dengan bank sebanyak RM50,000. Ini adalah prosedur
biasa dalam mana-mana insitutusi kewangan dalam dan luar negara dengan bertujuan
mengurangkan risiko yang dibebani oleh pihak institusi.
3. Pihak pelanggan kini boleh melangsaikan baki 90% daripada harga jualan aset rumah
atau banggunan kepada pihak pemaju atau penjual dan berhutang dengan bank sebanyak
RM 180,000 bersama kadar faedah (riba) yang dikenakan oleh bank kepada pelanggan.
2.2

Ketidak pastian (gharar) dalam harga sebenar pinjaman konvensional

Wujud salah faham tentang harga yang ditawarkan bank konvensional melalui pinjaman yang
ditawarkan menyebabkan ramai yang beranggapan bahawa harga yang ditawarkan oleh bank
konvensional adalah lebih rendah berbanding perbankan Islam. Hanya dengan melihat rendahnya
BLR semasa (pada waktu itu) yang ditawarkan menyebabkan para pelanggan dengan mudah
tertipu dengan harga semasa yang ditawarkan.
Hal ini adalah kerana ramai pelanggan tidak mengetahui bahawa BLR yang diguna pakai oleh
perbankan konvensional bersifat berubah-ubah (fluctuate). Ini menyebabkan para pelanggan
tidak mungkin dapat mengetahui harga sebenar kerana jumlah sebenar pembayaran yang dibuat
hanya akan diketahui selepas tamat tempoh bayaran semula pinjaman.
Contoh perbezaan kadar yang dikenakan oleh perbankan kepada pelanggan:
Pembiayaan
Perbankan Islam
Perbankan konvensional
Rumah
Tahun pertama: BLR 2.0% p.a
Tahun kedua: BLR 2.0% p.a
Tahun pertama: 2%
Tahun seterusnya BLR 1.50% p.a
Tahun kedua: 5%
Kadar yang
Tahun ketiga: 6%
Atau melalui kaedah lain:
ditetapkan
Tahun keempat dan seterusnya:7%
Tahun pertama kelima: 5.50%
Tahun seterusnya: BLR 1.50%

Melalui jadual di atas, dapat kita lihat perbezaan ketara bagaimana pihak perbankan Islam dan
konvensional mengira kadar keuntungan atau faedah ke atas pelanggan. Dengan menetapkan
kadar peratusan yang tetap dari tahun ke tahun berikutnya, pihak perbankan Islam mampu
menawarkan jumlah harga jualan ke atas pelanggan. Adapun perbankan konvensional akan
bergantung pada kadar BLR yang berubah-ubah saban hari,bulan dan tahun, hasilnya harga yang
ditentukan adalah berdasarkan BLR - jajaran pada ketika itu, adapun pada tahun atau waktu
berikutnya, tiada siapa yang mengetahui kadar faedah yang dikenakan ke atas pelanggan.
Walaupun pelanggan membayar bayaran bulanan pada kadar tetap, tetapi hasilnya, jumlah
pembayaran sebenar yang dibuat oleh pelanggan hanya mampu diketahui setelah melangsaikan
keseluruhan hutangnya kepada pihak bank dengan sangkaan bahawa pelanggan hanya membayar
berdasarkan jumlah yang tercatat di awal kontrak, walhal ketidak pekaan terhadap sistem
perbankann konvensional yang berpaksikan pada kadar BLR yang berubah-ubah ini sebenarnya
secara tidak lansung telah menipu para pelanggan.

Sejarah membuktikan sepanjang sistem perbankan berkiblatkan sistem BLR yang turun dan
naiknya berkait rapat dengan keadaan ekonomi semasa menjadikannya suatu sistem yang rapuh.
Lihat sejarah BLR sepanjang 33 tahun di bawah dan tiada siapa dapat memastikan hala tuju BLR
sama ada akan naik atau turun pada tahun-tahun berikutnya.

Daripada rekod 33 tahun, boleh kita lihat bahawa BLR Malaysia yang paling tinggi sepanjang 33
tahun ialah pada 12.27% pada tahun 1998. Purata BLR dari tahun ke tahun ialah setinggi 8.1%.
Lihat bagaimana ketidak tentuan BLR sepanjang tahun dan bagaimana perubahan mendadak
yang boleh berlaku terutama pada waktu krisis ekonomi.
Jika ditanya mengapa perbankan Islam menetapkan kadar peratusan yang tetap, selain tuntutan
kontrak bagi mendapatkan harga jualan yang jelas, perlu difahami bahawasanya dalam
melakukan transaaksi, harga merupakan elemen penting dan merupakan salah satu daripada
rukun akad. Atas sebab itulah perbankan Islam wajib meletakkan harga jualan di dalam kontrak
(akad) jual belinya. Harga hendaklah ditetapkan ketika akad dibuat dan bukannya setelah selesai
melakukan jual beli. Hal ini dapat mengelak mana-mana pihak berkontrak mengubah ketetapan
harga pada saat-saat akhir sehingga boleh menyebabkan pertelingkahan dalam jual beli.
Selain itu, dalam produk perbankan Islam, kita akan lihat kemudian bagaimana pelanggan boleh
menikmati kadar rebat atau diskaun (ibra) dalam pembayarannya. Aspek penting ini menjadikan
produk perbankan Islam jauh lebih baik dan selamat daripada produk perbankan konvensional.

3.0

Pembiayaan Perumahan (produk perbankan Islam)

Di sebalik produk pinjaman perumahan yang ditawarkan oleh bank konvensional, perbankan
Islam menawarkan produk yang berasaskan sistem jual beli melalui produk yang dikenali
sebagai Bai Bithaman Ajil (BBA) bagi permbiyaan perumahan. Ianya merupakan antara produk
terawal diguna pakai dalam menawarkan perkhidmatan pembiayaan perumahan. Ia digunakan
secara meluas oleh institusi perbankan Islam di Malaysia.
Pembiayaan perumahan berkonsepkan Bai Bithaman Ajil (BBA) boleh diertikan sebagai jualan
melalui tangguhan pembayaran (deferred payment) dengan harga jualan berserta margin
keuntungan yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak berkontrak. Keuntungan daripada transaksi
jual beli akan dibayar oleh pembeli secara ansuran.
3.1

Konsep Shariah Bai Bithaman Ajil (BBA)

Kontrak BBA

Definisi:
Kaedah pembayaran secara tangguh yang dipersetujui oleh penjual dan pembeli. Bithaman Ajil
bermaksud harga bertangguh.
BBA dikenali juga dengan pelbagai nama lain seperti:
Bai al-Taqsit: Jualan dengan bayaran secara ansuran
Bai al-Muajjal: Jualan yang harga ditangguh
Bai al-Nasiah: Jualan dengan penangguhan
Bai al-Ajil: Jualan yang bertangguh
Hukum:
Dihalalkan melalui kesepakatan ulamak dalam jualan seperti ini. Selagi mana tempoh dan harga
keseluruhannya dipersetujui oleh pihak yang berkontrak.
Dalil:
Daripada Aisyah r.a bahawa Rasulallah SAW membeli makanan daripada seorang
Yahudi dengan bayaran bertempoh, dan baginda mencagarkan baju besinya yang
diperbuat daripada besi [Hadis direkodkan oleh Imam Bukhari dan Muslim]
Perbezaan BBA dan Murabahah
BBA

Murabaha

Harga jualan hendaklah dipersetujui Jual dan beli berdasarkan kepercayaan

dan termaktub di dalam kontrak dan
(Aqd al-Amanah)
diketahui oleh kedua-dua pihak
berkontrak.
Memerlukan pendedahan penuh dan
telus daripada pihak berkontrak
Bayaran harga jualan dilakukan secara
ansuran.
Tempoh

dan

cara

pembayaran Kos dan mark up hendaklah dijelaskan

diketahui
Tidak perlu menyatakan harga kos dan Pembayaran secara tunai atau ansuran/
bertangguh (jika secara bertangguh
jumlah mark up.
maka dikenali sebagai BBA)
Pembiayaan jangka masa panjang.
Isu berkenaan konsep BBA
1. Dua transaksi (harga) dalam satu kontrak
Wujud persoalan sama ada jual beli dengan harga yang berbeza sekiranya dibeli secara
tunai atau tangguh termasuk dalam larangan dua transaksi dalam satu kontrak
berdasarkan hadis berikut:
Rasulullah melarang (gabungan) hutang dengan pinjaman jual beli, dan dua
transaksi jualbeli dalam satu jual beli, dan jual beli sesuatu yang tidak dimiliki, dan
keuntungan yang tidak ditanggung risikonya[Hadis direkodkan oleh Imam
Ahmad ibn Hanbal dalam Al-Musnad]
Sesiapa yang membuat dua transaksi jualbeli dalam satu akad mestilah memilih
yang lebih rendah, atau riba[Hadis direkodkan oleh Imam Abu Daud dalam
Sunan Abi Daud]
Perkara ini diterangkan dengan jelas tentang maksud dua transaksi jualbeli dalam satu
jual beli oleh Imam al-Tirmizi:
Ulama menafsirkan dua transaksi jualbeli dalam satu akad ialah penjual berkata:
Aku jual baju ini kepada kamu dengan harga 10 dinar tunai dan 20 dinar secara
tangguh, dan pembeli tidak berpisah (mengakhiri transksi) dengan salah satu
harga [Imam Tirmizi dalam Al-Jami al-Sahih, hlm. 533]
Justeru, faktor pengharaman dua transaksi ini sebenarnya adalah disebabkan tiada
ketetapan harga dalam bentuk penjualan satu barang dengan dua harga yang boleh
mencetuskan elemem gharar (ketidak pastian/ ketidak kejelasan) yang diharamkan.
Sebaliknya jika salah satu harga ditetapkan, maka transaksi itu dibenarkan.
2. Bayaran tangguh lebih tinggi harga berbanding bayaran tunai
Perkara ini wujud perbezaan di kalangan para ahli fekah, ada yang menyatakan perbezaan
harga tersebut antara jual beli tunai dan jual beli tangguh adalah riba. Namun pendapat
majoriti yang dipilih ialah dibenarkan dua harga antara jual beli tunai dan jual beli
tangguh hatta jual beli tangguh itu lebih tinggi harganya daripada jual beli tunai, dengan
syarat kedua-dua pihak berkontrak memutuskan sama ada pembelian secara tunai atau
secara tangguh. Perbezaan pendapat berkenaan harga jualan secara ansuran yang
ditentukan lebih tinggi berbanding harga jualan tunai disebutkan oleh Imam As-Syaukani
seperti berikut:
Ada pun pada tafsir yang disebutkan oleh Ahmad dari Samak dan disebutkan oleh
Syafie dan padanya dipegang oleh mereka yang mengatakan adalah haram berjual
beli sesuatu dengan harga yang lebih tinggi dari harga harinya (harga tunai) kerana

menangguhkan (bayaran) dari Zainul Abidin bin Ali bin Husain, al-Hadawi dan
Imam Yahya telah berpandangan sedemikian. Mazhab Syafie, mazhab Hanafi,
Zaid bin Ali dan jumhur berpandangan ia adalah harus berdasarkan dalil-dalil
umum yang mengharuskannya.[Imam As-Syaukani dalam Nail al-Awtar, jld. 5,
hlm. 214]
Contohnya, penjual berkata, aku jual baju ini dengan harga 10 dinar secara tunai dan 20
dinar secara tangguh. Maka pembeli berkata: "Aku akan beli baju ini dengan harga 10
dinar tunai". Maka dalam hal ini jual beli tersebut adalah dibenarkan. Begitu juga
sekiranya pembeli berkata: Aku akan beli baju ini dengan harga 20 dinar secara
tangguh.[Al-Mubarakfuri dalam Tuhfah al-Ahwadhi bi Sharh Jami al-Tirmidhi,
hlm. 358]
Beberapa pandangan para ulamak tentang harga jual beli secara tangguh dengan harga
yang lebih tinggi berbanding jual beli tunai:
1. Mazhab Hanafi: Harga berkemungkinan dinaikkan disebabkan penangguhan
(bayarannya) [Badai as-Sonaie dalam Al-Kasani, jld. 5, hlm.187]
2. Mazhab Maliki: Penangguhan untuk tempoh masa mempunyai kadar nilai dalam
harga [Ibn Rush Al-Hafid dalam Bidayatul Mujtahid, jld. 2, hlm.108]
3. Mazhab Syafie: Lima jika dibayar secara tunai, bersamaan dengan enam jika
dibayar secara tangguh [Abu Hamid al-Ghazali dalam Al-Wajiz, jld. 1, hlm.85]
4. Mazhab Hanbali: Tempoh boleh mengambil sebahagian daripada harga [ Ibn
Taimiyyah dalam Fatawa Ibn Taimiyya, jld.29 hlm.499]
Ini bermakna faktor masa boleh diambil kira dalam memnentukan harga dalam jual beli.
Hal ini didasari bahawa unssur masa member kesan terhadap harga dalam aktiviti
ekonomi.Pengiktirafan syarak terhadap unsure masa sebagai elemen yang mempengaruhi
harga adalah dalam lingkungan aktiviti ekonomi berasaskan akad melibatkan pertukaran
seperti jual beli dan bukannya terhadap pinjaman (qard).
Kata-kata Ibn Qudamah menyimpulkan perbahasan ini bahawasanya:
Inilah dalil bahawa tempoh waktu dalam jual beli mempunyai bahagian dalam harga, ia
tidak mengapa kerana ia didasari oleh akad jual beli
[Ibn Qudamah dalam al-Mughni jld.6, hlm.385]

3.1.1 Modus Operasi BBA

Untuk memahami lebih jelas modus operandi BBA, berikut dijelaskan melalui rajah:

Huraian gambar rajah:

1. Pelanggan yang berminat membeli sesuatu aset seperti rumah atau banggunan akan
menandatangani kontrak perjanjian jual beli (Sale and Purchase Agreement;S&P) dengan
pemaju atau penjual aset, ini menunjukkan komitmen kedua-dua pihak untuk untuk
menjual dan membeli dan pelanggan pada umumnya dikehendaki membayar 10% deposit
kepada pemaju atau penjual. Sebagai contoh sekiranya aset terbabit berharga
RM100,000, maka deposit yang dibayar oleh pelanggan ialah RM10,000.
2. Setelah pelanggan memiliki pemilikan sah ke atas aset terbabit (berdasarkan kontrak
perjanjian jual beli), pihak pelanggan akan menemui pihak bank Islam untuk
mendapatkan pembiayaan bagi baki 90% daripada harga jualan yang masih tertunggak.
Berdasarkan contoh di atas, baki 90% bagi aset tersebut ialah RM90,000. Sekiranya
permohonan pembiayaan diluluskan maka bank akan membuat bayaran secara tunai terus
ke akaun pelanggan ataupun kepada pihak pemaju atau penjual atas persetujuan
pelanggan.
Pihak bank Islam akan menandatangani satu perjanjian beli aset (Property Purchase
Agreement). Maka apa yang dijual oleh pelanggan kepada pihak bank Islam ialah hak
manfaat (beneficial ownership) walhal legal ownership masih di tangan pelanggan. Hal
ini adalah kerana kesukaran birokrasi pejabat tanah dan prosedur-prosedur lain yang
memakan masa. Pemilikan bank ke atas rumah tersebut adalah berdasarkan satu surat
Declaration of Trust dan sebuah charge sebagai menandakan pihak bank berhak ke atas
rumah tersebut. Bagaimanapun, nama di dalam geran rumah masih atas nama pemilik, ini
hanyalah satu standard rasmi atau formal.
3. Setelah bank memiliki hak manfaat (beneficial ownership) yang dibeli daripada
pelanggan, bank akan menjualkannya semula kepada pelanggan (kontrak lain yang perlu
ditandatangani yang umumnya mengambil masa hanya beberapa minit selepas pelanggan
menjualnya kepada bank), pihak bank akan menandatangani satu perjanjian jual aset

(Property Sale Agreement) yang menandakan pihak bank akan menjual rumah yang
dibelinya tadi kepada pelanggan yang sama dengan harga mark up menurut kaedah
murabahah (harga yang melebihi harga modal) dan BBA (secara bertangguh atau
ansuran). Jika contoh tadi pihak bank membeli daripada pelanggan RM90,000. Dalam
erti kata lain, kini pihak bank menjualkannya semula rumah tersebut kepada pelanggan
sebanyak RM 180,000 dan dibayar secara ansuran kepada pihak bank selama 25 tahun
atau lebih (bergantung pada perjanjian yang dipersetujui kedua pihak berkontrak).
4. Sama seperti pinjaman konvensional, Deeds of Assignment/Charge juga diguna pakai
merujuk kepada rumah atau aset yang akan dicagarkan kepada pihak bank bagi tujuan
mengurangkan risiko sekiranya pelanggan gagal membayar ansuran bulanan yang
ditetapkan.
3.1.2 Dokumen berkaitan produk BBA
Dokumen berkaitan dengan perlaksanaan produk BBA antara bank dan pelanggan;
Peringkat
perlaksanaan
Fasa 1
(Sebelum
pembiayaan)

Fasa 2
(Selepas
permohonan
pembiayaan
diluluskan oleh
bank)

Dokumen/ perjanjian
Sales & Purchase
(Diantara pelanggan
dengan pemaju)
(Diantara pelanggan
dengan pihak ke
ketiga)
Surat Tawaran
(Letter of Offer)

Deskripsi dokumen
Ijab dan qabul untuk bai (jual beli)
Pelanggan bayar deposit 10% daripada harga jualan
Pelanggan memiliki hak manfaat (beneficial
ownership)
Bukan merupakan akad walaupun ia merupakan
kontrak dari sudut pandang undang-undang.
Diberikan oleh bank kepada pelanggan sebagai
maklumat ringkas bagi perjanjian lanjut.

Master Facility
Agreement
(jika ada atau
diperlukan)

Bukan merupakan akad walaupun ia merupakan

kontrak dari sudut pandang undang-undang.
Menceritakan terma dan syarat pembiayaan fasiliti
dan menghubungkan dengan dokumen transaksi
sekiranya ada pembetulan atau penambahan lanjut.

Fasa 4

Letter of Consent
(jika ada atau
diperlukan)

Diperlukan sekiranya aset merupakan hak bersama.

(contoh jika aset merupakan pajakan pembiaya
lain)

Fasa 5

Letter of Hibah
(jika ada atau
diperlukan)

Fasa 3

Berlaku sekiranya:
Aset milik pihak ketiga
Aset milik bersama dan pihak ketiga
Tujuan: Aset mestilah milik pihak yang memohon
pembiayaan ketika PPA ditanda tangani. Oleh itu

Fasa 6

Property Purchase
Agreement (PPA)

Fasa 7

Property Sale
Agreement (PSA)

Fasa 8

Letter of Hibah II

Fasa 9

Dokumen sekuriti
(yang mana berkenaan
jika ada atau
diperlukan)

sekiranya aset milik bersama, perlu mendapatkan

hak mutlak dan persetujuan semua pemilik sebelum
menjual kepada pihak bank.
Penawaran dan penerimaan (Ijab dan Qabul)
berlaku
Menggambarkan penawaran daripada pihak
pelanggan
Maka apa yang dijual oleh pelanggan kepada pihak
bank Islam ialah hak manfaat (beneficial
ownership) walhal legal ownership masih di
tangan pelanggan. Pemilikan bank ke atas rumah
tersebut adalah berdasarkan satu surat Declaration
of Trust dan sebuah charge sebagai menandakan
pihak bank berhak ke atas rumah tersebut.
Bagaimanapun, nama di dalam geran rumah masih
atas nama pemilik, ini hanyalah satu standard rasmi
atau formal.
PPA mesti terlebih dahulu sebelum PSA sebagai
bukti bank memiliki aset tersebut.
Setelah bank memiliki hak manfaat (beneficial
ownership) yang dibeli daripada pelanggan melalui
PPA, bank akan menjualkannya semula kepada
pelanggan
Bukti menandakan pihak bank menjual rumah yang
dibelinya tadi kepada pelanggan yang sama dengan
harga mark up menurut kaedah murabahah (harga
yang melebihi harga modal) dan BBA (secara
bertangguh atau ansuran).
Pelanggan (pemohon pembiayaan) memulangkan
semula hak kepada pihak yang pada awalnya
memiliki hak bersama atau merupakan pihak ketiga
Antara bank dan pihak pelanggan selepas semua
proses di atas.

Inilah gambaran ringkas bagaimana BBA dilaksanakan oleh perbankan Islam di Malaysia. Ia
dibina atas konsep jual beli berbanding pinjaman seperti mana yang dipraktikkan oleh bank
konvensional. Di samping memahami cara perlaksanaan BBA, perlu juga kita fahami dua jenis
produk BBA yang akan melibatkan perbezaan kiraan dalam bayaran bulanan, iaitu perbezaan
antara BBA Kadar Tetap dan BBA Kadar Boleh Ubah.
3.1.3 Perbezaan BBA Kadar Tetap dan Kadar Boleh Ubah:
BBA Kadar Tetap (Fixed Rate BBA)

BBA Kadar Boleh Ubah (Floating Rate

BBA)

 Kadar bayaran ansuran bulanan yang tetap Kadar bayaran ansuran bulanan yang tetap
sepanjang
tempoh
pembiayaan
sepanjang tempoh pembiayaan
berdasarkkan kadar keuntungan yang dicaj.
berdasarkkan Kadar Keuntungan Efektif
(Effective Profit Rate; EPR) seperti mana
Keuntungan dikira secara monthly rest
dipraktikkan oleh konvensional.
basis.
Keuntungan dikira secara daily rest basis
Harga jualan ditentukan oleh CPR.
Harga jualan ditentukan oleh Kadar
Ibra / diskaun akan diberikan oleh bank
Keuntungan Siling (Contracted Profit
kepada pelanggan sekiranya pembayaran
Rate;CPR).
dilangsaikan lebih awal dibuat berbanding
tempoh kontrak.
Kelebihan sekiranya pre-payment atau
lebihan dalam pembayaran yang dibuat
Bank memperoleh kelebihan pada waktu
oleh pelanggan kerana kurang keuntungan
kadar faedah menunjukkan deflasi.
dicaj oleh pembiaya.
Pelanggan memperoleh kelebihan pada Ibra / diskaun akan diberikan oleh bank
waktu kadar faedah menunjukkan inflasi.
kepada pelanggan sekiranya pembayaran
dilangsaikan lebih awal dibuat berbanding
tempoh
kontrak,
lebihan
dalam
pembayaran dan perbezaan antara EPR dan
CPR.
Bank memperoleh kelebihan kerana
mengurangkan ketidak seimbangan aset
dan liabilitinya.
Pelanggan memperoleh kelebihan kerana ia
mengurangkan keuntungan yang dicaj oleh
pihak bank (perbezaan antara EPR dan
CPR, dan juga tatkala EPR melebihi CPR).

3.1.4 Kiraan bayaran ansuran BBA

(i) Contoh pengiraan bayaran ansuran (BBA Kadar Tetap)
Margin Keuntungan = Kadar keuntungan x Harga belian x Tempoh pembiayaan
Harga jualan = Harga belian + Margin Keuntungan
Bayaran Ansuran = Harga jualan / Tempoh pembiayaan (Jumlah Bulanan)
Contoh :
i)
Harga belian atau jumlah pembiayaan = RM 100,000
ii) Kadar keuntungan = 9% p.a.
iii) Tempoh pembiayaan = 10 years
iv) Kadar keuntungan = RM100,000 X 9% X 10 years = RM 90,000
v) Harga jualan = RM 100,000 + RM 90,000 = RM190,000
vi) Bayaran Ansuran Bulanan = RM 190,000 / 120 months = RM 1584

Kiraan bayaran ansuran bulanan diatas adalah berdasarkan kadar keuntungan tetap (fixed
profit rate).

Umumnya kadar keuntungan yang dicaj lebih tinggi sehingga 2% ke 3% bergantung pada
factor-faktor tertentu seperti harga, kos dan keadaan jangka masa pendek hingga ke
jangka masa pertengahan berkaitan persekitaran kewangan.

Ibra / diskaun akan diberikan oleh bank kepada pelanggan sekiranya pembayaran
dilangsaikan lebih awal dibuat berbanding tempoh kontrak.

(ii) Contoh pengiraan bayaran ansuran BBA Kadar Boleh Ubah (Floating Rate BBA)
Pembiayaan jenis ini adalah lebih popular dan ditawarkan oleh majority perbankan Islam
berbanding BBA yang berkadar tetap. Antara ciri-cirinya ialah:
1. Kadar bersifat tetap termaktub di dalam kontrak bagi menentukan dengan jelas harga
jualan;tetapi
2. Kadar sebenar yang dicaj kepada pelanggan adalah bersifat berubah (atau terapung)
3. Perbezaan antara kadar sebenar yang dicaj dan harga jualan, akan direbat (diskaun) pada
asas bulanan.
Ciri-ciri di atas bermaksud terdapat satu kadar siling (kadar keuntungan maksimum ditetapkan
dan dipersetujui dalam perjanjian penjualan aset antara pelanggan dengan perbankan Islam. Satu
kadar efektif juga akan ditentukan (kadar BFR yang dicampur dengan jajaran cth. BFR+1.5%).
Ia naik dan turun selaran dengan pergerakan BFR. Dan daripada perbezaan tersebut bank akan
memberikan jumlah rebat / diskaun.

Diagram:

Bayaran ansuran bulanan dikira berdasarkan Kadar Keuntungan Efektif (Effective Profit
Rate; EPR) ketika pemohonan pembiayaan.

Dalam kebanyakan kes, bayaran ansuran bulanan akan kekal sama sehingga tamat
tempoh pembiayaan. Hal ini bergantung pada kayu ukur keuntungan, IFR (Islamic
Financing Rate;BFR) atau difahami juga sebagai Kadar Pembiayaan Asas (Base
Financing Rate) yang selalunya merujuk Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate;BLR)
atau KLIBOR (Kuala Lumpur Interbank Offered Rate), maka EPR akan disesuaikan
bergantung pada formula berikut:
EPR = IFR -2.0% ; atau EPR = KLIBOR + 0.2%

Secara umumnya, Kadar Keuntungan Siling (Contracted Profit Rate;CPR) dikira

berdasarkan formula berikut:
CPR = IFR + 4.0%; yang juga merujuk kepada pergerakan IFR.

Tatkala Kadar Keuntungan Efektif (Effective Profit Rate; EPR) melebihi Kadar
Keuntungan Siling (Contracted Profit Rate;CPR) seperti dalam gambar rajah di atas, caj
yang dikenakan sebagai EPR adalah bersamaan dengan CPR. Maka di sini jelas bahawa
CPR berperanan sebagai caj kadar keuntungan maksimum yang boleh dikenakan oleh
bank kepada pelanggan.Caj bayaran ansuran bulanan pelanggan sekiranya tidak
dinaikkan,tempoh pembiayaan boleh dilanjutkan tanpa akad baru (rescheduling) dengan
memasukkan klausa tersebut dalam tatacara perjanjian antara pelanggan dan pihak bank.

Contoh kiraan ansuran bulanan dan harga jualan bagi BBA Kadar Boleh Ubah (Floating Rate
BBA) adalah berdasarkan diagram berikut1:

Jangka masa pembiayaan

Rebat / diskaun bulanan yang dalam ansuran
Ansuran bulanan efektif
1

Kertas Kerja Pembentangan bertajuk Aplikasi Ibra Dalam Penerbitan Sukuk, Muzakarah Ahli-Ahli Majlis Syariah
Insitutisi Kewangan Di Malaysia Kali Ke-6 (dengan sedikit pindaan).

1. Bank membeli aset daripada pelanggan secara tunai dan menjualnya semula aset secara
tangguh.
2. Harga jualan bank pada kadar 12% setahun (kadar siling) dengan bayaran ansuran
RM2000 sebulan.
3. Bulan pertama ; BFR + jajaran = 10% maka bayaran bulanan RM1500. Oleh itu rebat /
diskaun yang diberikan ialah RM500.Jumlah RM1500 dianggap sebagai ansuran.
4. Bulan keempat: BFR + jajaran = 11% maka bayaran bulanan RM1700. Oleh itu rebat
RM300.
5. Bank memaklumkan kepada pelanggan tentang jumlah ansuran baru.
6. Sekiranya pelanggan mahu mengelakkan bayaran sedia ada (RM1500) maka penjadualan
(rescheduling) semula boleh dibuat.
7. Sekiranya kadar keuntungan efektif melebihi 12% maka ia akan kekal kepada kadar
siling.
8. Pada akhir tempoh pembiayaan, perbezaan jumlah keseluruhan bayaran ansuran dengan
harga jualan dianggap sebagai rebat (ibra).
Berikut pula perbezaan yang mungkin berlaku dalam harga jualan atau jumlah bayaran
keseluruhan dengan lebih jelas di antara produk konvensional dan produk perbankan Islam
melalui pembiayaan BBA Kadar Tetap dan BBA Kadar Boleh Ubah:
BBA Kadar Boleh Ubah
Tempoh

BLR/BFR

BBA Kadar
Tetap pada
8.5%

Kadar Boleh
Ubah
Konventional

Siling

Rebat/
Diskaun

Efektif

4%

RM8,500

RM4,000

RM12,000

RM8,000

RM4,000

5%

RM8,500

RM5,000

RM12,000

RM7,000

RM5,000

6%

RM8,500

RM6,000

RM12,000

RM6,000

RM6,000

8%

RM8,500

RM8,000

RM12,000

RM4,000

RM8,000

9%

RM8,500

RM9,000

RM12,000

RM3,000

RM9,000

11%

RM8,500

RM11,000

RM12,000

RM1,000

RM11,000

12%

RM8,500

RM12,000

RM12,000

RM0

RM12,000

14%

RM8,500

RM14,000

RM12,000

RM0

RM12,000

11%

RM8,500

RM11,000

RM12,000

RM1,000

RM11,000

10

9%

RM8,500

RM9,000

RM12,000

RM3,000

RM9,000

11

7%

RM8,500

RM7,000

RM12,000

RM5,000

RM7,000

12

6%

RM8,500

RM6,000

RM12,000

RM6,000

RM6,000

RM102,000

RM102,000

RM144,000

RM44,000

RM100,000

Jumlah

Apa yang boleh dilihat berdasarkan contoh jadual di atas, tatkala tempoh ke-8, Kadar
Pembiayaan Asas (Base Financing Rate; BFR) iaitu 14% melebihi Kadar Keuntungan Siling
(Contracted Profit Rate;CPR) iaitu 12%, perbankan Islam hanya akan mencaj sehingga Kadar
Keuntungan Siling (Contracted Profit Rate;CPR), yakni RM12000 sahaja berbanding bank

konvensional yang akan mencaj mengikut Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate;BLR)
menyebabkan pelanggan dicaj RM14000.
Fakta yang perlu diambil kira, contoh di atas pernah dan akan terus berlaku terutamanya pada
saat negara mengalami inflasi atau bahasa mudahnya krisis ekonomi, maka pembayaran yang
dibuat boleh para pelanggan bank konvensional hakikatnya adalah lebih tinggi dan mahal
berbanding para pelanggan perbankan Islam, hal ini telahpun disentuh sebelum ini ketika
merungkai pinjaman konvensional dalam sub topik ketidak jelasan harga aset dalam pinjaman
konvensional.
4.0

Isu Shariah dalam produk BBA

Bai Bithaman Ajil atau BBA difahami sebagai jualan dengan bayaran bertangguh seperti
amalan yang ditunjukkan yang mana jualan barangan berserta harga dan margin keuntungan
yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak berkontrak. Majoriti produk pembiayaan perumahan
yang ditawarkan oleh perbankan Islam adalah berdasarkan konsep BBA. Justeru perlu difahami
produk BBA yang dipraktikkan di Malaysia adalah sedikit berbeza dengan apa yang difahami di
Timur Tengah kerana ia merujuk kepada pembayaran ansuran bertempoh hasil penjualan
berkonsepkan Murabahah. Dalam praktis, terminology BBA, bay muajjal (jualan yang harga
ditangguh) dan murabahah digunakan bagi merujuk perkara yang sama.
Hatta sesuatu produk yang ditawarkan itu menggunakan terma Arab dalam kontrak dan
perjanjian, ia tidak semestinya terlepas perihal isu-isu Shariah. BBA yang dipraktikkan di
Malaysia dalam produk pembiayaan perumahan tidak diterima pakai di Timur Tengah kerana
beberapa isu Shariah di sebaliknya walaupun produk ini diluluskan oleh Majlis Penasihat Shariah
perbankan Islam. Antara isu-isu yang boleh diketengahkan ialah berpunca daripada perjanjian
yang dibuat dan dari sudut operasi. Dalam sekian banyak isu yang dibincangkan oleh para
ilmuan di dalam dan luar negara, berikut didedahkan beberapa isu berkenaan BBA.
4.1 Penggunaan Bay al-Inah yang dimuatkan dalam produk BBA
Bay al-Inah boleh diertikan apabila situasi yang mana seseorang menjual satu barangan
dengan harga tangguh dan menyerahkan barang tersebut kepada pembeli, kemudian dia
(penjual tadi) membeli semula sebelum menerima bayaran (daripada hasil jualan
pertama) dengan harga yang lebih rendah secara tunai.
Jelas bahawa ia merupakan satu transaksi yang mana aset yang dijual tadi kemudian
dibeli semula oleh penjual yang sama. Penjual yang menjual aset kepada pembeli dengan
harga tangguh akan membeli semula aset yang sama secara tunai dan harga tunai itu
adalah lebih rendah berbanding harga tangguh sebelumnya. Hasilnya pihak yang menjual
dengan harga tangguh akan mendapat tunai segera tetapi terpaksa membayar hutang
pembelian aset secara tangguh dengan harga yang lebih tinggi. Berikut gambar rajah bagi
memudahkan pemahaman tentang operasi Bay al-Inah:

1. Pihak pelanggan yang memerlukan RM10,000 datang kepada pihak bank Islam bagi
membuat pembiayaan. Setelah pembiayaan diluluskan, untuk memenuhi kehendak
pelanggan yang memerlukan sekian banyak duit. pihak bank akan menjual aset secara
tangguh atau ansuran kepada pelanggan (Cth. komputer) dengan harga RM15,000
dibayar dalam tempoh 5 tahun.
2. Setelah pelanggan memiliki hak milik terhadap aset tersebut, pelanggan akan terus
menjualkannya semula kepada pihak bank secara tunai dengan harga RM10,000.
Hasilnya:
Pelanggan memperoleh RM10,000 wang tunai yang diperlukannya dan pada masa
yang sama berhutang dengan bank sebanyak RM15,000 yang perlu dilunasi dalam
tempoh 5 tahun hasil jual beli yang pertama tadi.
Pihak bank memperoleh keuntungan sebanyak RM5,000 dengan melalukan
pembiayaan seperti ini dalam tempoh 5 tahun secara ansuran.
Walaubagaimanapun perlu difahami tidak semua jenis Bay al-Inah diharamkan selagi
mana syarat-syarat berikut dipenuhi:
Syarat-Syarat Bentuk Bay Al-Inah Yang Dibenarkan Majoriti Ulamak2
1. Tidak berniat menjual kepada penjual yang sama
Dua transaksi jual beli yang dibuat tanpa sebarang niat atau keinginan di
peringkat awal untuk melakukan pembelian dan jualan semula kepada dua
individu yang sama.
2. Jualann dan belian dilakukan dengan harga yang sama
Sekiranya dijual dengan harga RM500 secara tangguh, dibeli semula juga dengan
harga RM500 secara tunai. Maka ia seperti hutang biasa tanpa faedah.
3. Mempunyai selang masa yang munasabah
Contoh jika A menjual komputernya kepada B secara tangguh dengan harga
RM2000. Seminggu kemudian B menjualnya semula kepada A dengan harga
RM1500 secara tunai. Selang masa yang munasabah tadi menjadikannya bukan
jualan al-Inah yang diharamkan.

Pandangan Para Ulamak Silam Dan Kontemporari Tentang Bai Al-Inah3

Golongan yang mengharamkan

2
3

Golongan yang mengharuskan

Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam, Bank Negara Malaysia, hlm. 71 dengan sedikit pindaan.
Zaharuddin Abdul Rahman, Panduan Perbankan Islam: Kontrak dan Produk Asas, hlm. 27-31

 Majoriti Ulamak dan Mazhab

(Hanafi,Maliki, Hanbali)
Kesatuan Fiqh Antarabangsa
Majlis Shariah Majlis Perakaunan
dan Kewangan Islam (AAOIFI)
Majoriti Majlis Penasihat Shariah
perbankan Islam dunia (selain
Malaysia dan Brunei)

Mazhab Syafiie dan disokong oleh

Ibn Hazm
Majlis Penasihat Syariah Bank
Negara Malaysia4

4.2 Hak manfaat (Beneficial Ownership)

Selepas pelanggan menandatangani perjanjian S&P di antara pihak pelanggan dan pihak pemaju
atau penjual, pembayaran deposit 10% daripada harga jualan merupakan bukti bahawa
pembayaran deposit itu membenarkan pelanggan mempunyai hak manfaat ke atas aset yang
dibeli. Adapun seperti yang dicatatkan dalam huraian modus operandi tersebut; apa yang dijual
oleh pelanggan kepada pihak bank Islam ialah hak manfaat (beneficial ownership) walhal legal
ownership masih di tangan pelanggan dan tidak berpindah kepada pihak bank.
Isu yang dibangkitkan berkenaan hak manfaat ialah kerana penjualan kepada pihak bank adalah
tidak lengkap kerana hak manfaat tidak menggambarkan pemilikan sepenuhnya, dalam erti kata
lain hanya hak milik penuh secara perundangan (Legal Ownership) yang membuktikan
pelanggan mempunyai pemilikan mutlak ke atas aset apabila nama pelanggan secara rasmi
tertulis di dalam geran.
Apabila hanya menggambarkan hak manfaat,maka pelanggan seolah-olah menjual sesuatu yang
tidak pelanggan miliki. Dan perkara ini adalah termasuk menjual sesuatu barang tanpa
pemilikan, amaran daripada Rasulullah melalui sabdanya:
Jangan menjual sesuatu yang bukan kamu miliki [Direkodkan oleh Imam
Tirmidzi,Nasaii dan Ahmad]
Hal ini berlaku atas sebab beberapa faktor yang tidak dapat dielakkan, antara puncanya ialah
disebabkan5:
1. Undang-undang; Undang-undang Malaysia hanya mengiktiraf legal ownership setelah
pembayaran penuh dibuat. Bank tidak mahu terdedah dengan risiko sekiranya menjadi
legal owner.
2. Birokrasi; Penukaran nama ke atas nama bank mungkin memakan masa yang panjang
disebabkan birokrasi dan prosedur yang telah ditetapkan.
3. Jatuh nilai; Penukaran hak milik ke atas beberapa mungkin menyebabkan aset tersebut
susut nilainya.
4. Realiti; Kesukaran mendapatkan persetujuan daripada pelanggan menyebabkan
perlaksaan hak milik yang tulen belum dapat dilaksanakan.

4
5

Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam, Bank Negara Malaysia, hlm. 27.
Zaharuddin Abdul Rahman, Panduan Perbankan Islam: Kontrak dan Produk Asas, hlm. 27-31

Oleh sebab beberapa faktor di atas, penjualan hak manfaat kepada pihak bank mendapat kritikan
disebabkan tidak dianggap sebagai hak pemilikan sebenar bagi membolehkan pemilik aset
bertransaksi secara bebas. Justeru ada perlunya sistem perundangan negara diolah bagi
membolehkan pihak bank dan pelanggan keluar dari syubhah sedemikian dan mampu
bertransaksi dengan mempunyai hak pemilikan sebenar baik dari sudut Shariah mahupun
undang-undang negara.
5.0

Konsep Shariah Musyarakah Mutanaqisah (MM)

Di sebalik isu Shariah yang berlegar di dalam produk BBA, BBA yang sebelum ini menjadi
produk teras keapada pembiayaan perumahan kini semakin kurang diminati oleh pihak bank
mahupun pelanggan. Kini kebanyakan perbankan Islam di Malaysia mula mengkaji dan
menawarkan suatu konsep lain yang lebih baik, salah satunya berdasarkan konsep perkongsian
(Musyarakah) dan sewaan (Ijarah). Sementelah negara selain Malaysia yang mengamalkan
perbankan Islam telah terlebih dahulu mengguna pakai sebuah produk yang dinamakan
Musyarakah Mutanaqisah (MM), terma lain bagi MM ialah Musyarakah Muntahiyah Bi Tamlik.
MM ialah satu bentuk perkongsian yang mana ratio pemilikan yang dimiliki oleh institusi
kewangan akan berkurangan bagi memberi peluang kepada pelanggan untuk membeli dan
mengambil alih hak pemilikan sepenuhnya ke atas aset pada penghujung tempoh pembiayaan.
Perkongsian jenis ini membenarkan rakan kongsi membeli hak pemilikan dengan satu bayaran
atau secara bertangguh berdasarkan perjanjian yang dipersetujui bersama.
MM melibatkan dua jenis kontrak:
1. Kontrak perkongsian (musyrakah) melibatkan dua pihak atau lebih dalam pelaburan
yang dipersetujui bersama; dan
2. Kontrak sewaan (ijarah) membabitkan jumlah sewaan yang digabungkan dengan
pembelian bahagian atau saham atas aset secara ansuran sepanjang penyewaan aset
tersebut.
Pembiayaan rumah jenis ini banyak diguna pakai di negara luar dan diktiraf oleh sebahagian
besar para ulamak kewangan Islam sebagai konsep pembiayaan rumah terbaik yang boleh
digunakan oleh perbankan Islam.6 Malah pembiayaan berkonsepkan MM dijelaskan lebih
menghampiri objektif Shariah kerana sistem perkongsian yang termuat dalam produk tersebut.
Di Malaysia, kesedaran orang ramai terhadap isu berkaitan BBA menyebabkan beberapa
perbankan Islam cuba beralih arah dengan mempromosi produk MM sekaligus memberi
pendedahan kepada orang awam tentang produk MM ini.
5.1

Modus Operasi MM

Mari kita telusuri bagaimana operasi konsep MM dan perbezaan antara BBA dan MM:

Taqi Usmani. Introduction to Islamic Finance

1. Pihak pelanggan membayar 10% deposit daripada harga sebenar jualan kepada pemaju dan
lebihan 90% akan dibayar oleh bank. Maka aset atau rumah kini menjadi hak milik bersama
antara pelanggan dan bank mengikut nisbah 10:90. Ini merupakan kontrak perkongsian
(Musyarakah) antara bank dan pelanggan.
2.Bank kemudian menyewakan aset atau rumah berkenaan kepada pelanggan dan kadar sewaan
bulanan akan dicaj ke atas pelanggan. Bayaran sewa bulanan yang dibayar oleh pelanggan akan
digabungkan bersama bayaran pembelian bahagian bank ke atas rumah tersebut. Contoh, sewa
rumah berharga RM1000 (bahagian bank ke atas rumah tersebut) dan harga pembelian bahagian
bank ke atas aset setiap unit berharga RM200, jumlah bayaran bulanan ialah RM1200.
3. Dari semasa ke semasa, bahagian pelanggan ke atas rumah itu akan meningkat manakala
bahagian bank ke atas aset akan menurun disebabkan pembelian dan pembayaran sewa secara
bulanan. Contoh lain:
Bulan (Tempoh) Sewa bulanan
Pembelian
Jumlah bayaran
Bahagian
ekuiti bank
bulanan
pelanggan ke
atas aset
Bulan 1
RM 1200.00
RM 2449.75
RM3649.75
10%
Bulan 2
RM 1183.67
RM 2466.08
RM3649.75
11.22%
Bulan 3
RM 1167.23
RM 2482.52
RM3649.75
12.46%
Bulan 60
RM 24.17
RM 3625.58
RM3649.75
100%
Contoh di atas bagi tempoh pembiayaan selama 5 tahun, jumlah bayaran bulanan semestinya
lebih rendah dengan pemanjangan tempoh pembayaran. Contoh hanya bertujuan memberi
pembaca gambaran bagaimana sewa bulanan dan pembelian ekuiti bank diselaraskan bagi
mendapat jumlah pembayaran bulanan yang sama dan tetap sepanjang bulan.
4. Di akhir tempoh sewaan, hak milik ke atas rumah berkenaan akan menjadi milik pelanggan
apabila pelanggan telah membeli kesemua hak bank ke atas aset tersebut.
5.2

Dokumen / Kontrak MM

Antara dokumen yang berkaitan dengan produk MM ialah:

No.
1.

2.

3.

4.

5.

6.

5.3

Dokumen/ perjanjian
Sales & Purchase
(Diantara pelanggan dengan pemaju)
(Diantara pelanggan dengan pihak ke
ketiga)
Letter of Offer

Musharakah Agreement & Asset

Purchase Agreement
(Diantara pelanggan dengan pihak
bank)
Purchase Undertaking
(Diantara pelanggan dengan pihak
bank)
Ijarah Agreement
(Diantara pelanggan dengan pihak
bank)
Notice of Fullfilment
(Diantara pelanggan dengan pihak
bank)

Deskripsi dokumen
Ijab dan qabul untuk bai (jual beli)
Pelanggan bayar deposit 10% daripada harga
jualan
Bukan merupakan akad walaupun ia merupakan
kontrak dari sudut pandang undang-undang.
Diberikan oleh bank kepada pelanggan sebagai
maklumat ringkas bagi perjanjian lanjut.
Perkongsian bagi menandakan hak milik
bersama ke atas aset.
Pelanggan akan membeli bahagian bank
sekaligus menambah hak dan bahagian bank ke
atas aset dari semasa ke semasa.
Pelanggan bersetuju membayar sewa dan
menyewa bahagian bank ke atas aset
Menandakan pemindahan hak milik sepenuhnya
ke atas aset kepada pelanggan pada penhujung
tempoh perkongsian.

Perbezaan ringkas antara produk berkonsepkan BBA dan MM:

BBA

Gambaran
Kontrak

MM

Kontrak hutang antara pembeli dan Kontrak perkongsian dengan tujuan

penjual
membeli saham atau bahagian rakan
kongsi dari semasa ke semasa.
Kontrak sewaan yang mana pelanggan
juga menyewa aset perkongsian.

Harga Aset

Harga jualan ditentukan di awal Pelanggan membeli bahagian atau

kontrak.
saham bank ke atas aset dari semasa ke
semasa berdasarkan harga jualan di
dalam perjanjian yang dipersetujui
bersama. Di akhir kontrak, pemilikan
penuh akan berpindah daripada bank
kepada pelanggan.

Penjualan
Aset

Penjualan aset kepada pelanggan Penjualan aset kepada pelanggan secara

sejurus selepas membelinya daripada berperingkat.

pelanggan yang sama. Inilah transaksi

Bai al-Inah.
Pemilikan
Aset

Penerimaan
Produk

Hak milik aset di bawah pelanggan.

Hak milik aset adalah hak bersama di

bawah
perkongsian
bank
dan
pelanggan, aset di bawah jagaan
pelanggan sebagai penyewa.

Digunakan secara meluas di Malaysia Diguna pakai dan diterima secara

tetapi tidak diterima secara global atas global.
sebab transaksi Bai al-Inah yang
termuat di dalamnya.

Berdasarkan kajian, baki pembiayaan sebelum kontrak tamat di bawah pembiayaan

berkonsepkan MM adalah sama tetapi lebih tinggi jika melalui BBA. Hal ini adalah kerana MM
mengikut kaedah jadual baki berkurangan (diminishing balance schedule), jadual di bawah ini
ditunjukkan bagi memberikan gambaran yang lebih jelas kepada para pembaca. Melalui jadual
berikut ini, pelanggan akan mengetahui bagaimana pembayaran sewa setiap bulan itu
digabungkan dengan bahagian pembelian ratio hak milik bank terhadap aset terbabit sedikit demi
sedikit.
5.4

Contoh jadual pembayaran produk Musharakah Mutanaqisah

Berikut dijelaskan contoh pengiraan Musharakah Mutanaqisah7:

Musharakah Mutanaqisah: A Solution To Different Interpretations By Malaysian And Middle East Scholars In
Islamic Financing

Bulan

(135,000)
1,288.25
1,288.25

100
102.5910

900
897.4111

288.25

1,288.25

0.1080

105.19

894.81

16,192.53

1,288.25

133,807.47

1,000

288.25

1,288.25

0.1106

107.95

892.05

16,588.73

1,288.25

133,411.27

1,000

288.25

1,288.25

0.1133

110.59

889.41

16,987.57

1,288.25

133,012.43

.
.
.
180

.
.
.
1,000

.
.
.
288.25

.
.
.
1,288.25

1.000014

.
.
.
987.59

.
.
.
12.41

.
.
.
149,414.16

.
.
.
1,288.58

.
.
.
585.84

1,000
1,000

288.25
288.25

1,000

RM 15,000 + RM 288.25 + 100

RM 150,000 RM 15388.25

10

11

1000
150,000

=
=

RM 15,388.25
RM 134,611.75

RM 102.59

Bahagian
Pelanggan

Financiers
Cash Flow
(RM)
H
135,000
134,611.759
134,220.91 13

1,288.25
1,288.25

0
1
2

Jumlah
Pembayaran
(RM)
C=A+B

Ekuiti
Pembiaya
(RM)

0.10000
0.1026
0.1052

Monthly
Redemption
(RM)
B

Peruntukan Sewaan
(RM)

Ekuiti
Pelanggan
(RM)
G
15,000
15,388.258
15,779.09 12

Sewaan
Bulanan
(RM)
A

Pelanggan
E

RM 1,000 C
=
RM 897.41
A + RM 288.25 + 100
=
RM 15,779.09
13
RM 150,000 E
=
RM 134,220.91
14
Pada tempoh akhir (bulan ke 180), pelanggan memiliki hak sepenuhnya (100 peratus) terhadap aset.
12

Pembiaya
F

5.4.1

Penerangan jadual Pembayaran Produk Musharakah Mutanaqisah

Harga Jualan Rumah

RM 150,000

Deposit Pelanggan
(Bahagian Pelanggan)

RM 15,000

Pembiayaan Dari Bank

RM 135,000

Rate of Return (IRR)

0.67%

Tempoh

15 tahun / 180 bulan

Sewaan Bulanan

RM 1,000

Pembelian bulanan
bahagian bank

0.0067 RM 150,000 1 0.0067

180

RM 15,000

1 0.0067180 1

= RM 288.25
Jumlah bayaran bulanan15
(RM1000 + RM 288.25)

RM 1288.25

Jumlah bayaran
(Selepas 15 tahun
RM 1288.25 x 180 bulan)

RM 231,885

Hasil kiraan menunjukkan bayaran tahunan ialah RM 15,459 (RM1288.25 x 12bulan) dan jumlah
bayaran untuk 15 tahun ialah RM 231,885 (RM15,459 x 15 tahun).
5.6

Perbezaan ringkas antara pinjaman konvensional dan produk MM

Memandangkan produk MM merupakan produk pilihan oleh kebanyakan mereka yang

menyokong sistem kewangan Islam, maka perlu juga dianalisa kebaikan dari sudut bayaran
ansuran yang perlu dibayar oleh para pelanggan kepada pihak bank. Di bawah dibezakan
pinjaman konvensional berdasarkan sangkaan kadar faedah semasa 14% dan juga produk MM.
15

Sekiranya kiraan berdasarkan formula annuity, maka bayaran bulanan akan berbeza. Contoh

x 1 x B0
M
1 x n 1
n

0.0067 1 0.0067

180

1 0.0067

M = RM 1,293.25

RM 135,000

180

Contoh kiraan pinjaman konvensional

i)

Bayaran ansuran tahunan

i (1 i ) n PV
=
(1 i ) n 1

0.14 1 0.14

RM 150,000 RM 15,000
1 0.1415 1

15

= RM 21,979.21
ii)

Bayaran ansuran bulanan

Bayaran ansuran tahunan
=
12 bulan
=

RM 21,979.21
12 bulan

= RM 1,831.60
iii)

Jumlah bayaran
= Deposit + (Bayaran bulanan x 15 tahun)
= RM 15,000 + (RM 1,831.60 x 12 bulan x15 tahun)
= RM 344,688.15

Maka daripada pengiraan yang telah dibuat, perbandingan ringkas dapat dilihat melalui jadual di
bawah bagi melihat dengan lebih jelas harga yang dibayar oleh pelanggan melalui perbezaan
antara pinjaman konvensional dan produk berkonsepkan MM:
Harga rumah = RM 150,000

Deposit pelanggan = RM 15,000

Pinjaman / Pembiayaan = RM 135,000 Sewa bulanan = RM 1,000

Pinjaman
MM
konvensional
14%
0.67%
Faedah / IRR
RM 1,831.60

RM 1,288.25

Jumlah bayaran selama 180

bulan (15 tahun)

RM 329,688.15

RM 231,885

Jumlah faedah / keuntungan

yang diterima oleh pihak
bank

RM 194,688.15

RM 96,885

Bayaran bulanan

Hasilnya, wujud perbezaan ketara antara jumlah bayaran yang dibuat oleh pihak pelanggan
kepada bank, produk MM sememangnya memberi kelebihan kepada pihak pelanggan bukan

sahaja dari sudut kewangan tetapi juga menghampiri objektif Shariah seperti yang dimaksudkan
oleh para ulamak yang pakar dalam kewangan Islam. Semoga perbezaan ringkas antara semua
jenis produk perumahan ini memberi gambaran lebih jelas kepada para pembaca tentang baik
buruk sesuatu produk sebelum membuat pilihan, sama ada ingin membuat pinjaman yang
sekaligus terbabit dengan riba, atau membeli dan menyewa rumah berdasarkn produk inovatif
perbankan Islam yang lebih menepati objektif Shariah.