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097/2015
A Lei n. 13.097/2015 e os Reflexos nos Negcios Imobilirios
Os sistemas de registros servem para criar, modificar, declarar e extinguir direitos no plano da
normalidade da vida em sociedade. Assim como o juiz atua visando a restabelecer a ordem quando
rompida, criando, modificando, extinguindo e declarando direitos, o registrador e os demais
agentes/rgos de registros atuam na vida normal da sociedade com os mesmos propsitos.
Segurana jurdica do sistema
O Sistema Registral Brasileiro admitiu a presuno RELATIVA (juris tantum) de verdade ao ato registral, o
qual, at prova em contrrio, atribui eficcia jurdica e validade perante terceiros (art. 1.245 e seguintes
do Cdigo Civil e art. 252 da Lei 6.015/73).
O registro de imveis e o princpio da concentrao
A publicidade essencial instrumento para prevenir fraudes e a boa-f de terceiros, evitando as
transmisses fraudulentas e assegurando ao proprietrio do imvel, as vantagens econmicas derivadas
da certeza do domnio.
Princpio da Concentrao
O Sistema Brasileiro atribui publicidade registral efeito erga omnes, justamente pelo fato da presuno
de que todos tm conhecimento da relao jurdica uma vez que esta relao jurdica ingressa no
Registro Imobilirio.[1] .
[1] RICHTER, Luiz Egon. Princpio de Inscrio: consideraes gerais. In: Revista de Direito Imobilirio n. 318,
ano 27,
Set./ Out. de 2004, p. 4.
O terceiro adquirente procura na instituio registral a eliminao dos riscos, no que diz respeito
verdadeira situao jurdica das propriedades territoriais.
O sistema da Lei n 6.015/73
A Lei 6.015, desde sua vigncia a partir de 1976, instituiu o sistema de matrcula (flio real) para os
imveis em todo o pas, abandonando o sistema de inscries e transcries vigente at ento.
Flio Real
Este sistema de matrcula (flio real) um dos mais seguros do mundo, sendo fonte de referncia para
diversos pases.
Tanto verdade que no ltimo Congresso Mundial do CINDER Centro Internacional de Direito Registral,
foi destaque nas concluses o Flio Real.
Destaca-se a importncia do Sistema do Flio Real como ordenador de direitos reais e como base da
confiana do Sistema uma vez que facilita a identificao dos Direitos transmissveis e protegidos que
permitem o Desenvolvimento econmico e a paz social.
(Concluses do XIX Congresso Mundial de Direito Registral, promovido no Chile, em 2014)
A matrcula imobiliria
A matriculao dos imveis fez com que o sistema registral imobilirio brasileiro fosse modernizado j
que origina um histrico completo relativo aos imveis, formando um verdadeiro curriculum vitae de
cada unidade imobiliria.
No Rio Grande do Sul h a possibilidade de se fazer constar o Desenho Grfico do Imvel no Flio Real
MELO, Marcelo Augusto Santana. com outros autores. Registro de Imveis e Meio Ambiente. (Srie
direito registral e notarial/coordenao Srgio Jacomino) Saraiva, 2010. p.38.
disponvel em
PAIVA, Joo Pedro Lamana. Procedimento de Dvida e a evoluo dos sistemas registral e notarial no
sculo XXI. 4 Ed. So Paulo: Saraiva, 2014.
PASSARELI, Luciano Lopes. O princpio da boa-f registral: necessidade de sua adoo para as
incorporaes e loteamentos. Monografia que recebeu distino no II Prmio Abecip de Monografia em
Crdito Imobilirio e Poupana, (http://www.arpenbrasil.org.br/).
PASSOS, Tatiana. Registro de imveis para profissionais do direito. 2. ed. Editora Russel, 2008.
p.404.
SANTOS, Francisco Jos Rezende dos. O princpio da concentrao no registro de imveis. Disponvel em:
<http://www.irib.org.br/html/noticias/noticia-detalhe.php?not=446>.
STIFELMAN, Anelise Grehs. O registro de imveis e a tutela do meio ambiente. Disponvel em
http://www.colegioregistralrs.org.br/doutrinas/AneliseGrehsStifelmano_RITutelaMeioAmbiente.pdf
O princpio na jurisprudncia
J comeam a surgir julgados, especialmente no TJRS, reconhecendo a aplicao do princpio da
concentrao registral:
Art. 621. O servio, a funo e a atividade registral imobiliria se norteiam pelos princpios constantes do
art. 5 e pelos especficos da atividade, tais como:
(...)
IX da concentrao, a possibilitar que se averbem na matrcula as ocorrncias que alterem o registro,
inclusive ttulos de natureza judicial ou administrativa, para que haja uma publicidade ampla e de
conhecimento de todos, preservando e garantindo, com isso, os interesses do adquirente e de terceiros de
boa-f.
(...)
Art. 824. Alm dos casos expressamente previstos em lei e neste Provimento, sero averbadas na
matrcula as sub-rogaes e outras ocorrncias que, por qualquer modo, alterem o ato.
Art. 825. Os atos, fatos e contratos relativos ao imvel, registro ou averbao ou s pessoas neles
constantes podero ser averbados para que produzam efeitos contra terceiros.
Art. 826. As informaes constantes dos registros ou das averbaes so suficientes para atestar tanto a
titularidade dos direitos quanto as restries pessoais e os nus, encargos ou gravames existentes no
imvel.
NOO, FUNDAMENTO E ALCANCE DO PRINCPIO DA CONCENTRAO
Noo
O princpio da publicidade apregoa que o conhecimento amplo dado ao ato registral, to logo ele seja
editado, faz com que se torne oponvel aos interesses das demais pessoas, materializando-se atravs da
respectiva certido.
O princpio da concentrao um corolrio importante do princpio da publicidade porque vai definir
qual o contedo de atos registrais passveis de figurarem na matrcula do imvel de modo que possam
ser publicizados e opostos a terceiros a partir da respectiva certido.
PUBLICIDADE
O conhecimento pblico se d atravs dos rgos de registros pblicos, que incluem outros alm do
Registro de Imveis, porque quando a sociedade compreender a importncia dos registros passar a dar
mais importncia ao Registro de Imveis.
X CLANDESTINIDADE
Fundamento
O princpio da concentrao fundamenta-se em que a matrcula (flio real ou lbum imobilirio) deve ser
to completa de informaes quanto possvel, de forma que dispense diligncias a outras fontes de
informao relativas ao imvel, fazendo com que essa fonte nica de informao seja sinnimo de
segurana jurdica.
Esse princpio nasceu a partir da discusso doutrinria acerca de serem ou no exaustivos, os atos e
ttulos passveis de registro/averbao enumerados no art. 167 da Lei dos Registros Pblicos (Lei n
6.015/73), relativamente s hipteses registrais que admitem ingresso no lbum imobilirio.
Alcance do princpio
Assim, nenhum fato jurgeno ou ato jurdico que diga respeito situao jurdica do imvel ou s
mutaes subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbao na matrcula.
Essa realidade espelhada pelo que se contm no Projeto de Lei n 5.708/2013, em tramitao no
Congresso Nacional.
Mostrava-se necessria a explicitao desse princpio, atravs de um texto legal incisivo, conferindo-lhe a
amplitude e o reconhecimento que ele necessitava, passando a promover uma verdadeira revoluo no
mbito do Direito Registral Imobilirio brasileiro.
Entretanto, o Congresso Nacional perdeu essa grande oportunidade de promover importantes mudanas
legais porque o projeto permaneceu em discusso e no avanou positivamente aprovao. Da a razo
da Medida Provisria que posteriormente foi convertida em Lei.
LEI n 13.097/2015
O princpio da concentrao e a segurana jurdica
Dormentibus non succurrit jus
O direito no socorre aos que dormem
Smula 375-STJ: O reconhecimento da fraude de execuo depende do registro da penhora do bem alienado
ou da prova de m-f do terceiro adquirente.
Converso da Medida em Lei
No dia 19 de janeiro de 2015 foi convertida em Lei a Medida Provisria n 656/2014, passando a
integrar o ordenamento jurdico atravs da Lei n. 13.097/2015, publicada no dia 20 de janeiro do corrente ano.
As hipteses dispostas nos incisos do artigo 54 da Lei n. 13.097/2015 visam impedir o registro de atos
posteriores ou relativizar a eficcia dos atos registrados posteriormente.
Impedir: indisponibilidade de bens, ordem judicial para no praticar atos sem autorizao, etc.
(Exemplo: contendo na matrcula a averbao de indisponibilidade do bem imvel, no possvel praticar atos
de constituio, transferncia ou modificao de direitos reais)
Relativizar: ajuizamento de ao de execuo, existncia de ao, etc.
(Exemplo: contendo averbao de notcia de ao na matrcula, Art. 615-A do CPC, possvel registrar a
transferncia de direitos sobre o imvel, desde que no ttulo conste a cincia do adquirente sobre a existncia
do gravame. Posteriormente, este imvel poder ser retirado do atual proprietrio)
Art. 54, inciso I
Art. 167, I, 21, da Lei de Registros Pblicos
Aes reais: so as que versam sobre o domnio de uma coisa mvel ou imvel, propostas pelos
proprietrios ou por detentores de direito real (Art. 1.225, CC: servides, usufruto, uso, habitao, renda
sobre imveis, enfiteuse, penhor, anticrese, hipoteca, direito de superfcie, promessa de compra e venda
registrada, propriedade fiduciria, etc.)
Aes pessoais reipersecutrias: so obrigaes imobilirias do devedor para com o credor, de dar, fazer
ou no fazer, sobre determinado imvel (Exemplo, ao possessria que visa declarao da usucapio;
ao que visa a dissoluo de sociedade empresarial, etc.)
Procedimento do Inciso I:
Restrio Administrativa: Exemplo, passagem de fios de alta tenso, como servio pblico, na
propriedade privada ou o Tombamento.
Procedimento: documento do poder pblico que institui a restrio.
Neste inciso consta a permisso de averbar aes que podero levar a insolvncia, ou seja, no h
certeza.
Desta forma, primordial a anlise do julgador para verificar o justo motivo da averbao, afim de que
no haja prejuzo ao proprietrio do imvel sem uma justa causa.
Este pargrafo expressa a garantia do terceiro de boa-f que registra o seu ttulo aquisitivo no Registro de
Imveis competente.
Regra: Ao terceiro de boa-f que registra o ttulo, no ser oponvel situao no constante na matrcula.
Falncia de Empresa.
Este artigo estabelece uma garantia para o adquirente de unidade autnoma que registra o seu ttulo e
contrata com o incorporador/loteador pagamento parcelado do imvel.
Havendo credores do alienante (incorporador, loteador, condomnio edilcio) este no alcanar o imvel,
mas somente as prestaes faltantes do contrato.
Recomenda-se um maior estudo sobre este dispositivo em razo da complexidade dos citados no artigo.
Art. 56
A determinao judicial deve conter tambm a matrcula/transcrio do imvel em que deve ser
averbada a existncia de ao.
Art. 56, 1
As averbaes dos outros incisos do Art. 54 so com valor declarado, nos ttulos que possuem valor.
Art. 56, 2
A gratuidade dever ser expressa na determinao judicial, informando que para a prtica da averbao
no so devido os emolumentos, conforme dispe o art. 11 da CNNR/RS Consolidao Normativa
Notarial e Registral do RS.
No basta, para os fins deste pargrafo, a indicao da sigla AJG na determinao judicial.
Art. 56, 3 e Art. 57
O prazo para a prtica do ato de averbao do inciso IV do Art. 54 de 5 dias. Havendo exigncias a
serem satisfeitas, dever o Oficial remeter ao Juzo competente as pendncias existentes, dentro do
mesmo prazo.
Aps praticado o ato de averbao, ter o Oficial um prazo de 10 dias para remeter Ofcio para o juzo
que expediu a determinao.
Art. 56, 4
A determinao judicial poder ser genrica?
Entendemos que preferencialmente o devedor deve indicar o(s) imvel(is) a serem gravados com a
notcia da ao. Porm, o magistrado tem autonomia para determinar as averbaes
independentemente da indicao pelo proprietrio.
Art. 56, 4
A quantidade de imveis a serem averbados deve ser razovel em relao a satisfao do valor objeto da
ao, a exemplo do que acontece com a certido acautelatria do Art. 615-A do CPC.
Cabe salientar que o 4 do art. 615-A, do CPC, prev a possibilidade de indenizao quando promover
averbao manifestamente indevida.
Art. 59
A Lei n. 13.097/2015 retirou a obrigatoriedade de constar no ato notarial as certides de feitos ajuizados.
Porm, at que a Lei esteja em pleno vigor para as aes ajuizadas anteriormente a sua vigncia (Art. 61),
salutar para segurana do adquirente solicitar as referidas certides.
Posteriormente, no sero mais necessrias, pois a plena vigncia da Lei garantir a segurana jurdica
dos atos registrados na matrcula quanto a aes ajuizadas.
Cabe salientar que o Art. 54, nico inseriu uma exceo a regra: empresas em processo de falncia.
Por isso, para maior segurana dos adquirentes de imveis vendidos por pessoa jurdica ou scio de
empresa importante solicitar certido que ateste a existncia ou no de processo de recuperao
judicial ou falncia.
Funo Notarial
Este tema tem sido objeto de debate, pela sua complexidade, com o colega Registrador Pblico, Julio
Cesar Weschenfelder, chegando as seguinte concluses:
Como se v, o Tabelio com o advento da Lei n. 13.097/15, no est mais obrigado a certificar a
apresentao ou dispensa das certides de feitos ajuizados.
Porm, a preveno de litgios faz parte da funo do Notarial, devendo orientar as partes sobre as
consequncias jurdicas no que tange as referidas certides.
Em prestgio a segurana jurdica, alertaria as partes para a convenincia da exigncia das negativas
forenses;
Questionamento
Desta forma, pode o Registrador Imobilirio exigir que conste no ato notarial a apresentao das
certides de feitos ajuizados ou a declarao de sua dispensa?
A meu ver, o Notrio no precisa certificar na escritura e o Registrador est impossibilitado de proceder
tal exigncia, exceto se houver previso normativa, a exemplo da Recomendao n 3/2012 do CNJ
(Cientificao da CNDT).
A obrigatoriedade de apresentao das certides de nus reais j constava na Lei n 7.433/85, bem
como no regulamentado pelo Decreto 93.240/86, no art. 1, IV e 1:
Art 1 Para a lavratura de atos notariais, relativos a imveis, sero apresentados os seguintes documentos e
certides:
[...]
IV - a certido de aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel, e a de nus reais, expedidas pelo
Registro de Imveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, ser de 30 (trinta) dias;
[...]
1 O Tabelio consignar na escritura pblica a apresentao dos documentos e das certides mencionadas
nos incisos II, III, IV e V, deste artigo.
A novidade apresentada pela Lei no 2 do Art. 59, alm da desnecessidade das certides de feitos
ajuizados, a obrigatoriedade de certificao no ato notarial da apresentao da certido de
propriedade (matrcula ou transcrio do imvel), o que antes no era necessrio.
Documentos para lavratura de escritura pblica
IMPOSTO
Imvel Urbano
Certido referente aos tributos municipais.
Imvel Rural
CCIR Atualizado.
Certido Negativa de Dbito de Imvel Rural
Certido de Negativa de Dbito Florestal (IBAMA) - Facultativo
Certido de Dbitos Condominiais, sua dispensa, ou assuno das dvidas pelo adquirente (se for unidade
em condomnio) Art. 1345, Cdigo Civil e Art. 594, VII da CNNR/RS
CERTIDES DO REGISTRO DE IMVEIS
Adquirente de boa-f
Credor
Devedor
Negcios Imobilirios
Adquirente de boa-f
Anteriormente
Tinha que proceder buscas referente a feitos ajuizados, o que no resultava em certeza, tendo em vista
todas as Justias, Instncias e Comarcas do Brasil.
Atualmente
Atentar-se nos negcios com pessoas jurdicas e scios de empresas (Art. 54, nico)
Credor
Anteriormente
Poderia buscar o imvel a qualquer momento sem necessidade de proceder anterior notcia, causando
insegurana nas celebraes de negcios imobilirios (Ex.: Justia do Trabalho).
Atualmente
Para garantir o seu crdito junto ao imvel, dever diligenciar a notcia na matrcula, o que tornar
pblica a existncia do crdito, dificultando a negociao do imvel.
Devedor
Anteriormente
Incerteza da manuteno do negcio jurdico, pois poderia ser desfeito em razo de dvidas do vendedor
do imvel.
Esto com maior segurana, pois a matrcula do imvel concentra as informaes relativas ao imvel e
aos direitos incidentes sobre ele.
Muito obrigado!
Joo Pedro Lamana Paiva
www.lamanapaiva.com.br
cartorio@lamanapaiva.com.br