ce TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A, Arequipa, 17 de octubre de 2013. APELANTE : TEOFILO VALVERDE CARRANZA. TITULO : N° 59793 DEL 20.05.2013. » RECURSO :N°018654 DEL 15.07.2013. REGISTRO : PREDIOS- AREQUIPA. ACTO : HABILITACION URBANA. SUMILLA : INAPLICACION DEL SAP EN LAS HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO “En los procedimienios de habilitaciones urbanas de oficio no corresponde aplicar el SAP, por cuanto su inicio mo depende de ta voluntad del interesado sino de la propia autoridad municipal” i ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA \ Con el titulo venide en grado de apelacion se solicita la inscripcién de . habilitacion urbana tipo quinta, reglamento interno e independizacién del Programa Quinta Los Cipreses de propiedad de la Asociacién de Vivienda Aurora de Esperanza A.V.1.A.D.E., ubicado con frente a la Calle Progreso, anexo de Huaranguillo, distrito de Sachaca, provincia y departamento de Arequipa, que cuenta un area de 6,630.45 m2 @ inscrita en la partida N° 11182549 del Registro de predios de la Oficina Rogistral de Arequipa. Con la finalidad de sustentar fa inscripsion se presentan, entre otros, los siguientes documentos: H a) Formulario conteniendo la solicitud de inscripcién. b) Copia del D.N.I. del presentante del titulo. ¢) Escrito solicitando la inscripcién de habilitacién urbana de lote dnico tipo quinta, d) Memoria descriptiva. @) Plano perimétrico y ubicacién. 1) Reglamento interno, régimen de unidades inmobiliarias con Pagina 1 de 11RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. sacciones de propiedad exclusiva y comun. ) Piano independizacién — secciones. h) Formato de declaracién jurada de silencio administrative positivo — Ley N° 29060, con legalizacién de firma ante Notario de Arequipa Femando Begazo Delgado de fecha 03.05.2012. i) Cargo de recepcién def expediente N° 58825, donde se solicita el cambio de zonificacién normativa de lote Unico, independizaciones y otros. Oficio N° 163-2012-MPAIGDU de fecha 02.04.2012 expedido por la Municipalidad Provincial de Arequipa. Oficio N° 532-2011-MPA/GDU de fecha 05.10.2011 expedido por la Municipalidad Provincial de Arequipa. 1) Oficio N° 150-2011-GDU-MDS de fecha 04.11.2011 expedido por la Municipalidad Distrital de Sachaca. m) Resolucién Gerencial N° 025-2012-MPA/GDU de fecha 17.01.2012, expedido por ia Municipatidad Provincial de Arequipa 1n) Oficio N° 065-2012-MPA/GDU de fecha 15.02.2012, expedido por la Municipalidad Provincial de Arequipa. 0) Oficio N° §32-2011-MPA/GDU de fecha 05.10.2011, expedido por la Municipalidad Provincial de Arequipa. p) Oficio N° 150-2011-GDU-MDS de fecha 04.11.2011, expedido por la Municipalidad Distrital de Sachaca. @) Oficio N° 163-2012-MPA/GDU de fecha 02.04.2012, expedido por la Municipalidad Provincial de Arequipa 1) Cd. 8) Escrito de fevantamiento de observaciones de fecha 13.08.2013. t)_ informe técnico N° 1855-2013-Z.R.N°XIVOC-U de fecha 28.05.2013. u) Informe técnico N° 1834-2013-Z.R.N°XH/OC-U de fecha 25.06.2013, v) Recurso de apelacién. k) DECISION IMPUGNADA El Registrador Publico de Predios de Arequipa, Carlos Butrén Fuentes, formulé observacién ai titulo en los siguientes términos: i presentanda en via de subsanacién escrito de 13 de junio det 2013, que no subsaru las observaciones formuladas, Reiteréndose los puntos 2 al 10. Se deja constancia de que se presenta documento de reglamento incompleto. Las puntos 2 al 16 contenidos en la esqueta de observacién de fecha 10.06.2013 son. Payina 2 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. 2 Se indica Ia partida 11182549 que corresponde a un predio mistico denominado “El Bosquecto, parcela con el drea de 6,630.45 m2 y que se encuentra registrada a favor de la Asociatcidn de Vivienda Aurora de Esperanco. J Se solicita la inscripeién de la habilitacién urbana del lote tinico tipo quinta, reglamento interno ¢ independizaciones. Se presenta solicitud, memoria deseriptiva del predio, plano perimétrica y de ubicacién, reglamento interno, plano del cuadro de areas de la habilitactén tipo quinta, formato de declaracién jurada de habilitacién urbana tipo quinta, y documentacién aneve referida a entidades pitlicas. 4- Considerando que ef terreno tiene la condicién de ristico previamente debe efectuarse el cambio de uso de ristico a urbano, puede ser por el procedimiento de habilitacin urbana de oficio o el imimite de habilitacién urbana regulado en la Ley 29090 y su regiamento, ef cual contiene dos etapas: la probucién def proyecto y la recepcién de obras. 5. No sa esti acreditande el cambio de uso de rustica a urbana y ta habilitacién urbana de lote imico no seiata la ctapa en que se encuentra et tramite: aprobaciin de proyectos 0 recepeién de abras. 6- Tratdndose de habittiacion urbana de late inico, solamente cabe este trimite espeeificando la etapa que comprende: ahora, la subdivisién tipo quinta requiere de Resalucién Municipal de Subdivision a tenor de lo sefalado en el art, 42, ine. C del Reglamento de las Inseripciones. 7. El Reglamento Inerno presentado se sujeta al régimen de unidades inmobiliarias con secciones de proptedad exclusiva y consi. EI D.S, 035-2006-Vivienda Art. 128, establece que solo se puede optar por ef Régimen de independtizacién y copropiedad fa unidad inmobitiaria sujeta at tipo quinta, en este caso, ef reglamento no cumple con esta formatidad, &.- En el mismo reglamento interno se indica que el drea comin es todo el terreno, to cual no es correcto para el trdmite del régimen tipo quinia (independizacién » copropiedad) 9 El drew comin consta, segins reglamento de calle » pasaje y por to tanto, ya no tenderta la vondicién de subdivision tipo quinta sin obras, sino sub division con obras, sujeta al trdmite de habilitacién urbana rormat. 10.- Queda pendiente ta liquidactin de derechos registrates. od" il, FUNDAMENTOS DE LA APELACION Ji Ei apelante sustenta su recurso de apelacion con los siguientes fundamentos: » Los puntos 2 y 3 no pueden ser considerados como observacién, puesto que la propiedad es de la Asociacién de Vivienda Aurora de Esperanza, segin aparece del antecedente registral. Pagina 3 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. Hemos desarrollado un procedimiento previo que contiene {a Resolucién Gerencial N° 025-2012-MPA/GDU del 17.01.2012, que ha sefialado un zonificacién para uso R-2 baja densidad, por consiguiente fa habilitacion urbana tipo quinta, tiene por finalidad mantener la integridad del predio e independizar las secciones de propiedad exclusiva y un area comin. La habilitacién como lote Unico constituye el Unico procedimiento legal para habilitar un terreno nistico no catastrado pero en zona urbana o de expansion urbana. Este procedimiento se sustenta en una interpretacion extensiva del ambito de aplicacién de 1a ley de habilitaciones urbanas y su reglamento. Procedimiento que es idéntico al de cualquier habilitacién urbana, el tramite se inicia ante la municipalidad distrital adjuntado los requisitos que establece la ley y su reglamento, para que la municipalidad proceda a probar solamente la habilitacién urbana como lote Unico de un drea rural no catastrada, sin alterar la condicién de rural del saldo del predio matriz. El punto 5 sefiala que no se encuentra acreditada el cambio de uso, at respecto el Registrador omite sefialar la resolucién ficta, declaracién jurada entregada notarialmente, conforme a la Ley N° 28060, al cual se ha adjuntado: copia del expediente N° 68825-2011 presentado a la Municipalidad Provincial de Arequipa sobre ef predio de habitacion urbana con fines de vivienda de lote Unico con independizaciones y otros; copia del Oficio N° 532-2011-MPA/GDU de fecha 05.10.2011 y Oficio N° 163-2012-MPA/GDU del 02.04.2012. El Registrador omite que el ultimo pArrafo del articulo 2 de la Ley N° 29090, sefiala que todos los procedimientos establecidos en la presente ley estan sujetos al silencio administrative positive, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N° 29060, Ley de Silencio Administrativo. Con respecte al punto 6, siendo una habilitacién urbana de lote unico, le corresponde una sola etapa, puesto que al tener una zonificacion para uso R-2 baja densidad, por consiguiente a habilitacién urbana tipo quinta, tiene por finalidad mantener la integridad det predio e independizar las secciones de propiedad exclusiva y un area comin, siendo por tanto bienes mancomunados. Es similar para el caso de habilitaciones de oficio. En cuanto al punto 7, es de aplicacion el articulo 128° del Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda, conforme aparece en su articulo 126. Al 4rea comin se ha denominado pasaje. Pagina 4 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. 1V, ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida electronica 11182549 del Registro de Predios de Arequipa, consta registrado el predio risstico “El Bosquesito” denominada Parcela A, ubicado frente a la calle Progreso, anexo de Huaranguillo, del distrito de Sachaea, provincia y departamento de Arequipa, que cuenta con un area de 6,630.45 m2. El dominio corre inscrito a favor de la Asociacién de Vivienda Aurora de Esperanza ~ A.V.LA.D.E., inscrito en la partida N° 11171948 del Registro de Personas Juridicas de la Oficina Registral de Arequipa. Vv. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocalts) Victor Javier Peralta Arana. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente + Determinar ante qué tipo de habilitacién urbana nos encontramos; y, * Si procede fa inscripcién de fa habilitacién urbana solicitada, bajo la aplicacién del silencio administrativo positivo. Vi. ANALISIS 4. Con el titulo venido en grado se solicita la inscripcién de la habilitacion urbana de lote Unico tipo quinta, reglamento interno e independizaciones del predio rustico denominado “El Bosquecito” ubicado con frente a la Caile Progreso, anexo de Huaranguillo, distrito de Sachaca, provincia y departamento de Arequipa, que cuenta un drea de 6,630.45 m2, inscrito en la partida N° 11182549 del Registro de predios de la Oficina Registral de Arequipa. El Registrador observa el tituio sosteniendo en los puntos 4, 5 y 6 que el terreno al tener la condicién de rustico debe previamente acreditarse su cambio de uso de ristico a urbano a través del procedimiento de habilitacion urbana de oficio o el trémite de habilitacién urbana que comprende fa etapa de aprobacién del proyecto y la recepcién de obras. Asimismo, sefiala que la habilitacién urbana de lote Unico no sefala la etapa en que se encuentra e/ tramite, sostiene ademas que fa subdivision Pagina S de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. tipo quinta requiere de Resolucién Municipal de Subdivision a tenor de to sefialado en el art, 42, inc. C del Reglamento de las Inscripciones. Por su parte, ef apelante sefiala que 1a habilitacién como lote Gnico constituye ef Unico procedimiento legal para habilitar un terreno rustico no catastrado pero en zona urbana o de expansion urbana, correspondiéndole una sola etapa, por consiguiente la habilitacién urbana solicitada, tiene por finalidad mantener ta integridad del predio e independizar las secciones de propiedad exclusiva y un area comtin, siendo por tanto bienes mancomunados. Ademas sefiala que, el Registrador ha omitido ta resolucién fieta, declaracién jureda entregada notarialmente, conforme a la Ley N° 29060, a la cual se ha adjuntado: copia del expediente N° 58825- 2011 presentado a ta Municipalidad Provincial de Arequipa sobre el predio de habitacion urbana con fines de vivienda de lote unico con independizaciones y otros, por otro lado ha omitide que el titimo parrafo del atticulo 2 de la Ley N° 29090, sefiala que todos los procedimientos establecides en la presente ley estén sujetos al silencio administrative positivo, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley N° 29060, Ley de Silencio Administrativo. Por to que, corresponde determinar ante qué tipo de habilitacién urbana nos encontramos: y, si procede {a inscripcién de la habilitacién urbana solicitada, bajo la aplicacion del silencio administrativo. . La calificacién registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecttia el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como érgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con {os requisitos exigides por el primer pdrrafo del articulo 2011 del Cédigo Civil para acceder al Registro; esto es, fa tegalidad de fos documentos en cuya virtud se solicita la inscripcién, ta capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de fos documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Pablicos. Concordantemente, el Regiamento General de los Registro Publicos (RGRP) en su articulo 31 sefiala que la calificacion es la evaluacién integral de tos titulos presentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripcién, con la precision de que el marco de la Pagina 6 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. calificacién registral, el! Registrador y el Tribunal Registra propiciaran y facilitaran las inscripciones de los titulos ingresados al registro. A su vez, el articulo 32 det mismo reglamento indica que la calificacién registral comprende entre otros, ef siguiente aspect Comprobar que et acto 0 derecho inseribible, asi como os documentos que conforman el titulo, se ajustan a las disposiciones legates sobre fa maierta y cunplen los requisitos extablecidos en dlichas normas”. El Reglamento Nacional de Edificaciones, define a la habilitacién urbana como el proceso de convertir un terreno ristico en urbano, mediante la ejecucion de obras de accesibilidad, distribucién de agua y recoleccién de desagle, distribucién de energia ¢ iluminacién publica, pistas y veredas. Adicionalmente podra contar con redes para distribucién de gas y redes de comunicaciones. Asimismo, para el citado Reglamento, terreno urbano es la unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagiie, abastecimiento de energia eléctrica, redes de iluminacién pablica, pistas y veredas. El tramite administrative de las habilitaciones urbanas se encuentra actuaimente regulado en la Ley N° 29090 ‘Ley de Regulacién de Habilitaciones urbanas y de Edificaciones” (en adelante la Ley), el cual define a la habilitacién urbana como ef proceso de convertir un terreno ristico 0 eriazo en urbano, mediante la ejecucién de obras de accesibilidad, de distribucién de agua y recoleccién de desagie, de distribucién de energia e iluminacién publica, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podra contar con redes para la distribucién de gas y redes do comunicaciones. De acuerdo a esta Ley, el proceso de habilitacion urbana pasa por obtener una licencia de habilitacion urbana y una vez concluidas las obras se solicita la recepcién de las mismas. El formulario tinico con la recepcién de obras de habilitacion urbana, el plano de replanteo de trazado y lotizacion, fa memoria descriptiva y {a resolucién de recepcién de obras, debidamente seliados por la Municipalidad, son los documentos que, en conjunto, dan mérito a fa inscripcién registral de ta habilitacion urbana y la inscripcion Pagina 7 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. individualizada de tos predios urbanos generados durante este proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 20 de la misma Ley. ‘Sin embargo, si bien ese es el procedimiento normal de las habilitaciones urbanas reguladas en el dispositive legal referido, es cierto también que la misma ley distingue a tres tipos de habilitaciones urbanas como son: las habilitaciones urbanas nuevas, las habilitaciones urbanas ejecutadas (en via de regularizacién) y las habilitaciones urbanas de oficio. Ahora bien, a fin de determinar ante qué tipo de habilitacién urbana nos encontramos es que se ha procedido a revisar la documentacién adjuntada, es asi que revisada la documentacién adjuntada se advierte que se presenta el formato de declaracion jurada de silencio administrativo positivo — Ley N° 29060 con firmas legalizadas de fecha 03.05.2012, indicandose que el! acto solicitado a la Municipalidad Distrital de Sachaca es de “habilitacién urbana lowe tinico tipo quinia del predio de 6,630.45 m2 ubieado en el distrito de Sachaca, remitido por la Municipalidad Provincial de Arequipa Oftcio N° 532- 201-MPAIGDU DEL 05.10.2011, elevate con Oficto N° 150-2011-GDU-MDS del 04.11.2011 (EXp. 76593-2011) y devuelto con Oficio N° 163-2012-MPASGDU del 02.04.2011(Exp. 3020) con ejecucién de obras e independizaciin de lotes” acompafidndose el expediente N° 58825, en cuyo escrito la Asociacién de Vivienda Aurora de Esperanza A.V.I.A.D.E. ha solicitado a la Municipalidad Provincial de Arequipa el Cambio de Zonificacién Normativa y al amparo de ta Ley N° 28090 la habilitacién urbana con fines de vivienda de lote Unico, independizaciones y otros. Sefialandose en e} punto 2.6 del escrito que “Por otro lado se ha omitide fa Ordenavza Municipal N° 667 det 232.2010 se ha establecido et procedimiemo de habititacién urbana, por et que ta Municipalidad Disirital de Sachaca es de su competencia de determinaciin de habilitaciones una de officio, ya que se trata de un terreno yuse conforme que cuenta com provectos, aprobados de agua v desagiie para fines residenciales, factibilidad de ta v obras minimas de habilitacién que deben ser sevepeionades, (...)". Asinismo, en el punto 2.7 se sefiala que “Al ampars de ta Ley N’ 29090 y tomando en consideracién que el trimite de habibitacién urbana fe iniciado en la Municipalidud Provincial de Arequipa, solicito se tenga a bien disponer se aprucbe ta habilitacién urbana de tote timica para fines de vivienda en via de regularizacién, disponiendo ta independizacién de los lotes resultantes y la construcetén simultanea de viviendu para fines de vivienda (...)". (El subrayado es nuestro) Tal como se ha sefialado fineas arriba el proceso de habilitacion urbana esta conformado por dos etapas como son: la aprobacién de la licencia de habilitacién urbana y ja recepcién de obras, siendo que dentro de la Paging 8 de BSRESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. ‘obtencién de las licencias de habilitacién existen cuatro modalidades, ‘como son las modalidades A, B, Cy D, estando dentro de ta modalidad B ta habilitacion urbana de iote Unico, al respecto el item 2 del articulo 10 de la Ley N° 29090 prescribe que pueden acogerse a esia modalidad: “a. Las habilitaciones wianay de unidades prediales no mayores de cinco hectireas, que constituyen islas risticas » que conforman un fote saico, siempre y cuando no esté afécto al Plan Vial Provincial o Metropolitano”. En conseauencia, de lo detallado tenemos que por tratarse de un terreno que cuenta con proyectos aprobades de agua y desagiie para fines residenciales, factibilidad de luz y obras minimas de habilitacion, la Asociacion de Vivienda Aurora de Esperanza ~ AV.LA.D.E. solicita la habilitacién urbana de oficio bajo la modalidad B (lote tnico), consecuentemente que se inscriba la habilitacién urbana de lote Unico tipo quinta, asi como el reglamento interno ¢ independizaciones. §. Con relacion a la habilitacion urbana de oficio, el articulo 24 de la Ley N° 29090 sefialaba que “Las muicipatidades distritales y las provinciales 0 la Municipatidad Metropolitana de Lima, en el dmbito ded Cercado, identificarin los predios, regisiralmente calificados como risticos, que sw encuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios piblicas. Para estes casos, las muunicipalidades emitirin la resulucion que declare hubilitados de oficio dichos predios, y disponga la inscripcién registral de uso ristico a wrhano, La inseripeién individual registral seré gestionsda por su propictario, Esias habilitaciones no se encuentran sujetas a tos aportes de hubilitacién urbana”, dispositive legal que ha sido modificado mediante Ley N° 29898, publicada el 11.07.2012 '. De la lectura del texto, se desprende que la habilitacién urbana de oficio esta referida bdsicamente a la verificacién efectuada por parte de la respectiva Municipalidad de los predios que aparecen inscritos como risticos en el Registro pero que en Ia realidad se encuentran en zonas urbanas consolidadas (cuentan con edificaciones y servicios publicos) Constatado dicha circunstancia a municipalidad respectiva procedera a emitir de oficio la Resolucién Municipal que deciara habilitados los predios. * Articulo 24.- Habitaciones urbanas de oftcio Las municipalidaries deciaran fe habilitacién urbana de oficlo de los predios registralmente caliicados como risticos ubicades en zonas urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios publicos domiciliarios. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas & Jos aportes de la habiltacién urbana, Pagina 9 de #5RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. “Gabe precisar que, en una habilitacién urbana declarada de oficio no es Bosible distinguir las dos etapas (aprobacion del proyecto de habilitacion y de recepcion de obras), ello por cuanto es la misma autoridad municipal la encargada de constatar que el predio registrado como nistico se encuentra en una zona urbana consolidada. Asimismo, la norma cuando se trata de una habilitacién urbana de oficio no distingue la modalidad que estas han adquitido, por cuanto como ya se sefialé, de la constatacién que ellos hacen es que de oficio se declara habilitado el predio. En consecuencia, corresponde a la Municipalidad Distrital de Sachaca declarar de oficio ta habilitacién urbana como lote nice tipo quinta del predio ristico denominado "El Bosquecito” ubicado con frente a la Calle Progreso, anexo de Huaranguillo, distrito de Sachaca, provincia y departamento de Arequipa, que cuenta un drea de 6,630.45 m2, inscrito en la partida N° 11182549 del Registro de predios de fa Oficina Registral de Arequipa. En este orden de ideas, al haberse determinado que nos encontramos ante una habilitacién urbana de oficio bajo la modalidad de habilitacién urbana ‘como lote Unico, corresponde ahora determinar si procede la inscripeién de la habilitacién urbana solicitada, bajo la aplicacién del SAP. . El silencio administrative constituye un mecanismo establecido a favor de los administrados como reacci6n frente a la inaccién de la administracin publica al no resolver la solicitud formulada en el plazo legalmente establecido. Asi, ef silencio administrativo se produce a partir del incumplimiento del deber de resolver de Ia autoridad dentro del plazo establecido, siempre y cuando dicho procedimiento se encuentre expedito para resolver, debido a que la administracién ha verificado que la solicitud det administrado cumple con todos los requisitos legales para que pueda haber un pronunciamiento, El silencio administrativo es de dos clases: a) El silencio administrative negative (Primera Disposicion Transitoria Complementaria y Final de la Ley 29060 y articulo 188.6 de fa Ley 27444, modificado por el Decreto Legistativo 1029) b) El silencio administrativo positivo (Ley 29060 y articulo 188.1 de la Ley 27444, modificado por el Decreto Legislative 1029) Pagina 10 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. Con relacién al silencio administrative positive (en adelante SAP) en la _ jurisprudencia registral se han establecido las siguientes regias: * Se produce en forma automética, por voluntad expresa de fa Ley. Los procedimientos administrativos sujetos. a SAP quedaran automdticamente aprobades en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o maximo, la entidad no hubiera comunicado al administrado el pronunciamiento. * Le administracién una vez producido el SAP, pierde la obligacién de resolver, puesto que el SAP pone fin al procedimiento. + Genera un acto administrative de cardcter presunto en sentido favorable al administrado, y por tanto tiene los mismos efectos y opera en Ia misma forma que los actos emitidos (expresamente) por la administracion. * De conformidad con el primer parrafo del articulo 3 de ja Ley 29080, el silencio administrative tiene para todos fos efectos el caracter de resolucion que pone fin al procedimiento, sin perjuicio de la potestad de nulidad de oficio prevista en ei articulo 202.1 de la Ley 27444, En efecto, conforme lo dispone el numeral 188.2 del articulo 188 de la Ley N° 27444-Ley del Procedimiento Administrative General: “EI silencio administrativo tiene para todas los efectos el carter de resoluctén que pone fin al procedimiento, sin perjuicio de la potestad de nulidad de oficio prevista en el articule 202 de la presente ley” En dicho contexto, ef SAP, habilita al administrado para actuar conforme los términos de lo solicitado, es decir, sin autorizacion expresa previa, por cuanto es justamente la ausencia de dicha autorizacién expresa dentro del plazo que establece la ley, la que lo habilita favorablemente. . De lo desarrollado tenemos que, ef SAP es aplicable aquellos procedimientos administrativos seguidos a solicitud de parte, es decir a requerimiento del administrado que ante la inaccién de la administracion publica ante la negativa de no resolver dentro del plazo legalmente establecido su pretensién se le faculta para que pueda hacer uso de este mecanismo. Pagina 11 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. Razén por la cual el ultimo parrafo del articulo 2 de la Ley N° 29090 ‘establecia que “Jodos fos procedimientos establecidos en la presente Ley estin sujetos al silencio administrative positive, de aeuerdo a lo dispuesto en ta Ley nim. 29060, Ley del Silencio Administrative”. Con esta disposicién queda claro que a todos los procedimientos de habilitaciones urbanas Ie es aplicable el SAP, Sin embargo, cabe precisar que a diferencia de lo que sucede con los procedimientos regulares de habilitacién urbana, el supuesto de las habilitaciones urbanas de oficio constituyen un procedimiento excepcional para declarar habilitados los predios registrados como rusticos, ya que su inicio no depende de la voluntad del interesado sino de la propia autoridad municipal. Y si bien puede presentarse el supuesto en que sea el propio administrado quien solicite a la autoridad municipal que dé inicio al procedimiento de habilitacién urbana de oficio, dicha entidad no se encuentra obligado a efectuarlo, pues quedard a su criterio determinar la conveniencia de declarar la habilitacion de los predios risticos correspondientes. En consecuencia, en fos procedimientos de habilitaciones urbanas de officio ne corresponde aplicar el SAP, argumento que encuentra sustento en la Ley N° 29898 (publicado el 11.07.2012) ta cual modifica el ultimo parrafo del articulo 2 ya citade, que a la letra prescribe que “Los procedimientos estublecidos en la proxente Ley, con excepcién del procedimiento de habilitacién urbana de oficio, estén sujetas al silencio administrative positive, regulado por ta Ley 29060, Ley del Silencio Administrativo”. (El resaltado es nuestro) En tal sentido, no procede la inscripcién de la habilitacion urbana solicitada bajo la aplicacién del SAP, requiriéndose para su procedencia la resoluci6n municipal que apruebe fa habilitacién urbana de oficio bajo fa modalidad de lote Unico tipo quinta. Por otro lado debe tenerse presente que al tratarse de una quinta, deberé enerse en cuenta lo dispuesto en el atticulo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que en su segundo parrafo prescribia que “Cuando la resoluciin municipal autoriza ia subdivision de predios configurados como quinta, para independizar las unidasles inmobiliartas que la conforman, debe inscribirse previamente el reglumento interno de propiedad exclusiva y propiedad comin o ef regiamento interuo de independizacion y coprapiedad. Para ta inscripcidn del reglamento interno no constituird acto previo la declaratoria de fébrica.” Pagina 12 de 1SRESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. Con respecto al reglamento interno de independizacién y copropiedad el articulo 128 del D.S. N° 035-2006-Vivienda prescribe que “EI régimen de Independizucion y Copropiedad supone Ia existencia de unidades imnobiliarias de propiedad exclusiva susceplibles de ser independizadas y bienes de uso comin, sujetas at régimen de copropiedad regulado en el Cédigo Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente ef terreno que ocupa cada una”. Ademas sefiala que “Silo se puede optar por este régimen en el caso de jas Unidades Inmobiliarias mencionadas en tos invisos B), c), a) p ©) deb Art. 126 de este Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones de un xolo pivo 0 que, de contar con mis de un piso, pertenezean a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de fa seceion”. Por su parte, el articulo 126 sefiala que “Las witidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comin, reguladas por el presente Reglamonto, son: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial 0 mixto. Quintus. ©) Casas en eopropiedad. cd) Centros y galerias comerciales 0 campos feriales. ©) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes Con respecto a la eleccién del régimen, el articulo 38 de la Ley N° 27157 prescribe que “Los propietarios pueden elegir entre regimenes de propiedad exchusiva y propiedad comin 0 independisucién y copropiedad, Esta opcién debe constar en et Formulario Unico Oficial y debe inscvibirse en el Registro correspondiente”. De lo expuesto, tenemos que la Ley asegura una amplia libertad a favor de los propietarios, quienes pueden optar entre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun, o por régimen de independizacién y copropiedad, siendo que el Reglamento de la Ley N° 27157 (D.S. N° 035- 2006-Vivienda) ha establecide una excepcidn a la libertad de eleccién del propietario, como es que {os edificlos en departamentos no pueden acogerse al régimen de independizacion y copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el régimen de propiedad exclusiva y comtn. En ese sentido, tenemos que las unidades inmobiliarias tipo quintas pueden acogerse a cualquiera de los dos regimenes. |. Sin embargo, con respecto a las casas en quinta ef D.S_ N° 035-2006- Vivienda las define como Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva Pagina 13 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por fo menos, con un pasaje de acceso desde la via publica en calidad de bien comun. Es decir, que las unidad inmobiliarias de propiedad exclusiva comprende necesariamente el terreno que ocupa cada una, siendo el bien comun el pasaje de acceso desde la via publica. Ahora bien, revisado el reglamento intemo tenemos que se ha considerado como area comin no sélo a la denominada calle N° 4 y pasaje N° 1, sino que también a todo el terreno que cuenta una extensién superficial de 6,630.45 m2, En consecuencia, en vista que en las unidades inmobiliarias tipo quinta el bien comin est compuesto s6lo por el pasaje de acceso desde la via publica, es que independientemente det tégimen (propiedad exchsiva y propiedad comin o independizacién y copropiedad) que adopte el propietario, el bien comin no puede estar constituido por el drea de todo el terreno tal come se sefiala en el regiamento interno, por lo que deberd aclararse al respecto. Por los argumento expuestos, este Colegide confirma los puntos 4, 5, 6 y 8 de la observacion formulada por el Registrador y se revocan los puntos 7, y 9 de la misma, con la precision que ios puntos 2, 3 y 10 no constituyen observaciones. 10.Mediante Res, 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011, se ha derogado la parte del articulo 186 del RGRP que establecia que el Tribunal Registra! debia pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar jos derechos que corespondan. Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervencién del Vocal suplente Victor Javier Peralta Arana autorizado mediante Resolucién N° 161-2013-SUNARPIPT del 12.06.2013. Vil. RESOLUCION CONFIRMAR los puntos 4, 5, 6 y 8 (de acuerdo a lo desarrollado en el noveno considerando) de la observacién formulada por el Registrador por Pagina 14 de 15RESOLUCION N° 476-2013-SUNARP-TR-A. Jos. argumentos expuestos en la presente resolucién; y, REVOCAR los puntos 7 y 9 de la misma. Registrese y comuniquese. JORGE LUIS TAPIA PALACIOS Presidente de la Quinta Sala el Tribunal Registral RAUL JIMMY DEL( NIETO ERALTA ARANA Cal de la Quinta Sala de la Quinta Sala de! Tribunal Registral del Tribunal Registra Pagina 15 de 15