MEMBANGUN SEBUAH HOTEL

Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum membangun sebuah Hotel, antara
lain ialah bahwasanya :

Pembangunan Hotel merupakan investasi dengan modal yang sangat besar dan untuk jangka
panjang (long term)

Peningkatan keuntungan yang kecil dan lambat (low and slow yield).

Disamping itu diperlukan :

TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS

SUMBER DANA UNTUK PEMBANGUNAN

KONSULTAN AHLI PERHOTELAN

KONSEP PEMBANGUNAN

PERIZINAN

Meskipun Pemilik / Investor mempercayakan pengelolaan & pengoperasian Hotelnya kepada

Perusahaan Pengelola yang kondang, pada umumnya diperlukan waktu yang sangat lama untuk bisa
mendapatkan pengembalian dana yang diinvestasikannya, apalagi menikmati keuntungan.
Sebaliknya Perusahaan Pengelola dengan mengandalkan system pengelolaan hotelnya, kemampuan
memasarkannya, keahlian dan ketrampilan para karyawannya, sejak Hotel mulai dioperasikan sudah
mendapatkan Management Fee serta Incentive Fee apabila pengoperasian berhasil mendapatkan
keuntungan kotor (bukan dari Net Profit). Demikian pula Karyawannya yang bisa menikmati uang service
10% dari Revenue disamping gaji dan tunjangan-tunjangan.
Oleh sebab itu untuk memperkecil risiko, maka sebuah Studi Kelayakan merupakan suatu hal yang
mutlak harus dilakukan, sebelum melaksanakan proses pembangunan, untuk meyakinkan bahwa
pembangunannya punya prospek yang baik.
STUDI KELAYAKAN
Sebagaimana telah kami ingatkan, sebuah Studi Kelayakan harus dilakukan sebelum melaksanakan
pembangunan.
Studi kelayakan minimal berisi analisa tentang kekuatan dan kelemahan, peluang dan hambatan (SWOT
Analysis) dan kriteria kelayakan investasi, artinya pembangunan ini akan menguntungkan atau tidak.
Kerangka dasar Studi Kelayakan adalah sebagai berikut :
PENDAHULUAN

1. Latar Belakang

2. Subyek & Ruang Lingkup Studi

3. Metodologi
4. Biaya Studi
PROFIL INVESTOR

1. Sebagai Pengusaha dibidang apa

2. Visi & Misinya
3. Track Record
PROYEK YANG DIRENCANAKAN

1. Konsep Pembangunan
2. Tanah & Lokasinya
3. Lingkungan (Environment)
4. Kapasitas Proyek
5. Jumlah dan Type-type kamarnya
6. Fasilitas Pendukung
Klasifikasi Hotel
7 (TUJUH) ASPEK PENTING DALAM PERSIAPAN PEMBANGUNAN

1. ASPEK LEGAL
2. ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL
3. ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN
4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA
5. ASPEK KEUANGAN
6. ASPEK PEMASARAN
7. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN

*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*

1. ASPEK LEGAL
Badan Hukum
Kepemilikan tanah
Perijinan
Peraturan-peraturan Daerah
Perjanjian / Kontrak-kontrak
2. ASPEK TEKNIS & ARSITEKTURAL
Peta dan tapak tanah
Analisa Kondisi dan Karakteristik Site
Aksesibilitas & Transportasi
Desain / Type Bangunan
Struktur Bangunan
3. ASPEK ORGANISASI & MANAJEMEN
Profil Perusahaan (Owning Company)
Calon Pengelola (Management Company)
Pilihan Cara Pengelolaan
4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA
Struktur Organisasi
Kompetensi, Jumlah & Tugas-tugas karyawannya
Peraturan Ketenagakerjaan
Peraturan Perusahaan
5. ASPEK KEUANGAN
* Equity
* Biaya Proyek
* Rencana Pembiayaan Proyek
* Sumber Dana
* Proyeksi Rugi-Laba & Arus Kas
* NPV, IRR, ROI, ROE dan Pay Back Period
* Kriteria Kelayakan Investasi
6. ASPEK PEMASARAN
* Analisa Pasar ( Supply & Demand )
* Analisa Persaingan ( Competition & Comparative Study )
* Peluang & Rekomendasi pilihan Pasar
* Spesifikasi Pengembangan Produk
7. ANALISA DAMPAK LINGKUNGAN
* Sumber Air bersih
* Pembuangan Limbah padat & limbah cair
* Pengelolaan Limbah
* Sertifikasi
PERSIAPAN PEMBANGUNAN DENGAN MEMPERHATIKAN KE-7 ASPEK PENTING

1. ASPEK LEGAL
2. Beberapa Perijinan yang diperlukan, minimal adalah :

1.

Pendirian

Ijin peruntukan tanah

Ijin lokasi

Ijin Mendirikan Bangunan

Badan

Hukum

merupakan

prasyarat

utama.

Undang-undang Gangguan

Ijin Prinsip / Ijin Sementara Usaha Perhotelan (berlaku 3 tahun)

Ijin Tetap Usaha Perhotelan, yang mencakup 18 perijinan, termasuk antara lain Penggunaan Lift,
Boiler, Penyehatan Makanan, Penggunaan Kolam Renang, Laundry & Dry Cleaning, Keramaian,
Minuman keras dll.

3. Kewajiban memenuhi berbagai peraturan yang dikeluarkan oleh PEMDA4. Kewajiban memenuhi
ketentuan
Standard
dan
Golongan
Kelas
/
Bintang
5. Perlindungan
kepada
tamu
dan
keselamatan
kerja
staf
&
karyawan.
6. Sanitasi, hygiene dan analisis dampak lingkungan
2. ASPEK ARSITEKTUR DAN TEKNIS
Setelah membuat Konsep pembangunan hotel yang
menginterpretasikannya kedalam sebuah Artist Impression.
n

diinginkan,

maka

Arsitek

diminta

Dalam merencanakan pembangunan hotel selain harus memperhatikan segi keindahan /estetika
(Architectural Design) yang sesuai dengan konsep yang didasari oleh visi & misinya, juga tidak kalah
pentingnya segi fungsi-fungsi operasional didalam hotel yang harus memenuhi persyaratan untuk
pengelolaan yang berkaitan dengan

alur lalu-lintas kendaraan ( flow of traffic)

alur tamu (flow of guests)

alur pelayanan (flow of services)

alur barang (flow of goods)

alur dokumen (flow of documents)

yang pada umumnya mengutamakan :

kenyamanan,

efisiensi

menghindari kesimpang-siuran dan tabrakan

3. ASPEK MANAJEMEN
Yang harus diperhatikan dalam menentukan siapa yang akan menjadi Calon Pengelola Hotelnya ialah :
Pertama, mengetahui apakah Calon Pengelola dapat dipercaya dan diyakini dapat beradaptasi dengan
Budaya Perusahaan dan visi&misinya , maka perlu ditest hal-hal berikut :

Kemampuan pengoperasian & pengelolaan Hotel sesuai klasifikasi yang ditentukan

Citra / reputasinya

Kemahiran dan kehandalan dalam pemasaran & penjualan maupun jaringannya

Track record (pengalaman yang sukses)

Kedua , harus diperhatikan Hak & Kewajiban masing-masing yang dituangkan dalam Perjanjian
Pengelolaan
&
Pengoperasian
yang
akan
ditandatangani.
Harus
win-win.
.

A3. ASPEK MANAJEMEN

A. Ketiga, apakah memiliki Sistim Manajemen yang sesuai dengan hotelnya , mulai dari Pemasaran
& Penjualan, Sumber daya Manusia, Keuangan &Accounting, Rooms Division, Food & Beverage
Division, Purchasing sampai ke Security maupun Maintenance&Engineering
B. Keempat, Penyiapan Business Plan (Marketing & Budget Plan) yang perlu disepakati bersama.
C. Kelima, Penyiapan Daftar Furniture/Fixtures/Equipments dan Pengadaan supplies seperti :

Housekeeping supplies (linen & towels, Cleaning chemical, uniform)

Guest Supplies ( Amanities, Stationary, Printed matters)

F&B Supplies ( makanan & minuman, table clothes, napkins)

4. ASPEK SUMBER DAYA MANUSIA

Mempersiapkan sumber daya manusia haruslah dianggap sebagai hal yang sangat serius. Perusahaan
harus mengerti Tenaga kerja bagaimana dan berapa jumlahnya yang diperlukan oleh Struktur Organisasi
hotelnya, menguasai Perundang-undangan menyangkut hubungan kerja antara Perusahaan dan
Karyawan, seperti kontrak kerja, pengupahan, hak & kewajiban kedua pihak, pemutusan hubungan kerja,
pensiun, pesangon, dsb.

Pengelola yang ditunjuk akan menetapkan :

Organization Chart (Struktur atau Bagan Organisasi)

Human Resources Management System, (Manualnya, SOP, Job Requirements dan Job
Descriptions masing-masing karyawan, Data base dll)

Persyaratan karyawan a.l. pengetahuan dasar perhotelan, memiliki keterampilan, pengetahuan,

pengalaman bekerja dihotel, mahir dalam bidang tertentu, berperilaku baik dan bersertifikasi
profesi)

Employees strength (Berapa jumlah tenaga kerja) yang akan ditempatkan dimasing- masing
bagian (Manning Table)

Mempersiapkan Peraturan Perusahaan, (antara lain adalah Perjanjian atau Kontrak Kerja dan
House Rule).

Melaksanaan Recruiting, selecting, training dan placements (penempatan dari para calon
karyawan
yang
telah
terseleksi).
Apabila terbentuk Persatuan Karyawan maka perlu diatur Kesepakatan Kerja Bersama
(Collective Labor Agreement)

5. ASPEK PEMASARAN
Diawali dengan studi dan penelitian tentang pasar yang ada dan pasar yang potensial, persaingan dan
permintaan yang berkembang, maka ditetapkanlah Strategi Pemasaran yang mencakup kegiatan-kegiatan
dibidang :

1. RESEARCH, ANALYSIS & PLANNING (Penelitian, Penganalisaan dan Perencanaan)

2. SALES (Kegiatan penjualan)
3. ADVERTISING & PROMOTIONS (Periklanan dan kegiatan-kegiatan untuk menunjang penjualan,
serta pilihan media yang tepat sehingga iklan jadi efisien biayanya dan efektif mengena
sasarannya)
4. PUBLIC RELATIONS & PUBLICITY (Humas yang memberikan informasi, upaya pendekatan,
pengenalan dan loyalitas pelanggan)
5. REPRESENTATIONS (Pilihan Agen Penjualan dan Marketing Network, Keanggotaan pada
Organisasi sejenis, Trade shows, Mewakili Perusahaan didalam berbagai Events).

6. ASPEK KEUANGAN
Kalau ada peluang untuk membangun sebuah hotel, buatlah Studi Kelayakan dulu untuk memperkecil
risiko, melihat prospeknya dll. Ingatlah bahwa pada umumnya pihak Perbankan menganggap bahwa
membiayai pembangunan hotel itu berisiko tinggi dan jangka waktu pengembalian kredit singkat
Yang dimaksud dengan Aspek Keuangan mencakup :
a.

SUMBER
DANA
Pinjaman,
Penyertaan
Saham)
b.
STUDI
KELAYAKAN
( Utamanya menyangkut Operating Projection, Cash flow, IRR, NPV, ROI, ROE, Payback period)
c.
BIAYA
PEMBANGUNAN
( seperti Modal Dasar, Pinjaman, Biaya-biaya Pra- Pembangunan, Biaya Konsultan, Biaya Arsitek,
Biaya
Konstruksi)
d.
BIAYA
LAIN-LAIN
(Manajemen
Proyek,
Perijinan,
Asuransi,
Bunga
Pinjaman,
Pajak
dll)
(Modal

sendiri,

e.

SYSTEM
AKUNTANSI
HOTEL
(Yang disesuaikan dengan The Uniform System of Accounts dari The American Hotel & Lodging
Association, termasuk Chart of Accounts, Inventory maupun System Pelaporannya).
System ini dimaksud untuk dapat membandingkan kinerja (performance) pengelolaan hotelnya dengan
hotel sejenis lain-lainnya diseluruh dunia yang mengikuti uniformed system tersebut.
7. Aspek Lingkungan meliputi :

Pengamanan & Pemeliharaan Lingkungan

Pelestarian & Penyeimbangan Eco-system

Pengelolaan Limbah Padat, Limbah Cair dan Limbah lain yang berbahaya seperti gas, accu
bekas

Bebas dari debu dan asap

Bebas dari kebisingan

Budaya hemat energy (effective & efficient)

Upaya-upaya untuk Penghematan dalam Penggunaan Sumberdaya Alam a.l. dengan cara:

REDUCING

RE-USING

RECYCLING

Meningkatkan penggunaan Green Products

PROSES PEMBANGUNAN
Pembangunan fisik sebuah Hotel bertaraf internasional Berbintang 3 5 pada umumnya memakan
waktu sekitar 2 tahun setelah proses dibawah ini dilaksanakan :

1. PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS

2. KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL
3. ARTIST IMPRESSION
4. ARCHITECTURAL DESIGN
5. PENYESUAIAN KONSEP
6. SITE PLAN & DETAIL DRAWING
7. PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK

8. WORKING DRAWING
9. PEMILIHAN KONTRAKTOR
10. PELAKSANAAN PROYEK
1. PENENTUAN TANAH DILOKASI YANG STRATEGIS

Berada ditempat tujuan wisata atau pusat kegiatan ekonomi

Dapat dijangkau dengan mudah / dilalui transportasi umum

Dilingkungan yang baik, tertib, aman dan disenangi orang

2. KONSEP PEMBANGUNAN YANG LAYAK JUAL

Ada market demand (permintaan pasar) dan tidak akan lekas over supply (kelebihan pasokan)

Diperkirakan menguntungkan sehingga pengembalian modal yang tidak terlampau lama

Mudah mendapat kredit dari Bank karena tidak dianggap credit risk

3. ARTIST IMPRESSION

Dibuatkan gambar Impresi Pelukis untuk menterjemahkan bentuk bangunan menurut keinginan
Investor

4. ARCHITECTURAL DESIGN

Pengembangan gambar-gambar interpretasi Arsitek tentang Konsep Pembangunan yang

dimaksud oleh Investor dalam bentuk Desain awal.

Pemanfaatan contour tanah

Memperhatikan KLB (Koefisien Luas Bangunan) dan KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

Pemanfaatan lahan yang efisien

5. PENYESUAIAN KONSEP

Hasil pembahasan Studi Kelayakan yang dilakukan bersama dengan Konsultan Ahli Perhotelan,
maupun perizinan yang akan didapat, akan menentukan Konsep yang paling ideal / tepat untuk
rencana pembangunan

Suatu pembangunan hotel yang tidak dipersiapkan dengan baik menurut disiplin ilmu perhotelan,
akan sangat berisiko tinggi, oleh karena itu sejak Awal pengembangan gambar perlu dilibatkan
seorang Konsultan Ahli Perhotelan atau Perusahaan yang akan ditunjuk sebagai pengelolanya.

6. SITE PLAN & DETAIL DRAWING

Site Plan yang lengkap dan Gambar-gambar Schematic yang rinci dipersiapkan.

Pada tahap ini Konsultan Ahli Perhotelan mutlak diperlukan untuk menjamin kecocokan estetika
dengan fungsi-fungsi operasional

Banyak pula Calon Pengelola yang pada tahap ini sudah minta untuk dilibatkan.

7. PENUNJUKAN MANAGEMENT PROYEK

Investor perlu menunjuk Management Proyek yang akan menangani dan mengawasi proses
pembangunannya. Management proyek yang dipimpin oleh Project Director akan menunjuk
seorang MANAGER KONSTRUKSI
(Boleh dipilih apakah Perusahaan atau perorangan) yang
mengkoordinir pelaksanaan dilapangan.

Manager Konstruksi (MK) harus kompeten dalam bidangnya,berpengalaman dalam

pembangunan hotel, sehat jasmani dan rohaninya, punya komitmen, menghayati dan akan
mengamalkan Visi & Misi Investor, berwibawa, bijaksana dan daya kreatifitasnya tinggi.

8. WORKING DRAWING

Arsitek mempersiapkan Gambar-gambar Kerja yang segera dipelajari dan dikomunikasikan

dengan MK maupun Konsultan / Calon Pengelola.

Gambar-gambar ini nantinya diarsipkan sebagai As built Drawings

9. PEMILIHAN KONTRAKTOR

Selain memilih Kontraktor yang bonafide, punya track record kesuksesan dalam pembangunan,
pengalaman membangun hotel dsb,

Bisa juga kontraknya dibuat dengan cara borongan atau Turn Key

Perlu pula dipertimbangkan apakah baik melakukan tender untuk memilih Main Contractor dan
dipilih para Sub Contractorsnya, atau bisa juga tanpa Main Contractor.

10. PELAKSANAAN PROYEK

Demi efisiensi dan efektifitas Pelaksanaan Proyek perlu diawasi secara kontinu oleh Direksi
Proyek maupun Arsitek Perancang bangunannya.

Durasi proses pembangunan pada umumnya berkisar antara 18 24 bulan

6.

LINGKUP PEKERJAAN DAN METODA

PELAKSANAAN PROYEK
* PERENCANAAN MANAJEMEN PROYEK

Hal penting yang harus dipersiapkan dalam Perencanaan Proyek yaitu :

Identifikasi items pekerjaan yang akan dilaksanakan, mulai dari dokumen- dokumen Perjanjian
antara Pemilik dengan Contraktor, berbagai Perijinan dsb.

Memahami / menterjemahkan Konsep, Artist Impression dan Architectural Design, Gambargambar / Blue print dan Gambar-gambar kerja

Metoda Pelaksanaan

Kontrak-kontrak

Sumber Daya Manusia

Peralatan yang harus disediakan

Anggaran Biaya dan Cash Flow

Waktu dan Jadwal pelaksanaan

Kurva - S

Menentukan sektor-sektor kritis yang perlu ekstra pengawasan

* SITE PLANNING

Site Planning dibuat untuk mengatur & menempatkan segala sesuatu yang diperlukan dalam
Pelaksanaan Pembangunan, meliputi :

Gerbang Utama

Jalan sementara dalam lingkungan

Alur jalan kerja

Sistem
drainage
dan
Directie Keet / Kantor Pimpinan Proyek

kolam

penampungan

air

* PEKERJAAN PERSIAPAN PROJECT

Pekerjaan persiapan mencakup :

Koordinasi antara Pemberi Tugas Manager Konstruksi Pengawas Para Konsultan

Arsitektur, Struktur, Mechanical & Electrical Quantity Surveyor Kontraktor/s Group Leader
Tenaga kerja lapangan.

Pengawasan Pengukuran (setting out), Pembongkaran bangunan lama (kalau ada) dan
penentian titik-titik Tiang Pancang serta pembuatan 3 (tiga) buah Tiang Indikator.

Pengawasan / Pengecekan ketegakan Tiang Pancang yang dikerjakan Kontraktor dengan menggunakan
alat-alat seperti Theodolit, Mistar Ukur, Benang dan Patok-patok.

3 K O M E N T AR :

Angela Davids mengatakan...

PENAWARAN PINJAMAN UNTUK SEMUA (DAFTAR SEKARANG)

Apakah Anda seorang pengusaha atau wanita? Apakah Anda dalam stres keuangan? Anda perlu Uang
untuk memulai bisnis Anda sendiri? Apakah Anda memiliki pendapatan rendah dan merasa sulit untuk
mendapatkan pinjaman dari bank lokal dan lembaga keuangan lainnya? Jawabannya ada di sini, Christiana
Anderson Badan Kredit adalah jawabannya. Kami menawarkan;

a) pinjaman pribadi, ekspansi bisnis.

b) Business Start-up dan pendidikan.
c) konsolidasi utang.
d) pinjaman Keras Uang.

Namun, metode kami menawarkan kemungkinan untuk menunjukkan jumlah pinjaman yang dibutuhkan dan
juga durasi Anda mampu untuk menyelesaikan pembayaran pinjaman dengan tingkat bunga 2%. Ini
memberi Anda kesempatan nyata untuk mengumpulkan uang yang Anda butuhkan. Kandidat yang tertarik
harus menghubungi kami melalui: angeladavidsloan@gmail.com
6 Juli 2015 07.01