Modalitati ale contractului de vanzare-cumparare

Pact de optiune si oferta

Asemanari:

ambele contin bunul si pretul;

dupa manifestarea acordului de incheiere a contractului de catre parti devin acte

juridice bilaterale;

incheierea contractului depinde de manifestarea de vointa a beneficiarului;

nu poate fi data o hotarare judecatoreasca care sa sustituie consimtamantul

partilor in vederea incheierii contractului.

Deosebiri
pactul de optiune este un act juridic bilateral, in timp ce oferta este un act juridic
unilateral;

pactul de optiune este un contract unilateral sau sinalagmatic;

pactul de optiune este intotdeauna afectat de un termen, in timp ce oferta poate fi
si fara termen (atunci cand este adresata unei persoane absente, trebuie mentinuta
un timp rezonabil;

pactul contine o irevocabilitate conventionala, in timp ce oferta are irevocabilitate

legala (art. 1.191)

in cazul pactului bunul ce face obiectul contractului poate fi indisponibilizat;

in cazul pactului poate exista o plata in avans, in timp ce la oferta nu exista plata
in avans;

daca legea prevede anumite conditii de forma pentru contractul de vanzarecumparare, aceste conditii de forma se aplica si pactului de optiune, in timp ce
oferta poate fi facuta sub orice forma;

 odata ce pactul de optiune a fost acceptat de beneficiar, nu se mai poate reveni

asupra consimtamantului dat, in timp ce oferta poate fi retrasa daca retragerea
ajunge anterior sau concomitent cu oferta, si acceptarea putand fi retrasa;

beneficiarul pactului de optiune este titularul unui drept potestativ afectat de un

termen de decadere, in timp ce la oferta nu avem un drept potestativ;

nerespectarea pactului atrage rezolutiunea si confera beneficiarului dreptul la

daune-interese doar daca acesta plateste o suma pentru indisponbilizarea bunului;

acceptarea ofertei poate fi si tacita.

Avantaje

prin manifestarea de vointa a beneficiarului de a incheia contractul, acesta se

perfecteaza, fara a mai fi nevoie de un alt consimtamant al promitentului;

beneficiarul poate indisponibiliza bunul prin plata unei sume ce poate fi ulterior
considerate parte din pret;

in materie imobiliara, pactul de optiune si/sau inalienabilitatea ce decurge din el

devin opozabile tertilor prin notarea in cartea funciara.

Dezavantaje

promitentul nu se poate razgandi in cazul pactului de optiune, iar in cazul in care

instraineaza bunul, va raspunde contractual fata de beneficiar, fie prin dauneinterese pentru neexecutare, fie prin rezolutiunea pactului cu daune-interese;

indisponibilizarea bunului;

daca legea impune conditii de forma, pentru a fi valabil, trebuie sa respectate

acele conditii de forma.

Pact de optiune si promisiunea unilaterala de vanzare

Asemanari

ambele contracte trebuie sa prevada bunul si pretul;

-manifestarea intentiei beneficiarului de a contracta este supusa unui termen;

in ambele cazuri, doar promitentul se obliga sa vandal, beneficarul ne se oblige sa

cumpere;

exista o inalienabilitate conventionala in ambele situatii;

bunul poate fi indisponibilizat prin plata unui pret;

in cazul unui drept tabular, opozabilitatea fata de terti este conditionata de notarea
in cartea funciara.

Deosebiri

promisiunea unilaterala de vanzare da nastere unei obligatii de a face in sarcina

promitentului si unui drept de creanta beneficiarului, in timp ce la pactul de
optiune obligatia este de a nu face;

obligatia promitentului si dreptul de creanta al beneficiarului sunt afectate de o

conditie pur potestativa din partea beneficiarului, conditie ce trebuie sa se
indeplineasca in interiorul unui termen;

in cazul pactului de optiune, daca legea prevede anumite conditii de forma pentru
incheierea vanzarii, spre a fi valabil, acesta trebuie sa indeplineasca aceste
conditii de forma, in timp ce la promisiune nu exista aceasta necessitate;

in cazul promisiunii unilaterale de vanzare, instanta poate da o hotarare

judecatoreasca care sa suplineasca consimtamantul promitentului, in timp ce la

pactul de optiune hotarearea poate fi data doar pentru constatarea

consimtamantului;

in caz de neexecutare voluntara a contractului, in cazul promisiunii unilaterale,

promitentul este supus executarii silite in natura sau prin echivalent, sau
beneficiarul poate cere rezolutinea contractului de promisiune cu plata de dauneinterese, in timp ce la pactul de optiune nerespectarea pactului atrage rezolutiunea
si confera beneficiarului dreptul la daune-interese doar daca acesta plateste o
suma pentru indisponibilizarea bunului;

in caul pactului de optiune, beneficiarul devine titularul unui drept potestativ.

Avantaje

promisiunea unilaterala de vanzare se incheie in orice forma;

pactul de optiune se transforma in promisiune unilaterala daca nu respecta

conditiile de forma;

in cazul pactului de optiune, consimtamantul initial al vanzatorului nu trebuie

dublat de un consimtamant ulterior;

bunul poate fi indisponibilizat in ambele situatii;

inalienabilitatea conventionala, daca este incalcata, atrage dreptul la dauneinterese

in cazul in care promitentul decedeaza sau devine incapail, promisiunea de

vanzare nu devine caduca, ea se transmite catre mostenitorii sai, ca parte a
pasivului succesoral;

beneficarul pactului de optiune poate introduce actiune in revendicare impotriva

promitentului vanzator care refua predarea bunului;

in ceea ce priveste cartea funciara, in cazul pactului de optiune, daca expira

termenul de optiune, se radiaza din oficiu pactul.

Dezavantaje

promisiunea unilaterala nu este supusa unei forme cerute de lege;

indisponibilizarea bunului;

incalcarea inalienabilitatii duce la plata de daune-interese in sarcina promitentului

Pactul de optiune si promisiunea bilaterala de vanzarecumparare

Asemanari

sunt acte juridice bilaterale;

bunul si pretul sunt stabilite;

in ambele cazuri este nevoie de capacitate deplina a partilor;

ambele contracte sunt afectate de un termen;

in cazul in care partile nu au stabilit un termen, acesta poate fi stabilit ulterior de

catre instant ape cale de ordonanta presedentiala, la cererea oricareia dintre parti;

Deosebiri

in cazul promisiunii bilaterale, exista obligatii in sarcina ambelor parti, cu drepturi

de creanta aferente, in timp ce la pactul de optiune, promitentul are obligatia de a
nu face, iar beneficiarul are un drept potestativ;

promisiunea sinalagmatica nu este supusa conditiilor de forma necesare pentru

vanare, in timp ce pactul de optiune este supus conditiilor de forma necesare
pentru vanzare;

in cazul promisiunii sinalagmatice, instanta poate pronunta o hotarare

judecatoreasca care sa tina loc de contract, in timp ce in cazul pactului de optiune
nu poate decat sa constate consimtamantul;

termenul este de esenta promisiunii sinalagmatice;

in cazul promisiunii sinalagmatice, daca promitentul comparator a platit un avans

din pretul vanzarii si contractul a fost supus rezolutiunii, el are un drept de ipoteca
legala asupra imobilului ce facea obiectul contractului promis( in ipoteza vanzarii
unui imobil).

Avantaje

indisponibilizarea bunul in cazul pactului de optiune;

posibilitatea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca

consimtamantul celui care refua sa incheie contractul;

lipsa unei forma necesare promisiunii sinalagmatice.

Dezavantaje

posibilitatea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca

consimtamantul celui care refua sa incheie contractul;

lipsa unei forma necesare promisiunii sinalagmatice.

Promisiunea unilaterala de vanzare si pactul de preferinta

Asemanari

ambele sunt acte juridice bilaterale;

obligatiile continute in contracte sunt obligatii de a face ;

nu sunt supuse unor conditii de forma;

pactul de preferinta este o variatie a promisiunii unilaterale de vanzare.

Deosebiri

in cazul pactului de preferinta, promitentul se obliga sa ii acorde beneficiarului o

simpla prioritate, in conditii egale si la pret egal in cazul in care se hotaraste sa
vand bunul, in timp ce la promisiunea unilaterala el se obliga sa ii vanda
beneficiarului daca acesta va dori sa cumpere;

existenta dreptului de creanta al beneficiarului pactului de preferinta este

conditionata de hotararea promitentului de a vinde si de neexistenta unui pret mai
avantajos din partea celorlalti cumparatori, el fiind afectat de o conditie pur
potestativa, in timp ce dreptul de creanta al beneficiarului promisiunii unilateral
de vanzare este afectat de o conditie suspensiva pur potestativa din partea
beneficiarului;

promisiunea unilaterala de vanare este insotita intotdeauna de un termen;

instanta poate da o hotarare judecatoreasca care sa inlocuiasca consimtamantul

promintentului, in timp ce la pactul de preferinta nu se poate da o hotarare
judecatoreasca de acest fel;

in ceea ce priveste capacitatea de a dispune, in cazul promisiunii unilaterale,

capacitatea de a vinde este ceruta in momentul promisiunii, in timp ce la pactul de
preferinta se apreciaa la momentul exercitarii dreptului de preferinta, si nu la
momentul promisiunii;

dreptul beneficiarului de a contracta este, in principiu, transmisibil, daca nu are

caracter intuitu personae, iar dreptul promitentului din cazul promisiunii
unilaterale de vanzare se transmite mostenitorilor sai, ca parte a pasivului
succesoral.

Avantaje

in cazul promisiunii unilaterale de vanzare, bunul poate fi indisponibilizat;

exista o inalinabilitate conventionala in cazul promisiunii de vanzare;

promitentul din caul promisiunii unilaterale de vanzare raspunde contractual fata

de beneficiar daca a instrainat bunul ce facea obiectul contractului;

posibilitatea inscrierii in cartea funciara a promisiunii care contine drepturi

tabulare, pentru opozabilitate fata de terti, cu mentionarea termenului in care
trebuie sa se incheie contractul.

Dezavantaje

lipsa unei forme cerute de lege;

imposibilitatea beneficiarului pactului de preferinta de a introduce o actiune in

revendicare sau o actiune de constatare a nulitatii actului de vanzare cu
nerespectarea promisiunii, cu exceptia fraudei;

beneficiarul pactului de preferinta nu poate indisponibiliza bunul.

Created by Grupa 3A9.