ANALISA BIAYA PROYEKBAHAN AJARDIKLATDITJEN ANGGARANJAKARTA, 9 JULI

2012Ir. ARIFFIN AZIZS, MTAHLI MADYA JAFUNG TBP

BANGUNAN

GEDUNG

NEGARALandasan

Hukum2.

UU

No.

28

tahun

2002Tentang Bangunan Gedung1. UU No. 18 Tahun 1999Tentang Jasa

Konstruksi3.

UU

No.

tahun

2004Tentang

Perbendaharaan

Negara4.

Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000Tentang Penyelenggaraan Jasa

Konstruksi5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005Tentang Peraturan
Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentangBangunan Gedung6. Peraturan
Pemerintah

Nomor

Tahun

2006Tentang

Pengelolaan

Barang

Milik

Negara/Daerah7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002Tentang Pedoman Pelaksanaan

Anggaran

Pendapatan

dan

BelanjaNegara8.

PERPRES

No.

73

Tahun

2011Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara9. Keputusan Menteri

Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007Tentang Pedoman Teknis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara

Bangunan GedungPENGERTIAN Negara:Bangunan Gedung Negara: adalah

bangunanadalah

bangunangedunggedung

untuk

keperluan

dinasuntuk

keperluan dinas yang menjadi /akanyang menjadi /akanmenjadimenjadi

kekayaan

milik

negarakekayaan

diadakandengan

sumber

milik

negara

pembiayaandengan

APBNAPBN, dan/atau, dan/atauperolehan

dan

diadakandan

sumber

pembiayaan

Perolehan lain yang sahlainnya

yang sah.perolehan lainnya yang sah. :Perolehan lain yang sah : Hibah,
Pembelian,Hibah,

Pembelian,Bangun

Serah

Guna,

Bangun

Guna

Serah.Bangun Serah Guna, Bangun Guna Serah. Pembangunan Bangunan

Gedung

Negara

(BGN)berbasis

(BGN)Pembangunan

anggaran

kinerjaberbasis

Bangunan
anggaran

Gedung
kinerja

Negara
bukan

proyekbukan proyek

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:Biaya Pembangunan Biaya Pekerjaan Non

StandarStandar HargaBiaya Pekerjaan StandarBGN: Standar Harga BGN
Klasifikasi Sederhana danSatuan Tertinggi per M2: Ditetapkan olehStandar
Harga Bangunan Rumah NegaraTidakSederhana Bupati/Walikota secara
berkala/tahunberdasarkan spesifikasi teknis dan BiayaBiaya Konstruksi

Fisikklasifikasi

BGNKomponen

Pengawasan/Manajemen

Biaya

Pembangunan:

KonstruksiPerancangan

BiayaBiaya

(Design)

Pengelolaan

Proyek

BangunanPembiayaan
PrototipeProsentase

Bangunan

Komponen

tertentu:

dengan

Desain

Biaya Pembangunan:Diperhitungkan dari

BIAYA KONSTRUKSI FISIKBiaya Pekerjaan Besarnya biaya perencanaan,

manajemenkonstruksi
Desaindihitung

/pengawasan,Non-Standar

berdasarkan

billing-rate

Bangunan

dengan

PembangunanBerulang

>

BangunanBangunan Sederhana1 tahun anggaran Dihitung berdasarkan

rincian

volumeBangunan

KhususTidak

sederhana

kebutuhan

nyata

danharga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasikepada

instansi Teknis PU;PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

KEPPRES No. 42 Tahun 2002Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran

Pendapatan dan Belanja NegaraPasal 14(1) Dalam melaksanakan belanja
negara

dilakukan

standardisasikomponen

kegiatan

termasuk

harga

satuannya.(3) Dalam penyusunan standardisasi harga satuan, sedapat

mungkinmenggunakan

data

dasar

yang

bersumber

dari

penerbitan

resmiBadan Pusat Statistik, departemen/lembaga, danpemerintah daerah.(2)

Standardisasi harga satuan digunakan untuk menyusunpembiayaan kegiatankegiatan yang diusulkan dalam dokumenanggaran.

KEPPRES No. 42 Tahun 2002Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran

Pendapatan dan Belanja Negara(4) Penetapan standardisasi dilakukan secara
berkala oleh :b. Menteri/pimpinan lembaga untuk standardisasi harga satuan
pokokkegiatan departemen/lembaga yang bersangkutan;a. Menteri Keuangan
dengan memperhatikan pertimbangan menteri/pimpinan lembaga terkait
untuk standardisasi harga satuan umum,satuan biaya langsung personil dan
non personil untuk kegiatan jasakonsultasi;.c. Gubernur/bupati/walikota
dengan memperhatikan pertimbangan dariinstansi terkait untuk standardisasi
harga

satuan

pokok

kegiatandaerah

provinsi/kabupaten/kota

yang

bersangkutan;.d. Bupati/walikota untuk standardisasi harga satuan bangunan

gedungnegara

untuk

keperluan

dinas

seperti

kantor,

rumah

dinas,

gudang,gedung

rumah

sakit,

gedung

sekolah,

pagar

dan

bangunan

fisiklainnya.

PEMBANGUNANBANGUNANBARUBIAYAPEKERJAANNON
STANDARPERAWATANBANGUNANBIAYA PEKERJAANSTANDARKlasifikasiStandar
LuasStandarJumlah LantaiHSBGNNon-StandarBgn + LingkNon-StandarFungsi
KhususNon-StandarLainnyaSKEMATIKPEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

A. Klasifikasi Bangunan Gedung NegaraPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,1.

Klasifikasi

bangunan

gedung

negara

didasarkan

padakompleksitas.2.

Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunansederhana, bangunan

tidak sederhana, dan bangunan khusus.a. Bangunan sederhana, merupakan
bangunan gedung negaradengan teknologi dan spesifikasi sederhana.b.
Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedungnegara dengan
teknologi dan spesifikasi tidak sederhana.c. Bangunan khusus, merupakan
bangunan

gedung

negaradengan

fungsi,

teknologi,

dan

spesifikasi

khusus.PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA3. Ketentuan lebih lanjut

mengenai klasifikasi bangunan gedungnegara diatur dengan Peraturan
Menteri.

BANGUNAN SEDERHANAadalah bangunan gedung negara dengan karakter

sederhana

sertamemiliki

penjaminankegagalan
tahunBANGUNAN

kompleksitas

bangunannya

TIDAK

dan
adalah

SEDERHANAadalah

teknologi

sederhana

selama
bangunan

10

Masa

(sepuluh)

gedung

negara

dengan karakter tidak sederhanaserta memiliki kompleksitas dan/atau

teknologi tidak sederhanaMasa penjaminan kegagalan bangunannya adalah
selama

palingsingkat

10

(sepuluh)

bangunan gedung negara yang

khusus,

yang

dalam

tahunBANGUNAN

KHUSUSadalah

memiliki penggunaan

danpersyaratan

perencanaan

dan

pelaksanaannyamemerlukan

penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminankegagalan bangunannya

paling

singkat

10

(sepuluh)

tahunPERSYARATAN

BANGUNAN

GEDUNGNEGARAPENGERTIANPERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Bangunan Gedung Kantor yang sudah adadisain Pelayanan Rumah Dinas

Tipe C,D, dan Eprototipe-nya / sd. 2 lantai Pendidikan: lanjutan dan dasar

sd.

2kesehatan:

Puskesmas

lantaiKlasKlas

Penggunaan

BangunanPenggunaan
BangunanSEDERHANASEDERHANATIDAKTIDAKSEDERHANASEDERHANAKHUS
USKHUSUSPERSYARATAN

Bangunan Gedung Kantor belum ada prototipe-

nya /BANGUNAN GEDUNGNEGARA Rumah Dinas Tipe Adiatas 2 lantai & B,

atau

C,D

&

Rumah

Universitas/AkademiB

Sakit

Klas

Ayangbertingkat

&

Istana

Bangunan Monumental Laboratorium Instalasi

NuklirNegara/Wisma Negara

Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkanberdasarkan rincian anggaran biaya

(RAB)yang dihitung tersendiri sesuai dengankebutuhan dan kewajaran harga
yangberlaku.PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA

1. Standar luas gedung kantor;a. Standar luas ruang gedung kantor,

adalah:1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel(Catt: Untuk
Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam)
meter persegi perpersonel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)b.
Bangunan

gedung

kantor

yang

memerlukan

ruang

pelayanan,luasnya

dihitung secara tersendiri berdasarkan analisiskebutuhanc. Rincian standar

luas ruang gedung kantor dan ruang penunjangtercantum dalam lampiran I.
(Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)B. Standar Luas Bangunan
Gedung NegaraPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.2. Ketentuan lebih
lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedungnegara diatur dengan
Peraturan Menteri.PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARAB. STANDAR LUAS BGN1. GEDUNG

KANTORa. klasifikasi sederhana rata-rata sebesar 9,6 m2 per - personil;b.
klasifikasi tidak sederhana rata-rata sebesar 10 m2 per- personil;c. ruangruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat,kebutuhannya dihitung
secara tersendiri (studi kebutuhan ruang)diluar luas ruangan untuk seluruh
personil yang akan ditampung2. RUMAH NEGARATipe Luas Bangunan Luas
lahanKhusus 400 m2 1 000 m2A 250 m2 600 m2B 120 m2 350 m2C 70 m2
200 m2D 50 m2 120 m2E 36 m2 100 m2

TIPE PENGGUNAKHUSUS - Menteri- Pimpinan Lembaga Tinggi NegaraA Sekretaris

Jenderal/Direktur

setingkat-

Anggota

Lembaga

Jenderal/Inspektur
Tinggi

Jenderal-

Negara/DewanB

Pejabat

yang

Direktur/Kepala

Pusat/Kepala Biro- Pejabat yang setingkat- Pegawai Negeri Sipil Golongan IV/d
dan IV/eC - Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang- Pejabat yang
setingkat- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/cD - Kepala Seksi/Kepala Sub
Bagian/Kepala Sub Bidang- Pejabat yang setingkat- Pegawai Negeri Sipil Gol.
IIIE - Pegawai Negeri Sipil Gol I dan Gol IIPERSYARATAN BANGUNAN
GEDUNGNEGARA

JABATANLUAS RUANG (m2)KETERANGANR. KERJAR. PENUNJANG JABATAN R.

PELAYANANJABATANJMLR.TAMUR.RAPATR.TUNGGUR.ISTIRAHATR.SEKRETR.STA
FR.SIMPANR.TOILETJMLSTAFCATATAN1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121Menteri/
KetuaLembaga28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00
8R.Staf pada setiapjabatandiperhitungkanberdasarkan jumlahpersonel@ 2,2 3 m2/personel, sesuaidengan tingkatjabatan dankebutuhan darimasingmasingK/L2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00
4.00 117.00 53Eselon IA/ AnggotaDewan16.00 14.00 20.00 18.00 10.00
10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 54 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00
7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 25 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00
4.40 3.00 3.00 74.40 26 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40
3.00 3.00 62.40 27 Eselon III A 12.00 6.00 3.00 3.00R.Toiletbersama24.00 08
Eselon III B 12.00 6.00 3.00 21.00 09 Eselon IV 8.00 8.80 2.00 18.80
4STANDAR

LUAS

BANGUNAN

GEDUNG

KANTORA.

RUANG

KANTORPERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARAJENIS RUANG LUAS KETERANGAN1

2 31Ruang Rapat UtamaKementerian140 m2Kapasitas 100 orang2 Ruang
Rapat Utama Es. I 90 m2Kapasitas 75 orang3 Ruang Rapat Utama Es. II 40
m2Kapasitas 30 orang4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf5
Ruang Arsip 0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang
Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf7 Musholla 0.8 m2/ orang
Pemakai 20% dari jumlah personelB. RUANG PENUNJANG3. Untuk ruang
kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan denganruang kantor /

ruang penunjang Eselon IIA.2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang

Walikota/Bupati disetarakan denganruang kantor / ruang penunjang Eselon
IA.Keterangan

:1.

Untuk

ruang

kantor

ruang

penunjang

Gubernur

disetarakan denganruang kantor / ruang penunjang Menteri.

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARAC. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A +

B)Keterangan:1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar,
yang dapatdisesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.2. Luas
ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitungtersendiri
sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.3. Untuk
bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atauruang
pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, KantorPelayanan
Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luarstandar
luas tersebut di atas.

PERSYARATAN

BANGUNAN

GEDUNGNEGARAKeterangan1.Untuk:a.

Rumah

Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecualiluas tanah

2000m2.b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah
Negara

Tipe

A,kecuali

luas

tanah

1000m2.Rumah

Jabatan

Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untukRuang Tamu

Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.2.Sepanjang
tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalamRencana Tata
Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:- DKI Jakarta :
20 %- Ibukota Provinsi : 30 %- Ibukota Kabupaten/Kota : 40 %- Pedesaan : 50
%3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumahsusun,
luas per unit bangunannya diperhitungkan denganmengurangi luas garasi
mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B).Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam
luas parkir basementdan/atau halaman

C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung NegaraPERPRES No. 73 Tahun

2011 Pasal 10.1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan
palingbanyak 8 (delapan) lantai.2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak
berupa rumah susunditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.3. Bangunan
gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan)lantai harus mendapat
persetujuan terlebih dahulu dariMenteri.4. Jumlah lantai bangunan gedung

negara yang berpengaruhpada Koefisien /faktor pengali jumlah lantai

bangunan,besarannya ditetapkan oleh Menteri.PERSYARATAN BANGUNAN
GEDUNGNEGARA

Jumlah Lantai Bangunan Koefisien / Faktor Pengali Bangunan 2 Lantai

1,090Bangunan 3 Lantai 1,120Bangunan 4 Lantai 1,135Bangunan 5 Lantai
1,162Bangunan 6 Lantai 1,197Bangunan 7 Lantai 1,236Bangunan 8 Lantai
1,265Tabel

Koefisien

Faktor

Pengali

Jumlah

Lantaibangunan,

sbb:PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA

Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara1.Standar harga

satuan tertinggi bangunan gedungnegara ditetapkan secara berkala oleh
Bupati/Walikota.2.Standar harga satuan tertinggi bangunan gedungnegara
untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan olehGubernur DKI Jakarta.3.Standar
harga

satuan

tertinggi

bangunan

gedung

negaradihitung

berdasarkan

formula perhitungan standar hargasatuan tertinggi yang ditetapkan oleh

Menteri.D.

Standar

Harga

Satuan

Tertinggi

Bangunan

GedungNegara

(HSBGN)PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.PERSYARATAN BANGUNAN

GEDUNGNEGARA

D. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI(HSBGN)Bab IV. B PERMEN PU No.

45/PRT/M/2007Standar

Harga

Satuan

Tertinggi

merupakan

biaya

per-

m2pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunanbangunan gedung

negara, khususnya untuk pekerjaan standarbangunan gedung negara, yang
meliputi pekerjaan struktur,arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan
gedung negara.PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARAStandar Harga
Satuan Tertinggi pembangunan bangunangedung negara ditetapkan secara
berkala untuk setiapkabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus
untukProvinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGNVn : Kuantitas (Volume)

komponen bangunan Pek.StandarLtb : Luas total lantai bangunanHn : Harga
komponen bangunan Pek. StandarK : Koefisien jumlah lantaiHSBGN = Vn X
HnLtb

KMODEL

GEDUNGNEGARA

FORMULA

HSBGNPERSYARATAN

BANGUNAN

Standar Harga Satuan Tertinggi ditetapkan sesuai denganklasifikasi, lokasi,

dan tahun

Pembangunan Bangunan Gedung Negarapembangunannya,

yang terdiriatas: Pembangunan Bangunan RumahKlasifikasiSederhana dan

Tidak

Sederhana

Pembangunan

Pagar

NegaraPERSYARATAN BANGUNANNegara

Bangunan

Gedung

UtilitasPEKERJAAN STANDAR

Finishing Arsitektur StrukturGEDUNGNEGARA bangunan gedung negara

meliputipekerjaan :

PERSYARATAN

BANGUNAN

GEDUNGNEGARANoKOMPONENBANGUNANSUB

KOMPONENBANGUNANBOBOT

(%)

TAHAPANTERHADAPSELURUHBANGUNANBOBOTMAKSIMUMBOBOTYANG
DIBANGUNNILAI(%)1. Pondasi PONDASI 10.00% 100.00%2. StrukturKOLOM,
BALOK & RING BALK 27.00% 100.00%PLESTERAN 2.00% 100.00%3. A t a
pRANGKA ATAP 8.00% 100.00%PENUTUP ATAP 2.00% 100.00%4. LangitLangitRANGKA

LANGIT-LANGIT

3.50%

100.00%PENUTUP

LANGIT-LANGIT

4.50% 100.00%5. DindingBATU BATA/ PARTISI 4.50% 100.00%PLESTERAN

1.75% 100.00%KACA 1.25% 100.00%PINTU 1.00% 100.00%KOSEN 1.50%
100.00%6 Lantai PENUTUP LANTAI 10.00% 100.00%7. UtilitasINSTALASI
LISTRIK 5.00% 100.00%INSTALASI AIR 1.50% 100.00%DRAINASE LLIMBAH
1.50%

100.00%8.

FinishingFINISHING

STRUKTUR

(CAT)

1.00%

100.00%FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT) 4.00% 100.00%FINISHING DINDING

(CAT) 6.00% 100.00%FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT) 4.00% 100.00%JUMLAH
NILAI PEKERJAAN STANDAR 100.00%

NO URAIANKLASIFIKASIKETERANGANSEDERHANATIDAKSEDERHANA KHUSUSA
PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN1. Jarak Antar Bangunan
minimal

m,

untuk

bangunan

bertingkat

pertimbangankeselamatan,

dihitung

kesehatan,

kenyamanan.Berdasarkanpertimbangankeselamatan,
kenyamanan,

sertaketentuan

tentangBangunan
atauRencana

Tata

atau

berdasarkan

dalam

RencanaTata

Bangunandan

Ruang

dan
kesehatan,dan

PeraturanDaerahsetempat
WilayahKabupaten/Kota,

Lingkungan

untuklokasi

yang

bersangkutan2. Ketinggian Bangunan maksimum 2 lantai maksimum 8 lantai

(di atas 8 lantai harus men dapatrekomendasi Menteri Pekerjaan Umum3.

Ketinggian Langit-langit min. 2,80 m min. 2,80 m sesuai fungsi4. Koefisien

Dasar Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat5. Koefisien
Lantai Bangunan Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat6. Koefisien
Dasar Hijau Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat7. Garis sempadan
Sesuai ketentuan Peraturan Daerah setempat8. Wujud Arsitektur sesuai
fungsi & kaidaharsitektur sederhanasesuai fungsi & kaidaharsitektursesuai
fungsi & kaidaharsitektur9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding
batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu,dan bahan lainnya yang
disesuaikan dengan rancangan wujud arsitekturbangunan.10. Kelengkapan
Sarana dan Prasarana Lingkungan *) Dihitung berdasarkankebutuhan sesuai
fungsibangunan danSNI/ketentuan yangberlaku.- parkir kendaraan minimal 1
parkir kendaraan untuk 60 m2 luas bangunan gedung- aksesibiltas tersedia
sarana aksesibilitas bagi penyandang cacat- drainase tersedia drainase
sesuai SNI yang berlaku- pembuangan sampah tersedia tempat pembuangan
sampah sementara- pembuangan limbah tersedia sarana pengolahan limbah,
khususnya

untuk

limbah

berbahaya-

penerangan

halaman

tersedia

penerangan halamanTABEL A1SPESIFIKASI TEKNIS BANGUNAN GEDUNG

PEMERINTAH/LEMBAGA TINGGI/TERTINGGI NEGARAPERSYARATAN BANGUNAN
GEDUNGNEGARA

PERSYARATAN

BANGUNAN

GEDUNGNEGARANOURAIANKLASIFIKASIKETERANGANSEDERHANA

TIDAK

SEDERHANA

Bahan

KHUSUSB

PERSYARATAN

BAHAN

BANGUNAN1.

PenutupLantaikeramik, vinil, tegelPCmarmer lokal, keramik,vinil,kayumarmer

lokal,

keramik,vinil,kayuDiupayakan

menggunakanbahan

bangunan

setempat/produksi dalam negeri, termasuk bahan bangunan sebagai bagian

dari sistem pabrik asikomponen. Apabila bahantersebut sukar diperoleh
atauharganya tidak sesuai, dapatdiganti dengan bahan lain yangsederajat
tanpa

meng

-urangipersyaratan

fungsi

dan

mutudengan

pengesahan

InstansiTeknis Setempat2. Bahan DindingLuarbata, batako diplesterdan dicat,

kacabata, batako diplesterdicat /dilapis keramik,kaca,panil beton ringanbata,
batako

diplesterdicat/dilapis

keramik,kaca,panil

beton

ringan3.

Bahan

DindingDalambata, batako diples terdan dicat, kaca, partisikayu lapisbata,

batako diplester dicat/dilapis keramik, kaca, partisigipsumbata, batako

diplesterdicat/ dilapis keramik,kaca partisi gipsum4. Penutup Plafond kayulapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat gipsum, kayu-lapis dicat5. Bahan
PenutupAtapgenteng,

asbes,

seng,sirapgenteng

keramik,

alumunium

gelombang dicatgenteng keramik, alumunium gelombang dicat6. Bahan

Kosen

danDaun

Pintukayu

anodizedaluminiumkayu

dicat/

dipelitur,

aluminium

kayu

anodizedaluminiumC

dipelitur,

PERSYARATAN

STRUKTUR BANGUNAN1. Pondasi batu belah, kayu, betonbertulang K-200batu

belah,

kayu,

betonbertulang

betonbertulang
harusdirencanakan

K-225

K-225

atau

sebagaistruktur

atau

lebihbatu

lebihKhusus

untuk

bangunan

belah,

kayu,

daerahgempa,

tahangempa.2.

Struktur

Lantai(untuk bangunanbertingkat)beton bertulang K-225 ataulebih,baja,kayu

klas kuat IIbeton bertulang K-225 ataulebih,baja,kayu klas kuat II3. Kolom
beton

bertulang

K-200baja,

kayu

klas

kuat

IIbeton

bertulang

K-225

ataulebih,baja,kayu klas kuat IIbeton bertulang K-225 ataulebih,baja,kayu

klas kuat II4. Balok beton bertulang K-200,baja, kayu klas kuat IIbeton
bertulang K-225 ataulebih,baja,kayu klas kuat IIbeton bertulang K-225
ataulebih, baja, kayu klas kuat II5. Rangka Atap kayu klas kuat II, baja kayu
klas kuat II, baja dilapisanti karatkayu klas kuat II, baja dilapisanti karat6.
Kemiringan Atap genteng min. 30 , sirapmin.22.5, seng min 15genteng min.
30 , sirapmin.22.5, seng min 15genteng min. 30 , sirapmin.22.5, seng min 15

PERSYARATAN

BANGUNAN

GEDUNGNEGARANO

URAIANKLASIFIKASIKETERANGANSEDERHANA TIDAK SEDERHANA KHUSUSD

PERSYARATAN UTILITAS dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN1.
Air

Bersih

PAM,

sumur

pantek2.

Saluran

air

hujan

talang,

saluran

lingkungan3. Pembuangan Air Kotor bak penampung4. Pembuangan Kotoran

bak penampung5. Bak SeptikTank & resapan berdasarkan kebutuhan6.
Sarana Pengamanan thp.Bahaya Kebakaran *)Mengkuti ketentuan dalam
PERMEN PU tentang penanggulangan, serta StandarNasional Indonesia (SNI)
yang berlaku7. Sumber daya listrik *) PLN, Generator (harus memperhatikan
prinsip hemat energi)8. Penerangan peneranganalam dan buatan100-215
lux/m2, dihitung berdasarkan kebutuhan dan fungsi Bangunan /fungsiruang
serta SNI yang berlaku9. Tata Udara 6-10% bukaan atau dengan tata udara
buatan (AC*) dihitung sesuai SNI yangberlaku.10. Sarana TransportasiVertikal

*)tidak diperlukan untuk bangunan di atas 4 lantai dapatmenggunakan Lift ,

sesuai SNI yang berlakudihitung sesuai kebutuhandan fungsi bangunan11.
Aksesibilitas bagipenyandang cacat*)Sesuai ketentuan dalam Per.Men. PU No.
30/KPTS/2006,

minimal

ramp

untukbangunan

klasifikasi

sederhana.12.

Telepon *) sesuai kebutuhan13. Penangkal petir penangkal petir lokalE

PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN1. Tangga Penyelamatan (khususuntuk
bangunan bertingkat)lebar minimal = 1, 20 m, dan bukan tangga putar jarak
antar tangga aksimum45 m (jarak bisa 1,5 kali bilamenggunakan sprinkler)2.
Tanda Penunjuk Arah jelas, dasar putih huruf hijau3. Pintu lebar min.=0,90 m,
satu ruang minimal 2 pintu dan membuka keluar4 Koridor/selasar lebar
min.=1,80 m

NO URAIANKLASIFIKASIKETERANGANKhusus & Tipe ATipe BTipe C,D, dan EA

PERSYARATAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGANB1. Jarak Antar Bangunan
minimal

m,

untuk

pertimbangankeselamatan,

bangunan

bertingkat

kesehatan,

dan

dihitung

berdasarkan

kenyamanan.Terutama

berdasarkanketentuan dalamPeraturan Daerahsetempat tentangBangunan

atauRencana

Tata

RuangWilayahKabupaten/Kota

untuklokasi

yangbersangkutan.2. Ketinggian Bangunan3. Ketinggian Langit-langit min.

2,70 m min. 2,70 m min. 2,70 m4. Koefisien Dasar Bangunan Sesuai
ketentuan Peraturan Daerah setempat5. Koefisien Lantai Bangunan Sesuai
ketentuan Peraturan Daerah setempat6. Koefisien Dasar Hijau Sesuai
ketentuan Peraturan Daerah setempat7. Garis sempadan Sesuai ketentuan
Peraturan Daerah setempat8. Wujud Arsitektur sesuai fungsi rumah &kaidah
arsitektursesuai

fungsi

rumah

&kaidah

arsitektursesuai

fungsi

&

kaidaharsitektur sederhana9. Pagar Halaman **) Menggunakan bahan dinding

batu bata/bataco (1/2 batu) , besi, baja , kayu, danbahan lainnya yang
disesuaikan

dengan

rancangan

wujud

arsitektur rumahnegaraBiayanya

mengikutistandar harga satuanper-m pagar10. Tandon Air min. 3 m3 min. 2

m3 min. 1 m3PERSYARATAN BAHAN BANGUNANDiupayakanmenggunakan
bahanbangunan setempat/produksi dalam negeri,termasuk bahanbangunan
sebagaibagian dari sistempabrikasi komponen.1. Bahan Penutup Lantai
marmer lokal, keramik,vinil,kayukeramik, vinil keramik, vinil, Tegel PC2.
Bahan Dinding bata, batako diplester dan dicat tembok3. Penutup Plafond

Gipsum, asbes semen/ kayu-lapis dicat asbes semen/kayu-lapis dicat4. Bahan

Penutup

Atap

genteng

keramik

berglazuurasbes,

seng,

sirapgenteng,

asbes,seng, sirapgenteng, asbes, seng,sirap5. Bahan Kosen dan DaunPintu/

Jendela kayu dipelitur/dicat kayu dicat kayu dicatTABEL A2SPESIFIKASI TEKNIS
BANGUNAN RUMAH NEGARAPERSYARATAN BANGUNAN GEDUNGNEGARA

PERSYARATAN

BANGUNAN

GEDUNGNEGARANOURAIANKLASIFIKASIKETERANGANKhusus

&

Tipe

ATipe

BTipe C,D, dan EC PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN1. Pondasi batu belah,

kayu klas kuat /awet II, beton-bertulangbatu belah, kayu klas kuat/awet II,
beton-bertulangbatu belah, kayu klas kuat/awet II, beton-bertulangKhusus
untuk

daerahgempa,

harusdirencanakan

sebagaistruktur

bangunan

tahangempa.2. Struktur Lantai(untuk bangunanbertingkat)beton bertulang K200, baja,kayu klas kuat/awet IIbeton bertulang K-200, baja,kayu klas
kuat/awet II3. Kolom beton bertulang K-200, baja,kayu klas kuat/awet IIbeton
bertulang K-200, baja,kayu klas kuat/awet IIbeton bertulang K-200, baja,kayu
klas kuat/awet II4. Balok beton bertulang K-200, baja,kayu klas kuat/awet
IIbeton bertulang K-200, baja,kayu klas kuat/awet IIbeton bertulang K-200,
baja,kayu klas kuat/awet II5. Rangka Atap kayu klas kuat/awet II, baja kayu
klas kuat/awet II, baja kayu klas kuat/awet II, baja6. KemiringanAtapgenteng
min. 30 , sirapmin.22.5, seng min 15genteng min. 30 , sirapmin.22.5, seng
min 15genteng min. 30 , sirapmin.22.5, seng min 15D PERSYARATAN UTILITAS
dan PRASARANA DAN SARANA DALAM BANGUNAN1. Air Bersih PAM, sumur
pantek2. Saluran air hujan talang, saluran lingkungan3. Pembuangan Air
Kotor bak penampung Untuk Rumah Negarayangdibangun dalam 1kompleks
menggunakanseptiktank Komunal4. Pembuangan Kotoran bak penampung5.
Bak

SeptikTank

&resapan

m3

m3

m36.

Sarana

pengamananthp.Bahaya kebakaran *)Mengkuti ketentuan dalam PERMEN PU

tentang

penanggulangan,

sertaStandar

Nasional

Indonesia

(SNI)

yang

berlaku7. Sumber daya listrik *) PLN, 2200-4400 VA PLN, 1350-2200 VA PLN,

450-1350 VA8. Penerangan peneranganalam dan buatan 100-215 lux/m2
100-215 lux/m2 100-215 lux/m29. Tata Udara 6-10% bukaan ataudengan tata
udarabuatan (AC)*)6-10% bukaan 6-10% bukaan12. Telepon *) sesuai
kebutuhan13. Penangkal petir penangkal petir lokal

PERSYARATAN

BANGUNAN

GEDUNGNEGARANO

URAIANKLASIFIKASIKETERANGANKhusus & Tipe ATipe B Tipe C,D, dan EE

PERSYARATAN SARANA PENYELAMATAN1. Tangga Penyelamatan (khususuntuk
bangunan bertingkat)lebar min.=1, 20m2. Tanda Penunjuk Arah Tidak
dipersyaratkan3. Pintu lebar min.=0,90 m4 Koridor/selasar lebar min.=1,80
m*) pembiayaannya tidak termasuk dalam standar harga satuan tertinggi
per-m2, dan harusdianggarkan tersendiri sebagai biaya non-standar.3.
Apabila bahan-bahan tersebut sukar diperoleh atau harganya tidak sesuai,
dapat

digantidengan

bahan

lain

yang

sederajat

tanpa

mengurangi

persyaratan fungsi dan mutu denganpengesahan Instansi Teknis Setempat.1.

Untuk Rumah Negara klas C, D, dan E, pelaksanaan pembangunannya
disamping

sepertiketentuan

pada

tabel

tersebut

diatas,

dibangun

berdasarkan "Dokumen Pelelangan DisainPrototip Daerah Setempat" yang

dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya atau menggunakan disain
Perum Perumnas yang telah disetujui oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya.2.
Untuk bangunan rumah negara yang dibangun dalam bangunan gedung
bertingkat

banyak(rumah

susun),

maka

ketentuan-ketentuan

teknisnya

mengikuti ketentuan teknis untukbangunan gedung negara sesuai ketentuan

yang berlaku.

1. Setiap pembangunan bangunan gedung negarayang dilaksanakan oleh

kementerian/lembaga

/SKPDharus

mendapat

bantuan

teknis

dalam

bentukpengelolaan teknis.2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga

pengelolateknis yang bersertifikat.3. Tenaga pengelola teknis bertugas
membantu

dalampengelolaan

kegiatan

pembangunan

bangunangedung

negara di bidang teknis administratif.4. Ketentuan lebih lanjut mengenai

pengelolaan

teknisdiatur

dengan

Peraturan

Menteri.PENGELOLA

TEKNISPengelolaan TeknisPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 11.

BIAYA

PEMBANGUNAN

BGNBIAYA

PEMBANGUNAN

BGNBIAYABIAYAPEMBANGUNANPEMBANGUNANBGNBGNBIAYABIAYAPEKERJAAN
PEKERJAANSTANDARSTANDARBIAYABIAYAPEKERJAANPEKERJAANNONSTANDARNON-STANDARPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

PEKERJAAN

STANDAR

BGNPEKERJAAN

STANDAR

BGNPekerjaan

Standar

BGNmeliputi pekerjaan : struktur, standar hargaarsitektur , finishing,

utilitasDihitung

berdasarkan:

satuan

tertinggi

berdasarkan

klasifikasi

bangunangedung luaskoefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan;

dannegara; bangunanBiaya Pek. Standar = (HSBGN) (K) (Ltb)HSBGN :
Standar Harga Satuan Tertinggi BGNLtb : Luas total lantai bangunanK :
Koefisien jumlah lantaiPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

Biaya Pekerjaan Non StandarPERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16- dihitung
berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yangwajar.-Total biaya nonstandar maksimum 150% dari total biaya standar BGN-Ketentuan lebih lanjut
diatur dengan Peraturan MenteriBiaya Pek. Non StandarPERMEN PU No.
45/PRT/M/2007- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan
hargapasar yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis
setempat;-

Besarnya

pengawasanpekerjaan

biaya

perencanaan,

non-standar,

manajemen

dihitung

konstruksi,

(berdasarkan

billing-

rate)PEKERJAAN NON STANDARPEKERJAAN NON STANDAR

Biaya non-standar digunakan untuk:1. Perizinan selain IMB;2. Penyiapan dan

pematangan lahan;3. Peningkatan arsitektur dan/atau struktur bangunan;4.
Pekerjaan khusus kelengkapan bangunan;5. Pekerjaan khusus bangunan
gedung

ramah

lingkungan(greenbuilding);

dan/atau6.

Penyambungan

utilitasPEKERJAAN NON STANDARPEKERJAAN NON STANDAR

Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar maksimum sebesar150% dari

biaya pekerjaan standar, dan dapat berpedoman pada :Jenis pekerjaan
ProsentaseAlat Pengkondisian Udara 10-20% dari XElevator/Escalator 8-12%
dari XTata Suara (Sound System) 3-6% dari XTelepon dan PABX 3-6% dari
XInstalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari XElektrikal (termasuk genset)
7-12% dari XSistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari XSistem Penangkal Petir
Khusus 2-5% dari XInstalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari XInterior
(termasuk furniture) 15-25% dari XGas Pembakaran 1-2% dari XGas Medis 24% dari XPencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari XPondasi dalam 7-12% dari
XFasilitas

penyandang

cacat

&

kebutuhan

khusus

3-8%

dari

XSarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari XBasement (per m2) 120% dari

YPeningkatan Mutu *) 15-30% dari Z

KOEFISIEN/FAKTOR PENGALIBANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUSBAB

IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan
per-m2 TertinggiICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunanRuang
Operasi 2,00 standar harga bangunanRuang Radiology 2,00 standar harga
bangunanRawat

inap

1,10

standar

harga

bangunanLaboratorium

1,10

standar harga bangunanRuang Kebidanan dan Kandungan 1,20 standar harga

bangunanRuang Gawat Darurat 1,10 standar harga bangunanPower House
1,25 standar harga bangunanRuang Rawat Jalan 1,10 standar harga
bangunanDapur dan Laundri 1,10 standar harga bangunanBengkel 1,00
standar

harga

bangunanLab.

SLTP/SMA/SMK

1,15

standar

harga

bangunanSelasar Luar Beratap/Teras 0,50 standar harga bangunanBIAYA NON

STANDAR FUNGSI KHUSUS

BIAYA NON STANDAR LAINNYAa. Penyiapan lahan;Biaya non-standar lainnya,

meliputi biaya untuk:b. Pematangan lahan;j. .c. Penyusunan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)d. Penyusunan rencana induk
(masterplan);e.

Penyusunan

Lingkungan(AMDAL);f.

Biaya

studi

Analisa

Penyambungan

Mengenai
Utilitas

Dampak

(Air,

Listrik,

Telpon,ddsb);g. Penyelidikan tanah yang terperinci;h. Biaya pengelolaan

kegiatan,

perencanaan,

dan

pengawasanuntuk

perjalanan

dinas

ke

wilayah/lokasi kegiatan yang sukarpencapaiannya/dijangkau oleh sarana

transportasi

(remote

area);i.

Perizinan-perizinan

khusus

karena

sifat

bangunan, lokasi/letakbangunan, ataupun karena luas lahan;

BIAYA NON STANDAR LAINNYAk. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja
menghendakipelaksanaan VE dilakukan oleh konsultan independen;Biaya
non-standar lainnya dihitung berdasarkan kebutuhannyata dan harga pasar
yang

wajar.l.

Biaya

Pekerjaan

khusus

bangunan

gedung

ramah

lingkungan(green building);j. Biaya Konsultan studi penyusunan program

pembangunanbangunan

gedung

negara,

untuk

yangpenyusunannya memerlukan keahlian konsultan;

bangunan

gedung

BIAYA

KESELURUHAN

KESELURUHAN

BANGUNANBIAYA

KESELURUHAN

BANGUNANBIAYAKONSTRUKSI

BANGUNANBIAYA

FISIKBIAYA

MK/BIAYA

PENGAWASANBIAYAPERENCANAANBIAYAPENGELOLAANKEGIATANBIAYAPEKERJ
AANSTANDARBIAYA PEKERJAANNON STANDARmax 150% dari HSBGNPerpres
73 Pasal 16, (3)HSBGN

BIAYA KONSTRUKSI FISIKBab IV. C.1.d PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007Biaya

konstruksi fisik ditetapkan (dalam kontrak) dari hasilpelelangan maksimum
sebesar biaya konstruksi fisik yang tercantumdalam dokumen pembiayaan
bangunan gedung negara, yang didalamnya termasuk biaya :1) pelaksanaan
pekerjaan di lapangan (material, tenaga, dan alat);2) jasa dan overhead;3)
lzin Mendirikan Bangunan (IMB)4) pajak dan iuran daerah lainnya; dan5)
biaya asuransi selama pelaksanaan konstruksi.

TERIMA

KASIHTERIMA

KASIHTERIMA

KASIHTERIMA

KASIHKEMENTERIAN

PEKERJAANUMUMJalan Pattimura No. 20 - Kebayoran Baru - Jakarta 12110

Telp (021) 724 4040 - Fac (021)7251058