‫السبت‪ 27 ،‬يونيو‪2009 ،‬‬

‫تصميم التهيئة‬

‫تصميم التهيئة‬

‫إعـــداد ‪:‬‬
‫‪ -‬عبد الرحيم الكنبداري‬
‫علوشي عبد الناصر ‪-‬‬
‫حسـن سمحــاوي ‪-‬‬

‫مقدمــة ‪:‬‬
‫اهتمت المجتمعات‪ ،‬منذ القدم‪ ،‬بالمجال في محاولة لتنظيمــه‬
‫وجعله يســتجيب لحاجيــات الجماعــة‪ .‬هــذه الحاجيــات تتنــوع بتنــوع‬
‫انشــغالت أفــراد الجماعــة وأنشــطتهم القتصــادية والجتماعيــة‬
‫والثقافية وترتبط كل هذه النشطة بالمجــال الــذي يعتــبر الطــار‬
‫العام لحياة المجتمع كما يعتبر تنظيمه في الصل تنظيمــا لنشــاط‬
‫المجتمع نفسه على مختلف الواجهات‪.‬‬
‫إن التحكم في المجال من أجل تنظيم وتوجيه التوسع الحضـري يفـترض وجـود سـند أو إطـار‬
‫قانوني تعتمد عليه السلطات العمومية في تدخلتها على المستوى العقاري وعلى مســتوى التخطيــط‬
‫الحضــري ويمكنهــا مــن التحكــم القــانوني فــي الســطح واســتبعاد كــل الســتعمالت المنافيــة لسياســة‬
‫التعمير‪.‬‬
‫والتخطيــط الحضـري كمـا يعرفــه السـتاذ عبـد الرحمـن البكريــوي هـو تـدخل الدارة بــأدوات‬
‫منهجية ووثائق مرجعية لتنظيم استعمال المجــال وتقنيــن أو تحديــد هــذا الســتعمال لكــل منطقــة مــن‬
‫مناطق المدينة وتخصيص وظيفــة لكــل واحــد منهــا قصــد تحقيــق تكامــل أجزائهــا وانســجام أطرافهــا‬
‫وبالتالي حسن تنظيمها وتعميرها‪.‬‬
‫إن التخطيط الحضري أصبح اليوم يتم بنوعين متكــاملين مــن‬
‫وثــائق التعميــر الول يعــرف بــالداة التوجيهيــة أو التقديريــة أمــا‬
‫الثاني فيطلق عليــه الوثيقــة التنظيميــة ويشــمل هــذا النــوع ثلث‬
‫وثائق وهي‪ :‬تصميم التنطيق وتصميم التهيئة وتصميم التنمية‪.‬‬
‫ويعــد تصــميم التهيئة أول وثيقــة تعميريــة يعرفهــا قــانون‬
‫التعمير‪ .‬إذ نظمها أول نص قانوني مغربي يهم التعميــر أي ظهيــر‬
‫‪ 16‬أبريــل ‪ 1916‬وبفضــلها تــم أثنــاء فــترة الحمايــة بنــاء الحيــاء‬
‫الوروبية* وبناء بعض المـدن الجديـدة *وتـم إنتـاج أحيـاء متناسـقة ومنظمـة وغنيـة بهندسـتها‬
‫المعمارية وفي نفس الن كانت الســبب فــي افتقــار بعــض الحيــاء إلــى بعــض التجهيــزات الساســية‬
‫وبعض المرافق العامة كما كانت السبب في ارتفاع كثافة السكان بالمدن العتيقة‪ .‬وفــي ظهــور أحيــاء‬
‫الصفيح وتكاثرها* إلى جانب السكن العشوائي المتزايد‪.‬‬
‫وبــالنظر إلــى أهميــة هــذه الوثيقــة التعميريــة فقــد أولهــا‬
‫المشرع عنايته وأدخل عليها كثيرا من الصلحات لمواكبة التطــور‬
‫الذي يعرفه التعمير ولتجاوز الثغرات التي أبانت عنهــا وذلــك فــي‬
‫ظهير ‪ 30‬يوليوز ‪ 1952‬ثم في ظهير ‪ 17‬يونيو ‪ 1992‬الذي خصص‬
‫لها ‪ 14‬مادة بدل ‪ 6‬مواد التي كان يخصصــها لهــا الظهيــر الســابق‬
‫عليه‪،‬وهي المواد من ‪ 18‬إلى ‪ 31‬من قانون التعمير‪.‬‬
‫هذه العناية إنما تجسد في الواقع الهتمـام المتنـامي الـتي تحضـى بهـا وثيقــة تصـميم التهيئة‬
‫ودورها في تنمية المجال باعتبارهــا تشــكل العمــود الفقــري للتخطيــط العمرانــي بــالمغرب لمــا تراكــم‬
‫حولها من تجارب لدى الدارة على مدى أكثر من ‪ 90‬سنة بالضافة إلى تدخل عدد مهم من الدارات‬
‫العمومية والمؤسسات والسلطات القليمية والمجالس الجماعية في عملية إعدادها وتنفيذها‪.‬‬
‫ولجل الحاطة بمضــمون هــذه الوثيقــة ســيكون لزامــا علينــا‬
‫الخوض في مجموعة من الشكالت التي يطرحها موضوع تصــميم‬
‫التهيئة والتي يمكن إجمالها في السئلة التالية ‪:‬‬
‫مــاهي الجهــات المكلفــة بإعــداد ودراســة والمصــادقة علــى‬
‫مشروع تصميم التهيئة ؟‬
‫هل يخضع إعداد التصــميم لعمليــات تنســيق وتشــاور كــافيين‬
‫بيــن جميــع المتــدخلين أم أنــه يتــم فــي غيــاب هــذا التنســيق‬
‫والتشاور ؟‬
‫مــا المقصــود بــالبحث العمــومي المجــرى فــي ظــل العــداد‬
‫لمشروع تصميم التهيئة وما هي القيمة القانونية لهذا البحث ؟‬
‫ما هو محتوى وثيقة تصميم التهيئة ؟‬
‫ما الغرض منها وما هي الثار المترتبــة عليهــا إزاء الشــخاص‬
‫العمومية وإزاء الفراد ؟‬
‫لمحاولة الجابة عن هذه السئلة ارتأينا تقســيم هــذا العــرض‬
‫إلى مبحثين‪ :‬نتناول في‬
‫الول ‪ :‬مسطرة إعداد تصميم التهيئة والمصادقة عليه‬
‫الثاني ‪ :‬الغرض من تصميم التهيئة و الثار المترتبة عنه‬

‫المبحــث الول ‪ :‬مســطرة إعــداد تصــميم التهيئة والمصــادقة‬

‫عليه‬
‫يمكن القول بان المسطرة الحالية لعداد تصميم التهيئة ل تختلككف كككثيرا‬
‫عن تلك التي كان ينظمها ظهير ‪ 1952‬بشأن التعمير حيث تبرز هيمنككة الدارة‬
‫المكلفة بالتعمير علككى عمليككة إعككداد تصككميم التهيئة والككدور المتواضككع للدارة‬
‫الجماعية في مرحلة المصادقة‪ .‬وللوقوف على مسطرة تصككميم التهيئة ارتأينككا‬
‫تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين اثنين نخصص المطلب الول لعككداد ودراسككة‬
‫تصميم التهيئة في حين نرصد المطلب الثاني للمصادقة على تصميم التهيئة ‪.‬‬
‫المطلب الول ‪ :‬إعداد ودراسة مشروع تصميم التهيئة‬
‫بالرجوع إلى المراحل التي تمر منها مســطرة إعــداد تصــميم‬
‫التهيئة وبحثه وبمقارنتها مع المسطرة التي كان جاريا بها العمــل‬
‫في إطار ظهيــر ‪ 1952‬يتــبين بــأن المشــرع قــد تطلــع فــي إطــار‬
‫ظهير ‪ 1992‬لبلوغ هــدفين أساســيين ‪ :‬التعجيــل بمســطرة إعــداد‬
‫التصميم وبد خوله حيز التنفيذ من جهة ودعم التشــاور والتنســيق‬
‫مــا بيــن مختلــف الدارات المركزيــة والمحليــة مــن أجــل ملئمــة‬
‫وتكييف محتوى هذه الوثيقة مع الواقع المحلي‪.‬‬
 ‫وللحديث عن إعداد ودراسة مشروع تصميم التهيئة يتوجب‬
‫علينا تقسيم هدا المطلب إلى فقرتين ‪ ،‬نخصص الفقرة الولى‬
‫لعداد مشروع تصميم التهيئة في حين نرصد الفقرة الثانية‬
‫لدراسة مشروع تصميم التهيئة‪.‬‬
‫الفقرة الولى ‪ :‬إعداد مشروع تصميم التهيئة‪.‬‬
‫تبــدأ عمليــة الشــروع فــي إعــداد مشــروع التصــميم بإنجــاز‬
‫الدراسات الميدانية اللزمة لمعرفة وضعية المنطقة من الناحيتين‬
‫القتصادية والجتماعية ووضعية التجهيزات التحتية والفوقية ومــا‬
‫تتوفر عليه من مرافق عامة ويتم فــي نفــس الــوقت اتخــاذ قــرار‬
‫يفتح مسطرة بداية دراسة المشروع من طرف السلطة الجماعية‪.‬‬
‫إن إعداد مشــروع تصــميم التهيئة هــو مــن اختصــاص الوكالــة‬
‫الحضرية فالمادة ‪ 19‬من المرسوم التطبيقي لقانون ‪ 12-90‬تنص‬
‫على أن " عملية إعداد تصــميم التهيئة تتــم بمســعى مــن الــوزارة‬
‫وبمســاهمة الجماعــات المعنيــة والمجموعــة الحضــرية فــي حالــة‬
‫وجودها مـع مراعـاة الصـلحيات المسـندة فـي هـذا الميـدان إلـى‬
‫الوكالت الحضرية بموجب التشريع الجاري بــه العمــل" وبــالرجوع‬
‫إلى القانون المتعلق بإحداث الوكالت الحضرية ‪ ،‬نجده ينــص فــي‬
‫مادته الثالثة على أن الوكالة الحضرية تتولى في نطاق اختصاصها‬
‫تحضير مشاريع التعمير المقرر بنصوص تنظيمية خصوصــا خــرائط‬
‫التنطيق وتصاميم التهيئة وتصاميم النمو"‪.‬‬
‫وبذلك فإن الوكالت الحضرية تقوم بصياغة الشروط الخاصة‬
‫بالصــفقة المتعلقــة بمشــروع الوثيقــة وتحــدد المبلــغ المــالي‬
‫المناسب لعداد المشروع كما تتابع مختلــف مراحــل العــداد بــدءا‬
‫بنشــر طلــب العــروض المفتــوح وتتلقــى طلبــات المشــاركة فــي‬
‫العروض التي تقوم بدراسة جوانبهــا المنهجيــة والتقنيــة والماليــة‬
‫والــتي علــى إثرهــا تعلــن عــن مكتــب الهندســة المعماريــة الفــائز‬
‫بالصفقة‪ ،‬حيث يقوم هذا الخير بالبحاث والدراسات حول النقــط‬
‫التالية ‪ :‬التطور السكاني حركيــة الهجــرة‪ ،‬تحديــد النشــطة تطــور‬
‫اســتعمال الرض‪ ،‬الوضــعية العقاريــة‪،‬توزيــع الشــرائح الجتماعيــة‬
‫حسب الدخل بيان التجهيزات الموجودة فعل‪.‬‬
‫وعنــــد انتهــــاء كــــل مرحلــــة مــــن مراحــــل الدراســــات‬
‫السوسيواقتصادية والمجالية يكون مكتب الدراسات ملزم بتقــديم‬
‫تقرير إلى الوكالة الحضرية لتقوم هذه الخيرة بدراسته في إطــار‬
‫لجنة تضم بالضافة إلى الوكالة الحضرية كل من رئيــس المجلــس‬
‫البلدي المعني والمهندس المعماري المزاول عمله بالجماعة وقــد‬
‫ل تكتفي الوكالة الحضرية بما ورد في تقرير مكتب الدراسات بــل‬
‫إن لها أن ترسل فريقا تقنيا إلــى عيــن المكــان حــتى تتمكــن مــن‬
‫الوقوف على ملءمة الدراسات التي أعــدها مكتــب الدراســات مــع‬
‫الواقع ‪ .‬تسلم الوكالة الحضرية إلى مكتب الدراســات الملحظــات‬
‫المتعلقة بالختللت التي قد تعتري المشروع ليقــوم هــذا الخيــر‬
‫بإدخالها على المشروع ‪.‬‬
‫وتجب الشارة إلى أن القيام بالدراســات التمهيديــة قــد يتــم‬
‫من لـدن الوكالـة الحضـرية إذا تـوفرت لهـا المكانيــات والوسـائل‬
‫التقنية والبشرية والمالية‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬دراسة مشروع تصميم التهيئة‪.‬‬

‫بمجرد تسلم الوكالة الحضرية لمخطط المشــروع مــن مكتــب‬
‫الدراسات تقــوم هــاته الخيــرة بدراســة هــذا المشــروع وضــابطته‬
‫بمســـاهمة المنتخـــبين والســـلطات الداريـــة المحليـــة لمختلـــف‬
‫الــوزارات وإن اقتضــى الحــال جميــع الهيئات المعنيــة كــالمكتب‬
‫الوطني للكهرباء المكتب الوطني للسكك الحديدية ‪...‬‬
‫وتنتهي هــذه الستشــارة بوضــع مخطــط إجمــالي وبعــد ذلــك‬
‫تقوم الوكالة الحضرية بإحالة المشروع وضابطته من جديــد لجــل‬
‫دراسته من الناحيتين القانونية والتقنية على مســتوى العمالــة أو‬
‫القاليم وتتم الدراســة عــبر اللجنــة المحليــة للتعميــر‪ .‬هكــذا فقــد‬
‫نصت المادة ‪ 20‬من المرسوم التطــبيقي لقــانون ‪ " 12-90‬تقــوم‬
‫الــوزارة المكلفــة بــالتعمير أو الوكالــة الحضــرية بعــرض مشــروع‬
‫تصميم التهيئة الذي تــم إعــداده علــى لجنــة محليــة يحــدد تأليفهــا‬
‫وتسييرها وفقا لما ورد فــي المــادة ‪ 5‬مــن هــذا المرســوم لبــداء‬
‫رأيها فيه" وتضم هذه اللجنة إلى جانب الوالي أو عامل العمالة أو‬
‫القليم المعني بصفته رئيسا‪.‬‬
‫‪-‬أعضــاء اللجنــة التقنيــة المحليــة التابعــة للعمالــة أو القليــم‬
‫المعني بالمر‬
‫‪-‬رؤساء مجالس الجماعات المعنية وإن اقتضى الحــال رئيــس‬
‫أو رؤساء المجموعات الحضرية المعنية ‪.‬‬
‫‪-‬رؤساء الغرف المهنية‬
‫وتقوم هذه اللجنــة بدراســة مشــروع تصــميم التهيئة وتســهر‬
‫علــى تنســيق مواقــف ممثلــي المصــالح الخارجيــة علــى مســتوى‬
‫الدارة القليمية أو العمالة والدارة الجماعية‪ .‬والعنصر الجديد هو‬
‫مشاركة الغرف المهنية في اجتماعات اللجنــة المحليــةمما يعطــي‬
‫بعدا اقتصاديا لتصميم التهيئة ‪.‬‬
‫ويمكن لهذه اللجنة الســتئناس بإرشــادات كـل مــن رأت فيـه‬
‫جدوى لذلك‪ ،‬وبعد اختتام أعمالها تتــولى هــذه اللجنــة داخــل أجــل‬
‫خمسة عشر يوما من انتهاء أشغالها أمر إعداد بيان بهذه الشغال‬
‫ودعمه بمحضر حــول ذلــك وتبعــث بــه إلــى الــوزارة الوصــية علــى‬
‫قطاع التعمير أو إلى مدير الوكالة الحضــرية بحســب الحالــة حيــث‬
‫يعود لحدى هاتين السلطتين أمر اتخاذ قرار بشأن ذلك‪.‬‬
‫وبعد إعداد وصياغة مشروع التصميم على ضـوء اقتراحـات أو‬
‫ملحظات اللجنة المحلية تقــوم الدارة المكلفــة بــالتعمير أو إدارة‬
‫الوكالة الحضرية بصياغة المشروع ما قبــل النهــائي لعرضــه علــى‬
‫أنظار المجلس أو المجالس الجماعية المعنيــة للستشــارة كــإجراء‬
‫جــوهري تتوقــف عليــه متابعــة مســطرة المصــادقة علــى تصــميم‬
‫التهيئة وهي استشارة محدودة في شــهرين إذ داخــل هــذا الجــل‬
‫يكــون للمجــالس أن تــدرس المشــروع وان تقــدم تعــديلتها عليــه‬
‫وملحظاتها بشــأنه وإل فــي حالــة ســكوتها عنــد انتهــاء الشــهرين‬
‫تعتبر أنها موافقــة ضــمنيا علــى مشــروع تصــميم التهيئة المحــال‬
‫عليها ‪.‬‬
‫والحقيقة أن المدة المخصصة للمجلـس الجمـاعي هـي شـهر‬
‫واحد فقط ذلك ان الشهر الول للبحث العلني عن منــافع ومضــار‬
‫مشروع التصميم الذي ينظم لفائدة السكان وخاصــة منهــم الــذين‬
‫يمتلكون عقــارات داخــل المنقطــة الــتي يغطــي ترابهــا التصــميم‬
‫والذي يقيد من حق استعمال البعض منها عــن طريــق الرتفاقــات‬
‫التي يفرضها أو يخصص اســتعمالها للمنفعــة العامــة ‪ ،‬إن الهــدف‬
‫مــــــــــــــــن البحــــــــــــــــث العلنــــــــــــــــي هــــــــــــــــو‬
‫إطلع العموم على المشروع ليدلوا بملحظــاتهم حــول المشــروع‬
‫إما في ســجل يفتــح لهــذا الغــرض بمقــر الجماعــة أو فــي رســالة‬
‫مضمونة مع إشعار بالتوصل تبعث إلى رئيــس المجلــس الجمــاعي‬
‫المختص ‪ ،‬وعلى رئيس الجماعة أن يقوم قبل افتتــاح هــذا البحــث‬
‫بنشر وإعلن في جريدتين يوميتين مسموح لهما بتلقي العلنــات‬
‫القانونية وذلك لمرتين تفصل بينهما ثمانية أيام ‪،‬وكــذلك بإلصــاق‬
‫ملصقات به بمقر الجماعة فضل عن تضــمينه أيــة وســيلة إعلميــة‬
‫ملئمة يرتئيهــا الرئيــس‪ ،‬ويكــون موضــوع العلن إخبــار الجمهــور‬
‫بتاريخ افتتاح البحــث العلنــي ويكــون مشــروع تصــميم التهيئة قــد‬
‫أودع بمقر الجماعة ‪.‬‬
‫إن الهدف من مسطرة البحث العلني كما يلحظ هو دمقرطة‬
‫عملية إعداد وثائق التعمير ‪.‬إل أن ما يعاب على هذه المسطرة إذا‬
‫قمنا بمقارنتها بنفس المسطرة الجاري بها العمــل فــي التشــريع‬
‫الفرنســي هــو كونهــا تتــم دون تــدخل وســيط محايــد بيــن الدارة‬
‫والعموم كما هــو الحــال فــي فرنســا حيــث يجــري تعييــن منــدوب‬
‫يتولى الشراف على مســطرة البحــث العلنــي ويتلقــى ملحظــات‬
‫ومقترحات العمــوم جــول وثــائق التعميــر ويقــوم عقــب دراســتها‬
‫بعرضــها مرفوقــة بملحظــاته علــى الســلطة الداريــة المكلفــة‬
‫بالعداد ‪.‬‬
‫إل أن الشــكال الــذي يبقــى مطروحــا هــو مــا هــي القيمــة‬
‫القانونيــة للبحــث العلنــي؟ هــل فعل يتــم الخــذ بعيــن العتبــار‬
‫ملحظات ومقترحات المواطنين حــول وثــائق التعميــر أم أن هــذا‬
‫البحث يبقى مجرد إجراء شكلي فقط‪.‬‬
‫إن مسطرة البحث العمومي يجب أن تتجاوز واقعيــا التفســير‬
‫الضيق الذي يحصرها على ملك الراضي لكي تهم جميع فعاليــات‬
‫المجتمــع المــدني كوســيلة لتوســيع دائرة المشــاركة فــي اتخــاذ‬
‫القرارات التي تهم تنظيم المجال ‪.‬‬
‫ومجمــل القــول إن تحقيــق مدينــة فعالــة وتنافســية يتطلــب‬
‫حكامة حضرية محكمــة قوامهــا المســؤولية والشــفافية والتحفيــز‬
‫واستشراف المستقبل وهذا يســتوجب التأســيس لتعميــر يســاهم‬
‫فيه الجميع ‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬المصادقة على مشروع تصميم التهيئة‬

‫بعد التفاق على المشـروع النهـائي للتصــميم تقـوم الوكالـة‬
‫الحضـــرية بتـــوجيه ملـــف مشـــروع تصـــميم التهيئة إلـــى الدارة‬
‫المركزية من أجل الموافقة عليه‪،‬حيث توجه الوكالة الحضرية إلى‬
‫الوزارة المكلفة بالتعمير بالضافة إلى التصميم الصلي ‪ 10‬نظائر‬
‫منه وكذا من ضابطته وبرنامج إنجاز العمليات والتقريــر التــبريري‬
‫وذلــك بعــد إدخــال التغييــرات الضــرورية إن اقتضــى الحــال ذلــك‬
‫ويوافــق علــى التصــميم وضــابطته بمرســوم يتخــذ بــاقتراح مــن‬
‫الســلطة الحكوميــة المكلفــة بــالتعمير وإن اقتضــى الحــال بعــد‬
‫الحصول على الرأي المطابق للــوزير المكلــف بالشــؤون الثقافيــة‬
‫وبمجرد صدور المرسوم بالجريدة الرسمية تقوم الوزارة المكلفــة‬
‫بــالتعمير أو الوكالــة الحضــرية بتوزيــع علــى الجماعــات المحليــة‬
‫والوزارات المعنية ما يلي ‪:‬‬
‫‪-‬مرسوم المصادقة‬
‫‪-‬تصميم التهيئة يبين فيه مرجع المرسوم المذكور‬
‫‪-‬ضابطة التهيئة‬
‫‪-‬برنامج إنجاز العمليات والتقرير التبريري إن اقتضى الحال‪.‬‬
‫إل أن النصوص القانونية الخاصة بهذه المرحلــة يشــوبها نــوع‬
‫من اللبس فإذا كانت المادة ‪ 27‬من قانون ‪ 12-90‬تنص على أنه "‬
‫‪ ...‬إلى حين صدور النص القاضي بالمصادقة على مشروع تصميم‬
‫التهيئة فإن المادة ‪ 28‬من نفس القــانون تنــص علــى أنــه " يعتــبر‬
‫النص القاضــي بالموافقــة علــى تصــميم التهيئة " دون تميــز بيــن‬
‫مفهوم المصادقة والموافقــة فممــا لشــك فيــه فــإن الخــذ بأحــد‬
‫الصطلحين )المصادقة أو الموافقــة ( تــترتب عليــه آثــار قانونيــة‬
‫مختلفة فالخذ بالمصادقة يرجعنا إلى نفس الوضــعية الــتي كــانت‬
‫سائدة في ظل ظهير ‪ 30‬يونيو ‪ 1952‬الذي كان يعتبر أن مسطرة‬
‫المصادقة تتكون من موافقة المجلس الجماعي ومصــادقة الــوزير‬
‫الول ‪ .‬وبما أن قانون ‪ 12-90‬اعتبر أن المجلس الجمــاعي يوافــق‬
‫صراحة أو ضمنيا بمضــي الجــل المحــدد فــانتقلت المصــادقة مــن‬
‫المجلس الجماعي إلى الدولة وأصــبحت الدولــة هــي الــتي توافــق‬
‫على مشروع التصميم بعد أن كانت تصادق على الموافقة‬
‫ولجل تسريع مسطرة الموافقة نصت المادة ‪ 27‬مــن قــانون‬
‫‪ 12-90‬على أنه " إذا لم يتم نشر النص المشار إليــه فــي الفقــرة‬
‫الولى من هـذه المـادة خلل أجـل اثنـي عشـر شـهرا يبتـدئ مـن‬
‫تاريخ اختتام البحث العلني المتعلق به فإن أحكام المشروع تصــير‬
‫غير لزمة التطبيق والمقصــود بــالنص المشــار إليــه هنــا هــو نــص‬
‫الموافقة الذي ســبقت الشــارة إليــه ‪.‬ولــو أن واقــع الحــال يؤكــد‬
‫صــعوبة التقيــد بنــص هــذه المــادة لن الجــراءات تســتغرق أجــال‬
‫طويلة تفوق الجل المنصوص عليه ‪. .‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬الغرض من تصــميم التهيئة والثــار المترتبــة‬

‫عنه‬
‫يتم وضع تصــميم التهيئة إمــا لتنظيــم عمــران وتعميــر مدينــة‬
‫قائمة كما هو الشأن مثل بالنسبة للتصــاميم الــتي وضــعت للمــدن‬
‫والمراكز الحضرية الموجودة في المنطقــة الشــمالية الــتي كــانت‬
‫خاضعة للحماية السبانية وإما لتوجيه ومراقبة وضبط نمو واتساع‬
‫عمران مدينة كما يمكن إعداد تصميم تهيئة بمناســبة تشــيد مدينــة‬
‫جديدة‪.‬‬
‫وممــا ل شــك فيــه أن النتهــاء مــن إعــداد تصــميم التهيئة‬
‫والمصــادقة عليــه تــترتب عليــه أثــار تهــم الشــخاص العموميــة‬
‫والخواص على حــد ســواء ولللمــام بهــذا المبحــث سنقســمه إلــى‬
‫مطلــبين نتنــاول فــي الول ‪ :‬الغــرض تصــميم التهيئة مرجئيــن‬
‫الحديث عن الثار المترتبة عنه إلى المطلب الثاني ‪.‬‬
‫المطلب الول ‪ :‬الغرض من تصميم التهيئة‬
‫قبل الحديث عن الغرض من تصميم التهيئة لبد مــن الشــارة‬
‫إلى نطاق تطــبيقه ولعــل منطــوق المــادة ‪ 18‬مــن قــانون ‪12-90‬‬
‫المتعلـق بـالتعمير يوضـح ذلـك حيـث يشـمل نطـاق تطـبيق نظـام‬
‫تصميم التهيئة المجالت التالية ‪.‬‬
‫‪ -‬الجماعات الحضرية‬
‫‪ -‬المراكز المحددة‬
‫‪ -‬المناطق المحيطة بالجماعات الحضرية والمراكز المحددة‬
‫‪ -‬جميــع أو بعــض أراضــي جماعــة قرويــة وجماعــات قرويــة‬
‫تكتسي صبغة خاصة‬
‫‪ -‬المجموعات العمرانية ‪.‬‬
‫إن تصميم التهيئة طبقا لمضمون المــادة ‪ 20‬مــن قــانون ‪-90‬‬
‫‪ 12‬يتألف من نوعين مـن الوثـائق ‪ :‬الوثيقـة الولـى وهـي بمثابـة‬
‫خريطــة تتضــمن رســوما بيانيــة تشــكل المنطقــة فــي صــورتها‬
‫المســتقبلية المهيــأة‪ ،‬والوثيقــة الثانيــة هــي عبــارة عــن نصــوص‬
‫قانونية يطلق عليها نظام أو لئحة تفسر ما تتضمنه الخريطة مــن‬
‫رموز تبين الســتعمالت المباحــة والتجهيــزات المقــررة أي شــرح‬
‫مضمون الوثيقة الولى وتحديد ضوابط استعمال الراضي وإقامــة‬
‫الرتفاقات واللتزامات الواجب احترامهــا مــن أجــل تهيئة الرقعــة‬
‫الجغرافيــة المعنيــة بتطــبيقه تهيئة منتظمــة‪ .‬والوثيقتــان تكمــل‬
‫إحداهما الخرى‪ ،‬وهمــا معــا يشــكلن مــا يعــرف بتصــميم التهيئة ‪.‬‬
‫على أنــه عنــد غمــوض أو نقصــان الرســم البيــاني ترجــح الوثيقــة‬
‫الثانيــة مــن قبــل الفقــه والقضــاء وهــذا مــا تبنــاه مجلــس الدولــة‬
‫الفرنسي في حكم صــادر عنــه بتاريــخ ‪ 27‬مــايو ‪ 1977‬فــي نازلــة‬
‫التجهيز السيد شيرو‪.‬‬
‫ويمكن القــول أن محتــوى تصــميم التهيئة هــو مجموعــة مــن‬
‫الهداف والغراض التي يرمي إلى تحقيقها كلهـا أو بعضـها خلل‬
‫مدة سريانه التي تستغرق عشر سنوات‪.‬وللمعالجة هــاته الهــداف‬
‫والغراض يتطلب منا تقسيم هذا المطلــب إلــى فقرتيــن نخصــص‬
‫الفقرة الولى للحديث عن التنطيــق وأنــواعه أمــا الفقــرة الثانيــة‬
‫فسنخصصها للحديث عن باقي أغراض تصميم التهيئة ‪.‬‬
‫الفقرة الولى ‪ :‬على مستوى التنطيق وأنواعه‪.‬‬
‫يعتبر "ميشل أكوشار ‪ "Michel Acochard‬أول من أدخل تقنيــة‬
‫التنطيق إلى تصاميم التهيئة بواسطة ظهير ‪ 1952‬بشــأن التعميــر‬
‫وقد تأثر في ذلــك بالمهنــدس المعمــاري المشــهور " لكــوربيزجي‬
‫‪ "Lakoupezeije‬الذي كان من الموقعين على وثيقة أثينا‪.‬‬
‫ومفاد التنطيق هو إحداث عــدة منــاطق داخــل المجــال الــذي‬
‫يغطيه تصميم التهيئة وتتميز كل منطقة عن الخــرى باســتعمالها‬
‫الساسي أو بالتخصيص الغالب‬
‫المقرر لها ‪.‬‬
‫والتنطيق على مســتوى تصــميم التهيئة يمكــن تقســيمه إلــى‬
‫ثلثة انواع‪ :‬تنطيق آني )أول( وتنطيق مســتقبلي )ثانيــا( وتنطيــق‬
‫يخضع إلى نظام قانوني خاص)ثالثا(‪.‬‬
‫أول ‪ :‬التنطيق الني‬
‫هذا التنطيق كان منظما في قانون التعمير لسنة ‪ ،1952‬وقد‬
‫تنــاولته المــادة ‪ 19‬مــن قــانون ‪ 12-90‬المتعلــق بــالتعمير فــي‬
‫مقطعيهــا الول والثــاني حيــث جــاء المقطــع الول باســتعمالت‬
‫جديدة غير منصوص عليها في القانون السابق كمــا أعطــى أمثلــة‬
‫لبعــض المنــاطق الشــائعة الســتعمال وهــي‪ :‬المنطقــة الســكنية‬
‫والمنطقــة الصــناعية والمنطقــة التجاريــة والمنطقــة الســياحية‪،‬‬
‫ومنطقــة زراعــة الخضــروات‪ ،‬والمنطقــة الزراعيــة ‪،‬والمنطقــة‬
‫الغابوية‪ .‬وتعدد هذه المناطق فقط معناه أنه يجوز إحداث منــاطق‬
‫أخرى بحسب الحاجة كالحاجة إلى تقــديم الخــدمات الداريــة الــتي‬
‫قد تستدعي تخصيص منطقة أو حي إداري لها ضمن التصميم ‪.‬‬
‫والمنطقة السكنية تتكون من عــدة أحيــاء وكــل فــي تتعــايش‬
‫فيه أنــواع مــن الســكن‪ :‬الســكن القتصــادي الســكن الراقــي فـي‬
‫المغــاني )الفيلت( الســكن الفــردي إمــا علــى شــكل فيلت ذات‬
‫مساحة محدودة أو على شكل سكن تقليدي‪ ،‬السكن الجماعي في‬
‫العمارات الراقية أو متوسطة التجهيز أو القتصادية‪.‬‬
‫ويمكن للمنطقة السكنية أن تكون مزدوجــة الســتعمال كــأن‬
‫تكون سكنية إلى جانب كونها تجارية أو ســكنية إلــى جــانب كونهــا‬
‫صناعية‪.‬‬
‫أما المنطقة الصناعية فهي التي تخصص للنشطة الصــناعية‬
‫المختلفــة والمتنوعــة ســواء لنتــاج اللت أو المــواد أو للصــناعة‬
‫الكيماوية أو البتروكيماوية أو مواد البنــاء‪ ...‬وهــي تخضــع لتشــريع‬
‫مســتقل عــن التعميــر تضــمنه ظهيــر ‪ 25‬غشــت ‪ 1914‬بشــأن‬
‫المؤسســات الخطيــرة أو المضــرة بالصــحة أو المقلقــة للراحــة‬
‫والطمأنينــة والتعــديلت الــتي لحقــت بــه‪ ،‬حيــث أن المؤسســات‬
‫الصناعية حسب هذا التشريع تصــنف مــن قبــل الــوزير الول بنــاء‬
‫على اقتراح من وزيــر الشــغال العموميـة‪ ،‬حيــث تضــم ثلث فئات‬
‫الولى منهــا والثانيــة والــتي هــي علــى التــوالي خطيــرة ومضــرة‬
‫بالصحة العمومية ل يمكــن فتحهــا إل بعــد الحصــول علــى ترخيــص‬
‫مسبق ويمنــح الــترخيص بالنســبة للدرجــة الولــى وزيــر الشــغال‬
‫العموميــة بعــد إجــراء بحــث لمــدة شــهر حــول المضــار والمنــافع‬
‫المحتملــة الناتجــة عــن تشــغيلها ‪ ،‬امــا مؤسســات الدرجــة الثانيــة‬
‫فيرخص لهــا رئيــس المجلــس الجمــاعي بعــد إجــراء نفــس البحــث‬
‫العمــومي لمــدة ل تقــل عــن ‪ 15‬يومــا‪ .‬أمــا الصــنف الثــالث مــن‬
‫المؤسسات فيمكن فتحــه خــارج المنطقــة الصــناعية ويرخــص بــه‬
‫رئيس المجلس الجماعي بعد إيداع طلب من قبـل المسـتفيد لـدى‬
‫المجلس‪.‬‬
‫أما فيما يخص المنطقة التجارية فهي في الحقيقــة مزدوجــة‬
‫الســـتعمال ســـكنية وتجاريـــة ‪ ،‬لكـــن حســـب القـــانون الجديـــد‬
‫والممارسة منذ بضع سنوات فــإن التجــاه أصــبح يســير إلــى خلــق‬
‫منطقة للتجارة وحدها وذلك بإنشاء المحلت التجارية الكبرى كمــا‬
‫هــو الشــأن بالنســبة لمرجــان ومــاكرو وأســيما ولعــل هــذا كــونه‬
‫مقتبس من المدينة الوروبية ‪.‬‬
‫أما المنطقة السياحية فقد أصبحت تعرض نفسها نظرا للدور‬
‫الذي أصبح يلعبه القطاع السياحي فــي القتصــاد الــوطني وجلــب‬
‫العملة الصعبة وهو السبب الذي جعل المشــرع يــدخل فــي قــانون‬
‫‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير منطقــة جديــدة هــي المنطقــة الســياحية‬
‫التي لم يكن قــانون ‪ 1952‬ينــص عليهــا‪ .‬وهــي منطقــة ل يرخــص‬
‫بالبنــاء فيهــا مــن أجــل الســكن ولكــن تخصــص لتشــيد الوحــدات‬
‫الفندقية‪ ،‬وبنايات النشطة المرتبطــة بهــا مــن مطــاعم ومقــاهي‬
‫ووكالت أسفار ‪.‬‬
‫وفيما يخص منطقة زراعة الخضروات ومنطقة الزراعــة فقــد‬
‫أوردهما المشرع ضمن منــاطق تصــميم التهيئة لتحقيــق عــدد مــن‬
‫الهداف من بينها تشجيع السثمار في الفلحة والحد من الهجــرة‬
‫إلى المدن المجاورة والحفاظ على الراضي الزراعية الخصبة‪.‬‬
‫أما المنطقة الغابوية فقد نص عليهــا قــانون التعميــر ‪12-90‬‬
‫لوعي المشرع بالدور اليكولوجي والقتصادي الكــبير الــذي تلعبــه‬
‫الغابة في حياة النسان وفي توازن علقاته بالطبيعــة كمــا تلعــب‬
‫الغابة دورا آخر وهو استعمالها كمكان للراحة والترفيه وممارســة‬
‫الرياضة والمشي‪ ...‬إلخ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬التنطيق المستقبلي‬
‫يقصد بالتنطيق المستقبلي وهو تأجيل التعميــر فــي منطقــة‬
‫معينة إلى وقت معين وذلك لسباب قد تعود إلــى عــدم اســتطاعة‬
‫المجلس الجماعي تحمل تكاليف تجهيزاتها أو إلــى وجــود منــاطق‬
‫مجهزة لم تستهلك كلها بعد أو لعدم توفر الموارد المالية‪.‬‬
‫إن ظهير ‪ 1952‬لم يكن ينص سوى علــى التنطيــق النــي أمــا‬
‫القانون الجديد فقد نص المقطع ‪ 11‬من المادة ‪ 19‬علــى منطقــة‬
‫يمكن إحداثها مستقبل ويمكن تسميتها بالمناطق المفتوحة لنجاز‬
‫أعمال عمرانية بها بحسب توقيت معين‪ .‬حيث تعتبر هذه المنطقة‬
‫داخلة في نطاق مجــال تطــبيق تصــميم التهيئة ‪ ،‬ول يجــوز مبــدئيا‬
‫حسب صيغة النص القيام في هــذه المنطقــة بتجــزئات عقاريــة أو‬
‫بناء مجموعة سكنية كما أنــه أيضــا ل تكــون موضــوع تهيئة لنظــام‬
‫قانوني خاص لنها منطقة غير مفتوحة بعد للتعمير ولن المشــرع‬
‫قد خصص مقطعا آخر لهذه العملية الخيرة التي ل تشمل منطقة‬
‫التعمير التشاوري أو غير ذلك من عمليــات التعميــر الــتي أشــارت‬
‫إليها المادة ‪ 19‬مقطع ‪.13‬‬
‫وهكذا ل يسمح القيام بأي تعمير فيها اللهم إذا نــص تصــميم‬
‫التهيئة نفســه علــى إجــازة الــترخيص بإحــداث تجــزئة أو مجموعــة‬
‫سكنية وفق شروط يحددها ‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬التنطيق ذو النظام القانوني الخاص‬
‫وهي تلك المناطق التي تخضع في تهيئتها لقواعد ولضــوابط‬
‫تتأسس نتيجة توافق إرادة السلطات الداريــة مــع إرادة الفــاعلين‬
‫في المجال العقاري حيث تحل قواعــد هــذا التفــاق محــل قواعــد‬
‫تصميم التهيئة في تنظيم وفي تهيئة المنطقة التي صدر التفــاق‬
‫بشأنها ‪.‬وتلزم ضوابط هذا التفاق كل أطرافه أي الدارة من جهة‬
‫والمتــدخلين فــي المجــال العقــاري مــن جهــة ثانيــة الــذين يتعيــن‬
‫عليهم احترام بنوذ هذه العقدة في مختلف تــدخلتهم وفــي ســائر‬
‫أشغالهم داخل هذه المنطقة ‪.‬‬
‫وتعتبر هذه المناطق كذلك من مستجدات ظهيــر ‪ 1992‬فهــي‬
‫لم تكن مقننة من قبل وقد أراد بها المشرع أن يفتح المجال أمام‬
‫ما يســمى بــالتعمير التشــاوري الــذي بمقتضــاه يتــم تعميــر بعــض‬
‫المناطق ليس على أساس المقتضــيات اللزاميــة لتصــميم التهيئة‬
‫وإنما على أساس مقتضيات يسمح بها التصميم ‪.‬‬
‫والجــدير بالشــارة أن التعميــر التشــاوري نمــط مــن التعميــر‬
‫يمكن أن يساعد على التخفيف من أزمة السكن من جهة ومن قلة‬
‫التجهيزات في بعض الحيان من جهة أخــرى وذلــك بفضــل تــدخل‬
‫القطــاع الخــاص وحلــوله محــل الدارة فــي تهيئة المنــاطق ذات‬
‫التعمير التشــاوري عــن طريــق تجهيزهــا وبنائهــا‪ .‬ومثــال للتعميــر‬
‫التشاوري مشــروع بنــاء ‪ 200‬ألــف وحــدة ســكنية والــذي أصــبحت‬
‫الدولة تشجع عليه لكونه يحاول أن يحل من أزمة السكن ‪.‬‬
‫وقــد أفــادت هــذه الطريقــة ) التعميــر التشــاوري( التعميــر‬
‫الفرنسي لتجاوز بعض الصعاب التي عاشتها المدن الفرنسية بعــد‬
‫الحرب العالمية الثانية نتيجة للدمار الذي لحقها والخصــاص الناتــج‬
‫عن ذلــك فــي الســكن والتجهيــزات ممــا أدى إلــى إنشــاء شــركات‬
‫جماعية للقتصاد المختلط لحل ذلك الخصــاص عــن طريــق إحــداث‬
‫مناطق ذات السبقية في التهيئة ‪.‬‬
‫وتجــدر الشــارة إلــى أن الدارة المكلفــة بــالتعمير تأمــل أن‬
‫يكون أسلوب التعمير التشاوري هو النهــج الــذي يمكــن أن يســاعد‬
‫على التخفيف من أزمة السكن من جهة ومن قلة التجهيزات فــي‬
‫بعض الحيان من جهة أخرى بفضل تدخل القطاع الخاص وحلــوله‬
‫محل الدارة في تهيئة هذه المناطق ذات التعميــر التشــاوري عــن‬
‫طريق تجهيزها وبنائها بالحياء السكنية وغيرها ‪.‬‬
‫غير أن الملحظ ان قــانون التعميــر ‪ 12-90‬لــم ينظــم بصــفة‬
‫صريحة وواضحة هذا النوع من المناطق فقد اكتفى فــي المقطــع‬
‫‪ 13‬من المــادة ‪ 19‬مــن قــانون ‪ 12-90‬بعبــارة عامــة اليمــاء إليهــا‬
‫فقط ‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬على مستوى باقي أغراض تصميم التهيئة‬
‫يمكن تحديد باقي أغراض تصميم التهيئة في المسائل التالية‬
‫‪ :‬تحديــد الطــرق والســاحات العموميــة )أول( وتحديــد المواقــع‬
‫المخصصة للتجهيزات العامــة والمرافــق العموميـة )ثانيــا( وتحديــد‬
‫ارتفاقات التعمير )ثالثا(‪.‬‬
‫أول‪ :‬تحديد الطرق والساحات العمومية‬
‫إن مــن أهــداف تصــميم التهيئة تبيــان حــدود الطــرق علــى‬
‫اختلف أنواعها من شوارع وأزقة وممــرات وكــذا حــدود الســاحات‬
‫العمومية ومواقف السيارات وخطوط السكك الحديدية ومحطة أو‬
‫محطات وقوف القطار سواء منها الموجــودة أو المبرمــج إحــداثها‬
‫علــى أن التصــميم ل يتعــرض ســوى للطــرق والزقــة الــتي تعــود‬
‫مسؤولية إحداثها للدولة أو للمجلس الجمــاعي والــتي تــدخل فــي‬
‫إعداد أملك الدولة العامة أو الملك العامة الجماعية‪ .‬ومما يــدخل‬
‫في النوع الول الشــوارع الرئيســية الــتي تجتــاز المــدار الحضــري‬
‫للمدينة وتربطها بالمدن الخرى لكن هناك نوع ثــالث مــن الطــرق‬
‫والزقة مال ينص عليه تصميم التهيئة ويقــوم بإحــداثه المجــزئون‬
‫العقاريون‪.‬‬
‫ويجــب علــى التصــميم أن ينــص علــى عــرض كــل الطرقــات‬
‫العمومية وإذا كان عرضها يختلف مــن منطقــة إلــى أخــرى فيجــب‬
‫على التصميم أن يوضح عرضها فــي كــل منطقــة علــى حــدة كمــا‬
‫يوضــح التصــميم هــل الطريــق أو الشــارع ســيحافظ علــى نفــس‬
‫العرض أم أنه سوف يتم توسيعه تحسبا لزدياد كثافة حركة النقل‬
‫والسير ويوضح التصميم أسماء الطــرق والشــوارع والزقــة وكــذا‬
‫أسماء الساحات العمومية والساحات التجارية ‪.‬‬
‫ثانيــا‪ :‬المواقــع المخصصــة للتجهيــزات العامــة والمرافــق‬
‫العمومية‬
‫يمكــن اعتبــار تصــميم التهيئة بمثابــة مخطــط للتجهيــزات‬
‫الساسية والمرافق العمومية علــى مــدى ‪ 10‬ســنوات وهــي عمــر‬
‫التصميم فهو ينص علــى التجهيــزات العامــة والمرافــق العموميــة‬
‫التي تحتاجها المنطقة التي يغطيها بالنظر إلى وثيرة توســع تلــك‬
‫المنطقة وتعميرها وبالنظر أيضا إلى النمو الديمغرافي في الــذي‬
‫ستشهده‪.‬‬
‫وهــذه التجهيــزات الساســية كــثيرة ومتنوعــة الغــراض مــن‬
‫إدارية ورياضية وثقافيـة وطاقيـة ومواصــلتية كالمصــالح الداريــة‬
‫والمساحات المخصصــة للتظــاهرات الثقافيــة الملعــب الرياضــية‪،‬‬
‫السكك الحديدية‪ ،‬محطات المعالجة والتطهير‪ ،‬السواق البلدية‪. ...‬‬
‫أما المرافــق العموميــة فمنهــا المرافــق العموميــة والوطنيــة‬
‫الــتي تقــوم بإحــداثها الدولــة كالجامعــات والمــدارس والثانويــات‬
‫والعـــداديات‪ ،‬المستشـــفيات المستوصـــفات ‪ ،‬مركـــز ومكـــاتب‬
‫البريد ‪ ...‬وهناك المرافق العمومية الجماعيــة الــتي تقــوم ببنائهــا‬
‫المجالس الجماعية كــالملعب البلــدي والمســبح البلــدي والمســرح‬
‫البلدي ودار الشباب‪.‬‬
‫إن إحداث التجهيز أو المرافق أو فقــط توســيعها يحتــاج إلــى‬
‫أراضي غالبا مــا تكــون غيــر متــوفرة أو غيــر مناســبة لــدى الجهــة‬
‫المسؤولة على التجهيز أو المرفــق العمــومي فلــذا يــأتي تصــميم‬
‫التهيئة ليخصــص مــن أراضــي الخــواص مواقــع هــذه التجهيــزات‬
‫والمرافق العمومية لبنائها عليها وتصبح تلك الراضــي غيــر قابلــة‬
‫لبنائها من لدن أصحابها لنها مخصصة للمنفعة العامة أي لحــداث‬
‫المستشفى الذي يفتح أمام الجميع أو المدرسة أو الثانوية ‪. ...‬‬
‫ويتضــح إذن أن هنــاك ارتبــاط عضــوي بيــن سياســة التعميــر‬
‫والسياسة العقاريــة حيــث إذا كــانت السياســة التعميريــة تفــترض‬
‫وضع الطار المناســب لتوزيــع الســكان وتســهيل عمليــة النشــاط‬
‫القتصادي والجتماعي للمجتمع فإن السياســة العقاريــة تفــترض‬
‫وضع مجموعة من الهداف تصــب فــي الخيــر فــي التجــاه العــام‬
‫لسياسة التعمير ومن أهمها ‪:‬‬
‫‪-‬توجيه وتسهيل عمليــة اســتعمال الراضــي العقاريــة لنجــاز‬
‫مخططات التعمير‬
‫‪-‬تكوين احتياطي عقاري كــافي بهــدف الســتجابة لمتطلبــات‬
‫التعمير المتزايدة‬
‫‪-‬التحكــم فــي الســطح بهــدف تفــادي المضــاربات العقاريــة‬
‫وتجميد الراضي الصالحة للتعمير‬
‫‪-‬تفادي الستعمالت المضــادة لمخططــات التعميــر بمــا فيهــا‬
‫تبذير الحتياطات المحدودة ‪.‬‬
‫‪-‬امتصاص فائض القيمــة الناتــج عــن ارتفــاع القيمــة الفــائدة‬
‫الدولة‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬تحديد اتفاقات التعمير‬
‫إن ارتفاقــات التعميــر هــي تلــك الرتفاقــات الــتي تشــبه‬
‫الرتفاقات الدارية مقررة للمنفعــة العامــة إل أن الفــارق بينهمــا‬
‫يكمــن فــي أن الرتفاقــات الداريــة مرتبطــة بالملــك العمــومي‬
‫كالرتفاقات المحدثة لصالح العمــدة الكهربائيــة أو الهــاتف الــتي‬
‫تثقــل كاهــل العقــارات الموضــوعة عليهــا تلــك العمــدة بينمــا‬
‫ارتفاقات التعميــر فهــي تنشــأ بغــض النظــر عــن جوارهــا أو عــدم‬
‫جوارها للملك العمومي حسب ما أوضــحه الســتاذ بــول ســافينول‬
‫‪ P.savinol‬إل أن بعض الفقهاء يرون أن ارتفاقات التعمير ل ترقــى‬
‫إلى درجة الرتفاقات المحدثة للمنفعــة العامــة ويعتبرونهــا مجــرد‬
‫تــدابير ضــبطية تتخــذها الدارة عنــدما تمــارس الشــرطة الداريــة‪.‬‬
‫وهذا الخلف بين الفقهاء فيهــا يخــص أســاس وطبيعــة ارتفاقــات‬
‫التعميـــر أدى إلـــى اختلف بينهـــم حـــول تعريفهـــا خاصـــة وأن‬
‫التشريعات لم تقدم أي تعريف لها‪ .‬ويمكن اعتبــار التعريــف الــذي‬
‫وضعه الفقيه ‪ L Huillier‬الوارد فــي دائرة المعــارف" دالــوز" أكــثر‬
‫دقة فهو يعرفها كما يلي " ارتفاقات التعميــر هــي تلــك التكــاليف‬
‫الموضــوعة لتحقيــق المنفعــة العامــة وتتحملهــا الراضــي حســب‬
‫موقعها داخل مختلف مناطق المدينة وهدفها هو تخطيط وتنظيــم‬
‫هذه الخيرة ‪.‬‬
‫إن المصدر الساسي لرتفاقات التعميــر هــو تصــميم التهيئة‬
‫الذي ينص على الرتفاقات المحدثة كمنع البناء في بعض الراضي‬
‫المخصصــة لحــداث الحــدائق والســاحات العموميــة ‪ ،‬وكــاحترام‬
‫ضوابط استعمال الراضي والضوابط المطبقة على البناء أو كتلك‬
‫المحدثة لمصلحة النظافة والمرور أو لغراض جماليــة أو أمنيــة أو‬
‫للحفاظ علــى الصــحة العامــة ‪ .‬كمــا ينــص علــى الرتفاقــات الــتي‬
‫تفرضها قـوانين خاصـة أخـرى المـر الـذي يفيـد بـأنه إلـى جـانب‬
‫تصميم التهيئة كمصدر أساسي هناك مصادر أخرى هي عبارة عــن‬
‫نصوص قانونية خاصة صدرت بشأن بعض الرتفاقات‪.‬‬
‫وتجدر الشارة إلى أن ظهيــر ‪ 1952‬بشــأن التعميــر قــد نــص‬
‫على عدم التعـويض عــن الضـرار الناتجـة عـن تحمــل الرتفاقـات‬
‫التعميرية كما ان قانون التعمير الجديد ‪ 12-90‬قد نص على نفــس‬
‫المبدأ عدم التعويض عن تحمل ارتفاقات التعمير ‪ ،‬ولكنــه حصــرها‬
‫في تلـك الـتي تسـتجيب لمقتضـيات المـن والصـحة والمتطلبـات‬
‫الجماليــة وقــد أوضــحت الفقــرة الثانيــة مــن المــادة ‪ ... " 84‬أنــه‬
‫يستحق تعويضا إذا نتج عنها مساس بحقــوق مكتســبة وإمــا تغييــرا‬
‫أدخل على الحالة التي كانت عليهــا المــاكن مــن قبــل ونشــأ عنــه‬
‫ضرر مباشر مادي محقق ويحدد التعويض بحكم قضائي فــي حالــة‬
‫عدم اتفاق من يعنيه المر على ذلك ‪.‬‬

‫المطلب الثاني ‪:‬الثار المترتبة عن تصميم التهيئة‬

‫لم يكن ظهير ‪ 1914‬يسمح للدارة باتخاذ تدابير احتياطية أثنــاء فــترة إعــداد التصــميم تحــول‬
‫دون القيام بالمنشآت أو البنايات التي من شأنها أن تجعل تنفيذ التصميم المصــادق عليــه ‪ -‬فيمــا بعــد‬
‫صعبا أو أكثر تكلفة للميزانية الجماعية أو ميزانية الدولة فقد كان يستحيل على الدارة أن تقاوم مثل‬
‫هذه البنايات المشيدة أثناء فترة إعداد المخطط من لدن أفراد تمكنوا بطريقــة أو بــأخرى مــن الطلع‬
‫على مشروع تصميم التهيئة ويتسبب البعض من هذه البنايات في عرقلة تنفيذ المشــاريع الــتي نــص‬
‫عليها التصميم‪.‬‬
‫ولهذا فقد ســارع المشــرع عنــد صــياغة ظهيــر ‪30/07/1952‬‬
‫بشأن التعمير إلى تقنين قواعــد قصــد تمكيــن الســلطات الداريــة‬
‫المختصة من الوقوف في وجه المضاربين الذين يســتغلون المــدة‬
‫اللزمة لعــداد التصــميم لتحقيــق أربــاح مرتفعــة ضــاربين بعــرض‬
‫الحائط المصلحة العامة‪.‬‬
‫وبمقتضــى هــذا الصــلح ســمح المشــرع للســلطة الداريــة‬
‫الجماعية بتحديد المناطق المقرر تهيئتها‪ ،‬واتخاذ تدابير احتياطيــة‬
‫لحمايتهــا بمجــرد الشــروع للقيــام بالدراســات التمهيديــة لعــداد‬
‫مشــروع التصــميم‪ .‬وقــد تبنــى المشــرع فــي قــانون ‪ 1992‬نفــس‬
‫المسلك بتنظيم نفس التدابير الحتياطية‪ .‬حيــث نصــت المــادة ‪27‬‬
‫مــن قــانون ‪ 12-90‬علــى عــدة إجــراءات احتياطيــة ملزمــة ينبغــي‬
‫التقيد بها في تنظيم وتنمية المدينــة فــي انتظــار دخــول تصــميم‬
‫التهيئة الجديد حيز التنفيذ‪. ،‬فقد ورد بها أنه ل يجوز الذن في أي‬
‫عمــل مــن أعمــال البنــاء أو إحــداث تجــزئات أو مجموعــات ســكنية‬
‫ابتداء من تاريخ اختتام البحث العلني إلــى حيــن صــدور المرســوم‬
‫القاضي بالمصادقة على تصميم التهيئة شرط أن يكون هذا العمل‬
‫مخالفا لحكام مشروع التصميم ول ينبغــي أن تتعــدى هــذه المــدة‬
‫‪ 12‬شهرا‪ .‬إل أن قانون التعمير قد أورد اســتثناء علــى هــذا المنــع‬
‫في المــادة ‪ 22‬منــه الــتي تخــول لرئيــس الجماعــة "أن يــأذن فــي‬
‫إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء بعـد موافقـة الدارة‬
‫إذا كان المشروع المتعلــق بــذلك يتلءم مــع الحكــام الــواردة فــي‬
‫مخطط توجيه التهيئة العمرانية عمل بالبنــدين ‪2‬و ‪ 3‬مــن المــادة ‪4‬‬
‫)‪ (....‬أو مع ما يصلح له فعل القطاع المعني في حالة عــدم وجــود‬
‫المخطط النف الذكر"‪.‬‬
‫والمقصود هنا بالدارة الدارة القليمية المكلفــة بــالتعمير أو‬
‫الوكالة الحضرية عند وجودها‬
‫وترتبط بأثــار تصــميم التهيئة مــدة ســريان هــذه الثــار لــذلك‬
‫سنشرع بداية بتوضيح أجل سريان الثارقبل أن نتعرض للثار إزاء‬
‫الشــخاص العموميــة فــي الفقــرة الولــى لنعقبهــا بالثــار إزاء‬
‫الخواص لسيما الملك العقاريين منهم في الفقرة الثانية ‪.‬‬
‫إن تصميم التهيئة تتم المصادقة عليــه بقــرار إداري تنظيمــي‬
‫ينشر نصه في الجريدة الرسمية ويعلن القــرار المــذكور أن تنفيــذ‬
‫مقتضيات التصميم تعتبر من المنفعة العامــة إل أن المشــرع حــدد‬
‫مدة إنجاز هذه المقتضــيات داخــل أجــل معيــن وإذا مــا قارنــا هــذا‬
‫الجل بين ظهير ‪ 1952‬وقانون ‪ 1992‬فنجد أن الول حــدد أجليــن‬
‫مختلفين حسب نوع القضية التي نص عليها التصميم ‪.‬مــا بيــن ‪10‬‬
‫و ‪ 20‬ســنة‪.‬أمــا قــانون ‪ 1992‬فقــد جــاء بإصــلح لفــائدة الملك‬
‫العقاريين حيث أنه وحد الجلين وجعلهما مدة واحــدة وهــي عشــر‬
‫سنوات وهذا ما تنص عليه الفقرة الثانية من المادة ‪ 28‬بقولها ‪:‬‬
‫"وتنتهــي المــدة المترتبــة عــن إعلن المنفعــة العامــة عنــد‬
‫انقضاء أجل عشر سنوات تبتــدئ مــن تاريــخ نشــر النــص القاضــي‬
‫بالموافقة على تصميم التهيئة في الجريدة الرسمية‪"...‬‬
‫وتترتب على تصميم التهيئة آثار مختلفة وذلك حســب طبيعــة‬
‫الشــخاص المعنييــن بهــا وتبعــا لــذلك تــترتب عليــه آثــار بالنســبة‬
‫للشخاص العمومية وتترتب عليه آثار بالنسبة للخواص‪.‬‬
‫الفقــرة الولــى ‪ :‬آثــار تصــميم التهيئة بالنســبة للشــخاص‬
‫العمومية‬
‫إن الشخاص المعنوية العامة هي الدولة والجماعات المحليــة‬
‫والمؤسسات العامة وهي تخضع لتصميم التهيئة من ثلثــة جــوانب‬
‫وهي ‪:‬‬
‫أن هذه الشخاص هي المسؤولة عن إحداث كافة التجهيــزات‬
‫والمنشآت والمرافق التي استوجب إنشاؤها التصميم ‪.‬‬
‫‪-‬أنها تلتزم بقواعد ومقتضيات التصــميم كالشــخاص الخاصــة‬
‫عندما تقوم ببناء أو تجزئة أو استعمال أرض أو ما إلى ذلك ‪.‬‬
‫‪-‬وأنها هي المسؤولة عن تنفيذ التصميم وبالتالي عــن حســن‬
‫تخطيط المدينة أو جزء منها وفق ما ينص عليه ذلك التصميم‬
‫أ‪-‬التزام الشخاص العمومية بإحداث كافــة التجهيــزات العامــة‬
‫والمرافق‬
‫العمومية ‪.‬‬
‫تستوجب التنمية القتصادية التي يهدف إليها تصــميم التهيئة‬
‫القيام بمشاريع وتجهيزات البعــض منهــا يقــع علــى عــاتق الدولــة‬
‫كالطرقــات وبنــاء المرافــق العموميــة الوطنيــة كالمستشــفيات‬
‫والجامعات والمدارس وكذا البريد والهاتف اللذين يقوم بإحداثهما‬
‫المكتــب الــوطني للمواصــلت الســلكية واللســلكية و المســاجد و‬
‫مقرات العمالت والقاليم ومراكز الشرطة إلى آخره‪.‬‬
‫وأما الجماعات المحلية فهي مســؤولة عــن إنجــاز التجهيــزات‬
‫والمرافق العمومية التي تــدخل فــي إطــار اختصاصــها ‪ .‬كبنــاء دار‬
‫الجماعــة ودار الثقافــة والمســبح وإحــداث الطرقــات الجماعيــة‬
‫والساحات العمومية وساحات وقــوف الســيارات والســوق البلــدي‬
‫وغيرها ‪.‬‬
‫وأمــا آثــار تصــميم التهيئة إزاء الدارات فتكمــن فــي أن هتــه‬
‫الدارات تلتزم بإحداث ما نص عليه التصميم كما تلتزم بالتخصيص‬
‫الذي نص عليه التصميم ومعنــى ذلــك أن الراضــي الــتي خصصــت‬
‫بمقتضى التصميم لتجهيــز مــا هــي نفســها الراضــي الــتي يقــوم‬
‫عليها هذا التجهيز ويترتب على مخالفة التزامها بالتخصــيص عــدم‬
‫التزامها كذلك باتباع مسطرة نــزع ملكيــة تلــك الراضــي للمنفعــة‬
‫العامة‪ ،‬كما نص على ذلك قانون نزع الملكية في أن هذه الدارات‬
‫معفاة من اتخاذ مرسوم يعلن أنه من المنفعــة العامــة إنجــاز تلــك‬
‫التجهيزات أو بناء مــا ذكــر مــن المرافـق العامــة أو غيـر ذلـك مــن‬
‫محتويات التصميم ‪ .‬وفي هذا الطار نصت المادة ‪ 28‬من القــانون‬
‫‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير على ‪ ":‬يعتبر النــص القاضــي بالموافقــة‬
‫على تصميم التهيئة بمثابــة إعلن بــأن المنفعــة العامــة تســتوجب‬
‫القيام بالعمليات اللزمة لنجاز التجهيزات المنصــوص عليهــا فــي‬
‫البنود ‪ 6 – 5 – 4 -3‬و ‪ 12‬من المادة ‪ 19‬من القانون ‪. 12-90‬‬
‫ب‪ -‬التقيـــد بقواعـــد ومقتضـــيات التصـــميم فـــي العمليـــات‬
‫التعميرية‬
‫هــذا اللــتزام يلــزم الخــواص وتلــتزم بــه الدارة الممثلــة‬
‫للشخاص المعنوية العامة فالدارة إن أرادت القيــام ببنــاء مرفــق‬
‫عمومي أو بناية إدارية أو غيرها عليها أن تطلب رخصة بنائها مــن‬
‫رئيس المجلس الجماعي الذي يجب عليه أن يــدرس الطلــب وفقــا‬
‫لما ينص عليه التصميم فإذا كان مخالفا لما ينص عليه التصــميم ل‬
‫تسلم الرخصة‪ ،‬لن قواعد ومقتضيات التصميم تحــترم فــي البنــاء‬
‫كما في التجهيز ‪.‬‬
‫وكذلك الشأن بالنسبة لوزارة الســكنى أو عمالــة أو مؤسســة‬
‫عمومية )كالمؤسسات العموميــة للبنــاء والتجهيــز مثل ( إذا أرادت‬
‫إحداهما أن تقوم بإحداث تجزئة عقاريــة أو بنــاء مجموعــة ســكنية‬
‫فيجب عليها أن تقوم بوضع ملف طلــب الحصــول علــى الــترخيص‬
‫من المجلس الجماعي ‪.‬‬
‫وضمن هذا الطار فالدارة تتقيــد ببقيــة النصــوص القانونيــة‬
‫والتنظيمية المنظمة للبناء أو الهندسة المعمارية والتي لها علقة‬
‫مباشرة مع موضوع التعمير وخصوصا مع تصميم التهيئة ‪.‬‬
‫ج‪-‬مسؤولية تنفيذ تصميم التهيئة‬
‫من المبادئ العامــة أن الدارة تكــون مســؤولة عــن تنفيــذ أي‬
‫قرار يصدر عنها ومع ذلك فقــد جــاء النــص علــى هــذا المبــدأ فــي‬
‫المادة ‪ 31‬من قانون التعمير ‪:12-90‬‬
‫" تتخذ مجالس الجماعات وكذلك مجلس المجموعــة الحضــرية‬
‫إن اقتضى الحال ذلك بتنســيق مــع الدارة جميــع التــدابير اللزمــة‬
‫لحترام أحكــام تصــميم التهيئة" حيــث أن جعــل الشــرطة الداريــة‬
‫وخاصة الشرطة التعميرية من اختصاصات المجالس الجهويــة فــي‬
‫إطــار الصــلح الجمــاعي لســنة ‪ 1976‬يجعــل مــن هــذه المجــالس‬
‫ورؤسائها السلطة الولى التي تقع عليها مسؤولية تنفيذ تصــميم‬
‫التهيئة واحترام مقتضياته ‪.‬وهنا لبد لنــا مــن الوقــوف قليل علــى‬
‫دور كل من الجماعــات المحليــة والوكــالت الحضــرية أثنــاء تنفيــذ‬
‫تصميم التهيئة ‪.‬‬
‫‪-1‬دور الجماعات المحلية في تنفيذ تصميم التهيئة ‪.‬‬
‫أوكــل المشــرع المغربــي للمجــالس الجماعيــة اتخــاذ كافــة‬
‫التدابير الدارية اللزمة لتنفيذ واحترام أحكام تصميم التهيئة كمــا‬
‫أسند لها مهمة القيــام بعمليــات التنســيق مــن أجــل انجــاز برامــج‬
‫التصميم وكذا إنجاز التجهيزات والمرافق المحلية ‪.‬وهــذا مــا تنــص‬
‫عليه المادة ‪ 27‬مــن المرســوم رقــم ‪ " 832/92/2‬تتخــذ المجــالس‬
‫الجماعية ومجلس المجموعة الحضرية إذا اقتضــى المــر ذلــك كــل‬
‫التــدابير الضــرورية مــن أجــل تنفيــذ واحــترام مقتضــيات تصــميم‬
‫التهيئة بتشاور مع المصــالح الخارجيــة التابعــة للســلطة الحكوميــة‬
‫المكلفة بالتعمير أو الوكالة الحضرية حسب الحالة ‪.‬‬
‫ويظهر أن المر يهم الراء التقنية والستشــارات القانونيــة ‪.‬‬
‫كما هو الشأن بالنسبة لرأي الدارة القليمية المكلفة بــالتعمير أو‬
‫الوكالة الحضرية بشأن طلبات الحصــول علــى الذن فــي البنــاء أو‬
‫الترخيص لحداث التجزئات أو إقامة مجموعة سكنية وغير ذلك من‬
‫الشغال التي تستوجب الحصول على رخصة ســابقة ومعنــى هــدا‬
‫أن الجماعات المحلية تقوم بمراقبة قبلية لنجــاز المشــاريع الــتي‬
‫ينص عليها تصميم التهيئة ‪.‬‬
‫إضافة إلى هذا فإن المشرع المغربي أسند للدارة الجماعيــة‬
‫وعلى رأسها رئيــس المجلــس الجمــاعي مهمــة ضــبط المخالفــات‬
‫المتعلقة بخرق مقتضيات قانون ‪ 12-90‬وقانون ‪ 25-90‬وخصوصــا‬
‫مقتضــيات تصــميم التهيئة وكــذا فــإن زجــر المخــالفين لهــذه‬
‫المقتضــيات مرتبــط بتحريــك رئيــس المجلــس الجمــاعي للــدعوى‬
‫العمومية‪.‬‬
‫‪ -2‬دور الدارة المكلفة بالتعمير في تنفيذ تصميم التهيئة‬
‫إن الدارة المكلفــة بــالتعمير ملزمــة بالســهر علــى احــترام‬
‫مختلف الفاعلين لمقتضيات تصميم التهيئة وملزمة بالتأكد من أن‬
‫المشاريع تنجز أو أنجزت وفقا للرخص المسلمة ‪.‬‬
‫ومن أجل ذلك فإن الوكالة الحضرية تقوم بدراسـة المشـاريع‬
‫التعميرية وتستعمل آلية قانونية بواسطتها تستطيع فرض احترام‬
‫المشاريع لمقتضيات تصميم التهيئة ‪.‬‬
‫فالوكالة الحضرية هي التي تسلم مذكرة المعلومات وتترأس‬
‫اللجان المكلفة بدراسة المشاريع ويمكن للوكالة أن تطلــب إحالــة‬
‫ملف المشروع عليها لدراسته ورأي الوكالة يكون مطابقــا أي أنــه‬
‫ل يمكن الترخيص للمشــاريع دون موافقــة الوكالــة الحضــرية كمــا‬
‫اوجب المنشور ‪ 222‬على الوكالت الحضرية الســهر علــى احــترام‬
‫المشـاريع للمقتضـيات القانونيـة والتنظيميـة ومطابقتهـا لوثـائق‬
‫التعميــر خاصــة تصــميم التهيئة ‪.‬ويتــم فــرض احــترام المشــاريع‬
‫لمقتضــيات تصــميم التهيئة عــبر آليــة الــرأي المطــابق للوكــالت‬
‫الحضرية وفي هذا الطار أسند المشــرع المغربــي إلــى الوكــالت‬
‫الحضــرية إبــداء الــرأي فــي جميــع المشــاريع الــتي تعــرض علــى‬
‫أنظارها وهكذا حسب الفقــرة الرابعــة مــن المــادة ‪ 3‬مــن الظهيــر‬
‫المحدث للوكالت الحضري فإن للوكالة الحضرية ‪:‬‬
‫" إبداء الرأي في جميع المشاريع المتعلقــة بتقســيم وتجــزئة‬
‫الراضي وإقامة المجموعات السكنية والمباني وذلــك داخــل أجــل‬
‫أقصــاه شــهرا ابتــداء مــن تــوجيه هــذه المشــاريع إليهــا مــن قبــل‬
‫الجهات المختصة ويكون الرأي الذي تبديه في ذلك ملزما"‬
‫ويقصد بالرأي المطابق ضرورة موافقــة صـاحب الـرأي علــى‬
‫مضمون القرار المعروض عليه والمزمع اتخاذه من قبــل الســلطة‬
‫المختصة بإصداره وتأتي هذه الموافقة قبل صدور القرار‪.‬‬
‫وحسب البند الخامس من المادة ‪ 3‬من ظهير إحداث الوكالت‬
‫الحضرية لهــذه الوكــالت مهمــة" مراقبــة أعمــال تقســيم وتجــزئة‬
‫الراضي وإقامة المجموعات السكنية والمباني عنــدما تكــون فــي‬
‫طــور النجــاز وذلــك للتحقــق مــن مطابقتهــا لحكــام النصــوص‬
‫التشــريعية والتنظيميــة الجــاري بهــا العمــل ولرخــص التجزيــء أو‬
‫التقسيم وإقامة المجموعات السكنية أو البناء المســلمة لصــحاب‬
‫الشأن "‪.‬‬
‫وتنفيــذا لهــذه المهمــة فقــد أعطــت المــادة ‪ 11‬مــن نفــس‬
‫القانون لمدير الوكالة الحضرية الحــق فــي إحــداث هيئة مــأمورين‬
‫محلفين تابعة له مكلفون بإثبات المخالفات المنصوص عليها فــي‬
‫النصوص التشــريعية والتنظيميــة المتعلقــة بــالتعمير‪ .‬حيــث يقــوم‬
‫المحلفون بتحرير محضر عند معــاينتهم للمخالفــة ويوجهــونه إلــى‬
‫مدير الوكالة الحضــرية الــذي يــوجهه بــدوره إلــى رئيــس المجلــس‬
‫الجماعي والمخالف والعامل ووكيل الملك‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬آثار تصميم التهيئة بالنسبة للخواص‬
‫إن آثــار تصــميم التهيئة وكمــا تــم التطــرق إليهــا بالنســبة‬
‫للشخاص العامة فهي ترجى إلى المستقبل ابتداء من يوم نشــره‬
‫في الجريدة الرسمية ويطبق هذا المبدأ القضاء الفرنسي تطبيقــا‬
‫صارما ‪ .‬فقد ألغى قرار رفض رخصة بناء عمارة بحجــة أن تصــميم‬
‫التعمير الذي صودق عليه بعد رفض تلك الرخصة قد نص علــى حــد‬
‫أدنى لعرض الطريق التي تواجه العمارة المزمع تشييدها‪.‬‬
‫وكقاعدة فإنه ل يجوز لتصميم التعمير أيا كان نوعه أن يمــس‬
‫بالحقوق الناتجة عن قرار إداري فردي وخاصة رخصـة البنـاء ومـع‬
‫مراعــاة هــذا القيــد فــإن تصــميم التهيئة تخضــع لــه كــل الحــالت‬
‫الجديدة فإذا كان شخص يمتلك مثل بنــاء وقــام بهــدمه راغبــا فــي‬
‫بناء منزل جديد غير أنه عند تقــديمه طلــب الحصــول علــى رخصــة‬
‫البناء فوجئ بالمصادقة على تصميم تهيئة جديــد يمنــع البنــاء فــي‬
‫تلك الرض الــتي يمتلكهــا‪ ،‬فالرخصــة ترفــض لــه ول يمكــن لــه أن‬
‫يحتج بأن أرضه كانت مبنية‪.‬‬
‫وباعتبــار تصــميم التهيئة ككــل النظمــة أو الضــوابط فيمكــن‬
‫تغييره مستقبل فهو ل يمنح أي حق مكتسب ول يمكن ضمان دوام‬
‫سريان قواعده للبد‪.‬‬
‫فالســلطة العموميــة يمكــن لهــا أن تراجــع اللتزامــات الــتي‬
‫يتضمنها دفتر تحملت الشروط ويحق لهــا أن تضــيف إليــه كــل أو‬
‫بعض المقتضيات التي ينص عليها التصـميم الجديـد‪ ،‬وإذا نتـج عـن‬
‫هــذه التغيــرات أضــرار لصــاحب التجــزئة فلــه الحــق بالمطالبــة‬
‫بالتعويضات أمام الدارة ‪.‬‬
‫أما الثار العادية لتصــميم التهيئة إزاء الخــواص فهــي تتجلــى‬
‫في أن كل شخص يريــد البنــاء أو تجــزئة عقــاره أو بنــاء مجموعــة‬
‫سكنية فعليه أن يطلــب مــن الدارة الجماعيــة أو رئيــس المجلــس‬
‫الجماعي منحه رخصة القيام بإحدى تلك الشغال ول يجوز القيــام‬
‫بذلك إل بعد الحصول على الرخصــة الصــريحة أو الضــمنية ونفــس‬
‫الرخصة تستوجب إذا أراد شخص أن يقوم بتغيير بنائه تغييرا يمس‬
‫الجوانب الــتي يشــترط التصــميم الحصــول بشــأنها علــى ترخيــص‬
‫مسبق ‪.‬‬
‫وعموما فإن الخضوع لمقتضيات التصميم مــن قبــل الخــواص‬
‫يستوجب أن يطلب هؤلء الــترخيص مــن الدارة الجماعيــة للقيــام‬
‫بعمليــاتهم التعميريــة إذ للدارة الجماعيــة أن تســهر كمــا ســبقت‬
‫الشارة على تنفيذ مضامين تصميم التهيئة ‪.‬‬

‫خاتمــة ‪:‬‬
‫من خلل ما تم عرضه‪ ،‬يبدو جليا أن دور المجــالس الجماعيــة‬
‫فــي إعــداد تصــميم التهيئة يبقــى دورا محــدودا مقارنــة بالــدور‬
‫المهيمن للوكالت الحضرية‪.‬‬
‫إن المسعى الحثيث للقيــادة السياســية بــالمغرب إلــى إقــرار‬
‫جهوية موسعة يقتضي إشراك المجالس الجماعيــة فعليــا وبشــكل‬
‫أكبر منذ البداية فــي عمليــة إعــداد تصــميم التهيئة مــا دامــت هــي‬
‫المعنية بتنفيذ التصميم لحقا ول يمكن أن يتحقق هذا الشراك إل‬
‫من خلل إعادة تأهيل المجالس الجماعية ‪.‬‬
‫أما فيما يخص مرحلة المصادقة على مشــروع التصــميم فــإن‬
‫الشراك الحقيقي للمجالس الجماعية يقتضي تمديــد مــدة البحــث‬
‫العمومي وتوســيع قاعــدة الشــراك لتشــمل الجماعــات المحيطــة‬
‫بالجماعة المعنية بالمشروع‪ ،‬وهو ما مــن شــأنه أن يحقــق التنميــة‬
‫الشاملة ‪ ،‬ولتفادي بعض سلبيات التأخير فــي مســطرة المصــادقة‬
‫عل تصميم التهيئة فإنه يجب القتصار على جعل المصــادقة علــى‬
‫مشروع التصميم تتم على المستوى المحلي من طرف الولة ‪.‬‬
‫أمــا فيمــا يخــص التنفيــذ فــإن المجــالس الجماعيــة تتحمــل‬
‫مسؤولية تنفيذ مقتضيات تصميم التهيئة مع الحرص علــى تحقيــق‬
‫أهــدافه وأغراضــه وفــي هــذه المرحلــة تشــاركها الدارة المكلفــة‬
‫بالتعمير‪ .‬إل أن الدور المهيمن يجب أن يكون للمجــالس الجماعيــة‬
‫وهو دور طبيعي مادام أن التصميم يوضع أصل لفائدةالجماعة ‪.‬‬

‫المراجع المعتمدة‬
‫‪- 1‬د الهادي مقداد"السياسة العقارية في ميدان التعمير و‬
‫السكنى"مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء الطبعة الولى ‪2000‬‬
‫‪ -2‬عبد الرحمن البكريوي "التعمير بين المركزية واللمركزية" مطبعة‬
‫النجاح الجديدة الدارالبيضاء الطبعة الولى ‪.1993‬‬
‫‪- 3‬منير الوري "تصميم التهيئة بين الدارة المكلفة بالتعمير‬
‫والمجالس الجماعية" رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا جامعة‬
‫محمد الخامس أكدال كلية الحقوق الرباط‬
‫‪ -4‬المصطفى معمر وأحمد اجعون‪ "،‬إعداد التراب الوطني والتعمير‬
‫"‪ ،‬مطبعة سجلماسة مكناس ‪ ،‬الطبعة الولى ‪.2008 -2007 ،‬‬
‫‪- 5‬عبدالسلم المصباحي‪ ":‬محاضرات في إعداد التراب الوطني‬
‫والتعمير‪ ،‬مطبعة أنفوبرانت فاس ‪ ،‬الطبعة الولى‪1997 ،‬‬
‫نصوص قانونية وتنظيمية ومناشير‬
‫‪ -1‬ظهير شريف رقم ‪ 1-93-51‬صادر في ‪ 22‬من ربيع الول عام‬
‫‪ 1414‬موافق ‪ 10‬ديسمبر ‪ 1993‬معتبر بمثابة قانون يتعلق بإحداث‬
‫الوكالت الحضرية‬
‫‪-2‬القانون رقم ‪ 7-81‬الصادر في ‪ 7‬ماي ‪1982‬المتعلق بنزع الملكية‬
‫لجل المنفعة العامة‬
‫‪ 3‬القانون رقم ‪ 12 -90‬المتعلق بالتعمير الجريدة الرسمية عدد ‪4225‬‬
‫‪-4‬مرسوم رقم ‪ 832/292‬صادر في ‪ 27‬ربيع الخر ‪14 ) 1414‬‬
‫أكتوبر ‪ 1993‬لتطبيق‪.‬‬
‫‪-5‬المنشور رقم ‪ 005‬ا م ت ه م ا م ق الصادر بتاريخ ‪ 17‬يناير ‪1994‬‬
‫المتعلق بتصميم التهيئة ‪-‬‬

‫الندوات والمجلت والتقارير‬

 ‫‪ -1‬عبد الرحمان البكريوي ‪ ،‬مداخلة تحت عنوان ‪ ":‬تعدد المتدخلين‬
‫في ميدان التعمير وانعكاساته على التخطيط والتدبير العمراني"‪ ،‬في‬
‫ندوة حول العمران في المنطقة العربية بين التشريع والتخطيط‬
‫والدارة‪ ،‬الرباط ‪ ،‬أبريل ‪2001‬‬
‫‪-2‬الهادي مقداد‪ ":‬توجهات السياسة العقارية في مجال التخطيط‬
‫العمراني مجلة مساهمة في دراسة السياسات العامة في المغرب مطبعة‬
‫النجاح ‪ ،‬كلية العلوم القانونية الجتماعية الرباط أكدال جامعة محمد‬
‫الخامس المغرب مطبعة النجاح ‪ ،‬كلية العلوم القانونية الجتماعية‬
‫الرباط أكدال جامعة محمد الخامس‬
‫‪ -3‬تقرير الوكالة الحضرية لمكناس‪ ،‬الجزء الثكميلي للفترة الممتدة‬
‫ما بين ‪ 21‬أبريل و ‪ 30‬شتنبر ‪2002‬‬
‫د الهادي مقداد"السياسة العقارية في ميدان التعمير و السكنى"مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء الطبعة اللولى ‪ 2000‬ص ‪123‬‬
‫عبد الرحمن البكريوي "التعمير بين المركزية واللمركزية" مطبعة النجاح الجديدة البيضاء ظ ‪ 1‬ص ‪33‬‬
‫* الحياء الوربية في كل من الدار البيضاء والرباط ومكناس وفاس وتازة ووجدة ومراكش وأكادير وصفرو ووزان ويطلق عليها بالفرنسية ‪Ville Nouvelle‬‬
‫*كما هو الشأن بالنسبة لمدينة القنيطرة التي كانت تسمى ميناء ليوطي وسيدي قاسم وسيدي سليمان والمحمدية وغيرها‪.‬‬
‫* كان يشكل سكان الصفيح في فترة سابقة أكثر من ‪ %25‬من مجموع السكان الحضريين كما يشكل سكان الحياء العشوائية ما بين ‪ 13‬إلى ‪.%15‬‬
‫البكريوي ص ‪.83‬‬
‫البكريوي ص ‪ 77‬و ‪78‬‬
‫منير الوري "تصميم التهيئة بين الدارة المكلفة بالتعمير والمجالس الجماعية" رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا جامعة محمد الخامس أكدال كلية الحقوق الرباط ص ‪4‬‬
‫‪ -‬المصطفى معمر وأحمد اجعون‪ "،‬إعداد التراب الوطني والتعمير "‪ ،‬مطبعة سجلماسة مكناس ‪ ،‬الطبعة الولى ‪.2008 -2007 ،‬ص ‪175 :‬‬
‫‪ -‬عبد الرحمان البكريوي" التعمير بين المركزية واللمركزية " مطبعة النجاح الدار البيضاء الطبعة الولى ‪ ، 1993‬ص ‪.86 :‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 832/292‬صادر في ‪ 27‬ربيع الخر ‪ 14 ) 1414‬أكتوبر ‪ 1993‬لتطبيق القانون رقم ‪ 12 -90‬المتعلق بالتعمير الجريدة الرسمية عدد ‪. 4225‬‬
‫‪ -‬ظهير شريف رقم ‪ 1-93-51‬صادر في ‪ 22‬من ربيع الول عام ‪ 1414‬موافق ‪ 10‬ديسمبر ‪ 1993‬معتبر بمثابة قانون يتعلق بإحداث الوكالت الحضرية ‪.‬‬
‫‪ -‬عبد الرحمان البكريوي ‪ ،‬مداخلة تحت عنوان ‪ ":‬تعدد المتدخلين في ميدان التعمير وانعكاساته على التخطيط والتدبير العمراني"‪ ،‬في ندوة حول العمران في‬
‫المنطقة العربية بين التشريع والتخطيط والدارة‪ ،‬الرباط ‪ ،‬أبريل ‪.2001‬‬
‫‪-‬منير الروي‪ ":‬تصميم التهيئة بين الدارة المكلفة بالتعمير والمجالس الجماعية " رسالة لنيل دبلوم الدارسات العليا المعمقة‪ ،‬جامعة محمد الخامس أكدال كلية‬
‫القتصادية والجتماعية الرباط ص ‪.13 :‬‬
‫‪ -‬تقرير الوكالة الحضرية لمكناس‪ ،‬الجزء الثكميلي للفترة الممتدة ما بين ‪ 21‬أبريل و ‪ 30‬شتنبر ‪ 2002‬ص ‪.13‬‬
‫‪-‬منير الروي‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪.15 :‬‬
‫‪ -‬مرسوم رقم ‪ 292-832‬صادر في ‪ 27‬ربيع الخر ‪ 14) 1414‬أكتوبر ‪ 1993‬لتطبيق القانون رقم ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير ‪.‬‬
‫‪ -‬عبد الرحمان البكريوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.93‬‬
‫‪-‬عبدالسلم المصباحي‪ ":‬محاضرات في إعداد التراب الوطني والتعمير‪ ،‬مطبعة أنفوبرانت فاس ‪ ،‬الطبعة الولى‪ 1997 ،‬ص ‪.80 :‬‬
‫‪ -‬عبد الرحمان البكريوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.96 -95‬‬
‫‪ -‬المصطفى معمر‪ ،‬واحمد أجعون‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.180‬‬
‫‪ -‬المصطفى معمر‪ ،‬واحمد أجعون‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪180‬‬
‫‪ -‬المصطفى معمر أحمد أجعون ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‬
‫‪ -‬للمزيد من المعلومات في هذا الشأن يراجع عبد الرحمان الباريوي‪ :‬تعدد المتدخلين في ميدان التعمير وانعكاساته على التخطيط والتدبير العمراني مرجع سابق ‪،‬‬
‫ص ‪ 6‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪ -‬منير الروي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.33 :‬‬
‫‪ -‬المنشور رقم ‪ 005‬ا م ت ه م ا م ق الصادر بتاريخ ‪ 17‬يناير ‪ 1994‬المتعلق بتصميم التهيئة ‪.‬‬
‫‪ -‬منير الروي‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.34‬‬
‫‪ -‬عبدالرحمان البكريوي ‪ ":‬التعمير المركزية واللمركزية "‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.99‬‬
‫‪ -‬منير الروي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.35‬‬
‫عبدالرحمان البكريوي‪ ":‬التعمير بين المركزية واللتمركز " مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.103 :‬‬
‫‪ -‬عبدالسلم المصباحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.84 :‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 18‬من قانون ‪ 12-90‬المعلق بالتعمير‬
‫‪ -‬مجلة القانون العام ) بالفرنسية( ‪ ،1978‬ص ‪ 282‬مشار إليها عندعبدالرحمان البكروي " التعبير بين المركزية واللمركزية ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.103 :‬‬
‫‪ -‬عبدالرحمان البكريوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.105 :‬‬
 ‫‪ -‬عبدالسلم المصباحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.85 :‬‬
‫‪ -‬المصطفى معمر‪،‬أحمد أجعون‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.186 :‬‬
‫‪ -‬عبدالسلم المصباحي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.86‬‬
‫‪ -‬عبدالرحمان البكريوي ‪ ":‬التعمير المركزية واللمركزية ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.109‬‬
‫‪-‬البند ‪ 11‬من المادة ‪ 19‬من قانون العمير ‪ 12-90‬الصادر في ‪ 17‬يونيو ‪. 1992‬‬
‫‪ -‬عبدالرحمان البكريوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.110‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ ) 19‬الفقرة الخيرة( من قانون التعمير ‪ 12-90‬الصادر في ‪ 17‬يوليوز ‪.1992‬‬
‫‪ -‬المصطفى معمر‪ ،‬أحمدأجعون‪ ،‬مرجع سابق‪،‬ص ‪.187‬‬
‫‪ -‬عبدالسلم المصباحي مرجع سابق‪،‬ص ‪88‬‬
‫‪ -‬تم تنظيمها لول مرة بالمرسوم رقم ‪ 58-1464‬الصادر في ‪ 31 :‬دجنبر ‪ 1958‬بعد أن أعلن عنها القانون الطار الصادر في ‪ 7‬غشت ‪ 1957‬وقد تم تغيير‬
‫المرسوم السابق عدة مرات وإلغاء مقتضياته في الخير بالمرسوم رقم ‪ 69-500 :‬الصادر في ‪ 30‬مايو ‪ 1969‬مشار إليه عند عبدالرحمان البكريوي مرجع سابق‪،‬‬
‫ص ‪.111 :‬‬
‫‪-‬عبدالرحمان البكريوي‪ ،‬التعمير بين المركزية واللمركزية ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.110‬‬
‫‪ -‬عبدالسلم المصباحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.89 :‬‬
‫‪ -‬عبدالرحمان البكريوي‪ ،‬التعمير بين المركزية واللمركزية مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.113‬‬
‫‪ -‬انظر ‪. harle ABRAMS . problème fonciers urbaines et politique d urbanisme‬‬
‫مشار إليه عند الهادي مقداد‪ ":‬توجهات السياسة العقارية في مجال التخطيط العمراني مجلة مساهمة في دراسة السياسات العامة في المغرب مطبعة النجاح ‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية الجتماعية الرباط أكدال جامعة محمد الخامس ‪ ،‬ص ‪11 :‬‬
‫‪ -‬عبدالسلم المصباحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.90 :‬‬
‫‪ -‬أنظر القطنعان ‪ 9‬و ‪ 10‬المادة ‪ 19‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير ‪.‬‬
‫‪ -‬انظر الفقرة الثانية من المادة ‪ 84‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير‬
‫عبد الرحمن البكريوي مرجع سابق ص ‪116‬‬
‫‪ -‬المصطفى معمر‪ ،‬أحمد أجعون‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.188‬‬
‫‪ -‬المنشور الوزاري رقم ‪ / 005‬م ت هـ م‬
‫‪ -‬عبدالسلم المصباحي ‪ ،‬محاضرات في إعداد التراب الوطني والتعمير‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.94‬‬
‫‪ -‬عبدالرحمان البكريوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.123‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 7-81‬الصادر في ‪ 7‬ماي ‪.1982‬‬
‫‪ -‬منير الروي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.89-88‬‬
‫‪ -‬عبدالرحمان البكريوي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.127‬‬
‫‪-‬منير الروي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪ 111‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪-‬منير الروي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪ 154‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 655‬من قانون ‪ 12-90‬المتعلق بالتعمير‬
‫‪ -‬المادة ‪ 66‬من قانون ‪ 25-90‬المتعلق بالتجزئات‬
‫‪-‬مجلس الدولة قرار ‪ 18‬أبريل ‪ 1969‬السيدة دوسيس المجموعة ص ‪.217‬‬
‫‪ -‬حكم محكمة النقض الفرنسية الصادر في ‪ 23‬أكتوبر ‪ 1970‬النشرة ‪547 ،‬‬
‫‪ -‬مجلس الدولة حكم ‪27/03/1968‬نازلة وزير السكان ضد السيد بويي المجموعة ص ‪.1147‬‬
‫‪ -‬عبد الرحمان البكريوي ‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪ 128‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪-‬عبدالسلم المصباحي‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪.97‬‬