Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Cuprins
Aspecte generale

Total Bucureti

Centru

Est

Nord

Sud

Vest

Suprafaa media

10

Concluzii

11

Autori

12

Despre raport
Studiul de pia imobiliar Apartamente Noi Bucureti, realizat de
ctre Departamentului de Analiz Financiar i Evaluare (AEEF)
din cadrul Facultii de Contabilitate i Informatic de Gestiune,
Academia de Studii Economice din Bucureti. Datele au fost
colectate pe parcursul a dou luni (martie-aprilie 2015) de ctre
studenii membrii ai Cercului tiinific al Departamentului de
Analiz i Evaluare Economico-Financiar.
Studiul prezint analiza realizat asupra a 50 de ansambluri
rezideniale noi din Bucureti, totaliznd 2265 de apartamente cu
o valoare de listare de peste 100 milioane de euro.

2015

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Aspecte generale

50

VEST, 6
CENTRU,
10

de ansambluri rezideniale noi

EST, 6

SUD, 19

2265

NORD, 9

Figura 1 Numrul ansamblurilor rezideniale analizate pe

zone

de apartamente

mil. euro

107.5
reprezint valoarea
apartamentelor noi
analizate

CENTRU
7%
VEST
30%

EST
12%
NORD
11%

SUD
40%
Figura 2 Ponderea valorii apartamentelor pe zone

Zona
CENTRU
EST
NORD
SUD
VEST
TOTAL

2015

Valoare apartamente analizate (euro)

7,644,267
13,059,805
11,255,223
43,101,592
32,526,058
107,586,945

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

BUCURETI: Preuri de listare per zone i preuri per m2

CENTRU
EST
NORD
SUD
VEST
TOTAL BUCURETI

Pre de
tranzacionare
median
Euro/unitate

Pre de
tranzacionare
mediu
Euro/unitate

Pre/m2
median

Pre/m2
mediu

Euro/m2

Euro/m2

m2

62,497
66,053
103,678
40,669
40,695

87,865
68,736
142,471
44,252
41,098

1,518
1,230
1,321
889
775

1,515
1,200
1,603
897
805

58.26
57.57
78.91
49.38
54.14

45,845

50,105

910

932

53.40

Suprafaa
medie

Ansamblurile rezideniale analizate sunt aferente urmtoarelor sub zone:

Centru:

Unirii, Muncii Traian, Naiunile Unite, Rosetti, Dacia, Mircea

Vod, Calea Moilor, Udrite, Vlaicu Vod, Foiorul de Foc

Est:

Mihai Bravu Vitan, Dristor, Titan

Nord:

Bneasa, Aviaiei, Piaa Presei

Sud:

Berceni, Sos.Oltenitei, Rahova, Giurgiului, Piaa Sudului

Vest:

Militari, Lujerului, Ghencea

Not: preul de listare mediu, preul/m2 i suprafaa medie au fost calculate ca medii aritmetice
ponderate n funcie de numrul apartamentelor i tipul acestora (garsonier, 2 camere, 3 camere, 4
camere).
Preul mediu = medie aritmetic asupra grupului de proprieti
Pre median = preul de mijloc al tuturor propritilor. Utilizarea preului median este relevant cnd
datele nu sunt relativ omogene.

2015

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Preuri de listare per unitate i per metru ptrat n

funcie de numrul de camere

CENTRU
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
-

Pre de listare median

Pre de listare mediu

1 camera
53,325
53,337

2 camere
43,700
77,976

3 camere
120,000
129,363

4 camere
134,000
131,050

ZONA
62,497
87,865

ZONA
4 camere
3 camere
2 camere
1 camera
1,300

Pre/m2 mediu
Pre/m2 median

2015

1,350

1 camera
1,435
1,443

1,400

2 camere
1,531
1,560

1,450

3 camere
1,494
1,407

1,500

4 camere
1,503
1,486

1,550

1,600

ZONA
1,515
1,518

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Preuri de listare per unitate i per metru ptrat n

funcie de numrul de camere

EST
120,000
100,000

Axis Title

80,000
60,000
40,000
20,000
-

Pre de listare median

Pre de listare mediu

1 camera
38,115
40,566

2 camere
64,500
67,208

3 camere
95,000
97,459

4 camere
-

ZONA
66,053
68,736

ZONA
4 camere

3 camere
2 camere
1 camera
1,300

Pre/m2 mediu
Pre/m2 median

2015

1,350

1 camera
1,435
1,443

1,400

2 camere
1,531
1,560

1,450

3 camere
1,494
1,407

1,500

4 camere
1,503
1,486

1,550

1,600

ZONA
1,515
1,518

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Preuri de listare per unitate i per metru ptrat n

funcie de numrul de camere

NORD
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000

100,000
50,000
-

Pre de listare median

Pre de listare mediu

1 camera
46,000
50,189

2 camere
77,700
91,661

3 camere
107,045
172,712

4 camere
266,600
366,284

ZONA
103,678
142,471

ZONA
4 camere
3 camere
2 camere
1 camera
-

Pre/m2 mediu
Pre/m2 median

2015

500

1 camera
1,238
1,250

1,000

2 camere
1,447
1,231

1,500

3 camere
1,766
1,369

2,000

4 camere
2,134
1,654

2,500

ZONA
1,603
1,321

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Preuri de listare per unitate i per metru ptrat n

funcie de numrul de camere

SUD
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
-

Pre de listare median

Pre de listare mediu

1 camera
27,000
29,161

2 camere
44,900
48,382

3 camere
54,200
60,316

4 camere
83,400
107,888

ZONA
40,669
44,252

ZONA
4 camere
3 camere
2 camere
1 camera
-

Pre/m2 mediu
Pre/m2 median

2015

200

1 camera
904
936

400

2 camere
895
870

600

3 camere
878
848

800

4 camere
1,032
905

1,000

1,200

ZONA
897
889

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Preuri de listare per unitate i per metru ptrat n

funcie de numrul de camere

VEST
90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
-

Pre de listare median

Pre de listare mediu

1 camera
31,450
30,835

2 camere
42,350
43,389

3 camere
53,100
53,603

4 camere
77,700
77,700

ZONA
40,695
41,098

ZONA
4 camere
3 camere
2 camere
1 camera
720

Pre/m2 mediu
Pre/m2 median

2015

740

1 camera
772
775

760

2 camere
813
775

780

800

3 camere
843
775

820

4 camere
830
830

840

860

ZONA
805
775

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Ponderea apartamentelor pe numr de camere i suprafaa medie

Ponderea apartamentelor pe numr de camere i zone
CENTRU
EST
NORD
SUD
VEST
TOTAL

1 camer
8.0%

2 camere
69.0%

3 camere
19.5%

4 camere
3.4%

2.6%

90.0%

7.4%

0.0%

8.9%

48.1%

32.9%

10.1%

32.4%

53.2%

13.6%

0.8%

32.7%

49.7%

17.4%

0.1%

28.3%

55.3%

15.5%

0.9%

Suprafaa medie a apartementelor pe numr de camere i zone

CENTRU
EST
NORD
SUD
VEST
TOTAL

2015

1 camer
37.4

2 camere
51.5

3 camere
85.6

4 camere
87.7

Total
58.3

38.5

56.1

82.4

N/A

57.6

40.3

62.4

90.9

152.3

78.9

32.4

54.3

67.4

100.9

49.4

40.9

56.9

70.9

93.6

54.1

53.4

10

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Concluzii
Culegerea datelor a evideniat o difereniere ridicat pe zone in ceea ce priveste
disponibilitatea datelor. n acest sens, zona de Nord prezint un nivel mai redus n ceea ce
privete disponibilitatea unor informaii detaliate privind apartamentele oferite. Prin
comparaie, informaiile aferente zonei Sud i Vest au fost preluate cu usurin de pe siteurile dezvoltatorilor imobiliari.

Principalele concluzii evidentiate de analiza realizata sunt:

-

Suprafeele medii reprezint un punct de difereniere ntre grupurile analizate: n zona

de Nord suprafata medie este de 78.9 m2/apartament, iar n zona de Sud un
apartament oferit are in medie 49.4 m2/unitate.

n zona Centru i zona Est, ponderea apartamentelor de 2 camere este cea mai
ridicat;

n zona de Nord, apartamentele de 2 i 3 camere reprezint mai mult de 80% din

ponderea apartamentelor analizate;

n zona de Sud i zona de Vest, garsonierele i apartamentele de 2 camere reprezint

peste 80-85% n totalul apartamentelor analizate.

Zona de Nord prezint cea mai ridicat valoare a preului de listare pe unitate precum
i cel mai ridicat nivel al preului/m2; valorile cele mai sczute sunt aferente
ansamblurilor rezideniale din Sud i vest;

Uzual nivelul preului/m2 scade pe masura ce creste suprafata unitatii rezidentiale

disponibile; acest lucru este confirmat de analiza realizata n zona de Sud, dar pentru
celelalte zone existe variaii diferite avnd n vedere cantitatea si calitatea
ansamblurilor rezideniale analizate.

2015

11

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

Autori
Ion Anghel

Costin Ciora

ion.anghel@cig.ase.ro

Profesor universitar Director al Departamentului de Analiz i Evaluare EconomicoFinanciar - ASE Bucureti

Din 2001 Doctor n economie, ASE Bucureti
2006-2007, Preedinte ANEVAR
2008-2009, Presedinte Uniunea Profesiilor Liberale din Romnia (UPLR)
2008-2010, Membru Professional Board din cadrul International Valuation Standard
Council (IVSC)
Din 2014 Vicepreedinte al European Real Estate Society (ERES)
Din 2014 Preedinte al Societii Romne de Analiz Economico-Financiar
Membru Acreditat ANEVAR (MAA), membru RICS (FRICS).

costin.ciora@cig.ase.ro

Lector universitar - Departamentul de Analiz i Evaluare Economico-Financiar - ASE

Bucureti
Din 2011 Doctor n economie, ASE Bucureti
Cercettor proiect postdoctorat (2014-2015) Academia Romn, pe tema
comportamentului investitorilor n piaa imobiliar
Mobiliti de cercetare internaionale: Sep. 2010 Dec. 2010: Paris Dauphine University,
Frana; Noi. 2014 Dec. 2014: Vienna University of Economics and Business (WU).
Departamentul de Cercetare n Economia Proprietilor Imobiliare
Membru n American Economic Association; European Real Estate Society; International
Association for Accounting, Education and Research; Societatea Romn de Analiz
Economico-Financiar, Asociaia Analitilor Financiar-Bancari.

Studenii membrii ai Cercului tiinific AEEF implicai n colectarea datelor:

Zona Centru
Arseni Lina Andra
Anghelache George
Barz Geanina
Comnescu Maria Roxana
Dorobanu Elena
Zona Est
Andreianu Anania
Cristina
Badea Olimpia Elena
Petcu George
Zona Nord
Arseni Lina Andra
Anghelache George
Zona Sud
Aricescu Denisa Elena
Baicu Cristina Silva
Comnescu Maria Roxana
Zona Vest
Andone Madalina
Albu Alexandra
Barz Geanina
Dorobanu Elena

2015

12

Studiu de pia imobiliar APARTAMENTE NOI BUCURETI

ANEXA 1
Ansambluri rezideniale analizate:

Centru:

Est:

Nord:

Sud:

Vest:

2015

Central Point Apartments

Delea Veche Rezidential
Libertatii Residence
Maria Rosetti 38
Maria Rosetti Rezidential
Mircea Voda 39
NEOFORT REZIDENTIAL 20
Neofort Rezidential 34
Nerva Traian 3
POPA NAN 21
Basarabia 76
ILIOARA RESIDENCE
Mihai Bravu Residence
ProEst Rezidential Mihai Bravu
Rezidential Stiubei
Sky Residence Titan
5 Privighetori
Adora Pipera
Baneasa 1 Residence
City Point
Coralilor Residence
Cortina Residence
Greenfield Residence
Park Residence 5
Rovere Exclusive Concept
Studio Plus Metalurgiei Residence
Astrelor Residence -Blocul 8
Confort Urban Residence Rahova
Corvaris Residence 12
Corvaris Residence 14
Dream Residence
Gama Residence Classic
GAMA RESIDENCE TOWERS
Ideal Residence Eroii Revolutiei I
Ideal Residence Obregia
Lotus Residence
LUX GARDEN RESIDENCE
Rosa Residence
SABINA RESIDENCE 5
Ansamblu rezidential Popesti Leordeni
STUDIO PLUS RESIDENCE POPESTI-LEORDENI
Sud Garden Residence
Sud Park City
Belsugului Residence
Fabricii Residence
Militari Residence
Red House
Rezidentiale Militari
Transparent Residence

13