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Cajone
s de
Opcin
Plaza Cerrada
Plaza Abierta
18
Costo
Est.
1a
2a
Food Total
Plant
Plant
Cour
699
598
427
598
305
1,43
31
$ 3,300,000
1
1,19
45
$ 4,620,000
Plaza Abierta 2
Plaza Abierta C
616
718
778
718
1,39
36
$ 3,400,000
4
1,43
36
$ 5,460,000
6
Para realizar la inversin se contempla un prstamo bancario, el cual tiene una
comisin del 1% y unos intereses de TIIE ms 3.5 (la TIIE en ese tiempo Junio2006 presento un valor de 7.33%) El prstamo ser por 7 aos y con intereses
sobre saldos insolutos.
Desarrollo
Las ideas de nuevos negocios nacen de muchas formas, en este caso particular el
Ing. Crdenas se encuentra con una propiedad con la cual puede trabajar, sin
embargo Amaru, 2008 nos menciona sea cual fuere el origen de la idea u
oportunidad de un negocio, ninguna de ella es garanta de xito, de riqueza y
mucho menos de perpetuidad. Existen muchos aspectos que se deben considerar
y planear entre el surgimiento de una idea y la creacin de un negocio. El Ing.
Crdenas ha iniciado muy bien para la realizacin de su negocio, ya que contrato
una agencia de mercado que lo ha ayudado a conocer las necesidades y
preferencias de la comunidad, para centrarse en un rea de negocio y desarrollar
las alternativas de inversin, adems de contar con un Arquitecto que le
proporciono los presupuestos de costo de construccin, es decir su necesidad de
inversin. Pero an le falta un paso muy importante, que es el anlisis financiero,
ya que como menciona Amaru, 2008 el punto crucial de cualquier actividad
emprendedora es el dinero. El emprendedor debe calcular el monto necesario
para iniciar un negocio; es decir su inversin inicial. Otro clculo importante es el
del rendimiento de la inversin, El anlisis de mercado debe evaluar cul es el
potencial de ingresos y el financiero evala el tiempo de recuperacin de la
inversin y su rendimiento futuro.
Es entonces que es necesario para cualquier inversionista, incluido el Ing.
Crdenas la administracin financiera, que con el uso de sus herramientas puede
es entonces que como problema principal del caso Plaza Comercial, se considera
la necesidad de la administracin financiera para la evaluacin de las opciones de
inversin, y aportar informacin financiera necesaria para apoyar la decisin en la
mejor utilizacin de los fondos.
Propuesta de Solucin al caso
El Ing. Crdenas, necesita de la administracin financiera, porque al tener un
portafolio de inversiones que requieren inyeccin de efectivo, es decir un
desembolso y/o adquisicin de una deuda, tambin se requiere generar una
ganancia que supere la inversin inicial, es decir que el trabajo genere un pago u
utilidad. Para esto puede realizar un presupuesto de capital, VanHorne, 2010
define este clculo como el proceso de identificar, analizar y seleccionar
proyectos de inversin cuyos rendimientos (flujos de efectivo) se espera que se
extiendan ms all de un ao.
El presupuesto de capital, se realiza muchas veces en empresas y puede que el
Ing. Crdenas no lo vea como algo necesario, pero la informacin que genera es
vital para la toma de decisiones; segn VanHorne, 2010 el presupuesto de capital
incluye:
1. Generar propuestas de proyectos de inversin de acuerdo a las estrategias de
la empresa.
2. Estimar los flujos de efectivo operativos incrementales despus de impuestos
para cada proyecto
3. Evaluar los flujos de efectivo incrementales
4. Seleccionar proyectos con base en un criterio de aceptacin que maximiza el
valor.
Siguiendo el proceso, se generan los flujos de efectivo para cada proyecto:
Flujo de Efectivo Proyecto Inversin para Plaza Cerrada
RUBRO
AOS
Ao 0
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
2,766,000.00
2,858,107.80
2,953,282.79
3,051,627.11
3,153,246.29
3,258,249.39
3,366,749.10
2,766,000.00
2,858,107.80
2,953,282.79
3,051,627.11
3,153,246.29
3,258,249.39
Valor de Rescate
Total de Ingresos
17,743,774.00
0.00
21,110,523.10
Gastos de operacin
397,700.00
399,700.00
401,700.00
403,700.00
405,700.00
407,700.00
409,700.00
Impuesto
414,917.15
446,454.60
479,066.02
512,786.56
547,653.37
583,704.42
617,850.17
Inversin
24,250,450.00
Total Egresos
24,250,450.00
812,617.15
846,154.60
880,766.02
916,486.56
953,353.37
991,404.42
1,027,550.17
Flujo Neto
(24,250,450.00)
1,953,382.85
2,011,953.20
2,072,516.77
2,135,140.55
2,199,892.92
2,266,844.97
20,082,972.93
AOS
Ao 0
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
2,508,000.00
2,591,516.40
2,677,813.90
2,766,985.10
2,859,125.70
2,954,334.59
3,052,713.93
2,508,000.00
2,591,516.40
2,677,813.90
2,766,985.10
2,859,125.70
2,954,334.59
21,828,662.93
38,200.00
40,200.00
42,200.00
44,200.00
46,200.00
48,200.00
50,200.00
354,682.06
383,212.87
412,717.12
443,226.93
474,776.17
507,399.36
541,996.20
Valor de Rescate
Total de Ingresos
18,775,949.00
0.00
Gastos de operacin
Impuesto
Inversin
25,570,450.00
Total Egresos
25,570,450.00
392,882.06
423,412.87
454,917.12
487,426.93
520,976.17
555,599.36
592,196.20
Flujo Neto
(25,570,450.00)
2,115,117.94
2,168,103.53
2,222,896.78
2,279,558.16
2,338,149.53
2,398,735.22
21,236,466.73
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
2,821,200.00
2,915,145.96
3,012,220.32
3,112,527.26
3,216,174.41
3,323,273.02
3,433,938.01
AOS
Ao 0
20,779,320.00
2,821,200.00
2,915,145.96
3,012,220.32
3,112,527.26
3,216,174.41
3,323,273.02
24,213,258.01
Gastos de operacin
0.00
38,200.00
40,200.00
42,200.00
44,200.00
46,200.00
48,200.00
50,200.00
Impuesto
552,502.09
584,683.11
617,959.13
652,366.64
687,943.22
724,727.79
763,112.22
Inversin
24,350,450.00
Total Egresos
24,350,450.00
590,702.09
624,883.11
660,159.13
696,566.64
734,143.22
772,927.79
813,312.22
Flujo Neto
(24,350,450.00)
2,230,497.91
2,290,262.85
2,352,061.19
2,415,960.62
2,482,031.19
2,550,345.23
23,399,945.80
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ao 4
Ao 5
Ao 6
Ao 7
3,096,000.00
3,199,096.80
3,305,626.72
3,415,704.09
3,529,447.04
3,646,977.63
3,768,421.98
3,096,000.00
3,199,096.80
3,305,626.72
3,415,704.09
3,529,447.04
3,646,977.63
26,904,152.98
38,200.00
40,200.00
42,200.00
44,200.00
46,200.00
48,200.00
50,200.00
500,002.00
535,385.92
571,971.36
609,798.60
648,908.72
689,344.46
729,786.63
AOS
Ao 0
23,135,731.00
0.00
Gastos de operacin
Impuesto
Inversin
26,410,450.00
Total Egresos
26,410,450.00
538,202.00
575,585.92
614,171.36
653,998.60
695,108.72
737,544.46
779,986.63
Flujo Neto
(26,410,450.00)
2,557,798.00
2,623,510.88
2,691,455.36
2,761,705.49
2,834,338.32
2,909,433.16
26,124,166.35
En los flujos de efectivo operativos anteriores los ingresos son proyectados a valor
de renta mensual mencionada en el caso ms la inflacin, adems los impuestos
VPN
IR
Plaza Cerrada
6%
-$ 2,623,205.31
Plaza Abierta 18
6%
-$ 2,569,670.28
Plaza Abierta 2
8%
542,946.36
1.0223
Plaza Abierta C
9%
$ 1,684,495.52
1.0638
Las primeras dos plazas tienen un valor presente neto negativo, es decir menor a
cero; por lo que no son elegibles para inversin, el criterio de aceptacin que
maneja el VPN segn VanHorne, 2010 es Si el valor presente neto de un proyecto
de inversin es cero o ms, el proyecto se acepta; en caso contrario, se rechaza.
Mientras que la TIR, su criterio de aceptacin es segn VanHorne, 2010 El
criterio de aceptacin que se usa en general con el mtodo de tasa interna de
rendimiento es comparar la tasa interna de rendimiento con la tasa de rendimiento
requerida, conocida como la tasa de rendimiento mnimo aceptable. Por lo que si
comparamos los 7.78% requeridos igualmente las dos primeras opciones de
inversin no son viables, ya que son menores; mientras que la Plaza Abierta 2 y la
Plaza Abierta Completa, son elegibles.
En cuanto al IR (Indice de Rentabilidad) nos muestra la razn costo-beneficio de
un proyecto y siempre que sea mayor a 1 es aceptable; como parte del VPN en su
clculo nos muestran las mismas indicaciones de aceptacin o rechazo.
Para la toma de decisiones segn los expertos el VPN es la ms confiable, como
menciona Zapata, 2009 Existen tres razones principales por las que el VPN es
usualmente la mejor opcin para calcular el valor de un proyecto: 1 El mtodo de
VPN asume que los flujos de efectivo del proyecto son reinvertidos a la tasa de
rendimiento requerida por la empresa. 2 El VPN calcula el valor del proyecto en
forma ms directa. Esto es porque el VPN de hecho calcula el valor del proyecto y
3 A menudo, durante la vida de un proyecto, los flujos de efectivo deben ser
reinvertidos para cubrir la depreciacin. Esto dar un flujo de efectivo negativo
para ese periodo, por lo que se obtendra ms de una TIR. Si existe ms de una
TIR, entonces, calcular una sola TIR no es confiable. El VPN debe de ser usado
tambin en este tipo de proyectos
El Ing. Crdenas ya puede tomar una decisin ms clara, basada en los ingresos
futuros y no solo en la inversin inicial; ya que como se observa el riesgo tiene una
relacin inversa con la utilidad, por lo que la inversin ms pequea tambin tiene
utilidad ms pequea y como vemos en este caso, inclusive no alcanza a cubrir la
utilidad requerida.
El estudio del presupuesto de capital sin duda ayuda a la decisin del Ing.
Crdenas para la realizacin de un proyecto de inversin para poner a trabajar su
casa. Se le recomienda invertir en la Plaza Abierta Completa.
Estrategia de mejora al caso
En el desarrollo del caso, se han presentado las herramientas de la administracin
financiera, dando a conocer los clculos para la evaluacin de proyectos tambin
llamado dentro de las empresas por la administracin financiera el presupuesto de
capital; esto como el punto primordial para la ayuda del Ing. Crdenas a la
seleccin del mejor proyecto, enfatizando en la necesidad de informacin
cuantitativa sobre los rendimientos y el valor futuro de la inversin monetaria; sin
embargo, en las actividades de retroalimentacin con los compaeros, se han
detectado oportunidades para la mejora de la estrategia presentada. Y es que
para el Ing. Crdenas existen todava dos opciones que puede realizar con la
casa, como lo es la Renta o la Venta, esto porque viendo el caso solo como un
administrador financiero, se centra el estudio en el anlisis de creacin de valor,