Bab 14

NET PRESENT VALUE (NPV) VS

INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
Anggota Kelompok:
Bayu Teguh Imani
Revina Anisandra
Khalid Wahyudi
Rizki Septiani
Palmira R. Simbolon
Santi Imatul Hikmah
Priska Galuh Citra
Shilvy Nova Eliza
Randy Raharja Prathama
Herdwijayanti

Pendahuluan
Pembagian investasi dalam aset riil:
1. Aset riil yang hanya mampu memberikan capital gain atau
keuntungan pada saat dijual.
Contoh: emas, barang antik (lukisan, koin, perangko), dan tanah.
2. Aset riil yang memberikan arus kas periodik dan sering tidak
dimaksudkan untuk dijual kembali tetapi tetap dimiliki atau
digunakan dalam usaha (aset riil produktif).
Contoh: usaha, pabrik, waralaba (franchise), mesin baru untuk
meningkatkan
efisiensi
dan
kapasitas
produksi,
rumah/apartemen/toko/ruko, kendaraan/angkutan umum untuk
disewakan, meluncurkan produk baru, dan lainnya.
2

Karakteristik investasi dalam aset riil produktif:

1. Semua pilihan investasi itu memerlukan dana yang cukup besar di
awal periode investasi.
2. Keputusan investasi dalam aset riil produktif berdampak jangka
panjang karena melibatkan banyak dana.
3. Imbas kesalahan pengambilan keputusan sangat besar dan sulit
dibatalkan.
4. Jika sudah diputuskan, memerlukan komitmen waktu dan sumber
daya lainnya untuk melaksanakannya.
3

Net Present Value (NPV)

Selisih antara jumlah kas yang dihasilkan sebuah proyek investasi
(setelah memperhitungkan nilai waktu dari uang) dan nilai investasi
yang diperlukan atau selisih PV dari sebuah proyek dan investasi awal.
NPV positif berarti investasi itu meningkatkan nilai perusahaan.
NPV negatif, jika diterima, akan menurunkan nilai perusahaan.
Kriteria diterima atau ditolaknya sebuah proyek atau investasi
dengan NPV adalah:
Jika NPV > 0
terima, dan
Jika NPV < 0
tolak

NPV = PV semua arus kas dari proyek - investasi awal

NPV = PV I0
atau NPV =

CF1

CF2

1+ k 1+ 1+ k 2

CFn
I
1 k n 0

dengan:
Io
= investasi awal
k
CFi

= tingkat diskonto atau return yang diharapkan

= arus kas tahun i
5

Contoh 14.1
Seorang pengusaha sedang mempertimbangkan membuka usaha
warnet di sebuah ruko. Harga ruko, komputer, jaringan, dan semua
perlengkapan yang diperlukan untuk investasi ini adalah Rp 400 juta.
Sedangkan kas bersih yang dapat diperoleh dari usaha ini adalah Rp 5
juta per bulan terus menerus. Jika tingkat return yang digunakan
adalah 12% p.a., hitunglah NPV usaha ini dan tentukan apakah proyek
ini sebaiknya diterima atau ditolak?
Jawab:
k
= 12% p.a. atau 1% per bulan
CFi = A = Rp 5 juta per bulan
I0 = Rp 400 juta

NPV
=

= PV I0

A
I0
k
Rp 5 juta
Rp 400 juta
1%

= Rp 100 juta

Karena NPV > 0, proyek ini diterima.

Contoh 14.2
Seorang manajer keuangan berencana membeli mesin baru untuk menambah
kapasitas produksi. Mesin baru itu berharga Rp 1 miliar dan memberikan
tambahan arus kas sebesar Rp 300 juta di tahun pertama, Rp 400 juta di tahun
kedua, dan Rp 500 juta di tahun ketiga hingga tahun kelima. Menggunakan
tingkat diskonto 14% p.a., tentukan keputusan yang harus diambil manajer itu.

Jawab:
I0
= Rp 1 miliar
k
= 14%
CF1 = Rp 300 juta
CF2 = Rp 400 juta
CF3 = CF4 = CF5 = Rp 500 juta
CF1
CF2
CF3
CF4
CF5

I0
1
2
3
4
5
1 k 1 k 1 k 1 k 1 k

NPV =

Rp 300 juta Rp 400 juta Rp 500 juta Rp 500 juta

1
2
3
1 0,14
1 0,14
1 0,14
1 0,14 4
Rp 500 juta

Rp 1 miliar
5
1 0,14
Rp 464.155.135

NPV 0 proyek diterima

Tingkat Diskonto
Kesulitan penggunaan kriteria NPV adalah investor atau manajer keuangan harus
mendapatkan tingkat diskonto yang representatif untuk setiap proyek investasi.
Untuk investor perusahaan, tingkat diskonto adalah rata-rata tertimbang dari biaya
dana atau weighted average cost of capital (WACC) atau rata-rata tertimbang dari
struktur modal perusahaan itu.
Untuk investor individu, tingkat diskonto yang relevan adalah biaya bunga pinjaman
atau biaya modal sendiri atau rata-rata tertimbang dari kedua biaya ini.

k = wm km + wu ku
dengan wm = persentase pendanaan dari modal sendiri
wu
= persentase pendanaan dari utang
km = bunga modal sendiri
ku = bunga utang bersih setelah pajak
wm + wu = 1 atau wu = 1 - wm

Contoh 14.3
Sebuah proyek pendirian pabrik baru akan didanai 60% dari utang, dan
sisanya dari modal sendiri. Untuk itu, perusahaan akan mengeluarkan obligasi
berkupon 15%. Pajak penghasilan diketahui 30%. Jika bunga modal sendiri
diketahui 18%, hitunglah tingkat diskonto yang akan digunakan untuk
investasi ini.
Jawab:
wm
= 40%
wu
= 60%
km = 18%
ku = (1 30%)(15%)
= 10,5%
k = wm km + wu ku
= 40% (18%) + 60% (10,5%)
10
= 13,5%

Internal Rate of Return (IRR)

Kriteria ini menghitung return bersih dari sebuah proyek investasi
secara relatif, bukan menghitung selisih bersih dalam rupiah.
IRR = return tertimbang berdasarkan uang secara akurat yaitu satu
dari berbagai ukuran return yang dibahas dalam bab 11.
IRR adalah tingkat diskonto yang membuat NPV = 0
CF1
CF2
CFn

...

I 0 0 atau
1
2
n
1 IRR 1 IRR
1 IRR
CF1
CF2
CFn

...

I0
1 IRR 1 1 IRR 2
1 IRR n

Jika IRR > k

Jika IRR < k

terima
tolak

11

Contoh 14.5
Sebuah proyek memerlukan investasi awal Rp 1 miliar dan mampu
menghasilkan kas bersih selama lima tahun yaitu Rp 300 juta di tahun
pertama, Rp 400 juta di tahun kedua, dan Rp 500 juta setiap tahun
untuk tiga tahun berikutnya. Apakah sebaiknya proyek ini diterima
atau ditolak jika return yang diinginkan adalah 15%?
Jawab:
I0
= Rp 1 miliar
CF1
= Rp 300 juta
CF2
= Rp 400 juta
CF3
= CF4 = CF5 = Rp 500 juta
k
= 15%
12

Pencarian IRR:
CF1
CF2
CF3
CF4
CF5

I0 0
1
2
3
4
5
1 IRR 1 IRR 1 IRR 1 IRR 1 IRR
Rp 300 juta Rp 400 juta Rp 500 juta Rp 500 juta Rp 500 juta

Rp 1 miliar 0
1
2
3
4
5
1 IRR
1 IRR
1 IRR
1 IRR
1 IRR

Dengan trial and error, IRR = 30,23%. Proyek diterima karena IRR >
15%
Keunggulan kriteria IRR adalah angka ini mudah dipahami dan sudah
memperhitungkan investasi awal atau memberikan hasil secara relatif.
Kriteria NPV dan IRR akan menghasilkan keputusan yang sama selama
arus kas berpola konvensional yaitu investasi awal dilakukan di muka
dan sekali saja yang diikuti serangkaian arus kas bersih positif setelah
itu.
13

 Kedua kriteria akan memberikan keputusan yang berbeda jika arus

kas dari investasi tidak bersifat konvensional yaitu jika pengeluaran
investasi tidak hanya di awal.
Contoh: investasi tambang dengan kewajiban untuk mengembalikan
kondisi alam seperti di awal pada akhir periode.
Contoh 14.6
Arus kas sebuah proyek pertambangan adalah investasi awal sebesar
Rp 60 miliar, penerimaan kas bersih Rp 155 miliar di tahun pertama
dan pengeluaran untuk restorasi dan lainnya sebesar Rp 100 miliar di
tahun kedua. Hitunglah IRR dari proyek di atas. Hitung juga NPV
jika tingkat return yang diharapkan adalah 10%, 20%, dan 30%.
Tentukan keputusan yang harus diambil untuk proyek itu.
14

 Dengan menggunakan persamaan untuk IRR, kita akan mendapatkan

dua angka IRR yaitu 25% dan 331/3%.

15

Tingkat diskonto NPV

10% Rp 1,74 miliar
20% Rp 0,28 miliar
30% Rp 0,06 miliar
Berdasarkan IRR, proyek diterima jika return yang diharapkan adalah 10%
dan 20% karena IRR di atas return itu.
Berdasarkan NPV, proyek ditolak pada tingkat diskonto 10% dan 20%.
Keputusan penolakan berdasarkan NPV ini bertentangan dengan keputusan
penerimaan berdasarkan IRR.
Jika return investor 30%, kriteria IRR tidak menghasilkan keputusan yang
jelas antara menolak dan menerima karena adanya dua angka IRR. Namun,
proyek diterima berdasarkan kriteria NPV.
Ada keanehan di sini, karena proyek ditolak pada tingkat diskonto rendah
tetapi diterima pada tingkat diskonto yang lebih tinggi. Ini hanya mungkin
16
terjadi untuk arus kas nonkonvensional.

Proyek Mutually Exclusive

Proyek-proyek yang tidak bisa dilakukan pada saat bersamaan.

Proyek mutually exclusive terjadi karena:
1. Keterbatasan dana.
2. Keterbatasan lahan.
3. Keterbatasan tenaga kerja.
4. Keterbatasan kapasitas mesin.
5. Ketentuan pemerintah.
. Untuk valuasi proyek-proyek ini, kita menghitung NPV atau IRR
dan kemudian melakukan pemeringkatan (rangking) untuk proyekproyek yang diterima.
. Masalahnya, pemeringkatan berdasarkan kriteria NPV dapat berbeda
dengan rangking berdasarkan kriteria IRR.
17

Contoh 14.7
Tentukan peringkat dua proyek mutually exclusive berikut berdasarkan NPV
dan IRR. Asumsikan tingkat return yang diharapkan investor adalah 10%.
Proyek
A
B

Jawab:
Proyek NPV
Rp 8 miliar

Investasi Awal
Rp 5 miliar
Rp 30 miliar

Arus Kas Tahun 1

Rp 8 miliar
Rp 40 miliar

Rp 5 miliar

1 10%
= Rp
2,273 miliar
Rp
40 miliar
Rp 30 miliar
1 10%

= Rp 6,364 miliar

18

Proyek
A= 0
B

IRR

Rp 8 miliar
Rp 5 miliar
1 IRR

IRR = 60%

Rp 40 miliar
Rp 30 miliar
1 IRR

=0

IRR = 33,33%

Pemeringkatan proyek A dan B:

Rangking Berdasarkan NPV Berdasarkan IRR
1 Proyek B Proyek A
2 Proyek A Proyek B
Proyek B yang sebaiknya dipilih karena memberikan nilai tambah yang
lebih besar mengingat tujuan perusahaan adalah maksimisasi kekayaan
pemegang saham.

19

Nilai Tahunan Ekuivalen (EAV)

Untuk proyek mutually exclusive yang mempunyai umur berbeda,

kita harus menyamakan terlebih dahulu satuan waktunya agar dapat
dibandingkan.
Tanpa menyamakan satuan waktunya, NPV proyek yang bermasa
lebih lama dapat dipastikan lebih besar daripada NPV proyek yang
berumur lebih pendek.
Contohnya, untuk dua proyek yang berumur 2 tahun dan 10 tahun,
kita harus mereplikasi proyek yang berdurasi dua tahun sebanyak 4
kali lagi agar berjangka waktu sama yaitu 10 tahun sebelum
membandingkannya.
Selain metode replikasi, alternatif lain adalah kita menghitung nilai
tahunan ekuivalen yaitu arus kas tahunan selama umur proyek yang
20
ekuivalen dengan NPV proyek itu.

Persamaan yang digunakan:

EAV

NPV
-n
1
(1

k)
=
k

Contoh 14.9
Seorang manajer keuangan sedang mempertimbangkan dua buah
proyek mutually exclusive yang berbeda jangka waktunya. Proyek 1
hanya memerlukan waktu 5 tahun, memerlukan investasi awal Rp 1
miliar, dan setiap tahun selama 5 tahun ke depan dapat menghasilkan
kas sebesar Rp 400 juta. Sedangkan proyek 2 berjangka waktu dua
kalinya, memerlukan investasi awal Rp 1,5 miliar dengan arus kas
bersih sebesar Rp 350 juta setiap tahun selama 10 tahun. Menurut
Anda, proyek mana yang lebih menguntungkan pada tingkat diskonto
12%?
21

Jawab:
Proyek 1
n =5
A = Rp 400 juta
I0 = Rp 1 miliar

EAV

NPV
1 - (1 k) -n
k

k = 12%
1 (1 12%)
=
Rp 400 juta - Rp 1=
miliar
NPV
Rp 122.590.268
12
%

= Rp 441.910.481

Rp 441.910.481
1 - (1 12%) -5
12%

22

Proyek 2
n = 10
EAV =
A = Rp 350 juta
I0 = Rp 1,5 miliar
1 (1 12%)

Rp 350 juta - Rp 1,5 miliar

= Rp 84.523.754
12%

NPV =
= Rp 477.578.060

Rp 477.578.060
1 - (1 12%) -10
12%

10

Dengan kriteria NPV, proyek 2 yang diterima karena memberikan

NPV yang lebih besar.
Padahal, proyek yang diterima mestinya adalah proyek 1 karena EAV
proyek 1 lebih besar daripada proyek 2 (Rp 122,6 juta > Rp 84,5
23juta).

Biaya Tahunan Ekuivalen

Konsep ini biasanya digunakan untuk memilih satu peralatan atau sistem
dari beberapa pilihan yang ada yang paling cost effective (efektif dalam
biaya).
Dua kondisi yang diperlukan untuk penggunaan kriteria ini adalah
peralatan atau sistem itu diperlukan dan semua alternatif yang ada sama
efektifnya tetapi berbeda dalam investasi awal dan umur manfaat.
Perbedaan EAV dan EAC:
EAV menghitung nilai bersih hasil investasi (dari investasi awal),
sedangkan EAC hanya menghitung biaya.
Untuk EAV, yang harus dipilih adalah yang tertinggi; sementara yang
terbaik untuk EAC adalah yang terendah.
24

Contoh 14.10
Sebuah pabrik sedang mempertimbangkan pembelian sebuah mesin.
Ada dua produk tersedia di pasar. Produk pertama, katakan mesin A,
berharga Rp 10 juta dan memerlukan biaya operasional Rp 1 juta
setiap tahunnya dan harus diganti setiap dua tahun. Sedangkan mesin B
berharga Rp 14 juta dengan biaya operasional tahunan sebesar Rp 800
ribu dan dapat digunakan selama 3 tahun. Mesin mana yang sebaiknya
dibeli jika tingkat diskonto adalah 10%?
Jawab:
Present cost atau present value dari cost Mesin A
Rp 1 juta

-Rp 10 juta + Rp 1+juta =

-Rp 11,736
juta

1,1

1,1 2

25

Present cost atau present

value dari
cost Mesin B
Rp 800 ribu
Rp 800 ribu

-Rp 14 juta +
+
+
1,1
1,1

Rp 800 ribu

1,1

-Rp 15,989 juta

a. EAC Mesin A

Present Co st A
1 - (1 k)- 2b. EAC
k

Mesin B =

- Rp 11,736 juta
1 - (1 10%) - 2
10%

= -Rp 6,762 juta

Present Co st B
1 - (1 k)- 3
k

- Rp 15,989 juta
1 - (1 10%) -3
10%

= -Rp 6,429 juta

Meskipun present cost Mesin A < present cost Mesin B, Mesin B yang
sebaiknya dipilih karena EACB < EACA.
26