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normas
brasileiras
da
ABNT
que
estabelecem
os
atividades
bsicas
devem
ser
realizadas
pelo
Avaliao de imveis
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ATIVIDADES PRELIMINARES
1) - Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao,
outros;
2) - Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, desapropriao,
doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins
contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;
3) - Identificao do imvel que ser objeto da avaliao;
4) - Necessidade ou no de verificao de medidas;
5) - Ateno para prazo limite para apresentao do laudo;
ANLISE DA DOCUMENTAO
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte
do escopo da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar ao
contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao
bem.
1) - Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo
com Certido recente do Registro Geral de Imveis. Prestar
ateno na existncia de clusulas restritivas de uso ou, ainda,
de problemas jurdicos
2) - Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias,
convm informar ao contratante e explicitar a circunstncia no
laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas
condies
3) - Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual
e
federal,
bem
como
examinar
outras
restries
ou
Avaliao de imveis
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Construes:
Padro
construtivo,
estado
de
Avaliao de imveis
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amostragem
aleatria
de
uma
quantidade
definida
de
mquina
fotogrfica,
de
preferncia
digital,
metodologias
aplicveis
avaliao
de
bens
dependem
basicamente:
Avaliao de imveis
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CARACTERSTICAS GERAIS
a) - Caractersticas do bem
avaliado
b) - Finalidade da avaliao
c)
Disponibilidade
e
qualidade de informaes
colhidas no mercado
d) - Prazo para sua execuo
MTODO
a) - Mtodo Comparativo
b) - Mtodo Evolutivo
c) - Mtodo Involutivo
d) - Mtodo de Custo
e) - Mtodo de Capitalizao
da Renda
f) - Avaliao utilizando
critrio residual
g) - Conjuno de Mtodos
da
prpria
NBR-14.653.
Nada
melhor
do
que
estudando.
aplicao
deste
mtodo
de
avaliao
pressupe:
Coleta de dados (AMOSTRA)
a)
Planejamento
da
pesquisa
b) - Levantamento dos dados
c) - Verificao dos dados
amostrais
comportamento
do
mercado,
numa
determinada
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Fator oferta
Destina-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver no
mercado
Fator localizao
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos
imveis da nossa amostra em relao ao endereo do imvel em
avaliao
Fator topografia
Tratando-se de localizao com topografia acidentada, pode sofrer
decrscimo de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno
plano situado ao lado. Idem se for passvel de alagamento e o outro
no
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unitrios,
em
relao
ao
valor
mdio
amostral,
restries
especiais
estabelecidas
em
leis
ou
Avaliao de imveis
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praticamente
tudo
em
fatores
de
Avaliao de imveis
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que
nunca
oferecem
muitos
detalhes
dos
imveis
ali
compilados
8) - No entanto, os atributos principais (variveis independentes) tais
como tipo de imvel, padro construtivo, localizao, etc., so
importantes de serem apreciados no clculo, assim como as variveis
dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever alimentar o
programa de seu computador com estas variveis, e este constitui o
principal trabalho estatstico do avaliador
9) - Para o caso de avaliaes imobilirias, recomendvel o modo
pr ordenado, seja com cdigos alocados, seja com ordenadas
"proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada varivel
10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais
por metro quadrado. Esta a varivel dependente, isto , o valor de
cada imvel, que deve ser sempre decorrente das suas caractersticas
11) - Com estes valores unitrios podemos trabalhar de dois modos
no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados
(logaritmos do valor)
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MTODO DE CUSTO
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser
obtido atravs de oramento analtico ou de modelos consagrados
que
utilizam
custos
unitrios
de
construo
divulgados
por
Sendo:
CC = Custo da construo
CUB = Custo Unitrio Bsico
C1 = Custo de elevadores
C2 = Custo de instalaes
C3 = Custo de fundaes especiais
SEq = rea equivalente de construo conforme NBR-12.721 da ABNT
BDI = Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o
custo direto da construo
Tj = Percentual de juros durante a realizao da obra
Do
montante
calculado,
correspondente
ao
custo
de
uma
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MTODO EVOLUTIVO
1) - um mtodo analtico que consiste na obteno do valor do
imvel por meio do clculo direto ou indireto dos valores do
terreno e da construo devendo ser consideradas, tambm, as
condies
do
mercado
com
emprego
do
fator
de
comercializao
2) - O fator comercializao dever ser fixado como resultante
de pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor que
a unidade, dependendo das condies do mercado na data de
referncia da avaliao
MTODO INVOLUTIVO
O Mtodo Involutivo serve para avaliar terrenos que so fora do
comum e que no tm parmetros de comparao. um estudo de
viabilidade tcnico econmico para apropriao do valor de terreno
bruto, no construdo, alicerado no seu aproveitamento eficiente,
mediante empreendimento imobilirio FUTURO
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com
empreendimentos
semelhantes
ao
OUTROS MTODOS
Na avaliao de um imvel, conforme caractersticas de mercado,
dever ser adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias
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sua
renda
lquida,
real
ou
prevista.
Seus
aspectos
Critrio Residual
Para avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de
terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno
incorporado por meio do critrio residual, que consiste na
definio do valor do terreno por diferena entre o valor total do
imvel e o das benfeitorias
Conjugao de Mtodos
Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao de
mtodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores
do terreno e da construo, devendo ser consideradas, tambm,
as condies do
mercado, com o
emprego do
fator
de
comercializao
Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas,
facultado
emprego
de
outro
procedimento,
que
vise
Avaliao de imveis
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