E-Book Pembangunan Hartanah Secara Usahasama PDF

Pembangunan Hartanah Secara Usahasama: Pengetahuan Am dan Potensi Kerjaya Sebagai Perunding Pembangunan Hartanah
MENGENAI PENULIS
Penulis merupakan Perunding Pembangunan Hartanah yang aktif dalam projek pembangunan secara
usahasama di antara pemilik tanah dan pemaju hartanah sekitar Lembah Klang. Beliau berpendidikan
Ijazah Sarjana Muda Kejuruteraan Awam dari Universiti Teknologi Malaysia, Skudai, Johor Darul
Takzim. Beliau kemudian telah bekerja dengan beberapa firma perunding kejuruteraan awam
sehinggalah membuka firma perunding pembangunan hartanah bersama rakan kongsi iaitu suami
beliau sendiri. Sepanjang kerjaya beliau, pencapaian terbaik beliau ialah apabila berjaya membantu
pemilik-pemilik tanah memeterai projek usahasama sebanyak enam (6) projek dalam masa setahun.
Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Perunding Pembangunan Hartanah
Bachelor Degree of Engineering (Civil) (Hons), UTM
PENGHARGAAN
Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Salam Sejahtera.
Terlebih dahulu saya ingin mengucapkan tahniah dan ribuan terima kasih kepada pembaca buku ini
kerana meluangkan masa mempelajari serba sedikit ilmu tentang pembangunan hartanah secara
usahasama. Buku ini sesuai dijadikan rujukan kepada pemilk tanah dan mereka yang bercita-cita ingin
menjadi perunding pembangunan hartanah suatu masa nanti. Buku ini hanyalah rujukan asas sahaja
kerana setiap perkara yang dibincangkan ini perlu dihuraikan dengan lebih lanjut.
Ucapan jutaan terima kasih kepada keluarga tersayang, Mak dan Abah yang mendidik kakak menjadi
insan berguna. Jasa dan pengorbanan kalian kepada kakak tidak akan dapat dibayar dengan wang
ringgit semata-mata.
Juga teristimewa kepada suami tersayang yang menjadi tulang belakang kejayaan sejak dari awal
perkenalan sehingga ke saat ini. Suka dan duka ditempuhi bersama sepanjang hidup kita.
Abang sentiasa menjadi sumber inspirasi buat Sayang....

ISI KANDUNGAN
NO
TOPIK
1.0
PENGENALAN
2.0
GLOSARI KATA
3.0
PERANAN DAN SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH
12
4.0
POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH
15
5.0
PEMILIHAN TAPAK BAGI PEMBANGUNAN USAHASAMA
17
6.0
LAWATAN TAPAK
21
7.0
PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR
23
8.0
PENGIRAAN PROFIT & LOSS
25
9.0
PULANGAN PEMILIK TANAH
28
10.0
BAYARAN DEPOSIT
31
11.0
LANTIKAN DAN BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH
34
12.0
DOKUMEN PERJANJIAN USAHASAMA DAN POWER OF

ATTORNEY (PA)
38
13.0
KAJIAN KES PROJEK 2015
40
RUJUKAN
43

M/S
TOPIK 1
PENGENALAN

1 PENGENALAN
Terlebih dahulu, penulis mengucapkan tahniah kepada pembaca buku ini kerana berminat untuk
mempelajari serba ringkas berkenaan pembangunan hartanah secara usahasama atau lebih mudah
disebut sebagai joint venture.
Sejak kebelakangan ini, dalam industri hartanah terdapat banyak kelulusan diberikan bagi pembinaan
rumah dan kedai pejabat baru. Jumlah kelulusan yang tinggi bagi rumah bertingkat menunjukkan ianya
disebabkan keperluan rumah bagi pekerja berpendapatan sederhana meningkat setiap tahun.
Berdasarkan pengalaman penulis, kos pembinaan rumah bertingkat bukannya murah. Manakala
kebanyakan pemilik tanah berpotensi dan bernilai tinggi tidak akan mengetahui peluang sebenar tanah
mereka, melainkan terdapat pihak lain yang berkongsi beban menjalankan pembangunan di atas tanah
miliknya dengan menanggung kos perancangan dan pembinaan sehingga selesai. Disebabkan
pulangan besar bagi suatu projek pembangunan usahasama, pemilik tanah berminat untuk melibatkan
diri dalam bentuk usahasama ini. Bagi pihak pemaju pula, cara usahasama adalah pilihan kedua bagi
membangunkan hartanah, kerana pemaju tidak memiliki tanah tetapi mempunyai dana mencukupi
dengan kos permulaan yang rendah.
Terdapat pelbagai cara perjanjian antara pemilik tanah dan pemaju boleh dimeterai bagi sesebuah
pembangunan, seperti:1. Outright sale oleh pemilik tanah dengan pengambilalihan syarikat di mana lazimnya
projek yang telah sedia kelulusan Perintah Pembangunan (Development Order, D.O);
2. Penjualan oleh pemilik tanah dengan harga yang lebih tinggi (termasuk bayaran premium)
di mana lazimnya apabila projek telah mendapat kelulusan D.O;
3. Pemilik tanah menjual secara berperingkat di mana lazimnya mengikut peratusan kelulusan
sehingga mendapat kelulusan permit jualan dan lesen pemaju, APDL;
4. Perjanjian pembangunan di mana pemaju memeterai perjanjian dengan pemaju lain bagi
membangunkan projek secara fasa; dan
5. Perjanjian usahasama di mana pemaju memeterai perjanjian dengan pemilik tanah tanpa
melibatkan kos awalan yang tinggi.
Cara yang sesuai dipraktikkan bagi pemilik tanah dan pemaju bergantung kepada keadaan setiap kes.
Mengikut pengalaman kami, kebanyakan pemilik tanah dan pemaju mengikut trend terkini yang lebih
memilih untuk mengadakan perjanjian usahasama.
Kebanyakan pemaju ternama di Malaysia telah terlibat dalam projek pembinaan secara usahasama
dengan agensi kerajaan negeri seperti contoh Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS). PKNS
sebagai pemilik tanah telah mengambil langkah menswastakan projek pembangunan hartanah mereka.
Pemaju yang dipilih adalah pemaju yang berkelayakan dan mempunyai rekod baik sepanjang
penglibatan mereka sebagai pemaju hartanah.

Selain agensi kerajaan negeri, trend projek usahasama ini telah menjadi popular di kalangan pemilik
tanah individu/syarikat yang kebanyakan dari mereka sangat bercita-cita tinggi untuk mendapat
pulangan lumayan berbanding menjual.
Pembangunan hartanah secara usahasama lazimnya melibatkan pemilik tanah menyediakan tanah
sementara pemaju menyediakan kos pembinaan untuk membangunkan tanah kepada lot individu untuk
dijual. Sebagai contoh, pemilik tanah masih mempunyai pemilikan tanah sepanjang pembangunan
dijalankan dan hanya akan memindahmilik kepada pembeli setelah ia siap dibina. Manakala, pemaju
memperuntukkan kos pembinaan bagi projek tersebut. Setelah projek siap dan dijual kepada pembeli,
setiap pihak berkongsi keuntungan mengikut sumbangan mereka dalam projek tersebut. Pemilik tanah
mendapat pulangan berbentuk wang tunai atau rumah siap, manakala pemaju mendapat pulangan
setelah kos pembinaan dibayar sepenuhnya.
Keuntungan akan dikongsikan pada kadar yang telah dipersetujui semasa memeterai perjanjian.
Lazimnya, pulangan dari projek usahasama boleh mencecah hampir 2 kali ganda dari nilai pasaran
tanah mereka. Ya, pulangannya sangat menguntungkan!
Suatu bentuk usahasama adalah melibatkan kerjasama beberapa orang terlibat dalam satu projek
sahaja berbanding projek yang berterusan. Kadang-kala, usahasama boleh dibentuk dengan specialpurpose company di antara beberapa pihak (pelabur, perunding, dan kontraktor) bagi menjayakan
projek usahasama tersebut.
Walaupun secara teorinya, projek usahasama nampak seperti mudah, tetapi zahirnya tidak. Adalah
amat penting bagi terma perjanjian usahasama tidak sesekali melibatkan perkongsian. Perkongsian
bermakna pemilik tanah mengambil pulangan berbentuk shares dalam syarikat pemaju. Ini kerana,
ketidakadilan akan berlaku dari segi keuntungan yang diagihkan setelah projek siap dan konflik
tanggungan cukai.
Suatu bentuk kerjasama hanya boleh menjadi usahasama sekiranya semua pihak bertindak bersama
bagi tujuan komersil tetapi bukan dalam bentuk perkongsian syarikat. Dengan kata mudah, yang
dikongsi adalah produk atau output usahasama, dalam hartanah adalah rumah siap, berbanding
berkongsi keuntungan. Ini kerana jika mengambil kira keuntungan, kos pembinaan boleh dimanipulasi
oleh pemaju. Sudah tentulah keuntungan yang diterima pemilik tanah akan berkurangan.
Walaupun begitu, perkara yang paling penting ialah setiap pihak harus memahami setiap proses yang
terlibat dalam sesuatu projek usahasama. Perjanjian usahasama perlu diteliti dengan menjelaskan hak
dan tanggungjawab setiap pihak sekaligus memperlihatkan perhubungan semua pihak, di mana
perjanjian tersebut merupakan perlindungan penting bagi pihak yang terlibat.

TOPIK 2
GLOSARI KATA

2 GLOSARI KATA
Glosari kata yang biasanya digunakan dalam ilmu perancangan bandar merujuk dalam Akta 172,
melainkan jika konteksnya menghendaki makna yang lain
"bangunan" termasuklah apa-apa rumah, pondok, bangsal atau kepungan beratap, sama ada
digunakan atau tidak digunakan sebagai kediaman manusia, dan apa-apa tembok, pagar, pelantar,
perancah, pintu pagar, tiang, pilar, pagar pancang, bingkai, papan dinding, pelancar, limbungan,
dermaga, tembok sambut, jeti, pentas pengkalan, atau jambatan, dan apa-apa struktur, topang atau
asas yang bersambung
pada atau dengan mana-mana daripada struktur itu;
"caj pemajuan" ertinya caj pemajuan yang disebut dalam seksyen 32;
"jalan" ertinya mana-mana jalan awam atau persendirian, dan termasuklah mana-mana lebuh,
medan, halaman, jalan kecil, lorong, jambatan, siar kaki, haluan jejak, jalan enam kaki, jalan lalu, atau
lebuh raya, sama ada tembus atau tidak, yang orang awam berhak lalu;
"kawasan pemajuan" ertinya suatu kawasan pemajuan yang diisytiharkan di bawah subseksyen
38(1);
"kawasan khas" ertinya kawasan yang ditetapkan di bawah seksyen 16B;
"kawasan plinth"
bangunan;
ertinya bahagian kawasan daripada mana-mana lot yang akan diliputi oleh
"kebenaran merancang"
menjalankan pemajuan;
ertinya kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk
"kepadatan" ertinya keamatan penggunaan tanah yang dihitung atau dinyatakan mengikut bilangan
orang, unit kediaman, atau bilik yang boleh didiami, atau apa-apa gabungan faktor itu, bagi satu unit
kawasan tanah; dan bagi maksud takrif ini, "bilik yang boleh didiami" tidaklah termasuk dapur, bilik stor,
bilik utiliti, tandas, bilik mandi, atau garaj;
"kemudahan" termasuklah jalan, bekalan air dan elektrik, lampu jalan, pembetungan, parit, kerja raya,
dan perkhidmatan dan kemudahan awam lain yang seumpama dengannya;
"kerja bangunan" ertinya meruntuhkan, mendirikan, mendirikan semula, atau meluaskan suatu
bangunan atau sebahagian daripadanya dan termasuklah
(a) apa-apa tambahan pada ketinggian atau luas lantai suatu bangunan;
(b) membuat bumbung atau membuat semula bumbung suatu bangunan atau sebahagian
daripadanya;

(c) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan yang menjejaskan atau mungkin
akan menjejaskan susunan saliran atau kebersihannya atau keteguhannya;
(d) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan, sama ada dibuat sebelum atau
selepas bangunan itu siap, yang menyimpang dengan apa-apa cara daripada mana-mana pelan atau
tentuan berkenaan dengan bangunan itu, yang diluluskan pada bila-bila masa oleh mana-mana pihak
berkuasa yang diberi kuasa di bawah mana-mana undang-undang bertulis untuk meluluskan pelan
atau tentuan itu;
(e) apa-apa tambahan atau pengubahan kepada suatu bangunan yang menjejaskan secara material
atau mungkin akan menjejaskan secara material bangunan itu dengan apa-apa cara; dan
(f) apa-apa kerja lain yang biasanya dilakukan oleh seseorang yang menjalankan urusan pembinaan
bangunan;
"kerja kejuruteraan" termasuklah membentuk atau meratakan tanah, membentuk atau menyediakan
jalan masuk ke suatu jalan, atau memasang kabel, sesalur, atau menyediakan bekalan air atau aliran;
"kerja tanah" termasuklah apa-apa perbuatan mengorek, merata, menimbus dengan apa-apa bahan,
atau menebang pokok atas mana-mana tanah, atau apa-apa perbuatan lain yang menyentuh atau
mengganggu mana-mana tanah;
"keselesaan" ertinya kualiti atau keadaan suatu tempat atau kawasan yang menyebabkannya menjadi
seronok, harmoni dan dapat dinikmati dengan lebih baik, dan termasuklah kawasan lapang, taman,
taman rekreasi dan tempat permainan;
"laporan cadangan pemajuan" ertinya laporan yang dikehendaki supaya dikemukakan oleh
seseorang pemohon bagi kebenaran merancang di bawah subseksyen 21A(1);
"luas lantai" ertinya jumlah luas ruang lantai dalam suatu bangunan, sebagaimana yang diukur dari
sebelah luar dinding atau, dalam hal dinding kongsi, diukur dari tengah-tengah dinding itu;
"menebang pokok" termasuklah memotong, memangkas, mencantas, mencabut, merosakkan atau
memusnahkan pokok;
"nisbah plot" ertinya nisbah antara jumlah luas lantai suatu bangunan dengan luas plot bangunan
sebagaimana yang diukur antara garisan sempadan ukur atau, jika tidak ada garisan sempadan ukur,
antara garisan sempadan sementara;
"orang diberi kuasa", berhubung dengan mana-mana peruntukan, ertinya seseorang yang ditetapkan
secara bertulis oleh pihak berkuasa perancang tempatan sebagai seorang yang diberi kuasa bagi
maksud peruntukan itu;
"pelan" termasuklah laporan, lakaran, peta dan model;
"pemajuan" ertinya menjalankan apa-apa kerja bangunan, kejuruteraan, perlombongan, perindustrian,
atau apa-apa kerja lain yang seumpamanya pada, di atas, di sebelah atas atau di bawah tanah,
membuat apa-apa perubahan material mengenai penggunaan mana-mana tanah atau bangunan atau
mana-mana bahagian daripadanya, atau memecah sempadan atau mencantumkan tanah; dan
"memajukan" hendaklah ditafsirkan dengan sewajarnya;
"pemunya", berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya
(a) tuan punya berdaftar tanah itu;
(b) jika, pada pendapat pihak berkuasa perancang tempatan, tuan punya berdaftar tanah itu tidak
dapat dikesan, ejen atau pemegang amanahnya;
(c) jika tuan punya berdaftar tanah itu telah mati, wakil dirinya di sisi undang-undang; atau
(d) jika tiada seorang pun antara orang yang disebut dalam perenggan (a), (b) dan (c) wujud, orang
yang pada masa ini menerima sewa tanah atau bangunan itu, sama ada bagi pihaknya sendiri atau
sebagai ejen atau pemegang amanah bagi seseorang yang lain atau sebagai seorang penerima, atau
yang akan menerima sewa itu jika tanah atau bangunan itu disewakan;
"penghuni", berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, termasuklah
(a) seseorang penyewa tanah atau bangunan itu;
(b) seseorang pemunya tanah atau bangunan itu yang menghuni atau selainnya menggunakan
tanah atau bangunan itu;
(c) seseorang yang sebenarnya menghuni tanah atau bangunan itu atau yang memegang
tanggungjawab, mengurus, atau mengawalnya, sama ada bagi pihaknya sendiri atau sebagai ejen
seorang lain, tetapi tidak termasuk seseorang penumpang;
"penggunaan", berhubung dengan mana-mana tanah, ertinya apa-apa penggunaan tanah selain
semata-mata untuk penyimpanan atau penstoran bahan dan kelengkapan yang dicadangkan untuk
digunakan dalam pembinaan atau pendirian suatu bangunan di atas tanah itu, atau semata-mata
sebagai suatu tempat bagi bangunan sementara untuk kediaman pekerja yang terlibat dalam
pembinaan atau pendirian bangunan itu;
"pertanian" termasuklah hortikultur, perladangan, penanaman tanaman, pokok buah-buahan, sayursayuran, atau pokok, penanaman tumbuh-tumbuhan untuk digunakan sebagai makanan binatang,
perladangan tenusu, pembiakan dan pemeliharaan ternakan, ikan, atau lebah, dan menggunakan
tanah bagi maksud tambahan pada mana-mana kegiatan itu atau pada mana-mana kegiatan pertanian
yang lain; tetapi tidak termasuk menggunakan tanah sebagai sebuah taman untuk digunakan bersama
dengan suatu bangunan yang bercantum pada tanah itu; dan "pertanian" hendaklah ditafsirkan dengan
sewajarnya;
"pihak berkuasa perancang tempatan", berhubung dengan sesuatu kawasan, hendaklah ditafsirkan
sebagaimana yang diperuntukkan dalam seksyen 5 dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau
bangunan, ertinya pihak berkuasa perancang tempatan, sebagaimana yang ditafsirkan sedemikian,
bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak;
"pihak berkuasa tempatan" ertinya mana-mana majlis bandar raya, majlis perbandaran,
perbandaran, majlis daerah, majlis bandaran, lembaga bandaran, majlis tempatan, lembaga luar

10
bandar, atau mana-mana pihak berkuasa lain seumpamanya yang ditubuhkan oleh atau di bawah
mana-mana undang-undang bertulis;
"rancangan pemajuan", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya
(a) rancangan tempatan bagi kawasan itu; atau
(b) jika tiada rancangan tempatan bagi kawasan itu, rancangan struktur bagi kawasan itu, dan,
berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan pemajuan, sebagaimana
yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu terletak;
"rancangan struktur", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya rancangan struktur bagi kawasan
itu, dan apa-apa pengubahan rancangan itu, yang berkuat kuasa dalam kawasan itu menurut
subseksyen 10(6); dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan, ertinya rancangan
struktur, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah atau bangunan itu
terletak; dan
"draf rancangan struktur" hendaklah ditafsirkan sebagaimana yang dikehendaki oleh konteksnya;
"rancangan tempatan", berhubung dengan sesuatu kawasan, ertinya rancangan tempatan bagi
kawasan itu, dan apa-apa pengubahan rancangan itu, yang pada masa ini berkuat kuasa dalam
kawasan itu menurut subseksyen 15(1); dan, berhubung dengan mana-mana tanah atau bangunan,
ertinya rancangan tempatan, sebagaimana yang ditakrifkan sedemikian, bagi kawasan di mana tanah
atau bangunan itu terletak; dan "draf rancangan tempatan" hendaklah ditafsirkan sebagaimana yang
dikehendaki oleh konteksnya;
"tanah" termasuklah
(a) permukaan bumi, dan segala benda yang menjadi permukaan bumi;
(b) segala benda di bawah permukaan bumi;
(c) segala tumbuh-tumbuhan dan keluaran semula jadi yang lain, sama ada atau tidak memerlukan
penggunaan buruh secara berkala untuk pengeluarannya, dan sama ada di atas atau di bawah
permukaan bumi;
(d) segala benda, sama ada di atas atau di bawah permukaan bumi, yang bercantum pada bumi atau
yang terpasang dengan kekal pada apa-apa benda yang bercantum pada bumi;
(e) tanah yang diliputi air; dan
(f) apa-apa harta atau kepentingan mengenai, atau hak ke atas, tanah;
"tanah lapang" ertinya mana-mana tanah sama ada dikepung atau tidak yang disusun atur atau
dirizabkan untuk disusun atur keseluruhannya atau sebahagiannya sebagai suatu taman bunga awam,
taman awam, padang sukan dan rekreasi awam, tempat makan angin awam, tempat jalan kaki awam
atau sebagai suatu tempat awam.

11
TOPIK 3
PERANAN DAN SKOP KERJA
PERUNDING PEMBANGUNAN
HARTANAH

12
3 - PERANAN DAN SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH
Jikalau anda fikir adalah MAHAL untuk membayar

profesional melakukan kerja ini, tunggu sehingga anda
melantik si AMATUR.
Dalam topik ini, penulis akan berkongsi serba sedikit skop kerja seorang Perunding Pembangunan
Hartanah bagi projek usahasama.
Bagi kebanyakan projek, peranan perunding pembangunan adalah memberi panduan kepada pemilik
tanah, pemaju dan perunding lain (arkitek, juruukur, jurutera) melalui lima langkah proses
pembangunan hartanah. Perunding pembangunan bertindak sebagai orang penting dalam sesuatu
pembangunan hartanah secara usahasama dari awal fasa sebelum termerterainya perjanjian
usahasama sehinggalah pembinaan tamat.
Dalam fasa pertama, perunding pembangunan membantu pemaju membina pasukan pembangunan,
mengenalpasti sasaran dan objektif pembangunan, mengenalpasti jenis hartanah untuk dibangunkan
dan mengenalpasti konsep asas bangunan.
Semasa fasa kedua, perunding pembangunan bekerjasama dengan pemaju bagi mengenalpasti
pasaran/keperluan/analisis permintaan, rekabentuk awal, bajet operasi dan modal permulaan, dan
kelulusan zoning/pembangunan. Matlamat fasa ini adalah untuk membantu pemaju menentukan
samada projek tersebut patut diteruskan ke fasa seterusnya.
Setelah kebolehlaksanaan ditentukan, fasa ketiga adalah pra-pembinaan. Penentuan fasa ini adalah
langkah utama bagi pemaju kerana pada fasa ini melibatkan pembelanjaan modal bagi membayar
perkhidmatan arkitek, jurukur, perancang bandar dan jurutera. Semasa fasa ini juga, perunding
pembangunan juga membantu pemaju menentukan pemilihan kontraktor pembinaan. Fasa seterusnya
adalah menentukan bajet kos modal, memuktamadkan lantikan kontraktor dan mendapatkan kelulusan
yang diperlukan bagi meneruskan dengan pembinaan.
Fasa keempat adalah pembinaan. Semasa fasa ini, perunding pembangunan terlibat dalam mesyuarat
pembinaan, membantu pemaju menyelesaikan masalah/isu berbangkit ketika pembinaan,
mengambilkira kos projek keseluruhannya, dan menguruskan pinjaman dari institusi perbankan bagi
pembinaan. Bergantung kepada jenis projek, perunding pembangunan juga perlu menguruskan proses
pemasaran/pra-penjualan.
Fasa kelima yang terakhir dalam proses pembangunan ialah membantu mewujudkan pengurusan
harta secara berterusan, penyerahan unit siap, dan memuktamadkan kos modal projek.

13
Disebabkan pembangunan hartanah melibatkan fasa yang berterusan, di mana setiap fasa adalah bagi
membina asas untuk fasa seterusnya, maka perunding pembangunan perlu dilantik seawal yang
boleh. Samada keputusan dibuat ataupun tidak pada peringkat awal dalam proses pembangunan,
boleh memberikan kesan besar di kemudian hari.
KESEDARAN PADA PERINGKAT AWAL BERKENAAN KEBOLEHLAKSANAAN

PROJEK MERUPAKAN KEMAHIRAN PROFESIONAL YANG TERDAPAT PADA
PERUNDING PEMBANGUNAN YANG BERPENGALAMAN.

14
TOPIK 4
POTENSI KERJAYA SEBAGAI
PERUNDING PEMBANGUNAN
HARTANAH

15
4 - POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH
Setelah mengetahui peranan dan skop kerja sebagai perunding pembangunan hartanah, mari kita lihat
bagaimana potensi perkhidmatan perunding pembangunan hartanah pada masa kini. Lazimnya,
perunding pembangunan hartanah terdiri daripada mereka yang mempunyai ilmu dalam perancangan
bandar, kejuruteraan awam dan jurukur kuantiti secara profesional. Mereka banyak melibatkan diri di
kalangan syarikat / organisasi profit dan non-profit yang berminat mengembangkan bisnes/keperluan
mereka dalam bidang pembangunan hartanah seperti rumah kediaman, komersil, industri, retail,
kesihatan, institusi dan resort. Antara syarikat / organisasi adalah seperti:1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Hospital / rumah penjagaan bagi membina hospital swasta / asrama kejururawatan

Organisasi bukan kerajaan (NGO) bagi pembinaan kompleks pejabat
Organisasi keagamaan bagi membina sekolah agama swasta
Kolej dan university bagi membina kolej pengajian dan asrama pelajar
Agensi kerajaan bagi pembinaan kompleks atau resort
Organisasi komuniti awam bagi membina kompleks komuniti awam
Pelabur hartanah (syarikat/individu) bagi membina perumahan atau kedai pejabat bagi
tujuan penjualan semula
Antara pelabur hartanah dalam entiti syarikat swasta ternama dalam bisnes sedia ada berhasrat untuk
mempelbagaikan bisnes dalam bidang hartanah oleh kerana syarikat tersebut telah memperoleh
keuntungan dari bisnes utama, seperti contoh:1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Syarikat penjualan pakaian

Syarikat pembuatan / servis kenderaan
Agensi hartanah berdaftar
Syarikat insurans
Syarikat penjualan makanan / restoran
Syarikat perladangan
Syarikat pembinaan
Bagi syarikat / organisasi seperti disenaraikan di atas, pembangunan hartanah bukanlah aktiviti utama.
Disebabkan ini, syarikat kekurangan kapasiti seperti kakitangan, masa, skil dan kemahiran bagi
menjalankan projek pembangunan hartanah secara efisien.
Mendapatkan khidmat perunding pembangunan hartanah professional merupakan

kaedah kos efektif bagi banyak syarikat / organisasi untuk mendapatkan skil dan
kemahiran yang diperlukan bagi membangunkan hartanah tanpa mengambil
pekerja baru atau menstruktur semula pekerja sedia ada. Di sinilah potensi kerjaya
perunding pembangunan hartanah di waktu pasaran pembangunan hartanah
semakin luas di Malaysia.
16
TOPIK 5
PEMILIHAN TAPAK BAGI
PEMBANGUNAN USAHASAMA

17
5 PEMILIHAN TAPAK BAGI PEMBANGUNAN USAHASAMA

Dalam topik ini, penulis akan berkongsi pengalaman dan ilmu yang diperolehi sepanjang penglibatan
penulis sebagai perunding pembangunan hartanah yang telah berjaya membantu dalam rundingan
sebanyak lima buah projek usahasama di antara pemaju dan pemilik hartanah dalam tempoh setahun.
Pertama kali apabila anda sebagai perunding pembangunan didatangi oleh pemilik tanah / broker / ejen
hartanah yang memaklumkan sebidang tanah untuk usahasama, perkara asas yang perlu dilakukan
dalam membuat penilaian ialah dengan membuat sedikit kajian asas bagi menentukan kebolehjualan
dan permintaan hartanah di kawasan tersebut. Kebolehjualan adalah aspek utama bagi membuat
keputusan samada tanah tersebut boleh diterima bagi projek usahasama ataupun tidak.
Perkara yang perlu dipertimbangkan adalah seperti berikut:1. Maklumat lengkap tanah
Adalah amat penting bagi perunding pembangunan mengetahui maklumat lengkap tanah
apabila setiap kali menerima pelawaan untuk menguruskan pembangunan secara usahasama.
Berikut adalah maklumat diperlukan seperti terdapat pada geran hakmilik:a. Nombor hakmilik dan lot
b. Tempat, mukim, daerah dan negeri
c. Luas
d. Kategori penggunaan tanah
e. Nombor pelan diperakui
f. Jenis pegangan
g. Syarat nyata
h. Sekatan-sekatan kepentingan
i. Rekod ketuanpunyaan
j. Rekod urusan
k. Pelan
2. Keluasan minima
Sebelum membuat kerja selanjutnya, adalah penting untuk mengetahui keluasan minima
diperlukan bagi memilih tanah tersebut untuk dimajukan. Sepanjang pengalaman penulis,
keluasan minima yang diperlukan bagi sebuah projek pembangunan ialah 3 ekar bagi
perumahan jenis landed manakala 2.7 ekar bagi perumahan jenis bertingkat. Walau
bagaimanapun, terdapat kontraktor kecil yang berminat untuk memajukan tanah yang kurang
dari 3 ekar tetapi pulangannya tidaklah menguntungkan.
3. Pengezonan (Zoning)
Ketentuan zoning tanah juga penting sebelum meneruskan dengan lawatan tapak. Zoning
adalah kawalan pihak berkuasa tempatan bagi mengawal penggunaan tanah dan jenis
pembangunan yang bakal dibina. Sesuatu kawasan dibahagikan kepada beberapa zon oleh
jabatan perancang bandar majlis berkuasa tempatan mengikut guna tanah yang dibenarkan.

18
Dalam peringkat awal, perunding haruslah menyemak zoning tanah tersebut di majlis berkuasa
tempatan.
Terdapat beberapa zon yang ditetapkan seperti:a. Pertanian: Dibahagikan pula kepada jenis tanaman seperti kelapa sawit, koko, padi,
getah dan sebagainya.
b. Kediaman: Sesuai bagi perumahan jenis landed atau bertingkat.
c. Bangunan Perniagaan: Sesuai bagi beberapa jenis perniagaan dan kediaman
mengikut nisbah plot yang telah ditetapkan. Terdapat beberapa kelas yang ditetapkan
bagi jenis perniagaan.
d. Industri
e. Institusi
f. Kawasan hijau
4. Lokasi dan keadaan tanah
Cara paling mudah bagi mengenalpasti lokasi tanah ialah dengan mendapatkan kordinat GPS
tanah dari Google Maps. Aplikasi ini banyak membantu bagi melihat lokasi sekitar tanah
secara maya. Ini bagi memudahkan anda membuat keputusan awal samada mahu menerima
atau menolak sesuatu tanah bagi usahasama. Dari aplikasi ini, kita boleh menjangka beberapa
aspek iaitu:a. Jaringan jalan raya sedia ada
b. Jarak tanah dari jalan raya utama
c. Infrastruktur / kemudahan awam sekitar
d. Bentuk muka bumi (rata/cerun/gaung) dan sungai/paya berhampiran
e. Taman perumahan sedia ada / dalam pembinaan di sekitar
5. Jenis perumahan dan anggaran harga jualan
Dari langkah 4, anda boleh membuat kajian pasaran dengan mencadangkan jenis perumahan
seperti rumah teres, rumah berkembar, rumah banglo, rumah pangsapuri dan sebagainya dan
juga harga jualan berdasarkan pasaran terkini di taman perumahan sekitar.
Kajian awalan bagi pasaran (preliminary marketing research) boleh dibuat dengan cara seperti
berikut:a. Melihat harga semasa bagi pasaran prima (baru) di kawasan sekitar melalui online di
laman web iklan hartanah
b. Melihat harga semasa bagi pasaran sekunder (sub-sale) di kawasan sekitar melalui
Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta (JPPH) negeri, melalui jurunilai berdaftar
atau melalui online di laman web iklan hartanah.
Setelah projek berjaya dimeterai oleh kedua-dua pihak, laporan kajian pasaran perlu disediakan oleh
jurunilai berdaftar bagi menentukan harga jualan. Walau bagaimanapun, laporan ini disediakan
bergantung kepada permintaan pemaju.

19
Setelah anda melalui ke semua kajian asas di atas, sebagai perunding

pembangunan, pada peringkat ini anda boleh menentukan kebolehjualan dan
permintaan hartanah di lokasi tersebut. Kajian asas ini akan dijadikan panduan
kepada pemaju bagi meneruskan dengan lawatan tapak.

20
TOPIK 6
LAWATAN TAPAK

21
6 LAWATAN TAPAK
Setelah kriteria pemilihan seperti yang dijelaskan dalam Topik 5 telah dijalankan, maka sebagai
perunding pembangunan, anda perlu turun melawat tapak yang dicadangkan bagi melihat secara fizikal
keadaan bentuk muka bumi, kemudahan infrastruktur sedia ada, right of way (R.O.W) atau rizab jalan
dan sebagainya bagi mengesahkan apa yang dijangka melalui maya (Google Maps). Lawatan tapak
adalah perkara yang amat penting kerana di sinilah sesuatu tanah akan diklasifikasikan sebagai
berpotensi atau tidak sebelum kerja-kerja teknikal selanjutnya dijalankan oleh perunding
pembangunan.
Perkara yang perlu diberi perhatian semasa lawatan tapak adalah seperti berikut:1. Keadaan bentuk muka bumi
Terdapat beberapa jenis bentuk muka bumi iaitu rata/mendatar, bukit/cerun, jurang/gaung,
sungai/paya. Bagi permukaan rata atau mendatar, perlu diberi perhatian sama ada permukaan
tersebut lebih rendah atau lebih tinggi dari jalan sedia ada. Jika permukaan tersebut lebih
rendah, anggarkan berapa rendah supaya dapat membantu menganggar kos tambakan.
Mengikut Garis Panduan Pembangunan Di Kawasan Tanah Tinggi (NRE, 2005), kawasan
tanah tinggi ditakrifkan sebagai kawasan melebihi 300 meter dari atas laut. Sistem cerun
diklasifikasikan kepada Kelas I, II, III dan IV iaitu:a)
b)
c)
d)
Kelas I Kecerunan kurang dari 15 darjah

Kelas II Kecerunan dari 16 25 darjah
Kelas III Kecerunan dari 26 35 darjah
Kelas IV Kecerunan melebihi 35 darjah
Ini bermakna, bagi kecerunan Kelas III dan IV, pemaju perlu menyediakan laporan tambahan
seperti Laporan Pemetaan Geologi Terrain, Laporan Siasatan Tapak (SI) dan Laporan
Geoteknikal bagi mendapatkan kelulusan Kebenaran Merancang. Oleh itu, adalah tidak
digalakkan bagi sebarang pembangunan dijalankan di kawasan cerun Kelas III dan IV.
2. Infrastruktur sedia ada

Terdapat beberapa infrastruktur sedia ada seperti jalan raya, pencawang elektrik, bekalan air
dan sebagainya yang perlu diperhatikan bagi menentukan kebolehlaksanaan sesuatu projek.
3. Jaringan jalan raya dan kawasan perumahan sedia ada

Tinjauan ini penting bagi melihat samada kawasan tersebut berhampiran kawasan perumahan
sedia ada yang bermakna terdapat permintaan di kawasan tersebut.

22
TOPIK 7
PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR

23
7 PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR

Pada peringkat ini, kerja teknikal yang perlu dilakukan oleh seorang perunding pembangunan ialah
menyediakan cadangan pelan susunatur kepada pemilik tanah dan pemaju. Sekiranya perunding
pembangunan tidak mempunyai ilmu ini, anda dinasihatkan agar melantik partner yang mahir dalam
bidang ini. Secara percuma, perancang bandar boleh menyediakan cadangan pelan susunatur tersebut
mengikut kajian pasaran yang telah dibuat. Ini bermakna, partner anda bakal memperoleh kontrak
untuk projek tersebut sekiranya anda berjaya.
Geran tanah diperlukan bagi memudahkan perancang menyediakan pelan susunatur. Ini kerana, pelan
tanah yang tertera di mukasurat terakhir dalam geran mempunyai dimensi yang diperlukan oleh
perancang bagi memplot di dalam perisian Autocad. Ini adalah untuk pelan cadangan sahaja kerana
perancang memerlukan pelan kontur dari juruukur bagi penyediaan pelan susunatur semasa
permohonan Kebenaran Merancang nanti.
Selain itu, pada peringkat awal ini, perancang juga perlu mendapatkan pelan di Pejabat Tanah Daerah
bagi menentukan rizab jalan (road reserve) atau right of way (R.O.W) bagi dimasukkan ke dalam pelan
susunatur.
Lazimnya, perancang akan memberikan beberapa option jenis perumahan yang bakal dibangunkan
bagi memberi pilihan kepada pemaju dan pemilik tanah. Ini kerana, setiap jenis perumahan tidak
semestinya sama dari segi kos pembinaan dan pulangannya kepada pemaju dan pemilik tanah sudah
tentulah berbeza-beza.
Contoh pelan susunatur

24
TOPIK 8
PENGIRAAN PROFIT & LOSS

25
8 PENGIRAAN PROFIT & LOSS

Pada peringkat ini, perunding pembangunan boleh mula menyediakan laporan profit & loss bagi
menentukan keuntungan dan pulangan pelaburan pemaju dengan lebih tepat. Perunding
pembangunan berpengalaman pasti mengetahui input/data yang diperlukan bagi menyediakan laporan
ini. Selain itu, laporan ini juga boleh disediakan oleh jurukur kuantiti. Maklumat yang diperlukan dalam
laporan ini adalah seperti berikut:REVENUE / GROSS DEVELOPMENT VALUE (GDV)
1. Nilai Pembangunan Kasar / Jumlah Harga Jualan Keseluruhan
Bagi tujuan cadangan pembangunan, harga jualan ditentukan secara anggaran menerusi
semakan senarai harga jualan projek perumahan di sekitar tapak. Semasa permohonan Permit
Iklan dan Lesen Pemaju, barulah pemaju melantik jurunilai berdaftar bagi menyediakan laporan
kajian pemasaran.
EXPENDITURE / GROSS DEVELOPMENT COST (GDC)
2. Kos Tanah
Anggaran kos tanah termasuklah pulangan kepada pemilik tanah, bayaran premium, kos
pecah sempadan dan kerjatanah.
3. Kos Bangunan
Kos bangunan ialah kos bagi membina bangunan termasuk tempat letak kereta.
4. Kos Infrastruktur
Kos infrastruktur termasuk kos site clearance, jalan, longkang, water recticulation & fire
hydrant, pencawang elektrik dan tiang lampu, loji kumbahan, surau, landscaping dan tembok
penahan.
5. Kos Lain-Lain
Kos lain-lain ini termasuklah kos awalan (5%), contingencies (5%), fee perunding (5%),
cagaran/sumbangan, deposit lesen pemajuan, kos pentadbiran, kos pemasaran, fee peguam
dan duti stem.
NETT PROFIT & PROFIT MARGIN
Keuntungan bersih diperolehi dengan mendapatkan jumlah perbezaan dari pendapatan (revenue)
dengan jumlah kos pembangunan (kos tanah, bangunan, infrastruktur dan lain-lain). Dari situ, pulangan
pelaburan (R.O.I) boleh diperolehi. Peratusan ini boleh dikira menguntungkan sekiranya R.O.I yang
diperolehi mencecah 25%.

26
Contoh pengiraan Profit & Loss

27
TOPIK 9
PULANGAN PEMILIK TANAH

28
9 PULANGAN PEMILIK TANAH

Beberapa perkara perlu diberi perhatian oleh perunding pembangunan bagi menentukan nilai pulangan
kepada pemilik tanah. Penulis pasti ramai broker / ejen hartanah yagn bergiat dalam rundingan projek
usahasama selama ini tidak mempunyai justifikasi bagaimana hendak menentukan nilai pulangan
kepada pemilik tanah. Kadang-kala penulis melihat ada sesetengah mereka yang berbuat bijak pandai
menetapkan berapa pulangan pemilik tanah awal-awal tanpa membuat sebarang ground work terlebih
dahulu. Salah caranya itu. Seharusnya perkara berikut perlu diambilkira semasa anda membuat
penilaian bagi menentukan nilai pulangan:1) Jenis pembangunan
Pembangunan perumahan dikategorikan sebagai rumah atas tanah (landed) seperti banglo, semidetached, teres dan townhouse manakala rumah bertingkat (high rise) seperti pangsapuri atau
kondo. Nilai pulangan bagi rumah bertingkat adalah lebih tinggi daripada rumah landed. Tetapi
kategori ini pula bergantung kepada bentuk muka bumi dan syarat / zoning ditetapkan oleh
jabatan perancang pihak berkuasa tempatan. Manakala nilai pulangan rumah landed pula adalah
berbeza-beza dan bergantung kepada harga jualan mengikut nilai pasaran semasa. Bagi
pembangunan komersil seperti kedai pejabat, nilai pulangan adalah lebih tinggi daripada
pembangunan perumahan kerana harga jualan hartanah komersil adalah jauh lebih mahal.
2) Bentuk muka bumi
Bagi tanah yang berbukit, atau lebih rendah dari aras jalan, kos cut and fill agak tinggi kerana
melibatkan pembuangan dan tambakan tanah merah yang melibatkan kos tambahan. Berbeza
dengan tanah rata, kos kerja tanah adalah minima. Sudah tentulah bagi tanah permukaan rata,
nilai pulangan boleh diberikan lebih sedikit berbanding tanah berbukit. Selain itu, tanah berbukit
perlu kos tambahan bagi menyediakan soil treatment seperti tembok penahan di mana harga
pembinaan melibatkan kos yang tinggi.
3) Kemudahan jalan berturap
Bagi tanah yang tiada jalan masuk berturap, sudah tentulah melibatkan kos tambahan bagi
menyediakan jalan masuk. Jarak jalan masuk melebihi dari 1 kilometer pastinya menambah kos
pembinaan. Apabila kos bertambah, maka pulangan sudah tentulah berkurang.
4) Kategori kegunaan tanah
Pada kebiasaanya, tanah dikategorikan sebagai pertanian, di mana pemilik tidak pernah
membayar premium tambahan untuk ditukar syarat kepada perumahan, perniagaan, industri dan
lain-lain mengikut zoning yang telah ditetapkan. Bagi pemilik tanah yang telah membayar
premium, nilai pulangan sudah tentu akan berbeza dan lebih dari tanah kategori pertanian. Walau
bagaimanapun, terdapat pemaju yang membayar pemilik atas nilai pemilik telah keluarkan (bayar)
semasa proses tukar syarat. Ini kita panggil sebagai reimburse.

29
Dari pengalaman penulis, lazimnya pemaju akan memberi pulangan pemilik tanah sebanyak
15-25%
dari anggaran jumlah keseluruhan unit atau Gross Development Value (GDV). Kadar peratusan ini
bergantung kepada semua perkara di atas.
Bagaimanakah cara menentukan GDV? GDV boleh dianggarkan dengan menyediakan pelan
cadangan susunatur (proposed layout plan) dan menganggar harga jualan bagi setiap unit terlebih
dahulu. Di sini, perunding pembangunan perlu mendapatkan maklumat nilai pasaran semasa bagi
menganggar harga jualan. Sekiranya anda tidak mempunyai kemahiran dalam menyediakan pelan
cadangan susunatur, anda perlulah melantik perunding pembangunan hartanah (real estate
development consultant) yang berpengalaman bagi kerja ini. Mereka terdiri dari jururancang
bandar yang berpengetahuan dalam bidang town planning. Mereka dapat menjadi perunding
terbaik bagi projek usahasama di antara pemilik tanah dan pemaju kerana pengetahuan luas
mereka dalam mendapatkan kelulusan pelan susunatur tersebut.
Pemaju tidak membayar komisen kepada broker / ejen hartanah. Segala komisen perlu diambil
dari pemilik tanah. Ini kerana pemaju telah memperuntukkan pulangan kepada pemilik tanah dan
bakal membelanjakan kos yang besar bagi menjayakan projek tersebut.
Lazimnya, suatu rundingan projek usahasama akan
GAGAL
apabila terdapat broker / ejen
hartanah yang meminta komisen yang tinggi semasa perjanjian usahasama ditandatangani
sedangkan pemaju perlu menyediakan sejumlah wang pendahuluan semasa perjanjian
usahasama ditandatangani kepada pemilik tanah mengikut persetujuan kedua-dua belah pihak.
Wang pendahuluan yang tinggi akan mengakibatkan kegagalan rundingan ini. Broker / ejen
hartanah perlulah bertimbangrasa dengan mengambil pendahuluan komisen dan selebihnya
diambil selepas pemilik tanah mendapat pulangan apabila rumah dijual kelak.

30
TOPIK 10
BAYARAN DEPOSIT

31
10 BAYARAN DEPOSIT
Deposit adalah entry cost dikeluarkan pemaju bagi projek usahasama. Sepanjang pengalaman penulis,
paling banyak deposit yang dibayar pemaju ialah RM120,000 bersamaan dengan RM1,000
seunit. Bayaran paling rendah ialah RM10,000 sahaja dan dikira sebagai belanja hangus.
Ada pihak mengatakan deposit berupa 10% dari jumlah GDV (Gross Development Value). Deposit 10%
ini dapatkan membuktikan pemaju adalah layak dari segi kewangan dan boleh menyiapkan projek itu
nanti. Adakah benar pendapat ini? Hakikatnya berapa 'entry cost' yang pemaju perlu bayar? Mari kita
kira sama-sama.
Sebagai contoh, tanah seluas 10 ekar boleh dibangunkan sebanyak 120 unit rumah teres 2 tingkat,
dengan anggaran harga seunit ialah RM450,000. Maka jumlah GDV ialah RM54 Juta. Ini bermakna
10% deposit ialah bersamaan RM5.4 Juta.
Adakah logik amaun 'entry cost' projek tersebut perlu dibayar sebanyak RM5.4 Juta? Sedangkan
terdapat kos lain yang perlu ditanggung pemaju bagi mendapatkan Perintah Pembangunan iaitu
membayar kos premium tanah yang lebih penting dari membayar deposit yang mencecah RM5 Juta.
Dengan wang tersebut, pemaju boleh membeli tanah lain yang lebih kecil keluasannya dan
membangunkannya tanpa usahasama dengan sesiapa pun!
Adalah perlu diingat bahawa tujuan utama projek usahasama ialah memberikan pulangan lumayan
kepada kedua-dua pihak iaitu pemaju dan tuan tanah. Ini kerana pemaju mengeluarkan kos sendiri
dahulu manakala tuan tanah menyerahkan tanahnya sebelum mendapat pulangan setelah projek siap
sepenuhnya.
Ya, memang betul pendapat bahawa deposit yang tinggi menjamin kepentingan tuan tanah akan
terbela bagi mengelakkan tanah tergadai oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab. Tetapi tuan tanah
ada cara lain untuk memastikan penipuan tidak berlaku. Bukan hanya deposit semata-mata. Tuan
tanah boleh membuat kajian latar belakang syarikat pemaju di Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM)
dan rekod pemajuan boleh disemak di Kementerian Kesejahteraan Bandar dan Kerajaan Tempatan.
Tuan tanah perlu mengetahui betapa pentingnya perjanjian usahasama yang tidak berat sebelah bagi
kedua-dua pihak. Adalah disarankan agar tuan tanah melantik peguam berkaliber bagi menjaga
kepentingan tuan tanah dalam Perjanjian Usahasama yang bakal dimeterai. Topik 12 membincangkan
terma dan syarat yang perlu dimasukkan dalam Perjanjian Usahasama dan Power of Attorney.
Nilai deposit akan meningkat apabila terdapat broker atau ejen hartanah 'up'
bahagian mereka dari deposit tuan tanah minta semasa perjanjian ditandatangani.
Kebiasaannya, suatu projek tidak 'close deal' disebabkan perkara ini iaitu deposit
yang tinggi.

32
Adalah sangat jarang berlaku apabila pemaju bersetuju membayar amaun deposit yang tinggi sehingga
mencecah jutaan ringgit melainkan faktor berikut:1) Tanah tersebut terletak di kawasan YANG KEKURANGAN TANAH UNTUK
DIBANGUNKAN seperti di Bandaraya Kuala Lumpur,

2) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH PANGSAPURI
BERTINGKAT KOS TINGGI DAN KEPADATAN TINGGI dengan jumlah GDV mencecah
ratusan juta ringgit,
3) Tanah tersebut BERPOTENSI TINGGI BAGI PEMBINAAN RUMAH MEWAH dengan
harga jualan mencecah jutaan ringgit.
Bilakah deposit ini dibayar? Deposit ini lazimnya dibayar setelah kedua-dua pihak dalam perjanjian
usahasama iaitu pemilik tanah dan pemaju telah menandatangani dan memeterai perjanjian tersebut.

33
TOPIK 11 LANTIKAN DAN

BAYARAN PERUNDING
PEMBANGUNAN HARTANAH

34
11 LANTIKAN DAN BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN

HARTANAH
Ini adalah topik yang paling ditunggu-tunggu oleh mereka yang ingin menjadi perunding pembangunan
hartanah.
Dalam sesebuah projek pembangunan secara usahasama, untuk berurusan dengan pemaju hartanah,
anda mestilah seorang yang profesional dalam bidang anda. Dengan ertikata lain, anda mestilah mahir
dan mempunyai ilmu dalam bidang anda. Pemaju tidak mahu membuang masa berurusan dengan
seorang amatur!
Jangan bimbang kerana ilmu ini boleh dipelajari dan cubalah berpartner
dengan mereka yang professional dalam bidang 'town planning'.
Seorang perunding pembangunan adalah mereka yang berpengalaman dalam projek pembangunan
seperti perancang bandar (town planner), jurutera, arkitek ataupun jurukur tanah (land surveyor) atau
gabungan semua bidang ini. Mereka mestilah mempunyai networking besar dengan pemaju-pemaju
hartanah. Ini adalah penting bagi memastikan survival bisnes dalam masa yang panjang.
Pemaju hartanah lebih berminat bekerja bersama perunding pembangunan yang dapat membawa
projek usahasama untuk mereka dari mula perjanjian usahasama dimeterai sehinggalah projek
tersebut siap dapat CCC. Mereka perlu hadir CCM (Clients Consultant Meeting) setiap minggu untuk
membincangkan progres kerja setiap perunding yang dilantik.
Pemaju hartanah akan melantik perunding pembangunan yang membawa projek usahasama kepada
mereka menjadi 'Lead Consultant' bagi projek tersebut. Lazimnya, perunding ini dipanggil sebagai
'Project Management Consultant (PMC)'. Perjanjian antara pemaju dan perunding adalah berdasarkan
perjanjian kontrak, di mana bayaran perunding pembangunan adalah mengikut Gross Development
Cost (GDC) yang nilainya akan dirunding bersama kedua-dua pihak manakala bayaran akan diberi
mengikut progress kerja.
Kadar peratusan caj perunding bergantung kepada keluasan dan kerumitan sesuatu projek, di mana
projek berskala besar mendapat peratusan lebih tinggi berbanding projek berskala kecil.
Walaupun terdapat kontrak yang mencecah jutaan ringgit, namun bayaran haruslah mengikut progres
kerja. Jika tiada progres kerja, bermakna tiadalah bayaran dibuat.
Hubungan perunding pembangunan dan pemaju lebih bersifat 'partnership' tetapi mereka tidaklah
bergabung di bawah satu syarikat. Perunding pembangunan akan memberi nasihat serta panduan
terbaik kepada pemaju bagi mendapatkan setiap kelulusan pelan sehinggalah CCC. Ini bermakna,
pemaju dan perunding pembangunan mestilah sentiasa berhubung dan update pemaju akan setiap
progres kerja semua firma perunding yang lain.
35
Bagi kebanyakan projek, pemaju meminta perunding pembangunan untuk berkongsi risiko kewangan
awalan yang berkaitan dengan pembangunan hartanah iaitu dengan menangguhkan bayaran progres
kerja sehingga projek memasuki fasa pembinaan. Perkongsian bagi risiko kewangan ini
menggambarkan perunding pembangunan lebih sebagai 'partner' kepada pemaju semasa fasa prapembinaan. Meminta perunding pembangunan berkongsi risiko kewangan boleh mengubah peratusan
caj perunding kepada lebih tinggi.
Membangunkan hartanah adalah proses yang melibatkan jangka masa panjang, usaha berterusan,
wang dan tenaga kerja oleh ramai profesional. Pada kebelakangan ini, kesukaran bagi kelulusan
pinjaman, perubahan keperluan permintaan dan pasaran, dan persaingan pasaran setempat
membuatkan proses pembangunan menjadi lebih sukar. Seorang perunding profesional
berpengalaman memberi keselesaan kepada pemaju dan pemilik tanah kerana mempunyai seseorang
yang sepatutnya berada untuk memahami kesukaran pembangunan hartanah yang telah
berpengalaman menempuhi proses yang sama sebelum ini.
SOALAN CEPU EMAS

1) Apakah isi kandungan yang perlu ada dalam dokumen perjanjian kontrak bagi lantikan perunding
pembangunan tersebut?
2) Bagaimana jika saya hanya mahu 'close deal' sehingga perjanjian dimeterai tanpa menjadi
perunding pembangunan yang mengambil masa sehingga projek tamat?
Jawapan bagi dua soalan ini memerlukan penjelasan lanjut.

36
TOPIK 12
DOKUMEN PERJANJIAN
USAHASAMA DAN POWER OF
ATTORNEY (PA)

37
12 DOKUMEN PERJANJIAN USAHASAMA DAN POWER OF

ATTORNEY (PA)
Setelah kedua-dua pihak bersetuju dengan cadangan pembangunan, pulangan dan deposit yang
ditawarkan, pemaju akan memberi arahan kepada peguamnya untuk menyediakan dokumen Perjanjian
Usahasama dan Power of Attorney (PA).
Dokumen Perjanjian Usahasama dan PA ini mestilah ditandatangani serentak bagi mengelakkan
kejadian penipuan berlaku.
Pada peringkat ini, pemilik tanah perlulah melantik seorang peguam bagi membaca butiran terma dan
syarat yang terdapat di dalam perjanjian tersebut. Di sini, kredibiliti peguam amatlah diperlukan bagi
memastikan terma dan syarat tersebut dapat menjaga kepentingan pemilik tanah.
Secara asasnya, kandungan terma dan syarat yang termasuk dalam Perjanjian Usahasama dapat
disenaraikan seperti berikut:1) Jenis pembangunan contohnya rumah teres dua tingkat, kedai pejabat tiga tingkat dan
sebagainya.
2) Bilangan unit kepada pemilik tanah.
3) Saiz lot tanah, saiz binaan, kedudukan samada tengah, tepi atau hujung yang diserahkan kepada
pemilik tanah.
4) Amaun deposit dan waktu deposit diserahkan.
5) Bayaran cukai tanah, cukai keuntungan harta tanah (CKHT) jika ada, bayaran dan caj pemajuan,
premium tanah, caj perunding, dan lain-lain kos awalan yang perlu ditanggung oleh pemaju
sebelum kelulusan Kebenaran Merancang diperolehi.
6) Komitmen dan tanggungjawab yang akan digalas oleh pemaju bagi menyiapkan projek.
7) Komitmen dan tanggungjawab yang akan digalas oleh pemilik tanah bagi menjayakan projek
contohnya menandatangani dokumen perjanjian jual beli dan lesen / permit jualan (sekiranya
diperlukan).
8) Pemilik tanah memperakui tidak akan mencampuri urusan teknikal pembangunan seperti
rekabentuk rumah (luar dan dalam), jenis material bahan dan sebagainya.
9) Tempoh masa yang diberikan kepada pemaju menyiapkan keseluruhan projek sehingga
mendapat kelulusan CCC.
10) Ganti rugi yang diberikan / jaminan pemaju kepada pemilik tanah sekiranya projek yang
dirancang gagal disiapkan disebabkan kegagalan pemaju.
11) Pindah milik hanya berlaku antara pemilik tanah kepada pembeli tanpa melibatkan pindah milik
ke atas pemaju.
12) Melantik pemaju / wakil pemaju sebagai penama dalam dokumen PA.
13) Dan terma lain yang dirasakan perlu bagi menjamin kepentingan pemilik tanah.
Manakala terma yang terkandung dalam dokumen PA adalah menyerahkan kuasa kepada pemegang
PA serta membenarkan menjalankan aktiviti seperti:Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman
38
1) Menandatangani pelan-pelan dan surat-surat berkaitan permohonan ke pihak berkuasa

tempatan.
2) Membenarkan pemaju memohon tukar syarat dan pecah sempadan.
3) Membayar kos / caj berkaitan pemajuan kepada pihak berkuasa tempatan.
4) Menjalankan aktiviti jualan dan permohonan pindah milik unit-unit individu.
5) Memperakui bahawa lantikan pemegang PA tidak boleh ditarikbalik (irrevocable).
6) Mencagar kepada bank (chargeable) kepada bank bagi mendapatkan pembiayaan menjalankan
pembinaan sekiranya 50% dari keseluruhan pembeli berjaya mendapat pinjaman / tidak
dibenarkan mencagar kepada bank walau apapun sepanjang tempoh perjanjian usahasama.
7) Tidak membenarkan menjual tanah tersebut walau apapun berlaku sepanjang tempoh perjanjian
usahasama.
8) Dan lain-lain terma yang dirasakan perlu bagi menjayakan projek usahasama tersebut.
Setelah kedua-dua perjanjian ditandatangani oleh kedua-dua pihak, pemaju

melalui peguam yang dilantik adalah bertanggungjawab mematikan stem bagi
dokumen perjanjian dan mendaftarkan dokumen PA di Mahkamah Tinggi atau
pejabat tanah. Kedua-dua dokumen tersebut hanya boleh digunapakai setelah
kedua-dua proses tersebut dilakukan.
Proses lantikan pasukan perunding profesional seperti arkitek, jurutera, jurukur
tanah dan lain-lain perlu dilakukan oleh pemaju bagi meneruskan proses
perancangan pra-pembinaan bagi mendapatkan Perintah Pembangunan,
kelulusan Pelan Infrastruktur, Pelan Kejuruteraan, Pelan Bangunan, Pelan
Lanskap dan sebagainya.

39
TOPIK 13
KAJIAN KES
PROJEK 2015

40
13 KAJIAN KES PROJEK 2015

PROJEK NO. 1
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
PERKARA
Lokasi
Keluasan tanah
Kategori penggunaan tanah
Harga beli tanah
Jenis pembangunan
Harga jualan
Pulangan pemilik tanah
Deposit
Keuntungan pemilik tanah
MAKLUMAT
Sungai Merab, Selangor
3.90 ekar
Bangunan kediaman (premium telah dibayar)
RM2,600,000
Rumah teres tiga tingkat
Dari RM750,000/unit
11 unit @ RM8,250,000
RM50,000
RM5,650,000
PROJEK NO. 2
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
PERKARA
Lokasi
Keluasan tanah
Harga beli tanah
Jenis pembangunan
Harga jualan
Deposit
MAKLUMAT
Jalan Kebun Bharu, Selangor
2.80 ekar
Bangunan kediaman (premium telah dibayar)
RM600,000
26 unit rumah berkembar satu tingkat
Dari RM400,000/unit
5 unit @ RM2,000,000
Tiada
RM1,400,000
PROJEK NO. 3
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
PERKARA
Lokasi
Keluasan tanah
Harga beli tanah
Jenis pembangunan
Harga jualan
Deposit

MAKLUMAT
Hulu Langat, Selangor
4.15 ekar
Tiada
RM900,000
50 unit rumah teres dua tingkat
Dari RM490,000/unit
11 unit @ RM5,390,000
RM100,000
RM4,490,000
41
PROJEK NO. 4
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
PERKARA
Lokasi
Keluasan tanah
Harga beli tanah
Jenis pembangunan
Harga jualan
Deposit
MAKLUMAT
2.02 ekar
Tiada
RM175,000
Dari RM490,000/unit
6 unit @ RM2,940,000
RM26,000
RM2,765,000
PROJEK NO. 5
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
PERKARA
Lokasi
Keluasan tanah
Harga beli tanah
Jenis pembangunan
Harga jualan
Deposit
MAKLUMAT
3.90 ekar
Tiada
RM850,000
Dari RM490,000/unit
11 unit @ RM5,390,000
RM46,000
RM4,540,000
PROJEK NO. 6
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
PERKARA
Lokasi
Keluasan tanah
Harga beli tanah
Jenis pembangunan
Harga jualan
Deposit

MAKLUMAT
5.20 ekar
Pertanian
RM1,100,000
Dari RM490,000/unit
16 unit @ RM7,840,000
RM75,000
RM6,740,000
42
RUJUKAN
1) Article Role of the Real Estate Development Consultant by Kastes Planning & Development,
WG Kastes Inc.
2) Glossary by Jabatan Perancangan Bandar dan Daerah, JPBD Selangor.
3) Manual dan Garis Panduan Perancangan Bandar 2010, JPBD Selangor.
4) Dokumen Perjanjian Usahasama dan Power of Attorney, PA dari projek usahasama yang telah
dijalankan.

43

E-Book Pembangunan Hartanah Secara Usahasama PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

E-Book Pembangunan Hartanah Secara Usahasama PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Pembangunan Hartanah Secara Usahasama: Pengetahuan Am dan Potensi Kerjaya Sebagai Perunding Pembangunan Hartanah

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

PERANAN DAN SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN

POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN

PEMILIHAN TAPAK BAGI PEMBANGUNAN USAHASAMA

PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR

PENGIRAAN PROFIT & LOSS

PULANGAN PEMILIK TANAH

LANTIKAN DAN BAYARAN PERUNDING PEMBANGUNAN

DOKUMEN PERJANJIAN USAHASAMA DAN POWER OF

KAJIAN KES PROJEK 2015

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

ertinya kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

3 - PERANAN DAN SKOP KERJA PERUNDING PEMBANGUNAN

Jikalau anda fikir adalah MAHAL untuk membayar

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

KESEDARAN PADA PERINGKAT AWAL BERKENAAN KEBOLEHLAKSANAAN

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

4 - POTENSI KERJAYA SEBAGAI PERUNDING PEMBANGUNAN

Hospital / rumah penjagaan bagi membina hospital swasta / asrama kejururawatan

Syarikat penjualan pakaian

Mendapatkan khidmat perunding pembangunan hartanah professional merupakan

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

5 PEMILIHAN TAPAK BAGI PEMBANGUNAN USAHASAMA

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Setelah anda melalui ke semua kajian asas di atas, sebagai perunding

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Kelas I Kecerunan kurang dari 15 darjah

2. Infrastruktur sedia ada

3. Jaringan jalan raya dan kawasan perumahan sedia ada

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

7 PENYEDIAAN PELAN SUSUNATUR

Contoh pelan susunatur

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

8 PENGIRAAN PROFIT & LOSS

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Contoh pengiraan Profit & Loss

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

9 PULANGAN PEMILIK TANAH

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

apabila terdapat broker / ejen

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

DIBANGUNKAN seperti di Bandaraya Kuala Lumpur,

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman

TOPIK 11 LANTIKAN DAN

Ditulis dan disusun oleh: Shariza Binti Othman