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A.

MEMORIA DESCRIPTIVA

DESCRIPCIN DE ALGUNOS RUBROS IMPORTANTES DE LA MEMORIA DESCRIPTIVA.

UBICACIN:
En la ubicacin del predio se considera el departamento, la provincia, el distrito al que pertenece, el nombre de la
urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las
vas pblicas a las cuales les da frente, y eventualmente, l o los nombres anteriores; la numeracin municipal o
la denominacin de la manzana y lote correspondiente. De no conocer la numeracin municipal o la
identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, o asentamiento humano en
el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio siguiendo la
lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.
LINDEROS Y PERMETROS:
La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindantes y cambios de
direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo
entrando y finalizando por el fondo.
AREA:
El rea del terreno existe dentro de los linderos descritos que ser expresado en metros y decmetros cuadrados.
ZONIFCACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO:
Se describe la forma de ocupacin existente en el terreno a travs de la siguiente informacin mnima:
Destino y uso del predio, nmero de plantas construidas; distribucin de los ambientes de cada planta.
rea ocupada con y sin techado, por planta y en total.
INFRAESTRUCTURA:
En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y
materiales en el proceso constructivo, considerando por partidas.
ESTADO DE CONSERVACIN:
El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo,
de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en los puntos anteriores.
ANTIGEDAD:
Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la
misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:
a) Declaracin de Fbrica.
b) Certificado de conformidad de obra.
c) Licencia de Construccin ms plano de ejecucin.

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d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, solo en los casos en que la construccin
haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados
precedentemente.
A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que
debern ser indicados en el informe de valuacin.
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin,
tales como ttulos de propiedad, fichas registrales, declaratoria de fbrica, escritura de independizacin y
reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de la propiedad exclusiva y de propiedad comn;
as como otros documentos que sean pertinentes.

INGENIERIA DE VALUACIN
Dentro de este rubro se efectuar la valuacin de los siguientes:
Valuacin de predios urbanos.
Valuacin de predios rsticos y otros bienes agropecuarios.
Valuacin de servidumbres y usufructos.
Valuacin de propiedades industriales.
VALUACIN DE PREDIOS URBANOS
Referente a la explicacin y aplicacin de predios urbanos se ha explicado ampliamente en la primera parte
de lo que corresponde a valuacin. En consecuencia se contina con la determinacin de:
a) Valuacin del Terreno
b) Valuacin de las Edificaciones principales, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
c) Valor Total del Predio
d) Valuacin de Edificaciones bajo el rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
comn.

a) VALUACIN DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una tasacin reglamentaria, se tomar como base el
<<Valor arancelario urbano>>.
A falta de un valor arancelario, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que
tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura y que se encuentre ubicado en lugares
prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto el perito calcular el valor en base a criterios objetivos
y tcnicos.
Valor del Terreno (VT) = rea * Valor arancelario urbano

V. T. = rea * V. A. U.

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b) VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E

INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.
La valuacin de las edificaciones (VE), que incluye la totalidad de las construcciones bsicas, obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los siguientes factores:
rea techada (AT); valores unitarios de edificacin (VUE) que segn los casos, sern los precios oficiales que
hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de valuacin, o los que obtengan el
perito a travs de su propio anlisis.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de construccin predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):
VE = VSN D
El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de la edificacin (VUE):
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando un porcentaje (%) del valor similar nuevo (VSN), considerndose en
sta por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante:

El valor de la edificacin ser el resultado de la aplicacin de la siguiente frmula:

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin presentan en las tablas adjuntos como Anexos a este
trabajo, segn se trate de casas habitacin, tiendas, depsitos, etc. El perito deber estimar y justificar los
porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; en el caso de calificar como muy malo un estado de
conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o lo fijar un valor relativo fundamentando.
En las edificaciones con caractersticas especiales o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones
fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que la
conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el perito.
Una edificacin en desuso, se considerar como tal, cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado,
valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo
sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.

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Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la
edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es
uniforme.

1.1.- BIEN INMUEBLE: Inmueble ubicado en la Manzana F, de la Asociacin Pro Vivienda Casero San
Martin de Porras, del Distrito de Ica, Prov. De Ica, Dpto. de Ica.
1.2.- PROPIETARIO:MINISTERIO DE EDUCACION I.E N 22487-HORACIO ZEVALLOS GAMEZ.
1.3.- OBJETO DE LA PERICIA: Tiene por objeto dar cumplimiento al REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU a fin de realizar trabajos universitarios, del curso de VALUACIONES.
1.4.- METODOLOGIA Y REGLAMENTACION: La valuacin se efecta por el mtodo de la tasacin directa,
que corresponde la determinacin de los componentes fsico del predio, y como norma de reglamentacin se utiliza
las normas contenidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per (RM N 126-2,007-Vivienda de fecha 07
de Mayo del 2,007)
1.5.- FECHA DE LA PERICIA: La Inspeccin Tcnica In-Situ, se realiza el da 16 de Noviembre del 2,015,
llegando a conversar con el Sr. Director, quien nos atendi gratamente dndonos todos las facilidades.
1.6.- DESCRIPCCION DEL PREDIO MATERIA DE VALUACION
A.1.- UBICACIN.-Inmueble ubicado en Av. Manco Capac, Manzana F, de la Asociacin Pro Vivienda Casero
San Martin de Porras, del Distrito de Ica, Prov. De Ica, Dpto. de Ica.
TIPO DE PREDIO : Urbano
CONDICION DE PROPIEDAD: Propiedad nica
ESTADO: Terminado
TIPO: Predio Independiente
USO: Educacin Gratuita.
A.2.- LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
POR EL FRENTE.- Colinda con la calle Manco Capac, mediante una lnea recta de un tramo de 95.00 ml.
POR EL FONDO.- Colinda con la calle Jorge Chvez y propiedad de terceros, mediante una lnea recta de
104.40 ml.
POR LA DERECHA.- Colinda con la calle Jos Carlos Maritegui, mediante una lnea recta de 98.10 ml.
POR LA IZQUIERDA.- Colinda con la calle Jos de San Martin y propiedad de terceros, mediante una
lnea recta de 94.30ml.

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A.3.- PERIMETRO.- Esta encerrado en un Permetro de 391.80ml.
A.4.- AREA.- El Terreno descrito anteriormente est encerrado en un polgono regular de 04 lados y describe una
superficie de 7638.34m.
1.7.-SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA.- El terreno cuenta con los servicios de las obras
publicas siguientes: Electrificacin, Abastecimiento de Agua y Alcantarillado, Red de Telfono, Pista Asfaltada y con
vereda de concreto.
1.8.-EDIFICACION.- El terreno anteriormente descrito corresponde a 4 pabellones de 02 pisos. LasEdificaciones
se encuentran distribuidas de la siguiente manera:
CONSTRUCCION DE MATERIAL NOBLE :
PRIMER PISO: Con un rea construida 135.00 m
SEGUNDO PISO:Con un rea construida de 135.00 m
DISTRIBUCION DE LA EDIFICACION
Selleg a ubicar el Inmueble y que para ello se muestra la Vista Fotogrfica que se anexa al presente informe
Pericial.
1.9.-INFRAESTRUCTURA DE EDIFICACION.De las indagaciones informativas como son el Impuesto Predial con que se viene tributando a la Municipalidad
Provincial de Ica, se puede deducir las caractersticas de la Edificacin:
CATEGORIAS DE EDIFICACION.- El primer piso cuenta con las siguientes categoras de Edificacin C-C-H-F-FD-F
CATEGORIAS DE EDIFICACION.- El Segundo piso cuenta con las siguientes categoras de Edificacin C-C-H-FF-H-F
1.10.-ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION: La edificacin construida tiene una antigedad
aproximada de 23 aos Aproximadamente y su estado de conservacin es regular

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II VALUACION
2.1.- VALORIZACION DEL TERRENO (VLT).De conformidad a lo normado por el artculo III.C.25 y siguiente, del R.N.T. del Per, para la valuacin del terreno
rustico se utiliza la frmula matemtica siguiente:
VT = Vuc x AT ; donde :
Vuc: Valor Unitario Comercial del terreno s/ 55.00/m2 = $ 16.47/m2($ 1<>s/ 3.34.)
AT: Area del Terreno (7,638.34 m)
Reemplazando Valores :
VT = $ 16.47/m2 x 7,638.34 m = $ 125,803.46Dlares Americanos.
2.2.- VALORIZACIN DE LA EDIFICACION DE MATERIAL NOBLE
De conformidad a lo normado por el Art. II. D.31 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, la Edificacin
se valoriza aplicando la frmula matemtica siguiente:

Ve = AT x Vue (1-%/100)
Donde:
AT: rea techada de edificacin: Primer Piso = 135.00m
Segundo Piso = 135.00m
Vue : Valor Unitario de Edificacin : Primer Piso = $ 189.92 ( T/C = $3.34)
Segundo Piso = $ 180.87
% : Porcentaje de Depreciacin
antigedad)

38.4% (valor tabulado de la tabla n 4,porcentaje para depreciacin por

REEMPLAZANDO VALORES :
Ve = 135 x 189.92x (1-38.4/100) + 135 x 180.87x (1-38.4 /100)

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Ve = $ 25,639.92 + 24,418.07
Ve = $ 50,057.88 Dlares Americanos / pabelln.
Ve (total) = $ 50,057.88 Dlares Americanos / pabelln*4 pabellones
Ve (total)= $ 200,231.53 Dlares Americanos.

III..- RESUMEN DE LA VALUACIN :

Como resultado de estudios , anlisis y verificacin In- Situ, el presente informe se concluye en los siguientes.:
VALORIZACION DEL TERRENO ..$ 125,803.46
VALORIZACION DE LA EDIFICACION MAT. NOBLE..$ 200,231.53
-----------VALOR TOTAL ..$ 326,034.99
VALOR TOTAL ..$ 326,000.00 dlares americanos

IV. CONCLUSION
La valuacin del bien Inmueble Propiedad de la Actual PropietarioMINISTERIO DE EDUCACION I.E N
22487-HORACIO ZEVALLOS GAMEZubicado en Av. Manco Capac, Manzana F, de la Asociacin Pro Vivienda
Casero San Martin de Porras, del Distrito de Ica, Prov. De Ica, Dpto. de Ica. , asciende a la suma de
TRESCIENTOS VEINTI SEIS MIL Dlares Americanos. ($ 326,000.00)
POR TANTO :
A UD. Seor Juez , tngase por presentado el presente informe de valuacin que su despacho nos ha
encomendado a realizar.
PRIMER OTROSI DECIMOS: Que habiendo los Peritos cumplido con presentar el Informe Pericial ordenado
por su despacho,SOLICITAMOS: se sirva ordenar a quien corresponda se nos endose el certificado de Depsito
Judicial por concepto de Honorarios Profesionales de los Peritos.
Ica, 16 de Noviembre del 2,015

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ANEXOS

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PORCENTAJE PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE
CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS

PLANO DE UBICACIN Y LOCALIZACION

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COLEGIO HORACIO
ZEVALLOS GAMEZ

COMPLETAR

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