AVALUO No.

002-RMS-2016

AVALO INMOBILIARIO

FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)

Inmueble que se Vala:

Solicitante del Avalo:
Perito Valuador:

*** DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO ***

UNIVERSIDAD OLMECA
RICARDO MARIN S.
MAESTRA EN VALUACIN

Propietario del Inmueble:

Ubicacin del Inmueble:
Calle y N
Colonia/Fraccionamiento
Municipio/Delegacin
Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa

Valor Comercial

FRIDA MARIELA ORDAZ CRUZ

COMPLEJO HAB. NUEVA IMAGEN,

TABASCO 2000
COMPLEJO HAB. NUEVA IMAGEN, TABASCO 2000
CENTRO
VILLAHERMOSA, TABASCO

#VALUE!
Fecha del Avalo:

10 DE FEBRERO DE 2016

AVALUO No. 002-RMS-2016

I. ANTECEDENTES
UNIVERSIDAD OLMECA

SOLICITANTE:
PERITO VALUADOR:
Grado Acadmico:

RICARDO MARIN S.
MAESTRA EN VALUACIN

FECHA DEL AVALO:

10 DE FEBRERO DE 2016

INMUEBLE QUE SE VALUA:

*** DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO ***

REGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPIEDAD PRIVADA EN CONDOMINIO

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

FRIDA MARIELA ORDAZ CRUZ

Domicilio:

DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

PROPOSITO DEL AVALUO:

AV. NUEVA IMAGEN, EDIFICIO 4, DEPARTAMENTO 201,

COMPLEJO HAB. NUEVA IMAGEN, TABASCO 2000
Delegacin/Municipio: CENTRO
Ciudad/Z.M. y Edo.: VILLAHERMOSA, TABASCO

UBICACION DEL INMUEBLE:

Col./fraccionamiento:

047678-U
30001

No. DE CUENTA PREDIAL:

CLAVE CATASTRAL:
DATOS DEL R.P.P.

ESCRITURA PUBLICA No. 3,160 VOL. XC DE FECHA 14/09/2012, ANTE FE DEL LIC.
NOTARIO LIC. JAIME HUMBERTO LASTRA BASTARPUBLICO 01, DE LA CIUDAD DE
VILLAHERMOSA, TABASCO.

Georeferencias:

Longitud: 18.00' 33.444''

Latitud:
Altitud:

92.94' 14.167''
19 m

II. CARACTERISTICAS URBANAS

CLASIFICACION DE ZONA:
MIXTA: DEPARTAMENTAL Y COMERCIAL
CONSTRUCCION DOMINANTE:

CLASIFICACION POR EDAD:

VIVIENDA MULTIFAMILIAR VERTICAL EN 5 NIVELES

ANTIGUAS

ESQUEMA DE AGRUPACION:

VERTICAL DE 3 NIVELES EN ADELANTE

GENERO:

ARRAIGO:
TECNICAS DE CONSTRUC.
ATRIBUTOS:

PERMANENTE
TECNOLOGIA COMUN
DE CALIDAD BUENA

INDICE DE SATURACION
DE LA ZONA:
USO DEL SUELO:
POBLACION:
CONTAMINACION AMB.:

0.85
HABITACIONAL DE SEGUNDA
ALTA DE 800 Hab/Ha EN ADELANTE
SOLO SE APRECIA LA PROVOCADA POR LOS VEHICULOS

I. Antecedentes

AVALUO No. 002-RMS-2016

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: BOULEVARD ADOLFO RUIZ CORTINES, VIALIDAD DE PRIMER ORDEN DE INTENSO

TRNSITO VEHICULAR; AV. PASEO TABASCO, VIALIDAD DE PRIMER ORDEN DE

ALTO TRNSITO VEHICULAR; VIALIDADES AV. VA DOS Y AV. NUEVA IMAGEN,
VIALIDADES DE SEGUNDO ORDEN DE MEDIANO TRNSITO VEHICULAR.
VIGILANCIA:
SERVICIOS PUBLICOS:

EQUIPAMIENTO URBANO:

PATRULLAJE EVENTUIAL POR LA POLICIA ESTATAL

AGUA POTABLE CON TOMAS DOMICILIARIAS, ALCANTARILLADO MIXTO,
ALUMBRADO PBLICO A BASES DE POSTES METALICOS CON LUMINARIAS DE
GAS MERCURIAL, ELECTRIFICACIN AREA CON TRANSFORMADORES TIPO
POSTE DE CONCRETO, POSTES DE TELFONO DE MADERAS TRATADA, TV-CABLE
Y SATELITAL, SERVICIO DE RECOLECCION DE BASURA. GUARNICIONES,
BANQUETAS Y PAVIMENTO DE CONCRETO ASFLTICO.
TIENDA DEPARTAMENTALES Y DE AUTO SERVICIO, ESCUELAS; MATERNAL,
PRESCOLAR, PRIMARIA, SECUNDARIA, PREPARATORIA, GASOLINERAS, IGLESIAS,
CLINICAS, HOSPITALES, DEPENDENCIAS GUBERNAMENTALES, COMERCIO DE
OCASIN, CENTROS COMERCIALES, PARQUES, JARDINES Y CENTROS
DEPORTIVOS.

III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMITROFES Y ORIENTACION:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS:

TERRENO CABECERO, COLINDANTE CON AV. NUEVA IMAGEN, PROL. SAMARKANDA

ESCRITURA

AL SUROESTE:
AL NOROESTE:
AL NORESTE:
AL NOROESTE:
AL NORESTE:
AL SURESTE:
AL NORESTE:
AL SURESTE:
AL SUROESTE:
AL NOROESTE:
AL SUROESTE:
AL SURESTE:
ABAJO:

2.90 CON AREA COMUN EXTERIOR

3.50 CON AREA COMUN EXTERIOR PASILLOS Y ESCALERAS
5.55 CON DEPARTAMENTO
3.00 CON AREA COMUN EXTERIOR
3.35 CON AREA COMUN EXTERIOR
0.60 CON AREA COMUN EXTERIOR
1.75 CON AREA COMUN EXTERIOR
5.00 CON CON AREA COMUN Y ESTACIONAMIENTO
0.40 CON AREA COMUN EXTERIOR
2.35 CON AREA COMUN EXTERIOR
3.35 CON AREA COMUN EXTERIOR
DEPTO. 101

PLANO DEL DEPARTAMENTO

MACRO-CROQUIS (en relacin al Plano de la Ciudad)

Location Map (Area Map)

AREA TOTAL:
AREA SEGUN:

8768.50
ESCRITURA

I. Antecedentes

AVALUO No. 002-RMS-2016

TOPOG. Y CONFIGURACION:

POLIGONO DE FORMA IRREGULAR CON PENDIENTE ASCENDENTE EN SENTIDO

NORESTE-SUROESTE DE APROX 3 m. SOBRE EL NIVEL DE CALLE, DISPONE DE 4
VERTICES.

CARAC. PANORAMICAS:

LAS PROPIAS DE SU ENTORNO.

DENSIDAD HABITACIONAL:

MEDIA, 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACION SUPERFICIAL = 0.6

INTENSIDAD DE CONSTRUCC.

MEDIA, COEFICIENTE DE UTILIZACION SUPERFICIAL 1.00

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.:

RESPETAR 2.00m A AMBOS LADOS DEL FONDO DEL LOTE Y 3.00m AL FRENTE

IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL:

EN PREDIO SE CONSTRUYERON UN TOTAL DE 42 EDIFICIOS, TENIENDO

CONJUNTOS DE 3 EDIFICIOS, CADA EDIFICIO DE 5 NIVELES CON UN TOTAL DE 20
DEPARTAMENTOS POR EDIFICIO, 4 DEPARTAMENTOS POR NIVEL. CUENTA CON
ESTACIONAMIENTO Y AREAS RECREATIVAS.
CALIDAD Y CLASIF. DE

LA(S) CONSTRUCCIONES:
NUMERO DE NIVELES:

BUENA CALIDAD, CLASIFICADO COMO CONDOMINIOS

5

EDAD APROX. DE LA(S)

CONSTRUCCION(ES):

28

VIDA UTIL REMANENTE:

32

ESTADO DE CONSERVACION:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES:

BUENO
FUNCIONAL, ADECUADO A SU USO
UNA SOLA, EL DEPARTAMENTO

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES.
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:

MIXTA; MUROS DE CARGA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.

MUROS DE TABIQUE DE BARRO COMPRIMIDO HUECO, APARENTE A 2 CARAS
LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE EN CLAROS CORTOS

TECHOS:

LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE, CLAROS CORTOS.

AZOTEA:

CON ENTORTADO E IMPERMEABILIZANTE

BARDAS:

NO APLICA

I. Antecedentes

AVALUO No. 002-RMS-2016

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:

APLANADOS INTERIORES:

TABIQUE DE BARRO COMPRIMIDO APARENTE A DOS CARAS

APLANADOS EXTERIORES:

TABIQUE DE BARRO COMPRIMIDO APARENTE A DOS CARAS

PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:

ZOCLOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
C) CARPINTERIA:

MEZCLA COMUN ACABADO A CEPILLO

COTIDIANOS
LOSETA DE CERMICA 34x34cm

LOSETA DE BARRO PORCELANIZADO DE 6x21 cms

EN AREA COMUN
VINILICA EN MUROS Y PLAFONES
PUERTAS DE PINO EN BUEN ESTADO

D) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS:

MUEBLES DE BAO DE PORCELANA DE COLOR, LINEA ECONOMICA

HIDRAULICA CON TUBERIA DE COBRE TIPO "M"
LLAVES Y REGADERAS CROMADAS, ACCESORIOS DE PORCELANA
MUEBLES DE COCINA: BARRA DE CONCRETO CON ALACENA DE ALUMINIO
MUEBLES DE BAO :

E) INSTALACION ELECTRICA:

DE BUENA CALIDAD APARENTE

F) PUERTAS Y VENTANERIAS METALICAS:

VENTANAS DE ALUMINIO COLOR NEGRO

G) VIDRIERIA Y PLASTICOS:
H) CERRAJERIA:

CLAROS DE 3 mms DE ESPESOR EN GENERAL

MARCA YALE COMERCIAL

I) FACHADAS:

J) INSTALACIONES ESPECIALES:

ESCALERAS Y AREAS COMUNES, TRANSFORMADOR DE LUZ PARA EL CONJUNTO

HABITACIONAL

K) ELEMENTOS ACCESORIOS:

NO EXISTEN

L) OBRAS COMPLEMENTARIAS:

NO EXISTEN

I. Antecedentes

AVALUO No. 002-RMS-2016

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO

A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUO:
EN TODOS LOS CASOS, EL OBJETIVO DEL PRESENTE DICTAMEN SERA EL DE ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DE UN DETERMINADO BIEN O
PROPIEDAD, PARA TRASLADO DE DOMINIO, A MENOS QUE SE INDIQUE OTRO FIN.

B. METODOLOGIA DE VALUACION:
EL PRESENTE DICTAMEN SE FORMULARA MEDIANTE EL METODO FISICO O ENFOQUE DE COSTOS, QUE DETERMINARA, EL COSTO DE
REPRODUCCION O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALUA, APLICANDOLE LA DEPRECIACION CORRESPONDIENTE A LOS
FACTORES DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION.
ASI MISMO, PARA EFECTO DE DETERMINAR EL VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS, SE UTILIZARA EL METODO DE INGRESOS NETOS POR
CONCEPTO DE RENTAS PRODUCIDAS O SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR POR EL BIEN VALUADO, POR PERIODO DE UN AO Y A LA FECHA DE
AVALUO.
EL CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACION DE BIEN VALUADO RESULTARA DEL COMPUTO DE LA TASA LIBRE DE RIESGO DE UNA INVERSION
A LARGO PLAZO (30 AOS) APLICABLE EN LA REPUBLICA MEXICANA Y LA TASA PRIMA CORRESPONDIENTE AL GENERO DE INMUEBLE
VALUADO.

C. DEFINICION DE TERMINOS:
VALOR DE REPOSICION NUEVO (VRN) SE ENTIENDE COMO EL COSTO DE REPRODUCCION DE UN DETERMINADO BIEN Y PARA EL CASO DE
INMUEBLES, EN RAZON DE SU ESTRUCTURA Y ACABADOS, EXPRESANDO UNICAMENTE LOS COSTOS DIRECTOS DEL CONSTRUCTOR.
VALOR NETO DE REPOSICION (VNR) COMO RESULTADO DE APLICAR LOS DESCUENTOS ATRIBUIBLES POR DEMERITO A LA DEPRECIACION
POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION A LA CONSTRUCCION PARA DEVOLVERLE SU ESTADO ORIGINAL.
RENTA BRUTA MENSUAL (RBM) SE REFIERE A LA CANTIDAD EN MONEDA QUE PRODUCE O ES SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR EL INMUEBLE
VALUADOR, POR EL PERIODO DE UNA MES NATURAL.
DEDUCCIONES MENSUALES: SON LOS GASTOS EN QUE INCURRE EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE AL RENTARLO, TALES COMO;
DEPRECIACION DE LA EDIFICACION, VACIOS (PERIODOS DESOCUPADOS), IMPUESTOS Y DERECHOS POR LA TENENCIA DEL INMUEBLE,
GASTOS CONSERVACION Y MANTENIMIENTO.
TASA DE CAPITALIZACION: ES EL RENDIMIENTO PORCENTUAL NETO ANUAL O TASA DE DESCUENTO REAL EXIGIBLE A UN DETERMINADO
GENERO DE INMUEBLE, CLASIFICADOS EN RAZON DE USO Y NIVEL DE RIESGO O PLAZO DE RETORNO DE LA INVERSION.
VALOR COMERCIAL: ES LA CANTIDAD JUSTA Y PROBABLE, EXPRESADA EN MONEDA QUE SE PUEDE OBTENER A CAMBIO DEL BIEN VALUADO
EN UN MERCADO INMOBILIARIO Y A UNA FECHA DETERMINADA.
EDAD DEL INMUEBLE: LA EDAD CONSIDERADA, CORRESPONDE A LA "EDAD APARENTE" ESTIMADA POR EL PERITO DE ACUERDO CON EL
ESTADO DE CONSERVACION Y CONDICIONES DE MANTENIMIENTO, EXPRESANDO TAMBIEN LA EDAD "CRONOLOGICA" DE BIEN SI HUBIERE
DOCUMENTO OFICIAL QUE LO DEMUESTRE.

D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACION:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CREDITOS
FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA
DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, ASI COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION,
OCUPACIONES IRREGULARES O CUALQUIER OTRA RESTRICCION LEGAL.
MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR,
CERCIORANDONOS CON ACUCIOSIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR
DEL INMUEBLE, ASI COMO QUE NO TENEMOS NINGUN INTERES PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACION DEL PRESENTE DICTAMEN DE
VALOR, ASI COMO TAMBIEN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTESCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO
Y/O SOLICITANTES DEL AVALUO.
LOS CROQUIS DE LOCALIZACION O DE DISTRIBUCION ANEXOS AL AVALUO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN
CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGIA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO,
SE ANEXARA, SI LOS HUBIERE, COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCION PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.
EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACION TECNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL
SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACION:

ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTONICOS
BOLETA PREDIAL
OTROS, (INDICAR): PLANO DE SEMBRADO GENERAL

I. Antecedentes

AVALUO No. 002-RMS-2016

VIII. Mtodo de Valor Fsico o Directo (Costos)

a) DEL TERRENO.

area (m)

Fte. x Fdo.

Lote Tipo o Moda:

NO EXISTE

AREA (m)

VALOR UNIT.
($/M)

Valor Unit. de Calle o Zona:

6,000.00
/m

CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACC.

LOCALIZACIN

Unica

AREA TOTAL

8,768.50

IMPORTA EL TERRENO:

6,000.00

FACTOR DE
COMERCIALIZ.

Factor

MOTIVO

0.0083

INDIVISO

8,768.50 m

IMPORTE

0.7 $

Valor Unitario Resultante: $

6,000.00

305,669.91
305,669.91

b) DE LAS CONSTRUCIONES.
CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO

USO

AREA (m)

V.R.N. UNIT.
($/m)

1
2

AREA PRIVATIVA
AREA COMUN

64.63
9.00

IMPORTA LAS CONSTRUCCIONES:

$
$

8,450.00
5,915.00

FACTORES DE DEMRITO
edad

e.c.

NIVEL

F.r.

0.78
0.78

1.00
0.85

0.85
0.85

0.66
0.56

73.63 m

V.N.R. UNIT.

IMPORTE

result. ($/m)

$
$

5,611.33
3,338.74

$
$

362,660.14
30,048.66

Valor Unitario Resultante: $

5,333.54

392,708.80

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):
CLAVE

EDAD

DESCRIPCIN

CANT.

(Aos)

1
2
3
4

23
23
23
23

CISTERNA
TANQUE ELEVADO
TRANS. 45 KVA
ESTACIONAMIENTO

U.

V.R.N.

(Unidad)

($/U)

1.00
1.00
0.05
12.50

M3
M3
PZA
LOTE

5,000.00
7,000.00
100,000.00
8,850.00

10.68
2.90
0.13
0.01
0.05

M2
M2
PZA
LOTE
PZA

$
414.72
$
691.20
$ 18,000.00
$ 210,000.00
$ 40,000.00

FACTORES DE DEMRITO
edad

e.c.

Otro

F.r.

0.78
0.78
0.75
0.78

0.80
0.80
0.80
0.80

1.00
1.00
1.00
1.00

0.63
0.63
0.60
0.63

0.78
0.78
0.75
0.78
0.78

0.80
0.80
0.80
0.80
0.80

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

0.63
0.63
0.60
0.63
0.63

V.N.R.

IMPORTE

3,125.00
4,375.00
3,000.00
69,140.63

3,125.00
4,375.00
150.00
69,140.63

c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:

c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1
2
3
4
5

0
23
10
5
10

PATIOS DE CEMENTO
ANDADORES
LUMINARIAS
JUEGOS INFANTILES
INST. DE MEDIDORES

$
$
$
$
$

2,768.26
1,252.80
1,404.00
1,312.50
1,250.00

Importan las Instalaciones Esp., Elem. Acc. y Obras Complem.

% PARTICIPACION

$
$
$
$
$

1,730.16
783.00
842.40
820.31
781.25

81,747.75

Sub-Totales de Valor Fsico (COSTOS) [ a + b + c ]

780,126.46

d. DE LOS INDIRECTOS AL TERRENO Y LAS CONSTRUCCIONES

No.

47%

36%
10%

d.1.
d.2.
d.3.
d.4.
d.5.
d.6.

CONCEPTO
GASTOS A TERRENO
INV. EN ESTUDIOS Y DISEOS
LICENCIAS PER. Y DERECHOS
COSTOS FINANCIEROS
PROMOCION Y VENTA
CONSTRUCCION Y MANTTO.

7%

0.05 S / Valor Terreno

0.02 S / Costo Edificacin
0.01 S / Costo Edificacin
0.05 S / Costo Edificacin
0.02 S / Costo Edificacin
0.01 S / Costo Edificacin
Valor de los Indirectos:

Valor Fsico Total (COSTOS) [ a + b + c + d ] =

Terreno
Construccin
Inst. Especiales
Iindirectos

Valor Neto
Indirectos
15,283.50
7,253.20
3,927.09
19,635.44
7,854.18
3,927.09
57,880.49

838,000.00

Indicador Paramtrico

OBSERVACIONES:

VII. Avalo Fsico (Enfoque de Costos)

AVALUO No. 002-RMS-2016

IX. Mtodo de Capitalizacin de Rentas (Enfoque de Ingresos)

a) CLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TRMINOS PORCENTUALES.
1. Vacos contractuales
2. Impuesto Predial
3. Agua y drenaje
4. Conserv./mantenimiento

3.75%
0.50%
1.00%
7.00%

5. Administracin
6. Energa (a. comunes)
7. Seguros (daos)
8. ISR
SUMAN DEDUCCIONES:

7.00%
0.00%
3.00%
2.69%
24.94%

b) CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN.

En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo gnero del que se vala, esto es, en igual dad de liquidez y plazo de retorno de la inversin. Por tanto, dado que el plazo de una inversin inmobiliaria es largo, cuando menos
30 aos, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversin (largo), como son:
Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversin en Mxico =>

TASA 1:

5.00%

Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro pas (Mxico), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de
acuerdo al gnero o tipo de inmueble que en razn de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se vala, como sigue:

TASAS DE REFERENCIA

CONCEPTO
TIPO de INMUEBLE
(segn su USO)
Elija la opcin con una "X" =>
REL. AREA (TERR-CONST.)
(Slo aplica c/construccin util)
Elija la opcin con una "X" =>

5%

8%

9%

10%

11%

12%

Terreno

Casa

Depto/Casa

Ofic./L. Com.

sin constr.

Unifamiliar

en condominio

en condominio

Local
Comercial

Especializado

X
Terr > Constr.

Terr > Constr.

Terr > Constr.

Terr Constr.

Terr < Constr.

Terr < Constr.

Mayor a 3:1

Hasta 3:1

Hasta 2:1

11

Hasta 1:3

Mayor a 1:3

SUMA CALIFICACIN

1.6

CAPITALIZACIN

0.71429

1.14286

1.28571

1.42857

1.57143

1.71429

TASAS PARCIALES

0.00000

0.00000

2.05714

0.00000

0.00000

0.00000

TASA 2:

2.06%

Finalmente, procedemos a la obtencin de la Tasa de Capitalizacin que est compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
Suman Tasa 1 + Tasa 2 =
5.00%
+ Tasa Prima x menor grado de liquidez _
2.06%
Tasa result.=
7.10%
DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
TIPO
USO o destino del Area (tipo)
1
2
3

Area (m)

AREA PRIVATIVA
AREA COMUN
ESTACIONAMIENTO

V.U. ($/m)

Renta Bruta Mensual

64.63 $
9.00 $
12.50 $

80.00
56.00
56.00

$
$
$
$
$

5,170.40
504.00
700.00
-

86.13

74.01

6,374.40

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en nmeros redondos: $

6,400.00

TOTALES:

SUMAN DEDUCCIONES (D):

1,600.00

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:

4,800.00

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:

57,600.00

811,267.61

VALOR DE CAPITALIZACION EN N.R. $

811,000.00

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al

7.10%

25.00%

resulta un Valor por CAPITALIZACIN de Rentas de:

Indice de Rentabilidad = R.B.M./Valor Comercial:

IX. Capitalizacin de Rentas

#VALUE!

18. Bolsa Inmobiliaria

Venta de inmuebles similares

Avalo No. 054/2013

No.

Precio de Venta

P.U.

Ubicacin / Colonia

$1,280,000.00

$15,802.47

Av. Los Rios

2
3

$970,000.00
$600,000.00

$15,008.51
$8,823.53

Nueva Imagen P.B

Calle Pijije Multi 80

4
5

$730,000.00
$650,000.00

$8,111.11
$8,024.69

6
7

$800,000.00
$985,000.00

8
9

VARIABLES
Area Const.

Contacto / Comentarios

Recam.

Baos

Estac.

Edad

81.00

3.0

1.0

1.0

25.0

Abraham Seplveda Inf. 9931088860

64.63
68.00

2.0
2.0

1.0
1.0

1.0
1.0

28.0
25.0

Margarita Ocaa inf. 993-404453

Flavio Hernndez inf. 993-1782975

Los Pinos
Av. Los Rios

90.00
81.00

3.0
3.0

1.0
1.0

1.0
1.0

25.0
35.0

Accin Inmobiliaria Inf. 993-1578729

Century 21 Terranova Inf. 993-1615007

$14,545.45
$15,240.60

Calle Pochitoque Multi 80

Nueva Imagen 1er. Nivel

55.00
64.63

2.0
3.0

1.0
1.0

1.0
1.0

23.0
31.0

Vivaanuncios Inf. 993-2068504

Mara E. Vivanuncios Inf. 993-1903081

$880,000.00
$780,000.00

$13,615.97
$12,068.70

Nueva Imagen 2do. Nivel

Nueva Imagen 3er. Nivel

64.63
64.63

3.0
3.0

1.0
1.0

1.0
1.0

25.0
25.0

Isela Sarabia Inf. 993-2068504

Jos Martn Gonzlez Inf. 993-1067421

10
11

$700,000.00
$800,000.00

$10,830.88
$13,333.33

Nueva Imagen 4to. Nivel

Conj. Habitacional Usumacinta

64.63
60.00

3.0
2.0

1.0
1.0

1.0
1.0

25.0
25.0

Century 21 Terranova Inf. 993-1615007

Century 21 Terranova Inf. 993-1615007

12
13

$1,500,000.00
$550,000.00

$16,666.67
$8,196.72

Calle 4, Col. Espejo 1

Calle 5, Fracc. Villa Los Arcos

90.00
67.10

3.0
3.0

1.0
1.0

1.0
1.0

10.0
26.0

Century 21 Terranova Inf. 993-1615007

Coldwell Banker Aztoria Inf. 993-3161441

14
15

$1,500,000.00
$850,000.00
$880,000.00

$13,043.48
$9,550.56
$13,615.97

Av. Mxico, Conj. Habitacional Jardines del Sur

Plaza de Toros, Col. Espejo 1
Nueva Imagen 2do. Nivel

115.00
89.00
64.63

3.0
3.0
3.0

2.0
1.0
1.0

1.0
1.0
1.0

16.0
12.0
25.0

Coldwell Banker Aztoria Inf. 993-3161441

Magali Gonzlez Inf. 993-1609359
Carlos Lpez Inf. 993-1110231

$1,400,000.00

$12,068.97

Campo Copano, Residencial Mediterra, Carrizal

116.00

3.0

2.0

1.0

10.0

Century 21 Terranova Inf. 993-1615007

16
17

Terreno m2

18
19
20
21
22
23

Indicadores Paramtricos
de Construccin $ / m2

Sujeto:

$
$
$

NUEVA IMAGEN

3.00

1.00

1.00

28.00

$12,267.51 Promedio
$13,043.48 Mediana
#MACRO? Moda
2,872.27 Desviacin tpica
15,139.77 Lmite superior
9,395.24 Lmite inferior
#VALUE! Tendencia

Lm Sup. = PROM + DESV STD

Lm Inf. = PROM - DESV STD

Valor de Mercado
Sujeto de estudio
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

64.63

Area de const.
64.63

Valor Unit. Tendencia $/m2

XIV.- Mercadeo (Casas en Venta)

#VALUE!

Valor Total
=

#VALUE!
9

17. Homologacin de Construcciones

a.
No.

Homologacin

17. Homologacin de Construcciones

De las Construcciones:
Ubicacin:

Fracc. / Col.

AREA

Valor Total

Precio/m2

Edad

Fuente

Observ.

Factor de Comercializacin =

Indicadores Paramtricos

1
( 1 + I )n

Homologacin
I = Inflacin

x ( 1 - g )

g = % de Gastos de Venta
n = Nmero de meses en comercializar

Promedio Pond.

$13,462.85

Av. Los Ros

T. 2000

81.00

$1,280,000.00

$15,802.47

25

Abraham Seplveda

9931088860

Mediana

$14,776.98

Nueva Imagen

T. 2000

64.63

$970,000.00

$15,008.51

28

Margarita Ocaa

9933404453

Desviacin Std.

No.

COMPARABLE

Factor Comercializ

Campo copano

Carrizal

116.00

$1,400,000.00

$12,068.97

10

Century 21

9931615007

Lmite superior

$16,387.89 Prom + Desv S

Av. Los Ros

0.0288

0.02

0.803

Los pinos

T. 2000

90.00

$730,000.00

$8,111.11

25

Accion Inmobiliaria

9931578729

Lmite inferior

$10,537.81 Prom - Desv S

Nueva Imagen

0.0288

0.02

0.803

Cntrica

1.000

Nueva Imagen

T. 2000

64.63

$985,000.00

$15,240.60

28

Mara E. Vivanuncios

9931903081

Tendencia

$13,462.85

Campo copano

0.0288

0.02

0.826

Intermedia

0.950

Calle Pochitoque

Multi 80

55.00

$800,000.00

$14,545.45

23

Viva anuncios

9932068504

Los pinos

0.0288

0.02

0.826

Perifrica

0.900

Nueva Imagen

0.0288

0.02

0.826

De Expansin

0.850

Calle Pochitoque

0.0288

0.02

0.826

Rural

0.800

Indicadores:

b.
No.

78.54

$1,027,500.00

$13,462.85

23.17

Area prom.

VTP

V Unit.

Edad Prom

De la Homologacin;
Ubicacin:

AREA

a
VALOR

1
Av. Los Rios
81.00
$1,280,000.00
2 Nueva Imagen P.B 64.63
$970,000.00
Campo Copano,
3
Residencial Mediterra,
116.00
Carrizal $1,400,000.00

Precio/m2

d) Factor de Calidad

Deprec.

Zona

Calidad

Excelente
Muy Buena

1.10
1.00

Buena
Regular

0.90
0.80

Aceptable
Deficiente

0.75
0.70

Mala

0.60

TOTALES
Ubicacin

Promedio

Homolog.

A*B*C*D*E

Prom; A,E

$ x (ABCDE)

$ x (Prom; A-E)

Promedio

$15,802.47
$15,008.51
$12,068.97

0.803
0.803
0.826

0.8641
0.8440
0.9284

1.000
1.000
1.000

0.80
0.80
0.80

1.000
1.000
1.000

0.555
0.542
0.614

0.893
0.889
0.911

$8,775.98
$8,141.27
$7,408.59

$14,119.42
$13,349.72
$10,994.57

4
Los Pinos
90.00
5Nueva Imagen 1er. Nivel 64.63

$730,000.00
$985,000.00

$8,111.11
$15,240.60

0.826
0.826

0.8641
0.8440

1.000
1.000

0.80
0.80

1.000
1.000

0.571
0.558

0.898
0.894

$4,634.28
$8,505.26

$7,284.77
$13,626.68

6Calle Pochitoque Multi 8055.00

$800,000.00

$14,545.45

0.826

0.8757

1.000

0.80

1.000

0.579

0.900

$8,421.93

$13,097.29

$7,647.88

$12,078.74

Promedios

No.

COMPARABLE

Edad

Vida til

Subtotal

Fac. Conserv.

Total

1
2

Av. Los Ros

Nueva Imagen

25
28

35
32

0.8214
0.7813

0.9068
0.9068

0.864
0.844

3
4
5
6

Campo copano
Los pinos
Nueva Imagen
Calle Pochitoque

10
25
28
23

50
35
32
37

0.9500
0.8214
0.7813
0.8446

0.9068
0.9068
0.9068
0.9068

0.928
0.864
0.844
0.876

VALORES / M2

Homolog.

Valor Promedio de las Construcciones $/m2

c) FACTOR DE ZONA

b) FACTOR DE DEPRECIACION

FACTORES DE HOMOLOGACION
Comercializ.

a) FACTOR DE COMERCIALIZACION

$2,925.04

CALIFICACION X EDO. DE CONSERVACION

Nuevo
Muy Bueno
Normal
Regular
Reparaciones sencillas
Reparaciones Importantes
Rehabilitacin Total
Ruinoso
Inutilizable

1.0000
0.9748
0.9068
0.9191
0.8199
0.6680
0.4740
0.2480
0.0010

e) Factor de Ubicacin

60

0.86

0.055

0.867

60

0.86

0.086

0.800

$9,863.31
$726,235.75

12

Interior
Intermedio
2 Frentes

0.70
1.00
1.10

Esquina
cabez manzana

1.15
1.20

4 o ms frentes
Manzanero

1.30
1.40

AVALUO No. 002-RMS-2016

X. Resmen de Resultados
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Mtodos, no reflejan
necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se vala, por lo que
una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir
en la estimacin de dicho valor.

RESULTADOS
$850,000.00
$800,000.00

RESULTADOS DE LOS MTODOS DE VALUACIN APLICADOS

$750,000.00
$700,000.00

VALOR FISICO: $

838,000.00

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: $

811,000.00

$650,000.00
Column H

BOLSA INMOBILIARIA

#VALUE!

HOMOLOGACIN $

726,235.75

XI. Consideraciones Previas a la Conclusin:

1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercializacin del lnmueble al trmino de 90 das hbiles, dicho valor, se estimar
ponderando los tres Mtodos calculados; Comparativo de Mercado, Fsico Directo y Capitalizacin de Rentas o Enfoque de Ingresos.
2. Vase por favor el apartado "D. Condicionantes y Salvedades al Avalo del Captulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVIAS AL
AVALUO", Hoja 5.

XII. Conclusin:
Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALO es el

#VALUE!

promedio de los Indices; Fsico, de Capitalizacin de Rentas y de Mercado, e importa la suma de:

#VALUE!
(cantidad con letra)
ESTE VALOR EST REFERIDO AL DA:

10 DE FEBRERO DE 2016 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALO.

Valor Unitario Vendible resultante:

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso):
Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a:

importa la suma de

#VALUE!

0.00

(Vease Pi de Pgina)
Formul: Perito Valuador

RICARDO MARIN SUAREZ

Nombre:

Maestra en Valuacin

Grado:

En tramite

Cd. Prof.

NOTAS:

1. El presente Avalo no tendr validez oficial si no cuenta con la FIRMA del Perito Valuador autorizado y el sello del mismo.
2. Este documento no podr ser utilizado para fines o propsito del Avalo indicado en la Hoja No. 1.
XII. Valor Comercial

AVALUO No. 002-RMS-2016

XIII. ANEXO FOTOGRAFICO

Num>Letra

Mdulo de conversin de cifras: nmero-letra

#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE! <<< cantidad a procesar.

#VALUE!
#VALUE!

#VALUE!
#VALUE!

#VALUE!
#VALUE!

#VALUE!
#VALUE!

#VALUE!
#VALUE!

#VALUE!
despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES

decenas de mil millones

DECENAS

DECENAS

CENTENAS

1 UN

DIEZ

ONCE

CIENTO

UN MILLON

#VALUE!

#VALUE!

2 DOS

VEINTI

DOCE

DOSCIENTOS

DOS MILLONES

#VALUE!

#VALUE!

3 TRES

TREINTA

TRECE

TRESCIENTOS

TRES MILLONES

#VALUE!

#VALUE!

4 CUATRO

CUARENTA

CATORCE

CUATROCIENTOSCUATRO MILLONE

#VALUE!

#VALUE!

5 CINCO

CINCUENTA

QUINCE

QUINIENTOS

CINCO MILLONES

#VALUE!

#VALUE!

6 SEIS

SESENTA

DIECI

SEISCIENTOS

SEIS MILLONES

#VALUE!

#VALUE!

7 SIETE

SETENTA

DIECI

SETECIENTOS

SIETE MILLONES

#VALUE!

#VALUE!

8 OCHO

OCHENTA

DIECI

OCHOCIENTOS

OCHO MILLONES

#VALUE!

#VALUE!

9 NUEVE

NOVENTA

DIECI

NOVECIENTOS

NUEVE MILLONES

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

RESULTADO:

#VALUE!

30567.23
30567.23

31000
30600

DIECI
UN
UN

CIEN
CIENTOS

MIL

MILLON
#VALUE! MILLONES

PASEO TABASCO 503

VILLAHERMOSA
TABASCO
26 DE AGOSTO DE 2001
IMPORTA LA SUMA DE:
$525,352.25

$525,000.00

EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE PASEO TABASCO 503 DE LA POBLACION DE TABASCOAL26 DE A

EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE PASEO TABASCO 503 DE LA POBLACION DE VILLAHERMOSAAL
EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE PASEO TABASCO 503

Pgina 13

Num>Letra

#VALUE!
#VALUE!

cien miles

#VALUE!
#VALUE!

#VALUE!

diez miles

#VALUE!

miles

cientos

decenas

unidades

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

#VALUE!

A POBLACION DE TABASCOAL26 DE AGOSTO DE 2001IMPORTA LA SUMA DE:525000

A POBLACION DE VILLAHERMOSAAL 26 DE AGOSTO DE 2001 IMPORTA LA SUMA DE: $525,000.00

Pgina 14

#VALUE!

#VALUE!