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PACTO COMISORIO

I. CONCEPTO

El pacto comisorio es una estipulación en virtud de la cual las partes establecen

que, sino se cumple lo pactado, el contrato se resolverá. Es, por consiguiente, una
condición resolutoria tácita expresamente pactada por las partes.

II. REGLAMENTACIÓN

El pacto comisorio se encuentra reglamentado en el párrafo 10, Título 23 del

Libro IV, arts. 1887 a 1880 en el Contrato de Compraventa a propósito de la
obligación que tiene el comprador de pagar el precio, ubicación que ha dado origen
a diversas discusiones doctrinarias.

1ª Discusión Doctrinaria: ¿El pacto comisorio tiene aplicación únicamente en el

contrato de compraventa a propósito de la obligación del comprador de pagar el
precio o también rige para otros contratos o respecto de otras obligaciones del
contrato de compraventa distintas a la de pagar el precio?

Se ha sostenido que las partes pueden pactar que se resolverá el contrato sino se
cumple lo pactado cualquiera sea éste contrato, incluso tratándose de un contrato
unilateral, y respecto de cualquier tipo de obligación.

Así, por ejemplo, se podrá pactar que se resolverá el contrato de arrendamiento si

el arrendatario no paga la renta dentro de cierto plazo o que quedará sin efecto el
contrato de promesa sino se celebra el contrato en el plazo estipulado.

Abeliuck justifica la procedencia general del pacto comisorio en nuestro derecho,

invocando los siguientes argumentos:

1º La reglamentación del pacto comisorio a propósito del contrato de compraventa

obedece a razones de carácter histórico, pues se trata de una creación del derecho
romano a través de la lex comisoria referida al contrato de compraventa, y esta
vinculación ha permanecido en el tiempo sin que exista razón jurídica para sostener
que el pacto comisorio procede sólo respecto del contrato de compraventa.

2º El pacto comisorio, aún cuando el legislador no lo hubiere contemplado

expresamente es perfectamente lícito, porque las partes en virtud de la libertad
contractual lo pueden estipular. El art. 1489 es meramente supletorio de la voluntad
de las partes; en atención a lo común que era la condición resolutoria tácita ésta pasó
a subentenderse, pero no hay inconveniente para que las partes estipulen aquello que
sin el pacto de todos modos va existir por disposición de la ley.
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3º Las partes pueden estipular cualquier en un contrato como condición cualquier

hecho futuro, lícito, moral y físicamente posible y no hay ninguna razón para
pensar que este hecho futuro e incierto no sea el incumplimiento de lo pactado.

2ª Discusión Doctrinaria: Efectuada esta aclaración surge una segunda interrogante

¿Qué normas rigen el pacto comisorio; las normas que da el C.C. en los arts.
1878 y sgtes., las normas de la condición resolutoria tácita olas normas de la
condición resolutoria ordinaria?

Para determinar la reglamentación aplicable al pacto comisario resulta necesario

recurrir a la clasificación que ha efectuado la doctrina a propósito del pacto
comisorio y distinguir entre pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado.

1º Pacto Comisorio Simple: es aquel pacto por el cual las partes establecen que
sino se cumple lo pactado se resolverá el contrato. Es decir las partes estipulan
expresamente una condición resolutoria tácita.

El C.C. en el art. 1877 establece que por el pacto comisorio se estipula

expresamente que no pagándose el precio al tiempo de la compraventa se resolverá
el contrato de venta.

Entiéndase esta estipulación en el pacto de venta y cuando se expresa toma el

nombre de pacto comisorio.

ALESSANDRI señala que el inc. segundo de este artículo es doblemente redundante, en

razón de dos consideraciones:

a.) El inc. segundo indica que esta estipulación debe entenderse siempre en el
contrato de compraventa, en circunstancias que esta idea ya estaba consagrada
en el art. 1489, toda vez que la compraventa es un contrato bilateral.
b.) En la parte segunda este inciso repite la alusión a la expresión del pacto, ya que
indica “y cuando se expresa”, en circunstancias que en el inciso primero utiliza
la frase “se estipula expresamente”.

La explicación que ha dado la doctrina es que Andrés Bello redactó el inciso

segundo del art. 1877 de esta manera para evitar que se pensara que, como el pacto
comisorio está regulado a propósito de la compraventa, no procede la condición
resolutoria tácita en la compraventa, siendo necesario pactarla.

Por su parte, el art. 1878 prescribe que por el pacto comisorio no se priva al
vendedor de la elección de las acciones que le concede el art 1873.

Según el art. 1873 cuando se estipula el pacto comisorio se producen los mismos
efectos de la condición resolutoria tácita; sino se cumple con lo pactado el acreedor
puede exigir la resolución del contrato o el cumplimiento forzado y en ambos casos
con indemnización de perjuicios. Por lo mismo, para que se produzcan los efectos
propios del pacto comisorio se requiere sentencia judicial, de modo tal que, como no
opera de pleno derecho, el deudor puede enervar la acción resolutoria pagando.
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Como se indicó con anterioridad, el pacto comisorio simple puede estipularse dentro
de la compraventa o fuera de la compraventa y dentro de ella puede estipularse a
propósito de la obligación de pagar el precio o a propósito de otra obligación
distinta, hipótesis que, como se expresa a continuación, revisten algunas diferencias.

a.) Pacto comisorio dentro de la compraventa a propósito de la obligación de

pagar el precio: En este caso se requiere sentencia judicial y la única particularidad
es el plazo de prescripción especial para pedir la resolución establecido en el art.
1880.

El art. 1880 señala que el pacto comisorio prescribe en el plazo prefijado por las
partes, sino pasare de cuatro años contados desde la fecha del contrato.

Esta regla particular se justifica porque se piensa que en el contrato de compraventa

el plazo debe ser menor para evitar que éste se prolongue en el tiempo y entrabe la
libre circulación de los bienes.

b.) Pacto comisorio fuera o dentro de la compraventa a propósito de una

obligación distinta de la obligación de pagar el precio

En este caso se producen los mismos efectos de la condición resolutoria tácita, pero
la prescripción se rige por las reglas generales, esto es, el plazo de prescripción es 5
años desde que la obligación se hizo exigible.

Podría pensarse que estipular un pacto comisorio simple es inoficioso, ya que el art.
1489 expresamente ha establecido la procedencia de la condición resolutoria tácita,
pero esta observación sólo tiene cabida respecto de los contratos bilaterales, porque
como se explicó oportunamente, el art. 1489 sólo resulta aplicable respecto de los
contratos bilaterales, de modo tal que el pacto comisorio simple cobraría
importancia a propósito de los contratos unilaterales.

Conclusión: El pacto comisorio simple no es sino la condición resolutoria tácita

estipulada por las partes y produce los mismos efectos de ésta, sea en la
compraventa o en cualquier otro contrato, con la única salvedad que en la
compraventa en caso de no pago del precio está sujeta a un plazo de prescripción
especial.

2º Pacto Comisorio Calificado o con cláusula de resolución ipso facto: es aquel

por el cual se establece que si una de las partes no cumple lo pactado el contrato se
resolverá ipso facto, inmediatamente, de pleno derecho o sin necesidad de
intervención judicial alguna o cualquier otra fórmula que haga entender que las
partes quieren evitar la intervención del juez.

El C.C. en su art.1879 señala que si se estipula que por no pagarse el precio al

tiempo convenido se resuelva ipso facto el contrato de venta el comprador podrá
hacerlo subsistir pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificación
judicial de la demanda.
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Se debe distinguir si el pacto comisorio se estipuló dentro del contrato de

compraventa o fuera de éste y si se estipuló en el contrato de compraventa a
propósito de la obligación de pagar el precio o de otra obligación distinta.

a.). Pacto comisorio a propósito de la obligación de pagar el precio en el contrato

de compraventa. En este caso resulta aplicable el art. 1879 del C.C., derivándose las
siguientes consecuencias:

a.) La resolución no opera de pleno derecho.

b.) Por consiguiente, se requiere de una sentencia judicial.
c.) El deudor puede evitar la resolución pagando dentro de las 24 horas siguientes a
la notificación judicial de la demanda, a diferencia de lo que ocurre a propósito
de la condición resolutoria tácita, pues ésta puede enervarse durante toda la
secuela del juicio oponiendo la excepción de pago del art. 310 del C.P.C.

Como se advierte, se trata de un plazo de horas y no de días, lo que adquiere

importancia en cuanto al cómputo del plazo, porque de acuerdo al art. 48 del C.C.
los plazos de días deberán ser completos y correrán hasta la medianoche del último
día del plazo. Este plazo especial encuentra su justificación en el hecho que el
legislador pretende impedir que la compraventa quede sin efecto, porque ello puede
entrabar la libre circulación de los bienes, dando esta especial oportunidad al deudor
para que pague, vulnerando incluso la estipulación de las partes.

b.) Pacto comisorio fuera de la compraventa o dentro de ella, pero fuera de la

obligación de pagar el precio.

En este caso, la doctrina mayoritaria ha sostenido lo siguiente:

a.) Las partes en virtud de la libertad contractual puede estipular un pacto comisorio
calificado aún fuera del contrato de compraventa o dentro de éste a propósito de
una obligación distinta de pagar el precio.
b.) La estipulación de las partes debe respetarse y, en consecuencia, la resolución
opera de pleno derecho y no requiere sentencia judicial.
c.) No se aplica el art. 1879 del C.C., el deudor no tiene un plazo de 24 horas para
pagar, porque la resolución opera de pleno derecho, de modo que la sentencia
judicial constata, pero no declara la resolución.
d.) El acreedor puede, de acuerdo a la regla del art, 1487, renunciar a la resolución
ya producida, porque está establecida en su exclusivo beneficio, y, en
consecuencia, pedir el cumplimiento.

Sin embargo, algunos autores han sostenido que debe aplicarse analógicamente
el plazo de 24 horas contenido en el art. 1879.

ABELIUCK sostiene que la solución de aplicar analógicamente el plazo de 24 horas

contenido en el art. 1879 es inadmisible, en virtud de las siguientes
consideraciones:

a.) Las partes han querido evitar la intervención judicial por lo que han
estipulado que el contrato se resolverá ipso facto y es a esta voluntad a la
que debe darse sentido. Según el art. 1545 del C.C. esta estipulación es una
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ley para las partes y no puede ser invalidada sino por una causa legal o ser
contraria al orden público o a las buenas costumbres.

b.) El plazo de 24 horas es excepcional por lo que no es admisible su aplicación

analógica, pues el art. 1879 es una norma de carácter prohibitivo. Además,
como ya se ha indicado, es una norma de carácter especial a propósito de la
compraventa; el legislador en virtud de esta norma pretende impedir que la
compraventa quede sin efecto, por las complicaciones que ello puede
acarrear para la libre circulación de los bienes, y, por ello, da toda clases de
oportunidades al deudor para que pague, llegando incluso a vulnerar la
estipulación de las partes. Estas razones no concurren, por ejemplo,
tratándose del contrato de arrendamiento o del contrato de promesa que no
son títulos traslaticios de dominio.

APUNTE Nº 13 OBJETOS DEL DERECHO (CLASE DE MARTES 16 DE MAYO DE 2006)