manual de uso y

mantenimiento de la vivienda
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índice
 Índice 3

Prólogo 4 02. Elementos Constructivos 30

Información General 7 a) La cimentación 31
a) La vivienda y sus tipologías 8 b) La estructura 31
b) El contrato de compraventa 8 c) Las fachadas 32
c) La escritura y el Registro de la Propiedad 9 d) Los tejados y azoteas 33
d) Impuestos y gastos de transmisión 10 e) Carpintería exterior: la ventana 34
e) Garantías de la edificación: f) Las persianas 36
Seguros obligatorios y Seguros voluntarios 10 g) Las rejas y barandillas 37
f) Documentos: El Libro del Edificio 12 h) Las divisiones interiores: tabiques 39
g) Contratación de servicios 13 i) Carpintería interior 39
j) Revestimientos y acabados 40
La Comunidad de Propietarios 15 03. Instalaciones 44
a) La Ley de Propiedad Horizontal 16 a) Saneamiento 45
b) Los elementos comunes del edificio 17 b) Fontanería 48
c) Normas de la Comunidad de Propietarios 18 c) Electricidad 50
d) Órganos de gobierno d) Gas 52
de la Comunidad de Propietarios 19
e) Calefacción, climatización
e) Obligaciones de los propietarios 19 y agua caliente sanitaria 57
f) Obligaciones de la Comunidad 20 f) Ventilación 62
g) Extracción de humos y gases 62
Instrucciones de uso y mantenimiento 23 h) Antenas 64
01.Espacios 24 i) Placas solares 66
Espacios comunes 25 j) Domótica 68
a) El portal y escaleras 25 04. Equipamiento 70
b) El ascensor 25 a) Aparatos sanitarios 71
c) El garaje 25 b) Grifería 74
d) Los patios 26 c) Electrodomésticos 74
e) Jardines 26
Espacios privativos 27 Recomendaciones para obras de reforma
a) Los dormitorios 27 y reparaciones 77
b) El salón 27 Medidas de prevención 83
c) La cocina 28 Actuaciones en caso de emergencia 87
d) Los baños 29
e) Los balcones y terrazas 29 Bibliografía 90
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prólogo
 Introducción 5

La Ley de Ordenación de la Edificación ha incluido entre los agentes de la edificación a los

propietarios y usuarios de los edificios, debiendo los primeros conservarlos en buen estado
mediante un adecuado uso y mantenimieto, y correspondiendo a los segundos el utilizarlos
de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documenta-
ción de la obra ejecutada.

Ha recogido la Ley algo que ya establecía la lógica: si desde el vehículo automóvil hasta el más
modesto electrodoméstico eran mantenidos conforme a las instrucciones que sus fabricantes
proporcionaban, con mayor motivo un bien tan apreciado como la vivienda debía ser objeto
de conservación de acuerdo con las correspondientes normas que procedería entregar a sus
habitantes.

En esta línea, la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra ha elaborado este ma-

nual de uso y mantenimiento de la vivienda para facilitar el cumplimiento del deber de conser-
vación de los edificios residenciales que sus asociados promueven y construyen con un alto
nivel de calidad, nivel que a todos interesa mantener a lo largo de la vida útil de los inmuebles.

En la presente publicación, combinando unas adecuadas redacción y composición con una

buena expresión gráfica, en primer lugar se explican una serie de conceptos que deben ser
concocidos por los propietarios y usuarios de los edificios de viviendas, después se exponen
unas detalladas instrucciones de uso y mantenimiento de espacios, elementos constructivos,
instalaciones y equipamientos, y se concluye con recomendaciones para obras de reforma y
reparación, prevención y emergencias. Todos estos contenidos también son de interés tanto
para el resto de agentes de la edificación como para los entes aseguradores de la misma.

Este manual servirá, por una parte, como valioso orientador para los actuales usuarios de los
edificios ya construidos y, por otra, como base fundamental para la entrega - a quienes van
a utilizar por pirmera vez las nuevas viviendas - de las instrucciones de uso y mantenimieto,
que son un componente de la documentación del “libro del edificio”, que el Gobierno de Navarra
reguló mediante Decreto Foral para que sea proporcionado a quienes acceden a las vivien-
das en esta Comunidad.

El libro que el lector tiene en sus manos puede serle de gran utilidad: le informará, de forma
amena y rigurosa, de las características de los edificios desde el punto de vista de su utiliza-
ción y conservación, con los criterios de mantenimiento de sus elementos y fomentará el há-
bito del cuidado vigilante de los mismos, hábito que actualmente no alcanza el nivel deseable,
debido en parte a la falta de suficiente información, falta que este manual contribuye a resol-
ver y, de este modo, posibilita alcanzar un mayor nivel de confort y aprovechamiento de los re-
cursos, lo que en definitiva se traduce en mejora de la calidad de vida de los ciudadanos.

Luis Antonio Ayesa Ajona, Director del Servicio de Vivienda

Departamento de Vivienda y Ordenación del Territorio
Gobierno de Navarra
 pág. 7
Información
General
8
a) La vivienda y sus tipologías
Entendemos como vivienda el conjunto de espacios ce-
rrados o abiertos que cumplen unos requisitos mínimos
de seguridad y habitabilidad para ser utilizados como
alojamiento o morada permanente por una o varias per-
sonas.
La vivienda debe disponer de un nivel de servicios que
nos proporcione:
• Suministro de agua potable, energía y comunica-
ciones.
• Confort térmico, acústico y medioambiental.
• Evacuación de aguas, olores y residuos.
• Seguridad y privacidad en relación a otras perso-
nas.
Podemos hablar de distintos tipos de viviendas aten-
diendo a varios criterios de clasificación. Así, si nos fija-
mos en su asociación con otras viviendas podemos ha-
blar de:
• Viviendas colectivas en bloque o altura.
• Vivienda unifamiliar pareada. Se construyen dos vivien-
das unifamiliares que exteriormente están en contacto,
aunque en su distribución interior son totalmente inde-
pendientes, teniendo cada una de ellas su propio acce-
so desde la vía pública.
• Vivienda unifamiliar adosada. Similar a la pareada, pe-
ro esta vez cada vivienda está en contacto con otras dos
(una a cada lado).
• Vivienda unifamiliar aislada. Es aquel edificio habitado
por una única familia que no está en contacto físico con
otras edificaciones.
b) El contrato de compraventa
En una operación de compra de vivienda, es un docu-
mento privado por el que uno de los contratantes (ven-
dedor) se obliga a entregar una vivienda y la otra (com-
prador) a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente.
 Información General 9

El objeto del contrato es la vivienda, por lo cual, en el

documento de contrato, aquella deberá estar perfecta-
mente identificada.
Las cláusulas del contrato deben garantizar los derechos
y deberes de ambas partes, y tendrán referencias muy
concretas a los siguientes aspectos relevantes en la
transacción:
• Título acreditativo de la propiedad.
• Descripción de la vivienda, con expresión de su su-
perficie útil, y descripción general del edificio en el que
se encuentra.
• Precio total.
• Forma de pago (cuantía de los plazos y vencimientos,
y garantías de las cantidades entregadas a cuenta).
• Información sobre el pago de los tributos de todas cla-
ses que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
• Fecha en que se extenderá la escritura pública y quién
correrá con los gastos.
• Penalizaciones en caso de incumplimiento.

c) La escritura y el Registro de la Propiedad

Para que el contrato de compraventa tenga valor ante
terceros deberá ser elevado a Escritura Pública y figurar
inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente.
La Escritura Pública es, pues, el título de propiedad de
la vivienda. Se plasma documentalmente ante notario
para que éste dé fe pública del cambio de propiedad
que se ha operado.
En la escritura se hacen constar todas las circunstan-
cias que afectan a la vivienda; si está o no está libre de
cargas y gravámenes, si se ha satisfecho o no la totali-
dad del precio y, en su caso, lo que falta de abonar y la
forma de realizarlo, etc.
El Registro de la Propiedad es la oficina pública donde
se inscriben los contratos relativos a derechos sobre
bienes inmuebles. La inscripción no es obligatoria, pe-
ro si se realiza, el comprador consta públicamente en el
Registro como legítimo propietario de la vivienda.
10

d) Impuestos y gastos de transmisión

La compraventa de una vivienda está gravada por los si-
guientes impuestos:
• Impuesto del Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos
Documentados (AJD), o en su caso, Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (vivienda usada entre
particulares).
• Impuesto sobre el incremento del valor de los te-
rrenos de naturaleza urbana (Plusvalía).

Los gastos que afectan a la compraventa son:

• Escritura de compraventa (notaría y registro).

e) Garantías de la edificación: Seguros

obligatorios y Seguros voluntarios
Seguros Obligatorios
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), vigente
desde el año 2000, establece que los edificios destina-
dos a vivienda deben estar cubiertos por tres tipos de
garantías a fin de asegurar a los adquirentes el resarci-
miento por los daños materiales derivados de vicios y
defectos de la construcción.

Tipo Garantías Tomador

Resarcimiento de los daños de los materiales causados en el edificio por vi-
cios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los for-
DECENAL jados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprome- El promotor
tan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o

defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasio-
TRIENAL nen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por la El promotor
Ley de Ordenación de la Edificación (art. 3).

El constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de

ANUAL ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. El Constructor

Actualmente sólo es obligatorio el seguro decenal, en lo

relativo a aspectos estructurales ya que se está pen-
diente de la reglamentación legal de los seguros trienal
y anual.

Seguros Voluntarios
La adquisición de una vivienda es la inversión más im-
portante y el bien de mayor valor en el patrimonio del ciu-
dadano medio. Por ello, se trata un bien que hay que
cuidar y proteger, pues es propenso a sufrir siniestros
de muy diversa índole, y para ello nada mejor que la con-
tratación de un seguro privado.
Estos seguros pueden ser de varios tipos, pero la mo-
dalidad que se está imponiendo es la de la póliza multi-
rriesgo del hogar, que ofrece una serie de coberturas
para hacer frente a los siniestros más comunes que pue-
den afectar a nuestra vivienda.
En un seguro multirriesgo del hogar se establecen dos
capitales distintos, de manera que cada uno correspon-
de a los elementos asegurados en la póliza: continente
y contenido.
Por continente se entiende el soporte físico de la vivien-
da: suelos, techos, paredes, ventanas, puertas, etc. En
él se incluyen también elementos fijos como antenas o
lámparas empotradas.
El contenido aglutina todo lo que se encuentra dentro
de la casa: ropas, muebles, electrodomésticos y todo
tipo de objetos.
Las coberturas básicas que ofrecen estas pólizas pa-
ra cada uno de los capitales mencionados son:
• Incendio, explosión y caída de rayo
• Actos vandálicos
• Fenómenos atmosféricos (lluvia, viento, pedrisco y
nieve)
• Daños producidos por el agua
• Robo, hurto y expoliación
• Rotura de cristales
• Responsabilidad civil (reclamaciones de que pue-
da ser objeto por daños a terceros)
En ocasiones se les puede añadir otras opcionales, que
cubren, entre otros riesgos, los daños ocasionados por
animales domésticos, accidente, fallecimiento, atraco
fuera de la vivienda, el uso fraudulento de las tarjetas de
crédito o el servicio de cerrajería urgente, etc.
Recomendaciones para asegurar bien su vivienda.
• Pida información en varias entidades y compare la re-
lación calidad-cobertura-precio de las pólizas, sopesan-
do las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas.
Información General 11
Antes de firmar, solicite las condiciones generales y par-
ticulares del contrato y estudie todas las cláusulas.
• Preste especial atención a las limitaciones y exclusio-
nes: son fuente de quejas, pues a menudo sólo se tie-
ne noticia de ellas -hasta entonces no se leen- cuando
ocurre un siniestro.
• Fíjese si la indemnización está fijada a precio de repo-
sición o de mercado. Si la indemnización es de reposi-
ción, la televisión, el vídeo o la nevera siniestrada se sus-
tituirán por otros nuevos de similares características. Si
la indemnización está fijada a valor de mercado, la ase-
guradora repondrá un electrodoméstico por el precio
que tendría el siniestrado en caso de venderlo. Es de-
cir, un valor inferior.
• Es importante asegurar la vivienda por una cifra lo más
cercana posible a su valor real. Si se hace a la baja ("in-
fraseguro") por ahorrar un poco en la prima del seguro,
la indemnización será menor al perjuicio sufrido, tanto si
los daños son totales como parciales, en la misma pro-
porción existente entre el valor real y el asegurado. Si la
tasación es superior al valor real ("sobreseguro"), la pó-
liza será más cara pero la indemnización sólo cubrirá el
valor real del inmueble y de los bienes.
• Pregunte por los términos del contrato que le susciten
dudas y pida una explicación detallada sobre las posi-
bles interpretaciones de cada cláusula. Las dudas más
habituales y que más problemas suscitan en el momen-
to de un siniestro son: la cuantía que queda cubierta y
la existencia o no de franquicias.
• Guarde toda la documentación de su seguro: contra-
to, cláusulas, recibos e incluso la publicidad, pueden
serle muy útiles ante una hipotética reclamación.
• No olvide detallar en el contrato todos los bienes va-
liosos como joyas, pieles, obras de arte o muebles an-
tiguos. Esta declaración incrementará el precio de la pó-
liza pero podrá ayudar a reponer lo sustraído en caso de
robo o siniestro.
• Si vive en un piso, compruebe si la comunidad de ve-
cinos cuenta con un seguro que, además de cubrir las
zonas comunes a las viviendas, indemnice en caso de
siniestro en las zonas privativas del edificio. Si fuera así,
haga un seguro por el contenido de su casa que inclu-
ya la responsabilidad civil. El continente ya estaría cu-
bierto por el seguro de la comunidad.
• La póliza de comunidad, caso de existir, generalmen-
te sólo cubre el valor de la vivienda en su estado origi-
12

nal, por lo que si ha realizado mejoras en su vivienda o

ha realizado instalaciones complementarias deberá con-
tratar una nueva póliza por el valor de las mismas
• Si después de firmar la póliza adquiere algún bien de
un valor importante, comuníqueselo a la compañía para
que dicha adquisición quede también asegurada.
• Guarde todas las facturas del mobiliario y enseres de
su casa. En caso de siniestro le servirán para demostrar
el valor de sus bienes, y que todo era suyo.
• Preste especial atención a los daños por mala conser-
vación. Si los desperfectos son causados por su deja-
dez, la aseguradora puede negarse a pagar el daño.
• Respete los plazos y formas de comunicación del si-
niestro con el asegurador. Facilite todo tipo de informa-
ción y colaboración sobre los hechos y circunstancias
del siniestro.
• En caso de siniestro, sepa que dispone de 7 días pa-
ra comunicar los daños a su compañía. No encargue la
reparación sin el consentimiento de la misma.

f) Documentos: El Libro del Edificio

Al adquirir la vivienda, el promotor debe entregar a los
compradores documentación que permita al usuario la
efectiva ocupación de la vivienda y que le posibilite cum-
plir sus obligaciones sobre el uso, mantenimiento y con-
servación. Los documentos que debe recibir el compra-
dor están regulados por la normativa en vigor y entre
ellos se encuentra:
• Planos de la vivienda y sus anejos, si los tuviera,
con el trazado de sus instalaciones.
• Cédula de la calificación definitiva, si se trata de vi-
vienda protegida.
• Licencia de primera ocupación.
• Boletín de la instalación de agua potable.
• Boletín de la instalación de energía eléctrica o cer-
tificado de la instalación.
• Certificado de la instalación de gas, cuando el edi-
ficio esté dotado de esta instalación.
• Documentación técnica, garantías e instrucciones
de uso y mantenimiento de las instalaciones particu-
lares de cada vivienda, que no estén incluidas den-
tro del Libro del Edificio.
 Información General 13

El Libro del Edificio

Los edificios de viviendas construidos al amparo de la
LOE deben contar con el Libro del Edificio, en el que se
recoge la documentación gráfica y escrita de la obra eje-
cutada y las instrucciones de uso y mantenimiento que
se deben seguir a lo largo de la vida útil del mismo.
Consta de los siguientes documentos:

El Proyecto Los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que
se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones
debidamente aprobadas.
El acta de recepción Este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en
de la obra su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
La relación de los Se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
agentes participantes
Las Instrucciones de Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de
uso y mantenimiento acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.

El Libro pertenece a la Comunidad de Propietarios, sien-

do su depositario el Presidente o el Administrador de la
finca. Se trata de un documento dinámico pues en él se
deben anotar las reformas, modificaciones, cambios de
Presidente y Administrador y, en general, toda la infor-
mación necesaria para conocer la evolución de la vida
del edificio.

g) Contratación de servicios
Para obtener el suministro de agua, electricidad, gas y
teléfono debe dirigirse a las compañías suministradoras
y darse de alta mediante la firma de los correspondien-
tes contratos.
Nos podemos encontrar con muy distintas condiciones
y exigencias por parte de las compañías suministrado-
ras, sin embargo, lo más frecuente es que nos sea su-
ficiente con presentar la siguiente documentación:
• Escritura, contrato de compraventa o de arrenda-
miento.
• Licencia de primera ocupación.
• Boletín de enganche o certificado de la instalación.
• D.N.I. del contratante.
Para poner en marcha algunos equipos (caldera, calen-
tador, etc.) conviene solicitar los servicios de personal
especializado.
 pág.15
La Comunidad de
Propietarios
16

a) La Ley de Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es un concepto jurídico que ha-
ce alusión a un tipo de propiedad caracterizado por ex-
tenderse de manera privativa sobre un piso o local de
una edificación, y además, sobre una cuota de propie-
dad de los elementos comunes de todo el edificio.
Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad ho-
rizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los ele-
mentos comunes de todos los propietarios de pisos en
el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran ne-
cesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuo-
ta que exista sobre ellos es completamente inherente a la
propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.
La ordenación de este tipo de propiedad está regulada
por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Esta norma regula las relaciones que se dan entre los
propietarios de viviendas que se constituye bajo la for-
ma de una Comunidad.

Partes privativas
Descripción Son los pisos, locales y plazas de garaje que son solamente utilizados por su dueño.
Condiciones de uso Cada propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su con-
figuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuen-
ta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad y previa obtención de permi-
sos administrativos y licencias, en su caso.
Al propietario del piso o local u ocupante del mismo le está prohibido desarrollar en él activida-
des no permitidas por los estatutos, dañosas para la finca, peligrosas, incomodas o perjudicia-
les en general.
El Presidente de la comunidad a iniciativa de cualquiera de los propietarios, requerirá a quien
realice estas actividades para su inmediato cese antes de iniciar las acciones judiciales corres-
pondientes.
Partes comunes
Descripción Aquellas que son necesarias utilizar para disfrutar las instalaciones existentes en la
comunidad, es decir, zonas de uso común por todos los propietarios como portería,
escaleras, ascensores…
Condiciones de uso Los propietarios podrán servirse de las zonas comunes siempre que dispongan de ellas
conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad, ni impida a
los copropietarios utilizarlas según su derecho.
No podrán realizar en el inmueble alteración alguna y, si advierten la necesidad de hacer repa-
raciones urgentes, tendrán que comunicárselo al administrador sin más dilaciones.
Además deberá consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmue-
ble, permitiendo la entrada en el mismo para dar solución a los problemas que se hayan podi-
do crear.

b) Los elementos comunes del edificio
Entre los elementos comunes que llevan inherente un
derecho de copropiedad se pueden encontrar:
• El suelo, parcela de terreno en la que está construido
el edificio.
• El vuelo, espacio que existe en la proyección vertical
hacia arriba desde el final del edificio, por donde podrá
prolongarse construyendo sobre él nuevas plantas.
• Las cimentaciones, muros de cargas y estructura en
general (pilares, vigas, forjados...).
• Las cubiertas o tejados; azoteas y terrazas.
• Las fachadas con los revestimientos exteriores, las te-
rrazas, balcones, puertas y ventanas, incluyendo su ima-
gen o configuración, los elementos de cierre que las con-
forman y sus revestimientos y acabados exteriores,
aunque sean de uso privativo.
• El portal, las escaleras, porterías, pasos, corredores,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a
ascensores, depósitos, contadores, telefonía o a cual-
quier otro servicio o instalaciones comunes, aunque se
acceda a ellos desde espacios privativos.
La Comunidad de Propietarios 17
• Los ascensores, las instalaciones, conducciones y ca-
nalizaciones para el desagüe y el suministro de agua,
gas, electricidad, energía solar, agua caliente sanitaria,
calefacción, aire acondicionado, ventilación, evacuación
de humos, de detección y prevención de incendios, por-
tero electrónico, de seguridad del edificio, audiovisuales
y de telecomunicación u otras análogas. Todas ellas has-
ta la entrada, acometida o conexión al espacio privativo
de la vivienda o local, aunque discurran por el interior de
dicho espacio.
• Los garajes y aparcamientos, piscinas, jardines, zonas
de esparcimiento y demás elementos de uso comuni-
tario.
• Las servidumbres y cualesquiera otros elementos ma-
teriales o jurídicos que por su naturaleza o destino resul-
ten indivisibles.
Algunos de estos elementos pueden ser considerados
privativos si así se establece en los estatutos o se acuer-
da por la Junta de Propietarios.
En el caso de viviendas unifamiliares aisladas o adosa-
das, parte de los elementos enunciados anteriormente,
pueden pertenecer a cada propietario y, por tanto, no
serían elementos o servicios comunes.
18

c) Normas de la Comunidad
de Propietarios
La comunidad de propietarios se regirá por la Ley sobre
la Propiedad Horizontal, el Título constitutivo de la pro-
piedad, los Estatutos, el Reglamento de Régimen Interior
y los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.
No es obligatorio contar con Estatutos, en cuyo caso es
de aplicación directa la propia Ley. Igualmente, se pue-
de prescindir del Reglamento de Régimen Interno, que
siempre estará supeditado a la Ley y Estatutos.
El Título Constitutivo es el documento que crea y regu-
la la Comunidad de Propietarios. La persona encargada
de otorgarlo es el propietario único del edificio (promo-
tor) antes de comenzar su venta por pisos.

Es tan importante y vital este título, que marcará el futu-

ro de la Comunidad, ya que en dicho documento debe
figurar, entre otras cosas:
• Descripción del inmueble, en su conjunto, que habrá
de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuen-
te el mismo.
• Descripción de las viviendas y locales de que consta
el inmueble. Expresará su extensión, linderos, planta en
la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhar-
dilla o sótano.
• La cuota de participación que tiene cada vivienda o lo-
cal: que sirve de base fundamental para saber qué cuo-
ta mensual tiene que pagar cada uno, y también, cuál
es el peso de su ''voto'' en las Juntas de propietarios.
Para su fijación se tomará como base la superficie útil
de cada piso o local en relación con el total del inmue-
ble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y
el uso que se presuma racionalmente que va efectuar-
se de los servicios o elementos comunes.
• Las instalaciones comunes que se pueden destinar a
arrendamiento.
• Servidumbres de paso y uso.
• Otras disposiciones, siempre que no sean contrarias
a la Ley.
Los Estatutos, que como ya hemos indicado no son obli-
gatorios, regulan el uso o destino del edificio, sus par-
tes, instalaciones y servicios, gastos, administración y
gobierno, seguro, conservación y reparaciones.
 La Comunidad de Propietarios 19

d) Órganos de gobierno de la Comunidad

de Propietarios
Los órganos de gobierno de la comunidad son los si-
guientes:

La Junta de Propietarios Es el máximo órgano de representación de la Comunidad de Propietarios.

El Presidente El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo.
Los Vicepresidentes La existencia de Vicepresidentes no es obligatoria, su nombramiento se realizará por el mismo
procedimiento que el del Presidente.
El Secretario Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o
nombrarse independientemente.
El Administrador El cargo de Administrador puede ser ejercido por cualquier propietario o por personas físicas
con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para el ejercicio de dichas
funciones.

Funciones de la junta de propietarios ten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al

• Nombrar y renovar los cargos de la comunidad de pro-
pietarios y resolver las reclamaciones que los titulares
de los pisos o locales formulen contra la actuación de
aquellos.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las
cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las
obras de reparación de la finca, sean ordinarias o ex-
traordinarias y ser informada de las medidas urgentes
adoptadas por el Administrador.
• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las nor-
mas de régimen interior.
• Conocer y decidir los demás asuntos de interés ge-
neral para la comunidad, acordando las medidas nece-
sarias o convenientes para el mejor servicio común.
Corresponde al Administrador:
• Velar por el buen régimen de la casa, sus instalacio-
nes y servicios y hacer sus oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares a tales efectos.
• Preparar, con la debida antelación, y someter a la jun-
ta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios
necesarios para hacer frente a los mismos.
• Atender a la conservación y entretenimiento de la ca-
sa, disponiendo las reparaciones y medidas que resul-
Presidente o a los propietarios.
• Efectuar los acuerdos adoptados en materia de obras,
y efectuar los pagos y realizar los cobros que procedan.
• Actuar, en su caso, como Secretario y custodiar a dis-
posición de los titulares la documentación de la comu-
nidad.
• Todos las demás atribuciones que le sean conferidas
por la junta.
e) Obligaciones de los propietarios
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal, son
obligaciones de los propietarios:
• Respetar las instalaciones generales y elementos co-
munes, ya sean de uso general o privativo, haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando que se causen
daños o desperfectos.
• Mantener en buen estado de conservación su propio
piso e instalaciones privativas, de modo que no perjudi-
que a la comunidad o a otros propietarios, y resarcien-
do de los daños que ocasione por su descuido o el de
las personas por quien deba responder.
20

• Consentir en su vivienda las reparaciones que exija el f) Obligaciones de la Comunidad

servicio del inmueble y permitir en ella las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios Será obligación de la comunidad la realización de las
comunes de interés general acordados, teniendo dere- obras necesarias para el adecuado sostenimiento y con-
cho a que la comunidad le resarza de los daños y per- servación del inmueble y de sus servicios, de modo que
juicios ocasionados. reúna las debidas condiciones estructurales, de estan-
queidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
• Permitir la entrada en su piso a los efectos prevenidos
en los tres apartados anteriores. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios
en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios
• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fija-
altruistas o voluntarios, personas con discapacidad o
da en el título constitutivo, o a lo especialmente estable-
mayores de setenta años, estará obligada a realizar las
cido en la Junta de Propietarios, a los gastos generales
obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso
de la comunidad sin que la no utilización de un servicio
adecuado a su discapacidad de los elementos comu-
común exima del cumplimiento de esta obligación. Los
nes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y
créditos a favor de la comunidad derivados de la obliga-
electrónicos que favorezcan su comunicación con el ex-
ción anteriormente referida son preferentes sobre cual-
terior, cuyo importe total no exceda de tres mensualida-
quier otro crédito, excepto los a favor del Estado, de ase-
des ordinarias de gastos comunes.
guradoras y salariales.
Los propietarios que se opongan o demoren injustifica-
• Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a
damente la ejecución de las órdenes dictadas por la au-
la dotación del fondo de reserva, que no será inferior al
toridad competente responderán individualmente de las
5% del último presupuesto ordinario de la comunidad y
sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
se empleará en atender las obras de conservación y re-
paración de ésta. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras
a realizar resolverá lo procedente la junta de propieta-
• Comunicar su domicilio en España al Secretario de la
rios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o
comunidad, a los efectos de citaciones y notificaciones.
dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Si no se comunica se considera como domicilio el piso
perteneciente a la comunidad, surtiendo pleno efecto ju-
rídico las citaciones y notificaciones entregadas al ocu-
pante del mismo.
• Comunicar a quien ejerza de Secretario el cambio de
titularidad de la vivienda. Si no cumple esta obligación
seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad
devengadas con posterioridad a la transmisión, de for-
ma solidaria con el nuevo propietario.
Además la Ley de Ordenación de la Edificación estable-
ce como obligaciones de los propietarios:
• Conservar en buen estado la edificación mediante un
adecuado uso y mantenimiento.
• Recibir, conservar y transmitir la documentación de la
obra ejecutada y los seguros y garantías que ésta tenga.
La Comunidad de Propietarios 21
 pág.23
Instrucciones de uso
y mantenimiento
01. Espacios
02. Elementos constructivos
03. Instalaciones
04. Equipamiento
01. Espacios

Espacios comunes
Se procurará no dificultar ni impedir el uso
de las zonas comunes a los demás conve-
cinos y cuidarlas como si fueran de su ex-
clusiva propiedad.
El trato correcto y las relaciones de buena
vecindad contribuyen a mejorar la calidad
de vida y a evitar conflictos.
a) Portal y Escaleras
• Por motivos de seguridad es recomendable mantener
una iluminación permanente.
• La puerta de entrada debe permanecer cerrada, no
abra a desconocidos.
• No se aconsejan elementos frágiles, inflamables o fun-
gibles que puedan ser objeto de vandalismo.
• No obstaculice la circulación colocando objetos que
puedan estorbar el paso de las personas.
• No arroje papeles ni otros desperdicios al suelo. No
manche las paredes.
• Evite reuniones y molestias con gritos o ruidos en es-
tos espacios.
Instrucciones de uso y mantenimiento 25
b) El Ascensor
• Los menores de 14 años deben ir acompañados.
• Evite que los niños jueguen dentro de la cabina o ma-
nipulen los controles del ascensor.
• Evite que los niños se sitúen en el exterior en contac-
to con las puertas.
• Ante cualquier anomalía no utilice el ascensor e infor-
me al portero, a la casa de mantenimiento y al resto de
los vecinos.
• Si se produce una parada entre dos pisos no intente
salir, accione la alarma y solicite ayuda.
c) El Garaje
• Si las plazas están señalizadas, coloque el vehículo
dentro de los límites de la señalización. Si no lo están
procure ocupar el menor espacio posible.
• El garaje debe estar permanentemente ventilado.
• En cualquier caso, no obstruya los accesos ni dificul-
te las maniobras.
• Dentro del garaje los motores deben permanecer apa-
gados.
• No deben almacenarse productos inflamables o fun-
gibles.
26

d) Los Patios
Por su peculiar problemática nos vamos a referir con-
cretamente a los que se conocen como patios de luces
comunitarios.
• Si no está diseñado específicamente para ello, no uti-
lice este espacio para el tendido de ropa.
• Evite la caída de objetos porque puede producir da-
ños a las personas, desperfectos en la solería o la obs-
trucción del desagüe.
• El sumidero debe mantenerse limpio y libre de atas-
cos para evitar el peligro de una posible inundación.
• No se permite la apertura o modificación de huecos,
la colocación de extractores, la construcción de cual-
quier añadido, etc., sin el asesoramiento técnico perti-
nente y la autorización de la comunidad.

e) Jardines
• No arranque las flores. No maltrate las plantas ni per-
mita que los niños lo hagan.
• Respete el mobiliario urbano tal como papeleras, ban-
cos, etc.
• Se cuidará especialmente el alumbrado y riego de los
mismos.
• Los excrementos de los animales domésticos no tie-
nen que ir a parar al suelo del jardín de uso común.

Espacios privativos
La vivienda integra un conjunto de espa-
cios privados en los que se desarrolla la vi-
da familiar. Cada uno de esos espacios tie-
ne entidad propia y ha sido diseñado para
cumplir funciones específicas y bien dife-
renciadas.
a) Los Dormitorios
Se trata de espacios muy importantes por su utilización
para el descanso o actividades personales de cada
miembro de la unidad familiar.
• En función del uso son necesarios los controles de
temperatura y grado de humedad, así como el control
lumínico y sonoro del espacio.
• No se deben superar los límites de ocupación previs-
tos ya que podría reducirse la salubridad y el confort.
• Los dormitorios deben ventilarse diariamente para re-
novar la totalidad del aire que contienen. Es aconseja-
ble realizar esta operación por las mañanas y durante un
tiempo de 30 minutos.
• Retirar todo tipo de planta verde de un dormitorio du-
rante las horas nocturnas, pues consumen oxígeno.
Instrucciones de uso y mantenimiento 27
• Por motivos de higiene y para prevenir posibles incen-
dios, no se debe fumar en la cama.
• En estos espacios se suele almacenar ropa personal
y lencería de hogar, por lo que, a efectos de prevenir el
ataque de insectos, es conveniente incorporar produc-
tos protectores y revisar la ropa periódicamente.
b) El Salón
En el salón se concentra la actividad común del grupo
familiar y debe contemplar unas condiciones acordes a
tal uso.
• Preste especial atención al amueblamiento, que de-
be favorecer la comodidad.
• Cuide el nivel de iluminación (diurna y nocturna) para
evitar el cansancio de los ojos, especialmente en zonas
que requieran una atención visual cercana y prolonga-
da.
• Debe evitarse la acción directa del sol sobre pavimen-
tos y muebles, ya que puede decolorarlos.
• Vigile el nivel de ruidos que produce, puede molestar
a los vecinos y a otros habitantes de la vivienda.
• Mantenga una ventilación frecuente.
• Decore con plantas, renovarán y purificarán el aire.
28

c) La Cocina
Por su actividad intensa y mecanizada, así como por ser
la estancia donde se producen más humos, gases y
desperdicios, plantea múltiples recomendaciones de
uso.
• La ventilación de la cocina debe ser permanente.
• Ventile también los armarios, alacenas o despensas,
donde se guardan los alimentos.
• Mantenga una buena iluminación en todo el recinto.
• Las basuras deben de ser evacuadas con la mayor
frecuencia posible y en bolsas de plástico homologa-
das.
• Se recomienda el uso de campanas extractoras do-
tadas de filtro (nunca conectadas a los tubos de venti-
lación estática o shunts) que deberá limpiarse periódi-
camente.
• Los pequeños electrodomésticos deben desenchu-
farse durante su lavado y no estar enchufados perma-
nentemente.
• Elimine la grasa acumulada en los rincones.
• Los productos de limpieza nunca deben almacenar-
se en recipientes que puedan inducir a confusión, ni en
lugares que no sean específicos.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 29

d) Los Baños
• Evite el derroche de agua en todos los aparatos.
• Vigile el funcionamiento de la cisterna del inodoro.
• Cierre perfectamente los grifos después de su utiliza-
ción.
• La ventilación debe de ser permanente, en especial
después de usar la bañera o la ducha.
• Seque los grifos, mobiliario y paredes cuando estu-
vieran cubiertos por la humedad.
• Procure secar cuanto antes el suelo mojado y evitará
resbalones. Si no lo tuviera, es conveniente dotar a la
bañera de algún elemento antideslizante en su fondo.
Coloque también una barra para agarrarse.
• No manipule aparatos eléctricos (como máquinas de
afeitar, secadores de pelo, etc.) con las manos moja-
das, ni estando dentro de la bañera o bajo la ducha, ni
cerca de un chorro de agua.
• Para la limpieza de aparatos sanitarios y grifería se re-
comienda el empleo de agua y jabón. No utilice produc-
tos abrasivos.
• No se suba o cargue sobre los sanitarios (lavabo, bi-
dé, inodoro), el aparato podría partirse o deteriorarse su
fijación.
• Vigile las fisuras de los revestimientos de suelos y pa-
redes y procure tener bien selladas las uniones entre
aparatos, suelos y paredes.
• Los desagües y sifones deben revisarse y desatas-
carse cuando se observe una disminución del caudal
de evacuación.
• No utilice el inodoro como vertedero de productos
desechables, existe peligro de obstrucción de los sifo-
nes y conductos de evacuación.

e) Los Balcones y Terrazas

• No convierta sus balcones o terrazas en almacén o
trastero.
• Tienen consideración de elementos comunes, por lo
que no pueden realizarse reformas, añadidos o sustitu-
ción de elementos, salvo acuerdo pleno de la comuni-
dad y con la previa autorización del organismo compe-
tente del Ayuntamiento de la localidad.
• No coloque mesas, butacas, jardineras y otros elemen-
tos decorativos que faciliten la escalada de la barandilla.
• No sitúe las macetas en el exterior de la barandilla, ni
en lugares en que no queden protegidas contra la caída.
• Evite el riego en horas inadecuadas.
02. Elementos
constructivos
 Instrucciones de uso y mantenimiento 31

Un edificio está formado por un pequeño nú- b) La Estructura

mero de partes o conjuntos de elementos
complejos -pero de características construc-
tivas semejantes- cada una de las cuales
cumple una función importante.
a) La Cimentación
Es el conjunto de elementos que forman el esqueleto
resistente del edificio, encargado de trasladar a la cimen-
tación, las cargas y sobrecargas que soporta. Está for-
mada por:
• Pilares. Elementos verticales cuya dimensión pre-
dominante es la altura que sustentan los forjados.
• Forjados. Son los planos horizontales que separan
en altura los diversos pisos del edificio.

La cimentación es la parte estructural del edificio, encar- • Vigas. Son elementos horizontales que reciben el
gada de transmitir las cargas al terreno sobre el que se peso de los forjados y lo transmiten a los pilares. Su
apoya. dimensión predominante es la longitud.

Se aplican diferentes sistemas de cimentación (pilotes,
zapatas, losas, etc.) según la naturaleza del terreno.
Todos ellos quedan generalmente ocultos o enterrados
después de su construcción.
No precisan, por tanto, ningún cuidado especial para su
normal conservación.
En caso de producirse fugas en las redes de saneamien-
to o abastecimiento, se repararán rápidamente para no
causar daños a la cimentación.
Si por causa de excavaciones o nuevas construcciones
próximas se observan daños, será necesario ponerlo en
conocimiento de un técnico competente.
• Muros de carga. Son estructuras resistentes de la-
drillo, piedra u otro material.
Puesto que la estabilidad de un edificio depende de
todos y cada uno de los elementos resistentes que
componen su estructura y que ésta se calcula y cons-
truye en base a un determinado supuesto de carga,
deben tenerse en cuenta las siguientes prohibiciones
y limitaciones:
• No se debe realizar ninguna acción que pretenda eli-
minar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplaza-
miento de cualquiera de los elementos estructurales.
• Cuando fuera apreciada una anomalía, fisuras o cual-

Cimentaciones Actuación
Cimientos Usuario Cada cinco años, o antes si se aprecian anomalías, se realizará una
inspección visual general, observando si aparecen fisuras o cualquier
otro tipo de lesión.
Anualmente se comprobará el funcionamiento de drenajes y desagües.
Muros de Contención Usuario Inspección visual anual y en especial tras períodos de fuertes lluvias.
Profesional Cada 5 años inspección de las juntas y del conjunto estructural.
32

quier otro tipo de lesión en la estructura, tabiques, pavi-

mentos, etc, se requerirá el asesoramiento de un técni-
co competente, tanto en el proyecto como en la ejecu-
ción de las obras correspondientes.
• En caso de producirse fugas de saneamiento o abas-
tecimiento, o infiltraciones de cubierta o fachada, se re-
pararán rápidamente para que la humedad no ocasione
o acelere procesos de corrosión de la estructura.
• No se deben hacer taladros ni rozas en vigas ni en pi-
lares. En los forjados y muros de carga sólo podrían re-
alizarse previa consulta y autorización por técnico com-
petente.
• No se permitirán sobrecargas de uso superiores a las
previstas. En general, los edificios de vivienda tienen un
límite de 200 kg por metro cuadrado (en cualquier caso
la Memoria de Cálculo del proyecto lo indica con toda
precisión). Por ello se debe evitar la concentración de
cargas que pueda exceder esos límites y su uso inade-
cuado (por ejemplo para bailes, convites,…)

Estructuras Actuación
En general Usuario Se vigilará la aparición de humedades, desplomes, oxidaciones,
fisuras o grietas en cualquier elemento constructivo.
Estructuras Metálicas Usuario Cada tres años revisión visual de la protección anticorrosión y contra
el fuego, procediéndose al repintado o reparación si fuera preciso.
Profesional Reparación o sustitución de elementos estructurales deteriorados
o en mal estado y protección de la estructura metálica con antioxidantes
y esmaltes o similares.
Cada 10 años revisión general indicándose si es precisa
una inspección más detallada.
Estructuras de Fábrica Profesional Cada tres años se realizará una inspección de las piezas que forman la
de Ladrillo fábrica, observando si se producen alteraciones por la acción
de los agentes atmosféricos, erosión o pérdida del mortero de las juntas,
aparición de humedades y manchas diversas, etc.
Estructuras Profesional Cada cinco años se renovarán las juntas estructurales en las zonas
de Hormigón de sellado deteriorado.

c) Las Fachadas
Son los cerramientos de un edificio, que separan las vi-
viendas del ambiente exterior por lo que se les debe pro-
porcionar una adecuada protección térmica y acústica
y resguardar de los agentes atmosféricos.
Al tratarse de un elemento común del edificio, no está
permitida la apertura o modificación de ningún hueco o
 Instrucciones de uso y mantenimiento 33

Fachadas Actuación
Elementos de Hormigón Usuario Se vigilará la aparición de humedades, desplomes, oxidaciones,
fisuras o grietas.
Revestimiento Monocapa Profesional Revisar su estado cada dos años y reparar si fuera necesario.
Cada 5 años limpiar y reparar fisuraciones, bolsas y alteraciones.
Juntas de Dilatación Profesional Cada tres años revisar las juntas de dilatación y el sellado de juntas
entre carpintería y paredes.
Barandillas Metálicas Usuario Inspección visual general comprobando su fijación al soporte.
Limpieza con un paño húmedo o con agua y jabón neutro, evitándose
la utilización de ácidos, lejías o productos abrasivos.
Profesional Cada tres años revisar y repintar si es necesario.
Aplacados y Cornisas Profesional Cada cinco años revisar las fijaciones de aplacados, cornisas, impostas
y elementos salientes.

carpintería sin la previa autorización de la Comunidad de
Propietarios y del Ayuntamiento.
Si se observara riesgo de desprendimiento, aparición de
fisuras, desplomes o envejecimiento indebido, se debe-
rá dar aviso a un técnico competente.
d) Los Tejados y Azoteas
Nos referimos a los paramentos que protegen la parte
superior del edificio de las inclemencias meteorológicas,
especialmente de la lluvia. Realizaremos las siguientes
recomendaciones de uso:
• Los tejados serán accesibles, exclusivamente, para
su conservación y limpieza por personal especializado.
No debe transitarse sobre tejas mojadas.
• Las antenas y mástiles deben sujetarse sobre para-
mentos verticales.
• Tejados y azoteas deben estar siempre limpios y libres
de vegetación parásita. De igual forma, se mantendrán
los canalones y cazoletas de bajantes, según el caso.
• Se evitará la colocación de obstáculos que dificulten
los desagües.
• No se colocarán sobre la cubierta elementos que la
34

Tejados y Azoteas Actuación

Azoteas Usuario Vigilar los estancamientos de agua, fisuras, grietas, hundimientos
y piezas sueltas.
Cada año revisar y limpiar los sumideros y canalones, revisar las juntas
de dilatación, los encuentros con paramentos verticales y el estado
de la solería.
Profesional Cada tres años comprobar el estado de los pavimentos, acabados
superficiales, anclajes de mástiles, chimeneas,...
Tejados Usuario Vigilar la aparición de vegetaciones, hundimientos
y piezas rotas o desplazadas.
Profesional Revisión anual de canalones, cazoletas, gárgolas y piezas de cubrición.
Cada 5 años se comprobará el estado de sujeciones de piezas, juntas,
canalones, faldones, vierteaguas, anclaje de mástiles, chimeneas,…
Lucernarios Usuario Vigilar las roturas de vidrios o placas, y los sistemas de cierre.
Profesional Revisión anual de juntas, encuentros y de los sistemas de cierre
Revisión cada cinco años del estado de los elementos sustentantes,
anclajes, sellados,…

perforen o dificulten su desagüe, como antenas y más-

tiles, que deberán ir sujetos a los paramentos verticales.
Cuando sea preciso hacerlo se deberá contar con el
asesoramiento de un técnico y la autorización de la
Comunidad de Propietarios.
• Antes de sobrecargar la azotea (jardineras, piscinas,..)
consulte a un técnico competente.
• Cuando se aprecien goteras o cualquier tipo de lesión
debe consultarse con un técnico.
• Las cubiertas se utilizarán solamente para el uso pa-
ra el cual se hayan previsto. Su uso indebido invalida las
garantías que pudiera tener el usuario respecto a su buen
funcionamiento e impermeabilidad.

e) Carpintería Exterior: la Ventana

La carpintería exterior forma parte de la fachada y nos
pone en contacto con el exterior, teniendo la finalidad de
proporcionar luz y ventilación a la estancia correspon-
diente.
Conviene seguir las siguientes observaciones:
• No debe modificarse la forma ni las dimensiones de
ningún elemento de la carpintería exterior, ni se cambia-
rá su emplazamiento sin el permiso de la comunidad y
el asesoramiento técnico correspondiente.
• Evite golpes y cierre con cuidado cualquier elemento.
• No introduzca ningún elemento extraño entre las ho-
 Instrucciones de uso y mantenimiento 35

Ventanas Actuación
General Usuario Cada año, comprobación del correcto funcionamiento de los mecanismos de cierre y,
de ser necesario, se engrasarán con aceite ligero o se acudirá a un técnico competente.
Vigilar la pérdida de estanqueidad de los perfiles, roturas, deterioro o desprendimiento
de la pintura.
Evitar el empleo de abrasivos, disolventes, acetona, alcohol u otros productos
susceptibles de atacar la carpintería.
Limpiar regularmente los raíles de las hojas correderas.
Acero Usuario Limpieza con un paño humedecido. En carpinterías de acero inoxidable se utilizará
agua y jabón o detergente no clorado en líquido o en polvo, usando una esponja,
trapo o cepillo suave y aclarando con abundante agua. Para manchas aisladas se
puede añadir un poco de amoníaco.
Profesional Cada seis meses comprobación del funcionamiento de cierres automáticos,
retenedores magnéticos, mecanismos inclinados,..
Cada diez años inspección del anclaje de los marcos a las paredes y renovación del
sellado de los marcos con la fachada.
Aluminio Usuario Limpieza mediante agua con detergente no alcalino, aplicándolo con un trapo suave o
una esponja que no raye; deberá enjuagarse con agua abundante y secar con un paño.
Profesional Cada seis meses comprobación del funcionamiento de cierres automáticos, retenedores
magnéticos, mecanismos inclinados,...
Cada año se engrasarán los herrajes.
Cada cinco años revisión de la masilla, burletes y perfiles de sellado
con material para sellado.
Cada diez años inspección del anclaje de los marcos a las paredes y renovación del
sellado de los marcos con la fachada.
PVC Usuario Para la limpieza se utilizará agua normal, bencina blanca, detergente, solución acuosa
de amoníaco, agua con jabón. Debe evitarse el empleo de productos que contengan
elementos pulidores porque pueden rayarlos (acetona, éter, disolventes clorados
o similares).
Profesional Cada seis meses comprobación del funcionamiento de cierres automáticos,
retenedores magnéticos, mecanismos inclinados,...
Cada cinco años revisión de la masilla, burletes y perfiles de sellado
con material para sellado.
Cada diez años inspección del anclaje de los marcos a las paredes
y renovación del sellado de los marcos con la fachada.
Madera Usuario Para su limpieza es muy importante conocer el tipo de protección utilizado en cada
elemento de madera. En función de que sea barniz, cera o aceite, se utilizará un
champú o producto químico similar recomendado por un especialista.
Periódicamente, se limpiará la suciedad y residuos de polución con un trapo húmedo
y se engrasarán los herrajes.
Cada dos años repasar la protección en carpinterías vistas, y comprobar las tolerancias
de cierres en elementos móviles.
Cada cinco años comprobar la estanqueidad, la sujeción de los vidrios,
los mecanismos de apertura y repasar la pintura.
Cada diez años se renovarán los acabados lacados de las puertas, el tratamiento
contra los insectos y los hongos de las maderas de los marcos y puertas de madera.
Profesional Cada seis meses comprobación del funcionamiento de cierres automáticos,
retenedores magnéticos, mecanismos inclinados,...
Cada cinco años renovación del sellado de juntas.
Cada diez años inspección del anclaje de los marcos a las paredes.
36

jas y cerco, ni presione las hojas abiertas contra la pa-

red. Estos esfuerzos podrían dañar seriamente la posi-
ción de las bisagras y, en consecuencia, el cierre her-
mético de la carpintería.
• No se apoyarán sobre la carpintería pescantes de su-
jeción de andamios, poleas para elevar cargas o mue-
bles, mecanismos para limpieza exterior u otros objetos
que puedan dañarla.
• Para evitar la entrada de humedad conserve en buen
estado la junta elástica de sellado (generalmente cordón
de silicona) entre el contorno exterior de la carpintería y
los paramentos.

Para la limpieza de carpintería y vidrios:

• Emplee bayetas suaves o esponjas, con agua jabo-
nosa o detergentes rebajados que no contengan cloro.
• No utilice objetos duros ni productos abrasivos.
• Se debe evitar la limpieza de las superficies calientes
o soleadas, sobre todo para los lacados. En la limpieza
del aluminio lacado no use disolventes o alcohol, ni pro-
ductos que los contengan.
• Limpie la suciedad y el polvo que pueda obstruir los
orificios que el perfil inferior del cerco lleva para evacua-
ción del agua que recoge.

f) Las Persianas
Tienen como finalidad proteger al edificio de la luz y del
calor y pueden fabricarse en diferentes materiales, si bien
el PVC y el aluminio son los más populares debido a su
ligereza y resistencia al deterioro.
• Al bajar la persiana, evite dejarla caer de golpe brus-
camente. Corre el riesgo de que se rompan las lamas o
de que se descuelgue el eje del soporte donde se en-
rolla.
• Al subir la persiana procure hacerlo suavemente.
Aunque tiene unos topes para limitar el recorrido, los gol-
pes bruscos acaban debilitando la sujeción.
• Al accionar la cinta procure que esta discurra por los
rodillos de recogida de la caja.
• Si observa alguna anomalía en el funcionamiento de
la persiana no intente forzarla. El desplazamiento lateral
 Instrucciones de uso y mantenimiento 37

de una lama, su salida de las guías, el roce de la lama • Se evitará el uso de productos abrasivos en la limpie-
con la guía, la cinta que se rompe o se sale del disco za de las persianas. La limpieza de las persianas con la-
de enrollamiento. Son las anomalías más frecuentes. mas de madera se realizará en seco y las de PVC o de
Algunas pueden subsanarse con facilidad. aluminio se limpiarán con agua y detergente.

Persianas Actuación
Persianas Usuario Limpieza periódica. Las de lamas de madera se limpiarán en seco y las de
PVC o de aluminio, con agua y detergente, nunca con polvos abrasivos.
Cada tres años, se inspeccionará la persiana reparando los defectos
que hayan aparecido y se procederá al barnizado, pintado o engrase de
los elementos que lo precisen. Reposición de las cintas de las
persianas enrollables.
Profesional En caso de reparación o reposición de los elementos mecánicos
de elevación, cintas o cables, se repararán o sustituirán por parte
de personal cualificado.

g) Las Rejas y Barandillas

Constituyen elementos de protección que nos permiten
asomarnos sin peligro de caídas y protegen a la vivien-
da de visitas indeseadas.
• Las barandillas no deberán utilizarse en ningún caso
como apoyo de andamios, tablones, ni elementos des-
tinados a la subida de muebles o cargas.
• Si se observara riesgo de desprendimiento de algún
elemento, corrosión de los anclajes o cualquier otra ano-
malía, deberá avisarse a un técnico competente.
• Si quiere adornar con macetas sus balcones utilice un
soporte apropiado colocado hacia el interior. Y evite car-
gar en exceso la barandilla.
• La pintura debe mantenerse en buen estado.
• No coloque muebles cercanos que faciliten la esca-
lada de los niños hasta los bordes de las barandillas.

Barandillas Actuación
Barandillas Usuario Limpieza periódica con un trapo seco o ligeramente humedecido,
con un paño húmedo o con agua y jabón neutro.
Renovación de la pintura cada dos años en climas muy agresivos,
cada tres años en climas húmedos y cada cinco años en climas secos.
Revisión de los anclajes cada tres años si son atornillados y cada
cinco caso de ser soldados.
Profesional En caso de detectar posible corrosión de los anclajes, deberán
descubrirse y protegerse adecuadamente, sellando convenientemente
los empotramientos a la fábrica.
38

1. Dintel
2. Guardapolvo
3. Jamba
4. Alfeizar
5. Antepecho
2
6. Ventana
7. Balcón
8. Portal
1 9. Fachada principal
10. Fachada lateral

3
10
9

6
4

5
 Instrucciones de uso y mantenimiento 39

h) Las Divisiones Interiores: Tabiques

En la construcción, las paredes son utilizadas como ele-
mentos para delimitar o dividir espacios. Éstas pueden
ser construidas con diversos materiales. Actualmente el
material más usado es el ladrillo, aunque cada vez se
usa con más frecuencia paneles de cartón-yeso arma-
dos interiormente con perfiles de acero plegados.
• No se colgarán elementos ni se producirán empujes
que puedan dañar la tabiquería. Las estanterías con ob-
jetos pesados deben apoyarse en el suelo.
• Se evitará clavar algún elemento en la pared sin ha-
ber tenido en cuenta las conducciones ocultas existen-
tes, eléctricas, de fontanería o calefacción.
• Deben evitarse las rozas o canales para empotrar otros
conductos pues debilitarían, quizás excesivamente, la
pared.

Tabiques Actuación
Tabiques Usuario Vigilar la aparición de fisuras, desplomes o cualquier otro tipo de lesión.
Como paso previo a la realización de alguna redistribución de la
tabiquería, se deberá consultar a un técnico, por si pudiera afectar
a elementos estructurales.
Limpieza según tipo de acabado.

i) Carpintería Interior
Generalmente, la carpintería interior está constituida por
puertas para permitir el paso entre espacios, o para lo-
grar privacidad dentro de las divisiones.
• Se evitarán los golpes y los roces en la superficie.
• Se evitarán las humedades, ya que éstas producen
en la madera cambios en su volumen, forma y aspecto.
• La colocación de topes de goma en los suelos evita-
rá deterioros tanto de la hoja como de los revestimien-
tos próximos. Evite los portazos, adquiera alguno de los
productos que hay en el mercado para trabar las hojas
abatibles cuando tienen que permanecer abiertas.
• No se deberán forzar las manivelas ni los mecanis-
mos.
• No se colgarán pesos en las puertas ni se someterán
a esfuerzos incontrolados.
40

• Por el daño irreparable que pueden causar, esté aten-

to a la aparición de carcomas, termitas u otros insectos
xilófagos, y en tal caso, consulte con un especialista.
• Los herrajes (cerraduras, manivelas, bisagras,etc.) de-
ben ser engrasados con regularidad usando para ello,
preferentemente, aerosoles apropiados.
• No tape o anule las rejillas que, en algunos casos, lle-
van incorporadas en su parte inferior las puertas de cuar-
tos de baño y cocina, pues invalidaría el sistema de ven-
tilación de las habitaciones.

Carpintería Interior Actuación

Puertas de Madera Usuario Para la limpieza diaria se deberán utilizar procedimientos simples
y elementos auxiliares adecuados al objeto a limpiar: paño, plumero,
aspirador, mopa, con el objetivo de limpiar el polvo depositado. Cuando
se requiera una limpieza en profundidad, es muy importante conocer el
tipo de protección utilizado en cada elemento de madera.
Con los múltiples productos de abrillantado existentes en el mercado
debe actuarse con mucha precaución, acudir a centros especializados,
seleccionar marcas de garantía y, siempre antes de su aplicación general,
realizar en un rincón poco visible una prueba de la compatibilidad del
producto adquirido con la superficie a tratar.
Cada tres años revisar la pintura de la carpintería y, en su caso repintar.
Revisar los mecanismos de cierre y maniobra. Ajustar y engrasar cierres,
bisagras y demás elementos móviles de la carpintería.
Cada 10 años se renovarán los acabados lacados de las puertas, el
tratamiento contra los insectos y los hongos de las maderas de los
marcos y puertas.

j) Revestimientos y acabados
Revestimientos Verticales
Los revestimientos de paredes pueden cumplir funcio-
nes muy diversas, aunque las principales son las de ais-
lamiento (térmico y acústico) y la ornamental. En este
ámbito se incluyen una gran variedad de soluciones, que
pueden adoptarse por su nobleza decorativa, econo-
mía, facilidad de montaje, resistencia o funcionalidad.
Guarnecidos Revestimientos ejecutados con pasta de
yeso, para interiores.
Enlucidos Revestimiento ejecutado con pasta de yeso
blanco de gran fineza y terminación lisa.
Estucos Revestimiento obtenido a través de una anti-
gua técnica que consiste en extender varias capas de
mortero de cal y yeso coloreado.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 41

Alicatados Revestimientos con azulejo.

Aplacados Revestimientos con placas, generalmente
de pequeño tamaño (plaquetas o mosaicos).
Chapados Revestimiento ejecutado con elementos de
piedra en forma de placas o losas.
Revestimientos de madera.
Revestimientos textiles.
Papel pintado.

Para su uso se deben seguir las siguientes observa-

ciones:
• Ningún objeto pesado (muebles de cocina, estanterí-
as, etc.) puede estar sujeto o colgado de los revesti-
mientos. Se recomienda llevar la sujeción al elemento
constructivo que sirve de soporte al revestimiento, es
decir, a la pared.
• Se evitarán golpes con objetos contundentes que pue-
dan dañar la superficie, así como roces y punzonamiento.
• Las reparaciones deben efectuarse a la mayor breve-
dad y con materiales análogos a los originales.
• Si tuviera necesidad de hacer alguna perforación en
el paramento revestido, utilice siempre una taladrado-
ra. En los alicatados, chapados y aplacados evite los
encuentros y esquinas de las piezas. Antes de taladrar
un azulejo, haga una pequeña hendidura golpeando sua-
vemente con punzón y martillo, y coloque en ella la pun-
ta del taladro.
• En general, se deben evitar elementos abrasivos en con-
tacto con cualquier superficie por dura que sea y para su
limpieza se utilizarán productos neutros no abrasivos.

Suelos y Pavimentos
La variedad de materiales que se utilizan para este fin es
muy amplia. Los podemos agrupar en los siguientes ti-
pos:
Rígidos
· Pétreos.
· Terrazos y baldosas hidraúlicas.
· Cerámicos.
Flexibles
· Madera.
· Corcho.
· Plásticos y gomas.
· Textiles.
42

Como normas generales podemos citar:

• Evitar la caída de objetos punzantes o de peso que
puedan descascarillar o romper alguna pieza.
• Evitar rayaduras producidas por el desplazamiento de
objetos sin ruedas de goma o protección adecuada.
• La insolación excesiva puede ser motivo de cambio
de color, dilatación u otras alteraciones de las superfi-
cies de madera y corcho.
• Se evitarán las humedades, sobre todo si el material
no ha sido diseñado para soportarlas.
• Procure disponer de piezas para reposición de los pa-
vimentos de su vivienda o edificio, para casos de rotu-
ra o sustituciones por otras causas.

Techos
El acabado más frecuente en techos de viviendas es el
yeso pintado y las placas de escayola en el caso de fal-
sos techos. Las normas de uso son similares a las de
las paredes realizadas de igual modo.
• Se evitará someter los techos con revestimiento de
placas de escayola a humedad relativa habitual superior
al 70% o a salpicado frecuente de agua.
• No debe colgarse ningún elemento pesado de los fal-
sos techos.

Pinturas
Sirven de acabado y protección a muchas superficies.
• Evitar las manchas y salpicaduras con productos que,
por su contenido, se introduzcan en la pintura.
• Evite el vertido sobre el revestimiento de agua proce-
dente de limpieza, jardineras, etc., así como la hume-
dad que pudiera afectar a las propiedades de la pintu-
ra.
• No se permitirá la limpieza o contacto del revestimien-
to con productos químicos o cáusticos capaces de al-
terar las condiciones del mismo.
• Evite golpes, roces, rayados, etc. Todos ellos pueden
dejar una huella en la pintura.
• Si se observara la aparición de humedades sobre la
superficie pintada, se determinará lo antes posible el ori-
gen de dicha humedad, ya que su presencia produce
un deterioro del revestimiento.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 43

Revestimientos Actuación
Guarnecidos, Enlucidos Usuario Vigilar la aparición de abombamientos, desconchados, fisuras, grietas y
y Enfoscados humedades.
Profesional Cada 10 años revisión del estado del revestimiento.
Pinturas
· Al Temple Usuario En las pinturas al temple se limpiará únicamente el polvo mediante trapos
secos. La limpieza se realizará de forma superficial sin dañar la base.
· Plástica Usuario La limpieza se efectuará con esponjas o trapos humedecidos con agua
jabonosa.
· Esmaltes Usuario La limpieza se efectuará con esponjas o trapos humedecidos con agua
jabonosa, suavemente, sin dañar la pintura.
Suelos y Alicatados
· Cerámicas Usuario La limpieza ordinaria se realizará con bayeta húmeda, agua jabonosa y
detergentes no agresivos. En cocinas debe realizarse frecuentemente
con detergentes amoniacados o con bioalcohol.
Para restos de cemento debe utilizarse un producto específico o una
solución de un vaso de vinagre en un cubo de agua.
Las colas, lacas y pinturas se eliminan con un poco de gasolina o alcohol
en baja concentración.
Periódicamente, se recomienda sellar las juntas sometidas a humedad
constante (entrega de bañeras o fregaderos) con la silicona que
garantice la impermeabilización de las juntas.
Cada cinco años se comprobará el estado y relleno de juntas,
cubrejuntas, rodapiés y cantoneras con material de relleno y sellado.
· Cemento/Terrazo Usuario La limpieza se realizará mediante lavado con jabón neutro y abundante
aclarado. Nunca se utilizarán ácidos.
Las eflorescencias y manchas de mortero se eliminarán con agua y si es
necesario con piedra pómez.
· Parquet y Tarimas Usuario Limpiar a menudo con un paño seco, mopa o aspirador. En caso de
manchas puede pasar un paño húmedo y secar a continuación.
Como mínimo mensualmente realizar una limpieza con cera líquida,
ayuda a conservar el brillo.
Profesional Cada diez años, o antes en caso necesario, es conveniente proceder
a su acuchillado, lijado y barnizado, por parte de personal especializado.
Techos
· Escayola Usuario Vigilar la aparición de anomalías o desperfectos como agrietamientos,
abombamientos, estado de las juntas perimetrales de dilatación,
humedades, etc.
La limpieza se realizará utilizando un paño seco.
Profesional Para su pintado se utilizarán pinturas poco densas.
03. Instalaciones

Denominamos así a todo tipo de infraestruc-
turas que prestan algún servicio o proporcio-
nan algún suministro a la vivienda.
a) Saneamiento
La Instalación de Saneamiento de un edificio consiste
en la evacuación por conductos de las aguas negras
(aparatos sanitarios, cuartos de lavado, cocinas, riego,
vertidos industriales, etc.) y también de las aguas plu-
viales (en cubiertas, azoteas, patios, calles, etc.) que se
generan en el mismo.
La descarga se realiza por gravedad hacia los conduc-
tos generales verticales (bajantes) y otros de menor sec-
ción (desagües).
Dicha evacuación puede realizarse mediante redes plu-
viales y fecales separadas o en una misma red sanita-
ria.
Los componentes de la red de saneamiento son:
• Red Vertical. Constituida por los conductos bajantes,
entre los que tenemos:
- Las bajantes. Tuberías verticales que conducen
aguas pluviales y residuales hasta la arqueta a pie
de bajante o colector suspendido.
- Canalones. Recogen las aguas pluviales en los te-
jados.
Instrucciones de uso y mantenimiento 45
- Sumideros. Hueco cubierto por una rejilla por don-
de se recoge el agua y se evacúa, utilizado en pa-
tios y azoteas o en lugares donde confluyen los pla-
nos de distintas vertientes.
• Red Horizontal. Colectores; unen la arqueta de las
bajantes con el alcantarillado u otro medio de vertido.
Esta red se coloca enterrada o colgada. La enterrada
discurre por el subsuelo del edificio, mientras que la col-
gada se sitúa en la planta baja o en el sótano y está
compuesta por tuberías de PVC sin arquetas interme-
dias.
- Colectores. Recogen las aguas de evacuación de
las viviendas y las canalizan por gravedad hasta la
red pública del alcantarillado.
- Arqueta. Caja con varios ramales o conductos co-
nectados para recibir el agua y distribuirla.
• Colectores de aparatos. Empalmes de los distintos
aparatos a las bajantes.
- Bote sifónico. Se usa como registro de limpieza y
lugar donde se reúnen las aguas residuales de los
aparatos sanitarios próximos, sin sifón individual, pa-
ra llevarlas al desagüe general.
- Sifón individual. Conducto de doble curvatura, que
se sitúa en los desagües de los aparatos sanitarios,
y que contiene siempre agua para imposibilitar la sa-
lida al exterior de gases y olores del alcantarillado.
46

Instalaciones de Saneamiento
1. Bajante aguas residuales
2. Bajante aguas pluviales
3. Canalón 1
2
4. Mangueta
5. Sumidero
6. Arqueta
7. Arqueta sifónica
8. Alcantarilla
9. Sifón individual

7 8
 Instrucciones de uso y mantenimiento 47

Hacemos las siguientes recomendaciones de uso:

• La modificación, mejora, adaptación y conservación
debe llevarse a cabo bajo la dirección de un técnico
competente.
• A la hora de realizar obras hay que tener en cuenta
que las bajantes son, generalmente, elementos comu-
nes del edificio, por lo que no deberán manipularse ni
realizar nuevas conexiones a las mismas sin contar con
la autorización de la comunidad.
• Se evitará verter a la red productos que contengan
aceites que engrasen las tuberías, ácidos fuertes, agen-
tes no biodegradables, colorantes permanentes, sus-
tancias tóxicas, etc., que puedan dañar u obstruir algún
tramo de la red, así como objetos que puedan obstruir
las bajantes.
• No se arrojarán al inodoro objetos que puedan obs-
truir la bajante, como restos de comida, compresas, etc.
• Se mantendrá agua permanentemente en los sumi-
deros, botes sifónicos y sifones individuales para evitar
malos olores y se limpiarán los de las terrazas y azote-
as.

Instalación de Saneamiento Actuación

Saneamiento Usuario Vigilar la estanqueidad de la red, la aparición de atascos y malos olores,
humedades y fugas de agua. En caso de apreciar alguna anomalía se
avisará a un instalador autorizado.
Cada mes es conveniente verter agua caliente, sola o con sosa cáustica
(con suma precaución, pues puede producir salpicaduras) por los
desagües de los aparatos sanitarios para desengrasar las paredes de las
canalizaciones de la red y conseguir un mejor funcionamiento de la misma.
Se revisarán y desatascarán los sifones y válvulas cada vez que se
produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación o haya
obstrucciones.
Profesional Cada año se hará una revisión de los colectores suspendidos. Al final del
verano se procederá a la limpieza de los canalones y comprobación de
su correcto funcionamiento.
Cada cinco años se comprobarán los elementos de anclaje y fijación de
bajantes, estanqueidad en juntas y funcionamiento.
48

b) Fontanería • Derivaciones particulares. Es cada una de las tuberí-

La finalidad de una red de fontanería es la de conducir
hacia el interior del edificio el agua potable procedente
de la red de distribución.
La red de fontanería está compuesta por los siguientes
elementos.
• Acometida. Es el enlace entre la red pública de agua
con la instalación interna del edificio. Se compone del
ramal, una llave de registro situada en la fachada del edi-
ficio y antes de entrar al mismo, y otra llave dentro, la lla-
ve de paso, para corte de suministro en caso de que
sea necesario.
• Contador general. Controla el consumo total de agua
del edificio y se encuentra, en su caso, después de la
llave de paso general.
• Contador divisionario. Se encarga de medir el consu-
mo de cada usuario. Puede estar ubicado en cada uno
de los pisos o bien en la planta baja del inmueble.
• Tubo ascendente o montante. Es la unión entre el con-
tador y la instalación interior particular. Están considera-
das parte común o privativa en relación con el contador
divisionario, hasta el contador es elemento común y a
partir de éste privativo.
• Llave de abonado o llave de corte general. Puede ser
manipulada a voluntad del usuario.
as que van desde la llave de paso particular a cada pun-
to específico.
• Llaves de corte para permitir o anular la entrada de
agua a cada recinto húmedo.
• Llaves de escuadra que permiten cortar la entrada de
agua a cada grifo de los distintos aparatos (inodoros, la-
vaplatos y lavadora).
Como recomendaciones de uso generales citaremos:
• Se recomienda cerrar la llave de paso general cada
vez que se abandone la vivienda, tanto si es por un pe-
riodo largo de tiempo como si es para un fin de sema-
na. En cualquier caso, es recomendable dejar correr el
agua antes de beber o cocinar si ha pasado un periodo
de tiempo sin utilizar la instalación.
• Cualquier modificación que se quiera realizar en las
redes de distribución de agua debe contar con el ase-
soramiento de un técnico competente.
• Limpie los filtros de los grifos después de un corte de
suministro.
• No conecte tomas de tierra a la instalación de fonta-
nería.
• Vigile cualquier goteo o mancha de humedad que le
haga suponer la existencia de una fuga o avería.

Instalación de Fontanería Actuación

En general, el papel del usuario debe limitarse a la observación de la instalación y sus prestaciones y a dar aviso
a un instalador autorizado de cualquier anomalía encontrada.
Tuberías Usuario Vigilar que no existen fugas de agua en ningún punto de la red.
La ausencia de humedad, condensaciones y goteos.
Contadores Profesional El mantenimiento de los contadores solo puede realizarse por
la compañía suministradora.
Llaves y Válvulas Usuario Cada año se comprobará su buen funcionamiento de apertura y cierre.
Grifos Usuario Enjuagar y secar la grifería después de cada uso. Para su limpieza se
utilizará detergente líquido y en ningún caso tejidos abrasivos tipo
estropajo.
Limpiar el filtro del aireador o el rociador cuando se observe una sensible
merma del caudal.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 49

Instalaciones de Fontanería
1. Acometida
2. Llave de paso general
3. Ramal 7
4. Batería de contadores
5. Llave de paso individual
6. Montante
7. Derivaciones particulares

2 1

3
50

4
3

Instalaciones de Electricidad
1. Derivación individual
2. Caja de empalme
3. Cable
4. Interruptor
5. Enchufe
6. Cuadro general distribución
7. Interruptor de control de potencia
8. Interruptor automático diferencial
9. Pequeños interruptores automáticos
7 8
c) Electricidad
Las Instalaciones Eléctricas suministran energía eléctri-
ca a los edificios para proveerlos de los servicios de
alumbrado, funcionamiento de electrodomésticos y cli-
matización. Constan de los siguientes elementos:
• Caja general de protección. Es el elemento de la red
interior del edificio donde se efectúa la conexión con la
acometida de la Compañía Suministradora de energía
eléctrica. Es elemento común y debe situarse en el por-
tal o en la fachada del edificio donde se instalan una o
más cajas generales de protección.
6 • Línea repartidora. Conecta la Caja general de protec-
ción con la centralización de contadores. Es elemento
común.
• Centralización de contadores. Mide el consumo de
9 energía eléctrica de los usuarios. El contador es un ele-
mento privativo.
• Derivaciones individuales. Enlazan cada contador con
su respectivo cuadro general de distribución.
• Cuadro general de distribución. Tiene la función de
protección de la instalación interior y la protección al
usuario contra contactos indirectos. Suele constar de:
 Instrucciones de uso y mantenimiento 51

- Interruptor de control de potencia (ICP). Corta el su- Recomendaciones de uso:

ministro de energía cuando se sobrepasa la poten-
cia contratada.
- Interruptor automático diferencial (IAD). Desconecta
la instalación caso de que se produzca una deriva-
ción en algún aparato eléctrico o en la instalación.
- Pequeños interruptores automáticos (PIA).
Destinados a la protección contra sobrecargas y cor-
tocircuitos de cada uno de los circuitos interiores.
• Instalación interior. Conjunto de circuitos que parten
del cuadro general de distribución y alimentan a cada
punto de uso de electricidad dentro de las viviendas.
• Conductores eléctricos (cables). Elementos metálicos
recubiertos con material protector destinados a trans-
portar la energía eléctrica. El color de los cables permi-
te diferenciar la utilización de los mismos:
- color azul para el neutro
- amarillo-verde para toma de tierra
- negro, marrón o gris para fases activas.
• Se recomienda desconectar el interruptor general ca-
da vez que se abandone el edificio por un periodo largo
de tiempo, comprobando que no afecta a ningún apa-
rato electrodoméstico (frigorífico, etc.).
• Antes de taladrar una pared debe asegurarse de que
en ese punto no existe una canalización eléctrica em-
potrada que pueda provocar un accidente.
• No debe modificar su instalación sin la intervención de
un instalador electricista autorizado.
• Cualquier aparato que se vaya a conectar a la red de-
berá llevar las clavijas adecuadas para la perfecta cone-
xión, con su correspondiente toma de tierra.
• Al utilizar o conectar algún aparato eléctrico se deben
tener siempre las manos bien secas, no se debe estar
descalzo ni con los pies húmedos.
• Desconectar los aparatos eléctricos de la red después
de usarlos. No desconectar los aparatos eléctricos ti-

Instalación Eléctrica Actuación

Cuadros de Mando Usuario Comprobación del correcto funcionamiento del interruptor diferencial
y Protección del cuadro general de distribución de la vivienda, así como de los
interruptores magnetotérmicos (PIA).
Profesional Cada 2 años se realizará una revisión general, comprobando el estado
del cuadro, los mecanismos alojados y conexiones.
Cada 5 años se comprobarán los dispositivos de protección contra
cortocircuitos, contactos directos e indirectos así como sus intensidades
nominales en relación con la sección de los conductores que protegen,
reparándose los defectos encontrados.
Red de Distribución Usuario El papel del usuario debe limitarse a la observación de la instalación y
Interior sus prestaciones y a dar aviso a un instalador autorizado de cualquier
anomalía encontrada.
Profesional Cada diez años, revisión general de la instalación.
Clavijas y Receptores Usuario La limpieza debe ser superficial, siempre con bayetas secas y en estado
Eléctricos de desconexión.
Cualquier síntoma de fogueado (quemadura por altas temperaturas a
causa de conexiones defectuosas) debe implicar la inmediata sustitución
de la clavija.
Enchufes Usuario La única acción permitida es la de su limpieza superficial con un trapo
seco. Sin embargo, mediante la inspección visual se puede comprobar
su buen estado a través del buen contacto con las espigas de las
clavijas que soporte y de la ausencia de posibles fogueados de sus
alvéolos.
52
rando del cordón que lleva la clavija. La desconexión de-
be realizarse siempre tirando de la base que aloja las cla-
vijas de conexión.
• Antes de poner en marcha un aparato eléctrico nue-
vo, es preceptivo asegurarse de que la tensión de ali-
mentación coincide con la que suministra la red.
• Si necesita manipular un aparato eléctrico desconéc-
telo previamente de la red.
• No enchufe cualquier aparato en cualquier toma de
corriente. No se deben conectar aparatos que superen
la potencia de la propia toma. Tampoco deben conec-
tarse enchufes múltiples o "ladrones" cuya potencia to-
tal supere a la de la propia toma.
• No coloque las lámparas u otro elemento de ilumina-
ción directamente suspendido del cable correspondien-
te a un punto de luz, utilice ganchos o colgadores ade-
cuados.
• Adopte precauciones especiales para que los niños
no puedan utilizar los aparatos eléctricos.
Actuación en caso de avería
Le recomendamos algunas actuaciones que pueden
subsanar provisionalmente la interrupción del suministro
eléctrico hasta la llegada del técnico o instalador autori-
zado.
Una zona de la vivienda se queda sin luz, ha “saltado”
uno de los PIA.
Desenchufe todos los aparatos que están conectados
en esa zona (apliques, televisor, frigorífico, etc.). Intente
conectar el interruptor PIA. Si lo consigue, déjelo conec-
tado y comience a enchufar los aparatos uno a uno.
Observe con cuál de ellos se vuelve a cortar la corrien-
te: ese será el averiado.
Si a pesar de haber desenchufado todos los aparatos
no es posible conectar el PIA, llame a un técnico elec-
tricista, el problema se localiza en la instalación.
No hay luz en la casa. Ha saltado el interruptor
Diferencial.
Desconecte todos los interruptores PIA y conecte el in-
terruptor diferencial. Si lo consigue vaya conectando uno
a uno los interruptores PIA y observe con cuál de ellos
vuelve a saltar el diferencial. Nos indicará en que zona
está el receptor averiado. Para localizarlo proceda co-
mo en el caso anterior.
Si a pesar de haber desconectado todos los PIA no es
posible conectar el diferencial, llame a un técnico elec-
tricista.
No hay luz en la casa. Ha saltado el limitador de po-
tencia ICP.
Como está sobrepasando la potencia máxima, desco-
necte alguno de los aparatos que tenga en funciona-
miento, hasta que el interruptor diferencial ICP no vuel-
va a saltar.
Si salta con frecuencia tendrá que ir a su Compañía dis-
tribuidora y contratar mayor potencia.
d) Gas
El gas es, tras la electricidad, la energía más consumi-
da en las viviendas. La combustión del Gas tiene las
ventajas de ser limpia, no genera residuos, ni hollín, tam-
poco subproductos peligrosos para el ambiente. Por otro
lado, los gases poseen una gran capacidad calorífica.
El suministro del gas puede darse a través de una red
de abastecimiento público, como en el caso de gas na-
tural y de gas ciudad. También se puede obtener por
suministro privado, para el butano y el propano, sumi-
nistrados mediante bombonas. En estos casos, las ins-
talaciones interiores presentan características diferen-
tes, aunque pueden tratarse a un tiempo ya que en lo
referente a materiales, condiciones de ejecución y se-
guridad, son similares.
Componentes de la instalación de gas:
• Llave de paso general
Es la llave destinada a interrumpir el paso de gas al edi-
ficio.
• Llave de paso individual
Es la llave que se instala antes de la entrada a una vi-
vienda o local, sirve para interrumpir el suministro a esa
vivienda de forma individual.
• Llave de paso aparato
A la entrada de cada aparato receptor, se instala una lla-
ve de paso para cortar el suministro de forma indepen-
diente al resto de la instalación.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 53

6
8 5

9
4

Instalaciones de Gas 2

1. Llave de paso general

2. Llave de paso individual
3. Contador
4. Montante
5. Derivación 1
6. Llave de paso aparato
7. Calentador
8. Cocina de gas
9. Rejilla de ventilación
54

Instalación de Gas Actuación

Los elementos y equipos de la instalación sólo serán manipulados por el personal del servicio técnico de la empresa
suministradora.
Instalación Gas Usuario Vigilar la aparición de olores o señales que denoten fugas, roturas o
desprendimientos de elementos de la instalación, deterioro de llaves
de corte, gomas, canalizaciones, etc.
Vigilar la fecha de caducidad de los tubos flexibles.
Profesional Cada cuatro años la empresa suministradora debe inspeccionar la
instalación desde la red general de suministro hasta la llave de corte
del contador.
Cada cuatro años se debe revisar la instalación interior a partir del
contador y los aparatos a gas.

• Ramal interior o Distribuidor

Es la tubería que va desde la llave de paso general y que
se une con el montante general, con montantes indivi-
duales o con los contadores.
• Montante General
El montante general es la tubería general encargada de
distribuir el gas a todas las viviendas. A su llegada a ca-
da vivienda o local, se deriva directo al contador.
• Montantes Individuales
Considerando un cuarto general de contadores en la
planta baja, cada abonado recibirá el gas mediante una
tubería también llamada montante individual.
• Derivación
Se denomina derivación a la columna que llega hasta
los aparatos de consumo. Puede ubicarse empotrada
o vista.
• Contadores
Equipo de medida del consumo de gas de cada usua-
rio. Pueden instalarse en cada vivienda, aunque lo nor-
mal es concentrarlos en único armario formando una ba-
tería de contadores. En cualquier caso los lugares donde
se ubiquen deben cumplir con los requisitos de ventila-
ción y accesibilidad requeridos.
• Elementos de ventilación
Por razones de seguridad, y ante cualquier posible pér-
dida no detectada, estas instalaciones requieren de ven-
tilación, tanto por donde discurren las tuberías como en
 Instrucciones de uso y mantenimiento 55

los sitios donde se ubica cada uno de los aparatos. Se

habilitan huecos comunicados directamente con el ex-
terior que permiten la renovación de aire.

En el caso del gas butano envasado tendremos, ade-

más:
• La bombona
Recipiente metálico, hermético y muy resistente, que
contiene el gas butano.
• Regulador
Su misión es reducir la presión del gas contenido en la
bombona al nivel adecuado para los aparatos de con-
sumo.
• Tubo flexible
Une el regulador con la instalación fija de distribución.

Recomendaciones de uso para las instalaciones de

gas:
• No se realizarán modificaciones, manipulaciones ni
cambios de materiales que alteren el funcionamiento de
la instalación.
• Cualquier reparación o modificación que se quiera re-
alizar en las redes de distribución de gas debe contar
con el asesoramiento de un técnico competente.
• En ausencias prolongadas y también durante la no-
che, cerrar el regulador de gas.
• El lugar donde funcione un aparato de gas debe es-
tar permanentemente ventilado. Cuide de no obstruir las
rejillas de ventilación.
• No permita que los niños manipulen los aparatos de
gas.
• No se deben conectar tomas de tierra a la instalación
de gas.
• Si se detectara olor a gas, deberán tenerse en cuen-
ta los siguientes apartados:
- Cerrar inmediatamente la llave de la vivienda.
- No encender ninguna llama ni accionar timbres ni
interruptores eléctricos.
- Ventilar el local.
- Avisar inmediatamente al servicio de averías de la
empresa suministradora.
56

3
2

Instalaciones de Calefacción
1. Caldera
2. Canalización
3. Radiador
4. Purgador
 Instrucciones de uso y mantenimiento 57

e) Calefacción, Climatización
y Agua Caliente
Las Instalaciones de Calefacción, Climatización y Agua Recomendaciones para su uso:
Caliente constituyen las instalaciones que determinan • Para cualquier modificación o manipulación de la ins-
las condiciones térmicas de un edificio. Son las que per- talación consulte con un técnico especializado y asegú-
miten brindar el confort necesario para el desarrollo de rese que se realiza por un instalador autorizado.
actividades humanas dentro de un ámbito desde don-
de se utilizan y controlan dichas instalaciones. • La instalación se mantendrá llena de agua, incluso en
los periodos de no funcionamiento, para evitar oxidacio-
nes por entrada de aire.
Calefacción y Agua Caliente • No cubra total o parcialmente los radiadores con mo-
La calefacción es el medio que permite brindar calor al biliario que impida la correcta circulación del aire calien-
edificio. Se diferencia de la instalación de agua caliente te. No cargue pesos sobre ellos.
sanitaria, la cual suministra el agua caliente para consu-
mo de los habitantes del edificio y que no debe mezclar- • Antes de poner en marcha su instalación compruebe
se con la calefacción. que el circuito dispone de agua suficiente. Esto se indi-
ca en el manómetro incorporado en la caldera.
Existen sistemas combinados de calefacción y provisión
de agua caliente sanitaria denominados Sistemas Mixtos, • Si sus radiadores disponen de purgador incorporado,
donde se producen los dos servicios simultáneamente, proceda a eliminar el aire de los mismos.
sin mezclar los sistemas pero aprovechando el mismo • Si la instalación posee caldera individual de gas tenga
productor calorífico. en cuenta que debe limpiar frecuentemente el quema-
Los componentes del sistema de calefacción y agua ca- dor de la misma. Si el termómetro de su caldera supe-
liente serían: ra los 90º desconecte la instalación y avise al instalador.
• Caldera
La caldera es el aparato en el que se calienta agua, por
medio de un combustible, que luego se distribuirá por
los emisores mediante una red de tuberías.
• Canalización
Distribuye el agua desde la caldera a los puntos de ser-
vicio (radiadores o grifos). Es recomendable que esté
aislada para reducir las pérdidas de energía.
• Radiadores
Es un intercambiador del calor suministrado por el agua
caliente al aire de la estancia.
• Grifo
Dispositivo que regula el flujo de agua para su utiliza-
ción por los usuarios.
• Equipo de regulación
Permite la regulación automática de la temperatura del
agua en función de la temperatura ambiente en las ha-
bitaciones.
58
Climatización
Aunque la climatización de un ambiente se considera de
forma indistinta la generación de frío o calor, parece que
el término instalaciones de climatización se reserva a las
que aportan frío.
Las Instalaciones de Aire Acondicionado funcionan a
partir de dos elementos que la integran:
1) La Central Frigorífica: es la unidad o sistema produc-
tor de frío.
2) El Sistema Impulsor de Aire.
La central productora del frío puede ser:
• Centralizada para un grupo de viviendas o para un edi-
ficio.
• Individual para una sola vivienda. En este caso nos en-
contramos con dos sistemas:
- Sistema partido (Split o Multi Split). La unidad for-
mada por el compresor y el condensador está situa-
da en el exterior, mientras que la unidad evaporado-
ra se instala en el interior. Ambas unidades se
conectan mediante las líneas de refrigerante. Con
una sola unidad exterior se puede instalar una uni-
dad interior (sistema split) o varias unidades interio-
res (sistema multi-split). Las unidades interiores pue-
den ser de tipo mural, de techo y consolas, y todas
ellas disponen de control independiente.
- Sistema compacto. Las unidades condensadora y
evaporadora se ubican en un mismo equipo.
• Unitarios para cada dependencia que realizan a la vez
la función de producir el aire frío y de descargarlo en la
habitación. En esta categoría tenemos los acondiciona-
dores de ventana y de consola.
Los elementos que se encargan de la distribución y de
su regulación son:
• Termostato
Mecanismo encargado de regular el funcionamiento del
equipo generador en función de la temperatura del local
climatizado.
• Conductos
Canalizaciones, generalmente de fibra de vidrio, para
distribuir el aire climatizado en impulsión, o en retorno.
• Rejillas y difusores
Elementos donde termina la impulsión o comienza el re-
torno del aire.
Estos dos últimos constituyen lo que comúnmente se
denomina «preinstalación» de aire acondicionado en las
viviendas en venta que lo ofrecen así. En este caso ne-
cesitará completar la instalación con la adquisición de
un equipo generador.
Recomendaciones de uso:
• Es aconsejable siempre consultar las instrucciones de
uso entregadas en la compra de los aparatos.
• Si se observara que los compresores trabajan en va-
cío o carga baja, se parará la instalación hasta la llega-
da del servicio técnico.
• En las instalaciones con máquinas de condensación
por aire (particularmente las individuales), se comproba-
rá que la zona de expulsión de aire se mantiene libre de
obstáculos y que el aparato puede realizar descarga li-
bre.
• Debe hacerse un uso racional de la energía mediante
una programación adecuada del sistema, de manera
que no se deberían programar temperaturas inferiores a
los 23°C en verano ni superiores a esa cifra en invierno.
• No se debe obstaculizar nunca el movimiento del aire
en los difusores o rejillas de equipo.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 59

2
1

Instalaciones de Climatización
1. Unidad exterior
Compresor
2. Unidades interiores
Splits
60

Calefacción, Climatización
y Agua Caliente Sanitaria Actuación
Agua Caliente Los elementos y equipos de la instalación solo deben ser manipulados por el servicio
(Calentador) técnico del suministrador.
Calentador Usuario Cada seis meses se comprobará el correcto funcionamiento de la
Instantáneo de Gas evacuación de gases quemados al exterior, así como que la ventilación
se realiza adecuadamente.
Una vez al año se comprobará el encendido y puesta en funcionamiento
del calentador y los valores límite mínimos y máximos de presión en
el mismo.
Una vez al año se comprobará el funcionamiento y estanqueidad de la
llave de aislamiento de gas, así como las demás del resto de circuitos
hidráulicos.
Cada cinco años se limpiarán y arreglarán (en su caso) los elementos
susceptibles de mayor deterioro del calentador.
Profesional Cada cuatro años, se procederá a la revisión de aparatos exclusivos para
la producción de agua caliente sanitaria.
Calentador Usuario Cada seis meses se comprobará la ausencia de fugas y condensaciones,
Acumulador Eléctrico puntos de corrosión, rezumes, etc.
Cada seis meses se comprobarán los elementos de conexión, regulación
y control: aislamiento eléctrico, resistencia y termostato, válvula de
seguridad y vaciado, ánodo de sacrificio (si existe), etc.
Cada año se comprobará que la temperatura de salida del agua no
sobrepasa los 65°C.
Profesional Cada cuatro años, se procederá a la revisión de aparatos exclusivos
para la producción de agua caliente sanitaria.
Calderas La propiedad deberá poseer un contrato de mantenimiento con una empresa autorizada
que se ocupe del mantenimiento periódico de la instalación, de manera que el usuario
únicamente deberá realizar una inspección visual periódica de la caldera y sus elementos,
que se centrará en comprobar:
- Producción de calefacción y agua caliente sanitaria cuando se le demande (calderas mixtas).
- Que las llamas del mechero o quemador sean de color azulado.
- Total ausencia de olores.
- Presión de agua en el manómetro, que será la determinada en la puesta en marcha.
Instalaciones Profesional Cada año:
de Potencia Térmica Comprobación y limpieza, si procede, de circuitos de humos de calderas.
Nominal <= 70 kW Limpieza del quemador de la caldera.
Comprobación de estanqueidad de cierre entre quemador y caldera.
Revisión general de calderas de gas.
Revisión general de calderas de gasóleo.
Revisión del sistema de control automático.
Instalaciones Profesional Cada año:
de Potencia Térmica Revisión general de calderas de gas.
Nominal > 70 kW Revisión general de calderas de gasóleo.
Dos veces al año:
Comprobación y limpieza, si procede, de circuitos de humos de calderas.
Revisión y limpieza de filtros de agua.
Revisión del sistema de control automático.
Cada mes:
Limpieza del quemador de la caldera.
Comprobación de estanqueidad de cierre entre quemador y caldera.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 61

Calefacción, Climatización
y Agua Caliente Sanitaria Actuación
Sistemas de El mantenimiento deberá ser realizado por personal cualificado de la empresa responsable,
Conducción de Agua de manera que el usuario únicamente deberá inspeccionar la instalación para encontrar
posibles fugas.
Instalaciones Profesional Cada año:
de Potencia Térmica Revisión del vaso de expansión.
Nominal <= 70 kW Comprobación de niveles de agua en circuitos.
Revisión del sistema de producción de agua caliente sanitaria.
Revisión del estado del aislamiento térmico.
Instalaciones Profesional Cada año:
de Potencia Térmica Comprobación de estanqueidad de circuitos de tuberías.
Nominal > 70 kW Revisión de baterías de intercambio térmico.
Revisión del estado del aislamiento térmico.
Dos veces al año:
Revisión y limpieza de filtros de agua.
Cada mes:
Revisión del vaso de expansión.
Comprobación de niveles de agua en circuitos.
Comprobación de tarado de elementos de seguridad.
Revisión de bombas.
Revisión del sistema de producción de agua caliente sanitaria.
Radiadores Usuario Radiadores de hierro fundido y chapa de acero:
- Purgado al principio de la temporada de calefacción o después de
cualquier reparación en la instalación.
- Ajuste de la potencia de emisión por medio de la llave de regulación.
- Las labores de pintado se harán en frío.
Purgadores de radiadores:
- Inspección visual de fugas y comprobación del cerrado total.
- Purgado cada vez que se note una caída anómala de temperatura.
- Con radiadores de aluminio se purgará cada semana en las dos
primeras temporadas de calefacción.
Radiadores de aluminio:
- Purgado semanal en el primer año para evitar la acumulación de gases
generados por el radiador.
- Purgado al principio de la temporada de calefacción o después de
cualquier reparación en la instalación.
- Ajuste de la potencia de emisión por medio de la llave de regulación.
Profesional Cada 2 años se llevará a cabo por un técnico competente una revisión
completa de la instalación y del circuito de radiadores.
Climatización Usuario Antes de la temporada de utilización:
- Limpieza y eliminación de corrosiones de las superficies exteriores.
- Verificación de la inexistencia de fugas de aire por juntas de paneles,
puertas y registros.
- Inspección de los filtros de aire.
- Eliminación de incrustaciones de sales y lodos.
- Verificación del estado y estanqueidad de conexiones de agua.
Profesional Se realizará por parte de personal cualificado el mantenimiento de todos
los componentes de la instalación siguiendo las instrucciones del
fabricante. La frecuencia de dichas intervenciones puede ser cada mes,
cada trimestre, cada año o cada dos años.
62

f) Ventilación
Por instalación de ventilación puede entenderse toda
aquella instalación que permita sustituir el aire ambien-
tal interior de una vivienda que sea considerado inade-
cuado por su falta de pureza, temperatura o humedad
excesiva, por otro exterior de mejores características.
Existen diferentes sistemas:
• Ventilación natural. El aire interior es más caliente y
tiende a subir hacia arriba creando una presión negati-
va en la vivienda, conocida como ventilación por depre-
sión, que permite la entrada de aire fresco exterior a tra-
vés de las juntas de puertas y ventanas mal ajustadas.
También se obtiene por las corrientes de aire que se for-
man al abrir puertas y ventanas.
• Ventilación mecánica. Es la que se realiza mediante
la creación artificial de depresiones o sobrepresiones en
conductos de distribución de aire o áreas del edificio.
Éstas pueden crearse mediante extractores, ventilado-
res, unidades de tratamiento de aire (UTAs) u otros ele-
mentos accionados mecánicamente.
Las siguientes normas de uso ayudarán a su correcto
funcionamiento:
• La modificación en la instalación o en sus condiciones
de uso que pueda alterar su normal funcionamiento se-
rá realizada previo estudio y bajo la dirección de un téc-
nico competente.
• No obstruya las rejillas ni modifique su situación.
• No se utilizarán los conductos de extracción para otro
uso que no sea el de conducción del aire extraído de
los locales interiores del edificio.

Ventilación Actuación
Ventilación Usuario Vigilar la aparición de posibles roturas, fisuras, desplomes, etc, así como
de ruidos y calentamientos anormales en extractores y ventiladores.
Comprobar cada año el estado de las rejillas de ventilación y las
conexiones eléctricas de aparatos y elementos de control y protección.
Profesional Revisar, cada cinco años, las fijaciones de los conductos y el estado del
aspirador estático y sombrerete.

g) Extracción de Humos y Gases

Esta instalación tiene como objeto evacuar los produc-
tos de la combustión que se originan en las cocinas y
en aparatos tales como las calderas. Se compone de
dos elementos:
• Chimenea. Conduce los humos y gases al exterior del
edificio.
• Conducto de evacuación. Une las calderas con la chi-
menea.
Normas de uso:
• Para la modificación de esta instalación será necesa-
rio un estudio previo y la dirección de un técnico com-
petente.
• En los conductos de evacuación no se colocarán ele-
mentos de regulación de tiro.
• El extractor de la campana no debe conectarse al
shunt ni al conducto de humos de la caldera.

Extracción Humos y Gases Actuación

Extracción de Humos Usuario Realización de labores de limpieza y verificación del estado del extractor,
y Gases además de la sustitución o limpieza de filtros, si los posee.
Comprobación de que no existen problemas de funcionamiento en los
conductos.
Profesional Cada 10 años, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, se procederá
a realizar una completa revisión de la instalación.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 63

4
3

Instalaciones de Ventilación y Extracción

1. Caperuza de aspiración estática
2. Ventiladores
3. Sistema de ventilación mecánica
4. Chimenea. Shunt
5. Campana de aspiración
6. Conducto de ventilación
64

h)Telecomunicaciones (ICT)
Son las instalaciones necesarias para captar, adaptar y Instrucciones de uso:
distribuir a las viviendas y locales señales de radio y te- • No se debe manipular ningún elemento de la instala-
levisión terrestre y por satélite, así como servicio telefó- ción.
nico básico y de telecomunicación de banda ancha.
Distinguiremos los siguientes componentes: • No se debe ampliar ni modificar la red interior sin ase-
soramiento y ejecución por parte de un instalador cua-
• Elementos de captación (antenas). Capta las señales lificado.
de televisión y radio.
• Las antenas o sus mástiles de fijación no deberán uti-
• Recinto de Instalación de Telecomunicaciones Superior lizarse en ningún caso como apoyo de andamios, tablo-
(RITS). Se encuentra en la parte superior del edificio y nes ni elementos destinados a la subida de muebles o
contiene los equipos de cabecera de TV y de recepción cargas.
por satélite (nunca servicios de telefonía).
• Recinto de Instalación de Telecomunicaciones Inferior
(RITI), contiene los elementos necesarios para distribuir
las señales que llegan al inmueble por cable (telefonía,
televisión por cable,...).
• Canalización de distribución. Por ella se trasladan las
señales captadas hasta las cajas de toma de los usua-
rios en el interior de la vivienda.

Instalaciones de Telecomunicación Actuación

Telefonía Usuario Vigilar la aparición de roturas o deterioros en los elementos de la red,
así como posibles alteraciones en la comunicación.
Revisar, una vez al año, las fijaciones, corrosión y ausencia de humedad
en armarios de registro de enlace, principal y secundarios,
y canalizaciones no empotradas.
Televisión Usuario Vigilar posibles roturas o deterioros en los elementos de la red, así como
alteraciones en la recepción de la señal.
Cada año, revisar la fijación del mástil y su estado de conservación
ante la corrosión.
Profesional Cada 5 años, comprobar el estado de los cables coaxiales, equipos de
captación y amplificación.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 65

12
11

10
9

Instalación de Telecomunicaciones
1. Arqueta de entrada
2. Registro de enlace
6
3. Recinto de instalaciones 7
de telecomunicaciones inferior
4. Registros principales
5. Canalización principal
6. Registro: Terminación de red 8 5
7. Registros de paso
8. Bases acceso terminal
9. Registros secundarios
10. Canalización secundaria
11. Recinto de instalaciones
de telecomunicaciones superior 4

12. Elementos de captación

TB: Telefonía Básica 3

1
RDSI: Red Digital de Servicios Integrados 2
TLCA: Telecomunicaciones por Cable
RTV: Radio Televisión
66

i) Placas Solares
La energía solar térmica consiste en el aprovechamien-
to del calor solar para el calentamiento de un fluido y su
distribución posterior por la red de calefacción y de agua
caliente sanitaria.
De manera muy esquemática, el sistema de energía so-
lar térmica funciona de la siguiente manera: el colector
o panel solar capta los rayos del sol, absorbiendo de es-
ta manera su energía en forma de calor. A través del pa-
nel solar hacemos pasar un fluido (normalmente agua
con anticongelante) de manera que parte del calor ab-
sorbido por el panel es transferido a dicho fluido. El flui-
do eleva su temperatura y es almacenado o directamen-
te llevado al punto de consumo.
Componentes de la instalación
1. Colectores o placas captadoras
Su funcionamiento se basa en el efecto invernadero, los
colectores están constituidos por varias "capas".
2. Cubierta protectora transparente
3. Placa absorbedora (normalmente de cobre)
Capta la máxima radiación y emite la mínima al exterior.
Contiene los tubos por los que circula el líquido, normal-
mente agua con anticongelante.
4. Lámina reflectante
5. Aislamiento térmico para reducir las perdidas
6. Acumulador
Su función es almacenar el agua de consumo ACS.
También puede acumular agua de apoyo al sistema de
calefacción. El consumo estimado por persona y día es
de 40 litros a 45ºC.
7. Apoyo energético
En los momentos en los que no se dispone de energía
solar, hace falta un sistema de apoyo basado en ener-
gías convencionales. Se suelen emplear sistemas eléc-
tricos (una resistencia dentro del tanque) o de gasóleo
o gas (se puede aprovechar un sistema ya existente).
8. La corrosión se evita introduciendo en el interior del
deposito un ánodo que debe cambiarse periódicamen-
te.
9. Sistema de control
Comprueba la temperatura en diferentes partes de la
instalación para conectar o desconectar los sistemas de
apoyo y las bombas cuando sea necesario.
El acceso a estas instalaciones debe estar limitado al
personal técnico autorizado, por lo que se debe restrin-
gir el paso a los habitantes del edificio.

Placas Solares Actuación

Placas Solares La propiedad deberá poseer un contrato de mantenimiento con una empresa autorizada que
se ocupe del mantenimiento periódico de la instalación, de manera que el usuario únicamente
deberá realizar una inspección visual periódica de los parámetros funcionales principales de la
instalación.
Usuario Limpiar el polvo y la suciedad de las placas siempre que estas se
encuentren en lugares fácilmente accesibles. En caso contrario avisar a
empresas especializadas.
Vigilar la aparición de posibles roturas, desprendimientos, corrosión y
fugas de agua.
Comprobar la existencia de aire en la instalación.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 67

4
2
3

Instalación de Placas Solares

1. Colectores o placas captadoras
2. Apoyo energético
3. Acumulador
4. Sistema de control
68

3
7

1 6

Instalación de Domótica
1. Controlador
2. Detección de intrusos
3. Cámaras de video-vigilancia
4. Detectores de humos
5. Control de temperatura
6. Detector de gas
7. Control de accesos
8. Detector de inundación
 Instrucciones de uso y mantenimiento 69

j) Domótica
Entendemos por domótica la incorporación al equipa- Como recomendaciones para el uso de esta instala-
miento de nuestras viviendas y edificios de una sencilla ción señalaremos:
tecnología que permita gestionar de forma energética- • Deberá evitarse humedecer la central de gestión y las
mente eficiente, segura y confortable para el usuario, los pantallas de control.
distintos aparatos e instalaciones domésticas que for-
• Los sensores de movimiento son sensibles a la pre-
man una vivienda.
sencia de animales. Si el sistema está activado y las ven-
Los sistemas de Automatización y Control constan de tanas abiertas pueden dar lugar a falsas alarmas.
varios elementos y se puede hacer la siguiente clasifi-
cación de los dispositivos de un sistema: • No humedecer o generar atmósferas húmedas alre-
dedor de los sensores de inundación.
• Controlador: en instalaciones centralizadas, es la cen-
tral que gestiona el sistema. En él reside toda la inteli- • No utilizar aerosoles ni elementos con componentes
gencia del sistema y suele tener los interfaces de usua- alcohólicos cerca de los detectores de gas.
rio necesarios para presentar la información a éste • No permita la concentración de humos cerca de los
(pantalla, teclado, monitor, etc.). En los sistemas des- detectores de incendio.
centralizados cada elemento contiene las funciones de
• No aproxime fuentes de calor a las sondas de tempe-
control.
ratura.
• Actuador: es el dispositivo de salida capaz de recibir
una orden del controlador y realizar una acción (encen-
dido/apagado, subida/bajada de persiana, apertura/cie-
rre de electroválvula, etc.).
• Sensor: es el dispositivo que está, de forma perma-
nente, monitorizando el entorno con objeto de generar
un evento que será procesado por el controlador (acti-
vación de un interruptor). Los sensores pueden ser de
luz, temperatura, viento, humedad, humo, escape de
agua o gas, etc.

Domótica Actuación
Domótica El mantenimiento de los elementos de la instalación de domótica debe ser prestado por el
Servicio Técnico competente.
04. Equipamiento
 Instrucciones de uso y mantenimiento 71

a) Aparatos Sanitarios
Se denominan aparatos sanitarios o simplemente sani-
tarios, a aquellos elementos generálmente de gres o
plancha de acero que se utilizan para facilitar la higiene
personal o doméstica y la evacuación de líquidos y/o
sólidos (lavabo, inodoro, bañera, plato de ducha, frega-
dero,…).

Como normas de uso destacaremos:

• Evitar el uso de productos de limpieza abrasivos que
puedan dañar el material.
• Evitar el manejo sobre los sanitarios de elementos du-
ros y pesados que en su caída puedan hacer saltar el
esmalte.
• Las llaves de corte de los aparatos debe cerrarse con
suavidad.
• No someter los elementos a cargas para las cuales
no están diseñados, especialmente si van colgados de
los muros en lugar de apoyados en el suelo.
• No se utilizará salfumán o agua fuerte para su limpie-
za, ni siquiera muy rebajado, para evitar la corrosión del
material.
• No se debe desmontar el sanitario, ya que este traba-
jo está reservado al personal cualificado.
72

Aparatos Sanitarios Actuación

Aparatos Sanitarios Usuario Cada 6 meses revisar el estado de las juntas de desagüe y con los tabiques.
Cada 5 años rejuntar las bases de los sanitarios.
Cuando los desagües estén obturados, se desenroscarán y se limpiarán. En ca-
so de que estén rotos, se cambiarán. Las manipulaciones de aparatos sanitarios
se realizarán cerrando previamente las llaves de paso correspondientes.
En el caso de que un aparato sanitario se mueva, deberá procederse inmediata-
mente a su fijación.
Según las características de los aparatos sanitarios, se procederá a su limpieza de
acuerdo con las siguientes recomendaciones:
• Sanitarios de fundición esmaltada, de acero esmaltado y de acero inoxidable:
- Se deberán limpiar con agua y jabón neutro, sin utilizar ningún tipo de estropajo
ni cualquier otro tejido abrasivo, secándolo después de cada uso con un paño de
algodón para evitar la aparición de manchas de cal.
- Debe comprobarse periódicamente que no aparece ningún defecto en el mismo
que pueda causar puntos de óxido en el sanitario.
• Sanitarios de materiales sintéticos:
- Para su limpieza se utilizará una esponja o paño y productos de limpieza no abra-
sivos.
- Para manchas más resistentes utilizar agua ligeramente clorada o jabón lavavaji-
llas y aclarar abundantemente con agua. Si fuera necesario, se puede utilizar un
producto anticalcáreo o, en su defecto, una solución de agua y vinagre para elimi-
nar depósitos de cal.
• Bañeras de hidromasaje:
- Para su limpieza se utilizará una esponja o paño y productos de limpieza no abra-
sivos. Para manchas más resistentes, utilizar agua ligeramente clorada o jabón la-
vavajillas y aclarar abundantemente con agua. Si fuera necesario, se puede utilizar
un producto anticalcáreo o, en su defecto, una solución de agua y vinagre para eli-
minar depósitos de cal.
- Debe comprobarse periódicamente que no aparece ningún defecto en el mismo
que pueda causar fisuras en el sanitario ni posibilidad de introducción de agua en
el sistema eléctrico.
• Sanitarios de porcelana vitrificada:
- Aunque la porcelana vitrificada resiste muy bien agentes químicos agresivos (por
ejemplo, salfumán o agua fuerte), se procurará no utilizarlos para evitar dañar los
desagües y la red de saneamiento, siendo preferible la limpieza con detergente lí-
quido neutro y cepillos, sin utilizar ningún tipo de estropajo ni cualquier otro tejido
abrasivo. Secarlos después de su uso.
- Debe comprobarse periódicamente que no aparece ningún defecto en el mismo
(golpes, fisuras, etc.) que pueda causar fugas en el sanitario.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 73

Aparatos Sanitarios Actuación

Aparatos Sanitarios Usuario • Sanitarios de gres:
- Aunque el gres resiste muy bien agentes químicos agresivos (por ejemplo, salfu-
mán o agua fuerte), se procurará no utilizarlos para evitar dañar los desagües y la
red de saneamiento, siendo preferible la limpieza con detergente líquido neutro y
cepillos, sin utilizar ningún tipo de estropajo ni cualquier otro tejido abrasivo. Secarlos
después de su uso.
- Debe comprobarse periódicamente que no aparece ningún defecto en el mismo
(golpes, fisuras, etc.) que puedan causar fugas en el sanitario.
• Llaves de corte de aparatos:
- La limpieza se realizará exclusivamente con detergente líquido, sin utilizar ningún
tipo de estropajo ni cualquier otro tejido abrasivo. No se ejercerá presión sobre la
llave.
- En general, en el interior de la vivienda hay llaves de todo-nada, por lo que nun-
ca se deben dejar parcialmente abiertas, puesto que producirían ruidos, turbulen-
cias y un descenso de presión y de caudal en los aparatos sanitarios a los que su-
ministra.

Profesional • Sanitarios de fundición esmaltada y de acero esmaltado:

- En caso de aparición de óxido por haberse eliminado la capa de esmalte en al-
gún punto, esmaltar de nuevo la superficie afectada cuanto antes para evitar la ex-
tensión del daño.
• Sanitarios de materiales sintéticos:
- En el caso de rayado de la superficie, cuando ésta es lisa, se puede proceder a
un lijado suave (lija nº 800 ó 2000) y, en su caso, a la aplicación de un pulimento.
En cualquier caso, consultar con el fabricante.
• Llaves de corte de aparatos:
- Cambio de juntas o de prensas cuando no se pueda impedir el goteo con el cie-
rre normal.
74

b) Grifería
Nos referimos al conjunto de grifos y llaves que regulan
el paso del agua en nuestra vivienda.
• La reparación o sustitución de aparatos o griferías se
realizará previo cierre de la llave general de paso del lo-
cal húmedo donde éstos se ubiquen.
• Siempre deben cerrarse con suavidad.
• Debe comprobarse periódicamente que no aparece
ningún defecto que pueda causar puntos de óxido en
la grifería.
• Nunca se debe dejar la grifería goteando.

Grifería Actuación
Grifería Usuario Después de cada uso, debe enjuagar y secar la grifería y los rociadores
para evitar la aparición de manchas. La limpieza se realizará exclusivamente
con detergente líquido, sin utilizar ningún tipo de estropajo ni cualquier otro
tejido abrasivo. En caso de aparición de manchas, limpiar con un descalci-
ficador recomendado por el fabricante.

c) Electrodomésticos
Aparatos de uso doméstico que utilizan la electricidad
para su funcionamiento.
Normas generales de uso de los electrodomésticos:
• Leer las instrucciones realizadas por el fabricante de
los electrodomésticos antes de ponerlos en funciona-
miento.
• No conectar los aparatos a las tomas de corriente con
las manos húmedas o mojadas.
• No deberán ser manipulados sin desconectarlos pre-
viamente de la red eléctrica.
• No desconectar tirando del cable, para ello debe uti-
lizarse siempre la base que aloja las clavijas de cone-
xión.
A continuación daremos algunos consejos para la uti-
lización de los electrodomésticos más habituales en el
hogar:
Frigoríficos y congeladores
• Procure que la parte posterior del frigorífico esté
bien ventilada.
 Instrucciones de uso y mantenimiento 75

• Evite focos de calor cercanos al aparato, que dis-

minuyan su rendimiento.
• Vigile que no se acumule escarcha.
• Durante las vacaciones prolongadas es aconseja-
ble desconectar el aparato y dejar sus puertas abier-
tas.
• Si instala frigoríficos o congeladores eficientes, de
los niveles A y B, podría ahorrar hasta un 60% de
energía eléctrica.
• Evite abrir y cerrar muy a menudo la puerta.
Asegúrese de que está bien ajustada cuando la cie-
rre y mantenga limpia, ajustada y en buen estado la
junta de goma de la puerta para evitar que se esca-
pe el frío.
• No introduzca elementos calientes.

Lavavajillas
• Utilice el lavavajillas a plena carga y en programas
económicos.

Lavadoras
• Utilice la lavadora a plena carga y en programas
económicos.
• Utilice el lavado en frío. El agua caliente no limpia
mejor y además, deteriora los tejidos.

Hornos y Microondas
• Utilizar el microondas en lugar del horno para pre-
parar comidas en pequeñas cantidades puede su-
poner un ahorro de energía de hasta un 80%.
• No abra la puerta del horno o microondas cuando
esté funcionando, pues además de perder el 20%
del calor acumulado, las radiaciones pueden afec-
tar a su salud.

Cocinas eléctricas
• Si en la vitrocerámica desconecta el termostato a
mitad de la cocción los alimentos acabarán de co-
cerse con el calor residual.
• La cocina eléctrica de inducción, al elevar directa-
mente la temperatura del recipiente, le proporciona
un considerable ahorro energético.
• Procure utilizar recipientes con el mismo diámetro
que la fuente de calor y con fondo difusor para apro-
vechar al máximo la energía.
 pág.77
Recomendaciones
para obras
y reparaciones
78

Obras Antes de acometer una obra de reforma, mejora o repa-

ración, conviene asegurarse de determinados extremos
y tomar ciertas precauciones para evitar sorpresas eco-
y reparaciones nómicas, molestias innecesarias y daños y perjuicios a
la vivienda, al edificio o a terceros. Debemos tener en
cuenta que, como consecuencia de la realización de de-
terminadas obras, pueden quedar invalidadas las garan-
tías o seguros con que cuente el edificio, la vivienda o
algunas de sus partes o instalaciones.
La primera recomendación es la de solicitar el asesora-
miento técnico oportuno, acudiendo a un técnico com-
petente o especialista en la materia. Cuando nos referi-
mos a la intervención de especialistas y técnicos,
hacemos mención a personas o empresas capacitadas
y cualificadas legalmente para realizar una labor concre-
ta y no a amigos o conocidos dotados de habilidad. En
el caso de la vivienda podrán ser arquitectos, apareja-
dores, decoradores, ingenieros industriales o instalado-
res cualificados.
En caso de duda sobre el técnico adecuado a un tipo
de trabajo es conveniente realizar una consulta en el
Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra.
A continuación le ofrecemos algunas recomendaciones
que pueden ayudarle.
Obras que afecte a la cimentación o estruc-
tura
• Deben ser realizadas por un arquitecto y requieren la
realización de un proyecto al que se ajustarán las obras
o trabajos a realizar. Se trata de elementos comunes y,
por lo tanto, toda obra que les afecte debe contar con
el consentimiento de la Comunidad.

Obras en fachadas
• La fachada es la parte más importante en la configu-
ración arquitectónica del edificio, por lo que toda modi-
ficación debe ser proyectada y dirigida por un arquitec-
to.

Obras en cubiertas
• En la colocación de antenas, tendederos u otros ele-
mentos en la cubierta, ha de tenerse presente que no
se debe perforar nunca la superficie de ésta. Efectuar
cualquier tipo de obra en la misma, sin contar con nin-
gún asesoramiento técnico, está demostrado que, en la
mayoría de los casos, conduce a filtraciones de agua y
humedades.

Carpintería exterior
• Las modificaciones en la carpintería exterior sólo pue-
den realizarse previo acuerdo de la Comunidad de
Vecinos, con proyecto técnico y licencia municipal por
afectar a la configuración arquitectónica del edificio.
• Las modificaciones indebidas pueden acarrear san-
ciones administrativas, con obligación de demoler lo re-
alizado y pérdida, en su caso, de las ayudas recibidas.
• Debemos tener en cuenta que, en general, no se pue-
den alterar las dimensiones y formas originales de los
huecos, ni los colores, entonaciones y diseños existen-
tes.
• Respecto de la posible colocación de rejas fijas, es
preciso advertir que frente a la mejora de la seguridad
contra intrusos que ello puede suponer, se contrapone
el aumento considerable de riesgos, para los ocupan-
tes de la vivienda, en caso de incendios.
Obras en paredes y particiones interiores
• Antes de modificar cualquier tabique interior debemos
asegurarnos de que no se trata de una pared de carga,
que no afecta a otro elemento, que se han desconec-
tado las instalaciones que circulan por su interior y que
ha comprobado su incidencia en el pavimento.
• Las distribuciones de las viviendas se realizan aten-
diendo a un aprovechamiento máximo del espacio, por
lo que antes de hacer una modificación estudie todas
las ventajas e inconvenientes detalladamente.
• Cuando tenga que colgar cuadros o muebles de la
pared asegúrese de que está utilizando los medios ade-
cuados al tipo de tabiquería y al peso del objeto.
• Antes de realizar orificios, taladros, rozas o cualquier
perforación en paredes o particiones interiores por las
que puedan discurrir canalizaciones, cierre las llaves de
paso de agua y corte el suministro eléctrico de los cir-
cuitos que discurran por la pared; con ello evitará posi-
bles riesgos de accidentes. Evitará realizar dichas ope-
raciones en:
En la banda horizontal comprendida entre el te-
cho y los cercos de las puertas o ventanas, pues
por esa zona suelen discurrir canalizaciones eléc-
tricas o de distribución de agua.
En una banda vertical de 10 a 15 cm de ancho
en las verticales de los enchufes, interruptores,
tomas de agua y desagües, ya que por esa zo-
na, habitualmente, discurren canalizaciones de
Recomendaciones para obras y reparaciones 79
agua, electricidad y desagües.
En las proximidades de la llave de corte general
de agua, ni por donde pueda discurrir la canali-
zación de entrada a la vivienda, ya que puede
perforar canalizaciones.
En un radio de 20 cm, aproximadamente, en tor-
no a cualquier llave de corte de agua, por existir
muchas posibilidades de perforar canalizaciones.
A ninguna altura, en las paredes donde discurran
líneas de interconexión de máquinas de aire
acondicionado.
A ninguna altura entre el cuadro de mando y pro-
tección eléctrico de la vivienda y el techo, ni en-
tre dicho cuadro y el rincón más próximo, pues
puede tocar en la línea de suministro a la vivien-
da que carece de protección contra contactos
de personas.
• Si tiene que realizar taladros o rozas en las paredes
separadoras entre viviendas distintas o entre éstas y las
zonas comunes, debe tener en cuenta que la cara
opuesta de la pared es de otro propietario o de la co-
munidad. Por tanto, infórmese antes del espesor y ca-
racterísticas de dicha separación. En el caso de pare-
des separadoras de ladrillo de 11 o 12 cm de espesor
no se debe profundizar más de 5 cm.
Revestimientos
• Antes de revestir cualquier superficie asegúrese de
que el paramento está limpio de polvo y de que no hay
zonas huecas o desprendidas. Si éstas existen elimíne-
las y repárelas previamente.
• Cada tipo de revestimiento exige una preparación es-
pecífica. Siga las instrucciones del fabricante.
• No intente colocar revestimientos cerámicos sin expe-
riencia, un especialista lo hará mejor, más rápidamente
y posiblemente le resulte más económico.
• Para reponer azulejos o piezas cerámicas desprendi-
das puede utilizar adhesivos plásticos, como resinas de
poliéster o siliconas, cerrando al exterior la junta con pas-
ta de cemento blanco u otros productos. Si las piezas
desprendidas son numerosas es preferible reponer el
paramento completo.
• Para taladrar una pared revestida de azulejos utilice
brocas especiales y marque el punto de perforación gol-
peando con un martillo sobre un puntero o elemento con
punta de acero.
80
 Recomendaciones para obras y reparaciones 81

• Los revestimientos de piedra deber ser realizados por
empresas especializadas.
• Los revestimientos de madera machihembrada pue-
den ser desmontados siguiendo el proceso inverso al
de montaje, sin tener que dañar las piezas, pero exige
una realización cuidadosa.
• Siempre es conveniente conservar material en reser-
va ya que es muy posible que al cabo del tiempo, cuan-
do vaya a efectuar reposiciones originadas por determi-
nadas obras no se fabrique ni comercialice ya el material
o producto de que se trate y le resulte prácticamente
imposible encontrar el mismo color, tono, textura o mo-
delo.
Obras en suelos
• No olvide que también pueden discurrir instalaciones
empotradas en los techos o bajo el pavimento, por lo
que al realizar obras en los pavimentos, debemos tener
cuidado de no dañar conducciones de instalaciones o
el aislamiento si existe.
racterísticas, aunque disponer de la documentación fi-
nal de la obra ejecutada permite poner la misma a dis-
posición de cualquier especialista para su adecuado co-
nocimiento previo.
• A la hora de realizar determinadas obras recuerde que,
tanto los conductos verticales de ventilación que discu-
rren por cocinas y cuartos de baño como las bajantes
son, generalmente, elementos comunes del edificio. Por
tanto, no deben introducirse en el interior del conducto
de ventilación canalizaciones o elementos de cualquier
tipo, ni acometer al mismo extractores y otras conexio-
nes, pues se reducirá la capacidad de ventilación o po-
drían producirse obstrucciones, turbulencias y sobrepre-
siones que impidan su correcto funcionamiento, además
de causar perjuicios al resto de los vecinos.
• De igual forma, no deben realizarse nuevas acometi-
das a las bajantes, salvo que se trate de obras que
cuenten con las autorizaciones y asesoramientos co-
rrespondientes.

Techos
• Al colgar lámparas y otros elementos del techo, tenga
la precaución de conocer antes la dirección y situación
de viguetas o vigas de hormigón. Si al intentar taladrar
encuentra oposición no siga, pues lo más probable es
que haya tocado alguno de los elementos citados.
• Si la estructura posee forjado con nervios en dos di-
recciones no es posible disponer de conducciones a
través del mismo, por lo que no se pueden colocar lám-
paras colgadas del techo, salvo que el cordón quede
visto.
• Si el forjado es unidireccional se pueden pasar con-
ducciones a través del hueco de los bloques aligeran-
tes, pero no en sentido contrario a las viguetas.

Obras de instalaciones
• La modificación, mejora, adaptación, reparación y con-
servación de cualquier tipo de instalación debe llevarse
a cabo por un instalador autorizado. A veces, ha de con-
tarse además con la intervención de un técnico titulado
competente y, en otras ocasiones, se requieren las au-
torizaciones pertinentes de los correspondientes órga-
nos de la Administración o de las compañías suminis-
tradoras.
• Debe tener presente que el instalador que realizó la
instalación primitiva conoce mejor el trazado y sus ca-
 pág.83
Medidas de Prevención
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Medidas Una vivienda está sometida a diversos riesgos cuyas

consecuencias, en ocasiones, pueden ser muy graves,
por lo que es preciso extremar las medidas de preven-
de Prevención ción, al objeto de evitar, o al menos disminuir, las cau-
sas que los provocan. Entre estos riesgos destacamos:
• Agua
El derrame de agua por distintas causas puede provo-
car la inundación de la vivienda, causando importantes
daños a los elementos constructivos y al mobiliario.
• Fuego
El incendio es uno de los riesgos más graves a los que
se enfrenta una vivienda, pudiendo tener diversos orí-
genes: eléctrico, combustión, calor, etc.
• Explosión
Sus consecuencias pueden ser también de suma gra-
vedad y puede producirse por el escape de gases em-
pleados como combustible o por el almacenamiento en
la vivienda de sustancias químicas susceptibles de ex-
plotar (liquidos inflamables, explosivos,…).
• Contaminación
La vivienda puede producir contaminación ambiental por
la utilización de sistemas de combustión defectuosos o
inadecuados, o mediante el vertido de residuos contami-
nantes por lugares inadecuados como fregaderos, inodo-
ros, etc.
 Medidas de Prevención 85

Los problemas surgidos en una vivienda pueden derivar

en otra serie de problemas que afecten al edificio e in-
cluso a edificaciones contiguas.
Entre las medidas preventivas que debemos adoptar
destacamos:
• Evite almacenar dentro de la vivienda líquidos inflama-
bles como gasolina, benceno y disolventes. Si los ne-
cesita, colóquelos fuera de la casa y cierre bien los con-
tenedores para prevenir un derrame.
• No manipule la instalación de electricidad, puede cau-
sar calentamientos, cortocircuitos e incendios.
• Coloque ropa, cortinas, trapos y papel bien lejos de
los aparatos eléctricos, estufas de gas y materiales in-
flamables.
• Limpie y repare las chimeneas, tubos y conexiones de
aire y de gas.
• Repare los cables rotos o deteriorados y los enchufes
flojos.
• Repare o reemplace los electrodomésticos que se re-
calientan, que tengan un cortocircuito o que produzcan
chispas.
• Si detecta olor a gas, no accione interruptores ni apa-
ratos eléctricos, no encienda cerillas, mecheros ni fume,
abra puertas y ventanas para ventilar el local y llame a
un instalador de gas para que revise y repare la instala-
ción.
• No fume en la cama y no vacíe el contenido de los ce-
niceros directamente en la bolsa de basura sin cercio-
rarse de que no existen colillas encendidas.
• Sartenes y freidoras son las causantes de la mayoría
de los incendios que se inician en la cocina. No intente
apagar estos fuegos con agua. La mejor forma de ex-
tinguirlos es con mantas ignífugas o con extintores uni-
versales, por lo que se aconseja disponer de alguno de
ellos en un lugar próximo.
• Es conveniente disponer de un extintor en casa y le-
erse las instrucciones de manejo para estar prevenido
ante una emergencia.
• En caso de tormenta, desconecte los aparatos eléc-
tricos y la antena de televisión.
• Evite que los niños puedan alcanzar materiales peli-
grosos: medicinas, pilas, productos de limpieza y simi-
lares.
• Evite la utilización de cualquier tipo de aparato eléctri-
co en el baño.
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Actuaciones
en caso
de emergencia
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Actuaciones en Resulta importante que los usuarios de las viviendas co-

nozcan cuál debe ser su comportamiento ante las dis-
tintas situaciones de emergencia que pueden producir-
caso de emergencia se. La actuación rápida y eficaz en estas situaciones
puede evitar accidentes y peligros innecesarios.

Actuación en caso de incendio

En la vivienda se producen, a veces, pequeños incen-
dios que podrían ser dominados con su sola interven-
ción. Conviene, pues, estar preparado.
En cualquier caso, nunca intente apagar un fuego si se
da alguna de estas circunstancias:
- Las llamas amenazan cerrar la única salida que usted
tiene.
- Las llamas se propagan muy deprisa.
- El fuego no está limitado a un área pequeña.

Combatir un fuego exige conocer algunos principios

básicos, una gran dosis de tranquilidad y cierta rapi-
dez para analizar la situación.
• Si el fuego se inicia en un aparato eléctrico, an-
tes de proceder a su extinción corte el suminis-
tro de energía eléctrica.
• El agua no siempre es la mejor solución para
apagar un fuego, pudiendo incluso ser contra-
producente. Si los productos en llamas son me-
nos densos que el agua puede extenderse más
el incendio. Si el origen es un cortocircuito, al
echarle agua se corre el riesgo de morir electro-
cutado.
• No utilice el extintor si no sabe cómo hacerlo y
si lo hace recuerde que la carga se vacía en po-
cos segundos, apunte el chorro a la base de las
llamas y barra toda la superficie del fuego.
• Una buena herramienta para combatir peque-
ños incendios son las mantas ignífugas.

En caso de que no disponga de los medios adecua-

dos para combatir las llamas, o se vea imposibilitado
para combatirlas:
• Avise rápidamente a los ocupantes de la casa
y llame a los bomberos.
• Cierre todas las puertas y ventanas que sea
posible para separarse del fuego y evitar corrien-
tes de aire.
• Abandone el edificio lo antes posible.
 Actuaciones en caso de emergencia 89

• Nunca debe utilizarse el ascensor ya que un

corte del suministro eléctrico le dejaría atrapado.
• Camine agachado, y si fuera necesario en cu-
clillas o a gatas. Cerca del suelo el aire es más
puro: los gases tóxicos y el aire caliente tienden
a concentrarse en las partes más altas.
• Si no puede salir de la vivienda, tape las entra-
das de humo colocando toallas húmedas en las
rendijas de las puertas y hágase ver desde el ex-
terior del edificio.

Actuación en caso de escape de agua

• Cierre la llave de paso de la instalación de fontanería.
• Desconecte la instalación eléctrica.
• Recoger de inmediato el agua derramada para evitar
embalsamientos que podrían afectar a elementos del
edificio.

Actuación en caso de escape de gas

• Cierre la llave de paso de la instalación de gas.
• Ventile las habitaciones afectadas.
• No encender cerillas, mecheros, etc.
• No accione interruptores eléctricos.
• No utilice el teléfono móvil.
• Avise a la compañía suministradora.

Actuación en caso de tormentas y venda-

vales
• Cierre puertas y ventanas.
• Recoja y sujete las persianas.
• Enrolle los toldos.
• Retire de los lugares expuestos al viento objetos que
puedan caer al exterior (macetas,...).

Actuación en caso de nevadas y pedrisco

• Evite la obstrucción de conductos y rejillas de ventila-
ción.
• No lance nieve de la cubierta del edificio a la calle, uti-
lice sal o potasa.
• Enrolle los toldos.
• Limpie los accesos y las zonas de paso.
• Despeje los canalones de tejados y los sumideros de
terrazas.
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bibliografía
 Bibliografía 91

ERAILUR. Comisión de la Edificación en Bizkaia.

Manual de uso y mantenimiento Vivienda.

GOBIERNO DE NAVARRA.
Viviendas unifamiliares, manual de uso y mantenimiento.
Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente,
1989.

GOBIERNO DE NAVARRA.
Viviendas colectivas, manual de uso y mantenimiento.
Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente,
1989.

JUNTA DE ANDALUCIA.
Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de los Edificios
Destinados a Viviendas.
Consejería de Obras Públicas y Transportes. Dirección General de
Arquitectura y Vivienda.

JUNTA DE CASTILLA Y LEÓN.

Manual del Usuario de la Vivienda, 2007.
Instituto de la Construcción de Castilla y León.

CYPE Ingenieros.
Manual de Uso y Mantenimiento.

Diccionario de Arquitectura y Construcción.

Construpedia: Enciclopedia de la Construcción.

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