Conditiile de validitate ale contractului de vanzare- cumparare.

Pentu a fi valabil incheiat, contractul de vanzare – cumparare trebuie sa intruneasca

diferite elemente care, conform regulilor generale in materie de contracte sunt:
- consimtamantul
- capacitatea
- obiectul
- o cauza licita
- forma – in cazul contractelor solemne

Consimtamantul partilor. Promisiunea de vanzare (antecontractul). Pactul de

preferinta. Dreptul de preemptiune.

a. CONSIMTAMANTUL
Vanzarea, ca si in orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul
de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata sufficient- cu exceptiile
prevazute de lege, cum ar fi exproprierea pentru cauza de utilitate publica ce
reprezinta in fod tot o vanzare- cumparare dar fortata, independenta de
consimtamantul proprietarului- in vederea formarii contractului.

In cadrul actului de vanzare- cumparare pot aparea anumite probleme specifice

precum:
1. promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala);
2. pactul de preferinta;
3. dreptul de preemptiune.
1. promisiunea de vanzare sau de cumparare
UNILATERALA
In cadrul promisiunii de vanzare, o persoana ce manifesta interesul de a dobandi
proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a-i vinde acel bun.
Persoana interesata de achizitionarea bunului respectiv isi poate da acordul intr-un
anumit termen.
De exemplu: locatorul- proprietar se oblige fata de locatar sa-I vandal, la un pret
stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul manifesta dorinta de a-l cumpara. O
promisiune de vanzarre acceptata cu aceasta rezerva constituie un contract dar nu o
vanzare, fiind distincta, sin u poate produce efectele unei vanzari.
Promisiune de vanzare nu transfera proprietatea ci da nastere numai unor obligatii cu
caracter personal pentru una din parti, cealalta parte pastrandu-si libertatea de a
decide.
Promisiunea de vanzare unilaterala este un contract ce creeaza obligatii numai pentru
una din parti (promitent). Exista situatia ca in schimbul dreptului de optiune ce i se
ofera beneficiarului, acesta sa plateasca o suma de bani ce reprezinta pretul
dreptului de preemptiune.

Desi teoretic exista si situatia in care promisiunea unilaterala poate fi asumata de

comparator, in practica nu se intalneste.
 BILATERALA
Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala- de a vinde si
cumpara- caz in care ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit,
contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala, este la fel ca si cea unilaterala
un antecontract, cu deosebirea ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea
contractului.
Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren,
contractul de vanzare- cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in
forma prevazuta de lege. Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat,
ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si
asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. In schimb,
obligatia de a incheia contractul in viitor ramane valabila.
Daca vanzatorul nu-si respecta obligatia si vinde bunul altei persoane, cumparatorul
nu poate cere predarea acestuia deoarece nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata
cu o alta persoana este valabila. Prin urmare, cumparatorul nu poate cere decat daune-
interese.

2. pactul de preferinta este o varinata a promisiunii de vanzare prin care proprietarul

unui bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite
persoane, la pret egal.
De exemplu, proprietarul – locator se obliga fata de locatar sa-i acorde preferinta in
cazul in care s-ar hptari sa vanda locuinta. O asemenea obligatie trebuie sa fie prevazuta
in contractul incheiat intre parti.
In cazul pactului de preferinta, proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda ci numai
sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari sa in acest sens.
Intrucat pactul de preferinta- la fel ca promisiunea de vanzare- nu transmite dreptul de
proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in
anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni.

3. dreptul de preemptiune (Dreptul de care se bucura cineva prin lege de a fi preferat in

calitate de cumparator al unui bun):
a.natura juridica
b.domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune

a.NATURA JURIDICA:
Spre deosebire de pactul de preferinta care are natura contractuala, dreptul de
preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa. Vointa
proprietarului- vanzator nu are niciun rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre
titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de
preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.

b.DOMENIUL SI CONDITIILE DE APLICARE ALE DREPTULUI DE

PREEMPTIUNE se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul
juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului
proiectat.