‫يمكن تصنيف الصيانة التى تتم على المبنى إلى ما يلى ‪-:‬‬

‫•‬
‫أ – صيانة روتينية ب – صيانة وقائية)وقائية احتياطية – وقائية استطلعية( جـ‪-‬‬
‫صيانة إصلحية‪.‬‬
‫مخطط ‪ 1‬يوضح أنواع الصيانة‬
‫أنواع‬
‫ا‬
‫صيانة‬
‫ر‬
‫ هى الصيانة البسيطة‬‫مثل أعمــال النظافــة‬
‫والمن ‪.‬‬
‫ تحتاج لعمالة مكثفة‬‫غير متخصصة‪.‬‬
‫ تكاليفها محدودة‬‫وموزعة بنسب ثابتة‬
‫على مدار العمر‬
‫الفتراضى للمبنى ‪.‬‬

‫صيانة‬

‫صيانة‬
‫و‬
‫ تحديـــد مصـــادر ومواضـــع‬‫العطال من خلل التفــتيش‬
‫والكشـــف الـــدورى علـــى‬
‫عناصـــر المبنـــى وإزالتهـــا‬
‫وعلجها ‪.‬‬
‫ تحتاج لعمالة متخصصة‬‫نسبيا‪.‬‬
‫ تكاليفها أعلى من تكاليف‬‫الصيانة الروتينية ولكنها أقل‬
‫من تكاليف الصيانة‬
‫الصلحية‪.‬‬
‫‪ -‬يمكن تقسيمها إلى نوعين ‪.‬‬

‫صيانة وقائية‬
‫إحتياجية‬
‫ يتم الكشف والمراجعــة‬‫علـــى جميـــع عناصـــر‬
‫المبنـــــى أو العناصـــــر‬
‫الساســية منهــا وذلــك‬
‫علـــى فـــترات زمنيـــة‬
‫محددة [‪.]1‬‬
‫ عمل الصلحات‬‫اللزمة للمبنى التى‬
‫تظهر أثناء الكشف‬
‫والمراجعة ول تحتاج‬
‫إلى وقت أو تكاليف‬

‫إص‬
‫ هــى عمليــة إصــلح وعلج‬‫عطل مفاجئ وغير متوقــع‬
‫لحد عناصر المبنى ســواء‬
‫كان أنشائى أو معمارى أو‬
‫صـــــحى أو كهربـــــائى أو‬
‫اليكتروميكانيكال ‪.‬‬
‫ تحتاج لعمالة متخصصة‪.‬‬‫ تكاليفها عالية جدا ) تكلفة‬‫حساب إهلك العنصر‬
‫التالف ‪ +‬تكلفة إعادة‬
‫عمل هذا العنصر أو إحلله‬
‫بعنصر جديد ( ‪.‬‬

‫صيانة وقائية‬
‫استطلعية‬
‫ تعتمـــد علـــى مـــا تـــم‬‫تســجيله مــن إحصــائيات‬
‫ســــابقة خلل عمليــــات‬
‫الكشف الدورية ومن ثـم‬
‫تطبيق نظرية الحتمالت‬
‫فى تحديد عناصر المبنى‬
‫الكثر عرضه للتلف ومن‬
‫ثم وضــع برامــج وخطــط‬
‫الحلل والتجديـــــــــد أو‬
‫الصلح لها‪.‬‬

‫[‪ ]1‬شريف كمال دسوقى – محمد عصام شعوط – )‪ (1998‬صيانة المنشآت بين التشريع والتطبيق –‬
‫مؤتمر النتربيليد القاهرة ‪.‬‬

‫‪1‬‬ ‫تخطيط أعمال صيانة المبانى ‪-:‬‬ ‫أثناء عملية التصميم – أثناء عملية التنفيذ – أثناء التشغيل والستخدام تتطلب‬ ‫عملية صيانة المبنى أن تكون هناك خطة متكاملة تبدأ من مرحلة التصميم الولى‬ ‫للمشروع مرورا ً بعمليات التنفيذ والتشييد نهاية بمرحلة تشغيل واستخدام المبنى‬ ‫وهى كالتى‪-:‬‬ ‫‪ 1-1‬الصيانة أثناء العملية التصميمية ‪.‬‬ ‫‪ 1-2‬الصيانة أثناء عملية التشييد‪-:‬‬ ‫بانتهاء المخططات الهندسية للمبنى بحيث يكون قد روعى فيها جميع الحتياجــات‬ ‫والعتبارات التصميمية اللزمة لعمليات الصيانة ‪ ،‬تبدأ مرحلة التنفيذ والــتى يجــب‬ ‫أن يتوافر لها أيضا ً كل الشروط والكفاءات الفنية مــن خلل الطرفيــن الرئيســيين‬ ‫فى هذه المرحلة‪ -:‬المقاول وجهة الشراف ؛ لضمان تنفيــذ ســليم يحقــق معــايير‬ ‫الجــدوى القتصــادية بالمحافظــة علــى المبنــى وصــيانته خلل العمــر الفتراضــى‬ ‫لمكوناته ‪ ،‬بتنفيذ عناصر عملية الصيانة فى المجالت المختلفــة ) شــبكة الصــرف‬ ‫والتغذية – شبكة النذار – شبكة إطفــاء الحريــق – ســللم الهــروب – المصــاعد –‬ ‫التكييــف – غــرف التفــتيش – شــبكة الكهربــاء( وذلــك بعــد النتهــاء مــن تنفيــذ‬ ‫الساسات والهيكل النشائى حسب أصول الصنعة والفنيات والشروط المثلى‪.‬‬ ‫يمكن تحديد العناصر الرئيسية التى يتطلب استيفاء دراستها للعداد للصيانة خلل‬ ‫مرحلة التصميم فى النقاط التالية [‪-: ]1‬‬ ‫الموقع العام للمبنــى ‪ -:‬طبوغرافيــة الرض – المبــانى والطــرق والمرافــق‬ ‫‪-1‬‬ ‫المحيطة والخدمات‪.‬‬ ‫‪ -2‬العوامل البيئية المحيطة‪ -:‬المطار – السيول – شدة الرياح – المياه الجوفية‬ ‫– نسبة الرطوبة درجــات حــرارة الشــمس – الهــزات الرضــية – الــبراكين –‬ ‫النحر –هبوط أو انهيارات التربة – خصائص التربة – ملوثات الهواء‪.‬‬ ‫وبمعلومية هذه النقاط تتحــدد القــرارات التصــميمية والــتى تســاعد علــى تحقيــق‬ ‫أقصى كفاءه لداء المبنى وزيادة عمرة الفتراضي وكــذلك تحديــد مجــال وأمــاكن‬ ‫الصيانة بداخل المبنى‪.‬‬ ‫‪ 1-3‬الصيانة أثناء التشغيل والستخدام‪-:‬‬ ‫تعتبر هذه المرحلة جزء مكمل ومتم للمرحلتين السابقتين ‪ ،‬اللذان يعتبرا ذا‬ ‫أهمية كبيرة فى عملية الصيانة بحيث يصبح من الصعب جدا ً وضع خطة وبرامج‬ ‫الصيانة ومراقبتها متابعتها أثناء تشغيل المبنى ‪ ،‬ويتم تنفيذ هذه العملية من خلل‬ ‫أفراد مؤهلين وشركات متخصصة فى مختلف مجالت الصلحات والترميم ‪،‬‬ ‫وتعتمد خطة الصيانة على برامج زمنية تختلف فى الهدف والسلوب ‪ ،‬كل حسب‬ ‫الفترة الزمنية التى يغطيها البرنامج بحيث تتحقق إستراتيجية تؤمن متطلبات‬ .‬‬ ‫‪ -3‬العوامل القتصادية‪ -:‬قيمة الميزانية المتاحة للمشروع وتأثيرها علــى اختيــار‬ ‫النظام النشائي للمبنى ومواد البناء والتشطيبات المناسبة‪.

]2‬‬ ‫يمكن تحديد هذه البرامج كما يلى ‪-:‬‬ ‫[‪]1‬محمد سليمان منون ‪ -‬مهندس ‪ ، (1996) .‬‬ ‫[‪ ]2‬زهرة الردايدة ‪ ،‬سمير الحمصى ‪ ،‬نضال قاقبش ‪ 12) ،‬إلى ‪ 14‬سبتمبر ‪ ، (1989‬أسس‬ ‫خفض كلفة صيانة المجمعات السكنية ‪ ،‬ندوة إدارة وصيانة المجمعات السكنية ‪ ،‬عمان ‪.‬‬ .‬‬ ‫أ‪-‬‬ ‫مرحلة التصميم للتخفيض من حجم أعمال الصيانة وكلفتها ‪ -‬رسالة ماجستير ‪ -‬كلية الهندسة ‪،‬‬ ‫جامعة القاهرة‪.‫عمليات الصيانة دون الخلل بأداء المبنى لوظيفته على مدار عمره الفتراضي [‬ ‫‪.‬صيانة المبانى السكنية ‪ ،‬العوامل المؤثرة فى‬ ‫برامج طويلة المدى‪.

2‬تحديد الهيكل‬ ‫‪ .3‬اختيار التوقيت‬ ‫العمال المختلفة على‬ ‫‪ .1‬تحديد أقل حد‬ ‫الخطو‬ ‫من أنشطة الصيانة خلل‬ ‫المخصصة إلى‬ ‫لميزانية الصيانة‬ ‫ات‬ ‫فترة زمنية تقدر بشهر‬ ‫أعمال محددة‬ ‫الذى يحقق‬ ‫التنفي‬ ‫واحد ‪ ،‬يشمل النموذج على‬ ‫ومناطق عمل‬ ‫المستوى المناسب‬ ‫ذية‬ ‫تصنيف للنشاط ووصفة‬ ‫محددة يسهل‬ ‫من الداء والكفاءة‬ ‫والتكلفة المقدرة له‬ ‫الشراف والرقابة‬ ‫لعناصر المبنى‪.1‬إعداد نموذج لكل نشاط‬ ‫‪ .‬‬ ‫أعمال الصيانة من خلل‬ ‫العمالة لتلفى‬ ‫‪ .‬‬ ‫المتخصصين‬ ‫والحتياجات من‬ ‫تحديد أعداد‬ ‫‪-1‬‬ ‫لعمال الصيانة‬ ‫العمالة الذاتية‬ ‫العمالة الفائض عن‬ ‫ومراحل‬ ‫المدربة أو‬ ‫أعمال الصيانة والخرى‬ ‫العطاءات الخاصة‬ ‫المقاولين‬ ‫المطلوب توفيرها‬ ‫بتلك العمال ‪،‬‬ ‫المتخصصين لتنفيذ‬ ‫لستكمال العمال ‪ ،‬ومن‬ ‫وتنظيم احتياجات‬ ‫أعمال الصيانة‪.‬‬ ‫ثم تحديد احتياجات‬ ‫المواد والخامات ‪.‬‬ ‫العمالة واستمرارية العمال‬ ‫المالية‪.‬‬ ‫‪ .‬‬ ‫على مدار السنة – بالضافة‬ ‫إلى التنسيق بين العمال‬ ‫المختلفة ومواعيد توريد مواد‬ ‫وخامات أعمال الصيانة‬ ‫‪ 12‬شهر‬ ‫سنة واحدة‬ ‫الزمن ‪ 5-7‬سنوات‬ ‫‪ .‬‬ ‫‪ .2‬تحديد خطة شهرية‬ ‫‪ .‫مقارنة بين أنواع برامج الصيانة الزمنية‬ ‫برامج قصيرة المدى‬ ‫براملللللج طويللللللة برامج متوسطة‬ ‫المدى‬ ‫المدى‬ ‫الهدف‬ ‫تمثل مرحلة تفصيلية تقسيم أعمال البرامج متوسط‬ ‫عمل تصور عام‬ ‫المدى‬ ‫للبرامج طويلة‬ ‫لعمال الصيانة دون‬ ‫)السنوية( على مدار أشهر‬ ‫الدخول فى تفاصيلها المدى بعمل تحديد‬ ‫السنة بحيث يتم تحديد‬ ‫أكثر دقة لحجم‬ ‫حيث يتم تحديد‬ ‫البدايات والنهايات المقدرة‬ ‫أعمال الصيانة‬ ‫العمال الرئيسية‬ ‫لعمال الصيانة وفقا ً لبرنامج‬ ‫المطلوبة للمبنى‬ ‫للصيانة خلل فترة‬ ‫زمنى يعتمد على قدرات‬ ‫وعمل الموازنة‬ ‫زمنية‪.4‬تحقيق التوافق‬ ‫تجميع العمال المختلفة‬ ‫حدوث فترات‬ ‫المناسب بين‬ ‫وتحديد أولوياتها‬ ‫توقف ناتجة عن‬ ‫برنامج الصيانة‬ ‫تحقيق رقابة‬ ‫‪-3‬‬ ‫عدم وجود أعمال‬ ‫للمبنى وسياسة‬ .1‬توزيع الميزانية‬ ‫‪ .‬‬ ‫منتظم و دائم‬ ‫الصيانة بحيث ل‬ ‫حساب عدد‬ ‫‪-2‬‬ ‫لعمال الصيانة‬ ‫يؤثر على أداء‬ ‫الساعات المطلوبة لداء‬ ‫وعناصرها وخاصة‬ ‫المبنى لوظيفته‪.‬‬ ‫عليها‪.3‬تحقيق تدفق‬ ‫الملئم لعمليات‬ ‫مدار الزمن ‪.2‬تنظيم تعاقدات‬ ‫التنظيمى لدارة‬ ‫متكاملة لعمال الصيانة يتم‬ ‫المقاولين‬ ‫الصيانة‬ ‫من خللها‪.‬‬ ‫وعناصر العمالة الخاصة به‪.

‬‬ ‫المتابعة اليومية‬ ‫‬‫للعمال المنفذة وقياس‬ ‫تقدم العمال‪.‬‬ ‫‪ .‬‬ .‬‬ ‫فعالة على أعمال‬ ‫الصيانة من خلل مقارنة‬ ‫العمال المنفذة‬ ‫بالعمال المقدرة ‪،‬‬ ‫ويساعد ذلك على تحقيق‬ ‫الهداف التالية‪.5‬اختيار توقيت‬ ‫تنفيذ أعمال‬ ‫الصيانة فى ضوء‬ ‫نظام المبنى ككل‬ ‫حتى ل يحدث‬ ‫تعارض بين‬ ‫أعمال الصيانة‬ ‫وأنشطة‬ ‫المستعملين‪.‫المبنى ككل فى‬ ‫قرارات التجديد‬ ‫والتحسين وتوزيع‬ ‫أماكن أعمال‬ ‫الصيانة وغير ذلك‬ ‫من أعمال‬ ‫التنسيق بين إدارة‬ ‫الصيانة بالمبنى‬ ‫والدارات الخرى‪.‬‬ ‫أو الحتياج إلى‬ ‫عمالة إضافية ‪،‬‬ ‫وبالتالى ارتفاع‬ ‫تكاليف الصيانة‪.‬‬ ‫‪ .4‬تحديد بنود‬ ‫الصيانة السنوية‬ ‫مع تحديد تكلفة‬ ‫تقديرية لعمال‬ ‫الصيانة مع‬ ‫المفاضلة بين‬ ‫وسائل التنفيذ‬ ‫المختلفة من‬ ‫تنفيذ ذاتى أو‬ ‫مقاولين‬ ‫متخصصين أو‬ ‫المزج بينهما ‪،‬‬ ‫يلى ذلك تحديد‬ ‫الحتياجات‬ ‫المختلفة من‬ ‫عناصر الصيانة‬ ‫المتمثلة فى‬ ‫الخامات والمواد‬ ‫والعمالة‬ ‫والتكاليف غير‬ ‫المباشرة بهدف‬ ‫الوصول إلى‬ ‫التكلفة الجمالية‬ ‫لعمال الصيانة‬ ‫السنوية‪.‬‬ ‫‪ .5‬تفادى ارتفاع‬ ‫تكاليف الصيانة‬ ‫السنوية للمبنى‬ ‫عن طريق تنفيذ‬ ‫أعمال الصيانة‬ ‫التى تحتاج‬ ‫لمكانيات مادية‬ ‫كبيرة خلل فترات‬ ‫زمنية طويلة نسبيا ً‬ ‫دون تأثير ذلك‬ ‫على أداء المبنى‬ ‫لوظيفته بكفاءة‪.‬‬ ‫سهولة التنبؤ‬ ‫‬‫بمتطلبات الصيانة‬ ‫المستقبلية‪.‬‬ ‫الستفادة‬ ‫‬‫القصوى من إمكانيات‬ ‫العمالة‬ ‫توريد مواد‬ ‫‬‫وخامات الصيانة خلل‬ ‫الزمنة المناسبة لها‪.

‫دراسات الموقع‬ ‫العام للمبنى‬ ‫‪ (1‬الساسات‬ ‫العوامل البيئية‬ ‫المحيطة للمبنى‬ ‫إختيار‬ ‫المقاول‬ ‫المناسب‬ ‫العوامل‬ ‫القتصادية‬ ‫النظام‬ ‫النشائى‬ ‫البنود المعمارية‬ ‫متطلبات العمال‬ ‫التخصصية )صحى‪-‬‬ ‫كهرباء‪-‬‬ ‫اليكتروميكانيكا(‬ ‫صيانة روتينية‬ ‫صيانة وقائية )إحتياجية‪-‬‬ ‫إستطلعية(‬ ‫صيانة إصلحية‬ ‫برنامج زمنى طويل‬ ‫المدى‬ ‫)أ( جمع‬ ‫البيانات‬ ‫والعداد‬ ‫للتخطيط‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫إختيار جهة‬ ‫الشراف ذات‬ ‫الكفاءة‬ ‫مرحللللة‬ ‫التنفيللذ‬ ‫الفعلى‬ ‫تسليم المبنى‬ ‫إستخدام وتشغيل‬ ‫المبنى‬ ‫تحديد أنواع‬ ‫الصيانة‬ ‫للمبنى‬ ‫تحديد‬ ‫برامج‬ ‫الصيانة‬ ‫الزمنية‬ ‫إختيار الشكل‬ ‫الهيكلى‬ ‫المناسب لدارة‬ ‫عملية الصيانة‬ ‫)ب( تخطيط‬ ‫أعمال‬ ‫الصيانة‬ ‫بيانات المبنى – المكان‬ ‫والبيئة المحيطة‬ ‫دورات الصيانة للمبنى‬ ‫أعمال الصيانة المطلوبة‬ ‫وتابعها‬ ‫تحديد الميزانية المتاحة‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪ (3‬مجال وأماكن‬ ‫الصيانة‬ ‫تركيبات‬ ‫صحية‬ ‫تركيبات‬ ‫كهربائية‬ ‫تركيبات‬ ‫المصاعد‬ ‫تركيبات‬ ‫التكييف‬ ‫إتمام عمليات النهو‬ ‫والتشطيب‬ ‫تحديد‬ ‫مجال‬ ‫وأماكن‬ ‫الصيانة‬ ‫قانون‬ ‫صيانة‬ ‫الثروة‬ ‫العقارية‬ ‫منهج‬ ‫إدارة‬ ‫وتخطيط‬ ‫أعمال‬ ‫صيانة‬ ‫المبنى‬ ‫رسللوما‬ ‫ت‬ ‫لتصلميم‬ ‫هندسى‬ ‫متوافلق‬ ‫مع‬ ‫متطلللبا‬ ‫ت‬ ‫أعمال‬ ‫الصيانة‬ ‫‪ (2‬الهيكل‬ ‫النشائى‬ ‫أولويات العمال المطلوبة‬ ‫إسلوب تنفيذ العمال‬ ‫)تحديد مسئوليات فريق‬ ‫الصيانة والهيكل التنظيمى‬ ‫له‪-‬تحديد مواد وخامات‬ ‫الصيانة‬ ‫إصدار أمر الشغل‬ ‫)ج( تنفيذ‬ ‫أعمال‬ ‫الصيانة‬ ‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫العلن عن برنامج الصيانة‬ ‫تنفيذ برنامج الصيانة‬ ‫إستلم العمال والتأكد من‬ ‫مطابقاتها للمواصفات الفنية‬ ‫الستفادة بقاعدة البيانات‬ ‫شركة للصيانة‬ ‫إدارة للصيانة‬ ‫إتحاد للشاغلين‬ ‫)د( قاعدة‬ ‫بيانات‬ ‫الصيانة‬ ‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬ ‫إعداد تقارير بأعمال‬ ‫الصيانة المنفذة‬ ‫إعداد تقارير بحالة المبنىبعد‬ ‫تنفيذ أعمال الصيانة‬ ‫عمل نظام معلومات‬ ‫الصيانة‬ ‫حساب التكاليف للعمال‬ ‫المنفذة‬ ‫دياجرام )‪ :(1‬يوضح مراحل تسلسل خطة الصيانة المتكاملة‬ ‫للمبنى وصول ً للمنهاجية المقترحة‬ .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful