Prospek Pengembangan Usaha

Bidang Jasa Konstruksi & Konsultan

_____________________________________________________________________________________________
_____

TEMA

PROSPEK
PENGEMBANGAN USAHA
BIDANG JASA KONSTRUKSI & KONSULTAN

PT (Persero) KAWASAN BERIKAT NUSANTARA

DISAJIKAN
Oleh :

MS. BUSTOMI

April 2008

Hal. 1.
 Prospek Pengembangan Usaha
Bidang Jasa Konstruksi & Konsultan
_____________________________________________________________________________________________
_____

KATA PENGANTAR

Assalamu Alaikum Wr. Wb.

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat
dan hidayahnya kepada kita semua.
Kami mengucapkan banyak terimakasih atas kesempatan yang diberikan
manajemen kepada kami untuk mencalonkan diri menjadi Pejabat Setingkat Kepala
Divisi dengan memenuhi salah satu kompetensi yang disyaratkan yaitu pembuatan
paper dengan tema “Pengembangan Usaha PT (Persero) Kawasan Berikat
Nusantara”.
Maksud & tujuan pembuatan paper bagi kami adalah tidak semata-mata hanya
untuk memenuhi persyaratan tersebut di atas, namun lebih cenderung sebagai
media untuk menyampaikan dan menuangkan buah pemikiran berupa konsep
pengembangan usaha PT. KBN yang belum termasuk dalam pembentukan SBU
yang sudah ditetapkan.
Adapun pengembangan usaha yang kami sampaikan adalah rencana
Pengembangan Usaha Bidang Jasa Konsultan dan Kontraktor yang saat ini
masih dalam wacana pembentukan.

Kami menyadari sepenuhnya bahwa materi dalam paper ini masih banyak
kekurangan dan masih perlu dioptimalkan, namun kami berharap esensi dari materi
ini dapat bermanfaat dalam pembahasan lebih lanjut atas rencana pembentukan
SBU Jasa Kontraktor & Konsultan. Untuk itu saran dan kritik yang membangun
sangat kami harapkan.
Demikian, terima kasih.

Wasalam.
Jakarta, April 2008

MS. Bustomi
Penyaji

Hal. 2.
 Prospek Pengembangan Usaha
Bidang Jasa Konstruksi & Konsultan
_____________________________________________________________________________________________
_____

PROSPEK PENGEMBANGAN USAHA

BIDANG JASA KONSTRUKSI & KONSULTAN
PT (Persero) KAWASAN BERIKAT NUSANTARA

I. PENDAHULUAN

a. Kondisi Umum Perusahaan

Berdasarkan hasil analisa konsultan independent mengenai kondisi dan
potensi PT(P) KBN menyatakan bahwa trend linier dari kenaikan total biaya
perusahaan lebih tinggi dari trend linier kenaikan pendapatan perusahaan.
Apabila tidak ada usaha dari manajemen PT(P) KBN untuk mencari
terobosan baru di bidang peningkatan kinerja perusahaan, kedua grafik ini
dapat diyakini akan berpotongan (break event) pada tahun 2016, hal ini
menunjukkan bahwa kondisi perusahaan tidak akan menghasilkan laba.
Mencermati hal tersebut PT. KBN telah membuat rencana program
strategis secara bertahap dalam kurun waktu 3 tahun, salah satunya
adalah pembentukan 9 SBU yaitu : Unit Cakung, Unit Marunda & Priok,
Unit Pelayanan Logistik, Health centre, Bengkel, Kebersihan, Air bersih,
Property Non Industri dan IT.

b. Pengembangan Usaha Baru

Dari 9 SBU yang sudah ditetapkan dan diharapkan sudah beroperasi pada
pertengahan tahun 2008, masih dimungkinkan rencana pembentukan SBU
lain yang masih dapat dikembangkan dengan memperhatikan potensi yang
ada dan belum dikelola secara profesional sehingga tidak dapat
memberikan manfaat optimal bagi perusahaan.

Hal. 3.
 Prospek Pengembangan Usaha
Bidang Jasa Konstruksi & Konsultan
_____________________________________________________________________________________________
_____
II. PEMBAHASAN
a. Dasar Pemikiran.

1. Review Proses Perencanaan

Salah satu bisnis usaha utama PT. KBN adalah dibidang jasa Property
berupa penyewaan lahan dan bangunan siap pakai yang tidak lepas
dari kegiatan pembangunan fisik baik sarana maupun prasarana.
Rencana kegiatan pembangunan setiap tahun tertuang dalam program
RKAP, dan perusahaan memberikan tugas dan tanggung jawab kepada
unit kerja Divisi Pengembangan Kawasan untuk menjalankan fungsi
sebagai layaknya Konsultan Perencana.
Disisi lain, Divisi Pengembangan Kawasan juga mengemban tugas yang
cukup berat dalam hal pengembangan dan penataan kawasan yang
berwawasan lingkungan dan sejalan dengan visi & misi perusahaan.
Memperhatikan hal tersebut diatas, Divisi Pengembangan mempunyai
2 fungsi utama yang orientasi tugasnya saling bertolak belakang yaitu
tugas yang bersifat konseptual dan visioner (makro) dengan tugas
yang bersifat detail dan operasional (mikro).
Namun seiring dengan penetapan struktur re-organisasi yang baru
melalui SKD no. 049/SKD/DRT.8.1/IV/2008 tanggal 11 April 2008,
dimana melalui konsep desentralisasi tugas, tanggung jawab dan
kewenangan ke masing-masing SBU, maka fungsi Unit Kerja Divisi
Pengembangan dan Pengelolaan Lingkungan lebih fokus pada tugas
yang bersifat konseptual dan visioner, sedangkan fungsi tugas yang
bersifat detail dan operasional dilimpahkan ke masing-masing SBU.
Mencermati hal tersebut, dengan memperhatikan keterbatasan SDM
bidang teknis di masing-masing SBU baik kualitas maupun kwantitas,
maka diperlukan kesiapan SDM bidang teknis dalam hal penanganan
perencanaan yang bersifat pemeliharaan.

Hal. 4.
 Prospek Pengembangan Usaha
Bidang Jasa Konstruksi & Konsultan
_____________________________________________________________________________________________
_____
2. Review Proses Pelelangan & Pembangunan.

Salah satu kondisi dilematis yang hingga kini masih menjadi problem
adalah :
a. Adanya group-group jasa konstruksi yang mendominasi sebagai
peserta lelang.
b. Kurangnya daya saing/fight antar peserta lelang baik secara teknis,
maupun dalam penawaran biaya.
c. Kontraktor tidak memiliki sumber pendanaan yang kuat
d. Terjadinya peralihan pemenang tender kepada kontraktor lain pada
saat pelaksanaan.
Permasalahan ini menyebabkan kualitas kontraktor pemenang lelang
kurang professional dan berdampak pada hasil pelaksanaan
pembangunan yang tidak sesuai dengan standard teknis yang
disyaratkan, bahkan sampai terjadi pemutusan kontrak perjanjian
pemborongan.
Kondisi seperti ini sangat merugikan perusahaan karena harapan
penyelesaian pembangunan tepat waktu, mutu dan biaya tidak dapat
tercapai secara optimal.

b. Konsep Pembentukan SBU Jasa Konstruksi & Konsultan

Memperhatikan alur proses perencanaan, pelelangan dan pembangunan

tersebut diatas, ada beberapa permasalahan dan kendala yang harus
ditindak lanjuti, antara lain :
1. Mengoptimalkan fungsi Oprasional di masing-masing SBU Kawasan,
fokus dalam mengelola bisnis usaha kawasan sehingga dapat
memberikan kontribusi pendapatan yang maksimal bagi perusahaan
dan tidak terbebani dengan job desk pelayanan fisik yang
pelaksanaannya kurang optimal karena belum ditangani secara
professional.

Hal. 5.
 Prospek Pengembangan Usaha
Bidang Jasa Konstruksi & Konsultan
_____________________________________________________________________________________________
_____
Solusi : beban job desk pelayanan fisik dapat dialihkan ke SBU Jasa
Konstruksi & Konsultan untuk menangani proses
perencanaan dan pembangunan pelaksanaan program
pemeliharaan sarana & prasarana tahunan yang tertuang
dalam RKAP.

2. Kondisi permasalahan dalam proses lelang yang uncontrollable atau

diluar kendali fungsi panitia pengadaan dan proses pembangunan
yang. dilaksanakan dengan hasil kurang optimal.
Solusi : Pembentukan SBU Jasa Konstruksi & Konsultan dapat
menjadi Peserta lelang sebagai counter balance dalam proses
pelelangan serta mampu bersaing dengan harga penawaran
pekerjaan yang wajar, reasonable dan tetap memperhatikan
perolehan keuntungan yang sesuai.
Dan sebagai kontraktor pelaksana, dapat memberikan
standard-standard hasil pelaksanaan pekerjaan yang sesuai
dengan yang disyaratkan sebagai acuan bagi kontraktor
pelaksana lain.

3. Diluar aspek tersebut diatas, pembentukan SBU Jasa Konstruksi &

Konsultan juga merupakan salah satu solusi bagi Investor asing yang
akan berinvestasi membangun atau merenovasi pabrik, sehingga SBU
ini menjadi salah satu mata rantai One Stop Service bidang pelayanan
perijinan Ijin Mendirikan Bangunan.
Peluang ini cukup besar karena investor menginginkan pelayanan yang
cepat dan mudah, tanpa harus mencari konsultan atau kontraktor yang
tidak jelas kualifikasnya.

Hal. 6.
 Prospek Pengembangan Usaha
Bidang Jasa Konstruksi & Konsultan
_____________________________________________________________________________________________
_____
c. Prospek Pengembangan SBU Jasa Konstruksi & Konsultan

Prospek pengembangan SBU Jasa Konstruksi & Konsultan dapat

dikembangkan dalam berbagai variant usaha seperti :
ƒ Jasa Manajemen Konstruksi yaitu jasa penanganan Pengawas
Kontraktor yang terlibat mulai saat pelelangan pekerjaan sampai
pelaksanaan pembangunan selesai dengan target pelaksanaan yang
tepat waktu, mutu dan biaya.
ƒ Laboratorium Test
ƒ Pembuatan Mesin produk berupa Batching Plan dan Crushing.
Pengembangan usaha ini tentunya dilaksanakan secara bertahap sesuai
kebutuhan dan kemampuan yang memadai.

III. SIMPULAN DAN SARAN

Pembentukan Pengembangan Usaha dalam bentuk SBU Jasa Konstruksi &

Konsultan merupakan upaya untuk merubah status pengeluaran biaya pada
pembebanan SDM di Kantor Pusat dan SBU Kawasan, menjadi sumber
pendapatan tambahan pendapatan bagi perusahaan, karena selain mempunyai
fungsi menunjang kegiatan core bisnis dibidang jasa property juga bersifat
profit centre dengan mendapatkan peluang bisnis diluar kawasan.
Oleh karena itu rencana pembentukan Pengembangan Usaha dalam bentuk
SBU Jasa Konstruksi & Konsultan cukup prospektif dan sejalan dengan rencana
pembentukan SBU lain yang sudah ditetapkan.
Kajian ini masih dangkal dan bersifat kualitatif serta belum dilengkapi data
pendukung yang memadai, namun demikian kami membuat kajian ini
berdasarkan atas kondisi eksisting, realita dilapangan dan sedikit pengalaman
bekerja di bagian proses produksi desain perencanaan dan konstruksi selama
lebih kurang 10 th sejak th. 1997. Untuk itu perlu kajian lebih lanjut berupa
pembuatan Studi Kelayakan sebagai dasar pembentukan SBU Baru.

Hal. 7.