Procjenavrijednostinekretnina

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA
SEKTOR ZA TRGOVINU
UDRUŽENJE POSLOVANJA NEKRETNINAMA
SEKTOR ZA POSLOVNO OBRAZOVANJE
PROGRAM STRUČNOG OSPOSOBLJAVANJA POSREDNIKA U PROMETU

NEKRETNINAMA
udžbenik/priručnik
PRODAJA NEKRETNINA
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Autor
Žarko Željko, dipl.ing.građ. stalni sudski vještak
U Zagrebu, studeni 2004.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Sadržaj:
1. OSNOVNI POJMOVI
S uvod
S o procjenama
S izračun površina
S prikupljanje podataka
S umanjenje vrijednosti i vijek trajanja građevina, pojedinih sklopova i materijala
S etažiranje
S moderne metode određivanja položajne pogodnosti
1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA
2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA
S troškovni pristup
S usporedni pristup
S dohodovni pristup
2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA
S komparativni pristup
S pristup s obzirom na troškove
S pristup s obzirom na prihode
S zakonski pristup
3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUČNOG OSPOSOBLJAVANJA

POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA
4. RECENZENTI
5. KORIŠTENA LITERATURA
_________________________________________________________________________________
Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 2

Sadržaj detaljno:
a Zahvala
aa Recenzije
1. OSNOVNI POJMOVI
1.1. Uvod
1.1.1. Čimbenici
1.2. O procjenama
1.2.1. Načela
1.3. Izračun površina

1.3.1. Korisna površina
1.3.2. HRN U.C2.100
1.3.3. ISO 9836:2002
1.4. Prikupljanje podataka

1.4.1. Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka
1.4.2. Analiza najbolje uporabe zemljišta
1.5. Umanjenje vrijednosti i vijek trajanja građevina, pojedinih sklopova i materijala

1.5.1. Faktori umanjenja
1.5.2. Umanjenje vrijednosti – modificirana Vernerova metoda
1.5.3. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema Zakonu o prodaji stanova na
kojima postoji stanarsko pravo
1.5.4. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema ASA standardima
1.5.5. Ekonomski i tehnički faktori smanjenja vrijednosti i vijek trajanja
1.5.5.1. Preostala vrijednost
1.5.5.2. Efektivni vijek trajanja
1.5.5.3. Umanjenje zbog utjecaja tržišta
1.5.5.4. Teoretsko smanjivanje vrijednosti
1.5.5.5. Prosječan vijek trajanja građevinskih dijelova
1.5.5.6. Linearno smanjivanje vrijednosti
1.5.5.7. Regresivno smanjivanje vrijednosti
1.5.5.8. Progresivno smanjivanje vrijednosti
1.6. Etažiranje
1.6.1. Ciljevi
1.7. Moderne metode određivanja položajne pogodnosti

1.7.1. Space syntax metoda
2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA

2.1.1. Statički pristup – troškovna metoda
2.1.1.1. Kronologija
2.1.1.1.1. Vernerova formula za umanjenje vrijednosti
_________________________________________________________________________________

2.1.1.1.2. Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti

ekspropriranih objekata
2.1.1.1.3. Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo
2.1.1.2. Troškovna metoda u primjeni
2.1.1.2.1. Prednosti upotrebe troškovne metode
2.1.1.2.2. Umanjenje vrijednosti
2.1.1.2.3. Tržišna vrijednost nekretnine
2.1.2. Komparativni pristup - usporedna metoda
2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije
2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA

2.2.1. Općenito o pristupima i metodama
2.2.2. Metodološki pristupi u EU
2.2.3. Pristupi procjenama
2.2.3.1. Odabir postupka vrednovanja
2.2.3.2. Opći elementi procjene
2.2.4. Komparativni pristup
2.2.4.1. Usporedna metoda
2.2.4.1.1. Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu
usporednom metodom
2.2.4.2. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine
2.2.4.2.1. Površina koja se može dati u najam ili zakup
2.2.4.2.1.1. Kvalifikacija - zoniranje
2.2.4.3. Metoda kapitalizacije dobiti
2.2.4.3.1. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda
2.2.4.3.2. Stopa prihoda (yield)
2.2.4.3.3. Rizik
2.2.4.3.4. Primjer za turističku nekretninu
2.2.4.3.5. Primjer za obiteljsku kuću
2.2.4.3.6. Postupak vrednovanja prihoda
2.2.4.3.7. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije
2.2.5. Pristup izračuna troškova
2.2.5.1. Postupak utvrđivanja stvarne vrijednosti
2.2.5.2. Troškovne metode
2.2.5.2.1. Metoda određivanja cijene kubičnog (četvornog) metra
2.2.5.2.2. Metoda udjela građevinskih troškova
2.2.5.2.3. Metoda zamijenjene vrijednosti
2.2.5.2.3.1. Zamjenska vrijednost zemljišta
2.2.5.2.3.2. Zamijenjena vrijednost zgrada
2.2.5.2.3.3. Korekcija zbog tehničke i funkcionalne zastarjelosti
2.2.5.2.3.4. Preostala vrijednost
2.2.5.2.3.5. Efektivni vijek trajanja
2.2.5.2.4. Metoda reprodukcijske vrijednosti
2.2.5.2.5. Metoda rezidualne vrijednosti
2.2.6. Pristup prema prihodima
2.2.6.1. Metoda bruto početnog učinka (BAR)
2.2.6.2. Metoda neto početnog učinka (NAR)
2.2.6.2.1. Troškovi eksploatacije
2.2.6.2.1.1. Porez na nekretnine
2.2.6.2.1.2. Ostali porezi
2.2.6.2.1.3 Nasljedni zakup
_________________________________________________________________________________

2.2.6.2.1.4. Osiguranja
2.2.6.2.1.5. Troškovi upravljanja objektom
2.2.6.2.1.6. Održavanje
2.2.6.2.1.7. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika
2.2.6.2.1.8. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u
najam ili zakup
2.2.6.2.1.9. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim
prostorijama )
2.2.6.2.1.10. Neobračunavanje iznosa PDV-a
2.2.6.2.1.11. Doprinos promociji
2.2.6.2.1.12. Nenaplaćena najamnina ili zakupnina
2.2.6.2.1.13. Ostali troškovi
2.2.6.2.1.14. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u
najam ili zakup
2.2.6.2.1.15. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u
strukturalno praznom stanju
2.2.6.2.1.16. Strukturalno prazno stajanje nekretnine
2.2.6.2.2. Korekcija kapitala
2.2.6.2.2.1. Zapušteno održavanje
2.2.6.2.2.2. Početno prazno stajanje nekretnine
2.2.6.2.2.3. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna
2.2.6.2.2.4. Razlike u najamnini ili zakupnini
2.2.6.2.2.5. Iznos PDV-a kao kompenzacije
2.2.6.2.2.6. Efekt nasljednog zakupa
2.2.6.2.2.7. Buduće kapitalno ulaganje
2.2.7. Zakonski pristup
3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUČNOG OSPOSOBLJAVANJA

POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA
4. RECENZENTI
_________________________________________________________________________________

a. ZAHVALA
Htio bih se zahvaliti svima koji su mi pomogli pri pisanju ovog teksta kao i onima koji su
svojim kritikama, savjetima i sugestijama doprinijeli da kroz dugogodišnje bavljenjem poslom
procjenitelja otkrijem sve tajne ovog izuzetno interesantnog i složenog zanimanja..
Najbliži suradnici bili su mi svakako djelatnici tvrtke ING EKSPERT, a na stručnim savjetima
i pomoći moram zahvaliti svima onima od kojih sam saznavao i učio o zakonitostima
vezanima uz nekretnine, a to se posebno odnosi na suce Općinskog i Trgovačkog suda, na
odvjetnike, na kolege sudske vještake, mjernike, revizore, ekonomske eksperte, na
djelatnike katastra i gruntovnice, na upravne referente na izdavanju dozvola, te na kolege u
agencijama. Stvarno ih ima mnogo, te im ovom prilikom ne mogu svima spomenuti imena.
Hvala HGK na prevođenju i logistici.
Zahvaljujem se svojoj sestri na stalnoj pomoći u Amsterdamu pri prikupljanju materijala i
literature o metodologijama procjena u Nizozemskoj, kao i za ustupanje dijelova doktorske
disertacije učinjene na TU Delft (Nizozemska) "Moderne metode određivanja položajne
pogodnosti - space syntax metoda".
Najviše se zahvaljujem svom ocu koji me je uputio u posao procjenitelja i vještaka, zbog
koga sam taj posao zavolio i od koga sam i najviše naučio.
aa. RECENZIJE
- Milan Jovanović, prof. d.i.a. stalni sudski vještak
"Smatram da je ovakav članak dobrodošao jer osim što kod nas ne postoji zakonska
regulativa na području procjena vrijednosti nekretnina, također ima vrlo malo stručnih
tekstova na tu temu. Može predstavljati koristan priručnik jer obuhvaća i sve postupke
koje prethode određivanju vrijednosti nekretnine. Tekst je obiman i obuhvatio je
metode koje su kod nas u upotrebi kao i pristupe i metode Nizozemske i Austrije.
Međutim naši procjenitelji suočit će se s problemom nepostojanja vjerodostojnih
izvora podataka o transakcijama, statističkih podataka i dugogodišnjih ekonomskih
analiza tržišta. Za neke buduće tekstove i autore ostaje zadatak da na temelju ovog i
drugih materijala pripreme prijedloge za izradu zakona o procjeni vrijednosti
nekretnina."
- Mr. Kiril Grabowsky, dipl.oec.:
"Želim reći da na tekst Procjena vrijednosti nekretnina nemam nikakvih načelnih

primjedbi jer sve što je u njemu navedeno u skladu je s našim pozitivnim propisima i
praksom, odnosno sa propisima i praksom u Nizozemskoj i Austriji. Također moram
napomenuti da se sva navedena načela i pristupi mogu primjenjivati i prilikom
procjene vrijednosti proizvodnih, industrijskih, rudarskih, energetskih i sl. objekata uz
izvjesna prilagođavanja. Ovaj stručni tekst je dovoljno sveobuhvatan i univerzalan da
bi se primjenom prikazanih postupaka mogle procjenjivati kako nekretnine
namijenjene proizvodnim procesima tako i druge specifične nekretnine."
_________________________________________________________________________________

1. OSNOVNI POJMOVI
1.1. Uvod
Poticaj za pisanje ovog teksta dali su mi polaznici prvog tečaja "Program stručnog
osposobljavanja posrednika u prometu nekretninama" pri HGK, u sklopu modula pod
nazivom "Financijsko poslovanje, porezi i procjene vrijednosti nekretnina". Kako bi prva
generacija polaznika tečaja imala materijale za pripremu ispita, ali još važnije kako bi imali
stalni priručnik koji bi im koristio u svakodnevnoj praksi, odlučio sam izraditi skriptu koja bi
obuhvatila osnovne pojmove građevinske regulative, prostornog plana, Zakona o građenju,
Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima, i povezala ih sa djelovanjem procjenitelja u praksi.
Ta skripta nastala je na temeljima koje sam izgradio pripremajući se za izlaganje na VII

Forumu posrednika u prometu nekretnina u Zadru 2003. godine, na materijalima koje sam u
više navrata pripremao za stručni časopis Vještak, te na temelju literature navedene na kraju
teksta.
Budući da će se ovom knjigom služiti osim polaznika tečaja i posrednici u prometu

nekretnina u svojim svakodnevnim poslovima, procjenitelji raznih profila, vještaci, bankari, ali
i svi ostali kojima su nekretnine i procjene vezane uz djelokrug posla, ovaj tekst je koncipiran
da zadovolji široki krug interesa. Zbog toga će nekima određena poglavlja biti preopširna ili
previše stručna, ali se nadam da će se i početnici u ovom poslu snaći u tekstu i iskoristiti one
dijelove koji zadovoljavaju njihov nivo potreba.
1.1.1. Čimbenici
Pregledom pristupa i metodologija procjena kroz praktične primjere i zadatke pokušao sam
novacima u ovom poslu i polaznicima tečaja dati okvire u kojima će se sami snalaziti u svojoj
osnovnoj djelatnosti. Pokušao sam im objasniti da suština procjeniteljskog posla nije u
izračunu, matematici, već u sagledavanju svih bitnih čimbenika koji određuju vrijednost i
utječu na cijenu nekretnine i na njihov dinamički odnos. Čuveni nizozemski procjenitelj Ten
Have je napisao u svojoj knjizi: "Vrijednost stvari nalazi se u glavi, a ne u njihovom izračunu."
Kada smo shvatili da je bit procjene pravilno sagledati čimbenike, a onda odabirom pristupa i
metodologije dobiti vrijednosni pokazatelj naših opažanja, idemo prvo utvrditi koji su ti bitni
čimbenici koji tvore vrijednost nekretnine.
"Poznati su sljedeći čimbenici:
- fizički,
- gospodarski (ekonomski),
- socijalni,
- zakonski.
Fizički čimbenici su lokacija, veličina, oblik, izgled, tlo, odvodnja, reljef, vegetacija,
pristupačnost, uporabivost, pogled, mogućnost zagađenja i sl. Vrijednost građevine određuje
se na temelju kakvoće gradnje, unutarnjeg rasporeda, mogućnosti adaptacije i odnosa
građevine prema okolini. Koliko će koji od navedenih čimbenika utjecati na vrijednost
nekretnine ovisi i o svrsi za koju će biti namijenjena.
_________________________________________________________________________________

Gospodarski čimbenici pokazuju kako se nekretnina uklapa u gospodarstvo uže i šire regije.
Primjerice, mogućnost dobivanja kredita i uvjeti kreditiranja, veličine poreza, broj i
zdravstveno stanje stanovništva (potencijalnih radnika).
Socijalne čimbenike čine, primjerice, stajališta prema određenom tipu stanovanja

(individualno ili zajedničko stanovanje), trendovi naseljavanja, susjedstvo i sl. Socijalni su
čimbenici podložni subjektivnoj ocjeni, pa je teže kvantificirati njihov utjecaj na vrijednost
nekretnine nego što je to slučaj kod fizičko-ekoloških i gospodarskih čimbenika.
Zakonske čimbenike određuju državne i lokalne uprave koje, preko zakona koji se odnose na
prostorno planiranje i građenje, visine poreza na nekretnine, stambenu politiku, sigurnost
građana, protupožarnu zaštitu i sl. utječu na politiku gradnje u regiji." (*1)
Zaključili smo da su čimbenici u dinamičkom odnosu. Utjecaji pojedinih čimbenika s

vremenom se mijenja, neki postaju dominantni, a utjecaj drugih opada. U procjenjivanje
spada i sposobnost predviđanja utjecaja navedenih čimbenika na vrijednost nekretnine.
_________________________________________________________________________________

1.2. O procjenama
Procjenjivanje, odnosno izrada elaborata procjene vrijednosti nekretnina nije izračun, već je
postupak gdje se koristi posebna vještina, odnosno skup znanja koje procjenitelj posjeduje
kako bi mogao na temelju svog iskustva, a koristeći znanstvene pristupe i metodologije,
odrediti i predvidjeti prodajnu cijenu nekretnine, te odrediti koji su mogući probici, odnosno
prihodi koje ta nekretnina u budućem vremenu može donijeti i sve to izraziti u novcu.
Procjene vrijednosti nekretnina izrađuju procjenitelji. Ovlašteni procjenitelji koji imaju stručno
obrazovanje iz građevinske struke i zadovoljavaju propisane uvjete, te su nakon provedenih
jednogodišnjih priprema uz mentorstvo iskusnih kolega položili prisegu i dobili rješenje
županijskog ili trgovačkog suda u RH, nazivaju se stalni sudski vještaci građevinske struke.
Oni izrađuju procjene vrijednosti nekretnina za potrebe sudova u RH i drugih službenih
institucija ili kada je to određeno propisom ili zakonom RH. Građevinski vještaci se osim
procjenama vrijednosti bave i drugim stručnim ekspertizama iz područja nekretnina.
1.2.1. Načela
Pri izradi procjena procjenitelji se oslanjaju na svoje iskustvo poštujući određena načela i
pristupe. Načela po kojima se vrše procjene vrijednosti potrebno je definirati imajući na umu
koji je cilj postupka, koje će se metode koristiti, tko je naručitelj procjene, koje je vrijeme u
kome je potrebno učiniti procjenu, te koji su dostupni podaci o nekretnini.
Ovdje će biti prikazana načela koja su definirali američki procjenitelji, a opisani su u

Wurtzebach et al.(1994).
"Američki su procjenitelji, za koje se može reći da imaju najviše iskustva u tom poslu,
prihvatili određena načela. Često se spominje ovih deset načela:
Predviđanje
Procjena vrijednosti temelji se uvijek na predviđanju (tj. očekivanju onoga što će se dogoditi
u budućnosti). To ne znači da treba zanemariti financijske pokazatelje iz prošlosti, ali oni ne
mogu biti dovoljni sami za sebe.
Promjena
Treba uočiti trendove kretanja čimbenika koji utječu na vrijednost nekretnine. Mijenjaju se
fizički, društveni i gospodarski čimbenici, odluke vlasti i čimbenici okoliša. Stoga se
valjanost procijenjene vrijednosti mora ograničiti na određeni rok.
Ponuda i potražnja
Ovome se nema što dodati, osim da potražnja sama po sebi nije dovoljna, već mora biti
potkrijepljena odgovarajućom kupovnom moći.
Konkurencija
Preduvjet za konkurenciju je slobodno poduzetništvo. Monopol i restrikcije nametnute od
strane vlasti slabe konkurenciju.
Supstitucija
Kada postoje dvije nekretnine približno jednakih svojstava, prodat će se nekretnina s nižom
cijenom. Drugim riječima, nitko neće platiti višu cijenu nego što mora.
_________________________________________________________________________________

Prihod na zemljište (ostatak dobiti)

Ovo je najlakše objasniti na primjeru. Ako muž i žena posjeduju kiosk za prodaju hamburgera
u kojemu rade, njihova će se bilanca na kraju svesti na sljedeće:
-moraju isplatiti sebi plaće, platiti poreze i ostala davanja, dio dobiti mora se odvojiti da se
nadoknadi umanjenje vrijednosti investicije zbog istrošenosti (amortizacija),
-dio se troši na poslove koordinacije,
-konačno, podvlači se crta i uspoređuje dobit i ulog; razlika, ako je pozitivna je prihod (povrat
investicije) na zemljište (umjesto zemljišta se može reći - lokaciju).
Usklađenost
Ovo načelo kazuje da najveću vrijednost nekretnina postiže kada njezino okruženje postigne
najviši stupanj međusobne društvene i gospodarske usklađenosti. Primjerice, kapaciteti za
proizvodnju filmova u Los Angelesu (Hollywood) i tzv. Silicijska dolina u Kaliforniji.
Poboljšanje
Promjene (rekonstrukcije) nekretnine imaju opravdanja samo ako će se uloženi novac vratiti.
Vanjski utjecaji
Primjerice, stambeno naselje u blizini odlagališta otpada imat će manju vrijednost nego
slično naselje okruženo zelenilom.
Optimalna uporaba
Optimalna je uporaba ona koja daje najveći prihod na zemljište (tj. ostatak dobiti). Takvu
uporabu treba procijeniti u skladu s pravnim, gospodarskim i fizičkim ograničenjima u
predvidivoj budućnosti, pri čemu u obzir treba uzeti sve moguće rizike. Optimalna se
uporaba mijenja s vremenom (jer se mijenjaju i navedena ograničenja). Primjerice, za neko
zemljište optimalna uporaba može biti da se na njemu izgradi stambena zgrada od deset
katova. Međutim, ako na tom zemljištu već postoji zgrada od pet katova, u obzir treba uzeti i
troškove rušenja i uklanjanja postojeće zgrade, pa se može pokazati da je, zasad, najbolje
ostaviti postojeću zgradu." (*1)
_________________________________________________________________________________

1.3. Izračun površina
1.3.1. Korisna površina
U RH je na snazi ISO standard ISO 9836:2002 kojim se definiraju pojmovi kod određivanja
površina i zapremina građevinskih objekata, ali niti jednim zakonom ili propisom nije
određeno koji je način obračuna površina mjerodavan u prometu nekretnina. Na tržištu se,
kod prometa nekretnina, osim uobičajene neto korisne površine, za obračun koriste bruto
površine sa ili bez konstruktivnih zidova (preuzeto iz kanadskih propisa).
Zakon o vlasništvu i stvarnim pravima NN 91/96 definira pojam korisne površine kao ukupnu
podnu površinu stana ili druge samostalne prostorije, umanjenu za širinu zidova koji je
prekidaju.
Isti zakon definira pojam korisne vrijednosti stana ili druge prostorije tako da se izračunava iz
korisne površine stana ili druge prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka za razlike koje
povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po
shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i sl., a nisu nastale na trošak
samo jednoga od suvlasnika
1.3.2. HRN U.C2.100
U RH se do nedavno za izračun površina koristila norma HRN U.C2.100 koja je nastala

preuzimanjem iz JUS-a U.C2.100. Danas je na snazi ISO standard ISO 9836:2002.
Izračun koeficijenata prema HRN U.C2.100.
Sve korisne površine neke građevine se koeficijentima svode na jediničnu površinu
Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35

Stambeni tavan sa krovnim kosinama
za svjetlu visinu do 1 m k=0
do 2 m k = 0,75
>2m k = 1,00
Podrumi (ostave) k = 0,50
Sve prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00
Terase k = 0,25
Balkoni k = 0,25
Lođe otvorene s najviše 2 strane k = 0,75
Natkrivene terase i balkoni k = 0,50
Spremište izvana stana
s obrađenim zidovima i podovima k = 0,75
Spremište izvan stana bez
obrađenih zidova i podova k = 0,50
Parkirališno mjesto k = 0,60
Garaža individualna k = 0,75
Garaža skupna s čvrstim
pregradama k = 0,75
Poslovni prostori do v = 4 m k = 1,00
Poslovni prostor v > 4 m k = 1,50
_________________________________________________________________________________

Neto korisna površina zgrade (NKP) je zbroj svih podnih površina računajući od unutarnje
ivice ulaznih vrata pomnožen odgovarajućim koeficijentom određenim HRN U.C2.100.
Bruto razvijena površina (BRP) je zbroj bruto površina svih etaža jedne zgrade pomnožen
odgovarajućim koeficijentom određenim HRN U.C2.100.
1.3.3. ISO 9836:2002
Međunarodnu normu ISO 9836 pripremao je tehnički odbor ISO/TC 59 konstrukcija

zgrada. Usvojen je i objavljen 1992. kada je za njega glasovalo više od 75% članica
svjetskog saveza državnih organizacija za norme (organizacije članice ISO-a).
Hrvatska je preuzela isti ISO standard 2002. godine.
Standard određuje pokazatelje površina i volumena zgrada, te ih postavlja u

međusobne odnose koji daju ekonomske pokazatelje karakteristika zgrada koje su
već izgrađene ili su u fazi planiranja. Poznavanje pokazatelja i odnosa može pomoći
procjenitelju da izvede potrebne zaključke pri izradi procjene vrijednosti nekretnine.
Npr. odnos površina vanjskih zidova prema korisnom prostoru daje procjenitelju
informaciju o ekonomičnosti gradnje, troškovima eksploatacije (grijanje i hlađenje
prostora) itd.
Pokazatelji za površinu i volumen dobivaju se izmjerom ili iz tlocrta i nacrta zgrade, a

jedinice mjere mogu biti m2, m3, m2/m2, m3/m3, m2/m3, m3/m2. Površine ploha
izražavaju se u m2, s dva decimalna mjesta.
Razlikuju se slijedeće glavne površine: pokrivena površina, površina pod

konstrukcijom, korisna površina, površina "intra-muros" (unutar zida) i bruto površina
poda. Također se određuju i neto podne površine, servisne površine, površine za
komunikaciju i površine oplošja zgrade. Neke od njih su strukturirane tako da se na
primjer površine oplošja zgrade dijele na: površinu temelja, površinu vanjskih zidova
ispod razine tla, površinu vanjskih zidova iznad razine tla i površinu krova.
Također postoje i glavni pokazatelji za volumen: neto volumen, neto volumen iznad
"intra-muros" površina i bruto volumen. Također su pokazatelji volumena
strukturirani.
Ono što je posebno interesantno procjenitelju to su omjeri. Razlikuju se omjeri

površina/površina, omjeri volumen/volumen, omjeri volumen/površina i omjeri
površina/volumen.
_________________________________________________________________________________

1.4. Prikupljanje podataka
1.4.1. Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka
Obilazak nekretnine i plan procjenjivanja polazne su osnove svake procjene. Procjenitelj

određuje koje podatke treba prikupiti i kako i gdje do njih doći. Ovdje treba napomenuti da
iskustva na procjenama u Hrvatskoj ukazuju na to da treba prikupiti sve dostupne podatke,
jer se često događa da su, primjerice, projekti nedostupni, pa se odgovarajući podaci moraju
rekonstruirati iz drugih izvora.
Procjenitelj mora odrediti i koliko ljudi i vremena treba za posao prikupljanja podataka. Kod
kompleksnijih zadataka može sastaviti i tzv. dijagram toka (kao za kompjutorske programe).
Podaci koje treba prikupiti uglavnom se mogu svrstati u tri kategorije, koje se odnose na:
-okruženje,
-samu nekretninu,
-ponudu i potražnju na tržištu takvih nekretnina.
U okruženje spadaju podaci koji se odnose na društvena, gospodarska, politička i zakonska

svojstva regije, grada, susjedstva. Pritom treba usvojiti načelo predviđanja i pokušati
prepoznati kretanja (promjene).
U drugoj su grupi svojstva same nekretnine kao što su površine i volumeni pojedinih prostora
i njihove namjene te infrastruktura. Površine (volumeni) su osobito značajne jer se mogu
izraziti brojčano (u m2 i m3), a vrijednost im se mijenja ovisno o sadašnjoj i budućoj namjeni.
Treba pregledati fizička svojstva nekretnine, eventualna poboljšanja (popravke) da se odredi
fizička istrošenost, a prema tome i mogućnost građevine da udovolji predviđenoj namjeni.
Treba također dobiti potpunu obavijest o financijskom stanju u vezi s nekretninom (primjerice
krediti koji su uz nju vezani, hipoteke, prava trećih osoba i dr.) te o postupcima vezanim uz
njezino održavanje. Također treba doznati podatke o sličnim nekretninama na tom tržištu
(radi usporedbe).
Vezano uz ponudu i potražnju, treba doznati podatke o prodajama, cijene iznajmljivanja,

troškove održavanja, te fizička svojstva i utjecaj položaja nekretnine.
1.4.2. Analiza najbolje uporabe zemljišta
Ako treba procijeniti optimalnu uporabu zemljišta na kojem nema građevine, procjenitelj
može slobodno predvidjeti bilo koju njegovu buduću namjenu. Ako na zemljištu već postoji
građevina koja se ne može prilagoditi optimalnoj uporabi, u obzir treba uzeti i njezino
uklanjanje. Može se predvidjeti i neka privremena uporaba, ako se procijeni da će se
zemljište moći u budućnosti učinkovitije koristiti.
Primjer modela dijagrama toka (algoritma) za prikupljanje podataka o nekretnini
Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka
Opća svojstva (županija, mjesto, susjedstvo)
_________________________________________________________________________________

- društvena
- gospodarska
- zakonska
- okolišna
Posebna svojstva
- položaj i poboljšanja
- cijena gradnje i istrošenost
- dohodak/troškovi
- stupanj kapitalizacije
- povijest vlasništva
- uporaba
Ponuda i potražnja
- pregled prednosti nekretnine

- podaci o prodajama takvih nekretnina
- ponuđene količine
- brzina prodaje
- analiza potražnje
Analiza najbolje uporabe zemljišta
- zemljište bez građevine

- nekretnina s mogućim poboljšanjima prema uporabi, vremenu, stanju na tržištu
(*1)
_________________________________________________________________________________

1.5. Umanjenje vrijednosti nekretnine, vijek trajanja građevine i pojedinih sklopova i

materijala
1.5.1. Faktori umanjenja
Faktori koji umanjuju vrijednost nekretnine
1. Fizička i tehnička zastarjelost:
a) trošenje uslijed normalnog korištenja;

b) pogoršanja ili štete uzrokovane utjecajima vremena, štetočinama ili starosti;
c) šteta uzrokovana neurednim korištenjem, vandalizmom, požarom i slično;
d) pogoršanja zbog nekorištenja (prazna zgrada).
2. Funkcionalna zastarjelost:
a) zastarjela ili loša arhitektura, stropovi koji su previsoki ili preniski, loše raspoređeni
prostori, nekorisni prostori, premalo svjetla:
b) funkcionalna podjela korisnih prostora s obzirom na razvoj i promijenjena shvaćanja, a
više nije optimalna;
c) nedovoljna opremljenost (loši građevinski završni radovi, odstupajući detalji i loše
instalacije);
d) pretjerana opremljenost (previše tehničkih instalacija ili prevelike površine, preluksuzna
izvedba građevinske opreme);
e) korištenje zastarjelih materijala (štednjak od granita, željezni prozorski okviri, drveni
podovi, štukatura na stropovima);
f) faktori rasipanja (visoki troškovi održavanja ili loše mjere štednje energije);
g) zakonske odredbe
3. Vanjska zastarjelost:
a) okolna opterećenja i opasnosti (buka u okolini, dim, smog, smeće, zapusi i slično)
b) promjene u vrstama i kvaliteti okolne izgradnje (visina zgrada, intenzitet izgradnje,
odredbe o korištenju);
c) promjena stanovnika (okolinu sve manje nastanjuju vlasnici-korisnici, a sve više
najmodavci ili zakupodavci, promjena načina stanovanja, starenje populacije, propadanje
okoline, prazne zgrade);
d) smanjena potražnja (smanjivanje broja stanovnika i mogućnosti rada i ostale lokalno ili
regionalno određene ekonomske okolnosti).
1.5.2. Umanjenje vrijednosti – modificirana Vernerova metoda
Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja vrijednosti

konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku učešća. Umanjenje zbog
starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N),
starosti konstrukcije (n) i postotka učešća prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N
Izračun umanjenja za obrtničke, završne i instalaterske radove vrši se linearno u odnosu na
vijek trajanja određenih sklopova i materijala
_________________________________________________________________________________

Primjer:
Umanjenje zbog starosti i trošnosti:
n = 10 godina
N = 100 godina
Umanjenje vrijednosti konstrukcije zbog starosti i trošnosti
Uk = 0,80 x n/N x (n + N)/2N

Uk = 0,80 x 10/100 x (10 + 100)/2 x 100
Uk = 0,04 (4,0 %)
Umanjenje obrtničkih, završnih i instalaterskih radova zbog starenja i trošnosti
Uo= 10/33 = 0,30 n = 10 godina N = 33 godine

Uz= 10/25 = 0,40 n = 10 godina N = 25 godina
Ui= 10/28,5 = 0,35 n = 10 godina N = 28,5 godina
Ukupno umanjenje vrijednosti nekretnine
NGV – nova građevinska vrijednost (5.514 kn/m2)

U = Uk x NGVk + Uo x NGVo + Uz x NGVz + Ui x NGVi
U = 0,04 x 3.033 + 0,30 x 1.103 + 0,40 x 827 + 0,35 x 551 = 133 + 331+ 331 + 193
U = 988 kn/m2
1.5.3. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema Zakonu o prodaji stanova na kojima

postoji stanarsko pravo
Prema Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo NN 27/91 i 33/92
donesena je Uredba o načinu utvrđivanja cijene stana i garaže koja je definirala izračun
amortizacije, odnosno umanjenja vrijednosti novoizgrađenog stana zbog starosti.
Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje građevinska vrijednost novoizgrađenog stana
računa se prema izrazu:
A= ((G x Ks)/100) x Ng
G - starost zgrade (u godinama)
Ks - koeficijent umanjenja vrijednosti, ovisno o vrsti konstrukcije i starosti zgrade; uzima se
prema Tablici 1 koja je sastavni dio ove uredbe.
U slučaju izvršene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena tavana u stan i
sl.) starost zgrade (G) izračunava se prema izrazu:
G= (Gz + 2 x Gr)/3
Gz - starost zgrade
Gr - starost cjelovite rekonstrukcije stana.
Tabela: Ks - Koeficijent umanjenja vrijednosti za iznos amortizacije

__________________________________________________________________________
Koefic.
_________________________________________________________________________________

Materijal i konstrukcija zgrade (prema zapisniku o G starost zgrade umanjenja

bodovanju stana) u godinama KS god,
__________________________________________________________________________
1 2 3
__________________________________________________________________________
A) Vjerojatni vijek trajanja 120 godina 1 do 120 0,583
R. br. 1. 55 bodova
Zgrade od armirano-betonskih skeletnih
konstrukcija, betona ili zidane zgrade s
vertikalnim serklažima odnosno armaturom
u zidu i masivnom preko 120 ukupno 70
međukatnom konstrukcijom G x Ks
__________________________________________________________________________
B) Vjerojatni vijek trajanja 100 godina 1 do 100 0,700
R. br. 2.1. 50 bodova
Zgrade sa zidovima od opeke, betona,
betonskih blokova, kamena i slično, preko 100 ukupno 70
bez vertikalnih serklaža, s masivnom
_________________________________________________________________________
C) Vjerojatni vijek trajanja 80 godina 1 do 80 0,875
bez vertikalnih serklaža, s drvenom
R.br. 3.1. 45 bodova
Montažne zgrade čiji je pretežan broj
elemenata građen industrijski i montiran
na objektu od armiranog betona
(srednja i teška montaža)
__________________________________________________________________________
D) Vjerojatni vijek trajanja 60 godina 1 do 60 1,167
R. br. 32. 35 bodova
na objektu, od drveta i drugog materijala
na bazi drveta i miješanoj preko 60 ukupno 70
konstrukciji: G x Ks
R. br. 4. 30 bodova
Zgrade od mješovitog materijala ili zgrade
od opeke debljine vanjskog zida do 25 cm
bez dodatne toplinske zaštite, s drvenom
međukatnom konstrukcijom
__________________________________________________________________________
E) Vjerojatni vijek trajenja 40 godina 1 do 40 1,750
R. br. 5 . 25 bodova
Zgrade od opeke ili kamena zidane
blatom s pregradama od drveta ili čerpića preko 40 ukupno 70
i drvenom međukatnom konstrukcijom G x Ks
__________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________

F) Vjerojatni vijek trajanja 20 godina 1 do 20 3,500

R. br. 6. 20 bodova
Zgrade od čerpića, barake, stračare i sl. preko 20 ukupno 70
G x Ks
________________________________________________________________________
1.5.4. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema ASA standardima
Prema ASA standardima amortizacija se izračunava linearno. Stupanj amortizacije (p)

izračuna se tako da se efektivna starost građevine (n) podijeli s ekonomski opravdanim
radnim vijekom građevine (N):
p = 100 * n / N (%)
odnosno:
efektivna starost građevine * 100

p = -------------------------------------------------------- (%).
ekonomski opravdani radni vijek građevine
1.5.5. Ekonomski i tehnički faktori smanjenja vrijednosti i vijek trajanja
Od trenutka kad je zgrada realizirana, ona mora odgovarati osnovnim zahtjevima, odnosno
ona mora služiti njezinom korisniku. Korisnik će tada biti spreman i plaćati zakup u periodu u
kojem je koristi. Kad nestane korisnosti, korisnik će prekinuti svoje korištenje zgrade. Kao što
se može vidjeti tablici 1.5.1. mnogo je faktora koji s vremenom dovode do smanjivanja
korisnosti. To su na prvom mjestu ekonomski faktori, a na drugom tehnički.
Vijek trajanja u tehničkom smislu prestaje kad se zgrada sruši ili postane opasna za zdravlje
stanovnika, odnosno za okolinu. U takvoj situaciji se smatra da je vijek trajanja zgrade već
bio produžen.
U metodi zamijenjene vrijednosti određuju se tehnička i funkcionalna zastarjelost, dok
korigirana zamijenjena vrijednost odvaja tehnički otpis od funkcionalnog. Tome treba dodati
da izračun zamijenjene vrijednosti koristi preostalu vrijednost i efektivni vijek trajanja.
1.5.5.1. Preostala vrijednost
U trenutku kad je nekretnina na kraju svog životnog ciklusa, ona više nije korisna. Kraj
nekretnine određen je tehničkim ili ekonomskim okolnostima. U takvoj situaciji, vrijednost
nekretnine je jednaka vrijednosti zemljišta koja treba biti umanjena za troškove ponovnog
osposobljavanja zemljišta za alternativno korištenje. U ove troškove uračunati su troškovi
rušenja, troškovi čišćenja zemljišta, troškovi prenamjene zemljišta, troškovi financiranja u
periodu realizacije prenamjene zemljišta i troškovi prodaje. Ovisno o budućim mogućnostima
korištenja u pojedinim slučajevima može se dogoditi da je rezultat ovakvog proračuna
negativan.
Ako su zgrade stvarno zastarjele, preostaje samo njihovo rušenje. No prije nego što do toga
dođe, zgrade mogu još biti iskoristive u neku drugu svrhu. Metoda zamijenjene vrijednosti
polazi od toga da je zgrada upotrebljiva za sadašnjeg vlasnika - korisnika, vodeći računa o
_________________________________________________________________________________

sadašnjem korištenju. Ako korištenje u danom trenutku više nije moguće, to još uvijek ne
znači da su zgrade postale bezvrijedne. Treba provjeriti da li je moguće alternativno
korištenje zgrada. Na prvom mjestu treba odlučiti ima li sadašnji vlasnik - korisnik neko
alternativno rješenje. Ako ima, onda će preostala vrijednost biti identična ekonomskom
značaju nove namjene. Ako vlasnik-korisnik ne može naći prikladnu namjenu objekta,
procjenitelj treba odlučiti da li može zgrada s pripadajućom parcelom zemljišta biti prodana
trećima. U tom slučaju preostala vrijednost je jednaka vrijednosti prihoda od prodaje. Za
određivanje preostale vrijednosti, procjenitelj će odrediti vrijednost zemljišta i zgrada. Pritom
se on može koristiti metodom bruto početnog učinka (odjeljak 2.2.6.1.) ili metodom neto
početnog učinka (odjeljak 2.2.6.2.). Procjenitelj će, u sljedećem koraku, vrijednost zemljišta
odvojiti od vrijednosti zgrade, pri čemu će troškove saniranja pripisati zemljištu. Razlika
vrijednosti otpasti će na zgradu što se može izraziti kroz sadašnje troškove gradnje.
Primjer jednostavnog izračuna preostale vrijednosti
Nekretninu treba procijeniti pomoću metode zamijenjene vrijednosti (vidi odjeljak 2.2.5.2.3.). Trenutna vrijednost
zemljišta nekretnine iznosi 500.000 €, a trenutni troškovi gradnje iznose 1.000.000 €. Očekuje se da zgrada
nakon 40 godina više neće biti funkcionalna za sadašnjeg korisnika i da se ne može očekivati alternativna
namjena za sadašnjeg korisnika. Uzimajući u obzir funkcionalnu i tehničku zastarjelost, parcela nakon 40 godina
neće donijeti prihod veći od 550.000 €. Pretpostavlja se da su građevinski troškovi i uvećavanje vrijednosti
jednaki očekivanoj stopi inflacije.
Izračun:
Preostala vrijednost zemljišta sa zgradama 550.000 €
Preostala vrijednost zemljišta 500.000 €
Preostala vrijednost zgrada 50.000 €

Trenutni troškovi gradnje 1.000.000 €
Preostala vrijednost trenutnih troškova gradnje u postocima:

50.000 € / 1.000.000 € = 5%
1.5.5.2. Efektivni vijek trajanja
Ekonomski i fizički vijek trajanja može biti produžen aktivnim zahtjevima vlasnika-korisnika,
vlade ili trećih subjekata. Pritom treba misliti na sljedeće mjere: održavanje, obnovu jednog
dijela, instalacije, inovaciju ili revitalizaciju okoline. Ovakve aktivnosti dovest će do
produženja vijeka trajanja čitave zgrade ili nekog od njezinih dijelova. To bismo najbolje
mogli ilustrirati na primjeru starih zgrada, koje su uz pomoć renoviranja, odnosno
revitalizacije započele svoj drugi ili treći vijek trajanja.
Za izračun periodičnog smanjivanja vrijednosti uveli smo pojam efektivnog vijeka trajanja.
Efektivni vijek trajanja je trenutak u vijeku trajanja zgrade ili njezinom dijelu, pri čemu zgrada,
odnosno njezin dio ima još jedan očekivani vijek trajanja usporediv s vijekom trajanja zgrade,
odnosno dijelom zgrade koja je tek u prvoj fazi vijeka trajanja.
Dakle, u efektivnom vijeku trajanja ne radi se o razlici u godinama između trenutka procjene i
godine izgradnje, već o razlici između trenutka procjene i zamišljene godine izgradnje, koja
_________________________________________________________________________________

ovisi od očekivanom preostalom trajanju života, a bez poduzimanja aktivnosti koje će joj
povećati vrijednost. Naravno, pretpostavlja se da se zgrada dobro održava.
Efektivni vijek trajanja, koji ćemo dalje označavati s "e" izračunava se određivanjem
prosječnog vijeka trajanja sličnih zgrada ili dijelova zgrada. Prosječni vijek trajanja dalje
ćemo označiti s "d". Kada utvrdimo trajanje "d", sljedeće je utvrđivanje preostalog vijeka
trajanja. Preostali vijek trajanja označit ćemo s "rd". U trećem koraku, oduzet ćemo preostalo
trajanje "rd" od prosječnog vijeka trajanja "d". U donjem primjeru izvodi se jedan takav
proračun, pri čemu se kreće od zgrade prosječnog vijeka trajanja od pedeset godina i
preostalog vijeka trajanja od dvadeset godina.
Primjer
Prosječni vijek trajanja zgrade (d) 50 godina

Očekivani preostali životni vijek (rd) 20 godina
Efektivan vijek trajanja zgrade (e) 30 godina
Pomoću preostale vrijednosti i efektivnog vijeka trajanja, procjenitelj može izračunati

periodično smanjivanje vrijednosti ili otpis, eventualno, izražen u postocima. Pritom se on
može koristiti tržišnim ili teoretskim smanjivanjem vrijednosti.
1.5.5.3. Umanjenje zbog utjecaja tržišta
Umanjenje zbog utjecaja tržišta polazi od činjenice da tržišna vrijednost najbolje potvrđuje
ekonomsku korisnost zgrade, odnosno nekog od njezinih dijelova. Da bi utvrdio smanjivanje
vrijednosti zgrade ili njezinog dijela, procjenitelj analizira nedavno prodane referentne
objekte. Analiza je usmjerena određivanju postotka manje vrijednosti. Prosječna smanjena
vrijednost poslužit će za polazište u utvrđivanju vrijednosti nekretnine, koja se procjenjuje
pomoću metode zamjenske vrijednosti. S jedne strane ovo je manje egzaktan pristup od
teoretskog smanjivanja vrijednosti, no s druge strane, jednostavniji u praksi i razumljiviji za
klijente. Ovaj pristup upotrijebit ćemo jedino ako raspolažemo s dovoljno nekretnina za
uspoređivanje.
Da bi se odredio prosječan godišnji postotak umanjene vrijednosti u skladu s tržištem, treba

poduzeti sljedeće korake:
1. Odrediti prodajnu cijenu nekretnine prema nekretninama uključenim u usporedbu (1).

2. Odrediti vrijednost zemljišta (WD) za nekretninu kojoj je utvrđena cijena pod brojem 1, te
je umanjiti za istu.
3. Izračunati troškove gradnje za sličan objekt (BK).
4. Odbiti iznose dobivene pod brojem 2 i 3, te tako doći do ukupne smanjene vrijednosti.
5. Izraziti ukupnu smanjenu vrijednost građevinskih troškova u postotku.
6. Izračunati efektivan vijek trajanja zgrade (e).
7. Podijeliti postotak ukupne smanjene vrijednosti s efektivnim vijekom trajanja zgrade.
Primjer - izračun smanjene vrijednosti zbog utjecaja tržišta.
Površina zemljišta 900 m2
_________________________________________________________________________________

Površina zgrade 792 m2

Prodajna cijena nekretnine (1) 1.000.000 €
Oduzeti iznos vrijednosti zemljišta (WG): 900m2 x 350 € 315.000 €
Vrijednost zgrade 685.000 €
Građevinski troškovi slične zgrade po aktualnoj cijeni (BK):

792 m2 x 1.135 € = 898.920 €
- 685.000 €
Ukupna smanjena vrijednost 213.920 €
Ukupna smanjena vrijednost u odnosu na građevinsku cijenu:
- 213.920 € / 898.920 € = - 23,8%
Prosječni ekonomski vijek trajanja zgrade (d) 50 godina

Ekonomski preostali vijek trajanja zgrade (rd) 40 godina
Prosječno godišnje smanjivanje vrijednosti: -23,8% / 10 = -2,38%
Pronađen postotak godišnje smanjene vrijednosti slaže se s godišnjim smanjenjem

vrijednosti sličnih objekata. Ovdje je primjetna analogija s prihodom (yield) do kojeg se dolazi
analizom praktičnih slučajeva, gotovo se ne obazirući na tehničku, funkcionalnu ili vanjsku
zastarjelost. Ovdje, također, vrijedi zahtjev za stručnom primjenom objekata uključenih u
usporedbu.
1.5.5.4. Teoretsko smanjivanje vrijednosti
Teoretski pristup smanjivanja vrijednosti se sastoji od faktora koje sam naveo u tablici 1.5.1.
"Faktori umanjenja", te obuhvaća velik broj hipoteza, čija obilježja u najvećoj mjeri, leže u
budućnosti pa možemo pretpostaviti da je i mogućnost pogrešaka veća. Često su istraživane
posljedice fizičkih pogoršanja stanja zgrade, koje čine dio teoretskog smanjivanja vrijednosti.
Dosta se zna i o prosječnom tehničkom vijeku trajanja različitih građevinskih dijelova. Uz
smanjenu vrijednost uslijed tehničke zastarjelosti, funkcionalna i vanjska zastarjelost,
također, igraju važnu ulogu. Ovi faktori su prilično teško mjerljivi, ali se smatraju prisutnima.
To vrijedi i za nove ili gotovo nove objekte. Za različite korisničke prostore funkcionalna
zastarjelost se razlikuje u naravi i opsegu, što otežava određivanje funkcionalnog
smanjivanja vrijednosti. U praksi se to često rješava korištenjem paušalnih funkcionalnih
otpisa od otprilike 0,5% godišnje. Saniranje je moguće samo za dio navedenih faktora koji
smanjuju vrijednost. Tako, na primjer, možemo krenuti u obnovu kupaonice ili kuhinje, no
dvojbeno je da li je takav zahvat ostvariv i za konstruktivne dijelove zgrade. Dakle fizička i
funkcionalna zastarjelost se može riješiti samo djelomično. Vanjska zastarjelost se ne može
riješiti bez pomoći izvana, kao što su pomoć općine i stanovnika koji odlučuju o obnovi
grada.
Za dijelove koje je moguće sanirati, može se odrediti postotak, koji ovisi o efektivnom vijeku
trajanja zgrade. Za dijelove koji se ne mogu obnoviti, nužan je otpis, koji može biti izražen u
postotku ili zaokruženom iznosu.
_________________________________________________________________________________

Teorijski smanjena vrijednost može se izračunati tako da se odrede efektivni vjekovi trajanja
svakog dijela te dovedu u odnos s ukupnim prosječnim vijekom trajanja (d) sličnih dijelova.
Pronađeni postotak smanjene vrijednosti povezuje se u vezu s troškovima građevinskog
udjela tog dijela, po aktualnim cijenama. Čim je određena smanjena vrijednost dijelova, može
se odrediti i prosječni postotak neposrednih troškova. Određivanje ovog postotka je nužno da
bi se odredila smanjena vrijednost svih dodatnih troškova.
Manje egzaktna je metoda kojom se odjednom određuje efektivan vijek trajanja čitave
zgrade, nakon čega se ona dovodi u odnos s prosječnim trajanjem sličnih objekata.
Smanjivanje vrijednosti uslijed tehničke, funkcionalne i vanjske zastarjelosti kombinacija je

koja nije kumulativna. To pretpostavlja nemogućnost određivanja tehničke zastarjelosti te joj
se, eventualno, dodaje funkcionalna i vanjska. To može izazvati dvostruko računanje.
Postotak otpisa zbog tehničke, funkcionalne i vanjske zastarjelosti određuje se odjednom, pri
čemu se koristi najviši postotak otpisa. Pritom će vanjska zastarjelost povratno utjecati na
funkcionalnu, pa će vjerojatno što se tiče otpisa doći na istu razinu. U donjem primjeru
postotak otpisa određen je prema teoretskom smanjivanju vrijednosti.
Primjer
Efektivan vijek trajanja građevinskih dijelova je u tehničkom smislu 20 godina, a u funkcionalnom smislu 30
godina
Polazeći od pretpostavke da se građevinskom dijelu pripisuje normalan prosječan vijek trajanja od 50 godina,
preostalo trajanje u tehničkom smislu iznosi još 30 godina (50-20), a preostalo trajanje u funkcionalnom smislu
još 20 godina (50-30). Funkcionalna zastarjelost je najbrža i uzima se kao polazište u otpisu.
U primjeru je razrađeno teoretsko smanjivanje vrijednosti, pri čemu smo krenuli od

pretpostavke da je postotak otpisa određen mjerenjem koje smo vidjeli u primjeru.
Primjer
Neposredni troškovi gradnje 1 2 3 4 5

Temelji 86.400 50 40 20,0% 17.280
Pročelje 485.500 30 20 33,3% 161.833
Nosiva konstrukcija 186.400 50 40 20,0% 37.280
Krovovi 61.200 25 15 40,0% 24.480
Građevinska instalacija:
- klimatizacija 252.500 20 7 65,0% 164.125
- dizalo 22.500 20 10 50,0% 11.250
Vodoinstalaterski rad 2.100 20 10 50,0% 1.050
Električne instalacije 158.500 25 15 40,0% 63.400
Osiguranje 32.500 25 15 40,0% 13.000
Oprema
Prostori prolaza 43.400 25 15 40,0% 17.360
Uredski prostori 116.600 10 2 80,0% 93.280
Sanitarni prostori 20.000 20 10 50,0% 10.000
Skladišni prostori 2.700 50 35 30,0% 810
Tehnički prostori 11.300 50 30 40,0% 4.520
Ukupni neposredni troškovi € 1.481.600 € 619.668
_________________________________________________________________________________

1 = troškovi gradnje sličnih građevinskih zahvata, po aktualnim cijenama (BK)

2 = normalan prosječni vijek trajanja dijela (d)
3 = efektivan vijek trajanja dijela (e)
4 = postotak smanjene vrijednosti iz 2) i 3)
5 = teoretska smanjena vrijednost dijelova u valuti euro
Prosječan otpis: 619.668 € / 1.481.600 € = 41,8%
Troškovi gradilišta 70.000

Skladištenje 126.000
Otkup porasta cijena 22.000
Troškovi terena 87.000
Troškovi savjetovanja 251.000
Dodatni troškovi 78.000
Troškovi prodaje 87.000
Troškovi financiranja 82.000
Razvojna dobit i rizik 57.000
Ukupni ostali troškovi €860.000
Otpis na ukupne ostale troškove: 860.000 € x 41,8% = €359.689
Ukupni neposredni i ostali troškovi: € 2.341.600

Ukupno smanjenje vrijednosti: €979.357
1.5.5.5. Prosječan vijek trajanja građevinskih dijelova
Pregledan popis prosječnog tehničkog vijeka trajanja građevinskih dijelova možemo pronaći
u mnogim publikacijama. U tablici dolje obuhvaćeni su neki primjeri građevinskih dijelova s
njihovim prosječnim trajanjem u tehničkom smislu.
Tablica. Prosječan vijek trajanja građevinskih dijelova u tehničkom smislu

Vanjski radovi 40-60 godina
Krovovi:
- crijep, bakreni lim 60-80 godina
- metal 30-40 godina
- bitumen 15-20 godina
- azbestni cement 65 godina
Krovni oluci, cink 20-30 godina
Limarija 40 godina
Odvodi kišnice 20-50 godina
Stropovi 15-50 godina
Podovi:
hrastov parket, mozaik kameni pod 70 godina
teraco pod, pod od lomljenih kamenih ploča i opeke 60 godina
bukov parket, pod od keramičkih pločica 50 godina
brodarski i dermas pod 35 godina
lamelirani parket, blanjane daske, cem. glazura 30 godina
_________________________________________________________________________________

pvc pod s plutom, sintetski ugrađeni tapisoni, vinaz 20 godina

pločice
lakiranje parketa 10 godina
Obloge zidova:
unutarnje žbuke, obloge od prirodnog i umjetnog 60-100 godina
kamena ili od drveta ili od metala
vanjske žbuke 50 godina
Prozori i vrata:
vanjska vrata, tvrdo drvo 60-80 godina
vanjska vrata, meko drvo 20-30 godina
vanjski prozori, tvrdo drvo 40-50 godina
vanjski prozori, meko drvo 20-30 godina
unutarnji prozori, tvrdo drvo 40-50 godina
unutarnji prozori, meko drvo 20-30 godina
Hidroizolacije nezaštićene 10 godina
Hidroizolacije nadtemeljnih zidova i podnih ploča 40-80 godina
Instalacije:
Elektroinstalacija 40 godina
telefonska instalacija 30 godina
gromobranska instalacija 30 godina
plinska instalacija 50 godina
vodovodna instalacija 55 godina
odvodne instalacije 45 godina
centralno grijanje 30 godina
instalacije za zrak 15-20 godina
sigurnosna instalacija 13-20 godina
Kotlovi centralnog grijanja 15-20 godina
Bojleri za toplu vodu 15-20 godina
Sanitarna oprema 15-25 godina
Elektrotehnička oprema 30-40 godina
Radijatori čelični 15 godina
Radijatori liveni 50 godina
Eslinger rolete 25 godina
Eslinger rolete – plastične 20 godina
Drveni kapci 30 godina
Grilje 25 godina
Platnene rolete 10 godina
Ličenje stolarije 10 godina
Kada limena emajlirana ili plastična 20 godina
Kada lijevano-željezna emajlirana 35 godina
Bojleri 10-15 godina
WC školjka 30 godina
Sudoperi 20 godina
Sanitarne armature 15 godina
Kaljeva peć 30 godina
Septička jama 50 godina
Hidrofor 70 godina
Rešetke i ograde vanjske 40 godina
Rešetke i ograde unutarnje od kovanog željeza 80-100 godina
_________________________________________________________________________________

Žičane ograde bez masivnog temelja 5 godina

Žičano pletivo s čeličnim ili betonskim stupom i s 30-40 godina
masivnim temeljem
Drvene ograde s masivnim temeljem, tvrdo drvo, 20-30 godina
impregnirano
Vanjske površine:
tucanik s površinskom obradom 5-10 godina
beton debljine min. 15 cm 15-30 godina
prirodni kamen na šljunčanoj podlozi 15-30 godina
prirodni kamen na betonskoj podlozi 30-50 godina
bitumenski sloj min. 3 cm na kamenu podlogu 15-25 godina
Dizala i vertikalni transport 20-30 godina
Vanjski radovi 40-60 godina
Krovovi:
- crijep 60-80 godina
- metal 30-40 godina
- bitumen 15-20 godina
Krovni oluci, cink 20-30 godina
Limarija 40-60 godina
Odvodi kišnice 20-50 godina
Stropovi 15-50 godina
Kotlovi centralnog grijanja 15-20 godina
Bojleri za toplu vodu 15-20 godina
Instalacije za zrak 15-20 godina
Sanitarna oprema 15-25 godina
Elektrotehnička oprema 30-40 godina
Sigurnosna instalacija 13-20 godina
Dizala i vertikalni transport 20-30 godina
U primjeru nije uzeta u obzir eventualna preostala vrijednost građevinskih dijelova. Ako ona
postoji, moramo je oduzeti od građevinskih troškova (BK), prije nego što odlučimo o
godišnjem otpisu.
Ukupno postoje tri načina za izračun smanjene vrijednosti, naime: linearno smanjivanje
vrijednosti, regresivno smanjivanje vrijednosti i progresivno smanjivanje vrijednosti.
1.5.5.6. Linearno smanjivanje vrijednosti
Linearno smanjivanje vrijednosti polazi od konstantnog postotka otpisa po periodima. Ovaj

postotak primjenjuje se na građevinske troškove po datumu procjene i ovisan je o
prosječnom vijeku trajanja (d) te očekivanoj preostaloj vrijednosti (RW) zgrada ili dijelova.
Postotak otpisa računa se ovako:
(BK - RW) / d
------------------
BK
Pri čemu je:
_________________________________________________________________________________

BK = građevinski troškovi slične zgrade ili građevinskog dijela

RW = preostala vrijednost zgrada
d = prosječan vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela
Primjer
Građevinski troškovi (BK) određeni su na 1.000.000 €.

Preostala vrijednost (RW) određena je na 100.000 €.
Prosječni vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.
(BK - RW) / d
------------------ =
BK
(1.000.000 € - 100.000 €) / 20
------------------------------------------- = 4,5%
1.000.000 €
1.5.5.7. Regresivno smanjivanje vrijednosti
Regresivno smanjivanje vrijednosti se temelji na stalno nižem iznosu smanjene vrijednosti. U

početnom periodu pojavit će se relativno puno smanjene vrijednosti, dok će u krajnjem
periodu biti relativno malo otpisa. Najpoznatije metode izračuna smanjene vrijednosti su
metoda smanjujućeg postotka i metoda stalnog postotka knjižene vrijednosti.
U metodi smanjujućeg postotka, postotak otpisa se određuje na temelju prosječnog životnog
vijeka (d) i stalnog postotka promjene (q). Ako je određen postotak prve godine, on se
periodično smanjuje za postotak promjene (q). U prvoj godini postotak se određuje prema
formuli:
(d - 1)
linearni postotak otpisa + ----------- x q
2
Pri čemu je:

d = prosječni vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela
q = postotak opadanja
Za svaki sljedeći period, postotak smanjene vrijednosti u prvoj godini smanjuje se za stalan
postotak opadanja, umnožen s efektivnim vijekom trajanja (e).
(d - 1)
linearni postotak otpisa + ---------- x q - (q x e)
2
Primjer

Prosječni vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.
_________________________________________________________________________________

Periodičan pad postotka promjene (q) je 0,2%.
U primjeru izračunavamo linearan postotak od 4.5%.
(d - 1) (20 - 1)
linearan postotak +----------- x q = 4,5% +--------------- x 0,2% =
2 2
= 4,5% + 1,9% = 6,4%
U drugoj godini postotak smanjene vrijednosti iznosi: 6,40% - 0,20% = 6,20%

U trećoj godini postotak smanjene vrijednosti iznosi: 6,40% - 2 x 0,20% = 6,00% i na taj način se svake godine
postotak smanjuje za 0,2%.
U metodi stalnog postotka knjižene vrijednosti izračunava se konstantan postotak otpisa, koji
se može primijeniti na opadajuću knjiženu vrijednost. Postotak se izračunava pomoću
formule:
1 − ( d RW / BK ) × 100%
Pri čemu je:

BK = građevinski troškovi slične izgradnje ili građevinskog dijela
RW = preostala vrijednost
U primjeru tražimo postotak smanjene vrijednosti po periodima, povezan s knjiženom

vrijednošću.
Primjer

Prosječan vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.
d = 20
100.000
1 − d RW / BK x100% = 1 − 20 ×100% = 10,875%
500.000
1.5.5.8. Progresivno smanjivanje vrijednosti
U progresivnom smanjivanju vrijednosti ista ne opada, već raste s vremenom. U početnim

godinama ona je relativno neznatna, dok je u posljednjim godinama njezinog vijeka trajanja
smanjena vrijednost relativno visoka.
I ovdje možemo koristiti nekoliko metoda: metodu rastućeg postotka smanjene vrijednosti i
metodu smanjivanja anuiteta vrijednosti.
Rastući postotak smanjene vrijednosti određuje se na temelju prosječnog vijeka trajanja (d) i
stalnog postotka porasta (q). Ako je određen postotak smanjene vrijednosti za prvu godinu,
on se periodično uvećava za postotak promjene (q). Pronađeni postotak se primjenjuje na
troškove gradnje, umanjen za očekivanu preostalu vrijednost (RW), dakle BK - RW.
_________________________________________________________________________________

(d - 1)
linearni postotak otpisa - ------------- x q
2
Pri čemu je:
q = postotak promjene
Za svaki sljedeći period, postotak smanjene vrijednosti u prvoj godini se uvećava za stalan
postotak promjene, pomnožen s efektivnim vijekom trajanja (e).
(d - 1)
linearni postotak otpisa - ----------- x q + (q x e)
2
U smanjivanju vrijednosti na temelju anuiteta, periodičan iznos koji se sastoji od zbroja

kamata i smanjene vrijednosti je jednak. Unutar zbroja kamata i smanjene vrijednosti,
smanjena vrijednost periodično postaje veća, a kamate manje. Pritom se koristi formula:
BK - RW
-----------------
a
Pri čemu je:

BK = građevinski troškovi slične izgradnje ili dijelova
RW = preostala vrijednost
d = prosječan vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela
r = postotak kamata
a = anuitet za 1 euro
U primjeru smo izračunali smanjivanje vrijednosti na osnovi anuiteta.
Primjer

Prosječan vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.
Kamatni postotak 8%.
BK - RW
------------- =
a
1.000.000- 100.000
--------------------------- =
a 20-8%
900.000 x 0,101852209 = 91.667 €
Shema kamata i smanjene vrijednosti izgleda ovako:

Godina Anuitet Kamata Otplaćeno Ostatak duga
_________________________________________________________________________________

1. godina 91.667 € 72.000 € 19.667 € 880.333 €

2. godina 91.667 € 70.426 € 21.241 € 859.092 €
3. godina 91.667 € 68.727 € 22.940 € 836.152 €
(*2)
_________________________________________________________________________________

1.6. ETAŽIRANJE
Etažiranje je uspostava vlasništva određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo)

te povezivanje tog posebnog dijela sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom)
nekretnine.
Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine može proizaći i biti uspostavljeno samo
na suvlasničkom dijelu nekretnine koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisne
vrijednosti toga samostalnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih
prostorija cijele nekretnine (odgovarajući suvlasnički dio) – Zakon o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima NN 91/96.
Korisna vrijednosti stana ili druge prostorije izračunava se iz korisne površine stana ili druge
prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka za razlike koje povećavaju ili smanjuju
vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i
iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i sl., a nisu nastale na trošak samo jednoga od
suvlasnika.
Očigledno je da Zakon definira odnos korisne vrijednosti dijela prema cjelini, a ne kako je kod
nas u praksi uobičajeno da se koristi odnos korisne površine dijela prema korisnoj površini
cjeline. Zakon o vlasništvu nastao je na temelju austrijskog zakona koji određuje odnose
posebnih dijelova neke nekretnine kao odnose uspostavljenih vrijednosti (npr. prosječni stan
u zgradi ima jediničnu vrijednost dok se ostalim prostorima dodjeljuju dodaci ili odbici veći ili
manji od 1, npr. za garažu 0,75; za stan u prizemlju 0,85; za stan na prvom katu 1,20; za
ulični lokal 2,5 itd.)
U RH je do sada bio u upotrebi pristup koji se proteže iz bivše Jugoslavije i koji se temeljio
na JUS-u, a kasnije na HRN U.C2.100. Sve površine objekta svodile su se na korisnu
površinu upotrebom koeficijenata sukladno normi HRN U.C2.100, a zatim su se uspostavljali
i upisivali odnosi korisnih površina posebnih dijelova prema cjelini. Danas je sve više u
upotrebi pristup koji je prilagođeniji Zakonu o vlasništvu i stvarnim pravima kao i
međunarodnoj normi ISO 9836.
Elaboratom etažiranja uspostavlja se vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine
koje može biti uspostavljeno samo na suvlasničkom dijelu nekretnine koji je toliko velik da
odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svih
posebnih dijelova cijele nekretnine (idealnom dijelu).
Etažiranje zgrada nužno je radi sređivanja zemljišnoknjižnog stanja. Kako većina zgrada u
cijeloj Hrvatskoj nije etažirana, suvlasnicima stambenih zgrada potrebno je ukazati na
prednosti etažiranja.
1.6.1. Ciljevi
Etažiranjem se ukratko postiže slijedeće:
1. U pravnom smislu uspostava jedinstva nekretnine (zemljišta kao bivšeg društvenog

vlasništva i zgrade, garaža i sl. objekta koji su na tom zemljištu sagrađeni).
2. Uspostava vlasništva na posebnom dijelu nekretnine (stan, poslovni prostor, garaža i

sl.) izraženo u idealnom dijelu suvlasništva.
_________________________________________________________________________________

3. Potpuno uređenje zemljišnoknjižnog stanja nekretnine (zemljišta i zgrade) koje će

omogućiti normalan, propisan, zakonit promet nekretninom i njenim posebnim
dijelovima.
4. Utvrđivanje stvarnog i ispravnog omjera svakog suvlasnika u suvlasništvu nekretnine,

čime se uspostavlja i pravedan odnos u sufinanciranju održavanja nekretnine (pričuva
i sl.)
5. Mogućnost upisa tereta na posebnom dijelu, mogućnost korištenja hipoteke, fiducije

kao zalog za bankovni kredit i sl.
6. Jednoznačno određivanje zajedničkih dijelova nekretnine te mogućnost upisa,

upravljanja i raspolaganja zajedničkim dijelovima u skladu sa zakonom.
Etažiranje podrazumijeva izradu elaborata etažiranja koji obuhvaća izradu nacrta svih etaža
u mjerilu, označavanje posebnih i zajedničkih dijelova zgrade na nacrtima u posebnim
bojama, izračun korisne površine posebnih i zajedničkih dijelova, iskaz odnosa idealnih
dijelova zgrade prema cjelini, te prijedlog upisa u zemljišnu knjigu
Dioba ili razvrgnuće je dijeljenje suvlasničke nekretnine između suvlasnika razmjerno

suvlasničkim dijelovima.
Posebni dio nekretnine je dio suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu,
kao što je stan ili druga samostalna prostorija.
Uz stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može
se protezati i na sporedne dijelove (pripadke) kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske
ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po
pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.
Da bi se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine moglo protegnuti i na neki dio kao tome
sporedan, on treba biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s međe
nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije
čiji bi bio sporedni dio.
Međuvlasnički ugovor je ugovor između suvlasnika nekretnine kojim se uređuju međusobni

odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine.
Fizička dioba zgrade moguća je kada je moguće povezivanje vlasništva posebnog dijela
nekretnine s određenim idealnim dijelom (uspostava etažnog vlasništva) u skladu sa
Civilna dioba je postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina prodajom.
Primjer:
Potrebno je, koristeći normu HRN U.C2.100 odrediti suvlasničke omjere i napisati prijedlog za upis u z.k.
suvlasnika Marka A. u stambenoj kući u Zagrebu, Njegoševa 4 sa stanom od 120 m2 na 1. katu i suvlasnika Ivice
B. sa stanom od 130 m2 u prizemlju, zajedničkim tavanom od 100 m2 i zajedničkim stubištem od 40 m2. Svaki
_________________________________________________________________________________

suvlasnik ima u vlasništvu podrumsku prostoriju od 20 m2 tlocrtne površine, a podrumski hodnik je zajednički
površine 25 m2. Kolika je površina zajedničkih dijelova?
- neto površina podrumskih prostorija 2 x (P x k) = 2 x (20 x 0,50 ) = 2 x 10 = 20 m2

- koeficijent k za podrumske prostorije k = 0,50
- posebni dijelovi 120 m2 + 130 m2 + 2 x (20 x 0,50 ) = 270 m2

- zajednički dijelovi 100 m2 + 40 m2 + 25 m2 = 165 m2
- posebni dio Marko A. 120 + (20 x 0,50) = 130 m2
- suvlasnički omjer suvlasnika Marka A. je 130/270 tj. 48/100
- posebni dio Ivica B. 130 + 10 = 140 m2
- suvlasnički omjer suvlasnika Ivice B. je 140/270 tj. 52/100
Prijedlog za upis:
1.) Marko A. iz Zagreba, Njegoševa 4, vlasnik je u 48/100 dijela i to na nekretninama u popisnom

listu AI, povezano sa vlasništvom stana na prvom katu neto korisne površine 120 m2 i ostave u
podrumu neto korisne površine 10 m2, u nacrtima označeno zelenom bojom.
2.) Ivica B. iz Zagreba, Njegoševa 4, vlasnik je u 52/100 dijela i to na nekretninama u popisnom listu
AI, povezano sa vlasništvom stana u prizemlju neto korisne površine 130 m2 i ostave u podrumu
neto korisne površine 10 m2, u nacrtima označeno plavom bojom.
Primjer:
Potrebno je izraditi elaborat etažiranja prema Zakonu o vlasništvu i stvarnim pravima (uspostaviti odnose
korisnih vrijednosti), koristeći standard za utvrđivanje površina ISO 9836.
1. Izrada nacrta svih etaža u mjerilu i označavanje posebnih i zajedničkih dijelova zgrade na nacrtima u
posebnim šrafurama (bojama),
_________________________________________________________________________________

Trosobni stan u prizemlju sa spremištem u podrumu i spremištem na tavanu
Trosobni stan na I. katu sa spremištem u podrumu i spremištem na tavanu
Zajednički dijelovi
256 160
250 160
226
233
5 KOTLOVNICA
110
175
4 SPREMIŠTE
3 KOTLOVNICA
346
275
1 PREDPR.
244
6 STUBE
2 SPREMIŠTE
530
220 186
110 115 285
ŽARKO ŽELJKO d.i.g. OBJEKT: STAMBENA GRAĐEVINA U VELIKOJ GORICI, K. S. Đalskog 25

sudski vještak TLOCRT PODRUMA M 1:100
560
515 420
205 195 115 220 190

60 55
115
115
15 BALKON
240
13 BLAGOVAONICA
485
11 KUPAONICA
490
490
14 SOBA
12 KUHINJA
300
10 IZBA
65
70
140
140
7 HODNIK
16 SOBA
405
405
18 STUBE
8 SOBA
6 STUBE
440
440
115
115
17 BALKON
105
105
9 BALKON
135 265 425 100
400 225 285
285

sudski vještak TLOCRT PRIZEMLJA M 1:100
_________________________________________________________________________________

560
515 420
205 195 115 220 190
115
115
27 BALKON
240
25 BLAGOVAONICA
23 KUPAONICA
485
490
26 SOBA
24 KUHINJA
300
22 IZBA
65
70
140
19 HODNIK
28 SOBA
405
405
20 SOBA
18 STUBE
30 STUBE
440
115
115
29 BALKON
105
21 BALKON
135 265 425 100
400 225 285
400 555

sudski vještak TLOCRT I. KATA M 1:100
454 486
699
699
32 SPREMIŠTE 31 SPREMIŠTE
30 STUBE
470
470
400 285

sudski vještak TLOCRT TAVANA M 1:100
_________________________________________________________________________________

2. Uspostava vlasništva na posebnom dijelu nekretnine
I.I. ZATEČENO STANJE
U z.k.ul. 2167, k.o. Velika Gorica, upisana je u posjedovnicu A na z.k.č. 1605/10 kuća br. 25 tlocrtne površine
124 m2 i dvorište površine 426 m2.
U vlastovnicu B su kao z.k. suvlasnici upisani Gabelica Ante i Gabelica Mladen, oboje iz Podbablja gornjeg
(Kameni most), svaki u 1/2 dijela.
U teretovnici C je pod brojem Z-155/2003 zabilježeno da je kuća sagrađena na èk. br. 1605/10 upisana bez
uporabne dozvole.
U posjedovni list 1769 upisani su na k.č. 1605/10 kuća br. 25 tlocrtne površine 124 m2 i dvorište površine 426 m2.
Kao posjednici upisani su Gabelica (Filip) Ante i Gabelica (Filip) Mladen, oboje iz Velike Gorice, Ðalskog 25,
svaki u 2 dijela.
Prema Odobrenju za građenje od 16.8.1974. Broj UP/I-02-1494/2-1974, odobrava se Gabelica Antunu i Mladenu
z.p. 58262 Kameni Most iz Podbablja Gornjeg građenje obiteljske stambene katnice veličine 10,0 x 12,0 m, visine
7,0 m od nivoa terena do strehe krova, u mjestu Velika Gorica na katastarskoj čestici broj 1605/10 i 1605/9 k.o.
Velika Gorica, zemljište na korištenju investitora.
I.II. TEHNIČKI OPIS
LOKACIJA: Velika Gorica, K. Š. Ðalskog 25

TIP ZGRADE: Stambena samostojeća kuća
BROJ ETAŽA: Podrum, prizemlje, I. kat i tavan
INFRASTRUKTURA: Uređena, asfaltirana ulica
PROČELJE: Uređeno, fasada
KROV: Drveni dvostrešni
POKROV: Valovite salonit ploče
LIMARIJA: Izvedena, pocinčana
TEMELJI: Betonski, trakasti
HIDROIZOLACIJA: Izvedena
NOSIVA KONSTRUKCIJA: Zidano opekom sa AB elementima
STROPNA KONSTRUKCIJA: AB ploča
PREGRADNI ZIDOVI: Zidani opekom
INSTALACIJE VODE: Izvedene zajedničke vertikale sa razvodom i vodomjerom za svaki
poseban dio kuće, priključak izveden na javnu gradsku mrežu
INSTALACIJA KANALIZACIJE: Izvedena zajednički za oba posebna dijela,
priključak izveden na javnu gradsku mrežu
INSTALACIJE EL. ENERGIJE: Izvedene za svaki poseban dio kuće zasebno sa električnim
brojilom, priključak izveden na javnu gradsku mrežu
INSTALACIJA PLINA: Nije izvedena
GRIJANJE: Instalacije centralnog grijanja izvedene za svaki poseban dio kuće
zasebno, sa priključcima na odvojene kotlovnice na lož ulje
smještene u podrumu
_________________________________________________________________________________

SPECIFIČNOSTI: Kuća se koristi kao dvije zasebne stambene cjeline, stan u prizemlju
sa spremištem u podrumu i na tavanu i stan na I. katu sa
spremištem u podrumu i na tavanu. Zajednički dijelovi kuće su
temelji, nosivi zidovi, stropne konstrukcije, glavni instalacijski vodovi
struje, vode i kanalizacije, unutarnje stubište, krovište, fasada i
reviziona okna. Pristup javnoj prometnici je direktno sa južne strane
parcele. Parkiranje omogućeno na parceli sa južne i istočne strane
kuće.
_________________________________________________________________________________

II. ETAŽIRANJE
UTVRĐENJE TEHNIČKIH ELEMENATA ETAŽE - NETTO KORISNA POVRŠINA
R.br. Prostorija Dužina (m) Širina (m) Površina
PODRUM
1 Predprostor 2,25 2,44
2 Spremište 5,30 2,85 15,11
3 Kotlovnica 2,75 1,86 5,12
1,75 1,60 2,80
4 Spremište 3,46 2,20 7,61
2,50 1,10 2,75
5 Kotlovnica 2,56 2,26 5,79
2,33 1,60 3,73
48,40
PRIZEMLJE
6 Stube 4,40 2,25 9,90
7 Hodnik 4,25 1,40 5,95
8 Soba 4,40 2,85 12,54
9 Balkon natkriveni 2,85 1,05 2,99
10 Izba 1,40 1,00 1,40
11 Kupaonica 3,00 1,90 5,70
12 Kuhinja 3,00 2,20 6,60
13 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08
14 Soba 4,90 1,15 5,64
4,85 4,00 19,40
1,95 0,65 1,27
5,60 0,55 3,08
16 Soba 4,05 4,00 16,20
1,35 0,70 0,95
109,39
I. KAT
18 Stube 4,40 2,25 9,90
19 Hodnik 4,25 1,40 5,95
20 Soba 4,40 2,85 12,54
22 Izba 1,40 1,00 1,40
_________________________________________________________________________________

23 Kupaonica 3,00 1,90 5,70

24 Kuhinja 3,00 2,20 6,60
25 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08
26 Soba 4,90 1,15 5,64
4,85 4,00 19,40
1,95 0,65 1,27
5,60 0,55 3,08
28 Soba 4,05 4,00 16,20
1,35 0,70 0,95
112,23
TAVAN
30 Stube 4,40 2,25 9,90
-3,22 1,10 -3,54
31 Spremište 4,70 2,85 13,40
6,99 4,86 33,97
32 Spremište 4,70 4,00 18,80
6,99 4,54 31,73
104,26
UKUPNA POVRŠINA (m2) 374,28
_________________________________________________________________________________

II.I. POSEBNI DIJELOVI
A) Trosobni stan u prizemlju sa spremištem i kotlovnicom u podrumu i spremištem na tavanu

STAN - PRIZEMLJE
7 Hodnik 4,25 1,40 5,95
8 Soba 4,40 2,85 12,54
10 Izba 1,40 1,00 1,40
11 Kupaonica 3,00 1,90 5,70
12 Kuhinja 3,00 2,20 6,60
13 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08
14 Soba 4,90 1,15 5,64
4,85 4,00 19,40
1,95 0,65 1,27
16 Soba 4,05 4,00 16,20
1,35 0,70 0,95
UKUPNO: 85,73
PRIPACI - PODRUM
4 Spremište 3,46 2,20 7,61
2,50 1,10 2,75
UKUPNO: 10,36
5 Kotlovnica 2,56 2,26 5,79
2,33 1,60 3,73
UKUPNO: 9,52
PRIPACI - PRIZEMLJE
UKUPNO: 2,99
5,60 0,55 3,08
UKUPNO: 6,17
UKUPNO: 4,60
PRIPACI - TAVAN
32 Spremište 4,70 4,00 18,80
6,99 4,54 31,73
UKUPNO: 50,53
_________________________________________________________________________________

B) Trosobni stan na I. katu sa spremištem i kotlovnicom u podrumu i spremištem na tavanu
STAN - I. KAT
19 Hodnik 4,25 1,40 5,95
20 Soba 4,40 2,85 12,54
22 Izba 1,40 1,00 1,40
23 Kupaonica 3,00 1,90 5,70
24 Kuhinja 3,00 2,20 6,60
25 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08
26 Soba 4,90 1,15 5,64
4,85 4,00 19,40
1,95 0,65 1,27
28 Soba 4,05 4,00 16,20
1,35 0,70 0,95
UKUPNO: 85,73
PRIPACI - PODRUM
2 Spremište 5,30 2,85 15,11
UKUPNO: 15,11
3 Kotlovnica 2,75 1,86 5,12
1,75 1,60 2,80
UKUPNO: 7,92
PRIPACI - I. KAT
UKUPNO: 5,83
5,60 0,55 3,08
UKUPNO: 6,17
UKUPNO: 4,60
PRIPACI - TAVAN
31 Spremište 4,70 2,85 13,40
6,99 4,86 33,97
UKUPNO: 47,37
_________________________________________________________________________________

II.II Zajednički dijelovi
PODRUM
1 Predprostor 2,25 2,44 5,49
5,49
PRIZEMLJE
6 Stube 4,40 2,25 9,90
9,90
I. KAT
18 Stube 4,40 2,25 9,90
9,90
TAVAN
30 Stube 4,40 2,25 9,90
-3,22 1,10 -3,54
6,36
_________________________________________________________________________________

II.III. Utvrđenje suvlasničkih dijelova na kući i izračun korisnih vrijednosti
R. Vlasnik Opis Etaža Korisne površine Prostorije Ocjena Pojedina Ukupna Udio korisne
br vrijedn. korisna korisna vrijednosti
stan pripadak
vrijednost vrijednost
1 Mladen stan 85,73 3 sobe, 1,00 86 104 104//214
Gabelica 1 kuhinja,
1 blagov. ili
1 kupaonica
1 hodnik, 49/100
1 izba
prizemlje
2,99 balkon 0,30 1
6,17 balkon 0,30 2
4,60 balkon 0,30 1
podrum 10,36 spremište 0,20 2
podrum 9,52 kotlovnica 0,20 2
tavan 50,53 spremište 0,20 10
UKUPNO: 85,73 84,17 169,90
1 Ante stan 85,73 3 sobe, 1,06 91 110 110/214
Gabelica 1 kuhinja,
1 blagov. ili
1 kupaonica
1 hodnik, 51/100
1 izba
I. kat
5,83 balkon 0,30 2
6,17 balkon 0,30 2
4,60 balkon 0,30 1
podrum 15,11 spremište 0,20 3
podrum 7,92 kotlovnica 0,20 2
tavan 47,37 spremište 0,20 9
UKUPNO: 85,73 87,00 172,73
214/214
ili
SVEUKUPNO: 171,46 171,17 214 100/100
_________________________________________________________________________________

III. PRIJEDLOG ZA UKNJIŽBU
Na temelju utvrđenih činjenica iz Nalaza, a sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96 na
posebnim dijelovima, kuća u Velikoj Gorici, K. Š. Ðalskog 25, sadrže posebne dijelove kao samostalne etažne
dijelove pa se
PREDLAŽE
da se u zemljišnoj knjizi z.k.ul. 2167, k.o. Velika Gorica, upiše slijedeće:
u listu A (popisni list): stambena kuća i dvorište u Velikoj Gorici, K. Š. Ðalskog 25
u listu B (vlasnički list) upiše pravo vlasništva na posebnom dijelu kuće i to:
1) Trosobni stan u prizemlju sa spremištem u podrumu i spremištem na tavanu
Mladen Gabelica iz Podbablja gornjeg (Kameni most) vlasnik je u 49/100 dijela i to na nekretninama u
popisnom listu AI, povezano sa vlasništvom trosobnog stana u prizemlju koji se sastoji od 3 sobe,
kuhinje, blagovaonice, kupaonice, izbe i hodnika ukupne površine 85,73 m2, sa balkonom površine 2,99
m2, balkonom površine 6,17 m2, balkonom površine 4,60 m2, te spremištem u podrumu površine 10,36
m2, kotlovnicom u podrumu površine 9,52 m2 i spremištem na tavanu površine 50,53 m2, sve u nacrtima
označeno crvenom bojom.
2) Trosobni stan na I. katu sa spremištem u podrumu i spremištem na tavanu
Ante Gabelica iz Podbablja gornjeg (Kameni most) vlasnik je u 51/100 dijela i to na nekretninama u
popisnom listu AI, povezano sa vlasništvom trosobnog stana u prizemlju koji se sastoji od 3 sobe,
kuhinje, blagovaonice, kupaonice, izbe i hodnika ukupne površine 85,73 m2 sa balkonom površine 5,83
m2, balkonom površine 6,17 m2, balkonom površine 4,60 m2, te spremištem u podrumu površine 15,11
m2, kotlovnicom u podrumu površine 7,92 m2 i spremištem na tavanu površine 47,37 m2, sve u nacrtima
označeno plavom bojom.
Ovaj prijedlog posebnih dijelova izrađen je na osnovu činjeničnog stanja, a u skladu sa građevinsko tehničkim
propisima i Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Elaborat etažiranja učinjen je u 7 primjeraka, od
toga 6 za potrebe predlagatelja, a jedan ostaje u arhivi vještaka.
_________________________________________________________________________________

1.7. Moderne metode određivanja položajne pogodnosti
1.7.1. Space syntax metoda
U cilju dobivanja egzaktnih pokazatelja vrednovanja položaja i lokacije, te predviđanja

integracije nekih urbanih prostora, a time i njene buduće lokacijske vrijednosti, u svijetu su
razvijane metode kojima bi se mogle predvidjeti i ocijeniti na transparentan i egzaktan način.
Jedna od najrazvijenijih je metoda analize konfiguracije urbanih mreža, Space Syntax
metoda.
Poznavanje metoda analize konfiguracije urbanih mreža može biti od koristi kod određivanja
lokacijske vrijednosti kod posebno nejasnih urbanih konfiguracija. Naime, za atraktivnost
neke lokacije često je važnija dobra povezanost tj. jednostavna dostupnost u odnosu na
centralne, visoko vrijedne gradske prostore koja se može mjeriti samo kroz odnose
konfiguracije gradske mreže nego sama topografska udaljenost mjerena u metričkim
udaljenostima.
Space Syntax je analitička metoda kojom se pojedine lokacije tj. javni urbani prostori mogu
vrednovati prema ostatku pripadajuće urbane konfiguracije kroz mjerenje kriterija
povezanosti i integracije. Na ovaj se način kompleksnost gradske mreže može svesti na
limitirani broj elemenata, a njihov se odnos može objektivno izmjeriti kao odnos pojedinačnog
elementa prema mreži (mreža kao zbir svih elemenata tj. gradskih javnih prostora).
Prostorni element je dobro integriran u mreži ako je broj koraka do svih ostalih elemenata u
mreži nizak ili minimalan. To su obično centralni gradski prostori koji su lako dostupni iz
ostatka mreže i samim time nose visok potencijal lokacijske vrijednosti. Prostori koji su loše,
tj. nisko integrirani nalaze se konfiguracijski na samoj periferiji mreže tj. teško su dostupni i
loše vezani na ostatak mreže naročito u odnosu na visoko integrirane tj. centralne prostore.
Takvi prostori nose nizak potencijal lokacijske vrijednosti.
Takve prostore koji nose najviše i najniže vrijednosti integracije nije teško identificirati bez
pomoći bilo koje analitičke metode. Međutim, prednost analitičke metode Space Syntax-a je
mogućnost objektivne gradacije integracijskih vrijednosti koje variraju između najviših i
najnižih vrijednosti.
axijalna mapa Amsterdama evaluirana po kriteriju globalne integracije (više vrijednosti -

toplije boje počevši od crvene, niže vrijednosti - hladnije boje završno s tamno plavom)
_________________________________________________________________________________

Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe određivanja njezine vrijednosti u

sadašnjem trenutku uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u budućem vremenu.
Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda koju ta nekretnina
može donijeti, izraženih u novcu.
Prodajna cijena nekretnine je stvarni iznos koliki je za nju plaćen, a na istu ima utjecaj
vještina prodavača, rok za prodaju, vanjski utjecaji i drugo. To je vrijednost postignuta
između zainteresiranog i dobrovoljnog kupca i prodavatelja, a kada oba imaju sve potrebne
podatke o nekretnini.
Procjenitelj
Procjenitelj vrijednosti nekretnine ima zadatak da korištenjem optimalnih pristupa i

upotrebom adekvatnih metodologija predvidi prodajnu cijenu nekretnine, ali također i da
odredi koji su mogući probici, odnosno prihodi koje ta nekretnina u predviđenom vremenu
može donijeti, te da sve to izrazi u novcu.
Procjenitelj pristupa određivanju vrijednosti kombinirajući dostupne metode, a svoj izvještaj o

procijenjenoj vrijednosti daje na bazi svog iskustva i umijeća na način da pravilno protumači
čimbenike koji utječu na vrijednost nekretnine i da interpretira rezultate metodoloških
pristupa. Pravilnim ponderiranjem dobivenih rezultata određuje se tržišna vrijednost
nekretnine.
Procjenitelj nekretnina je osoba koja posjeduje potrebne vještine i znanja kako bi mogao
koristeći optimalne pristupe i metode izračunati vrijednost nekretnina, a građevinski vještak je
ovlaštena fizička ili pravna osoba imenovana od županijskog i trgovačkog suda u RH koja
izrađuje procjene i vještačenja prema zakonima i propisima važećim u RH.
Elementi nekretnine
Prilikom izrade procjene odnosno određivanja vrijednosti nekretnine potrebno je odrediti

pristup i metodu kojom će se utvrditi objektivna vrijednost nekretnine, a na temelju elemenata
koji tu vrijednost determiniraju.
Elementi koji determiniraju vrijednost nekretnine jesu:
- svojstva, geometrijski i položajni elementi (površina, oblik, lokacija, udaljenost, …)

- zakonska regulativa, slobodno tržište
- socijalno-gospodarski elementi
- zasićenost, ponuda-potražnja
- legalitet, usklađenost
_________________________________________________________________________________

2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE U RH
Danas su u RH općeprihvaćena tri pristupa i tri metodologije procjene koje se u različitoj

literaturi nazivaju i različitim nazivima.
Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za izračun vrijednosti nekretnine je
troškovna metoda ili metoda utvrđenja stvarne vrijednosti.
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračuna usporedna metoda ili metoda
uspoređivanja vrijednosti.
Treći pristup je dinamički, a metoda izračuna je metoda kapitalizacije dobiti ili metoda
vrednovanja prihoda.
_________________________________________________________________________________

2.1.1. Statički pristup – troškovna metoda
2.1.1.1. Kronologija
Početkom prošlog stoljeća u RH procjene su se radile prema Ungerovoj metodi. Grad Zagreb
donio je 1936. godine pravilnik općine grada Zagreba za procjenu nekretnina, kojeg je izradio
ing. Vlado Verner.
2.1.1.1.1. Vernerova formula za umanjenje vrijednosti
Ing. Verner je primijenio formulu za umanjenje vrijednosti u = 0,80 x n/N x (n+N)/2N koja je i
danas u primjeni.
U Pravilniku je bilo navedeno da je prometna vrijednost nekog objekta suma u novcu koju bi
u normalnim prilikama mogla izdati razborita osoba prema mjesnim prometnim prilikama i
prema mogućnosti uporabe nekretnine.
Ova se metodologija koristila sve do 1984. godine kada je Republički komitet za
građevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zaštitu čovjekove okoline, izdao uputu o
načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata.
2.1.1.1.2. Uputa o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata
U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrđena pravilnikom općine grada

Zagreba za procjenu nekretnina. Umanjenje je raščlanjeno po vrstama radova (za
građevinske, obrtničke i instalaterske radove).
Uputstvo je kod nas bilo široko prihvaćeno, te se i danas dijelovi primjenjuju kod troškovne
metode za procjenu nekretnina. Taj postupak utvrđenja vrijednosti, djelomično modificiran
Priručnikom za procjenu vrijednosti izdan u postupku privatizacije (ing. Krtalić) koristi se i
danas u skoro nepromijenjenom obliku.
Metoda je bazirana na temelju troškova izgradnje, pa se naziva troškovna metoda.
Kod troškovne metode utvrđivala se nova građevinska vrijednost (NGV). NGV je
predstavljala onu vrijednost za koju se mogao izgraditi neki objekt, bez zemljišta, komunalija i
ostalih troškova.
Po troškovnoj metodi potrebno je bilo učiniti troškovnik svih izvedenih radova na građevini, a
suma vrijednosti svih radova davala je iznos nove građevinske vrijednosti (NGV).
Kod izračuna troškovnom metodom bilo je važno ustanoviti fizičku starost i stanje građevine.
Po dobivanju NGV izračunavalo se umanjenje vrijednosti za građevinske, obrtničke i
instalaterske radove i dobivala se sadašnja građevinska vrijednost (SGV). SGV je bila
osnova za dobivanje tržne vrijednosti. Kod određivanja tržne vrijednosti koristili su se
određeni koeficijenti utjecaja na građevinu, kao što su: lokacija, njezina funkcionalna i
ekonomska zastarjelost, održavanje, komunalna opremljenost, ponuda i potražnja, opći
dojam i sl.
Za određivanje tržišne vrijednosti zemljišta bili su bitni slijedeći čimbenici: lokacija,

komunalna izgrađenost i opremljenost, oblik i veličina parcele, stupanj izgrađenosti zemljišta,
kultura zemljišta, kakvoća zemljišta, namjena zemljišta, da li je isto urbanizirano ili nije,
urbanistički uvjeti te ponuda i potražnja.
_________________________________________________________________________________

Komunalni doprinosi su se procjenjivali prema podacima nadležnih službi iz gradova i

općina, tzv. komunalije individualne (KIP) i zajedničke potrošnje (KZP).
Priključci (vode, telefona, plina, TV, toplinske i električne energije, odvodnje, pročišćavanje
otpadnih voda i ostalo), projektna i tehnička dokumentacija, nadzor i ostali troškovi
obračunavali su se u troškovnoj metodi na način da su se utvrđivali prema podacima
nadležnih institucija ili prema postotku od SGV.
2.1.1.1.3. Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo
Godine 1991. donesen je Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo kojim je
Vlada, kao i kasnijim dopunama ("Narodne novine", br. 43/92. - pročišćeni tekst, 69/92.,
25/93., 48/93., 2/94., 44/94., 58/95. i 11/96.), odredila način prodaje stanova koji su bili u
društvenom vlasništvu.
Na temelju Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo ("Narodne novine",
br. 27/91 i 33/92), Vlada Republike Hrvatske na sjednici održanoj 19. lipnja 1992. godine
donijela je Uredbu o načinu utvrđivanja cijene stana i garaže NN 35/92. Tom uredbom kao i
kasnijim dopunama (NN 72/92 i NN 83/93) određena je metodologija za izračun vrijednosti
stanova i garaža u RH na kojima postoji stanarsko pravo. Za utvrđivanje vrijednosti koristili
su se podaci o građevinskoj vrijednosti etalonskog objekta (mjesečno donosio ministar) i
elementi iz zapisnika o bodovanju stana.
Cijena stana ovisila je o:

1. građevinskoj vrijednosti stana u kojoj je sadržana vrijednost zajedničkih dijelova i uređaja
zgrade;
2. položajnoj pogodnosti stana;
3. visini vlastitih sredstava stanara koja je uložio u stan;
4. osobnom popustu koji se priznaje kupcu;
5. općem popustu;
6. korektivnom faktoru položajne pogodnosti.
Točka 1. i 2. odnosile su se na izračun troškovnom metodom dok su se točke 3. do 6.

odnosile na umanjenja vrijednosti radi ulaganja ili popusta.
Izraz za proračun cijene stana sa uključenim popustima i umanjenjima izgledao je:
Cs = (Cg + Pp - V) x p x 0.49
Cs - cijena stana
Cg - građevinska vrijednost stana i pripadajući dio vrijednosti zajedničkih dijelova i uređaja
zgrade
Pp - položajna pogodnost stana
V - visina uloženih vlastitih sredstava stanara u stan
p - koeficijent popusta kupca
0.49 - umnožak koeficijenta općeg popusta (iznosi 0.7 za sve stanove) i korektivnog faktora
položajne pogodnosti (iznosi 0.7 za sve stanove).
Ovdje ću se osvrnuti na točke 1. i 2. koje se odnose na način proračuna vrijednosti stana.

Cs = (Cg + Pp)
_________________________________________________________________________________

Građevinska vrijednost stana jednaka je građevinskoj vrijednosti novoizgrađenog stana iste

opremljenosti i kvalitete umanjene za iznos amortizacije:
Cg = Ng - A
Ng - građevinska vrijednost novoizgrađenog stana
A - iznos amortizacije
Ng = P x (I/Ie) x Ce x (B/Be) x Kp x Kg
P - neto korisna površina stana (m2)
Ce - građevinska vrijednost etalonskog objekta (HRD/m2)
I - proračunati mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske na
dan sklapanja ugovora
Ie - prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske kojeg
objavljuje ministar na temelju izračuna iz objavljenih podataka Republičkog zavoda za
statistiku, a za dan kada se utvrđuje vrijednost etalonskog objekta.
B - broj bodova iz zapisnika
Be - 116 broj bodova stana u etalonskom objektu
Kp - koeficijent položaja u zgradi

- 1 za tipske etažne stanove
- 0.80 za podrumske stanove
- 0.90 za suterenske i tavanske stanove.
Pojam podrumskih, suterenskih i tavanskih stanova određen je Pravilnikom o načinu

utvrđivanja vrijednosti i kvalitete stana, te načinu i postupku utvrđivanja visine stanarine
("Narodne novine" broj 20/87, 49/90).
Kg - koeficijent gradnje
- 1.20 za samostojeće zgrade do 5 stanova i dvojne zgrade do 10 stanova, visine do P+2
- 1 za sve ostale zgrade.
Proračunati mjesečni osobni dohodak (I) na dan sklapanja ugovora određuje se prema
izrazu:
I= ((Iz - I3)/90) x D + Iz
Iz - zadnji objavljeni prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu

Republike Hrvatske iz priopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske
I3 - mjesečni prosječni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske iz
priopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske objavljen 3 mjeseca ranije
od zadnjeg objavljenog (Iz)
D - broj dana od posljednjeg dana u mjesecu za koji je objavljen zadnji prosječni mjesečni
osobni dohodak (Iž) do dana ugovaranja
Proračunati mjesečni osobni dohodak na dan sklapanja ugovora (I) obavezno se unosi u
ugovor i on je osnovice za sve revalorizacije neisplaćenih obroka.
Nova građevinska vrijednost je predstavljala umnožak korisne površine stana utvrđene

zapisnikom o bodovanju i etalonske vrijednosti koja se objavljivala mjesečno (jedinična cijena
građenja za 1 m2 stana) i umnošku koeficijenata korekcije. Očito je da se radi o troškovnoj
metodi kod koje su se troškovi određivali prema prosječnim podacima fiksno za sve
_________________________________________________________________________________

nekretnine, a zatim se vršila korekcija vrijednosti prema podacima dobivenim bodovanjem

stana.
Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje građevinska vrijednost novoizgrađenog stana

računa se prema izrazu:
A= ((G x Ks)/100) x Ng
U slučaju izvršene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena tavana u stan i
sl.) starost zgrade (G) izračunava se prema izrazu:
G= (Gz + 2 x Gr)/3
Gz - starost zgrade
Gr - starost cjelovite rekonstrukcije stana.
Amortizacija je bila upravno proporcionalna starosti zgrade i koeficijentu koji je određen

prema tipu konstrukcije.
Položajna pogodnost stana (Pp) je element vrijednosti stana koji ovisi o veličini naselja, zoni
u naselju i položaju stana u zgradi (visini zgrade).
Položajna pogodnost davala je na neki način tržišnu komponentu toj metodi jer je vrednovala
tržišno povoljnije položaje nekretnine. Za stanove koji su imali najpovoljnije koeficijente
položajne pogodnosti (k = 1) cijena stana je mogla je iznositi skoro kao dvostruka
građevinska vrijednosti stana. Kod stanova sa najlošijom položajnom pogodnošću k =0
(niskom tržišnom vrijednošću) cijena stana je iznosila približno kao građevinska vrijednosti
stana.
Vrijednost položajne pogodnosti utvrđuje se prema izrazu:
Pp = P x (I/Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku
Kz - koeficijent vrijednosti položaja, a određuje se ovisno o zonama u naselju i broju etaža
objekta prema Tablici 2 koja je sastavni dio ove uredbe.
Kd - koeficijent demografskih kretanja za naselje (Tablica 2)
Ku - urbanistički koeficijent
- 1.30 za samostojeće zgrade do 5 stanova i dvojne zgrade do 10 stanova, visine P + 2, s
pripadajućim okolnim zemljištem
- 1 za sve ostale zgrade.
Cs = (Cg + Pp)
Cs = ((Ng – A) + (P x (I/Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku))
Cs = (((1 – ((G x Ks)/100) x 1)) x Ng + (P x (I/Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku))
Cs = (((1 – ((G x Ks)/100) x 1)) x (P x (I/Ie) x Ce x (B/Be) x Kp x Kg) + (P x (I/Ie) x Ce x Kz x
Kd x Ku))
Cs = (((1 – ((G x Ks)/100) x 1)) x (P x ((((Iz - I3)/90) x D + Iz)/Ie) x Ce x (B/Be) x Kp x Kg) +
(P x ((((Iz - I3)/90) x D + Iz)/Ie) x Ce x Kz x Kd x Ku))
_________________________________________________________________________________


P - neto korisna površina stana (m2)
Iz - zadnji objavljeni prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu
Republike Hrvatske iz priopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske
I3 - mjesečni prosječni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske iz
priopćenja Republičkog zavoda za statistiku Republike Hrvatske objavljen 3 mjeseca ranije
od zadnjeg objavljenog (Iz)
D - broj dana od posljednjeg dana u mjesecu za koji je objavljen zadnji prosječni mjesečni
osobni dohodak (Iz) do dana ugovaranja
Ie - prosječni mjesečni osobni dohodak po radniku u gospodarstvu Republike Hrvatske kojeg
objavljuje ministar na temelju izračuna iz objavljenih podataka Republičkog zavoda za
statistiku, a za dan kada se utvrđuje vrijednost etalonskog objekta.
Ce - građevinska vrijednost etalonskog objekta
B - broj bodova iz zapisnika
Be - 116 broj bodova stana u etalonskom objektu
Kp - koeficijent položaja u zgradi
Kg - koeficijent gradnje
Kz - koeficijent vrijednosti položaja, a određuje se ovisno o zonama u naselju i broju etaža
objekta
Kd - koeficijent demografskih kretanja za naselje
Ku - urbanistički koeficijent
Tabela Ks - Koeficijent umanjenja vrijednosti za iznos amortizacije

__________________________________________________________________________
Koefic.
Materijal i konstrukcija zgrade (prema zapisniku o G starost zgrade umanjenja
bodovanju stana) u godinama KS god,
__________________________________________________________________________
1 2 3
__________________________________________________________________________
A) Vjerojatni vijek trajanja 120 godina 1 do 120 0,583
R. br. 1. 55 bodova
Zgrade od armirano-betonskih skeletnih
konstrukcija, betona ili zidane zgrade s
vertikalnim serklažima odnosno armaturom
u zidu i masivnom preko 120 ukupno 70
__________________________________________________________________________
B) Vjerojatni vijek trajanja 100 godina 1 do 100 0,700
bez vertikalnih serklaža, s masivnom
_________________________________________________________________________
C) Vjerojatni vijek trajanja 80 godina 1 do 80 0,875
bez vertikalnih serklaža, s drvenom
_________________________________________________________________________________

R.br. 3.1. 45 bodova
na objektu od armiranog betona
(srednja i teška montaža)
__________________________________________________________________________
D) Vjerojatni vijek trajanja 60 godina 1 do 60 1,167
R. br. 32. 35 bodova
na objektu, od drveta i drugog materijala
na bazi drveta i miješanoj preko 60 ukupno 70
konstrukciji: G x Ks
R. br. 4. 30 bodova
Zgrade od mješovitog materijala ili zgrade
od opeke debljine vanjskog zida do 25 cm
bez dodatne toplinske zaštite, s drvenom
međukatnom konstrukcijom
__________________________________________________________________________
E) Vjerojatni vijek trajanja 40 godina 1 do 40 1,750
R. br. 5 . 25 bodova
Zgrade od opeke ili kamena zidane
blatom s pregradama od drveta ili čerpića preko 40 ukupno 70
i drvenom međukatnom konstrukcijom G x Ks
__________________________________________________________________________
F) Vjerojatni vijek trajanja 20 godina 1 do 20 3,500
R. br. 6. 20 bodova
Zgrade od čerpića, barake, stračare i sl. preko 20 ukupno 70
G x Ks
__________________________________________________________________________
Tabela Kz - Koeficijent vrijednosti položaja
Zone u naselju Koeficijent zemljišta Kz ovisno

o broju etaža u objektu
1 2 3,4 5, 6 i 7 8 i više
__________________________________________________________________________
I. ZONA - Atraktivno područje stanovanja
bez obzira na položaj 1,00 0,85 0,60 0,50 0,40
II. ZONA - Uži centar naselja 0,72 0,60 0,42 0,35 0,28
III. ZONA - Širi centar naselja 0,50 0,42 0,30 0,25 0,20
IV. ZONA - Rubni dijelovi naselja 0,40 0,34 0,25 0,20 0,15
__________________________________________________________________________
Za naselje uz more minimalni Kz:
- zone do 300 m 0,72 0,60 0,42 0,35 0,28
- zone do 500 m 0,50 0,42 0,30 0,25 0,20
Tabela Kd - Koeficijent demografskih kretanja za naselje
_________________________________________________________________________________

a) 1,00 za naselje iznad 400.000 stanovnika

b) 0,90 za naselje iznad 150.000 stanovnika
c) 0,85 za naselje iznad 100.000 stanovnika
d) 0,75 za naselje iznad 50.000 stanovnika
e) 0,70 za naselje iznad 10.000 stanovnika
f) 0,65 za naselje do 10.000 stanovnika
_________________________________________________________________________________

2.1.1.2. Troškovna metoda u primjeni
Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje. Ideja je da kupac neće nikada
platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji.
Treba razlikovati izračun vrijednosti zamjenske i reprodukcijske nekretnine. Razlika je u tome

što je izračun reprodukcijskih troškova kao za izgradnju potpuno iste građevine u
materijalima i tehnologiji, dok se zamjenski troškovi računaju za izgradnju sukladne
građevine jednake upotrebljivosti po današnjim standardima gradnje.
Kod izračuna ukupne vrijednosti nekretnine troškovima građenja odbija se iznos amortizacije,
a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih pristojbi i ostali
troškovi.
Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutih kod
kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teže vrednovati prihode od
najma ili zakupa.
Danas je u RH još uvijek najviše zastupljen statički pristup procjenama nekretnina.

Troškovna metoda ili metoda utvrđenja stvarne vrijednosti koristi se u svakodnevnoj praksi
za izračun vrijednosti nekretnina, a pogotovo u postupcima za potrebe državne uprave ili u
sudskim postupcima kao dominantna ili jedina metoda.
Troškovna metoda često se u RH poistovjećuje sa zakonskom metodom što nije točno jer
kod nas još ne postoji zakonska regulativa koja bi definirala pristupe i metode procjena.
2.1.1.2.1. Prednosti upotrebe troškovne metode
Dominantna upotreba troškovne metode kod izračuna vrijednosti u RH može se objasniti iz

više razloga:
- zbog pojednostavljenog načina izračuna nove građevinske vrijednosti (NGV)

- zbog nedostatka točnih i relevantnih podataka o usporednim transakcijama
- zbog nesigurnih statističkih podataka
- zbog neupućenosti procjenitelja u druge pristupe i metodologije
- zbog nerazvijenog tržišta nekretnina
- zbog neprihvaćanja činjenice da je nekretnina "roba" koja se ponaša po svim tržišnim
principima
- zbog nepostojanja javnog i transparentnog tržišta najma i zakupa nekretnina
- zbog nepostojanja zakonske regulative
Danas se koristi modificirana troškovna metoda kod koje se nova građevinska vrijednost ne
izračunava troškovnički za svaki pojedinačni objekt jer bi to bio prezahtjevan i dugotrajan
posao već se građevine promatraju kao određeni sklopovi u kojima pojedine vrste radova
sudjeluju u određenim postocima. Prema tipu građevine i dovršenosti postoje tabele koje
izdaju stručni časopisi gdje su prikazani udjeli vrsta radova i cijena koštanja pojedinih
sklopova građevine za određene regije u RH.
Bilten standardna kalkulacija radova u visokogradnji koji izdaje Institut građevinarstva
hrvatske (IGH) dijeli objekte na tipove I.,II., III. i IV.
_________________________________________________________________________________

Nakon određivanja nove građevinske vrijednosti (NGV) određuje se sadašnja građevinska

vrijednost (SGV) i to umanjenjem NGV zbog starosti i trošnosti konstrukcije, obrtničkih,
završnih i instalaterskih radova.
2.1.1.2.2. Umanjenje vrijednosti
Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja vrijednosti

konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku učešća. Umanjenje zbog
starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N),
starosti konstrukcije (n) i postotka učešća prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N
Izračun umanjenja za obrtničke, završne i instalaterske radove vrši se linearno u odnosu na
vijek trajanja određenih sklopova i materijala (vidi točku 1.4).
Tablica umanjenja zbog starosti i trošnosti izgleda ovako:
Primjer:
UMANJENJE KONSTRUKCIJE ZBOG STARENJA I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
starost objekta u godinama (n) 10
vijek trajanja objekta u godinama (N) 100
U = 0,80 x n/N x (n + N)/2N 0,04
Umanjenje obrtničkih, završnih i instalaterskih radova zbog starenja i trošnosti
Uo= 10/33 = 0,30 n = 10 godina N = 33 godine

Uz= 10/25 = 0,40 n = 10 godina N = 25 godina
Ui= 10/28,5 = 0,35 n = 10 godina N = 28,5 godina
Izračun sadašnje građevinske vrijednosti za 1 m2 stambeno poslovnog objekta P + 5, Trešnjevka

Izvođač: RO Industrogradnja
Sadržaj: Stambeni prostor 5.304 m2
Poslovni prostor 1.514 m2
Garaže 442 m2
Konstrukcija: AB konstrukcija, polumontažni strop "Omnia"
UNUTRAŠNJA OPREMA STANOVA

Stropovi: Disperzivne boje
Zidovi: Disperzivne boje; keramičke pločice kuhinji iznad radnih
površina, u kupaonici i WC-u do stropa, lođe u fasadnoj boji
Podovi: U sobama i predprostorima hrastov parket I. klase; u kuhinji, izbi,
kupaonici, WC-u, lođi i balkonu podne keramičke pločice
Prozori: Tipski drveni, ostakljeni izo staklom, obojeni lazur bojom,
eslinger rolete
_________________________________________________________________________________

Vrata: Tipska drvena, obojena lazur bojama

Sanitarna oprema: Lijevano-željezne kade, umivaonici i WC školjke od fajansa
Grijanje: Centralno, aluminijski radijatori
Pokazatelj ekonomičnosti:
Odnos bruto izgrađene površine (m2) i neto prodajne površine (m2) 1,56
Izračun sadašnje građevinske vrijednosti (nova građ. vrijednost – umanjenje zbog starosti)
Nova građevinska
vrijednost Umanjenje Sadašnja građevinska
Vrsta radova % (kn/m2) % (kn/m2) vrijednost (kn/m2)
Konstrukcija 55 3.033 4 133 2.899
Obrtnički radovi 20 1.103 30 331 772
Završni radovi 15 827 40 331 496
Instalacije 10 551 35 193 358
100 5.514 988 4.526
Troškovi gradnje objekta procijenjene nekretnine utvrđeni su u iznosu od 5.514 kn/m2 što
odgovara tipu objekta III u gradu Zagrebu prema Biltenu standardna kalkulacija radova u
visokogradnji koji izdaje Institut građevinarstva hrvatske (IGH) za VI mjesec 2002. godine.
Učešće pojedinih radova definirano je postotkom vrsta radova čiji zbroj mora davati 100%.
Nova građevinska vrijednost dijeli se prema učešću pojedinih radova i zatim se za svaki
posebno određuje umanjenje. Za konstrukciju se umanjenje računa prema gornjoj formuli i u
konkretnom slučaju iznosi U= 0,04 ili 4,0%. Umanjenja za obrtničke radove (30%), završne
radove (40%) i instalacije (35%) izračunali smo linearno prema vijeku trajanja pojedinih
sklopova.
Sadašnja građevinska vrijednost objekta pribraja se cijeni koštanja zemljišta i vrijednosti

komunalnog doprinosa, te troškovima projektiranja, konzaltinga, financiranja i vanjskog
uređenja što sve zajedno predstavlja sadašnju građevinsku vrijednost nekretnine.
2.1.1.2.3. Tržišna vrijednost nekretnine
Nakon određivanja sadašnje građevinske vrijednosti potrebno je uspostaviti odnos sa

tržištem. To se obično čini pomoću koeficijenata tržišne korekcije.
Faktori (koeficijenti) koji determiniraju tržnu vrijednost nekretnine:
Fl faktor lokacije
Fkp faktor korisne površine
Fp faktor za poslovne objekte
Fkv faktor kvalitete
_________________________________________________________________________________

Fu faktor usklađenosti
Fi faktor izgrađenosti
Fpp faktor ponude i potražnje
Fl ovisi o području, makro i mikro lokaciji, položaju u prostoru,

infrastrukturi, broju stambenih jedinica, prometnoj povezanosti,
planovima razvoja i dr.
Fkp ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp za objekte poslovne namjene i uređenosti, ovisi o vrsti djelatnosti i

opremljenosti za obavljanje tog posla
Fkv ovisi o opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječeni građevinski

objekt izveden od izvođača u društvenom ili privatnom sektoru u RH, te
o kvaliteti ugrađenih materijala i opremi
Fu usklađenost, odnosno odstupanje od građevinske dozvole, prostornog

plana i urbanističkih uvjeta, upisa u katastru i zemljišniku,
posjedovanje uporabne dozvole, mogućnost ili nemogućnost
legalizacije građevine
Fi ovisi o izgrađenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni građevinski

objekt izveden od izvođača u društvenom ili privatnom sektoru u RH
Fpp ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu
Primjer
SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST

Sgv (kn/m2) NKP (m2) Fl Fkp Fp Fkv Fu Fi Fpp St (kn)
4.526 100,00 1,20 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,20 619.142
Sadašnja tržišna vrijednost objekta pribraja se cijeni koštanja zemljišta i vrijednosti

komunalnog doprinosa, te sa troškovima projektiranja, konzaltinga, troškovima financiranja,
troškovima vanjskog uređenja predstavlja sadašnju tržišnu vrijednost nekretnine.
_________________________________________________________________________________

2.1.2. Komparativni pristup - usporedna metoda
Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračuna usporedna metoda ili metoda
uspoređivanja vrijednosti.
Usporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u prometu, te posebno za

stambene objekte. Uspoređuje se stan ili kuća, koji je predmet procjene s jednim ili više
sličnih stanova ili kuća, čija obilježja već poznajemo.
Nekretnine su heterogeni proizvodi pa se ne može provesti direktna međusobna usporedba.
Razlike kao što su položaj, veličina, opremljenost i slično proizvest će pozitivan, odnosno
negativan učinak na vrijednost. Lokacija, odnosno položaj nekretnine najčešće jedan od
najvažnijih faktora vrijednosti.
Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u nedavnoj prošlosti jer bi
nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke.
U RH ne postoje službeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti kao pouzdani izvori
podataka prilikom korištenja usporedne metode. Procjenitelji moraju stvarati vlastitu bazu
podataka provedenih transakcija ili koristiti parcijalne podatke koji se sporadično pojavljuju u
pisanim i elektronskim medijima. U vrijeme pisanja ovog teksta pripremaju se dvije baze
podataka o prodanim nekretninama. Jedna će se pojaviti na Internet stranicama Burze
nekretnina (www.burza-nekretnina.com), a druga će biti postavljena do kraja 2004. godine na
stanicama tvrtke ING EKSPERT (www.ing-ekspert.com).
Stvaranjem stabilnog i uređenog tržišta nekretnina, donošenjem potrebnih zakona o prometu

nekretninama, zakona o procjenama i vještačenjima sigurno je da će se i sustavno voditi
evidencija o svim provedenim transakcijama sa nekretninama. Tek će se tada moći
pouzdano koristiti usporedna metoda za izračun vrijednosti nekretnina u RH, a do tada je
potrebno koristiti istu u svim slučajevima gdje raspolažemo sa potrebnim podacima.
Primjer:
Primjer jednostavnog izračuna usporednom metodom
NEKRETNINE Stan u Zagrebu Stan u Zagrebu

PODRUČJE Trnsko Trnsko
PRODAJNA CIJENA (kn/m2) 8.400 7.000
KAT 3. kat od 4 1,15 1. kat od 4 1,00
POVRŠINA (m2) 50 0,95 68 1,05
OPREMLJENOST 0,90 0,90
ODRŽAVANJE 0,85 1,00
POLOŽAJ 0,90 0,90
UKUPNI UTISAK 1,00 1,00
KORIGIRANA CIJENA 8.050 6.825
SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST 7.438
_________________________________________________________________________________

NKP (m2) Sj (kn/m2) SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST Stu (kn)

100,00 7.438 743.800
2.1.3. Dinamički pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije
Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela
odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine,
preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod.
Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.

Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike.
Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se
polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji
bi proizašli iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili
opće prihvaćeni statistički podaci.
Visina stope kapitalizacije je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila

izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor
kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i
manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine
kamate.
Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog
posjeda. Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih
objekata.
Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo:
Mali rizik: niska kamata veća vrijednost investicije

Veliki rizik: visoka kamata manja vrijednost investicije
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u

tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda
umanjenih za moguće troškove i rizike. Kapitalizacija utvrđene vrijednosti najamnine ili
zakupnine određuje se tako da se vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom
stopom ili stopom prihoda (Y) ili da se pomnoži s faktorom kapitalizacije (cap-rate), označeno
s F. Stopa prihoda (Y) odnosno faktor kapitalizacije F je određen tržištem i mora biti izveden
iz nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama (F=I/H)
Kod nas se često koristi linearni način izračuna:
I=H/y
y - stopa kapitalizacije (yield)

H - neto godišnji prihod
I - vrijednost nekretnine (investicije)
_________________________________________________________________________________

Primjer:
Za obiteljsku kuću gdje je stopa kapitalizacije y = 3,5 % i godišnji neto prihod H = 50.000 kn vrijednost nekretnine
će iznositi
I = 50.000 / 0,035
I = 1.428.571 kn
Budući da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo proračun
provoditi na drugačiji način, nelinearnim pristupom koji kod nas nije uobičajen jer su ulazni
parametri kod nas teško predvidivi.
Linearni način izračuna na temelju mjesečne zakupnine
Primjer:
MZ = iznos mjesečnog zakupa

Fk = faktor kapitalizacije = 1/Y/100
MTZ = mjesečni troškovi uključujući faktore rizika
NGP = neto godišnji prihod (H)
I = vrijednost investicije
MZ (kn/m2) Fk (1/Y) MTZ (kn/m2) H (kn/m2) I (kn/m2)
40 15 8 384 5.760
NKP (m2) I (kn/m2) VRIJEDNOST INVESTICIJE (kn)
100 5.760 576.000
_________________________________________________________________________________

2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE U EUROPSKOJ UNIJI
2.2.1. Općenito o pristupima i metodama
Pristupi i metode koje se koriste u zemljama EU donekle se razlikuju od pristupa i metoda

procjena nekretnina uobičajenih u RH. Razlog tome je razvijenije tržište nekretnina,
dugogodišnje iskustvo i regulirano tržište zakupa i najma, postojanje zakonske regulative
odnosno Zakona o procjeni nekretnina, dostupnost podataka o realiziranim transakcijama,
objektivni statistički podaci i drugo.
Budući da u ovom trenutku još ne postoji jedinstveni usklađeni pristupi i metodologije u EU

za prikaz su korišteni zakonski pristupi i praksa Nizozemske i Austrije.
Nizozemska ima izvanredno razrađene metode procjena usklađene sa anglosaksonskim

modelom ali prilagođene svome specifičnom tržištu i zakonskoj regulativi. Međutim,
dugogodišnje uređeno tržište nekretnina, a posebno uređeno tržište najma i zakupa
rezultiralo je da se već niz godina sustavno prati vrijednost nekretnina i da postoji znanstveni
pristup toj problematici. Stručnjaci koji se nazivaju "makleri", razvili su niz vrlo preciznih i u
praksi provjerenih metoda za izračun vrijednosti. Može se slobodno reći da Nizozemci imaju
jedan od najrazvijenijih sustava praćenja, kontrole, procjena i razvoja tržišta nekretnina u
svijetu. Zbog toga nam poznavanje njihovih principa i metodologija procjena može biti
izuzetno korisno kod razvoja vlastitog odnosa prema toj problematici, a posebno stoga što
nas očekuje donošenje zakona o prometu nekretninama, zakona o procjeni nekretnina i
usklađenje svih ostalih zakona vezanih uz nekretnine sa zakonodavstvom EU.
Austrijska iskustva i zakonodavstvo nam je uvijek bilo blisko, te su obrađeni primjeri i

zakonski pristupi koji se mogu vezati uz naš Zakon o vlasništvu i stvarnim pravima NN 91/96
koji je i nastao na temelju austrijskih propisa.
Postoje četiri velike skupine pristupa prema procjenama: komparativni pristup, pristup prema
troškovima, pristup prema prihodima i zakonski pristup. Svaki od njih se sastoji od nekoliko
metoda procjene.
Usporedna metoda, koja pripada skupini komparativnih pristupa, uspoređuje različite

transakcije. Za osnovu procjene uzima prosjek transakcija uključenih u usporedbu. Ukoliko
se pojavi razlika među nekretninama, uvjetima transakcije ili datumu transakcije, potrebno ih
je eliminirati.
Metoda izračuna vrijednosti davanja u najam ili zakup također pripada komparativnom
pristupu. Usmjerena je ekonomskoj vrijednosti zakupnine za poslovne nekretnine. Pritom su
značajne površine najma i cijena četvornog metra. Površina koja se daje u zakup može se,
ako je potrebno, izraziti preko pojma zona, a zatim se množi s prosječnom cijenom
zakupnine, koja se dobije analizom zaključenih sporazuma o zakupu. Izračun m2 vrši se
pomoću prirodnog ili matematičkog određivanja zona.
Treća metoda procjene koja pripada skupini komparativnog pristupa je metoda kapitalizacije.
Ona se nastavlja na metodu izračuna vrijednosti davanja u najam ili zakup i to tako da se
ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine podijeli s yieldom ili pomnoži s faktorom
kapitalizacije. Do iznosa yield-a se dolazi analizom transakcija s nekretninama.
_________________________________________________________________________________

Drugačiji pristup je skupina pristupa prema troškovima, pri čemu polazimo od troškova
građenja. Metoda izračuna kubičnog metra je ona kojom se, nakon izračuna bruto površine
zgrade, izračunavaju troškovi ponovne gradnje, pomoću cijena izraženih u kubičnim ili
četvornim metrima.
Metoda udjela građevinskih troškova je metoda izračuna građevinskih troškova, pri čemu se
na osnovi dijelova, elemenata, materijala, utrošenih sati i rizika izvodi kalkulacija.
Retrospektivna metoda izračunava troškove gradnje na osnovi povijesnih troškova gradnje,

koji se pritom korigiraju prema promjenama u brojčanom indeksu cijena građevinskih
troškova.
Metoda zamijenjene vrijednosti također pripada pristupu prema troškovima i izračunava

zamijenjenu vrijednost nekretnine na osnovi tri glavna područja. Naime, zamjene zemljišta,
zamjene zgrada i korekcije zbog tehničke i funkcionalne zastarjelosti. Zamjena zemljišta
kreće od pretpostavke da je moguće dobiti sličnu parcelu, a to vrijedi i za građevine na njoj.
Ako su zahtjevi korisnika u tolikoj mjeri promijenjeni da način gradnje više ne zadovoljava,
procjenitelj to ne smije zanemariti. Budući da građevine više ne zadovoljavaju ili pak
zadovoljavaju samo djelomično, nužna je korekcija zbog tehničke i funkcionalne zastarjelosti
nove vrijednosti gradnje. Pritom procjenitelj treba voditi računa o efektivnom vijeku trajanja i,
eventualno, preostalom vijeku trajanja zgrade.
Metoda preostale vrijednosti posljednja je u skupini prema troškovima i daje kalkulaciju

vrijednosti zemljišta preko "backward pricing" (izračun vrijednosti unatrag). Vrijednost
gotovog proizvoda, odnosno tržišne vrijednosti nekretnine umanjuje se za cijenu građenja,
uključivši dobit i rizik. Preostali dio bit će maksimalno priznata vrijednost zemljišta.
BAR i NAR metode (bruto i neto početnog učinka) su metode koje pripadaju pristupu prema
troškovima. BAR metodu možemo usporediti s metodom kapitalizacije iz komparativnog
pristupa, no ona ne računa sa pravim vrijednostima najamnine ili zakupnine, već
prilagođenim vrijednostima najamnine ili zakupnine. Prilagođena najamnina ili zakupnina
određuje se na temelju zakonskih mogućnosti prilagodbe najamnine ili zakupnine s više na
nižu, što nije uobičajena indeksacija. Yield koji se pritom koristi, također odstupa od onog u
metodi kapitalizacije, jer se djeluje u drugom segmentu tržišta. No, visina se određuje na isti
način, naime, usporedbama na tržištu. Budući da je BAR metoda složena, razvijeni su
različiti načini na koje će se ona učiniti primjenjivijom, a najpoznatija je BAR metoda koja
izračuna vrijednosti „dodatka“ i „manjka“ na prihod od najma ili zakupa, nastala u
Nizozemskoj. Postoji još anglosaksonska BAR metoda. Primjenjivost ovih metoda sastoji se
u tome da se izračunava gotovinska vrijednost između prihoda iz najma i prilagođene
najamnine ili zakupnine, koja se odbija, odnosno dodaje kapitaliziranom iznosu iz
tradiocionalne BAR metode.
NAR metoda je postala samostalna metoda, koja također ima svoj vlastiti yield. Iako se kod
BAR metode računa s prilagođenom najamninom ili zakupninom, NAR metoda koristi neto
prilagođenu najamninu (regulirana zakonskim propisima u Nizozemskoj) ili zakupninu koja je
dobivena umanjivanjem troškova eksploatacije za prilagođenu najamninu ili zakupninu.
Troškovi eksploatacije su troškovi koji imaju strukturalni karakter. Pored toga, postoji još
jedna razlika između BAR i NAR metode, a to je korekcija kapitala. Isto kao što postoji razlika
prilagođene i tržišne najamnine ili zakupnine kod BAR metode, postoje i druge korekcije
kapitalizirane vrijednosti. Značajno je kod ovih korekcija da, za razliku od troškova
eksploatacije, pojavljuju se sporadično, u pojedinim slučajevima.
_________________________________________________________________________________

2.2.2. Metodološki pristupi u EU
U literaturi također nailazimo na različita shvaćanja koja se tiču metoda procjene.
Kruijt (1980) navodi sljedeću podjelu:

1. gotovinska vrijednost
2. komparativna prodajna vrijednost
3. obnovljena vrijednost
4. rezidualna vrijednost
5. alternativna korisnička vrijednost
Kruijtova metodika oslanja se na shvaćanje pojma vrijednosti i ograničena je, u prvom redu,
na modele određivanja vrijednosti zemljišta.
Millington (1988) spominje sedam metoda za određivanje vrijednosti:

1. komparativna metoda (comparison)
2. ugovaračka metoda (summation)
3. rezidualna metoda (hypothetical development method)
4. metoda profita (accounts method/treasury method)
5. metoda investiranja (capitalization)
6. metoda rabata
7. pristup na osnovi zaloga/nepristrasnosti
Ove, iz engleske literature posuđene metode, prilično se dobro nadovezuju na praksu u

Nizozemskoj, pri čemu su u Nizozemskoj različite metode grupirali u četiri pristupa prema
procjeni, i to komparativan pristup, pristup s obzirom na troškove, pristup s obzirom na
prihode i zakonski pristup.
2.2.3. Pristupi procjenama
Najčešće se koriste četiri pristupa prema procjeni:
- komparativan pristup,
- pristup s obzirom na troškove,
- pristup s obzirom na prihode i
- zakonski pristup.
2.2.5.2. Odabir postupka vrednovanja
Zakon Republike Austrije o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92
§ 7. (1) Ukoliko sud ili uprava ne propisuju ništa drugo, stručnjak bira postupak
vrednovanja. Pri tome mora uzeti u obzir stanje znanosti i poslovne običaje. Iz rezultata
odabranog postupka se utvrđuje vrijednost uz razmatranje odnosa u poslovnim
transakcijama.
(2) Ukoliko se za vrednovanje koristi više postupaka (§ 3, stavka 2), tada se iz

rezultata vrijednosti utvrđuje uz razmatranje odnosa u poslovnim transakcijama.
_________________________________________________________________________________

2.2.3.2. Opći elementi procjene
§ 9. (1) Izvještaj o procjeni mora sadržavati:
Svrhu procjene, datum procjene, datum pregleda nekretnine i imena tada nazočnih osoba
kao i korištene dokumente.
Izvještaj sa opisom nekretnine prema njezinim osobinama koje su relevantne za utvrđivanje

vrijednosti i ostalim osobinama stvarnog ili pravnog tipa važnim za utvrđivanje vrijednosti.
Ocjenu uz izvještaj o korištenom postupku utvrđivanja vrijednosti i razloge za izbor

korištenog postupka ili više postupaka.
(2) Ukoliko su sa vrednovanom nekretninom povezana prava ili obaveze, nužno je navesti i
obrazložiti koliko ona utječu na vrijednost nekretnine.
Ovdje se navode opće odredbe o izvještajima stručnjaka koje su sadržane u Zakonima o

općim postupcima (npr. § 362 st. 1 ZPO) kao i specifični elementi izvještaja svakog izvještaja
o vrednovanju.
Iz 2. paragrafa proizlazi da izvještaj mora uz obilježja relevantnih za utvrđivanje vrijednosti
nekretnine sadržavati i ona stvarna i pravna obilježja nekretnine, koja dodatno utječu na
vrijednost nekretnine.
_________________________________________________________________________________

2.2.4. Komparativni pristup
Komparativni pristup izražava se preko usporedbe na tržištu realiziranih transakcija s

objektima nekretnina koje moraju biti procijenjene. Radi se dakle, koliko je to moguće, o
međusobnoj usporedbi različitih transakcija.
Dovođenjem realiziranih transakcija u usporedbu nastaje jak tržišni odnos.
Pri svakoj procjeni pažnja se mora obratiti na eventualno već promijenjene ili promjenjive
okolnosti tržišta.
Komparativni pristup sastoji se od sljedećih metoda procjene:

- usporedna metoda,
- metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine,
- metoda kapitalizacije dobiti
Obilježje svih metoda koje pripadaju komparativnom pristupu je usporedba na tržištu

realiziranih transakcija.
_________________________________________________________________________________

2.2.4.1. Usporedna metoda
Ova metoda procjene je vjerojatno najpoznatija i najučestalija među svim metodama koje je
slijede. Ako se vrijednost utvrđuje na temelju ove komparativne metode, procjenitelj će
usporediti objekte koji trebaju biti procijenjeni s jednim ili više sličnih objekata nekretnine čija
obilježja već poznaje. Nekretnine su, kao što je već rečeno, heterogeni proizvodi pa se ne
može provesti direktna međusobna usporedba. Razlike kao što su položaj, veličina,
urbanistički plan i slično proizvest će pozitivan, odnosno negativan učinak na vrijednost
objekta koji treba procijeniti.
Uspoređivanje ili proces utvrđivanja objektivne vrijednost se teško može ostvariti ako
procjenitelj ne koristi informacije iz transakcije koja se odvijala u nedavnoj prošlosti. Nije
jednostavno odrediti što se smatra recentnim. Tržište nekretnina je dinamično, sa stalno
rastućim i padajućim cijenama, koje su u tom trenutku ovisne o ponudi i potražnji. Na tržištu
koje je u ravnoteži mogu se koristiti podaci stari jednu do dvije godine, a na tržištu sa
snažnim promjenama moraju se koristiti samo najnoviji podaci. U nekim posebnim
slučajevima procjenitelj se može koristiti trendovima dugoročnog razvoja, pri čemu mu od
koristi može biti regionalni ili mjesni indeks cijena. Nedostatak je ipak činjenica da ovaj
općeniti indeks ne treba korespondirati sa specifičnim tržišnim segmentom.
Količina objekata koje treba uključiti u usporedbu u velikoj mjeri ovisi o okolnostima, no prije
svega o iskustvu procjenitelja. Što je veći broj transakcija uključenih u usporedbu, raste i
vjerojatnost ispravne procjene. Usporedna metoda može se provesti na različite načine.
Procjenitelj može na različite načine doći do transakcija usporednih objekata nekretnina.

Procjenitelj, odnosno njegov ured treba biti uključen u nastajanje transakcija. Pritom od
pomoći može biti sustav tabela. Uspostava i održavanje jednog takvog sustava tabela treba,
ako je to moguće, biti rangirano prema tipu nekretnine i prema ulicama. Baza treba pružiti
informacije o najvažnijim obilježjima nekretnina, o prodajnoj cijeni (ili prodajnim cijenama u
slučaju da je ona već nekoliko puta prodavana), o njoj pripadajućim prodajnim podacima, o
ostalim prodajnim uvjetima i ako je moguće o posebnim okolnostima vezanim uz nekretninu.
U današnje vrijeme jedan se ovakav sustav, uz pomoć automatske obrade podataka
računalom, može jednostavno uspostaviti i održavati.
Što je objekt koji se procjenjuje manje u opticaju, to će biti teže pronaći usporedne objekte. U
takvoj situaciji procjenitelj treba izabrati hoće li usporedne objekte tražiti na većem području
ili će primijeniti neku od drugih metoda procjene. Procjenitelj će, najvjerojatnije, kombinirati
ove dvije mogućnosti.
Lokacija, odnosno položaj nekretnine najčešće je jedan od najvažnijih faktora vrijednosti.

Položaj objekta, u odnosu na njegovu okolinu može dovesti do razlike u vrijednosti koja je i
više nego dvostruka. Prije smo naznačili da se usporedna metoda koristi, u prvom redu, za
procjenu nekretnina koje su često u opticaju, te posebno za stambene objekte. Što je
nekretnina kompleksnija ili je manje u opticaju ili se pak radi o jakim fluktuacijama cijena na
tržištu, to je veća potreba za primjenom i drugih metoda procjene.
Usporedna metoda je, na prvi dojam jedna od jednostavnijih, no ona ima i svoje nedostatke.
Ona se uvijek temelji na činjenicama iz prošlosti i moglo bi se pretpostaviti da te činjenice
vrijede za svaku transakciju. Procjenitelj u svakom trenutku mora biti svjestan čitave palete
novih činjenica koje se pojavljuju.
_________________________________________________________________________________

2.2.4.1.1. Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu usporednom metodom
Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92
LBG § 4
Postupak uspoređivanja vrijednosti
§ 4. (1) U postupku uspoređivanja vrijednosti, vrijednost nekretnine se utvrđuje

pomoću stvarno postignutih cijena usporedivih nekretnina (Usporediva vrijednost).
Usporedive nekretnine su takve nekretnine, koje se vezano uz okolnosti koje utječu na
vrijednost nekretnine u velikoj mjeri preklapaju. Odstupajuće osobine nekretnine i promjene u
tržišnim okolnostima se prema veličini utjecaja na vrijednost uzimaju pomoću dodataka ili
odbitaka u obzir.
(2) Za usporedbu se koriste kupovne cijene, koje su postignute u poslovnim

transakcijama u vremenskoj blizini datuma vrednovanja u usporedivim područjima. Ukoliko
su ugovorene prije ili nakon datuma vrednovanja, odstupanja se u poslovnim transakcijama u
dotičnim područjima uzimaju u obzir pomoću dodataka i odbitaka.
(3) Kupovne cijene, za koje se može pretpostaviti da su na njih utjecale

neobične okolnosti ili osobne okolnosti ugovornih stranaka, mogu se za usporedbu koristiti
samo ukoliko se utjecaj tih okolnosti može izraziti u vrijednosti i ukoliko se kupovne cijene
mogu korigirati za odgovarajuće iznose.
§ 10. (1) Kod postupka uspoređivanja vrijednosti se uz to moraju navesti i uspoređene

nekretnine uz opis njihovih obilježja za utvrđivanje vrijednosti i objašnjenje ostvarene cijene,
slučajnih odbitaka ili dodataka (§4 st. 1), porasta ili pada vrijednosti (§4 st. 2) i poravnanja
kupovne cijene (§4 st. 3).
Ukoliko se u izvještaju koristi postupak uspoređivanja vrijednosti, nužno je obraditi

usporedive nekretnine. Kod toga nije tako bitno da su usporedive nekretnine toliko detaljno i
opširno opisane kao vrednovana nekretnina. Usporedive nekretnine je nužno samo navesti i
opisati prema njihovim obilježjima koja utječu na formiranje vrijednosti. Na ovaj način se
izražava da opis usporedivih nekretnina mora biti samo toliko opširan, koliko je neophodno
za prikaz usporedivosti i odstupanja vrednovane nekretnine na osnovi obilježja koja su
neophodna za vrednovanje.
_________________________________________________________________________________

Primjeri:
USPOREDNA METODA – JEDNOSTAVNA ANALIZA
Zadatak 1.
Odredi vrijednost trosobnog stana u Zagrebu na adresi Čanićeva 10 neto korisne površine 85 m2. U istoj ulici
prodana su tri trosobna stana slične kvalitete i karakteristika.
VRIJEME (1) P (2) Vp (3)
A. prije 8 mjeseci 80 m2 € 104.000

B. prije 4 mjeseca 70 m2 € 96.600
C. prije 2 mjeseca 100 m2 € 144.000
Rješenje – zadatak 1.
VRIJEME (1) P (2) Vp (3) Vp/m2 (4) Rc
A. prije 8 mjeseci 80 m2 € 104.000 1.300 €/m2 -

B. prije 4 mjeseca 70 m2 € 96.600 1.380 €/m2 80/4= 20 €
C. prije 2 mjeseca 100 m2 € 144.000 1.440 €/m2 60/2= 30 €
Rast cijena Rc = [(4)B –(4)A] / [(1)A-(1)B]

Prosječni rast cijena PRc = ∑ Rc / n
PRc = (20 + 30) / 2 = 25

Cijene rastu 25 €/m2/mj.
Vrijednost stana Vs
Vs = P x [(4)C + PRc x mj.]
Vs = 85 x (1.440 + 25x2) = 85 x 1.490 = 126.650
Vrijednost stana iznosi € 126.650
Zadatak 2.
Odredi vrijednost četverosobnog stana u Zagrebu na adresi Škrlčeva ul. 39 neto korisne površine 105 m2. U istoj
ulici prodana su tri četverosobna stana slične kvalitete i karakteristika.
VRIJEME (1) P (2) Vp (3)

Rješenje – zadatak 2.

_________________________________________________________________________________


Vrijednost stana Vs
Vs = 105 x (1.425 + 25) = 105 x 1.450 = 152.250
USPOREDNA METODA – SLOŽENA ANALIZA
Zadatak 3.
Datum prodaje Usporedne transakcije

1 2 3
1. prodajna cijena €294.000 €270.000 €261.000
2. datum prodaje - 3 mjeseca -12 mjeseci - 8 mjeseci
3. korigirano vrijeme 97% 87% 91%
4. prodajna cijena nakon korigiranog
vremena €303.093 €310.345 €286.813
5. površina zemljišta 120 m² 108 m² 112 m²
6. lokacija bolja gora ista
7. okolina ista ista ista
8. infrastruktura/oprema ista ista ista
9. subjektivne korekcija lokacije 107% 98% 103%
10. prodajna cijena nakon korekcije lokacije €283.264 €316.678 €278.459
11. sadržaj izgradnje 350 m³ 85 m³ 350 m³
12. subjektivna korekcija sadržaja 100% 100% 100%
13. prodajna cijena nakon korekcije sad. €283.264 €301.598 €278.459
14. odstupanja u konstrukciji:
- godina izgradnje 1926. 1966. 1924.
- temelji isti bolji isti
- fasada ista bolja ista
- podovi isti isti isti
- krov isti isti isti
- izolacija ista bolja ista
- izbor materijala isti slabiji isti
15. subjektivna korekcija konstrukcije 100% 110% 100%
16. prodajna cijena nakon korekcije
konstrukcije €283.264 €274.180 €278.459
17. odstupanja u infrastrukturi/opremi:
- vrt isti isti bolji
- instalacije bolje iste slabije
- sanitarije bolje slabije iste
18. subjektivna korekcija infrastrukture 105% 98% 100%
infrastrukture €269.776 €279.776 €278.459
20. odstupanja u održavanju:
_________________________________________________________________________________

- vani slabije bolje slabije

- unutra slabije slabije slabije
21. subjektivna korekcija održavanja 98% 95% 100%
održavanja €275.281 €294.501 €278.459
Izračun prosjeka
Objekt 1 €275.281
Objekt 2 €294.501
Objekt 3 €278.459
Prosječni iznos €282.747
_________________________________________________________________________________

2.2.4.2. Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine
U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili
zakupnine, pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi. Ako se u
usporednoj metodi nekretnina uspoređuje s drugim nekretninama koje se uzimaju kao
cjelina, onda se u metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine, objekti uključeni u
usporedbu, dijele na jedinice kao što su četvorni metri.
Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području
komercijalnih nekretnina (poslovni prostori).
Radi se o jednoj jednostavnoj metodi, pri čemu se usporedba između različitih objekata s
njihovim razlikama u površini, položaju i kvaliteti gradnje može lako izraziti. Metoda izračuna
vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode kapitalizacije, odnosno
metode neto i bruto početnog učinka.
Rezultat metode izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine može poslužiti kao osnova
određivanja ekonomske vrijednosti najamnine ili zakupnine.
Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim
metrima. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili
zakup i dati joj kvalifikaciju.
2.2.4.2.1. Površina koja se može dati u najam ili zakup
To je ona površina koja je predmet najma ili zakupa. Izračun površine varira od zemlje do
zemlje (u RH je odnos površina i volumena definiran ISO standardom ISO 9836:2002 – vidi
pasus 1.3.3.)
2.2.4.2.1.1. Kvalifikacija - zoniranje
Čim je procjenitelj odredio kolika je površina koja se daje u najam ili zakup, morat će
raspoloživoj površini dati i njezinu kvalifikaciju. Pritom mora voditi računa o ukupnoj površini,
te o kvaliteti različitih prostora.
Općenito se pretpostavlja, što se više povećava površina koja se daje u najam ili zakup, ako
se ona ne može podijeliti na manje cjeline koje se mogu dati u najam ili zakup, cijena
najamnine, odnosno zakupnine po m2 pada. Broj tržišnih stranaka koje koriste površinu od
otprilike 200 m2 uvijek je veći od broja stranaka koje koriste površinu više od 5000 m2
površine.
Uzimajući u obzir ukupnu površinu nekretnine, u praksi se pokazalo da ukupna površina

nema isti značaj za njezinog korisnika. Unutar ukupne površine koja se daje u najam ili
zakup, korisnik razlikuje različite primjene i kvalitetu površine. Ove razlike u kvaliteti i
korisničkoj primjeni procjenitelj mora učiniti vidljivima.
U prvom redu nekretnina mora biti definirana prema tipu ili vrsti budućeg korištenja ili
namjene, nakon čega se provodi kvalitativna podjela. U određenom broju slučajeva može se
dogoditi da postoji i mogućnost kombinacija tipova. Na primjer: trgovina - stambeni objekt,
stan s prostorom za obavljanje neke prakse ili ured kombiniran s trgovinom u prizemlju. U
takvim slučajevima će se prema glavnoj funkciji prostora odredit izbor tipa, ako ostali dijelovi
ne mogu funkcionirati kao samostalne jedinice najma ili zakupa. Ako se različiti dijelovi ipak
mogu samostalno dati u najam ili zakup, za svaki od njih odredit će se poseban pristup.
_________________________________________________________________________________

Nakon što je obavljeno određivanje tipa, procjenitelj će u drugom koraku krenuti u potragu za
funkcionalnim, odnosno manje funkcionalnim prostorima unutar površine koja se daje u
najam ili zakup.
To se naziva zoniranje nekretnine. Optimalna površina se pritom označava sa 100%, dok se
manje funkcionalne površine označavaju nižim postotkom. Dakle, svaka kvalificirana
površina je jedna zona, otkuda termin zoniranje. Najbolja zona označava se zonom A. Druga
zona je B zona, a treću nazivamo C zonom.
Za proces određivanja zona nema strogo određenih pravila, već će ih procjenitelj odrediti
prema vlastitom nahođenju.
U tablici su prikazana mjerila i kvalifikacijski faktori koji se koriste u Nizozemskoj i
anglosaksonskoj praksi.
Među uredskim prostorima razlikujemo one sa ili bez dizala. Manje su popularni uredi s
unutrašnjim prostorima od prostora koji imaju stakleno pročelje.
Polazeći od iste građevinske kvalitete, moguće vrednovanje površina unutrašnjih prostora

zgrade namijenjenih komercijalnim ciljevima izraženo je u postocima.
Opis Prizemlje -/-1 +/+1 +/+2 +/+3 +/+4 +/+5

Uredi
1. bez dizala 100 20 85 70 50 25 15
2. s dizalom 100 20 100 100 100 100 100
3. zona B 75 20 50 50 50 50 50
Trgovine
1. do 10 m dubine 100 20 20
2. 10 - 20 m dubine 50 10 10
3. preko 20 m dubine 25 10 10
Poslovne hale
1. svi m2 100 20 20 5
Različite zone se nakon provedene kvalifikacije preračunavaju prema ITZA-m2.
ITZA-m2 je površina za najam ili zakup, izražena u terminima A zone.
Proces preračunavanja prema ITZA-m2 najjednostavnije je objasniti primjerom. U nižem

primjeru provesti ćemo izračun i analizu objekta nekretnine uključenog u usporedbu. Objekt
se, uz prostor za trgovinu, sastoji i od stambenog prostora, a koji je izdvojen iz ukupne
cijene najamnine ili zakupnine, da bi se izračunala prosječna ITZA-m2 cijena najamnine ili
zakupnine.
Primjer:
Opis prostora Površina Kvalifikacija ITZA-m2

Trgovina do 10 metara (A zona) 100 m x
2 100% = 100
Trgovina 10 - 20 metara (B zona) 50 m2 x 50% = 25
Trgovina 1. etaža (C zona) 50 m2 x 20% = 10
Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 135
Prihod iz zakupnine za čitavi objekt €75.000

Oduzeti iznos za vrijednost najamnine za stambeni prostor - €5.000
_________________________________________________________________________________

Zakupnina komercijalnog dijela €70.000
Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine 70.000/135 ITZA-m2 = €518,52
Analiza nekretnine u primjeru polazi od cijene najamnine ili zakupnine na tržištu za čitavu
nekretninu. Za ostale se uvjete transakcije pretpostavlja da su uobičajeni.
Pri određivanju ekonomske cijene najamnine ili zakupnine, polazi se od pretpostavke da će

se prostor dati u najam, odnosno zakup u nekom uobičajenom vremenskom periodu po
optimalnoj cijeni. U odluci je li potrebno korigirati ITZA-m2 cijene, ulogu igraju tržišni odnosi i
tržišni razvoj na kratki i dugi rok.
Slijedi još nekoliko primjera za izračun vrijednosti zakupnine. Pritom se pretpostavlja da smo
se upoznali s prosječnom ITZA-m2 cijenom analizirajući objekte uključene u usporedbu.
U primjeru izračunavamo ekonomsku cijenu zakupnine distributivnog centra.
Zadatak 5.
Poslovna hala 1000 m2 x 100% = 1000
Uredski prostor 200 m x 100%
2 = 200
Prosječna ITZA-m2 - cijena zakupnine poslovne hale: €50
Uredi uz hale: €80
Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine:

- poduzetnička hala 1000 x 100% x €50 = €50.000
- uredski prostor 200 x 100% x €80 = €16.000
Ukupna ekonomska vrijednost zakupnine €66.000
U primjeru se vidi da se vrijednost zakupnine za različite tipove korištenja nekretnine

izračunava zasebno
U primjeru niže izvest ćemo sličan izračun za trgovački prostor, pri čemu će nam biti
potrebna ITZA-m2 prije nego što dođemo do ekonomske cijena najma.
Zadatak
Trgovina do 10 metara (A zona) 60m2 x 100% = 60
Trgovina 10 - 20 metara (B zona) 60m2 x 50% = 30
Trgovina od 20 i više metara (C zona) 50m2 x 25% = 12,5
Trgovina 1. etaža 50m2 x 20% = 10
Ukupna površina ITZA komercijalnog dijela 112,5
Izračun ekonomske vrijednosti zakupnine:
ukupna ekonomska vrijednost zakupnine 112,50 ITZA-m2 x €450 = €50.625
_________________________________________________________________________________

Zadatak – izračun zakupa metodom zoniranja
Zagreb, Ilica 26, HERUC GALERIJA, trgovina s prednjom stranom širine 6 metara i 26 metara dubine, nedavno je
dana u zakup za €60.000 na godinu dana. Traži se vrijednost zakupnine lokala URBAN, Ilica 28 , s prednjom
širinom od 5,3 metara, dubine 22,6 metara.
HERUC GALERIJA URBAN
Prednja strana 6 metara Prednja strana 5,3 metara

A zona 10m A zona 10m
B zona 10m B zona 10m
C zona 6m C zona 2,6m

______________________________________________________________________________
26m 22,6m
Analiza HERUC GALERIJA, Ilica 26:

Zona A = 6m x 10m = 60m x 100%
2 = 60
Zona B = 6m x 10m = 60m2 x 50% = 30
Zona C = 6m x 6m = 36m2 x 25% = 9
Prihod od zakupa €60.000

Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine 60.000/99 = €606
Vrijednost lokala URBAN, Ilica 28 može se računati na sljedeći način, ako polazimo od toga da su ostali podaci
isti.

Zona A = 5,3m x 10m = 53m2 x 100% = 53
Zona B = 5,3m x 10m = 53m2 x 50% = 26,5
Zona C = 5,3m x 2,6m = 13,8m2 x 25% = 3,5
Vrijednost zakupnine za URBAN, Ilica 28 na godinu iznosi:

83,0 m2 x €606 = €50.298 (zaokruženo: €50.000)
_________________________________________________________________________________

2.2.4.3. Metoda kapitalizacije dobiti
Metoda kapitalizacije nastavlja se na metodu izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine.

Vrijednost najamnine ili zakupnine neke nekretnine uvijek pruža dobar uvid u mogućnosti
korištenja te nekretnine.
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u
tržišnu vrijednost neke nekretnine. To je izuzetno vrijedna metoda procjene, posebno za
komercijalne prostore.
Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda.
Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike.
Pritom je vrijednost najamnine ili zakupnine zamišljena struja prihoda, koja dolazi iz
procjenjivane nekretnine. Pri izračunu vrijednosti najamnine ili zakupnine, uvijek se polazi od
toga da nekretnina još nije dana u najam ili zakup i da zainteresirane strane mogu slobodno
odlučivati o uvjetima najma ili zakupa.
Ako je nekretnina dana u najam ili zakup, upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što
su metoda bruto i neto početnog učinka. Što se tiče razrade, metoda bruto početnog učinka
podsjeća na metodu kapitalizacije.
U metodi kapitalizacije radi se o predviđenoj vrijednosti najamnine ili zakupnine, a u metodi

bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma. Polazište metode bruto početnog
učinka je činjenica da je nekretnina namijenjena davanju u najam ili zakup.
Kapitalizacija utvrđene vrijednosti najamnine ili zakupnine odvija se tako da se vrijednost
najamnine ili zakupnine podijeli s kamatnom stopom ili stopom prihoda (u daljem tekstu
označeno s y) ili da se vrijednost najamnine ili zakupnine pomnoži s faktorom kapitalizacije
(cap-rate), dalje označeno s F.
Korištenje stope prihoda (y) ili faktora kapitalizacije (F) ne stvara razlike u krajnjem rezultatu,
budući da su ovi pojmovi međusobno suprotni. Korištenje faktora kapitalizacije objašnjava se
na sljedeći način:
2.2.4.3.1. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda
F = 1/y Pri čemu je: F = faktor kapitalizacije y = prihod (yield)
Izračun stope prihoda (y) iz faktora kap.(F) ¦ Izračun faktora kap.(F) iz stope prihoda (y)
Prihod (y) Faktori kapitalizacije (F) ¦ Faktori kapitalizacije(F) Prihod (y)
2% -> 50,0 ¦ 50 -> 2,0 %
3% -> 33,3 ¦ 30 -> 3,3 %
4% -> 25,0 ¦ 25 -> 4,0 %
5% -> 20,0 ¦ 20 -> 5,0 %
6% -> 16,7 ¦ 17 -> 5,9 %
7% -> 14,3 ¦ 14 -> 7,1 %
8% -> 12,5 ¦ 12 -> 8,3 %
9 % -> 11,1 ¦ 11 -> 9,1 %
10 % -> 10,0 ¦ 10 -> 10,0 %
11 % -> 9,1 ¦ 9 -> 11,1 %
12 % -> 8,3 ¦ 8 -> 12,5 %
13 % -> 7,7 ¦ 7 -> 14.3 %
14 % -> 7,1 ¦ 6 -> 16,7 %
15 % -> 6,7 ¦ 5 -> 20,0 %
_________________________________________________________________________________

2.2.4.3.2. Stopa prihoda (yield)
Stopa prihoda (y) je određena tržištem i mora biti izvedena iz nedavno zaključenih
transakcija na sličnim nekretninama.
Za metodu kapitalizacije pritom se analiziraju i uspoređuju nekretnine, koje su prodane
prazne i nekorištene.
Prvo se za nekretninu određuje ukupna vrijednost najamnine ili zakupnine (H). Poznata je
investicija (l) kupca, u što su uključeni troškovi kupca koje je on platio, koji se nazivaju
zakonski troškovi transakcije. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine ili zakupnine s
investicijom kupca (l), izračunavamo stopu prihoda (y).
H H 100 100
y (%) = ------- x 100 I = -------- = H --------- = H x F F = ---------
l y/100 y y
Pri čemu:
H = vrijednost najamnine ili zakupnine (godišnji neto prihod)
l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije)
y = stopa prihoda (yield), kamatna stopa
F = faktor kapitalizacije
Neto prihodi su prihodi umanjeni za troškove.
Visina stope prihoda je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila

izračunavanja rente proizlazi da što je niža kamata, to je viši multiplikator (faktor
kapitalizacije) i s time i vrijednost zgrade, a što je viša kamata, to je manji multiplikator i
manja vrijednost zgrade. Sa padajućim ostalim vremenom korištenja opada i utjecaj visine
kamate.
2.2.4.3.3. Rizik
Jedan od kriterija za odabir stope prihoda je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda.
Obiteljske kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata.
Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo:
Mali rizik: niska kamata

Veliki rizik: visoka kamata
Općenito se za slijedeće nekretnine mogu primijeniti slijedeće kamatne stope(stope prihoda):
Obiteljske kuće (jedna obitelj) 2,5-3,5%

Obiteljske kuće (dvije obitelji) 3,5-4%
Stambene zgrade 2,5-4%
Stambeno-poslovne zgrade 5-5,5%
Poslovne zgrade sa uredima 5,5-6%
Robne kuće, trgovački centri, samoposluge 6-6,5%
Industrijska zemljišta 6-7%
Turistička zemljišta 8-12%
Poljoprivredna i šumska zemljišta 2,5-3,5%
_________________________________________________________________________________

Op.a. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji
Izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala
Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada, poslovna
nekretnina, turistička nekretnina itd.) stoje i alternativne mogućnosti ulaganja na
raspolaganju.
Kao bazu za obračun stope kapitalizacije se može uzeti npr. usporediva ulaganja u fiksno
ukamaćene investicije.
Zajmovi su nominalno vezani i ne pružaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca, pa

njihova kamata sadrži komponentu koja uzima očekivano smanjenje vrijednosti novca u
obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomoću prilagođavanja prihoda od nekretnina,
tj poslovnih prihoda (kod poslovno korištenih nekretnina) može prilagoditi promijenjenoj
vrijednosti novca, nužno je odbiti određeni odbitak od kamatne stope tržišta kapitala.
Opći rizik općenito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzeće. U to se ubraja
opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi koji djeluju na
pojedinu djelatnost ili granu itd. Opći rizik se obuhvaća dodatkom na stopu kapitalizacije, koji
prema mišljenjima stručnjaka može iznositi i do polovice stope kapitalizacije.
Kod utvrđivanja buduće vrijednosti nužno je obratiti pažnju na poseban rizik koji proizlazi iz
posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu.
Nekretnine i pogotovo poslovno korištene nekretnine se mogu teže prodati od zajmova. Ova
manja mobilnost se obuhvaća pomoću dodatka kamatnoj stopi tržišta kapitala. Visina
dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veličini, lokaciji itd., a kod poslovnih nekretnina o
djelatnosti, veličini poduzeća, pravnom obliku itd.
Shema za izvođenje stope kapitalizacije iz kamatne stope tržišta kapitala:
Renta na sekundarnom tržištu

- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca
+ opći rizik
+ mala mobilnost investicija
_______________________________________________
= Stopa kapitalizacije
2.2.4.3.4. Primjer za turističku nekretninu
Renta na sekundarnom tržištu 5,00%

- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00%
+ opći rizik 2,50%
+ mala mobilnost investicija 2,00%
____________________________________________________
= Stopa kapitalizacije 9,50%
_________________________________________________________________________________

2.2.4.3.5. Primjer za obiteljsku kuću
Renta sekundarnog tržišta 5,00%

- vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50%
+ opći rizik 0,00%
+ mala mobilnost investicije 0,00%
____________________________________________________
= Stopa kapitalizacije 3,50%
Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu metodom kapitalizacije dobiti

Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92
LBG § 5
2.2.4.3.6. Postupak vrednovanja prihoda
§ 5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine) utvrđuje

pomoću kapitalizacije čistog prihoda koji se očekuje ili ostvaruje u razdoblju nakon datuma
utvrđivanja vrijednosti uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema očekivanom roku korištenja
nekretnine (Vrijednost prihoda).
(2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskorištavanju nekretnine

(ostvareni prihodi). Pomoću odbitka stvarnih troškova za poslovanje, održavanje i upravljanje
te stvari (troškovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih prihoda, dobije se čisti prihod;
Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir kod kapitalizacije. Kod utvrđivanja
čistog prihoda se uzima u obzir i rizik poslovanja, iznosi iz postupka likvidacije i troškovi
likvidacije.
(3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne može

utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od mogućih prihoda, tada se polazi od
prihoda, koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od troškova koji bi proizašli
iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi usporedivih nekretnina ili opće prihvaćeni
statistički podaci.
(4) Kamatna stopa za utvrđivanje vrijednosti prihoda se ravna prema

ukamaćivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobičajeno.
(2) Kod postupka vrednovanja prihoda nužno je objasniti izbor faktora

kapitalizacije.
Osnova za utvrđivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu buduća vrijednost prihoda gledana
od datuma utvrđivanja vrijednosti i za to potrebni troškovi poslovanja. Ukoliko se datum
utvrđivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja procjene, u načelu je za
proračun vrijednosti prihoda mjerodavan samo događaj očekivan u budućnosti. U ovom
slučaju stručnjak buduće događaje kod utvrđivanja vrijednosti još ne poznaje, pa mora
očekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine u prošlosti.
_________________________________________________________________________________

2.2.4.3.7. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vještaka Austrije
Udruga sudskih vještaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema tipovima
objekata i lokacijskim kriterijima:
a) § 5 st. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG), BGB1 1992/150 normira:

Kamatna stopa za utvrđivanje prihoda se ravna prema uobičajenom ukamaćivanju za
stvari ove vrste.
Vještak mora kod provođenja procjene prihoda obrazložiti izbor stope kapitalizacije (§
10, st.2 LBG)
Da bi se vještaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom slučaju olakšao i poduprla

njegova obaveza obrazloženja, izdani su opširni izvještaji o tome koje stope kapitalizacije
primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda.
Time se vještaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u ruke,
koje doduše odgovaraju za većinu nekretnina, koje se u pojedinačnim slučajevima moraju
prilagoditi uzimajući u obzir slijedeće faktore:
- dugoročni razvoj kamate sekundarnog tržišta i stope inflacije

- konjunkturni poremećaji cijena nekretnina
- razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u
industrijskim granama
- stanje na tržištu itd.
Prilagodbe se zaokružuju na 0,5%.
Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom području iskusnim kolegama izdana je slijedeća

tabela stopa prihoda:
(rujan 1997)
Vrsta nekretnine LOKACIJA
izvanredna vrlo dobra dobra srednja
Stambena nekretnina 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 %
Uredska nekretnina 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 %
Poslovna nekretnina 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 %
Trgovački centar, supermarket 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 %
Privredno korištena nekretnina 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0%
Industrijska nekretnina 6,5-9,5 % 6,0-10,0 % 5,5-10,5% 7,0-11,0%
Poljoprivredna nekretnina 2,5-3,5 %
_________________________________________________________________________________

Primjeri:
Zadatak
Kolika je vrijednost nekretnine, poslovne zgrade, gdje je stopa prihoda y = 8,0 % (F = 12,50) i godišnji neto prihod
H = 200.000 kn? Da li povećanjem stope prihoda pada ili raste vrijednost nekretnine odnosno investicije kod istog
godišnjeg neto prihoda?
I = H / y/100 ili I=HxF
I = 200.000 / 8,0/100 = 200.000 / 0,08

I = 2.500.000 kn
Ili
I = 200.000 x 12,50
I = 2.500.000 kn
Povećanjem stope prihoda y dolazi do smanjenja vrijednosti investicije za isti godišnji neto prihod
_________________________________________________________________________________

2.2.5. Pristup izračuna troškova
Osnova pristupa izračuna troškova nalazi se u proizvodnim troškovima, uvećanim za

vrijednost zemljišta i, eventualno, korigiranim amortizacijom. Tržišni odnosi ovdje manje
dolaze do izražaja nego u komparativnom pristupu. Na indirektan način i na duži vremenski
rok tržišni odnosi ipak postoje, ako pretpostavimo da i proizvodni troškovi imaju tržišne
odnose (kad se smanjuje potražnja, cijena pada).
Metode procjene, koje pripadaju pristupu prema troškovima često se primjenjuju u slučaju
kada nije moguće ili je moguće samo u ograničenoj mjeri provesti usporedbe s tržišnim
podacima. Pomoću ovog pristupa najčešće se izračunavaju troškovi za manje uobičajene
objekte nekretnina. Pored toga, metode pristupa prema troškovima koriste se i kao kontrolno
izračunavanje troškova dobivenih drugim metodama koje ne pripadaju ovom pristupu.
Procjene prema troškovima upotrebljava se i u određenim specifičnim procjenama, kao što
su procjene za potrebe suda, osiguranja, te specifične procjene.
Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu pristupom izračuna troškova

Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92.
2.2.5.1. Postupak utvrđivanja stvarne vrijednosti
§ 6. (1) Kod postupka utvrđivanja stvarne vrijednosti, vrijednost nekretnine se utvrđuje

zbrajanjem vrijednosti zemljišta, građevinske vrijednosti i vrijednosti ostalih sastavnih dijelova
(stvarna vrijednost).
(2) Vrijednost zemljišta se u pravilu utvrđuje kao usporediva vrijednost pomoću

kupovnih cijena usporedivih neizgrađenih i neobrađenih nekretnina. Promjene vrijednosti
koje proizlaze iz zagrađivanja ili obrade procijenjene nekretnine ili njezine pripadnosti skupu
nekretnina, moraju se uzeti posebno u obzir.
(3) Građevinska vrijednost je zbroj vrijednosti građevinskih objekata. Kod njezinog

utvrđivanja se u pravilu polazi od proizvodne vrijednosti, od koje se odbija tehnička i
ekonomska amortizacija. Ostale promjene vrijednosti i ostale okolnosti koje utječu na
vrijednost, kao npr. lokacija, građevinsko-pravna i druga javno-pravna ograničenja kao i
znatna odstupanja od uobičajenih troškova izgradnje se uzimaju posebno u obzir.
2.2.5.2. Troškovne metode
Pristup prema troškovima koristi slijedeće metode:
- Metodu izračuna kvadratnog (kubičnog) metra,

- metodu udjela građevinskih troškova,
- metodu zamijenjene vrijednosti,
- retrospektivnu metodu.
_________________________________________________________________________________

2.2.5.2.1. Metoda određivanja cijene četvornog (kubičnog) metra
Metoda izračuna četvornog - kubičnog metra pripada skupini pristupa prema troškovima i
koristi se za izračun vrijednosti prema troškovima izgradnje (adaptacija) objekta.
Puno procjenitelja radi s vlastitim podacima izraženim u kubičnim ili četvornim metrima. U
tablici je prikazana je jedna, vrlo gruba podjela građevinskih troškova u 2001. godini.
Građevinski troškovi po m2, prema tipu objekta
Tip objekta Građevinski troškovi po m2

Trgovina na jednoj etaži € 725 - €1.250
Trgovina sa stanom iznad €950 - €1.750
Uredi €1.050 - €1.750
Uredi u poslovnim prostorima €900 - €1.200
Poduzetničke hale €450 - €650
Skladišta €300 - €500
Garaže s izlogom €900 - €1.200
Stambeni prostor €1.250 - €2.450
Hotel €1.250 - €1.650
Na taj način procjenitelj dobiva prosječnu cijenu po četvornom ili kubičnom metru, na temelju
koje on vrši izračun. Pritom se u nekim publikacijama radi razlika između cijene za
novogradnju i cijene za adaptaciju (ponovnu gradnju) objekta. Ujedno se navode i faktori
utjecaja koji povisuju cijenu.
_________________________________________________________________________________

2.2.5.2.2. Metoda udjela građevinskih troškova
Metoda izračuna udjela građevinskih troškova često se smatra dijelom neke druge metode
procjene (na primjer, metode zamjene vrijednosti).
Način rada u ovoj metodi sličan je tehnici donošenja proračuna. Pritom procjenitelj može
vršiti usporedbe prema razini informacija na osnovi: dijelova, elemenata, materijala, sati,
dobiti ili rizika.
Za razliku od metode kubičnog metra, ovdje se ne radi grubi izračun građevinskih troškova
po kubičnom ili četvornom metru, već se svaki dio posebno izračunava. Metodu udjela
građevinskih troškova je najbolje objasniti na osnovi primjera kalkulacije, što je prikazano u
primjeru:
Primjer.
Građevinski troškovi:
temelji 2 400 m2 x €250 = €600.000
pročelje 5 394 m2 x €615 = €3.317.310
nosiva konstrukcija 41 424 m2 x €30 = €1.242.720
krovovi 2 400 m2 x €175 = €420.000
Građevinske instalacije:
- klimatizacija (centralno grijanje + hlađenje) €1.720.000
- dizalo €155.000
Vodoinstalaterski rad €14.500
Elektrotehničke instalacije (svjetlo + snaga) €1.075.000
Osiguranje €220.000
Građevinska funkcionalna oprema
Prostori prolaza €295.000
Uredski/trgovinski prostori €795.000
Sanitarni prostori €136.000
Tehnički prostori € 77.000
Skladišni prostori € 18.500
Ukupni neposredni troškovi €10.086.030

Troškovi gradilišta: 11,50% x 10.086.030 = €1.159.893
Ukupni neposredni troškovi i troškovi gradilišta € 11.245.923

Troškovi:
opći troškovi 5,50%
dobit i rizik 3,00%
rač. naknada 1,20%
izvedbeni plan 3,00%
Ukupno: 12,70% x 11.245,923 = € 1.428.232
Ukupni dogovoreni iznos bez otkupa €12.674.156

Otkup - povećavanje cijene: 3,65% x 12.674.156 € = €462.607
Iznos bez PDV-a

Troškovi: €13.136.762
- troškovi terena € 463.911
_________________________________________________________________________________

- troškovi uređenja €1.366.800

- troškovi savjetnika € 2.380.000
- pripadajući troškovi €1.049.920
- troškovi nakon prodaje €1.064.880
- troškovi financiranja € 1.921.000
Ukupni troškovi bez troškova zemljišta i dobit/rizik €21.383.273

Troškovi zemljišta €3.672.000
Ukupni troškovi bez razvojne dobiti €25.055.273

Razvojna dobit i rizik: 7% x € 25.055.273 € 1.753.869
Troškovi bez PDV-a €26.809.143

(zaokruženo: €26.810.000)
_________________________________________________________________________________

2.2.5.2.3. Metoda zamijenjene vrijednosti
Metoda zamjene vrijednosti pretpostavlja da se nužna investicija može ostvariti stjecanjem

zemljišta iste lokacijske kvalitete, na koje se može postaviti zgrada usporediva u
ekonomskom smislu.
Metoda zamjene vrijednosti izračunava zamijenjenu vrijednost pri čemu se vodi računa o
naravi i namjeni nekretnine. Računaju se zamjenski troškovi za izgradnju sukladne građevine
jednake upotrebljivosti po današnjim standardima gradnje.
Metoda zamjene vrijednosti sastoji se iz tri glavna dijela:
• zamjena zemljišta,
• zamjena zgrade i
• poduzete korekcije zbog tehničke, odnosno funkcionalne zastarjelosti.
Prosječni predviđeni vijek trajanja građevine za određeni tip konstrukcije:
AB monolitna konstrukcija N = 120 g.

Zidana konstrukcija sa AB međukatnom konstrukcijom N = 100 g.
Zidana konstrukcija sa AB serklažima i drvenom međukatnom konstrukcijom N = 80 g.
Zidana konstrukcija sa drvenom međukatnom konstrukcijom N = 70 g.
Drvena konstrukcija N = 50 g.
(Vidi odjeljak 1.4.)
Račun umanjenja vrijednosti obrtničkih, instalaterskih i završnih radova zbog starosti i

trošnosti izvodi se posebno se za svaku vrstu radova tako da se odredi postotak učešća u
ukupnim radovima, njihova starost i efektivni vijek trajanja i za svaku vrstu radova, a zatim
procjenjuje postotak umanjenja.
2.2.5.2.3.1. Zamjenska vrijednost zemljišta
Zamijenjena (zamjenska) vrijednost industrijskog kompleksa, koji se sastoji od industrijskog

zemljišta i zgrada, procijenjena je na 2.000.000 €. Na zemljišnoj parceli je dozvoljeno
postaviti 10.000m² uredskih prostora, pri čemu je tržišna cijena zemljišta za urede 400 € po
m². Vrijednost zemljišta za uredske namjene iznosi dakle 4.000.000 €. Ovdje treba uračunati
i odbitak vezan uz rušenje postojećih objekata. Ako pretpostavimo da troškovi rušenja i
pripreme zemljišta za gradnju iznose 500.000 €, onda vrijednost kompleksa nekretnina, na
osnovi optimalne uporabe, iznosi 3.500.000 €.
2.2.5.2.3.2. Zamijenjena vrijednost zgrada
Zamijenjena vrijednost zgrada izračunava se pomoću metode udjela građevinskih troškova ili
retrospektivne metode. Ove metode pružaju uvid u aktualne troškove gradnje i troškove koji
mogu biti priznati kao dio terenske opremljenosti i, eventualno, sa zgradama povezanim
instalacijama ili infrastrukturom.
Građevinski troškovi zgrada odnose se na aktualne troškove gradnje, pri čemu treba voditi
računa o aktualnim metodama gradnje.
_________________________________________________________________________________

2.2.5.2.3.3. Korekcija zbog tehničke i funkcionalne zastarjelosti
Faktori koji utječu na umanjenje vrijednosti nekretnine
a) trošenje uslijed normalnog korištenja;

b) pogoršanja ili štete uzrokovane utjecajima vremena, štetočinama ili starosti;
c) šteta uzrokovana neurednim korištenjem, vandalizmom, požarom i slično;
d) pogoršanja zbog nekorištenja (prazna zgrada).
a) zastarjela ili loša arhitektura, stropovi koji su previsoki ili preniski, loše raspoređeni
b) funkcionalna podjela korisnih prostora s obzirom na razvoj i promijenjena shvaćanja,
a više nije optimalna;
c) nedovoljna opremljenost (loši građevinski završni radovi, odstupajući detalji i loše
instalacije);
d) pretjerana opremljenost (previše tehničkih instalacija ili prevelike površine,
preluksuzna izvedba građevinske opreme);
e) korištenje zastarjelih materijala (štednjak od granita, željezni prozorski okviri, drveni
f) faktori rasipanja (visoki troškovi održavanja ili loše mjere štednje energije);
g) zakonske odredbe (Zakon o radnim uvjetima radnika, Zakon o stanovanju, Zakon o
okolišu).
a) okolna opterećenja i opasnosti (buka u okolini, dim, smog, smeće, zapusi i slično)
b) promjene u vrstama i kvaliteti okolne izgradnje (visina zgrada, intenzitet izgradnje,
c) korištenje stanovnika (okolinu sve manje nastanjuju vlasnici-korisnici, a sve više
najmodavci ili zakupodavci, promjena načina stanovanja, starenje populacije,
propadanje okoline, prazne zgrade);
d) smanjena potražnja (smanjivanje broja stanovnika i mogućnosti rada i ostale lokalno
ili regionalno određene ekonomske okolnosti, među kojima je smanjivanje stupnja
posjedovanja).
Od trenutka kad je zgrada realizirana, ona mora odgovarati osnovnim zahtjevima, odnosno
ona mora služiti njezinom korisniku. Korisnik će tada biti spreman i plaćati je u periodu u
kojem je koristi. Kad nestane korisnosti, korisnik će prekinuti svoje korištenje zgrade.
Vijek trajanja u tehničkom smislu prestaje kad se zgrada sruši ili postane opasna za zdravlje
stanovnika, odnosno za okolinu. U takvoj situaciji se smatra da je vijek trajanja zgrade već
bio produžen.
U metodi zamijenjene vrijednosti određuju se tehnička i funkcionalna zastarjelost, dok

korigirana zamijenjena vrijednost odvaja tehnički otpis od funkcionalnog. Tome treba dodati
da izračun zamijenjene vrijednosti koristi preostalu vrijednost i efektivni vijek trajanja.
_________________________________________________________________________________

2.2.5.2.3.4. Preostala vrijednost
U trenutku kad je nekretnina na kraju svog životnog ciklusa, ona više nije korisna. Kraj
nekretnine određen je tehničkim ili ekonomskim okolnostima. U takvoj situaciji, vrijednost
nekretnine je jednaka vrijednosti zemljišta koja treba biti umanjena za troškove ponovnog
osposobljavanja zemljišta za alternativno korištenje. U ove troškove uračunati su troškovi
rušenja, troškovi čišćenja zemljišta, troškovi prenamjene zemljišta, troškovi financiranja u
periodu realizacije prenamjene zemljišta i troškovi prodaje. Ovisno o budućim mogućnostima
korištenja u pojedinim slučajevima može se dogoditi da je rezultat ovakvog proračuna
negativan.
Ako su zgrade stvarno zastarjele, preostaje samo njihovo rušenje. No prije nego što do toga
dođe, zgrade mogu još biti iskoristive u neku drugu svrhu. Metoda zamijenjene vrijednosti
polazi od toga da je zgrada upotrebljiva za sadašnjeg vlasnika - korisnika, vodeći računa o
sadašnjem korištenju. Ako korištenje u danom trenutku više nije moguće, to još uvijek ne
znači da su zgrade postale bezvrijedne. Treba provjeriti je li moguće alternativno korištenje
zgrada. Na prvom mjestu treba odlučiti ima li sadašnji vlasnik - korisnik neko alternativno
rješenje. Ako ima, onda će preostala vrijednost biti identična ekonomskom značaju nove
namjene. Ako vlasnik-korisnik ne može naći prikladnu namjenu objekta, procjenitelj treba
odlučiti da li može zgrada s pripadajućom parcelom zemljišta biti prodana trećima. Ovakvo
rješenje često će se pokazati negativnim, jer vlasnik - korisnik u svakom slučaju ne želi
potrošiti svoje vlasništvo. Praksa je pokazala da je prodaja trećima moguća samo u slučaju
da se prodaje čitava nekretnina. U tom slučaju preostala vrijednost je jednaka vrijednosti
prihoda.
2.2.5.2.3.5. Efektivni vijek trajanja
Ekonomski i fizički vijek trajanja može biti produžen aktivnim zahtjevima vlasnika-korisnika,
vlade ili trećih subjekata. Pritom treba misliti na sljedeće mjere: održavanje, obnovu jednog
dijela, instalacije, inovaciju ili revitalizaciju okoline. Ovakve aktivnosti dovest će do
produženja vijeka trajanja čitave zgrade ili nekog od njezinih dijelova. To se može najbolje
prikazati na primjeru starih zgrada na amsterdamskim kanalima ili sličnima, koje su uz
pomoć renoviranja, odnosno revitalizacije započele svoj drugi ili treći vijek trajanja.
Efektivni vijek trajanja je trenutak u vijeku trajanja zgrade ili njezinom dijelu, pri čemu zgrada,
odnosno njezin dio ima još jedan očekivani vijek trajanja usporediv s vijekom trajanja zgrade,
odnosno dijelom zgrade koja je tek u prvoj fazi vijeka trajanja.
Dakle, u efektivnom vijeku trajanja ne radi se o razlici u godinama između trenutka procjene i
godine izgradnje, već o razlici između trenutka procjene i zamišljene godine izgradnje, koja
ovisi od očekivanom preostalom trajanju života, a bez poduzimanja aktivnosti koje će joj
povećati vrijednost. Naravno, pretpostavlja se da se zgrada dobro održava.
Efektivni vijek trajanja, označen s "e" izračunava se određivanjem prosječnog vijeka trajanja
sličnih zgrada ili dijelova zgrada. Prosječni vijek trajanja označen je s "d". Kada utvrdimo
trajanje "d", potrebno je utvrditi preostali vijek trajanja. Preostali vijek trajanja je "rd". Oduzeti
će se preostalo trajanje "rd" od prosječnog vijeka trajanja "d". U donjem primjeru je jedan
takav proračun, pri čemu je zgrada prosječnog vijeka trajanja od pedeset godina i preostalog
vijeka trajanja od dvadeset godina.
Primjer
_________________________________________________________________________________

Prosječni vijek trajanja zgrade (d) 50 godina

Očekivani preostali životni vijek (rd) 20 godina
Pomoću preostale vrijednosti i efektivnog vijeka trajanja, procjenitelj može izračunati

periodično smanjivanje vrijednosti ili otpis, eventualno, izražen u postocima. Pritom se on
može koristiti tržišnim ili teoretskim smanjivanjem vrijednosti.
2.2.5.2.4. Metoda reprodukcijske vrijednosti
Reprodukcijski troškovi se računaju za izgradnju potpuno iste građevine u materijalima i

tehnologiji.
Primjeri:
Zadatak
Za AB okvirnu konstrukciju starosti n = 10 godina izračunaj umanjene u % zbog starosti i trošnosti po Vernerovoj
metodi.
U = 0,80 x n/N (N + n)/ 2N
N = 120 n = 10
U = 0,80 x 10/120 x (120 + 10)/ 2 x 120
U = 0,80 x 0,083 x 130/ 240 = 0,036 (3,6 %)
Zadatak
Potrebno je procijeniti vrijednost novoizgrađene stambene kuće sa tri površinom jednake etaže: prizemlje i 2 kata.
Kalkulacijom svih troškova utvrđujete da je objekt koštao €180.000, komunalni priključci €15.000, zemljište
€100.000. Svi ostali troškovi, projekti, porez, nadzor i drugo koštalo je €25.000. Pregledom građevinske dozvole
utvrđujete da je maksimalna dozvoljena izgrađenost prizemlje + kat. Kolika je vrijednost nekretnine?
Ukupni troškovi = 180.000 + 15.000 + 100.000 + 25.000

Sv = 320.000 € - 60.000 € + (zemljani radovi i temelji) – (troškovi rušenja 2. kata)
Procijenjeni troškovi rušenja, demontaže, odvoženja = cca 10% cijene građenja etaže
Procijenjeni troškovi zemljanih radova i temelja = 5% troškova građenja
Sv = 260.000 + (0,05 x 320.000) - (0,1 x 60.000) = 260.000 + 16.000 – 6.000 = 270.000 €
Procjenjena vrijednost nekretnine je 270.000 €
Zadatak
_________________________________________________________________________________

Troškovnom metodom izračunaj vrijednost nekretnine u Zagrebu, Bužanova ulica (2. područje). Neto korisna
površina stambene kuće iznosi 220 m2, nalazi se na parceli površine 400 m2. Konstrukcija je stara 60 godina, a
kuća je renovirana prije 10 godina kada su kompletno zamijenjene instalacije, sanitarije, podovi, prozori, vrata,
nalič, uvedeno je centralno grijanje, zamijenjen je crijep i krovna limarija. Građena je klasično, opekom,
međukatna konstrukcija je drveni grednik, krov je drveni, pokrov je crijep. Funkcionalnost je loša, položaj je dobar
u mirnoj, stambenoj ulici.
Zagreb, Bužanova ulica - 2. područje Grada Zagreba

Komunalni doprinos Kd 160 kn/m3 - za 2. područje Grada Zagreba
Cijena zemljišta Cz 1.000 kn/m2 - za 2. područje Grada Zagreba
Cijena građenja (bilten IGH) 4.371 kn/m2 - za objekte tip I. područje Grada Zagreba
Pz = 400 m2
NKP = 220 m2
BV = 220 x 2,60 = 572 m3 - pretpostavljena prosj. visina v = 2,60 m
F = faktor tržišta = 1,25 - određen zbog dobrog položaja i
loše funkcionalnosti
Ot = Inv x 0,30 - ostali troškovi (troškovi financiranja,
osiguranje, rizik, projektir., nadzor i dr.)
Sv = [(Cz x Pz) + (Kd x BV) + (NKP x Cg x Uu)] x F + Ot
n = 60 godina
N = 70 godina
U = 0,80 x n/N x (n+N)/2N
U = 0,80 x 60/ 70 x (60 + 70)/2 x 70 = 0,64
Umanjena vrijednost konstrukcije zbog starosti i trošnosti = 64%
Obrtnički, instalaterski i završni radovi

starost = 10 godina, prosječni vijek trajanja = 40 godina
Procjenjeno umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti = 25%
Odnos u % u ukupnim radovima

Konstrukcija - 55%
Obrtnički, instalaterski i završni radovi – 45%
Ukupno umanjenje zbog starosti i trošnosti

Uu = (0,64 x 55) + (0,25 x 45) = 35,20 + 11,25 = 46,45%

Sv = [(1.000 x 400) + (160 x 572) + (220 x 4.371 x 0,4645)] x 1,25 + Ot
Sv = (400.000 + 91.520 + 446.672) x 1,25 + Ot
Sv = 938.192 x 1,25 + Ot = 1.172.740 + Ot
Ot = vrijednost investicije x 0,30 = 938.192 x 0,30 = 281.458
Sv = 1.172.740 + 281.458 = 1.454.198
Procjenjena sadašnja vrijednost iznosi 1.454.198 kn ili zaokruženo 1.500.000 kn
_________________________________________________________________________________

2.2.5.2.5. Metoda rezidualne vrijednosti
Metoda rezidualne vrijednosti se primjenjuje samo pri određivanju vrijednosti zemljišne

parcele s mogućnošću izgradnje.
Ova metoda se u ekonomskoj teoriji naziva "backward pricing". Očekivana tržišna vrijednost
se nakon realizacije gotovog proizvoda, umanjuje za troškove bez cijene zemljišta, da bi se
dobila vrijednost koja se smije utrošiti na za dobivanje zemljišta.
Kod metode rezidualne vrijednosti razlikuju se tri sastavna dijela: vrijednost zemljišta u
neizgrađenom stanju (WG), troškovi izgradnje (Po) i vrijednost zemljišta sa zgradama nakon
dovršavanja (W).
Metoda rezidualne vrijednosti daje vrijednost zemljišta koju matematički možemo izračunati
pomoću formule:
W - Po = WG
Pri čemu je:
W = tržišna vrijednost nekretnine nakon realizacije
Po = troškovi izgradnje, uključivši dodatne troškove
WG = vrijednost zemljišta u neizgrađenom stanju
Tržišna vrijednost nekretnina nakon realizacije (W) usko je povezana s mogućnostima

izgradnje, koji ovise o fizičkim, pravnim i komercijalnim kvalitetama zemljišta. Istraživanje
iskoristivosti pokazat će što je najbolje realizirati na zemljištu, pri čemu procjenitelj mora
voditi računa o prostornom planu, budućim mogućnostima razvoja, faktorima iz okoline,
ekonomskim izgledima, djeljivosti zemljišne parcele i slično.
Često je parcela veća od potreba jedne nekretnine pa u ispitivanje treba uključiti više
objekata. Čim nam je poznato što možemo ostvariti na parceli, moguće je izračunati ukupnu
tržišnu vrijednost krajnjeg objekta. Zbroj tržišnih vrijednosti različitih nekretnina je ukupan
prihod. Pritom se tržišna vrijednost određuje pomoću usporedne metode ili metode
kapitalizacije.
Pri određivanju tržišne vrijednosti procjenitelj se mora orijentirati na aktualne tržište cijene i
zbivanja. Pritom treba polaziti od zahtjeva da za kupca osigura najisplativiju kupnju, odnosno
potpuno novi objekt, ali da isti nema popratnih troškova.
Što se opseg projekta više povećava, raste profil rizika i smanjuje se mogućnost financiranja
projekta. Dakle, na izračun treba gledati s oprezom. Bez određene naknade za dobit/rizik,
izvođač neće biti u stanju realizirati projekt.
Čim su nam poznati ukupni troškovi gradnje i prognozirani prihodi, moći ćemo ih dovesti u
međusoban odnos. To znači da ćemo troškove prihoda odbiti i izračunati maksimalnu
investiciju za zemljište. Ova maksimalna investicija potrošit će se na troškove financiranja
zemljišta i zakonske troškove transakcije (koji se sastoje od poreza na prijenos, poreza na
promet, katastarskih prava i troškova javnog bilježnika). Procjenitelj će za izvođača izvesti i
faktor dobit/rizik. Preostalo ostaje prethodnom vlasniku zemljišta.
_________________________________________________________________________________

Primjer
Na zemljišnoj parceli može se realizirati, otprilike, 6 stambenih objekata. Oni se mogu prodati po 225.000 €.
Prihod od prodaje: 6 x 225.000 € = €1.350.000

Oduzeti iznos prihoda od prodaje s PDV-om:
1.350.000 x 19% / 119% - €215.546
Ukupan neto prihod €1.134.454

Troškovi gradnje i razvoja
- troškovi rušenja postojećeg €15.000
- prilagodba infrastrukture €30.000
- troškovi gradnje: 6 x 100.000 € = €600.000
- arhitekt i honorari €60.000
- dodatni troškovi i troškovi prodaje €50.000
- kamate za vrijeme gradnje i perioda prodaje - troškovi gradnje €28.313
- dobit/rizik izračun €100.000
Ukupno €883.313
Ostaje raspoloživo za zemljište, kamate i troškove kupnje €251.141

Polazeći od kamatnog gubitka između datuma prodaje i datuma stjecanja zemljišta:
13 mjeseci x 7,50% = 91,88%
Preostaje raspoloživo za zemljište i troškove kupnje:
251.141 € x 91,88 % = €230.736
Oduzeti iznos za troškove prijenosa (7%) / 1,07 x 230.736 = €15.095
Vrijednost na temelju metode rezidualne vrijednosti €215.641
Primjer
Procjenjuje se vrijednost zemljišta površine 1.200 m2 koje se nalazi u Zagrebu u području namjene M1, urbana
pravila 2.8. Uredi se na toj lokaciji prodaju po cijeni od 2.000 €/m2 a stanovi u prosjeku po cijeni od 1.450 €/m2.
Troškovi gradnje za uređene poslovne prostore procjenjuju se na 1.100 €/m2 a za stanove na 850 €/m2.
Dobit/rizik se očekuje oko 10%. Izračunaj vrijednost zemljišta po metodi rezidualne vrijednosti.
W - Po = WG

Po = troškovi građenja, uključivši dodatne troškove
Izračun W
Uredi 2.000 €/m2
Stanovi 1.450 €/m2
Dobit/rizik 10%
Izračun Po
Uredi 1.100 €/m2
Stanovi 850 €/m2
_________________________________________________________________________________

Izračun Wg
Uredi
W – Po = 2000 – 1100 = 900
Stanovi
W – Po = 1450 – 850 = 600
M1 – mješovita izgradnja pretežito stambena

(pretpostavljeni odnos stambeno : poslovno = 80 : 20)
W – Po = (900 x 20 / 100) + (600 x 80 / 100) = 180 + 480 = 660

Povećanje za dobit/rizik 660 x 1,10 = 726
Wg = 726 €/ za 1m2 bruto razvijene površine
Uz koeficijent iskoristivosti Ki = 3,5 i površinu zemljišta P = 1.200 m2

BRP = 1.200 x 3,5 = 4.200 m2
Wg = 726 x 4.200 = 3.049.200
Mogla bi se postići vrijednost zemljišta oko € 3.000.000
_________________________________________________________________________________

2.2.6. Pristup prema prihodima
Pristup prema prihodima polazi od pretpostavke da određena nekretnina u manjoj ili većoj
mjeri samostalno donosi prihode. Ovi se prihodi (koji vrijede kao troškovi za korisnika)
preračunavaju u iznos kapitala (kapital koji treba investirati da bi se dobilo x% učinka).
Kao i u komparativnom pristupu, pri korištenju metoda koje pripadaju pristupu prema
prihodima potrebno je uspostaviti jak odnos s obilježjima tržišta.
Pristup prema prihodima razlikuje:
- metodu bruto početnog učinka,

- metodu neto početnog učinka,
- metodu rabata,
- metodu dometa najamnine ili zakupnine i
- metodu ukupnog profita.
Ovdje će biti obrađene prve dvije metode, metoda bruto početnog učinka i metoda neto
početnog učinka.
_________________________________________________________________________________

2.2.6.1. Metoda bruto početnog učinka (BAR)
Metoda bruto početnog učinka vrlo je slična s metodom kapitalizacije. Ako se metoda
kapitalizacije koristi za određivanje prodajne vrijednosti nekretnine koja nije opterećena
najmom i korištenjem, onda BAR metoda pomaže u određivanju prodajne vrijednosti
nekretnine koja je u najmu.
BAR metoda je izvorno, kao i metoda kapitalizacije jednostavna metoda koja se bazira na
stopi povrata kapitala BAR yield-u. BAR yield se definira ovako:
BAR yield je u trenutku procjene, planirana bruto stopa prihoda, izražena u postotku, koja se
može ostvariti za vrijeme prve godine eksploatacije na ulaganju u nekretninu.
Prihod iz najma ili zakupa definirati ćemo ovako:
Prihod iz najma ili zakupa je važeća (zakonska ili ugovorena) najamnina ili zakupnina za
određenu godinu, određena na temelju ugovora o najmu ili zakupu, povećana prema
kasnijim prilagodbama najamnine ili zakupnine za produžene godine najma ili zakupa, na
temelju odredaba upisanih u ugovoru o najmu ili zakupu. Isti prihod je uvećan za ekonomsku
vrijednost najamnine ili zakupnine ostalih dijelova nekretnine koji se mogu dati u najam ili
zakup.
Za izračun vrijednosti pomoću BAR metode vrijedi formula

Hp
W =-------- - kk
Y bar
Pri čemu je:

Y bar = yield bar
W = vrijednost
Hp = prihod od najma
kk = zakonski troškovi transakcije
Procjenitelj će, isto kao i u metodi kapitalizacije, odrediti yield na temelju analize tržišta, koju
će obaviti pomoću formule
Hp
Y bar =----------------
Ks + kk
Pri čemu je:

Y bar = yield bar
Ks = troškovi kupca
Hp = prihod od najma
Praksa je pokazala da kod ovog načina izračuna postoji opasnost od pregrubih izračuna.
Zbog toga se izvodi korekcija vrijednosti. Budući da kalkulacija polazi od očekivanog prihoda
od najma u prvoj godini, moguće je da se pretpostavljaju preniski ili previsoki prihodi. S
vremenom se prihod iz najma na zahtjev ugovornih strana prilagođava, a obje tržišne stranke
računaju s time pri određivanju cijene.
_________________________________________________________________________________

Kod stambenih objekata prihod iz najma se prilagođava, takozvanoj, maksimalnoj realnoj

najamnini, odnosno smanjuje se ili se povećava zbog posebne godišnje prilagodbe cijenama
najma. Ako je prihod iz najma veći od maksimalne realne najamnine, on se u svakom
trenutku može smanjiti na zahtjev najamnika, dok se u obrnutom slučaju prihod iz najma
može postupno povećati.
U zemljama EU postoje zakoni koji reguliraju visine najma, odnosno maksimalne indekse
povećanja ili smanjenja najma. Kod nas ne postoje zakonski propisi vezani za određivanje
prihoda iz najma ili zakupa. U takvim slučajevima, iz ugovora o najmu ili zakupu mora biti
jasno kada i kako se usklađuju prihodi iz najma ili zakupa. Najčešće se nakon pet godina
provjerava cijena najamnine ili zakupnine u odnosu na ekonomsku vrijednost najamnine ili
zakupnine nekretnine.
Budući da prihod od najma ili zakupa nije konstantan, s obzirom na periodično indeksiranje,
uveden je pojam prilagođena najamnina ili zakupnina.
Kad je utvrđeno da prihod od najma nije konstantan podatak, pojavile su se dva različita
pristupa u BAR metodi: Dodatak - manjak (kragna - rupa) BAR metoda i anglosaksonska
BAR metoda. Budući da je metoda neto početnog učinka samo razrađenija BAR metoda, za
nju vrijede polazišta kao i kod ovih dviju BAR metoda.
_________________________________________________________________________________

2.2.6.2. Metoda neto početnog učinka (NAR)
Ova metoda izračunava vrijednost nekretnine na osnovi neto prihoda od najma ili zakupa.
Ona se još naziva i BAR i NAR metoda, jer se bruto prihod od najma ili zakupa korigira za
troškove koji se periodično javljaju u eksploataciji objekta. U obliku formule to izgleda ovako:
Ha - Ke
W = ( --------------- - / + CW x Kc) - kk
Y nar
Pri čemu je:

W = vrijednost
Ha = prilagođena najamnina ili zakupnina
Ke = troškovi eksploatacije
Y nar = yield nar
CW = gotovinska vrijednost
Kc = korekcija kapitala
Formula je proširena s troškovima eksploatacije i korekcijom kapitala, što utječe, naravno, i

na yield. Ako se u BAR metodi radi s BAR-yieldom, u NAR-metodi se radi s NAR-yieldom,
koji je niži.
Dva dodatka u formuli BAR metode su troškovi eksploatacije i korekcija kapitala.
2.2.6.2.1. Troškovi eksploatacije
Troškovi eksploatacije su izdaci vlasnika koji se periodično vraćaju a vezani su za

nekretninu.
Budući se troškovi eksploatacije periodično vraćaju znači da izdaci moraju imati strukturalni
karakter. Povremene izdatke i/ili prihode morat ćemo uzeti kao korekciju.
Polazište je da se mora raditi o najmu ili zakupu u trajanju od najmanje deset godina. Kada
se kaže da su troškovi eksploatacije izdaci vezani uz nekretninu znači da se mora raditi o
izdacima vezanim za objekt, a ne za vlasnika. To su izdaci na koje vlasnik ne može ili jedva
može utjecati.
U NAR metodi se vodi računa samo o troškovima vlasnika. Ako je vlasnik dio tih troškova
prenio na najamnika ili zakupnika, još uvijek se ti troškovi pripisuju vlasniku. Za taj iznos se
mogu umanjiti troškovi eksploatacije kada su oni dobili strukturalni karakter.
Ako u nekom određenom slučaju vlasnik odluči ne učiniti određene troškove, to još uvijek ne
znači da prosječan vlasnik ne bi imao takve troškove. Definiciju ne treba promatrati kao da
će neka individualna odluka nekog slučajnog vlasnika dovesti do neostvarivanja nekih
troškova.
Troškovi eksploatacije dijele se u nekoliko kategorija, a svaka kategorija se ponovno dijeli na
nekoliko posebnih troškova.
Tablica Troškovi eksploatacije (nazvani još i bruto - neto troškovi)

STALNI TROŠKOVI TROŠKOVI DAVANJA U NAJAM ILI
ZAKUP + MUTACIJE
Porez na nekretnine Troškovi mutacija najamnika i zakupnika
_________________________________________________________________________________

Ostali porezi: Naknada posredniku kod davanja u

najam ili zakup i troškovi marketinga
- Porez na vode OSTALI TROŠKOVI
- Porez na pročišćavanje voda Troškovi usluga za vlastiti račun
(kanalizacije)
- Pravo na balkone, ploče iznad ulice... PDV nepovratan
- Ostali porezi i prava Doprinos promociji
Osiguranja: Nenaplaćena najamnina ili zakupnina
- Osiguranje zgrade Ostali troškovi
- Odgovornost prema zakonu TROŠKOVI NASLJEDNOG ZAKUPA
- Nasljedni zakup -Periodi bez zakupa, popusti kod
davanja u zakup
-Osiguranje staklenih površina -Strukturalne mutacije/zgrada je prazna
VARIJABILNI TROŠKOVI -Strukturalno prazna zgrada
Troškovi upravljanja objektom
Troškovi održavanja
2.2.6.2.1.1. Porez na nekretnine
Premda porez na nekretnine prijavljuje korisnik i vlasnik, u bruto - neto troškovima računa se
samo s, takozvanim, vlasničkim dijelom poreza na nekretnine.
2.2.6.2.1.2. Ostali porezi
Ostali porezi se sastoje od poreza na vodu, poreza na pročišćavanje vode (pravo na

kanalizaciju), prava na postavljanje ploča, reklama i slično iznad ulice i poreza na korištenje.
Hoće li se oni primjenjivati, ovisit će o tipu nekretnine, općinskom planu i sadržaju
sporazuma o najmu ili zakupu. Porezi koji su prijavljeni u protekloj godini, općenito se
uzimaju kao polazište u bruto - neto troškovima.
2.2.6.2.1.3 Nasljedni zakup
Aktualna obveza plaćanja zakupa može se uključiti u bruto - neto troškove, ako će se revizija
najma provesti za pedeset godina. No ako je period kraći od pedeset godina, obveza
plaćanja se ne uzima u bruto - neto troškove, već dolazi do korekcije kapitalizirane
vrijednosti. Ako je nasljedni zakup otkupljen, on se ne uzima kao trošak u bruto - neto trošku,
i već u ovom slučaju dolazi do korekcije kapitalizirane vrijednosti.
2.2.6.2.1.4. Osiguranja
Najpoznatije osiguranje je osiguranje zgrade. No postoje i druga, kao što su osiguranje

zakonske odgovornosti vlasnika zgrade, osiguranje od šteta od požara, osiguranje staklenih
površina i slično.
Osiguranje zgrade ovisno je o vrijednosti adaptacije, koju je procijenio procjenitelj, nakon
koje može procijeniti i premiju. Poneki vlasnici eksploatiraju toliko nekretnina da odlučuju ne
uzimati nikakvo osiguranje. Međutim, procjenitelj ne smije poći od takve pretpostavke, jer je
_________________________________________________________________________________

procjena usmjerena određivanju tržišne vrijednosti koja proizlazi iz ugovorene prodaje. Novi
vlasnik će vjerojatno biti u drugačijoj situaciji. Dakle, osiguranje se uvijek uračunava.
2.2.6.2.1.5. Troškovi upravljanja objektom
Troškovi upravljanja objektom podrazumijevaju troškove vezane uz optimalizaciju rezultata

eksploatacije nekretnine. To su administrativno, tehničko i komercijalno upravljanje, bez
obzira upravlja li vlasnik ili vanjski upravitelj, a troškove upravljanja procjenjuje procjenitelj.
Troškovi upravljanja objektom najčešće se izražavaju u postotku najamnine ili zakupnine,
osim ako je nekretnina stambeni kompleks. U tom slučaju se troškovi upravljanja računaju za
svaku stambenu jedinicu. U ove troškove upravljanja ne ulaze troškovi procjene, istraživanja,
financijskog revizora itd.
2.2.6.2.1.6. Održavanje
U održavanje ulaze izdaci čuvanja i izdaci nastali zbog tehničkih i/ili ekonomskih razloga.
Dakle, to su svi troškovi koji nastaju da bi se objekt očuvao u stanju koje opravdava prihod
od najma ili zakupa za vrijeme preostalog trajanja ugovora o najmu ili zakupu. Ovdje ne
ulaze troškovi koji nastaju s ciljem poboljšanja objekta. Njih treba promatrati kao investiciju,
koja se eventualno može uračunati kao korekcija u kapitaliziranoj vrijednosti.
Većina sporazuma o najmu ili zakupu određuje da najamnik ili zakupnik sam plaća manje
troškove održavanja. To podrazumijeva održavanje unutrašnjosti objekta. Najmodavac ili
zakupodavac je odgovoran za veliko održavanje, pod kojim podrazumijevamo strukturalno
održavanje objekta. Starost, građevinska vrijednost i namjena objekta te veličina u najvećoj
mjeri određuju opseg troškova održavanja, koji terete vlasnika i kroz godinu variraju. Na
primjer, u određenoj godini potrebno je obnoviti krov, što u sljedećoj godini neće biti
potrebno. Da bi se spriječilo da u jednoj godini nema troškova održavanja uračunatih u
vrijednost, dok su u drugoj godini oni enormno visoki, izračunat će se prosječan godišnji
iznos održavanja. Pritom će procjenitelj uzeti u obzir, takozvano, održavanje na temelju
pritužbi i prosječno veliko održavanje. Ovi troškovi će ući kao prosjek za čitav niz godina u
bruto – neto trošak. Troškovi održavanja mogu se izračunati na nekoliko načina, naime, na
osnovi postotka vrijednosti adaptacije, na osnovi višegodišnje procjene održavanja ili na
osnovi informacija iz periodičnih publikacija.
Najpovjerljivija metoda je, svakako, procjena višegodišnjeg održavanja, u kojoj se procjenjuju
različite aktivnosti održavanja po godinama. Uvjet je da se održavanje pomno odredi za
jedan duži period. Pritom treba misliti na period od najmanje deset godina. Ukupni uključeni
troškovi dalje se dijele prema godinama.
Ako je nekretnina u trenutku procjene zapuštena (s obzirom na održavanje), bolje je

troškove koji će nastati njenim dovođenjem u prvobitno stanje ne uzimati kao troškove
eksploatacije. Bolje je učiniti ih gotovinskima i za njih umanjiti kapitaliziranu vrijednost.
2.2.6.2.1.7. Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika
Troškovi mutacija najamnika ili zakupnika odnose se na potrebu ponovnog uređivanja

nekretnine nakon što je prethodni najamnik ili zakupnik otišao. Prostor treba pripremiti za
novog najamnika ili zakupnika. Ovdje uračunavamo naknade za ponovno uređivanje
prostora.
_________________________________________________________________________________

2.2.6.2.1.8. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup
Pri promjeni najamnika ili zakupnika nastaju troškovi ponovnog davanja u najam ili zakup. To
su troškovi posrednika kod davanja u najam ili zakup, troškovi oglašavanja i ostali
marketinški troškovi. I ovi troškovi se uzimaju u prosječnom obliku. Slično kao kod troškova
proizašlih iz mutacija najamnika ili zakupnika, procjenitelj će napraviti procjenu prosječnih
troškova koji se mogu očekivati u jednoj godini.
2.2.6.2.1.9. Troškovi usluga (u zgradama sa zajedničkim prostorijama )
Primjeri kada troškove usluga plaća najmodavac ili zakupodavac su: kad nekretnina stoji
prazna, kod razlika u površini između površine dane u najam ili zakup i one koja je u
stvarnosti dana u najam ili zakup, kod razlika između dogovorenih troškova za usluge i
stvarno ostvarenih troškova za usluge ili u slučaju dogovorenih popusta na troškove usluga.
Procjenitelj će procijeniti godišnje očekivani iznos za te troškove. Kod velikih objekata danih
u najam ili zakup s različitim najamnicima ili zakupnicima prilično dobro se može procijeniti
prosječan iznos, no kod objekata s jednim ili dva najamnika ili zakupnika, troškove je bolje
staviti na nula (0).
2.2.6.2.1.10. Neobračunavanje iznosa PDV-a
Porez na promet jedan je od najtežih dijelova teorije procjene. Ponekad se on potražuje, a

ponekad ne, što ovisi o najamniku ili zakupniku, korištenju, sporazumu o najmu. Polazište za
bruto - neto trošak je da se u troškove eksploatacije treba uključiti povratni dio, ako se porez
na promet ne može tražiti natrag.
U slučaju stanova nema mogućnosti povrata plaćenog poreza na promet, a kod
komercijalnih nekretnina to ovisi o sporazumu o najmu ili zakupu i načinu na koji najamnik ili
zakupnik eksploatira unajmljeno ili zakupljeno. Ako je s najamnikom ili zakupnikom
dogovoreno da se cijena najamnine ili zakupnine povisuje za iznos PDV-a, vlasnik će
umanjiti svoju obvezu plaćanja poreza za iznos PDV-a koji je platio kroz troškove
eksploatacije.
Ako s najamnikom ili zakupnikom nije dogovoreno plaćanje PDV-a, na primjer zato što on ne
vrši aktivnost zbog koje je obvezan plaćati PDV, najmodavac ili zakupodavac neće moći
obračunati PDV koji plaća na troškove eksploatacije. U tom slučaju vlasnik nema posebnih
troškova.
To vrijedi i u slučaju kad su najmodavac ili zakupodavac i najamnik ili zakupnik u ugovor
stavili odredbu o iznosu PDV-a kao kompenzaciju u najamnini ili zakupnini.
Procjenitelj će morati dobro procijeniti iznos PDV-a koji se ne vraća, pri čemu on ponovo
mora potražiti prosjek za određeni niz godina.
U slučaju plaćanja PDV-a kao kompenzacije za ulaganje čitav iznos PDV-a koji je
najmodavac ili zakupodavac dužan platiti pri stjecanju nekretnine, prenosi se na najamnika ili
zakupnika.
2.2.6.2.1.11. Doprinos promociji
_________________________________________________________________________________

U trgovačkim centrima česta je situacija da vlasnik mora doprinijeti troškovima promocije. Cilj
troškova promocije je jačanje potrošnje konzumenata u trgovačkim centrima. Pritom je za
vlasnika važno da je potrošnja visoka i da zakupnik više zarađuje. U tom će slučaju zakupnik
moći generirati veći prihod od zakupa i tako automatski smanjiti broj onih koji ne plaćaju
zakupninu. Procjenitelj će napraviti procjenu strukturalnog doprinosa vlasnika. Ako doprinos
promociji ima ograničeno trajanje, na primjer, u prvoj godini eksploatacije, onda ovi troškovi
nemaju više strukturalni karakter i obradit će se kao kapitalna korekcija.
2.2.6.2.1.12. Nenaplaćena najamnina ili zakupnina
Nažalost, vlasnici nekretnina se ponekad susreću s najamnikom ili zakupnikom koji ne može
zadovoljiti obveze plaćanja najamnine ili zakupnine. Čak i nakon utjerivanja dugova, vlasnik
ponekad ostane bez najamnine ili zakupnine. Prije nego što istekne ugovor o najmu ili
zakupu, pokazat će se da je jedan dio najamnine ili zakupnine ostao nenaplaćen. U
kompleksu stanova u kojemu se nalazi više najamnika ili zakupnika, nenaplaćene najamnine
ili zakupnine kreću se od 0,2 % do 0,6 %. Kod komercijalnih kompleksa nekretnina, posebno
kada se radi o ograničenom broju najamnika ili zakupnika, nije lako procijeniti koliko iznose
nenaplaćene najamnine ili zakupnine. U tom slučaju se postotak neplaćene najamnine ili
zakupnine uzima sa 0%. U slučaju većeg broja najamnika ili zakupnika lakše ćemo procijeniti
nenaplaćene najamnine ili zakupnine pa će se prosjek uključiti u bruto – neto trošak.
2.2.6.2.1.13. Ostali troškovi
Pod ostale troškove ulaze svi troškovi koji su vezani uz nekretninu, a ne pripadaju u neku
drugu kategoriju. Primjer ostalih troškova su pravni troškovi nastali uslijed pravne pomoći
neposredno vezane uz nekretninu, a to su poslovi nadležne komisije, troškovi utjerivača
dugova i sporovi oko najma ili zakupa, obostranih obveza održavanja nekretnine ili plaćanje
najamnine ili zakupnine. I za ove troškove vrijedi da su to strukturalni troškovi te da treba
izračunati prosjek.
2.2.6.2.1.14. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup
U određenom broju kompleksa nekretnina s velikim brojem najamnika ili zakupnika može se
dogoditi da se pojave strukturalni periodi bez najma ili zakupa ili da se dozvoljavaju popusti
kod davanja u najam ili zakup. Na primjer, ako se trgovački centar obnavlja, moguć je
određen popust na dosadašnji iznos zakupnine. Budući da nije poznato kada će se
renovirati, popust ima strukturalni karakter. I ovdje procjenitelj treba paziti na dvostruko
računanje. Ako se u određivanju prihoda od najma ili zakupa već uzeo u obzir manji prihod,
on se ne smije uračunati u bruto - neto trošak.
2.2.6.2.1.15. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju
Nekretnina može biti prazna na različite načine. U bruto - neto trošak se ne uračunavaju svi
oblici praznog stanja objekta, već samo onda kad se radi o strukturalnosti. Ostali oblici
praznog stanja nekretnine uvrstit će se u korekciju.
Strukturalna mutacija praznog objekta uračunava se u bruto - neto trošak, budući da se
najamnici ili zakupnici s vremena na vrijeme mijenjaju, uslijed čega nekretnina privremeno
_________________________________________________________________________________

stoji prazna, odnosno nije u najmu ili zakupu. Dakle, da bismo mogli govoriti o prosječnoj
mutacijskoj neispunjenosti nekretnine ponovno nam treba nekretnina s velikim brojem
najamnika ili zakupnika. Samo u tom slučaju strukturalnu mutaciju ćemo uvrstiti u bruto -
neto trošak. U ostalim slučajevima ponovno ćemo uvrstiti nula (0).
2.2.6.2.1.16. Strukturalno prazno stajanje nekretnine
Pored mutacijski prazne nekretnine, može se dogoditi da dijelovi nekretnine više nisu
iznajmljivi zbog tržišno - tehničkih okolnosti. To može vrijediti za tržište u cjelini, kao na
primjer, kod strukturalno prevelike ponude ili za nesigurne zgrade zbog zastarjelosti ili loše
lokacije. Budući da je u prihod od najma ili zakupa uključena ekonomska vrijednost
najamnine ili zakupnine iznajmljivih dijelova nekretnine, može se dogoditi da dio prazne
zgrade ima strukturalni karakter. Ekonomska vrijednost najamnine ili zakupnine prostora koji
je prazan, uvrštava se kao cjelina ili kao dio pod nazivom strukturalno prazan objekt. Na taj
način, prihod od najma ili zakupa i bruto - neto trošak kompenziraju jedan drugog.
Prazno stajanje objekta smatra se kapitalnom korekcijom u obliku gotovinske vrijednosti do
dvije godine nakon isporuke. Nakon toga postaje strukturalno prazan objekt i uvrštava se u
eksploatacijske troškove.
Općenito o bruto - neto trošku
Troškove eksploatacije procjenitelj će procijeniti u skladu s tržištem. Pritom će za osnovu

uzeti prosječno zaduženu godišnju svotu.
Pri određivanju bruto - neto troška, procjenitelj će paziti da ne dođe do dvostrukog računanja.
Ako, na primjer, koristi procjenu višegodišnjeg održavanja, neće smjeti koristiti i zaostatke u
održavanju, jer se radi o korekciji kapitala.
U eksploatacijske troškove u bruto – neto trošku ne računaju se:

1. Otpisi koji su nužni zbog zastarjelosti zgrade. Odnos smanjene vrijednosti zgrada i
povećane vrijednosti zemljišta, te brzina kojom nastaje smanjivanje i povećavanje
vrijednosti obračunavaju se u neto yieldu.
2. Kamate i plaćene rate, kada se financiranje vrši sredstvima trećih subjekata. Način
financiranja nekretnine ovisi o vlasniku. Dok će jedan vlasnik raditi bez sredstava trećih
subjekata, drugi će od banke posuditi ogroman iznos pa će se razlikovati i uvjeti
financiranja, pri čemu je važna i kreditna sposobnost onoga koji traži financiranje.
Financijske obveze su vezane uz vlasnika, a ne uz objekt, pa se ne uzimaju u obzir u
izračunu procjene.
3. Porezi na prihod, porezi na trgovačko društvo i slično također nisu vezani za nekretninu,
već za vlasnika. Zato i njih treba izostaviti iz troškova eksploatacije.
2.2.6.2.2. Korekcija kapitala
Nasuprot troškovima eksploatacije koji moraju imati strukturalni karakter, korekcija kapitala je
u pravilu uzgredna i ima privremen karakter. Korekcija kapitala se definira na sljedeći način:
Korekcija kapitala su povremeni prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu, a koje će jedan
vlasnik koji dobro upravlja nekretninom izdati, odnosno primiti.
_________________________________________________________________________________

Kad se kaže da su korekcije povremeni prihodi kapitala ili izdaci misli se na prihode ili izdatke
koji nemaju strukturalni karakter, ali moraju biti plaćeni odjednom ili u relativno kratkom nizu
godina.
Kad se kaže da su korekcije kapitala, prihodi ili izdaci vezani uz nekretninu time se određuje
da prihodi ili izdaci moraju biti neposredno vezani uz nekretninu, a kod eventualnog prijenosa
na treći subjekt, također će morati biti primljeni, odnosno izdani od strane (novog) vlasnika.
Pod vlasnikom koji dobro upravlja nekretninom misli se na aktivnu politiku vlasnika koji stremi
optimalizaciji nekretnine. Ovdje ne ulaze eventualna dodatna ulaganja kojima je cilj
povećavanje vlasništva.
Korekcija kapitala obilježena je iznosom koji će u relativno ograničenom periodu utjecati na

tok novca vezano uz nekretninu. Zbog toga se preporuča da se kao korekcija kapitala uzme
gotovinska vrijednost toka novca. Tok novca se zbog toga izražava u iznosu koji za vrijeme
procjene mora biti osiguran ili dodatno potrošen, da bi u planiranom trenutku taj iznos mogao
biti na raspolaganju, odnosno ponovno zarađen.
Kamatna stopa "r" može biti određena na osnovi tržišne srednjoročne kamatne stope i
koeficijenta tržišnog rizika. U praksi je dovoljno upotrijebiti konstantan postotak od 7%. U
slučaju da se radi o većim rizicima od uobičajenih, postotak treba povećati.
Kapitalne korekcije su: zapušteno održavanje, nekretnina koja je na početku prazna,

povremene mutacije vezane uz prazno stajanje nekretnine, razlike u najamnini, odnosno
zakupnini, iznos PDV-a kao kompenzacije, efekti nasljednog zakupa, buduća kapitalna
ulaganja, kao što su inicijalna i dodatna ulaganja te neki faktori gotovinske vrijednosti, sve su
to kapitalne korekcije. Nakon kapitalne korekcije, događa se još jedna korekcija, vezana uz
troškove kupca.
2.2.6.2.2.1. Zapušteno održavanje
Zapušteno održavanje se ne uvrštava u eksploatacijske troškove, već se za njegov iznos

umanjuje bruto vrijednost kapitala:
Ha - Ke
---------------
y nar
Zapušteno održavanje podrazumijeva:
Troškovi za zapušteno održavanje su troškovi održavanja koje neposredno treba poduzeti da

bi se izbjegla daljnja šteta ili posljedična šteta na nekretnini.
Procjenitelj će, što je moguće preciznije, procijeniti troškove koji nastaju da bi se otklonile
posljedice zapuštenog održavanja. Pritom on kreće od pretpostavke da će sve potrebne
radove obaviti stručni izvođač.
Troškovi za zapušteno održavanje nastaju odmah, osim u nekim slučajevima, kao na primjer,
zbog otkazivanja rada najamnika ili zakupnika, zapušteno održavanje izvršiti će se zajedno s
mutacijskim održavanjem ili u slučaju kad stručni izvođač nema u tom trenutku dovoljno
kapaciteta pa će odgoditi održavanje. Ako se iz ovih razloga troškovi za zapušteno
održavanje odgode, procjenitelj će očekivane troškove izraziti u današnjim eurima i prema
njima procijeniti povećanje troškova gradnje. Planirani troškovi zapuštenog održavanja
_________________________________________________________________________________

izražen u valuti euro u trenutku izdavanja, preračunavaju se ponovno u eure na datum

procjene ili se izračunava početna vrijednost iznosa koji opada prema "n-periodima".
(1 + bs)ⁿ
Oa x -----------
(1 + r)ⁿ
Pri čemu je:

n = broj perioda
r = kamatna stopa
bs = povećanje troškova gradnje
Oa = zapušteno održavanje
Primjer
Zapušteno održavanje izračunato je po današnjem tečaju € Oa = €50.000. Do ovih troškova doći će za dvije
godine. U sljedeće dvije godine očekuje se povećanje troškova gradnje (bs) od 3% godišnje. Kamatna stopa (r)
koju smo uzeli u obzir iznosi 7%.
(1 + bs)ⁿ
Oa x --------------
(1 + r)ⁿ
(1 + 3%)² 1,0609
€50.000 x ------------- = €50.000 x ---------- = €46.332
(1 + 7%)² 1,1449
2.2.6.2.2.2. Početno prazno stajanje nekretnine
Početna situacija u kojoj nekretnina stoji prazna vezana je uz novogradnju ili uz renoviranje
objekta, uslijed čega vlasnik ima financijsku prazninu u svom portfelju.
Početnu prazninu nekretnine definirali smo ovako:
Početno prazno stanje nekretnine je financijska praznina koja nastaje u trenutku nakon
isporuke novogradnje ili nakon obnavljanja postojeće nekretnine i traje do kraja prve potpune
godine eksploatacije.
Prazno stanje nekretnine ima sporadičan karakter i zato se uzima kao korekcija kapitala. U
slučaju kad izvođač garantira određeni prihod od najma ili zakupa za vrijeme određenog
perioda nakon datuma isporuke, ne govorimo o praznom stanju, a korekcija kapitala neće biti
nužna.
Procjenitelj će procijeniti prosječno očekivano trajanje u kojem će nekretnina ostati prazna, a
financijske posljedice takvog stanja izrazit će u gotovinskom iznosu.
2.2.6.2.2.3. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna
Povremeno prazna nekretnina upućuje na to da je potrebno udovoljiti kriteriju povremenosti,

prije nego što se izvrši korekcija. Troškovi mutacije smatraju se dijelom troškova
_________________________________________________________________________________

eksploatacije kada se radi o više najamnika ili zakupnika u jednoj nekretnini i kad se očekuje
više mutacijskih perioda u kojem će prostor biti prazan. Troškovi tih mutacijskih perioda imaju
strukturalni karakter i ulaze u troškove eksploatacije. Povremeno mutacijsko prazno stanje
pojavljuje se dakle samo u nekretninama s jednim ili dva najamnika ili zakupnika. Procjenitelj
će u ovakvom slučaju morati paziti da prazno stajanje nekretnine ne uračuna dva puta.
2.2.6.2.2.4. Razlike u najamnini ili zakupnini
U NAR - metodi se izračun ne razlikuje od one u BAR – metodi gdje su obrađene razlike u
najamnini ili zakupnini.
2.2.6.2.2.5. Iznos PDV-a kao kompenzacije
Obračun PDV-a kao kompenzacije, također je obrađen kod troškova eksploatacije, pri čemu
je utvrđeno da se iznos PDV-a kao kompenzacije može sastojati od dvije kumulativne
komponente. Jedne vezane uz eksploataciju i druge vezane uz ulaganje. Iznos PDV-a kao
kompenzacije obrađen je u bruto - neto trošku zbog troškova eksploatacije, dok se iznos
PDV-a kao kompenzacije za ulaganja, promatra kao korekcija kapitala.
Ako se iz ugovora o najmu ili zakupu može zaključiti da je obračun PDV-a kao kompenzacije
riješen jednokratnim otkupom, mora biti jasno je li došlo i do njegovog plaćanja. Ako nije
došlo do plaćanja, preostaje jednokratna obveza najamnika ili zakupnika prema najmodavcu
ili zakupodavcu, koja se uzima kao korekcija kapitala (prihoda) u izračunu procjene. U
drugom slučaju, ne postoji potreba za korekcijama.
Ako je obračun PDV-a kao kompenzacije riješen nekim od oblika financiranja, na primjer,
povećanjem cijene najamnine ili zakupnine s periodičnim isplatama, što ide usporedno s
obvezama iz ugovora o najmu ili zakupu i privremeno je, iznosi PDV-a kao kompenzacije bit
će uzeti kao korekcije kapitala. U tom slučaju, izračunat će se gotovinska vrijednost iznosa
PDV-a kao kompenzacije
2.2.6.2.2.6. Efekt nasljednog zakupa
Kod troškova eksploatacije određeno je da se pravo nasljednog zakupa koje traje više od
pedeset godina na ime vlasnika, mora promatrati kao strukturalno i zbog toga se uvrštava u
bruto - neto trošak. Ako se radi o kraćem periodu od pedeset godina ili je pravo otkupljeno, a
preostali period je kraći od pedeset godina, bolje bi bilo ovo pravo uzeti kao korekciju
kapitala.
2.2.6.2.2.7. Buduće kapitalno ulaganje
Postoji određeni broj budućih kapitalnih ulaganja koji su nužni da bi se osigurali prihodi od
najma ili zakupa. Tu se može raditi o inicijalnim ili dodatnim ulaganjima. Ako definiramo ove
pojmove, vidjet ćemo da se ova ulaganja mogu primijeniti i kao korekcija kapitala.
Inicijalno ulaganje je početno ulaganje koje se mora učiniti da bi se nekretnina realizirala

(izgradila) ili stekla (otkup), uključivši troškove otkupa i/ili kamate za vrijeme gradnje.
_________________________________________________________________________________

Vrši li se procjena nekretnine koja je tek u nacrtima ili poluizgrađena, preostali iznos ulaganja
izraziti će se kao korekcija kapitala. U takvom slučaju može se raditi o građevinskim
troškovima, eventualnoj građevinskoj kamati, troškovima marketinga i davanja u najam ili
zakup, troškovima savjetnika i arhitekta i slično. Procjenitelj se može naći u situaciji da
uključene stranke, izvođač, arhitekt i ostali nisu u stanju završiti svoj posao, na primjer, jer su
otišli u stečaj. Tada se moraju pojaviti nove stranke, koje mogu uvjetovati i više cijene za
završetak radova.
Dodatno ulaganje je ulaganje koje se vrši nakon inicijalnog, uključivši zakonske troškove
transakcije.
Dodatno investiranje razlikuje se od inicijalnog jer ono započinje nakon što je objekt završen i
isporučen. Pritom se misli na djelomična proširenja, adaptacije i obnove. U ovoj situaciji,
procjenitelj mora računati da nekretnina za vrijeme obnavljanja stoji prazna i da će nakon
obnove prihod od najma ili zakupa vjerojatno biti viši.
*2
_________________________________________________________________________________

2.2.6. Zakonski pristup
Zakonski pristup varira od zemlje do zemlje u EU a izveden je iz specifičnog tržišta

nekretnina u dotičnoj zemlji. Zakonski pristup je određen zakonima i propisima iz područja
procjena vrijednosti nekretnina.
U Republici Austriji postoji zakon koji regulira pitanja iz područja procjena nekretnina i koji
određuje kako i koje metodologije treba procjenitelj koristiti pri izračunu vrijednosti
nekretnina.
U Nizozemskoj je zakonski pristup složeniji jer osim što se njime određuju metodologije
procjena, njihove primjene i specifičnosti, važna komponenta je socijalna iz koje onda
proizlaze mnoga regulaciona pravila po pitanju najamnine, zakupnine, stečenih prava i
drugog što bitno utječe na tržište nekretnina.
Budući da su zakonski pristupi određeni i svim ostalim zakonima vezanim za tržište

nekretnina, što predstavlja specifikum za svaku pojedinu zemlju, to prelazi okvire ove knjige.
_________________________________________________________________________________

3. ISPITNA PITANJA I ODGOVORI
Provjera znanja: pismeni test
Ocjena znanja: položio – nije položio (za «položio» je potrebno odgovoriti na sva
teoretska pitanja na način da se pokaže poznavanje materije, a oba
zadatka je potrebno riješiti u cijelosti točno)
Katalog pitanja:
1. Što je nekretnina i od čega se sastoji?
NEKRETNINA je čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno

spojeno na površini ili ispod nje ako zakonom nije drukčije određeno.
2. Što je dioba – razvrgnuće?
Dioba, razvrgnuće je dijeljenje suvlasničke nekretnine između suvlasnika razmjerno

3. Što je etažiranje?
Etažiranje je uspostava vlasništva određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo)

te povezivanje tog posebnog dijela sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom)
nekretnine.
4. Što je posebni dio nekretnine?
Posebni dio nekretnine je dio suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu,
kao što je stan ili samostalna poslovna prostorija.
5. Što je međuvlasnički ugovor?
Međuvlasnički ugovor je ugovor između suvlasnika nekretnine kojim se uređuju međusobni

odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine.
6. Odredi suvlasničke omjere i napiši prijedlog za upis u z.k. za suvlasnika A.A. u

stambenoj kući sa stanom od 80 m2, suvlasnika B.B. sa stanom od 120 m2,
zajedničkim tavanom od 100 m2 i zajedničkim stubištem od 20 m2, ako su posebni
dijelovi zgrade podjednake vrijednosti.
- posebni dijelovi 80 m2 + 120 m2 = 200 m2

- zajednički dijelovi 100 m2 + 20 m2 = 120 m2
_________________________________________________________________________________

- suvlasnički omjer suvlasnika A.A. je 80/200 tj. 40/100, a suvlasnika B.B. 120/200 tj. 60/100,
- prijedlog za upis:
1.) A.A. iz (adresa), vlasnik je u 40/100 dijela i to na nekretninama u popisnom listu AI,
povezano sa vlasništvom stana u (etaža na kojoj se nalazi stan), netto korisne
površine 80 m2, u nacrtima označeno (boja iz elaborata etažiranja)
2.) B.B. iz (adresa), vlasnik je u 60/100 dijela i to na nekretninama u popisnom listu AI,
povezano sa vlasništvom stana u (etaža na kojoj se nalazi stan), netto korisne
površine 120 m2, u nacrtima označeno (boja iz elaborata etažiranja)
7. Kada je moguća fizička dioba zgrade?
Fizička dioba zgrade moguća je kada je moguće povezivanje vlasništva posebnog dijela suvlasničke
nekretnine s određenim idealnim dijelom (uspostava etažnog vlasništva) u skladu sa suvlasničkim
dijelovima.
8. Što je to civilna dioba?
Civilna dioba je postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina prodajom.
9. Što je to identifikacija čestice?
IDENTIFIKACIJA ČESTICA je postupak koji se utvrđuje usklađenost površina i brojeva

čestica zemljišta i katastarskih općina u kojima se iste vode između zemljišnika i katastra
10. Nabroji katastarske kulture?
KATASTARSKE KULTURE su oranica, livada, šuma, voćnjak, vinograd, neplodno tlo, dvor,
kuća, gospodarska zgrada
11. Što se postiže etažiranjem zgrade?
Etažiranjem zgrade postiže se slijedeće:
1. U pravnom smislu uspostava jedinstva nekretnine (zemljišta kao bivšeg društvenog vlasništva
i zgrade, garaña i sl. objekta koji su na tom zemljištu sagrađeni),
2. Uspostava vlasništva na posebnom dijelu nekretnine (stan, poslovni prostor, garaža i sl.)
izraženo u idealnom dijelu suvlasništva,
3. Uspostava urednog zemljišnoknjižnog stanja nekretnine (zemljišta i zgrade) koja će omogućiti
normalan, propisan, zakonit promet nekretninom i njenim posebnim dijelovima,
4. Utvrđivanje stvarnog i ispravnog omjera svakog suvlasnika u vlasništvu nekretnine, čime se
uspostavlja i pravedan odnos u sufinanciranju održavanja nekretnine (pričuva i sl.),
5. Mogućnost upisa i korištenja hipoteke za bankovni kredit i sl.,
6. Jednoznačno određivanje zajedničkih dijelova nekretnine te mogućnost upisa, upravljanja i
raspolaganja zajedničkim dijelovima u skladu sa zakonom.
_________________________________________________________________________________

12. Koji postoje pristupi procjenama nekretnina u EU?
- komparativni pristup,
- pristup s obzirom na troškove,
- pristup s obzirom na prihode i
- zakonski pristup.
13. Nabroji elemente koji determiniraju vrijednost nekretnine.
- svojstva, geometrijski i položajni elementi (površina, oblik, lokacija, udaljenost)

- zakonska regulativa, slobodno tržište
- socijalno-gospodarski elementi
- zasićenost, ponuda-potražnja
- legalitet, usklađenost
14. Nabroji metode procjene vrijednosti nekretnina baziranih na komparativnom pristupu

u EU.
Komparativni pristup sastoji se od sljedećih metoda procjene:
- usporedna metoda,
- metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine,
- metoda kapitalizacije
15. Nabroji metode procjene vrijednosti nekretnina baziranih na pristupu izračuna

troškova.
- izračun kubičnog metra,

- metoda udjela građevinskih troškova,
- retrospektivna metoda,
- metoda zamijenjene vrijednosti.
16. Nabroji metode procjene vrijednosti nekretnina baziranih na pristupu prema

prihodima.
Pristup prema prihodima razlikuje
- metodu bruto početnog učinka,

- metodu neto početnog učinka,
17. Što je to procjena vrijednosti nekretnina?
Procjena vrijednosti nekretnina je postupak kojim procjenitelj koristeći optimalnu metodu

određuje njezinu vrijednost u sadašnjem trenutku uzimajući u razmatranje moguće utjecaje u
budućem vremenu. Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda
koju ta nekretnina može donijeti, izraženih u novcu.
_________________________________________________________________________________

18. Koja je razlika između procjenitelja i građevinskog vještaka?
Procjenitelj nekretnina je osoba koja posjeduje potrebne vještine i znanja kako bi mogao
koristeći relevantne metode izračunati vrijednost nekretnina, a građevinski vještak je
ovlaštena fizička ili pravna osoba od županijskog i trgovačkog suda u RH koji izrađuje
procjene i vještačenja za potrebe sudskih i upravnih postupaka.
19. Opiši obilježja komparativnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnine?
Obilježje svih metoda koje pripadaju komparativnom pristupu je usporedba na tržištu

realiziranih transakcija
20. Opiši osnovna obilježja pristupa izračuna troškova (troškovni pristup) kod procjene
vrijednosti nekretnine?
Osnova pristupa izračuna troškova nalazi se u troškovima građenja korigiranim

amortizacijom, uvećanim za vrijednost zemljišta, troškovima komunalne naknade i svim
ostalim popratnim troškovima nastalim postupkom građenja.
21. Opiši usporednu metodu procjene
Usporednom metodom se uspoređuje nekretnina koja je predmet procjene s jednom ili više
sličnih nekretnina čija obilježja već poznajemo. Ne može se provesti direktna međusobna
usporedba jer su nekretnine heterogeni proizvodi. Razlike kao što su položaj, veličina,
urbanistički plan i slično proizvest će pozitivan, odnosno negativan učinak na vrijednost
objekta koji treba procijeniti.
Na tržištu koje je u ravnoteži mogu se koristiti podaci stari jednu do dvije godine, a na tržištu
sa snažnim promjenama moraju se koristiti samo najnoviji podaci. Povećanjem broja
usporednih nekretnina za koje se znaju precizni podaci o transakcijama smanjuju mogućnost
pogreške.
22. Da li je usporedna metoda pogodna za procjenu kompleksnijih nekretnina i

nekretnina koje su manje u opticaju i zašto?
Nije, usporedna metoda ne daje dobre rezultate za kompleksne nekretnine čije se

karakteristike u tom slučaju ne mogu međusobno uspoređivati. Ako se koriste podaci stariji
od dvije godine vjerojatnost za pogrešku raste. Količina objekata koje treba uključiti u
usporedbu u velikoj mjeri ovisi o okolnostima, no prije svega o iskustvu procjenitelja. Što je
veći broj transakcija uključenih u usporedbu, raste i vjerojatnost ispravne procjene. Za
kompleksnije nekretnine bolji se rezultati postižu troškovnim metodama.
23. Kod kojih se nekretnina koristi metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine?
_________________________________________________________________________________

Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine koristi se najviše na području

komercijalnih nekretnina.
U metodi izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine izračunava se vrijednost najamnine ili
zakupnine, pri čemu se kreće s istih polazišta kao i u usporednoj metodi
24. Kao dio koje metode se upotrebljava metoda izračuna vrijednosti najamnine ili
zakupnine?
Metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine upotrebljava se i kao dio metode
kapitalizacije, odnosno metode neto i bruto početnog učinka
25. O čemu bitnome ovisi određivanje cijene najma četvornog metra komercijalne
nekretnine metodom izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine?
Cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim četvornim
metrima. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u najam ili
zakup i dati joj kvalifikaciju (izvršiti korekciju vrijednosti prema kvaliteti pojedinih dijelova
nekretnine).
26. Izračun površina nekretnina u RH bio je normiran kojom hrvatskom normom, a koji
ISO standard danas tretira ovu problematiku?
HRN U.C2.100 ISO 9836:2002
27. Što je to neto korisna površina, a što bruto razvijena površina nekretnine?
Neto korisna površina zgrade (NKP) je zbroj svih podnih površina računajući od unutarnje
ivice ulaznih vrata pomnožen odgovarajućim koeficijentom.
Bruto razvijena površina (BRP) je zbroj bruto površina svih etaža jedne zgrade pomnožen
odgovarajućim koeficijentom određenim HRN U.C2.100
28. Kako se vršio obračun površina upotrebom HRN U.C2.100 i koji su koeficijenti?
Sve podne površine prostorija svodile su se na površinu sobe, ureda (k = 1), koje su zbog
toga množene koeficijentima korekcije
Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35
Stambeni tavan sa krovnim kosinama

za svjetlu visinu do 1 m k=0
do 2 m k = 0,75
>2m k=1
Podrumi (ostave) k = 0,50
Sve prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00
Terase k = 0,25
Balkoni k = 0,25
_________________________________________________________________________________

Lođe k = 0,75
Natkrivene terase i balkoni k = 0,50
Parking prostor k = 0,25
Garaža k = 0,50 – 0,75
Poslovni prostori v > 4 m k = 1,50
29. Kojim bi koeficijentima sveo prostor potkrovlja na zajedničku mjeru kada se radi o
gospodarskom tavanu, a kojima kada se radi o potkrovnom stambenom prostoru sa
kosinama?
Za gospodarski tavan k = 0,35
Potkrovni stan sa kosinom do 1 m k=0

do 2 m k = 0,75
>2m k=1
30. Kojima koeficijentima su se prema HRN U.C2.100 množile površine tavanskog

prostora, terasa; balkona; lođa; natkrivenih balkona; parkirnih prostora, garaža?
Gospodarski tavan k = 0,35

Stambeni tavan do 1 m k=0
Do 2 m k = 0,75
>2m k=1
Terase k = 0,25
Balkoni k = 0,25
Lođe k = 0,75
Natkriveni balkon k = 0,50
Parking prostor k = 0,25
Garaža k = 0,50 – 0,75
31. Uspostavi korelaciju između zakupnine 1m2 manjih poslovnih prostora i većih
poslovnih prostora koji se ne mogu dijeliti na manje cjeline.
Zakupnina pada po 1m2 sa povećanjem površine koja se daje u zakup
32. Da li sa aspekta procjene metodom zakupnine ili najamnine poslovni prostor ima
jednaku kvalitativnu vrijednost na čitavoj svojoj površini?
Nema, cijena najma četvornog metra nekog objekta ovisi o kvantitativnim i kvalitativnim
četvornim metrima. Za procjenitelja to znači da mora izračunati površinu koja se može dati u
najam ili zakup i dati joj kvalifikaciju.
33. Što je zoniranje nekretnine?
_________________________________________________________________________________

Zoniranje nekretnine je određivanje funkcionalnim, odnosno manje funkcionalnim prostorima

unutar površine koja se daje u najam ili zakup.
Optimalna površina se pritom označava sa 100%, dok se manje funkcionalne površine
označavaju nižim postotkom. Svaka kvalificirana površina je jedna zona, otkuda termin
zoniranje. Najbolja zona označava se zonom A. Druga zona je B zona, a treću nazivamo C
zonom
34. Što je metoda kapitalizacije dobiti?
Metoda kapitalizacije je metoda kojom se izračunava tržišna vrijednost neke nekretnine na

temelju vrijednosti najamnine ili zakupnine.
Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda ili yield
(y). Kapitalizacija dobiti je izračun svih predviđenih prihoda umanjenih za moguće rizike
35. Za kakve nekretnine je pogodna metoda kapitalizacije dobiti?
Metoda kapitalizacije dobiti pogodna je za izračun vrijednosti komercijalnih prostora isto kao i
metoda izračuna vrijednosti najamnine ili zakupnine.
36. Koja je razlika između metode kapitalizacije i metode i metode bruto početnog
učinka?
Metodom kapitalizacije dobiti računamo vrijednosti nekretnine koja nije dana u najam ili
zakup.
Ako je nekretnina dana u najam ili zakup, upotrijebit ćemo pristupe prema prihodima kao što
su metoda bruto i neto početnog učinka.
U metodi kapitalizacije radi se o predviđenoj vrijednosti najamnine ili zakupnine, a u metodi
bruto početnog učinka o stvarnim prihodima iz najma i zakupa.
37. Napiši formulu za izračun vrijednosti nekretnine metodom kapitalizacije?
I=H/y ili I=HxF
y - stopa prihoda, kamatna stopa

H - neto godišnji prihod
I - vrijednost nekretnine (investicija)
F= - faktor kapitalizacije
38. U kojem su odnosu stopa prihoda i faktor kapitalizacije?
F = 1/y
F = faktor kapitalizacije
y = stopa prihoda, kamatna stopa
_________________________________________________________________________________

39. Izračunaj koliki je faktor kapitalizacije za a) stopu prihoda y =10% i b) stopa prihoda
y =15%.
F = 1/y F = 1/y
y = 10% y = 15%
F = 1/ 10/100 F = 1/ 15/100
F = 10 F = 6,7 (6,66)
40. izračunaj kolika je stopa prihoda za faktor kapitalizacije

a) F = 10 i b) F = 25.
Y = 1/F Y = 1/F
F = 10 F = 25
y = 1/ 10/100 y = 1/ 25/100
y = 10% y = 4%
41. Što je prihod (yield) i kako ga izračunavamo kod metode kapitalizacije?
Stopa prihoda (yield) je odnos između godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u
postotku.
Stopa prihoda (y) je određena tržištem kod metode kapitalizacije i mora biti izvedena iz
nedavno zaključenih transakcija na sličnim nekretninama..
Za nekretninu se određuje vrijednost godišnje najamnine ili zakupnine (H). Poznata je
investicija (l) kupca, u što su uključeni troškovi. Dijeljenjem izračunate vrijednosti najamnine
ili zakupnine s vrijednošću investicije kupca(l), izračunavamo stopu prihoda (y).
H H 100 100
y (%) = ------- x 100 I = -------- = H --------- = H x F F = ---------
l y/100 y y
H = neto godišnji prihod (vrijednost najamnine ili zakupnine)

l = investicija (ukupna cijena kupnje uključivši zakonske troškove transakcije)
y = prihod (yield) ili stopa kapitalizacije
F = faktor kapitalizacije (multiplikator)
42. Što je neto dobit?
Neto dobit je razlika između prihoda i rashoda, odnosno to su prihodi umanjeni za troškove.
43. Nabroji neke troškovne metode i razlike među njima
Metoda izračuna kubičnog (ili četvornog) metra pripada skupini pristupa prema troškovima i
koristi se za izračun vrijednosti objekta koji su nestandardni, kompleksniji i nekretnina koje su
manje u opticaju.
Metoda izračuna udjela građevinskih troškova slična je tehnici donošenja proračuna.

Procjenitelj može vršiti usporedbe prema razini informacija na osnovi: dijelova, elemenata,
materijala, sati, dobiti ili rizika. Polazište se određuje ovisno o detaljnosti informacija.
_________________________________________________________________________________

Izračun vrijednosti zamjenske nekretnine. Računaju se zamjenski troškovi za izgradnju

sukladne građevine jednake upotrebljivosti po današnjim standardima gradnje
Izračun vrijednosti reprodukcijske nekretnine. Reprodukcijski troškovi se računaju za

izgradnju potpuno iste građevine u materijalima i tehnologiji.
44. Nabroji faktore koji umanjuju vrijednost nekretnine

e) trošenje uslijed normalnog korištenja;
f) pogoršanja ili štete uzrokovane utjecajima vremena, štetočinama ili starosti;
g) šteta uzrokovana neurednim korištenjem, vandalizmom, požarom i slično;
h) pogoršanja zbog nekorištenja (prazna zgrada).
h) zastarjela ili loša arhitektura, stropovi koji su previsoki ili preniski, loše raspoređeni
i) funkcionalna podjela korisnih prostora s obzirom na razvoj i promijenjena shvaćanja,
a više nije optimalna;
j) nedovoljna opremljenost (loši građevinski završni radovi, odstupajući detalji i loše
instalacije);
k) pretjerana opremljenost (previše tehničkih instalacija ili prevelike površine,
preluksuzna izvedba građevinske opreme);
l) korištenje zastarjelih materijala (štednjak od granita, željezni prozorski okviri, drveni
m) faktori rasipanja (visoki troškovi održavanja ili loše mjere štednje energije);
n) zakonske odredbe (Zakon o radnim uvjetima radnika, Zakon o stanovanju, Zakon o
okolišu).
e) okolna opterećenja i opasnosti (buka u okolini, dim, smog, smeće, zapusi i slično)
f) promjene u vrstama i kvaliteti okolne izgradnje (visina zgrada, intenzitet izgradnje,
g) korištenje stanovnika (okolinu sve manje nastanjuju vlasnici-korisnici, a sve više
najmodavci ili zakupodavci, promjena načina stanovanja, starenje populacije,
propadanje okoline, prazne zgrade);
45. Na koji se način računa umanjenje vrijednosti konstrukcije zbog starosti i trošnosti po
Vernerovoj metodi?
U = 0,80 x n/N (N + n)/ 2N

U = umanjenje uslijed starosti konstrukcije
N = predviđeni vijek trajanja građevine
n = starost građevine
46. Na koji se način računa umanjenje vrijednosti obrtničkih, instalaterskih i završnih

radova zbog starosti i trošnosti?
_________________________________________________________________________________

Posebno se za svaku vrstu radova određuje postotak učešća u ukupnim radovima, njihova
starost i efektivni vijek trajanja i za svaku vrstu radova procjenjuje postotak umanjenja.
47. Koliki je najmanji postotak vrijednosti koji po računu umanjenje vrijednosti zbog
starosti i trošnosti konstrukcija zadržava ukoliko je ista potpuno amortizirana, ali još u
funkcionalnom stanju (n = 100 godina, N = 100 godina)?
U = 0,80 (80%) Zadržava najmanje 20% vrijednosti
48. Kako se računa amortizacija cjelokupne nekretnine prema ASA standardima?
P(%) = n/N x 100
P = amortizacija građevine
N = ekonomski opravdani vijek građevine
n = efektivna starost građevine
49. Kada se koristi metoda rezidualne vrijednosti?
Metoda rezidualne vrijednosti se primjenjuje samo pri određivanju vrijednosti zemljišne

parcele s mogućnošću izgradnje
50. Kolika je vrijednost nekretnine, obiteljske kuće, gdje je stopa prihoda y = 3,5 % i
godišnji neto prihod H = 50.000 kn?
I = H / y/100
I = 50.000 / 3,5/100 = 50.000 / 0,035

I = 1.428.571 kn
51. Objasni Space Syntax metodu
Space Syntax je analitička metoda kojom se pojedine lokacije tj. javni urbani prostori mogu
vrednovati prema ostatku pripadajuće urbane konfiguracije kroz mjerenje kriterija
povezanosti i integracije. Na ovaj se način kompleksnost gradske mreže može svesti na
limitirani broj elemenata, a njihov se odnos može objektivno izmjeriti kao odnos pojedinačnog
elementa prema mreži. Prednost analitičke metode Space Syntax-a je mogućnost objektivne
gradacije integracijskih vrijednosti koje variraju između najviših i najnižih vrijednosti.
52. Odredi usporednom metodom vrijednost četverosobnog stana u Zagrebu na adresi

Škrlčeva ul. 39, površine 105 m2. U istoj ulici prodana su tri četverosobna stana
sličnih građ. kvaliteta i karakteristika.
_________________________________________________________________________________



Vrijednost stana Vs

Vs = 105 x (1.425 + 25) = 105 x 1.450 = 152.250
53. Ako znamo da je u Zagrebu, Ilica 26, HERUC GALERIJA, trgovina s prednjom
stranom širine 8 metara i 28 metara dubine, nedavno dana u zakup za €80.000 na
godinu dana, izračunaj vrijednost godišnje zakupnine metodom zoniranja lokala
URBAN, Ilica 28 , s prednjom širinom od 5,0 metara, dubine 19 metara ako su
građevinske kvalitete oba lokala približno iste
HERUC GALERIJA URBAN

Prednja strana 8 metara Prednja strana 5 metara
A zona 10m A zona 10m
B zona 10m B zona 9m
C zona 8m C zona 0m
Analiza HERUC GALERIJA, Ilica 26:

Zona A = 8m x 10m = 80m2 x 100% = 80
Zona B = 8m x 10m = 80m2 x 50% = 40
Zona C = 8m x 8m = 64m2 x 25% = 16
Prihod od zakupa €80.000

Prosječna ITZA-m2 cijena zakupnine 80.000/136 = €588
Vrijednost lokala URBAN, Ilica 28

Zona A = 5,0m x 10m = 50m2 x 100% = 50
Zona B = 5,0m x 9m = 45m2 x 50% = 22,5
Zona C = 5,0m x 0m = 0m2 x 25% = 0
Vrijednost zakupnine za URBAN, Ilica 28 na godinu iznosi:

72,5 m2 x €588 = €42.630
_________________________________________________________________________________

54. Za AB monolitnu konstrukciju starosti n = 10 godina izračunaj umanjene u % zbog

starosti i trošnosti (Vernerova metoda).
U = 0,80 x n/N (N + n)/ 2N

U = umanjenje uslijed starosti konstrukcije
N = Predviđeni vijek trajanja građevine
n = starost građevine
Prosječni predviđeni vijek trajanja građevine za određeni tip konstrukcije:
AB monolitna konstrukcija N = 120 g.

Zidana konstrukcija sa AB međukatnom konstrukcijom N = 100 g.
Zidana konstrukcija sa AB serklažima i drvenom međukatnom konstrukcijom N = 80 g.
Zidana konstrukcija sa drvenom međukatnom konstrukcijom N = 70 g.
Drvena konstrukcija N = 50 g.
N = 120 n = 10
U = 0,80 x 10/120 x (120 + 10)/ 2 x 120
U = 0,80 x 0,083 x 130/ 240 = 0,036 (3,6 %)
55. Troškovnom metodom izračunaj vrijednost nekretnine u Zagrebu, Bužanova ulica (2.
područje). Neto korisna površina stambene kuće iznosi 220 m2, nalazi se na parceli
površine 400 m2. Konstrukcija je stara 60 godina, a kuća je renovirana prije 10
godina kada su kompletno zamijenjene instalacije, sanitarije, podovi, prozori, vrata,
nalič, uvedeno je centralno grijanje, zamijenjen je crijep i krovna limarija. Građena je
klasično, opekom, međukatna konstrukcija je drveni grednik, krov je drveni, pokrov je
crijep. Funkcionalnost je loša, položaj je dobar u mirnoj, stambenoj ulici.
Zagreb, Bužanova ulica - 2. područje Grada Zagreba

Komunalni doprinos Kd 160 kn/m3 - za 2. područje Grada Zagreba
Cijena zemljišta Cz 1.000 kn/m2 - za 2. područje Grada Zagreba
Cijena građenja (bilten IGH) 4.371 kn/m2 - za objekte tip I. područje Grada Zagreba
Pz = 400 m2
NKP = 220 m2
BV = 220 x 2,60 x 1,20 = 572 m3 - pretpostavljena prosj. visina v = 2,60 m
F = faktor tržišta = 1,25 - određen zbog dobrog položaja i
loše funkcionalnosti
Ot = 30% građenja - ostali troškovi (troškovi financiranja,
osiguranje, rizik, projekti, nadzor i dr.)
Zidana kon. sa drvenom međuk. konstr. - N = 70 g.

n = 60 godina
N = 70 godina
U = 0,80 x n/N x (n+N)/2N
U = 0,80 x 60/ 70 x (60 + 70)/2 x 70 = 0,64
Umanjena vrijednost konstrukcije zbog starosti i trošnosti = 64%
Obrtnički, instalaterski i završni radovi

starost = 10 godina, prosječni vijek trajanja = 40 godina
_________________________________________________________________________________

Procijenjeno umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti = 25%
Odnos u % u ukupnim radovima

Konstrukcija - 55%
Obrtnički, instalaterski i završni radovi – 45%
Ukupno umanjenje zbog starosti i trošnosti

Uu = (0,64 x 55) + (0,25 x 45) = 35,20 + 11,25 = 46,45%

Sv = [(1.000 x 400) + (160 x 572) + (220 x 4.371 x 0,4645)] x 1,25 + Ot
Sv = (400.000 + 91.520 + 446.672) x 1,25 + Ot
Sv = 938.192 x 1,25 + Ot = 1.172.740 + Ot
Ot = vrijednost investicije x 0,30 = 938.192 x 0,30 = 281.458
Sv = 1.172.740 + 281.458 = 1.454.198
Procijenjena sadašnja vrijednost iznosi 1.454.198 kn ili zaokruženo 1.500.000 kn
56. Potrebno je procijeniti vrijednost novoizgrađene stambene kuće sa tri površinom

jednake etaže, prizemlje i 2 kata. Kalkulacijom svih troškova utvrđujete da je objekt
koštao €180.000, komunalni priključci €15.000, zemljište €100.000. Svi ostali
troškovi, projekti, porez, nadzor i drugo koštalo je €25.000. Pregledom građevinske
dozvole utvrđuje se da je maksimalna dozvoljena izgrađenost prizemlje + kat. Kolika
je vrijednost nekretnine?
Ukupni troškovi = 180.000 + 15.000 + 100.000 + 25.000

Sv = 320.000 € - 60.000 € + (zemljani radovi i temelji) – (troškovi rušenja 2. kata)
Procijenjeni troškovi rušenja, demontaže, odvoženja = cca 10% cijene građenja etaže
Procijenjeni troškovi zemljanih radova i temelja = 5% troškova građenja
Sv = 260.000 + (0,05 x 320.000) - (0,1 x 60.000) = 260.000 + 16.000 – 6.000 = 270.000 €

Procijenjena vrijednost nekretnine je 270.000 €
57. Procjenjuje se vrijednost zemljišta površine 1.200 m2 koje se nalazi u Zagrebu u

području namjene M1, urbana pravila 2.8. Uredi se na toj lokaciji prodaju po cijeni od
2.000 €/m2, a stanovi u prosjeku po cijeni od 1.450 €/m2. Troškovi gradnje za
uređene poslovne prostore procjenjuju se na 1.100 €/m2 a za stanove na 850 €/m2.
Dobit/rizik se očekuje oko 10%. Izračunaj vrijednost zemljišta po metodi rezidualne
vrijednosti.
W - Po = WG
Po = troškovi izgradnje, uključivši dodatne troškove
Izračun W
Uredi 2.000 €/m2
Stanovi 1.450 €/m2
Dobit/rizik 10%
_________________________________________________________________________________

Izračun Po
Uredi 1.100 (procjena)
Stanovi 850 (procjena)
Uredi
W – Po = 2000 – 1100 = 900
Stanovi
W – Po = 1450 – 850 = 600
M1 – mješovita izgradnja pretežito stambena

(pretpostavljeni odnos stambeno : poslovno = 80 : 20)
W – Po = (900 x 20 / 100) + (600 x 80 / 100) = 180 + 480 = 660

Povećanje za dobit/rizik 660 x 1,10 = 726
Wg = 726 €/ za 1m2 bruto razvijene površine
Uz koeficijent iskoristivosti Ki = 3,5 i površinu zemljišta P = 1.200 m2

BRP = 1.200 x 3,5 = 4.200 m2
Wg = 726 x 4.200 = 3.049.200

Vrijednost zemljišta mogla bi biti oko € 3.000.000
58. Stambena vila u Zagrebu izvedena je ove godine na tri etaže ukupne bruto razvijene
površine 930 m2. Površina parcele iznosi 400 m2. Po GUP-u je u zoni namjene Z,
urbana pravila 2.13. Odredi vrijednost nekretnine kombiniranjem poznatih metoda
procjena.
Vrijednost nekretnine jednaka je vrijednosti zemljišta umanjenog za vrijednost rušenja

objekta i odvoženja građevinskog materijala nakon rušenja. U području u koje je GUP-om
Grada Zagreba određena namjena Z – zelene površine i urbana pravila 2.13. dozvoljena je
gradnja na građevinskim česticama najmanje površine 5.000 m2.
_________________________________________________________________________________

4. STRUČNI RECENZENTI
MILAN JOVANOVIĆ, prof. d.i.a. sudski vještak za arhitekturu i procjenu nekretnina
- diplomirani arhitekt sa stažem sudskog vještaka više od trideset i pet godina,

- preko tisuću izrađenih elaborata procjena vrijednosti nekretnina, vještačenja i
etažiranja,
- radio je u građevinskoj operativi velikih građevinskih poduzeća i to:
G.P. Novogradnja - izgradnja Instituta Ruđer Bošković
G.P.Industrogradnja - rukovodilac na gradilištima stambenih i industrijskih objekata
G.P. Tehnika - rukovodilac odjela za kalkulacije i pripremu gradilišta,
- G.P. Tehnika - rukovodilac gradilišta : autobusni pogon ZET-a u Podsusedu,
Strojobrodograđevinski fakultet u Zagrebu i druga,
- profesor stručnih predmeta u Građevinskom školskom centru i Građevinskoj tehničkoj
školi, sa položenim stručno- pedagoškim ispitom za profesora stručnih predmeta
građevinske struke,
- 2000. , 2001. , 2002. i 2003. godine izabran u grupi najboljih menadžera godine u
RH od Zavoda za poslovna istraživanja.
KIRIL GRABOWSKY, mr.ecc.
- dopredsjednik udruge rudarskih inženjera Hrvatske,

- jedan od osnivača Jugoslavenskog udruženja za marketing (JUMA),
- član HUMA, Hrvatsko udruženje za marketing,
- član međunarodnog udruženja za marketing (ESOMAR),
- član društva rudarskih inženjera SAD,
- radio na međunarodnim projektima u Gvineji, Madagaskaru i Venezueli,
- izradio oko tisuću elaborata, studija, investicijskih elaborata,
- učestvovao u procjeni i pretvorbi više od pedeset poduzeća,
- objavio oko stotinu stručnih radova i četiri knjige iz područja investicija,
- održao više referata na međunarodnim kongresima iz područja investicija,
- predavač kroz trideset godina na dodiplomskoj i poslijediplomskoj nastavi na
Ekonomskom fakultetu i Rudarskom fakultetu u Zagrebu.
_________________________________________________________________________________

- Zakon o utvrđivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92, Republika Austrija

- Osnove za utvrđivanje vrijednosti nekretnina u Austriji – Kärntner Landes
Hypothekebank AG
- Profit /priručnik/ - Effect d.o.o.
- Space Syntax - Bill Hillier, Bartlett School of Architecture pri University College of
London
- VJEŠTAK, Nove metode određivanja položajne vrijednosti u urbanim prostorima -
Tatjana Jovanović, Žarko Željko, Dario Šerer,
- VJEŠTAK, Metode procjene nekretnina – Martin i Denis Marušić
- PRODAJA NEKRETNINA 1, Procjena vrijednosti nekretnina – Predrag Kvasnička,
Dinka Šurjak, Leo Matešić (*1)
- METODE PROCJENE U OPĆOJ PRAKSI - Ten Have, Nizozemska (*2)
- Metodologije procjena – Žarko Željko, VII Forum
* korišteni odlomci prenešeni bez izmjena iz označene literature
_________________________________________________________________________________

Procjenavrijednostinekretnina

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Procjenavrijednostinekretnina

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA

PROGRAM STRUČNOG OSPOSOBLJAVANJA POSREDNIKA U PROMETU

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

U Zagrebu, studeni 2004.

1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA

2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA

2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA

3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUČNOG OSPOSOBLJAVANJA

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 2

1.3. Izračun površina

1.4. Prikupljanje podataka

1.5. Umanjenje vrijednosti i vijek trajanja građevina, pojedinih sklopova i materijala

1.7. Moderne metode određivanja položajne pogodnosti

2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA

2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 3

2.1.1.1.2. Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti

2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 4

3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUČNOG OSPOSOBLJAVANJA

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 5

- Milan Jovanović, prof. d.i.a. stalni sudski vještak

- Mr. Kiril Grabowsky, dipl.oec.:

"Želim reći da na tekst Procjena vrijednosti nekretnina nemam nikakvih načelnih

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 6

Ta skripta nastala je na temeljima koje sam izgradio pripremajući se za izlaganje na VII

Budući da će se ovom knjigom služiti osim polaznika tečaja i posrednici u prometu

"Poznati su sljedeći čimbenici:

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 7

Socijalne čimbenike čine, primjerice, stajališta prema određenom tipu stanovanja

Zaključili smo da su čimbenici u dinamičkom odnosu. Utjecaji pojedinih čimbenika s

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 8

Ovdje će biti prikazana načela koja su definirali američki procjenitelji, a opisani su u

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 9

Prihod na zemljište (ostatak dobiti)

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 10

1.3. Izračun površina

1.3.1. Korisna površina

1.3.2. HRN U.C2.100

U RH se do nedavno za izračun površina koristila norma HRN U.C2.100 koja je nastala

Izračun koeficijenata prema HRN U.C2.100.

Sve korisne površine neke građevine se koeficijentima svode na jediničnu površinu

Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 11

1.3.3. ISO 9836:2002

Međunarodnu normu ISO 9836 pripremao je tehnički odbor ISO/TC 59 konstrukcija

Standard određuje pokazatelje površina i volumena zgrada, te ih postavlja u

Pokazatelji za površinu i volumen dobivaju se izmjerom ili iz tlocrta i nacrta zgrade, a

Razlikuju se slijedeće glavne površine: pokrivena površina, površina pod

Ono što je posebno interesantno procjenitelju to su omjeri. Razlikuju se omjeri

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 12

1.4. Prikupljanje podataka

1.4.1. Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka

Obilazak nekretnine i plan procjenjivanja polazne su osnove svake procjene. Procjenitelj

U okruženje spadaju podaci koji se odnose na društvena, gospodarska, politička i zakonska

Vezano uz ponudu i potražnju, treba doznati podatke o prodajama, cijene iznajmljivanja,

1.4.2. Analiza najbolje uporabe zemljišta

Primjer modela dijagrama toka (algoritma) za prikupljanje podataka o nekretnini

Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka

Opća svojstva (županija, mjesto, susjedstvo)

Žarko Željko, d.i.g. stalni sudski vještak str. 13

- pregled prednosti nekretnine

Analiza najbolje uporabe zemljišta