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A.
ABNT-Associação
s S.
Brasileira de
obrá
Normas Técnicas
Petr
Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28º andar
para
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Fax: (021) 220-1762/220-6436
siva
Endereço Telegráfico: Procedimento
NORMATÉCNICA
Origem: Projeto 02:006.01-001/1989
xclu
CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
so e
CE-02:006.01 - Comissão de Estudo de Avaliação de Imóveis Urbanos
NBR 5676 - Building construction - Evaluation of property in urban areas -
Procedure
de u
Descriptors: Evaluation. Property
Incorpora Errata de MAIO 1991
nça
Esta Norma substitui a NBR 5676/1980
Copyright © 1990,
Reimpressão da NB-502 de DEZ 1989
Lice
ABNTAssociação Brasileira
de Normas Técnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil Palavras-chave: Avaliação. Imóvel 12 páginas
Todos os direitos reservados
8 Condições gerais
1.3 O valor a ser determinado corresponde sempre àquele
9 Condições específicas
obrá
suas tendências;
c) definição da metodologia básica aplicável;
nça
da e saída do mercado.
e) estabelecimento dos critérios a serem emprega- 1.4 Em casos especiais, quando for solicitada a determi-
dos; nação de outra referência que não o valor de mercado
ou fração deste, deve-se proceder também, se possível,
f) prescrição das diretrizes para apresentação de lau- à determinação do valor real do mercado, concei-
dos. tuando-se esta referência.
2 NBR 5676/1990
2.1 Na aplicação desta Norma é necessário consultar: Aquele recomendável para o local, em uma certa época,
observada a tendência de uso circunvizinho, entre os
Decreto Federal nº 81.621, de 03/05/78, que aprova
permitidos pela legislação pertinente.
o Quadro Geral de Unidades de Medida
Lice
pertinentes, que fixam as atribuições profissionais tístico compatível com a amostra, dentro do qual o enge-
do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nheiro de avaliações pode adotar, justificando, aquele
para
Procedimento
Razão entre o valor de mercado e o custo de reedição
NBR 8976 - Avaliação de unidades padronizadas -
de um imóvel assemelhado.
Procedimento
de Processo Civil, Penal, Comercial, de Águas, a Lei Dimensão do desenvolvimento da testada ao longo do
de Contravenções Penais, bem como a legislação alinhamento da via pública.
nça
complementar pertinente
3.10 Frente de referência
de u
3 Definições
3.11 Gleba urbanizável
para
Aquela que se louva em informações e/ou escolha arbi- Tratamento técnico dos preços observados, mediante a
trária do engenheiro de avaliações, sem se pautar por aplicação de coeficientes ou transformações matemáti-
metodologia definida nesta Norma e sem comprovação cas que expressem, em termos relativos, as diferenças
expressa dos elementos ou critérios que levaram à con- de atributos entre os imóveis pesquisados e o avalian-
vicção do valor. do.
NBR 5676/1990 3
A.
s S.
3.14 Inferência estatística
b) arrendamentos;
obrá
Parte da ciência estatística que permite extrair conclu-
sões a partir do conhecimento de amostragem técnica c) explotações;
da população.
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d) outras.
3.15 Lote
para
4.3 Direitos
Porção de terreno com frente para vias públicas ou parti-
culares, em condições de ser aproveitada de imediato
a) servidões;
siva
para fins urbanos.
b) usufrutos;
xclu
3.16 Pesquisa
so e
ção, coleta, seleção, processamento, análise e interpre-
tação de resultados sobre dados relativos a imóveis d) comodatos;
de u
assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura téc-
nica ao laudo. e) direitos hereditários;
nça
3.17 Preço
f) direitos possessórios;
Lice
Quantidade de dinheiro pelo qual se efetua uma opera-
ção imobiliária. g) outros.
zona
4 Classificação do objeto quanto à natureza
de u
em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços tível com as características do imóvel e com as condi-
comercializados e/ou ofertados, as demais característi- ções do mercado.
nça
Os métodos classificam-se em diretos e indiretos, po- todas as despesas inerentes à transformação do terreno
dendo ser, em determinadas circunstâncias, conjugados. no empreendimento projetado; prevê margem de lucro
xclu
Aquele que define o valor através da comparação com Aquele que define o valor do terreno por diferença entre
dados de mercado assemelhados quanto às característi- o valor total do imóvel e o das benfeitorias; ou o valor
cas intrínsecas e extrínsecas. As características e os atri- destas subtraindo o valor do terreno. Deve ser conside-
butos dos dados pesquisados que exercem influência rado, também, quando for o caso, o indicado em 3.7.
na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor,
devem ser ponderados por homogeneização ou por in- 6.3 Conjugação de métodos
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reprodução dos custos de seus componentes. A compo- na impossibilidade deste, pelo método involutivo
sição dos custos é feita com base em orçamento detalha- (ver 6.2.4);
do ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório.
para
Devem ser justificados e quantificados os efeitos do des- b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método
gaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfei- comparativo de custo de reprodução (ver 6.2.2);
Petr
torias.
c) o fator de comercialização seja levado em conta,
admitindo-se que pode ser maior ou menor do
obrá
renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamen- densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é
tais do método são a determinação do período de capita- preponderante, deve o engenheiro de avaliações anali-
lização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem sar a adequação das benfeitorias, ressaltando o subapro-
ser expressamente justificadas pelo engenheiro de ava- veitamento ou o superaproveitamento do terreno, ex-
liações. plicitando os cálculos correspondentes.
NBR 5676/1990 5
6.4 Fundamentação do trabalho 7.3 O maior rigor pretendido em uma avaliação não leva
necessariamente à maior precisão. Na medida em que
Quaisquer métodos usados devem ter sua metodologia forem atendidos atributos previamente pretendidos quan-
detalhadamente descrita e fundamentada no trabalho to ao rigor, um trabalho avaliatório será classificado de
avaliatório. acordo com os seguintes níveis alcançados (ver Tabela
A.
no Anexo):
s S.
7 Níveis de rigor
a) expedito;
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7.1 O nível de rigor pretendido em uma avaliação está di-
retamente relacionado com as informações que possam
ser extraídas do mercado; este nível, que mede a preci- b) normal;
Petr
são do trabalho, será tanto maior quanto menor for a
c) rigoroso.
subjetividade contida na avaliação. A especificação a
para
priori dos níveis de rigor mais elevados somente será es- 7.4 A avaliação expedita define o trabalho avaliatório
tabelecida para determinação do empenho no trabalho onde prepondera a subjetividade, ou que não utiliza qual-
siva
avaliatório, e não na garantia de um grau mínimo na sua quer instrumento matemático de suporte à convicção de
precisão final, independendo, portanto, da vontade do valor expressa pelo engenheiro de avaliações.
xclu
engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.
7.4.1 Este nível é tolerado em determinadas circunstân-
7.2 O rigor de uma avaliação está condicionado à abran-
so e
cias onde pode haver a necessidade de procedimento
gência da pesquisa, à confiabilidade e à adequação dos
rápido que possibilite a apreciação sobre o valor de um
dados coletados, à qualidade do tratamento aplicado ao
de u
bem em prazo exíguo.
processo avaliatório, ao menor grau de subjetividade em-
prestado pelo engenheiro de avaliações em sua mani- 7.4.2 Nesses casos, em que geralmente as condições
nça
festação, sendo esses aspectos definidos pelos seguin- não permitem a elaboração de trabalho cujo nível seja
tes pontos: mais alto, é admitida a apresentação sucinta da opinião
Lice
a) quanto ao(s) método(s) empregado(s): de valor, onde não estarão necessariamente comprova-
dos os elementos que tenham levado à sua convicção.
- adequação do(s) método(s) empregado(s) às Caso estes elementos sejam explicitados e apresenta-
condições da avaliação, no que se refere às dos, esta condição deve ser ressaltada.
características do objeto e do mercado;
7.4.3 Exige-se, inclusive neste caso, o atendimento às
b) quanto à coleta de dados (elementos): demais disposições desta Norma, em particular ao dis-
- identificação, diversificação e idoneidade das posto em 1.2.
fontes de informação;
7.5 A avaliação normal define o trabalho avaliatório de-
- identificação, número e descrição das caracterís senvolvido através de metodologia adequada e que aten-
ticas dos dados coletados; de a todos os requisitos de 7.5.1 a 7.5.7.
- técnica da amostragem e forma de obtenção 7.5.1 A coleta de dados deve trazer todas as informações
dos dados; disponíveis que permitam ao engenheiro de avaliações
formar sua convicção de valor.
A.
c) quanto ao tratamento dos dados coletados e tra b) à sua atualidade, observado o prescrito em 7.5.5;
para
zidos à amostra:
c) à sua semelhança com o imóvel objeto da avalia
- adequação da pesquisa ao rigor pretendido; ção, no que diz respeito à sua situação, à desti-
siva
no trabalho, respectivamente:
rem levados à formação do valor deve ser feito através
- pela aplicação de fórmulas, modelos e pondera- de estatística descritiva, homogeneizando-se os elemen-
nça
ções arbitrárias e de consagrações empíricas, tos observados, quando não perfeitamente comparáveis.
no tratamento aplicado a priori sobre os dados O uso de métodos estatísticos para eliminar dados supos-
Lice
- pela adoção de modelos resultantes de méto- 7.5.4 A transformação do preço com pagamento a prazo
dos científicos sustentados pela inferência esta- de um elemento para o preço à vista é feita com a adoção
tística, na qual se define um intervalo de confi- de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e praticada
ança, que caracterizará o campo de arbítrio do pelo mercado financeiro, à data correspondente a este
engenheiro de avaliações, que não deve ser ex- elemento.
trapolado.
6 NBR 5676/1990
7.5.5 Nos casos de exame de elementos não contempo- 7.6.4 O número (N) de dados de mesma natureza efe-
râneos, pretéritos, a equivalência do preço no tempo será tivamente usado no tratamento inferencial é definido
obtida, no mínimo, através de índices econômicos ofi- pela soma do número (K) de variáveis (explicada e
ciais, limitados a prazo compatível com a conjuntura em explicativas), utilizada no modelo de regressão, mais
vigor à época da avaliação. Sempre que o mercado não um mínimo de 5 graus de liberdade, isto é:
acompanhar a evolução dos índices econômicos, só será
Lice
de fatores ou ponderações empíricas, porém consagra- com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e
das, que consideram as diferenças entre os elementos ou praticada pelo mercado financeiro, à data correspon-
so e
7.5.7 As características do bem avaliando devem preferen- 7.6.6 A atualização de preços referentes a elementos
cialmente estar contidas no intervalo ou espaço amostral pretéritos deve considerar a desvalorização monetária
siva
dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens e a valorização real dos imóveis inferidas e justificadas
observados. Sempre que isso não ocorrer, deve o enge- pela equação por regressão.
para
volvido através de metodologia adequada, com grande riamente se impõe a discussão da inelasticidade da fun-
isenção de subjetividade, e que atende a todos os requi- ção estimativa naquele ponto; neste caso, a característi-
sitos de 7.6.1 a 7.6.10. ca assintótica é explicitada, admitindo-se uma diferen-
s S.
7.6.1 Cada um dos elementos que contribuem para formar valor inferido na fronteira amostral da mesma caracte-
a convicção de valor tem de estar expressamente carac- rística.
terizado e o seu conjunto deve formar uma amostra tão
aleatória quanto possível, usando-se toda a evidência dis- 7.6.8 O valor final da avaliação, a ser indicado pelo enge-
ponível. nheiro de avaliações em função do tratamento estatísti-
co adotado, tem de estar contido em um intervalo de
7.6.2 A qualidade da amostra tem de estar assegurada confiança fechado e máximo de 80%. O trabalho pode
quanto: ser enquadrado neste nível se, testadas as hipóteses
nulas de não haver regressão da equação e dos res-
a) à idoneidade e à completa identificação das fontes pectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nível de
de informação; significância máxima de 5%.
b) à sua atualidade, observando o estabelecido em 7.6.9 Nos trabalhos compostos por avaliações parciais,
7.6.3 e 7.6.6; este nível de rigor estará atendido se, em pelo menos
Lice
A.
colinearidade entre as variáveis relevantes leva- ções para a adequada orientação da coleta de dados.
s S.
das ao modelo e, para os resíduos, sejam satisfei- Devem ser ressaltados tão somente aspectos relevantes
tas as condições básicas de normalidade, homo- à formação do valor, em especial os subitens ordenados
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cedasticidade e não auto-regressão; a seguir.
Petr
d) o número (N) de dados de mesma natureza efetiva- 8.2.1.1 Caracterização da região, compreendendo:
mente usado no tratamento inferencial é definido
a) aspectos físicos:
para
em função do número (K) de variáveis (explicada
e explicativas), atendendo às seguintes condi-
- condições topográficas, natureza predominan-
ções:
siva
te do solo, condições ambientais, ocupação
N ≥ 2K + 5, e N ≥ 3K existente e tendências de modificação a curto
xclu
e médio prazos;
8 Condições gerais
so e
b) aspectos ligados à infra-estrutura urbana:
8.1 Pressupostos - sistemas viário e de coleta de lixo e redes de
de u
abastecimento de água potável, energia elétrica,
As seguintes condições devem ser observadas e prece-
telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais
der o processo avaliatório:
nça
e gás canalizado;
a) caracterização do objetivo da avaliação para per-
Lice
c) equipamento comunitário e indicação de níveis
mitir ao engenheiro de avaliações:
de atividades existentes:
- estabelecer o grau de detalhamento das ativi-
- sistema de transporte coletivo, escolas, merca-
dades básicas;
do de trabalho, comércio, rede bancária, segu-
- definir as medidas necessárias para alcançar o rança, saúde e lazer;
nível de rigor pretendido;
d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvi-
- identificar as circunstâncias que podem influir mento local, posturas legais para o uso e a ocupa-
no valor do imóvel; ção do solo, restrições físicas e legais condicio-
nantes ao aproveitamento.
b) individualização do objeto de avaliação, obtida a
8.2.1.2 Caracterização do terreno de imóvel avaliando,
partir de plantas, memoriais descritivos e docu-
abrangendo:
mentos, em grau de detalhamento corresponden-
te ao nível de rigor pretendido, englobando a tota- a) aspectos físicos:
lidade do imóvel;
A.
s S.
globando os aspectos:
- vistoria;
so e
a) físicos:
- diagnóstico do mercado;
de u
8.2.1.4 Complementação da caracterização do bem ava- h) dados referentes a ofertas podem ser considera-
liando: apresentação de desenhos, fotografias e outros dos eventos do mercado imobiliário, desde que
documentos que esclareçam aspectos relevantes. sejam:
Análise do grau de concorrência imperfeita do mercado ção de existência de diferenças de preço entre
onde se situa o imóvel avaliando, conferindo ao engenhei- oferta e transação, feita através de aplicação de
nça
com respeito ao valor do imóvel. O diagnóstico deve, - completos (valor, data, condições de pagamen-
tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o tos);
so e
desempenho do mercado.
- perfeitamente identificados quanto ao objeto e à
xclu
a) preparação do trabalho, planejamento; Deve ser utilizado o método avaliatório que, em função
dos dados observados em pesquisa, permita conferir a
b) trabalho de campo, coleta de dados;
Petr
de consulta a bancos de dados de mercado dis- b) indicar a faixa de variação de preços do mercado
poníveis em instituições de classe e/ou devota-
de u
sível;
8.2.7 Considerações finais e conclusão
siva
A.
Preferencialmente, estas podem ser consideradas, se in-
s S.
9.1.3 Lotes industriais
feridos comportamentos em relação ao valor unitário, atra-
vés de modelos de regressão.
obrá
Os lotes industriais devem ser avaliados levando-se em
conta os fatores relacionados em 8.2.1.2 e adotando-se
9.1.2.2 Nas avaliações normais, em lotes não industriais,
Petr
os parâmetros especiais pertinentes a essa utilização.
admite-se a consideração das influências de profundida-
de e testada, segundo os critérios a seguir indicados.
9.2 Benfeitorias
para
9.1.2.2.1 A influência da profundidade (P) é levada em
9.2.1 As avaliações, quando não usado o método compa-
conta no valor (Vt) através de relação entre profundidade
siva
rativo de dados de mercado, devem ser feitas através de
equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a
orçamentos qualitativos e quantitativos, compatíveis com
zona, segundo o modelo:
xclu
o grau de rigor do trabalho avaliatório.
Vt = At. Vu . Cp
so e
9.2.2 Nas avaliações normais, quando empregado o méto-
Onde: do comparativo de custo de reprodução, podem ser utili-
de u
zados tabelas, custos, registros e os índices de entida-
Cp = (Pe/Pm)p para m = mi,ma des e publicações técnicas especializadas, fidedignas e
obrigatoriamente mencionadas.
nça
a) o expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), en-
Lice
quanto a profundidade equivalente ou efetiva (Pe) 9.2.3 A depreciação deve levar em conta os aspectos
se mantiver entre a mínima (Pmi) e a máxima físicos e funcionais, a idade, a expectativa de vida e o
(Pma), correspondendo ao aproveitamento efici- estado de conservação.
ente para o bairro ou local de sua situação
9.2.4 Nas avaliações em que as benfeitorias apresentam
(Pmi ≤ Pe ≤ Pma) características específicas e/ou atípicas, ou ainda de
caráter histórico, ou artístico e/ou de monumentos, estas
b) o expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 devem ser consideradas, com a justificativa de qualquer
(0 < p ≤ 1), quando a profundidade equivalente for alteração do valor delas decorrente.
inferior à mínima recomendável (Pe < Pmi);
9.3 Terrenos com benfeitorias
c) o expoente (p) deve estar entre os limites -1 e 0
(-1 ≤ p < 0), quando a profundidade equivalente Quando utilizado o método comparativo, o valor é obtido
for superior à máxima recomendável (Pe > Pma). pelo somatório das parcelas componentes deste método
ou por comparação direta.
9.1.2.2.2 A influência da frente será levada em conta no
A.
Cf = (Fp/Fr)f
9.3.2 No caso de comparação direta, devem ser levados
onde:
siva
dade técnica especializada, levando em conta as voca- Os frutos conforme classificados em 4.2 devem ser avali-
ções de uso e os dispositivos legais. ados em função dos preços vigentes no mercado, com
Lice
9.6 Demais direitos reais e possessórios f) definição do método utilizado, com justificativa da
escolha;
São avaliados mediante vistoria local e em função da
renda real ou estimada para o prazo, estabelecido ou g) cálculos, com indicação dos tratamentos utiliza-
previsto, de sua duração. dos;
Lice
a) indicação da pessoa física ou jurídica que tenha i) nome, assinatura, número do registro no CREA e
encomendado o trabalho; credenciais do engenheiro de avaliações.
xclu
/ANEXO
Lice
nça
de u
so e
xclu
siva
para
Petr
obrá
s S.
A.
NBR 5676/1990 11
Tabela - Requisitos exigidos para o enquadramento de trabalhos avaliatórios nos níveis de rigor
Avaliação
A.
s S.
- Idoneidade das fontes de informação x x
obrá
- Completa identificação das fontes de informação x
- Atualidade dos dados, ressalvado o caso de dados pretéritos tratados em itens x x
Petr
específicos
- Semelhança dos dados com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à x
para
situação, destinação, grau de aproveitamento e às características físicas
- Semelhança dos dados com o imóvel objeto da avaliação e/ou consistência com o x
siva
modelo baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular
estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para
xclu
elas, além de submetê-las a testes de hipóteses, cujos resultados satisfaçam às
exigências do nível de rigor
so e
- Detalhamento da descrição das características dos elementos de pesquisa x
de u
- Comprovação de todos os elementos de referência que concorrem à elaboração do x
trabalho avaliatório
nça
- Número de elementos efetivamente utilizados:
Lice
a) maior ou igual a cinco x
b) maior ou igual a (K+5), onde (K) é a soma do número das variáveis explicada e x
explicativas, utilizada no modelo de regressão
- Tratamento através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos x
observados quando não perfeitamente comparáveis
- Uso de métodos estatísticos para eliminação de dados supostamente discrepantes x
- Transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para pagamento x x
à vista, feita com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e praticada pelo
mercado financeiro, à data correspondente a este elemento
Atualização de preços referentes a elementos pretéritos:
a) obtida, no mínimo, através de índices econômicos oficiais, limitados a prazo x
compatível com a conjuntura em vigor à época da avaliação. Sempre que o
A.
natureza levantados entre os bens observados. Sempre que isso não ocorrer,
deve o engenheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para
de u
/continua
12 NBR 5676/1990
/continuação
Avaliação
fechado e máximo de 80%. O trabalho pode ser enquadrado neste nível se, testadas
as hipóteses nulas de não haver regressão da equação e dos respectivos
de u
- Nos trabalhos compostos de avaliações parciais, o nível de rigor estará atendido se, x
pelo menos em 85% do montante da avaliação, ele for alcançado
xclu
- Identificada a função estimativa da formação de valor, esta tem que ser não *
( )
siva
N ≥ 2 K+5 e N ≥ 3 K
* Rigorosa especial.
( )
Lice
nça
de u
so e
xclu
siva
para
Petr
obrá
s S.
A.