NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

CHI NHÁNH
BÀ RỊA – VŨNG TÀU
P.QUAN HỆ KHÁCH HÀNG 1 Vũng Tàu, ngày 08 tháng 03 năm 2010
Số: 03/600266/QHKH1

BÁO CÁO ĐỀ XUẤT CHO VAY TRUNG HẠN

(V/v đầu tư dự án Mỏ Sét Mỹ Xuân 2 của Cty Cp Đầu tư Xây dựng )

I- THÔNG TIN TÓM TẮT:

1. Khách hàng vay vốn:
1.1. Tên doanh nghiệp: Cty Cp Đầu tư Xây dựng
1.2. Đại diện doanh nghiệp: Chức vụ: Giám đốc
1.3. Trụ sở: , Phường 7, Tp. Vũng tàu
1.4. Điện thoại: 064. Fax: 064.3
1.5. Email:
1.6. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty cổ phần số 3500101298, cơ quan
cấp: Sở KHĐT tỉnh BR-VT cấp ngày 29/12/2006.
1.7. Vốn điều lệ: 50.000.000.000đ (Bằng chữ: Năm mươi tỷ đồng chẵn)
1.8. Ngành kinh doanh: Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy
lợi, thủy điện, điện, nước, cầu cảng, bưu chính viễn thông, công trình hạ tầng kỹ thuật
đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp; Thi công trang trí nội, ngoại thất. Kinh
doanh bất động sản: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua; Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà..; Kinh
doanh vận tải, xăng, dầu, nhớt, nước, điện; Kinh doanh máy móc thiết bị, vật tư,
nguyên liệu, nhiên liệu phục vụ cho công nghiệp, xây dựng…
1.9. Tài khoản tiền gửi VND số: tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Bà Rịa
– Vũng Tàu
1.10. Hình thức sở hữu: công ty cổ phần
1.11. Cấp phê duyệt tín dụng: Hội đồng tín dụng cấp cơ sở
1.12. Dư nợ vay và bảo lãnh: 66.220trđ và 1.388trđ
2. Dự án đầu tư
2.1. Tên dự án: Đầu tư dự án mỏ sét Mỹ Xuân 2
2.2. Địa điểm đầu tư: Xã Mỹ Xuân - Huyện Tân Thành - Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
2.3. Tổng mức đầu tư cho diện tích 42ha: 61.721.000.000đ
Trong đó:
+ Chi phí xây dựng: 2.300.000.000đ
+ Chi phí kiến thiết cơ bản khác: 345.000.000đ
+ Chi phí đền bù, thỏa thuận thu hồi đất: 53.248.000.000đ
Mức đầu tư đợt này cho diện tích 9ha: 14.700.000.000đ
Trong đó:
+Vốn tự có tham gia: 4.700.000.000đ (chiếm 32% vốn đầu tư)
+Vốn vay BIDV dự kiến: 10.000.000.000đ (chiếm 68% vốn đầu tư)
+Vốn có thể huy động khác: 0đ (chiếm 0% vốn đầu tư)
3. Đề nghị vay vốn của Khách hàng
3.1. Tổng trị giá đề nghị vay: 10.000.000.000đ (Bằng chữ: Mười tỷ đồng chẵn)
3.2. Mục đích: Đầu tư dự án mỏ sét Mỹ Xuân 2

Tran thi yenQHKH1 1

3.3. Lãi suất: theo qui định hiện hành của ngân hàng
3.4. Thời hạn vay: 60 tháng
3.5. Nguồn trả nợ: khấu hao, lợi nhuận sau thuế, nguồn thu từ bán sét và đất tầng phủ,
nguồn thu khác
3.6. Tài sản đảm bảo: tài sản thế chấp tại ngân hàng trị giá 115.460.000.000đ.
3.7. Hồ sơ pháp lý dự án kèm theo báo cáo đề xuất là:
1_Giấy đề nghị vay vốn số 49/CT-TCKT ngày 24/2/2010
2_Bản giải trình tóm tắt về doanh nghiệp và phương án vay vốn đính kèm giấy
đề nghị vay vốn nêu trên
3_Quyết định phê duyệt phương án kinh doanh mỏ sét Mỹ Xuân 2 số 22/QĐ-
CT ngày 5/2/2010 của chủ tịch HĐQT công ty
4_Tờ trình số 11/TTr-CT ngày 25/1/2010 về việc phê duyệt kinh doanh mỏ sét
Mỹ Xuân 2
5_Phương án kinh doanh mỏ sét Mỹ Xuân 2 được lập vào tháng 1/2010
6_Quyết định số 2548/QĐ-CNCL ngày 02/11/2001 của Bộ trưởng Bộ Công
nghiệp về việc phê chuẩn báo cáo kết quả thăm dò mỏ sét Mỹ Xuân, huyện Tân Thành,
tỉnh BRVT
7_Dự án khả thi khai thác mỏ sét Mỹ Xuân, xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành,
tỉnh BRVT lập tháng 11/2001
8_Quyết định số 22/TCT-KHKT ngày 9/1/2002 của Chủ tịch Hội đồng quản trị
công ty phê duyệt dự án đầu tư khai thác mỏ sét Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu
9_Giấy phép khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường số
24/GP.UB ngày 19/9/2002 của UBND Tỉnh BRVT
10_Quyết định số 1621/QĐ-UB ngày 13/8/2003 của UBND Huyện Tân Thành
về việc thành lập Hội đồng bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng thu hồi
239.802,2m2 đất tại mỏ sét Mỹ Xuân 2, xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành và cho Cty
XDDK thuê toàn bộ diện tích đất trên để đầu tư khai thác mỏ sét Mỹ Xuân
11_Quyết định số 17/QĐ-HĐQT ngày 20/2/2004 của Hội đồng quản trị Tổng
công ty Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp phê duyệt thiết kế kỹ thuật khai
thác mỏ sét Mỹ Xuân 2 tỉnh BRVT
12_Quyết định số 168/QĐ-UBND ngày 21/1/2009 về việc phê chuẩn trữ lượng
trong Báo cáo kết quả thăm dò nâng cấp và công nhận kết quả chuyển đổi trữ lượng mỏ
sét Mỹ Xuân 2, xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành.
II- THÔNG TIN VỀ CHỦ ĐẦU TƯ/KHÁCH HÀNG:
1. Tư cách và năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý SXKD của khách hàng:
1.1 Đánh giá về lịch sử hoạt động của khách hàng:
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng là doanh nghiệp cổ phần hóa từ Công ty
Phát triển đô thị và khu công nghiệp theo Quyết định số 1744/QĐ-BXD ngày
14/12/2006 của Bộ Xây dựng. Là công ty cổ phần hoạt động theo luật doanh nghiệp.
Có trụ sở đặt cùng tại địa bàn với Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu.
Là pháp nhân hạch toán độc lập có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự. Điều lệ,
quy chế tổ chức của khách hàng được lập theo quy định của pháp luật. Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp còn hiệu lực trong thời gian vay vốn, có
đầy đủ mẫu dấu chữ ký của khách hàng.
1.2. Đánh giá về tư cách và năng lực pháp lý: Công ty có đầy đủ tư cách pháp nhân, hồ
sơ pháp lý còn hiệu lực hoạt động. Công ty có trụ sở đặt trên cùng địa bàn với chi
nhánh.

Tran thi yenQHKH1 2

1.3. Đánh giá về mô hình tổ chức và bố trí lao động của khách hàng:
Là khách hàng vay thường xuyên đang có dư nợ ngắn trung dài hạn tại Ngân
hàng, là một trong những công ty hoạt động lâu năm trong lĩnh vực xây dựng của tỉnh.
Năm 2007 sau khi cổ phần hóa thành công, công ty đã không ngừng phát huy ưu điểm
của mô hình hoạt động mới từng bước đưa công ty từ tình trạng khắc phục lỗ kéo dài
sang kinh doanh có lãi cùng với nhiều hợp đồng có giá trị đã, đang và sẽ được ký kết.
Quy mô hoạt động: là doanh nghiệp lớn được tổ chức hoạt động theo hình thức
công ty cổ phần. Người đại diện theo pháp luật là ông - Giám đốc, dưới có 06 đơn vị
trực thuộc: Trong đó có 02 đơn vị hạch toán phụ thuộc (Nhà máy Vật liệu xây dựng
Phú Mỹ và Xí nghiệp Du lịch Thương mại dầu khí) và 04 đơn vị hạch toán trực tiếp
(Đội xe máy thi công, Đội thi công hạ tầng, Đội xây lắp công nghiệp và Đội xây dựng
công trình). Công ty còn có hai đơn vị liên doanh là Công ty BOT và Công ty TNHH
Resort. Số lượng lao động: 279 người. Thu nhập bình quân 2,904trđ/người.
1.4. Đánh giá về năng lực quản trị điều hành:
Ban lãnh đạo có uy tín trong và ngoài doanh nghiệp, có kinh nghiệm quản lý
công ty nhiều năm, có sự đoàn kết nhất trí cao trong việc thống nhất các phương án
kinh doanh, trong quản trị điều hành doanh nghiệp.
2. Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng
2.1. Thông tin chung:
Hiện nay, Công ty đang thực hiện một loạt các công trình như công trình nhà
xưởng Sonadezi, CT Tôn Hoa Sen, CT đường D3-KCN Phú Mỹ 2, Trường Đại học
Cửu Long, Sửa chữa mặt đường 7C-Mỹ Xuân A …và các hoạt động khác như hoạt
động kinh doanh hạ tầng KCN Mỹ Xuân B1, kinh doanh du lịch, hoạt động thiết kế,
khai thác, sản xuất và kinh doanh gạch…
Nhìn chung hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của công ty năm qua tiến
triển hơi chậm một chút so với năm ngoái lý do là tình hình kinh tế lạm phát đã ảnh
hưởng trên diện rộng và có tác động đáng kể đến tình hình hoạt động của công ty. Tuy
nhiên, công ty vẫn theo sát kế hoạch sản xuất kinh doanh và kết quả là hoàn thành kế
hoạch đề ra.
2.2. Tình hình sản xuất kinh doanh
- Đánh giá năng lực sản xuất: có năng lực sản xuất trung bình khá, đảm bảo thực hiện
được các công trình có qui mô từ nhỏ đến vừa đến lớn theo nhận thầu thi công công
trình và tự huy động vốn để thi công các công trình mà công ty làm chủ đầu tư (ví dụ
khu công nghiệp Mỹ Xuân B1, dự án 326 Nguyễn An Ninh, Mỏ sét Mỹ Xuân 2, Dự án
Thuỷ điện Bình Liêu, Mỏ vật liệu Puzơlan …)
- Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào: bình thường do
công ty một nhà máy gạch nên một phần nguyên vật liệu đầu vào chủ yếu là tự làm tự
cung cấp, bên cạnh đó còn kinh doanh rất tốt mặt hàng tự sản xuất này ra bên ngoài.
- Đánh giá, phân tích về sản lượng và doanh thu: tăng trưởng qua các năm. Phần này sẽ
được phân tích sâu ở phần phân tích tài chính khách hàng
3. Phân tích hoạt động và triển vọng của khách hàng
ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU
Công ty là đơn vị hoạt động Ngày càng có nhiều dự án của
trong lĩnh vực xây dựng lâu các công ty khác cũng có lợi thế
Thị trường năm trên địa bàn tỉnh, có trụ sở về địa bàn, về kỹ thuật, giá cả,
đặt ở vị trí đắc địa, có lợi thế vị trí tọa lạc, sản phẩm công ty
kinh doanh. sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn.
Sản phẩm, dịch vụ Sản phẩm của công ty được thị Do các đối thủ cạnh tranh xuất
trường chấp nhận và có uy tín hiện ngày càng nhiều, sản phẩm

Tran thi yenQHKH1 3

 được nhiều người tiêu dùng biết và dịch vụ của họ cũng đa dạng
Kênh phân phối
đến. và hấp dẫn
CƠ HỘI THÁCH THỨC
Thị trường Được sự hỗ trợ rất lớn từ phía
Cần không ngừng đổi mới kỹ
tổng công ty và các đơn vị thành
Sản phẩm, dịch vụ viên trong tổng công ty trong thuật, công nghệ, vạch kế hoạch
sản xuất kinh doanh rõ ràng, cụ
hoạt động sản xuất kinh doanh
Kênh phân phối thể để bám sát thực hiện.
của mình
Trên cơ sở các phân tích đánh giá, đưa ra các nhận xét ngắn gọn triển vọng phát triển của
Khách hàng khá tốt trong ngắn hạn và dài hạn
4. Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng
Chi nhánh hay BIDV nhiều năm qua vẫn là ngân hàng chính trong các quan hệ
giao dịch của công ty. Cụ thể:
a. Quan hệ tiền gửi: Doanh thu chuyển qua Chi nhánh Vũng Tàu chiếm 36% và qua
BIDV chiếm 89% trong tổng doanh thu chuyển qua các TCTD.
Đvt: trđ
Số dư đầu năm Số phát sinh trong Số dư cuối năm
Tài khoản tiền gửi của
2009 năm 2009 2009
công ty tại các TCTD
Nợ Có Nợ Có Nợ Có
NH ĐT&PT BRVT 158 117.515 113.643 4.030
NH ĐT&PT CN Phú Mỹ 321 39.734 40.024 31
NH NThương tỉnh BRVT 24 0 7 17
NH ĐT&PT Sở GD2,
7 0 7 0
HCM
NH ĐT&PT LThành,
3.307 134.232 136.570 969
ĐNai
NH NN&PTNT tỉnh ĐNai 546 4.377 4.923 0
NH Cp PTN Tp.HCM 0 32.878 32.791 87
NH NN&PTNT Tp.VTàu 0 5 0 5
NH NN&PTNT BRVT 4 30 34 0
Tổng cộng 4.367 328.771 327.999 5.139
b. Quan hệ tín dụng: Tính đến cuối năm 2009 thì dư nợ tại chi nhánh Vũng Tàu vay
chiếm 51% và tại BIDV chiếm 100% tổng dư nợ vay. Nếu không tính khoản vay 15 tỷ
đồng theo món tại BIDV VT do xử lý cho công ty trong khi chờ duyệt vay trung hạn tại
BIDV Đông Đồng Nai thì tỉ lệ dư nợ tại chi nhánh Vũng Tàu chiếm 26% so với tổng dư
nợ vay tại các TCTD phù hợp với nguồn thu chuyển qua BIDV 36% so với tổng nguồn
chuyển qua các TCTD.
Đvt: trđ
Tài khoản tiền Số dư đầu năm Số phát sinh trong Số dư cuối năm
vay của công ty 2009 năm 2009 2009
tại các TCTD Nợ Có Nợ Có Nợ Có
A. Vay ngắn hạn 43.492 61.164 95.016 77.344
CN.NHĐT VTàu 41.492 54.381 64.360 51.471
CN.NHĐT Phú Mỹ 2.000 6.783 11.656 6.873
CN.NHĐT Đông
0 0 19.000 19.000
Đồng Nai

Tran thi yenQHKH1 4

 B. Vay tr.dài hạn 49.856 22.311 30.299 57.844
CN.NHĐT VTàu 17.397 3.066 3.500 17.831
CN.NHĐT Phú Mỹ 5.698 5.578 300 420
CN.NHNN&PT NT
4.267 4.267 0 0
Đồng Nai
CN.NHĐT LThành,
22.495 9.400 26.499 39.594
Đồng Nai
Tổng cộng 93.348 83.475 125.315 135.188
- Đánh giá lợi ích trong mối quan hệ với khách hàng: khách hàng góp phần tăng thu dịch
vụ và nhiều lợi ích khác từ nguồn thu chuyển qua BIDV với doanh số lớn hàng năm.
Năm 2009, công ty đã trả lãi cho ngân hàng 8,2 tỷ đồng (năm 2008 là 6,7 tỷ đồng) và phí
dịch vụ bảo lãnh 23 triệu đồng (năm 2008 là 30 triệu đồng).
- Khách hàng có nhiều tiềm năng, cơ hội trong thời gian tới trong việc phát triển các dịch
vụ khác và khả năng bán chéo sản phẩm của khách hàng. Công ty thực hiện đổ lương
qua tài khoản tại ngân hàng, sử dụng sản phẩm BSMS, Directbanking đối với tài khoản
tiền gửi của công ty và tài khoản cá nhân ban lãnh đạo của công ty.
Bên cạnh đó, Công ty góp phần tiếp thị, giới thiệu các khách hàng có giao dịch
với công ty đến mở tài khoản và sử dụng các dịch vụ của ngân hàng ví dụ Cty Cp Thép
Quatron thuê đất khu công nghiệp của công ty đã được Trung ương duyệt vay 3 triệu
USD đầu tư xây dựng nhà xưởng và năm 2009 công ty này đã chuyển 5 triệu USD về tài
khoản tại BIDV-BRVT….
III- PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA KHÁCH HÀNG
3.1. Phân tích khái quát hoạt động tài chính khách hàng:
Đvt: triệu đồng
KH TH KH TH KH
Chỉ tiêu KH 2007 TH 2007
2008 2008 2009 2009 2010
Giá trị tổng sản
138.703 139.000 200.000 202.898 162.000 165.825 206.984
lượng
109.50 142.00 146.04
_Xây lắp 90.600 102.000 108.134 140.000
3 0 8
_Sản xuất kinh
12.730 14.040 30.000 22.150 21.000 21.105 23.216
doanh VLXD
_Gía trị tư vấn,
thiết kế + Kinh 16.470 34.360 28.000 34.700 39.000 36.586 43.768
doanh khác
Tổng doanh thu 103.336 68.762 140.000 144.672 130.000 118.556 170.000
Tổng số lợi
nhuận trước 7.130 3.921 7.000 2.656 3.500 3.143 5.000
thuế
Căn cứ báo cáo tài chính đã kiểm toán 2007, 2008 và báo cáo chưa kiểm toán
năm 2009 của công ty và bảng số liệu trên nhận thấy công ty năm qua nhưng đã không
ngừng cố gắng phát huy tối đa nguồn lực cả người lẫn vật chất để hoàn thành kế hoạch
kinh doanh năm 2009. Cụ thể công ty đã thực hiện giá trị sản lượng đạt 102,36% kế
hoạch giao trong đó xây lắp đạt 106,01%, Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng đạt
100,48% và kinh doanh khác đạt 93,81% kế hoạch giao. Kết quả là năm qua công ty đã
không còn các công trình gối đầu, các công trình thi công chịu ảnh hưởng của mưa
bão, thu hồi được vốn các công trình còn tồn đọng từ trước dẫn đến giá trị thu hồi vốn
xây lắp trong năm 2009 là 86,7 tỷ đồng với tổng giá trị thực hiện đạt 108,134 tỷ đồng

Tran thi yenQHKH1 5

 đạt 106,01% so với kế hoạch giao. Hoạt động sản xuất gạch tuynel của công ty đã ổn
định và khẳng định được thương hiệu trên thị trường. Tuy nhiên hoạt động kinh doanh
du lịch vẫn chưa tăng và công ty còn phải nghiên cứu để phát triển hơn nữa mảng kinh
doanh này.
Tiếp tục kết quả đạt được năm 2009, công ty xây dựng kế hoạch sản xuất kinh
doanh năm 2010 tăng trưởng 25% so với kế hoạch năm 2009. Trong đó so với thực
hiện năm 2009, giá trị tổng sản lượng tăng 124,82%, doanh thu tăng 143% và lợi
nhuận tăng 159%. Đây là một kế hoạch cần nhiều nỗ lực của công ty và toàn thể nhân
viên trong tình hình kinh tế còn chưa hồi phục hoàn toàn, lĩnh vực xây dựng cơ bản
trong nước mới chỉ bắt đầu ấm dần lên, công tác tìm kiếm các công việc xây lắp còn
gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, công ty tự tin với kế hoạch kinh doanh đề ra do bên
cạnh những khó khăn chung thì công ty có thuận lợi về con người, uy tín, kinh nghiệm
và cơ sở hạ tầng đã đầu tư đang trong giai đoạn kinh doanh.
Để biết thêm chi tiết tình hình tài chính của công ty ta đi vào phân tích cụ thể:
Phân tích diễn biến nguồn vốn và sử dụng vốn của doanh nghiệp:
Đvt: triệu đồng
Sử dụng
TT Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Nguồn vốn
ng.vốn
TÀI SẢN
A Tài sản ngắn hạn 84.904 100.040 15.504 30.640
I Tiền và các ktđ tiền 4.656 5.631 975
Các khoản ĐTTC
II 0 11.504 11.504
ng.hạn
III Các khoản phải thu 39.628 57.789 18.161
IV Hàng tồn kho 37.943 23.258 14.685
V Tài sản ngắn hạn khác 2.677 1.858 819
B Tài sản dài hạn 203.528 297.140 0 93.612
Tổng cộng 288.432 397.180 15.504 124.252
NGUỒN VỐN
A Nợ phải trả 234.217 341.876 209.373 101.714
I Nợ ngắn hạn 184.361 128.327
_Vay và nợ ngắn hạn 43.776 77.628 33.852
_Phải trả người bán 17.089 24.470 7.381
_Người mua trả tiền
2.101 3.114 1.013
trước
_Chiếm dụng khác 8.623 12.057 3.434
_Phải trả khác 112.772 11.058 101.714
II Nợ dài hạn 49.856 213.549 163.693
B Vốn chủ sở hữu 54.215 55.304 1.089 0
Tổng cộng 288.432 397.180 210.462 101.714
Tổng nguồn vốn và sử
225.966 225.966
dụng vốn
Nhìn qua bảng phân tích nguồn vốn và sử dụng vốn nhận thấy:
- Trong năm 2009, công ty đã tận dụng mọi nguồn (giảm hàng tồn kho, tăng
chiếm dụng khác, tăng nợ vay ngắn hạn, tăng nợ dài hạn…) để sử dụng vốn cho việc

Tran thi yenQHKH1 6

tăng phải trả khác, tăng tài sản dài hạn (chủ yếu là do tăng tài sản cố định 67 tỷ đồng và
chi phí đầu tư trong năm tăng 29 tỷ đồng (trong đó chi phí đầu tư vào KCN MXB1
tăng lên là 26,1 tỷ đồng)), tăng các khoản phải thu…. Cụ thể:
Sử dụng nguồn vốn Số tiền (trđ) Tỷ lệ
1. Tăng vốn bằng tiền 975 0,43%
2. Tăng các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 11.504 5,09%
3. Tăng các khoản phải thu 18.161 8,04%
4. Tăng tài sản dài hạn 93.612 41,43%
5. Tăng phải trả khác 101.714 45,01%
Tổng cộng 225.966 100%
Nguồn vốn
1. Giảm hàng tồn kho 14.685 6,50%
2. Giảm tài sản ngắn hạn khác 819 0,36%
3. Tăng nợ vay ngắn hạn 33.852 14,98%
4. Tăng phải trả người bán 7.381 3,27%
5. Tăng người mua trả tiền trước 1.013 0,45%
6. Tăng chiếm dụng khác 3.434 1,52%
7. Tăng nợ dài hạn 163.693 72,44%
8. Tăng vốn chủ sở hữu 1.089 0,48%
Tổng cộng 225.966 100%
- Như vậy, năm 2009 công ty đã huy động nhiều nguồn để bảo đảm hoạt động
sản xuất kinh doanh. Nguồn vốn huy động từ vốn vay, vốn khác đã được sử dụng làm
tăng khoản phải trả khác, tăng tài sản dài hạn (do kết chuyển từ phải trả khác trong nợ
ngắn hạn sang nợ dài hạn, đây thực chất là khoản tiền thuê đất 142,6 tỷ đồng của KCN
MXB1 mà khách hàng trả trước trong nhiều năm đã được hạch toán nhầm sang nợ
ngắn hạn trước đây và khoản nhận vốn góp 326 Nguyễn An Ninh 13 tỷ đồng), tăng
khoản phải thu… có nghĩa là vốn đã được sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh
chủ yếu của công ty góp phần làm cho tình hình tài chính được cải thiện.
 Phân tích kết cấu tài sản-nguồn vốn và tình hình phải thu-phải trả:
Năm 2008 Năm 2009 Tỷ lệ %
Chênh
TT Khoản mục 2009 so
Lượng % Lượng % lệch
với 2008
TÀI SẢN (trđ)
A Tài sản ngắn hạn 84.904 29,44% 100.040 25,18% 15.136 17,83%
I Tiền và các ktđ tiền 4.656 1,61% 5.631 1,42% 975 20,94%
II Các khoản ĐTTC ngắn hạn 0 0% 11.504 2,90% 11.504 11.504%
III Các khoản phải thu 39.628 13,74% 57.789 14,55% 18.161 45,83%
IV Hàng tồn kho 37.943 13,15% 23.258 5,85% -14.685 -38,70%
V TSNH khác 2.677 0,94% 1.858 0,46% -819 -30,59%
B Tài sản dài hạn 203.528 70,56% 297.140 74,82% 93.612 45,99%
Cộng tài sản 288.432 100% 397.180 100% 108.748 +37,70%
NGUỒN VỐN (trđ)
A Nợ phải trả 234.217 81,20% 341.876 86,08% 107.659 45,97%
I Nợ ngắn hạn 184.361 63,92% 128.327 32,31% -56.034 -30,39%
II Nợ dài hạn 49.856 17,28% 213.549 53,77% 163.693 328,33%
Tran thi yenQHKH1 7
 B VCSH 54.215 18,80% 55.304 13,92% 1.089 2%
Cộng nguồn vốn 288.432 100% 397.180 100% 108.748 +37,70%
- Qua bảng số liệu nhận thấy, trong 100% kết cấu tài sản thì công ty tập trung
25% vào TSNH, khoảng 75% vào TSDH. Tỷ lệ này gần như là 3:7. Tương ứng phần
nguồn kết cấu nợ phải trả và nguồn vốn chủ sở hữu tỷ lệ là 8:2. Như vậy, khả năng tự
tài trợ của công ty so với năm ngoái về số tuyệt đối có tăng giảm đôi chút nhưng số
tương đối thì vẫn giữ nguyên. Công ty đang từng bước cải thiện hệ số này trong thời
gian tới để chủ động hơn trong thanh toán các khoản nợ bằng nguồn vốn của mình.
- Năm 2008, tỷ lệ phải thu/phải trả là 39.628/140.585 = 0,28 lần
- Năm 2009, tỷ lệ phải thu/phải trả là 57.789/50.699 = 1,14 lần
- Qua tính toán nhận thấy tỷ lệ phải thu/phải trả tăng dần và lớn hơn 1 có nghĩa
là công ty đang bị chiếm dụng vốn và khoản chiếm dụng ngày càng tăng.
Phân tích các chỉ tiêu tài chính trung gian trong BCKQKD:
M Năm 2008 Năm 2009
TT Chỉ tiêu ã
số Lượng % Lượng %
1 Doanh thu bán hàng & ccdv 01 141.298 100% 110.558 100%
2 Các khoản giảm trừ doanh thu 03
3 DTT về bán hàng & ccdv 10 141.298 100% 110.558 100%
4 Giá vốn hàng bán 11 129.916 91,94% 100.570 90,97%
5 Lợi nhuận gộp về bh & ccdv 20 11.382 8,06% 9.988 9,03%
6 Doanh thu HĐ tài chính 21 6.936 4,91% 5.366 4,85%
7 Chi phí tài chính 22 7.606 5,38% 4.825 4,36%
Trong đó: Lãi vay phải trả 23 7.606 5,38% 4.825 4,36%
8 Chi phí bán hàng 24 2.308 1,63% 3.105 2,81%
9 Chi phí quản lý doanh nghiệp 25 4.034 2,85% 6.768 6,12%
10 Lợi nhuận thuần từ HĐKD 30 4.370 3,09% 656 0,59%
11 Thu nhập khác 31 2.710 1,92% 2.631 2,38%
12 Chi phí khác 32 2.121 1,50% 144 0,13%
13 Lợi nhuận khác 40 589 0,42% 2.488 2,25%
14 Tổng lợi nhuận trước thuế 50 4.959 3,51% 3.143 2,84%
Chi phí thuế thu nhập hiện
15 51 746 0,53% 126 0,11%
hành
16 Chi phí thuế thu nhập hoãn lại 52
17 Lợi nhuận sau thuế TNDN 60 4.213 2,98% 3.017 2,73%
- Năm 2009 do tình hình kinh tế thế giới bị ảnh hưởng trên diện rộng cộng với
sự cạnh tranh gay gắt của thị trường đã ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh
của công ty. Tuy nhiên, năm 2009 với nỗ lực không ngừng công ty đã hoàn thành được
các chỉ tiêu kinh doanh, đảm bảo được tình hình sản xuất kinh doanh.
Có thể thấy rõ qua phân tích các chỉ số trên như sau:
- Giá vốn hàng bán về số tuyệt đối thì giảm 29.346trđ hay giảm 20,77% so với
năm ngoái nhưng lại tăng nhẹ về số tương đối 0,97% dẫn đến lợi nhuận gộp tăng nhẹ
0,97%. Để đảm bảo được lợi nhuận sau thuế công ty đã tiết kiệm tối đa chi phí lãi vay
tức cân nhắc rất kỹ về việc đi vay vốn tuy nhiên mức chi phí bán hàng, chi phí quản lý

Tran thi yenQHKH1 8

doanh nghiệp lại tăng dẫn đến lợi nhuận thuần dương rất khiêm tốn 656trđ (giảm đi
3.714trđ so với năm trước).
- Do chênh lệch thu nhập khác và chi phí khác tăng đáng kể 1.899trđ (hay tăng
322% so với năm ngoái) dẫn đến lợi nhuận trước thuế dương nhiều hơn và đạt bằng
63% so với năm ngoái. Trong đó, thu nhập khác là thu nhập từ việc nhận tiền đền bù
lấy một phần đất làm đường điện của dự án KCN MXB1 hơn 1,3 tỷ đồng, công nợ phải
trả nhưng không phải trả, thu nhập từ các hoạt động khác…
Điều này cho thấy tình hình kinh doanh năm 2009 hiệu quả không bằng năm
trước nhưng công ty vẫn đảm bảo được kế hoạch sản lượng và lợi nhuận dương. Đây là
một kết quả đáng ghi nhận sau một năm hết sức cố gắng khắc phục và không ngừng cải
thiện tình hình tài chính của công ty trước tình hình kinh tế thế giới suy giảm liên tục 2
năm qua.
3.2. Phân tích các chỉ tiêu và tỷ lệ tài chính chủ yếu:
TT CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 2008 2009 Đánh giá
I Nhóm chỉ tiêu thanh khoản
Khả năng thanh toán hiện hành (lần)
1 0,46 0,78 BT
(= TSNH/Nợ ngắn hạn)
Khả năng thanh toán nhanh (lần)
2 0,25 0,60 BT
(={TSNH – Hàng tồn kho}/Nợ ngắn hạn)
Khả năng thanh toán tức thời (={Tiền và các khoản
3 0,03 0,04 Chậm
tương đương tiền}/Nợ ngắn hạn)
Thời gian thanh toán công nợ (ngày) (=GT các
4 322 342 Nhanh
khoản phải trả bq/GVHB tb ngày)
II Nhóm chỉ tiêu hoạt động
5 Vòng quay vốn lưu động (vòng) (=DTT/TSNH bq) 1,80 1,20 BT
6 Vòng quay hàng tồn kho (vòng) (=GVHB/HTK bq) 4,68 3,29 Tốt
Vòng quay các khoản phải thu (vòng)
7 3,26 2,27 BT
(=DTT/Các khoản phải thu bq)
Hiệu suất sử dụng TSCĐ (lần)
8 0,91 0,51 BT
(=DTT/Giá trị còn lại của TSCĐ bq)
9 Doanh thu thuần/Tổng tài sản bq (lần) 0,53 0,32 BT
10 Tốc độ tăng trưởng DTT trong kỳ (%) 115,9% -21,76% BT
III Nhóm chỉ tiêu cân nợ & cơ cấu TS-NV
11 Tổng nợ phải trả/Tổng TS (lần) 0,81 0,86 BT
12 Nợ dài hạn/VCSH (lần) 0,92 3,86 BT
13 Hệ số TSCĐ/VCSH (lần) 3,14 4,73 BT
14 Tốc độ gia tăng tài sản (%) 17% 28% BT
IV Chỉ tiêu khả năng tự tài trợ
15 Hệ số tự tài trợ (%) (=Vốn chủ sở hữu/Tổng tài sản) 18,8% 13,92% Thấp
V Nhóm chỉ tiêu thu nhập
Lợi nhuận gộp/Doanh thu thuần (%) (=Lợi nhuận
16 gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ / Doanh thu 8,06% 9,03% Thấp
thuần)
17 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh / Doanh thu 3,09% 0,59% Thấp
thuần (%) (={Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh

Tran thi yenQHKH1 9

 doanh + Thu nhập từ hoạt động tài chính - Chi phí
cho hoạt động tài chính}/Doanh thu thuần
18 Lợi nhuận sau thuế/VCSH bq (ROE) (%) 7,83% 5,51% Thấp
19 Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản bq (ROA) (%) 1,58% 0,88% Thấp
EBIT/Chi phí lãi vay (={Lợi nhuận trước thuế +
20 1,65 1,65 BT
Chi phí lãi vay}/Chi phí lãi vay) (lần)
21 Tốc độ tăng trưởng LN sau thuế (%) 24% 28,39% BT
Các chỉ tiêu khả năng thanh toán bình thường tuy chưa đạt được chuẩn nhưng
cũng chấp nhận được. Vòng quay khoản phải thu, hàng tồn kho đều đạt cao so với
trung bình ngành tuy có tăng giảm đôi chút so với năm ngoái. Nhưng các chỉ tiêu thu
nhập còn khá thấp. Như đã phân tích ở các phần trên do công ty đang trong giai đoạn
cải thiện tình hình tài chính và thanh toán dứt điểm công nợ tồn đọng dây dưa ở khối
lượng nhiều công trình đã làm xong nhưng chưa được thanh toán vì thế lợi nhuận thu
được còn thấp chưa đạt tiêu chuẩn ngành nhưng cũng đã phản ánh nỗ lực của công ty
sau 3 năm cổ phần hóa.
Có thể tham khảo thêm chỉ tiêu Số vòng quay tài sản cố định = Doanh thu
thuần/TSCĐbq. Năm 2008, Số vòng quay tài sản cố định 0,91 lần; năm 2009 là 0,51
lần. Ta thấy chỉ tiêu này chưa cao và đang có xu hướng giảm dần cho thấy công ty vẫn
chưa cải thiện được hiệu suất sử dụng tài sản cố định hay hiệu suất sử dụng tài sản cố
định để tạo doanh thu vẫn chưa đạt được giá trị tương xứng của nó.
Tóm lại, qua các chỉ tiêu và tỷ lệ tài chính trên, nhận thấy tình hình tài chính
công ty đang được cải thiện, kinh doanh có lãi và giảm bớt được sự mất cân đối giữa
nợ ngắn hạn-tài sản ngắn hạn, nợ dài hạn vốn chủ sở hữu với tài sản dài hạn. Nhìn
chung báo cáo tài chính của công ty năm qua đã phần nào sáng sủa hơn và phản ánh rõ
hơn thực trạng của công ty. Tuy nhiên, công ty cần khai thác hiệu quả hơn nữa hiệu
suất của tài sản dài hạn theo đúng mức đầu tư của nó để tăng trưởng doanh thu cao
hơn.
IV- THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
4.1. Mô tả dự án:
• Mục tiêu của dự án:
- Đầu tư, chi phí để có quyền sử dụng và khai thác 42ha diện tích mỏ sét Mỹ
Xuân 2 tại xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh BRVT theo đúng qui hoạch và các qui
định của Nhà nước.
- Tổ chức quản lý, khai thác và kinh doanh nguồn nguyên liệu an toàn và hiệu
quả, đảm bảo thu hồi vốn, trả nợ Ngân hàng cả gốc và lãi đúng hạn và có lợi nhuận để
tích lũy, tái đầu tư trong tương lai.
• Công suất khai thác:
- Công suất khai thác sét được căn cứ vào công suất của Nhà máy VLXD Phú
Mỹ và nhu cầu mua nguyên liệu sét của khách hàng trên địa bàn tỉnh BRVT
- Công suất khai thác đất tầng phủ được căn cứ vào kế hoạch thi công san lấp
của công ty và nhu cầu mua vật liệu san lấp của khách hàng trên địa bàn tỉnh BRVT
• Tổng diện tích được duyệt: 42ha với trữ lượng sét 4.536.000m3 và đất tầng phủ
là 2.520.000m3 (trong đó diện tích dự kiến đợt này sẽ thỏa thuận với dân để nhận
quyền sử dụng và khai thác là 9ha)
• Tiến độ đầu tư: đến thời điểm này đã thỏa thuận với dân để nhận 8,73ha trên
42ha. Dự kiến sẽ thỏa thuận để nhận thêm 9ha trong các tháng đầu năm 2010.
• Hình thức và công nghệ khai thác:
- Khai thác theo hình thức cuốn chiếu, đúng theo tiêu chuẩn kỹ thuật

Tran thi yenQHKH1 10

 - Vì tính chất khai thác sản phẩm mang tính chất mùa vụ nên không cần thiết
phải đầu tư trang thiết bị khai thác mới. Để đảm bảo hiệu quả kinh tế công ty sẽ sử
dụng các thiết bị như xe cuốc, xe ủi, xe ben đang sẵn có của công ty. Trường hợp nếu
trang thiết bị không đáp ứng được thì sẽ thuê các đơn vị khai thác bên ngoài sẽ có hiệu
quả kinh tế hơn.
4.2. Nhu cầu vốn đầu tư đợt này 14.700.000.000đ, trong đó:
• Vốn xây dựng, kiến thiết cơ bản khác: 300.000.000đ
• Vốn đền bù, thỏa thuận thu hồi đất: 14.400.000.000đ
• Vốn cho các chi phí phát sinh: 0đ
4.3. Kế hoạch thu xếp vốn:
• Vốn tự có và có thể huy động khác: 4.700.000.000đ(chiếm 32% trong tổng mức
vốn đầu tư)
• Vốn vay BIDV: 10.000.000.000đ (chiếm 68% trong tổng mức vốn đầu tư)
V- KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
5.1. Sự cần thiết phải đầu tư
Dự án Mỏ sét Mỹ Xuân 2 do Cty Cp Đầu tư Xây dựng làm chủ đầu tư thuộc địa bàn
xã Mỹ Xuân - huyện Tân Thành - tỉnh BRVT. Dự án đã được phê duyệt theo quyết định số
22/TCT-KHKT ngày 09/01/2002 của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tcty Đầu tư phát triển Đô
thị và Khu công nghiệp, dự án đã được UBND tỉnh BRVT cấp phép khai thác theo quyết
định số 24/GP.UB ngày 19/09/2002.
Tuy nhiên trong quá trình triển khai công ty gặp rất nhiều khó khăn trong công tác đền
bù giải phóng mặt bằng, mặc dù UBND tỉnh BRVT đã có quyết định thu hồi đất số
4665/QĐ-UB ngày 21/01/2003 và UBND huyện Tân Thành đã có quyết định thành lập Hội
đồng bồi thường và giải phóng mặt bằng số 1621/QĐ-UB ngày 13/08/2003, đến thời điểm
hiện tại công ty mới chỉ thỏa thuận được với dân để nhận 8,73ha trên tổng diện tích 42ha.
Với diện tích mỏ như vậy công ty không thể đảm bảo được nguồn nguyên liệu cho sản xuất
vật liệu xây dựng của đơn vị trong những năm tới.
Ngoài ra, do Nhà nước ban hành các chế độ chính sách mới đã làm thay đổi mặt bằng
giá đầu tư xây dựng và chi phí đền bù giải tỏa nên tổng kinh phí thực hiện dự án sẽ vượt
tổng mức đầu tư đã được phê duyệt tại quyết định số 22/TCT-KHKT ngày 09/01/2002 của
Chủ tịch HĐQT Tcty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp.
Mặc dù khu vực mỏ đã được qui hoạch, tuy nhiên nếu công tác thu hồi đất thực hiện
chậm thì rất có thể bị điều chuyển một phần diện tích cho chủ đầu tư khác hoặc sẽ bị qui
hoạch lại thành khu đô thị. Khi đó công ty rất khó đảm bảo được nguồn nguyên liệu cho
Nhà máy VLXD hoạt động trong tương lai.
Đồng thời, căn cứ nhu cầu về vật liệu xây dựng bằng đất sét nung và vật liệu san lấp
trên thị trường khu vực là rất lớn ở thời điểm hiện tại và những năm tiếp theo đó cũng là cơ
hội để kinh doanh trong lĩnh vực này.
Trên đây là các lý do để thấy sự cấp thiết phải đầu tư vào dự án Mỏ sét Mỹ Xuân 2 để
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của công ty cũng như việc chủ động được quyền sử
dụng, khai thác một khu đất giàu tài nguyên này.
5.3. Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
• Tổng mức đầu tư dự án: 61.721.000.000đ trong đó:
- Chi phí xây dựng: 2.300.000.000đ
- Chi phí kiến thiết cơ bản khác: 345.000.000đ
- Chi phí đền bù, thỏa thuận thu hồi đất: 53.248.000.000đ
TT Nội dung Cách tính Giá trị (đ)
Tổng mức đầu tư 1 + 2 + 3, cụ thể như sau: 61.721.000.000
1 Chi phí xây dựng 2.300.000.000
Tran thi yenQHKH1 11
 - Đường vào mỏ 2km x 1.000.000.000đ 2.000.000.000
- Văn phòng làm việc 50m2 x 2.000.000đ 100.000.000
- Hàng rào mỏ sét 200.000.000
Chi phí kiến thiết cơ
2 345.000.000
bản khác
Chi phí tư vấn, khảo
- 10% Chi phí xây dựng 230.000.000
sát, thiết kế…
- Chi phí quản lý dự án 5% Chi phí xây dựng 115.000.000
Chi phí đền bù, thỏa
3 59.076.000.000
thuận thu hồi đất
Phần diện tích cty đã
3.1
thu hồi là 8,72ha
- Chi phí đã đầu tư 5.828.000.000
Phần diện tích cty phải
3.2
thu hồi là 33,28ha
Chi phí đầu tư để thu
Có 2 phương án và sau khi thẩm
- hồi đất dự tính như 53.248.000.000
định đã chọn phương án 2
sau:
Tính chi phí đền bù theo qui
định của Nhà nước:
a Phương án 1 49.288.012.800
1.481.010.000đ/ha (= a.1 + a.2 +
a.3 + a.4 + a.5) x 33,28 ha
Căn cứ bảng giá đất qui định kèm
theo Quyết định số 81/QĐ-
Ước tính bồi thường,
a.1 UBND ngày 18/12/2009 của 1.114.470.000
hỗ trợ về đất cho 1ha
UBND Tỉnh BRVT và hồ sơ địa
chính của khu đất lập dự án
Bồi thường về đất (vị
 453.900.000
trí 1 – khu vực 3)
+ Đất ở 300m2 x 252.000 75.600.000
+ Đất nông nghiệp 9.700m2 x 39.000 378.300.000
 Hỗ trợ về đất 660.570.000
+ Do các lô đất đều (252.000 + 202.000)/2 =
nằm trong vị trí 1 và 2 227.000đ/m2
thuộc khu vực 3 nên
227.000 x 30% = 68.100đ/m2
tính theo giá trung
bình của 2 vị trí 9.700m2 x 68.100 = 660.570.000
a.2 Ước tính bồi thường, Trong khu vực lập dự án, hầu hết 100.000.000
hỗ trợ về nhà ở, vật các căn nhà đều được xây dựng
kiến trúc theo hình thức nhà cấp 4, nhà tạm
với diện tích vào khoảng từ 60m2
đến 100m2. Các vật kiến trúc kèm
theo là sân, hàng rào, giếng đóng,
bàn thiền, hệ thống ống tưới nước,
…Căn cứ qui định về cấp nhà,
hạng nhà, giá nhà ở, vật kiến trúc
ban hành kèm theo Quyết định số
42/2008/QĐ-UBND ngày
Tran thi yenQHKH1 12
 22/7/2008 của UBND tỉnh
BRVT, giá trị ước tính là
100.000.000đ
Theo hiện trạng, hoa màu cây trái
chủ yếu là cây lâu năm như điều,
bạch đàn, xoài, nhãn, tre… Căn
Ước tính bồi thường,
cứ khung giá hoa màu, cây trái…
a.3 hỗ trợ hoa màu, cây 160.000.000
ban hành kèm theo Quyết định số
trái
23/2009/QĐ-UBND ngày
8/4/2009 của UBND tỉnh BRVT,
giá trị ước tính là 160.000.000đ
Căn cứ qui định về hỗ trợ tại các
điều 5, 6, 7, 9 của qui định kèm
theo Quyết định số 71/2007/QĐ-
UBND ngày 14/9/2007 của
UBND tỉnh BRVT hộ cá nhân,
gia đình bị thu hồi đất được xem
xét các khoản hỗ trợ sau:
- Hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời
gian 06 tháng, với mức
1.500.000đ/hộ/tháng =
9.000.000đ
Ước tính về các chính
a.4 - Hỗ trợ ổn định đời sống trong 26.540.000
sách hỗ trợ khác
thời gian 06 tháng, với mức 30kg
gạo/khẩu/tháng tương đương
1.980.000đ/khẩu/tháng. Dự kiến
cho mỗi ha là 3 khẩu =
5.940.000đ
- Hỗ trợ di chuyển chỗ ở với mức
3.000.000đ/hộ
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
và tạo việc làm với mức
4.300.000đ/khẩu. Dự kiến mỗi ha
là 2 khẩu = 8.600.000đ
Ngoài ra, theo qui định các hộ dân
bị giải tỏa trắng sẽ được bố trí ít
nhất một suất tái định cư tùy theo
Trường hợp không
nhân khẩu, nếu hộ nào không
a.5 nhận tái định cư bằng 80.000.000
nhận tái định cư bằng hình thức
nền đất
nhận nền đất thì sẽ được nhận
bằng tiền với mức 80trđ/suất tái
định cư
Tính theo phương án thỏa thuận
thu hồi đất với người dân, theo
Phương án 2
b đó mức giá dự kiến thỏa thuận 53.248.000.000
(phương án chọn)
với người dân là 1,6 tỷđ/ha x
33,28ha = 53,248 tỷđ
Như vậy, theo phương án 1 thì tổng chi phí đền bù giải tỏa dự kiến cho 1ha theo qui
định khoảng 1.481.010.000đ/ha. Nhưng hiện nay, theo khảo sát thực tế tại khu vực thì giá
mỗi hecta đất sang nhượng, chuyển quyền sử dụng đất dao động từ 1,6 tỷ đồng đến 1,8 tỷ
Tran thi yenQHKH1 13
đồng tùy theo vị trí khu đất. Do đó khi thực hiện công tác đền bù giải tỏa khu vực mỏ sét gặp
nhiều khó khăn do người dân không đồng ý với chi phí đền bù theo quyết định của cấp có
thẩm quyền (thấp hơn so với thị trường). Vì vậy, qua các năm đến nay công tác đền bù giải
tỏa vẫn không thể tiến hành được.
Với phương án 2, công ty dự tính giá thỏa thuận thu hồi đất cho mỗi hecta là 1,6 tỷ
đồng. Để đảm bảo được nguồn nguyên liệu ổn định cho Nhà máy VLXD Phú Mỹ hoạt động
và đạt kế hoạch đầu tư mở rộng đề ra trong năm tới, đồng thời để tránh xu hướng giá đất
theo qui định của nhà nước và theo thị trường càng ngày càng tăng nên phương án 2 được
công ty lựa chọn.
Tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong kinh doanh, khả năng tài chính của đơn vị cùng
kế hoạch và khả năng tài trợ của ngân hàng, công ty sẽ thực hiện đầu tư cuốn chiếu theo
từng đợt. Trước mắt, ngoài diện tích đất công ty đã thu hồi trước đây thì đợt này công ty sẽ
đầu tư và chi phí để thu hồi tiếp 9ha. Sau khi thực hiện xong đợt thu hồi này sẽ tổ chức kinh
doanh khai thác ngay với tổng chi phí đầu tư cụ thể:
- Chi phí xây dựng hàng rào: 100.000.000đ
- Chi phí làm nhà văn phòng tạm: 50.000.000đ
- Sửa chữa đường tạm: 150.000.000đ
- Chi phí thu hồi đất: 9ha x 1.600.000.000 = 14.400.000.000đ
Cộng chi phí đầu tư: 14.700.000.000đ
• Nguồn vốn đầu tư: đảm bảo và phù hợp với qui định của BIDV do theo dự án thì
đợt này công ty dự kiến thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất và khai thác 9ha với mức đầu
tư là 14.700.000.000đ (trong đó vốn vay 10.000.000.000đ chiếm 68% và vốn tự có huy
động khác 4.700.000.000đ chiếm 32% so với mức vốn đầu tư).
5.4. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
5.4.1. Các giả định và cơ sở để tính toán hiệu qủa:
• Trữ lượng dự tính cho 9ha như sau:
+ Dự tính khai thác đất tầng phủ sâu 5m, khai thác sét sâu 9m
+ Trữ lượng dự tính khai thác được cho 9ha như sau:
* Đất tầng phủ: 9ha x 10.000m2 x 5m x 1,2 = 540.000m3
* Nguyên liệu sét: 9ha x 10.000m2 x 9m x 1,2 = 972.000m3
• Dự tính thời gian thực hiện và kinh doanh:
+ Thời gian thực hiện đầu tư thu hồi đất: năm 2010
+ Thời gian thực hiện khai thác và kinh doanh: ngay sau khi thu hồi được đất.
Trong đó khai thác đất tầng phủ trong 3 năm, khai thác sét trong 5 năm.
• Sản lượng sét và đất tầng phủ sử dụng và bán hàng năm như sau:
+ Nguyên liệu sét là 194.400m3/năm (khai thác trong 5 năm)
+ Đât tầng phủ: 180.000m3/năm (khai thác trong 3 năm)
• Giá bán sét tại mỏ trước thuế (không bao gồm chi phí khai thác và vận chuyển)
là 35.000đ/m3
• Giá bán đất tầng phủ tại mỏ trước thuế (không bao gồm chi phí khai thác và vận
chuyển) là 15.000đ/m3
• Thuế tài nguyên 5% trên doanh thu sét và 3% doanh thu đất san lấp
• Tiền thuê đất hàng năm là 132,5đ/m2/năm tương ứng 1.325.000đ/ha
• Chi phí bộ máy quản lý, điều hành là 2% doanh thu
• Khấu hao: khấu hao theo thời gian khai thác là 5 năm
• Lãi suất cho vay áp dụng mức hiện hành của ngân hàng 15%/năm
5.4.2. Dự tính doanh thu-chi phí-lợi nhuận:
TT Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
I Tổng doanh thu (đ) 9,504,000,000 9,504,000,00 9,504,000,000 6,804,000,00 6,804,000,000

Tran thi yenQHKH1 14

 0 0
6,804,000,00 6,804,000,00
1 DT kinh doanh sét 6,804,000,000 6,804,000,000 6,804,000,000
0 0
Sản lượng tiêu thụ
194,400 194,400 194,400 194,400 194,400
(m3)
Đơn giá bán
35,000 35,000 35,000 35,000 35,000
(25.000đ/m3)
DT kinh doanh đất 2,700,000,00
2 2,700,000,000 2,700,000,000 0 0
san lấp 0
Sản lượng tiêu thụ 180,000 180,000 180,000
Đơn giá bán
15,000 15,000 15,000
(10.000đ/m3)
Chi phí đầu tư, sản
II 15,323,205,000 623,205,000 623,205,000 488,205,000 488,205,000
xuất kinh doanh (đ)
1 Chi phí đầu tư (đ) 14,700,000,000 0 0 0 0
Chi phí xây dựng
100,000,000
hàng rào
Chi phí làm nhà văn
50,000,000
phòng tạm
Sửa chữa đường tạm 150,000,000
Chi phí thu hồi đất 14,400,000,000
Chi phí sản xuất
2 623,205,000 623,205,000 623,205,000 488,205,000 488,205,000
kinh doanh (đ)
Thuê đất
11,925,000 11,925,000 11,925,000 11,925,000 11,925,000
(1.325.000đ/ha)
Thuế tài nguyên (sét
421,200,000 421,200,000 421,200,000 340,200,000 340,200,000
5% và đất 3%)
Chi phí quản lý +
Chi phí khác (2% 190,080,000 190,080,000 190,080,000 136,080,000 136,080,000
DT)
2,940,000,00 2,940,000,00
III Khấu hao 2,940,000,000 2,940,000,000 2,940,000,000
0 0
1,200,000,00
IV Lãi vay 1,500,000,000 900,000,000 450,000,000
0
4,740,795,00 2,925,795,00
V LN trước thuế -10,259,205,000 5,040,795,000 3,375,795,000
0 0
1,185,198,75
VI Thuế TNDN (25%) 0 1,260,198,750 731,448,750 843,948,750
0
3,555,596,25 2,194,346,25
VII LN sau thuế (đ) -10,259,205,000 3,780,596,250 2,531,846,250
0 0
5.4.3 Thời gian hoàn vốn: 4 năm 6 tháng
Nhận xét về hiệu quả của phương án theo quan điểm tổng đầu tư:
- Một số chỉ tiêu cơ bản của dự án đạt ở mức tốt, cụ thể như sau:
+ NPV dương: 1,513,141,086đ
+ IRR: 28%
+ Khả năng thu nợ trung bình 1,46 lần
- Việc đầu tư để khai thác 9ha đợt này sẽ làm tăng nguồn thu cho công ty, đảm
bảo nguồn nguyên liệu cho kế hoạch sản xuất cho Nhà máy VLXD Phú Mỹ. Đồng thời
dự án hiệu quả, khả thi còn tạo công ăn việc làm cho người lao động, tạo đà để công ty
tiếp tục hoàn thành kế hoạch sản xuất kinh doanh đề ra.
- Kế hoạch trả nợ gốc: ân hạn năm đầu tiên, năm thứ 2 trả 4 tỷ đồng, năm thứ 3
và thứ 4 trả 3 tỷ đồng.
- Nguồn trả nợ:
+ KHCB của toàn bộ phương án
+ LN sau thuế
+ Nguồn thu từ việc bán nguyên liệu sét, đất tầng phủ và nguồn thu khác
(Chi tiết tính toán doanh thu, chi phí, lợi nhuận và một số chỉ tiêu khác liên quan được
thể hiện chi tiết trong các bảng tính kèm theo)
Tran thi yenQHKH1 15
 - Khảo sát độ nhạy của các chỉ tiêu như giá bán, chi phí nguyên vật liệu nhận thấy
NPV, IRR vẫn đạt cao hơn suất sinh lời kỳ vọng bình quân (WACC = 18%/năm)
Khảo sát độ nhậy của chỉ tiêu NPV, IRR theo mức độ thay đổi chi phí thu hồi đất
Các chỉ tiêu tài P/án tĩnh Mức độ thay đổi chi phí thu hồi đất
chính 0.00% 5.00% 10.00% 20.00% -20.00% -10.00%
1,026,089,18 3,582,942,72
NPV_TIPV (đ) 1,513,141,086 9 547,635,849 -388,064,811 5 2,519,299,291
IRR_TIPV (%) 28.13% 25.24% 22.38% 16.78% 40.21% 34.06%
2,569,696,71
NPV_EPV (đ) 732,859,318 289,295,814 -149,863,681 -1,017,347,168 5 1,636,451,388
IRR_EPV (%) 55.14% 30.14% 13.68% -8.45% #NUM! #NUM!
Theo bảng số liệu trên nhận thấy nếu chi phí thu hồi đất tăng trên 10% thì NPV sẽ âm
và IRR không đảm bảo được kỳ vọng của nhà đầu tư.
Khảo sát độ nhậy của chỉ tiêu NPV_TIPV theo mức độ thay đổi giá bán nguyên
liệu sét và giá bán đất tầng phủ (đồng)
P/án tĩnh Mức độ thay đổi của giá bán nguyên liệu sét
Khảo sát
NPV_TIPV 1,513,141,
5.00% 15.00% -15.00% -10.00% -5.00%
086
2,743,888,19
5.00% 4,648,424,927 -1,065,185,285 -112,916,916 839,351,453
0
3,022,366,92
10.00% 4,926,903,662 -786,706,549 165,561,819 1,117,830,188
Mức thay 5
đổi giá bán 1,629,973,25
-15.00% 3,534,509,987 -2,179,100,225 -1,226,831,856 -274,563,487
đất tầng 0
phủ 1,908,451,98
-10.00% 3,812,988,722 -1,900,621,490 -948,353,121 3,915,248
5
2,186,930,72
-5.00% 4,091,467,457 -1,622,142,755 -669,874,386 282,393,983
0
Theo bảng số liệu trên nhận thấy mức giá bán bán nguyên liệu sét và đất tầng phủ của
dự án là gía sàn vì nếu giảm từ 5% trở lên thì NPV của dự án sẽ rất thấp và thậm chí bị
âm. Chính vì thế chủ đầu tư cần linh động trong việc bán hàng để có mức sinh lời cao
hơn.
Khảo sát độ nhậy của chỉ tiêu NPV_TIPV theo mức độ thay đổi chi phí thu hồi
đất và giá bán nguyên liệu sét (đồng)
Khảo sát P/án tĩnh Mức độ thay đổi của chi phí thu hồi đất
NPV_TIPV 1,513,141,086 5.00% 15.00% -15.00% -10.00% -5.00%
4,009,543,90 3,480,789,67
5.00% 1,974,459,831 1,018,248,880 2,966,881,135
7 4
5,943,543,38 5,403,770,44
15.00% 3,871,201,116 2,901,586,095 4,880,109,754
Mức thay 1 1
đổi giá bán -
-15.00% -2,748,425,549 141,544,961 -365,171,860 -859,576,103
nguyên liệu 1,819,022,737
sét 1,108,544,69
-10.00% -870,652,095 -1,806,756,942 596,318,524 97,038,207
7
2,075,544,43 1,557,808,90
-5.00% 77,718,547 -865,088,334 1,053,652,516
4 7
Theo bảng số liệu trên nhận thấy khi chi phí thu hồi đất tăng đến 15%, giá bán nguyên
liệu sét chỉ có thể giảm dưới 5% thì dự án mới có được NPV dương. Điều này cho thấy
việc chi phí thu hồi đất tăng lên vẫn làm NPV dự án dương có nghĩa là dự án đã tính
toán đến việc thay đổi chi phí thu hồi đất trong giá bán hàng.
VI- KẾ HOẠCH VAY VỐN, TRẢ NỢ
Sau khi thẩm định dự án và xem xét nguồn thu nhận thấy thời gian ngân hàng
có thể cho vay tối đa là 48 tháng trong đó ân hạn 12 tháng. Cụ thể kế hoạch vay vốn,
trả nợ và bảng cân đối nguồn tiền trả nợ của khách hàng như sau:
1. Kế hoạch vay vốn và trả nợ như sau:
Đvt: triệu đồng
Tran thi yenQHKH1 16
 TT Khoản mục/năm Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
1 Dư nợ đầu kỳ 10.000 10.000 6.000 3.000
2 Lãi vay (15%/năm) 1.500 1.200 900 450
3 Trả gốc 0 4.000 3.000 3.000
4 Trả gốc và lãi vay 1.500 5.200 3.900 3.450
5 Dư nợ cuối năm 10.000 6.000 3.000 0
2. Bảng cân đối nguồn tiền trả nợ:
Đvt: triệu đồng
TT Khoản mục/năm Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
1 Nguồn trả nợ -7.319 6.496 6.721 5.134
Khấu hao TSCĐ 2.940 2.940 2.940 2.940
Lợi nhuận sau thuế -10.259 3.556 3.781 2.194
2 Trả gốc và lãi vay 1.500 5.200 3.900 3.450
3 Chênh lệch -8.819 1.296 2.821 1.684
Như vậy, các nguồn trả nợ từ khấu hao và lợi nhuận sau thuế (cộng với nguồn
thu từ bán sét, đất tầng phủ, nguồn thu khác) sẽ đủ để trả nợ gốc, lãi cho ngân hàng.
VII- BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY
- Hình thức bảo đảm: bằng tài sản với giá trị cụ thể là:
Giá trị định giá
TT Tài sản Nguồn gốc Vị trí tài sản tọa lạc
(đồng)
Một phần đất mua và
một phần được giao
Khách sạn
để kinh doanh (GCN
(GCNQSH nhà số
QSDĐ số AP878312
1 199/CN-SHN - 7,559,000,000
do Sở Tài nguyên và
Diện tích:
Môi trường tỉnh
9.734m2)
BRVT cấp ngày
16/10/2009)
Khách sạn Đã có giấy chứng
(GCNQSH nhà số nhận quyền sử dụng
2 520/CN-SHN - đất số AK287145 do 25,949,000,000
Diện tích: UBND Tỉnh BRVT
2
7.062m ) cấp ngày 18/12/2007
Đất Nguyễn An
Ninh (GCNQSDĐ Nhà nước giao đất
số AK287194 do có thu tiền sử dụng
3 UBND Tỉnh đất và công ty đã 81,952,000,000
BRVT cấp ngày nộp đủ tiền sử dụng
12/03/2008 - Diện đất
tích: 8.137m2)
Tổng cộng 115,460,000,000
Đánh giá tài sản bảo đảm: do tài sản tọa lạc ở vị trí có lợi thế thương mại, tài sản thuộc
diện dễ phát mãi. Mặt khác, giá trị định giá có tham khảo giá thẩm định của tổ chức
thẩm định giá tài sản khi cổ phần hóa của công ty và giá UBND Tỉnh qui định.
VIII- PHÂN TÍCH RỦI RO
8.1. Phân tích các rủi ro chủ yếu của việc cấp tín dụng cho Khách hàng:
+Rủi ro hoạt động: khi hoạt động xây lắp không được triển khai theo kế hoạch,
Tran thi yenQHKH1 17
khi các công ty không trúng thầu được công trình với giá trị lớn trong năm thì công ty sẽ
gặp khó khăn trong việc thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh, dẫn đến tình hình tài
chính sẽ càng kém khả quan hơn.
+Rủi ro tài chính: áp lực càng cao khi nguồn thu về chậm và công ty sử dụng tiền
vay nhiều hơn.
8.2. Các biện pháp phòng ngừa:
+Biện pháp phòng ngừa của Khách hàng: có nguồn thu từ nhiều lĩnh vực, công ty
ngày càng đa dạng hóa lĩnh vực hoạt động và thường xuyên có chính sách hành động
theo biến đổi của thị trường.
+Biện pháp phòng ngừa của Ngân hàng: có tài sản bảo đảm theo qui định, có
nguồn thu chuyển qua BIDV đều đặn.
8.3. Lưu ý:
+Các nỗ lực giải quyết khó khăn, tồn tại và rủi ro trong thời gian vừa qua: không
+Giải thích lý do tại sao vẫn có thể cấp tín dụng trong điều kiện có rủi ro: khách
hàng có dư nợ vay ngắn trung dài hạn thường xuyên tại BIDV nhiều năm qua, tình hình
tài chính đang được cải thiện dần lên từ khi công ty tiến hành cổ phần hóa thành công, tài
sản đủ đảm bảo theo qui định, công ty lại thực hiện vay trả sòng phẳng, luôn cung cấp
thông tin đầy đủ, kịp thời.
IX- CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG CỦA BIDV
9.1. Kết quả chấm điểm và xếp loại khách hàng: A (Nhóm 1)
9.2. Đánh giá về sự phù hợp hay tuân thủ chính sách tín dụng và các yêu cầu khác nếu
có: khách hàng đủ điều kiện để được áp dụng các thủ tục, chế độ vay vốn, bảo lãnh hiện
hành của BIDV.
X- ĐỀ XUẤT CHO VAY
10.1. Tổng mức cho vay là 10.000.000.000đ (Bằng chữ: Mười tỷ đồng chẵn)
10.2. Thời hạn cho vay: 48 tháng (thời gian ân hạn 1 năm)
10.3. Mục đích: đầu tư dự án mỏ sét Mỹ Xuân 2
10.4. Lãi suất: theo qui định hiện hành tại thời điểm ký hợp đồng vay chính thức
10.5. Lịch trả nợ dự kiến:
Đvt: triệu đồng
Năm 2010 2011 2012 2013 Tổng cộng
Quí I 0 1.000 750 750 2.500
Quí II 0 1.000 750 750 2.500
Quí III 0 1.000 750 750 2.500
Quí IV 0 1.000 750 750 2.500
Tổng cộng 0 4.000 3.000 3.000 10.000
Trân trọng kính trình.
CÁN BỘ QHKH

Vũ Thị Tường Uyên

Ý KIẾN CỦA TP.QUAN HỆ KHÁCH HÀNG 1

TP.QHKH1
Tran thi yenQHKH1 18
 Tô Thị Thoa
Ý KIẾN CỦA GĐ/PGĐ PHỤ TRÁCH QHKH

Tran thi yenQHKH1 19