AVALO - CON CORRECCIN DE REA Tesis Barroso - Wishler- Para establecer el factor corrector de rea MTODO DE ACEPTACIN GENERAL

EN AVALO DE CASAS Y PARCELAS (reas combinadas) Se basa en el principio de aceptacin universal: A mayor rea de extensin o de construccin, menor resulta el valor calculado por cada metro cuadrado del inmueble. El valor por metro cuadrado, combinado de terreno y construccin, decrece una vez que se duplica el rea en un porcentaje de 6%, 8%, 10% o 12%, aplicados estos porcentajes tomando en cuenta la ubicacin del in ble objeto, caractersticas fsicas de la zona, usos predominantes de la tierra,reglamentaciones urbansticas condiciones de oferta y demanda y tendencia econmico-sociales del segmento de la poblacin que constituye el mercado en el rea. Por supuesto que todas estas consideraciones se aplican a los inmuebles que conforman el grupo de los referenciales, dicho grupo no debe ser menor a 12 inmuebles negociados y cuyo valor de transaccin sea el combinado de parcela y construccin, que no separe estos aspectos (esto es lo que corrientemente se encuentra). Tambin debe mantenerse un cociente de correlacin alto, negativo o positivo,cerca de 1, entre las medidas de las reas y los precios unitarios por cada m2. Aplicable preferentemente en los casos en que los referenciales no muestran separadamente las reas de terreno y de construccin. Caso tpico que se origina por la constante de "parcela de Xm2 y la casa sobre ella construda"; en cada transmisin de propiedad slo se informa el rea de terreno. Anlisis de referenciales: Precio de rea de la Precio Unit. Factor de Precio Unit. Venta parcela M2 Bs./M2 Actualizac. Ajustado/M2 Bs. Bs. 182,300,000.00 143.79 1,267,821.13 1.19 1,508,707.14 300,000,000.00 307.23 976,467.14 1.46 1,425,642.03 195,000,000.00 180.45 1,080,631.75 1.45 1,566,916.04 285,000,000.00 333.35 854,957.25 1.32 1,128,543.57 180,000,000.00 205.20 877,192.98 1.20 1,052,631.58 135,000,000.00 163.40 826,193.39 1.19 983,170.13 180,476,250.00 173.79 1,038,473.16 1.17 1,215,013.59 226,100,000.00 239.04 945,866.80 1.19 1,125,581.49 150,000,000.00 168.00 892,857.14 1.40 1,250,000.00 300,000,000.00 590.00 508,474.58 1.40 711,864.41 253,800,000.00 283.00 896,819.79 1.40 1,255,547.70 320,000,000.00 443.13 722,135.72 1.42 1,025,432.72 300,000,000.00 393.00 763,358.78 1.32 1,007,633.59 Sumatoria Promedio Mediana Moda Desvesta Mximo Mnimo Coefeciente correlacin Promedio ajustado Factor correccin de rea Valor corregido por m2 3,623.38 278.72 239.04 0 132.98 411.70 145.74 86% Sumatoria Promedio Mediana Moda Desvesta Mximo Mnimo Promed.ajus. 15,256,684.00 1,173,591.08 1,125,581.49 0 235,003.17 1,408,594.24 938,587.91 938,587.91 73.33% 688,305.10

Obtenido de los referenciales mediante los clculos respectivos: El promedio ajustado(Media menos D.E.) apreciacin de las reas combinadas y de los precios unitarios, se procede a preparar el cuadro bsico para clculos correspondientes.

Es muy importante la correcta interpolacin, y la consideracin de medias si el caso as lo requiere. rea combinada en m2 Correccin rea combinada Precio Unitario Corregido Terreno y Construccin Promedio de referenciales Bs/m2 %correccin Bs 278.72 938,587.91 100% 938,587.91 557.44 844,729.12 90% 844,729.12 1,114.89 760,256.21 90% 760,256.21 2,229.77 684,230.59 90% 684,230.59 El precio unitario corregido decrece hasta llegar a 1,114,89 y 2,229,77 m2, entre las que interpolamos el rea objeto(mximo entre terreno y construccin: 2,110,27m2. rea 2,229.77 (1,114.89) 1,114.89 Precio 760,256.21 (684,230.59) 76,025.62 Obsrvese, que para una diferencia en rea de 1,114,89m2, entre la cual interpolamos el rea objeto (2,110 resulta una diferencia de precio de Bs.76.025,62/m2. Para corregir el precio unitario que corresponde al rea del objeto (2,110,27m2) - el rea (1,114,89m2) entre interpolamos el rea objeto, y conociendo la diferencia en precio (Bs.76.025,63/m2), procedemos al clculo: rea Objeto del Avalo: 2,110.27 1,114.89 995.38 X= = = 76,025.62 1,114.89 76,025.62 X o sea, X 995.38 =

Resultado: Bs/ m2 : = 67,876.59 El resultado anterior debemos restarlo al precio calculado(Bs760,256,21/m2) para el inmueble con el rea de y as obtenemos el precio atribuible al inmueble objeto (2.110,27m2): Bs/m2 Bs/m2 Bs/m2 760,256.21 (67,876.59) 692,379.61 Factor corrector de rea = 73.77% Observacin y aplicacin complementaria: Como el precio unitario resultante del proceso (692.378,89/m2), e mayor (Bs76.025,83/m2) utilizando como rea base 1,114,88 m2, en vez de 2,229,76 que es el rea lgica p es recomendable efectuar un promedio aritmtico: X= 692,379.61 + 684,230.59 Resultado final: Factor corrector de rea 73.33%

Jess Garca Rodrguez jessegar7@gmail.com

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