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AVALO DE INMUEBLE

SOLICITANTE: SRA. MA. DE LA PAZ REYES SNCHEZ

I.

ANTECEDENTES. Mircoles 31 d Agosto del 2011 28 de Febrero del 2012 Hernndez

Fecha del Avalo: Vigencia del Avalo:

Propietario del Inmueble: Elvira Hernndez viuda de Rodrguez, Manuel, Jorge Anastasio y Carlos Rodrguez Tipo de Inmueble: Ubicacin del Inmueble: Propsito del Avalo: Objeto del Avalo: ndice de saturacin: Predio Urbano con construccin (Edificio de 3 niveles, 6 departamentos y dos cuartos al fondo). Callejuela San Sebastin No. 99 entre Paso y Troncoso y Mariano Abasolo Col. Centro, Veracruz, Ver. Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble. Por juicio familiar 95%

II. CARACTERIASTICAS DE LA ZONA URBANA

A pesar de que el predio en estudio se encuentra excluido de la zona del Centro Histrico de Veracruz y por su cercana a l se tomar como referencia para los siguientes datos el Programa de ordenamiento, mejoramiento y revitalizacin del Centro Histrico de Veracruz Primera Edicin 2006.
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Clasificacin de la zona:

El inmueble en estudio se encuentra ubicado en la Zona Mercados, el cual es unos de los sectores identificados para el desarrollo del programa, comprende el rea que se ubica en Esteban Morales, la Av. Miguel Hidalgo, Hernn Cortes, la Av. 5 de Mayo, Callejn de la Hoz, la Av. 20 de Noviembre, Paso y Troncoso, la Av. Ursulo Galvn, Juan Soto y la Av. Netzahualcyotl.

Tipo de Construccin

Calle Camino Real lote 2 S/N Col. Obrera Boca del Ro, Ver. C.P. 94298 arquidea_dvt@hotmail.com

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dominante: Muchas de sus construcciones originalmente fueron viviendas, aunque en la actualidad son inmuebles cuyo uso se ha cambiado para dedicarlos a la actividad comercial, los niveles de construccin de los inmuebles para el sector en el que se encuentra el predio varia de uno y dos niveles, con el 44.7% de ocurrencia de tipo Media Baja y Media, con materiales y procedimientos constructivos comunes de mediana a buena, en un 40% de proyecto dirigido, y el 60% de autoconstruccin. ndice de saturacin de la zona: Poblacin: Factor de hacinamiento: Contaminacin: De un 100% Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia. 2.6 familias por vivienda, la vivienda en propiedad es ms bien escasa, predominando la vivienda y las habitaciones en renta. No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, nicamente se debe considerar los significativos niveles de anarqua visual, la contaminacin auditiva, por acumulamiento de basura en las calles, por el desorden en la publicidad, por falta de espacio de estacionamiento, entre otros. Uso de suelo: Es principalmente de Uso Mixto es decir a la combinacin de vivienda y comercio, o vivienda y oficinas en una misma construccin y Uso Habitacional. Vas de acceso e importancia de las mismas: Tomando desde el centro de la ciudad, por la calle de Daz Mirn, hasta llegar a la calle Paso y Troncoso, dobla al Sur y despus doblar la Callejuela San Sebastin, doblando al Oeste, se encuentra el predio en estudio. Servicios pblicos y Equipamiento urbano:
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Energa elctrica area mediante postes de concreto, agua potable mediante toma domiciliaria, red de drenaje mediante alcantarillas, cable de televisin, telefona, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones de concreto, alumbrado pblico, sealizacin, mobiliario pblico, servicio de recoleccin de basura, comercios en gran escala, mercados, iglesias, parque ecolgico, playas, va de acceso rpida para la avenida principal de la ciudad, la zona no cuenta en su periferia inmediata con una planta de de aguas residuales; la planta que se encuentra en la Playa Norte est a unos 2 Km y atiende, adems, a todos los asentamientos, por lo que resulta ya insuficiente.

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III. TERRENO
Calle de ubicacin Transversales y Cursos: El Predio se encuentra sobre la acera Sur de la Callejuela San Sebastin, con frente a la misma, sobre la curva entre las calles de Paso y Troncoso y Mariano Abasolo. Medidas y Colindancias: Segn Copia de la Escritura Pblica No. 15816 Vol. 166, de fecha 16 Marzo de 1974, pasada ante la fe del Lic. Juan de Dios Zamora y Duque de Estrada, encargado del despacho de la Notara Pblica No. 4, de esta Demarcacin Notarial de Veracruz. Esta propiedad se encuentra inscrita a favor de Elvira Hernndez viuda de Rodrguez, Manuel, Jorge Anastasio y Carlos Rodrguez Hernndez. Norte: Sur: Este: Oeste: Superficie del terreno: 9.70 M Colinda con propiedad particular 9.70 M Colinda con la Callejuela San Sebastin 23.00 M Colinda con propiedad particular 23.00 M Colinda con propiedad particular 223.10 M2

(La superficie del terreno no se menciona en la escritura y se obtuvo multiplicando las medidas del terreno). NOTA: al realizar el levantamiento las medidas del terreno no corresponden de acuerdo a las escrituras las cuales son como sigue: Norte: Sur:
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10.50 M Colinda con propiedad particular 8.90 M Colinda con la Callejuela San Sebastin 23.00 M Colinda con propiedad particular 23.00 M Colinda con propiedad particular 221.30 M2

Este: Oeste: Superficie del terreno:

Superf. de Construccin: Planta Baja: Primer Nivel: Segundo Nivel: TOTAL:

171.60 M2 (Incluye los cuartos al fondo) 128.50 M2 114.00 M2 414.10 M2

(Segn levantamiento fsico realizado por el perito)

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Topografa y Configuracin: Densidad habitacional: permitida: Restricciones y/o servidumbres: Ninguna observada, nicamente las contempladas dentro del Plan de desarrollo Urbano Municipal y las que imponen las dependencias oficiales (INAH, Semarnap, Sedesol, etc.) CROQUIS DE UBICACIN: Terreno plano a simple vista, de planta regular y simtrica, con ligera pendiente del Norte a Sur para desalojo natural de aguas pluviales. Densidad Media Baja de 27 Viv/Ha. Del 80% Intensidad de construccin

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NORTE

Callejuela San Sebastin No. 99 entre Paso y Troncoso y Mariano Abasolo Col. Centro Veracruz, Ver.

IV. DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual:
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Casa-habitacin, consta de 6 departamentos y dos cuartos de funcionamiento independiente, los 6 primeros estn proyectados en un edificio de tres niveles al frente del predio y dos cuartos de un nivel al fondo del mismo, los cuales se detallan como sigue: Edificio de tres niveles (6 departamentos): cada nivel consta de dos departamentos de un nivel cada uno, cuenta con hall y balcn (exclusivamente para el 1er. y 2do. Nivel del edificio), sala, comedor, cocina, una recamara, y bao completo. Los departamentos del primer nivel su acceso principal se encuentra sobre la fachada sur del edificio.

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Accesos comunes: Pasillo, escalera y patio de servicio, este ltimo es de uso comn para los dos departamentos en el primer nivel y los dos cuartos localizados al fondo del predio. Cuarto habitacional (dos): cada cuarto es un espacio sin divisiones y comparten un bao completo. Tipos de Construccin: Tipo I Tipo II Calidad y Clasificacin de la Construccin: Tipo I El Inmueble es de Uso Habitacional de tipo Media Baja, el cual se encuentra de un estado de media baja calidad por la falta de mantenimiento, tanto en su estructura como en sus muros y acabados. Tipo II Es tambin para Uso Habitacional de tipo Media Baja, el cual se encuentra en muy malas condiciones por la falta de mantenimiento, el repello tanto la losa de concreto se estn cayendo lo que los hace no aptos para habitarlos. Nmero de Niveles: Vida til Remanente: Vida total: Calidad del Proyecto: Edificio de tres niveles al frente y de un nivel al fondo del predio. Aprox. 20 aos Se estima como mximo de 60 aos Austero, funcional en cada nivel, deficiente diseo de escaleras, aunque til para el uso actual para los departamentos del segundo y tercer nivel, estrecho pasillo comn para acceso a los cuartos ubicados en el fondo del predio y las escaleras. Unidades Rentables:
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6 Departamentos de un nivel cada uno, con reas comunes para su acceso. 2 cuartos con bao completo y patio de servicio comn.

Edad de la Construccin: Aprox. 48 aos

Estado de Conservacin: Deficiente en trminos generales.

Considerando la independencia que muestran las reas, se pueden definir ocho unidades independientes, seis de ellos con servicios sanitarios propios y dos con servicios sanitarios compartidos, patio de servicio y accesos comunes.

V. ELEMENTOS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIN.

VI. OBRA NEGRA Cimentacin: Se supone cimentacin a base de piedra mamposteada con desplantes a profundidades variables, la necesaria para encontrar una capa de terreno firme, apta para el desplante de construcciones y cadena de cimentacin de concreto armado con varilla de de alta resistencia.
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Estructura: Tipo I y II: Se supone a base de muros de carga de tabique rojo comn asentado con mortero de cemento arena con refuerzo de castillos de 15 x 15 cms., armado con 4 6 varillas de 3/8 y cadena de cerramiento de 15 x 20 con varilla de alta resistencia. Muros: Entrepiso y Techo: Muros de tabique rojo recocido, medidas 7 x 14 x 28 cms., seguramente asentado con mortero cemento-arena de proporcin 1:5 o similar. Losa slida de concreto armado, aproximadamente de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos sentidos, se estima que con un fc= 200 kg/cm o aproximadamente. Azoteas: Empastado de cemento-arena en azoteas de concreto, con pendiente para desalojo de aguas pluviales.

VII. REVESTIMIENTOS Y ACABADOS

Aplanados: Lambrines: Plafones: Pisos interiores: Zoclos: Escaleras: Pintura: En interiores y exteriores sistema mixto a base de aplanado cemento-arena, colocados a regla y plomo. Azulejo en baos y cocina, medidas de 12 x 12 cms. y colores diversos, recubrimiento en fachada principal y balcn tipo veneciano. En interiores sistema mixto a base de cemento-arena, colocados a regla y nivel. Mosaico de pasta de 20 x 20 cms., y 30 x 30, losetas de barro tipo saltillo tile, de 30 x 30, y cemento pulido con y sin color. De material similar al que se presenta en cada una de las reas que cuentan con pavimentos Rampa de concreto, con escalones y huellas de concreto armado forjados en obra.
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Vinlica: Esmalte:

Colores crema y meln en muros interiores, color blanco en plafones y color rosa en exteriores. color blanco mate en herrera de fierro comercial.

VIII. CARPINTERIA Puertas: Ventanas: Puertas interiores de madera de cedro, con acabado esmalte color blanco. De dos hojas, madera de cedro y cristal transparente de 6mm de espesor, acabado esmalte color blanco.

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Protecciones: IX. HERRERIA Puerta planta baja: Puerta al pasillo: X. CERRAJERIA Chapas: XI. INSTALACIONES Inst. Hidrulica: Visible y oculta, con tubera galvanizada, de diferentes dimetros, la cual se encuentra distribuida de una forma muy irregular, y en estado de conservacin deficiente. Inst. Sanitaria: de agua potable: Muebles de Bao: Oculta con tubera de Fo. Fo. y de concreto de diferentes dimetros. Visible con tubera de cobre. De marca comercial, econmicos, color blanco. de 1/2, con tapas y accesorios nacionales. Inst. Especiales: Ninguna que manifestar. Alimentacin municipal Econmicas, nacionales, de tipo parche en acceso principal y de perilla en puertas interiores. En fachada principal sobre el primer nivel de 0.80 x 2.10 de allto, de diseo sencillo, a base de ngulo y cuadrado de fierro, sin acabado. Al interior junto a escalera en acceso al pasillo comn, de diseo sencillo, con ngulo y cuadrado de fierro, sin acabado. Integradas a la ventana de madera de vedro con tubos de acero de 1 de dimetro, acabado esmalte color blanco.

Instalacin Elctrica: Visible y oculta en interiores, se deduce con cables de No. 10 y 12 en poliducto

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XII. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

La estimacin del Valor Comercial del Inmueble se realiz mediante el anlisis y aplicacin de los procedimientos de valuacin generalmente aceptados que se citan a continuacin:
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Mtodo Fsico: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores aplicables, segn sea el caso. Mtodo de capitalizacin: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o susceptible de producir, a una tasa de capitalizacin determinada en base a las caractersticas propias del bien valuado, edad, vida remanente, uso y estado de conservacin. Valor comercial: Se define como el precio probable que tendra un bien a la fecha de avalo, por el cual un vendedor y un comprador estaran de acuerdo en celebrar una operacin de compraventa, ambos con pleno conocimiento del bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operacin. Los datos con respecto al propietario, a la superficie del terreno, medidas, colindancias y superficies y tipo de construccin, se obtuvieron de levantamiento fsico efectuado por el Perito en visita de inspeccin al predio realizada con fecha 12 de Abril del 2011. En el levantamiento fsico realizado por el Perito, se observan diferencias considerables en relacin a las citadas en la Escritura de propiedad, por lo que se tomaran en cuenta las del levantamiento para realizar la determinacin de valores del terreno. Los factores de demerito se calcularon de acuerdo a la formula de depreciacin de los autores Ross-Heidecke, los cuales son utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la prctica valuatoria (V.R.N.) que se consideran en el enfoque de costos, corresponden a los precios del mercado de la construccin en el Puerto de Veracruz, con materiales y procedimientos de construccin comunes.

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XIII. APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FISICO o DIRECTO)

TERRENO: Lote Tipo Predominante: 8.90 x 23.00 Valor de Calle o de zona: $ 4,560.00

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M2 M2 Factor 221.30 $7,500.00 1.00 221.30 Motivo Integro Unitario $7,500.00 Total $1,659,750.00 $1,659,750.00

Unica, Lote regular 8.90 x 23.00

CONSTRUCCIONES: Ti po de C on stru cci on

T I.- Planta Baja I.- Prim er N iv el II.- Segundo N iv el III.- Cuartos al fondo del Predio Espaci os

A rea

Val or de R epososi cion N u evo em eri to D ( VR N ) Total % $843,700.00 0.6000 $835,250.00 0.6000 $741,000.00 0.6000 $271,700.00 0.4000

Val or N eto de R epososici on (VN R ) U n i tari o Total $3,900.00 $506,220.00 $3,900.00 $501,150.00 $3,900.00 $444,600.00 $2,600.00 $108,680.00

M2 U n i tario 129.80 $6,500.00 128.50 $6,500.00 114.00 $6,500.00 41.80 $6,500.00

4 1 4 .1 0

$ 2 ,6 9 1 ,6 5 0 .0 0

$ 1 ,5 6 0 ,6 5 0 .0 0

XIV. RESUMEN DE VALORES

T ipo I.II.-

Conceptos
Terrenos C onstruccin T T L OA $ $ $

T otal
1,659,750.00 1,560,650.00 3,220,400.00

XV. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

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De acuerdo a las caractersticas propias del Inmueble y las correspondientes al mercado inmobiliario de la zona, se concluye que el Valor comercial corresponde al que se obtiene por la aplicacin del Enfoque de costos (Valor Fsico o Directo), en nmeros redondos.

XVI.

CONCLUSION DEL AVALUO

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El Valor Comercial del Inmueble identificado como Predio urbano con Construcciones, uso habitacional, ubicado en Callejuela San Sebastin No. 399, entre Paso y Troncoso, Colonia Centro, Veracruz, Ver., en nmeros redondos es la cantidad de:

$
Importe con letra:

3,220,400.00

Tres millones doscientos veinte mil cuatrocientos pesos 00/100 M.N.

Esta cantidad representa el Valor Comercial al da 31 Agosto del 2011

El Perito Valuador

Mtro. Eduardo M. Gallareta Domnguez Cdula Profesional

Nota:

Este avalo consta de 12 hojas, incluyendo un anexo fotogrfico de 2 hojas, y no podr utilizarse para un fin distinto al especificado en su cartula, sin orden expresa y por escrito de su autor.

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ANEXO FOTOGRAFICO.

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