Professional Documents
Culture Documents
]1[1
سليمان فدوی
هرگاه ملكی علوه بر عرصه ،دارای اعيانی باشد ،در اين صورت ميبايست علوه بر محاسبه ارزش معاملتی
عرصه ،ارزش معاملتی اعيانی را نيز به دست آورده و پس از رعايت قواعد مندرج در دستور العمل (تذكرات)
دفترچه ارزش معاملتی املك ،ارزش معاملتی پلك ثبتی مرقوم را به دست آورده و مبنای وصول حق الثبت
قرار دهيم .با توجه به اينكه نحوه محاسبه ارزش معاملتی اعيانی املك ويلئی (مسكوني) و املك آپارتمانی
طبقاتی (اعم از تماما مسكونی يا تجاری يا اداری يا املك آپارتمانی مختلط تجاري ،اداري ،مسكوني) و نيز املك
صنعتي ،خدماتی متفاوت است ،لذا ابتدا ارزش معاملتی املك ويلئی مورد بحث و بررسی قرار ميگيرد به عنوان
يك قاعده ،برای به دست آوردن ارزش اعيانی هر ملك ،ابتدا بايد ثابت اعيانی را به دست آورده ،آنگاه آن را با
ارزش هر متر مربع سازه (نوع ساختمان) جمع نمود بدين ترتيب ارزش پايه معاملتی اعيان به دست خواهد آمد.
در بحث نحوه محاسبه ارزش معاملتی اعياني ،به عنوان يك قاعده كلي ،ميبايست %20قيمت هر متر مربع
عرصه (بر جبهه اول) را به قيمت هر مترمربع بنای ساختمان (نوع سازه با توجه به بندهای اول تا چهاردهم جدول
ارزش معاملتی اعيانیو مندرجو درو جدول صفحه پنجم دفترچه ارزشو معاملتي) اضافه نموده وو ماخذو وو مبنای
محاسبه ارزش هر مترمربع ساختمان قرار داد %20 ،مزبور را اصطلحا " ثابت اعيانی " نامگذاری مينمائيم.
برای درك بهتر موضوع و با توجه به وضعيت املك ويليي ،ثابت اعيانی را در سه فرض (املك يك بر ،املك 2و
مثل فرض نمائيم در عرصه 20 × 60متر يك بری واقع در خيابان سميه (حد 20متری در بر خيابان سميه
قرار دارد) ساختمان ويلئی دو طبقه ای وجود دارد كه نوع سازه آن اسكلت فلزی است ،برای به دست آوردن
ارزش پايه اعيانی در اين حالت ،ابتدا با مراجعه به جدول ( 146رديف )4قيمت هر مترمربع بر خيابان سميه را به
دست ميآوريم
( 200 /000ريال) بنابراين مبلغ ياد شده را در % 20ضرب نموده ،بدين وسيله " ثابت اعيانی " ساختمان
معنای ثابت اعيانی اين است كه اين مبلغ به نوع سازه (مندرج در جدول صفحه 5دفترچه ارزش معاملتي)
اضافه شده ،تا مبلغ پايه هر مترمربع هر اعيانی (بدون احتساب تجهيزات و تاسيسات اعياني) در بر خيابان سميه با
توجه به نوع سازه به دست آيد .در مثال ياد شده چون نوع اسكلت ساختمان ويليی مذكور فلزی است ،لذا
مطابق رديف 3از جدول صفحه 5دفترچه ارزش معاملتي ،قيمت هر مترمربع ساختمان فلزی 000/250ريال
1
[ . ]1سردفتر سابق 443تهران و عضو هيئت علمی دانشگاه.
ميباشد .حاليه مبلغ ثابت اعيانی را با مبلغ ساختمان اسكلت فلزی جمع نموده ،حاصل جمع آن ،ارزش پايه هر
مترمربع اعيانی با سازه اسكلت فلزی يك بر در خيابان سميه به دست خواهد آمد.
اگر همين ملك ،دارای ساختمان بتن آرمه باشد (يعنی سازه ای كه تمام ديوارها ،سقف و اسكلت آن از بتن
باشد) در آن صورت مبلغ هر مترمربع اعيانی با در نظر گرفتن ثابت اعياني ،جمعا به مبلغ 000/415ريال خواهد
شد.
ونحوه محاسبه آن بدين شرح است كه ابتدا بر طبق رديف اول جدول صفحهو 5ودفترچه ارزش معاملتي،
ارزش هر مترمربع سازه بتن آرمه را به دست ميآوريم ( 000/375ريال) آنگاه ثابت اعيانی يك بر خيابان سميه (
000/40ريال) را به مبلغ ياد شده ،اضافه مينمائيم ،بدين وسيله ارزش پايه هر مترمربع اعيانی با سازه بتن آرمه
در خيابان سميه (برای املك يك بر) به دست ميآيد ،همين وضعيت را ميتوان با سازه های فلزي ،آجری و غيره
بدون تفاوت در دو يا چند بر بودن ملك مورد بحث ،مطابق تذكاريه دفتر چه ارزش معاملتی (مندرج در بند
يك از صفحه 3دفترچه مذكور) مبنای محاسبه و تعيين ثابت اعياني ،برگرانتر خواهد بود ،بدين معنا كه ابتدا ارزش
بر گرانتر را به دست آورده ،آنگاه % 20را در آن مبلغ ضرب مينمائيم به عنوان مثال فرض كنيد كه در عرصه ای
با ابعاد 20*60متر ،ساختمان ويلئی با سازه اسكلت فلزی احداث گرديده است ،عرصه مذكور در نبش خيابان
های حافظ و سميه قرار گرفته است .برای محاسبه ثابت اعيانی آن ملك ،ابتدا به جدول صفحهو 146ومراجعه
نموده و با ملحظه رديف های سوم و چهارم متوجه ميشويم كه ارزش هر متر مربع بر خيابان حافظ 000/235
ريال و ارزش هر متر مربع خيابان سميهو 000/200وريال است .لذا مشاهده ميشود كه هر مترمربع بر خيابان
حافظ گرانتر از بر خيابان سميه است ،بنابراين به منظور تعيين ثابت اعياني ،ملك و مبنای آن ،ارزش هر متر
مربع بر خيابان حافظ خواهد بود در اين حالت ارزش مزبور را در % 20ضرب نموده بدين وسيله ثابت اعيانی به
دست ميآيد.
اينك برای به دست آوردن ارزش هر متر مربع سازه اسكلت فلزی در كليه تقاطع های خيابان حافظ و سميه،
ارزش هر متر مربع سازه اسكلت فلزی را به ثابت اعيانی اضافه مينمائيم (با قيد اينكه ارزش هر متر مربع
اسكلت فلزی مطابق رديف 3جدول صفحه 5دفترچه ارزش معاملتی مبلغ 000/250ريال ميباشد).
ارزشو وپايهو وهرو ومترمربعو واعيانیو وباو واسكلتو وفلزیو ودرو وتقاطعو وحافظ-و وسميهو و/و وريالو + 000/47 = 000/297
000/250
اگر نوع سازه اعيانی مذكور ،ساختمان آجری (با هر نوع سقف و روكار) باشد در اين صورت مبلغ ثابت
اعيانی ( 000/47ريال) را با مبلغ رديف 5صفحه 000/120( 5ريال) جمع نموده ،حاصل جمع ( 000/167ريال)
به عنوان ارزش پايه هر متر مربع هر ساختمان آجری در تقاطع حافظ – سميه خواهد بود.
عليرغم اينكه در دفترچه تعيين ارزش معاملتی املك تهران و حومه صراحتی در تعيين ثابت اعيانی املك
فاقد بر وجود ندارد ،ليكن ميتوان از عمومات بندو 1وقسمت دوم تذكرات ،مندرج در صفحهو 3ودفترچه ارزش
معاملتي ،استفاده نموده و ثابت اعيانی را با ضرب كردنو 20و %در قيمت هر متر مربع عرصه املك فاقد بر
محاسبه نمود .چون مطابق آموخته های قبلی ارزش هر متر مربع عرصه املك فاقد بر ،از ارزش پشت جبهه
املك مجاوری كه برای ملك محصور حق دسترسی قائل است ،محاسبه ميگردد ،بنابراين تعيين ثابت اعيانی
بستگی كامل به وضعيت ملك مجاور دارد .وضعيت ملك مجاور ملك مورد نظر از دو حال خارج نخواهد بود ،يا ملك
مجاور يك بر است ،يا اينكه ملك مجاور دو يا چند بر خواهد بود .
: 1-3
فرض كنيم ملكی به ابعاد 20 *60محصور يا فاقد بری وجود دارد كه نوع سازه آن اسكلت بتنی است و ملك
مجاوری كه برای ملك محصور ،حق دسترسی به خيابان سميه قائل است ،ملكی يك بر ميباشد .در آن صورت با
توجه به داده های جدول صو 146و(رديف چهارم) متوجه ميشويم و كه هر و متر مربع ارزش بر خيابان سميه (
000/200ريال) است اول ً چون ملك مجاور يك بر می باشد .ثانيا ً به علت اينكه ارزش عرصه املكی كه دارای
راه عبور مستقل نمی باشند برابر ارزش پشت جبهه ملك مجاور آن ميباشد (اعم از اينكه واقعا ملك مجاور
دارای پشت جبهه باشد يا نباشد) ثالثا چون ارزش پشت جبهه املك يك بر ،نصف ارزش جبهه مربوطه است،
بنابراين ارزش هر متر مربع عرصه ملك محصور مورد نظر (ريال ) 000/200 :2 = 000/100خواهد شد ،اينك
% 20را به عنوان ثابت اعيانی در مبلغ هر متر مربع عرصه محصور ( 000/100ريال) ضرب نموده ،رقم ثابت
اعيانی ( 000/20ريال) به دست می آيد چون سازه اعيانی ملك مرقوم از جنس اسكلت بتنی است ،با توجه به
جدول صفحه ( 5رديف )2كه ارزش معاملتی هر ابنيه با اسكلت بتنی 000/300ريال می باشد ،ثابت اعيانی را با
آن جمع نموده ( ) 000/300 + 000/20 = 000/320بدين وسيله ارزش پايه اعيانی با اسكلت بتنی در عرصه
محصوری كه بوسيله ملك مجاور يك بر ی به خيابان سميه متصل است ،به دست خواهد آمد ،همين مثال را می
توان حسب مورد برای سازه هايی نظير ساختمان تمام بتن (بتن آرمه) ،اسكلت فلزی و غيره محاسبه نمود.
فرض كنيم ملك محصور فوق الذكر بجای اينكه از ملك يك بر به خيابان سميه حق عبور داشته باشد ،از ملك
دو بری به خيابانهای سميه يا حافظ دسترسی داشته باشد ،در اين صورت ،چون ارزش پشت جبهه ملك مجاور دو
بر ( اعم از اينكه ملك مجاور واقعا دارای پشت جبهه باشد يا نباشد) از قيمت بر ارزانتر محاسبه می شود (منوط
به اينكه ارزش بر آخر ازو 60و %بر گرانتر ،ارزانتر نباشد) و چون ارزش بر دوم يعنی خيابان سميه به مبلغ
000/200وريال ازو 60و %ارزش بر خيابان حافظ ( ) 235000 * % 60 = 000/141بيشتر است ،لذا ارزش
معاملتی هر متر مربع ملك محصور 000/200 ،ريال (به ميزان ارزش پشت جبهه ملك مجاور دو بر) بوده ،اينك
مبلغ مذكور را درو 20و %ضرب نموده ،حاصل ضرب (ريالو ) 000/200 % 20 = 000/40ثابت اعيانی ملك
محصور با وضعيت فوق خواهد شد .بنابراين با توجه به داده مسئله ،چون سازه اعيانی از جنس اسكلت بتنی است
و ارزش هر متر مربع اسكلت مذكور 000/300ريال می باشد ،بناء عليهذا مبلغ ثابت اعيانی ( 000/40ريال) را
با ارزش هر متر مربع اسكلت فلزی در ملك محصور فوق الذكر جمع و بدين وسيله ارزش پايه اعيانی به دست
خواهد آمد (ريال ،)000/300 + 000/40 = 000/340همين مسئله قابل محاسبه با ساير سازه های اعيانی نيز
می باشد.
تكمله :بايد توجه نمود كه بعد از يافتن ثابت اعياني ،می بايست ارزش معاملتی اعيانی (نوع سازه) را با آن
جمع نمائيم و بدين وسيله حاصل جمع ،ارزش معاملتی پايه اعيانی ناميده می شود .با مراجعه به جدول ارزش
معاملتی اعيانی و نوع سازه مندرج در صفحهو 5ودفترچه ارزش معاملتی متوجه خواهيم شد كه سه نوع سازه
وجود دارد:
)1سازه های مسكونی اعم از شهری و روستايی (رديف های 1تا )7
)4سالن های پرورش دام و طيور موضوع رديف هایو 13ووو 14وجدول مندرج در صفحهو 5ودفترچه ارزش
معاملتی اعياني ،كه حسب مورد با توجه به نوع ساختمانهای مسكوني ،صنعتی ،تجاري ،اداری و خدماتی (مندرج
در بندهای 2و 3و 4صفحه سوم دفترچه ارزش معاملتي) ارزش معاملتی هر مترمربع (با عنايت به نوع سازه) با
پس از يافتن ارزش معاملتی پايه هر مترمربع اعيانی (حاصل جمع ارزش هر مترمربع سازه و ثابت اعياني) ،
اينك ارزش تاسيسات و تجهيزات اعيانی (يا امكانات ساختمان) را با توجه به جدول صفحهو 6ودفترچه ارزش
معاملتی به آن مبلغ می افزائيم ،با دقت در جدول ياد شده متوجه خواهيم شد كه دو گونه تاسيسات و تجهيزات
با دقت در رديف های 1تا 5جدول صفحه 6دفترچه ارزش معاملتي ،متوجه می گرديم كه وجود دستگاههای
حرارت مركزی (شوفاژ سانترال) دستگاههای تهويه مطبوع ،آسانسور ،تجهيزات عمومی (نظير استخر ،جكوزي،
سونای خشك و سونای بخار) و اگو (فاضلب شهري) بر ارزش اعيانی خواهد افزود .بنابراين مطابق جدول ياد
شده ،در صورت وجود هر يك از موارد ياد شده در ساختمان مبلغ مربوطه را از جدول صفحه 6انتخاب نموده و
آن را به ارزش پايه اعيانی اضافه می نمائيم كه مجموعا ،ارزش نهايی هر مترمربع اعيانی به دست خواهد آمد .به
عنوان مثال فرض كنيد كه در ملك يك بر واقع در خيابان سميه به ابعاد ( 20× 60با ثابت اعيانی 000/40ريال)،
ساختمانی وبا اسكلت بتنیو وجود دارد و(قيمت هر مترمربع وساختمانو بتنیو 000/300وريال است) درو ساختمان
ويليی ياد شده تاسيسات و تجهيزاتی از قبيل شوفاژ مركزي ،جكوزي ،سونای خشك و سونای بخار وجود دارد.
با توجه به آموخته های قبلی و فوق ارزش هر مترمربع پايه اعيانی 000/340ريال خواهد بود اينك برای وجود
شوفاژ مركزی ( 4500ريال) برای جكوزی ( 6000ريال) برای سونای خشك ( 6000ريال) و برای سونای بخار (
6000وريال) كه ميزان آن (ريالو ) 4500 + 3 × )6000( = 500/22خواهد شد ،به ارزش هر مترمربع پايه
اعيانی اضافه شده (ريال )000/340 + 500/22 = 000/365حاصل جمع آن به عنوان ارزش نهايی هر مترمربع
ارزش مزبور ،مبنای محاسبه كل اعيانی های موجود در دستور العمل دفترچه ارزش معاملتی قرار می گيرد
در پاره ای از موارد به جای اينكه تسهيلت موجود در ساختمان بر پايه مترمربع برای هر طبقه مبنای تعيين
ارزش نهايی اعيانی گردد ،تاسيسات و تجهيزاتی در ساختمان وجود دارند كه باعث افزايش ارزش كلی ساختمان
خواهد شد ،نظير وجود چاه عميق يا نيمه عميق با موتور پمپ كه قابل بهره برداری باشد ( به عبارت ديگر چاه
هايی كه قابل بهره برداری نبوده يا چاههای عميق و نيمه عميق بدون موتور پمپ فاقد ارزش می باشند) در اين
حالت به جای اينكه اين مبالغ را در آغاز كار برای يافتن ارزش نهايی اعيانی (برای هر مترمربع) مبنای محاسبه
قرار دهيم ،می بايست آن را پس از به دست آوردن ارزش كل اعيانی موجود در ساختمان ،به مبلغ مذكور اضافه
نمائيم .رديف های 6و 7جدول صفحه 6دفترچه ارزش معاملتی از دسته ارزش هايی است كه می بايست در
توجه:
)1ودر رديفو 8وجدول صفحهو 6ودفترچه ارزش معاملتي ،از استخری صحبت به ميان آمده كه مورد بهره
برداری تجاری قرار می گيرد .عليرغم اينكه در اين حالت تعيين نگرديده كه مبلغ 50000ريال بر اساس مترمربع
محاسبه خواهد شد يا اينكه مبلغ مذكور به طور كلی مورد محاسبه قرار می گيرد ،ليكنو اولً :از ميزان ارزش
تعيين شده با توجه به نوع استفاده ،ثانياً :با عنايت به عام بودن جدول مربوطه به ويژه با توجه به صدر آن كه
اقلم ياد شده برای هر مترمربع تعيين قيمت شده ،متوجه می گرديم كه هر گاه استخر مورد استفاده كسبی قرار
گيرد (نظير استخر های همگاني) ارزش معاملتی هر مترمربع آنو 50000وريال خواهد بود (همين موضوع قابل
)2كلمه تجهيزات عمومی نظير استخر يا جكوزی و سونا (اعم از خشك و بخار) نبايد اين ذهنيت را بوجود
آورد كه مقصود از اين نوشته استخر عمومی يا همگانی است .بلكه مقصود اين است استخر فوق الذكر عموما
مورد استفاده افراد ساكن در آن مجموعه ساختمانی قرار گرفته و آنان قصد استفاده تجاری از آن را ندارند .در
حقيقت وجود اين وصف ،نقطه مقابل تجهيزات خصوصی است ،نظير وجود استخر يا جكوزی و سونای خشك و
بخار در هر آپارتمان كه اختصاصا مورد استفاده همان آپارتمان قرار می گيرد ،بديهی است كه در اين صورت برای
ج) قدمت:
همانگونه كه در بخش تعاريف ذكر گرديد ،قدمت به معنی استهلك ارزش اعيانی در گذر زمان می باشد.
ساختمانی كه جديدا احداث شده با ساختمانی كه از لحاظ سال ساخت با سال تعيين ارزش معاملتی فاصله
زمانی زيادی دارد (در صورت ثابت بودن جميع شرايط) علی القاعده نبايست قيمت و ارزش واحدی داشته باشد،
به همين جهت مطابق بند 5صفحه دوم (اعياني) بخش تذكرات دفترچه ارزش معاملتي ،به ازای هر سال قدمت
نسبت به سال محاسبه ارزش معاملتی ملك ،دو درصد (به عنوان قدمت ساختمان) به ماخذ ارزش های تعيين
شده كسر خواهد شد ،منوط به اينكه مجموع كسورات مربوط به قدمت بيش از 40درصد نگردد يا مشروط بر
نكته حائز اهميت در بحث قدمت ،چگونگی عمل محاسبه آن است ،برای تعيين قدمت در بين سرمميزان و
مميزان كل دارايي ،سه شيوه متداول است كه قبول هر يك نتيجه را تغيير می دهد .عده ای از سر مميزان و
مميزان كل دارائی مبنای محاسبه قدمت را فرمول (سال اتمام ساختمان – سال محاسبه ارزش = قدمت) می
دانند تعدادی ديگر از فرمول ] ( +1سال اتمام ساختمان – سال محاسبه ارزش معاملتي) = قدمت [ و در نهايت
عدهو وديگرو وازو وسرمميزانو ووو ومميزانو وكلو وباو ولحاظو وفرمولو ] -1و و(سالو واتمامو وساختمانو و–و وسالو ومحاسبهو وارزش
معاملتي) = قدمت [ اقدام به محاسبه قدمت ساختمان نموده ،نتيجه به دست آمده را در % 2ضرب می نمايند،
در صورتی كه رقم به دست آمده كمتر از 40باشد (يعنی %40ارزش معاملتی كل اعياني) مقدار به دست آمده
را از كل ارزش معاملتی اعيانی كسر می نمايند ،مثل وهر گاه قدمت ساختمان مطابق يكی از فرمولهای مورد
قبول 18 ،سال باشد ،در آن صورت 18 × %2= %36به عنوان كسر قدمت محاسبه خواهد شد (%36 = %64
)%100 -بنابراين ارزش معاملتی اعيانی كل را با رعايت ساير بندهای دستور العمل (تذكرات) دفترچه ارزش
معاملتي ،در % 64ضرب نموده ،حاصل ضرب ايجاد ارزش معاملتی اعيانی پس از كسر قدمت خواهد نمود.
توجه :هر چند مبنای قدمت ساليانه است ،ليكن برای تعيين دقيق قدمت و پرهيز و احتراز از سليق گوناگون
در محاسبه آن می توان علوه بر سالهای محاسبه قدمت ،ماههای هر يك از مبناها را نيز ملك عمل قرار داد.
مثل وفرض نمائيد تاريخ اتمام ساختمان مورد محاسبهو 20/10/78وو زمان تعيين ارزش معاملتیو 26/8/85
باشد در اين صورت قدمت دقيق ساختمان 26/8/85 – 20/10/78 = 04/10/6خواهد شد (يعنی 6سال و 10
ماه و 4روز).
اينك ضمن روند كردن روزها ،نسبت 10ماه به سال را به درصد محاسبه می نمائيم.
بنابراين رقم دقيق قدمت ساختمان ،عددو 83/6سال می باشد ،اينك می توان آن را درو % 2ضرب نمود و
بدين وسيله درصد قدمت ساختمان را به دست آورد.و 83/6 × % 2 = % 66/13و ،حال عدد يادشده را از
% 100كسر می نمائيم بدين وسيله عددی به دست خواهد آمد كه می بايست ارزش معاملتی اعيانی محاسبه
100% - % 66/13 = % 34/86و ،پس هر گاه ارزش معاملتی اعيانی قبل از محاسبه قدمت را در
% 34/86ضرب نمائيم ارزش معاملتی اعيانی پس از كسر قدمت به دست خواهد آمد كه اين رقم هر گاه با
ارزش معاملتی عرصه جمع شود ارزش معاملتی كل پلك ثبتی را ايجاد خواهد كرد .
فرض كنيد يك باب خانه مسكونی (ويليي) به پلك ثبتی 60 / 3394واقع در بخش 10تهران به ابعاد × 52
10به مساحت 520مترمربع با حدود اربعه 52متر به خيابان 12متری شرقا 10متر به بزرگراه ،جنوبا 52متر
به ملك مجاور و غربا 10متر به خيابان 20متری به نشانی تهران ،بلوار خرم رودی خيابان 20متری پوريا خيابان
12متری نامدار 13پلك 10می باشد .اطلعات اعيانی ملك مرقوم به شرح زير است:
-1بنای مفيد طبقه همكف ،اول و دوم هر كدام 300مترمربع جمعا به مساحت 900مترمربع می باشد.
-2راه پله در هر طبقه 12متر (كل راه پله طبقات و زير زمين مجموعا 48مترمربع)
-3زيرزمينو ومشتملو وبرو ومحلو وتاسيساتو ووو وموتورخانهو و( 15ومترمربع)و وپاركينگو و( 45ومترمربع)و وانباریو و(30
مترمربع) سرايداری ( 50ومترمربع) و باقيمانده فضای زيرزمين ( 160ومترمربع) می باشد .تاريخ اتمام عمليات
ساختمانیو ووو ووو وصدورو وپايانو وكارو 20/9/1370ووو ونوعو وسازه،و واسكلتو وفلزیو ووو وزمانو ومحاسبهو وارزشو ومعاملتی
27/8/1385می باشد.
امكانات موجود در ملك ياد شده ،شوفاژ مركزی و چاه نيمه عميق قابل بهره برداری می باشد.
با قيد اينكه ملك مرقوم از بر بزرگراه (اتوبان يادگار امام) حق عبور و مرور نداشته و محل گذر آن از
كوچه
نامدار
52
متر
بزرگراه
10 يادگار
خيابان پوريا متر امام
B
A
ملك مجاور
بدوا موقعيت پلك ثبتی فوق را در دفترچه ارزش معاملتی به دست می آوريم ،مطابق مفروضات ،ملك
مذكور در ضلع غربی بزرگراه يادگاه امام و نزديك بلوار خرم رودی قرار دارد .با توجه به انديكس بلوك های ارزش
معالتی معين می گردد كه ملك مرقوم در حوزه منطقه 2شهرداری در بلوك 10 – 9و 2 – 11مندرج در نقشه
صفحه 55قراردارد .با توجه به جدول صفحه 54دفترچه ارزش معاملتي ،قيمت هر مترمربع بزرگراه يادگار امام
،خيابان 20متری پوريا و كوچه 12متری نامدار 13را به دست می آوريم .مطابق رديف اول جدول ياد شده،
فقط بر اتوبان يادگار امام تعيين قيمت خاص شده است( .هر متر مربع بر بزرگراه يادگار امام 000/230ريال می
باشد ).چون برای بر های ديگر ( 20متری پوريا و 12متری نامدار )13با نام معين تعيين قيمت خاصی نشده اند،
به ترتيب از عمومات بر و طرفين خيابانهای 20متری و بالتر (برای بر خيابان پوريا) و بر و طرفين خيابانهای ده
متریو و بالتر (برای كوچهو 12ومتری نامدارو ) 13مندرجو در رديفهایو 5ووو 6وجدول صفحهو 54ودفترچهو ارزش
مطابق اطلعات رديف ،5ارزش معاملتی هر متر مربع بر خيابان 20متری پوريا ( 500/172ريال)و هر متر
با توجه به داده های مسئله ،چون ملك مرقوم از بزرگراه يادگار امام برای عبور و مرور حق دسترسی ندارد،
با توجه به بند 10صفحه 3دفترچه ارزش معاملتي ،وجود بر در آن بزرگراه برای ملك مرقوم ارزشی ندارد ،لذا
دو بر (خيابان پوريا و خيابان نامدار ) 13از لحاظ ارزش معاملتی مقايسه می گردند.چون خيابان پوريا از لحاظ
ارزش معاملتی گرانتر است ،بر خيابان نامدار بر اصلی يا بر جبهه اول ناميده می شود بنابراين ،از بر خيابان پوريا
عمق يابی نموده و با توجه به مسكونی بودن ملك ،عمق جبهه اول 50متر خواهد بود) با توجه به طول ابعاد ملك،
دو مستطيل با نماد Aو Bبه ترتيب به مساحت متر مربع SA = 10 × 50=500و متر مربع SB = 2 ×10 =20
اولی به عنوان جبهه اول و دومی به عنوان جبهه دوم ايجاد می گردد .با اين قيد كه (چون ارزش بر جبهه دوم بيش
ازو % 60بر جبهه گرانتر است ،در تعيين ارزش معاملتی جبهه دوم ،از بر جبهه مذكور استفاده خواهد شد) لذا
روش محاسبه و يافتن ارزش معاملتی عرصه به شرح زير خواهد بود:
آنگاه ارزش هر مترمربع سازه (نوع اسكلت ساختمان) را از جدول صفحه 5دفترچه ارزش معاملتی به دست
میو وآوريم،و ومطابقو وفروضاتو واسكلتو وساختمان،و وفلزیو وبودهو ووو ومطابقو ورديفو 3وجدولو ومرقومو وهرو ومترمربعو وآن
000/250وريال می باشد كه اگر آن را با ثابت اعيانی جمع نمائيم ( ) 000/250 + 500/34حاصل جمع آن (
500/284ريال) به عنوان ارزش پايه هر مترمربع اسكلت فلزی در بر خيابان پوريا خواهد بود .اينك تاسيسات و
تجهيزات اعيانی (يا امكانات ساختمان) را از جدول صفحه 6دفترچه ارزش معاملتی استخراج نموده و به ارزش
پايه اضافه می نمائيم (برای هر مترمربع در هر طبقه وجود دستگاه شوفاژ مركزی باعث افزايش مبلغ 4500ريال
خواهد بود) بنابراين مبلغ ياد شده را با ارزش پايه جمع می نمائيم ( )500/284 + 4500حاصل جمع (000/289
در مرحله بعدی ارزش اعيانی مفيد (مسكوني) موجود در طبقات را محاسبه نموده در ارزش هر مترمربع
ارزش اعيانی مفيد طبقات /ريال 900 × 000/289 = 000/100/260مترمربع = 300 × 3
اينك متراژ اعيانی غير مسكونی را از حاصل جمع مساحت راه پله ها ( 48متر مربع) موتور خانه و تاسيسات
( 15ومترمربع) پاركينگ ( 45ومترمربع) انباری ( 30ومترمربع) سرايداری ( 50ومترمربع) باقيمانده زيرزمين (160
مترمربع) به دست آورده ،بدين وسيله مجموع آنها به متراژ 348مترمربع به عنوان متراژ اعيانی غير مسكوني ،با
لحاظ بند 6صفحه 4دفترچه ارزش معاملتی در مبلغ هر مترمربع ارزش اعيانی ضرب نموده و آن را در % 40
ضرب می نمائيم( .علت ضرب در %40بدين خاطر است كه ارزش بنای غير مفيد (پاركينگ ،انباري ،سرايداري،
اينك با جمع دو مبلغ ارزش اعيانی مفيد طبقات و ارزش اعيانی غير مسكوني ،ارزش اعيانی مجموع به دست
می آيد.
وبا توجه به آموخته های قبلی مبلغ چاه نيمه عميق قابل بهره برداری را به عنوان يكی از اقلم تجهيزات
اعيانی با مراجعه به رديفو 6وجدول صفحهو 6ودفترچه ارزش معاملتی ( 000/800/1وريال) به دست آورده با
مجموع ارزش اعيانی جمع نموده ،بدين وسيله ارزش معاملتی اعيانی قبل از كسر قدمت حاصل خواهد شد.
توجه:
بعضی از سرمميزان و مميزان كل دارايي ،برای چاه قدمت قائل نمی باشند و مبلغ مذكور را پس از اعمال
قدمت ،به ارزش معاملتی اعيانی اضافه می نمايند كه اقدام نامبردگان با توجه به صدر بند 5صفحه سوم دفترچه
با عنايت به آموخته های قبلی در خصوص به دست آوردن قدمت ،تاريخ محاسبه ارزش معاملتی را مبنا قرار
داده و زمان اتمام ساختمان (بر اساس پايان كار) را از تاريخ مذكور كسر نموده ،مدت زمان دقيق قدمت به دست
خواهد آمد
اينك مدت قدمت را در % 2ضرب می نمائيم ( ،)92/14 * % 2 = % 84/29زيرا مطابق بند 5صفحه 3
دفترچه ارزش معاملتی به ازای هر سال قدمت ،می بايست دو درصد از ارزش اعيانی كسر گردد (منوط به اينكه
ارزش اعيانی پس از كسر قدمت كمتر از % 60ارزش تعيين شده نباشد) به عبارت ديگر حداكثر اعمال قدمت
( % 40يا 20سال) خواهد بود و وجود قدمت بيش از آن تاثيری در محاسبه قدمت نخواهد داشت.
به ديگر سخن می بايست از ارزش معاملتی اعيانی كل % 84/29 ،به عنوان استهلك قدمت كسر نموده تا
ارزش معاملتی واقعی اعيانی پس از كسر قدمت به دست آيد ،برای سهولت در تعيين ميزان ارزش مذكور كافی
است درصد مزبور را از صد در صد كسر نموده و عدد به دست آمده را در ارزش كل اعيانی ضرب نمائيم.
عمليات محاسبه ارزش معاملتی در آخرين مرحله با جمع ارزش عرصه و ارزش كل اعيانی پس از كسر
قدمت به پايان می رسد و نتيجه عمل ارزش معاملتی پلك صدرالشعار خواهد بود.
با توجه به بند (ع) ماده 1قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب ،1373
مبلغ اخير الذكر به عنوان پايه و اساس وصول حق الثبت در متن سند انتقالی درج خواهد شد و دفترخانه بر ماخذ
با رعايت بند 11صفحه 3دفترچه ارزش معاملتی چون قرار است دو دانگ مشاع از ششدانگ ،مورد انتقال
واقع شود و در صورتی كه مالكيت ملك مشاعی باشد ،چون سهم مشاع مورد انتقال كمتر از ششدانگ است لذا
ابتدا ارزش 2دانگ مشاع از ششدانگ ارزش معاملتی ملك مرقوم را به دست می آوريم:
ارزش معاملتی دو دانگ مشاع از ششدانگ /ريال 300 / 983 / 566 × 2 / 6 = 855/327/100
حال با رعايت بند 11صفحه 3دفترچه ارزش معاملتی از مبلغ به دست آمده %10كسر می نمائيم (يا آن را
در % 90ضرب می كنيم)
در جزوه قبل با نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك ويلئی آشنا شديم ،اينك اين سوال مطرح است كه هر
گاه چندين واحد آپارتمانی در عرصه واحدی احداث شده باشد ،در اين صورت آيا نحوه محاسبه ارزش هر آپارتمان،
مشابهو وباو ونحوهو ومحاسبهو وارزشو ومعاملتیو واملكو وويلئیو وخواهدو وبودو وياو واينكهو ونحوهو ومحاسبهو وارزشو ومعاملتیو وآنها
متفاوت است ؟ برای پاسخ دادن به سوال ياد شده ،فرض می كنيم مالك يا مالكين ملك قبلی (يك باب خانه
مسكونی ويلئی در تهران خيابان خرم رودي 20 ،متری پوريا ،خيابان 12متری نامدار 13پلك ) 10قصد دارند،
نسبت به مستحدثات موجود ،صورت مجلس تفكيكی اخذ نموده و ساختمان ويلئی خود در طبقات همكف ،اول و
دوم را به سه واحد آپارتمانی مسكونی و 45متر پاركينگ خود را به 3واحد پاركينگ و 30متر انباری را به 3واحد
انباری 10متری تبديل نمايند باثبات بودن مابقی فروضات ،اينك به تعيين ارزش معاملتی هر يك از آپارتمانها می
پردازيم.
ابتدا مطابق آموخته های قبلي ،ضمن ترسيم كروكی ملك ،ارزش كل عرصه را به دست می آوريم:
كوچه
نامدار
52
متر بزرگ
راه
خيابان پوريا 10 يادگار
متر امام
B
A
ملك مجاور
اينك می بايست قدرالسهم هر آپارتمان را از ارزش معاملتی كل عرصه به دست آوريم .چون هر يك از
آپارتمانها دارای متراژ مفيد مسكونی (آپارتمانها) و متراژ مفيد غير مسكونی (انباری و پاركينگ اختصاصي) می
باشند و سهم هر يك از آنها برابر خواهد بود ،بنابراين قدرالسهم از عرصه را برای هر يك از آپارتمانها محاسبه
می نمائيم با قيد اينكه مبلغ به دست آمده قابل تسری به ساير آپارتمانها خواهد بود.
برای به دست آوردن قدرالسهم از عرصه می بايست كسری را ايجاد نمائيم كه مخرج آن ،متراژ كل مفيد و
غير مفيد تمامی آپارتمانهای مسكونی بوده و صورت آن متراژ مفيد و غير مفيد يك آپارتمان مسكونی باشد .در
مثال حاضر متراژ مفيد مسكونی جمعاو 900ومتر مربع خواهد بود (با توجه به اينكه متراژ هر آپارتمانو 300ومتر
مربع و طبقات آپارتمانو 3وطبقه است) .ضمنا متراژ مفيد غير مسكونی ( 45متر مربع پاركينگ وو 30متر مربع
انباري) ،در مجموعو 75متر مربع خواهد بود كه جمع دو متراژ (متر مربعو ) 900 + 75 = 975به عنوان مخرج
كسر ياد شده احتساب خواهد شد.برای به دست آوردن صورت كسر متراژ يك آپارتمان و يك انباری و يك پاركينگ
مربوط را با هم جمع می نمائيم .در مثال ياد شده حاصل جمع مذكور (متر مربعو ،)300 + 10 + 15 = 325
تشكيل دهنده صورت كسر و و و و ( ) 325 / 975را خواهد نمود .بنابراين قدرالسهم آپارتمان مورد نظر ما كسر (
)325 /975و وراو وايجادو خواهدو ونمودو وكهو واگرو واينو وضريبو وراو درو ارزشو ومعاملتیو عرصهو وضربو نمائيم،و وقدرالسهم
آپارتمان مذكور (قطعات اختصاصی آپارتمان ،انباری و پاركينگ) از عرصه به دست خواهد آمد.
توجه :ممكن است آپارتمان ياد شده ،فاقد انباری يا فاقد پاركينگ يا هر دو باشد ،در اين صورت كسر فقط
همانگونه كه قبل عنوان گرديد ،برای به دست آوردن ارزش معاملتی هر پلك ثبتي ،در صورتی كه بنائی در آن
احداث شده باشد ،می بايست ارزش عرصه يا قدرالسهم از عرصه را با ارزش اعيانی جمع نمود ،اين فرمول در
مورد املك آپارتمانی (كل مسكوني) و به طور كلی نسبت به تمامی املك صادق است .حال برای به دست آوردن
ارزش اعيانی ابتدا می بايست ارزش يك متر مربع اعيانی را به دست آوريم .برای محاسبه ارزش معاملتی يك
متر مربع اعيانی ابتدا ثابت اعيانی را به دست آورده آن را با يك متر مربع ارزش سازه (قيمت هر مترمربع
اسكلت ساختمان) جمع نموده ،حاصل جمع را با ارزش امكانات اعيانی (ارزش تاسيسات و تجهيزات در صورتی
كه برای هر متر مربع بيان شده باشد) تركيب نموده ،حاصل آن ،ارزش معاملتی يك متر مربع اعيانی پلك مرقوم
خواهد شد .در مثال ياد شده % 20ارزش بر جبهه گرانتر ( 500/172برای بر خيابان پوريا) به عنوان ثابت اعيانی
چونو ونوعو وسازه،و ومطابقو وفرضو وقبلي،و واسكلتو وفلزیو واست،و وبنابراينو ومبلغو وهرو ومترو ومربعو واسكلتو وفلزیو و(
چون مجموعه ساختمانی دارای شوفاژ می باشد ،لذا با مراجعه به رديف اول جدول صفحه 6دفتر چه ارزش
معاملتی به ازای هر متر مربع ( 500/4ريال) به عنوان امكانات شوفاژ به ارزش اعيانی اضافه می شود.
ارزش هر متر مربع امكانات اعيانی با احتساب /ريال 500/284 + 4500 = 000/289
توجه:هرو وچندو وچاهو ونيمهو وعميقو ومطابقو وفروضاتو وقبلیو و(باو وتوجهو وبهو وجدولو وصفحهوو 6وودفترچهو وارزش
معاملتي)جزو امكانات اعيانی می باشد ليكن چون با متراژ در طبقه تعريف نشده ،بنابراين در اين قسمت ،اين
حال كه ارزش معاملتی يك متر مربع اعيانی را به دست آورده ايم ،اينك بايد كل اعيانی متعلقه را مد نظر
قرار دهيم يقينا اعيانی متعلقه ،يك واحد آپارتمانی 300متر مربعي ،يك واحد پاركينگ 15متر مربعي ،يك واحد
انباریو 10ومتر مربعی و نيز سهم آن از مشاعات و مشتركات (راهرو ،موتورخانه ،سرايداری و باقيمانده زير
زمين) خواهد بود كه به ترتيب زير ارزش هر يك از اعيانی ها را حساب می نمائيم .برای به دست آوردن ارزش
اعيانی آپارتمانی كافی است كه ارزش هر متر مربع اعيانی را در متراژ آپارتمان ضرب نمائيم:
برای احتساب ارزش پاركينگ و انباری اختصاصی بايد دو متراژ نامبرده را با يكديگر جمع نموده ،حاصل جمع
را در ارزش هر متر مربع اعيانی ضرب نموده و با رعايت بند 6صفحه 4دفتر چه ارزش معاملتی آن را در عدد
% 40ضرب نمود.
توجه:
-1هر گاه پاركينگ و انباری اختصاصی نباشد به جای اعمال فرمول فوق الذكر ،آنها را همانند ساير مشاعات
-2علت اعمال ضريب % 40اين است كه مطابق بند 6صفحه 4دفترچه ارزش معاملتي ،چون از پاركينگ و
انباری اختصاصی به عنوان غير از سكونت استفاده می شود لذا ارزش آن بسيار كمتر از ارزش آپارتمان مسكونی
بعدو ازو فراغتو ازو محاسبهو ارزشو پاركينگ وو انباریو اختصاصي،و اينكو بايدو قدرالسهم وازو اعيانیو ومشاعاتو و
مشتركاتو وراو وبرایو وآپارتمانو وموصوفو ومحاسبهو ونمائيم.و ودرو وبهو ودستو وآوردنو وقدرالسهمو وآپارتمانو وفوقو والذكرو واز
مشاعات و مشتركات ،نكته حائز اهميت است كه چون حق دسترسی و استفاده از مشاعات برابر است ،لذا ابتدا
متراژ كل مشاعات و مشتركات را به دست آورده ،آنگاه حاصل جمع را بر تعداد واحدهای آپارتمانی (در اين مثال
3واحد) تقسيم می نمائيم ،بنابراين با توجه به فروضات مسئله قبل قدرالسهم آپارتمان مذكور عبارت خواهند بود
از:
اينك عدد به دست آمده را در ارزش هر متر مربع اعيانی نموده ،و همراه با آن بلحاظ رعايت بند 6صفحه 4
چون مطابق فروضات مسئله قبلي ،ملك ياد شده ،دارای چاه نيمه عميق بهره برداری بوده است لذا قدر
السهم آپارتمان مذكور از چاه را نظير مشاعات (ارزش معاملتی چاه تقسيم بر تعداد واحد های آپارتماني) به
دست می آوريم.
چهار ارزش به دست آمده ( -1ارزش آپارتمان -2ارزش پاركينگ و انباری -3قدر السهم از ارزش مشاعات
– 4قدر السهم از ارزش چاه) را با يكديگر جمع می نمائيم ،حاصل جمع ارزش معاملتی اعيانی (قبل از احتساب
پس از محاسبه قيمت كل اعيانی ها ،قدمت دقيق ساختمان را به دست می آوريم .مطابق فروضات مسئله
قبل ،قدمت ساختمان 14سال و 11ماه و 7روز بوده است (تفاوت سال محاسبه 27/8/1385از سال اتمام
ساختمان )20/9/1370بدين وسيله ساختمان دارای 92/14سال قدمت می باشد اين رقم را در 2ضرب نموده
( ،92/14 × 2 = 84/29حاصل ضرب كاهش 2درصد به ازای هر سال می باشد) اينك مقدار ياد شده را از صد
درصد كم می نمائيم ( )% 100 - % 84/29 = % 16/70رقم به دست آمده ،ضريبی است كه می بايست در
ارزش كل اعيانی قبل از احتساب قدمت اعمال شود تا رقم ارزش كل اعيانی پس از كسر قدمت را ايجاد نمايد.
حال می بايست به فرمول اصلی (ارزش اعيانی +ارزش عرصه = ارزش معاملتي) مراجعه نمائيم.
چون قرار است برای واحد آپارتمانی تعيين ارزش معاملتی نمائيم ،لذا بجای ارزش عرصه (قدر السهم از
عرصه) را مبنا قرار داده آن را با ارزش اعيانی (پس از كسر قدمت) جمع نموده و حاصل جمع مينای وصول حق
نحوه محاسبه ارزش معاملتی آپارتمان های تمام مسكونی بيش از 4طبقه
فرض كنيد مالك يا مالكين ملك قبلی (ملك واقع در خيابان خرم رودي 20 ،متری پوريا 12 ،متری نامدار ،13
پلك ) 10چند سال بعد از اتمام ساختمان ،بر روی ساختمان 3طبقه قبلي ،دو واحد ديگر آپارتمانی (هر يك به
متراژ 300متر مربع) احداث نموده و قسمتی از فضای باقيمانده زير زمين را به دو واحد پاركينگ هر يك به متراژ
15مترمربع و دو واحد انباری هر يك به متراژ 10مترمربع برای دو آپارتمان فوق الذكر اختصاص دهند و مطابق
قواعد شهرداری با توجه به احداث بيش ازو 4وطبقه آپارتماني ،آسانسوری نيز در ساختمان تعبيه نمايند .با ثابت
بودن بقيه فروضات ،به شرح زير اقدام به يافتن ارزش معاملتی آپارتمان طبقه آخر می نمائيم.
اولين اقدام محاسبه كننده ارزش معاملتي ،يافتن قدرالسهم آپارتمان از ارزش معاملتی عرصه است برای
اينكار همانند آموخته های قبلي ،كروكی محل را ترسيم و ارزش معاملتی عرصه كل را به دست می آوريم
كوچه
نامدار
بزرگرا
52 ه
متر يادگار
10
امام
خيابان پوريا
متر
B
A
ملك مجاور
آنگاه متراژ مفيد اختصاصی ها (اعم از آپارتمان ،پاركينگ و انباري) را به دست آورده ،به عنوان مخرج كسر
برای به دست آوردن صورت كسر ،چون هدف ما يافتن ارزش معاملتی طبقه آخر است ،بنابراين كل اعيان
بنابراين كسر به دست آمده ( )325 / 1625به عنوان ضريب جهت به دست آوردن قدر السهم طبقه آخر از
عرصه در نظر گرفته شده و در مقدار ارزش كل عرصه ضرب خواهد شد.
اعيانی را به دست آوريم .همانگونه كه قبل عنوان شد ارزش هر مترمربع اعيانی از حاصل جمع ،ثابت اعيانی و
ارزش هر مترمربع سازه (نوع ساختمان) و ارزش هر مترمربع امكانات (يا ارزش تاسيسات و تجهيزات اعياني) به
دست می ايد .بدوا ثابت اعيانی را از ضرب % 20در ارزش معاملتی بر گرانتر محاسبه می نمائيم.
چون نوع سازه ،اسكلت فلزی است ،بنابراين با مراجعه رديفو 3جدول صفحهو 5ودفترچه ارزش معاملتي،
با توجه به داده های مسئله ،دو نوع ارزش تجهيزات و تاسيسات وجود دارد (شوفاژ مركزی و آسانسور) برای
شوفاژ سانترال از رديف 1جدول صفحه 6دفترچه ارزش معاملتی استفاده نموده و برای وجود تاسيسات شوفاژ
(به ازای هر مترمربع در هر طبقه)مبلغ 4500ريال به ارزش هر مترمربع اعيانی اضافه می شود و همچنين جهت
آسانسور با عنايت به رديف شمارهو 3وجدول صفحهو 6ودفترچه مذكور ،برای هر مترمربعو 7500وريال به ارزش
اعيانی اضافه می نمائيم حاصل جمع به دست آمده ايجاد ارزش كل هر مترمربع اعيانی را می نمايد.
اينك متراژ اعيانی های قابل تصور را به ترتيب بررسی و متراژ مواردی نظير:و ) 1بنای مفيد آپارتمان و )2
انباری و پاركينگ و ) 3مشاعات و مشتركاتو ) 4چاه و را به دست آورده و ارزش اصلی يا قدرالسهم هر يك را
(حسب مورد) به دست آورده و آن را در ارزش كل يك مترمربع اعيانی ضرب نموده و دستور العمل مندرج در
300 × 500/296 = 000/950/88 × % 102 = 000/729/90 ارزش اعيانی آپارتمان طبقه آخر /ريال
توجه:
- 1چون آپارتمان مذكور (بدون احتساب زيرزمين و پيلوت غير مسكوني) جزو ساختمانهای بيش از 4طبقه
است و با عنايت به اينكه برابر مندرجات بند 2دفترچه ارزش معاملتی املك ،در ساختمانهای مسكونی از طبقه
پنجم و بالتر ،به ازای هر طبقه دو درصد ارزش كل اعيانی هر مترمربع ساختمان به آن اضافه می شود ،بنابراين
-2مطابق نظر تعداد كثيری از سرمميزان و ميزان كل دارايي ،اين ضريب را (اعمال ضريب )% 102علوه
بر آپارتمان به ساير اجزای آن (نظير پاركينگ و انباري) و متعلقات آن آپارتمان نظير مشاعات و مشتركات و چاه
نيز قابل تسری می دانند حال آنكه تعداد قليلی از سرمميزان و مميزان كل دارايی فقط ضريب مذكور را به
اعيانی آپارتمان تسری می دهند و تسری آن به ساير موارد را مجاز نمی دانند كه به يقين وظيفه كميسيون وحدت
رويه ،اتخاذ تصميم مناسب در اين خصوص می باشد .قابل توجه اينكه در اين جزوه راه حل اول اتخاذ شده و
برای به دست آوردن ارزش اعيانی پاركينگ و انباري ،متراژ های ياد شده را با هم جمع نموده ،مجموع را در
ارزش كل يك مترمربع اعيانی ضرب نموده ،آنگاه ضريب % 102را در آن اعمال نموده و به منظور رعايت بند 6
صفحه 4دفترچه ارزش معاملتی مطابق آموخته های قبلی ضريب % 40را نيز اعمال خواهيم نمود.
و برای به دست آوردن قدرالسهم از مشاعات و مشتركات ابتدا كليه مشاعات را با يكديگر جمع نموده و بر
تعداد واحدهای آپارتمانی تقسيم می نمائيم ،بدين وسيله سهمی آپارتمان مذكور از مشاعات و مشتركات به دست
می آيد.
متراژ مجموع مشاعات ( 110 = 235باقيمانده زيرزمين پس از كسر دو واحد ) ( 50 +سرايداري) 15 +
حال قدر السهم مربوطه را در ارزش كل هر مترمربع اعيانی ضرب نموده و آن را مطابق فرمول فوق،
ضريب % 102و نيز ضريب %40را اعمال می نمائيم ،حاصل آن توليد ارزش معاملتی قدرالسهم از مشاعات و
مشتركات می نمايد.
برای به دست آوردن قدرالسهم از چاه نيز قيمت چاه را از جدول صفحه 6دفترچه ارزش معاملتی به دست
آورده ،آن را بر تعداد آپارتمانها تقسيم نموده و حاصل تقسيم را در % 102ضرب می نمائيم.
در صورتی كه تمامی ارقام به دست آمده چهارگانه را با يكديگر جمع نمائيم ،حاصل جمع ،ايجاد ارزش كل
ارزش اعيانی قبل از احتساب قدمت /ريال و + 300/024/3 + 351/395/5 + 200/367 = 851/515/99
000/729/90
حال بايد قدمت را به روش گفته شده محاسبه نمود ،ولی بايد توجه داشت دو طبقه آخر ،سه سال بعد از
اتمام ساختمان طبقات قبلي ،احداث گرديده بنابراين سال ساخت را سه سال به جلو می آوريم (چون زمان
ساخت طبقات قبلی تاريخو 20/9/1370وبوده،و بنابراين ساختو دوو طبقه آخر درو 20/9/1373وبه اتمام رسيده
است)
با توجه به موارد فوق ،اگر تاريخ ياد شده را از زمان محاسبه ارزش معاملتی (در فرض حاضر )27/8/1385
كسر نمائيم ،قدمت دو طبقه آخر به دست می آيد (يازده سال و يازده ماه و هفت روز) هر گاه زمان ياد شده را
اينك عدد مذكور را از % 100كسر می نمائيم ،ضريب قدمت به دست خواهد آمد.
% 100 - % 84/23 = % 16/76 ضريب قدمت
حال ارزش كل اعيانی قبل از قدمت را در اين عدد ضرب می نمائيم ،حاصل جمع ارزش كل اعيانی پس از
نهايتا مبلغ اخير را با قدرالسهم آپارتمان طبقه آخر از ارزش عرصه ،جمع نموده ،حاصل جمع به عنوان ارزش
معاملتی طبقه آخر ،مبنا و ماخذ وصول حق الثبت قرار خواهد گرفت.
272/791/75 + 000/802/17 = 272/593/93 ارزش معاملتی طبقه چهارم و انباری و پاركينگ /ريال
در بخش های قبلی با نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك مسكونی ويلئي ،املك مسكونی آپارتمانی (كمتر
و بيشتر از 4طبقه) آشنا شديم ،اينك نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك مختلط را بررسی می نمائيم به همين
جهت ابتدا املك مختلط جداگانه سطحی آنگاه املك مختلط طبقاتی را مورد بررسی قرار می دهيم.
الف) نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك مختلط جداگانه سطحی :
فرض كنيم مالكين كارخانه نوشابه سازی زمزم (پپسی كولی سابق) قصد فروش آن را دارند و مقرر گرديده
تا ارزش معاملتی آن محاسبه گردد .اين كارخانه در بخشو 10وثبتی تهران به نشانی تهران خيابان آزادی نبش
خيابان آزادي
55متر
بخش صنعتي
30متر
خيابان جيحون
اختصاصات ملك مرقوم به شرح زير است:
عرصه ملك 55 × 30به مساحت 1650مترمربع ( 30متر بر آزادی و 55متر بر جيحون) بوده و مشتمل بر
يك باب مغازه در سه طبقه به صورت همكف تجاری و طبقه فوقانی به صورت نمايشگاه و تحتانی به به عنوان
انبار كال هر كدام به مساحت 75مترمربع (به ابعاد )5 × 15هر كدام مركب از 10مترمربع راه پله تجاری و 65
مترمربع بنای مفيد تجاری و يك ساختمان اداری به ابعاد 6 × 15به مساحت 90مترمربع (ساختمان اداری فوق
نيز در سه طبقه واقع بوده ،طبقه همكف اختصاص به اداره فروش ،طبقه فوقانی مختص كارگزينی و پرسنلی و
طبقه تحتانی به عنوان حسابداری و امور مالی مورد استفاده قرار می گيرد) كه هر كدام مركب از 10مترمربع
راه پله و 80مترمربع بنای مفيد اداری می باشند ،باقيمانده مساحت عرصه به مساحت 1485مترمربع ،متعلق به
كارخانه می باشد كه اعيانی كارخانه عبارتند از خط توليد نوشابه به صورت سوله به مساحت 845مترمربع و نيز
انبار محصولت توليد شده كه از آجر و آهن می باشد به متراژ 200مترمربع همچنين در محل كارخانه توقفگاه
اتومبيل ها با پوشش شيروانی به مساحت 55مترمربع و دو حلقه چاه عميق نيز در محل كارخانه (كه همگی در
تاريخ 31/3/1346احداث گرديده) موجود است .در صورتی كه نوع اسكلت اعيان تجاري ،به صورت فلزی و سال
ساخت آن 27/7/1376می باشد و همچنين نوع اسكلت اعيانی اداری ،به صورت اسكلت بتنی و تاريخ ساخت آن
20/11/1366در نظر گرفته شود در آن صورت نحوه تعيين ارزش معاملتی قسمت تجاری (اعم از طبقه همكف،
فوقانی و تحتاني) و نيز نحوه محاسبه ارزش معاملتی قسمت اداری (اعم از طبقه همكف ،فوقاني ،تحتانی ) و
قسمت صنعتی مشتمل بر كارخانه (اعم از خط توليد ،انبار محصولت توليدي ،توقفگاه) به شرح زير خواهد بود .با
قيد اين نكته كه مغازه و قسمت اداری هر كدام دارای سند مالكيت جداگانه و راه عبور آنها از خيابان آزادی و
بخش صنعتی نيز دارای سند مالكيت جداگانه و راه عبور بخش صنعتی از خيابان جيحون می باشد و همگی اسناد
ابتدا می بايست ارزش عرصه تجاری را محاسبه نمائيم ،همانگونه كه در بخش مربوط به تعيين قيمت عرصه
ملحظه نموديم ،ابتدا عمق جبهه 20متر را از بر خيابان آزادی (بر جبهه اصلي) در نظر می گيريم ،بدين وسيله
مشاهده می شود كه كل عرصه مغازه ها 5 × 15به مساحت 75متر مربع تماما به عنوان جبهه اصلی محسوب
می گردد .بنابراين با به دست آوردن ارزش معاملتی يك متر مربع بر خيابان آزادی (با توجه به رديفو 1وجدول
صفحهو 186ودفترچه ارزش معاملتی مبلغو 000/244و) متراژ جبهه اصلی را در آن ضرب نموده ،حاصل ضرب،
5 × 15 = 75
اينك برای به دست آوردن اعيانی تجاري ،بايد اعيان مذكور را مجزا نموده و ارزش اعيانی هر يك را به طور
جداگانه محاسبه نمائيم .ابتدا ارزش معاملتی اعيانی طبقه همكف ،آنگاه اعيانی طبقه فوقانی و سپس طبقه
تحتانی را محاسبه می نمائيم .قبل از هر كار ،ابتدا بايد ارزش معاملتی يك مترمربع اعيانی تجاری را به دست
آوريم.
برای به دست آوردن ارزش يك مترمربع اعيانی تجاري ،ابتدا ثابت اعيانی را به دست آورده و آنگاه آن را با
ارزش هر مترمربع سازه تجاری (اسكلت فلزي) جمع نموده ،حاصل جمع ،ارزش يك مترمربع اعيانی تجاری را
ارزش هر مترمربع اعيانی تجاري ( 000/250 = 00/298ارزش سازه) ( 800/48 +ثابت اعياني)
)1برای به دست آوردن ارزش اعيانی طبقه همكف تجاري( :متشكل از 10مترمربع راه پله تجاری
و 65مترمربع مغازه) با عنايت به اينكه برابر بند 6صفحه 4دفترچه ارزش معاملتی ،تخفيفی شامل حال
راه پله تجاری نمی گردد لذا متراژ مذكور با متراژ مغازه جمع خواهد شد.
متراژ اعيانی همكف تجاری /مترمربع ( 65 = 75متراژ مغازه) ( 10 +متراژ راه پله)
ارزش اعيانی طبقه همكف بدون اعمال ضريب /ريال 75 × 800/298 = 000/410/22
حال با رعايت بند 3صفحه 3دفترچه ارزش معاملتي ،در ساختمانهای تجاري % 25 ،ارزش معاملتی اعيانی
به ارزش طبقه همكف اضافه می شود ،بنابراين كافی است مبلغ به دست آمده فوق را در % 125ضرب نمائيم
تا ارزش معاملتی واقعی طبقه همكف تجاری (قبل از كسر قدمت) حاصل شود:
ارزش معاملتی اعيانی تجاری طبقه همكف /ريال 000/410/22 × % 125 = 500/012/28
اين مبلغ را محفوظ نگاه داشته تا پس از به دست آوردن بقيه اعيانی های تجاري ،قدمت را در آنها تاثير داده
) 2برای به دست آوردن ارزش اعيانی تجاری طبقه فوقاني :در اين حالت همانند اعيانی طبقه
همكف اقدام می نمائيم ،با اين تفاوت كه به جای اعمال ضريب % 125بايد % 2از ضريب ياد شده كسر نمائيم
(به لحاظ رعايت بند 3صفحه 3دفترچه ارزش معاملتي ،به ازای هر طبقه بالتر يا پائين تر از همكف می بايست
دو در صد از % 25كسر نمائيم و قابل توجه اينكه حداكثر ميزان اين كاهش نبايد بيش از %10گردد) بنابراين:
ارزش اعيانی طبقه فوقانی بدون اعمال ضريب /ريال 75 × 800/298 = 000/410/22
)3برای به دست آوردن ارزش اعيانی تجاری طبقه تحتاني :با توجه به واحد بودن طبقه فوقانی و
ارزش اعيانی طبقه تحتانی بدون اعمال ضريب /ريال 75 × 800/298 = 000/410/22
حال با عنايت به اينكه سال اتمام ساخت مغازه ها 27/7/1376بوده و با فرض اينكه زمان محاسبه ارزش
معاملتی 29/8/85باشد ،قدمت ساختمان از تفريق اين دو تاريخ به دست خواهد آمد.
به عبارت ديگر قدمت ساختمان تجاري ،نه سال و يك ماه و دو روز خواهد بود كه اگر آن را در 2ضرب نمائيم
اگر رقم ياد شده را از % 100كسر نمائيم ،ضريب محاسباتی قدمت به دست می آيد و اگر آن را در ارزش
كل اعيانی تجاری ضرب نمائيم ،ارزش اعيانی تجاری پس از احتساب قدمت به دست می آيد.
ضريب قدمت
در صورتی كه مبلغ به دست آمده را با ارزش عرصه تجاری جمع نمائيم ،ارزش معاملتی قسمت تجاری
توجه :چون مغازه ها دارای سند جداگانه ای از قسمت اداری و صنعتی است لذا مغازه ها سهمی از چاه های
موجود در كارخانه نخواهند داشت و ضمنا قدرالسهم اعيانی تجاری از عرصه كل محاسبه نخواهد شد.
ابتداو وارزشو وعرصهو وملكو واداریو وراو وبهو ودستو ومیو وآوريم،و وبرایو وبهو ودستو وآوردنو وارزشو وعرصه،و وكافیو واست
مساحت جبهه اصلی را به دست آورده آن را در ارزش هر مترمربع بر خيابان آزادی ضرب نمائيم .چون مطابق
بندهای 1و 2صفحه دوم دفترچه ارزش معاملتي ،عمق جبهه املك اداری 50متر می باشد لذا تمامی
عرصه ملك اداری ياد شده به عنوان جبهه اصلی محسوب خواهد شد.
برای به دست آوردن ارزش معاملتی اعيانی قسمت اداري ،ابتدا اعيان مذكور را مجزا نموده و ارزش اعيانی
هر يك را به طور جداگانه محاسبه می نمائيم .همانند تعيين ارزش اعيان تجاري ،ابتدا بايد ارزش معاملتی يك
مترمربع اعيان اداری محاسبه شود .برای به دست آوردن اين ارزش ،بايد ثابت اعيانی را به دست آورده و آن را با
ارزش هر مترمربع سازه اعيان اداری جمع نمائيم .چون نوع سازه ساختمان اداري ،اسكلت بتنی است پس مبلغ
ثابت اعيانی با ارزش معاملتی هر مترمربع اسكلت بتنی جمع خواهد شد:
) 1برای به دست آوردن ارزش اعيان اداری طبقه همكف( :مشتمل بر 10مترمربع راه پله و 80
مترمربع بنای مفيد اداري) با عنايت به اينكه با رعايت مفهوم مندرج در بند 6صفحه 4دفترچه ارزش معاملتي،
تخفيفی به راه پله اداری اعمال نخواهد شد ،متراژ راه پله با بنای مفيد اداری جمع می شود.
10 + 80 = 90
ارزش اعيانی اداری همكف بدون ضريب /ريال 90 × 800/348 = 000/392/31
حال با توجه به بند 4صفحه 3دفترچه ارزش معاملتي ،در ساختمانهای اداري % 20 ،ارزش معاملتی اعيانی
به ارزش طبقه همكف اضافه می شود لذا كافی است رقم به دست آمده فوق را در ضريب % 120ضرب نمائيم
تا ارزش معاملتی طبقه همكف اداری به صورت واقعی درآيد (البته بايد توجه نمود كه هنوز در اين مرحله قدمت
اين مبلغ حفظ شده ،با بقيه ارزش های اعيانی های موجود اداری در طبقه فوقانی و تحتانی جمع و پس از
) 2برای به دست آوردن ارزش اعيان اداری طبقه فوقاني :كافی است همانند تعيين ارزش طبقه
همكف اداری اقدام نمائيم ،با اين تفاوت كه با لحاظ قسمت اخير بند 4صفحه 3دفترچه ارزش معاملتی (به ازای
هر طبقه بالتر يا پائين ترو 2و %كاسته خواهد شد) به جای اعمال ضريبو ،%120ارزش اعيانی طبقه فوقانی
ارزش اعيانی طبقه فوقانی اداری بدون ضريب /ريال 90 × 800/348 = 000/392/31
با عنايت به وحدت متراژ طبقات فوقانی و تحتانی و نيز وحدت كسر % 2در ازای طبقات فوقانی و تحتانی
اداري ،روش عمل و مبلغ به دست آمده ،نظير طبقه فوقانی اداری خواهد بود.
6 ×15 =90 متراژ اعيانی طبقه تحتانی اداری /متر مربع
ارزش اعيانی طبقه تحتانی اداری بدون ضريب /ريال 90 × 800/348 = 000/392/31
جمع سه رقم به دست آمده به عنوان ارزش اعيانی طبقات همكف فوقانی و تحتانی اداري ،باعث بوجود
آمدن ارزش اعيانی كل ساختمان اداری (بدون احتساب قدمت) خواهد شد.
چون مطابقو مفروضات ،وتاريخو اتمامو ساختمانو اداریو 20/11/1366وبودهو وو باو فرض واينكهو زمانو محاسبه
ارزش معاملتی 29/8/85است ،مابه التفاوت اين دو تاريخ به عنوان قدمت ساختمان اداری محسوب خواهد شد.
قدمت
به عبارت ديگر از زمان احداث ساختمان اداری 18سال و 9ماه و 9روز می گذرد كه اگر در 2ضرب شود،
كافی است اين رقم از % 100مكسور گردد تا ضريب قابل اعمال برای قدمت به دست آيد.
ضريب قدمت
اينك ضريب قدمت را در ارزش معاملتی كل اعيان اداری ضرب نموده ،حاصل ضرب تشكيل ارزش معاملتی
اعيان اداری با احتساب قدمت را می دهد كه اگر آن را با ارزش عرصه جمع نمائيم ،ارزش معاملتی عرصه و
توجه :همانند اعيانی تجاري ،چون ساختمان اداری دارای سند جداگانه ای است ،لذا قدرالسهمی از چاههای
موجود در كارخانه برای آن لحاظ نمی گردد ،همچنين محاسبه آن تاثيری در عرصه كارخانه ندارد.
همچنانو وكهو ودرو وفروضاتو ومسئلهو وقيدو وگرديد،و ومجموعو وعرصهو وسهو وقسمتو وتجاریو و،و واداریو ووو وصنعتیو 1650
مترمربع می باشد كه با توجه به محاسبه عرصه قسمت تجاری (به مساحت 75مترمربع) و قسمت اداری (90
مترمربع) اينك عرصه متعلق به كارخانه نوشابه سازی زمزم (به عنوان قسمت صنعتي)و 1485ومترمربع خواهد
بود .كروكی كارخانه (قسمت صنعتي) پس از كسر قسمت تجاری و اداری به شرح زير است:
خيابان آزادي
19متر
قسمتهاي تجاري و
15 اداري
11متر
B
40متر
C
5متر
30متر
با توجه به حذف دو قسمت تجاری و اداري ،اينك ارزش معاملتی بخش صنعتی را محاسبه خواهيم نمود ،در
ابتدا ارزش عرصه صنعتی و سپس اعيانی صنعتی را محاسبه و در مجموع ،ارزش فوق الذكر نمايانگر ارزش
برای تعيين ارزش معاملتی عرصه ،مطابق كروكي ،با عمق يابی از جبهه گرانتر (بر خيابان آزادي) 50متر به
داخل پيشروی می نمائيم (علت تعيينو 50ومتر عمق برای بخش صنعتي ،رعايت بند های اول و دوم صفحهو 2
در اثر عمق يابي 3 ،مستطيل C, B , Aايجاد خواهد شد كه مستطيل Aجبهه اول و مستطيل های C, Bجبهه
دوم می باشند .مساحت های هر يك از مستطيل های فوق الذكر به شرح زير است.
A = 50 × 19 = 950
B = 35 × 11 = 385
C = 5 × 30 = 150
اينك مساحت بر جبهه اول را در ارزش هر مترمربع بر جبهه گرانتر (بر خيابان آزادی هر مترمربع 000/244
ريال) ضرب نموده ،ارزش معاملتی عرصه جبهه اول به دست خواهد آمد.
گرانتر (بر خيابان آزادي) دارد ،لذا ارزش بر خيابان جيحون را مبنای محاسبه ارزش معاملتی جبهه دوم قرار می
دهيم:
هر گاه دو مبلغ ياد شده را با يكديگر جمع نمائيم ،ارزش معاملتی عرصه بخش صنعتی به دست خواهد آمد.
توجه :علت جدا سازی هر يك از بخشهای تجاري ،اداری و صنعتی و تجزيه عرصه هر يك از آنها ،علوه بر
وضعيت قرار گيری و موقعيت بخشهای ياد شده ،جدائی اسناد مالكيت آنان نيز می باشد در غير اينصورت بايد
حال بايد ارزش اعيانی بخش صنعتی مورد محاسبه قرار گيرد ،بايد توجه داشت كه در بخش صنعتی 3نوع
سازه وجود دارد (سوله برای كارخانه)( ،آهن و آجر برای انبار) و (سازه شيروانی برای پاركينگ) ،لذا ارزش يك
متر مربع هر يك از بخش های صنعتی متفاوت خواهد بود ،چون ثابت اعيانی در هر سه برابر است ،ابتدا ثابت
: )1
ارزش هر متر مربع سوله صنعتی ،با توجه به جدول صفحه 5دفترچه ارزش معاملتی به دست آورده آن را
با ثابت اعيانی جمع نموده ،بدين وسيله ارزش هر متر مربع اعيانی سوله صنعتی حاصل خواهد شد.
در اين حالت ،متراژ سوله صنعتی را در ارزش هر متر مربع اعيانی سوله صنعتی ضرب نموده ،ارزش اعيانی
اينك با توجه به بند 3صفحه 3دفترچه ارزش معاملتي ،بلحاظ قرار گرفتن بخش صنعتی در طبقه همكف بايد
% 25ارزش معاملتی اعيانی را به ارزش معاملتی طبقه همكف اضافه می نمائيم( .بنابراين رقم مذكور را در
% 125ضرب مينمائيم).
چون در اين ارزش ،قدمت لحاظ نشده است ،رقم ياد شده محفوظ گرديده تا پس از به دست آوردن جمع
: )2
ابتدا ارزش هر متر مربع سازه آهن و آجر را با توجه به جدول صفحه 5دفترچه ارزش معاملتی به دست می
آوريم ( 000/90وريال) آنگاه آن را با ثابت اعيانی كه قبل وبه دست آورده ايم جمع نموده ،ارزش هر متر مربع
حال متراژ انبار صنعتی ( 200مترمربع) را در عدد مذكور ضرب نموده و ضريب % 125را با توجه به بند 3
صفحه 3دفترچه ارزش معاملتی اعمال می نمائيم تا ارزش معاملتی اعيانی انبار صنعتی به دست آيد.
ارزش معاملتی اعيانی انبار صنعتی /ريال 200 × 800/138 × % 125 = 000/700/34
همانند حالت قبلي ،رقم حاضر محفوظ شده ،تا پس از به دست آمدن جمع كل ارزش اعيانی بخش صنعتي،
: )3
در ابتدا با توجه به جدول صفحه 5دفترچه ارزش معاملتي ،ارزش سازه پاركينگ (شيروانی 000/70ريال) را
به دست آورده ،سپس آن را با ثابت اعيانی جمع نموده ،ارزش هر متر مربع توقفگاه شيروانی حاصل می گردد .
حاليه ضمن احتساب متراژ توقفگاه ( 55متر مربع) آن را در ارزش هر متر مربع پاركينگ (شيرواني) ضرب
نموده ،ضمن رعايت ضريب ( % 125با در نظر گرفتن بند 3صفحه 3دفترچه ارزش معاملتي) ارزش معاملتی
اينك ارزش تجهيزات دو فقره چاه عميق را محاسبه نموده و چون چاه نيز جزئی از تجهيزات و تاسيسات
اعيانی است ،با رعايت بند 3صفحه 3دفترچه ارزش معاملتي ،ضريب % 125را نيز بر مبلغ دو چاه ،اعمال می
نمائيم.
توجه:
تعدادی از سر مميزان و مميزان كل دارائي ،بر چاه ضريب % 125را اعمال نمی نمايند .زيرا اعتقاد -1
دارند كه چاه اعيانی محسوب نمی گردد حال آنكه مطابق جدول صفحهو 6ودفترچه ارزش معاملتی چاه جزء
مطابق آموخته های قبلی ارزش چاهها و ساير اعيانی ها (سوله صنعتي ،انبار صنعتی و توقفگاه) با -2
يكديگر جمع شده و ضريب قدمت بر كليه ارزش های فوق اعمال می گردد.
بدين وسيله 4ارزش (سوله صنعتي ،انبار صنعتي ،توقفگاه و 2چاه عميق) را با يكديگر می نمائيم.
000/700/34+000/295/178+ 000/000/10+500/167/8 =500/162/231
حال تاريخ ساخت بخش صنعتی را بمنظور تعيين قدمت ،در نظر می آوريم ( ) 31/3/1346و آن را از تاريخ
بدين ترتيب ملحظه می شود كه قدمت بخش صنعتی 39سال و چهار ماه و بيست و هشت روز می باشد كه
مطابق دستور العمل مندرج در بند 5ص 3دفترچه ارزش معاملتی به ازای هر سال قدمت 2 ،درصد (حداكثر تا
)% 40كسر می گردد.
چون رقم كسری قدمت بيش از ( % 40حداكثر كسری قدمت) است لذا % 40را از %100كسر می نمائيم
در نهايت برای به دست آوردن ارزش معاملتی بخش صنعتی می بايست ارزش عرصه صنعتی و ارزش
فرض كنيم اطلعات مربوط به يك مجتمع مسكونی ،اداری و تجاری واقع در بخش 10ثبتی به نشانی خيابان
توحيد ،تقاطع خوش شمالی و پرچم ،پلك 20را در اختيار داريم ،ابعاد عرصه ملك دو بر فوق الشعار با كاربری
سه گانه (مسكوني ،اداري ،تجاري) 22*25و مساحت آنو 550متر مربع می باشد .تاريخ اتمام بنای مجتمع ياد
طبقه همكف اين مجتمع كل ً تجاری و دارای 156متر مربع مساحت بوده و مشتمل بر 2باب مغازه 15 -1
متري 2 ،باب مغازه 20متری و 2باب مغازه 25متری و 2باب مغازه 18متري ،بانضمام 132متر مربع راهرو
با قيد اينكه از اين طبقه هيچگونه راهی به ساير طبقات و مشاعات وجود نداشته و خروجی راهروی مغازه
ها به خيابان خوش شمالی منتهی می گردد ،مغازه ها فاقد هر گونه تسهيلت تاسيسات و تجهيزات اعيانی (اعم از
طبقات اول و دوم اين مجتمع دارای كاربری اداری بوده به نحوی كه در هر طبقه 2واحد اداری 132 -2
متری و 150تری قرار دارد ضمنا هر يك از واحد ها دارای 6متر مربع انباری بوده و هيچكدام از واحدهای اين دو
طبقات چهارم و پنجم دارای كاربری مسكونی بوده و همانند طبقه اداری طبقه سوم در هر طبقه دو -4
واحد 132متری و 150متری قرار دارد كه هر يك از واحد ها دارای 6متر مربع انباری و 15متر مربع پاركينگ
می باشند.
مشاعات و مشتركات برای كليه طبقات مسكونی و اداری عبارتند از :راه پله مشاعی (72متر مربع)، -5
آسانسور ( 36متر مربع) تاسيسات و موتور خانه ( 20متر مربع) و زيرزمين مشاعی ( 118متر مربع) می باشد.
ضمنا ورودی كليه آپارتمانها اعم از اداری و مسكونی از خيابان پرچم می باشد.
به عنوان يك قاعده ،هر گاه روش محاسبه ارزش معاملتی هر يك از واحد های تجاري ،اداری و مسكونی
معين شود ،روش ياد شده قابل تعميم به ساير واحد های مشابه خواهد بود .به همين منظور اول ارزش معاملتی
مغازهو 25ومتری تجاری (واقع در طبقه همكف) و سپس ارزش معاملتی واحدو 150ومتری اداری واقع در طبقه
سوم و آنگاه ارزش معاملتی واحد 150متری مسكونی واقع در طبقه پنجم را محاسبه می نمائيم و محاسبه بقيه
موارد مطابق روش حاضر ،بر عهده محاسب گرامی خواهد بود.
قبل از محاسبه ارزش معاملتی هر يك از واحد ها ،ابتدا كروكی محل وقوع عرصه را به شرح زير ترسيم می
خ پرچم نمائيم.
25
متر
22
متر
به عنوان يك قاعده در به دست آوردن قدرالسهم از عرصه ،ابتدا بدون توجه به ساير بخش ها ،عرصه را با
توجه به دستورالعمل مندرج در دفترچه ارزش معاملتي ،بر اساس بخش مورد نظر ،جبهه بندی نموده و ارزش
معاملتی آن را به دست می آوريم .مثل وبرای به دست آوردن قدرالسهم مغازه های تجاري ،اينگونه فرض می
شود كه طبقات ديگر (اعم از مسكوني ،اداري) وجود ندارند .پس از به دست آوردن ارزش معاملتی عرصه،
تمامی اعيانی مفيد را (با فرض وجود كليه اعيانی ها) به دست آورده به عنوان مخرج كسر در نظر گرفته ،آنگاه
اعيانی اختصاصی مغازه 25متری را در صورت كسر قرار می دهيم ،بدين ترتيب نسبت قدرالسهم بخش مربوطه
به دست خواهد آمد .اين قاعده را در هنگام حل مسائل مربوطه بيشتر توضيح خواهيم داد.
معاملتي) را مد نظر قرار داده ،ابتدا برای به دست آوردن قدرالسهم از عرصه ،اينگونه فرض می شود كه ساير
طبقات اداری و مسكونی وجود ندارند .در اين صورت عرصه ملك را تجاری ترسيم می نمائيم .در اين فرض
مطابق آموخته های قبلي ،بر اساس عمق جبهه 20متر ،مبادرت به عمق يابی می نمائيم ،بنابراين دو نمودار زير
خ پرچم
25متر
S1
22
S3
نمودار الف
عمق 30متر
(عمق يابی از خيابان پرچم)
خ پرچم
25متر
S3
عمق 20
متر
نمودار الف
بنابراين مطابق آموخته های قبلی از هر طرف كه عمق يابی می نمائيم نتيجه واحد و يكسان خواهد بود .لذا
مطابق نمودار عمق يابی مقدم از بر خيابان خوش شمالی (خيابانی كه مغازه ها به آن منتهی می شوند) سه
با مراجعه به جدول بلوك 2-10-6در صفحه 48دفترچه ارزش معاملتي ،ارزش هر متر مربع بر خيابان خوش
شمالی و پرچم 000/173ريال می باشد ،چون ارزش معاملتی بر اين دو خيابان برابر است ،لذا تمامی مساحت
ها را با يكديگر جمع نموده و مجموع آن را در مبلغو 000/173وريال ضرب نموده ،حاصل ضرب بيانگر ارزش
ارزش معاملتی عرصه از جنبه تجاری /ريال 440 + 100 + 10 = 550 * 000/173 = 000/150/95
حال برای به دست آوردن قدرالسهم يك مغازهو 25متري ،می بايست علوه بر به دست آوردن كل اعيانی
های مغازه ها ،ساير اعيانی های واحدهای مسكونی و اداری (بانضمام پاركينگ و انباری متعلقه) را حساب كرده ،با
يكديگر جمع نمائيم .حاصل جمع ،تعيين كننده مخرج كسر قدرالسهم مغازه تجاری 25متری خواهد بود .
برای سهولت در به دست آوردن اعيانی ها ،چون در هر طبقه دو واحد 132و 150متری وجود دارد و مجتمع
دارای 5طبقه اداری و مسكونی است لذا متراژ اعيانی های اداری و مسكونی آنها به شرح زير خواهد بود.
مساحت مفيد اعيانی اداری و مسكونی /متر مربع5 )150 + 132( = 1410
چون كل 10واحد از مجتمع فوق الذكر دارای انباری می باشند ،متراژ اعيانی انباری ها عبارت است از
و با توجه به اينكه فقط 6واحد پاركينگ دارند ،متراژ اعيانی پاركينگ ها به شرح زير می باشند.
و نهايتا چون دو باب مغازه 15متري ،دو باب مغازه 18متري ،دو باب مغازه 20متری و دو باب مغازه 25
متری وجود دارد كل اعيانی مغازه ها 156متر خواهد شد .با جمه تمامی اعيانی های فوق ،مجموع متراژ اعيانی
ها 1716متر مربع خواهد شد كه مخرج كسر قدرالسهم را تشكيل می دهد .حال چون می خواهيم قدرالسهم يك
مغازه 25متری را محاسبه نمائيم لذا متراژ ياد شده را در صورت كسر قرار می دهيم و بدين وسيله قدرالسهم
مغازه ياد شده 1716/25خواهد شد و اگر اين رقم را در ارزش عرصه از جنبه تجاری ضرب نمائيم ،قدرالسهم
مغازه ياد شده از ارزش عرصه (با نگرش تجاري) به دست خواهد آمد
قدرالسهم از ارزش عرصه برای مغازه 25متری /ريال 95 /000/150 * 1716/25 = 218/386/1
واقدام بعدي ،به دست آوردن ارزش اعيان مغازهو 25ومتری است .مطابق آموخته های قبلي ،ابتدا ثابت
اعيانی را محاسبه می نمائيم.
آنگاه ارزش يك متر مربع نوع سازه مغازه (اسكلت بتونی به مبلغو 000/300وريال) را با ثابت اعيانی جمع
نموده ،حاصل جمع ،ارزش اعيانی يك متر مربع مغازه را به دست می دهد .اگر مبلغ مذكور را در متراژ مغازه
ضرب نمائيم ،ارزش معاملتی اعيانی مغازه 25متری (بدون ضريب) حاصل خواهد شد.
چون مغازه در طبقه همكف واقع شده است ،مطابق بندو 3وصفحهو 3ودفترچه ارزش معاملتی و مطابق
چون اين مغازه از راهرو مشترك بين مغازه ها نيز سهم دارد و آن نيز بايد محاسبه شود ،لذا متراژ كل راهرو
های تجاری را به دست آورده و بر تعداد مغازه ها تقسيم نمائيم (زيرا بدو ن در نظر گرفتن متراژ مغازه ها ،راهرو
جزو مشاعات كليه مغازه ها است) و عدد به دست آمده را در ارزش هر متر مربع مغازه ضرب نموده و ضريب
% 125را بر حاصل آن اعمال می نمائيم بدين وسيله قدرالسهم مغازهو 25متری از ارزش راهروی تجاری نيز
اينك ارزش اعيان مفيد مغازه و قدرالسهم از راهروی تجاری را با يكديگر جمع نموده ،حاصل جمع مبين
ارزش معاملتی اعيانی متعلقه به مغازه 25متری (قبل از احتساب قدمت) خواهد بود.
ارزش اعيان مغازه قبل از محاسبه قدمت /ريال 250/456/10 + 125/901/6 = 375/357/17
مطابق آموخته های قبلي ،قدمت ساختمان را محاسبه نموده (تفاوت زمان محاسبه ارزش معاملتی و اتمام
ضريب قدمت را در ارزش اعيان مغازه تاثير داده ،بدين وسيله ارزش اعيان مغازهو 25ومتری با احتساب
قدمت حاصل خواهد شد .اگر عدد به دست آمده را با قدرالسهم از عرصه از ديد تجاری جمع نمائيم ،حاصل آن
ارزش معاملتی مغازه 25متری خواهد شد كه ماخذ و مبنای وصول حق الثبت قرار می گيرد .
ب) نحوه محاسبه ارزش معاملتی واحد اداری 150متری واقع در طبقه سوم:
مطابق فرض مسئله ،اين واحد اداری دارای يك واحد پاركينگ 15متری و يك انباری 6متری نيز می باشد.
بر اساس آموخته های قبلي ،ابتدا بايد بدون در نظر گرفتن واحد های مسكونی و تجاري ،قدرالسهم واحد
مزبور از عرصه را تعيين نمائيم .ليكن بايد قبل از آن ،ارزش عرصه محاسبه شود .برای اينكار ضروری است ،بر
اساس 50متر عمق يابی شود (عمق يابی املك اداری با استنباط از بندهای اول و دوم تذكاريه ضميمه 2دفترچه
ارزش معاملتی برابر املك مسكونی وو 50متر خواهد بود) ،چون ارزش بر خيابانهای پرچم و خوش شمالی از
لحاظ قيمت برابر است و نتيجه عمل يكسان و كل مساحت 550متر مربع به عنوان جبهه اصلی در نظر گرفته
خواهد شد كه كافی است آن را در ارزش يك متر مربع بر خيابان پرچم يا خوش شمالی ( 000/173ريال) ضرب
برای به دست قدرالسهم آپارتمان اداری فوق از ارزش عرصه اداري ،همانگونه در مبحث قبلی عنوان شد،
كل اعيانی مفيد (مسكوني ،تجاري ،اداري ،بانضمام پاركينگ ها و انباری ها) را به دست می آوريم چون قبل مقادير
فوق به دست آمده و ميزان آن 1716متر مربع می باشد لذا اين عدد مخرج كسر قدرالسهم قرار خواهد گرفت،
برای به دست آوردن صورت قدرالسهم كافی است كه متراژ آپارتمان اداری مورد نظر (بانضمام متراژ پاركينگ و
اينك ارزش معاملتی عرصه (از منظر اداري) را در قدرالسهم به دست آمده ( ) 171 / 1716ضرب نموده
حاصل آن ،قدرالسهم آپارتمان مذكور از ارزش معاملتی عرصه را توليد می نمايد.
برای وبه دستو آوردن ارزش اعيانی آپارتمان اداري ،بايد سهم آپارتمانو مزبورو در واختصاصات و(آپارتمان و
ليكن بايد ابتدا ارزش معاملتی يك متر مربع آپارتمان اداری را به دست می آوريم ،بنابراين برای به دست
ارزش تاسيسات و تجهيزات اعيانی +ارزش هر متر مربع سازه +ثابت اعيانی = ارزش هر
بنابراين بدوا ثابت اعيانی را محاسبه می نمائيم .چون برای به دست آوردن ثابت اعياني ،ارزش يك متر مربع
بر خيابان پرچم و خوش شمالی برابر است ،لذا مبلغ مذكور را در % 20ضرب می نمائيم:
وحال چون سازه مجتمع مزبور ،بتنی است و ارزش هر متر مربع آنو 000/300وريال می باشد و نيز چون
مجتمع ياد شده دارای آسانسور و شوفاژ می باشد ،مطابق جدول صفحه 6دفترچه ارزش معاملتی برای هر متر
مربع اعيانی 7500ريال بابت آسانسور و 4500ريال بابت شوفاژ سانترال اضافه نموده بدين وسيله از مجموع
حال بايد به تفكيك ارزش اعيانی های متعلقه اداری (اعم از آپارتمان ،پاركينگ ،انباري ،مشاعات و راه پله و
به شرح زير اقدام می نمائيم .متراژ آپارتمان اداری طبقه سوم مورد نظر ( 150مترمربع) را در ارزش يك
متر مربع اعيانی ضرب می نمائيم حاصل ضرب مساوی با ارزش اعيانی آپارتمان اداری بدون رعايت ضريب
خواهد بود.
ارزش اعيانی آپارتمان اداری بدون رعايت ضريب /ريال 150 *600/346=000/990/51
حال با توجه به اينكه آپارتمان اداری ياد شده در طبقه سوم قراردارد و مطابق بند 4صفحه 3دفترچه ارزش
معاملتي ،به ازای هر طبقه اضافی يا كمتر از همكف ،از نصاب %120اضافی % 2كسر می نمائيم
اينك مبلغ ارزش اعيانی به دست آمده را در ضريب ياد شده ضرب می نمائيم ،حاصل آن ارزش اعيانی
چون ضريب قدمت بر اين ارزش اعمال نشده ،مبلغ مذكور را حفظ نموده تا ساير ارزش های اعيانی به
دست آيد.
متراژ انباری و پاركينگ را با يكديگر جمع نموده حاصل آن را در يك متر مربع ارزش اعيانی ضرب می نمائيم
حاصل ضرب مذكور ،توليد ارزش اعيانی پاركينگ و انباری (بدون رعايت ضريب) را می نمايد.كه اگر آن را در
ضريب % 118ضرب نمائيم حاصل ،تشكيل ارزش اعيانی پاركينگ و انباری اداری واقع در زيرزمين را می دهد.
توجه - 1:علت اعمال ضريب % 118به اين خاطر است كه چون انباری و پاركينگ در زيرزمين قرار دارد،
نسبت به طبقه همكف ،يك طبقه كمتر محسوب می گردد ،لذا از ضريب ( % 120موضوع بند 4صفحه 3دفترچه
ارزش معاملتي) 2درصد كم می نمائيم.
2و– رعايت بندو 4وصفحهو 3ودفترچه ارزش معاملتی به شرح فوق ،مورد اتفاق سر مميزان و مميزان كل
چون ارزش ياد شده ،بدون اعمال قدمت محاسبه شده ،لذا همانند ارزش اعيانی آپارتمان اين رقم نيز حفظ
می گردد.
چون مطابق فرض مسئله ،مشاعات راه پلهو 72ومتر مربع ومشاعات آسانسور در مجموع طبقاتو 36ومتر
مربع می باشد لذا مجموع مشاعات را به دست آورده و بر تعداد واحدهای اداری و مسكونی ( 10واحد) تقسيم
می نمائيم (زيرا واحدهای تجاری فاقد آسانسور و راه پله مشاعی می باشند).
اينك سهمی آپارتمان اداری (واقع در طبقه سوم) را در ارزش يك متر مربع ضرب نموده ،حاصل ضرب را در
توجه 1 :و– علت اعمال ضريبو 114و %به اين دليل است كه آپارتمان اداری در طبقه سوم واقع است و
مشاعات مربوط به آپارتمان مذكور را با منشاء طبقه سوم محاسبه می نمائيم.و 2و– رعايت بندو 4وصفحهو 3
دفترچه ارزش معاملتی در اين خصوص مورد اتفاق سر مميزان و مميزان كل دارائی نمی باشد.
همانند موارد فوق ،اين رقم نيز جهت اعمال قدمت محفوظ نگاه داشته می شود.
ابتدا مجموع مساحت مشاعات زيرزمين را به دست می آوريم .همانگونه كه می دانيم مساحت موتورخانه (
20متر مربع) و باقيمانده فضای زيرزمين ( 118متر مربع) می باشد كه مجموع را بر تعداد واحدهای مسكونی و
اداری ( 10واحد) تقسيم نموده ،حاصل آن را همانند روش محاسبه پاركينگ و انباري ،در ضريبو % 118ضرب
می نمائيم.
دست می آيد و نهايتا با توجه به آموخته های قبلی ضريب قدمت را به دست آورده ،ارزش مجموع اعيانی را در
ضريب به دست آمده ضرب می نمائيم ،بدين وسيله ارزش اعيانی ها پس از قدمت به دست خواهد آمد.
قبل از قدمت
اينك ارزش به دست آمده را با ارزش سهمی آپارتمان اداری از عرصه جمع نموده ،حاصل جمع نمايانگر
ارزش معاملتی آپارتمان اداری طبقه سوم ( 150متري) به انضمام پاركينگ و انباری خواهد بود.
توجه:و وبايدو وتوجهو وداشتو وچونو وآپارتمانو ومزبورو واداریو وبودهو ووو ومسكونیو ونمیو وباشد،و ولذاو وبرایو ومشاعاتو وو
مشتركات اعم از راه پله و آسانسور و مشاعات واقع در زير زمين ،ضريب %40را مطابق مفهوم مخالف بند 6
ج) نحوه محاسبه ارزش معاملتی آپارتمان مسكونی 150متری (طبقه پنجم):
بر اساس آموخته های قبلي ،بايد در ابتدا بدون در نظر گرفتن واحد های تجاری و اداری ،قدر السهم آپارتمان
مذكور را از عرصه (با ديد مسكوني) محاسبه نمائيم .به همين جهت برای به دست آوردن مساحت جبهه ،از عمق
50متر استفاده می نمائيم .همانگونه كه در بحث قدر السهم آپارتمان اداری از عرصه ذكر شد ،چون ارزش بر
خيابانهای پرچم و خوش شمالی از لحاظ قيمت برابر است ،بنابراين نتيجه عمل يكسان و كل مساحتو 550
مترمربع به عنوان جبهه اصلی مد نظر قرار گرفته ،آن را در ارزش يك مترمربع بر خيابان پرچم يا خوش شمالی (
برای به دست آوردن قدر السهم آپارتمان مسكونی طبقه پنجم از عرصه مسكونی ،همانند آموخته های قبلي،
مساحت كل اعيانی مفيد (مسكوني ،تجاري ،اداری به انضمام پاركينگ ها و انباری ها) را به دست آورده ( 1716
مترمربع) عدد ياد شده را به عنوان مخرج كسر قرار داده و برای به دست آوردن صورت كسر كافی است متراژ
آپارتمان مسكونی طبقه پنجم به انضمام پاركينگ و انباری متعلقه را جمع نمائيم.
150 + 6 + 15 = 171
اينك ارزش معاملتی عرصه از ديد مسكونی را در قدر السهم به دست آمده ( ) 171 / 1716ضرب می
برای به دست آوردن ارزش كل اعيانی ها ،بعد از به دست آوردن ارزش هر متر مربع اعيانی (حاصل جمع
ثابت اعياني ،ارزش سازه و تاسيسات و تجهيزات اعياني) ،می بايست اعيانی ها را تفكيك نمائيم.
ارزش هر متر مربع اعيانی /ريال 000/346 + 000/300 + 7500 + 4500 = 600/346
بر خلف آپارتمان اداري ،اعيانی های مسكونی به دو قسمت اعيانی اختصاصی (مساحت آپارتمان ،انباری و
پاركينگ) و قدرالسهم از اعيانی اشتراكی و مشاعات تقسيم شده و ارزش آن را به شرح زير به دست می آوريم.:
ابتدا متراژ (آپارتمان ،پاركينگ و انباري) را به دست آورده آن را در ارزش يك متر مربع اعيانی ضرب نموده و
حاصل ضرب را در ضريب % 102ضرب خواهيم نمود .نتيجه آن ارزش اعيانی اختصاصی پس از اعمال ضريب را
توليد می كند.
چون بر رقم ياد شده ،ضريب قدمت اعمال نشده ،مبلغ مزبور را محفوظ نگاه می داريم.
توجه :وعلت اعمال ضريبو 102و %به اين خاطر است كه آپارتمان مسكونی ياد شده در طبقه پنجم واقع
شده و مطابق بند 2صفحه 3دفترچه ارزش معاملتی به % 100ارزش معاملتی طبقه پنجم به بال به ازای هر
ابتدا مساحت كليه مشاعات (اعم از راه پله ،آسانسور ،تاسيسات و باقيمانده زيرزمين) را با يكديگر جمع
نموده ،حاصل آن را بر تعداد واحد ها ( 10واحد) تقسيم می نمائيم .نتيجه تقسيم كه قدرالسهم از مشاعات ناميده
می شود ،در ارزش يك متر مربع اعيانی ضرب و ضمن اعمال ضريب % 40با عنايت به بند 6صفحه 4دفترچه
ارزش معاملتي ،به شرح فوق ضريب % 102را نيز اعمال می نمائيم.
اينك دو رقم ارزش اعيانی اختصاصی و ارزش قدرالسهم مشاعات را با يكديگر جمع نموده و پس از محاسبه
قدمت ،ضريب قدمت را در حاصل جمع دو ارزش ياد شده ضرب نموده ،ارزش كل اعيانی پس از قدمت به دست
می آيد.
ضريب قدمت
جمع ارزش مذكور بانضمام قدرالسهم از عرصه ،مبين ارزش معاملتی و مبنای وصول حق الثبت قرار خواهد
گرفت.