‫نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك (بخش دوم ـ اعيان)‬

‫سليمان فدوی‬

‫‪]1[1‬‬

‫هرگاه ملكی علوه بر عرصه‪ ،‬دارای اعيانی باشد‪ ،‬در اين صورت مي‌بايست علوه بر محاسبه ارزش معاملتی‬
‫عرصه‪ ،‬ارزش معاملتی اعيانی را نيز به دست آورده و پس از رعايت قواعد مندرج در دستور العمل (تذكرات)‬
‫دفترچه ارزش معاملتی املك‪ ،‬ارزش معاملتی پلك ثبتی مرقوم را به دست آورده و مبنای وصول حق الثبت‬
‫قرار دهيم‪ .‬با توجه به اينكه نحوه محاسبه ارزش معاملتی اعيانی املك ويلئی (مسكوني) و املك آپارتمانی‬
‫طبقاتی (اعم از تماما مسكونی يا تجاری يا اداری يا املك آپارتمانی مختلط تجاري‪ ،‬اداري‪ ،‬مسكوني) و نيز املك‬
‫صنعتي‪ ،‬خدماتی متفاوت است‪ ،‬لذا ابتدا ارزش معاملتی املك ويلئی مورد بحث و بررسی قرار مي‌گيرد به عنوان‬
‫يك قاعده‪ ،‬برای به دست آوردن ارزش اعيانی هر ملك‪ ،‬ابتدا بايد ثابت اعيانی را به دست آورده‪ ،‬آنگاه آن را با‬
‫ارزش هر متر مربع سازه (نوع ساختمان) جمع نمود بدين ترتيب ارزش پايه معاملتی اعيان به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫الف) ثابت اعيانی‪:‬‬
‫در بحث نحوه محاسبه ارزش معاملتی اعياني‪ ،‬به عنوان يك قاعده كلي‪ ،‬مي‌بايست ‪ %20‬قيمت هر متر مربع‬
‫عرصه (بر جبهه اول) را به قيمت هر مترمربع بنای ساختمان (نوع سازه با توجه به بندهای اول تا چهاردهم جدول‬
‫ارزش معاملتی اعيانیو مندرجو درو جدول صفحه پنجم دفترچه ارزشو معاملتي) اضافه نموده وو ماخذو وو مبنای‬
‫محاسبه ارزش هر مترمربع ساختمان قرار داد‪ %20 ،‬مزبور را اصطلحا " ثابت اعيانی " نامگذاری مي‌نمائيم‪.‬‬
‫برای درك بهتر موضوع و با توجه به وضعيت املك ويليي‪ ،‬ثابت اعيانی را در سه فرض (املك يك بر‪ ،‬املك ‪ 2‬و‬
‫چند بر و املك فاقد بر) مورد مداقه قرار مي‌دهيم‪:‬‬
‫‪ )1‬نحوه تعيين ثابت اعيانی املك يك بر‪:‬‬
‫مثل فرض نمائيم در عرصه ‪ 20 × 60‬متر يك بری واقع در خيابان سميه (حد ‪ 20‬متری در بر خيابان سميه‬
‫قرار دارد) ساختمان ويلئی دو طبقه ای وجود دارد كه نوع سازه آن اسكلت فلزی است‪ ،‬برای به دست آوردن‬
‫ارزش پايه اعيانی در اين حالت‪ ،‬ابتدا با مراجعه به جدول ‪( 146‬رديف ‪ )4‬قيمت هر مترمربع بر خيابان سميه را به‬
‫دست مي‌آوريم‬
‫(‪ 200 /000‬ريال) بنابراين مبلغ ياد شده را در ‪ % 20‬ضرب نموده‪ ،‬بدين وسيله " ثابت اعيانی " ساختمان‬
‫ويليی ياد شده به دست مي‌آيد‪.‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/200 × % 20 = 000/40‬‬

‫معنای ثابت اعيانی اين است كه اين مبلغ به نوع سازه (مندرج در جدول صفحه ‪ 5‬دفترچه ارزش معاملتي)‬
‫اضافه شده‪ ،‬تا مبلغ پايه هر مترمربع هر اعيانی (بدون احتساب تجهيزات و تاسيسات اعياني) در بر خيابان سميه با‬
‫توجه به نوع سازه به دست آيد‪ .‬در مثال ياد شده چون نوع اسكلت ساختمان ويليی مذكور فلزی است‪ ،‬لذا‬
‫مطابق رديف ‪ 3‬از جدول صفحه ‪ 5‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬قيمت هر مترمربع ساختمان فلزی ‪ 000/250‬ريال‬
‫‪1‬‬

‫[‪ . ]1‬سردفتر سابق ‪443‬تهران و عضو هيئت علمی دانشگاه‪.‬‬

‫مي‌باشد‪ .‬حاليه مبلغ ثابت اعيانی را با مبلغ ساختمان اسكلت فلزی جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع آن‪ ،‬ارزش پايه هر‬
‫مترمربع اعيانی با سازه اسكلت فلزی يك بر در خيابان سميه به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫ارزش هر مترمربع اعيانی ‪ /‬ريال ‪000/250 + 000/40 = 000/290‬‬
‫اگر همين ملك‪ ،‬دارای ساختمان بتن آرمه باشد (يعنی سازه ای كه تمام ديوارها‪ ،‬سقف و اسكلت آن از بتن‬
‫باشد) در آن صورت مبلغ هر مترمربع اعيانی با در نظر گرفتن ثابت اعياني‪ ،‬جمعا به مبلغ ‪ 000/415‬ريال خواهد‬
‫شد‪.‬‬
‫ونحوه محاسبه آن بدين شرح است كه ابتدا بر طبق رديف اول جدول صفحهو ‪ 5‬ودفترچه ارزش معاملتي‪،‬‬
‫ارزش هر مترمربع سازه بتن آرمه را به دست مي‌آوريم ( ‪ 000/375‬ريال) آنگاه ثابت اعيانی يك بر خيابان سميه (‬
‫‪ 000/40‬ريال) را به مبلغ ياد شده‪ ،‬اضافه مي‌نمائيم‪ ،‬بدين وسيله ارزش پايه هر مترمربع اعيانی با سازه بتن آرمه‬
‫در خيابان سميه (برای املك يك بر) به دست مي‌آيد‪ ،‬همين وضعيت را مي‌توان با سازه های فلزي‪ ،‬آجری و غيره‬
‫مورد محاسبه قرار داد‪.‬‬
‫‪ )2‬نحوه تعيين ثابت اعيانی برای املك دو يا چند بر‪:‬‬
‫بدون تفاوت در دو يا چند بر بودن ملك مورد بحث ‪ ،‬مطابق تذكاريه دفتر چه ارزش معاملتی (مندرج در بند‬
‫يك از صفحه ‪ 3‬دفترچه مذكور) مبنای محاسبه و تعيين ثابت اعياني‪ ،‬برگرانتر خواهد بود‪ ،‬بدين معنا كه ابتدا ارزش‬
‫بر گرانتر را به دست آورده‪ ،‬آنگاه ‪ % 20‬را در آن مبلغ ضرب مي‌نمائيم به عنوان مثال فرض كنيد كه در عرصه ای‬
‫با ابعاد ‪ 20*60‬متر‪ ،‬ساختمان ويلئی با سازه اسكلت فلزی احداث گرديده است‪ ،‬عرصه مذكور در نبش خيابان‬
‫های حافظ و سميه قرار گرفته است‪ .‬برای محاسبه ثابت اعيانی آن ملك‪ ،‬ابتدا به جدول صفحهو ‪ 146‬ومراجعه‬
‫نموده و با ملحظه رديف های سوم و چهارم متوجه مي‌شويم كه ارزش هر متر مربع بر خيابان حافظ ‪000/235‬‬
‫ريال و ارزش هر متر مربع خيابان سميهو ‪ 000/200‬وريال است‪ .‬لذا مشاهده مي‌شود كه هر مترمربع بر خيابان‬
‫حافظ گرانتر از بر خيابان سميه است‪ ،‬بنابراين به منظور تعيين ثابت اعياني‪ ،‬ملك و مبنای آن‪ ،‬ارزش هر متر‬
‫مربع بر خيابان حافظ خواهد بود در اين حالت ارزش مزبور را در ‪ % 20‬ضرب نموده بدين وسيله ثابت اعيانی به‬
‫دست مي‌آيد‪.‬‬
‫ثابت اعيانی دو بر تقاطع خيابان حافظ ‪ -‬سميه ‪ /‬ريال ‪000/235 * % 20 = 000/47‬‬
‫اينك برای به دست آوردن ارزش هر متر مربع سازه اسكلت فلزی در كليه تقاطع های خيابان حافظ و سميه‪،‬‬
‫ارزش هر متر مربع سازه اسكلت فلزی را به ثابت اعيانی اضافه مي‌نمائيم (با قيد اينكه ارزش هر متر مربع‬
‫اسكلت فلزی مطابق رديف ‪ 3‬جدول صفحه ‪ 5‬دفترچه ارزش معاملتی مبلغ ‪ 000/250‬ريال مي‌باشد‪).‬‬
‫ارزشو وپايهو وهرو ومترمربعو واعيانیو وباو واسكلتو وفلزیو ودرو وتقاطعو وحافظ‪-‬و وسميهو و‪/‬و وريالو ‪+ 000/47 = 000/297‬‬
‫‪000/250‬‬
‫اگر نوع سازه اعيانی مذكور‪ ،‬ساختمان آجری (با هر نوع سقف و روكار) باشد در اين صورت مبلغ ثابت‬
‫اعيانی (‪ 000/47‬ريال) را با مبلغ رديف ‪ 5‬صفحه ‪ 000/120( 5‬ريال) جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع (‪ 000/167‬ريال)‬

‫به عنوان ارزش پايه هر متر مربع هر ساختمان آجری در تقاطع حافظ – سميه خواهد بود‪.‬‬
‫‪)3‬‬

‫نحوه تعيين ثابت اعيانی در املك فاقد بر‪:‬‬

‫عليرغم اينكه در دفترچه تعيين ارزش معاملتی املك تهران و حومه صراحتی در تعيين ثابت اعيانی املك‬
‫فاقد بر وجود ندارد‪ ،‬ليكن مي‌توان از عمومات بندو ‪ 1‬وقسمت دوم تذكرات‪ ،‬مندرج در صفحهو ‪ 3‬ودفترچه ارزش‬
‫معاملتي‪ ،‬استفاده نموده و ثابت اعيانی را با ضرب كردنو ‪ 20‬و‪ %‬در قيمت هر متر مربع عرصه املك فاقد بر‬
‫محاسبه نمود‪ .‬چون مطابق آموخته های قبلی ارزش هر متر مربع عرصه املك فاقد بر‪ ،‬از ارزش پشت جبهه‬
‫املك مجاوری كه برای ملك محصور حق دسترسی قائل است‪ ،‬محاسبه مي‌گردد‪ ،‬بنابراين تعيين ثابت اعيانی‬
‫بستگی كامل به وضعيت ملك مجاور دارد‪ .‬وضعيت ملك مجاور ملك مورد نظر از دو حال خارج نخواهد بود‪ ،‬يا ملك‬
‫مجاور يك بر است‪ ،‬يا اينكه ملك مجاور دو يا چند بر خواهد بود ‪.‬‬
‫‪1-3‬‬

‫‪:‬‬

‫فرض كنيم ملكی به ابعاد ‪ 20 *60‬محصور يا فاقد بری وجود دارد كه نوع سازه آن اسكلت بتنی است و ملك‬
‫مجاوری كه برای ملك محصور‪ ،‬حق دسترسی به خيابان سميه قائل است‪ ،‬ملكی يك بر مي‌باشد‪ .‬در آن صورت با‬
‫توجه به داده های جدول صو ‪ 146‬و(رديف چهارم) متوجه مي‌شويم و كه هر و متر مربع ارزش بر خيابان سميه (‬
‫‪ 000/200‬ريال) است اول ً چون ملك مجاور يك بر می باشد‪ .‬ثانيا ً به علت اينكه ارزش عرصه املكی كه دارای‬
‫راه عبور مستقل نمی باشند برابر ارزش پشت جبهه ملك مجاور آن مي‌باشد (اعم از اينكه واقعا ملك مجاور‬
‫دارای پشت جبهه باشد يا نباشد) ثالثا چون ارزش پشت جبهه املك يك بر‪ ،‬نصف ارزش جبهه مربوطه است‪،‬‬
‫بنابراين ارزش هر متر مربع عرصه ملك محصور مورد نظر (ريال ‪ ) 000/200 :2 = 000/100‬خواهد شد‪ ،‬اينك‬
‫‪ % 20‬را به عنوان ثابت اعيانی در مبلغ هر متر مربع عرصه محصور ( ‪ 000/100‬ريال) ضرب نموده‪ ،‬رقم ثابت‬
‫اعيانی (‪ 000/20‬ريال) به دست می آيد چون سازه اعيانی ملك مرقوم از جنس اسكلت بتنی است‪ ،‬با توجه به‬
‫جدول صفحه ‪( 5‬رديف ‪ )2‬كه ارزش معاملتی هر ابنيه با اسكلت بتنی ‪ 000/300‬ريال می باشد‪ ،‬ثابت اعيانی را با‬
‫آن جمع نموده (‪ ) 000/300 + 000/20 = 000/320‬بدين وسيله ارزش پايه اعيانی با اسكلت بتنی در عرصه‬
‫محصوری كه بوسيله ملك مجاور يك بر ی به خيابان سميه متصل است‪ ،‬به دست خواهد آمد‪ ،‬همين مثال را می‬
‫توان حسب مورد برای سازه هايی نظير ساختمان تمام بتن (بتن آرمه)‪ ،‬اسكلت فلزی و غيره محاسبه نمود‪.‬‬
‫‪– 2-3‬‬

‫‪:‬‬

‫فرض كنيم ملك محصور فوق الذكر بجای اينكه از ملك يك بر به خيابان سميه حق عبور داشته باشد‪ ،‬از ملك‬
‫دو بری به خيابانهای سميه يا حافظ دسترسی داشته باشد‪ ،‬در اين صورت‪ ،‬چون ارزش پشت جبهه ملك مجاور دو‬
‫بر ( اعم از اينكه ملك مجاور واقعا دارای پشت جبهه باشد يا نباشد) از قيمت بر ارزانتر محاسبه می شود (منوط‬
‫به اينكه ارزش بر آخر ازو ‪ 60‬و‪ %‬بر گرانتر‪ ،‬ارزانتر نباشد) و چون ارزش بر دوم يعنی خيابان سميه به مبلغ‬
‫‪ 000/200‬وريال ازو ‪ 60‬و‪ %‬ارزش بر خيابان حافظ (‪ ) 235000 * % 60 = 000/141‬بيشتر است‪ ،‬لذا ارزش‬
‫معاملتی هر متر مربع ملك محصور‪ 000/200 ،‬ريال (به ميزان ارزش پشت جبهه ملك مجاور دو بر) بوده‪ ،‬اينك‬

‫مبلغ مذكور را درو ‪ 20‬و‪ %‬ضرب نموده‪ ،‬حاصل ضرب (ريالو ‪ ) 000/200 % 20 = 000/40‬ثابت اعيانی ملك‬
‫محصور با وضعيت فوق خواهد شد‪ .‬بنابراين با توجه به داده مسئله‪ ،‬چون سازه اعيانی از جنس اسكلت بتنی است‬
‫و ارزش هر متر مربع اسكلت مذكور ‪ 000/300‬ريال می باشد‪ ،‬بناء علي‌هذا مبلغ ثابت اعيانی (‪ 000/40‬ريال) را‬
‫با ارزش هر متر مربع اسكلت فلزی در ملك محصور فوق الذكر جمع و بدين وسيله ارزش پايه اعيانی به دست‬
‫خواهد آمد (ريال ‪ ،)000/300 + 000/40 = 000/340‬همين مسئله قابل محاسبه با ساير سازه های اعيانی نيز‬
‫می باشد‪.‬‬
‫تكمله‪ :‬بايد توجه نمود كه بعد از يافتن ثابت اعياني‪ ،‬می بايست ارزش معاملتی اعيانی (نوع سازه) را با آن‬
‫جمع نمائيم و بدين وسيله حاصل جمع‪ ،‬ارزش معاملتی پايه اعيانی ناميده می شود‪ .‬با مراجعه به جدول ارزش‬
‫معاملتی اعيانی و نوع سازه مندرج در صفحهو ‪ 5‬ودفترچه ارزش معاملتی متوجه خواهيم شد كه سه نوع سازه‬
‫وجود دارد‪:‬‬
‫‪)1‬سازه های مسكونی اعم از شهری و روستايی (رديف های ‪ 1‬تا ‪)7‬‬
‫‪ )2‬سازه های صنعتی (انبارها) موضوع رديف های (‪ 8‬تا ‪)11‬‬
‫‪)3‬گاراژها و توقفگاهها رديف ‪12‬‬
‫‪)4‬سالن های پرورش دام و طيور موضوع رديف هایو ‪ 13‬ووو ‪ 14‬وجدول مندرج در صفحهو ‪ 5‬ودفترچه ارزش‬
‫معاملتی اعياني‪ ،‬كه حسب مورد با توجه به نوع ساختمانهای مسكوني‪ ،‬صنعتی ‪ ،‬تجاري‪ ،‬اداری و خدماتی (مندرج‬
‫در بندهای ‪2‬و ‪3‬و ‪ 4‬صفحه سوم دفترچه ارزش معاملتي) ارزش معاملتی هر مترمربع (با عنايت به نوع سازه) با‬
‫ثابت اعيانی جمع خواهد شد‪.‬‬
‫ب) ارزش معاملتی تاسيسات و تجهيزات اعيانی (امكانات اعياني)‪:‬‬
‫پس از يافتن ارزش معاملتی پايه هر مترمربع اعيانی (حاصل جمع ارزش هر مترمربع سازه و ثابت اعياني) ‪،‬‬
‫اينك ارزش تاسيسات و تجهيزات اعيانی (يا امكانات ساختمان) را با توجه به جدول صفحهو ‪ 6‬ودفترچه ارزش‬
‫معاملتی به آن مبلغ می افزائيم ‪ ،‬با دقت در جدول ياد شده متوجه خواهيم شد كه دو گونه تاسيسات و تجهيزات‬
‫برای اعيانی در نظر گرفته شده است‪.‬‬
‫‪-1‬‬

‫تاسيسات و تجهيزات اعيانی بر پايه مترمربع در هر طبقه‬

‫‪-2‬‬

‫تاسيسات و تجهيزات اعيانی به طور كلی‬

‫‪) -1‬‬

‫‪:‬‬

‫با دقت در رديف های ‪ 1‬تا ‪ 5‬جدول صفحه ‪ 6‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬متوجه می گرديم كه وجود دستگاههای‬
‫حرارت مركزی (شوفاژ سانترال) دستگاههای تهويه مطبوع‪ ،‬آسانسور‪ ،‬تجهيزات عمومی (نظير استخر‪ ،‬جكوزي‪،‬‬
‫سونای خشك و سونای بخار) و اگو (فاضلب شهري) بر ارزش اعيانی خواهد افزود‪ .‬بنابراين مطابق جدول ياد‬
‫شده‪ ،‬در صورت وجود هر يك از موارد ياد شده در ساختمان مبلغ مربوطه را از جدول صفحه ‪ 6‬انتخاب نموده و‬
‫آن را به ارزش پايه اعيانی اضافه می نمائيم كه مجموعا‪ ،‬ارزش نهايی هر مترمربع اعيانی به دست خواهد آمد‪ .‬به‬

‫عنوان مثال فرض كنيد كه در ملك يك بر واقع در خيابان سميه به ابعاد ‪( 20× 60‬با ثابت اعيانی ‪ 000/40‬ريال)‪،‬‬
‫ساختمانی وبا اسكلت بتنیو وجود دارد و(قيمت هر مترمربع وساختمانو بتنیو ‪ 000/300‬وريال است) درو ساختمان‬
‫ويليی ياد شده تاسيسات و تجهيزاتی از قبيل شوفاژ مركزي‪ ،‬جكوزي‪ ،‬سونای خشك و سونای بخار وجود دارد‪.‬‬
‫با توجه به آموخته های قبلی و فوق ارزش هر مترمربع پايه اعيانی ‪ 000/340‬ريال خواهد بود اينك برای وجود‬
‫شوفاژ مركزی (‪ 4500‬ريال) برای جكوزی (‪ 6000‬ريال) برای سونای خشك (‪ 6000‬ريال) و برای سونای بخار (‬
‫‪ 6000‬وريال) كه ميزان آن (ريالو ‪ ) 4500 + 3 × )6000( = 500/22‬خواهد شد‪ ،‬به ارزش هر مترمربع پايه‬
‫اعيانی اضافه شده (ريال ‪ )000/340 + 500/22 = 000/365‬حاصل جمع آن به عنوان ارزش نهايی هر مترمربع‬
‫اعيانی محسوب خواهد شد‪.‬‬
‫ارزش مزبور‪ ،‬مبنای محاسبه كل اعيانی های موجود در دستور العمل دفترچه ارزش معاملتی قرار می گيرد‬
‫‪) –2‬‬

‫‪.‬‬

‫در پاره ای از موارد به جای اينكه تسهيلت موجود در ساختمان بر پايه مترمربع برای هر طبقه مبنای تعيين‬
‫ارزش نهايی اعيانی گردد‪ ،‬تاسيسات و تجهيزاتی در ساختمان وجود دارند كه باعث افزايش ارزش كلی ساختمان‬
‫خواهد شد‪ ،‬نظير وجود چاه عميق يا نيمه عميق با موتور پمپ كه قابل بهره برداری باشد ( به عبارت ديگر چاه‬
‫هايی كه قابل بهره برداری نبوده يا چاههای عميق و نيمه عميق بدون موتور پمپ فاقد ارزش می باشند) در اين‬
‫حالت به جای اينكه اين مبالغ را در آغاز كار برای يافتن ارزش نهايی اعيانی (برای هر مترمربع) مبنای محاسبه‬
‫قرار دهيم‪ ،‬می بايست آن را پس از به دست آوردن ارزش كل اعيانی موجود در ساختمان‪ ،‬به مبلغ مذكور اضافه‬
‫نمائيم ‪ .‬رديف های ‪ 6‬و ‪ 7‬جدول صفحه ‪ 6‬دفترچه ارزش معاملتی از دسته ارزش هايی است كه می بايست در‬
‫پايان محاسبات‪ ،‬لحاظ گردد‪.‬‬
‫توجه‪:‬‬
‫‪ )1‬ودر رديفو ‪ 8‬وجدول صفحهو ‪ 6‬ودفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬از استخری صحبت به ميان آمده كه مورد بهره‬
‫برداری تجاری قرار می گيرد‪ .‬عليرغم اينكه در اين حالت تعيين نگرديده كه مبلغ ‪ 50000‬ريال بر اساس مترمربع‬
‫محاسبه خواهد شد يا اينكه مبلغ مذكور به طور كلی مورد محاسبه قرار می گيرد‪ ،‬ليكنو اولً ‪ :‬از ميزان ارزش‬
‫تعيين شده با توجه به نوع استفاده‪ ،‬ثانياً ‪ :‬با عنايت به عام بودن جدول مربوطه به ويژه با توجه به صدر آن كه‬
‫اقلم ياد شده برای هر مترمربع تعيين قيمت شده‪ ،‬متوجه می گرديم كه هر گاه استخر مورد استفاده كسبی قرار‬
‫گيرد (نظير استخر های همگاني) ارزش معاملتی هر مترمربع آنو ‪ 50000‬وريال خواهد بود (همين موضوع قابل‬
‫صدق بر گلخانه های مورد استفاده كسبی می باشد )‬
‫‪ )2‬كلمه تجهيزات عمومی نظير استخر يا جكوزی و سونا (اعم از خشك و بخار) نبايد اين ذهنيت را بوجود‬
‫آورد كه مقصود از اين نوشته استخر عمومی يا همگانی است‪ .‬بلكه مقصود اين است استخر فوق الذكر عموما‬
‫مورد استفاده افراد ساكن در آن مجموعه ساختمانی قرار گرفته و آنان قصد استفاده تجاری از آن را ندارند‪ .‬در‬
‫حقيقت وجود اين وصف‪ ،‬نقطه مقابل تجهيزات خصوصی است‪ ،‬نظير وجود استخر يا جكوزی و سونای خشك و‬

‫بخار در هر آپارتمان كه اختصاصا مورد استفاده همان آپارتمان قرار می گيرد‪ ،‬بديهی است كه در اين صورت برای‬
‫اين تجهيزات قيمت جداگانه ای تعيين نخواهد شد‪.‬‬
‫ج) قدمت‪:‬‬
‫همانگونه كه در بخش تعاريف ذكر گرديد‪ ،‬قدمت به معنی استهلك ارزش اعيانی در گذر زمان می باشد‪.‬‬
‫ساختمانی كه جديدا احداث شده با ساختمانی كه از لحاظ سال ساخت با سال تعيين ارزش معاملتی فاصله‬
‫زمانی زيادی دارد (در صورت ثابت بودن جميع شرايط) علی القاعده نبايست قيمت و ارزش واحدی داشته باشد‪،‬‬
‫به همين جهت مطابق بند ‪ 5‬صفحه دوم (اعياني) بخش تذكرات دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬به ازای هر سال قدمت‬
‫نسبت به سال محاسبه ارزش معاملتی ملك‪ ،‬دو درصد (به عنوان قدمت ساختمان) به ماخذ ارزش های تعيين‬
‫شده كسر خواهد شد‪ ،‬منوط به اينكه مجموع كسورات مربوط به قدمت بيش از ‪ 40‬درصد نگردد يا مشروط بر‬
‫اينكه ارزش ساختمان كمتر از ‪ %60‬ارزش تعيين شده نشود‪.‬‬
‫نكته حائز اهميت در بحث قدمت‪ ،‬چگونگی عمل محاسبه آن است‪ ،‬برای تعيين قدمت در بين سرمميزان و‬
‫مميزان كل دارايي‪ ،‬سه شيوه متداول است كه قبول هر يك نتيجه را تغيير می دهد‪ .‬عده ای از سر مميزان و‬
‫مميزان كل دارائی مبنای محاسبه قدمت را فرمول (سال اتمام ساختمان – سال محاسبه ارزش = قدمت) می‬
‫دانند تعدادی ديگر از فرمول ] ‪( +1‬سال اتمام ساختمان – سال محاسبه ارزش معاملتي) = قدمت [ و در نهايت‬
‫عدهو وديگرو وازو وسرمميزانو ووو ومميزانو وكلو وباو ولحاظو وفرمولو ] ‪-1‬و و(سالو واتمامو وساختمانو و–و وسالو ومحاسبهو وارزش‬
‫معاملتي) = قدمت [ اقدام به محاسبه قدمت ساختمان نموده‪ ،‬نتيجه به دست آمده را در ‪ % 2‬ضرب می نمايند‪،‬‬
‫در صورتی كه رقم به دست آمده كمتر از ‪ 40‬باشد (يعنی ‪ %40‬ارزش معاملتی كل اعياني) مقدار به دست آمده‬
‫را از كل ارزش معاملتی اعيانی كسر می نمايند‪ ،‬مثل وهر گاه قدمت ساختمان مطابق يكی از فرمولهای مورد‬
‫قبول‪ 18 ،‬سال باشد‪ ،‬در آن صورت ‪ 18 × %2= %36‬به عنوان كسر قدمت محاسبه خواهد شد (‪%36 = %64‬‬
‫ ‪)%100‬بنابراين ارزش معاملتی اعيانی كل را با رعايت ساير بندهای دستور العمل (تذكرات) دفترچه ارزش‬‫معاملتي‪ ،‬در ‪ % 64‬ضرب نموده‪ ،‬حاصل ضرب ايجاد ارزش معاملتی اعيانی پس از كسر قدمت خواهد نمود‪.‬‬
‫توجه‪ :‬هر چند مبنای قدمت ساليانه است‪ ،‬ليكن برای تعيين دقيق قدمت و پرهيز و احتراز از سليق گوناگون‬
‫در محاسبه آن می توان علوه بر سالهای محاسبه قدمت‪ ،‬ماههای هر يك از مبناها را نيز ملك عمل قرار داد‪.‬‬
‫مثل وفرض نمائيد تاريخ اتمام ساختمان مورد محاسبهو ‪ 20/10/78‬وو زمان تعيين ارزش معاملتیو ‪26/8/85‬‬
‫باشد در اين صورت قدمت دقيق ساختمان ‪ 26/8/85 – 20/10/78 = 04/10/6‬خواهد شد (يعنی ‪ 6‬سال و ‪10‬‬
‫ماه و ‪ 4‬روز)‪.‬‬
‫اينك ضمن روند كردن روزها‪ ،‬نسبت ‪ 10‬ماه به سال را به درصد محاسبه می نمائيم‪.‬‬
‫‪100/x = 12 / 10 = 12/1000 = 83‬‬

‫‪x‬‬

‫بنابراين رقم دقيق قدمت ساختمان‪ ،‬عددو ‪ 83/6‬سال می باشد‪ ،‬اينك می توان آن را درو ‪ % 2‬ضرب نمود و‬
‫بدين وسيله درصد قدمت ساختمان را به دست آورد‪.‬و ‪ 83/6 × % 2 = % 66/13‬و‪ ،‬حال عدد يادشده را از‬

‫‪ % 100‬كسر می نمائيم بدين وسيله عددی به دست خواهد آمد كه می بايست ارزش معاملتی اعيانی محاسبه‬
‫شده را در آن ضرب نمود‪.‬‬
‫‪ 100% - % 66/13 = % 34/86‬و‪ ،‬پس هر گاه ارزش معاملتی اعيانی قبل از محاسبه قدمت را در‬
‫‪ % 34/86‬ضرب نمائيم ارزش معاملتی اعيانی پس از كسر قدمت به دست خواهد آمد كه اين رقم هر گاه با‬
‫ارزش معاملتی عرصه جمع شود ارزش معاملتی كل پلك ثبتی را ايجاد خواهد كرد ‪.‬‬
‫د) محاسبه عملی ارزش معاملتی يك خانه ويليي‪:‬‬
‫فرض كنيد يك باب خانه مسكونی (ويليي) به پلك ثبتی ‪ 60 / 3394‬واقع در بخش ‪ 10‬تهران به ابعاد ‪× 52‬‬
‫‪ 10‬به مساحت ‪ 520‬مترمربع با حدود اربعه ‪ 52‬متر به خيابان ‪ 12‬متری شرقا ‪ 10‬متر به بزرگراه‪ ،‬جنوبا ‪ 52‬متر‬
‫به ملك مجاور و غربا ‪ 10‬متر به خيابان ‪ 20‬متری به نشانی تهران‪ ،‬بلوار خرم رودی خيابان ‪ 20‬متری پوريا خيابان‬
‫‪ 12‬متری نامدار ‪ 13‬پلك ‪ 10‬می باشد‪ .‬اطلعات اعيانی ملك مرقوم به شرح زير است‪:‬‬
‫‪ -1‬بنای مفيد طبقه همكف‪ ،‬اول و دوم هر كدام ‪ 300‬مترمربع جمعا به مساحت ‪ 900‬مترمربع می باشد‪.‬‬
‫‪ -2‬راه پله در هر طبقه ‪ 12‬متر (كل راه پله طبقات و زير زمين مجموعا ‪ 48‬مترمربع)‬
‫‪ -3‬زيرزمينو ومشتملو وبرو ومحلو وتاسيساتو ووو وموتورخانهو و(‪ 15‬ومترمربع)و وپاركينگو و(‪ 45‬ومترمربع)و وانباریو و(‪30‬‬
‫مترمربع) سرايداری (‪ 50‬ومترمربع) و باقيمانده فضای زيرزمين ( ‪ 160‬ومترمربع) می باشد ‪ .‬تاريخ اتمام عمليات‬
‫ساختمانیو ووو ووو وصدورو وپايانو وكارو ‪ 20/9/1370‬ووو ونوعو وسازه‪،‬و واسكلتو وفلزیو ووو وزمانو ومحاسبهو وارزشو ومعاملتی‬
‫‪ 27/8/1385‬می باشد‪.‬‬
‫امكانات موجود در ملك ياد شده‪ ،‬شوفاژ مركزی و چاه نيمه عميق قابل بهره برداری می باشد‪.‬‬
‫با توجه به فروضات ياد شده مطلوب است‪:‬‬
‫الف) محاسبه ارزش معاملتی شش‌دانگ ملك‬
‫ب) محاسبه ارزش معاملتی دو دانگ مشاع از شش‌دانگ ملك‬
‫با قيد اينكه ملك مرقوم از بر بزرگراه (اتوبان يادگار امام) حق عبور و مرور نداشته و محل گذر آن از‬
‫خيابانهای ديگر می باشد ‪.‬‬
‫نمودار زير تعيين كننده موقعيت پلك مرقوم می باشد‪:‬‬
‫كوچه‬
‫نامدار‬

‫‪52‬‬
‫متر‬
‫بزرگراه‬
‫يادگار‬
‫امام‬

‫‪10‬‬
‫متر‬
‫‪B‬‬
‫‪A‬‬

‫خيابان پوريا‬

‫ملك مجاور‬

‫‪) –1‬‬

‫‪:‬‬

‫بدوا موقعيت پلك ثبتی فوق را در دفترچه ارزش معاملتی به دست می آوريم‪ ،‬مطابق مفروضات‪ ،‬ملك‬
‫مذكور در ضلع غربی بزرگراه يادگاه امام و نزديك بلوار خرم رودی قرار دارد‪ .‬با توجه به انديكس بلوك های ارزش‬
‫معالتی معين می گردد كه ملك مرقوم در حوزه منطقه ‪ 2‬شهرداری در بلوك ‪ 10 – 9‬و ‪ 2 – 11‬مندرج در نقشه‬
‫صفحه ‪ 55‬قراردارد ‪ .‬با توجه به جدول صفحه ‪ 54‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬قيمت هر مترمربع بزرگراه يادگار امام‬
‫‪ ،‬خيابان ‪ 20‬متری پوريا و كوچه ‪ 12‬متری نامدار ‪ 13‬را به دست می آوريم‪ .‬مطابق رديف اول جدول ياد شده‪،‬‬
‫فقط بر اتوبان يادگار امام تعيين قيمت خاص شده است‪( .‬هر متر مربع بر بزرگراه يادگار امام ‪ 000/230‬ريال می‬
‫باشد‪ ).‬چون برای بر های ديگر (‪ 20‬متری پوريا و ‪ 12‬متری نامدار ‪ )13‬با نام معين تعيين قيمت خاصی نشده اند‪،‬‬
‫به ترتيب از عمومات بر و طرفين خيابانهای ‪ 20‬متری و بالتر (برای بر خيابان پوريا) و بر و طرفين خيابانهای ده‬
‫متریو و بالتر (برای كوچهو ‪ 12‬ومتری نامدارو ‪ ) 13‬مندرجو در رديفهایو ‪ 5‬ووو ‪ 6‬وجدول صفحهو ‪ 54‬ودفترچهو ارزش‬
‫معاملتی استفاده می نمائيم‪.‬‬
‫مطابق اطلعات رديف ‪ ،5‬ارزش معاملتی هر متر مربع بر خيابان ‪ 20‬متری پوريا (‪ 500/172‬ريال)و هر متر‬
‫مربع بر خيابان نامدار ‪ 000/138(13‬ريال)می باشد‪.‬‬
‫با توجه به داده های مسئله‪ ،‬چون ملك مرقوم از بزرگراه يادگار امام برای عبور و مرور حق دسترسی ندارد‪،‬‬
‫با توجه به بند ‪ 10‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬وجود بر در آن بزرگراه برای ملك مرقوم ارزشی ندارد ‪ ،‬لذا‬
‫دو بر (خيابان پوريا و خيابان نامدار ‪ ) 13‬از لحاظ ارزش معاملتی مقايسه می گردند‪.‬چون خيابان پوريا از لحاظ‬
‫ارزش معاملتی گرانتر است‪ ،‬بر خيابان نامدار بر اصلی يا بر جبهه اول ناميده می شود بنابراين‪ ،‬از بر خيابان پوريا‬
‫عمق يابی نموده و با توجه به مسكونی بودن ملك‪ ،‬عمق جبهه اول ‪ 50‬متر خواهد بود) با توجه به طول ابعاد ملك‪،‬‬
‫دو مستطيل با نماد ‪A‬و ‪ B‬به ترتيب به مساحت متر مربع ‪ SA = 10 × 50=500‬و متر مربع ‪SB = 2 ×10 =20‬‬
‫اولی به عنوان جبهه اول و دومی به عنوان جبهه دوم ايجاد می گردد‪ .‬با اين قيد كه (چون ارزش بر جبهه دوم بيش‬
‫ازو ‪ % 60‬بر جبهه گرانتر است‪ ،‬در تعيين ارزش معاملتی جبهه دوم‪ ،‬از بر جبهه مذكور استفاده خواهد شد) لذا‬
‫روش محاسبه و يافتن ارزش معاملتی عرصه به شرح زير خواهد بود‪:‬‬
‫ارزش معاملتی جبهه اول ‪ /‬ريال‬

‫‪A = 50 × 10 = 500 × 500/172 = 000/250/86‬‬

‫ارزش معاملتی جبهه دوم ‪ /‬ريال‬

‫‪B = 2 × 10 = 20 × 000/138 = 000/860/2‬‬

‫ارزش معاملتی عرصه ‪ /‬ريال‬

‫‪A+B= 000/250/86 + 000/860/2 = 000/010/89‬‬

‫برای يافتن ارزش معاملتی اعياني‪ ،‬مطابق آموخته های قبلی ابتدا ثابت اعيانی را از بر گرانتر (خيابان پوريا)‬
‫محاسبه می نمائيم ‪.‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬
‫‪500/172 × %20 = 500/34‬‬
‫آنگاه ارزش هر مترمربع سازه (نوع اسكلت ساختمان) را از جدول صفحه ‪ 5‬دفترچه ارزش معاملتی به دست‬
‫میو وآوريم‪،‬و ومطابقو وفروضاتو واسكلتو وساختمان‪،‬و وفلزیو وبودهو ووو ومطابقو ورديفو ‪ 3‬وجدولو ومرقومو وهرو ومترمربعو وآن‬
‫‪ 000/250‬وريال می باشد كه اگر آن را با ثابت اعيانی جمع نمائيم (‪ ) 000/250 + 500/34‬حاصل جمع آن (‬
‫‪ 500/284‬ريال) به عنوان ارزش پايه هر مترمربع اسكلت فلزی در بر خيابان پوريا خواهد بود‪ .‬اينك تاسيسات و‬
‫تجهيزات اعيانی (يا امكانات ساختمان) را از جدول صفحه ‪ 6‬دفترچه ارزش معاملتی استخراج نموده و به ارزش‬
‫پايه اضافه می نمائيم (برای هر مترمربع در هر طبقه وجود دستگاه شوفاژ مركزی باعث افزايش مبلغ ‪ 4500‬ريال‬
‫خواهد بود) بنابراين مبلغ ياد شده را با ارزش پايه جمع می نمائيم (‪ )500/284 + 4500‬حاصل جمع (‪000/289‬‬
‫ريال) به عنوان ارزش يك مترمربع اعيانی خواهد شد ‪.‬‬
‫در مرحله بعدی ارزش اعيانی مفيد (مسكوني) موجود در طبقات را محاسبه نموده در ارزش هر مترمربع‬
‫اعيانی ضرب می نمائيم‪.‬‬
‫ارزش اعيانی مفيد طبقات ‪ /‬ريال ‪ 900 × 000/289 = 000/100/260‬مترمربع = ‪300 × 3‬‬
‫اينك متراژ اعيانی غير مسكونی را از حاصل جمع مساحت راه پله ها (‪ 48‬متر مربع) موتور خانه و تاسيسات‬
‫(‪ 15‬ومترمربع) پاركينگ (‪ 45‬ومترمربع) انباری (‪ 30‬ومترمربع) سرايداری (‪ 50‬ومترمربع) باقيمانده زيرزمين (‪160‬‬
‫مترمربع) به دست آورده‪ ،‬بدين وسيله مجموع آنها به متراژ ‪ 348‬مترمربع به عنوان متراژ اعيانی غير مسكوني‪ ،‬با‬
‫لحاظ بند ‪ 6‬صفحه ‪ 4‬دفترچه ارزش معاملتی در مبلغ هر مترمربع ارزش اعيانی ضرب نموده و آن را در ‪% 40‬‬
‫ضرب می نمائيم‪( .‬علت ضرب در ‪ %40‬بدين خاطر است كه ارزش بنای غير مفيد (پاركينگ‪ ،‬انباري‪ ،‬سرايداري‪،‬‬
‫موتورخانه و غيره) از لحاظ قيمت ‪ %40‬ارزش بنای مفيد محاسبه خواهد شد )‬
‫ارزش اعيانی غير مسكونی‬
‫‪348 × 000/289 × % 40 = 800/228/40‬‬
‫اينك با جمع دو مبلغ ارزش اعيانی مفيد طبقات و ارزش اعيانی غير مسكوني‪ ،‬ارزش اعيانی مجموع به دست‬
‫می آيد‪.‬‬
‫مجموع ارزش اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/100/260 + 800/228/40 = 800/328/300‬‬

‫وبا توجه به آموخته های قبلی مبلغ چاه نيمه عميق قابل بهره برداری را به عنوان يكی از اقلم تجهيزات‬
‫اعيانی با مراجعه به رديفو ‪ 6‬وجدول صفحهو ‪ 6‬ودفترچه ارزش معاملتی (‪ 000/800/1‬وريال) به دست آورده با‬
‫مجموع ارزش اعيانی جمع نموده‪ ،‬بدين وسيله ارزش معاملتی اعيانی قبل از كسر قدمت حاصل خواهد شد‪.‬‬
‫ارزش كل اعيانی قبل از محاسبه قدمت ‪ /‬ريال‬

‫‪300 / 800/328 + 000/800/1 = 800/128/302‬‬
‫توجه‪:‬‬
‫بعضی از سرمميزان و مميزان كل دارايي‪ ،‬برای چاه قدمت قائل نمی باشند و مبلغ مذكور را پس از اعمال‬
‫قدمت‪ ،‬به ارزش معاملتی اعيانی اضافه می نمايند كه اقدام نامبردگان با توجه به صدر بند ‪ 5‬صفحه سوم دفترچه‬
‫ارزش معاملتي‪ ،‬خالی از اشكال نخواهد بود‪.‬‬
‫با عنايت به آموخته های قبلی در خصوص به دست آوردن قدمت‪ ،‬تاريخ محاسبه ارزش معاملتی را مبنا قرار‬
‫داده و زمان اتمام ساختمان (بر اساس پايان كار) را از تاريخ مذكور كسر نموده‪ ،‬مدت زمان دقيق قدمت به دست‬
‫خواهد آمد‬
‫سال قدمت‬

‫‪27/08/1385 – 20/9/1370 = 14 + 12/11 = 92/14‬‬

‫اينك مدت قدمت را در ‪ % 2‬ضرب می نمائيم (‪ ،)92/14 * % 2 = % 84/29‬زيرا مطابق بند ‪ 5‬صفحه ‪3‬‬
‫دفترچه ارزش معاملتی به ازای هر سال قدمت‪ ،‬می بايست دو درصد از ارزش اعيانی كسر گردد (منوط به اينكه‬
‫ارزش اعيانی پس از كسر قدمت كمتر از ‪ % 60‬ارزش تعيين شده نباشد) به عبارت ديگر حداكثر اعمال قدمت‬
‫‪( % 40‬يا ‪ 20‬سال) خواهد بود و وجود قدمت بيش از آن تاثيری در محاسبه قدمت نخواهد داشت‪.‬‬
‫به ديگر سخن می بايست از ارزش معاملتی اعيانی كل‪ % 84/29 ،‬به عنوان استهلك قدمت كسر نموده تا‬
‫ارزش معاملتی واقعی اعيانی پس از كسر قدمت به دست آيد‪ ،‬برای سهولت در تعيين ميزان ارزش مذكور كافی‬
‫است درصد مزبور را از صد در صد كسر نموده و عدد به دست آمده را در ارزش كل اعيانی ضرب نمائيم‪.‬‬
‫‪% 100 - % 84/29 = % 16/70‬‬
‫ارزش كل اعيانی پس از كسر قدمت ‪ /‬ريال ‪800/128/302 × % 16/70 = 566/973/211‬‬
‫عمليات محاسبه ارزش معاملتی در آخرين مرحله با جمع ارزش عرصه و ارزش كل اعيانی پس از كسر‬
‫قدمت به پايان می رسد و نتيجه عمل ارزش معاملتی پلك صدرالشعار خواهد بود‪.‬‬
‫ارزش معاملتی شش‌دانگ پلك مرقوم‬

‫‪000/010/89 + 566/973/211 = 566/983/300‬‬

‫با توجه به بند (ع) ماده ‪ 1‬قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب ‪،1373‬‬
‫مبلغ اخير الذكر به عنوان پايه و اساس وصول حق الثبت در متن سند انتقالی درج خواهد شد و دفترخانه بر ماخذ‬
‫آن مبادرت به اخذ حق الثبت خواهد نمود‪.‬‬
‫‪) –2‬‬

‫‪:‬‬

‫با رعايت بند ‪ 11‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتی چون قرار است دو دانگ مشاع از شش‌دانگ‪ ،‬مورد انتقال‬
‫واقع شود و در صورتی كه مالكيت ملك مشاعی باشد‪ ،‬چون سهم مشاع مورد انتقال كمتر از شش‌دانگ است لذا‬
‫ابتدا ارزش ‪ 2‬دانگ مشاع از شش‌دانگ ارزش معاملتی ملك مرقوم را به دست می آوريم‪:‬‬
‫ارزش معاملتی دو دانگ مشاع از شش‌دانگ ‪ /‬ريال ‪300 / 983 / 566 × 2 / 6 = 855/327/100‬‬
‫حال با رعايت بند ‪ 11‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتی از مبلغ به دست آمده ‪ %10‬كسر می نمائيم (يا آن را‬

‫در ‪ % 90‬ضرب می كنيم)‬
‫ارزش معاملتی دو دانگ مشاع از شش‌دانگ ‪ /‬ريال ‪855/327/100 × % 90 = 070/295/90‬‬
‫پس از رعايت كسورات‬

‫نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك آپارتمانی به طور كلی مسكونی‬
‫در جزوه قبل با نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك ويلئی آشنا شديم‪ ،‬اينك اين سوال مطرح است كه هر‬
‫گاه چندين واحد آپارتمانی در عرصه واحدی احداث شده باشد‪ ،‬در اين صورت آيا نحوه محاسبه ارزش هر آپارتمان‪،‬‬
‫مشابهو وباو ونحوهو ومحاسبهو وارزشو ومعاملتیو واملكو وويلئیو وخواهدو وبودو وياو واينكهو ونحوهو ومحاسبهو وارزشو ومعاملتیو وآنها‬
‫متفاوت است ؟ برای پاسخ دادن به سوال ياد شده‪ ،‬فرض می كنيم مالك يا مالكين ملك قبلی (يك باب خانه‬
‫مسكونی ويلئی در تهران خيابان خرم رودي‪ 20 ،‬متری پوريا‪ ،‬خيابان ‪ 12‬متری نامدار ‪ 13‬پلك ‪ ) 10‬قصد دارند‪،‬‬
‫نسبت به مستحدثات موجود‪ ،‬صورت مجلس تفكيكی اخذ نموده و ساختمان ويلئی خود در طبقات همكف ‪ ،‬اول و‬
‫دوم را به سه واحد آپارتمانی مسكونی و ‪ 45‬متر پاركينگ خود را به ‪ 3‬واحد پاركينگ و ‪ 30‬متر انباری را به ‪ 3‬واحد‬
‫انباری ‪ 10‬متری تبديل نمايند باثبات بودن مابقی فروضات‪ ،‬اينك به تعيين ارزش معاملتی هر يك از آپارتمان‌ها می‬
‫پردازيم‪.‬‬
‫ابتدا مطابق آموخته های قبلي‪ ،‬ضمن ترسيم كروكی ملك‪ ،‬ارزش كل عرصه را به دست می آوريم‪:‬‬

‫كوچه‬
‫نامدار‬

‫بزرگ‬
‫راه‬
‫يادگار‬
‫امام‬

‫‪52‬‬

‫متر‬
‫‪10‬‬

‫خيابان پوريا‬

‫متر‬
‫‪B‬‬
‫‪A‬‬

‫ملك مجاور‬

‫ارزش معاملتی جبهه اول ‪ /‬ريال ‪A = 50 × 10 = 500 × 500/172 = 000/250/86‬‬
‫ارزش معاملتی جبهه دوم ‪ /‬ريال‬

‫‪B = 2 × 10 = 20 × 000/138 = 000/860/2‬‬

‫ارزش معاملتی عرصه ‪ /‬ريال‬

‫‪A+B = 000/250/86 + 000/860/2 = 000/010/89‬‬

‫اينك می بايست قدرالسهم هر آپارتمان را از ارزش معاملتی كل عرصه به دست آوريم‪ .‬چون هر يك از‬
‫آپارتمان‌ها دارای متراژ مفيد مسكونی (آپارتمان‌ها) و متراژ مفيد غير مسكونی (انباری و پاركينگ اختصاصي) می‬
‫باشند و سهم هر يك از آنها برابر خواهد بود‪ ،‬بنابراين قدرالسهم از عرصه را برای هر يك از آپارتمان‌ها محاسبه‬
‫می نمائيم با قيد اينكه مبلغ به دست آمده قابل تسری به ساير آپارتمان‌ها خواهد بود‪.‬‬
‫برای به دست آوردن قدرالسهم از عرصه می بايست كسری را ايجاد نمائيم كه مخرج آن‪ ،‬متراژ كل مفيد و‬
‫غير مفيد تمامی آپارتمان‌های مسكونی بوده و صورت آن متراژ مفيد و غير مفيد يك آپارتمان مسكونی باشد‪ .‬در‬
‫مثال حاضر متراژ مفيد مسكونی جمعاو ‪ 900‬ومتر مربع خواهد بود (با توجه به اينكه متراژ هر آپارتمانو ‪ 300‬ومتر‬
‫مربع و طبقات آپارتمانو ‪ 3‬وطبقه است)‪ .‬ضمنا متراژ مفيد غير مسكونی (‪ 45‬متر مربع پاركينگ وو ‪ 30‬متر مربع‬
‫انباري)‪ ،‬در مجموعو ‪ 75‬متر مربع خواهد بود كه جمع دو متراژ (متر مربعو ‪ ) 900 + 75 = 975‬به عنوان مخرج‬
‫كسر ياد شده احتساب خواهد شد‪.‬برای به دست آوردن صورت كسر متراژ يك آپارتمان و يك انباری و يك پاركينگ‬
‫مربوط را با هم جمع می نمائيم‪ .‬در مثال ياد شده حاصل جمع مذكور (متر مربعو ‪،)300 + 10 + 15 = 325‬‬
‫تشكيل دهنده صورت كسر و و و و (‪ ) 325 / 975‬را خواهد نمود‪ .‬بنابراين قدرالسهم آپارتمان مورد نظر ما كسر (‬
‫‪)325 /975‬و وراو وايجادو خواهدو ونمودو وكهو واگرو واينو وضريبو وراو درو ارزشو ومعاملتیو عرصهو وضربو نمائيم‪،‬و وقدرالسهم‬
‫آپارتمان مذكور (قطعات اختصاصی آپارتمان‪ ،‬انباری و پاركينگ) از عرصه به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫قدر السهم آپارتمان از عرصه كل ‪ /‬ريال ‪000/010/89 × 975/325 = 000/670/29‬‬
‫توجه‪ :‬ممكن است آپارتمان ياد شده‪ ،‬فاقد انباری يا فاقد پاركينگ يا هر دو باشد‪ ،‬در اين صورت كسر فقط‬
‫مشتمل بر آپارتمان يا هر يك از انباری يا پاركينگ خواهد بود‪.‬‬
‫همانگونه كه قبل عنوان گرديد‪ ،‬برای به دست آوردن ارزش معاملتی هر پلك ثبتي‪ ،‬در صورتی كه بنائی در آن‬
‫احداث شده باشد‪ ،‬می بايست ارزش عرصه يا قدرالسهم از عرصه را با ارزش اعيانی جمع نمود‪ ،‬اين فرمول در‬
‫مورد املك آپارتمانی (كل مسكوني) و به طور كلی نسبت به تمامی املك صادق است‪ .‬حال برای به دست آوردن‬
‫ارزش اعيانی ابتدا می بايست ارزش يك متر مربع اعيانی را به دست آوريم‪ .‬برای محاسبه ارزش معاملتی يك‬
‫متر مربع اعيانی ابتدا ثابت اعيانی را به دست آورده آن را با يك متر مربع ارزش سازه (قيمت هر مترمربع‬
‫اسكلت ساختمان) جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع را با ارزش امكانات اعيانی (ارزش تاسيسات و تجهيزات در صورتی‬
‫كه برای هر متر مربع بيان شده باشد) تركيب نموده‪ ،‬حاصل آن‪ ،‬ارزش معاملتی يك متر مربع اعيانی پلك مرقوم‬
‫خواهد شد‪ .‬در مثال ياد شده ‪ % 20‬ارزش بر جبهه گرانتر (‪ 500/172‬برای بر خيابان پوريا) به عنوان ثابت اعيانی‬
‫در نظر گرفته می شود‪.‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪500/172 × % 20 = 500/34‬‬

‫چونو ونوعو وسازه‪،‬و ومطابقو وفرضو وقبلي‪،‬و واسكلتو وفلزیو واست‪،‬و وبنابراينو ومبلغو وهرو ومترو ومربعو واسكلتو وفلزیو و(‬
‫‪ 000/250‬ريال) را با ثابت اعيانی جمع می كنيم‪.‬‬

‫جمع ارزش هر متر مربع اعيانی بدون امكانات ‪ /‬ريال ‪000/250 + 34500 = 500/284‬‬
‫چون مجموعه ساختمانی دارای شوفاژ می باشد‪ ،‬لذا با مراجعه به رديف اول جدول صفحه ‪ 6‬دفتر چه ارزش‬
‫معاملتی به ازای هر متر مربع (‪ 500/4‬ريال) به عنوان امكانات شوفاژ به ارزش اعيانی اضافه می شود‪.‬‬
‫ارزش هر متر مربع امكانات اعيانی با احتساب ‪ /‬ريال ‪500/284 + 4500 = 000/289‬‬
‫توجه‪:‬هرو وچندو وچاهو ونيمهو وعميقو ومطابقو وفروضاتو وقبلیو و(باو وتوجهو وبهو وجدولو وصفحهوو ‪ 6‬وودفترچهو وارزش‬
‫معاملتي)جزو امكانات اعيانی می باشد ليكن چون با متراژ در طبقه تعريف نشده‪ ،‬بنابراين در اين قسمت‪ ،‬اين‬
‫امكانات را داخل نمی نمائيم‪.‬‬
‫حال كه ارزش معاملتی يك متر مربع اعيانی را به دست آورده ايم‪ ،‬اينك بايد كل اعيانی متعلقه را مد نظر‬
‫قرار دهيم يقينا اعيانی متعلقه‪ ،‬يك واحد آپارتمانی ‪ 300‬متر مربعي‪ ،‬يك واحد پاركينگ ‪ 15‬متر مربعي‪ ،‬يك واحد‬
‫انباریو ‪ 10‬ومتر مربعی و نيز سهم آن از مشاعات و مشتركات (راهرو‪ ،‬موتورخانه‪ ،‬سرايداری و باقيمانده زير‬
‫زمين) خواهد بود كه به ترتيب زير ارزش هر يك از اعيانی ها را حساب می نمائيم‪ .‬برای به دست آوردن ارزش‬
‫اعيانی آپارتمانی كافی است كه ارزش هر متر مربع اعيانی را در متراژ آپارتمان ضرب نمائيم‪:‬‬
‫ارزش معاملتی آپارتمان ‪ 300‬متر مربعی ‪ /‬ريال ‪300 × 000/289 = 000/700/86‬‬
‫برای احتساب ارزش پاركينگ و انباری اختصاصی بايد دو متراژ نامبرده را با يكديگر جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع‬
‫را در ارزش هر متر مربع اعيانی ضرب نموده و با رعايت بند ‪ 6‬صفحه ‪ 4‬دفتر چه ارزش معاملتی آن را در عدد‬
‫‪ % 40‬ضرب نمود‪.‬‬
‫ارزش پاركينگ و انباری اختصاصی ‪ /‬ريال ‪15 +10= 25 × 000/289 × % 40 = 000/890/2‬‬
‫توجه‪:‬‬
‫‪ -1‬هر گاه پاركينگ و انباری اختصاصی نباشد به جای اعمال فرمول فوق الذكر‪ ،‬آنها را همانند ساير مشاعات‬
‫و مشتركات در نظر گرفته و مطابق فرمول مربوطه عمل می نمائيم‪.‬‬
‫‪ -2‬علت اعمال ضريب ‪ % 40‬اين است كه مطابق بند ‪ 6‬صفحه ‪ 4‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬چون از پاركينگ و‬
‫انباری اختصاصی به عنوان غير از سكونت استفاده می شود لذا ارزش آن بسيار كمتر از ارزش آپارتمان مسكونی‬
‫(‪ % 40‬آن) محاسبه می گردد‪.‬‬
‫بعدو ازو فراغتو ازو محاسبهو ارزشو پاركينگ وو انباریو اختصاصي‪،‬و اينكو بايدو قدرالسهم وازو اعيانیو ومشاعاتو و‬
‫مشتركاتو وراو وبرایو وآپارتمانو وموصوفو ومحاسبهو ونمائيم‪.‬و ودرو وبهو ودستو وآوردنو وقدرالسهمو وآپارتمانو وفوقو والذكرو واز‬
‫مشاعات و مشتركات‪ ،‬نكته حائز اهميت است كه چون حق دسترسی و استفاده از مشاعات برابر است‪ ،‬لذا ابتدا‬
‫متراژ كل مشاعات و مشتركات را به دست آورده ‪ ،‬آنگاه حاصل جمع را بر تعداد واحدهای آپارتمانی (در اين مثال‬
‫‪ 3‬واحد) تقسيم می نمائيم‪ ،‬بنابراين با توجه به فروضات مسئله قبل قدرالسهم آپارتمان مذكور عبارت خواهند بود‬
‫از‪:‬‬
‫متراژ كل مشاعات ‪ /‬متر مربع ‪( = 273‬باقيمانده زيرزمين) ‪( 50 +‬سرايداري) ‪( 15 +‬موتورخانه) ‪( 48 +‬راه‬

‫پله)‬
‫‪273 :3 = 91‬‬

‫قدرالسهم آپارتمان از مشاعات و مشتركات ‪ /‬متر مربع‬

‫اينك عدد به دست آمده را در ارزش هر متر مربع اعيانی نموده‪ ،‬و همراه با آن بلحاظ رعايت بند ‪ 6‬صفحه ‪4‬‬
‫دفتر چه ارزش معاملتی ضريب ‪ % 40‬را اعمال می نمائيم‪:‬‬
‫ارزش قدرالسهم از اعيانی مشاعات ‪ /‬ريال‬

‫‪91 × 000/289 × %40 = 600/519/10‬‬

‫چون مطابق فروضات مسئله قبلي‪ ،‬ملك ياد شده‪ ،‬دارای چاه نيمه عميق بهره برداری بوده است لذا قدر‬
‫السهم آپارتمان مذكور از چاه را نظير مشاعات (ارزش معاملتی چاه تقسيم بر تعداد واحد های آپارتماني) به‬
‫دست می آوريم‪.‬‬
‫قدر السهم از ارزش چاه نيمه عميق ‪ /‬ريال‬

‫‪000/800/1 :3 = 000/600‬‬

‫چهار ارزش به دست آمده (‪ -1‬ارزش آپارتمان ‪ -2‬ارزش پاركينگ و انباری ‪ -3‬قدر السهم از ارزش مشاعات‬
‫‪ – 4‬قدر السهم از ارزش چاه) را با يكديگر جمع می نمائيم‪ ،‬حاصل جمع ارزش معاملتی اعيانی (قبل از احتساب‬
‫قدمت) خواهد شد‪.‬‬
‫‪000/700/86 + 000/890/2 + 600/519/10 + 000/600 = 600/709/100‬‬
‫ارزش كل اعيانی قبل از احتساب قدمت ‪ /‬ريال‬
‫پس از محاسبه قيمت كل اعيانی ها‪ ،‬قدمت دقيق ساختمان را به دست می آوريم‪ .‬مطابق فروضات مسئله‬
‫قبل‪ ،‬قدمت ساختمان ‪ 14‬سال و ‪ 11‬ماه و ‪ 7‬روز بوده است (تفاوت سال محاسبه ‪ 27/8/1385‬از سال اتمام‬
‫ساختمان ‪ )20/9/1370‬بدين وسيله ساختمان دارای ‪ 92/14‬سال قدمت می باشد اين رقم را در ‪ 2‬ضرب نموده‬
‫(‪ ،92/14 × 2 = 84/29‬حاصل ضرب كاهش ‪ 2‬درصد به ازای هر سال می باشد) اينك مقدار ياد شده را از صد‬
‫درصد كم می نمائيم (‪ )% 100 - % 84/29 = % 16/70‬رقم به دست آمده‪ ،‬ضريبی است كه می بايست در‬
‫ارزش كل اعيانی قبل از احتساب قدمت اعمال شود تا رقم ارزش كل اعيانی پس از كسر قدمت را ايجاد نمايد‪.‬‬
‫ارزش معاملتی اعيانی با لحاظ قدمت‬

‫‪600/709/100 × % 16/70 = 855/657/70‬‬

‫حال می بايست به فرمول اصلی (ارزش اعيانی ‪ +‬ارزش عرصه = ارزش معاملتي) مراجعه نمائيم‪.‬‬
‫چون قرار است برای واحد آپارتمانی تعيين ارزش معاملتی نمائيم‪ ،‬لذا بجای ارزش عرصه (قدر السهم از‬
‫عرصه) را مبنا قرار داده آن را با ارزش اعيانی (پس از كسر قدمت) جمع نموده و حاصل جمع مينای وصول حق‬
‫الثبت قرار می گيرد‪.‬‬
‫‪000/670/29 + 855/657/70 = 855/327/100‬‬
‫ارزش معاملتی شش‌دانگ آپارتمان و انباری و پاركينگ ‪ /‬ريال‬

‫نحوه محاسبه ارزش معاملتی آپارتمان های تمام مسكونی بيش از ‪ 4‬طبقه‬
‫فرض كنيد مالك يا مالكين ملك قبلی (ملك واقع در خيابان خرم رودي‪ 20 ،‬متری پوريا‪ 12 ،‬متری نامدار ‪،13‬‬

‫پلك ‪ ) 10‬چند سال بعد از اتمام ساختمان ‪ ،‬بر روی ساختمان ‪ 3‬طبقه قبلي‪ ،‬دو واحد ديگر آپارتمانی (هر يك به‬
‫متراژ ‪ 300‬متر مربع) احداث نموده و قسمتی از فضای باقيمانده زير زمين را به دو واحد پاركينگ هر يك به متراژ‬
‫‪ 15‬مترمربع و دو واحد انباری هر يك به متراژ ‪ 10‬مترمربع برای دو آپارتمان فوق الذكر اختصاص دهند و مطابق‬
‫قواعد شهرداری با توجه به احداث بيش ازو ‪ 4‬وطبقه آپارتماني‪ ،‬آسانسوری نيز در ساختمان تعبيه نمايند‪ .‬با ثابت‬
‫بودن بقيه فروضات‪ ،‬به شرح زير اقدام به يافتن ارزش معاملتی آپارتمان طبقه آخر می نمائيم‪.‬‬
‫اولين اقدام محاسبه كننده ارزش معاملتي‪ ،‬يافتن قدرالسهم آپارتمان از ارزش معاملتی عرصه است برای‬
‫اينكار همانند آموخته های قبلي‪ ،‬كروكی محل را ترسيم و ارزش معاملتی عرصه كل را به دست می آوريم‬

‫كوچه‬
‫نامدار‬

‫بزرگرا‬
‫ه‬
‫يادگار‬
‫امام‬

‫‪52‬‬

‫متر‬
‫‪10‬‬

‫خيابان پوريا‬

‫متر‬
‫‪B‬‬
‫‪A‬‬

‫ملك مجاور‬

‫ارزش بر جبهه اول ‪ /‬ريال‬

‫‪A = 50 × 10 = 500 × 500/172 = 000/250/86‬‬

‫ارزش بر جبهه دوم ‪ /‬ريال‬

‫‪B = 20 × 10 = 20 × 000/138 = 000/760/2‬‬

‫ارزش معاملتی كل عرصه ‪ /‬ريال ‪A+B = 000/250/86 + 2/ 000/760 = 000/010/89‬‬

‫آنگاه متراژ مفيد اختصاصی ها (اعم از آپارتمان‪ ،‬پاركينگ و انباري) را به دست آورده‪ ،‬به عنوان مخرج كسر‬
‫قرار می دهيم ‪:‬‬
‫متراژ آپارتمان‌ها‬
‫متراژ انباری‬

‫‪300 × 5 = 1500‬‬
‫‪10 × 5 = 50‬‬

‫متراژ پاركينگ ها ‪15 × 5 = 75‬‬
‫متراژ كل بنای اختصاصی ‪1500 + 50 + 75 = 1625‬‬
‫برای به دست آوردن صورت كسر‪ ،‬چون هدف ما يافتن ارزش معاملتی طبقه آخر است‪ ،‬بنابراين كل اعيان‬
‫اختصاصی مربوطه به اين طبقه را محاسبه و در صورت كسر قرار می دهيم‪.‬‬
‫متراژ اختصاصی طبقه آخر‬

‫‪300 + 15 + 10 = 325‬‬

‫بنابراين كسر به دست آمده (‪ )325 / 1625‬به عنوان ضريب جهت به دست آوردن قدر السهم طبقه آخر از‬
‫عرصه در نظر گرفته شده و در مقدار ارزش كل عرصه ضرب خواهد شد‪.‬‬
‫قدر السهم طبقه آخر از عرصه ‪ /‬ريال‬

‫‪000/010/89 × 1625/325 = 000/802/17‬‬

‫برای به دست آوردن ارزش معاملتی اعيانی آپارتمان طبقه آخر ‪ ،‬ابتدا بايد ارزش معاملتی هر مترمربع‬
‫اعيانی را به دست آوريم‪ .‬همانگونه كه قبل عنوان شد ارزش هر مترمربع اعيانی از حاصل جمع‪ ،‬ثابت اعيانی و‬
‫ارزش هر مترمربع سازه (نوع ساختمان) و ارزش هر مترمربع امكانات (يا ارزش تاسيسات و تجهيزات اعياني) به‬
‫دست می ايد‪ .‬بدوا ثابت اعيانی را از ضرب ‪ % 20‬در ارزش معاملتی بر گرانتر محاسبه می نمائيم‪.‬‬
‫ثابت اعيانی ‪500/172 × %20 = 500/34‬‬
‫چون نوع سازه‪ ،‬اسكلت فلزی است‪ ،‬بنابراين با مراجعه رديفو ‪ 3‬جدول صفحهو ‪ 5‬ودفترچه ارزش معاملتي‪،‬‬
‫ارزش هر مترمربع اسكلت فلزی ‪ 000/250‬ريال خواهد بود‪.‬‬
‫با توجه به داده های مسئله‪ ،‬دو نوع ارزش تجهيزات و تاسيسات وجود دارد (شوفاژ مركزی و آسانسور) برای‬
‫شوفاژ سانترال از رديف ‪ 1‬جدول صفحه ‪ 6‬دفترچه ارزش معاملتی استفاده نموده و برای وجود تاسيسات شوفاژ‬
‫(به ازای هر مترمربع در هر طبقه)مبلغ ‪ 4500‬ريال به ارزش هر مترمربع اعيانی اضافه می شود و همچنين جهت‬
‫آسانسور با عنايت به رديف شمارهو ‪ 3‬وجدول صفحهو ‪ 6‬ودفترچه مذكور‪ ،‬برای هر مترمربعو ‪ 7500‬وريال به ارزش‬
‫اعيانی اضافه می نمائيم حاصل جمع به دست آمده ايجاد ارزش كل هر مترمربع اعيانی را می نمايد‪.‬‬
‫ارزش كل هر مترمربع اعيانی ‪ /‬ريال ‪500/34 + 000/250 + 4500 + 7500 = 500/296‬‬
‫اينك متراژ اعيانی های قابل تصور را به ترتيب بررسی و متراژ مواردی نظير‪:‬و ‪ ) 1‬بنای مفيد آپارتمان و ‪)2‬‬
‫انباری و پاركينگ و ‪ ) 3‬مشاعات و مشتركاتو ‪ ) 4‬چاه و را به دست آورده و ارزش اصلی يا قدرالسهم هر يك را‬
‫(حسب مورد) به دست آورده و آن را در ارزش كل يك مترمربع اعيانی ضرب نموده و دستور العمل مندرج در‬
‫دفترچه ارزش معاملتی را اعمال می نمائيم‪.‬‬
‫ارزش اعيانی آپارتمان طبقه آخر ‪ /‬ريال‬

‫‪300 × 500/296 = 000/950/88 × % 102 = 000/729/90‬‬

‫توجه‪:‬‬
‫‪ - 1‬چون آپارتمان مذكور (بدون احتساب زيرزمين و پيلوت غير مسكوني) جزو ساختمانهای بيش از ‪ 4‬طبقه‬
‫است و با عنايت به اينكه برابر مندرجات بند ‪ 2‬دفترچه ارزش معاملتی املك‪ ،‬در ساختمانهای مسكونی از طبقه‬
‫پنجم و بالتر‪ ،‬به ازای هر طبقه دو درصد ارزش كل اعيانی هر مترمربع ساختمان به آن اضافه می شود‪ ،‬بنابراين‬
‫ضريب ‪ % 100( % 102‬به علوه ‪ )% 2‬اعمال می گردد‪.‬‬
‫‪ -2‬مطابق نظر تعداد كثيری از سرمميزان و ميزان كل دارايي‪ ،‬اين ضريب را (اعمال ضريب ‪ )% 102‬علوه‬
‫بر آپارتمان به ساير اجزای آن (نظير پاركينگ و انباري) و متعلقات آن آپارتمان نظير مشاعات و مشتركات و چاه‬
‫نيز قابل تسری می دانند حال آنكه تعداد قليلی از سرمميزان و مميزان كل دارايی فقط ضريب مذكور را به‬
‫اعيانی آپارتمان تسری می دهند و تسری آن به ساير موارد را مجاز نمی دانند كه به يقين وظيفه كميسيون وحدت‬
‫رويه‪ ،‬اتخاذ تصميم مناسب در اين خصوص می باشد‪ .‬قابل توجه اينكه در اين جزوه راه حل اول اتخاذ شده و‬
‫محاسبات بر اساس آن صورت می گيرد‪.‬‬
‫برای به دست آوردن ارزش اعيانی پاركينگ و انباري‪ ،‬متراژ های ياد شده را با هم جمع نموده‪ ،‬مجموع را در‬

‫ارزش كل يك مترمربع اعيانی ضرب نموده‪ ،‬آنگاه ضريب ‪ % 102‬را در آن اعمال نموده و به منظور رعايت بند ‪6‬‬
‫صفحه ‪ 4‬دفترچه ارزش معاملتی مطابق آموخته های قبلی ضريب ‪ % 40‬را نيز اعمال خواهيم نمود‪.‬‬
‫ارزش اعيانی پاركينگ و انباری ‪ /‬ريال‬

‫‪10+ 15 = 25 × 500/296 × % 40 × %102 = 300/024/3‬‬

‫و برای به دست آوردن قدرالسهم از مشاعات و مشتركات ابتدا كليه مشاعات را با يكديگر جمع نموده و بر‬
‫تعداد واحدهای آپارتمانی تقسيم می نمائيم‪ ،‬بدين وسيله سهمی آپارتمان مذكور از مشاعات و مشتركات به دست‬
‫می آيد‪.‬‬
‫متراژ مجموع مشاعات ‪( 110 = 235‬باقيمانده زيرزمين پس از كسر دو واحد ) ‪( 50 +‬سرايداري) ‪15 +‬‬
‫(موتورخانه) ‪( 48 +‬راه پله و آسانسور و مشتركات‪/‬مترمربع‬
‫پاركينگ و دو واحد انباري)‬
‫قدرالسهم از مشاعات ‪ /‬مترمربع‬

‫‪235 : 5 = 6/44‬‬

‫حال قدر السهم مربوطه را در ارزش كل هر مترمربع اعيانی ضرب نموده و آن را مطابق فرمول فوق‪،‬‬
‫ضريب ‪ % 102‬و نيز ضريب ‪ %40‬را اعمال می نمائيم ‪ ،‬حاصل آن توليد ارزش معاملتی قدرالسهم از مشاعات و‬
‫مشتركات می نمايد‪.‬‬
‫قدرالسهم از ارزش مشاعات و مشتركات ‪ /‬ريال‬

‫‪6/44 × 500/296 × % 40 × % 102 = 351/395/5‬‬

‫برای به دست آوردن قدرالسهم از چاه نيز قيمت چاه را از جدول صفحه ‪ 6‬دفترچه ارزش معاملتی به دست‬
‫آورده‪ ،‬آن را بر تعداد آپارتمان‌ها تقسيم نموده و حاصل تقسيم را در ‪ % 102‬ضرب می نمائيم‪.‬‬
‫قدرالسهم از ارزش چاه ‪ /‬ريال‬

‫‪000/800/1 :5 = 000/360* % 102 = 200/367‬‬

‫در صورتی كه تمامی ارقام به دست آمده چهارگانه را با يكديگر جمع نمائيم‪ ،‬حاصل جمع‪ ،‬ايجاد ارزش كل‬
‫اعيانی طبقه آخر بدون كسر قدمت می نمايد‪.‬‬
‫ارزش اعيانی قبل از احتساب قدمت ‪ /‬ريال و ‪+ 300/024/3 + 351/395/5 + 200/367 = 851/515/99‬‬
‫‪000/729/90‬‬
‫حال بايد قدمت را به روش گفته شده محاسبه نمود‪ ،‬ولی بايد توجه داشت دو طبقه آخر‪ ،‬سه سال بعد از‬
‫اتمام ساختمان طبقات قبلي‪ ،‬احداث گرديده بنابراين سال ساخت را سه سال به جلو می آوريم (چون زمان‬
‫ساخت طبقات قبلی تاريخو ‪ 20/9/1370‬وبوده‪،‬و بنابراين ساختو دوو طبقه آخر درو ‪ 20/9/1373‬وبه اتمام رسيده‬
‫است)‬
‫با توجه به موارد فوق‪ ،‬اگر تاريخ ياد شده را از زمان محاسبه ارزش معاملتی (در فرض حاضر ‪)27/8/1385‬‬
‫كسر نمائيم‪ ،‬قدمت دو طبقه آخر به دست می آيد (يازده سال و يازده ماه و هفت روز) هر گاه زمان ياد شده را‬
‫در ‪ 2‬ضرب می نمائيم‪ ،‬درصد كسر قدمت به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫درصد كسر قدمت‬

‫‪11 + 12/11 = 92/11 * 2 = % 84/23‬‬

‫اينك عدد مذكور را از ‪ % 100‬كسر می نمائيم‪ ،‬ضريب قدمت به دست خواهد آمد‪.‬‬

‫‪% 100 - % 84/23 = % 16/76‬‬

‫ضريب قدمت‬

‫حال ارزش كل اعيانی قبل از قدمت را در اين عدد ضرب می نمائيم‪ ،‬حاصل جمع ارزش كل اعيانی پس از‬
‫احتساب قدمت به دست می آيد‪.‬‬
‫ارزش اعيانی پس از كسر قدمت ‪ /‬ريال‬

‫‪851/915/99 * % 16/76 = 272/791/75‬‬

‫نهايتا مبلغ اخير را با قدرالسهم آپارتمان طبقه آخر از ارزش عرصه‪ ،‬جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع به عنوان ارزش‬
‫معاملتی طبقه آخر‪ ،‬مبنا و ماخذ وصول حق الثبت قرار خواهد گرفت‪.‬‬
‫‪272/791/75 + 000/802/17 = 272/593/93‬‬

‫ارزش معاملتی طبقه چهارم و انباری و پاركينگ ‪ /‬ريال‬
‫نحوه محاسبه ارزش معاملتی ملك مختلط‬

‫در بخش های قبلی با نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك مسكونی ويلئي‪ ،‬املك مسكونی آپارتمانی (كمتر‬
‫و بيشتر از ‪ 4‬طبقه) آشنا شديم‪ ،‬اينك نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك مختلط را بررسی می نمائيم به همين‬
‫جهت ابتدا املك مختلط جداگانه سطحی آنگاه املك مختلط طبقاتی را مورد بررسی قرار می دهيم‪.‬‬

‫الف) نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك مختلط جداگانه سطحی ‪:‬‬
‫فرض كنيم مالكين كارخانه نوشابه سازی زمزم (پپسی كولی سابق) قصد فروش آن را دارند و مقرر گرديده‬
‫تا ارزش معاملتی آن محاسبه گردد‪ .‬اين كارخانه در بخشو ‪ 10‬وثبتی تهران به نشانی تهران خيابان آزادی نبش‬
‫خيابان جيحون واقع شده و كروكی آن به شرح زير است‪:‬‬

‫خيابان آزادي‬

‫‪5‬‬

‫‪6‬‬

‫‪19‬‬

‫‪6×15 5×15‬‬

‫تجاري‬

‫اداري‬
‫‪ 55‬متر‬

‫بخش صنعتي‬
‫‪ 30‬متر‬
‫خيابان جيحون‬

‫اختصاصات ملك مرقوم به شرح زير است‪:‬‬
‫عرصه ملك ‪ 55 × 30‬به مساحت ‪ 1650‬مترمربع (‪ 30‬متر بر آزادی و ‪ 55‬متر بر جيحون) بوده و مشتمل بر‬
‫يك باب مغازه در سه طبقه به صورت همكف تجاری و طبقه فوقانی به صورت نمايشگاه و تحتانی به به عنوان‬
‫انبار كال هر كدام به مساحت ‪ 75‬مترمربع (به ابعاد ‪ )5 × 15‬هر كدام مركب از ‪ 10‬مترمربع راه پله تجاری و ‪65‬‬
‫مترمربع بنای مفيد تجاری و يك ساختمان اداری به ابعاد ‪ 6 × 15‬به مساحت ‪ 90‬مترمربع (ساختمان اداری فوق‬
‫نيز در سه طبقه واقع بوده‪ ،‬طبقه همكف اختصاص به اداره فروش‪ ،‬طبقه فوقانی مختص كارگزينی و پرسنلی و‬
‫طبقه تحتانی به عنوان حسابداری و امور مالی مورد استفاده قرار می گيرد) كه هر كدام مركب از ‪ 10‬مترمربع‬
‫راه پله و ‪ 80‬مترمربع بنای مفيد اداری می باشند‪ ،‬باقيمانده مساحت عرصه به مساحت ‪ 1485‬مترمربع‪ ،‬متعلق به‬
‫كارخانه می باشد كه اعيانی كارخانه عبارتند از خط توليد نوشابه به صورت سوله به مساحت ‪ 845‬مترمربع و نيز‬
‫انبار محصولت توليد شده كه از آجر و آهن می باشد به متراژ ‪ 200‬مترمربع همچنين در محل كارخانه توقفگاه‬
‫اتومبيل ها با پوشش شيروانی به مساحت ‪ 55‬مترمربع و دو حلقه چاه عميق نيز در محل كارخانه (كه همگی در‬
‫تاريخ ‪ 31/3/1346‬احداث گرديده) موجود است‪ .‬در صورتی كه نوع اسكلت اعيان تجاري‪ ،‬به صورت فلزی و سال‬
‫ساخت آن ‪ 27/7/1376‬می باشد و همچنين نوع اسكلت اعيانی اداری ‪ ،‬به صورت اسكلت بتنی و تاريخ ساخت آن‬
‫‪ 20/11/1366‬در نظر گرفته شود در آن صورت نحوه تعيين ارزش معاملتی قسمت تجاری (اعم از طبقه همكف‪،‬‬
‫فوقانی و تحتاني) و نيز نحوه محاسبه ارزش معاملتی قسمت اداری (اعم از طبقه همكف‪ ،‬فوقاني‪ ،‬تحتانی ) و‬
‫قسمت صنعتی مشتمل بر كارخانه (اعم از خط توليد‪ ،‬انبار محصولت توليدي‪ ،‬توقفگاه) به شرح زير خواهد بود‪ .‬با‬
‫قيد اين نكته كه مغازه و قسمت اداری هر كدام دارای سند مالكيت جداگانه و راه عبور آنها از خيابان آزادی و‬
‫بخش صنعتی نيز دارای سند مالكيت جداگانه و راه عبور بخش صنعتی از خيابان جيحون می باشد و همگی اسناد‬
‫متعلق به شركت زمزم می باشد‪.‬‬
‫‪–1‬‬

‫)‬

‫‪:‬‬

‫ابتدا می بايست ارزش عرصه تجاری را محاسبه نمائيم‪ ،‬همانگونه كه در بخش مربوط به تعيين قيمت عرصه‬
‫ملحظه نموديم‪ ،‬ابتدا عمق جبهه ‪ 20‬متر را از بر خيابان آزادی (بر جبهه اصلي) در نظر می گيريم‪ ،‬بدين وسيله‬
‫مشاهده می شود كه كل عرصه مغازه ها ‪ 5 × 15‬به مساحت ‪ 75‬متر مربع تماما به عنوان جبهه اصلی محسوب‬
‫می گردد‪ .‬بنابراين با به دست آوردن ارزش معاملتی يك متر مربع بر خيابان آزادی (با توجه به رديفو ‪ 1‬وجدول‬
‫صفحهو ‪ 186‬ودفترچه ارزش معاملتی مبلغو ‪ 000/244‬و) متراژ جبهه اصلی را در آن ضرب نموده‪ ،‬حاصل ضرب‪،‬‬
‫ارزش عرصه تجاری را ايجاد می نمايد‪.‬‬
‫مساحت عرصه مغازه ها ‪ /‬مترمربع‬
‫‪5 × 15 = 75‬‬
‫ارزش عرصه تجاری ‪ /‬ريال‬

‫‪75 × 000/244 = 000/300/18‬‬

‫اينك برای به دست آوردن اعيانی تجاري‪ ،‬بايد اعيان مذكور را مجزا نموده و ارزش اعيانی هر يك را به طور‬

‫جداگانه محاسبه نمائيم‪ .‬ابتدا ارزش معاملتی اعيانی طبقه همكف‪ ،‬آنگاه اعيانی طبقه فوقانی و سپس طبقه‬
‫تحتانی را محاسبه می نمائيم‪ .‬قبل از هر كار‪ ،‬ابتدا بايد ارزش معاملتی يك مترمربع اعيانی تجاری را به دست‬
‫آوريم‪.‬‬
‫برای به دست آوردن ارزش يك مترمربع اعيانی تجاري‪ ،‬ابتدا ثابت اعيانی را به دست آورده و آنگاه آن را با‬
‫ارزش هر مترمربع سازه تجاری (اسكلت فلزي) جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع‪ ،‬ارزش يك مترمربع اعيانی تجاری را‬
‫تشكيل خواهد داد‪:‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/244 × %20 = 800/48‬‬

‫ارزش هر مترمربع اعيانی تجاري ‪( 000/250 = 00/298‬ارزش سازه) ‪( 800/48 +‬ثابت اعياني)‬
‫‪ )1‬برای به دست آوردن ارزش اعيانی طبقه همكف تجاري‪( :‬متشكل از ‪ 10‬مترمربع راه پله تجاری‬
‫و ‪ 65‬مترمربع مغازه) با عنايت به اينكه برابر بند ‪ 6‬صفحه ‪ 4‬دفترچه ارزش معاملتی ‪ ،‬تخفيفی شامل حال‬
‫راه پله تجاری نمی گردد لذا متراژ مذكور با متراژ مغازه جمع خواهد شد‪.‬‬
‫متراژ اعيانی همكف تجاری ‪ /‬مترمربع ‪( 65 = 75‬متراژ مغازه) ‪( 10 +‬متراژ راه پله)‬
‫ارزش اعيانی طبقه همكف بدون اعمال ضريب ‪ /‬ريال ‪75 × 800/298 = 000/410/22‬‬
‫حال با رعايت بند ‪ 3‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬در ساختمانهای تجاري‪ % 25 ،‬ارزش معاملتی اعيانی‬
‫به ارزش طبقه همكف اضافه می شود‪ ،‬بنابراين كافی است مبلغ به دست آمده فوق را در ‪ % 125‬ضرب نمائيم‬
‫تا ارزش معاملتی واقعی طبقه همكف تجاری (قبل از كسر قدمت) حاصل شود‪:‬‬
‫ارزش معاملتی اعيانی تجاری طبقه همكف ‪ /‬ريال ‪000/410/22 × % 125 = 500/012/28‬‬
‫اين مبلغ را محفوظ نگاه داشته تا پس از به دست آوردن بقيه اعيانی های تجاري‪ ،‬قدمت را در آنها تاثير داده‬
‫تا ارزش نهايی اعيانی كل تجاری حاصل شود‪.‬‬
‫‪ ) 2‬برای به دست آوردن ارزش اعيانی تجاری طبقه فوقاني ‪ :‬در اين حالت همانند اعيانی طبقه‬
‫همكف اقدام می نمائيم‪ ،‬با اين تفاوت كه به جای اعمال ضريب ‪ % 125‬بايد ‪ % 2‬از ضريب ياد شده كسر نمائيم‬
‫(به لحاظ رعايت بند ‪ 3‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬به ازای هر طبقه بالتر يا پائين تر از همكف می بايست‬
‫دو در صد از ‪ % 25‬كسر نمائيم و قابل توجه اينكه حداكثر ميزان اين كاهش نبايد بيش از ‪ %10‬گردد) بنابراين‪:‬‬
‫ارزش اعيانی طبقه فوقانی بدون اعمال ضريب ‪ /‬ريال ‪75 × 800/298 = 000/410/22‬‬
‫ارزش اعيانی تجاری طبقه فوقانی ‪ /‬ريال ‪000/410/22 × % 123 = 300/564/27‬‬
‫همانند مورد فوق‪ ،‬اين مبلغ نيز محفوظ خواهد ماند‪.‬‬
‫‪ )3‬برای به دست آوردن ارزش اعيانی تجاری طبقه تحتاني ‪ :‬با توجه به واحد بودن طبقه فوقانی و‬
‫تحتانی و با عنايت به وحدت كسر ‪ ،%2‬همانند طبقه فوقانی عمل می نمائيم‪.‬‬
‫ارزش اعيانی طبقه تحتانی بدون اعمال ضريب ‪ /‬ريال ‪75 × 800/298 = 000/410/22‬‬
‫ارزش اعيانی تجاری طبقه تحتانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/410/22 × % 123 = 300/564/27‬‬

‫اينك سه رقم به دست آمده ارزش اعيانی طبقات همكف‪ ،‬فوقانی و تحتانی را با يكديگر جمع نموده‪ ،‬حاصل‬
‫جمع‪ ،‬تشكيل ارزش كل اعيانی (تجاری بدون احتساب قدمت) می دهد‪.‬‬
‫‪500/012/28 + 300/564/27 + 300/564/27 = 100/141/83‬‬
‫ارزش اعيانی تجاری كل بدون احتساب قدمت ‪ /‬ريال‬
‫حال با عنايت به اينكه سال اتمام ساخت مغازه ها ‪ 27/7/1376‬بوده و با فرض اينكه زمان محاسبه ارزش‬
‫معاملتی ‪ 29/8/85‬باشد‪ ،‬قدمت ساختمان از تفريق اين دو تاريخ به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫‪29/8/85 – 27/7/1376 = 2/1/9‬‬

‫قدمت‬

‫به عبارت ديگر قدمت ساختمان تجاري‪ ،‬نه سال و يك ماه و دو روز خواهد بود كه اگر آن را در ‪ 2‬ضرب نمائيم‬
‫در صد كسر قدمت به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫‪9 + 12/1 = 08/9 × 2 = % 16/18‬‬
‫اگر رقم ياد شده را از ‪ % 100‬كسر نمائيم‪ ،‬ضريب محاسباتی قدمت به دست می آيد و اگر آن را در ارزش‬
‫كل اعيانی تجاری ضرب نمائيم‪ ،‬ارزش اعيانی تجاری پس از احتساب قدمت به دست می آيد‪.‬‬
‫ضريب قدمت‬
‫‪% 100 - % 16/18 = % 84/81‬‬
‫ارزش كل اعيانی تجاری با لحاظ قدمت ‪ /‬ريال ‪100/141/83 × % 84/81 = 676/042/68‬‬
‫در صورتی كه مبلغ به دست آمده را با ارزش عرصه تجاری جمع نمائيم‪ ،‬ارزش معاملتی قسمت تجاری‬
‫حاصل خواهد شد‪.‬‬
‫ارزش معاملتی قسمت تجاری ‪ /‬ريال ‪676/042/68 + 000/300/18 = 676/342/86‬‬
‫توجه‪ :‬چون مغازه ها دارای سند جداگانه ای از قسمت اداری و صنعتی است لذا مغازه ها سهمی از چاه های‬
‫موجود در كارخانه نخواهند داشت و ضمنا قدرالسهم اعيانی تجاری از عرصه كل محاسبه نخواهد شد‪.‬‬
‫‪–2‬‬

‫‪:‬‬

‫)‬

‫ابتداو وارزشو وعرصهو وملكو واداریو وراو وبهو ودستو ومیو وآوريم‪،‬و وبرایو وبهو ودستو وآوردنو وارزشو وعرصه‪،‬و وكافیو واست‬
‫مساحت جبهه اصلی را به دست آورده آن را در ارزش هر مترمربع بر خيابان آزادی ضرب نمائيم‪ .‬چون مطابق‬
‫بندهای ‪ 1‬و ‪ 2‬صفحه دوم دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬عمق جبهه املك اداری ‪ 50‬متر می باشد لذا تمامی‬
‫عرصه ملك اداری ياد شده به عنوان جبهه اصلی محسوب خواهد شد‪.‬‬
‫جبهه اصلی عرصه ملك اداری ‪ /‬مترمربع‬
‫ارزش عرصه قسمت اداری ‪ /‬ريال‬

‫‪6 × 15 = 90‬‬

‫‪90 × 000/244 = 000/960/21‬‬

‫برای به دست آوردن ارزش معاملتی اعيانی قسمت اداري‪ ،‬ابتدا اعيان مذكور را مجزا نموده و ارزش اعيانی‬
‫هر يك را به طور جداگانه محاسبه می نمائيم‪ .‬همانند تعيين ارزش اعيان تجاري‪ ،‬ابتدا بايد ارزش معاملتی يك‬
‫مترمربع اعيان اداری محاسبه شود‪ .‬برای به دست آوردن اين ارزش‪ ،‬بايد ثابت اعيانی را به دست آورده و آن را با‬

‫ارزش هر مترمربع سازه اعيان اداری جمع نمائيم‪ .‬چون نوع سازه ساختمان اداري‪ ،‬اسكلت بتنی است پس مبلغ‬
‫ثابت اعيانی با ارزش معاملتی هر مترمربع اسكلت بتنی جمع خواهد شد‪:‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬
‫‪000/244 × %20 = 800/48‬‬
‫ارزش يك مترمربع اعيان اداری ‪ /‬ريال‬
‫‪( 000/300 = 800/348‬اسكلت بتني) ‪( 800/48 +‬ثابت اعياني)‬
‫‪ ) 1‬برای به دست آوردن ارزش اعيان اداری طبقه همكف‪( :‬مشتمل بر ‪ 10‬مترمربع راه پله و ‪80‬‬
‫مترمربع بنای مفيد اداري) با عنايت به اينكه با رعايت مفهوم مندرج در بند ‪ 6‬صفحه ‪ 4‬دفترچه ارزش معاملتي‪،‬‬
‫تخفيفی به راه پله اداری اعمال نخواهد شد‪ ،‬متراژ راه پله با بنای مفيد اداری جمع می شود‪.‬‬
‫متراژ اعيانی اداری ‪ /‬مترمربع‬
‫‪10 + 80 = 90‬‬
‫ارزش اعيانی اداری همكف بدون ضريب ‪ /‬ريال ‪90 × 800/348 = 000/392/31‬‬
‫حال با توجه به بند ‪ 4‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬در ساختمانهای اداري‪ % 20 ،‬ارزش معاملتی اعيانی‬
‫به ارزش طبقه همكف اضافه می شود لذا كافی است رقم به دست آمده فوق را در ضريب ‪ % 120‬ضرب نمائيم‬
‫تا ارزش معاملتی طبقه همكف اداری به صورت واقعی درآيد (البته بايد توجه نمود كه هنوز در اين مرحله قدمت‬
‫محاسبه و اعمال نگرديده است)‬
‫ارزش اعيانی اداری همكف ‪ /‬ريال ‪000/392/31 × % 120 = 400/670/37‬‬
‫اين مبلغ حفظ شده‪ ،‬با بقيه ارزش های اعيانی های موجود اداری در طبقه فوقانی و تحتانی جمع و پس از‬
‫اعمال قدمت ارزش كل اعيانی اداری حاصل خواهد شد‪.‬‬
‫‪ ) 2‬برای به دست آوردن ارزش اعيان اداری طبقه فوقاني ‪ :‬كافی است همانند تعيين ارزش طبقه‬
‫همكف اداری اقدام نمائيم‪ ،‬با اين تفاوت كه با لحاظ قسمت اخير بند ‪ 4‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتی (به ازای‬
‫هر طبقه بالتر يا پائين ترو ‪ 2‬و‪ %‬كاسته خواهد شد) به جای اعمال ضريبو ‪ ،%120‬ارزش اعيانی طبقه فوقانی‬
‫اداری را در ‪ %118‬ضرب خواهيم نمود‪.‬‬
‫متراژ اعيانی طبقه فوقانی اداری ‪ /‬مترمربع‬

‫‪60 × 15 = 90‬‬

‫ارزش اعيانی طبقه فوقانی اداری بدون ضريب ‪ /‬ريال ‪90 × 800/348 = 000/392/31‬‬
‫ارزش اعيانی طبقه فوقانی اداری ‪ /‬ريال ‪000/392/31 × % 118 = 560/042/37‬‬
‫همانند مورد فوق‪ ،‬اين مبلغ نيز محفوظ خواهد ماند‪.‬‬
‫‪ )3‬برای به دست آوردن ارزش اعيانی اداری طبقه تحتاني‪:‬‬
‫با عنايت به وحدت متراژ طبقات فوقانی و تحتانی و نيز وحدت كسر ‪ % 2‬در ازای طبقات فوقانی و تحتانی‬
‫اداري‪ ،‬روش عمل و مبلغ به دست آمده‪ ،‬نظير طبقه فوقانی اداری خواهد بود‪.‬‬

‫‪6 ×15 =90‬‬

‫متراژ اعيانی طبقه تحتانی اداری ‪ /‬متر مربع‬

‫ارزش اعيانی طبقه تحتانی اداری بدون ضريب ‪ /‬ريال ‪90 × 800/348 = 000/392/31‬‬
‫ارزش اعيانی طبقه تحتانی اداری ‪ /‬ريال‬

‫‪000/392/31 × % 118 = 560/042/37‬‬

‫جمع سه رقم به دست آمده به عنوان ارزش اعيانی طبقات همكف فوقانی و تحتانی اداري‪ ،‬باعث بوجود‬
‫آمدن ارزش اعيانی كل ساختمان اداری (بدون احتساب قدمت) خواهد شد‪.‬‬
‫ارزش كل اعيانی اداری بدون احتساب قدمت ‪ /‬ريال‬
‫‪400/670/37 + 560/042/37 + 560/042/37 = 520/755/111‬‬
‫چون مطابقو مفروضات‪ ،‬وتاريخو اتمامو ساختمانو اداریو ‪ 20/11/1366‬وبودهو وو باو فرض واينكهو زمانو محاسبه‬
‫ارزش معاملتی ‪ 29/8/85‬است‪ ،‬مابه التفاوت اين دو تاريخ به عنوان قدمت ساختمان اداری محسوب خواهد شد‪.‬‬
‫قدمت‬
‫‪29/8/1385 – 2/11/1366 = 9/9/18‬‬
‫به عبارت ديگر از زمان احداث ساختمان اداری ‪ 18‬سال و ‪ 9‬ماه و ‪ 9‬روز می گذرد كه اگر در ‪ 2‬ضرب شود‪،‬‬
‫درصد سنوات كسورات قدمت به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫‪18 + 12/9 = 75/18 × 2 = % 5/37‬‬
‫كافی است اين رقم از ‪ % 100‬مكسور گردد تا ضريب قابل اعمال برای قدمت به دست آيد‪.‬‬
‫ضريب قدمت‬
‫‪% 100 – 37/ 5 = % 5/62‬‬
‫اينك ضريب قدمت را در ارزش معاملتی كل اعيان اداری ضرب نموده‪ ،‬حاصل ضرب تشكيل ارزش معاملتی‬
‫اعيان اداری با احتساب قدمت را می دهد كه اگر آن را با ارزش عرصه جمع نمائيم‪ ،‬ارزش معاملتی عرصه و‬
‫اعيان اداری به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫ارزش اعيانی اداری پس از لحاظ قدمت ‪ /‬ريال ‪520/755/111 × % 5/62 = 200/847/69‬‬
‫ارزش معاملتی ساختمان اداری ‪ /‬ريال ‪200/847/69 + 000/960/21 = 200/807/91‬‬
‫توجه‪ :‬همانند اعيانی تجاري‪ ،‬چون ساختمان اداری دارای سند جداگانه ای است‪ ،‬لذا قدرالسهمی از چاههای‬
‫موجود در كارخانه برای آن لحاظ نمی گردد‪ ،‬همچنين محاسبه آن تاثيری در عرصه كارخانه ندارد‪.‬‬
‫‪–3‬‬

‫)‬

‫(‬

‫)‪:‬‬

‫همچنانو وكهو ودرو وفروضاتو ومسئلهو وقيدو وگرديد‪،‬و ومجموعو وعرصهو وسهو وقسمتو وتجاریو و‪،‬و واداریو ووو وصنعتیو ‪1650‬‬
‫مترمربع می باشد كه با توجه به محاسبه عرصه قسمت تجاری (به مساحت ‪ 75‬مترمربع) و قسمت اداری (‪90‬‬
‫مترمربع) اينك عرصه متعلق به كارخانه نوشابه سازی زمزم (به عنوان قسمت صنعتي)و ‪ 1485‬ومترمربع خواهد‬
‫بود‪ .‬كروكی كارخانه (قسمت صنعتي) پس از كسر قسمت تجاری و اداری به شرح زير است‪:‬‬

‫خيابان آزادي‬
‫‪ 19‬متر‬

‫قسمتهاي تجاري و‬
‫اداري‬

‫‪15‬‬

‫‪ 11‬متر‬
‫‪B‬‬

‫‪ 40‬متر‬
‫‪C‬‬

‫‪ 5‬متر‬

‫‪ 30‬متر‬

‫با توجه به حذف دو قسمت تجاری و اداري‪ ،‬اينك ارزش معاملتی بخش صنعتی را محاسبه خواهيم نمود‪ ،‬در‬
‫ابتدا ارزش عرصه صنعتی و سپس اعيانی صنعتی را محاسبه و در مجموع‪ ،‬ارزش فوق الذكر نمايانگر ارزش‬
‫معاملتی بخش صنعتی خواهد بود ‪.‬‬
‫برای تعيين ارزش معاملتی عرصه‪ ،‬مطابق كروكي‪ ،‬با عمق يابی از جبهه گرانتر (بر خيابان آزادي) ‪ 50‬متر به‬
‫داخل پيشروی می نمائيم (علت تعيينو ‪ 50‬ومتر عمق برای بخش صنعتي‪ ،‬رعايت بند های اول و دوم صفحهو ‪2‬‬
‫دفترچه ارزش معاملتی می باشد)‬
‫در اثر عمق يابي‪ 3 ،‬مستطيل ‪ C, B , A‬ايجاد خواهد شد كه مستطيل ‪ A‬جبهه اول و مستطيل های ‪ C, B‬جبهه‬
‫دوم می باشند‪ .‬مساحت های هر يك از مستطيل های فوق الذكر به شرح زير است‪.‬‬
‫مساحت بر جبهه اول ‪ /‬مترمربع‬
‫‪A = 50 × 19 = 950‬‬
‫مساحت بر جبهه دوم ‪ /‬مترمربع‬
‫‪B = 35 × 11 = 385‬‬
‫مساحت بر جبهه دوم ‪ /‬مترمربع‬
‫‪C = 5 × 30 = 150‬‬
‫اينك مساحت بر جبهه اول را در ارزش هر مترمربع بر جبهه گرانتر (بر خيابان آزادی هر مترمربع ‪000/244‬‬
‫ريال) ضرب نموده‪ ،‬ارزش معاملتی عرصه جبهه اول به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫ارزش بر جبهه دوم ‪ /‬ريال‬

‫‪950 × 000/244 = 000/800/231‬‬

‫چون ارزش بر جبهه ارزانتر (بر خيابان جيحون هر متر مربعو ‪ 000/150‬وريال) قيمت بيشتری ازو ‪ 60‬و‪ %‬بر‬
‫گرانتر (بر خيابان آزادي) دارد‪ ،‬لذا ارزش بر خيابان جيحون را مبنای محاسبه ارزش معاملتی جبهه دوم قرار می‬
‫دهيم‪:‬‬
‫ارزش جبهه دوم ‪ /‬ريال‬

‫‪385 + 150 = 535 × 000/150 = 000/250/80‬‬

‫هر گاه دو مبلغ ياد شده را با يكديگر جمع نمائيم‪ ،‬ارزش معاملتی عرصه بخش صنعتی به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫ارزش عرصه صنعتی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/800/231 + 000/250/80 = 000/050/312‬‬

‫توجه‪ :‬علت جدا سازی هر يك از بخشهای تجاري‪ ،‬اداری و صنعتی و تجزيه عرصه هر يك از آنها‪ ،‬علوه بر‬
‫وضعيت قرار گيری و موقعيت بخشهای ياد شده‪ ،‬جدائی اسناد مالكيت آنان نيز می باشد در غير اينصورت بايد‬
‫مطابق راه حل قسمت املك مختلط نوع ديگر اقدام گردد‪.‬‬
‫حال بايد ارزش اعيانی بخش صنعتی مورد محاسبه قرار گيرد‪ ،‬بايد توجه داشت كه در بخش صنعتی ‪ 3‬نوع‬
‫سازه وجود دارد (سوله برای كارخانه)‪( ،‬آهن و آجر برای انبار) و (سازه شيروانی برای پاركينگ)‪ ،‬لذا ارزش يك‬
‫متر مربع هر يك از بخش های صنعتی متفاوت خواهد بود ‪ ،‬چون ثابت اعيانی در هر سه برابر است‪ ،‬ابتدا ثابت‬
‫اعيانی را مطابق آموخته های قبلی به دست می آوريم‪:‬‬
‫ثابت اعيانی‬

‫‪000/244 × % 20 = 800/48‬‬

‫‪:‬‬

‫‪)1‬‬

‫ارزش هر متر مربع سوله صنعتی ‪ ،‬با توجه به جدول صفحه ‪ 5‬دفترچه ارزش معاملتی به دست آورده آن را‬
‫با ثابت اعيانی جمع نموده‪ ،‬بدين وسيله ارزش هر متر مربع اعيانی سوله صنعتی حاصل خواهد شد‪.‬‬
‫ارزش يك متر مربع اعيانی سوله ‪ /‬ريال‬

‫‪800/48 + 000/120 = 800/168‬‬

‫در اين حالت‪ ،‬متراژ سوله صنعتی را در ارزش هر متر مربع اعيانی سوله صنعتی ضرب نموده‪ ،‬ارزش اعيانی‬
‫سوله صنعتی (بدون رعايت ضريب) به دست می آيد‪.‬‬
‫ارزش اعيانی سوله صنعتی ‪ /‬ريال‬

‫‪845 × 800/168 = 000/636/142‬‬

‫اينك با توجه به بند ‪ 3‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬بلحاظ قرار گرفتن بخش صنعتی در طبقه همكف بايد‬
‫‪ % 25‬ارزش معاملتی اعيانی را به ارزش معاملتی طبقه همكف اضافه می نمائيم‪( .‬بنابراين رقم مذكور را در‬
‫‪ % 125‬ضرب مينمائيم)‪.‬‬
‫ارزش معاملتی اعيانی سوله صنعتی با رعايت ضريب ‪ /‬ريال‬
‫‪000/636/143 × % 125 = 000/295/178‬‬
‫چون در اين ارزش‪ ،‬قدمت لحاظ نشده است‪ ،‬رقم ياد شده محفوظ گرديده تا پس از به دست آوردن جمع‬
‫كل ارزش اعيانی موجود در بخش صنعتي‪ ،‬قدمت در آن اعمال گردد‪.‬‬
‫‪)2‬‬

‫‪:‬‬

‫ابتدا ارزش هر متر مربع سازه آهن و آجر را با توجه به جدول صفحه ‪ 5‬دفترچه ارزش معاملتی به دست می‬
‫آوريم (‪ 000/90‬وريال) آنگاه آن را با ثابت اعيانی كه قبل وبه دست آورده ايم جمع نموده‪ ،‬ارزش هر متر مربع‬
‫اعيانی آهن و آجر به دست می آيد‪:‬‬
‫‪000/90 + 800/48 = 800/138‬‬

‫ارزش يك متر مربع انبار صنعتی ‪ /‬ريال‬

‫حال متراژ انبار صنعتی (‪ 200‬مترمربع) را در عدد مذكور ضرب نموده و ضريب ‪ % 125‬را با توجه به بند ‪3‬‬
‫صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتی اعمال می نمائيم تا ارزش معاملتی اعيانی انبار صنعتی به دست آيد‪.‬‬
‫ارزش معاملتی اعيانی انبار صنعتی ‪ /‬ريال ‪200 × 800/138 × % 125 = 000/700/34‬‬
‫همانند حالت قبلي‪ ،‬رقم حاضر محفوظ شده‪ ،‬تا پس از به دست آمدن جمع كل ارزش اعيانی بخش صنعتي‪،‬‬
‫قدمت در آن اعمال گردد‪.‬‬
‫‪:‬‬

‫‪)3‬‬

‫در ابتدا با توجه به جدول صفحه ‪ 5‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬ارزش سازه پاركينگ (شيروانی ‪ 000/70‬ريال) را‬
‫به دست آورده‪ ،‬سپس آن را با ثابت اعيانی جمع نموده‪ ،‬ارزش هر متر مربع توقفگاه شيروانی حاصل می گردد ‪.‬‬
‫ارزش هر متر مربع پاركينگ شيروانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/70 + 800/48 = 800/118‬‬

‫حاليه ضمن احتساب متراژ توقفگاه (‪ 55‬متر مربع) آن را در ارزش هر متر مربع پاركينگ (شيرواني) ضرب‬
‫نموده‪ ،‬ضمن رعايت ضريب ‪( % 125‬با در نظر گرفتن بند ‪ 3‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتي) ارزش معاملتی‬
‫اعيانی توقفگاه را به دست می آوريم‪.‬‬
‫‪55 × 800/118 × % 125 = 500/167/8‬‬

‫ارزش معاملتی اعيانی توقفگاه ‪ /‬ريال‬

‫همانند حالت ‪ 1‬و ‪ ،2‬رقم حاضر را نيز محفوظ نگاه می داريم‪.‬‬
‫اينك ارزش تجهيزات دو فقره چاه عميق را محاسبه نموده و چون چاه نيز جزئی از تجهيزات و تاسيسات‬
‫اعيانی است‪ ،‬با رعايت بند ‪ 3‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬ضريب ‪ % 125‬را نيز بر مبلغ دو چاه‪ ،‬اعمال می‬
‫نمائيم‪.‬‬
‫ارزش دو چاه عميق با ضريب ‪ /‬ريال‬

‫‪000/000/4 × 2 × % 125 = 000/000/10‬‬

‫توجه‪:‬‬
‫‪-1‬‬

‫تعدادی از سر مميزان و مميزان كل دارائي‪ ،‬بر چاه ضريب ‪ % 125‬را اعمال نمی نمايند‪ .‬زيرا اعتقاد‬

‫دارند كه چاه اعيانی محسوب نمی گردد حال آنكه مطابق جدول صفحهو ‪ 6‬ودفترچه ارزش معاملتی چاه جزء‬
‫لينفكی از تاسيسات و تجهيزات اعيانی است‪.‬‬
‫‪-2‬‬

‫مطابق آموخته های قبلی ارزش چاهها و ساير اعيانی ها (سوله صنعتي‪ ،‬انبار صنعتی و توقفگاه) با‬

‫يكديگر جمع شده و ضريب قدمت بر كليه ارزش های فوق اعمال می گردد‪.‬‬
‫بدين وسيله ‪ 4‬ارزش (سوله صنعتي‪ ،‬انبار صنعتي‪ ،‬توقفگاه و ‪ 2‬چاه عميق) را با يكديگر می نمائيم‪.‬‬

‫‪000/700/34+000/295/178+ 000/000/10+500/167/8 =500/162/231‬‬
‫ارزش كل اعيانی قبل از قدمت ‪ /‬ريال‬
‫حال تاريخ ساخت بخش صنعتی را بمنظور تعيين قدمت‪ ،‬در نظر می آوريم ( ‪ ) 31/3/1346‬و آن را از تاريخ‬
‫محاسبه ارزش معاملتی (‪ )29/8/1385‬كسر می نمائيم‪.‬‬
‫‪29/8/1385 – 31/3/1346 = 28/4/39‬‬
‫بدين ترتيب ملحظه می شود كه قدمت بخش صنعتی ‪ 39‬سال و چهار ماه و بيست و هشت روز می باشد كه‬
‫مطابق دستور العمل مندرج در بند ‪ 5‬ص ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتی به ازای هر سال قدمت‪ 2 ،‬درصد (حداكثر تا‬
‫‪ )% 40‬كسر می گردد‪.‬‬
‫‪39 + 12/5 = 42/39 × 2 = % 84/78‬‬
‫چون رقم كسری قدمت بيش از ‪( % 40‬حداكثر كسری قدمت) است لذا ‪ % 40‬را از ‪ %100‬كسر می نمائيم‬
‫و آن را در ارزش كل اعيانی بخش صنعتی ضرب می نمائيم‪.‬‬
‫ارزش اعيانی بخش صنعتی با رعايت قدمت ‪ /‬ريال‬
‫‪% 100 - % 40 = % 60 × 231 / 500/162 = 500/697/138‬‬
‫در نهايت برای به دست آوردن ارزش معاملتی بخش صنعتی می بايست ارزش عرصه صنعتی و ارزش‬
‫اعيانی صنعتی را با يكديگر جمع نمائيم‪.‬‬
‫ارزش معاملتی بخش صنعتی ‪ /‬ريال ‪000/050/312 + 500/697/138 = 500/747/450‬‬
‫ب) نحوه محاسبه ارزش معاملتی املك مختلط جداگانه طبقاتی‬
‫فرض كنيم اطلعات مربوط به يك مجتمع مسكونی ‪،‬اداری و تجاری واقع در بخش ‪ 10‬ثبتی به نشانی خيابان‬
‫توحيد‪ ،‬تقاطع خوش شمالی و پرچم‪ ،‬پلك ‪ 20‬را در اختيار داريم‪ ،‬ابعاد عرصه ملك دو بر فوق الشعار با كاربری‬
‫سه گانه (مسكوني‪ ،‬اداري‪ ،‬تجاري) ‪ 22*25‬و مساحت آنو ‪ 550‬متر مربع می باشد‪ .‬تاريخ اتمام بنای مجتمع ياد‬
‫شده ‪ 29/1/1370‬و نوع اسكلت ساختمان‪ ،‬بتونی است‪.‬‬
‫‪-1‬‬

‫طبقه همكف اين مجتمع كل ً تجاری و دارای ‪ 156‬متر مربع مساحت بوده و مشتمل بر ‪ 2‬باب مغازه ‪15‬‬

‫متري‪ 2 ،‬باب مغازه ‪ 20‬متری و ‪ 2‬باب مغازه ‪ 25‬متری و ‪ 2‬باب مغازه ‪ 18‬متري‪ ،‬بانضمام ‪ 132‬متر مربع راهرو‬
‫مشاعی می باشد ‪.‬‬
‫با قيد اينكه از اين طبقه هيچگونه راهی به ساير طبقات و مشاعات وجود نداشته و خروجی راهروی مغازه‬
‫ها به خيابان خوش شمالی منتهی می گردد‪ ،‬مغازه ها فاقد هر گونه تسهيلت تاسيسات و تجهيزات اعيانی (اعم از‬
‫آسانسور و شوفاژ) می باشند‪.‬‬
‫‪-2‬‬

‫طبقات اول و دوم اين مجتمع دارای كاربری اداری بوده به نحوی كه در هر طبقه ‪ 2‬واحد اداری ‪132‬‬

‫متری و ‪ 150‬تری قرار دارد ضمنا هر يك از واحد ها دارای ‪ 6‬متر مربع انباری بوده و هيچكدام از واحدهای اين دو‬
‫طبقه دارای پاركينگ می باشند‪.‬‬

‫‪-3‬‬

‫طبقه سوم نيز كاربری اداری داشته و دارایو ‪ 2‬وواحدو ‪ 132‬ومتری وو ‪ 150‬ومتری هر بوده و هر يك از‬

‫واحدها دارای ‪ 6‬متر مربع انباری و ‪ 15‬متر مربع پاركينگ می باشند‪.‬‬
‫‪-4‬‬

‫طبقات چهارم و پنجم دارای كاربری مسكونی بوده و همانند طبقه اداری طبقه سوم در هر طبقه دو‬

‫واحد ‪ 132‬متری و ‪ 150‬متری قرار دارد كه هر يك از واحد ها دارای ‪ 6‬متر مربع انباری و ‪ 15‬متر مربع پاركينگ‬
‫می باشند‪.‬‬
‫‪-5‬‬

‫مشاعات و مشتركات برای كليه طبقات مسكونی و اداری عبارتند از‪ :‬راه پله مشاعی (‪72‬متر مربع)‪،‬‬

‫آسانسور (‪ 36‬متر مربع) تاسيسات و موتور خانه ( ‪ 20‬متر مربع) و زيرزمين مشاعی (‪ 118‬متر مربع) می باشد‪.‬‬
‫ضمنا ورودی كليه آپارتمان‌ها اعم از اداری و مسكونی از خيابان پرچم می باشد‪.‬‬
‫به عنوان يك قاعده‪ ،‬هر گاه روش محاسبه ارزش معاملتی هر يك از واحد های تجاري‪ ،‬اداری و مسكونی‬
‫معين شود‪ ،‬روش ياد شده قابل تعميم به ساير واحد های مشابه خواهد بود‪ .‬به همين منظور اول ارزش معاملتی‬
‫مغازهو ‪ 25‬ومتری تجاری (واقع در طبقه همكف) و سپس ارزش معاملتی واحدو ‪ 150‬ومتری اداری واقع در طبقه‬
‫سوم و آنگاه ارزش معاملتی واحد ‪ 150‬متری مسكونی واقع در طبقه پنجم را محاسبه می نمائيم و محاسبه بقيه‬
‫موارد مطابق روش حاضر‪ ،‬بر عهده محاسب گرامی خواهد بود‪.‬‬
‫قبل از محاسبه ارزش معاملتی هر يك از واحد ها‪ ،‬ابتدا كروكی محل وقوع عرصه را به شرح زير ترسيم می‬

‫خ پرچم‬

‫نمائيم‪.‬‬

‫‪25‬‬

‫متر‬
‫‪22‬‬

‫متر‬

‫به عنوان يك قاعده در به دست آوردن قدرالسهم از عرصه‪ ،‬ابتدا بدون توجه به ساير بخش ها‪ ،‬عرصه را با‬
‫توجه به دستورالعمل مندرج در دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬بر اساس بخش مورد نظر‪ ،‬جبهه بندی نموده و ارزش‬
‫معاملتی آن را به دست می آوريم‪ .‬مثل وبرای به دست آوردن قدرالسهم مغازه های تجاري‪ ،‬اينگونه فرض می‬
‫شود كه طبقات ديگر (اعم از مسكوني‪ ،‬اداري) وجود ندارند‪ .‬پس از به دست آوردن ارزش معاملتی عرصه‪،‬‬
‫تمامی اعيانی مفيد را (با فرض وجود كليه اعيانی ها) به دست آورده به عنوان مخرج كسر در نظر گرفته‪ ،‬آنگاه‬
‫اعيانی اختصاصی مغازه ‪ 25‬متری را در صورت كسر قرار می دهيم‪ ،‬بدين ترتيب نسبت قدرالسهم بخش مربوطه‬
‫به دست خواهد آمد‪ .‬اين قاعده را در هنگام حل مسائل مربوطه بيشتر توضيح خواهيم داد‪.‬‬
‫‪-1‬‬

‫نحوه محاسبه ارزش معاملتی مغازه ‪ 25‬متری (طبقه همكف)‪:‬‬

‫فرمول كلی به دست آوردن ارزش معاملتی املك مختلط (ارزش اعيانی ‪ +‬قدرالسهم از عرصه = ارزش‬
‫معاملتي) را مد نظر قرار داده‪ ،‬ابتدا برای به دست آوردن قدرالسهم از عرصه‪ ،‬اينگونه فرض می شود كه ساير‬
‫طبقات اداری و مسكونی وجود ندارند‪ .‬در اين صورت عرصه ملك را تجاری ترسيم می نمائيم‪ .‬در اين فرض‬
‫مطابق آموخته های قبلي‪ ،‬بر اساس عمق جبهه ‪ 20‬متر‪ ،‬مبادرت به عمق يابی می نمائيم‪ ،‬بنابراين دو نمودار زير‬
‫قابل تصور خواهد بود‪.‬‬

‫خ پرچم‬

‫‪ 25‬متر‬

‫‪S1‬‬
‫‪22‬‬

‫‪S3‬‬

‫نمودار الف‬
‫عمق ‪ 30‬متر‬
‫(عمق يابی از خيابان پرچم)‬

‫خ پرچم‬

‫‪ 25‬متر‬

‫‪S2 22‬‬

‫عمق ‪20‬‬

‫متر‬

‫نمودار الف‬
‫(عمق يابی از خيابان خوش شمالی )‬

‫‪S1‬‬
‫‪S3‬‬

‫با عنايت به نمودارهای ياد شده‪ ،‬چون ارزش هر متر مربع خيابان پرچم و خيابان خوش شمالی برابر است‪،‬‬
‫بنابراين مطابق آموخته های قبلی از هر طرف كه عمق يابی می نمائيم نتيجه واحد و يكسان خواهد بود‪ .‬لذا‬
‫مطابق نمودار عمق يابی مقدم از بر خيابان خوش شمالی (خيابانی كه مغازه ها به آن منتهی می شوند) سه‬
‫مستطيل ‪S3 S2 S1‬ايجاد خواهد شد‪.‬‬
‫متراژ بر جبهه اول ‪ /‬متر مربع‬
‫متراژ بر جبهه دوم ‪ /‬متر مربع‬
‫متراژ پشت جبهه ‪ /‬متر مربع‬

‫‪S1 = 20*22 =440‬‬
‫‪S2 = 20*5 = 100‬‬
‫‪S3 = 2* 5 =10‬‬

‫با مراجعه به جدول بلوك ‪ 2-10-6‬در صفحه ‪ 48‬دفترچه ارزش معاملتي‪ ،‬ارزش هر متر مربع بر خيابان خوش‬
‫شمالی و پرچم ‪ 000/173‬ريال می باشد ‪،‬چون ارزش معاملتی بر اين دو خيابان برابر است‪ ،‬لذا تمامی مساحت‬
‫ها را با يكديگر جمع نموده و مجموع آن را در مبلغو ‪ 000/173‬وريال ضرب نموده‪ ،‬حاصل ضرب بيانگر ارزش‬
‫معاملتی عرصه از ديد تجاری خواهد بود‪.‬‬
‫ارزش معاملتی عرصه از جنبه تجاری ‪ /‬ريال ‪440 + 100 + 10 = 550 * 000/173 = 000/150/95‬‬
‫حال برای به دست آوردن قدرالسهم يك مغازهو ‪ 25‬متري‪ ،‬می بايست علوه بر به دست آوردن كل اعيانی‬
‫های مغازه ها‪ ،‬ساير اعيانی های واحدهای مسكونی و اداری (بانضمام پاركينگ و انباری متعلقه) را حساب كرده‪ ،‬با‬
‫يكديگر جمع نمائيم ‪ .‬حاصل جمع‪ ،‬تعيين كننده مخرج كسر قدرالسهم مغازه تجاری ‪ 25‬متری خواهد بود ‪.‬‬
‫برای سهولت در به دست آوردن اعيانی ها‪ ،‬چون در هر طبقه دو واحد ‪ 132‬و ‪ 150‬متری وجود دارد و مجتمع‬
‫دارای ‪ 5‬طبقه اداری و مسكونی است لذا متراژ اعيانی های اداری و مسكونی آنها به شرح زير خواهد بود‪.‬‬
‫مساحت مفيد اعيانی اداری و مسكونی ‪ /‬متر مربع‪5 )150 + 132( = 1410‬‬
‫چون كل ‪ 10‬واحد از مجتمع فوق الذكر دارای انباری می باشند‪ ،‬متراژ اعيانی انباری ها عبارت است از‬
‫مساحت انباری های اداری و مسكونی ‪ /‬مترمربع‬

‫‪10 * 6 = 60‬‬

‫و با توجه به اينكه فقط ‪ 6‬واحد پاركينگ دارند‪ ،‬متراژ اعيانی پاركينگ ها به شرح زير می باشند‪.‬‬
‫مساحت پاركينگ ها ‪ /‬مترمربع‬

‫‪6 * 15 = 90‬‬

‫و نهايتا چون دو باب مغازه ‪ 15‬متري‪ ،‬دو باب مغازه ‪ 18‬متري‪ ،‬دو باب مغازه ‪ 20‬متری و دو باب مغازه ‪25‬‬
‫متری وجود دارد كل اعيانی مغازه ها ‪ 156‬متر خواهد شد‪ .‬با جمه تمامی اعيانی های فوق‪ ،‬مجموع متراژ اعيانی‬
‫ها ‪ 1716‬متر مربع خواهد شد كه مخرج كسر قدرالسهم را تشكيل می دهد‪ .‬حال چون می خواهيم قدرالسهم يك‬
‫مغازه ‪ 25‬متری را محاسبه نمائيم لذا متراژ ياد شده را در صورت كسر قرار می دهيم و بدين وسيله قدرالسهم‬
‫مغازه ياد شده ‪ 1716/25‬خواهد شد و اگر اين رقم را در ارزش عرصه از جنبه تجاری ضرب نمائيم ‪ ،‬قدرالسهم‬
‫مغازه ياد شده از ارزش عرصه (با نگرش تجاري) به دست خواهد آمد‬
‫قدرالسهم از ارزش عرصه برای مغازه ‪ 25‬متری ‪ /‬ريال ‪95 /000/150 * 1716/25 = 218/386/1‬‬
‫واقدام بعدي‪ ،‬به دست آوردن ارزش اعيان مغازهو ‪ 25‬ومتری است ‪ .‬مطابق آموخته های قبلي‪ ،‬ابتدا ثابت‬

‫اعيانی را محاسبه می نمائيم‪.‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/173 * % 20 = 34 /600‬‬

‫آنگاه ارزش يك متر مربع نوع سازه مغازه (اسكلت بتونی به مبلغو ‪ 000/300‬وريال) را با ثابت اعيانی جمع‬
‫نموده‪ ،‬حاصل جمع‪ ،‬ارزش اعيانی يك متر مربع مغازه را به دست می دهد‪ .‬اگر مبلغ مذكور را در متراژ مغازه‬
‫ضرب نمائيم‪ ،‬ارزش معاملتی اعيانی مغازه ‪ 25‬متری (بدون ضريب) حاصل خواهد شد‪.‬‬
‫‪000/300 + 600/34 = 600/334‬‬

‫ارزش هر متر مربع مغازه ‪ /‬ريال‬

‫ارزش معاملتی مغازه ‪ 25‬متری بدون ضريب ‪ /‬ريال ‪600/334 * 25 = 8 / 000/365‬‬
‫چون مغازه در طبقه همكف واقع شده است‪ ،‬مطابق بندو ‪ 3‬وصفحهو ‪ 3‬ودفترچه ارزش معاملتی و مطابق‬
‫آموخته های قبلی ضريب ‪ % 125‬را اعمال می نمائيم‪.‬‬
‫ارزش معاملتی مغازه ‪ 25‬متری ‪ /‬ريال ‪000/365/8 * % 125 = 250/456/10‬‬
‫چون اين مغازه از راهرو مشترك بين مغازه ها نيز سهم دارد و آن نيز بايد محاسبه شود‪ ،‬لذا متراژ كل راهرو‬
‫های تجاری را به دست آورده و بر تعداد مغازه ها تقسيم نمائيم (زيرا بدو ن در نظر گرفتن متراژ مغازه ها‪ ،‬راهرو‬
‫جزو مشاعات كليه مغازه ها است) و عدد به دست آمده را در ارزش هر متر مربع مغازه ضرب نموده و ضريب‬
‫‪ % 125‬را بر حاصل آن اعمال می نمائيم بدين وسيله قدرالسهم مغازهو ‪ 25‬متری از ارزش راهروی تجاری نيز‬
‫معين خواهد شد‪.‬‬
‫‪132 :8 =5/16‬‬

‫قدرالسهم از متراژ راهرو ‪ /‬متر مربع‬
‫قدرالسهم از ارزش راهرو بدون ضريب ‪ /‬ريال‬
‫قدرالسهم از ارزش راهرو ‪ /‬ريال‬

‫‪5/16 * 600/334 = 900/520/5‬‬

‫‪900/520/5 * % 125 = 125/901/6‬‬

‫اينك ارزش اعيان مفيد مغازه و قدرالسهم از راهروی تجاری را با يكديگر جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع مبين‬
‫ارزش معاملتی اعيانی متعلقه به مغازه ‪ 25‬متری (قبل از احتساب قدمت) خواهد بود‪.‬‬
‫ارزش اعيان مغازه قبل از محاسبه قدمت ‪ /‬ريال ‪250/456/10 + 125/901/6 = 375/357/17‬‬
‫مطابق آموخته های قبلي‪ ،‬قدمت ساختمان را محاسبه نموده (تفاوت زمان محاسبه ارزش معاملتی و اتمام‬
‫بنا) و ضريب مربوطه را به دست می آوريم‪.‬‬
‫قدمت به سال‪ ،‬ماه و روز‬
‫كسر قدمت‬
‫ضريب قدمت‬

‫‪29/8/85 – 29/1/1370 = 0/7/15‬‬
‫‪15 + 7 / 12 = 58/15 × 2 = % 6/31‬‬
‫‪% 100 - % 6/31 = 84/68‬‬

‫ضريب قدمت را در ارزش اعيان مغازه تاثير داده‪ ،‬بدين وسيله ارزش اعيان مغازهو ‪ 25‬ومتری با احتساب‬
‫قدمت حاصل خواهد شد‪ .‬اگر عدد به دست آمده را با قدرالسهم از عرصه از ديد تجاری جمع نمائيم‪ ،‬حاصل آن‬
‫ارزش معاملتی مغازه ‪ 25‬متری خواهد شد كه ماخذ و مبنای وصول حق الثبت قرار می گيرد ‪.‬‬
‫ارزش اعيانی پس از قدمت ‪ /‬ريال‬

‫‪375/357/17 × % 84/68 = 817/948/11‬‬

‫ارزش معاملتی مغازه ‪ 25‬متری ‪ /‬ريال‬

‫‪11/ 817/948 + 218/386/1 = 035/335/13‬‬

‫ب) نحوه محاسبه ارزش معاملتی واحد اداری ‪ 150‬متری واقع در طبقه سوم‪:‬‬
‫مطابق فرض مسئله‪ ،‬اين واحد اداری دارای يك واحد پاركينگ ‪ 15‬متری و يك انباری ‪ 6‬متری نيز می باشد‪.‬‬
‫بر اساس آموخته های قبلي‪ ،‬ابتدا بايد بدون در نظر گرفتن واحد های مسكونی و تجاري‪ ،‬قدرالسهم واحد‬
‫مزبور از عرصه را تعيين نمائيم‪ .‬ليكن بايد قبل از آن‪ ،‬ارزش عرصه محاسبه شود‪ .‬برای اينكار ضروری است‪ ،‬بر‬
‫اساس ‪ 50‬متر عمق يابی شود (عمق يابی املك اداری با استنباط از بندهای اول و دوم تذكاريه ضميمه ‪ 2‬دفترچه‬
‫ارزش معاملتی برابر املك مسكونی وو ‪ 50‬متر خواهد بود)‪ ،‬چون ارزش بر خيابانهای پرچم و خوش شمالی از‬
‫لحاظ قيمت برابر است و نتيجه عمل يكسان و كل مساحت ‪ 550‬متر مربع به عنوان جبهه اصلی در نظر گرفته‬
‫خواهد شد كه كافی است آن را در ارزش يك متر مربع بر خيابان پرچم يا خوش شمالی ( ‪ 000/173‬ريال) ضرب‬
‫نمائيم تا ارزش معاملتی عرصه حاصل شود‪.‬‬
‫ارزش عرصه اداری ‪ /‬ريال‬

‫‪22*5 = 550 * 000/173 = 000/150/95‬‬

‫برای به دست قدرالسهم آپارتمان اداری فوق از ارزش عرصه اداري‪ ،‬همانگونه در مبحث قبلی عنوان شد‪،‬‬
‫كل اعيانی مفيد (مسكوني‪ ،‬تجاري‪ ،‬اداري‪ ،‬بانضمام پاركينگ ها و انباری ها) را به دست می آوريم چون قبل مقادير‬
‫فوق به دست آمده و ميزان آن ‪ 1716‬متر مربع می باشد لذا اين عدد مخرج كسر قدرالسهم قرار خواهد گرفت‪،‬‬
‫برای به دست آوردن صورت قدرالسهم كافی است كه متراژ آپارتمان اداری مورد نظر (بانضمام متراژ پاركينگ و‬
‫انباری متعلقه) را جمع نمائيم‪.‬‬
‫متراژ متعلقه آپارتمان مورد نظر ‪ /‬متر مربع‬

‫‪150 + 15 + 6 = 171‬‬

‫اينك ارزش معاملتی عرصه (از منظر اداري) را در قدرالسهم به دست آمده (‪ ) 171 / 1716‬ضرب نموده‬
‫حاصل آن‪ ،‬قدرالسهم آپارتمان مذكور از ارزش معاملتی عرصه را توليد می نمايد‪.‬‬
‫قدرالسهم آپارتمان اداری از عرصه ‪ /‬ريال ‪000/150/95 * 1716/171 = 731/481/9‬‬
‫برای وبه دستو آوردن ارزش اعيانی آپارتمان اداري‪ ،‬بايد سهم آپارتمانو مزبورو در واختصاصات و(آپارتمان و‬
‫پاركينگ و انباري) و نيز در مشاعات و مشتركات به دست می آوريم‪.‬‬
‫ليكن بايد ابتدا ارزش معاملتی يك متر مربع آپارتمان اداری را به دست می آوريم‪ ،‬بنابراين برای به دست‬
‫آوردن ارزش مذكور از فرمول كلی زير استفاده می نمائيم‪:‬‬
‫ارزش تاسيسات و تجهيزات اعيانی ‪+‬ارزش هر متر مربع سازه ‪+‬ثابت اعيانی = ارزش هر‬
‫متر مربع اعيانی‬
‫بنابراين بدوا ثابت اعيانی را محاسبه می نمائيم‪ .‬چون برای به دست آوردن ثابت اعياني‪ ،‬ارزش يك متر مربع‬
‫بر خيابان پرچم و خوش شمالی برابر است‪ ،‬لذا مبلغ مذكور را در ‪ % 20‬ضرب می نمائيم‪:‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/173*%20 = 600/34‬‬

‫وحال چون سازه مجتمع مزبور‪ ،‬بتنی است و ارزش هر متر مربع آنو ‪ 000/300‬وريال می باشد و نيز چون‬

‫مجتمع ياد شده دارای آسانسور و شوفاژ می باشد‪ ،‬مطابق جدول صفحه ‪ 6‬دفترچه ارزش معاملتی برای هر متر‬
‫مربع اعيانی ‪ 7500‬ريال بابت آسانسور و ‪ 4500‬ريال بابت شوفاژ سانترال اضافه نموده بدين وسيله از مجموع‬
‫آنها‪ ،‬ارزش هر متر مربع اعيانی به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫ارزش هر متر مربع اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪600/34+000/300+7500+4500 =600/346‬‬

‫حال بايد به تفكيك ارزش اعيانی های متعلقه اداری (اعم از آپارتمان‪ ،‬پاركينگ‪ ،‬انباري‪ ،‬مشاعات و راه پله و‬
‫مشاعات واقع در زيرزمين) را معين نمائيم‪:‬‬
‫‪)1‬‬

‫برای به دست آوردن ارزش اعيانی آپارتمان‪:‬‬

‫به شرح زير اقدام می نمائيم‪ .‬متراژ آپارتمان اداری طبقه سوم مورد نظر ( ‪ 150‬مترمربع) را در ارزش يك‬
‫متر مربع اعيانی ضرب می نمائيم حاصل ضرب مساوی با ارزش اعيانی آپارتمان اداری بدون رعايت ضريب‬
‫خواهد بود‪.‬‬
‫ارزش اعيانی آپارتمان اداری بدون رعايت ضريب ‪ /‬ريال ‪150 *600/346=000/990/51‬‬
‫حال با توجه به اينكه آپارتمان اداری ياد شده در طبقه سوم قراردارد و مطابق بند ‪ 4‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش‬
‫معاملتي‪ ،‬به ازای هر طبقه اضافی يا كمتر از همكف‪ ،‬از نصاب ‪ %120‬اضافی ‪ % 2‬كسر می نمائيم‬
‫درصدی كه از ارزش ‪ %120‬كسر خواهد شد‬
‫(ضريب) درصد ارزش اضافی اداری‬

‫‪3*2 =%6‬‬
‫‪% 120 - % 6 = %114‬‬

‫اينك مبلغ ارزش اعيانی به دست آمده را در ضريب ياد شده ضرب می نمائيم‪ ،‬حاصل آن ارزش اعيانی‬
‫آپارتمان اداری با رعايت ضريب خواهد شد‪.‬‬
‫ارزش اعيانی آپارتمان اداری ‪ /‬ريال‬

‫‪000/990/51 * %114 = 600/268/59‬‬

‫چون ضريب قدمت بر اين ارزش اعمال نشده‪ ،‬مبلغ مذكور را حفظ نموده تا ساير ارزش های اعيانی به‬
‫دست آيد‪.‬‬

‫‪)2‬‬

‫برای به دست آوردن ارزش اعيانی پاركينگ و انباري‪:‬‬

‫متراژ انباری و پاركينگ را با يكديگر جمع نموده حاصل آن را در يك متر مربع ارزش اعيانی ضرب می نمائيم‬
‫حاصل ضرب مذكور‪ ،‬توليد ارزش اعيانی پاركينگ و انباری (بدون رعايت ضريب) را می نمايد‪.‬كه اگر آن را در‬
‫ضريب ‪ % 118‬ضرب نمائيم حاصل‪ ،‬تشكيل ارزش اعيانی پاركينگ و انباری اداری واقع در زيرزمين را می دهد‪.‬‬
‫متراژ اعيانی پاركينگ و انباری ‪ /‬متر مربع‬
‫ارزش اعيانی مذكور بدون ضريب ‪ /‬ريال‬
‫ارزش اعيانی مذكور‪ /‬ريال‬

‫‪6+15 =21‬‬
‫‪21*600/346=600/278/7‬‬

‫‪600/278/7 * % 118 =748/588/8‬‬

‫توجه‪ - 1:‬علت اعمال ضريب ‪ % 118‬به اين خاطر است كه چون انباری و پاركينگ در زيرزمين قرار دارد‪،‬‬
‫نسبت به طبقه همكف‪ ،‬يك طبقه كمتر محسوب می گردد‪ ،‬لذا از ضريب ‪( % 120‬موضوع بند ‪ 4‬صفحه ‪ 3‬دفترچه‬

‫ارزش معاملتي) ‪ 2‬درصد كم می نمائيم‪.‬‬
‫‪ 2‬و– رعايت بندو ‪ 4‬وصفحهو ‪ 3‬ودفترچه ارزش معاملتی به شرح فوق‪ ،‬مورد اتفاق سر مميزان و مميزان كل‬
‫دارائی نمی باشد‪.‬‬
‫چون ارزش ياد شده‪ ،‬بدون اعمال قدمت محاسبه شده‪ ،‬لذا همانند ارزش اعيانی آپارتمان اين رقم نيز حفظ‬
‫می گردد‪.‬‬
‫‪)3‬‬

‫برای به دست آوردن سهمی مشاعات راه پله و آسانسور‪:‬‬

‫چون مطابق فرض مسئله‪ ،‬مشاعات راه پلهو ‪ 72‬ومتر مربع ومشاعات آسانسور در مجموع طبقاتو ‪ 36‬ومتر‬
‫مربع می باشد لذا مجموع مشاعات را به دست آورده و بر تعداد واحدهای اداری و مسكونی (‪ 10‬واحد) تقسيم‬
‫می نمائيم (زيرا واحدهای تجاری فاقد آسانسور و راه پله مشاعی می باشند‪).‬‬
‫متراژ مشاعات ‪ /‬متر مربع‬

‫‪72+36=108‬‬
‫‪108 :10 =8/10‬‬

‫سهمی آپارتمان اداری از مشاعات ‪ /‬متر مربع‬

‫اينك سهمی آپارتمان اداری (واقع در طبقه سوم) را در ارزش يك متر مربع ضرب نموده‪ ،‬حاصل ضرب را در‬
‫عدد ‪ % 114‬ضرب می نمائيم‪.‬‬
‫ارزش سهمی مشاعات بدون ضريب ‪ /‬ريال‬

‫‪8/10 * 600/346 = 280/743/3‬‬

‫ارزش سهمی مشاعات با اعمال ضريب ‪ /‬ريال‬
‫‪280/743/3 * % 114 = 339/267/4‬‬
‫توجه‪ 1 :‬و– علت اعمال ضريبو ‪ 114‬و‪ %‬به اين دليل است كه آپارتمان اداری در طبقه سوم واقع است و‬
‫مشاعات مربوط به آپارتمان مذكور را با منشاء طبقه سوم محاسبه می نمائيم‪.‬و ‪ 2‬و– رعايت بندو ‪ 4‬وصفحهو ‪3‬‬
‫دفترچه ارزش معاملتی در اين خصوص مورد اتفاق سر مميزان و مميزان كل دارائی نمی باشد‪.‬‬
‫همانند موارد فوق‪ ،‬اين رقم نيز جهت اعمال قدمت محفوظ نگاه داشته می شود‪.‬‬
‫‪ )4‬برای به دست آوردن ارزش مشاعات واقع در زيرزمين‪:‬‬
‫ابتدا مجموع مساحت مشاعات زيرزمين را به دست می آوريم‪ .‬همانگونه كه می دانيم مساحت موتورخانه (‬
‫‪ 20‬متر مربع) و باقيمانده فضای زيرزمين (‪ 118‬متر مربع) می باشد كه مجموع را بر تعداد واحدهای مسكونی و‬
‫اداری (‪ 10‬واحد) تقسيم نموده‪ ،‬حاصل آن را همانند روش محاسبه پاركينگ و انباري‪ ،‬در ضريبو ‪ % 118‬ضرب‬
‫می نمائيم‪.‬‬
‫مساحت مشاعات زيرزمين ‪ /‬متر مربع‬
‫سهمی آپارتمان از مشاعات زيرزمين ‪ /‬متر مربع‬

‫‪20 + 118 =138‬‬
‫‪138 :10 = 13/8‬‬

‫ارزش سهمی مشاعات زيرزمين بدون رعايت ضريب ‪ /‬ريال‬
‫‪8/13 × 600/346 = 080/783/4‬‬
‫ارزش پس از اعمال ضريب ‪ /‬ريال ‪080/783/4 × %118 = 034/644/5‬‬

‫رقم ياد شده را با سه رقم قبلی جمع نموده‪ ،‬ارزش كل اعيانی های متعلقه اداری (بدون اعمال قدمت) به‬
‫دست می آيد و نهايتا با توجه به آموخته های قبلی ضريب قدمت را به دست آورده‪ ،‬ارزش مجموع اعيانی را در‬
‫ضريب به دست آمده ضرب می نمائيم‪ ،‬بدين وسيله ارزش اعيانی ها پس از قدمت به دست خواهد آمد‪.‬‬
‫ارزش اعيانی های متعلقه ‪ /‬ريال‬
‫‪600/268/59 + 748/588/8 + 339/267/4 + 034/644/5 = 721/768/77‬‬
‫قبل از قدمت‬
‫‪29/8/1385 – 29/1/1370 = 0/7/15‬‬

‫قدمت ساختمان ‪15 /‬سال و ‪7‬ماه‬

‫‪15 + 12/7 = 58/15 × 2 = % 6/31‬‬

‫در صد كسر قدمت‬

‫‪% 100 - % 6/31 = % 84/68‬‬

‫ضريب قدمت‬
‫ارزش اعيانی با اعمال قدمت ‪ /‬ريال‬

‫‪721/768/77 × %84/68 = 988/535/53‬‬

‫اينك ارزش به دست آمده را با ارزش سهمی آپارتمان اداری از عرصه جمع نموده‪ ،‬حاصل جمع نمايانگر‬
‫ارزش معاملتی آپارتمان اداری طبقه سوم (‪ 150‬متري) به انضمام پاركينگ و انباری خواهد بود‪.‬‬
‫ارزش معاملتی ‪ /‬ريال‬

‫‪988/535/53 + 731/481/9 = 719/017/63‬‬

‫توجه‪:‬و وبايدو وتوجهو وداشتو وچونو وآپارتمانو ومزبورو واداریو وبودهو ووو ومسكونیو ونمیو وباشد‪،‬و ولذاو وبرایو ومشاعاتو وو‬
‫مشتركات اعم از راه پله و آسانسور و مشاعات واقع در زير زمين‪ ،‬ضريب ‪ %40‬را مطابق مفهوم مخالف بند ‪6‬‬
‫ص ‪ 4‬دفتر چه ارزش معاملتی اعمال نمی نمائيم‪.‬‬
‫ج) نحوه محاسبه ارزش معاملتی آپارتمان مسكونی ‪ 150‬متری (طبقه پنجم)‪:‬‬
‫بر اساس آموخته های قبلي‪ ،‬بايد در ابتدا بدون در نظر گرفتن واحد های تجاری و اداری ‪ ،‬قدر السهم آپارتمان‬
‫مذكور را از عرصه (با ديد مسكوني) محاسبه نمائيم‪ .‬به همين جهت برای به دست آوردن مساحت جبهه‪ ،‬از عمق‬
‫‪ 50‬متر استفاده می نمائيم‪ .‬همانگونه كه در بحث قدر السهم آپارتمان اداری از عرصه ذكر شد‪ ،‬چون ارزش بر‬
‫خيابانهای پرچم و خوش شمالی از لحاظ قيمت برابر است‪ ،‬بنابراين نتيجه عمل يكسان و كل مساحتو ‪550‬‬
‫مترمربع به عنوان جبهه اصلی مد نظر قرار گرفته‪ ،‬آن را در ارزش يك مترمربع بر خيابان پرچم يا خوش شمالی (‬
‫‪ )000/173‬ضرب نموده‪ ،‬ارزش معاملتی عرصه به دست می آيد‪.‬‬
‫ارزش عرصه مسكونی ‪ /‬ريال‬

‫‪22 × 50 = 550 × 000/173 = 000/150/95‬‬

‫برای به دست آوردن قدر السهم آپارتمان مسكونی طبقه پنجم از عرصه مسكونی ‪ ،‬همانند آموخته های قبلي‪،‬‬
‫مساحت كل اعيانی مفيد (مسكوني‪ ،‬تجاري‪ ،‬اداری به انضمام پاركينگ ها و انباری ها) را به دست آورده ( ‪1716‬‬
‫مترمربع) عدد ياد شده را به عنوان مخرج كسر قرار داده و برای به دست آوردن صورت كسر كافی است متراژ‬
‫آپارتمان مسكونی طبقه پنجم به انضمام پاركينگ و انباری متعلقه را جمع نمائيم‪.‬‬
‫متراژ مفيد آپارتمان ‪ /‬متر مربع‬
‫‪150 + 6 + 15 = 171‬‬

‫اينك ارزش معاملتی عرصه از ديد مسكونی را در قدر السهم به دست آمده ( ‪ ) 171 / 1716‬ضرب می‬
‫نمائيم و حاصل ضرب‪ ،‬قدرالسهم آپارتمان مذكور از عرصه را معلوم می دارد‪.‬‬
‫قدرالسهم آپارتمان مسكونی از عرصه ‪ /‬ريال‬
‫‪000/150/95 * 1716/171 = 731/481/9‬‬
‫برای به دست آوردن ارزش كل اعيانی ها‪ ،‬بعد از به دست آوردن ارزش هر متر مربع اعيانی (حاصل جمع‬
‫ثابت اعياني‪ ،‬ارزش سازه و تاسيسات و تجهيزات اعياني)‪ ،‬می بايست اعيانی ها را تفكيك نمائيم‪.‬‬
‫ثابت اعيانی ‪ /‬ريال‬

‫‪000/173 * % 20 = 600/34‬‬

‫ارزش هر متر مربع اعيانی ‪ /‬ريال ‪000/346 + 000/300 + 7500 + 4500 = 600/346‬‬
‫بر خلف آپارتمان اداري‪ ،‬اعيانی های مسكونی به دو قسمت اعيانی اختصاصی (مساحت آپارتمان‪ ،‬انباری و‬
‫پاركينگ) و قدرالسهم از اعيانی اشتراكی و مشاعات تقسيم شده و ارزش آن را به شرح زير به دست می آوريم‪.:‬‬
‫‪)1‬‬

‫‪:‬‬

‫‪-‬‬

‫ابتدا متراژ (آپارتمان‪ ،‬پاركينگ و انباري) را به دست آورده آن را در ارزش يك متر مربع اعيانی ضرب نموده و‬
‫حاصل ضرب را در ضريب ‪ % 102‬ضرب خواهيم نمود‪ .‬نتيجه آن ارزش اعيانی اختصاصی پس از اعمال ضريب را‬
‫توليد می كند‪.‬‬
‫متراژ اختصاصی ‪ /‬متر مربع‬

‫‪150 + 15 + 6 =171‬‬

‫ارزش اعيانی اختصاصی بدون ضريب ‪ /‬ريال‬
‫ارزش اعيانی اختصاصی ضريب ‪ /‬ريال‬

‫‪171 * 600/346 = 600/268/59‬‬

‫‪600/268/59 * % 102 = 972/453/60‬‬

‫چون بر رقم ياد شده‪ ،‬ضريب قدمت اعمال نشده‪ ،‬مبلغ مزبور را محفوظ نگاه می داريم‪.‬‬
‫توجه‪ :‬وعلت اعمال ضريبو ‪ 102‬و‪ %‬به اين خاطر است كه آپارتمان مسكونی ياد شده در طبقه پنجم واقع‬
‫شده و مطابق بند ‪ 2‬صفحه ‪ 3‬دفترچه ارزش معاملتی به ‪ % 100‬ارزش معاملتی طبقه پنجم به بال به ازای هر‬
‫طبقه ‪ % 2‬اضافه می گردد‪.‬‬
‫‪:‬‬

‫‪- )2‬‬

‫ابتدا مساحت كليه مشاعات (اعم از راه پله‪ ،‬آسانسور‪ ،‬تاسيسات و باقيمانده زيرزمين) را با يكديگر جمع‬
‫نموده‪ ،‬حاصل آن را بر تعداد واحد ها (‪ 10‬واحد) تقسيم می نمائيم‪ .‬نتيجه تقسيم كه قدرالسهم از مشاعات ناميده‬
‫می شود‪ ،‬در ارزش يك متر مربع اعيانی ضرب و ضمن اعمال ضريب ‪ % 40‬با عنايت به بند ‪ 6‬صفحه ‪ 4‬دفترچه‬
‫ارزش معاملتي‪ ،‬به شرح فوق ضريب ‪ % 102‬را نيز اعمال می نمائيم‪.‬‬
‫مساحت مشاعات ‪ /‬متر مربع‬
‫قدرالسهم از مشاعات ‪ /‬متر مربع‬
‫‪246 :10 = 24/ 6‬‬
‫ارزش قدرالسهم از مشاعات ‪ /‬ريال ‪6/24 * 600/346 = 360/526/8‬‬

‫‪72 + 36 + 20 + 118 =246‬‬

‫ارزش قدرالهسم با رعايت بند ‪ / 6‬ريال ‪360/526/8 * % 40 = 544/410/3‬‬
‫ارزش قدرالسهم پس از اعمال ضريب ‪ /‬ريال ‪544/410/3 * % 102 = 755/478/3‬‬
‫اينك دو رقم ارزش اعيانی اختصاصی و ارزش قدرالسهم مشاعات را با يكديگر جمع نموده و پس از محاسبه‬
‫قدمت‪ ،‬ضريب قدمت را در حاصل جمع دو ارزش ياد شده ضرب نموده‪ ،‬ارزش كل اعيانی پس از قدمت به دست‬
‫می آيد‪.‬‬
‫ارزش كل اعيانی مسكونی بدون قدمت ‪/‬ريال ‪972/453/60 + 755/478/3 = 727/932/63‬‬
‫قدمت ساختمان ‪ 15 /‬سال و ‪ 7‬ماه‬

‫‪29/8/1385 – 29/1/1370 = 0/7/15‬‬

‫درصد كسر قدمت‬
‫‪15 12/7 = 58/15*2 = % 6/31‬‬
‫ضريب قدمت‬
‫‪% 100 - % 6/31 = % 84/68‬‬
‫ارزش اعيانی مسكونی با رعايت قدمت ‪ /‬ريال ‪727/932/63 * % 84/68 = 289/011/44‬‬
‫جمع ارزش مذكور بانضمام قدرالسهم از عرصه‪ ،‬مبين ارزش معاملتی و مبنای وصول حق الثبت قرار خواهد‬
‫گرفت‪.‬‬
‫ارزش معاملتی آپارتمان مسكونی ‪ /‬ريال‬

‫‪289/011/44 + 731/481/9 = 020/493/53‬‬

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful