AVALUO DE BIENES INMUEBLES

AVALUO FISCAL

Ing. Maynor E. Crcamo H.

CONTENIDO
PRIMERA CLASE Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles, DICABI -Antecedentes -Funciones -Servicios Impuesto nico Sobre Inmuebles, IUSI -Administracin Municipal Avalo Fiscal -Definicin -Objetivos -Fases del Avalo Conformacin de Expediente de Avalo -Matricula Fiscal -Anlisis -Apertura -Actualizacin -Aviso Notarial -Certificacin del Registro de la Propiedad -Investigacin Registral -Calculo de rea -Depuracin de Condueos -Curvas de Isovalor, Valor de la Tierra SEGUNDA CLASE Inspeccin de Campo -Medidas -Fotografas -Plano de localizacin y ubicacin TERCERA CLASE Elaboracin de Avalo -Avalo Urbano -Factores de modificacin -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construccin -Ejercicios CUARTA CLASE Elaboracin de Avalo -Avalo Rural -Factores de modificacin -Calculo de valor de la Tierra -Calculo de valor de la Construccin -Calculo de valor de Cultivos -Ejercicios

QUINTA CLASE Introduccin al Manual de Avalos -Antecedentes -Aplicacin Introduccin al Manual de Valuacin Inmobiliaria -Avalo en Masa -Zonas Homogneas Fsicas y Econmicas

Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles DICABI Antecedentes El Ministerio de Finanzas Pblicas fue legalmente constituido a travs del Decreto 106-71 del Congreso de la Repblica de Guatemala, emitido el 8 de diciembre de 1971 y publicado el 20 del mismo mes y ao, en el que se establece que a partir de la vigencia de esa Ley, el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico, se denominar Ministerio de Finanzas Pblicas y la Direccin General de Rentas Internas era la responsable del cobro de los impuestos dentro de la poltica de Gobierno. Las diferentes dependencias del Ministerio de Finanzas Pblicas fundamentan sus funciones y atribuciones en el Acuerdo Gubernativo No. MFP-5-72 reglamento de la Ley del Ministerio de Finanzas Pblicas del 16 de febrero de 1972, donde corresponde a la Direccin General de Rentas Internas el control, la recaudacin y la fiscalizacin de los impuestos internos y dems ingresos que perciba el Estado y, en el Reglamento de la Direccin General de Rentas Internas se complet entre otras, el Departamento de Catastro, Departamento de Receptora y Cobros y el Departamento de Control de Contribuyentes. Despus de varios intentos por establecer un reordenamiento administrativo y de cobro de los impuestos, se crea la DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES, como dependencia del Ministerio de Finanzas Pblicas, el 28 de diciembre de 1978, para que asumiera la responsabilidad de elaborar el catastro nacional de las propiedades inmuebles, as como el mantenimiento del mismo, en virtud de que el 31 de diciembre de ese mismo ao finalizaba la funcin del proyecto de Mapeo Tributario y Avalo de Bienes Inmuebles. Ante los cambios y modernizacin que exiga la poca en la administracin de las finanzas pblicas, de conformidad con el Artculo 29 del Acuerdo Gubernativo No. 5-72, a la Direccin General de Rentas Internas corresponde el control, recaudacin y la fiscalizacin de los impuestos que recaen sobre los inmuebles, ve que funcionalmente es conveniente trasladar a la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles los controles de los impuestos de Alcabala, Herencias, Legados y Donaciones e impuesto Territorial; incorporado para el efecto las secciones de Herencias, Legados y Donaciones, Divisin de Alcabala e Impuesto Sobre Inmuebles, el cual perteneca al departamento de Impuesto al Patrimonio y Consumo de Productos de la Direccin General de Rentas Internas.

Funciones I. Facilitar los mecanismos que gravarn la propiedad o posesin de bienes inmuebles, por parte de las municipalidades, para facilitar el proceso de descentralizacin. Apoyar la elaboracin de un manual de avalos con carcter justo y equitativo, que determine el valor de los bienes inmuebles para efectos tributarios. Actualizar el registro matricular de los bienes inmuebles de todo el territorio nacional, as como la base de valores, por metro cuadrado de la tierra y de la construccin. Coordinar todas las disposiciones relativas a registro, autorizacin, sancin y cancelacin de las licencias de valuadores autorizados. Aprobar, promover e implementar programas de capacitacin y actualizacin en materia de valuacin de bienes inmuebles, recaudacin y administracin del IUSI, considerando el marco legal y regulatorio vigente. Facilitar el proceso de descentralizacin del Impuesto nico Sobre Inmuebles a las municipalidades del pas y desarrollar mecanismos tcnicos y administrativos que permitan la eficaz administracin local de los impuestos al patrimonio.

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OBJETIVOS. I. Que el registro de bienes inmuebles en toda la Repblica se encuentre actualizado para que permita la adecuada captacin y administracin de impuestos al patrimonio. Que el sistema de avalos utilizado en la Repblica se encuentre actualizado para que la valuacin del patrimonio sea justa y equitativa. Fortalecer el proceso de descentralizacin del Impuesto nico Sobre Inmuebles. Administrar en forma eficiente los Impuestos al Patrimonio (Impuesto nico sobre Inmuebles e Impuesto sobre Herencias, Legados y Donaciones).

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Mantener un sistema de valuacin uniforme en todo el territorio nacional. __________________________________________________________ *Informacin del Manual de Organizacin y Funciones de la DICABI

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1. Impuesto nico Sobre Inmuebles -IUSI Antecedentes DECRETO 80-74 del Congreso de la Repblica, del 10 de septiembre de 1,974. En el captulo VI se modifica el artculo 85 de la Ley de Contribuciones en la cual elabora una escala de contribucin anual sobre el capital de la matricula fiscal. La tasa al valor queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.1,000.00 exento del pago, de Q.1,001.00 a Q.20,000.00 el tres por millar, de Q.20,001.00 a Q.50,000.00 el seis por millar, de Q.50,001.00 en adelante el ocho por millar. Todos los ingresos se destinan al Fondo Comn. DECRETO 62-87 del Congreso de la Repblica, del 16 de septiembre de 1,987. LEY DEL IMPUESTO UNICO SOBRE INMUEBLES (IUSI). Se promulga la presente ley considerando el principio de legalidad, porque en ese momento se tena una duplicidad de impuesto, al existir el impuesto territorial, administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria, administrado por las municipalidades. En el artculo 48 de la presente ley se deroga el decreto 1153, el decreto 80-74 y el arbitrio de renta inmobiliaria cobrado a nivel municipal. Lo ms relevante de la presente ley se describe a continuacin: se modifica la tasa al valor, la cual queda de la siguiente forma: capitales hasta Q.2,000.00 exento del pago, de Q.2,000.01 a Q.20,000.00 el dos por millar, de Q.20,000.01 a Q.70,000.00 el seis por millar, de Q.70,001.00 en adelante el nueve por millar. Los ingresos los administra el Banco de Guatemala, por medio del Fondo Comn y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las Municipalidades y el Estado, los ingresos del dos por millar para las municipalidades y los ingresos del seis y nueve por millar en partes iguales, estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y nacional. Se determina la base impositiva; la cual estar constituida por la suma de los valores de los inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente. Actualizacin del valor fiscal; describe como y quien le puede dar valor al bien inmueble. El Autoavaluo; el propietario bajo juramento puede inscribir sus inmuebles y darle un valor. El folio personal; la unificacin de todos los bienes inmuebles de una misma persona. Los sujetos del impuesto; son los propietarios o poseedores. Matricula Fiscal; la DICABI deber mantener actualizado el catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles de todo el territorio de la Repblica. El Manual de Avalos: deber ser actualizado por lo menos cada cinco aos. La primera municipalidad en administrar el IUSI, lo establece el artculo 43 de la presente ley, el cual dice; a partir del uno de enero del 1,988 la Municipalidad de Guatemala, administrara el impuesto en su jurisdiccin.

DECRETO 57-94 del Congreso de la Repblica, del 25 de noviembre de 1,994. Con el objeto de fortalecer la situacin financiera de los gobiernos locales, se dio la necesidad de actualizar el rgimen legal para trasladar la administracin, cobro y recaudacin del Impuesto nico Sobre Inmuebles a las municipalidades. Se mantiene como estructura el decreto 62-87 y se modifican los artculos 2 y 8, los cuales hacen relacin al destino de la recaudacin del impuesto y los sujetos del impuesto. Las municipalidades que administren el IUSI, tendrn a sus disposicin el 100% de lo recaudado, las municipalidades que no tengan la infraestructura o capacidad para administrarlo, el ministerio de Finanzas Publicas lo seguir realizando, pero adjudicando el 75% a la municipalidad y el 25% al Fondo Comn y la otra modificacin ampla los sujetos del impuesto, siendo estos los propietarios, poseedores y usufructuarios de bienes del Estado. DECRETO 122-97 del Congreso de la Repblica, del 26 de diciembre de 1,997. Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles, con el objeto de modernizar la estructura y administracin tributaria, y crear un sistema tcnico que simplifique la recaudacin del impuesto se decide sustituir el decreto 62-87 y promover el 122-97 con modificaciones contradictorias y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y construccin. Entre los artculos mas relevantes estn los artculos 6 y 7, base imponible urbana y rural, se clasifica a todas las municipalidades del pas en A y B, segn su desarrollo local, dependiendo de la literal asignada tiene un valor por metro cuadrado la tierra y las construcciones. Para el rea rural se establece un valor por hectrea para cada municipio de la Repblica. La ley tambin estipula la administracin, cobro y recaudacin por medio de las municipalidades, pero deben de depositarlo en el Banco de Guatemala, para que este lo administre y distribuya los nuevos porcentajes, el 40% para el Estado el 60% para la municipalidad; esto indica que ahora la municipalidad tiene la administracin completa del impuesto pero debe destinar un porcentaje para el Estado. A esto se suma el traslado obligatorio y automtico de la administracin del IUSI a todas las municipalidades de la Repblica a partir del uno de enero del dos mil. Esta ley deroga el 62-87, siendo este la estructura fundamental de la ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles. El presente Decreto tuvo vigencia menos de dos meses y fue derogado por el Decreto 15-98. DECRETO 15-98 del Congreso de la Repblica, del 26 de febrero de 1,998. Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles, IUSI. Con la entrada en vigencia del Decreto 122-97 del Congreso de la Repblica, se produjo una crisis de interpretacin respecto a la obligacin tributaria, por lo que se hace necesario derogarlo. Pero con la necesidad de establecer nuevos mecanismos que sean ms eficientes en la revaluacin de los inmuebles, as como modernizar la

administracin, registro, control, supervisin y fiscalizacin, se crea esta ley la cual retoma las normas establecidas en el Decreto 62-87, pero se modifican algunos artculos manteniendo la lnea y filosofa de ste. Esta es la ley que aun sigue vigente, despus de doce aos de su aprobacin. A continuacin se describe un resumen de la interpretacin de la Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles, IUSI: Establece un impuesto nico anual sobre el valor de los bienes inmuebles situados en el territorio de la Repblica de Guatemala. El impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales integrando los mismos el terreno, las estructuras, construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras, as como los cultivos permanentes. Sujetos del impuesto, son contribuyentes las personas propietarias poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado. La base impositiva se determina considerando el valor del terreno, estructuras, construcciones, instalaciones adheridas y cultivos permanentes; el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor. Valor Inscrito___________________________ Hasta Q.2,000.00 Exento De Q.2,000.01 a Q.20,000.00 2 por millar De Q.20,000.01 a Q.70,000.00 6 por millar De Q.70,000.01 en adelante 9 por millar La actualizacin del valor fiscal se puede realizar por medio de un autoavalo, avalo directo que practique la direccin o municipalidad que administre el impuesto, avalo tcnico practicado por valuador autorizado o por aviso notarial. Mediante Acuerdo Ministerial, la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles elaborar el manual tcnico y deber actualizarlo por lo menos cada 5 aos. Las Municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% del impuesto y las multas recaudados del IUSI y ser para el desarrollo local, distribuido de la manera siguiente, 70% para inversiones en servicios bsicos y obras de infraestructura de inters y uso colectivo, y hasta un 30% para gastos administrativos de funcionamiento.

2. AVALUO FISCAL Definicin Es el Proceso Tcnico que se encarga del clculo del Valor o Justiprecio de un bien inmueble, mediante la aplicacin de valores catastrales o administrativos, proveniente de las Curvas de Isovalor o Zonas Homogneas y de la Tipologa Constructiva, ajustados en funcin de la variabilidad de las caractersticas del terreno y la edificacin existente, a travs de Factores de Modificacin, que garantizan equidad y justicia. Objetivos Actualizar el valor en la Matricula Fiscal Base para la aplicacin del Impuesto nico Sobre Inmuebles o Impuesto de Herencias, Legados y Donaciones

Fases del Avalo Preliminar Campo Gabinete

3. Conformacin de Expediente Solicitud dirigida a Director de DICABI / Direccin Administra IUSI Certificacin de Avalo Documento legal del predio (Certificacin del Registro de la Propiedad o Fotocopia de Escritura Simple o Privada Autenticada) Matricula Fiscal (actualizada, por la entidad correspondiente) Valor del Suelo (extendida por la entidad correspondiente) Fotografas del Predio (accesos, frente, interior, construcciones) Plano de Localizacin a. Matricula Fiscal Debe entenderse como folio real la inscripcin efectuada con base a las caractersticas legales de cada inmueble que posea una persona en todo el territorio nacional. Constituyendo este folio real LA MATRICULA FISCAL que deber abrirse a cada contribuyente con base en los documentos pertinentes.

Ejemplo 1:

Ejemplo 2:

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b. Certificacin del Registro de la Propiedad Ubicacin: 9 avenida y 14 calle zona 1 C.C. Montufar / Banrural de la Reforma y 1 calle zona 9 Numero Registral, Finca 12059 Folio 231 Libro 474 de Guatemala

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c. Curvas de Isovalor. Valor de la Tierra Despliegue

d. Inspeccin de Campo Toma de Medidas del Inmueble (Terreno y Construcciones) Toma de Fotografas Plano de Localizacin del Inmueble

e. Certificacin de Avalo Urbano Factores de Modificacin Factor Fondo: En solares de forma cuadrangular, rectangular y trapecio horizontal, la perpendicular trazada del frente al contra frente. Factor Lote Interior: Se aplica para lotes que estn ubicados en el interior de una manzana, es decir no tiene frente directo a la va pblica. Factor Frente: Se aplica para disminuir el valor unitario base de aquellos terrenos cuyo frente sea mayor a 10 metros lineales. Factor Forma: La irregularidad en la forma de los solares da como resultado que en algunos casos no puede aprovecharse al mximo su rea. Factor de Extensin: A mayor extensin menor valor unitario. Factor Sobre o Bajo Nivel: Generalmente un solar al nivel con la va pblica tiene mayor aceptacin que otro situado a un nivel ms alto o ms bajo. Factor Esquina: El solar de esquina tiene ventajas sobre un solar medial en cuadra tales como mayor acceso, intenso movimiento (comercial), mayor rentabilidad, ventilacin e iluminacin. Calculo del valor del terreno

Valor Base x Factores de Modificacin = Valor Ajustado Valor Ajustado x rea (m) = Valor del Terreno Calculo del valor de la Construccin Construccin Principal Construcciones Complementarias rea (m) x Valor Base x Depreciacin = Valor Construccin

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rea (m) x Valor Base (C.P.) x Depreciacin x % de Valor = Valor Complementario f. Certificacin de Avalo Rural Factores de Modificacin Factor Extensin Factor Hidrologa Valor de Recursos Viales Calculo de valor de la Tierra Valor Base x Factores de Modificacin = Valor Ajustado Valor Ajustado x rea (Ha) = Valor del Terreno Calculo del valor de la Construccin rea (m) x Valor Base x Depreciacin = Valor Construccin Calculo del Cultivo rea (Ha) x Valor Base Cultivo = Valor Cultivo

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4. Formato de Solicitud Seor Director de DICABI Su Despacho.

<nombre, del propietario, poseedor, representante legal o director de la mortual>, sealo para recibir notificaciones en <Direccin Completa>, ante usted, actuando en mi Calidad de <propietario, poseedor, representante legal o director de la mortual> de (el/la) seor (a) <nombre de la persona que representa>, S O L I C I T O: Que previo al trmite correspondiente se reinscriba con mayor valor el avalu del Valuador Autorizado, <nombre>, de la finca <Numero registral, /Escritura Simple No.> y matricula fiscal No.<si tiene / solicitud de inscripcin>. El Presente avalo se prctico a efecto de que en su oportunidad se efectu la Liquidacin Fiscal del Impuesto Hereditario de la mortual respectiva.

<Fecha Completa> 5. Formato de Certificacin de Avalo

<# de avalo, personal> EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE FINANZAS PBLICAS <nombre valuador>, Reg. XXX-X-2011. Direccin para recibir notificaciones <completa>. CERTIFICA: Que a requerimiento del <propietario, poseedor, representante legal o director de la mortual>, se procedi a practicar AVALUO DE CARCTER FISCAL, de la finca <urbana/rural> propiedad de <Nombre>. Ubicacin <Direccin del Bien Inmueble> Identificacin Legal Nmero de Registro: finca XXX folio XXXX libro XXXX de XXXXXXX./ Escritura Simple, Doc. Privado No. XXX Propietario/Poseedor: XXXXX rea= XXXXXX m

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Identificacin Fiscal Matricula Fiscal XXXX, a nombre de XXXX, con rea de XXXX y valor de XXXX

CARACTERISTICAS DEL TERRENO <Descripcin de ubicacin, forma, frente fondo, servicios generales con los que cuenta.> rea a valuar: xxx Valor Base Q. xxx Factor de ajuste: xxx CATRACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION <Descripcin de los niveles y ambientes que posee, los materiales utilizados en los muros, techo, estructura , piso, ventanas y puertas.> rea: XXX m2

Uso: XXX

Edad: XXX aos

Clasificacin: xxx. Depreciacin: XXX.

COMPLEMENTARIOS <Descripcin de materiales y reas que ocupan>

RESUMEN DE VALORES: Valor del Terreno Valor de la Construccin Valor de Cultivos Valor Total . . XXX XXX XXX XXX

ASCIENDE EL PRESENTE AVALUO FISCAL A LA CANTIDAD DE <valor en letras> Y para entregar a la parte interesada, extiendo, sello y firmo la presente certificacin en dos hojas de papel bond carta, declaro bajo juramento que todos los datos consignados se ajustan a las Normas y Procedimientos

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contenidos en el Manual de Avalos de DICABI y Decreto 15-98, Art. 5, No. 3). En la Ciudad de <Fecha Completa>.

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