Observatoire de la construction hospitalire

Les surfaces et les cots

Dcembre 2004
129, rue de lUniversit 75007 PARIS 01 40 62 73 90 mainh@sante.gouv.fr

La Surface Utile (SU)

Article I. Prsentation
La surface utile est un outil essentiel de la dmarche de programmation. Dans cette notion, le terme utile na pas le sens habituel, qui soppose inutile , mais son sens tymologique relatif lusage ou lutilisation . Il sagit de la surface des locaux dcrits dans le programme par le matre douvrage comme tant ncessaires lexercice de ses activits. Il est fait abstraction dans cette notion des liaisons entre les locaux ainsi que des dispositifs lis aux installations techniques, dont la consistance dpend du parti architectural et technique adopt par le matre doeuvre.

Article II.

Dfinition
Il nexiste pas de dfinition officielle. Pour les donnes recueillies par lObservatoire de la construction hospitalire, il a t convenu de retenir la dfinition suivante : La surface utile est la surface intrieure des locaux dactivit. Les circulations et les locaux techniques nentrent pas dans le calcul de la surface utile. Elle ne comprend donc pas : Les circulations verticales et horizontales, les paliers dtages, lencombrement des murs, voiles, cloisons, gaines, poteaux En revanche les halls dentre ainsi que les espaces dattente et dorientation sont inclus. Limportant est didentifier la fonction de lespace qui nest pas un local au sens strict , afin den dfinir une affectation ou non au sens de la SU : - Si cet espace a une vocation de liaison entre locaux, il nest pas comptabilis dans la SU. (exemple : galerie de liaison priphrique dun service de ranimation) - Si cet espace a, au-del de sa vocation de liaison, au moins une fonction supplmentaire, il est comptabiliser dans la SU (exemple : circulations de distribution lintrieur dune cuisine). Les locaux sanitaires sont inclus dans la SU, ainsi que les emplacements des quipements mobiliers et immobiliers. Concernant les locaux techniques et les circulations gnrales, ils ne sont pas comptabiliss dans la SU. Cependant, et bien que non inclus dans un programme de locaux, ils doivent faire lobjet dune estimation prvisionnelle dans celui-ci afin dviter toute omission lors de la dfinition de la surface dans uvre (SDO) servant lestimation du cot de lopration.

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La Surface Dans uvre (SDO)

Article III. Prsentation
Dans le cas dun programme dune opration immobilire, la surface dans uvre est value, en multipliant la surface utile (dfinie ci-avant) par un coefficient appropri, caractristique du secteur, de lentit ou du ple fonctionnels considr. Dans lobservatoire, la SDO retenue est celle de lopration effectivement ralise, correspondant au projet architectural excut (et non plus la SDO estime en phase de programmation).

Article IV.

Dfinition
L encore, il nexiste pas de dfinition rglementaire de la SDO. Celle retenue par lobservatoire est la suivante : La surface dans uvre est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calcule partir du nu intrieur des faades et des structures porteuses . La SDO comprend les circulations verticales intrieures et extrieures, les circulations horizontales, les paliers dtages intrieurs et extrieurs, les surfaces demprises au sol des structures non porteuses (cloisons, gaines techniques). Les galeries de liaison reliant des btiments entre eux sont intgres dans la SDO (quelles soient en infrastructure ou en superstructure). De mme les locaux techniques sont inclus dans la SDO.

Les SDO partielles des activits (secteur, entit, ple) ne correspondent pas exactement cette dfinition car les circulations gnrales et LT (locaux techniques) sont compts part en raison de la difficult lie la rpartition de ces locaux entre les activits. Cependant, la somme des SDO partielles des secteurs, entits ou ples fonctionnels et des circulations gnrales y compris les locaux techniques correspond cette dfinition.

SDO gnrale = SDO partielles secteurs + circulations gnrales + locaux techniques

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Le ratio SDO/SU
Un ratio dterminant pour valuer la dimension et donc le cot dune construction
Article V. Ce ratio caractrise larchitecture et la gomtrie dun btiment
Il est reprsentatif du complment de surface que le matre duvre rajoute la surface utile pour transformer lexpression des besoins (en surface utile) en un ensemble fonctionnel. Ltablissement de sant se caractrise par un ensemble de secteurs, dentits et de ples fonctionnels trs diffrents par leur type dactivit, leurs besoins de circulations et leur cot. Chaque secteur dispose dun ratio SDO/SU qui lui est spcifique. Le ratio gnral peut tre la rsultante de disparits assez fortes entre les secteurs.

Article VI.

Un paramtre parmi dautres, mais un paramtre important

Ce complment de surface est indispensable puisquil assure la liaison entre les diffrents locaux utiles , mais il doit tre matris, dans la mesure o il dterminera en partie le cot de la construction, puis son cot dexploitation. Lorsque lon dit dun projet quil a un ratio SDO/SU lev, on ne porte pas un jugement de valeur mais on fait le constat que linvestissement est consacr pour une proportion non ngligeable des surfaces qui ne sont pas directement utilisables pour lactivit exerce par le matre douvrage. Celui-ci peut donc avoir une action volontariste sur ce coefficient dans le sens dune matrise des surfaces. Par consquent le projet architectural du concepteur devra sinscrire dans cet objectif, ou sen approcher.

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SHOB et SHON
Ces deux notions sont utilises pour apprcier la conformit des ouvrages construits aux rgles durbanisme, en particulier pour celles qui font appel des notions de densit de la construction.
Article VII. Surface hors uvre brute (SHOB)
Art. R112.2 du Code de lUrbanisme : La surface de plancher hors uvre brut SHOB dune construction est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. La surface de plancher dun niveau se calcule hors uvre, c'est--dire au nu extrieur des murs de pourtour. Elle doit tre mesure de manire prendre en compte dune part lpaisseur de tous les murs et, dautre part, tous les prolongements extrieurs dun niveau tels que les balcons, loggias, coursives. (Circulaire Ministre de lEquipement, n90-80 du 12 .11.1990). Les aires de stationnement sont incluses dans le calcul de la SHOB.

Article VIII.

Surface hors uvre nette (SHON)

La surface de plancher hors uvre nette SHON est obtenue en retranchant la surface hors uvre brute certaines surfaces particulires dfinies par larticle R.112-2 du Code de lUrbanisme et par la circulaire du 12 novembre 1990, notamment les surfaces affectes au stationnement des vhicules, les surfaces non amnageables, ainsi que les terrasses loggias et surfaces non closes du rez de chausse. Les locaux techniques sont galement exclus de la SHON ds lors quils sont affects au fonctionnement technique de limmeuble.

Ces deux surfaces sont galement ncessaires car elles sont trs usites dans dautres secteur que lhospitalier qui est un des rares utiliser la notion de SDO. Elles sont par ailleurs systmatiquement incluses dans les dossiers de Permis de Construire.
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Il existe une certaine cohrence entre ces diffrentes surfaces quil est bon de ne pas perdre de vue.

Article IX.

TABLEAU RECAPITULATIF

SHOB Murs extrieurs Murs intrieurs porteurs Cloisons fixes Cloisons mobiles Toitures terrasses, amnageables ou non Balcons, loggias Coursives permettant laccs des locaux Vrandas Combles ou sous sols amnageables (rserves foncires) Combles ou sous sol non amnageables (ou hsp < 1m80) Sous-sols ou niveaux amnageables (parking) Niveaux intermd. (mezzanine, galeries,paliers) Circulations verticales Locaux techniques en combles, sous-sol,terrasses Locaux techniques en tage courant Circulations horizontales Espaces dattentes intgrs aux circulations Sanitaires Hall dentre et sas daccs (Hall, Ambulances) Archives, Bureaux, salles de runion, caftria

SHON

SDO

SU

compris dans le calcul de la surface

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Le cot Toutes Dpenses Confondues (TDC)

Article X. Prsentation
Le cot Toutes Dpenses Confondues est labor en phase programmation partir dun ratio de prix appliqu la SDO ; permettant ainsi de dfinir une enveloppe prvisionnelle. Il exprime le budget global ncessaire la ralisation de lopration immobilire. Deux notions de TDC existent : - Le TDC en Valeur Finale Estime (TDC VFE), c'est--dire incluant une revalorisation de prix en fonction de la dure estime de lopration immobilire, ainsi que des dpenses prvisionnelles (exemple : alas et imprvus). Cette notion est valable durant tout le droulement de lopration. - Le TDC en Valeur Finale (TDC VF), c'est--dire incluant les frais rellement dpenss et ne comportant plus de prvisions. Cette notion ne peut tre tablie qu la fin de la ralisation de lopration immobilire.

Article XI.

Dfinition

Le cot TDC dune opration immobilire comprend : Les honoraires des prestataires : Programmiste (tudes pralables, faisabilit, programme) Matrise duvre (architecte, bureaux dtudes) Contrle technique, Coordonnateur Scurit et Sant Gomtre Assistance Matrise dOuvrage, Conduite doprations Les cots de travaux: pralables lopration et indissociables (exemple : Dvoiement de rseaux). postrieurs lopration et indissociables (exemple : dmolition de btiment) VRD et amnagements extrieurs Btiment (infrastructure et superstructure) compris les fondations.

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Les frais : De revalorisation des prix (rvision ou actualisation) Dalas et imprvus ventuels sur tudes et travaux (mais non lis aux modifications de programme de la part du M.Ouvrage) De TVA sur toutes dpenses. Dassurances lies lopration immobilire (dommageouvrages, TRC, PUC). De branchements aux rseaux (lectricit, tlphone, gaz, assainissement, rseaux de chaleur.) de publicit, de reprographie, dindemnisation de concours. Lis au phasage dune opration (exemple : location de bungalows provisoires et dmnagement li)

Le cot dacquisition du foncier nest pas inclus dans le cot TDC, ni les frais financiers lis aux conditions de financement de lopration immobilire. La distinction de la notion de TDC-VFE et TDC-VF seffectue suivant la date dtablissement du cot et des lments alors utiliss.

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